Alapohjan vauriot ja kaupan purkaminen - Purku hyväksytty
ISHo 15.10.2020 Alapohjan vauriot ja kaupan purkaminen - Purku hyväksytty
Riidassa on tehyt 27.3.2015 kiinteistön kauppa, jolla sijaitsee 1971 rakennettu omakotitalo ja halli, kauppahinta 149.000 euroa. Lisäksi kysymys on ollut ostajien arvoa korottavista toimenpiteistä 20.000 euron arvosta ja ostajilta vähennettävästä asumishyötyä 36 kuukaudelta 700 euroa kuukaudessa eli yhteensä 25.200 euroa.
Kyseessä on tyypillinen riita kaupan purku ja/tai hinnanalennuksesta, jossa arvioidaan virheen olemassaoloa, laatua ja laajuutta sekä korjauskustannuksia. Näistä kuullaan todistajia, joiden kertomusten luotettavuuteen päätökset pääasiassa perustuvat.
Virheitä on ollut mm. se, että myyjä on antanut väärän tiedon salaojista eikä voinut näyttää toteen että olisi oikaissut esitteessä olleen väärän tiedon salaojista. Korokerimoitus puuttuu kattorakenteesta. Piipun ympäristö on vuotanut, jota ei ole voinut havaita ennen kauppaa yläpohjan rakenteen vuoksi. Lisäksi on katsottu että väliseinissä ja alapohjassa on ollut virheitä.
Hovioikeus on katsonut arvioidessan korjauskustannuksia, ettei kapselointi voi tulla kyseeseen ja korjauskustannukset ovat 120.000 euron luokkaa.
Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat molemmat päätyneet purkamaan kaupan.
Itä-Suomen hovioikeus
Tuomio
Nro 508
Antamispäivä
Diaarinumero
15.10.2020
S 19/597
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Päijät-Hämeen käräjäoikeus 17.4.2019 nro 19/6073 (liitteenä)
Kiinteistöä koskeva riita
E ja E Myyjät
S ja S Ostajat
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Asia
Valittaja
Vastapuoli
E ja E Myyjät ovat vaatineet, että
-käräjäoikeuden tuomio kumotaan,
-S ja S Ostajien kanne hylätään,
-Myyjät vapautetaan kauppahinnan palautusvelvollisuudesta sekä kaikesta korvausvelvollisuudesta Ostajille sekä ainakin että -asumishyötynä vähennettävä korvaus korotetaan 55.200 euroksi ja -Myyjien maksettavaksi tuomittu korvaus oikeudenkäyntikuluista alennetaan 24.130,91 euroon.
Lisäksi Myyjät ovat vaatineet, että S S Ostajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille yhteiseksi korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 13.278,11 euroa ja asianosaiskuluista 2.734,14 euroa sekä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1.723,83 euroa, kaikki määrät korkoineen.
Myyjien Ostajille myymässä kiinteistössä ei ole ollut laatuvirhettä. E Myyjät on antanut rakennuksen pohjoisen sivuosan salaojien osalta oikeat tiedot ennen kaupantekoa eikä salaojituksen puuttumisella ole myöskään merkitystä. Rakennuksen alapohjarakenteessa ei ole ollut kosteusvauriota, koska lattian rakenneosat eli muovikalvo, pintabetonilaatta ja pintarakenteet estävät
maapohjasta vähäisesti nousevan kosteuden haihtumista rakennuksen sisäilmaan ja sisätiloihin pääsevä kosteus haihtuu joka tapauksessa, minkä vuoksi alapohjan kosteudesta tehdyillä havainnoilla ei ole merkitystä asiassa.
Rakennuksen ulkoseinärakenteessa on ollut tarpeellinen kapillaarikatko eikä sen puuttumisesta ole johtunut kosteuden nousua ulkoseinärakenteisiin. Rakennuksen väliseinät eivät ole vaurioituneet. Rakennuksessa ei ole sisäilmaongelmaa, koska sitä ja mikrobien pääsyä sisäilmaan ei ole todennettu. Yläpohjan tuuletus ei ole ollut puutteellinen. Vesikaton piipun ympäristön ja sen läpiviennin mahdolliset vuotokohdat ovat olleet havaittavissa ennen kaupantekoa. Rakennuksessa ei ole sen vaurioitumisesta johtuvaa terveysriskiä.
Rakennuksessa olevien virheiden korjaamisesta aiheutuu 15.376 euron tai enintään 23.800 euron kustannukset. Tämän vuoksi virheitä ei myöskään voida pitää kaupan purkuun oikeuttavana olennaisena virheenä. Ostajilla on oikeus enintään hinnanalennukseen, jota he eivät ole kuitenkaan enää vaatineet hovioikeudessa ainakaan riittävän ajoissa eli vastatessaan valitukseen.
Ostajat eivät ole esittäneet riittävää selvitystä väittämistään kiinteistön arvoa lisänneistä kustannuksista. Osa väitettyjen remonttien tekemisestä on jäänyt epäselväksi, esitettyjen kuittien peruste on osittain epäselvä ja niiden määrä on joka tapauksessa enintään noin 14.300 euroa. Oman työn tuntikorvaus 15 euroa on liiallinen ainakin 7-8 euron ylittävältä osalta.
Ostajat ovat halutessaan voineet asua kiinteistöllä 31.5.2015 alkaen käräjäoikeuskäsittelyyn saakka eli 46 kuukauden ajan. Ostajien muuttoajankohta on riitainen. Kohtuullinen vuokra Nestolassa olevasta isosta omakotitalosta muine rakennuksineen on ainakin 1.200 euroa kuukaudessa.
Ostajille on sinänsä aiheutunut tutkimus-ja selvittelykuluja 7.087 euroa, mutta teetetyt tutkimukset eivät ole olleet tarpeellisia, koska kaupan kohteessa ei ole ollut virheitä ja virheiksi väitetyt seikat olisivat olleet havaittavissa ilman homekoiratutkimuksiakin.
Myyjien vastuun Ostajien oikeudenkäyntikuluista tulee rajoittua tarpeellisiin ja kohtuullisiin kuluihin, jotka voivat olla käräjäoikeuskäsittelyn osalta enintään 24.130,90 euroa (80 h x 220 €/h + alv, oikeudenkäyntimaksu 510 €, matka- ja majoituskulut 239,44 € + alv, todistajapalkkiot 2 x 750 €).
Vastaus
S ja S Ostajat ovat kiistäneet muutosvaatimukset ja vaatineet, että valitus hylätään ja että Eja E Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 13.912,14 eurolla korkoineen. Toissijaisesti Ostajat ovat vaatineet, että heidän käräjäoikeudessa esittämänsä hinnanalennusvaatimus hyväksytään käräjäoikeuden tuomioon kirjatuin perustein.
Käräjäoikeus on arvioinut virheitä koskevan näytön oikein. Kaupan kohteena olevassa rakennuksessa ei ole turvallista asua ennen kuin kaikki vauriot on asi
anmukaisesti korjattu. Käräjäoikeus on arvioinut myös virheiden korjaustarpeita ja -kustannuksia koskevan näytön oikein ja tehnyt siitä ja virheen olennaisuudesta oikeat johtopäätökset varsinkin, kun otetaan huomioon, että ympäristöterveystarkastaja on tarkastuspöytäkirjassaan katsonut, ettei kohteessa voi asua. Lahden Rakennus- ja ympäristölautakunta on lisäksi 9.4.2019 pitämässään kokouksessa päättänyt määrätä kiinteistön tilat käyttökieltoon, kunnes tilat on korjattu riittävän perusteellisesti ja kestävällä tavalla.
Käräjäoikeus on arvioinut oikein myös kiinteistön arvoa lisänneiden toimenpiteiden ja asumishyödyn määrän.
Tutkimus- ja selvittelykulut ovat olleet välttämättömiä virheiden näyttämiseksi. Myös homekoiratutkimus on ollut virheiden selvittelyä. Kulujen määrä on ollut kohtuullinen ottaen huomioon vaurioiden laajuuden.
Käräjäoikeuden ratkaisu Ostajien oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on oikea. Aihetta sen muuttamiseen ei ole.
Myyjien lausuma
Myyjät ovat käyttökiellon osalta lausuneet, että rakennuksen asettaminen käyttökieltoon on perustunut yksinomaan S Ostajien omaan hakemukseen ja hän on omassa vastineessaan Lahden kaupungin rakennus-ja ympäristölupalautakunnalle puoltanut omaa hakemustaan. Lautakunnan päätöksellä ei ole merkitystä asiaa ratkaistaessa.
Lisäksi he ovat vaatineet, että Ostajien toissijainen hinnanalennusvaatimus on jätettävä tutkimatta vasta oikeudenkäynnin tässä vaiheessa tehtynä.
Oikeusapu
Myyjille on myönnetty asiassa oikeusapu 30 prosentin omavastuulla oikeusturvavakuutuksen ylittäviin kustannuksiin. Hovioikeudessa on kysymys ainoastaan oikeusturvavakuutuksen ylittävistä kustannuksista.
Asianajaja Harri AA on antanut oikeudelle laskun, jonka Myyjät ovat hyväksyneet. Hovioikeuden pääkäsittely on lähimpään puoleen tuntiin pyöristettynä kestänyt 5,5 tuntia ja laskun mukainen palkkiovaatimus on näin ollen arvonlisäveroineen 5.746,09 euroa. Myyjien omavastuuosuuden määrä tästä on 1.723,83 euroa.
Käräjäoikeus on myöntänyt enimmäistuntimääräksi oikeusavusta avustajalle korvattaville toimenpiteille 50 tuntia, mistä käräjäoikeudessa on käytetty 32,5 tuntia. Myyjät ovat pyytäneet, että lisätuntimäärää korotetaan 30 tunnilla. Asian käsittelyn edellyttämät välttämättömät toimenpiteet ja ottaen huomioon Myyjien oikeusturvan tarve sekä asian laatuja laajuus, hovioikeus korottaa avustajalle maksettavien toimenpiteiden enimmäistuntimäärää 30 tunnilla eli 80 tuntiin.
Pääkäsittely ja esittely
Hovioikeus on 2.6.2020 antamallaan päätöksellä nro 282 rajannut pääkäsittelyn koskemaan rakennuksen alapohjarakenteen osalta sitä, estääkö alapohjan ja
sisärakenteiden välinen rakenne kosteuden nousun ilmaan, onko ulkoseinärakenteessa vaurio ja mikä on ollut sen syntymissyy sekä onko ulkoseinärakenteessa ilmayhteys huonetilaan. Lisäksi kysymys on virheiden korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista ja muista seuraamuksista. Muilta osin asia on ratkaistu esittelystä.
Pääkäsittelyssä 15.9.2020 on kuultu S S Ostajia sekä E ja E Myyjiä ja todistajina Tarja Vikaista, Mikko Mastosta, Mika Nutusta, Aki Hankasiloa ja Heino Pullasta. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet on esitelty siltä osin kuin ne ovat olleet tarpeen pääkäsittelyssä selvitettävien seikkojen näyttämiseksi. Lisäksi Ostajat ovat esittäneet hovioikeudessa uutena kirjallisena todisteena otteen Lahden kaupungin rakennus-ja ympäristölautakunnan pöytäkirjasta 9.4.2019 n:o 4/2019.
Hovioikeuden ratkaisu
Käsittelyratkaisu
Katselmus
Myyjät ovat pyytäneet, että hovioikeus toimittaa katselmuksen, kuten käräjäoikeuskin on tehnyt. Katselmuksessa on havaittavissa ainakin rakennuksen yleiskunto. Ostajat eivät ole pitäneet katselmusta tarpeellisena.
Käräjäoikeus on toimittanut katselmuksen. Käräjäoikeus on laatinut siitä pöytäkirjan ja ottanut kohteesta myös valokuvia, joista ilmenee rakennuksen yleiskunto. Hovioikeudessa kuullaan asiassa henkilötodistelua niistä riitaisista seikoista, joiden selvittäminen on tarpeen henkilötodistelun avulla. Hovioikeus katsoo, ettei katselmuksessa ole saatavissa näistä seikoista sellaista tietoa, joka edesauttaisi asian selvittämistä. Näin ollen pyyntö katselmuksen toimittamisesta hylätään.
Pääasiaratkaisun perustelut
Tapahtumatiedot ja käräjäoikeuden ratkaisu
Käräjäoikeus on purkanut Myyjien myyjinä ja Ostajien ostajina 27.3.2015 tekemän kiinteistön kaupan, jolla sijaitsee 1971 rakennettu omakotitaloja halli, sekä velvoittanut Myyjät palauttamaan 149.000 euron määräisen kauppahinnan tuotto-ja viivästyskorkoineen katsottuaan, että kiinteistössä näytettyjen virheiden korjaamisesta aiheutuu 120.000 euron korjauskustannukset ennen kuin rakennuksessa on terveellistä asua. Lisäksi käräjäoikeus on katsonut Ostajien omistusaikanaan tehneen kiinteistöön sen arvoa korottavia toimenpiteitä 20.000 euron arvosta ja saaneen ensisijaisesti tuosta korvauksesta vähennettävää asumishyötyä 36 kuukaudelta 1.6.2015 ja 31.5.2018 väliseltä ajalta 700 euroa kuukaudessa eli yhteensä 25.200 euroa.
Virheiden osalta asiantuntijoina on käräjäoikeudessa kuultu Ostajien nimeäminä todistajina Mastosta ja Nutusta sekä Myyjien nimeäminä todistajina Pullasta ja Hankasiloa.
Käräjäoikeus on katsonut, että ostajille on annettu pohjoispäädyn salaojituksen sekä katon ja yläpohjan kunnosta virheelliset tiedot. Muiden näytetyksi katsomiensa kosteusvaurioiden ja niiden seurausten käräjäoikeus on katsonut olleen salainen virhe. Salaisen virheen osalta käräjäoikeus on arvioinut, millaista laatutasoa ostajilla on ollut oikeus edellyttää. Käräjäoikeus on arvioinut virheen olennaisuutta sen kokonaismerkityksen perusteella ja katsonut, että jolleivät ostajat voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisin kustannuksin, virhe on olennainen.
Hovioikeudessa ratkaistavat kysymykset
Asiassa on ensiksi kysymys siitä, onko kiinteistössä laatuvirhe. Tähän liittyen on arvioitava, onko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai onko kiinteistö poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, asiassa on arvioitava, onko virhe jäljempänä selostetun mukaisesti niin olennainen, että Ostajilla on oikeus purkaa kauppa, vai onko virhe sanottua vähäisempi ja Ostajilla siinä tapauksessa oikeus hinnanalennukseen.
Jos ostajilla katsotaan olevan oikeus kaupan purkuun, asiassa on ratkaistava heidän oikeutensa saada korvausta tekemistään kiinteistön arvoa korottaneista toimenpiteistä ja Myyjät oikeus saada korvausta ostajien asumishyödystä. Jollei ostajilla katsota olevan oikeutta kaupan purkuun, asiassa on ratkaistava ostajien oikeus esittää hinnanalennusta koskeva vaatimus vasta oikeudenkäynnin tässä vaiheessa ja mahdollisen hinnanalennuksen määrä tasonparannus huomioon ottaen.
Hovioikeus on 26.3.2020 antamallaan käsittelyratkaisulla nro 158 hylännyt Myyjien väitteen siitä, että Ostajien toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta on jätettävä tutkimatta ja hyväksynyt tutkittavaksi myös kyseisen Ostajien toissijaisen vaatimuksen.
Kiinteistön virheet
Rakennuksen pohjoispäädyn salaojituksen puuttuminen
Hovioikeudessa on riidatonta, että rakennuksen pohjoiselta sivulta on puuttunut salaojitus ja että Myyjät on antanut tältä osin ostajille ennen kaupantekoa luovuttamassaan korjaustarpeita koskevassa kirjallisessa muistiossa virheellisen tiedon. Myyjät on käräjäoikeudessa häntä todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut, että hän oli kiinteistöä esiteltäessä oikaissut ostajille muistioon sisältyneen virheellisen tiedon ennen kaupantekoa ja ilmoittanut näille, että "salaojia ei ole eikä tule”. Käräjäoikeus on katsonut, että näyttövelvollisuus virheellisen tiedon oikaisemisesta on Myyjilla.
S Ostajat on käräjäoikeudessa todistelutarkoituksessa kuultaessa kertonut kiinnittäneensä asiaan erityistä huomiota maanpinnan muodon vuoksi. S Ostajien mukaan E Myyjät on lisäksi esittelytilaisuudessa nimenomaan kertonut, että asuinrakennuksen päädyssä on salaoja. Vastaavalla tavalla E Myyjän salaojan olemassaoloa koskevasta ilmoituksesta on kertonut kiinteistöä S Ostajien kanssa katsomassa käynyt, todistajana kuultu Pekka Kikas. S Ostajien ja Kikkaan yhteneviin kertomuksiin nähden käräjäoikeus on katsonut, että pelkästään E Myyjän käräjäoikeudessa kertoma ei riitä näytöksi siitä, että salaojia koskeva virheellinen tieto olisi oikaistu.
Myyjät ovat valituksessaan ainoastaan ilmoittaneet käräjäoikeuden arvioineen asian väärin, koska E Myyjä oli kertonut asian oikean laidan Ostajalle ennen kaupantekoa. Valituksessa ei sen sijaan ole miltään osin riitautettu muiden asiassa kuultujen henkilöiden kertomuksia eikä käräjäoikeuden suullisen todistelun perusteella tekemää näytön arviointia. Ottaen huomioon asiassa esitetyn vaatimuksen perusteet sekä käräjäoikeuden tuomioon kirjattu henkilötodistelu ja näytön arviointi edellä mainitusta virheestä, hovioikeus katsoo, että asiassa ei jää varteenotettavaa epäilystä käräjäoikeuden suorittaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ja siten siitä, että E Myyjät on antanut ostajille talon pohjoispäädyn salaojasta virheellisen tiedon.
Myyjät ovat Pullasen todistajana antamaan kertomukseen vedoten valituksessaan katsoneet, ettei salaojan puuttuminen joka tapauksessa ole virhe. Käräjäoikeus on laatuvirheen olemassaoloa harkitessaan kiinnittänyt huomiota Mastosen laatimaan lausuntoon, jonka mukaan sokkelissa vedeneristeenä käytetyn bitumisivelyn tekninen käyttöikä on päättynyt yli 20 vuotta sitten, minkä vuoksi sokkeliin on kohdistunut ulkopuolista kosteusrasitusta jo vuosia. Myyjät eivät ole valituksessaan millään tavalla ottaneet kantaa Mastosen lausuntoon eivätkä riitauttaneet sitä.
Ottaen huomioon asiassa esitettyjen vaatimusten perusteet sekä käräjäoikeuden tuomioon kirjattu henkilötodistelu ja näytön arviointi edellä mainitusta virhe kohdasta, hovioikeus katsoo, että asiassa ei jää mitään varteenotettavaa epäilystä siitä, etteikö salaojan puuttumisella olisi merkitystä hulevesien jäämisessä rakennuksen perustuksen ympäristöön ja siten syy-yhteyttä kosteusvaurioiden syntymiseen.
Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole ilmennyt.
Yläpohja ja vesikatto
Käräjäoikeus on katsonut, että yläpohjassa ja vesikatossa on laatuvirhe. Käräjäoikeus on perustanut laatuvirhettä koskevan arvionsa ensiksi siihen, että Mastosen ja Hankasilon kertomukset osoittavat, että katosta puuttuu korokerimoitus.
Myyjät eivät ole valituksessaan tältä osin millään tavalla riitauttaneet asiassa kuultujen henkilöiden kertomuksia eikä käräjäoikeuden suullisen todistelun perusteella tekemää näytön arviointia. Kattoremontin vuonna 2008 itse tehnyt E Myyjä on yhteenvedon kommentoinnin yhteydessä ainoastaan ilmoittanut olevansa sitä mieltä, että kattorakenteessa on korokerimoitus. Hovioikeus toteaa lisäksi, että Hankasiloa on kuultu Myyjien itsensä nimeämänä todistajana ja että myös Myyjien nimeämä Pullanen on kertonut nykyään olevan tapana, että "laitetaan 20 millimetrin alusrima, mutta sen puuttuminen on vähäinen asia”.
Ottaen huomioon asiassa esitettyjen vaatimusten perusteet sekä käräjäoikeuden tuomioon kirjattu henkilötodistelu ja näytön arviointi edellä mainitusta virhe
kohdasta, hovioikeus katsoo, että asiassa ei jää mitään varteenotettavaa epäilystä näytön arvioinnin oikeellisuudesta ja siten siitä, etteikö kattorakenteesta puutu korokerimoitus.
Käräjäoikeus on pitänyt laatuvirheenä myös sitä, että yläpohjan tuuletus on puutteellinen. Käräjäoikeuden tuomio on perustunut Mastosen todistajankertomukseen ja hänen ottamiinsa käräjäoikeuden tuomiossa tarkemmin selostettuihin valokuviin. Myös todistajana kuultu Hankasilo on kertonut tuuletuksessa olevan pieniä puutteita. Valituksessa ei ole riitautettu todistajien kertomuksia eikä käräjäoikeuden suullisen todistelun perusteella tekemää näytön arviointia, vaan valituksessa on esitetty ainoastaan väite siitä, että tuuletus on riittävä.
Ottaen huomioon asiassa esitettyjen vaatimusten perusteet sekä käräjäoikeuden tuomioon kirjattu henkilötodistelu ja kirjallinen todistelu sekä näytön arviointi edellä mainitusta virheestä, hovioikeus katsoo, että asiassa ei jää mitään varteenotettavaa epäilystä näytön arvioinnin oikeellisuudesta ja siten siitä, etteikö yläpohjan tuuletus olisi ollut puutteellinen.
Käräjäoikeus on lisäksi Mastosen kertomuksen ja hänen ottamiensa valokuvien perusteella katsonut näytetyksi, että piipun ympäristöjä läpiviennit ovat vuotaneet aiheuttaen kosteusvaurioita. Hovioikeudessa on myös E Myyjän käräjäoikeudessa kertoman perusteella riidatonta, että ennen hänen tekemäänsä kattoremonttia yläpohjaan on mennyt naulan rekistä jonkin verran vettä ja että yläpohjassa siten on kosteusvaurioita. Myyjät ovatkin valituksessaan vedonneet siihen, että ostajien olisi pitänyt havaita piipun ympäristön ja sen läpiviennin mahdolliset vuotokohdat ennen kaupantekoa tekemässään ennakkotarkastuksessa.
Tältä osin käräjäoikeus on toimittamassaan katselmuksessa todennut, että yläpohjaan ei ole ollut mahdollista mennä ilman suojavarusteita, koska yläpohjassa ei ole kulkusiltaa. Käräjäoikeus on tarkastellut yläpohjaa luukun kautta taskulampulla ja todennut, että läpivientien tiiviyttä ei ole luukusta katsomalla pystynyt arvioimaan. Myyjät eivät ole valituksessaan eivätkä sitä yhteenvedon kommentoinnin yhteydessä kysyttäessäkään yksilöidysti riitauttaneet käräjäoikeuden katselmuksessa tekemiä havaintoja ja näytön arviointia, vaan ilmoittaneet ainoastaan katsovansa, että havaintojen tekeminen on ollut hyvinkin mahdollista yläpohjaan menemättä. Valituksessa ei myöskään ole esitetty mitään muutakaan tapaa, miten ostajat olisivat voineet vuotokohdat havaita, kun otetaan huomioon, että kauppa on tehty talviaikaan, jolloin katolla on ollut runsaasti lunta.
Ottaen huomioon asiassa esitettyjen vaatimusten perusteet sekä käräjäoikeuden tuomioon kirjatut katselmuksessa tehdyt havainnot edellä mainitusta virheestä, hovioikeus katsoo, että asiassa ei jää mitään varteenotettavaa epäilystä näytön arvioinnin oikeellisuudesta ja siten siitä, etteikö piipun ja sen läpivientien havainnoiminen olisi ollut ennakkotarkastuksessa lähes mahdotonta.
Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole ilmennyt.
Väliseinärakenne
Rakennuksen väliseinien osalta on riidatonta, että ne on rakennettu suoraan pohjabetonilaatan päältä ja että ne ovat puurakenteisia lukuun ottamatta pesuhuonetta, saunaa ja teknistä tilaa ympäröiviä seiniä, jotka ovat tiilirakenteisia.
Käräjäoikeus on Mastosen tutkimusraportin ja siinä yksityiskohtaisesti kuvatun näytteenottoprosessin ja sen perusteella tehtyjen laboratoriotutkimusten perusteella katsonut näytetyksi, että tutkituissa puurakenteisissa väliseinissä on kosteusvaurioita osoittavia mikrobeja ja että olohuoneen tiilirakenteinen väliseinä on kastunut. Käräjäoikeus on kiinnittänyt huomiota myös siihen, että Myyjien nimeämänä todistajana kuultu Hankasilo on kertonut, että väliseinää ei suojele höyrysulku ja että tavanomaisesti pohjalaattaan menevissä väliseinissä olevat mikrobit tulee poistaa. Käräjäoikeus on katsonut, että väliseinien mikrobivauriot ja kosteusvauriot ovat laatuvirhe.
Tältä osin Myyjät eivät ole valituksessaan ja sitä yhteenvedon kommentoinnin yhteydessä täydentäessäänkään millään tavalla riitauttaneet näytön arviointia, vaan he ovat vedonneet vain siihen, että heillä ei ole tietoa väliseinien vaurioitumisesta. Hovioikeus toteaa, että väliseinien osalta kysymys on salaisesta virheestä, joka on todettu vasta kaupan teon jälkeen tehdyissä tutkimuksissa. Tämän vuoksi Myyjien tietoisuudella ei ole merkitystä laatuvirheen olemassaoloa harkittaessa.
Ottaen huomioon asiassa esitettyjen vaatimusten perusteet hovioikeus katsoo, että asiassa ei jää mitään varteenotettavaa epäilystä käräjäoikeuden näytön arvioinnin oikeellisuudesta ja siten siitä, etteivätkö väliseinät olisi vaurioituneita.
Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole ilmennyt.
Alapohjan arakenne
Käräjäoikeus on Mastosen tutkimusraportin, hänen ottamiensa laboratoriossa tutkittujen näytteiden ja käräjäoikeudessa todistajana kertoman perusteella katsonut, että alapohjarakenne on kosteusvaurioitunut ja siinä on mikrobeja. Todistajana kuullun Hankasilon kertomuksen mukaan pohjabetonilaatan ja eristekerroksen kosteusmittaukset antavat tällaisesta rakenteesta lähes poikkeuksetta kohonneita kosteusarvoja.
Myyjät eivät olekaan valituksessaan vedonneet siihen, etteikö alapohjassa olisi kosteutta ja mikrobeja. Sen sijaan he ovat vedonneet siihen Hankasilon myös kertomaan, että lattian rakenneosat eli muovikalvo, pintabetonilaatta ja pintarakenteet estävät maapohjasta vähäisesti nousevan kosteuden haihtumista rakennuksen sisäilmaan ja sisätiloihin pääsevä kosteus haihtuu joka tapauksessa, minkä vuoksi alapohjan kosteudesta tehdyillä havainnoilla ei ole merkitystä asiassa.
Näin ollen alapohjan osalta on riidatonta, että siellä on mikrobeja ja kosteutta eikä alapohjarakenteen kosteuden osalta ole tarpeen ottaa vastaan näyttöä.
Sen sijaan muovikalvon yhtenäisyyden ja muiden pintarakenteiden osalta asiassa on esitetty ristiriitaista näyttöä siitä, estääkö alapohjan ja sisärakenteiden
välinen rakenne kosteuden nousun sisäilmaan. Hovioikeudessa asiasta kuullut Mastonen, Hankasiloja Pullanen ovat olennaisilta osin kertoneet kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu.
Hovioikeuden pääkäsittelyssä ei ole ilmennyt mitään sellaista, jonka perusteella olisi aihetta päätyä näytön tai oikeudellisen arvioinnin osalta muuhun lopputulokseen kuin mihin käräjäoikeus on päätynyt. Näin ollen hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun ja perustelut sen osalta, että alapohjan ja sisärakenteiden välinen rakenne ei ole estänyt kosteuden nousua sisäilmaan.
Ulkoseinärakenne
Hovioikeudessa on Myyjien valituksen johdosta ulkoseinärakenteen osalta kysymys siitä, onko perustusten ja sen yläpuolisten rakenteiden välillä olemassa kapillaarikatko eli onko alaohjauspuun ja sokkelin välissä oleva eristevilla sukitettu muovilla. Jos sukitus on puuttunut, kysymys on lisäksi siitä, onko tästä ollut seurauksena kosteuden nousu ulkoseinärakenteisiin. Tätä arvioitaessa keskeistä on, onko mittaukset tehtyjä näytteet otettu ulkoseinän alaohjauspuun villasta paikasta, jossa alaohjauspuu on yhteydessä ulkoilmaan.
