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长三角民营科技企业苏北行需求项目信息汇编长三角区域创新体系建设联席会议办公室二○○五年六月目　录招商引资优惠政策盐城市招商引资优惠政策……………………………………………………………… 1 滨海县招商引资优惠政策……………………………………………………………… 2 连云港市招商引资优惠政策…………………………………………………………… 5 灌南县招商引资优惠政策……………………………………………………………… 7 赣榆县招商引资优惠政策……………………………………………………………… 8 东海县招商引资优惠政策……………………………………………………………… 10 海州区关于招商引资的扶持措施……………………………………………………… 12 宿迁市招商引资优惠政策……………………………………………………………… 16 招商引资项目表一、盐城市 \|直接发酵法生产L－笨丙氨酸………………………………………………………… \|22 \| \|2000m3/h以上系列泵………………………………………………………………… \|23 \| \|智能型高压过滤器阀…………………………………………………………………… \|24 \| \|年产3万立方米中密度纤维板………………………………………………………… \|25 \| \|年产1.2万立方米胶合板……………………………………………………………… \|26 \| \|浓缩果汁………………………………………………………………………………… \|27 \| \|白首乌系列产品开发…………………………………………………………………… \|28 \| \|年处理8000吨冷冻蔬菜生产线……………………………………………………… \|29 \| \|5万吨纱锭全程普改精生产线………………………………………………………… \|30 \| \|出口龙虾及甲壳素提取………………………………………………………………… \|31 \| \|新上两条农药生产线…………………………………………………………………… \|32 \| \|优质大米加工生产线建设……………………………………………………………… \|33 \| \|胶合板、刨花板系列产品加工………………………………………………………… \|34 \| \|杞柳基地建设及柳制品加工…………………………………………………………… \|35 \| \|紫菜养殖扩能…………………………………………………………………………… \|36 \| \|年产4万吨复合蛋白饲料生产线……………………………………………………… \|37 \| \|年产4万吨不淘洗营米生产线………………………………………………………… \|38 \| \|开发涤纶仿丝绸产品…………………………………………………………………… \|39 \| \|系列出口焰花…………………………………………………………………………… \|40 \| \|氯气压缩机新品开发…………………………………………………………………… \|41 \| \|新上精梳生产线………………………………………………………………………… \|42 \| \|白厂丝扩能、蚕蛹、丝制品深加工…………………………………………………… \|43 \| \|真空包装甜糯玉米……………………………………………………………………… \|44 \| \|快餐肉制品……………………………………………………………………………… \|45 \| \|万亩创汇蔬菜基地建设及产品深加工………………………………………………… \|46 \| \|万亩果园生产基地建设………………………………………………………………… \|47 \| \|万亩药材生产基地及销售网络建设…………………………………………………… \|48 \| \|1000亩汴椒生产基地建设…………………………………………………………… \|49 \| \|废中山河滩开发………………………………………………………………………… \|50 \| \|河蚌养殖及珍珠加工产品……………………………………………………………… \|51 \| \|淡水养殖………………………………………………………………………………… \|52 \| \|3.5万头三元杂交猪养殖基地建设…………………………………………………… \|53 \| \|5万只罗曼鸡养殖……………………………………………………………………… \|54 \| \|绿色大米生产基地建设………………………………………………………………… \|55 \| \|年加工30万头生猪、500万只家禽…………………………………………………… \|56 \| \|新建星级宾馆…………………………………………………………………………… \|57 \| \|黄河故道观日出………………………………………………………………………… \|58 \| \|水利枢纽度假村建设…………………………………………………………………… \|59 \| \|城郊农民住宅小区……………………………………………………………………… \|60 \| \|老城区改造……………………………………………………………………………… \|61 \| \| “五卅”运动革命先驱顾正红纪念馆………………………………………………… \|62 \| \|海滨度假村……………………………………………………………………………… \|63 \| \|滨海公园及其配套工程………………………………………………………………… \|64 \| \|滨海港万吨级码头工程………………………………………………………………… \|65 \| \|滨海港520万千瓦火电厂……………………………………………………………… \|66 \| \|新建5万立方米水厂…………………………………………………………………… \|67 \| \|妇女儿童活动中心……………………………………………………………………… \|68 \| \|滨海县人民医院整体出售……………………………………………………………… \|69 \| \|滨海县体育中心………………………………………………………………………… \|70 \| \|新建滨海大剧院………………………………………………………………………… \|71 \| \|滨海县外国语学校（民办初中）……………………………………………………… \|72 \| \|汽车水泵及排气歧管QT450-700铸件坯件的生产…………………………………… \|73 \| \|全钢载重子午线轮胎…………………………………………………………………… \|74 \| \|消除铣削头主轴随轴承温升而伸长…………………………………………………… \|75 \| \|汽车刹车片（无石棉）的生产技术和配方…………………………………………… \|76 \| \|高浓度、耐高温袋式除尘器…………………………………………………………… \|77 \| \|电滤袋除尘器的研究与开发…………………………………………………………… \|78 \| \|1-乙烯基米唑…………………………………………………………………………… \|79 \| \|锅炉烟气脱硫、脱硝技术的研发……………………………………………………… \|80 \| \|汽车压盖总成、制动蹄总成生产线扩能……………………………………………… \|81 \| \|江苏悦达纺织科技工业园……………………………………………………………… \|82 \| \|氯化聚丙烯（CPP）……………………………………………………………………… \|83 \| \|宽幅全树脂砂布生产线………………………………………………………………… \|84 \| \|高档汽车离合器………………………………………………………………………… \|85 \| \|国家一类新药乳酸卡德沙星中间体FFBA中试合成工艺研究……………………… \|86 \| \|10万吨啤酒生产线扩能……………………………………………………………… \|87 \| \|鸡粪的处理及再加工…………………………………………………………………… \|88 \| \|国家级湿地公园项目…………………………………………………………………… \|89 \| \|汽车、摩托车零配件项目……………………………………………………………… \|90 \| \|铸造阀门项目…………………………………………………………………………… \|91 \| \|高强度整芯及钢丝绳芯输送带项目…………………………………………………… \|92 \| \|20万锭精梳纺织项目………………………………………………………………… \|93 \| \|年产10万台空压机项目……………………………………………………………… \|94 \| \|天然盐美容美发系列产品……………………………………………………………… \|95 \| \|抗盐耐海水蔬菜种植和加工项目……………………………………………………… \|96 \| \|纺　　织………………………………………………………………………………… \|97 \| \|品牌白酒扩容项目……………………………………………………………………… \|98 \| \|合作重组项目…………………………………………………………………………… \|99 \| \|海产品深加工…………………………………………………………………………… \|100\| \|全封闭活塞式制冷压缩机……………………………………………………………… \|101\| \|中草药深加工…………………………………………………………………………… \|102\| \|无卡瓦桥塞……………………………………………………………………………… \|103\| \|大口径高压球阀………………………………………………………………………… \|104\| \|真空清洗炉尾气处理装置……………………………………………………………… \|105\| \|射频同轴电缆工艺……………………………………………………………………… \|106\| \|100吨以上级裁断机液压油路及冷却系统的科学经济设计………………………… \|107\| \|生态农业示范基地……………………………………………………………………… \|108\| \|螺杆钻具………………………………………………………………………………… \|109\| \|姜蒜膏生产线…………………………………………………………………………… \|110\| \|锦纶长丝………………………………………………………………………………… \|111\| \|液压系统及元件的设计与制造………………………………………………………… \|112\| \|摩托车轮胎动平衡性能提高…………………………………………………………… \|113\| 二、连云港市 \|连云港市（堆沟港）化学工业园……………………………………………………… \|114\| \|林、浆、纸一体化开发………………………………………………………………… \|115\| \|淮山药保健食品开发…………………………………………………………………… \|116\| \|淮山药活性成分分析及保健品开发研究……………………………………………… \|117\| \|辣椒色素提炼加工……………………………………………………………………… \|118\| \|莲藕系列产品加工……………………………………………………………………… \|119\| \|千亩有机水稻产业化生产种植及加工………………………………………………… \|120\| \|轴承新品开发…………………………………………………………………………… \|121\| \|灌南经济开发区招商…………………………………………………………………… \|122\| \|计量泵新品研发………………………………………………………………………… \|123\| \|年加工100万张皮革…………………………………………………………………… \|124\| \|外球面向心球轴承生产线……………………………………………………………… \|125\| \|报纸、书刊彩印项目…………………………………………………………………… \|126\| \|山药营养全粉产业化生产……………………………………………………………… \|127\| \|年产5万立方米长效环保型杨木阻燃胶合板………………………………………… \|128\| \|茧丝绸系列化生产线…………………………………………………………………… \|129\| \|特种水产品产业化养殖………………………………………………………………… \|130\| \|药品新品开发…………………………………………………………………………… \|131\| \|服装加工项目…………………………………………………………………………… \|132\| \|年产100万只消防器材………………………………………………………………… \|133\| \|食用菌加工……………………………………………………………………………… \|134\| \|木制工艺品加工………………………………………………………………………… \|135\| \|万亩莲藕种植加工……………………………………………………………………… \|136\| \|大南亿尾龙虾养殖加工………………………………………………………………… \|137\| \|灌南县汤沟酿酒厂扩建………………………………………………………………… \|138\| \|年产5万立方米中密度纤维板………………………………………………………… \|139\| \|良种苗鹅生产基地建设………………………………………………………………… \|140\| \|肉羊养殖加工基地……………………………………………………………………… \|141\| \|乳猪、商品猪繁养及深加工…………………………………………………………… \|142\| \|灌南县中学初中部合作办学…………………………………………………………… \|143\| \|灌南县堆沟港镇中学出售……………………………………………………………… \|144\| \|“小甜嘴”牌无公害脆梨深加工……………………………………………………… \|145\| \|年产300吨环氧玻璃无气隙层压板…………………………………………………… \|146\| \|年产500吨南瓜粉……………………………………………………………………… \|147\| \|沂河淌无公害农业生产基地…………………………………………………………… \|148\| \|万亩花木基地建设……………………………………………………………………… \|149\| \|长茂休闲娱乐群………………………………………………………………………… \|150\| \|武障河农林生态园……………………………………………………………………… \|151\| \|苗木产业化开发………………………………………………………………………… \|152\| \|无公害稻米加工………………………………………………………………………… \|153\| \|棉纺加工项目…………………………………………………………………………… \|154\| \|江苏汤沟酒业有限公司新品开发……………………………………………………… \|155\| \|灌南压铸机有限公司新品开发………………………………………………………… \|156\| \|醋酸长丝………………………………………………………………………………… \|157\| \|汾灌高速公路股权转让项目…………………………………………………………… \|158\| \|国家级连云港出口加工区二期包片开发……………………………………………… \|159\| \|国家级连云港新医药产业基地………………………………………………………… \|160\| \|连云港临港产业区……………………………………………………………………… \|161\| \|连云港日报社服务中心………………………………………………………………… \|162\| \|连云港市新体育中心…………………………………………………………………… \|163\| \|民办高等学校…………………………………………………………………………… \|164\| \|中国复材连众复合材料工业园………………………………………………………… \|165\| \|10000吨/年草甘磷原药……………………………………………………………… \|166\| \|PTT纤维项目…………………………………………………………………………… \|167\| \|芳纶纤维生产线项目…………………………………………………………………… \|168\| \|高级牛皮箱板纸生产线………………………………………………………………… \|169\| \|碳纤维生产线…………………………………………………………………………… \|170\| \|制浆造纸…………………………………………………………………………… \|171\| \|甲壳质低聚糖的生产开发……………………………………………………………… \|172\| \|LYG062芦笋高效种植和深加工……………………………………………………… \|173\| \|秦山岛综合开发………………………………………………………………………… \|174\| \|脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸乙脂………………………………………………… \|175\| \|节能型全自动紫菜加工机研制及开发………………………………………………… \|176\| \|海参工厂化育苗与养殖………………………………………………………………… \|177\| \|海带中褐藻糖胶的开发利用…………………………………………………………… \|178\| \|海珍品大菱鲆等鱼类深加工…………………………………………………………… \|179\| \|紫菜二次加工…………………………………………………………………………… \|180\| \|脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸乙脂………………………………………………… \|181\| \|精细木工板加工………………………………………………………………………… \|182\| \|缢蛏深加工……………………………………………………………………………… \|183\| \|抗风浪深水网箱养殖…………………………………………………………………… \|184\| \|南美白对虾工厂化养殖………………………………………………………………… \|185\| \|贝类深加工……………………………………………………………………………… \|186\| \|泥鳅养殖、加工………………………………………………………………………… \|187\| \|年产2000吨聚乙烯网具扩建项目…………………………………………………… \|188\| \|皮革加工………………………………………………………………………………… \|189\| \|水产品深加工及真空包装……………………………………………………………… \|190\| \|东港区深水码头工程…………………………………………………………………… \|191\| \|工厂化食用菌种植生产项目…………………………………………………………… \|192\| \|连云港5-10万吨级船坞……………………………………………………………… \|193\| \|东海高科技硅资源工业园区…………………………………………………………… \|194\| \|电光源透明石英管生产线……………………………………………………………… \|195\| \|年产1000万只电声及传感器………………………………………………………… \|196\| \|年产1000吨熔融石英板项…………………………………………………………… \|197\| \|年产150万只汽车用HID前照灯……………………………………………………… \|198\| \|年产1000万平方米玻璃纤维网格布生产线………………………………………… \|199\| \|年产2300万只钠灯玻壳生产线……………………………………………………… \|200\| \|年产10000吨彩色石英玻璃管生产线………………………………………………… \|201\| \|年产5000吨高铅玻璃管……………………………………………………………… \|202\| \|微米级集成电路用化学合成球形硅微粉生产线……………………………………… \|203\| \|水晶粉及原料加工中心………………………………………………………………… \|204\| \|石英及珠宝加工设备、配件生产……………………………………………………… \|205\| \|年产100吨光学石英玻璃材料………………………………………………………… \|206\| \|低腐蚀隧道密度石英晶体及厚度片、频率片………………………………………… \|207\| \|１万吨／年纳米二氧化硅……………………………………………………………… \|208\| \|年产10万立方米麦秸刨花板项目…………………………………………………… \|209\| \|新型层压制品绝缘材料加工…………………………………………………………… \|210\| \|东海县肉牛养殖基地建设……………………………………………………………… \|211\| \|年产2500吨冷冻真空干燥食品……………………………………………………… \|212\| \|年产10万立方米绿色环保型麦秸人造板…………………………………………… \|213\| \|年产5000吨微生物农药……………………………………………………………… \|214\| \|年产5000吨纯天然花生油及6250吨花生蛋白粉…………………………………… \|215\| \|种植1500亩花卉系列产品…………………………………………………………… \|216\| \|年产400万块玻璃砖生产线…………………………………………………………… \|217\| \|港口机械及运输设备制造……………………………………………………………… \|218\| \|无公害蔬菜产业化开发………………………………………………………………… \|219\| \|扩建燕尾港万吨港口…………………………………………………………………… \|220\| \|工业化年产500万只风鹅制品生产线………………………………………………… \|221\| \|连云港现代农业科技示范园…………………………………………………………… \|222\| 三、宿迁市 \|宿晓红葡萄酒生产线扩建…………………………………………………………… \|223 \| \|100台意大利箭杆织机建设项目……………………………………………………… \|224 \| \|豆豉加工生产线建设………………………………………………………………… \|225 \| \|春明医疗器材工业园建设…………………………………………………………… \|226 \| \|顺河（常熟）纺织工业园…………………………………………………………… \|227 \| \|丝绸加工……………………………………………………………………………… \|228 \| \|茧丝绸加工项目……………………………………………………………………… \|229 \| \|水泥粉磨站建设……………………………………………………………………… \|230 \| \|宿豫区人民医院(宿迁市中医院)建设……………………………………………… \|231 \| \|皂河乾隆行宫旅游资源开发………………………………………………………… \|232 \| \|宿豫区城市燃气一期工程…………………………………………………………… \|233 \| \|宿迁市宿豫区港口建设……………………………………………………………… \|234 \| \|宿豫区物流中心建设………………………………………………………………… \|235 \| \|骆马湖湖滨浴场开发………………………………………………………………… \|236 \| \|复合微生物肥料生产线……………………………………………………………… \|237 \| \|年产5万吨高效生物菌肥…………………………………………………………… \|238 \| \|年产3万吨甲醇生产项目…………………………………………………………… \|239 \| \|20万吨/年氯化铵、纯碱工程………………………………………………………… \|240 \| \|高强度尼龙油箱生产………………………………………………………………… \|241 \| \|新型包装材料（BOPET薄膜）建设项目……………………………………………… \|242 \| \|400吨/年加捻丝生产线扩建工程…………………………………………………… \|243 \| \|环保型中（高）密度纤维板材生产…………………………………………………… \|244 \| \|环保型刨花板材生产………………………………………………………………… \|245 \| \|环保型贴面板生产…………………………………………………………………… \|246 \| \|蜂窝复合纸板………………………………………………………………………… \|247 \| \|玻璃面盆生产线……………………………………………………………………… \|248 \| \|大型建筑平弯钢化及低辐射中空玻璃生产线……………………………………… \|249 \| \|年产72万平方米低辐射、阳光控制膜玻璃生产线…………………………………… \|250 \| \|年产300万片ITO导电膜玻璃生产线………………………………………………… \|251 \| \|宿迁市职业教育园区南区建设……………………………………………………… \|252 \| \|30万吨/年硫磺制酸及配套9千瓦余热发电………………………………………… \|253 \| \|30万件/年横向稳定杆生产线建设…………………………………………………… \|254 \| \|汽车挡风玻璃生产线扩建…………………………………………………………… \|255 \| \|50000吨/年食品加工生产线………………………………………………………… \|256 \| \|碱性连续电镀锌、耐指纹卷板………………………………………………………… \|257 \| \|100kt/a高温节硫料浆法磷铵………………………………………………………… \|258 \| \|年产10万M2冰柜用ITO导电膜玻璃……………………………………………… \|259 \| \|江苏瑞普机床有限公司引资合作…………………………………………………… \|260 \| \|年产100台挖掘机……………………………………………………………………… \|261 \| \|新型海轮涂料………………………………………………………………………… \|262 \| \|污水处理厂…………………………………………………………………………… \|263 \| \|泗洪县地表水厂招商建议方式及与现水厂对接方案……………………………… \|264 \| \|宿迁市龙嫂工业园二期工程………………………………………………………… \|265 \| \|3万吨/年双低菜籽加工……………………………………………………………… \|266 \| \|3万吨/年硝酸工程…………………………………………………………………… \|267 \| \|微晶玻璃生产线……………………………………………………………………… \|268 \| \|包装专业工业园招商………………………………………………………………… \|269 \| \|5000吨/年2甲4氯苯氧乙酸工程………………………………………………… \|270 \| \|10万吨/年粉状磷酸一铵技术改造项目…………………………………………… \|271 \| \|节能环保型柴油发动机活塞………………………………………………………… \|272 \| \|高档牛仔布…………………………………………………………………………… \|273 \| \|纳米自洁净玻璃项目………………………………………………………………… \|274 \| \|连续性柴油乳化……………………………………………………………………… \|275 \| \|泗洪县服装及茧丝绸发展情况及招商指南………………………………………… \|276 \| \|泗洪县地表水厂招商建议方式及与现水厂对接方案……………………………… \|276 \| \|泗洪水产养殖与水产加工企业情况介绍…………………………………………… \|277 \| \|泗洪县农业资源概况及招商指南…………………………………………………… \|278 \| 查寻索引表（按投资方式分类） \|独资类………………………………………………………………………………… \|280\| \|合资类………………………………………………………………………………… \|283\| \|合作类………………………………………………………………………………… \|287\| \|股权出让类…………………………………………………………………………… \|291\| 盐城市招商引资优惠政策一、项目可利用的基础设施铁路：新长铁路轮船：大丰港公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场二、相关信息及参考数据劳动力价格：9600元/年·人；　　　　　　水　价：2元/吨；电　　　价：0.65元/度；　　　　　　　煤气费：2.4元/立方米（天然气）；项目所在地土地出让参考价：3万元/亩。三、项目所涉及税种和税率 1、增值税 2、企业所得税 3、营业税四、优惠政策符合《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》的工业项目，按入库税收享受优惠：投产后年入库税收达1000万元的，可将其缴纳的增值税、营业税和市留成部分，第1年至第3年财政返还50%，第4年至第6年财政返还25%，用于企业的基础设施建设；（由企业向所在地财税分局或献策政所申报，所在地财税分局或财政所上报市财政局结算返还）；投产后年入库税收达500万元的，可将其缴纳的增值税、营业税的市留成部分，第1年至第2的财政返还50%，第3年至第4年财政返还25%，用于企业的基础设施建设；（办理办法同上）；投产后年入库税收300万元的，可将其缴纳的增值税、营业税的市留成部分，第1年财政返还50%，第2年至第3年财政返还25%，用于企业的基础设施建设。滨海县招商引资优惠政策一、土地方面第一条　对在经济开发区（含沿海化工项目集中区，下同。）投资的工业项目，按照国家规定的土地价格下限优惠供地。积极鼓励新上投资规模大、投资强度高的大工业项目。凡固定资产一次性投资1000万元（含1000万元）－3000万元的工业项目，每亩3万元；3000万元（含3000万元）－5000万元，每亩2.5万元；5000万元（含5000万元）－1亿元，每亩2万元；1亿元以上（含1亿元），地价实行“一事一议”。第二条　使用国有存量土地新办工业企业或新上工业项目，可实行划拨供地，政府免收租金及有尝使用费；实行作价入股的县、乡（镇）政府10年不参与分红，其中固定资产一次性投资200万元以上的20年不参与分工；需要出让的，除按规定的下限标准收取出让金外，固定资产投资200万元以上的项目，按土地出让金总额的30%补贴，300万元以上的按土地出让金总额的40%补贴，500万元以上的按土地出让金总额的60%补贴，1000万元以上的按土地出让金总额的80%补贴。第三条　使用农民集体建设用地新办工业项目的，可以采用租赁、入股等办法用地，政府免收土地收益金。二、财政税收方面企业税收由税务机关依法征收，考虑到企业处于创业阶段，政府建立扶持企业发展基金，对企业给予适当的礼帽，其补贴部分由县、乡（镇）财政于次年元月底前按时拨付给企业，用于企业扩大再生产。第四条　新办工业企业，固定资产投资100万元以上，且年入库增值税10万元以上的，从投产之日起，在企业入库增值税县内留成部分中，前3年补贴50%，后5年补贴80%。第五条　鼓励现有企业进行技术改造，根据当年投入规模和效益总量给予补贴。第六条　所得税补贴（1）新办工业企业，固定资产投资100万元以上或年入库增值税10万元以上的，从获利年度起，企业所得税地方财政收入留成部分前3年补贴50%，后5年补贴80%。（2）凡投资种植业、养殖业、园艺业等农业企业，固定资产规模达到20万元以上的，企业所得税地方留成部分前3年补贴50%，后5年补贴80%；对开发荒地、荒水、荒滩资源，发展农业项目的，3年内免征农业税和农业特产税。（3）投资港口、公路等基础设施项目，企业所得税地方留成部分前3年补贴50%，后 5年补贴80%。（4）县外客商投资旅游、文化娱乐、教育、卫生、餐饮服务等社会事业和第三产业项目，固定资产一次性投资200万元以上的，企业所得税地方留成部分前3年补贴50%，后 5年补贴80%。（5）鼓励企业聘用高层次管理和技术人才，聘用的管理和技术人员个人所得税地方留成部分全额补贴。第七条　新办固定资产投资100万元以上工业企业，且投产后第一年入库增值税10万元以上，或新建综合（专业）市场2万平方米以上的，城市建设维护税、教育费附加、房产税、土地使用税按80%补贴5年，且5年内免收除社会保障基金外的所有地方性基金。第八条　当经济技术开发区达到一定规模时，按照园区统一规划，可以适量安排一定的服务性项目。三、规费方面第九条　新办工业企业，办理前置审批和工商税务登记手续，只收取登记工本费；建设期间的土建工程，免收所有行政事业性规费；投产后年入库税金10万元以上的，自投产之日起，5年内免收行政事业性规费。现有企业新上工业项目，其配套土建工程免收行政事业性规费。第十条　新办固定资产投资100万元以上的工业项目，供电贴费、水增容费免收，配套的供电、供水设施只收取成本费。对用电最大的项目，电价可以“一事一议”。第十一条　外来投资新建10层以上建筑物的，其土建工程行政事业性规费减半收取（不含工程质量监督费，下同）；外来投资新建20层以上建筑物的，免收土建行政事业性规费。第十二条　凡进入新建或扩建面积在5000平方米以上的县乡综合（专业）市场的经营者，2年内免收集市贸易管理费和其它行政事业性规费，2年后管理费按规定的下限收取。四、服务方面第十三条　为客商建立全方位优质服务体系。（1）建立项目引进包干服务责任制。县外客商固定资产投资1000额万元以上的项目由县领导挂牌服务，1000万元以下的项目由引进项目的单位主要负责人挂牌服务。（2）县设立招商服务机构，所有节假日全天候服务，以最优的质量、最快的速度办理有关手续。设立投资者维权中心（地点设在县监察局，维权投诉电话：4230000），2 4小时值班，全力维护投资者合法权益，属政府处理的重大问题处理不过周，一般问题处理不过日，特殊问题随时办理。第十四条　固定资产一次性投资100万元以上的县内外客商，可自主择校供子女就读，政府将为客商子女就读提供方便。第十五条　外商投资企业、县外客商新办固定资产投资额100万元以上的工业企业，或县外客商投资年纳税20万元以上的其它企业，由县纪委、监察局、公安局列入“重点保护企业”。一律实行企业准入制。除安全生产检查外，任何部门和单位到重点保护企业检查和收费，必须报经县优化经济发展环境工作领导小组办公室（办公地点设在县监察局）同意，并出具证明后方可实施。五、其它方面第十六条　整体购买我县无法启动的停产、歇业或破产企业资产成交额100万元以上的，经县政府认定，可享受同档次新办工企业在土地、财税、规费等方面的全部补贴条件。第十七条　对投资较大的工业项目、高科技项目、基础设施中的市政公用设施和旧城改造项目、投资额较大的第三产业项目、农业和滩涂开发项目，以及境外客商投资的工业项目，还可放宽补贴条件，实行“一事一议”。除国家相关政策出现重大调整外，本规定将保持不变。六、运行成本（1）用水价格（元/吨） \|生活用水 \|工业用水 \|营业用水 \| \|1．8 \|2．0 \|2．3 \| （2）工业用电 \| 时段\|高峰 \|平段 \|低谷 \| \|价格 \| \| \| \| \|类别 \| \| \| \| \| \|8∶00-12∶00 \|12∶00-17∶00 \|0∶00-8∶00 \| \| \|17∶00-21∶00 \|21∶00-24∶00 \| \| \|大工业 \|1-10kv \|0.845 \|0.507 \|0.199 \| \| \|35-110kv \|0.820 \|0.492 \|0.194 \| \| \|110kv \|0.795 \|0.477 \|0.189 \| \| \|220kv及以上 \|0．770 \|0．462 \|0．184 \| \|100k(kw) \|1kv \|1．163 \|0．698 \|0．263 \| \|普通工业 \| \| \| \| \| \| \|1-10kv \|1．138 \|0．683 \|0．258 \| \| \|35-110kv \|1．113 \|0．668 \|0．253 \| （3）非工业用电 \|城镇居民生活 \|1kv以下 \|1-10kv \|35-110kv \| \|商业用电 \|0．899 \|0．884 \|0．869 \| \|其它照明 \|0．825 \|0．810 \|0．795 \| \|农业生产 \|0．421 \|0．411 \|0．396 \| （4）用气价格 \|瓶装液化气58元/15KG \|蒸气价格135元/吨 \| （5）公路运费 \|散杂货0．40元/吨公裹 \|集装箱40＇运费8元/箱公裹 20＇运费元/箱裹 \| （6）水路运费 \|装卸费10元/吨 \|运费0．15/吨公裹 \| （7）注册登记费用 \|注册资本≤1000万元 \|注册登记费0．8% \| \|注册资本＞1000万元 \|超出部分注册登记费0．4% \| \|注册资本＞1000万元 \|超出部分注册登记费免收 \| （8）人力资源成本 \|人员 \|普通生产工人 \|技术人员 \|高级行政管理人 \| \| \| \| \|员 \| \|工资水平（元/月\|400-600 \|800 \|1500 \| \|） \| \| \| \| （9）通讯费用 \|电话装机费308元/部 \|传真装机费用308元/部 \|电话月租费用25元/部 \| 连云港市招商引资优惠政策一、项目可利用的基础设施铁路：陇海线，新亚欧大陆桥东方桥头堡轮船：连云港港口公路：连霍高速、同三高速交汇点，建成连徐、汾灌、宁连高速，对外交通全面实现高速化。机场：民航连云港机场为国际4D级标准二、相关信息及参考数据劳动力价格：6000-26400元/年·人（分不同职业种类）；水价：2.265元/吨；电　　　价：0.452-0.698 元/度（平价段价格）；煤气费： 2.2 元/立方米；项目所在地土地出让参考价： 4-10 万元/亩。三、项目所涉及税种和税率 1、增值税 2、企业所得税 3、营业税四、优惠政策 (一)凡在连云港市投资的客商可享受以下优惠　　1、在连云港市兴建的生产性外商投资企业，减按24%税率征收企业所得税。经营期在10年以上的生产性外商投资企业，可从获利年度起，第一、第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。免征地方所得税。　　2、从事能源、港口、码头等基础设施建设的项目减按15％税率征收企业所得税，经营期在15年以上的，经批准、从获利年度起，第一年至第五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税。　　3、企业按规定减免税期满后，经考核合格的产品出口企业，凡当年出口产品销售额达到当年企业全部产品销售额70％以上的，可继续减半征收企业所得税，继续免征地方所得税。经考核合格先进技术企业可以再延长三年减半征收企业所得税。　　4、外商投资企业如发生年度亏损，可以用下一年度的所得弥补，下一纳税年度所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不能超过五年。　　5、外商投资企业的外国投资者将其从企业分得的利润，用于再投资．增加注册资本，或者再投资兴办其它企业、经营期不少于五年的，经批准，可退还再投资部分己交纳的企业所得税的40％，若再投资举办的是产品出口型企业或先进技术型企业，可全部退还再投资部分己交纳的企业所得税。　　6、对符合国家，起<<外商投资产业指导目录>>鼓励类的项目，在投资总额内进口的自用设备，按国家有关规定，享受有关免税优惠政策。 7、对于总投资在500万美元以上，科技含量高或跨国公司投资举办的生产性项目在土地使用和各项费用收取上，采取“项目带政策”，“一事一议”的方法，个案处理。实行专项特殊的优惠。　　(二)国家级连云港经济技术开发区实施的优惠政策　　l、所得税：开发区外商投资的生产性企业，减按15％的税率征收企业所得税。从获利年度起，给予相当于两年免征企业所得税、八年减半征收企业所得税的财政扶持。　　2、增值税：对于年缴纳增值税在300万元以下的企业，每年给予当年缴纳的增值税 8％的财政扶持；对于年缴纳增值税在300万元至500万元的，每年给予当年缴纳的增值税 9％的财政扶持；对于年缴纳增值税在500万元以上的，每年给予当年缴纳的增值税１０％的财政扶持。　　3、营业税：每年给予当年缴纳的营业税50％的财政扶持。新办企业新建或新购置的生产经营场所，自建成或购置之日起五年内给予相当于免征房产税的财政扶持：进驻开发区创业中心孵化器高新技术企业，其办公、实验用房，第一年实行零租金，第二年和第三年分别按正常租金的40％和80％收取租金。　　4、“科技发展金”扶持政策：为了更好地加快开发区发展，开发区管委会从可支配的财政收入中拨出专款。在预算支出中设立“科技发展金”，用来扶持进区的高新技术企业 (含民营企业)。开发区“科技发展金”扶持数额将根据企业的投资规模、技术含量、经济效益以及对国家贡献大小予以确定，具体为：(1)开发区注册的企业，可申请相当于当年营业收入1．5％－2，5％、增加值1．4％－1．7％的“科技发展金”扶持。(2)开发区内生产性外商投资企业，从获利年度起，所得税第一年、第二年免征，第三年至第五年减半征收，从第六年起，可申请相当于当年利洞总额5％一7．5％的“科技发展会”扶持。(3) 民营经济园内企业，从获利年度起，第一年、第二年可申请相当于当年利润总额33％的 “科技发展金”扶持，从第三年起可申请相当于当年利润总额16．5％的“科技发展金”扶持。(4)其他企业，可申请相当于当年利润总额16．5％的“科技发展金”扶持。(5)年销售收入(营业收入)100万元以下的企业(科技生产型企业除外)，不享受开发区“科技发展金”扶持政策。(6)如遇国家政策调整，上述政策将相应进行调整。　　(三)连云港出口加工区实施的政策 l、区内企业可以享受国家级经济技术开发区的所有优惠政策。 2、对区内企业在区内加工、生产的货物和应税劳务，免征增值税、消费税。 3、区内企业进出加工区的货物不实行加工贸易保证金台帐实转制度，海关按照直通式或转关运输的办法监管。 4、区内与境外之间进出的货物一般不实行进出口配额和许可证件管理。 5、区内企业生产所需进口的机器设备、基建物资和自用办公用品等予以免税，为加工出口产品所需的进口原材料、零部件、元器件等全额保税。 6、从境内区外进入出口加工区用于供区内企业使用的国产机械、设备、原材料、零部件、元器件以及基建物资等视同出口，享受国家出口退税政策。 7、区内企业发往区外进行加工生产的原材料、零部件、元器件等半年内返回出口加工区的，实行全额保税。 (四)重点开发园区优惠政策连云港市的高新技术开发区、海洋经济开发区和旅游渡假区等省级或市级开发园区均制定特殊的优惠政策和服务。灌南县招商引资优惠政策一、用地凡进入工业园区固定资产投资超过500万元的生产性工业项目（含500万元），给予1 0亩优惠土地，投资密度不低于50万元/亩，投资者只负担2600元/亩的土地办证费用；对超过优惠标准的用地按3.4万元/亩支付土地费用。进区项目一般要求在1年内投产达效的，投资额超5000万元的重大项目建设期不超过 2年。企业在园区经营期不少于10年，其间土地用途不得变更。二、税收（一）固定资产投资500万元以下的生产性企业，其缴纳的企业所得税地方财政留存部分，前3年全额奖励，后3年减半奖励；投资额在500万元以上的，前5年全额奖励，后 5年减半奖励；以增资扩大股形式扩大企业规模的，按其上年度企业所得税为基数，新增部分所得税地方财政留存部分5年实行50%返还奖励。（二）投资兴办生产性企业，且固定资产投资500万元以上或被省级以上部门确认为高新技术项目的，5年内县财政奖励增值税县级分成部门的50%。三、规费凡进入我县园区投资的工业项目，实行零收费管理，不收取行政性费用。服务性费用由县园区指挥统一扎口，县行政服务中心办理相关结算手续，任何单位和个人不得擅自进入园区收费。四、服务对来我县园区投资的工业项目实行零距离服务。对园区内项目单位一律发放办事直通卡，持卡人可以享受以下服务：（一）投资服务：持卡人可以得到引资洽谈人、合作方和县政府相关部门提供的项目审批全程代办服务，县行政服务中心提供一条龙跟踪服务。（二）医疗服务：为持卡人提供健康体检服务，建立健康档案；在县人民医院设立“ 重点客商医疗体检保健中心”，享受高级护理服务。（三）其它服务：优先为持卡人解决子女教育问题。县内所有收费站免费（高速路除外）服务，车辆办证、办牌、换照优先安排，一般交通违章先通行后结案。五、其它特殊项目采天“一事一议”的方法给予优惠。赣榆县招商引资优惠政策第一条税收优惠政策 (一)新办工业企业，自投产之日起，3年内增值税地方留成部分由同级财政返还40％。认定为国家级高新技术项目的，3年内增值税地方留成部分由同级财政返还。 (二)新办工业企业，自盈利之日起，前3年所得税（企业所得税和从事生产经营所得的个人所得税，下同）地方留成部分由同级财政返还，以后2年按50％返还；认定为省级以上高新技术项目的，5年内所得税地方留成部分由同级财政返还。 (三)新办工业企业，自投产之日起，2年内城建税、房产税、车船税、土地使用税、印花税地方留成部分由同级财政返还。 (四)兼并或投资原有工业企业的，扣除原有企业上年税收基数后新增税收部分，享受第(一)、(二)、(三)款规定的优惠政策。 (五)新办的商业、服务业、娱乐业等项目，固定资产投资在200万元以上，自盈利之日起，前3年所得税地方留成部分由同级财政返还，后2年返还50％；固定资产投资在10 00万元以上，且年营业额在2000万元以上的，自经营之日起，所缴营业税、增值税地方留成部分，5年内返还30％。 (六)新办年营业额在1000万元以上的贸易型企业，自生产经营之日起，５年内增值税地方留成部分返还４０％；自盈利之日起，5年内所得税地方留成部分返还40％。 (七)出口商品额占全部销售额80％以上的贸易型企业，自盈利之日起，所得税地方留成部分3年内由同级财政返还。 (八)到本县开发建设工业标准厂房，建成后5年内出卖的，土地增值税地方留成部分返还50％。 (九)投资建设的专业批发市场投用后，投建单位缴纳的所得税地方留成部分3年内由同级财政返还。 (十)投资电力、水利、港口、码头、公路和桥梁等基础设施项目，自盈利之日起，5 年内所得税地方留成部分由同级财政返还，第6年到第10年返还50％。（十一）上述税收优惠政策的兑现，由纳税人于次年第一季度申报，税务部门出具证明，县招商办认定，自申报之日起，１个月内返还，按照“谁受益、谁返还”的原则，由同级财政部门具体办理。第二条收费优惠政策 (一)投资新建项目，行政性收费、事业性收费减半征收；投资建设专业批发市场，免收建设配套费。 (二)对新设立的外来投资企业，自投产之日起１０年内，国家和省规定的收费项目按最低限征收。 (三)向外来投资企业发放缴费登记卡，收费单位必须按规定目录收费。收费时，要认真填写登记卡，不填写登记卡的，企业有权拒交。(四)新建外来投资企业，除商业、饮食、服务业外，自投产之日起30日内，地方报纸、电视台、广播电台给予5次免费广告。第三条用地优惠政策 (一)在海洋经济开发区和县工业园区内投资新建的工业项目：固定资产投资在1000万元(含1000万元)至3000万元的项目，用地在30亩以内部分；固定资产投资在3000万元(含 3000万元)至5000万元的项目，用地在50亩以内部分；固定资产投资在5000万元(含5000 万元)至1亿元的，或经认定的固定资产投资在1000万元以上的高新技术项目，用地在10 0亩以内部分，免收50％以上政府收取的土地出让金。超出用地限额的，可适当提高政府收取的土地出让金比例; 固定资产投资在1亿元(含1亿元)以上，需新增用地的，可根据投资者要求，经协商给予特殊优惠。 (二)利用县内企业划拨土地投资兴办企业的，可将土地使用权依法转让给新建企业，政府可按不超过地价的４0％收取土地出让金。 (三)投资建设公用设施项目的，按划拨方式提供用地；BOT、TOT方式合作项目，按合作时间提供划拨用地。（四）开发土地从事种植业、林果业、畜牧业、水产育苗养殖业的：１、土地使用年限一般为10年，最长可达到30年。２、通过出让方式取得土地使用权，一次性缴清土地出让金的，优惠20％；分期缴纳的，定金可按出让金总额的１０％缴纳，出让金其余部分从合同生效第３年起，每年按３0％比例连续３年内缴清。租赁国有荒地、浅海、滩涂的，根据投资规模和租赁期限，政府可适当减收租金或海域使用费。３、鼓励投资开发者接收安置我县转业退伍军人、城镇失业人员、下岗职工。凡签订不低于5年劳动合同的，经有关部门测算，凭有关证明，应由政府、社会承担的补偿金、生活保证金、安置补助金可冲抵土地出让金、租金，最低到零。（五）上述土地优惠政策的兑现，由县招商办出具证明，国土部门负责办理有关手续。第四条对投资特别大的项目，或科技含量较高的项目，或大公司、大集团、跨国公司投资项目，以及其他对赣榆经济发展具有重大意义的项目，在财政返还、土地使用和各项费用收取上，按照更加优惠的原则，采取“项目带政策”、“一事一议”的办法，个案处理。第五条本政策自发布之日起施行，在此之前所办企业执行原发布的政策。东海县招商引资优惠政策为了进一步扩大对外开放，最大限度地吸引县内外投资商在我县投资兴业，促进东海经济加速发展，特制定本优惠政策。投资商在我县投资除享受国家、省、市的有关优惠政策外还享受以下投资优惠政策： 一、土地使用方面 1、投资商在东海开发区兴办生产性企业，固定资产投资要求在1000万元(外资100万美元)以上，固定资产投资强度每亩不低于120万元。以土地使用权出让的形式为企业办理国有土地使用证(工业用地50年)。根据企业固定资产投资规模结合投资强度确定土地出让价格，具体为：固定资产投资1亿元以上，且固定资产投资强度超过240万元/亩的企业享受土地零地价；进区企业所建二层以上厂房所占的土地零地价。固定资产投资1亿元以上的企业土地基本价格1万元/亩；固定资产投资6000万元以上1亿元以下的企业，土地基本价格2万元/亩；固定资产投资3000万元以上6000万元以下的企业，土地基本价格3万元/亩；固定资产投资3000万元以下的企业，土地基本价格4万元/亩。凡固定资产投资强度超过240万元/亩的企业，土地出让价格还可享受其固定资产投资规模相对应的土地基本价格50%的优惠。 2、投资商投资建设现有公益事业项目的(如学校、医院等)，土地出让金以同类地价最低标准收取。新建公益事业项目的，土地可按划拨价使用。 3、投资商投资旅游资源开发项目的，根据不同资源、不同投资规模等情况，实行一事一议。  4、投资商投资房地产开发项目、商贸流通、娱乐等经营性项目的，土地实行挂牌出让。二、财政补贴方面 1、投资商投资生产性企业获得土地使用权的，土地使用税按 “前五年全部后五年减半”的方法，由受益财政以技改资金方式补贴给企业。投资商贸流通、娱乐等经营性项目，且固定资产投资1000万元以上的，耕地占用税地方留成部分的 50%由受益财政补贴给投资商。 2、投资商在东海开发区新办生产性企业，凡固定资产投入1000万元(外资100万美元 )以上的，自投产之日起，对企业上缴的所得税属地方财政留成部分，按“前五年全部、后五年减半”的方法，由受益财政以技改资金方式补贴给企业；增值税属地方财政留成部分，按“第一年全部、后二年减半”的方法，由受益财政以技改资金方式补贴给企业。 3、投资商投资新办商贸流通企业年缴纳企业所得税县级留成部分在20万元以上部分，新办饮食服务企业年缴纳企业所得税县级留成部分在30万元以上部分，新办建筑开发企业年缴纳企业所得税县级留成部分在50万元以上部分，由受益财政按超过部分的20%给予奖励。如投资兴建固定资产超过1000万元的商贸流通、娱乐等经营性项目，开业运营后，企业所得税地方留成部分，按照“两免两减半”的标准，由受益财政补贴给企业。三、鼓励客商在东海开发区内投资兴建标准厂房，享受以下优惠 1、采取土地使用权出让的形式为标准厂房建设经营企业办理国有土地使用证。土地出让价格：一次性投资建设标准厂房，建筑面积1万平方米以上5万平方米以下的4万元/ 亩，建筑面积5万平方米以上10万平方米以下的3万元/亩，建筑面积10万平方米以上的2 万元/亩；建设标准厂房在二层以上的厂房实际占地按建筑总面积所对应的土地出让价格的50%收取。 2、建设周期：标准厂房建筑面积1万平方米以上5万平方米以下的，建设周期一般不超过6个月；建筑面积5万平方米以上10万平方米以下的，建设周期一般不超过12个月；建筑面积10万平方米以上的，建设周期一般不超过18个月。 3、标准厂房建设经营企业要保证适当容积率，并在标准厂房建成后，原则上半年内有工业项目进入使用。 4、标准厂房建设经营企业，其资产转让所交纳的税收属地方财政留成部分的50%，由受益财政补贴给企业；标准厂房对外租赁经营所交纳的税收属地方财政留成部分，按“前二年全部、后三年减半”的方法，由受益财政补贴给企业。 四、城市建设行政性费用征收方面进入东海开发区的工业项目，有关城市建设行政性费用全免。投资商投资商贸流通、娱乐等经营性项目和房地产开发、街道改造等城建项目投资规模在1000万元以上的，各类建设规费每平方米按90元收取。其中，开发建设综合批发市场7万平方米以上、专业市场3万平方米以上和三星级以上宾馆，且固定资产投资3000万元以上的，各类建设规费按每平方米60元收取。 五、其他有关规定 1、东海开发区内生产性企业，行政事业性收费一律扎口收取，实行“一卡制”收费办法。对省以上法律、法规规定应收取的费用，按相关标准的下限收取；服务性收费按规定最低标准的30%收取。企业所需水、电、气纳入计划优先供应。 2、投资商在户籍管理、子女入学(托)等方面与当地居民享有同等的待遇，可在县城内自主选择落户地点及子女就读学校，不加收任何费用。 3、对固定资产投资2000万元(外资200万美元)以上的投资商，或投产后年上交税收1 00万元以上的企业，由县政府颁发客商投资服务绿卡。 4、县内投资者投资的企业和现有企业增资扩股享受本优惠政策。 5、对国内外知名企业固定资产投资特别重大的生产性项目，可采取“项目带政策”、 “一事一议”的方法个案处理。 本优惠政策自2005年1月1日起施行。海州区关于招商引资的扶持措施为适应形势发展的需要，加快实施“开放兴区”战略，促进海州经济进一步扩大与国内外的合作交流，根据国家和省、市有关规定，对全区进一步扩大招商引资实施以下扶持措施。第一条对客商投资新办工业合作项目，进一步给予以下扶持： 1、新办一般工业项目，经营期10年以上的，从企业获利年度起，在享受税法规定的优惠期满后，分别按以下办法予以奖励：（1）客商投资额100万美元或500万元（人民币，下同）以内的项目，5年内按其缴纳所得税地方留成部分的40%予以奖励。（2）客商投资额100万美元或500万元以上的（含100万美元或500万元，下同）项目，5 年内按其缴纳所得税地方留成部分的50%予以奖励。 2、新办出口创汇和高新技术项目，经营期10年以上的，从企业获利年度起，在享受税法规定的优惠期满后，分别按以下办法予以奖励：（1）客商投资额100万美元或500万元以内的项目，5年内按其缴纳所得税地方留成部分的50%予以奖励。（2）客商投资额100万美元或500万元以上的项目，5年内按其缴纳所得税地方留成部分的50%予以奖励，3年内按其缴纳增值税地方留成部分的30%予以奖励。 3、客商一次投资额超过200万美元或1000万元的新办工业项目，个案研究，给予更加优惠的奖励。 4、对现有客商投资企业中经营期10年以上的，按下列办法予以奖励：（1）经济效益较好、经营者稳定的，在享受税法规定的优惠期满后，以其期满年度税前利润为基数，3年内按其新增利润部分缴纳所得税地方留成部分的50%予以奖励。（2）客方一次实际增资额100万美元或500万元以下的，在享受税法规定的优惠期满后，以其增资年度税前利润为基数，5年内按其新增利润部分缴纳所得税地方留成部分的 50%予以奖励。（3）客方一次实际增资额100万美元或500万元以上的，在享受税法规定的优惠期满后，以其增资年度缴纳增值税和税前利润为基数，5年内按其新增利润部分缴纳所得税地方留成部分的50%予以奖励，3年内按其新增增值税地方留成部分的30%予以奖励。（4）客商一次实际增资额超过200万美元或1000万元的，个案研究，给予更加优惠的奖励。第二条对客商投资新办农业合作项目，进一步给予以下扶持： 1、投资新办农业开发性项目正式运营后，在享受税法规定的优惠期满后，5年内按其缴纳的农业税、农业特产税地方留成部分的75%予以奖励。 2、投资新办农业加工企业，从获利年度起，在享受税法规定的优惠期满后，5年内按其缴纳所得税地方留成部分的75%予以奖励；对其中经有关部门认定为高新技术的现代农业项目，在享受以上待遇期满后，经同级政府批准，5年内按其缴纳所得税地方留成部分的 15-30%予以奖励。第三条对客商投资新办基础设施合作项目，进一步给予以下扶持： 1、对客商实际投入500万美元或2000万元以上、经营期10年以上的能源、交通、市政等建设项目，享受市政府有关扶持措施。 2、对客商从事成片土地开发，并承担基础设施建设的，经企业申请，区政府批准，项目实施期内按其缴纳所得税地方留成部分的70%予以奖励。第四条对客商投资新办第三产业项目，进一步给予以下扶持： 1、对客商投资新办运输、仓储、货代、旅游设施等项目，5年内按其缴纳所得税地方留成部分的70%予以奖励。 2、凡总部设在海州区的投资性公司，从获利年度起，在享受税法规定的优惠期满后，3 年内按所缴纳所得税地方留成部分的50%予以奖励。其在海州区投资新办的项目享受本区规定的各项优惠政策。第五条对客商投资新办项目，进一步给予以下扶持： 1、凡列入政府确定的重大开发项目，其协议土地出让金、需缴纳的城市基础设施配套费，由当地国土管理部门和规划建设部门提出方案，予以特殊优惠。 2、从事种植业、养殖业、林业等农业用地的项目，其用地可采取出让或租赁的方式，土地租金按省政府规定的最低保护价收取。引进高新技术进行农业开发的投资项目，可采用行政划拔方式提供土地。 3、客商投资新办工业项目需新征土地的，可以采用出让方式供地，也可以采用租赁方式供地。采用出让方式供地的，享受市政府有关扶持措施。采用租赁方式使用土地的，土地租金按省政府规定的最低保护价收取。高新技术项目用地，可以采用划拔方式供地。 4、凡市外国有或国有控股企业的客商兼并、收购我区国有、集体企业，在不改变原土地使用性质的前提下，经国土管理部门批准，可将被兼并、收购企业的土地使用权划拨给兼并、收购企业使用；如兼并、收购企业属于非国有或非国有控股企业的，可采用租赁的方式使用被兼并、收购企业的土地使用权，土地租金按省政府规定的最低保护价收取。 5、区（镇、办事处）属工业企业以划拨土地使用权和自有房产与客商合资、合作生产型项目，其土地使用权可以采用出让方式处置，也可以采用租赁方式处置。采用出让方式处置的，经国土管理部门批准，土地出让金按照评估确认地价的10%上交政府，其余部分可作为企业安置退休、在职人员的经费来源，并计入中方投资。采用租赁方式处置的，土地租金按省政府规定的最低保护价收取。 6、投资海州境内风景区旅游设施，需用地的，可以采用出让方式供地，也可以采用租赁方式供地。采用出让方式供地的，土地可以作价入股。采用租赁方式供地的，土地租金按省政府规定的最低保护价收取。 7、凡投资海州城区旧城成片改造的房地产开发项目，享受《连建计复（2000）145号文》优惠政策：其土地出让金和建设规费（市建委扎口收取的8种费用），在界定范围内的仿古建筑，由区统建的民房拆迁等面积部分（有规划证不含临时证）全免，超面积部分按 30%征收；营业性商业用房、公建等减半征收，其中拆迁等面积部分全免市政基础设施配套费。 8、经市政府批准，在海州古城界定范围投资的道路、桥梁、河道、城市防汛、排污、污水处理、广场、公共绿地等市政基础设施项目，需要征地、拆迁房屋及附属设施的，均按连政发[2001]27号文执行。 9、客商投资凡有下列情况之一的，给予土地出让金优惠，并免缴5年土地使用费：（1）从事农林、牧、渔业开发性的项目；（2）兴办交通、能源、基础设施的项目；（3）属于技术密集、知识密集型的项目；（4）利用、改造和盘活我区现有企业存量资产的工业用地项目。第六条国内其他地区的企业注册到我区，经营期不少于5年的，5年内按缴纳所得税地方留成部分的50%予以奖励。第七条对客商来海州投资的项目所需缴纳的行政事业性费用，从项目批准之日起，4年内享受以下优惠： 1、凡属行政机关收取的各项费用，控制在注册费、登记费、工本费、资源性收费和环境保护等确需缴纳的费种内（具体按市物价部门对外公布的办理），其它费用一律免收。对上述确需收取的费用，一律按下限或低于下限的标准执行。 2、凡属有偿服务性收费和中介服务收费，一律减半收取。 3、凡市外迁入我区的私营企业，按变更登记操作，允许保留企业原名称，免查名、免验资，除增资部分和验证工本费外，不再收取迁入企业在外地已缴纳的有关费用。第八条外地客商投资设在城区企业（机构）的人员，经本人申请，可办理城市户口落户手续。其他需办理城市户口迁入的人员，按连云港市人民政府连政发[2000]96号的有关规定，办理入户手续。其中大专以上学历的专业技术人员、管理人员和高级技术工人，可办理常住户口。已落户员工在购房、配偶及子女就业、入学等方面均享受市民待遇。第九条客商在海州投资的企业（机构）中的专业技术人员可参加本市组织的专业技术人员继续教育，可向人事部门申请评定中高级专业技术职称；职工可参加本市组织的各类技术培训和技能鉴定，并向本市劳动部门申请技术等级证书和技师职称的评定。第十条客商在海州投资的企业（机构）应按照国家、省和连云港市有关规定，为本企业职工办理养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险。持有本市户口的职工，在其原地区缴纳的上述保险转来我区后，可按规定享受市民待遇。第十一条鼓励客商到连云港经济技术开发区海州分区（以下简称开发区）投资兴业。到开发区投资、新办项目的，除可享受本区以上奖励、扶持外，还可以得到海州开发区的以下奖励： 1、在开发区投资新办项目、经营期十年以上的，从企业获利年度起，在享受税法规定的优惠期满后，按其缴纳所得税开发区留成部分，前2年全额奖励，后3年奖励50%，5年内按其缴纳增值税、营业税开发区留成部分的50%给予奖励； 2、在开发区注册、经营期不少于五年的，5年内按其缴纳增值税、营业税、所得税开发区留成部分的40%给予奖励。 3、在开发区建设的新办工业项目，免征城市建设配套费，减半征收水增容费，建设规费开发区留成部分全额奖励；对项目用地实行土地出让金补贴政策，即按评估价格每亩地补贴2- 3万元，并为企业办理国有土地使用证等相关手续。总投资超过3000万元以上的进区项目，可先期付土地使用权出让金的50%，余款在5年内以奖励资金抵扣，不足部分以现金补足，再行发放土地使用证。进区企业属于国家鼓励类项目，五年内免缴土地使用费，土地可按1000元/亩·年的价格租赁50年。 4、在开发区设立的公司制小企业允许注册资金分期到位，首期出资额达到认缴额的10% 以上（最低不少于3万元），1年内实缴注册资金追加到50%以上，其余部分可在3年内分期到位。鼓励科技型企业发展，科技开发型公司的注册资本最低可为3万元，高科技技术成果作价的，其出资额可占企业注册资本的35%（100万元以内）。第十二条鼓励客商到海州新坝、锦屏地区投资兴业。对在新坝、锦屏地区投资新办项目的客商，除可享受本区以上奖励、扶持外，还将个案研究，给予更加优惠的奖励和扶持。第十三条为鼓励引荐区外资金投入海州建设，资金实际到位后，对直接引荐人按以下办法给予奖励： 1、引荐区外客商来海州办独资项目，由同级财政按客商实际到位投入额（不含中方对外担保的项目境外借款）的1%给予奖励。以实物、工业产权和技术等投入的，依法作价计算投入金额。项目投产后，再由同级财政按该企业纳税新增地方留成部分所得的5‰给予奖励。 2、引荐区外客商来海州合作或合资兴办项目，由海州方受益单位按实际投入金额的1%给予奖励。项目投产后，再由同级财政按该企业纳税新增地方留成部分的5‰给予奖励。 3、引荐来料、来件、来样加工装配项目，在每期合同实现后，由加工企业按企业实际加工费收入的3%给予奖励。 4、引荐客商来海州收购、兼并区属国有、集体企业，由资产管理部门按出让资产总额的 1%给予奖励。 5、引荐客商租赁经营本区企业或租赁厂房、设备、设施的项目，由出租方按第一年实际获得的年租金的3%给予奖励。 6、引荐世界500强企业和知名跨国公司来海州投资在100万美元以上的，按投资额的2%由地方财政给予奖励（世界500强企业是指1995年以来曾经列入美国?财富?杂志评选的500 强企业；知名跨国公司是指技术、产品在行业处于领先水平的跨国企业）。对促成BOT项目的，参照此标准执行。财政奖励资金从项目缴纳税收所形成的地方财政收入中列支。第十四条为了扶持客商在我区投资兴办项目，确保引荐区外资金投入我区建设的财政奖励资金兑现，特建立“海州区招商引资奖励基金”，由财政部门统筹安排。同时，成立“海州区招商引资奖励基金评审委员会”，由监察局、财政局、外经贸局、经济局、农水局、建设局、土管局、科技局、经协办、地税海州分局、国税海州分局等部门组成，负责对符合条件的项目和引荐招商引资项目有功人员进行确认，并提出奖励意见。第十五条文中所述客商指外商、区外客商。第十六条本办法适用于区本级和各镇、街道办事处、开发区的招商引资项目。第十七条本办法由海州区外经贸局、财政局、建设局、国土局、经协办负责解释，由行政监察部门监督执行。第十八条本办法自公布之日起执行。宿迁市招商引资优惠政策一、宿迁市情简介江苏省宿迁市是1996年7月经国务院批准成立的地级市，辖三县两区（泗阳县、沭阳县、泗洪县、宿豫区和宿城区），共111个乡镇、4个街道办。总人口518万（市区人口1 50万）。总面积8555平方公里，其中耕地面积659万亩，水域面积350万亩。宿迁属暖温带季风性气候，年均气温14.2℃，年均降水量910毫米，年均日照总时数2292小时，属国家级生态示范区。宿迁市是西楚霸王项羽的故乡，它位于江苏省北部，东连中国八大港口之一的连云港，西接重要交通枢纽城市徐州。黄金水道京杭大运河纵贯全市145公里，借助国际知名海港 ——连云港，可直航100多个国家。京沪高速公路、宁宿徐高速公路，使宿迁跻身于北京、上海“一日经济圈”，与省会南京近在咫尺。新长铁路、205国道、305省道与正在兴建的徐宿淮盐高速公路穿境而过。宿迁北距连云港的白塔埠机场100公里，西离徐州观音国际机场60公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。宿迁非金属矿产资源丰富，境内石英砂、陶土储量均超5亿吨。（一）工业情况地级宿迁市成立以来，全市酿酒、纺织、医药工业取得了长足发展，建材、化工、食品等工业迅速崛起。天下美酒出自宿迁，洋河大曲、双沟大曲享誉神州，是苏酒的排头兵。以洋河、双沟为代表的酿酒工业在全市工业中占有重要地位，2004年，洋河、双沟集团分别实现销售收入6亿元和9亿元。全市现有轻工食品工业企业400多家，其中白酒制造企业123家，啤酒企业1家。主要产品有白酒、啤酒、快餐米线、植物油、饲料、日用玻璃制品、塑料制品、热收缩膜等。宿迁也是纺织服装大市。全市共有纺织服装企业30 0余家，其中棉纺织企业30家，毛纺织企业4家，丝绸企业25家，服装企业200多家。现有设备能力为毛纺锭3万锭，棉纺锭15万锭，绢纺锭2万锭，缫丝6万绪，各类织机1万台，平缝机25600台。行业内较大的企业有：江苏箭鹿毛纺股份有限公司、泗绢集团、玖久集团等。2004年以来，投资超亿元的企业有芬那丝袜业、晨风时装、东联动力、苏州流星工业园等。主要产品以棉纺织、毛纺织、丝绸、服装加工等为主。宿迁的玻璃建材业近几年发展也比较快。全市已经形成了以玻璃、玻钢、水泥及其制品、房建材料等为主导产品的建材工业体系。主要企业有江苏玻璃集团有限公司、苏华达新材料股份有限公司、秀强玻璃有限公司、华达涂层等。主要产品有浮法玻璃、玻纤及玻钢制品、水泥、水泥制品、各类门窗、墙体材料等。化工医药业：全市现有化工医药企业40余户，总资产 8亿多元，拥有职工1.5万人。主要企业有宿迁禾友化肥有限公司、江苏绿陵化工有限责任公司、大红鹰恒顺药业股份有限公司、华阳制药有限公司等，其中大红鹰和华阳制药企业的大输液及针剂车间均通过国家GMP认证。化工类主要产品有合成氨、普钙、硫酸、复混肥、甲醇、磷酸一铵等。医药类主要产品有针剂、片剂、输液、胶囊等6大类近130 个品种。2004年，我市主要工业产品产量为：白酒134316千升，配混合饲料95176吨，食用植物油34997吨，纱41638吨，布1303.28万米，精纺呢绒500万米，粗纺呢绒100万米，针织绒线3000吨，服装1716.57万件，丝2479吨，绸布500万米，毛巾300万条，合成氨1 64183吨，农用化肥159962吨（其中氮肥102128吨，磷肥57834吨），平板玻璃595.05万重量箱，塑料制品20469吨，人造板225.04万立方米，水泥22.6万吨。（二）农业情况宿迁是农业大市，有4县区为全国商品粮基地县区。全市常年农作物复种面积1100万亩，其中粮食面积749.84万亩，各种经济作物面积350多万亩（蔬菜面积180万亩，花卉面积20万亩，棉花面积20万亩，蚕桑面积18万亩，食用菌2.2亿平方尺，果树7.9万亩）。粮食总产305.64万吨，棉花产量1.48万吨，油料产量15.51万吨，蚕茧产量1万吨，食用菌产量20万吨（主要以蘑菇、草菇为主），蔬菜产量360万吨，水果产量5.4万吨；全市生猎饲养量和出栏量分别为451.5万头和238.96万头；山羊饲养量和出栏量分别为220 万只和113.44万只；家禽饲养量和出栏量分别为5900万只和3297.91万只；牛饲养量和出栏量分别为26万头和9万头（其中奶牛栏存559头）。初步形成了粮食、棉花、油料、蚕桑、蔬菜（食用菌）、花卉和猪、牛、羊、禽蛋等商品基地。宿迁是著名的“杨树之乡” ，所辖三县均为全国平原绿化先进县，以意杨为主的木材成片林156万亩，农田林网620 万亩，杨树1.2亿株，活立木蓄积量达1000万立方米，年出材80万立方米，森林覆盖率达 26.8%，居全省首位。近几年杨树加工企业发展迅速，全市现有木材加工企业3707家，其中年销售收入100万元以上企业567家，年销售收入500万元以上企业172家，年销售收入 1000万元以上企业28家。江苏巨豪人造板、松林木业等大型木材加工企业投资均在亿元以上。年加工木制品225万立方米，其中中密度板加工能力达到80万立方米，实现销售收入25.1亿元，占全省的1/5。宿迁是闻名中外的“水产之乡”。我市拥有两大淡水湖。洪泽湖面积310万亩，我市占155万亩，骆马湖面积60万亩，我市占45万亩，可供养殖的优质水面达303万亩。2004年全市水产品养殖面积143.89万亩，其中稻田养殖面积60万亩，盛产螃蟹、银鱼、青虾、甲鱼等50多种水产品，水产品产量20.13万吨，其中虾蟹产量4.3 万吨（螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一），实现渔业经济总产值28亿元。目前已形成畜牧、水产、林业、花木、蔬菜、蚕桑等六大主导产业。二、宿迁市的比较优势宿迁市与周边地区相比具有以下几方面优势：（一）区域优势。宿迁位于淮海经济区中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安微三省之通衢。宿迁既得东部区位优势之宜，兼得西部政策灵活之利，又有低价位的劳动力，同时背靠淮海经济区苏、鲁、豫、皖4省20省辖市、18.7万平方公里、1.2亿人口的消费市场，加之城市化进程加快刺激投资需求，群众收入水平提高蕴涵消费潜力，发展空间十分广阔。（二）环境优势。宿迁是全国平原绿化先进地区，目前已顺利通过江苏省园林城市验收。该市生态环境、人居环境非常优越。市区绿化覆盖率达到35.4%，绿地率达23%，人均公共绿地面积达到5.96平方米。毗邻市区的骆马湖，水质清纯，是我国为数不多的二类标准水质湖（部分水域达一类水质），省级嶂山森林公园风景秀丽；大运河、古黄河穿境而过。这种拥有“两个著名湖泊、两条著名河流、一座森林公园”的城市结构，在全省乃至全国罕见。（三）政策优势。宿迁经济社会发展政策环境非常优越。江苏省委、省政府明文规定 “在不违背国家政策法规的前提下，允许和支持宿迁市采取比其他地区更加灵活的政策” ；“允许和扶持宿迁市在不违背国家政策法规的前提下采取更加灵活的政策和做法，探索加快发展的新路子”，并把宿迁作为江苏唯一的经济社会发展综合改革试点市。同时，全市大力整治经济发展软环境，积极创造“创业最宽松、社会最文明、人居最安全”和“低交易成本、低生产成本、低行政成本、低社会成本”的“三最四低”投资环境，形成吸引和富集生产要素的“洼地”效应。（四）政务优势。宿迁按照“小政府、大社会”的模式建立行政框架，加快行政审批制度改革，对该拆除的市场准入“门槛”全部拆除，该取消的行政审批、行政收费一律取消。公开行政审批与行政管理的事项、内容、程序、标准、时限要求和办理结果。投资服务中心实行一个窗口对外、一站式办证、一条龙服务，全天候值班。（五）电力优势。全市拥有220KV变电所5座、110KV变电所27座、35KV变电所60座。 220KV主变容量为96万千伏安。2003年，全市供电量16.6亿千瓦时，售电量14.1亿千瓦时；最高负荷39.05万千瓦。（六）人力优势。宿迁拥有充足的劳动力资源。全市518万人口中，拥有一定文化水平的劳动力140多万人，常年在外地打工近90万人，可供输出的剩余劳动力近20万人。全市拥有纺织、服装、电子、机械等各类培训学校255所，每年可培训7万人。近年来，市委、市政府大力实施“两后双百”工程，对当年初中、高中毕业生，不能继续升学的实行 100%培训、100%推荐就业。全市拥有各类专业技术人员6.7万人。三、宿迁市的优惠政策（一）土地价格。1、宿迁经济开发区土地价格。一般工业生产性企业用地3万元/亩（每亩地的固定资产投资不低于80万元），高科技、出口创汇或投资额较大的项目，土地出让价实行“一事一议”；出让金可以在使用期内分批交纳。商业、旅游、娱乐和房地产开发等经营性用地，一律采取招标、拍卖、挂牌交易三种方式供地。2、宿迁市骆马湖现代生态农业示范区在城市规划内的农业土地，每年100-1000元/亩租金，农村土地每年50- 500元/亩租金，当年可获使用权。在核心区投资的企业，土地出让价格2万元/亩。一次性投资在500万美元或3000万元人民币以上的项目，土地价“一事一议”，租金可分批缴纳。（二）税收。1、宿迁经济开发区。①增值税：外商投资宿迁经济开发区的工业生产性企业，其增值税实行“两免三减半”，即开发区留成部分前2年由开发区财政全额奖励，后3 年奖励其留成部分的50%。②所得税：实行“五免五减半”，即：工业生产性企业经营期达 10年以上（含10年），企业所得税地方留成部分（40%）从获利年度起，前五年由财政全额奖励给企业，后五年减半奖励；对兴办流通企业，企业所得税地方留成部分从获利年度起，五年内由财政减半奖励给企业。③营业税：除房地产开发企业外，自成立5年内营业税由财政奖励其所缴部分的25%。2、宿迁经济开发区北区。①增值税：一般性化工企业及相关的增值税前2年由开发区财政奖励其留成部分的60%，第3- 5年奖励30%。凡属高新技术、出口创汇、规模较大的企业前2年奖励100%，第3- 5年奖励50%。②所得税：进区化工企业经营期10年以上的，企业所得税地方留成部分从获利年度起前2年由开发区财政全额奖励，第3-5年奖励50%，第6- 10年奖励25%。3、宿迁市骆马湖现代生态农业示范区。①增值税：地方留成部分前两年全部奖励给企业，第3- 5年奖励50%。经省级认定属高新技术的企业，地方留成部分前3年，全部奖励给企业，后 2年奖励50%。示范区内企业从事种植业、养殖业、销售自产的初级农产品免收增值税。 ②所得税：地方留成部分五免五减半。外商投资的出口创汇企业或高新技术企业实行五免八减半。③营业税：除房地产开发项目外，自成立起5年内由财政奖励其所缴纳部分的50 %。（三）电价。执行江苏省企业峰谷分时销售电价，但进宿迁经济开发区工业企业电价在上述价格基础上下浮0.1元/千瓦时，这也是江苏省唯一给宿迁市的特殊优惠政策。另外，宿迁市电力资源充足，基本一年到头不停电。（四）劳动力。劳动力充足而且廉价。高级管理（技术）人员800- 1000元/月，中级管理（技术）人员600-800元/月，熟练工人500-600元/月。（五）水价。生活用水1.8元/吨；工业用水2.00元/吨；商业、服务、建筑用水2.40 元/吨，地下水（资源费）0.8元/吨。（六）排污通道。宿迁市有一条省定的尾水排污入海通道——新沂河，宿迁市经济开发区北区背临新沂河，区内污水经集中处理后可由新沂河排入黄海。（七）进入科技企业家宿迁创业园的特殊优惠政策。入园企业除享受开发区的所有优惠政策外，还可以享受以下几项特殊优惠政策： 1、土地价格还根据投资密度、投资规模和技术含量的情况予以下浮。地价在2—3万元/亩。 2、优先为入园企业安排市级各类科技计划项目，确保给予科技三项经费的支持。 3、优先为入园企业申报省级各类科技计划项目，积极争取省级科技项目立项。 4、优先为入园企业进行科技成果鉴定，办理专利申报，并给予支持。 5、对入园企业申报的市级高新技术产品、高新技术企业优先予以认定，并优先推荐申报省级。 6、对于经市科技局人员联系进园和进开发区项目，由市科技局派专人帮办。协调各方面关系，为外商跟踪服务，协助办理一切审批手续，帮助开展工作。四、适宜在宿迁市投资的项目造纸、家具制造、家居装潢、以木材为原料加工的各种制品、轧花、毛纺、缫丝、棉纱、面料、印染、服装、纽扣、拉链、印刷包装、塑料包装、玻纤、不饱和树脂、玻璃深加工、房地产等产业产品、精细化工产品、生物化工产品、电子化学产品、食品添加剂、农药、饲料、肥料、特种工程塑料等。五、成本分析（一）工业企业投资成本对比情况一览表 \| 地区\|宿迁开发 \|苏南地区 \|浙江省 \|四川省\| \|项目 \|区 \| \| \| \| \|一般工业用地（万元/亩） \|2-3 \|15-20 \|20-30 \|6 \| \|职工平均月工资\|技术管理人员 \|820 \|1320 \|1500 \|700 \| \|(元)(其中含养 \| \| \| \| \| \| \|老保险26%，医 \| \| \| \| \| \| \|疗保险8%) \| \| \| \| \| \| \| \|一般员工 \|520 \|998 \|1100 \|500 \| \|建筑成本 \|民用 \|650 \|700 \|800 \|600 \| \|（元/M2） \| \| \| \| \| \| \| \|工业 \|550 \|650 \|750 \|700 \| \|主要生产 \|水泥(元/吨)425# \|280 \|350 \|380 \|300 \| \|原料价格 \| \| \| \| \| \| \| \|钢材( \|线材 \|3500 \|3600 \|3700 \|3500 \| \| \|元/吨)\| \| \| \| \| \| \| \| \|Ⅱ级罗纹 \|3450 \|3550 \|3650 \|3450 \| \| \|木材（元/M2） \|1600 \|1900 \|1700 \|1600 \| \| \|（元木） \| \| \| \| \| \| \|黄沙（元/吨） \|22 \|40 \|50 \|40 \| \| \|碎石（元/吨） \|34 \|35 \|30 \|32 \| \| \|石灰（元/吨） \|130 \|140 \|140 \|130 \| \| \|煤炭（元/吨） \|400 \|450 \|500 \|450 \| \|主要农副 \|水稻（元/公斤） \|1.70 \|1.80 \|1.60 \|1.00 \| \|产品价格 \| \| \| \| \| \| \| \|小麦（元/公斤） \|0.94 \|1.30 \|0.96 \|1.10 \| \| \|玉米（元/公斤） \|0.98 \|1.20 \|1.10 \|1.20 \| （以上价格均为2004年4月份参考价格）（二）运输成本 1、公路货物运输平均费用宿迁到连云港：1200元／20尺货柜宿迁到徐州：700元／20尺货柜宿迁到上海：2600元／20尺货柜 2、新长铁路货物运输平均费用新沂经宿迁至淮安：0.20元／吨公里淮安至南通：0.10元／吨公里淮安至浙江长兴：0.10元／吨公里 3、京杭大运河水路运输平均费用宿迁至徐州20元／吨宿迁至南通38元／吨宿迁至上海50元／吨六、江苏省企业峰谷分时销售电价单位：元/千瓦时 \| \|高峰 \|平段 \|低谷 \| \|大 \|非优待 \|1-10KV \|0.845 \|0.507 \|0.99 \| \|工 \| \| \| \| \| \| \|业 \| \| \| \| \| \| \| \| \|35-110KV \|0.820 \|0.492 \|0.194 \| \| \| \|110KV \|0.795 \|0.477 \|0.189 \| \| \| \|220KV及以 \|0.770 \|0.462 \|0.184 \| \| \| \|上 \| \| \| \| \| \|优待 \|1-10KV \|0.828 \|0.497 \|0.196 \| \| \| \|35-110KV \|0.803 \|0.482 \|0.191 \| \| \| \|110KV \|0.778 \|0.467 \|0.186 \| \| \| \|220KV及以 \|0.753 \|0.452 \|0.181 \| \| \| \|上 \| \| \| \| \| \|中小化肥 \|1-10KV \|0.357 \|0.214 \|0.101 \| \| \| \|35-110KV \|0.332 \|0.199 \|0.096 \| \| \| \|110KV及以 \|0.307 \|0.184 \|0.091 \| \| \| \|上 \| \| \| \| \|100KVA（KV\|非优待 \|1KV以下 \|1.163 \|0.698 \|0.263 \| \|）及以上普\| \| \| \| \| \| \|通工业 \| \| \| \| \| \| \| \| \|1-10KV \|1.138 \|0.683 \|0.258 \| \| \| \|35-110KV \|1.113 \|0.668 \|0.253 \| \| \|中小化肥 \|1KV以下 \|0.570 \|0.342 \|0.144 \| \| \| \|1-10KV \|0.545 \|0.327 \|0.139 \| \| \| \|35-110KV \|0.520 \|0.312 \|0.134 \| 注：大工业优待指电石、电解烧碱、合成氨、电炉黄磷；电价时段划分标准：峰时段：8：00-12：00、17：00-21：00，平时段：12：00-17：00、21：00-24：00；谷时段：0：00-8：00。该表为新调整后的电价，从2004年6月15日起执行。直接发酵法生产L－笨丙氨酸 \|项目名称 \|直接发酵法生产L－笨丙氨酸 \|编号 \|YC001 \| \|单位名称 \|滨海县仓库路38号 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|食品添加剂、医药中间体、粉末涂料固化剂、饲料添加剂 \| \|联系地址 \|滨海县仓库路38号 \| \|联系人 \|沈寿会 \|电话 \|0515-4240803 \| \| \| \| \|4964884 \| \|E-mail \|Shshen0084@163.com \|网址 \|www.niutang.com \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|直接发酵法生产L－笨丙氨酸，发酵产酸2.5％以上提取收 \| \| \|率60％以上，质量达到国内先进标准 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在盐城滨海 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：国内及南北美洲、欧洲、东南亚 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000-5000 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 2 年；年销售额： 100-500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 2000M3/h以上系列泵 \|项目名称 \|2000M3/h以上系列泵 \|编号 \|YC002 \| \|单位名称 \|江苏力达泵业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|刘光明 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|YLJ系列氯压机、IJ系列离心泵、WFB系列自控自吸泵、IRB \| \| \|系列保温泵等 \| \|联系地址 \|江苏滨海环区路1号 \| \|联系人 \|张风梅 \|电话 \|0515-4107500-8000 \| \|E-mail \|Zfm_bh@yahoo.com.cn \|网址 \|www.lida.js.cn \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　技术入股　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|一种大流量的氯氢压缩机，可以取代透平，技术技能能与透\| \| \|平齐平，当价格低，这样能适应氯氢碱行业的需求。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在江苏滨海。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10-100万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1 年；年销售额： 100-500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：　　　元/年·人；水价：　　　　　 \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：　　　　　元/度；煤气费：　　　　 \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：　　　　万元/亩。 \| 智能型高压过滤器阀 \|项目名称 \|智能型高压过滤器阀 \|编号 \|YC003 \| \|单位名称 \|江苏苏盐阀门管件厂 \|注册资本（万元\|1260 \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|韩正海 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|闸阀、球阀、蝶阀、截止阀、清管阀、止回阀 \| \|联系地址 \|江苏省滨海县工业园区内 \| \|联系人 \|张龙先 \|电话 \|0515-4107000 \| \|E-mail \|zlxkj@126.com \|网址 \|www.suyanvalue.com \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|目前急需开发既具有阀门的全部功能，又同时具有智能过滤\| \| \|器功能的高压智能过滤器阀。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在盐城滨海。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：各大油田及大型石化企业和电力、造纸、医药、\| \| \|印染行业 \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 100％ \| \| \| \| \| \|市场细分定位： 100 %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10-100 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：若干年；年销售额： 100-500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 年产3万立方米中密度纤维板 \|项目名称 \|年产3万立方米中密度纤维板 \|编号 \|YC004 \| \|单位名称 \|滨海县招商局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李志东 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县招商局 \| \|联系人 \|李志东 \|电话 \|0515-4108309 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|滨海林业资源丰富,利用树木技丫生产中密度纤维板，综合 \| \| \|利用木材料资源。 \| \|项目实施地点\|滨海发电厂3万千瓦热电机组可作为自备电厂，使用现有三 \| \|及相关介绍 \|爱集团厂房、土地及公用设施，热电联供，投资省、效益好\| \| \|。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 8000 万元,其中:固定资产 5000 万元,流动资金 \| \| \|3000 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 年产1.2万立方米胶合板 \|项目名称 \|年产1.2万立方米胶合板 \|编号 \|YC005 \| \|单位名称 \|滨海县招商局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李志东 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县招商局 \| \|联系人 \|李志东 \|电话 \|0515-4108309 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \| \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|随着人们生产水平的提高，胶合板的销售市场逐年增大， \| \| \|国家市场胶合板特别走俏。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1200 万元,其中:固定资产 800 万元,流动资金 \| \| \|400 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 2400 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 500 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 浓缩果汁 \|项目名称 \|浓缩果汁 \|编号 \|YC006 \| \|单位名称 \|滨海县林牧渔业局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|刘德 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|果汁加工、销售 \| \|联系地址 \|滨海县林牧渔业局 \| \|联系人 \|刘德 \|电话 \|0515-4223850 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|公司现有1000吨级恒温库一座，全县年产苹果5.5万吨，毗\| \| \|邻市县每年可提供10万吨以上。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 3200 万元,其中:固定资产 2560 万元,流动资金 \| \| \|640万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 4000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 620 万元 \| \| \|；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 白首乌系列产品开发 \|项目名称 \|白首乌系列产品开发 \|编号 \|YC007 \| \|单位名称 \|滨海县金昉首乌科技发展有限 \|注册资本（万元\| \| \| \|公司 \|） \| \| \|法定代表人 \|吴洪生 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|白首乌系列产品生产与销售 \| \|联系地址 \|滨海县金方公司 \| \|联系人 \|吴洪生 \|电话 \|0515-4101811 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|公司现有员工117人，技术人员25人，固定资产360万元， \| \| \|年可实现销售1600万元以上。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 500 万元,其中:固定资产 100 万元,流动资金 \| \| \|400 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 3800 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 570 万元 \| \| \|；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2.8 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 年处理8000吨冷冻蔬菜生产线 \|项目名称 \|年处理8000吨冷冻蔬菜生产线 \|编号 \|YC008 \| \|单位名称 \|盐城绿苑食品有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|吴洪生 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|蔬菜保鲜、冷冻和销售 \| \|联系地址 \|滨海县经济技术开发区 \| \|联系人 \|吴洪生 \|电话 \|0515-4101811 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|现有管理人员20名，技术人员20名，工人500名，日产能力\| \| \|60吨以上，年销售1500万元，产品主要销往日本、韩国等 \| \| \|东南亚国家（地区）。 \| \|项目实施地点\|增加蔬菜冷冻和保鲜功能，形成处理8000吨能力。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|目前已同20多家外商建立了销售渠道，内贸网点达30家。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 900 万元,其中:固定资产 350 万元,流动资金 \| \| \|550 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 3500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 350 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2.8 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 5万吨纱锭全程普改精生产线 \|项目名称 \|5万吨纱锭全程普改精生产线 \|编号 \|YC009 \| \|单位名称 \|江苏金昉实业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|吴洪生 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|棉纱生产与销售 \| \|联系地址 \|滨海县人民路100号 \| \|联系人 \|吴洪生 \|电话 \|0515-4106888 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|5万纱锭全程普改精生产线 \| \|项目实施地点\|该企业为国家中型一档企业，现有总资产101亿元，职工11\| \|及相关介绍 \|00人，下辖11家成员企业，2004年实现销售3亿元，利税18\| \| \|00万元。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2500 万元,其中:固定资产 2100 万元,流动资金\| \| \|400 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 出口龙虾及甲壳素提取 \|项目名称 \|出口龙虾及甲壳素提取 \|编号 \|YC010 \| \|单位名称 \|滨海县滩涂冷冻厂 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|张艾之 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|龙虾冷冻加工，甲壳素提取 \| \|联系地址 \|滨海县振东乡二罾村 \| \|联系人 \|张艾之 \|电话 \|0515-4222379 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|滨海县滩涂冷冻厂1985年开始筹建，于1986年正式投产运 \| \| \|行，现有员工150人，固定资产180万元，冷库容量200吨，\| \| \|加工车间500平方米，年加工龙虾2100吨，生产龙虾仁300 \| \| \|吨，剩虾壳1500吨，可以提取甲壳素，甲壳素是国内外市 \| \| \|场紧俏的产品，主要应用于食品、医疗、饲料添加剂等。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1500 万元,其中:固定资产 900 万元,流动资金 \| \| \|800 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 15000 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 2000 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 1 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 新上两条农药生产线 \|项目名称 \|新上两条农药生产线 \|编号 \|YC011 \| \|单位名称 \|江苏金昉实业有限公司农药厂 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|吴洪生 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|无公害农药生产 \| \|联系地址 \|滨海县人民路100号 \| \|联系人 \|吴洪生 \|电话 \|0515-4101181 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|目前主要生产无公害植物农药2%参酮合剂,属国家专利产品\| \| \|,具有较好的市场前景.根据市场需要,计划新上两条农药复\| \| \|配生产线,开发生产8%蚍虫林可湿性粉剂和10%达螨灵新产 \| \| \|品. \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500 万元,其中:固定资产 300 万元,流动资金\| \| \|200 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 2600 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 750 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 1 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 优质大米加工生产线建设 \|项目名称 \|优质大米加工生产线建设 \|编号 \|YC012 \| \|单位名称 \|滨海县江南春米业有限责任公 \|注册资本（万元\| \| \| \|司 \|） \| \| \|法定代表人 \|刘海洋 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|优质大米生产销售 \| \|联系地址 \|滨海县东坎镇小岛路23号 \| \|联系人 \|刘海洋 \|电话 \|0515-4222935 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新建日产200吨优质大米加工生产线一条,建成无公害优质 \| \| \|水稻生产基地20万亩。 \| \|项目实施地点\|滨海县江南春米业有限责任公司是滨海县八滩粮库、江苏 \| \|及相关介绍 \|省江南春米业有限公司、滨海县农业技术推广中心于2001 \| \| \|年共同出资组建的股分制企业，占地面积3万平方米，总资\| \| \|产260万元，净资产240万元，流动资金110万元，拥有年产\| \| \|30000吨普通大米生产线一条。2001年被盐城市评为“放心 \| \| \|稻米加工企业。项目所在地滨海县是水稻主产区,稻谷资源\| \| \|丰富,年产35万吨,蔡桥牌蟹田大米通过绿色食品认证,北坍\| \| \|牌大米通过有机食品认证。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 750 万元,其中:固定资产 550 万元,流动资金 \| \| \|200 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 6000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|31 %；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3.2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 胶合板、刨花板系列产品加工 \|项目名称 \|胶合板、刨花板系列产品加工 \|编号 \|YC013 \| \|单位名称 \|八巨镇副业办公室 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|王建明 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|江苏省八巨镇 \| \|联系人 \|王建明 \|电话 \|0515-4821002 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年产胶合板1000立方米、刨花板500立方米。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 780 万元,其中:固定资产 550 万元,流动资金 \| \| \|230 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目可行性研究报告已获批。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 杞柳基地建设及柳制品加工 \|项目名称 \|杞柳基地建设及柳制品加工 \|编号 \|YC014 \| \|单位名称 \|盐城市利滨草柳制品有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|陈乃良 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|草柳制品生产及出口 \| \|联系地址 \|滨海县正红镇獐沟居委会 \| \|联系人 \|陈乃良 \|电话 \|0515-4772208 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|引进部分资金扩大企业规模，完善年产1000万件系列柳制 \| \| \|品和15000亩杞柳基地。该项目已生产，初具规模。 \| \|项目实施地点\|该企业现有建筑面积4000平方米，现有职工1236人，其中 \| \|及相关介绍 \|工程师5人，助工3人，技术员62人，该厂自创建以来，在 \| \| \|上海、南京外贸企业的指导下，研制开发了十大柳制品系 \| \| \|列产品，年产值可达1000万元，利税260万元。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 260 万元,其中:固定资产万元,流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 紫菜养殖扩能 \|项目名称 \|紫菜养殖扩能 \|编号 \|YC015 \| \|单位名称 \|滨海县海翔水产养殖有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|王玉奎 \|所在地区 \|滨海县\| \|主营业务 \|紫菜养殖及加工 \| \|联系地址 \|滨海县振东乡 \| \|联系人 \|王玉奎 \|电话 \|13905118893 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新扩紫菜养殖面积2000亩，引进日本产NS-6紫菜初加工机 \| \| \|组5台套，二次加工机组1台套，紫菜育苗室1500平方米。 \| \|项目实施地点\|全县潮间带面积9.8万亩，可供紫菜养殖2万亩。该养殖场 \| \|及相关介绍 \|有日本产NS-6紫菜加工机组2台套，其它配套设备齐全，产\| \| \|品质量上乘，养殖面积达500亩。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|滨海县所产紫菜多的睐一直以质好无杂藻而杨名省内外， \| \| \|生产期间外商登门等货，供不应求。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2000 万元,其中:固定资产 1500 万元,流动资金 \| \| \|500 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 2300 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 400 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 年产4万吨复合蛋白饲料生产线 \|项目名称 \|年产4万吨复合蛋白饲料生产线\|编号 \|YC016 \| \|单位名称 \|滨海县粮食局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|成德春 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|县城沿河东路2号 \| \|联系人 \|仇道银 \|电话 \|0515-4224071 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|引进资金兴办年产4万吨复合饲料生产线 \| \|项目实施地点\|滨海县是农业大县，年生猪饲养量100多万头，大牲畜饲养\| \|及相关介绍 \|量15万头，三禽饲养量1000万只以上，年需饲料5万吨。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|市场前景十分广阔。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1000 万元,其中:固定资产 700 万元,流动资金 \| \| \|300 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 6500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 850 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 年产4万吨不淘洗营米生产线 \|项目名称 \|年产4万吨不淘洗营米生产线 \|编号 \|YC017 \| \|单位名称 \|滨海县粮食局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|仇道银 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|县城沿河路2号 \| \|联系人 \|仇道银 \|电话 \|0515-4224071 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用我县优质稻谷生产基地，新上一条不淘洗米生产线， \| \| \|产品不含杂质，精度高，米粒均匀度好，质量高。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|滨海县年产优质稻谷5亿公斤，该项目市场前景看好。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1000 万元,其中:固定资产 700 万元,流动资金 \| \| \|300 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 7500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 530 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|项目已完成可研报告。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 开发涤纶仿丝绸产品 \|项目名称 \|开发涤纶仿丝绸产品 \|编号 \|YC018 \| \|单位名称 \|盐城恒宇纺织有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|王军 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|纺织产品 \| \|联系地址 \|滨海县阜东南路号 \| \|联系人 \|王军 \|电话 \|0515-4103880 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新上60台双喷水织机及配套设施。 \| \|项目实施地点\|公司现有员工473人，其中工程技术人员28人，固定资产原\| \|及相关介绍 \|值1800万元，主要设备为喷水织机58台，整浆饼前道设备 \| \| \|一磁疗，具有年产400万米化纤织物的生产能力。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|根据市场调研论证，涤纶纺丝绸产品（涤纶加捻）将逐步 \| \| \|替代服装面料，市场竞争力强，具有广阔的发展前景。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2400 万元,其中:固定资产 2000 万元,流动资金 \| \| \|400 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 4600 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 480 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4.4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 系列出口焰花 \|项目名称 \|系列出口焰花 \|编号 \|YC019 \| \|单位名称 \|滨海县焰花厂 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|徐为球 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|焰花生产 \| \|联系地址 \|滨海县坎北五公里桥 \| \|联系人 \|徐为球 \|电话 \|0515-4131150 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|扩大生产规模，新上系列出口焰花。 \| \|项目实施地点\|该厂为江苏省专业生产焰花的重点企业，主产品“火龙”牌 \| \|及相关介绍 \|焰花共十三类三百多个品种，主要销往美国、日本、德国 \| \| \|、荷兰等国家和地区，荣获“省明星企业”称号。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1000 万元,其中:固定资产 750 万元,流动资金 \| \| \|250万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 4000 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 400 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 氯气压缩机新品开发 \|项目名称 \|氯气压缩机新品开发 \|编号 \|YC020 \| \|单位名称 \|盐城力达机械有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|徐为才 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|氯气压缩机 \| \|联系地址 \|县经济技术开发区 \| \|联系人 \|徐为才 \|电话 \|0515-4223657 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|二级氯氯压缩机可替代进口设备，高效节能，效率提高1倍\| \| \|，波纹管球芯生产线填补了国内空白。该项目已列入国家 \| \| \|高新技术开发计划。 \| \|项目实施地点\|项目建设后，可形成年产220台二级氯气泵压缩机和1万只 \| \|及相关介绍 \|波纹管芯线能力。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500 万元,其中:固定资产 360 万元,流动资金 \| \| \|140 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 新上精梳生产线 \|项目名称 \|新上精梳生产线 \|编号 \|YC021 \| \|单位名称 \|江苏华宝棉纺有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|朱福群 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \|棉纱 \| \|联系地址 \|滨海县阜东南路205号 \| \|联系人 \|朱福群 \|电话 \|0515-4229418 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新上精梳生产线 \| \|项目实施地点\|该公司拥有固定资产1.5亿元，员工1540人，现有15万纱锭\| \|及相关介绍 \|，各类棉纱量2万吨，年销售4亿元。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500 万元,其中:固定资产 300 万元,流动资金 \| \| \|200 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 1600 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 180 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 白厂丝扩能、蚕蛹、丝制品深加工 \|项目名称 \|白厂丝扩能、蚕蛹、丝制品深 \|编号 \|YC022 \| \| \|加工 \| \| \| \|单位名称 \|滨海县茧丝绸集团公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|顾宝培 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \| \|电话 \| \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|白厂丝扩能、蚕蛹、丝制品加工。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2800 万元,其中:固定资产 2000 万元,流动资金 \| \| \|800万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 真空包装甜糯玉米 \|项目名称 \|真空包装甜糯玉米 \|编号 \|YC023 \| \|单位名称 \|江苏金方实业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|吴洪生 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县人民路100号 \| \|联系人 \|吴洪生 \|电话 \|0515-4101811 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年加工真空包装甜糯米2000吨。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1800 万元,其中:固定资产 1200 万元,流动资金 \| \| \|600 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 快餐肉制品 \|项目名称 \|快餐肉制品 \|编号 \|YC024 \| \|单位名称 \|滨海县流通办 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|刘成东 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|刘成东 \|电话 \|0515-4222151 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年生产640吨肉类快餐制品，主要产品有香肠、肉圆、香肚\| \| \|和猪副产品。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 300 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 1000 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 150 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 万亩创汇蔬菜基地建设及产品深加工 \|项目名称 \|万亩创汇蔬菜基地建设及产品 \|编号 \|YC025 \| \| \|深加工 \| \| \| \|单位名称 \|盐城市绿茂食品有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|吴福海 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县滨淮镇 \| \|联系人 \|糜海 \|电话 \|0515-4664123 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|扩建日本大萝卜、扁头榨菜、海南小椒、日本常盘黄瓜的 \| \| \|种植面积2万亩，建加工车间1400平方米，5000吨淹制池。\| \|项目实施地点\|该项目由滨海县滨淮镇农业技术推广中心承担，现有管理 \| \|及相关介绍 \|人员5人，其中技术人员2人，项目在原有设备基础上进一 \| \| \|步扩大生产规模，形成生产、加工、销售一体化。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 100 万元,其中:固定资产 70 万元,流动资金 \| \| \|30 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目已论证。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 万亩果园生产基地建设 \|项目名称 \|万亩果园生产基地建设 \|编号 \|YC026 \| \|单位名称 \|滨海县大大套乡果品生产购销 \|注册资本（万元\| \| \| \|公司 \|） \| \| \|法定代表人 \|曹志耕 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县大套乡 \| \|联系人 \|曹志耕 \|电话 \|0515-4612001 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|万亩果园生产基地，其中7000亩以红富士为主的苹果生产基\| \| \|地和3000亩优质梨生产基地。 \| \|项目实施地点\|该项目由大套乡果品生产购销公司承担。该乡有近万亩果园\| \|及相关介绍 \|。公司技术人员15人，负责整个果园技术、生产、管理、病\| \| \|虫害防治、销售一体化服务。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|项目已报批。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 万亩药材生产基地及销售网络建设 \|项目名称 \|万亩药材生产基地及销售网络建 \|编号 \|YC027 \| \| \|设 \| \| \| \|单位名称 \|滨海县滨海港镇药材购销公司 \|注册资本（万 \| \| \| \| \|元） \| \| \|法定代表人 \|徐鹏飞 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县滨海港镇 \| \|联系人 \|徐鹏飞 \|电话 \|0515-4671742 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新发展药材市场10个，常年种植5000亩丹参、2000亩白术 \| \| \|、1000亩黄芪、4000亩淮山药、引进药材初加工资金和设 \| \| \|备。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 380 万元,其中:固定资产 200 万元,流动资金 \| \| \|180 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目已论证 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 1000亩汴椒生产基地建设 \|项目名称 \|1000亩汴椒生产基地建设 \|编号 \|YC028 \| \|单位名称 \|滨海县大套乡棚式蔬菜开发公 \|注册资本（万元\| \| \| \|司 \|） \| \| \|法定代表人 \|曹志耕 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县大套乡苏南村 \| \|联系人 \|曹志耕 \|电话 \|0515-4612866 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|1000亩塑料大棚汴椒生产基地。 \| \|项目实施地点\|该项目由滨海县大套乡棚式蔬菜开发公司承担。由大套乡 \| \|及相关介绍 \|苏南等3个村经营，现有员工68人，其中技术人员16名，负\| \| \|责采购、管理、生产、销售一条龙服务。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 450 万元,其中:固定资产 230 万元,流动资金 \| \| \|220 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目对环境的\| \| \|影响 \| \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目已报批。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 废中山河滩开发 \|项目名称 \|废中山河滩开发 \|编号 \|YC029 \| \|单位名称 \|滨海县东坎镇农工商开发公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李学忠 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县东坎镇蔬菜村 \| \|联系人 \|李学忠 \|电话 \|0515-4223657 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|千亩废中山河滩位于东坎镇火箭路北侧。经初步测算可开 \| \| \|发成各种规格的鱼、虾、蟹塘100多个，建成投产后可年养\| \| \|殖水产品100万斤。该河滩紧靠中山河边，进排水方便，水\| \| \|质优良，交通便捷，是养殖水产品最佳场所。 \| \|项目实施地点\|该公司是具有独立法人资格的企业，主要从事各种畜禽饲 \| \|及相关介绍 \|料的研究、开发和销售，农副产品购销和农业资源开发等 \| \| \|业务。现有职工50人，有各类技术人员36人，2004年创产 \| \| \|值2000元，获利用多万元。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万元,其中:固定资产 120 万元,流动资金 \| \| \|80 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 河蚌养殖及珍珠加工产品 \|项目名称 \|河蚌养殖及珍珠加工产品 \|编号 \|YC030 \| \|单位名称 \|滨海县对虾养殖场 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|陈允才 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县振东乡二罾村 \| \|联系人 \|陈允才 \|电话 \|0515-4223775 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|引进部分资金，建设养殖河蚌生产基地。 \| \|项目实施地点\|滨海县对虾养殖场，地处老海堤河边，水陆交通方便，始 \| \|及相关介绍 \|建于1984年，现有养殖水面2600亩，技术工人80名，拥有 \| \| \|固定资产350万元，主要养殖对虾、淡水鱼类。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|海淡水产品为低脂肪、高蛋白，品质优良，经济价值高， \| \| \|人民生活水平提高，食谱结构发生了很大变化，尤其对海 \| \| \|淡水产品的需求不断增加，国内外市场供不应求。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500 万元,其中:固定资产 200 万元,流动资金 \| \| \|300万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 2600 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1200 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 0.8 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|项目已论证。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 淡水养殖 \|项目名称 \|淡水养殖 \|编号 \|YC031 \| \|单位名称 \|滨海县对虾养殖场 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|陈允才 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县振东乡二罾村 \| \|联系人 \|陈允才 \|电话 \|0515-423775 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \| \| \|项目实施地点\|滨海县对虾养殖场，地处老海堤河边，水陆交通方便，始 \| \|及相关介绍 \|建于1984年，现有养殖水面2600亩，技术工人80名，拥有 \| \| \|固定资产350万元，主要养殖对虾、淡水鱼类。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|海淡水产品为低脂肪、高蛋白，品质优良，经济价值高， \| \| \|人民生活水平提高，食谱结构发生了很大变化，尤其对海 \| \| \|淡水产品的需求不断增加，国内外市场供不应求。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500 万元,其中:固定资产 200 万元,流动资金 \| \| \|300 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 2600 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1200 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 0.8 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 3.5万头三元杂交猪养殖基地建设 \|项目名称 \|3.5万头三元杂交猪养殖基地建\|编号 \|YC032 \| \| \|设 \| \| \| \|单位名称 \|滨海县大套乡三元杂交猪生产 \|注册资本（万元 \| \| \| \|基地 \|） \| \| \|法定代表人 \|曹志耕 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县大套乡 \| \|联系人 \|曹志耕 \|电话 \|0515-4612001 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|建成辛荡、玉才、树根套、洪林、外套等六个村自繁殖自养\| \| \|成三元杂交猪。 \| \|项目实施地点\|该项目由滨海县大套乡三元杂交猪购销公司承担。现有工作\| \|及相关介绍 \|人员30人，其中技术人员10，主要负责品种改良、饲养、防\| \| \|病等主要环节的技术指导，形成产购销一体化体制。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 180 万元,其中:固定资产 100 万元,流动资金 90\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 5万只罗曼鸡养殖 \|项目名称 \|5万只罗曼鸡养殖 \|编号 \|YC033 \| \|单位名称 \|滨海县鸿盛禽业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|周连虎 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县东坎镇坎北村 \| \|联系人 \|孟恒华 \|电话 \|0515-4131517 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|坎北村万只养鸡场位于坎滩路边，目前鸡场占地面积10亩 \| \| \|，年可饲养蛋鸡2万只。为了扩规模，争效益，拟在原有的\| \| \|基础上再扩养3万只。使整个养殖规模达5万只，并配套饲 \| \| \|养5000套父母代鸡，购置现代化全控孵化机10台。 \| \|项目实施地点\|　　该企业是具有独立法人资格的企业，主要从事家禽养 \| \|及相关介绍 \|殖、研究，科技开发，优良选育，技术服务，生产经营种 \| \| \|蛋、种苗、饲料添加剂等。现有职工10人，技术人员6人，\| \| \|另还常年聘请省市畜禽专家作为技术顾问。2004年创产值1\| \| \|500万元，利税400万元。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|种苗和禽蛋销售供不应求。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 100 万元,其中:固定资产 80 万元,流动资金 \| \| \|20 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 绿色大米生产基地建设 \|项目名称 \|绿色大米生产基地建设 \|编号 \|YC034 \| \|单位名称 \|滨海县滨淮镇农业开发公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|吴福海 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县滨淮镇 \| \|联系人 \|吴福海 \|电话 \|0515-4664123 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|滨海县滨淮镇现已达到OCIA标准米生产基地2000亩。 \| \|项目实施地点\|该项目由滨海县滨淮镇农业开发公司承担，现有管理人员8\| \|及相关介绍 \|人，其中技术人员5人，项目可以利用现有稻田养殖，实施\| \| \|规模管理，进一步扩大基地建设，形成生产、加工、经贸 \| \| \|一体化。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|项目已报批。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 年加工30万头生猪、500万只家禽 \|项目名称 \|年加工30万头生猪、500万只家\|编号 \|YC035 \| \| \|禽 \| \| \| \|单位名称 \|滨海县流通办 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|刘成东 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县流通办 \| \|联系人 \|刘成东 \|电话 \|0515-4222151 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|滨海县是畜禽养殖大县，年出栏瘦肉型猪60万头，出栏家 \| \| \|禽1100万只，价格较低，随着交通的便捷和城市生活习惯 \| \| \|的改变，冷却猪肉和禽制品逐步在超市出售，在滨海建立 \| \| \|加工企业，可以直接供应上海和苏南大城市。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2200 万元,其中:固定资产 1600 万元,流动资金 \| \| \|600 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 30000 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 4000 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 1.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 新建星级宾馆 \|项目名称 \|新建星级宾馆 \|编号 \|YC036 \| \|单位名称 \|滨海县政府招待所 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|邓栋 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县新建中路 \| \|联系人 \|邓栋 \|电话 \|0515-423888 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|合资兴建星级宾馆楼，拥有标准客房200套。 \| \|项目实施地点\|滨海县政府招待所位于滨海县城黄金地段,占地面积1.5万 \| \|及相关介绍 \|平方米，现有3000平方米空地可用来开发星级宾馆。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|滨海县地处204国道，方圆100里之内无星级宾馆，兴建宾 \| \| \|馆及附属设施，其业务量非常大。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1500 万元,其中:固定资产 1200 万元,流动资金 \| \| \|300 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 2200 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 800 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目对环境的\| \| \|影响 \| \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 黄河故道观日出 \|项目名称 \|黄河故道观日出 \|编号 \|YC037 \| \|单位名称 \|滨海县旅游局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李耀川 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县新建中路14号 \| \|联系人 \|李耀川 \|电话 \|0515-4222601 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|原黄河入海口位于滨海境内，有许多美丽的传说，计划在 \| \| \|入海口处兴办旅游项目，创办观海一日游，主要包括：入 \| \| \|沧海、观日出、设浴场、建度假村等。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500万元,其中:固定资产 450 万元,流动资金 50 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 水利枢纽度假村建设 \|项目名称 \|水利枢纽度假村建设 \|编号 \|YC038 \| \|单位名称 \|滨海县旅游局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李耀川 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|新建中路11号 \| \|联系人 \|李耀川 \|电话 \|0515-4222601 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|拟在通榆运河、苏北灌溉总渠、淮河入海水道交汇处，建 \| \| \|设一个集旅游、娱乐、美食、购物、会议中心于一体的度 \| \| \|假村。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 5000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 城郊农民住宅小区 \|项目名称 \|城郊农民住宅小区 \|编号 \|YC039 \| \|单位名称 \|滨海县东坎镇人民政府 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|叶为海 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县人民南路 \| \|联系人 \|叶为海 \|电话 \|0515-4223657 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|在城郊结合部建设四处别墅式共1000栋楼群及公共配套设 \| \| \|施。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 9000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 老城区改造 \|项目名称 \|老城区改造 \|编号 \|YC040 \| \|单位名称 \|滨海县建设局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|韩鸿 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县迎宾西路 \| \|联系人 \|韩鸿 \|电话 \|0515-4228001 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|老城区为县城发源地，县城商品批发中心，县城老字号和 \| \| \|特色商品集中区。项目内容为住宅成片开发、商业街道改 \| \| \|造、市场建设等，用地面积23.8万平方米，内有四纵二横 \| \| \|主资干道空越，容积率控制在1.7以内，绿地率25%。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 48000 万元,其中:固定资产万元,流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| “五卅”运动革命先驱顾正红纪念馆 \|项目名称 \|“五卅”运动革命先驱顾正红纪念 \|编号 \|YC041 \| \| \|馆 \| \| \| \|单位名称 \|滨海县旅游局 \|注册资本（万 \| \| \| \| \|元） \| \| \|法定代表人 \|李耀川 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县新建中路14号 \| \|联系人 \|李耀川 \|电话 \|0515-4222601 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|规划占地5000平方米,建顾正红纪念馆一座,雕塑一座,顾正\| \| \|红故居复制,其他附属设施等. \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 100 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 海滨度假村 \|项目名称 \|海滨度假村 \|编号 \|YC042 \| \|单位名称 \|滨海县旅游局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李耀川 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|新建中路14号 \| \|联系人 \|李耀川 \|电话 \|0515-4222601 \| \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建作　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用古黄河入海口段的区位优势,新建集食宿、洗浴、购物\| \| \|、游乐为一体的度假村。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 4000 万元,其中:固定资产 3200 万元,流动资金 \| \| \|800 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 3700 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1400 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 滨海公园及其配套工程 \|项目名称 \|滨海公园及其配套工程 \|编号 \|YC043 \| \|单位名称 \|滨海县城管局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|于铭 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县行政办公中心 \| \|联系人 \|于铭 \|电话 \|0515-4230519 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|滨海县107万人口，县城及近郊人口20多万人，方圆百里无\| \| \|公园，随着人们生活水平的不断提高，人们对文化的质量 \| \| \|要求越来越高，该项目前景十分广阔。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1200 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 600 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 360 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 滨海港万吨级码头工程 \|项目名称 \|滨海港万吨级码头工程 \|编号 \|YC044 \| \|单位名称 \|滨海县交通局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李文赋 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县向阳大道 \| \|联系人 \|李文赋 \|电话 \|0515-4102315 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：BOT　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|滨海县废黄河口至中山河20余公里海岸线是江苏省沿海深 \| \| \|水贴岸最近地段。负15米等深线离岸只有4.7公里。据专家\| \| \|认定，具有建设大型港得天独厚的自然条件。目前滨海港3\| \| \|Ⅹ1000吨级码头已经建成营运。2001年5月被国家批准为二 \| \| \|类口岸。滨海港万吨级码头的建成，它对改善江苏沿海港 \| \| \|口布局，促进我县、苏北地区乃至淮河流域经济的跨越发 \| \| \|展有着重要意义。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 32000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 28000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 2800 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 12 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 滨海港520万千瓦火电厂 \|项目名称 \|滨海港520万千瓦火电厂 \|编号 \|YC045 \| \|单位名称 \|滨海县滨海港经济开发公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李文赋 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|李文赋 \|电话 \|0515-4102315 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|滨海港520千瓦火电厂,一期工程2Ⅹ60万千瓦.该项目兴建可\| \| \|以缓解华东电网尤以江苏电力缺口较大的矛盾。 \| \|项目实施地点\|我省大电厂厂址资源严惩匮乏,鉴于滨海港具有优势的建港\| \|及相关介绍 \|条件、丰富的淡水和平坦的土地资源等优势，省电力局已 \| \| \|将滨海港电厂（400万千瓦留有余地）作为我省21世纪电力\| \| \|建设的重点项目。 \| \| \|可提供的条件：500平方公里土地资源；220万伏、10万千 \| \| \|伏安电力；国家联网程控通讯；204国道；淮河入海水道；\| \| \|县政府关于投资港口的优惠政策。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 108000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 新建5万立方米水厂 \|项目名称 \|新建5万立方米水厂 \|编号 \|YC046 \| \|单位名称 \|滨海县建设局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|韩鸿 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县行政办公中心西侧 \| \|联系人 \|韩鸿 \|电话 \|0515-4228001 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新建5万立方米水厂 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|滨海现有水厂供水能力仅3.5万立方米，随着经济的不断发\| \| \|展供水缺口逐渐增在，新建设5万平方米水厂近在眉睫。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 5000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 1500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 240 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 12 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 妇女儿童活动中心 \|项目名称 \|妇女儿童活动中心 \|编号 \|YC047 \| \|单位名称 \|县妇联 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|王敦和 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县行政办公中心8楼 \| \|联系人 \|王敦和 \|电话 \|0515-4108576 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|拟建6000平方米妇女儿童教育、保健、娱乐活动中心，以 \| \| \|提高妇女儿童教育保健水平。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 116 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 滨海县人民医院整体出售 \|项目名称 \|滨海县人民医院整体出售 \|编号 \|YC048 \| \|单位名称 \|滨海县人民医院 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|陈波 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|阜东中路148号 \| \|联系人 \|陈波 \|电话 \|0515-4242378 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|现有总人数552人,固定资产6500万元,其中,医疗设备5100万\| \| \|元、房产900万元，土地及其它500万元。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资万元,其中:固定资产 6500 万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 滨海县体育中心 \|项目名称 \|滨海县体育中心 \|编号 \|YC049 \| \|单位名称 \|县体育局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|韩朝阳 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|滨海县育才西路1号 \| \|联系人 \|韩朝阳 \|电话 \|0515-4222406 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　BOT　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|为普及全民健身运动，增强人民体质，拟在新城区兴建占 \| \| \|地8.5万平方米的体育中心。 \| \|项目实施地点\|滨海县体育运动委员会是全县体育事业的主管部门。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 6000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 新建滨海大剧院 \|项目名称 \|新建滨海大剧院 \|编号 \|YC050 \| \|单位名称 \|滨海县文化局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李耀川 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|新建中路14号 \| \|联系人 \|李耀川 \|电话 \|0515-4222601 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　BOT　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|根据滨海县人口数量地理条件，周边环境和全县文化事业 \| \| \|布局，拟在县城黄金地段新建一座设施完备，可容纳2000 \| \| \|人的现代化环保型大剧院。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 4000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 滨海县外国语学校（民办初中） \|项目名称 \|滨海县外国语学校（民办初中 \|编号 \|YC051 \| \| \|） \| \| \| \|单位名称 \|滨海县教育局 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|韩朝阳 \|所在地区 \|滨海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|县城育才西路1号 \| \|联系人 \|韩朝阳 \|电话 \|0515-4222406 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新建占地60亩的外国语学校。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2400 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 8000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 汽车水泵及排气歧管QT450-700铸件坯件的生产 \|项目名称 \|汽车水泵及排气歧管QT450-700铸 \|编号 \|YC052 \| \| \|件坯件生产 \| \| \| \|单位名称 \|盐城多为集团有限公司 \|注册资本（万\|1036 \| \| \| \|元） \| \| \|法定代表人 \|高军 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|①汽车发动机冷却水泵 ②汽车发动机排气歧管 \| \|联系地址 \|江苏省大丰市大中镇新团街10号 \| \|联系人 \|许连坤 \|电话 \|0515-3682959 \| \| \| \| \|3686286 \| \|E-mail \|zliber@sina.com \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　招聘高级技术人才　　 \| \|项目简介 \|新增出口20万套汽车发动机冷却水泵及排气歧管材质为QT4\| \| \|50-700球墨铸铁件的生产（包括高硅钢及高镍球铁件的生 \| \| \|产等）聘请高级技术人才。 \| \|项目实施地点\|该项目是在已建成的灰铁铸造生产线上购置相关设备，满 \| \|及相关介绍 \|足球墨铸铁生产条件，进行年产20万套件球墨铸铁汽车发 \| \| \|动机冷却水泵及排气歧管产品的生产。 \| \|项目实施依据\|项目简要说明及主要生产技术参数： \| \| \|球墨铸铁件的生产：（包括高硅钢及高镍球铁的生产等） \| \| \|一、存在技术难题：球墨铸件铸造工艺及熔炼技术 \| \| \|二、主要技术参数及要求： \| \| \|1、高镍球铁化学成分：碳1.5-2.3 硅4.8-5.3 \| \| \|镍34.0-38.0 铬1.6-2.2 锰≤0.7 镁0.035-0.09 \| \| \|磷≤0.08 \| \| \|硫≤0.06 \| \| \|抗拉强度345Mpa 屈服强度207 Mpa 球化率90%以上 \| \| \|2、高硅球铁化学成分： \| \| \|碳≤3.4 硅3.75-4.25 锰≤0.6 \| \| \|磷≤0.07 硫≤0.04 镁≤0.08 \| \| \|抗拉强度517Mpa 屈服强度414Mpa 延伸率10% \| \| \|球化率90%以上 \| \| \|3、硅钢球铁主要化学成分 \| \| \|硅 3.8-4.2 钢 0.6-0.8 抗拉强度450 Mpa \| \| \|屈服强度310 Mpa 延伸率8% 球化率85% \| \| \|4、所有铸件不得有缩松、缩孔等铸造缺陷，不得使用堵漏\| \| \|、焊接或其他方式来修补。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向：美国、西欧汽车零部件市场 \| \| \|市场容量：国际市场 2000万套件；国内市场 \| \| \|50万套件 \| \| \|市场细分定位： 20 %国内销售， 80 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 30 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 600 万元，其中：固定资产 400 万元，流动资金 \| \| \|200 万元。 \| \| \|项目建设期： 1.5 年；年销售额： 2000 万元； \| \| \|年经营成本： 1700 万元；年利润： 300 万元； \| \| \|内部收益率： IRR=85 %；投资利润率： 30≥ % \| \| \|； \| \| \|投资回收期： 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：兴长轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：盐通高速机场：盐城 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|此项目是在100万套件灰铸铁生产线上的扩建，是根据前期\| \|情况 \|可行性研究报告的顺延。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 6500 元/年·人；水价： 2.00 元/吨 \| \|参考数据 \|； \| \| \|电价： 85 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 9 万元/亩。 \| 全钢载重子午线轮胎 \|项目名称 \|全钢载重子午线轮胎 \|编号 \|YC053 \| \|单位名称 \|江苏飞驰股份有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|陆安杰 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|专业生产各种规格自行车胎、摩托车胎、轻型汽车轮胎、 \| \| \|特种工业轮胎 \| \|联系地址 \|江苏省盐城市开放大道158号 \| \|联系人 \|崔世平 \|电话 \|0515-8551088　 \| \|E-mail \|feichi@public.ycjs.cn\|网址 \|www.china-feichi.com\| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用现有部分公用工程，新增钢丝帘布压延生产线、钢丝 \| \| \|帘布裁断生产线、子午线轮胎成型机及检测设备，新增钢 \| \| \|丝压出流水钱2条，卧式轮胎裁断机1台等，新建厂房12000\| \| \|平方米，密炼大楼5000平方米。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|预期回报：项目达产后，可年产25万条全钢载重子午线低 \| \| \|断面无内胎轮胎、40万套特种工程载重轮胎。 \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 50000 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 100000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 消除铣削头主轴随轴承温升而伸长 \|项目名称 \|消除铣削头主轴随轴承温升而 \|编号 \|YC054 \| \| \|伸长 \| \| \| \|单位名称 \|江苏恒力组合机床有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|仲秋 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|专业从事组合机床及其通用部件（动力头）的开发研制 \| \|联系地址 \|江苏省盐城市小海北路2号 \| \|联系人 \|孙德海 \|电话 \|0515-8177004 \| \| \| \| \|. \| \|E-mail \|hljc@jshljc.com.cn \|网址 \|www.jshljc.com.cn \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　■股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|铣削头正常工作时，主轴随轴承温升而伸长，特别在高速 \| \| \|旋转800-1600转/分时，发热达40℃以上，由于热胀冷缩导 \| \| \|致主轴向外伸长，改变了主轴端刀具位置，致使被加工零 \| \| \|件尺寸精度公差不易达到精加工要求。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏盐城。 \| \|及相关介绍 \|产品目前处于研制阶段。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 100-500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船： \| \|基础设施 \|可利用 \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|可利用　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 汽车刹车片（无石棉）的生产技术和配方 \|项目名称 \|汽车刹车片（无石棉）的生产技术\|编号 \|YC055 \| \| \|和配方 \| \| \| \|单位名称 \|江苏九州石化机械有限公司 \|注册资本（万\| \| \| \| \|元） \| \| \|法定代表人 \|潘志友 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|主要生产GLB螺杆抽油泵、辐射交联聚乙烯热收缩带，不锈\| \| \|钢锻造法兰及采油配件等产品 \| \|联系地址 \|江苏省盐城市西环路5号 \| \|联系人 \|潘志友 \|电话 \|0515-8462295 \| \|E-mail \|jsjz@5889.com.cn \|网址 \|5889.com.cn \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：技术入股　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \| \|　　 \| \|项目简介 \|该产品经北京华伟设计院新开发的高新技术产品，现在生 \| \| \|产过程中的难题：技术革新方面、生产全过程请专家指导 \| \| \|。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏盐城 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：全国各地，东南亚及蒙古、俄罗斯等国家\| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000-5000 万元，其中：固定资产万元，流动 \| \| \|资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额：5000-10000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 高浓度、耐高温袋式除尘器 \|项目名称 \|高浓度、耐高温袋式除尘器 \|编号 \|YC056 \| \|单位名称 \|江苏科行环境工程技术有限公 \|注册资本（万元\|680 \| \| \|司 \|） \| \| \|法定代表人 \|刘怀平 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|专业从事建材节能产品、环保装备研发、加工、工程设计 \| \| \|、安装施工与总承包服务 \| \|联系地址 \|江苏省盐城市人民中路96号 \| \|联系人 \|夏文林 \|电话 \|0515-8319217 \| \|E-mail \|kehang@263.net \|网址 \|www.kehang.cn \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|随着GB4915-2004《水泥工业大气污染物排放标准》的实施，\| \| \|袋式除尘器将是水泥行业粉尘治理的首选产品。而新型干 \| \| \|法生产线是先进生产力的代表，其窑头窑尾除尘器过去是 \| \| \|采用电除尘器，一般难以达标，因此新型干法生产线的窑 \| \| \|头窑尾袋式除尘器也将是随着国家对环保要求的不断提高 \| \| \|，人民环保意识的增强，以及各行各业新的环保标准的实 \| \| \|施，袋式除尘器将是粉尘治理的首选产品。而高温烟气的 \| \| \|治理涉足的行业有冶金、电力、建材、矿热炉、垃圾焚烧 \| \| \|等，这类烟气温度高达1000多度，粉尘治理要求袋式除尘 \| \| \|器运用新型滤料技术和新型结构设计，达到能处理：①浓度\| \| \|达1000g/Nm3，②耐温达1000℃，③处理风量＞960000m3/h，④\| \| \|排放浓度＜50mg/Nm3；⑤设备阻力≤1700Pa；⑥过滤风速0.9 \| \| \|～1.06m/min。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏盐城 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|随着GB4915-2004《水泥工业大气污染物排放标准》的实施，\| \| \|袋式除尘器将是水泥行业粉尘治理的首选产品。 \| \| \|销售方向：四川、山东、南京、云南、湖南、陕西 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 500-1000 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 1000-5000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 电滤袋除尘器的研究与开发 \|项目名称 \|电滤袋除尘器的研究与开发 \|编号 \|YC057 \| \|单位名称 \|江苏宇达电站辅机阀门制造有 \|注册资本（万元\| \| \| \|限公司 \|） \| \| \|法定代表人 \|戴朗才 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|静电除尘器和布袋式除尘器、电站辅机、阀门和环保设备 \| \| \|等三大系列 \| \|联系地址 \|江苏省盐城市经济开发区聚亨路4号 \| \|联系人 \|沈万素 \|电话 \|0515-8185579 \| \|E-mail \|8280227@163.com \|网址 \|www.jiangsuyuda.com \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|电滤袋除尘器不仅具有电除尘器和布袋除尘器的所有技术 \| \| \|优点，而且还具有占地面积小、投资省、见效快、除尘效 \| \| \|率高、技术含量高等优点。主要技术参数：除尘效率：≥99\| \| \|.8-99.9%；出口排放浓度：≤40mg/Nm3；设备能耗：0.2-0.\| \| \|4W.h/1000 m3烟气；本体阻力：800-2000Pa；本体耗钢量 \| \| \|：≤35kg/m2。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏省盐城市经济开发区。 \| \|及相关介绍 \|该项目处于研制阶段。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \|东北、华东、山东、西北、西南、中南、华北 \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资1000-5000 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 10000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 1-乙烯基米唑 \|项目名称 \|1-乙烯基米唑 \|编号 \|YC058 \| \|单位名称 \|盐城市药物化工长 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|沈文海 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|医药中间体 \| \|联系地址 \|盐城市海纯西路33号 \| \|联系人 \|周伟良 \|电话 \|0515-8995061 \| \|E-mail \|whpharm@hi2000.com \|网址 \|www.whpharm.com \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|1-乙烯基米唑是一种精细化工产品，它是在反应釜中加入 \| \| \|一定量的米唑等透入乙炔进行加成反应，蒸馏釜，再进行 \| \| \|过滤，将滤液再进行精馏。主要技术指标：含量大于等于9\| \| \|9.5％，水份小于等于0.1％，凝固点-50℃。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在江苏盐城 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \|国内市场销售外，以及销欧美、印度、韩国等国家 \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 100-500 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1 年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 锅炉烟气脱硫、脱硝技术的研发 \|项目名称 \|锅炉烟气脱硫、脱硝技术的研 \|编号 \|YC059 \| \| \|发 \| \| \| \|单位名称 \|江苏宇达电站辅机阀门制造有 \|注册资本（万元\| \| \| \|限公司 \|） \| \| \|法定代表人 \|戴朗才 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|静电除尘器和布袋式除尘器、电站辅机、阀门和环保设备 \| \| \|等三大系列 \| \|联系地址 \|江苏省盐城市经济开发区聚亨路4号 \| \|联系人 \|沈万素 \|电话 \|0515-8185579 \| \|E-mail \|8280227@163.com \|网址 \|www.jiangsuyuda.com \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　■股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|锅炉烟气脱硫、脱硝技术的研发主要是采用先进的技术手 \| \| \|段，使燃煤电站等大型锅炉的烟尘二氧化硫、氮氧化合物 \| \| \|的排放浓度控制在国家标准规定的范围之内。主要技术参 \| \| \|数：二氧化硫排放浓度＜400mg/ \| \| \|m3；氮氧化合物的排放浓度＜650 mg/ m3。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏省盐城市经济开发区。 \| \|及相关介绍 \|该项目处于研制阶段。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：东北、华东、山东、西北、西南、中南、华 \| \| \|北 \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资1000-5000万元，其中：固定资产万元，流动资 \| \| \|金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 10000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用\| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用\| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 汽车压盖总成、制动蹄总成生产线扩能 \|项目名称 \|汽车压盖总成、制动蹄总成生 \|编号 \|YC060 \| \| \|产线扩能 \| \| \| \|单位名称 \|江苏威特集团 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|路云龙 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|主产品为汽车离合器面片、刹车片、离合套总成、压盖总 \| \| \|成 \| \|联系地址 \|盐城市通榆南路29号 \| \|联系人 \|蔡正益　 \|电话 \|0515-8223018　 \| \|E-mail \|veectory@veectory.com\|网址 \|Veectory.com \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|购置国内先进的压盖总成、制动蹄总成生产流水线和检测 \| \| \|设备，对现有产品扩能改造。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|压盖总成、制动蹄总成具有高科技含量、高附加值的特点 \| \| \|，市场潜力很大。 \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 4500万元，其中：固定资产 2500 万元，流动资金\| \| \|2000万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 15000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 江苏悦达纺织科技工业园 \|项目名称 \|江苏悦达纺织科技工业园 \|编号 \|YC061 \| \|单位名称 \|江苏悦达纺织集团有限公司\|注册资本（万元 \|30000 \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|朱如华 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|纺织、印染、服装等系列纺织产品的生产、经营及纺织工 \| \| \|业园区的开发 \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|姚志耕 \|电话 \|0515-8236615 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|悦达纺织科技工业园总体规模为：一次性规划用地面积为3\| \| \|143.52亩，并预留1000亩作为发展用地止。新建50万纱锭 \| \| \|，1300台无梭织机，年染色能力达3万吨的染色厂，年印染\| \| \|能力达7500万米的印染厂，500台针织大圆机针织厂，300 \| \| \|台剑杆牛仔布生产线，产业用布和装饰布厂及与之配套的 \| \| \|服装厂、家纺生产线等，从而形成高档面料服装一条龙、 \| \| \|针织产品一条龙、牛仔服一条龙、家纺一条龙、装饰产品 \| \| \|和产业用布一条龙等产业链。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 氯化聚丙烯（CPP） \|项目名称 \|氯化聚丙烯（CPP） \|编号 \|YC062 \| \|单位名称 \|江苏盐城联孚石化有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|李旭光 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|主要产品有汽油、柴油、煤油、液化石油气、溶剂油、多 \| \| \|种工业气体和精细化工产品等。 \| \|联系地址 \|盐城市建军中路88号 \| \|联系人 \|何忠 \|电话 \|0515-8553768　　　　\| \| \| \| \|　　 \| \|E-mail \|yclpg@public.yc.js.cn\|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|氯化聚丙烯（CPP）是聚丙烯（PP）的氯化改性产物。氯化\| \| \|度为62%-67%的氯化聚丙烯主要用作阻燃剂、氯化橡胶的代\| \| \|用品和油漆、油墨的粘合剂；氯化度为20%-40%的氯化聚丙\| \| \|烯，主要用于复合油墨和胶粘剂等。CPP目前一般作为添加\| \| \|剂消费，应用于飞机、电缆的内涂层，管道的抗侵蚀外层 \| \| \|涂料，国内的最大消费为高档油墨载色剂。生产规模为300\| \| \|0吨/年。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏盐城。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：国内 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 9600 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 3600 \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 5.1 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|目前项目进展情况：已完成项目可行性研究报告。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 宽幅全树脂砂布生产线 \|项目名称 \|宽幅全树脂砂布生产线 \|编号 \|YC063 \| \|单位名称 \|盐城三菱磨料磨具有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|棕刚玉砂布、卷状全树脂砂布、碳化硅耐水砂纸、木砂纸 \| \| \|、柔软砂布 \| \|联系地址 \|盐城市人民北路390号 \| \|联系人 \|宋红林 \|电话 \|0515-8553098 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用现有的公用工程，引进国外先进的全树脂砂布生产线 \| \| \|，形成年产300万平方米的生产能力。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在盐城 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：外销美国、俄罗斯、日本和东南亚、非 \| \| \|洲等国家地区，内销全国20多个省、市、自治区 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资361万美元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|15000　　万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 高档汽车离合器 \|项目名称 \|高档汽车离合器 \|编号 \|YC064 \| \|单位名称 \|江苏威特集团有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|路云龙 \|所在地区 \|盐城市 \| \|主营业务 \|离合器面片 \| \|联系地址 \|盐城市开放大道28号 \| \|联系人 \|张士江 \|电话 \|0515-8260518 \| \|E-mail \|zhangsj@veectory.com.\|网址 \|www.veectory.com \| \| \|cn \| \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|合作开发高档汽车离合器项目，产品质量达国际先进水平 \| \| \|，能够与世界名牌汽车主机配套。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在盐城 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|当今全球目光都聚焦在中国，中国的经济、政治改革与发 \| \| \|展使民营经济的发展进入了历史上最好机遇期，打造“国际\| \| \|化”的新威特，努力成为全球有影响的汽车零部件制造供应\| \| \|商。 \| \| \| \| \| \|销售方向：东南亚、中东、非洲和欧美 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资1000-5000万元，其中：固定资产万元，流动资 \| \| \|金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1 年；年销售额： \| \| \|1000-5000 万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用\| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 国家一类新药乳酸卡德沙星中间体FFBA中试合成工艺研究 \|项目名称 \|国家一类新药乳酸卡德沙星中 \|编号 \|YC065 \| \| \|间体FFBA中试合成工艺研究 \| \| \| \|单位名称 \|大丰市天生药业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|盐酸土霉素原料药 \| \|联系地址 \|大丰市刘庄镇竹园路1号 \| \|联系人 \|祁辉林 \|电话 \|0515-3633017 \| \|E-mail \|bl@dftspharm.com \|网址 \|www.dftspharm.com \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|国家一类新药乳酸卡德沙星中间体3-二氟甲氧基-2，4，5-\| \| \|三氟甲酸（FFBA）是以四氯邻苯二甲酸为起始原料，通过 \| \| \|羟基化反应生成3-羟基-2，4，5-三氟甲酸，再经过脂化、\| \| \|取代和水解等一系列反应后取得的，在羟基化反应中，采 \| \| \|用了价格低廉的四氯邻苯二甲酸，在酯化反应中，采用地 \| \| \|方陈酿配置的无水乙醇代替日本专利中使用的丁醇，使原 \| \| \|料成本降低了30%左右，并避免了丁醇在高浓度时麻醉毒性\| \| \|。 \| \|项目实施地点\|本项目实施地点在江苏大丰，本项目主要是研究广谱抗菌 \| \|及相关介绍 \|类中间体。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \|国内以及欧洲、非洲、美洲及东南亚等国家和地区 \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10万-100 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 10万吨啤酒生产线扩能 \|项目名称 \|10万吨啤酒生产线扩能 \|编号 \|YC066 \| \|单位名称 \|江苏新立达酒业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|公司现已研制开 \| \| \|发了星辰、冰晶、豪客、2008、珍丰干啤、新立达等系列 \| \| \|中、高档啤酒 \| \|联系地址 \|江苏省大丰市经济开发区万利工业园区 \| \|联系人 \|李国才 \|电话 \|0515-3813684 \| \| \| \| \|. \| \|E-mail \|jsxld@dafeng-window.c\|网址 \|jsxld.com.cn \| \| \|om \| \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|寻找合资、合作伙伴，进行啤酒生产线扩能。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏大丰 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|原料资源丰富，水陆交通便捷，销售市场广阔。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：国内 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 4000 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 3.2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 鸡粪的处理及再加工 \|项目名称 \|鸡粪的处理及再加工 \|编号 \|YC067 \| \|单位名称 \|江苏牧王药业有限公司 \|注册资本（万元\|800 \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|骆凤 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|兽药的生产与销售 \| \|联系地址 \|江苏省大丰市草庙镇 \| \|联系人 \|李锦吾 \|电话 \|0515-3372866 \| \|E-mail \|txj398@tom.com \|网址 \|www.jsmuwang.com \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|对鸡粪的传统处理方法是通过堆积发酵，然后用做农肥。 \| \| \|干鸡粪中主要成分（%）有：水11.4粗蛋白27.15蛋白质13.\| \| \|1粗纤维13.06总氨基酸8.6粗脂肪2.35主要矿物质Ca：7.8 \| \| \|、P：2.2、Cl：0.93、Na：0.42、K：1.37、Fe：0.2、Mg \| \| \|：0.63，同时还有丰富的VB。将其作为一种新的蛋白质饲 \| \| \|料资源加以开发，建成一条年产5000吨饲料添加剂的生产 \| \| \|线，将处理后的鸡粪添加在猪的日粮中，可取得可观的经 \| \| \|济效益。 \| \|项目实施地点\|在养殖业迅速发展的今天，集约化、高密度、大批量养殖 \| \|及相关介绍 \|迅速增加，每天都产生大量的粪便。以家禽为例，每只鸡 \| \| \|日排鲜粪便约100g计算，全国家禽的数量已超过4亿只，则\| \| \|每天产生的粪便超过4万吨。 \| \| \|计划用2年时间在公司内建设一条年产5000吨的鸡粪处理生\| \| \|产线，对鸡粪进行加工处理，将其转化为一种新的蛋白质 \| \| \|饲料用于养殖。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|随着养殖的快速发展，对玉米、大豆等粮食的需求逐年递 \| \| \|增，导致粮食的价格增加，使养殖成本升高，该项目开发 \| \| \|后，可减少10-20%的粮食用量。以80Kg体重的育肥猪用粮 \| \| \|食计算，则一头猪可降低成本约16元。 \| \| \|销售方向：养殖场或养殖户 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： 100 %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 5 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 500 万元，其中：固定资产 400 万元，流动资金 \| \| \|100 万元。 \| \| \|项目建设期： 2 年；年销售额： 400 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 国家级湿地公园项目 \|项目名称 \|国家级湿地公园项目 \|编号 \|YC068 \| \|单位名称 \|大丰市港区开发置业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|倪向荣 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|旅游 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878　　3899\| \| \| \| \|688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|（一）海滨浴场：项目占地45公顷，建筑占地10140平方米\| \| \|，构筑物占地18580平方米。 \| \| \|建设海（水）上浴场（分沙滩、浅水滩、深水区）、儿童 \| \| \|冒险岛。 \| \| \|建设儿童乐园（含过山车、转马、疯狂老鼠等）。 \| \| \|建设水上娱乐区（含滑道、冲浪、舢板、摩托艇、海盗船 \| \| \|等）。 \| \| \|建设遮阳棚、露天茶座。建设上述项目所需的配套及服务 \| \| \|设施。 \| \| \|（二）湿地公园：项目占地10万平方米，建筑面积16800平\| \| \|方米，水域面积7000平方米。建设民俗景观区及生态景观 \| \| \|区，增设以欣赏晨景、夜景为主的游览项目。设湿地保护 \| \| \|研究所及度假村。 \| \| \|项目总投资5000万元。年接待游人12万人次，营业收入120\| \| \|0万元，营业利润820万元，投资回收期6.1年。 \| \|项目实施地点\|项目在大丰港港区相关区域内实施。大丰滩涂面积10多万 \| \|及相关介绍 \|公顷，是江苏省滩面最宽、面积最大、植被最好、开发潜 \| \| \|力最大的地段之一，也是目前亚洲大陆边缘最大的海岸型 \| \| \|湿地之一。广袤无垠的沿海滩涂风光是广大内陆地区及非 \| \| \|淤泥质海岸所无法比拟的独特资源。 \| \| \|随着大丰港“东方地中海”旅游度假村的建设，大丰市海涂 \| \| \|风光带必将引来源源客流，成为新的旅游热点。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 5000 万元，其中：固定资产万元，流动资 \| \| \|金万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　1200 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 820 \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 6.1 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \| \|　 \| \|前期准备工作\|根据大丰港区总体规划，建设国家级湿地公园项目。随着 \| \|情况 \|大丰港的通航，及“东方地中海”旅游度假村的建设，该项 \| \| \|目必将引来源源客流，成为新的旅游热点。项目占地10万 \| \| \|平方米，建筑面积16800平方米，水域面积7000平方米。建\| \| \|设民俗景观区及生态景观区，增设以欣赏晨景、夜景为主 \| \| \|的游览项目。设湿地保护研究所及度假村。建设海滨浴场 \| \| \|，占地45公顷，建筑占地10140平方米，构筑物占地18580 \| \| \|平方米。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 2.5 万元/亩。 \| 汽车、摩托车零配件项目 \|项目名称 \|汽车、摩托车零配件项目 \|编号 \|YC069 \| \|单位名称 \|待定 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|投资者 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|汽车、摩托车零配件生产及销售 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878　　3899\| \| \| \| \|688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目为呼应中外合资企业江苏盐城东风悦达起亚公司年 \| \| \|产45万辆轿车战略，以大丰港出海通道为依托，为生产汽 \| \| \|车整车和零部件企业形成生产、加工、仓储、中转综合配 \| \| \|套，汽车产业链生产经营格局。拟在大丰港建设汽车整车 \| \| \|、零部件物流中心，经济技术开发区建设汽车、摩托车零 \| \| \|配件生产加工基地。 \| \|项目实施地点\|项目可选择落户大丰市经济技术开发区或大丰海洋综合开 \| \|及相关介绍 \|发区。 \| \| \|项目依托盐城东风悦达起亚公司年产45万辆轿车战略和上 \| \| \|海大众汽车公司的产业转移战略的起动，以及我市已有的 \| \| \|机械加工基础都将带动汽摩零配件产业的发展。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资　万元，其中：固定资产万元，流动资 \| \| \|金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目所在地资源丰富，劳动力价格较低，项目前景较好 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 4.5 万元/亩。 \| 铸造阀门项目 \|项目名称 \|铸造阀门项目 \|编号 \|YC070 \| \|单位名称 \|待定 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|投资者 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|铸造阀门生产及销售 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878　　3899\| \| \| \| \|688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|诚招铸造阀门投资商，做大做强铸造阀门产业 \| \|项目实施地点\|铸造阀门是大丰市的传统行业，也是该市南阳镇的支撑产 \| \|及相关介绍 \|业。全镇现有铸造阀门企业29家，其中毛坯铸造8家、阀体\| \| \|加工21家，主要产品有闸阀、截止阀、止回阀、球阀、电 \| \| \|站阀等5大系列500个规格品种，产品80％外销西欧、北美 \| \| \|及东南亚等国际市场。南阳镇设立大丰市铸造阀门工业集 \| \| \|中区，到2010年，力争进园区企业达到80家，总投资达到2\| \| \|0亿，全市铸造阀门行业经济总量达30亿元，初步形成铸造\| \| \|阀门工业基地格局。 \| \|项目实施依据\|（一）区位优势。该镇铸造阀门机械类专业人才较多，铸 \| \|（含项目建设\|造阀门工业集中区现有铸造阀门机械类从业人员1600多人 \| \|条件） \|，其中专业技术人员200多人；我市由江苏省电网调控统一\| \| \|供电，新建的大丰阳光苏源热电有限公司每年可新增供电 \| \| \|量1.8亿千瓦时，电力资源丰富；我市已建成集公路、铁路\| \| \|、港口为一体的交通网络，陈李公路横贯铸造阀门工业集 \| \| \|中区，交通便利；存量土地较多，土地资源丰富。（二） \| \| \|产业优势。该镇铸造阀门具有雄厚的产业优势，尤其是近 \| \| \|年来，我市坚持立足高科技，调整促发展，先后培植出一 \| \| \|批铸造阀门产业竞争力强的产品，盐城奥克阀门公司的主 \| \| \|产品铸钢闸阀先后获省优、部优称号，其大口径、高磅级 \| \| \|防火球阀，高频真空感应堆焊密封面技术属国内首创。形 \| \| \|成了较为完整的产业链，从毛坯铸造、阀体加工、整机装 \| \| \|配到出口销售实现一条龙生产。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \| \|　 \| \|前期准备工作\|大丰市南阳镇铸造阀门集中区现有铸造阀门企业29家，主 \| \|情况 \|要产品有闸阀、截止阀、止回阀、球阀、电站阀等5大系列\| \| \|500个规格品种。