Käräjäoikeus on tuomiossaan todistajina kuultujen Mastosen ja Hankasilon kertomusten, Mastosen tutkimusraporttiin sisältyvän valokuvan sekä katselmuksessa tekemiensä havaintojen perusteella katsonut näytetyksi, että villa on ainakin osittain asennettu sellaisenaan perustusten päälle ilman kosteuden nousun estävää rakennetta. Myyjät ovat valituksessaan perustaneet virheen puuttumista koskevan vaatimuksen vain siihen, että todistajana kuultu Pullanen on kertonut havainneensa muovilla päällystettyä villaa rakenteissa. Myyjät eivät kuitenkaan ole valituksessaan lainkaan riitauttaneet Mastosen ja nimeämänsä Hankasilon kertomusten uskottavuutta ja käräjäoikeuden myös kirjalliseen todisteluun perustuvaa näytön arviointia. He eivät myöskään ole yhteenvedon kommentoinninkaan yhteydessä heiltä nimenomaisesti tiedusteltaessa ilmoittaneet käräjäoikeuden toimittaman katselmuksen osalta muuta kuin, että "käräjäoikeuden havainnot riitautetaan”, vaikka käräjäoikeus on perustanut ratkaisunsa siihen, että sille ei ole katselmuksessa esitetty rakenteesta sellaista kohtaa, jossa olisi ollut muovisukitus. Myyjät eivät ole valitusta täydentäessäänkään väittäneet, että he voisivat osoittaa tällaisen kohdan, ja katselmusta vaatiessaankin he ovat ilmoittaneet vain, että katselmuksessa on mahdollista tehdä havaintoja rakennuksen kunnosta ainakin yleisesti.
Ottaen huomioon asiassa esitettyjen vaatimusten perusteet sekä käräjäoikeuden tuomioon kirjattu henkilötodistelu ja se, että Pullasella ei ole ollut esittää väittämästään havainnosta valokuvaa, sekä toisaalta muovisukan puuttumisesta esitetty valokuva ja käräjäoikeuden katselmuksessa tekemät havainnot kysymyksessä olevasta virheestä, hovioikeus katsoo, että asiassa ei jää mitään varteenotettavaa epäilystä näytön arvioinnin oikeellisuudesta ja siten siitä, etteikö ulkoseinärakenteen ja alapohjan välistä puuttuisi käräjäoikeuden katsomin tavoin ainakin osittain kapillaarikatko.
Myyjät ovat edelleen väittäneet, että ulkoseinärakenteen vaurioita osoittavat mittaukset on tehtyjä näytteet otettu ulkoseinän alaohjauspuun villasta paikasta, jossa alaohjauspuu on yhteydessä ulkoilmaan eivätkä ne siten osoita, että kapillaarikatkon puuttumisesta olisi seurannut kosteuden nousu ulkoseinärakenteisiin. Hovioikeudessa asiasta kuullut Mastonen, Hankasiloja Pullanen ovat olennaisilta osin kertoneet kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu. Hovioikeuden pääkäsittelyssä ei ole ilmennyt mitään sellaista, jonka perusteella olisi aihetta päätyä näytön tai oikeudellisen arvioinnin osalta muuhun lopputulokseen kuin mitä käräjäoikeus on päätynyt. Näin ollen hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun ja perustelut kapillaarikatkon puuttumisen vaikutuksesta ulkoseinärakenteiden vaurioihin.
Sisäilmaongelma ia sen perusteella määrätty asumiskielto
Myyjät ovat valituksessaan väittäneet, että rakennuksessa ei ole sisäilmaongelmaa, koska sitä ja mikrobien pääsyä sisäilmaan ei ole todennettu. Asiassa on siten Myyjien valituksen johdosta kysymys siitä, tuleeko rakenteista mikrobeja huoneilmaan vai ei ja onko sisäilmaongelma todennettu vai ei eli onko vaurioituneista rakenteista ilmayhteyksiä huonetiloihin.
Hovioikeudessa kuullut S Ostajat, Myyjät, Vkainen, Mastonen, Hankasalo ja Pullanen ovat olennaisilta osin kertoneet kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. S Ostajat on kertonut, että heidän nuorimmalla lapsella oli ollut hengitystieoireita vauvasta lähtien, joita ei ollut ilmennyt muualla kuin kysymyksessä olevassa rakennuksessa. Lasten oireilu oli loppunut sen jälkeen, kun he olivat muuttaneet rakennuksesta joulukuussa 2017.
Mastosen kertomuksen ja hänen tekemäänsä merkkisavukokeeseen perustuen vaurioituneista rakenteista on ilmayhteyksiä huonetiloihin ja että tästä johtuen rakennuksen sisäilmassa on terveyshaittaa aiheuttavia mikrobeja. Myyjät eivät itse ole tehneet mitään tutkimuksia, jotka osoittaisivat, ettei huoneilmassa ole mikrobeja. Johtopäätöstä sisäilmaongelmasta tukevat sen sijaan Mastosen kertomuksen lisäksi käräjäoikeuden tuomiossa selostetut S Ostajien esittämät kirjalliset todisteet hänen sairastelustaan sekä S S Ostajien kertomukset heidän lapsensa sairastamisesta, Myyjien kertomus hyvästä sisäilmasta silloin, kun ovia on pidetty raollaan ja tuuletusikkunoita auki, todistajana kuullun Vkaisen kertomus nenän tukkoon menemisestä hänen vieraillessa Myyjien luona ja Myyjien nimeämänä todistajana kuullun Pullasen kertomus asunnon tunkkaisesta hajusta, joka oli johtunut siitä, ettei rakennuksessa ollut koneellista tuuletusta. Myös ympäristöterveystarkastaja on lausunnossaan todennut, että asunnossa on havaittu lievää normaalista poikkeavaa hajua. Ottaen lisäksi huomioon, että rakennuksen väliseinät ja ulkoseinät ovat mikrobivaurioituneet ja että Hankasilonkin kertomuksen mukaan ulkoseinien ja lattian välinen rako on tiivistettävä, hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että mikrobivaurioituneista rakenteista on ilmayhteys sisäilmaan ja että kiinteistöllä on terveyshaittaa aiheuttava sisäilmaongelma. Tätä osoittaa myös se, että kiinteistö on määrätty asumiskieltoon.
Myyjät ovat katsoneet, ettei sisäongelmaa ole riittävästi todennettu, kun mikrobien olemassaoloa huoneilmassa ei ole tutkittu. Ostajat ovat katsoneet, että ilmayhteyden toteaminen merkkisavukokeella mikrobivaurioituneista rakenteista todentaa myös sisäilmaongelman.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2019:41 katsonut, ettei pelkästä materiaalinäytteiden pitoisuuksista voida tehdä luotettavia päätelmiä PAH-yhdisteiden kulkeutumisesta huoneilmaan eikä siten rakenteissa olevan kivihiilipien haitallisuudesta rakennuksessa asuvien terveydelle. Ratkaisu on kuitenkin perustunut siihen, että Valviran lausunnon mukaan kivihiilipiestä ei usean vuosikymmenen jälkeen yleensä haihdu huoneilmaan PAH-yhdisteitä ainakaan terveydelle haitallisessa määrin, ellei rakennuksen rakenteita ole avattu, mitä ei ratkaisussa ollut tehty.
Hovioikeuskäytännössä on sen sijaan merkkisavukoetta pidetty riittävänä osoituksena sisäilmaongelmasta, jos vaurioituneista rakenteista on ilmayhteys rakennuksen sisätiloihin, tai jos ilmayhteys on muuten tiedossa (esimerkiksi Itä-Suomen hovioikeuden 11.8.2016 antama tuomio nro 492). Mastonen on katsonut merkki savun avulla lattian ja seinän rajat kaikkialla muualla lukuun ottamatta yhtä makuuhuonetta ja tuulikaappia. Tutkimuksen mukaan vaurioituneista rakenteista on ilmavuotopaikkoja muun muassa väliseinien rajassa alaosassa. Ottaen lisäksi huomioon, että väliseinät on rakennettu suoraan pohjabetonilaa- tan päälle ja että niissä on riidattomasti mikrobivaurioita ja että huoneilmaan on tullut tunkkaista hajua varsinkin takan kohdalta, hovioikeus katsoo, että ilmayhteyksien toteaminen mikrobivaurioituneista kohdista merkkisavukokeella on riittävä näyttö myös sisäilmaongelmasta. Tässä harkinnassa hovioikeus on ottanut huomioon myös sen, että Myyjät eivät ole edellä jo todetulla tavalla teettäneet mitään tutkimuksia sen tueksi, että huoneilmassa ei ole terveydelle vaarallisia mikrobeja.
Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole ilmennyt.
Virheen seuraamukset
Hovioikeus on edellä katsonut, että kiinteistöllä on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu virhe pohjoispäädyn salaojan puuttumisen osalta, alapohjassa, väliseinissä, ulkoseinissä sekä yläpohjassa ja vesikatossa.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lainkohdan säätämiseen johtaneiden esitöiden mukaan virheen olennaisuutta on arvioita sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei voida tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet (HE 120/1994 vp s. 51).
Oikeuskäytännössä olennaisuuskynnyksen ylittäneissä ratkaisuissa painoarvoa on annettu korjauskustannusten määrälle, virheen korjaamiseen käytettävälle ajalle ja Myyjät tietoisuudelle virheen olemassaolosta. Joissakin ratkaisuissa on annettu painoarvoa myös sille, ettei vaurioiden laajuutta ja korjauskustannusten määrää ollut voitu vielä luotettavasti arvioida. Lisäksi korkein oikeus on vanhan maakaaren aikaisessa ratkaisussaan KKO 1983-11-79 ottanut huomioon Myyjät tietoisuuden purkamisedellytyksiin vaikuttavana seikkana. Myös ostajalle aiheutunut terveyshaitta ja mahdollisuus sen poistamiseen kohtuullisessa ajassa sekä kunnan viranomaisen määräämä asumiskielto voivat vaikuttaa olennaisuusarviointiin.
Olennaisuusarviointi tehdään tapauskohtaisesti asiaan vaikuttavia seikkoja punniten.
Oikeuskäytännössä on katsottu, että olennaisuuskynnyksen ylittyminen edellyttää yksinomaan korjauskustannuksiin perustuen sitä, että ne ovat noin 40 - 50 prosenttia kauppahinnasta.
Myyjien nimeämät todistajat Hankasiloja Pullanen ovat katsoneet, että käräjäoikeuden katsomat tarvittavat korjaustoimenpiteet ovat ylimitoitettuja ja liian kalliita. Kapselointi on riittävä ja edullinen tapa estää mikrobien siirtyminen huoneilmaan. Hovioikeus on edellä todennut, että rakennuksessa on käräjäoikeuden katsomat virheet ja ne tulee korjata, eikä yksistään kapselointi ole riittävä korjaustapa tässä tapauksessa. Hovioikeus käräjäoikeuden tapaan katsoo, että rakennuksen korjaus tulee suorittaa siinä laajuudessa kuin Mastonen ja Nutunen ovat kertoneet todettujen virheiden osalta.
Mastonen ja Nutunen ovat arvioineet, että todettujen virheiden korjaamisesta aiheutuu noin 120.000 euron kustannukset. Nutunen on tehnyt korjauskustannuksista kirjallisena todisteena esitetyn laskelman K12.
Hankasilo on arvioinut Nalusen laskelmaa korjauskustannuksista seuraavasti. Suunnitteluja valvonta, työmaan perustaminen ja ylläpito sekä jätekustannuk- set ovat suurin piirtein Nalusen laskelmassa esitettyä luokkaa (7.200 alv. 0 %). Salaojaputken asentaminen rakennuksen yhdelle sivustalle on 1 - 2 päivän työ ja kustannus verollisena noin 1.000 euroa. Alapohjarakenteiden purku- ja korjaustöiden sekä ulkoseinärakenteiden purku-ja korjaustöiden kustannusta Hankasilo ei ole laskenut, koska kapseloinnilla rakenne on hänen mielestään ollut korjattavissa noin 6.400 eurolla, minkä lisäksi tulee pintatöitä. Nalusen korjaussuunnitelman mukaisesti tehtynä kustannus alapohjarakenteiden purkuja korjaustöiden osalta voi vaihdella laajasti ja ulkoseinärakenteiden purku- ja korjaustöiden kustannus on Nalusen arvioimaa luokkaa. Väliseinärakenteiden kustannuksen Nutunen on laskenut kustannuslaskelmaohjelmalla, joka antaa sellaisen tuloksen kuin mitä ohjelmaan on syötetty arvoja. Hankasilo on arvioinut kustannukseksi noin 8.100 euroa (alv. 0 %). Yläpohjarakenteiden ja vesi- katteen purku-ja korjaustöiden kokonaiskustannus on noin 14.600 euroa materiaaleineen (alv. 0 %). Jos korjaukset tehdään Mastosen ja Nutusen esittämässä laajuudessa, on rakennuksen korjaamisen järkevyys kyseenalaista. Korjauksista tulee tasonparannusta, mutta Hankasilo ei ole tarkemmin osannut arvioida tämän määrää.
Pullanen on katsonut, että kapselointi on riittävä tapa rakennuksen korjaamiseksi ja kustannus tästä on noin 12.500 (alv. 0 %). Arvioidessaan Nutusen laskelmaa korjauskustannuksista, Pullanen on pitänyt korjausurakan suunnittelusta ja työmaan perustamisesta aiheutuvia kustannuksia tarpeettomina ja kustannuksena valvonnasta noin 1.000 euroa (alv. 0 %). Ulkopuolisia töitä ei tarvitse tehdä ja salaojien tekeminen voi olla tarpeetonta maaperän rakenteen vuoksi. Kustannus salaojan tekemisestä yhdelle sivustalle on 2.500 - 3.000 euroa (alv. 0 %). Alapohjarakenteiden purku-ja korjaustyöt sekä ulkoseinärakenteiden purku- ja korjaustyöt ovat tarpeettomia, koska kapselointi korvaa ne. Ulkoseinärakenteiden purku-ja korjaustöiden kustannuksissa on joka tapauksessa noin 20.000 euroa liikaa, koska työt ovat tehtävissä toisella tavalla 7.000 - 8.000 eurolla (alv. 0 %). Väliseinärakenteiden purku-ja korjaustyöt ovat tarpeettomia, mutta jos ne tehdään, niin kustannusarviossa on noin 10.000 euroa liikaa ja työ olisi tehtävissä noin 6.000 eurolla (alv. 0 %). Yläpohjarakenteiden ja vesikatteen purku-ja korjaustyöt ovat tarpeettomia, mutta jos ne tehdään,niin kustannus on runsaat 20.000 euroa (alv. 0 %). Kattoremontista tehty tarjous 10.699 euroa, joka sisältää arvonlisäveron (V5), on Pullasen mielestä halpa. Tasonparannus Mastosen ja Nutusen korjaussuunnitelman mukaisessa korjauksessa on 70 - 75 %. Nutusen käyttämästä laskentaohjelmasta Pullanen on kertonut, että sen antamat laskelmat riippuvat siitä, mitä arvoja ohjelmaan on syötetty laskentaperusteiksi.
Hovioikeus pitää Mastosen ja Nutusen arvioita ja laskelmaa lähtökohtaisesti luotettavana selvityksenä siitä kustannustasosta, jolla rakennuksen todetut virheet saadaan korjattua. Hankasilon ja Pullasen arvioiden luotettavuutta heikentää se, että he ovat ensisijaisesti arvioineet vain kapseloinnilla suoritettava korjauksen kustannuksia, eivätkä ole tehneet omia laskelmia kustannuksista. Heidän lausumiensa perusteella voidaan kuitenkin katsoa, että kustannusten taso vaihtelee sen mukaan missä laajuudessa ja mikä korjaustapa valitaan. Kertomusta perusteella hovioikeus katsoo, että rakennuksen korjattavaksi hyväksyttyjen virheiden korjauskustannukset muodostuvat joka tapauksessa erittäin huomattaviksi suhteessa rakennuksen arvoon. Virheiden arvioitua korjausaikaa kahdesta neljään kuukautta sen sijaan voidaan pitää kohtuullisena. Arvioitaessa virheen olennaisuutta on korjauskustannusten ohella otettava huomioon myös se seikka, että ostajat ovat ostaneet kiinteistön asumistarkoitukseen lapsiperheen kodiksi. Alapohjan, rakennuksen väliseinien ja ulkoseinien mikrobivaurioiden vuoksi kiinteistöä ei ole voinut käyttää tuohon tarkoitukseen. Kunnan ympäristöterveyslautakunta on asettanut talon asumiskieltoon. Lisäksi myyjät ovat edellä todetuin tavoin olleet tietoisia salaojituksessa ja vesikatossa sekä yläpohjassa olevista virheestä jo kiinteistöä myytäessä ja laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa.
Kaikki mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että ostajat eivät olisi näistä seikoista tietoisina todennäköisesti kauppaa solmineet. Muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi ostajille kohtuuton. Hovioikeus päätyy siihen, että kiinteistön laatuvirheet ovat olennaisia. Näin ollen ostajilla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin ensimmäisen virkkeen nojalla oikeus purkaa kauppa.
Korvaus kiinteistön arvoa lisänneistä kustannuksista
Myyjät ovat valitusta yhteenvedon kommentoinnin yhteydessä täydentäessään ainoastaan toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä, jonka mukaan Ostajat eivät ole esittäneet riittävää selvitystä väittämistään kiinteistön arvoa lisänneistä kustannuksista. Osa väitettyjen remonttien tekemisestä on Myyjien mukaan jäänyt epäselväksi, esitettyjen kuittien peruste on osittain epäselvä ja niiden määrä on joka tapauksessa enintään noin 14.300 euroa ja oman työn tuntikorvaus 15 euroa on liiallinen ainakin 7-8 euron ylittävältä osalta.
Hovioikeudessa on Myyjien käräjäoikeudessa kertoman perusteella riidatonta, että Ostajat ovat tehneet käräjäoikeuden merkittäviksi katsomat lämmitysjärjestelmään, käyttövesiputki in ja keittiöön kohdistuneet remontit, joten hovioikeudessa on enää kysymys näistä remonteista aiheutuneista kustannuksista. Näiden kustannusten määräksi käräjäoikeus on arvioinut 20.000 euroa.
Ottaen huomioon Myyjien itsensäkin ilmoittamien ja yhteen laskemien kuittien käräjäoikeuden tuomiossa todettu 14.389,51 euron loppusumma ja käräjäoikeuden tuomiossa kiinteistön arvoa korottaneiksi katsottujen remonteissa välttämättömien
tarvikkeiden, kuten Petra-keittiön ja vedensuodattimen, hankkimisesta aiheutuneiden kustannusten loppusumma 12.446,00 euroa (todiste KU), hovioikeus katsoo, ettei käräjäoikeuden arviota kustannuksista ole Myyjien valituksessaan ilmoittamalla perusteella aihetta muuttaa.
Ostajien saama asumishvötv.
Hovioikeudessa on riidatonta, että ostajat ovat asuneet kiinteistöllä 1.6.2015 lukien. Ostajat ovat ilmoituksensa mukaan muuttaneet kokonaan pois kiinteistöltä 31.5.2018 eivätkä Myyjät ole valitusta yhteenvedon kommentoinnin yhteydessä täydentäessäkään kiistäneet muuttopäivää, vaan he ovat vedonneet ainoastaan siihen, että Ostajat olisivat voineet asua kiinteistöllä kanteen vireilletulopäivään saakka.
Tältä osin hovioikeus toteaa ratkaisevaa olevan sen, kuinka kauan ostajat ovat tosiasiassa asuneet kiinteistöllä varsinkin, kun he ovat joutuneet muuttamaan pois kiinteistöltä rakennuksen aiheuttaman terveyshaitan vuoksi. Ottaen huomioon ostajille aiheutunut terveyshaitta hovioikeus hyväksyy myös käräjäoikeuden kohtuulliseksi arvioiman kuukausivuokran perusteluineen. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että syytä käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei tältä osin ole.
Tutkimus- ia selvittelykulut sekä oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa
Myyjät ovat käräjäoikeudessa myöntäneet, että Ostajille on aiheutunut eri tutkimusten teettämisestä kustannuksia yhteensä 7.087 euroa. Myyjät ovat valituksessaan ainoastaan toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä kiistämisen, jonka mukaan tutkimukset ovat olleet tarpeettomia, koska kaupan kohteessa ei ole ollut virheitä ja koska virheiksi väitetyt seikat olisivat olleet havaittavissa esimerkiksi ilman homekoiratutkimustakin. Myös homekoiratutkimuksestakin aiheutuneiden kustannusten määrä on riidaton ja kysymys on tämän osalta vain siitä, onko se ollut tarpeellinen vaurioiden selvittämiseksi.
Asian laatu huomioon ottaen hovioikeus pitää homekoiralla tehtyä vaurioiden alustavaa selvitystä tarpeellisena vaurioiden olemassaolon ja laajuuden selvittämiseksi ja varmistamiseksi.
Hovioikeus on tutkinut käräjäoikeuden tuomion oikeellisuuden. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole tutkimus-ja selvittelykulujen tai käräjäoikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen osalta.
Oikeudenkäynnin kustannukset hovioikeudessa
Valtion varoista maksetut todistaianpalkkiot ia lisäkorvausvaatimukset
Myyjien nimeämille todistajille valtion varoista maksetut palkkiot jäävät hovioikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen valtion vahingoksi.
Valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun lain 9 §:n mukaan jos todistaja tai muu valtion varoista korvaukseen oikeutettu vaatii matka-ja toimeentulokustannuksista sekä taloudellisesta menetyksestä korvausta enemmän kuin valtion varoista saadaan myöntää, voidaan se asianosainen, joka tämän lain nojalla tuomitaan korvaamaan todistelukustannuksia valtiolle, samalla velvoittaa maksamaan kohtuulliseksi harkittu lisäkorvaus.
Myyjien todistajaksi nimeämä Aki Hankasilo on vaatinut, että Ostajat velvoitetaan suorittamaan hänelle todista]anpalkkion lisäkorvauksena 77 euroa. Hovioikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen vaatimus on hylätty.
Myyjien todistajaksi nimeämä Heino Pullanen on vaatinut, että Ostajat velvoitetaan suorittamaan hänelle todista]anpalkkion lisäkorvauksena 303 euroa. Hovioikeuden ratkaisun lopputulos huomioon ottaen vaatimus on hylätty.
Ostajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Asianajaja EKämä on antanut oikeudenkäyntikululaskun Ostajien avustamisesta hovioikeudessa, jonka määrä tosiasiallista pääkäsittelyn aikaa vastavana on 13.912,14 euroa.
Myyjilla ei ollut huomautettavaa toimenpiteistä eikä tuntiveloituksesta. He ovat myöntäneet matkakulut (laskussa päiväyksellä 16.1.2020) ja majoituskulut (laskussa päiväyksellä 16.1.2020) Lahteen määrältään oikeiksi, mutta vastustaneet vaatimusta perusteeltaan. Käsittelyn peruuntuminen ei ole johtunut Myyjäteista vaan koronaepidemiasta, eivätkä he siten vastaa tästä aiheutuneista kuluista. Samoin he ovat katsoneet asian olevan matka-ja majoituskulut (laskussa päiväyksellä 19.2.2020) Kouvolaan osalta. Majoituskulut ovat olleet muutoinkin tarpeettomia. Lisäksi he ovat katsoneet, että todistaja Mastosen todistajanpalkkio 800 euroa on kohtuuton, ja myöntäneet kohtuulliseksi määräksi 400 euroa.
Kämä on katsonut, että laskussa olevat kulut ovat olleet aiheellisia asian hoitamiseksi. Hän hoitaa juttuja valtakunnallisesti ja käsittelypaikkakunnalle saapuminen edellisenä päivänä on ollut asiallista. Hotellikustannus on myös ollut halvempi, kuin jos hän olisi tullut omalla autolla. Käsittelyn pemutus on tullut helmikuussa 2020 niin myöhään, että kustannukset olivat jo syntyneet. Matka- ja majoituskulut huhtikuulta pemuntuneesta käsittelystä on siirretty nyt toimitettuun käsittelyyn.
Pääkäsittelyn peruuntuminen tiistaina 4. ja keskiviikkona 5.2.2020 on johtunut Myyjien nimeämälle todistaja Pullaselle tulleesta esteestä, josta on ilmoitettu sunnuntaina 2.2.2020 ja pääkäsittely on peruutettu maanantaina 3.2.2020. Kämän ilmoituksen mukaan kustannukset olivat jo syntyneet, eikä niitä ollut voinut peruuttaa tai siirtää myöhemmäksi. Nämä seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että Myyjät ovat velvolliset korvaamaan peruuntumisesta Ostajille aiheutuneet kustannukset.
Pääkäsittelyn peruuntuminen 20. ja 21.4.2020 on johtunut korona-epidemian aiheuttamista erityisjärjestelyistä. Koska Ostajien avustaja on saanut siirrettyä kyseiset matka- ja majoituskustannukset käytettäväksi nyt toimitetun pääkäsittelyn yhteydessä, on kysymyksessä tosiasiallisesti nyt toimitettuun pääkäsittelyyn liittyneistä kustannuksista, ja näin ollen Myyjien korvattavista kustannuksista.
Asianajotoimisto, jossa Kämä toimii, sijaitsee Joensuussa. Peruuntunut pääkäsittely Lahdessa 4. ja 5.2.2020 oli ollut tarkoitus aloittaa kello 9.30 ja pääkäsittely 15.9.2020 Kouvolassa on alkanut kello 9.00. Majoittuminen tuomioistuinpaikkakunnalle on ollut asianmukaista.
Hovioikeus hyväksyy todistaja Mastosen vaatiman ja Ostajien hyväksymän todistajanpalkkion asian laatuun ja Mastosen todistelun merkitykseen ja asiantuntemukseen nähden kohtuulliseksi.
Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen aihetta Ostajien vaatiman oikeudenkäyntikulujen korvauksen alentamiselle ei ole ilmennyt.
Myyjien avustajan palkkio ia omavastuuosuus
Hovioikeus hyväksyy Myyjien avustajan asianajaja Harri AAn palkkion laskun mukaan muutoin, mutta pääkäsittely asiassa on kestänyt lähimpään puoleen tuntiin pyöristettynä 5,5 tuntia. AAlle tulevaksi palkkioksi ja kulujen korvaukseksi E ja E Myyjätin avustamisesta hovioikeudessa vahvistetaan 4.633,94 euroa, jota vastaava arvonlisäveron määrä on 1.112,15 euroa. Kokonaismäärästä 5.746,09 eurosta AAlle maksetaan valtion varoista 70 prosenttia eli 4.022,26 euroa. E ja E Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan AAlle omavastuuosuutenaan 30 prosenttia kokonaismäärästä eli 1.723,83 euroa.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Todistajien Aki Hankasilon ja Heino Pullasen todistajanpalkkioiden lisäkorvausvaatimukset hylätään.
Käräjäoikeuden määräämä turvaamistoimi (Päijät-Hämeen käräjäoikeus 3.7.2018 nro 18/10454) pidetään voimassa, kunnes tämä tuomio on pantu täytäntöön, kuitenkin enintään 30 päivää lainvoimaiseksi tulemisesta lukien, tai kunnes asiassa toisin määrätään.
E ja E Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan yhteiseksi korvaukseksi S S Ostajatlle hovioikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista 13.912,14 euroa, mille määrälle on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Asianajaja Harri AAlle tulevaksi palkkioksi ja kulujen korvaukseksi E ja E Myyjätin avustamisesta hovioikeudessa vahvistetaan 4.633,94 euroa, jota vastaava arvonlisäveron määrä on 1.112,15 euroa. Kokonaismäärästä 5.746,09 eurosta AAlle maksetaan valtion varoista 70 prosenttia eli 4.022,26 euroa. E ja E Myyjät velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan AAlle omavastuuosuutenaan 30 prosenttia kokonaismäärästä eli 1.723,83 euroa.
Muutoksenhaku
Asian ovat ratkaisseet:
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.12.2020.
presidentti Pertti N hovioikeudenneuvos Lasse T hovioikeudenneuvos Janne A
Ratkaisu on yksimielinen.
PÄIJÄT-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
Käräjätuomari Juha K
TUOMIO 19/6073
Annettu kansliassa
17.4.2019 L18/7916
Kantajat
Vastaajat
Asia
Vireille
KANNE
Ostajat, S
Ostajat, S
Myyjät, E
Myyjät, E
Kiinteistöä koskeva riita
24.5.2018
Riidattomat taustatiedot
Kantajat ovat ostaneet vastaajilta 27.3.2015 päivätyllä kauppakirjalla Nestolan kunnassa, Volluhtin kylässä sijaitsevan Kovikolmio-nimisen tilan (532-405-1-49) sillä olevine rakennuksineen osoitteessa Lenkkilantie 99, 152540 Nestola.
Kauppahinta on ollut 149.000 euroa, jonka kantajat ovat kokonaisuudessaan maksaneet kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä.
Kantajien vaatimukset
Kantajat vaativat
la) ensisijaisesti, että
kantajien ja vastaajien välillä 27.3.2015 laadittu kiinteistön kauppa, jolla kantajat ovat ostaneet vastaajilta x, puretaan,
vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille kauppahinta 149.000,00 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 27.3.2015 lukien haasteen tiedoksiantamiseen saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantamisesta lukien,
kaupan purkautuessa vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajille korvauksena kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista 29.700,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantamisesta lukien,
lb) toissijaisesti, että
Siinä tapauksessa, että kauppaa ei purettaisi, kantajat vaativat, että
vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille hinnanalennuksena 90.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 27.3.2015 lukien haasteen tiedoksiantamiseen saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantamisesta lukien.
Joka tapauksessa vastaajat on velvoitettava korvaamaan kantajille
2) asian tutkimus- ja selvittämiskuluina 7.087,00 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta, ja
3) kantajien asianosaiskulut oikeudenkäyntikulut 26.123,37 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Perusteet
Kaupan kohteen sopimuksenvastaisuus ja väärät aa harhaanjohtavat
tiedot, jotka kaupan kohteesta on annettu (MK 2 luvun 17 §:n 1
momentin 1 ia 2 kohdat)
Ostajille on ennen kaupantekoa kerrottu, että talon pohjoispäädyssä on myyjän asentamat salaojat. Sittemmin on selvinnyt, että salaojia ei ole talossa lainkaan.
Myyjät eivät ole kertoneet ostajille ulkoseinien alaosien vaurioista, joista ovat olleet tietoisia. Myyjät ovat omistusaikanaan tehneet taloon kattoremontin ja jättäneet talon pahoin vaurioituneet puiset kattorakenteet vesikaton alle ja jättäneet kertomatta siitä ostajille.
Kaupan kohteessa on virhe, koska myyjät ovat ennen kaupan tekemistä
antaneet ostajille virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen kunnosta, jättäneet kertomatta olennaisista kauppaan vaikuttavista seikoista ja salanneet vaurioita, joista heillä on ollut tietoa.
Salainen virhe (MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta)
Kaupanteon jälkeen ostajat ovat havainneet tontilla sijaitsevassa asuinrakennuksessa myös vakavia laadullisia puutteita ja virheitä, joista ostajat eivät huolellisesta ennakkotarkastuksesta huolimatta ole voineet saada tietoa ennen kauppaa. Vaikka osa virheistä olisikin salaisia virheitä, on virheitä pidettävä olennaisina, eikä kauppaa olisi syntynyt, jos ostajat olisivat niistä tienneet.
Kiinteistö poikkeaa virheiden vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Kaupan kohteessa todetut virheet ia vauriot
Kaupanteon jälkeen kohteessa on 16.2.2018 suoritettu Hämeen homekoirien homekoiratutkimus ja Rl Mastosen tekemiä kosteusmittauksia ja rakenneavauksia. Tutkimuksissa on 5.4.2018/29.10.2018 päivätyn raportin perusteella havaittu seuraavia vikoja ja vaurioita.
Rakennuksen ulkopuoli
- Rakennuksen ulkopuolen maanpinnan muotoilu on puutteellinen, (s. 5- 6 ja 30)
- Pintavedet (sadevedet ja lumien sulamisvedet) ohjautuvat sokkelin juureen, (s. 5 ja 30)
- Koska ulkopuolisena vedeneristeenä olevan bitumisivelyn eristyskyky ei ole riittävä ja sokkelia vasten oleva maa-aines on hienojakoista, sokkeliin on kohdistunut ulkopuolista kosteusrasitusta jo vuosia, (s. 5)
- Sokkelin vedeneristeen tekninen käyttöikä on ylittynyt, (s. 6 ja 30)
- Talon ympärillä ei ole salaojia, (s. 5)
- Vaurioiden korjaamiseksi on rakennuksen ulkopuolen maanpinnat muotoiltava ja sokkelin vedeneristys ja salaojitus korjattava.
Sisäilma
- Sisäilmassa oli havaittavissa selkeä mikrobivaurioon (home) viittaava hajuhaitta olohuoneessa, takan läheisyydessä.
- Muiden huonetilojen osalla hajua oli havaittavissa paikoitellen lattian rajassa.
- Havaittu haju johtuu rakenteista vuotoilman mukana tulevista epäpuhtauksista. Sisäilmaan kulkeutuvat epäpuhtaudet voivat aiheuttaa oireita ja sairauksia tilojen käyttäjille.
- Sisäilmassa havaittavissa oleva mikrobivaurion haju on jo yksistään merkki korjausta vaativasta vauriosta, (kaikki s. 7)
Ilmanvaihto ja painesuhteet
- Rakennuksessa on selkeitä ilmavuotopaikkoja ulkoseinän ja väliseinien alaosassa lattian rajassa.
- Lattian ja seinän rajassa on selkeä rako rakenteisiin.
- Alipaineen vaikutuksesta vaurioituneista rakenteista pääsee epäpuhdasta vuotoilmaa sisäilmaan, (kaikki s. 8)
Alapohjarakenne
- Olohuoneen ulko-oven edessä muovimaton alla oli havaittavissa näkyvää mikrobikasvustoa. (s. 8-9)
- Lattiarakenne on ollut joskus märkä oviaukon edustalta, koska muovimaton alapintaan on syntynyt mikrobivaurioita. (s. 8-9)
- Olohuoneessa takan ympärillä kevytsorabetonin todettiin olevan kastunut, (s. 9-10)
- Takan ympärillä oli havaittavissa selkeä kastuneen/ vaurioituneen rakenteen haju. (s. 9-10)
- Kosteus pääsee nousemaan takan ja väliseinien kohdalta rakenteisiin, (s. 9-10)
- Olohuoneen ja saunan väliseinä on kastunut alareunastaan, (s. 9)
- Makuuhuoneessa pintabetonilaatan alla on muovikalvo, joka ei ole yhtenäinen seinän muovin kanssa, (s. 9)
- Pesuhuoneen lattiakaivon kuparisen korokerenkaan läpiviennin tiivistyksessä on puutteita, (s. 10)
- Makuuhuoneen 2 ulkoseinän alapuusta otetussa mikrobinäytteessä 1 ja ulkoseinän alapuun alapohjavillasta otetussa mikrobinäytteessä 2 havaittiin selvä mikrobikasvu materiaaleissa.
Alapohjassa lämmöneristeenä on kevytsorabetoni ja sokkelia vasten sisäpuolella on bitumikorkkieriste. Bitumikorkkieriste ja alapohjaeriste ovat mikrobivaurioituneita. Alapohjaeristeen ja bitumikorkkieristeen vaurioituminen on todettu mikrobinäyttein. Sokkelia vasten oleva bitumikorkkieriste tulee poistaa. Myös väliseinärakenteet lähtevät pohjabetonilaatan päältä ja ovat vaurioituneet alareunastaan. Alapohjarakenne tulisi avata ulkoseinien ja väliseinien juuresta minimissään 500 mm leveydeltä pohjabetonilaattaan asti, jotta rakenteen korjaaminen on mahdollista. Koska alapohjarakennetta tulee avattavaksi laajasti seinärakenteiden suuren määrän vuoksi, on suositeltavaa purkaa alapohjarakenne kauttaaltaan pohjabetonilaatan pintaan asti. Näin rakenne saadaan jatkossa kosteusteknisesti toimivaksi ja alapohjarakenteesta saadaan poistettua myös vaurioitunut kevytsorabetonieriste. Näin toteutettuna alapohjaan ei jää vaurioriskiä.
Vaurioiden korjaamiseksi on tehtävä seuraavat toimet:
Alapohjarakenteen avaaminen pohjabetonilaattaan asti koko rakennuksen alueelta. Sokkelia vasten olevien bitumikorkkieristeiden poistoja sokkelipinnan puhdistaminen. Pohjabetonilaatan puhdistaminen ja uuden kapillaarikatkon tekeminen (esim. Ardex EP2000 tai Uzin PE480). Väliseinärakenteiden nosto lattiapinnan tasolle esim. harkkorakenteella. Alapohjan uudelleen rakentaminen (kaksoisbetonilaattarakenne). Alapohjan ja seinän liittymät sekä alapohjan läpiviennit tiivistetään koko rakennuksen alueelta pintabetonilaatan valamisen ja kuivaksi toteamisen jälkeen sisäilmakorjausohjeiden mukaisesti (esim. Ardex 8 + 9).
Ulkoseinärakenne
- Julkisivuverhous ei tuuletu. (s. 11)
- Lautaverhoilulla osalla tuuletusrako puuttuu kokonaan ja tiiliverhoillulla
alueella tiilen saumaan on jälkikäteen tehty tuuletusreikiä, jotka eivät takaa riittävää tuuletusta tiilimuurauksen taustalle, (s. 11 ja 13)
- Muurauslaasti on tukkinut tiilimuurauksen tuuletusraon. (s. 11 ja 13)
- Tuulensuojalevynä on herkästi vaurioituva puukuitulevy. (s. 13)
- Seinärakenteen tuulettumattomuus vaurioittaa rakenteita, (s. 11)
- Betonisokkelin ja villaeristeen välissä ei ole kosteuden nousun estävää rakennetta, (s. 12 ja 14)
- Betonisokkeli kastuu ulkopuolelta ja maaperästä siirtyvän kosteuden seurauksena, (s. 12 ja 14)
- Kosteus on vaurioittanut vuosien saatossa betonisokkelia vasten olevaa villaeristettä ja alaohjauspuuta. (s. 12 ja 14)
- Betonisokkelin kosteus mitattiin kolmesta rakenneavauskohdasta näytepalamittauksella. Kahdessa rakenneavauskohdassa seinän alaohjauspuun alla betonisokkelissa havaittiin näytepalamittauksen perusteella mikrobikasvun kannalta riittävä kosteus. Muina vuodenaikoina kosteus voi olla huomattavastikin mitattua suurempaa (vesisateet ja lumien sulamisvedet), (s. 12)
- Seinän alaohjauspuusta ja sen alapuolisesta villaeristeestä otettiin materiaalinäytteet kolmesta kohdasta. Materiaalinäytteen perusteella ulkoseinärakenne on kaikista kohdista mikrobivaurioitunut. Näytteissä oli havaittavissa runsaasti sädesienikasvustoa ja muita kosteusvaurioita indikoivia mikrobeja, (s. 12)
- Talossa on myös vanha korjaamaton kosteusvaurio pukuhuoneen ja varastohuoneen alueella ulkoseinässä (ks. pohjakuva). Varastohuoneessa sijaitsevassa pumpputilassa on ollut vuoto vuosia aikaisemmin. Vesivahinko on korjattu puutteellisesti ja seinään on jäänyt mikrobivaurioituneita rakenteita.
- Rakennuksen ulkopuolelta tulee kosteusrasitusta sokkelirakenteeseen. Sokkelirakenne on kastunut. Ulkoseinärakenteet ovat kostean sokkelirakenteen päällä ja siksi seinärakenne on vaurioitunut alareunastaan. Ulkoseinän alaosan kastuminen ja vaurioituminen on todettu useista kohdista. Lisätutkimuksessa on havaittu, että seinärakenne ei ole ylempää mikrobivaurioitunut, mutta seinä alareunan vaurioista on kulkeutunut paikallisesti epäpuhtauksia ylemmäksi seinärakenteeseen. Tarkkaa korjausrajaa ei ole mahdollista määrittää ja siksi seinärakenne tulisi korjata vähintään ikkunakorkoon asti koko rakennuksen osuudella.
Väliseinärakenne
- Väliseinärakenteet on rakennettu pohjabetonilaatan päältä ja kyseinen rakenne on riskirakenne. (s. 15)
- Väliseinien kohdilla oli havaittavissa, että alapohjasta tulee vaurioon viittaavaa hajua. (s. 15)
- Puurunkoisen väliseinän lattiapinnan alapuolisessa lastulevyssä oli havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä, (s. 17)
- Makuuhuoneen kohdalla väliseinän alaosassa oli havaittavissa kosteutta, (s. 15)
- Tiiliseinärakenteessa havaittiin kosteutta takan juuressa, (s. 17)
- Väliseinärakennetta avattiin olohuoneesta ja makuuhuone 3 kohdalta. Olohuoneen osalla lastulevyssä oli kosteusjälkiä ja tiilirakenteinen väliseinä oli kastunut. Makuuhuoneessa seinän puurunko oli kastunut.
(s. 15)
- Molemmista rakenneavauskohdista otettiin materiaalinäytteet seinän
lastulevystä. Väliseinärakenteet ovat mikrobivaurioituneet. Näytteissä oli havaittavissa runsaasti kosteusvauriota indikoivia mikrobeja, (s. 15)
- Vaurioiden korjaamiseksi väliseinärakenteet tulee nostaa lattiapinnan tasolle. Korjaaminen edellyttää lattiarakenteen avaamista seinän juuresta, (s. 31)
Yläpohja ja vesikatto
- Purueristeen päälle lisäeristeeksi lisätyllä puhallusvillalla on osittain tukittu sivulappeiden tuuletusrakoja. (s. 18 ja 22)
- Autotallisiiven räystäälle on asetettu uudet räystäslaudat vanhojen räystäslautojen päälle. Uusilla räystäslaudoilla on tukittu yläpohjan tuuletusta, (s. 18 ja 23)
- Räystäskoteloissa on näkyviä mikrobivaurioita. (s. 22)
- Saatujen tietojen mukaan vesikatto on uusittu vuonna 2008. On olettavaa, että vanha vesikatto on vuotanut. Yläpohjassa on havaittavissa vanhoja vaurioita, joiden on syytä epäillä olevan vanhan vesikaton aikaisia. Vanhat kattovuodot ovat voineet lisäksi vaurioittaa myös yläpohjan purueristeitä, jotka eivät ole aistinvaraisesti tarkastettavissa, (s. 18 ja 22)
- Puurakenteissa on näkyviä, osittain vanhoja vaurioita laajasti, (s. 22)
- Uusi vesikatto on tehty virheellisesti. Vesikatto on asennettu suoraan aluskatteen päälle ilman tuuletusrimaa ja ruoteita. (s. 18)
- Katteen alapuoli ei tuuletu, eikä katteen alle pääsevä lumi ja vesi pääse esteettä poistumaan, (s. 18)
- Vesikaton läpiviennit ovat puutteellisia ja niiden kautta pääsee sadevettä ja lumien sulamisvesiä yläpohjaan, (s. 18)
- Yläpohjassa on nähtävissä useita vuotopaikkoja. (s. 18)
- Piipun juuressa oli havaittavissa yläpohjan puolella kosteutta ja vaurioituneita rakenteita, (s. 19)
- Piipun juuresta aluskatetta ei ole yhdistetty piippuun. Piipun läpivienti on puutteellinen ja läpiviennin kautta pääsee vesiä yläpohjaan, (s. 19)
- Piipun pellityksen tiiveydessä on puutteita. Piipun metsänpuoleiselta sivulta on reikä, josta vesi valuu yläpohjan puolelle. Yläpohjanpuurakenteet ovat märkiä ja vaurioituneita, (s. 20)
- Piipun kohdalla aluskate ei yhdisty piippuun ja pellitykset on tehty siten, että vesillä on pääsy yläpohjarakenteisiin. (s. 20)
- Tuuletusviemärin läpivienti on puutteellinen. Lumi ja vesi pääsee pellityksen alleja puutteellisesta läpiviennistä rakenteisiin, (s. 21)
- Tuuletusputken kohdalta vesi/lumi pääsee yläpohjan puolelle. Kattorakenteissa ja eristeissä kosteutta ja vaurioita, (s. 21)
- Yläpohjan tuuletus on kokonaisuudessaan riittämätön, (s. 18 ja 23)
- Vaurioiden korjaamiseksi yläpohjaeristeet ja vaurioituneet puurakenteet tulee poistaa/ uusia. Vesikatto tulee rakentaa uudelleen, (s. 31)
Asumistervevsasetuksen toimenpideraian ylittyminen
Korjaamaton kosteus-ja mikrobivaurio luo kiinteistöön olosuhteet, joista voi seurata terveydellistä haittaa kiinteistön käyttäjille. Kiinteistössä on vaurioita, jotka ovat Sosiaali-ja terveysministeriön asetuksen 545/2015 mukaan on terveysriski ja vaativat korjaustoimia.
Vaurioiden korjaaminen ia korjausten kustannukset
Kuntotutkimusraportin mukaan rakennuksessa on niin laajoja mikrobivaurioita, että kiinteistön purkaminen ja uudelleen rakentaminen on ainoa taloudellisesti järkevä ratkaisu. Laajoen mikrobivaurioiden poistaminen ja rakennuksen saattaminen terveelliseksi vaatii mittavia korjaustoimenpiteitä. Rakenteiden puhdistaminen esimerkiksi sädesienestä on hankalaa ja taloudellisesti kallista. Vaurioiden korjaaminen maksaa ainakin 133.868 euroa.
Kantajien tekemät talon arvoa nostaneet remontit
Kantajat ovat tehneet seuraavat talon arvoa nostaneet remontit kaupan kohteena olleessa talossa:
- Vanha kaivopumppu on purettu sisältä kodinhoitohuoneen kulmassa olevasta kopista ja laitettu kaivoon avokaivopumppu
- Autotallin päätyyn sisäpuolelle on tehty eristetty tila vedensuodattimelle ja painevesisäiliölle
- Koko lämmitysjärjestelmä on uusittu jättäen vanha öljykattila rinnalle
- Vanhan kylmiön tilalla ollut varastohuone on purettu pois ja huone on muutettu tekniseksi huoneeksi, jossa on multivaraaja, ilmasta-veteen lämpöpumpun sisäyksikkö ja lämmönsäätöautomatiikka
- Kaikki käyttövesiputket on uusittu
- Talon kaikkiin pattereihin on vaihdettu termostaatit ja niiden runkoventtiilit. Patterit on hiekkapuhallettuja maalattu
- Wc tilaan on uusittu wc istuin, peilikaappi, allaskaappi ja allas.
- Keittiöremontti on tehty, jolloin on uusittu myös keittiön lattia ja keittiöstä etelään päin menevän käytävän lattia
- Etuoven ulko-ovi on uusittu.
- 6/2015 Muihin asuintiloihin (makuuhuoneet 3kpl, olohuone, eteinen ja käytävä) uusittu sisäkatot, kaikki listoitukset sekä kaikki pinnat lattioita lukuun ottamatta
- Sähköpääkeskus on uusittu ja asennettu sähkötolpan uusimisen yhteydessä talon seinään pohjoispäätyyn. Hallin sähkösyöttö on uusittu uudelta keskukselta halliin maakaapelilla
- Hallin valaistusta on parannettu
- Kiinteistölle on piha-alueelle ajettu mursketta 30 m2
Kantajien lausuma 9.1.2019 vastaajien yhteenvetoon tekemien täydennysten johdosta
Vastaajien yhteenvetoon tekemät täsmennykset ja uusi todistelu eivät anna aihetta arvioida kohteen vauriolaajuutta, korjauskustannusten määrää tai kaupan purkamisen kynnystä toisin kuin kantajat ovat vaatineet.
Kantajat kiistävät vastaajien asumishyötykorvausvaatimuksen ensisijaisesti kokonaan ja toissijaisesti 10.800 euroa ylittävältä osin liiallisena. Kantajat eivät ole saaneet merkittävää asumishyötyä, koska asuminen ei ole ollut pitkäaikaista, vaan kantajat ovat voineet käyttää taloa asumiseen vain kolmen vuoden ajan 1.6.2015-31.5.2018 välisenä aikana. Toukokuun 2018 jälkeen talossa ei ole voinut asua lainkaan. Asumishyödyn määrä voisi olla enintään 300 euroa kuukaudessa ja vain niiltä kuukausilta (36 kpl), jolloin kantajat ovat käyttäneet taloa asumiseensa. Huomioitava on, että kantajat ovat kärsineet talossa asuessaan sisäilmaongelmista.
Hinnanalennusvaatimuksen täsmentämisessä ei ole kysymys kielletystä kanteen muuttamisesta, vaan vaatimuksen täsmentämisestä ja siitä, että kantajat ovat kanteen nostamisen jälkeen saaneet täsmällisemmän laskelman korjauskustannusten määrästä. Asia ei muutu toiseksi täsmennyksen johdosta.
VASTAUS
Vastaajien vaatimukset
Vastaajat vaativat, että käräjäoikeus
1. hylkää S Ostajien ja S Ostajien eli kantajien ensisijaisen vaatimuksen, että 27.3.2015 laadittu kiinteistön kauppa Nastolassa sijaitsevasta Kivikolmio RN:o 1:49 -tilasta (kiinteistötunnus 532-405-1-49) puretaan, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille kauppahinta 149.000 euroa korkoineen ja että vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajille korvauksena kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista 29.700 euroa viivästyskorkoineen, ja vastaajat katsovat, että mahdollisesta palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä kantajien saamana asumishyötynä vähintään 55.200 euroa.
2. jättää tutkimatta kantajien toissijaisen 90.000 euron hinnanalennusvaatimuksen 80.000 euroa ylittävältä osalta ja hylkää kantajien toissijaisen vaatimuksen, että vastajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille hinnanalennuksena 80.000 euroa tai 90.000 euroa korkoineen joko kokonaan tai ainakin 12.400 euroa taikka ainakin 23.800 euroa ylittävältä osalta
3. hylkää kantajien vaatimuksen, että vastaajat on velvoitettava korvaamaan heille asian tutkimis- ja selvittelykuluina 7.087 euroa viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta
4. hylkää kantajien vaatimuksen, että vastaajat on velvoitettava korvaamaan heidän asianosais-ja oikeudenkäyntikulunsa viivästyskorkoineen.
5. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajille tässä asiassa käräjäoikeudessa aiheutuvat asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.
Perusteet
Yleistä
Vastaajien ja kantajien välillä on 27.3.2015 tehty kiinteistön kauppa, jolla kantajat ovat ostaneet vastaajilta Nestolan kunnassa sijaitsevan x 1:49 -tilan (kiinteistötunnus x) yhteensä 149.000 euron kauppahinnalla.
Kaupan kohteena on ollut kiinteistö, jolla on ollut vuonna 1971 rakennettu omakotitalo, jota on myyty siistikuntoisena, ja eräitä muita rakennuksia.
Kauppakirjassa todetaan, että Myyjät vastuu kaupan kohteesta määräytyy maakaaren mukaan ja että ostajat ovat tietoisia 11.2.2015 päivätyn erillisen liitteen mukaisista kiinteistön korjaustarpeista. Kauppakirjan mukaan ostajat ovat ottaneet kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa kuin ne heille esiteltäessä olivat. Lisäksi kauppakirjassa todetaan, että vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu maksetussa kauppahinnassa.
Yleistä virheväitteistä
Kaupan kohteessa ei ole ollut maakaaren tarkoittamia laatuvirheitä.
Vastaajat kiistävät antaneensa virheellistä tietoa tai salanneensa jotain kiinteistön salaojien taikka rakennuksen ulkoseinien alaosien tai kattorakenteiden osalta.
Vastaajat eivät olisi tehneet koko kiinteistönkauppaa, mikäli olisivat tienneet nyt esille tuoduista virheistä.
Kaupan kohteessa ei ole myöskään salaisia virheitä.
Yksityiskohtaisista virheväitteistä
Rakennuksen ulkopuoli
- "Rakennuksen ulkopuolen maanpinnan muotoilu on puutteellinen.” Ei virhe. Kiinteistön maanpinta on tavanomainen.
- "Pintavedet (sadevedet ja lumien sulamisvedet) ohjautuvat sokkelin juureen." Ei virhe. Kiinteistöllä on toimiva sadevesijärjestelmä.
- "Koska ulkopuolisena vedeneristeenä olevan bitumisivelyn eristyskyky ei ole riittävä ja sokkelia vasten oleva maa-aines on hienojakoista, sokkeliin on kohdistunut ulkopuolista kosteusrasitusta jo vuosia.” Ei virhe. Rakennukseen ei kohdistu poikkeavaa kosteusrasitusta. Rakennuksen alapohjan soratäyttökerros on ollut normaalia parempi ja alapohjana on ollut tavanomainen työpermanto/eristetty rakenne, jossa ei perustamisolosuhteet huomioon ottaen ole riskejä.
- "Sokkelin vedeneristeen tekninen käyttöikä on ylittynyt." Ei virhe. Rakennuksen ikä on ollut kantajien tiedossa kaupantekohetkellä.
- "Talon ympärillä ei ole salaojia.” Ei virhe. Kiinteistön rakennuspaikka on kallioinen eikä salaojitusta tarvita. Rakennuksen suunnitelmissakaan ei ole edellytetty salaojia. Salaojituksen puuttuminen on ollut kantajien tiedossa kaupantekohetkellä.
- "Vaurioiden korjaamiseksi on rakennuksen ulkopuolen maanpinnat muotoiltava ja sokkelin vedeneristys ja salaojitus korjattava.” Ei virhe.
Kiinteistöllä ei ole ongelmia rakennuksen ulkopuolen osalta.
Rakennusinsinööri Heino Pullanen on todennut, että rakennuksen luoteispäätyyn rakennettu rännikaivo ja siitä sivuojaan johdettu sadevesiviemäri palvelevat kattovesien poistoa erinomaisesti. Pintavesien poisto on tehty asianmukaisesti piha-alueiden kallistuksilla.
Sisäilma
- "Sisäilmassa oli havaittavissa selkeä mikrobivaurioon (home) viittaava hajuhaitta olohuoneessa, takan läheisyydessä." Ei virhe. Kiinteistöllä ei ole sisäilmaongelmaa.
- "Muiden huonetilojen osalla hajua oli havaittavissa paikoitellen lattian rajassa.” Ei virhe. Kiinteistöllä ei ole sisäilmaongelmaa.
- "Havaittu haju johtuu rakenteista vuotoilman mukana tulevista epäpuhtauksista. Sisäilmaan kulkeutuvat epäpuhtaudet voivat aiheuttaa oireita ja sairauksia tilojen käyttäjille.” Ei virhe. Kiinteistöllä ei ole sisäilmaongelmaa.
- "Sisäilmassa havaittavissa oleva mikrobivaurion haju on jo yksistään merkki korjausta vaativasta vauriosta." Ei virhe. Kiinteistöllä ei olesisäilmaongelmaa.
Pullanen on todennut, että rakennuksen sisäilmassa ei ole havaittavissa tavallisuudesta poikkeavia hajuja.
Ilmanvaihto ia painesuhteet
- "Rakennuksessa on selkeitä ilmavuotopaikkoja ulkoseinän ja väliseinien alaosassa lattian rajassa.” Ei virhe. Rakennuksessa ei ole tavanomaisesta poikkeavia ilmavuotopaikkoja.
- "Lattian ja seinän rajassa on selkeä rako rakenteisiin.” Ei virhe. Rakennuksessa ei ole tavanomaisesta poikkeavia rakenteiden rakoja.
- "Alipaineen vaikutuksesta vaurioituneista rakenteista pääsee epäpuhdasta vuotoilmaa sisäilmaan." Ei virhe. Kiinteistöllä ei ole sisäilmaongelmaa.
Pullanen on todennut, että mahdollisten mikrobien pääsyä huoneilmaan voidaan osittain estää asentamalla ikkunoihin korvausilmaventtiilit, jolloin korvausilma tulee sisälle hallitusti
Alapohjarakenne
- "Olohuoneen ulko-oven edessä muovimaton alla oli havaittavissa näkyvää mikrobikasvustoa.” Ei virhe. Mahdollinen mikrobikasvusta voi johtua esimerkiksi ulkoa kenkien mukana tulleesta kosteudesta.
- "Lattiarakenne on ollut joskus märkä oviaukon edustalta, koska muovimaton alapintaan on syntynyt mikrobivaurioita.” Ei virhe. Mahdollinen mikrobikasvusta voi johtua esimerkiksi ulkoa kenkien mukana tulleesta kosteudesta.
- "Olohuoneessa takan ympärillä kevytsorabetonin todettiin olevan kastunut.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Takan ympärillä oli havaittavissa selkeä kastuneen/vaurioituneen rakenteen haju." Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Kosteus pääsee nousemaan takan ja väliseinien kohdalta rakenteisiin.” Ei virhe. Rakennuksen rakenne on asianmukainen ja toimiva.
- "Olohuoneen ja saunan väliseinä on kastunut alareunastaan.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Makuuhuoneessa pintabetonilaatan alla on muovikalvo, joka ei ole yhtenäinen seinän muovin kanssa.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Pesuhuoneen lattiakaivon kuparisen koroke renkaan läpiviennin tiivistyksessä on puutteita.” Ei virhe. Rakennuksen viemärijärjestelmä on toimiva.
- "Makuuhuoneen 2 ulkoseinän alapuusta otetussa mikrobinäytteessä 1 ja ulkoseinän alapuun alapohjavillasta otetussa mikrobinäytteessä 2 havaittiin selvä mikrobikasvu materiaaleissa.” Ei virhe. Havaitut mikrobit eivät vaikuta rakennuksen sisäilmaan, koska näytteet on otettu ulkoilmaan yhteydessä olevista rakenteista.