专业人才较多，机械类从业人员1600多人\| \| \|，交通便利，存量土地较多，产品竞争力强。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 高强度整芯及钢丝绳芯输送带项目 \|项目名称 \|高强度整芯及钢丝绳芯输送带 \|编号 \|YC071 \| \| \|项目 \| \| \| \|单位名称 \|大丰市橡塑制品有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|沈王平 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|高强度整芯及钢丝绳芯输送带生产及销售 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878　　3899\| \| \| \| \|688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|公司是生产经营各种橡胶输送带及煤矿用阻燃输送带专业 \| \| \|企业，是江苏省高新技术企业及市重点骨干企业。公司现 \| \| \|有员工265名，其中大中专毕业生占40%，固定资产1875万 \| \| \|元。2002年实现销售4568万元，创利税639.5万元，银行信\| \| \|用等级AAA级。 \| \|项目实施地点\|公司位于大丰经济技术开发区，公司与哈尔滨工业大学等 \| \|及相关介绍 \|科研院所建立了长期的技术合作关系，现为上海煤科院阻 \| \| \|燃带研究基地，公司建有凯志化工研究所，专门从事输送 \| \| \|带及其相关化工产品研究、开发。公司主要产品的设计、 \| \| \|生产、销售、服务通过了ISO9001：2000版质量管理体系。\| \| \|公司的“凯志”牌输送带在业内已形成著名品牌，连续多年 \| \| \|被江苏东宇国际评估咨询有限公司评估资信等级为AAA级，\| \| \|信誉度高，有利于融资合作和各种业务往来。当前世界胶 \| \| \|带用量不断扩大，并呈现出欧美地区向亚洲特别是东南亚 \| \| \|地区转移的趋势，而中国将因煤矿及建材等行业的高速发 \| \| \|展成为主要的胶带用户。现胶带行业的发展趋势是要求长 \| \| \|寿命、高强度、大负荷、长距离、连续使用的产品，因而 \| \| \|公司立足于未来着想，根据这一趋势决定投资生产高强度 \| \| \|整芯及钢丝绳芯输送带，以求发展企业、壮大企业。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目所在地资源丰富，劳动力价格较低，项目前景较好 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 4.5　万元/亩。 \| 20万锭精梳纺织项目 \|项目名称 \|20万锭精梳纺织项目 \|编号 \|YC072 \| \|单位名称 \|待定 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|投资者 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|纺织 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878　　3899\| \| \| \| \|688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|拟在江苏省大丰经济技术开发区内新上20万锭精梳纺织生 \| \| \|产线，充分利用本地的原料、劳动力优势和优惠政策扶持 \| \| \|，带动本地纺织工业升级换代，提升纺织工业发展水平。 \| \| \|项目总投资4-6亿元，可分期实施。 \| \|项目实施地点\|大丰市行政区划在苏北，所处地理位置在苏中，享受省政 \| \|及相关介绍 \|府对苏北的政策扶持，既利于接受上海和苏南经济带的辐 \| \| \|射，同时又得到政策扶持，大丰已融入上海经济区。大丰 \| \| \|市经济技术开发区创立于1992年，97年被批准为省级开发 \| \| \|区，中长期规划面积30平方公里，该区东靠大丰市区，西 \| \| \|连沿海高速公路和204国道、新长铁路，距离国家一类口岸\| \| \|大丰港31公里，交通十分便利，区内基础设施配套齐全， \| \| \|基本实现了“六通一平”。大丰市是全国优质棉生产基地， \| \| \|常年产皮棉5.5万吨，纺织工业起步较早，现有环纺纱锭37\| \| \|万锭，气流纺2万头，劳动力资源丰富，纺织从业人员达3 \| \| \|万人。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \|前期准备工作\|该项目所在地资源丰富，劳动力价格较低，项目前景较好 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 4.5　万元/亩。 \| 年产10万台空压机项目 \|项目名称 \|年产10万台空压机项目 \|编号 \|YC073 \| \|单位名称 \|待定 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|投资者 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|空压机生产销售 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878 \| \| \| \| \|3899688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|拟在江苏省大丰经济技术开发区内新上年产10万台空压机项\| \| \|目，充分利用本地的产业和技术优势、劳动力优势和优惠政\| \| \|策扶持，带动本地空压机行业升级换代，提升发展水平。项\| \| \|目总投资6000万-1亿元，可分期实施。 \| \|项目实施地点\|大丰市行政区划在苏北，所处地理位置在苏中，享受省政府\| \|及相关介绍 \|对苏北的政策扶持，既利于接受上海和苏南经济带的辐射，\| \| \|同时又得到政策扶持，大丰已融入上海经济区。大丰市经济\| \| \|技术开发区创立于1992年，97年被批准为省级开发区，中长\| \| \|期规划面积30平方公里，该区东靠大丰市区，西连沿海高速\| \| \|公路和204国道、新长铁路，距离国家一类口岸大丰港31公 \| \| \|里，交通十分便利，区内基础设施配套齐全，基本实现了“ \| \| \|六通一平”。大丰市是全国空压机生产基地，年产空压机25 \| \| \|万台，零件配套厂家众多，技术劳动力资源丰富，从业人员\| \| \|达4000余人。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目所在地资源丰富，劳动力价格较低，项目前景较好 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 4.5　万元/亩。 \| 天然盐美容美发系列产品 \|项目名称 \|天然盐美容美发系列产品 \|编号 \|YC074 \| \|单位名称 \|盐城海晶集团盐业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|吴树建 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|盐系列产品 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878 \| \| \| \| \|3899688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|集团公司现有晶隆盐业有限公司、盐业冷冻厂、海宇化工 \| \| \|厂、中日合作盐城东海沙蚕养殖有限公司、鑫三江食品有 \| \| \|限公司、海淡水养殖紧密性企业，现有员工450人。拥有75\| \| \|0吨冷库，10000亩盐田、2200亩虾塘、3000亩鱼塘。年创 \| \| \|产值1亿元，实现利税2000万元。 \| \|项目实施地点\|公司位于江苏省大丰市健康东路38号，集团公司于2002年9\| \|及相关介绍 \|月加盟江苏省盐业集团，为国家食盐专营企业，具有较强 \| \| \|的经济实力、良好声誉和信誉。集团公司现有位于大丰市 \| \| \|经济开发区土地200亩，已实现“五通一平”，寻求成熟技术\| \| \|和资金，利用本地生芦荟及优质天然颗粒海盐的生产优势 \| \| \|，开发生产天然盐美容美发系列产品。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目所在地资源丰富，劳动力价格较低，项目前景较好 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 2.5　万元/亩。 \| 抗盐耐海水蔬菜种植和加工项目 \|项目名称 \|抗盐耐海水蔬菜种植和加工项 \|编号 \|YC075 \| \| \|目 \| \| \| \|单位名称 \|大丰市晶隆盐业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|蔡金龙 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|抗盐耐海水蔬菜种植、加工和销售 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878 \| \| \| \| \|3899688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|大丰市晶隆盐业有限公司（原江苏省大丰市盐场）为国家 \| \| \|食盐定点生产企业，创办于1978年3月，占地总面积1．5万\| \| \|亩，拥有固定资产1500万元，现有职工204人，年实现产值\| \| \|4000万元。主要从事盐业、海水及无土蔬菜栽培、酱制品 \| \| \|、沙蚕等海产品的生产、加工、经营，产品远销西欧、日 \| \| \|本、台湾等地，目前已形成“大业”牌食用精制盐、无公害 \| \| \|无土栽培蔬菜、酱制品、海产品养殖加工等四大系列产品 \| \| \|。 \| \|项目实施地点\|企业位于江苏省大丰市海洋经济开发区（王港闸北首）， \| \|及相关介绍 \|企业地处黄海之滨，占地面积较大，海产品资源丰富，位 \| \| \|于绿色生态示范区内，具有优良的自然环境。 \| \|项目实施依据\|公司在抓好主盐经济发展的同时，致力于非盐经济的发展 \| \| \|。公司与中科院植物研究所联合建设的抗盐耐海水蔬菜中 \| \| \|试及产业化基地项目，总投资为3000万元，总面积3000亩 \| \| \|。项目通过细胞及基因工程、现代农业栽培技术的综合应 \| \| \|用以及平衡营养液的研制与开发，将植物学、植物营养学 \| \| \|、工程学等多种学科整合为一体。产品具有无污染、营养 \| \| \|丰富、耐贮藏、天然咸味和多数能生食等特点，是未来的 \| \| \|消费热点，目前项目中试已取得成功。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目所在地资源丰富，劳动力价格较低，项目前景较好 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 \| \| \|元/立方米（天然气）； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 2.5　万元/亩。 \| 纺　　织 \|项目名称 \|纺织 \|编号 \|YC076 \| \|单位名称 \|江苏金丰纺织有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|姚明翔 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|棉花收购、加工、轻纺 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878 \| \| \| \| \|3899688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该公司占地50多亩，下辖两个气纺车间、一个收花站、一个\| \| \|轧花厂、一个敬老院、一个纺织中专班。现有员工200多名 \| \| \|，其中具有中级职称以上专业技术人员39名。公司总资产41\| \| \|50万元，固定资产2850万元。具有年生产优质皮棉6000吨，\| \| \|“金丰”系列OE棉纱6000吨。“金丰”OE棉纱被盐城市质监局推\| \| \|荐为“质量信得过产品”，被江苏打假治劣办公室授予“打假 \| \| \|维权无投诉规范品牌”，已通过ISO9001-2000标准质量管理 \| \| \|体系认证和监审。企业连续被盐城市政府评为“盐城市三星 \| \| \|级企业”、“盐城市优良企业”、“盐城市文明单位”、“执行标\| \| \|准优秀企业”、“重合同守信用企业”、“盐城市信用企业”、“\| \| \|工商免检企业”等荣誉称号。2004年实现销售收入10740万元\| \| \|，创利税513万元。 \| \|项目实施地点\|大丰市新丰镇（金墩）金四西路98号，企业所在地大丰是产\| \|及相关介绍 \|棉大市，是全国优质棉生产基地。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 元/立方米（天 \| \| \|然气）； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 2.5　万元/亩。 \| 品牌白酒扩容项目 \|项目名称 \|品牌白酒扩容项目 \|编号 \|YC077 \| \|单位名称 \|大丰市江苏人酒业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|茅巍平 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|白酒生产、销售 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878 \| \| \| \| \|3899688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　挂靠、合资、参股　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该公司是在原大丰市酒厂基础上改制而成立的一家民营酿 \| \| \|酒企业，占地面积40余亩，拥有资产2300万元，其中固定 \| \| \|资产670万元。公司现有职工270人，其中专业技术人员95 \| \| \|人，主要生产以“斗龙”、“江苏人”、“麋鹿”、“桃面红”为 \| \| \|品牌的各种系列酒，年生产能力15000吨，产品质量由中国\| \| \|食品工业协会总监制。2004年，公司完成销售收入2019万 \| \| \|元，上缴各项税费880万元。 \| \|项目实施地点\|公司地址在大丰市人民北路298号，“斗龙”牌商标被省工商\| \|及相关介绍 \|行政管理局认定为江苏省“著名商标”，是国家工商行政管 \| \| \|理总局认定的全国“守合同重信用”企业，有较高的知名度 \| \| \|和美誉度。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该企业运行正常，资源丰富，劳动力价格较低，重组前景 \| \|情况 \|较好 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 \| \| \|元/立方米（天然气）； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3　万元/亩。 \| 合作重组项目 \|项目名称 \|合作重组项目 \|编号 \|YC078 \| \|单位名称 \|江苏金穗啤酒原料有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|徐波 \|所在地区 \|大丰县 \| \|主营业务 \|啤酒麦芽生产及销售 \| \|联系地址 \|大丰市黄海路9号 \| \|联系人 \|赵又飞 \|电话 \|0515-3819878 \| \| \| \| \|3899688 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　参股　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \| \|　 \| \|项目简介 \|该公司系股份制企业，总资产2074万元，其中固定资产165\| \| \|万元，总人数352人，其中技术人员15人。主要产品有“麋 \| \| \|鹿”牌浅色啤酒麦芽，年产2万吨，销往全国各大啤酒厂家 \| \| \|。2004年实现销售收入6835万元，利税276万元。 \| \|项目实施地点\|公司位于大丰市人民南路305号，主要是以“劳斯曼”和“萨 \| \|及相关介绍 \|拉丁”制麦工艺为主；原料资源丰富，资信等级为AAA级。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额：　　　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船：大丰港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：沿海高速公路、204国道机场：盐城机场\| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该企业运行正常，资源丰富，劳动力价格较低，重组前景 \| \|情况 \|较好 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 9600 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.65 元/度；煤气费： 2.4 \| \| \|元/立方米（天然气）； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3　万元/亩。 \| 海产品深加工 \|项目名称 \|海产品深加工 \|编号 \|YC079 \| \|单位名称 \|江苏省东台市弶港镇经贸中心\|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东台县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|江苏省东台市弶港镇 \| \|联系人 \|王　熙 \|电话 \|0515-5723908　 \| \|E-mail \|cfsp6410@sohu.com　　\|网址 \| \| \| \|　 \| \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年产深加工海产品1.5万吨。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏省东台市弶港镇。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|弶港镇是东台市唯一的渔港集镇，现有各种捕捞船只2090艘\| \| \|，总马力12万匹，拥有近海滩涂100多万亩，其中已经开发 \| \| \|利用近50万亩。年产文蛤、四角蛤、青蛤、泥螺、对虾、大\| \| \|蛏、黄鱼、鲳鱼、鳗鱼苗、梭子蟹、沙蚕、等各类鱼虾蟹贝\| \| \|4.2万吨，海产品资源十分丰富。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|目前该项目由天辰公司和海牛公司进行经营，并已经生产出\| \| \|国际流行口味的小包装产品，大量供应国内外市场，前景十\| \| \|分广阔。 \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 2500 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 10000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 全封闭活塞式制冷压缩机 \|项目名称 \|全封闭活塞式制冷压缩机 \|编号 \|YC080 \| \|单位名称 \|东台市东威制冷压缩机有限公 \|注册资本（万元\| \| \| \|司 \|） \| \| \|法定代表人 \|许小静 \|所在地区 \|东台县 \| \|主营业务 \|制冷压缩机 \| \|联系地址 \|江苏东台市梁垛工业园区　 \| \|联系人 \|许小静 \|电话 \|0515-5192928 \| \|E-mail \|dwjz@gxjs.net \|网址 \|www.jsdwhb.com \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　参股经营　　　　　　　　　　　　　　　　\| \| \|　 \| \|项目简介 \|全封闭活塞式制冷压缩机系列产品经国家压缩机检测中心检\| \| \|测，达到国际先进水平，其中7匹机、10匹机产品填补了国 \| \| \|内空白。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点盐城东台 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 325万美元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 15000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 1000 \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 2-3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|一期工程已投入700万元，建成国内领先水平的一条装配、 \| \|情况 \|检测流水生产线，形成年产40000台的生产能力。二期工程 \| \| \|计划投入2000万元，已经征地60亩，计划新建厂房，建成第\| \| \|二条生产线。 \| \| \|项目可行性报告经江苏省经贸委立项批准 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 中草药深加工 \|项目名称 \|中草药深加工 \|编号 \|YC081 \| \|单位名称 \| 江苏健佳药业有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东台县 \| \|主营业务 \|水飞蓟素、罗布麻干浸膏、野菊花干浸膏、防已浸膏、黄 \| \| \|杨宁等20多个产品 \| \|联系地址 \|东台市新曹镇工业园区植物提取园 \| \|联系人 \|周志清 \|电话 \|0515-5840178 \| \| \| \| \|. \| \|E-mail \|dtxcxzf@pulic.yc.js.c\|网址 \|www.dtlbm.com \| \| \|n　 \| \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　■股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|中草药深加工 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏东台 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|企业有多年的药品中间体生产经验，技术设备、生产规模 \| \| \|等均处于国内同行业领先水平和最大规模，通过GMP认证后\| \| \|，将努力跻身成品药生产行列。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资3400万元，其中：固定资产 2200 \| \| \|万元，流动资金1200 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 8000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 900 \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用\| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 无卡瓦桥塞 \|项目名称 \|无卡瓦桥塞 \|编号 \|YC082 \| \|单位名称 \|阜宁县宏达石化机械有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|顾正达 \|所在地区 \|阜宁县 \| \|主营业务 \|主要从事石油机械及石化管道阀门的设计与制造 \| \|联系地址 \|江苏省阜宁县阜城东大街220号 \| \|联系人 \|徐成林 \|电话 \|0515-7212179 \| \|E-mail \|jshd@jshdsy.com \|网址 \|www.jshdsy.com \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新产品无卡瓦桥塞、无卡瓦支撑、井筒耐压35MPA，耐温12\| \| \|0℃，用于卡堵油水层，寻求结构、材料之突破点 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏阜宁 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 100-500 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 1000-5000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 大口径高压球阀 \|项目名称 \|大口径高压球阀 \|编号 \|YC083 \| \|单位名称 \|阜宁县中洲阀门有限公司 \|注册资本（万元\|100-200 \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|周祥 \|所在地区 \|阜宁县 \| \|主营业务 \|以生产锻钢、铸钢类阀门为主 \| \|联系地址 \|阜宁县通榆北路168号 \| \|联系人 \|查其益 \|电话 \|0515-7230666 \| \| \| \| \|7956316 \| \|E-mail \|adina@zhongzhou.net.c\|网址 \|zzfy.cn.alibaba.com \| \| \|n \| \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|需　　　　求：1、新产品设计；2、锻造阀体、端盖。 \| \| \|主要技术参数：抗耐硫化氢腐蚀，工作压力：10-42MPA， \| \| \|工作温度≤300℃，公称通径：50-1000mm，适用介质：石油 \| \| \|、天然气。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏阜宁 \| \|及相关介绍 \|该项目处于研制阶段。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：西欧南美大陆 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资100-500万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 1000-5000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 真空清洗炉尾气处理装置 \|项目名称 \|真空清洗炉尾气处理装置 \|编号 \|YC084 \| \|单位名称 \|盐城化纤机械有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|盐都区 \| \|主营业务 \|化纤机械辅助设备 \| \|联系地址 \|江苏省盐城市盐都区义丰镇人民东路29号 \| \|联系人 \|钱玉 \|电话 \|0515-8661188 \| \|E-mail \|xinlongjdg@163.com \|网址 \|www.chem-fibremachin\| \| \| \| \|e.com \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　技术入股　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \| \|　 \| \|项目简介 \|真空炉尾气主要成分为化纤高分子聚合物经真空清洗炉高 \| \| \|温裂解后产生的废气，主要成分为CO2，CO，SO2及其他有 \| \| \|害气体，直接排到大气会构成环境污染，国外一般采取在 \| \| \|废气排除管道上装气体净化装置以达到排放标准。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在盐都区。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10-100 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：半年；年销售额： 100-500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 射频同轴电缆工艺 \|项目名称 \|射频同轴电缆工艺 \|编号 \|YC085 \| \|单位名称 \|江苏省盐城市宝华电线电缆有 \|注册资本（万元\| \| \| \|限公司 \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|盐都区 \| \|主营业务 \|专业生产电视电缆及有线电视网络设备 \| \|联系地址 \|盐城市世纪大道宝才工业园区2号 \| \|联系人 \|吴德林 \|电话 \|0515-8444188 \| \|E-mail \|Bh100@126.com \|网址 \|www.ycbaohua.com \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|■其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|对于射频同轴电缆工艺，如何改进工艺，既能降低生产成 \| \| \|本，又能不影响各项指标。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏省盐城市世纪大道宝才工业园区2号。\| \|及相关介绍 \|目前该项目已进入批量生产阶段。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：全国28个省、市、自治区及东南亚市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 10-100 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 100吨以上级裁断机液压油路及冷却系统的科学经济设计 \|项目名称 \|100吨以上级裁断机液压油路及\|编号 \|YC086 \| \| \|冷却系统的科学经济设计 \| \| \| \|单位名称 \|盐城市台兆兴制鞋机械有限公 \|注册资本（万元\| \| \| \|司 \|） \| \| \|法定代表人 \|丁桂祥 \|所在地区 \|盐都区 \| \|主营业务 \|国内生产制鞋机械裁断系列的专业公司 \| \|联系地址 \|盐城市盐都区大冈工业园区 \| \|联系人 \|荣巧红 \|电话 \|0515-8804111 \| \|E-mail \|Zetian2003@163.com \|网址 \|www.cntzx.com \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|100吨以上级裁断机由于要求油缸增大，泵增大后，油路设\| \| \|计具体如下：裁断工作压力大于100T，温度不超过60℃，冷\| \| \|作系统组件可以置于机体内（主要高度不高于400m），油 \| \| \|路系统通油量250ml/分，油箱体积900×850×250mm，动力部\| \| \|分不高于7.5kw，整个系统价值不超过2万元。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：江苏盐都区大冈工业园区。 \| \|及相关介绍 \|产品目前处于研制阶段。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10-100 万元，其中：固定资产万元，流动资 \| \| \|金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 100-500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 生态农业示范基地 \|项目名称 \|生态农业示范基地 \|编号 \|YC087 \| \|单位名称 \|盐都县潘黄镇仰徐村 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|盐都区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|盐都县潘黄镇仰徐村 \| \|联系人 \|徐荣春 \|电话 \|0515-8460101 \| \| \| \| \|8451100 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目占地面积500亩，生产玉米、麦子、蚕豆、饲料加工 \| \| \|，磨粉－饲养生猪，家禽－养鱼、沼气。－养塘清淤、沼气\| \| \|渣液培肥土壤。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：盐都县潘黄镇仰徐村 \| \|及相关介绍 \|该项目已初具规模，为扩大规模和提升档次，诚邀客商前来\| \| \|投资洽谈。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 2500 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 3000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 螺杆钻具 \|项目名称 \|螺杆钻具 \|编号 \|YC088 \| \|单位名称 \|盐城华永石油机械制造有限公\|注册资本（万 \|1800 \| \| \|司 \|元） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|盐都区 \| \|主营业务 \|钻井修井系列螺杆钻具、封井器、封隔器、和其它井下作业\| \| \|工具 \| \|联系地址 \|大冈镇新军北路19号 \| \|联系人 \|李庆楼 \|电话 \|0515-8802165-8014 \| \|E-mail \|huayong@ychysj.com \|网址 \|www.ychysj.com \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|螺杆钻具是一种以钻井液为动力，把液体压力能转为机械能\| \| \|的容积式井下动力钻具。当泥浆泵泵出的泥浆流经旁通阀进\| \| \|科马达，在马达的进、出口形成一定的压力差，推动转子绕\| \| \|定子的轴线旋转，并将转速和扭矩通过万向轴和传动轴传递\| \| \|给钻头，从而实现钻井作业。但是现在的钻具寿命低，本项\| \| \|目就是为了研制出寿命较长的钻具。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在盐都区大冈镇 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：全国各大油田 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 100％ \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 姜蒜膏生产线 \|项目名称 \|姜蒜膏生产线 \|编号 \|YC089 \| \|单位名称 \|建湖县绿保尔保健调味品有限公 \|注册资本（万 \| \| \| \|司 \|元） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|建湖县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|江苏省建湖县冈东镇绿隆路1号 \| \|联系人 \|杨金华 \|电话 \|0515-6488726 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新上三条全自化姜蒜膏系列产品生产线，新建2000吨级保 \| \| \|鲜库，以确保常年生产。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点：建湖县冈东镇绿隆路1号。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|该产品的原辅材料主要是大蒜、消泡剂、卡拉胶等。由于 \| \| \|姜蒜膏产品具有杀菌消炎、促进消化、防癌抗癌之功效， \| \| \|属保健食品，该项目开发发展前景十分广阔。 \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 2500 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 7600 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 2.6 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：　　 \| \| \|　　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 锦纶长丝 \|项目名称 \|锦纶长丝 \|编号 \|YC090 \| \|单位名称 \|盐城鑫达锦纶有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|建湖县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|建湖县颜单镇工业园 \| \|联系人 \|王乃清 \|电话 \|0515-6511866　　 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|引进资金及设备扩建年产4000吨锦纶长丝。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|本公司创建于1990年，拥有固定资产1500万元，产品已通过\| \| \|ISO9002国际质量认证。该产品广泛应用于各种大小轮胎、 \| \| \|各种管、带制品中帘子线、布的生产。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|目前该产品国内、国际均有一定的市场，且供不应求。 \| \| \| \| \| \|销售方向：国内外市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资2500万元，其中：固定资产1700 \| \| \|万元，流动资金800万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 15000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 2-3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 液压系统及元件的设计与制造 \|项目名称 \|液压系统及元件的设计与制造 \|编号 \|YC091 \| \|单位名称 \|盐城市马沟液压件厂 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|盐城马沟\| \|主营业务 \|SB系列手动液压泵，CUB棒式磁滤器，液压法兰及小型液压\| \| \|油缸 \| \|联系地址 \|盐城市马沟 \| \|联系人 \|徐龙海 \|电话 \|0515-8451158 \| \|E-mail \|ydgh@pub.yc.jsinfo.ne\|网址 \|www.jshorse.com \| \| \|t \| \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目希望在液压系统及新元件的设计与制造技术上有所 \| \| \|突破。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在盐城马沟。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向：工业机械、重型机器、军用车辆、工程机械、 \| \| \|建筑设备、航天器 \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资10-100 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：若干年；年销售额： 500-1000\| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 摩托车轮胎动平衡性能提高 \|项目名称 \|摩托车轮胎动平衡性能提高\|编号 \|YC092 \| \|单位名称 \|江苏飞驰股份有限公司 \|注册资本（万元\| \| \| \| \|） \| \| \|法定代表人 \|陆安杰 \|所在地区 \|盐城市亭湖区\| \|主营业务 \|自行车胎，摩托车胎和特种工业轮胎 \| \|联系地址 \|盐城市开放大道158号 \| \|联系人 \|丁大海 \|电话 \|0515-8551088 \| \|E-mail \|feichi@public.yc.js.c\|网址 \|www.china-feichi.com\| \| \|n \| \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目为了提高摩托车轮胎动平衡性能，动静点平衡性能 \| \| \|指标小于等于7克，解决无痕轮胎耐磨问题。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在盐城市亭湖 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10-100 万元，其中：固定资产 \| \| \|万元，流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1 年；年销售额： 500-1000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：可利用轮船：可利用 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：可利用机场：可利用 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 连云港市（堆沟港）化学工业园 \|项目名称 \|连云港市（堆沟港）化学工业园 \|编号 \|LYG001 \| \|单位名称 \|灌南县堆沟港镇 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|1.0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|园区一期开发10平方公里，已完成水、电、路、网和有线 \| \| \|电视等“六通一平”，进区企业10多家，投资总额逾1.2亿美\| \| \|元。规划总面积50平方公里。合作方式：1、包片开发；2 \| \| \|、项目投资。 \| \|项目实施地点\|灌南县堆沟港镇。堆沟港镇地处灌南县东部，是灌南县重 \| \|及相关介绍 \|点发展的中心集镇，生活设施完备。化工园区近临204国道\| \| \|、连盐高速、宁连高速和326、307省道，区内拥有3000吨 \| \| \|泊位的运输码头，水路与我国十大港口之一的连云港港相 \| \| \|连，交通条件优越。 \| \|项目实施依据\|该园区东临黄海，南依灌河，交通便利，具有发展化学工 \| \| \|业的天然优势，是市、县重点发展的化学工业园。进区企 \| \| \|业享受灌南县出台的招商优惠政策。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率: %；投资利润率: 　　　　 % \| \| \|； \| \| \|投资回收期: 　　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 林、浆、纸一体化开发 \|项目名称 \|林、浆、纸一体化开发 \|编号 \|LYG002 \| \|单位名称 \|灌南县堆沟港化工园区 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \|王登高 \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用本县丰富的杨木资源，发挥临港优势，在连云港（堆 \| \| \|沟港）化工园区兴建年产24.5万吨浆板和机制纸的造纸项 \| \| \|目。进区企业享受本县招商优惠政策。已完成可行性论证 \| \| \|，国家行业主管部门批准对外招商。 \| \|项目实施地点\|连云港市灌南县堆沟港化工园区，已完成“六通一平”建设 \| \|及相关介绍 \|。 \| \|项目实施依据\|灌南县地处平原，造纸原料丰富。连云港堆沟港化工园区 \| \| \|近临204国道、连盐高速、宁连高速和326、327省道，区内\| \| \|拥有3000吨泊位的运输码头，水路与我国十大港口之一的 \| \| \|连云港港相连，交通便利。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资30700万美元,其中:固定资产27642万美元,流动资金\| \| \|3058万美元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 11.4 %； \| \| \|投资回收期: 9 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 淮山药保健食品开发 \|项目名称 \|淮山药保健食品开发 \|编号 \|LYG003 \| \|单位名称 \|灌南县科学技术局 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \|蔡学海 \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县人民路20号 \| \|联系人 \|曹春峰 \|电话 \|0518-3281803 \| \|E-mail \|kwcao@163.com \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年产3000吨淮山药营养粉生产线 \| \|项目实施地点\|项目建设地点：灌南县经济开发区 \| \|及相关介绍 \|基本条件：灌南县已有部分企业从事淮山药生产，淮山药 \| \| \|主产区花园乡正申请绿色食品基地。灌南县全县淮山药种 \| \| \|植面积2000公顷以上。 \| \|项目实施依据\|灌南淮山药质量优良，其氨基酸含量是丰县山药的2倍。 \| \| \|南京野生植物综合利用研究所提供技术支撑。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 150 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 40 %； \| \| \|投资回收期: 2.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 淮山药活性成分分析及保健品开发研究 \|项目名称 \|淮山药活性成分分析及保健品开\|编号 \|LYG004 \| \| \|发研究 \| \| \| \|单位名称 \|灌南县康之宝淮山药加工厂 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \|温良和 \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \|淮山药保健品研究及加工 \| \|联系地址 \|灌南县人民路62号 \| \|联系人 \|温良和 \|电话 \|0518-3762031 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|■其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|淮山药活性成分分析及保健品开发研究是利用SFE技术提取\| \| \|淮山药中的活性物质，制得天然保健品添加剂和药品，即 \| \| \|解决了淮山药保鲜的问题，又使我国从植物中提取保健品 \| \| \|添加剂和药物的研究工作取得新进展。项目主要内容包括 \| \| \|：① \| \| \|超临界CO2萃取淮山药下脚料中活性成分的技术参数（压力\| \| \|、温度、CO2流量、时间、夹带物的种类和用量等）。② \| \| \|淮山药中活性物质的组成成分的测定。③ \| \| \|SFE萃取淮山药活性物粗制品的成分分离和结构鉴定。④ \| \| \|保健品的开发。 \| \|项目实施地点\|淮山药又名药山药或薯蓣，薯药属于薯蓣科多年生草本植 \| \|及相关介绍 \|物，淮山药块茎含淀粉、糖类及皂苷，甘露糖、植酸、山 \| \| \|药素等活性成分，即可作药用，具有补脾胃、益肺肾之功 \| \| \|效。还含有大量的生理活性物质（活性糖、活性肽、微量 \| \| \|活性元素、自由基清除剂等）是一种非常理想的低热脂的 \| \| \|保健食物。江苏省的淮山药主要分布在连云港、宿迁等地 \| \| \|。灌南县淮山药2002年种植面积达3万亩，产量4.5万吨，2\| \| \|003年种植面积4.8万亩，产量7万吨，2004年种植面积达到\| \| \|6万亩。且随着淮山药给农民带来的经济效益不断增加，农\| \| \|民种植淮山药的积极性也在增加，所以，灌南县淮山药的 \| \| \|种植面积还会增加的。原材料的供应不成问题。 \| \|项目实施依据\|随着化学药品毒副反应及抗药性的不断出现，国际上越来 \| \| \|越多的研究人员更加从天然生物资源中开发新药。我国“八\| \| \|五”期间进行了有关天然生物资源中活性物质高新分离技术\| \| \|的研究，但目前还处于起步阶段，多用于精油、药材的提 \| \| \|取。而从保健蔬菜中提取高效的功能成分未见报道。据科 \| \| \|技查新报告，世界上已有近80家公司、40多个研究团体正 \| \| \|在开发植物药品和天然食品添加剂，国际天然药物每年以1\| \| \|0%的速度增长，年成交额近400亿美元。本项目拟采用超临\| \| \|界流体（SFE）兼有气液两重性的技术提取淮山药中活性有\| \| \|益成分，开发淮山药保健品。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|目前市场上还未见有关淮山药的加工产品，预计投产后， \| \| \|年加工淮山药1.5万吨，年新增产值1000万元，利税25万元\| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资300万元,其中:固定资产 180 万元,流动资金120 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期:　1 年；年销售额:　1000 万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 200 万元； \| \| \|内部收益率: %；投资利润率: \| \| \|%； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：距连云港火车站40分钟可到轮船：盐河直通京杭 \| \|基础设施 \|大运河，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里　机场 \| \| \|：距连云港白塔埠机场60分钟 \| \| \|公路：宁连高速、盐连高速、204国道、326、327省道 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 5300元/年·人；水价： 1.5元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.507元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 2.6 万元/亩。 \| 辣椒色素提炼加工 \|项目名称 \|辣椒色素提炼加工 \|编号 \|LYG005 \| \|单位名称 \|灌南县田楼乡 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|鲍留生 \|电话 \|0518-3682003 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　　□合资　　　　　■合作　　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|建设以辣椒碱、椒红素提取为主的红辣椒深度加工生产线 \| \| \|，年加工红辣椒5000吨 \| \|项目实施地点\|田楼乡辣椒种植面积2000公顷，每年可收获鲜红辣椒1500 \| \|及相关介绍 \|万公斤 \| \| \|已完成可行性研究论证 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 120万美元中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 40 %； \| \| \|投资回收期: 2.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 莲藕系列产品加工 \|项目名称 \|莲藕系列产品加工 \|编号 \|LYG006 \| \|单位名称 \|灌南县百禄镇 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|季兆伦 \|电话 \|0518-3818020 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　　□合资　　　　■合作　　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年产莲藕系列制品1万吨 \| \|项目实施地点\|灌南县现有莲藕种植面积3000公顷，年产浅水藕6万吨 \| \|及相关介绍 \|百禄镇是莲藕之乡。 \| \|项目实施依据\|南京农业大学提供技术支持 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 300 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 42 %； \| \| \|投资回收期: 2.4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 千亩有机水稻产业化生产种植及加工 \|项目名称 \|千亩有机水稻产业化生产种植 \|编号 \|LYG007 \| \| \|及加工 \| \| \| \|单位名称 \|灌南县三源有机农业发展有限 \|注册资本(万元)\| \| \| \|公司 \| \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \|水稻种植及加工 \| \|联系地址 \|灌南县三口镇 \| \|联系人 \|温良和 \|电话 \|0518-3586981 \| \|E-mail \|yuguihua@yahoo.com.cn\|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|千亩有机水稻产业化生产种植及加工项目严格按照水稻无 \| \| \|公害生产技术规程操作，并集成旱育稀植、节水灌溉等技 \| \| \|术，形成良种选育、工厂化育苗、平衡施肥、节水灌溉等 \| \| \|一体化栽培体系，探索农药的使用量和方法、病虫害综合 \| \| \|防治的技术。在此基础上实行工厂化无公害水稻的加工， \| \| \|增加水稻的附加值。 \| \|项目实施地点\|灌南县三源有机农业发展有限公司原为良种繁育场，拥有 \| \|及相关介绍 \|土地3500余亩，水电设施齐全，耕、种、收获等农业机械 \| \| \|配套、水利设施较好，能排能灌。基本实施了旱涝保收、 \| \| \|稳产高产。除种植粮食作物外，还建有日光温室108栋，高\| \| \|标准日光温室50栋，智能温室10栋，同时还拥有各种农业 \| \| \|机械105台套，房屋18栋3600m2。固定资产1660万元，年销\| \| \|售收入3300万元，利税720万元。早在2001年就开始有机农\| \| \|业基地建设，进行小面积试生产，取得了很好的效果，已 \| \| \|通过国环有机产品认证中心检查验收。 \| \|项目实施依据\|我公司千亩有机水稻产业化条件已经成熟，急需寻求水稻 \| \| \|深加工的合作伙伴 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：距连云港火车站40分钟可到轮船：盐河直通京杭 \| \|基础设施 \|大运河，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里　机场 \| \| \|：距连云港白塔埠机场60分钟 \| \| \|公路：宁连高速、盐连高速、204国道、326、327省道 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 5300元/年·人；水价： 1.5元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.507元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 2.6 万元/亩。 \| 轴承新品开发 \|项目名称 \|轴承新品开发 \|编号 \|LYG008 \| \|单位名称 \|灌南县机电设备厂 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|姜亚斌 \|电话 \|0518-3221188 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作 \| \| \|　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年产100万套外球面向心轴承 \| \|项目实施地点\|灌南县机电设备厂建于1998年，股份制企业。现有固定资 \| \|及相关介绍 \|产50万美元，主要设备40余台，职工110人。2002年产值10\| \| \|0万美元。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 120 万美元中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 34 %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目对环境的\| \| \|影响 \| \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 灌南经济开发区招商 \|项目名称 \|灌南经济开发区招商 \|编号 \|LYG009 \| \|单位名称 \|经济开发区管委会 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县经济开发区 \| \|联系人 \|唐新泉 \|电话 \|0518-3468988 \| \| \| \| \|3468298 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|灌南经济开发区位于县城西侧，宁连高速公路、326省道贯\| \| \|穿其中，规划总面积10平方公里。开发区本着“开明开放、\| \| \|诚实诚信”的建区理念和“高起点、高标准、高速度、高效 \| \| \|益”的建设原则，打造一流园区，广纳海内外客商进区投资\| \| \|兴业。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|园区一期开发3平方公里，已完成“五通一平”建设，目前已\| \|情况 \|有80多家进区企业，投资总额2亿多美元。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 计量泵新品研发 \|项目名称 \|计量泵新品研发 \|编号 \|LYG010 \| \|单位名称 \|灌南县计量泵有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县人民路111号 \| \|联系人 \|荣根进 \|电话 \|0518—3222139 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|形成年产5000台无脉冲、数控计量泵生产规模。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万美元,其中:固定资产 180 万元,流动资金 \| \| \|20 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　　　年。 \| \|项目对环境的\| \| \|影响 \| \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年加工100万张皮革 \|项目名称 \|年加工100万张皮革 \|编号 \|LYG011 \| \|单位名称 \|灌南县堆沟港镇政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县招商局 \| \|联系人 \|孟祥伟、孙耀清 \|电话 \|0518-3281960 \| \| \| \| \|3229566 \| \|E-mail \|office@gninvesting.com\|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|充分利用我县及周遍地区丰富的生猪资源，在连云港堆沟 \| \| \|港化工园区建设年加工100万张皮革项目。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 70 万美元,其中:固定资产 30 万元,流动资金 40 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|50 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2 年 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \|5000吨泊位的货运码头 \| \| \|公路： 204国道、连盐高速、宁连高速和326、327省道 \| \| \|机场： \| \|前期准备工作\|项目建设地为连云港市级化工园区，已完成“六通一平”建 \| \|情况 \|设。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 外球面向心球轴承生产线 \|项目名称 \|外球面向心球轴承生产线 \|编号 \|LYG012 \| \|单位名称 \|灌南县机电设备厂 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县人民东路59号 \| \|联系人 \|邓洪平 \|电话 \|0518-3222041 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|通过新上生产设备，引进先进技术，提高现有产品档次， \| \| \|建成一条年产100万套外球面向心球轴承生产线。 \| \|项目实施地点\|灌南机电设备厂以厂房和相关设备折价50万美元与客商进 \| \|及相关介绍 \|行合作。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 110 万美元,其中:固定资产 100 万元,流动资金 \| \| \|10 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 0.5 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|50 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 报纸、书刊彩印项目 \|项目名称 \|报纸、书刊彩印项目 \|编号 \|LYG013 \| \|单位名称 \|灌南县宏润印刷有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县人民西路124号 \| \|联系人 \|钱凤华 \|电话 \|0518-3211617 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新建一栋厂房并购置双面印刷机、双色单面胶印机等主要 \| \| \|设备，建成一条年生产能力1000万册的书刊印刷、装订流 \| \| \|水线。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 250　万美元,其中:固定资产 225 万元,流动资金 \| \| \|25 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 三个月　；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|100 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 1　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|公司以场地、部分设备折价25万美元与客商合作，共同建 \| \|情况 \|设，目前项目用地、生产所需要的书报刊印刷许可证等相 \| \| \|关证件齐备。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 山药营养全粉产业化生产 \|项目名称 \|山药营养全粉产业化生产 \|编号 \|LYG014 \| \|单位名称 \|灌南县科技局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县城人民路20号 \| \|联系人 \|蔡学海、曹春峰 \|电话 \|0518-3281852 \| \|E-mail \|kwcao@163.com \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目以灌南淮山药为原材料，建成年产3000吨淮山药营 \| \| \|养粉生产线，并在此基础上开发营养食品。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 110　万美元,其中:固定资产 90 万元,流动资金 \| \| \|20 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|40 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2.5　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|技术依托单位——南京野生植物综合利用研究院早在1994年 \| \|情况 \|就对灌南淮山药营养全粉的加工工艺进行长期研究，目前 \| \| \|生产技术成熟可靠。该项目可采用合作、外商独资方式进 \| \| \|行开发。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产5万立方米长效环保型杨木阻燃胶合板 \|项目名称 \|年产5万立方米长效环保型杨木阻\|编号 \|LYG015 \| \| \|燃胶合板 \| \| \| \|单位名称 \|灌南县科技局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县城人民路20号 \| \|联系人 \|曹春峰 \|电话 \|0518-3281803 \| \|E-mail \|kwcao@163.com \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|开发生产长效环保型杨木阻燃胶合板，产品阻燃性能达到 \| \| \|难燃B1级的要求，产品力学性能符合国家胶合板标准GB984\| \| \|6.12-88要求。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 400万美元,其中:固定资产 280 万元,流动资金 \| \| \|120 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|63 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 1.3 　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|南京林业大学人造板研究所已对该项目进行了前期调研和 \| \|情况 \|方案制定。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 茧丝绸系列化生产线 \|项目名称 \|茧丝绸系列化生产线 \|编号 \|LYG016 \| \|单位名称 \|灌南银华纺织贸易公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县三口镇三口街 \| \|联系人 \|庄艮华 \|电话 \|0518-3552148 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新上两组自动立缫车，150台套丝织机，新上一个年印染150\| \| \|万米的印染车间，年加工丝绸服装50万件的丝绸制衣生产线\| \| \|。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 30 %国内销售, 70 % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 450万美元,其中:固定资产 200 万元,流动资金 250\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万美元 \| \| \|； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: 63\| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 1.5　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|调研论证阶段 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 特种水产品产业化养殖 \|项目名称 \|特种水产品产业化养殖 \|编号 \|LYG017 \| \|单位名称 \|灌南县畜牧渔业局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县城人民路10号 \| \|联系人 \|曹征贵 \|电话 \|0518-3221264 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用我县广阔的水域资源和现有存量资产，建设特种水产 \| \| \|品育苗、养殖基地，项目建成达产后，年实现销售收入650\| \| \|万美元。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 250 万美元,其中:固定资产 180 万元,流动资金 \| \| \|70 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|33.3 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 3　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 药品新品开发 \|项目名称 \|药品新品开发 \|编号 \|LYG018 \| \|单位名称 \|连云港协合制药有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县城 \| \|联系人 \|陈国庆 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|研发新药品，达到年产胶囊制剂2.5亿粒，各种片剂5亿片 \| \| \|的生产规模。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 260万美元,其中:固定资产 220 万元,流动资金 40\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|43.7 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2.3　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 服装加工项目 \|项目名称 \|服装加工项目 \|编号 \|LYG019 \| \|单位名称 \|连云港周林制衣有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县城新东南路19号 \| \|联系人 \|姜亚斌周林 \|电话 \|0518-3221102 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　补偿贸易、来料加工装配　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用我县丰富的人力资源和有利的区位条件，建设年出口 \| \| \|服装500万件的服装生产加工基地。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 10 %国内销售, 90 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 150 万美元,其中:固定资产 120 万元,流动资金 \| \| \|30 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|35 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 3　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产100万只消防器材 \|项目名称 \|年产100万只消防器材 \|编号 \|LYG020 \| \|单位名称 \|连云港天意消防器材有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县田楼乡政府 \| \|联系人 \|程加斌 \|电话 \|0518-3682001 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|扩大企业现有生产规模，提高产品科技含量，实现年产消防\| \| \|器材100万只。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 300万美元,其中:固定资产 200 万元,流动资金 100\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万 \| \| \|美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: 50 \| \| \|%；投资利润率: 　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 食用菌加工 \|项目名称 \|食用菌加工 \|编号 \|LYG021 \| \|单位名称 \|三口镇农工商总公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县三口镇 \| \|联系人 \|周庆伟 \|电话 \|0518-3552020 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|建设年产4000吨蘑菇软包装罐头、300吨蘑菇干片加工厂。\| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200万美元,其中:固定资产 90 万元,流动资金 210\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 10个月；年销售额: 万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|33 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 3　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|目前已掌握蘑菇软包装罐头和蘑菇干片加工技术 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 木制工艺品加工 \|项目名称 \|木制工艺品加工 \|编号 \|LYG022 \| \|单位名称 \|孟兴庄农工商总公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县孟兴庄镇 \| \|联系人 \|殷长元 \|电话 \|0518-3433112 \| \| \| \| \|3433492 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|充分利用灌南县丰富的桐、杨木资源，引进外商对原有的 \| \| \|桐、杨木工艺制品生产线进行技术改造，扩大木刻画、桐 \| \| \|木拼板、木屐和杨木包装板的生产规模。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, 100 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 90 万美元,其中:固定资产 60万元,流动资金 30 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 10个月；年销售额: 万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|50 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 万亩莲藕种植加工 \|项目名称 \|万亩莲藕种植加工 \|编号 \|LYG023 \| \|单位名称 \|灌南县百禄镇政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县百禄镇政府 \| \|联系人 \|季兆伦 \|电话 \|0518-3811508 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|在百禄镇形成万亩莲藕种植基地，新上莲藕盐渍水煮及饮 \| \| \|料加工项目。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 300 万美元,其中:固定资产 100 万元,流动资金 \| \| \|200 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|50 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目已经立项。百禄镇申报万亩浅水藕无公害种植基地 \| \|情况 \|，已通过验收。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 大南亿尾龙虾养殖加工 \|项目名称 \|大南亿尾龙虾养殖加工 \|编号 \|LYG024 \| \|单位名称 \|灌南县百禄镇 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县百禄镇人民政府 \| \|联系人 \|季兆伦 \|电话 \|0518-3811508 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|在百禄镇养殖亿尾龙虾，并新上龙虾加工项目。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万美元,其中:固定资产 150 万元,流动资金 \| \| \|50 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 16个月；年销售额: 万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|75 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 1.5　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目已完成可行性研究，现正进行厂址规划。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 灌南县汤沟酿酒厂扩建 \|项目名称 \|灌南县汤沟酿酒厂扩建 \|编号 \|LYG025 \| \|单位名称 \|灌南县汤沟酿酒厂 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县汤沟镇汤沟酿酒厂 \| \|联系人 \|孙社林 \|电话 \|0518-3402212 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|通过对市场的调研，结合我厂现有生产设备和技术水平及 \| \| \|资金状况，拟对酿酒车间进行技术改造，初步形成年生产 \| \| \|普优酒各2000吨规模。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 70 万美元,其中:固定资产 30 万元,流动资金 40 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 0.5 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|33 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 3　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|此项目属于投资少，见效快，收益大的技术改造项目，根 \| \|情况 \|据市场分析，三年内可收回投资，目前前期准备工作已经 \| \| \|就绪。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产5万立方米中密度纤维板 \|项目名称 \|年产5万立方米中密度纤维板 \|编号 \|LYG026 \| \|单位名称 \|灌南县六塘乡招商办 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县六塘镇人民政府 \| \|联系人 \|王建明崔玉兵 \|电话 \|0518-3462001 \| \| \| \| \|3462003 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|经过充分的市场论证调研，利用本地丰富的林木资源，在 \| \| \|县经济开发区内新上年产5万立方米的中密度纤维板项目。\| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 20 %国内销售, 80 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 650 万美元,其中:固定资产 560 万元,流动资金 \| \| \|90 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 10个月；年销售额: 万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|33 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　3　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船：连云港港口 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：宁连高速机场：连云港机场 \| \| \|　　 \| \|前期准备工作\|已经过专家严格论证，项目可行性报告已经形成。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 良种苗鹅生产基地建设 \|项目名称 \|良种苗鹅生产基地建设 \|编号 \|LYG027 \| \|单位名称 \|灌南县畜牧渔业局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县人民中路10号 \| \|联系人 \|曹征贵 \|电话 \|0518-3221264 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用新沂河一万公顷河淌面积种植优质牧草，发展肉鹅养 \| \| \|殖业和加工业，建设良种苗鹅生产基地，以基地为龙头带 \| \| \|动地方养鹅业的发展。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 65 万美元,其中:固定资产 24 万元,流动资金 41 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|47.2 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2.2　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|目前该项目已完成可行性论证 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 肉羊养殖加工基地 \|项目名称 \|肉羊养殖加工基地 \|编号 \|LYG028 \| \|单位名称 \|灌南县畜牧渔业局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县人民中路10号 \| \|联系人 \|沈崇建 \|电话 \|0518-3221831 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用沂河淌丰富的牧草资源，采用在速生林地“林间套草， \| \| \|种草养羊”的种养模式，引进外商独资兴建波尔山羊繁殖推 \| \| \|广中心和相关加工企业，开发绿色羊肉产品。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 355 万美元,其中:固定资产 305 万元,流动资金 50\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万美元 \| \| \|； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: 20 \| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 5　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|目前该项目已完成可行性论证 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 乳猪、商品猪繁养及深加工 \|项目名称 \|乳猪、商品猪繁养及深加工 \|编号 \|LYG029 \| \|单位名称 \|灌南县生猪产业协会 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县人民中路10号 \| \|联系人 \|周达文孙信任 \|电话 \|0518-3221264 \| \| \| \| \|3222315 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用灌南县丰富的生猪资源，建设年出栏生猪2万余头的扩\| \| \|繁场和年可加工50万头生猪和30万头乳猪的深加工企业。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 300 万美元,其中:固定资产 260 万元,流动资金 \| \| \|40 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|45 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2.1　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|以灌南县现有省苏太猪扩繁场及两个分场为招商载体，引 \| \|情况 \|进客商扩大规模，并在县开发区兴建深加工企业。目前该 \| \| \|项目已完成可行性论证。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 灌南县中学初中部合作办学 \|项目名称 \|灌南县中学初中部合作办学 \|编号 \|LYG030 \| \|单位名称 \|灌南县中学 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县教育局 \| \|联系人 \|李太云 \|电话 \|0518-3221534 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|合作办学。 \| \|项目实施地点\|灌南中学初中部现有初一、初二两个年级32个教学班，112\| \|及相关介绍 \|名教职工，1435名学生。学校拥有良好的办学条件和先进 \| \| \|的教学设施，师资力量雄厚，教育教学质量位居全县前列 \| \| \|。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 灌南县堆沟港镇中学出售 \|项目名称 \|灌南县堆沟港镇中学出售 \|编号 \|LYG031 \| \|单位名称 \|堆沟港镇中学 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县堆沟港镇招商引资办公室 \| \|联系人 \|洪玥 \|电话 \|0518-3632233，32288\| \| \| \| \|12 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|将堆沟港镇中学的土地、资产对外拍卖，建立民营学校。 \| \|项目实施地点\|堆沟港镇中学建校于1968年，占地3.6公顷，建筑面积1392\| \|及相关介绍 \|8平方米，现有教职工103人，其中本科以上学历30人，在 \| \| \|校生1980人，30个班级。学校拥有固定资产总额32万美元 \| \| \|，包括两幢教学楼，两幢宿舍楼，实验室、图书室、电脑 \| \| \|室等教学设施。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| “小甜嘴”牌无公害脆梨深加工 \|项目名称 \|“小甜嘴”牌无公害脆梨深加工 \|编号 \|LYG032 \| \|单位名称 \|堆沟港镇人民政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县堆沟港镇招商引资办公室 \| \|联系人 \|洪玥 \|电话 \|0518-3632233 \| \| \| \| \|3228812 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|按照无公害技术规程生产脆梨，新建冷库、贮存，进行反 \| \| \|季节销售，并新建梨品深加工生产线。 \| \|项目实施地点\|堆沟港镇现有梨园200公顷，其中五年生67公顷，四年生67\| \|及相关介绍 \|公顷，三年生33公顷，二年生33公顷，品种主要有辛水梨 \| \| \|和嫁接黄金梨。可对外提供免费加工建设用地。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 85 万美元,其中:固定资产 35 万元,流动资金 50 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 2 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|33 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 3　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|利用现有梨园，生产过程按无公害技术规程生产，在梨园 \| \|情况 \|建配套排灌渠，新建储藏库房及果品加工厂。目前该项目 \| \| \|已经立项。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产300吨环氧玻璃无气隙层压板 \|项目名称 \|年产300吨环氧玻璃无气隙层压板\|编号 \|LYG033 \| \|单位名称 \|灌南县福达绝缘材料有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县新安镇招商引资办公室 \| \|联系人 \|杨军 \|电话 \|0518-3222093 \| \| \| \| \|2922503 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|在灌南县福达绝缘材料有限公司基础上进行扩建和技术改 \| \| \|造，开发生产环氧玻璃无气隙层压板。 \| \|项目实施地点\|灌南县福达绝缘材料有限公司占地6800平方米，建筑面积3\| \|及相关介绍 \|000平方米，固定资产总值25万美元，企业职工120人。200\| \| \|2年销售收入280万美元，利税12.5万美元。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 88　万美元,其中:固定资产 62 万元,流动资金 \| \| \|26 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万美 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|34 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　3　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目已经完成可行性研究，灌南县福达绝缘材料有限公 \| \|情况 \|司已邀请有关专家进行技术开发。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产500吨南瓜粉 \|项目名称 \|年产500吨南瓜粉 \|编号 \|LYG034 \| \|单位名称 \|灌南县李集乡人民政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县李集乡招商引资办公室 \| \|联系人 \|许洪来 \|电话 \|0518-3222540 \| \| \| \| \|2729333 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目利用本地丰富的南瓜资源，在灌南县李集乡建设年 \| \| \|产500吨南瓜粉生产线。 \| \|项目实施地点\|灌南县李集乡地理位置优越，交通便利，东距宁连高速公 \| \|及相关介绍 \|路1.5公里，西临214省道，235省道穿境而过。乡内南瓜资\| \| \|源丰富，年产南瓜万吨以上。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 110 万美元,其中:固定资产 60 万元,流动资金 50\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|66.7 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 1.5　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|已经完成可行性研究。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 沂河淌无公害农业生产基地 \|项目名称 \|沂河淌无公害农业生产基地 \|编号 \|LYG035 \| \|单位名称 \|张店镇人民政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县张店镇人民政府 \| \|联系人 \|吴爱军 \|电话 \|0518-3512002 \| \|E-mail \|zdifei@tom.com \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|避开泄洪期，改一年一茬的小麦种植为一年多茬的无公害 \| \| \|蔬菜种植，使沂河淌成为新型经济带，观光带。 \| \|项目实施地点\|沂河淌无公害农业生产基地处新沂河河床，每年夏季约有 \| \|及相关介绍 \|二个月的泄洪期，土壤有机质含量及速效养分含量高，光 \| \| \|照充足，昼夜温差大，远离工厂、医院等污染源，适宜发 \| \| \|展无公害蔬菜种植。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 190 万美元,其中:固定资产 65 万元,流动资金 \| \| \|125 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|50 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 2　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|在沂河淌新开挖五纵五横排灌配套沟系，修筑生产路12条 \| \|情况 \|，东西向硬质路面1条，生产桥（大、小）合计20座，高灌\| \| \|渠及电站一座。目前该项目已完成可行性论证。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 万亩花木基地建设 \|项目名称 \|万亩花木基地建设 \|编号 \|LYG036 \| \|单位名称 \|长茂镇人民政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县长茂镇招商引资办公室 \| \|联系人 \|张法军 \|电话 \|0518-3702666 \| \| \| \| \|3701992 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目拟利用长茂镇便利的交通条件和优秀的生态环境， \| \| \|在204国道两侧兴建占地670公顷的花卉苗木基地。 \| \|项目实施地点\|长茂镇位于灌南县东部，204国道、连盐高速公路在境内交\| \|及相关介绍 \|汇，灌河穿境而过，交通条件十分便利。镇区淡水资源丰 \| \| \|富，生态环境优秀，气候属亚热带暖湿性季风气候，适合 \| \| \|各类花卉苗木生长。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 100 万美元,其中:固定资产 40 万元,流动资金 60\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 3 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|33 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 3　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|长茂镇以土地投入方式与投资方合作，目前该项目已完成 \| \|情况 \|可行性论证。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 长茂休闲娱乐群 \|项目名称 \|长茂休闲娱乐群 \|编号 \|LYG037 \| \|单位名称 \|长茂镇人民政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县长茂镇招商引资办公室 \| \|联系人 \|张法军 \|电话 \|0518-3702666 \| \| \| \| \|3701992 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目拟在204国道兴建集餐饮、住宿、娱乐为一体的休闲 \| \| \|中心。 \| \|项目实施地点\|长茂镇位于灌南县东部，与盐城市响水县县城仅一桥之隔。\| \|及相关介绍 \|这里区位独特，水陆交通十分便利，204国道、连盐高速在 \| \| \|境内交汇穿过，与北京、上海、南京等大城市均有高速公路\| \| \|相连。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万美元,其中:固定资产 180 万元,流动资金 20\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万美元；\| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: 50 \| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　2 　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|长茂镇地理位置独特，客流较多，同时又处于连云港与盐城\| \|情况 \|两市交界地带，环境优美，政策灵活，具备发展娱乐项目的\| \| \|外部条件。目前，该项目已完成可行性论证。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 武障河农林生态园 \|项目名称 \|武障河农林生态园 \|编号 \|LYG038 \| \|单位名称 \|连云港市盐东水利工程管理处 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|江苏省灌南县人民中路13号 \| \|联系人 \|孙玉松 \|电话 \|0518-3236733 \| \| \| \| \|3222699 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|武障河生态园规划总面积4.1平方公里，有208公顷天然芦 \| \| \|苇，89公顷天然林。是县政府重点推出的一个生态旅游观 \| \| \|光项目。生态园距县城约5公里，距宁连高速公路入口6公 \| \| \|里，交通便利，环境优美，在此建设集休闲、娱乐、度假 \| \| \|为一体的综合性、多功能园区项目具有得天独厚的条件。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 475 万美元,其中:固定资产万元,流动资金万 \| \| \|元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|50 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该园区可分为两期建设：前期建设码头、园路、生态民居 \| \|情况 \|、垂钓中心，栽植林木花卉，购置游船。后期结合船闸建 \| \| \|设，配套完善。目前该项目已立项。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 苗木产业化开发 \|项目名称 \|苗木产业化开发 \|编号 \|LYG039 \| \|单位名称 \|灌南县三口镇人民政府 \|注册资本(万元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县三口镇人民政府 \| \|联系人 \|周庆伟 \|电话 \|0518-3552015 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|依托当地林木资源，采用新兴的苗木快速繁育技术体系， \| \| \|计划总投资75万美元，达到年可繁育1000万株苗木的规模 \| \| \|。 \| \|项目实施地点\|三口镇地处灌南东北部，交通条件，林业资源丰富。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 75 万美元,其中:固定资产 55 万元,流动资金 20 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 2 年；年销售额: \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|63 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 1.4　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|三口镇可以用土地为投入，与投资商合作开发。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 无公害稻米加工 \|项目名称 \|无公害稻米加工 \|编号 \|LYG040 \| \|单位名称 \|五队乡人民政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县五队乡人民政府 \| \|联系人 \|李正清 \|电话 \|0518-3663677 \| \| \| \| \|3662666 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|充分利用五队乡丰富的稻米资源，以及“潮河”牌大米品牌 \| \| \|优势，投资65万美元，建设无公害稻米加工基地。 \| \|项目实施地点\|五队乡位于灌南县东北中心区域，地理位置优越，基础设 \| \|及相关介绍 \|施完备。东北中心路横贯东西，204国道、沿海高速擦境而\| \| \|过，交通十分便利。乡内水稻种植面积达1.5万公顷，稻米\| \| \|资源丰富。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 65 万美元,其中:固定资产 40 万元,流动资金 25 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万美元 \| \| \|； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|50 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 1　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|五队乡“潮河”牌大米已经国家工商总局注册，产品符合无 \| \|情况 \|公害稻米质量标准，现正逐步向绿色有机食品标准迈进。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 棉纺加工项目 \|项目名称 \|棉纺加工项目 \|编号 \|LYG041 \| \|单位名称 \|灌南县五队乡 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县五队乡政府 \| \|联系人 \|李正清 \|电话 \|0518-3663677 \| \| \| \| \|3662666 \| \|E-mail \|office@gninvesting.com\|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|充分利用五队乡丰富的棉花资源及便利的交通条件，投资20\| \| \|0万美元，新上棉纺加工一条龙生产项目。 \| \|项目实施地点\|五队乡位于灌南县东北中心区域，地理位置优越，基础设施\| \|及相关介绍 \|完备。东北中心路横贯东西，204国道、沿海高速擦境而过 \| \| \|，交通十分便利。五队乡是优质棉基地乡，棉花种植面积20\| \| \|00公顷，加上周边地区丰富的棉花资源，年可提供皮棉1500\| \| \|0吨左右。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万美元,其中:固定资产 100 万元,流动资金 \| \| \|100 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万美元 \| \| \|； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: 20\| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　5　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|利用外来资本做大做强棉纺工业，优化组合现有数十家棉花\| \|情况 \|加工企业，形成利益共同体。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 江苏汤沟酒业有限公司新品开发 \|项目名称 \|江苏汤沟酒业有限公司新品开发 \|编号 \|LYG042 \| \|单位名称 \|江苏汤沟酒业有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县汤沟镇 \| \|联系人 \|何继平 \|电话 \|0518-3402001 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用“汤沟”品牌效应以及汤沟镇优质地下水资源，生产矿泉\| \| \|水及其他饮料新品，形成新的利润增长点。 \| \|项目实施地点\|江苏汤沟酒业有限公司地处汤沟古镇，是国家大型企业。公\| \|及相关介绍 \|司注册资金为680万美元，公司综合效益曾多次位列全国500\| \| \|强，资信等级为AAA级。其生产的“汤沟”酒是江苏四大名酒 \| \| \|之一。2001年3月，企业通过了ISO9002质量体系认证。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 560 万美元,其中:固定资产 460 万元,流动资金 \| \| \|100 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万美元 \| \| \|； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: 25\| \| \|%；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　4　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|权威机构检测表明，汤沟镇地下水富含镁、锌等多种矿物质\| \|情况 \|，可开发矿泉水等饮料新品。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 灌南压铸机有限公司新品开发 \|项目名称 \|灌南压铸机有限公司新品开发 \|编号 \|LYG043 \| \|单位名称 \|灌南压铸机有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌南县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|灌南县人民西路 \| \|联系人 \|陈锦楼 \|电话 \|0518-3222531 \| \| \| \| \|3224436 \| \|E-mail \|office@gninvesting.com\|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|引进技术设备，改造现有压铸机生产线，研究开发数控压 \| \| \|铸机及配套设备。 \| \|项目实施地点\|灌南压铸机有限公司是专业生产压铸机的中型重点骨干企 \| \|及相关介绍 \|业，是全国压铸机行业唯一的国家二级企业，江苏省技术 \| \| \|进步先进企业，江苏省高新技术企业。产品被评为江苏省 \| \| \|高新技术产品和江苏省名牌产品。1996年经济效益综合指 \| \| \|数荣获全国同行业第一名。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 100 %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500 万美元,其中:固定资产万元,流动资金万 \| \| \|元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 万美元 \| \| \|； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|25 %；投资利润率: 　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　4　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|灌南压铸机有限公司将以现有厂房、设备和技术力量参与 \| \|情况 \|投资。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 醋酸长丝 \|项目名称 \|醋酸长丝 \|编号 \|LYG044 \| \|单位名称 \|江苏奥神集团有限责任公司 \|注册资本(万元\|20000 \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \|刘新华 \|所在地区 \|连云港市 \| \|主营业务 \|纺织材料 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目拟成套引进国外醋酸长丝生产线及技术。项目建设 \| \| \|期24个月，项目完成后将形成年生产能力5000吨的规模， \| \| \|计划销售额2700万美元/年，实现利税1200万美元/年。 \| \|项目实施地点\|连云港市海州开发区 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|江苏奥神集团有限责任公司是2000年经江苏省人民政府批 \| \| \|准的国有资产独资公司，现有控股、参股企业9家，托管企\| \| \|业9家。集团注册资本金2亿元，拥有资产总额10亿多元。 \| \| \|目前集团主要装备情况：拥有国际先进水平的年产7000吨 \| \| \|氨纶丝生产线，年产20000吨涤纶丝生产线，年产3000吨的\| \| \|PP棉生产线，剑杆和喷水织机250余台、针织圆机300余台 \| \| \|和年产100万米化纤短绒生产线，12000锭的毛纺，7000枚 \| \| \|环锭纺和2400头的转杯纺生产能力。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场 30% ；国内市场 \| \| \|70% \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 3400 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 30 %； \| \| \|投资回收期: 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 汾灌高速公路股权转让项目 \|项目名称 \|汾灌高速公路股权转让项目 \|编号 \|LYG045 \| \|单位名称 \|连云港市交通局 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　■股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|股权转让原则： \| \| \|1、转让基价：按汾灌高速公路建设成本3.16亿美元乘以我\| \| \|市所占股份9.265%计算，转让基价2928万美元。 \| \| \|2、因汾灌高速公路是从97年投资建设，目前转让考虑货币\| \| \|时间价值因素，按溢价687万美元计算，转让总价3615万美\| \| \|元。溢价部分可商谈。 \| \|项目实施地点\|汾灌高速公路是江苏“九五”、“十五”期间交通重点建设项 \| \|及相关介绍 \|目之一；是江苏省高速公路联网畅通工程的重要组成部分 \| \| \|；是国道主干线同江（黑龙江省）-三亚（海南省）高速公\| \| \|路的组成部分。汾灌高速公路起自苏鲁交界处的汾水绣针 \| \| \|河，北接同三国道主干线（山东境内）汾水-日照-青岛高 \| \| \|速公路（已建成通车），止于江苏灌云县小伊乡，与已建 \| \| \|通车的淮连高速公路、连徐高速公路相交，还与国家一级 \| \| \|铁路干线-陇海铁路交叉；南连在建的连盐高速公路（六车\| \| \|道，2006年建成通车）、盐通高速公路（六车道，2005年 \| \| \|建成通车），到2006年连盐通高速公路全线建成后将形成 \| \| \|连接东北，穿越苏、鲁沿海，经上海至浙、闽、粤到海南 \| \| \|的南北沿海快速黄金大通道。在我国有着举足轻重的经济 \| \| \|和战略地位。全路按全封闭、全立交高速公路标准建设， \| \| \|设计行车速度120KM/H，双向四车道，至2002年10月22日全\| \| \|线建成通车，实际投资3.16亿美元。 \| \|项目实施依据\|汾灌高速公路自运营以来，2002年实现通行费收入702万美\| \| \|元，2003年实现通行费1807万美元，2004年1-5月实现通行\| \| \|费收入1205万美元；目前汾灌高速公路日通行车辆1.5万辆\| \| \|，日通行费收入约8.4 \| \| \|万美元，2004年全年交通流量约为593万辆，全年实现通行\| \| \|费收入3313万美元。到2031年，预计当年交通流量可达473\| \| \|7万辆，当年通行费收入2.61亿美元。从2002年至2031年，\| \| \|30年经营期预计累计可实现交通流量约为56996万辆，通行\| \| \|费收入31.85亿美元。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 3615 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|2003年11月通过国家及省有关部门组织的竣工验收，工程 \| \|情况 \|质量被评为优良。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 国家级连云港出口加工区二期包片开发 \|项目名称 \|国家级连云港出口加工区二期包 \|编号 \|LYG046 \| \| \|片开发 \| \| \| \|单位名称 \|连云港经济技术开发区管委会 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用国家级出口加工区的优惠政策，包片开发出口加工区 \| \| \|二期工程，引进资金兴办以下各类项目：1、对港口和运输\| \| \|要求较高，特别是运量大、运距长的出口加工型项目；2、\| \| \|对通关速度要求较高，特别是订单在国外的加工企业；3、\| \| \|出口产品的龙头企业；4、有零库存要求的企业和采取网上\| \| \|订单的企业；5、需要进口新的仪器设备的研发中心。同时\| \| \|，热忱欢迎中外客商投资举办中国政府鼓励和允许的其它 \| \| \|企业。 \| \|项目实施地点\|连云港经济技术开发区是经国务院批准的首批国家级开发 \| \|及相关介绍 \|区。建区已来，已吸引了来自美国、法国、日本、韩国等3\| \| \|5个国家和地区的400多家企业投资，形成了医药、精细化 \| \| \|工、纺织、食品、电子、机械等优势产业。 \| \|项目实施依据\|2003年3月10日获国务院批准设立，2003年7月正式封关运 \| \| \|作。规划面积3平方公里，起步区面积0.7平方公里。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 国家级连云港新医药产业基地 \|项目名称 \|国家级连云港新医药产业基地 \|编号 \|LYG047 \| \|单位名称 \|连云港市科技局 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|重点发展中西药制剂、化学原料药、医疗器械、药用包装 \| \| \|材料等医药产业及其配套产品 \| \|项目实施地点\|建设地点：连云港经济技术开发区内 \| \|及相关介绍 \|建设规模：总用地面积3平方公里 \| \|项目实施依据\|国家火炬计划连云港新医药产业基地总占地面积3平方公里\| \| \|，已开发面积2平方公里，正在规划建设的原料药生产基地\| \| \|1平方公里，位于大浦化工区内。基地内现有7家骨干性生 \| \| \|产企业，4家国家重点高新技术企业，5家通过GMP认证企业\| \| \|，2家上市企业，1家企业即将上市，江苏恒瑞医药股份有 \| \| \|限公司综合实力居全国20强之列。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 连云港临港产业区 \|项目名称 \|连云港临港产业区 \|编号 \|LYG048 \| \|单位名称 \|连云港经济技术开发区管委会 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|产业导向：依托靠近港口、临近公路和铁路枢纽的交通优 \| \| \|势和现有产业优势，吸引大运量、大吞吐量、高耗能的工 \| \| \|业项目，重点发展冶金、化工、机械等大型临港产业。 \| \|项目实施地点\|连云港经济技术开发区是经国务院批准的首批国家级开发 \| \|及相关介绍 \|区。建区已来，已吸引了来自美国、法国、日本、韩国等3\| \| \|5个国家和地区的400多家企业投资，形成了医药、精细化 \| \| \|工、纺织、食品、电子、机械等优势产业。 \| \|项目实施依据\|连云港临港产业区位于市区东部，北濒黄海，东临港口，2\| \| \|003年5月开工建设，已初步具备项目进驻条件。一期工程 \| \| \|开发面积12.1平方公里，根据连云港市总体规划和发展临 \| \| \|港工业的要求，设置金融商务居住区、仓储物流区、临港 \| \| \|工业区三大功能区。区内规划城市道路12条，从港区内至 \| \| \|临港产业区铁路专用线一条，为大运量工业企业提供运输 \| \| \|服务。工业区内配套建设给水、排水、电力、通讯等基础 \| \| \|设施，为各类项目提供良好的发展条件。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 连云港日报社服务中心 \|项目名称 \|连云港日报社服务中心 \|编号 \|LYG049 \| \|单位名称 \|连云港日报社 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　租赁、经营权买断　　 \| \|项目简介 \|该服务中心系新建的“连云港日报社新闻中心”的配套工程 \| \| \|，按三星级宾馆标准设计，建筑面积11000平方米，设有宾\| \| \|馆大厅、商务中心、餐饮、休闲娱乐等多项功能。 \| \|项目实施地点\|连云港市区。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|该项目主体工程正在建设中，预计2005年5月全面竣工。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|租赁价格：42万美元/年 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 600 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 　　15　 %； \| \| \|投资回收期: 　　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 连云港市新体育中心 \|项目名称 \|连云港市新体育中心 \|编号 \|LYG050 \| \|单位名称 \|连云港市体育局 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|中心将按照“一场两馆”的设计建设，即一座3万人的标准主\| \| \|体育场，占地８万平方米，建筑面积4.5万平方米，能举办\| \| \|省运会和国际单项体育比赛；一座5000座的主体育馆，占 \| \| \|地1.8万平方米，建筑面积1.6万平方米，能举办国际单项 \| \| \|体育比赛；一座游泳跳水馆，占地1.8万平方米，建筑面积\| \| \|1.2万平方米，能举办国际游泳、跳水、水球及花样游泳比\| \| \|赛。新体育中心还将建设配套的体育设施，包括训练场、 \| \| \|训练馆以及运动员村等，新体育运动学校也将纳入新体育 \| \| \|中心建设。 \| \|项目实施地点\|新体育中心位于淮海工学院以北，凌州东路以南，学院路 \| \|及相关介绍 \|以西，科苑路以东。按照总体规划设计思路，新体育中心 \| \| \|总用地面积720 亩，总建筑面积约11万平方米。 \| \|项目实施依据\|新体育中心已完成规划定点，现进入总体规划、单体设计 \| \| \|和土地征用阶段。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 8000 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 3-5 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 　　　　　 %； \| \| \|投资回收期: 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 民办高等学校 \|项目名称 \|民办高等学校 \|编号 \|LYG051 \| \|单位名称 \|连云港市教育局 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|一期10000人规模，占地1000亩；二期达15000人规模，占地\| \| \|1500亩。政府鼓励和支持多元投资办教育。在土地规划、征\| \| \|用、规费减免等方面给予优惠政策；在申办过程中，市教育\| \| \|局将全程跟踪服务。 \| \|项目实施地点\|连云港市市区 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|连云港市目前只有3所普通高等学校（其中：本科院校一所 \| \| \|，专科层次两所）。举办民办高等学校符合政府鼓励多元投\| \| \|入办教育的政策取向，与省、市教育主管部门有明确意向在\| \| \|连云港市举办一所民办高等学校的意愿相吻合，贴近连云港\| \| \|市的教育需求目标和教育消费水平；投资安全可靠，稳获合\| \| \|理回报。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 中国复材连众复合材料工业园 \|项目名称 \|中国复材连众复合材料工业园 \|编号 \|LYG052 \| \|单位名称 \|连云港经济技术开发区 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|以生产高质量的玻璃钢管道，低中高压管道，烟气脱硫装置\| \| \|等复合材料的中国大型复合材料工业园。建设规模：规划用\| \| \|地面积约810亩。 \| \|项目实施地点\|园区由中国复合材料集团公司与开发区共同投资建设。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|连云港经济技术开发区是1984年经国务院批准的第一批14个\| \| \|国家级开发区之一，位于新亚欧大陆桥东桥头堡连云港市东\| \| \|部城区，规划面积66平方公里，目前已开发11.7平方公里。\| \| \|建区以来，已吸引了来自美国、法国、日本、意大利、韩国\| \| \|、香港等35个国家和地区的外商投资，兴办了300多个三资 \| \| \|企业，已形成医药、化工、纺织、食品、电子、机械、建材\| \| \|等优势产业。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 10000吨/年草甘磷原药 \|项目名称 \|10000吨/年草甘磷原药 \|编号 \|LYG053 \| \|单位名称 \|连云港立本农药化工有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|草甘磷是灭生性除草剂，广泛用于果园、橡胶园、桑园等 \| \| \|经济林作地、农作物的除草，防治杂草，市场前景广阔。 \| \| \|主要利用现有车间进行改造建成草甘磷原药生产装置。建 \| \| \|设规模：10000吨/年。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|我公司是国家重点农药生产企业，占地530亩，员工1000人\| \| \|，科技人员占25%，资产1.26亿元，主要生产杀虫剂辛硫磷\| \| \|（全国产销量第一）、牵牛星（即哒螨灵，全国第二位） \| \| \|、水星（即吡嘧磺隆，全国第一），公用工程余量50%，还\| \| \|配有污水处理站，2003年已连续三年通过省级质监认证和I\| \| \|SO9002认证。国内行业50强企业。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 700 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 35 %； \| \| \|投资回收期: 1.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|2003年6月－9月，安排药效、毒理试验；2003年6月－12月\| \|情况 \|，做好产品的试产试销，办理“农药标准证、批准证”；200\| \| \|4年1月－6月，做好产品的药效、毒理试验，办理登记证，\| \| \|转为正式生产经营，我们以现有设备、厂房、技术、市场 \| \| \|等相关资产作为资本参股与分红，也可租赁等其它方式合 \| \| \|作。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| PTT纤维项目 \|项目名称 \|PTT纤维项目 \|编号 \|LYG054 \| \|单位名称 \|连云港华鸿化纤有限责任公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目拟引进国外具有先进技术水平的PTT长丝生产线，设\| \| \|备及技术成套引进，可保证项目成功运作。建设规模：300\| \| \|00吨/年 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|连云港华鸿化纤有限责任公司是国有控股大型二类企业。 \| \| \|目前公司主要有2条锦纶POY生产线及配套DTY生产线和4条F\| \| \|DY生产线，锦纶长丝生产能力8000吨/年，涤纶长丝生产能\| \| \|力10000吨/年，现有职工550人，其中工程技术人员165人 \| \| \|，厂区占地面积6.05万平方米，固定资产原值2.746亿元。\| \| \|主要生产锦纶50dtex--333 dtex的加弹丝、涤纶36 \| \| \|dtex--111 dtex全牵伸丝、有色丝。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1371 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 32.4 %； \| \| \|投资回收期: 4.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 芳纶纤维生产线项目 \|项目名称 \|芳纶纤维生产线项目 \|编号 \|LYG055 \| \|单位名称 \|连云港氨纶厂 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　■股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|芳纶纤维具有优异的物理性能，断裂强度达19.6CN/dtex以\| \| \|上，有良好的耐热、耐辐射性能和化学稳定性，是一种优 \| \| \|良的增强材料，广泛用于航天、航空、防护、运输、体育 \| \| \|、通讯等领域。本项目主要针对聚合工艺和溶解纺丝工艺 \| \| \|、溶剂回收技术以及热处理工艺等进行研发。 \| \| \|建设规模：200吨/年。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|连云港氨纶厂是江苏奥神集团的全资子公司，资产总额近3\| \| \|亿元，是以化纤生产为主的国有企业。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1000 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 　35　 %； \| \| \|投资回收期: 4 　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 高级牛皮箱板纸生产线 \|项目名称 \|高级牛皮箱板纸生产线 \|编号 \|LYG056 \| \|单位名称 \|金台造纸厂 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年产2.8万吨，主要用于产品包装，国内每年需大量进口，\| \| \|国内市场前景看好。该项目主要用废纸为原料，加工成为 \| \| \|牛皮箱板纸。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|轻工资产管理公司所属金台造纸厂，总资产550万美元，职\| \| \|工720人，有环保中心一处，技术力量雄厚。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 610 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 35 %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目初步设计方案已批复，厂内配套工程已基本结束。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 碳纤维生产线 \|项目名称 \|碳纤维生产线 \|编号 \|LYG057 \| \|单位名称 \|江苏奥神集团有限责任公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|主要针对原丝的工艺进行研究，选择比较合理的工艺技术 \| \| \|路线。 \| \| \|规模：原丝100吨/年、碳丝20吨/年。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|江苏奥神集团有限责任公司现有控股企业6家，参股企业2 \| \| \|家，托管原纺工系统其他企业8家。集团注册资本金2亿元 \| \| \|，拥有资产总额10亿。目前集团主要拥有国际先进水平的 \| \| \|年产7000吨氨纶丝生产线，年产20000吨涤纶丝生产线，年\| \| \|产3000吨的PP棉生产线，剑杆和喷水织机250余台、针织圆\| \| \|机300余台和年产100万米化纤短绒生产线，12000锭的毛纺\| \| \|，7000枚环锭纺和2400头转杯纺生产能力。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 700 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 30 %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目正进行前期的市场调研和工艺技术路线的选择。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 制浆造纸 \|项目名称 \|制浆造纸 \|编号 \|LYG058 \| \|单位名称 \|金台造纸厂 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云港市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|废纸及进口废纸集中处理制浆造纸项目，由国家在沿海城 \| \| \|市布设。连云港是进口废纸大港、集散地，有集中处理的 \| \| \|先决条件，也符合环保要求，且国内国际市场需求量大。 \| \| \|建设规模：年处理废纸50万吨，制浆造纸75万吨。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|轻工资产管理公司所属金台造纸厂，总资产550万美元，职\| \| \|工720人，已建成环保中心一处，技术力量雄厚。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 6100 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 17 %； \| \| \|投资回收期: 6 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|初步设计方案已完毕，并经省批复认可，目前场地平整结 \| \|情况 \|束。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 甲壳质低聚糖的生产开发 \|项目名称 \|甲壳质低聚糖的生产开发 \|编号 \|LYG059 \| \|单位名称 \|江苏金海岸海洋经济开发有限公 \|注册资本(万元\| \| \| \|司 \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|总占地面积25亩，厂房面积6000平方米，年产500吨甲壳质 \| \| \|低聚糖。 \| \|项目实施地点\|江苏省赣榆海洋经济开发区工业园区内。江苏金海岸海洋经\| \|及相关介绍 \|济开发有限公司是集水产育苗、养殖、加工、科研为一体的\| \| \|科技型企业，拥有先进的水产养殖加工管理经验。固定资产\| \| \|800 万元，企业生产状况良好。 \| \|项目实施依据\|1.区内有丰富的甲壳类废弃物，据不完全估计约有10000吨 \| \| \|以上； \| \| \|2.区内有一座甲壳胺生产公司，可为甲壳低聚糖提供直接原\| \| \|料； \| \| \|3.我国市场销售的甲壳低聚糖主要从国外进口，缺口很大，\| \| \|价格昂贵，市场广阔。 \| \| \|该项目中试已完成。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 740 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 35 %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目中试已完成 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| LYG062芦笋高效种植和深加工 \|项目名称 \|芦笋高效种植和深加工 \|编号 \|LYG060 \| \|单位名称 \|赣榆县欢墩绿宝食品厂 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|用2年时间建成10000亩芦笋高效种植和深加工技术示范基 \| \| \|地，引进优良品种HC157，实现生产出口加工优质芦笋1500\| \| \|0吨。芦笋为无公害绿色食品，具有较高的保健价值，近年\| \| \|来畅销东南亚、日本和欧美市场。 \| \|项目实施地点\|赣榆县欢墩镇。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|赣榆县欢墩绿宝食品厂兴建于一九九三年，对以芦笋为主 \| \| \|的各类蔬菜进行深加工，年加工各类蔬菜2000吨，出口创 \| \| \|汇100万美元。欢墩镇的气候、土质非常适宜芦笋的种植，\| \| \|欢墩镇被誉为“芦笋之乡”。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 700 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 32 %； \| \| \|投资回收期: 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 秦山岛综合开发 \|项目名称 \|秦山岛综合开发 \|编号 \|LYG061 \| \|单位名称 \|赣榆县青口镇 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　■股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|集养殖、旅游为一体综合开发，规划面积为158平方公里。 \| \|项目实施地点\|赣榆县秦山岛 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|秦山岛位于青口镇东部境内，风景秀丽，四季如春，有多处\| \| \|古迹，海岛四周围10米等深线以内海域16.5万亩，海水清澈\| \| \|，地质肥沃，无污染，极具开发价值。青口镇位于亚欧大陆\| \| \|桥东桥头堡——连云港市的北端，是赣榆县政治、经济、文化\| \| \|中心。青口镇是全国文明镇、国务院首批开放镇、江苏百家\| \| \|名镇。经济总量、经济效益、出口创汇、财政收入等主要指\| \| \|标在全市乡镇中连续8年名列榜首，被誉为连云港市第一镇 \| \| \|。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1600 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 33 %； \| \| \|投资回收期: 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|现已规划，正在筹备建设 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸乙脂 \|项目名称 \|脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸 \|编号 \|LYG062 \| \| \|乙脂 \| \| \| \|单位名称 \|赣榆下口渔业总公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新上四条脱脂鱼粉生产线，年产鱼粉8000吨，鱼油1600吨 \| \| \|，并加工精制鱼油800吨及400吨70%含量EPA+DHA鱼油脂肪 \| \| \|酸乙脂。 \| \|项目实施地点\|江苏省赣榆海洋经济开发区。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|鱼粉广泛用于畜牧及水产养殖业，鱼油为医药、保健食品 \| \| \|原料，国内外市场潜力巨大。赣榆下口渔业总公司始建于1\| \| \|989年，拥有固定资产1亿元。公司下属企业有育苗场、冷 \| \| \|冻加工厂、紫菜养殖加工厂、鱼粉厂等10个企业。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 480 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 38 %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|已完成可行性研究报告 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 节能型全自动紫菜加工机研制及开发 \|项目名称 \|节能型全自动紫菜加工机研制 \|编号 \|LYG063 \| \| \|及开发 \| \| \| \|单位名称 \|连云港富安机械有限公司 \|注册资本(万元\|500 \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \|王行安 \|所在地区 \|赣榆县 \| \|主营业务 \|紫菜加工机开发生产销售 \| \|联系地址 \|赣榆县海头镇海港路４８号 \| \|联系人 \|王行安 \|电话 \|0518-6903388 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|开发新型环保、高效节能、使用安全、价格低廉的条斑紫菜\| \| \|加工机组，替代传统的进口产品，推动我省紫菜产业快速发\| \| \|展。1.由传统的燃油式干燥工艺改为燃煤式导油炉供热系统\| \| \|；2.浇饼吸水部分由原机组小腔体短行程方式改为大腔体长\| \| \|行程吸水；3.由原机组使用铜体调和机分配叶，改为橡胶叶\| \| \|轮泵结构；4.由原机组采用普通挤压水结构，改为网状结构\| \| \|；5.除掉装束机，形成直接的集束传送。加工紫菜产品破损\| \| \|率降低90%，达到光滑平整、四边整齐、无漏洞、颜色深、 \| \| \|光泽度高等标准，使单张紫菜加工成本从0.035元降低至0.0\| \| \|14元，节能70%，单机价格为日产机组价格的40%，年产紫菜\| \| \|加工机组50台套，预计销售收入7000万元，创汇300万美元 \| \| \|，利税2200万元。 \| \|项目实施地点\|在国家产业结构调整的政策指导下，地方各级政府根据农业\| \|及相关介绍 \|结构调整的客观要求，大力鼓励发展高产、高效农业和农副\| \| \|产品加工业。紫菜加工业属高效农业的伸延，是我国近几年\| \| \|来发展起来的新的食品加工业，这也是我国东部沿海富有的\| \| \|紫菜资源和紫菜本身所具有药、食、补的功效逐渐被人们认\| \| \|识和接受的结果。连云港地处黄海之滨，是江苏省“海上苏 \| \| \|东”战略的重要组成部分，赣榆县是重中之重，紫菜生产更 \| \| \|是赣榆县的支柱产业之一。 \| \|项目实施依据\|连云港富安机械有限公司是依托母体赣榆县富安紫菜有限公\| \| \|司而成立的，项目建设地址座落在赣榆县海头镇海港路48号\| \| \|，注册资金160万元，主要从事紫菜加工机械的制造、销售 \| \| \|和技术服务。目前公司拥有厂房1200平方米，占地面积3600\| \| \|平方米，各种加工设备34台套，固定资产达320万元。公司 \| \| \|现有职工99人，其中高级职称6人，中级职称12人，初级职 \| \| \|称26人。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|我国在运转的近290台套设备，有9５%以上为从日、韩两国 \| \| \|进口，已有三分之二的设备进入报废更新期，因此国内市场\| \| \|需求量的空间很大。据江苏省紫菜协会市场调查预测，未来\| \| \|五年内，我国一次紫菜加工机组的市场需求量将达到500余 \| \| \|台（套），其销售额为１０亿元人民币。本项目研制的全自\| \| \|动紫菜加工机不但具有新型环保、高效节能、使用安全、性\| \| \|能稳定等优势，而且整机销售价约为日本进口设备价格的５\| \| \|０%。 \| \| \|销售方向: 紫菜加工企业 \| \| \|市场容量:国际市场 100 ；国内市场 400 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: 80 %国内销售, 20 %出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 30 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1100 万元,其中:固定资产 800 万元,流动资金 300\| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 1 年；年销售额: 2800 万元； \| \| \|年经营成本: 2000 万元；年利润: 800 万元； \| \| \|内部收益率: 50 %；投资利润率: 40 %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：陇海铁路轮船：连云港港 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路： 204国道、同三高速公路机场：白塔机场 \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|项目的母体“赣榆县富安紫菜有限公司”具有十几年紫菜加工\| \|情况 \|经验，有一定的经济基础和相当实力的科研技术人员，他们\| \| \|非常熟悉现有紫菜加工设备的性能和特性，全面的掌握了现\| \| \|有设备所存在的问题，结合现在的高新技术，针对紫菜加工\| \| \|过程的特性与共性进行了深入细致的分析、研究，对原进口\| \| \|设备高能耗、高破损率、细菌超标进行了技术革新，都取得\| \| \|了良好的效果。并编写了“导热油炉供热”、“大腔体长行程 \| \| \|吸水”、橡胶叶轮泵调和”等相关技术论文。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 10000 元/年·人；水价： 5 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.5 元/度；煤气费： 15 元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 2 万元/亩。 \| 海参工厂化育苗与养殖 \|项目名称 \|海参工厂化育苗与养殖 \|编号 \|LYG064 \| \|单位名称 \|江苏省赣榆海洋经济开发\|注册资本(万元\| \| \| \|区 \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆海洋经济开 \| \| \| \| \|发区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|孟辰生 \|电话 \|05186341003 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|区内自然状况独优，利用地下恒温、恒盐度的水资源保证 \| \| \|海参生长不受季节限制。基础设施完善，投资者可直接建 \| \| \|厂生产或改建现有厂房。 \| \|项目实施地点\|开发区是省级开发区，有工厂化育苗69家，总水体1.5万立\| \|及相关介绍 \|方米,可开发利用的滩涂面积2万多亩,目前已建成全国最大\| \| \|的育苗与养殖基地,是江苏省海洋渔业科技示范园区。 \| \|项目实施依据\|区内自然状况独优，利用地下恒温、恒盐度的水资源保证 \| \| \|海参生长不受季节限制。基础设施完善，投资者可直接建 \| \| \|厂生产或改建现有厂房。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 400 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期调研已完成、具备项目实施基本条件。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 海带中褐藻糖胶的开发利用 \|项目名称 \|海带中褐藻糖胶的开发\|编号 \|LYG065 \| \| \|利用 \| \| \| \|单位名称 \|江苏省赣榆海洋经济开\|注册资本(万元\| \| \| \|发区 \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆海洋经济开发\| \| \| \| \|区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|孟辰生 \|电话 \|0518-6341003 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用本地区养殖海带的资源优势，建厂提取海带的褐藻糖胶\| \| \|，并开发利用，褐藻糖胶具有抗凝血、澄清血脂、降低胆固\| \| \|醇的作用，市场前景很好。占地30亩，年创产值1600万元。\| \|项目实施地点\|开发区是省级开发区，有工厂化育苗69家，总水体1.5万立 \| \|及相关介绍 \|方米,可开发利用的滩涂面积2万多亩,目前已建成全国最大 \| \| \|的育苗与养殖基地,是江苏省海洋渔业科技示范园区。 \| \|项目实施依据\|区内基础设施完善，投资者可直接建厂生产或改建现有厂房\| \| \|。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 120 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期调研已完成、具备项目实施基本条件。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 海珍品大菱鲆等鱼类深加工 \|项目名称 \|海珍品大菱鲆等鱼类深加\|编号 \|LYG066 \| \| \|工 \| \| \| \|单位名称 \|江苏省赣榆海洋经济开发\|注册资本(万元\| \| \| \|区 \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆海洋经济开 \| \| \| \| \|发区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|孟辰生 \|电话 \|0518-6341003 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|根据市场需求制造一座集冷冻、烘干、深加工于一体的先进\| \| \|大型加工企业。年产鱼类深加工产品800吨左右。 \| \|项目实施地点\|区内基础设施完善，已进行大菱鲆、三文鱼等工厂化育苗养\| \|及相关介绍 \|殖，总面积达7万平方米。开发区是省级开发区，有工厂化 \| \| \|育苗69家，总水体1.5万立方米,可开发利用的滩涂面积2万 \| \| \|多亩,目前已建成全国最大的育苗与养殖基地,是江苏省海洋\| \| \|渔业科技示范园区。 \| \|项目实施依据\|区内基础设施完善，已进行大菱鲆、三文鱼等工厂化育苗养\| \| \|殖，总面积达7万平方米。基础设施完善，投资者可直接建 \| \| \|厂生产或改建现有厂房。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期调研已完成、具备项目实施基本条件。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 紫菜二次加工 \|项目名称 \|紫菜二次加工 \|编号 \|LYG067 \| \|单位名称 \|江苏省赣榆海洋经济开 \|注册资本(万元\| \| \| \|发区 \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆海洋经济开发\| \| \| \| \|区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|孟辰生 \|电话 \|0518-6341003 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年加工即食紫菜100万袋。 \| \| \|大规模开发紫菜二次加工生产，同时还将带动其它水产品种\| \| \|生产。紫菜是药、食具用的鲜美海藻类，尤其是经二次深加\| \| \|工的即食紫菜，深受国内外不同年龄人群的喜爱，市场需求\| \| \|量大，产品供不应求。 \| \|项目实施地点\|赣榆县海水养殖业发达，紫菜养殖历史悠久，产量大。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|连云港神路生物制品有限公司地处海洋经济开发区内，西依\| \| \|204国道，东傍海州湾畔，地理位置优越。拥有日本全自动 \| \| \|紫菜二次加工机组1台套，固定资产500万元。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期调研已完成、具备丰富的原料资源。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸乙脂 \|项目名称 \|脱脂鱼粉加工及提取鱼油\|编号 \|LYG068 \| \| \|脂肪酸乙脂 \| \| \| \|单位名称 \|江苏省赣榆海洋经济开发\|注册资本(万元\| \| \| \|区 \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆海洋经济开 \| \| \| \| \|发区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|孟辰生 \|电话 \|0518-6341003 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|新上四条脱脂鱼粉生产线，使年产量达鱼粉8000吨、鱼油16\| \| \|00吨，并加工精制鱼油800吨及年产400吨70%含量EPA+DHA鱼\| \| \|油脂肪酸乙脂。鱼粉广泛用于畜牧及水产养殖业，鱼油为医\| \| \|药、保健食品原料，国内外市场潜力巨大。 \| \|项目实施地点\|赣榆县海水养殖、捕捞业发达，项目所需原材料资源充足。\| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|下口渔业总公司始建于1989年，拥有固定资产1亿元。公司 \| \| \|下属企业有育苗场、冷冻加工厂、紫菜养殖加工厂、鱼粉厂\| \| \|等10个企业。2001年实现销售收入2亿元，出口创汇400万美\| \| \|元。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 280 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期调研已完成、具备丰富的原料资源。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 精细木工板加工 \|项目名称 \|精细木工板加工 \|编号 \|LYG069 \| \|单位名称 \|赣榆县城头镇政府 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县城头镇\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|丁兆亮 \|电话 \|0518-6561000 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|占地面积45亩。利用本地充足的杨木进行板皮深加工，再经\| \| \|表面处理，生产豪华装饰用板，目前畅销国内外。 \| \|项目实施地点\|城头企管站现有23家企业，一个36万平方米的工业园，对企\| \|及相关介绍 \|业进行服务管理。 \| \|项目实施依据\|已选择在工业园内，占地面积3万平方米，实现通电、通水 \| \| \|、通路。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 100 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|该项目正在进行市场调研，编制项目建议书。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 缢蛏深加工 \|项目名称 \|缢蛏深加工 \|编号 \|LYG070 \| \|单位名称 \|赣榆县宋庄镇政府 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县宋庄镇\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|谷胜学 \|电话 \|05186322002 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|加工流水线2条，消毒车间2座，锅炉车间2座。 \| \|项目实施地点\|我镇拥有丰富的滩涂资源，缢蛏养殖已成规模，亩产高，总\| \|及相关介绍 \|量多，资源充足，缢蛏肉嫩味美，有广阔的市场。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 100 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 1.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|宋庄镇工业园区做到“三通一平”，项目已完成可行性研究，\| \|情况 \|并立项。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 抗风浪深水网箱养殖 \|项目名称 \|抗风浪深水网箱养殖 \|编号 \|LYG071 \| \|单位名称 \|赣榆县宋庄镇政府 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县宋庄镇\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|谷胜学 \|电话 \|05186322002 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|在秦山岛东偏北10米等深线以外地区设置抗风浪深水网箱共\| \| \|12只，进行优质鱼养殖。随着海洋捕捞呈现零增长，人民生\| \| \|活水平提高，特别是入世后国外市场需求增加，其市场前景\| \| \|将更加广阔。 \| \|项目实施地点\|已具备可供选择的养殖海域，前期调研已完成、具备一定的\| \|及相关介绍 \|养殖技术。 \| \|项目实施依据\|已具备可供选择的养殖海域，前期调研已完成、具备一定的\| \| \|养殖技术。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|已具备可供选择的养殖海域，前期调研已完成、具备一定的\| \|情况 \|养殖技术。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 南美白对虾工厂化养殖 \|项目名称 \|南美白对虾工厂化养殖 \|编号 \|LYG072 \| \|单位名称 \|赣榆县宋庄镇政府 \|注册资本(万 \| \| \| \| \|元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县宋庄镇 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|谷胜学 \|电话 \|0518-6322002 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|改建育苗场40座，45亩养殖水面，亩产南美白对虾3吨。 \| \|项目实施地点\|利用育苗场已有设施进行改造后进行工厂化养殖，面积达3\| \|及相关介绍 \|0000平方米，约合45亩水面，预计亩产南美白对虾3吨。 \| \|项目实施依据\|养殖育苗已有育苗场40座 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 200 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 1 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|养殖育苗已有育苗场40座，达到“三通一平”，完成项目可 \| \|情况 \|行性研究，并通过专家考察、论证。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 贝类深加工 \|项目名称 \|贝类深加工 \|编号 \|LYG073 \| \|单位名称 \|赣榆县柘汪镇政府 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县柘汪镇\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|许长忠 \|电话 \|0518-6851000 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|以鲜活贝类为原料，加工各种贝柱、贝身肉体，采用真空包\| \| \|装延长保鲜期限，满足年产10000吨各种贝类加工的需要。 \| \|项目实施地点\|柘汪镇地处山东、江苏交界处，204国道、同三高速公路贯 \| \|及相关介绍 \|穿其境，海水养殖和捕捞业发达，本地及周边地区盛产黑蛤\| \| \|、文蛤、溢蛏等各种贝类，年产10000吨。 \| \|项目实施依据\|已建成年产50吨的加工厂，且与青岛海洋大学、无锡轻工大\| \| \|学建立良好协作关系。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 260 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期调研已完成、具备丰富的原料资源。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 泥鳅养殖、加工 \|项目名称 \|泥鳅养殖、加工 \|编号 \|LYG074 \| \|单位名称 \|赣榆县墩尚镇政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县墩尚镇\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|刘希聪 \|电话 \|0518-6411000 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目需建养殖池1000亩，配套饲料厂一座，冷库一座， \| \| \|烘烤流水线若干条。产品全部销往日本、韩国，具有良好 \| \| \|的经济社会效益。 \| \|项目实施地点\|墩尚镇地理位置优越，东临黄海，南接连云港，境内交通 \| \|及相关介绍 \|便利，经济实力雄厚，是连云港市十强镇之一，泥鳅养殖 \| \| \|之乡。 \| \|项目实施依据\|投资征地用于兴建养殖池及配套厂，并办好相关手续等配 \| \| \|套工作，目前一期开发泥鳅养殖300亩已完成，二期开发30\| \| \|0亩正在实施中。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 300 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期调研已完成、具备一定的养殖技术。投资征地用于兴 \| \|情况 \|建养殖池及配套厂，并办好相关手续等配套工作，目前一 \| \| \|期开发泥鳅养殖300亩已完成，二期开发300亩正在实施中 \| \| \|。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产2000吨聚乙烯网具扩建项目 \|项目名称 \|年产2000吨聚乙烯网具扩建\|编号 \|LYG075 \| \| \|项目 \| \| \| \|单位名称 \|赣榆县渔发网具厂 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县青口镇\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|吴新业 \|电话 \|0518-6223627 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目为满足渔业捕捞需求，经市场调研，拟扩大生产规 \| \| \|模，年产2000吨聚乙烯网具，设备16台（套），建筑面积2\| \| \|240平方米，项目达产后，年可实现销售收入1800万元，获\| \| \|利税350万元。 \| \|项目实施地点\|赣榆县是海洋捕捞大县，项目市场前景好。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|该厂始建于1995年，占地18亩，建筑面积4800平方米，固 \| \| \|定资产500多万元，现有职工100人，专业技术28人，2002 \| \| \|年创利税130万元。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 105 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|已编制可行性研究报告。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 皮革加工 \|项目名称 \|皮革加工 \|编号 \|LYG076 \| \|单位名称 \|赣榆县亨达制革厂 \|注册资本(万 \| \| \| \| \|元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县赣马镇 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|潘庆礼 \|电话 \|0518-6381000 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|占地2500平方米。如合资，外方以现汇入股经营，中方以厂\| \| \|房、机器设备、土地入股；如独资，外方有偿租赁中方土地\| \| \|、厂房等使用权。 \| \|项目实施地点\|赣榆县地处苏北、鲁南交界处，养牛、养羊业发达，皮革工\| \|及相关介绍 \|业原料丰富。扩建二条皮革加工生产线，实现产、加、销一\| \| \|体化经营模式。 \| \|项目实施依据\|赣榆县亨达制革厂是苏北、鲁南地区唯一专业皮革加工企业\| \| \|，厂区占地面积2500平方米，生产车间1600平方米，固定资\| \| \|产500余万元。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 320 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|已编制可行性研究报告。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 水产品深加工及真空包装 \|项目名称 \|水产品深加工及真空包装 \|编号 \|LYG077 \| \|单位名称 \|赣榆县石桥镇政府 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|赣榆县石桥镇\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|闫洪凌 \|电话 \|0518-6811794 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|年生产加工鱼片500吨 \| \|项目实施地点\|水产品营养丰富，深受国内外广大消费者亲睐，长期走俏 \| \|及相关介绍 \|国内外市场，现在正向深加工、精加工、小包装且易存易 \| \| \|放及便于运输的方向发展。我镇东临黄海、有丰富的水产 \| \| \|品资源，又有多年加工经营水产品的技术和经验，建设该 \| \| \|项目有广阔的前景。 \| \|项目实施依据\|现有六家水产品加工厂、可租赁经营和投资成立独资企业 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 100 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|已编制可行性研究报告。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 东港区深水码头工程 \|项目名称 \|东港区深水码头工程 \|编号 \|LYG078 \| \|单位名称 \|连云港港口集团 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|1.0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目规划岸线2600米，后方可吹填或抛填形成场地约160\| \| \|万平方米。建设2个15-20万吨级以矿石为主的大型深水矿 \| \| \|石专业化泊位和2-4个5万吨级泊位，年设计通过能力为200\| \| \|0万吨。疏运方式以水水中转为主，兼顾水陆中转。其中一\| \| \|期工程为1个15-20万吨级泊位和2个5万吨级泊位，投资约1\| \| \|6亿元；二期工程为1个15-20万吨级泊位和2个5万吨级泊位\| \| \|。预计项目建设工期4年。 \| \|项目实施地点\|连云港港区东端。合作年限：30-50年。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|随着国民经济的发展，中国需大量进口矿石。腹地内每年 \| \| \|尚有部分外贸出口量（锰铁矿），连云港腹地内有安阳钢 \| \| \|厂、信阳钢厂、济源钢厂、舞阳钢厂、徐州钢厂、信阳铁 \| \| \|合金厂等各类钢铁企业十余家。预计金属矿石吞吐量2005 \| \| \|年为1200万吨，2010年2850万吨。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 30000 万美元,其中:固定资产万元,流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|10.42 %；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 10 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 工厂化食用菌种植生产项目 \|项目名称 \|工厂化食用菌种植生产项目 \|编号 \|LYG079\| \|单位名称 \|连云港国鑫医药设备有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云区\| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|建设厂房2万平方米，新建食用菌自动化生产线九条，包括\| \| \|原料配制机、全自动装瓶机、高压灭菌器、全自动接种机 \| \| \|超声波加湿器等。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|连云港国鑫医药设备有限公司是国内消毒设备生产的专业 \| \| \|生产厂家之一。公司在国内率先开发研制的食用菌生产成 \| \| \|套设备，经江苏省科技厅和省经贸委联合鉴定，认定该产 \| \| \|品填补了国内空白、性能达国际先进水平。企业信用为AAA\| \| \|级，现有员工182人，专业技术开发人员50人，有较强的技\| \| \|术开发能力。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1000 万美元,一期投资400万美元，其中:固定资产\| \| \|　万元,流动资金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 33 %； \| \| \|投资回收期: 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|项目已完成可行性研究。相关设备已研制完成，并已投产 \| \|情况 \|、销售。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 连云港5-10万吨级船坞 \|项目名称 \|连云港5-10万吨级船坞 \|编号 \|LYG080 \| \|单位名称 \|连云港外轮航修厂 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|连云区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|在现有连云港外轮航修厂的基础上，扩建成5-10万吨级船坞\| \| \|，从事造船、修船业务。 \| \|项目实施地点\|连云港港池内，东西连岛南侧。连云港外轮航修厂占地面积\| \|及相关介绍 \|5万平方米，建筑面积2.1万平方米。现有职工90人，具有较\| \| \|为雄厚的技术力量。全厂现有固定资产2700万元，各类机械\| \| \|设备90余台套。厂区内设有七个车间，拥有船台一座、专用\| \| \|修船码头一座（长50m，宽10m）。该企业主要承担来港中外\| \| \|船舶的航次修理以及港作船舶的航、坞修，包括船体、主辅\| \| \|机、轴系、电气、液压管系的修理及铁结构制作安装。 \| \|项目实施依据\|目前，连云港全市只有一座1000吨级船坞。由于缺乏拥有修\| \| \|理万吨级以上船舶的船坞，来港很多外轮不能及时就地修理\| \| \|。连云港每年3000～60000吨级远洋轮进出港至少2000艘次 \| \| \|以上，仅远洋轮修理费流失于外地高达5000万元以上；连云\| \| \|港拥有各种港作船舶215艘，港作船舶定期修理费每年约300\| \| \|0万元左右外流。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1450 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 12.8 %； \| \| \|投资回收期: 7 　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 东海高科技硅资源工业园区 \|项目名称 \|东海高科技硅资源工业园区 \|编号 \|LYG081 \| \|单位名称 \|连云港金达石英宝石制品有限 \|注册资本(万元\| \| \| \|公司 \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目是一个硅资源加工项目组，包括年产2万吨熔融硅微\| \| \|粉、年产1万吨高纯石英粉、年产3500吨高品质石英玻璃管\| \| \|、年产10000万支绿色环保JD、H系列灯、年产1000万只日 \| \| \|光型保健灯五个子项目。项目占地14.5万平方米。 \| \|项目实施地点\|东海县开发区。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|高纯石英粉被用于石英玻璃管、石英玻璃棒生产及航空、 \| \| \|航天、军工、电子等高科技领域，仅东海县年需高纯石英 \| \| \|粉就达2.5万吨。绿色环保型JD、H灯系列产品是一种新型 \| \| \|电光源产品，发出的光线中滤除了对人体有害的紫外线， \| \| \|项目市场前景广阔。项目技术主要依托连云港金达石英宝 \| \| \|石制品有限公司。东海县是全国著名的水晶之都，水晶储 \| \| \|量达30万吨，石英储量达3亿吨，均占全国一半以上。东海\| \| \|县现已成为全国的石英玻璃管生产中心。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2300 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 6300 \| \| \|万美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1800 \| \| \|万美元； \| \| \|内部收益率: %；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 电光源透明石英管生产线 \|项目名称 \|电光源透明石英管生产线 \|编号 \|LYG082 \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|高纯石英粉、低、中羟基石英管、透明石英管、滤紫外（U\| \| \|V）石英管 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金、选用先进设备，建设年产3000吨高纯 \| \| \|石英粉、60吨低羟基石英管、60吨中羟基石英管、310吨透\| \| \|明石英管、滤紫外（UV）石英管20吨生产线。 \| \|项目实施地点\|东海县高品位石英玻璃管生产发展较快，目前产量约占全 \| \|及相关介绍 \|国75%。由于具有透光性能好、耐高温、化学性能稳定、热\| \| \|膨胀系数小等特点，石英玻璃管被广泛运用在照明设备、 \| \| \|灯具方面，各种电光源产品国内市场需求每年以5%速度递 \| \| \|增。目前电光源产品生产总量占世界70%，且大部分出口到\| \| \|欧美等发达国家。今后几年，国内各UV型滤紫外石英管需 \| \| \|求将以每年12%速度增长，国际市场需求也随着增长。因此\| \| \|电光源产品生产厂家迫切需要增加供应量以满足市场需求 \| \| \|。各种高档光源产品，电子产品对石英玻璃管要求越来越 \| \| \|高。2002年我国进口美国尤尼明公司用于半导体用石英玻 \| \| \|璃和高档电光源用石英玻璃的生产高纯石英粉，超过3000 \| \| \|吨，同时北京九恒公司投资6000万元，湖北华兴投资2000 \| \| \|万元，上海新沪也投资扩大石英玻璃基件生产，对高纯石 \| \| \|英粉需求量迅速增长。因此，该项目市场前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1205万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 3555 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 793 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2.3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产1000万只电声及传感器 \|项目名称 \|年产1000万只电声及传感 \|编号 \|LYG083 \| \| \|器 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金和技术，生产手机、笔记本电脑、液晶 \| \| \|彩电、超声遥控及测距等需求的送受话器、喇叭及超声波 \| \| \|传感器等高新技术产品。项目拟占地22700平方米。 \| \|项目实施地点\|中国是手机及笔记本电脑的生产大国，液晶彩电预计三年 \| \|及相关介绍 \|内也会有迅猛发展。这些产品科技含量高，具有良好的市 \| \| \|场前景。IT行业在世界发展中起到举足轻重的作用，各国 \| \| \|都非常重视此行业，中国当然也不例外，中国也已成为手 \| \| \|机、笔记本电脑的生产大国这样就会对手机、笔记本电脑 \| \| \|所需的送受话器、喇叭有很大的需求，到2003年上半年为 \| \| \|止中国的手机、笔记本电脑用的送受话器、喇叭还是主要 \| \| \|靠进口，到目前为止，中国国内现在只有少数几家企业可 \| \| \|以生产此产品，送受话器、喇叭、传感器的市场需求大。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2240 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 8000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1500 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产1000吨熔融石英板项 \|项目名称 \|年产1000吨熔融石英板项 \|编号 \|LYG084 \| \| \|目 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \| 熔融石英板 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，采用先进设备，建设年产1000吨熔融 \| \| \|石英板项目。 \| \|项目实施地点\|石英耐火材料制品现在被广泛的运用于各个领域，如化工 \| \|及相关介绍 \|、石油、冶金、食品、电子、制药、内燃机和精细熔融石 \| \| \|英陶瓷制品，具有结构精细，导热率低，热膨胀系数小， \| \| \|尺寸精度高，热震稳定性好，高温不变形等特点，如在玻 \| \| \|璃水平钢化炉用石英陶瓷辊，是炉中的关键部件，用来承 \| \| \|托和传输玻璃，是目前平板玻璃生产中不可缺少的组成部 \| \| \|分，以精选熔融石英为主原料，生产出的熔融石英甘埚， \| \| \|主要用于铂金、黄金、医用齿科合金及其它高温合金的熔 \| \| \|化，具有强高抗势震性高，使用寿命长的优点。由于具有 \| \| \|耐热、耐腐蚀、精度高、热膨胀系数小等特点，发展前景 \| \| \|非常宽广。仅日本和东南亚国家，需求量就达13万吨左右 \| \| \|，全球的总需求量约为48万吨。我国玻璃、医药等生产企 \| \| \|业每年对该产品的需求量在十几万吨。因此，该项目市场 \| \| \|前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 800 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 5000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 175 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3.1 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产150万只汽车用HID前照灯 \|项目名称 \|年产150万只汽车用HID前照\|编号 \|LYG085 \| \| \|灯 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|汽车用HID前照灯 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，购置设备，建设年产150万只汽车用HID\| \| \|前照灯生产线。 \| \|项目实施地点\|汽车用HID前照灯光源产品，采用滤紫外石英管材做泡壳， \| \|及相关介绍 \|是将高效节能、新材料技术运用于一体的新一代高新技术产\| \| \|品，也是国家火炬计划东海硅材料产业基地经济发展的一个\| \| \|亮点。我国汽车市场的快速发展，是一个非常惊人的数字，\| \| \|2000年中国汽车产量为200万辆，占全球汽车总量的1/30； \| \| \|根据规划，到“十五”期末，全国汽车年总产量可达到350万 \| \| \|辆的规模，将达到世界产量的1/20；而到2010年，中国的汽\| \| \|车产量将占到世界产量的1/10，总量将超过500万辆。因此 \| \| \|，仅我国近期需用的汽车HID前照光源，就达到年需300多万\| \| \|套的数量，再加之其它机动车的需求，市场需求量将会更高\| \| \|，而且汽车用HID前照灯产品，终将替代传统的卤素前照光 \| \| \|源。该项目产品是高新技术领域中极其具有发展潜力的产品\| \| \|，科技水平含量高，国际国内市场前景看好的特点。因此，\| \| \|该项目市场前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|东海已经成为“中国石英中心”，石英管材料产品市场份额占\| \| \|国内市场95%以上。江苏省东海县裕泰电光源有限公司，是 \| \| \|当地电光源产业的龙头企业，已步入高新技术企业的行列。\| \| \|现有各种光源产品22个大类，170个规格型号。 \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 10000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 18750　万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 5702 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产1000万平方米玻璃纤维网格布生产线 \|项目名称 \|年产1000万平方米玻璃纤 \|编号 \|LYG086 \| \| \|维网格布生产线 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|玻璃纤维网格布 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟吸收国内外先进的生产技术，引进资金，建设年 \| \| \|产1000万平方米玻璃纤维网格布生产线。 \| \|项目实施地点\|近几年来，随着中国经济总量的提升和人们生活水平提高 \| \|及相关介绍 \|，人们对居所和办公场所的要求发生了根本性变化，新型 \| \| \|建材已是人们首选的建筑装饰用材，特别是城市居民。仅 \| \| \|连云港市及周边市的需求量为20亿平方米左右，而目前生 \| \| \|产供应量远远不够，缺口很大。可见现实市场是很大的。 \| \| \|欧美、东南亚市场需求也同样越来越大，且市场售价高出 \| \| \|国内许多，所以公司决定所生产产品主要出口欧美及东南 \| \| \|亚市场，一少部分国内销售。因此该产品具有很强的国内 \| \| \|国际市场竞争力，是投资少，见效快，市场前景好的项目 \| \| \|。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 350 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 4150 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 330 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 1.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产2300万只钠灯玻壳生产线 \|项目名称 \|年产2300万只钠灯玻壳生 \|编号 \|LYG087 \| \| \|产线 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \| 钠灯玻壳 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，购置设备，利用当地丰富的石英资源 \| \| \|，生产市场需求的钠灯玻壳。项目建设内容包括购置设备1\| \| \|02台（套），建设建筑物8000M2。 \| \|项目实施地点\|低压钠灯发光效率高、寿命长、光通维持率高、透雾性强 \| \|及相关介绍 \|，显色性好，被广泛用于道路照明、室内外工业照明、商 \| \| \|业照明、泛光照明、广场照明，以及用于室内和其它照明 \| \| \|水平要求较高的场所。根据“十五”计划和到2015年长远规 \| \| \|划，以及有关市场调查预测，电光源工业发展的目标是到2\| \| \|005年总产量可能达到80亿只，其中：特种灯泡20亿只（包\| \| \|括HID灯泡1亿只）。在今后30-50年内，仍将保持持续稳健\| \| \|高速增长的发展态势，预测市场需求的发展空间将有55亿 \| \| \|只，总产量将达到120亿只水平，约占世界电光源产品总产\| \| \|量50%左右。电光源产品的巨大市场需求和新型、节能电光\| \| \|源产品不断涌现，必将对其配套的玻壳产品提出相应要求 \| \| \|，为玻壳产品带来广阔的市场前景。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 3603 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 4340 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 816 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4.7 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产10000吨彩色石英玻璃管生产线 \|项目名称 \|年产10000吨彩色石英玻璃管生 \|编号 \|LYG088 \| \| \|产线 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \| 彩色石英玻璃管 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目拟兴建年产10000 吨石英玻璃管生产线，采用先进 \| \| \|的连熔炉技术，选用高效节能型机电设备，建设内容包括 \| \| \|兴建6500平方米厂房及公用设施，购置生产设备，投入流 \| \| \|动资金。 \| \|项目实施地点\|发展高硼硬质彩色玻璃材料、开发低钠无铅玻管和高铅钾 \| \|及相关介绍 \|钡玻管、抗紫外线低钠玻璃和硬质高铝玻管、铅晶质灯饰 \| \| \|玻璃，将是行业今后的发展方向。另外，随着科技水平的 \| \| \|提高，该产品还被广泛应用于航天、计算机、半导体、化 \| \| \|工、医疗及水暖器材，防腐管道等领域，随着科学技术的 \| \| \|不断发展，该产品应用领域将越来越广，市场需求量将会 \| \| \|迅猛扩张，目前，国内市场对彩色石英玻璃管的需求量达3\| \| \|0万吨，并以每年20％的速度上升，而该产品在我国的年生\| \| \|产能力仅20万吨左右，且部分用于出口，可见市场需求缺 \| \| \|口十分巨大，该产品在国际市场也十分抢手。本项目需要 \| \| \|使用优质石英砂，可在东海县境内就近采购。且该产品高 \| \| \|能耗，许多国家都依靠进口，这为二步法玻璃管材创造了 \| \| \|十分广阔的市场环境。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 5187.6 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 5500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1438.6 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4.344 　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产5000吨高铅玻璃管 \|项目名称 \|年产5000吨高铅玻璃管 \|编号 \|LYG089 \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|高铅玻璃管 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，建设基础设施，购置生产设备，形成 \| \| \|年产5000吨高铅玻璃管生产能力。 \| \|项目实施地点\|由于铅玻璃管的热性能、机械性能、电性能、化学稳定性 \| \|及相关介绍 \|能、真空性能和光学性能优于钠玻璃，其耐候性、使用寿 \| \| \|命大大超过钠玻璃，因此，铅玻璃的用途非常广阔，可用 \| \| \|于制造防辐射产品、射线防护探伤器材、电视机荧光屏、 \| \| \|电脑屏幕、照相机镜头及艺术品等。目前国际上的玻璃管 \| \| \|大都用铅玻璃管，我国目前使用量已达20－30%左右，国际\| \| \|市场上对高档次产品的需求量比较大，我国每年出口的玻 \| \| \|璃制品约12万吨，随着生活水平的提高，尤其对高品位玻 \| \| \|璃艺术品、日用玻璃器皿的消费量还将会进一步增加。因 \| \| \|此，该项目市场前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 6000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 20000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 2558 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3.6 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 微米级集成电路用化学合成球形硅微粉生产线 \|项目名称 \|微米级集成电路用化学合 \|编号 \|LYG090 \| \| \|成球形硅微粉生产线 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|微米级集成电路用化学合成球形硅微粉 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，建设年产500吨微米级集成电路用化学\| \| \|合成球形硅微粉生产线。 \| \|项目实施地点\|以集成电路为核心的的微电子技术是当代世界高科技发展 \| \|及相关介绍 \|的引导性领域，集成电路的发展水平标志着一个国家的综 \| \| \|合国力。环氧塑封料是IC封装的重要支撑材料，硅微粉是 \| \| \|环氧塑封料的重要支撑材料，对IC的发展起着十分重要的 \| \| \|作用。微米级集成电路用化学合成球形硅微粉目前在国内 \| \| \|尚属空白，是一种高技术含量、高附加值的高新产品，与 \| \| \|角型硅微粉相比，它应用的产品具有更低的粘度、更低的 \| \| \|吸湿性、低膨胀性和低放射性和优异的加工性能，将广泛 \| \| \|应用超大集成电路封装、光导纤维、半导体掩埋绝缘层、 \| \| \|化妆品、石油化工等领域，市场前景十分广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 500 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 2200 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 460 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 1.6 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 水晶粉及原料加工中心 \|项目名称 \|水晶粉及原料加工中心 \|编号 \|LYG091 \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|水晶粉 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目是一个以水晶粉、水晶原料为主的硅资源加工项目 \| \| \|。需建一幢综合办公楼，一幢职工宿舍楼，一幢职工食堂 \| \| \|及其他附属设施。购置生产设备，投入流动资金，项目占 \| \| \|地40.5 亩，建筑面积8900平方米，劳动定员330人。 \| \|项目实施地点\|水晶粉是各种石英玻璃管、石英玻璃棒的原料，另外还被 \| \|及相关介绍 \|用于航空、航天、军工、机械、冶金、电子等高科技领域 \| \| \|。水晶粉国际市场广阔，其潜在市场也很大，目前，国内 \| \| \|石英玻璃管的年生产量达2万吨左右，仅东海县年产量就达\| \| \|1.5万吨左右，需水晶粉达2.5万吨。 \| \| \|水晶系列工艺品必将在国际市场上越来越走俏。近几年来 \| \| \|，东海县经济步入了快速发展轨道，石英及水晶加工业的 \| \| \|生产规模日益扩大。因此，水晶原料的市场需求日益强劲 \| \| \|。该项目的实施，有着很好的市场基础，该项目的产品仅 \| \| \|能满足东海市场需求的50％左右，产品将供不应求。随着 \| \| \|人民生活水平的逐年提高，人们对生活质量也提出了更高 \| \| \|要求，在金银饰品热过后，天然饰品更成时尚。水晶制品 \| \| \|以其独有的保健功能、精美的特质，愈来愈受消费者的青 \| \| \|睐。该项目投产后，市场前景十分广阔，将会获得巨大的 \| \| \|经济效益和社会效益。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 4857.66 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 34000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 4179.78 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2.36 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 石英及珠宝加工设备、配件生产 \|项目名称 \|石英及珠宝加工设备、配件\|编号 \|LYG092 \| \| \|生产 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|石英及珠宝加工设备、配件 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目以生产石英及珠宝加工机械、配件为主的生产项目 \| \| \|。土建主要包括：铸造车间、下料车间、金工车间、热处 \| \| \|理车间、锻造车间、装配车间及锅炉房，职工宿舍、食堂 \| \| \|和办公楼。购置生产设备，投入流动资金。该项目占地11.\| \| \|2亩，建筑面积 5100平方米，劳动定员147人。 \| \|项目实施地点\|近几年来，东海县经济步入了快速发展轨道，石英及水晶 \| \|及相关介绍 \|加工业的生产规模日益扩大，目前，该类设备主要从浙江 \| \| \|、广东等地采购，不能适应快速发展的市场需求，该项目 \| \| \|的实施，有着很好的市场基础，该项目的产品仅能满足东 \| \| \|海市场需求的50％左右。产品将供不应求。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1547.3 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 1530 　 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 388　 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4.3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产100吨光学石英玻璃材料 \|项目名称 \|年产100吨光学石英玻璃材\|编号 \|LYG093 \| \| \|料 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|光学石英玻璃材料 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，采用最新的等离子新技术，建设年产1\| \| \|00吨光学石英玻璃材料的生产线。 \| \|项目实施地点\|目前全国的气炼光学石英玻璃材料仅有100吨左右，且质量\| \|及相关介绍 \|低附加值不高，产品市场价格仅在100元至300元人民币之 \| \| \|间，而国外采用等离子技术工艺方法生产的高品质石英玻 \| \| \|璃材料，在国际市场中价格在500元至1400元之间。目前仅\| \| \|国内市场需求约在500吨以上，国内大量的高品质和特殊用\| \| \|途的高品质石英玻璃材料需求依赖于进口。石英玻璃材料 \| \| \|工业，全球的经营值年平均为25亿美元，我国的营销值为0\| \| \|.825亿美元。仅占世界总量的3.3%,石英玻璃材料工业所支\| \| \|持的产业每年高达数万亿美元，具有极强的生命力。因此 \| \| \|，石英玻璃原料的提纯具有极好的发展前景和巨大的经济 \| \| \|价值，石英玻璃材料尤其是高品质的石英玻璃材料的发展 \| \| \|，是一个极好的机遇。 \| \| \|国家新材料网预测石英玻璃材料的年增长率是30％左右， \| \| \|到2005年我国大陆石英玻璃材料及器件的销售额是4亿～5 \| \| \|亿元人民币，而我国台湾2002年石英制品销售额是10亿～1\| \| \|2亿元人民币，韩国2002年石英制品销售额是6亿～8亿元人\| \| \|民币，日本是15亿元人民币。由干目前我国生产石英玻璃 \| \| \|材料的质量与电子工业、光通讯、光学仪器所要求差距较 \| \| \|大，大口径石英管、高质量石英棒和石英锭以及光通信使 \| \| \|用的石英玻璃材料缺口很大，我国目前仍需要大量进口。 \| \| \|因此，该项目市场前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1208 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 7500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1083 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3.4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 低腐蚀隧道密度石英晶体及厚度片、频率片 \|项目名称 \|低腐蚀隧道密度石英晶体 \|编号 \|LYG094 \| \| \|及厚度片、频率片 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|低腐蚀隧道密度石英晶体及厚度片、频率片 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，采用水热温差结晶法的成熟工艺进行 \| \| \|低腐蚀隧道密度石英晶体棒材生产。 \| \|项目实施地点\|压电石英晶体具有的特殊性能，被广泛用作电子工业基础 \| \|及相关介绍 \|材料，即主要被制成谐振器、振荡器、滤波器。是仅次于 \| \| \|单晶硅的电子材料。至２００２年底全世界每年消耗石英 \| \| \|器件约１２０亿只，比１９９９年增长近２６％。在21世 \| \| \|纪，数字技术和网络技术的推动下，信息产业仍将会高速 \| \| \|发展，压电晶体切片供不应求，这必将会带给石英晶体发 \| \| \|展的新的黄金时代。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 3230 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 3250 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1030 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| １万吨／年纳米二氧化硅 \|项目名称 \|１万吨／年纳米二氧化硅 \|编号 \|LYG095 \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|纳米二氧化硅 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，购置设备，建设年产１万吨高纳米二 \| \| \|氧化硅生产线。生产采用化学直接合成法。 \| \|项目实施地点\|超细材料将成为21世纪的功能材料之一。本产品纯度高， \| \|及相关介绍 \|颗粒细微，广泛用于电子集成电路封装，特种橡胶塑料的 \| \| \|耐磨添加剂、高级化妆品、医药、催化剂，应用十分广泛 \| \| \|。仅东南亚市场，年需求量可达80万吨，世界市场年需量 \| \| \|达300万吨，据市场分析，以后每年需求量将以5%的速度递\| \| \|增，2004年世界二氧化硅微粉年产量为140万吨，缺口非常\| \| \|大。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 6398 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 40000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 14608 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 1 　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产10万立方米麦秸刨花板项目 \|项目名称 \|年产10万立方米麦秸刨花板 \|编号 \|LYG096 \| \| \|项目 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|麦秸刨花板 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目拟引进资金，利用当地丰富的原料资源，采用麦秸 \| \| \|细化精碎和防尘处理技术、异氰酸脂的乳化技术、精确施 \| \| \|胶技术、防粘脱模技术，采用连续热压工艺设备，建设麦 \| \| \|秸刨花板生产线，年产10万M3麦秸刨花板。 \| \|项目实施地点\|东海县是全国农业综合实力百强县之一，也是全国产粮大 \| \|及相关介绍 \|县、全国商品粮基地县，有耕地面积194.2万亩，年种植小\| \| \|麦110万亩以上，每年产40多万吨麦秸，除用作饲料和部分\| \| \|农户生活燃料外，70%可以用作麦秸板生产原料。该项目建\| \| \|设推荐厂址在江苏省东海开发区，距徐连高速公路出入口5\| \| \|公里，距京沪、同三高速公路出入口10公里；距中国八大 \| \| \|海港之一的连云港港口（年吞吐能力4000万吨以上）70公 \| \| \|里；距连云港民航机场12公里；紧临亚欧大陆桥陇海铁路 \| \| \|（复线），距火车站2公里，可建铁路专用线距陇海铁路仅\| \| \|214米，交通十分方便。印尼奥林匹克家具公司已在东海县\| \| \|兴办总投资4000万美元、年产120万套家具的独资企业，该\| \| \|企业每年将消化10万立方米板材，产品市场销售不成问题 \| \| \|。该项目市场前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 28000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 14000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 4400 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 5.9 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 新型层压制品绝缘材料加工 \|项目名称 \|新型层压制品绝缘材料加 \|编号 \|LYG097 \| \| \|工 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|层压制品绝缘材料 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，购置设备，兴建厂房，建设年产3000 \| \| \|吨新型层压制品绝缘材料生产企业。 \| \|项目实施地点\|近几年来，我国绝缘材料产品出口不断增加，“九五”期间 \| \|及相关介绍 \|，出口品种近100多个品种，出口量最大的是层压制品，占\| \| \|出口总量的85%以上。根据2002年绝缘材料行业统计年鉴，\| \| \|随着绝缘材料行业技术进步、出口产品发展、质量水平提 \| \| \|高和产品价格低的优势，绝缘材料出口量将继续以较快的 \| \| \|速度增长，主要出口市场仍是亚太地区，欧美市场和东欧 \| \| \|市场将有较大拓展，出口品种将增加。2004年出口量增加 \| \| \|到3000吨。预计今后相当长一段时期的出口增长率将保持 \| \| \|在8%以上。2002年国内层压绝缘材料的生产能力为5000吨 \| \| \|左右，其中出口3000吨，国内市场尚有4000吨以上的需求 \| \| \|得不到满足。因此，该项目市场前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 3500 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 8000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1738 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3.7 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 东海县肉牛养殖基地建设 \|项目名称 \|东海县肉牛养殖基地建设 \|编号 \|LYG98 \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|肉牛养殖 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，建设东海县肉牛养殖基地，年出栏肉 \| \| \|牛12000头。项目主要建设内容为建设肉牛养殖场、育肥牛\| \| \|饲养场、饲料加工车间、办公楼。项目总占地面积200亩，\| \| \|建筑面积54315平方米，购置设备56台套。项目肉牛繁育场\| \| \|占地87.5亩，育肥牛饲养场占地112.5亩。 \| \|项目实施地点\|随着近年来我国养牛业向大型化、集约化发展，经过优良 \| \|及相关介绍 \|品种的选育，饲养方式向工厂化迈进，防污染疫病的加强 \| \| \|，我国肉牛质量有了明显的提高，另外牛肉价格我国又比 \| \| \|国外低50%左右，因而出口量有了逐步增加。目前我国人均\| \| \|占有牛肉尚不足4千克，而世界平均水平为10千克，发达国\| \| \|家达20－30千克，差距很大。如果国内每人年消费增加1千\| \| \|克，全国即需增加130万吨。高蛋白低脂肪的牛肉逐渐得到\| \| \|广大消费者的认可。这样国内肉类市场对牛肉的需求量日 \| \| \|益增加，所以发展肉牛生产符合国内市场需求。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 5000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 4080 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 849 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 6 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产2500吨冷冻真空干燥食品 \|项目名称 \|年产2500吨冷冻真空干燥 \|编号 \|LYG99 \| \| \|食品 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|冷冻真空干燥食品 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟充分利用东海县的区位优势、国家的产业政策、 \| \| \|东海县及周边地区的蔬菜、肉类、水产品的资源优势进行 \| \| \|冷冻真空干燥食品深加工，是一项富民工程，计划安装8台\| \| \|套冷冻干燥食品机械设备，可形成年产2500吨的生产加工 \| \| \|能力。 \| \|项目实施地点\|冻真空干燥食品在国外十分畅销，特别是日本、韩国、欧 \| \|及相关介绍 \|美、中东等国家和地区，用于佐餐菜肴及速食品（如方便 \| \| \|面类）的调料用量日趋增多。在全美方便面食品中冷冻干 \| \| \|燥食品就占40%--50%。据国外有关资料报道，从2005年起 \| \| \|国际市场上停止生产和销售热处理脱水干燥食品。由此可 \| \| \|见，冷冻真空干燥技术及其制品具有巨大的市场空间和发 \| \| \|展前景，产品全部销往国际市场。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 10628 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 7680 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 2860 万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4.4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产10万立方米绿色环保型麦秸人造板 \|项目名称 \|年产10万立方米绿色环保型\|编号 \|LYG100 \| \| \|麦秸人造板 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|绿色环保型麦秸人造板 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟新建备料间、麦秸人造板主车间及砂光线车间、 \| \| \|成品库等，新建（构）筑物建筑面积15450m2。拟定本项目\| \| \|建设规模为年产10万m3麦秸人造板。 \| \|项目实施地点\|我国森林面积13370万hm2，活立木蓄积量117.8亿m3。全国\| \|及相关介绍 \|森林覆盖率为16.55%，低于25%的世界平均水平；人均木材\| \| \|消耗量仅0.12m3，低于世界0.68m3的人均水平。我国包括 \| \| \|收割剩余物和加工剩余物在内的、可做人造板原料的农业 \| \| \|剩余物产量达到4.19亿吨，若利用10%，可生产800多万立 \| \| \|方米人造板。我国人造板人均年占有量为0.014m3左右，仅\| \| \|相当于世界人均消耗量的58%。根据专家预测，未来15年，\| \| \|我国仅在家具和建筑业，每年需人造板3000万m3以上。到2\| \| \|010年家具行业每年将需家具7亿件，消耗木材3000万m3， \| \| \|按其中40%使用人造板，每年消耗人造板1200万m3。建筑装\| \| \|饰业每年建14亿m2，每年消耗木材7000～8000万m3，如果 \| \| \|其中35%使用人造板，则每年消耗在建筑业上的人造板为24\| \| \|50～2800万m3。另据预测，到2010年我国人造板产量将达 \| \| \|到3138万m3，而需求量将达到4180万m3。我国人造板的市 \| \| \|场前景极为广阔，人造板工业还有一个较大的发展空间。 \| \| \|麦秸板生产成本为木制刨花板的80%，售价可低于或相当于\| \| \|木制人造板的价格，是一种“绿色”经济型产品，将有着极 \| \| \|为广阔的市场前景。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 19800 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 15385 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 5761 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 5.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产5000吨微生物农药 \|项目名称 \|年产5000吨微生物农药 \|编号 \|LYG101 \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|微生物农药 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目一是运用专利技术，建设年产5000吨微生物农药生 \| \| \|产线。项目投产后，将对我县稻米、面粉加工企业产生的 \| \| \|稻壳、麦麸，进行综合利用，变废为宝，有效地防止环境 \| \| \|污染，并能促进我县农业的快速发展，有着良好的社会效 \| \| \|益和经济效益。该项目占地30亩，建筑面积4700平方米， \| \| \|劳动定员166人。 \| \|项目实施地点\|酵素菌技术是中国农业未来之希望，符合中国国情，是在 \| \|及相关介绍 \|综合国内外先进经验的基础上，采用美国农业部科研模式 \| \| \|，应用农学、医学、营养学、微生物学相结合而培养出来 \| \| \|的，这一有益菌群可广泛应用于生产有机肥、中药农用杀 \| \| \|菌剂、杀虫剂、饲料发酵剂、保健食品及环保用品。生产 \| \| \|剩余药渣可做为药肥进入肥料生产，农民施肥随时进入土 \| \| \|壤，能防治土壤中的病虫害，还可做为拌种剂使用，应用 \| \| \|中华酶菌生产微生物杀菌、杀虫剂，其市场前景非常广阔 \| \| \|。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2143.54万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 6000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1096.4 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 2.91 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产5000吨纯天然花生油及6250吨花生蛋白粉 \|项目名称 \|年产5000吨纯天然花生油 \|编号 \|LYG102 \| \| \|及6250吨花生蛋白粉 \| \| \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|纯天然花生油、花生蛋白粉 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|该项目是采用“花生低温制油同步制取花生蛋白粉技术”， \| \| \|从花生的细胞中直接分离萃取花生油，无需提纯即为成品 \| \| \|油，同时生产脱脂花生蛋白粉。本项目包括新建一条低温 \| \| \|制油生产线并建配套厂房5000平方米，建原料仓库2000平 \| \| \|方米。按国际标准建中心化验室1座。综合办公楼、职工宿\| \| \|舍、食堂。购置生产设备，投入流动资金。 \| \|项目实施地点\|花生经低温制取的油脂保留了花生原有的营养素；脱脂后 \| \|及相关介绍 \|的花生加工成花生蛋白粉可用作糖果、糕点、饮料、巧克 \| \| \|力及肉制品的添加剂；这类花生食品在国内市场深受消费 \| \| \|者青睐。目前国内只有一条中试生产线，尚无规模化生产 \| \| \|企业。此项目的实施可抓住市场真空时机，全面占领国内 \| \| \|市场。从2004年10月1日起实施的国家新标准要求生产企业\| \| \|必须在产品外包装上增加标明三项核心内容，新标准的颁 \| \| \|布实施无疑将进一步规范行业朝健康有序的方向发展；而 \| \| \|对于消费者，新标准是对其知情权的有力保护，将进一步 \| \| \|引导消费者科学认识、理性选择食用油。技术决定品质， \| \| \|而品质又决定地位，利用低温制取的纯天然花生油和花生 \| \| \|蛋白粉在市场上具有独天得厚的地位。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|脱脂后的花生蛋白以其丰富的营养更迎合国际市场的需求 \| \| \|。国际市场中具有广阔的销售前景和较强的市场竞争力。 \| \| \|该项目投产后，市场前景十分广阔，将会获得巨大的经济 \| \| \|效益和社会效益。 \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 6053.4 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 14250 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 1876.6 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 4.76 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 种植1500亩花卉系列产品 \|项目名称 \|种植1500亩花卉系列产品 \|编号 \|LYG103 \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|花卉系列产品 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，建立产鲜花苗木20万株、鲜切花500万\| \| \|枝、种球1500万粒的花卉生产基地。该项目占地1500亩， \| \| \|项目中心区占地350亩、建高标准大棚120栋；采用先进的 \| \| \|切花生产技术，实行科学管理，走公司加农户的模式发展 \| \| \|切花生产，繁育种球。 \| \|项目实施地点\|目前，世界花卉生产以每年10%的速度增长。我国的经济近\| \|及相关介绍 \|几年来持续地发展，花卉产业也加快了步伐，每年以20%的\| \| \|速度增长。当前世界花卉年销售额达2000亿美元，而我国 \| \| \|仅有6亿美元，仅点农业总产值1%。近年来随着人们生活水\| \| \|平的不断提高、消费结构的变化以及对内搞活对外开放政 \| \| \|策的不断深入，我国对鲜花的需求量越来越大，尤其是遇 \| \| \|到节日时，鲜花总是供不应求，中国的花卉业市场潜力巨 \| \| \|大。2002年，连云港市鲜花消费量在1000万支，产量只有8\| \| \|00万支。东海县消费量在260万支左右，盆花50万盆，苗木\| \| \|15万株。在全市小城镇大建设中，每年需从临近县、市购 \| \| \|进大量绿化的花卉、苗木、草坪草。因此，该项目市场前 \| \| \|景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 1400 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 1800 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 709 \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3.3　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产400万块玻璃砖生产线 \|项目名称 \|年产400万块玻璃砖生产线\|编号 \|LYG104 \| \|单位名称 \| \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|东海县 \| \|主营业务 \|玻璃砖生产线 \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目拟引进资金，利用一部分闲置厂房和设备，购置部 \| \| \|分新设备，配套建设部分设施，新上一条年产400万块玻璃\| \| \|砖生产线。 \| \|项目实施地点\|玻璃砖作为一种新的建筑装饰材料具有透光、透明、低的 \| \|及相关介绍 \|热导率和抗腐蚀等良好的物化性质。用玻璃砖作为墙体材 \| \| \|料的建筑，除能获得良好的隔音、节能、安全效果外，更 \| \| \|能显示出它的艺术魅力，且砌筑方便、清洗简单。随着建 \| \| \|设小康社会的全面推进，人们对居住条件的要求越来越高 \| \| \|，玻璃砖的需求呈现出较快增长的态势。全球年需求量约1\| \| \|亿块，我国的年需求量超过1000万块，而生产量仅有200万\| \| \|块，因此市场潜力巨大。东海县是全国著名的“水晶之都” \| \| \|，交通优势明显，拥有丰富的优质硅质原料资源，项目承 \| \| \|担企业又拥有多年生产玻璃砖的历史和经验。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 2815 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 3060 万 \| \| \|元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: 800　万 \| \| \|元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 3.7 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 港口机械及运输设备制造 \|项目名称 \|港口机械及运输设备制造 \|编号 \|LYG105 \| \|单位名称 \|连云港云天机械有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|海州区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用现有厂房设备，开发生产港口机械及大型钢结构加工 \| \| \|制造和现代物流运输设备制造。 \| \|项目实施地点\|连云港市海州区 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|连云港云天机械有限公司是国家中型二类企业，是原机械 \| \| \|部和建设部定点生产起重运输机械和高层建筑机械的专业 \| \| \|厂家。该公司专业制造建筑用塔式起重机、施工升降机及 \| \| \|链斗卸车机已近30年的历史。企业占地面积7.29万平方米 \| \| \|，建筑面积3.7万平方米，现有各种设备300多台套，产品 \| \| \|多次获得江苏省优秀新产品“金牛奖”、“江苏市场用户满意\| \| \|商品”。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 100 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 25 %； \| \| \|投资回收期: 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 无公害蔬菜产业化开发 \|项目名称 \|无公害蔬菜产业化开发 \|编号 \|LYG106 \| \|单位名称 \|海州区农林水利局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|海州区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|利用优良的生态条件和灌溉条件，进行万亩无公害蔬菜生 \| \| \|产和销售。目前已建成40亩种苗中心，高标准无公害蔬菜 \| \| \|基地3000亩，申报并获批准了一个无公害蔬菜商标，露地 \| \| \|生产区内全部进行了水系配套。项目已完成前期调研及可 \| \| \|行性报告编制，项目建设用地，水电设施条件基本具备。 \| \|项目实施地点\|连云港市海州区。该项目建设基地面积11000亩，项目建成\| \|及相关介绍 \|后，年产无公害优质蔬菜3—5万吨。 \| \|项目实施依据\|海州区农林水利局，专业从事农业新品种、新技术的推广 \| \| \|示范和人员培训工作，具备完备的推广服务体系和实践经 \| \| \|验。1990年以来，先后成功推广农业实用新技术27项，多 \| \| \|次获农业部、省政府表彰。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 505 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 40.6 %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 扩建燕尾港万吨港口 \|项目名称 \|扩建燕尾港万吨港口 \|编号 \|LYG107 \| \|单位名称 \|灌云县临港产业区 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌云县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　□合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|燕尾港码头占地面积2万平方米，建筑面积1.5万平方米， \| \| \|新建码头一座长500米、宽100米，外码头400米，可同时停\| \| \|靠两艘万吨货轮，年运营能力120万吨以上，另可停靠渔轮\| \| \|。码头建成后，可作为中国十大海港之一——连云港港的附 \| \| \|属码头。 \| \|项目实施地点\|灌云县临港产业区。 \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|灌云县临港产业区是县政府实施工业东进战略后重点建设 \| \| \|的工业园区，园区主要承接化工、造纸、印染、铸造等大 \| \| \|进大出的工业项目，该园区东临黄海，所处的燕尾港港口 \| \| \|是江苏省唯一海河联运港口，且正在崛起的大工业，为建 \| \| \|设万吨海港码头提供了可行性。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资　　万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: %； \| \| \|投资回收期: 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|已完成可行性研究报告 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 工业化年产500万只风鹅制品生产线 \|项目名称 \|工业化年产500万只风鹅制品生产\|编号 \|LYG108 \| \| \|线 \| \| \| \|单位名称 \|江苏星云集团（灌云境内） \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|灌云县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|连云港市新浦区海连东路28号 \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|风鹅是江苏的传统特色的产品，历史悠久、风味独特。该 \| \| \|项目采取中式传统制品西式制作的先进加工工艺，把传统 \| \| \|风味食品制成开袋即食的方便食品。该项目一期工程240万\| \| \|只的生产线已投产，产品供不应求。 \| \| \|建设规模：年产500万只风鹅。 \| \|项目实施地点\|江苏星云集团（灌云境内） \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\|江苏星云集团属省级企业集团，拥有资产1.02亿元，职工1\| \| \|050人，其中工程技术人员286人，集团生产的八大系列近 \| \| \|千个产品畅销国内二十多个省市、外销美、日、韩、俄、 \| \| \|南非、西欧、中东、南美等二十多个国家和地区，公司连 \| \| \|续多年被列为连云港市重点工业企业，多次被授予省、市 \| \| \|明星企业，重合同守信用企业，“AAA”级信用企业。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 3000 万元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 30 %； \| \| \|投资回收期: 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 连云港现代农业科技示范园 \|项目名称 \|连云港现代农业科技示范园 \|编号 \|LYG109 \| \|单位名称 \|连云港振兴实业集团有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|新浦区 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|黄文传 \|电话 \|0518-5808245 \| \|E-mail \|hwc@lyginfo.js.cn \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|项目区内分为高档花卉、创汇蔬菜、优质林果、绿化苗木 \| \| \|、水体种养、庭院农业、农产品加工及商业贸易等若干小 \| \| \|区。已实现水电路三通，花卉区已建成投产。目前已有荷 \| \| \|兰、台湾、韩国客商进驻花卉区经营。 \| \|项目实施地点\|连云港市新浦区南郊，示范园占地3000亩，一期建设2000 \| \|及相关介绍 \|亩。 \| \|项目实施依据\|连云港振兴实业集团有限公司总资产4800万美元，土地724\| \| \|.8万平方米，高中级技术人员255名,AAA级资信企业，具有\| \| \|很强的技术力量和雄厚的经济实力。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|总投资375万美元，一期投资估算275万美元。一期建成后 \| \| \|，每年可实现销售收入320万美元，内部收益率28%，投资 \| \| \|回收期为4年。 \| \| \| \| \| \|销售方向: \| \| \| \| \| \|市场容量:国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位: %国内销售, \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测:每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算: \| \|分析 \|总投资 375 万美元,其中:固定资产万元,流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期: 年；年销售额: 320 万 \| \| \|美元； \| \| \|年经营成本: 万元；年利润: \| \| \|万元；内部收益率: \| \| \|%；投资利润率: 　　28　　 %； \| \| \|投资回收期: 4　　　年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 宿晓红葡萄酒生产线扩建 \|项目名称 \|宿晓红葡萄酒生产线扩建 \|编号 \|SQ001 \| \|单位名称 \|宿豫区晓店镇农工商总公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|丁厚 \|电话 \|0527-4832168 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|1、引进年产3000吨葡萄酒加工和灌装生产线 \| \| \|2、扩种2000亩“宿晓红”葡萄生产基地 \| \|项目实施地点\|宿晓红葡萄原名小黑葡萄，在宿豫已有几百年的种植历史 \| \|及相关介绍 \|。经中科院、北京植物园、中国农科院等20多位专家教授 \| \| \|鉴定认为：该葡萄品种野生性状明显，抗病高产，确认系 \| \| \|我国新发掘的古老优良葡萄品种，唯宿豫区所独有。该品 \| \| \|种于1974年在全国葡萄技术协作会议上被正式命名为“宿晓\| \| \|红”。用宿晓红葡萄配制的红葡萄酒，1949年获巴拿马国际\| \| \|博览会金奖；1971年在江苏省评酒会上被评为八大地方名 \| \| \|酒之一；1974年在第一届全国葡萄栽培和酿酒技术协作会 \| \| \|上，经密码评定为前四名；1979年在大连召开的全国名酒 \| \| \|评定会议上，以总分91.4分名列前茅，1983年宿晓红葡萄 \| \| \|被列为国家六五计划攻关项目，1986年获得省科技进步一 \| \| \|等奖，所配制的红葡萄酒当年获国家银质奖，1989年首届 \| \| \|中国食品博览会上获银奖。当今社会对葡萄酒的营养和保 \| \| \|健功能尽人皆知，誉葡萄酒为酒中极品，国际国内饮用风 \| \| \|气大炽，国内消费量每年以20%以上的速度递增。由于国内\| \| \|产量和品质不足，造成大量外酒输入。宿晓红葡萄配制的 \| \| \|葡萄酒，以其独特品味和富含矿物质及原质料的特性，必 \| \| \|将成为国内外葡萄酒消费群体中的佼佼者。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 5000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 40.4 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 2.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 100台意大利箭杆织机建设项目 \|项目名称 \|100台意大利箭杆织机建设项目\|编号 \|SQ002 \| \|单位名称 \|江苏玖久丝绸股份有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿豫区侍岭街 \| \|联系人 \|吴新江 \|电话 \|0527-4880099 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 □合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|引进100台意大利箭杆织机，建设相关配套设施等。 \| \|项目实施地点\|江苏玖久丝绸股份有限公司于1998年经省政府批准成立，注\| \|及相关介绍 \|册资本2588万元，是苏北地区规模最大的丝绸加工基地，属\| \| \|国家级龙头企业，集栽桑、养蚕、收烘、缫丝、丝绸生产于\| \| \|一体。近来，为近一步拉长产业链，推进企业产品升级，提\| \| \|高市场竞争力和占有率，拟在宿迁市经济开发区东区建设10\| \| \|0台意大利箭杆织机项目。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10680 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 20880 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 20 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 豆豉加工生产线建设 \|项目名称\|豆豉加工生产线建设 \|编号 \|SQ003 \| \|单位名称\|宿迁市天之香食业有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务\| \| \|联系地址\|宿豫区黄墩镇 \| \|联系人 \|张书清 \|电话 \|0527-4520611 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|建厂房800平方米，引进生产线一条，购置生产设备利用本 \| \| \|地丰富的原料加工生产听装豆豉，年可加工豆豉2500吨。 \| \|项目实施地 \|豆类制品富含人体必需的多种氨基酸且味道鲜美，越来越受\| \|点及相关介 \|到众多消费者的青睐。开发、研制新的豆类食品具有广阔国\| \|绍 \|际、国内市场，宿迁市天之香食业有限公司开发的黄墩湖腊\| \| \|豆就是用大豆经科学发酵而制成的水豆豉一种，该产品获国\| \| \|家工艺发明专利，专利号：99120636.3。 \| \| \|天之香食业有限公司于1999年7月建成投产，为专业生产水 \| \| \|豆豉企业，该厂以江苏省科研联合发展公司和南京农业大学\| \| \|食品科技学院为技术依托单位，现有从事食品专业科技人员\| \| \|6名，高级职称的专家顾问3 名，该企业年可产腊豆3000吨 \| \| \|，产值达2300万元。 \| \|项目实施依 \| \| \|据 \| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， % \| \| \|出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1200 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 3000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 35 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3.5 年。 \| \|项目可利用 \|铁路：轮船： \| \|的基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工 \| \| \|作情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 春明医疗器材工业园建设 \|项目名称 \|春明医疗器材工业园建设 \|编号 \|SQ004 \| \|单位名称 \|宿迁市春明医疗器材有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿豫区王官集镇 \| \|联系人 \|姚秀全 \|电话 \|0527-4581002 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|新建一次性注射器、一次性输液器生产线及厂房等配套设 \| \| \|施。 \| \|项目实施地点\|宿迁市春明医疗器材有限公司是医用一次性注射器和一次 \| \|及相关介绍 \|性输液器的专业生产厂，拥有国家卫生部颁发的生产医疗 \| \| \|用品许可证，是无菌医疗器械定点生产企业，该公司现有 \| \| \|员工120余人，年产值1000万元，利税100万元，产品销往 \| \| \|全国各地。根据市场需求，拟扩大生产规模，建设春明医 \| \| \|疗器材工业园。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 4800 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 30 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3-4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 顺河（常熟）纺织工业园 \|项目名称 \|顺河（常熟）纺织工业园 \|编号 \|SQ005 \| \|单位名称 \|顺河（常熟）纺织工业园 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿豫区顺河工业园区 \| \|联系人 \|邓健康 \|电话 \|0527-4283999 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|新建生产厂房，购置纺纱、针织等机器设备及配套设备。 \| \|项目实施地点\|常熟是纺织之乡，宿迁是生态乐园，由常熟沪虞毛纺织有 \| \|及相关介绍 \|限公司在宿迁投资兴办的宿迁市常顺达毛衫有限公司利用 \| \| \|宿迁自然条件优势和人力资源优势，生产各种规格系列羊 \| \| \|毛衫，产品销往东南亚国家和全国大中城市。常顺达毛衫 \| \| \|有限公司现有固定资产2000余万元，员工400余人，年销售\| \| \|收入8000万元，利税500余万元。为满足市场需求，拟再次\| \| \|扩大生产规模，兴建顺河（常熟）纺织工业园。工业园设 \| \| \|计占地100亩，实现纺纱、并线、针织等一条龙生产。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000 万元，其中：固定资产 700 万元，流动资金\| \| \|300 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 4100 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 25 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 丝绸加工 \|项目名称 \|丝绸加工 \|编号 \|SQ006 \| \|单位名称 \|宿迁市宿豫区明苑制丝有限公 \|注册资本(万元)\| \| \| \|司 \| \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市宿豫区新庄镇新庄街 \| \|联系人 \|王发明 \|电话 \|0527-4878898 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|该项目占地18万平方米，建设年产丝绸150万米的生产线。\| \|项目实施地点\|宿迁市宿豫区明苑制丝有限公司位于蚕桑基地、鱼米之乡 \| \|及相关介绍 \|的新庄镇，环境优美，交通便利，该公司是宿迁市玖久集 \| \| \|团分公司，先后通过了ISO9002国际质量体系和ISO14001国\| \| \|际环境管理体系贯标认证，获得了丝类进出口自营权，生 \| \| \|产规模处于全省领先地位，拥有稳定的蚕茧生产基地。拟 \| \| \|进一步扩大规模。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 680 万元，其中：固定资产 480 万元，流动资金 \| \| \|200 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1 年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 25 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 茧丝绸加工项目 \|项目名称 \|茧丝绸加工项目 \|编号 \|SQ007 \| \|单位名称 \|宿豫区发展和改革局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|张用坦 \|电话 \|0527-4465280 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 □合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|蚕丝是世界上消费最大的蛋白质纤维，素有“纤维皇后”之 \| \| \|称，从国内市场看，随着人们生活水平不断提高，穿着需 \| \| \|求不断向高档发展，丝绸产品的需求量将不断增加，且丝 \| \| \|绸产品的出口也由传统的蚕茧、丝、坯绸出口转向以染色 \| \| \|绸、服装出口为主，尤其是高质量的真丝绸产品将得到越 \| \| \|来越多人的青睐。 \| \| \|茧丝绸是我区传统的优势产业，丝绸后道加工的原料资源 \| \| \|较为丰富，现有桑园面积8万亩，年养蚕30万张，但是我区\| \| \|茧丝绸产业以生产初级产品的蚕茧、丝为主，丝绸、染整 \| \| \|及服装等后道加工业发展滞后，产业一体化程度不高，行 \| \| \|业发展缓慢。为了做大做强这一优势产业，拟引进具有资 \| \| \|金、技术、管理等优势的投资主体，引进目前国际市场上 \| \| \|先进德国产的双层箭杆织机、印染设备、意大利产的针织 \| \| \|设备和服装生产线，开发生产真丝织品、炼白绸、印发绸 \| \| \|、染色绸、装饰绸、中高档真丝针织内衣、睡衣、裙裤、 \| \| \|外衣（套装、休闲装）。该项目投产后，年生产真丝绸800\| \| \|万米，炼染1000万米，真丝针织服装100万件（套），预计\| \| \|年可实现销售收入2.2亿元，利润1000万元，出口创汇1500\| \| \|万美元，投资回收期3年。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 4650 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 水泥粉磨站建设 \|项目名称 \|水泥粉磨站建设 \|编号 \|SQ008 \| \|单位名称 \|宿迁益明水泥有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|李阳山 \|电话 \|0527—4377071 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|新建厂房及附属设施，购置生产设备。 \| \|项目实施地点\|宿迁益明水泥有限公司是有多年水泥生产经验的老企业， \| \|及相关介绍 \|拥有较强的技术力量、宽广的销售网络。根据发展需要， \| \| \|拟建设水泥粉磨站项目，该项目改变传统的生产方式，利 \| \| \|用水泥生产厂家的熟料半成品，进行配料粉磨加工生产水 \| \| \|泥，其优点在于：可以形成多品种水泥，生产出32.5兆帕 \| \| \|、42.5兆帕、52.5兆帕等三个标号等级。同时简化了生产 \| \| \|工艺，便于质量控制。更有利于环保，由于取消了水泥生 \| \| \|料和锻烧环节，生产过程无污染。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 3600 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： 20 \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 宿豫区人民医院(宿迁市中医院)建设 \|项目名称 \|宿豫区人民医院(宿迁市中医院\|编号 \|SQ009 \| \| \|)建设 \| \| \| \|单位名称 \|宿豫区卫生局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|翟新荣 \|电话 \|0527-4465616 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|宿豫区人民医院（宿迁市中医院）规划选址在宿豫新区江 \| \| \|山大道东侧、恒山路北侧地段，占地120亩，医院规划建筑\| \| \|面积6万平方米，门诊楼6000平方米，病房楼1500平方米，\| \| \|生活区用房1500平方米，医技、药房、仓库和辅助办公用 \| \| \|房15000平方米，疗养区及疗养设施，设置特色专科以及内\| \| \|、外、妇、儿、中医、五官、口腔、皮肤、传染、骨伤、 \| \| \|医技、中西医药房等科室。 \| \|项目实施地点\|宿豫区环抱地级宿迁市，全区辖17个乡镇、1个林场，总面\| \|及相关介绍 \|积1254平方公里，人口68万，是宿迁市中心城市总体规划“\| \| \|一体两翼”的东翼，规化总面积40平方公里，主要包括行政\| \| \|办公区、工业园区、商贸区、居住区、教育园区和三产区 \| \| \|等六大功能区，是宿迁市区的重要组成部分，目前已初步 \| \| \|形成了一个新的政治经济文化中心，随着新区建设规模的 \| \| \|不断扩大和广大群众物质生活的不断提高，迫切需要一所 \| \| \|具有一定规模和条件的综合性医院承担城区和周边地区医 \| \| \|疗保健要求，为此，拟建设一所二级以上规模的综合医疗 \| \| \|机构。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|第一年以平均200人次/天，年门诊量可达6-8万人次，年业\| \| \|务收入可达600-900万元；第二年以门诊300人次/天，门诊\| \| \|量可达10-12万人次，年内业务收入可达1000-1500万元； \| \| \|第三年业务收入可超过2000万元，预计5年内可收回全部投\| \| \|资。 \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 8800 万元，其中：固定资产 8400 万元，流动资 \| \| \|金 400 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 皂河乾隆行宫旅游资源开发 \|项目名称 \|皂河乾隆行宫旅游资源开发 \|编号 \|SQ010 \| \|单位名称 \|宿豫区皂河镇人民政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿豫区皂河镇 \| \|联系人 \|彭伟 \|电话 \|0527-4510001 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 □合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|皂河乾隆行宫旅游资源开发包括乾隆行宫景区开发、乾隆 \| \| \|行宫宾馆建设、通圣街开发、骆马湖旅游度假区建设等子 \| \| \|项目。 \| \|项目实施地点\|苏北皂河镇是一个有着近千年历史的文化名镇和水乡古镇 \| \|及相关介绍 \|，位于宿迁市西北20公里处。全镇总面积266平方公里，镇\| \| \|内旅游资源十分丰富：京杭大运河、古黄河穿境而过，百 \| \| \|转千回；江苏省四大淡水湖之一的骆马湖，烟波浩渺，湖 \| \| \|天一色；骆马湖内岛屿众多，鱼鸟相栖，生态环境优美； \| \| \|国家级文物保护单位乾隆行宫始建于清康熙23年，为华东 \| \| \|地区保存最为完好的皇家宫廷式古建筑群，乾隆皇帝六下 \| \| \|江南曾五次驻跸于此，留下很多古迹名胜和动人传说。古 \| \| \|镇丰富的历史文化、优美的生态环境、独特的生活习俗都 \| \| \|是不可多得的旅游资源。深入开发骆马湖风光游、生态农 \| \| \|业观光游和古镇风情游等特色旅游项目，同步发展食、住 \| \| \|、行、游、购、娱六大旅游要素，全力打造融现代观光、 \| \| \|娱乐、渡假、休闲、商务、会议、美食为一体的旅游平台 \| \| \|，必将拥有灿烂的前景。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 22000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 8 年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 20 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 宿豫区城市燃气一期工程 \|项目名称 \|宿豫区城市燃气一期工程 \|编号 \|SQ011 \| \|单位名称 \|宿豫区建设局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|卢群生 \|电话 \|0527-4465221 \| \| \| \| \|4465220 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|宿豫新区现有居住人口6万人，目前尚无城市燃气管道工程\| \| \|，居民生活水平和城市形象、投资环境均受到影响，对宿 \| \| \|豫新区的社会经济持续发展形成影响和制约，同时随着西 \| \| \|气东输工程的实施，必须加快城区燃气管道系统建设。宿 \| \| \|豫城市燃气工程内容包括调压站（1座）、输气管道（22.5\| \| \|千米）及各类构筑物，该工程分两期实施，近期实施一期 \| \| \|工程。工程预计投资回收期3年。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 5000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 宿迁市宿豫区港口建设 \|项目名称 \|宿迁市宿豫区港口建设 \|编号 \|SQ012 \| \|单位名称 \|宿迁市宿豫区交通局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿豫新城区 \| \|联系人 \|徐业江 \|电话 \|0527-4465301 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 □合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|项目占地面积336亩，板桩自立式码头500米，1个1000吨级\| \| \|泊位，2个500吨级泊位，2个300吨级泊位码头，年吞吐能 \| \| \|力达200万吨以上。 \| \|项目实施地点\|宿迁市宿豫区位于江苏省北部、京杭大运河纵贯全境。目 \| \|及相关介绍 \|前该区尚无港口码头，陆水运输方式无法交换，货物流转 \| \| \|受阻。水运具有投资省、运量大、成本低的特点，它是大 \| \| \|宗和散装货物的主要运输方式之一。根据经济发展要求， \| \| \|宿豫区迫切需要建设港口，拟建港口位于城区南端运河东 \| \| \|岸，陆路交通便利，水文地形条件较好，河道宽阔，水位 \| \| \|稳定，水流平稳，是建港的理想场所，港口紧邻宿迁市经 \| \| \|济开发区，园区内众多企业相当部分会选择水运方式。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 5000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1.5 年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 15 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 7 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 宿豫区物流中心建设 \|项目名称 \|宿豫区物流中心建设 \|编号 \|SQ013 \| \|单位名称 \|宿豫区交通局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|徐业江 \|电话 \|0527-4465301 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|物流中心占地60亩，拟建综合办公楼一幢，建筑面积1000 \| \| \|平方米；堆场面积10000平方米；仓库建筑面积2000平方米\| \| \|；停车场占地1000平方米。 \| \|项目实施地点\|宿豫区地理位置优越，交通运输十分繁忙，京杭大运河纵 \| \|及相关介绍 \|贯南北，宁宿徐高速公路、京沪高速公路、徐宿淮盐高速 \| \| \|公路、宿新一级公路等干线公路穿境而过，距陇海、新长 \| \| \|铁路均50公里。随着经济快速发展，全区货运业发展相对 \| \| \|滞后的矛盾日益突出，为促进区域经济发展，建设区物流 \| \| \|中心势在必行。根据新区建设总体规划，物流中心设在运 \| \| \|河东岸、三号桥南1公里外的宿豫港东侧。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1450 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 1830 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 18 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 5-6 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 骆马湖湖滨浴场开发 \|项目名称 \|骆马湖湖滨浴场开发 \|编号 \|SQ014 \| \|单位名称 \|宿豫区晓店镇人民政府 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|管守南 \|电话 \|0527-4832168 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 ■合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|开发项目包括湖滨浴场、水滩娱乐世界、美食中心、展销 \| \| \|中心、别墅区建设。 \| \|项目实施地点\|旅游业持续快速发展，成为增长最快、并且收益最高的永 \| \|及相关介绍 \|恒产业。湖滨浴场位于宿迁市区北部的骆马湖风景区内， \| \| \|绵延起伏的嶂山脚下，碧波万顷的骆马湖东岸，依山傍水 \| \| \|，自然条件优越，素有宿迁“北戴河”之称，交通十分便捷 \| \| \|，距宿迁市市中心仅8公里。这一天然浴场已建成人工日浴\| \| \|沙滩200亩，停车场4000平方米，已完成临时简易冲洗间38\| \| \|间，普通游泳池一座，以及其它一些如游艇、小餐厅等设 \| \| \|施。规划将湖滨浴场建设成集游泳、水上娱乐、海滩运动 \| \| \|休闲、度假于一体的湖滨休闲娱乐区。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 12450 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 2075 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 13.8 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 8 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 复合微生物肥料生产线 \|项目名称 \|复合微生物肥料生产线 \|编号 \|SQ015 \| \|单位名称 \|江苏绿陵化工有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|汪宏林 \|电话 \|0527-4377937 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 □合作 ■股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|购进挤出机，造粒机，干燥机等设备。 \| \|项目实施地点\|利用目前江苏绿陵化工有限公司现有10万吨复合肥生产能 \| \|及相关介绍 \|力改造完成年产复合微生物肥料15万吨。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 3000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 6000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 1500 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产5万吨高效生物菌肥 \|项目名称 \|年产5万吨高效生物菌肥 \|编号 \|SQ016 \| \|单位名称 \|江苏丰民肥业有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \| \|电话 \| \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \| \| \|项目实施地点\|该项目符合国家产业政策，该产品是生产绿色食品的必需 \| \|及相关介绍 \|肥料，市场前景好，具有很好的经济效益、社会效益和生 \| \| \|态效益，项目可行性强。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 5000 万元，其中：固定资产 2700 万元，流动资 \| \| \|金 2300 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 5400 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 1620 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产3万吨甲醇生产项目 \|项目名称 \|年产3万吨甲醇生产项目 \|编号 \|SQ017 \| \|单位名称 \|江苏禾友集团 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|何豹 \|电话 \|0527－4463304 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|新建年生产3万吨甲醇生产线。该项目主要利用目前禾友公\| \| \|司6万吨合成氨生产能力，增加部分设备进行生产。 \| \|项目实施地点\|我国汽车工业发展快，石油需求矛盾日趋突出，为解决好 \| \|及相关介绍 \|燃料油紧缺，保证安全，用煤炭、焦炉丰富资源生产甲醇 \| \| \|、合成氨、乙烯联产，以甲醇为主的甲醇燃料，或与汽油 \| \| \|混合成甲醇汽油，是世界各国燃料油发展的方向，该项目 \| \| \|生产出的产品国内市场需求量大，有一定的发展前景。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000 万元，其中：固定资产 600 万元，流动资金\| \| \|400 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 20万吨/年氯化铵、纯碱工程 \|项目名称 \|20万吨/年氯化铵、纯碱工程 \|编号 \|SQ018 \| \|单位名称 \|江苏省禾友化工有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|何豹 \|电话 \|0527-4463304 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 □合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|新建20万吨/年氯化氨、20万吨/年纯碱生产线及配套设施 \| \| \|。 \| \|项目实施地点\|碳酸氢铵作为一种氮肥，其含氮量较低，在农业生产中使 \| \|及相关介绍 \|用比例逐年下降，市场趋于萎缩，必将退出氮肥市场，这 \| \| \|种情况对江苏禾友化工有限公司的发展影响相当大。然而 \| \| \|，近年来随着农用肥料转向使用复合肥的趋势，另一种含 \| \| \|氮化肥—氯化铵市场走俏，已成为一种供不应求的产品。江\| \| \|苏禾友化工有限公司为了走出困境，拟把碳铵转产生产20 \| \| \|万吨/年氯化铵副产20万吨/年纯碱项目。 \| \| \|该项目投产后需原盐25万吨/年，距离我市100公里的淮安 \| \| \|市盐矿有着十分丰富的岩盐资源，为该项目的建设提供了 \| \| \|得天独厚的有利条件。该项目所需的氨量拟建10万吨/年合\| \| \|成氨提供。这样不仅把过去废除物CO2作为原材料应用，变\| \| \|废为宝，而且减少环境污染，可谓一举两得。本项目副产2\| \| \|0万吨/年纯碱是化工、轻工、建材行业原辅材料。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 15000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\|玻璃行业是消耗重质纯碱的大户，江苏玻璃厂生产浮法玻 \| \|情况 \|璃，需年耗纯碱4万吨，还有本市灯具厂、纺织、化工等行\| \| \|业需年耗纯碱10万吨以上。周边市场的日用化工、洗涤剂 \| \| \|、消毒行业等也大量使用纯碱，故每年有20万吨纯碱需求 \| \| \|量。目前江苏禾友化工有限公司已委托中国天辰化学工程 \| \| \|公司做好此项目的项目建议书。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 高强度尼龙油箱生产 \|项目名称 \|高强度尼龙油箱生产 \|编号 \|SQ019 \| \|单位名称 \|宿迁市雅臣工程尼龙有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市经济开发区东区松花江路108号 \| \|联系人 \|张训仁 \|电话 \|0527-4466682 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 □合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|建设2马力—25马力系列柴油机、汽油机尼龙油箱，建设规 \| \| \|模200万只/年。 \| \|项目实施地点\|我国目前柴油机、汽油机油箱全部采用传统工艺，用钢板 \| \|及相关介绍 \|压制、焊接、喷漆成型，存在着耐冲击性能差、易生锈、 \| \| \|笨重、寿命短、成本高等缺点，而采用先进技术生产的高 \| \| \|强度尼龙合金油箱耐冲击性能提高10倍以上，达到27KJ/m2\| \| \|，耐腐蚀、重量轻、节能效果显著，使用寿命更长。本项 \| \| \|目具备雄厚的技术基础，获得国家新型专利证书，专利号 \| \| \|为ZL200320110191.4。承办单位宿迁雅臣工程尼龙有限公 \| \| \|司已通过ISO9001：2000质量认证，该公司占地32亩，建成\| \| \|厂房3000平方米，目前已具备年产改性MC尼龙钢轨绝缘产 \| \| \|品3万组/年、汽车配件等尼龙材料500吨/年的规模。该项 \| \| \|目建设将有较完善的质量保证体系。目前国内尚无同类产 \| \| \|品生产，本项目建成将填补此项空白，每年全国油箱总需 \| \| \|求量在3000万吨，市场前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1900 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 6500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 1000 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 新型包装材料（BOPET薄膜）建设项目 \|项目名称 \|新型包装材料（BOPET薄膜）建\|编号 \|SQ020 \| \| \|设项目 \| \| \| \|单位名称 \|宿迁市彩塑包装有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市经济开发区东区井头区 \| \|联系人 \|吴培服 \|电话 \|0527-4253138 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|引进双向拉伸BOPET薄膜生产线、分切机、化验室设备、回\| \| \|收造料系统，购置国产切片干燥输送贮存、空压、冷冻等 \| \| \|设备，配套进行厂房、供电、消防等工程改造，形成年产B\| \| \|OPET薄膜16000吨的生产能力。 \| \|项目实施地点\|宿迁市彩塑包装有限公司是华东地区大型彩塑包装企业之 \| \|及相关介绍 \|一，拥有资产1.45亿元，专业人员150人，彩塑包装生产线\| \| \|50条。年产高真空镀铝（彩色）膜、高真空喷铝（彩色） \| \| \|纸10000吨，PVC透明片、扭结膜5000吨，PVC热收缩套管、\| \| \|印刷膜3000吨，热收缩彩印标签30亿只，仿金属不干胶标 \| \| \|签20亿只，高档胶印电池挂卡1亿只，市场遍布全国三十个\| \| \|省（市）、自治区，产品畅销欧美、东南亚等国家和地区 \| \| \|。PVC热收缩产品被省评为“江苏省质量管理先进企业”、“ \| \| \|江苏省明星企业”、“AAA级信用企业”等称号。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 18804 万元，其中：固定资产万元，流动资 \| \| \|金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 28800 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 4816 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 400吨/年加捻丝生产线扩建工程 \|项目名称 \|400吨/年加捻丝生产线扩建工程 \|编号 \|SQ021 \| \|单位名称 \|江苏玖久丝绸股份有限公司 \|注册资本(万 \| \| \| \| \|元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|李坤明 \|电话 \|0527-4880099 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 □合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|扩建厂房3800平方米，仓库1000平方米，购置加捻丝生产 \| \| \|线设备86台套。 \| \|项目实施地点\|江苏玖久丝绸股份有限公司是国家级农业产业化经营龙头 \| \|及相关介绍 \|企业，公司注册资本2588万元，现有总资产17859万元，其\| \| \|中固定资产9521万元，公司拥有22组自动缫丝机、1500部 \| \| \|立缫机、480部织绸机、一条精练坯绸生产线、6台自动蚕 \| \| \|茧烘干机、132副茧灶及2000亩科技示范田、500亩良种桑 \| \| \|苗繁育基地。公司现有职工3800余人，其中：高级农艺师7\| \| \|3名，工程师4名，经济师4名，会计师3名，初级职称126人\| \| \|。2003年该公司销售白厂丝850吨（其中出口635吨）、坯 \| \| \|绸720万米；销售收入3.86亿元、利税3302万元。全区现有\| \| \|桑园面积8.07万亩，分布在全区17个乡镇，全区蚕茧总量5\| \| \|3%由该公司收购。该公司与农户之间建立“公司+合作社+农\| \| \|户”的产业化经营模式，实现了利益共享、风险共担的风险\| \| \|规避机制，公司与农户签订长期蚕茧保护价购销合同，激 \| \| \|发了农民栽桑养蚕的积极性，保证了蚕农的收入。 \| \|项目实施依据\|为进一步发展壮大我区主导产业，增加农民收入，增强产 \| \| \|品在国际市场的占有率，该公司计划扩建加捻丝生产线， \| \| \|使年生产能力达到400吨，充分发挥龙头企业的带动作用。\| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 2280 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 环保型中（高）密度纤维板材生产 \|项目名称 \|环保型中（高）密度纤维板材 \|编号 \|SQ022 \| \| \|生产 \| \| \| \|单位名称 \|江苏福鑫木业有限公司。 \|注册资本(万 \| \| \| \| \|元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|尹建良 \|电话 \|0527－4467388 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|宿豫区木材市场已成为国内较大的加工基地，宿豫区林木 \| \| \|资源丰富，单板、胶合板、工艺画框等板材加工已具规模 \| \| \|。为适应国内外市场需求，拟充分利用小径材、枝桠材为 \| \| \|主要原料生产环保型高密度纤维板。该产品密度与天然木 \| \| \|材密度相近，具有性能优越、质地均匀、表面平整光洁、 \| \| \|强度高等特点，被广泛应用于家具制造、建筑、室内装修 \| \| \|和各种音响设备外壳的制作等，市场需求量大。拟建项目 \| \| \|选址在江苏福鑫木业有限公司二期扩建园内，该工业园基 \| \| \|础设施功能完善，实现“五通一平”，交通便捷，原料充足 \| \| \|。拟选用国外成熟的成套设备及部分配套设备。建设规模 \| \| \|为10万立方米／年。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 25000 万元，其中：固定资产万元，流动资 \| \| \|金万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： 12 \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 4.6 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 环保型刨花板材生产 \|项目名称 \|环保型刨花板材生产 \|编号 \|SQ023 \| \|单位名称 \|江苏福鑫木业有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|尹建良 \|电话 \|0527-4467388 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|宿豫区木材市场已成为国内较大的加工基地，宿豫区林木 \| \| \|资源丰富，单板、胶合板、工艺画框等板材加工已具规模 \| \| \|，。为适应国内外市场需求，拟充分利用小径材、枝桠材 \| \| \|为主要原料生产环保型环保型刨花板。该产品与天然木材 \| \| \|相近，具有性能优越、质地均匀、表面平整光洁、特点， \| \| \|被广泛应用于家具制造、建筑、室内装修和各种音响设备 \| \| \|外壳的制作等，市场需求量大。拟建项目选址在江苏福鑫 \| \| \|木业有限公司二期扩建园内，该工业园基础设施功能完善 \| \| \|，实现“五通一平”，交通便捷，原料充足。拟选用国外成 \| \| \|熟的成套设备及部分配套设备。建设规模为5万立方米/年 \| \| \|。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 800 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： 30 \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3.3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 环保型贴面板生产 \|项目名称 \|环保型贴面板生产 \|编号 \|SQ024 \| \|单位名称 \|江苏福鑫木业有限公司 \|注册资本(万 \| \| \| \| \|元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|尹建良 \|电话 \|0527-4467388 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|宿豫区木材市场已成为国内较大的加工基地，宿豫区林木 \| \| \|资源丰富，单板、胶合板、工艺画框等板材加工已具规模 \| \| \|。为适应国内外市场需求，江苏福鑫木业有限公司充分利 \| \| \|用小径材、枝桠材为主要原料生产环保型环保型刨花板和 \| \| \|中高密度板。环保型贴面板利用环保型环保型刨花板和中 \| \| \|高密度板与天然木材相近，具有性能优越、质地均匀、表 \| \| \|面平整光洁、特点，在刨花板和中高密度板基础上再贴面,\| \| \|贴面板被广泛应用于家具制造、建筑、室内装修和各种音 \| \| \|响设备外壳的制作等，市场需求量大。拟建项目选址在江 \| \| \|苏福鑫木业有限公司二期扩建园内，该工业园基础设施功 \| \| \|能完善，实现“五通一平”，交通便捷，原料充足。拟选用 \| \| \|国外成熟的成套设备及部分配套设备。建设规模为5万立方\| \| \|米/年。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： 30 \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3.3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 蜂窝复合纸板 \|项目名称 \|蜂窝复合纸板 \|编号 \|SQ025 \| \|单位名称 \|宿迁市秀强纸箱厂 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿豫区陆集镇工业园区 \| \|联系人 \|石先凤 \|电话 \|0527－4752116 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|扩建部分厂房及购置设备 \| \|项目实施地点\|蜂窝复合纸板是蜂窝复合材料中的一种，它是由上下两层 \| \|及相关介绍 \|面纸，中心夹六边形的蜂窝纸芯，用胶粘接而成的轻质复 \| \| \|合纸板。该项目原料主要有再生纸、牛皮纸等。该产品是 \| \| \|一种新型包装材料，主要是替代木质品包装，具有强度高 \| \| \|、抗压和抗弯能力强，抗冲击、缓冲性能好，并且用料省 \| \| \|、重量轻、价格低，吸音、保温、隔热、防潮等特点，适 \| \| \|用于航空、海运和公路集装箱运输，也可用于建筑材料、 \| \| \|产业、殡葬等行业。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 10840 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 17880 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 3384 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 玻璃面盆生产线 \|项目名称 \|玻璃面盆生产线 \|编号 \|SQ026 \| \|单位名称 \|宿豫区金宇玻璃工艺品厂 \|注册资本(万 \| \| \| \| \|元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|陆集镇经济开发小区 \| \|联系人 \|谷建亭 \|电话 \|0527－4757388 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|主要生产玻璃面盆。项目建成后，预计年可新增产值2000 \| \| \|万元，税利300万元。 \| \|项目实施地点\|玻璃面盆是一种新型洗浴用品，一改传统陶瓷面盆笨拙形 \| \|及相关介绍 \|象，轻巧精致、晶莹剔透，符合现代家庭生活趋势，市场 \| \| \|前景十分广阔。宿豫金宇玻璃厂座落于陆集镇何塘村，紧 \| \| \|靠宿迁市经济开发区东区，基础设施完备，交通便利，水 \| \| \|电齐全，已完成投资300余万元，厂区占地面积6500平方米\| \| \|，建筑面积4700平方米，年销售收入800万元，利税160万 \| \| \|元。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 700 万元，其中：固定资产 620 万元，流动资金 \| \| \|80 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1 年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 40 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 大型建筑平弯钢化及低辐射中空玻璃生产线 \|项目名称 \|大型建筑平弯钢化及低辐射中空\|编号 \|SQ027 \| \| \|玻璃生产线 \| \| \| \|单位名称 \|江苏秀强玻璃工艺有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|尚明军 \|电话 \|0527—4461392 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|拟采用国外先进技术和设备，建设大型建筑平弯钢化玻璃 \| \| \|生产线和低辐射中空玻璃生产线，生产具有高附加值的大 \| \| \|板平钢化玻璃、弯钢化玻璃低辐射中空玻璃。年产大板平 \| \| \|钢化玻璃80万平方米、弯钢化玻璃20万平方米、低辐射中 \| \| \|空玻璃60万平方米。水平平钢化机组、水平弯钢化机组、 \| \| \|供配电系统及供排水系统等相关配套设施建设。 \| \|项目实施地点\|随着社会经济的发展，高层、超高层建筑物日益普及，人 \| \|及相关介绍 \|们对建筑玻璃的要求已不仅局限于采光、透视和挡风雨， \| \| \|而是提出了安全、隔热、隔音、调光等功能要求。建筑、 \| \| \|装饰用加工玻璃的需求将呈现出较大幅度的增长趋势。目 \| \| \|前，国外加工玻璃已形成系列产品，品种达几十种，具有 \| \| \|各种优异性能，而我国的加工玻璃品种只有几十种，且多 \| \| \|为中、低档产品，不少高档建筑玻璃产品和有特殊用途的 \| \| \|加工玻璃产品不得不依赖进口，如北京、天津、上海、广 \| \| \|州等城市已建设的一些高级宾馆、商场等所需要的大规格 \| \| \|加工玻璃几乎全部进口。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 4971 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产72万平方米低辐射、阳光控制膜玻璃生产线 \|项目名称 \|年产72万平方米低辐射、阳光 \|编号 \|SQ028 \| \| \|控制膜玻璃生产线 \| \| \| \|单位名称 \|江苏秀强玻璃工艺有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|尚明军 \|电话 \|0527—4461392 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|拟采用国外先进技术和装备，建设一条LOW—E、SUN—E玻璃 \| \| \|生产线，生产具有较高附加值的LOW—E、SUN—E玻璃。项目 \| \| \|建设规模：年产镀膜玻璃72万平方米，其中：年产LOW—E玻\| \| \|璃36万平方米，年产SUN—E玻璃36万平方米。预处理设备、\| \| \|镀膜设备、离线检测设备购置与土建工程建设，及与其相 \| \| \|关配套设施建设。 \| \|项目实施地点\|目前，平板玻璃产品已从过去的单一采光要求发展到应具 \| \|及相关介绍 \|备安全、控光、节能、装饰、隔音等多功能要求。随着社 \| \| \|会的进步和人民生活水平的提高，改善居住环境和建筑节 \| \| \|能越来越受到人们的重视，目前欧美发达国家普遍采用低 \| \| \|辐射膜（LOW--E）及阳光控制膜（SUN--E）玻璃加工制作 \| \| \|的中空玻璃窗，节能、减噪、环保效果十分显著。但我国 \| \| \|能够生产低辐射玻璃的只有深圳南玻、上海阳光等个别企 \| \| \|业，绝大多数企业只能生产普通的镀膜玻璃，形成了普通 \| \| \|镀膜玻璃生产能力过剩但低辐射玻璃供应能力不足、结构 \| \| \|性短缺的矛盾比较突出的市场格局。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 4900 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 年产300万片ITO导电膜玻璃生产线 \|项目名称 \|年产300万片ITO导电膜玻璃生 \|编号 \|SQ029 \| \| \|产线 \| \| \| \|单位名称 \|江苏秀强玻璃工艺有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|尚明军 \|电话 \|0527—4461392 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|拟引进目前世界上最先进的真空磁控制溅射ITO导电玻璃生\| \| \|产线—德国ZEYBOLD公司清洗线，开发生产ITO导电膜玻璃。\| \| \|该项目投资见效快，可做到当年投产见效。 \| \|项目实施地点\|ITO（氧化铟锡）导电膜玻璃是一种高技术新型透明导电材\| \|及相关介绍 \|料，主要作为LCD显示器基片。由于它具有透过率高、电阻\| \| \|率低和较好的蚀刻性能等特性，已被广泛应用于计算器、 \| \| \|数字式仪表、游戏机、照相机、移动电话机、传真机、电 \| \| \|脑、电视机等领域。我国现在ITO导电膜生产线年产能力仅\| \| \|为721万平方米，目前市场和预期市场缺口相当大。 \| \| \|ITO导电膜玻璃的主要原材料为超薄玻璃基片、SiO2靶材、\| \| \|ITO靶材及工作气体氩气和氧气，主要设备是真空磁控镀膜\| \| \|生产线。玻璃基片首先进入人工初检，经切割、磨边、倒 \| \| \|角、抛光后，进入清洗线进行洗涤，经干燥后，在超净室 \| \| \|装片，进入低真空入口室，再进入高真空隔离室进入平面 \| \| \|磁控RF浅射SiO2膜，然后在180°反转室内转向，进入另一 \| \| \|侧的高真空隔离室进行平面磁控溅射ITO膜，再进入低真空\| \| \|出口室，在超净室卸片，成品经检验后包装入库。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 5675 万元，其中：固定资产 4643 万元，流动资 \| \| \|金 1030 万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 宿迁市职业教育园区南区建设 \|项目名称 \|宿迁市职业教育园区南区建设 \|编号 \|SQ030 \| \|单位名称 \|宿豫区教育局 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿豫县 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿豫区教育局 \| \|联系人 \|吴良学 \|电话 \|0527-4212255 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 □合资 □合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|启动职教园区南区建设，主要包括教学楼、实训楼、实习 \| \| \|工厂、宿舍楼、行政办公楼、学生餐厅及其它基础设施， \| \| \|建筑总面积16万平方米。 \| \|项目实施地点\|随着经济的快速发展，转移农村剩余劳动力的任务愈加艰 \| \|及相关介绍 \|巨，针对这种状况，宿豫区组织实施了“两后双百”工程， \| \| \|组建了宿迁市职业教育集团，适时地把教育工作重点向发 \| \| \|展职业教育转移。采取市、区共建的方式启动建设占地880\| \| \|亩的宿迁市职业教育园区。该项目总投资约2亿元，计划20\| \| \|07年建成。该园区将成为集高职、中职、劳动力转移培训 \| \| \|为一体，产学研相贯通，立足宿迁、面向苏北、辐射淮北 \| \| \|的苏北地区规模最大的劳动力市场和培训基地。经过一年 \| \| \|多的努力，职教园区北区建设已初见成效，总投入达到660\| \| \|0万元，建筑总面积达7万平方米的实训楼、综合楼、专家 \| \| \|楼、餐厅楼等工程已基本建成，确保年底实现“三到位”， \| \| \|即主体建筑到位、道路管网到位、绿化景观到位。根据建 \| \| \|设规划，2005年将启动职教园区南区建设。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 30万吨/年硫磺制酸及配套9千瓦余热发电 \|项目名称 \|30万吨/年硫磺制酸及配套9千瓦 \|编号 \|SQ031 \| \| \|余热发电 \| \| \| \|单位名称 \|江苏绿陵润发化工有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市\| \|主营业务 \|工业浓硫酸、磷酸一铵、系列复合肥、专用肥、氟硅酸钠 \| \| \|、普通过磷酸钙以及工业盐酸、发烟硫酸、液体二氧化硫 \| \| \|等 \| \|联系地址 \|宿迁化工园区 \| \|联系人 \|汪宏林 \|电话 \|0527-4377038-8007 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|1、建设300kt/a硫磺制酸及余热利用系统，形成年产30万 \| \| \|吨硫酸，副产48万吨蒸汽的生产能力。 \| \| \|2、建设6MW、3MW发电机组各一套，达到年发电7200万度的\| \| \|能力。 \| \| \|3、配套建设65t中压锅炉一套，除制酸发电用之外，形成 \| \| \|年供热74.4万吨的能力。 \| \|项目实施地点\|江苏绿陵润发化工有限公司是江苏绿陵化工有限公司与江 \| \|及相关介绍 \|苏长江润发集团合资组建的高新技术企业，主要生产无机 \| \| \|化学肥料，拥有固定资产1.4亿元，年销售收入近4亿元。 \| \| \|公司现有员工516人，各类技术人员120余人，是国家二级 \| \| \|质检、三级标准化认证单位，资信等级为AA级。公司内部 \| \| \|建有ERP信息化管理系统，生产采用DCS集散控制系统进行 \| \| \|自动化控制。拟新建的30万吨/年硫磺制酸及配套9000千瓦\| \| \|余热发电项目可谓一石三鸟，依托现有设备和资源优势同 \| \| \|时产出三种最终产品：硫酸、蒸汽和电力。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 13897 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 21816 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 4694 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： 40 \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 2.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 30万件/年横向稳定杆生产线建设 \|项目名称 \|30万件/年横向稳定杆生产线建\|编号 \|SQ032 \| \| \|设 \| \| \| \|单位名称 \|宿迁市方圆机械有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市护城中堤76号 \| \|联系人 \|陈爱武 \|电话 \|0527—421243 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|新建横向稳定杆生产线 \| \|项目实施地点\|宿迁市方圆机械有限公司是以生产汽车配件为主的机械加 \| \|及相关介绍 \|工企业。公司现有职工360人，拥有固定资产1800万元，公\| \| \|司于2001年通过ISO9001-2000质量体系认证，并多次被东 \| \| \|风汽车公司、春兰集团等著名企业授予“质量先进单位”称 \| \| \|号。公司目前生产汽车配件左右扭杆、扭杆力臂和横向稳 \| \| \|定杆等系列产品，主要为东风汽车、北汽福田、江苏春兰 \| \| \|、安徽江淮等汽车主机厂家配套。拟生产横向稳定杆系列 \| \| \|轿车、豪华中巴车专用产品，随着我国汽车行业特别是乘 \| \| \|用车行业的飞速发展，该产品十分畅销，呈供不应求趋势 \| \| \|。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000 万元，其中：固定资产 800 万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 1500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 450 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 汽车挡风玻璃生产线扩建 \|项目名称 \|汽车挡风玻璃生产线扩建 \|编号 \|SQ033 \| \|单位名称 \|江苏秀强玻璃工艺有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市经济开发区东区珠江路101号 \| \|联系人 \|尚明军 \|电话 \|0527-4461392 \| \|E-mail \|bgs@newstarglass.com\|网址 \|www.newstarglass.com\| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|扩建汽车挡风玻璃生产线 \| \|项目实施地点\|我国汽车的生产和销售一直呈上升趋势，据国内权威机构 \| \|及相关介绍 \|预测，到2010年我国家用汽车产量可达1000万辆，汽车挡 \| \| \|风玻璃的安全性就显得愈来愈重要。江苏秀强玻璃工艺有 \| \| \|限公司生产的挡风玻璃，是将普通玻璃淬火使内部组织形 \| \| \|成一定的内应力，从而使玻璃的强度得到加强，在受到冲 \| \| \|击破碎时，玻璃会分裂成带钝边的小碎块，对乘员不易造 \| \| \|成伤害，具有一定的安全性。该公司新开发的“绿色玻璃” \| \| \|还能减少阳光对轿车车厢内的影响，极大提高汽车的舒适 \| \| \|性。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 4000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 6000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 32 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 50000吨/年食品加工生产线 \|项目名称 \|50000吨/年食品加工生产线 \|编号 \|SQ034 \| \|单位名称 \|宿迁市罐头食品有限公司 \|注册资本(万 \| \| \| \| \|元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市运河路44号 \| \|联系人 \|吕立权 \|电话 \|0527-4212518 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|建设一条50000吨/年罐头自动生产线，保鲜、脱水自动生 \| \| \|产线。 \| \|项目实施地点\|罐头是一种快餐食品，非常适宜外国人的生活方式。西欧 \| \|及相关介绍 \|及非洲国家每年大量进口我国罐头，国际市场具有很大潜 \| \| \|力。宿迁市罐头食品有限公司是生产罐头食品的专业厂家 \| \| \|。该公司于1976年经国家轻工、商检部门批准获得出口生 \| \| \|产证书，卫生注册号为3200/01009，有先进的质量检验体 \| \| \|系，有完整的HACCP体系认证系统。2001年获中华人民共和\| \| \|国进出口企业资格证书，代号为00142332828。公司现有员\| \| \|工350人，拥有年产5000吨罐头全自动生产线2条、2500吨 \| \| \|低温冷库一座，以及外供自供双保险的供水、供电、供气 \| \| \|系统，拥有固定的原料生产基地。其产品远销亚洲、非洲 \| \| \|、欧洲等世界各地。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 2500 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 9600 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 20 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 碱性连续电镀锌、耐指纹卷板 \|项目名称 \|碱性连续电镀锌、耐指纹卷板 \|编号 \|SQ035 \| \|单位名称 \|江苏华达涂层有限公司 \|注册资本(万元)\|6800 \| \|法定代表人 \|郁霞秋 \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \|彩涂板、耐指纹板 \| \|联系地址 \|宿迁市经济开发区东区黄山路59号 \| \|联系人 \|刘鸿君 \|电话 \|1.4467007 \|2.0527446\| \| \| \| \| \|7009 \| \|E-mail \|Jshdtc520@163.com \|网址 \|www.cjrf.com/huada.h\| \| \| \| \|tml \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|通过机械转动模式，建设高速、平稳、连续一步法生产线 \| \| \|，形成年产12万吨耐指纹板生产能力，年销售收入9亿元，\| \| \|年创利税1.85亿元。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在宿迁市经济开发区东区，需资源为卷钢板 \| \|及相关介绍 \|，已与上海宝钢、江阴沙钢等建立稳定的供货渠道，发展 \| \| \|规划为年产15万吨生产能力。在宿迁市建设江苏长江润发 \| \| \|工业园，建设冰箱、汽车等用耐指纹卷板生产基地。 \| \|项目实施依据\| 本项目为江苏华达涂层自主研发，自选项目，已通过 \| \| \|省级科技成果鉴定，江苏华达涂层是江苏张家港长江润发 \| \| \|集团在宿迁建设的招商引资项目，有职工262人，技术人员\| \| \|62人，注册资金6800万元，总资产2.8亿元，有雄厚的经济\| \| \|基础。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|产品国内年总需求量约180万吨，国内有40万吨生产能力，\| \| \|80%依赖进口，该项目达产后，可解决部分依赖进口的局面\| \| \|。 \| \| \|销售方向：上海、广东、山东等家电生产企业 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 180 \| \| \|万吨 \| \| \|市场细分定位： 80 %国内销售， 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 20 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资15000万元，其中：固定资产9000万元，流动资金60\| \| \|00万元。 \| \| \|项目建设期： 2 年；年销售额： 90000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本： 71500 万元；年利润： 9600 万 \| \| \|元；内部收益率： \| \| \|　85 %；投资利润率： 26 %； \| \| \|投资回收期： 2.7 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：有轮船：有 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：有机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期已建设厂房，已做可行性研究报告。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 18000 元/年·人；水价： 1.8 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.72 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 1.5 万元/亩。 \| 100kt/a高温节硫料浆法磷铵 \|项目名称 \|100kt/a高温节硫料浆法磷铵\|编号 \|SQ036 \| \|单位名称 \|江苏绿陵润发化工有限公司 \|注册资本(万元)\|1800 \| \|法定代表人 \|杨鹏 \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \|磷酸一铵，杨树专用肥，复合肥 \| \|联系地址 \|江苏宿迁市运河路88号 \| \|联系人 \|吴良恒 \|电话 \|0527-4377038 \| \| \| \| \|4377937 \| \|E-mail \|Cjs4lj@chinajs.com \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|采用先进生产技术确定经济合理的装置规模，生产规模， \| \| \|为10万吨/年生产的磷铵在所有土壤都是有效的，同时可以\| \| \|用作一切作物，使用后不会对土壤造成任何损坏，是一种 \| \| \|高品级、高效、通用型复合肥料，也是生产高浓度复混肥 \| \| \|料不可缺少的原料品种之一。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在江苏绿陵润发化工有限公司院内，所需资 \| \|及相关介绍 \|源为磷矿，公司面靠大运河，水陆运输便利，目前公司已 \| \| \|准备搬迁，扩大规模，规划发展年生产能力为6亿的大型肥\| \| \|料生产基地。 \| \|项目实施依据\|该项目是四川大学的主要专利技术成果之一，技术成熟。 \| \| \|公司有职工650人，其中工程技术人员82人，年销售收入4 \| \| \|亿元，有雄厚的技术和经济合作能力。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|宿迁地处苏北平原，全市农作物播种面积1020万亩，年需 \| \| \|磷复肥很大，周边省市没有磷肥厂，所以本公司目前已有 \| \| \|的肥料生产能力为20万吨/年，不能满足要求。所以建设10\| \| \|万吨/年磷酸一铵，市场很好。 \| \| \| \| \| \|销售方向：宿迁市及周边徐州、淮安、连云港、山东等 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场大；国内市场 \| \| \|大 \| \| \|市场细分定位： 100 %国内销售， 0 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 100 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 2800 万元，其中：固定资产 1800 万元，流动资 \| \| \|金 1000 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 2 年；年销售额： 23000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本： 17364 万元；年利润： 5630 \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|80 %；投资利润率： 131.8 %； \| \| \|投资回收期： 2.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：有轮船：有 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：有机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期已做准备工作，有可行性研究报告。 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 10000 元/年·人；水价： 1.8 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.72 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 1.5 万元/亩。 \| 年产10万M2冰柜用ITO导电膜玻璃 \|项目名称 \|年产10万m2冰柜用ITO导电膜玻\|编号 \|SQ037 \| \| \|璃 \| \| \| \|单位名称 \|江苏秀强玻璃工艺有限公司 \|注册资本(万元)\|1300 \| \|法定代表人 \|卢秀强 \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \|玻璃鱼缸、冰箱盖板、建筑玻璃 \| \|联系地址 \|宿迁市经济开发区东区 \| \|联系人 \|尚明军 \|电话 \|0527-4460729 \| \| \| \| \|4459081 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|■新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|生产ITO透明导电膜玻璃10万m2/年，主要用于冰柜门，可 \| \| \|有效阻止热交换，增强保温效果，消除雾霜，使内部物品 \| \| \|清晰可见，并能保持冰柜玻璃长期使用不破损。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在江苏秀强玻璃有限公司院内，所需玻璃资 \| \|及相关介绍 \|源丰富，宿迁素有玻璃城之称，有大型企业江苏玻璃厂， \| \| \|玻璃产业已作为宿迁支柱产业之一，发展前景广阔。 \| \|项目实施依据\|江苏秀强玻璃工艺有限公司是江苏最大的玻璃深加工企业 \| \| \|，长期从事玻璃深加工业务，公司现有职工600余人，年销\| \| \|售收入1.8亿元，有雄厚的技术、经济合作基础，有开发区\| \| \|最大的厂房使用面积。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|中国现有规模较大的冰箱、冰柜制造企业15家，年产冰柜 \| \| \|冰箱600万台左右，按每台需ITO玻璃0.5 \| \| \|m2计算，需ITO导电膜玻璃100万m2/年，我公司项目生产10\| \| \|万m2/年仅占需求10%，市场前景广阔。 \| \| \| \| \| \|销售方向：海尔、广东 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场 600万m2/年；国内市场 \| \| \|100万m2/年 \| \| \|市场细分定位： 80 %国内销售， 20 %出口 \| \| \|国外 \| \| \|前景预测：每年增长 10 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1800 万元，其中：固定资产 800 万元，流动资金\| \| \|500 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 2 年；年销售额： 6500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本： 4180 万元；年利润： 900 \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|58.5 %；投资利润率： 50 %； \| \| \|投资回收期： 2.7 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船：大运河 \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：高速公路机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|前期已作准备，已做可行性研究报告 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 10000 元/年·人；水价： 1.8 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.72 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 1.5 万元/亩。 \| 江苏瑞普机床有限公司引资合作 \|项目名称 \|江苏瑞普机床有限公司引资合 \|编号 \|SQ038 \| \| \|作 \| \| \| \|单位名称 \|江苏泗洪油嘴油泵有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \|潘跃 \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \|喷油嘴、柱塞、出油阀三对精密偶件，喷油泵，喷油器两 \| \| \|个总成 \| \|联系地址 \|泗洪县城内 \| \|联系人 \|张平堂 \|电话 \|0527-6221264 \| \|E-mail \|zpt@js-hb.com \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|江苏瑞普机床有限公司是江苏油嘴油泵有限公司于2004年 \| \| \|投资注册成立的机床制造公司，项目计划投资1500万元人 \| \| \|民币，分二期投入，第一期500万元已经到位，产品定向为\| \| \|：各类数控机床、精密孔加工专用设备、特种行业的专用 \| \| \|生产制造设备。 \| \| \|项目建成后，计划年生产各种设备2500台，年销售额9000 \| \| \|万元，利润900万元。 \| \|项目实施地点\|该项目在泗洪县工业园区内，有着显著的后发优势，泗洪 \| \|及相关介绍 \|储备丰富的水资源、电力资源和充足的工业资源、人力资 \| \| \|源。完备的110KV、220KV、5aKV输变电网络，为企业提供 \| \| \|源源不断的电力，保证一年四季不停电，泗洪100万人口中\| \| \|有42万劳动力，每年有大量的高等院校、职业学校毕业生 \| \| \|，可以满足各类企业用工需求。 \| \|项目实施依据\|公司现有一传机制造车间，一个数控机床车间和一个工装 \| \| \|刀具车间，具备机床生产和各类零部件加工和装配能力， \| \| \|目前，生产制造的数控车床、数控磨床、数控铣床和具有 \| \| \|自主知识产权的精密孔加工绞绗机生产定单充分，有丰富 \| \| \|的机床制造数据，有一批具有相当水平的专业技术人员和 \| \| \|技术员工，具备各类机床、设备的设计、生产制造能力和 \| \| \|条件。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|我国加入世贸组织以后，民营企业出现了前所未有的快速 \| \| \|发展局面，各种形式的生产加工都需要数控设备，各类职 \| \| \|业技术培训学校需要大量的数控教学设备，具有自主知识 \| \| \|产权的数控精密绞绗机床，将取代手工研磨和珩磨，具有 \| \| \|广阔的市场前景和丰厚的利润回报。 \| \| \|销售方向：国内市场 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1500 万元，其中：固定资产万元，流动资 \| \| \|金万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：宁宿徐高速公路机场：徐州观音机场、南 \| \| \|京碌口机场 \| \|前期准备工作\|该项目已在泗洪县工业园区征地40多亩，基础设施正在建 \| \|情况 \|设中。 \| \| \|已做过可行性研究。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 7000 元/年·人；水价： 1.95 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.698 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 1.75 万元/亩。 \| 年产100台挖掘机 \|项目名称 \|年产100台挖掘机 \|编号 \|SQ039 \| \|单位名称 \|江苏腾宇机械制造有限公司 \|注册资本(万元\|518.8 \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \|田茂季 \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \|系列砌块成型机，系列小型挖掘机 \| \|联系地址 \|宿迁市支口街188号 \| \|联系人 \|田先春 \|电话 \|0527-4593038 \| \|E-mail \|tym@lymachine.cn \|网址 \|www.tymachine.cn \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \| 扩建厂房，增添设备，建成年产200台挖掘机生产线， \| \| \|该项目集国内外先进技术，开发具有多种功能的小型挖掘 \| \| \|机，产品可替代进口，并可出口创汇。 \| \|项目实施地点\|项目所在地为宿迁市宿城区支口街，该公司前期征地60亩 \| \|及相关介绍 \|，并有政府给予储备地30亩，该地交通便利，紧靠运河， \| \| \|并有一级公路通往各地。 \| \|项目实施依据\| 随着国家城镇和道路建设的不断加快，为工程机械—— \| \| \|小型液压多功能挖掘机带来了新的机遇，为此，我公司自 \| \| \|主研发成功的“腾宇”牌系列小型挖掘机。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|该产品可替代进口，改变了国外小挖掘机在中国占主角的 \| \| \|现状，多功能，精致，安全可靠，经国家检测中心检测， \| \| \|各项性能优于国标。 \| \| \| \| \| \|销售方向：国内70% 国外30% \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场 2500台；国内市场 \| \| \|1500台 \| \| \|市场细分定位： 65 %国内销售， 35 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 20 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1000 万元，其中：固定资产 700 万元，流动资 \| \| \|金 300万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1 年；年销售额： 5000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本： 4200 万元；年利润： 500 \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|30 %；投资利润率： 50 %； \| \| \|投资回收期： 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|有 \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 7800 元/年·人；水价： 1.2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.9 元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 3 万元/亩。 \| 新型海轮涂料 \|项目名称 \|新型海轮涂料 \|编号 \|SQ040 \| \|单位名称 \|沭阳县郑公玻璃钢工艺品有限 \|注册资本(万元)\| \| \| \|公司 \| \| \| \|法定代表人 \|郑洪恩 \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \|玻璃钢制品、海轮涂料、工艺花瓶 \| \|联系地址 \|沭阳县南二环路火车站对面 \| \|联系人 \|郑洪恩 \|电话 \|1.3582464 \|2.1351177\| \| \| \| \| \|1803 \| \|E-mail \|Zhonggong888@sina.com\|网址 \|www.jszg.com \| \|建设性质 \|■新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|海轮表面专用涂料是针对海洋船舶表面防腐，防污专门研 \| \| \|制生产的一品多用、无毒无污染的一种新型材料，以环氧 \| \| \|树脂为主体，与十几种有机材料合成，采用纳米技术的配 \| \| \|制工艺全材闭流工艺加工而成。项目总投资5300万元，达 \| \| \|到年产7000吨海轮涂料，产值4.2亿元。 \| \|项目实施地点\|项目实施地点在沭阳县经济开发区。项目原料主要是化工 \| \|及相关介绍 \|方面材料，来源丰富，项目已有规划，土地已征用，厂房 \| \| \|待建。 \| \|项目实施依据\|项目属新材料领域，符合国家产业政策，属高新技术领域 \| \| \|。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|据国家有关资料统计，船舶防污漆一项年需求量约60万吨 \| \| \|，90%以上依靠进口，进口价格较高。本产品具有使用范围\| \| \|广，使用期长，无毒，无污染，价格低51%，有良好市场前\| \| \|景。 \| \| \| \| \| \|销售方向：船舶方面，全国各地 \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 60 \| \| \|市场细分定位： 10 %国内销售， 90 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 30 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 5300 万元，其中：固定资产 2300 万元，流动资 \| \| \|金3000万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1.5 年；年销售额： 4.2 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本： 2.2 万元；年利润： 2 万 \| \| \|元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期： 2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：京沪高速、205国道机场：徐州观音，东 \| \| \|海北塔 \| \|前期准备工作\|已有可行性报告。项目产品经过化学工业海洋涂料质量监 \| \|情况 \|督检验中心检测，达到合格标准。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 6000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.481 元/度；煤气费： 2.4 元/立方 \| \| \|米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 1.16 万元/亩。 \| 污水处理厂 \|项目名称 \|污水处理厂 \|编号 \|SQ041 \| \|单位名称 \|泗洪水务局 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|许乃湘 \|电话 \|1. 0527-6222603 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资　　　■合资　　　□合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|我县污水处理厂属国家“三河三湖”治污工程之一，1999年 \| \| \|被列为国家财政预算内专项资金投资项目之一。该项目采 \| \| \|用人工湿地处理法处理污水，总设计日处理污水5万吨，计\| \| \|划分期分布实施。经省计划与经济委员会批复同意，先实 \| \| \|施一期一步日处理污水1.25万吨工程，其投资为2845.53万\| \| \|元。一期一步工程占地面积82.15亩，至2002年6月底建成 \| \| \|（部分土建工程按日处理污水2.5万吨建设）并进行调试，\| \| \|同年7月份开始试运行后转入正式运行。运行后污水处理的\| \| \|各项指标经环保部门的多次检测，均达到了国家二级排放 \| \| \|标准，同时也达到了设计要求。但目前处理规模较小，我 \| \| \|们即将上马一期二步工程。 \| \|项目实施地点\|一期一步部分土建工程已按日处理污水2.5万吨建成，可是\| \|及相关介绍 \|城南污水两仍有部分未能收集处理，因此，根据县城的发 \| \| \|展及“南水北调”的要求，现急需建设一期二步工程，2003 \| \| \|年5月由南京大学建设设计研究院进行设计《设计编号2003—\| \| \|H402》总投资2542.11万元，主要项目为初沉池、人工湿地 \| \| \|及厂外收集管网建设，由于地方建设资金有限，现需引资 \| \| \|。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资5387.64万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 泗洪县地表水厂招商建议方式及与现水厂对接方案 \|项目名称 \|泗洪县地表水厂招商建议方式 \|编号 \|SQ042 \| \| \|及与现水厂对接方案 \| \| \| \|单位名称 \|泗洪水务局 \|注册资本(万元) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \| \| \|联系人 \|许乃湘 \|电话\|1. 0527-6222603 \| \|E-mail \| \|网址\| \| \|建设性质 \|□新建　　　　□改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|泗洪县城现以地下水为城市供水水源，由于取水量大，加 \| \| \|上深井过密以及深井位置与污染源较近，水质污染较重， \| \| \|已经不能满足供水水质的要求，现规划建设一座地表水厂 \| \| \|。 \| \|项目实施地点\|根据规划和科学测算，县城2005年规划人口12万人，2010 \| \|及相关介绍 \|年为15万人，地表水厂设计规模为10万立方米/日，分两期\| \| \|实施，一期为5万立方米/日。净水厂设在县城经济开发区 \| \| \|内，取水口设在徐洪河金锁镇大桥处，输水管道长20.7公 \| \| \|里，工程主要包括水源厂工程，浑水输水管道工程，净水 \| \| \|厂工程等。政府以现有自来水公司的固定资产及自来水行 \| \| \|业的潜在的稳定收益的隐形价值作为资产合作的一方与外 \| \| \|方合作，由外方建地表水厂。这种合作，易于形成产、供 \| \| \|、销一条龙管到底的合作模式，利益共享、风险共担。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 8073 万元，其中：固定资产 2300万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|%；投资利润率： 7 %； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \| \|　 \| \|前期准备工作\|目前已完成可行性研究报告，水资源论证以及项目立项申 \| \|情况 \|报等工作 \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价：元/吨； \| \|参考数据 \|电价：元/度；煤气费：元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 宿迁市龙嫂工业园二期工程 \|项目名称 \|宿迁市龙嫂工业园二期工程 \|编号 \|SQ043 \| \|单位名称 \|宿迁市龙嫂绿色食品有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市经济开发区东区 \| \|联系人 \|朱军 \|电话 \|0527-4283491 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|龙嫂牌米线、挂面、调味品生产线及基础设施建设。 \| \|项目实施地点\|宿迁市龙嫂绿色食品有限公司成立于1990年，该公司是经 \| \|及相关介绍 \|国家农业部授权的绿色食品生产企业，公司生产的龙嫂牌 \| \| \|系列方便米线已形成六大系列三十多个品种，产品远销哈 \| \| \|尔滨、西安、北京等四十多个大中城市，同时出口日本、 \| \| \|新加坡等国家。近年来，公司加强企业管理，努力提高产 \| \| \|品质量，积极开拓市场，产品一直保持产销两旺。为进一 \| \| \|步扩大生产规模，提高经济效益，拟加大技改力度，积极 \| \| \|开发新产品，并在此基础上，建设宿迁市龙嫂工业园。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 2500 万元，其中：固定资产 2100 万元，流动资 \| \| \|金 400 万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 2 年；年销售额： 8500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 30 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 3万吨/年双低菜籽加工 \|项目名称 \|3万吨/年双低菜籽加工 \|编号 \|SQ044 \| \|单位名称 \|宿豫区春绿粮油有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市运河1号桥东岸南首 \| \|联系人 \|张德强 \|电话 \|0527-4463340 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|充分发挥龙头企业带动作用，建设3万吨/年双低菜籽加工 \| \| \|油脂生产线。 \| \|项目实施地点\|宿豫区春绿粮油有限公司是宿迁地区规模较大的油脂加工 \| \|及相关介绍 \|企业之一，被宿迁市政府列为“双低”菜籽生产龙头企业， \| \| \|年加工油脂能力3千吨，仓储量2万余吨，油脂储藏能力6千\| \| \|吨，主要产品有“春绿”牌红宝石、绿宝石两大系列二十几 \| \| \|个品种的箱装烹调油及国标二级精炼大豆油、菜籽油。200\| \| \|3年1月在全国五类食品市场准入制度中，经国家质检总局 \| \| \|批准，成为全国首批核准使用市场准入标志（QS）企业， \| \| \|并被宿迁市质量技术监督局评为“宿迁市名牌产品”。为提 \| \| \|高产品品质，扩大生产规模，拟建设3万吨/年双低菜籽加 \| \| \|工项目。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 3260 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 28300 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 25 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 4 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 3万吨/年硝酸工程 \|项目名称 \|3万吨/年硝酸工程 \|编号 \|SQ045 \| \|单位名称 \|江苏禾友化工有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市经济开发区北区 \| \|联系人 \|何豹 \|电话 \|0527-4463304 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|购置年产3万吨/年稀硝酸、年产3万吨/年浓硝酸、生产装 \| \| \|置及土建、附属设施。 \| \|项目实施地点\|硝酸是基础的化工原料，随着我国经济的高速发展，对于 \| \|及相关介绍 \|硝酸的需求逐年增大，江苏禾友化工有限公司决定对现有 \| \| \|的合成氨产品结构进行调整，依靠合成氨生产优势，新上 \| \| \|一套3万吨/年稀硝酸（折100%）及3万吨/年浓硝酸（折100\| \| \|%）装置。目前国内浓硝酸产量约为110万吨，总消耗量100\| \| \|0-1100万吨，今年国内市场硝酸需求量继续增长，还将以 \| \| \|每年4%的速度递增。浓硝酸作为用途广泛的化工、冶金及 \| \| \|医药等行业的基础原料，需求量大、经济效益好，具有广 \| \| \|阔的市场前景。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 4636 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 3592.4 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 20.8 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 5.2 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 微晶玻璃生产线 \|项目名称 \|微晶玻璃生产线 \|编号 \|SQ046 \| \|单位名称 \|江苏太平洋玻璃有限公司 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市运河路56号 \| \|联系人 \|黄新忠 \|电话 \|0527-4212493 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|现已建成一条生产线，拟扩大生产规模。 \| \|项目实施地点\|微晶玻璃是一种新兴的建筑、装饰、装璜材料，具有不褪 \| \|及相关介绍 \|色、不氧化、耐磨、环保等特点，目前国内年需用量在600\| \| \|0万平方米，但生产只有广东佛山等几家少数企业，全国产\| \| \|量也只有1000万平方米。江苏太平洋玻璃有限公司是江苏 \| \| \|省生产规模最大、年产量最高的玻璃瓶罐生产企业，是中 \| \| \|国日用玻璃协会常务理事单位，拥有固定资产1.2亿元，占\| \| \|地7100平方米，在册员工1100人，各类专业人才200余名。\| \| \|有先进的玻璃熔窑5座，有9条国际、国内一流的制瓶生产 \| \| \|线。该公司拟新建微晶玻璃生产线，通过磨、切、抛光等 \| \| \|先进的工艺技术，生产高质量微晶玻璃产品。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1495 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 4780 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 31 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 包装专业工业园招商 \|项目名称 \|包装专业工业园招商 \|编号 \|SQ047 \| \|单位名称 \|宿迁市彩塑包装工业园管委会 \|注册资本(万元)\| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市彩塑包装工业园管委会 \| \|联系人 \|张辉 \|电话 \|0527-4253058 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|宿迁市彩塑包装工业园占地5平方公里，园区现有全国彩塑\| \| \|包装印刷骨干企业之一的—宿迁市彩塑包装有限公司，该公\| \| \|司年销售3亿元，主要产品有热收缩膜、镀铝膜、电池标签\| \| \|等。拟招商引进与该企业产品关联密切的企业进园或专业 \| \| \|包装企业进园，延长企业产品产业链，建成专业包装工业 \| \| \|园。 \| \|项目实施地点\| \| \|及相关介绍 \| \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 16800 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 5000吨/年2甲4氯苯氧乙酸工程 \|项目名称 \|5000吨/年2甲4氯苯氧乙酸工程\|编号 \|SQ048 \| \|单位名称 \|宿迁市健谷农化有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市运河路74号 \| \|联系人 \|杨福平 \|电话 \|0527—4377335 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|新建5000吨/年2甲4氯生产线、厂房及其配套设施。该项目\| \| \|选址在宿豫化工园区，项目建设年限2年。 \| \|项目实施地点\|宿迁市健谷农化有限公司是由江苏省宿迁市农药厂整体改 \| \|及相关介绍 \|制以后成立的，企业始建于1965年，属国家农药定点生产 \| \| \|厂，是具有多年历史的老企业。现有总资产3000多万元， \| \| \|占地5万平方米，拥有各类专业技术人员30余人，具有雄厚\| \| \|的技术力量、先进的生产设备和检测手段，生产的农药有 \| \| \|除草剂、杀虫剂、杀菌剂三大系列20多个品种，产品畅销 \| \| \|全国各地。拟生产的2甲4氯苯氧乙酸属优良除草剂，具有 \| \| \|高效、低毒、低残留、对环境友好等特点，广泛用于水田 \| \| \|、麦田、玉米、甘蔗等禾本科作物田中一年生或多年生阔 \| \| \|叶杂草防除。同时也是激素型除草剂，用作植物生长调节 \| \| \|剂，刺激生长，抵制无效分蘖，防止落花、落果，促其早 \| \| \|熟，而又粒籽饱满，达到增产目的。最近几年除草剂发展 \| \| \|更加迅速，使用范围不断扩大，出口形势看好，特别是东 \| \| \|南亚国家对2甲4氯苯氧乙酸需求很强。目前多家单位与该 \| \| \|公司联系供货事宜，市场前景十分广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|根据目前2甲4氯苯氧乙酸销售价格36000元/吨，预计2年收\| \| \|回投资。 \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 6800 万元，其中：固定资产 5800 万元，流动资 \| \| \|金 1000 万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额： \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期：年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 10万吨/年粉状磷酸一铵技术改造项目 \|项目名称 \|10万吨/年粉状磷酸一铵技术改\|编号 \|SQ049 \| \| \|造项目 \| \| \| \|单位名称 \|江苏绿陵润发化工有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市城北路99号 \| \|联系人 \|汪宏林 \|电话 \|0527-4377937 \| \| \| \| \|377038-8005 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|1、建设5万吨/年湿法磷酸生产装置； \| \| \|2、建设10万吨/年粉状磷酸一铵生产装置； \| \| \|3、建设相应的配套工程。 \| \|项目实施地点\|江苏绿陵润发化工有限公司是以生产化工产品及化学肥料 \| \|及相关介绍 \|为主的省级高新技术企业。公司拥有资产1.4亿元，年综合\| \| \|生产能力达70万吨。产品有工业浓硫酸、磷酸一铵、系列 \| \| \|复合肥及专用肥、工业盐酸、普通过磷酸钙、氟硅酸钠及 \| \| \|余热发电等。公司现有在岗员工516人，各类专业技术人员\| \| \|178人。企业通过ISO9001-2000国际质量体系认证，建有ER\| \| \|P信息化管理网络，生产系统采用DCS计算机监控系统进行 \| \| \|自动化控制。企业具有“AA”级资信。企业“绿陵”商标被评 \| \| \|为“省著名商标”；复合肥料、工业浓硫酸被评为“省名牌产\| \| \|品”；公司于2004年被江苏省委、省政府授予“优秀民营企 \| \| \|业”称号。 \| \| \|企业充分利用自身优势及国家相关的鼓励政策，提出建设“\| \| \|10万吨/年粉状磷酸一铵技术改造项目”。该项目以公司自 \| \| \|产的硫酸为基本原料分解磷矿石，所产的粉状磷酸一铵产 \| \| \|品中的氮、磷有效成分含量高达60%以上，既是各种农作物\| \| \|必需的优质肥料，又是生产高浓复合肥料不可缺少的原料 \| \| \|，具有很广阔的市场前景。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1800 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 16666 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 756 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： 42.51 \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3.3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 节能环保型柴油发动机活塞 \|项目名称 \|节能环保型柴油发动机活塞 \|编号 \|SQ050 \| \|单位名称 \|宿迁市方圆机械有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市护城中堤76号 \| \|联系人 \|陈爱武 \|电话 \|0527－4212435 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|铸造车间：成为以工业机器人为标志的活塞铸造全自动化 \| \| \|；热处理车间：在充分利用原有设备的基础上增加两条时 \| \| \|效生产线，实现连续生产，效率高、质量稳定、工作环境 \| \| \|好；柴油发动机活塞加工车间：为了适应高档柴油机活塞 \| \| \|生产要求，新建柴油发动机活塞柔性全数控样板生产线6条\| \| \|。 \| \|项目实施地点\|利用原有厂房和设备，在原有生产设备及工艺基础上进行 \| \|及相关介绍 \|改造，本次设计是在原国家级产品开发、试验技术中心的 \| \| \|基础上对前期技术改造没有完善的设备进行填平补齐。该 \| \| \|项目交通便利，水、电、暖、通讯设备齐全。根据有关资 \| \| \|料对汽车需求量和保有量预测，2005年我国中、重型汽车 \| \| \|产量和保有量分别达到40万辆和498万辆。社会维修率按30\| \| \|%计算，重型车按8缸、中型车按6缸计算需要主机配套活塞\| \| \|约300万只，加上社会维修配件活塞和工程机械用活塞，年\| \| \|需求高性能的柴油机发动机活塞将突破600万只。通过以上\| \| \|分析可知，我国汽车柴油发动机活塞市场的需求是巨大的 \| \| \|。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 19000 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 25500 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 3900 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 高档牛仔布 \|项目名称 \|高档牛仔布 \|编号 \|SQ051 \| \|单位名称 \|宿豫区经济技术开发区管委会 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市经济技术开发区东区 \| \|联系人 \|胡瑞 \|电话 \|0527－4467101 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|■独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|征地、土建、设备购置与安装 \| \|项目实施地点\|牛仔布由于其它纺织布料的不可替代性，该产品有着奇特 \| \|及相关介绍 \|而长久的生命力，技术含量较高，是由棉纱进行束状靛蓝 \| \| \|染色，喷气织机织连，再进行超级防缩处理，产品供不应 \| \| \|求，市场前景广阔。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 13000 万元，其中：固定资产万元，流动资金\| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 20000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： 3000 \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 4.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 纳米自洁净玻璃项目 \|项目名称 \|纳米自洁净玻璃项目 \|编号 \|SQ052 \| \|单位名称 \|宿迁市秀强玻璃工艺有限公司 \|注册资本(万元\| \| \| \| \|) \| \| \|法定代表人 \| \|所在地区 \|宿迁市 \| \|主营业务 \| \| \|联系地址 \|宿迁市经济开发区东区 \| \|联系人 \|卢秀强 \|电话 \|0527－4460729 \| \|E-mail \| \|网址 \| \| \|建设性质 \|□新建 □改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资 ■合资 ■合作 □股权出让 \| \| \|其他： \| \|项目简介 \|新建纳米自洁净玻璃生产线 \| \|项目实施地点\|宿迁市秀强玻璃工艺有限公司是以玻璃为主的深加工企业 \| \|及相关介绍 \|，是当地最成功和最具发展前景与活力的民营企业之一， \| \| \|主要从事玻璃深加工研究、设计和制造，产品种类包括钢 \| \| \|化、热弯、整体周边注塑冰箱玻璃、高级水族箱、树脂雕 \| \| \|塑、彩绘工艺品等七大系240多个品种。该玻璃在紫外光作\| \| \|用下，各种污物均能被玻璃镀膜上的纳米粒子分解，经过 \| \| \|雨水冲洗后，即可清洁。同时室内空气中的各种细菌和病 \| \| \|毒，接触到该玻璃也会被杀灭。此外，该玻璃还有较好的 \| \| \|防雾功能。 \| \|项目实施依据\| \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \| \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \| \| \| \|市场细分定位： %国内销售， \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 1800 万元，其中：固定资产万元，流动资金 \| \| \|万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期：年；年销售额： 2300 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本：万元；年利润： \| \| \|万元； \| \| \|内部收益率： 20 %；投资利润率： \| \| \|%； \| \| \|投资回收期： 3 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路：机场： \| \|前期准备工作\| \| \|情况 \| \| \|相关信息及 \|劳动力价格：元/年·人；水价： \| \|参考数据 \|元/吨； \| \| \|电价：元/度；煤气费： \| \| \|元/立方米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价：万元/亩。 \| 连续性柴油乳化 \|项目名称 \|连续性柴油乳化 \|编号 \|SQ053 \| \|单位名称 \|江苏鼎旺科工贸有限公司 \|注册资本(万元)\|1000 \| \|法定代表人 \|周毕毕 \|所在地区 \|沭阳县 \| \|主营业务 \|柴油乳化剂，柴油乳化机及其配套产品生产、销售。 \| \|联系地址 \|江苏省沭阳县 \| \|联系人 \|缪云伦 \|电话 \|0527-3591710 \| \| \| \| \|3936203 \| \|E-mail \|sqdingwang@163.com \|网址 \|Jsdwkj.51.net \| \|建设性质 \|□新建　　　　■改扩建 \| \|招投资方式 \|□独资　　　□合资　　　■合作　　　□股权出让 \| \| \|其他：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \| \|项目简介 \|本项目是在“微暴原理”和“水煤气原理”基础上，对公司的 \| \| \|专利“连续性柴油乳化专利技术”相关技术成果进行转化， \| \| \|对经中试的柴油乳化剂、连续性水柴油混合乳化机实行产 \| \| \|业化生产，达到年产3000台连续式全自动柴油乳化机、300\| \| \|0吨柴油乳化剂，实现销售收入达1.8亿元，利税600万元。\| \|项目实施地点\|项目实施地点在沭阳县经济开发区。 \| \|及相关介绍 \|项目所需原材料主要是机械及化工方面原料，原料资源丰 \| \| \|富。 \| \| \|项目已有部分厂房，基础设施较完善。 \| \|项目实施依据\|项目是高效节能及环保类项目，属国家鼓励的产业化项目 \| \| \|。 \| \|市场预测 \|市场前景分析： \| \| \|项目是一种能进入实用领域既节约燃油又减少内燃机排放 \| \| \|污染的柴油乳化新技术，解决了乳化柴油长期无法制成商 \| \| \|品油进入生产应用领域这一难题，具有广阔的市场前景。 \| \| \| \| \| \|销售方向： \| \| \|全国各地，重点是海轮、渔轮，发电机组等领域 \| \| \|市场容量：国际市场；国内市场 \| \| \|市场细分定位： 80 %国内销售， 20 \| \| \|%出口国外 \| \| \|前景预测：每年增长 30 %。 \| \|投资效益 \|投资估算： \| \|分析 \|总投资 5000 万元，其中：固定资产 2000 万元，流动资 \| \| \|金3000万元。 \| \| \| \| \| \|项目建设期： 1.2 年；年销售额： 18000 \| \| \|万元； \| \| \|年经营成本： 12000 万元；年利润： 4000 \| \| \|万元；内部收益率： \| \| \|35 %；投资利润率： 80 %； \| \| \|投资回收期： 2.5 年。 \| \|项目可利用的\|铁路：新长铁路轮船： \| \|基础设施 \| \| \| \|公路： 205国道，京沪高速机场： \| \| \|徐州、东海　 \| \|前期准备工作\|已做过可行性研究报告。 \| \|情况 \|项目相关产品经国家权威部门检测，达到合格标准，具有 \| \| \|节约柴油率达20%以上，且在部分地区销售，反映良好。 \| \|相关信息及 \|劳动力价格： 6000 元/年·人；水价： 2 元/吨； \| \|参考数据 \|电价： 0.481 元/度；煤气费： 2.4 元/立方 \| \| \|米； \| \| \|项目所在地土地出让参考价： 1.16 万元/亩。 \| 泗洪县服装及茧丝绸发展情况及招商指南一、现状及资源条件现有上服制衣（杉鑫工业园）、华大制衣、天和纺织、芳叶制衣等均是近年来通过招商引资新办的纺织服装加式企业；百灵丝织、金鑫制丝、富泽纺织、依田丝丝绸正逐步成为我县工业经济发展中的新亮点，成为重点产业。在茧丝绸行业，省级贸工农一体化企业县茧丝绸公司不断扩大生产规模，拓展桑业产值达2亿元，生产鲜茧2.45万担。我县农副产品资源丰富，劳动力资源充沛，交通便利、土地、供水、供电等硬件基础设施配套齐全，适宜创业，软硬环境优良。目前能从事服装行业劳动力达10万人，茧丝绸行业人员2.5万人，蚕桑种植面积3。5万亩。因此我县茧丝绸、服装业发展潜力巨大，前景广阔。二、优惠政策 1、大力发展劳动密集型和吸纳下岗人员再就业型企业。凡是外来企业我县办厂的，凭原地区所办的工商营业执照、生产许可证复印件等，经有关部门核实，即可输相应的证照。不收取任何行政性费用：吸纳下岗人员就业的民营企业和个体工商户，其税费减免、小额贷款担保、社会保险等按照中央、省市关于进一小做好下岗失业人员再就业工作的文件执行。 2、大力鼓励发展资源加工型和农业产业化龙头企业。对经有关部门确认的市级以上民营农业产业化龙头企业，自认定之日起3年内企业所得税留成部分由同级财政给予补贴，免征除社会保险费以外的地方性规费；对其从事种植业，养植业生产用电享受农业生产用电价格，生产用水免征水资源费。对获取国家、省、市级认定的民营农业产业化龙头企业，由财政局分别给予一次性奖厣5万元、1万元和0.5万元。 3、支持帮助企业公平使用政府扶持资金。对于符合条件的企业，不管是国有的、民营的还是股份制企业，公平享有诸如技改贷息、增长点贴息、重点项目贷款贴息以及中小企业担保贷款等各项优惠扶持政策，鼓励和促进企业发展。 4、对县外资本改造现有民营企业，新增固定资产500万元以上或县外资本收购重组破产企业并新增固定资产投入500万元以上创办的民营企业，可视作入县经济开发区项目，享受园区相关优惠政策。泗洪县经贸局联系人：陈仲电话：0527-6230291 手机：13905244405 黄在超电话：0527-6222280 小灵通：0527-8177658 泗洪县地表水厂招商建议方式及与现水厂对接方案一、基本情况泗洪县城现以地下水为城市供水水源，由于取水量大，加上深井过密以及深井位置与污染源较近，水质污染较重，已经不能满足供水水质的要求，现规划建设一座地表水厂。根据规划和科学测算，县城2005年规划人口12万人，2010年为15万人，地表水厂设计规模为10万立方米/日，分两期实施，一期为5万立方米/日。净水厂设在县城经济开发区内，取水口设在徐洪河金锁镇大桥处，输水管道长20。7公里，工程主要包括水源厂工程，浑水输水管道工程，净水厂工程等，工程计划总投资8073万元，目前已完成可行性研究报告，水资源论证以及项目立项申报等工作。二、招商方案（一）招商建设方式：以政府作为合作一方与外方合作政府以现有自来水公司的固定资产及自来水行业的潜在的稳定收益的隐形价值作为资产合作的一方与外方合作，由外方建地表水厂。这种合作，易于形成产、供、销一条龙管到底的合作模式，利益共享、风险共担。（二）合作对象的选择合资方应资金雄百姓、技术领先、懂水厂管理。（三）合作股本来源合作时的合作资产包括：固定资产、流动资产、地产、水行业隐性价值这三个方面，春中自来水公司目前有固定资产约2300万元（含实际报废的管网资产约1400万元），地产600万元（按最高测算）（四）股权设置国有法人股：国家持股为资产净值的50% 外资法人股：外资法人持股为资产净值的50% 三产单位处理：安装分公司纯净水厂也是自来水公司的三产一并进入主体招商运营。（五）特许经营期限及合作后水厂利润的控制供水企业投资经营期限应以不高于20年为宜，其利润以不高于7%为最佳。（六）水价等问题的政府承诺承诺水价与城市发展相适应，提供给外方发展规划、地区扩大趋势，主城区供水普及率80% 泗洪水务局电话：0527-6222603 联系人：许乃湘泗洪水产养殖与水产加工企业情况介绍一、泗洪水产业基本情况泗洪县位于江苏西北部，洪泽湖西岸，淮河下游。全县版图面积2731平方公里，辖2 6个乡镇场，总人口100万人。全县境内拥有各类水面169万亩，其中洪泽湖水面111万亩，占全湖面积的40%左右。目前，全县水面养殖面积达到25万亩，完成水产品产量6.5万亩，网围养殖12.5亿元。1994年，泗洪县已被中国农业部认定为全国水产百强县，1996 年，被国家评为“中国螃蟹之乡”，2002年成为国家级生态示范县。二、现有水产品加工企业情况全县现有水产品加工龙头企业宿迁楠景食品有限公司和宿迁环球珠宝有限公司两大企业，还有二十多座水产冷库以及沿湖和县城大小不等的个体水产加工点，组成了全县的水产品加工行业。企业规模小、零散，基本上为个体、私营户形式。三、急需招商的水产养殖和水产品加工项目（一）蟹制品精深加式项目：全县每年产蟹约2万吨，加之洪泽湖地区及周边县市总量每年约有5万吨左右，蟹制品项目县内空白。（二）蟹黄快餐制品加工项目（三）高标准、集约化可控温鱼养殖工厂（四）高档次围网养殖螃蟹水产局：电话：6223454 联系人：张强泗洪县农业资源概况及招商指南一、资源概况泗洪县位于苏北平原，淮河下游，洪泽湖西岸。版图面积2729.6平方公里，为江苏之最。社会人口100万，耕地粮食及经济作物有粮、棉、油、麻、丝、茶、糖、烟、菜、果、药。养殖由牛、羊、猪、鸡、鹅、鸭以及特种动物。2004年粮食作物面积230万亩，粮食总产87.87万吨，粮食人均占有量为1100公斤。（一）种植业： 2004年农业种植业生产情况：小麦：面积95万亩，总产31000万公斤。水稻：面积80万亩，总产40000万公斤。玉米：面积21万亩，总产6300万公斤。山芋：面积18万亩，总产7200万公斤。豆类：面积14万亩，总产1600万公斤。花生：面积20万亩，总产5500万公斤。棉花：面积8万亩，皮棉总产520万公斤。瓜菜：面积48万亩，总产68000万公斤。食用菌：面积3600万平方尺。蚕桑：面积5万亩。年产农作物桔杆约8.5亿公斤。（二）畜牧业： 2004年畜牧业生产情况：生猪：年饲养量90万头，出栏65万头。家禽：年饲养量1300万羽，出栏1100万羽。山羊：年饲养量63万只，出栏56万只。肉牛：年饲养量10.5万头，出栏3.5万头。长毛兔：年饲养量6万只。特种养殖：有貉子、兰狐等。（三）林果业 2004年，全县成片林47万亩，农田林网136.5万亩，四旁植树5000万株。县森林覆盖率达23.6%。全县每年木材采伐量可达30万立方米，林木储积量260万平方米。全县有果树3.6万亩，其中“泗洪大枣”和“田罡”牌小杂果是地方特色产品。绿化苗圃：泗洪县陈圩林场，为苏北地区大型国有林场之一，全国特色种苗生产基地，全国美洲黑杨种苗示范基地；南京林业大学杨树研究开发试验基地；淮河流域综合治理防护林工程重点实施单位。美洲黑杨种质资源库由南京林业大学1998年3月17日在陈圩林场建立，面积23.33公顷，收集保存了从美国南方密西西比州、俄亥俄州和得克萨斯州引进的美洲黑杨种质材料450份，3个种系，102个家系，104个初选无性系。二、加工企业状况（一）粮食加工全县有稻、麦加工规模企业12家，日产量200吨以上企业仅2家，全年粮食规模以上企业加工能力，水稻506万吨，小麦18.1万吨，粮食加工企业目前大部分是个体、私营的小型加工作坊，植物油厂空白。（二）屠宰加工业目前全县仅有一家生猪屠宰加工企业，且规模较小。（三）木材加工业现有70余家木材加工企业从事、木工板的初级加工，高密扳及特种高档板材加工没有一家。三、拟引进的项目（一）蔬果汁加工及干蔬食品加工企业（二）植物油厂10万吨/年以上（三）高密度板、特种板及高档木制品加工企业（四）壳果类食品加工企业（五）日产200吨以上精制面粉加工企业（六）日产200吨以上稻米加工企业（七）1100头/日以上猪、牛、羊、鸡屠宰加工企业泗洪县农林局电话：0527-6222254 联系人：周兰芬查寻索引表独资 \|年产3万立方米中密度纤维板………………………………………………………… \|25 \| \|年产1.2万立方米胶合板……………………………………………………………… \|26 \| \|浓缩果汁………………………………………………………………………………… \|27 \| \|年产4万吨复合蛋白饲料生产线……………………………………………………… \|37 \| \|年产4万吨不淘洗营米生产线………………………………………………………… \|38 \| \|白厂丝扩能、蚕蛹、丝制品深加工…………………………………………………… \|43 \| \|万亩创汇蔬菜基地建设及产品深加工………………………………………………… \|46 \| \|废中山河滩开发………………………………………………………………………… \|50 \| \|绿色大米生产基地建设………………………………………………………………… \|55 \| \|年加工30万头生猪、500万只家禽…………………………………………………… \|56 \| \|新建星级宾馆…………………………………………………………………………… \|57 \| \|黄河故道观日出………………………………………………………………………… \|58 \| \|水利枢纽度假村建设…………………………………………………………………… \|59 \| \|城郊农民住宅小区……………………………………………………………………… \|60 \| \|老城区改造……………………………………………………………………………… \|61 \| \| “五卅”运动革命先驱顾正红纪念馆………………………………………………… \|62 \| \|海滨度假村……………………………………………………………………………… \|63 \| \|滨海港万吨级码头工程………………………………………………………………… \|65 \| \|滨海港520万千瓦火电厂……………………………………………………………… \|66 \| \|妇女儿童活动中心……………………………………………………………………… \|68 \| \|滨海县人民医院整体出售……………………………………………………………… \|69 \| \|滨海县体育中心………………………………………………………………………… \|70 \| \|新建滨海大剧院………………………………………………………………………… \|71 \| \|滨海县外国语学校（民办初中）……………………………………………………… \|72 \| \|氯化聚丙烯（CPP）……………………………………………………………………… \|83 \| \|国家级湿地公园项目…………………………………………………………………… \|89 \| \|汽车、摩托车零配件项目……………………………………………………………… \|90 \| \|铸造阀门项目…………………………………………………………………………… \|91 \| \|高强度整芯及钢丝绳芯输送带项目…………………………………………………… \|92 \| \|20万锭精梳纺织项目………………………………………………………………… \|93 \| \|年产10万台空压机项目……………………………………………………………… \|94 \| \|锦纶长丝………………………………………………………………………………… \|111\| \|摩托车轮胎动平衡性能提高…………………………………………………………… \|113\| \|连云港市（堆沟港）化学工业园……………………………………………………… \|114\| \|林、浆、纸一体化开发………………………………………………………………… \|115\| \|淮山药保健食品开发…………………………………………………………………… \|116\| \|辣椒色素提炼加工……………………………………………………………………… \|118\| \|莲藕系列产品加工……………………………………………………………………… \|119\| \|轴承新品开发…………………………………………………………………………… \|121\| \|灌南经济开发区招商…………………………………………………………………… \|122\| \|计量泵新品研发………………………………………………………………………… \|123\| \|年加工100万张皮革…………………………………………………………………… \|124\| \|外球面向心球轴承生产线……………………………………………………………… \|125\| \|山药营养全粉产业化生产……………………………………………………………… \|127\| \|年产5万立方米长效环保型杨木阻燃胶合板………………………………………… \|128\| \|茧丝绸系列化生产线…………………………………………………………………… \|129\| \|特种水产品产业化养殖………………………………………………………………… \|130\| \|药品新品开发…………………………………………………………………………… \|131\| \|服装加工项目…………………………………………………………………………… \|132\| \|年产100万只消防器材………………………………………………………………… \|133\| \|食用菌加工……………………………………………………………………………… \|134\| \|木制工艺品加工………………………………………………………………………… \|135\| \|万亩莲藕种植加工……………………………………………………………………… \|136\| \|大南亿尾龙虾养殖加工………………………………………………………………… \|137\| \|灌南县汤沟酿酒厂扩建………………………………………………………………… \|138\| \|年产5万立方米中密度纤维板………………………………………………………… \|139\| \|良种苗鹅生产基地建设………………………………………………………………… \|140\| \|肉羊养殖加工基地……………………………………………………………………… \|141\| \|乳猪、商品猪繁养及深加工…………………………………………………………… \|142\| \|灌南县堆沟港镇中学出售……………………………………………………………… \|144\| \|“小甜嘴”牌无公害脆梨深加工……………………………………………………… \|145\| \|年产500吨南瓜粉……………………………………………………………………… \|147\| \|沂河淌无公害农业生产基地…………………………………………………………… \|148\| \|万亩花木基地建设……………………………………………………………………… \|149\| \|长茂休闲娱乐群………………………………………………………………………… \|150\| \|武障河农林生态园……………………………………………………………………… \|151\| \|苗木产业化开发………………………………………………………………………… \|152\| \|无公害稻米加工………………………………………………………………………… \|153\| \|棉纺加工项目…………………………………………………………………………… \|154\| \|国家级连云港出口加工区二期包片开发……………………………………………… \|159\| \|连云港临港产业区……………………………………………………………………… \|161\| \|连云港日报社服务中心………………………………………………………………… \|162\| \|中国复材连众复合材料工业园………………………………………………………… \|165\| \|芳纶纤维生产线项目…………………………………………………………………… \|168\| \|甲壳质低聚糖的生产开发……………………………………………………………… \|172\| \|秦山岛综合开发………………………………………………………………………… \|174\| \|脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸乙脂………………………………………………… \|175\| \|海参工厂化育苗与养殖………………………………………………………………… \|177\| \|海带中褐藻糖胶的开发利用…………………………………………………………… \|178\| \|海珍品大菱鲆等鱼类深加工…………………………………………………………… \|179\| \|紫菜二次加工…………………………………………………………………………… \|180\| \|脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸乙脂………………………………………………… \|181\| \|精细木工板加工………………………………………………………………………… \|182\| \|缢蛏深加工……………………………………………………………………………… \|183\| \|抗风浪深水网箱养殖…………………………………………………………………… \|184\| \|贝类深加工……………………………………………………………………………… \|186\| \|泥鳅养殖、加工………………………………………………………………………… \|187\| \|年产2000吨聚乙烯网具扩建项目…………………………………………………… \|188\| \|皮革加工………………………………………………………………………………… \|189\| \|水产品深加工及真空包装……………………………………………………………… \|190\| \|东港区深水码头工程…………………………………………………………………… \|191\| \|工厂化食用菌种植生产项目…………………………………………………………… \|192\| \|年产1000万只电声及传感器………………………………………………………… \|196\| \|年产2300万只钠灯玻壳生产线……………………………………………………… \|200\| \|年产10000吨彩色石英玻璃管生产线………………………………………………… \|201\| \|年产5000吨高铅玻璃管……………………………………………………………… \|202\| \|水晶粉及原料加工中心………………………………………………………………… \|204\| \|石英及珠宝加工设备、配件生产……………………………………………………… \|205\| \|年产100吨光学石英玻璃材料………………………………………………………… \|206\| \|低腐蚀隧道密度石英晶体及厚度片、频率片………………………………………… \|207\| \|１万吨／年纳米二氧化硅……………………………………………………………… \|208\| \|年产10万立方米麦秸刨花板项目…………………………………………………… \|209\| \|新型层压制品绝缘材料加工…………………………………………………………… \|210\| \|东海县肉牛养殖基地建设……………………………………………………………… \|211\| \|年产2500吨冷冻真空干燥食品……………………………………………………… \|212\| \|年产10万立方米绿色环保型麦秸人造板…………………………………………… \|213\| \|年产5000吨微生物农药……………………………………………………………… \|214\| \|年产5000吨纯天然花生油及6250吨花生蛋白粉…………………………………… \|215\| \|种植1500亩花卉系列产品…………………………………………………………… \|216\| \|港口机械及运输设备制造……………………………………………………………… \|218\| \|无公害蔬菜产业化开发………………………………………………………………… \|219\| \|扩建燕尾港万吨港口…………………………………………………………………… \|220\| \|茧丝绸加工项目……………………………………………………………………… \|229 \| \|皂河乾隆行宫旅游资源开发………………………………………………………… \|232 \| \|宿迁市宿豫区港口建设……………………………………………………………… \|234 \| \|宿豫区物流中心建设………………………………………………………………… \|235 \| \|骆马湖湖滨浴场开发………………………………………………………………… \|236 \| \|年产5万吨高效生物菌肥…………………………………………………………… \|238 \| \|玻璃面盆生产线……………………………………………………………………… \|248 \| \|污水处理厂…………………………………………………………………………… \|263 \| \|包装专业工业园招商………………………………………………………………… \|269 \| \|高档牛仔布…………………………………………………………………………… \|273 \| 合资 \|浓缩果汁………………………………………………………………………………… \|27 \| \|白首乌系列产品开发…………………………………………………………………… \|28 \| \|年处理8000吨冷冻蔬菜生产线……………………………………………………… \|29 \| \|5万吨纱锭全程普改精生产线………………………………………………………… \|30 \| \|出口龙虾及甲壳素提取………………………………………………………………… \|31 \| \|新上两条农药生产线…………………………………………………………………… \|32 \| \|优质大米加工生产线建设……………………………………………………………… \|33 \| \|胶合板、刨花板系列产品加工………………………………………………………… \|34 \| \|杞柳基地建设及柳制品加工…………………………………………………………… \|35 \| \|紫菜养殖扩能…………………………………………………………………………… \|36 \| \|年产4万吨复合蛋白饲料生产线……………………………………………………… \|37 \| \|年产4万吨不淘洗营米生产线………………………………………………………… \|38 \| \|开发涤纶仿丝绸产品…………………………………………………………………… \|39 \| \|系列出口焰花…………………………………………………………………………… \|40 \| \|氯气压缩机新品开发…………………………………………………………………… \|41 \| \|新上精梳生产线………………………………………………………………………… \|42 \| \|白厂丝扩能、蚕蛹、丝制品深加工…………………………………………………… \|43 \| \|真空包装甜糯玉米……………………………………………………………………… \|44 \| \|快餐肉制品……………………………………………………………………………… \|45 \| \|万亩创汇蔬菜基地建设及产品深加工………………………………………………… \|46 \| \|万亩果园生产基地建设………………………………………………………………… \|47 \| \|万亩药材生产基地及销售网络建设…………………………………………………… \|48 \| \|废中山河滩开发………………………………………………………………………… \|50 \| \|河蚌养殖及珍珠加工产品……………………………………………………………… \|51 \| \|淡水养殖………………………………………………………………………………… \|52 \| \|3.5万头三元杂交猪养殖基地建设…………………………………………………… \|53 \| \|5万只罗曼鸡养殖……………………………………………………………………… \|54 \| \|年加工30万头生猪、500万只家禽…………………………………………………… \|56 \| \|新建星级宾馆…………………………………………………………………………… \|57 \| \|水利枢纽度假村建设…………………………………………………………………… \|59 \| \|城郊农民住宅小区……………………………………………………………………… \|60 \| \|海滨度假村……………………………………………………………………………… \|63 \| \|滨海公园及其配套工程………………………………………………………………… \|64 \| \|滨海港万吨级码头工程………………………………………………………………… \|65 \| \|滨海港520万千瓦火电厂……………………………………………………………… \|66 \| \|新建5万立方米水厂…………………………………………………………………… \|67 \| \|妇女儿童活动中心……………………………………………………………………… \|68 \| \|滨海县体育中心………………………………………………………………………… \|70 \| \|新建滨海大剧院………………………………………………………………………… \|71 \| \|滨海县外国语学校（民办初中）……………………………………………………… \|72 \| \|全钢载重子午线轮胎…………………………………………………………………… \|74 \| \|汽车压盖总成、制动蹄总成生产线扩能……………………………………………… \|81 \| \|江苏悦达纺织科技工业园……………………………………………………………… \|82 \| \|氯化聚丙烯（CPP）……………………………………………………………………… \|83 \| \|宽幅全树脂砂布生产线………………………………………………………………… \|84 \| \|10万吨啤酒生产线扩能……………………………………………………………… \|87 \| \|汽车、摩托车零配件项目……………………………………………………………… \|90 \| \|铸造阀门项目…………………………………………………………………………… \|91 \| \|高强度整芯及钢丝绳芯输送带项目…………………………………………………… \|92 \| \|年产10万台空压机项目……………………………………………………………… \|94 \| \|天然盐美容美发系列产品……………………………………………………………… \|95 \| \|抗盐耐海水蔬菜种植和加工项目……………………………………………………… \|96 \| \|纺　　织………………………………………………………………………………… \|97 \| \|品牌白酒扩容项目……………………………………………………………………… \|98 \| \|合作重组项目…………………………………………………………………………… \|99 \| \|海产品深加工…………………………………………………………………………… \|100\| \|全封闭活塞式制冷压缩机……………………………………………………………… \|101\| \|中草药深加工…………………………………………………………………………… \|102\| \|生态农业示范基地……………………………………………………………………… \|108\| \|姜蒜膏生产线…………………………………………………………………………… \|110\| \|连云港市（堆沟港）化学工业园……………………………………………………… \|114\| \|林、浆、纸一体化开发………………………………………………………………… \|115\| \|淮山药活性成分分析及保健品开发研究……………………………………………… \|117\| \|千亩有机水稻产业化生产种植及加工………………………………………………… \|120\| \|轴承新品开发…………………………………………………………………………… \|121\| \|计量泵新品研发………………………………………………………………………… \|123\| \|外球面向心球轴承生产线……………………………………………………………… \|125\| \|报纸、书刊彩印项目…………………………………………………………………… \|126\| \|茧丝绸系列化生产线…………………………………………………………………… \|129\| \|药品新品开发…………………………………………………………………………… \|131\| \|服装加工项目…………………………………………………………………………… \|132\| \|年产100万只消防器材………………………………………………………………… \|133\| \|灌南县汤沟酿酒厂扩建………………………………………………………………… \|138\| \|年产300吨环氧玻璃无气隙层压板…………………………………………………… \|146\| \|沂河淌无公害农业生产基地…………………………………………………………… \|148\| \|万亩花木基地建设……………………………………………………………………… \|149\| \|棉纺加工项目…………………………………………………………………………… \|154\| \|江苏汤沟酒业有限公司新品开发……………………………………………………… \|155\| \|灌南压铸机有限公司新品开发………………………………………………………… \|156\| \|醋酸长丝………………………………………………………………………………… \|157\| \|国家级连云港出口加工区二期包片开发……………………………………………… \|159\| \|连云港临港产业区……………………………………………………………………… \|161\| \|连云港日报社服务中心………………………………………………………………… \|162\| \|中国复材连众复合材料工业园………………………………………………………… \|165\| \|芳纶纤维生产线项目…………………………………………………………………… \|168\| \|高级牛皮箱板纸生产线………………………………………………………………… \|169\| \|碳纤维生产线…………………………………………………………………………… \|170\| \|制浆造纸…………………………………………………………………………… \|171\| \|甲壳质低聚糖的生产开发……………………………………………………………… \|172\| \|LYG062芦笋高效种植和深加工……………………………………………………… \|173\| \|秦山岛综合开发………………………………………………………………………… \|174\| \|脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸乙脂………………………………………………… \|175\| \|节能型全自动紫菜加工机研制及开发………………………………………………… \|176\| \|海参工厂化育苗与养殖………………………………………………………………… \|177\| \|海带中褐藻糖胶的开发利用…………………………………………………………… \|178\| \|海珍品大菱鲆等鱼类深加工…………………………………………………………… \|179\| \|紫菜二次加工…………………………………………………………………………… \|180\| \|脱脂鱼粉加工及提取鱼油脂肪酸乙脂………………………………………………… \|181\| \|精细木工板加工………………………………………………………………………… \|182\| \|缢蛏深加工……………………………………………………………………………… \|183\| \|抗风浪深水网箱养殖…………………………………………………………………… \|184\| \|南美白对虾工厂化养殖………………………………………………………………… \|185\| \|年产2000吨聚乙烯网具扩建项目…………………………………………………… \|188\| \|皮革加工………………………………………………………………………………… \|189\| \|水产品深加工及真空包装……………………………………………………………… \|190\| \|东港区深水码头工程…………………………………………………………………… \|191\| \|工厂化食用菌种植生产项目…………………………………………………………… \|192\| \|连云港5-10万吨级船坞……………………………………………………………… \|193\| \|电光源透明石英管生产线……………………………………………………………… \|195\| \|年产1000万只电声及传感器………………………………………………………… \|196\| \|年产1000吨熔融石英板项…………………………………………………………… \|197\| \|年产150万只汽车用HID前照灯……………………………………………………… \|198\| \|年产1000万平方米玻璃纤维网格布生产线………………………………………… \|199\| \|年产2300万只钠灯玻壳生产线……………………………………………………… \|200\| \|年产10000吨彩色石英玻璃管生产线………………………………………………… \|201\| \|年产5000吨高铅玻璃管……………………………………………………………… \|202\| \|微米级集成电路用化学合成球形硅微粉生产线……………………………………… \|203\| \|水晶粉及原料加工中心………………………………………………………………… \|204\| \|石英及珠宝加工设备、配件生产……………………………………………………… \|205\| \|年产100吨光学石英玻璃材料………………………………………………………… \|206\| \|低腐蚀隧道密度石英晶体及厚度片、频率片………………………………………… \|207\| \|１万吨／年纳米二氧化硅……………………………………………………………… \|208\| \|年产10万立方米麦秸刨花板项目…………………………………………………… \|209\| \|新型层压制品绝缘材料加工…………………………………………………………… \|210\| \|东海县肉牛养殖基地建设……………………………………………………………… \|211\| \|年产2500吨冷冻真空干燥食品……………………………………………………… \|212\| \|年产10万立方米绿色环保型麦秸人造板…………………………………………… \|213\| \|年产5000吨微生物农药……………………………………………………………… \|214\| \|年产5000吨纯天然花生油及6250吨花生蛋白粉…………………………………… \|215\| \|种植1500亩花卉系列产品…………………………………………………………… \|216\| \|年产400万块玻璃砖生产线…………………………………………………………… \|217\| \|港口机械及运输设备制造……………………………………………………………… \|218\| \|无公害蔬菜产业化开发………………………………………………………………… \|219\| \|工业化年产500万只风鹅制品生产线………………………………………………… \|221\| \|连云港现代农业科技示范园…………………………………………………………… \|222\| \|宿晓红葡萄酒生产线扩建…………………………………………………………… \|223 \| \|豆豉加工生产线建设………………………………………………………………… \|225 \| \|春明医疗器材工业园建设…………………………………………………………… \|226 \| \|顺河（常熟）纺织工业园…………………………………………………………… \|227 \| \|丝绸加工……………………………………………………………………………… \|228 \| \|水泥粉磨站建设……………………………………………………………………… \|230 \| \|宿豫区人民医院(宿迁市中医院)建设……………………………………………… \|231 \| \|宿豫区城市燃气一期工程…………………………………………………………… \|233 \| \|宿豫区物流中心建设………………………………………………………………… \|235 \| \|骆马湖湖滨浴场开发………………………………………………………………… \|236 \| \|复合微生物肥料生产线……………………………………………………………… \|237 \| \|年产5万吨高效生物菌肥…………………………………………………………… \|238 \| \|年产3万吨甲醇生产项目…………………………………………………………… \|239 \| \|新型包装材料（BOPET薄膜）建设项目……………………………………………… \|242 \| \|环保型中（高）密度纤维板材生产…………………………………………………… \|244 \| \|环保型刨花板材生产………………………………………………………………… \|245 \| \|环保型贴面板生产…………………………………………………………………… \|246 \| \|蜂窝复合纸板………………………………………………………………………… \|247 \| \|玻璃面盆生产线……………………………………………………………………… \|248 \| \|大型建筑平弯钢化及低辐射中空玻璃生产线……………………………………… \|249 \| \|年产72万平方米低辐射、阳光控制膜玻璃生产线…………………………………… \|250 \| \|年产300万片ITO导电膜玻璃生产线………………………………………………… \|251 \| \|30万吨/年硫磺制酸及配套9千瓦余热发电………………………………………… \|253 \| \|30万件/年横向稳定杆生产线建设…………………………………………………… \|254 \| \|汽车挡风玻璃生产线扩建…………………………………………………………… \|255 \| \|50000吨/年食品加工生产线………………………………………………………… \|256 \| \|100kt/a高温节硫料浆法磷铵………………………………………………………… \|258 \| \|年产10万M2冰柜用ITO导电膜玻璃……………………………………………… \|259 \| \|年产100台挖掘机……………………………………………………………………… \|261 \| \|新型海轮涂料………………………………………………………………………… \|262 \| \|污水处理厂…………………………………………………………………………… \|263 \| \|宿迁市龙嫂工业园二期工程………………………………………………………… \|265 \| \|3万吨/年双低菜籽加工……………………………………………………………… \|266 \| \|3万吨/年硝酸工程…………………………………………………………………… \|267 \| \|微晶玻璃生产线……………………………………………………………………… \|268 \| \|包装专业工业园招商………………………………………………………………… \|269 \| \|5000吨/年2甲4氯苯氧乙酸工程………………………………………………… \|270 \| \|10万吨/年粉状磷酸一铵技术改造项目…………………………………………… \|271 \| \|节能环保型柴油发动机活塞………………………………………………………… \|272 \| \|高档牛仔布…………………………………………………………………………… \|273 \| \|纳米自洁净玻璃项目………………………………………………………………… \|274 \| 合作 \|直接发酵法生产L－笨丙氨酸………………………………………………………… \|22 \| \|2000m3/h以上系列泵………………………………………………………………… \|23 \| \|智能型高压过滤器阀…………………………………………………………………… \|24 \| \|白首乌系列产品开发…………………………………………………………………… \|28 \| \|年处理8000吨冷冻蔬菜生产线……………………………………………………… \|29 \| \|5万吨纱锭全程普改精生产线………………………………………………………… \|30 \| \|出口龙虾及甲壳素提取………………………………………………………………… \|31 \| \|新上两条农药生产线…………………………………………………………………… \|32 \| \|优质大米加工生产线建设……………………………………………………………… \|33 \| \|胶合板、刨花板系列产品加工………………………………………………………… \|34 \| \|杞柳基地建设及柳制品加工…………………………………………………………… \|35 \| \|紫菜养殖扩能…………………………………………………………………………… \|36 \| \|年产4万吨复合蛋白饲料生产线……………………………………………………… \|37 \| \|年产4万吨不淘洗营米生产线………………………………………………………… \|38 \| \|开发涤纶仿丝绸产品…………………………………………………………………… \|39 \| \|系列出口焰花…………………………………………………………………………… \|40 \| \|氯气压缩机新品开发…………………………………………………………………… \|41 \| \|新上精梳生产线………………………………………………………………………… \|42 \| \|白厂丝扩能、蚕蛹、丝制品深加工…………………………………………………… \|43 \| \|真空包装甜糯玉米……………………………………………………………………… \|44 \| \|快餐肉制品……………………………………………………………………………… \|45 \| \|万亩果园生产基地建设………………………………………………………………… \|47 \| \|万亩药材生产基地及销售网络建设…………………………………………………… \|48 \| \|1000亩汴椒生产基地建设…………………………………………………………… \|49 \| \|废中山河滩开发………………………………………………………………………… \|50 \| \|河蚌养殖及珍珠加工产品……………………………………………………………… \|51 \| \|淡水养殖………………………………………………………………………………… \|52 \| \|3.5万头三元杂交猪养殖基地建设…………………………………………………… \|53 \| \|5万只罗曼鸡养殖……………………………………………………………………… \|54 \| \|绿色大米生产基地建设………………………………………………………………… \|55 \| \|新建星级宾馆…………………………………………………………………………… \|57 \| \|黄河故道观日出………………………………………………………………………… \|58 \| \|水利枢纽度假村建设…………………………………………………………………… \|59 \| \|城郊农民住宅小区……………………………………………………………………… \|60 \| \|老城区改造……………………………………………………………………………… \|61 \| \|海滨度假村……………………………………………………………………………… \|63 \| \|滨海公园及其配套工程………………………………………………………………… \|64 \| \|新建5万立方米水厂…………………………………………………………………… \|67 \| \|妇女儿童活动中心……………………………………………………………………… \|68 \| \|滨海县体育中心………………………………………………………………………… \|70 \| \|新建滨海大剧院………………………………………………………………………… \|71 \| \|滨海县外国语学校（民办初中）……………………………………………………… \|72 \| \|全钢载重子午线轮胎…………………………………………………………………… \|74 \| \|高浓度、耐高温袋式除尘器…………………………………………………………… \|77 \| \|电滤袋除尘器的研究与开发…………………………………………………………… \|78 \| \|1-乙烯基米唑…………………………………………………………………………… \|79 \| \|锅炉烟气脱硫、脱硝技术的研发……………………………………………………… \|80 \| \|汽车压盖总成、制动蹄总成生产线扩能……………………………………………… \|81 \| \|宽幅全树脂砂布生产线………………………………………………………………… \|84 \| \|高档汽车离合器………………………………………………………………………… \|85 \| \|国家一类新药乳酸卡德沙星中间体FFBA中试合成工艺研究……………………… \|86 \| \|10万吨啤酒生产线扩能……………………………………………………………… \|87 \| \|鸡粪的处理及再加工…………………………………………………………………… \|88 \| \|国家级湿地公园项目…………………………………………………………………… \|89 \| \|铸造阀门项目…………………………………………………………………………… \|91 \| \|高强度整芯及钢丝绳芯输送带项目…………………………………………………… \|92 \| \|20万锭精梳纺织项目………………………………………………………………… \|93 \| \|天然盐美容美发系列产品……………………………………………………………… \|95 \| \|抗盐耐海水蔬菜种植和加工项目……………………………………………………… \|96 \| \|海产品深加工…………………………………………………………………………… \|100\| \|全封闭活塞式制冷压缩机……………………………………………………………… \|101\| \|中草药深加工…………………………………………………………………………… \|102\| \|无卡瓦桥塞……………………………………………………………………………… \|103\| \|大口径高压球阀………………………………………………………………………… \|104\| \|100吨以上级裁断机液压油路及冷却系统的科学经济设计………………………… \|107\| \|生态农业示范基地……………………………………………………………………… \|108\| \|姜蒜膏生产线…………………………………………………………………………… \|110\| \|锦纶长丝………………………………………………………………………………… \|111\| \|液压系统及元件的设计与制造………………………………………………………… \|112\| \|连云港市（堆沟港）化学工业园……………………………………………………… \|114\| \|林、浆、纸一体化开发………………………………………………………………… \|115\| \|淮山药保健食品开发…………………………………………………………………… \|116\| \|淮山药活性成分分析及保健品开发研究……………………………………………… \|117\| \|辣椒色素提炼加工……………………………………………………………………… \|118\| \|莲藕系列产品加工……………………………………………………………………… \|119\| \|千亩有机水稻产业化生产种植及加工………………………………………………… \|120\| \|轴承新品开发…………………………………………………………………………… \|121\| \|灌南经济开发区招商…………………………………………………………………… \|122\| \|计量泵新品研发………………………………………………………………………… \|123\| \|年加工100万张皮革…………………………………………………………………… \|124\| \|外球面向心球轴承生产线……………………………………………………………… \|125\| \|报纸、书刊彩印项目…………………………………………………………………… \|126\| \|山药营养全粉产业化生产……………………………………………………………… \|127\| \|年产5万立方米长效环保型杨木阻燃胶合板………………………………………… \|128\| \|茧丝绸系列化生产线…………………………………………………………………… \|129\| \|特种水产品产业化养殖………………………………………………………………… \|130\| \|药品新品开发…………………………………………………………………………… \|131\| \|服装加工项目…………………………………………………………………………… \|132\| \|年产100万只消防器材………………………………………………………………… \|133\| \|食用菌加工……………………………………………………………………………… \|134\| \|木制工艺品加工………………………………………………………………………… \|135\| \|万亩莲藕种植加工……………………………………………………………………… \|136\| \|大南亿尾龙虾养殖加工………………………………………………………………… \|137\| \|灌南县汤沟酿酒厂扩建………………………………………………………………… \|138\| \|年产5万立方米中密度纤维板………………………………………………………… \|139\| \|良种苗鹅生产基地建设………………………………………………………………… \|140\| \|肉羊养殖加工基地……………………………………………………………………… \|141\| \|乳猪、商品猪繁养及深加工…………………………………………………………… \|142\| \|灌南县中学初中部合作办学…………………………………………………………… \|143\| \|“小甜嘴”牌无公害脆梨深加工……………………………………………………… \|145\| \|年产300吨环氧玻璃无气隙层压板…………………………………………………… \|146\| \|年产500吨南瓜粉……………………………………………………………………… \|147\| \|沂河淌无公害农业生产基地…………………………………………………………… \|148\| \|万亩花木基地建设……………………………………………………………………… \|149\| \|长茂休闲娱乐群………………………………………………………………………… \|150\| \|苗木产业化开发………………………………………………………………………… \|152\| \|无公害稻米加工………………………………………………………………………… \|153\| \|江苏汤沟酒业有限公司新品开发……………………………………………………… \|155\| \|灌南压铸机有限公司新品开发………………………………………………………… \|156\| \|国家级连云港出口加工区二期包片开发……………………………………………… \|159\| \|连云港临港产业区……………………………………………………………………… \|161\| \|连云港日报社服务中心………………………………………………………………… \|162\| \|中国复材连众复合材料工业园………………………………………………………… \|165\| \|10000吨/年草甘磷原药……………………………………………………………… \|166\| \|PTT纤维项目…………………………………………………………………………… \|167\| \|芳纶纤维生产线项目…………………………………………………………………… \|168\| \|高级牛皮箱板纸生产线………………………………………………………………… \|169\| \|制浆造纸…………………………………………………………………………… \|171\| \|秦山岛综合开发………………………………………………………………………… \|174\| \|缢蛏深加工……………………………………………………………………………… \|183\| \|抗风浪深水网箱养殖…………………………………………………………………… \|184\| \|南美白对虾工厂化养殖………………………………………………………………… \|185\| \|贝类深加工……………………………………………………………………………… \|186\| \|泥鳅养殖、加工………………………………………………………………………… \|187\| \|东港区深水码头工程…………………………………………………………………… \|191\| \|工厂化食用菌种植生产项目…………………………………………………………… \|192\| \|连云港5-10万吨级船坞……………………………………………………………… \|193\| \|电光源透明石英管生产线……………………………………………………………… \|195\| \|年产1000万只电声及传感器………………………………………………………… \|196\| \|年产1000吨熔融石英板项…………………………………………………………… \|197\| \|年产150万只汽车用HID前照灯……………………………………………………… \|198\| \|年产1000万平方米玻璃纤维网格布生产线………………………………………… \|199\| \|年产2300万只钠灯玻壳生产线……………………………………………………… \|200\| \|年产10000吨彩色石英玻璃管生产线………………………………………………… \|201\| \|年产5000吨高铅玻璃管……………………………………………………………… \|202\| \|微米级集成电路用化学合成球形硅微粉生产线……………………………………… \|203\| \|水晶粉及原料加工中心………………………………………………………………… \|204\| \|石英及珠宝加工设备、配件生产……………………………………………………… \|205\| \|年产100吨光学石英玻璃材料………………………………………………………… \|206\| \|低腐蚀隧道密度石英晶体及厚度片、频率片………………………………………… \|207\| \|１万吨／年纳米二氧化硅……………………………………………………………… \|208\| \|年产10万立方米麦秸刨花板项目…………………………………………………… \|209\| \|新型层压制品绝缘材料加工…………………………………………………………… \|210\| \|东海县肉牛养殖基地建设……………………………………………………………… \|211\| \|年产2500吨冷冻真空干燥食品……………………………………………………… \|212\| \|年产10万立方米绿色环保型麦秸人造板…………………………………………… \|213\| \|年产5000吨微生物农药……………………………………………………………… \|214\| \|年产5000吨纯天然花生油及6250吨花生蛋白粉…………………………………… \|215\| \|种植1500亩花卉系列产品…………………………………………………………… \|216\| \|年产400万块玻璃砖生产线…………………………………………………………… \|217\| \|无公害蔬菜产业化开发………………………………………………………………… \|219\| \|工业化年产500万只风鹅制品生产线………………………………………………… \|221\| \|宿晓红葡萄酒生产线扩建…………………………………………………………… \|223 \| \|豆豉加工生产线建设………………………………………………………………… \|225 \| \|春明医疗器材工业园建设…………………………………………………………… \|226 \| \|顺河（常熟）纺织工业园…………………………………………………………… \|227 \| \|丝绸加工……………………………………………………………………………… \|228 \| \|水泥粉磨站建设……………………………………………………………………… \|230 \| \|宿豫区人民医院(宿迁市中医院)建设……………………………………………… \|231 \| \|宿豫区城市燃气一期工程…………………………………………………………… \|233 \| \|宿豫区物流中心建设………………………………………………………………… \|235 \| \|骆马湖湖滨浴场开发………………………………………………………………… \|236 \| \|复合微生物肥料生产线……………………………………………………………… \|237 \| \|年产5万吨高效生物菌肥…………………………………………………………… \|238 \| \|年产3万吨甲醇生产项目…………………………………………………………… \|239 \| \|新型包装材料（BOPET薄膜）建设项目……………………………………………… \|242 \| \|环保型中（高）密度纤维板材生产…………………………………………………… \|244 \| \|环保型刨花板材生产………………………………………………………………… \|245 \| \|环保型贴面板生产…………………………………………………………………… \|246 \| \|蜂窝复合纸板………………………………………………………………………… \|247 \| \|玻璃面盆生产线……………………………………………………………………… \|248 \| \|大型建筑平弯钢化及低辐射中空玻璃生产线……………………………………… \|249 \| \|年产72万平方米低辐射、阳光控制膜玻璃生产线…………………………………… \|250 \| \|年产300万片ITO导电膜玻璃生产线………………………………………………… \|251 \| \|30万吨/年硫磺制酸及配套9千瓦余热发电………………………………………… \|253 \| \|30万件/年横向稳定杆生产线建设…………………………………………………… \|254 \| \|汽车挡风玻璃生产线扩建…………………………………………………………… \|255 \| \|50000吨/年食品加工生产线………………………………………………………… \|256 \| \|100kt/a高温节硫料浆法磷铵………………………………………………………… \|258 \| \|年产10万M2冰柜用ITO导电膜玻璃……………………………………………… \|259 \| \|年产100台挖掘机……………………………………………………………………… \|261 \| \|新型海轮涂料………………………………………………………………………… \|262 \| \|污水处理厂…………………………………………………………………………… \|263 \| \|宿迁市龙嫂工业园二期工程………………………………………………………… \|265 \| \|3万吨/年双低菜籽加工……………………………………………………………… \|266 \| \|3万吨/年硝酸工程…………………………………………………………………… \|267 \| \|微晶玻璃生产线……………………………………………………………………… \|268 \| \|包装专业工业园招商………………………………………………………………… \|269 \| \|5000吨/年2甲4氯苯氧乙酸工程………………………………………………… \|270 \| \|10万吨/年粉状磷酸一铵技术改造项目…………………………………………… \|271 \| \|节能环保型柴油发动机活塞………………………………………………………… \|272 \| \|高档牛仔布…………………………………………………………………………… \|273 \| \|纳米自洁净玻璃项目………………………………………………………………… \|274 \| 股权出让 \|汾灌高速公路股权转让项目…………………………………………………………… \|158\| \|芳纶纤维生产线项目…………………………………………………………………… \|168\| \|秦山岛综合开发………………………………………………………………………… \|174\|	0	negative_file/工商、零售行业/需求项目信息汇编.doc