Rakennusinsinööri Aki Hankasilo on todennut rakennuksen alapohjarakenteen osalta seuraavaa. Alapohjarakenne on tyypillinen 1960 -1970 -luvun rakenne. Pohjabetonilaatan ja eristekerroksen kosteusmittaukset antavat lähes poikkeuksetta kohonneita arvoja, mutta muovikalvo, pintabetonilaatta ja pintarakenteet estävät maapohjasta vähäisesti nousevan kosteuden haihtumisen, mistä ei taas aiheudu minkäänlaista haittaa. Ainoastaan väliseinärakenne, joka ulottuu pohjalaatan päälle, vaurioituu ja tämä rakenne tulee korjata tai muuttaa.
Pullanen on todennut, että rakennuksen perustamissyvyys ja lattian korkeusasema ovat määräysten mukaiset. Alapohjan soratäyttökerros on jopa normaalia parempi. Alapohjan rakenteet ovat tulisijan alueella kiviperäistä materiaalia, minkä vuoksi kosteusvaurioita ei voi syntyä. Havaittu kosteus voi johtua tulisijan käytön vähäisyydestä tai hormiin päässeestä vedestä tai lumesta. Mahdollisten mikrobien pääsyä huoneilmaan voidaan estää asentamalla ikkunoihin korvausilmaventtiilit, jolloin korvausilma tulee sisälle hallitusti.
Ulkoseinärakenne
- "Julkisivuverhous ei tuuleta.” Ei virhe. Rakennuksen tuuletus on toimiva.
- "Lautaverhoillulla osalla tuuletusrako puuttuu kokonaan ja tiiliverhoillulla alueella tiilen saumaan on jälkikäteen tehty tuuletusreikiä, jotka eivät takaa riittävää tuuletusta tiilimuurauksen taustalle.” Ei virhe.
Rakennuksen tuuletus on toimiva.
- "Muurauslaasti on tukkinut tiilimuurauksen tuuletusraon.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei. Asialla ei ole myöskään mitään merkitystä, koska seinän tiilirakenne on hengittävä.
- "Tuulensuojalevynä on herkästi vaurioituva puukuitulevy.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Seinärakenteen tuulettumattomuus vaurioittaa rakenteita.” Ei virhe. Rakennuksen tuuletus on toimiva.
- "Betonisokkelin ja villaeristeen välissä ei ole kosteuden nousun estävää rakennetta.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei. Muovilla pinnoitettua lasivillakaistaa on rakentamisaikana yleisesti
käytetty eristeenä betonisokkelin ja alajuoksun välissä.
- "Betonisokkeli kastuu ulkopuolelta ja maaperästä siirtyvän kosteuden seurauksena." Ei virhe. Rakennukseen ei kohdistu poikkeavaa kosteusrasitusta.
- "Kosteus on vaurioittanut vuosien saatossa betonisokkelia vasten olevaa villaeristettä ja alaohjauspuuta.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei. Sokkelissa ja alimmissa tiiliseinärakenteissa ei ole merkkejä kalkki- tai kidesuolajäämistä, mikä osoittaa, että ulkoseinillä ei ole kohonneeseen kosteuteen liittyviä riskejä.
- "Betonisokkelin kosteus mitattiin kolmesta rakenneavauskohdasta näytepalamittauksella. Kahdessa rakenneavauskohdassa seinän alaohjauspuun alla betonisokkelissa havaittiin näytepalamittauksen perusteella mikrobikasvun kannalta riittävä kosteus. Muina vuodenaikoina kosteus voi olla huomattavastikin mitattua suurempaa (vesisateet ja lumien sulamisvedet)." Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Seinän alaohjauspuusta ja sen alapuolisesta villaeristeestä otettiin materiaalinäytteet kolmesta kohdasta. Materiaalinäytteen perusteella ulkoseinärakenne on kaikista kohdista mikrobivaurioitunut. Näytteissä oli havaittavissa runsaasti sädesienikasvustoa ja muita kosteusvaurioita indikoivia mikrobeja.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei. Väitetyt mikrobit ovat suurelta osin tavanomaisia maaperän mikrobeja.
Hankasilo on todennut rakennuksen ulkoseinärakenteen osalta seuraavaa. Jo 45 vuotta vanhan ulkoseinärakenteen alaosissa tehdyt kosteusmittaukset ovat normaaleja. Mikrobitutkimuksissa havaittu pääsuku on penicillium, joka on ulkoilman yleisin homesuku ja tutkimuskohteena ollut alaohjauspuu on yhteydessä ulkoilmaan. On totta, että tutkimuksessa on havaittu sädesientä, mutta havainnot on tehty alaohjauspuun ja betonisokkelin väliin puristuneesta tiivistyskaistaleesta. Tämä ei taas sijaintinsa puolesta aiheuta toimenpiteitä.
Pullanen on todennut, että hänen ottamiensa pora näytteiden perusteella rakennuksen alajuoksut ulkoseinien ja väliseinien kohdalla ovat kunnossa. Rakennuksen rakenteissa ei ole ollut todettavissa poikkeavia suhteellisen kosteuden arvoja.
Väliseinärakenne
- "Väliseinärakenteet on rakennettu pohjabetonilaatan päältä ja kyseinen rakenne on riskirakenne." Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei. Rakenne ei ole kuitenkaan riskirakenne, kun otetaan huomioon alapohjan soratäyttökerros.
- "Väliseinien kohdilla oli havaittavissa, että alapohjasta tulee vaurioon viittaavaa hajua.” Ei virhe. Kiinteistöllä ei ole sisäilmaongelmaa.
- "Puurunkoisen väliseinän lattiapinnan alapuolisessa lastulevyssä oli havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Makuuhuoneen kohdalla väliseinän alaosassa oli havaittavissa kosteutta.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- ”Tiiliseinärakenteessa havaittiin kosteutta takan juuressa.” Ei virhe.
Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Väliseinärakennetta avattiin olohuoneesta ja makuuhuone 3 kohdalta. Olohuoneen osalla lastulevyssä oli kosteusjälkiä ja tiilirakenteinen väliseinä oli kastunut. Makuuhuoneessa seinän puurunko oli kastunut.”
Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Molemmista rakennevauriokohdista otettiin materiaalinäytteet seinän lastulevystä. Väliseinärakenteet ovat mikrobivaurioituneet. Näytteissä oli havaittavissa runsaasti kosteusvauriota indikoivia mikrobeja.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Vaurioiden korjaamiseksi väliseinärakenteet tulee nostaa lattiapinnan tasolle. Korjaaminen edellyttää lattiarakenteen avaamista seinän juuresta.” Ei virhe. Kiinteistöllä ei ole ongelmia väliseinärakenteiden osalta.
Pullanen on todennut, että hänen ottamiensa poranäytteiden perusteella rakennuksen alajuoksut ulkoseinien ja väliseinien kohdalla ovat kunnossa. Rakennuksen rakenteissa ei ole ollut todettavissa poikkeavia suhteellisen kosteuden arvoja.
Yläpohja ia vesikatto
- "Purueristeen päälle lisäeristeeksi lisätyllä puhallusvillalla on osittain tukittu sivulappeiden tuuletusrakoja.” Ei virhe. Rakennuksen tuuletus on toimiva ja rakenne on ollut kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä.
- "Autotallisiiven räystäälle on asetettu uudet räystäslaudat vanhojen räystäslautojen päälle. Uusilla räystäslaudoilla on tukittu yläpohjan tuuletusta.” Ei virhe. Rakennuksen tuuletus on toimiva ja rakenne on ollut kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä.
- "Räystäskoteloissa on näkyviä mikrobivaurioita.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Saatujen tietojen mukaan vesikatto on uusittu vuonna 2008. On oletettavaa, että vanha vesikatto on vuotanut. Yläpohjassa on havaittavissa vanhoja vaurioita, joiden on syytä epäillä olevan vanhan vesikaton aikaisia. Vanhat kattovuodot ovat voineet lisäksi vaurioittaa myös yläpohjan purueristeitä, jotka eivät ole aistinvaraisesti tarkastettavissa.” Ei virhe. Rakennuksen yläpohjassa on ollut muutama tummentuma jotka ovat olleet kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä ja joilla ei ole mitään vaikutusta asiaan.
- "Puurakenteissa on näkyviä, osittain vanhoja vaurioita laajasti.” Ei virhe. Rakennuksen yläpohjassa on ollut muutama tummentuma, jotka ovat olleet kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä ja joilla ei ole mitään vaikutusta asiaan.
- "Uusi vesikatto on tehty virheellisesti. Vesikatto on asennettu suoraan aluskatteen päälle ilman tuuletusrimaa ja ruoteita." Ei virhe. Vesikaton tuuletus on toimiva, koska katteena on käytetty isoa profiilipeltiä.
- "Katteen alapuoli ei tuuletu, eikä katteen alle pääsevä lumi ja vesi pääse esteettä poistumaan.” Ei virhe. Vesikaton tuuletus on toimiva, koska katteena on käytetty isoa profiilipeltiä.
- "Vesikaton läpiviennit ovat puutteellisia ja niiden kautta pääsee sadevettä ja lumien sulamisvesiä yläpohjaan." Ei virhe. Rakenne on ollut kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä.
- "Yläpohjassa on nähtävissä useita vuotopaikkoja.” Ei virhe. Rakennuksen yläpohjassa on ollut muutama tummentuma, jotka ovat
olleet kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä ja joilla ei ole mitään vaikutusta asiaan.
- "Riipun juuressa oli havaittavissa yläpohjan puolella kosteutta ja vaurioituneita rakenteita." Ei virhe. Rakenne on ollut kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä.
- "Piipun juuresta aluskatetta ei ole yhdistetty piippuun. Piipun läpivienti on puutteellinen ja läpiviennin kautta pääsee vesiä yläpohjaan.” Ei virhe. Rakenne on ollut kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä.
- "Piipun pellityksen tiiveydessä on puutteita. Piipun metsänpuoleiselta sivulta on reikä, josta vesi valuu yläpohjan puolelle. Yläpohjan puurakenteet ovat märkiä ja vaurioituneita.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Piipun kohdalla aluskate ei yhdisty piippuun ja pellitykset on tehty siten, että vesillä on pääsy yläpohjarakenteisiin.” Ei virhe. Rakenne on ollut kantajien nähtävissä kaupantekohetkellä.
- "Tuuletusviemärin läpivienti on puutteellinen. Lumi ja vesi pääsee pellityksen alle ja puutteellisesta läpiviennistä rakenteisiin.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Tuuletusputken kohdalta vesi/lumi pääsee yläpohjan puolelle. Kattorakenteissa ja eristeissä kosteutta ja vaurioita.” Ei virhe. Vastaajilla ei ole tietoa, onko asia näin vai ei.
- "Yläpohjan tuuletus on kokonaisuudessaan riittämätön.” Ei virhe. Rakennuksen tuuletus on toimiva.
- "Vaurioiden korjaamiseksi yläpohjaeristeet ja vaurioituneet puurakenteet tulee poistaa/uusia. Vesikatto tulee rakentaa uudelleen.” Ei virhe. Kiinteistöllä ei ole ongelmia yläpohjan ja vesikaton osalta.
Hankasilo on todennut rakennuksen yläpohja- ja vesikattorakenteen osalta seuraavaa. Yläpohjan kantavat rakenteet ovat kunnossa. Ruodelaudoituksessa esiintyy rakennusten ikä huomioon ottaen tyypillistä vähäistä tummumaa, joka on muodostunut vanhan katteen kondenssikosteudesta ja parissa paikassa vanhan katteen vähäisestä vuodosta. Yläpohjan rakenteiden kunto on ollut nähtävissä ennen kaupantekoa. Yläpohjan tuuletus ei ole riittämätön. Ainoastaan autotallin kohdalla räystäiden tuuletus on vähentynyt kattoremontin seurauksena ja tällä osin myös yläpohjan eristys tukkii tuuletusta. Asuinosan kohdalla eristeen ja vesikaton väliin jää asianmukainen tuuletusväli. Uusi kate on asennettu suoraan aluskatteen päälle, mutta koska kate on isoaprofiilipeltiä, katteen ja aluskatteen väli pääsee tuulettumaan lähes esteettä. Piipun ja muiden läpivientien puutteet ovat helposti korjattavissa, mutta kantajat eivät ole omistusaikanaan tehneet niille mitään.
Pullanen on todennut, että rakennuksen yläpohjarakenteissa ei ole virheitä. Aluskate, joka ei ole edes ollut pakollinen rakentamisajankohtana, on toiminut asianmukaisesti peltikatteen järeiden poimujen vuoksi.
Vastaajien käydessä kiinteistöllä 13.12.2018 sen lämmitys ei ole ollut asianmukainen. Rakennuksen sisälämpötila on ollut vain noin +12 *C, mutta entiseen kylmiöön rakennetussa lämmönjakotilassa se on ollut peräti noin +45 *C.
Asumistervevdestä
Kantajien tutkimuksissa ei ole osoitettu, että vastaajien myymässä rakennuksessa olisi vaurioista johtuva terveysriski.
Korjauskustannuksista
Vastaajien myymä rakennus ei ole niin pahoin vaurioitunut, että ainoastaan rakennuksen purkaminen ja uudelleen rakentaminen olisi taloudellisesti järkevää. Mahdolliset rakennuksen virheet ovat korjattavissa kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin.
Rakennuksessa ei ole laajoja mikrobivaurioita. Rakennuksen alapohjan rakennustekninen tilanne on tavanomainen ja mahdollisten mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan on pienillä kustannuksilla estettävissä, jos siihen katsotaan olevan tarvetta. Alapohjarakenteita ei ole tarpeen purkaa ja ulkoseinien osalta ainoastaan niiden tiiveyden parantaminen on perusteltua. Rakennuksen väliseinien korjaaminen saattaa olla tarpeellista. Rakennuksen yläpohjan osalta ainoastaan selkeiden vuotokohtien paikkaaminen on tarpeellista.
Rakennuksen korjauskulut ovat yhteensä enintään noin 12.400 euroa tai enintään noin 23.800 euroa.
Väitettyjen korjauskustannusten ylimitoittamista osoittaa pelkästään jo esimerkiksi yläpohjarakenteiden ja vesikatteen purku- ja korjaustöiden määrä. Kantajat ovat ilmoittaneet kustannuksiksi 33.525,88 euroa, johon tulisi lisätä myös jonkinlainen osuus yleiskustannuksista, mutta vastaajien pyytämän tarjouksen perusteella nämä työt olisivat tehtävissä 10.699 eurolla.
Terveyshaitasta
Rakennuksessa olevat vauriot eivät aiheuta terveyshaittaa.
Vastaajat ovat asuneet kiinteistöllä 20 vuotta eikä heidän omistusaikana rakennuksessa ole ollut minkäänlaisia seikkoja, jotka olisivat aiheuttaneet terveyshaittaa.
Kaupanpurusta
Koska kiinteistössä ei ole laatuvirheitä, asiassa ei ole mitään perusteita kaupan purkamiselle. Vaikka kantajien väittämistä virheistä jotkin katsottaisiin kiinteistön kaupan laatuvirheiksi, ne eivät ole kuitenkaan niin olennaisia, että tehty kauppa tulisi niiden perusteella purkaa.
Mahdolliset kaupan kohteen virheet ovat korjattavissa kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin.
Kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista
Kantajat eivät ole esittäneet riittävää selvitystä väittämistään kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista, joiden määräksi
ilmoitetaan peräti 25.500 euroa.
Vastaajat eivät tiedä, ovatko kantajat teettäneet kaikkia rakennuksessa väittämiään laajoja remontteja ja mikä niiden kustannus on ollut. Kantajien todisteiksi jättämistä kuiteista, joista kaikki eivät ole luettavissa ja joiden peruste jää ainakin osittain epäselväksi, kustannuksia on laskettavissa noin 14.300 euroa.
Kantajien ilmoittama oman työn määrä vaikuttaa myös liialliselta eivätkä esimerkiksi vakuutusyhtiöt ole omassa korvauskäytännössään hyväksyneet oman työn korvaukseksi 15 euroa tunnilta vaan ainoastaan noin 7-8 euroa tunnilta.
Vastaajat kiistävät, että he olisivat jollain perusteella vahingonkorvausvelvollisia kantajille. Vastaajilla ei ole ollut tietoa väitetyistä virheistä.
Hinnanalennuksesta
Koska kiinteistössä ei ole laatuvirheitä, asiassa ei ole mitään perusteita hinnanalennukselle.
Vaadittu hinnanalennus on määrällisesti liiallinen ja täysin yksilöimätön.
Kantajien vetoamat yli 130.000 euron korjauskustannukset aiheuttaisivat kaupan kohteelle merkittävää tasonparannusta, miltä osin korjauskustannuksia ja mahdollista hinnanalennusta harkittaessa on tehtävä merkittävä eduntasoitus.
Vasta oikeudenkäynnin aikana esitetty aikaisempaa korkeampi hinnanalennusvaatimus on jätettävä tutkimatta alkuperäisen 80.000 euron vaatimuksen ylittävältä osin kiellettynä kanteen muuttamisena.
Tutkimus- ia selvittelykuluista
Vastaajat myöntävät, että kantajille on aiheutunut eri tutkimusten teettämisestä kustannuksia yhteensä 7.087 euroa.
Kantajien teettämät tutkimukset ovat sinänsä olleet tarpeettomia, koska kaupan kohteessa ei ole ollut virheitä ja koska virheiksi väitetyt seikat olisivat olleet havaittavissa esimerkiksi ilman homekoiratutkimustakin.
Oikeudenkäyntikuluista
Koska kanne on hylättävä, vastaajia ei tule velvoittaa korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluja, mutta kantajien on yhteisvastuullisesti korvattava vastaajille tässä asiassa aiheutuvat asianosais-ja oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.
Oikeudenkäyntikulukysymystä ratkaistaessa on lisäksi otettava huomioon, että vastaajat ovat ensimmäisen valmisteluistunnon aikana tehneet kantajille 35.000 euron sovintotarjouksen, jota kantajat eivät ole kuitenkaan hyväksyneet.
Asumishyödystä
Mikäli kauppa vastoin vastaajien käsitystä purettaisiin, palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä kantajien saama hyöty, sillä he ovat voineet asua ostamallaan kiinteistöllä 31.5.2015 lähtien eli tällä hetkellä jo 46 kuukauden ajan.
Kohtuullinen vuokra Nastolassa olevasta isosta omakotitalosta muine rakennuksineen on ainakin 1.200 euroa kuukaudessa, jolloin kantajien saama hyöty olisi jo tällä hetkellä 55.200 euroa.
TODISTELU
Kantajien kirjalliset todisteet
K1A/2. Kauppakirja 27.3.2015 K2A/1. Myyntiesite
K3A/3. Tiedossa olevat korjaustarpeet kiinteistössä-niminen asiakirja 11.2.2015
K4. Hämeen Homekoirat homekoiraraportti 16.2.2018
K5. Rl Mikko Mastosen kuntotarkastusraportti 5.4.2018 ja 29.10.2018 sekä Mikrobioni-tulosraportti RM2018-301
K6. Kuvia ostajien tekemistä remonteista
K7. Kuvia ulkoseinien alaosien vaurioista
K8. Hämeen Homekoirat lasku
K9. Rakennusterveystalon lasku
K10. Korjauskustannuslaskut
K11. Erittely hyödyllisten korjausten kustannuksista, joista laskut puuttuvat
K12. Suomen Rakennusterveyspalvelut Oy:n korjauskustannusarvio
K13. Ympäristöterveystarkastaja Nina Hiltusen tarkastuspöytäkirja
7.3.2018
K14. Käyntikirjaukset S Ostajien työterveyskäynneistä 2012-2019 Vastaajien kirjalliset todisteet
V1./K2. Myyntiesite
V2./K1. Kiinteistön kauppakirja 27.3.2015
V3./K3. Tiedossa olevat korjaustarpeet kiinteistössä- asiakirja 11.2.2015
V4. Suomen Rakennusasiantuntijat Oy Lahden rakennetekninen lausunto 13.7.2018
V5. Remontti Ilo Oy:n tilaussopimus ja toimitusseloste
4.12.2018
V6. Rakentajapalvelut H-Projektin aineistokatselmuslausunto
4.12.2018
V7. Rakentajapalvelut H-Projektin lausunto katselmuksesta
17.12.2018
V8. Yhteenveto (S ja S Ostajat / Laskut)
Kantajien henkilötodistelu
K1. S Ostajat todistelutarkoituksessa K2. S Ostajat todistelutarkoituksessa K3. Todistaja, rakennusinsinööri Mikko Mastonen K4. Todistaja, rakennusinsinööri Mika Nutunen K5. Pekka Kikas todistajana K6. Tarja Vkainen (naapuri) todistajana Vastaajien henkilötodistelu
V1. E Myyjät todistelutarkoituksessa V2. E Myyjät todistelutarkoituksessa V3. Todistaja, rakennusinsinööri Aki Hankasilo V4. Todistaja, rakennusinsinööri Heino Pullanen
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Henkilötodistelu
Kantaja S Ostajat on ammatiltaan ilmanvaihtoasentaja. Ostajien lähtökohtana on ollut etsiä järkevän matkan päästä siistikuntoinen talo, joka ei vaatisi laajamittaista purkamista. Hän on käynyt kohteessa ennen kaupantekoa ainakin kolme kertaa. Hän on käynyt katsomassa kohdetta Pekka Kikkaan kanssa 19.3. Ajankohta on tarkastettu valokuvista. Se on ollut yksi alkupään käynneistä. Tuolloin on ollut vielä lunta maassa, mutta pihan muodot ovat olleet nähtävissä. Voi olla, että Kikas on ollut mukana toisenkin kerran.
S Ostajat on kysynyt salaojista, koska pihan maanpinnan muotoilu on herättänyt huomiota ja hän on ajatellut, että vesi saattaisi jäädä alemmalle maanpinnan tasolle. Hän on halunnut varmistaa, että vedet menevät pois talon nurkalta. E Myyjät on kertonut sadevesistä ja salaojista. Ostajat on kysynyt, että onko salaojat. E Myyjät on kertonut, että rakennuksen päässä on salaojat ja että sadevesiviemäröinti ja vedet on johdettu ojaan. S Ostajat on käynyt kohteessa myös S Ostajien kanssa.
E Myyjät on sanonut, että katto on ollut rapistunut ja siksi se on uusittu. Käynnin yhteydessä ullakkoluukusta on katsottu yläpohjaan, koska myyjä on sanonut, että eristettä on lisätty. Luukusta lampun avulla katsottaessa on näyttänyt ok: Itä. Myyjä on sanonut, että katto on tehty vahvemmasta pellistä ja että se on hyvin tehty.
Myyjä on esitellyt korjaustarpeita ja sanonut, että ne ovat ihan pintaremontteja. Talo on hyvässä kunnossa ja sopii lapsiperheelle. Ostajat on myöhemmin paikalla otetuista valokuvista huomannut, että ikkunat ja takaovi ovat olleet käynnin aikana auki. Hän ei ollut kiinnittänyt huomiota mihinkään hajuun. Nykyisin hän kiinnittää asiaan huomiota. Kun on altistunut, reagoi helposti homeeseen.
Kaupanteon jälkeisessä kohteen remontissa ovat auttaneet Petri Pekkanen ja S Ostajien isä. Viikonlopun jälkeen kun on tultu takaisin, kulmahuone on tuntunut tunkkaiselta. Nuoremman lapsen synnyttyä hän on ollut koko ajan räkäinen ja silmät ovat rähmineet. Sitten on tilattu homekoiran suorittama tarkastus ja asia on alkanut purkautumaan.
Rakennuksen ikkunoista puuttuu yksi tiiviste, joten korvausilma on tullut hallitusti. Tuuletusräppänät ovat aina olleet auki. Vaatehuoneessa on ollut pistävä haju.
Ostajat ovat uusineet lämmitysjärjestelmän, hankkineet uuden pumpun ja varaajan, vanhasta kylmiöstä on tehty varaajalle tila, käyttövesiputket on uusittu, autotallin puolelle on asennettu vedensuodatin, kaivoon on laitettu avokaivopumppu ja vanha pumppu on purettu pois. Keittiöön on tehty remontti, vessaan on uusittu kalusto, olohuoneen ja makuuhuoneen katot on uusittu ja seinien pinnat on laitettu. Mitään seinärakenteita ei ole avattu. Ulko-ovi on uusittu ja sähkötöitä on tehty mm. keittiöön. Halliin on tehty sähkötöitä, koska vanhat lamput ovat polttaneet sulakkeita. Myös hallin ilmalämpöpumppu on uusittu.
Kaikkia ostokuitteja ei ole säilytetty, koska on ollut tarkoitus remontoida itselle talo ja ei ole ollut aavistusta, että tulee riitatilanne. Siltä osin kuin ei ole kuitteja, S Ostajat on katsonut netistä, mitä uudet maksavat ja on ottanut keskihinnan. Kaikki kantajien mainitsemat hankinnat löytyvät kohteesta. Joitakin kuitin summia on yliviivattu ja joissakin tapauksissa S Ostajien isä on ostanut tavaran ja S Ostajat on antanut rahan isälle. S Ostajat on ostanut autonosturin, mikä ei ole kuulunut kauppaan.
Taloa ei olisi ostettu, jos kaikki ongelmat olisivat olleet tiedossa. Oman työn määrää on vaikea arvioida. Myös isä on ollut tosi paljon auttamassa. Oman ammattiin liittyvän työn tuntiveloitus on kylmätyöstä 50 euroa tunnilta ja lvi-töiden osalta 40-45 euroa tunti. Kyseessä on työnantajan asiakkaalta laskuttama hinta. S Ostajien oma palkka on noin 21 euroa tunnilta.
S Ostajat on harrastanut vapaasukellusta. Hänellä on ollut aikaisemminkin pari flunssaa vuodessa, mutta ei ole ollut vastaavaa, että astmapiippua joutuu käyttämään. Vuoden asumisen jälkeen sairaudet ovat alkaneet tihentymään. S Ostajat on tehnyt samaa palveluohjaajan työtä vuodesta 2012 alkaen. Siten altistuminen ei ole tapahtunut töissä. Nuorimman osalta hälytysmerkki on ollut räkäisyys ja silmien rähmiminen. S Ostajat ei ole kertonut homekoiraohjaajalle omista oireistaan, koska on ollut huolissaan lapsista.
Näytettäessä todistetta K3/V3 Ostajat kertoo, että tiedossa on ollut, että salaoja on vain talon pohjoispäässä. Toiselta sivulta maa viettää paremmin poispäin. Ostajilla ei ole ollut tarkoitus heti laittaa salaojia.
E Myyjät on maininnut sekä salaojan että sadeveden johtamisen metsäojaan. Myöhemmin on selvinnyt, että sadevesiviemäröinnit on tehty vasta vuosia kattoremontin jälkeen. Aikaisemmin on sadekuorma tullut tasaisesti eikä ole kuormittanut rakennuksen kulmaa.
Rakennuksen yläpohjassa ei ole ollut kulkusiltoja ja ei ole nytkäään. Sinne ei pääse ilman suojahaalareita. Nyt eristeet ovat painuneet, kun tutkijat Mastonen, Hankasilo ja Pullanen ovat liikkuneet yläpohjan tilassa.
Rakennuksen seinässä (K5 s. 39) näkyvä hana on S Ostajien asennuttama. Tuolloin ei ole avattu rakenteita, vaan on tehty vain reikä seinään. Seinää ei ole avattu sisäpuoleltakaan. Makuuhuone numero 2:n (K5 s. 34) lämpöpatteri on vaihdettu lämmitysremontin yhteydessä. Rakenteita ei ole purettu, vaan vain kannakkeet on vaihdettu.
Keittiön kuvan vasemmassa nurkassa (K6) oleva astianpesukone on Ostajien ostama.
Työn osuudessa 280 tuntia on omaa työtä, mutta siinä voi olla isän työtä 80 tuntia. Ainakin 200 tuntia on omaa työtä varovaisesti arvioiden. S Ostajat ei ole maksanut isälleen mitään.
S Ostajat on tehnyt vuokrasopimuksen 1.5.2018. S Ostajat ja lapset ovat muuttaneet pois jo aikaisemmin. Ostajat ovat hakeneet taloa käyttökieltoon, koska he ovat halunneet terveystarkastajan vahvistavan asian. S Ostajat on antanut terveystarkastajalle Mastosen raportin, mutta ei Pullasen tai Hankasilon raporttia.
Kantaja S Ostajat on kertonut, että he ovat etsineet omakotitaloa, joka on maalla, mutta hyvien yhteyksien päässä: Lisäksi on haluttu, että lähellä on hyvät koulut ja päiväkodit ja että rakennuksessa on riittävät makuuhuoneet ja vierashuone. S Ostajat on toivonut, että talo olisi muuttovalmis. Hän on ennen kaupantekoa käynyt kerran kohteessa S Ostajien kanssa ja on monta kertaa ajanut ohi ja mitannut matkoja eri paikkoihin. Hän ei ole käynyt rakennuksen yläpohjassa.
S Ostajat on ennen kaupantekoa itse käynyt yhden kerran rakennuksen sisällä, varmaankin helmi-maaliskuussa. Välittäjä ei ole ollut tuolloin paikalla. Tutustumiskäynti on kestänyt ehkä tunnin tai kaksi. Tuolloin on etupäässä oltu rakennuksessa sisällä.