牙膏行业2005年度市场竞争与发展趋势实时报告　　一、引言　　牙膏行业是指生产清洁牙齿、保护口腔卫生的日用必需品行业。其产品主要有牙膏、漱口水、口洁雾、牙贴、凝胶、牙线、假牙清洁剂、牙刷及其他口腔卫生用品等。本篇主要介绍行业主体——牙膏品类2005年度的相关资讯。　　洁齿品的使用可追溯到2000- 2500年前，希腊人、罗马人、希伯莱人及佛教徒的早期著作中都有使用洁牙剂的记载，早期的洁齿品主要是白垩土、动物骨粉、浮石甚至铜绿，直到十九世纪还在使用牛骨粉和乌贼骨粉制成牙粉。用食盐刷牙和盐水漱口至今也还存在。而我国唐朝时期即已有中草药健齿、洁齿的验方。十八世纪英国开始工业化生产牙粉，牙粉才作为一种商品。18 40年法国人发明了金属软管，为一些日常用品提供了合适的包装，这导致了一些商品形态的改革。1893年维也纳人塞格发明了牙膏并将牙膏装入软管中，从此牙膏开始大量发展并逐渐取代牙粉。　　牙膏是在牙粉的基础上改进形成的，早期的牙粉主要用碳酸钙作为磨擦剂、以肥皂为表面活性剂。上世纪四十年代起，由于科技的迅速发展，牙膏工业也得到很大的改进，一方面是新的磨擦剂、保湿剂、增稠剂和表面活性剂的开发和应用，使牙膏产品质量不断升级换代；另一方面，牙膏还从普通的洁齿功能发展为添加药物成为防治牙病的口腔卫生用品，最突出的是加氟牙膏，使龋齿病发病率大大减少。1945年，美国在以焦磷酸钙为磨擦剂、焦磷酸锡为稳定剂的牙膏中添加氟化亚锡，研制出了世界上第一支加氟牙膏。　　我国从十九世纪末开始生产牙粉，1926年在上海生产第一支牙膏（三星牌）。　　随着科学技术的不断发展，工艺装备的不断改进和完善，各种类型的牙膏相继问世，产品的质量和档次不断提高，现在牙膏品种已由单一的清洁型牙膏，发展成为品种齐全，功能多样，上百个品牌的多功能型牙膏，满足了不同层次消费水平的需要。　　二、市场容量　　中国牙膏行业（品类）市场容量巨大，九十年代中后期开始，市场规模即以年均5% 的比例保持快速增长，而一年之中的市场季度变化较平稳。 2003年我国牙膏行业实现销售收入72.51亿元，与上一年度同比增长35.79%；利润5.17亿元，同比增长11.73%。　　2004年中国口腔清洁用品市场规模达到70个亿，其中牙膏产品实现销售35亿支（以 65g/支的标准计算）；期间由于原材料成本的一路上扬，以及市场环境的变化，与2003 年相比，增长率略有下降。　　据专家预测，2005年我国牙膏规模可达40亿支。　　此外，统计表明，目前我国城市居民有三分之一人群没有良好的刷牙习惯（即未能每日早晚两次刷牙）；在广大农村地区，约有57％的人不刷牙，而农村目标消费群人口基数在5亿以上。因此未来市场潜力不可限量。　　三、市场结构　　　目前国内牙膏市场品牌结构大致分为四大版块，一是外资及合资强势品牌版块，主要由高露洁、佳洁士、中华、黑人组成，二是民族传统领军品牌版块，包括两面针、田七、黑妹、冷酸灵、蓝天等，三是新兴力量版块如LG竹盐、纳爱斯、永南（舒爽）等。四是三、四线品牌或白牌版块，多为中小牙膏企业或日化企业/集团在牙膏领域的产品线拓展和延伸，版块中成员鱼龙混杂，对局部的区域市场虽有所冲击，但无关行业大局。　　自2003年以来，第一版块已在国内牙膏市场上占据了60%左右的市场份额，因此市场高度集中，现已进入寡头竞争阶段，市场日益被大企业所垄断，“马太效应”将继续得到加强。　　从区域结构看，城市市场，牙膏产品进一步向高档化发展；农村市场，低价位产品销售量将快速上升。第一版块的品牌稳固占据城市市场后，营销重心开始大幅向农村倾斜。　　从价格结构看，第一版块的外资品牌开始由高价位向低价位渗透，第二版块的民族品牌开始由低端向中、高端价位反攻。例如，最近高露洁公司针对中国本土企业的主导产品中草药牙膏推出类似产品（含田七、西瓜霜的牙膏）进行低价打压，一向以高价位出现在中国消费者面前的佳洁士也采取了最为见效的价格战，并首次在其强根固齿牙膏广告中高声叫卖“只售两块九！”。　　现阶段，第二、第三版块中的国内民族品牌在中高端市场的反攻正逐步取得成效，新一轮的洗牌将促使目前的市场结构发生改变，第一版块中将有可能出现本土品牌。　　从产品结构看，2004年度，功能及药物牙膏占市场主导地位；从口味结构看，盐味是市场最大的热点，LG竹盐异军突起，高露洁、佳洁士随后跟进。　　四、主要品牌市场占有率　　国内牙膏市场三大版块的主要品牌群大致为：高露洁、佳洁士、中华、两面针、田七、黑妹、冷酸灵、黑人、竹盐、蓝天六必治、狮王、洁银、洁诺、草珊瑚、永南、美加净、白玉等近20个。　　2004年度，排名前6名的品牌市场占有率情况大致为：高露洁26%、佳洁士19%、两面针13%、田七11%、中华10%、黑妹8% 　　2005年第一季度部分主要企业/品牌产销排名情况：序号企业/品牌销量（100g/支万支） 1 柳州两面针股份有限公司 15901.00 2 上海白猫股份有限公司（中华、白玉、上海防酸） 15043.98 3 广州美晨股份有限公司（黑妹） 6734.00 4 重庆登康口腔护理用品股份有限公司（冷酸灵） 5234.00 5 好来化工(中山)有限公司（黑人） 4438.00 6 广西奥奇丽股份有限公司（田七） 3599.60 7 天津蓝天集团股份有限公司 3286.00 8 安徽芳草日化股份有限公司 3040.76 9 江西诚志日化有限公司（草珊瑚） 1662.95 10 广东永南日用化工厂（永南、舒爽） 941.00 　五、市场嬗变特征　　1、产品　　国内习惯上将牙膏产品划分普通牙膏、药物牙膏、中草药牙膏、脱敏牙膏四大类型。目前，就产品功效而言，洁白牙齿、气味适宜、有效防蛀、清洁牙齿依次为消费者关注的四大方面，城市消费者倾向于前两项，农村消费者更多关注后两项，需求界面较为明显。　　从2004年以来，国内口腔护理产品市场进一步细化，新品大量涌现。反映在牙膏上，主要表现为：　　①盐味牙膏稳步增长。例如：竹盐牙膏、高露洁草本盐牙膏、佳洁士盐白牙膏等。　　②牙膏市场向天然、多档次、多功能方向发展，广泛为市场所接受的是特殊感觉并具有多种功能的产品。例如：草珊瑚纯天然中草药牙膏、高露洁蜂胶牙膏/全效护理牙膏、纳爱斯营养牙膏。　　③符合国际口腔用品发展潮流的增白牙膏（含去渍功效牙膏）类别、多合一牙膏和生物牙膏类别等成为众多品牌产品线中必备的产品类别。例如：高露洁草本美白牙膏、中华金装全效、蓝天生物酶牙膏。特别是美白功效类别的牙膏产品，以100g/支计算，平均价格达5元/支以上，远高于市场上其它功效类别产品的水平；此外，美白类口腔护理产品还衍生出牙贴、凝胶、美白液等高附加值的产品，成为市场新兴力量。　　④人们对口腔清洁用品的需求正不断升级，除了清洁口腔外，有针对不同年龄层的产品、有针对不同购买能力产品、有针对不同地区的产品以及针对不同功能需要的产品。例如：可德琳早/晚护理牙膏、康齿灵固齿牙膏（中老年人专用）等。　　总之，中国口腔清洁用品市场已经进入细分营销时代，产品多元化、多功能化是市场的总体发展趋势。　　2、价格　　价格主要是为行销策略服务的。现阶段市面上牙膏产品的价格结构可划分为三类：　　一类是跨国企业在高端市场已经进入了某种程度的饱和或者说已建立了稳固的地位，但中低端市场对其来说是相对薄弱的市场，因此从市场覆盖和垄断竞争的需要出发，力推低端廉价产品，其发展策略已经在持续创新产品、密集投放广告的基础上，向低端市场渗透，以打压二、三线竞争品牌生存空间。因而其价格体系已形成高中低的梯队搭配，并充分运用边际效益的策略与手段，对处于高、低价位两极的产品集中投放广告，高价位产品（广告投入大、产品利润率高但销量有限，因而利润总量有限）树立品牌形象、低价位产品渗透市场（广告投入大、产品利润率极低、销量大，但利润总量有限）、中等价位产品（无广告投入、利润率可观、销量稳定、利润总量丰厚）获得实际利润。　　一类是国内民族传统领军品牌与其它部分已有一定区域市场基础的二、三品牌的牙膏产品，一方面为提升品牌形象，另一方面出于营运费用与利润的现实需要，产品开始由低端向高端纵深挺进，因此产品价格体系呈现由低到高的强劲发展趋势，以期分切高端市场蛋糕。　　最后一类是定位于终端渠道、并以纯终端操作模式为主要营运手段的新锐外资品牌或国内市场新兴企业与产品，为维持其业已形成的地面推动型获利模式，自始至终均以高价位产品盯牢部分细分市场与目标消费群。其策略可描述为：高价差、高毛利、高投入，终端拦截、实效促销，产品线横向延伸、市场滚动发展，步步为营、专攻区域品牌。　　然而随着社会经济水平的提高，城镇消费者对零售价3.5元以下的低、中端牙膏产品的价格敏感度逐渐降低，因此中、低端价格带渐趋模糊。因此在这个意义上，中端价位的产品，不再是部分强势外资品牌培育营运利基的专利。更为重要的是，低价竞争，已逐渐失去市场的基础与渠道的支撑。　　3、渠道　　从渠道结构看，现代化的业态形式成为主流。终端逐步成为口腔清洁用品营销中的战略性营销资源。与此同时，传统批发流通市场的经销商，多层级分销覆盖较大面积的区域市场的能力普遍不断削弱，正逐步或已基本完成向构建深分、直控型零售网络的方向转型。　　进入新世纪以来，我国商业呈现多元化发展格局，各种零售业态层出不穷。面对零售业态革命，商业流通渠道也在重整，加上传统批发渠道的萎缩，促使企业正将销售渠道改为扁平化结构。这些销售渠道的变化使得零售业态，尤其是新兴零售业态的重要性显现出来。 2004年10月后，国家取消了对跨国连锁零售企业在大陆市场投资开店的限制，从而在一定程度止加剧了零售业态市场竞争，并导致部分强势零售企业将其竞争成本转嫁至上游合作的供应链企业、使供应商高昂的费用有增无减的现象成为行业的通行规则，已经成为牙膏生产企业以及经销商不容回避的问题。　　根据中华全国商业信息中心的统计资料，2004年，全国日用消费品流通（传统批零店）与终端（现代商超店铺）渠道销量占比约为53/47。以此测算，牙膏产品各渠道份额概况应在60/40上下。　　此外，现实的情况是，主流终端店铺中，日化用品（或口腔护理用品）专区中，近 60%的货架为高露洁、佳洁士、中华等少数强势品牌占有，行业中其它10个以上或更多的品牌/产品，只能在剩余不足40%的有限货架资源中进行争夺。在全国重点大型零售企业 2004年的商品/品牌市场综合占有率排名中，前4位的名次是：佳洁士22.12%、高露洁21 .79%、中华12.02%、两面针6.30%。　　4、促销　　牙膏企业、产品的促销竞争分为两大层面。其一是流通渠道，厂商提供陈列费用支持以促进深分覆盖是主要促销手段；其二是终端渠道，促销表现形式主要有：支付货架陈列费用、投入促销导购人员、开展消费者促销（包括：赠品捆绑促销、联体包装特价促销、加量装促销、抽奖活动等数种）。此外，广东、浙江等市场部分地区买断促销权的现象有向全国扩展之势。　　5、包装　　作为吸引消费者的购买欲的手段，产品包装成为一种新型竞争手段。许多牙膏的包装设计都在材料方面以节约资源、降低成本的绿色设计作为基点，同时还要充分考虑包装是否符合运输、存储、使用的基本功能要求来吸引消费者。包装的外观造型以及整体装潢也都与时代美学思想合拍，同时又具有一定的独特性。高露洁、佳洁士两大品牌就是以包装新颖独特，色彩鲜艳明亮，产生强烈的视觉冲击效果，有效地刺激消费者的购买欲望。　　6、传播　　现代企业的营销过程，其实质就是企业与消费者的沟通过程。一个企业之所以比对手更成功，是因为它更懂得消费者。因此实现与消费者沟通的传播媒介与手段，引起牙膏企业与知名品牌的高度重视。　　近年来，各主要口腔清洁用品生产企业都纷纷加大广告的投入。从媒体选择来看，国产品牌大部分相对比较集中在中央台，全国各省的投放面也相对松散，采取一网打尽的广告投放方式。外资品牌在广告投入和广告策划上都比国内品牌更胜一筹，中央、地方全面轰炸。新兴的网络媒体也成为外资品牌吸引年轻消费者眼球的舞台，国内企业鲜有投入。这从一定程度上反映了不同企业营销思维的落差。　　以LG竹盐牙膏为例，在这方面，竹盐牙膏明显比竞争对手更高一筹。无论是广告、还是公共关系、市场促销，凡是消费者能够感受到的传播端口，LG竹盐牙膏总是能够用很多精美的、到位的细节，来与消费者进行心理层面的沟通。　　此外。软文广告也被部分牙膏产品娴熟运用并取得较好效果。如黑妹、竹盐UCDA熊胆牙膏等。　　7、消费者需求　　伴随中国经济的高速发展和消费市场的培育成熟，牙膏市场目标消费群体开始细分，高低端需求逐渐分离，个性化需求日趋强烈，追求新感觉、美白、天然、多功能成为主流。但从专业机构的市调资料分析，功效、价格、品牌仍是影响消费者购买行为的三大主要因素。　　从2005年上半年的消费趋势观察，市场的两大特点是：盐味牙膏消费习惯逐步形成、中草药牙膏继续受到青睐。　　8、竞争与合作　　本年度牙膏企业改制、合资、上市、并购重组、企业联盟等进程加快。2005年初美晨集团兼并杭州牙膏厂（小白免、黄岑牙膏），两面针2005年5月完成对安徽芳草的收购，宝洁、联合利华在实现独资的道路上提速。有传言指出国内民族品牌正酝酿构建产业联盟，未经证实。此外，韩国、英国等国外其他资本也纷纷涌进中国牙膏行业，将使得市场竞争更为激烈。　　六、企业应对策略　　归结以上市场态势，笔者认为，适当扩展品种规格、重视包装外观的设计、加大科研投入与新产品开发、加强广告力度、开拓城市终端市场、稳定农村市场、实施战略联盟、拓宽融资渠道是目前国内民族牙膏企业的首选应对策略。具体到单一品牌/产品的的应用方向，则可表达为：突出品牌差异化、加大研发创新力度、构建整合营销渠道、开拓新兴增值市场领域。　　附录：部分主要牙膏品牌主流产品明细资料：　　1、佳洁士：佳洁士茶爽牙膏（120g/165g）、佳洁士双效洁白牙膏（120g/165g）、佳洁士舒敏灵牙膏（120g/165g）、佳洁士多合一牙膏（120g/165g）、佳洁士防蛀修护牙膏晶莹薄荷型（40g/100g/140g/200g）、佳洁士防蛀修护牙膏*清新怡爽型（40g/10 0g/140g/200g）、佳洁士盐白牙膏（90g）、佳洁士防蛀含氟牙膏（105g）、佳洁士草本清新牙膏（90g）、佳洁士强根固齿牙膏（105g）。小计20枚条形码。　　2、两面针。两面针强效辣爽中药牙膏、两面针盐洁牙膏、两面针水晶护龈牙膏、两面针金银花中草药牙膏、两面针纯白牙膏、两面针新包装儿童彩条牙膏、两面针新包装全能套装牙膏、两面针儿童专用牙膏、两面针新包装洁白牙膏、两面针新中药牙膏、两面针护理牙膏、两面针新一代中药牙膏（强效配方）、亿康护理牙膏、亿康粒子牙膏。 ----------------------- 牙膏行业2005年度市场竞争与发展趋势实时报告	0	negative_file/工商、零售行业/牙膏行业2005年度市场竞争与发展趋势实时报告.doc
2007年中国零售业趋势展望战火绵绵，硝烟未绝。在即将过去的2006年中，中国零售业给我们留下了太多的精彩值得仔细咀嚼与回味。家电零售商国美和永乐的合并，铸造了中国商业流通领域的又一艘航母级零售巨舰；门店数量超过100家，销售收入达10亿美元之巨的好又多超市屡屡传出兜售自身的传闻；低调如初的家乐福和沃尔玛在中国市场的跑马圈地进行的如火如荼；全美最大的家电零售商百思买借道江苏五星踏入中国市场；本土著名零售品牌家世界因资金链断裂，给世界第一的建材零售商家得宝一个千载难逢的良机…… 逝者如斯，流水如初。且行且思，渐行渐远。踩着2006年的尾巴，翘首2007年，当我们企图勾勒未来一年中国零售业的发展趋势之际，却欣然发现：“深度扩张、并购重组、网点资源稀缺、提升单店盈利、零供矛盾修复、连锁经营模式……”，这些主题词早己为我们拟好。在逝去的2006年，我们为亲历并记录中国零售业的变化而感到荣耀和欣慰。在全新的2007年，我们因未知并预期中国零售业的趋势而感到紧张和振奋。一：全国布局扩张规模化 “跑马圈地”——无疑是中国零售业全面开放两年以来最为值得关注的一幕精彩演绎。无论是外资零售巨头，亦或内资民族零售企业，均是该幕的主角，他们要么低调北伐、要么高歌南进，尽情演绎乱世下英雄辈出的故事。可喜的是：在这一轮南征北伐中，以沃尔玛、家乐福、易初莲花、百安居等为首的外资零售巨头挾资本、经验、管理优势在神州大地上拨的头筹。可悲的是：民族零售企业在疯狂的扩张后，要么落得资金链断裂，轰然倒塌的下场；要么陷入骑虎难下、进退维谷的境地。家乐福可谓是外资零售巨头在中国市场的头号代表，自1995年进入中国市场以来，就以“灵活多变、本土化程度高”著称。中国零售业全面开放后，家乐福更是加快了在中国市场的发展速度，2004年末，家乐福在中国的门第数量仅为56家，2005年增加15家，20 06年增加22家，两年后这一数据已增至93家，覆盖了华东、华南、华北、东北、西南、华中、西北等中国市场所有区域，基本完成了全国规模扩张。另一零售巨头沃尔玛两年间在中国的门店数量也增加了29家至74家，涉及36个中国城市。仅这两大巨头门店增加数量就占中国零售业全面开放后大卖场门店数量增加总和的39％。除此之外，截至2006 年年底，外资零售巨头易初莲花在华门店数量为75家，特易购（乐购）为45家，卖德龙为33家、百安居为52（2006年9月数据）家。与此相反，好又多以108家门店总数高居民族零售企业门店数量榜首，但却屡屡传出叫卖传闻；联华超市门店总数也达100余家，但却屈居北方市场，南方市场鲜见其影。而其它民族零售企业如物美、华润万家、新一佳等更是只能算一方霸主。由此我们可以大胆预测：2007年中国零售业的“跑马圈地’仍将在全国范围内延续，所不同是昔日的内外资零售企业的“双雄争霸”演变为外资零售巨头们的“独角戏”。此外，在本轮扩张中，外资零售巨头将扩张的重点区域转移到二、三线城市是一个显著特征。例如，零售业全面开放后沃尔玛就将扩张地点选择在扬州、昆州、晋江、玉溪等二、三级城市；易初莲花也先后布局嘉兴、绍兴、温州、泰州等三线城市；家乐福、特易购、欧尚等的布局城市也选择了廊坊、岳阳、台州、金华、洛阳、新乡、秦皇岛、南通等二、三级城市。一方面，一线城市竞争日趋饱和、网点资源日益稀缺；另一方面，随着消费者消费水平的不断升级，二、三线城市对现代零售方式有着潜在的巨大需求；此外，中国市场极其广大，且主要由二、三线城市组合构建，因此，二、三线城市市场成为外资零售巨头们在中国市场的制胜关键。基于以上三个方面的原因，我们有充足的理由认为：2007年外资零售巨头在中国市场的规模扩张仍将以二、三线城市为重点区域，重要的是，在这一年中，外资零售巨头将会基本完成其在二、三线城市的布局，其扩张规模将会是决定外资零售企业在中国市场地位的关键一年。二：区域为王扩张深度化商业零售是一种规模经济，没有规模，就更谈不上市场优势、渠道优势、货源优势 ……，缺乏规模的零售企业必然在激烈的竞争中惨遭淘汰。面对外资零售巨头在中国市场疯狂的规模扩张，民族零售企业已经深深地感到生存危机。 “与其坐以待毙，不如主动出击，或许尚有一线生机”。于是，物美集团的“并购之手 ”开始伸向了宁夏，出现在了江苏；深圳天虹从关内到关外，从深圳到东莞，从东莞到南昌；新一佳超市已经在华南以外的市场上拥有了10余家分店…… 然而因资本掣肘、人才缺乏、管理落后三大瓶颈的制约，民族零售企业的全国规模扩张之路并非一帆风顺。以致远有普尔马斯特的顷刻倒闭、铜锣湾的资金链断裂危机；近有家世界家居的流星陨落。难道说在这一场没有硝烟的战争中，民族零售企业就只能坐以待毙、束手就擒？狼有狼道，羊亦羊道。百联集团、物美集团、武汉中百等优秀的民族零售企业用成功的事实证明这一道理。继成功收购大商股份后，以上海为中心的百联集团完成了其在东北市场的布局，旗下拥有第一百货、华联商厦、华联超市、联华超市、第一医药和好美家建材等一批享誉国内的知名超市、百货店、专卖店、便利店，连续多年蝉联中国零售业排行榜首。物美集团通过多种手段完成其对北京超市发、京北大世界、天津大荣、美廉美等20多家国资背景及民营零售企业的合并，确立其在北京区域市场的霸主地位，其旗下拥有超市、便利店、综超等多种零售业态。武汉中百也成功地凭借百货店、仓储超市、便民超市、便利店等多业态巩固其在中部地区的市场地位。在这些取得成功的民族零售企业中，我们发现没有一家企业算的上是全国性的零售企业，相反，但他们在自身所在的区域均是“一方霸主”，甚至连外资零售企业在当地也不能望其项背；此外，这些区域霸主们都毫无例外的采用了多业态经营的方式，对所占区域市场进行深度渗透。相对于零售大鳄们“遍地开花的横向扩张战略”策略，成功区域零售企业面临着“一子落错、满盘皆输”的高度集中风险。为此，这些区域民族零售企业们纷纷采取“深度渗透、区域为王的纵向发展策略”，这种策略的优点在于能够集中优势兵力，重点攻击区域市场，同时通过多业态经营，精细根植区域市场，以降低经营风险。随着研究的深入，我们发现区域零售企业的这种“深度渗透扩张”除了表现在零售业态的多元化上，还呈现侵入产业链上下游，寻求更多的利润空间趋势，更有甚者干脆切入其它相关行业。例如在上游通过实施自有品牌策略、或者根据消费者要求设计产品，甚至自己直接进行产品制造；下游可以为消费者进行送货、安装、售后服务、维修等深入到消费者日常生活中的深度扩张。我们有信心认为：部分优秀的民族零售企业的这种“深度渗透、区域为王”的发展策略，在2007年中还将大放异彩，并且在今后的若干年中，通过这种策略的规模延伸，必将成就一批优秀的全国性的民族零售企业，进而形成与外资零售巨头们在中国市场上分庭抗礼之势。三：重组并购运作资本化在中国零售业全面开放的第二年，疯狂的跑马圈地已渐入尾声，优质的网点资源己接近枯竭（特别是在一线中心城市）。在此背景下，部分世界知名零售巨头如家得宝、百思买却因种种原因并未如愿进入中国市场，但他们一刻也不曾放弃过进入中国市场的念头；部分优秀的区域民族零售企业在巩固其区域霸主地位后，已经逐渐开始在全国范围内的稳步扩张。于是，“投靠”与“套现”成为众多弱势零售企业唯一的出路；“重组”与 “并购”成为部分强势零售企业们调配网点资源分配最为直接和最为有效的手段。 2006年里，我们见证了外资零售企业…… 家乐福进入中国市场10年来，首次动用收购方式兼并了知名富豪刘永好旗下的乐客多上海门店，这标志着家乐福进入中国10年来扩张策略的根本性转变；也标志着家乐福在华扩张进入第二个高潮期；全美最大的家电连锁企业百思买（Best Buy）出资1.8亿美元收购了中国第四大家电连锁企业江苏五星电器约56%的股权，从而宣布在中国“视察”近3年之久的百思买终于踏入了中国市场；继04年收购乐购连锁超市50％股权，英国第一大零售商特易购（TESCO）正式宣布进入中国市场后。两年后，特易购再次出资1.8亿英镑（约24亿人民币）增持乐购超市40％的股权，至90％，至此，标志着特易购开始在中国市场的全面发力；紧接着，全球最大的建材超市家得宝以1亿美元的代价取得了家世界家居的12家门店以及约3000名员工。终于圆了其多年的“中国梦”。 2006年里，我们发现了民族零售企业…… 物美集团出资3.7亿元收购和增资美廉美，最终持有美廉美75%的股权，完成了其在北京区域市场 “霸主地位”的收官之战。进而转战全国市场，在宁夏收购新华百货确立其西北市场的架构、在长三角地区收购江苏时代超市形成了华东经营体系；家电零售商国美电器以总金额52.68亿港元的代价成功收购排名第三的永乐电器。收购后组建的新国美集团年销售额将突破700亿元，拥有门店数量近700家，铸造了中国商业流通领域的又一艘航母级零售巨舰。面对竞争的日益惨烈，优质网点资源的不断减少，资本并购方式将会在今后相当一段时间中，成为外资零售巨头和民族零售企业之间调配网点资源分配最为直接和最为有效的手段。安永的研究同样表明，中国零售业并购浪潮将5年不退。目前中国零售业整合度仅有20％，远远低于其它发达国家；而中国零售100强企业的市场占有率仅为10％，市场呈严重分散状态，需要通过资本并购方式进行长期的整合。在这场以资本为手段的重组并购大战中，外资零售企业凭借雄厚的资本实力和先进的管理经验，将会成为重组并购大战的主要参与者；部分优秀的民族零售企业也将会加强对重组并购方式的使用力度；但更多的民族零售企业都将在这场战争中成为被重组并购的对象。四：复制经营组织连锁化根据商务部发布的《2006年上半年全国连锁企业前30强排行榜》显示：2006年上半年我国连锁企业继续呈现良好的发展势头。全国前30强连锁企业2006年上半年销售额达27 51亿元,比去年同期增长25%（2005年全年销售额为4910亿，同比增长30.9％）；店铺总数为15563个,比去年同期增长17.1%（2005年全年总数为16665个，同比增长20.7％）；百联集团、国美电器、苏宁电器继续蝉联前三甲，大商集团、家乐福分别排名第四和第五；前30强连锁企业中全部都是零售连锁企业。 1984年首家以商标特许形式落户北京的皮尔·卡丹专卖店的开业，被视为中国连锁经营的开端。短短的几十年年间，连锁经营在我国得到了飞速发展，其中又以零售连锁的发展最为显著。连锁经营本质上就是生产、管理、服务、操作标准的建立和复制传播，它不是一种业态，但只要与具体的业态相结合，就能形成独特的经营方式，并赋予该业态强大的生命力。连锁经营与零售业的结合就好似“天赐良缘”。从国际上看，世界500强企业中，连锁零售企业占到10％，成为仅次于银行业的第二大行业；福布斯全球富豪中，连锁零售企业占8.8％，仅次于金融业；国际知名零售企业沃尔玛、家乐福、家得宝、宜家、特易购等全部都是采用连锁经营模式。我国的连锁零售业发展时间较短，但年均增长速度都在50％以上，远远高于GDP增长速度；有关机构大胆预测，我国连锁零售业在未来5年内将会保持35％－50％的速度增长；未来年销售额达到1000亿元的中国公司中将有一半是连锁零售企业。规模是企业实现效益的基本条件，零售业属于一种薄利多销的商业形态，对规模的需求更是强烈。长期以来我国零售业由于制度、资金、经验等因素的制约，造成其规模有限，店面经营面积小、经营品种少、零售价格居高不下，进而无法与外资零售巨头形成竞争局面。连锁经营可以促使零售企业在品牌、商品、服务等方面标准化；采购、配送、销售、管理等环节专业化；管理制度、岗位职责、操作流程的简单化。最终形成统一的经营理念、统一的企业识别、统一的商品服务、统一的经营管理、统一的扩张渗透。因此，零售企业一方面可以通过连锁经营模式进行简单复制、快速扩张，以实现大规模化零售；另一方面，零售企业形成规模后，连锁经营模式可以帮助其实现规范经营、集中采购、统一配送，进而形成成本优势和价格优势，攫取更多的规模效益。基于国际零售业的发展历程以及连锁经营本身具有的优势，我们相信：在2007年中，更多的民族零售企业将通过连锁经营模式进行复制扩张，最终以实现组织方式的连锁化、规模化、效益化。五：专卖奇葩业态多元化近年来，零售业的蓬勃发展除了得益于国家经济的持续发展之外，与零售业业态的多元化发展密切相关。零售业态是指零售企业为满足不同消费需求而形成的不同经营方式。业态的多元化是零售企业适应市场竞争，满足消费者多元化需求的产物。按照国家有关法律法规，我国零售业态主要包括：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场共八大类。百货店作为我国传统零售业主体，近年来已经逐渐摆脱萎缩态势，呈现细分趋势；在大型综合超市与超级市场中，外资零售企业仍然占据优势地位，大量民族零售企业也纷纷进入该业态，竞争异常激励；便利店呈现稳定增速态势，外资便利店加速了在中国市场的发展；以家电零售为代表的专业店发展势头异常强劲，部分行业如家电、家具建材、药品零售等专业店发展已经非常成熟；购物中心发展已经由前些年的疯狂扩张过渡到了理性扩张；仓储式商场发展则相对缓慢。专卖店业态的发展在2006年中国零售业中可谓是“异军突起”，只要“制造商入侵商业领域”的浪潮不灭，2007年该业态还将继续呈现欣欣向荣的发展态势。随着零售业的蓬勃发展，一方面、大型零售巨头不断崛起并逐渐控制销售终端；另外一方面，现代竞争下，企业品牌、服务、管理等软性竞争手段日益突出。痛失终端控制力的传统制造商开始陷入销量与品牌的两难境地。于是一场通过专卖店业态自建终端的制造商“商业化冲动浪潮”开始在神州大地上蔓延…… 以发展成熟著称的家电零售领域，“专卖商业化浪潮”演绎的最为波澜壮阔。继格力首尝“禁果”之后，TCL、美的、海尔、创维相继启动了专卖商业化攻略，如今就连昔日以 “价格屠夫”闻名遐尔的格兰仕，也摇身一变成为一名风度翩翩的“专卖贵族”。事情远没有就此结束，华帝、朗能等其它行业龙头代表们也纷纷加入了专卖商业化之路…… 制造企业切入上商业领域，导致专卖店业态如奇葩屹立于零售业中，得到了飞速的发展。究其根源还在于市场力量之间的不均衡，即制造企业和零售企业之间的实力处于不对等的地位。只要这种不均衡态势得以维持，“制造企业商业化冲动”的浪潮必将继续在2007年中大放异彩。六：管理高效竞争信息化零售业巨头沃尔玛多年来一直蝉联世界500强企业排行榜榜首，这与其坚持不懈的推进零售业信息化进程密切相关，正如沃尔玛总部墙上的题词：“没有不断的IT投资就不会有沃尔玛的成长”。信息技术作为零售业的一种重要管理手段，它在降低零售企业运营成本、提高企业运行效率、增强物流配送以及控制仓储资源等环节的作用在很大程度上决定了零售企业的核心竞争力。但长期以来，我国零售企业由于观念、资金、技术落后等因素的影响，使得我国零售业信息化程度相当低；近年来，随着外资零售企业在中国市场的疯狂扩张，民族零售企业真切感受到来自外资巨头们因高度信息化管理带来的高效率和低成本的威胁。零售巨头沃尔玛正是凭借其全球卫星信息传送，组建了强大的后台信息支撑系统，使其总部可以对远在千里之外的中国门店进行监督和控制。而根据相关资料显示，2005年我国零售业整体信息投资规模为63.5亿元，比2004年增长15.4％，整体保持了平稳增长态势。但总投资占零售总额的比例还不到0.2％，而国际零售巨头这一比例一般在2％以上。此外，我国零售企业的信息化技术主要采用在操作层面的收银、收货、库房等环节，而在管理层销售统计分析、决策层采购和资金利用环节却鲜有使用，而后者正是零售企业信息化程度高低的关键点。随着我国零售业竞争焦点从网点资源和扩张速度的逐渐转移，下一个阶段，零售企业的综合管理水平、单店盈利率将会成为零售企业间竞争的重点，而信息化程度的高低将会直接决定零售企业的管理效率和单店利润率。因此，对于民族零售企业来说，如何在未来与外资零售企业之间的竞争中脱颖而出，核心竞争力之一的信息化建设将是迫在眉睫。无论是国美的SCM，还是苏宁的ERP，都无一例外的向我们展示，在今后的几年中，我国零售业必将掀起一场声势浩大的信息化建设大战。七：法规完善行业规范化近年来，随着社会经济的持续健康发展、人民生活水平的稳步提升以及消费水平的持续改善，中国零售业迎来了历史上最为宝贵的黄金发展时代，各种零售业态如雨后春笋般崛起于神州大地。与此同时，零售业发展中遇到的问题也一一暴露无遗：一方面，内外资零售企业忙于在全国各地跑马圈地，抢占市场份额，企业之间扎堆开店、竞相杀价等恶性竞争方式层出不穷，造成社会零售资源的重复建设和严重浪费。另外一方面，随着零售企业终端网点资源的逐渐增加与集中，大大增强了零售企业对终端市场的“话语权”。对供应商肆意收取各种费用、恶意侵占货款，导致供应商与零售商之间的矛盾日益恶化；对消费者虚假宣传、价格欺诈、霸王条款等，严重损害了消费者的合法权益以及行业的信誉度。所有的这些问题，并不是单个零售企业通过努力就可以得到改善，它需要整个零售行业共同努力，更为重要的是国家相关部门对此的管理和规范。为进一步促进中国零售业快速、健康、有序的发展，中国零售业主管部门－商务部的组建正是基于这一目的。商务部组建后，坚持促进与规范并举、改革与发展并重的原则，制定和出台了一系列零售业政策措施。这些措施中包括已经颁发实施的《直销管理条例》、《外商投资商业领域管理办法》，以及正在等待完善的《反垄断法》、《商业特许经营管理条例》、《城市商业网点管理条例》等。 2006年中，商务部关于我国零售业的法规制定和颁布更是进入了一个成果期。《零售商促销行为管理办法》的颁布和实施，分别从促销基本原则、具体事项、例外事项、事项变更等四个方面对零售商促销行为进行规范；《零售商、供应商公平交易管理办法》对零售商对供应商收取费用、货款拖延期限均做出明确规定；《专业家电卖场经营规范（草案）》是首个针对家电连锁经营规范的专业店法规；《零售业同业损害评估方法》意见征求稿旨在规范大型商业网点之间恶性开店竞争…… 据相关媒体报道，被誉为“中国商业大店法”的《城市商业网点管理条例》也将在2007 年中得以颁布和实施；后续《商品售后服务评价体系》、《商业特许经营管理条例》等都将陆续颁布。这些零售法律法规的制定和完善，将在零售市场活动、活动主体、活动秩序、调控和管理等方面对我国零售业营造一个开放、竞争、有序的良好市场环境。这一系列法律法规的密集颁布动作表明，作为我国经济体系中重要组成部分的零售业，在2007年中将会迎来其高效、规范发展的新行业时代。总结：随着世界知名外资零售企业全面进入中国市场以及民族零售企业的“突出重围”，在 2007年乃至今后的几年中，中国零售必将继续呈现高速发展的态势，但行业内的竞争必将更为残酷与激烈。然而机遇总是伴随着挑战，不论外资零售巨头，还是民族零售企业，要想在未来中国零售业中占据一席之地，则必须深谙行业趋势，并捷足先登，抢占战略制高点。对此，我们必须清晰认识到：全国布局、规模扩张；区域为王、深度扩张；重组并购、资本运作；复制经营、组织连锁；专卖奇葩、业态多元；管理高效、信息竞争；法规完善、行业规范；这七大发展趋势将可能会主导2007年乃至今后几年中国零售业的发展。	0	negative_file/工商、零售行业/2007年中国零售业趋势展望.doc
2005年一季度化纤行业分析报告目录内容提要 1 一、化纤行业发展特点分析 1 二、化纤行业目前存在的信贷机会 1 三、化纤行业目前的主要信贷风险 2 上篇：行业关键指标简析 3 一、化纤行业利润率与工业平均值对比分析 3 二、化纤行业集中度分析 4 三、化纤行业营运能力分析 4 四、化纤行业盈利能力分析 5 五、化纤行业偿债能力分析 7 六、化纤行业发展能力分析 8 七、化纤行业规模分析 9 八、化纤行业亏损系数分析 10 九、化纤行业绩效分析 11 十、化纤行业主要产品生产情况 12 十一、化纤行业企业较好值、中间值、较差值指标分析 12 十二、化纤行业龙头企业基本财务情况 12 下篇：化纤行业发展监测 14 I行业分析 14 一、行业运行分析 14 二、行业政策分析 22 三、上下游行业影响 24 四、国际市场情况 29 五、行业发展趋势 31 六、专家观点 35 II企业分析 37 一、行业重点企业发展动向分析 37 二、行业主要上市公司发展分析 40 III产品市场分析 47 一、主要产品市场情况分析 47 二、主要产品价格变动趋势分析 52 三、新技术、新产品、新工艺 56 IV区域热点分析 61 一、哈尔滨建设聚乳酸基地 61 二、武汉筹建80万吨乙烯项目 61 三、盛泽四家切片企业推出联合报价体系 62 四、新疆全力建设石化基地 62 内容提要一、化纤行业发展特点分析 (一)行业发展概况化纤行业的迅速发展得益于石化、化工行业,景气度的回升,预计化纤行业景气度可持续到2006年。我国化纤全球占有率达到30%以上。化纤行业作为成熟型行业,行业集中度不高,大量低水平重复建设的项目进入,加剧了行业内的竞争程度。未来的趋向是技术含量高的、功能性纤维。 (二)行业上下游影响由于处于石化的下游和纺织品的上游，化纤行业敏感性强，易受石油价格、季节性、棉花价格和服装流行趋势影响。 (三)行业国际因素影响我国作为化纤生产大国，化纤产品远销世界各国，但是，近年来各国不断加强对我国的非关税壁垒，限制我国的出口，严重影响我国化纤行业的发展。 (四)行业发展趋势在未来的三、四年间,预计中国化纤工业还将保持10%以上的教高增长速度,但增速也会逐步回落。2008年以后,增速回落到10%以下,并继续逐年下降,到2010年,化纤产能、产量的增速将分别回落至7%和5%的水平;2010-2020年,平均增速会继续下降到4%和3%。二、化纤行业目前存在的信贷机会 (一)行业利润水平可接受度虽然近年来我国化纤行业发展较快，但是仍存在许多不利因素限制我国化纤行业的发展，目前化纤行业的利润水平可接受度一般，银行方面可适当进入。 (二)行业信贷机会分析我国化纤业在快速发展的同时，也存在一些突出问题，主要表现在几个方面：化纤行业结构矛盾突出，产业链发展不协调。原料缺口大，多数企业规模小，整体技术水平与先进国家仍有较大差距，竞争能力差，许多企业资本结构不合理，负债高、调整改制困难大。新技术、新品种开发能力差，应用开拓难，高新技术产业化进程慢，国产嫁接设备虽已取得较大成果，但面对国际上同类装备技术上的迅速发展，亟待进一步追踪、提升。国内外市场运作及行业自律仍存在不规范行为，同类产品的高速发展，低价销售，盈利空间的日趋狭小，影响着行业运作效能的发挥。以上弊端的的存在必将影响我国化纤行业的发展，银行应密切关注。三、化纤行业目前的主要信贷风险化纤行业作为成熟型行业，行业集中度不高，大量低水平重复建设的项目进入，加剧了行业内的竞争程度。上篇：行业关键指标简析一、化纤行业利润率与工业平均值对比分析行业平均利润率是目前银行业普遍采用的一种简捷分析指标。对于低于全部工业行业平均利润率水平的行业，可以考虑退出；反之，则可以做进一步分析。报告中的计算公式为：行业平均利润率=利润/销售收入。 \| \|平均利润率(\|与工业比较(\|与全行业比较(\|与top10比较(%\| \| \|%) \|%) \|%) \|) \| \|工业 \|5.53% \|100.00% \|343.41% \|354.19% \| \|全国 \|1.61% \|29.12% \|100.00% \|103.14% \| \|Top10 \|1.56% \|28.23% \|96.96% \|100.00% \| \|北京市 \|4.66% \|84.36% \|289.70% \|298.79% \| \|天津市 \|1.98% \|35.90% \|123.30% \|127.17% \| \|河北省 \|1.79% \|32.48% \|111.52% \|115.02% \| \|山西省 \|13.90% \|251.48% \|863.63% \|890.73% \| \|内蒙 \|1.53% \|27.71% \|95.15% \|98.13% \| \|辽宁省 \|-8.76% \|-158.47% \|-544.21% \|-561.28% \| \|吉林省 \|5.65% \|102.17% \|350.88% \|361.88% \| \|黑龙江省 \|-2.67% \|-48.33% \|-165.99% \|-171.20% \| \|上海市 \|1.12% \|20.32% \|69.79% \|71.98% \| \|江苏省 \|1.94% \|35.04% \|120.33% \|124.11% \| \|浙江省 \|0.44% \|7.95% \|27.30% \|28.15% \| \|安徽省 \|3.04% \|55.04% \|189.02% \|194.96% \| \|福建省 \|5.25% \|94.93% \|326.00% \|336.23% \| \|江西省 \|-9.34% \|-168.92% \|-580.10% \|-598.30% \| \|山东省 \|5.61% \|101.48% \|348.51% \|359.44% \| \|河南省 \|4.24% \|76.63% \|263.16% \|271.41% \| \|湖北省 \|-3.31% \|-59.93% \|-205.81% \|-212.26% \| \|湖南省 \|-6.01% \|-108.74% \|-373.42% \|-385.14% \| \|广东省 \|1.64% \|29.73% \|102.09% \|105.29% \| \|广西 \|-455.75% \|-8246.22% \|-28318.72% \|-29207.22% \| \|海南省 \|-1.69% \|-30.53% \|-104.85% \|-108.14% \| \|重庆市 \|2.58% \|46.60% \|160.04% \|165.06% \| \|四川省 \|-0.89% \|-16.19% \|-55.61% \|-57.35% \| \|贵州省 \|-- \|-- \|-- \|-- \| \|云南省 \|14.12% \|255.48% \|877.34% \|904.87% \| \|陕西省 \|7.01% \|126.90% \|435.78% \|449.46% \| \|甘肃省 \|3.62% \|65.56% \|225.13% \|232.20% \| \|宁夏 \|-0.67% \|-12.06% \|-41.41% \|-42.71% \| \|新疆 \|12.78% \|231.23% \|794.09% \|819.01% \| 二、化纤行业集中度分析行业集中度是衡量一个行业的主要财务指标向行业核心企业集中程度的指标。报告中用行业中排名前10位的企业占全行业主要财务指标（销售收入、资产、利润）的比例来表示。 \| \|Top10(%) \| \|销售集中度 \|35.38% \| \|资产集中度 \|26.09% \| \|利润集中度 \|34.30% \| 三、化纤行业营运能力分析营运能力是指运用各种经济资源从事生产经营活动的能力，也即资金周转能力或资产管理效率。报告采用总资产周转率、流动资产周转率、应收帐款周转率来衡量。总资产周转率是指企业一定时期营业收入总额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标。总资产周转率＝营业收入总额/平均资产总额×100%。此指标是衡量企业营运能力的指标之一。流动资产周转率＝营业收入/平均流动资产×100%。应收账款周转率是指企业一定时期内主营业务收入净额同应收账款平均余额的比率。应收账款周转率是反映企业应收帐款回收情况的指标。应收账款周转率＝营业收入净额 /应收账款平均余额×100%。 \| \|总资产周转率（次\|流动资产周转率（次）\|应收账款周转率（\| \| \|） \| \|次） \| \|全国 \|0.16 \|0.41 \|3.23 \| \|北京市 \|0.05 \|0.12 \|1.05 \| \|天津市 \|0.24 \|0.67 \|3.15 \| \|河北省 \|0.11 \|0.36 \|4.90 \| \|山西省 \|0.24 \|0.34 \|3.95 \| \|内蒙 \|0.32 \|0.37 \|2.22 \| \|辽宁省 \|0.06 \|0.12 \|1.31 \| \|吉林省 \|0.09 \|0.29 \|1.98 \| \|黑龙江省\|0.10 \|2.38 \|2.50 \| \|上海市 \|0.13 \|0.31 \|1.28 \| \|江苏省 \|0.21 \|0.48 \|3.15 \| \|浙江省 \|0.21 \|0.49 \|9.11 \| \|安徽省 \|0.10 \|0.33 \|2.07 \| \|福建省 \|0.13 \|0.58 \|3.74 \| \|江西省 \|0.07 \|0.36 \|1.19 \| \|山东省 \|0.14 \|0.37 \|4.67 \| \|河南省 \|0.09 \|0.21 \|1.21 \| \|湖北省 \|0.09 \|0.34 \|3.41 \| \|湖南省 \|0.11 \|0.40 \|3.47 \| \|广东省 \|0.15 \|0.32 \|1.17 \| \|广西 \|0.00 \|0.03 \|0.19 \| \|海南省 \|0.03 \|0.10 \|0.74 \| \|重庆市 \|0.18 \|0.49 \|23.38 \| \|四川省 \|0.09 \|0.25 \|1.80 \| \|贵州省 \|0.00 \|0.00 \|0.00 \| \|云南省 \|0.11 \|0.27 \|2.50 \| \|陕西省 \|0.12 \|0.27 \|0.71 \| \|甘肃省 \|0.03 \|0.23 \|1.22 \| \|宁夏 \|0.63 \|0.65 \|1.73 \| \|新疆 \|0.17 \|0.41 \|5.98 \| 四、化纤行业盈利能力分析盈利能力是指赚取利润的能力，报告通过净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率等财务指标来衡量。净资产收益率是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。净资产收益率体现了投资者投入企业的股权资金获取净收益的能力，突出反映了投资与收益的关系。净资产收益率＝净利润/平均净资产×100%。其中：平均净资产＝（年初净资产+年末净资产） /2。总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。总资产报酬率用于衡量企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力。总资产报酬率＝（利润总额+利息费用）/平均资产总额×100%。销售利税率是指利税总额与销售净收入的比率，它反映企业销售收入的收益水平和贡献程度。销售利润率＝（销售利润/产品销售净收入）×100%。成本费用利润率是企业一定时期的利润总额同企业成本费用总额的比率。成本费用利润率表示企业为取得利润而付出的代价，从企业支出方面评价企业的收益能力。成本费用利润率＝利润总额/成本费用总额×100%。 \| \|净资产收益率(\|总资产报酬率(\|销售利润率(%\|成本费用利润率(\| \| \|%) \|%) \|) \|%) \| \|全国 \|0.44% \|0.53% \|5.78% \|1.62% \| \|北京市 \|0.32% \|0.37% \|17.92% \|4.86% \| \|天津市 \|1.55% \|0.59% \|5.72% \|2.05% \| \|河北省 \|1.68% \|0.45% \|12.02% \|1.84% \| \|山西省 \|4.96% \|3.34% \|24.99% \|16.28% \| \|内蒙 \|1.49% \|1.46% \|80.64% \|4.19% \| \|辽宁省 \|-0.68% \|-0.30% \|3.82% \|-8.08% \| \|吉林省 \|0.84% \|0.84% \|17.80% \|5.98% \| \|黑龙江省\|-9.41% \|0.45% \|11.01% \|-2.59% \| \|上海市 \|0.18% \|0.32% \|6.58% \|1.12% \| \|江苏省 \|0.61% \|0.69% \|4.65% \|1.94% \| \|浙江省 \|0.19% \|0.40% \|3.41% \|0.44% \| \|安徽省 \|0.50% \|0.64% \|7.50% \|2.99% \| \|福建省 \|0.78% \|0.85% \|3.65% \|5.20% \| \|江西省 \|-1.55% \|-0.48% \|-2.19% \|-8.50% \| \|山东省 \|1.21% \|1.05% \|10.72% \|5.94% \| \|河南省 \|0.81% \|0.69% \|15.13% \|4.41% \| \|湖北省 \|-0.53% \|-0.19% \|2.49% \|-3.25% \| \|湖南省 \|-1.65% \|-0.53% \|1.18% \|-5.64% \| \|广东省 \|0.32% \|0.40% \|10.43% \|1.70% \| \|广西 \|0.67% \|-1.95% \|-0.65% \|-135.33% \| \|海南省 \|-0.06% \|0.18% \|-3.14% \|-1.45% \| \|重庆市 \|0.95% \|0.83% \|12.25% \|2.69% \| \|四川省 \|-0.17% \|0.19% \|8.45% \|-0.89% \| \|贵州省 \|-0.58% \|-0.27% \|-- \|-116.67% \| \|云南省 \|1.12% \|1.54% \|21.21% \|16.42% \| \|陕西省 \|0.86% \|0.99% \|11.34% \|7.49% \| \|甘肃省 \|0.10% \|0.19% \|20.98% \|3.82% \| \|宁夏 \|-8.73% \|-0.07% \|6.40% \|-0.66% \| \|新疆 \|3.78% \|2.90% \|23.06% \|14.46% \| 五、化纤行业偿债能力分析偿债能力是指偿还各种债务的能力，通过偿债能力的分析可以揭示企业的财务状况及财务分析。报告采用资产负债率、已获利息倍数来衡量。资产负债率是指企业一定时期负债总额同资产总额的比率。资产负债率用来衡量企业总资产中有多少是通过负债筹集的；资产负债率的计算公式如下：资产负债率＝负债总额/资产总额×100%。已获利息倍数又称利息保障倍数，反映了获利能力对债务偿付的保证程度，是分析企业长期偿债能力的指标。已获利息倍数＝税前利润总额/利息支出×100%。 \| \|资产负债率（%） \|已获利息倍数 \| \|全国 \|61.01% \|1.93 \| \|北京市 \|54.17% \|2.47 \| \|天津市 \|79.39% \|5.19 \| \|河北省 \|92.11% \|1.79 \| \|山西省 \|54.86% \|-774.00 \| \|内蒙 \|78.20% \|1.50 \| \|辽宁省 \|52.03% \|-1.54 \| \|吉林省 \|58.70% \|2.58 \| \|黑龙江省 \|98.06% \|0.62 \| \|上海市 \|46.28% \|1.82 \| \|江苏省 \|56.05% \|2.36 \| \|浙江省 \|67.27% \|1.30 \| \|安徽省 \|59.25% \|1.92 \| \|福建省 \|43.12% \|4.49 \| \|江西省 \|70.45% \|-2.40 \| \|山东省 \|56.47% \|3.97 \| \|河南省 \|69.64% \|2.11 \| \|湖北省 \|61.50% \|-1.61 \| \|湖南省 \|73.36% \|-4.21 \| \|广东省 \|48.56% \|2.54 \| \|广西 \|296.16% \|-- \| \|海南省 \|47.09% \|0.78 \| \|重庆市 \|67.23% \|2.27 \| \|四川省 \|68.00% \|0.70 \| \|贵州省 \|68.79% \|-- \| \|云南省 \|7.11% \|-188.38 \| \|陕西省 \|33.29% \|7.44 \| \|甘肃省 \|38.46% \|1.96 \| \|宁夏 \|96.79% \|-0.22 \| \|新疆 \|61.70% \|3.92 \| 六、化纤行业发展能力分析发展能力是指不断发展的能力。通过发展能力分析可以了解发展变化情况,并可以预测发展前景。报告中采用资本积累率、销售增长率、总资产增长率来衡量行业发展能力。资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。资本积累率表示企业当年资本的积累能力,是评价企业发展潜力的重要指标。资本积累率=本年所有者权益增长额/年初所有者权益×100%。销售(营业)增长率是指企业本年销售(营业)收入增长额同上年销售(营业)收入总额的比率。销售(营业)增长率表示与上年相比,企业销售(营业)收入的增减变动情况,是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。销售(营业)增长率=本年销售增长额/上年销售收入总额×l00%。此比率是衡量企业发展能力的指标之一。总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额×100%。 \| \|资本积累率（％ \|销售增长率（％） \|总资产增长率(%) \| \| \|） \| \| \| \|全国 \|9.35% \|32.84% \|22.39% \| \|北京市 \|52.65% \|-26.30% \|38.41% \| \|天津市 \|21.98% \|6.80% \|22.15% \| \|河北省 \|-81.30% \|20.05% \|-11.66% \| \|山西省 \|16.35% \|-21.69% \|30.10% \| \|内蒙 \|433.83% \|136.80% \|1449.36% \| \|辽宁省 \|-3.49% \|7.78% \|-17.31% \| \|吉林省 \|10.97% \|17.22% \|18.86% \| \|黑龙江省 \|-81.00% \|-35.64% \|-19.91% \| \|上海市 \|28.76% \|14.30% \|14.54% \| \|江苏省 \|5.70% \|42.54% \|36.28% \| \|浙江省 \|22.32% \|41.57% \|36.61% \| \|安徽省 \|5.29% \|4.93% \|14.66% \| \|福建省 \|32.43% \|26.62% \|25.05% \| \|江西省 \|66.57% \|80.54% \|77.70% \| \|山东省 \|2.94% \|8.54% \|5.91% \| \|河南省 \|10.86% \|39.54% \|10.32% \| \|湖北省 \|45.18% \|-23.22% \|23.93% \| \|湖南省 \|-13.70% \|18.54% \|3.47% \| \|广东省 \|10.79% \|21.46% \|9.10% \| \|广西 \|-944.37% \|-85.26% \|-77.91% \| \|海南省 \|2.15% \|-57.62% \|-11.56% \| \|重庆市 \|69.04% \|34.75% \|16.47% \| \|四川省 \|24.87% \|40.68% \|36.69% \| \|贵州省 \|24.31% \|#DIV/0! \|-31.55% \| \|云南省 \|8.05% \|-5.69% \|10.24% \| \|陕西省 \|12.43% \|26.41% \|11.59% \| \|甘肃省 \|0.04% \|3.12% \|-0.03% \| \|宁夏 \|15.59% \|-20.35% \|-16.13% \| \|新疆 \|353.90% \|2070.38% \|167.97% \| 七、化纤行业规模分析 \| \|资产总计 \|利润总额 \|销售收入 \| \|全国 \|19262350.1 \|49597.90 \|3081852.00 \| \|北京市 \|49968 \|110.50 \|2370.10 \| \|天津市 \|68989.6 \|328.80 \|16570.20 \| \|河北省 \|504478.2 \|996.70 \|55532.20 \| \|山西省 \|18553.4 \|620.00 \|4460.80 \| \|内蒙 \|4466.8 \|21.60 \|1410.60 \| \|辽宁省 \|552819.7 \|-2697.30 \|30797.30 \| \|吉林省 \|623951.5 \|3221.50 \|57049.60 \| \|黑龙江省 \|199561.8 \|-543.70 \|20353.20 \| \|上海市 \|793401.5 \|1162.50 \|103505.80 \| \|江苏省 \|5351611.5 \|21309.50 \|1100370.60 \| \|浙江省 \|4710333.4 \|4329.40 \|985541.00 \| \|安徽省 \|314006.7 \|958.30 \|31501.50 \| \|福建省 \|956490.9 \|6306.10 \|120195.00 \| \|江西省 \|488926.5 \|-3353.30 \|35918.70 \| \|山东省 \|1492475.6 \|11750.40 \|209500.80 \| \|河南省 \|1302672.1 \|4753.50 \|112240.30 \| \|湖北省 \|150274.8 \|-461.70 \|13939.50 \| \|湖南省 \|255553 \|-1680.80 \|27968.00 \| \|广东省 \|520219 \|1264.20 \|76945.60 \| \|广西 \|21566 \|-420.20 \|92.20 \| \|海南省 \|106287.3 \|-51.10 \|3028.30 \| \|重庆市 \|14291.3 \|66.60 \|2585.80 \| \|四川省 \|576419 \|-469.60 \|52473.90 \| \|贵州省 \|1286.3 \|-3.50 \|0.00 \| \|云南省 \|58606.2 \|909.00 \|6437.90 \| \|陕西省 \|3378.6 \|29.00 \|413.50 \| \|甘肃省 \|71159.7 \|64.50 \|1780.20 \| \|宁夏 \|670.4 \|-2.80 \|420.10 \| \|新疆 \|49931.3 \|1079.80 \|8449.30 \| 注：全国指该行业的全国统计值。银行业普遍关心行业规模分析。因为行业规模的大小从一个方面决定了该行业受政府、包括地方政府重视的程度。建议银行参照国家对该行业的产业发展政策加大或者减少对该行业的信贷投入。八、化纤行业亏损系数分析单位：个 \|地区 \|企业数 \|亏损企业数 \|亏损系数 \| \|全国 \|1093 \|319 \|29.19% \| \|北京市 \|9 \|2 \|22.22% \| \|天津市 \|19 \|3 \|15.79% \| \|河北省 \|21 \|6 \|28.57% \| \|山西省 \|2 \|0 \|0.00% \| \|内蒙 \|2 \|1 \|50.00% \| \|辽宁省 \|20 \|15 \|75.00% \| \|吉林省 \|5 \|1 \|20.00% \| \|黑龙江省 \|3 \|2 \|66.67% \| \|上海市 \|50 \|20 \|40.00% \| \|江苏省 \|445 \|95 \|21.35% \| \|浙江省 \|190 \|67 \|35.26% \| \|安徽省 \|16 \|3 \|18.75% \| \|福建省 \|48 \|14 \|29.17% \| \|江西省 \|10 \|6 \|60.00% \| \|山东省 \|78 \|14 \|17.95% \| \|河南省 \|26 \|6 \|23.08% \| \|湖北省 \|20 \|7 \|35.00% \| \|湖南省 \|14 \|7 \|50.00% \| \|广东省 \|77 \|34 \|44.16% \| \|广西 \|2 \|1 \|50.00% \| \|海南省 \|4 \|2 \|50.00% \| \|重庆市 \|3 \|1 \|33.33% \| \|四川省 \|17 \|9 \|52.94% \| \|贵州省 \|2 \|1 \|50.00% \| \|云南省 \|1 \|0 \|0.00% \| \|陕西省 \|2 \|0 \|0.00% \| \|甘肃省 \|2 \|0 \|0.00% \| \|宁夏 \|2 \|1 \|50.00% \| \|新疆 \|3 \|1 \|33.33% \| \|全国 \|1093 \|319 \|29.19% \| 注：全国指该行业的全国统计值。九、化纤行业绩效分析 (一)化纤行业不同规模企业之间的绩效比较 \|规模（平均资产，千元）\|结构 \|效益（总资产报酬率）（% \| \| \| \|） \| \|176233.7612 \|全部 \|0.26% \| \|2828608.4 \|大型 \|0.27% \| \|561119.3533 \|中型 \|0.28% \| \|41111.53377 \|小型 \|0.20% \| (二)化纤行业不同所有制企业之间的绩效比较 \|规模（平均资产，千 \|结构 \|效益（总资产报酬率） \| \|元） \| \|（%） \| \|824312.8108 \|国有企业 \|0.13% \| \|88378 \|集体企业 \|0.54% \| \|62267.87097 \|股份合作企业 \|0.19% \| \|961197.8788 \|股份制企业 \|-0.07% \| \|55662.23611 \|私营企业 \|0.40% \| \|224371.8186 \|外商和港澳台投资企\|0.39% \| \| \|业 \| \| \|299420.292 \|其他 \|0.30% \| 十、化纤行业主要产品生产情况 \|产品名称\|单位 \|区域 \|2月生产 \|2月同比% \|1-2月累计 \|1-2月累计 \| \| \| \| \| \| \|生产 \|同比% \| \|化纤用浆\|吨 \|全国 \|60028.12 \|116900.50\|27.22 \|29.34 \| \|粕 \| \| \| \| \| \| \| \|化学纤维\|吨 \|全国 \|1070869.0\|2269697.0\|8.98 \|2.01 \| \| \| \| \|0 \|0 \| \| \| \|粘胶纤维\|吨 \|全国 \|83028.48 \|168185.50\|23.72 \|17.16 \| \|合成纤维\|吨 \|全国 \|975810.40\|2079826.0\|8.11 \|0.93 \| \| \| \| \| \|0 \| \| \| \|锦纶纤维\|吨 \|全国 \|55773.64 \|113823.50\|21.36 \|19.63 \| \|涤纶纤维\|吨 \|全国 \|820912.10\|1750489.0\|8.02 \|0.09 \| \| \| \| \| \|0 \| \| \| \|腈纶纤维\|吨 \|全国 \|61901.46 \|124726.80\|4.18 \|5.34 \| \|维纶纤维\|吨 \|全国 \|3233.00 \|10383.00 \|67.85 \|-8.47 \| \|丙纶纤维\|吨 \|全国 \|17861.79 \|35357.48 \|1.98 \|-8.75 \| 十一、化纤行业企业较好值、中间值、较差值指标分析在实践中，商业银行还经常将企业主要指标进一步分为较好值、中间值和较差值，用于更为细致地确定行业的进入／退出量化标准。 \| \| \|净资产（千元） \|利润（千元） \| \|自然排序法 \|较好值 \|73955 \|1992 \| \| \|中间值 \|20810 \|467 \| \| \|较差值 \|8000 \|6 \| \|算术平均法 \|较好值 \|1013993 \|56021.56 \| \| \|中间值 \|188274.1 \|5985.383 \| \| \|较差值 \|30416.14 \|-632.305 \| 十二、化纤行业龙头企业基本财务情况 \| \|资产总计 \|销售收入 \|利润总额 \| \|A企业 \|2282010 \|11550440 \|-25020 \| \|B企业 \|1946980 \|3227780 \|58380 \| \|C企业 \|1225163 \|9175018 \|81064 \| \|D企业 \|1155087 \|2811955 \|541 \| \|E企业 \|939291 \|4503366 \|5108 \| \|F企业 \|884257 \|3434461 \|-29655 \| \|G企业 \|761821 \|2454486 \|2583 \| \|H企业 \|713401 \|6838818 \|37814 \| \|I企业 \|506983 \|1263129 \|874 \| \|J企业 \|487813 \|4998697 \|38438 \| 下篇：化纤行业发展监测 I行业分析一、行业运行分析 (一)我国化纤行业运行现状 1.行业概况 2005年1- 2月份，全国化纤行业累计规模以上企业1093家，其中亏损企业319家,亏损面为29.19%, 亏损企业亏损总额为3.90亿元.全国化纤行业全行业实现工业总产值348.26亿元（当年价格），同比增长30.56%；全国化纤行业实现销售收入为308.19亿元，比去年同期增长32 .84%；实现利润4.96亿元，同比增长- 52.84%，销售利润率为4.97%。具体经济指标见下表： 1-2月份全国化纤行业主要指标 \|指标 \|量值 \|同比增长 \| \|企业单位数(个) \|1093 \| \| \|亏损企业单位数(个) \|319 \| \| \|全部从业人员平均人数(人) \|355324 \|3.86 \| \|亏损企业亏损总额(千元) \|390353 \|166.13 \| \|资产总计(千元) \|19262350\|22.39 \| \| \|1 \| \| \|负债合计(千元) \|11751181\|32.5 \| \| \|5 \| \| \|产品销售收入(千元) \|30818520\|32.84 \| \|利润总额(千元) \|495979 \|-52.84 \| \|工业总产值(现价)(千元) \|34825663\|30.56 \| \|税金总额(千元) \|707227 \|9.53 \| \|资本保值增值率(%) \|109.35 \| \| \|资产负债率(%) \|61.01 \| \| \|产值利税率(%) \|3.43 \| \| \|资金利润率(%) \|4.48 \| \| \|流动资产周转次数(次) \|2.47 \| \| \|成本费用利润率(%) \|1.62 \| \| \|人均销售率(元) \|520401.4\| \| \| \|4 \| \| \|产成品资金占用率(%) \|95.12 \| \| 分规模来看：2005年1- 2月份，全国化纤行业大型、中型、小型企业分别有25个、150个和918个，大、中、小型企业资产总计分别占全国化纤行业总资产的36.71%、43.70%和19.59%；销售收入分别占全国化纤行业销售收入的38.33%、40.81%和20.86%；利润总额分别占全国化纤行业利润总额的37.80%、46.86%、15.34%。分经济类型来看：2005年1- 2月份，全国化纤行业私营企业数量最多,有576家,占全省同行业企业数量的52.70%，其次是外商和港澳台投资企业，占20.68%，股份合作企业最少，只有31家。私营企业的总资产、销售收入和利润总额分别占全国化纤行业同行业的25.81%、24.69%和26.00%。 2.行业总体经济效益分析 2005年1- 2月份，全国化纤行业企业平均销售利润率为4.67%，同比下降4.48个百分点，比同期全国化纤行业工业企业平均利润率低2.21个百分点。分规模看,1- 2月份全国化纤行业大型企业的销售利润率为5.67%；中型企业的销售利润率为4.00%，超过同行业全国大型企业的平均水平0.32个百分点；小型企业的销售利润率为4.77%。分经济类型看，1- 2月份全国化纤行业国有制企业的销售利润率为10.96%；集体企业的销售利润率为12.02 %；股份合作企业的销售利润率为5.54%；股份制企业的销售利润率为3.60%；私营企业的销售利润率为1.44%；外商和港澳台投资企业的销售利润率为5.31%；其他企业的销售利润率为4.78%。 1-2月份全国行业分规模、经济类型企业经济效益情况 \|分组名\|公司收益状况 \|资产经营状况 \|企业管理状况 \|负债状况\|发展能力 \| \|称 \| \| \| \| \| \| \| \|产值利税率(%)\|资金利润率(%) \|资本保值增值\| \| \| \| \|率(%) \| \|PX \|6 \|3 \|2 \| \|PTA \|13.9 \|7 \|6.5 \| \|MEG \|10.5 \|5.5 \|5.5 \| \|PET \|13.9 \|10.7 \|9.7 \| \|涤纶长丝 \|14.6 \|5 \|5 \| \|涤沦短纤 \|13.4 \|5 \|5 \| \|AN \|6.5 \|6.5 \|6.5 \| \|腈纶 \|10 \|5 \|5 \| \|CPL \|12.5 \|9 \|9 \| \|聚酰胺切片\|13.9 \|10.7 \|9.7 \| \|锦纶 \|13.4 \|5 \|5 \| \|帘子布 \|15 \|10 \|10 \| \|丙纶 \|14.6 \|5 \|5 \| \|氨纶 \|14.6 \|5 \|5 \| \|粘胶短纤 \|7 \|5 \|5 \| 1、2004/05年化纤及其原料进口关税总体变化不大，不会对国内市场产生重大影响； 2、PTA继续执行公开暂定关税，2004年为7%，2005年预计为6%-7%； 3、CPL的执行关税能否向下调整，还有待考证，估计在反倾销有效期内可能性不大； 4、按照入世减让承诺，到2008年部分品种还将进一步降低进口法定关税，例如PET降至6.5%； 5、与主要竞争国相比，我国化纤及其原料进口关税与韩国基本相当，比台湾地区高 3-4个百分点，大大低于印度25%的原料平均关税和20%的化纤平均关税。总体而言，2005年化纤及其原料进口关税已经全面与国际接轨，中国将成为一个完全开放的化纤及其原料市场，与境外企业的竞争将主要体现在品种、质量、规模和生产成本等方面，企业的国际化经营和规模化运作将成为未来两年化纤及相关工厂的首要任务。从2005年1月1日起，六大类148个税号的出口纺织品平均每件（套）被加征0.2- 0.3元不等的税率。征税范围包括外衣、裙子、裤子、针织和梭织衬衫、睡衣内衣等六大类纺织品，共涉及148个税号。这比先前大多数企业的预计还低一点，估计对市场的影响也小于2004年初出口退税率的降低。 2005年我国的纺织品服装出口国家和地区进口关税也有适当调整。东盟国家降税1- 3个百分点，涉及全年出口额约45亿美元；澳大利亚降税2- 5个百分点，涉及金额约19亿美元，欧盟取消中国的普惠制待遇，进口平均关税将由目前的9%上升至12%，涉及金额约122亿美元。出口关税的整体变化不会对2005年中国纺织品服装出口形势产生重大影响，但中国主动加征出口关税，将逐步推动纺织品服装出口由量到质的转型，对纤维产业的影响可以简单概括为：出口额可能进一步增加，但出口产品的纤维使用量则可能不升反降。非关税措施的变化 1、羊毛、腈纶的进口指定经营可能取消，棉花进口指定经营仍然保留。 2、腈纶、涤纶等的自动进口登记许可证可能改为网上申报、申领，工作周期缩短，由目前的提前30天预申领缩短到10天以内。 3、羊毛、棉花的进口关税配额（1%）可能持续。2004年棉花关税配额为139.4万吨，据有关消息称2005年配额进口量为140万吨左右。 4、配额取消，欧美等国家和地区必将更多使用非关税壁垒来限制中国产品的进口，保护国内相关产业，反倾销和特保将成为今后限制中国纺织业出口的主要手段。近日美国的特保申请，有可能影响我国约30亿美元的纺织品出口。总的来说，2005年化纤及其原料进口关税基本与国际接轨，国内市场不会受到太大影响；主要化纤产品的进口管理将进一步放开，棉花虽然继续实行配额管理，但总供应量的增加将抑制棉价的上涨；纺织品配额取消涉及金额约为260亿美元，约占出口总额的2 7.22%，非关税壁垒抬头，纺织业出口的不确定因素增加；纺织品出口税的加征对国内纺织品出口的影响有限。三、上下游行业影响 (一)上游原料发展严重不足由于中国化纤原料产业发展严重滞后于化纤产业,造成国内化纤原料市场缺口不断扩大,进口依存度居高不下,且呈逐年加大之势。从权重上看,中国合纤原料市场需求的变化均为世界性的,再加上国际石油价格的波动引发国际原料市场行情变化,以及化纤原料供应商过度集中,而化纤原料采购商过度分散的显示,必然造成市场价格的巨大波动,企业经营在很大程度上取决于对原料进口市场判断和操作,带有明显的赌博性,也直接影响到行业运行的稳定和可持续发展。此外,人纤木浆的进口量占世界贸易量的比例也高达30%。原料资源的严重短缺成为中国化纤产业运行和发展的最大制约因素。 (二)纺织行业对化纤行业的影响自2005年1月1日起,纺织品配额将全部取消。化纤是纺织行业的原料。纺织行业产销量的爆炸式增长必然会带来对上游化纤原料的强劲需求。保守预计,纺织品产量增长30% ~40%,对化纤的需求也将同步增长30%以上。化纤行业的发展依赖于上游石化行业的景气度和下游纺织行业的需求,是个典型的依附性行业。我国纺织行业具有较强的国际竞争力,纺织行业的快速发展是导致化纤行业快速增长的根本原因。我国是全球纺织品出口第一大国,2003年我国纺织品出口强劲增长3 0%。受此影响,2003年我国化纤产量达到创纪录的1181万吨,超过美、欧、日的总和,占世界总产量的30%以上。同时,受石化行业景气周期的带动,2003年化纤行业也进入景气周期。多种化纤产品价格大幅度上升,库存量大幅减少,产销率超过100%,化纤企业的经营效益明显改善。2004上半年化纤行业延续2003年量价齐升的势头,经营效益持续增长,产量同比增长30%,利润总额同比增长7亿元。纺织行业的强劲需求和石化行业的景气周期拓宽了化纤行业的盈利空间,相关上市公司的业绩大幅度增长。化纤行业已具备了“价值+成长” 的优势,具有较高的投资价值,化纤类绩优个股如新乡化纤等已成为基金等机构投资者所青睐的二线蓝筹。 (三)油价上涨影响化纤行业我国是全球最大的化纤生产国。我国化纤产品主要为大宗产品,品种结构中我国化纤产品主要是附加值低的大宗产品,如常规的涤纶、腈纶、丙纶、锦纶等。油价上涨,对60 %的原料都依赖进口的化纤行业的影响将不可避免。要了解油价波动对化纤行业的影响,我们先来看一下整个产业链的流程,以化纤中的主要产品涤纶为例,其产业链的流程基本上是这样的:原油--PX/乙烯--PTA/EG--聚酯切片- -涤纶长丝--面丝/短纤-- 纺织。从上可以看出,原油是整条产业链的关键,起到牵一发而动全身的作用,化纤行业基本上处在以石油为起点的大产业链条的末端位置,产业链上任何一种产品价格特别是原油价格的波动将极大地影响其它相关产品,从面引起一连串的反应。此外,由于中国化纤的快速发展,原料发展严重滞后,导致化纤原料市场的巨大缺口。以聚酯生产原料PTA(对苯二甲酸)为例,目前国内的年需求量已超过500万吨,但生产能力仅为200多万吨,需求与产能存在巨大差异。因此,我国化纤原料特别是合纤用原料进口依存度相当高,油价的大幅波动对化纤行业的影响更为明显。原油涨价对化纤行业,如聚酯及各种合成纤维(涤纶长短丝、锦纶、腈纶、丙纶)产生间接影响,主要取决于两个因素:成本对原油价格上升的敏感程度和产品价格传导能力。从美伊开战前化纤市场的情况来看,在原油涨价的带动下一些重要的初级石化基本原料, 如乙烯、丙烯、苯、乙二醇等产品的市场价格均出现了不同幅度的上涨。油价的上涨带动化纤产品价格的上涨,造成化纤企业利润急剧上升。 (四)2005年中国棉花市场分析 —2005/2006年度我国棉花产需矛盾将更加突出农产品价格是历年两会关注的热点,国务院总理温家宝在十届全国人大三次会议上也提出,要保持主要农产品价格在合理水平上基本稳定。和粮食等主要农产品一样,棉花生产、棉花价格的稳定直接关系到农民增收问题,同时它还对我国纺织业的健康发展起着极其重要的作用。2004年我国棉花丰收,总产632万吨,与此同时,我国棉价大幅下跌,棉农增产不增收。受此影响,2005年棉农植棉意向减少,我国主产区棉花生产呈下降态势。但是拉动2005年棉花消费的动力却十分强劲,据农业部预测,2005/2006年我国棉花消费仍将保持两位数的增长。中国农业科学院棉花研究所专家认为,2005/2006年度我国棉花市场的总体情况可以概括为:需求增加,产不足需,进口平或增,库存下降,价格回升。专家提出, 2005/2006年度我国棉花产需矛盾将十分尖锐,稳定生产至关重要。据农业部分析,2005年起全球取消纺织品出口配额,出口环境进一步改善,将给我国纺织品出口带来新的机遇。同时,国际石油价格近年来居高不下,纺织企业提高棉花的使用比例,进一步增加了对棉花的需求。按2004年632万吨产量计算,2005/2006年度,国内棉花缺口将继续扩大。据农业部农村固定观察点调查反映,2005年农民的棉花种植意向将减少11.5%,棉花生产面临严峻形势。从历史经验看,棉花生产的大起大落既不利于保障棉纺工业的有效需求 ,也不利于棉农收入的稳定增长,影响棉花品质的提高。中国农业科学院棉花研究所和全国优质棉基地科技服务项目组(简称项目组)研究指出 ,中国棉花生产景气指数CCPPI2005/2006年度持续走高,由1月的250- 270调高到2月的300-330,比2003/2004年度256提高50点,比2004/2005年度提高60点。 --2004年我国棉花产需仍处于“紧平衡”状态 2004年全国棉纱产量1095万吨,比2003年增长11.3%,棉花消费760万吨,比2003年增长 16.7%,加上民用总消费800万吨;纺织服装出口950.9亿美元,比2003年增长18.3%,其中棉制品占1/3。纺织服装出口额占全国出口贸易总额的16.4%。2004年棉花丰收,总产632万吨,进口191万吨,出口1万吨,总量822万吨,可见我国原棉的产需尚处“紧平衡”状态。 --拉动2005年棉花消费和生产的动力强劲,棉花消费仍将保持两位数的增长 2005年是我国纺织品服装贸易进入“后配额”时代的第一年,出口量将会继续增长,尽管进口地区出台许许多多的贸易保护措施或“壁垒”,仍难挡进口,预计纺织品服装出口增长在两位数以上。中央提出对农业“政策不变,实惠不减,继续强农”,提高农业综合生产力。预计2005年将是我国农村消费市场启动的一年,纺织品服装消费将增长。由于棉花的低价位,涤纶短纤与棉价接近或相等(合理价应低于棉花20%),而石油等化纤原料目前进入高价位,估计2005年我国纺织用棉比例将会提高,该比例每提升一个百分点,全国纺纱用棉量即增加10多万吨。宏观调控有利于棉纺业的理性发展,增量适宜。据国家统计局数据,2005年1月全国棉纱产量82.98万吨,同比增长39.63%。从以上几方面综合分析,2005年我国棉纱产量进一步增长,预计棉纺消费将增长10%- 12%,需原棉810万-825万吨,加上民用40万吨,总需求850万-865万吨,棉花需求强劲。 --棉花进口将与2004年持平或增加,棉花库存比2004年下降三到四成 2005年我国已经发放原棉进口配额89万吨,加上2004年没有用完的配额54万吨,2005年棉花进口配额总量143万吨,比2004年进口191万吨减少48万吨,下降25%。在产不足需的情况下,进口配额可能增加。由于消费增加,库存将下降35%以上。 --2005/06年度棉价将回升国际棉花咨询委员会(ICAC)于2005年1月发布报告,预测2005/2006年度全球棉价上涨到59美分/磅,比2004/2005年度48美分/磅提高11美分/磅,价格回升22%。另外,近期我国棉花期货价格已经开始走高。以CF503为例,从2004年12月23日的1205 0元/吨攀升至2005年2月24日的13700元/吨。 --新年度全球棉花种植面积和产量将减一成据美国农业部和ICAC1- 2月预测,2004/2005年度全球棉花种植面积将扩大10%;单产提高10%,总产增加20%- 23%,消费增幅7.4%,产大于消238万吨,因而库存将增长31%。然而,价格下降到51.99美分 /磅,降17.19美分/磅,减24.8%。由于资源丰富,价格下降,在一定程度上将刺激棉花的消费,预计2005/2006年度全球棉花消费增加,棉花种植面积和总产量将均下降10%。根据两个年度国内外棉花生产、消费、进出口贸易和价格走势分析可以看出,稳定20 05年棉花生产对满足我国纺织工业需求是极为重要的。 --稳定生产难度大,我国棉花种植面积将明显减少据项目组1月对121个优质棉基地样本县246个乡(镇)3628植棉户的调查,至1月中旬,全国意向植棉面积普遍减少,均减15.9%(表2),预计总植棉面积为7251万亩,与2001年相当。在三大产区中,黄河流域产区意向植棉面积减少20.0%,长江流域产区减少17.0%,西北产区减少4.2%。在7大产棉省中,河南减少29.3%,安徽减少21.3%,山东减少18.0%,湖北减少17 .6%,河北减少10.0%,江苏减少6.6%,新疆减少4.2%。2005年我国种棉面积缩减的主要原因是2004年虽然棉花增产,却出现了棉价下跌、卖棉难等现象,棉农并没有增收,棉农种棉的积极性大大受挫。因此,2005年稳定棉花生产的难度较大。 --影响2005年棉花生产的几个不确定因素原棉进口因素。2005年现有原棉进口配额143万吨全部进口不会对棉花生产和价格造成大的冲击。如果确要新增配额,建议政府有关部门举行多方参加的听证会。气候变化难以预料。如果2005年又遭遇厄尔尼诺气候,干旱和凉夏对棉花生产十分不利,因此,提高单产的难度增大。预测黄河流域气候呈“低温高湿”走向,棉花可能又要减产。生产资料价格上涨30%-50%,目前尿素出厂价1700-1800元/吨,地膜价格11000- 12000元/吨,并且还有上涨的可能,棉农增收的难度大。四、国际市场情况 (一)美国化纤市场进出口情况分析 1．2004年美国化纤制服装进口达204.47亿美元据美国海关统计，2004年美国化纤制服装进口金额达到204.47亿美元，与2003年同比增长6.62%，占美国服装进口总额的31.79%，其进口数量为76.35亿平方米，与2003年同比增长8.19%。其中按金额数量排列前五位如下：国家和地区美国进口金额(亿美元)与2003年相比(±%)占美国化纤制服装市场(%) \|国家和地 \|美国进口金额(亿美\|与2003年相比(±%\|占美国化纤制服装市场\| \|区 \|元) \|) \|(%) \| \|中国 \|33.55 \|18.56 \|16.41 \| \|墨西哥 \|20.67 \|-4.26 \|10.11 \| \|印尼 \|12.58 \|17.99 \|6.15 \| \|韩国 \|11.50 \|-0.22 \|5.62 \| \|台湾 \|10.74 \|-3.54 \|5.25 \| 按数量排名前五位如下：国家和地区美国进口数量(亿平方米)与2003年相比(±%)占美国化纤制服装市场(%) \|国家和地 \|美国进口数量(亿平方\|与2003年相比(±%\|占美国化纤制服装市场\| \|区 \|米) \|) \|(%) \| \|中国 \|11.39 \|34.12 \|14.92 \| \|墨西哥 \|8.94 \|-4.38 \|11.70 \| \|台湾 \|4.49 \|-3.16 \|5.88 \| \|韩国 \|4.43 \|10.55 \|5.81 \| \|越南 \|4.19 \|35.69 \|5.48 \| 2．2004年美国化纤纺织品进口达101.04亿美元据美国海关统计，2004年美国化纤纺织品进口金额达到101.04亿美元,与2003年同比增长17.23%，占美国纺织品进口总额的54.54%,其进口数量为187.53亿平方米，与2003年同比增长21.70%。其中按金额数量排列前五位如下： \|国家和地区\|美国进口金额(亿美元) \|与2003年相比\|占美国化纤纺\| \| \| \|(±%) \|织品市场(%) \| \|中国 \|36.11 \|43.07 \|35.74 \| \|加拿大 \|12.61 \|1.69 \|12.48 \| \|墨西哥 \|7.75 \|9.41 \|7.67 \| \|韩国 \|6.34 \|-0.85 \|6.27 \| \|台湾 \|4.36 \|0.78 \|4.32 \| 按数量排名前五位如下： \|国家和地区\|美国进口数量(亿平方米)\|与上年相比(±\|占美国化纤纺\| \| \| \|%) \|织品市场(%) \| \|中国 \|65.15 \|59.58 \|34.74 \| \|加拿大 \|24.22 \|1.91 \|12.92 \| \|墨西哥 \|17.97 \|16.34 \|9.58 \| \|韩国 \|15.64 \|9.98 \|8.34 \| \|台湾 \|6.35 \|-0.99 \|3.39 \| (二)韩国化工企业收益中国市场韩国石化企业界2004年的经营业绩显示，韩国的化工企业由于对中国出口产品扩大，在中国的合作企业产量增加而销售额大增，使这些企业在过去的一年间收益大增。 LG化学对中国的化工产品出口额占其总出口额的50％，2004年该公司在中国的各项经营获利1.2亿美元。晓星2004年出口额达22亿美元，对中国的出口和销售额占30％以上。晓星的氨纶丝产量居世界第二位，2005年该公司在中国1.8万吨的氨纶生产厂将投产，产品除在中国市场销售之外，还将向美国和欧洲国家出口。三星化学和三星物产由于对中国的化工产品出口大幅增长，2004年的出口额比上一年增长了30％，达到20亿美元。目前，LG化学、三星化学等韩国公司均在中国设立了控股公司，将中国市场视为自己的“第二内需市场”，正努力将自身培育发展成为中国的企业，大力实施企业的本土化战略，以进一步全面开拓中国市场。五、行业发展趋势 (一)中国化纤工业未来发展预测中国化纤工业的未来发展要切实贯彻＂全面、协调、可持续发展＂的方针,适当控制发展速度,加快行业结构调整和产业升级步伐,转变增长方式,走新型工业化道路。 1、化纤总量发展适度,产能、产量增速保持在7-15%之间在未来的三、四年间,预计中国化纤工业还将保持10%以上的教高增长速度,但增速也会逐步回落。2008年以后,增速回落到10%以下,并继续逐年下降,到2010年,化纤产能、产量的增速将分别回落至7%和5%的水平;2010-2020年,平均增速会继续下降到4%和3%。 2、行业结构调整目标 (1)规模结构预计2005年,年产5万吨以上的企业从2003年的63家增加到80家,合计产能占总产能的比例提高到70%,平均产能提高到14万吨/年;10万吨以上的企业32家,合计能力占总产能的比例提高到55%,平均产能提高到27.5万吨/年;20万吨以上的企业16家,合计能力比例提高到40%,平均产能提高40万吨/年。预计2010年,年产5万吨以上企业再增加到105家,合计产能占总产能的比例提高到88% 。年产10万吨以上的企业从2005年的32家增加到45家,合计产能占总产能的比例提高到7 8%,平均产能超过36万吨;20万吨以上的企业25家,合计能力占比例提高到60%,平均产能超过50万吨。 (2)资本结构按生产能力统计,预计2005年民营和私营企业将占到55%,国有及国有控股企业占比例降至37%,外资和合资企业比例为8%;2010年民营比例上升到65%,国有比例降至25%,三资企业比例为10%;2020年民营比例继续上升到70%,国有比例降至17%,三资比例为13%。 (3)区域结构预计2005年,东部化纤生产能力增长到1440万吨,产能占总产能的比例提高到90%,中部能力为128万吨,占8%,西部能力为32万吨,占2%;2010年东部能力增长到1900万吨,比例提高到90.5%,中部能力为160万吨,占7.6%,西部能力为40万吨,占1.9%;2020年东部能力增长到2560万吨,占比提高到91.5%,中部能力为190万吨,占比例下降到6.8%,西部为50万吨,占比下降到1.7%。 (4)流通结构预计未来化纤行业的流通结构将会发生很大变化。到2010年,化纤企业合同销售金额占比将下降至40%,比2005年降低19个百分点,化纤市场交易额比例下降到20%,而电子商务交易额将迅速提高到40%,比2005年提高39个百分点;2020年,化纤企业合同销售比例将继续降至25%,化纤市场交易额降到15%,电子商务交易额将大幅提高到60%。 (5)行业综合结构预计2010年中国化纤加工总量达到2050万吨,人均化纤加工梁达到15.1公斤,人均化纤实际消费量也达到11.6公斤;化纤占纺织纤维总量的比例将突破70%,达到71.9%;化纤差别化率达到40- 45%,基本达到目前世界平均水平;化纤在服用、装饰、产业三大应用领域中比例达到40: 35:25。2020年中国化纤加工总量达到2600万吨,人均化纤加工量达到17.8公斤,人均实际化纤消费量也达到13公斤;化纤占纺织纤维加工总量的比例将达到74.3%;化纤差别化率达到同期世界平均水平;化纤在三大应用领域的比例继续改善,达到35:35:30。随着中国化纤工业快速发展,目前已经具备了商品、资本、技术三大市场的自主发展能力,特别是国产化技术的成熟和发展,又提供了低成本扩张的条件和可能,但同时易引发投资过热,中国化纤行业＂十一五＂发展的重点是在国家宏观调控政策的框架内要坚持推动＂行业自律＂。 (二)二十一世纪化纤科技发展趋势中国工程院院士、原纺织工业部副部长季国标认为,21世纪是科技的世纪,新世纪的化纤科技发展将是和材料科学、生物工程、精密制造和电子信息技术的综合集成,其发展趋势将在以下几个方面: 高性能纤维:通过纤维的分子量、结晶度、整列度等的优化结构,大大提高合成纤维的强力、模量等物理性能。涤纶、锦纶、丙纶的强度,现在只达到理论值的3.33%~5%。高分子量聚乙烯和对位芳纶纤维的强力现虽已达到24~35cN/dtex(每平方毫米的细丝可承重4 00公斤),也仅及理论值的10%~15%。这些高性能纤维是航空、航天、水利、建筑、交通运输、环保、防护和国防、军工等方面的重要材料。差别化和功能性纤维:通过设计特异的纤维截面和不同材料的复合,纳米及接枝等技术 ,制成极细丝、多孔丝、异型丝、复合丝等多种形态、构造,赋予阻燃、抗静电、抗菌、蓄热保温、有色、易染、抗辐射、高吸湿等特殊功能,达到仿真和超真的效果。国外正在研究开发最细的单纤维,可以做到0.0001dtex,用4克这样的纤维就可以把地球和月亮连接起来。工艺和装备的技术发展:合成纤维的纺丝速度将从现行的7000米/分(磁悬浮的火车速度)再提高到16000米/分(即960公里/小时的飞机速度);涤纶短纤维生产线的单线能力将从现行的1.5万吨/年提高到8万吨/年。绿色和生物型新化纤:鉴于石油资源日益减少、环境污染严重、服用纺织品要求和人体生物相容等因素,近年来发达国家纷纷大力研究开发以农产品和生物工程为主要原料的绿色化纤 1.溶剂法纤维素纤维(Lyocell)。纤维素直接溶解在氧化甲基吗啉的溶剂中抽丝,生产过程无污染,纤维具有真丝的外观,涤纶的强力,棉的舒适性,生物可降解,原料可以是速生木材或棉短绒。在美国、英国和奥地利已工业化,年产10余万吨,这种方法的发展,有可能取代粘胶纤维。 2.对苯二甲酸丙二酯(PTT)纤维。现行的涤纶是对苯二甲酸和乙二醇的缩聚物(PET), 而PTT则是对苯二甲酸和丙二醇的缩聚物。丙二醇以玉米为原料,用生物工程合成已成功。PTT纤维保持了现有涤纶强力好、不易变形的优点,且便于染色、富有弹性,市场前景十分看好。专家预计2010年其产量将达100万吨。 3.聚乳酸(PLA)纤维。它是谷物淀粉或豆渣等废料,经生物酶发酵成醣再转化成乳酸而制得。该纤维具有涤纶的强度,有真丝光泽,手感很好。现美国CargillDow公司正在建设年产14万吨的工厂,预计2006年将投产。业内专家期望PLA成为新世纪最有前途的新纤维。 4.甲壳质(Chitin)纤维。甲壳质是一种天然多糖,以虾、蟹等的甲壳为原料,经提纯和化学处理后纺丝。这种纤维有极好的生物相容性,是理想的卫生、保健纺织品和医用材料 ,适于做内衣和医用敷料,在我国已开始实现产业化。 5.蜘蛛丝。杜邦公司运用生物工程和基因技术在研究开发人造蜘蛛丝蛋白质,仿制出的蜘蛛丝强而轻、有韧性,细度为蚕丝的1/10,强力高达相同细度钢丝5倍~10倍。加拿大科学家还试用蜘蛛丝的基因DNA,植入羊的体内,羊奶里就含有蜘蛛蛋白,经提炼后现已纺出蜘蛛丝。 6.聚酯瓶和化纤废旧料的回收再生利用。现已有先进技术,把聚酯瓶和化纤废旧料还原成化纤单体,再纺成纤维,做絮棉、地毯和人造毛皮等。美国的涤纶短纤维,现约有30% 是利用再生原料生产的,既解决了白色污染问题,又节约了资源。六、专家观点环保要求更高化纤用量增加专家分析未来纺织产品七大走势。中国纺织信息中心、国家纺织产品开发中心主任孙瑞哲分析认为，未来全球纺织产品将呈七大走势。 2000－2010年间，化纤的消费量尤其是涤纶、丙纶、腈纶将在总纤维消费中加大所占份额，而棉、毛、纤维素纤维所占份额将减少。纤维细旦化趋势持续走强，短纤0.5－0.8D、长丝0.2－0.5D将更为普遍；变形丝（假捻、空气变形、网络丝）会更多的使用；花式纱线将更广泛的应用。功能性纤维应用更为广泛，如保健性纤维（远红外、抗紫外线、抗菌Seacell等）、仿生性纤维（蛋白质、甲壳质等）、高功能纤维（碳纤维、高收缩、香味等）、异形纤维、智能纤维（SmartFiber）等。非织造布由于其高生产效率和广泛应用而显得前景更为乐观，以机织布的台时产量（米）为1，非织造布中的针刺法台时产量则为125，粘合法为480，纺粘法为2000，湿法为 1000。近年非织造布在产业用布领域以外的时尚领域的应用引人注目。复合材料（包括纤维的复合、纱线的复合、面料的复合）由于其形成的在风格、外观、功能等特性上的改善而将大行其道。功能性纺织品将迅猛发展，主要表现在：运动休闲功能（柔软、弹性、吸湿散热、抗撕破拉伸），气候适应功能（温度保持、防水透湿、防风拒水），卫生保洁功能（保健、除尘、除污、抗菌、芳香），防护功能（抗静电、防火、隔热、介质防护、射线防护等专业防护功能），易于养护功能（可机洗、快干、免烫）。对纺织品的环保要求越来越高，新的加工工艺将为纺织品生产带来增值空间。这些新工艺包括直接制条工艺；紧密纺技术、复合纺纱技术、蒸纱技术优化纱线的性能；积木式提花技术将革命性地改变传统的提花工艺；转移印花、数码印花技术使小批量多品种的实现更为简易经济，并提供无限创意空间；超临界二氧化碳流体染色节水，减少污水排放和烘干工序，达到节能；低温等离子体处理改善织物或纤维的表面性能，达到染色亲和力、吸湿性、防污性、抗静电等特定的加工和使用性能。 II企业分析一、行业重点企业发展动向分析 (一)神羊化纤熔体直纺项目投产江苏神羊化纤有限公司20万吨熔体直纺差别化涤纶长丝项目于2005年1月16日一次性开车成功。首批下线产品经严格检测，质量全部达标。目前生产运行稳定。该项目投资总额7.5亿元，引进瑞士伊文达—费瑟公司的聚酯生产线、日本TMT公司FD Y全自动卷绕头纺丝设备，年聚酯生产能力为20万吨。其中纤维级聚酯切片5万吨，涤纶 FDY半消光长丝15万吨，规格范围50D~300D。第一批长丝产品已投放市场，受到新老客户肯定。神羊化纤为江苏神羊投资集团下属子公司。江苏神羊集团还有无锡宏达合成纤维厂、无锡南州化纤厂、无锡万达仿真丝厂三家切片纺生产企业，产品有涤纶FDY、POY、DTY、 DT及差异化纤维。神羊化纤的顺利投产使神羊集团现在的涤纶长丝总产能达到33万吨，规模与技术水平迈上了一个新台阶。 (二)上海石化MEG投入生产中石化上海石化公司在排除了机械故障之后，重新启动，这次事故导致工厂停产5天。上海石化公司的单乙烯基乙二醇（MEG）工厂位于金山，该工厂在1月25日停产，在星期天恢复生产。上海石化公司经营着两个裂解装置，产能分别为70万吨/年和15万吨/年。 (三)三房巷集团力求新突破占地80平方公里的江阴市周庄镇，历史悠久，具有独特的港口优势和坚实的经济基础。江苏三房巷集团有限公司就坐落于周庄镇的中心。江苏三房巷集团有限公司是一家以轻纺、化工为主业的生产型企业集团，公司成立于 1980年，20多年来先后兴办了10多家经济实体，拥有自备的热电厂、自来水厂等配套齐全的公用工程设施。江苏三房巷实业股份有限公司于2003年3月在上交所正式挂牌上市，公司连续10多年被评为省明星企业、文明单位，被国有省级银行评定为AAA级资信企业。公司在国家统计局公布的2003年国内企业500强中名列第294位。经过20多年的风雨考验，公司先后创建了永通化工有限公司、济化新材料有限公司、华美特纤有限公司、兴业塑化有限公司等10多家经济实体，主要生产瓶级及纤维级聚酯切片、涤纶短纤、粘胶短纤、化纤纱、印染布和PBT工程塑料，其中主业聚酯产能达到1 60万吨，聚酯短纤产能100万吨。改革开放20年过去了，三房巷集团见证了这20年的风霜雪雨，他们从一个江南普通的农庄，发展成为今天的综合性企业集团。充分利用自身优势，进一步优化化纤、印染和工程塑料的产能，延伸产业链，把企业营造为优质高效的国内纺织品原材料大型生产基地，在向大型现代化企业发展的轨道上再次实现新的跨越。更精炼地讲，三房巷集团在新的情况下，应该致力于企业集团规模更大、外向型经济发展更快、资本经营积累更多、综合效益水平更好、服务功能范围更广、共同富裕程度更高。 (四)远东满负运转上海聚酯我国台湾远东纺织公司决定于2005年3月上旬将位于上海的22万吨／年的聚酯切片装置的运转率，从目前的90％提高到100％，其前提是该切片装置能够得到充足的原料，而原料主要由新建于苏州的年产12.6万吨基础聚合物装置来提供。该聚合物装置预计于2月底开始商业化生产。由于原料短缺，该聚酯切片装置自1999年投产以来运转负荷一直维持在85％- 90％之间。据悉，该公司的聚酯切片、聚酯短纤维和聚酯长丝装置的综合生产能力为29 万吨／年。 (五)福建纺化集团严抓安全福建纺织化纤集团有限公司与各生产单位安全生产第一责任人签订了2005年度安全生产目标责任书。该公司是化纤化工联合的生产企业，各生产分厂、子公司均属甲级防爆区，安全生产尤为重要。责任书的签订，进一步增强了各生产单位第一责任人的安全责任意识。目前各生产单位严抓落实，将安全生产目标责任层层分解，下达到车间、班组，与班组长签订了安全生产目标责任书。 (六)兰化公司化纤厂已关停兰州石化公司化纤厂已于2005年元月1日起全面关停。兰州化纤厂是我国于上世纪50 年代引进英国考陶尔茨公司腈纶生产装置建设的新中国第一个化纤厂。腈纶装置原设计能力为8000吨／年，关停前的生产能力为2万吨／年。目前，兰化公司正在进行炼油、化工、乙烯三大工业园区的整体规划，而化纤厂所处的位置正处于将建设的化工工业园区核心地区，为了全局考虑，公司决定放弃很难形成规模优势的该化纤厂。 (七)仪征化纤瓶片技改项完成被中国石化列为“十条龙”攻关项目，并被国家列为第三批重点技术改造“双高一优”导向计划项目的仪征化纤公司年产20万吨瓶级聚酯切片技改项目固相缩聚装置，投料开车一次成功，并生产出合格产品。该装置生产的瓶片产品通过了娃哈哈等国内大用户的试用，标志着国内目前规模最大瓶片生产装置的建设取得了圆满成功。年产20万吨瓶级聚酯切片技改项目的建成投产，使仪征化纤公司瓶级聚酯切片的产能由18万吨提高到年产38万吨，成为国内最大瓶级切片生产供应商。这个采用仪征化纤自有知识产权的成套技术建设的年产20万吨瓶级聚酯切片技改项目，犹如一条巨龙，在中国的瓶片市场腾起。二、行业主要上市公司发展分析 (一)广东锦龙发展股份有限公司 1．公司简介公司由清远市纺织工业总公司、清远金泰化纤股份有限公司、清远市奥美制衣厂、清远市远德针织制衣厂、深圳市清泰威贸易有限公司等共同发起，并采用募集方式而设立。公司前身清远市纺织工业总公司，成立于1988年,注册资金1亿元。 2．财务分析 \|每股指标分析 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|每股摊薄收益（元\|.04 \|.03 \|.02 \|.05 \|.07 \|.05 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|每股加权收益（元\| \|.03 \| \|.05 \| \|.05 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|每股净资产（元）\|2.89 \|2.87 \|2.91 \|2.88 \|2.89 \|2.86 \| \|调整后每股净资产\|2.84 \|2.83 \|2.88 \|2.87 \|2.83 \|2.77 \| \|（元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股资本公积金（\|1.07 \|1.07 \|1.07 \|1.06 \|1.06 \|1.05 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股未分配利润（\|.55 \|.54 \|.62 \|.60 \|.63 \|.60 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股现金流量（元\|-1.16 \|-.80 \|-.73 \|.33 \|.37 \|-.19 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|利润构成 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|主营业务收入（万\|34,810.4\|22,763.1\|10,234.5\|32,898.\|24,895.\|13,954.7\| \|元） \|1 \|6 \|1 \|53 \|36 \|1 \| \|主营业务利润（万\|8,924.27\|6,051.92\|2,889.29\|8,855.0\|6,835.8\|4,185.56\| \|元） \| \| \| \|1 \|2 \| \| \|其它业务利润（万\|300.51 \|178.74 \|68.24 \|34.80 \| \|51.93 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|营业利润（万元）\|3,374.02\|2,214.29\|1,042.16\|3,812.0\|3,377.9\|2,225.54\| \| \| \| \| \|0 \|7 \| \| \|投资收益（万元）\|-1,266.3\|-808.64 \|-307.63 \|-1,309.\|-996.86\|-664.58 \| \| \|0 \| \| \|15 \| \| \| \|补贴收入（万元）\| \| \| \| \| \| \| \|营业外收支（万元\|-10.52 \|-21.14 \|-16.36 \|-104.42\|-51.44 \|-13.14 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|利润总额（万元）\|2,097.20\|1,384.51\|718.18 \|2,398.4\|2,329.6\|1,547.83\| \| \| \| \| \|3 \|7 \| \| \|所得税（万元） \|739.82 \|415.86 \|174.97 \|829.44 \|659.43 \|403.99 \| \|净利润（万元） \|627.59 \|478.12 \|318.82 \|818.05 \|1,049.1\|734.21 \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \|获利能力 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|销售毛利润（%） \|27.54 \|28.63 \|30.46 \|30.67 \|31.02 \|33.22 \| \|主营业务利润率（\|25.64 \|26.59 \|28.23 \|26.92 \|27.46 \|29.99 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|销售净利润（%） \|1.80 \|2.10 \|3.12 \|2.49 \|4.21 \|5.26 \| \|总资产报酬率（% \|.39 \|.33 \|.19 \|.52 \|.83 \|.58 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|净资产收益率（% \|1.43 \|1.09 \|.72 \|1.86 \|2.38 \|1.68 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|经营能力 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|应收帐款周转率（\|10.95 \|7.39 \|3.19 \|15.43 \|12.51 \|6.66 \| \|次） \| \| \| \| \| \| \| \|货存周转率（次）\|.39 \|.29 \|.13 \|.41 \|.33 \|.17 \| \|固定资产周转率（\|.95 \|.73 \|.29 \|1.13 \| \|.58 \| \|次） \| \| \| \| \| \| \| \|股东权益周转率（\|.79 \|.52 \|.23 \|.76 \|.57 \|.32 \| \|次） \| \| \| \| \| \| \| \|总资产周转率（次\|17.40 \|31.47 \|30.64 \|24.06 \|16.97 \|54.82 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|偿债能力 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|流动比率（倍） \|1.47 \|1.22 \|1.20 \|1.44 \|2.33 \|1.49 \| \|速动比率（倍） \|.37 \|.43 \|.51 \|.64 \|1.02 \|.49 \| \|资本结构 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|资产负债比率（% \|68.16 \|69.28 \|68.93 \|67.93 \|63.40 \|63.13 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|股东权益比率（% \|27.42 \|26.54 \|26.70 \|27.66 \|32.30 \|34.76 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|固定资产比率（% \|23.77 \|22.82 \|21.83 \|22.07 \|18.21 \|19.98 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|发展能力 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|主营业务收入增长\|39.83 \|63.12 \|224.63 \|47.00 \|49.21 \|34.26 \| \|率（%） \| \| \| \| \| \| \| \|营业利润增长率（\|-.12 \|-.51 \|155.88 \|63.67 \|123.34 \|153.33 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|税后利润增长率（\|-40.18 \|-34.88 \|37.66 \|-33.75 \|-1.89 \|18.17 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|净资产增长率（% \|-.32 \|.38 \|2.94 \|2.38 \|.66 \|.65 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|总资产增长率（% \|.22 \|.16 \|.06 \|.23 \|.20 \|.11 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|资金流量分析 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|现金及现金等价物\|-17,630.\|-12,149.\|-11,054.\|4,983.1\|5,709.2\|-2,889.8\| \|净增额 \|14 \|92 \|65 \|0 \|1 \|7 \| \|（万元） \| \| \| \| \| \| \| \|经营活动现金流量\|3,452.05\|2,822.05\|-3,244.4\|4,249.2\|-4,798.\|-5,394.3\| \|（万元） \| \| \|8 \|8 \|99 \|8 \| \|销售商品收到的现\|29,316.1\|17,388.5\|7,916.76\|29,704.\|22,104.\|14,008.6\| \|金 \|2 \|4 \| \|81 \|15 \|9 \| \|（万元） \| \| \| \| \| \| \| \|销售商品收到的现\|84.22 \|76.39 \|77.35 \|90.29 \|88.79 \|100.39 \| \|金占主营收入比例\| \| \| \| \| \| \| \|（%） \| \| \| \| \| \| \| \|税项 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末 \|2003-9-\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \|期 \|30 \| \| \|增值税 \| \|17%,6%,4\| \| \| \|17%,6 \| \|企业所得税 \| \|33 \| \| \| \|33 \| (二)广东开平春晖股份有限公司 1．公司简介公司系92年9月经广东省企业股份制试点联审小组和广东省经济体制改革委员以粤股审[1992]53号文批复,以广东省开平涤纶企业集团公司(全民所有制)作为独家发起人设立的股份有限公司；99年8月,公司办理了重新注册登记,将名称由广东开平涤纶企业集团股份有限公司变更为现名. 2．财务分析 \|每股指标分析 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|每股摊薄收益（\|.09 \|.05 \|.03 \|.11 \|.10 \|.04 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股加权收益（\| \|.48 \| \|.11 \| \|.04 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股净资产（元\|2.56 \|2.51 \|2.59 \|2.56 \|2.55 \|2.49 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|调整后每股净资\|2.54 \|2.45 \|2.59 \|2.56 \|2.54 \|2.49 \| \|产（元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股资本公积金\|1.26 \|1.26 \|1.26 \|1.26 \|1.26 \|1.26 \| \|（元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股未分配利润\|.12 \|.08 \|.16 \|.13 \|.13 \|.08 \| \|（元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股现金流量（\|.18 \|-.24 \|-.31 \|.03 \|.04 \|-.01 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|利润构成 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|主营业务收入（\|145,201.\|69,791.5\|28,533.5\|149,820.\|107,700.6\|63,318.6\| \|万元） \|24 \|7 \|5 \|82 \|0 \|8 \| \|主营业务利润（\|8,341.17\|4,661.21\|2,271.95\|14,222.7\|9,942.39 \|5,039.43\| \|万元） \| \| \| \|9 \| \| \| \|其它业务利润（\|1,018.00\|635.39 \|277.33 \|986.40 \| \|353.50 \| \|万元） \| \| \| \| \| \| \| \|营业利润（万元\|5,298.24\|2,766.37\|1,392.73\|8,264.69\|5,988.53 \|2,404.32\| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|投资收益（万元\| \| \| \|-1,049.0\|-321.12 \|-211.90 \| \|） \| \| \| \|3 \| \| \| \|补贴收入（万元\| \| \| \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|营业外收支（万\|1.18 \|.34 \|.34 \|8.37 \|.00 \|.00 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|利润总额（万元\|5,299.42\|2,766.71\|1,393.06\|7,224.02\|5,667.41 \|2,192.42\| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|所得税（万元）\|1,489.06\|730.45 \|341.14 \|2,743.92\|1,597.96 \|485.10 \| \|净利润（万元）\|3,810.36\|2,036.26\|1,051.92\|4,480.10\|4,069.46 \|1,707.32\| \|获利能力 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|销售毛利润（% \|5.85 \|6.79 \|8.15 \|9.85 \|9.59 \|8.05 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|主营业务利润率\|5.74 \|6.68 \|7.96 \|9.49 \|9.23 \|7.96 \| \|（%） \| \| \| \| \| \| \| \|销售净利润（% \|2.62 \|2.92 \|3.69 \|2.99 \|3.78 \|2.70 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|总资产报酬率（\|1.78 \|1.15 \|.63 \|2.56 \|2.10 \|.88 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|净资产收益率（\|3.54 \|1.92 \|.96 \|4.15 \|3.79 \|1.63 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|经营能力 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|应收帐款周转率\|12.56 \|9.05 \|3.48 \|16.46 \|10.39 \|6.69 \| \|（次） \| \| \| \| \| \| \| \|货存周转率（次\|5.33 \|2.78 \|1.33 \|7.14 \|4.67 \|2.30 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|固定资产周转率\|1.29 \|.61 \|.25 \|1.20 \| \|.48 \| \|（次） \| \| \| \| \| \| \| \|股东权益周转率\|1.35 \|.65 \|.26 \|1.42 \|.98 \|.61 \| \|（次） \| \| \| \| \| \| \| \|总资产周转率（\|14.72 \|-9.14 \|-15.14 \|-11.88 \|-6.72 \|-1.66 \| \|次） \| \| \| \| \| \| \| \|偿债能力 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|流动比率（倍）\|.99 \|.92 \|.91 \|.86 \|.73 \|.67 \| \|速动比率（倍）\|.63 \|.43 \|.44 \|.61 \|.49 \|.33 \| \|资本结构 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|资产负债比率（\|49.79 \|40.04 \|34.59 \|38.17 \|42.55 \|45.96 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|股东权益比率（\|50.21 \|59.96 \|65.41 \|61.83 \|57.45 \|54.04 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|固定资产比率（\|50.90 \|63.05 \|68.39 \|66.90 \|69.15 \|68.01 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|发展能力 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|主营业务收入增\|34.82 \|10.22 \|-9.00 \|11.88 \|11.23 \|.89 \| \|长率（%） \| \| \| \| \| \| \| \|营业利润增长率\|-11.53 \|15.06 \|-19.66 \|4.15 \| \|-7.60 \| \|（%） \| \| \| \| \| \| \| \|税后利润增长率\|-6.37 \|19.27 \|-13.31 \|-24.94 \|-28.12 \|-39.10 \| \|（%） \| \| \| \| \| \| \| \|净资产增长率（\|.25 \|.82 \|4.38 \|4.56 \|-5.45 \|-5.14 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|总资产增长率（\|.75 \|.40 \|.17 \|.80 \|.56 \|.32 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|资金流量分析 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|现金及现金等价\|7,376.02\|-10,249.\|-13,086.\|1,294.46\|1,681.30 \|-526.07 \| \|物净增额 \| \|87 \|12 \| \| \| \| \|（万元） \| \| \| \| \| \| \| \|经营活动现金流\|29,312.6\|-10,672.\|-9,818.2\|33,415.9\|26,951.05\|11,217.6\| \|量 \|9 \|92 \|6 \|6 \| \|2 \| \|（万元） \| \| \| \| \| \| \| \|销售商品收到的\|170,013.\|86,410.8\|35,583.9\|183,901.\|134,039.6\|84,102.9\| \|现金 \|48 \|7 \|6 \|73 \|4 \|9 \| \|（万元） \| \| \| \| \| \| \| \|销售商品收到的\|117.09 \|123.81 \|124.71 \|122.75 \|124.46 \|132.82 \| \|现金占主营收入\| \| \| \| \| \| \| \|比例（%） \| \| \| \| \| \| \| \|税项 \|2004-9-3\|2004中期\|2004-3-3\|2003末期\|2003-9-30\|2003中期\| \| \|0 \| \|1 \| \| \| \| \|增值税 \| \| \| \| \| \|17 \| \|企业所得税 \| \| \| \| \| \|33 \| (三)江苏省红豆实业股份有限公司 1．公司简介公司前身为无锡县红豆实业有限公司，是由红豆集团公司、无锡市红仕女装厂、无锡市雏鹰服装厂、锡山市(无锡县)兴达制衣厂、锡山市(无锡县)第四针织内衣厂等五家法人单位共同出资5000万元组建，于95年6月16日注册成立。98年8月经江苏省人民政府批准，依法变更为股份有限公司。 2．财务分析 \|每股指标分析 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|每股摊薄收益（\|.37 \|.32 \|.18 \|.43 \|.30 \|.17 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股加权收益（\| \| \| \|.43 \| \| \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股净资产（元\|4.85 \|4.16 \|4.12 \|3.94 \|3.81 \|3.68 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|调整后每股净资\|4.81 \|4.10 \|4.07 \|3.88 \|3.76 \|3.67 \| \|产（元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股资本公积金\|2.55 \|1.73 \|1.73 \|1.73 \|1.73 \|1.73 \| \|（元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股未分配利润\|1.09 \|1.18 \|1.14 \|.96 \|.90 \|.77 \| \|（元） \| \| \| \| \| \| \| \|每股现金流量（\|1.41 \|.04 \|-.17 \|-.46 \|-1.04 \|-.84 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|利润构成 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|主营业务收入（\|74,423.\|51,263.6\|25,810.\|93,298.4\|62,533.5\|38,959.6\| \|万元） \|24 \|7 \|45 \|3 \|4 \|1 \| \|主营业务利润（\|15,152.\|9,918.21\|5,160.6\|18,188.3\|13,076.6\|7,829.65\| \|万元） \|67 \| \|4 \|5 \|2 \| \| \|其它业务利润（\|43.05 \|15.16 \|12.96 \|18.16 \| \|14.82 \| \|万元） \| \| \| \| \| \| \| \|营业利润（万元\|10,677.\|7,033.21\|3,784.5\|13,030.5\|9,498.19\|5,624.76\| \|） \|69 \| \|9 \|9 \| \| \| \|投资收益（万元\|15.45 \| \| \|3.34 \|12.04 \|3.89 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|补贴收入（万元\| \| \| \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|营业外收支（万\|-333.94\|-243.10 \|-107.72\|-321.93 \|-480.75 \|-360.56 \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|利润总额（万元\|10,359.\|6,790.11\|3,676.8\|12,711.9\|9,029.47\|5,268.09\| \|） \|20 \| \|7 \|9 \| \| \| \|所得税（万元）\|1,156.0\|4.74 \|99.81 \|4,392.34\|3,249.84\|1,976.52\| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \|净利润（万元）\|8,056.5\|5,751.41\|3,242.0\|7,784.52\|5,422.03\|3,094.93\| \| \|5 \| \|5 \| \| \| \| \|获利能力 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|销售毛利润（% \|20.50 \|19.47 \|20.11 \|19.80 \|20.98 \|20.19 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|主营业务利润率\|20.36 \|19.35 \|19.99 \|19.49 \|20.91 \|20.10 \| \|（%） \| \| \| \| \| \| \| \|销售净利润（% \|10.83 \|11.22 \|12.56 \|8.34 \|8.67 \|7.94 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|总资产报酬率（\|4.61 \|3.90 \|2.11 \|5.91 \|5.10 \|2.94 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|净资产收益率（\|7.71 \|7.70 \|4.38 \|11.01 \|7.93 \|4.69 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|经营能力 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|应收帐款周转率\|11.27 \|6.11 \|3.75 \|16.43 \|9.47 \|4.60 \| \|（次） \| \| \| \| \| \| \| \|货存周转率（次\|.97 \|.80 \|.37 \|1.72 \|1.58 \|1.20 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|固定资产周转率\|1.49 \|1.05 \|.52 \|2.20 \| \|.95 \| \|（次） \| \| \| \| \| \| \| \|股东权益周转率\|.85 \|.73 \|.36 \|1.40 \|.96 \|.61 \| \|（次） \| \| \| \| \| \| \| \|总资产周转率（\|49.89 \|21.78 \|18.64 \|27.99 \|71.64 \|71.53 \| \|次） \| \| \| \| \| \| \| \|偿债能力 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|流动比率（倍）\|1.75 \|1.44 \|1.47 \|1.46 \|1.34 \|1.31 \| \|速动比率（倍）\|.91 \|.59 \|.56 \|.61 \|.44 \|.60 \| \|资本结构 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|资产负债比率（\|43.45 \|48.11 \|46.16 \|46.54 \|43.66 \|44.91 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|股东权益比率（\|51.87 \|46.14 \|48.23 \|47.86 \|50.88 \|49.68 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|固定资产比率（\|25.23 \|31.56 \|33.23 \|33.25 \|35.68 \|35.08 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|发展能力 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|主营业务收入增\|19.01 \|31.58 \|49.49 \|49.20 \|46.44 \|46.59 \| \|长率（%） \| \| \| \| \| \| \| \|营业利润增长率\|12.42 \|25.04 \|47.25 \|39.21 \|63.74 \|52.02 \| \|（%） \| \| \| \| \| \| \| \|税后利润增长率\|48.59 \|85.83 \|128.18 \|16.82 \|21.76 \|7.23 \| \|（%） \| \| \| \| \| \| \| \|净资产增长率（\|52.82 \|13.09 \|14.93 \|12.37 \|9.34 \|8.33 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|总资产增长率（\|.43 \|.35 \|.17 \|.71 \|.59 \|.37 \| \|%） \| \| \| \| \| \| \| \|资金流量分析 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|现金及现金等价\|30,352.\|699.10 \|-3,104.\|-8,186.8\|-18,733.\|-15,111.\| \|物净增额（万元\|18 \| \|05 \|0 \|91 \|49 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \|经营活动现金流\|4,737.0\|3,653.97\|-2,942.\|7,027.06\|-7,693.5\|-3,822.7\| \|量 \|0 \| \|67 \| \|9 \|2 \| \|（万元） \| \| \| \| \| \| \| \|销售商品收到的\|99,567.\|69,456.0\|31,563.\|111,369.\|70,114.8\|39,607.8\| \|现金 \|68 \|1 \|02 \|53 \|2 \|5 \| \|（万元） \| \| \| \| \| \| \| \|销售商品收到的\|133.79 \|135.49 \|122.29 \|119.37 \|112.12 \|101.66 \| \|现金占主营收入\| \| \| \| \| \| \| \|比例（%） \| \| \| \| \| \| \| \|税项 \|2004-9-\|2004中期\|2004-3-\|2003末期\|2003-9-3\|2003中期\| \| \|30 \| \|31 \| \|0 \| \| \|增值税 \| \|17 \| \|17 \| \|17 \| \|企业所得税 \| \|33 \| \|33%,27 \| \|33 \| 3．企业动态红豆：要打造最具文化价值的服装品牌。 “红豆”———中国驰名商标,“红豆”被评为中国十大最具文化价值品牌,“红豆”荣获2004 年中国100个最具价值的消费品牌……。红豆股份(600400)良好业绩的背后除了正确的战略、经营策略,还与红豆长期致力于“红豆”品牌的经营和提升紧密相连。纺织配额的取消意味着一个旧时代的过去,这个旧时代就是以配额划分市场的时代。取而代之的是一个品牌时代的来临,品牌成为划分最终消费品市场的重要法码。一个企业若没有品牌就没法参与世界市场的划分。相反,一个企业的品牌知名度越高,那么其所占领的市场份额也就越大,得到的收益也越多。面对纺织贸易一体化的潮流,红豆必须励精图治,打造服装领域强势品牌。随着全球经济一体化程度的加剧,国门的进一步敞开,每个企业都已被纳入到世界竞争体系中,国内企业要肩负起振兴民族经济的重任就必须发展自主强势品牌,走创名牌之路。同时,各种原辅料成本的上升,出口退税的下降,出口利润的降低……严峻的形势告诉企业：若再不突破困境,不提升品质、品位,不创名牌走高附加值之路,就会彻底丧失竞争力。作为一家上市公司,最基本的一条就是要对自己的股东负责,对广大投资者负责。随着品牌时代的到来,红豆股份只有继续打造自身品牌的附加值,创造更多效益,才能最大限度让投资者受益。创名牌也是红豆自身发展的需要。名牌象征着实力、地位与回报。一个企业发展名牌 ,就会更富竞争力,更有前途。红豆股份经过多年来的发展,已取得了喜人的业绩与进步： “红豆”西服、衬衫被评为中国名牌,红豆西服、衬衫双获国家免检产品称号,红豆西服、衬衫、T恤等五大主导产品通过ISO9002质量体系认证,“红豆”成为中国驰名商标,“红豆” 被评为中国十大最具文化价值品牌,“红豆”荣获2004年中国100最具价值消费品牌……但是红豆的目标是做百年企业,红豆的视野是国际市场,是全球客户。因此所有的红豆人就不能沉迷于过去的成功喜悦中,而要以全新的发展思路,站在一个新的高度,不断否定自我, 实现打造新红豆的远大目标。创名牌首先要有一个好的名字。红豆在这一点上已经做到了,而且做得很成功。一首流传千古的《相思》诗为红豆企业做了千年公关宣传。创名牌要有好的宣传方式。于企业而言,最重要的是消费者对你的看法。“最好的营销是创造好的产品与服务,而不是创造好的传播量”。所以,较之广告宣传,红豆股份更注重公关宣传。红豆总是通过尽可能多样的健康、欢乐的互动式企业活动,在各种捐赠爱心活动的开展中传递自己的文化与思想。创名牌更需要丰富的品牌内涵。品牌的内涵包括技术含量与文化含量。技术含量包括管理、产品设计、先进的装备等等。这是第一性的。一个企业技术含量的多少决定着它品牌支撑力的大小。对此,红豆在企业内部多次掀起技术兴企的热潮,着力提升红豆品牌价值,为红豆股份注入新的活力。红豆股份提出“精”、“新”、“好”三个字。“精”是对质量而言,质量应精益求精,我们要重质量、重品位、创精品。“新”就是创新,产品要创新,营销、管理要创新。“好”是于市场检验而言,一切工作围绕市场开展。红豆要通过优质的产品、周到体贴的服务,做到让市场说好,消费者说好。红豆要紧紧围绕这三个字,大做文章 ,真正实现产品上档次,企业上规模。文化含量则是品牌内涵的更高层次,是品牌的灵魂。对品牌而言,文化的力量往往要大于技术的力量。一个品牌拥有了独特个性的文化积淀,才会具有穿越时空的延续性。红豆的“情”文化就是最好的说明。多年来,红豆人紧紧围绕一桩事情在做,就是“打造一个富有中国特色的文化品牌”。越是民族的,越是世界的,红豆希望通过几十年、几代人的努力来使“红豆”成为世界级的民族文化品牌。 III产品市场分析一、主要产品市场情况分析 (一)化纤布出口价格下滑 2004年以来,欧盟对我国出口化纤布进行反倾销调查,目前结果尚未公布,但涉案化纤布的一般贸易出口价格仍在下滑,应引起关注。 2004年6月,欧盟委员会对来自我国的化纤布(第35类纺织品)提起反倾销调查,此次调查的商品涉及我国4个海关税号下的部分产品。目前,欧盟已完成对我国化纤布抽样企业的实地考察,进入无损害抗辩听证会阶段,对反倾销税率和损害是否成立将做出初裁。一旦结果成立,欧盟的反倾销行为不仅将使我国化纤布出口受到严重打击,而且有可能引起日本、美国等其它国家效仿。目前,欧盟是福建省涉案化纤布的最大出口地。据福州海关统计,2004年1- 11月,福建省对欧盟出口涉案化纤布3817.6万米,比上年同期增长17.05%,占福建省同类产品出口量的50.9%。其中,以加工贸易方式出口1426.9万米,同比下降31.55%,占出口比重 37.4%,出口平均价格增长16.6%;以一般贸易方式出口2223万米,同比增长98.12%,占出口比重58.2%,提高23.8%,出口平均价格下降5.32%,一般贸易的出口价格仅为加工贸易出口价格的一半。在福建出口涉案化纤布的欧盟21个成员国中,意大利和英国列前2位,对两国的累计出口额占对欧盟总出口的55.9%。外商投资企业是福建对欧盟出口涉案化纤布的主体,1-11月对欧盟的出口额达2376.5万美元,占福建同期出口额近八成,增长4.71%。我国化纤布招致欧盟反倾销主要有两方面原因:一是我国产品出口价格较低。二是由于世界贸易组织定于2005年1月1日正式取消对所有纺织品和服装的配额限制,中国一直是欧盟涉案化纤布的最大供应国,欧盟因担心本地区的纺织品和服装市场会被来自中国的产品所占领,因而对我国相关产品采取反倾销等措施。对此,有关专家指出,当前我国的纺织企业除了应积极应对反倾销诉讼、争取最佳结果外,还应从长远角度出发,特别是针对目前化纤布出口价格仍在下滑的状态,尽快建立和完善行业出口监测、预警和管理体系,避免因低价竞销、出口市场高度集中等而招致反倾销 ,促使我国的相关产品出口朝良性方向发展。 (二)涤纶短纤市场行情与涤纶短纤最具可比性的329级棉花在春节以后走出爆发性行情，截止到目前，其国内市场中心价格已经上涨到了12000元/吨，且呈现出继续上涨的趋势。大家都知道，涤纶短纤一般是作为棉花的替代品存在的，两者之间的替代关系是当涤纶短纤价格低于棉花价格20%的时候，下游会基本接受，而当涤纶短纤价格低于棉花价格超过25%的时候，下游就会大量采购涤纶短纤来替代棉花，如2003年的时候，棉花价格大大超过涤纶短纤，从而引发了涤纶短纤历史上少有的一轮牛市行情。而反过来，如果涤纶短纤价格与棉花价格差距小于20%的时候，下游就会大量选择棉花而弃用涤短。回顾以往的历史，涤纶短纤价格超越棉花价格的现象很少，且维持的时间很短，但2004年以来，因为棉花价格暴跌而涤纶短纤在成本的作用下上涨，涤纶短纤价格再次超越棉花价格，而且凌居棉花价格之上达到5个多月，这让多年以来形成的涤纶短纤价格很难超过棉花价格的市场局面被彻底打破。市场风云，起起伏伏，蛰伏许久的棉花进入2005年后异军突起，目前的价格与涤纶短纤价格竟然站在了同一水平线上，业内人士认为，棉花价格如果后期继续上涨，对涤纶短纤不但不会产生明显的负面作用，反而可能会对涤纶短纤行情产生拉动作用，因为随着棉花价格的上涨，涤纶短纤的价格优势将凸现出来，下游资金可能会再度转移到涤纶短纤市场，就象前期资金大量“游”到棉花市场一样。这就是说，棉花价格涨的越高，对涤纶短纤而言，其利好作用就越大，市场就越有可能翻版2003年的一幕。退一步讲，即便棉花价格下跌，只要不下破本轮棉花行情上涨时的低点位置，对涤纶短纤的杀伤作用就会有限，毕竟5个多月价格都倒挂了，市场恐怕也不会太在意两者之间的价格继续倒挂下去。当然，目前市场最可能出现的一种情况是棉花在目前价格水平盘整，这对涤纶短纤市场会有一定压力，但考虑到前期棉花低位时，尚不能够对涤纶短纤造成大的冲击，目前两者价格处在同一水平位置上，其对涤纶短纤的威胁应该也不会太大。所以，棉花价格无论如何演变，在目前的市场状况下，涤纶短纤大可不必紧张。但如果仅仅从棉花方面对涤纶短纤行情进行判断，显然有失偏颇，决定涤纶短纤价格的不仅仅有替代产品棉花的价格，还有成本情况、以及下游的需求，只有把这三大因素综合在一起考虑和分析，才能够客观的判断短纤行情的发展趋势。目前最能够决定涤纶短纤价格的关键因素，不是棉花，而是涤纶短纤的成本与下游的需求。试想一下，如果聚酯原料成本如PTA价格从目前的8900- 9000元/吨下跌200元/吨，涤纶短纤即便有棉花价格大幅度上涨，恐怕也不能够走出好的行情，但值得庆幸的是，目前聚酯原料表现坚挺，其对短纤价格托盘作用十分突出，确保了本来亏损严重的涤纶短纤价格，到目前为止还没有出现大的下跌。至于需求，虽然现在整个市场还看不出明显启动的迹象，但在高成本的影响下，涤纶短纤企业已经开始自觉不自觉的进行限产或者减产甚至于停产，这将让下游不大的需求量在市场上体现出最大的“波纹效应”，更何况，随着旺季的到来，下游需求总会朝着旺季的方向发展，从心理上也会对涤纶短纤行情产生支持，须知，无论是牛市还是熊市，人的心理变化对行情有着决定性的作用。综上所述，有关专家认为涤纶短纤短期内并不会有大的下跌行情，而且一旦得到下游需求的配合，亏损严重的涤纶短纤甚至会迅疾发动反攻。 (三)阻燃涤纶热销据上海市纺织科学研究院和上海合成纤维国家工程研究中心的专家认为，随着我国阻燃法规的不断健全，阻燃纤维纺织产品开发力度将不断加大，永久组燃性织物将成为我国纺织品市场的一个新热点。阻燃涤纶因具有永久阻燃性，正在成为市场新宠。目前，阻燃涤纶的主要应用领域包括：第一，产业用纺织品。合成纤维国家工程研究中心已用其生产的阻燃涤纶开发了针刺滤布，用于200℃介质的过滤，阻燃涤纶还能生产其他多种滤布；阻燃非织造布；铁路、船舶、汽车运输中的货物用和港口、码头、仓库用的篷布和遮盖物；建筑物顶棚；各类箱包面料等。第二，建筑内装饰材料。采用合成纤维国家工程研究中心阻燃涤纶空气变形纱织物已生产出宾馆墙布及办公家具装饰贴面。采用阻燃涤纶还可生产地毯、窗帘、家具内衬材料，如床垫、沙发内衬材料。第三，交通工具内装饰材料。阻燃涤纶空气变形纱织物可制作飞机、汽车、船舶座椅面料，阻燃涤纶短纤维还可为汽车、飞机其他内饰材料做车顶呢、汽车地毯、行李箱内衬及坐垫等。目前在国内除了高档轿车外，绝大部分汽车内装饰织物都未采用阻燃材料，因此汽车内装饰材料将成为阻燃织物的一个巨大市场。 (四)化纤面料的未来发展趋势在我国，如果说化纤面料的服用性能优于天然纤维，恐怕无人认同。但在发达国家，这种观点已被大多数消费者认可。因为化纤材料在舒适性、功能性、高性感方面的普及得到消费者的认同。舒适性：从”仿真”到”超真” 化纤在发展初期拥有三大优势，一是结实耐穿；二是易打理，具有抗皱免烫特性；三是可进行工业化的大规模生产，而不像天然纤维占用土地，费时费力、产量有限。但是到目前化纤的传统优势已经不再，如今人们穿衣讲究舒适性和时尚化，消费观念的改变使化纤的结实耐穿变得毫无用处；二是随着纺织技术的发展，天然纤维经过后整理，一样能有易打理的性能；三是人们已经认识到，石油资源是不可再生的，也是有限的，依赖石油资源而发展起来的化纤产业总有一天会面临灭顶之灾。当化纤传统的三大优势风光不再的时候，其吸湿性差、舒适性差、手感差等弱点却突出出来。于是，从纤维的舒适性入手，以天然纤维为”蓝本”，对化纤进行仿真改造，成为推动化纤技术进步的动力。最典型的例子是涤纶仿真丝技术的进步。开始时，科技人员模仿真丝的三角型截面和真丝的纤度来制造涤纶丝，织成的面料因产生极光现象不像真丝绸，于是通过消光剂的使用，又发明了”碱减量法”对涤纶丝表面进行处理，使涤丝仿丝织物从外观上与真丝绸极其相似。接着，科技人员又通过超细纤维的工艺，使涤纶仿真丝织物的手感也和真丝绸相一致，又通过等离子技术和激光技术的运用，使涤纶面料在摩擦时也能发出和真丝一样的”丝鸣声”。至此，涤纶仿真丝技术历经几代演变，终于达到了比较完善的境界。但是科技人员并没有满足，涤纶仿真丝技术从”仿真”向”超真”发展，通过纤维表面沟槽的形成，使化纤比天然纤维的吸湿更快更多，通过化学的接枝共聚方法，把涤纶纤维本身的吸湿性能提高几百倍，甚至超过了棉和真丝等天然纤维。于是外观手感完全和真丝绸一样，但舒适性、易打理性和染色鲜度都超过真丝绸的面料产生了。在日本，用”超仿真”化纤制作的和服的售价，远远高于真丝绸和服的价格。功能性：化纤的新优势人类在漫长的进化过程中，找到并真正利用的天然纤维不过几种或十几种，而当人类进入化纤时代后，在短短的百年间，发明的化纤新品种就有上百种。化纤作为人造的高分子聚合物，在生产过程中可以预先设计其功能性，例如添加抗菌剂使其具有抗菌功能，添加矿物微粉使其具有低辐射功能或远红外辐射性能。这样做显然比改造天然纤维更容易，更经济，而且效果更显著。除了在设计和生产中可以比较方便地赋予化纤以功能性外，构成化纤自身的高聚物的特性和特点，也是带有功能性的因素。例如，腈纶的大分子结构非常稳定，有耐紫外线辐射的本领，加上腈纶采用阳离子染色，不仅色彩鲜，而且耐晒牢度极高，于是人们把腈纶织物用作遮阳类产品，其功能性和实用性得到了发挥。同样地，锦纶的耐磨性使它广泛用于运动服装，对位芳纶的高强性使它用于防弹服，氯纶和异对位芳纶的耐高温特性使它们广泛用于阻燃产品。高感性：化纤的个性化方向从根本上讲，天然纤维与人类一样，是大自然物竞天择的产物，因此，带有一种”面面俱到”的性质。即如果从一种纤维的各个方面去综合评定，还没有一种化纤能比得上天然纤维，但从局部的指标去评定，则许多化纤品种的性能都超过了天然纤维。随着人民生活水平的提高，对纺织品的消费要求也在发生着变化。业内常说的服用舒适性，是一系列具体技术性指标的综合，比如触感，包括了纺织品的柔软性、悬垂性、压接触、热接触、冷接触等等方面的感觉。随着纺织材料学的发展，对于纤维的技术指标也越来越细致，比如与纤维强度有关的就有弹性模量、急弹性变形、缓弹性变形、拉伸强力、剪切强力、拉伸强度等一系列技术指标。科技人员在研究中发现，如果改变化纤的分子量、聚合度、取向度，以及化纤的纤度、截面形状和长度，就可以改变纤维的物理化学性能，于是所谓”差别化化学纤维”脱颖而出，成为化纤的发展方向。日本纺织界针对纺织品消费市场的变化，将差别化纤维称为”高感性”纤维，实际上就是设计生产出系列化的，在局部有突出优点的化纤，再通过现代纺织加工技术，将不同化纤的性能取长补短，生产出各式各样综合性能超过天然纤维的纺织品。日本化纤业的这种发展方向已得到世界范围内消费市场的认可，故日本化纤产品的差别化早已高达40 %以上。二、主要产品价格变动趋势分析涤纶长短纤近期行情分析与未来预测国内外各个市场上的涤纶长短纤行情走势是生产企业和贸易商所不喜欢的。如，国际市场上一般的涤纶短纤价格在1210- 1240美元/吨(FOB亚洲)上，但CFR中国主港价格下跌了20美元/吨，价格维持在1220- 1250美元/吨范围内上。而台湾市场3月份报价比2月份上调新台币2元/公斤至44- 45元/公斤到货价。国内市场上如具有代表性的江苏仪征化纤股份公司虽然报价比较合理，但是实际成交起来确实很困难，其原因还在于下游需求不旺盛。再者，中空卷曲纤维规格为7D的产品价格并没有变化多少，仍为1330-1372美元/吨(CFR中国主港)和1320- 1362美元/吨(FOB亚洲)。而国内有硅料价格虽然上涨了150-300元/吨至13600- 13900元/吨，但是实际交易的时候一般下游只认可其最低价格；与此同时，国际市场上的涤纶长丝中的加弹丝呈现出高报低成交趋势，例如，DTY150- 300D/72F价格稳中走强，一般为1530- 1600美元/吨(FOB亚洲)，有的甚至是最高报到1610美元/吨(FOB东北亚)的价位上，但是实际成交起来都是按照最低报价成交的。而台湾3月份长丝报价一般为新台币48- 51元/公斤到货价，比上月上涨1元/公斤，但买主反应冷淡。还有就是DTY75D规格的长丝价格稳中走强，一般为1840- 1900美元/吨(FOB亚洲)，多数交易在低价范围成交，而台湾厂商打算将当地价格上涨新台币1元/公斤，报价为60- 61元/公斤到货价。另外，国内市场价格没有出现大的变化。 1、涤纶长丝回顾2月下旬的涤纶长丝行情，可以说其市场价格是小幅盘整的，其中华东市场DTY1 50D/48F主流品种价格从2月中旬的13400元/吨，经振荡盘升之后又回落至2月下旬的134 00元/吨(市场中心价格从13250元/吨振荡回落至13150元/吨)；仪化等6家企业报价POY1 50D/36F涤丝价格从12500元/吨上升至12600元/吨；其结算价从12250元/吨上升至12400 元/吨；中石化FDY150/48F报价也从12500元/吨上调至12700元/吨；此外，市场上POY10 0D/36F品种价格从12600元/吨滑落至12500元/吨；其它如粗旦丝POY300D/96F价格则从1 2000元/吨上升至12100元/吨；总体而言，涤纶长丝价格2月下旬呈现小幅盘整格局。分析涤纶长丝价格小幅盘整的原因主要在于以下几点：⑴上游原料价格近期上行受阻，对聚酯产业链形成较为明显的影响；⑵涤纶长丝价格上升之后，成交量难以同步放出，步入调整便在情理之中。从目前市场走势看，涤纶长丝后市行情将在盘整走势中寻找上升的空间，理由如下： (1)原油价格近期小幅上行，布伦特原油价格从2月中旬的46.11美元/桶，上升至2月下旬的49.64美元/桶；同时，石脑油价格从388美元/吨上升至408美元/吨，呈现强势振荡走势。另外，如聚酯行业的直接上游原料PX产品3- 4月份的国际市场价格也是有所不同的，据悉国际市场上个别PX交易商对一批5000吨的3 月下半月/4月的货物的递价在970美元/吨(CFR台湾)。另一位交易商对4月货的递价在96 0美元/吨(FOB韩国)。还有一位交易商对一批5000吨的4月下半月/5月的货物的递价在98 0美元/吨(CFR台湾)。另外，泰国PX公司一批4月1日到5日的货物在970美元/吨(FOB斯里兰卡)成交。但该公司的一位消息人士称该笔交易的成交价在990美元/吨FOB以上。也就是说，上游原料价格的波动将直接影响到未来下游纤维行业的行情走势，这一点是非常肯定的。 (2)按目前PTA价格8950元/吨、EG价格10775元/吨计算，涤纶长丝原料成本已达到11 450元/吨，DTY150D/48F产品现金流成本为14150元/吨，而目前该产品市场价格仅为134 00元/吨，不能满足企业的现金流成本，表明涤纶长丝企业经营效益不佳。如果继续延用高价位的原料生产该产品，如果不把加工产品的价格提升到一定范围内，有可能重蹈回 2004年时候的亏损时期，这种景象也是该行业不愿看到的。特别针对一些国内切片纺企业而言更是如此，目前华东部分地区的几家切片纺涤纶长丝企业因承受不住高成本压力已经将开工率由原来的80%降低到了现在的50%，按照如今的行情最好能够起到“限产保价 ”的效应。 (3)前期随聚酯原料的上涨，涤丝厂家报价出现跟涨，但是实际的成交价格在开市的头几天里小有长进以后，就随着部分聚酯厂家的放水而明显走软。在实际的出厂执行价格上大多数的聚酯厂家有明显的相让，相对于涤丝联合报价的水平有较大的出入，这种现象逐渐成为市场上的普遍现象。 (4)由于涤丝成交量难以放出，各地市场经销商普遍观望，节后建仓的兴趣很低，经过一段时间的积累以后，涤纶长丝的库存量有明显的增加趋势。尽管各个涤丝厂家都在加大促销的力度来刺激销售，但是整体的销售状况表现仍然不太理想，厂家普遍反映产销率仅在七成左右。 (5)下游织造业几乎没有什么需求放大的迹象，元宵节已过但织造厂家抓紧备料的情况也不普遍，织机的开机率依然维持在较低的水平，华东地区的各类织机综合开机率也只有六成左右，与旺季时的开机率相比有明显的距离，织机的开机率偏低也让预期当中的需求迟迟难以到来。 (6)涤纶长丝虽然在很大程度上期望聚酯原料价格的上涨能够拉动自身价格上扬，但在长丝价格上涨后，下游织造企业接盘能力有点弱，而且一些本来打算春节后就复工的织造企业，却因为原料成本的上抬，而不得已推迟开工时间，在需求萎缩的情况下，涤纶长丝的上涨行情只能够知难而退，出现下调也是市场对需求不济的一种必然反映。 (7)3月份是纺织品市场上半年旺季的开始，纺织市场有“活三旺四红五月”的说法，纺织企业要想在上半年行情中有所收获，基本上在3月份会全力投入到生产中去，各地织机开机率有望恢复到7成以上水平，届时对涤纶长丝的需求会呈现明显上升。毕竟进入3月份以来，下游织造企业已经开始出现大的行动了，接到外单的企业开始“招兵买马”准备大战2005年的春天了，目前国内大部分市场上的下游织造开机率正在稳步上升。例如，华东地区织造开机率已经平均上升到了60- 75%之间。如此一来，势必会拉动对涤纶长丝的消费。与此同时，下游企业库存的原料也没有多少了，预期3月中旬开始许多下游企业将重新返会市场补充长丝原料产品，涤纶长丝市场会迎来一轮新的需求高峰，所以长丝价格继续下跌的空间是十分有限的；⑻近日中国轻纺城总成交量约为310- 330万米。城中客商明显增多，市场成交情况出现好转，采购商主要集中在以全棉面料为主的纱类布市场，市场销量得以大幅上升。市场上各种仿麻布、色织衬衫布(以全棉布为主)、里子布和部分色丁等品种的销量明显回升，其余各类品种的销售情况保持稳定。综合考虑，涤纶长丝价格后市将呈现在盘整走势中寻找上升的空间。 2、涤纶短纤回顾2月下旬的涤纶长丝行情，可以说其市场价格是小幅盘整的，国内江浙市场涤短成交价格从2月中旬的12200元/吨下降至2月下旬的12175元/吨；从涤短合同价格看，仪征化纤涤纶短纤1.4D品种代理价从12200元/吨上调至12400元/吨；江阴三房巷的涤纶短纤1.2D江浙市场成交价仍保持在12100元/吨；厦门翔鹭的涤纶短纤1.4D两广市场成交价也维持在12200元/吨；由此可见，2月下旬涤纶短纤主流品种价格呈现小幅盘整态势。分析涤纶短纤价格小幅盘整的原因主要在于以下几点：⑴涤纶短纤上游原料PTA和EG价格双双上行受阻，使得涤纶短纤价格上升乏力；⑵国内棉花价格目前稳健上行，使得涤纶短纤价格略受支撑。从目前市场走势看，涤纶短纤价格后市将保持强势振荡态势，理由如下：⑴原油价格小幅上行，石脑油价格则从2月中旬的388美元/吨上升至2月下旬的408美元/吨，呈现强劲走势；⑵按目前PTA8950元/吨，EG10775元/吨计算，涤纶短纤原料成本为11450元/吨，企业现金流成本为12450元/吨，制造成本为12870元/吨，而目前涤纶短纤的成交价为12 175元/吨，尚不能满足企业的现金成本；⑶在聚酯原料价格上升的影响下，涤纶短纤的价格只能说是稳中见长，幅度不大。国内大部分地区的涤纶短纤销量都保持得比较稳定，各种经销商、代理商也普遍在以一种略显积极的心态看待后市；⑷棉花价格看涨，对涤纶短纤价格将产生一定的利好作用，目前329级棉花的市场中心价格在11700元/吨左右，低于涤纶短纤价格475元/吨，棉价上升有利于两者之间的价差缩小；⑸棉花价格小幅上行，其中美国棉花现货价格从2月中旬的48.45美分/磅上升至2月下旬的49.89美分/磅，国内棉花价格也稳健上行，市场对棉价后市较为看好；⑹春节后下游对涤纶短纤的需求总体上处在一个比较低下的水平，而且很多棉纺企业因为企业定单不多，目前也还没有复工。下游需求的状况是制约短丝市场能否从成本拉动型上涨转为需求推动型上涨的关键；⑺目前下游纯涤纱价格略有走强，其中纯涤纱50S价格已从原先的16000元/吨上升至16200元 /吨，这对涤纶短纤价格形成了一定程度的支撑；⑻由于节后市场刚开市不久，加上纯涤纱价格处在最近三年来高位，下游织厂对纯涤纱采购并不积极，因此造成近期纯涤纱市场实际成交量不大，纯涤纱后市继续上涨的空间也受到影响，纯涤纱整体行情后市高位振荡整理的可能性较大。综合考虑，涤纶短纤后市价格将维持强势振荡态势。三、新技术、新产品、新工艺 (一)东丽公司开发功能尼龙业内人士介绍了该公司开发的吸放湿性尼龙长纤维Quup－LT。Quup－LT是高吸放湿性尼龙长纤维Quup家属的新成员。它是在尼龙聚合物中添加能够有效遮蔽可见光和紫外线的特殊无机粒子。由于尼龙纤维上均匀分布可有效遮蔽可见光和紫外线的特殊无机粒子，因此，Quup－LT除了保持Quup原有的高吸放湿性之外，还具有防透性能和抗紫外线功能。 (二)赛诺斯氨纶切片填补空白吉林市赛诺斯化工有限公司6000吨氨纶切片项目投产。氨纶切片的学名为热塑性聚氨酯弹性体（纤维级），简称纤维级TPU，我国俗称氨纶切片。氨纶切片项目是一项具有世界先进水平，填补国内空白的高科技产品项目，属吉林市赛诺斯化工有限公司的自主知识产权。本项目产品填补国内空白，目前，该公司是国内惟一可以产业化生产氨纶切片的企业，而国内现有以氨纶切片为生产原料的熔纺氨纶企业30余家，总产能在20000吨以上。 (三)日本研制成功牛奶纤维众所周知，纺织原料种类大致为二———天然纤维和化学纤维。棉、毛、麻、丝等天然纤维，以自然亲肤、手感舒适为主要特点；而化学纤维，像涤纶、锦纶、腈纶、丙纶、粘胶等，则以亮丽挺括、加工性能良好为突出优势。那么，如何融合二者优点，一直是业界人士多年努力的方向。上个世纪70年代，日本成功研制出一种有别于天然纤维和化学纤维的新型纤维———含有牛奶蛋白氨基酸分子的合成纤维，被称为“牛奶纤维”。据说，日本人开始研究牛奶纤维是为了在医疗上用以替代药用纱布，因为该纤维的亲肤性极佳。为防止技术机密泄露，日本曾一度在亚洲地区仅向新加坡、韩国和我国香港出口，而且都是半成品或成品。在我国，也曾有不少机构和企业投入牛奶蛋白纤维的研究，但终因未能突破关键技术而告失败。上海正家牛奶丝科技有限公司经过多年的不懈努力，终于在2000年独立开发研制出牛奶蛋白纤维，并获得国家专利，成为目前国内唯一一家生产牛奶蛋白纤维长丝及短纤的企业。其产品物理、化学性能经过上海出入境检验检疫局、上海市纺织印染产品质量监督检验站、上海市卫生防疫站以及中科院生化研究所等权威机构的测试，结果显示：牛奶蛋白纤维含17种氨基酸，纤维PH值呈微酸性，与人体皮肤相一致，不含任何致癌物质。上海科学技术情报研究所为此也进行了水平检索，结论为：该成果属国内首创，达到国际先进水平。这一新项目已得到上海市政府的高度重视，被评为上海高科技成果转化 A级项目，列入上海市科委火炬计划项目。在2004年首届中国国际纱线展上，“正家”展出的牛奶蛋白纤维产品，引起参观者的浓厚兴趣。正家牛奶丝科技有限公司从1994年底立项，开始研制牛奶蛋白纤维。从小试到中试历经5年多时间。2000年至今，正家公司对牛奶蛋白纤维做了长期的应用性研究，并建立了年产50吨牛奶蛋白长纤维、250吨牛奶蛋白短纤维的生产线。目前，公司共开发出四大系列牛奶蛋白纤维长丝面料，并与东华大学纺织面料技术教育部重点实验室合作，研究牛奶蛋白短纤维的应用性能，成功开发了牛奶蛋白短纤维与羊绒、羊毛、蚕丝、粘胶纤维等纤维的混纺产品。所谓牛奶蛋白纤维，就是将液态牛奶去水、脱脂，利用接枝共聚技术将蛋白质分子与丙稀腈分子制成牛奶浆液，再经湿纺新工艺及高科技手段处理而成，使其内部形成一种含有牛奶蛋白质氨基酸大分子的线型高分子结构。由于这种物质在自然界原本是没有的，所以将牛奶蛋白纤维纳入含动物蛋白氨基酸的合成纤维之列。该纤维重要原料是牛奶蛋白质，含有多种氨基酸，纤维织物贴身穿着润滑，具有滋养功效，质地轻盈、柔软、导湿、爽身，穿着透气，是制作儿童服饰和女士内衣的理想面料。在面料及服饰功能上，牛奶纤维与染料的亲和性，使纤维及其织物颜色格外亮丽生动，而且具有优良的色牢度。 (四)日本正开发制热纤维日本纺织品厂商纷纷开发制热纤维。这种制热纤维凭借其吸水、快干等人造纤维的功能，成为内衣市场的热门原料。东洋纺织公司已经开发成功了一种新型丙烯酸纤维，这种新型纤维的吸湿和散热量约是羊毛的3倍，棉花的6倍，而这种纤维的厚度仅为羊毛的 1／3,且触感柔软；旭化成工业公司新开发出具有高度吸湿和制热功能的铜纤维；东丽株式会社和其他一些纺织品生产商也都利用各自的技术，开发出不同的制热纤维。 (五)日本帝人开发新产品日本帝人工业公司是日本最大的纤维制造公司，其纤维制造技术和新产品的研究与开发在全球纤维制造领域堪称典范，技术水平领先于世界，新产品、新技术层出不穷。业内人士常言，看帝人公司的新产品和新技术，便知世界纤维领域的发展潮流。因此，本栏目特约专业人士对最近日本帝人公司开发的新产品、新技术进行总结，并集中展现于读者面前，希望能够为广大读者开阔眼界，启迪思维。 DESHITAKU2陶瓷类抗菌纤维日本帝人公司开发的DESHITAKU2陶瓷类抗菌纤维，具有下列的优异特性：一是有优良的抗菌、抗病毒效果，可防止因细菌繁殖而产生的粘液、泛黑、恶臭，并具长期抗菌特性。二是经各种测试表明，对人体无不良效果，对环境污染亦很小，可应用的范围广泛。三是与树脂和涂料的结合性佳，材料选择性大。四是不影响材料本身的透明性及色彩，不会因受紫外线或药品影响而变色。利用纳米技术开发爽洁面料日本帝人公司利用纳米技术开发出新型纺织爽洁面料SALATCOMPO，该面料具有能够大幅度改善穿着时因出汗所带来的不快感的特点，公司计划于2005年春夏季将该产品推向市场。该面料的关键在于使用纳米工艺的薄皮膜形成后的加工技术，通过这一技术，使与皮肤接触的里面形成微细的吸汗点，可防止汗水扩散并迅速将汗水送至面料表面，保持面料干燥。由此大幅度改善了因出汗而引起的不快感，实现了速干的清凉感。由于薄膜仅存在于面料里面层，因此对面料的颜色及手感无任何影响，而且可与春夏服装用品所要求的防晒、防渗透等功能并用。吸水吸湿纤维日本帝人公司以间苯二甲酸－5－磺酸钠作为第三单体合成共聚酯，再与普通聚酯共混纺出中空纤维，然后对其织物碱减量处理。由于共聚酯更容易为碱液所水解，在纤维内部形成许多与中空部连通的微孔，从而使之具有良好的吸水透湿性。后来帝人公司又将真丝织物煮练中所抽提出的丝胶朊用化学方法附着于纤维分子上。线胶朊有良好的吸湿性，而且与人体皮肤构成的氨基酸组织接近，因此使纤维更具有吸湿功能，并对皮肤无任何不良作用。 Cortico100％凉爽涤纶日本帝人公司的Cortico是一种100％涤纶长丝织物，被称为21世纪型吸汗、快干、天然风貌的舒适型材料，具有天然的蓬松、挺括和细腻的手感，并有吸汗、快干的特点，可机织、针织、碱性处理。日本帝人公司已经研制出CorticoDL纱，这是有特殊复合结构的纱，用Cortico作皮层，高弹性精纱作芯层，Cortico可广泛应用于外衣和内衣等。 IV区域热点分析一、哈尔滨建设聚乳酸基地哈尔滨威力达公司最近与德国乌德·伊文达- 费休公司举行新一轮谈判,洽谈引进该公司的技术在哈尔滨建设全球第二大聚乳酸生产基地,谈判已经取得一些实质性进展。双方同意就技术引进的方式、时间和价格达成一致, 项目计划在2005年内竣工投产。威力达公司采用改性淀粉和葡萄糖生产聚乳酸,年产能为 1万吨,预计每年的销售收入将达到3.3亿元。二、武汉筹建80万吨乙烯项目从武汉市有关部门获悉，5年后，一座以中石化年产80万吨乙烯项目为核心的武汉化工新城———北湖新城将在武汉市洪山区崛起。这座化工新城计划投资352亿元，占地76.7 平方公里，拟在5年内建成。届时，这里将成为华中地区最大的石油化工板块。 80万吨乙烯项目地处武汉洪山区花山镇，占地3.4平方公里，总投资300亿元。目前，该项目虽未正式开工，但其前期准备工作早已全面展开。如今，从江苏仪征通往湖南长岭的仪长输油管线，已从鄂州方向分支线向北湖新城延伸，该支线有望年内全线贯通，届时，该支线每年将提供1000万吨原油给北湖新城作原料。北湖新城的另一板块是占地 13.83平方公里的武汉葛化集团项目。葛化集团为此成立了专门项目指挥部，集中各方优势力量，全力推进项目建设。该项目目前正在加紧施工建设中。建设北湖新城是武汉市作出的重大决策，为加快北湖新城的建设步伐，湖北省委副书记、武汉市委书记陈训秋多次召开现场办公会，要求武汉市各部门进一步增强支持石化产业发展的自觉性和责任感，并采取有力措施，全力搞好服务，加速推进石化产业发展；同时要整合资源，扩大规模，延长产业链，做大做强武汉石化产业；要把石化产业放在全市经济发展的突出位置来抓，深化改革，加强管理，促进武汉现代制造业发展。为配合有关部门做好乙烯项目的可性行研究和配套产业的发展，湖北省石化行业投资促进中心、武汉市医药化工行业管理办公室也参与了此项工作。三、盛泽四家切片企业推出联合报价体系随着化纤产能的不断扩大，市场竞争日趋激烈，江苏吴江盛泽地区切片纺织化纤企业针对当地主要以生产涤纶FDY细旦和阳离子丝为主的实际情况，新民、辽吴、方圆、新生四家化纤企业经协商设立盛泽四方报价体系，就FDY细旦和差别化纤维实行报价并达成共识，分设领导小组及秘书处协调小组，原则上一星期报价一次。2005年2月21日在吴江新民化纤首次召开领导小组及秘书处协调小组全体人员会议，并且经充分协调第一次四方报价出台。四、新疆全力建设石化基地新疆将转型为新型工业基地，并努力建设四大石化工业基地，分别为独山子至克拉玛依、乌鲁木齐、塔里木和吐鲁番至哈密，分布在新疆天山南北。资料显示，新疆是中国石油和天然气资源的最重要产地，蕴藏209亿吨石油和近11兆立方公尺天然气，约占中国陆上油气资源总量的四分之一。新疆省提出四大石化基地构想主要是因新疆在中国石油布局中的战略地位。	0	negative_file/工商、零售行业/2005年一季度化纤行业分析报告.doc
xx家纺用品市场调查报告近期就xx的家纺用品市场进行了初步调查，集中就目前竞争品牌在市场终端的状况以及 xx家纺用品市场的基本状况进行了市场调查。调查的主要目的是为了分析xx家纺用品市场的整体情况，为下一阶段梦洁产品的市场推广及旺季促销做针对性的准备，同时为销售决策提供依据。一、市场基本概况目前xx的主要家纺用品品牌在终端的主要销售渠道和经营模式有以下几种：商场联营或店中店、自营专卖店或加盟专卖店、超市内联营或超市外专卖店、批发市场、团购、家具（家居）大卖场等。而其中商场和专卖店是多数品牌产品的主流销售渠道，也是品牌资源在终端竞争最为激烈的渠道，而超市经营的品牌多数都以大众化、低价位的产品为主，家具（家居）类专业卖场在家纺用品经营上尚未形成气候。各主要家纺品牌在xx的终端分布也较为集中，尤其是中、高档品牌在商场和专卖店位置的选择上主要集中在xx的几个重点商圈内，其中五一商圈、东塘商圈、袁家岭商圈是主要的品牌聚集地，其次如火车站、侯家塘、荣湾镇、红星等商圈。从终端商场的家纺品牌聚集影响力看：平和堂、友谊商城、王府井为第一陈营，春天百货、阿波罗、新世界百货等又为其次。二、市场调查分析 1、终端商场调查情况作为目前xx家纺品牌的主要销售陈地，商场是重点调查目标。根据商场中家纺品牌所占的位置、面积、品牌影响力以及销售氛围，又分别对几个家纺品牌销售的代表性商场：平和堂、友谊商城、王府井、阿波罗等作为重点调查对象。从家纺用品在商场中所占的比重及面积来看：王府井百货、阿波罗商场是其中比较有代表性的，家纺产品在店内的展示面积和进驻的品牌数量都是最多的，但是品牌的档次较低，价位也较大众化，近段时间又以夏凉床品为主打，都分别设置了夏季床上用品专区；王府井百货主要家纺品牌：博洋、罗莱、多喜爱、梦洁、雅诺士、瑞滋、胜一家居等；阿波罗商场主要家纺品牌：富丽真金、多喜爱、塔山、金穗、爱斯达、佳丽斯、心愿等；从家纺用品在商场中的档次和影响力来看：平和堂、友谊商城是最具代表性的，无论是品牌的档次、专柜的装修品位和整体形象来看，都显出了高档品位和时尚典雅的氛围，但商场的人流量和销售氛围看并不是很理想，购物的成交率也偏低，这与商场的定位有关。从专卖店的情况：罗莱、富安娜在xx的专卖店比较有代表性。罗莱xx专卖店设在蔡锷北路，装修档次和品牌形象包装上都是走高端路线的，产品也较为丰富，层次感强；富安娜在东塘、袁家岭、解放西路都设有专卖店，装修档次和整体形象一般，但产品较为实惠，折扣比较大，季节性产品也很有特色。另外博洋家纺专卖点也设在袁家岭，该地段也散布着另外几家低档品牌专卖店和家居用品店，是目前xx家纺用品专卖店较为集中的区域之一。从目前xx家具（家居）专业卖场看，家纺产品只占次要地位，产品种类和品牌影响力都比较有限，比较有代表性的是万家丽广场“东方家园”，目前在卖场内销售的家纺用品品牌主要是馨而乐、京坛、富安娜等几个品牌。 2、竞争品牌调查情况竞争品牌是本次调查的核心，而作为对于梦洁构成竞争力的中、高档品牌中，罗莱、恐龙、喜莱登等为代表性，其表现上都有以下特点：采取多元化品牌策略、引入西方流行的设计元素、终端商场集中在最高档的繁华地段、整体终端形象突现品牌形象的品位和档次。但同时，如博洋、富安娜、多喜爱、澳西奴等品牌在终端也具备很强的竞争力和影响力。目前以套件、大包装为主要特色的有：罗莱、富安娜、喜莱登等为主；以散件为主要特色的有：澳西奴、多喜爱、艾迪蒙托等。但各品牌更主要的是套件与散件的交叉组合，销售上更为灵活。从价位来看：千元/四件套以上为主的品牌有喜莱登、罗莱、雅芳婷等，600- 1000元/四件套为主的品牌有澳西奴、艾迪蒙托、多喜爱等为代表。从品牌定位和品牌印象来看：罗莱品牌整体风格以时尚、优雅、温馨为特色，设计元素中揉入女性化、欧洲风情和复古元素，产品主要以豪华套件、单件组合、欧式套件、被子、枕芯、盖毯休闲毯、夏令用品等类别为主；恐龙品牌整体沿乘法国和意大利的设计风格，将中世纪风格和时尚元素相结合，追求舒适、温馨和有品位的品牌文化；喜莱登本身作为国外品牌，其形象更是以西方文化背景为特色，时尚感很强，表现出简约风格，色彩以白色为主调；多喜爱品牌色以蓝色为基调，其整体形象在消费者传递着和谐风格，表现出日夜相伴、真诚恒久、共享幸福时光的品牌文化内涵；另外如澳西奴、富安娜、博洋等品牌都走的是大众化路线，其品牌风格都以温馨、舒适等为表现形式，色彩上也更为丰富和鲜艳，在产品路线上也都再采用多元化的设计风格，但个性化都普遍不是很强。 3、终端促销方式情况各品牌结合自身的品牌定位和销售策略，在终端都以不同形式的促销方式在扩张市场份额，扩大品牌影响力，而大多数的促销方式都比较单一和雷同，同时旺季、节假日的促销又是其中重点。从促销方式看，目前各商场的家纺产品普遍采用的是折扣让利、买赠送礼两种形式，高价位产品更多喜欢采用买赠形式进行促销，如罗莱、喜莱登等；而中档价位产品则更多采用打折和返利形式，如多喜爱、卡诺琳娜等产品。各品牌也会根据自己的产品线，进行一些配销和组合销售形式的活动，如季节性产品与非季节性产品的搭配，滞销产品与走量产品的组合等。从促销力度看，一般强调品牌形象的产品折扣力度都偏小，如喜莱登和罗莱等产品，折扣一般都不会超过8.5折，而档次中等或大众化品牌形象的产品促销力度更强，如卡诺琳娜在友谊商城打出7折促销，爱斯达在阿波罗商场内打出满200送100活动等。另外品牌产品将折扣促销与会员制度的结合也正成为一种趋势，利用会员制度来稳固消费群体，增进二次消费，同时也能提升品牌形象，更多走高端品牌路线的产品较多采取这样的方式，如喜莱登、罗莱等。三、市场调查总结 1、走高端路线的家纺品牌不断涌现，在今后一段时期内肯定成为一种趋势，无论是国外品牌还是国内有实力的品牌，对于市场的冲击力度不断加大，在终端的争夺将表现的尤为突出，因此梦洁在自身发展中将要不断迎接挑战，转变思路，寻找更为适合自己的终端发展路线； 2、终端的占有率并不一定代表品牌的实力，不能一味追求进店率，更应突出重点，在重点的商场投入更多资源，使资源更加集中和优化，形成局部的强势品牌效应，在形象建设和终端管理上来体现品牌的内涵和文化； 3、在促销形式上，传统的促销手段依然有其生命力，关键是形式和表现方式上更加体现一个成熟品牌和高端品牌的手法。同时组合促销和会员促销是重要的手段，产品的搭配和组合是发挥整体效果的重要方式，因此促销的源头应从产品本身的资源入手，在开发和设计的环节中就融合进去；而会员制度是品牌化路线的必由之路，完善的、合理的会员制度能成为很好的促销资源发挥的平台。	0	negative_file/工商、零售行业/xx家纺用品市场调查报告.doc