Vastaaja E Myyjät on nykyisin eläkeläinen. Sitä ennen hän on ollut 24 vuotta R-kioskilla työssä ja sitä ennen Luhdalla.
Kohde on hankittu vuonna 1995. Omalta osalta ei ole ollut mitään erityistä. Talo on ollut hyvä asua. Heidän aikana on uusittu keittiökalusteet ja seinät ja lattiat heti ensimmäisenä vuonna. Jossain vaiheessa on pamahtanut vesiputki ja sitten öljysäiliö. Rakennusta on tapetoitu ja maalattu. Kodinhoitohuoneesta on purettu seinää ja lattiaa vesivahingon takia. Vesivahinko on tapahtunut ”varasto”-nimisessä tilassa (K5). Putket olivat olleet ihan haperoa. Lisäksi rakennukseen on tehty vesikattokorjaus. Katto on uusittu. Todistaja ei ole ollut juuri paikalla remonttia tehtäessä, koska on ollut R-kioskilla töissä yötä päivää. Entinen katto oli tehty vuonna 1971.
Talon sisäilma on ollut hyvä, kun on ollut ovi raollaan ja ikkunat auki. Koirat ja kissa ovat kulkeneet vapaasti.
Todistaja Vkainen on ollut aikaisemmin heidän naapuri. Hän on käynyt muutamilla synttäreillä ja Tuppervvare-kutsuilla. Suhde on ollut etäinen. Vkaisen ongelmat ovat olleet hänen omassa talossa. Myyjätin pihasta kuusikon puut on kaadettu. Tien linjausta on muutettu ja siitä on saatu maata juurakoiden päälle ja lisäksi on tuotu pari kuormaa multaa. Maa-aines on tuotu takapihalle. Öljysäiliön vaihdon yhteydessä on vaihdettu hiekat.
Kohdetta esiteltäessä ensimmäinen näyttö on ollut kello 16, mutta Ostajat ovat tulleet paikalle jo kello 11.00. Paikalla ovat tuolloin olleet Myyjät ja Ostajat. E Myyjät on sanonut, että saa tulla katsomaan. E Myyjät on ollut paikalla noin tunnin ajan ennenkuin on lähtenyt töihin. S Ostajat on käynyt kohteessa ainakin kaksi kertaa ennen kaupantekoa. Sadevesiputki on kattovesiä varten ja se menee ojaan, että vedet eivät seiso talon vieressä. Välittäjä ei ole ollut kertaakaan mukana, kun S Ostajat on käynyt kohteessa.
Kuntotarkastuksesta ei ole puhuttu eikä välittäjäkään ole sanonut siitä mitään. Kauppakirja on välittäjän laatima. Kaupantekotilaisuudessa ei kaupppakirjaan ole tehty mitään muutoksia, vaan kaikki on ollut valmiina. Hinnasta on ollut monta vääntöä ja lopulta on päädytty 149.000 euroon. Tiedossa olevia korjaustarpeita koskeva lista (K3) on E Myyjätin tekemä.
Pukeilta on viime vuoden helmikuussa tullut yhteydenotto, että talon pohjoispäädyssä on epäily homeesta ja että lapsella on oireita. Se on ollut ensimmäinen yhteydenotto. Myyjät ovat osallistuneet yhteiseen
katselmukseen. Asianajaja Kurnaltä on tullut edellisenä iltana sähköpostia, että seuraavana aamuna on katselmus. E Myyjät ei osaa sanoa Nastolan vuokratasosta.
Katsottaessa kantajien korjaustöitä esittäviä valokuvia (K6) E Myyjät toteaa, että kuvan 1 tapetit ja takakaappi istuimen yläpuolelle ovat vanhoja. Muuten tila on uusittu. Kuvan 2 eteisen katto on uusittu, valaisimesta ei saa selvää. Kuvan 3 sisäkatto on uusittu ja tiili on maalattu. Kuvan 4 katto on uusittu. Kuvan 5 kattoja seinät on uusittu. Kuvista 6 ja 7 näkyvä keittiö on remontoitu. Kuvan 8 lattiakaivo on uusi. Kuvan 9 muutokset on S Rukin tekemiä. Hallista lamput on uusittu
Ulkoseinän valokuvassa (K7) näkyvä vesipiste on uusi. Seinän verhouksen alaosaa on aikanaan uusittu, koska on haluttu laho pois alaseinästä. Alareuna on ollut kuivaa haperoa. Ulkoverhous on saanut vettä, kun ei ole ollut rännejä. E Myyjät on tehnyt purkutyön Seppälän Karin kanssa. Kari Seppälä on purkanut ja hän on ollut vieressä. Tuolloin on otettu pois vain ulkolaudat. Hän ei ole varma onko koolauksia ollut ennen. Pintaverhouksen takana on ollut kuiva hyvä seinä ja sen pintaa on kokeiltu meisselillä tökkimällä. Hän ei muista onko ollut noin tummia lautoja kuin kuvista näkyy, mutta on ollut jonkin verran tummaa puuta.
Vesivahingon jälkeen A-vakuutus on tehnyt tarkastuksen. Vesivahingon takia kaikki kyseisen huoneen seinät ovat olleet auki ja sitä on kuivatettu. Kattoremontin tekijästä ei E Myyjät tiedä. Joku rakennusmies hän on ollut. Vanhasta katosta on tullut kaikki äänet läpi. Hän ei tiedä onko katto vuotanut eikä tiedä onko sisään tullut vettä. Sisäkatossa ei ole näkynyt vuotojälkiä.
E Myyjätilla on muistisairaus, joka voi vaikeuttaa muistamista.
Kantaja E Myyjät on eläkeläinen. Hän on tehnyt työuransa kaivoksessa, metsä- ja metallitöissä ja yrittäjänä. Hän on tehnyt oman talon Salpakankaalle 1975 ja on ollut rakennuksella töissä useampaan otteeseen. Etupäässä hän on tehnyt metallitöitä. Hänellä saattaa olla jotain pientä ongelmaa muistamisessa sairauden takia.
E Myyjät on käynyt katsomassa riidan kohteena olevaa kiinteistöä vuonna 1995 ja on päättänyt ostaa sen. Hallissa on tuolloin ollut paljon romua. Myyjien omistusaikana on tehty sisäremonttia. Heidän aikana on ollut vesivahinko. Betonipedillä on ollut vesipumppu, jonka boksi oli vuotanut vuosien saatossa. Patteriputket ovat menneet pohjalla. Ulkopuolinen kosteus oli murtanut yhden putken ja siksi paineet olivat laskeneet. Matti Suomalainen ja E Myyjät ovat korjanneet vahingon. E Myyjät on perustanut toiminimen, jonka kautta hän on laskuttanut korjaustyöstä A-vakuutusta. Vuoto on tapahtunut (K5 s. 26) varaston nurkasta. Vesivahinko on ollut jouluna 1995 ja se on korjattu tammikuussa 1996. Kuivatus on kestänyt kuukauden.
Öljykattila on uusittu ja Säiliöhepo Oy on tyhjentänyt öljysäiliön. Kiinteistöön on vedetty uudet putket, jotka on peitelty kuten kuuluu. Vesikatossa on alun perin ollut 20 mm peltiä, joka on naulattu kiinni, Naulanreiät ovat olleet välijä. Katossa ei tuolloin ole ollut aiuskatetta eikä rännejä. Katto on uusittu vuonna 2008. Tuolloin on laitettu aluskate, uudet ruoteet ja kävelyn kestävä profiilipelti. E Myyjät on ollut työnjohtajana ja veljenpoika isänsä kanssa on tehnyt varsinaisen korjaustyön. Naulan reijistä on ennen remonttia jonkin verran mennyt vettä, mutta ei merkittävästi. E Myyjät ei ole havainnut mitään tummumia, kun on vienyt yläpohjaan antennikaapelia. Vuonna 2006 on laitettu yläpohjaan puhallusvillaa. Puhallusvillaa laitettaessa hän on käynyt vain luukulla. Kuvissa näkyvät tummat puuainekset ovat alkuperäistä rakennetta. Kattoremontin yhteydessä on uusittu muutama vaurioitunut lauta. Valokuvista (K5 s. 21) näkyvät vauriot ovat todennäköisesti syntyneet kaupanteon jälkeen.
Asuinrakennuksen ulkoseinän alapuoli on ollut rapistunut ja ulkoverhouksen lautojen alaosat ovat lahonneet. Seinälaudoitus on viety kattolaudoituksen väliin. Siksi se on pantu poikki. Korjaustyötä tehtäessä samaa alkuperäistä paneelia ei ole löytynyt. Sen vuoksi on päädytty tekemään seinän alaosan verhous eri näköiseksi. Laudoituksen takana ollut laudoitus on ollut hyvässä kunnossa. Siinä on ehkä käytetty vanhaa betonilautaa, jota on kerran käytetty valussa ja on sen jälkeen putsattu. Pintaverhouksen takana ei ole ollut mitään virhettä. Mitään muuta ei ole purettu. Lisäksi on laitettu tippalistat eli pellit ja ulkoverhouksen taakse pari vaakalautaa. Kuvissa (K7) näkyvä musta pinta on tuulensuojapahvi. Sille ei ole tehty mitään. Ulkoseinässä on ollut aikaisemminkin koolauslaudat, mutta vanhat laudat ovat vaurioituneet pintaverhouksen poiston yhteydessä. Alaohjauspuussa on ollut jotain muurahaisten tuomaa mujua, mutta mitään kosteutta ei ole ollut. Vinolaudoituksessa näkyvä harmaa on betonia.
Rakennuksen yläpohja on ollut ihan tyydyttävässä kunnossa. Muutama vähän tummentunut lauta on vaihdettu. Jotain pientä pisarointia on ollut. Tällä hetkellä yläpohjan aluskate hikoaa S Ostajien uuden lämminvesivaraajan takia ja siitä johtuvat nykyiset tummumat. Yläpohjan alla olevan huoneen lämpötila on 45 astetta (vanhassa kylmiössä) ja kun on lämpövuotoa yläpohjaan, niin se aiheuttaa tummuman.
Rakennuksen tiilien välisessä saumassa on reikiä (K5 s.13). E Myyjät on porannut reikiä, koska muurari on sanonut, että joka kolmas varvi pitäisi olla auki. Mitään ongelmia ei ole ollut. Poraamisesta on 20 vuotta aikaa.
Autotallisiiven räystäslaudoissa (K5 s.23) ei ole aiemmin ollut tuuletusrakoja. Rakoa on nyt enemmän kuin aikaisemmin. Yläpohja ei ole ollut heidän aikanaan tällaisessa kunnossa (K5 s. 19-21). Katossa on varmaankin ollut pieni reikä piipun vieressä. Yläpohjaan ei ole tehty kulkusiltoja, vaan parrujen päältä on kävelty. Luukusta on nähnyt riittävän hyvin.
Todistajana kuultu Tarja Vkainen on ollut 20 vuotta naapurina ja hän on käynyt kyläilemässä alle kymmenen kertaa. E Myyjillä ei ole ollut hänen kanssa kovin ruusuiset välit. Sisäilmasta Vkainen kertoo täyttä valetta. Myyjäteilla on ollut ikkunat auki ilman vaihtumiseksi.
Pihalla olleen kuusikon kaikki puut on aikanaan kaadettu ja sinne on viety täytemaata. Maan kallistuksia ei ole tuolloin muutettu.
E Myyjät muistaa, että kohteen myyntivaiheessa välittäjä on soittanut, että he eivät pääse halliin. E Myyjät on mennyt avaamaan oven. Tuolloin S Ostajat on ollut paikalla. E Myyjätin mukaan S Ostajat on käynyt kohteessa todistaja Kikkaan kanssa pari kertaa. E Myyjät on esitellyt sadevesien poistoon tarkoitetut kaivot. Hän on sanonut, että salaojia ei ole eikä tule.
Kaupantekotilaisuudessa paperit ovat olleet valmiina. Tiedossa olevia korjaustarpeita koskeva lista (K3) on E Myyjätin tekemä. Sivun puolivälissä oleva teksti "mahdolliset salaojitukset, nyt vain talon pohjoispäädyssä" on kiireessä syntynyt virhe. Tarkoituksena on ollut kertoa, että kohteessa on vain sadeveden johdatus on.
Riita on lähtenyt liikkeelle S Ostajien tekstiviestistä, että tytär on alkanut oireilemaan. Myyjien oma tarkastaja ei ole ehtinyt Mastosen tarkastukseen, koska asianajaja Kämä on lähettänyt illalla kello 18 viestin, että aamulla on tarkastus. E Myyjät on katsonut viestin puoli yhdeksältä illalla.
E Myyjät arvioi, että omakotitalon ja hallin käypä vuokrataso on 1.200 euroa kuukaudessa. Pelkästään asunnosta vuokra olisi 10 euroa neliö.
Todistaja Tarja Vkainen on ammatiltaan markkinointimerkonomi. Hän tuntee naapurina Myyjät ja on asunut rajanaapurina vuodesta 1989 alkaen ja on käynyt heillä kylässä. Aluksi hän ei ole tehnyt havaintoja sisäilmasta, mutta myöhemmin vieraillessa on mennyt nenä tukkoon. Todistaja on kyläillyt Myyjäteilla edesmenneen miehensä kanssa, joka myös oli ihmetellyt asiaa.
Todistaja on havainnut, että Myyjätilla rakennuksen ulkopuolelle on lisätty maata kotilo-ongelman takia ja on tasattu nurmikkoa. Todistaja on käynyt puutarhakoulun ja on ollut työnjohtajana maanpintojen muotoiluun liittyvissä tehtävissä. Todistaja olisi tehnyt lopullisen pinnan ihan eri tavalla. Peruspinnasta on jäänyt vesikaadot pois ja sen seurauksena vesi pääsee laskemaan taloa kohti.Takapihalla on nostettu maata ja tuotu multaa kahden rakennuksen väliselle alueelle. Todistaja ei ole nähnyt itse tekemistä, vaan vain lopputuloksen. Aikaisempaan pintaan nähden maata on tullut lisää ja porrastasankoon nähden korko on madaltunut. Todistaja ei osaa sanoa tarkempaa ajankohtaa, mutta se on tehty kesän aikana.
Mastosen raportin (K5) sivulla 43 olevan pohjakuvan osalta todistaja kertoo, että maa-ainesta on lisätty pohjakuvan oikealle puolelle ja yläpuolelle. Kuvan yläpuolella sijaitsee toinen rakennus eli hallirakennus.
Todistaja on käynyt kiinteistön pihalla edellisen omistajan aikana. Hän ei osaa laskea kuinka monta kertaa Myyjätin aikana, mutta useita kertoja. Todistaja on käynyt sisällä ja ulkona. Todistaja ei osaa määritellä, mistä alkaen on tullut hengitysongelmia. Todistaja on joutunut aikaisemmin purkamaan oman talon homeen takia ja sen vuoksi hänellä on homeeseen altistus. Todistajan talo on ollut rakennettu uudelleen, kun hän on mennyt ensimmäistä kertaa Myyjätin luo.
Todistaja on puhunut Myyjille vain oman talonsa homevauriosta. Hänelle ei ole tullut mieleen sanoa, että Myyjätin pitäisi tutkia talonsa. Myös tytärpuolen talossa on ollut kosteusongelma ja pahimpaan aikaan todistaja ei ole voinut käydä hänen kotonaan lankaan.
Todistaja Pekka Kikas on ammatiltaan sähköasentaja. Todistaja on ollut keväällä 2015 S Ostajien kanssa katsomassa taloa ja paikalla ovat olleet molemmat myyjät. Ajankohta on luultavasti ollut maaliskuun puolen välin jälkeen. Todistaja ei ole käynyt yläpohjatilassa, koska siellä ei ole ollut kulkusiltoja, mutta hän on katsonut luukulta. Todistajan muistaman mukaan kumpikaan heistä ei ole käynyt yläpohjassa. E Myyjät on kertonut, että katto on ollut uusimisen tarpeessa ja siksi he ovat uusineet katon. Katto on ollut uusittu ennen todistajan käyntiä kohteessa. Tuolloin ei ole ollut puhetta, että katto olisi vuotanut.
Myyjien kanssa on ollut puhetta salaojista ja sadevesiviemäreistä, että hallin päässä talon päädyssä on salaojat. Todistaja ei muista E Myyjätin sanoja tarkemmin, mutta hän on maininnut salaojat ja sadevesiviemärit. Niitä ei ole kuitenkaan tarkemmin katsottu, koska on ollut lunta maassa.
Todistajan käsityksen mukaan S Ostajat on kerran käynyt kohteessa ennen käyntiä todistajan kanssa, mutta todistaja ei ole asiasta täysin varma. Käynti on kestänyt ehkä tunnin verran. Tuolloin on käyty myös sisällä.
E Myyjät on sanonut, että kyseessä on hyvä talo ja että siihen ei välttämättä tarvitse tehdä remonttia. S Ostajat on tuohon aikaan ollut todistajan työkaveri.
Todistaja Mikko Mastonen on koulutukseltaan rakennusinsinööri ja rakennusterveysasiantuntija. Hän on lopettanut rakennusinsinööriopinnot vuonna 2009 ja saanut paperit vuonna 2012. Hän on tehnyt kuntotutkimuksia 10 vuotta. Hän on ensin suorittanut rakennusalan perustutkinnon oppisopimuksella. Hän on aikaisemman työnantajan A-Kuivaus Oyn palveluksessa tehty yli 300 kuntotarkastusta vuodessa. Nyt hän toimii omalla toiminimellä. Kuukausittain on muutama laajempi tutkimus ja erilaisia valvontatöitä. Todistaja on tehnyt kaiken kaikkiaan tuhansia tarkastuksia. Todistaja ei ole koskaan ennen tätä toimeksiantoa tavannut S tai S Ostajia.
Homekoiratutkimus oli tehty ennen todistajan toimeksiantoa. Ostajat on ottanut yhteyttä ja kertonut, että on koettu eri asteista oireilua ja homekoirakäynnin perusteella on sitten päätetty tehdä kuntotutkimus.
Todistaja on havainnut, että rakennuksen alaosa on kosteusvaurioitunut ja väliseinärakenteet ovat vaurioituneet. Alapohjaan kohdistuu kosteutta. Takalla on oma antura ja sitä kautta kosteus nousee. Yläpohjassa on vanhoja vaurioita, vesikatto on asennettu väärin ja se vuotaa. Pukuhuonetilassa on korjaamaton vesivahinko. Merkkisavulla on tarkastettu, että on vaurioituneista rakenteista on jatkuvuus huoneilmaan ja mikrobit kulkeutuvat sisätiloihin. Näytteenottopaikat valitaan aina siten, että ne eivät ole yhteydessä ulkoilmaan. Tässäkin tapauksessa näytteet on otettu kuntotutkimusoppaan ohjeiden mukaisesti.
Näytteenottopaikat on valittu homekoiraraportin pohjalta. Näytteet on otettu seinien alapinnoista tai alaosista. Todistajan tekemän lausunnon sivulla 51 (K5) on analyysivastaukset. Jos on kolme plussaa tai enemmän, rakenne on vaurioitunut. Jos vaurioituneesta rakenteesta on ilmayhteys huonetilaan, se tulee korjata. Sekä puu että villa ovat vaurioituneita. Rakenne on ollut kosteudelle alttiina. Runsas sädesienikasvusto vaatii märkää. Myös väliseinien alaosissa on kosteutta. Kaikki viittaa kosteusvauriomikrobeihin.
Todistaja on havainnut hajuhaitan selkeimmin olohuoneen takan ympärillä ja lattiarajassa. Alaohjauspuun alla oleva villa on suoraan kosteaa betonisokkelia vasten. Villaa ei ollut pinnoitettu. Tuohon aikaan on usein käytetty muovilla suojattua villaa tai bitumisivelyä, mutta ei tässä tapauksessa. 1970-luvulla on noudatettu rakennusasetuksen 63 §:ää, että rakenteen pitää olla riittävästi suojattu, että kosteus ei pääse aiheuttamaan vaurioita. Puurakenne on helposti vaurioituva materiaali.
Vuonna 2008 on yläpohjan remontin osalta ollut voimassa rakennusmääräyskokoelma C2. Silloin on määrätty, että vesi ei saa tulla katteen läpi ja katto on tehtävä niin, että vesi poistuu katolta. Konesaumatun peltikaton alla täytyy olla aluskate. Tässä tapauksessa katosta puuttuu korokerimat. Yläpohjassa on nähtävissä vanhoja kosteusvaurioita eli vanha katto on vuotanut. Läpivientikohdat ovat vuotaneet edelleen. Katon läpiviennin kohdalla on ollut selkeästi märkää, samoin piipun ympärillä. Puu ja eristeet ovat kastuneet. Lauta on ollut kuivunutta lahoa. Tuuletus on ollut osittain estynyt, koska räystäistä pitäisi tulla ilmaa yläpohjaan. Tässä tapauksessa venttiilit ovat jääneet laudoituksen alle. Rakennusmääräyskokoelman C2:n mukaan yläpohjan pitää tuulettua (kohta 6.2.).Todistajan mielestä katto pitäisi nostaa ylös, vaurioituneet puurakenteet poistaa, samoin villat on poistettava ja katto on rakennettava uudelleen.
Korjaustarpeena ulkoseinien osalta on, että levyrakenteet poistetaan, alaohjauspuu otetaan pois ja nostetaan lattian tasolle tekemällä esimerkiksi harkkorakenne. Höyrysulku on tiivistettävä. Miniminä on, että ainakin ikkunaan asti uusitaan. Lattia on avattava myös väliseinien ympäriltä pohjalaattaan asti ja vaurioituneet rakenteet on poistettava. On suositeltavaa purkaa pohjalaattaan asti, tehdä kapillaarinen kosteussulku ja uusi eriste esimerkiksi lecasorasta. Sen jälkeen tehdään uusi pintalaatta ja seinärajan tiivistys. Puurakenteisessa talossa ei voi tehdä tiivistyskorjausta, sillä se korjaustapa sopii vain kivirakenteeseen. Ratkaisu ei voi toimia tässä tapauksessa. Puurakenne elää ja sen vuoksi tulee aina uusia vuotokohtia. Myös ulkopuolinen vedeneristys, salaojitus ja maanpinnan muotoilut on tärkeä hoitaa.
Todistaja on tehnyt paljon kustannuslaskentaa. Suomen rakennusterveyspalvelut Oyn kustannusarvio (K12) on todistajan mielestä muuten oikealla tasolla, mutta suunnittelu ja valvonta ovat hieman alakantissa, koska hanke vaatii rakennusluvan. Valvonta tulee maksamaan 2.000 euroa päälle. Ulkopuoliset työt ovat ok, samoin alapohjarakenteen kustannus. Ulkoseinien alaosien korjaus on yleensä 700-1.000 euroa /metri eli kustannusarviossa se on tämän alle. Väliseinien nosto menee metrityön mukaan. Yläpohja ja märkätilat ovat sen mukaisesti, miten käytännössä tehdään. Loppusumma varmasti lähestyy 133.000 euroa, mutta tulee toki tasonparannusta. Tulee miettiä onko korjaaminen taloudellisesti järkevää. Osa rakennuksesta jää silti 70-luvun tasolle.
Todistaja toteaa Pullasen katselmuslausunnosta (V7), että ullakon osalta lausunnossa viitataan kiinteistön rakentamisaikaan, mutta kattoa on koskenut katon korjausajankohdan 2008 määräykset. Kosteusvaurio on virhe ja se tulee korjata.
Kohde on osittain tehty kuten 1970-luvulla on ollut tapana, mutta on poikkeavaa, että ei ole mitään kapillaarikatkoa perustusten ja muun rakenteen välillä. Vesikatetta koskevat ohjeet ovat toiset kuin miten kohde on toteutettu. Jos katto vuotaa, se ei vastaa C2-määräyksiä. Samoin korokeriman pois jättäminen ja tuuletuksen puute ovat virheitä. Hyvä rakennustapa tulee RYL:istä. Todistaja ei ole havainnut kohteessa muoviin paketoitua mineraalivillaeristettä ainakaan avatuilta osin.
Mikrobeja ei koskaan arvioida kiloina, koska ne ovat mikroskooppisen pieniä. Kilo olisi valtava määrä. Asumisterveysasetuksessa on selvät raja-arvot. Pullasen katselmuslausunnossa (V7, sivu 2) on mainittu tutkimustapana alajuoksuun poratut reiät. Tutkimusmenetelmä ei ole nykyisten ohjeiden mukainen. Näyte ei saa kuumentua, koska mikrobilajit voivat kuolla. Poraamalla saatu näyte luonnollisesti tuoksuu puulta ja poraaminen voi kuumentaa liikaa näytettä.
Pullasen katselmuslausunnon (K7) valokuvista näkee, että ulkoseinän alaosa on jossain vaiheessa korjattu, kun on tuoretta koolauspuuta. Sokkeli on kostea alaohjauspuun vieressä. Kosteus ei ole aina silmin nähtävissä. Rakenne voi olla kuiva, jos se on avattu kuumana kesäpäivänä. Tavallinen ihminen ei osaa ehkä tehdä johtopäätöksiä rakenteesta, jos se ei ole laho. Rakennusalan ammattilainen ymmärtää asian. Villa on alttiina sokkelin kosteudelle.
Kohteessa ei ole tehty sisäilmatutkimuksia. Asetus kehottaa, että tutkitaan rakenne ja katsotaan onko ilmalla kulkuyhteyttä. Sisäilmanäyte on epäluotettava. Koirat ovat osoittautuneet luotettaviksi, mutta tuloksen luotettavuus riippuu ohjaajasta. Tässä tapauksessa koira on merkinnyt tietyt alueet ja niistä on löytynyt mikrobeja. On myös epäluotettavia koiratutkimuksia.
Merkkisavulla on katsottu lattian ja seinän rajoja lähes koko kiinteistön alueella. Toimenpiteestä on laitettu raporttiin vain pari valokuvaa. Tutkimusta ei ole tehty makuuhuoneessa 1 ja tuulikaapissa. Kaikkialla muualla merkkisavutarkastus on tehty ja kaikissa kohdissa on ollut selkeä vuoto. Todistaja ei ole sulkenut korvausilmaventtiilejä. Hän on tutkinut kohteen niissä olosuhteissa, missä talo on ollut. Korvausilmaventtiilit ovat olleet auki mittauksien aikana.
Vaikka tuulensuojalevy on ulkoilmakosketuksessa, levyn sisäpuoliselta pinnalta voi ottaa näytteen. Vain ulkopinnalta ei voi ottaa näytettä, koska se on ulkoilman kanssa tekemisissä. Tämän määrää rakennusasetuksen 20 §. Alaohjauspuun alla on hyvin ohut villakerros, josta todistaja on ottanut näytteet sisäpinnasta. Lausunnon (K5, s. 49) mainitsemat näytteet 2, 5 ja 6 on otettu levyn sisäpuolelta. Toinen pää ei ole suoraan ulkoilmakosketuksessa, koska tuuletus ei toimi. Villa ei ole kosketuksessa ulkoilman kanssa. Alaohjauspuusta on otettu näytteet 1, 4 ja 7. Niidenkin osalta näytteenotto on tapahtunut sisäpinnasta. Paikka ei ole suorassa kosketuksessa ulkoilmaan, koska siinä on tuulensuojalevy välissä. Jos villassa olisi ollut muovisuoja, se olisi ollut 1970-luvun hyvän rakennustavan mukaista.
Mikrobien osalta asborcilus on selkeästi kosteusvauriosta johtuva. Sitten on myös normaaleja mikrobeja. Sädesieni on selkeästi kosteusvaurioista johtuva. Se ei ole ulkoilmasta tuleva. Mikrobien syntyminen vaatii yleensä vuosia, koska yleensä rakenne ei ole koko aikaa kosteassa olotilassa. Jos on lämpövesiputken vuoto, silloin vaurio voi syntyä muutamassa päivässä. Yleensä se vaatii vuosia ja vuosia. Todistaja ei usko, että tulee vaurio tunneissa edes tulipalossa.
Nutusen laatimasta lausunnosta (K12) ilmenevien korjaustöiden toteuttamisen jälkeen tulee tasonparannusta, kun on uudet materiaalit. Verrattaessa Nutusen kustannusarviota Remontti Ilo Oy:n tarjoukseen (V5), todistaja pitää tarjousta edullisena. Erona on, että tarjouksessa yläpohjan purun ja korjauksen osalta ei ole huomioitu mm. purueristeen poistoa ja vaurioituneen rakenteen poistamista. Nutunen on varmaankin laskenut korjaustyön tehtäväksi imuautomenetelmällä. Tarjouksessa ei ole lainkaan huomioitu yläpohjan korjausta. Nutunen on oikeassa hintaluokassa. Voi olla mahdollista käyttää vanhoja peltejä. Uusien peltien kustannus olisi muutamia tuhansia euroja.