项目编号：GXHBS-2006-02- 广西沿海工业发展“十一五”规划环境影响报告书 (简本) 编制单位：*********研究所证书编号：编制时间：二〇〇六年六月目录 (简本) I 1 总则 1 1.1 评价目的 1 1.2 评价依据 1 1.3 评价范围 2 1.4 评价方法 2 1.5 评价技术路线 3 2 规划概述与分析 4 2.1 规划概述 4 2.2 环境影响评价的早期介入对规划的影响 9 3 环境现状及制约因素分析 11 3.1 生态环境现状 11 3.2 海洋环境现状与变化趋势分析 12 3.3 海洋生产力评价 14 3.4 内陆地表水现状及变化趋势 15 3.5 空气环境质量现状及趋势 16 3.6 声环境现状调查与评价 16 3.7 规划区域主要环境问题和制约因素 17 4 规划环境影响预测分析结论 21 4.1 社会环境影响分析结论 21 4.2 生态环境影响预测分析结论 21 4.3 海洋环境影响预测分析结论 22 4.4 空气环境影响预测分析结论 24 4.5 声环境影响预测分析结论 25 4.6 固体废物影响预测分析结论 25 4.7 地表水环境影响预测分析结论 25 4.8 对旅游环境的影响分析结论 25 4.9 规划环境风险评价结论 25 5 环境容量及资源承载力 27 5.1 海洋环境承载力 27 5.2 内陆地表水环境容量 27 5.3 空气环境容量 28 5.4 生态及环境资源承载力分析 28 6 环境影响综合评价与分析 31 6.1 环境影响综合评价 31 6.2 产业结构的合理性分析 32 6.3 规划布局的合理性分析 33 6.4 规划的循环经济分析 34 6.5 规划方案调整及优化建议 34 7 环境管理综合措施 36 7.1 环境保护对策 36 7.2 环境影响减缓措施 37 7.3 沿海工业区规划建议 41 8 环境管理红线指标 43 8.1 开发活动环境管理红线 43 8.2 区域开发红线 44 9 结论 46 9.1 环境现状及主要环境问题 46 9.2 规划影响分析 50 9.3 规划主要环境影响 51 9.4 综合评价结论 53 1. 总则 1. 评价目的 ⑴ 通过对沿海工业所处的区域自然环境、社会环境及环境质量现状的调查，弄清工业发展规划区域存在的主要环境问题。 ⑵ 在全面分析工业发展规划的基础上，准确、科学地识别规划的环境影响因子。 ⑶ 通过研究规划区域的环境特点、环境承载力，分析评价沿海工业发展规模、产业定位、功能布局的合理性、有效性。 ⑷ 预测实施规划后可能产生的环境影响，并提出符合实际的、有针对性的环保对策和措施。 ⑸ 从环保角度评价沿海工业发展规划的可行性，为管理部门科学决策和建设单位加强环境管理提供科学的依据。 1 评价依据 1 法律法规依据包括国家和地方的法律、法规依据。 2 技术规范包括环境影响评价技术规范、规划评价技术规范及相关技术规范等 3 项目依据包括十一五的相关规划：广西沿海工业规划、广西工业规划、经济社会发展等各地市相关工业规划、城市总体规划等。 2 评价范围 1 陆域评价范围陆域评价范围主要包括防城港市、钦州市、北海市所管辖的陆地区域以及沿海滩涂，陆域评价环境要素主要包括空气环境、地表水环境、地下水环境、声环境、生态环境以及沿海三市所产生的固体废物。 2 海域评价范围海域评价范围为沿海岸带外延20km, 西起中国与越南交界的北仑河口，东至与广东接壤的英罗港，海岸线全长1595km。 3 评价方法根据《环境影响评价技术导则》及相关法规、技术规范要求，本评价拟采用以下技术方法：（1）区域规划及分析主要采用物料衡算、类比分析、查询参考资料、工艺全过程分析和排污系数法等技术方法、对规划方案用情景分析进行。（2）环境现状评价主要采用收集资料、遥感、现场勘察、现状监测、数理统计等技术方法。（3）环境影响预测和评价主要采用数学模型、类比分析、遥感和地理信息系统等技术方法。（4）总量控制指标分析利用环境质量模型计算评价范围内受纳体环境容量和允许排放量，并根据有关法律法规提出评价区域污染物总量控制指标建议。（5）公众参与采用问卷调查、访谈调查和座谈会征询意见的方式进行。 4 评价技术路线评价工作技术路线见图1-1。图1-1 评价工作程序图 2. 规划概述与分析 5 规划概述 1 规划总体目标到2010年，沿海工业发展环境和企业竞争力得到明显提升，工业总量迅速扩张，在国民经济中的比重有较大幅度的提高，工业增加值占GDP比重和工业增长速度高于全国、全区平均水平；建成一批对我国北部湾区域和西南地区具有长远影响的重大项目，形成一批具有较强竞争力并辐射东盟地区的优势企业，实现主导产业突出，技术创新体系完备，骨干企业优势明显，中小企业集群化发展，产业布局合理，产业结构高级化的发展态势。 2 主要工业经济指标（一）工业总产值 “十一五”期末，沿海工业预期实现工业总产值2300亿元，其中，钦州工业总产值达到1200亿元，年均增长速度为53.7%；北海工业总产值达600亿元，年均增长速度为25.0 4%；防城港工业总产值达到500亿元，年均增长32.6%。（二）工业增加值到2010年，沿海工业实现工业增加值730亿元，年均增长40.9%，其中；钦州实现工业增加值380亿元，年均增长53.9%；北海实现工业增加值达到200亿元，年均增长为28. 5%防城港到2010年实现工业增加值150亿元，年均增长37.6%。（三）工业投资额 “十一五”期末预期完成工业投资额1500亿元，其中钦州预期完成工业投资600亿元，防城港完成工业投资额达到500亿元，北海完成工业投资400亿元。（四）企业发展目标 “十一五”期间，沿海主要工业企业经济效益综合指数保持上升态势，到2010年，规模以上工业企业经济效益综合指数达165以上。（五）循环经济发展目标 2010年，沿海地区每万元工业增加值能耗下降到 2.36吨标准煤，年均节能率达到4%以上；万元工业增加值取水量下降到230m3，年均下降 9%；工业用水重复率达到65%以上；工业固体废物综合利用率达到70%以上，资源节约综合利用水平进一步提高。 3 重点发展产业和工业布局 1 重点发展产业一、加快发展重化工业（一）全力培育和发展沿海石油化工产业集群 ——打造沿海石油工业园区。在沿海建设1500至2000万吨炼油、300万吨液化天然气、西南成品油管道二期工程等重大项目，形成600亿元以上的产业规模，打造沿海石油工业园区。 ——大力发展石化深加工。重点建设90万吨乙烯、30万吨合成氨、52万吨大颗粒尿素、40万吨乙醇、40万吨聚氯乙烯、6万吨乙烯- 醋酸乙烯共聚物（EVA）、60万吨天然气甲醇、60万吨聚酯(PX)、20万吨/年丙烯腈等项目，形成1200亿元以上的产业规模，成为我国重要的石化工业园区。 ——逐步形成八大石化产业链：乙烯-乙烯衍生物-化纤原料-有机化工原料产业链。芳烃-聚酯及非纤用聚酯-涤纶-纺织服装产业链。己内酰胺-聚酰胺-锦纶-服装面料、轮胎帘子布、化纤地毯、工程塑料产业链。丙烯-丙烯衍生物-丁辛醇-增塑剂产业链。双酚A-聚碳酸酯及其制品加工产业链。正丁烷-顺酐-1，4－丁二醇-聚对苯二甲酸丁二醇酯产业链。裂解混合碳四-丁二烯抽提-溶聚丁苯橡胶产业链。 ——产业布局：炼油产业布局在钦州；液化天然气产业布局在北海；石化深加工产业主要布局在钦州、北海、防城港，并向南宁、柳州等地延伸。（二）培育和发展沿海钢铁产业集群 ——做大做强钢铁冶炼。促进武钢与柳钢的重组联合，争取建设防城港企沙千万吨大型钢铁基地项目；积极推进钦州200万吨特殊钢项目建设。 ——加快发展精深加工。建设防城港企沙年产1000万吨精品板材工程，重点发展热轧薄板、冷轧薄板等优质钢材，支持钦州发展弹簧钢、齿轮钢等高质量汽车结构用钢，成为广西特殊钢生产基地。 ——带动相关产业的发展。带动钢铁制品、炼焦、机械制造、物流配送等相关产业的发展。 ——产业布局：钢铁冶炼产业布局在防城港、钦州；精深加工产业布局在防城港、钦州；相关产业布局在防城港、钦州，并向南宁、玉林等地延伸。（三）培育和发展沿海林浆纸产业集群 ——大力推进林浆纸一体化，提高产业集中度。按照“集中制浆，规模造纸”的原则，重点建设广西金桂纸业有限公司年产60万吨林浆纸一体化项目，广西高峰- 芬兰斯道拉恩索公司年产60万吨林浆纸一体化项目，成为全国重要的林浆纸一体化基地。 ——加快发展精深加工。加快发展高附加值的液体包装纸、胶版印刷纸、彩色课本纸、美术铜版纸、高档包装纸、多种商品浆及高档纸制品等各类文化生活用纸及纸制品，天然香料等产品的精深加工和家具制造等产业。 ——积极发展综合利用。以林区砍伐、造材、加工和林浆纸生产过程中产生的剩余物为原料，发展以中密度纤维板、刨花板、胶合板为主体的人造板材和家具产业。 ——产业布局：制浆、造纸产业主要布局在钦州、北海；精深加工产业主要布局在钦州、北海、防城港，并向区内其他区域延伸；综合利用产业主要布局在钦州、北海、防城港。（四）加快发展沿海电力工业大力发展以火电、核电为主的电力工业。重点支持建设钦州2×120万kW、防城港2×1 20万kW、北海60万kW等火电项目，争取建设防城港白龙4×100万kW核电项目。二、大力发展高新技术产业（一）电子信息产业以北海高新技术产业开发区为载体，建设北海广西电子信息产业基地。2010年实现销售收入100亿元 ——加快北海银河软件科技园建设。 ——全力支持恒基伟业北海科技园建设。 ——推进北辰基业国家级网络计算机产业化项目进程。 ——支持北海新未来信息产业股份有限公司做大做强。（二）医药工业依托北海、钦州的资源和产业发展优势，重点支持年处理1000吨血浆GMP异地改造、苦瓜综合利用、头孢类原料药合成基地、863生物制药工程成果产业化等项目，2010年实现销售收入65亿元。（三）海洋生物产业重点支持甲壳素酶解法生产低聚糖及其衍生物开发、海藻资源综合利用开发、研制开发洗眼液等项目建设，2010年实现销售收入40亿元。三、重点发展资源及特色产业（一）水产品加工业充分利用沿海地区丰富的渔业资源，做大海产品冷冻加工，加快海产品精深加工，发展以罗非鱼为主的淡水鱼加工业。 ——产业布局：主要布局在北海、钦州。（二）建材工业发展以水泥、陶瓷、玻璃、石膏等为主的建材工业。 ——产业布局：主要布局在北海、钦州。（三）制糖工业强化制糖产业，延长蔗糖产业链，拓展生物工程领域，大力发展综合利用，建立生态循环工业。 ——产业布局：主要布局在钦州、防城港。（四）农产品加工业重点发展淀粉、酒精、鹅肥肝、黄瓜皮、茶叶、大蚝、水牛奶、百香果、饮料、桂油、茴油、天然大茴香脑、天然苯甲醛、肉桂醛、柠檬醛、茧丝绸、金花茶系列保健产品、编织等加工业。 ——产业布局：钦州、防城港、北海。四、积极发展外向型加工业（一）培育和发展沿海粮油食品产业集群 ——做大做强粮油加工业。重点支持大海粮油（防城港）公司三期技改扩建、防城港新海油脂公司二期技改扩建、钦州大洋粮油年综合加工80万吨大豆、钦州华港公司年加工60万吨大豆、钦州新德天公司年产木薯酒精20万吨及其副产品等项目。 ——带动发展相关产业。带动发展饲料等相关产业。重点支持防城港岳泰股份公司二期技改扩建等项目。 ——产业布局：主要布局在防城港、钦州。（二）发展出口型加工业以出口为导向，发展电视机、液晶显示屏、电脑配件、软件开发、电机、小型家电等加工业。产业布局：主要布局在防城港、北海。（三）发展大型船舶修造业以多元化投资形式在防城港建设8万吨级的大型船舶修造基地。 2 工业布局一、北海市实施“工业立市”的发展战略，以高新技术产业为主导，以大型临海工业为支撑，以园区经济为主要载体，优先发展电子信息、生物制药、海洋生物工程、新能源产业。充分发挥区位及港口优势，大力发展电力、石化等产业；发挥海洋资源、矿产、农副产品资源优势，重点发展珍珠、海产品、矿产、农副产品加工业，建设成为广西临海大工业和高新技术产业基地。二、钦州市实施“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市”的战略，做大做强医药、制糖、建材三大支柱产业；重点发展石油化工、电力等大进大出的临海工业；大力发展冶炼、造纸、海洋生物、海产品加工、农产品加工等产业及竹芒编、坭兴陶瓷等出口创汇工业，建设成为广西临海大工业园区。三、防城港市按照“大港口、大通道、大工业、大开放、大发展”的战略方针，大力发展临海工业、沿边工业、农产品与海洋特色资源加工业，重点发展钢铁、电力、粮油加工等临海工业，大力发展机电、化工、香料、制糖等地方特色资源加工业，建设成为广西临海大工业园区。 4 工业区建设发展战略 “十一五”期间，按照“产业集聚、规模发展，技术创新、产业升级，区域经济与特色产业相结合，立足循环经济、构建生态工业园区，优化城市功能、推进城镇化进程”的发展思路，推进沿海工业园区建设。 6 环境影响评价的早期介入对规划的影响早期介入是规划环境影响评价的原则之一，即规划环境影响评价应尽可能在规划编制的初期介入，并将对环境的考虑充分融入到规划中。本环评正是依据这一原则积极参与到《广西沿海工业发展“十一五”规划》的编制当中。通过规划环境影响评价、公众参与调查、专家咨询等工作，《广西沿海工业发展“十一五”规划》编制文本不断进行相应的完善、修改，尽量减少对未来区域环境产生的不利影响，实现广西沿海地区社会、经济以及环境的可持续发展。通过组织2次专家座谈会，专家提出了相关的意见： (1) 重视循环经济产业的培育，及相关产业的延伸。 (2) 规划应考虑国家对国家对钢铁等某些产业的宏观调控影响。 (3) 充分考虑工业规划实施对森林等资源的影响、减少耗水地区的高耗水项目的布局。 (4) 生物原料产业如原料酒精应统一布局。 (5) 基地建设先行，环保设施如污水治理设施优先建设。部分意见已在规划中得到体现。 3. 环境现状及制约因素分析 7 生态环境现状 1 沿海区域陆地区域生态现状 1 植被资源现状广西沿海地区属亚热带季风气候，自然植被分区属桂南热带雨林和亚热带季雨林区。自然植被分布受气候、地形等自然条件和人类活动影响显著，植被分布具有热带植被特征。陆生植物共228科，931属，近2000种，其中乔木670种，分别占广西和全国乔木树种的60％和23％，灌木411种。广西沿海地区植被繁茂，主要群落类型大致分为季雨林、常绿阔叶林、针叶林、针阔混交林和稀树矮草等5大类。广西沿海地区以其丰富的生物多样性而著称，尽管该地区受到人类活动的强烈干扰，自然植被遭到严重破坏，但在一些干扰程度相对较小的区域、如已建立的自然保护区和已受到保护的生态公益林区，生物多样性依然十分丰富。 2 自然保护区广西沿海地区分布有8个自然保护区。分别是：防城金花茶自然保护区、合浦儒艮自然保护区、山口红树林自然保护区、北仑河口海洋自然保护区、十万大山自然保护区、涠洲岛自然保护区、茅尾海红树林自然保护区、防城万鹤山鹭鸟自然保护区。 3 陆生生态综合评价沿海地区的陆生生态环境质量属优良的有防城港市区；较好的有浦北县、上思县、灵山县、钦州市区；一般的有合浦县、北海市区。由于长期以来对森林资源和土地资源的过度开发和不合理利用，普遍存在着森林资源总量不足，森林覆盖率不高，树种单一，森林质量差，针叶纯林比重过大，荒山草坡仍有较大面积分布，水土流失和土地退化较严重等生态环境问题，旱涝灾害频繁，生物多样性仍受到较严重威胁。 2 广西沿海区域海洋生态现状从类型上分，广西沿海海洋生态系统主要有红树林生态系统、珊瑚礁生态系统、海草生态系统。 3 海域生物资源概述广西沿海有南流江、大风江、北仑河、钦江和茅岭江等众多的独流入海江河注入，生物饵料和营养盐丰富，水温、盐度适中，水质较为洁净，适宜于海洋生物的生长和繁殖，生物种类繁多，资源丰富。广西沿海海域的浮游植物计有82种，以硅藻占绝对优势，有79种，占总种类的96.3% ，其中角刺藻属种类最多，有19种；其次为根管藻属9种，盒形藻属7种，半管藻属5种，圆筛藻属4种；另外还有甲藻类3种，分别为角藻属、多甲藻属、鳍藻属。调查结果表明，广西红树林生境中的底栖硅藻有159个种，大型底栖生物有111个种，其中贝类49个种，甲壳类44种，鱼类11种，其他动物7种。广西跟红树林有关的重要经济动物有光裸星虫、可口革囊星虫、合浦珠母贝、文蛤、青蟹、长毛对虾、中华乌塘鳢、鲍罗豆齿鳗、弹涂鱼、鱼、鲻鱼。广西海岸红树林区还是白鹭和一些珍稀候鸟的中转站。蛇和老鼠也常出没于林中。 8 海洋环境现状与变化趋势分析 1 广西沿海区域入海污染源概况广西近岸海域入海污染源主要包括工业污染源、生活污染源、独流入海河流和船舶污染源、海水养殖(主要是对虾养殖)污染源。 2004年直排入海工业废水量为858.36万t，污染物排放量1321t，其中化学需氧量12 71t，占污染物排放量的96.23％。 2004年独流入海河流污染物入海量为314614t，其中化学需氧量290522t。 2004年北海市和防城港市向附近海域排放生活污水2345.6万t，污染物入海量10759t ，其中化学需氧量9820t，营养盐927t。整个广西沿海地区海上机动船舶全年向海域排放石油类污染物2739t。 2004年对虾养殖废水95472.0万t，排放化学需氧量33415t，排放营养盐621t。 2 海水水质现状监测 2004年广西近岸海域水质监测结果见表明：pH值范围为7.21～8.11，平均值为7.94，超标率为6.0%，最大超标倍数为0.08倍，比2003年平均值略有降低；溶解氧浓度范围为 3.20～9.30mg/L，平均值为6.68mg/L，超标率为0.8%，比2003年平均浓度增加了1.2%；化学需氧量浓度范围为0.17～1.75mg/L，平均值为0.61mg/L，无超标现象，比2003年平均浓度减少了1.6%；无机氮浓度范围为0.008～0.68mg/L，平均值为0.070mg/L，超标率为4.0%，最大超标倍数为1.3倍，比2003年平均浓度减少了49.3%；活性磷酸盐浓度范围为未检出至0.092mg/L，平均值为0.0045mg/L，超标率为1.33%，最大超标倍数为2.1倍，比2003年平均浓度减少了50.0%；铜浓度范围为未检出至4.0μg/L，平均值为0.6μg/L，无超标现象；砷浓度范围为0.8～6.9μg/L，平均值为1.9μg/L，无超标现象，与2003年相比，平均浓度变化不大；汞浓度范围为未检出至0.058μg/L，无超标现象；铅、镉重金属及石油类污染物未检出。各站位海水水质类别判定方法采用单项指标评判法，即所定评判指标中(pH值、悬浮物不作为评判指标)，只要有1项超过一类，即判为二类水质，只要有1项超过二类，即判为三类水质，依此类推。枯水期，属一、二类水质的站位占83.72％；丰水期，属一、二类水质的站位占88.3 7％；平水期，属一、二类水质的站位占95.35％。在监测的所有站位中，属一类水质的站位有30个。属二类水质的站位有3个，即钦州市的水井坑红树林保护区(GX003)、钦州港口作业区 (GX004)、防城港市的北仑河口保护区(GX024)。表4.2-1　海水水质评价结果 \|水期 \|站位 \|一类 \|二类 \|三类 ( \|四类\|超四类(\|超标指标\|最大超标 \| \| \|数 \|(％) \|(％) \|％) \|(％)\|％) \| \|倍数 \| \|枯水期\|43 \|79.07\|4.65 \|9.30 \|2.32\|4.65 \|活性磷酸\|2.07 \| \| \| \| \| \| \| \| \|盐、无 \|1.27 \| \| \| \| \| \| \| \| \|机氮 \|0.60 \| \| \| \| \| \| \| \| \|石油尖 \| \| \|丰水期\|43 \|81.39\|6.98 \|9.30 \|0.OO\|2.32 \|无机氮 \|0.76 \| \| \| \| \| \| \| \| \|石油类 \|0.29 \| \|平水期\|43 \|93.02\|2.33 \|4.65 \|0.00\|O.00 \|石油类 \|0.40 \| 属三类水质的站位有8个，即北海市的党江海养区(GX015)、北海港口区(GX026)。沙田海养区(GX029)、涠洲南湾港口区(涠洲南湾港口区4＃)；钦州市的茅尾海(GX002)、龙门港口区(GX005)；防城港市的北风脑海养区(GX0017)和天堂滩旅游区(GX017)。属四类水质的站位只有1个，即北海港口区(GX025)。属超四类水质的站位有2个，即北海市的侨港(侨港2“)和钦州市的茅尾海(GX001)。评价结果表明，2004年度广西近岸海域水环境主要污染物是石油类、活性磷酸盐和无机氮。污染规律表现为枯水期>丰水期>平水期，近岸>远岸，港口排污区和海水养殖区>其他海区。根据2004年和2003年的综合指数比较，广西近岸海域水环境污染比上年度有所减轻。 3 环境质量变化趋势分析广西近海区域海洋2001～2004年主要污染溶解氧、化学需氧量、无机氮、石油类等监测值变化趋势分析结果表明，沿海区域溶解氧总体向好，COD和石油类有下降趋势，无机氮明显下降。 9 海洋生产力评价 1 叶绿素a含量海洋中的光合作用，是通过含有叶绿素α的植物进行的。叶绿素α是浮游植物进行光合作用的主要色素，也是浮游藻类现存量的良好指标。几乎所有异养生物都是以初级生产者为主，所以浮游植物叶绿素α的含量及其光合作用能力的大小，是渔业潜在产量的一个重要指标。通常以叶绿素α含量来表示浮游植物的现存量。本次评价采用国家海洋局第一海洋研究所的调查成果，广西沿岸各湾区叶绿素α的含量，以防城港湾海区的为最高，两航次测定结果平均达1.10mg/m3；铁山港湾海区的次之，两航次平均达0.94mg/m3；珍珠港湾海区和钦州湾海区的再次之，平均分别为0.85和0 .80mg/m3；廉州湾海区的最低，两航次平均仅为0.65mg/m3。 2 初级生产力及其分布生产力，是生态系统功能的一种表现，它与生态系统的能量流动及物质循环密切相关；而初级生产力，则是生物生产力的基础。每m3水体中每小时的初级生产力，称生产速率。而单位面积水柱的真光层中，浮游植物在单位时间内光合作用所产生的生产力的总量，称为积分生产力，通常以mg/(m2·d)表示。广西沿岸各湾区年初级生产力水平可见，钦州湾海区的生产力水平最高，防城港湾的次之，铁山港湾及珍珠港湾海区的生产力水平相当，廉州湾海区的生产力水平最低。 10 内陆地表水现状及变化趋势 1 广西沿海城市工业废水污染情况 2004年广西沿海城市工业废水排放总量为10333.77万t、其中达标排放量为8573.31万 t，化学需氧量、石油类、氨氮排放为分别为105005.17t、18.69t、5246.54t。广西沿海城市只有北海市有一座污水处理厂，沿海各城镇生活污水排放量为39955.4 万t，其中化学需氧量排放量38820.4t，氨氮排放量3069.6t。 2 现状监测概况广西沿海城市有4条独流入海河流分别为南流江（4个断面）、北仑河（1个断面）、钦江（2个断面）。其中北仑河为国际河流，沿与越南的边界线入海。表4.4-1 断面水质类别及平均综合污染指数评价结果 \|河流 \|断面名称 \|水环境 \|枯水期 \|丰水期 \|平水期 \| \|名称 \| \|功能目 \| \| \| \| \| \| \|标 \| \| \| \| \| \| \| \|水质类别 \|平均综合污染\| \| \| \| \| \|指数 \| \|南流江 \|六司桥 \|Ⅲ \|枯 \|Ⅳ \| \|钦江 \|青年水闸 \|Ⅱ \|丰 \|Ⅳ \| \|钦江 \|横水渡 \|Ⅳ \|枯 \|劣Ⅴ \| \| \| \| \|平 \|Ⅴ \| 3 内陆地表水环境质量变化趋势广西沿海区域主要河流为南流江、北仑河及钦江，2001～2004年各河流的主要污染因子为高锰酸盐指数、生化需氧量、氨氮、石油类等。 2001～2004年南流江的主要污染物高锰酸盐指数和石油类呈下降趋势，生化需氧量、氨氮呈略为上升的变化趋势。 2001～2004年北仑河的主要污染物高锰酸盐指数、生化需氧量和氨氮呈下降趋势，石油类呈略为上升的变化趋势。 2001～2004年钦江的主要污染物高锰酸盐指数和石油类呈波浪式变化趋势，生化需氧量、氨氮呈略为下降的变化趋势。 11 空气环境质量现状及趋势 1 监测结果及质量评价结果 2004年度广西沿海三市城市空气主要污染物年均值及其与上年比较结果持平。广西沿海各城市环境空气质量均达国家环境空气质量二级标准。 2 沿海主要城市空气质量变化趋势 2001~2004年度北海市近年空气质量情况变化趋势为：NO2浓度有下降的趋势，其他污染物浓度变幅不大，基本持平。 2001~2004年度钦州市近年空气质量情况变化趋势为： SO2浓度有下降的趋势，而NO2浓度则有上升的趋势，其他污染物浓度变幅不大，总体下降。 2001~2004年度防城港市近年空气质量情况变化趋势为： SO2浓度有下降的趋势，而SO2、NO2浓度则有上升的趋势，其他污染物浓度变幅不大，总体下降。 12 声环境现状调查与评价广西沿海各城市均开展区域环境噪声普查及城市道路交通噪声监测，北海市还进行了功能区噪声定期监测。各城市道路交通噪声除钦州市高于4类区域昼间标准即70分贝外，其余城市均低于区域昼夜标准，声环境质量整体基本良好。《广西环境质量报告书》城市区域环境噪声监测统计结果表明，平均等效声级最大的是防城港市和北海市属于轻度污染；钦州市噪声区域环境质量处于较好水平。 13 规划区域主要环境问题和制约因素 1 主要环境问题 1 内陆河流可利用环境容量不足，河流局部受污染广西沿海城市除北海市有污水处理厂，钦州及防城均未建成城市污水处理厂，工业污水大量排放、生活污水未经处理直排导致沿海城市局部河段及小河流的受污染影响。钦江因径流量小，受2004年旱情影响，上游来水减少，局部河段出现了污染，以有机污染为主，钦江、南流江水质中溶解氧、高锰酸盐指数、氨氮、石油类等因子超标情况较突出。此外，由于自然资源的不合理开发对流域生态环境造成破坏导致水土流失加重、农业生产中使用的化肥、农药以及农村养殖业的发展使大量农业面源污染物进入水体已成为水环境污染的因素之一，也是较难控制的环节。局部河流出现事故污染，如南流江沿岸纸厂等事故污染情况时有出现，对局部河流影响较大。 2 广西近岸海域水质良好，但小范围的局部污染时有发生由于钦州及防城均未建成城市污水处理厂，广西近岸海域排污区等区域水环境局部受无机氮和石油类的污染，局部海域受活性磷酸污染。受污染的海域主要是海水养殖区和港口排污区，污染规律表现为枯水期比丰水期污染重，丰水期比平水期污染重，近岸污染比远岸污染重。受无机氮污染的海域为北海市的党江至西场海水养殖区、钦州市的茅尾海海水养殖区、龙门港口区、水井坑红树林保护区和防城港市的北仑河入海口海区；受石油类污染的海域为北海市的沙田海水养殖区、钦州市的茅尾海海水养殖区和防城港市的天堂滩旅游区、北风脑海水养殖区；受活性磷酸盐污染的海区为北海港口区和侨港港口区。受无机氮污染的水期主要是枯水期和丰水期，受活性磷酸盐污染的水期主要是枯水期。社会经济的快速发展给环境带来的压力越来越大，工业、生活和农业污染都呈上升趋势。沿海各城市虽然近年来都建成城市生活垃圾场，但目前城镇生活垃圾产生量逐年增多，部分垃圾仍然集中堆放或沿江倾倒，无害化处理率低；随着旅游业、养殖业、工业的发展，近岸海域水质呈下降趋势，沿海河口地区和城市附近海域污染较严重；塑料包装物等导致的“白色”污染和矿业排放的固体废物污染较为突出。 3 海洋资源开始衰退，生态破坏情况尚未完全遏制由于长期过度捕捞，渔业资源己明显衰退，捕捞量下降，捕捞的低值鱼和小型鱼比重上升，入海河口与一些海湾本来是生物生产较高的地方，由于沿岸工业污水大量超标排入，致使滩面变黑。此外，由于受沿岸排放废水的污染影响，近岸海域水体的水质已经对海域生物构成一定的压力。近年来，沿海红树林受到破坏的现象不断出现，除了直接占用红树林地直接砍伐破坏外，由于沿海工业区不断发展带来的海水污染对近海区红树林的影响也比较大，如钦州港建设曾破坏约4.5hm2的红树林，目前还发现局部红树林的退化现象，但具体机理不明。 4 受外部污染物输送的影响，防城港市酸雨频率较高广西有33个市县被列入国家酸雨控制区范围，面积达10万平方公里，占全区总面积的 42.3%，且酸雨有向西部地区和沿海地区发展的趋势，部分地区酸雨频率呈逐年上升的趋势，如防城港市虽然大型的工业企业不多，但近年却出现酸雨污染现象，受外源污染的影响，酸雨较高。 5 公路等交通项目建设影响沿海自然景观滨海公路的建设给区域交通带来便利，有利于当地的社会经济的发展，同时从环境景观的角度而言，滨海公路的建设对滨海区域及海陆结合部位的块状景观的有影响。 6 饮用水资源沿海城市一般的饮用水资源来源于地下水，随着工业化进程，人口剧增，地下水饮用水取水量与日俱增，造成局部沿海地区海水入侵，地下淡水恶化，对地方饮用水安全构成威胁。 7 环保监管能力薄弱沿海区域整体经济实力强弱不齐，环保投入不足。监察支队、环境监测站标准化建设差距大，特别是对环境安全隐患监管能力不足，尚处于空白的空气自动监测系统、乡镇空气、生态环境等方面的监测，使现有的环境监测能力难以全面反映全市环境质量状况。环境信息系统的建设刚刚起步，信息化水平很低。环境管理机构设置不合理，环保管理人员严重不足，环境管理和执法能力不足，环境管理和执法手段落后，不适应环保监督、监察的需要，严重影响环境监督管理工作的全面开展和提高。 8 其他环境问题一是工业的快速发展，钢铁、电力等重大项目的建设，以煤为主的能源结构进一步加重；二是随着人口增长、环境安全压力加大。三是城市化进程继续加快，使环保基础设施建设滞后的问题更为突出。四是环保投入长期不足，环境管理能力手段薄弱，都会使环境保护面临越来越大的压力。 2 环境制约因素分析不利条件和制约因素，主要表现在如下几个方面：一是能源、燃料短缺，影响了工农业生产的快速发展；二是沿海局部区域的土地肥力低，砖红壤、咸酸田等面积较大，对农业生产十分不利；三是灾害性天气较多，热带气旋影响较频繁，给渔业生产和海上作业带来威胁，干旱、洪涝对沿岸三角洲的农业生产也常造成大面积的灾情；四是生态环境脆弱。此外，由于广西沿海区域城市化、工业化的快速发展和人口大量增长，使得该区域环境将面临着较大的压力，一方面要保护区域的环境不恶化，甚至得到改善，有利生态环境的良性循环，尤其是保护该区域的生态敏感区和自然保护；另一方面要有足够的环境容量容纳新引入的项目。 1 土地资源不足沿海区域农林用地本来就少，近年来沿海区域工业化迅速发展大量占地使争地剧烈化，因此土地资源少也成为整个沿海区域工业化的制约条件。近年来工业区向沿海迅速发展,使当地土地资源溃缺突出，农林用地与工业用地的竞争剧烈，于是就出现大量大面积的吹砂填海现象。填海是个巨大的工程，除了经济上投资巨大外，填海的结果是改变了近海岸滩涂地的原有生态功能，同时对区域海洋生态环境也影响较大。因此，土地资源不足成为区域发展及本规划实施的制约条件。 2 沿海保护区的存在和生态功能保护是沿海工业规划实施制约因素广西沿海区域分布有四个国家级自然保护区，作为自然保护区对环境质量要求较高，而随着近年来沿海区域工业化迅速发展，产生的三废会对自然保护区产生较大的冲击，而反过来说，保护区的存在就可能制约着某些重污染行业的准入或规模，对区域工业的发展存在着一定的制约性，从而成为本规划实施的制约因素。 3 水资源不足是制约本规划实施的主要因素沿海区域虽然具体丰富的海水资源，但工业企业往往不能直接利用沿海作为水源，必须把沿海经过复杂的工艺处理除盐等成分才能使，成本非常高，目前尚未得到利用，因此沿海区域工业化迅速发展也使当地的淡水资源紧缺，水往往是多种工业的命脉，因此水资源的紧缺就成为沿海区域工业化迅速发展及本规划实施的制约条件。 4 工业区的不合布局制约工业区的发展，也是本规划实施的制约因素在本规划之前，沿海区域工业化已经迅速发展，各种各样的工业区沿海岸线布局，难免有些布局不合理的现象比如炼油布设于港区生活区的的上风向，如北海市68万吨炼油厂布局于市建成区内，制约了城市的发展，影响了居住环境质量，这样对港区进一步拓展十分不利，从而成为整个沿海区域工业化及本规划实施的制约条件。 5 内陆河流可利用环境容量稀少沿海区域具有得天独厚的环境优势，广阔的海域具有的较大环境容量，可以消纳较多的工业“三废”，则一般大型的工厂企业往往布设近海区域，于谋求更大的发展。而内陆河流环境污染情况较海洋严重，局部河流已无可利用的环境容量，内陆河流的环境质量现状，制约了规划的布局与实施。综上所述，沿海区域的资源、能源、生态敏感区、自然保护区以及环境容量等因素将成为区域规划、区域功能区布局、行业分布和行业类型等的环境制约因素。 4. 规划环境影响预测分析结论 14 社会环境影响分析结论与零方案相比，规划的实施，将对沿海社会经济带来较大的有利影响，工业的结构将得到提升，在能源、基础设施建设将得到较大的发展，从而带动相关产业的发展。 15 生态环境影响预测分析结论 1 零规划方案生态环境影响分析结论现有的工业布局基本上在规划的工业区范围内，项目的改扩建只在原已征地范围内或在周边征用部分土地进行改扩建，施工期对植被的影响是带有破坏性的，原生的植被基本上被全部铲除，仅局部小部分保留。现在的支柱产业又是以制糖、制药、食品加工等产业为主，主要的原材料多为农、牧、渔及经济作物，较少用到林木原料，对森林生态影响不大。零方案时，由于工业企业规模小，基础设施不到位，特别是工业及生活污水没有得到有效的集中处理，单独治理时，多数没有达到相应的排放标准，且排放口较多，对近海水体造成污染，从而影响近海及滩涂生态环境。零方案时，对生态敏感区的影响主要是影响到海洋生态敏感区，如风景旅游区、度假区、红树林等，这此生态敏感区距离较近时将产生一定的影响。各种自然保护区距现有工业都比较远，影响不是很大。 2 规划方案生态环境影响分析结论 1 对陆域生态环境的影响分析沿海工业发展需大量发展速生丰产林，若以桉树等树各为主。桉树人工林大规模地采取速生丰产、短周期经营，人类的干预频繁，其生态脆弱性比其他乡土树种表现得更加广泛、更加激烈、更加突出、更加严重，如不加以有效地控制和预防，将会严重威胁其他生物的生物安全，威胁区域生物多样性和环境的可持续发展。 2 对海洋生态环境的影响分析由于污染物的长期作用，对贝类产生一定的不利影响。沿海海湾区域，有不少的养虾和养鱼场，规划工业发展建设后，对鱼虾资源将产生一定的影响。 3 对自然保护区影响分析在保持海域功能的情况下（保护区水质为I类），对保护区不产生影响，如工业园区建成后如污染治理不达标，对保护区所在海域产生影响，对保护区可能产生一定影响，工业区建成后对儒艮的活动区将产生一定影响。广西沿海区域的陆地自然保护区有防城金花茶自然保护区、十万大山自然保护区、防城万鹤山鹭鸟自然保护区，广西沿海区域规划的工业区与这四个自然保护区距离较远，对其影响较小。 4 对海水养殖业的影响分析广西沿海区域规划的工业区建成后对禁渔区影响不大。海水养殖会受到一定程度的影响。 3 有无规划方案生态环境影响比较分析结论零方案时，从理论上分析对生态环境的影响虽较小，但由于工业发展建设较慢，经济较落后，也不能排除乱砍乱伐的现象发生，或是零规划方案地大量大面积的发展速生林，向外区域输出原材料，从而造成对区域生态环境更大的影响。规划方案时，由于占用更多的土地，需要较多的原料林，对区域生态环境的影响较大，但经济的快速发展可使政府有更多的资金投入到生态环境建设上，逐步提高区域生态环境质量，从科学的发展观看，只要保护措施到位，工业的发展与生态环境保护是不发生矛盾的。 16 海洋环境影响预测分析结论 1 北海铁山港大型港口及工业基地海洋环境影响预测分析结论由于零方案时，无新增污染物排放，海洋环境质量维持现状。规划方案时，2010年污水排放量约为24万t/d。其中火电厂为温排水，对局部海域有轻微影响。其他经污水处理厂处理后，达标排放。模拟预测结果表明，COD排放方案1在排污口网格内的预测最大浓度为1.63mg/l，增值为0.13mg/l；排放方案2最大浓度为1.92mg/l，增值为0.42mg/l。石油类模拟预测结果表明，排放方案1在排污口网格内的预测最大浓度为0.056mg/l，增值为0.021mg/l；排放方案2最大浓度为0.104mg/L，增值为0.069mg/l。无机氮模拟预测结果表明，排放方案1在排污口网格内的预测最大浓度为0.235mg/l，增值为0.055mg/l；排放方案2最大浓度为0.361mg/l，增值为0.181mg/l。 2 广西大型临海工业（钦州）园区水环境影响预测分析结论零规划方案时污水排放量约为0.8万t/d，由于排污口在潮汐通道的北侧，排污口排出的污染物基本上表现为贴岸扩散，并且落潮期水流强度要大于涨潮期，落潮期COD的扩散能力也相对较大，为此，在落潮期一定浓度的COD影响范围比涨潮期要小一些，按三类海水水质标准（COD浓度不大于4mg/L）来考虑的话，无论涨潮还是落潮，其影响的最大距离均不大于0.85km，从短期来看，这样的影响范围是可以接受的。规划方案2010年污水排放量约为12万t/d。在老人沙北侧排污的情况下，未经处理污水中COD对水环境影响的最大距离不大于1.1km，经过处理污水中COD对水环境影响的最大距离不大于0.7km；在金鼓江排污的话，未经处理污水中COD对水环境影响的最大距离不大于1.5km，经过处理污水中COD对水环境影响的最大距离不大于0.9km。 3 规划主要行业对海水水质的影响分析结论 1 石化行业、码头工程对海水水质的影响废水进入海域后将使海水中的石油类污染物浓度升高，最终导致对海洋生物的影响。 2 钢铁行业对海水水质的影响达标废水排海后的污染物在海洋中经2~3km的扩散浓度降低后，对海洋生物及红树林不会造成直接危害。 3 林浆纸行业、酒精行业、农产品加工对海水水质的影响林浆纸行业、酒精行业、农产品加工业废水中主要污染物为COD、BOD5和SS，属于高浓度有机废水。废水进入海洋后，海水中的COD、BOD5升高，这些有机物在降解过程将消耗水中的溶解氧，造成水中缺氧，影响水生生物的生存环境，而水中悬浮物浓度升高后会影响到水的透明度，同时也会影响水中生物的呼吸。 4 填海工程环境影响简要分析结论沿海工业规划的实施，沿海三市需进行不同程度的吹沙填海，主要集中在沿海三市的临海工业园区。对环境的影响主要表现在以下方面： 1) 填海影响海潮的流向，影响到污染物的扩散，直接影响到海洋环境容量。 2) 占用海洋滩涂、湿地，而此类生境多为生物多样性丰富地区，对生态环境造成一定的影响，如大规模填海，对生态环境影响剧烈。 3) 占地可能破坏沿岸的红树林。 17 空气环境影响预测分析结论 1 零规划方案时沿海地区环境空气影响分析结论从空气污染物排放量的预测结果可见，在没有工业规划的前提下，沿海地区的环境空气质量不会有明显的下降。但如果工业的布局无序和不合理，容易造成局地的污染发生。 2 有规划时沿海地区环境空气影响分析结论广西钦州大型临海(钦州)工业园是广西及钦州市的主要大型工业园区，铁山港也是北海的主要大型工业园区，东湾.企沙工业区则是防城港市的主要大型工业园区，广西沿海工业“十一五”规划的实施，对工业园区的环境空气影响是较大的，广西沿海工业“十一五 ”规划的实施会对实施区域的工业园及周边环境空气质量有一定的影响，环境空气质量呈下降趋势，但不会出现超标影响，即不会造成局地的空气恶化的状况。 3 规划强化方案沿海地区环境空气影响分析结论规划强化方案为在规划方案基础上污染物排放量削减10％时，规划实施后对实施区域及周边环境空气质量有一定的影响，空气质量呈下降趋势，但不会出现超标影响。如果在此基础上加大环保投资，另一方面随着技术的进步，生产工艺会更加先进，污染物的排放量也会逐步降低，在这种情况下，工业的发展对环境的影响将会降低，因此在污染物下降10％的情况下，沿海的环境空气质量受影响的程度会更加小的。 18 声环境影响预测分析结论综合分析沿海工业“十一五”规划的实施，并在实施过程中采取相应措施，沿海三市环境噪声目标是可以达到的。 19 固体废物影响预测分析结论有规划方案生活垃圾量明显比没有方案时多，这将会增加北海市、钦州市、防城市生活垃圾场的压力，缩短垃圾场的使用年限，因此在工业发展，人口增加的同时应考虑生活垃圾的综合利用，使其达到资源化、无害化、减量化的目的。 20 地表水环境影响预测分析结论由于沿海三市在“十一五”期间重点发展沿海工业，主要是建设大型的工业园区，重点发展临海大工业为总体产业布局，沿内陆河流建设的项目规模不是很大，这对于地表水资源的影响要相对小一些。合浦水库、黄淡水库、夹浪水库、三夹水库、三波水库、金窝水库、闸口水库、牛尾岭水库、洪潮江水库、小江水库等水库，以及大风江、钦江、茅岭江等流域是广西沿海工农业生产、人民生活用水的主要来源，因此，要重点做好对以上水体的保护工作。尤其要规划好在上述水体的上游的县域工业区规划工作，要重点防范在饮用水水源保护区内新建、扩建与供水设施无关的建设项目。 21 对旅游环境的影响分析结论沿海工业的规划建设不可避免地对沿海文物古迹造成一定的影响。灵山县内基本没有大型的工业项目，分布在灵山县内的文物没有受到工业规划的影响；一些分布在工业区规划范围内的文物将受到一定影响，所以应该工业区的工业布局应合理，不能损坏文物，而且要使对文物造成负面影响减到最低程度。 22 规划环境风险评价结论由于本沿海规划区跨三个城市(北海市、钦州市和防城港市)，所跨的行政区域土地面积比较大，因此除了要求进入规划区的项目必须进行建设项目环境影响评价时进行项目风险评价外，整个规划区应根据实际需组成规划区的社会应急救援中心，并根据实际需要成立专业救援队伍。 5. 环境容量及资源承载力 1. 海洋环境承载力 1 沿海海洋环境承载力沿海三市水环境承载力（环境容量）见下表：广西近岸海域城市主要污染物允许排放量 \|排污区域 \|污染物允许排放量（吨/年） \| \| \|化学需氧量 \|无机氮 \|无机磷 \|石油类 \| \|北海市 \|56957 \|3320 \|205 \|822 \| \|钦州市 \|32190 \|1625.4 \|164 \|818 \| \|防城港市 \|51583 \|2681 \|259 \|285 \| 注：大风江入海区的总量控制目标按各50％划分给北海市和钦州市。 2 铁山港海域环境承载力分析工业区集中废水排放中石油类、COD和无机氮的最大允许排放量（实际控制排放量）分别为1.31t/d（478.5t/a）、37.0t/d（13 505t/a）和4.7t/d（1715/a），混合区（最大浓度包络线范围）控制在1.0km2 3 钦州湾海域环境影响与承载力各污染物与本底叠加后的超三类水体作为混合区的影响范围不大于1.6km×0.32km，在规定超三类水质作为混合区面积不大于1.6km×0.32km的情况下，污染物COD、SS、无机氮、氨氮、铅、镉、汞、砷、石油类的排放总量控制指标分别不应该大于8000、250000 、1008、1008、24、20、0.4、2.5、600t/a。 2. 内陆地表水环境容量 :沿海区域主要河流、流域以及行政区水环境容量汇总结果列于下列表中。河流水环境容量汇总表 \|河流 \|理想水环境容量(t/a\|水环境容量(t/a) \|最大允许排放量(t/\| \| \|) \| \|a) \| \| \|COD \|氨氮 \|COD \|氨氮 \|COD \|氨氮 \| \|南流江 \|48027.9 \|1815.7 \|44661.7 \|1295.5 \|75680.9 \|2202.8 \| \|独流入 \|54960.0 \|2321.6 \|49235.7 \|1752.2 \|70178.9 \|2423.6 \| \|海 \| \| \| \| \| \| \| \|总计 \|102987.9 \|4137.3 \|93897.4 \| \| \|COD \|氨氮 \|COD \|氨氮 \|COD \|氨氮 \| \|北海市 \|20755.5 \|831.8 \|19195.3 \|570.9 \|30434.6 \|908.3 \| \|防港市 \|29087.3 \|1301.2 \|27793.8 \|1237.4 \|32916.8 \|1489.2 \| \|钦州市 \|32221.0 \|1286.0 \|27574.7 \|835.0 \|46223.8 \|1397.7 \| \|总计 \|82063.8 \|3419 \|74563.8 \|2643.3 \| \| \|合计总量 \|市辖区 \|农村 \| \| \|合计总量 \|合计总量 \| \| \|总悬浮颗粒物 \|10.91 \|4.84 \|15.75 \| \|二氧化硫 \|4.31 \|2.66 \|6.97 \| 23 生态及环境资源承载力分析 1 水资源承载力分析 1 水环境承载力分析广西沿海地区水资源较丰富，水环境容量仍有一定空间，但是区域分布不均，且有些目前尚未能利用，重要城市河段的污染已日趋严重，有些已超过其容量。根据《广西壮族自治区地表水环境容量核定技术报告》（2004）华南沿海诸河COD水环境容量为9.66万t/ a，氨氮水环境容量为0.31万t/a。沿海江河的水环境承载力已有限，大型的排污工业不能安排在江河边布设。 2 土地资源承载力分析广西土地资源总的评价是先天不足（山多、不可用地多），后天失调（治理能力和条件低下），山多是喀斯特地貌特征，岩溶山地占33％，其中石山占18.4％，坡地多，全区只有23.4％是平地,人均耕地只有0.057hm2，低于全国0.08hm2，接近世界警界线0.05 3hm2的水平。广西沿海地区的土地利用情况是农用地在以0.0137%的速度在减少，而建设用地以农用地减少速度的10倍在增加。农用地中牧草地的减少速度最快，其次是耕地，林地与园地的面积稍有增加，尤其是林地增加较快，主要是速生林地的大量增加。建设用地中，交通用地与城镇村及工矿用地在增加，水利设施用地在减少。随着经济的发展，建设用地越来越多，农用地越来越少。按照这样的趋势，在未来的发展中，更多的农用地将变成建设用，地貌破碎和水土流失等生态问题不容忽视。到20 10年，如表所示，保守估计耕地面积将减少3.7万公顷，牧草地减少3万hm2，城镇村及工矿用地与交通用地将增加5.5万hm2。从宏观上改变土地的利用结构。 3 林业资源承载力分析依据广西“十一五”和2020年发展规划，广西有林地面积中，除去国家特别规定的灌木材3800万亩，公益林稳定在7500万亩，经济林3500万亩，自然保护区总面积达2550万亩，速丰林基地面积可达到3000万亩，（包括竹林基地300万亩），全区可提供商品木材1 300万m3，2011～2020年，再规划营造林1500万亩，因此，广西速生丰产林基地建设规模的可行性。 4 矿产资源承载力分析十一五工业发展规划中以矿产资源为工业原料的有：沿海石油化工产业集群，沿海钢铁产业集群，沿海林浆纸产业集群，沿海粮油食品产业集群以及沿海电力工业、建材工业，这些产业集群的每年需要大量的矿产资源，而广西的锰矿、铁矿资源，可基本满足十一五钢铁产业集群的需求。但沿海石油化工产业集群则主要依赖进口，重化工业的石油、天然气、煤等主要原料则需在广西以外的地区供给，其原料路线比较广，可能遍及全世界，因为广西比较缺少这些原料。 5 岸线港口资源 “十一五”期末沿海港口吞吐能力达到10000万吨以上，其中：防城港预计“十一五”期间，年吞吐能力将超过6000万吨，专用集装箱泊位年通过能力达100万TEU。钦州港 “十一五”期间，将重点建设钦州港10万吨级航道，三、四期万吨级以上泊位和30万吨油码头。到2010年，港口万吨级以上泊位22个，年吞吐能力达到2800万吨。北海港将新增吞吐能力800万吨。至2010年，港口万吨级以上泊位达到14个，吞吐能力达到1500万吨。广西沿海丰富的岸线港口资源可满足沿海工业发展的需要。 6 能源供需分析 1 能源利用的环境可行性《十一五工业规划》确定的发展目标将为广西沿海地区各工业行业的整体技术水平的提高、实现规模经济、以及工业的可持续发展提供坚实的物质基础，为各工业行业污染治理提供一个良好的契机；所确定的“十一五”期间工业能力发展规模与《工业“十一五”规划》的发展目标相衔接。 “十一五”工业规划能源利用在环境上是可行的。 6. 环境影响综合评价与分析 1. 环境影响综合评价 7 综合评价及排序结果 1 基准年综合评价及排序基准年主要指标统计结果，基准年综合评价指数在0.4以上，其综合指数排序为北海 >防城>钦州。 2 零规划方案下综合评价及排序零规划方案下其综合指数排序为北海>防城>钦州。 3 规划方案下综合评价及排序规划方案下主要指标预测结果为北海>防城>钦州。规划方案下钦州虽然经济指标明显上升，但在从均经济、资源指标、自然保护区比例等方面略低于防城，指标的排序仍没大的改变。 4 各方案下综合评价比较规划方案下综合指数排序虽没改变，仍然为为北海>防城>钦州。规划方案下，北海、防城、钦州三市综合指数分别为0.6677、0.5148和0.6269，比零方案下的0.5885、0.46 05和0.5190明显提高。说明规划方案比零方案优。强化方案只是污染物的排放量减少，环境影响程度减少，从环保的角度来说，比规划方案略优。但相对的环保投资增大。 8 规划目标合理性分析北海市：据北海市铁山港大型港口及工业园区区域环境影响评价的结果，从环保的角度分析，北海沿海区域的主导风向为北风，污染物可向海面扩散，工业废水通过深海排放，空气及水环境容量较大，完全能满足区域工业的发展要求。考虑环境容量等因素，工业园区能支撑上述大型项目的建设,基本能够实现上述规划目标，综合分析其规划目标合理。钦州市：从实施的项目分析，符合国家产业政策和经济社会的发展需要，具有一定的市场容量和较为先进的技术支撑，也符合发展生态工业、清洁能源，走循环经济新型工业化道路的要求，且产业关联度高，发展空间大，能形成产业集群的市场前景十分广阔，能实现的产值目标。从环境保护方面分析，实现上述目标有有利的因素，沿海区域的主导风向为北风，污染物可向海面扩散，工业废水通过深海排放，空气及水环境容量相对较大，基本能满足区域工业的发展要求，综合分析其规划目标合理。防城港市：“十一五”期间的76项重大工业项目。从环境保护方面分析，实现上述目标的有利因素为沿海区域的主导风向为北风，污染物可向海面扩散，工业废水通过深海排放，空气及水环境容量相对较大，基本能满足区域工业的发展要求，综合分析其规划目标合理。 24 产业结构的合理性分析 1 沿海主要产业结构北海市：到2010年，工业占国内生产总值的比重由“十五”期末的29.8%提高到40%左右，工业将占主导地位。从环境保护的角度分析，高科技产业环境影响相对较小，是政府大力提倡发展的产业之一。铁山港工业园区有较大的水环境及空气环境容量，能支撑大型工业的发展，由于铁山港工业园区的建设及大型项目的引进，可实现产业结构的调整，提高工业的比重，综合分析，产业结构布局是合理的。钦州市：十一五期间，工业比重将较大的增加，钦州工业园区有较大的水环境及空气环境容量，能支撑大型工业的发展，由于金桂浆纸业项目、中石油炼油项目等大型项目的建设，可实现产业结构的调整，提高工业的比重，综合分析，产业结构布局是合理的。防城港市： “十一五”期末，全部工业增加值计划达到150亿元，年均增长37.6%。工业增加值占GDP的比重由2005年的30.4%增加到50%，综合分析，产业结构布局是合理的。 2 产业结构的合理性分析零规划方案下，沿海区域一二产业基本持平。规划方案下，沿海三市第二产业均上升为主导地位。第三产业逐步上升，高于第一产业。第二产业比例的上升，得益沿海工业规划的发展，从产业结构的来说是合理的。从环境保护的角度分析，沿海地区，地有较大的水环境及空气环境容量，特别是以工业园区集中布局、集中治理，能支撑大型工业的发展，可实现产业结构的调整，提高工业的比重，综合分析，产业结构布局是合理的。 25 规划布局的合理性分析 1 工业园区布局的合理性分析 1 工业园区布局的合理性分析广西沿海是我国为数不多的未开发利用的海湾，有较大的环境容量，是重型工业布局的较好区域，广西沿海重型工业布局势在必行，为减轻环境影响，提高污染物的治理水平，集中工业布局是较好的选择。从环保角度来说，工业园区布局加重局部的环境污染，但从总体上减轻遍地工业造成的区域性环境影响问题，保护沿海区域的生态环境。 2 港口布局的合理性分析从布局与功能上港口的布局能满足区域工业交通运输的发展要求，港口有布局符合《北海市港口岸线利用规划》、《广西钦州港总体规划》、《广西近岸海域环境功能区划》、《广西海洋功能区划》的要求。从环境保护的角度分析，港口区建设为港口工业区、商业、旅游等服务，港口布局基本合理。 3 总体布局合理性分析在布局上，沿海有红树林、水产养殖等重要的生态系统及生境及重要的旅游资源等，布局上要注意避免对环境敏感点的影响。沿海三城市均以临海重工业为重点进行布局，主要是充分利用沿海的环境容量及港口资源的优势，减少资源运输成本，保障能源的供给，减轻在内地布局大型企业带来的环境压力，从环境保护的角度分析，沿海区域是我国西部地区主要的出海通道，有机场、铁路、高速公路、港口码头等完善的交通网络，工业项目发展符合国家的产业技术政策，也符合区域经济的发展规划，总体上布局基本合理的。 4 近期重点项目建设布局的合理性分析林浆纸、煤电、钢铁等行业为主，这些项目较适合于沿海布置，能充分利用沿海的空气、海洋环境容量、交通运输优势，在原料及产品运输中能节省大量运输成本。在建及拟建的项目绝大部分符合国家的产业政策及广西的区域经济发展规划。 26 规划的循环经济分析 1 规划的循环经济水平广西的循环经济发展水平仍然较低。但也因为如此，循环经济在广西有很大的发展空间。可以预期，通过本规划对循环经济理念的重视以及规划采取的各种循环经济措施，广西沿海经济区将逐步走向可持续发展道路，在加速发展沿海工业的同时，缓解区域资源和生态矛盾，达最终到保护好广西沿海区域环境的目的。 27 规划方案调整及优化建议 1 结合生态省(区)建设，进一步优化产业布局，调整产业结构在强化方案下，产业能耗、物耗相对较低，资源得到比较充分的利用。因此除了充分利用沿海的环境容量及其他资源发展重工业外，还应大力发展低能耗、高科技含量、高附加值的产业，延长产业链，改变粗放型、资源耗竭型的生产方式。所以应该适当提高高技术低能耗产业的比例。根据沿海的自然资源与环境条件合理布局产业。产业布局要符合当地及国家的政策法规，从区域的角度进行大的行业或产业进行合理布局，着眼大局，对于相同的产业，应进行分工和协调，有所侧重。积极推广循环经济，在保证区域环境容量的情况下，把资源、产品或废物联系紧密的企业放在一起，把废物便于综合处理的企业放在一起；从延长产业链、资源循环利用的角度去考虑区域的规划和工业园区的布局。沿海工业区范围内有生态敏感区存在，因此自然保护区等明文规定需要保护的地区，不宜布局企业。 2 严格控制高能耗、高水耗、高污染行业数量和规模新上项目必须遵循国家产业政策和环保政策。不符合国家产业政策、国家明文禁止项目，都不得上马；水资源总体上还有限，需严格控制高能耗、高水耗、高污染行业的数量和规模，对某些必须兴建的高能耗、高能水、高污染行业，必须增加环保设施，使废物达标排放。在大中城市及其近郊，严格控制新（扩）建除热电联产外的燃煤电厂，禁止新（扩）建钢铁、冶炼等高耗能企业。 3 充分利用沿海及全区的资源，减少资源消耗型的小型企业布局林浆纸业为我区确立的重点发展行业之一，只适合于沿海布局，而其林木资源及原料林基地需全广西综合调配，需适当减少与之争资源的小型企业的布局。 4 充分利用临海区域的环境容量，集中沿海工业布局沿海区域内陆环境可利用的容量已很少，多数河流剩余可利用的容量很少，部分河段已出现超环境容量状况，不适宜大型工业布局。而目前沿海多处于待开发状态，地貌多属丘陵山地，空气及海洋的环境容量大，充分利用临海区域的环境容量，合理布局临海重工业。 5 考虑国家宏观调控的可能影响，适时调整相关行业国家宏观调控直接对相关产业产生影响，目前我国钢行业可能存在受国家宏观调控影响，政策调控将直接影响到产业的布局及发展，建议考虑相应的替代方案，以便遇政策调控时适时进行调整。 7. 环境管理综合措施 28 环境保护对策 1 合理规划工业布局（1）根据环境现状来制定工业布局。从生态环境、环境容量和资源承载力等角度去考虑工业布局规划，以实现环境、经济和社会的可持续发展。（2）以保护环境为出发点，合理布局。要将工业发展与环境保护成功地协调起来，努力把工业园建设成为生态工业园区。（3）坚持生态环境保护和经济、社会发展相协调的原则，遵循经济规律和生态规律，实现经济、社会和环境三效益的同步和统一。（5）在工业区内部建设中的合理布局。不能产生二次污染，有利于保护环境。 2 坚持以人为本、生态优先的原则 1. 加大自然生态保护力度，强化自然生态保护。建议政府部门调整现有不合理的工业布局，或对自然保护区的范围做出适当、合理的调整，以缓解矛盾。 2. 推进海洋自然保护区和湿地自然保护区建设，保护陆地和海洋生物多样性。 3. 要发展循环经济，提高生态环境质量，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。坚持开发与保护并重，正确处理经济建设与生态环境保护的关系，实现经济发展与生态环境保护双赢。坚持统筹规划，充分发挥生态和资源优势，促进经济建设、社会发展和环境建设相统一。 3 创建生态工业园区生态工业园通过工业园区内物流和能源的正确设计模拟自然生态系统、形成企业间共生网络，一个企业的废物成为另一个企业的原材料，企业间能量及水等资源梯级利用。要把工业园建设的目标定为建设生态工业园，促进环境和经济共同协调发展。生态工业园区不仅是提高经济质量的发展形式，还是改善区域环境质量的重要形式。 4 建立健全环保管理体制，依法保护环境加强环境管理能力建设，尤其要大力提高重点地区基层环保执法监管的水平，强化广西沿海地区工业发展的管理机构在环境资源管理方面的行政权威。 9.1.9设置沿海环境管理机构为了加强对沿海工业发展的管理和监督，在沿海三市建立一个环境管理机构——沿海环境管理委员会，负责督促三市污染源限期治理、环境综合整治及定量考核工作，并对环境污染事故、纠纷和生态破坏事件的调查处理等，以加强环境管理协调能力。 29 环境影响减缓措施 1 水环境影响减缓措施 1 优先建设工业园区污水处理厂大部分工业园区已完成了规划，目前沿海工业园区部分项目已进行前期工作，污水处理厂的建设应纳入建设，与项目同时进行。在“十一五”期末，沿海三市城市污水处理厂必须建成，沿海三市城市污水处理率达到 50%以上，各县城的污水处理厂应该完成50％。据海水水质标准关于混合区的规定，污水集中排放形成的混合区，不得影响邻近功能区的水质和鱼类回游通道。 2 加强对水污染源的管理，提高水污染控制水平严格执行排放标准，切实保证工业企业达标排放率达到100%；各点源也应该达标排放，尤其是重要污染物的点源更加应该达标。。对于污染比较严重，治理措施又达不到环保要求的项目，建议不要安排在工业园内。进入工业园内的企业、工厂，如果生产过程中排放的工业污水未能达到《污水排入城市下水道水质标准》，必须在厂区内设置单独的环保设施进行污水治理，达到上述标准后方可排入污水管网，最后由污水管网送到污水处理厂集中处理。按照广西壮族自治区海洋功能区划，各沿海工业园区排污区水质执行功能区划的水质标准。 3 强化水资源利用，提高水的重复利用率大力发展和推广工业用水重复利用技术，提高水的重复利用率是工业节水的首要途径。工业园区在管理上可采取调配的方式在企业间利用较清洁的污水，如污水处理厂污水经深度处理后可作为电厂冷却水。建议2010年前城镇污水回用率提高到30%以上。在不影响生产水质要求的前提下，增加海水直接利用量，到2010年应至少在现有的基础上增加 1倍；沿海三市万元GDP水耗不高于150m3/万元，农业用水效率至少提高一倍。 4 污染控制区划将广西沿海水体污染控制区划，初步可以分为4个控制带(圈)，即上游流域控制带，沿海陆域控制带，近岸海域控制带和离岸海域控制带。 2 大气环境影响减缓措施 1 优化能源消费结构，提高能源利用效率广西沿海工业现有主要布局有石油化工、火电、金属冶炼、制浆造纸等大型工业项目，这种工业布局规划注定煤炭在整个工业园区能源消耗中所占比例较大，区域环境空气总体上属煤烟型污染。要求2010年单位能耗不高于1.8吨标准煤/万元，第一、第一、第三产业的能源强度依次不高于0.5吨标准煤/万元、2.5吨标准煤/万元、0.8吨标准煤/万元。 2 实行集中供热、热电联产进入工业园区的企业，有一些是高耗能的企业。随着燃煤用量增加，空气污染物的排放量逐年加大，影响到区域空气环境质量。热电厂能源建议采用天然气，当采用燃煤作为生产能源时，必须配套高效脱硫除尘装置。 3 执行大气污染物总量控制大气环境影响主要是来自于冶金工业区和以燃煤作为生产能源的电厂，二氧化硫污染主要来源于电厂，烟尘污染主要来源于工业燃煤锅炉。工业园区中各大气污染物排放必须严格执行大气污染物总量控制。2010年，钦州、防城的工业SO2、烟粉尘达标排放率达到90％以上，北海达到95％以上；城市TSP和PM10含量至少减少50％；三市的城市空气质量应该保持Ⅱ级以上。要求沿海工业园区在引进项目时，建设项目能源应注重采用“清洁能源”或使用优质低硫煤，并对烟气进行有效除尘脱硫，以确保工业园区大气污染物最终排放总量不超过环境允许排放总量。 4 加强对大气污染源控制与管理工业区的布局应考虑到总体规划，避免工业污染对居住区产生明显环境影响。根据区域的污染气象特征，在工业园区商贸居住区附近区域和商贸居住区上风向区域的区域不宜建设大气污染较为严重的工业项目，在工业园区商贸居住区下风向区域的工业区，可建设冶金、钢铁、电力等大气污染较为明显的工业项目。进入工业园区的企业，凡存在有组织排放工艺尾气的，都应采取相应有效的环保治理措施，使处理后废气中污染物浓度达到相应的国家标准后，方可排入环境。声环境影响减缓措施 5 合理规划布局从环境噪声控制角度来看，广西沿海总体规划中的工业项目布局和用地规划是基本可行的，环境噪声控制关键是项目在实施过程中应加强管理，工业用地特别是高噪声项目应尽量集中，工业用地的等效声级分布尽量呈梯度分布，以降低对其它用地影响，同时也便于控制工业噪声影响。 6 采用高科技，降低企业噪声项目在落实过程中，企业应优先采用低噪声设备，对于高噪设备，必须采用相应有效噪声防治措施，以降低噪声污染。 7 加强环境噪声污防治管理，确保控制目标实现加强厂界噪声管理，促进企业进行高噪声设备的治理。 8 加强绿化，防治环境噪声植树绿化不仅有利于生态环境的建设，还有利于环境噪声和大气污染防治。既美化环境，又可降低环境噪声污染。 3 固体废物环境保护措施 1 从源头减少固体废物的产生固体废物的污染防治办法，首先是要控制其产生量。开展综合利用，把固体废物作为资源和能源对待。实在不能利用的则经压缩和无毒后填地或投海。 2 采用先进科学的技术方法处理和再利用固体废物到2010年，沿海地区固体废物综合利用率要求达到75％。 3 完善固体废物污染控制法，加强管理到2010年，生活垃圾无害化处理能力达到15058t/d，广西城镇生活垃圾无害化处理率达到60％以上，沿海三市城市垃圾处理率要达到100％。 4 不同类型的固体废物采用不同的处理方法（1）对生活垃圾优化管理（2）工业固废综合处理（3）危险废物管理与处置建议各市工业区应按市政府的统筹规划，对于有可能产生工业危险固废的企业入园前必须要加以详细了解，对于区内各生产企业如有危险废物产生的，必须先有暂存于自设的暂存设施中予以储存。根据工业区的统一规划部署，应该建立一处危险废物安全处置中心，集中、统一处理全省的有毒有害危险废物。（4）医疗废物安全处置到2010年沿海危险废物无害化处理率要求达到100%。 4 生态环境保护措施 1 建设绿化生态工程（1）建设沿海防护林（2）建设生态公益林（3）工业区绿化建设（4）城乡一体化绿化建设 2 构建“生态廊道” 生态“廊道”包括河流绿色廊道与交通绿色廊道。通过“廊道”系统工程的构建，把所有重要的“斑块”串连成一个有机整体，能够促进各类生态要素（生物、水、空气）的流通和交换，在主要的斑块之间，依托自然条件，控制足够宽的“廊道”。在广西沿海将沿海的公路、河流、水库及海湾连接起来，形成一条贯通东西的“生态廊道”，防止城市连片扩张发展，为动植物等构建一条生物通道。 3 建立生态功能分区在广西沿海生态环境现状基础上，依据《广西壮族自治区生态功能区划》（2005）将广西沿海地区划分为四个生态功能区。再按照沿海的实际情况，充分利用山体、水体、农田、海洋等自然资源建立生态保护区、生态敏感区和生态旅游复合区、城市生态保护功能区四个类型区。 4 对农田生态的减缓措施（1）提高土地利用率到2010年，沿海三市建设用地的土地使用效率应该较2004年至少增长2倍速以上。（2）开发后备土地资源通过开发将未利用的土地进行合理利用，是保持耕地总量动态平衡的有力措施之一，但荒草地和滩涂湿地对改善生态环境质量及可持续发展具有非常重要的战略意义，因此应严格按照规划执行，严禁盲目开发扩张。（3）土地整理通过退园还耕、盐田开发、农地整理等方式对沿海区域土地进行整理。土地整理是保持耕地总量动态平衡的强有力措施之一，但盐田、池塘等湿地生态系统对沿海生态环境的改善具有非常重大的意义，因此应严格按照规划进行，予以积极保护。 30 沿海工业区规划建议 1 自然保护区的合理保护问题严禁在自然保护区的核心区和缓冲区建设生产设施，已建的生产设施建议迁出；在缓冲区内，只准进入从事科学研究观测活动，禁止在自然保护区的缓冲区开展旅游和生产经营活动；在实验区内，不得建设污染环境、破坏资源或者景观的生产设施；建设其他项目，其污染物排放不得超过国家和地方规定的污染物排放标准。 2 落实科学发展观，加强沿海三市环境保护贯彻《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发〔2005〕39号），按照全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，坚持环境保护基本国策，以“协调发展、互惠共赢，强化法治、综合治理，不欠新账，多还旧账，依靠科技，创新机制，分类指导、突出重点”为基本原则，在发展中切实解决突出的环境问题，实现经济社会发展与环境保护相协调。 3 合理划定开发功能区域合理划定优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，明确不同区域的功能定位，保护和合理利用资源，加强生态建设和环境保护，逐步形成各具特色的区域发展格局。对不同的开发区域，要实行土地分类管理和合理安排财政性投资的政策。对重点开发地区，要适当扩大土地供给，在节约和集约用地的基础上满足工业化、城镇化和基础设施建设对土地的需求；财政性投资主要用于加强基础设施的建设。对限制开发、禁止开发区域，要实行严格的土地用途管制，控制用地功能转换；财政性投资主要用于生态环境整治、自然保护区保护、社会事业发展。加强区域规划工作，具体划定区域内各类功能区的“红线”，明确区域空间开发框架，并作为实行差别化区域政策的依据。 4 重新调整已有工业区内不合理布局如钦州港港区生活区位于钦州炼油港的下风向，对生活区造成空气污染，应该将生活区调整到炼油港的上风向。 8. 环境管理红线指标 31 开发活动环境管理红线 1 重大项目行业管理红线石油炼制业：石油炼制业红线指标清浩生产水平的一级标准(即国际先进水平)。林浆纸业：沿海工业规划的红线管理参照清洁生产技术要求制浆造纸行业（报批稿）中一级指标(即国际先进水平)，确定环境管理红线指标。钢铁行业：沿海三市的钢铁联合企业项目除达到《清洁生产标准－钢铁行业》(送审稿 )一级标准(即国际先进水平)要求外，还需要通过制定更加严格的行业水资源利用和废水排放红线，即生产取新水量小于4m3水/t钢，并且实现废水零排放。 2 其他行业项目管理红线 1.不符合国家和地方产业政策及环保政策的项目，一律禁止上马； 2.国家环保总局规定的十类不得通过审批的项目要严格禁止； 3. 除上述行业的绕线管理外，项目的清洁生产水平为：国家级新上项目达到国家清洁生产一级水平或国际先进水平；省级新上项目至少达到国家清洁生产二级水平或国内先进水平；市级以下（含市级）新上项目至少达到国家三级清洁生产水平。 4.划定优化开发区、重点开发区、限制开发区和禁止开发区，在禁止开发区内，严格执行种类开发区的项目规定。 5.区域环境污染因子未达到国家三级标准的地区，其辖区内新上项目的该种污染因子的排放至少达到国家一级清洁生产水平；未达到国家二级标准的地区，其辖区内新上项目的该污染因子的排放至少达到国家二级清洁生产水平。 6.无环境容量的地区，其辖区内新上项目相关污染因子的排放至少达到国家一级清洁生产水平，同时拆迁同类污染因子污染重的企业，使区域内同类污染因子的总量至少不增加。 7.无资源承载力（主要是水资源）的地区，其辖区内的新上项目至少达到国家一级清洁生产水平。 8.以上各条建议相互间若有冲突或重复，取其交集。 32 区域开发红线 1 区域总体控制红线在环境容量有限、自然资源供给不足而经济相对发达的地区实行优化开发，坚持环境优先，大力发展高新技术，优化产业结构，加快产业和产品的升级换代，同时率先完成排污总量削减任务，做到增产减污。在环境仍有一定容量、资源较为丰富、发展潜力较大的地区实行重点开发，加快基础设施建设，科学合理利用环境承载能力，推进工业化和城镇化，同时严格控制污染物排放总量，做到增产不增污。在生态环境脆弱的地区和重要生态功能保护区实行限制开发，在坚持保护优先的前提下，合理选择发展方向，发展特色优势产业，确保生态功能的恢复与保育，逐步恢复生态平衡。在自然保护区和具有特殊保护价值的地区实行禁止开发，依法实施保护，严禁不符合规定的任何开发活动。沿海三市社会经济发展必须遵循以下原则： 1.沿海区域污染物排放总量控制在国家和广西分配的总量范围内，新增污染物总量的范围内。 2、到2010年，沿海三市的空气环境质量保持二级水平；城市TSP和PM10含量至少减少 50％， 3、到2010年，沿海三市万元GDP水耗不高于150m3/万元，农业用水效率至少提高一倍；能源利用效率至少提高一倍； 4. 到2010年，海水环境质量保持在近岸海域环境功能区划的水质范围内。河流城市段的水环境质量应达到Ⅲ级； 5制定环境政策，采取优惠的政策，替换部分污染严重的企业，提高部分企业的环境管理水平和资源利用效率，减少废物排放，提高区域环境质量，增加区域的环境容量。 2 区域总量红线 1.禁止区：指无总量或环境容量地区，必须坚决禁止可能进一步增加已超过总量和容量的污染物的项目准入，通过环境治理，在保证环境质量达标和总量符合要求的前提下，才能解禁。 2.严格限制区：指环境质量时有超标，但年均值不超标地区，必须保证增产不增污，而且新上项目必须达到行业清洁生产一级水平。 3.一般限制区：其它区域，保证达到行业清洁生产二级水平以上。 3 生态敏感区红线根据生态敏感区的特点设计的项目禁入红线，如下表所示，具体要求如下：生态敏感区禁入项目 \|类别 \|措施 \|禁入项目 \| \|自然保护区\|在保护区核心区和缓冲区的禁止建设任何\|任何建设项目 \| \| \|建设项目，实验区周围1km范围内不允许 \| \| \| \|新建任何对自然保护区产生不利影响的项\| \| \| \|目。目前已经建成的必须限期治理，把不\| \| \| \|利影响减小到零。 \| \| \|饮用水水源\|水源地保护区内严禁新建、扩建与供水设\|化工、电镀、皮革 \| \|保护区 \|施无关的建设项目。 \|、造纸、制浆、冶 \| \| \| \|炼、放射性、印染 \| \| \| \|、燃料、炼焦、炼 \| \| \| \|油 \| \|重点风景 \|外围1km范围内不得建设工矿企业、铁路 \|工矿企业、铁路、 \| \|名胜区 \|和破坏景观、污染环境的设施。 \|站场、仓库、医院 \| \|基本农田 \|不得占用基本农田保护区内的土地。 \|建窑、建房、挖砂 \| \|保护区 \| \|、采石、采矿、取 \| \| \| \|土、堆放固体废弃 \| \| \| \|物或者进行其他破 \| \| \| \|坏基本农田的活动 \| \|生态旅游复\|在保护旅游资源的前提下进行合理开发利\|禁止建设大型污染 \| \|合区 \|用 \|严重、破坏旅游景 \| \| \| \|观的项目 \| \|湿地（包括\|凡涉及湿地开发利用的项目，都应该符合\|相关项目 \| \|红树林生境\|湿地保护和利用的有关要求，河流源头和\| \| \|） \|上游区、泄洪区、水土流失严重区、干旱\| \| \| \|区、珍稀动植物栖息分布区以及对区域生\| \| \| \|态和气候具有重要影响的湿地严禁开发。\| \| 注：以上红线控制指标若有相互冲突，首先遵从总量控制要求，然后取要求最严格者。 9. 结论 1. 环境现状及主要环境问题 4 生物多样性丰富，生态破坏得到基本遏制沿海区域生物多样性丰富，沿海海洋生态系统从类型上分，主要有红树林生态系统、珊瑚礁生态系统、海草生态系统。沿海区域天然植被分区属桂南热带雨林和亚热带季雨林区，植被类型和植物群落多种多样，大致分为季雨林、常绿阔叶林、针叶林、针阔混交林和稀树矮草等5大类植被类，植物种类丰富。其中北海市现有森林面积7.87万hm2，其中速生桉树3.5万hm2，森林覆盖率35.9%；防城港港口区森林面积为12493.7hm2（含灌木林面积1892.9 hm2），森林覆盖率29.3%。广西沿海有滩涂1005km2；岛屿众多，除防城港、龙门岛、京族三岛因经济开发而与大陆相连成为半岛外，有面积500m2以上的岛屿651个，岛屿面积66.90km2，岛屿岸线46 0.9km；广西沿海0～20m等深线浅海面积6488km。有铁山港(湾)、廉州湾、钦州湾、防城港(湾)、珍珠港(湾)、大风江口等l0多个大小港湾和河口，可开发建港的港湾、岸段有 10多处。据广西生态功能区划，沿海区域陆域无重要生态功能区分布，生态环境敏感性综合评价结论为轻度敏感和不敏感区域。由于长期过度捕捞，渔业资源己明显衰退，捕捞量下降，捕捞的低值鱼和小型鱼比重上升，入海河口与一些海湾本来是生物生产较高的地方，由于沿岸工业污水大量超标排入，致使滩面变黑。此外，由于受沿岸排放废水的污染影响，近岸海域水体的水质已经对海域生物构成一定的压力。 5 海洋环境质量良好，局部的环境污染仍然存在据环境质量监测年报，枯水期，属一、二类水质的站位占83.72%；丰水期，属一、二类水质的站位占88.37%；平水期，属一、二类水质的站位占95.35%。说明区域水质良好。2004年度广西近岸海域水环境主要污染物是石油类、活性磷酸盐和无机氮。污染区域为港口排污区和海水养殖区等，广西近岸海域水环境污染比上年度有所减轻。由于钦州及防城均未建成城市污水处理厂，广西近岸海域排污区等区域水环境局部受无机氮和石油类的污染，局部海域受活性磷酸污染。受污染的海域主要是海水养殖区和港口排污区，污染规律表现为枯水期比丰水期污染重，丰水期比平水期污染重，近岸污染比远岸污染重。受无机氮污染的海域为北海市的党江至西场海水养殖区、钦州市的茅尾海海水养殖区、龙门港口区、水井坑红树林保护区和防城港市的北仑河入海口海区；受石油类污染的海域为北海市的沙田海水养殖区、钦州市的茅尾海海水养殖区和防城港市的天堂滩旅游区、北风脑海水养殖区；受活性磷酸盐污染的海区为北海港口区和侨港港口区。受无机氮污染的水期主要是枯水期和丰水期，受活性磷酸盐污染的水期主要是枯水期。 6 地表河流环境质量良好，局部受污染广西沿海城市有4条独流入海河流分别为南流江（4个断面）、九洲江（1个断面）、北仑河（1个断面）、钦江（2个断面）。其中北仑河为国际河流，沿与越南的边界线入海。各河流水质评价结果表明，南流江、北仑河各水期水质达良好以上，而钦江水质轻污染，主要污染物因子为溶解氧、氨氮、高锰酸盐指数。广西沿海城市除北海市有污水处理厂，钦州及防城均未建成城市污水处理厂，工业污水大量排放、生活污水未经处理直排导致沿海城市局部河段及小河流的受污染影响。钦江因径流量小，受2004年旱情影响，上游来水减少，局部河段出现了污染，以有机污染为主，钦江、南流江水质中溶解氧、高锰酸盐指数、氨氮、石油类等因子均超标情况较突出。此外，由于自然资源的不合理开发对流域生态环境造成破坏导致水土流失加重、农业生产中使用的化肥、农药以及农村养殖业的发展使大量农业面源污染物进入水体已成为水环境污染的因素之一，也是较难控制的环节。局部河流出现事故污染，如南流江沿岸纸厂等事故污染情况时有出现，对局部河流影响较大。 7 广西沿海城市环境空气质量良好，防城港市酸雨频率居高广西沿海城市即北海市、钦州市、防城港市2004年度城市空气主要污染物年均值及其与上年比持平。广西沿海各城市环境空气质量均达国家环境空气质量二级标准，空气质量良好。广西有33个市县被列入国家酸雨控制区范围，面积达10万km2，占全广西总面积的42 .3%，近年酸雨有向西部地区和沿海地区发展的趋势，部分地区酸雨频率呈逐年上升的趋势如防城港市虽然大型的工业企业不多，但近年却出现酸雨污染现象，酸雨频率居全广西之首。 8 声环境质量总体良好，交通噪声污染问题仍然存在沿海区域声环境质量总体良好，各城市道路交通噪声除钦州市高于4类区域昼间标准即70分贝外，其余城市均低于区域昼夜标准，声环境质量整体基本良好。 9 环保监管能力薄弱、环保科研投入严重不足沿海区域整体经济实力强弱不齐，环保投入不足。监察支队、环境监测站标准化建设差距大，特别是对环境安全隐患监管能力不足，尚处于空白的空气自动监测系统、乡镇空气、生态环境等方面的监测，使现有的环境监测能力难以全面反映全市环境质量状况。环境信息系统的建设刚刚起步，信息化水平很低。环境管理机构设置不合理，环保管理人员严重不足，环境管理和执法能力不足，环境管理和执法手段落后，不适应环保监督、监察的需要，严重影响环境监督管理工作的全面开展和提高。沿海在环保科研的投入较少，特别在沿海资源的普查、环境要素的研究、海洋环境容量研究、环境信息系统建设、生态建设、生物多样性保护、污染源治理、清洁生产脑循环经济等方面的基础研究工作投入严重不足，影响环境管理的支撑能力。 10 主要制约因素分析 1 地表河流可利用环境容量很少沿海地表河流由于目前工业发展可利用环境容量基本用完，剩余可利用环境容量很小。从环境质量监测可见，地表河流局部河段出现了污染，以有机污染为主，水质中溶解氧、高锰酸盐指数、氨氮、石油类等因子均超标情况较突出。局部河流出现事故污染，如南流江沿岸纸厂等事故污染情况时有出现，对局部河流影响较大。 2 土地资源不足广西的土地资源少，沿海区域也少，尤其是近年来工业区向沿海迅速发展使当地土地资源溃缺突出，农林用地与工业用地的竞争剧烈，于是就出现大量大面积的吹砂填海现象。填海是个巨大的工程，除了经济上投资巨大外，填海的结果是改变了近海岸滩涂地的原有生态功能，同时对区域海洋生态环境也影响较大。因此，其成为区域发展的制约条件。沿海区域人均土地资源占有量低，土地资源不足。沿海区域农林用地本来就少，近年来沿海区域工业化迅速发展大量占地使争地剧烈化，因此土地资源少也成为整个沿海区域工业化的制约条件。 3 沿海生态敏感区、自然保护区的保护要求是沿海工业建设制约因素广西沿海区域分布有四个国家级自然保护区，作为自然保护区对环境质量要求较高，而随着近年来沿海区域工业化迅速发展，多多少少产生的三废都对自然保护区产生巨大的冲击，而反过来说，保护区的存在就可能制约着某些重污染行业的准入，因此进一步限制或制约着区域工业的发展。 4 水资源不足是制约工业区发展的主要因素沿海区域虽然具体丰富的海水资源，但工业企业往往不能直接利用沿海作为水源，必须把沿海经过复杂的工艺处理除盐等成分才能使，成本非常高，目前尚未得到利用，因此沿海区域工业化迅速发展也使当地的淡水资源紧缺，水往往是多种工业的命脉，因此水资源的紧缺就成为沿海区域工业化迅速发展的制约条件。沿海工业区均需建设引水工程，北海铁山港大型港口及工业园区引用合浦水库群的水资源，钦州工业园区拟从郁江调水，才能满足工业发展的需要。 5 林木资源不足制约林浆纸业的发展沿海规划建设大型浆纸项目，大型浆纸产业的发展必须以林业资源为基础，而林木资源已超出沿海区域的供给量，需建设相应规划的林业基地，解决原料的供给问题。钦州金桂浆纸项目在钦州市范围内配套林业基地，而北海浆纸项目的原料基地设不满足需要，在广西范围内调配建设。林木资源成了该行业的制约因素。 6 工业区的不合理布局制约工业区的发展在本规划之前，沿海区域工业化已经迅速发展，各种各样的工业区沿海岸线布局，难免有些布局不合理的现象比如炼油布设于港区生活区的的上风向，这样对港区进一步拓展十分不利，从而成为整个沿海区域工业化的制约条件。而北海市68万吨炼油厂布局于市建成区内，制约了城市的发展，影响了居住环境质量及工业的发展。 7 交通运输等基础设施不配套制约工业区的发展沿海区域虽然水路运输交通发达，但很多企业的原材料、产品等产业链市场却在内地，这些必须依靠陆路来运输，因此不发达的陆路交通运输网将严重影响了沿海区域的发展。 8 沿海环境质量现状对工业区的发展也有一定的制约沿海区域具有得天独厚的环境优势，广阔的海域具有的环境容量远大于陆域的环境容量，可以消纳许多工业“三废”，则一般大型的工厂企业往往布设近海区域，于谋求更大的发展。近年来广西沿海区域的工业区迅速发展，带沿海区域的环境冲击不小，尤其是粗放型经济增长方式还没有根本转变，环境保护的法制、体制、机制、投入、自身能力滞后等因素的存在使近海区域环境质量有恶化的趋势，沿海红树林受到破坏和滩涂地的面积不断减少，海洋生态系统受到破坏。沿海区域的环境容量成为整个沿海区域工业化的制约条件。 9 国际边界制约工业的布局及发展沿海防城港市陆地及海域均与越南相交相椄，空气、海洋、地表水等环境污染的出现容易上升为国际纠纷，沿边区域工业布局受到制约，工业的项目的污染治理及环境管理要求更高。综上所述，沿海区域的资源、能源、生态敏感区、自然保护区以及环境容量等因素将成为区域规划、区域功能区布局、行业分布和行业类型等的环境制约因素。 2. 规划影响分析 1. 与国家的国民经济和社会发展及环境保护相关规定基本一致《广西沿海工业发展“十一五”规划》确立以“产业集聚、规模发展，技术创新、产业升级，区域经济与特色产业相结合，立足循环经济、构建生态工业园区，优化城市功能、推进城镇化进程”为发展战略，拟规划的产业结构、发展方向及布局基本符合中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》、国务院颁布的《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》的要求。 2. 与广西相关规划区划相协调沿海工业发展规划内容为、建设重点基本为《广西“十一五”规划》定下的行业及工业区，与《广西“十一五”规划》是协调的。规划对沿海工业重点产业的发展规划、产业布局规划符合《广西“十一五”工业发展规划》对沿海工业产业发展及其布局的要求，本规划与《广西“十一五”工业发展规划》是相协调、一致的。经对比分析，本规划符合对广西重要海湾、海域的功能定位要求及广西生态环境保护要求，本规划与《广西生态功能区划》、《广西近岸海域环境功能区》、《广西海洋功能区划》等功能区划是协调的。 33 规划主要环境影响 1 人民生活水平和生活质量将得到提高工业规划的实施，将提高沿海区域的经济收入，提高当地居民的生活水平，改善基础设施，增加当地居民的就业机会，人民生活水平和生活质量普遍提高，对社会环境产生较为有利的影响。但是，经济高速增长的背后是资源、能源的过渡消耗，高新技术产业所占比重偏低，经济发展的生态环境成本较高。城乡间的差距进一步扩大，不符合我国总体发展形势。 2 规划实施后区域生态环境压力增大对陆域生态各级组织系统主要生态影响为土地、植被的占用引起生态系统的变化，产生一定的影响，但区域多为人工植被，天然植被大部分已得到保护。部分森林植被的占用也对生态系统的完整性产生一定的影响。对海洋生态的影响主要为吹沙填海、污水污水排放等对局部海域的生物及生态环境产生影响。对贝类、及幼鱼、幼虾资源产生影响，污染事故会对水产养殖产生影响。工业规划布局的工业区不在自然保护区范围内，沿海有8个自然保护区，其中国家级自然保护区5个，工业项目的布局均避开，与自然保护区距离均较远，对自然保护区影响较小。 3 森林覆盖率有所增加，但森林保护压力较大由于沿海浆纸项目的布局，需配套建设林业基地，使得区域乃至广西森林覆盖率有所增加。另一方面，林业基地建设采用营造速生丰产林，炼山的耕种方式种植速生丰产林，以及大面积种植单一品种对区域的生物多样性构成较大的威胁。同时由于纸厂对森林资源的依赖及大量的需求，可能导致出现乱砍乱伐、破坏森林等现象，增大森林保护的压力。 4 沿海工业园区及基础设施建设对生态完整性构成威胁沿海生物多样性丰富，是海洋和陆地的过渡区，存在各种独特的生态系统，沿海工业园区及港口建设不可避免占用滩涂、湿地，公路、铁路、码头、港口等甚而设施建设，使景观及生态系统的破碎度增加，对生态完整性构成威胁。 5 区域海水水质可基本满足环境目标，局部污染的问题仍然存在规划实施配套建设污染处理设施，集中治理，实行达标排放，石化行业、码头对环境的影响主要为污染物为石油类，除此之外也含有非离子氨、铜、镍和酚等有毒物质，但影响范围一般在局部范围，一般低于三类水质的影响距离在排污口0.75 km范围内。冶金、钢铁行主要湖南省为有重金属对环境的影响，将对海域环境产生长期的、累积的影响，港口工业区规划建设污水处理厂，但经处理达标排放后，对环境的影响程度较轻。林浆纸行业、酒精行业、农产品加工业废水中主要污染物为COD、BOD5和SS，属于高浓度有机废水。对局部水质产生影响，但由于污染需达标排放，超标影响范围一般在1k m2 以内。 6 城市空气环境质量将维持现状，不会对周边地区造成明显影响，工业园区的空气质量局部受到影响沿海工业规划实施后，主要实行产业集群、规模建设，集群工业基本布局于沿海工业区，城市空气质量影响不大，基本能维持现状水平。受产业布局及工业废气排放的影响，工业园区的空气质量局部受到影响。2010年农村地区的环境空气质量将继续保持清洁水平，主要城市环境空气质量好于二级标准均将有所提高。工业的发展对局部的空气质量产生一定的影响。沿海地区因大气环境质量好，不会对下风向地区产生明显的污染，工业区对周边地区的大气环境产生一定影响，但影响不大。 7 交通干线声环境影响工业发展对声环境的影响主要表现为材料运输产生的交通噪声对公路海岸线居民产生影响、企业生产噪声对周围环境敏感点产生影响。 8 循环经济力度不够大，固体废弃物排放对环境压力增大沿海市均设有生活垃圾填埋场、垃圾发电厂和医疗垃圾处理厂，危险废物有相应的处理设施，只合理处理处置，对废物按资源化、减量化、再利用进行处置，对环境的影响将在可接受范围内。 “十一五”规划中，循环经济产业链没有得到延伸，随着产业规模扩大，尽管固体废物处理率显著提高，但堆存量将明显增大，对环境压力也明显增加。 9 全区大部分区域的地表水体水质将维持在现状水平，部分区域水质将得到改善沿海主要河流质将维持现状水平，可以达到功能区水质目标。部分区域水质将得到改善。 2010年主要断面断面水质基本可达到功能区要求，不会对下游水体造成污染。 34 综合评价结论规划方案与环境影响评价工作本次规划环境影响评价工作在规划编制的初期介入，与沿海工业规划编制工作协调进行，通过规划环境影响评价、公众参与调查、专家咨询等工作，对《广西沿海工业发展“十一五”规划》的编制过程中进行了项目筛选工作。通过《广西沿海工业发展“十一五”规划》编制文本不断进行相应的完善、修改，对规划及项目进一步优化，尽量减少对未来区域环境产生的不利影响，实现广西沿海地区社会、经济以及环境的可持续发展。规划方案总体可行。 ----------------------- 编写报告书实施监测与跟踪评价放弃规划修改规划目标或规划方案公众参与评价结论针对规划方案提出环境影响减缓措施对规划方案进行环境影响预测、分析与评价环境影响识别与确定环境目标/评价指标规划分析现状调查、分析与评价采纳环境可行的规划方案有重大环境影响的规划方案	0	negative_file/工商、零售行业/环境影响报告书2.doc
商业调研报告目录第一章南昌市商业市场总体分析 4 第一节南昌市宏观经济环境 4 一、国民生产总值高速增长 4 二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好 4 三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高 5 四、市民年人均可支配收入不断提高 5 五、分析结论 6 第二节南昌市商业概况 6 一、南昌商业历史回顾 6 二、南昌商业发展现状 7 三、南昌商业发展的需求 8 四、南昌商业发展面临的机遇 9 第三节南昌商业发展目标及趋势 10 一、发展目标 10 二、商业区规划 10 三、未来发展趋势 12 第四节综合评述 12 第二章片区商业调查与分析 14 第一节青云谱现状及前景 14 一、概况 14 二、区域特点 14 三、区域大型企业概况 15 四、青云谱区整体发展状况 18 六、青云谱区发展前景及展望 21 第二节项目周边片区商业分析 21 一、区域商业环境概况 21 二、区域商业分布及经营状况 21 三、片区主要商业业态及特征 23 四、片区配套设施 25 五、商业物业租赁情况分析 27 六、片区商业供应量分析 28 七、片区发展趋势与前景 29 第三节综合评述 29 第三章中国批发市场的现状及分析 30 第一节中国批发市场分析 30 一、中国批发市场现状 30 二、中国批发市场的分类 30 三、中国批发市场存在的主要问题 31 四、实施中国批发市场转型的原因 32 第二节中国批发市场未来发展趋势 32 一、资源整合 32 二、打造品牌 33 三、功能创新 33 四、向零售市场渗透 34 五、经营商品的优质化 34 第三节综合评述 35 第四章江西省商业市场总体分析 36 第一节江西省概况 36 一、江西省概述 36 二、宏观经济总体概况 36 第二节江西省资源状况 38 一、江西四大支柱产业 38 二、两大特色产业 39 三、江西特产资源 39 第二节江西省商贸分析 42 一、江西商贸业现状 42 二、江西省商贸发展面临的问题 43 三、江西省商贸业发展目标及功能定位 43 第三节综合评述 44 第五章南昌市主要批发市场状况及分析 45 第一节南昌市批发市场状况分析 45 一、南昌市商业批发市场整体概况 45 二、南昌市批发市场的发展历史及趋势 45 三、南昌市批发业市场的量化 49 四、南昌市主要批发市场盘点及分析 53 五、南昌市商业批发市场未来发展态势 62 第二节综合评述 63 D) 第一章南昌市商业市场总体分析 D) 第一节南昌市宏观经济环境南昌市是中国中部地区五大中心城市之一，自2001年始，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。一、国民生产总值高速增长www.word98.com 随着城市建设的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，近三年来国民生产总值以平均11.5%的速率高速增长，2002年实现国民生产总值552.37亿元。其中，第一产业增加值50.57亿元，增长4.3％；第二产业增加值270.26亿元，增长17.6％；第三产业增加值 231.54亿元，增长11.5％。全市财政总收入60.8亿元，比上年增长16.0％。 [pic] 二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好南昌市的商业经济发展态势良好，社会消费品零售额稳步攀升。2002年社会消费品零售额达179.3亿元，占全省五分之一以上，比上年增长11．5％，在全国省会城市的排位进到了第20位，高于经济总量的排位，可望超过合肥和太原，在中部六省的省会城市中实现崛起。 [pic] 三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高近年来，南昌市政府坚持以大开放为主的战略，以工业化为核心，积极发展高新技术产业，大力改造传统产业，主动承接产业梯度转移，全面提升工业经济的运行质量和水平，全力加快工业化进程，全市工业生产快速发展。2002年全市完成工业增加值210.35亿元，增长17.6％。四、市民年人均可支配收入不断提高全市职工年平均工资7708元，比上年增长10.8%，其中，在岗职工年平均工资9953元，增长13.7%。据抽样调查，城市居民人均可支配收入6206元，比上年增长8.3%；2001年我市人均消费性支出为4293.65元，比1996年的3211.03元，增加了1082.62元，增长了3 3.72％。恩格尔系数首次降至40%以下。2002年，南昌市城镇居民人均收入7021元，比上年同期增长13.1％，居民生活水平不断提高，进一步推动了南昌市经济的快速发展。 [pic] 五、分析结论近年来，南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，从而带动了南昌市商贸业的发展。这充分体现了南昌市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已初见成效。 A) 第二节南昌市商业概况一、南昌商业历史回顾改革开放后的二十年，由于经济发展落后、人民生活水平低、消费能力不足，南昌市的商业发展一直比较落后。主要体现在： 1. 业态发展水平低； 1. 本地商家连锁化程度低； 1. 小规模、分散型经营； 1. 一些区域有场无市，最明显的当属胜利路步行街； 1. 商圈辐射区域较小； 1. 虽然以洪城大市场为代表的批发市场年成交额达70亿元以上，并且成为全国九大日用品市场，但档次低、后劲发展不足。二、南昌商业发展现状近年来，南昌市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人——大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。 2. 商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域据统计，南昌市现有3万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。 5. 政府大力扶持，本地大型龙头企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱政府按照“抓大扶强”的思路，以产权制度为突破口，组建了百货大楼、洪城大厦、良友、物资、肉联食品、华鑫、绿叶七大商贸业、食品加工企业集团，2001年百货大楼销售额增长69．3％，洪城大厦增长35．2％，业绩骄人。大型龙头商业企业已俨然成为南昌商贸发展的支柱。 6. 特色品牌商业街渐成规模市政府大力打造品牌特色一条街，胜利路步行街、中山路、抚河路、渊明路、孺子路和福州路等8条市级品牌特色街已成为城市现代商贸形象的亮点。 8. 大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场截止2002年底，南昌市总计兴建各类市场282个，年成交金额212.3亿元，其中亿元以上的商品交易市场25个。政府将重点培育及发展洪城大市场及农产品、果品、生猪、肉食品、水产品、日用品、建材、摩托车、汽车配件等10个年成交额10亿元以上，辐射范围达全省，在华东地区或京九经济带乃至全国都有一定知名度和影响的区域性商品批发市场。 11. 增强南昌商贸流通的强辐射力，大力发展物流配送中心目前，宁波金润、厦门建发将分别在城西与城南兴建大型物流配送中心，将进一步增强南昌市商贸流通的辐射力。三、南昌商业发展的需求为了实现南昌市新的商业发展目标，除了改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，南昌市商业必须实现四大改变： 12. 提高层次目前，南昌市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的目标市场，而南昌市应在大众化消费的基础上适当发展较高层次消费商业，以适应“先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。 13. 扩大布局不能再以旧城区为框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展。不能从南昌旧城区80平方公里，而应从260平方公里来考虑商业布局。 14. 完善功能经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合消费”。因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。 15. 强化辐射考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为省会城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更应较多考虑其辐射功能，强化南昌市商业的辐射功能。四、南昌商业发展面临的机遇 17. 不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，南昌商业并不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数商业企业机制呆板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。上海华联负责人说，他们之所以选择南昌，是因为这里的商业市场潜力大。 19. 入世后，商业将面临激烈的竞争入世后，外资商业企业必然大举进驻，抢占南昌市场“真空”，做大规模，届时激烈的商战不可避免。 20. 日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资 2001年以来，南昌开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮化、绿化南昌，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策50条，着力改善经济软环境。投资环境的日益改善将吸引更多的商业企业前来投资。 4. 得天独厚的地理优势，南昌将有望与周边发达城市联动，延长商业企业的产、供、销链从地理上看，南昌地处中部，承接东西联动南北，与我国两大经济发达地区长江三角洲和珠江三角洲毗邻，具有商业发展得天独厚的地理优势，同时南昌市又是京九铁路上唯一的省会城市。立足南昌，大型商业企业不但与广东、上海相连，而且可以联动江西、安徽、湖南，最大限度延长商业企业产、供、销链。 A) B) 第三节南昌商业发展目标及趋势一、发展目标 2002- 2010年南昌市商业发展的总体目标是逐步建成现代化和国际化商业，并将其功能定位在：中国中部地区旅游、购物休闲中心之一；中国中部地区物流集散中心之一。 1、商业现代化应具体表现在以下四个方面： 1) 商业布局合理、层次分明、功能明确； 1) 主要商业业态达到当时先进水平； 1) 商业的行业（如购物、餐饮、娱乐等）和商品经营结构适应现代消费需求； 1) 商业的组织化、规模化程度和管理技术水平，尤其信息化达到先进水平。 2、国际化商业目标则视南昌市产业发展的国际化程度实现国际化商业目标则视南昌市产业发展的国际化程度，如跨国商业集团进入、国际采购中心进入、国外商务、旅游者进入、南昌商业跨国发展程度以及在南昌市商业中经营理念、商业布局、业态结构、管理技术水平等符合国际规范的程度。二、商业区规划 1、市级商业中心，近十条名副其实的专业特色街 ¬ 市级商业中心以八一广场上的“财富广场”和“万达购物广场”作为南昌市市级商业中心，并以中山路为商业主干道辐射周边。 ¬ 专业特色街东湖区将培育建设8条专业街，西湖区将培育建设6条特色街。珠宝、钟表、服饰街的胜利路；旅游、休闲、餐饮的孺子路：鞋类一条街的渊明南路；餐饮一条街的站前西路；仿古旅游的绳金塔街；人文景观仿古一条街的滕王阁、后墙路；旅游、休闲、餐饮一条街的抚河中段；八一大道段的宾馆一条街；休闲旅游一条街的福州路等。 2、四个区域性商业中心区域性商业中心将改变旧商业格局,形成以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，适应新的消费需求。 1. 城东片区商业中心 1. 城南片区商业中心 1. 朝阳片区商业中心 1. 牛行片区红谷滩新区区域性商业中心 3、五个卫星区域商业中心在莲塘、望城、湾里、乐化、罗家建设五个卫星城区商业中心。这五个卫星城区人口较少、离核心区较远，建成以基本消费品为主体的属地型商业中心。 4、社区商业配置社区商业配置必须以便民利民为目标，是现代商业的重要组成部分。按不同人口规模和功能、形成居住区商业中心、居住小区商业、社区商业中心。以多功能社区购物中心为主体形成块状商业群。部分商业中心可与区域性商业中心和卫星城区商业中心合并建设，以发挥双重功能。 5、城郊结合部建设十个大市场现在中心城区的大市场将逐步撤出，并向城郊结合部发展。大市场管理应由粗放、综合、低层次市场走向规范、专业、高层次的大市场。南昌市大市场建设的重点在南部青云谱区和东部青山湖区，外环路周边，可利用其交通优势进行集散。 6、城外大流通建设三大物流集散中心按南昌市的交通布局规划及物流去向，从商业角度可以建设三个以上物流集散中心，分别是向南和向东的青云谱物流集散中心；西部西客站物流集散中心；北部昌北物流集散中心。三、未来发展趋势南昌市进入新一轮十年大发展时期，将建成市场体系完善、现代流通业发达，具有较强辐射功能的区域性商贸中心城市和全国市场网络重要的节点城市，并形成以下新格局： ⒈国际零售业抢滩进入，以资本换取市场，占领中部地区市场； ⒉全国连锁大型零售企业亦不甘落后，进入南昌； ⒊本地零售业奋起直追； ⒋城内大商场、城郊大市场、城外大流通的格局基本形成。 A) 第四节综合评述总体而言，南昌市传统商业仍占主要地位，现代连锁大型综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成多业态、多层次的商业新格局。多元化的商业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚开始进入。作为中国中部地区五大中心城市之一，又处于中国三大经济区的结合点和京九线上唯一的省会城市，大流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分发挥。提升商业层次、扩大商业布局、完善商业业态、增加新的商业功能、扩大辐射力将是南昌市商业发展的方向。 D) D) 第二章片区商业调查与分析第1节青云谱现状及前景一、概况青云谱区位于南昌城区的南端，北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌县毗连，整个青云谱全区面积为37.22平方公里，居民5.4万户，总人口25.52万人，其中常住人口22.9万人。青云谱区地理位置优越，交通便利，105、320国道纵贯全区，年吞吐量数千万吨的南昌南大型铁路货运站坐落在区内；该区是南昌市一个老工业城区，全区共有商品市场16 个，商业网点1103个，有20多家大中型中央、省、市属企业，属全国500强的企业有两家（洪都集团、江铃集团）；地区工业产品有摩托车、机床、建材、纺织服装、电线电缆、肉类制品等，并且有众多的专业市场，南昌市的十大专业市场有五个在该区，南昌建材大市场、南昌肉类制品批发市场、南昌深圳农产品中心批发市场和南昌水果批发市场，显示该区域正逐渐形成一个具有较大规模的商业辐射网络。二、区域特点 1. 城乡结合区内有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五个街办，下辖101个居委会；乡村有有青云谱乡（黄溪、万溪、熊纺等村落）和青云谱农场。 3. 大交通网络形成，区内公交欠发达地处南昌市的南大门，大交通网络便捷，京九线纵贯全区，公路、水路、铁路均较方便；但区内公交线路较少。 4. 商业相对落后区内商业相对落后，大部分为小型门市经营、个体摊贩，缺乏综合性购物场所，购物环境较差，导致居民形成了进城购物的习惯。 5. 专业市场发展良好区域特定的产业环境适合专业市场的发展。特别是在政府的大力扶持下，专业市场发展较快、较良好。如深圳农产品批发市场、南昌建材大市场等。三、区域大型企业概况 1、江铃汽车集团公司 6. 集团概况经过十年的励精图治，江铃集团已发展成拥有12000名员工，占地面积2130亩，净资产总额10亿元的国营大型企业，国家机械工业部重点企业。综合经济效益居全国同行业第二位，由1984年前的连续16年共亏损5600万元，转变为1993年创利税3.78亿元，总资产由1984年前不足二千万元，发展到1993年23亿元，十年增长100倍。员工收入、生活福利水平等方面得到巨大提高。江铃集团下面有8家子公司，包括股份公司和合资公司。股份公司有铸造公司，合资公司包括合资车间（五十铃），有南齿、江拖、水箱厂等。并且江铃有自己的房地产开发公司，“景泰家园”就是江铃自己开发的项目，并且也对外销售，如江西印钞厂就有许多职工在此买房。江铃集团的住宅区共有8000~9000人，其中在小兰乡段江铃分厂铸造公司的职工共600人左右、饰件厂共500人左右、专用车辆厂有400人左右、改装总厂的职工也不少于600人都在此居住。梨园小区总共2000多户，100多栋楼，在京山小区和桃苑小区都有住宅。近期江铃集团准备在昌南工业区建安居工程，价格便宜。 2、火电建设公司 7. 公司概况江西省火电建设公司始建于1958年，属国家一级资质建筑企业，具有电力工程施工总承包一级、管道工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、环保工程专业承包一级资质。并承建了江西、广东、天津、江苏、浙江、湖北、安徽等省（市）一大批大、中、小型电站工程，共安装火电机组71台，装机总容量达7100MW。 8. 职工及收入状况火电建设公司现有员工近3000人，职工的月均收入约1200元。公司职工在38岁就内退，每月工资为在职期的60%左右，大约400元。公司给予每个人分房的福利，进公司的新职工都能享受到单位的福利房，例如：每平方米1500元的房子，单位职工只需要每平方米800元就可以买到。 3、洪都集团 9. 集团概况洪都集团为大型国营企业，是国家二级军工企业，整个洪都集团占地面积相当于一个澳门的面积。洪都集团正式职工2万余人，生活区内职工及家属近十万人。洪都职工的工资平均为 1000- 1200左右。洪都集团内文化、商业设施较齐全，有占地36亩的洪都公园和建筑面积3000 平方米的体育馆、藏书13万册的大型图书馆、电影院和标准足球场，生活区内的超市、商业街为职工提供日常生活所需。 4、昌南工业区南昌昌南工业园于2001年10月经市政府批准成立，总规划340公顷，一期规划面积22 0公顷。东至青云谱万溪村，西至洪都铁路专线，南至朱桥东路，北至包佛公路。园区于 2001年11月28日正式奠基，各项基础设施建设于2002年2月开始全面铺开，现各项工作进展顺利。昌南工业园自开园以来，凭借自身独特的区位优势、独有的投资模式和较快的建设速度，形成了一个良好的招商态势。昌南工业园成功引进江铃集团全资子公司江铃建业公司合作开发工业园区，2001年底，合同引进资金2.8亿元投资园区基础设施建设及配套工程建设。截止2003年1月底，江铃建业公司在园区已投入一亿一千多万元。到目前为止，已有29家企业正式入园，涉及机械、服装、针织、食品、汽配、印刷等诸多行业，其中包括江铃汽车工业区集团，宁波华翔集团、洪都股份公司、香港和宝国际（控股）公司、江西新地实业公司等知名企业和上市公司，项目合同金额达7.87亿元，其中外资810万美元。园区签订正式合同的土地面积，占可出让面积66%。达成土地出让意向的有二十多家。其中：南昌深圳农产品中心批发市场有限公司与园区意向签订土地出让协议书，用地面积达500亩，目前正在洽谈中，意向性用地总面积上为可用地面积的28%。宁波华翔、新地实业、东劲实业、江锅动力、协中汽配、青云谱医疗器械、立特丽公司等八家企业已开工建设。优惠政策 1、入园企业可采取购买、租赁、吸股等方式取得土地使用权； 2、园内土地以每亩起价12万3、元优惠出让土地使用权50年； 4、投资规模大、购地面积多或有很大发展前景的高新科技业和国内知名5、企业有优先选地权； 6、在园区可租赁土地使用权、厂房和写字楼等。 5、三店工业园园区内企业一揽表 \|企业名称 \|厂区面积（㎡） \|职工人数 \|职工工资水平 \| \|南昌亿盛汽配厂 \|200-300 \|30-40人 \|700-1000元 \| \|南昌市红菱实业有限公 \|300-350 \|20-30人 \|800-1200元 \| \|司 \| \| \| \| \|江西省绿保科技有限公 \|800 -900 \|15-30人 \|800-2000元 \| \|司 \| \| \| \| \|青云谱医院设备厂 \|200-300 \|20-30人 \|1000-3000元 \| \|青云谱风机厂 \|200-300 \|15-30人 \|600-1000元 \| \|江西南翔空压机有限公 \|200-250 \|15-25人 \|600-1200元 \| \|司 \| \| \| \| \|南昌盐业公司第二批发 \|150-250 \|15-28人 \|800-1200元 \| \|部 \| \| \| \| 三店南苑工业园占地面积近10亩，园区内厂房只租不售，该工业区属于小规模工业园区，区内进驻的多为机械制造业为主的小型厂矿。四、青云谱区整体发展状况 10. 国民经济增长迅速青云谱区着力发展符合区情特色的经济增长板块，经济增长迅速，近五年全区国内生产总值累计完成33.68亿元，年均递增13.6%，其中2002年完成8.30亿元，比上年增长15 .1%。是1997年1.5倍，第一、二、三产业在国内生产总值中的比重分别为3.2%、81.0%、 15.8%。 11. 工业经济基础进一步夯实依托辖区大工业企业优势，发展与之配套的产业，形成了以汽车和摩托车配件、纺织服装、饲料加工、机械制造、食品等为主的工业体系。五年来国有及年销售收入500万元以上的非国有企业工业总产值累计完成19.86亿元，年均递增13.6%，2002年完成4.90亿元，比上年增长9.2%。为进一步构筑本区工业发展平台，增强工业经济基础实力，推进了占地340多公顷的昌南工业园建设，已完成一期基础设施建设工程，引进了香港和宝公司、宁波华翔集团、江铃汽车集团、洪都集团等28家知名企业和上市公司，出让土地面积已达1023.2亩，引进资金7.87亿元。 12. 农业产业化进程进一步加快顺应城郊经济，积极发展特色农业，鼓励能人带动农民致富，涌现了赣达饲料、梅氏禽蛋等一批产业化龙头企业。近五年农业总产值累计完成3.96亿元，年均递增7.9%，20 02年完成总产值9亿元，农业产业化发展又上新台阶。 13. 第三产业发展后劲进一步增强坚持“三产兴区”战略，加大区域第三产业发展的力度，特别是近年来以井冈山大道为轴线，精心打造购物餐饮娱乐带，引进了北京华联青云谱店、香港百汇一家等连锁大卖场，唐人街海鲜主题餐厅等企业。以抚河南路为轴线，精心打造商贸旅游带，引资开发了新街花园、象湖威尼斯国际水岸名宅，象湖源等房地产项目。以南隔堤、包佛公路为轴线，精心打造外环大市场经济带，在巩固规范现在专业大市场的基础上，进一步加大本区专业大市场的开发力度。五年来社会消费品零售总额累计完成17.01亿元，年均递增8 .3%。 14. 个私民营经济总量进一步增长按照“放心、放胆、放宽、放开、放活”的方针，相继制定了一系列鼓励和扶持个私民营经济发展的政策措施，实行企业挂牌、区领导挂点和免打扰制度，成立了“咨询服务中心”和“举报投诉中心”，实行“一条龙服务”、 “一条专线投诉”，全方位为个私民营企业排忧解难，相关职能部门制定了服务承诺，改善了个私民营企业经营环境。五年来，个私民营经济总产值累计完成86.82亿元，年均增幅13.6%，其中2002年完成22亿元，同比增长14.6%，个体工商户达2856户，个私民营企业353家。 www.3722.cn 中国最庞大的资料库下载五、发展规划 16. 加速“工业强区”、“三产兴区”进程，全面提升综合经济实力和竞争力为实现“三个翻一番”的目标，必须以昌南工业园为主战场，加快工业化进程；以发展第三产业和非公有制经济为重点，大力培育新的经济增长点，全面提升全区综合经济实力和综合竞争力。 3. 以昌南工业园为主战场，大力推进工业化进程。 3. 以培育新的经济增长点为目标，大力发展和繁荣第三产业，要按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的布局，全力建好一个现代区域商业中心，精心打造摩托车、汽车配件、水暖器材、啤酒批发、文化旅游用品等五条专业特色街，着力建设好中远名城、青云购物中心、香港百汇一家大卖场、锦城商贸广场、北京华联青云谱店等五个大型购物商厦，重点培育深圳农产品批发中心、南昌肉食品批发市场、江南建材超市、迎宾国际家具广场、昌南大市场、酒店旅游用品批发市场等六大专业批发市场, 注重发展洪都、江铃等两大社区商业。 3. 进一步扩大创业自由度，促进非公有制经济发展。 18. 进一步深化改革、扩大开放，为经济发展提供强大动力 1. 全力实现招商引资新突破。 1. 迅速提高外向型经济比重。 1. 大力优化投资发展环境。 20. 深入持久地开展创建活动，全面推进现代文明花园城区建设按照“东西挺进、南北合围、中间突破”的思路，坚持高标准建设,充分展示现代文明花园城区新形象。 “东西挺进”即南莲路以东，以昌南工业园、昌南大市场、青云谱镇新行政中心包家花园文化广场、高新大道建设为契机，加快基础设施建设，对城区东面的旧城、旧村进行彻底改造。 “南北合围”，即南面以胡慧元路堤工程、梅湖景观区和江南建材超市等项目建设为载体，由南向北加快城区改造，建设南昌市的城南城市副中心，使之与现在形成南北围合之势。 “中间突破”，就是以井冈山大道、南莲路为轴线，加快实施“退二进三”、“退城进郊 ”、“腾笼换鸟”，大力发展以商贸业为主的第三产业，构筑经济发展的新优势。六、青云谱区发展前景及展望 8. 根据南昌市政府发展计划，中心城面积将向周边扩大一倍,人口增长40%,青云谱区作为南昌市城乡结合部，是连接五个卫星城中最具发展潜力的莲塘与南昌市区的重要枢纽。将成为南昌城市建设及经济建设的重点发展区域。 8. 包佛大道的50米拓宽改造，正在进行整改的洪都南大道，规划中一条直通高新南大道的新路，全长15公里、双向6车道的昌南外环线，交织形成的便捷交通网络将有效优化本区的投资环境，大大促进区域经济的发展。 8. 加快工业化进程是解决江西省经济发展中基本矛盾和现实困难的唯一方式，因此加快工业化进程、形成工业主导型的经济格局，是江西“十五”期间经济发展的核心内容。本区是南昌市重点建设的工业区，其在全市乃至全省的地位将得到前所未有的提升，实现其经济的增长也将必然。第2节项目周边片区商业分析一、区域商业环境概况区域内最大的两个企业是洪都集团和江铃集团，其中江铃集团距本案相对较远；洪都集团已形成了相对独立的区域，洪都集团的职工生活区在北面，生活区内形成了完善的商业配套。靠近项目南面是洪都的生产厂区。二、区域商业分布及经营状况 1. 周边1公里范围内商业发展滞后本项目周边1公里内商业分布主要以临街小商铺为主。其中佛塔村每月逢2、6、8日的集市是周边黄溪村、万溪村、三店村、佛塔村、前万村、熊坊村等地村民的主要商品集散地，属于传统的、原始的商品交易方式。经营者多为当地村民、青云谱农场下岗职工，大部分是以自有物业经营，仅能维持生计。 2. 洪都生活区商业街自成一体洪都集团有近十万职工及家属，集团生活区内有香港公司投资建设的百汇一家大型超市、新世界超市、万事达超市、五金一条街、空调一条街、建材一条街、小吃一条街等共计1000多间店铺。生活设施较完善，为集团职工、家属平常购买生活用品较集中的区域，但洪都集团长期形成了独立的商圈，集团内的生活配套完全能满足职工及家属的生活需求。由于洪都生活区内职工众多，而且消费能力较强，其商业街的经营状况良好。 5. 新溪桥—包家花园商业较为繁华，包家花园以南商业极不发达新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是本区内人口最密集的地方，店铺总数约300家，在北京华联进驻后，该区域的商业得到明显提升，商家的经营状况较好。包家花园以南大多是厂区，人口密度相对较低，除了一些经营杂货的小商店外，没有其它商业配套，而且经营状况较差，商铺空置率在30%以上。 4、以工业、农业为主的专业批发市场发展良好专业市场分布：洪都南大道(洪都摩托车配件市场洪都摩托车交易市场) 、佛塔村(南昌市生猪交易批发市场) 、万溪村(锌管一条街)。本案周边的专业批发市场初具规模，主要面向全省甚至全国，经营种类主要有：摩托车配件及整车批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等，经营状况良好。 1. 洪都摩托车及配件市场现有经营户近一百五十家，规模大，品牌齐全，经营的时间长，是江西省摩托车及配件的集散地；主要经营保险杠、头盔、小零件等，配件的销售量较大。 2. 洪都摩托车交易市场位于洪都南大道旁，主要销售摩托车，现有经营户近百家，主力品牌：富先达、豪爵、大江、春兰、洪都等，面向全省市场。目前经营状况良好，由于南昌市禁止摩托车上牌，零售量有所下降，现主要销向部分县市。 3. 锌管一条街万溪中心街的锌管一条街是全省锌管批发市场，大约20家店面，货源来自河北、天津等地。集加工与销售于一体，但总体规模小，经营不规范，辐射力不够强。 5. 南昌市生猪交易批发市场位于佛塔镇，是佛塔镇的主力产业，为南昌市最大的生猪屠宰批发市场，日交易量达到2000头，附近许多省市来此订购。据介绍，市场将申请与深圳农产品市场合作，把市场扩大到200亩，建成全国最大的生猪交易批发市场。结论：以上几个片区都存在商业氛围淡薄、分布零散、业态较单一的状况，还没有形成集中的区域商业中心，主要与片区内人口少、分布不集中、消费能力不强等因素有关。而几个专业市场由于该区域的产业优势以及政府的大力扶持，发展状况良好。这主要由于片区是以机械制造业为主的工业区，拥有洪都、江铃两个大型企业，产业优势相对突出。三、片区主要商业业态及特征 1. 2) 部分地区仍存在较原始的集市型商业形态佛塔村的每月逢2、6、8日的集市为周边村民提供了小商品交易的场所，其货物价格低廉，但商品档次低、产品品种少。 5. 临街小商店没有统一规划，分布零散，规模小，档次低临街小商店主要沿井岗山大道分布，消费对象主要为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。 6. 中小型超市是当地居民的主要购物场所以北京华联、九鼎超市等为首的几个中型超市以经营中低档日用消费品和小百货为主，已完全能满足当地居民的基本生活需求。并且由于所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。 ¬ 专业批发市场发展良好主要以面向全省和当地零售商为主，批发市场初具规模，经营种类主要有：摩托车配件及整车批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等。专业批发市场规模大、布局分布比较合理，具备一定的辐射能力。，经营状况不错。 9. 餐饮、娱乐缺乏，现有的普遍档次低、分布零散，存在一定市场空间本片区可供居民休闲娱乐的场所屈指可数，而且分布零散。除唐人街等个别酒店档次较高外，其他的餐饮及娱乐场所档次较低，而且整体分布相对零散，但总体餐饮的经营状况良好，当地居民尤其是年轻人多选择南昌市的娱乐场所。小结：项目周边片区商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，本片区商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。这方面与青云谱区是传统的工业区，人口少、分布不集中和居民进城消费的习惯仍未改变有关。另一方面则是由于本区域有一定的产业支持和交通条件的支持，而政府也将本区域确定为建设大市场的重点区域。四、片区配套设施 1、生活配套配套设施如下： \|商场、超市 \|北京华联超市、九鼎超市、阳光超市等 \| \|医院 \|青云谱医院、三三四医院、南昌市第五医院 \| \|餐饮 \|唐人街、新创大酒店、三店食府、旺旺大酒店等 \| \|休闲娱乐 \|青云谱影院、新溪桥影院、茶楼、小型舞厅 \| 2、文化教育配套所调查区域中的学校一览表 \|校名 \|学生人数 \|校职工人数 \|办学形式 \|教工收入（元/月）\| \|包佛小学 \|100-150人 \|10左右 \|村办小学 \|约为600-700 \| \|青云谱中学 \|900多人 \|40余人 \|青云谱的初中\|约为1000左右 \| \|赣江大学 \|2000余人 \|100余人 \|民办大学 \|约为1500-4000 \| \|南昌市技工学校\|500-600人 \|40余人 \|职业技工学校\|1000左右 \| \|南昌十三中 \|1300人 \|50余人 \|高级中学 \|1200左右 \| \|三店小学 \|1100人 \|70人 \|村办小学 \|1000左右 \| \|包佛路小学 \|200人 \|20人 \|村办小学 \|600-700 \| 本区域相对最为完善的配套就是学校，但教学质量一般，总共有师生人数近7000人，教育设施较为齐全，大学和技校的生源主要来自江西省其它地市，中学生源主要来自本区域内。 3、交通设施配套 1. 公交系统有待完善： 221路可达项目地，公交公司计划将1路车终点站从包家花园改为昌南工业园。 2. 铁路货运总站优势明显：距项目地1公里处是青云谱货运场，主要服务于周边大型工业厂矿，原是南昌铁路南站，后改为货运站，是南昌最大、功能最齐全的货运站，日发货量800吨左右。 3. 汽车客运站连接周边地市：青云谱汽车客运总站有往来南昌市周边地市的长途运输。主要发往抚州（临川）、罗针、南城、宜黄等地，每日运输人流量约为1200人。 4、其他设施项目区域金融设施较完备，有银行、保险公司、信用社、邮政等，为居民提供了便利的生活配套。银行：邮政储蓄（2家）、中国农业银行、建设银行（2家）、商业银行、工商银行（ 2家）、交通银行。信用社：青云谱农村信用社、黄溪农村信用社、万溪农村信用社、佛塔农村信用社。邮政：各个街道、村落都有各自的邮政所。小结：该区域处在南昌的南部城乡结合部，教育配套较完善，而商业设施配套只能满足居民基本的生产、生活所需，尤其缺乏大型超市、百货、娱乐等配套，无法满足人们日益增长的物质需求。交通配套方面除公交系统有待完善外，货运、铁路较发达，是该区域大力发展专业大市场的优势所在。` 五、商业物业租赁情况分析商业调查一览表 \|项目名称 \|地理位置 \|建筑面积 \|经营范围 \|租金 \| \| \| \|（m2） \| \|（元/M2）\| \|北京华联超市 \|新溪桥头 \|8000 \|超市、百货、电子、服装 \|/ \| \| \| \| \|、家电 \| \| \|九鼎超市 \|火电厂旁 \|1000 \|超市、百货、电子 \|/ \| \|阳光超市 \|新溪桥旁 \|2000 \|超市、百货、电子 \|/ \| \|南昌市摩托车 \|洪都南大 \|8000 \|整车销售 \|40-50 \| \|交易批发市场 \|道 \| \| \| \| \|南昌市摩托车 \|洪都南大 \|2000 \|保险杠、头盔、小零件 \|40-50 \| \|配件批发市场 \|道 \| \| \| \| \|南昌建材大市 \|何坊西路 \|120000 \|木材地板、五金、夹心板 \|30-50 \| \|场 \| \| \|、地砖、卫生洁具、水暖 \| \| \| \| \| \|器等 \| \| \|南昌深圳农产 \|建设路 \|10000 \|水果、蔬菜交易批发等 \|一楼15 \| \|品中心批发市 \| \| \| \|二楼5 \| \|场 \| \| \| \| \| \|南昌肉制品批 \|建设路 \| \|猪肉、牛肉、鸡、鸭批发 \|30-40 \| \|发市场 \| \| \|等 \| \| \|佛塔生猪批发 \|佛塔村 \|80000 \|生猪交易批发 \|/ \| \|市场 \| \| \| \| \| \|百汇一家 \|洪都集团 \|10000 \|百货 \|/ \| 22. 销售情况分析项目周边基本没有销售的商业物业，绝大部分是租赁经营，只有青云谱农场靠包佛路的部分小店铺出售，售价仅为600元/m2。 23. 租赁情况分析项目周边区域商铺主要以租赁的形式为主，由于商业氛围淡薄，商家对于商业物业无较强的市场承受力，最好的地段如洪都生活区内的月租金约为100元/ m2，包佛路等人流少的路段店铺月租金不到20元/ m2。六、片区商业供应量分析片区商业物业供应量一览表 \|项目名称 \|地理位置 \|建筑面积 \|经营范围 \| \| \| \|（m2） \| \| \|万峰商城 \|包佛路以北,井冈山大道以东 \|39960 \| / \| \|青云谱商贸广场 \|京山商场周边 \|19980 \|购物、办公 \| \|江南建材大市场 \|南隔堤以南,五一0外办以西 \|199800 \|建材大市场 \| \|锦城商贸广场 \|三店西路以南,井冈山大道以 \|99900 \|商业购物中心、商住\| \| \|西,京九铁路以东 \| \|楼 \| \|三店商贸大厦 \|洪都大道 \|6660 \|商住、办公、餐饮、\| \| \| \| \|娱乐 \| \|化工大市场 \|南莲路以东,胡惠元堤以北 \|66600 \| / \| \|中远名城(何坊西 \|何坊西路以北,迎宾大道以东,\|159840 \|宾馆、大型超市、商\| \|路商贸城) \|井冈山大道以南 \| \|业街、商住楼 \| \|新溪桥服装市场 \|青云商城旁 \|/ \|/ \| \|百城国际大市场 \|三店西路 \|16000 \|/ \| \|朱桥东路商贸街 \|南莲路以东,佛塔生猪批发市 \|48000 \|/ \| \| \|场以西 \| \| \| \|青云购物中心 \|区房建公司内 \|16650 \|购物、办公 \| \|青云世纪广场 \|南苑市场以南,慕路口以北,南\|213120 \|商贸、办公、娱乐、\| \| \|莲路以西 \| \|居家 \| \|昌南大市场 \|青云谱农场内 \|240000 \| 待定 \| 小结: 未来几年内，本片区商业物业供应量预计将超过50万㎡,其中以综合性商场、专业市场为主。为了改变青云谱区缺少大型的商业购物及娱乐等设施的现状，区政府将着重建设多个大型购物中心，以改善本区域的商业环境。另外，本片区还将大力建设专业市场。在未来的几年内，该区域将形成化工、服装、建材、摩托车配件、摩托车整车交易、汽车、肉制品、生猪交易、家具等多种专业市场并存的局面，大力填补专业市场的空白点，同时专业市场也将面临更加激烈的竞争。七、片区发展趋势与前景 5. 正在建设中的昌南工业园相比其他工业园具有较大的地理优势，随着工业园内各厂家的陆续进驻，物流、商流、资金流、人流将汇聚于此，为本片区的发展带来新的契机。 5. 片区周边将建成可供3万人居住的大型住宅区，为商业的发展提供了一定的人流保障。 5. 针对该片区商业较落后的现状，政府规划将以包家花园为中心建设一个较标准的区域性商业中心。消费群以收入较稳定的洪都航空集团、江铃汽车集团、火电厂、汽车城等企业职工及家属为主、以周边各类居民为辅的购物中心，片区的商业业态面临升级换代。第3节综合评述本片区商业发展相对落后，但从目前人口数量与商业总量的配比来看，商业的市场容量已基本饱和。未来几年内，政府将重点建设几个大型综合性商业项目，传统的商业业态必将被逐渐淘汰。另外，我们也可以看到，该片区的餐饮、娱乐配套非常欠缺，存在一定的市场空间，有待我们进一步挖掘。从专业市场的发展趋势来看，本片区具备大力发展专业市场的硬件条件，但如何充分发挥本地的资源优势，变产业优势为商业优势，与南昌市众多的专业市场形成差异化经营，同时全力打造市场的核心竞争力，使其能抵挡住新的市场竞争将是本项目成功的关键。 3. 中国批发市场的现状及分析第1节中国批发市场分析一、中国批发市场现状建国以来，我国批发市场先后经历了关闭—开发—再关闭—再开发的过程。改革开发以后，也经历了恢复—发展—扩张等阶段。目前，已经形成了以集贸市场为基础的各类批发市场体系，全国现有各类批发市场9.5万个，其中具有一定规模的生产资料市场6200个，日用消费品市场9300多个，农副产品市场3000多个，城乡集贸市场7.7万个。截止2001年末，中国拥有年成交额在1亿元人民币以上的批发市场3087个。全年批发市场成交额为1 6358亿元人民币，占当年国内生产总值的20%，占当年社会消费品零售总额的47.8%。自1986年以来，我国国有批发商品销售额每年以100亿元幅度递减。如浙江温州日用工业品批发市场、湖北武汉汉正街商品批发市场、浙江义乌商品批发市场、山东寿光批发市场、郑州粮油食品批发市场均出现销售额下降，批发市场明显萎缩。许多曾作为流通体系和市场网络中心环节的专职批发商，逐步失去原来固有的商品资源、渠道资源和市场资源，其地位一落千丈，经营陷入困境。另外，由于各地经济发展存在较大的差异，批发市场在全国的发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间。二、中国批发市场的分类 1、按照经营门类划分 1）农副产品批发市场 2）生产资料批发市场 3）日用消费品批发市场 2、经营性质的不同划分 1）产地型批发市场，即依托当地特色产业形成的批发市场。如浙江义乌小商品市场、山东寿光蔬菜批发市场等； 2）集散型批发市场，即消费品中转流通的批发市场。如依托于便利的交通枢纽所形成的郑州粮油批发市场、安徽长江大市场等。 3）销地型专业中心，即面向当地消费者的批发中心。没有产地优势，也没有特别明显的交通优势，因而商圈辐射能力也不是很强，主要面对周边的县、镇及村。三、中国批发市场存在的主要问题从商业的发展历程及趋势来看，批发市场是一种过渡型商业业态, 将随着人们生活水平的提高，并在折扣店、大型综超、家居中心等新型业态的冲击下逐步走向衰落。但在我国目前生产力水平与商业管理水平低的状况下,批发市场有一定的市场空间和适应力,满足了一部分低消费层的需要,尤其是在农村地区有较强的生存力。现有批发市场还存在主要问题有： 1. 摊位制为主、档次较低、设施简陋； 2. 交易方式简单、原始、交易行为不3. 规范； 4. 交易功能单一、配套功能差； 5. 市场网络化建设缓慢； 6. 个体户为主、企业和品牌产品参与少； 7. 投资商资金能力有限，8. 不9. 注重经营，10. 只是租赁摊位，11. 经营能力较差甚至没有经营； 12. 投资能力不13. 足，14. 注重硬件投入，15. 不16. 注重软件的投入，17. 更不18. 注重配套服19. 务的功能； 20. 缺少批发市场必备21. 的物流、配送、包装等服22. 务； 23. 管理技术落后，24. 管理人员素质低。四、实施中国批发市场转型的原因 1. 消费结构调整今后的市场发展将要长期面对多数商品供大于求的买方市场的现实，占主导消费地位的城市消费已从日用消费品的大规模集中消费阶段向以“住”和“行”为主要内容的消费结构转变，居民的消费支出将更多地转向住房、教育、服务、保险等方面，对实物商品的消费支出会相对有所减少。 1. 经营模式与流通方式改革那种以短服务半径为主的旺季批发、淡季零售经营的模式要逐步萎缩乃至被淘汰，取而代之的是以长服务半径为主的经营模式。要从摊位式的小规模批发向大型批发交易方式转变，批发市场应该与现代商业流通业态形式相结合，扩大商品流通规模，减少流通环节，降低流通成本。第2节中国批发市场未来发展趋势一、资源整合相对零售业而言，批发业的商圈半径理论上讲可以无限大。一方面，新进入的外资批发巨头无论在哪个点登陆，都可能凭借其雄厚的资金实力、先进的经营理念和零售信息管理技术等优势长驱直入，横扫千军，杀伤半径远大于零售店；另一方面，原有的制造企业可以自建销售公司和网络，一些原来交给批发企业经销代理的商品会收归自营，使批发业业务减少。因此，国内批发市场在腹背受敌的情况下，必须要寻求新的发展思路与模式。二、打造品牌 1、建立各专业公司，打造批发市场“航母” 在批发市场的经营上通过各优秀专业公司的纵向锻造，增强其市场抗风险能力。专业公司的经营水平相对较高，打造出来的产品具有较高品质，在市场竞争中优势明显。批发市场从开发、定位到经营需要通过多个专业公司管理的集中化与科学化交叉协作发挥作用。 2、卓越的市场管理，打造品牌的关键打造品牌的方法固然很多，拥有卓越的市场管理是打造优良品牌的关键。批发市场开发之后，要重视市场服务，围绕如何兴市旺市开展管理工作。 3、“连锁化”发展，品牌打造的重拳当前我国的批发连锁业可谓凤毛麟角。入世后，外商势必大量介入。因此，批发市场有必要采取“连锁化”发展的对策，这里强调的是批发市场自身孵化、再生的创新，旨在实现传统批发市场的“连锁化”。即以成功的批发市场开发模式向周边地区辐射、渗透，考虑到区域环境、文化、历史背景的不同，每一个成功的开发模式也不能完全复制，要因地制宜，创新性地适时建立“连锁市场”，并通过在批发市场中构建网络、仓储配送体系，使之相互连接，连锁化经营。三、功能创新批发市场能够长期存在与发展的前提是“功能创新”，传统的小商品批发市场大有被新的交易形式所替代的趋势。因此，国内的批发市场在做好与计算机、网络、物流融合，与各大批发市场进行整合，打造“金”字招牌的同时，还需在观念、管理、组织、机制、功能、经营方式等方面有所提升,特别是在功能上进行创新。 1. 批发市场将向纵向一体化延伸批发市场的功能上进行创新，即从原来的流通领域伸向生产领域，走“销- 产一体化”、“以销带产”的经营之路；从“一买一卖”模式向现代物流模式过度创新；从交易中心向仓储、加工、包装、配送中心和信息中心转变创新；把批发市场建设为厂家仓储区、产品展示区和营销中心。 3. 批发市场将集展销、商品订货会、综合服务等多功能于一体入世后，批发业中不适应市场化运作的那部分功能将很快消失，而自身在不断创新的前提下，使批发市场的生存空间拓展得更宽。新型的批发市场应向集展销会、重要商品订货会、综合服务于一体的多功能专业营销中心转变。定时开办展销会、订货会等，吸引来自全国以致世界范围的客户。四、向零售市场渗透批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备 “商品集散、财务结算、信息传播和价格形成“四大功能”。因此，中国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出千篇一律的摊位制的交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，通过办分市场和连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。五、经营商品的优质化一提到批发市场，就与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。提高批发市场中经营商品的质量，逐步杜绝假冒伪劣商品，才能树立批发市场的新形象。第3节综合评述批发市场是一种过渡型业态，将随着人们生活水平的提高，并在折扣店、大型综超、家居中心等新型业态的冲击下逐步走向衰落。但在我国目前生产力水平与商业管理水平低的状况下,批发市场有一定的市场空间和适应力,满足了一部分低消费层的需要,尤其是在农村地区有较强的生存力。从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期正逐步进入整顿、规范期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。批发市场的发展趋势将是积极引入连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式，通过连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式，实现有形市场与无形市场的有机结合。另外，批发市场的生成、发展、扩张必须依托于当地的支柱产业、新型产业以及资源优势。 4. 江西省商业市场总体分析第4节江西省概况一、江西省概述江西省北临长江，东临浙江，南接闽粤，处在全国最富裕的珠江三角洲和长江三角洲之间。京九铁路贯通后，拥有北通首都、南连港澳的铁路大动脉，并自北向南依次与长江黄金水道和浙赣铁路交汇，成为沟通南北、承东启西、通江达海的交通枢纽，加之公路纵横、航空通达，既能挂上国家长江经济带发展的总体战车享受政策恩泽，又能感受到沿海发达地区对内陆腹地的渗透性辐射，区位优势在地处内陆的中部六省中日益凸显。二、宏观经济总体概况江西省“一五”时期是国家投资的重点，六、七十年代作为“小三线”又建立了大量的军工企业。近几年，中央先后提出了加快中西部地区发展、加快长江三角洲、沿江经济带的开放开发和加快京九沿线地区发展等三大战略，而江西是这三大战略倾斜政策的重点省份之一。 [pic] 但江西在中部六省中，处于经济低谷，在某些方面存在相当差距。 1. 底子薄弱 2001年，全省人均GDP为586美元，仅为上海市的15%、浙江的39%、广东的40%，为全国平均水平的70%，排在全国的第23位。 2. 人民生活水平低据国家统计局公布的数据，2000年江西城镇居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭纯收入和城镇人均消费性支出与全国平均水平相比，分别相差1176.4元、118.1元和137 4.48元，人民生活水平低。 3. 工业化水平低全省工业增加值占国内生产总值的比重为27%，工业企业效益综合指数为78.3%，全员劳动生产率为19423元/人，均居最后1位。今年上半年，全省的GDP增速是8%，速度明显快了。但是，周边省份更快，如上海达 10.2%，福建9.3%，安徽8.9%。其中的差距，很大部分是工业造成的。目前，全省的GDP 中，工业所占的比重不到25%，比全国低17个百分点。 4. 缺乏有竞争力的优势产业目前，江西省的第一产业在GDP中所占比重，高于全国平均水平6个百分点，高于发达省份10至21个百分点；而第二产业在GDP中所占比重低于全国平均水平14个百分点，低于发达省份10至16个百分点。 6. 城市化水平低，城市网络尚没有形成 2001年，江西省城市化率（城镇人口在总人口中所占比重）为30%，而工业化率（工业增加值在GDP中的比重）为27.3%，表明江西在工业化水平较低的情况下，通过多年努力，在城镇化发展方面取得了一定成绩。从非农业人口占总人口的比重看，2001年江西达到23.3%，反映出目前江西城市化率仍是在产业支持不充分的前提下获得的，基础不够扎实。另外，目前世界城市化率平均水平为45%，发达国家的城市化率平均约72%，江西城市化率明显偏低。 A) 第二节江西省资源状况江西省拥有全国最大的淡水湖鄱阳湖，森林覆盖率超过59.7%，居全国第二位。在目前已知的150多种矿产中，江西就有140多种，居全国前五位的有33种，江西有十几种金属矿产蕴藏量居全国第一。盛产稻米，为我国主要商品粮基地之一，鄱阳湖、赣江等江湖水域盛产鱼类，素有江南“鱼米之乡”之称。一、江西四大支柱产业 1、有色金属工业江西省有色金属资源丰富，工业基础较好，现已形成江西铜业、金世纪冶金、富家坞铜业等骨干企业，在全国具有一定的优势。全省发现矿产140多种，其中已探明储量的8 4种，有37种居全国前6位，21种居全国前3位，11种居全国第1位。 2、食品工业江西省食品工业已有一定基础，生态环境好，具备建设有机食品工业的条件，而且有机食品在国内外市场上潜力大。绿色食品最有代表性的是茶叶，全省有22个重点产茶县，茶园面积约55083公顷，省内有茶叶精粗制工厂1200多家，其中以鹜源、庐山的茶最有代表性。并且赣东经济长廊建设优先发展以下产业：一是“三高”农业。大力发展优质稻，临川西瓜、蔬菜、芦笋，崇仁麻鸡，东乡瘦肉型猪、华绿神蛋，南城五黑鸡、特种水产，南丰蜜桔、甲鱼、广昌白莲、烟叶等高效特色农产品。二是食品工业。着力抓好粮、畜、禽、果、菜等大宗农产品精、深加工和综合利用，开发绿色食品和森林蔬菜。 3、汽车工业以江铃汽车、昌河微型车和洪都摩托车为核心，江西省现已形成了年产各类汽车25万辆、摩托车20万辆、中高档客车1万辆的生产能力。 4、石化工业石油化学工业既是江西省的传统优势产业，也是今后具有较大发展潜力的产业之一。目前，江西省的石油化学工业已形成了石油加工、基本化学原料工业、农用化肥工业和有机化学工业的生产格局，并拥有九江石化、昌九化工、贵溪化肥、诚志化工等骨干企业。二、两大特色产业 1、陶瓷工业江西省拥有世界著名的瓷都——景德镇。　　 2、林产品加工业利用江西省多山的特点，围绕“在山上再造一个江西”的发展战略，在加强林业基地建设的基础上，大力发展林产品加工业，尤其是现代家具、竹木精细加工、手工艺品、绿色森林食品、精致纸制品等产业，力争把江西建成为林产品加工业大省。宜丰是全国十大竹子之乡之一和南方重点林区，产竹量现居江西省第一位、全国第三位。三、江西特产资源 1、茶叶 2. 庐山云雾茶产自中国江西庐山的云雾茶以“香馨、味厚、色翠、汤清”而闻名于中外。1982年在江西二十一种茶叶评比中，名列江西八大名茶之冠。同年，全国名茶评比又被定为中国名茶。1985年获全国优质产品银牌奖，1989年获首届中国食品博览会金牌奖。 3. 遂川狗牯茶产自中国江西遂川的狗牯脑江西珍贵名茶之一。此茶1915年曾在巴拿马万国博览会上获金质奖章。 4. 婺源绿茶（简称“婺绿”）产自我国重点外销茶叶生产基地——江西婺源。谢源茶列为全国六种名茶“绝品”之一。 “新六香”绿茶还远销西欧。花茶曾获南洋劝业会金牌奖 “珠兰龙井”在英国赛会上荣获一等奖。珍眉一级1982年获商业部颁发的优质产品证书。 5. 宁红茶（亦称宁州工夫红茶）产自中国江西修水。1980年获江西省人民政府嘉奖令。1983年获中华人民共和国对外经济贸易部颁发的荣誉证书。1984年获江西省优质产品奖，1985年获国家农牧渔业部金杯奖和国家银质奖。 6. 浮红茶产于瓷都景德镇。1915年曾在巴拿马万国博览会上，荣获金质奖章。现在“浮红”已远销世界60多个国家和地区。 2、风味食品 1. 龙牙百合粉江西万载传统名贵特产。1993年曾获全国“星火“计划成果展销洽谈会金奖。 3. 崇仁麻鸡崇仁麻鸡曾被中科院确定为我国很有发展前途的地方优良品种，于1996年被输入“国际信息网络中心”，同时“绿凤”牌麻鸡系列产品获江西省科技新成果新产品博览会金奖，中国国际食品博览会“国际名牌酿造品”称号，荣获“中国十大名鸡”称号。 4. “安石”牌菜梗临川菜梗是江西临川的传统民间特产。 1998年，临川菜梗产销250吨，产值112.5万元，已初步形成了以南昌为中心的全省范围的销售网络，并在甘肃、河南、北京、上海、深圳等省、市建立了销售网络。 3、民间手艺 6. 会昌藤器产自中国江西会昌,1979年、1980年分别获江西省和轻工业部优质产品称号。 1984年，在全省家具评比中荣获一等奖。 7. 宜春脱胎漆器产自中国江西宜春，历史悠久，曾在“南洋赛会”荣获一等奖。 4、陶瓷琉璃 8. 景德镇青花瓷产自中国江西四大名镇之一——“千年瓷都”景德镇。1979年荣获国家金质奖章。1985年，连续获得莱比锡、布尔诺、波尔滋国际博览会三枚国际金质奖章。青花玲珑“玩玉”牌四十五头西餐具1986年3月在莱比锡春季博览会上荣获国际金牌。 5、文房四宝 9. 金星宋石砚又名歙砚，是中国四大名砚之一产于江西省九江市星子县金星宋石砚，远销日、美、加拿大、东南亚等国。1981年，获江西优质产品奖， 1984年7月，在全国旅游产品展销会上，金星砚中的“庐山三峡桥”砚获二等奖。1986年， “九龟荷叶”砚获全国工艺美术百花奖优秀创作一等奖。 10. 李渡毛笔产自我国南方著名的“毛笔之乡”——进贤县李渡镇的李渡毛笔正是《腾王阁序》中所写到的“光照临川之笔”，目前已风靡日本、菲律宾、新加坡等国家,目前年产量达120万支以上。 6、水果 11. 南丰蜜桔南丰蜜桔有 “贡桔”的美称，成为水果中的稀有珍品。南丰县1986年被国家列为全国柑桔商品基地县，1995年又被命名为“中国南丰蜜桔之乡”。国家商标总局于1998年７月28日正式批准了 “南丰蜜桔”商标注册，使用年限为10年，将南丰蜜桔正式纳入了法律保护轨道。第5节江西省商贸分析一、江西商贸业现状近年来，全省已初步形成了以多元化流通为主体的竞争格局，商品流通的市场化水平有了很大提高，绝大多数商品已转向市场调节。 1、新的商品流通竞争格局初步形成集体商业、股份合作商业、私营商业、港澳台商投资商业和生产企业的自销组织发展很快，其中生产企业在多数耐用消费品和主要生产资料销售中的自销比例已达60%以上。一个多种经济成份、多种经营方式、多种流通业态、多条流通渠道共同发展的商品流通竞争格局已经初步形成。 2、商品市场建设得到加强全省现有各类商品市场2500多个，市场年交易额740多亿元，其中年交易额超亿元的市场有56个，超20亿元的有3个。南昌洪城大市场年交易额达70多亿元，成为全国九大日用工业品市场之一。 3、流通方式和业态不断改善各种连锁、配送、超市、购物中心、大卖场、总经销、总代理等新的营销方式和流通业态逐步得到发展。如南昌百货大楼将兼并的南昌商场改建成集购物、娱乐、餐饮为一体的大众购物中心，并在城东南建成新生活大型超市，逐步形成了南昌百货大楼集团公司, 经济效益不断攀升。 4、农产品流通日趋活跃全省建有181个农产品批发市场，年交易额52亿元；有各类农产品间流通组织3000余个，从业人员达10多万人，带动了50余万农民参与农产品流通。商品流通企业组织化程度也正在逐步提高。二、江西省商贸发展面临的问题 1、周边省市商品市场建设的迅猛发展尤其是沿海发达省市商品市场建设的迅猛发展，分流了江西省同类商品市场的客货源，削弱了江西一些市场特别是缺乏工业产业支撑的商品市场的集散功能。同时，发达省市在连锁经营、商品代理、购物中心、电子商务等新型流通业态方面也发展很快，形成了咄咄逼人的态势。 2、生产企业自建营销网络一些大型生产企业纷纷通过各种方式自建营销网络，整体脱离批发市场和批发企业销售渠道，导致一些商品市场和批发企业快速萎缩。 3、商业资本市场发育滞后商品流通企业难以通过融资和招商引资获得发展资金。 3. 江西省商贸业发展目标及功能定位 2. 借鉴温州的经验，采用以商带工、以工促商的发展模式温州正是在资源馈乏的前提下，以商带工，以工促商，有效地解决了长期以来资源不足与本省商品市场空间狭小的难题。以全国性专业批发市场为龙头，以区域性专业批发市场为骨干，形成以遍布城乡的集贸市场为基础，多层次、多元化的商品交易市场网络。 5. 积极放开政策环境，创造良好的投资环境，吸引外来资金的投入根据中国入世承诺，江西省的各大行业的各类分销系统将逐步对外资全面开放。由于江西加工工业的移入，无污染的现代生态农业种植业、养殖业的优势，也有可能发展成为国际商业采购中心之一；而江西省由于地理和交通条件的优势，有可能成为集散配送中心之一。 10. 北要政策、东要资金，积极向浙江靠拢，学习他们的经验，在政策和投资环境上与浙江形成无缝对接，迎接浙江的资本溢出浙江省10万平方公里的土地上，已崛起了4619个各类商品交易市场，成为亮丽的经济景象和具有代表性的当地建筑标志。浙江省因此被誉为"市场大省"，形成了小商品大市场、小商品大批量的经营格局，形成了“建一个市场，带一批产品，活一地经济，富一方百姓，兴一个城镇”的局面，并为推进城市化进程打下了良好的基础。依靠市场信号自主决策，依靠市场机制自我调节，浙江有效地提高了资源配置效率，建立了社会化的分工协作体系，市场汇集的商品流、资金流、信息流、人才流和技术流，激活了浙江的各种经济要素，生产力得到了一次又一次的大释放，形成了颇具活力的区域特色经济。 www.3722.cn 中国最庞大的资料库下载第6节综合评述透过市场数据和状态显示分析，我们可以清晰的看出，在中部六省中，江西工业小省、财政穷省、经济弱省的特征明显。但由于江西省地缘区位优势，将被划入“长江中游武汉经济区”，作为中国第四个重点发展的经济区域来考虑。回顾中国经济这几年的发展历程，发现有许多模式可以总结和供我们借鉴，比如：温州模式、苏南模式、珠三角模式、环渤海模式等，但无论采用任何一种模式都必须从自身的条件出发。江西其遍布全省的丰富特产资源、特色产业以及基础较好的四大支柱产业是批发业发展的基础和支撑点。做好市场、做强产业、积极推进工业化和城市化才是江西发展的根本出路，南昌市作为江西省的省会城市，商业经济发展的导航者任重而道远。 6. 南昌市主要批发市场状况及分析第7节南昌第8节市批发市场状况分析一、南昌市商业批发市场整体概况近几年随着房地产商品化、产业化的全面推进，房地产业已成为国民经济新的增长点，南昌市的住宅产业呈现跳跃式发展，已完全按市场化模式启动。但这主要表现在住宅上，商业批发市场的发展仍然较为落后，主要表现在市场内部及外部环境不尽理想，配套设施不够完善，经营管理相对落后等方面，加之前几年经济发展的落后阻碍了南昌作为区域性中心城市商业大流通格局的形成，制约了商业批发市场的发展。随着南昌市兴建“花园城市”政策的出台，市委领导班子加大了对外招商引资的力度，国内知名品牌企业如北京华联、上海华联、上海农工商、深圳天虹、大连万达等纷纷进驻，加速了大商业的发展。二、南昌市批发市场的发展历史及趋势 1、发展阶段：（94—97年）起步、繁荣、旺盛——以洪城大市场的建设和繁荣为特征 7. 概况洪城大市场位于南昌市南昌大桥以南的进城主干道，是大型日用工业消费品批发市场，于1995年9月正式营业，总体规划1700亩，首期开发420亩，总投资额2.1亿元，建筑面积12万平方米。建有店面5000余间，室内摊位2500余个，经营业户3万余人，日均客流量 6至7万人次，高峰时达10万人次。经营中、低档小百货、鞋帽、布匹、服装、针织品、床上用品、副食品等七大类商品，面对广大的农村市场。市场内还配有餐饮、住宿、邮政通讯、金融保险、交通售票、货运客运、代办托运、医疗保健等服务设施。市场内的大型停车场，可集中停放各类车近千辆。公交车、长途客车等形成多方位的交通网络。截止1998年底，市场商品成交额累计131. 8亿元，1999年突破60亿元。市场交易活跃，商品辐射湖南、湖北、广东等省。1998年被国内贸易部确认为国家级中心批发市场，2002年又被国家经贸委确定为全国重点联系市场，进入全国九大日用工业品市场行列。 8. 面临的问题 A、当年的规划今已经落伍 B、人车混流，杂乱无章 C、批发市场，似乎总是和假冒伪劣联系在一起 D、低档次的配套和服务 2、竞争阶段（98-2001）：无序竞争、盲目发展；围绕着洪城大市场，周边相继建设了五华大市场、联信大市场、省家电市场、华东商贸城等市场，形成了五家大市场。经营面积达到40余万平方米。同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，省建材市场和市建材市场相继建成，但这些大批发市场经营门类和档次都不高。有资料报露：南昌洪城大市场1998年市场开业率和日商品成交额均比1995年开张之初下降近一半。 ¬ 建设档次稍¬ 高的华东商贸城，¬ 门庭冷落 ¬ 省建材市场还是这样的摊位制经营，而¬ 经济发达地区，¬ 建材超市已经淘汰了这种零散经营方式 3、提升阶段（2002——）：痛定反思、全面提升目前，南昌市正在创建花园城市，发展区域经济，提高集聚辐射能力。随着城市功能分区的逐渐完善，今后城区的商务区、生活区、文化区、娱乐区等将会越来越清晰，而那些小规模、零散的生产资料产品经营店也将逐步地退街入市。强大的大市场可形成产销链，从而带动相关产业发展，促使当地经济的发展。趋势：提升正在建设中的江西国际汽车城，位于昌北，亦是浙江资本进入南昌的代表。强调投资概念，创造了“4S+OFFICE”的新概念。三、南昌市批发业市场的量化 1、商业批发市场总量： 1990年南昌市共有市场231个，成交额在9.94亿元左右，到2001年全大市场发展到26 3个，总面积138万平方米，成交总额达到168亿元。南昌市县主要大市场一览 \| \|市场交易额 \|市场管理费\|营业面积 \|摊位容量 \| \|南昌洪城大市场 \|709990 \|1942 \|107500 \|7500 \| \|南昌深圳农产品市场 \|185882 \|263 \|81600 \|520 \| \|佛塔生猪交易市场 \|63901 \|34 \|13600 \|23 \| \|南昌长运商贸城 \|12051 \|157 \|26025 \|400 \| \|万寿宫商城 \|62494 \|160 \|50000 \|3800 \| \|江西省装潢建材市场 \|183500 \|1111 \|42722 \|607 \| \|南昌果品批发市场 \|52735 \|43 \|35000 \|160 \| \|贤士湖农副产品批发 \|12155 \|59 \|20000 \|158 \| \|洪都集贸市场 \|1087 \|112 \|8271 \|1580 \| \|墩子塘集贸市场 \|13073 \|90 \|3145 \|400 \| \|南昌摩托车市场 \|11503 \|84 \|4800 \|213 \| \|南昌市建材大市场 \|28300 \|30 \|70000 \|1400 \| \|南昌县莲塘综合市场 \|18640 \|410 \|7600 \|710 \| \|新建县集贸中心市场 \|23600 \|90 \|19000 \|665 \| \|进贤县凤凰街市场 \|11030 \|30 \|6300 \|321 \| \|进贤县集贸中心市场 \|4355 \|22 \|7000 \|731 \| \|安义商城 \|6345 \|30 \|20000 \|850 \| \|昌北南昌汽车城 \| \| \| \| \| \|五华大市场 \| \| \| \| \| \|联信大市场 \| \| \|70000 \| \| \|鸿顺德国际商贸城 \| \| \|30000 \|471 \| \|南昌豪威大市场 \| \| \|110000 \|1000 \| \|江苏金屋装饰城 \| \| \|220亩 \| \| \|香江家私城 \| \| \|2000亩 \| \| 批发贸易从业规模： [pic] 南昌个体批发贸易业从业规模 \|　 \|户数 \|从业人员 \| \|　 \| \| \| \| \|1999年 \|2000年 \|1999年 \|2000年 \| \|市区 \|14835 \|16908 \|45899 \|45074 \| \|南昌县 \|5488 \|5078 \|14843 \|12324 \| \|新建县 \|2933 \|2935 \|4850 \|4528 \| \|进贤县 \|3427 \|2728 \|6846 \|4650 \| \|安义县 \|1423 \|1191 \|2723 \|2552 \| 2、批发商品分类交易状况南昌批零市场贸易品交易额分类统计 \|　　 \|合计 \|批发 \|零售 \| \| \|1999年 \|2000年 \|1999年 \|2000年 \|1999年 \|2000年 \| \|食品类 \|129437 \|188971 \|115467 \|173720 \|13970 \|15251 \| \|肉禽蛋类 \|26700 \|22164 \|25547 \|20018 \|1153 \|2146 \| \|饮料类 \|12887 \|11310 \|10591 \|7892 \|2296 \|3418 \| \|烟酒类 \|101365 \|170208 \|91668 \|165126 \|9697 \|5082 \| \|服装鞋帽 \|114396 \|90300 \|94481 \|75721 \|19915 \|14579 \| \|针纺品类 \|126060 \|124253 \|111191 \|120994 \|14869 \|3259 \| \|化装品 \|29190 \|24622 \|26706 \|22132 \|2484 \|2490 \| \|金银珠宝 \|5930 \|8915 \|1322 \|351 \|4608 \|8564 \| \|日用品类 \|28199 \|19813 \|8670 \|7516 \|19529 \|12297 \| \|洗涤用品 \|2342 \|5276 \|1362 \|2461 \|980 \|2815 \| \|五金电料 \|16793 \|5891 \|12949 \|5274 \|3844 \|617 \| \|体育娱乐品 \|3439 \|5097 \|1115 \|4071 \|2324 \|1026 \| \|书报杂志 \|100988 \|95812 \|84069 \|83568 \|16919 \|12244 \| \|电子出版物 \|1252 \|885 \|763 \|353 \|489 \|532 \| \|家电影象器 \|71086 \|80754 \|35330 \|18727 \|35756 \|62027 \| \|材 \| \| \| \| \| \| \| \|中西药 \|83768 \|111476 \|49438 \|68583 \|34330 \|42893 \| \|文化办公用 \|4247 \|5299 \|3363 \|3486 \|884 \|1813 \| \|品 \| \| \| \| \| \| \| \|家具类 \|1349 \|546 \|1339 \|545 \|10 \|1 \| \|通讯器材 \|5486 \|4477 \|4747 \|3814 \|739 \|663 \| \|煤炭制品 \|12325 \|2997 \|10408 \|2607 \|1917 \|390 \| \|木材制品 \|1398 \|817 \|1388 \|817 \|10 \|　 \| \|石油制品 \|94704 \|140278 \|82247 \|111590 \|12457 \|28688 \| \|化工材料 \|115585 \|81280 \|114737 \|81107 \|848 \|173 \| \|金属材料 \|62421 \|38918 \|62421 \|38918 \|　 \|　 \| \|建筑装潢材 \|13733 \|2552 \|11958 \|2552 \|1775 \|　 \| \|料 \| \| \| \| \| \| \| \|机电设备 \|105238 \|94314 \|92793 \|92014 \|12445 \|　 \| \|农机设备 \|3214 \|2520 \|2066 \|2520 \|1148 \|2300 \| \|饲料种子 \|9960 \|523 \|9960 \|523 \|　 \|　 \| \|棉麻土畜 \|28460 \|6920 \|28460 \|6920 \|　 \|　 \| \|其他 \|77184 \|95117 \|66520 \|90119 \|6020 \|4998 \| 注：红色为成交额过亿的门类。斜纹加粗的表示具有上涨势头的门类。 [pic] ¬ 场内外分类产品交易状况 [pic] \| \|销售总额 \|场内交易 \|场外交易 \| \|总计 \|1663109 \|　 \|　 \| \|限额以下批零合计 \|801163 \|6024 \|795139 \| \|零售 \|335190 \|3185 \|332005 \| \|　场内外交易比重% \|100% \|　0.95% \|　99.05% \| \|食品饮料烟酒 \|201899 \|1256 \|200643 \| \|服装鞋帽针织品 \|30610 \|902 \|29708 \| \|化装品 \|2438 \|　 \|2438 \| \|日用品 \|39878 \|729 \|39149 \| \|五金电料 \|54156 \|182 \|53974 \| \|体育娱乐用品 \|844 \|　 \|844 \| \|书报杂志 \|1398 \|　 \|1398 \| \|家用电器 \|15556 \|420 \|15136 \| \|中西药 \|22724 \|　 \|22724 \| \|文化办公用品 \|18315 \|475 \|17840 \| \|家具 \|5736 \|　 \|5736 \| \|木材制品 \|7072 \|　 \|7072 \| \|化工材料及制品 \|41184 \|778 \|40406 \| \|建筑及装潢材料 \|43677 \|838 \|42839 \| \|机电设备 \|70911 \|　 \|70911 \| \|其他 \|244765 \|444 \|244321 \| ¬ 部分商品的产地分布： \|本地产品分布\|主要出产产品 \|外地主要产品 \|外地产地分布 \| \|南昌 \|综合批发、中转贸易\|日用工业品 \|浙江义乌 \| \|九江 \|水产品、石材 \|服装鞋帽 \|广东、湖北、上海、 \| \| \| \| \|浙江 \| \|景德镇 \|陶瓷 \|粮油食品 \|河南、江苏、黑龙江 \| \|上饶 \|茶叶、环保设备 \|装饰建材 \|安徽、浙江、广东、 \| \| \| \| \|上海 \| \|鹰潭 \|工艺制品 \|饮料 \| \| \|赣州 \|果品，稀有金属 \|书报杂志 \|湖南 \| \|樟树 \|药材 \|烟酒 \|山东、河南、浙江、 \| \| \| \| \|云南、安徽、湖南、 \| \| \| \| \|四川 \| \|宜春 \|楦麻、及其他 \| \| \| \|吉安 \|竹木制品 \| \| \| 分析点评： 8. 近几年借大搞城市商业流通的题材，南昌新批建设（或正在酝酿之中）许多新的大型综合或专业交易市场，总体商业地产供应偏大，普遍存在投资经营方向难以把握的难题； 8. 由于来自内外部各种压力，原有的综合性批发市场开始向专业市场转移（或剥离），目的在于寻求经营门类上的专业化、集约化和现代化，提高竞争力，扩大目标市场辐射面，以适应总体批发市场变革趋势，确保经营的持续发展。 8. 南昌的工业品批发市场缺乏产地优势，属于零售型或中转型批发市场，大综商品进省多，出省少，因此从持续发展角度上看，它必然受制于浙江、安徽、湖北、湖南、福建、广东等地大形专业市场的挤压。即便是转型也存在着门类选择和辐射区域的选择问题，要么针对华中区域彻底作为中转枢纽型集散市场，走大物流大配送的路子；要么着眼于本地产业特点走产地型市场的路子。 8. 从商品分类统计中可以发现，食品、烟酒、家电、医药、化工制品、建材等成交量放大，且有上升势头。四、南昌市主要批发市场盘点及分析 1、南昌市主要批发市场情况一览表 \|经营\|市场名称\|地理位置\|面积 \|租用状况 \|已经营\|商铺形\|经营状况 \|经营范围 \|配套 \| \|类别\| \| \| \| \|年限 \|式 \| \| \| \| \| \| \|规模（M2） \|店铺平均面积 \|出租情况 \|租金（元/m2） \| \| \| \| \| \| \|综合类 \|洪城大市场 \|洪城路 \|120000 \|15-50㎡ \|95%以上 \|40-250 \|七年 \|店铺 \|规模大，便捷的交通，市场一片繁荣，商贾云集。经营状况：很好 \|皮具、小五金、小百货、鞋类、服饰、副食品、布匹、毛线、生活用品等 \|银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心。 \| \| \|金润物流中心 \|洪城商圈 \|250000 \|/ \|/ \|/ \|未开业 \|/ \|/ \|未开业 \|酒店、美食街、银行等 \| \| \|万寿宫 \|中山路 \|35000 \|10-100㎡ \|95%以上 \|25-120 \|近二十年 \|柜台店铺 \|市场经营早，已发展为小有名气的小商品集散地。经营状况：良好 \|皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。 \|停车场（四五十个）、配电间、仓库。 \| \|电脑类 \|新大地电脑城 \|展览馆 \|4000 \|5-60㎡ \|95%以上 \|200-300 \|5年左右 \|柜台店铺 \|目前市场整顿，生意较清淡。经营状况：一般 \|国内外各品牌整机和耗材、软件等。 \|银行 \| \| \|科技大市场 \|长途汽车站隔壁 \|4500 \|3-100㎡ \|80%以上 \|80-150 \|2年左右 \|店铺 \|多家知名品牌进驻。经营状况：良好 \|国内外各品牌整机和耗材、软件等。 \|多功能会议室、产品展示厅、音乐茶座、快餐、仓库及停车场 \| \| \|新华群电脑广场 \|展览馆 \|6000 \|10-100㎡ \|80% \|一楼200多四楼60多 \|半年左右 \|店铺 \|与新大地相邻，竞争大，一楼经营良好，四楼招商不是很理想。经营状况：一般 \|国内外各品牌整机和耗材、软件等。 \|电梯、快餐、仓库及停车场 \| \| \|万达电脑 \|八一广场 \|8000 \|5-100㎡ \|80% \|70-200 \|半年 \|店铺 \|经营状况：较好 \|国内外各品牌整机和耗材、软件等。 \|引进国内知名品牌电脑，装修档次较高 \| \|农产品类 \|农产品批发市场 \|井冈山大道中段 \|40000 \|50-100㎡ \|100% \|一楼15 二楼5 \|六年 \|摊位 \|是省重点商品市场，人流量大，辐射广。经营状况：良好 \|经营品种：各种肉类制品、水果、蔬菜等。 \|商务中心 \| \| \|赣昌水产大市场 \|赣江大桥南桥头 \|80000 \|72㎡、64.8㎡ \|正在招商 \|售价：4000元/㎡ \|预计2003-10-1开业 \|店铺 \|未经营 \|经营品种：各类鲜活水产品、海鲜、干货。 \|综合楼、广场、停车场（170个）、酒楼、餐饮街等。 \| \|家电类 \|省家电市场 \|建设西路 \|20000 \|30-100㎡ \|90% \|30 \|三年 \|店铺 \|行业利率较低。经营状况：一般 \|国内外各个品牌家电 \|仓库、停车场、商务楼 \| \|建材类 \|洛阳路建材市场 \|火车站旁 \|20000 \|60-100㎡ \|出租98%以上 \|20-35 \|4年左右 \|店铺 \|专业性强，品种多且丰富。经营状况：良好。 \|建材 \|税务所、大仓库、货运设施 \| \| \|省装璜建材大市场 \|沿江南路539号 \|60000 \|40- 90㎡ \|出租95%以上 \|30-260 \|4年左右 \|店铺 \|该市场规模大、品种全、地理位置好。经营状况：良好 \|建材 \|银行，快餐、仓库及停车场。 \| \| \|南昌市建材大市场 \|三店西路 \|80000 \|30-100㎡ \|出租95%以上 \|20-35 \|4年左右 \|店铺 \|该市场规模大、品种全、地理位置好，经营状况：良好 \|建材 \|快餐、仓库及停车场。 \| \| \|地板门框市场 \|三经路 \|3000 \|20-80㎡ \|95% \|25-60 \|3年左右 \|街铺 \|经营户自发形成，在洪城有一定知名度，交通不便，经营状况：一般 \|建材 \|/ \| \| \|司马庙建材市场 \|沿江南路 \|10000 \|50㎡ \|100%． \|/ \|1年左右 \|店铺 \|经营状况：一般 \|建材 \|仓库及停车场 \| \| \| 金屋装饰城 \|迎宾大道与振兴大道交叉口 \|120000 \|未定 \|招商为主，不出售 \|A区：22 B区：23 C区：24 D区：仓库。租出50%以上 \|未正式经营 \|店铺 \| 经营状况：良好 \|经营品种：陶瓷、板材、石材、灯具。 \|/ \| \| \|香江建材大市场 \|建设路 \|250000 \|主力面积100㎡左右 \|除部分自营外，其余全部售完 \|2300元售价 \|未正式经营 \|敞开式 \|未正式经营 \|建材 \|停车场（在建） \| \|汽配类 \|洪城汽配市场 \|迎宾大道 \|60000 \|150㎡ \|60%左右 \|20-30 \|2年 \|店铺 \|邻近有洪城汽配中心，竞争激烈。经营状况：一般 \|经营品种：国内外各品牌的汽车配件。 \|银行、停车场、大型沿街广告牌 \| \| \|红谷滩汽配城 \|南昌大桥收费站北侧 \|30000 \|100㎡ \|10%左右 \|60左右 \|三个月 \|店铺 \|配套不完善，同类市场较多，竞争激烈经营状况：不良 \|经营品种：国内外各品牌的汽车配件。 \|仓库及停车场 \| \| \|洪城路汽配街 \|洪城路 \|4000 \|/ \|60%左右 \|50-80 \|形成已十年左右 \|店铺 \|该市场为多年自发形成，近时间已迁走近40%。经营状况：一般 \|经营品种：国内外各个品牌的汽车配件 \|/ \| \| \|洪都摩托车交易市场 \|洪都南大道 \|15000 \|40-200m2 \|100% \|40-60 \|7年 \|店铺 \|面向整个江西省摩托车整车销售市场。经营状况：一般 \|经营品种：国内外各个品牌的摩托车。 \|/ \| \| \|洪都摩托车配件市场 \|洪都南大道 \| 10000 \|20-100 m2 \|100% \|20-60 \|6年 \|店铺 \|辐射整个江西省的摩托配件市场，目前市场的经营状况：良好 \|经营品种：国内外各个品牌的摩托配件。 \|/ \| \| \|江西国际汽车城 \|昌北舍里甲 \|240000 \|100m2 整车10000 m2 \|正在招商阶段 \|20（汽配）售价：2000元/㎡（汽配） \|2003年10月1开业 \|店铺和卖场 \| 未开业 \|经营种类：汽车配件交易、摩托车及配件交易、汽车装璜美容、汽车养护、汽车维修。 \|办公楼、商业楼、停车场（在建）、酒楼、超市等配套设施（在建） \| \| 服装鞋帽类 \|华东商贸城 \|联信大市场隔壁 \|22000 \|20-25 m2 \|90% \|一楼：68 二楼：48 三楼：18 \|2003年9月中旬开张 \|店铺 \|经营状况：一般 \|服装 \|写字楼、会议室、展示厅、银行、工商、税务、邮电 \| \| \|王家巷皮鞋市场 \|渊明南路 \|8000 \|30m2 \|95% \|100-200 \|二十多年 \|街铺 \|经营状况：良好 \|皮具、鞋类等小商品 \|毗临中山路成熟商业街，周边生活配套成熟 \| \| \|盛世东方 \|建设西路 \| 80000 \|40 m2 \|将近60% \|租金：一楼66二楼：36 三楼18 售价：一楼7000 二楼4000 \|未开业 \|店铺 \|永久产权，销售状况较好，销售近两百套，占一期的60% \|经营种类：男女服装、休闲装、童装、布艺、精品和小百货等。 \|/ \| \|机电类 \|联信大市场 \|洪城大市场南面 \|60000 \|25-46㎡ \|40% \|58 \|一年 \|店铺 \|经营业主进驻只有40% 经营状况：不好 \|机电产品 \|银行、餐饮 \| \| \|沿叠山路机电五金市场 \|叠山路 \|4000 \|15-100㎡ \|100% \|100-130 \|自发形成十年 \|店铺 \|有多年来形成的商业氛围和知名度。经营状况：良好 \|机电五金 \|借助于繁华商业街的配套 \| \| \|洛阳路机电水暖市场 \|洛阳路 \|6000 \|30-100㎡ \|100% \|60-120 \|自发形成十年 \|店铺 \|多年来形成的商业氛围和知名度经营状况：良好 \|机电水暖器材 \|借助于繁华商业街的配套 \| \| \|五华商品市场 \|洪城大市场西侧 \|30000 \|7-20㎡ \|70%左右 \|40左右 \|三年 \|店铺 \|经营状况：一般 \|五金制品 \|零星快餐、少量仓库及小停车场 \| \|灯具类 \|辉煌灯具大市场 \|洛阳路建材市场内 \|5000 \|50-200㎡ \|30% \|一楼38 二楼30 \|半年 \|店铺 \|7月28日试营业目前经营状况：不良 \|灯具 \|借助洛阳建材市场的配套 \| \| \|洪城灯具市场 \|省家电市场 \|6000 \|50-100㎡ \|65% \|25 \|半年 \|店铺 \|租金较低，入住率较高经营状况：较好 \|灯具 \|借助家电市场的配套 \| \|家居类 \|香江家俱城 \|青山路 \|40000 \|10-400㎡ \|100% \|38-110 \|四年 \|卖场店铺 \|规模大，品种齐全，经营状况：良好 \|家具 \|停车场、银行 \| \| \|迎宾国际家俱广场 \|迎宾大道 \|30000 \|50-300㎡ \|95% \|40-50和10-15 \|三年 \|卖场店铺 \|具有一定的规模、档次。主营中高档家具的定位，限定了客源，经营状况：一般 \|国内外高档家具 \|停车场、仓库 \| \| \|京东家俱市场 \|南京东路 \|40000 \|50-700㎡ \|全部租出 \|20-40 \|三年 \|敞开 \|租金较便宜，已经同香江家俱城、迎宾家俱城形成三足鼎力之势经营状况：较好 \|国内外家具 \|银行、仓库 \| \| \|江西国际家居港 \|高新大道8号 \|290000 \|不限 \|预计2004年开业 \|售价：3000 租价：20 \|未开业 \|敞开 \|未开业 \|国内外高档家居 \|酒店式公寓、物流配送车队、四星级酒店、餐饮美食品街、停车场等 \| \| \|京东鹿鼎家居 \|南京东路509号 \|150000 \|50-600㎡ \|还剩三楼约5000㎡未租出， \|35（均价） \|2003年9月28号开业 \|敞开、店铺 \|经营状况：良好 \|国内外高档家居品牌 \|银行、仓库 \| \|皮具 \|鸿顺德国际商贸城 \|洪城大市场家电市场 \| 30000 \|/ \|出租率100%，一期出售率100% \|租价，一层65 二层35售价：一层9800二层5600 \|2003年6竣工月8月份开业 \|店铺 \|产权旺铺、销售一空、招商良好 \|一楼男女品牌鞋：二楼皮件、箱包：二楼皮件、箱包 \|/ \| \|即将上市 \|豪威大市场 \|抚生路518号 \|100000㎡ \|/ \|销售率在25%，出租率30%左右 \|售价：3000 租赁：15-20 \|明年9月左右开张 \|店铺 \| 未开业 \|花鸟、农资、化工、名优商品专业市场 \|/ \| \| 2、南昌市主要批发市场供应特征（1）整体状况目前，南昌市主要的专业批发市场共十大类39家。其中建材类专业市场有7家、家俱类专业市场有5家、五金机电类4家、汽配类6家、电脑类4家、灯具类专业市场2家、服装类3家、皮具类1家、农产品类2家、家电类一家、综合类3家。南昌市房地产的大力开发带动了家居批发市场的发展，近期家居类专业市场增量较大，仅江西国际家居港与京东鹿鼎两项目就有近40万平方米。（2）供应特征 1. 市场出现龙头效应在经营过程中，出现了明显的中心市场带动周边市场的效应，如位居全国十大综合批发市场的洪城大市场吸引了五华大市场、省家电市场、联信大市场及华东商贸城云集周边，人气最旺的新大地电脑城吸引了新华群电脑城在楼上楼下安营扎寨。 2. 大众消费品行业独领风骚在所有的专业市场中，大众消费品专业市场做得相当强大。如洪城大市场主营日用品、食品、服饰，已经成为全国十大综合批发市场。南昌（深圳）农产品市场主营粮食、蔬菜、瓜果，经过两年的发展也已经成为江西省重点批发市场。大众消费品专业市场相对强大，与此类商品消费特性有很大关系，此类商品属于日常消费必需品，市场需求量大，再加上此类市场不仅局限于南昌，而且辐射到全省各地市、周边省市，产生较大的影响力。 3. 专业市场优势初显随着消费趋势的发展，近几年出现了专业化专营市场，该类市场由于走主题化专业市场经营形式，定位明确，发展迅速。如建材及家俱大市场，其经营总面积已在专业市场中排名前列，分别达到500000m2和200000 m2 4. 非大众消费品市场出现瓶颈非大众消费品市场受区域及场地影响，出现瓶颈效应。如五金机电类市场成市十多年都一直保持在300家以下。而汽配类经营户全部统计也只有300家左右的总量，而且分布在三个诺大的市场，导致三个市场都较为冷清。非大众消费品市场出现瓶颈现象，是受全国消费品特性、市场容量及经济发展状况因素的制约，加之前几年南昌作为区域性中心城市的作用并没有充分体现，故不足为怪。 3、南昌市主要批发市场经营管理现状及特点 5. 功能分区模糊性现有批发市场的功能分区不够明确，绝大多数都是杂乱无序。这对市场形象、物业管理带来很大问题，如五华大市场。 6. 市场规划滞后性现有批发市场的规划，很多未具前瞻性目光。市场内道路规划、店铺格局、仓储方面出现了车无法通行、店内拥挤、仓储较远等问题。这类市场有被淘汰改造的趋势。如：洛阳路建材市场，五华大市场，万寿宫。 7. 物业管理疏忽性现有专业市场物业管理疏忽性比较普遍，市场中包装袋、泡沫饭盒、瓜皮果壳随处可见。一些方便客户和顾客的配套设施极度匮乏，公厕、休闲椅难觅踪迹，极大的影响了购物环境和市场形象。如洪城大市场、万寿宫、五华市场、联信大市场。 8. 自发市场的无序性三经路地板门框市场、叠山路机电五金市场、洛阳路机电水暖市场这些颇具规模的自发形成的市场，虽然有多年来形成的商业氛围和知名度，但受到临街条件的制约和城市规划的影响，加之自身经营管理的无序性，发展前景不容乐观。在未来几年内有外迁、转移的可能。五、南昌市商业批发市场未来发展态势 7. 为应对日益激烈的市场竞争，批发市场只有通过不断扩大规模、丰富经营品种来扩大商圈辐射半径，从而提升市场的竞争力。如洪城大市场、南昌深圳农产品批发市场、肉联场等批发市场的不断扩建。 7. 近期五华大市场、鸿顺德国际商贸城、盛世东方、江西国际家居港、京东鹿鼎以及即将推出的金润物流等一批大型批发市场的相继涌现，导致南昌市批发市场的竞争更趋激烈，尤其是酒类、肉类、粮油、副食品、服装鞋帽、小商品等批发市场已接近或达到饱和状态。为了避免批发市场重复建设的问题，政府将对批发市场进行指导性建设，使南昌市的专业市场朝着良性竞争的方向发展。 7. 将现代大型商场高雅、舒适的经营购物环境，量贩超市的服务便利条件与批发市场的商品低价位，智能化管理、新型电子商务运营模式相融合。再加上统一完善的经营管理，良好的政府背景，巨大的市场规模，超前的规划设计，准确的市场定位，齐全的配套设施才是批发市场的发展趋势，进而推动南昌市整个批发市场行业从“瓶颈”走向持续发展。 7. 政府将逐步形成以现代大型综合性批发市场为龙头，以特色专业市场为基础的商品市场建设新格局作为未来几年内商品市场建设的核心工作。从批发业总体的发展趋势来看，日亦萎缩的市场必定要以连锁、配送、网上交易等现代营销方式为手段。富有区域特色、全方位、多元化的市场业态才能在未来3- 5年内给南昌市商业批发市场提供一个广阔的成长空间，推动南昌市商业批发市场的发展和建设。第9节综合评述纵观南昌批发市场的分布现状及未来发展格局：一方面以洪城大市场为龙头的各大综合及专业市场涵括了各门类商品，其市场容量趋于饱和，部分综合市场供应偏大，这就意味着南昌市批发市场必须从量的扩张走向质的超跃；另一方面从江西省市场贸易额调查统计来看，食品、烟酒、家电、化工制品、建材、汽车、摩托车、有色金属等行业的发展呈现明显的上升势头，我们可在上述具有市场潜质的商品门类中进行选择，同时提升竞争力，扩大目标市场辐射面，市场的建设还要朝专业化、集约化、现代化的方向发展，才能适应批发市场的变革趋势，确保经营的持续发展。另外，本项目所处区域为南昌市重点建设以汽车、飞机、拖拉机等行走机械制造为主的工业区和大中转仓储区，本项目还可以考虑依托于其区域优势和本地产业特色走产地型市场路子。	0	negative_file/工商、零售行业/商业调研报告目录.doc
xx科技股份有限公司绩效管理报告 ================================================================== 壹、公司简介 1) 设立日期：中华民国八十二年五月二十五日 2) 员工人数：xx科技—380人；xx集团—800人 (三) 营运方向简介 xx科技自民国82年成立以来，掌握良好的策略方向及执行能力，并提出完整解决方案／信息基础建设／网域资源管理，以满足企业e化的需求。随着市场趋势不断变化，为了伴随台湾企业进入全球运筹时代，近年xx积极在北京、上海、加拿大等地设立新据点，本身也陆续加入深耕不同专业领域的新伙伴；像2001年先购并敏杰科技，以加深服务制造业及协助台商在大陆信息技术的需求；2002年又以股权交换纳入擅长服务金融业的宝研、专长政府/国防和教育领域的乔篷，以及专门服务公共事业的资宪等三家公司，200 3年又投资专营于企业印务服务的卫彩科技公司，以及策略联盟专营在线游戏及VOIP电信服务的玛亚在线科技公司，形成xx集团，希望整合原有的技术能力，以集团的力量协助台湾企业在国际化潮流中提升竞争力。 xx科技于2001年营业收入为新台币41.96亿元，较2000年营业收入新台币31.45亿元，成长33%；2001年税前净益为新台币5.06亿元，较2000年税前净益新台币4.24亿元，成长19%；2001年每股盈余为5.78元。在2003年的新世纪，xx科技因应趋势之需要提出三大经营方向：以多样化的产品，提供传统企业界e化的完整解决方案，依据各产品不同的生命周期，提出不同的商业模式，强化市场的涵盖面，降低成本、增加利润。在信息基础建设方面，xx致力于解决网络管理、各种硬件和各系统间的整合工作。从前端的网络服务器、快取器，到网络骨干的交换器、路由器到防火墙，到后端的应用服务器、网络安全到储存设备、备份系统，都有完整方案。同时，xx将以最适切的因特网技术，结合实体，提供有效的网域资源管理，期望企业客户能以经济、方便，而且最有效的方式，透过xx科技网络平台的在线／实体服务，满足企业界在信息管理上的需求。从网络管理、机密安全、网络打印机资源管理到所有的文件打印、表格管理需求，得到一次的满意服务。 2003年xx科技将以完整的产品线提供客户整体解决方案，以Internet的思考提供客户最佳的服务，也将以Internet的速度追求xx公司的下一波成长。贰、公司组织一、组织图参、组织系统及业务内容：一、公司于民国八十二年成立，目前主要业务系以市场区隔为前提，为企业构建完整之电子商务体系并提供客户最佳之信息基础建设及整体解决方案；在此前提下，成立了新事业发展群、网欲资源管理服务事业群、系统整合事业群、解决方案事业群，以及海外发展事业群；主要客户群更遍布国防、教育、政府、医疗、金融、公用事业、媒体娱乐等产业。二、目前之主要商品及服务项目工作站及服务器、储存设备、网域资源管理、计算机软件（含计算机辅助造型设计、有限元素分析、模流分析、产品开发流程管理、地理信息系统、计算机动画及合成多媒体系统、虚拟实境应用系统、气象播报软件等）、网络产品、系统整合咨询与程序开发、7×24小时无休维修服务，以及信息耗材等。肆、绩效管理模式简介： 1. 公司年度策略目标： xx科技的高阶主管每年到了十月并不会正式的订一个会议时间来召开年度策略目标讨论会议；因为该公司所处的产业是一个高度竞争的产业，所以公司的策略目标订定是在每周的高阶主管会议中产出，总经理及高阶主管会在每周的会议中检讨营收与利润达成状况，并针对差异点提出检讨。二、部门目标每年年底前，总经理会订出次年度预计获利数额；各事业群则依据年度策略拟定出单位目标及方针计划，每个员工则依此发展出个人之工作目标，透过定期性之绩效考核作业来达到绩效管理之目地，以下将介绍xx科技绩效考核之做法。伍、绩效考核办法简介：一、考核时间与考核期间：每年分二次进行，上半年度（1/1~6/30）之考核于六月下旬进行；下半年度（7/1~ 12/31）之考核于十二月下旬进行。二、绩效考核作业流程：三、绩效考核表类别依职务内容区分为行政/幕僚职、业务/行销职、研发/技术职、客服职、管理职等五类表格，每一类职务在共同价值观之考核项目中会因为各职务所担负之职责而有不同之考核比重。四、考核项目及原则 4.1考核项目分成三大部分：第一部份为『共同价值观落实度』（内容含顾客满意与服务品质、团队精神与协调配合、执行力与解决问题的能力、积极主动创新、规划与判断力、领导力、人才培育等项目），依职务类别有不同之评分标准；第二部分为『工作绩效』；第三部分为『部门活动及个人成长』。 4.2考核权数： \|考核项目 \|考核权数 \| \|第一部份：共同价值观落实度 \|15% \| \|第二部分：工作绩效 \|70% \| \|第三部份：部门活动及个人成长 \|15% \| 4.3在『共同价值观落实度』项目中依据不同职务所担负之职责而有不同之考核比重；『工作绩效』及『部门活动及个人成长』评核项目,由主管与受评者依据部门目标于考核期初共同订定考核项目、绩效衡量标准及工作所占比重，期末则依据受评者实际工作成效予以评核；若期初所订之考核项目因部门目标改变或其它不可抗力因素所导致差异，受评人可与其主管沟通后增订考核项目，并调整原工作比重。五、目前绩效考核所面临之困难点 5.1 多数主管较业务导向，认为绩效管理是人资单位的职责，而将绩效评核作业流于形式的完成，并没有发挥绩效考核之目的。 5.2并不是每位主管都受过完整绩效考核训练，所以很容易因为考核者之态度造成考核结果与实际表现之差异。 5.3考核结果未完全与奖惩结合。 5.4考核结果未完全回馈给员工，以至于员工不知道表现上之优缺点及待改进之处。 5.5产业变化太快，考核期出所订定之工作目标到了期末总是发现所实际从事内容与期出有很大的差异，也造成主管/员工不愿意事先订定考核目标。 5.6考核者与被考核者都太忙了，总是草草完成考核作业。 5.7人工操作繁复、耗时。六、未来欲改变之方向： 6.1绩效管理e化，使绩效考核作业可以随时随地进行，并可节省大量的人力成本及行政作业。 6.2成立考核评议委员会，使考核结果不会因为考核者之态度而有偏差。 6.3依据考核结果发展员工培育计划，以培育适当及优秀之人才。 6.4修改内部之晋升、调薪、年奖发放办法，并说服高阶主管让绩效考核结果与前列事项结合，使优秀员工获得其应得之报酬，使表现不佳之员工能自然淘汰。 6.5高阶主管透过内部会议布达年度策略目标，使所有员工了解其在xx科技之愿景与使命，并使主管及员工均认同考核之重要性。 6.6强化管理职主管绩效考核技巧与管理职能，并培育出优秀部属。七、讨论 7.1面对快速变化的环境，如何修订绩效管理方法？ 7.2绩效考核有必要做到强迫分配绩效评等吗？ 7.3如何让业务导向的老板及主管重视绩效考核？ ----------------------- [pic] 员工自评 1. 员工自评期出所订之考核项目。 2. 员工订定下一期工作绩效考核目标、绩效衡量标准及工作比重考核结果将作为晋升、年奖、调薪之参考依据直属主管初评上二级主管复评面谈重点含： 1、考核当期评等与工作待改善之处 2、下一期工作绩效考核目标、绩效衡量标准与工作比重主管与员工进行绩效面谈人资处汇整考核结果,并提供高阶主管及CEO	0	negative_file/工商、零售行业/xx科技股份有限公司绩效管理报告.doc
南昌市商业环境调查报告前言近年，南昌经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。 2001年全年实现国内生产总值（GDP）485.62亿，同比上升12.1%。为历年最高，增幅居全省、全市首位，比全国平均水平高4.8个百分比，名列全国省会城市前茅，三大产业分别增长4.1%（一产）、12.9%（二产）、12.0%（三产）。南昌商业的发展也极为喜人，2001年全市实现社会消费品零售总额160.8亿，增长1 1.4%。大商场快速发展，大市场不断成长，新业态纷纷抢滩，外商投资突破性发展。在南昌商业快速发展的同时，南昌市政府清楚地认识到，发展必须有序，决策必须在科学合理的调查咨询基础上进行。因此，上海市商委经济研究中心与上海同济大学建筑与城市规划学院共同组成南昌市商业规划课题组，在南昌市商业委员会及各区政府积极配合下，进行市场调查、网点普查、规划研讨。本调查报告即是该课题之一的调查总结。本次调查共进行以下工作： 1. 3月底对南昌市商业概貌的初步考察。 2. 4月在上海的前期准备工作（问卷表格设计、计划制定）。 3. 4月南昌市商委根据有关表格对南昌市商业网点进行普查 4. 4月中旬上海专家在南昌市商委配合下组织20名学生进行近千份的市民问卷调查、主要商业街客流量调查，并开展商业规划研讨。 5. 上海专家在南昌市商委配合下对南昌市宏观经济环境的调查，经济变化历史资料的调查，通过文献查阅、座谈研讨，取得了南昌市经济、文化、历史、地理等宏观经济环境的资料。 6. 4月下旬~5月上旬上海、南昌分别对调查资料进行统计、分析、制图、报告撰写。本次调查由上海市商业经济研究中心特约研究员王公达主持，调查报告也由其撰写。第一部分南昌市宏观经济环境调查一、地理及交通环境 1. 良好的地理环境及自然环境南昌市地处江西省北部，赣江下游，鄱阳湖滨，介于东经约115。27ˊ~116。35ˊ、北纬约28。10ˊ~29。11ˊ之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，千里赣江纵贯全境，是中原和南方闽粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。全市面积7402.36平方公里，其中市区588.07平方公里。城区座落处的东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔 25米。城区内有东湖、西湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。西郊距城15公里处，有主峰海拔841米的梅岭，茂林修竹，景色秀丽，素有“小庐山”之称。生态环境极好。南昌属亚热带气候，温暖湿润，四季分明。日平均气温为摄氏17.5°C，极端最低气温为摄氏零下9.3°C，极端最高气温为摄氏40.6°C。年平均降雨量1596.4毫米，历年平均无霜期277.9天。光照充足，雨量充沛，土地肥沃，是全国农业区划鄱阳湖平原商品粮基地。 2. 便捷的交通环境近年来，南昌改建和新建的大型桥梁有八一大桥、赣江大桥等40余座，其中水上桥梁 20座。 60年代赣江大桥建成通车后，使浙赣、南浔两线铁路接轨，大大便利了城市交通。京九、鹰厦、皖赣、向乐等铁路建成后，火车可通达北京、上海、南京、广州、长沙、福州等地。公路纵横交错，可通往全省各地及湘、鄂、皖、浙、闽、粤等邻省。水运沿赣江可通抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。浙赣铁路与赣江十字相交，形成全省纵横运输的两大动脉，公路多同这两大动脉相交，织成疏密相间的交通运输网，南昌则为全省的交通枢纽。省际航空可飞往北京、上海、杭州、福州、长沙、贵阳、昆明、成都等城市；省内航空有南昌到景德镇、赣州航线。市内交通2000年拥有公共汽车及电车千余辆，出租汽车2896辆，出行极为方便。 3. 逐渐发展的通信环境南昌的通讯系统极为方便。目前南昌拥有电报电路总数92路，长话业务5万路，市话交换机总容量100万门，移动电话用户99万户（2000年）。二、人口及文化环境 1、四县五区人口众多南昌是江西省省会，是全省政治、经济、科技、教育、文化、交通中心。现辖东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖区5区，南昌、新建、进贤、安义4县。2001年末总人口43 3.17万人，其中有满、蒙、回、藏等26个少数民族，其人口约占总数的10%左右。 2、历史悠久的古城南昌是历史悠久的江南古城，是富有光荣革命传统的英雄城。西汉建城时始称灌婴城，为豫章郡地，后定名南昌，为历代封建王朝的州、郡所在地。民国初年，废州府，划江西为四道，南昌属豫章道。民国15年（1926）北伐军驻南昌后，正式设市。南昌，是唐初王勃在《滕王阁序》中所盛赞的“物华天宝，人杰地灵”之地，以“八一”起义获得了特有的历史荣誉，以英雄城彪炳于史册。 3. 钟灵毓秀，人杰地灵春秋战国时期，孔丘弟子谵台灭明（字子羽）“南游至江”，携门徒300游学豫章后，中原文化开始传入。秦时，毛笔、砚石等文化用品相继问世，推动了文化的传播和发展。汉文帝时倡导“贤良方正”文学，开始出现了崇尚文学和科举成才之风，出现了徐孺子这样汉代江西文化的代表人物。晋代，在南昌讲学或设馆执教的有唐檀、聂友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之、陶渊明等一代名流。旌阳县令许逊辞官归里后，偕郭璞选定西山，建立道观，南昌道教文化开始兴起，道教圣地开始奠基。唐代始建滕王阁、孺子亭、绳金塔，唐宋八大家中曾巩、王安石、黄庭坚等先后在南昌逗留。历代许多名人文士来南昌出仕、隐居、开馆执教，游赏会文如谵台灭明、梅福、衬蕃、殷羡、谢庄、王勃、张九龄、孟浩然、白居易、戴叔伦、施肩吾、陈陶、杜牧、李绅、韩愈、欧阳修、苏辙、朱熹、辛弃疾、陆游、杨万里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、汤显祖、宋应星等，均在南昌留下了不少传诵千古的佳话轶事及大量的不朽诗文。二千多年来的历史文化积淀，在古时南昌就形成了西山积翠、南浦飞云、徐亭烟柳、滕阁秋风、铁柱仙踪、洪崖丹井、章江晓渡、龙沙夕照、东湖夜月、苏圃春蔬等豫章十景。现今一大批革命旧址亦已修缮开放，更为江南古城增添了新的光彩。三、经济及商业环境 1、南昌市综合经济实力（1）国内生产总值（GDP）及三大产业的比例 • 南昌市国内生产总值（GDP）近五年来呈现稳步增长的态势： • 南昌市三大产业的比例以第二产业工业为首，但第三产业中商业等正在积极发展： i. （2）财政收入南昌市财政收入10多年来增长极其迅速，2001年的财政收入是1990年的9.4倍。 2、南昌市人民生活水平南昌市人民生活水平不断提高，我们可从三个方面来观察：（1）城镇居民可支配收入南昌市城镇居民可支配收入10多年来增长极其迅速，2001年是1990年的9.85倍。（2）农村人均纯收入南昌市10多年来农村人均纯收入增长非常快，2001年是1990年的 10.07倍。（3）居民可支配收入南昌市城镇居民可支配收入10多年来增长极其迅速，2001年是1990年的9.85倍。 3、工业增长，支柱产业开始凸现（1）工业总产值南昌市1978年工业总产值18.29亿元，2000年达472.05亿元，年均递增15.8%。（2）外商投资增加，工业构成比例良好。南昌市规模比占工业总产值构成（2000年）（3）支柱产业主要指标单位:万元 \|行业 \|企业个数 \|从业人员 \|工业总产值\|工业销售产值\|利税总额 \| \|总计 \|1054 \|202329 \|4720500 \| \| \| \|烟草加工业 \|1 \|1728 \|1533730 \|1630314 \|1354209 \| \|医药制造业 \|32 \|13081 \|2806348 \|2723012 \|368992 \| \|中药材及中成药\|12 \|6815 \|2069055 \|2013509 \|330754 \| \|加工业 \|27 \|19271 \|3918398 \|3923053 \|284029 \| \|汽车制造业 \|20 \|4310 \|1059052 \|1006281 \|190797 \| \|电子及通信设备\|96 \|8887 \|1017478 \|949144 \|163957 \| \|制造纸业 \|7 \|1881 \|585987 \|497932 \|158004 \| 4. 商业发展初显繁荣繁华（1）不断增长的社会消费品零售总额（2）众多的商业网点南昌市的商业网点众多，2001年商业网点数计12056户，营业面积计1566621平方米，按南昌市区人口174.67万，人均达0.897平方米。南昌市商业网点调查情况汇总表（2002年4月统计） \| \| \|商业网\|营业面 \|其它 \| \|序\|区域名称 \|点数 \|积 \| \| \|号\| \| \|（平方 \| \| \| \| \| \|米） \| \| \| \| \| \| \| \|一、消费品综合市场 \|147．27 \|121．78 \|25．49 \| \|（一）消费品综合市场 \|50．95 \|31．06 \|19．35 \| \|（二）农副产品市场 \|33．64 \|30．04 \|3．60 \| \|1．农副产品综合市场 \|25．06 \|23．12 \|1．94 \| \|2．农副产品专业市场 \|8．58 \|6．92 \|1．66 \| \|（三）工业消费品市场 \|61．28 \|58．74 \|2．54 \| \|1．工业消费品综合市场 \|3．79 \|3．21 \|0．58 \| \|2．工业消费品专业市场 \|57．49 \|55．53 \|1．96 \| \|（四）其他 \|1．40 \|1．40 \| \| \|1．工业消费品旧货市场 \|1．40 \|1．40 \| \| \|二、生产资料市场 \|40．23 \|37．31 \|2．92 \| \|合计 \|187．50 \|159．09 \|28．41 \| （4）市场繁荣，先进业态积极引进 • 百货商厦在南昌依然是主要业态，南昌百货大楼、洪城大厦、大众购物中心等依然稳坐前几名交椅，但百货商厦已积极进行改造改良。如百货大楼已建造新楼，进行品牌厅房经营，洪城大厦也已积极开发超市经营和品牌厅房经营。 • 超市业态及外来商业已积极进入南昌，并进入前五强。如本地的新洪客隆，外地的北京华联（2001年销售2亿）。上海华联超市、农工商超市均已在南昌开设大中型超市卖场。 • 外资商企开始看好南昌，并积极进入。5月1日3万平方米的大洋百货落户在中山路；另有外资商企也已看好八一广场周边商业场所。（5）消费时尚，品牌专卖店鳞次栉比 • 男子品牌的鳄鱼、POLO、PLAY BOY、老人头、凯普狄诺品牌专卖店在南昌早已开设。 • 女子品牌的ESPRIT、U2、G2000、凯撒、百丽、斯尔丽亦已登陆。 • 运动名品的NIKE、ADIDAS、李宁、斯伯克均已闪亮登场。 • 品牌专卖店主要集中在中山路一带，其中以系马桩路附近品牌最为高档。在百货大楼、洪城大厦里，也集中了一些优秀品牌。四、旅游资源环境 1、历史悠久的古城资源南昌于公元前201年由汉高祖刘邦命大将灌婴筑城，以“昌大南疆”寓意而取名南昌，属地包括今南昌市和南昌、新建、进贤、丰城等10县，面积达3万平方公里。历经东汉、三国、西晋500余年，一直是豫章首府。唐贞元14年（公元798年）再次改建并扩大城门，经200余年，面积已“广比汉城倍之”。北京时称洪州，元称隆兴路，明先后称洪都府、南昌府，民国初，属豫章道，26年北伐军进驻后正式设市。南昌因山清水秀，吸引了历代名流学子、墨客骚人流连驻足，写下了无数名篇佳作。明曾綮《南昌八景》七律组讨闻世后，每首标题形成了豫章八景，即——“西山积翠”、“洪崖丹井”、“铁柱仙踪”、“南浦飞云”、“滕阁秋风”、“章江晓渡”、“龙沙夕照”、“徐亭烟柳 ”。清代在“八景”基础上又添“东湖夜月”、“苏圃春蔬”，为现今的“豫章十景”。南昌古建筑星罗棋布，除著名的滕王阁笑傲江风外，青云谱内有七星出枕、一涧九曲、鱼蛇对戏等10景，佑民寺有高一丈六尺，重三万六千斤的接引佛铜像一座，绳金塔是市内现存最高的古建筑，市内还有塔前寺、杏花楼、紫阳宫等古建筑。大安寺、普贤寺、钟鼓楼、万春容、宁王府等存毁参半，但均可修复。 2、丰富的革命历史教育资源南昌是享誉中外的革命英雄城，在近代史上，南昌人民一直站在反革反封建的4个前列，历史上既有民众自发反帝国主义传教士的斗争，又有进步学生宣传新文化，传播马克思主义的活动。1927年8月1日，共产党人领导的南昌起义打响了武装反抗国民党反动派的第一枪，1938年1月6日，在南昌友竹花园七号成立了新四军军部。现存的革命旧址有： • 南昌起义总指挥部旧址（中山路256号），为全国重点文物保护单位。 • 贺龙指挥部旧址，子固路95号。 • 叶挺11军指挥部旧址，现南昌二中内。 • 朱德军官教育团旧址，八一大道58号。 • 朱德旧居，花园角2号。 • 八一起义战斗地点。民德路今江西省保育院舍。 • 周恩来旧居遗址，系马桩路。 • 中共江西省委机关旧址。 • 新四军军部旧址等。这些革命旧址为全国革命历史教育提供了丰富的教育资源，同时，也可促进客流商流，繁荣南昌经济。第二部分南昌市主要商业中心的格局一、南昌市商业中心的特点 1. 老城区为核心的商业中心由于南昌地处中部，前几年经济发展不够快，人民生活水平还停留在上海95年的水平上，故商业与沿海城市商业发达的状况还存在一定差距。在商业布局上的差距主要表现在主要商业中心还集中在老城区的主要街道上。如中山路、八一大道、北京路等。其主要原因是： • 房地产发展后，周边各区的商业布局、商业建设没有跟上。 • 城市商业发展的起步阶段，必须集中力量迎合消费购物习惯发展建设市中心传统商业区。 • 还缺乏一个合理的总体商业发展规划，包括区域性商业的同步发展规划。 2. 以中山路为轴心，两边扩展延伸的特点。目前南昌主要商业中心不但集中在老城区，而且集中在主要马路——中山路上，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。（1）大型商业集中在这条轴心线及其两翼。 • 百货大楼、洪城大厦分别在中山路、北京路上这条轴心线上。 • 新洪客隆在八一大道上。 • 上海华联超市在中山路中段渊明北路上。（2）品牌专卖店集中在中山路、胜利路上 • 中山路中段，集中了各类高档服饰、鞋类品牌专卖店75家，其它专卖店近30家，成为品牌展示的大舞台。 • 胜利路集中的各类服饰品牌专卖店更多，达143家，其它专卖店达70余家。 3. 老城区轴心商业的建设还在发展加强（1）八一广场商业中心区列为东湖区重点商业规划。东湖区拟“重点规划”以八一广场、洪客隆、百货大楼、中山路商业区“今年6月改、扩建6万平方米的八一广场，形成大型购物休闲中心”。此举将进一步加强该地段市级商业中心的地位。（2）中山路沿线商业仍在加强 • 中山路西段胜利路目前黄金饰品较多，规划积极引进名特优新商品加快进入，形成品牌专卖、土特名优商品的旅游购物区。 • 中山路中段象山路口太平洋购物广场即将落成，将改变周边商业面貌，迅速提高商品档次。二、中山路商业街 1、中山路商业街概况及特点中山路全长2016米，东起八一大道，西至抚河中路，1928年将原席公祠、石公祠街、百花洲街、府学东街等10条路街合并而成。沿路两侧商店林立，且有南昌八一起义纪念馆、市少年宫及多家电影院。路段主要特点是： • 世界服饰品牌的主要集中地。 • 贯通东西，把几个商业中心串连起来。 • 休闲环境良好，中段系马桩路有东湖百花洲以供休憩。 2、中山路商业网点分析中山路共有商业网点296家，其中零售商店241家，占81.4%；餐饮娱乐25家，占8.4 %；服务业15家，占5.1%；其它15家，占5.1%。其特点和问题是：（1）服装、鞋类品牌专卖店比较多，服饰149家、鞋类46家，占网点总数的65.9%，成为名副其实的品牌服饰街。（2）餐饮及休闲娱乐业仅25家，占8.4%，略嫌不足，可能与孺子路餐饮街较近也有一定关系，但发展休闲场所，增加茶室、咖啡馆及卡拉OK肯定是未来的方向。（3）一条高雅的品牌服饰街上不宜设置综合贸易市场，因此，改造是建设市级商业中心迫在眉睫的任务。中山路商业网点统计表 \|分类 \|商店类型 \|数量 \|分类 \|商店类型 \|数量 \| \| \|大型百货商厦 \|6 \| \|宾馆 \|1 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|餐 \| \| \| \|零 \| \| \|饮 \| \| \| \|售 \| \| \|娱 \| \| \| \|商 \| \| \|乐 \| \| \| \|店 \| \| \| \| \| \| \| \|超市 \|1 \| \|中型饭店 \|2 \| \| \|家具店 \| \| \|小型饭店 \|1 \| \| \|服饰专卖店 \|149 \| \|快餐 \|11 \| \| \|纺织品专卖店 \| \| \|西点 \|2 \| \| \|鞋类专卖店 \|46 \| \|酒吧咖啡馆 \|1 \| \| \|化妆品专卖店 \|5 \| \|夜总会、俱乐部 \|3 \| \| \|小型百货店 \|10 \| \|电影院 \|1 \| \| \|钟表眼镜 \|4 \| \|休闲浴场 \| \| \| \|文化用品 \|7 \| \|小型浴室 \| \| \| \|书店 \| \| \|冷饮店 \|3 \| \| \|音像专卖店 \|2 \| \| \| \| \| \|药房 \|3 \| \| \| \| \| \|通信器材 \|1 \| \| \| \| \| \|粮油店 \|2 \| \| \| \| \| \|个体日杂店 \|3 \| \| \| \| \| \|家电专卖店 \|2 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \|241 \| \|合计 \|25 \| \|分类 \|商店类型 \|数量 \|分类 \|商店类型 \|数量 \| \| \|房产中介 \|1 \| \|综合贸易市场 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \|服 \| \| \|其 \| \| \| \|务 \| \| \|它 \| \| \| \|业 \| \| \|商 \| \| \| \| \| \| \|业 \| \| \| \| \|誊印社 \|2 \| \|机电商店 \| \| \| \|照相冲印 \|5 \| \|物资商店 \|10 \| \| \|广告 \|1 \| \|汽配商店 \| \| \| \|报亭 \| \| \|建材商店 \| \| \| \|修理 \| \| \| \| \| \| \|干洗 \|2 \| \| \| \| \| \|美容美发 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \|15 \| \|合计 \|15 \| 3、中山路分段客流量分析 • 以下是中山路各路段的客流量，每个路段均可达到8万左右，这样即可达30余万。 • 渊明南路、子固路等路口未作统计，再加上路上未及统计的流动人口，中山路总体客流量应在50万以上。（1）中山路胜利路商业中心客流量实测及分析中山路胜利路商业中心位于中山路西首，南侧为万寿宫，北侧为胜利路步行街，是南昌市的一个主要商业点。我们组织学生对中山路胜利路口及胜利路民德路口进行了客流量实测分析，其结果如下：本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达8.4万之多。中山路胜利路商业中心日均客流量统计表 \| 路 \|中山路\|中山路\|胜利路\|胜利路\|合计 \| \|口 \|（进）\|（出）\|（进）\|（出）\| \| \|时间 \| \| \| \| \| \| \| \|9:00~9:30 \|720 \|780 \|520 \|670 \|2690 \| \|上 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| \|9:30~10:00\|750 \|920 \|660 \|780 \|3110 \| \| \|10:00~10:3\|820 \|920 \|720 \|1100 \|3560 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|10:30~11:0\|880 \|960 \|780 \|980 \|3600 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|11:00~11:3\|840 \|900 \|660 \|750 \|3150 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|11:30~12:0\|690 \|1218 \|600 \|1083 \|3591 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|12:00~12:3\|600 \|780 \|645 \|495 \|2520 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|下 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| \|12:30~13:0\|435 \|870 \|375 \|693 \|2373 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|13:00~13:3\|450 \|1005 \|480 \|819 \|2754 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|13:30~14:0\|675 \|1125 \|630 \|720 \|3150 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|14:00~14:3\|600 \|960 \|690 \|960 \|3210 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|14:30~15:0\|840 \|1080 \|960 \|975 \|3855 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|15:00~15:3\|810 \|900 \|795 \|888 \|3393 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|15:30~16:0\|1035 \|1080 \|900 \|909 \|3924 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|16:00~16:3\|870 \|990 \|855 \|822 \|3537 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|16:30~17:0\|960 \|990 \|1080 \|780 \|3810 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|晚 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|上 \| \| \| \| \| \| \| \| \|17:00~17:3\|810 \|855 \|1140 \|990 \|3795 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|17:30~18:0\|915 \|1320 \|1095 \|1020 \|4350 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|18:00~18:3\|1050 \|1065 \|1329 \|1110 \|4554 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|18:30~19:0\|1110 \|990 \|1065 \|1080 \|4245 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|19:00~19:3\|1335 \|930 \|1290 \|1020 \|4575 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|19:30~20:0\|780 \|1140 \|930 \|1050 \|3900 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|20:00~20:3\|960 \|1020 \|885 \|960 \|3825 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|20:30~21:0\|750 \|900 \|870 \|720 \|3240 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|合　计 \|19685 \|23698 \|19954 \|21374 \|84711 \| • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测（2）中山路象山路商业中心客流量实测及分析中山路象山路是一个交通要道，5分钟车流达100多辆，客流数量也大于胜利路，太平洋百货入驻南昌选择该处主要应出于对其交通要道及客流量的考虑。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达8.5万之多。中山路象山路商业中心日均客流量统计表 \| 路 \|象山南\|象山南\|象山北\|象山北\|中山路\|中山路\|合计 \| \|口 \|路（进\|路（出\|路（进\|路（出\|（进）\|（出）\| \| \|时间 \|） \|） \|） \|） \| \| \| \| \|上 \|9:00~9\|290 \|330 \|390 \|380 \|530 \|480 \| \| \|:30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测（3）中山路系马桩路商业中心客流量实测及分析中山路系马桩路为高档品牌专卖店的集中地，又紧邻东湖畔，是市民的旅游休闲中心，故客流量也较为集中。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达7.3万之多。中山路系马桩路商业中心日均客流量统计表 \| 路 \|苏圃路\|中山路\|系马桩\|系马桩\|合计 \| \|口 \|口 \| \|街口 \|街口 \| \| \|时间 \| \| \| \| \| \| \|上 \|9:00~9:30 \|520 \|720 \|590 \|583 \|2413 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| \|9:30~10:00\|590 \|825 \|630 \|680 \|2725 \| \| \|10:00~10:3\|588 \|870 \|690 \|730 \|2878 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|10:30~11:0\|510 \|795 \|660 \|750 \|2715 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|11:00~11:3\|810 \|912 \|645 \|720 \|3087 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|11:30~12:0\|705 \|1380 \|630 \|765 \|3480 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|12:00~12:3\|771 \|810 \|630 \|840 \|3051 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|下 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| \|12:30~13:0\|720 \|1275 \|420 \|540 \|2955 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|13:00~13:3\|711 \|1140 \|750 \|555 \|3156 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|13:30~14:0\|810 \|1170 \|705 \|405 \|3090 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|14:00~14:3\|630 \|1335 \|660 \|630 \|3255 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|14:30~15:0\|1050 \|1395 \|600 \|810 \|3855 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|15:00~15:3\|1020 \|1095 \|705 \|555 \|3375 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|15:30~16:0\|960 \|1590 \|675 \|570 \|3795 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|16:00~16:3\|810 \|1470 \|585 \|645 \|3510 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|16:30~17:0\|870 \|1440 \|735 \|690 \|3735 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|晚 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|上 \| \| \| \| \| \| \| \| \|17:00~17:3\|780 \|1110 \|630 \|705 \|3225 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|17:30~18:0\|720 \|1140 \|510 \|555 \|2925 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|18:00~18:3\|570 \|960 \|600 \|465 \|2595 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|18:30~19:0\|690 \|960 \|615 \|510 \|2775 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|19:00~19:3\|540 \|1050 \|540 \|450 \|2580 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|19:30~20:0\|525 \|870 \|570 \|495 \|2460 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|20:00~20:3\|555 \|915 \|465 \|480 \|2415 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|20:30~21:0\|600 \|1050 \|585 \|435 \|2670 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|合　计 \|17055 \|26277 \|14825 \|14563 \|72720 \| • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测（4）中山路八一大道商业中心客流量实测及分析中山路八一大道路口是南昌最大的商业公司——百货大楼所在地，又面对八一广场，故客流量特多。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达7.5万之多。八一大道百货大楼商业中心日均客流量统计表 \| 路 \|百货大\|地下通\|地下通\|八一大\|合计 \| \|口 \|楼门口\|道（1 \|道（2 \|道（东\| \| \|时间 \| \|） \|） \|面） \| \| \| \|9:00~9:30 \|1120 \|430 \|720 \|1080 \|3350 \| \|上 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| \|9:30~10:00\|1320 \|482 \|820 \|1200 \|3822 \| \| \|10:00~10:3\|1521 \|588 \|1120 \|1450 \|4679 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|10:30~11:0\|1854 \|633 \|1248 \|1503 \|5238 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|11:00~11:3\|1785 \|1200 \|639 \|1686 \|5310 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|11:30~12:0\|1896 \|1080 \|820 \|1917 \|5713 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|12:00~12:3\|1080 \|750 \|780 \|1703 \|4313 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|下 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|12:30~13:0\|849 \|675 \|730 \|1371 \|3625 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|13:00~13:3\|714 \|540 \|810 \|918 \|2982 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|13:30~14:0\|576 \|420 \|770 \|789 \|2555 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|14:00~14:3\|927 \|482 \|710 \|972 \|3091 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|14:30~15:0\|1434 \|960 \|471 \|1044 \|3909 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|15:00~15:3\|798 \|735 \|570 \|825 \|2928 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|15:30~16:0\|633 \|708 \|720 \|817 \|2878 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|16:00~16:3\|858 \|1235 \|519 \|564 \|3176 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|16:30~17:0\|1055 \|708 \|540 \|1014 \|3317 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|17:00~17:3\|771 \|759 \|1023 \|723 \|3276 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|晚 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|上 \| \| \| \| \| \| \| \| \|17:30~18:0\|417 \|573 \|438 \|381 \|1809 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|18:00~18:3\|261 \|906 \|367 \|330 \|1864 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|18:30~19:0\|327 \|1020 \|313 \|285 \|1945 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|19:00~19:3\|369 \|714 \|384 \|315 \|1782 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|19:30~20:0\|204 \|360 \|621 \|171 \|1356 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|20:00~20:3\|135 \|402 \|473 \|138 \|1148 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|20:30~21:0\|279 \|234 \|536 \|243 \|1292 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|合　计 \|21183 \|16594 \|16142 \|21439 \|75358 \| • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测三、八一大道及八一广场 1、概况及特点八一大道长2969米，宽50~60米，南起福山街心花园，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作为第一阶段商业中心建设的是叠山路、南京西路口至松柏路长途汽车站，沿途有江西宾馆、新洪客隆商场、百货大楼、家电商场、电信大楼等。八一大道正东面即南昌的标志——八一广场。该地区的主要特点是：（1）大型商场集中，沿途洪客隆、百货大楼、家电市场等均为大型商场、专卖店等小型商业店铺较少。（2）交通极其便捷，火车站、长途汽车站距离都很近，吸引了大量外来客流。（3）人流量极其集中。一是因为百货大楼、新洪客隆、家电市场等购物人群，二是八一广场的观光休闲人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。本次统计即高达35~40万。 2、八一大道商业网点分析八一大道共有商业网点223家，其中零售商店99家，占44.4%；餐饮娱乐36家，占16 .1%；服务业25家，占11.2%；其它商业63家，占28.3%。其特点和问题是：（1）目前经营结构比较乱，占大头的通信器材商店，计38家，占网点总数的17.1%，小型百货店与日杂店30家，占13.4%。（2）大型百货目前有南昌百货大楼、大洋百货，4.5万平方米的丽华大厦正在进行装修改造，2002年底兴建成规模较大的购物中心。（3）宾馆较集中，有7家之多。外来出差开会人士容易集中，有利于八一大道的未来商业发展。（4）综贸市场、机电物资类商业较多，有63家，占28.3%，有待于将来在建设市级商业中心过程中改造。八一大道商业网点统计表 \|分类 \|商店类型 \|数量 \|分类 \|商店类型 \|数量 \| \| \|大型百货商厦 \|1 \| \|宾馆 \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|餐 \| \| \| \|零 \| \| \|饮 \| \| \| \|售 \| \| \|娱 \| \| \| \|商 \| \| \|乐 \| \| \| \|店 \| \| \| \| \| \| \| \|超市 \|1 \| \|中型饭店 \|9 \| \| \|家具店 \|1 \| \|小型饭店 \|7 \| \| \|服饰专卖店 \|2 \| \|快餐 \|5 \| \| \|纺织品专卖店 \| \| \|西点 \|4 \| \| \|鞋类专卖店 \|3 \| \|酒吧咖啡馆 \|2 \| \| \|化妆品专卖店 \| \| \|夜总会、俱乐部 \| \| \| \|小型百货店 \|14 \| \|电影院 \|2 \| \| \|钟表眼镜 \|5 \| \|休闲浴场 \| \| \| \|文化用品 \|7 \| \|小型浴室 \| \| \| \|书店 \|1 \| \| \| \| \| \|音像专卖店 \| \| \| \| \| \| \|药房 \|8 \| \| \| \| \| \|通信器材 \|38 \| \| \| \| \| \|粮油店 \| \| \| \| \| \| \|个体日杂店 \|16 \| \| \| \| \| \|家电专卖店 \|2 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \|99 \| \|合计 \|36 \| \|分类 \|商店类型 \|数量 \|分类 \|商店类型 \|数量 \| \| \|房产中介 \|4 \| \|综合贸易市场 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \|服 \| \| \|其 \| \| \| \|务 \| \| \|它 \| \| \| \|业 \| \| \|商 \| \| \| \| \| \| \|业 \| \| \| \| \|誊印社 \|4 \| \|机电商店 \|26 \| \| \|照相冲印 \|7 \| \|物资商店 \|11 \| \| \|广告 \|1 \| \|汽配商店 \|6 \| \| \|报亭 \| \| \|建材商店 \| \| \| \|修理 \|1 \| \|其它 \|15 \| \| \|干洗 \| \| \| \| \| \| \|美容美发 \|5 \| \| \| \| \| \|其它 \|3 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \|25 \| \|合计 \|63 \| 3、八一大道及八一广场客流量分析（1）客流量综合分析 • 我们这里把八一大道及八一广场两处客流量均算作八一广场的综合客流量，八一大道为八一广场西侧客流量，近10万；八一广场东侧及两边客流量，约25万。 • 两处客流量综合，可达35~40万。（2）八一大道客流量实测分析此处是八一广场西侧客流量实测，合计近10万。八一大道商业中心日均客流量统计表 \| 路 \|百货大\|地下通\|地下通\|八一大\|电信大\|合计 \| \|口 \|楼门口\|道（1 \|道（2 \|道（东\|楼 \| \| \|时间 \| \|） \|） \|面） \| \| \| \| \|9:00~9:30 \|1120 \|430 \|720 \|1080 \|780 \|4130 \| \|上 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9:30~10:00\|1320 \|482 \|820 \|1200 \|828 \|4650 \| \| \|10:00~10:3\|1521 \|588 \|1120 \|1450 \|1260 \|5939 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|10:30~11:0\|1854 \|633 \|1248 \|1503 \|1380 \|6618 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|11:00~11:3\|1785 \|1200 \|639 \|1686 \|1200 \|6510 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|11:30~12:0\|1896 \|1080 \|820 \|1917 \|960 \|6673 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|12:00~12:3\|1080 \|750 \|780 \|1703 \|1020 \|5333 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|下 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|午 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|12:30~13:0\|849 \|675 \|730 \|1371 \|870 \|4495 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|13:00~13:3\|714 \|540 \|810 \|918 \|630 \|3612 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|13:30~14:0\|576 \|420 \|770 \|789 \|960 \|3515 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|14:00~14:3\|927 \|482 \|710 \|972 \|1110 \|4201 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|14:30~15:0\|1434 \|960 \|471 \|1044 \|1350 \|5259 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|15:00~15:3\|798 \|735 \|570 \|825 \|1380 \|4308 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|15:30~16:0\|633 \|708 \|720 \|817 \|1440 \|4318 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|16:00~16:3\|858 \|1235 \|519 \|564 \|1290 \|4466 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|16:30~17:0\|1055 \|708 \|540 \|1014 \|1230 \|4547 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|17:00~17:3\|771 \|759 \|1023 \|723 \|840 \|4116 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|晚 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|上 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|17:30~18:0\|417 \|573 \|438 \|381 \|1200 \|3009 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|18:00~18:3\|261 \|906 \|367 \|330 \|1170 \|3034 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|18:30~19:0\|327 \|1020 \|313 \|285 \|690 \|2635 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|19:00~19:3\|369 \|714 \|384 \|315 \|570 \|2352 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|19:30~20:0\|204 \|360 \|621 \|171 \|750 \|2106 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|20:00~20:3\|135 \|402 \|473 \|138 \|690 \|1838 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \|20:30~21:0\|279 \|234 \|536 \|243 \|660 \|1952 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|合　计 \|21183 \|16594 \|16142 \|21439 \|24258 \|99616 \| • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测（3）八一广场客流量实测分析以下是八一广场部分客流量实测，达17.26万，如加上晚间8万客流量，合计可达25万。八一广场商业中心日均客流量统计表 \| 路口 \|广场主席台路口 \|八一礼堂北侧 \|广场北京路口 \| \|时间 \| \| \| \| \|东湖区 \|325949 \|542810 \|66.53 \| \|西湖区 \|360889 \|511656 \|41.78 \| \|青云谱区 \|116058 \|219014 \|88.71 \| \|青山湖区 \|234358 \|395052 \|68.57 \| \|湾里区 \|78328 \|78254 \|-0.09 \| \|南昌县 \|914471 \|1020129 \|11.55 \| \|进贤县 \|590690 \|722264 \|22.27 \| \|新建县 \|538206 \|662004 \|24.09 \| \|安义县 \|194132 \|244582 \|25.99 \| 以上表我们可以看到： • 南昌各区人口增长明显高于各县，说明南昌城市化进程加快。 • 青云谱、青山湖区的人口增长高于东湖、西湖等市中心区。 2、购买力逐渐提高南昌市城镇居民收入、支配增长数单位：万元 \|年份 \|平均每人每月实际\|平均每人可支配收\|平均每人每月生活\| \| \|收入（元） \|入（元） \|费支出（元） \| \|1990 \|112.92 \|112.39 \|90.45 \| \|1995 \|299.94 \|299.22 \|247.89 \| \|1999 \|515.28 \|440.63 \|339.78 \| \|2000 \|481.72 \|477.80 \|327.07 \| 3、一些区域性商业区初显中心团组雏形 • 南京路上海路附近，由于南昌大学等大中专院校的存在，商业发展很快，消费层次也不低，有南昌天虹商场的超市和百货。上海路还有餐饮一条街。 • 绳金塔附近，既准备打造仿古一条街，又有站前路、船山路餐饮街，适当布点一部分大中型商场，即可成为一个旅游商城。二、各区商业中心建设的可能性分析（一）东湖区、西湖区 1、东湖区概况及特点（1）概况东湖区东自北京路东端起，西至叶楼渡口与青山湖区湖坊乡、塘山乡插花接壤，南沿北京路经人民广场转中山路与西湖区相邻，西北濒赣江，中部跨八一大桥、瀛上桥与新建县望城乡、青山湖区蛟桥乡插花相连，北部跨赣江大桥（南桥）与青山湖区扬子洲相靠。辖地25.53平方公里。 2001年底全区共有人口542810人，人口密度为21262人/平方公里。（2）东湖区的特点是： • 全市主要商业街集中。宽阔的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。新建和扩建的抚河路、叠山路、阳明路、洪都大道、北京路、福州路等主要道路纵横交错。 • 商业建设再展新貌。胜利路已改建为以经营珠宝首饰、品牌服饰、餐饮娱乐为主的步行街；百货大楼不断扩建；超市卖场等先进业态积极引进。 • 生态环境良好。东北部有市内最大的青山湖，现已开辟成公园，中部有东、南、北3个风景湖，西北部赣江流经境内。八一大桥、赣江大桥横跨赣江两岸。区内景色秀丽，具有江南水乡的风采和现代城区的雄姿。（3）结论 • 东湖、西湖两区共同辖有全市商业网点最集中的中山路和八一大道，共同拥有未来市级商业的资源。 • 由于占地面积局限及南昌市总体发展规划所限，已不适合再发展区域性商业中心。 2、西湖区概况及特点（1）概况西湖区东起北京东路经艾溪湖至解放路东与青山湖区湖坊乡插花接壤，西临赣江与新建隔江相望，南傍建设路与青云谱区交界，北沿中山北路、北京东西路，与东湖区毗邻。呈东西向不规则长方形，全区总面积27.24平方公里，占城区总面积的42.7%。全区现辖上海路、南路、丁公路，十字街、绳金塔、西湖、三眼井、系马桩、瓦子角、筷子巷、禾草街、广外、朝阳洲等13个街道办事处，298个居民委员会。（2）特点 A、市中心城区，人口稠密，达50余万。 B、中型百货（超市）10余家，但缺乏大型百货。 C、商业街较多，且有滨江仿古旅游之优势。（3）目前商业街现状及商业街建设规划。 \|商业街现状 \|商业街规划 \| \|序 \|街名 \|经营 \|主要经 \|序\|街名 \| \|号 \| \|户数 \|营户及 \|号\| \| \| \| \| \|占% \| \| \| \|1 \|象山南路化工、五 \|366 \|33.9 \|1 \|丰富发展象山南路化工原料 \| \| \|金街 \| \| \| \|一条街（移地） \| \|2 \|渊明南路鞋类街 \|92 \|76 \|2 \|巩固发展渊明南路鞋类批发 \| \| \| \| \| \| \|街 \| \|3 \|前进路汽车配件街 \|160 \|37.5 \|3 \|引导规范前进路汽车配件一 \| \| \| \| \| \| \|条街 \| \|4 \|孺子路饮食街 \|293 \|27.3 \|4 \|巩固完善孺子路饮食街 \| \|5 \|中山路服装街 \|179 \|48 \|5 \|美化亮化船山路娱乐街 \| \|6 \|洛阳路建材街 \|78 \|71.8 \|6 \|重新培育建设路水果批发一 \| \| \| \| \| \| \|条街 \| \| \| \| \| \|7 \|精心打造绳金塔仿古街 \| \| \| \| \| \|8 \|绿化改造沿抚河特色商业街 \| （4）结论 • 西湖区与东湖区共同辖有全市商业网点最集中的中山路和八一大道，共同拥有未来市级商业的资源。 • 西湖区作为市级商业的独特资源是特色商业街，绳金塔仿古街、船山路娱乐一条街、抚河路商业街等均可作为特色营造。 • 由于占地面积局限及南昌市总体发展规划所限，已不适合再发展区域性商业中心。（二）青云谱区 1、青云谱区概况青云谱区位于南昌城区的南端，是南昌的南大门，境内有闻名遐迩的“青云谱道院” （现辟为八大山人纪念馆），区由此得名。青云谱区北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌毗连，西临抚河、象湖、东与青山湖区湖坊、青云谱乡插花相接，面积37.2平方公里，地势平坦，平均海拔 25米，最高点岱山，海拔51.5米。青云谱区旅游资源丰富，境内有象山、梅湖等景区。全区辖有5个街道办事处，青云谱乡和农场各一个，101个居民委员会，有居民5.11 万户，人口22.92万。全区共有商品市场16个，商业网点1103个。全区现有大中型企业数十余家，著名的江铃汽车，洪都航空两大集团均在境内，具有较大的顾客支撑力。 2、青云谱区特点 • 城乡结合。区有三店，洪都、徐坊、京山、岱山五个街办，下辖101个居委会；乡村有青云谱乡和青云谱农场。 • 环境良好。地处南昌市的南大门，交通便捷（20分钟到机场，京九线纵贯全区，公路、水线、铁路、空运均较方便）。 • 旅游资源丰富。“八大山人纪念馆”、朱桥梅村明清建筑群。 • 商业相对落后，发展空间大。区内市场发展较快，但购物环境尚欠缺，导致进城购物的心理习惯没有改变。 3、商业中心建设的布点及构想 • 地点选择：包家花园，目前已有北京华联、金迪广场（百货）、唐人街餐饮街等商业设施。且西有江铃汽车集团所在地的较大顾客支撑力，南有八大山人纪念馆旅游圣地，容易凝聚顾客流。 • 建设构想：建设一个比较标准的区域性商业中心，以收入较稳定的汽车城科技人员、员工为主要消费群，以周边各类居民为辅的购物中心。（三）青山湖区 1、青山湖区概况青山湖区位于南昌市区的东西部，地跨赣江南北，抚河东西。东南与南昌县接壤，西部与红谷滩新区相连，全区总面积180平方公里，2001年全区总人口27。06万人，人口密度每平方公里约1503人，辖5镇1乡1场。 2、青山湖区特点 • 面积较大，且环绕南昌城区，故商业呈现分散性的特点。 • 与东湖、西湖、青云谱相比，发展水平还较低，故商业呈现小型化，低档次的特点。 • 大中专院校集中，两大开发区在境内，为商业提供了持续发展的基础。 3、商业中心建设的布点及构想 • 根据市城乡规划院规划，青山湖区有城东及朝阳两大片区的发展变化设想，通过两大片区大学城发展和房地产发展，人口集中后，发展区域性商业中心存在可能性。 • 第一步可先发展城东片区南昌大学周边商业中心。这是目前最理想的地点，一是南昌大学等院校集中在南京路、上海路一带，二是消费人口逐渐增多，消费层次不低，且有时尚消费的需要，三是已有锦绣谷等大中型百货、超市，已有餐饮业相对集中的上海路。 • 第二步可发展朝阳片区商业中心，其优势是地理位于赣江边新开发高层居住区，移有大量居民迁入，且消费层次较高，预计达20万人。（四）红谷滩 1、概况红谷滩位于赣江大桥至生米大桥之西北岸，岸线长18公里，规划面积45平方公里。中心区4平方公里，为南昌市新兴的CBD与行政中心。红谷滩目前人口5~6万，规划2010年达到25万。 2、建设进程 • 目前启动两大块：一是赣江大桥至八一大桥的凤凰洲，建设美食城，吸引全国各地风味小吃，建材市场和农贸市场的建设也正在考虑中。二是吹沙造地形成的红角洲，建设行政中心、商贸和体育中心。 • 住宅建设：大连万达在此建一中高档住宅小区，占地900亩；本地的农民公寓，建设500幢，占地500亩。 • 大型交通枢纽中心（终点站）已引入红谷滩，以增加兴旺客流量。 • 商委已预留土地，准备引进大型超市卖场和五星级酒店。 3、建设商业中心的可能性分析 • 红谷滩作为南昌的陆家嘴来建设，起点高，未来消费层次高。 • 建设商业中心要充分考虑未来顾客结构，因此房地产楼盘建设的层次及如何吸引目标顾客等都要综合考虑。 • 商业中心若以陆家嘴建设须考虑商业发展的未来性，如集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的购物中心应在首选之中。第四部分南昌市消费特征调查一、南昌市消费心理调查 1. 来南昌市商业中心目的调查：购物为主，休闲观光其次。 [pic] 调查结果显示： • 来南昌市商业中心目的购物虽然占大多数，占61.1%。 • 调查在周末进行，故休闲观光比例较高，占16.4%。 2. 购物原因调查：日常生活需求为主。调查结果显示： ● 购物以日常生活需要为主要原因，占53.9%。 • 个性需求比例也较高占29%，馈赠亲友占27.8%。 • 旅游纪念也占21%，说明南昌旅游人口的数量。 3. 购物心理调查：选择性、目的性为主，即兴性比例略低。 [pic] 调查结果显示： • 目的性、选择性购物比例略高； • 即兴性比例略低。 4. 购买商品调查：日常生活型需求为主。调查结果显示： • 服装鞋帽为最高，这说明了顾客日常生活需求型购物的内容。 • 化妆品占到平时购物的第二位，电脑、家电、小商品第三~五位，食品第六位。这也跟日常生活型需求有关。 • 餐饮、文化消费、休闲娱乐等比例都在13%以上。二、南昌市市民消费结构调查 1、消费者来源调查：本市为主，江西省及外省市人占有一定比例。 [pic] 2、消费者年龄调查：青少年消费群已成南昌的消费主力。 [pic] 注：因本次调查员多为当地商技校青年学生，调查对象未能全面，故该数据不能代表整体消费者比例，但从我们观察调查看，青少年消费群成为南昌的消费主力已是一个不争的事实。 3、消费者性别调查：女性略高，与各地数据接近。 [pic] 4、消费者职业调查：因调查对象中青少年较多，故职业结构中自由职业、外企白领、学生比例较高。 [pic] 5、消费者文化水平调查：文化程度较高，中等学历第一位，高等学历第二位。 [pic] 6、消费者月收入水平调查：中等收入为主。 [pic] 三、南昌市市民生活方式调查 1. 休闲安排调查：在家看电视为主，逛街其次。调查显示： ●南昌市居民休闲时间在家看电视、VCD为主体， “到市中心逛街”比例较高。在本地区逛街所占比例低于市中心逛街。 • 再次是休闲娱乐活动：依次为娱乐场所活动、邀亲友来家、棋牌活动、看电影等。 2、逛街群体调查：朋友同学为主，家人其次 [pic] 3、交通工具调查：公交、自行车为主。 [pic] [pic] 调查显示： • 南昌市居民平时上下班以公交、自行车为主，反映了这里工薪族为主的公交消费。 • 摩托、助动车及轿车出行亦占一定比例。 4、购物消费的内容地点调查：百货类商品消费外流较大。 \| \|居民区消费 \|市中心消费 \| \| \| \| \| \|项 \| \| \| \|目 \| \| \| \| \| \| \| \|菜场 \| \| \|是 \|否 \| \|% \|43.3% \|56.7% \| • 近年南昌市房地产市场发展也很快，以下数据可充分说明之： 2001年南昌市房地产开发基本情况 \| \|面积(万m2) \|同比+% \| \|房屋施工总面积 \|287 \|2.87 \| \|其中新开面积 \|143 \|51.0 \| \|销售商品房面积 \|170.51 \|38.63 \| \|商品房销售余额 \|23(亿元) \|82.9 \| \|商品房档次 \|1500元/ m2以下占10% \| \|及所占% \|1500 ~2000元/ m2占40% \| \| \|2000~3000元/ m2以上占38% \| \| \|3000元/ m2占2% \| 第五部分对南昌市商业中心建设的意见及需求调查从市民的角度看，南昌市商业中心还应发展哪些商贸服务业？应增加哪些休闲娱乐设施？应提供哪些商品和服务项目？为此，我们还作了南昌市商业中心的发展需求调查（892份问卷综合）。一、商业服务设施需求调查 1. 商贸服务业需求调查：专卖店、百货商厦、超市、便利店需求最大。调查显示： • 顾客对各类专卖店、百货商厦、大型购物中心及超市大卖场的需求最高。 • 对服装批发市场、小型超市、便利店及家电、家具卖场也有一定的需求。、 2. 都市休闲服务设施需求调查：体育健身、文化娱乐、休闲设施呼声最高。调查显示： ● 居民对文化设施呼声最高，其它依次为体育健身设施、娱乐设施、休闲设施。 • 餐饮设施仍有需求。 3、社区商业需求调查：超市、便利店需求最大。调查显示： ● 居民对社区商业配置需求最大的是超市、便利店，该项在南昌市有着较大发展空间。 ● 餐饮小吃、音像图书、商务服务、美容美发等也有较高的需求。 • 邮政、衣服洗烫、通信服务、小药店等也有着一定的需求。 • 保姆介绍需求较低，说明该地区的收入水平及消费层次偏低。二、商品需求调查 4、大类商品需求调查：品牌服装独占鳌头。调查显示： • 品牌服装需求呼声最高，占41.1%，同时也说明该地区商厦的商品无法满足地区居民日益增长的个性需求。 • 特色食品、电脑信息产品、各地工艺品、南北货土特产为第二类大的需求。 • 黄金首饰、钻石珠宝、药品药材及保健品为第三类需求。 • 箱包等旅游用品需求从调查看不大。 5、服装鞋帽类商品需求调查：休闲装呼声最高。 (1)调查显示在服装商品需求中： • 在服装商品需求中：运动休闲装呼声最高，其次是青少年休闲装。 • 淑女装、西装、职业装亦有相当的市场需求。 • 内衣、羊毛衫需求也占到相当比例。 (2)调查显示在鞋帽商品需求中： • 中高档皮鞋需求较高，占29.9%。 • 童装童鞋需求也占到一定比例。三、商业中心建设风格调查 6、南昌市商业中心的建设风格调查 [pic] 调查显示： • 大部分市民赞成南昌市商业中心的建设风格是现代商业和地方特色的统一，占40.6%。 • 赞成现代商业风格的30.5%，赞成地方特色的占28.9%。 7、南昌市商业中心开设中高档百货及大型购物中心是否愿意去的调查 [pic] 调查显示： • 绝大部分市民对南昌市商业中心开设中高档百货及大型购物中心持肯定态度。第六部分结论：调查的主要发现及建议一、南昌商业进入超常规发展阶段，多种业态同步发展近年来，南昌经济快速发展，商业也进入了“一年一个样”的超常规发展阶段，其主要特征是：多种业态同步发展，跃进式进入现代商业。 1. 百货业仍保持龙头地位百货大楼、洪城大厦销售额分别增长69.2%和35.2%，位列全市零售商业销售额之榜首。 2001年南昌市前十位零售商业企业经营业绩排序表单位：万元 \|序 \|单位名称 \|销售额 \|利润总额 \| \|号 \| \| \| \| \| \| \|2001年 \|同比（%） \|2001年 \|同比（%） \| \|1 \|南昌百货大楼股份有限公司 \|97996.0 \|69.2 \|380.0 \|126.1 \| \|2 \|南昌洪城大厦股份有限公司 \|61724.9 \|35.2 \|522.2 \|421.7 \| \|3 \|江西新洪客隆工贸发展总公司 \|18416.0 \|10.4 \|-208.1 \| \| \|4 \|南昌市黄庆仁栈药店 \|11333.9 \|23.6 \|520.0 \|251.4 \| \|5 \|北京华联（江西）综合超市有 \|10046.3 \|24.7 \|-281.2 \| \| \| \|限公司 \| \| \| \| \| \|6 \|南昌亨得利钟表眼镜公司 \|8884.1 \|6.6 \|755.4 \|50.2 \| \|7 \|江西省南昌市新华书店 \|8067.8 \|20.8 \|149.6 \|-15.8 \| \|8 \|江西天马电器空调有限公司 \|6819.4 \|176.6 \|-0.5 \| \| \|9 \|江西金阳光时尚购物有限公司 \|3424.8 \|73.9 \|-432.4 \| \| \|10 \|江西良友超级市场有限责任公 \|2713.3 \|-4.7 \|-100.7 \| \| \| \|司 \| \| \| \| \| 2. 超市卖场积极开展“圈地运动” 近年来，南昌本地大商场附属超市已积极开设，北京华联、上海华联、上海农工商等外地超市卖场在南昌也积极开展圈地开店。目前，北京华联已进入南昌零售商业前5强。先进业态的进入，为南昌商业的发展，为改变南昌市民的生活方式，起了积极的推动作用。 3. 品牌专卖店星罗棋布南昌品牌专卖店的发展已进入比较成熟的阶段，其特征是： • 各类品牌基本齐全。如服装中的西服、休闲服、运动服、各类女装、青少年装，家电中的各类品牌，婚纱摄影的各类店铺应有尽有。 • 品牌店比较集中。如服装集中在中山路系马桩路一带，黄金珠宝集中胜利路步行街，家电集中在各大家电市场。 4. 餐饮业兴旺发达与全国各大城市模仿，南昌也是一个食文化相当发达的城市，餐饮业相当发达，其主要特征是： • 形成了多条专业餐饮街。如西湖区的孺子路餐饮街、船山路餐饮街，青山湖区的上海路餐饮街等。 • 装潢颇具地方特色。灶王爷、古汉风、食王府等店铺的取名及装潢都颇具特色，体现了南昌的饮食文化。 5. 外商投资大步走来 • 中外合资大洋购物中心3万平方米的大型商场2002年5月已在中山路开张。 • 全球最大的零售商沃尔玛有意在八一广场开设2万平方米的购物中心。 • 台湾润泰集团在站前西路121号投资7000万元人民币兴办2万余平方米的大型超市，将于2003年7月左右正式开业。二、南昌商业有较强的购买力支撑，发展前景看好 1、从近年南昌总体经济运行情况看，发展情况良好，为提高购买力奠定了基础。 • 综合经济实力不断增强，GDP稳步增长，2001年已达人均1355.54美元，达到上海9 0年代初的水平。 • 产业结构较为合理，第二产业占47%，三产占43%，为提高购买力提供了保证。 • 财政收入增长迅速，2001年是90年的9.4倍，是95年的5倍。 2、南昌市进入现代城市的发展阶段，人口不断增长，消费人口趋向优化。 • 现代化的标志之一是城市人口不断增长的向心力趋势。南昌市人口的不断发展充分证明了这一点。 • 南昌市中心人口（本次规划）目前174.62万，按规划2005年达到210万，2010年要达到260~300万。 • 南昌消费人口有优化发展的趋势：外商及外省市投资商不断进入，周边中小城市及南昌市郊富起来的农民进城购房。 3、从调查数据看，南昌青少年消费群开始崛起 • 现场千份问卷中，青少年占79.3% • 到市商业中心打的坐轿车的比例占11.7 %（大部分为青年），高于其他城市，接近上海徐家汇水平。 4、超市卖场的引进改变了南昌市民的消费习惯，并将进一步促进购买力的提高。 • 市民副食品消费部分已从菜场转向超市商品的购买。 • 市民对冷冻食品的开始接受促进了购买力的提高。 • 市民对休闲食品的需求开始增长。 5、旅游休闲活动的增加，大大提高了南昌市民的生活质量。 • 南昌餐饮业本身富有特色，对南昌市民及旅游者的吸引力将不断增强。 • 未来购物中心的出现，集吃穿玩乐于一体的场所将进一步推动和促进南昌市民的消费，并提高南昌市民的生活质量。三、南昌商业必须整体规划，使之有序发展以上海发展的经验和教训看，商业进入超常规发展的阶段，必须计划先行，进行科学调查预测，进行整体规划设计，才能使之有序发展。整体规划的原则应注意： 1、历史承继性商业发展与其它产业发展一样，不能脱离其原有历史及基础，如： • 重视现有主要商业中心所在地，建立市级商业中心，如中山路、八一大道为传统商业中心，无论客流量、商业网点群等都为最，应继续加强建设。 • 尊重民意。主要依据本次调查结果。 2、时代创新性尊重历史不等于因循守旧，要根据时代发展的特点赋予创新性： • 应高起点发展，品牌引进、商业引进都应注重先进业态的引进，规划设计也应注意先进性。 • 应注意前瞻性，如购物中心南昌还未有，而沿海城市均已建设，南昌应有前瞻性地发展购物中心。 3、标准化和系统性商业规划应注重标准化和系统性。即： • 规划商业中心、专业商业街和各种业态都要有一定的标准，如经营面积、经营内容、经营特色等。 • 规划商业中心要注意系统性，即规划时的全面性、建设配套时各子系统的完整性，以及考虑消费需求发展时的前瞻性。四、南昌目前应重点加强市级商业中心建设，逐步发展区域性商业中心，同时重视社区商业建设 1、重点加强市级商业中心建设目前南昌中山路、胜利路等主要商业街走势正旺，加强市级商业中心建设还须： • 明确市级商业中心的概念、功能、地点，以使建设有方向、有目标。 • 市级商业中心主要应以发挥集聚与辐射功能为主，具有完善的经营服务功能，吸引国内外游客，充分体现城市的繁荣繁华。 • 市级商业中心建设不仅要在数量上扩张，更要注重商业结构的调整和内部质量的提高。 2. 逐步发展区域性商业中心建设目前南昌市区级商业中心还尚未形成，从便民利民的角度出发，应考虑逐步发展： • 明确区级商业中心是中心城区商业布局的重要环节及节点。 • 区级商业中心建设以满足周边居民消费为主，以其所拥有的经营资源和特色吸引国内外游客及区外消费者。 • 南昌市由于生态环境好、文化资源多，区级商业中心的建设具有一定的优势。 3、社区商业建设不可偏废社区商业建设是关系民生的大问题，要从便民利民的角度，关心社区、重视社区商业的建设。要注意几点： • 布局的合理性。如多大面积的小区应建设多少网点，其与小区面积的比例应为多少等。 • 设计的多样性。社区商业可设计为小区外部的开敞式，也可设计为小区内部的群落式，再可利用邻近商业街的共享式。五、南昌商业中心建设须符合“民意” 1. 考虑当地的消费习惯 1. 日常生活需求为主的消费习惯 • 通过来南昌市商业中心目的调查，我们发现市民以购物为主，占61.1%，休闲观光其次，占16.4%。 • 通过来南昌市商业中心购物原因调查，我们发现市民购物以日常生活需要为主要原因，占53.9%。 • 所以，南昌市商业中心建设必须考虑目前南昌市民以日常生活需求为主的消费习惯。（2）群体活动的消费习惯 • 通过来南昌市商业中心逛街群体的调查，我们发现市民逛街购物，以朋友同学为主占45.8%，家人占30.8%，独自一人占23.4%。 • 所以，南昌市商业中心建设必须考虑市民逛街购物的这一习惯，增加休息场所，以滞留各类消费人群。（3）必须重视停车场地的建设 • 南昌市居民平时上下班以公交、自行车为主，反映了以工薪族为主的公交消费。 • 但摩托车（助动车）及轿车出行亦占一定比例，各占16.1%和11.7%。 • 所以，南昌市商业中心建设必须考虑这一因素，重视停车场地的建设。 2. 迎合正在上升的消费需求 1. 通过南昌市商贸服务业需求调查，我们发现专卖店、百货商厦、购物中心、超市、便利店需求最大，因此南昌市商业中心建设必须重视这一类商业业态的建设。 2. 通过都市休闲服务设施需求调查，我们发现体育健身、文化娱乐、休闲设施呼声最高，因此南昌市商业中心建设必须重视这类设施的建设。 3. 通过社区商业需求调查，我们发现超市、便利店需求最大，因此南昌市商业中心建设必须重视这类商业店铺的建设。 4. 通过购物消费的内容地点调查，我们发现百货类商品市中心消费量较大，因此南昌市商业中心建设必须重视百货类商业店铺的建设，并逐步建设区域型商业中心百货类商业店铺的建设。 5. 通过服装鞋帽类商品需求调查，我们发现休闲装呼声最高，因此南昌市商业中心建设必须积极引进各种休闲服装品牌，以满足市民日益上升的个性需求。 ----------------------- [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic]	0	negative_file/工商、零售行业/南昌商业调查报告.doc
xx集团股份有限公司2002年年度报告 ——————————————重要提示———————————————— 1、本公司董事局及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 2、独立董事闫佐先生、董事杜志锭先生因故未能参加会议，分别委托独立董事郑欢雪先生、董事杨廷安先生代为行使表决权。 3、公司董事局主席阎前先生、总裁盛建良先生、财务总监陈盛平先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。 —————————————————————————————————— 目录 1. 公司基本情况简介---------------------------------------2 2. 会计数据和业务数据摘要---------------------------------3 3. 股本变动及股东情况-------------------------------------5 4. 董事、监事、高级管理人员和员工情况---------------------7 5. 公司治理结构-------------------------------------------9 6. 股东大会情况简介---------------------------------------11 7. 董事局报告---------------------------------------------13 8. 监事会报告---------------------------------------------22 9. 重要事项-----------------------------------------------25 10. 财务报告-----------------------------------------------29 11. 备查文件目录----------------------------------------34 1. 公司基本情况简介一、公司法定中文名称：珠海经济特区xx集团股份有限公司公司法定英文名称：FUHUA GROUP CO., LTD. ZHUHAI S. E. Z. 二、法定代表人：三、董事局秘书：证券事务代表：联系地址：广东省珠海市拱北北岭工业区xx集团股份有限公司董事局秘书处联系电话：0756 – 8886xx8 传真：0756 – 8888xxx 董秘电子信箱：四、公司注册地址：广东省珠海市拱北北岭工业区公司办公地址：广东省珠海市拱北北岭工业区xx集团股份有限公司邮政编码：519070 公司互联网网址：公司电子信箱：公司选定的信息披露报纸：《证券时报》刊载年报的互联网网址：http://www.cninfo.com.cn 公司年报备置地点：xx集团股份有限公司秘书处六、公司股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：粤xx 股票代码：000507 七、公司变更注册登记日期：2000年6月2日公司注册登记地点：广东省珠海市企业法人营业执照注册号：4404001004011 税务登记号码：440401192526831 公司聘请的会计师事务所名称：广东恒信德律会计师事务所有限公司会计师事务所办公地址：珠海市香洲康宁路中心里100号之6 2. 会计数据和业务数据摘要一、本年度利润总额及构成（单位：元） \|项目 \| \| \|利润总额 \|23,612,740.99 \| \|净利润 \|19,005,231.63 \| \|扣除非经常性损益的净利润 \|17,618,654.16 \| \|主营业务利润 \|38,717,513.20 \| \|其他业务利润 \|2,848,836.56 \| \|营业利润 \|-3,716,023.17 \| \|投资收益 \|28,007,412.68 \| \|补贴收入 \|151,497.64 \| \|营业外收支净额 \|-830,146.16 \| \|经营活动产生的现金流量净额 \|10,727,897.68 \| \|现金及现金等价物净增减额 \|-57,762,777.34 \| 说明：净利润中扣除的非经常性损益项目为：合并价差摊销- 148037.71元，股权投资差额摊销-758278.85元，营业外收支净额- 830146.16元，处理下属公司股权损益- 1400019.61元，委托投资损益120万元，收取的资金占用费3567750元，所得税影响数- 244690.14元。二、公司前三年主要会计数据和财务指标：主要会计数据单位：（人民币）元 \| \|2002年（本年）\|2001年（上年）\|本年比上年增\|2000年 \| \| \| \| \|减（％） \| \| \|主营业务收入 \|110,875,615.54\|171,507,819.89\|-35.35% \|209,589,198.33\| \|净利润 \|19,005,231.63 \|26,894,392.26 \|-29.33% \|50,551,095.26 \| \|扣除非经常性 \|17,618,654.16 \|28,087,870.62 \|-37.27% \|54,681,873.31 \| \|损益的净利润 \| \| \| \| \| \| \|2002年末 \|2001年末 \|本年末比上年\|2000年末 \| \| \|（本年末） \|（上年末） \|末增减（％）\| \| \|总资产 \|1,130,712,170.\|1,306,539,779.\|-13.46% \|1,133,731,277.\| \| \|57 \|92 \| \|25 \| \|股东权益（不 \|957,324,131.14\|938,318,899.51\|2.03% \|911,180,408.58\| \|含少数股东权 \| \| \| \| \| \|益） \| \| \| \| \| 主要财务指标单位：（人民币）元 \| \|2002年（本年\|2001年（上年\|本年比上年增 \|2000年 \| \| \|） \|） \|减（％） \| \| \|每股收益 \| \|0.08 \|-29.49% \|0.15 \| \| \|0.055 \| \| \| \| \|净资产收益率 \|1.99% \|2.87% \|-30.66% \|5.55% \| \|扣除非经常性损益 \|1.84% \|2.99% \|-38.46% \|6.00% \| \|的净利润为基础计 \| \| \| \| \| \|算的净资产收益率 \| \| \| \| \| \|每股经营活动产生 \|0.03 \|0.01 \|181.82% \|0.24 \| \|的现金流量净额 \| \| \| \| \| \| \|2002年末 \|2001年末 \|本年末比上年 \|2000年末 \| \| \|（本年末） \|（上年末） \|末增减（％） \| \| \|每股净资产 \|2.78 \|2.72 \|2.02% \|2.64 \| \|调整后的每股净资 \|2.73 \|2.67 \|2.40% \|2.60 \| \|产 \| \| \| \| \| 三、利润表附表 \| 报告期利润 \|净资产收益率（％） \|每股收益（人民币元） \| \| \|全面摊薄 \|加权平均 \|全面摊薄 \|加权平均 \| \|主营业务利润 \| 4.04% \|4.04% \|0.112 \|0.112 \| \|营业利润 \| -0.39% \|-0.39% \|-0.011 \|-0.011 \| \|净利润 \| 1.99% \|1.99% \|0.055 \|0.055 \| \|扣除非经常性损益 \| \| \| \| \| \|后的净利润 \|1.84% \|1.84% \|0.051 \|0.051 \| 四、股东权益变动情况： \|项目 \| 股本 \|资本公积 \|盈余公积 \|法定公积金\|未分配利润 \|股东权益 \| \|期初数 \|344997420\|669009705.\|15767116.3\|15767116.3\|-91455342.2\|938318899.\| \| \| \|39 \|7 \|7 \|5 \|51 \| \|本期增加 \| \| \| \| \|19005231.63\|19005231.6\| \| \| \| \| \| \| \|3 \| \|本期减少 \| \| \| \| \| \| \| \|期末数 \|344997420\|669009705.\|15767116.3\|15767116.3\|-72450110.6\|957324131.\| \| \| \|39 \|7 \|7 \|2 \|14 \| \|变动原因 \| \| \| \| \|利润增加 \|利润增加 \| 第三节股本变动及股东情况一、股份变动情况表数量单位：股 \| \| 本次变动前 \|本次变动增减（＋\| 本次变动后 \| \| \| \|、－） \| \| \|一、未上市流通股份\| \| \| \| \|1、发起人股份 \|112,723,600 \| \|112,723,600 \| \| 国家持有股份 \|71,754,000 \| \|71,754,000 \| \| 境内法人持有股份\|40,969,600 \| \|40,969,600 \| \|2、募集法人股份 \|36,715,800 \| \|36,715,800 \| \|未上市流通股份合计\|149,439,400 \| \|149,439,400 \| \|二、已上市流通股份\| \| \| \| \|1、人民币普通股 \|195,558,020 \| \|195,558,020 \| \|2、其他 \| / \| \| / \| \|已上市流通股份合计\|195,558,020 \| \|195,558,020 \| \|三、股份总数 \|344,997,420 \| \|344,997,420 \| 注:（1）报告期内总股本未发生变化。（2）人民币普通股中包含公司董、监事人员持股120800股，该部分股份已按有关规定进行冻结。二、股票发行与上市情况公司于1989年3月9日经珠海证券委员会[珠证（1998）1号]文批准在珠海经济特区xx涤纶丝厂基础上改制而成。 1992年4月28日，中国人民银行珠海分行[92]珠银金管字第095号文批复确认本公司发行股票为向社会公开发行股票。1993年3月26日，经深圳证券交易所核准，股票正式挂牌上市。本公司总股本为15978万股。 1993年7月4日公司实施每10股送2股红股并配售5股新股，每股价格8元，同时向内部职工配售391.23万新股。除权、送配之后，共新增股本11575.83万股,总股本27553.83万股。 1994年7月14日公司实施法人股每10股送1股红股，派3元现金红利；个人股每10股送4股红股，不派现金。共新增股本6945.912万股，总股本为344997420股。从1995年至本报告期末公司股本结构未发生变化,总股本为344997420股。三、股东情况 1、报告期末股东总数为104385户。 2、公司前十名股东持股情况 \| 股东名称 \|持股数（股） \|比例 (%) \| 股权性质 \| \|珠海市港口企业集团有限公司 \|71,754,000 \|20.80 \|国有法人股 \| \|珠海市纺织工业集团公司 \|38,769,600 \|11.24 \|发起人法人股 \| \|珠海市科技奖励基金会 \|7,920,000 \|2.30 \|定向法人股 \| \|珠海经济特区冠华轻纺总公司 \|6,468,000 \|1.88 \|定向法人股 \| \|中国化纤总公司 \|4,356,000 \|1.26 \| 定向法人股 \| \|珠海特区发展公司 \|3,300,000 \|0.96 \|定向法人股 \| \|珠海经济特区珠光公司 \|3,300,000 \|0.96 \|定向法人股 \| \|重庆超思信息材料股份有限公司\|3,300,000 \|0.96 \| 定向法人股 \| \|中国信达信托投资公司 \|3,300,000 \|0.96 \| 定向法人股 \| \|广东发展银行珠海分行 \|2,200,000 \|0.64 \|发起人法人股 \| 注：（1）上述前十名股东所持股份均为未上市流通股份。（2）本公司第四大股东珠海经济特区冠华轻纺总公司为第二大股东珠海市纺织工业集团公司的全资附属公司。（3）股份冻结情况：因为xx集团的PTA项目出资担保，珠海市纺织工业集团公司以其所持股份2996万股向交通银行珠海分行提供质押担保。珠海经济特区冠华轻纺总公司以其所持股份646万股为xx集团向交通银行珠海分行申请流动资金贷款提供担保。目前，上述股权被中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司冻结。 3、公司第一大股东情况珠海市港口企业集团有限公司成立于1999年7月，注册资本叁亿元人民币，法定代表人：高锦芬。珠海市港口企业集团有限公司现持有本公司股份71,754,000股，占总股本的20 .8%，是公司第一大股东。经营范围:对港口交通运输产业的投资、开发；对交通运输业及其附属设施的建设和经营；商业贸易。 4、其他持股10%以上法人股东情况珠海市纺织工业集团公司成立于1988年7月，注册资本叁仟贰佰伍拾万元人民币，法定代表人：阎前。珠海市纺织工业集团公司现持有本公司股份38,769,600股,占总股本的 11.24%，是公司的第二大股东。经营范围:自营和代理第二、第三类商品出口及自营及代理省内进口业务。 4. 董事、监事、高级管理人员和员工情况一董事、监事、高级管理人员基本情况 \|姓名 \| \|年 \| \|任期起止日期 \| \| \| \|龄 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|------------------------\| \|------------------------\| \| \| \|---- \| \|-- \| \| \| \|主营业务收 \| \|主营业务成 \| \|主营业务收 \| \|主营业务成 \| \| \| \|入 \| \|本 \| \|入 \| \|本 \| \|========\| \|===========\| \|===========\| \|===========\| \|===========\| \|== \| \|=== \| \|=== \| \|=== \| \|=== \| \|房地产 \| \|18,601,251.\| \|16,771,912.\| \|92,071,230.\| \|80,055,172.\| \| \| \|68 \| \|81 \| \|23 \| \|88 \| \|制造及贸\| \|55,021,117.\| \|39,834,515.\| \|38,951,003.\| \|29,030,465.\| \|易 \| \|74 \| \|39 \| \|19 \| \|99 \| \|港口运输\| \|37,253,246.\| \|12,708,480.\| \|40,485,586.\| \|13,403,931.\| \| \| \|12 \| \|67 \| \|47 \| \|86 \| \| \| \|-----------\| \|-----------\| \|-----------\| \|-----------\| \| \| \|--- \| \|--- \| \|--- \| \|--- \| \|合计 \| \|110,875,615\| \|69,314,908.\| \|171,507,819\| \|122,489,570\| \| \| \|.54 \| \|87 \| \|.89 \| \|.73 \| 注：主营业务收入和主营业务成本本年累计数比上年累计数分别减少35.35%和43.41 %的主要原因系房产销售减少所致。地区分部报表：（单位：人民币元） \|项目 \| \|本年累计数 \| \|上年累计数 \| \| \| \|-----------------------\| \|-----------------------\| \| \| \|----- \| \|----- \| \| \| \|主营业务收 \| \|主营业务成 \| \|主营业务收 \| \|主营业务成 \| \| \| \|入 \| \|本 \| \|入 \| \|本 \| \|==============\| \|===========\| \|===========\| \|===========\| \|===========\| \|==== \| \|=== \| \|=== \| \|=== \| \|=== \| \|地区：珠海地区\| \|76,821,085.\| \|47,051,704.\| \|136,441,528\| \|97,281,580.\| \| \| \|21 \| \|67 \| \|.30 \| \|29 \| \| \| \|34,054,530.\| \|22,263,204.\| \|35,066,291.\| \|25,207,990.\| \|珠海以外地区 \| \|33 \| \|20 \| \|59 \| \|44 \| \| \| \|-----------\| \|-----------\| \|-----------\| \|-----------\| \| \| \|--- \| \|--- \| \|--- \| \|--- \| \|合计 \| \|110,875,615\| \|69,314,908.\| \|171,507,819\| \|122,489,570\| \| \| \|.54 \| \|87 \| \|.89 \| \|.73 \| 1. 报告期内主营业务、结构、主营业务盈利能力较前发生变化的说明（单位：人民币元） \|行业 \|主营业务毛利 \| \| \|2002年度 \|2001年度 \|比上年增减\|2002年所占\|2001年所\| \| \| \| \|百分比 \|比例 \|占比例 \| \|房地产 \|1,829,338.\|12,016,057\|－84.8 \|4.4% \|24.51% \| \| \|87 \|.35 \| \| \| \| \|制造和贸易\|15,186,602\|9,920,537.\|53.08 \|36.54% \|20.24% \| \| \|.35 \|20 \| \| \| \| \|港口运输 \|24544765.4\|27,081,654\|-9.37 \|59.06% \|55.25% \| \| \|5 \|.61 \| \| \| \| 公司主营业务结构发生变化的主要原因为：受珠海市房地产开发政策影响，公司目前不能开发新楼盘，为加大资金回收力度，报告期内采取降价促销的手段，导致房地产行业主营业务盈利较低。 3、经营成果和利润构成变动情况（1）经营成果变动情况 \|项目 \|本报告期 \|上年同期 \|变动% \| \|利润总额 \|23,612,740.99 \|33,106,096.11 \|-28.67% \| \|净利润 \|19,005,231.63 \|26,894,392.26 \|-29.33% \| 变动原因说明：本报告期利润总额和净利润比上年同期分别下降28.67%和29.33%的原因为我下属子公司xx房地产公司本年度主营业务利润有所下降和按会计政策计提各项减值准备所致。（2）利润构成变动情况： \|项目 \|本报告期 \|上年同期 \|变动% \| \| \|金额 \|在利润总额\|金额 \|在利润总额\| \| \| \| \|中所占比例\| \|中所占比例\| \| \|主营业务利润 \|38,717,513.\|163.97% \|42,570,083\|127.34% \|-36.63% \| \| \|20 \| \|.19 \| \| \| \|其他业务利润 \|2,848,836.5\|12.05% \|4,229,370.\|12.78% \|-0.73% \| \| \|6 \| \|38 \| \| \| \|期间费用 \|45,282,372.\|191.77% \|39,675,347\|119.84% \|71.43% \| \| \|93 \| \|.76 \| \| \| \|投资收益 \|28,007,412.\|118.61% \|26,075,676\|78.76% \|39.85% \| \| \|68 \| \|.89 \| \| \| \|补贴收入 \|151,497.64 \|0.64% \|158,488.00\|0.48% \|0.16% \| \|营业外收支净 \|-830,146.16\|3.5% \|-252,174.5\|0.76% \|2.74% \| \|额 \| \| \|9 \| \| \| \|利润总额 \|23,612,740.\|100% \|33,106,096\|100% \| \| \| \|99 \| \|.11 \| \| \| 变动原因说明： A. 营业务利润在利润总额中所占比例本年比上年同期下降36.63%的原因为我下属子公司x x房地产公司本年度主营业务利润大幅下降所致。 B. 期间费用在利润总额中所占比例本年比上年同期上升71.43%的原因为本年度贵阳药业公司销售收入增长导致营业费用同比增长及及按会计政策计提坏帐准备增加管理费用所致。 C. 投资收益在利润总额中所占比例本年比上年同期上升39.85%的原因为本年度股票投资亏损有所下降所致。三、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩 1、xx房地产公司：注册资本人民币3000万元，集团全资控股，主要从事房地产开发及销售。本年度实现利润-187.87万元。 2、xx进出口公司：注册资本人民币1000万元，集团全资控股，经营各项进出口业务。本年度实现利润- 4.69万元。 3、xx投资公司：注册资本人民币1500万元，集团全资控股，主要从事投资咨询。本年度实现利润-25.84万元。 4、中国外轮理货总公司珠海分公司：注册资本人民币100万元，集团全资控股，主要经营水运物资理货业务。本年度实现利润378.42万元。 5、贵州xx药业有限公司：注册资本人民币200万元，集团拥有其90%的股权，生产经营中西成药。本年度实现利润3.46万元。 6、珠海市珠海港报关行：注册资本人民币250万元，集团全资控股，主要代理船舶、货物、箱体的报关业务。本年度实现利润-13.98万元。 7、中国珠海外轮代理公司：注册资本人民币1200万元，集团拥有其60%的股权,主要从事国际船舶代理。本年度实现利润311.49万元(扣除少数股东权益)。 8、贵州xx房地产开发有限公司：注册资本人民币2000万元，集团拥有其51.67%的股权，主要从事房地产开发及销售、室内外装潢。本年度实现利润 -48.78万元。 9、贵州xx药品销售有限公司：注册资本人民币50万元，集团拥有其90%的股权,主要从事中西成药的批发零售。本年度实现利润-94.3万元。 10、上海一格印务公司：注册资本USD 80万元，集团拥有其70%的股权，主要从事印刷制版、彩色印刷、印刷材料加工。本年度实现利润-128.96万元。 11、珠海国际货柜码头（九洲）有限公司：公司注册资本5200万美元，企业类别：合资经营（港资）。经营范围：经营珠海集装箱港口、国际集装箱多式联运业务，包括港口的建设与经营、仓储、装卸、设备维修、集装箱修造、对外装拆箱业务、江海联运中转、水陆空货柜和货物联运业务咨询、服务等。珠海国际货柜码头（九洲）有限公司全年实现集装箱吞吐量27.13万TEU，比去年同期上升8.39%。我公司（持有50％的股权）本年度从中获取投资收益3055.78万元。四、主要供应商、客户情况公司对前五名供应商的采购额合计为543.32万元,占公司采购总额的26.88%。对前五名客户的销售额合计为2232.5万元，占总销售额的20.14%。前五名销售商列示如下： \|名次 \| \|本年累计数 \| \|上年累计数 \| \| \| \|--------------------\| \|--------------------\| \| \| \|--- \| \|--- \| \| \| \|销售额 \| \|占销售 \| \|销售额 \| \|占销售 \| \| \| \| \| \|总额比 \| \| \| \|总额比 \| \| \| \| \| \|例 \| \| \| \|例 \| \|=============\| \|==========\| \|=======\| \|==========\| \|=======\| \|==== \| \|=== \| \|== \| \|=== \| \|== \| \|一 \| \|11,085,868\| \|10% \| \|2,157,262.\| \|1.26% \| \| \| \|.52 \| \| \| \|56 \| \| \| \|二 \| \|3,240,566.\| \|2.92% \| \|1,223,821.\| \|0.71% \| \| \| \|17 \| \| \| \|19 \| \| \| \|三 \| \|2,982,845.\| \|2.69% \| \|1,205,070.\| \|0.70% \| \| \| \|83 \| \| \| \|54 \| \| \| \|四 \| \|2,600,903.\| \|2.35% \| \|1,069,134.\| \|0.62% \| \| \| \|20 \| \| \| \|60 \| \| \| \|五 \| \|2,415,775.\| \|2.18% \| \|857,117.33\| \|0.50% \| \| \| \|24 \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \|22,325,958\| \|20.14% \| \|6,512,406.\| \|3.79% \| \| \| \|.96 \| \| \| \|22 \| \| \| 五、在经营中出现的问题与困难及解决方案 1、2002年，港口企业所面临的外部环境影响因素的突出特征是既有利又有弊。一方面，随着入世带来的良好外贸运营势头和地方经济总量的不断提高，港口的货运业务较以往充足；但伴随而来的却是一些原有的相对垄断性的优势也随着市场的逐步放开而减弱，市场进入者的争夺加大了船舶代理、货运代理业务及报关业务的竞争激烈程度。为此，港口企业加强管理，采取了综合性措施趋利避害。包括：加强成本管理，减少中间费用，以价格优势抗衡对手；采用新技术改造流程，提高运作效率，确保货运畅顺；提供其它增值服务，以客户需求为导向，尽可能令顾客满意；在保障现有核心客户稳定的基础上，努力拓展新客户，等等。各项措施的实施，保障港口企业以自身高品质的服务打造出区域品牌，形成有效竞争优势，实现了2002年度的经营目标。 2、改革药业公司销售体系，发挥生产、销售专业化的优势。 2002年，公司对贵州xx药业公司和xx药品销售公司原有的销售体系进行整合，将药业公司的产品销售移交给药品销售公司统一负责，搞销售专业化。经过大半年时间的整合，逐渐完善销售网络，改变销售劣势，取得了市场拓展的初步成效。六、公司投资情况 1、本报告期内无募集资金使用延续到本期情况。 2、非募集资金的投资、进度及收益情况：（1）公司在报告期内向珠海经济特区进出口贸易公司增加投入注册资本金人民币80 0万元，有关手续已办理完毕，变更后的注册资本为人民币1000万元。（2）2002年度和2003年1月向珠海碧阳化工有限公司投入注册资本金三次，分别为3 00万美元、600万美元和228.75万美元，共折合人民币9342.59万元，完成了对PTA项目的阶段性投资。该项工程建设进展顺利，将在 2003年5月正式投产，届时在一定程度上缓解华南地区PTA原料的紧张需求。预计一、两年后，这项投资会产生初步效益，并逐渐发展成为集团利润的增长点。（3）2002年1月，董事局审议通过出资人民币7000万元参股珠海裕富通聚酯有限公司的议案。2002年6月实施完成收购行为，成为珠海裕富通聚酯有限公司的第二大股东，持股比例35％。在化工原材料行业中的这一投资，贯彻了集团围绕产业链延伸，优化资源使用的思路。珠海裕富通聚酯有限公司已于2002年8月正式投产，我公司当年实现投资损失人民币246.62万元。七、报告期内主要财务指标变动情况（单位：人民币元） \|指标项目 \|2002年度 \|2001年度 \|增减额 \|增减率 \| \|总资产 \|1,130,712,170.57\|1,306,539,779.92\|-175,827,609.35 \|-13.49% \| \|长期负债 \|35,075,616.71 \|62,180,000.00 \|-27,104,383.29 \|-43.59% \| \|股东权益 \|957,324,131.14 \|938,318,899.51 \|19,005,231.63 \|2.03% \| \|主营业务利润 \|38,717,513.20 \|42,570,083.19 \|-3,852,569.99 \|-9.05% \| \|净利润 \|19,005,231.63 \|26,894,392.26 \|-7,889,160.63 \|-29.33% \| 变动原因： 1、总资产减少原因为本年度公司收回国债回购交易的短期投资。 2、长期负债减少原因为本公司本年度以应收珠海经济特区轻工工业公司债权与本公司所欠珠海市国土局借款对抵所致。 2. 股东权益增加主要是本期利润计入所致。 3. 净利润减少的主要原因是公司主营业务利润减少所致。 4. 主营业务利润减少的主要原因是房地产业务利润降低所致。八、新年度的经营计划：公司将以“发展”为宗旨，坚持“内延加大挖潜，外延有效扩张”，实现跳跃性发展。加大力度优化产业结构，不断完善治理结构，在规范化运作的基础上，依托项目、管理、人才等方面的新突破，全力提升企业经济效益。 1、充分发挥全体董事的专业知识和经验，就xx今后的发展方向进行论证，明确经营方向，制定发展战略，通过科学投资决策明确阶段性发展目标，并指导经营班子贯彻落实，力争经营业绩明显提高。 2、继续加强内部控制制度的建设，不断完善法人治理结构，以建立现代企业制度为己任，提升企业科学管理水平。港口企业要在改善港口软硬件环境，提高服务质量上下工夫，通过严格管理，开源节流，确保盈利水平稳定。继续加大药业的市场销售力度，在新增“骨松宝”胶囊和疗痔胶囊两个新品种的基础上，确保今年自营产品销售收入比上年翻一番。同时适当增加投入，加紧公司胶囊和片剂生产线的建设和GMP认证，扩大生产规模，增强盈利能力。房地产公司的中心工作是研究策划盘活存量资产，在论证充分的前提下，争取利用自身资源优势，适度操作一两个“短、平、快”项目，以改变目前困境。 3、加大公司扩张力度，充分利用公司融资功能，力争通过收购、兼并、联合等手段，扩大公司经营规模和效益。在评估现有投资项目的发展前景和盈利能力的基础上，考虑对PTA项目二期工程的投资和发展聚酯行业，以形成规模效应和产业优势。与此同时，加大对PTA项目和裕富通聚酯有限公司的管理力度，实施有效监督，确保公司股东利益最大化。 4、提升人力资源管理水平，不断完善企业薪酬与绩效考核制度，充分发挥员工的自主性和创新能力。 5、对于股东单位占用资金的历史遗留问题，要积极争取政府部门的支持和协调，取得实质性解决方案并予以落实，以尽快消除对上市公司运作的不利影响。九、董事局日常工作情况 1、报告期内董事局的会议情况及决议内容（1）2002年1月25日召开公司第四届董事局第十次会议，会议审议并通过了以下议案：关于修改《公司章程》的补充议案；关于修订公司《董事局议事规则》的议案；公司《总裁工作细则》、《信息披露工作制度》、《关联交易管理制度》、《投资项目管理暂行规定》、《经营者经营目标与工资收入挂钩考核试行办法》；关于提请股东大会授权公司董事局在一定额度内决策重大事项的议案；关于董事局授权公司经理层在一定额度内决策重大事项的议案；关于对珠海碧阳化工有限公司进行注资的议案；关于xx集团公司与珠海市纺织工业集团公司贸易部合作经营进出口业务的议案；关于xx进出口贸易公司开展代理进口原材料业务的议案；关于收购珠海盈富通投资有限公司持有的珠海裕富通聚酯有限公司35%股权的议案；关于参股珠海创新科技风险投资中心的议案；关于授权公司董事局主席签署有关借款文件的议案；中国证监会广州证管办巡回检查发现问题的整改报告；关于召开2002年临时股东大会的议案。会议决议公告刊登于1月29日《证券时报》。（2）2002年4月10日召开了公司第四届董事局第十一次会议，会议审议并通过了以下议案： 2001年度总裁工作报告； 2001年度董事局工作报告； 2001年年度报告摘要； 2001年度财务决算报告； 2001年度利润分配预案及2002年度利润分配政策；关于续聘广东恒信德律会计师事务所有限公司为公司审计机构并确定其报酬的议案；关于关闭重庆xx物业发展有限公司的议案；关于增加xx进出口贸易公司注册资本的议案；关于调整公司高级管理人员任职情况的议案；关于召开2001年年度股东大会的议案；关于xx集团股份有限公司与珠海市港口企业集团有限公司关联交易的议案。会议决议公告刊登于2002年4月12日《证券时报》。（3）2002年4月23日召开了公司第四届董事局第十二次会议，会议审议并通过了20 02年第一季度报告。会议决议公告刊登于2002年4月24日《证券时报》。（4）2002年6月18日召开了公司第四届董事局第十三次会议，会议审议并通过了以下事项：关于推选第五届董事局成员的提案；关于支付独立董事薪酬的议案；关于召开2002年临时股东大会（第十五次）的议案； xx集团股份有限公司独立董事工作制度； xx集团股份有限公司关于建立现代企业制度自查情况的报告。会议决议公告刊登于2002年6月21日《证券时报》。（5）2002年7月18日召开了公司第四届董事局第十四次会议，会议审议并通过了以下议案：关于清理珠海市纺织工业集团公司债务方案的议案；关于召开2002年临时股东大会（第十六次）的议案。会议决议公告刊登于2002年7月19日《证券时报》。（6）2002年7月22日召开了公司第五届董事局第一次会议，审议并通过了以下事项：推选阎前先生为第五届董事局主席，高锦芬先生和颜邦喜先生为第五届董事局副主席；经董事局主席阎前先生提名，聘任盛建良先生为公司总裁，薛楠女士为董事局秘书，任期三年；经总裁盛建良先生提名，聘任吴乾新先生、郑伟森先生为公司副总裁，陈盛平先生为公司财务总监，任期三年；关于设立董事局专门委员会的议案。会议决议公告刊登于2002年7月23日《证券时报》。（7）2002年8月2日召开了公司第五届董事局第二次会议，会议审议并通过了以下议案：公司2002年半年度报告及报告摘要；公司2002年半年度利润分配预案。会议决议公告刊登于2002年8月6日《证券时报》。（8）2002年10月28日公司召开第五届监事会第三次会议，会议审议并通过了以下事项： xx集团股份有限公司2002年度三季度报告； xx集团股份有限公司董事局专门委员会工作细则。会议决议公告刊登于2002年10月29日《证券时报》。 2、董事局对股东大会决议的执行情况报告期内，公司董事局根据股东大会决议，完成如下工作：（1）按照出资计划的要求，对珠海碧阳化工有限公司投入注册资本金900万美元，折合7449万元人民币。（2）续聘广东恒信德律会计师事务所有限公司为公司2002年度的审计机构；（3）关闭重庆xx物业发展有限公司；（4）选举了第五届董事局成员和第五届监事会成员；（5）清理了第二大股东珠海市纺织工业集团与我公司的债务，纺织集团以其全资子公司珠海经济特区冠华房地产开发公司的100%股权评估作价45010111.28元转让给我公司，用以抵偿其欠我公司的债务。十、本年度利润分配预案公司2002年度实现利润总额23,612,740.99元，净利润19,005,231.63元，加上年初未分配利润-91,455,342.25元，2002年度可分配利润为- 72,450,110.62元。经公司董事局研究，拟将2002年度实现利润用以弥补以前年度亏损， 2002年度不进行分红派息，也不进行公积金转增股本。 5. 监事会报告 2002年监事会严格按照《公司章程》和《监事会议事规则》的操作指引对集团公司的日常经营情况、董事及高管人员的职务执行情况、董事局会议及股东大会的议事程序进行了监督，审议了董事局会议提出的重大事项，并发表独立、客观意见，认真行使了《公司章程》赋予的职权。一、监事会工作情况报告期内监事会共召开了8次监事会会议，列席了第四届、第五届董事局召开的所有会议，并参加了第十三次至第十六次股东大会。 1、2002年1月25日召开公司第四届监事会第八次会议，会议审议了以下议案：《监事会议事规则》；关于公司与珠海市纺织工业集团公司贸易部合作经营进出口业务的议案；关于xx进出口贸易公司开展代理进口原材料业务的议案；关于收购珠海盈富通投资有限公司持有的珠海裕富通聚酯有限公司35%股权的议案； xx集团股份有限公司关于中国证监会广州证管办巡回检查发现问题的整改报告。会议决议公告刊登于2002年1月29日《证券时报》。 2、2002年4月10日召开了公司第四届监事会第九次会议，会议审议了以下议案： 2001年度监事会工作报告； 2001年年度报告及摘要； 2001年度财务决算报告； 2001年度利润分配预案及2002年度利润分配政策；关于续聘广东恒信德律会计师事务所有限公司为公司审计机构并确定其报酬的议案；关于关闭重庆xx物业发展有限公司的议案；关于本公司与珠海市港口企业集团公司关联交易的议案；召开2001年年度股东大会的议案。会议决议公告刊登于2002年4月12日《证券时报》。 3、2002年4月23日召开了公司第四届监事会第十次会议，会议审议了2002年第一季度报告。会议决议公告刊登于2002年4月24日《证券时报》。 4、2002年6月18日召开了公司第四届监事会第十一次会议，会议审议了以下议案：推选第五届监事会成员； xx集团股份有限公司关于建立现代企业制度自查情况的报告。会议决议公告刊登于2002年6月21日《证券时报》。 5、2002年7月18日召开了公司第四监事会第十二次会议，会议审议了《关于清理珠海市纺织工业集团公司债务方案的议案》。会议决议公告刊登于2002年7月19日《证券时报》。 6、2002年7月22日召开了公司第五届监事会第一次会议，经全体监事讨论，同意推选杨崇高先生担任第五届监事会主席。会议决议公告刊登于2002年7月23日《证券时报》。 7、2002年8月2日召开了公司第五届监事会第二次会议，会议审议了以下议案：公司2002年半年度报告及摘要；公司2002年半年度利润分配预案。会议决议公告刊登于2002年8月6日《证券时报》。 8、2002年10月28日公司召开第五届监事会第三次会议，会议审议了公司2002年三季度报告。会议决议公告刊登于2002年10月29日《证券时报》。二、监事会对公司2002年度经营运作情况发表以下意见： 1、按照《公司法》、《证券法》、中国证监会有关规定以及《深圳证券交易所股票上市规则》等规范运作的要求，公司逐步建立了较完善的内部控制制度和法人治理结构。公司董事、高管人员执行职务时未发现违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。 2、由广东恒信德律会计师事务所有限公司出具的无保留意见审计报告，客观真实地反映了公司的财务状况和经营成果。 3、报告期内，公司收购珠海盈富通投资有限公司持有的珠海裕富通聚酯有限公司3 5%股权的议案，参与投资建设年产15万吨半消光聚酯切片装置依托工程有助于公司在工业原材料项目投资中的产品延伸，对公司的发展有益； 4、报告期内，为彻底清理公司第二大股东——珠海市纺织工业集团公司的占用上市公司资金的问题，纺织集团以其下属企业珠海经济特区冠华房地产开发公司100％股权评估作价4501万元转让给我公司，抵偿所欠债务。该方案的实施解决了历史上形成的股东占用资金问题，有助于化解资金回收风险，改善公司财务结构。第一大股东——珠海市港口企业集团公司占用公司资金达3300万元人民币，有关清欠方案在本报告期内未取得突破性进展。应积极争取政府支持和协调，取得实质性的解决办法并予以实施，尽早解决这一问题，消除负面影响。 5、公司与纺织工业集团贸易部合作开展进出口业务、xx进出口贸易公司开展代理进口原材料业务等重大关联交易，遵循了公平、公正的原则，体现了责、权、利相结合，符合上市公司和全体股东的利益，不存在损害中小股东利益的情况；审议程序符合《上市规则》和《公司章程》的有关规定。第九节重大事项一、重大诉讼、仲裁事项 1、以前年度重大诉讼事项在本年度执行情况。（1）本公司1998年预付江门市巨裕服装有限公司货款至今未还，经珠海市香洲区人民法院(1999)珠香经初字第1420号和珠海市中级人民法院(2001)珠法经终字第010号民事判决书判定，江门市巨裕服装有限公司应支付本公司预付货款1,109,999.25元及自1998年10 月21日起至支付之日止按每天万分之五计算的违约金。至本报告日止，上述款项尚未收回。（2）珠海经济特区xx进出口贸易公司诉贵州顺达实业有限责任公司货款纠纷一案，经贵阳市中级人民法院（2001）筑法经初字第47号民事判决书判决，贵州顺达实业有限责任公司向珠海经济特区xx进出口贸易公司支付货款1,249,102.4元及相应利息（自200 1年1月1日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算直至付清为止）。目前该案尚在执行阶段。 2、本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。二、重大收购事项报告期内，我公司以现金48,802,650元人民币和对香港华凌纺织有限公司21,197,35 0元的债权受让珠海裕富通聚酯有限公司35%的股权。我公司在2002年6月实施完成上述收购行为后，成为珠海裕富通聚酯有限公司第二大股东。由于珠海裕富通聚酯有限公司的主要产品――半消光聚酯切片所需的原料PTA，正是我公司近年来投入巨资参股的珠海碧阳化工有限公司的产品。收购裕富通股权、投资生产年产15万吨的半消光聚酯切片装置依托工程，符合公司的长远发展规划，有利于公司在工业原材料项目投资中产品链的延伸和上下游产品的衔接，有利于公司综合效益的充分发挥。珠海裕富通聚酯有限公司已于2002年8月正式投产，我公司当年实现投资损失人民币246.62万元。详见刊登在2002年1月29日《证券时报》的《珠海经济特区xx集团股份有限公司收购珠海裕富通聚酯有限公司35％股权的公告》和2002年7月1日《证券时报》的《珠海经济特区xx集团股份有限公司重大事项公告》。三、重大关联交易事项 1. 购销商品、提供劳务发生的关联交易（1）本公司全资子公司珠海经济特区xx进出口贸易公司代理珠海裕华聚酯有限公司，并按每吨收取人民币10－20元的代理劳务费，本年度在交通银行珠海分行代理开具信用证1259万美元，本年度该项业务为公司带来代理手续费收入121.26万元（含上年度开证、今年度才承兑部分）。至2002年12月31日，尚余6,367,727.00美元尚未承兑。至本报告日，上述信用证已全部承兑。由于珠海裕华聚酯有限公司的董事长和xx集团股份有限公司的董事局主席同为一人， xx集团与关联方发生的交易事项当视为关联交易。本公司为珠海经济特区xx进出口贸易公司代开信用证额度500万美元产生的进口押汇合同项下的贷款本息提供不可撤销担保。该项业务的开展有利于上市公司充分利用自身的进出口专营权，拓展代理业务市场，增加收入。鉴于珠海裕华聚酯有限公司在申请开证前必须将银行要求的30%的保证金转入xx进出口公司的专用帐户，珠海裕华聚酯有限公司还以其拥有的价值2.8亿元的“xx大厦土地使用权”提供给xx集团用于PTA项目的出资反担保。因此，我公司可对开立信用证产生的风险进行有效控制。详见刊登在2002年1月2 9日《证券时报》的《关于xx进出口开展代理进口原材料业务的议案》。（2）本公司与珠海市纺织工业集团公司合作开展纺织品进出口业务，本公司本年度共获得该项合作收益1,359,270.69元，上年度获得收益3,500,000.00元。在纺织集团的支持下，上述关联交易能使上市公司充分利用股东的有效资源，拓展市场领域，增强企业竞争能力，提高公司效益产出。详见刊登在2002年1月29日《证券时报》的《关联交易补充公告》。（3）报告期内，本公司向第一大股东——珠海市港口企业集团有限公司支付业务咨询费244万元，属港口集团在2002年度向本公司下属四家港口企业提供业务指导、信息咨询及相关服务。 2. 资产转让发生的关联交易为彻底清理与关联企业间的往来债权债务，我公司与债务方纺织工业集团公司达成资产抵偿方案，纺织工业集团公司下属公司珠海经济特区冠华轻纺总公司以其全资子公司珠海经济特区冠华房地产开发公司的100%股权评估作价45010111.28元转让给我公司，用以抵偿纺织工业集团公司所欠我公司的债务。股权转让手续已于2002年8月29日全部完成。详见刊登在2002年7月19日《证券时报》的《珠海经济特区xx集团股份有限公司关于清理第二大股东——珠海市纺织工业集团公司债务方案的关联交易公告》。 3、与关联方存在的债权债务往来、担保等事项。报告期内，珠海市纺织工业集团公司以其持有的xx法人股2996万股质押给交通银行珠海分行，为我公司参股的珠海PTA项目提供出资反担保。珠海经济特区冠华轻纺总公司以其所持有的xx法人股646万股为我公司向银行申请流动资金借款提供担保。 4. 5. 四、重大合同及履行情况 1、重大担保（1）2000年，公司为珠海碧阳化工有限公司向国家开发银行申请金额为35800万元人民币，期限为十年的基本建设贷款提供了信用担保。该担保事项经2000年11月28日召开的2000年度临时股东大会审议通过，属连带责任担保。（珠海碧阳化工有限公司以6340 5万元的财产向国家开发银行提供财产抵押。）（2）经xx集团第四届董事局第六次会议决议，本公司全资子公司xx投资公司于2001 年 10 月23 日与珠海市商业银行签订《借款合同》，借款金额人民币3000万元，借款期限二年，xx集团对该笔借款提供连带责任担保。（3）本公司为珠海经济特区xx进出口贸易公司代开信用证额度500万美元产生的进口押汇合同项下的贷款本息和垫款本息提供不可撤销担保。 2、委托理财事项为提高资金使用效率，经公司总裁办公会议审议通过，2001年4月16日公司与海通证券有限公司签订了《资产管理协议》，委托资金人民币2000万元用于国债市场投资。委托期限一年，自2001年4月16日至2002年4月15日止。双方约定当投资回报率达到6％以上时，6％以上部分由海通证券有限公司收取其中50%作为业绩奖励报酬。协议到期，公司共收回委托投资本金人民币2000万元及投资收益人民币120万元。至此，上述《资产管理协议》履行完毕。详见刊登于2002年4月27日《证券时报》的《珠海经济特区xx集团股份有限公司重大事项公告》。 3、重大借款合同（1）2001年3月16日，本公司全资子公司贵州xx药业有限责任公司与中国工商银行贵阳市万东支行签订《最高额抵押合同》，以贵州xx药业有限责任公司之固定资产作为抵押，向该行借款1,000万元，借款期限一年，抵押期限三年。 6. （2）2002年10月21日，我公司以持有的珠海裕富通聚酯有限公司35% 的股东权益作为质押向交通银行珠海分行贷款3000万元，借款期限一年，质押期限一年。（3）2002年5月23日，公司第四大股东珠海经济特区冠华轻纺总公司以其所持有的x x法人股646万股为我公司向交通银行珠海分行贷款880万元提供质押担保，贷款期限一年，质押期限至全部款项还清之日止。五、承诺事项履行情况本公司已履行承诺，报告期内对珠海碧阳化工有限公司注入资本金900万美元。六、公司续聘广东恒信德律会计师事务所有限公司为审计机构。2002年度公司应向广东恒信德律会计师事务所有限公司支付审计报酬为人民币55万元，此费用不含异地公司审计的差旅费。本年度应付未付的审计报酬为人民币55万元。广东恒信德律会计师事务所有限公司已连续为公司提供审计服务十年。 7. 整改情况中国证监会广州证券监管办公室于2001年12月3日至12月7日对我公司1999年以来的信息披露和规范运作情况进行巡回检查，并于2001年12月28日以“广州证监（2001）262号文 ”下达《关于限期整改有关问题的通知》。公司全体董、监事及高管人员对证管办指出的存在问题，进行了深刻的反省。公司董事局针对公司内控制度不健全、“三会”运作不规范、与大股东存在大额关联交易往来、应收帐款回收困难等问题均制定了相应的整改措施，逐步解决存在问题。公司借助上次整改的契机，加深对相关证券法律、法规的学习和认识，为今后规范运作奠定基础。详见刊登在2002年1月29日的《证券时报》的《关于中国证监会广州证管办巡回检查发现问题的整改报告》。第十节财务报告一、审计报告：珠海经济特区xx集团股份有限公司全体股东：我们接受委托，审计了贵公司2002年12月31日资产负债表和合并资产负债表、2002年度利润表和合并利润表、2002年度利润分配表和合并利润分配表、2002年度现金流量表和合并现金流量表。这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。我们的审计是依据中国注册会计师独立审计准则进行的。在审计过程中，我们结合贵公司实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。我们认为，上述会计报表符合《企业会计准则》和《企业会计制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司2002年12月31日的财务状况及2002年度经营成果和现金流量情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。广东恒信德律会计师事务所有限公司中国注册会计师：（签名并盖章）中国·珠海杜小强中国注册会计师：（签名并盖章）胡建波二00三年四月十日二、会计报表资产负债表编制单位：珠海经济特区xx集团股份有限公司单位：（人民币）元 \|项目 \|2002.12.31 \|2001.12.31 \| \| \|合并 \|母公司 \|合并 \|母公司 \| \|流动资产: \| \| \| \| \| \| 货币资金 \|119,297,621\|6,020,544.5\|177,060,398\|8,876,776.6\| \| \|.60 \|1 \|.94 \|4 \| \| 短期投资 \|23,731,812.\| \|213,663,459\| \| \| \|42 \| \|.82 \| \| \| 应收票据 \| \| \| \| \| \| 应收股利 \| \|3,384,321.6\| \| \| \| \| \|3 \| \| \| \| 应收利息 \| \| \| \| \| \| 应收账款 \|30,078,813.\| \|32,882,708.\| \| \| \|13 \| \|79 \| \| \| 其他应收款 \|104,428,155\|478,869,155\|197,265,552\|632,260,317\| \| \|.34 \|.65 \|.65 \|.47 \| \| 预付账款 \|7,524,249.2\| \|15,500,128.\| \| \| \|0 \| \|51 \| \| \| 应收补贴款 \|1,907,570.0\| \|440,154.31 \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| 存货 \|211,119,375\| \|224,974,489\| \| \| \|.54 \| \|.41 \| \| \| 待摊费用 \|402,858.85 \| \|548,561.88 \| \| \| 一年内到期的长期 \| \| \|3,395,300.0\| \| \|债权投资 \| \| \|0 \| \| \| 其他流动资产 \| \| \| \| \| \| 流动资产合计 \|498,490,456\|488,274,021\|865,730,754\|641,137,094\| \| \|.14 \|.79 \|.31 \|.11 \| \|长期投资: \| \| \| \| \| \| 长期股权投资 \|511,266,999\|616,854,531\|363,173,215\|428,582,379\| \| \|.80 \|.71 \|.86 \|.71 \| \| 长期债权投资 \|5,411,925.0\| \|2,286,425.0\| \| \| \|0 \| \|0 \| \| \| 长期投资合计 \|516,678,924\|616,854,531\|365,459,640\|428,582,379\| \| \|.80 \|.71 \|.86 \|.71 \| \| 其中：合并价差 \|2,330,145.9\| \|2,478,183.6\| \| \| \|1 \| \|8 \| \| \|固定资产: \| \| \| \| \| \| 固定资产原价 \|106,124,128\|17,229,243.\|108,012,216\|15,573,421.\| \| \|.15 \|48 \|.30 \|76 \| \| 减：累计折旧 \|36,681,386.\|9,810,704.4\|34,659,813.\|9,647,971.0\| \| \|49 \|8 \|55 \|0 \| \| 固定资产净值 \|69,442,741.\|7,418,539.0\|73,352,402.\|5,925,450.7\| \| \|66 \|0 \|75 \|6 \| \| 减：固定资产减 \|731,686.12 \| \| \| \| \|值准备 \| \| \| \| \| \| 固定资产净额 \|68,711,055.\|7,418,539.0\|73,352,402.\|5,925,450.7\| \| \|54 \|0 \|75 \|6 \| \| 工程物资 \| \| \| \| \| \| 在建工程 \| \| \| \| \| \| 固定资产清理 \| \| \|1,242.05 \| \| \| 固定资产合计 \|68,711,055.\|7,418,539.0\|73,353,644.\|5,925,450.7\| \| \|54 \|0 \|80 \|6 \| \|无形资产及其他资产:\| \| \| \| \| \| 无形资产 \|46,338,330.\| \|1,267,500.0\| \| \| \|60 \| \|0 \| \| \| 长期待摊费用 \|493,403.49 \| \|728,239.95 \|197,286.93 \| \| 其他长期资产 \| \| \| \| \| \| 无形资产及其他资 \|46,831,734.\| \|1,995,739.9\|197,286.93 \| \|产合计 \|09 \| \|5 \| \| \|递延税项: \| \| \| \| \| \| 递延税款借项 \| \| \| \| \| \| 资产总计 \|1,130,712,1\|1,112,547,0\|1,306,539,7\|1,075,842,2\| \| \|70.57 \|92.50 \|79.92 \|11.51 \| \|流动负债: \| \| \| \| \| \| 短期借款 \|56,450,000.\|38,800,000.\|199,200,000\| \| \| \|00 \|00 \|.00 \| \| \| 应付票据 \|10,775.00 \| \| \| \| \| 应付账款 \|11,675,000.\| \|12,507,858.\| \| \| \|99 \| \|31 \| \| \| 预收账款 \|7,041,542.2\| \|6,446,752.2\| \| \| \|2 \| \|4 \| \| \| 应付工资 \|2,218,737.7\| \|2,956,252.3\| \| \| \|2 \| \|1 \| \| \| 应付福利费 \|1,355,029.8\|47,828.78 \|1,863,533.9\|300,703.81 \| \| \|6 \| \|8 \| \| \| 应付股利 \|1,504,660.0\|1,504,660.0\|1,504,660.0\|1,504,660.0\| \| \|0 \|0 \|0 \|0 \| \| 应交税金 \|5,241,215.9\|229,569.01 \|4,145,204.0\|3,016.12 \| \| \|8 \| \|2 \| \| \| 其他应交款 \|83,456.81 \|5,351.63 \|48,743.28 \| \| \| 其他应付款 \|27,868,467.\|9,795,724.8\|51,491,323.\|4,007,517.3\| \| \|94 \|0 \|83 \|5 \| \| 预提费用 \|1,016,242.4\|700,000.00 \|843,525.00 \|500,000.00 \| \| \|0 \| \| \| \| \| 预计负债 \| \| \| \| \| \| 一年内到期的长期 \| \| \| \| \| \|负债 \| \| \| \| \| \| 其他流动负债 \| \| \| \| \| \| 流动负债合计 \|114,465,128\|51,083,134.\|281,007,852\|6,315,897.2\| \| \|.92 \|22 \|.97 \|8 \| \|长期负债: \| \| \| \| \| \| 长期借款 \|35,075,616.\|5,075,616.7\|62,180,000.\|32,180,000.\| \| \|71 \|1 \|00 \|00 \| \| 应付债券 \| \| \| \| \| \| 长期应付款 \| \| \| \| \| \| 专项应付款 \| \| \| \| \| \| 其他长期负债 \| \| \| \| \| \| 长期负债合计 \|35,075,616.\|5,075,616.7\|62,180,000.\|32,180,000.\| \| \|71 \|1 \|00 \|00 \| \|递延税项: \| \| \| \| \| \| 递延税款贷项 \| \| \| \| \| \| 负债合计 \|149,540,745\|56,158,750.\|343,187,852\|38,495,897.\| \| \|.63 \|93 \|.97 \|28 \| \| 少数股东权益 \|23,847,293.\| \|25,033,027.\| \| \| \|80 \| \|44 \| \| \|所有者权益（或股东 \| \| \| \| \| \|权益）: \| \| \| \| \| \| 实收资本（或股本 \|344,997,420\|344,997,420\|344,997,420\|344,997,420\| \|） \|.00 \|.00 \|.00 \|.00 \| \| 减：已归还投资 \|0.00 \| \| \| \| \| 实收资本（或股本 \|344,997,420\|344,997,420\|344,997,420\|344,997,420\| \|）净额 \|.00 \|.00 \|.00 \|.00 \| \| 资本公积 \|669,009,705\|669,009,705\|669,009,705\|669,009,705\| \| \|.39 \|.39 \|.39 \|.39 \| \| 盈余公积 \|15,767,116.\|15,767,116.\|15,767,116.\|15,767,116.\| \| \|37 \|37 \|37 \|37 \| \| 其中：法定公益 \|15,767,116.\|15,767,116.\|15,767,116.\|15,767,116.\| \|金 \|37 \|37 \|37 \|37 \| \| 未分配利润 \|-72,450,110\|26,614,099.\|-91,455,342\|7,572,072.4\| \| \|.62 \|81 \|.25 \|7 \| \| 外币报表折算差额 \| \| \|0.00 \| \| \| 所有者权益（或股 \|957,324,131\|1,056,388,3\|938,318,899\|1,037,346,3\| \|东权益）合计 \|.14 \|41.57 \|.51 \|14.23 \| \| 负债和所有者权益 \|1,130,712,1\|1,112,547,0\|1,306,539,7\|1,075,842,2\| \|（或股东权益）总计 \|70.57 \|92.50 \|79.92 \|11.51 \| 利润及利润分配表编制单位：珠海经济特区xx集团股份有限公司单位：（人民币）元 \| \|2002年度 \|2001年度 \| \|项目 \| \| \| \| \|合并 \|母公司 \|合并 \|母公司 \| \|一、主营业务收入 \|110,875,615\| \|171,507,819\| \| \| \|.54 \| \|.89 \| \| \| 减：主营业务成 \|69,314,908.\| \|122,489,570\| \| \|本 \|87 \| \|.73 \| \| \| \|2,843,193.4\| \|6,448,165.9\| \| \|主营业务税金及附加 \|7 \| \|7 \| \| \|二、主营业务利润（ \|38,717,513.\| \|42,570,083.\| \| \|亏损以“-”号填列） \|20 \| \|19 \| \| \| 加：其他业务利 \|2,848,836.5\| \|4,229,370.3\| \| \|润（亏损以“-”号填列\|6 \| \|8 \| \| \|） \| \| \| \| \| \| 减：营业费用 \|11,728,083.\| \|8,911,490.0\| \| \| \|65 \| \|8 \| \| \| 管理费用 \|35,126,641.\|8,835,551.8\|28,124,186.\|5,480,608.2\| \| \|85 \|3 \|72 \|5 \| \| 财务费用 \|-1,572,352.\|-1,148,292.\|2,639,670.9\|2,623,619.5\| \| \|57 \|45 \|6 \|2 \| \|三、营业利润（亏损 \|-3,716,023.\|-7,687,259.\|7,124,105.8\|-8,104,227.\| \|以“-”号填列） \|17 \|38 \|1 \|77 \| \| 加：投资收益（ \|28,007,412.\|26,730,731.\|26,075,676.\|36,038,412.\| \|损失以“-”号填列） \|68 \|52 \|89 \|43 \| \| 补贴收入 \|151,497.64 \| \|158,488.00 \| \| \| 营业外收入 \|202,260.99 \|2,413.70 \|218,684.59 \|850.00 \| \| 减：营业外支出 \|1,032,407.1\|3,858.50 \|470,859.18 \| \| \| \|5 \| \| \| \| \|四、利润总额（亏损 \|23,612,740.\|19,042,027.\|33,106,096.\|27,935,034.\| \|总额以“-”号填列） \|99 \|34 \|11 \|66 \| \| 减：所得税 \|2,766,690.5\| \|3,424,197.5\| \| \| \|7 \| \|9 \| \| \| 减：少数股东损 \|1,840,818.7\| \|2,787,506.2\|0.00 \| \|益 \|9 \| \|6 \| \| \|五、净利润（净亏损 \|19,005,231.\|19,042,027.\|26,894,392.\|27,935,034.\| \|以“-”号填列） \|63 \|34 \|26 \|66 \| \| 加：年初未分配 \|-91,455,342\|7,572,072.4\|-118,349,73\|-20,362,962\| \|利润 \|.25 \|7 \|4.51 \|.19 \| \| 其他转入 \| \| \| \| \| \|六、可供分配的利润 \|-72,450,110\|26,614,099.\|-91,455,342\|7,572,072.4\| \| \|.62 \|81 \|.25 \|7 \| \| 减：提取法定盈 \| \| \| \| \| \|余公积 \| \| \| \| \| \| 提取法定公 \| \| \| \| \| \|益金 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|提取职工奖励及福利 \| \| \| \| \| \|基金 \| \| \| \| \| \| 提取储备基金 \| \| \| \| \| \| 提取企业发展基 \| \| \| \| \| \|金 \| \| \| \| \| \| 利润归还投资 \| \| \| \| \| \|七、可供投资者分配 \|-72,450,110\|26,614,099.\|-91,455,342\|7,572,072.4\| \|的利润 \|.62 \|81 \|.25 \|7 \| \| 减：应付优先股 \| \| \| \| \| \|股利 \| \| \| \| \| \| 提取任意盈 \| \| \| \| \| \|余公积 \| \| \| \| \| \| 应付普通股 \| \| \| \| \| \|股利 \| \| \| \| \| \| 转作资本（ \| \| \| \| \| \|或股本）的普通股股 \| \| \| \| \| \|利 \| \| \| \| \| \|八、未分配利润 \|-72,450,110\|26,614,099.\|-91,455,342\|7,572,072.4\| \| \|.62 \|81 \|.25 \|7 \| \|补充资料: \| \| \| \| \| \|1.出售、处置部门或 \| \| \| \| \| \|被投资单位所得收益 \| \| \| \| \| \|2.自然灾害发生的损 \| \| \| \| \| \|失 \| \| \| \| \| \|3.会计政策变更增加 \| \| \|-22,722.99 \| \| \|（或减少）利润总额 \| \| \| \| \| \|4.会计估计变更增加 \| \| \| \| \| \|（或减少）利润总额 \| \| \| \| \| \|5.债务重组损失 \| \| \| \| \| \|6.其他 \| \| \| \| \| 现金流量表编制单位：珠海经济特区xx集团股份有限公司单位：（人民币）元 \| \|2002年度 \| \|项目 \| \| \| \|合并 \|母公司 \| \|一、经营活动产生的现金流量: \| \| \| \| 销售商品、提供劳务收到的现 \|121,479,814.44 \| \| \|金 \| \| \| \| 收到的税费返还 \|1,288,366.18 \| \| \| 收到的其他与经营活动有关的 \|30,776,318.87 \|76,794,071.68 \| \|现金 \| \| \| \| 经营活动产生的现金流入 \|153,544,499.49 \|76,794,071.68 \| \|小计 \| \| \| \| 购买商品、接受劳务支付的现 \|35,706,901.33 \| \| \|金 \| \| \| \| 支付给职工以及为职工支付的 \|23,257,818.36 \|3,167,600.84 \| \|现金 \| \| \| \| 支付的各项税费 \|8,476,806.86 \| \| \| 支付的其他与经营活动有关的 \|75,375,075.26 \|18,793,870.13 \| \|现金 \| \| \| \| 经营活动产生的现金流出 \|142,816,601.81 \|21,961,470.97 \| \|小计 \| \| \| \| 经营活动产生的现金流量净额 \|10,727,897.68 \|54,832,600.71 \| \|二、投资活动产生的现金流量: \| \| \| \| 收回投资所收到的现金 \|20,519,080.78 \| \| \| 取得投资收益所收到的现金 \|30,974,666.34 \|27,831,420.00 \| \| 处置固定资产、无形资产和其 \|787,323.00 \|16,000.00 \| \|他长期资产所收回的现金净额 \| \| \| \| 收到的其他与投资活动有关的 \| \| \| \|现金 \| \| \| \| 投资活动产生的现金流入 \|52,281,070.12 \|27,847,420.00 \| \|小计 \| \| \| \| 购建固定资产、无形资产和其 \|2,317,493.92 \|5,000.00 \| \|他长期资产所支付的现金 \| \| \| \| 投资所支付的现金 \|153,492,700.00 \|121,492,700.00 \| \| 支付的其他与投资活动有关的 \|2,352,367.35 \| \| \|现金 \| \| \| \| 投资活动产生的现金流出 \|158,162,561.27 \|121,497,700.00 \| \|小计 \| \| \| \| 投资活动产生的现金流量净额 \|-105,881,491.15 \|-93,650,280.00 \| \|三、筹资活动产生的现金流量: \| \| \| \| 吸收投资所收到的现金 \| \| \| \| 借款所收到的现金 \|72,450,000.00 \|63,800,000.00 \| \| 收到的其他与筹资活动有关的 \|0.00 \| \| \|现金 \| \| \| \| 筹资活动产生的现金流入 \|72,450,000.00 \|63,800,000.00 \| \|小计 \| \| \| \| 偿还债务所支付的现金 \|30,700,000.00 \|25,000,000.00 \| \| 分配股利、利润或偿付利息所 \|4,399,271.16 \|2,838,552.84 \| \|支付的现金 \| \| \| \| 支付的其他与筹资活动有关的 \| \| \| \|现金 \| \| \| \| 筹资活动产生的现金流出 \|35,099,271.16 \|27,838,552.84 \| \|小计 \| \| \| \| 筹资活动产生的现金流量净额 \|37,350,728.84 \|35,961,447.16 \| \|四、汇率变动对现金的影响 \|40,087.29 \| \| \|五、现金及现金等价物净增加额 \|-57,762,777.34 \|-2,856,232.13 \| \|补充资料: \| \| \| \|1.将净利润调节为经营活动现金流 \| \| \| \|量: \| \| \| \| 净利润 \|19,005,231.63 \|19,042,027.34 \| \| 加：计提的资产减值准备 \|12,303,844.30 \|2,032,730.77 \| \| 固定资产折旧 \|4,984,010.17 \|455,234.68 \| \| 无形资产摊销 \|10,352.68 \| \| \| 长期待摊费用摊销 \|329,704.18 \|197,286.93 \| \| 待摊费用减少（减：增加） \|145,703.03 \| \| \| 预提费用增加（减：减少） \|172,717.40 \|200,000.00 \| \| 处置固定资产、无形资产和 \|90,845.90 \|-605.20 \| \|其他长期资产的损失(减：收益) \| \| \| \| 固定资产报废损失 \| \| \| \| 财务费用 \|3,273,781.35 \|2,302,190.34 \| \| 投资损失（减：收益） \|-31,291,063.71 \|-26,730,731.52 \| \| 递延税款贷项（减：借项） \| \| \| \| 存货的减少（减：增加） \|15,104,556.02 \| \| \| 经营性应收项目的减少（减 \|115,300,090.23 \|51,567,230.43 \| \|：增加） \| \| \| \| 经营性应付项目的增加（减 \|-130,542,694.29 \|5,767,236.94 \| \|：减少） \| \| \| \| 其他 \| \| \| \| 少数股东本期收益 \|1,840,818.79 \|0.00 \| \| 经营活动产生的现金流量净额 \|10,727,897.68 \|54,832,600.71 \| \|2.不涉及现金收支的投资和筹资活 \| \| \| \|动: \| \| \| \| 债务转为资本 \| \| \| \| 一年内到期的可转换公司债券 \| \| \| \| 融资租入固定资产 \| \| \| \|3.现金及现金等价物净增加情况: \| \| \| \| 现金的期末余额 \|119,297,621.60 \|6,020,544.51 \| \| 减：现金的期初余额 \|177,060,398.94 \|8,876,776.64 \| \| 加：现金等价物的期末余额 \| \| \| \| 减：现金等价物的期初余额 \| \| \| \| 现金及现金等价物净增加额 \|-57,762,777.34 \|-2,856,232.13 \| 三、会计报表附注（见附件）四、补充资料：资产减值准备明细表编制单位：珠海经济特区xx集团股份有限公司 2002年12月31日单位：（人民币）元 \|项目 \|年初数 \|本年增加数\|本年转回 \|年末数 \| \| \| \| \|数 \| \| \|一、坏账准备合计 \|21,387,912\|4,310,231.\|　 \|25,698,143\| \| \|.49 \|25 \| \|.74 \| \|　　其中：应收账款 \|1,309,216.\|381,112.78\|　 \|1,690,329.\| \| \|96 \| \| \|74 \| \|　　　　　其他应收款\|20,078,695\|3,929,118.\|　 \|24,007,814\| \| \|.53 \|47 \| \|.00 \| \|二、短期投资跌价准备\|15,034,650\|3,283,651.\|　 \|18,318,301\| \|合计 \|.00 \|03 \| \|.03 \| \|　　其中：股票投资 \|34,650.00 \|2,707,760.\|　 \|2,742,410.\| \| \| \|14 \| \|14 \| \|　　　　　债券投资 \|　 \|　 \|　 \|0.00 \| \|三、存货跌价准备合计\|9,504,405.\|　 \|1,249,443\|8,254,962.\| \| \|59 \| \|.15 \|44 \| \|　　其中：库存商品 \|1,566,559.\|　 \|1,247,607\|318,952.24\| \| \|46 \| \|.22 \| \| \|　　　　　原材料 \|1,834.93 \|　 \|1,834.93 \|0.00 \| \|四、长期投资减值准备\|16,863,839\|　 \|　 \|16,863,839\| \|合计 \|.80 \| \| \|.80 \| \|　　其中：长期股权投\|16,863,839\|　 \|　 \|16,863,839\| \|资 \|.80 \| \| \|.80 \| \|　　　　　长期债权投\|　 \|　 \|　 \|　 \| \|资 \| \| \| \| \| \|五、固定资产减值准备\|　 \|731,686.12\|　 \|731,686.12\| \|合计 \| \| \| \| \| \|　　其中：房屋、建筑\|　 \|　 \|　 \|　 \| \|物 \| \| \| \| \| \|　　　　　机器设备 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|六、无形资产减值准备\|　 \|　 \|　 \|　 \| \|　　其中：专利权 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|　　　　　商标权 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|七、在建工程减值准备\|　 \|　 \|　 \|　 \| \|八、委托贷款减值准备\|　 \|　 \|　 \|　 \| 第十一节备查文件目录一、载有公司法定代表人、财务总监、会计主管人员签名并盖章的会计报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在《证券时报》公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 xx集团股份有限公司董事局 2003年4月11日	0	negative_file/工商、零售行业/xx集团股份有限公司2002年年度报告.doc
2005年xx市办公设备市场调查报告 2005年xx市办公设备的市场容量为32.75亿元，并以每年超过9个百分点的速度呈增长趋势。日前，800策划团队对xx市办公设备市场进行了一项调查。数字显示，办公设备市场正呈现勃勃生机。目录一目前xx市办公设备渠道特征 1 （一）电脑城 1 （二）电器批发市场 1 （三）传统文具批发市场 1 （四）家电连锁卖场 1 （五）办公用品超市 2 二当前办公设备的市场规模及年增长速度（基数＝31） 2 （一）办公设备的市场规模-------32.75亿元 2 （二）办公设备的年增长速度――――――9.85％ 2 三当前办公设备销售渠道情况 3 （一）当前销售渠道 3 （二）最重视的销售渠道 3 （三）未来销售渠道――批发市场设档口 4 四受访者选择地址考虑的因素―地段的商业环境是首要因素 5 五对目前专业批发市场的满意度 6 六理想大型办公用品采购中心应该提供的服务 7 附录受访者背景资料 9 一目前xx市办公设备渠道特征（一）电脑城主要代表有天河的颐高数码广场、太平洋电脑城、xx电脑城、高科科技广场、天河电脑城、石牌西路一带等等，这里会聚了xx最集中的IT数码与办公设备产品，中六电脑城的办公设备也具有一定规模，主要辐射海珠荔湾区域；五山的科技街是最集中的二手设备市场及大型机器租赁市场，在办公设备方面经营最为成功的天河颐高数码广场该店位于天河路与天河东路交界口的壬丰大厦群楼，占地面积11000平方米，是目前为止全国最大的数码卖场，目前佳能在中国大陆仅有两个的产品展示厅已进驻颐高这里展示包括佳能数码与办公系列的全部最新产品，纯产品展示功能场所；（二）电器批发市场由于现在的设备已经从传统的电子类向IT数码类发展，设备产品与IT产品的完美结合，决定了市场的发展趋势，此类的代表有大沙头海印电器城；（三）传统文具批发市场由于文具与设备、耗材同属于办公用品产品，从“一站式”方便采购者采购，作为中国最知名的文具批发市场之一的xx谊园批发市场内的办公设备也逐具规模，据行业专家介绍，这样结合将会成为一种新的市场模式出现；（四）家电连锁卖场如国美、苏宁等，但由于设备在家电卖场内并非主流产品，销量比例不大；（五）办公用品超市由于销量不成规模，目前并未让办公设备厂家及经销商所重视。二当前办公设备的市场规模及年增长速度（一）办公设备的市场规模-------32.75亿元表2-1 不同规模厂家眼中的办公设备市场规模 \| \|80亿以上\|50-80亿 \|40-50亿 \|30-40亿 \|20亿以下\|Total \| \|3000万以上\| \| \| \| \| 1 \|1 \| \|1000-3000 \| \|1 \|2 \|1 \| \|4 \| \|万 \| \| \| \| \| \| \| \|500-1000万\| \| \|2 \|2 \| \|4 \| \|100-500万 \| \| \|1 \|1 \|3 \|5 \| \|100万以下 \| \| \|2 \|5 \|5 \|12 \| \|Total \| \|1 \|7 \|10 \|8 \|26 \| 在表2-1中，我们赋予3000万以上的厂家0.3的比重，赋予1000- 3000万的厂家0.2的比重，赋予500-1000万的厂家0.2的比重，赋予100- 500万的厂家0.2的比重，100万以下的赋予0.1的比重，通过加权计算，得出xx市办公设备的市场容量是32.75亿元。（二）办公设备的年增长速度――――――9.85％表2-2 不同规模厂家眼中的办公设备年增长率 \|　 \|10-20％ \|5-10％ \|3-5％ \|3％以下 \|Total \| \|3000万以上 \|1 \| \| \| \|1 \| \|1000-3000万 \|1 \|2 \| \|1 \|4 \| \|500-1000万 \|1 \|2 \|1 \| \|4 \| \|100-500万 \|1 \|1 \|1 \|2 \|5 \| \|100万以下 \|3 \|1 \|2 \|6 \|12 \| \|Total \|7 \|6 \|4 \|9 \|26 \| 在表2- 2中，和办公设备的市场容量的计算方法一样，我们可最终得出办公设备的年增长速度为 9.85％（非官方信息）三当前办公设备销售渠道情况（一）当前销售渠道 [pic] 在专业的批发市场拥有档口是目前办公用品销售公司最主要的销售渠道，超过八成的销售商在专业批发市场拥有档口，有32%经销商在批发市场外拥有店铺，16%的经销商认为拥有业务员上门销售。（二）最重视的销售渠道 [pic] 从对受访者最为重视销售渠道的调研显示：专业市场、业务员销售、通过政府采购等三种销售渠道是目前最重要的销售渠道，占比分别是：26.7%、26.7%和23.3%。（三）未来销售渠道－批发市场设档口 [pic] 专业市场是最受欢迎的渠道，41.9％的受访者认为在专业批发市场设档口仍然将是未来的销售渠道趋势，在办公设备销售渠道中仍然起主导作用；认为直销与政府采购渠道将成为未来主要销售渠道的各占19.4%。四受访者选择地址考虑的因素―地段的商业环境是首要因素在受访者选择经营场所的诸多因素中，排在前三名的分别是：地段的商业环境（占83.9 ％），交通的方便性（74.2％）和人气（客源）旺（67.7％），其次才是租金（54.8％）、场内管理服务（48.4％）、场内环境（45.2％）和卖场的知名度（45.2％），一定比例的商家则希望在促销活动、有统一的刊物宣传、方便的物流配送等配套服务方面也会作出考虑，有良好规范管理的市场才会更具有竞争力。 [pic] 五对目前专业批发市场的满意度从以上数据分析和CSI象限图中我们可以发现：经销商对目前市场的地段、交通便利性、卖场的知名度的满意度评价都较高；租金、配套服务方面经销商认为非常重要，但是对目前的市场较为不满意，配送服务方面是他们认为目前市场做的最不满意的；在厂家的集中程度、促销活动、宣传资料等方面他们认为满意度较低。 [pic] 六理想大型办公用品采购中心应该提供的服务如图所示，受访认为：一个理想的大型办公用品采购中心应该提供的服务，排在前五名的是：有批发、直销、零售业务（87.1％）；便捷的配送服务（48.4％），足够的仓库（38.7％），电话订购服务（38.4％）和商品划分区域（38.7％）；有部分商家认为一个卖场如果可以“提供统一的销售队伍”帮助是更理想的； [pic] 根据有关资料显示，xx已经有大小专业批发市场904个，涉及20多个行业，办公设备为何无法形成类似文具行业单独的专业市场，800策划团队研究员对此采访了设备行业专业人士。专家认为主要由以下原因导致： 1. 办公设备的80年代普及不高，市场容量不大，导致只能归电子类产品，依附于电器市场，没有形成传统的专业市场。 2. 科技进步，制造成本下降，办公设备产品越来越受到普及，办公化产品市场扩大；设备的数码化导致办公设备市场已经从电子市场向IT市场靠拢，与PC产品形成完美的配合。 3. 办公设备的使用人群的特殊性（办公室人员），导致办公设备的市场只能在写字楼最集中的天河区，而在天河区没有任何一个市场有单独经营办公设备的理念，故没有形成单独市场顺理成章，黄花岗科技街的经营从科技电子设备市场现在向餐饮市场调整也许正说明地理位置商业环境的重要性。 4. 办公设备的经销商认为最理想的状态是一个经营管理规范，经营范围涉及文具、办公设备、办公打印耗材、PC、甚至办公家具的一个大型主题办公用品商场出现，从方便采购者角度考虑，这是一个非常具有发展潜力的商场，整个办公用品产业市场将面临重新洗牌。 [pic] （高达77.4%的设备经销商赞同把设备、文具、耗材、PC整合以同一个专业市场，专业办公用品商场呼之欲出。）附录受访者背景资料表一受访者经营性质 \|经营性质 \|频数 \|％ \| \|代理商 \|7 \|22.6 \| \|经销商 \|24 \|77.4 \| \|Total \|31 \|100 \| 表二受访者的开业时间 \|开业时间（年） \|频数 \|％ \| \|1 \|5 \|16.1 \| \|2 \|4 \|12.9 \| \|3 \|5 \|16.1 \| \|4 \|1 \|3.2 \| \|5 \|5 \|16.1 \| \|6 \|3 \|9.7 \| \|7 \|2 \|6.5 \| \|8 \|1 \|3.2 \| \|10 \|5 \|16.1 \| \|Total \|31 \|100 \| 表三受访者经营最多的办公设备品牌 \|调查涉及经营品牌 \|频数 \|％ \| \|惠普 \|14 \|17.7 \| \|爱普生 \|10 \|12.7 \| \|松下 \|14 \|17.7 \| \|东芝 \|1 \|1.3 \| \|佳能 \|18 \|22.8 \| \|夏普 \|10 \|12.7 \| \|兄弟 \|3 \|3.8 \| \|三星 \|9 \|11.4 \| \|Total \|79 \|100 \| 表四受访企业店面分布以及年销售额（元） \|　 \|3000万以 \|1000-3000\|500-100\|100-500\|100万以\|Total \| \| \|上 \|万 \|0万 \|万 \|下 \| \| \|南方电脑城 \|1 \| \|1 \|2 \|1 \|5 \| \|天河电脑城 \|1 \|2 \|2 \| \|3 \|8 \| \|xx电脑城 \| \| \| \| \|1 \|1 \| \|高科数码广场\|1 \| \| \| \|2 \|3 \| \|华师科技街 \| \| \| \| \|1 \|1 \| \|中六电脑城 \| \| \|1 \|1 \|3 \|5 \| \|五山科技街 \| \| \| \|1 \| \|1 \| \|天河电脑一条\| \| \| \| \|1 \|1 \| \|街 \| \| \| \| \| \| \| \|颐高数码 \|1 \|3 \| \|1 \|1 \|6 \| \|科贸中心一条\| \| \| \|1 \| \|1 \| \|街 \| \| \| \| \| \| \| \|大沙头海印电\| \| \|1 \|2 \|4 \|7 \| \|器城 \| \| \| \| \| \| \| \|太平洋电脑城\| \|1 \| \|1 \| \|2 \| \|Total \|4 \|6 \|5 \|9 \|17 \|41 \| 备注：由于存在一个公司有多个经营点，故出现总数大于样本总量31。表五受访企业注册资金 \|注册资金（元） \|频数 \|％ \| \|300-500万 \|1 \|3.2 \| \|100-300万 \|5 \|16.1 \| \|50-100万 \|10 \|32.3 \| \|50万以下 \|12 \|38.7 \| \|拒答 \|3 \|9.7 \| \|Total \|31 \|100 \| 表六受访企业的年销售额 \|年销售额（元） \|频数 \|％ \| \|3000万以上 \|1 \|3.2 \| \|1000-3000万 \|4 \|12.9 \| \|500-1000万 \|4 \|12.9 \| \|100-500万 \|5 \|16.1 \| \|100万以下 \|12 \|38.7 \| \|拒答 \|5 \|16.1 \| \|Total \|31 \|100 \| 表七受访企业员工人数 \|　 \|频数 \|％ \| \|10-50人 \|5 \|16.1 \| \|5-10人 \|13 \|41.9 \| \|5人以下 \|6 \|19.4 \| \|拒答 \|7 \|22.6 \| \|Total \|31 \|100 \| 表八受访者毛利率 \|　 \|频数 \|％ \| \|20-30％ \|3 \|9.7 \| \|10-20％ \|4 \|12.9 \| \|5-10％ \|11 \|35.5 \| \|5％以下 \|9 \|29.0 \| \|拒答 \|4 \|12.9 \| \|Total \|31 \|9.7 \| ----------------------- 图3-1 当前办公设备的主要销售渠道图3-2最重视的销售渠道图3-3未来的销售渠道图4-1 受访者选择地址时考虑的因素（多选模式）图5-1 对目前批发市场的CSI象限图研究满意度低高重要性高图6-1 一个理想的大型办公用品采购中心应该提供的服务	0	negative_file/工商、零售行业/2005年xx市办公设备市场调查报告.doc
2006中国服装行业分析报告一、服装总体市场分析　衣、食、住、行是人类生活的四大元素。人们把“衣”放在首位,可见衣服对于我们的重要性。中国人口十四亿，庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的服装消费市场。同时随着中国国民收入的不断飞升，在2004年人均GDP超过了1000美元后，中国市场将进入精品消费时代，服装消费将不再仅仅为了满足其最基本的生存需求，将向更高的心理需求、自我满足需求跃进，特别是几千万人口跨入中产阶级后，其对反映自身社会地位和品位的服饰的需求将越来越迫切，将成就一批抓住了该阶层需求的服装品牌。国内服装市场将越做越大，市场细分将越来越小，但今后国内服装市场的消费趋势将集中在精品化和个性化上。　二、服装市场细分分析　1、性别细分　女装市场分析：女装市场一直是服装市场的大头，其一直引领着时尚和潮流，是时尚、个性的代表。女性购买服装的频率和金额是所有服装消费群体中最多的，有得女装者得天下一说。因此众多企业和资源混战在女装市场里，女装品牌众多，各品牌之间差距不大。据统计，排在前十位的品牌之间市场综合占有率的差距并不大，总和也只在15%左右。国内女装品牌带有强烈的区域色彩，还没有一个能在全国形成规模和影响，例如颜色鲜艳、色块较大、结合时尚流行款式的“汉派”服装，带有江南文化气息的杭州女装产业和具有港澳风格的深圳、广东虎门女装产业。众多国内女装品牌其定位基本是定位在中低档市场，在中高档市场上还没几家知名品牌。　同时随着国内消费者消费观念的成熟和国内市场的不断扩大，世界女装大牌也纷纷进军中国，国内市场越来越成为世界女装的重要组成部分。国外女装品牌纷纷进住国内的一线城市，或专店或专柜。虽说其目前渠道较少，价格定位较高，但其对女装高档市场的影响和对国内女装时尚趋势的影响却是巨大的，基本占椐了高档市场。同时国外品牌为了开拓更广阔的内地市场和占椐中高档女装市场，与国内品牌合作的步伐越来越快，市场竞争也越来越激烈。　男装市场分析：根据国家统计局2000年第五次全国人口普查公报，中国男性人口数量为65355万人,占总人口的51.63%,比女性的比例略高，由此可见，中国的男装消费者构成了一个容量不容忽视的市场。目前我国男装业的发展已具有相当的基础：男装企业拥有现代化生产设备，产品市场定位相对明确，质量比较稳定。继2001年11家衬衫品牌荣获中国名牌战略推进委员会评价的“中国名牌”后，2003年又有12家男西服品牌荣获“中国名牌”称号，我国男装产品实物质量的发展已达到一定的水准；品牌集中度较高、产业集群化发展速度较快；企业生产经营向系列化、休闲化、国际化、多品牌、多元化方向发展，企业投资领域不断扩大，企业间资源整合周期缩短；企业注重利用品牌效应，建立产品跨地区、跨国市场营销网络。由于中国男装市场品牌发展起步较早，相较于其它服装成熟，但由于各地新品牌层出不穷，因此竞争仍异常激烈。前十名品牌占据全国几乎50 %的市场，前三名：雅戈尔、杉杉和罗蒙市场地位相对稳定，其中雅戈尔市场优势明显，市场综合占有率超过10%，其他品牌的市场综合占有率较低，大多在1%和2%左右徘徊，且相互之间较为接近。 2、年龄段细分　国内成年服装年龄段分类基本为：18—30，30—45，45—65，65—。　18—30：该年龄段的消费群体是服装消费的最主要的群体，是消费群体中服装购买频率最多，总体购买金额较多的群体，该年龄段人口在1.8亿左右，其中女性人口略多于男性，与中国总体人口男女比例相反。该群体具有一定的经济基础，很强的购买欲望，时尚，追求流行、个性，敢于尝试新事物，容易接受各种新品牌。该群体中很大一部分容易冲动购物。是目前服装品牌最多，竞争最激烈的细分市场。　30- 45：该年龄段的消费群体是服装消费的主要群体，是消费群体中购买单件服装价值最高的群体，该年龄段人口在3.3亿左右。该群体是消费群体种经济基础最为雄厚的群体，有较强的购买欲望。但该群体大多数人的人生观和价值观已相对成熟，因此对风格、对时尚有自己的喜好，其中相当部分人已有自己喜好的品牌，对新品牌的接受程度较低，购物理性居多。有相当部分品牌定位于此细分市场。　45- 65：该年龄段的人口在2.7亿左右。该年龄段的消费群体事业有成，服装购买欲望一般，但对服装有一定的高阶需求（即品牌需求）。市场上适合该年龄段的服装品牌较少，往往是有购买欲望时，却找不到适合的服装品牌，特别是满足该年龄段的女性服装品牌严重缺失，市场机会较大。　65-：该年龄段人口在1亿左右，购买欲望较低，对服装的需求不是很强。对于该年龄段的服装品牌基本为空缺。 3、产品属类细分　我们将现有市场中主要服装产品的属类进行划分，他们包括：商务正装系列　商务正装系列包括在正式商务活动及高级商务会晤期间所穿着的商务服装，包括如西装(套装)、燕尾服（宴会装）等类型的服装系列。此类服装代表着经典、非凡与高尚，被誉为“衣着贵族”。此类服装的市场需求量一定，价值较高。　高级时装系列　高级时装也被人称之为“明星服装”，因为这类服装往往价格高昂，诸如各类时尚晚宴及高级典礼之中进行穿着。此系列服装以奢侈、豪华为设计特点，大多以纯个性化（即个人订制）订购为经营模式。　周末休闲系列　在周末休闲的服装系列中，还可进行细分，以现今市场中所出现的休闲类型大致可分为：大众休闲（如佐丹奴、班尼路等）、运动休闲（如国际的耐克、阿迪达斯、李宁的专业运动休闲、Lacoste的网球休闲、Wolsey的高尔夫休闲等）、时尚休闲（如ONLY、V EROMODA等）、户外休闲（如PaulShark的海洋休闲、JEEP的野外休闲等）等。虽然休闲品牌领域的竞争者越来越多，各个品牌开始将原有品牌的着装领域进行延伸，并将一些具体的生活或娱乐概念符之其上，使之更为形象也更加容易被消费者所接受。　“新正装”系列　　随着“知识精英族群”日益成为都市社会的主流人群，品味休闲、人本与自然的双重追求成为时尚，大量生活化正装、休闲化正装、时尚化正装、商务休闲装的出现，跳脱了传统正装或休闲装的领域，这些都可以统成为“新正装”系列。正装休闲化已经成为了近年国际服装市场的一大流行趋势，“新正装”概念正是近年来在这一潮流趋势下应运而生，其定位于“知识精英族群”的社会主流人群，着力营造出一种品位休闲、人本与自然的双重追求时尚，为男/女士提供了一种８小时以外同样可以展示自己魅力的选择。尤其是商务休闲系列是近几年国际消费市场中越来越推崇的着装方式，即能够在一般的商务场合进行着装，也可以在八小时外着装，可以更加放松的享受工作和生活，因此，也越来越受到多数白领和成功人士的喜爱。由于“新正装”继承了正装和休闲装的双重元素，已经成长为一种独立的衣着文化，“新正装”的主导消费群体都是各行业的青年才俊，包括技术型、知识型艺术型等知识精英族群，而且这个消费群体正在迅速的扩大。三、运营分析　服装品牌目前主要为两种运营模式：走大众品牌和走专业品牌。两种运营模式在设计、生产、价格、渠道和促销上有着根本的不同。　大众品牌分析　设计、生产：国内大众服装品牌在设计上主要以满足主流大众的整体需求为主；在生产上以大规模定制为主。　价格：目前国内大众服装品牌主流价格主要集中在中低档；价格在中高档的基本为正装和时装品牌；国外进入国内市场的大众服装品牌较少，进入的也基本上也集中在高端。　渠道：目前大众服装品牌行业流行的渠道方式主要为：自营型、加盟型及代理型，三者之间的关系在于合作经营者与企业之间的紧密程度：自营型的营销方式对于企业而言控制更加紧密，而且在管理上可以企业的意志而转移，管理阻力较小，但相对而言在经营的成本上则会较高；代理型的品牌营销渠道管理方式，则需要企业的合作伙伴具有较强的品牌营销及管理意识，且在经营地区的经营网络与背景优势上要求较高，双方之间的合作紧密度依据产品在市场中的盈利表现而定，企业对代理者的管理较弱，多是指导与辅助关系；而相对于加盟型的营销合作关系，则是自营与代理之间的结合体，其中即会有企业方的资源及资金投入，也会相应的借助合作伙伴的区域优势进行营销推广，但在加盟型的渠道合作关系中，需要企业具备强大的品牌管理能力及市场形象的创建能力方可为加盟者提供更为持久的经营动力。在营销地点的设置中，还可细分为商场型营销、专营店营销及k/A（专指连锁超市及大卖场）群体营销。在大中型城市中，消费者在购买高价值的服装时多会选择信誉较高与形象较好的商场进行购物，对于服装品牌产品而言商场能够提供更为充足的消费群，也可以通过商场的信誉与形象提高品牌的号召力与影响力，但是毕竟“僧多粥少”，商场的经营面积有限，商场在城市中的数量也同样有限，这就造成了众多品牌“竞争上岗”的局面，所以也就造成了：虽然商场产品销量很高但却并不盈利（经营扣点高、资金周转慢、管理效率低以及经常出现“暗箱”操作的黑色成本支出）；而服装品牌的专营店营销方式多出现在城市商业密集地区的街边或是以专厅形式出现的商厦（城）中，专营店营销形式的设立能够更加体现品牌的形象表达力，也可以通过独立的展示空间对品牌文化以及产品风格进行独立设置，因此也有的企业将专营店向更大规模的方向发展，如所谓的旗舰店或中心店形式。而K/A群体营销则更加适合于中低档大众型消费的服装产品，当然也会有部分K/A渠道对品牌企业进行了专有化设置，可以在卖场中建立专柜（厅）进行独立展示。现今的大众服装品牌在营销渠道和营销地点上很大部分是各种渠道和地点混合，根据不同的市场选择不同的渠道和方式。大众服装品牌的市场分布于各个城市中，渠道布点叫多，动则几百个专卖店（柜），最少的也有几十个销售点，以渠道规模制胜，得渠道者得天下。　促销：大众服装品牌在宣传上，大部分走明星效应，其中很多出现了明星大于品牌的颠倒现象，主要载体以电视媒体、互联网、专业的服装杂志和大众的时尚杂志为主，但其更多的资源是放在终端的宣传和专卖形象的设计上；在促销方面，主要手段以打折为主，且在市场竞争中，折扣手段花样越来越多，如节假日折扣、换季折扣、周末折扣等，几乎天天都有打折的机会，而且打折的幅度也越来越大，相当部分大众服装品牌纯粹以打折为市场营销手段。专业品牌分析　　设计、生产：专业品牌在设计上以时尚、风格、经典、精品为主，更多的以满足目标客户的个性化需求和时尚要求，具有一定或较高的附加价值。生产上以小规模生产或订制为主。　价格：专业品牌价格基本走中高端，且进入国内市场的国外服装品牌也基本都为专业品牌。　渠道：专业品牌基本以自营为主，渠道主要布在国内的北京、上海、广州、杭州、深圳或一些消费水平较高有影响力的一线城市；营销地点以一线城市的高档商场专柜或商业圈的专营店为主。专业品牌不是以渠道规模制胜，而是以渠道影响力（或品牌影响力）制胜，一些国外品牌仅仅只在个别一线城市设有一两个点，但其影响却依然十分巨大。　　促销：专业品牌注重平面传播和口碑传播，进行的是结合各种媒体资源有计划的中长期整合传播，其专卖形象十分有特色。促销多以客户VIP形式，给与客户更有价值、更体贴的服务，注重客户的品牌忠诚度；打折促销偶尔也做，多在节假日或换季时期,但折扣幅度较小。四、消费者购买心理分析　在服装现有市场分析，时尚女装品牌占中国服装25%，职业女装占10%，正装男装占10 %，休闲男装占5%，而运动系列占10%，男女休闲占40%。现在消费者逐渐转向休闲服饰消费，主要是休闲服饰带来新的生活方式，即简单又舒服，特别年轻消费者的影响力会较大。而对现在年轻的消费者的调查所得对休闲服饰的看法是比较简单，舒适，而且有个性，同时随着“新正装”的兴起，45岁下的中青年消费者逐渐倾向于“新正装”风格，对休闲服装的要求也不断提升，但现服装风格接近，档次集中在中低挡也让其在选择上（特别是在中高档休闲服装）存在很大的困难。　随着中国消费者消费能力的增加，在其进行服饰购买时已不再单纯考虑产品的基本功能，在达到一定经济收入的前提下为了满足工作需求（如商务活动）、心理需求（如羡慕尊重）、生活需求（如时尚装饰）以及社交需求（如品味交流）之时，选择购买更能够表现经济实力、自身品味的品牌产品则是必然。伴随着信息交流速度更为快捷，中国国内可进行品牌消费的消费群体与国际流行时尚需求的步伐几乎一致。中国服装消费市场正沿着：需求消费－＞时髦消费－＞时尚消费－＞个性消费，这样一个由低到高的品牌消费需求轨迹进行着变革。虽然在现阶段内因地区经济的差异、个人收入的差异以及城市间文化的差异等因素的影响，导致中国服装消费市场还存在整体不均衡的表现，但随着时间的推移，这种差异量将会快速持平。　据一份对十个一线城市的15- 60岁的消费者抽样调查（2003年数据）表明：被调查的消费者如要购买中档服装，会以香港品牌为首选；购买高档服装者，以外国名牌为首选； 77%受访者表示，每次逛街消费都会到服装店；　在白领女性受访者中，83- 85%经常到服装店购物；消费者通常在假日购买成衣的比例：香港73%、广州61%、上海5 9%、深圳55%、成都46%；　消费者购买成衣的渠道：连销店（38%）居首位，其余依次为百货店（35%）及服装购物商场（16%）；受访学生之中，逾半喜到连锁店购买便服；女行政人员则喜欢在百货店购买衣服；　受访女白领中逾60%最注重品质，54%注重颜色与款式，38％注重价格；便服方面，大部份受访者最注重价格；　购买服装的消费额：受访者平均每年花在购买服装上的金额为2 ,080元人民币（下同）或其个人收入的7.3%。大连居首位（2,850元），其余依次为上海（2,300元），广州（1,850元），成都（1,740元）及北京（1,660元）。香港消费者每年花费（15，000元--- 20，000元）；女行政人员花在服装上的消费额最高，每年平均为3,130元，女白领为2, 840元，学生只花900元；　何时购买服装：67%受访者表示会在一时冲动情况下购买服装，其中香港受访者占比率最高（87%），内地上海最高（82%），其余依次为广州（72%）、北京（64%）。本次调查发现大部份年青女白领（65%），会因为衣服漂亮而非因实际个人需要而消费；　消费者购买服装时，最重视的五个考虑因素依次为：尺码是否合身（94%）、裁剪（9 2%）、价格合理（88%）、质料（87%）及款式时髦（76%）；　逾半受访者认为折扣是最吸引他们的推广招数。内地售卖服装的百货店及连锁店，都会在节假时期打折。此外，电视、户外广告、免费赠品都能吸引消费者注意。	0	negative_file/工商、零售行业/2006中国服装行业分析报告.doc
零售业及上市公司研究报告零售业是我国第三产业中最重要的产业之一,它与国民经济和人民生活息息相关。我国社会消费的增长曾经为国民经济的增长做出过应有的贡献,但近几年的种种迹象表明, 以零售百货业为主的商业时代,在短缺经济或卖方市场背景下的超额利润时代已告结束, 中国商业已经步入买方市场和微利时代。如何在竞争中生存和发展成为摆在商业零售业上市公司面前最严峻的问题之一,连锁经营的引入给零售业公司带来一丝曙光。　　一、我国零售业发展现状、存在问题及发展趋势展望　　(一)我国零售业发展现状　　1.经济发展对零售业的影响　　我国从二十世纪九十年代起,社会消费品零售总额一直保持稳步增长态势,1991年社会消费品零售总额为6903.9亿元,到2001年达37595.2亿元,仅十年时间增长了4倍多(见图 1)。今年1季度,实现社会消费品零售总额10035.3亿元,比上年同期增长8.4％,增速同比回落了1.9个百分点。从销售行业看,3月份批发零售贸易业零售额2156.3亿元,比上年同期增长8.1％；餐饮业零售额361.4亿元,增长16.1 %；其他行业零售额597.1亿元,增长4.7％。　　数据来源:中国统计信息网　　《2002年第一季度消费者信心监测报告》显示,今年一季度,综合描述消费者对当前经济状况满意程度和对未来经济走向预期的消费者信心指数,走势稳健,并呈现出小幅攀升的势头。该指数从1月份的96.9点升至2月份的97.1点,到3月份,又升至97.2点。消费者收入增长,是消费者信心指数走势平稳的主要因素。但消费者预期指数却略有回落, 2月份,预期指数曾从1月份的97.1点回升至97.5点,但3月份,指数又回落至97.2点。其中 ,主要原因是一部分消费者对家庭收入增长的信心不足。　　可以看出,虽然今年一季度商品零售总额呈增长态势,但由于消费者预期下降,因此对今后的零售业经营状况仍不能太乐观。　　2.零售业态呈多样化趋势　　目前国内的零售业态大致分为8种:百货店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、大型综合性超市和仓储式商场。其中,专业店、大型综合性超市和仓储式商场 ,是近年来发展较快的零售新业态,目前正实现从传统百货向现代百货、从综合百货向主题百货、从单体经营向连锁经营的转变,呈现出多业态并存的局面。根据《国家国内贸易局零售业态分类规范意见》,各零售业态主要有以下区别(见表1): 　　表1我国零售业态分类　　业态选址、目标顾客规模商品结构经营方式服务功能　　百货店　department store城市繁华区、交通要道规模大,营业面积在5000平方米以上以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,种类齐全、少批量、高毛利采取柜台销售与自选(开架 )销售相结合方式；采取定价销售,可以退货服务功能齐全　　超级市场　supermarket居民区、交通要道、商业区；以居民为主要销售对象,10分钟左右可到达营业面积在1000平方米左右以购买频率高的商品为主采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行营业时间每天不低于11小时；有一定面积的停车场地　　大型综合超市　general merchandise store城乡结合部、住宅区、交通要道营业面积2500平方米以上衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发采取自选销售方式设与商店营业面积相适应的停车场　　便利店(方便店) convenience store居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地营业面积在100平方米左右,营业面积利用率高以速成食品、饮料、小百货为主,有即时消费性、小容量、应急性等特点以开架自选货为主,结算在收银机处统一进行营业时间长 ,一般在10小时以上,甚至24小时,终年无休日　　专业店　speciality store选址多样化,多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内营业面积根据主营商品特点而定体现专业性、深度性、品种丰富,选择余地大,主营商品占经营商品的 90%；经营的商品、品牌具有自己的特色采取定价销售和开架面售从业人员需具备丰富的专业知识　　专卖店　exclusive shop繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内营业面积根据经营商品的特点而定以著名品牌、大众品牌为主；销售体现量小、质优、高毛利采取定价销售和开架面售注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识,并提供专业知识性服务　　购物中心　shoppingcenter/shopping mall中心商业区或城乡结合部的交通要道内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成；核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%由发起者有计划地开设,布局统一规划,店铺独立经营服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体；根据销售面积,设相应规模的停车场　　仓储式商场　warehouse store城市结合部、交通要道；目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主商店营业面积大,一般为10000平方米左右主要以食品(有一部分生鲜商品) 、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主采取仓库式陈列；开展自选式的销售设有较大规模的停车场　　资料来源:《国家国内贸易局零售业态分类规范意见》　　3.连锁经营飞速发展　　我国零售业也顺应国际潮流,引入连锁经营,并取得了一定的发展。据中国连锁经营协会统计数据显示,截至2001年9月末,我国拥有两个以上门店的连锁企业为1146个,从业人数74.4万人。如果按照10个门店以上才可称为连锁企业的国际惯例,截至2001年9月末 ,我国共有连锁企业519家,从业人数55万人。在这1146家连锁企业中,许多企业采取了多业态发展策略,即以超市经营为主的企业正在向大、小两极延伸,大力发展大型综合超市和专业店。其中超级市场346家,专业店306家,两者所占比重合计近60%,超级市场和专业店已成为我国连锁经营的主力业态。2001年我国连锁业呈现出以下几个特点: 　　(1)连锁经营在零售业中的地位和作用更加显著　　2001年连锁百强销售额占社会消费品零售总额的4.3%,比上年提高了1.4个百分点；企业销售额比上年增长48%,远远高于社会消费品零售总额10%的增长速度。连锁经营的优势已经显现,连锁百强在零售市场份额的大幅增长表明,连锁经营的集中化程度正在迅速提高。　　(2)连锁企业经营规模迅速扩大　　2001年连锁企业中的大型企业发展迅速,企业平均经营规模比上年有大幅度提高。连锁百强年平均销售额16.2亿元,比上届百强企业平均销售规模增长65.3%。平均拥有连锁店131.2个,是上届百强企业的1.7倍。百强中前10名企业的销售额达到718.4亿元,占百强销售总额的44%。企业进入百强名单的销售规模的底线为2.68亿元,比上年增加了1.44亿元。　　(3)连锁企业采用联合、兼并与重组等手段迅速扩张　　2000年榜上有名的几家百强企业,在2001年的座次和称谓上都发生了显著变化,集中反映出2001年中国连锁领域一个最引人注目的发展动向,即连锁企业大范围的联合、购并活动。如:华润收购万佳,组建华润万佳,排名第11位,2000年排名分别是第11位和第13位；超市发与天客隆合并,排名第15位,2000年排名分别是第18位和第32位；民润收购岛内价、新七星等民营连锁企业,排名第27位,2000年民润、岛内价的排名分别是第66位和第 51位。　　(4)连锁企业向多元化经营、多业态发展的方向迈进　　许多企业采取多业态发展策略。在69家经营超市、大型综合超市、仓储式会员商店、便利店的百强企业中,单纯经营一种业态的只有18家企业,其余51家企业均采取了多业态发展的策略:以超市经营为主的企业正在向大、小两极延伸,大力发展大型综合超市和便利店。　　超市类(包括超市、大型超市、便利店、仓储店)企业在连锁百强中所处的地位没有发生大的变化,但所占比例有所下降,2000年为76家,而2001年为69家。一些专业店,特别是家电专业店和连锁药店有了快速发展。　　资料来源:中国连锁经营协会　　(5)外资零售企业已在中国零售市场中占有一定的份额　　百强企业中,国有独资的比重下降到10%,合资企业占了相当大的比重。按照百强目前的"入围标准",有相当一批外资零售企业能够在百强中占有一席之地,其中包括家乐福、沃尔玛、普尔斯马特、万客隆、易初莲花、伊藤洋华堂、欧倍德、7- 11、罗森、百胜、太平洋百货、麦当劳等。　　(二)我国零售业存在的问题及发展趋势展望　　1.我国零售业存在的问题　　(1)我国零售连锁业规模偏小、集中度低　　虽然近几年我国连锁经营飞速发展,但毕竟起步较晚,无法与国际大企业相比。以连锁经营发展最快的美国来说,其连锁经营已占全国零售额的80%以上,而我国这一比重为2 5%左右。我国2001年连锁百强企业销售总额为1620.1亿元,而世界零售百强仅前10位的销售额合计就达6000多亿美元,约合5万亿元人民币。即使1620.1亿元是我国一个零售企业的销售额,也只能在世界零售业百强排行榜上名列25位开外,不足沃尔玛一个企业的十分之一。中国连锁百强之首的联华超市去年的年销售额是140.6亿元,而世界零售业百强之首的沃尔玛年销售额达2178亿美元,两者相差约133倍。　　(2)我国零售连锁业规范化水平偏低,没有建立起完善的配送中心和信息系统　　我国连锁业规范化水平偏低也是一个不容回避的现实。大多数连锁企业还没有形成一个完善的、规范化运作的经营管理体制,严重阻碍了我国连锁经营的发展。据调查,在现有连锁经营企业中,店铺数量在10个以下的占一半以上,按国际惯例不能称其为标准的连锁企业。不仅如此,有很多连锁企业不注重建立配送中心,商品进货成本高,流转不畅, 资金周转困难,看似连锁,实际上仍是单体点分散经营的方式,违反了连锁经营的基本原则 ,其结果必然是经济效益差。据统计,目前连锁业的统一采购、集中配送率远未达到规定标准,多数企业的集中配送仅达到30%。配送的不规范将使规模效益很难发挥出来。　　(3)我国零售业态功能不完善　　我国零售业态从超级市场、百货店向便利店、专业店、专卖店、大型综合超市、家居广场发展,但由于体制不完善,往往缺乏特色,竞争力较弱。完善业态功能是对我国第一批超级市场进行功能的完善,包括:调整店铺网点结构,重点发展生鲜食品。我国有一些连锁超市、连锁便利店盲目扩张,烂设店铺网点,其结果是规模不经济。商品积压或缺货现象严重,特别是生鲜食品不能满足居民的日常消费,经营管理不善造成公司亏损。因此,完善业态功能对于发展连锁业,特别是连锁超市和连锁便利店显得尤为重要。　　2.我国零售业发展趋势展望　　随着入世进程的推进,我国商业零售业面临的压力将越来越大,发挥本土优势,把零售企业做大做强是当务之急。我国零售业发展趋势是走国际化道路,与国际零售业发展接轨 ,具体表现在: 　　(1)零售业态多样化　　目前,国际上零售业态按照其经营方式和规模大小可以分为购物中心、折扣店、便利店、专卖店、超级市场、仓储式会员店、专业店等,满足了不同消费者的不同消费习惯。据统计,全球零售行业百强企业中大多经营两到三种业态,有的企业甚至在五种业态中同时开展业务,单一经营一种业态的零售企业已不多见。我国零售业已初步显示出这一特点 ,但以传统百货经营为主的公司仍然存在,业态多样化范围偏小,需要进一步扩大。　　(2)经营连锁化　　全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。由于大多数零售业态都可以以连锁经营的形式存在,因此连锁业的空前发展使其成为零售业新的发展趋势。我国目前已出现经营连锁化趋势,但由于连锁经营刚刚起步,存在问题较多,需要一定时间解决。　　(3)企业规模化　　美国最大的50家零售商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元,占当年美国零售总额的21.34％,产业集中度极高。世界上最大的商业连锁企业是美国的沃尔玛公司。自二十世纪九十年代起,沃尔玛的收入每年都以20%的速度递增,目前在全球共拥有4150间门店,2001年以销售收入2178亿美元的成绩荣登《财富》500强冠军宝座。我国零售业的规模远不及西方国家,在这方面要走的路还很长。通过兼并重组,走联合经营的道路,发挥群体优势是一条捷径。　　(4)管理科学化　　西方零售业采用各种新技术对企业进行管理。如建立现代化的物流配送中心,加快资金库存周转；运用计算机对商品购销进行管理,加快信息沟通速度；建立网上销售平台, 扩大产品销售等。科学化管理使物流、商流、信息流通过配送中心实现统一,大幅度提高效率,降低企业成本。我国部分零售业上市公司由于有外资的介入,同时引入先进的技术管理经验,在管理上已取得一定成绩,但与国际大公司相比还相距甚远。　　(5)商品品牌自有化　　对零售商来说,商品是吸引顾客的原动力,因此,销售特色商品、自有品牌商品是赢得顾客的主要方法。国外不少大型零售商都经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程,有的大型零售商的自有品牌达到20％至25％。自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格等优势,可以形成系列产品,尤其适合特定顾客的需要。建立和发展自有品牌,充分发挥品牌效应已成为连锁零售业和大型零售商的发展趋势。目前,我国零售业在这方面几乎是空白。　　二、零售业上市公司分析　　(一)零售业上市公司概况　　目前,我国商业零售业上市公司共有53家(不包括PT上市公司),从上市公司基本情况来看(见表　　2),主要有以下特点: 　　1.沪强深弱　　在零售业上市公司中,深市有18家,沪市35有家,沪市比深市上市公司的家数多了近1 倍。这主要与上交所和深交所自身的发展和市场活跃程度有关。　　2.新生力量薄弱　　从53家上市公司来看,97年及97年以前的上市公司共有48家,占商业零售业上市公司总数的90.57％,98年新上市公司只有中商股份一家,99年没有新上市公司,2000年有广州友谊、南京中商和商业城三家,2001年仅有北京华联一家。这主要与近几年商业不景气, 竞争加剧,行业平均利润下降等因素有关。　　3.地区分布明显　　53家上市公司主要分布于24个省市,其中上海最多,共有9家；北京其次,有5家；湖北、辽宁、四川有各4家。商业繁荣与地区经济发展息息相关,上海是我国经济开放较早的城市之一,商业上市公司云集上海是必然现象。　　4.多数为中小盘股　　商业零售业上市公司平均流通股本为9531万股,小于平均流通股本的上市公司有31家 ,占58.49％。流通盘最小的是ST成百,流通盘仅为2750万股,可称之为袖珍股；鄂武商A以 2亿流通盘位居榜首,除此之外,流通盘最大的五家上市公司还有王府井、上海九百、第一百货和西单商场,上海2家,北京2家。　　表2商业零售业上市公司概况　　股票代码股票简称公司地点上市日期2001年度总股本[万股] 2001年度A股流通股[万股] 　　000056深国商广东深圳1996-7-8 22,090.12 5,522.23 　　000416健特生物山东青岛1996-7-19 11,367.90 6,258.73 　　000417合肥百货安徽合肥1996-8-12 10,108.96 3,650.40 　　000419通程控股湖南长沙1996-8-16 17,550.82 6,508.14 　　000501鄂武商A湖北武汉1992-11-20 50,724.86 20,427.31 　　000516陕解放A陕西西安1993-8-9 13,037.83 4,344.65 　　000560 ST昆百大云南昆明1994-2-2 13,440.00 6,240.00 　　000564西安民生陕西西安1994-1-10 20,200.70 13,664.16 　　000593成都华联四川成都1996-3-12 17,300.66 5,655.55 　　000611民族集团内蒙古呼和浩特1996-10-8 17,504.06 7,548.15 　　000679大连友谊辽宁大连1997-1-24 23,760.00 10,800.00 　　000715中兴商业辽宁沈阳1997-5-8 21,462.00 5,691.64 　　000759武汉中百湖北武汉1997-5-19 17,566.90 11,282.70 　　000785武汉中商湖北武汉1997-7-8 25,122.17 7,132.13 　　000796宝商集团陕西宝鸡1997-7-3 16,034.20 11,277.43 　　000882中商股份北京1998-6-16 24,920.00 6,300.00 　　000889华联商城河北秦皇岛1997-12-18 29,452.83 16,034.72 　　000987广州友谊广东广州2000-7-18 23,930.54 6,000.00 　　600109 ST成百四川成都1997-8-7 7,098.27 2,750.00 　　600280南京中商江苏南京2000-9-26 12,126.09 3,500.00 　　600306商业城辽宁沈阳2000-12-26 17,813.89 5,850.00 　　600361北京华联北京2001-11-29 12,557.29 5,000.00 　　600616第一食品上海1992-9-29 12,693.04 4,565.40 　　600628新世界上海1993-1-19 26,575.28 11,614.28 　　600631第一百货上海1993-2-19 58,284.79 18,831.34 　　600632华联商厦上海1993-2-19 42,259.99 12,446.71 　　600655豫园商城上海1992-9-12 46,533.35 14,907.95 　　600682南京新百江苏南京1993-10-18 23,020.82 15,288.00 　　600683宁波华联浙江宁波1993-10-25 19,925.37 8,989.04 　　600693东百集团福建福州1993-11-22 13,200.87 7,230.10 　　600694大商股份辽宁大连1993-10-20 26,701.69 15,617.13 　　600697欧亚集团辽宁长春1993-12-6 12,273.72 6,491.23 　　600712南宁百货广西南宁1996-6-26 9,042.00 3,954.00 　　600723西单商场北京1996-7-16 40,971.80 18,591.94 　　600729重庆百货四川重庆1996-7-2 20,400.00 5,100.00 　　600738兰州民百甘肃兰州1996-8-2 23,439.71 13,125.60 　　600766烟台发展山东烟台1996-10-28 17,116.55 6,021.32 　　600774汉商集团湖北武汉1996-11-8 9,446.72 3,461.12 　　600778友好集团新疆乌鲁木齐1996-12-3 31,149.14 17,131.29 　　600785新华百货宁夏银川1997-1-8 10,289.25 6,464.25 　　600807济南百货山东济南1994-1-3 10,792.70 6,435.00 　　600814杭州解百浙江杭州1994-1-14 23,737.04 10,139.76 　　600821津劝业天津1994-1-28 29,252.10 14,558.50 　　600824益民百货上海1994-2-4 19,364.91 8,986.55 　　600825华联超市上海1994-2-4 15,427.52 3,856.90 　　600827友谊股份上海1994-2-4 24,429.30 3,356.41 　　600828成商集团四川成都1994-2-24 16,929.00 4,257.00 　　600838上海九百上海1994-2-24 40,088.20 19,686.28 　　600856长百集团吉林长春1994-4-25 18,273.77 8,591.48 　　600859王府井北京1994-5-6 39,297.30 19,837.86 　　600861北京城乡北京1994-5-20 40,573.89 16,731.00 　　600865百大集团浙江杭州1994-8-9 26,970.63 13,533.99 　　600891秋林集团黑龙江哈尔滨1996-3-25 24,356.41 12,941.93 　　平均　　　　　　　　　　　22,603.5　3　9,512.85 　　资料来源:巨灵北斗星证券分析系统、中国上市公司资讯网　　(二)零售业上市公司年报分析　　1.行业总体分析　　2001年年报显示,沪深两市所有上市公司平均每股收益为0.109元,电力行业、金融保险业和交通运输业以0.381元、0.283元和0.201元的成绩荣登三甲,而商业零售业上市公司平均每股收益为0.081元,低于平均水平,且比上一年减少五成,呈逐年下滑趋势。如果包括批发和商业经纪与代理业,商业类上市公司的平均每股收益更低,仅为0.022元,是各行业中最低的。商业零售业平均净资产收益率为3.25％,该指标为负值的有10家上市公司 ,占零售业上市公司的18.87％,说明零售业行业整体表现为资产盈利能力较差。(见表3、表4) 　　表3 2001年商业零售业上市公司基本财务状况　　证券代码证券名称每股收益(元)调整后每股净资产(元)主营业务收入(万元)主营收入增长率(％)主营业务利润(万元)主营利润增长率(％)净资产收益率(％) 　　000056深国商A 0.089 1.510 30,144.98 -35.84 7,929.87 -23.86 5.29 　　000416健特生物0.315 1.950 24,741.88 50.12 11,569.46 426.04 16.08 　　000417合肥百货0.479 5.900 100,350.18 26.69 13,981.56 39.78 8.01 　　000419通程控股0.110 3.081 64,736.09 -1.73 17,002.98 8.14 3.53 　　000501鄂武商A -0.194 1.280 222,536.13 10.63 31,947.17 -2.81 -10.07 　　000516陕解放A 0.239 2.710 68,111.13 -6.45 10,992.51 28.15 8.75 　　000560 ST昆百大-1.098 -0.270 62,356.92 -17.01 10,002.37 -7.27 -983.79 　　000564西安民生0.169 2.740 80,496.62 -2.61 17,861.05 11.94 6.12 　　000593成都华联0.070 1.750 31,915.87 0.78 3,584.15 0.45 3.98 　　000611民族集团-0.282 1.290 19,212.63 -14.69 3,659.31 -36.20 -19.84 　　000679大连友谊0.230 2.420 66,631.71 5.99 25,276.06 1.28 9.07 　　000715中兴商业0.171 2.720 119,392.64 100.54 21,035.47 148.95 6.17 　　000759武汉中百0.137 2.690 147,625.70 35.78 21,046.94 15.37 4.65 　　000785武汉中商0.108 1.770 167,318.23 -10.76 20,767.07 7.81 5.06 　　000796宝商集团0.202 4.120 62,945.15 -23.50 7,042.84 -10.22 4.89 　　000882中商股份0.143 1.870 19,280.46 -36.73 2,733.32 -34.09 7.60 　　000889华联商城0.220 2.320 50,790.42 13.07 15,707.67 16.33 9.11 　　000987广州友谊0.160 2.473 97,952.23 3.57 19,676.08 15.08 6.41 　　600109 ST成百0.018 0.118 64,171.88 -18.12 2,275.10 -10.54 9.02 　　600280南京中商0.284 3.460 96,585.65 40.76 16,246.83 62.81 7.98 　　600306商业城0.170 2.280 99,727.78 19.22 14,021.74 14.05 7.41 　　600361北京华联0.365 4.050 124,367.88 27.50 19,253.38 29.97 8.26 　　600616第一食品0.214 2.150 58,619.38 -1.76 11,250.62 24.56 8.78 　　600628新世界0.296 3.060 188,109.49 -5.88 32,903.77 7.87 9.63 　　600631第一百货0.119 2.400 328,927.95 -22.97 61,626.65 5.72 4.22 　　600632华联商厦0.214 3.020 254,661.17 -29.64 27,849.82 -33.25 6.63 　　600655豫园商城0.214 3.295 321,983.39 -10.97 43,888.72 -7.16 5.98 　　600682南京新百0.270 3.560 144,868.93 7.52 25,893.55 6.22 7.55 　　600683宁波华联0.020 1.160 66,011.52 -0.06 5,435.46 3.83 1.71 　　600693东百集团-0.450 1.486 60,350.76 3.06 4,402.17 -31.19 -18.58 　　600694大商股份0.331 4.470 198,052.28 45.86 31,970.58 44.99 7.20 　　600697欧亚集团0.323 3.390 61,388.96 1.51 5,330.09 -10.42 9.39 　　600712南宁百货0.183 2.500 55,945.91 19.57 8,505.05 21.10 6.24 　　600723西单商场0.138 3.050 157,571.14 -9.33 23,354.68 -7.98 4.44 　　600729重庆百货0.286 1.820 235,829.30 15.40 28,539.19 18.41 13.73 　　600738兰州民百-0.169 1.310 64,968.09 6.02 9,986.99 -2.49 -12.75 　　600766烟台发展-0.440 1.423 21,827.22 -29.30 2,821.94 -62.09 -28.94 　　600774汉商集团0.031 4.700 54,877.64 -12.11 7,812.36 4.94 0.66 　　600778友好集团0.106 2.270 106,883.42 8.74 20,297.69 31.66 4.40 　　600785新华百货0.347 4.411 61,823.37 22.09 9,565.47 27.56 7.85 　　600807济南百货-0.853 1.137 4,182.21 -73.81 -155.53 -128.84 -66.91 　　600814杭州解百-0.025 1.470 99,009.53 15.28 14,110.15 21.45 -1.55 　　600821津劝业0.018 1.970 153,995.19 -13.15 16,028.73 12.58 0.78 　　600824益民百货0.253 3.360 73,183.51 21.57 19,321.74 15.96 7.42 　　600825华联超市0.325 1.012 324,788.24 90.67 44,259.62 84.60 20.49 　　600827友谊股份0.287 1.147 577,309.52 133.31 78,811.26 100.21 12.40 　　600828成商集团0.120 2.520 141,307.34 -1.84 15,275.10 -3.86 4.68 　　600838上海九百-0.245 1.381 49,461.73 -36.27 10,654.45 -14.82 -17.04 　　600856长百集团0.027 1.640 38,057.88 12.87 8,980.71 59.90 1.38 　　600859王府井0.062 3.484 310,459.46 36.62 51,403.66 43.14 1.60 　　600861北京城乡0.235 3.180 128,113.54 20.30 22,770.96 15.18 5.91 　　600865百大集团0.148 2.200 101,484.18 9.30 16,115.77 0.26 6.10 　　600891秋林集团-0.213 2.200 40,191.82 -29.17 6,900.43 -31.97 -9.47 　　平均0.081 2.423 118,974.27 9.03 18,481.60 15.69 3.25 　　数据来源:Wind资讯系统　　表4商业零售业2001年与2000年行业平均财务指标对比　　2001年2000年涨跌幅(％) 　　每股收益(元) 0.081 0.181 -55.24 　　调整后每股净资产(元) 2.423 2.442 -0.78 　　主营业务收入(万元) 118,974.27 109,122.29 9.03 　　主营业务利润(万元) 18,481.60 15,974.74 15.69 　　净利润(万元) 1943.27 3627.82 -46.43 　　数据来源:Wind资讯系统　　从表4可以看出,2001年商业零售业上市公司主营业务得到发展,主营业务收入平均增加9.03％,主营业务利润平均增加15.69％,但净利润却平均下降46.43％,主要是由于个别上市公司经营状况急剧恶化所致,济南百货、民族集团、秋林集团、东百集团、烟台发展、鄂武商等净利润均在- 9831万元以下,下降幅度都在400％以上。而净利润增加的上市公司仅有18家,占零售业上市公司总数的三分之一,增加部分难抵巨额减少部分,导致净利润下降幅度较大。　　激烈的竞争使商业零售业上市公司经营业绩分化加剧,兼并重组浪潮高涨,具体表现为: 　　(1)转型后以新型业态"超市＋连锁"经营为主的上市公司业绩增长显著,友谊股份、华联超市、大商集团、北京华联主营业务收入分别增长133.31%、90.67%、45.86%、27. 50%；每股收益分别为0.287元、0.325元、0.331元和0.365元；净资产收益率分别为12. 40%、20.49%、7.20%和8.26%。中兴商业2001年主营业务收入和主营业务利润有大幅提升 ,分别增长100.54％和148.95％,主要是2000年公司停业装修,经营不正常所致,扣除该因素,公司经营相对平稳。　　　　(2)传统百货龙头企业经营业绩江河日下。第一百货每股收益为0.119元,净资产收益率为4.22%,主营收入减少22.97％；王府井每股收益为0.062元,净资产收益率为1.60%；鄂武商每股收益为-0.194元,净资产收益率为- 10.07%。百货龙头企业有逐渐被连锁龙头企业替代的趋势。　　　　(3)巨额亏损上市公司已经或将要成为资产重组的壳资源。如ST昆百大、ST成百、济南百货、民族集团、东百集团、上海九百、秋林集团等。连锁经营上市公司做大做强,兼并重组浪潮高涨。如华联超市与北京西单商场、北京超市发合资成立西单上海华联超市 (北京)有限公司,在北京开发超市；友谊股份收购联华超市51%的股权,控股上海好美家装潢建材,其下属子公司联华超市与日本三菱株式会社合资兴建复兴岛物流基地；大商股份收购抚顺、锦州、营口、本溪、牡丹江百货大楼、大庆华联购物广场,还将收购沈阳、盘锦、鞍山等地项目,在整个东北地区建立起连锁营销网络；广州友谊收购新大新公司,从事中高档百货连锁经营；武汉中百收购武汉金田超市有限责任公司49家超市和武汉金田连锁商场有限责任公司。　　(4)外资介入势不可挡。对于外资零售业而言,要占领国内市场,重点应放在那些开放较早的东部沿海地区及一些大城市,这些地方集地域、资金、规模优势于一身,发展前景良好。如位于上海的第一百货与日本合资建立上海八佰伴和上海百汇；友谊股份与家乐福合作；位于北京的西单商场与香港电讯盈科子公司、台湾太平洋,合资组建北京西单太平洋百货公司等。此外,象深国商、ST昆百大、鄂武商等上市公司都具有外资背景。外资介入不仅仅是资金的介入,更多的是管理经验和经营理念的介入,这对上市公司今后的发展将起到推动作用。　　2.京、沪及其它地区上市公司对比　　在53家上市公司中,北京有5家,上海有9家。表5是对北京、上海及其它地区零售业上市公司简单平均后的对比数据。　　表5京、沪及其它地区上市公司对比　　北京上海其它地区其它地区(调整后) 　　每股收益(元) 0.189 0.186 0.042 0.032 　　调整后每股净资产(元) 3.127 2.314 2.358 2.359 　　主营业务收入(万元) 147,958.50 241,893.82 86,892.29 87,693.64 　　主营收入增长率(％) 7.67 15.34 4.72 0.91 　　主营业务利润(万元) 23,903.20 36,729.63 13,575.44 13,428.03 　　主营利润增长率(％) 9.24 20.41 17.62 3.04 　　净利润(万元) 5149.07 4838.12 864.23 714.76 　　数据来源:Wind资讯系统　　注:其它地区中上市公司中兴商业由于2000年停业装修,对主营业务影响较大,致使2 001年主营出现大幅增长,扣除该因素,公司经营相对稳定,为不影响平均指标予以剔除；健特生物2001年进行了资产重组,重组后的"脑白金"保健品业务属于主营业务,对主营收入影响过大,予以剔除。　　从表5中可以看出,京沪地区的各项指标均高于其它地区调整后指标。其中每股收益京沪地区比其它地区至少高出0.154元,净利润至少高出4100万元,主营收入和主营利润增长率也比其它地区高出6个百分点以上。零售业上市公司业绩地区差异巨大主要是由于: a.大城市经济发展较早且发展速度较快,带动零售业发展；b.大城市开放较早,消费者的消费观念比其它地区前卫,促进零售业发展；c.大城市人口密集,客源丰富,推动零售业发展。　　上海9家上市公司均为老牌商业股,以百货经营为主,随着竞争的加剧,传统百货业已不能适应新的发展,象上海九百、第一百货、豫园商城等上市公司经营业绩下滑,而象友谊股份、华联超市等上市公司采用新型业态-- 超市作为主营业务,适应了商业微利时代的发展现状,使公司主营业务收入和主营利润大幅增加。北京地区上市公司中有4家为老牌上市公司,经营传统百货业,业绩难有大的起色。而北京华联作为2001年新上市公司,主营的超市业发展迅速,带动公司业绩大幅提升。京沪地区对比可以看出,上海地区上市公司能够迅速适应市场变化,采用新型业态,因此主营收入和主营利润的增长速度均高于北京地区上市公司1倍以上。可见,新型业态的采用对提升公司业绩大有帮助。　　3.连锁经营优势初现　　在53家上市公司中,引入连锁经营的上市公司有14家,占零售业上市公司总数的26.4 %。其中沪市8家,深市6家,分别占沪深两市零售业上市公司家数的22.85％和33.33％,深市上市公司采用连锁经营的比例高于沪市。　　从表6数据可以看出,引入连锁经营的上市公司比不引入连锁经营的上市公司业绩要好。其中每股收益连锁经营比非连锁经营上市公司多0.154元,主营利润增长率前者是后者的23倍,净利润前者是后者的1.93倍,剔除两家上市公司(健特生物和中兴商业)后,非连锁经营的上市公司主营收入出现负增长,表明不采用连锁经营的上市公司主营业务已呈下降趋势,连锁经营的优势十分显著。　　采用连锁经营的上市公司中多为超市连锁,虽同为连锁经营但业绩也不尽相同。象友谊股份、华联超市、北京华联这类上市公司,连锁经营范围较广,从采购到配送有一套完整的管理体系,成本控制较好,因此商品价格偏低,盈利空间较大,其主营收入增长率在20 ％以上,发展前景良好。而象上海九百这样的传统百货上市公司,虽然其子公司上海正章洗染公司在原有220家洗染服务连锁店的基础上,又新增了205家洗染服务连锁店,但由于上海九百只有这一家子公司采用连锁经营,而且洗染服务又没有超市与人民生活关系紧密的程度高,因此这样的连锁经营对主营收入和主营利润的贡献不是很大。　　可以看出,连锁经营不但要和新型业态相结合,更重要的是要扩大规模,实现规模经济 ,有效地控制成本和费用的支出,才能取得良好的收益。　　表6连锁经营与非连锁经营上市公司对比　　连锁经营非连锁经营非连锁经营(调整后) 　　每股收益(元) 0.186 0.043 0.032 　　调整后每股净资产(元) 2.643 2.344 2.344 　　主营业务收入(万元) 160,246.55 104,158.58 105,893.24 　　主营收入增长率(％) 16.34 3.38 -0.51 　　主营业务利润(万元) 22,289.54 17,114.65 17,158.55 　　主营利润增长率(％) 21.94 15.64 0.95 　　净利润(万元) 2887.18 1604.44 1494.98 　　数据来源:Wind资讯系统　　注:健特生物和中兴商业是非连锁经营上市公司,由于公司主营业务不稳定(原因同表 5注),予以剔除。　　(三)零售业重点上市公司分析　　1.友谊股份(600827) 　　公司于94年2月4日在上海证券交易所上市,总股本24,429万股,流通A股3,356万股,流通B股10,708万股,是我国首家同时向境内外发行A、B股的零售业上市公司,同时也是目前中国零售业销售规模最大的上市公司。公司主营连锁超市、装潢装饰建材、综合百货、同时经营进出口业务、餐饮服务、新旧工艺品、金银制品、家具、古玩收购等。　　2000年下半年,公司先后出资受让其大股东上海友谊(集团)有限公司持有的上海好美家装璜建材有限公司90％的股权,受让华联超市有限公司51％的股权,以及受让复兴岛物流基地等一系列措施,使公司成功实现了由传统零售业向现代零售连锁业的转型,并形成了四大核心业务,即连锁超市、连锁百货、连锁装潢建材专业大卖场和社区购物中心,构建起现代电子商务技术和现代仓储物流技术两大核心技术。　　公司重组后,主营业务呈现高速增长的趋势(见表7)。主营业务收入和主营业务利润的增长幅度连续两年均超过了100％,净利润也保持了近30％的增长率。每股收益由重组前的0.179元增加到2001年的0.287元,增幅为60.34％除调整后每股净资产这一指标略低于行业平均值外,2001年友谊股份其他财务指标均比行业平均值高出许多。　　表7友谊股份近三年财务指标　　1999年年报2000年年报2001年年报2001年行业平均值　　每股收益(元) 0.179 0.222 0.287 0.081 　　调整后每股净资产(元) 1.510 1.160 1.147 2.423 　　主营业务收入(万元) 57,609.79 247,441.54 577,309.52 118,974.27 　　主营收入增长率(％) 30.21 329.51 133.31 9.03 　　主营业务利润(万元) 10,211.56 39,365.06 78,811.26 18,481.60 　　主营利润增长率(％) 9.68 285.50 100.21 15.69 　　净利润(万元) 4,073.42 5,417.00 7,005.28 1943.27 　　净利润增长率(％) -0.07 32.98 29.32 -46.43 　　净资产收益率(％) 10.00 10.01 12.40 3.25 　　数据来源:巨灵北斗星证券分析系统、Wind资讯系统　　公司的控股子公司对公司的贡献功不可没。　　(1)联华超市　　上海联华超市有限公司是目前国内最大的连锁超市,注册资本41,500万元,拥有店铺数1225家。2001年总资产为161,231万元,营业收入为457,925万元,占母公司主营业务收入的79.32％,销售规模为140.6亿元,净利润8,059万元。　　2001年联华超市以140.6亿元的销售总额再次荣登中国连锁百强企业之首的宝座,联华超市已连续三年夺得此项殊荣。除销售总额雄居全国零售业第一以外,联华超市还囊括了国内零售业的五个第一:中国第一家大型连锁超市,全国超市行业第一家通过ISO9002国际质量体系认证的企业,全国超市门店数量第一,全国连锁超市行业第一家成立智能型计算机系统管理的大型物流配送中心,第一家拓展电子商务系统的连锁超市。　　联华超市还持有上海联家超市(上海家乐福)45％的股权,目前也正在酝酿改制上市, 这对于友谊股份无疑又意味着机会。　　(2)好美家装璜建材超市　　上海好美家装璜建材有限公司是上海最大的连锁超市企业,注册资金6,500万元。20 01年总资产为36,340万元,营业收入为63,969万元,占母公司主营业务收入的11.08％,销售规模为8.05亿元,净利润1,501万元。　　目前公司已在上海开了5家店(曲阳店、光新店、南方店、北京路店和浦东店),在武汉开了1家店。公司在店面经营模式、售后服务、产品质量等方面优势显著。在房地产升温的拉动下,经营状况良好。　　(3)上海友谊百货　　上海友谊百货有限公司,主营百货零售,注册资金5,300万元。2001年总资产为27,69 5万元,营业收入为36,497万元,占母公司主营业务收入的6.32％,销售规模为8.97亿元,净利润1,999万元。母公司在2001年年初将上海友谊商店、上海华侨商店、上海友谊虹桥商城等都划归上海友谊百货有限公司,公司在传统百货业上已不再扩张。　　(4)上海友谊南方购物中心　　上海友谊南方购物中心有限公司主营百货零售、物业租赁,注册资金5,450万美元。 2001年总资产为65,798万元,营业收入为8,492万元,占母公司主营业务收入的1.47％,百货销售为2.52亿元,该公司经过业务调整后,将逐步进入经营性盈利期。　　社区购物中心(Shopping Mall)是公司新拓展的业务之一。友谊南方购物中心包括家乐福、好美家两家重头店面, 人气较旺,对其他店面的出租起到了很好的带动作用,前景乐观。　　5月16日,友谊股份以14.50元的价格成功增发3700万股,募集的资金主要用于偿还收购联华超市股份有限公司51％股权及对其增资的银行贷款36160万元；对好美家装潢建材有限公司增资16650万元；投资15000万元组建上海友谊购物中心发展有限公司。此次增发可以看出,大力发展主营业务是公司今后的发展方向,主营业务的稳步增长将会给公司带来更高收益。　　2.华联超市(600825) 　　公司于1994年2月4日在上海证券交易所上市。总股本15,428万股,流通A股3,857万股 ,公司是目前国内证券市场上第一家以连锁超市为主营业务的上市公司,其资产规模、经营业绩、管理质量和品牌知名度等都在同行业中名列前茅,已连续两年业绩大幅增长。　　表8华联超市近三年财务指标　　1999年年报2000年年报2001年年报2001年行业平均值　　每股收益(元) 0.120 0.278 0.325 0.081 　　调整后每股净资产(元) 1.860 0.630 1.010 2.423 　　主营业务收入(万元) 25,860.37 170,338.11 324,788.24 118,974.27 　　主营收入增长率(％) -20.50 558.68 90.67 9.03 　　主营业务利润(万元) 2,861.73 23,976.55 44,259.62 18,481.60 　　主营利润增长率(％) -29.82 737.83 84.60 15.69 　　净利润(万元) 1,258.28 2,858.35 5007.00 1943.27 　　净资产收益率(％) 6.09 12.56 20.49 3.25 　　数据来源:巨灵北斗星证券分析系统、Wind资讯系统　　2001年公司以销售总额850,400万元的成绩名列中国连锁百强企业的亚军,仅次于联华超市。2001年度主营业务收入32.48亿元,比上年同期增长90.67％,实现净利润0.5亿元 ,比上年同期增长147.23％。　　公司在华北、东北、华东有近900家连锁店,从利润构成来看,华东地区的主营业务利润贡献最高,达到96.9％。2001年公司在上海、北京、江西南昌开出了第一批大型卖场和便利店,由于下半年才刚刚启动,未对该年度经营业绩产生大的影响,今后可能成为公司利润的增长点。　　公司在2001年年初与北京西单商场股份有限公司和北京超市发股份有限公司合资成立了西单上海华联超市北京有限公司。该公司注册资本5000万元,公司投资3850万元,占注册资本的77%。此外,公司在2001年共出资1200万陆续完成了对外地7家子公司的增资工作,这7家子公司分别设在南京、杭州、苏州、南通、淮阴、徐州、芜湖,其中以杭州子公司增资最多为450万,南京子公司增资250万,其余几家子公司增资100万,增资后公司的控股比例亦由原来统一的90%相应提高。7月底,公司第一家大卖场-- 上海浦东浦电路大卖场开始营业,大卖场总投资2800万元,其中70%为银行借款,30%为自有资金。　　单一的零售业态会在一定程度上阻碍公司的发展。从华联超市2001年的一系列举措可以看出,在保持超市的优势地位外,公司大力发展大型卖场和便利店,向多业态方向发展。同时,公司还采取直营和特许加盟的方式,以上海、北京、南京等大城市为中心,在全国范围的大中小城市迅速建立起连锁零售网络,重点发展上海周边省市和北京及周边省市两块市场。特许加盟的方式不但可以降低经营风险、提高收益,还可以在一定程度上缓解华联超市资金缺乏、资产负债率高的问题。但自有资金短缺最终还是要通过增发新股从二级市场上融资解决,自有资金充裕后,公司将会有更好的发展前景。　　3.北京华联(600361) 　　公司于2001年11月19日在上海证券交易所上市,是我国第一家发行上市的超市连锁公司,总股本12,557万股,流通A股5000万股。公司前身为北京华联商厦有限公司,是一家于 96年6月7日依据《公司法》成立的有限责任公司,2000年4月19日经国家经贸委批准,从有限责任公司整体变更为股份有限公司,注册资本为7557.29万元。北京华联是全国华联商厦集团成员之一,在华联商厦集团内仅次于上海华联,排名第二。　　公司主营业务为商业零售,经营大型综合超市和百货店。拥有阜成门、广安门、西固、合肥和无锡等五家分公司,在全国18个省市开设了近40家大型综合超市、近10家大型百货商厦。2001年主营业务收入为12.44亿元,主营业务利润为1.93亿元,分别比去年同期增长28％和30％。具体构成如下: 　　表9北京华联业务构成对盈利的影响　　按业务分类主营业务收入主营业务利润　　金额(万元)所占比例(%)金额(万元)所占比例(%) 　　百货59177.60 47.58 11816.11 61.37 　　超市65190.28 52.42 7437.27 38.63 　　合计124367.88 100 19253.38 100 　　数据来源:北京华联2001年年报　　从表9可以看出,公司重点发展超市业,超市的营业收入占公司营业收入的半数以上, 但由于超市经营利润较低,因此并未给公司带来丰厚的利润,反而在一定程度上限制了公司的发展。公司提出今后不再新开百货店,而致力于大型综合超市的经营,这有助于公司抢占市场份额,使公司的销售收入出现快速增长,但考虑到公司超市的毛利润率为11.4％ ,低于百货业19.97％毛利润率,因此利润的增幅可能会远小于收入的增幅。　　从地区分布来看,北京仍是公司利润的主要来源,占公司主营利润总额的78.22％,甘肃其次占18.25％,其它地区共占3.53％。具体分布如下(见表10): 　　表10北京华联地区分布对盈利的影响　　主营业务收入(万元)所占比重(％)主营业务利润(万元)所占比重(％) 　　北京84272.79 67.76 15060.29 78.22 　　甘肃33988.29 27.33 3513.71 18.25 　　青海2086.28 1.68 170.85 0.89 　　广西1444.64 1.16 180.98 0.94 　　大连1848.29 1.49 256.67 1.33 　　南京727.59 0.59 70.87 0.37 　　合计124367.88 100 19253.38 100 　　数据来源:北京华联2001年年报　　与北京地区零售业上市公司相比,北京华联的盈利水平是最高的,每股收益为0.365元 ,调整后每股净资产为4.05元。同时,公司主营业务增长在北京地区也是最快的,加之其大力发展超市业,比传统百货业更具发展潜力,因此,公司在北京地区优势还是十分明显的。　　表11北京华联与北京地区其他商业上市公司对比　　证券代码证券名称每股收益(元)调整后每股净资产(元)主营业务收入(万元)主营收入增长率(％)主营业务利润(万元)主营利润增长率(％)净资产收益率(％) 　　600361北京华联0.365 4.050 124,367.88 27.50 19,253.38 29.97 8.26 　　600723西单商场0.138 3.050 157,571.14 -9.33 23,354.68 -7.98 4.44 　　600859王府井0.062 3.484 310,459.46 36.62 51,403.66 43.14 1.60 　　600861北京城乡0.235 3.180 128,113.54 20.30 22,770.96 15.18 5.91 　　000882中商股份0.143 1.870 19,280.46 -36.73 2,733.32 -34.09 7.60 　　数据来源:北京华联2001年年报　　公司采取"自营＋联营＋品牌开发＋加盟连锁"四位一体的商业模式,形成互相促进的多个效益增长点,保证店铺较高的盈利能力。公司店铺的超市自营部分实行全面低价策略 ,以增加销售收入,扩大市场份额,提高集客率；集客率的提高又将带动公司物业的增值, 增加店铺联营出租场地的租金收益和其他联营收益,提高营业外收入；通过开发自有商业品牌、向工厂定牌监制,极大地降低进货成本,在保持低价销售的同时,取得较高的毛利率 ,提升综合经营利润率；利用公司的商誉、管理技术以及采购和配送优势大力发展加盟店 ,增加特许经营收入,并进一步扩大市场份额。　　从资金投向看,实际投资和公司招股说明书承诺的投资项目相同,8家超市共投资35, 596万元,投资项目选择比较得当。主要是项目的市场前景广阔,大型综合超市业态处于成长前期,是我国商品零售行业的发展方向之一；大型超市选在无锡、大连、呼和浩特、兰州和南宁等地,可以避开国内外超市列强的竞争；八家超市已陆续开业并且盈利,使得投资风险大为降低。　　北京华联主营业务突出,今后三年的成长性和盈利能力有比较坚实的支撑,市场前景乐观。　　4.第一百货(600631) 　　上海本地老牌商业股,总股本58,284.7939万股,流通A股18,831.3380万股。拥有上海市第一百货商店、上海第一八佰伴有限公司新世纪商厦等多家著名的百货商店和几十家分子公司,经营10万多种商品,总经营面积达到28.15万平方米。曾被誉为商业龙头股,但由于公司经营以传统百货业为主,随着行业竞争的加剧和外资的涌入,经营状况每况愈下。近三年公司主营业务收入减少三成,净利润缩减近五成,净资产收益率也由99年的7.42 ％下降到2001年的4.22％。2001年公司销售规模达到73亿元,实现净利润0.69亿元,主营业务收入减少了近23个百分点。　　表12第一百货近三年财务指标　　1999年年报2000年年报2001年年报2001年行业平均值　　每股收益(元) 0.24 0.11 0.119 0.081 　　调整后每股净资产(元) 2.75 2.62 2.40 2.423 　　主营业务收入(万元) 498,823.95 426,991.89 328,927.95 118,974.27 　　主营收入增长率(％) 24.24 -14.40 -22.97 9.03 　　主营业务利润(万元) 54,558.15 58,292.11 61,626.65 18,481.60 　　主营利润增长率(％) 43.58 6.84 5.72 15.69 　　净利润(万元) 12,889.06 5,866.51 6,916.13 1943.27 　　净资产收益率(％) 7.42 3.34 4.22 3.25 　　数据来源:巨灵北斗星证券分析系统、Wind资讯系统　　到目前为止,世界前50家零售商中的70％,已在我国设立了合资公司。从外资介入的动向看,经济发达的大中型城市特别是这些地区的上市公司,由于集地域、资金、规模优势于一身,而成为外资介入的首选方向,第一百货就是其中之一。1992年,第一百货与当时总部设在香港的日本"八佰伴株式会社"合资创办的"上海第一八佰伴有限公司",是我国第一家中外合资大型百货商店。2001年,又与日本"丸红株式会社"合资组建"上海百红商业贸易有限公司",经营批发业务。今年1月22日,公司还公告将以自有资金1600万美元,对上海第一八佰伴进行按比例增资扩股,完成增资后的第一八佰伴的注册资本将由原来的500 0万美元上升至7500万美元,八佰伴将成为公司重要的利润增长点。	0	negative_file/工商、零售行业/零售业及上市公司研究报告.doc