Vesikatteen alla olevat korokerimat olisivat tarpeen. Asetukset ovat yleisluontoisia eikä niissä voida määritellä rakentamisen kaikkia yksityiskohtia. Sen lisäksi on olemassa RT-kortteja ja kattoliiton ohjeita, jotka luovat hyvän rakennustavan. Näin menee suurin osa. Todistaja näkee katossa ongelman, koska se vuotaa läpivientien osalta. Pellin alapinnan tuuletus ei pääse toimimaan siltä osin kuin se on kiinni aluskatteessa. Läpivientejä ovat piippu ja tuuletusputki.
Mikrobeja on kaikkialla. Todistaja ei ole koskaan kuullut puhuttavan, että mikrobien mittayksikkö olisi kilogramma. Raja-arvot löytyvät Valviran ohjeista kohdassa 2.10. Sen lisäksi on olemassa terveydensuojelulaki.
Todistaja on merkinnyt tarkastuskertomukseen (K5 s.3) talonrakennusvuodeksi 1973. Tieto perustuu paikalla saatuun tietoon luultavasti S Ostajatlta. Kohdan 1.4. varauma tarkoittaa sitä, että jos katto vuoto merkittävästi pahenee, niin tilanne voi muuuttua. Tutkimuksen havainnot koskevat tutkimushetkeä.
Lattiarakenne on samanlainen joka paikassa. Tutkimusraportin (K5, s. 12) rakenteen periaatekuva on katsottu makuuhuoneen numero 2 nurkasta. Rakenne on tyypillinen sen ajan rakentamiselle. Todistaja ei
ole selvittänyt rännikaivojen (s. 32) osalta meneekö vesi jonnekin. Lämpöpatterin osalta (s. 34) ei ole muistikuvaa onko patteriverkon osalta tehty remonttia. Ulkoseinässä olevasta vesipisteestä (s. 39) ei ole ollut puhetta.
Valokuvassa näkyvä ulkoseinärakenteen vinolaudoitus (K7) näyttää olevan vanhaa muottilautaa. Sitä on siihen aikaan käytetty. Vinolaudoitus ei mene kiinni sokkeliin ja on sen vuoksi säilynyt terveenä.Alaohjauspuun kosteus on mitattu ulkopuolelta. Rakenne näyttää imeneen kosteutta. Tulos 19 painoprosenttia on koholla. Kuiva rakenne olisi 12-15 % ja 25 % on jo täysin märkä.
Todistaja Mika Nutunen on ammatiltaan yrittäjä ja talonrakentaja. Hän on valmistunut vuonna 2000 rakennusinsinööriksi, hänellä on lisäkoulutuksia kuntoarviopuolelle ja rakennusterveysasiantuntijan kokemus. Työkokemusta kosteusvaurioista on vuodesta 1997 alkaen ja kohteita on ollut satoja. Hän on ollut rakennustekniikan tavarantarkastaja vuodesta 2010. Nykyisin hän toimii yrittäjänä. Tässä kohteessa hän ei ole tehnyt tavarantarkastusta, koska sitä ei ole pyydetty.
Vauriokohteisiin tehdään 99 %:sti kustannuslaskentaa eli laskentaa on tehty aika paljon. Todistaja on saanut asianajaja Kärnältä elokuussa 2018 yhteydenoton ja Mastosen raportin. Todistaja on käynyt paikan päällä 4.9.2018 ja on katsonut rakenneavauspaikkoja. Kustannuslaskennan taustalla täytyy olla olettama, että mitä korjataan. Sen jälkeen on tehty lisätutkimuksia ja saatu uusi raportti. Todistaja on avannut peitettyjä rakenteita uudelleen, että saa vaurioitumismekanismin selville. Lisäksi hän on kiertänyt rakennuksen ulkopuolella.
Kun mietitään korjauksen laajuutta, on Mastosen raportissa (K5) avauskohtia useista kohdista. Niitä on korjausarvioon riittävästi.
Ongelmia on mm. alapohjassa, yläpohjassa ja ulkopuolisessa kosteuden hallinnassa.
Korjauskustannusarvio (K12) on tehty RT-korjauskustannusohjelmalla. Osittain on käytetty kokemusperäistä tietoa. Kohdan 2.1. suunnittelun, valvonnan ja vastaavien kustannusten osalta käytännössä tarvitaan erilaisia laitteistoja ja tulee jätekustannuksia ym. Ulkopuolisten töiden 2.2. osalta on kerrottu, mitä kyseinen kohta kattaa. Maaperä vaikuttaa kostealta ja routivalta. Alapohjan rakenteiden 2.3. osalta ulkoseinän ja alapohjan välisessä liitoksessa on korkkieriste, joka on vaurioitunut ja se on poistettava. Rakennetta ei voi tiivistää eikä kapseloida.
Xypex-käsittely porataan betoniin, ettei kosteus pääse kulkeutumaan perustuksia myöten. Ulkoiseinärakenteet (2.4.) puretaan ikkunoiden alaosaan asti. Alaohjauspuussa on todettu poikkeavat kosteusolosuhteet. Tiiliverhottujen seinien osalta tarvitaan tuuletusrakojen korjaamista. Väliseinärakenteiden 2.5. osalta maaperän kosteus pääsee vaikuttamaan ja siksi on todettu mikrobinäytteillä vaurioitumista. Yläpohjarakenteiden 2.6. osalta on todettu vanhoja vuotoja ja nytkin katto vuotaa. Rakennus on aikanaan virheellisesti korjattu. Vaurioituneet rakenteet vaihdetaan ja mikrobikasvustot poistetaan, höyrysulku teipataan ja asennetaan uudet lämmöneristeet. LVIS-töihin on lisäksi laitettu erilliskustannukset.
Vaurioiden laajuus ja rakenteiden tutkiminen on kokonaisuus. Rakenteen rakennusfysikaalinen toiminta pitää varmistaa ja se, ettei mikrobikasvua pääse syntymään. Olosuhde on olemassa mikrobikasvulle. Näytteet laboratoriossa vahvistavat sen. Asumisterveyden osalta on niin, että kun vaurioituneesta kohdasta on ilmayhteys huonetilaan, niin toimenpideraja ylittyy.
Ulkoseinän alaosan ja lattiarakenteen välinen kohta ei ole korjattavissa tiivistämällä, vaikka käyttäisi vedeneristystä. Rakenteen tapana on elää ja ilma liikkuu ja löytää reittinsä. Jos tiivistetään, bitumikorkki tulee vielä enemmän vaurioitumaan.
Todistaja on tutustunut kattoa koskevaan tarjoukseen (V5). Se poikkeaa todistajan ajatuksesta siten, että tarjouksen mukaan otetaan vanhat pellit pois, asetetaan lisäruoteita ja laitetaan vanhat pellit takaisin. Tämä ei ole riittävä tapa, koska vanhat lämmöneristeet jäävät paikalleen ja höyrysulkuja ei tiivistetä. Vanhoja peltejä on välillä laitettu takaisin, mutta vanhat pellit ovat yleensä reikäisiä. Ruoteiden on oltava samoissa paikoissa kuin ennen. Joskus mökkikorjauksessa vanhojen peltien uudelleenkäyttö on tullut vastaan. Katon korjauksen aikaan on ollut voimassa rakennusmääräyskokoelma C2. Tällä hetkellä rakennuksen aluskatteet eivät tuuletu. Pellin profiili ei vaikuta tähän asiaan.
Lämmönjakohuoneen rakentaminen kylmiön paikalle ei selitä yläpohjan vaurioita. Kostuminen edellyttää kosteuslisää, joten pelkkä lämpö ei riitä. Höyrysulun epätiiveys ja vuodot ovat aiheuttaneet vauriot Lahon muodostuminen vie paljon aikaa, mutta tarkemmin ajallisesti on vaikea sanoa.
Todistajalla on ollut 4.9. Mastosen ensimmäinen raportti, mutta hän ei muista muita asiakirjoja . Kun hän on antanut hinta-arvion, on tullut jotain muita asiakirjoja ja Mastosen viimeinen raportti on ollut käytettävissä. Todistaja tietää Mastosen jotenkin nimeltä, mutta ei tunne häntä sen enempää.
Kohteessa käynnin osalta todistajalla on muistikuva, että hän on katsonut yläpohjan luukusta, mutta ei ole kontannut siellä. Laudoituksen tummumisen on pystynyt näkemään. Tiiviyksiä ei näe luukusta katsomalla. Hän ei ole käynyt kohteessa kaupantekohetkellä.
Sisäilman lämpötilan noustessa, mitä korkeampi lämpötila on, sitä enemmän se sitoo kosteutta. Pelkkä lämpö ei tee kosteusvauriota. Jos lämmönjakohuoneessa on lämmön lisäksi korkea kosteustuotto, sillä olisi vaikutusta. Lämmin ilma on suhteelliselta kosteudelta kuivempaa. Jos huonetilan katto vuotaisi, tarvitaan viileitä pintoja, joihin kosteus voi tiivistyä. Jos tulee lisää lämpöä, se pienentää kosteuden kondensoitumisen riskiä.
Todistajan käsitys llmayhteydestä sisätiloihin perustuu Mastosen raporttiin. Mastonen on tehnyt sen vaurioituneista rakenteista.
Tiiviystestin voi tehdä kokonaisuutena. Ilmayhteyttä ei katsota reiän kohdalta, koska siinähän on ilmayhteys. Merkkiainetesti tehdään yleensä
niin, että katsotaan onko vaurioita ja sitten tehdään merkkiainekoe. Todistaja on luottanut siihen, että Mastonen on tehnyt testin asianmukaisesti.
Sisäilmatutkimukset eivät ole tarpeen. Kun todetaan vaurio ja ilmayhteys niin se riittää. Ilmanäytteen ottaminen yksi ei riitä, vaan lisäksi tarvitaan muuta selvitystä.
Todistajan laatima kustannusarvio tulee rt-tietokannasta ja se on tehty vuoden 2018 kustannusten mukaan. Hinnoittelun voi tehdä joko nollakatteella tai rakennusliikkeen tekemänä. Tähän asiaan tehty kustannusarvio on nollakatteinen. Todistaja ei pysty antamaan tarkkaa vastausta rakennuskustannusten noususta vuodesta 2015 vuoteen 2018. Korjaus-ja uudisrakentamispuoli elävät eri elämää. Muutosta ei osaa tarkoin sanoa, ehkä +/- 3 %.
Jos kaikki esitetyt toimet tehdään, rakennuksen taso paranee. Tasonparannus on prosentuaalisesti ikään ja kuntoon nähden 40 %. Taso paranee yksittäisten rakenteiden osalta. Ehkä 30-40 %. Korjauksen kesto on noin 2 kk. Todistaja ei muista työtuntien määrää, mutta henkilöitä olisi 3-4. Asuminen kohteessa ei onnistu remontin aikana.
Todistaja Aki Hankasiloon ammatiltaan rakennusinsinööri. Hän on ollut töissä rakennuksilla ja on valmistunut vuonna 1996 rakennusinsinööriksi. Hän on ollut Raksystemsissä 15 vuotta erilaisissa asiantuntijatehtävissä ja aluejohtajana viisi vuotta. Hän on perustanut vuonna 2012 oman yrityksen ja on sen jälkeen toiminut korjausrakentamisen asiantuntijana. Hän on saanut AKK-pätevyyden vuonna 2011 ja rakennusvalvojan pätevyyden. Hän on tavarantarkastaja. Todistajalla ei ole rakennusterveysasiantuntijan pätevyyttä.
Todistaja on käynyt kohteessa kaksi kertaa. Rakennuksen ulkoseinät eivät poikkea millään tavalla kyseisen ikäluokan rakennuksesta.
Seinässä on osin pystylaudoitus, osittain tiiltä. Kun mennään rakenneavauksiin, siellä ei ollut silmämääräisesti erityistä havaittavissa. Vauriot ovat olleet mikrobityyppisiä, joita ei voi paikan päällä havaita. Rakenteissa on lepotilassa olevia tai elinkelpoisia mikrobeja. Sitten tulee se valitettava ongelma pohdittavaksi, että kulkeutuvatko mikrobit sisätiloihin. Itse rakenteelle mikrobit eivät aiheuta ongelmaa. Kulkeutuminen riippuu painesuhteista, tuuliolosuhteista, höyrysulun tiiviydestä jne. Tästä kohteesta todistaja ei pysty sanomaan tuleeko mikrobeja sisätiloihin vai ei. Se voidaan selvittää laajoilla tutkimusmenetelmillä. Todistajan mielestä sisäilman tutkiminen on tärkeää, mutta siitä on erilaisia mielipiteitä.
Todistaja on tutustunut Mastosen hyvin laajaan tutkimukseen (K5), jota oli vielä jatkettu ja kustannuslaskentaan, mutta ei ole tutustunut homekoiratutkimukseen. Merkkiainekoe on sellainen, että tuuletusväliin laitetaan ainetta, kaasua, jota voidaan sisäilmasta todentaa anturilla.
Tätä ei ole tehty, vaan merkkisavua on laitettu ulkoseinän ja lattian rajaan ja on katsottu, miten se liikkuu. Savun liike voi johtua useasta seikasta. Merkkisavukokeesta todistaja ei tekisi pitkälle meneviä johtopäätöksiä. Nyt on alalla pohdintaa, mikä on virallinen tapa tutkia
vuotoja. Kun sisäilmaa ei enää yleensä tutkita, niin nyt tehdään näin hataralla tavalla. Siitä ei voi tehdä johtopäätöksiä, koska ilma tarvitsee liikkuakseen fysikaalisen ilmiön, esimerkiksi lämpötilaeron. Tällaisessa rajapinnassa ilma liikkuu ja fysikaaliset ilmiöt saavat savukaasun liikkeelle. Tässä tapauksessa ei ole saatu varmuutta, että pääseekö mikrobeja sisäilmaan vai ei. Silti voi olla järkevää tehdä korjaukset.
Mastosen tutkimusraportin (K5 s. 49) mikrobionin taulukko herättää todistajassa ajatuksen, että Mastonen on ammattimies. Noista kohdin tämän ikäisestä rakennuksesta löytyy aina mikrobeja. Todistaja ei osaa sanoa, mitä niistä seuraa. Rakennuksia pitää välillä peruskorjata. Ulkoseinä ja lattiarajat tulisi tiivistää lattiarajasta. Alapuu on kosketuksissa ulkoilman kanssa. Kaikki mikä on höyrysulun ulkopuolella on jollakin tavalla kosketuksissa ulkoilman kanssa. Rakenteissa on ilmasulku ja höyrysulku, että ulkoilma ei tule sisään. Myös villa on kosketuksissa ulkoilman kanssa. Todistaja ei ole tehnyt havaintoa siitä onko villa muovissa vai ei.
Omat aistit ovat tärkeä asia todistajalle, mutta kyseinen tutkimusmenetelmä menetetään jo muutamassa minuutissa, kun esimerkiksi tuoksuun tottuu. Todistaja pyrkii kiertämään ja haistelemaan, mutta ei tee siitä lopullisia johtopäätöksiä. Tässä kohteessa hän ei muista tuliko aistiperäistä havaintoa.
Alapohjarakenteessa kevytsora eristysmateriaalina ei ole ihan tyypillinen. Betonilaatta ja sively päällä, eristyskerros ja uusi betonilaatta on tyypillinen. Alapohjassa on muuten hyvin tyypilliset olosuhteet. Ei ole mitään poikkeavaa.
Väliseinärakenteet poikkeavat ulkoseinärakenteesta, koska väliseinää ei suojele höyrysulku. Väliseinärakenne on osa huoneiston sisäosaa. Kun on löydetty mikrobeja, ne pitää poistaa. Pohjalaatan päälle menevät väliseinät menevät usein laattaan asti. Väliseinät on katkaistava, tuettava ja korjattava.
Yläpohja on tyypillinen tämän ikäiselle talolle. Rakennuksessa on matala yläpohja, minkä tuuletuksesta täytyy pitää huolta. Siellä on pieniä kondenssivaurioita ruodelaudoituksessa ja pieniä puutteita tuuletuksessa. Autotallin kohdalla on huono tuuletus ja muutamia läpivientien vuotokohtia. Ne on korjattava tiivistyskappaleilla. Läpiviennit ovat lähellä harjaa ja ovat taskulampulla on havaittavissa. Vesikatolta käsin ei vuotoja havaitse. Sen voi havaita yläpohjassa konttaamalla ja taskulampulla. Luukulta näkee rajallisesti.
Kondenssivauriot ovat alkaneet siitä, kun rakennus on valmistunut. Todennäköisesti ruoteiden tummumiset ovat olleet 10 vuotta sitten suurin piirtein samaa luokkaa, mutta läpivientien osalta on vaurioituminen todennäköisesti jatkanut laajentumistaan. Päätelmiä kymmenen vuoden taakse ei oikein voi tehdä.
Kohteen vesikate on suoraan aluskatetta vasten. Siinä pitäisi olla korokerimoitus. Aluskatteen tarkoitus on, että kun on ulkoilman lämpötilan vaihtelua, peltikatteeseen tulee vesipisaroita. Aluskatteen takia kosteus ei joudu tekemisiin puurakenteiden kanssa. Yleensä 95 % on kondenssista ja 5 % höyrysulun kautta tullutta huoneilman höyryä. Vesikatteen tehtävä on pitää lumi ja vesi ulkopuolella. Tästä virheestä ei ole seurannut rakennukselle yhtään mitään. Aluskatteen päälle voi päästä vettä läpivienneistä. Rakennusohjeissa ei voi tarkoin määrätä erilaisia tilanteita, miten missäkin tilanteessa pitää tehdä. Korokerimojen tarkoitus on, että roskat eivät jää jumiin tuuletuksen osalta, jos on matalaprofiilipelti. Tosin tässä tapauksessa pelti on pieneltä osin kiinni aluskatteessa ja se ei pääse tuulettomaan, mutta vähäinen kosteus ei haittaa.
Kohteeseen pitäisi tehdä väliseinien korjaus ja ulkoseinien ja lattiarajojen tiivistäminen varmuuden vuoksi ja vesikaton läpivientien korjaaminen ja autotallin osalta yläpohjan tuuletuksen parantaminen.
Todistaja ei pysty nyt sanomaan tarkkaa hintaa väliseinien korjausten osalta, mutta Suomen Rakennusterveyspalvelut Oy:n arvio (K12) on lähellä totuutta. Summa pitää jakaa juoksumetrimäärällä ja katsoa, mikä on oikeasti korjaustarve. Juoksumetrin hinta sinänsä on oikea.
Todellinen korjaustarpeen laajuus on todennäköisesti vähemmän.
Ulkoseinien tiivistäminen maksaa noin 100 euroa per juoksumetri. Todistaja ei pysty sanomaan nyt tarkkaa kustannusarviota, mutta jos tiivistettävää on 66 metriä niin kustannus on 6.600 euroa. Läpivientien korjaaminen maksaa noin 500 euroa eli tarvittava työaika on yksi päivä. Toinen 500 euroa menee tuuletuksen parantamiseen. Läpiviennit ja tuuletus voivat viedä kokonaisuutena 1.000-2.000 euroa.
Rakennusala käydään keskustelua, että onnistuuko rakenteiden tiivistäminen siten, että mikrobit eivät kulje. Tässä kohteessa on höyrysulut ja lattialla muovit. Jos niissä on puutteita, niin niiden tiivistäminen on tarpeen. Todistaja ei näe tiivistämisessä suurta epäonnistumisen mahdollisuutta.
Todistajan mielestä Suomen Rakennusterveyspalvelut Oy:n kustannusarvio (K12) on hintaluokaltaan oikea, jos tuo kaikki tehdään. Todistaja ei ole kovin tarkkaan tutustunut arvioon. Sellaisen remontin jälkeen kohde on aika lailla uusi talo. Tasonparannus on reilusti yli puolet eli noin 60-70 %.
Todistajan käydessä paikalla jälkimmäisen kerran, tarkastus on kohdistunut pelkästään yläpohjaan. Ensimmäisellä kerralla hän on käynyt sisällä. Mastonen ammattilaisena yleensä sulkee tuuletusaukot, joten ne ovat ovat todennäköisesti olleet kiinni.
Todistaja on arvioinut ulkoseinärakenteiden vauriot Mastosen ottamien valokuvien perusteella. Todistaja ei ole itse tutkinut mikrobien sisäilmayhteyttä. Ulkoseinän alaosan rakenteista sieltä mistä näytteet on otettu on löytynyt mikrobivaurioita. Todistajalla ei ole ollut mitään tutkimusvälineitä paitsi taskulamppu. On mahdollista, että rakennuksen sisäilmaan tulee mikrobeja. Mastosen tutkimus on erittäin laaja ja kattava. Johtopäätöksistä voi olla eri mieltä. Uudemmastakin rakennuksesta löytyy mikrobivaurioita. Jos löytyy ulkoseinästä mikrobeja,ei voi pitää varmana, että mikrobeja pääsee sisäilmaan. Tältä osin ja yläpohjan osalta todistajan ja Mastosen käsityksen välille jää iso ero.
Todistaja on laatinut rakennusteknisen lausunnon (V4). Todistaja on kohdan 2.1. osalta (s. 2) edelleen samaa mieltä, että yläpohjan kantavat rakenteet ovat kunnossa. Koska rakenteisiin on muodostunut tummumia, tuuletus on ollut riittämätön. Nykyisellään tuuletus on todennäköisesti riittävä. Ulkoseinän alaosassa on mikrobivaurio, mutta ei rakennevauriota. Rakennevauriossa rakenne lähtee vaurioitumaan niin, että kantokyky heikkenee ja sen vuoksi pitää uusia. Sädesienten osalta näyte on otettu perustuksien ja alaohjauspuun rajapinnasta, josta aika isolla varmuudella löytyy mikrobeja tai bakteereja. Perustusrakenteet ovat aina jollain tavoin kosteana. Ulkoilmassa on erilaisia pöpöjä ja kun paikka on tuulettumaton, niin laboratorio löytää kyseisistä paikoista mikrobeja. Ulkoseinien alaosista Mastosen tekemät havainnot ovat tavanomaisia ja myös vahvat viitteet vaurioista ovat tavanomainen asia.
Todistaja ihmettelee, miksei läpivientien puutteille ole tehty mitään. Vesikaton puutteet tai putkivuodon jokainen maallikkokin havaitsee.
Todistaja Heino Pullanen on yrittäjä. Hän on mennyt töihin rakennuspuolelle 1967 ja on valmistunut rakennusinsinööriksi 1975. Hän on toiminut työpäällikkönä, aluepäällikkönä, tehnyt tarjouslaskentaa ja toiminut vuodesta 1996 lähtien yrittäjänä. Hän on rakennuttanut kohteita, tehnyt sopimuksia, valvonut työmaita, tehnyt pöytäkirjoja ja toiminut tavara nta rkastaja n a 1998-2012. Hänen erityistä osaamista ovat korjausrakentamiseen liittyvät mittaukset ja korjauskohteiden kunnon selvittäminen. Hän on vetänyt EU-hanketta korjausrakentamisesta ja tehnyt kuntoarvioita muutamia satoja. Tavarantarkastajan tehtävässä on tullut ikä vastaan. Todistaja ei ole rakennusterveysasiantuntija.
Todistaja on käynyt kohteessa kerran ja on tehnyt siitä kaksi lausuntoa (V6 ja V7). Hän on käynyt paikan päällä 13.12.2018. Todistaja on tuolloin todennut, että huoneistossa on tunkkainen haju. Rakennuksessa ei todennäköisesti ole ollut koneellista tuuletusta eikä siellä ole silloin asuttu. Jos asunnossa on sisäilmaongelma, sen yleensä nenällä haistaa. Kyse on tuon ikäisen talon kuntoon liittyvästä asiasta.
Rakennus on ulkoseiniltään tiilipintainen talo ja siinä teräsbetonisokkeli. Sokkelissa ei ollut kosteuteen viittaavia merkkejä esimerkiksi kalkkia tai suolaa eli ei ole ollut kapillaarista kosteuden nousua. Rakennuksen alapohja ja rakenteet eivät ole kostuneet.
Todistajalla on ollut käytettävissä ne asiakirjat, jotka E Myyjätilla on ollut. Hänellä on ollut Mastosen raportti (K5). Todistaja ei muista, mistä näytteitä on otettu. Raporttia tarkasteltaessa todistaja toteaa, että näytteenottokohtina ovat olleet sellaiset paikat, että jos on mikrobeja niin noista kohdista löytyy. Rakenne on tuosta kohtaa tuulettumaton ja mikrobeilla on hyvät olosuhteet elää. Nämä rakenteet ovat huokoisia ja ilma liikkuu sielläkin. Ne ovat kosketuksissa ulkoilman kanssa.
Sädesientä löytyy kun on sille otolliset olosuhteet. Sädesienellä ei ole terveysperusteisia raja-arvoja eli tiettyä mikrobimäärää. Raja-arvoa ei
ole. Rakennuksesta on mahdollista löytää 2-3 kiloa mikrobeja ja bakteereja rakenteista ja huoneilmasta. Sädesienen suoraa terveyteen vaikuttavaa seikkaa ei ole osoitettu. Mikrobien pääsy huoneilmaan pitää estää kokonaan ja se onnistuu kapseloimalla. Tutkimusten mukaan se on lopputulokseltaan varma tapa. Kapseloinnissa lattian ja seinän rajapinta käsitellään tiivistenauhalla ja massalla riittävän laajalle alueelle. Alkuun on ollut epävarmuutta, mutta nyt on uudet menetelmät todettu hyväksi. Korjaustapa toimii myös tässä kohteessa.
Sitä pääseekö rakenteista sisäilmaan mikrobeja ei ole varmistettu. Ensin pitää varmistua, että mikrobeja on ja sitten on tehtävä ilmanäytetarkastus (vokki), jossa näytteenottolaitteen läpi pumpataan ilmaa. Hipaisunäyte ei ole yhtä luotettava. Savukoe kertoo vain sen virtaako sisäänpäin ilmaa vai ei. Savun liikesuunta kertoo pääseekö sieltä sisäilmaan. Todistaja muistelee, että tässä kohteessa on tehty merkkisavukoe. Todistajan mielestä asian selvittämiseen on valittava mieluummin wokki kuin merkkisavu.
Todistajan kertoma mikrobien 2-3 kg:n määrästä perustuu Tampereen teknisen korkeakoulun opettajan antamaan koulutukseen. Alaohjaimen ja sokkelin välissä on sen ajankohdan hyvä rakennustapa eli muovisukkaan asennettu mineraalivilla. Se on sen huoneen vierestä missä on takka. (K5, s.26). Olohuoneen kohta on hormiryhmän vierestä, numeron 14 alapuolelta (K5 s. 26). Se on suunnilleen merkinnän AP 5-kohdan luona. Todistaja ei ole ottanut kuvaa muovisukasta. Todistaja ei pysty aivan yksityiskohtaisesti kertomaan havaintopaikkaa, mutta mielessään hän sijoittaa sen olohuoneen läheisyyteen. Hän on havainnostaan varma.
Alapohjarakenteet on sen ajankohdan rakentamistavalla tehty. Täyttömateriaali on hienompaa kuin tänä päivänä, mutta alustäytössä on pientä raetta. Muutenkaan kohteessa ei ole mitään poikkeavaa sen ikäluokan taloon. Kapillaarinen vedennousu onnistuu leca-soralla hyvin. Ulkoseinärakenteen tuulettuminen hoituu tiilen läpi.Todistajatle ei ole jäänyt muusta seinästä mielikuvaa.
Väliseinärakenteet on tehty sen ajankohdan rakennustavan mukaan. Väliseinien alaosat ovat kohtuullisen alhaalla ja on riski, että rakenne alkaa kostumaan. Todistaja ei ole tehnyt havaintoja kosteudesta. Väliseinille ei tarvitse tehdä mitään.
Rakennuksen yläpohjaan on jossain vaiheessa lisätty lämpöeristystä. Yläpohjassa oli paljon liikkumisen jälkiä. Yläpohjan u-arvo ei ollut se mikä pitäisi olla, kun kaikki on villat tallottu kasaan. Yläpohjan tuulettumista voisi parantaa, jos päädyissä olisi isot luukut, mutta näinkin se tuulettuu. Vesikatteessa on tehty korjaustoimia ja ainakaan ei ole näkynyt lahovaurioita. Joitakin tummia paikkoja on puutavarassa. Vesikatteen alla on aluskate. Sen tekninen tarkoitus on kuljettaa pois sellainen kosteus, mikä kondensoituu peltiin. Peltirakenteen profiili on järeä ja pääsee tuulettumaan. Todistaja ei ole repinyt paikkoja auki ja ei osaa sanoa onko rakenteessa tuuletusrimoja, mutta sillä ei ole oleellista merkitystä. Nykyään on tapana, että laitetaan 20 mm.n rima,mutta se ei ole välttämätöntä. Se vaikuttaa siihen, että aluskate jää kouruksi ja kondenssivesi lähtee liikkumaan. Kattorakenne on ollut ihan toimiva rakenne. Kun taloa on aikanaan rakennettu, ei ole ollut vaatimuksia aluskatteelle. Vaatimus on tullut vasta vuonna 1978.