2006年DVD刻录机市场用户关注调查报告在2005年，DVD刻录机的价格从年初的799元一直下降至399元，随着价格的直线下滑，消费者将更多地目光投向DVD刻录机。总的来看，2005年是从CD产品线向DVD产品线转换的一年，2005年年尾的时候，DVD刻录产品已占光存储市场50％的份额。而2006年将是光存储市场成为分水岭的一年，DVD产品预计将占整个光存储市场的80%以上的分额，而 CD产品的占有率将不足20%甚至仅剩10%。可以看出，DVD的市场竞争将会更加激烈。　　鉴于此，消费调研中心ZDC对中国DVD刻录机市场进行了用户关注度调查，共涉及22 家厂商，获得有效样本量为152333份。一、整体光存储市场产品关注度分布 [pic] (图)2006年6月各类光存储产品关注比例分布　　调查显示，在目前光存储市场上，DVD刻录机产品已占据绝对领军地位，凝聚了98. 2%用户关注的目光。其余四类光存储产品的关注比例均在1个百分点以内。其中DVD- ROM名列第二位，占据0.8%的关注比例。排在第三位的是康宝机，获得0.5%的关注比例。 CD刻录机和CD-ROM两大产品的关注比例分别是0.3%和0.2%。　　通过调查可以看出，由于DVD刻录机功能齐全，除了能刻录DVD盘片外，还将CD- ROM、DVD-ROM、CD- RW的功能都集于一身，凭借其卓越的性能，在市场上的关注比例最高，并且该市场存在很大的发展潜力。值得一提的是，康宝机虽然兼容性较好，但是由于产品成本较高、技术不够成熟造成可用性较差，使得市场推广与普及受阻，因而其关注比例出现下降。CD 刻录机和CD光驱虽然价格低廉，但由于功能单一，使得关注比例较低。二、DVD刻录机品牌关注度调查 [pic] (图)2006年6月最受用户关注的十大DVD刻录机品牌　暑期的来临，DVD刻录机市场战火的燃起，各大厂商均以大幅降价来带动市场销售，先锋凭借在本月市场上的突出表现，获得18.3%的关注比例，将6月份最受关注DVD刻录机品牌的称号收入囊中。　三星位于排行榜的第二位，占据17.9%的关注比例。在临近暑期之际，三星举行了为期十天的金将军全系列产品展示和特价销售的活动，为其增加了不少的关注度。　　排在第三位的是明基，获得16.4%的关注比例。本月明基针对其光存储产品进行了一些促销活动，DW1650价格下调也是活动之一。DW1650虽然较之前的降幅不大，但目前的售价已经接近主流水平，相信随着暑促的不断升温，还有下降的空间。　其余厂商的关注比例均在10个百分点以内。其中索尼位居第四位，关注比例为9.9%。华硕名列第五位，所获关注比例为8.1%。　台电与LG两大厂商的关注比例接近，分别是6.2%与6.1%。排在第八至第十位的厂商依次是NEC、浦科特与建兴，三大厂商的关注比例较低，均在5个百分点以内。　　通过调查，可以看出：DVD刻录机市场上的品牌关注度分散。先锋、三星和明基仍是市场上关注度最高的三大DVD刻录机品牌，三者的累计关注比例为56.5%。其余厂商关注比例相对较低。　三、DVD刻录机产品关注度调查 1、产品价位 [pic] (图)2006年6月不同价格区间DVD刻录机关注比例分布　频繁的降价使得整体市场上主流价位区间产品增多，并且暑期厂商的降价促销活动，使得市场上低价效应突出。400元以下的产品以78%的关注度处于市场主导的位置。而对于厂商来说，此价位区间的产品在整体市场上的竞争力更强。　　其次是400-600元之间的产品，获得9.3%的关注比例。601- 800元与1000元以上这两大价位区间产品的关注比例分别为3.8%与6.7%。　　由于产品线相对较为狭窄，使得价位在801- 1000元之间的产品可选择性较低，且在价格上对消费者来说冲击力度不大，因而此价位区间产品关注度为2.2%。　2、缓存大小 [pic] (图)2006年6月不同缓存大小DVD刻录机关注比例分布　　从DVD刻录机的缓存大小来看，2MB缓存的DVD刻录机占据市场主流地位，在6月份获得超过95%的关注比例。原因主要有三点，首先，由于2MB缓存DVD刻录机更具成本优势，使其价格具有杀伤力；其次，在性能上，该产品已经能够满足用户刻录的需求，并且在实际使用中较8MB缓存DVD刻录机没有太大差距。再次，随着技术的进步，用户刻坏光盘的几率显著降低，2MB缓存DVD刻录机已经能够满足消费者的日常的使用。相比之下，8M B缓存的DVD刻录机的关注比例较小，仅有1.7个百分点。　3、DVD最大刻录倍速 [pic] (图)2006年6月DVD最大刻录倍速关注比例分布　　调查显示，16倍速DVD刻录机仍然占据市场主流，在本月获得高达93.5%的关注比例。这主要是由于16倍速DVD刻录机相对于其它产品具有明显优势，因此自它上市以来就得到了各大光存储厂商的大力推广。此外，先锋、三星等厂商的接连降价促销更是让16XD VD刻录机价格迅速跌入消费者的心理价位。　　排在第二位的是8XDVD刻录机，获得4.5%的关注比例。由于消费者对刻录速度的追求，使得18XDVD刻录机也受到消费者的关注，占据1.0%的关注比例。4X与12XDVD刻录机的关注比例较低，均不到1个百分点。　4、接口类型 [pic] (图)2006年6月不同接口类型DVD刻录机关注比例分布　　在光存储市场上，PATA接口产品一直占据垄断地位。而这也在DVD刻录机市场也不例外。在6月份ZDC的调查中显示，PATA接口产品赢得了93.1%的用户关注度，较高的关注比例也能看出，此产品在市场上拥有较强的市场竞争力，同样也从侧面反映的厂商对该市场产品的开发力度较大。其次是USB2.0接口的外置DVD刻录机，占据6.5%的关注比例。相比之下，SATA接口与IEE E-1394接口两类产品的关注比例较低，均在1个百分点以内。 5、安装方式 [pic] (图)2006年6月不同安装方式DVD刻录机关注比例分布　　从不同安装方式DVD刻录机的关注比例来看，内置DVD刻录机在市场中占据主导地位，获得高达87.7%的关注比例。而外置DVD刻录机仅占据市场12.3%的关注比例。　　整体来看，目前光存储市场中，DVD刻录机已牢牢占据霸主地位，成为消费者关注的焦点。从品牌方面看，先锋、三星和明基成为本月关注度最高的三大DVD刻录机品牌。从产品方面看，DVD刻录机的核心购买力主要集中在400元以下低端市场。此外，2MB缓存、 16X、PATA接口的内置DVD刻录机在市场上获得较高的关注度。　　四、最受关注的产品TOP10排行　　1、6月最受关注的前十款DVD刻录机排名产品名称报价关注指数缓存大小刻录倍速刻录机规格安装方式 [pic] 　　2、6月最受关注的前十款400元以下产品 [pic] 　　3、6月最受关注的前十款400-600元产品 [pic] 五、主流品牌最受关注产品排行　[pic] [pic] 　[pic] 　[pic] 　　[pic]	0	negative_file/工商、零售行业/2006年DVD刻录机市场用户关注调查报告.doc
煤炭石油天然气专题 2005年02月18日 (周刊) ------- 目　　录 ------- 一、煤炭 1. 煤炭价格今年料创新高 2. 能源专家认为煤炭供求矛盾导致涨价仍将继续 3. 2004年国内港口煤炭中转的特点及2005年预测 4. 煤炭旺销背后有隐忧(1) 5. 煤炭旺销背后有隐忧(2) 6. 是让“煤”倒退，还是让“电”开放 7. 2004年国内煤炭供需大体平衡略显偏紧 8. 煤炭价格今年还会涨全年原煤价格将涨10%以上 9. 哪些因素拉高了煤炭价格 10. 中国耗煤量年增两亿吨 11. 2004年国内煤炭价格大幅攀升 12. 陕西省去年共销售煤炭9288万吨 13. 2005年能源紧张成定论广东要去全国抢煤 14. 黑龙江省煤价比上年提高20% 二、石油 15. 中国石油需求重构国际关系 16. 2004年成品油市场回顾及2005年走势展望 17. 2004年我国原油出口量下降32.5％ 18. 发改委：2010年石油进口依存度将突破50% 19. 一季度我国石油产需预测 20. 世界石油市场的明天：需求长期增长，剩余产能减少 21. 民企联手突破石油垄断(1) 22. 民企联手突破石油垄断(2) 23. 民企联手突破石油垄断(3) 三、天然气 24. 燃气市场开放提速外资加紧布局中国(1) 25. 燃气市场开放提速外资加紧布局中国(2) 26. 塔里木油田累计东输天然气8.79亿立方米 27. 重庆今年电力缺口与去年持平天然气水运将继续紧张四、电力 28. 外资纷撤中国电力市场底因 29. 京都议定书令内地电业面临压力 30. 发改委为电厂投资降温(1) 31. 发改委为电厂投资降温(2) 32. 中国首建气冷式核电站核电进入到加速发展 33. 风能发电前景广阔 34. 美林：中央采措施打击非法电厂 35. 去年国网公司跨区跨省互供电量增三成 36. 我国开始大规模向周边国家送电 37. 中国不是一个缺电的国家吗？ 38. 叶澍堃：联网长远利电力市场竞争 39. 缺水少煤造成缺电南方电网形势严峻 40. 三峡总公司全面完成经济考核指标长江电力实现总利润４４亿元 41. 国务院批准煤电价格联动方案预计火电价格一季度将调整 42. 珠扩建电厂纾缓供电紧张 43. 贵州电力装机五年翻番 44. 浙江宁波投资二十亿建电网 45. 电力工业从垄断到竞争的结构演变(1) 46. 电力工业从垄断到竞争的结构演变(2) 47. 电力工业从垄断到竞争的结构演变(3) 五、能源 48. 去年一次能源生产总量达１８·４５亿吨标煤 49. 能源紧张何时休 50. 氢能核能：能源新主力一、煤炭 <明报>中国社会 A27 2005-02-18 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 煤炭价格今年料创新高　　【明报专讯】据《第一财经日报》昨日报道，行业分析机构上海申银万国证券研究所一份煤炭行业研究报告预测，今年，煤炭供给能力受到东、南部地区煤炭资源枯竭和西、北部地区铁路运力不足的双重制约，煤炭供求关系将持续呈现为供给相对趋紧、但总体平衡的状态，预计煤炭价格将继续上涨，达到历史高点。　　报道引述主持这份报告的申银万国煤炭行业分析师牟其峥表示，受宏观调控政策影响，今年高耗能产业增长将略有放缓，但煤炭供给偏紧状依然存在，预计2005年煤炭价格将达到最高点，2006年至2010年将在高位维持小幅波动。　　牟其峥说，2005年电煤价格上涨预计将超出先期预测的5%至8%，达到12%至17%左右，再创历史高点；2005年炼焦煤价格也将全年坚挺，主焦煤、肥煤等价格还将有10%至1 5%左右的上涨；无烟煤全年将在较高价位上平稳运行。　　四川电价上调7% 　　另外，受煤炭价格影响，四川已经先行一步电费加价。四川省物价局批准，四川省将从本月杪见电量起算，将火电厂上网电价每千瓦时上调2.35分(含税)，上涨幅度7%。调整范围包括所有工业企业用电和非居民照明用电及商业用电，而居民生活用电、中小化肥生产企业用电、农业生产(含农排)用电以及由省电网公司向电力企业批发的电价不在本次调整之列。　　据《第一财经日报》报道，四川省物价局公交处副处长卢磊称，此举即是在2005年2月 1日到2006年1月31日一年间，四川省火力发电的上网电价每千瓦时将增加2.99分。　　据报道，河北省、河南省电费亦拟涨价。 ▲返回目录 <上海证券报> TMP01 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 能源专家认为煤炭供求矛盾导致涨价仍将继续　　根据商务部驻大阪总领馆消息,刚刚结束的价格谈判显示,2005年日本进口澳大利亚强粘结煤每吨价格为125美元,比2004年国际价格上涨了2.2倍。　　虽然中国煤炭对外依存度不高,但是专家认为,供求矛盾将促使2005年中国煤炭价格持续上涨。　　中国煤炭工业协会副会长濮洪九认为,从供应方面说,中国煤炭安全供应能力缺乏保障,长期稳定供应受到威胁。近年来现有各类煤矿大多数处于满负荷和超负荷生产状态。 “十五”期间开工建设的煤矿,大多要到“十一五”才能投产,今明两年大中型煤矿投产规模分别为1.2亿吨和0.7亿吨,新增产量分别为1亿吨和0.5亿吨。目前乡镇小煤矿产量增幅较高,其产量和增量已分别占全国的35%和60%,但由于其技术与管理水平低,安全生产缺乏基本保障,大幅增产受到制约。　　据统计,目前全国具备安全生产能力的矿井产量只有12亿吨,仅占2004年煤炭产量的 61.35%；4亿吨的能力需要进行安全系统改造,1.5亿吨的能力安全状况不达标；还有2亿吨能力不具备基本安全生产条件,需要关闭。巨大的缺口使煤炭价格难以稳定。　　而国家发改委能源研究所所长周大地认为,近两年煤炭消费迅猛增加,递增速度都在 2亿吨以上。　　2003年煤炭消费高出GDP增长率6.94个百分点,2004年高出5.82个百分点。　　中国煤炭消费强度大,利用效率低。2002年火电供电煤耗比国际先进水平高22.5%,燃煤工业锅炉平均运行效率比国际先进水平低15至20个百分点；火电机组平均效率比国际先进水平低6至7个百分点。　　煤炭利用中间环节(加工、转换和贮运)损失量大,浪费严重。2003年中国GDP仅占世界的5%左右,却消耗了全世界30%以上的煤炭。　　随著电力行业投产规模不断扩大,煤炭供求矛盾将进一步加剧。　　而且专家认为,中国煤炭资源约束正在加大,长期内煤炭供需矛盾难以缓解。　　有关资料表明,中国煤炭资源从总体上讲比较丰富,但精查储量不足。目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右,仅可以设计建设1.6亿吨规模的矿井。估算到 2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨,详查储量缺口2100亿吨,普查储量缺口6600亿吨,需要投资400亿元以上。(记者李小宁) ▲返回目录 <中国经濟时报>2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年国内港口煤炭中转的特点及2005年预测 2004年，国内市场煤电油运供求关系持续紧张，运输对煤炭供求的“瓶颈”作用越发明显，在铁路货运下降的同时，水上煤炭运输也呈现紧张局面，国内主要港口煤炭中快速增长，为缓解煤炭运力紧张局面、保障煤炭供求起到了重要作用。分析表明，2004年全国主要港口煤炭中转有以下特点：港口煤炭运输呈现快速增长态势；港口煤炭中转能力提升的速度大于铁路；内贸煤炭供求对港口中转的依赖程度增加；沿海港口煤炭中转的增长势头强于江河各港；主要港口煤炭中转量的增长集中在少数沿海港口；山东省内港口煤炭中转量明显缩量。基于2004年全国主要港口煤炭运输的特点，预计2005年全国主要港口煤炭中转将呈现以下趋势：一、主要港口煤炭中转量可望继续保持两位数的增长速度。据统计，从2002年到2004年，全国主要港口煤炭运输的平均增长速度高达16%。2005年，国内煤炭供求对港口煤炭中转的推动作用依然存在，加之已经或正在进行的港口煤炭中转能力的提升和扩展，全国主要港口煤炭中转量可望继续保持10%以上的增长速度。二、秦皇岛港等少数沿海港口仍然是2005年煤炭中转的主力。2005年，一些港口煤炭运输的增长将继续受到上游地区可供煤炭资源限制，受到铁路、公路等衔接配套能力建设的困扰，以及各港口现有设施和能力的制约。综合看来，秦皇岛、天津、黄骅等少数港口，仍然是2005年港口煤炭中转能力增加的主要实践者。特别是秦皇岛港，随着自身配套能力以及铁路大秦线改建和扩建的完成，预计2005年将增加煤炭中转能力3000万吨以上，仅此一项就将拉动全国港口煤炭运输增长9个百分点左右，此外，朔黄铁路复线改造成功和公路煤炭运输的增加也将分别给黄骅港和天津港2005年煤炭中转数量的增长创造条件。三、港口煤炭中转量的增长将主要体现在内贸煤炭上。据统计，从2002年到2004年，全国主要港口内贸煤炭运输的平均增长速度高达24.4%。2005年，国家主管部门已经确定的煤炭出口配额为8000万吨，考虑到上年结转因素，预计2005年实际可使用的煤炭出口配额为8260万吨左右，将比2004年减少300多万吨，因此，2005年煤炭出口将继续呈现下降趋势，下降速度约在3%左右。在此基础上，2005年国内主要港口的内贸煤炭中转将得到进一步施展。四、东北各港煤炭中转数量增加困难。从2004年10月份（即我国东北地区进入冬季取暖期）开始，受煤炭资源、价格、运输等方面因素的影响，锦州、营口两港煤炭中转迅猛增长的态势得到遏制，但是2004年锦州、营口两港煤炭中转量仍然剧增1192.2万吨，同比增长了284.7%，17倍于全国平均增速。预计，受以下五个方面因素的影响，2005年东北各港煤炭中转数量增加困难，其一，经过一年多市场价值规律的冲洗，东北地区偏低的煤炭价格已经得到恢复，煤炭就地销售的障碍开始减小；其二，东北大开发对能源的需求将会逐渐显现，区域经济的发展和繁荣将影响该地区煤炭资源外销；其三，东北地区矿井建设滞后，大多属于老矿井，煤炭储备不足，产能受到制约，可供资源增长潜力有限；其四，东北地区的煤炭质量整体偏低，多数矿区的煤炭质量难以达到用户要求；其五，东北地区铁路煤炭运输能力亟待提升，运输正在成为制约这一地区煤炭供求的瓶颈。五、山东省内港口煤炭中转难解无米之炊。山东省曾经是全国主要煤炭净调出省份之一，目前年煤炭产量约占全国总产量的8%左右，仅次于陕西和内蒙古自治区居全国第三位。但是，由于近几年山东省经济发展，煤炭需求增长，以及后备资源严重不足（有消息说，山东省煤炭资源剩余储量约在全国占2.2%，煤炭储量在全国各产煤省市中排在第十位以后），2004年以来也出现了发电用煤紧张、电煤库存降至警戒线以下的现象，预计今后几年山东省的煤炭调出量将继续呈减少趋势。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 煤炭旺销背后有隐忧(1) 　　据有关部门最近的预测，到２０１０年，我国的煤炭产量需要达到３０亿吨才能保証经济持续增长﹔ 　　且不说煤炭行业现有的开采能力和煤炭进口数量能否满足这一需求，即使能够满足，也不能算是胜利，可能引发一场环境和生态的灾难﹔ 　　即使这些煤炭全部在高效洁净的技朮状态下使用，脆弱的生态环境也无法承受这样大规模的开采。　　我国ＧＤＰ目前每提高１个百分点，就需要煤炭增长２个百分点﹔近年来煤炭产量的高速增长是以严重的超能力生产为代价的﹔我国近八年来煤炭与电力的投资比仅为１：１４．５，还不到国际平均投资比的１╱３。　　产销两旺难掩隐痛　　２００４年前１０个月，全国煤炭市场产销两旺，全国共生产原煤１２．８５亿吨，比上年同期增长１６％。有专家预测今年全国原煤产量可望超过１９亿吨。煤炭市场快速增长，产销平衡，形势喜人。　　但是，煤炭行业的许多专家对煤炭的发展形势预测并不乐观，产销两旺背后有著诸多隐痛，我国煤炭资源管理与开发中出现的问题已引起高度关注。目前，我国ＧＤＰ每提高１个百分点，就需要煤炭工业增长２个百分点，即煤炭产量的增长速度必须高于ＧＤＰ增长速度２倍以上，才能确保ＧＤＰ的增长需求。在我们主要关注的电煤方面，估计２００４年电煤消耗量将比２００３年增加９０００万吨以上﹔但与此同时，冶金行业将同比增加原煤消费４５００万吨左右，且国内冶金高炉在建规模达８６００万吨，接近现有产能的一半，冶炼精煤也将继续紧张。　　据有关部门最近的预测，到２０１０年，我国的煤炭产量需要翻番，达到３０亿吨左右才能保証经济的持续增长。且不说煤炭行业现有的开采能力和煤炭进口数量是否能满足这一需求，即使能够满足，也不能算是一种胜利，却可能引发一场环境和生态的灾难﹔即使这些煤炭全部在高效洁净的技朮状态下使用，脆弱的生态环境也无法承受这样大规模的开采。　　实际上，近年来煤炭产量的高速增长是以严重的超能力生产为代价的。煤炭工业投资规模大，建设周期长。“六五”到“八五”期间，我国新开工的煤矿建设规模都在１．２亿吨左右。“九五”期间由于煤炭市场供大于求，新开工煤矿建设规模减少到了３３７０万吨，为“九五”前的３０％，导致“十五”前三年煤炭投产规模过小。资料显示，在世界其他主要煤炭生产国和消费国，煤炭与电力的投资比一般是１：４﹔而在１９９６年～２００３年的８年中，我国煤炭与电力的总投资比仅为１：１４．５，还不到国际平均投资比的１╱３，煤炭的基本建设投资与正常投资水平相比少２０００多亿元。１９９８年以后，煤炭投资连续三年下降，主要原因是１９９９年～２００２年国家要求不再建新矿。　　据对１７０对矿井实际生产能力的分析，２００３年有１１７对超能力生产，占６５％。长时间的超能力和超强度开采，既降低了矿井服务年限，也使全国现有１╱５的矿区出现了矿井接续问题。再考虑“九五”和“十五”头两年全国基本没有开工建设新井等因素，据预测，现有煤矿生产能力将由２００３年的１６．６７亿吨，逐步下降到２０２０年的１３．６亿吨。　　产业集中度低是煤炭行业面临的另一个严重问题。目前，大型煤炭基地资源任意分割严重，国内开采条件好、储量丰富，煤质优良，适于建设大型煤炭基地的整装煤田本来就不多，但由于利益驱动，一些投资行为违背资源赋予规律和煤炭开发规划，任意划块抢注煤炭资源探矿权和采矿权，更使宝贵的优质煤炭资源得不到综合开发和合理利用，在盲目分割之下进行无序开采和乱采滥挖。　　目前，我国已利用煤炭资源量３４６９亿吨，大型矿井占用资源量约６８０亿吨，中型矿井占用资源量３００多亿吨，小型矿井占用２５００多亿吨，其中乡镇小煤矿占用资源量达２２００多亿吨，而且很多是优质资源。小型煤矿回采率仅为１０％～１５％左右，乡镇煤矿资源回采率仅１０％。全国煤矿平均资源综合回收率仅为３０％左右，而国内先进煤矿的回收率可达７５％以上，国际上主要产煤国煤炭资源平均回收率在６０％以上，显然，我国煤炭资源浪费严重。　　山西一家大型煤炭企业的六个主要生产矿中，已经有三个矿经过不到５０年的开采，面临资源枯竭，即将在三五年内关闭，而这些矿的设计生产年限都是１００年以上。从１９４９年到２００３年，我国累计产煤约３５０亿吨，据专家估计，扔掉的煤炭资源几乎是被利用资源的两倍，达６５０亿吨，接近我国目前全部尚未占用的煤炭精查储量。　　我国现有煤矿２．８万处，每处平均年生产规模只有５万吨左右。其中，小型煤矿２．５９万个，占全国煤矿总数的９５％﹔年产量小于３万吨的小型煤矿１．０８７１万个，占全国煤矿总数的３９％。全国煤矿采煤机械化程度仅为４０％左右，主要技朮装备产品与发达国家相比，性能指标落后１０年左右。目前，全国仅国有企业的煤炭在建项目就达２９４５个，总规模约４．０６亿吨，但平均规模不到１４万吨。　　应该说，当前煤炭经济形势的好转，主要是得益于国民经济的快速发展，市场需求的拉动，并不是行业经济增长方式转变的结果。煤炭作为我国能源的基石，从整体上看，基础仍十分薄弱，矛盾和问题仍十分突出。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 煤炭旺销背后有隐忧(3) 　　对于电力行业来说，最终还是要落实在电煤上。　　目前的电煤供应形势已经十分严峻。不仅电煤供应紧张，关系千家万户的供暖用煤供应也极不乐观。沈阳市每年需要供暖煤４５６万吨，截至２００４年１０月中旬，储备率不足５０％﹔包括长春、哈尔滨、北京、济南等城市的冬储煤严重不足的“警报”同时拉响。有专家认为，２００４年电力迎峰度夏实为强弩之末，夏季抢运电煤所增加的库存量，峰后已经开始下滑，今年冬季的用电形势甚至将比夏天更为严峻。　　煤炭价格继续升，是造成电煤紧张的重要因素，在江苏一些地方，煤价已涨到５００多元╱吨。华能国际作为中国最大的独立发电商，２００４年第三季度因煤炭价格上涨导致净利润同比首次下降了２．７９％，毛利率则下滑到历史最低点。据估计，４０％左右的发电企业现在处于亏损状态，多数电力集团公司利润大幅下降。　　在此严峻形势下，２００５年电煤订货走势如何，对发电企业来说，已成性命悠关的大事。煤电两家打了多年“口水战”之后，煤炭订货会在千难万难之中还得照开，因为被称为“赶集”的订货会仍是目前难以取代的解决煤炭供需的主要方式。尽管价格越来越难谈得拢，合同履行率越来越低，但订货会的一个主要作用是落实铁路运输计划，这就是一段时间以来甚为抢眼的关于煤炭期货的设想至今难以出台的关键障碍所在，运力制约已成电煤难题“剪不断、理还乱”的交织症结之一。　　因此，虽然煤炭订货会的改革千呼万唤，却始终无法实施，究其根本是与煤炭生产和铁路运输的发展趋势难以脱节。其实，煤炭订货方式的改革已有多种方案，除煤炭期货外，成立煤炭交易中心，鼓励煤电双方订立中长期合同等，都是有积极意义的方案。秦皇岛煤炭交易中心已在积极筹建，一些大电力企业也与煤炭企业签订了若干中长期合同，但电力的高速增长表明国民经济增长仍在加速，煤炭、铁路的瓶颈约束还会愈演愈烈，煤炭订货会改革的前提就难以成立，目前的改革措施只能成为过渡措施或权宜之计。　　在２００５年的煤炭订货会上，煤电价格联动方案的出台将成一大亮点，这无疑是缓解电煤之争的一个有力措施，但该方案要求发电企业自行消化煤炭价格上涨的１╱３，这对很多已处于亏损状态的发电企业仍是喜中有忧。专家认为，不论煤电联动方案怎样安排，都只能是一个过渡性的、应急性的、著眼于解决当前突出矛盾的临时性举措。　　从长远看，电煤问题的最终解决必将依赖于经济结构的有效调整以及煤、电、运管理体制的根本改革。电煤之争还未有穷期。 ▲返回目录 <中经网> TMP03 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 是让“煤”倒退，还是让“电”开放　　因为在２００５年煤炭衔接会上并未在签订电煤供应合同上取得满意结果，近日，五大电力集团（华能、大唐、华电、国电和中电投）联合向国家发改委上交报告，指出由于发改委衔接框架意见和价格确定原则的贯彻落实受到干预，电煤供需合同未能在刚刚结束的“衔接会”上得到有效衔接，价格等方面存在较多遗留问题，必将给今年的电煤供应和经济运行带来严重影响。《报告》认为，在衔接会上，电煤价格大幅上涨，尽管国家发改委有关司局多次提出要求，但其态势愈演愈烈，电力执行了政策反而失去了资源，突破政策的却有了市场，政策执行缺乏监管力度一定程度上助长了煤炭价格大幅上涨，由最初超去年９月底基数的１０％，发展到超６０％，电煤价格几乎完全失去控制。《报告》认为，２００５煤炭衔接会遗留下诸多问题，主要是由于今年国家对原基数、新机组增量及非重点转为重点电煤价格分别实施三种不同的价格政策，且执行中又无法落实实际操作的基础数据，个别煤矿企业借“国家支持集中和优化用户结构”的名义，削减电煤基数，将其转为市场煤﹔并以无资源为由，拒不“衔接”新发电机组用煤增量，并将这部分用煤转为高价市场煤，致使新机组面临全面失控，也为中间环节牟取暴利、违规项目获得煤炭资源提供了渠道。另外，还存在通过降低质量标准，变相提高电煤价格的现象。在《报告》中，五大电力集团联合向国家发改委呼吁，加强国家政策的执行力度和监管力度，以维护２００５年煤炭产运需衔接政策的严肃性和权威性。　　述评：发生在２００５年煤炭衔接会的这场“煤电价格之争”，有媒体形容为“市场煤对计划电”，倒也生动。虽然发改委出面给煤价上涨定了个“８％”的均衡价格，但“煤”的一方显然不大愿意照此执行，他们更愿意“随行就市”。因为，今后一段时间，“煤”对于 “电”显然是供不应求。按说，现在“电”对于其下游的需求方来说，其供不应求的程度，恐怕不输给“煤”﹔但“电”的苦恼就在于它是国家垄断的，因而其价格也是国家控制的。政府因为考虑老百姓对“电”的涨价会心存不满，迫于此种心理压力不许“电”跟“煤”一样随行就市地涨价。因此，“电”无法将处于上游“煤”的涨价如数地“转嫁”给下游的消费者。这是造成今年“煤电之争”的症结所在。这真的是一种很有“中国特色”的经济现象。解决的办法，当然只能是让“电”也跟“煤”一样实行市场化，在放开让非国有资本进入的同时逐步地放开电价。说实话，我们总不能反过来做，让“煤”从“市场”倒退回“计划”去吧？ ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年国内煤炭供需大体平衡略显偏紧　　２００４年，我国工业生产继续保持较高的增长势头，全国工业总产值（现价）完成１８７２２１亿元，同比增长３１％。２００４年固定资产投资的高速增长以及主要煤炭高消费行业相关产品产量的高速增长，拉动国内煤炭需求全年一直保持旺盛势头，使国内煤炭市场供需形势呈现出大体平衡略显偏紧的态势。　　－－电煤供求问题不断，库存长期处于低位。２００４年，全国发电装机容量达到４４０７０万千瓦，同比增长１２．６％，其中火电装机容量达到３２４９０万千瓦，增长１２．１％﹔全年发电量完成２１８７０亿千瓦时，增长１４．８％，其中火电完成１８０７３亿千瓦时，增长１４．５％。在煤电油运普遍偏紧的不利形势下，电煤供应基本满足了火电对煤炭的消耗需求，总体上没有出现失控局面，也没有出现较大问题。但是，全年电力企业的煤炭库存一直处于偏低状态，４月份还一度降至几年来最低点，当时仅国电直供系统就有１００多家电厂煤炭供应告急。全年电煤的供求一直受到重点合同电煤价格分歧的困扰，局部地区电煤供求一直问题不断，同时出现电煤质量整体滑坡等情况。　　－－其它行业煤炭需求增势不减。尽管国家采取的宏观调控措施已经取得成效，抑制了部分高耗能企业对电力和煤炭等能源的需求，但是主要煤炭消费行业均继续呈现快速增长势头，煤炭需求总量增势不减。２００４年，钢产量完成２９７３９万吨，增长２３．５％﹔水泥产量达到９３３６９万吨，增长１５．７％。　　－－季节性供求特征相对明显。据秦皇岛燃料市场副总经理李学刚介绍，２００４年，我国煤炭供求的季节性特征仍然比较明显，在当年三个用电用煤高峰期先后出现比较突出的供求矛盾，第一次是２００３年冬季至２００４年春节前后电煤供应紧张﹔第二次是７月份夏季用电用煤高峰来临之际，电煤库存和供应告急﹔第三次是２００４年冬季北方地区取暖和居民生活用煤告急。　　－－煤炭社会库存出现危机。李学刚说，２００４年煤炭供求的危机还表现在，当年４月份全国煤炭社会库存曾一度降至１亿吨以下，创出近２０年来的历史新低。根据市场经验，全国煤炭社会库存如果大于１．８亿吨，市场处于供大于求状况﹔全国煤炭社会库存在１．３亿吨左右，市场供求则基本平衡﹔如果全国煤炭社会库存少于１亿吨，表明煤炭市场供不应求。　　－－品质结构上的供求矛盾有增无减。由于我国煤炭资源分布和储备不合理状况客观存在，一些煤炭品种在煤炭生产总量中的比重较小，随著市场整体需求的增加和需求品质多样化程度的提高，出现供求矛盾在所难免，这一问题和矛盾在２００４年得到了更多的体现。　　－－暖冬削弱旺季煤炭需求。２００４年冬季，“暖冬”给煤炭市场带来的影响有所体现，气温偏高促使冬季取暖用煤、用电下降，降低了冬季用电用煤高峰时期的电力需求，煤炭需求的增长也有所缓和，从而促进了２００４年冬季煤炭市场的稳定。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 煤炭价格今年还会涨全年原煤价格将涨10%以上　　国务院发展研究中心市场经济研究所１月３１日发布《２００４年中国市场形势分析及２００５年预测报告》。报告提出，２００５年煤炭供求总体偏紧，价格仍将上涨。　　国务院发展研究中心市场所研究员邓郁松说，目前我国工业用煤占煤炭消费总量的９０％以上，其中电力、冶金、建材、石油加工及炼焦业和化工五大行业煤炭消费量占全部煤炭消费量的比重超过７５％。由于２００５年电力生产仍将保持较快增长，冶金等高耗能产业近年来投资的高速增长也将使生产能力进一步扩张，因此，今年煤炭需求仍将继续增长，新增煤炭需求仍以电力和冶金用煤为主。　　报告预计，电力行业（发电和供热）新增煤炭需求１．２亿吨左右，冶金行业新增需求０．３亿吨左右，其他行业的煤炭需求会大体保持稳定，全年新增煤炭需求１．５亿吨左右。　　此外，从国际市场看，由于我国煤炭净出口数量的减少，国际市场中的新增煤炭需求将更多地依靠澳大利亚等出口大国。从煤炭主要进口国日本和煤炭出口大国澳大利亚价格谈判情况看，２００５年日本从澳大利亚进口的动力煤价格将比２００４年上涨２０％左右。　　在国际煤炭价格总体上涨的情况下，由于国内煤炭库存处于较低水平，加之需求仍然旺盛，预计２００５年国内煤炭价格仍将呈现需求拉动型特征，全年原煤价格将比２００４年上涨１０％以上，其中一季度原煤价格同比涨幅将超过１５％。　　统计显示，去年１－１１月，煤炭行业固定资产投资同比增长６３．７％，大大高于全社会固定资产投资增速和工业投资增速。由于煤炭需求旺盛，价格处于高位，将会刺激煤炭生产，预计２００５年新增产量在１．２亿吨－１．８亿吨，全年原煤产量将超过２０亿吨，比２００４年增长８．５％左右。　　邓郁松提醒，由于运力瓶颈制约依然存在，全国煤炭社会库存仍明显低于正常水平，加之煤矿安全生产形势还十分严峻，煤炭供应仍存在一定的不稳定性。 ▲返回目录 <长江日报>国内新闻 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 哪些因素拉高了煤炭价格　　能源专家预言：今年的煤炭价格仍将继续呈上涨趋势。那么，到底会有哪些因素拉动煤炭价格上涨？　　国家发展和改革委员会能源研究所所长周大地认为，近两年煤炭消费迅猛增加，递增速度都在2亿吨以上。2003年煤炭消费高出GDP增长率6.94个百分点，2004年高出5.82 个百分点。我国煤炭消费强度大，利用效率低。2002年火电供电煤耗比国际先进水平高 22.5％，燃煤工业锅炉平均运行效率比国际先进水平低15至20个百分点；火电机组平均效率比国际先进水平低6至7个百分点。煤炭利用中间环节（加工、转换和贮运）损失量大，浪费严重。2003年我国GDP仅占世界的5％左右，却消耗了全世界30％以上的煤炭。随着电力行业投产规模不断扩大，煤炭供求矛盾进一步加剧。　　中国煤炭工业协会副会长濮洪九认为，从供应方面说，我国煤炭安全供应能力缺乏保障，长期稳定供应受到威胁。近年来现有各类煤矿大多数处于满负荷和超负荷生产状态。“十五”期间开工建设的煤矿，大多要到“十一五”才能投产，今明两年大中型煤矿投产规模分别为1.2亿吨和0.7亿吨，新增产量分别为1亿吨和0.5亿吨。目前乡镇小煤矿产量增幅较高，其产量和增量已分别占全国的35％和60％，但由于其技术与管理水平低，安全生产缺乏基本保障，大幅增产受到制约。据统计，目前全国具备安全生产能力的矿井产量只有12亿吨，仅占2004年煤炭产量的61.35％；4亿吨的能力需要进行安全系统改造，1.5亿吨的能力安全状况不达标；还有2亿吨能力不具备基本安全生产条件，需要关闭。　　运输瓶颈制约严重。铁路部门介绍，我国跨省区煤炭调运量约占煤炭消耗总量的1╱ 3,多年来铁路部门一直把煤炭运输作为重点，在运力增长有限的情况下煤炭运输实现了较快增长，目前煤炭运输占到铁路货运能力的45％以上。由此也造成与其他物资争运力的矛盾愈益突出。大秦、侯月两线通过改造，使运往华东地区的下水煤的能力有较大增长，但石太、京原等其他运煤通道基本无新增能力，均处于超负荷状态。晋东南煤炭外运能力十分紧张，特别是增加铁路直达华东、中南地区的煤炭运力比较困难。　　煤炭资源约束加大。有关资料显示，我国煤炭资源从总体上讲比较丰富，但精查储量不足。目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右，仅可以设计建设1.6 亿吨规模的矿井。估算到2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨，详查储量缺口2100亿吨，普查储量缺口6600亿吨，需要投资400亿元以上；加之资源管理工作滞后，资源破坏和浪费严重，资源紧张局面加剧。　　生态环境压力凸现。我国主要煤炭产区水土流失和土地荒漠化严重，泥石流、滑坡等地质灾害频繁，植被覆盖率低，生态环境十分脆弱。采煤沉陷问题突出。全国采煤沉陷面积已达40万公顷，因采煤沉陷需要搬燊的村庄越来越多，越来越困难，有的地区已经到了无处可搬的境地，严重影响了煤炭开发和区域经济的发展。　　另外，行业生产力水平低、煤矿工人生产生活条件亟待改善等都成为影响煤炭行业发展的严重制约。记者常志鹏新华社北京电 ▲返回目录 <文汇报>中国经济 B04 2005-02-15 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 中国耗煤量年增两亿吨　　【本报讯】多位内地能源专家指出，近年煤炭消费量急增，预计今年煤炭价格仍呈上涨趋势。而损耗量过大、生产及管理水平低、运输能力不足、煤资源有限等多项因素制约了煤炭业的发展。　　料今年煤价格续上涨　　据新华社报道，国家发展和改革委员会能源研究所所长周大地认为，近两年煤炭消费迅猛增加，递增速度都在2亿吨以上。中国煤炭消费强度大，但利用效率低。2002年火电供电煤耗比国际先进水平高22.5%，燃煤工业锅炉平均运行效率比国际先进水平低15至 20个百分点；火电机组平均效率比国际先进水平低6至7个百分点。煤炭利用中间环节(加工、转换和贮运)损失量大，浪费严重。2003年中国GDP仅占世界的5%左右，却消耗了全世界30%以上的煤炭。　　缺乏安全保障增产难　　中国煤炭工业协会副会长濮洪九说，中国煤炭安全供应能力缺乏保障，长期稳定供应受到威胁。近年来现有各类煤矿大多数处于满负荷和超负荷生产状态。今明两年大中型煤矿投产规模分别为1.2亿吨和0.7亿吨，新增产量分别为1亿吨和0.5亿吨。目前乡镇小煤矿产量增幅较高，其产量和增量已分别占全国的35%和60%，但由于其技术与管理水平低，安全生产缺乏基本保障，大幅增产受到制约。　　运输瓶颈制约严重。铁路部门介绍，跨省区煤炭调运量约占煤炭消耗总量的1/3，多年来铁路部门一直把煤炭运输作为重点，在运力增长有限的情况下煤炭运输实现了较快增长，目前煤炭运输占到铁路货运能力的45%以上。由此也造成与其他物资争运力的矛盾愈益突出。　　运输及资源制约严重　　煤炭资源约束加大。资料显示，中国煤炭资源从总体上讲比较丰富，但精查储量不足。目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右，仅可以设计建设1.6亿吨规模的矿井。估算到2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨。　　生态环境压力凸现。主要煤炭产区水土流失和土地荒漠化严重，泥石流、滑坡等地质灾害频繁，植被覆盖率低，生态环境十分脆弱。采煤沉陷问题突出。全国采煤沉陷面积已达40万公顷，因采煤沉陷需要搬迁的村庄越来越多，有的地区已经到了无处可搬的境地，严重影响了煤炭开发和区域经济的发展。　　另外，行业生产力水平低、煤矿工人生产生活条件亟待改善等都成为影响煤炭行业发展的严重制约。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年国内煤炭价格大幅攀升　　据中国物流信息中心统计，２００４年１２月全国流通环节原煤价格指数环比上涨０．８２个百分点，比上年同期提高２１．１６个百分点。其中，烟煤价格指数环比上涨０．７８个百分点，同比提高２０．４９个百分点﹔无烟煤价格指数环比上涨０．９６个百分点，同比提高２３．３１个百分点。　　去年１２月份，全国煤炭平均价格每吨环比上涨３元，比上年同期上涨５８元。其中烟煤平均价格每吨比上月上涨２元，同比上涨５６元﹔无烟煤平均价格每吨比上月上涨３元，同比上涨６２元。以秦皇岛煤炭价格行情为例，１２月中下旬，中国物流信息中心主要监测的大同优混煤和山西优混煤的平仓参考价由年初的３３０元╱吨和３１５元 ╱吨分别调整到４４０元╱吨和４２８元╱吨，和年初的煤价相比呈现出大幅上涨的走势，每吨分别上涨１１０元和１１３元。　　据业内专家介绍，２００４年国内煤价走势呈现以下特点：　　一、前半年价格走势放荡不羁。２００４年１月到５月初，煤炭生产、运输和消费数量继续膨胀，煤炭流通中一些问题被进一步放大，诸多矛盾和问题相互交错、相互影响，市场煤炭价格一直保持强劲上扬态势，全国市场煤炭交易价格都达到了新的历史高点，导致下半年动力煤供求矛盾更加突出。２００４年５月初，秦皇岛地区主要动力煤品种－－山西优质原煤（发热量５５００大卡╱千克左右，即２３．４６ｍｊ╱ｋｇ左右）的港口现货平仓价格上涨到４４０－４５０元╱吨，发热量５５００大卡╱千克（即２３．４６ｍｊ╱ｋｇ）左右的兗州煤在日照港的平仓价格突破５００元╱吨，均比上年同期高出２００元╱吨左右。　　二、下半年价格运行温和驯良。从５月中旬开始，煤炭供求逐渐趋于稳定，有些缺乏理智的市场动力煤价格上涨态势得到遏制﹔５月末，超高的市场煤炭价格在沿海地区率先出现松动，秦皇岛、上海、宁波、广州等地市场动力煤价格先后出现不同程度回落 ﹔６月末，秦皇岛市场山西优质原煤（质量同上）的平仓价格也出现小幅度回调，回落到４２５元╱吨左右，此后该地区的煤炭价格在较高水平上趋于稳定，但是由于供求关系变化，２００４年末该地区各主要煤种的市场价格又有所抬头。　　三、季节性价格变化比较平淡。２００４年煤炭价格走势的突出特点，可以概括为 “淡季走高，旺季走平”。３－６月份的煤炭供求淡季时期，煤炭价格持续冲高，而在夏季（７－９月份）和冬季（１１－１２月份）两个用电用煤高峰时期，煤炭价格则相对平稳。　　四、优质优价的市场规律继续体现。２００４年，部分紧缺或优质煤种（如贫瘦煤、无烟煤）的出矿价格或交易价格一直处于上升通道之中。例如：河南永城无烟精煤的价格从年初的每吨３００多元，一直攀升到１２月份的每吨６２０多元。　　五、重点合同电煤价格全面松动。由于市场煤价格持续上扬，市场煤价与重点合同电煤价格之间的差距加大，加之６月份电价上调给煤炭价格上涨带来心理预期，以及煤炭和电力双方对国务院办公厅下发的《关于做好电力迎峰度夏工作的通知》内容的不同解读，同时又迫于重点电煤供求的压力，２００４年全国各地区重点电煤合同价格陆续出现明显向上调整态势，全面超过“２００４年全国煤炭订货会”上确定的重点电煤价格上调的上限。　　六、煤电价格联动机制出台。为了缓和煤电价格分歧，帮助电力企业消化因为煤炭价格上涨而增加的生产成本，煤电价格联动机制终于出台。主要内容有：以电煤综合出矿价格（车板价）为基础，实行煤电价格联动。为促进电力企业降低成本、提高效率，电力企业要消化３０％的煤价上涨因素。原则上以不少于６个月为一个煤电价格联动周期。若周期内平均煤价比前一周期变化幅度达到或超过５％，相应调整电价﹔如变化幅度不到５％，则下一周期累计计算，直到累计变化幅度达到或超过５％，进行电价调整。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 陕西省去年共销售煤炭9288万吨　　在过去的一年里，陕西省煤炭运销再创新高，确保了全省电力企业和重点用户对煤炭的需求，有力促进了全省国民经济健康发展。　　去年，全省共销售煤炭９２８８万吨，全省共完成铁路煤炭运量３７１５万吨，其中国有重点煤矿为２４６７万吨，同比分别增运５１５万吨和２９４万吨。供省内外电煤３０００万吨，其中供省内电煤２００５万吨，是全年合同计划的１１０％。其中国有重点煤矿供１２３６万吨，比合同计划多供１２９万吨，同比增供４８０万吨。　　去年，我省煤炭运销企业紧紧抓住机遇，从维护国民经济正常运行和健康发展的大局出发，坚持保国有重点煤矿生产与销售、保电煤供应和重点用户需求，力保省内电煤供应，较好满足了我省电力等重点企业对煤炭的需求。据悉，在全国２０多个省市（区）大面积拉闸限电的情况下，我省供电基本正常，除满足省内需求外，还向省外输送了３０多亿千瓦时的电量。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2005年能源紧张成定论广东要去全国抢煤　　２００５年能源紧张已成定论，国家发改委日前宣布，今年煤、电、油、运供需紧张的矛盾难以在短时间内完全解决，而且随著季节变化会更加突出。　　与此同时，广东的电力、煤炭供应也不容乐观，据广东省经贸委昨天的最新统计，预计今年全省最大电力缺口将达到４５０万千瓦。一位负责人甚至笑言，“广东要到全国抢运煤炭”，以保証能源供应。　　全国电煤需求１０亿吨左右　　记者昨从广东省广电集团获悉，今年广东电力供应更加严峻，据预计，全省全社会用电量将达到２７０９亿千瓦时，比去年增长１３．５％﹔用电最高负荷将达４５００万千瓦，比去年８月出现的历史最高水平增加１３．４％。　　另据省经贸委有关负责人透露，日益紧张的电煤供应给广东火电机组造成了较大影响。由于韶关的一些火力发电机组设计时就以使用邻省湖南的煤炭为主，受湖南“电煤不能出省”的禁令影响，目前位于韶关的一些发电机组运行比较困难。　　事实上，根据国家发改委公开的资料，今年我国煤炭需求可能会突破２０亿吨，而电煤需求占其中一半，由于近年来我国新投产的大中型煤矿不能满足需求，今年煤炭的供求矛盾会更加尖锐，部分电厂供煤不足，２００４年１２月末，直供电厂存煤仅有１０９９万吨，比１１月末减少１１２万吨。　　“西电”送广东４００亿千瓦时　　记者了解到，南方电网公司目前已正式确定了２００５年度西电东送交易计划。根据计划安排，今年南方电网西电东送电力、电量将继续增长，计划电量为４５２亿千瓦时，其中送广东４００亿千瓦时﹔今年西电东送最大电力将超过１０００万千瓦，比去年净增１２０万千瓦。　　电力专家分析，今年西电送广东最大电力可突破１０００万千瓦，可为缓解广东电网高峰用电压力发挥重要作用。在电量方面，今年增送部分将主要集中在贵州电网和三峡电站，其中贵州计划外送广东电量比去年增四成。 ▲返回目录 <中经网> TMP04 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 黑龙江省煤价比上年提高20% 　　从我国东北地区主要的煤炭产地-- 黑龙江省有关部门了解到，由于今年以来，我国东北三省的煤炭需求强劲，加之近年东北地区开工和新建矿井的资源不足，使黑龙江乃至东北地区的煤炭价格水涨船高。据统计，目前，平均商品煤价格已比上一年提高了20%。　　黑龙江省是我国主要的煤炭输出省份，2004年煤炭产量9400万吨，占东北地区的60 %以上，除供本省用煤外，主要供应辽宁和吉林两省，对保障东北地区的能源安全起到了重要作用。但随著东北老工业基地振兴步伐的加快，经济的增长带动、能源需求的上升，东北地区煤炭供应的紧张趋势愈显突出。黑龙江省经济委员会煤炭行业管理处调研员张云峰认为，2005年东北地区煤炭总需求量估计将保持在2.4亿吨，而黑、吉、辽三省的煤炭产量仅为1.8亿吨，供需缺口约为6000万吨至7000万吨，供需矛盾弥合难度进一步增加。　　据统计，受供需关系的影响，黑龙江省及东北地区的煤价整体已呈上扬之势。不久前刚刚结束的2005年全国重点煤炭产运需衔接会反映：商品煤价格已平均上涨了20%，其中精煤价格上涨了130元/吨﹔电煤每吨上涨了25元﹔市场煤则平均每吨上涨了40元。　　除了需求增加的原因，煤炭供应总量不足也造成了煤炭市场的紧张局面。据介绍，黑龙江省近10年来的煤炭勘探一直处于停滞状态，开工和新建矿井的资源严重不足，遏制了煤炭总量的大幅度提升，加之铁路的瓶颈作用对煤炭市场的制约，使得煤炭总量提升空间变得十分有限，2004年黑龙江省煤炭外运6900万吨已经达到了历史新高，有业内人士认为，2005年外运7000万吨的目标对于铁路部门而言已经达到了运输能力的上限二、石油 ▲返回目录 <中国石油石化>2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 中国石油需求重构国际关系　　大约十多年前，中国的石油生产还能自给自足。但到后来，中国经济开始以超过任何其他国家的速度增长，使得中国在1993年成为一个石油净进口国。中国经济在继续增长，对進口石油的需求也在增长。中国石油消耗剧增会对世界经济和国际关系产生什么样的影响呢？　　中美石油利益可创造机会　　美国和中国是世界上数一数二的石油消费大国。当中国在世界各地寻求石油资源的时候，中国对石油的需求会导致美中两国发生潜在的对抗还是会将两个国家拉得更近？美国副助理国务卿斯赫雷弗说：“这可能创造机会，使双方有更为一致的观点。对中国来说，它更愿意保障海上航道的畅通及其海上贸易，这也是我们的兴趣所在。在亚洲，我们与朋友及持同样观点的国家一起合作，中国对此也有强烈的兴趣。他们像我们一样，对石油生产地区的稳定有兴趣。因此，我认为现在还不能完全回答这个问题。” 　　中国驻美国大使馆的新闻发言人孙伟德对于石油需求在中美关系中的影响持积极看法。他说：“中美两国都需要稳定可靠的而且价格适中的石油供应，这是两国合作的非常好的基础。”孙伟德表示，中国一直在积极寻求多的石油来源，“中东的石油生产国和俄罗斯一直是我们的传统伙伴。现在我们正在拓展与哈萨克斯坦、土库曼斯坦、苏丹、利比亚、印度尼西亚、缅甸及委内瑞拉的合作。” 　　中东地区向中国提供了大约一半的进口石油，沙特、伊朗和阿曼是这一地区的三大供应国。美国丹佛都市学院的经济学家阿尔卡西姆说，中国在中东的另外一个有希望的石油供应国是伊拉克。　　阿尔卡西姆说：“在美国打入伊拉克之前，中国在萨达姆时代与法国的石油公司及其他公司一起，在伊拉克有相当大的利益，也签订了石油合同。然而，这一切都因伊拉克战事而被取消，新政府将重新考虑是否要把合同还给中国。” 　　中国同时积极从邻国俄罗斯获得石油，但近期来问题开始显现。俄罗斯困难重重的尤科斯石油公司最近宣布，因无法支付运输费用，不得不中止对中国的部分石油输送。另外，长期以来，中国一直试图说服莫斯科建立一条从西伯利亚到中国的石油管道，但最近俄罗斯拒绝了中国的请求。　　与此同时，北京还集中力量扩展与中亚国家的合作。瑞典教授斯万斯特伦表示，中亚吸引中国有三个原因，“一个是石油和天然气，中国的经济发展需要这些；另外一个是贸易，特别是中国西部各省；第三个，是国家安全。” 　　在拉丁美洲，中国也在委内瑞拉积极寻求石油，尽管专家表示那儿的石油质量不是很好，并且从那里把石油运到中国，费用也昂贵得令人望而却步。非洲大陆的石油储藏只占全世界的4%，但这并没有阻止中国和非洲产油国建立联系，这些国家包括安哥拉、苏丹和乍得。其中，乍得与台湾保持着外交关系。中国官员表示，北京会在非洲寻求石油方面的利益。这种态度也适用于中国打算与其扩展关系的其他石油生产国。　　能源外交摩擦将日渐增多　　美国约翰·霍普金斯大学高级国际问题研究学院的中国问题专家兰普顿教授认为，中国一直试图与那些美国和其他西方国家不喜欢的国家建立石油合作关系，其中包括伊朗和苏丹。兰普顿说：“他们都是美国政府觉得很难打交道的政权，我们将继续看到中国试图与跟我们关系不好的国家改善关系。因此，我认为整个能源外交领域将会产生越来越多的摩擦。” 　　全球安全分析研究所主任勒夫特则对中国在海外日益增长的商业存在和外交介入表示了关注。勒夫特说：“我担心未来几年里，中国将会越来越多地介入中东政治。他们希望通过与该地区的政权进行交易得到石油，也许会提供大规模杀伤性武器的零部件、弹道导弹以及其他一些他们已经介入的东西。这将肯定会使中国走上与美国发生冲突的道路。” 　　中国石油进口猛增37% 　　美国能源部表示，中国去年每天平均的石油需求是560万桶，很可能还要继续增长。中国政府表示，中国的石油进口在过去的12个月里，猛增了37%。在世界各地寻求石油的同时，中国也试图使用其他能源替代品来降低对进口石油的依赖，这些替代能源包括从煤炭中提炼燃气和再生发电等，中国还进一步严格了对汽车与核电的燃料使用效率标准。但无论如何，中国经济的发展和对能源的需求，都会对世界经济产生重大影响，同时也会对世界政治和国与国的关系产生影响。 ▲返回目录 <中国石油石化>2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年成品油市场回顾及2005年走势展望　　2004年的国内成品油市场不断升温，日益趋紧，成为全社会关注的焦点。　　2004：持续升温　价格高涨　　2004年年初和3月份过后的个别时段以及9月份后，市场资源一度紧张。国家对成品油价格虽只调整三次，但仍明显攀高，就每个季度看，是一步一个台阶，形成了全年持续攀升的特点。　　消费增长强劲，价格不断攀升。截至11月份，全国成品油消费量比上年同期增长19 %。尽管2004年初进入消费淡季，但市场价格依然较为坚挺。上半年油价振荡上行，一季度环比仅有部分月份有所回落，二季度油价逐月高涨。受6月份国际油价持续回落和国家严查超载车辆等的影响，7月份油价处于暂时的低迷状态。此后，国内油价进一步上涨，特别是9月份后，更有不可抑制之势。10月份汽、柴油市场批发价每吨分别高达4380元和 3900元，达到了1998年以来的最高水平。　　各季逐步攀升，全年整体跃升。一季度汽油批发价每吨3770元，比上一季度提高99 元，比上年同期提高50元；柴油批发价每吨3380元，比上一季度提高140元，比上年同期仅低不到10元。二季度的持续涨价奠定了全年高油价的市场环境。2004年全国汽、柴油批发价每吨平均为4100元和3650元，分别比上年高出480元和410元。2004年也是多年来国内成品油价最高的一年，比1998年水平几乎上涨了80%。　　柴油价格坚挺，水平受到压抑。由于国家指导价的确定，全年柴油价格虽低于汽油价格，但仍处于上涨态势，仅3月份略有低落。全年市场的实际价格普遍高于国家政策规定价格。如9月份后东南沿海地区柴油供应再度紧张，政策规定的批发价每吨不到3900元，实际的销售价每吨至少在4200元以上，最高达4500元，与此同时，汽油市场批发价每吨也就在4200元左右。　　价格到位好转，柴油尤其突出。2004年价格到位情况进一步好转。全年柴油批发价各月基本到位。至下半年，除了陕西省以外，全国各省区的汽油价格也普遍到位，9月份后全部到位。全年柴油市场批发价多有超出限价的情况。全年全国汽油每吨平均批发价低于到位价60元，柴油基本到位，不到位金额比上年同期分别缩小了20元和60元。　　比价关系降低，经营空间缩小。全年汽、柴油零售中准价与大庆原油基准价的比价系数分别为1.56和1.36，比上年同期均缩小0.18，生产经营空间每吨缩小470元左右。　　原因：经济发展　需求强劲　　2004年国内成品油市场再现热潮，原因有以下几个方面：　　经济发展看好，需求大幅增加。一季度国内生产总值同比增长高达9.7%，全社会固定资产投资增长高达43%，发展势头迅猛。据海关统计，截至1－11月，2004年进口原油 1.106亿吨，比上年同期提高35.3%。国家有关部门统计，截至11月份，全国柴油进口比去年同期增长1.67倍。所以，成品油需求大增、价格高涨是经济发展原动力的集中表现。　　尽管自2004年4月份开始，中央加大了宏观调控的力度，但并未给火热的成品油市场带来根本影响。这是因为：一是2004年我国宏观调控的根本着眼点是防止经济大起大落，并未控制经济总量。宏观调控不仅没有影响经济发展，而且进一步保证了经济的快速发展。2004年全年GDP可达9%以上，明显高于年初7.2%的预期。故7月份国内成品油市场出现一时徘徊后，很快又升温。二是今年我国的宏观调控没有采取急刹车、一刀切的做法，其有保有压的投资策略，使建设投资仍然处于较高水平。四季度全社会固定资产投资增长同比仍然高达25%，特别是国家出台了提高粮食价格及补贴、减低农民税收等政策，农民种粮的积极性大大提高，农机、灌溉等用油明显增加。三是下半年煤电油运仍然紧张，每月原油进口量仍然普遍在1000万吨以上。　　国际油价高涨，推动国内油价。国际油价对国内成品油市场的影响是直接的。一是现行成品油价格形成机制已经接轨国际市场。二是国内原油价格完全接轨国际市场，致使成品油成本不断增大，强劲支撑了国内成品油价格。进口原油加工成本更高，10月份布伦特原油现货平均每桶达到了49.64美元，加工进口原油明显亏损。三是出口成品油明显好于国内销售，进口成品油亏损严重，从根本上扭转了国内价格不到位的情况。　　煤电油运瓶颈，加剧成品油供应。一方面，煤电紧张增加了对成品油的需求。另一方面铁路运输持续紧张，影响了成品油的及时调运。国家为抑制因粮食等基本生活资料涨价带来的通货膨胀，由北向南大量调运粮食；为了保证十分紧张的电力供应，强行大量调运煤炭，使本来就存在的运力缺口更为紧张。今年货运请车满足率仅为60%左右，直接影响了成品油资源的合理配置。　　比价不合理，挤压成品油生产。国内化工产品市场普遍放开，价格随国际油价高涨，2004年下半年苯、聚乙烯销售价格最高达每吨10000元左右，造成成品油比价明显偏低，打击了成品油加工的积极性。此外，国内外油品价格倒挂，没有暴利空间，从根本上也打击了走私油，增大了对国内资源的需求。　　2005：高位振荡　稳中有落　　尽管自2004年11月份开始，国际油价大幅缩水，但仍会保持在2003年美伊战争前夕的高价位上。而国内成品油市场本身也存在着诸多利好因素，2005年国内成品油价格水平不会有大的滑落。　　首先，按照国内油价接轨机制，2004年12月中旬的国际市场油价比上个调价期仍高出30%以上。初步测算，即使布伦特原油每桶回落到35美元，相应的三地市场汽、柴油价格仍可使国内成品油价格处于提价状态。或者说，在12月15日国际市场三地油价的基础上，每桶平均再下跌15美元，国内油价亦不在下调之列。所以，短期内或至少在2005年一季度，国内成品油价格政策性下调的可能性不大。　　其次，2005年国内成品油需求仍处于较高增长中。2005年，从制约我国社会经济发展的瓶颈，如能源、交通运输、农业等具体行业看，其发展都会推动石油消费增加。20 04年11月末召开的中央经济工作会议再次明确，要保证国民经济又快又好地发展。所以，2005年经济发展必然推动成品油消费继续增长，国际能源机构预计，2005年我国石油消费在上年增长14.6%的基础上，将继续增长5.6%。2005年国内成品油消费将有如下几项突出的增量：一是航空运输用油将明显增长；二是宏观调控后基本建设用油会有一个恢复性增长；三是农业一免两补的政策会使农業用油进一步增长；四是2004年下半年轿车销售放缓可能在2005年得到一定释放，汽油消费还将增长。　　再次，我国石油进口依赖度偏高，对国内油价起着较大的支撑作用。2005不仅油价仍然较高，国际运输价格也将居于高位。2004年以来，每桶原油运费近3美元，比2003年几乎翻了一番。国际市场原油价格只要保持在每桶35美元，加工进口油的生产成本就会支撑住目前政策规定的汽、柴油销售价格。　　第四，国内资源回旋的余地仍然不大。直接进口国内需求较大的柴油仍将受到制约，按照新加坡市场柴油离岸价每桶48美元测算，进口柴油到岸完税价每吨大体在4000元，比沿海市场规定批发价格每吨仍高出100元左右。而2005年国际市场柴油价格保持在每桶48美元左右不成问题。　　但由于国际油价已大幅缩水且趋于稳定，2005年国内成品油市场将会有所降温。具体说，2005年一季度全国汽、柴油批发价每吨将分别保持在4300元和3900元上下，柴油仍会有一定的超价空间，春节后柴油价格还有可能再度坚挺。二季度后，如果国际油价回落到35美元左右，国内原油价格也进一步下调，成品油加工成本的压力得到一定缓解，资源将相对宽松。国内市场汽、柴油批发价将会有所降低，汽油批发价每吨大体可保持在4000元，柴油批发价每吨可在3900元上下。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年我国原油出口量下降32.5％据海关统计，２００４年我国原油出口５４９万吨，价值１３．２亿美元，分别下降３２．５％和２０．３％﹔成品油出口１１４６万吨，下降１７．１％，价值３９．６亿美元，增长６．３％。其中，汽油出口５４１万吨，下降２８．３％﹔煤油出口２０５万吨，其他燃料油１８２万吨，分别增长９．５％和１．４倍。上世纪九十年代以前，原油曾是我国出口创汇的重要商品。我国经济的快速发展，使能源问题已成为制约我国经济可持续发展的主要瓶颈之一。随著我国经济发展对石油需求的增加，自上世纪九十年代中期我国成为原油净进口国以后，原油出口逐步减少。目前我国少量的原油出口主要是履行与有关国家签订的长期贸易协定，而成品油出口主要是石油加工贸易，进口原油在国内的炼油厂加工后复出口。自２００４年１月１日起，国家取消或调低了原油、成品油的出口退税率，受其影响，我国原油、成品油出口大幅减少。 ▲返回目录 <中经网> TMP03 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 发改委：2010年石油进口依存度将突破50% 国家发改委能源研究所能源经济与发展战略研究中心主任高世宪１５日在伦敦表示，中国２０１０年石油进口规模将达到１．８亿～２亿吨，进口依存度也将随之突破５０％。他呼吁，中国应将能源多元化提升到国家战略高度。国家统计局的统计年报显示，２００４年中国进口原油１．２亿吨，增长３４．８％。这也是我国年度原油进口首次突破１亿吨大关。在２月１５日于伦敦举行的一个国际能源会议上，高世宪又为中国原油进口达到２亿吨给出了明确的时间表───２０１０年。高世宪预测，２０１０年中国的石油总需求规模将达到３．５亿～３．８亿吨，而石油进口依存度将达到５１．４％～５２．６％，而２０００年进口依存度还仅为２９．１％。高世宪表示，去年中国至少为国际原油的“非理性高涨”额外支付１亿美元，而中国目前国内的能源消耗增长势头也将继续下去。他称，尽管中国目前已经拥有４０００万辆私人汽车的存量，但考虑到中国的人口基数和发达国家的汽车保有率，这一数字将继续增长。高世宪说，在中国目前的能源消费结构中，燃煤占到２╱３的比率，但石油天然气目前正在迅速“卡位”，填补燃煤消耗相对下降的市场空白。他呼吁，尽管降低燃煤消耗是能源结构改善的一大标志，但能源多元化绝不意味著单纯依赖石油，这是从一个极端走到到另一个极端，中国应该考虑增加对其他新型能源的利用。高世宪对天然气在中国应用的逐步普及表示欢迎，称２０１０年天然气将占能源消费的２０％，但他也指出，２０１０年的天然气进口也将达到２００亿～２５０亿立方米。事实上，中国政府对“能源多元化”已经煞费苦心，对于核电寄予了很大希望，目前以华能为首的一个企业集团正在积极推进新型核电站的商用步伐。也许和高世宪同时与会的国际专家的表示会让他宽心几分。德意志银行全球石油战略分析师指出，中国今年的石油消费增长速度可能将慢于去年。 ▲返回目录 <中经网> TMP05 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 一季度我国石油产需预测预计一季度我国石油需求同比增长率预计在８％左右大多数机构和人士预计，如果不发生全球性的重大经济事件，未来两三个月全球经济仍将保持较快的增长速度，经济增速较大幅度下降的可能性不大。而最新的数据也显示，我国各项经济指标呈现出快速稳定增长态势，部分重化工业生产增速有所抬头，电力等能源供应仍相对偏紧。由此估计，接下来的两三个月我国石油需求同比增长率为８％左右。虽然因去年一季度的基数较高，石油需求增幅会有所回落，但仍将保持在较高的水平。－－原油。目前国内汽煤柴等主要油品库存压力不大，在石油需求较快增长等因素影响下，接下来的两三个月原油加工量仍会保持较高水平，月均原油加工量在２３００万吨左右，同比有所增长，对原油的需求量仍将较大。－－成品油。一季度，我国成品油需求增长将有所分化。受国家宏观经济调控，天气较冷农业和基建开工率下降，电力需求转弱、同时一些电力设备相继投产和西气东输以及２００４年的基数高等因素影响，燃料油、柴油以及石油沥青等油品的需求增幅将放慢。而春运和城市冬运等将使汽油需求保持较高水平，但由于２００４年同期的高基数以及汽油替代燃料的发展和高油价等，汽油需求增幅将受到一定限制，估计汽油需求同比增长８％左右。２００４年初，因禽流感等因素影响，航空旅行受到一定影响，煤油需求相对偏低，从国内外政治经济环境等各方面看，今年一季度我国航空运输将比较旺盛，煤油需求量将相对较大，同比增长率预计在１０％左右。经济继续快速增长、一些重化工业仍将适度增长以及一些化工品生产设备的投产，将使得化工轻油需求有所增长，估计同比增长率为５％左右。ＬＰＧ需求将因天气冷和节假日消费而较旺，春节前的一段时间将是ＬＰＧ购买高峰、春节后的一段时间将是ＬＰＧ的消费高峰，估计同比增长８％左右。据中国石油和化学工业协会预计，２００５年我国ＧＤＰ若按８．５％的增速计算，国内原油进口量仍将多于２００４年，但增加量会下降，增幅会小于２００４年。主要产品产量预期为：原油１７２００万吨、汽油５４００万吨、柴油１０６００万吨。预计一季度国内原油供应和原油加工量同比增速将回落业内人士预计，２００５年一季度，国内原油供应和原油加工量同比增速将有所回落。接下来的两三个月，国内原油产量可能会因中海油一些油田产量增幅较大等同比增幅相对较高，月均原油产量在１４７０万吨左右。目前我国大部分油品库存水平不高，在旺盛的石油需求带动下，未来两三个月原油加工量仍会保持较高水平，月均原油加工量将会在２３００万吨左右，但因２００４年同期基数高等原因，同比增幅会有所下降。在原油加工量保持较高水平而国内原油生产增长有限等因素影响下，原油进口量和净进口量仍将较高，月均原油进口量估计在１０００万吨以上，同比会有所增长，但同样因２００４年一季度基数高等，增幅会有所下降。２００４年一季度大部分油品产量基数高等因素，也会使接下来的两三个月国内成油品产量增幅受到影响。大部分油品产量增幅都会有所下降，部分油品产量同比可能还会有所下降。在各油品库存水平不高、需求较旺以及成品油市场开放程度加大等因素影响下，成品油进口会有所增长，出口会继续受国家取消大部分油品的出口退税等因素影响而同比增长有限。 ▲返回目录 <石油商报>2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 世界石油市场的明天：需求长期增长，剩余产能减少最近，全球能源中心的石油上游业资深分析师塔金在美国《油气杂志》上发表了一系列文章，着重分析了世界石油市场的过去、现状和未来的发展态势。　　塔金在文章中指出，高油价不仅是国际石油市场的主要话题，而且对全球经济和多数国家都将产生十分重要的影响。塔金的研究表明，自2002年年初以来，国际油价总体呈现上升态势，2004年7至10月期间更是快速冲高，但这次却与过去1973、1979～1980和 1990年的几次"石油冲击"都有所不同，2003～2004年的油价升高是世界多数地区经济复苏、石油需求强劲增长的结果，应该说是健康的，这种需求增长将是一个长期的趋势。　　目前，在国际石油市场上，非欧佩克产油国每年增产约100万桶／日，多数情况下石油供应增幅大于石油需求增幅。欧佩克因此不得不限制产量，以避免国际油价出现大幅度的暴跌，于是在这些产油国形成了剩余产能。分析人士都认为，由于欧佩克的市场份额不断受到挤压，欧佩克的地位可能会因此而受到减弱，该组织对成员国的产量约束机制有可能失灵，各成员国在决定本国石油产量时自行其事，超额生产最终可能导致该组织的瓦解。　　2003年世界石油需求增加了180万桶／日，2004年增加了270万桶／日。去年，非欧佩克产油国的石油产量平均增加了大约110万桶／日，增产的幅度显然不能满足其需求增长，于是欧佩克特别是沙特在去年利用剩余产能，提高产量增加出口，5至10月的增产幅度达180万桶／日。现在市场关注的是，欧佩克能否满足石油需求的大幅增长，能否及时适应市场需求变化，剩余产能能否有效缓解市场需求的冲击。　　虽然近几个月来，国际石油市场的情况已渐渐有所好转，但全球石油市场的供应形势依然相对吃紧，各国的石油库存量都处于相对比较低糜的状态。欧佩克则一直十分谨慎地避免石油市场的供应过剩，他们采取削减产量的策略，尽可能地压低石油的库存量。但剩余产能的减少则削弱了对市场供应的支持力度，全球石油工业生产和石油市场贸易的可靠程度也因此而出现了下降趋势。　　尽管世界的石油供应一直能够满足市场的需求，但市场对原油和成品油供应的忧虑依然无法化解，特别是一些短期因素仍将继续影响着国际石油市场的供应。比如联军在伊拉克推翻萨达姆政权后发生的大肆抢劫、恐怖袭击、武装冲突、针对石油生产设施的频繁破坏活动。发生在头号产油国沙特石化生产厂附近的恐怖袭击。委内瑞拉的政治动荡及全国性大罢工。尼日利亚陆上石油生产区的抗议活动。俄罗斯尤科斯公司税案和公司的资产拍卖。非商业基金、证券市场投机者，甚至养老基金也都进入石油市场搅混水、捞油水。面对如此多的不稳定因素，石油消费国一直以来就非常担心国际石油市场的供应，因而不得不在现货市场和期货市场支付"风险贴水"，以保证满足消费需求，据分析，这个"风险贴水"大概为每桶石油加价10美元左右。　　据悉，世界石油市场需要400万～500万桶／日的剩余产能，各地需要充足的原油和成品油库存，这些在过去不成问题，但现在可就不好说了。分析人士发现，自上个世纪 90年代起，石油库存就一直保持着下降的趋势。过去十几年，私营石油公司一直在降低石油库存。因为对于企业来说，大量库存是不具有生产力的资产，只会降低企业的利润。维持库存意味着企业要加大开支，增加经营成本。因此，已经有人在讨论石油公司"零库存"的利弊得失了。另外，增加和保持不使用的剩余产能要比保持库存的花费更大，没有私营石油公司愿意做这种"傻"事。同样，欧佩克各产油国也承受着降低成本、提高经营效益和效率的压力。与过去相比，他们更不情愿投入巨资扩大自己的产能，而作用仅仅是为了缓冲对国际石油市场的冲击。可以说，大量的剩余产能已经成为国际石油市场的过去时。　　由于石油价格过高，各国政府也正在纷纷出台各种法规、政策，限制石油和能源的消费。市场观察人士则认为，2005年非欧佩克产油国的勘探开采投资都将有所增加，石油产量势必会有進一步增长。特别是高油价会有助于启动高风险地区的油气勘探和生产，当然这些产区的油气产品到达市场的速度会慢些。多年来，欧佩克一直超配额生产，相信在2005年他们还将继续增加石油产量和产能。　　纵观国际石油市场发展大势，分析家认为，从短期着眼，即使市场不发生石油供应意外中断，石油市场也会比过去几年更加不稳定。而放眼长远，这主要将取决于市场基本情况的走势，要看最近已经开始的对高位振荡的油价的调整如何发展。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 民企联手突破石油垄断(1) ２００４年１２月１１日，由湖北天发实业集团有限公司、大连实德集团等近百家民营石油企业加入组建的全国工商联石油业商会在北京成立。该商会成立的目的在于更好地保护中国中小型民营石油企业在国内以及国际市场的权益，商会的章程中标有“促进中国石油业公平竞争”的字样。这标志著我国民营企业开始在国内外石油领域争夺话语权。我国石油领域的市场化进程加快和石油供应紧张下的高额利润，已经吸引了越来越多的民营企业参与。一项调查表明：目前在原油、天然气开采业中，民营企业愿意涉足的数量呈几何级数增长。尽管如此，由于中国石油行业的行政性垄断政策已实行多年，中石油和中石化两大集团牢牢占据统治地位，民营企业在进入石油产业中备感压抑。而石油商会的成立，将有助于打破现有的石油行业垄断，为众多民营石油企业争取更大的发展空间。尤其是随著入世三周年的到来，中国允许外资企业独资进行成品油零售业务，石油商会的成立对于增强民营油企的竞争力、维护其合法权益，以及发挥其在中国能源安全体系中的作用等具有非常重要的意义。夹缝中求生存民营油企是在严酷的政策环境下，通过各种方式，摸索出他们曲折的成长道路的。１９９４年，国家放松成品油批发市场准入限制，到１９９８年以前，中国成品油炼制、批发零售市场几乎处在自由竞争的状态。就是在这段时间里，民营油企得到了飞速发展，业务量甚至超过同期国有石油企业。对大多数民营油企来说，那确是一段最难忘的美好时光。但是不久以后，风云突变。１９９９年５月，国务院办公厅转发经贸委等八部门的３８号文，规定两大集团之外，不允许独立的成品油批发企业存在。２００１年９月，国务院办公厅又转发了国家经贸委等五部门“关于进一步整顿和规范成品油市场秩序的意见”，重申了两大集团的批发专营权──成品油由中石油集团、中石化集团集中批发，并进一步赋予两大集团以零售专营权──各地区新建的加油站，统一由中石油、中石化全资或控股建设。这两份文件被认为是彻底改变了中国成品油批发零售市场的生态，一个充分竞争的市场自此变成双寡头垄断的市场。在国家实行行政性垄断政策的这五年来，民营企业由于在物资、资金和信息方面存在著先天的缺陷，因此在进入石油产业中备感压抑。由于没有油源，民营企业拥有的加油站通常是从中石油、中石化手中以更高的价格买油，在油荒的时候，甚至根本就拿不到油。在与中石油、中石化，包括他们和壳牌、ＢＰ等一些跨国石油巨头组建的合资零售终端之争中，民营企业也一直是在一种不公平、受歧视的市场环境中艰难谋生。除此之外，由于民营油企把大量的精力和资金用于搞油源、买油，往往无暇改进经营管理，扩大市场占有率，对油品炼制、销售各个环节的信息也无从知晓。但是由于石油市场的利润实在巨大，因此吸引了许多民营企业通过各种渠道、各种硬关系、甚至花费几百万元搞公关挤进来。但实际上“肥水不流外人田”，国内大型国企从油源、零售和价格上都严格控制，加之石油行业是一个烧钱的行业，前期投入非常大，一个项目动辄几百亿，这对原本资金饥渴的民营企业来说，要从中分得一杯羹，难度比较大。在这种情况下，出于求生本能，很多经营成品油的民营企业曾采取“不正常的手段” 搞到成品油，无形中增大了经营风险。近几年虽然国家大力打击走私油，但是走私油仍屡禁不止，足见某些企业不得已而采取的下下之策。尽管如此，也还是有少数民企用尽办法“迂回曲折”地进入了该领域。２００４年８月，有１５家民企获得成品油进出口牌照，两家民企获得原油进出口资格。但是即使已经获得了牌照，按照现有的政策，这些企业要获得油源也还是需要经过中石油、中石化两大巨头的手。尤为关键的一点是，按照中国加入世贸组织的承诺，２００４年１２月１１日，中国已经将成品油零售市场对外资开放。２００６年底，中国成品油批发市场也将对外资开放。届时，外资公司可在国内营建油库、码头和销售网络。这意味著外资公司可以大量销售自己生产的成品油，对中石油、中石化将构成巨大冲击。而对民营油企而言，尽管他们可能多了油源的选择，但在外资巨头和两大石油集团的挤压下，他们被打垮和被收购的可能性将更大。此外，外资的进入不仅意味著市场的瓜分，还意味著人才的争夺。而一旦人才流失，其结果就是带走经验，带走客户，最后带走市场。到那时，民营油企的生存环境将更加艰难。因此，对于现存的民营油企来说，抵御中外巨头们的最好办法只能是“自己长大”，而民营油企长大的最佳思路就是组建“联合体”。“联合体”不仅可以壮大民营油企的力量，还可以成为民营企业跟政府沟通的桥梁。外资进来，也不会轻易小看这个团体──单个容易击破，团体就击破不了。正是在这种背景之下，以保护中小型民营石油企业在国内以及国际市场权益为主旨的全国工商联石油业商会１２月１１日在北京正式成立。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 民企联手突破石油垄断(2) “民营石油商会”的目标２００４年１２月１１日，筹备一年多的全国工商业联合会石油业商会（ＣＣＰＩ）在人民大会堂揭开了它的“盖头”。该机构是在全国工商联领导下的一个行业性、非赢利性的民间石油组织。商会会员包括了国内近百家民营石油企业，这些企业分布于国内２６个省市，领域涵盖了石油行业的上、中、下游各个环节。商会成立的主要任务在于为民营油企谋取更大的生存空间，维护其合法权益，并试图改变现在这种已经不适应市场发展的垄断体制。据石油业商会有关负责人介绍，石油业商会将在全球范围内发起和组织“中国石油产业投资基金”，支持业界企业结构调整和海外项目开采等。对于在资金上尚无实力与三大石油集团竞争的民营石油企业，此举将成为一个有力的支持。目前，我国民营石油企业已经发展到一定规模，但主要集中于石油产业链的下游领域，即成品油运输与销售。而随著２００４年１２月１１日成品油零售市场对外资开放大限的到来，民营石油企业在零售市场面对的“内外夹击”也更加激烈，提高自身实力从而逐步介入石油上游产业是民营石油企业长期发展的必然趋势。石油业商会成立之后，石油产业基金将有望为民企提供资金支持，为其进入上游产业助一臂之力。石油业商会特意选择１２月１１日中国成品油市场对外资开放的日子成立，并且邀请沙特、马来西亚、巴林等国驻华大使、马来西亚石油公司、韩国ＳＫ石油公司代表助阵，这充分表明了民营石油企业想与国有大公司和外资公司平起平坐的强烈愿望。国家对石油商会的成立给予了足够的重视和支持。就在商会成立的第二天，国家发改委能源局主动召集国内３５家民营石油企业（全部是石油业商会成员）召开座谈会。在会上，有关负责人仔细听取了商会的意见，表示对其提出的建议和意见将认真研究和对待，并表示将把发展民营油气产业和企业纳入未来２０年国家能源发展规划之中通盘考虑。从座谈会上传出的消息显示，发改委有意推动石油市场进一步开放，在成品油零售批发市场开放后形成的新利益格局中，民企将占据一席之地。总而言之，石油业商会的成立对打破中国现有的石油行业垄断将起到重要的推动作用，它的成立无疑翻开了中国能源发展新的一页．．．．．． ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 民企联手突破石油垄断(3) 百亿资金海外寻油２００４年１２月１２日，就在中国放开石油成品油零售市场的第二天，国家发改委能源局召开全国油气产业民营企业家座谈会。发改委能源局局长徐锭明传达了一个新的精神：鼓励民营资本走出去拓展石油市场，国家将在各种政策上给予扶持。目前，民营企业被允许进入石油下游零售终端。但对于上游油源，长期以来一直由中石油、中石化和中海油等几大巨头掌握。因此商会的下一步行动将联合有关部门和会员企业，在香港或境外注册一个相当于１００亿元人民币规模的石油产业基金，进军海外市场，在中东乃至全球范围内进入石油上游产业，打造全新的中国石油产业链。而从另一个角度上讲，民营油企新的广泛的发展空间也主要在海外。首先中国对石油的巨大需求迅速增长。２００５年中国要进口相当于总需求５０％的石油。新的需求带来新的空间，现有的国有石油企业无法完全满足新的大量需求。因为这需求要到境外去找，而它们主要在国内生产石油。其次，这些年国有石油企业也在国外寻找资源，但由于国有企业的身份遭受了一些挫折。因为石油是战略资源，产油国通常对国有企业非常敏感，怕被外国政府控制。这不是仅对中国这样，历史上英国人、美国人都碰到过类似的问题，因为石油不是一般的商品。在国有企业竞争失利的情况下，由机制更加灵活的民营企业走出去也是中国政府降低石油风险、开拓能源多元化发展的一个重要举措。还有一个重要原因，由于我国只有中石油、中石化和中海油三家石油生产企业，它们在国内享有从生产到运输到销售的垄断地位，在国内比较舒服，到国外寻找资源的动力不够。不像民营企业，动力很强。所以民营企业这股新的力量就有了发展空间。其实，在石油产业投资基金之前，已经有民营企业开始深入海外油田开发领域。据了解，中国博泰能源投资有限公司和亿阳集团就是其中的先锋。这些民营资本的投资国主要集中在西非、北非、独联体等地区。目前，这两家企业通过做海外油田开发的外围服务正慢慢进入到上游的开发。尽管如此，在民营资本走出去的道路上依然有两只“拦路虎”：资金和政策。石油等能源项目所需资金量极大，动辄数亿、数十亿美元，民营企业很难有这样的资金实力去参与国际石油市场竞争。但是在具体的贷款问题上，又往往存在很多困难。政策上的障碍在于，目前国外石油开采权依然控制在中石油、中石化等国有企业手中。民营企业即使在国外采了油往往也过不了中石油和中石化这道门槛。　因为民营企业在国内没有经营权，必须通过中石油。采的油运不进来，只好在国外卖掉。尽管道路曲折，但前途依然还是光明的。在资金方面，１００亿元的中国石油产业投资基金，仅仅是一个基数或起点，对于特殊的石油石化行业，１００亿元人民币规模的基金微不足道。但是关键不是基金规模问题，我们应该看到产业投资基金提供的模式价值远远大于石油产业投资基金本身。中国石油业商会成立的一个直接目的，就是利用商会这个平台，筹集资金，打造中国石油产业基金这个投资平台，只要有利可图，肯定有源源不断的资金加入进来。在政策方面，国家已经开始慢慢地改变目前的垄断局面。商务部２００４年１２月２日发布的《成品油市场管理暂行办法》，首先将改变民营石油企业新建加油站必须由两大集团控股或参股的现状。随著该办法的颁布实施，从２００５年１月１日起，在成品油零售市场上，民企、国企和外资在法律上将处于平等地位，建加油站可以采取独资的形式。相信在不久的将来，民营企业获得国内石油的全面经营权也将指日可待。对民营油企而言，这些不能不算是好消息。随著垄断局面的日益打破以及民营油企的不断发展壮大，尤其是从２００４年下半年以来，国际石油巨头加紧抢滩国内成品油市场，我们已经可以预料到：国内成品油市场主体多元化时代即将到来。三、天然气 ▲返回目录 <中经网> TMP04 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 燃气市场开放提速外资加紧布局中国(1) 当外资在中国油品零售市场长驱直入的时候，燃气市场这块巨大的蛋糕也在上演著一场场的虎口夺食大战。２月３日，ＢＰ正式宣布正式完成对广东中山市燃气有限公司的收购，据ＢＰ方面介绍，本次收购是在宁波街头成功的开了便利店式加油站之后，ＢＰ在珠江三角洲发展液化石油气业务的又一案例。就在前一天，中国燃气控股有限公司与印度燃气公司签订了意向书，共同开拓中国的燃气市场，事实上，此前不久，中国燃气已经与新加坡城市燃气公司、韩国天然气公社签订了类似的合作意向，内容均涉及出售股份，同时在中国成立合资公司。　中国城市燃气行业协会的一位人士介绍，随著中国提高天然气在一次性能源结构中的比例，城市燃气市场大有可为。而在新一轮城市公用事业的改革中，城市燃气设施的建设急需资金，这为外资进入中国市场提供了良好的机会。外资纷纷抢滩中国燃气市场据ＢＰ的一位人士介绍，广东中山市燃气有限公司是始创于１９８４年的国有企业于２００３年私有化。公司拥有一个储容为６００立方米的三级气库，年销售液化石油气３万多吨，其终端销售网络遍及中山市及周边地区，市场份额接近２０％，ＢＰ接管后公司将更名为碧辟（中山）液化石油气有限公司，总投资增至５００万美元，ＢＰ接管后，将向该地区的用户提供用于家庭、工作和道路运输中的ＬＰＧ（液化石油气）。根据中国燃气与印度方面的协议，印度燃气公司将以战略投资者的身份认购中国燃气１０％的股份，而且至少在两年内都持有这些股份，双方还将在中国成立合资公司，双方各持５０％的股份，合资公司将在中国经营、管理天然气管道网络，并借此销售天然气 ﹔建造、经营及管理长距离天然气或其他能源输送管道，而且还将销售液化天然气、压缩天然气或其他能源。而在中国燃气与新加坡燃气公司的合作中，新加坡燃气公司将购买中国燃气不超过１０％的新发行股份，同时双方将在中国成立一家燃气管理及服务合作合资公司。其中，中国燃气将持有这家新公司４９％的股份，新加坡燃气公司持有另外５１％的股份。记者从国家发改委获悉，中国与加拿大不久前发布二十一世纪能源合作声明，两国政府决定推动合作，以增强能源安全和促进在能源领域的环境可持续性，并确认石油天然气、核能、能效和清洁能源，包括可再生能源，为双方合作的优先领域，至于加拿大方面到底什么时间、以什么形式进入中国燃气市场，业内人士估计，这个时间应该不会很遥远。去年年底在北京举办的中国石油石化企业高峰论坛上，发改委副主任张国宝明确表示，中国政府将继续促进油气领域的对外开放。天然气勘探开发、城市天然气终端销售、天然气发电、油气基础设施建设，以及石化工业等六大领域都欢迎外资进入。其中，天然气产业上中下游全环节对外资开放，城市管网建设不设投资比例，外商可以独资。据了解，目前，我国天然气年生产量仅为２７０亿立方米，占一次能源结构的３％，远低于亚洲和世界平均水平。然而，我国有著丰富的天然气资源，国家也已明确提出在今后一个时期要大力开发和利用天然气资源以弥补石油的缺口。我国２００５年计划生产天然气５００～６００亿立方米，２０１０年，全国天然气消费约１０００亿立方米，占整个能源构成的１０％，其中用于城市燃气占２２％，据业内人士指出，零售无疑是燃气行业利润最稳定也是最丰厚的一块，年投资回报率可达１２％，甚至更大，这是导致国际资本纷纷杀入内地市场的重要原因，在下游的燃气分销市场上，各种股权背景下的燃气公司已经开始在全国各城市进行激烈的圈地争夺。 ▲返回目录 <中经网> TMP04 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 燃气市场开放提速外资加紧布局中国(2) 燃气市场正在加速开放前不久，国际能源总署一份题为《发展中国燃气市场──迎接能源政策挑战》的报告再次牵动了业界的神经，报告中对我国现有的燃气定价政策和税收政策提出了挑战，认为有商业效益的天然气市场的形成关键在于建立和扩大消费群体。然而，目前燃气的价格居高不下，导致一些城市的家庭用户、工业用户和发电厂等终端用户均不愿放弃使用价格较低的煤炭作为主要燃料。这种情况严重影响了我国的环境保护，同时，将有可能影响到正在实施的输气管道化建设以及液化气、天然气勘探发展速度。事实上，各地燃气市场垄断局面正在逐渐被打破。记者从南京市市政公用局获悉，南京已经在国内首次尝试了空白区域天然气的特许经营权招标，中国燃气控股有限公司夺得南京江北天然气３０年特许经营权，又一个重量级的香港上市公司已经进入了南京燃气市场。据悉，在１月底召开的“山东省燃气热力安全管理工作会议”上，山东省政府明确要求在２００５年年底前，山东城市燃气要全部完成企业化改革任务，城市供热的企业化改革要有实质性进展，要坚持市场化的取向，切实转换经营机制，进行企业产权制度改革，积极创造条件，吸引各种社会资本、外资参与设施建设和经营。据悉，日前，上海市市政局也已经提出了扩大燃气的特许经营、强化燃气市场监管的相关措施，主要包括﹔鼓励外资、民营以多种形式参与燃气行业的投资、建设和运营。业内人士分析认为，随著外资加快进入燃气行业，必将给我国燃气行业带来深远的影响，不仅仅是提高燃气公司的管理水平，更重要的是，外资燃气公司的入局将在燃气的上中下游价格链上引发进一步的改革，那就是降低城市配气的价格，这无疑会给老百姓带来更多的实惠。 ▲返回目录 <中经网> TMP05 2005-02-07 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 塔里木油田累计东输天然气8.79亿立方米　　从塔里木油田了解到：进入冬季，西气东输下游沿线市场用气大幅增加。到1月31日，塔里木油田累计东输天然气8．79亿立方米，其中主力气田──克拉2输气达5．07亿立方米。西气东输工程全线投产并进入商业运营以来，随著下游市场冬季用气量的大幅增加，塔里木油田生产的优质天然气，赢得了越来越多的用户。保証克拉2气田生产安全、平稳、高效、连续运行，保証将优质的天然气送到用户手中，是塔里木油田的头等大事。油田通过认真分析查找在实现这一目标过程中存在的薄弱环节，积极研究制定应对措施。结合克拉2气田天然气生产的特点，建立设备管理体系和“ 四位一体”的巡检制度。同时，有针对性地制定应急预案，并定期在现场组织应急预案演练，提高员工及时处理突发事件的能力。他们还专门成立应急抢修队，时刻保持临战状态，一旦发现问题立即出动，保証气田安全、平稳运行。塔里木油田还从实际出发，在克拉2 气田生产现场组织岗位练兵、导师带徒、集中训练等多样化的员工培训，提高员工业务素质和应急能力。到1月31日，克拉2气田日产天然气950万立方米，累计输送天然气5．07亿立方米，加上牙哈气田输送的“先锋气”，累计完成东输天然气8．79亿立方米 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 重庆今年电力缺口与去年持平天然气水运将继续紧张　　今年电力、天然气及运输供求矛盾仍突出。昨日，在全市工业经济工作会上，市经委主任吴冰透露，今年全年电力缺口18亿千瓦时与去年持平，以一户每月用电250度计算，相当于720万户一个月的用电量﹔天然气全年也有4亿立方米缺口，相当于137万人一年的用气量。　　吴冰介绍，今年我市煤炭可供量为3000万吨，需求为2000万吨，供应总量不存在问题，主要是电煤调控存在问题。但电力、天然气供应仍非常紧张。据称，今年我市电力可供量为300亿千瓦时，但需求有318亿千瓦时。天然气的可供量也仅32亿立方米，需求则达36亿立方米。　　运力也存在较大的缺口，铁路运输可供量仅3947万吨，而需求则达到5860万吨，缺口达1813万吨。同时，明年初，三峡工程建设蓄水至156米前，将对双线五级船闸采取一条线施工一条线通航的方式进行升限改建，工期约一年半，期间通航能力要减少50%。吴冰指出，这将对我市工业和进出口带来影响，特别是沿江依靠水运的企业将面临困难。　　面对能源和运力紧张局面，我市要加快电站建设和增加外购电。按计划，上半年永荣、南桐两台5.5万千瓦机组要发电﹔到第三季度，松藻煤电有限责任公司一台15万千瓦机组也要投产﹔将投资约30亿元，建设7个煤矸石发电项目，总装机容量达58万千瓦，其中在建的6个项目，也将有26万千瓦的装机要在年内投产。到今年底，全市共有52万千瓦机组投产，将大大缓解我市电力紧张局面。　　5年内我市电煤产量增六成　　“电煤是能源的最大制约。”昨日，吴冰透露，从今年起，我市电煤产量每年将保持 8%以上的速度增长，到2010年，我市电煤年产量将新增1770万吨，达到4770万吨左右。　　据悉，新增的煤炭将由三部分构成：从今年到2010年，将新建矿井14个，增加电煤 570万吨。对14个矿井进行技改扩能，这将增加电煤400万吨。对180个小煤矿进行技改，这每年又要增加电煤产量800万吨。同时，将加强煤炭销售和运输的管理，严控电煤外流。目前，正在对合川沥鼻峡等10个重点矿区的勘探，及对南桐、松藻等矿区深部生产进行补充勘探，增加资源开采量。四、电力 ▲返回目录 <信报财经新闻>经济．企管 P19 经济评论郁慕湛 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 外资纷撤中国电力市场底因继去年冬夏两季中国普遍缺电之后，今年冬天各地仍是频频「拉闸」。面对中国电力市场出现的巨大商机，各种内地资本争先恐后地涌入电力建设市场，但是就在此时，外资电力独立开发商却纷纷退出中国电力市场。对于外资电厂来说，二○○四年的日子没几个好过，几乎全部亏损。以在中国排名前五位中的一家外资电力公司为例，太平洋顶峰在中国投资了七个热电联供企业，总装机容量四十万千瓦，总投资额达二十亿元（人民币．下同），二○○四年四家亏损、三家电厂微利，总体亏损；截至去年底，中国共有三十九个中外合资电力开发专案，仅占全国电力市场总装机量的百分之八点五。外资在中国电力固定资产投资中所占的比例连年大幅下滑，改革开放后进入中国的第一批外资电力独立开发商已基本上退出中国发电领域，其中包括全球第三大能源巨头美国迈朗公司、首家以外商特许权方式参与中国发电领域的法国阿尔斯通公司，以及德国汉堡电力公司等。外资撤出中国电力市场，一般认为，外资电力企业和准备投资中国电力市场的外资投资商，均是成熟的市场经济条件下的成熟老练的商人，他们在众多中国投资者之前感觉到了中国电力市场的过热，因而他们不是撤出就是裹足不前。政策不稳存不可控风险确实，目前中国各地纷纷「上马」的大型发电专案，虽然国家发改委对此进行了控制，但是有一些电厂没有经过审批就直接开工。有预测说二○○六年电力供求达到平衡，可是外资担心，供求平衡之后可能就是更大的供大于求。电站从审批到建成要经过数年的时间，届建成电厂，产出的电力可能根本卖不出去。所以有些外资电厂趁现在电力紧缺，电厂可以卖个好价钱，赶紧拿钱走人；没有建厂的外资则抱继续观望的态度。然而，外资撤出中国电力市场的根本原因还不在此，而是因为中国政策的不稳定，使他们认为这一市场充满了大量不可控风险。首先是电力上网不履约风险。在上世纪九十年代，中国为了解决当时的缺电问题，一些地方政府为了吸引外资投入发电专案，给予外方在购电量和电价等方面种种优惠，但在二○○二年，中国电力市场改革确定了电力竞价上网，致使以往协定纷纷失效。虽说电力竞价上网是中国电力走向市场化的必由之路，但由此而废弃原有协定并不给予适当补偿，则使外资发电专案的市场风险大大增强。由中国石油化工与美国埃克森石油及沙乌地阿拉伯石油投资兴建、总投资额达七亿美元的福建湄州湾电厂，就曾发生过当地政府不履行当初双方所签署的二十年购电协定。其次是电力投资政策变化频繁。由于电力投资大，回收期长，期间可以发生很多情况。在中国的现有体制下，其经济政策投资政策常常不能正确预判，因而造成「政策多变」。一九九八年国家制定了「三年不上火电」的政策；二○○二年起，由于电力紧张，各地都在大干快上地建电厂；去年十二月初，发改委下发了《关于坚决制止电站专案无序建设的意见》，按照发改委公布的数字，去年经国家批准开工的电站专案为六千一百一十万千瓦，据初步统计，今年各类电站开工规模高达一亿五千万千瓦。这意味着，如果严格贯彻文件要求，被要求停建的开工电站规模将近九千万千瓦；在去年中国总计七千五百亿元电站投资的大盘子里，突然被发改委砍掉了四千五百亿元，有很多设备造好之后可能根本就拿不到钱。这对于设备厂商们不啻是晴天霹雳，市场风险凸现。第三，价格不能自主制定带来市场风险。电力，作为公共物品影响着千家万户，它是许多产品的必需动力原料。在中国，电价的调整十分谨慎，电力价格不能自主制定，即使电力紧张也不能大幅度提价。二○○四年中国出现全国性缺电，煤价暴涨，国有电厂可以拿到计划内的电煤，而外资电厂只能买高价的市场煤，导致外资电力企业普遍出现亏损。去年十二月十五日，发改委发布新的煤电价格联动机制称，在半年内电煤价格上涨百分之五或超过百分之五，则相应半年后的上网电价也将调整。虽然这样的政策已出台，但是一些已经比较熟悉中国的外商仍然抱有一些疑虑，该政策可能以省为单位具体执行，各个省将在多长时间内，如何执行，会不会执行「走样」，或者拖后时间执行等等这些问题都不知道。面对外商纷纷撤离中国电力市场状况，中国政府仍然鼓励外资进入中国电力市场，参与电力市场的建设。今年起实施的《外商投资产业指导目录（二○○四年修订）》就证明了中国政府的这一意向；并且，国家电网公司也预备把其所属的总装机容量达六百四十七万千瓦的十一家电厂出售，出售物件主要是外商。离真正市场化至少五年　　可是，根据目前情况来看，大多数外商将继续观望。因为对大多数外商来说，投资风险是否可以得到控制是第一位的，其次才是投资收益。他们认为中国电力投资环境依然存在一些不明朗因素。至于什么时候才能比较明朗，用广东美国商会会长哈利的话说：中国电力市场真正走向市场化至少需要五年，那时才是外资电力公司大举进入中国电力市场之时！ ▲返回目录 <信报财经新闻>房产市道．中国消息 P06 2005-02-18 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 京都议定书令内地电业面临压力在《京都议定书》生效后，未来几年中国火电企业将遭遇更多环保压力。《上海证券报》昨天发表文章提出担忧，《京都议定书》对于中国刚刚遭受环保风暴的各大电厂来说，会不会再次形成新一轮大规模的停建？近日美国《基督教科学箴言报》文章说，中国计划新建五百六十二座电厂，占世界总数的近一半。新建电站产生的温室效应气体将是京都议定书减少排放目标量的五倍。文章指出，掌握全球气候变化命运的仍只是那五、六个拟建电厂的大国，其中中国是关键。由于中国是二氧化碳排放大国，又没有减排义务，已经引起了很多国家的不满，最近外国舆论开始纷纷关注中国电荒背景下的电厂计划。国家环保总局环境与经济政策研究中心任勇表示，短期看《京都议定书》的生效对中国有利，但长远看中国面临的压力将愈来愈大。从总量上看，目前中国二氧化碳排放量已位居世界第二，甲烷、氧化亚氮等温室气体的排放量也居世界前列。而中华环保联合会副秘书长李恒远认为，如果中国长期不承担温室气体控制义务，中国在参与《京都议定书》活动中遭受的压力将愈来愈大，如处置不当有可能影响中国的国际形象和地位。在这一过程中直接面临外来压力的电力企业无疑成为焦点。国家发改委能源研究所一位人士表示，《京都议定书》要求减限排温室气体问题的实质，涉及能源消费总量和效率问题。长期看，电力企业多数都是火电厂，是排放二氧化碳的大户，一旦数年后中国承担减排义务，电厂只能再上环保。所以未来几年电厂再遭遇几次环保风暴也不会是意外■ ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 发改委为电厂投资降温(1) 《国务院批转发展改革委关于坚决制止电站项目无序建设意见的紧急通知》（即国务院３２号文件）已经出台，这是国家决定对电厂建设实施宏观调控的明确信号。业内人士称，此次宏观调控，可能会促进电力行业的兼并重组。对于大型发电集团来说，未必不是件好事。违规电厂数量巨大据统计，２００４年批准新建电厂的总装机容量为６０００万千瓦，而实际开工的发电厂却达到了１．８亿千瓦，违规开工达１．２亿千瓦，是批准开工的两倍。我国目前的总装机容量近４．５亿千瓦，而２００４年一年新开工的电厂，已经是目前总装机容量的４０％。其中，国家批准立项，但是没有核准开工的达２４００万千瓦，而可研报告都未经批准的为９６００万千瓦。针对大量违规建设的电厂，国家发改委将按照国务院紧急通知的精神，采取严厉措施── 凡是未经国家批准的项目，一律停止建设，银行停止贷款，在土地使用、煤炭运输等方面，也将不予安排。业内人士认为，这些措施里面，土地使用方面的限制措施最为有效，运输方面，铁道部统辖的铁路可能会产生作用，至少会增加这些电厂的运输成本。但是，由于一些银行已经对违规电厂发放了贷款，停止放贷，将会产生银行的不良资产。为何要给电力投资泼冷水２００４年我国发生了大面积的电荒，为何还要为电力投资泼冷水呢？【原因之一：过剩之忧】造成２００４年电荒的一个主要原因是工业用电急剧增加，而在工业用电中，钢铁、水泥、电解铝等行业又是耗电大户。随著对这些高耗能行业的清理整顿，它们对电力造成的压力会在一定程度上得到缓解。此外，按照一些电力专家的预计，到２００６年，中国的电力将会保持平衡供应，若不限制电厂建设，到２００７年，电厂建设过剩的矛盾可能会有所凸现。【原因之二：煤运瓶颈】２００４年全国煤炭产量至少将达到１９亿吨，但是煤炭供应仍然非常紧张。仅２００４年投产的５１００万千瓦发电机组中，除去水电和燃气发电机组，燃煤发电的机组要增加７０００万吨标准煤、１亿吨实物煤的消耗。煤炭运输的大幅增加还造成运力紧张。为了增加发电厂存煤，国家加紧安排铁路运输，最多时曾经一天发过５万节车皮运煤炭，使铁路运输吃紧。国家发改委副主任张国宝说，在目前我国３０万千瓦、６０万千瓦机组成为主力机组，而且更高档次机组也开始生产时，一些地方政府或企业仍然不经过任何审批建设电厂，其中小型机组非常多，稍微好一点的是１３．５万千瓦，差一点的是５万千瓦、２．５万千瓦，单位煤耗很高。一方面是大量高耗煤的违规电厂，另一方面则是煤炭的供应紧张。一些产煤大省（如河南）自身的电力需求也在猛增，加上原有煤矿已难以扩大产能，本省的煤炭需求与产量日益接近，很难再供应兄弟省份。因此，大批违规电厂即便建成，将来的煤炭供应也是个大问题。按照目前的技朮发展，国家只允许建设单机容量为３０万千瓦以上的发电机组。１３．５万千瓦，甚至更低的机组，属于国家禁止建设的范围。为了建设大机组，一些地方的发电企业，会把项目分拆成几个小项目，这样便可以由本省审批通过。而一些几万千瓦的机组，也经常打著热电联产的幌子进行建设。这样的结果是造成了电厂建设的无序发展。一些小机组的煤耗高达４００克╱千瓦时，煤耗高也是造成煤炭紧张的一个间接原因。而国家正努力把煤耗降到３００克╱千瓦时的水平。【原因之三：环境压力】国家发改委副主任张国宝表示，现在盲目上的电厂，没有对前期工作和建厂条件做认真分析研究和评估，只看到眼前利益，看不到全局和长远的趋势。他说，很多没有水源的地方也上电厂，有的地方甚至抽取地下水发电，本来地下水就不充分，还与农业争水，与城市争水。有一个不大的城市就建了五六个电厂，显然布局不合理。【原因之四：拖累银行】业内人士算了这样一笔账：按照每千瓦５０００元的造价计算，新开工的电厂若全部建成投产，总投入为９０００亿元。其中，违规投资为６０００亿元，即使按照发电企业２０％的资本金计算，违规电厂投资中，来自银行的资金将达到４８００亿。违规电厂之所以得以开工建设，银行在一定程度上起了推波助澜的作用──由于银行需要将大量存款对外贷出，而银行界认为，相对其他行业来说，对电厂投资的贷款往往效益比较好，发电企业偿还资金也比较及时。所以，投资电厂一直是各大银行争抢贷款的对象。而早在２００４年年初，电厂已经被银监局列为了几大存在风险的产业之一，但似乎并没有减少银行对于电厂放贷的热情。对于急于贷出资金的银行来说，如果这家银行不贷，另一家银行也会抢著放贷。而由于激烈竞争，各大银行有时不仅不看可行性研究报告、项目是否被核准开工，就连电厂投资的资本金也可以商量。部分电厂项目，发电企业实际出的资金并没有达到国家要求的２０％的资本金，可能只有１０％，甚至８％。但一旦贷款回收不利，银行背负的损失会更大。有内部人士称，工商银行、建设银行等金融机构是在电厂投资之中贷款比较多的银行。但具体在１．２亿千瓦违规电厂建设的贷款中，这几大银行是否有份，贷了多少，尚不得而知。但如果违规项目一律停止建设，银行停止贷款，无疑会增加贷款银行的不良资产。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 发改委为电厂投资降温(2) 外资失意中国电力市场就在大批中小电厂纷纷开工建设的同时，国外企业却纷纷撤离了中国的发电市场。２００４年１２月，西门子公司与瑞典Ｖａｔｔｅｎｆａｌｌ公司的子公司德国汉堡电力公司（ＨＡＷ）一起出售了在河北邯峰电厂共达４０％的股份。西门子表示，他们的投资领域将不会再放在发电上，而是要集中到发电设备上。据英国金融时报消息，西门子还将进一步出售在中国另外１６座发电厂的股份。中国电力企业联合会有关人士认为，在电力投资尚处在高峰期出售股权，对西门子来说不失为明智选择。而在此前，美国电力公司出售了河南南阳浦山电厂７０％的股份﹔２００３年３月，美国赛德能源公司将温州特鲁莱发电有限责任公司４０％的股份转让，并陆续出售了广东东莞厚街电厂、河北唐山热电和湖北蒲圻赛德发电有限公司的股份﹔法国阿尔斯通公司撤出了广西来宾电厂Ｂ厂项目的４０％股份﹔全球第三大能源巨头美国迈朗公司出售了它在山东国电和广东沙角一电厂的股份。２０世纪８０年代末到９０年代中期，国家曾给予外资企业进入发电领域“三保証”的优惠政策，即保电量，保电价，保回报，外资电厂的回报率很高。“三保証”政策吸引了一大批外资企业，但随著２００２年取消该优惠政策，外资回报率明显下降，多数外资企业已经退出中国的电力市场。太平洋顶峰是在中国排名前五位的一家外资电力公司，出资方为世界５００强美国联合能源公司和世界银行等。到２００４年底，太平洋顶峰一共在中国投资了七个热电联供企业，总装机容量４０万千瓦，总投资额达到了２０亿元人民币。之前的几年，太平洋顶峰在中国的热电联产企业的运营一直处于盈利状态。然而在２００４年，太平洋顶峰的七家电厂却出现四家亏损、三家微利的状况，总体上核算，２００４年该公司将出现亏损。由于电厂投资额大，太平洋顶峰想全部收回投资，至少还需要三年时间。据国家电网公司动力经济研究中心主任胡兆光介绍，１９９０年外资占我国电力固定资产投资的比例为１２．２％﹔到２００２年，这一比例急剧下滑到７．５％。专家认为，２００４年煤炭价格的扶摇直上直接抵消了高电价与需求上升带来的收益。同时，中国的电力定价没有明确，电网对电厂的并网协议和销售协议又是每年一签，外资要进行价格谈判十分困难。再加上我国各地纷纷上马大型发电项目，压缩了市场空间，外商担心几年后又会碰上电力供过于求的状况，于是纷纷退出。电力体制改革是根本措施根据国家发改委于２００４年１２月１５日印发的《关于建立煤电联动机制的意见的通知》，电力价格与电煤价格将实现联动。联动方案规定：以不少于六个月为一个煤电价格联动周期，周期内平均煤价比上一周期变化幅度达到或超过５％，则相应调整电价﹔如果煤炭变化幅度低于５％，则下一周期累计计算，直到累计变化幅度达到或超过５％，进行电价调整。联动方案实施后，尽管电价调整只能抵消７０％的煤价上升成本，但火电上市公司毛利率下降趋势得到扭转是必然的。由此看来，２００５年电力行业的投资价值能够得到提升。专家认为，要解决电厂违规建设，改变违规电厂增多的状况，最重要的是推进电力体制改革，推行竞价上网。通过竞价上网，发电成本高的企业将会被淘汰出局，而发电成本低的企业则依靠生产规模、成本控制、技朮先进等优势胜出。在对违规建设电厂进行清理整顿的同时，发改委副主任张国宝也提醒发电设备制造企业：在大好形势下一定要优先安排国家批准项目的生产，否则一旦设备需求出现大起大落，将给生产企业带来严重危害。业内人士称，此次宏观调控，可能会促进电力行业的兼并重组。对于大型发电集团来说，未必不是件好事。 ▲返回目录 <钜亨网> 记者张家豪╱台北 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 中国首建气冷式核电站核电进入到加速发展　　甄红宇《每日经济新闻》╱上海﹒2月17日　　一座195兆瓦气冷式核电站已选定建造地点，它标志著中国将建设世界上首个球床核反应堆，尽管这种新型核电站的规模离真正的商业用途还有一段距离，但由此可以証明，中国的核电技朮发展及核电站建设方面正迎来一个黄金发展期。　　近年来，随著中国国民经济快速发展，能源对经济社会发展的制约作用日益明显。 2004年上半年，中国电力需求增长了16%。全年电力短缺超过2000万千瓦。由于很多地方频繁发生拉闸限电现象，人们开始考虑更快地发展核电。　　英国《金融时报》称，一个中国能源企业集团已选定在山东省建此核电站，代表该企业集团的一位官员表示，这座拟建的反应堆可能在五年内开始发电，此企业集团由中国最大的电力公司华能集团牵头组建，北京清华大学核能与新能源技朮研究院正为规划中的核电站提供技朮，该实验室运行著世界上唯一的试验性球床反应堆。　　该球床反应堆如果成功实现商业化，将是数十年来首个全新的反应堆设计，这座反应堆将把中国推向此类技朮发展的最前沿，因为研究人员称，该核电站所采用的技朮提供了一种新的防熔化方案来代替标准的水冷式核电站。　　记者采访了核电专家潘自强院士，他解释说，如果是195兆瓦的规模，还只能说是在发展阶段，因为一般来说核电站的发电量应该在100万千瓦以上，也就是1000兆瓦。气冷式核电站在技朮方面短期也很难达到100万千瓦以上，不过是目前国际上最新型核电站的发展方向之一，中国应该是首家投入商业的气冷式核电站。　　北京清华大学核能与新能源技朮研究院相关人员介绍，于2004年12月16日，清华大学就与中国华能集团公司、中国核工业建设集团公司在北京签订了《关于共同合作建设高温气冷堆核电示范工程投资协议》，迈出了具体实施高温气冷堆商用示范核电站建设的关键一步，该项工程的高温气冷堆技朮和设计工作由清华大学核能与新能源技朮研究院负责。　　有报道说，建设商用示范高温气冷堆核电站的投资比例为华能集团占50%、中核建占 35%、清华大学占5%，另10%由三方协商吸引新的投资者，将力争在2010年底实现高温气冷堆示范工程并网发电。　　2004年7月，中国政府批准在严重缺电的广东省和浙江省分别建设一座核电站，安装总共4个1000万兆瓦级的核反应堆发电机组。这是中国提高核电发电能力计划的一个部分。　　中国的核能发展计划是：到2020年使国家的核能发电量增加到四万兆瓦特，核能发电量将占整个中国发电量的6%，该水平是现有水平的三倍。　　"这标志著中国核电工业由原先的适度发展进入到加速发展的阶段。"国家发改委能源所副所长韩文科说。 ▲返回目录 <澳门日报> C08 科技新知余仁杰 2005-02-15 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 风能发电前景广阔　　继广东沿海等地已有多家风电场成功地开发风力发电后，浙江也急起直追。今年初，浙江绿能投资有限公司与地处舟山群岛的岱山县签订了海上风电场建设项目投资协议书，计划总投资二十亿元人民币，在该县拷门海塘附近六十平方公里浅海海域，规划建设一百台二千千瓦巨大风机，总装机容量达二十万千瓦。不久建成后，将成为亚洲最大的海上风电场。　　目前我国能源消耗结构中，煤炭占67%，石油占22.7%，其余为水电。中国是全球燃煤大国，石油的耗用量也很大。这些传统能源的利用，其造成的大气污染、酸雨、温室效应等等，已是人人皆知；更何况，煤炭、石油的储量极有限。过去人们一直津津乐道水电是种清洁能源，然而它靠拦河筑坝所带来的对生态环境破坏等等的负面效应已日趋明显，国际上早已出现「废坝运动」，提出「还江河以自由」的口号；我国究竟要不要在怒江上建十三级水电站至今争议不定…… 　　而风能则不然，它是一种可再生、不污染环境、不干扰生态的清洁、安全的绿色能源。其实，我们的祖先早已在利用风能，比如在机动船舶未广泛使用以前的千百年中，人们就是靠风帆来航海及内河航运；在农村用风车抽水灌溉无论中外都流行。风能发电是从上世纪开始的。　　自然界里，风的能量是十分巨大的。台风中的能量更大得惊人：假如一个台风的直径为八百公里，它所释放出来的能量，相当于一千七百六十个十二万五千千瓦的火力发电厂的能量总和!据中国气象科学院估算，我国陆地上距地面十米高度层实际可开发风能储量为二亿五千三百万千瓦，而海上风能更达到七亿五千万千瓦。如果我国的风能资源能够被充分利用，将大大超过现今甚至未来数十年的电力总需求。　　风力发电已是目前新能源领域中技术最成熟、最具规模开发条件和商业化发展的发电方式之一。它在欧洲已取得巨大成功，如人口只有五百万的丹麦，已有二万人从事风电产业，其营业额达到三十亿欧元。而在中国，目前还只有四十多家风电场，风电装机还仅五十六万七千千瓦，仅占全国电网总量的0.11%，风力发电尚未走出小打小闹的阶段。沿海地区有着建设风场的天然优势，应该先走一步，其风能发电的前景是非常广阔的。 ▲返回目录 <信报财经新闻>股市动态 P03 2005-02-15 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 美林：中央采措施打击非法电厂内地未来几年出现电力供应过剩，美林证券引述消息人士指出，中央将落实几项措施，禁止未经中央审批的电厂继续经营，预期消息对电力行业的市场气氛，以至大部分电力股的基本因素都将起正面作用。美林证券昨天发表报告指出，中央一直关注成本效益较低电厂充斥的问题，可惜流于纸上谈兵，但据了解，国家发展和改革委员会，联同国家电力监管委员会，将于未来两个月正式采取行动，计划更获得国务院支持。消息人士向该行透露，计划主要针对装机容量一百三十五兆瓦或以下的电厂，包括削减有关电厂的银行贷款、拒绝批出上网电价，以及不容许该些电厂为国家电网供电。报告指出，由于以上容量的电厂毋须获中央审批，只须经过地方政府的批核，同时，兴建时间较短，投资额亦较少，约六亿七千五百万元（人民币．下同），相比装机容量达一千二百兆瓦的电厂动辄需要五十亿元，可是，对近年全国大部分地区电力不足的贡献很短暂。分析员指出，未获中央批准的电厂主要集中于缺电较严重的沿海省份，若这些电厂刚开始兴建，中央很可能要求工程立刻停止，而对于已投入营运的电厂，当局将延迟授权经营的时间，或要求暂停生产。不过，该行认为，纵然国家对这些电厂采取强硬措施，全国电厂的产能使用率于二○○六至○八年下调的步伐很慢。从投资者的角度而言，该行相信，有关措施有利改善行业的投资气氛，同时，估计个别电厂产能使用率明显下降的情况不会出现，对大部分电厂如华能国际（九○二）、大唐发电（九九一），以及华润电力（八三六）可以受惠■ ▲返回目录 <中经网> TMP04 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 去年国网公司跨区跨省互供电量增三成２００４年国家电网公司加大电网间电力输送规模，完成跨区跨省互供电量１７９８亿千瓦时，同比增长３０．１％。２００４年全国大部分地区经历了缺电局面，跨区、跨省输电成为缓解电力供应紧张的重要手段之一。据国家电网公司有关部门介绍，２００４年全公司加强负荷预测，优化电力调度，通过技朮创新提高输电能力，跨区跨省平衡电力供需，资源优化配置的能力进一步增强。２００５年全国电力供需形势虽然局部有所缓解，出现了区域性、季节性、时段性等新特征，但整体供需形势依然严峻，夏季用电高峰期间预计全国电力缺口在２０００万千瓦以上。国家电网公司表示将进一步加大跨区、跨省电力交换力度，实现更大范围资源调配，积极缓解电力供应紧张地区的缺电局面。一、加强负荷预测和电力电量平衡分析工作，提高负荷预测水平，认真做好电力电量平衡，合理制定交易计划。根据大部分电网严重缺电以及优化资源配置工作需要，提前对全年分月各网省电力电量平衡情况进行了预测和分析，进行月度电力平衡和电量平衡。二、结合电网运行情况，根据负荷变化、机组状态、水库来水、电厂存煤等状况，开展优化调度，充分利用能源，提高资源优化配置水平。利用不同电网高峰的季节差，合理安排计划﹔充分利用水电资源，积极开展低谷时段交易，实现水火互剂﹔采用多种灵活的交易形式，促进跨区交易。三、结合检修计划，合理安排运行方式，确保电网安全稳定运行。根据联络线检修计划，重新安排电量，充分挖掘潜力，降低由于机组或线路非正常停运带来的风险。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 我国开始大规模向周边国家送电中国南方电网去年成功实现向越南大规模送电，首开我国大规模向周边国家售电先河。据电力部门提供的数据，隶属于中国南方电网的云南电网去年秋冬成功通过１１０千伏河口变电站向越南１１０千伏老街变电站送电４９４３万千瓦时。有关专家认为，云南电力成功输往越南，表明在我国与大湄公河次区域国家的经济合作中，除空中、水上和陆路交通通道外，第四条以电力输出为主要内容的“经济大通道”正在加快形成，有助于合作双方实现“双赢”。云南电网公司总经理王良友说，“开拓国外电力市场有利于拓展我们的发展空间，参与大湄公河次区域电力合作前景广阔。”越南国家第一电力公司总经理阮福荣说，云南电网输送越南的电能质量好，使越南北部供电可靠性和电压稳定性都得到了改善和提高。有资料表明，与我国云南接壤的越南北部近年经济快速发展，用电量平均每年增长１０％以上，出现巨大的用电缺口。２００４年４月，中国南方电网有限责任公司与越南国家第一电力公司签订协议，通过１１０千伏边境联网工程向越南输电。９月２５日，一股强大的电流通过连接云南河口县与越南老街的１１０千伏输电线路输往老街。这是我国第一条大规模向国外送电的输电线路，送电最大电力４０万千瓦，年售电量可达２亿千瓦时。由于经济迅猛发展，程度不一的“电荒”近年困扰著我国各地经济发展。来自国家发展和改革委员会的报告称，去年我国最大电力缺口达３０００万千瓦，今年全国电力供应偏紧的状况仍难根本缓解，夏季高峰电力缺口仍在２５００万千瓦左右，但电力供需已局部有所缓解。毗邻东南亚的云南省虽然目前也面临缺电之虞，但凭借丰富的水电资源及新一轮电力建设投资热，有望于２００７年基本实现电力供需平衡。据云南省政府预测，２００９年全省电力装机容量将达到１０００万千瓦以上，年发电量可达到１３００亿千瓦时以上，电力供应将极为宽松富裕。因此，电力部门将电力供应前景乐观的云南省作为我国向国外送电的“先锋”，加强了与国外特别是与大湄公河次区域的电力合作。日前，南方电网公司与越南方面又达成协议，确定开辟向越南送电的第二条１１０千伏通道，争取２００５年实现从云南文山向越南河江省送电。另外，中泰两国电力部门已达成协议，双方企业将合资在云南澜沧江上建设景洪水电站和糯扎渡水电站。这两座电站装机容量达７３５万千瓦，建成后先送电至我国东部沿海的广东省，然后根据泰国电力市场情况向泰国送电。当前，我国向国外送电的电网已呈拓展之势。电力部门介绍，去年底广西电网公司与越南也达成了送电协议。据悉，中国南方电网公司还计划以开展双边电力贸易为主，重点推进中泰５００千伏、中越２２０千伏等输电工程。一年多以前，南方电网公司就与泰国国家电力公司签署框架协议，将中泰５００千伏直流输电工程作为大湄公河次区域电力合作的重点项目。 ▲返回目录 <经济日报>宏观资讯 02 然浩观察 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 中国不是一个缺电的国家吗？　　中国不是一个缺电的国家。在日前北京举行的新闻发佈会上，有专家在回答外国记者提问时这样说。　　自2003年起，随著缺电从部分地区蔓延到全国多数地区，应该说，中国目前严重缺电已是世人皆知的事实。为此，参加发佈会的一位同行说，当时听了专家说中国其实不缺电的说法就有点感觉不对。像这位同行一样，众多饱受缺电之苦的人在听到这一说法时的感受也同样是意外和不解。　　专家为何要说中国其实不缺电?查看发佈会实况，发现该专家在下这个结论前还讲了这么一段话：去年我国的电力弹性系数(电力增长速度比GDP增长速度)为1·6，这说明我们的产业结构不合理，高能耗工业太多，工业耗电占了74%。所以按照现在的经济规模，我们的发电装机能力应该是足够了，日本也就是2·8亿千瓦的装机，却创造了比我们高得多的国内生产总值。所以只要我们结构调整能够扎扎实实地进行下去，那么中国的电力供应应该是有保障的。　　就是说，该专家得出我国不缺电的结论是有前提的。分析该前提，仅以电力弹性系数为例，一般人们认为合理的弹性系数为1或1·1。但事实上，弹性系数很难反映一国产业结构的电耗水平是否合理，如美国在GDP跨越2万亿美元的1971年到1975年电力弹性系数曾达到过1·676；日本在GDP达到4万亿美元后的1991年到1995年电力弹性系数曾高达1 ·899。　　因此，笔者以为造成目前我国电力供应紧张的原因，固然有专家说的产业结构不合理、电耗高的原因，但主要是国民经济产业结构水平低。人们在衡量一国一年产品和服务的总产出时，除了用GDP这一市场竞争指标外，有时也用购买力平价这一衡量产品、劳务实际产出量的指标。作为世界最大的电力消费国，目前美国拥有的发电装机总容量约 8·5亿千瓦，年实现GDP为10万多亿美元。2002年底我国发电装机总容量为3·57亿千瓦，居世界第二，当年实现GDP为1·08万亿美元。同样用1亿发电装机实现的GDP，在美国高达 1·176万亿美元，在我国只有3025亿美元。两国每实现1美元GDP产出的电耗相差近4倍。但按购买力平价换算法对两国每年产品、服务产出用美元调整后的数据进行比较可发现，美国经济的年产出仍为10万多亿美元，我国当年经济的总产出则可增到4万亿美元以上。可见我国用电紧张，从实现的GDP看与能耗过高有关，但从产出的实物量和劳务量看，差距事实上并不如想象那么大。　　我国产业结构水平为何低?从1997年美中两国产业结构和电力消费构成的资料对比( 电力消费量及构成比例资料为1996年)看,主要低在第一产业从业人员多和第三产业不发达。当年我国农业人口为49·9%，美国为3%。制造业人口，我国为23·7%，电力消费7830 ·3亿千瓦时，占全部电力消费比例74·1%；美国制造业人口为17%，电力消费11538·5亿千瓦时，占全部电力消费比例35·8%。服务业人口，我国为26·4%，产值占32·1%，电力消费 960·6亿千瓦时，占全部电力消费比例9·1%；美国服务业人口为88%，产值占77%，电力消费量9849·7亿千瓦时，占全部电力消费比例30·6%。全社会生活用电，我国为1133亿千瓦时，占全部电力消费比例10·7%；美国为10824·9亿千瓦时，占全社会用电比例为33·6%。　　可见，我国产业结构水平低，仍与我国经济发展处于工业化中期这一阶段有关。这个阶段就像一个人只有经历童年、少年、青年才能进入中年，才能变得成熟起来的道理一样，是必须经历的。当然，作为有后发优势的国家，我们可以通过制定、实施正确的产业政策，来缩短产业结构的升级过程。但想越过这个阶段，一步实现产业结构高级化，事实上做不到。从美国第二产业用电量在整个国家用电比例中仅占35·8%，但绝对消费量仍比我国第二产业用电量要多出近50%的情况来看，一个国家如果没有强大的第二产业做基础，就不可能建立起发达的第三产业。因此，将已经进入后工业化时期发达国家的工业耗电指标来与仍处在工业化中期的我国工业用电指标做对比，并不科学，得出与事实相左的结论就成了必然。　　其实，衡量一个国家是否缺电?最简单的指标就是看其人均用电到底有多少?因为，电是现代社会的动力，人均用电量的多少也直接反映了一个国家的现代化程度。虽然我国拥有的发电装机已多年居世界第二，但从人均用电量来看，仍是个严重缺电国家。去年我国全社会用电量为21735亿千瓦时，按当年人口达到13亿计，全年我国人均用电量仅为1671·9千瓦时，不要说与在发达国家中用电效率最高、人均年用电量高达10000千瓦时以上的日本比，相差数倍之多，就是与目前世界人均年用电量已达到2400千瓦时的标准比，也差了700多千瓦时。回想1997年，面对暂时出现的供电缓和现象，决策层所以做出压缩电力建设规模的决策，可以说与没有充分考虑我国人均用电仍处于低水平的情况有关。　　历史的经验值得注意。在目前我国人均用电处于低水平的情况下，电力工业仍须加快发展。从实现可持续发展的要求看，我们在电力加快发展的同时，也应按照建设节约型社会的目标，重点抓提高能源利用效率，包括提高电力利用效率的工作。这就需要我们跳出长期形成的就能耗高抓节能，就电耗高抓节电的观念和思路，从著眼于国家综合实力的提高，来加快我国城市化的进程，加快产业结构的升级步伐，特别是抓人的素质提高，通过提高产品和劳务竞争力来提高能源，包括电力的利用效率。只有这样，我们的节能，包括节电工作才能取得事半功倍的效果。 ▲返回目录 <信报财经新闻>新闻-金融经济 P03 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 叶澍堃：联网长远利电力市场竞争经济发展及劳工局局长叶澍堃【图】昨天出席电台节目后提到本港二○○八年电力市场改革，他表示可以考虑两电联网，而长远而言联网是一个很好的选择。他又说，电力市场要变得更开放和具竞争性，本港不能永远只有两家电力公司。叶澍堃补充说，希望有新的电力公司加入本港市场，或内地向香港输电和卖电，届时本港与广东省电力市场当然将加强联网，同时本港亦需要一个新的架构釐定上网费用；厂网分家必然牵涉监察工作，以确保供电稳定性不会因为联网、竞电上网和厂网分家而受到影响。他指出，虽然二○○八年内地未必可向本港售电，事实上内地现在有很多新电厂投资项目，需要几年时间才可以落成启用，但这并不代表日后内地没有能力输电来港，确保本港电力市场有更多竞争。叶澍堃说，本港电力市场不一定只能朝联网方向发展，但若联网，则需要一个新组织监察市场，目前本港由机电工程署监管两间电力公司，新架构可以是现有架构的改组，或设立新的架构组织，至于怎样做则未有任何决定。他强调政府并不是坚决认为须设立新组织，而是就未来电力市场发展方向作出决定后，再研究有关做法的可行性。他补充说，新组织的主要工作是专责监管电力公司，如再生能源或内地输电到港等新电源，当这些电力上网时，如何确定一些标准，或制订一些规则以确保稳定性、可靠性和供电安全。若厂网分家，竞争者都可竞电上网，而输电网络则属两间电力公司，则须第三者决定上网费用。叶澍堃表示，目前只是第一阶段谘询，政府没有既定立场，但政府明白电力公司必须考虑股东回报，政府一方面会考虑公众的意见，另一方面必须考虑供电的稳定性，甚至进行更多环保工作。至于目前电力公司的回报率，他说须衡量在现今环境下是否合理，以及与其他地方进行比较，但在谘询初期评论应否就有关机制作出改动，他认为未是时候。叶澍堃说，政府仍然持开放态度，没有特别希望在《管制计划协议》下实行联网，但对于签署协议的年期是否可由十五年减少五至十年；或继续两电的回报率与其固定资产挂钩等，还可作很多考虑■ ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 缺水少煤造成缺电南方电网形势严峻据了解，由于“缺水少煤”造成的资源性电力短缺，今年南方五省（区）尤其是广东省今年的供电形势更为严峻。有数据显示，今年全国煤炭供应缺口高达８０００万吨，缺煤影响发电的问题去年在南方电网已显突出，今年则更不容乐观。按各省火电平均煤耗计算，今年南方电网各省区电煤需求为８５４０多万吨，缺口高达６００万吨。其中，广东、广西、贵州、云南缺煤量折算成电量超过１５０亿千瓦时。南方电网今年火电机组利用小时数将由此下降３００多小时，对电力电量影响很大。除电煤供应紧张外，南方电网来水情况同样不理想。据预测，广东今年４月前几乎没有来水，广西来水量比往年少约两成，云南、贵州也比正常年份偏少。在全网新增水电装机２００多万千瓦的情况下，水电出力仅可增加６０亿千瓦时，相对于各省区快速增长的用电需求，捉襟见肘。 “缺水少煤”引发的资源性电力短缺，导致现有发电机组不能充分出力，成为今年缺电的突出特征。南方电网今年最大电力缺口将达到７８０万千瓦，比去年增加２８０万千瓦，电力供需紧张状况加剧。 ▲返回目录 <中国电力报> TMP02 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 三峡总公司全面完成经济考核指标长江电力实现总利润４４亿元　　本报讯通讯员王久兴报道2月3日，中国三峡总公司总经理李永安在三峡总公司离退休干部团拜会、长江电力招待晚宴上表示，2004年三峡工程全面完成或超额完成了国家下达的四项经济考核指标。　　2004年是三峡工程开始发挥效益的第一年，也是三峡总公司和长江电力进入快速发展的第一年。2004年，国家给三峡总公司下达的发电量是463亿千瓦时，实际完成了562 亿千瓦时，超过了99亿千瓦时，相当于超过了100亿千瓦时电量。这一年葛洲坝电站还超过了历史上发电166亿千瓦时的最好水平，达到了170亿千瓦时。在利润总额指标方面，国家下达给三峡总公司的利润总额指标是38.8亿元，实际上完成了52.5亿元。第三个指标是成本指标，即成本占销售收入的指标，国家下达给三峡总公司的指标是63.9%，实际完成的指标约占62.5%。第四个指标是静资产收益的指标，国家下达给三峡总公司的指标是2.85%，实际完成3.5%。　　李永安同时指出，2004年长江电力股份公司实现总的利润约44亿元，净利润达到30 亿元。长江电力的股票在市场上也有了很好的表现，被股市公认为蓝筹股龙头，其流通市值也排在了国内A股的第一，受到了证监会的高度讚扬。 ▲返回目录 <人民日报市场报> 01 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 国务院批准煤电价格联动方案预计火电价格一季度将调整　　煤电价格联动的总体方案已经获得国务院批准，实施细则可望在2005年初出台。日前，国家发改委发佈了《关于建立煤电价格联动机制的意见的通知》，对煤电联动计算方法、首次联动的计算基准、电价调整周期、销售电价与上网电价联动等重要问题予以明确。煤电联动方案的正式出台，电力行业成本压力将得到部分缓解，煤炭企业业绩将稳步提升。电煤价格将逐渐向完全放开过渡，煤炭交易市场建立和运行的障碍已被消除，时机已经成熟。业内人士认为，由于该方案采用电价追溯调整的方式，预计明年一季度火电公司上网电价将出现一次调整。　　据了解，首次煤电联动应以2004年5月底煤炭企业销售电煤的车板价为基础，根据6 -11月电煤车板价的平均涨幅，按照煤电价格联动公式测算和调整发电企业上网电价和销售电价。区域电网内煤价涨幅差距较大的，分省、区、市调整电价。调整电价时，电网经营企业输配电价标准维持现行实际水平不变。上网电价与煤炭价格的联动将根据煤炭价格与电力价格的传导机制，建立上网电价与煤炭价格联动的公式。以电煤综合出矿价格车板价为基础，实行煤电价格联动。电力企业要消化30%的煤价上涨因素。燃煤电厂上网电价调整时，水电企业上网电价适当调整，其他发电企业上网电价不随煤价变化调整。　　销售电价调整后，按照电网经营企业输配电价保持相对稳定的原则，相应调整电网企业对用户的销售电价。各类用户的销售电价中，居民电价、农业电价、中小化肥电价保持相对稳定，一年最多调整一次，除居民电价外，其他用户电价随上网电价变化相应调整。　　对于煤电价格联动的周期及区域，文件规定原则上不少于6个月为一个煤电价格联动周期。若周期内平均煤价比前一周期变化幅度达到或超过5%，相应调整电价；若变化幅度不到5%,则下一周期累计计算，直到累计变化幅度达到或超过5%，进行电价调整。　　煤电价格联动实施的区域，由发改委根据煤炭平均车板价变化情况，按区域电网或在区域电网内分价区实施，併将具体实施情况报国务院备案。　　业内人士认为，虽然煤电联动方案不能从根本上解决电煤价格上升对火电企业带来的成本冲击，火电企业要通过自身努力消化30%的煤价上涨因素，但在一定程度上可以缓解这种成本压力。由于该方案起始时间划定于2004年5月底，因此对于那些在5月底以来煤价有较大涨幅的火电公司而言，其上网电价将有较大幅度提高。而燃煤电厂上网电价调整时，水电企业上网电价适当调整，水电公司成为煤电联动的最大受益者。考虑到煤电价格联动的周期为不少于6个月，根据6- 11月电煤车板价的平均涨幅，按照煤电价格联动公式测算和调整发电企业上网电价和销售电价，预计在2005年一季度一些火电公司上网电价将会有一次调整。　　此次方案还加大了对煤炭价格的调控力度。在制止价格垄断和价格联盟行为上，发改委要求电煤价格不分重点合同内外均由供需双方协商确定。地方政府或其职能部门不得直接干预煤价，特别是煤炭企业要充分考虑用户的承受能力，合理调整煤炭价格，不得结成联盟哄抬煤价。文件特别指出了在煤炭价格发生剧烈、大幅度波动的时候，国家发改委将有权依据《价格法》，在全国或部分地区采取价格干预措施。　　此外，影响煤炭价格的根本因素还是市场的供求关系。从需求方面讲，由于近两年建设的火电机组将集中在2005年和2006年投产，煤炭尤其是电煤的需求仍将大幅增长。另一方面，制约煤炭供应的运输瓶颈问题短期内难以解决。因此，明后年煤炭价格上涨的动力仍然很强。 ▲返回目录 <澳门日报>澳闻 A07 2005-02-18 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 珠扩建电厂纾缓供电紧张　　【本报消息】珠海今年的供电形势依然严峻，预计全年电网最高负荷将达一百一十五万千瓦，比去年的最高负荷增长两成，全年最大电力负荷缺口将达十至十三万千瓦。除积极实施错峰用电计划外，珠海加紧推进珠海发电厂扩建等电源电网工程，尽力保障居民和工业用电的稳定。　　受工业发展迅猛，石油等燃料价格居高不下等因素影响，珠海今年的电力供应仍将处于紧张状态。上月十日，珠海今年第一轮错峰用电计划正式启动实施，第二至四轮错峰用电计划将根据电网负荷平衡情况依次启动。在错峰用电实施过程中，珠海电力部门将确保居民生活、农业生产用电，确保医院、学校、重点工程等重点单位正常用电及保障该市支柱企业和纳税大户等重点企业基本生产用电，最大限度地减少错峰用电对企业造成的损失。　　今年广东省普遍延续去年电力供应紧张的状况，主要是由于电源增长满足不了需求增长的要求，电煤、天然气、油价等因素加剧电力矛盾。此外，系统火电机组经过长时间、高负荷的顶峰发电，设备安全存在隐患，机组临时故障停机的可能性加大。因此，广东省今年的电力供应仍呈全年性、全网性缺电及电力、电量双缺的局面。　　据珠海市经贸局预计，二○○五年珠海市电网最高负荷将达一百一十五万千瓦，其中第一季度最高负荷约七十二万千瓦。珠海今年最高的省网供电负荷指标约为八十万千瓦，而全市地方电厂最大出电力仅廿二万千瓦，因此，珠海市今年首季度电力负荷缺口约六万千瓦，全年最大负荷缺口将达十至十三万千瓦。　　为有效解决电力不足的问题，珠海市目前正加紧推进一批电源和电网项目的建设，包括珠海发电厂一期三、四号机组扩建工程、洪湾燃机发电厂「以大代小」燃油改燃气的技术改造项目、新建扩建二百二十千伏拱北变电站、二百二十千伏大港站、二百二十千伏斗门站以及一百一十千伏南化、鱼林、横山、红旗、新涌变电站工程。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 贵州电力装机五年翻番据贵州省电力公司提供的消息，西部大开发战略实施５年来，贵州省电力装机已从１９９９年末的５００万千瓦增加到１０９４．９万千瓦，翻了一番多。贵州是我国“西电东送”工程南线主要电源省，也是国家西部大开发正式拉开序幕的地方。２０００年１１月８日，西部大开发骨干性工程“西电东送”工程开始实施，贵州省洪家渡水电站、引子渡水电站、纳雍一电厂等“四水四火”８个总装机容量５３８万千瓦的电源项目，同时被列为国家首批开工建设的电源项目。这些项目到目前为止，累计已有４６６万千瓦的机组投产，投产装机占总装机容量的８６．６１％。贵州省煤炭资源保有储量５２３亿吨，远景储量２６００多亿吨，位居江南各省区之首。贵州也是水能资源大省，全省可开发水能资源蕴藏量１６００多万千瓦，位居全国第六位。在南方各省中，贵州是电力建设上唯一具有“水为互济”优势的省份。贵州首批开工的８个电源项目，水电装机２１８万千瓦，火电装机３２０万千瓦，分别占总装机容量的４０．５％和５９．５％。贵州第二批已经正式开工和进入施工准备的电源项目，水电装机６０４万千瓦，火电装机１０８０万千瓦，分别占３５．９％和６４．１％。 ▲返回目录 <中经网> TMP03 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 浙江宁波投资二十亿建电网　　刚刚过去的一年，“缺电”成为浙江宁波市的流行词之一。时不时的用电告急，再次凸显出这个沿海城市走向现代化路途上的“盲区”。鉴于此，宁波市将在二００五年投资二十点四六亿元人民币，加快电力基础设施建设。据介绍，今年宁波将投运四十二项、新开工三十五项一百十千伏及以上输变电工程。此次电网基建工程量为该市历史之最。据统计，二００四年前十一个月，宁波电网已累计拉电九万五千四百五十一条次，是二００三年全年的一点八倍。进入十二月以后，宁波电网每天的用电缺口都在百分之二十五以上。当地罕见地连下三场大雪，使原本紧张的供电形势更加严重。二００五年一月八日，宁波进入四级缺电状态。当天，宁波拉电线路七百零三条次，损失电量七百一十七万千瓦时，创历史新高。超过一百万千瓦的电力缺口显然让宁波人的春节过得不太踏实。业内人士分析，宁波地区经济的强势增长加大了对电力的需求，而周边省市大都处于不同程度的缺电状态，无法购到充足电力，同时又受到缺煤、缺油等多种因素影响，宁波的用电形势相当严峻。据了解，二００五年，宁波电网基建工程涉及五个五百千伏项目、十四个二百二十千伏项目和二十三个一百十千伏项目，同时还将开工一大批输变电工程。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-07 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 电力工业从垄断到竞争的结构演变(1) １８８２年９月，美国纽约珍珠街电站向纽约市提供电力服务标志著电力工业的出现。从产业组织理论的角度回顾电力工业结构的历史演变，有助于更好地认识目前电力工业结构重组和引入竞争机制的改革。１　低水平市场竞争阶段受技朮、经济和社会因素的影响，现代电力工业的雏形直到二十世纪初期才形成。在这个阶段，电力商品与其它商品比较没有本质的区别，私人投资者像生产机器一样生产和销售电力。由于私人投资者资金有限，因此当时的电力企业规模较小。因为电力不能储存和不能远距离输送，投资者一般在城市周围兴建电厂，将电力卖给城市中需要和有能力支付的用户。因此，早期的电力市场实际上被分割成许多个以城市或者以城市的某个地区为范围的子市场。在每一个子市场上，一般只有一个卖者，或者少数几个卖者，市场是地区（城市）垄断的。１９２０年美国共有６５００个电力企业，其中主要是发、输、配、售一体化的企业。在这个阶段，经济学家还没有认识到电力工业的自然垄断属性，政府也没有自觉地运用规制手段。电力企业自由决定电价，生产者和消费者对价格信号作出理性的反映，包括自由的进入和退出。因此，这个阶段电力工业的结构在本质上是市场竞争的。随著社会经济的发展，作为一种优质能源，电力消费在整个能源市场消费的比例必然会增加。在许多区域子市场，短期市场需求可能经常超过电力企业的供给能力。在存在市场分割和存在较长的前置时间（Ｌｅａｄｉｎｇ　Ｔｉｍｅ）的情况下，出现了电力企业运用市场势力制定高于边际成本的价格。为保护消费者利益，在不违背自由竞争法则的前提下，政府直接参与了电力产品的生产和供给。在美国，政府直接投资电厂并按成本定价，甚至再给予税收或贷款方面优惠等措施，通过低成本或低电价优势与私有电力企业竞争，迫使私有电力企业降低电价。这种用市场的竞争纠正市场缺陷的办法在二十世纪三十年代自由竞争思想在实践上遭受失败和政府干预思潮得到承认后自然地演变成政府对电力工业的规制。２　以规模效益为基础的垄断经营阶段第二次世界大战后，科学技朮和世界经济的迅速发展加快了电力工业技朮进步的步伐。电力生产技朮的进步产生了大容量、高参数机组，这些机组资本密集，规模经济效益十分显著。高电压、低成本输电技朮在使大电网获得了十分显著的经济效益的同时，提出了关于系统的更高的安全性和协调性要求，而这一要求反过来又促进了更大电网的形成。电力工业生产中客观存在的规模经济性对过去低水平的生产组织形式和资源配置结果提出了严肃的挑战。与此同时，凯恩斯的国家干预主义经济思潮又在理论上为政府对电力工业的直接管理提供了武器。因此，二十世纪中叶，西方发达国家政府几乎都直接参与了电力工业的发展。国家资本不仅有利于实现电力工业的规模经济效益，而且有利于电力工业的统一规划和协调管理。１９３５年，美国１３家控股公司控制了全国７５％的电力企业，而且其中最大的３家公司拥有４５％发电容量。１９４６年和１９４７年，法国和英国相继将传统的以分散、私有的企业为主体的电力工业进行了全面国有化和集中化重组，结果分别形成了在国家范围内垂直一体化垄断的国有大型电力企业法国电力公司（ＥＤＦ）和英国中央发电局（ＣＥＧＢ）。美国虽然没有直接进行全国性的国有化和集中化的改革，但是，却在较大范围内进行了企业之间的大合并。二十世纪六十年代，美国电力工业的兼并达到高潮，一些大型电力公司开始出现，而且每家公司都呈从供电、输电到配电的纵向联合形态，成为区域性垄断企业。电力工业在发达的私有制的国家由私有、分散经营转向国有、集中经营是电力工业产业组织结构历史演变中的一次革命性调整。虽然理论上国有的、集中型的结构根据哈佛学派的结构──行为──绩效（ＳＣＰ）范式可能是低效率的，但电力工业发展的事实証明，集中化的电力工业结构更多地应该用芝加哥学派的理论来解释。因为滥用市场势力可能会使价格偏离边际成本，集中化的电力工业虽然可能会导致生产效率和资源配置效率的损失，但是，这种损失与集中型电力企业可能获得的规模效益增加和交易费用减少比较是相当有限的。集中化的电力企业还有利于政府制定充分体现电力工业公用事业特征的政策，这些政策的效益因电力消费的引致需求（Ｄｅｒｉｖｅｄ　Ｄｅｍａｎｄ）产生的类似乘数效应的结果而无法估量。集中化重组直接导致了电力工业规制的产．生。针对电力工业的垄断经营，政府成立了专门的规制机构，制定相应的法律制度，对电力企业进行专业化的监督和管理。１９３５年，美国制订了联邦电力法，并成立了联邦电力委员会。电力工业管理水平的进步不仅促进了电力工业的集约型生产，还促进了整个社会的生产效率，同时，这些管理经验和技朮也成为今天放松规制和引入竞争的基础。电价管理从强调核算职能到强调调节职能就体现了这种进步。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-07 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 电力工业从垄断到竞争的结构演变(2) ３　以社会资源配置最优为目标的垄断经营阶段电力工业垄断经营最初主要因为规模经济而产生。但是，规模经济存在边际收益递减规律﹔另一方面，电力工业具有显著的外部性，内部利益最大化的目标必然会受到是否与外部利益相容的挑战。因此，以获得规模经济效益为原则的垄断经营需要在实践中得到检验和发展。虽然边际成本定价在理论上早已成熟，但在以规模经济为基础的垄断经营的条件下一直没有应用到电力商品的定价中。二十世纪七十年代发生的两次能源危机改变了人们对于能源资源开发与使用的传统认识，节约能源、提高能源使用效率开始成为世界各国能源政策的重要目标。由于电力商品的消费在能源消费结构中占有相当大比例，因此，正确的电力商品消费政策成为世界各国能源和社会发展政策的重要工具。正是在这种背景下，西方发达国家开始重视利用电价机制，要求垄断经营的电力企业按边际成本定价，提高电能的使用效率和社会资源的配置效率。法国是最早采用边际成本定价的国家。实践証明，基于边际成本的高峰负荷定价制度抑制了高峰时段的低效率电力消费，消除了过去峰谷不同时段消费者之间的交叉补贴，提高了电能利用的效率。边际成本定价制度虽然没有直接改变电力工业的组织结构，但却改变了电力企业的行为。与边际成本定价相适应，电力需求侧管理（ＤＳＭ）兴起并迅速推广使电力工业的组织结构发生了细微却又深刻的变化。无论是垄断条件下的边际成本定价还是需求侧管理，仔细思考都使过去一直沿袭的电力工业或者电力企业的边界变得模糊了，延伸到了广大的、不确定的电力消费者中。电力需求侧管理在尊重消费者主权的基础上，以电力企业和电力消费者的共同利益为目标，强调企业和消费者行为协调而不是企业对消费者的策略性行为，这是ＳＣＰ范式所不能解释的。正是出于对这种体现电力工业公用性和社会性的特殊结构的强调，我们把以边际成本定价和需求侧管理为特征的垄断经营作为一个独立的结构演变阶段。４　纵、横向分割和引入竞争的探索和实践阶段二十世纪八十年代末期，电力工业结构在平静中迎来了又一场革命。在电力工业发展相对成熟，电力市场由卖方市场向买方市场转变之后，政府开始意识到对电力工业继续投资已经没有必要﹔一些国家感到电力工业投资所引起的财政负担过于沉重，并急于摆脱这种被动局面。沿著边际成本定价制度所带来的电价多样性，１９８６年智利率先尝试利用分时电价进行市场竞争。在计算机技朮不断进步的条件下，斯威普（Ｆ，Ｃ．Ｓｃｈｗｅｐｐｅ）成功地提出了以边际成本理论作为基础的实时电价理论。政府的改革意愿和实时电价理论的结合导致了立法者和规制者主导的电力工业结构重组和引入竞争机制的改革。１９９０年，英国开始了全面和彻底的电力工业结构重组。在对国有电力资产全面私有化的基础上，英国将过去全国垂直一体化垄断经营的电力工业进行纵、横向分割，在发、售电环节引入市场竞争机制，以提高电力工业的效率，并在１９９３年基本建立了以现代电力工业技朮为基础的电力工业市场竞争制度。虽然这种市场竞争制度整体上只是有限竞争，因为在输电和配电环节依然维持自然垄断状态，甚至在发电侧依然还是寡头或者垄断竞争的，但是，从整体上看竞争性的电力市场结构是崭新的。首先，目前形成的电力市场是在纵向分割的基础上展开的，是适合现代电力工业生产规律的以发电和售电环节的市场竞争为基础的市场，这种结构与过去垂直一体化电力企业的结构完全不同，所产生的企业竞争行为和结果也有根本区别。其次，目前正在形成的电力工业竞争性结构是以庞大的市场为基础的，这个市场可能是区域性的，可能是全国性的，甚至是洲际性的，如挪威、瑞典、芬兰和丹麦等四个国家形成的北欧电力市场。市场范围的扩大在保聃规模经济的同时，限制了电力企业的市场势力，使电力市场有可能更加接近一般商品市场。不过，为什么早期的低水平市场竞争结构没有在市场机制的作用下直接演变成我们现在所努力追求的现代市场竞争结构却是值得深思的，因为大多数行业甚至包括电信业都是从低水平的市场结构逐渐演变成具有现代经济特征的市场结构的，中间没有经历大规模国有化和集中化后又大规模私有化和相对分散化的来回调整。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-07 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 电力工业从垄断到竞争的结构演变(3) ５　电力工业结构演变的启示长期以来，关于垄断或规制（Ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ）与竞争的关系问题，或者更广泛意义上的政府与市场的分工问题，一直是经济学研究中争论不休的话题。纵观整个经济思想史，在政府与市场的关系问题上，从亚当﹒史密斯╱Ａｄａｍ　Ｓｍ╱ＣＡ）的自由市场经济到凯恩斯（Ｊ．Ｍ．Ｋｅｙｎｅｓ）的国家干预主义再到主张恢复自由市场经济和强有力个人主义刺激的以弗里德曼╱Ｍｉｌｔｏｎ　Ｆｒｅｉｄｅｍ）和施蒂格勒╱ Ｇｅｏｒｇｅ．Ｊ．ＳＣＩｆＪｅ╱）为代表的新自由主义，又到目前出现的以斯蒂格利兹（Ｊ．Ｓｔｉｌｉｔｚ）为代表的再度强调政府干预的新国家干预主义，规制与竞争呈现出一种交替更迭的特征。与经济思潮的交替更迭相适应，在规制与竞争的政策选择上，也出现了从强调市场失败与政府规制到强调规制失败与放松规制再到强调再规制的历史演变。美国规制经济学家卡恩（Ａ．Ｅ．Ｋａｈｎ）称规制来回交替是在“试图模拟在一个厂商情况下竞争的生产状态”。在过去经济学关于规制与竞争的理论争论和政策更替过程中，电力工业由于其特殊的内在属性一直是排除在外的。经济学家和政府对电力工业的自然垄断或者规制深信不疑，政府承认电力工业的纵向一体化垄断形式，在电力工业的市场进入、价格等方面实行严格的规制政策。大多数国家的政府甚至直接投资和经营管理电力工业。然而，二十世纪八十年代之后，受其它网络产业放松规制后所取得的巨大成功的鼓舞，经济学家和政府开始检讨电力工业存在的规制失败问题。由于影响规制效率的信息不对称、委托代理，规制俘虏以及规制机构的有限承诺能力等问题在长期内不可能得到解决，因此，与其说是规制失败，还不如说是对未来有效规制失去信心导致了对电力工业进行放松规制、引入竞争的改革，并且很快在世界范围内形成一股波澜壮阔的电力竞争潮流。不过，从政府规制与竞争政策选择的交替更迭规律可以推测，今天电力工业引入竞争的改革，很可能明天又会进行强化垄断或者规制的改革。五、能源 ▲返回目录 <经济日报>宏观资讯 02 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 去年一次能源生产总量达１８·４５亿吨标煤　　本报讯记者谢然浩报道据国家发改委预计，2004年我国一次能源生产总量达到18·4 5亿吨标准煤，比上年增长15%左右。其中煤炭产量达到19·56亿吨，增加了2·89亿吨，增长17·34%；发电量完成218702亿千瓦时，增加2820亿千瓦时，增长14·8%；石油产量1·7 5亿吨，增加492万吨，增长2·9%；天然气产量408亿立方米，增加64亿立方米，增长18· 5%。　　在日前有关发电集团召开的工作会议上，国家发改委能源局副局长吴贵辉在介绍上述情况时说，去年我国能源供应在高增长情况下依然出现紧张，这是过去没有出现过的现象。说明在国民经济平衡、较快发展的同时，我们在资源、能源和环境上都付出了较高的代价。　　据介绍，2004年在能源生产高增长的同时，我国能源建设也在全面加快，其中煤炭工业全年新开工规模为8000万吨，新投产规模为1亿吨；电力工业全年新增发电能力500 0万千瓦，比上年增长13%。新增原油生产能力1600万吨，新增天然气能力100亿立方米，西气东输工程全线建成併投入商业运营，沿海地区引进LNG项目也在积极推进。为适应电源建设的快速发展，2004年全国电网建设也有所加快，全年新增330千伏交流输电线路5 46千米，变电能力183万千伏安；新增500千伏交流输电线路9398千米，变电能力5075万千伏安；新增500千伏直流输电线路1844千米，直流换电能力1200万千瓦。此外，全年审批电源项目1·6063亿千瓦，核准开工规模6053万千瓦，批准项目建议书规模9390万千瓦，审批水电项目规模1300万千瓦。石油“走出去”战略取得成效，目前我国已与20多个国家和地区签署70多个境外油气勘探开发、管道、炼油化工和技术服务合同。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 能源紧张何时休回顾２００４年我国的经济运行情况，有一句被反复提及的话，叫“煤电油运紧张”。这其中，煤、电、油都是能源。如果考虑到运输紧张实际上与煤炭抢运有关，上面那句话也就可以直接说成是“能源紧张”。去年能源紧张，今年的情况恐怕是仍然紧张。有人预测，２００５年最热的五大行业中，煤炭、石油天然气位居前列。这种“最热”，其实不过是“紧张”的另一种表述。能源紧张造成的直接影响至少表现在几方面：一是要加大产量，甚至是超负荷生产。而这既受资源条件限制，也容易引发安全方面的问题。二是要加大进口。这当然会提高对外依存度，也不利于经济安全。三是将影响下游产品。比如，去年塑料行业的生产成本平均上升了９０％，其中主要因素是石化产品价格上涨。面对能源紧张，必须要拿出相应的对策。能源战略（特别是石油战略）的制定，已是刻不容缓的事情。而能源战略究竟包括哪些方面的内容，战略的立足点是什么，战略措施如何落实，等等，都是很费思量的。比如，我国能源消费的增长速度到底有多快？过去的算法是相当于ＧＤＰ增长速度的５０％，但这几年的实际情况証实，原来的计算方法已不够准确。有统计资料表明，自２０００年以来，我国包括煤炭、原油和天然气在内的一次性能源产量积累增长４９．５３％，年均增长率１４．３５％。除去少量出口和必要的储备之外，其余全部消费。此外，我国原油、成品油的进口这几年也逐渐上升。可见，我国能源消费的增长是相当快的。怎样测算这一增长速度，是保持、还是控制这一速度，都需要认真考虑。再比如，我们究竟需要进口多少石油？我们能找到更安全、稳定的石油资源吗？事实上，我国近年来一直以一种开放的策略积极寻求海外石油资源。但随著中国石油需求量的加大，海外战略的实施难度也在加大。首先，国际油价的波动已经敲响了警钟。有人分析认为，中国进口石油已占全球总消费比重的７．５％，而且还在稳步增长，石油界以及那些投机商们当然不会放过“捞一票”的机会。其次，我国对海外石油资源的掌控程度比较低，除了掏钱卖石油之外，我们在石油产地很少掌握勘探、开采、投资的权力。第三，我们的海外战略面临的竞争激烈。前不久，在中、俄、日三方关于石油管线的一场博弈中，我们基本上处于下风。而有消息透露，印度近来也大张旗鼓地发动石油攻势，分别与伊朗、俄罗斯等国达成协议，其中仅对伊朗的油气资源投资即高达４００亿美元，在日、印两个周边强国的“夹击”之下，竞争形势越显严峻。还有，我们的产业节能潜力究竟有多大，究竟怎样去开发这些潜力，也是必须重视的。除了水泥、电解铝这类高耗能产业之外，别的产业有没有节能的可能呢？我们的汽车耗油率指标比日本的标准高１╱４，比欧盟的标准高出近１╱２，这其中的潜力有多大？我国的民用建筑中，有９９％属于高耗能建筑，其中采暖、空调通风等等的能耗占了社会能源消耗的相当大比重，这其中有没有潜力可挖？按可持续发展的要求，通盘考虑能源问题，制定切实可行的能源战略，有著十分重要的意义。但奇怪的是，我们直到现在还是由发改委下面的一个处级单位，来承担制定规划、负责预策的能源管理工作。显然，这与制定能源战略的客观需要是不相称的。机构改革、机构设置应该是实事求是的，也许，设立一个“能源办”应该是制定能源战略的开始。 ▲返回目录 <中国电力报>中国电力报 08 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 氢能核能：能源新主力　　目前的全球能源危机促使世界各国更加重视新能源的开发与应用研究。　　上海社科院2005年中国经济形势预测课题组的报告认为，美国目前正在加紧推广能源资源多样化战略，大力开展氢能源、清洁煤的研究，併在氢燃料电池方面取得重大技术进展。欧盟于2003年6月出台《氢燃料经济----- 通向可持续能源的桥樑》报告，大力发展氢燃料和燃料电池。日本目前在混合动力汽车、燃料电池汽车、燃料电池、太阳能利用等方面具有一定的技术优势。　　2003年11月，在美国政府的积极倡导下，《氢经济国际伙伴计划》(IPHE)正式启动，包括中国在内的16个国家共同签署了《IPHE参考条款》，以氢燃料为代表的新一代能源开发合作成为国际共识，这一领域的产业合作也必将会获得迅猛发展。　　氢能：中国针对氢的研究始于1958年，经过40余年的积累与发展，中国拥有完全自主知识产权的纯氢燃料电池动力平台。去年4月19日在北京奥运经济市场推介会上，纯氢燃料电池公交车成为推介会上一项重点项目。有关人员表示，真正的纯氢燃料电池公交车有望行驶于2008年北京奥运会上。　　日本矢野经济研究所发佈的一份调查报告也明确认为，氢燃料汽车将于2005年投放市场，2008年以后实现批量生产，2010年全球所有氢燃料汽车的普及数量将达到约4万辆。　　核能：2005年，对于中国能源工业来说，最重要的变化就是国家核能政策以“积极发展核电”代替了过去的“适度发展核电”政策。　　资料显示，2004年中国核工业全行业首次扭转了十几年亏损的局面，全年集团公司实现合併利润8亿元，比上年增长226%，超额完成年度预算的105%。目前中国已形成了浙江秦山、广东大亚湾和江苏田湾等核电基地，投入运行和在建核电机组达到11台，装机容量为870万千瓦，占全国电力装机总容量的1.6%。　　世界核电目前的装机容量已达到世界电力总装机容量的16%，在许多发达国家，核电已经成为电力的主力军。 ▲返回目录	0	negative_file/工商、零售行业/煤炭石油天然气专题.doc
XX超市调研提案 1. 调查目的 “XX”是世界闻名的以零售业为主的商业集团，在XX，消费者可以买到日常生活所用的所有生活用品。大到家用电梯，小到针头线脑，其所售的商品价格合理甚至低廉，很少发现有超过其他商场的商品，因此利润极低。XX的创始人山姆- 沃尔顿曾经说过：“卓越的顾客服务是我们区别于其他所有公司的特色所在，向顾客提供他们所需的东西——并且再多一点服务，让他们知道你重视他们。”通过对XX超市的调研，了解消费者的特征，消费行为与购买习惯，认识XX被消费者接受的现状，以及将会有多大的发展前景，并进行策略的整合，创造更美好的未来。 2. 调研问题及所需的信息（1）所需调研的问题 1．调研的目的，主要解决什么问题？ 2．消费者购买行为决策过程？ 3．消费者的购买行为与习惯？ 4．XX超市的受欢迎程度？ 5．新产品被市场接受的几率有多少及销售渠道？ 6．XX超市主要面临哪些问题（环境，物品摆设，价格，地理位置，服务态度）？ 7．该如何改进才能满足消费者的需要？（2）所需的信息调研人员通过多种途径获得许多案卷资料，搜集有关信息，包括：消费者的购买行为与习惯，XX超市的品牌知名度，市场潜力，销售排行榜，目前的现状，不足之处，消费者满意度调研，以及他们对XX的意见和建议。 3. 理论框架与理论假设（一）理论框架 1. 确定市场调研的目的。 2. 定义市场调研的总体范围。 3. 确定搜集资料，信息的方法。 4. 挑选并培训市场调研人员，确定市场调研的进度，分配工作任务。 5. 确定调研提纲或问卷。 6. 提出在调研实施中各种可能遇到的问题及解决办法。 7. 确定调研预算（费用）并报批。 8. 确定调研资料的处理与分析方法。 9. 制定调研报告的大纲，安排各类工作人员。 10．确定调研活动目标实现程度的衡量标准。（二）理论假设 XX超市的市场销售渠道调研主要是为了了解消费者的购买行为及购买习惯，所谓“ 顾客就是上帝”通过消费者对我们超市的意见和建议，进一步改善设施，环境，服务等，适应市场的变化，符合消费者的要求，铺平XX超市的未来发展道路。通过对消费者的调查，我们可以得出这些结论，消费者的购买决策(purchasing decision)是基于“理性”，而且是意识性的经济计算来决定意向。按照AIDA（Attention Interest Desire Action ）法则，购买心理有以下七个阶段： ①注意:诉诸感觉、知觉，使消费者注意阶段。 ②兴趣：激动感情，向内心诉求阶段。 ③联想：复合观念开动，内心正被吸引之阶段。 ④欲望：发现不足，开始对欲求不满，内心感到需要之阶段。 ⑤比较：运用知性、理性，循着记忆，判断是非之阶段。 ⑥信念：心像凝固，决心的阶段。 ⑦行动：购买行动阶段消费者一般有以下抉择： A. 产品的销价降低，销售会上升。 B.某一产品的替代品价格愈低，则该产品的销售也会下降。 C、某一产品的补充品价格愈低，则该产品的销售会上升。 D、假如该产品不是低劣品，则实质所得提高之后，则该产品的销售会上升。 E、推销产品费提高，销售会上升。消费者对产品的价格特别关注，因为到XX购物的人员多为已婚的女性，在特价区人群最多，促销形式多种多样有利于吸引更多的购买者。物品的摆放将影响消费者的购买量，超市的地理位置也会影响消费者对超市的选择，服务态度是消费者选择超市的重要因素。 4. 调研方法 1. 问卷调查法（在全南昌市消费者中抽取若干样本，进行实地调研并进行问卷调查，包括拦截访问，入户访问，习惯态度访问问卷） 2. 观察法（对进入XX超市购物的人群观察，包括购买的数量，品种，价钱等） 3. 二手资料收集法，即文案调查法，根据市场调查的需要，对原始的资料，信息进行加工，转换，处理，分析后获得的资料。 4. 实验法 5. 资料收集及统计分析（包括0数据分析，图表绘制等） 5. 任务安排 1. 胡卫平安排调研计划和调查方案的制定。 2. 韩磊设计理论框架与理论假设。 3. 许杰凯实施调研工作。 4. 全组人员（3人）进行调研资料的整理工作与分析。 5. 由胡卫平执笔调研报告撰写，提出报告的草稿并提出正式调研报告。 6. 进度安排（见时间表）　　 \|调查步骤 \|时间安排 \| \|１．调研计划及调查方案制定（包括\| \| \|确定调研目标，所需信息，调研费用\|2003年11月6日~11月10日 \| \|等工作） \| \| \|２．理论框架与理论假设 \|2003年11月11日~11月12日 \| \|３．调研问卷设计（包括确定抽样方\| \| \|式与具体方法并完成抽样工作） \|2003年11月13日~11月15日 \| \|４．调研工作的实施（包括确定资料\| \| \|搜集方法和实施资料搜集工作） \|2003年11月16日~11月19日 \| \|５．调研资料的整理工作（包括编辑\| \| \|，审核，编码和分类等项具体工作）\|2003年11月20日~11月22日 \| \|６．对调研搜集的资料进行分析（包\| \| \|括数据分析，图表绘制等工作） \|2003年11月23日~11月25日 \| \|７．调研报告撰写，提出报告的草稿\|2003年11月26日~11月27日 \| \|8．提出正式调研报告（必须经过双 \| \| \|方的多次沟通，协商后最终提出） \|2003年11月28日~11月30日 \| \|9．调研项目最终完成（调研人员提 \| \| \|交所有资料，数据，委托方支付最后\|2003年12月1日~12月4日 \| \|的费用） \| \| 7. 调研人员简介 1. 胡卫平——调查活动的主要负责人，包括整个活动的策划，调查人员的安排，工作的分配，以及人员的联系等。 2. 韩磊——负责调查问卷的设计，以及问卷调查的分发，收集，分析和整理。 3. 许杰凯——联络人，负责活动人员的联系及了解调研的进展，待下一步好安排工作。 4. 三人协助整个调研的进程。八．附录（一）拦截访问对XX超市的市场调研您好！我是XX超市的一名员工，我们正在进行XX超市方面的调查。非常感谢您能抽出一点时间来参与访问，告诉我们您的观点，为表示谢意，在完成访问后，我们将增于您一份纪念品。 1. 请问您是否知道“XX”超市？ A．是 B。否 2. 一提起大型超市，请问您能马上想起有哪些？（多选） A．XX超市 B。佳士客 C。太平洋百货 D。家乐福 E.麦德龙 F.迪亚 G.7-11 H.丽华 J、洪客隆 3. XX超市给您的第一印象是什么？ A．大型超市 B。物美价廉 C。国际品牌汇集处 D。服务优秀 4．您认为XX超市还存在哪些需要改进的地方？ A．物品质量 B。服务态度 C。品牌更新 D。价格 E。其他—— 6．哪类物品是您选择最多的购物点？ A．食品 B。服装 C。电器 D。其他—— 7．您的年龄？ A.18-29岁Ｂ３０－４０岁　　C.41-50岁　　D.50岁以上 8．影响您选择产品的因素有哪些？ A．产品广告或促销宣传 B．朋友介绍 C．以前购买经验 D．报销情况 9．您的职业？ A．高层管理人员　　　Ｂ．行政人员＼政府人员　　　Ｃ．　服务行业人员　　　　　　　　　　Ｄ．专业技术人员　　　　Ｅ．家庭主妇　　　Ｆ．工人　　　Ｇ．学生　Ｈ．其他＿ 10．您的月收入水平是　　Ａ．５００－８００元　　Ｂ．８００－１０００元　　Ｃ．１０００－１５００元Ｄ．１５００－２０００元Ｅ．２０００元以上１1．您对XX超市的评价　　Ａ．很好　　　Ｂ．一般　　　Ｃ．差１2．您希望XX为您提供一些什么样的服务＿＿＿＿＿＿＿＿ 13、您对XX购物广场内的货品铺路及商品摆放位置有何建议＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　再次感谢您参与本次访问，这里有一份小礼品送给您！谢谢您，再见！（二）入户调查问卷关于XX超市的市场调研您好！我叫**，是XX超市的一名员工，我们正在进行一项关于XX超市的市场调研，您的答案将有助于XX产品的品质和服务质量的进一步改善，您的资料仅供参考，决不公开在完成访问后，温暖将赠送您一份纪念品以示谢意。 1. 请问您是否去过有XX超市？ A．是 B。否 2．XX超市给您的印象如何？ A．很好 B。还可以 C。一般 D。差 3．您是否常到XX超市？ A．经常来这里逛逛 B。经常来此购物 C。偶尔来此 D。仅是上下班路过此地 E。今天第一次来 4. 到了XX超市，您一般的购物量是多少？ A．大批量购买 B。不定量购买，看需要 C。小批量购买 D。闲逛，看心情购买 E。其他—— 5. 在超市购物时，您认为哪些因素很重要？（多选） A．价格适中 B。有信赖的品牌 C。指示物品的明确方向，方便寻找 D。包装很精美 E。进口产品 F。经常做广告 G。其他—— 6．哪类物品是您选择最多的购物点？ A．食品 B。服装 C。电器 D。其他—— 7．您认为XX超市还存在哪些需要改进的地方？ A．物品质量 B。服务态度 C。品牌更新 D。价格 E。其他—— 8．请问您觉得XX超市的地理位置如何？ A．方便到达，地理位置优越 B．一般，要骑自行车去 C．离家很远，不方便 D。到那里很麻烦 9．您的职业？ A．高层管理人员　　　Ｂ．行政人员＼政府人员　　　Ｃ．　服务行业人员　　　Ｄ．专业技术人员　　　　Ｅ．家庭主妇　　　Ｆ．工人　　　Ｇ．学生　Ｈ．其他＿ 10．您的月收入水平是　　Ａ．５００－８００元　　Ｂ．８００－１０００元　　Ｃ．１０００－１５００元Ｄ．１５００－２０００元Ｅ．２０００元以上 11．您的年龄？ A.18-29岁Ｂ３０－４０岁　　C.41-50岁　　D.50岁以上 12．请问您婚否？ A．已婚 B。未婚 13．您购买物品时，一般选择哪些物品？ A．价格便宜 B。品牌产品 C。新产品 D。特价物品 14、您对XX总体的满意程度？ A、非常满意 B、满意 C、一般 D、不太满意 E、很不满意 15、您对以下需求的排序 A 商品质量 B 购物环境 C商品种类 D 地理位置 E 服务态度 F 商品价格 G 货品摆放 16．您对XX超市货品铺路及商品陈列有什么其他意见或建议，请为我们提供！ ———————————————————————————— 再次感谢您参与访问，这里有一份礼品请签收，谢谢，再见！（三）习惯态度访问问卷关于消费者消费习惯的调查您好！我是XX超市的一名员工，我们正在做一项关于消费着、者消费习惯的调查，请耽误您5分钟的时间填写此问卷，您的答案将会给我们改善超市的品质和质量提供很大的帮助，为表谢意，我们将赠送一份精美的礼品给您！请在最能反映你的同意或不同意程度的数字上画圈。 \|陈述 \|很同意\|同意 \|中间 \|不同意\|很不同 \| \| \| \| \| \| \|意 \| \|1．我家生活条件优越。 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|2．我会经常到超市购物 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|3．我非常注重产品的价格 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|4．品牌是我最关注的 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|5．我很喜欢超市搞促销，特卖 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|6．我在乎超市很远，交通不便 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|7．每次我都买很多东西 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|8．朋友常会影响我的购买决定 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|9．我喜欢大型的超市 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|10．物品的摆放会影响我选择 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|11．服务态度好坏会决定我对超 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|市的选择 \| \| \| \| \| \| 请在最能反映你的满意程度的数字上划圈。 \|陈述 \|很好 \|较好 \|一般 \|不太好 \|很不好 \| \|你认为XX的服务 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|你认为XX的货价摆放 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|你认为XX的商品种类供应\|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|状况 \| \| \| \| \| \| \|你认为XX的购物环境 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|你认为XX的货款结算状况\|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|你认为XX的商品价格状况\|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|你认为XX的商品质量 \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|你认为XX的地理位置 \|1 \|2 \|3 \|45 \|5 \| XX市场潜力问卷调查分析报告一、前言作为连锁经营的重要形式之一的连锁超市在中国出现已经有10年历史，从1994年起，中国连锁超市业的年平均增长速度在70%左右， 2001年销售额超过一亿元的连锁超市企业已达91家，总销售额达1163亿元，截止2001年底，全国连锁超市企业共有门店数7953个，比2000年增长了58.4%，平均每个企业拥有门店87个，比2000年增长了50%。连锁超市企业的销售额占全社会消费品总额的比重已从1 994年的1%上升到2000年的7%，2001年达到8%以上。中国连锁经营协会预测，该比重将在 2005年达到25%以上，连锁超市业将超过百货业成为零售业的主力。目前，国际上著名的零售业企业如XX、家乐福等都已进入中国市场，经营颇具规模，市场份额不断扩大。而排名全球500强第一位的XX公司，在全球有4000多个连锁店铺。XX自从1997年年销售额首次突破千亿美元（达到1050亿美元）以来，销售业绩在全球大公司中一直都名列前茅。 2000年，XX的销售收入达到1650亿美元；2001年销售额为2189亿美元，相当于16000亿人民币。但是，由于在未来的10年，中国将成为国际零售业竞争的主战场，中国市场形成“超市热”，世界级零售巨人在中国开始了“圈地运动”，，家乐福进入中国北京，麦德隆进入上海。所以说，XX也不可能永远的稳坐零售业巨头第一把交椅，竞争的紧迫感迫使XX不得不敲响警钟，积极应战。于是我们有了这一份调查报告。通过调查，我们了解到XX的主要消费群是中高收入者，家庭月收入在1500- 2000元其中家庭主妇占了43.75%的比重，并且她们光顾XX比较频繁。吸引她们的最主要的原因是XX种类齐全，价格低廉的家庭生活用品。她们所购买的是价格较低的日常生活用品。而价格较高的一些商品，例如电子产品他们的购买者则主要是一些高收入、追求生活质量，有一定社会地位的阶层。在调查中，有47.96%的消费者注重的是产品的价格，有26.82%的消费者注重的是产品的质量，其它的消费者则关注的是XX这座国际连锁超市所提供的卓越服务。二、超市、购物广场竞争状况分析 1. 在南昌较为知名的超市有丽华购物广场、太平洋百货、新洪客隆、等，他们都是XX 的竞争对手。其中尤以太平洋、新洪客隆的竞争力较强。 2. 在本次调查中有41.60%的人喜欢到XX购物，在剩下的竞争对手中受欢迎程度依次为：太平洋、洪客隆、丽华。 3. 太平洋的主要优势在于商品的质量有绝对的保障，但价格相对高。而洪客隆和丽华没有太平洋和XX的美誉度和知名度，并且价格也比较高。因此他们拥有的顾客就较少。同他们相比XX的优势便十分明显，胜在薄利多销，而且质量有保证，因此笼络了不少的忠实的顾客。二、消费者对XX的评价 1. 总体评价从购买者的满意思意率来看，16.10%购物者表示非常满意购买者的满意率为72.50%，15 .30%的购买者表示一般，7.70%的购买者表示不太满意，2.40%的购买者表示很不满意，不满意率为10.10%。（2）消费者对XX的主要项目评价分析表（%） \|项目/评价 \|很好 \|较好 \|一般 \|不太好 \|很不好 \| \|XX的服务 \|33.5 \|48.6 \|15.3 \|3.9 \|0.7 \| \|XX的货价摆放 \|31.9 \|44.0 \|18.8 \|4.6 \|0.7 \| \|XX的商品种类供应状况 \|28.4 \|43.1 \|21.5 \|6.0 \|1.0 \| \|XX的购物环境 \|21.1 \|40.9 \|27.6 \|8.7 \|1.7 \| \|XX的货款结算状况 \|40.8 \|32.9 \|17.6 \|5.9 \|2.8 \| \|XX的商品价格状况 \|14.3 \|34.8 \|40.4 \|9.2 \|1.3 \| \|XX的商品质量 \|25.5 \|30.2 \|11.6 \|26.2 \|6.5 \| \|XX的地理位置 \|40.9 \|34.8 \|18.8 \|3.2 \|2.3 \| 三、消费者对XX的意见 a、算货款时等待时间太长 b、出口太狭窄，需要排队， c、在熟食区服务不够及时， d、储物柜不够，四、XX的前景预测通过调查我们作出以下预测：消费者对超市的主要项目的需要次序排行表 \|项目 \|需要率 \|排序 \| \|商品质量 \| \| \| \| \|46.8 \|3 \| \|购物环境 \|50.6 \|2 \| \|服务质量 \|31.1 \|6 \| \|货品摆放 \| \| \| \| \|35.5 \|5 \| \|地理位置 \|22.6 \|7 \| \|商品价格 \| \|1 \| \| \|80.4 \| \| \|商品种类 \|41.0 \|4 \|	0	negative_file/工商、零售行业/XX超市调研提案.doc
马鞍山商品批发市场市场分析报告目录第一部分宏观市场研究 3 1马鞍山宏观市场研究 3 1.1马鞍山经济发展现况 3 1.2经济环境分析 6 1.3人口环境分析 8 1.4投资环境分析 8 1.5房地产宏观市场 10 1.6安徽特色分析 12 1.7总结 13 第二部分细分市场分析 14 2细分市场 14 2.1商业 14 2.2宾馆 24 2.3办公楼市场 28 2.4住宅 30 第三部分项目分析 38 3项目分析 38 3.1项目背景 38 3.2SWOT分析 38 第四部分项目建议 40 4总体定位及建议 40 4.1总体定位 40 4.2定位依据 41 4.3相关配套产业的布置与意义 42 4.4 本项目产品结构定位 42 4.5案例—义乌小商品批发市场的经济贡献 42 4.6义乌小商品批发市场成为区域经济繁荣强大的推动力 43 4.7经济意义——扩大就业能力 43 4.8部分商品批发市场吸纳就业情况 43 4.9必要性——马鞍山的地位决定 44 4.10产品细分定位 46 4.11总体布局 46 4.12开发顺序 46 第一部分宏观市场研究 1马鞍山宏观市场研究 1.1马鞍山经济发展现况马鞍山市位处安徽东大门，是安徽省经济最发达地区之一，人均GDP和城乡居民可支配收入均占全省第一位。近年来，工业经济快速发展，改革开放步伐加快。随着长三角经济圈的步伐，与南京及江浙沪各地交往日渐频繁，对外交流日益增多。马鞍山市历史悠久，文化底蕴深厚，既是全国的卫生城市，又是中国优秀旅游城市，旅游资源十分丰富。境外游客和国内旅游纷纷慕名而来。 1）交通状况马鞍山市北邻南京45公里，南连芜湖45公里，是南京一小时都市圈核心城市，交通便利，宁马高速公路接沪宁高速公路，通讯发达，是南北交通重要通道，也是长江黄金水道的重要港口。 2）工业 3. 工业经济效益大幅提升。全年规模以上工业经济效益综合指数达115.93，比上年提高1 9.24个百分点。 3. 全年累计实现产品销售收入184.61亿元，比上年增长23.36％；实现利税21.18亿元，比上年增长34.78％；实现利润8.43亿元，比上年增长64.88％。 3. 工业企业亏损面有所下降，亏损企业亏损额比上年下降14.38％ 3）建筑业 4. 全年实现建筑业增加值9.96亿元，比上年增长19.38%。施工工程个数3534个，其中投标承包工程2374个； 4. 房屋建筑施工面积282.3万平方米，比上年增加53.5万平方米，其中投标承包的房屋施工面积217万平方米，增加39.3万平方米； 4. 房屋竣工面积154.2万平方米，比上年增加8.4万平方米。 4. 四级及以上建筑企业实现利税1.19亿元，比上年增长9.68%。 4）固定资产 A.固定资产投资高速增长 3. 全年累计完成全社会固定资产投资61.68亿元，比上年增长77.49％，增速比上年加快6 3.89个百分点。 3. 其中：基本建设投资完成18.75亿元，比上年增长83.93％；更新改造投资完成27.06亿元，比上年增长1.36倍；房地产投资完成9.97亿元，比上年增长30.86％。 3. 按经济类型划分：国有经济投资22.79亿元，增长53.47%；集体经济投资1.72亿元，增长8.86%；其他经济投资32.32亿元，增长129.55%。 3. 开发区建设投资成倍增长，完成2.77亿元，比上年增长1.25倍。 B.重点项目建设顺利推进 16. 全年完成投资额24.05亿元，比上年增长1.41倍。其中国债项目完成14.78亿元，比上年增长1.28倍。主要有：马钢建筑用薄板工程完成投资76154万元，马芜高速公路完成投资38513万元，江东大道完成5226万元，湖西南路完成4700万元，红旗南路完成 2100万元，马濮路改造完成5000万元。 16. 水利工程加紧推进。其中：江堤加固工程完成投资19762万元，雨山湖排水整治工程完成3829万元。 16. 本年竣工的主要投资项目有：安徽星马汽车股份有限公司5000辆专用汽车技改完成1 0985万元，马钢股份有限公司平改转工程完成24317万元，安徽山鹰纸业股份有限公司8万吨牛皮箱纸板技改完成5957万元，中橡（马鞍山）化学工业有限公司3.5万吨新工艺炭黑完成10144万元。 C.小城镇建设成效显著全年小城镇建设总投入达3.8亿元。小城镇基础设施日趋完善，道路铺装率超过75%。8个中心镇建设持续、健康发展，全年中心镇建设实际投资1.77亿元，镇区道路铺装率达87 .1%。 5）引进外资 8. 全市以招商引资为重点，以开发区和各具特色的县区经济园区为载体，抓住国际资本和国内沿海地区产业梯度转移的历史性机遇，不断优化投资环境，创新招商方式，拓宽招商领域，招商引资取得突破性进展。 8. 全年实际利用外资4272万美元，比上年增长1.4倍。实际利用内资接近10亿元，达到9 .9亿元。全年批准设立外商投资企业11个，其中有5家落户开发区。 8. 全年外贸进出口总额完成34579万美元，比上年增长20％。 6）旅游业 4. 旅游业发展持续加快。全年共接待国内游客175.37万人次，比上年增长32.54%。接待入境人数 6104人次、24355人天，分别比上年增长17.61%和18.29%。 4. 2003年末星级宾馆11家。其中：四星、三星级宾馆各1家，其他星级宾馆9家；涉外宾馆房间数达1065间，床位2196张。 4. 旅游业外汇收入460.91万美元（不含旅游商品创汇收入），比上年增长18.78%。 7）财政状况 1. 财政收入大幅增长 1. 全年累计完成财政收入24.12亿元，比上年增长20.51％，增速比上年加快11.94个百分点。其中：中央财政收入12.17亿元，比上年增长17.58％； 1. 地方财政收入11.95亿元，比上年增长23.64％。全年累计财政支出14.26亿元，比上年增长34.58％。其中：基本建设支出增长151.02％；社会保障支出增长109.17%； 1. 金融运行稳定 2. 金融机构继续执行稳健的货币政策，各项存贷款业务迅速增长，有力地支持了地方经济的快速发展。年末金融机构存款余额为148.84亿元，比年初增加20.37亿元。 1. 在各类存款中，城乡居民储蓄存款达92.77亿元，比年初增加14.53亿元，表明随着经济的加快发展，人民得到了更多的实惠。 1. 年末贷款余额为91.38亿元，比年初增加8.12亿元。其中：短期贷款余额高达57.39亿元，比年初增加3.89亿元，短期贷款所占份额为62.8％，表明贷款的流动性不断增强，贷款结构继续得到改善。 1. 全年货币投放294.09亿元，比上年增加59.56亿元；货币回笼278.92亿元，比上年增加 55.67亿元；货币净投放15.17亿元，比上年增加3.89亿元。 1. 保险事业快速发展 2. 泰康人寿、太平洋财险等保险机构进驻马鞍山，年末全市保险机构达到6家。 3. 全年保险公司保费收入总额3.7亿元，比上年增长41.76 %；已决赔付0.59亿元。 2. 在保险公司保费收入总额中，人寿保险份额明显提高，人寿险所占比重达73%。 8）商业市场繁荣兴旺 5. 随着国家扩大内需和提高中低收入阶层居民收入的各项政策措施的稳步实施，全市专卖、连锁、超市、加盟店、大卖场等各种经营业态不断出现，邮购、电话订购、电视购物、网上订购等各类营销方式悄然兴起，农贸、建材、果品等各类专业和综合批发市场相继建成。 5. 全年累计完成社会消费品零售总额41.42亿元，比上年增长8.27%。按地区分：市区社会消费品零售额31.17亿元，比上年增长8.76%；当涂县社会消费品零售额10.25亿元，比上年增长6.8%。按行业分：批发零售贸易业零售额29.78亿元，比上年增长15.04% ；餐饮业零售额4.77亿元，比上年增长19.19%。其中限额以上批发零售业和餐饮业增幅分别为19.36％和22.94％。 1.2经济环境分析 1.2.1马鞍山市自1978年以来经济稳步增长 3. 2003年实现国内生产总值188.5亿元，位居全省第11位，比上年增长14% 3. 2002年人均GDP达23412元，比上年增长11.43％，国民经济的持续稳定增长为房地产业的发展提供了有力的支撑。 10. 固定资产投资稳步增长。2004年1—7月份，全市累计完成固定资产投资72.22亿元，同比增长14.5%，比上个月回落7.2个百分点。 1.2.2商业市场发展研究 2003年商业市场繁荣兴旺—— 3. 全市社会消费品总额达到46.86亿，比去年增长14.32％，是98年以来首次突破两位数增幅； 3. 批发零售贸易业是社会消费品的主体，实现零售额41.33亿元，比去年增长14.85％； 3. 餐饮业销售额近年一直保持较快的增长速度； 3. 规模化超市、卖场竞争优势凸显，以天润发、农工商、苏果等超市为首的卖场，占据马鞍山零售市场的大部分份额； 3. 2003年，马鞍山城镇居民家庭恩格尔系数为38.7% 2004年商业市场销售增长较快—— 居民的消费能力不断提高，消费品市场持续升温，呈现繁荣活跃的发展态势。7月份实现社会消费品零售总额4.28亿元，同比增长11.1%。1—7月份累计实现社会消费品零售总额 30.15亿元，同比增长12.6%。 1.3人口环境分析 1. 人口的持续增长为房地产业的发展提供了一定的保证。 1. 全市总人口122.12人，常住人口120.6万人，流动人口1.5万人。 1. 2002年末，户籍人口为122.12万人，其中农业人口67.94万人，非农业人口54.18万人。市区人口58万人。 1. 1.4投资环境分析 1.4.1城市及区域发展规划 7. 城市“东扩南进”，形成一城（主城区）四组团（向山、霍里、濮塘、银黄）的发展模式 ——“完善主城、拓展副城、南扩东进、滨江带发展”，预计到2007年，建成区达70平方公里，往南与当涂芜湖连接；往东与南京、江宁连接，缩短与禄口机场的距离； 7. 据称马鞍山与南京正在促进两地电话不需拨打区号一事以及两地公交联网一事，马鞍山正逐渐成为南京的后花园； 7. 市政广场将于年底动工，总体规划包括行政会议中心、市民广场和文化艺术中心三部分。一期工程开发行政会议中心和市民广场； 7. 经安徽省人民政府批准的1996-2010年马鞍山城市规划区面积为77平方千米； 1.4. 2础设施发展 1.5. A.城市绿化及景观发展形成“二心二轴三圈层”的布局结构。二心为雨山湖公园、金山湖公园；二轴为中心大道景观绿带、采石河滨河生态绿带；三圈层为城市环城绿圈、主城环城绿圈、副城环城绿圈。 B.交通设施建设 3. 对内交通——规化城市主要干道网呈“方格网状”，形成十八横八纵，其中主城区干道网“ 十横八纵”； 3. 马鞍山公交公司被南京公交收购，两地公交联网运行，2004年将实现南京公交卡可在马鞍山乘车； 3. 宁马芜轻轨目前正在进行论证，预计于2012－2015年左右建成，届时马鞍山离南京只需 15分钟，宁马高速已经通车，马芜高速正在建设中，预计今年年底可以建成； 3. 跨江交通：近期利用马合轮渡连通至合肥、滁州等地的公路交通，远期于主城区南部规划长江公路大桥，西面连通合肥，东面通过机场路与南京、上海连通，形成上海—合肥的第二条高速公路的一部分。 1.4.3 a) 3商引资政策 b) 1. 税收政策—— 1. 在马鞍山举办的外商投资企业免征地方所得税； A. 减免企业所得税优惠政策——两免六减半； B. 外商投资能源交通基础设施项目，C. 按15％缴纳企业所得税,经营期十年以上，D. 从开始获利年度起，E. 企业所得税五免五减半； F. 在马鞍山经济开发区内的内资企业，G. 经批准可以享受外商投资企业有关的税收优惠政策； 1. 制定《马鞍山市鼓励和吸引外来投资若干规定》，对外来投资者予以奖励，主要包括产业结构调整奖、管理示范奖、科技引导奖、就业安置奖、技术创新奖、出口创汇奖和重大贡献奖等 1. 鼓励高档酒店的政策—— 1. 土地政策：三星级以上酒店项目土地使用出让金一次性缴纳有困难的，可分期付款，3 年内付清，特殊困难的，5年内缴清 A. 水电价格：星级宾馆水电价格按工业企业价格标B. 准执行 C. 税收减免：三星级以上作为鼓励类投资；企业税前三年按每年缴纳税的50%补助， D. 房产税3年内免征 1.5房地产宏观市场 1.5.1历年房地产供需状况 3. 马鞍山新开工面积有突破性的上涨，房地产市场有了飞速发展，表明需求旺盛； 4. 2003年房屋销售面积达到80万平方米左右，空置面积仅为32057平方米 3. 2002年末城镇居民人均住房建筑面积为21.36平方米 3. 2003年1-6月新建商品房交易面积为24.233万平方米，同比增长10.14%； 1.5.2历年土地出让情况 \| 年度 \| 面积（亩） \| 成交总价（万元） \|成交单价 \| \|2001年 \|79.36 \|5746.06 \|72.41 \| \|2002年 \|914.86 \|39598.74 \|43.28 \| \|2003年 \|4662.79 \|170170 \|262.66 \| \|2004年1-7 \|647.86 \|24800 \|38.27 \| \|月 \| \| \| \| 1. 受宏观调控影响04年上半年土地出让量有所下降； 2. 上半年已成交的居住、综合用地面积为647.86亩 1. 预计下半年土地出让量放大，规划用途主要以居住，综合用地为主，有少量的商业用地供应； 1. 从历年的土地供应来看，城市往南发展的力度加大； 1.5.3房地产结构市场仍以住宅为绝对主体，办公楼市场极不活跃，商业市场处于初步发展阶段，但2004 年开始，马鞍山市有较多的商业项目上马，将逐步改变目前的市场格局； 1.5.43房地产价格走势分析 11. 国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，5月份，商品房销售价格分类指数为101.51，比4月份上升2.18点，自2001年9月以来首次突破100点。1至5月份，全国商品房平均销售价格为2708元／平方米，同比增长10.7%，增幅比去年同期提高3. 7个百分点。 11. 统计显示，1至5月份，全国商品房完成销售面积8310万平方米，同比增长30.9%。其中，销售给个人7839万平方米，同比增长32%。商品住宅平均销售价格为2479元／平方米，增长8.3%；办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨22.5%和12.8%。分地区看，商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为538 1元、5156元和3877元。 11. 5月末，全国商品房空置面积为9706万平方米，同比增长2.4%，增幅比去年同期回落6 .8个百分点。其中，空置一年以上的商品房面积为5610万平方米，同比增长30.7%。分地区看，东部地区商品房空置面积6012万平方米，同比下降3.2%；中、西部地区的商品房空置面积增加较快，增速均超过10%。 1.6安徽特色分析茶——是许多传统名茶的原产地； ν 芜湖——2004中国国际茶博会； ν 黄山——黄山茶叶交易会每年举办； ν 地处皖南边陲的休宁——“中国第一绿茶出口县”； ν 繁昌ν 峨桥茶市——“江南第一茶市”；工艺品—— —— 1. 竹编工艺品——舒城为主要产地 1. 仿古家具——北京有条“东至仿古家具街”，仿古家具多数销往国外 1. 徽州四雕——指砖雕、石雕、木雕、竹雕，以歙县、黟县、婺源县最为典型，极具历史和艺术价值 1.6.2历史文化 1.6.1历史文化 3) 桐城——皖江文化的中心，桐城派（中国史上时间最长、参加人数最多、影响最大）的发源地，明清期间 3) 毫州——在商代曾为成汤之都 3) 古寿春（今寿县）——在春秋战国时曾为楚国首都 3) 凤阳府——朱元璋的家乡，在明朝时是中都 3) 明中叶之后，新安商人崛起于东南地区，成为与晋商相抗衡的一支最重要的商业力量。而徽商中的巨商大贾，多是盐商。 3) 历史文人：包青天包拯；李鸿章和他的淮系集团；“五四”运动的领袖陈独秀和胡适；小说大家张恨水；京剧鼻祖程长庚；台湾第一任巡抚刘铭传；黄梅戏表演大家严凤英以及后来的马兰、韩再芬等；杂技皇后夏菊花 3) 书院——以青莲书院为首，与翠螺、采石、丹阳、天门号称五大书院 1.6.3各城市特色经济 1.6.2各城市特色经济 6) 马鞍山——以钢兴市，钢铁主业4万人，产钢1000万吨，占全市GDP的比重约在1/3左右 6) 当涂——民营企业快速发展，2004年以来，每天至少有一家民营企业诞生，形成了机械制造、冶金压治、绿色食品加工、纺织服装四个各具特色和规模的块状工业经济 6) 黄山——会展业 6) 安庆——石化业，为长江中上游最大的石化企业；气配产业也有很大发展前途 6) 两淮——煤制油气 6) 皖北——牛产业，与奶业、豆业、皮革业综合发展 6) 芜湖——家电、汽车产业 1.7总结 1. 8宏观背景总结 1. 经济不断增长，国民经济与人口的增长为房地产业的发展提供了有力的支撑； 1. 城乡居民人均可支配收入逐年上涨，生活水平不断提高； 1. 固定资产投资高速增长，2003年全社会固定资产投资首次突破100亿，达到106.79亿元，比2002年增长73.15％，投入之高，速度之快创历史新高； 1. 商业市场繁荣兴旺，2003年全市社会消费品比去年增长14.32％，是98年以来首次突破两位数增幅； 1. 居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高——2002年马鞍山市个人购买商品住房占商品住房销售面积的97.74％。个人购买商品房总额约75997万元，居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。 1. 住房消费呈现旺盛态势，房地产销售价格涨幅较大。第二部分细分市场分析 2细分市场 2.1商业 2.1.1供应状况研究马鞍山主要的商业中心有两块，即以解放路为核心的老商业中心和以团结花坛为中心的新兴商业中心。 A、解放路商业中心—— 业态分布： [pic] 解放路作为马鞍山老的商业中心，以解放路为主线，辐射湖北路以及竹园路、团结街等小路，商业以鸿泰新百、飞天家具，新开业的苏宁电器以及即将推出的营业面积达两万平米的大型购物中心——恭喜发财为核心，其业态主要以零售业为主，占到62.3%，零售业内以服饰和综合性购物为主体。 B、团结花坛商业中心以团结花坛为核心，以新亚百货、华联商厦、新大新等为主体，聚集了马鞍山绝大多数人气，这是马鞍山的核心商贸区，是目前马鞍山市民购物的主要场所。几家核心的大型百货店，占马鞍山社会消费品零售总额的绝对主力。主要商场一览： \|商场名称 \|营业面积 \|经营内容 \|招租方式 \| \|华联商厦 \|共三层，营业面\|1F烟酒、钟表、女鞋、珠 \|20－25％营业 \| \| \|积7000平方米 \|宝、化妆品 \|额返还 \| \| \| \|2F女式服装、床上用品、 \| \| \| \| \|儿童用品 \| \| \| \| \|3F男式服装、羽绒制品 \| \| \|新大新鞋城/莱\|三层，1000平方\|－1F童装 \|自营 \| \|斯厚服装 \|米左右 \|1F服装、化妆品 \| \| \| \| \|2F新大新鞋城 \| \| \|新亚百货 \|共4层，9000平 \|1F烟酒副食、日用百货、 \|看品牌，一般 \| \| \|方米 \|小家电、化妆品、KFC \|营业额扣点25%\| \| \| \|2F首饰、床上用品、手机 \| \| \| \| \|、箱包、鞋、家饰布艺 \| \| \| \| \|3F男女服装 \| \| \| \| \|4F家电、厨卫用品 \| \| \|鸿泰新百 \|5层，10000平方\|1F饰品、通讯、首饰、化 \|/ \| \| \|米左右 \|妆品、箱包、鞋、文化用 \| \| \| \| \|品 \| \| \| \| \|2F服饰 \| \| \| \| \|3F床上用品 \| \| \| \| \|4-5F家电、电脑世界 \| \| 以团结广场为中心的核心商业圈，辐射道路除湖南路、湖东路外，还涵盖了南湖及四周的部分高档住宅区，这一区域是未来马鞍山的富人区，如中央花园、海外海名筑等，住宅小区配备的商业有相当大的体量，此外还有建面达13.8万平米的大华马鞍山国际广场、建面达7万平米的马鞍山步行街。未来这一区域的商业总供应量在30万平方米以上，将使得这一区域逐渐成熟，并且在业态分布上改变单一传统百货的现状，业种进一步丰富。除了新老两个商业中心以外，马鞍山还存在一些相对比较集中的小型商贸街。如下： 4. 五金建材：花山路、湖东中路，雨山路，档次较低，缺少系统的整合。 4. 电脑及配件：湖东中路 4. 摩托车助动车：解放路、车站路 4. 音像广告：湖东中路公园路 4. 电信：湖东南路 4. 小商品：桃源路 4. 餐饮：重阳路特色商业—— 14. KTV：哆唻咪、巴拉那、维多利亚、IOIO、上岛；其中上岛KTV和上岛咖啡联合经营，位于湖东路湖北路口，IOIO是马鞍山第一家综合性上档次的KTV，带动了马鞍山的休闲娱乐业开始了新的发展。 14. 酒店：梦都、塞纳河畔、避风港、金盛、红梅。梦都和塞纳河畔近年来大力发展连锁餐饮，在马鞍山的餐饮行业内有着不可替代的垄断地位。避风港和金盛、红梅都是稍有影响力的餐饮企业，此外，重阳路餐饮一条街，以黟县、黄山等安徽特色菜为主，已经形成气候，占有一定的市场份额。 14. 洗浴中心：翠林、鼓浪屿、金海湾、莱茵河畔。翠林是马鞍山的知名品牌，2003年 8月开业，营业面积仅8000平米左右，其凭借良好的服务和低廉的价格赢得了市场的认可，因而自开业以来一直获得良好的经营效益，日均客流量达到1000余人，高峰日达到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客户也会在周末专程来消费。 14. 咖啡茶座：以江南茶人、上岛咖啡、老槐树咖啡园为代表，上岛咖啡近两年开了数家分店，此外马鞍山还有类似于星巴客、真锅等档次稍差的一些茶座。这些咖啡茶座是目前马鞍山人夜晚休闲的主要场所。 14. 歌舞厅：FACE热舞会所、田园歌舞厅、海阔天空。海阔天空是马鞍山新近开业的一家迪吧，位于花山路上，已经在市场上有一定的轰动效应，经营状况较好。总体而言，娱乐业的几家舞厅档次尚不够，比较杂乱，设施设备和服务都不够档次。 14. 网吧：新浪潮、欧亚，此外还有一些零星的网吧，尚未形成主体市场。 14. 家具市场：家家爱、富园、建皖。家家爱广场营业面积2万平方米左右，开业后填补了马鞍山家具市场的空白，成为马鞍山人购买家具的主要去处，但目前看来，档次仍不够高。 14. 超市：天润发、农工商、华联吉买盛、苏果超市。这几家大超市成为马鞍山零售业的主体力量，马鞍山市民的日用品消费基本在这几家超市满足。尤其天润发建成后，依靠班车的开设，将卖场范围辐射到马鞍山全市，已经形成了一定的市场。即将进驻的大超市还有易初莲花，位于江东大道湖南路口，占地40亩左右，目前正在拆迁，预计9月份可以动工。易初莲花的建成，将引起马鞍山市大型超市的激烈竞争，由于马鞍山市区人口数量以及其消费能力的限制，势必造成这一市场的趋向饱和。供应状况小结 74. 两个商业中心的业态分布仍以传统的百货业为主，休闲娱乐所占比重较少。 74. 从细分业态来说，餐饮业由梦都和塞纳河畔两家垄断；大型超市未来竞争激烈；五金和建材市场目前档次过低且处于无序竞争的状态，迫切需要整合；马鞍山的特色水文化目前仅有翠林一家做出品牌，未来市场潜力相当大。 74. 马鞍山的商业呈现一种共生的特征，竞争不充分。除了政府强制实施的药店连锁形成规模性品牌以外，其余都相对比较零散。 74. 马鞍山总体上商业多数是低水平的竞争，商业服务精神乏善可陈。 74. 马鞍山的商业缺乏有效的整合，一些大型的购物中心或批发市场等都在紧锣密鼓进行之中。 74. 连锁、专卖、仓储式超市、大卖场等新型零售业态相继出现，在马鞍山零售业市场获得较大的反响。 2.1.2需求状况研究调研方式：问卷访谈样本数量及获取方式：共收取有效问卷137份，其中：马钢50份，建行等银行系统20份，其余为随机拦截调研样本描述：本次消费者调查着重于在下述几个方面来了解马鞍山市民目前的消费习惯，并测试消费者对本项目所在区域的偏好。 ν 月外出消费额 ν 消费内容的偏好 ν 消费地点的偏好 ν 对目前商业设施不ν 足的思考普通家庭每月外出的消费额集中在1000元以下，尤以低于500元/月的消费水平为主，这与目前马鞍山市的职工工资水平相适应。经常进行的消费活动：由上图可以看出，马鞍山市民目前的消费仍以传统的购物、餐饮为主；洗浴作为马鞍山的特色消费，也成了众多消费者的首选。而唱歌、跳舞、网吧等新兴消费活动则多数为年轻人所偏好。主要消费地点： \|消费形式 \|地点 \| \|购物 \|天润发/农工商：55% \| \| \|团结花坛：22% \| \|就餐 \|特色餐饮店：45% \| \| \|团结花坛：31% \| \|休闲娱乐 \|团结花坛：37% \| \| \|其他：42% \| 团结花坛作为主要的商业中心，仍然是目前日常购物的主要场所，以天润发为首的大型超市，则是日常生活用品的主要购买地，而一些要求较高的消费者，购买服饰、建材以及数码产品等稍高档次的物品，则基本会选择前往南京。基于目前马鞍山的餐饮基本为梦都和塞纳河畔等垄断，而两家餐饮公司都有数家连锁店的缘故，因而餐饮消费无固定的区域限制。休闲娱乐目前基本依靠几家KTV、迪吧和翠林等。就消费地点的选择而言，基于马鞍山市区范围并不大，所以本地的消费仍以方便、快捷为主，到居住地附近消费和到商业中心消费是人们选择消费地时的重要考虑因素。一些特色消费地点，如天润发、梦都餐饮、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能获得众多消费者的普遍亲睐。认为马鞍山缺少的商业设施：三分之一的客户对于目前马鞍山没有上档次的购物中心表示认同，而大型中餐厅以及西式快餐等也相当欠缺；而如体育场馆、健身中心等高尚场所也比较欠缺。在“其他一项” 中，一般包括目前马鞍山还没有的或者未成规模的景观商业街、大型娱乐设施、大型洗浴中心、书店、游乐场以及部分较高档次的消费场所如高尔夫、跑马场等。这一选择体现了目前马鞍山市民对于商业供应业态现状档次太低的强烈不满。对本项目的倾向性：超过半数的被调查者愿意前往本项目消费，其主要原因有：•规模大、服务有特色、上档次、服务好、价格低；不愿前往消费的主要理由为：太偏远交通不便、担心价格高、配套不全、商圈不够成熟。消费特征总结： 94. 外出消费仍以传统的购物和餐饮为主，基于本地供应水平的低层次以及收入水平的原因，消费额普遍不高； 94. 餐饮多在本地，但休闲及购物前往南京消费较多，马鞍山本地消费水平不高，吸引南京人前来的以洗浴为主； 94. 本地消费仍以传统的商业中心为主，新兴的大超市有相当强的吸引力； 94. 目前的消费仍以方便快捷为主，新兴消费以及偏远地区的商业消费则需要引导 2.1.3商业案例研究新天地(上海) 新天地广场是一个综合性的房地产项目，项目总投资人民币逾13亿元，占地约3万平米。座落在淮海中路旁，该项目以中西合璧、新旧结合为总体基调，将上海特有的传统石库门里弄和充满现代感的建筑融为一体，创建集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅、办公等多功能的小区。 * 总体定位：一个在旧石库门建筑老区内的集餐饮、娱乐、休闲、历史、文化为一体的全新的石库门的“上海新天地”。在这里房舍是旧的，但里面的设备却是现代的、意念是新的，原汁原味地再现了20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史和文化。 * 新天地集中了许多中高档品牌的餐饮娱乐商家，共同营造了高品位的休闲场所，目前已成为眼下上海最风靡的“休闲港湾“之一。 * 开发思路：该项目采用一种崭新的开发思路，用商业设施的建设来带动整个旧区改造。该项目位于淮海路的南面，但却不具有淮海路商圈浓郁的商业氛围，因而本项目在开发之初面临如何吸引人气和提升整体区域档次两个问题，并结合地块本身具有容积率限制等因素，“新天地”的开发思路由此应用而生。其开发思路为：开发成为集休闲娱乐于一体的商业建筑模式，将其作为淮海路商圈的延续，以此吸引人气。再加上太平桥绿地项目的启动，为该地区带来非常明显的土地升值效应，许多开发商纷纷看好此区域的发展前景，通过新天地的开发模式整体拔高了该区域的房价，使之成为上海又一顶级地段。 2.1.4商业市场结论就目前的供需市场来看， 1. 目前的消费结构和形式需要引导 1. 目前的供应业态需要提升服务与品牌度、商品质量等 1. 马鞍山缺少综合性的集商业、文化、娱乐、餐饮等功能为一体的商业购物中心 1. 在需求市场上，存在一批上档次的消费群，其目前的需求无法在马鞍山得到满足，因而前往南京等地消费。本项目客户定位：消费者—— \|人流 \|目的 \| \|省内（市内）人流 \|使其成为熟客、成为其出行休闲购物首选 \| \| \|地点 \| \|省外人流 \|来到马鞍山必到的首选地点 \| \|旅游者、商务人员 \|旅游、商务活动之余最值得到的购物地点 \| \|其他人员 \|使其认知到这是马鞍山最重要的购物、休 \| \| \|闲中心 \| 商户—— 3. 引进主力店经营集团商家——知名度高的集团公司，建议为百货公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市场影响力并吸引其他中小型商家入驻。 3. 国内外名牌专业店商家——弥补目前马鞍山名牌产品的缺口 3. 百货、娱乐、餐饮业经营者或集团——可以考虑引进浙江等地的经营者，以电影院、游艺场所、大型中西餐厅、食府等为主 3. 私人业主及投资者——经营各种中低档的服饰、精品或小铺位的风味美食等 3. 旅游产品及专业店商家——商家为中小规模，但要求有一定档次，可考虑结合徽派建筑设立。 2.2宾馆 2.2.1马鞍山宾馆现状分析马鞍山目前共有四星级宾馆两家（含新近开业的为准四星的雨山湖饭店），三星级（含准三星）三家，二星级宾馆七家，共提供客房1236间，床位数2400个左右；三星级及以上酒店提供客房数620间左右。马鞍山主要宾馆一览 \|宾馆名称 \|星级 \|房间数目\|标间叫价 \| \|南湖宾馆 \|四星 \|120 \|598 \| \|雨山湖饭店 \|准四星\|209 \|480 \| \|宝龙大酒店 \|三星 \|88 \|298（258 \| \| \| \| \|） \| \|海兴国际大酒\|三星 \|88 \|398（278 \| \|店 \| \| \|） \| \|贝斯特假日酒\|准三 \|114 \|214/238 \| \|店 \| \| \| \| \|富园饭店 \|二星 \|90 \|100/120 \| \|长城宾馆 \|二星 \|68 \|180-288 \| \|马钢宾馆 \|二星 \|80 \|160-280 \| \|田园饭店 \| \|96 \|150-288 \| \|富坤大酒店 \| \|35 \|/ \| 总体而言，目前马鞍山的宾馆业存在如下问题： 6. 星级饭店数量较少，供应量不足，整体实力较差，尤其是高档饭店数量不能满足市场需求 6. 除整修完新开业的雨山湖饭店外，大部分星级饭店设施设备严重老化，急需更新改造 6. 星级饭店的营销手段落后 6. 管理方式落后，除雨山湖饭店外，多数属国有企业，部分星级酒店甚至是由原单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。 2.2.2主要宾馆入住率及客源分析由于马鞍山城市的特殊性，马钢在马鞍山的经济发展中也具有不可替代的作用，马鞍山进行商务活动、公务活动、外国专家技术服务、个人旅游的，特别是外国专家技术服务、公务商务活动的，大多入住三星级以上酒店，构成了马鞍山酒店需求的主体。 2003年全年，马鞍山星级宾馆接待总人数249787人，381100人天数，接待海外旅游者34 100人天。虽受“非典”影响，年平均客房出租率仍达66.68%，三星级以上宾馆的年平均出租率更是高达76.55%。据统计，2004年一季度星级宾馆平均客房出租率达73%，仅有的四星级宾馆南湖宾馆，客房出租率达90%以上，预定房间较困难，且房价居高不下，折扣较少。宾馆主要客源分析 [pic] 4. 会议和商务活动是马鞍山酒店入住客户的主体。随着马鞍山近年来打造以“李白钟爱的山水都”为主题的旅游城市的活动开展，马鞍山的旅游经济将有进一步发展，到200 5年，全市要有10处以上的存在一定数量的潜在客户。 4. 在部分星级酒店中，有相当数量的长期包房客户，这部分客户多为马钢的外籍专家，例如，在南湖宾馆有60个左右长期包房；马钢宾馆大部分为长期包房；而新开业的雨山湖饭店则有30个左右长期包房。从目前马鞍山的宾馆入住情况来看，星级宾馆入住率普遍较高，一般星级越高入住率越高，高档宾馆供应不足。 2.2.3宾馆潜在供应 3. 浙江海外海集团，科技馆地块32.66亩——将建造五星级宾馆，28层 3. 梦都临湖国际饭店——湖南路雨山湖酒店西侧，总建面2.9万平米，为28层的五星级酒店，将提供客房200间左右。 3. 马鞍山市步行街二期项目——五星级酒店（暂定），六层，预计2006年建成，另有一家四星级宾馆同期建设 3. 鸿泰国际酒店——1.2万平方米，含部分餐饮，宾馆房间数量在80间左右，定位为四星级，目前附属酒店已经开业，宾馆部分正在进行内装修，年底将会开业 3. 太阳广场——已建成八年，原为办公楼，现6- 22层将改建为四星级酒店，正在改建中就目前暂定的项目情况来说，今明两年将有三家五星级酒店上马，四星级酒店也有三家，上市后，必将带来马鞍山酒店业的竞争格局，改变目前供应不足和设施破旧的局面。 2.2.4宾馆市场小结从宏观市场发展趋势来看， 2. 以南京为核心的“1小时都市圈”的建立，为马鞍山经济、旅游的发展带来新机遇 2. 马鞍山钢铁公司350亿扩建工程已经报批，很快将会启动，工程位于慈湖工业园区，将大部分引进国外先进技术和设备。马钢实施扩建工程后，大批外国专家将长期在马鞍山市居住，这些都是星级酒店的长期客源 2. 除马钢之外，马鞍山经济开发区内的企业也逐渐兴起，为马鞍山带来一定的商务客源 2. 马鞍山市近年来将着力打造旅游城市，改建扩建原有的采石风景区，并大力开发东部的濮塘风景区，今后马鞍山的旅游客源将逐步增多从宾馆市场的发展来看 18. 随着马鞍山经济的快速发展，星级酒店这一目前市场的稀缺产品将有良好的发展空间 18. 未来两年内马鞍山市区将有三家五星级酒店上市，且其体量较大，区位及景观状况均将导致五星级酒店市场将趋于饱和，竞争异常激烈 18. 四星级酒店由于其价格缘故受到较多客源的偏好，未来即将推出的几家四星级酒店体量尚不构成威胁，且区位优势一般从本项目的特征来看 31. 本地块位于宁马高速公路出口处，紧邻快速干道——江东大道，具有良好的交通条件，具备截流南京等方向来源客户的优势 31. 江东大道将建设成景观大道，而本项目内部亦规划有3000平方米的广场，为星级酒店营造了高品质的周边环境 31. 本地块由于区位较偏，距离市中心有一定距离，就区位和景观而言不具备和即将推出的五星级酒店竞争的条件 31. 从规划来说，本项目将有相当体量的高档商业配套设施，给项目建造四星级酒店相应的支撑。 2.3办公楼市场 2.3.1市场现状分析就目前来看，马鞍山无纯办公楼供应，银行、电信、邮政等大楼自用剩余的部分可对外招租，但成交不多；目前马鞍山的企业主要办公地点如下： 1. 工业区的厂房； 1. 在经济开发区内的企业，多数有大片的厂房，在厂房内办公； 1. 租用政府部门的办公用房，如招商局、规划局等都有多余办公用房租用给企业； 1. 住宅小区。马鞍山的住宅小区一般都可以用于办公，可以挂牌，甚至可以注册，而住宅的租金现对写字楼要便宜，如果选择购买，也相当便利。太阳广场是目前马鞍山唯一的纯写字楼物业，楼高28层，但是该大厦竣工已经八年，一直未能对外招商，沦为烂尾工程后，另外一家企业接手后，拟将其改建为四星级酒店，目前正在改建过程中。其改建后，1-3层为购物中心，6-22层为宾馆，而东附楼4- 10层为办公，目前暂定为只租不售。根据马鞍山的市政规划，马鞍山市政府将南迁，市政广场将于今年下半年动工，约需两年时间竣工，届时马鞍山市行政中心将搬至中心大道印山路附近，规划中市政广场附近将会兴建一批办公楼。 2.3.2需求客源分析长久以来，马鞍山的经济发展一向是“重工轻商”，主要依靠马钢，以马钢及其配套企业为核心发展，马钢在马鞍山的GDP发展中占据重要位置，马鞍山的第三产业以及第二产业中其他行业的发展长久以来比较缓慢，近年来随着马鞍山经济技术开发区的逐步建设，凭借一些优惠的政策和税收措施，引进了如星马汽车、泰尔重工等一大批企业进驻，并逐步开始建设马鞍山汽车城，使得马鞍山的经济又有了快速的发展。但由于入驻企业多数在经济开发区办公，因而对市区办公楼需求较少。 2.3.3结论就目前状况而言，由于居民楼、商住复合楼的以及开发区大量厂房的存在，短期内将不会存在对办公楼的强有力的需求；城市东扩南进的发展态势，往东部发展旅游，而工业和行政中心则会南移，而未来即将推出的市政广场附近的写字楼将形成对本项目的有力威胁；本项目不在城市东扩南进的发展范围内，远离未来的城市中心和开发区，暂时不具备浓厚的办公氛围；基于目前马鞍山存在大批量专家住酒店长期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企业的存在，本司建议本项目中可设置公寓式办公楼，设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在100平米每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性，同时在较高的楼层可以设置整层，不予分割，待出售时再根据客户的需求随意分割。 2.4住宅市场分析 2.4.1住宅总体市场分析 2002-2020城市规划规划居住用地3318.4万公顷 1. 2. 其中主城区形成以金家庄居住区、雨山居住区、花山居住区、梅山居住区为主的四个居住片区； 1. 副城区以银黄居住区、姑孰居住区为主的二个居住片区，主城区主要向南向东发展；历年房地产供需分析 B. 马鞍山房地产市场近年来快速发展，市场容量逐步加大。 B. 2003年房屋销售面积达到80万平方米左右，空置面积为32057平方米。 B. 2002—2020年，规划居住用地3318.4万公顷。历年价格分析市区住宅平均价格： ν 2000年：1300元/m2 ν 2001年：1500-1600元/m2左右 ν 2002年：1590元/m2（花山区：1800元/m2,比1997年上升了550元/m2） ν 2004年初在推项目平均价格：2450元/ m2 拆迁量分析年拆迁量一般在20万m2以下 ν ν 年拆迁户在5000-6000户 ν 近三年拆迁户在15000-17000户 ν 2003年：住宅拆迁量8218.85m2 二手房交易量 2003年二手房买卖面积19.82万m2，成交价值2.338亿元 2.4.2住宅供应市场分析物业形态物业以纯多层小区和混合型小区为主马鞍山地区房型都以三房为主，各供应楼盘三房的份额都在50%左右； ϖ市场供应主力房型及面积价格分析 5. 海外海名筑为混合型物业，有少量的叠加和联排别墅，该盘地段较佳，是马鞍山在售价格最贵的楼盘；别墅均价5000元/平方米左右。 5. 汇翠名邸为马鞍山唯一的湖景房，一期8月8日开盘，当天销售85%。住宅案例分析海外海·名筑 A.项目规划海外海·名筑由浙江海外集团开发，总建筑面积４万平方米。5000平方米商网配套，绿化率达46%，容积率为0.86，由多层公寓、景观洋房、排屋、别墅构成，总户数约186 户，多层137叠加36联13。预计05年年底交房。 B.户型设计多层主力户型为32，面积为137；叠加户型1、2层176平方米3、4加跃层230平方米，排屋3层送地下层240-260平方米；户型面积指标如下： \|户型 \|32（多层）\|顶+跃层 \|叠加 \|联体 \| \|面积 \|137-163 \|213-238 \|176-230 \|240-260 \| \|比例 \|60.7% \|12.9% \|19.4% \|6.9% \| C.价格策略多层价格为3400-3600元／平方米，叠加别墅价格为4500- 5000元/平方米，联排别墅均价5000元/平方米左右，最高5600- 5800元/平方米，付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成30年银行按揭，公积金贷款； D.销售情况小区2004年8月18日开盘，首批推出89套多层房当天销售70余套，销售率达到80%，别墅房预计9月中旬开盘。汇翠名邸 A.项目规划汇翠名邸由上海滨江置业公司投资，马鞍山澳申置业开发，总占地2.4万平方米，由一幢32层点式及五幢板式18层建筑组成。项目位于马鞍山市中心，与南湖公园接壤，住区界于马鞍山主要水体雨山湖与南湖之间，地理位置优越。 B.户型设计高层主力户型22，面积100平方米，32面积117- 125平方米，小区首创高层单身公寓户型为11和21,面积为51- 110平方米。户型面积指标如下： \|户型 \|11 \|21 \|22 \|321 \|32*2 \| \|面积 \|50-60 \|109 \|100.65 \|117/121/125 \|148/153 \| \|分布 \|单身公寓 \|单身公寓 \|高层 \|高层 \|高层 \| \|比例 \|15% \|20% \|25% \|35% \|10% \| C.价格策略高层价格2800元/平方米起，楼层差价50元/平方米，均价3300元/平方米左右。物业管理费1.2元/平方米/月。 D.销售情况该盘8月8日开盘，首批推出150套房源开盘当天去化100套，销售状况较好，之后10天里销售了20余套，高层大户型市场阻力较大。单身公寓预计年底推出。 E.客户分析客户多为本地居民，少量南京客户，生意人较多，98%的购房者自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大，60%以上的客户采用一次性付款的方式。调查结果表明： υ 马鞍山居民对高品质小区的需求较大，υ 但称得上高品质的小区较少。 υ 马鞍山有特色的楼盘较少，υ 还没有真正成型的致命品牌。 υ 中、低档次楼盘之间的价格差距不υ 大，υ 中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。但中、高档次的楼盘销售相对较快。 υ 区位差异带来的价格变化影响相对较小，υ 决定价位的更多的是物业的品牌、品质。 2.4.3未来供应量预测 1. 未来两年内竣工面积将大幅度增加 1. 2004年住宅建设计划完成投资18.14亿元； 1. 总施工面积189.13万m2； 1. 其中新开住宅面积91.68万m2；竣工住宅面积80.23万m2。平山居住区：该居住区有康嘉花园、贵都花园、瑞慈花园、康乐花园、名雅居、碧溪花园、碧溪丽景等7个项目，由8家房地产开发企业开发建设，总建筑面积58.76万m2。200 4年计划竣工面积5.13万m2，住宅472套。花园居住区：由马钢集团康泰置地公司开发建设，总建筑面积57万m2。2004年计划完成住宅面积24.4万m2，住宅2110套。西湖花园：该项目为国家康居示范工程，由西湖房地产开发公司开发建设，总建筑面积 36万m2。2004年竣工面积2.5万m2，住宅216套。花雨路两侧开发：该道路两侧有荷西嘉园、中央花园、海外海名筑、花雨亭小区、步行街等5个项目组成，由6家房地产开发企业开发建设，总建筑面积34.35万m2。2004年计划步行街项目竣工面积3万m2。万嘉颐园：该项目为农民安置房小区，由市房地产总公司开发建设，总建筑面积22.73万 m2。2004年竣工面积5万m2，住宅640套。花果山居住区：由同济花园、花果山庄、康城花园等3个项目组成，由5家房产商开发建设，总建筑面积22.73万m2。2004年计划竣工面积10.47万m2，住宅852套。江东小区：由中房置业公司开发建设，总建筑面积18.14万m2。2004年计划竣工面积5.1 3万m2，住宅472套。襄城明珠：由佳达开发公司开发建设，总建筑面积17万m2。2004年计划竣工面积2万m2，住宅136套。金汇城市之光：由金汇开发公司开发建设，总建筑面积10万m2。汇翠名邸：由澳申置业公司开发建设，总建筑面积9万m2。 2.4.4需求市场分析趋向本区的客户需求分析调研方式：抽样拦截，问卷访谈形式调研样本：共发放问卷180份，选择本区域的占48% 住房结构选择： 2. 倾向建筑类型：多层为主，高层接受度较低 2. 承受总价：65万以下为主 2. 主力需求面积：90-130m2 2. 主力需求房型：三房两厅两卫对多层有绝对的偏好，随着近年来市场上以中央花园等为首的小高层物业出现，人们对小高层逐步接受，但就目前而言，对高层建筑仍具有相当的排斥性。建筑面积的选择主力需求面积为90-130平米，从 2.4.6市场总结 3. 马鞍山居民对多层物业的认可度较高，尽管供应量较大，但是去化速度依然比小高层或高层快。 5. 目前开发物业以及未来供应大多位于城市东部和南部区域，充分体现城市东扩南进的发展纲领。 8. 由于大多数拆迁户喜欢在本区域购房，所以动迁安置房排布于城市各个板块。而城市居民普遍对雨山区和花山区的趋向性强。 8. 马鞍山居民对别墅物业的需求较大，但该地区多以多层，小高层为主，别墅物业较少，该地区房屋交付状态全部为毛坯，无装修房供应。 8. 由于马鞍山没有纯办公楼物业，多数住宅物业能做办公用，部分能注册。第三部分项目分析 3项目分析 3.1项目背景本项目地处马鞍山的东北角，为马鞍山的门户位置，距离市政府1公里，到市中心可达性良好占地面积：A块769944.84平方米 B块54981.59平方米城市规划方向：东扩南进，往南与当涂、芜湖连接，往东与南京、江宁连接 3.2SWOT分析项目优势 Strength 2. 地块处于安徽的东大门，与南京半小时车程。 2. 本项目东临江东大道，南为葛羊路，都是快速干道，江东大道将建设为景观大道。 8. 规模性开发，可以有效地形成集聚和辐射。 10. 周边中小学、医院等设施配套齐全。马鞍山二中为重点中学，今年9月即开学。 10. 江东大道两侧规划有大量的住宅，将给本项目的商业部分带来相当的客源。项目劣势 Weakness 2. 区域形象相对比较落后，周边以动迁房为主。平均价格在每平方米1800- 2200元左右。 2. 项目北面为葛羊山，山边为火葬场；项目西北侧为马钢的生产基地，在马鞍山人心目中，本项目地块属于工业地块，不适于居住。 2. 马鞍山的基本发展战略是东扩南进，重大设施都在向这两个区域倾斜。而本项目不在其范围内。项目机遇 Opportunity 3. 马鞍山房产市场呈稳步提升趋势，普通商品房（包括住宅和商铺）供不应求。 3. 本地块周边无竞争型物业。本区域内缺乏领头羊项目，本案具有规模优势，在区域内有足够的影响力。 8. 区域购买力尚可，其中本项目东部马钢园区以及北部的工业园区将会向本区域输送大量的居民客源。 15. 整个市区有若干特色一条街，建材、汽配、电脑、摩托、家电、服装等，但都未形成规模，管理混乱，产品档次不够。 15. 目前马鞍山的住宅小区在景观设计和建筑设计等方面普遍层次较低，外来开发商虽然逐步进入马鞍山市场，但除西湖花园外，尚未对市场造成很大的影响。项目威胁 Threats 1. 本项目所在区域潜在的土地和房产供应量比较大。 6. 马鞍山目前的商业中心有两个，一个是老区，一个是新区，各有千秋，无明显的此消彼长效应。 6. 马鞍山受南京、芜湖的双向牵引，自身没有足够的特色商业留住本地消费者。 3.3项目综合评价 ν 综合来看，ν 本项目特别具备ν 规模和成本优势。其中住宅部分风险较小，ν 取决于开发商对于目标ν 实现利润的心态；商业部分风险偏大，ν 更大程度上取决于项目发起人的商业经验与长远战略眼光。 ν 本项目开发的关键性因素在于能否有效聚集人气，而ν 非走形而ν 上学的形象工程路线。如何切ν 实尊重市场，ν 引导市场需求是成败的关键。第四部分项目建议 4总体定位及建议 4.1总体定位 4.1.1产品定位思路 4.1.2商业地产开发的主要环节 4.1.3项目总体形象定位马鞍山城市扩展进程中以商品批发、物流和酒店为主体的，集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、旅游、服务、商住于一体的符合国际综合性商业发展趋势的超大型商品批发市场。目标——经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模专业交易中心。 4.1.44.1.3本项目定位产品结构三大分类： A 、大型批发市场 B 、配套酒店、餐饮、休闲、娱乐等 C 、中高档住宅 4.2定位依据 4.2.1本项目超大型商品批发大市场定位以商品批发、物流和酒店为主体的，集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、旅游、服务、商住于一体的符合国际综合性商业发展趋势的超大型商品批发市场 4.2.2本项目产品定位应具有的特征 3. 硬件设施一流，建筑环境宜人，室内外空间设计优美。 3. 多功能：涵盖商品批发、物流以及购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、旅游、酒店、服务等。 3. 管理水平一流：包括整体形象宣传、公共服务、与商业服务。 3. 具有较高的文化内涵与艺术品味。 4.3相关配套产业的布置与意义工商、税务、海关等政府职能部门将在原料城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间。专业将引进专业的搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时还将设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为经营者及客商提供各种专业化的服务以及个性化的营商环境。 4.4 本项目产品结构定位 4.5案例—义乌小商品批发市场的经济贡献 2002年，义乌社会经济综合发展指数在全国百强县市中排名第17位，比2001年前移2位，综合竞争力居全省22个县级市首位。 4.6义乌小商品批发市场成为区域经济繁荣强大的推动力 3. 促进了经济发展，人民生活水平提高，财政收入增长； 3. 促进了经济的专业化、商品化、市场化； 3. 促进了农村的工业化、城市化； 4.7经济意义——扩大就业能力商品批发市场及相关流通部门为社会创造了大量的劳动就业机会。从整个商品市场及其流通部门来看，平均每年为社会提供180万的就业机会，对全社会新增就业的贡献率为2 3.6%。其中，商品批发市场及其流通部门占据主导因素。 4.8部分商品批发市场吸纳就业情况 2. 商品批发市场带动了相关产业的发展，吸纳富余劳动力。 2. 商品批发市场促进了农村工业化发展，增加就业机会。 2. 商品批发市场提高了经济的市场化，增强闲置劳动力的经商意识，提高了就业水平。 2. 商品批发市场促进了经济的发展，反过来，经济的发展为吸收更多的劳动力提供空间。 4.9必要性——马鞍山的地位决定 5. 马鞍山作为整个安徽融入长三角经济圈的启动点，马鞍山自身融入长三角、融入大南京经济圈的迫切性，需要马鞍山打造一张属于自己的名片。 5. 马鞍山第二产业相当发达，第三产业发展比较迟缓，而第三产业发展程度的高低将会决定地区的经济发展能力和城市形象。考虑到打造的名片应该以辐射长三角为目标，因此，着眼于商品批发市场的建设是必要的。可能性——有独特的产品资源 4. 马钢作为全国知名钢铁企业，拥有其特有的竞争优势和无形资产，钢材交易市场基本条件成熟。 4. “茶文化”在安徽源远流长。 4. 工艺品众多，竹编、仿古家具、徽州四雕等文化底蕴浓厚。 4. 市区有若干建材市场，可以考虑将这些企业聚集起来，并吸引更多企业进入。物流业——必要性 6. 目前，第三方物流占整个物流市场的比重，日本为80%，美国为57%，中国仅为18%，第三方物流发展空间巨大。 6. 商流、物流、信息流的汇聚组合，要求物流行业快速发展。欲让几乎所有的消费品市场中都有来自某商品批发市场的商品，必然要求商品批发市场拥有强大的物流产业支撑。 1) 大市场、大流通格局的形成，2) 要求第三方物流的支持。批发市场的建立，3) 实现了通过批发市场进行批发、零售的商品流通模式，4) 有效地解决了分散的小生产与大市场之间的矛盾。批发市场在成为区域性交易中心的同5) 时，6) 将其影响扩大至国外市场。大市场、大流通格局，7) 没有第三方物流的支持，8) 是难以实现的。 9) 随着各类商品批发市场信息网络的建立和物流配送中心的发展，10) 批发市场所在地的物流产业，11) 尤其是第三方物流必将不12) 断繁荣。物流业——可能性地块处于安徽的东大门，与南京半小时车程。同时，本项目东临江东大道，南为葛羊路，都是快速干道，江东大道将建设为景观大道，这些为物流业的发展提供了基本支持。休闲娱乐地产的必要性 3. 随着人们消费模式和消费行为的改变，大型商品批发市场在适应现代社会大范围、高效率、快节奏的需要同时；也应该满足了人们购物与休闲活动相结合的要求。 3. 在现代社会中，购物活动已不仅仅是为了满足基本生活需要，而且还包括娱乐和休闲的成分，是一种社会活动。从购物者的角度来看，购物既是家务，也是娱乐、放松或刺激。 3. 项目市场倡导体现马鞍山与安徽特色，嫁接文化旅游、都市旅游等概念，因此，休闲娱乐产品作为旅游产业中必不可少的一部分，必然提升项目潜在价值。商业配套住宅的必要性 2. 商品批发市场大量的经营者，需要一个居住的空间。 2. 商品批发市场带来的大量就业人群，需要一个居住的空间。 2. 随着批发市场商业配套的成熟，生活环境的完善，市区居民会有一部分考虑在批发市场置业。 2. 周边县市民营企业管理层，尤其是在批发市场从事经营活动者，会考虑举家搬迁至马鞍山市，其中一部分考虑在批发市场购买住房。 4.10产品细分定位 4.11总体布局 4.12开发顺序	0	negative_file/工商、零售行业/马鞍山商品批发市场市场分析报告.doc