Mastosen raportin sisältö (K5, s.49) kertoo, että rakennuksessa on mikrobeja, mutta se ei kerro onko rakenne lahovaurioitunut vai ei. Mikrobeja ja bakteereja on joka talossa. Sädesieni viittaa kosteusvaurioon. Penicillum ja Aspergillus kertovat, että on olemassa mikrobeille sopivat olosuhteet.
Todistajan mielestä tässä talossa pitää estää mahdollisten mikrobien pääsy lattiarajasta huoneilmaan. Korjaustapana on kapselointi niin, että rakenne tulee ilmatiiviiksi. Kustannus on 250 euroa per metri (alv 0 %). Tässä kohteessa se tekee 12.400 euroa lisättynä arvonlisäverolla.
Todistaja on tutustunut Suomen Rakennusterveyspalvelut Oy:n korjauskustannusarvioon (K12). Jos sen mukaan tehdään, periaatteessa se sisältää kaiken. Ainoa minkä todistaja hyväksyy on edellä mainittu noin 12.000 euroa.
Todistaja on mitannut kosteuksia joistakin puurakenteista ja kaikki ovat olleet alle 70 % eli alle raja-arvon. Todistajalle ei ole annettu mahdollisuuksia tehdä muita tutkimuksia. Hän on ottanut poralastunäytteitä ja katsonut onko puru tervettä. Lisäksi hän on tainnut avata pesuhuoneesta yhden kohdan. Hän ei ole ottanut valokuvia. Villan sukka on katsottu hänen kertomasta paikasta. Hän ei pysty vastaamaan oliko hän itse tehnyt aukon vai ei. Todistaja on tehnyt kolmeen paikkaan reiät, mm. vanhan pesuhuoneen vauriopaikkaan ja etupihalle olevan huoneen nurkkaan. Todistajalle on tullut vähän sellainen tunne, että hän on kohteessa liikaa. Kun porataan ja otetaan lastu kämmenelle, se kertoo onko tervettä puuta. Näyte kertoi, että puu on tervettä. Puu toki lämpenee, mutta sillä ei ole aistihavaintoihin merkitystä.
Todistaja on käynyt sadevesiviemärin molemmissa päissä ja on todennut, että viemäri johtaa salaojaan. Todistaja on nähnyt rakennuksen lupakuvat. Rakennus on toiminut ilman salaojia. Takan ympäristössä on kohonneita kosteusarvoja. Todistaja arvelee, että hormin kautta tullut lumi on voinut aiheuttaa kohonneen kosteuden. Kivimateriaaliin ei voi tulla kosteusongelmaa.
Näytön arviointi ja johtopäätökset
Riidattomat taustatiedot
Kantajat ovat ostaneet vastaajilta 27.3.2015 päivätyllä kauppakirjalla Nastolan kunnan Villähtin kylässä sijaitsevan Kivikolmio-nimisen tilan x sillä olevine rakennuksineen osoitteessa x.
Kauppahinta on ollut 149.000 euroa, jonka kantajat ovat kokonaisuudessaan maksaneet kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä.
Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys ensiksi siitä ovatko myyjät ennen kaupantekoa antaneet ostajille maakaaren tarkoittamia vääriä ja harhaanjohtavia tietoja ja siitä onko kohteessa maakaaren tarkoittama laatuvirhe.
Mikäli kohteessa katsotaan olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen virhe, seuraavaksi on arvioitava seuraako siitä kaupan purkaminen vai hinnanalennus ja mikä on mahdollisen hinnanalennuksen määrä huomioon ottaen tasonparannus ja muut asiaan vaikuttavat seikat.
Lopuksi on ratkaistava onko ostajilla oikeus saada korvausta kiinteistön arvoa korottavista korjauksista ja toisaalta onko Myyjät hyväksi tehtävä vähennys ostajien saamasta asumishyödystä.
Kanteessa esitetyt väitteet kohteen laatuvirheistä ja sopimuksenvastaisuuksista kohdistuvat asuinrakennukseen. Käräjäoikeus tarkoittaa tuomiossa sanalla rakennus pelkästään asuinrakennusta. Pihalla olevasta hallirakennuksesta käytetään sanaa hallirakennus.
Ostajille ennen kauppaa annetut tiedot
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Kauppakirjan (K1) mukaan myyjä vakuuttaa kertoneensa ostajalle kaikki tiedossaan olleet kaupan kohdetta koskevat seikat ja niissä mahdollisesti ennen kauppaa tietoonsa tulleet muutokset, jotka ovat saattaneet ennen kaupan päättämistä vaikuttaa ostajan ratkaisuihin. Ostajille on annettu lainhuutorekisterin ote, rasitustodistus, kiinteistörekisterin ote, kiinteistörekisterikartta, asuinrakennuksen pohjapiirros, talousveden tutkiMastodistus ja myyntiesite. Lisäksi ostajille on annettu tieto siitä, että kiinteistöllä ei ole jätevesiasetuksen edellyttämää selvitystä, suunnitelmaa sekä käyttö- ja huolto-ohjetta.
Myyntiesitteen (K2/V1) mukaan kyseessä on siistikuntoinen taloja 150 m2:n suuruinen monitoimihalli. Kohteeseen on tehty sisäpuoliset maalaukset ja tapetoinnit 1995, keittiökalusteiden uusiminen 1995, liesi, astianpesukone ja kylmäkaappi on uusittu 1996, vesivahingon jälkeiset saunatilojen korjaukset 1996, öljykattila ja poltin on uusittu 2002, öljysäiliö on uusittu 2006, välipohjan lisäeristys (puhallusvillaa) 2006, talon katon uusiminen (ruoteet, aluskate ja pellitys) 2008 sekä räystäs- ja päätylaudoitusten uusiminen 2008.
Kantajille on annettu ennen kaupantekoa E Myyjätin laatima muistio, joka on otsikoitu tiedossa olevat korjaustarpeet kiinteistöissä (K3/V3). Muistion mukaan talon ja autotallin osalta ovat korjaustarpeina ulko-ovien uusiminen tai saneeraus, ikkunapokien maalaukset, sisäpuoliset maalaus- ja tapetointityöt, mahdolliset käyttövesiputkiston uusimiset, pesuhuoneen oven uusiminen, lattialämmön putken liittäminen patteriverkostoon (pannuhuoneessa) ja autotallin katon uusiminen sekä sisäpuolen korjauksia. Hallin osalta on kirjattu valaistuksen korjausta ja sähköistyksen tarkastuksia sekä ikkunoiden uusiminen. Pihan osalta on kirjattu, että kaivon puhdistus suositetaan suoritettavaksi vuosittain, mahdollinen sähköpylvään uusimisesta johtuva kustannus ja jätevesijärjestelmän saattaminen asetusten mukaiseksi. Veden johtamisen osalta on todettu seuraavaa: Kaksi saostuskaivoa ja vuotoputki rajaojaan nykyisellään. Mahdolliset salaojitukset. Nyt vain talon pohjoispäädyssä.
S Ostajien ja todistaja Pekka Kikkaan kertomukset osoittavat, että kohteeseen tutustuttaessa on ollut vielä lunta maassa. S Ostajien mukaan E Myyjät on kertonut talon olevan hyvässä kunnossa ja että korjaustarpeet ovat pintaremontteja. Todistaja Kikkaan mukaan E Myyjät on sanonut, että kyseessä on hyvä talo, johon ei välttämättä tarvitse tehdä remonttia. S Ostajien ja todistaja Kikkaan mukaan E Myyjät on kertonut sadevesien johtamisesta ojaan ja siitä, että asuinrakennuksen päädyssä on salaojitus.
E Myyjät on kertonut laatineensa tiedossa olevia korjaustarpeita koskevan muistion (K3/V3). Muistioon kirjattu kohta mahdolliset salaojitukset, nyt vain talon pohjoispäädyssä on Myyjätin mukaan kiireessä syntynyt virhe. Myyjät on kertonut maininneensa kiinteistöä esiteltäessä, että salaojia ei ole eikä tule. Hän on kertonut, että kohteessa on sadevesien poistoon tarkoitetut kaivot.
Kaupan kohde on käsittänyt suurehkon tontin (2.854 m2), asuinrakennuksen ja hallin. Kauppahinta 149.000 euroa huomioonottaen kantajilla ei ole ollut aihetta odottaa, että kohde olisi erityisen laadukas. Kuitenkin myyntiesitteen, E Myyjätin laatiman korjausmuistion ja kohteen esittelytilaisuuksissa käytyjen keskustelujen perusteella kantajilla on ollut aihe odottaa, että kaupan kohteena oleva asuinrakennus on siistikuntoinen ja asumiskelpoinen ja edellyttää vain pintaremontointia.
Salaojien olemassaolosta on esitetty ristiriitaista todistelua. E Myyjät on antanut kantajille ennen kaupantekoa laatimansa korjausmuistion, johon on kirjattu, että talon pohjoispäädyssä on salaojitus. E Myyjätin kerrottua käräjäoikeudessa, että salaojia ei ole ja että korjausmuistioon on erehdyksessä tullut virhe, vastaajilla on todistustaakka siitä, että tämä virheellinen käsitys on kantajille oikaistu. S Ostajat on kertonut kiinnittäneensä asiaan erityistä huomiota, koska lumesta huolimatta maanpinnan muodot ovat olleet nähtävissä ja hän on ollut huolissaan veden johtamisesta pois rakennuksen luota. S Ostajien ja todistaja Kikkaan mukaan E Myyjät on lisäksi esittelytilaisuudessa kertonut, että asuinrakennuksen päädyssä on salaoja. Pelkästään E Myyjätin käräjäoikeudessa kertoma ei riitä näytöksi siitä, että salaojia koskeva virheellinen tieto olisi oikaistu.
Onko kohteessa laatuvirhettä?
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Rakennusvirheiden osalta on kuultu todistajina Mikko Mastosta, Mika Nutusta, Aki Hankasiloa ja Heino Pullastä. Heillä kaikilla on rakennusinsinöörin koulutus ja laajaa kokemusta rakentamisesta ja kuntokartoituksista. Mastonen ja Hankasilo ovat käyneet kohteessa kaksi kertaa, Nutunen ja Pullanen kerran.
Edellä mainittujen todistajien kertomuksia arvioitaessa käräjäoikeus kiinnittää huomiota siihen, että todistaja Mastonen on tutustunut kohteeseen yksityiskohtaisesti, hän on tehnyt rakenneavauksia ja ottanut ne näytteet, joista kohteen mikrobi- ja bakteeripitoisuudet on analysoitu. Mastonen on myös suorittanut merkkisavutestauksen. Todistaja Nutunen on kohteessa käydessään avannut uudelleen Mastosen aikaisemmin avaamia ja peittämiä rakenteita. Nutusen arviot perustuvat kuitenkin osittain Mastosen tekemiin havaintoihin. Nutunen on kertonut, että hän on katsonut yläpohjan rakenteita luukusta, mutta ei ole kontannut yläpohjassa. Todistaja Hankasilo on kertonut käyneensä ensimmäisellä tarkastuskerralla sisätiloissa ja jälkimmäisellä kerralla pelkästään yläpohjassa. Hankasilo on arvioinut ulkoseinärakenteiden vauriot Mastosen ottamien kuvien perusteella. Todistaja Pullanen on kertonut ottaneensa kolmesta kohdasta puurakenteen poralastunäytteet. Hän ei ole valokuvannut havaintojaan.
Rakennuksen ulkopuoli
Todistaja Mastonen on laatinut kohteesta tutkimusraportin (K5), joka perustuu kohteessa 13.3. ja 9.10.2018 tehtyihin käynteihin. Raportin mukaan rakennusta ympäröivä maanpinta on melko tasainen ja pintavedet ohjautuvat rakennuksen sokkelin juureen. Mastosen lausunnon mukaan sokkelissa vedeneristeenä käytetyn bitumisivelyn tekninen käyttöikä on päättynyt yli 20 vuotta sitten. Näiden seikkojen vuoksi sokkeliin on kohdistunut ulkopuolista kosteusrasitusta jo vuosia (K5, s. 5 ja 32).
S Ostajat on käräjäoikeudessa kertonut kiinnittäneensä huomiota maassa olevasta lumesta huolimatta maanpinnan muotoiluun. Ostajat on kertomansa mukaan ollut huolestunut siitä, että vesi saattaisi jäädä alemmalle maanpinnan tasolle rakennuksen lähellä.
Korjaustarpeita koskevassa muistiossa (K3/V3) on mainittu korjaustarpeena se, että salaojitus on vain talon pohjoispäädyssä.
Käräjäoikeus katsoo, että kantajien on korjaustarpeita koskevan muistion perusteella täytynyt tietää, että salaojia ei ole ainakaan rakennuksen kolmella muulla sivustalla. Todistaja Mastosen havainnot sekä S Ostajien kertoma osoittavat, että lumiolosuhteista huolimatta maanpinnan muodot ovat olleet todettavissa ja että S Ostajat on ollut huolestunut vesien jäämisestä rakennuksen rakenteiden lähelle.
Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo ainoaksi maakaaren mukaiseksi laatuvirheeksi rakennuksen ulkopuolen osalta sen, että salaojitus on puuttunut myös rakennuksen pohjoiselta sivulta. Muilta osin virheet ovat olleet tiedossa tai todettavissa.
Alapohjarakenne
Todistaja Mastonen on käräjäoikeudessa kertonut, että rakennuksen alapohja on kosteusvaurioitunut. Alapohjaan kohdistuu kosteutta ja lisäksi takalla on oma antura, jota kautta kosteus pääsee nousemaan. Mastosen laatiman tutkimusraportin (K5, s. 8) mukaan olohuoneen ulko-oven edessä muovimaton alla on havaittavissa näkyvää mikrobikasvustoa. Alapohjan kevytsorabetonin kosteus on mitattu porareikämittauksella kymmenestä kohdasta. Olohuoneen takan ympärillä kevytsorabetoni on kastunut ja takan ympärillä on selkeä kastuneen/vaurioituneen rakenteen haju. Mastonen on avannut lattiarakenteen makuuhuoneesta ja on todennut, että pintabetonilaatan alla on muovikalvo, joka ei ole yhtenäinen seinän muovin kanssa. Alapohjarakenteesta kosteus nousee myös väliseinärakenteisiin. Pesuhuoneen lattiakaivon kuparisen korokerenkaan läpiviennin tiivistyksessä on todettu puutteita.
Mastonen on tehnyt 13.3.2018 kosteusmittauksia useista kohdista. Sokkelin betonin pinnan kosteus on ollut koholla. Lisäksi kahden alapohjan kevytsorabetonista otetun näytteen kosteus on ollut koholla ja yksi näyte on ollut kastunut (K5, s. 27).
Mastosen on ottanut mikrobinäytteitä alapohjasta. Näytekohdat eivät ole olleet ulkoilmakosketuksessa. Makuuhuone 2:n ulkoseinän alaohjauspuusta ja alaohjauspuun alapuolisesta villaeristeestä, makuuhuone 3:n lastulevyn pohjalaatan pinnasta, vaatehuoneen ulkoseinän alaohjauspuun alapuolisesta villaeristeestä, takaeteisen ulkoseinän alaohjauspuusta ja alaohjauspuun alapuolisesta villaeristeestä ja olohuoneen väliseinän lastulevyn pohjalaatan pinnasta otetuista näytteistä on löytynyt runsaasti (+++) kosteusvaurioita indikoivia mikrobeja (K5, s.25). Valtasukuina ovat olleet Aspergillus restricti, Aspersgillus versicolor, Scopulariopsis ja sädesienet.
Mastonen on 9.10.2018 suorittanut uusia kosteusmittauksia samoista paikoista kuin 13.3.2018 oli tehty. Neljässä mittauspisteessä kosteus on noussut edellisestä tutkimuksesta (K5, s.44).
Todistaja Hankasilo on kertonut, että alapohjarakenteessa käytetty kevytsora ei ole eristysmateriaalina ihan tyypillinen. Hankasilon laatiman rakennusteknisen lausunnon (V4, s. 3) mukaan alapohjarakenne on muuten tyypillinen 1960-70-luvun rakenne. Pohjabetonilaatan ja eristekerroksen kosteusmittaukset antavat tällaisesta rakenteesta lähes poikkeuksetta kohonneita kosteusarvoja. Muovikalvo, pintabetonilaatta ja pintarakenteet estävät maapohjasta vähäisesti nousevan kosteuden haihtumisen. Hankasilon mukaan tästä havainnosta ei seuraa mitään.
Todistaja Pullanen on kertonut, että rakennuksen sokkelissa ei ole kosteuteen viittaavia merkkejä eli ei ole ollut kapillaarista kosteuden nousua. Pullasen mukaan rakennuksen alapohja ja rakenteet eivät ole kostuneet. Alapohjarakenne on tehty sen ajankohdan rakentamistavalla. Mikrobinäytteet on otettu sellaisista kohdista, joista mikrobeja helposti löytyy. Pullasen laatiman aineistokatselmuslausunnon (V6, s. 2) mukaan alapohjan rakenteessa ei ole mitään rakentamismääräyksistä poikkeavaa, eikä siinä ole perustamisolosuhteet huomioiden rakenneriskejä. Alapohjan soratäyttökerroksen paksuus on jopa normaalia parempi. Rakennuksen rakenteissa ei ole todettu poikkeavia suhteellisen kosteuden arvoja. Alapohjan rakenteet ovat materiaalia, joka ei säikähdä vettä eikä aiheuta rakennevaurioita.
Hankasilo ja Pullanen ovat kertoneet, että rakennuksen alapohjaratkaisu on rakennusajankohdalle tyypillinen. Kumpikaan heistä ei ole ottanut mikrobinäytteitä eikä esittänyt mitään mittaustuloksia rakenteiden kosteuksista.
Mastonen on esittänyt yksityiskohtaisen selvityksen tekemistään tutkimuksista ja tutkimusmenetelmistä. Mastosen kosteusmittaukset osoittavat, että alapohjarakenteisessa on kohonnutta kosteutta, joka eräiltä osin on pahentunut 13.3. ja 9.10.2018 tehtyjen mittausten välillä. Mastosen ottamista alapohjan rakennenäytteistä on löytynyt runsaasti kosteusvaurioita indikoivia mikrobeja. Käräjäoikeus pitää Mastosen tekemiä havaintoja luotettavina.
Alapohjarakenne on siten kosteusvaurioitunut ja siinä on mikrobeja. Kohteessa on tältä osin laatuvirhe.
Ulkoseinärakenne
Todistaja Mastonen on kertonut, että rakennus on osittain tehty kuten 1970-luvulla on ollut tapana, mutta on poikkeavaa, että perustusten ja muun rakenteen välillä ei ole mitään kapillaarikatkoa. Alaohjauspuun alla on hyvin ohut villakerros. Todistaja ei ole havainnut villassa muovisuojaa. Muovisuojan käyttö olisi ollut 1970-luvun hyvän rakennustavan mukaista.
Mastosen tutkimusraportin (K5, s. 11-12) mukaan julkisivuverhous ei tuuletu. Lautaverhoillulla osalla tuuletusrako puuttuu kokonaan ja tiiliverhoillulla osalla tiilen saumaan on jälkikäteen tehty tuuletusreikiä, jotka eivät takaa riittävää tuuletusta tiilimuurauksen taustalle. Rakenneavauskohdassa muurauslaasti on tukkinut tuuletusraon. Seinärakenteen tuulettumattomuus vaurioittaa rakenteita. Ulkoseinän alaohjauspuun alla on villaeriste, joka on betonisokkelia vasten. Betonisokkelin ja villaeristeen välissä ei ole kosteuden estävää rakennetta. Betonisokkelin kostumisen myötä myös villaeriste ja alaohjauspuu ovat vaurioituneet. Mastonen on ottanut alaohjauspuusta ja villaeristeestä kolmesta kohdasta materiaalinäytteet. Kaikissa näytteissä on ollut runsaasti sädesienikasvustoa sekä muita kosteusvaurioita indikoivia mikrobeja.
Mastonen on ottanut mikrobinäytteen vaatehuoneen ulkoseinästä noin 500 mmm korkeudelta lattiapinnasta. Seinän villaeristeessä on todettu normaalista poikkeava pitoisuus sädesieni-itiöitä (K5, s. 36-37).
Mastonen on pitänyt todennäköisenä, että mikrobeja on kulkeutunut ainakin paikallisesti ylemmäs seinärakenteeseen koko rakennuksen alueella. Lisäksi Mastonen on todennut, että pukuhuoneen ja varastohuoneen seinässä on korjaamaton kosteusvaurio, joka liittyy pumpputilassa vuosia aikaisemmin tapahtuneeseen vuotoon.
Todistaja Hankasilo on kertonut, että rakennuksen ulkoseinät eivät poikkea millään tavalla tavanomaisesta kyseisen ikäluokan rakennuksesta. Rakenneavauksissa ei ole ollut silmämääräisesti erityistä havaittavissa. Vauriot ovat olleet mikrobityyppisiä, joita ei voi paikan päällä havaita. Mikrobit eivät aiheuta rakenteelle ongelmia, mutta ongelma tulee, jos mikrobit kulkeutuvat sisätiloihin. Todistaja ei ole tehnyt havaintoa, että villa olisi muovilla sukitettu. Hankasilo on kirjannut rakennetekniseen lausuntoonsa (V4, s. 4), että ulkoseinä ra ke ntee n alaosien kosteusmittausten tulokset ovat normaaleja. Hankasilo on arvioinut, että sädesientä sisältävät näytteet on otettu sellaisesta paikasta, että kyseisellä metodilla tehtyjen tutkimusten perusteella saisi purkaa pääosan 60-70-luvun rakennuskannasta.
Todistaja Pullanen on kertonut, että ulkoseinärakenne tuulettuu tiilen läpi. Pullanen on kertonut lisäksi, että alaohjauspuun läheisyydessä oleva villa on sukitettu. Todistaja ei ole ottanut villan muovisukasta valokuvaa, mutta hän on havainnostaan varma. Hän sijoittaa sen mielessään olohuoneen läheisyyteen. Pullasen katselmuslausunnon (V7, s. 2) mukaan ulkoseinien alajuoksun kapillaarikatkos on tehty kyseisen ajankohdan mukaisilla muovikalvoon paketoiduilla mineraalivillakaistoilla,joilla on estetty mahdollisen kapiilaarisen kosteuden nouseminen sokkelin kautta yläpuolisiin puurakenteisiin.
Pullasen aineistokatselmuslausunnon (V6, s. 2-3) mukaan julkisivun tiilirakenne on hengittävä eikä umpisaumasta ole mitään haittaa. Lausunnon mukaan ainoa tavallinen ongelma on, että sokkelin ja seinän alajuoksun välissä oleva lasivillakaista kerää itseensä sen verran kosteutta, että heikosti hengittävä materiaali joutuu kasvualustaksi. Työtapa on ollut kyseisenä ajankohtana ns. hyvä rakentamistapa ja käytössä on ollut juuri siihen tarkoitukseen tehty muoviin paketoitu mineraalivillaeriste.
Siitä onko rakennuksen perustusten ja muun rakenteen välillä kapillaarikatkoa vai ei, on esitetty ristiriitaista näyttöä. Todistaja Pullanen on kertonut olevansa varma siitä, että alaohjauspuun ja sokkelin välissä oleva villa on sukitettu muovilla. Todistaja Mastonen on kertonut, ettei hän ole havainnut villan sukittamista tai mitään muutakaan kapillaarikatkoa. Myöskään todistaja Hankasilo ei ole tehnyt muovisukituksesta havaintoa. Mastosen ja Hankasilon havaintoja tukee Mastosen tutkimusraportin (K5, s. 14) seinärakenteesta otettu valokuva, josta on todettavissa, että villa on suoraan sokkelia vasten. Kuvassa ei näy muovisukitusta. Käräjäoikeus on suorittanut kohteessa katselmuksen, jossa käräjäoikeus on tehnyt havaintoja niistä paikoista, joihin osapuolet ovat halunneet kiinnittää huomiota. Katselmuksessa ei ole esitetty sellaista kohtaa rakenteesta, jossa olisi ollut muovisukitus. Käräjäoikeus katsoo edellä kerrotun osoittavan, että ainakaan pääosin muovisukitusta ei ole käytetty, vaan villa on asennettu sellaisenaan perustusten päälle ilman kosteuden nousun estävää rakennetta.
Edellä kerrotusta on ollut seurauksena, että ulkoseinän alaohjauspuu ja villaeriste ovat kostuneet. Ulkoseinän alaohjauspuusta ja villaeristeestä otetuista kolmesta materiaalinäytteestä on löytynyt runsaasti (+++) kosteusvaurioita indikoivia mikrobeja (K5, s.25). Vaatehuoneen ulkoseinän noin 500 mmm korkeudelta otetussa näytteessä on todettu sädesieni-itiöitä ja varastohuoneen paneelin taustalla selkeitä mikrobivaurioita (K5, s.37-38).
Käräjäoikeus katsoo, että perustusten ja sen yläpuolisten rakenteiden välisen kapillaarikatkon puuttuminen ja sen aiheuttama kosteuden nousu ulkoseinärakenteisiin ovat ulkoseinien osalta laatuvirhe.
Väliseinärakenne
Todistaja Mikko Mastonen on käräjäoikeudessa kertonut, että myös väliseinien alaosissa on todettu kosteutta. Mastosen tutkimusraportin (K5, s. 15) mukaan väliseinärakenteet on rakennettu pohja betoni laatan päältä. Väliseinärakenteet ovat pääosin puurakenteisia. Pesuhuonetta, saunaa ja teknistä tilaa ympäröivät seinät ovat tiilirakenteisia. Väliseinärakennetta on avattu olohuoneesta ja makuuhuoneen 3 kohdalta. Olohuoneen osalta lastulevyssä on ollut kosteusjälkiä ja tiilirakenteinen seinä on ollut kastunut. Makuuhuoneen seinän puurunko on ollut kastunut.
Makuuhuoneen 3 ja olohuoneen väliseinien lastulevyistä pohjalaatan pinnasta otetuista näytteistä on todettu runsaasti (+++) kosteusvaurioita indikoivia mikrobeja. Olohuoneen osalta valtasukuina ovat Aspergillus-suvun homeet ja makuuhuone 3:n osalta Aspergillus versicolor, Scopulariopsis ja sädesienet (K5, s.25).
Todistaja Aki Hankasilo on käräjäoikeudessa kertonut, että välipohjarakenteet poikkeavat ulkoseinärakenteesta sikäli, että väliseinää ei suojele höyrysulku, vaan väliseinärakenteet ovat osa huoneiston sisäosaa. Pohjalaatan päälle menevät väliseinät menevät usein laattaan asti. Koska rakenteissa on mikrobeja, ne pitää poistaa.
Todistaja Heino Pullanen on kertonut, että rakennuksen väliseinärakenteet on tehty sen ajankohdan rakennustavan mukaan. Väliseinien alaosat ovat kohtuullisen alhaalla ja sen vuoksi on riski, että rakenne alkaa kostumaan. Todistaja ei ole kuitenkaan tehnyt havaintoja kosteudesta ja sen vuoksi väliseinille ei tarvitse tehdä mitään. Pullasen aineistokatselmuslausunnon (V6, s.2) mukaan alapohjan sorakerroksella toteutettuna väliseinien osalta ei ole rakenneriskiä. Pullanen on katselmuslausunnon (V7, s.3) mukaan ottanut poralastunäytteen, joka on osoittautunut hajuttomaksi.
Käräjäoikeus toteaa, että Pullasen ottaman poralastunäytteen tutkiminen on perustunut Pullasen aistinvaraiseen havainnointiin. Sen sijaan Mastonen on ottanut materiaalinäytteet, jotka on analysoitu laboratoriossa. Mastonen on kuvannut näytteenottoprosessin yksityiskohtaisesti laatimassaan tutkimusraportissa (K5, s.24). Laboratorion lausunnon mukaan näytteistä on todettu runsaasti kosteusvaurioita indikoivia mikrobeja. Käräjäoikeus pitää laboratorion antamaa tulosta aistinvaraista havainnointia luotettavampana.
Väliseinien mikrobivauriot ja kosteusvauriot ovat laatuvirhe.
Sisäilma ja ilmanvaihto
S Ostajat on kertonut, että kulmahuoneen huoneilma on alkanut tuntua tunkkaiselta ja nuorimman lapsen synnyttyä lapsi on ollut koko ajan nuhainen ja silmät ovat rähmineet. Kantajat ovat esittäneet lääkärikeskus Mehiläisen antaman epikriisin (K14), joka osoittaa, että S Ostajatlla on ollut ainakin vuodesta 2012 lähtien ajoittain flunssaa ja muita ylähengitystieinfektioita, mutta kohteeseen muuttamisen jälkeen tällaiset vaivat ovat lisääntyneet.
E Myyjät ja E Myyjät ovat kertoneet, että heidän omistusaikana rakennuksen sisäilma on ollut hyvä, kunhan ovia on pidetty raollaan ja tuuletusikkunoita auki. Todistaja Hankasilolle ei ole kohteesta jäänyt mieleen aistiperäistä havaintoa. Todistaja Pullanen on kertonut tunteneensa tunkkaisen hajun, joka on johtunut siitä, ettei kohteessa ole tuolloin asuttu eikä siellä ole ollut koneellista tuuletusta. Todistaja Tarja Vkainen, joka on ollut Myyjien naapuri, on kertonut nenän menneen tukkoon hänen vieraillessa Myyjätin luona kohteessa.
Todistaja Mastonen on kertonut havainneensa hajuhaitan selkeimmin olohuoneen takan ympärillä ja lattiarajassa. Kohteessa on suoritettu
12.2.2018 homekoiratarkastus, josta on laadittu raportti (K4). Raportin mukaan koira on tehnyt havaintoja päätymakuuhuoneessa, sen viereisessä makuuhuoneessa, sisäpihan puoleisessa vaatehuoneessa, olohuoneessa ja päätyvärastossa. Mastonen on valinnut näytteenottopaikat homekoiraraportin pohjalta.
Mastonen on tutkinut onko vaurioituneesta rakenteesta ilmayhteyttä huonetilaan. Mastonen on kertonut tutkineensa ilmayhteyden merkkisavun avulla. Merkkisavun avulla on katsottu lattian ja seinän rajoja lähes koko rakennuksen alueelta. Tutkimusta ei ole tehty makuuhuoneessa 1 ja tuulikaapissa, mutta kaikkialla muualla se on tehty. Tutkimushavaintojen mukaan rakennuksessa on selkeitä ilmavuotopaikkoja ulkoseinän ja väliseinien rajassa alaosassa (K5, s.8). Vaurioituneista rakenteista on ilmayhteys sisäilmaan. Kohteessa ei ole tehty sisäilmatutkimusta, koska Mastonen pitää sitä epäluotettavana.
Todistaja Nutusen käsitys ilmayhteydestä perustuu Mastosen raporttiin. Nutusen mukaan sisäilmatutkimukset eivät ole tarpeen, jos vaurio ja ilmayhteys todetaan. Ilmanäytteen ottaminen ei yksin riitä, vaan sen lisäksi tarvitaan muuta selvitystä.
Todistaja Hankasilo on kertonut, että mikrobit eivät aiheuta itse rakenteelle ongelmia, mutta ongelmia aiheutuu, jos mikrobit kulkeutuvat sisälle. Hankasilo ei pysty sanomaan tuleeko tässä kohteessa mikrobeja sisään vai ei. Alalla pohditaan, mikä on virallinen tapa tutkia vuotoja. Hankasilo ei tekisi merkkisavukokeesta liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä, koska erilaiset fysikaaliset ilmiöt voivat saada savukaasun liikkeelle.
Todistaja Pullanen on kertonut, ettei mikrobien pääsemistä rakenteista sisäilmaan ole varmistettu. Pullasen mukaan savukoe kertoo vain sen virtaako sisäänpäin ilmaa vai ei. Pullasen mielestä luotettavampi tapa on tehdä ilmanäytetarkastus (vokki), jossa näytteenottolaitteen läpi pumpataan ilmaa.
Hankasilo ja Pullanen eivät ole pystyneet arvioimaan sitä tuleeko rakenteista mikrobeja huonetilaan vai ei. He ovat kertoneet pitävänsä merkkisavukoetta epäluotettavana, mutta eivät ole itse suorittaneet mitään tutkimuksia tältä osin. Lahden kaupungin ympäristöterveystarkastaja Nina Hiltusen 19.2.2019 laatiman tarkastuspöytäkirjan (K13) mukaan asunnossa on havaittu lievää normaalista poikkeavaa hajua. Terveystarkastajan laatimasta tarkastuspöytäkirjasta käy ilmi (s. 3), että hän on pitänyt merkkisavulla tehtyä ilmavuotojen tarkastamista luotettavana. Hän on pitänyt sisäilman epäpuhtauksille altistumista erittäin todennäköisenä.
Tarkastuspöytäkirjan mukaan kiinteistössä esiintyvät kosteus-ja mikrobivauriot ilmavuotojen kautta voivat aiheuttaa tilojen käyttäjille terveydensuojelulain 1 §:n mukaisia terveydellisiä haittoja. Vaurion laajuudet huomioon ottaen kiinteistöä ei suositella käytettäväksi ennen kuin vauriot on korjattu asianmukaisesti.
Käräjäoikeus katsoo todistaja Mastosen kertomuksen ja merkkisavulla tehtyjen kokeiden osoittavan, että vaurioituneista rakenteista on ilmayhteyksiä huonetiloihin. Vaikka Mastosen valitsemaa tutkimusmenetelmää on arvioitu kriittisesti, mitään Mastosen tuloksen kumoavaa tutkimusta ei ole esitetty. Käräjäoikeus katsoo, että rakennuksessa on sisäilmaongelma, joka edellyttää korjaustoimenpiteitä. Tältäkin osin kohteessa on laatuvirhe.
Yläpohja ja vesikatto
E Myyjät on kertonut uusineensa rakennuksen katon vuonna 2008 yhdessä veljensä ja veljenpojan kanssa. Tuolloin on laitettu aluskate, uudet ruoteet ja kävelyn kestävä profiilipelti. Kattoremontin yhteydessä on uusittu muutama vaurioitunut lauta. Vuonna 2006 yläpohjaan on lisätty puhallusvillaa. Puhallusvillaa laitettaessa E Myyjät on käynyt vain luukulla. Ennen katon remontointia yläpohjaan on mennyt naulan reijistä jonkin verran vettä, mutta ei merkittävästi. E Myyjät ei ole havainnut yläpohjassa mitään tummumia viedessään antennikaapelin yläpohjaan.
Todistaja Mikko Mastonen on kertonut, että vuonna 2008 on ollut voimassa rakennusmääräyskokoelma C2, jossa on määrätty, ettei vesi saa tulla katteen läpi ja katto on tehtävä niin, että vesi poistuu katolta ja että yläpohja tuulettuu. Konesaumatun peltikaton alla täytyy olla aluskate. Mastosen mukaan tästä kohteesta puuttuvat korokerimat, Yläpohjassa on nähtävissä vanhoja kosteusvaurioita ja läpivientikohdat ovat vuotaneet edelleen, koska läpivientien ja piipun ympärillä oleva puu ja eristeet ovat kastuneet. Yläpohjan tuuletus on osittain estynyt, koska räystäistä ei pääse riittävästi ilmaa yläpohjaan ja venttiilit ovat jääneet laudoituksen alle.
Mastonen on valokuvannut yläpohjarakenteita (K5, s. 19-22.)
Valokuvista ilmenee, että piipun ja läpivientien kohdalla on märkiä ja vaurioituneita rakenteita. Lisäksi valokuvat (K5, s. 22-23) osoittavat, että yläpohjan eristeet peittävät osan tuuletusaukoista ja että autotallisiiven räystäslaudat on asennettu vanhojen räystäslautojen päälle, jolloin tuuletusaukot ovat osittain jääneet peittoon.
Todistaja Mika Nutunen on kertonut, että lämmönjakohuoneen rakentaminen kylmiön paikalle ei selitä yläpohjan vaurioitumista. Kostuminen edellyttää kosteuden lisääntymistä, joten pelkkä lämpötilan nousu ei aiheuta kosteusongelmaa. Mitä korkeampi lämpötila on, sitä enemmän se sitoo kosteutta.
Todistaja Aki Hankasilo on kertonut yläpohjan olevan tyypillinen tämän ikäiselle talolle. Rakennuksessa on matala yläpohja, jonka tuuletuksesta pitää huolehtia. Todistaja on todennut pieniä kondenssivaurioita ruodelaudoituksessa ja pieniä puutteita tuuletuksessa. Autotallin kohdalla on huono tuuletus ja vuotoja läpivienneissä. Kohteen vesikate on asennettu suoraan aluskatetta vasten, vaikka siinä pitäisi olla korokerimoitus.
Hankasilon laatiman rakenneteknisen lausunnon (V4, s. 2-3) mukaan yläpohjan kantavat rakenteet ovat kunnossa. Lausunnon mukaanyläpohjan tuuletus on riittävä lukuunottamatta autotallin kohtaa.
Todistaja Heino Pullanen on kertonut, että yläpohjan tuuletusta voisi parantaa, mutta näinkin se tuulettuu. Pullanen on todennut puutavarassa joitakin tummia kohtia, mutta ei mitään lahovaurioita. Pullanen on pitänyt alusriman puuttumista vähäisenä asiana.
Käräjäoikeus on tarkastellut katselmuksessa yläpohjaa yläpohjaan johtavan luukun kautta. Yläpohjaan ei ole ollut mahdollisuutta mennä ilman suojavarusteita, koska yläpohjassa ei ole kulkusiltaa. Luukun kautta taskulampulla katsottaessa on voinut havaita joitakin tummentumia laudoissa. Muita vaurioita tai läpivientien tiiviyttä ei luukusta katsomalla pysty arvioimaan.
Mastosen ja Hankasilon kertomukset osoittavat, että katosta puuttuvat korokerimat. Mastosen kertomus ja Mastosen ottamat valokuvat osoittavat, että piipun ympäristö ja läpiviennit ovat vuotaneet aiheuttaen kosteusvaurioita. Myös yläpohjan tuuletus on puutteellinen. Näiltä osin yläpohjassa on laatuvirhe.
Laatuvirheiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset
Käräjäoikeus on edellä todennut, että rakennuksen ulkopuolen osalta maanpinnan muoto on ollut kantajien todettavissa ja että he ovat olleet ennen kaupantekoa tietoisia siitä, että salaojitus puuttuu ainakin rakennuksen kolmelta sivustalta. Tältä osin laatuvirheeksi on katsottava vain se, että salaojaa ei ole ollut myöskään rakennuksen pohjoisella sivustalla.
Rakennuksen alapohjan osalta käräjäoikeus on katsonut laatuvirheeksi sen, että alapohja on kosteusvaurioitunut ja siinä on mikrobeja. Kosteus on noussut ulkoseiniin ja väliseiniin aiheuttaen seinärakenteille kosteusvaurioita ja rakenteisiin on päässyt muodostumaan mikrobeja. Seinärakenteista huonetiloihin johtava ilmayhteys kuljettaa mikrobeja asuinhuoneisiin. Ulkoseinien osalta korjaustarvetta on myös seinärakenteen tuuletuksessa. Myös yläpohjassa on puutteellinen tuuletus, katon korjaaminen on toteutettu edellä kerrotuin tavoin virheellisesti ja yläpohjassa on kosteusvaurioita.
Mikko Mastosen tutkimusraportin (K5, s. 30-31) mukaan rakennuksessa on niin laajoja mikrobivaurioita, että kiinteistön purkaminen ja uudelleen rakentaminen on ainoa taloudellisesti järkevä ratkaisu. Mikäli korjaamiseen päädytään, ulkoseinän alaosa tulisi rakentaa uudelleen koko talon alueelta ja alaohjauspuu korvata esimerkiksi harkkorakenteella. Sokkeli pitää puhdistaa sädesienestä. Seinän alareunan korjaaminen edellyttää seinälevyjen poistamista. Julkisivuverhouksen tuuletusta on parannettava ja tarkistettava onko mikrobivaurioita ylempänä seinärakenteessa. Raportin mukaan väliseinärakenteet on nostettava lattiapinnan tasalle, mikä edellyttää lattiarakenteen avaamista seinän juuresta. Takan ympärillä oleva kastunut alapohjarakenne on korjattava ja maakosteuden nousu on estettävä kapillaarikatkolla. Lattiapinnoitteet on poistettava kaikista tiloista ja seinärakenteiden korjaamisen jälkeen on tiivistettävä lattian ja seinän raja, jotta alapohjasta ei kulkeudu epäpuhtauksia huoneilmaan. Yläpohjaeristeet ja vaurioituneet puurakenteet on poistettava ja uusittava ja vesikatto on rakennettava uudelleen.
Todistaja Mika Nutunen on kertonut tehneensä korjauskustannusarvion RT-korjauskustannusohjelmalla vuoden 2018 hintatason mukaan. Kustannusarvio on nollakatteinen. Nutunen on arvioinut paikalla tehtyjen havaintojensa sekä Mastosen raportin perusteella, että alapohjan rakenteiden ja ulkoseinän välissä oleva vaurioitunut korkki on poistettava ja ulkoseinärakenteet on purettava ikkunoiden alaosaan asti. Kaikki mikrobivaurioituneet rakenteet on uusittava. Väiiseinärakenteet on nostettava lattiapinnan tasoon ja lattiapinnan alapuolelle laskeutuvat rakenteet on purettava. Väliseinien alaosat on levytettävä, tasoitettava ja ylimaalattava. Vesikate ja ruodelaudoitus on uusittava kokonaan, yläpohjaan on asennettava uudet lämmöneristeet ja tuuletusta on parannettava. Ulkoseinä-ja väliseinäkorjausten vuoksi rakennuksen märkätilat joudutaan uusimaan. LVI-ja sähkölaitteita joudutaan kytkemään irti ja asentamaan takaisin käyttöön.
Nutusen laatiman korjauskustannusarvion (K12) mukaan työmaan suunnittelu ja valvonta, työmaan perustaminen ja ylläpito sekä jätekustannukset tulevat maksamaan 7.200 euroa. Alapohjarakenteiden purku-ja korjaustöiden kustannusarvio on 5.450 euroa, ulkoseinärakenteiden purku- ja korjaustöiden osalta 27.846 euroa, väliseinärakenteiden purku-ja korjaustöiden osalta 16.200 euroa sekä yläpohjarakenteiden ja vesikatteen purku-ja korjaustöiden osalta 27.037 euroa. Muiden kustannusten osalta käsittäen märkätilat, LVIS-työt sekä kalusteiden purun ja asennuksen kustannusarvio on 12.225 euroa.
Kaikki edellä mainitut summat ovat arvonlisäverottomia.
Nutusen arvion mukaan todettujen laatuvirheiden korjaaminen tulee maksamaan yhteensä 95.958 euroa (alv 0 %). Korjauskustannusten määrä on siten arvonlisäveroineen 118.978,92 euroa.
Todistaja Aki Hankasilo on kertonut, että kohteessa pitäisi tehdä väliseinien korjaus sekä ulkoseinien ja lattiarajojen tiivistäminen. Väliseinät on katkaistava, tuettava ja korjattava. Lisäksi vesikaton läpiviennit pitäisi korjata ja autotallin osalta yläpohjan tuuletusta parantaa. Hankasilo on arvioinut, että ulkoseinien tiivistäminen maksaisi noin 6.600 euroa ja läpivientien sekä yläpohjan tuuletuksen korjaaminen kokonaisuutena 1.000 - 2.000 euroa. Hankasilo on arvioinut, että Mika Nutusen laatima korjauskustannusarvio (K12) on hintaluokaltaan oikea, jos kaikki arviossa mainittu tehdään. Sen seurauksena rakennus on aika lailla uusi talo ja tasonparannuksen osuus on reilusti yli puolet.
Todistaja Heino Pullanen on kertonut pitävänsä tarpeellisena ainoastaan sitä, että mahdollisten mikrobien pääsy lattiarajasta huoneilmaan estetään. Pullanen on arvioinut, että kapseloinnin kustannus olisi 12.400 euroa lisättynä arvonlisäverolla eli 15.376 euroa. Mikäli katto halutaan korjata, Pullanen on pitänyt Remontti Ilon tilaussopimuksen (V5) mukaista kokonaishintaa 10.699 euroa kohtuullisena.
Todistaja Nutunen on kertonut, että Remontti Ilon tilaussopimuksessa kuvattu remontin toteutus poikkeaa merkittävästi Mastosen ja Nutusen esittämästä. Remontti Ilon asiakirjan mukaan rakennuksesta otettaisiin kattopellit pois, asennettaisiin lisäruoteet ja laitettaisiin vanhat pellit takaisin paikalleen. Vanhojen reikäisten peltien käyttäminen on ongelmallista, sillä ruoteiden on oltava samassa paikassa kuin ennen. Lisäksi Remontti Ilon suorittamassa korjaustyössä vanhat lämmöneristeet jäävät paikalleen ja höyrysulkuja ei tiivistetä.
Kantajien ostama talo on ostettu, asuinkäyttöön. Käräjäoikeus katsoo, että jos rakennus korjataan, se on välttämätöntä korjata sellaiseen kuntoon, että asuminen on terveellistä. Tämä edellyttää kaikkien kosteus- ja mikrobivaurioiden korjaamista. Todistaja Hankasilo ja todistaja Pullanen ovat esittäneet vaihtoehtona, että ulkoseinien ja alapohjan korjaustöiden sijasta mikrobien pääsy huoneisiin estetään kapseloinnilla. Kapseloinnissa rakenteet tiivistetään siten, että mikrobien kulkeutuminen huonetiloihin estyy. Todistaja Nutunen ja todistaja Mastonen ovat kertoneet, että puurakenteen kyseessä ollen kapselointi tai vastaava tiivistäminen eivät tule kysymykseen, koska puurakenne elää ja uusia kulkureittejä pääsee syntymään.
Käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen korjaus tulee suorittaa siinä laajuudessa kuin todistajat Mastonen ja Nutunen ovat kertoneet. Tällaisen korjaustyön hinnaksi arvonlisäveroineen tulee lähes 120.000 euroa. Myös todistaja Hankasilo on pitänyt Nutusen kustannusarvio suuruusluokaltaan oikeana, mikäli niin laajaan korjaustyöhön ryhdytään. Korjaustyöstä aiheutuu selvästi tasonparannusta.
Kaupan purkaminen vai kauppahinnan alentaminen?
Käräjäoikeus on edellä katsonut, että kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamia laatuvirheitä. Kantajille on annettu virheellinen tieto siitä, että rakennuksen yhdellä seinustalla olisi salaojitus. Lisäksi E Myyjät on antanut virheellisen kuvan vuonna 2008 korjaamansa katon ja yläpohjan kunnosta (MK 2 luku 17 § 2 k.).
Rakennuksessa on kosteuden aiheuttamia vaurioita, jotka ovat paljastuneet kantajien kaupanteon jälkeen teettämissä tutkimuksissa. Kiinteistö poikkeaa salaisten virheiden vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (MK 2 luku 17 § 5 k.).
Asiassa on seuraavaksi arvioitava onko kohteen laatuvirhe niin olennainen, että kantajilla on oikeus purkaa kauppa vai tuleeko kysymykseen hinnanalennus. Maakaaren esitöissä ((HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan.
Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jolleivat ostajat voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida korjata kohtuullisin kustannuksin, virhe on olennainen. Salaisen virheen osalta on arvioitava millaista laatutasoa ostajilla on ollutaihetta edellyttää kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen.
Kantajat ovat ostaneet vuonna 1971 rakennetun omakotitalon ja hallin, jotka sijaitsevat omalla tontilla. Kauppahinta 149.000 euroa huomioon ottaen kantajilla ei ole ollut aihetta odottaa, että kohde olisi erityisen laadukas. Vanhan 1970-luvulla rakennetun omakotitalon ostajalla on lähtökohtaisesti aihe odottaa, että rakennusta joudutaan korjaamaan normaalin kulumisen ja teknisen käyttöiän täyttymisen takia. Toisaalta on huomioitava, että rakennusta on myyntiesitteessä kuvattu siistikuntoiseksi ja että E Myyjät on ennen kauppaa kertonut tiedossa olevan vain pintaremontteja.
Kaupan purkamisen edellytyksenä voi pitää sitä, että kauppaa ei olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos laatuvirheet olisivat olleet tiedossa. Oikeuskäytännössä on usein katsottu, että kaupan purkaminen edellyttää korjauskustannusten olevan yli 50 prosenttia kauppahinnasta. Vaikka korjauksesta tulee aiheutumaan kohteen laatutason nousua ja teknisen käyttöiän pitenemistä eli tasonparannusta, kiinteistökaupan purun edellytyksiä arvioitaessa huomioita kiinnitetään korjauskustannuksiin sellaisenaan.
Kantajat ovat ostaneet kohteen voidakseen asua siinä. Kantajien ostaman kiinteistön korjaamatta jättäminen olisi omiaan altistamaan rakennuksen asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille kuten on jo tapahtunut. Terveystarkastaja on katsonut, ettei rakennuksessa tule asua ennen korjaustöiden suorittamista.
Käräjäoikeudessa esitetty todistelu osoittaa, että rakennuksen korjaustarve on joka tapauksessa laaja. Korjaustarpeen todellinen laajuus selviää vasta korjaustöiden tekemisen yhteydessä. Riski siitä, että korjaustyöt tulevat olemaan vielä laajemmat kuin mitä tähän asti on tullut ilmi, on varteenotettava.
Kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet kaupan purkamista. Käräjäoikeus katsoo edellä kerrotun perusteella kohteen laatuvirheet niin olennaisiksi, että kantajilla on oikeus purkaa kauppa. Kaupan purkamisen jälkeen vastaajat voivat toteuttaa korjaustyöt ja saada korjaustyöstä tulevan tasonparannuksen hyväkseen.
Kiinteistön arvoa lisänneet kustannukset
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan kaupan purkutilanteessa myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.
S Ostajat on kertonut uusineensa lämmitysjärjestelmän, hankkineen uuden pumpun ja varaajan, käyttövesiputket on uusittu, autotallin puolelle on asennettu vedensuodatin, kaivoon on laitettu avokaivopumppu ja vanha pumppu on purettu pois. Lisäksi keittiöön on tehty remontti, WC:hen on uusittu kalusto, olohuoneen ja makuuhuoneen katot on uusittu, seinien pinnat on laitettu ja ulko-ovi on uusittu. Sähkötöitä on tehty hallirakennukseen ja keittiöön ja hallin
ilmalämpöpumppu on uusittu. Ostajat on kertonut tehneensä korjaustöitä isänsä kanssa 280 tuntia, josta isän osuus on 80 tuntia.
E Myyjät on tarkastellut korjaustöistä otettuja valokuvia (K6) ja on todennut WC:n kuvasta, että tapetit ja takakaappi WC-istuimen takana ovat olleet entuudestaan, mutta muuten tila on uusittu. Eteisen, makuuhuoneiden ja olohuoneen katot on uusittu ja olohuoneen tiiliseinä on maalattu. Kuvassa 5 näkyvän makuuhuoneen seinäpinnat on uusittu E Myyjätin mukaan myös kuvissa 6 ja 7 näkyvä keittiö on uusittu. Myös hallin lamput ja kuvista näkyvät tekniset järjestelmät on uusittu Ostajien toimesta. Ulkoseinän valokuvassa (K7) näkyvä vesipiste on uusi.
Kantajat ovat vaatineet korvauksena kiinteistön arvoa lisänneistä hyödyllisistä kustannuksista 29.700 euroa. Kantajat ovat esittäneet kokoamansa lasku-ja tositeselvityksen (K10) korjauksiin aiheutuneista kustannuksista. Lisäksi kantajat ovat esittäneet itse laatimansa listan sellaisista remonttikustannuksista, joista ei ole säilynyt kuittia (K11). S Ostajat on kertonut etsineensä vastaavaa tuotetta koskevat hinnat internetistä. Listan (K11) loppusumma on 12.446,00 euroa.
Vastaajat ovat laatineet oman listan esitetyistä tositteista (V8). Listan mukaan tositteiden yhteenlaskettu summa on 14.389,51 euroa. Vastaajat ovat kiinnittäneet huomiota siihen, että kaikista tositteista ei saa selvää ja että osa tositteista ei mahdollisesti liity kohteen remontointiin.
S Ostajien ja E Myyjätin kertomukset sekä esitetyt valokuvat osoittavat, että kohteessa on tehty paljon remontointia. Lämmitysjärjestelmään, käyttövesiputkiin ja keittiöön kohdistunutta remonttia voidaan pitää merkittävinä ja kiinteistön arvoa lisäävinä toimenpiteinä. Sen sijaan huoneiden pintojen uusimisella ei ole ollut erityisen suurta merkitystä. Pinnat joudutaan uudelleen uusimaan korjaustöiden yhteydessä.
Käräjäoikeus arvioi kiinteistön arvoa korottaneiden toimenpiteiden kustannukseksi 20.000 euroa. Vastaajat ovat velvolliset korvaamaan me kantajille.
Kantajien asumishyödvn huomioiminen
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan kaupan purkutilanteessa jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle.
Kiinteistön kauppakirjan (K1A/1) mukaan hallintaoikeus kohteeseen on siirtynyt ostajalle viimeistään 31.5.2015. S Ostajat on kertonut, että perhe on muuttanut pois kohteesta siten, että S Ostajat on tehnyt uuden vuokrasopimuksen 1.5.2018 alkaen. S Ostajat ja lapset ovat muuttaneet kohteesta pois tätä aikaisemmin. Kantajat ovat myöntäneet saaneensa asumishyötyä 1.6.2015-31.5.2018 välisenä aikana.
E Myyjät on käräjäoikeudessa arvioinut, että omakotitalon ja hallin käypä vuokrataso on 1.200 euroa kuukaudessa. Käräjäoikeudessa ei oleesitetty mitään muuta selvitystä käypästä vuokratasosta.
Kantaja S Ostajat on asunut kohteessa 36 kuukauden ajan, S Ostajat ja lapset hieman vähemmän. Harkittaessa kohtuullista vuokratasoa käräjäoikeus kiinnittää huomiota siihen, että kohde käsittää omakotitalon ja hallirakennuksen. Toisaalta kohde ei ole laadultaan erityisen hyvä ja sen sijainti asutuskeskuksiin nähden on syrjäinen. Kantajat ovat joutuneet kärsimään sisäilmaongelmasta. Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi vuokratasoksi 700 euroa kuukaudessa. Kantajien saaman asumishyödyn arvo on siten 25.200 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Vastaajat ovat hävinneet asiansa ja he ovat velvolliset korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut.
Kantajat ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvauksena 26.123,37 euroa. Kantajien asianajajan laskun mukaan toimeksiannon hoitamiseen on käytetty 85,5 tuntia tuntiveloituksen ollessa 220 euroa (alv. 0 %).
Vastaajat ovat paljoksuneet kantajien oikeudenkäyntikululaskua 80 tuntia ylittävältä osalta eli 21.824 euroa ylittävältä osalta (80 h x 220 euroa/h + alv). Lisäksi vastaajat ovat katsoneet, että kopio- ja tulostuskulut sekä postikulu ovat toimiston yleiskuluja. Vastaajat ovat pitäneet tiedoksiantomaksu perusteettomana ja paljoksuneet Nutusen ja Mastosen todistelukuluja 750 euroa ylittävältä osin.
Vastaajat ovat myöntäneet tutkimus- ja selvittelykuluja koskevan vaatimuksen 7.087 euroa määrällisesti oikeaksi.
Käräjäoikeus toteaa, että asianajopalkkion tuntihinnasta ei ole riitaa. Riita-asiassa, jossa kantajilla on todistustaakka, toimeksianto teetättää yleensä enemmän työtä kantajien avustajalle kuin vastaajien avustajalle. Tässä tapauksessa lisätyötä on aiheuttanut turvaamistoimen hakeminen. Asiassa on järjestetty valmisteluistunto ja kaksi päivää kestänyt pääkäsittely. Käräjäoikeus katsoo, että kantajien lasku palkkion osalta on hyväksyttävä jutun laajuus ja sen vaatima työmäärä huomioon ottaen.
Käräjäoikeus katsoo, että todistaja Nutusen ja Mastosen todistelukulut ovat tämän tyyppiselle riita-asialle tavanomaiset. Todistelukustannukset ovat kantajille aiheutuva todellinen kustannus. Muutoinkin laskua on pidettävä kohtuullisena.
TUOMIOLAUSELMA
Käräjäoikeus
1) purkaa E ja E Myyjätin sekä S ja S Ostajien välillä
27.3.2015 tehdyn kiinteistöä x koskevan kaupan ja
2) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinnan 149.000 euroa kantajille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 27.3.2015 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 1.6.2018 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen maksupäivään asti ja
3) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaisena korvauksena kiinteistön arvoa lisänneistä kustannuksista 20.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiannosta 1.6.2018 lukien ja
4) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille asian tutkimus-ja selvittelykuluina 7.087 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien ja
5) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 26.123,37 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Käräjäoikeus määrää, että omistusoikeus kiinteistöön palautuu vastaajille sen jälkeen, kun kohdassa 2 määrätty suoritus on maksettu.
Käräjäoikeus vahvistaa kantajien saaman asumishyödyn määräksi 25.200 euroa. Käräjäoikeus määrää, että kantajien saama asumishyöty 25.200 euroa on vähennettävä ensisijaisesti kohdassa 3 määrätystä korvauksesta ja toissijaisesti kohdassa 2 määrätystä kauppahinnan palautuksesta.
Käräjäoikeus määrää, että turvaamistoimi, jonka käräjäoikeus on määrännyt 3.7.2018 (nro 18/10454) kanteessa vaaditun saatavan turvaamiseksi on voimassa, kunnes tämä tuomio on pantu täytäntöön tai asiassa toisin määrätään.
Muutoksenhaku
Annettiin muutoksenhakuohjeet.
Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus
E Myyjät ja E Myyjät / asianajaja Harri AA on 18.4.2019 ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Määräajat Valituksen määräpäivä on perjantai 17.5.2019.
Vastavalituksen määräpäivä on perjantai 31.5.2019.
/ Juha K