xx行业市场调查报告报告类别：调查报告行业分类：食品烟草/食品调查地点：全国调查时间：2002年调查机构：上海太太乐报告来源：中国营销传播网报告内容：　　一）：行业分析　　◎1，行业背景情况　　根据调查：在发达国家例如欧美地区xx与味精的使用比例为90：10，中国香港地区的比例大约是85：15，即使是在人口不超过6000万的非洲国家纳米比亚地区，其xx的销量为8000吨。xx行业在中国风行还是最近几年的事情，它的诞生伴随着消费者生活水平的提高，健康饮食习惯的形成。　　“民以食为先，食以味为王”，消费者在追求的吃饱、吃好的同时要求菜肴更有鲜味、更有营养、更加健康。随着粤厨、粤菜在神州大地的流行，xx逐步成为一个巨大的产业发展起来。在众多的调味品中，消费者选择了xx，是因为xx有以下特性：原料上来说他是鸡肉与鸡蛋复合产生，既有鸡的鲜味又有鸡的香味；其化学成分上将是核甘酸与谷氨酸钠复合，鲜度相乘，实现增鲜调味二合一；鲜度与味精相比是味精的1.5- 2倍，是营养成分更高的健康食品，这些优点使得xx取代味精只是时间上的问题。根据上海太太乐提供的数据，xx在上海、沿海地区超市xx与味精的销量对比显示，其销量已经与味精不相上下。　　xx行业在短短的几年时间里，便涌现了一大批优秀的企业。在这些企业中，企业的年平均增长率大部分都超过了50%。根据中国调味网的资料显示：2001年xx行业销量的排名如下：品牌太太乐豪吉家乐美极大喜大真宝大桥其他市场占有率（%） 40 36 11 3 2.5 2 1.5 4 　　◎2，在区域市场上，太太乐凭借xx市场的第一品牌，迅速占据了华东、华北、东北、西北的市场并具有主导地位；在华中地区则是百家争鸣，有太太乐，百佳味、王牌、南家春等；在西南市场有是豪吉占有主导地位，其他品牌有金宫、太太乐、百信、顶益等；华南由家乐唱主角。　　二）区域市场分析　　◎1，针对西部地区的重点市场四川进行市场调查：　　在川内市场xx的品牌有二百家以上，而本地市场多以作坊模式的居多。真正形成品牌、并且有一定占有率的不过十家左右，主要品牌及占有率、品牌知名度情况如下表所示：品牌豪吉金宫百信太太乐家乐味好美顶益知名度第一第二第三第四第五第六第七占有率（%） 55 12 7 5 3 2.5 2 　　◎2，渠道建设：目前川内市场豪吉、金宫（百信）、的市场销售网络相对完善。尤其是豪吉，建立起了相对扁平的通路终端，以酒店供应和家庭消费两条渠道为主要渠道，致力于渠道扁平化建设。在各大商场超市、大小干杂店、农贸市场产品的出样率良好，市场价格稳定。其分销深度已经渗透到周边二、三级市场，渠道的宽度与深度都已经健全。　　◎3，江苏以及华东其他地区，xx正在成为日益重要的调味品，主要原因来自于太太乐的市场引导。太太乐在渠道建设方面的模式和豪吉xx大体相似。但是，在渠道的深度和市场占有率方面，太太乐已经在缺乏竞争的市场建立了强大的品牌忠诚。　　三）：消费者分析　　随着生活水平的提高，消费者在吃好的基础上开始追求菜肴的更加鲜美，更富有营养。xx以其增鲜，增香不串味，迅速赢得消费者的喜爱。在经济发达的沿海城市，使用 xx的消费者越来越多。　　探究城市里的xx能够迅速普及有一个重要的原因，发现与餐饮行业的推广有密切的关系。我们曾经与成都市某餐饮企业的经理访谈过：“餐饮行业能够生存发展，全靠用味道把客人留住，味道好，一传十，十传百，不用打广告，企业的美名也能远播四方客。这几年，消费者是越来越挑剔了，不仅要求吃好，而且要色、鲜、味具全，刚开始我们怕xx会串味，事实证明我们的担心是多余的，现在我们大厨里的每一道菜都离不开xx了，而我们的生意也越来越好。”在餐饮业的带动下，xx迅速普及。这位厨师的说法很有说服力，也充分证明了xx在市场教育、消费者引导方面，餐饮行业的推广成为重要的基地。　　与此同时，由于消费者长期使用味精调味，再加上第二代味精也具有99%的增鲜功能，仍然有很多的消费者习惯用味精。尤其在比较落后的地方，还不知道xx是什么的消费者比比皆是。　看来xx完全取代味精还有一定的时间，需要消费者对xx的了解，需要更多的xx企业参与到市场终端的竞争中去，因此xx企业任重道远。　　为了了解消费者购买xx的原因，我们在成都市对好又多进行了一次调查。类型购买因素 1 2 3 4 家庭主妇增鲜性营养性保鲜性不苦涩、不口干青年朋友健康性增鲜性没有防腐剂菜肴味道好、既有鸡香又有鲜味　　从调查中可以发现xx能在众多调味品中异军突起，与其保鲜，增鲜，具有鸡香味等特点是分不开的。　　xx企业如果根据当地市场环境，作好充分xx的宣传，就能引导消费者消费习惯，多用xx，少用味精。　　四）：竞争对手分析　　虽然xx行业从整体上讲，还处于一种市场的导入阶段。然而xx企业的发展很迅猛。纵观全国市场，根据市场占有率来看，分别是太太乐、豪吉、家乐位于前三位。太太乐以“鲜”的有一套，让十三亿人都尝到鲜的味道，红遍华东、华北、东北、西北，将中国市场的半壁江山具为己有。在西南市场，豪吉以第一个xx品牌，绿色天然雄霸西南市场，而家乐则将华南市场收入囊中。其余品牌则是在各自的企业周边建设渠道，图谋发展。值得注意的是咖啡大王雀巢通过资本运营，巧妙的收购了中国xx的两大巨头太太乐和豪吉，从而轻松占据中国xx市场80%的分额。一东一西，遥相辉映，想独霸中国xx市场之心显露无遗。这一方面展现了品牌知名度+渠道+资本的强强联合的优势，使得国内xx行业的竞争直接演化为巨人与小矮人之间没有悬念的对抗；从另一方面来看，我们发现中国xx生产企业无论规模，还是品牌，还是销售模式，都面临着深刻的危机。　　五）：优势劣势与威胁机会分析　　A：xx行业作为第三代调味品，具有味精所无法比拟的优势：　　◎1，从xx行业的外部宏观环境来看，xx协会的成立，xx成分检测标准的办法的制定，有利于指导和规范目前散乱的市场。为xx行业的发展创造一个良好的外部环境。　　◎2，从xx的原料上来讲，xx由鸡肉和鸡蛋复合而成，将鸡的香味与鸡的鲜味合二为一，相比味精更鲜、更有营养，更受消费者喜欢。　　◎3，从xx的化学成分上讲，它是核苷酸与谷氨酸钠复合而成，具有耐高温、不串味、吃了不口干的特性。这是其他调味品无法相比的。　　◎4，xx企业从一开始就将xx定位成绿色食品，健康无污染的战略，有利于xx在消费者心目中树立健康食品形象。　　B：同时，xx企业也有它自身的一些劣势：　　◎1，消费者的消费习惯的改变是一个长期的过程，目前在市场上保鲜性的味精销量走势强劲。而在经济欠发达地区甚至还有不知道什么是xx的消费者比比皆是，因此xx企业还要受到味精的威胁。　　◎2，由于一些xx企业的急功近利心态，导致xx的宣传与消费者接受的信息不对称，使许多消费者认为xx具有毒副作用，而放弃使用xx的念头。　　◎3，由于xx行业作为一个新兴的领域，行业标准、成分指标等检测办法还在指定之中，所以目前在市面上许多小品牌在质量方面令人忧虑，市场比较混乱，竞争没有秩序。　　C：作为xx企业将受到以下威胁：　　◎1，xx行业虽然才短短几年，但由于雀巢和太太乐、豪吉的结合，使得xx企业之间的竞争迅速从战国时代演化走到强秦一同江湖的局面，当先进的技术，强势的品牌，完善的渠道、雄厚的资本结合在一起时，对xx领域的任何一个企业来说都是一种威胁。　　◎2，行业领域里的假冒伪劣产品是成熟xx品牌面临的一大课题。　　◎3，xx行业管理标准正在制定之中，成分含量，质量检测标准等游戏规则的制定，直接关系企业的生死存亡。　　D：我们的机会：　　◎1，xx行业作为一个新兴的产业，从整体而言，它所处于的阶段仍然是导入期。一个人口不超过6000万的非洲国家纳米比亚地区，其xx的销量都是8000吨，而中国去年的总销量才仅仅达到2万吨，其比例为3亿：4万吨；类比中国市场应有17万吨。如此广阔的市场容量，对于xx企业来说机会是客观存在的。　　◎2，从xx的渠道来看，大品牌如太太乐他的渠道与成熟的家电企业的乡村之路来讲，都是非常短的，其通路的末梢仍然停留在中心城市，二级城市。　　◎3，从xx的利润角度来讲，相对于家电行业，xx行业的利润还是很高的，对后进入市场者发展空间大。　　◎4，从品牌战略来看，xx行业里崛起的品牌仅仅有两三个，所以品牌是xx行业决胜的关键。　　结论：纵观目前的国内xx行业，作为第三代调味品，以其独特的优势，迅速占领了消费者的胃口。让十三亿中国人尝到鲜味，是太太乐，还是豪吉，还是……游戏才刚刚开始，机会与威胁同在，一切皆有可能！	0	negative_file/工商、零售行业/xx行业市场调查报告.doc
化工06分析与07下半年展望投资要点：　　化工行业2006年主要经济指标继续保持增长，但增速同比出现较大回落，反映出行业目前仍处于景气下行周期。　　全行业2006年呈现出产量继续快速增加、产品价格受成本推动保持上涨、毛利率水平持续下滑、进出口贸易活跃以及固定资产投资增速仍然较快等特点。　　从行业上市公司看，2006全年化工行业上市公司实现主营业务收入同比增长为21.5 2%，而净利润同比出现下滑25.56%。净利润同比增长较快的子行业分别是日用化学品行业(432.12%)、石油贸易行业(267.27%)、农药行业(66.54%)、化学纤维行业(58.67%)、钾肥行业(57.42%)。　　行业重点公司收入和利润保持稳定增长，财务指标大致保持在合理水平。　　2007年化工行业运行环境良好，但存在不小压力，贸易环境变化、产能过剩问题、成本问题和节能环保问题将困扰行业发展。　　预计2007年化工行业保持10%- 15%的增长速度，油气开采景气度下降，原油加工业随着油价的回落及新的成品油定价机制出台效益将大幅改善，全行业毛利率水平有所回升，效益总体继续保持稳定增长。　　行业投资机会存在于四个方面：因原油价格预期下跌盈利能力有所改善的子行业；景气度维持高位或景气度向上的子行业；产业转移或转型受益的公司；有资产注入概念的公司。维持2007年化工行业投资策略报告中的观点，继续关注：农药行业、纺织助剂行业、塑料加工行业、纯碱行业和炭黑行业；以及资产注入或整体上市题材。　　重点关注公司：攀渝钛业(000515)、黑猫股份(002068)、中国石化(600028)、红太阳(000525)、天科股份(600378)、中化国际(600500)和亿利科技(600277) 　　1、2006年化工行业运行状况简析　　1.1行业经济效益继续增长，但增速回落　　2006年1～12月份，我国石油化工行业实现现价工业产值42601.89亿元，同比增长2 6.68%，增速同比回落7.52个百分点；实现工业增加值12130.89亿元，同比增长23.61%，增速同比回落3.29个百分点；实现主营业务收入42028.74亿元，同比增长27.41%，增速同比回落7.39个百分点；实现利润总额4377.41亿元，同比增长18.25%，增速同比下降1 4.05个百分点。　　从工业产值、工业增加值、收入、利润等指标的增速同比均出现大幅回落可以看出，化工行业目前处于景气下行周期。　　在各细分行业中，主营收入增长较快的子行业主要是钾肥制造业(42.26%)、专用化学产品制造业(34.43%)、有机化学原料制造业(34.01%)、化学矿采选业(30.26%)、涂料制造业(30.04%)、无机盐制造业(29.42%)、炸药及火工产品制造业(29.03%)。钾肥和化学矿采选业收入增长主要受产品价格上涨影响，而有机化学原料制造业、涂料制造业和无机盐制造业收入增长主要是行业规模继续快速扩大。　　利润增长较快的子行业主要是炸药及火工产品制造业(69.59%)、化学矿采选业(56. 09%)、钾肥制造业(48.95%)、涂料制造业(48.06%)、化学农药制造业(44.89%)、无机盐制造业(41.44%)。由于价格继续上涨，产品盈利能力较强，钾肥制造业和化学矿采选业盈利能力继续维持高位，1.2主要产品产量稳定较快增长据中国石油和化学工业协会统计，重点跟踪的65种大宗产品，产量同比增长的有61种，占93.8%，其中增幅在10%以上的达44种，占67.7%。　　产量增幅很快(大于18%)的产品主要是化学药品原药(28.8%)、涂料(油漆)(28.6%)、粘胶纤维(20.3%)、化学农药原药(20.2%)、烧碱(19.0%)、塑料制品(18.7%)、钾肥(18. 5%)等产品。粘胶纤维主要受益于产品价格回升，设备开工率提高导致产量增长；烧碱产量的大幅增加主要是大量联碱装置继续投产导致产能持续增加所致；塑料制品行业下游需求较为旺盛，产能继续增长；钾肥国内有大型项目投产，但有效供给仍然不足。　　产量增幅较快(10%- 18%之间)的产品主要是初级形态塑料(17.6%)、橡胶轮胎外胎(15.0%)、化肥(14.2%)、乙烯(13.8%)、化学纤维(12.9%)、浓硝酸(12.6%)、合成洗涤剂(12.4%)、合成纤维(11.8% )、纯苯(11.7%)、染料(11.5%)、合成橡胶(11.1%)、纯碱(10.8%)等产品。纯碱需求仍然旺盛，行业竞争有序，产能产量跟随需求增长；染料受纺织产品快速增加的影响，产量也有较快上涨；合成橡胶和橡胶轮胎外胎产品则主要受汽车产能的扩张和国外产能转移的影响而继续保持较快增长速度。　　1.3多数产品价格较上年有所上升　　2006年，在需求高涨、地缘政治危机等多种因素影响下，国际原油价格大幅上涨， WTI原油现货平均价格达到66美元/桶，同比上涨17.3%；布伦特原油均价65.1美元/桶，同比上涨20.1%。　　受成本推动，从年初至今，化工市场呈现出振荡上升的走势。全年均价与上年相比，涨略大于跌。据中国石油和化学工业协会统计，重点跟踪的136种产品，年均价格同比上升的达69种，占50.7%，下降的66种，占48.5%。有机化工产品和合成树脂在成本的推动下，价格有较大上涨。　　1.4行业毛利率继续下滑　　化工行业2004年达到景气最高点，之后逐季下滑，2006年1季度达到近年来最低盈利水平，主要是国际原油价格快速上升导致成本大幅上升及产能不断增加所致。　　但从2006年2季度开始，化工行业毛利率开始了恢复性上升，特别是在第3季度后有较快恢复，主要是原油价格的大幅下滑和产品价格上涨所致。　　1.5进出口贸易活跃，贸易逆差进一步扩大　　2006年我国石油和化工行业进出口贸易继续保持较快增长，但增势放缓，1～12月，全行业累计实现进出口贸易总额2036.12亿美元，同比增长20.7%，增幅同比降低5.7个百分点；在进口增速(23.3%)大大快于出口增速(16.9%)的情况下，贸易逆差持续扩大，累计逆差1130.72亿美元，同比扩大高达25.1%，同比上升13.8个百分点。　　1.6固定资产投资快速增长，部分行业和地区投资增长过快　　2006年以来，我国石油化学工业固定资产投资继续保持快速增长的势头。进入三季度，随着国家加大宏观调控力度、控制信贷资金的过快扩张，全行业固定资产投资增速趋于回落，但部分地区和领域投资热仍未见明显消退。　　据中国石油和化学工业协会最新数据显示，1～12月，全行业累计完成固定资产投资 5194.98亿元，同比增长28.34%，增幅同比回落5.2个百分点。其中化工行业完成投资27 87.15亿元，同比增长26.63%。橡胶制品业投资高烧不退，前11个月累计投资309.6亿元，同比增长达81.9%，其中轮胎业投资193.3亿元，增长94.5%。专用化学品制造业投资在上年79.1%增幅的基础上2006年继续保持了48.2%的增速。　　2、行业上市公司2006年度状况　　2.1行业上市公司年度概况　　2006年度，化工行业上市公司业绩整体表现一般。根据Wind提供的化工行业财务数据，全年化工行业上市公司实现主营业务收入同比增长为21.52%，而净利润同比出现下滑25.56%。　　从净利润同比增长情况看，全年表现最好的三级子行业分别是日用化学品行业(432 .12%)、石油贸易行业(267.27%)、农药行业(66.54%)、化学纤维行业(58.67%)、钾肥行业(57.42%)。　　由于产品定位日趋明晰，在消费升级的市场背景下，日用化工行业上市公司2006年整体业绩同比增幅较快；农药行业净利润同比增长快的主要原因统计样本公司中权重较大的几家公司业绩增速较快；化学纤维行业主要是受到粘胶纤维底部回升的带动；钾肥行业高景气度继续维持，产品价格保持增长，行业毛利率维持高位。　　从毛利率数据看，化工行业上市公司毛利率2006年出现下滑，同比下滑了1.12个百分点，原油价格继续上涨，电、气、运的持续紧张，是造成下滑的主要原因。毛利率同比增加较大的是日用化学品行业、粘胶纤维行业、农药行业，分别增加了2.98、1.58和 1.54个百分点。　　2.2部分子行业公司财务数据对比　　粘胶纤维行业2006年逐步复苏，主要产品粘胶短纤和粘胶长丝价格全年均有较大幅度增长，行业全面复苏。行业上市公司销售毛利率2006年同比增加1.65个百分点，实现净利润则同比增长121.38%。　　粘胶纤维行业净利润同比增长最快的是新乡化纤，该公司2006年净利润同比增长82 7.43%；产品毛利率回升较快的是*ST丹化、保定天鹅和新乡化纤；产销衔接较好的是吉林化纤(行情论坛)、南京化纤，这两家公司应收账款周转率分别为46.48和42.57。　　2007年一季度，粘胶短纤和粘胶长丝产品价格继续保持上涨，行业毛利率会进一步回升，预计全年行业上市公司业绩会有较大提升。　　纯碱行业景气度维持，产品产销两旺，行业竞争有序。表1给出的统计数据业绩较差源于部分非纯碱为主业的上市公司被计算到行业数据，而这些公司业绩很差，如ST鑫安、双环科技等公司。　　从下表数据可以看出，2006年纯碱行业大部分上市公司业绩表现较为理想，天然碱业绩同比增长了307.93%，青岛碱业业绩同比增长了36.63%。两家龙头公司山东海化和三友化工业绩也有小幅增长，从毛利率水平看天然碱和三友化工毛利率水平较高，分别为 34.22%和25.14%，毛利率提升最大的是三友化工，同比增加了2.93个百分点。　　2007年，纯碱行业的高景气度将会维持。而由于国际航运指数2007年上半年出现大幅上涨，国内纯碱产品的出口竞争力得到加强，预计全年纯碱出口规模会有所增加，这有利于行业竞争压力的减轻。　　从单个公司看，农药行业上市公司2006毛利率普遍出现下滑，主要原因是原料成本的提高，维持较高产品毛利率的是新安股份、华星化工(行情论坛)和湖南海利(行情论坛 )，新安股份高毛利率的维持主要受有机硅产品高毛利率带动，华星化工产品毛利率提升得益于草甘膦工艺的顺利打通。　　2007年1月1日高毒农药在国内开始禁用，这将会对农药行业产生较大冲击。由于新农药推广需要时间，同时农民手中还贮存了一定数量的高毒农药产品，2007年农药产品销售将遭遇到较大困难。涉足低毒农药较早以及低毒农药比重较大上市公司在此轮行业调整中具备较大优势，如红太阳(000525)、华星化工(002018)、扬农化工(600486)等。　　3、重点上市公司财务数据分析　　3.1收入稳定增长，利润同步上升　　2006年化工行业重点公司收入保持稳定增长，同比增长26.07%，略低于行业平均增速；净利润也同步上升，同比增速为19.89%，略高于行业平均水平。　　从收入增长情况看，黑猫股份是重点公司中增速最快的公司，2006年收入同比增长了72.52%，但从净利润增速看，山西三维增速最快，2006年该公司净利润同比增长93.7 4%。　　总体看来行业重点公司2006年取得的经济效益大致与全行业平均水平一致，主要原因是挑选了几只目前主业一般但存在发生重大转变的公司进入股票池，如攀渝钛业、亿利科技、天科股份、中化国际等公司，这些公司2006年的经济效益较差或同比出现较大下滑。　　3.2毛利率维持稳定，费用控制大致合理　　2006年化工行业重点上市公司销售毛利率同比基本没有变化，但净资产收益率同比出现下滑。　　从销售毛利率数据看，同比增加较大的是天科股份(5.25%)、澄星股份(3.26%)和三友化工(2.93%)；同比下降幅度较大的是亿利科技(-3.22%)、久联发展(行情论坛)(- 2.62%)、中化国际(-2.02%)。　　天科股份化工设施建设及技术收入业务盈利能力2006年得到提升，这提升了公司总体毛利率；澄星股份则是由于占收入比重46.41%的磷酸盐产品毛利率同比大幅提升8.47 个百分点，带动公司毛利率提升3.26个百分点；而三友化工则是主导产品由于价格上涨而成本控制得力，毛利率提升所致。　　久联发展毛利率下滑主要原因是原材料硝酸价格上涨；中化国际则是由于焦炭行业 2006年达到低谷，毛利率大幅下滑所致。　　从期间费用看，重点公司整体期间费用率同比几乎没有变化。而从单个公司看，期间费用率上升最快的是天科股份，该公司2006年管理费用率上升了7.24个百分点，主要原因是公司在2006年大量计提坏帐和减值准备；而费用控制较好的是黑猫股份和久联发展，两家公司2006年期间费用率下降了2.77和1.56个百分点。　　从应收账款周转率看，2006年重点公司应收账款周转率达到19.94，同比增加了3.3 9，显示出化工行业重点公司产品产销两旺。　　其中沧州大化应收账款周转率大幅提高了34.77倍，主要原因是TDI供货紧张，产品供不应求所致；山西三维的应收账款周转率提高了19.06倍，达到40.62，主要原因是由于下游氨纶行业复苏，对上游的PTMEG、BDO等需求旺盛所致。　　不过，中化国际应收账款周转率出现较大幅度下降，焦炭业务的不景气是造成下滑的主要原因。　　从资产结构看，化工行业重点上市公司2006年资产负债率有所提高，同比增加了1. 86个百分点，而衡量偿债能力的流动比例和速动比例同比均出现小幅下滑，不过整体变动不大。　　从资产负债率变动数据看，德美化工和黑猫股份由于2006年成功上市融资，财务结构得到较大改善，资产负债率分别下降了17.93%和13.88%，其中德美化工资产负债率下降到27.47%的极低水平。　　而三友化工由于发行了短期融资券，资产负债率达到了62.68%，同比增加了12.31个百分点；华星化工因项目建设需要向银行借款增加，导致资产负债率提高了10.54个百分点，达到61.57%。　　从资产负债率绝对数值看，红太阳是重点公司中资产负债率最高的公司，2006年资产负债率高达69.01%，主要原因是红太阳近年来项目建设规模扩大，所需资金增加，公司短期借款大幅增加所致。　　4、2007年后期行业展望　　4.1行业发展展望　　一季度国内经济仍然保持快速增长，GDP同比增长11.1%，增速提高了0.7个百分点。后期虽然宏观调控政策会继续，但我国经济处于一个长周期的上升阶段，消费结构升级、城市化进程、经济全球化等利好因素将支持经济长期高速发展，宏观调控只是让经济增长回归到健康水平，因此预计全年国内GDP增速仍将在9%以上。　　从一季度原油运行情况看，我们仍然维持2007全年原油均价低于2006年、价格围绕 60美元/桶上下波动的观点。　　良好的经济环境以及低位运行的原油价格为化工行业的提供了较为宽松的环境，预计全年化工行业仍将保持快速增长，但一些不利和不确定因素会影响到行业的生产和发展。　　一是贸易环境的变化。欧盟针对其他国家向其出口商品而出台的REACH法规将于200 7年6月1日开始全面实施，其中涉及到我国石油和化工行业的产品多达1200多种。由于繁琐的检测手续、较高的检测费用，以及各种环保、科技壁垒，因而我国化工产品向欧盟出口将面临很大的困难。而一旦出口受阻，那些产能过剩的产品将面临巨大的销售压力，企业生产经营将极为困难。　　二是产能过剩问题。近几年来，由于投资的盲目扩张，不少行业产能大幅度增加，而2006、2007年是集中投产期，不少行业面临产能过剩的风险。2006年，一些产品产能增长过快的问题已经显露出来，如无机化工产品、化肥、橡胶助剂等产品价格比较低迷、盈利下滑，2007年形势可能会更趋严峻。　　三是成本问题。2007年煤、电、气等能源价格继续上涨是大势所趋，作为一个高能耗行业，化工行业的成本压力进一步增加。　　四是节能与环保压力加大。节能和环保是今后政府力抓的重点，“十一五”规划提出到2010年单位GDP能耗降低20%、主要污染物排放总量减少10%，。但2007年一季度，全国没能完成确定的节能降耗和污染物减排的指标，预计后期会加大节能与环保的监控。而石油和化工行业是高能耗产业，能源在产业发展中的成本比重很大，同时环保问题同样比较突出，国家环保总局两次环境风险大排查，石油和化工行业都是重点。由于工艺技术相对落后，历史欠账太多，节能环保的任务非常重。　　综合考虑到国内经济整体增长水平及下游行业的发展情况，预计2007年化工行业保持10%- 15%的增长速度，油气开采景气度下降，原油加工业随着油价的回落及新的成品油定价机制出台效益将大幅改善，全行业效益总体继续保持稳定增长。　　4.2行业投资机会行业投资机会主要来自四方面：　　一是原油预期下跌带来的投资机会，由于油价下跌，部分行业成本压力会减轻，毛利率趋于回升；　　三是产业转移或产业转型带来的投资机会，如农药行业面临高毒禁用，产品结构向中低毒方向发展，结构变动带来行业格局的改变，部分公司优势得以显现；四是有重大资产注入题材的公司，2007年整体上市、大股东资产注入是市场的一大热点。由于整体上市或优质资产注入，相关上市公司业绩将获得提升或发生质的转变，因而这些公司需要高度关注。　　我们继续维持2007年化工行业投资策略报告中的观点，认为重点应关注以下细分行业：　　农药行业：国内需求仍然有较大增长空间，同时高毒农药禁用政策带来了新的投资机会，考虑到公司技术实力、产品品种状况、销售网络，建议关注红太阳(000525)、扬农化工(600486)、华星化工(002018)；纺织助剂行业：纺织助剂产品面临着一个需求总量持续快速增长、高端产品增速加快的市场格局，同时行业集中度较低，龙头企业拥有机会，建议关注德美化工(002054)；塑料加工行业：原油价格2007年预期低于2006年，行业毛利率回升，其中的塑料建材、塑料包装材料行业发展空间较大，建议关注海螺型材(000619)和永新股份(002014)；纯碱行业：2007年纯碱行业供给增量有限而需求保持快速增长，同时由于航运指数今年大幅上涨，国内纯碱产品在东南亚地区的竞争力加强，而主要原材料之一的原盐价格继续维持低位，行业将继续维持较高景气度，建议关注山东海化(000822)；炭黑行业：炭黑行业伴随橡胶工业的快速发展而发展，近年来国内橡胶工业发展速度非常快，2006年橡胶工业投资增速高达81. 9%，这位炭黑行业的快速发展提供了保障；同时，作为炭黑的主要原料乙烯焦油、蒽油和煤焦油价格2007年将会低于2006年水平，成本压力进一步减轻；而且国内炭黑行业集中度较低，优势企业具备较好发展空间，建议关注黑猫股份(002068)。　　至于资产注入或整体上市概念股，建议关注我们在2007年化工行业投资策略报告中列出的相关题材。　　5、重点上市公司点评　　攀渝钛业(000515)：　　公司主要从事金红石型钛白粉的生产和销售，具备3.6万吨/年硫酸法金红石钛白粉生产能力，产能规模在国内排第五，产品质量和知名度均较高，是两市唯一一家从事钛白粉生产和销售的上市公司。但由于原材料成本的大幅涨价，公司产品赢利能力一般， 2007年随着钛白粉行业竞争的进一步加剧，公司目前所拥有的资产的盈利能力将会进一步下降。　　公司最大的亮点是大股东攀钢集团的资产注入。攀钢集团日前将旗下两家钛业公司进行合并，新的攀钢钛业公司“十一五”期间将力争实现钛精矿120万吨/年、高钛渣30万吨/年、硫酸法钛白粉35万吨/年、氯化法钛白粉9万吨/年、海绵钛1.5万吨/年、钛材1万吨/年的产业规模。　　我们认为该公司注入到攀渝钛业的可能性非常大，而一旦注入，攀渝钛业业绩将会有翻天覆地的变化。假定按照目前的资产全部注入到公司，预计攀渝钛业2007、2008年的EPS将分别为0.77元和1.13元，给予2008年30倍市盈率，则合理目标价在33元，维持短期“买入”、长期“买入”投资评级。　　黑猫股份(002068)：　　公司是国内炭黑行业龙头，目前具备21.5万吨/年炭黑生产能力。2006年公司实现主营业务收入10.53亿元，同比增长72.52%；实现净利润0.55亿元，同比增长78.73%。　　不断扩大产能是公司业绩增长的主要动力。后期公司将进一步扩大炭黑产能，2007 年产能将扩大到26万吨，2008年扩大到30万吨，2010年产能达到40-50万吨/年。　　2007年公司主要原料煤焦油、乙烯焦油和蒽油价格预计有所回落，这有利于缓解公司成本压力，公司产品毛利率有望同比回升。　　预计公司2007、2008年EPS分别为0.91元和1.14元，给予公司30倍市盈率是合理的，则公司2007年股票目标价位27.3元。　　由于在技术、规模、运输、环保等多个方面具备优势，公司在国内炭黑行业的发展前景较为光明。维持公司短期“买入”、长期“买入”投资评级。　　中国石化(600028)：　　中国石化是国内最大的成品油加工及营销商。2007年一季度业绩同比出现较大幅度增长。一季度公司主营业务收入同比仅增长24.95%，但净利润同比却增长了112.56%，主要原因是原油价格在2006年下半年开始大幅下跌，公司炼油业务开始实现盈利，而2006 年一季度炼油业务则处于大幅亏损状态。由于炼油业务在上半年的大幅盈利，公司预计 2007年上半年业绩同比增幅在50%以上。　　从2007年全年看，由于预计原油均价2007年将低于2006年，公司炼油业务盈利能力的恢复将会逐渐恢复，目前公司炼油业务盈利能力处于历史较好水平。由于炼油业务盈利能力的恢复，公司2007年业绩将有较好表现。　　对中国石化炼油业务有重大影响的另一个因素是成品油定价机制的市场化改革，这一改革的时间和内容虽然还难以预测，但可以确定新方案将有利于中国石化炼油业务盈利能力的稳定。　　中国石化也在积极拓展其它业务，公司天然气业务十一五期间年复合增长率预计为 19.81%，化工业务十一五期间将维持在10%以上的增速，油品营销业务预计维持在8%以上的增速，因而公司主业规模十一五期间将保持较快增长速度，预计公司2007、2008年EP S分别为0.87元、0.95元，给予13-15倍市盈率是合理的。　　鉴于中国石化的成长性较为突出，考虑到中国石化在股指中的权重较大，在股指期货即将推出的背景下，公司投资价值较为突出。综合考虑，我们给予中国石化短期“买入 ”，长期“买入”的投资评级。　　红太阳(000525)：　　公司主要从事农药的生产和化肥的销售工作，2006年主营业务收入同比增长28.64% ，但净利润同比下滑了3.64%。主要原因是公司产品毛利率进一步下滑，2006年产品毛利率只有8.74%，同比下降了1.72个百分点，但从目前情况看，原油价格2007年均价预计低于2006年，这有利于公司缓解原料成本压力，提升产品毛利率。　　2007年国家开始禁用5种有机磷类高毒农药，后期将逐步全面禁用高毒农药，公司产品主要为中低毒品种，将是高毒禁用受益者。　　公司大股东拥有吡啶中间体技术，在发展吡虫啉、毒死蜱和百草枯等市场容量大的中低毒农药方面具备较大优势。　　同时公司拥有农资连锁超市，产品渠道优势非常明显，这也会为公司在推广中低毒农药提供便利。　　由于拥有技术优势加渠道优势，公司是农药行业中最有可能成为巨头的企业，因此建议高度关注该公司。　　天科股份(600378)：　　公司是国内唯一一家工业气体行业上市公司，在气体变压吸附及相关催化剂领域具备很强的竞争力。2007年1月，公司与中国石化集团合作开发的炼厂乙烯干气回收技术通过了专家鉴定，认定该技术投资少、收益高，能提高炼厂乙烯收率。该技术在各石油炼化厂推广前景可观，天科股份将由此获得一个较快的利润增长点。　　但之前由于股东及管理层之间的纷争，公司业绩一直不太理想。2006年因大量计提，公司大幅亏损3702.8万元。前期更是传出公司董事长被罢免的消息，这有损于公司形象。　　但公司实际控制人中国化工集团有意大力发展公司的工业气体业务，预计中国化工集团会逐步理顺管理层关系，让公司走上正轨。　　如果公司走上正轨，以公司在行业中的地位以及新产品开发的实力，加上中国化工集团的支持，公司未来发展前景非常可观，建议高度关注。　　中化国际(600500)：　　公司大股东中国中化集团是中国最早进入福布斯《财富》全球500强排行榜的企业集团之一，2006年第16次入围，名列第304位。中化集团是中国最大的化肥进口商和磷复肥生产商，也是中国重要化工产品营销服务商，其主业还包括境内外油气资源勘探开发、石油炼制、分销及物流。　　中化集团2006年销售收入突破1800亿元，利润总额突破40亿元。从主营业务看，集团公司石油、化肥、化工、金融、酒店地产等几大板块业务更加突出，且大部分主营业务盈利均同比增长，盈利稳定性进一步增强。从盈利结构看，公司非商品营销业务盈利占比已突破40%，而且近年来新增投资已逐步形成盈利能力。　　根据集团公司未来规划，公司将加大投资力度，快速扩张业务，从而实现2009年利润较2006年增长一倍的宏伟目标。目前集团公司拥有一家A股上市公司中化国际(600500 )和一家香港上市公司中化化肥(0297.HK)。　　作为集团公司下属的唯一在A股上市的中化国际，在央企做大做强的背景下，公司有望成为中化集团融资的大平台，因而整体上市极有可能。另外，仅就公司而言，公司治理结构良好，管理团队优秀，且未来业绩有望持续增长，因此，长期看好公司未来的发展前景。　　亿利科技(600277)：　　公司大股东亿利资源集团公司是国家520户重点企业、内蒙古自治区20户重点企业之一。亿利资源集团拥有丰富的矿产资源：拥有总面积达138.17平方公里、总储量达24亿吨的大型煤田；拥有一个以芒硝为主，食盐、碳酸盐共生的大型沉积矿床，盐、碱、硝的总储量达1.8亿吨；同时拥有储量丰富的莹石、石灰石矿。目前集团形成中蒙药、化工、基础产业三大业务。　　集团公司中蒙药、化工业务大部分都在上市公司，值得重点关注的是，集团公司依托煤炭、电力等资源优势(行情论坛)，正在新建100万吨/年PVC和烧碱项目(一期40万吨 PVC和烧碱项目将于2007年上半年建成投产)，该项目是内蒙古“十一五”重点化工项目，项目产能规模和盈利规模都非常可观。　　同时，集团公司基础产业也在大幅扩张，在库布其沙漠全力实施“八个一”工程，即 100万亩甘草产业化工程，100万亩速生丰产用材林产业化工程、100万亩沙柳柠条产业化工程、100万只肉羊产业化工程、100万亩苦参产业化工程、100公里生态旅游风景线、1 0万亩菊芋产业化工程、10万亩肉苁蓉嫁接产业化工程。计划通过对沙漠进行综合治理，大力开发沙产业，实现资源资本化，取得生态效益、经济效益、社会效益的同步增长。　　作为集团公司旗下唯一一家上市公司，亿利科技是亿利资源集团最重要的筹融资平台，将获得集团公司的大力支持。集团公司注入优质资产到上市公司只是时间问题，而且集团整体上市的可能性存在。我们认为亿利科技基本面发生质变的可能性非常大，提请投资者高度关注	0	negative_file/工商、零售行业/化工06分析与07下半年展望.doc
事证第号事业单位法人年度报告书（年度）单位名称法定代表人申请日期国家事业单位登记管理局制 \|开展业务活动情况 \| \| \| \|年末实际\|单位名称 \| \| \|情况 \| \| \| \|有关登记\| \| \| \|事项 \| \| \| \| \|住所 \| \| \| \|法定代表人 \| \| \| \|经费来源 \| \| \| \|开办资金 \| \| \|经费收支\|上年度结余 \|本年度收入（万元） \| \|情况 \|（万元） \| \| \| \| \|合计 \|其中财政拨款 \| \| \| \| \| \| \| \|本年度结余 \|本年度支出（万元） \| \| \|（万元） \| \| \| \| \|合计 \|其中人员经费 \| \| \| \| \| \| \|情况 \| \| \|受奖惩和\| \| \|有关评估\| \| \|及其使用\| \| \|情况 \| \| \|接受捐赠\| \| \|资助 \| \| \|人员编制\|上年末 \| \|从业人 \|上年末 \| \| \| \| \| \|数 \| \| \| \| \|本年度 \| \| \|本年度 \| \| \|开户银行\| \|银行账 \| \| \| \| \|号 \| \| \|意见 \| \| \|举办单位\| \| \| \|公章：年月日 \| \|登 \|受 \| \| \|记 \|理 \| \| \|管 \|人 \|签名：年月日 \| \|理 \| \| \| \|机 \| \| \| \|关 \| \| \| \|意 \| \| \| \|见 \| \| \| \| \|审 \| \| \| \|核 \| \| \| \|人 \|签名：年月日 \| \| \|负 \| \| \| \|责 \| \| \| \|人 \|签名：年月日 \| \|领证书人 \| \|领证日期 \| 年月日 \| \|备 \| \| \|注 \| \| 联系人：联系电话：邮政编码：填写说明一、如何填写　（一）封面 1、事证第号：按原核发的《事业单位法人证书》上的证书号填写。 2、（年度）：填写2003年度。 3、单位名称：与原核发的《事业单位法人证书》上的名称一致，并加盖事业单位公章。 4、法定代表人：由法定代表人（即事业单位主要负责人）本人签名，以表示同意并签发。 5、填报日期：指向登记管理机关提交报告的日期。（二）内页 1、开展业务活动情况：事业单位在2003年度内，依据《事业单位登记管理暂行条例》规定，按照登记的宗旨和业务范围，开展业务活动的具体情况，主要包括：（1）开展业务活动的项目和取得的社会效益、经济效益及有关数据。（2）存在的问题（即使没有下列问题，也要逐一说明）。 ①是否有超出职责范围开展业务活动的情况，或一年未开展业务活动； ②是否有违约和社会投诉现象，是否涉及法律诉讼及具体情况； ③是否有抽逃、转移开办资金的行为； ④有无涂改、出租、出借《事业单位法人证书》，或出租、出借印章行为。（3）改进措施。 2、有关登记事项年末实际情况：事业单位应如实填写2003年底与《事业单位法人证书》上记载的有关登记事项的实际情况。应当申请变更登记未及时办理的，填写年底实际情况，并在备注栏中说明原因，登记管理机关待其补办变更登记手续后，再予以年检。（1）单位名称：与原核发的《事业单位法人证书》上的名称一致，经审批机关批准使用多个名称的，用括号括起。不得填写未经批准的名称。（2）住所：按实际情况填写事业单位所在的省、市、区、街道、门牌号。（3）法定代表人：事业单位主要负责人姓名。（4）经费来源：按实际情况填写全额拨款，差额补贴，自收自支等。（5）开办资金：事业单位按其2003年度财务审计报告或财务决算报表的《资产负债表》中“净资产数- 专用基金数＝开办资金数”填写。变化较大的，还需提交有资质的验资机构出具的验资报告。 3、经费收支情况：以事业单位2003年度财务审计报告或财务决算报表的《损益表》（或《收入支出决算表》）数字为准。 4、受奖惩和有关评估情况：受奖惩情况是指有关部门对事业单位的奖励和惩罚情况，不包括针对职工个人的奖惩情况；评估情况是指事业单位接受有关评估的情况和结果。此项没有的，则不填。 5、接受捐赠资助及其使用情况：指事业单位接受捐赠资助的数量、方式、使用方向和使用结果。此项没有的，则不填。 6、人员编制：填写机构编制部门核定下文的编制数。 7、从业人数：事业单位实有在职人数，包括按照国家的有关规定签定劳动合同录用的人员（不含离退休反聘、短期临时季节工、未按规定招用的人员）。 8、开户银行、银行帐户：填写事业单位开立基本帐户的银行及帐户。 9、举办单位意见：由举办单位（即主管部门）填写“同意”，或对事业单位填写的栏目内容予以补充说明或更正，并加盖公章。 10、备注：填写已变更未及时办理变更登记的原因和其他需要说明的问题。 11、联系人、联系电话：具体经办人的姓名和电话。二、要求 1、认真填写、内容真实、准确无误。 2、表内涉及数字的，一律使用阿拉伯数字。 3、用钢笔（蓝黑或碳素墨水）、签字笔或毛笔填写，书写工整、字迹清楚，不得涂改。 4、报告书一式三份，不得复印。内容填写不下的可另附纸。　　　　　　　　　　　　安徽省事业单位登记管理局　　2004年1月5日	0	negative_file/工商、零售行业/事业单位法人年度报告书.doc
煤变油等煤化工产业发展调研报告自治区经贸委 2005年11月为了解我国煤化工发展现状，推进我区煤化工产业的发展，2005年11月6日－15日，自治区经贸委杜北伟副主任带领自治区经贸委投资处、昌吉州经贸委、新疆吉瑞祥投资（集团）有限公司一行5人赴山西、山东、陕西等地对当地煤变油、煤制甲醇等煤化工产业发展情况进行了调研，先后考察了山西太化集团、山东兖州煤业集团、鲁南化肥厂、兖矿国泰化工有限公司、山东华鲁恒升化工股份有限公司（原德州化肥厂）、陕西渭南煤化工集团和山西煤化所、华陆科技工程有限责任公司（原化工部第六设计研究院）等煤化工企业和相关科研院所、设计院，通过实地查看、座谈，对煤变油和煤制甲醇生产工艺、生产技术和煤化工发展趋势有了较为系统的了解，现将相关情况汇报如下。一、煤化工的理论煤化工包括煤的气化、液化和焦化。 1、煤气化：以煤为原料，通过煤的气化制成合成气（一氧化碳和氢气），再经过合成等技术生产甲醇、合成氨等一系列相关产品。煤制甲醇工艺过程为：煤气化变换净化合成甲醇 [pic] 煤制甲醇的关键技术是煤气化的连续化和规模化。煤制甲醇约2.5吨左右原煤生产 1吨甲醇。 2、煤变油生产工艺：煤变油在科学上称为煤炭的液化，是以煤炭为原料制取汽油、柴油等产品。理论上煤的液化方式分为两种，一种是直接液化，另外一种是间接液化。 1）煤直接液化是煤在适当的温度和压力条件下，直接催化加氢裂化，使其降解和加氢转化为液体油品的工艺过程，煤直接液化也称加氢液化，其工艺过程：煤加温热解高压催化加氢油品 [pic] 该工艺是把煤先磨成粉，再和自身产生的液化重油（循环溶剂）配成煤浆，在高温（450℃）和高压（20～30MPa）下直接加氢，将煤转化成汽油、柴油等石油产品，1t无水无灰煤可产500～600kg油，加上制氢用煤，约3～4t原煤产1t成品油。 2）煤的间接液化是将煤气化制得合成气（CO+H2）以后，再在催化剂作用下合成油品和化学品，其工艺过程：煤气化合成油品 [pic] 煤间接液化工艺先把煤全部气化成合成气（氢气和一氧化碳），然后再在催化剂存在下合成为汽油等。约5t煤产1t油。二、煤化工发展的现状 1、煤制甲醇现状以煤为原料生产甲醇、合成氨，是过去煤化工产业的传统工艺路线。其关键和核心是煤的气化，但传统气化炉效率低、污染大、生产能力低，目前在我国还有部分中小型化肥厂采用固定床气化炉生产合成氨和甲醇。随着科学技术的飞速发展，煤气化技术日益成熟和进步，国内外出现了多种先进气化技术和设备，主要有德士古水煤浆加压气化法、壳牌干粉加压气化工艺、德国未来能源公司的GSP干粉煤气化工艺，国内新型（对置式多喷嘴）水煤浆加压气化技术。新型气化炉生产效率高、污染小、生产能力大，单台气化炉日处理煤可达1000吨以上，这为煤化工大规模化生产打下基础。以煤为原料制取甲醇、合成氨生产装置，正向规模化、大型化方向发展，目前在山东、山西、陕西、内蒙等省区新建的煤制甲醇项目大都在20万吨／年以上。由于石油价格的持续走高，以石油、天然气为原料生产甲醇成本不断提高，价格不断攀高，以煤为原料生产甲醇,优势凸显。用煤生产1吨甲醇，消耗煤2.5吨左右（消耗天然气约1000方左右），其中原料煤消耗1.458吨，燃料消耗煤1.011吨。在内地生产1吨甲醇，成本约在1200－1500元（煤价在300元／吨－380元／吨），目前国内市场甲醇价格在2000元左右，以煤为原料生产甲醇可以取得较好的经济效益。一些具有煤炭资源的省区，已将发展煤化工作为一项重要的发展战略，积极发展煤制甲醇生产能力，目前全国各省区已实施和准备实施的的甲醇项目有近百项，据化工部第六设计院专家介绍，预计 2007年我国甲醇产能将达到3000万吨（包括天然气制甲醇）。在我们考察的企业中，山东华鲁恒升化工股份有限公司（原德州化肥厂）2002年投资13.9亿元建设的大型氮肥装置国产化工程项目，采用国产多喷嘴对置式水煤浆气化技术，单台日处理750吨煤，于2005年建成投产，有效气成份、碳转化率、比氧耗、比煤耗等均优于引进技术，达到国际领先水平，年产合成氨30万吨,尿素52万吨；兖矿国泰化工有限公司投资27亿元，于2003年5月1日开工建设，年产24万吨甲醇，20万吨醋酸项目是山东省重点工程，2005年10月中旬建成投产，气化装置采用的多喷嘴对置式水煤浆气化炉。陕西渭南煤化工集团有限责任公司（渭化集团），1994年引进德士古水煤浆加压气化技术和设备，建设一套年产30万吨合成氨，52万吨尿素装置，今年又投资7.5亿元，利用化肥生产的部分设施，扩建一套年产25万吨甲醇，1万吨二甲醚生产装置，预计06年投产。 2、煤变油现状目前世界上只有南非Sasol公司采用间接液化工艺，实现煤变油的工业化生产，南非建有3座间接液化厂，年处理煤炭4600万吨，产品760多万吨，其中油品占60%。直接液化法目前还没有实现工业化运行的装置。近年来我国科研机构和相关企业也开展“煤变油”项目的研究和实验，并取得了一定的进展。山西煤化所采用间接液化法，利用自主知识产权技术于2002年9月建起一座千吨级“煤变油”工业试验装置，已运行4次，累计获得了数十吨合成粗油品，在去年底又从粗油品中生产出了无色透明的高品质柴油。为进一步工业试验打下了良好的基础。，目前由中海油集团投资，采用山西煤化所的间接液化法技术，准备在山西建设万吨级的工业性放大装置，在内蒙建一座16.5万吨／年工业试验装置，预计在2008年建成投产。兖矿集团自主研发的煤炭间接液化技术也取得重大突破。今年5月投资1.3亿元,在山东建成一套万吨级煤变油中试装置，一次投料试车成功，生产出了合格的油品，并已申报覆盖关键技术的8项专利。下一步他们计划投资10个亿在陕西建一座10万吨级的煤变油工业试验装置，预计2008年建成投产。神化集团采用直接液化工艺，投资600亿元在内蒙古鄂尔多斯市建设年产1000万吨煤变油项目,第一条年产100万吨装置已于2004年8月底开工建设，预计2008年建成投产, 是中国产煤区能源转换的重点示范工程。是我国煤变油产业第一次从实验室装置真正走上工业化生产的项目。三、调研结论 1、以煤为原料制取甲醇目前在理论上和实践中都已发展成熟，随着我国气化技术的不断引进、消化、吸收和发展完善，目前已可以大规模进行煤制甲醇生产。 2、内地一些大企业为抢得煤化工产业的先机，占领制高点，都纷纷上马煤制甲醇项目（见附件），预计在2007年产能达到3000多万吨，再以甲醇为原料生产替代以石油、天然气为原料的部分化工产品。下图即为工艺路线和部分产品，发展前景十分广阔，据统计以甲醇为代表的碳一化学向后延伸的化工产品有100多种。 [pic] 煤制甲醇工艺路线及部分产品 3、煤变油千吨级和万吨级工业性试验已获成功，目前许多企业正在进行10万吨级、20万吨级工业化放大试验，07年左右建成运行，预计2007年煤变油大规模工业化生产技术可完全成熟，可以进行大规模产业化发展。 4、以煤作为原料替代石油、天然气作原料规模化生产部分化工产品的技术在“十一五”期间即可实现。四、发展新疆煤化工产业的几点建议通过对山东、陕西和山西煤化工产业的调研和实地考察以及与山西煤化所和化工部第六设计院的座谈，我们深深地感受到内地煤化工产业快速迅猛的发展势头。随着国际原油价格的持续走高，石油供应日趋紧张，利用新疆丰富的煤炭资源，实施煤炭优势资源转化，采用先进、适用的技术，在新疆发展大型化、规模化煤化工产业，时机已经来临，实施煤炭优势资源转化是大有可为的。 1、新疆发展煤化工的优势新疆发展煤化工产业，相对内地省区比较，具有得天独厚的优势和条件，主要有： 1）煤炭数量和质量的优势，新疆煤炭远景储量2万亿吨以上，储量大，分布广，品种多，具有许多100亿吨储量以上大块整装的煤田可以开发，适合于大规模开采，完全满足目前技术条件下煤化工产业对煤的质量和数量要求。 2）在新疆煤储量大的地区，有丰富的水资源，可以满足煤化工对水的需求，如伊犁、昌吉等地区。 3）煤化工产业需占用大量的土地，一般项目需要几平方公里的土地，而新疆具备大量的荒地可用。 4）煤炭价格的优势，由于受到煤炭运输和消费的限制，新疆煤炭市场价格将长期与内地保持一定的差距，价格远远低于内地，在新疆实施煤化工项目，将会获得较好的经济收益。以甲醇为例，经测算在新疆以煤为原料生产甲醇成本在800元／吨左右，在内地有些省区在1200元左右。 2、在新疆发展煤化工产业应注意的几个问题 1）煤化工产业是一个资金密集型和技术密集型产业，只有规模化、大型化的煤化工产业才能产生良好的经济效益和社会效益，一个煤化工项目投资动辄几个亿甚至几十个亿到上百亿，不是一般企业所能承受的，需要实施大企业、大集团战略，引进国内外知名大企业、大集团来新疆实施煤化工项目。 2）煤化工项目离不开煤和水，二者缺一不可，例如生产一吨油，用水在15方左右，一吨甲醇在7方左右，只有煤炭资源而没有水资源的保证，做不成煤化工产业，所以煤化工产业要建在水资源相对丰富的地区。 3）统一资源配置，包括煤炭、水、土地等资源。煤化工项目的工业用地比较大，一般是上百公顷或是几百公顷，对实施煤化工的企业在煤炭和水资源的配置上，至少也要保证５０年以上的用量。要选择条件具备的地区规划建设煤化工工业园区，园区要通铁路，建设大口径的输水管，保证原料和产品的运输，集群化发展煤化工产业。 4）要延长煤化工的产业链，发展以甲醇为原料的碳一化工，向下游延伸,生产精细化工产品，提高煤化工产品附加值，取得更好的经济效益和社会效益。 5）煤化工产业属于资金、技术、人才密集型产业，一般项目投资的都在10亿元以上，前期工作需要在1－2年，因此，必须提前做好煤化工产业规划和煤化工园区规划，迎接国内外大企业、大集团来我区投资煤化工产业。 3、发展煤化工产业的几点建议 1）成立自治区煤化工产业发展领导小组，统领全区煤化工发展工作，制定我区煤化工产业发展规划，协调解决煤化工产业发展过程中出现的各种问题。 2）在具备煤化工产业发展条件的地区，规划建设煤化工工业园区，园区内要通铁路，要有保证煤化工产业用水的供水管线及供水系统。这样的园区在2007年左右应初步建设，迎接国内外大企业入驻。 3）组织有关人员携带煤化工工业园总体规划和资源状况图，到国内有实力大企业公开招商引资，以煤炭、水、土地等资源吸引大企业、大集团入驻煤化工园区，发展我区煤化工产业。拿出整装煤田、保证水供应、土地优惠等条件同国内外企业洽谈，吸引他们共同建设煤化工园区，如在煤化工园区划出一块园区土地，由大企业、大集团建设园中园，共同修建铁路、发电站、道路等基础设施。 4）由自治区领导带队，组织有关部门和地区的领导，去内地考察、洽谈，增加各地、各部门对发展我区煤化工产业的共识。附：目前全国各省区已实施和准备实施甲醇项目目前全国各省区已实施和准备实施甲醇项目据不完全统计，目前全国有山东、陕西、山西、内蒙、甘肃、安徽、江苏、河南、辽宁等14个省区正在或准备上马甲醇项目有 39项，投资达到835亿元，这些项目建成以后，甲醇生产能力将达到2080万吨，以下是部分甲醇项目情况。兖矿集团兖州甲醇生产装置：预计投资21.54亿元，年产甲醇50万吨，于今年5月1日正式开工建设，预计2007年底竣工。采用引进水煤浆加压化等一系列世界先进的技术工艺，整个项目正在施工建设中。徐州绿恒能源化工有限公司年产60万吨液相甲醇工程美国Lokhang公司与香港康宏国际投资集团联合在沛县投资5亿美元60万吨甲醇及IG CC电厂项目。该项目建成投产后,形成60亿元的年销售收入和10亿元的利税。 WISON化工公司南京甲醇装置：WISON化工公司宣布将在南京化工园建立一个生产一氧化碳和甲醇的工厂。一氧化碳主要提供给Celanese公司作为原料，甲醇主要投入市场。预计该工厂将于2006年末或2007 年初投入生产。重庆85万吨甲醇项目：化医控股(集团)公司与三菱瓦斯化学株式会社合作，双方投资约 2亿美元，年产甲醇85万吨。年销售收入将达20.4亿元，利税总额12亿元，其中利润总额 9.5亿元。济南联星石化有限公司年产100万吨甲醇项目：年产100万吨甲醇汽油、乙醇汽油、高清洁高标号汽油项目。该项目一期投资9800万元人民币，对原有生产设备进行为期一年的技改和扩产。青海格尔木炼油厂30万吨甲醇工程：青海油田格尔木炼油厂以柴达木盆地涩北地区丰富的天然气资源为原料，投资5.7亿元建设的年产30万吨甲醇项目近日开工。这个项目建设工期两年，建成后将达到日产精甲醇1000吨的生产规模。海南60万吨甲醇项目咸阳52万吨甲醇项目：陕西省投资集团公司投资１３．４亿元建设的５２万吨甲醇项目。分别建设20万吨／年煤制甲醇和20万吨／年天然气制甲醇生产装置各一套，两套装置从合成工段开始进行联产。采用先进的联产技术，年生产规模将达到52万吨，节能降耗经济效益显著。安徽泰斯克50万吨/年新建甲醇项目：投资18亿元建设的50万吨/年甲醇项目于4月1日正式动工。采用先进成熟的德士古水煤浆加压气化、低压合成、克劳斯硫回收生产工艺技术。主要建设内容包括甲醇生产装置及自备热电站、污水处理站、灰渣临时渣场等公用辅助工程。鹤煤集团年产50万吨甲醇项目：鹤煤集团投资20亿元，建设年产50万吨甲醇项目，项目已在河南省发改委进行备案，可研报告已经编制完成。河南淇县年产20万吨甲醇项目：河南鹤壁市淇县年产20万吨甲醇、20万吨醋酸项目总投资20亿元，目前该鹤壁市与正邦集团签订了投资协议书。霍林郭勒市甲醇项目：该项目总规模为年产型煤半焦 l00万吨、甲醇100万吨，总投资40亿元左右，分三期开发建设。山东滕州盛隆焦化联产甲醇二期工程：山东滕州盛隆焦化联产甲醇一期工程日前投产。该项目2003年开工，焦炉采用了国家大力推广的捣固炼焦新技术，年产焦炭80万吨，利用富余焦炉煤气年产甲醇12万吨，并副产焦油、粗苯、硫磺、硫铵等化工产品。目前，其二期工程正在加速施工，预期年底完成。兖矿煤业陕西榆林60万吨甲醇项目：该项目规划建设年产230万吨甲醇及配套建设丙烯、聚丙烯等下游产品。一期建设年产甲醇60万吨生产线，总投资24.8亿元。年需原料、燃料煤149万吨。2007年建成投产。泸天化年产40万吨甲醇：总投资达16.3亿元的年产40万吨甲醇、10万吨二甲醚和天华公司的1,4-丁二醇项目。云南省曲靖市年产8万吨甲醇项目：总投资4.6亿元人民币。利用焦炉产生的剩余煤气，采用纯氧部分氧化法转化工艺将气体中的甲烷及少量多碳烃转化为合成甲醇的有用成份一氧化碳和氢，低压合成甲醇，年产甲醇8万吨。玉门10万吨甲醇项目满洲里扎煤公司煤转甲醇项目：满洲里扎煤公司煤转甲醇项目总投资18亿元，内蒙古自治区已批准立项，项目仍在筹备阶段。四川明伦化工40万吨甲醇项目：四川万通燃气股份有限公司、香港EF－FECTIVE国际有限公司共同投资设立四川明伦化工有限责任公司，总投资5.19亿元，年产40万吨甲醇，项目今年开建。辽宁盘锦中润化工有限公司年产11万吨甲醇装置：辽宁盘锦中润化工有限公司今年将进行技改，将合成氨装置由年产8万吨改造到18万吨，尿素由年产14万吨改造到36万吨，三氯氰胺由年产0.6万吨改造到3万吨，并建设年产 11万吨甲醇装置。豫港（济源）煤化工30万吨甲醇项目总投资32.6亿元，项目包括200万吨捣固焦、60万吨煤煤焦油、30万吨甲醇等项目。一期15万吨煤焦油竣工投产，100万吨捣固焦开工建设。内蒙古久泰集团50万吨甲醇项目：内蒙古久泰集团50万吨甲醇和10万吨二甲醚等重点项目。神华煤制烯烃项目年产甲醇１８０万吨：该项目建设规模为年产聚丙烯３１万吨、聚乙烯３０万吨、中间产品甲醇１８０万吨、副产品丁烯９．３７６万吨、烷烃３．６７２万吨、甲烷和丙烷１．４１６万吨、硫磺１．９２６９万吨。陕西神木化工有限公司年产20万吨甲醇项目：项目总投资10.14亿元（含外汇927万美元，折人民币7700万），年产甲醇20万吨，该项目2003年开工建设，2005年建成投产。山西天浩10万吨焦炉气甲醇项目中原大化集团30万吨/年甲醇装置：项目总投资约50亿元，采用国际上先进成熟的荷兰壳牌煤气化技术、德国鲁奇气体净化技术、丹麦托普索甲醇合成及其后加工等一系列核心技术。30万吨/年甲醇装置、18万吨甲醛装置、10万吨二甲醚装置、10万吨聚甲醛装置、 2万吨脲醛装置、30万吨/年醋酸装置各一套，项目将分三期建设，2010完成全部建设。甘肃平凉华亭煤制甲醇项目：总投资21亿元的华亭60万吨煤制甲醇项目。据悉一期工程建成60万吨煤制甲醇项目，今年开工建设，2007年建成投产。建成后年转化煤炭180万吨，实现销售收入7.6亿元。 ----------------------- 兖矿煤气化发电与甲醇联产模型 ഍഍഍഍഍	0	negative_file/工商、零售行业/煤变油等煤化工产业发展调研报告.doc
XXXXX化纤有限公司年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺）及差别化长丝工程环境影响报告书 XXXXX化纤有限公司二零零六年三月目录 1总论 3 1.1项目由来 3 1.2评价目的和评价原则 3 1.3评价因子、预测因子和总量控制因子 4 1.4评价范围及环境保护敏感目标 4 1.5 评价标准 5 2 建设项目概况 9 2.2 生产规模及产品方案 9 2.4 主要设备与原辅材料消耗情况 12 2.5 公用工程 14 2.6 环境保护工程 16 3工程和工程污染源分析 17 3.1生产工艺及污染物排放点位 17 3.2 新建项目污染源强分析 20 3.3 物料平衡分析 26 3.4 非正常和事故排放分析 27 4 清洁生产分析 30 4.1 主要原、辅材料的清洁分析 30 4.2 产品的清洁性分析 34 4.3 项目生产技术清洁性分析 34 4.4 原料单耗和能源消耗 35 4.4环境管理要求的有效性 37 4.5 清洁生产评价结论 38 5城市区域发展规划概况 38 5.1地理位置 38 5.2金华市工业园区南区规划概况 38 6环境空气质量现状监测与评价 41 6.2 声环境质量现状监测与评价 43 6.3 地表水环境质量现状调查与评价 44 7 环境影响预测 46 7.2 废水纳管排放可行性分析 52 7.3 固体废物影响分析 52 7.4 环境噪声影响分析 53 8企业环境保护措施及其可行性论证 54 8.1废水污染防治措施及效果评述 54 8.2废气污染防治措施及处理效果评述 57 9事故环境风险评价 61 9.1事故风险识别分析 61 9.2评价范围 62 9.3 项目最大可信事故确定 62 9.4 事故源强 63 9.5 后果计算及评价 64 9.6 风险管理与减缓风险措施 68 10总量控制方案 69 11 项目建设规划相容性分析 72 11.1 与国家产业政策相容性分析 72 11.2 与长三角经济产业发展相容性分析 72 11.3与浙江省产业发展相容性分析 73 11.4 与金华城市发展规划相容性分析 73 11.5与金华工业园区（南区）规划相容性分析 73 12 公众调查和参与 75 12.1公众参与方法和形式 75 12.2调查对象 75 12.3调查结果和公众意见分析 76 12.5公众意见调查结论 79 13 评价结论与建议 80 13.1 评价结论 80 13.2 建议 83 1总论 1.1项目由来 XXXXX化纤有限公司由金华经济开发区精密锁具有限公司、金灿公司、飞鹰公司和三联公司整合重组而成。其中的金华经济开发区精密锁具有限公司创建于1994年，由国家安全部512所和金华经济开发区共同组建，并完成了国家“九五”重点项目的开发研制，经营范围包括电子锁、防盗门以及各类化纤原料和纤维产品。XXXXX化纤有限公司在充分市场调研基础上，决定在浙江省金华市经济技术开发区筹建年产12万吨锦纶6功能切片（聚酰胺）及差别化长丝的工程项目。根据本项目的生产规模和中国“化纤行业预警系统”要求，年产10万t以上聚酰胺切片和3万t以上锦纶民用丝差别化纤维属国家鼓励发展的建设项目。本项目在生产过程中，将产生一定的“三废”污染物。根据《中华人民共和国环境保护法》、国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》、《中华人民共和国环境影响评价法》、国家环保总局第14号令《建设项目环境保护分类管理目录》的有关规定，本建设项目属于C18“服装及其他纤维制品制造业”，须编制环境影响报告书，并对项目建设的环境可行性作出必要的结论。为此建设单位（XXXXX化纤有限公司）委托东华大学为本项目编制环境影响报告书。 1.2评价目的和评价原则 1.2.1 评价目的通过对项目的工程分析，确定“三废”排放特征和主要污染物的污染源强；估算工程投产后排放的污染物和事故风险可能对周围环境质量造成的影响范围和影响程度；通过类比调查，分析本项目单位产品的物耗、能耗、水耗、污染物产生量和排放量等指标，客观评价本项目的清洁生产水平；对新建企业的选址、排污去向及拟采取环保措施的可行性进行技术论证和经济损益分析；在上述评价基础上，提出污染物总量控制目标，分析本项目与城市及区域规划的相容性，预测项目建成后的环境影响；通过风险分析，了解本项目可能的环境风险源、可能的影响程度、预防风险发生的控制措施；通过公众参与调查，了解项目周边公众对本项目的意见。最后，对项目建设的环境可行性做出结论，并提出项目污染控制的对策和建议。为企业采取污染防治措施及主管部门审批提供科学依据。 1.2.2 评价原则评价工作中贯彻执行国家、地方相关环保法规政策，以“符合国家产业政策”、“规划相容”、“清洁生产”、“达标排放”、“污染物排放总量控制”、“环境质量不发生级差变化 ”为主要原则。 1.3评价因子、预测因子和总量控制因子 1.3.1 评价因子和预测因子通过工程分析得出本项目的排污特征及其产生的污染物种类，以及根据《大纲》评审咨询意见，确定下列因子为评价因子： 1. 大气环境评价因子：SO2、NO2、PM10、己内酰胺 2. 声环境评价因子：连续等效A声级LAeq 3. 固体废物评价因子：工业固废、废水处理污泥、生活垃圾的排放量，固体废物的分类、毒性鉴别、处置途径和措施。 4. 废水排放分析因子：根据本项目的生产特点、选取SS、CODCr、BOD5、TOC、NH3- N、己内酰胺、石油类作为废水排放分析因子。选取pH、DO、CODcr、BOD5、氨氮、总磷、氟化物作为地表水环境质量现状评价标准。 5. 影响预测因子：A声级LAeq、SO2、NO2 1.3.2 总量控制因子（1）大气环境总量控制因子：SO2、烟尘（2）水环境总量控制因子：氨氮、CODCr （3）固体废物总量控制因子：工业固体废物量 1.4评价范围及环境保护敏感目标 1.4.1 评价范围 1. 考虑到该工程将设立热媒炉烟囱，排气筒的排放高度拟定为40m，其影响范围将达到 1.6km左右。根据《环境影响评价技术导则——大气环境HJ/T2.2- 93》，三级评价范围要求评价区域边长为4km。为此，根据工程废气排放情况和附近区域自然社会情况划定大气评价范围为16km2，即以锅炉烟囱为中心，东西南北各 2km，合计4km×4km的正方形区域。 2. 噪声评价范围为拟建项目厂界外1米处和周边半径50m内的可能敏感点。 3. 结合专家咨询意见，地表水评价范围将结合项目周边地表水体使用功能、实际分布情况、项目排水经秋滨污水处理厂处理后的最终排放水体—金华江（婺江）的调查监测断面来确定。 1.4.2 环境保护敏感目标项目周围主要的环境保护敏感目标是一些比较村庄，本项目污废水不直接排入地表水体，噪声对周围的影响范围也比较小，因此主要为可能受大气污染的环境保护敏感目标。根据规划，很多居民点要整体搬迁。在规划资料调研、现场踏勘、图上量算基础上，确定本项目环境保护敏感目标见表1-1及附图。表1-1 项目周围主要的环境保护敏感目标 \|序号 \|名称 \|位置描述 \|保护等级 \|特征描述 \| \|1 \|吕献塘 \|东北，约1000 m \|二级 \|居住，现状布局一般 \| \| \| \| \| \|，房屋质量差，人口8\| \| \| \| \| \|70人 \| \|2 \|马鞍山 \|东北，约1900m \|二级 \|居住，现状布局一般 \| \| \| \| \| \|，房屋质量差，人口7\| \| \| \| \| \|30人 \| \|3 \|黄园 \|西偏北，约1900 m \|二级 \|居住，现状布局一般 \| \| \| \| \| \|，房屋质量差，人口7\| \| \| \| \| \|00人 \| \|4 \|吕塘下 \|西北，约2200m \|二级 \|居住，现状布局一般 \| \| \| \| \| \|，房屋质量差，人口1\| \| \| \| \| \|600人 \| \|5 \|吕塘水库 \|西北，约1600m \|二级 \|主要功能为农田灌溉 \| \| \| \| \| \|，非饮用水源地 \| 1.5 评价标准 1.5.1 环境质量标准 ➢ 境空气质量标准环境空气质量评价执行《环境空气质量标准》（GB3095- 1996）修改版的二级标准。特征污染物联苯－联苯醚环境标准采用《工业企业设计卫生标准》（TJ36- 79）中“居住区大气中有害物质最高容许浓度”作为依据，居住区联苯及其氧化物的一次最高容许浓度为0.01 mg/m3。己内酰胺环境空气质量标准参考前苏联（1977年）标准：居住区环境空气中最高浓度限值：0.06mg/m3（1hr浓度）。己内酰胺、联苯－联苯醚的车间空气浓度标准采用《工业企业设计卫生标准》（TJ36 -79）和国家职业卫生标准《工作场所有害因素职业接触限值》(GBZ2- 2002)作为依据。“联苯- 联苯醚”车间空气中最高允许浓度:7mg/m3，车间空气中8小时时间加权平均浓度限值:1. 5mg/m3。己内酰胺车间空气最高允许浓度:12.5mg/m3，车间空气中8小时时间加权平均浓度限值:5mg/m3。各因子浓度限值列于表1-2。表1-2 环境空气质量评价采用和参考的标准 \|污染物名\|取值时间\|浓度限值mg/m3 (标准状态) \| \|称 \| \| \| \| \| \|一级标准\|二级标 \|三级标准 \|标准来源 \| \| \| \| \|准 \| \| \| \|TSP \|年平均 \|0.08 \|0.20 \|0.30 \|环境空气质量标准(GB\| \| \|日平均 \|0.12 \|0.30 \|0.50 \|3095-1996) \| \|PM10 \|年平均 \|0.04 \|0.10 \|0.15 \| \| \| \|日平均 \|0.05 \|0.15 \|0.25 \| \| \|SO2 \|年平均 \|0.02 \|0.06 \|0.10 \| \| \| \|日平均 \|0.05 \|0.15 \|0.25 \| \| \| \|小时平均\|0.15 \|0.50 \|0.70 \| \| \|NO2 \|年平均 \|0.04 \|0.08 \|0.08 \| \| \| \|日平均 \|0.08 \|0.12 \|0.12 \| \| \| \|1小时平 \|0.12 \|0.24 \|0.24 \| \| \| \|均 \| \| \| \| \| \|联苯-联 \|居住区最高浓度：1次：0.01mg／m3 \|《工业企业设计卫生标\| \|苯醚 \| \|准》（TJ36-79）、工 \| \| \| \|作场所有害因素职业 \| \| \| \|接触限值(GBZ2-2002)\| \| \|车间空气中最高允许浓度:7mg/m3，车间空\| \| \| \|气中8小时时间加权平均浓度限值:1.5mg/m\| \| \| \|3。 \| \| \|己内酰胺\|居住区最高浓度：1次：0.06mg／m3 \|前苏联标准(1977年) \| \| \|车间空气中最高允许浓度:12.5mg/m3，车 \|工作场所有害因素职 \| \| \|间空气中8小时时间加权平均浓度限值:5mg\|业接触限值(GBZ2-200\| \| \|/m3。 \|2) \| 注：最高容许浓度，指在一个工作日内任何时间都不应超过的浓度。另外，根据环境空气质量现状调查资料，为比较全面评价该区域环境空气质量状况，列出工业区环境空气特征污染物浓度限值标准（表1-3）。表1-3 环境空气特征污染物浓度限值 \|污染因子\|标准限值（mg/Nm3） \|标准来源 \| \| \|1次浓度 \|日平均 \|年平均 \| \| \|氟化物 \|0.02 \|0.007 \|/ \|环境空气质量标准(GB3095-1996\| \| \| \| \| \|) \| \|氨 \|0.20 \|/ \|0.06 \|《工业企业设计卫生标准》（TJ36\| \| \| \| \| \|-79） \| \|氯化氢 \|0.05 \|0.015 \|0.08 \| \| \|硫化氢 \|0.01 \|/ \|/ \| \| ➢ 地表水环境质量标准根据金华市水环境功能区划，工业园区（南区）排水进入秋滨污水处理厂，处理后在金华江的公路桥- 排埠头段排放口集中排放，根据资料调查，该段水质执行《中华人民共和国地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的III类标准。根据《金华工业园区（南区）环境影响报告书》规划环评的要求，园区东面的湖海塘水质执行《中华人民共和国地表水环境质量标准》（GB3838- 2002）中的III类标准，园区内部的吕塘水库执行《中华人民共和国地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的IV类标准。具体标准值见表1- 4。根据资料调研，金华江的公路桥-排埠头段水质除应执行表1- 4的III类标准外，还应执行表1-5的补充项目标准。表1-4 地表水环境质量标准(pH无单位) \|序号\|分类标准值 \|Ⅰ类 \|Ⅱ类 \|Ⅲ类 \|Ⅳ \|Ⅴ \| \| \|项目 \| \| \| \|类\|类\| \|1 \|水温（℃） \|人为造成的环境水温变化应限制在： \| \| \| \|周平均最大温升≤1 周平均最大温降≤2 \| \|2 \|pH \|6.5~8.5 \|6~\| \| \| \| \|9 \| \|3 \|溶解氧 ≥ \|饱和率90% \|6 \|5 \|3 \|2 \| \|4 \|高锰酸盐指数 \|2 \|4 \|8 \|10\|15\| \| \|≤ \| \| \| \| \| \| \|5 \|化学需氧量 ≤\|10 \|15 \|20 \|30\|40\| \|6 \|生化需氧量 ≤ \|2 \|3 \|4 \|6 \|10\| \|7 \|氨氮 ≤ \|0.5 \|0.5 \|1.0 \|2.\|3.\| \| \| \| \| \| \|0 \|0 \| \|8 \|总磷（以P计）\|0.02 \|0.1 \|0.2 \|0.\|0.\| \| \|≤ \|(湖、库0.005) \|(湖、库0.025)\|(湖、库0.1) \|3 \|4 \| \|9 \|铜 ≤ \|0.01以下 \|1.0（渔0.01）\|1.0（渔0.01 \|1.\|1.\| \| \| \| \| \|） \|0 \|0 \| \|10 \|铬（六价） ≤ \|0.01 \|0.05 \|0.05 \|0.\|0.\| \| \| \| \| \| \|05\|1 \| \|11 \|挥发酚 ≤ \|0.002 \|0.002 \|0.005 \|0.\|0.\| \| \| \| \| \| \|01\|1 \| \|12 \|石油类 ≤ \|0.05 \|0.05 \|0.05 \|0.\|1.\| \| \| \| \| \| \|5 \|0 \| \|13 \|总砷 ≤ \|0.05 \|0.05 \|0.05 \|0.\|0.\| \| \| \| \| \| \|1 \|1 \| 表1-5 补充项目和特定项目标准单位：mg/L \|序号 \|项目 \|标准值 \| \|1 \|氟化物（以F-计） \|1.0 \| \|2 \|己内酰胺 \|3.0 \| ➢ 声环境质量标准项目所在的区域属于工业区，按《城市区域环境噪声标准GB3096- 93》中的3类标准评价（表1-6）。表1-6 城市区域环境噪声标准单位: LeqdB(A) \|类别 \|昼间 \|夜间 \|类别 \|昼间 \|夜间 \| \|0 \|50 \|40 \|3 \|65 \|55 \| \|1 \|55 \|45 \|4 \|70 \|55 \| \|2 \|60 \|50 \| \| \| \| 其中：0类标准适用于疗养区、高级别墅、高级宾馆区等特别需要安静的区域；1类标准适用于以居住、文教机关为主的区域；2类标准适用于居住、商业、工业混杂；3类标准适用于工业区；4类标准适用于城市中的交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两侧区域。 1.5.2 污染物排放标准 ➢ 大气污染物排放标准本项目设两台热媒炉，根据《金华市城市天然气利用规划》，2007年本项目基地接通天然气，因此本项目拟利用天然气作为燃料加热热媒，热媒采用联苯- 联苯醚。根据《工业炉窑大气污染物排放标准》中对工业炉窑的定义：工业炉窑是在生产中用燃料燃烧或电能转换产生的热量，将物料或工件进行冶炼、焙烧、烧结、熔化、加热等工序的热工设备可知，本项目热媒炉属于加热工业炉窑的范畴，因此本项目热媒炉烟气排放执行《工业炉窑大气污染物排放标准》二类区标准，详见表1-7。表1-7 热媒锅炉（工业炉窑）大气污染物排放标准 \|炉窑类型\|标准级别\|排放限值 \| \| \| \|烟尘mg/m3\|SO21) \|烟气黑度（\|无组织排放3）烟尘 \| \| \| \| \|mg/m3 \|林格曼级）\|最高限值mg/m3 \| \|非金属加\|一 \|502) \|禁排 \|1 \|5 \| \|热炉 \| \| \| \| \| \| \| \|二 \|200 \|850 \|1 \|5 \| \| \|三 \|300 \|1200 \|1 \|5 \| 注：1）由于本项目拟以天然气为燃料，而《工业炉窑大气污染物排放标准》中没有燃气锅炉的二氧化硫排放限值，因此本次评价参考燃油炉窑的二氧化硫排放限值。2）仅限于市政、建筑施工临时用加热沥青炉窑。3）无组织排放烟尘及生产性粉尘监测点设置在工业炉窑所在厂房门窗排放口处，并选浓度最大值，若工业炉窑露天设置，监测点应选在距离烟尘排放源5m，最低高度1.5m处，并选浓度最大值。根据标准要求，本项目工业炉窑的过量空气系数规定为1.7，其排气筒最低高度不得低于15m。本项目拟定烟囱高度为40m，可以满足标准要求。另外，本项目排放的己内酰胺和添加剂粉尘无组织排放浓度依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》，参考其中新污染源大气污染物排放标准颗粒物（其他）的无组织排放监控浓度限值（1.0mg/m3）进行评价；对热媒循环系统产生的无组织排放低沸物（苯）依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》中新污染源无组织排放监控浓度限值（0.4mg/m3）进行评价；对热媒循环系统产生的无组织排放低沸物（甲苯）依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》中新污染源无组织排放监控浓度限值（2.4mg/m3）进行评价；对热媒循环系统产生的无组织排放低沸物(酚类)依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》中新污染源无组织排放监控浓度限值（0.08mg/m3）。 ➢ 废水排放标准项目建成后，污废水经过厂区污水处理站预处理，项目排水中没有第一类污染物，第二类污染物达到《污水综合排放标准》（GB8978- 1996）三级标准后纳入城市污水合流管道，然后进入秋滨污水处理厂统一处理后排放。本项目废污水排放执行三级标准（表1-8）。表1-8 污水综合排放标准GB8978-1996 单位：mg/l \|污染物 \|一级标准 \|二级标准 \|三级标准 \| \|pH* \|6～9 \| \|SS \|70 \|150 \|400 \| \|CODCr \|100 \|150 \|500 \| \|BOD5 \|20 \|30 \|300 \| \|NH3-N \|15 \|25 \|/ \| \|石油类 \|5 \|10 \|20 \| \|TOC \|20 \|30 \|/ \| 注： pH值无单位。无己内酰胺废水排放标准。另外，根据工程分析，本项目清洁废水排放量较大，根据《大纲》专家咨询意见，可以考虑项目的中水回用，此处给出建设部《生活杂用水水质标准》（CJ/T48- 1999）（表1-9）表1-9 生活杂用水水质标准 \|项目 \|pH \|SS \|BOD5 \|CODcr \|NH3-N \| \|冲厕所、绿\|6.5-9 \|10 \|10 \|50 \|20 \| \|化 \| \| \| \| \| \| \|洗车、扫除\|6.5-9 \|5 \|10 \|50 \|10 \| ➢ 噪声排放标准噪声执行《工厂企业厂界噪声标准》(GB12348- 90)Ⅲ类标准,即昼间65dB，夜间55dB（表1-10）。表1-10 工厂企业厂界噪声标准 \|类别 \|昼间 \|夜间 \| \|Ⅰ \|55 \|45 \| \|Ⅱ \|60 \|50 \| \|Ⅲ \|65 \|55 \| \|Ⅳ \|70 \|55 \| 注：Ⅰ类标准适用于以居住、文教机关为主的区域。Ⅱ类标准适用于居住、商业、工业混杂区及商业中心区。Ⅲ类标准适用于工业区。Ⅳ类标准适用于交通干线道路两侧区域。另：夜间频繁突发的噪声(如排气噪声)。其峰值不准超过标准值10dB(A)，夜间偶然突发噪声(如短促鸣笛声)峰值不准超过标准值15dB(A)。建设期的建筑施工执行《建筑施工场界噪声限值GB12523-90》（表1-11）。表1-11 建筑施工场界噪声限值单位: LeqdB(A) \|施工阶段 \|主要噪声源 \|噪声限值 \| \| \| \|昼间 \|夜间 \| \|土石方 \|推土机、挖掘机装载机等 \|75 \|55 \| \|打桩 \|各种打桩机 \|85 \|禁止 \| \|结构 \|混凝土搅拌机、振捣棒、电锯\|70 \|55 \| \| \|等 \| \| \| \|装修 \|吊车、升降机等 \|65 \|55 \| 2 建设项目概况 2.1 项目名称、性质、建设地点及投资情况项目名称：浙江XXXXX化纤有限公司年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺）及差别化长丝工程。建设单位：浙江XXXXX化纤有限公司项目地点：浙江金华经济技术开发区的工业园区（南区）内M-03-04地块。投资及资金筹措方式：本项目总投资97, 807万元，含外汇4, 141万美元。 2.2 生产规模及产品方案 2.2.1 生产规模本项目建设规模为年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺）和年产5.2万吨锦纶差别化长丝。设计生产能力为日产切片385吨，年操作时间333天，年产切片128, 205吨。操作弹性60～115%。 2.2.2 产品方案（1）聚合装置本项目聚合装置设两条日产160吨聚酰胺6生产线和一条日产65吨聚酰胺6生产线，按年开工333天计，年产聚酰胺6切片128, 205吨，其中商品切片74,925吨/年，用于纺丝的切片53,280吨/年。产品方案见表2- 1。表2-1 聚合装置产品方案 \|生产线 \|品种规格 \|单位 \|产量 \|备注 \| \|1线（160吨/天）\|纤维级半消光切片 \|t /a \|53, 280 \| \|用于纺丝 \| \|2线（160吨/天）\|纤维级大有光切片 \|t /a \|53, 280 \| \|商品切片 \| \|3线（65吨/天） \|工程塑料、膨体纱 \|t /a \|21, 645 \| \|商品切片 \| \| \|、 \| \| \| \| \| \| \|地毯丝切片 \| \| \| \| \| \|合计 \| \|t /a \|128, 205 \| \| \| 注：第二条生产高粘度的工业丝、膜级切片时，产能有所下降。（2）纺丝装置本项目纺丝装置设置十条纺丝生产线，产品方案见表2-2。表2-2 纺丝装置产品方案 \|生产线 \|品种规格 \|单位 \|产量 \|备注 \| \|锦纶6 POY丝 \|8～20 D \|t /a \|500 \| \|预取向丝 \| \|（2条生产线） \| \| \| \| \| \| \| \|30～150 D \|t /a \|9, 500 \| \|预取向丝 \| \|锦纶6 HOY丝 \|8～20 D \|t /a \|600 \| \|高取向丝 \| \|（4条生产线） \| \| \| \| \| \| \| \|30～150 D \|t /a \|19,400 \| \|高取向丝 \| \|锦纶6 FDY丝 \|8～20 D \|t /a \|500 \| \|全牵伸丝 \| \|（3条生产线） \| \| \| \| \| \| \| \|30～150 D \|t /a \|19,500 \| \|全牵伸丝 \| \|涤锦复合 POY丝 \|75～150 D \|t /a \|2, 000 \| \|预取向丝 \| \|总结 \| \|t /a \|52,000 \| \| \| （3）加弹装置本项目加弹装置设置20台加弹机，其中14台加弹机加工10, 000吨/年，将锦纶6 POY丝加工成DTY丝；6台加弹机加工2, 000吨/年涤锦复合POY丝成为DTY丝。加弹装置产品方案见表2-3。表2-3 加弹装置产品方案 \|产品 \|品种规格 \|单位 \|产量 \|备注 \| \|锦纶6 DTY丝 \|8~20D \|t/a \|500 \| \|牵伸假捻丝 \| \| \|30~150D \|t/a \|9, 500 \| \|牵伸假捻丝 \| \|涤锦复合DTY丝 \|75~150D \|t/a \|2, 000 \| \|牵伸假捻丝 \| \|合计 \| \|t/a \|12, 000 \| \| \| 2.3 主要构筑物及经济技术指标本项目主要构筑物见表2-4。总图主要技术经济指标见表2-5。表2-4 本项目主要构筑物一览表 \|序 \|建、构筑物名称 \|生产 \|耐火 \|占地面积 \|建筑面积 \|备注 \| \|号 \| \|类别 \|等级 \|（m2） \|（m2） \| \| \|1 \|聚合车间 \|丙类 \|一级 \|1, 380 \|9, 660 \|高层建筑7层 \| \|2 \|纺丝车间 \|丙类 \|二级 \|11, 330 \|35, 420 \|4层建筑 \| \|3 \|加弹车间 \|丙类 \|二级 \|5, 700 \|11, 400 \|2层建筑 \| \|4 \|切片库 \|丙类 \|二级 \|5, 100 \|5, 100 \|单层建筑 \| \|5 \|成品库 \|丙类 \|二级 \|6, 600 \|6, 600 \|单层建筑 \| \|6 \|化工料库 \|丙类 \|二级 \|1, 000 \|1, 000 \|单层建筑 \| \|7 \|机物料库 \|丙类 \|二级 \|1, 000 \|1, 000 \|单层建筑 \| \|8 \|已内酰胺库 \|丙类 \|二级 \|7, 200 \|7, 200 \|单层建筑 \| \|9 \|已内酰胺泵房 \|丙类 \|二级 \|70 \|70 \|单层建筑 \| \|10 \|已内酰胺罐区 \|丙类 \| \|810 \| \| \| \|11 \|燃料油罐区 \|丙类 \| \|250 \| \| \| \|12 \|热媒站 \|丙类 \|二级 \|1, 600 \|80 \|单层建筑 \| \|13 \|综合动力站、热力\|丙类 \|二级 \|4, 410 \|3, 210 \|单层建筑 \| \| \|站 \| \| \| \| \| \| \|14 \|综合给水站 \|戊类 \|二级 \|2, 550 \|1, 500 \|单层建筑 \| \|15 \|循环冷却水站 \|戊类 \|二级 \|3, 150 \|1, 000 \|单层建筑 \| \|16 \|污水预处理 \|戊类 \|二级 \|2, 400 \|500 \|单层建筑 \| \|17 \|维修间 \|戊类 \|二级 \|720 \|720 \|单层建筑 \| \|18 \|综合楼 \| \|二级 \|1, 000 \|4, 000 \|4层建筑 \| \|19 \|食堂 \| \|二级 \|600 \|600 \|4层建筑 \| \|20 \|倒班宿舍 \| \|二级 \|300 \|900 \|3层建筑 \| \|21 \|车库 \| \|二级 \|900 \|900 \|单层建筑 \| \|22 \|自行车棚 \| \| \|400 \|400 \| \| \|23 \|门卫 \| \|二级 \|40 \|40 \|单层建筑 \| \|合计 \| \| \|58, 510 \|91, 300 \| \| 表2-5 总图主要技术经济指标 \|序号 \|指标名称 \|单位 \|数量 \|备注 \| \|1 \|厂区占地面积 \|m2 \|120000 \| \| \|2 \|建筑物占地面积 \|m2 \|58510 \| \| \|3 \|建筑面积 \|m2 \|91300 \| \| \|4 \|建筑系数 \|% \|48.3 \| \| \|5 \|道路面积 \|m2 \|16900 \| \| \|6 \|绿化面积 \|m2 \|24000 \| \| \|7 \|绿化系数 \|% \|19.8 \| \| 2.4 主要设备与原辅材料消耗情况 2.4.1项目主要设备本项目主要生产装置包括聚合装置、纺丝装置和加弹装置。聚合装置主要包括已内酰胺熔融、聚合、切片生产、萃取、切片干燥等；纺丝装置主要包括切片加料、挤出熔融、纺丝、卷绕、分级包装和产品输送；加弹装置主要包括牵伸假捻、包装和成品贮存；公用工程装置主要包括蒸汽减温减压站、综合给水站、循环冷却水站、污水预处理站、综合动力站等。项目主要设备见表2-6，主要公用工程设备见表2-7。表2-6 主要工艺设备一览表 \|序号 \|设备名称 \|规格 \|数量 \|备注 \| \|一 \|聚合装置 \| \| \| \| \|1 \|已内酰胺熔融 \|用于三条聚合生产线 \|1套 \|国产 \| \|2 \|已内酰胺卸料和储存 \|用于三条生产线 \|1套 \|国产 \| \|3 \|TiO2制备 \|用于160吨/日两条线 \|1套 \|引进 \| \|4 \|高性能添加剂制备 \|用于160吨/日两条线 \|1套 \|引进 \| \|5 \|已内酰胺和添加剂计量\|用于160吨/日两条线 \|2套 \|引进 \| \|6 \|浓缩添加剂制备 \|用于65吨/日生产线 \|1套 \|引进 \| \|7 \|连续聚合（一段式） \|能力：160吨/日 \|2套 \|引进 \| \|8 \|连续聚合（二段式） \|能力：65吨/日 \|1套 \|引进 \| \|9 \|热媒排空/进料系统 \|用于三条聚合生产线 \|1套 \|引进 \| \|10 \|切片生产 \|能力：80吨/日 \|4套 \|引进 \| \|11 \|切片生产 \|能力：65吨/日 \|1套 \|引进 \| \|12 \|连续萃取 \|能力：80吨/日 \|4套 \|引进 \| \|13 \|连续萃取 \|能力：65吨/日 \|1套 \|引进 \| \|14 \|连续干燥 \|能力：80吨/日 \|4套 \|引进 \| \|15 \|连续干燥/固体缩聚 \|能力：65吨/日 \|1套 \|引进 \| \|16 \|连续输送和贮存 \|用于三条聚合生产线 \|1套 \|引进 \| \|17 \|萃取水蒸发 \|用于三条聚合生产线 \|1套 \|引进 \| \|18 \|除盐水去空气装置 \|用于三条聚合生产线 \|1套 \|国产 \| \|19 \|热水系统 \|用于三条聚合生产线 \|1套 \|国产 \| \|二 \|纺丝装置 \| \| \| \| \|1 \|锦纶6 POY生产线 \|每台36位，10头/位 \|2条 \|引进 \| \|2 \|锦纶6 HOY生产线 \|每台36位，10头/位 \|4条 \|引进 \| \|3 \|锦纶6 FDY生产线 \|每台36位，12头/位 \|3条 \|引进 \| \|4 \|涤锦复合丝POY生产线 \|每台24位，头/位 \|1条 \|引进 \| \|三 \|加弹装置 \| \| \| \| \|1 \|锦纶6加弹机 \| \|14台 \|引进 \| \|2 \|涤锦复合丝加弹机 \| \|6台 \|引进 \| 表2-7 主要公用工程设备一览表 \|序号 \|设备名称 \|单位 \|数量 \|设备来源 \| \|1 \|热媒炉 \|台 \|2（1用1备） \|新购设备 \| \|2 \|加压水泵 \|台 \|4（3用1备） \|新购设备 \| \|3 \|循环泵 \|台 \|7（5用2备） \|新购设备 \| \|4 \|冷却塔 \|台 \|4 \|新购设备 \| \|5 \|消防水泵 \|台 \|3（2用1备） \|新购设备 \| \|6 \|10/0.4kV变电所 \|座 \|2 \|新购设备 \| \|7 \|溴化锂吸收式制冷机组\|台 \|7（6用1备） \|新购设备 \| \|8 \|空气压缩机 \|台 \|24（22用2备） \|新购设备 \| \|9 \|深冷空分装置制氮 \|套 \|1 \|新购设备 \| \|10 \|污水处理站 \|座 \|1 \|新建装置 \| \|11 \|电信网络 \|套 \|1 \|新购设备 \| \|12 \|恒温恒湿型空调机 \|台 \|1 \|新购设备 \| \|13 \|复合式空调机组 \|套 \|14 \|新购设备 \| 2.4.2原辅材料消耗情况本项目主要原料是已内酰胺，主要辅料有消光剂、添加剂、纺丝油剂、加弹油剂、热媒、过滤砂等，拟采用进口或国产。其他辅料为包装材料。原辅材料消耗见表2-8。表2-8 原、辅材料消耗一览表 \|序号 \|名称 \|吨产品消耗指标\|年消耗量 \|备注 \| \| \| \|（kg） \|（t/a） \| \| \|1 \|已内酰胺（CPL） \|999 \| \|128,190 \| \| \| \|2 \|苯甲酸 \|0.9 \| \|114 \| \| \| \|3 \|二氧化钛 \|3.50 \| \|444 \| \| \| \|4 \|液相热媒（聚合用） \|— \| \|140 \| \|初装量 \| \|5 \|气相热媒（纺丝用） \|— \| \|25 \| \|初装量 \| \|6 \|切片（锦纶纺丝） \|1, 040 \| \|53, 280 \| \| \| \|7 \|聚酯切片 \|1, 000 \| \|1, 000 \| \| \| \|8 \|锦纶6-POY专用油剂 \|12 \| \|120 \| \| \| \|9 \|锦纶6-HOY专用油剂 \|12 \| \|240 \| \| \| \|10 \|锦纶6-FDY专用油剂 \|12 \| \|240 \| \| \| \|11 \|锦纶6-DTY专用油剂 \|32 \| \|380 \| \| \| \|12 \|锦纶6复合丝专用油剂 \|12.5 \| \|25 \| \| \| \| \|合计 \| \| \|184198 \| \| \| 本项目拟采用联苯-联苯醚混合物为热媒。 2.4.3能源消耗情况项目能耗情况见表2-9。表2-9 能源消耗 \|序号 \|名称 \|单位 \|消耗指标 \|备注 \| \|1 \|生产水 \|m3 /h \|278.2 \| \| \|2 \|冷冻水 \|m3 /h \|3, 779 \|循环量 \| \|3 \|冷却水 \|m3 /h \|9, 777 \| \|循环量 \| \|4 \|除盐水 \|m3 /h \|6.35 \| \| \| \|5 \|电（计算负荷） \|kWh/h \|19, 510 \| \|装机23, 820kW\| \|6 \|工艺压缩空气 \| \| \| \| \| \| \|0. 6MPa \|Nm3 /h \|55, 385 \| \| \| \| \|1. 2MPa \|Nm3 /h \|6, 900 \| \| \| \|7 \|仪表压缩空气 \|Nm3 /h \|48. 2 \| \| \| \|8 \|氮气 \|Nm3 /h \|911 \| \| \| \|9 \|蒸汽 \| \| \| \| \| \| \|0. 3MPa \|kg /h \|240 \| \| \| \| \|1. 1MPa \|kg /h \|15, 400 \| \| \| \|10 \|燃料油 \|kg /h \|270 \| \| \| \|11 \|氢气 \|Nm3 /d \|2 \| \|制取高纯氮 \| 2.5 公用工程 2.5.1 供电根据整个生产装置的用电负荷估算，本项目全厂用电总量为19, 510 kWh/h，其中，聚酰胺装置装机容量为6030 kW，长丝装置装机容量为20100 kW，公用工程装机容量为13530 kW。金华市经济技术开发园区变电站提供本工程用电要求，10kV电源送至本工程界区内。本工程界区内设二座10kV开关站，其中一座设在动力站，供聚酰胺装置及公用工程装置用电，另一座设在长丝车间，供长丝装置负荷用电。 2.5.2 给排水 1、给水：项目所用生产、生活及消防用水均由开发区市政自来水管网供给。供水压力0.3MPa，分别从敷设在厂区北侧、东侧的给水管网进入界区，管径为DN250。可满足本项目用水要求。为了满足工艺和厂区其他公用工程设施用水要求，本项目需要新建循环冷却水站，生产、消防水加压泵站和除盐水制备装置。本项目界区外所有给排水管线均由开发区统一规划和建设。 2、排水：根据污水的水质和清浊分流原则，本项目拟设置如下三个排水系统：雨水系统，接纳厂区非污染雨水和清洁废水；生活污水系统，接纳厂区各建筑物内卫生器具及厕所排放的污水；生产废水系统，接纳聚合装置、长丝装置的污水和化工料罐区初期污染雨水。项目所产生的生产废水、生活污水、清洁废水、雨水均排入厂区相应管网系统。生产废水和生活污水进入厂污水预处理站，达到《污水综合排放标准》（GB8978－1996）三级标准，再排入市政污水管网输送到金华市污水处理厂集中处理，最后排入金华江。厂区雨水和清洁废水排入开发区雨水系统。 2.5.3 供热一、热媒站：本项目所需热负荷2, 550 kW（220×104 kcal/h），选用热媒炉的出力为3, 490 kW（300×104 kcal/h）。正常生产时，一台热媒炉运行，一台热媒炉备用。热媒供给温度300℃，回流温度265℃。热媒系统设有热媒储槽、热媒排放槽、热媒膨胀槽和热媒循环泵、热媒补充泵及燃料油加热器等辅助设备。（1）热媒系统：从热媒炉出来的高温液相热媒，送到用户使用后再返回热媒炉，是密闭的压力循环系统，由热媒循环泵来保证热媒的正常运行。为了事故时的紧急排放和一些设备、管道停用时的排空，热媒站设有低点热媒排放槽，以利于热媒的排放。热媒储槽与热媒排放槽均配有蒸汽加热器，同时为防止热媒高温氧化变质，还设有氮气保护。（2）燃烧系统：考虑到项目所在地区为“两控”区，严禁使用重油，故热媒炉燃料采用优质轻柴油，每小时消耗燃料油0.27kg，由厂区储油罐通过管道将燃料油输送到热媒站，再通过燃烧油加压泵和燃烧油加热器，将油加压加热至热媒炉所需的参数，供给热媒炉燃烧使用。为适应热媒炉负荷变化，输送油管路需有回油系统。两台热媒炉合用一个烟囱。（3）控制系统：热媒炉设有完备的自动控制系统，热媒炉的点火、燃烧、熄火、停炉均由自动控制完成。热媒站设有控制室，对热媒系统进行集中控制。（4）布置：热媒站采用露天布置。热媒储槽和热媒低位排放槽布置在围堤内。热媒站设有控制室，对热媒系统进行集中控制。（5）公用工程消耗量：公用工程消耗量见表2-10。表2-10 公用工程消耗量 \|序号 \|项目 \|单位 \|平均消耗量 \|备注 \| \|1 \|生产水 \|t/h \|2 \| \| \|2 \|循环冷却水 \|t/h \|8 \| \| \|3 \|压缩空气 \|m3/h \|50 \| \| \|4 \|氮气 \|m3/h \|40+50 \|50为事故用 \| \|5 \|电 \|kW \|370 \|装机 \| \|6 \|燃料油 \|t/h \|0.27 \| \| \|7 \|蒸汽 \|t/h \|0.5～1.0 \| \| 二、热力站：本项目工艺生产、空调等有关设备所需蒸汽，由开发区（南区）规划建设的热电厂供给，需求量为19, 642kg/h。厂区设置热力站一座，负责全厂的蒸汽分配、蒸汽的减温减压，还负责凝结水的回收和输送，减温水优先使用凝结水，无凝结水可使用脱盐水，多余的凝结水送回至热电厂。 2.5.4 综合动力站本项目中的制冷系统、空压系统及制氮系统统一建成综合动力站。 1. 制冷（1）制冷量及冷水规格：制冷量及冷水规格见表2-11。表2-11 制冷量及冷水规格 \|序 \|用户 \|制冷量（kW） \|冷水进口温度\|冷水出口温 \|备注 \| \|号 \| \| \|（℃） \|度 \| \| \| \| \| \| \|（℃） \| \| \| \| \|平均 \|高峰 \| \| \| \| \|1 \|聚合装置 \|4197 \|4197 \|12 \|7 \|四季 \| \|2 \|长丝装置 \|872 \|959 \|12 \|7 \|四季 \| \|3 \|空调 \|16900 \|16900 \|12 \|7 \|夏季 \| \|4 \|合计 \|5069 \|5156 \|12 \|7 \|四季 \| \| \| \|16900 \|16900 \| \| \|夏季 \| （2）主要设备选型：根据上述参数制冷系统分成两个子系统，一为工艺用制冷系统，另一为空调用制冷系统。工艺用制冷系统由3台单台制冷量为2910kW的溴化锂吸收式制冷机组组成，2用1备；空调用制冷系统选用4台单台制冷量为4650kW的溴化锂吸收式制冷机组组成，不设备台。二、空压：本项目需要0.6MPa压缩空气系统和1.2MPa压缩空气系统。0.6MPa压缩空气系统选用6台排气量200m3/min，排气压力0.8MPa的离心式空气压缩机，5用1备；1.2MPa 压缩空气系统选7台排气量50.2m3/min，排气压力1.4MPa的螺杆式空气压缩机，6用1备。三、制氮：本项目需用0.5MPa高纯氮（纯度99.999%），正常用量911 m3/h，最大914 m3/h。高纯氮气采用深冷空分装置生产。装置的能力为：产气量1000 m3/h，纯度99.9%，压力0.4MPa。四、供氢站：为制取高纯氮（纯度99.999%），需要应用氢气与氮气中剩余的极微量氧气进行反应，生成微量水。以氢气用量2 Nm3/d计算，贮存区储备15天的用量，即贮存2.7 kg氢气；生产场所储备2天的用量0.36 kg。氢气钢瓶压力15MPa，钢瓶容积40dm3，氢气质量0.48 kg/瓶。贮存区有6瓶氢气；生产场所有氢气钢瓶1个。 2.6 环境保护工程 2.6.1 污水预处理站本项目的生产废水主要来自生产工艺及辅助生产工艺的排水和生产装置设备及地面的冲洗水。生产废水、生活污水排入厂区污水系统管网，进入厂区污水预处理站进行预处理。污水预处理工艺流程图如图2-1。 2.6.2 单体回收系统切片生产、纺丝生产过程中产生的己内酰胺单体气体，由设备配套的单体抽吸装置，水喷射抽吸，循环使用，达到一定浓度后，经蒸馏回用，以达到无废水和单体气体排放的目的。 3工程和工程污染源分析 3.1生产工艺及污染物排放点位 1、聚合工艺本项目聚合工艺流程主要参考瑞士依文达（Inventa）公司和德国吉玛（Zimmer）公司的资料，聚合工艺流程及排污点图详见图3-1。 2、纺丝工艺纺丝工艺流程及排污点,详见图3-2。 3、加弹工艺加弹工艺流程及排污点,详见图3-3。 3.2 新建项目污染源强分析根据本项目工程分析及瑞土依文达公司和德国吉玛公司所提供的资料及同类厂家网上调查或文献查阅，本项目的污染物包括废水、废气、固废和噪声，其中以废水为主，废水主要来自聚合生产线、纺丝生产线、加弹生产线，废水中的主要污染因子为CODcr、B OD5、TOC、NH3-N等。 3.2.1 废水排放分析本项目的废水主要有生产废水和生活污水。 3.2.1.1、生产废水（1）聚合工段：根据本项目的生产能力和规模（聚酰胺6切片128, 205吨/年，其中商品切片74, 925吨/年）和瑞土依文达公司、德国吉玛公司所提供的聚合装置废水水质水量，以及国内同类生产厂家的数据表明，该类废水属可生化性较好的废水，BOD5 / CODCr值在0.30～0.55之间。可以估算出XXXXX化纤有限公司聚合段的废水水量、水质结果见表3-1。表3-1 聚合工段的废水水量、水质 \|废水 \|生厂工序 \|排放 \|废水量 \|CODCr（m\|TOC \|BOD5 \| \|排放点\| \|规律 \|（m3/d \|g/L） \|（mg /L \|（mg \| \| \| \| \|） \| \|） \|/L） \| \|W1 \|已内酰胺熔融 \|连续 \|7.44 \|968 \|264 \|387 \| \|W2 \|添加剂系统 \|连续 \|2.64 \|232 \|63 \|93 \| \|W3 \|水解聚合 \|连续 \|64.80 \|2453 \|657 \|937 \| \|W4 \|铸带切粒 \|连续 \|17.69 \|2636 \|2399 \|3198 \| \|W5 \|连续萃取 \|连续 \|0.72 \|4652 \|1270 \|1861 \| \|W6 \|干燥 \|连续 \|27.00 \|1158 \|316 \|463 \| \|W7 \|单体回收 \|连续 \|19.52 \|3787 \|1034 \|1515 \| \|W8 \|切片质量检验 \|连续 \|12.00 \|1163 \|317 \|465 \| \| \|其它零星废水 \|连续 \|2.40 \|1163 \|317 \|465 \| \| \|等 \| \| \| \| \| \| \|总计 \|154.21 \|2819 \|787 \|1765 \| （2）纺丝、加弹工段：本项目长丝装置包括纺丝和加弹两工段，用于纺丝的聚酰胺量为160 t/d。长丝装置废水水量、水质估算见表3-2。表3-2 本项目纺丝、加弹装置废水水量、水质估算 \|废水排放点\|生厂工序 \|排放规律 \|废水量 \|CODCr（m\|BOD5 \| \| \| \| \|（m3/d \|g/L） \|（mg \| \| \| \| \|） \| \|/L） \| \|W9 \|喷丝头组件\|间歇 \|11 \|90 \|60 \| \|W10，W12 \|上油 \|连续 \|33 \|440 \|120 \| \|W11，W13 \|化验检测 \|间歇 \|4 \|1160 \|465 \| \|总计 \|48 \|420 \|135 \| （3）XXXXX化纤有限公司生产流程总废水水量、水质：（表3-3）表3-3 生产流程总废水水量、水质 \|工艺流程段 \|废水量（m3/d）\|CODCr（mg/L） \|BOD5（mg /L） \| \|聚合段 \|155 \|2820 \|1770 \| \|纺丝、加弹段 \|48 \|420 \|140 \| \|总计 \|203 \|2250 \|1380 \| 本项目的生产废水主要来自生产工艺及辅助生产工艺的排水和生产装置设备的冲洗水。锦纶6聚合工段生产污水中含NH3-N 10～20 mg/L，含己内酰胺300mg/L，是含氮有机废水，pH值6.5，纺丝、加弹工段废水还含有油剂。合计生产废水产生量67599t/a。CODCr、BOD5、NH3- N和己内酰胺的年产生量分别为152.23t, 93.29 t, 1.01 t，20.28t，纺丝废水产生油剂量6.24 t/a。 3.2.1.2、生活污水项目建成投产后，全厂总员工为888人，年工作天数333天，人均用水量按0.09 t/d，生活污水产生量按用水量90%计，则生活污水产生量为72t/d，年产生量23976 t/a。生活污水水质为：pH: 6~8, CODCr平均250～300mg/L，BOD5平均150～200 mg/L，SS为200～250 mg/L, NH3-N为20～30 mg/L，则本项目生活污水中CODCr、BOD5、SS、 NH3-N的年产生量分别为6.59 t, 4.20 t, 5.39 t, 0.60 t。本工程建成后，生产废水、生活污水将进入厂污水预处理站，达到《污水综合排放标准》(GB8978- 1996)三级标准，再排入金华市城市污水处理厂集中处理。进入厂污水预处理站的废水源强见表3-4。表3-4 进入厂污水预处理站的废水源强汇总 \|污染源 \|废水发生量（ t/a \|CODcr ( mg/L ) \|BOD5 ( mg/L ) \| \| \|） \| \| \| \|聚合装置 \|51615 \|2820 \|1770 \| \|长丝装置 \|15984 \|420 \|140 \| \|生活污水 \|23976 \|280 \|180 \| \|合计 \|91575 \|1730 \|1060 \| 全厂生产废水平均排放量203 m3/d，生活污水平均排放量72 m3/d，污水排放总量275 m3/d，考虑到事故容量，本项目污水预处理装置规模按450 m3/d为宜。 3.2.1.3、冷却水本项目生产过程中，聚合装置、长丝装置、公用工程处都要用到冷却水，水量分别为 1445m3/h, 1158m3/h, 7141m3/h, 共为9744 m3/h，即为7787.4万 t/a, 厂方建有循环冷却水回用装置。冷却水装置的清洁废水排放量2000 m3/d，即666,000 t/a，建议建设单位回用或用作地面冲洗水和绿化用水。冷却水装置的生产废水排放量4 00 m3/d，含CODCr400 mg/L、BOD5100 mg/L，即每年排放废水133200 t，其中含CODCr53.28 t/a，BOD513.32 t/a。该装置生产废水排入金华市城市污水管网。 3.2.1.4、去盐水本生产过程中，需用无盐水进入聚合装置、纺丝装置等，用于去盐水装置的树脂使用一段时间后，要进行再生，树脂再生用水量为48 m3/d，则该过程产生的再生酸碱废水量约为48 m3/d，年排放量为15984 t/a。该装置排出废水需经中和处理，与其它预处理后的工艺废水混合以后一起纳入金华市城市污水管网。 3.2.1.5、废水污染源强汇总根据废水污染源强调查与分析结果，得本项目废水污染源强汇总（表3-5）。表3-5 废水污染源强汇总 \|污染源 \|废水发生量 ( \|CODcr ( mg/L )\|BOD5 ( mg/L )\| \| \|t/a) \| \| \| \|聚合装置 \|51615 \|2820 \|1770 \| \|长丝装置 \|15984 \|420 \|140 \| \|生活污水 \|23976 \|280 \|180 \| \|循环冷却系统废\|133200 \|400 \|100 \| \|水 \| \| \| \| \|去盐水再生废水\|15984 \|— \|— \| \|合计 \|240759 \|880 \|460 \| 3.2.2 废气排放分析（1）聚合工段：固态己内酰胺由人工拆开加入己内酰胺熔融罐时会散发己内酰胺单体粉尘，需集罩抽吸后经水喷淋送单体回收装置。添加剂调配过程中也有少量粉尘无组织散发出来，需要加强通风。在聚己内酰胺液态熔体从V- K管底部经过阀门排出至铸带槽时温度很高，暴露在空气中，聚合体中平衡的己内酰胺单体挥发出来，经抽吸、水喷淋回收至三效蒸发器回用。萃取塔顶部有己内酰胺蒸汽释放，需要水喷淋收集后进入单体回收装置。单体回收装置三效蒸发的真空泵处也有己内酰胺单体蒸汽散发，经水喷淋收集后返回蒸发器。聚合工段产废气量9235万Nm3/a，其中含已内酰胺单体气体4.66t/a，已内酰胺粉尘0 .48 t/a，添加剂粉尘0.06 t/a。聚合工段工艺废气产生及配套治理方案具体见表3- 6。（2）纺丝、加弹工段：纺丝工作间的喷丝板附近，聚己内酰胺熔体刚刚被挤压出来，尚未完全凝固时，暴露在空气中，有部分平衡单体挥发到周围空间，需要利用单体抽吸装置进行抽吸，然后水喷射收集，水可以循环使用，达到一定浓度后，经蒸馏浓缩，送聚合回用。另外，刚刚凝固的丝束温度比纺丝车间的环境温度高，丝束上油时，有极少量油剂挥发于车间，无组织排放，需要加强通风。加弹工段中丝束假捻，被加热定型，加热器温度180～250℃，丝束温度比车间的环境温度高，丝束上油时，有极少量油剂挥发于空间，无组织排放，需要加强通风。根据资料和类似厂家的数据推算，本项目纺丝、加弹工段产废气量2397.6万Nm3/a，其中已内酰胺单体气体0.24 t/a，油剂0.0024 t/a。纺丝、加弹工段工艺废气产生及配套治理方案具体见表3-6。化验室设有通风柜及排风机，纺丝组件清洗间设有轴流通风机，可进行全面的通风换气。（3）热媒循环系统：热媒循环系统的无组织排放：本工程采用联苯- 联苯醚作为热载体，有较强的渗透性，热媒运行过程均在聚合装置、纺丝箱、热媒炉及输送管道中进行，其密闭性很好，但在正常生产时，在热媒炉的进出口、阀门的端头及过滤器进出口和泵进出口，仍有微量的废气渗漏出。详见表3-6。（4）燃油炉 ①烟气排放量：项目所在的工业区2007年以后将使用天然气作为燃料。在未通天然气之前，将利用优等0#轻柴油（含硫率按0.2%计）作为燃烧能源，消耗燃油6.48t/d，按年生产日333日天计，年耗油量为2157.84吨，因此热媒炉的废气排放主要是烟气排放。根据《环境保护计算手册》计算得到实际烟气量为4963万Nm3/a。 ② 大气污染物排放量：根据优质轻柴油含硫量0.2%，热媒炉燃烧1m3油排放的NOX量为8.57 kg (以NOX计)，热媒炉燃油烟尘排放量系数为1.80 kg/m3计算，该厂燃油热媒加热炉大气污染物排放量见表3- 7。能够达到《工业炉窑大气污染物排放标准》（GB9078-1996）的要求。热媒炉使用天然气作为燃料以后产生的污染物情况为：天然气燃烧时产生的污染物： NO2 为6.3 kg/万Nm3，SO2为1.0 kg/万Nm3，烟尘为2.4 kg/万Nm3。天然气密度为0.71 kg/Nm3，低位发热值为35320 kJ/Nm3，理论空气耗量为9.4 Nm3/kg。天然气火焰传递的热量占火焰传递总热量的60%，重油则为80%。轻柴油油热值为10000 kcal/kg，即40614 kJ/kg。 3.2.3 固废（1）聚合工段：聚合段单体回收装置的精馏塔釜底产生的少量固体废渣按生产能力的0.0025%计算，产生量为320.33t/a，主要成分为低聚体、线性低聚物或网状交联聚合物等高沸点物。聚合管底部切片铸带前经过过滤器，过滤滤料定时更换，换下的滤料沾有聚合物，其产生量为3.33t/a，主要成分为聚酰胺。切片铸带过程中有时会发生故障，产生废胶块，其产生量按生产能力的0.0015%计算，产生量为193.143t/a，其主要成分为聚酰胺。切片干燥后送往贮槽，在输送过程中与器壁碰撞或相互碰撞，会产生少量碎片或粉尘，其产生量为1.66 t/a。袋装己内酰胺投料后的废塑料袋每年有1.67 t，主要成分为聚乙烯，为普通工业废物。表3-6 废气产生及配套治理方案 \|代号\|工段 \|污染源 \|主要污染物产生量 \|治理措施及效果 \| \| \| \| \|流量 \|项目 \| \| \| \| \|Nm3/h \|（污染物） \| \|烟气量 \|4963万Nm3\|4963万Nm3\|／ \|／ \| \|SO2 \|8.63 t/a \|8.63 t/a \|173.9 \|173.9 \| \|NOx \|22.28 t/a\|22.28 t/a\|448.9 \|448.9 \| \|烟尘 \|4.68 t/a \|4.68 t/a \|94.3 \|94.3 \| 表3-8 燃天然气的热媒炉废气污染物发生量及发生浓度 \|污染物\|年发生量 \|年排放量 \|发生浓度（mg/N\|排放浓度（mg/Nm\| \| \| \| \|m3） \|3） \| \|烟气量\|4694.8万Nm3 \|4694.8万Nm3 \|／ \|／ \| \|SO2 \|0.33 t/a \|0.33 t/a \|7.0 \|7.0 \| \|NOx \|2.08 t/a \|2.08 t/a \|44.3 \|44.3 \| \|烟尘 \|0.79 t/a \|0.79 t/a \|16.8 \|16.8 \| （2）纺丝、加弹工段：纺丝、加弹生产中，会产生废胶块和废丝，这些固体废物可外卖给其他专门单位使用。纺丝、加弹段产生的废胶块、废丝等，通过类比同类纺织工艺，得出其产生的废胶块为生产能力的1.04%,产生量为543 t/a；废丝产生量为生产能力的4.31%，达2240 t/a。另外，成品包装箱的损耗量估计为12 t/a，供应商回收利用或处置。（3）热媒系统：热媒系统燃油产生炉渣量为0.32 t/a，主要成分是灰分，可以销往水泥厂用作原料。（4）污水预处理站根据类比估计，污水处理站产生渣泥457.88 t/a。根据进入污水预处理站的水质情况分析和水处理工艺，项目污泥主要含有机物、微生物残体（好氧菌厌氧菌等）、无机物质（泥沙等）。（5）生活垃圾：生活垃圾发生量按每人每天0.5 kg计，则生活垃圾年发生量为147.85 t/a。项目建成后各类固废发生量及去向情况见表3-9。表3-9 各类固废发生量及去向 \|序号 \|固体废物名称\|产生量(t/\|主成分 \|排放规 \|固废去向 \| \| \| \|a) \| \|律 \| \| \|S1 \|废聚合体 \|193.14 \|聚酰胺 \|间断 \|循环利用或外卖 \| \|S2 \|铸带过滤材料\|3.33 \|聚酰胺 \|间断 \|工业废物，焚烧或\| \| \| \| \| \| \|填埋 \| \|S3 \|碎切片及其粉\|1.66 \|聚酰胺 \|间断 \|循环利用、外卖给\| \| \|尘 \| \| \| \|专用厂 \| \|S4 \|单体回收装置\|320.33 \|高沸物 \|间断 \|销往专用厂解聚后\| \| \| \| \| \| \|作为化工原料 \| \|S5 \|纺丝废胶块 \|543.00 \|聚酰胺 \|间断 \|外卖给专用厂回用\| \|S6 S7\|纺丝、卷绕废\|2240.00 \|聚酰胺 \|间断 \|外卖给专用厂回用\| \| \|丝 \| \| \| \| \| \|S8 \|己内酰胺包装\|1.67 \|聚乙烯（PE）\|间断 \|原料供应商回收 \| \| \|袋 \| \| \| \| \| \|S9 \|废包装箱 \|12.00 \|纸板箱等 \|间断 \|供应商回收利用或\| \| \| \| \| \| \|处置 \| \|S10 \|燃油炉渣 \|0.32 \|灰渣 \|间断 \|销往水泥厂用作原\| \| \| \| \| \| \|料 \| \|S11 \|热媒系统低沸\|0.33 \|甲苯、苯、乙\|间断 \|危险废物 \| \| \|物 \| \|苯 \| \| \| \|S12 \|污水处理站泥\|457.88 \|含水80% \|间断 \|非危险废物，焚烧\| \| \|渣 \| \| \| \|或填埋 \| \|S13 \|生活垃圾 \|147.85 \|生活垃圾 \|间断 \|环卫部门收集后处\| \| \| \| \| \| \|理 \| \|总计 \|3920.86 \| 3.2.4 噪声主要机器设备作业噪声源强汇总于表3-10。表3-10 主要机器设备作业噪声源强汇总表 \|编号 \|噪声源位置\|噪声源名称\|声源强度dB(A)\|工作特性 \|备注 \| \|1 \|切片输送 \|鼓风机 \|85～90 \|连续 \|消音器 \| \|2 \|聚合车间 \|真空泵 \|85～90 \|连续 \|消音器 \| \|3 \|聚合车间 \|换气风机 \|75～80 \|连续 \| \| \|4 \|纺丝车间 \|卷绕机 \|90～95 \|连续 \|设隔音操作室\| \|5 \|加弹车间 \|牵伸假捻 \|90～95 \|连续 \|设隔音操作室\| \|6 \|空压站 \|空压机组 \|82～90 \|连续 \|设隔音操作室\| \|7 \|冷冻站 \|压缩机组 \|86～90 \|连续 \|设隔音操作室\| \|8 \|空调系统 \|冷冻机组 \|85～90 \|连续 \|隔声罩 \| \|9 \|热媒炉 \|鼓风机 \|80～85 \|连续 \|设隔音操作室\| \|10 \|低温制氮站\|压缩机 \|85～90 \|连续 \|设隔音操作室\| 3.3 物料平衡分析 3.3.1 给排水平衡分析项目水平衡分析中没有包括绿化用水，这部分水可采用直接排放水回用。项目水平衡分析见图3-4。 3.3.2 物料平衡分析项目物料投入-产出平衡分聚合工段和长丝工段两部分（表3-11、表3-12）。表3-11 聚合工段物料平衡表 \|序 \|入系统 \|出系统 \| \|号 \| \| \| \| \|物料名称 \|单耗 \|年消耗 \|物料名称 \|年生产量 \|备注 \| \| \| \|kg/t \|量 \| \|t/a \| \| \| \| \| \|t/a \| \| \| \| \|1 \|己内酰胺 \|999 \|128190 \|纤维级切片 \|106560 \|53280 \| \| \| \| \| \| \| \|t/a去纺丝 \| \|2 \|苯甲酸 \|0.9 \|114 \|工程塑料级切 \|21645 \| \| \| \| \| \| \|片 \| \| \| \|3 \|二氧化钛 \|3.5 \|444 \|废聚合体、高 \|517.8 \|销往专用厂 \| \| \| \| \| \|沸物 \| \| \| \|4 \|除盐水 \| \|39160.8\|己内酰胺 \|20 \|废水带走 \| \|5 \|生产水 \| \|21578.4\|己内酰胺 \|5.2 \|废气带走 \| \|6 \| \| \| \|废水 \|51615 \|去污水预处理 \| \| \| \| \| \| \| \|站 \| \|7 \| \| \| \|水损耗 \|9124.2 \| \| \|总计 \|189487.\| \|189487.2 \| \| \| \|2 \| \| \| \| 表3-12 纺丝、加弹工段物料平衡表 \|序号\|入系统 \|出系统 \| \| \|物料名称 \|单耗\|年消耗 \|物料名称 \|年生产量\|备注 \| \| \| \|kg/t\|量 \| \|t/a \| \| \| \| \| \|t/a \| \| \| \| \|1 \|锦纶6切片 \|1040\|53280 \|复丝（FDY） \|20000 \| \| \|2 \|聚酯切片 \|500 \|1000 \|复丝（HOY） \|20000 \| \| \|3 \|锦纶6-POY专用\|12 \|120 \|弹力丝（DTY） \|10000 \| \| \| \|油剂 \| \| \| \| \| \| \|4 \|锦纶6-HOY专用\|12 \|240 \|涤锦弹力丝（DT\|2000 \| \| \| \|油剂 \| \| \|Y） \| \| \| \|5 \|锦纶6-FDY专用\|12 \|240 \|废胶块 \|543 \|销往专用厂\| \| \|油剂 \| \| \| \| \| \| \|6 \|锦纶6-DTY专用\|32 \|380 \|废丝 \|2240 \|销往专用厂\| \| \|油剂 \| \| \| \| \| \| \|7 \|涤锦复合丝专 \|12.5\|25 \|油剂 \|502 \|纺丝废水 \| \| \|用油剂 \| \| \| \| \|带走 \| \|8 \|生产用水 \| \|171828 \|生产废水 \|15984 \|去污水预处\| \| \| \| \| \| \| \|理站 \| \|9 \|除盐水 \| \|11988 \|清洁废水 \|79920 \|直排城市雨\| \| \| \| \| \| \| \|水系统 \| \|10 \| \| \| \|空调带走水分 \|79920 \| \| \|11 \| \| \| \|水损耗 \|7992 \| \| \| \|总计 \| \|239101 \| \|239101 \| \| 3.4 非正常和事故排放分析 3.4.1 开停车引起的污染物超额排放一）开车期间污染物超额排放分析（1）开车废气影响分析：本项目产品品种不多，而且反应步骤较简单，自动控制水平较高，各生产装置以及上下游产品之间配备有缓冲回收设施，只要保证配套尾气吸收、废气处理设施先于生产装置运行，加强对开车不合格物料管理，开车过程对环境影响不大。（2）开车废水影响分析：开车时会产生一定量设备清洗水和不合格物料，对浓度较低的生产废水，送至污水预处理站不会影响处理装置的稳定运行，不合格物料可首先考虑返回系统重新利用，无法利用的物料可作为废物委托有资质单位处理。（3）开车固体废物情况：开车时可能会产生更多不合格的产品和废胶块、废丝，可将其分类堆放于公司指定的固体废物堆放点，外卖给专门厂家利用，不是主要的环境问题。二）停车过程污染物排放分析（1）停车过程的排污控制:在计划性停车前，可通过逐步减产，控制停车引起的物料排放。（2）设备清洗过程污染影响分析：在停车设备清洗时，聚合管洗涤水含有甲酸（HC OOH，沸点100.5℃），需中和后排放至厂污水预处理站。其他设备的洗涤水成分与正常生产时基本相同，可进入回收装置或进入厂污水预处理站处理。（3）停车固体废物影响分析：停车大修时产生的固体废物，应暂时定点堆放于厂内规定地方，定期统一清运，不得随意排放。由此看出，只要按规定的顺序开车和停车，保证回收和处理系统的同步运行，可有效控制开、停车对环境的影响。 3.4.2 停电事故排放分析停电同时可引起生产停车，所不同的是，停电后整个系统均将停止生产。停电包括计划性停电和突发性停电两方面。 1. 有计划停电：有计划停电的处理和前述“计划停车”基本类似，控制手段也大体相同，属可控制事故类型，对环境的影响相对较轻。 2. 突发性停电突发性停电发生对环境的短期影响相对较为突出，尤其是聚合工段。停电后，由于系统停止进料，反应操作温度逐步变化，但停电对需要保温和保冷的部位均有一定影响，可能导致冻结或升温。而聚合体导热系数很小，恢复供电后，很难解冻，造成生产难以恢复正常。但一般不会发生过热引起的安全事故。锦纶企业是连续生产型企业，而走完一个生产流程，需要20～30个小时，这20～30个小时中，流水线不能中断，如果企业所有流水线正在生产，突然发生停电，即使只停1秒钟，所有流水线上原材料、半成品将全部作废，机器要重新清理，损失达上百万元。对气体吸收过程（如水喷淋），停电造成的不良影响相对明显，主要表现为：无法保证足够的吸收液，导致对残存气体吸收效率的降低。 3. 真空系统尾气及其他无组织排放废气停电发生后，真空系统和引风机同时停止工作，生产装置内残留尾气或无组织废气产生，但因其产生量较小，在设备和管道内滞留的可能性相对较大。停电发生后，随风机停运，车间无组织废气无法排出，造成的不良影响更多体现于短期内车间污染物浓度上升，但因生产操作停止，这种影响持续时间不长。 3.5.3环保设施不达标引起的污染物超标排放污染物超标排放可因环保设施不符合设计和环保要求产生。其中，因环保设施不达标引起的超额排污会持续至设施正常运行后，加重项目对环境的长期不良影响，因此企业应根据我国环保政策规定，除环保设施与主体工程同步运行外，若环保设施存在问题，应立即整改保证其达标，缩短非正常超额排污时间。另外，环保设施发生故障也会导致污染物超标排放，但通过及时处理，此类超额排放持续时间相对较短。本项目可能产生污染物超标排放的污染源主要为： 1. 己内酰胺单体蒸气聚合管底部排料口处、萃取塔顶部和纺丝喷丝板处有己内酰胺单体蒸汽释放，若单体抽吸装置，水喷淋密度不足，导致尾气中含己内酰胺单体超额排放，以效率下降至50%考虑该污染源超标排放量。 2. 己内酰胺粉尘袋装己内酰胺投料过程中，个别袋子破损，造成己内酰胺回收效率下降，评价假设除尘效率下降为90%，以此计算粉尘超额排污量。（3）设备、管道、阀门泄漏设备、管道、阀门腐蚀或传动设备的密封件、管道阀兰、焊缝及阀门磨损或密封不严，易造成物料泄漏，如热媒介质联苯－联苯醚的泄漏。但是联苯－联苯醚蒸汽逸漏出来时有烟雾，并有刺激性臭味，故容易发现。 4 清洁生产分析 4.1 主要原、辅材料的清洁分析新建项目生产过程中使用的主要物料的理化性质见表4- 1。从表中可以看出，生产所采用的主要原、辅材料种类少，而且均为低毒或无毒的物品，在贮运中只需注意干燥通风，防明火。混合物的理化性质：（1）联苯混合物（又名“道生”）联苯混合物是联苯和联苯醚的低熔点混合物，其中联苯含量是26.5%，联苯醚为73.5 %；英文名称Dowtherm A，常压下其沸点为258℃，闪点为115℃，凝固点为12.3℃，临界温度为528℃，临界压力为 4.02MPa，密度为1060kg/m3(20℃)，汽化潜热为293 kJ/kg，燃烧热40194 kJ/kg。在常温下道生为无色透明液体，有刺鼻的特殊气味，不溶于水，凝固时体积缩小，形成低共熔结晶。易燃液体，遇明火、高温、强氧化剂可燃;燃烧排放刺激烟雾；爆炸极限0.99-3.36%。　联苯混合物渗透性极强，易从密封垫片处渗出，在空气中散发出刺激性气味，有一定的毒性，对环境和操作人员的身体健康有一定的影响。联苯混合物经动物口服急性中毒试验表明亦属于低毒性物质。对于联苯、联苯醚或其混合物的致癌性而言，无论在德国、欧洲或美国都没有官方正式的说明。尽管考虑到它的3B分类，也仅仅是怀疑其有致癌性，没有被列入致癌物一类。据德国吉玛公司的资料介绍，多年来该公司对热媒系统的设计和操作有着丰富的经验。吉玛设计的热媒系统的特性能使热媒的废气减少到最小程度。比如： ➢ 封闭式热媒循环 ➢ 焊接管道连接 ➢ 带有石墨缠绕垫片的法兰 ➢ 波纹管密封阀门 ➢ 配有水冷放空冷凝器的热媒储罐根据热媒供应商对产品信息的建议和指导以及吉玛的操作指示可以将热媒产生的废气降低到工业工厂可以接受的国际水准。（2）己内酰胺和联苯混合物的联合毒性聚合和纺丝间空气中常被己内酰胺和联苯混合物同时污染，这两种物质的联合作用，小鼠急性毒性试验结果表明，两种物质的混合物的毒性不比单一的己内酰胺、联苯混合物的毒性为强或弱。己内酰胺和联苯混合物及其气体对粘膜和皮肤均具有刺激作用，可使眼、鼻、及支气管粘膜充血、发炎等。如直接接触皮肤时，可发生脱屑，甚至皮炎。由于己内酰胺和联苯混合物的急性毒性较低，常温下挥发性也比较低，因此在正常生产时发生急性严重中毒的可能性不大。有报道，工人长期在每立方米几十毫克甚至百余毫克的己内酰胺和联苯混合物的恶劣环境条件下工作，可出现一些症状。如易激动、衰弱、植物神经功能紊乱、动脉压增高等神经衰弱综合症。还可出现一些体症，如手指震颤、白血球增高、皮炎等。部分工人有心、肝、肾功能不全等改变。因此车间空气中己内酰胺浓度平均应控制在1.1～12.5 mg/m3，联苯混合物平均为0.5～6.8 mg/m3。由表4- 1知，己内酰胺闪点135℃，联苯闪点113℃，联苯醚闪点102℃，苯甲酸闪点122℃，它们的闪点温度并不太低，但这些物质在生产过程中一般须加热至200℃以上，温度均超过闪点很多，当接触明火时即能燃烧起来。综上，本项目的主要原、辅材料种类少，且低毒或无毒，符合清洁生产要求。 \|名称\|物化性质 \|毒性及防护 \|危险特性 \| \|ε-已\|CAS编号为105-60-2，分子式为C6H11NO，分\|本品系持久毒性化合物。对人的毒性，主要是通过粉尘\|属可燃物质，着火点151℃，闪\| \|内酰\|子量113.16。白色片状或无色液体，有令人\|和蒸汽的形式扩散至空气经人呼吸道进入体内，也可以\|点为135℃, \| \|胺 \|不愉快的气味和味道，易潮解。熔点68~70℃\|经皮肤吸收。长期吸入会引起慢性中毒，如神经衰弱、\|需远离火种，因为生产过程中\| \| \|，沸点139℃（12 mmHg），140~142℃（15 \|头昏、头痛，出鼻血和呼吸道发炎等。对皮肤有腐蚀作\|一般须加热至200℃以上，温度\| \| \|mmHg），268.5℃（101.3kPa）。易溶于水、\|用，要避免直接接触。大鼠经口LD50 \|已超过闪点很多，当接触明火\| \| \|氯化溶剂、石油烃、环己烯、苯、乙醇、甲\|2140mg/kg。小鼠吸入LD50 \|时即能燃烧起来。 \| \| \|醇、乙醚等有机溶剂中。70%水溶液相对密 \|450mg/m3。中国标准（GBZ2-2002）：工作场所已内酰 \|固体已内酰胺贮存于干燥、清\| \| \|度1.05，折射率（nD40）1.4935，熔化热12\|胺时间加权平均容许浓度5 mg/m3，短时间接触容许浓 \|洁的仓库内，防火、防潮、防\| \| \|1.8 J/g，蒸发热487.2 \|度12.5 \|热、防晒，保存期3个月。 \| \| \|J/g，78℃时粘度9mPa·s。100℃时蒸气压399.\|mg/m3。地面水中最高容许浓度：按生化需氧量计算不 \|聚酰胺6切片及锦纶6纤维的火\| \| \|9Pa，120℃时799.9Pa，180℃时蒸气压6.665k\|得超过3-4mg/L。生产现场要强制通风，操作人员要穿 \|灾危险性分类：丙类，即远离\| \| \|Pa，268.5℃时蒸气压101.3kPa。闪点135℃，\|戴劳动保护用具[1]。 \|明火。 \| \| \|着火点151℃。 \|环境数据本品易溶于水，易被生物降解，容易被光 \| \| \| \| \|分解。对生物降解的影响：水中浓度1.0 \| \| \| \| \|mg/L时，影响水的自净化，浓度100 \| \| \| \| \|mg/L以上时污泥对氨氮的硝化作用降低。嗅阈值是0.3m\| \| \| \| \|g/m3[2]。 \| \| \| \| \|废弃物处置方法：用控制焚烧法。焚烧炉水中排出的气\| \| \| \| \|体要通过洗涤器或高温装置除去氮氧化物。从釜脚料中\| \| \| \| \|回收己内酰胺的方法可参阅文献[3]。 \| \| \|苯甲\|分子式C6H5COOH，分子量122.12，具有苯或\|对微生物有强烈的毒性，但其钠盐的毒性则很低。对大\|属可燃物质，闪点为121~131℃\| \|酸 \|甲醛气味的质轻白色片状或针状结晶，易燃\|鼠经口LD50 \|，需贮存于干燥通风处，防潮\| \| \|，密度1.2659 \|1700mg/kg。每日口服0.5g以下，对人体并无毒害，甚 \|、防热，需远离火种热源。 \| \| \|g/cm3，沸点249.2℃，熔点122.4 \|至用量不超过4g对健康也无损害。在人体和动物组织中\|消防：可使用雾状水、干粉化\| \| \|℃，蒸气易挥发，闪点（闭杯）121～123℃。\|可与蛋白质成分的甘氨酸结合而解毒，形成马尿酸随尿\|学灭火剂、泡沫或二氧化碳灭\| \| \|微溶于水，溶于甲醇、乙醇，乙醚，氯仿、\|排出。苯甲酸的微晶或粉尘对皮肤、眼、鼻、咽喉等有\|火器灭火。 \| \| \|苯、甲苯、二硫化碳、松化油、四氯化碳。\|刺激作用，对血液有影响。即使其钠盐，如果大量服用\| \| \| \|加热到100℃升华，加热到370 ℃分解成苯和 \|，也会对胃有损害，操作人员应穿戴防护用具。时间平\| \| \| \|二氧化碳，能随空气、水蒸气一同挥发。 \|均加权浓度为5mg/m3。 \| \| \|二氧\|分子量79.90，白色粉末。熔点1830-1850℃ \|化学性质相当稳定，美国食品及药物委员会 \|非危险品。 \| \|化钛\|，沸点2500-3000℃。按晶种分为金红石型（\|(FDA)之食品测试二氧化钛(TiO 2 )为一安全物质并对 \| \| \| \|R型），其密度4.26g/cm3,折射率2.72，另 \|人类无害。长期受粉尘作用使人的肺部出现弥漫性肺硬\| \| \| \|一种是锐钛型（A型），密度3.84 g/cm3， \|化，支气管炎，以致支气管扩张。最高容许浓度为10mg\| \| \| \|折射率2.55，R型钛白粉具有较好的耐气候 \|/m3。空气中含尘量高时，戴防毒口罩，穿防尘工作服 \| \| \| \|性、耐水性和不易变黄的特点，但白度较差\|，操作人员要定期进行体检。职业环境空气中阈限值：\| \| \| \|; 而A型钛白粉耐光性差，不耐风化，但白 \|10mg/m3（总粉尘），5 \| \| \| \|度较好，能溶于浓硫酸，不溶于水，不溶于\|mg/m3（可吸入的粉尘），短期接触限值：20mg/m3。废\| \| \| \|稀酸。 \|弃物处置方法：填埋法。 \| \| \|联苯\|CAS编号为92-52-4，分子式为C6H5－C6H5，\|属低毒类。主要危害是其蒸气经呼吸道吸入。如吸入大\|属可燃物质，闪点为113℃，即\| \| \|分子量154.21。白色或略带黄色鳞片状结晶\|量蒸气可发生急性中毒，表现有神经系统及消化道症状\|使遇明火也是稳定的，须经过\| \| \|，具有甜臭味。分子量154.2。熔点71 ℃， \|。对肾脏有一定毒性反应。高浓度蒸气对呼吸道及眼粘\|预热后才能被点燃，遇水不反\| \| \|沸点255.9 \|膜有明显刺激作用，损害心肌、肝、肾，大鼠经口LD50\|应。遇高温、氧化剂有燃烧危\| \| \|℃。相对密度0.992，折射率（d420）1.475 \|3280mg/kg（25%橄榄油溶液），对家兔为2400mg/kg。 \|险，应贮存于阴凉、通风的仓\| \| \|。蒸气压9.46mmHg(115 ℃)，284.0 \|工作场所时间加权平均容许浓度1.5mg/m3，短时间接触\|库内，需远离火种、热源， \| \| \|mmHg(210 ℃)。不溶于水、酸及碱，溶于醇 \|容许浓度3.75mg/m3。强烈的或连续的暴露，若不做治 \|并与氧化剂、强酸类物质分开\| \| \|、醚、苯等有机溶剂。化学性质与苯相似，\|疗会引起暂时不能工作或可能残留下伤害者。 \|存放，轻装轻卸，保持包装完\| \| \|可被氯化、硝化、磺化和氢化。在室温下10\|环境数据 \|整。 \| \| \|0ml水中溶0.8mg.联苯，是热稳定物质，在4\|嗅觉阈浓度：0.0005mg/kg（觉察阈）；BOD5：1.08g（\|消防：使用水、泡沫灭火器或\| \| \|00 ℃下也不分解。 \|氧）/g（样品）。废弃物处置方法：焚烧法 \|二氧化碳进行灭火。 \| \|名称\|物化性质 \|毒性及防护 \|危险特性 \| \|联苯\|CAS编号为101-84-8，分子式为C6H5－O－C6\|属低毒物质，纯品对皮肤粘膜刺激性不明显。经对大鼠\|本品属可燃物质，闪点为102℃\| \|醚 \|H5，分子量170.22。又名二苯醚，无色结晶\|、豚鼠可致死亡，解剖时见肝、脾、肾、甲状腺、肠道\|, \| \| \|或淡黄色液体，易燃，有桉叶油臭味。比重\|有损害。大鼠经口LD50 \|需远离火种。按有毒品贮运。\| \| \|1.075（20 ℃），凝固点27℃，熔点26.9℃， \|3370mg/kg。工业用联苯醚经常含有微量酚有毒物质。 \| \| \| \|折射率（nD20）1.5780，沸点257.9℃，闪点\|酚对皮肤有原发刺激作用，可引发皮炎，严重者可出现\| \| \| \|102℃，自燃点617.8℃。蒸汽压33.504mmHg（\|皮肤溃疡。工作场所最高容许蒸气浓度7mg/m3（1ppm）\| \| \| \|150℃），蒸汽比重5.86。溶于乙醇、乙醚、\|，短期接触限值14mg/m3（2 ppm）。 \| \| \| \|苯、冰醋酸，不溶于水、无机酸溶液和碱溶\|环境数据空气中嗅觉阈浓度：0.1 \| \| \| \|液。 \|ppm；水中嗅觉阈浓度：0.015mg/L。 \| \| \|氢气\|CAS编号为1333-74-0，氢气是已知气体中最\|氢无毒，但高浓度时则有窒息作用，液氢与皮肤接触能\|自燃温度565.5℃；爆炸极限(V\| \| \|轻的气体，分子式H2，相对分子质量2.016 \|引起严重冻伤。 \|/V%)：4.1~74.1，极易扩散和\| \| \|，常温分子氢无色、无臭、无毒、易燃的气\|氢气吸入：窒息剂。窒息之前会有感觉。当空气中氢的\|渗透，易燃，能与空气形成爆\| \| \|体，但不助燃，常温常压下稳定。标准状态\|含量超过其燃烧下限 \|炸性混合物，属于1级危险化 \| \| \|下密度为0.08988kg/m3。沸点-252.77℃，液\|时，则它是一个既缺氧又易爆炸的混合气。暴露在含氢\|学品，要特别注意： \| \| \|体密度为71.021(kg/m3),熔点-259.023℃.临\|气中等的空气中会引起眩晕、恶心、失去知 \|1）液氢泄漏发生在室内时， \| \| \|界温度-239.97℃，临界压力1.315MPa,气液 \|觉。若人员处于含有 8－10％或 \|要打开门窗，防止在房屋尖顶\| \| \|比为788（与正常沸点下的单位液体体积相 \|更少的氧含量的空气中，将会无任何先兆地失去知觉，\|部位积聚；2）对液氢禁止使 \| \| \|等的标准状态下的气体体积）。空气中的爆\|失去自我救护的能力。缺氧会引起严重的伤害或死亡 \|用水枪施救；3）着火钢瓶应 \| \| \|炸极限浓度为：3.3%-81.5%,氧气中的爆炸 \|。 \|用水冷却。 \| \| \|极限浓度为：4.6%-93.9%。扩散性强，比空\|氢气与眼睛接触无影响；氢气与皮肤接触无影响；氢气\|钢瓶氢气应存放在无明火、远\| \| \|气快3.8倍。溶解性：不溶于水，不溶于乙 \|无慢性影响。 \|离热源和通风良好的地方。氢\| \| \|醇、乙醚；相对密度(水=1)：0.07(-252℃) \|氢气不会在生态学方面产生不良反应。氢中不含有任 \|气钢瓶不得与氧气瓶、压缩空\| \| \|、(空气=1)：0.07。氢燃烧时反应速率快，\|何1类或 2类的分解臭氧的化学 \|气、卤素或氧化剂气瓶混存放\| \| \|高发热值大[ΔHm[pic]（298.15K）=-286kJ·\|物质。氢未被列为海洋污染物. \|置和同车运输，车上严禁烟火\| \| \|mol-1，即ΔH \| \|，氢气钢瓶必须直立运输和存\| \| \|[pic]（298.15K）=-143kJ·g-1]。氢气的化\| \|放。 \| \| \|学活性较大，其点火能量很小，只有0.019m\| \|氢气易在设备、容器和建筑物\| \| \|J，极微小的明火，如腈纶、的确良等衣服 \| \|内部积聚，因而增加了爆炸和\| \| \|因摩擦而产生的静电火花，就能引起爆炸，\| \|燃烧的危险性。 \| \| \|另外猛烈的撞击也会引起爆炸。 \| \| \| \|氮气\|CAS编号为7727-37-9，氮气是无色、无臭、\|无毒，简单的窒息剂，当空气的氮含量过高而使氧含量\|本品为不可燃、不助燃物质。\| \| \|无味、不可燃、不助燃的气体，其化学性质\|＜19.5%时，会导致快速窒息，这时需配备自给式呼吸 \| \| \| \|极稳定物质，分子量28.01，常压时沸点-19\|器。当搬运容器时建议戴安全眼镜、穿安全鞋和皮质的\| \| \| \|5.8℃，密度1.153 kg / m3（21.1℃，1大气 \|工作手套。 \| \| \| \|压），常压时熔点-209.9℃，0℃时的水溶性0\| \| \| \| \|.023（v/v）。 \| \| \| \|聚酯\|涤纶聚酯切片，熔点（显微镜法）≥260℃， \|化学性质稳定，无毒性。 \|聚酯切片的火灾危险性分类：\| \|切片\|特性粘度0.65～0.66 dl/g，端羧基≤27 \| \|丙类，即远离明火。 \| \| \|mol/t，二甘醇含量≤1.0±0.2 \| \| \| \| \|%，水分含量≤0.4 % 。 \| \| \| [1] 国家环境保护局用毒化学品管理办公室，化工部北京化工研究院环境保护研究所. 化学品毒性法规环境数据手册，中国环境科学出版社，1992。 [2] 汪晶，和德科，汪尧衢编译. 环境评价数据手册——有毒物质鉴定值，化学工业出版社，1988。[3] Corstjens，G. H.，Monnikendam，D.，“Toepassing van een TOD analysator in het afvalwateronderroek，”Water，6（21），1973。 4.2 产品的清洁性分析新建项目的产品为锦纶6 切片、锦纶6长丝和涤锦长丝都是热塑性高分子材料，正常使用时对人体没有毒害。由火灾危险性分类知聚酰胺6的聚合、切片、料仓、纺丝、长丝后加工、中间库、成品库均属于丙类。在贮运中注意防明火、防热、防晒。聚酰胺的着火温度为425℃，不易燃烧，当它分解为其降解产物时，聚酰胺织物会缩小。燃烧时不象大多数其他聚合物燃烧那样产生大量的火焰。聚酰胺的模制品更难着火，碰到火星，烧成一个小孔，燃烧局限于该直接接触的范围。但是，聚酰胺为含氮聚合物，当其燃烧时会有有毒的氮的氧化物释放。聚酰胺6产品使用后的废弃物为一般废物，可以焚烧或填埋，对生态环境的影响较小，属于清洁的产品。 4.3 项目生产技术清洁性分析 4.3.1 生产工艺先进性分析（1）聚合工艺技术己内酰胺聚合工艺有常压连续聚合法、二段聚合法、间歇式高压釜聚合法、多段连续聚合法和固相后缩聚法。常压连续聚合的特点：采用大型VK管(φ1440×1690mm)连续聚合，聚合温度260℃，时间 20小时。热水逆流萃取切片中残余单体和低聚物、氮气气流干燥、DCS集散系统控制，单体回收采用连续三效蒸发浓缩，间歇蒸馏浓缩液工艺。具有生产连续化、产量高、质量好、占地少的特点。二段聚合法由前聚合和后聚合二个聚合管组成，主要生产高粘度工业用丝。固相缩聚是一种使切片增粘的方法。在干燥过程中，把连续干燥塔分为三段，第一段为干燥段，第二段为固相缩聚段，第三段为冷却段，并设置三个氮气循环系统，第二段塔内氨气温度为160~180'C，通过调节氮气温度，使切片粘度从2.5提高到4.0以上。近年来，国际上聚酰胺6聚合工艺技术趋向于大型化、自动化。随着聚合设备能力的增大，装置的投资和操作费用大幅降低。（2）纺丝、卷绕工艺技术锦纶6长丝一般都采用熔融纺丝，有切片纺丝法和直接纺丝法两种。切片纺丝一般采用螺杆挤压纺丝法。优点在于加热温度低，时间短，再熔融过程中，产生的单体量少，所纺得的丝不必再经水洗。直接纺丝法是将聚合度达到一定要求的聚合物，直接从聚合管下端放料，纺丝成形，卷绕成筒。直接纺丝法较切片纺丝法省去了铸带、切片、萃取、干燥、切片加料、再熔融等操作和有关设备，工艺流程比较简单。缺点是丝上单体含量在8～10％之间，影响产品质量，不适合高速纺丝。国外锦纶6长丝一般均采用切片纺丝法螺杆熔融挤出，高速卷绕的生产工艺，生产能力大，劳动生产效率高，降低产品成本。采用一步法FDY生产设备在同一台机器上完成牵伸卷绕。 4.3.2 拟建项目工艺路线选择根据以上技术比较和分析，本项目聚合生产线1线和2线生产纤维级切片，拟选择常压连续聚合工艺，具有生产连续化、产量高、质量好、占地少的特点；聚合生产线3线生产工程塑料级、膨体纱和地毯丝级高粘度切片，拟采用二段式加压、减压聚合工艺，生产的切片粘度波动小、分子量分布均匀。这条线在切片干燥塔处进行固相增粘，得到高粘度的切片。本项目锦纶POY、FDY、HOY丝的生产采用切片经螺杆挤压熔融纺丝，配高速卷绕机的工艺进行生产，生产能力大，劳动生产效率高，降低产品成本，而且长丝的废物少。总之，拟建项目将采用世界上最先进的生产工艺技术和装置，其清洁生产过程可以达到国际先进水平。 4.4 原料单耗和能源消耗 4.4.1 项目的水资源利用项目生产过程中，尽可能少用新鲜水，加大循环利用水量，提高水的重复利用率，水资源重复利用量为：公用工程循环水172176m3/d，聚合工段循环水34680 m3/d，纺丝、加弹工段循环水27000 m3/d，因此总循环水为233856 m3/d，根据上述数据计算水资源重复利用率为97.2%，万元产值取水量为2223374.4 m3 / 250176万元产值（年）= 8.88 m3 /万元产值。据国家经贸委《印发加强工业节水工作的意见》，我国工业节水的总体目标见表4- 2。表4-2 我国工业节水的总体目标 \|项目 \|目前 \|2005 \|2010 \| \|水的重复利用率（%） \|50 \|60 \|65 \| \|万元工业产值取水量（m\|340 \|170 \|120 \| \|3） \| \| \| \| 本项目水的重复利用率为97.2%，万元产值取水量为8.88 m3 /万元产值，达到国家节水目标要求。 4.4.2 生产工艺物耗、能耗指标比较国外有代表性的锦纶6（简称PA6）聚合生产工艺在物耗、能耗指标方面的比较见表4 -3和4-4，表4-3是2005年的数据，表4-4是1999年的数据。表4-3 PA6切片生产工艺单耗指标对照表(2005年) \|项目 \|物料名称 \|吨产品\|德国 \|瑞士 \|德国 \|德国 \|意大利 \| \| \| \|消耗量\|Didier \|Inventa\|Zimmer \|Karl \|NOY \| \| \| \| \| \| \| \|Fischer \| \| \|原料 \|己内酰胺 \|kg \|1021 \|999 \|999 \|1010 \|1010 \| \| \|助剂 \|kg \|1.5 \|0.9 \|3.2 \|2-3 \|1.4 \| \| \|消光剂 \|kg \|4.0 \|3.5 \|3.1 \|3-12 \|4.0 \| \| \|合计 \|kg \|1026.5 \|1003.4 \|1005.3 \|1015-102\|1015.4 \| \| \| \| \| \| \| \|5 \| \| \|公用工程\|电 \|kWh \|/ \|1216 \|103 \|/ \|/ \| \| \|蒸汽 \|t \|/ \|0.97 \|0.58 \|/ \|/ \| \| \|氮气 \|Nm3 \|/ \|56 \|2 \|/ \|/ \| \| \|压缩空气 \|Nm3 \|/ \|121 \|33 \|/ \|/ \| \| \|氢气 \|Nm3 \|/ \|— \|0.005 \|/ \|/ \| \| \|冷冻水 \|t \|/ \|54 \|25 \|/ \|/ \| \| \|冷却水 \|t \|/ \|160 \|46 \|/ \|/ \| \| \|去盐水 \|t \|/ \|0.4 \|0.5 \|/ \|/ \| \| \|总用水 \|t \|/ \|214.4 \|71.5 \|/ \|/ \| 表4-4 PA6切片生产工艺单耗指标对照表(1999年) \|项目 \|物料名称 \|吨产品\|德国 \|瑞士 \|德国 \|德国 \|意大利 \| \| \| \|消耗量\|Didier \|Inventa\|Zimmer \|Karl \|NOY \| \| \| \| \| \| \| \|Fischer \| \| \|原料 \|己内酰胺 \|kg \|1041 \|1029 \|1030 \|1030 \|1030 \| \| \|助剂 \|kg \|1.5 \|/ \|1.2 \|2-3 \|1.4 \| \| \|消光剂 \|kg \|4.0 \|/ \|3.05 \|3-12 \|4.0 \| \| \|合计 \|kg \|1046.5 \|1029.0 \|1033.3 \|1035-104\|1035.4 \| \| \| \| \| \| \| \|5 \| \| \|公用工程\|电 \|kWh \|516 \|720 \|421 \|476 \|530 \| \| \|蒸汽 \|t \|4.30 \|1.82 \|1.69 \|1.31 \|2.50 \| \| \|氮气 \|Nm3 \|16 \|72 \|8.8 \|8 \|60 \| \| \|压缩空气 \|Nm3 \|180 \|121 \|33.4 \|25 \|20 \| \| \|氢气 \|Nm3 \|— \|0.104 \|0.56 \|0.400 \|0.005 \| \| \|冷冻水 \|t \|60 \|67 \|65.2 \|87 \|45 \| \| \|冷却水 \|t \|27 \|158 \|88.4 \|79 \|— \| \| \|去盐水 \|t \|1.0 \|0.7 \|1.16 \|2.5 \|— \| \| \|总用水 \|t \|88.0 \|225.7 \|154.8 \|168.1 \|— \| 比较同一公司1999年与2005年单耗数据，可以发现技术进步很快，单耗明显降低，从而使锦纶6的废水、废气、废渣产生量显著减少，浓度也降低，说明这些公司的清洁生产水平提高了，工艺技术更先进。同一时期，比较不同公司的单耗情况，可以发现单耗最低的是瑞士Inventa公司，能耗最低的是德国Zimmer公司。各家PA6聚合工艺路线及设备结构均有自己的特点，在引进新装置时，建议从技术经济性、产品用途等作全面评价。根据具体情况来选择最佳方案，使新建项目的生产工艺和装备达到先进性的要求，而资源和能源利用符合可持续性的指标。国内锦纶6生产工艺单耗指标与国外先进工艺技术的比较见表4-5。表4-5 国内外锦纶6生产工艺单耗指标对照表 \|项目 \|物料名称 \|吨产品消耗量 \|国外先进工艺\|国内工艺 \| \|聚合原料 \|己内酰胺 \|kg \|999 \|1016 \| \| \|助剂 \|kg \|4.4 \|10.0 \| \| \|合计 \|kg \|1003.4 \|1026 \| \|纺丝、加弹原 \|锦纶6 切片 \|kg \|1040 \|1234 \| \|料 \| \| \| \| \| \| \|油剂 \|kg \|12 \|15 \| \| \|合计 \|kg \|1052 \|1249 \| \|热载体及燃料 \|热媒用量 \|kg \|1.78×10-5 \|5.73 \| \| \|燃料用量 \|kg \|16.83 \|69 \| \|公用工程 \|电 \|kWh \|866 \|9207 \| \| \|蒸汽 \|kg \|694 \|5328 \| \| \|氮气 \|Nm3 \|40 \|194 \| \| \|工艺压缩空气\|Nm3 \|2762 \|1030 \| \| \|仪表压缩空气\|Nm3 \|2 \|43 \| \| \|冷冻水 \|m3 \|38.7（循环量\|8.5 \| \| \| \| \|） \| \| \| \|冷却水 \|m3 \|114.1（循环 \|114.2 \| \| \| \| \|量） \| \| \| \|去盐水 \|m3 \|0.28 \|1.16 \| \| \|总用水 \|m3 \|12.35 \|123.86 \| 从上表可以看出，国内外工艺技术水平尚存在一定的差距。新建项目拟从Zimmer公司和Inventa公司引进聚合设备，使其清洁生产技术达到国际领先水平。 4.4环境管理要求的有效性企业将按照ISO14000环境管理模式进行操作，加强生产过程环境管理、相关方环境管理、开展清洁生产审核、健全环境管理制度等四方面进行有效的工作。着重点在于相关工作的文件记录和现场监测数据等环境管理文件和数据的齐备。此外，人员培训，员工素质的提高以及积极性的激励都是环境管理的内容之一。企业要不断完善环境管理体制，逐步理顺部门职责分工，增强环境监管的协调性、整体性，建立健全环境监管体制。法人负责解决所辖范围有关的环境问题，建立企业环境监督员制度，实行职业资格管理。 4.5 清洁生产评价结论新建项目拟引进国外设备和生产工艺，以保证工艺技术和装置的先进性，资源、能源利用的可持续性，污染物产生指标的最小化，废物回收利用的合理性和环境管理的有效性，达到国内清洁生产先进水平；在一开始就重视源头削减污染物和废物的产生，同时引进国外先进的环境管理模式，可达到国际清洁生产水平。 5城市区域发展规划概况 5.1地理位置金华市工业园区位于金华市江南西区，基本范围为北面以沿江路为界，南至城市二环线，东以环城西路、湖海塘生态绿化林带为界，西至浙赣铁路及洞溪工业区。园区总用地面积19.3241km2，新330国道从工业区中部由东向西穿过，将工业区划分为南北两区。其中北区占地面积7.4095 km2，南区占地11.9146km2。工业区距离金华市中心约5km，距离白龙桥火车站约3km，离杭金瞿高速公路约9km，交通比较便利，区位优势明显。本项目位于金华经济技术开发区（南区）的中部偏南方向。 5.2金华市工业园区南区规划概况 5.2.1南区规划性质和发展目标根据目前工业园区经济发展的实际情况及金华市城市总体规划对园区的定性定位，确定规划期内工业园区的性质和目标为：基础设施完善，相对独立，工业结构合理，环境优美，以开放型经济为主，以工业为主，以高新产业为主、以城市型无污染、低污染、具有现代化风貌和高新特点的综合型工业园区，是金华市高新技术产业的基地、传统工业改造升级的载体、招商引资的窗口、民营经济的集聚区、金华市域工业经济的重要增长区域。产业发展规划：以服务行业、机械制造、电子信息，医药化工（制剂类）、汽车制造等为重点，积极发展为工业区配套服务的科技咨询、商贸业、中介服务业和房地产。以吸收外资和本地私营经济并重；以有一定规模、集团化企业为主，同时吸纳个私中小企业；着重突出以高新技术产业、科研、孵化、中试等为主导的适合工业园区发展的特色产业，形成有特色的新型工业园区。控制发展具有轻重污染、高耗资、高能耗、技术含量低、市场占有率不高的工业项目进入园区。 5.2.2南区总体规划布局根据金华市城市总体规划对金华市工业园区南区功能定位和主要公共实施的布置，该区功能结构划为2个园区，见附图，即：（1）加工工业二园区(西园区) 该区设在工业园区南区中西部，本区用地宽阔，发展空间大，离城市较远，是理想的大工业基地。根据工业园区南区规划，该区安排一定规模、一定档次的大型工业项目。浙江金磐经济开发区五金工具园区设于该区的西端。（2）高新技术产业园区该区设在工业园区南区东侧，位于新330国道以南，紧临城市的后花园一湖海塘，为了保护该地区的环境，该区引进污染较轻的工业企业，规划安排以发展电子信皂、新型材料为主的高新技术产业为主，形成特色的城市夜景。 5.5.3南区用地布局规划概况（1）工业用地规划：本规划区内工业用地达51.34％，以江南陵园东侧支路为界，工业用地分成东、西两区，东区离城市较远，为加工工业二园区(西园区)。西区的工业用地靠近湖梅塘，安排以发展高新技术产业为主，布置无污染、轻污染工业项目。西南角地块靠近城市二环线，布置仓储、物流用地。（2）居住用地规划：园区范围内还有一定的农村居住地，为减少搬迁量及解决园区部分职工居住，同时考虑减少工业用地影响。对园区内居住用地按三类不同标准进行布置。一类是外商高级住宅区，该区设在湖海塘附近，与高新技术产业区为邻，规划考虑依托优美的环境，安排一定量的低层高级住宅和高标准的单身职工公寓；另一类是商品住宅和职工公寓区，主要解决园区职工居住。其次是安排搬迁、自建、迁建的农村居住用地。这两类规划居住用地主要沿河流、公共绿地布置，大部分主要布置在园区西面河湖；防护绿地、景观绿地附近(居住中心)，少量布置在东面江南陵园附近，并对原有村庄进行改造、整治（表5-1）。表5-1 金华市工业园区南区村庄整治规划情况 \|序号 \|村名 \|人口 \|宅基地面积（万\|整治情况 \| \| \| \| \|m2） \| \| \|1 \|塘宅 \|640 \|9.60 \|保留，改造 \| \|2 \|前周 \|209 \|3.14 \|整体搬迁 \| \|3 \|后周 \|132 \|1.98 \|整体搬迁 \| \|4 \|马鞍山 \|730 \|10.95 \|保留，改造 \| \|5 \|沈天田 \|417 \|6.26 \|保留，改造 \| \|6 \|蒋马山背 \|167 \|2.51 \|整体搬迁 \| \|7 \|吕献塘 \|870 \|13.05 \|保留（２个自然\| \| \| \| \| \|村） \| \|8 \|华山 \|146 \|2.19 \|整体搬迁 \| \|9 \|冠山顶 \|596 \|8.94 \|保留，改造 \| \|10 \|吕塘下 \|1600 \|24.00 \|保留，改造 \| \|11 \|黄园 \|700 \|10.50 \|保留，改造 \| （3）公共设施用地规划商业金融设施布置在南北向的园区主干道(黄村附近)中心，沿主干道两侧布置靠近园区中心的居住匡，主要为工业区居民服务。其他公共设施如小学，则设于居住用地之内。根据工业区的形状及居住区、工业用地布局，在园区设置东部、中部二处垃圾中转站，便于园区垃圾收集。 5.5.4南区区域工程配套设施规划（1）给排水规划规划除园区的部分特殊用水单位外，工业园区南区生产、生活用水由城市水厂供给，引至老330国道管径为DN600的城市输水干管，由东向西供水。本园区供水干管由北向南沿40m和60m的园区主干道路供水，管径为DN500，区内主、次配水干管管径分别为D400及 D200，沿红线宽20m以上的城市主次道路铺设（沿秋涛路、宾虹路及秋源街道路铺设），给水管位于道路的东、南侧。主要供水管相互连接。规划给水水量：12万t/d。南区工业和生活用水10000立方/日/平方公里，总用水12万吨/日。根据《金华市城市总体规划》(1994～2020年)，城市第三水厂并不能完全满足工业园的用水需求。故工业园在建设中应采取科学有效的节水、生产用水循环利用等措施。排水采用雨、污分流制。秋滨污水处理厂位北区西北部，工业园区地势南高北低，南区地势东南部略高，西北部略低，根据南区地形条件，雨、污水顺坡排放。南区雨水部分除就近排入湖海塘及园区内自然水体外，其余的经雨水管渠汇集沿黄村附近30m园区次干道及80m园区景观大道经婺江堤的泵站排出；污水达到城市污水干管的接管标准后经支状分布的园区污水管道输送到秋滨污水处理厂集中处理后达标排放。南区废水总量规划10万吨/日，金华市的纳污水体主要为金华江，目前水质已较差，从总量控制要求出发，园区污废水不宜直接排金华江。规划园区污水进入秋滨污水处理厂，客观上为本园区的建设创造了良好的投资环境。给排水管网的铺设保证了项目用水，排水。由于污水总管接到污水处理厂，因此项目污废水可以通过污水处理厂处理后排放。（2）交通道路规划工业园区南区与外界联系的交通通道为工业园区边界的新330国道、城市二环线，园区南区对外交通十分便利。工业园区规划的道路采用方格网状南北向布置，道路系统由4条主干道、8次干道和若干条城市支路构成。主于道红线宽80~40m，次干道宽30m，城市支路宽20- 12m，主要道路网间距250- 500m，道路面积率11.9%。本项目三面临园区规划道路，其中东面临交通主干道（景观大道），南、北分别临17号路和27号路，厂区和外部交通联系比较顺畅。（3）绿地规划绿化总用地面积170.24万m2，包括防护绿地、滨河绿地、公园绿地、集中绿地、生产绿地、专用绿地。居住区绿地率不少于35%，公共设施绿地率不少于25%，工业用地绿地率不少于30%，规划区域内平均绿地率达到30%以上。（4）供电规划根据《金华市城市总体规划》和园区（南区）《规划》，预测规划区内总装机容量24万K W，南区总用电负荷200kw/公顷，主要由220kV黄村变电站及500kv双龙变电站供应，园区东北角设220kv一座及11kv四座，可满足园区用电要求。（5）供热和燃气规划根据有关“西气东输”的规划，工业园区生活、生产能源主要为天然气，城市供气管网采用中压、低压两级系统，园区输配管网采用环状与支状相结合布置。目前市区热源主要为位于婺江西路以北、环城西路以西、本园区东北面的的热电厂。根据城市总体规划，该热电厂供热半径约4km，供热范围约合现状城市建设用地的35％。目前该热电厂所提供的热源可满足工业园区北区的需求。金华市经济技术开发区（南区）热源将通过规划建设新的集中供热设施实现（目前拟进入项目招投标阶段）。园区南区规划设置区域锅炉房一座(3台10t/h锅炉，2开1备)，园区生产、生活供热由区域锅炉房解决，规划园区南区远期天然气总用气量5000Nm3/d，近期总用气量2200Nm3/d。在天然气未到达之前，锅炉燃料可以用燃料油替代。天然气达到南区后，本项目将不再使用燃料油加热热媒，这为本项目的清洁生产提供了较好的条件。 6环境空气质量现状监测与评价项目基地开发前为丘陵荒地，目前正由金华市有关政府部门在进行土地平整工作，另外基地周围也有一些工业企业排放一定的“三废”污染物，如金华燃油机发电有限公司、金华环球化工有限公司、金华中元化工有限公司、横店集团金华家园生化公司等工业企业。通过对评价区环境空气质量的现状监测与调查，分析该地区环境空气质量污染现状，为评估拟建项目对环境空气质量的影响提供环境背景值依据。本次评价委托金华市环境监测中心站于2006年1月10日～14日对本项目所在地的环境空气质量进行现场监测，在此基础上进行数据整理和分析。（1）监测布点根据评价等级及专家对大纲咨询意见，并结合项目地理位置、周边敏感点分布及受常年主导风向的影响等实际情况，设置1个大气采样点(表6-1)。表6-1 环境空气质量现状监测布点 \|编号 \|地点（与新建项目位置关系） \|功能 \| \|1 \|拟建厂区基地（中心） \|了解和评价项目基\| \| \| \|地环境空气质量背\| \| \| \|景值 \| （2）监测因子二氧化硫（SO2）、二氧化氮（NO2）、可吸入颗粒物（PM10）、己内酰胺，共4项指标。监测期间同步观测风向、风速、气温等气象参数，如表6-2所示。表6-2 监测期间天气实况 \|采样日期 \|风向 \|风速（m/s \|温度（℃） \|气压（kpa \|湿度（%） \| \| \| \|） \| \|） \| \| \|2006.1.10\|NNE~NNW \|0.31~0.70 \|0.2~12.8 \|99.34-99.7\|29-82 \| \| \| \| \| \|9 \| \| \|1.11 \|NW~NNW \|0.26~0.82 \|3.8~16.6 \|99.25-99.6\|43-74 \| \| \| \| \| \|4 \| \| \|1.12 \|SW~NW \|0.27~0.63 \|~14.3 \|98.87-98.9\|91-92 \| \| \| \| \| \|7 \| \| \|1.13 \|NW~N \|0.23~0.90 \|10.9~16.3 \|98.87-99.1\|66-97 \| \| \| \| \| \|1 \| \| \|1.14 \|WNW~N \|0.51~0.97 \|7.1~8.8 \|99.10-99.3\|76-86 \| \| \| \| \| \|3 \| \| （3）采样时间和频率监测日期为2006年1月10日～14日，共五昼夜，SO2、NO2、PM10每天24小时连续采样，取得日平均值；己内酰胺每天采样4次，分别为02:00、07:00、14:00和19:00，每次采样1小时。（4）监测分析方法环境空气监测中的采样点设置、采样环境、采样高度及采样频率的要求，按国家环保局《空气和废气监测分析方法》进行，质量保证按《浙江省环境监测质量保证技术规范》执行。己内酰胺采用羟胺－氯化铁比色法测定。具体见表6-3。表6-3 大气监测项目技术依据 \|监测项目 \|监测分析方法 \|仪器名称 \| \|SO2 \|GB/T 15262-1994环境空气二氧化硫 \|722分光光度计 \| \| \|的测定 \| \| \| \|甲醛吸收-副玫瑰苯胺分光光度法 \| \| \|NO2 \|GB/T 15435-1995环境空气二氧化氮 \|722分光光度计 \| \| \|的测定 \| \| \| \|Saltzman法 \| \| \|PM10 \|GB 6921-86大气飘尘浓度测定方法 \|BP190S电子天平\| \|己内酰胺 \|羟胺－氯化铁比色法 \|722分光光度计 \| （5）评价标准 SO2、NO2、PM10执行《环境空气质量标准GB3095- 1996》中的二级标准，己内酰胺执行前苏联标准(1977)规定的居住区最高一次浓度0.06m g/m3（表1-2）。（6）监测资料统计分析各监测点位的大气监测结果汇总于表6-4。表6-4 各监测点的环境空气质量监测结果整理单位：mg/m3 \|污染物 \|采样时间及采样浓度 \|符合级别 \| \| \|2006.1.10\|2006.1.11\|2006.1.12\|2006.1.13\|2006.1.14\| \| \|SO2 \|0.005 \|0.022 \|0.010 \|0.005 \|0.035 \|100%一级 \| \|NO2 \|0.025 \|0.036 \|0.043 \|0.045 \|0.050 \|100%一级 \| \|PM10 \|0.141 \|0.151 \|0.156 \|0.150 \|0.155 \|40%二级 \| \| \| \| \| \| \| \|60%超标 \| \|己内酰胺\|未检出 \|未检出 \|未检出 \|未检出 \|未检出 \| \| 从表中可见： ( SO2：日平均浓度均100%符合一级标准。 ( NO2：日平均浓度均100%符合一级标准。 ( PM10：日平均浓度40%符合二级标准，60%样品超过二级标准，但可达到三级标准。 ( 己内酰胺：所有监测结果均低于检测限。 6.2 声环境质量现状监测与评价 1. 监测布点根据环境影响评价导则的要求，现状监测点布置一般要覆盖整个噪声评价范围，并重点布置在今后环境噪声可能发生较大变化的地方。同时评价工作组也依据对本项目大纲的专家咨询意见，结合基地实际状况，在厂区四个边界共布置6个监测点，其中厂区南、北边界各布置2个监测点，东、西边界各布置1个监测点。具体噪声监测点位见附图。 2. 监测因子连续等效A声级LAeq及环境噪声统计级L10、L50、L90。 3. 监测时间和频率监测时间为2006年1月10日，分别测定昼间和夜间两个时段内的环境噪声。由于项目基地附近目前没有明显的噪声源，因此噪声昼夜起伏变化不大，所以按照导则要求，监测频率为每天2次，昼间和夜间各测定1次，监测时段为6:00～22:00；夜间1次，监测时段为22:00～次日6:00。 4. 监测仪器和监测分析方法监测仪器采用AWA6218B噪声统计分析仪进行，测试前对噪声仪进行校正。按《城市区域环境噪声测量方法GB/T14623- 93》及《工业企业厂界噪声测量方法GB12349-90》中规定的方法。 5. 监测结果统计分析根据上述的监测布点原则及监测方法要求，委托金华市环境监测站对连续等效A声级 LAeq进行监测并对L10、L50、L90进行统计分析，结果见表6-5所示。表6-5 噪声监测结果汇总单位：dB \|监测点位\|昼间 \|夜间 \| \| \|L10 \|L50 \|L90 \| \| \| \|LAeq \|标准 \|结论 \|LAeq \|标准 \|结论 \| \|厂界东 \|3类 \|55.8 \|65 \|达标 \|47.9 \|55 \|达标 \| \|厂界东南 \|3类 \|49.6 \|65 \|达标 \|49.6 \|55 \|达标 \| \|厂界西南 \|3类 \|47.3 \|65 \|达标 \|48.0 \|55 \|达标 \| \|厂界西 \|3类 \|48.1 \|65 \|达标 \|44.7 \|55 \|达标 \| \|厂界东北 \|3类 \|55.2 \|65 \|达标 \|51.7 \|55 \|达标 \| \|厂界西北 \|3类 \|55.3 \|65 \|达标 \|50.5 \|55 \|达标 \| 可以看出，厂区各边界昼夜噪声均可满足《城市区域环境噪声标准GB3096- 93》中的3类标准，基地声环境质量现状良好。 6.3 地表水环境质量现状调查与评价本项目不直接向当地地表水体排放污染物，因此本次评价不对地表水环境现状进行实地监测。本项目排水进入秋滨污水处理厂处理后，排入当地主要地表水体——金华江，目前金华江的一些水质指标的剩余水环境容量已经不多，为此结合《大纲》的专家咨询意见，本次评价对秋滨污水处理厂排放口附近的金华江常规监测断面水质进行了现状调查，调查中注意水质断面多年水质变化趋势，了解其排放断面附近的水质现状，为项目建设营运后了解本项目对当地地表水环境的影响提供依据。（1）项目周围湖塘水质调查结果：根据现场调查，本项目所在工业园南区内较大的水系是吕塘水库，此水库中的水主要用于灌溉附近农田和工业区绿化，不是饮用水水源。工业园东侧毗邻西湖塘，以前金华工业园区（北区）内的主要污染企业，如金华合成氨厂、金华化工厂以及秋滨工业城内的部分企业的生产污废水绝大部分排入西湖塘，导致西湖塘水质较差，水色发暗，有异味，使西湖塘水的TP、石油类指标均超III类水质指标。根据《金华市工业园区南区环境影响报告书》（2003年5月送审稿）中2002年4月的监测资料统计：目前园区内漪溪石油类为IV类，BOD5为V类，TP为劣V类，其余指标符合III类；吕塘水质中CODcr、BOD5为劣V类，其余指标符合III类；湖海塘CODcr、石油类为IV类，BOD5为V类，TP为劣V类，其余指标符合III类。从水质现状调查结果可知：工业园区南区的湖塘水体水质已经受到比较严重的污染，主要是有机污染，这和水域淡水养殖及周围地区生活污水和周边企业的废水排放有关。加上园区内地表水体主要为封闭的水塘，补充水源较少，自净能力较差，所以污染比较重。因此，应加强工业企业排污大户的废水处理和管理力度，控制氨氮等污染物的排放。（2）金华江常规水质调查与评价：本次调查选取金华江常规水质监测断面2002年和 2005年的监测数据，以对比分析水质变化趋势。从2002年数据分析，金华江的河盘桥断面石油类、挥发酚为IV类，氨氮为劣V类，其余指标符合III类水要求；金华江铁路桥断面氨氮为劣V类，其余指标符合IV类水要求；金华江石柱头断面氨氮为劣V类，其余指标符合IV类水要求。可见，纳污水体金华江主要受到氨氮、石油类等的污染，主要超标因子为氨氮、石油类，其中氨氮指标的三个监测断面均超标，这与金华江流域农业面源排污、工业企业生产废水和生活污水的排放有关。另外，从监测时期看，2002年只有丰水期水质相对较好，没有出现氨氮、石油类属于劣V类的情况，其他枯水期、平水期和全年平均都有劣V类水质指标出现，这与丰水期河流流量大，冲淡稀释污染物能力大，河流水环境容量相对较大有关。从2005年监测数据分析，河盘桥断面：丰水期NH3- N、CODcr、TP属于IV类，其余指标均为III类；枯水期NH3- N属于劣V类，CODcr、BOD、石油类属于IV类，其余指标均为III类；平水期NH3- N属于V类，CODcr属于IV类，其余符合III类，全年平均NH3- N属于V类，CODcr属于IV类，其余指标均符合III类水质要求。铁路桥断面：丰水期全部指标均为III类；枯水期NH3- N属于劣V类，石油类属于V类，其余指标均为III类；平水期NH3- N属于IV类，其余符合III类，全年平均NH3- N属于V类，其余指标均符合III类水质要求。可见，2005年超过III类水质要求的主要是 NH3-N，石油类污染有所减轻。为了分析金华江水质的变化趋势，本次评价将2002年和2005年的监测数据进行了对比分析评价。河盘桥断面：丰水期和02年相比，05年水环境质量有所降低，02年丰水期均符合III类水标准，05年出现IV类水指标，这可能和丰水期农业面源排污量较大有关；枯水期和02年相比，05年水环境质量有所提高，02年枯水期氨氮和石油类属劣V类，05年无劣V类指标；平水期和全年与02年相比，05年水环境质量有所提高，02年氨氮和石油类属劣V类，05年无劣V类指标。铁路桥断面：丰水期和02年相比，05年水环境质量明显提高，05年全部符合III类水要求；枯水期和02年相比，05年水环境质量有所提高；平水期和全年与02年相比，05年水环境质量有所提高，02年氨氮和石油类属劣V类，05年无劣V类指标。分析上述金华江水质变化结果可能和秋滨污水处理厂投入运行有关，秋滨污水处理厂 2002年7月投入试运行，运行后截流原来直接排入金华江的污水，因此2005年的水质情况优于2002年，水环境污染程度有所减轻。本项目污水预处理后进入秋滨污水处理厂，处理达到一级排放标准后，排入金华江。本项目预计纳管排水723t/d，占秋滨污水处理厂处理规模（8万t/d）的0.90%，因此可以预见，项目污水排放不会对金华江水质产生影响。 7 环境影响预测 7.1大气环境影响预测和评价 7.1.1 项目废气污染源汇总根据工程分析，项目正常投产后，废气污染物排放情况见表7-1。表7-1 本项目废气污染源排放状况 \|废气来源\|排气量\|污染物\|污染物浓\|排放速率 \|排放高\|排气温 \|排放规 \| \| \|万m3/a\|名称 \|度mg/m3 \|kg/h \|度m \|度 \|律及去 \| \| \| \| \| \| \| \|℃ \|向 \| \|热媒炉 \|4963 \|SO2 \|173.9 \|1.079 \|27 \|200 \|连续 \| \|（燃轻柴\| \|NOx \|448.9 \|2.785 \| \| \|排入大 \| \|油） \| \|烟尘 \|94.3 \|0.585 \| \| \|气 \| \|热媒炉 \|4694.8\|SO2 \|7.0 \|0.041 \|27 \|200 \|连续 \| \|（燃天然\| \|NOx \|44.3 \|0.260 \| \| \|排入大 \| \|气） \| \|烟尘 \|16.8 \|0.099 \| \| \|气 \| \|纺丝工段\|1200 \|油剂 \|0.2 \|3×10-4 \|/ \|80 \|无组织 \| \| \| \| \| \| \| \| \|排放 \| \|热媒介质\|/ \|联苯 \|15～20 \|0～2×10-5 \|/ \|330 \|无组织 \| \|泄漏 \| \|联苯醚\|300～400\|0～4×10-4 \| \| \|排放 \| 7.1.2 预测内容项目所在的工业区2007年以后将使用天然气为燃料，天然气属清洁能源，排放污染物量较少。在未通天然气之前，将利用含硫率≤0.2%的0#轻柴油作为燃烧能源，其污染物排放对周围环境空气会产生一定影响。但整体而言，不管是采用0#轻柴油或天然气作为燃料，对于周围环境空气均不会产生太大影响。因此，根据大纲评审意见，本次评价工作不进行敏感点影响浓度分析，主要预测内容为各类不同大气稳定度及风速条件下，热媒炉燃烧废气在下风向的最大落地浓度Cmax（包括1hr浓度和日均浓度）及其出现距离X m。在此基础上，结合项目基地的环境质量现状，对照环境空气质量二级标准，评价项目建成后对周围环境空气质量的影响情况。 7.1.3预测结果（1）采用轻柴油为热媒燃料时的最大落地浓度预测建设项目投产后，若采用0#轻柴油为热媒炉燃料，在各种风速、大气稳定度条件下，热媒炉燃烧废气中的SO2、NOx和烟尘污染物的最大落地浓度及其出现距离见表7- 2～7-4。表7-2 各种气象条件下SO2最大落地浓度及其出现距离（燃轻柴油） \|稳定度 \|u (m/s) \|Xm (m) \|C一次, max \|C日均, max \| \| \| \| \|μg / m3 \|μg / m3 \| \|A～B \|0 \|0 \|8.8 \|3.4 \| \| \|1 \|47 \|17.0 \|6.6 \| \|B \|0 \|0 \|6.1 \|2.4 \| \| \|1 \|89 \|11.7 \|4.5 \| \| \|2 \|282 \|9.8 \|3.8 \| \|B～C \|3 \|247 \|8.2 \|3.2 \| \| \|4 \|231 \|6.9 \|2.7 \| \|C \|2 \|278 \|9.6 \|3.7 \| \| \|3 \|246 \|8.1 \|3.1 \| \| \|4 \|230 \|6.9 \|2.7 \| \| \|5 \|279 \|5.6 \|2.2 \| \|D \|0 \|0 \|4.5 \|1.7 \| \| \|1 \|383 \|7.6 \|2.9 \| \| \|2 \|433 \|9.2 \|3.5 \| \| \|3 \|383 \|9.7 \|3.7 \| \| \|4 \|358 \|6.5 \|2.5 \| \| \|5 \|343 \|5.6 \|2.2 \| \| \|6 \|333 \|5.0 \|1.9 \| \| \|7 \|326 \|4.4 \|1.7 \| \| \|8 \|321 \|4.0 \|1.5 \| \| \|9 \|317 \|3.6 \|1.4 \| \| \|10 \|314 \|3.3 \|1.3 \| \|E \|0 \|0 \|5.5 \|2.1 \| \| \|1 \|2010 \|5.7 \|2.2 \| \| \|2 \|1082 \|4.4 \|1.7 \| \| \|3 \|1008 \|3.4 \|1.3 \| \| \|4 \|962 \|2.7 \|1.0 \| \|F \|0 \|0 \|4.7 \|1.8 \| \| \|1 \|2140 \|7.1 \|2.7 \| \| \|2 \|1649 \|4.2 \|1.6 \| 可以看出：各种气象条件下SO2一次最大落地浓度范围为2.7～17.0μg/m3，占GB309 5- 1996二级标准（0.50mg/m3）的0.54％～3.4%；SO2日均最大落地浓度范围为1.0～6.6μg /m3，占GB3095-1996二级标准（0.15mg/m3）0.67％～4.4%。表7-3 各种气象条件下NOx最大落地浓度及其出现距离（燃轻柴油） \|稳定度 \|u (m/s) \|Xm (m) \|C一次, max \|C日均, max \| \| \| \| \|μg / m3 \|μg / m3 \| \|A～B \|0 \|0 \|22.7 \|8.8 \| \| \|1 \|47 \|43.9 \|17.0 \| \|B \|0 \|0 \|15.7 \|6.2 \| \| \|1 \|89 \|30.2 \|11.6 \| \| \|2 \|282 \|25.3 \|9.8 \| \|B～C \|3 \|247 \|21.2 \|8.3 \| \| \|4 \|231 \|17.8 \|7.2 \| \|C \|2 \|278 \|24.8 \|9.6 \| \| \|3 \|246 \|20.9 \|8.0 \| \| \|4 \|230 \|17.8 \|7.0 \| \| \|5 \|279 \|14.5 \|5.7 \| \|D \|0 \|0 \|11.6 \|4.4 \| \| \|1 \|383 \|19.6 \|7.5 \| \| \|2 \|433 \|23.8 \|9.0 \| \| \|3 \|383 \|25.0 \|9.6 \| \| \|4 \|358 \|16.8 \|6.5 \| \| \|5 \|343 \|14.5 \|5.7 \| \| \|6 \|333 \|12.9 \|4.9 \| \| \|7 \|326 \|11.4 \|4.4 \| \| \|8 \|321 \|10.3 \|3.9 \| \| \|9 \|317 \|9.3 \|3.6 \| \| \|10 \|314 \|8.5 \|3.4 \| \|E \|0 \|0 \|14.2 \|5.4 \| \| \|1 \|2010 \|14.7 \|5.7 \| \| \|2 \|1082 \|11.4 \|4.4 \| \| \|3 \|1008 \|8.8 \|3.4 \| \| \|4 \|962 \|7.0 \|2.6 \| \|F \|0 \|0 \|12.1 \|4.6 \| \| \|1 \|2140 \|18.3 \|7.0 \| \| \|2 \|1649 \|10.8 \|4.1 \| 由于《环境空气质量标准GB3095－1996》中没有NOx各级质量标准，故对于NOx的评价采用NO2二级标准。可以看出：各种气象条件下，NOx一次最大落地浓度范围为7.0～43.9μg/m3，占GB3 095- 1996中NO2二级标准（0.24mg/m3）的2.9％～18.3%；NOx日均最大落地浓度范围为2.6～ 17.0μg/m3，占GB3095-1996中NO2二级标准（0.12mg/m3）的2.2％～14.2%。由表7- 11可以看出：各种气象条件下烟尘的日均最大落地浓度范围为0.5～3.6μg/m3，占GB309 5-1996二级标准（0.30mg/m3）的0.2％～1.2%。表7-4 各种气象条件下烟尘最大落地浓度及其出现距离（燃轻柴油） \|稳定度 \|u (m/s) \|Xm (m) \|C日均, max \| \| \| \| \|μg / m3 \| \|A～B \|0 \|0 \|1.8 \| \| \|1 \|47 \|3.6 \| \|B \|0 \|0 \|1.3 \| \| \|1 \|89 \|2.4 \| \| \|2 \|282 \|2.1 \| \|B～C \|3 \|247 \|1.7 \| \| \|4 \|231 \|1.5 \| \|C \|2 \|278 \|2.0 \| \| \|3 \|246 \|1.7 \| \| \|4 \|230 \|1.5 \| \| \|5 \|279 \|1.2 \| \|D \|0 \|0 \|0.9 \| \| \|1 \|383 \|1.6 \| \| \|2 \|433 \|1.9 \| \| \|3 \|383 \|2.0 \| \| \|4 \|358 \|1.4 \| \| \|5 \|343 \|1.2 \| \| \|6 \|333 \|1.0 \| \| \|7 \|326 \|0.9 \| \| \|8 \|321 \|0.8 \| \| \|9 \|317 \|0.8 \| \| \|10 \|314 \|0.7 \| \|E \|0 \|0 \|1.1 \| \| \|1 \|2010 \|1.2 \| \| \|2 \|1082 \|0.9 \| \| \|3 \|1008 \|0.7 \| \| \|4 \|962 \|0.5 \| \|F \|0 \|0 \|1.0 \| \| \|1 \|2140 \|1.5 \| \| \|2 \|1649 \|0.9 \| （2）采用天然气为热媒燃料时的最大落地浓度预测建设项目投产后，若采用天然气为燃料，所排放的热媒炉燃烧废气中的SO2和烟尘污染物的含量很低，在此不作详细计算，表7- 12仅列出各种风速、大气稳定度条件下废气中NOx的最大落地浓度及其出现距离。可以看出：各种气象条件下，NOx一次最大落地浓度范围为0.1～4.3μg/m3，占GB30 95- 1996中NO2二级标准（0.24mg/m3）的0.04％～1.8%；NOx日均最大落地浓度范围为0.04～ 1.7μg/m3，占GB3095-1996中NO2二级标准（0.12mg/m3）的0.03％～1.4%。表7-5 各种气象条件下NOx最大落地浓度及其出现距离（燃天然气） \|稳定度 \|u (m/s) \|Xm (m) \|C一次, max \|C日均, max \| \| \| \| \|μg / m3 \|μg / m3 \| \|A～B \|0 \|0 \|3.5 \|1.3 \| \| \|1 \|46 \|4.3 \|1.7 \| \|B \|0 \|0 \|2.4 \|0.9 \| \| \|1 \|86 \|3.0 \|1.1 \| \| \|2 \|276 \|2.5 \|0.9 \| \|B～C \|3 \|244 \|2.0 \|0.8 \| \| \|4 \|229 \|1.7 \|0.7 \| \|C \|2 \|273 \|2.4 \|0.9 \| \| \|3 \|243 \|2.0 \|0.8 \| \| \|4 \|228 \|1.7 \|0.7 \| \| \|5 \|276 \|1.4 \|0.5 \| \|D \|0 \|0 \|1.8 \|0.7 \| \| \|1 \|373 \|1.9 \|0.7 \| \| \|2 \|425 \|2.3 \|0.9 \| \| \|3 \|378 \|1.9 \|0.7 \| \| \|4 \|354 \|1.6 \|0.6 \| \| \|5 \|340 \|1.4 \|0.5 \| \| \|6 \|331 \|1.2 \|0.5 \| \| \|7 \|324 \|1.1 \|0.4 \| \| \|8 \|319 \|0.9 \|0.4 \| \| \|9 \|315 \|0.9 \|0.3 \| \| \|10 \|312 \|0.8 \|0.3 \| \|E \|0 \|0 \|0.1 \|0.04 \| \| \|1 \|1991 \|0.1 \|0.04 \| \| \|2 \|1071 \|1.1 \|0.4 \| \| \|3 \|999 \|0.8 \|0.3 \| \| \|4 \|953 \|0.7 \|0.3 \| \|F \|0 \|0 \|0.1 \|0.04 \| \| \|1 \|2110 \|0.2 \|0.1 \| \| \|2 \|1633 \|1.0 \|0.4 \| （3）叠加背景浓度后的影响分析以本项目基地最新的环境空气质量监测结果作为背景浓度，叠加项目投产后热媒炉废气的预测影响浓度，并计算其最大贡献率，如表7-6所示。表7-6 项目热媒炉废气的影响情况及最大贡献率 \|污染物浓度（mg/m3） \|以轻柴油为燃料时的 \|以天然气为燃料时的 \| \| \|热媒炉废气 \|热媒炉废气 \| \|SO2 \|日均影响浓度 \|0.001～0.0066 \|0.00001～0.00027 \| \| \|本底浓度 \|0.015 \|0.015 \| \| \|叠加浓度 \|0.016～0.0216 \|0.01501～0.01527 \| \| \|最大贡献率 \|30.6％ \|1.8％ \| \|NOx \|日均影响浓度 \|0.0026～0.017 \|0.00004～0.0017 \| \| \|本底浓度 \|0.040 \|0.040 \| \| \|叠加浓度 \|0.0426～0.057 \|0.04004～0.0417 \| \| \|最大贡献率 \|29.8％ \|4.1％ \| \|烟尘 \|日均影响浓度 \|0.0005～0.0036 \|0.00002～0.00064 \| \| \|本底浓度 \|0.151（以PM10计） \|0.151（以PM10计） \| \| \|叠加浓度 \|0.1515～0.1546 \|0.15102～0.15164 \| \| \|最大贡献率 \|2.3％ \|0.4％ \| 可以看出：建设项目投产后，若采用0#轻柴油为燃料，所排放的热媒炉燃烧废气中的烟尘对于周围环境空气的影响很小，SO2和NOx有一定影响，但影响较小。待2007年后采用天然气为燃料，则热媒炉燃烧废气中各类污染物的含量均很低，对基地周围环境空气质量影响很小。 7.1.4 卫生防护距离估算国家规定，工业企业无组织排放的有害气体环境浓度如超过《环境空气质量标准GB30 95－1996》或《工业企业设计卫生标准TJ36－79》中规定的居住区允许浓度限值时，无组织排放源与居民区之间应设置卫生防护距离。本项目热媒炉中使用的热媒（联苯－联苯醚）属于微毒化合物，热媒蒸汽对人体有刺激性，长时间接触会引起慢性疾病，因此本项目的大气污染源属于Ⅲ类。根据前苏联有关标准，居住区联苯及其氧化物的一次最高浓度限值取0.01mg/m3；本项目“工程分析”确定的无组织排放有害污染物联苯－联苯醚的最大排放量为3.2kg/a，即 0.0004kg/h。计算时，式中系数A、B、C、D按“技术方法”列表查取，A取350，B取0.021 ，C和D分别取为1.85和0.84，无组织排放源等效半径r取为40m。卫生防护距离在100m以内时，级差为50m；超过100m，但小于或等于1000m时，级差为 100m；超过1000m以上，级差为200m。经计算，确定出本项目无组织排放源的最终卫生防护距离为50m。按照本厂的厂区平面布置，本项目的热媒站位于厂区中部偏东北处，距各厂界的距离均超过50m，故厂界外无需另外设置卫生防护距离。建议建设方加强环境管理，尽量减少无组织排放，同时项目界区内应加强绿化，以减少对周边环境的影响。 7.2 废水纳管排放可行性分析本项目产生的废水主要包括生产废水、生活污水、冷却水及除盐水，其中拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水的清洁废水量为2000 m3/d，拟经预处理达到GB8978- 1996三级标准后排入金华市工业园区污水管网的废水总量为723 m3/d，此部分废水拟排入金华市城市污水处理厂，处理达标后最终排入金华江。金华市城市污水处理厂设计总规模为日处理污水45万吨，一期工程设计处理规模8万吨/d，现实际处理量仅为4万吨/d，尚有很大的处理余量留待使用。项目所在的金华市工业园区属于金华市城市污水处理厂的汇水范围内，南区目前已建成城市污水管网，南区的规划收水总量为5.8万吨/d。本项目基地北侧的17#路已建成DN400污水管，基地南侧2 7#路已建成DN500污水管，接口管径满足本项目排水要求，项目产生的污废水经预处理后可由南北两路接入城市污水管网。本项目废水排放量占工业园区南区规划收水量的1.25 ％，厂区污水处理站出水水质满足《污水综合排放标准》(GB8978- 1996)三级标准的要求，且已获得金华市城市污水处理厂的废水接收许可，因此废水排入金华市工业园区污水管网并最终进入金华市城市污水处理厂在技术上是可行的。 7.3 固体废物影响分析由工程分析可知，本项目固体废物的产生总量共计3920.86 t/a，主要来源于聚合工段、纺丝加弹工段、热媒系统、污水处理站及生活垃圾等，其中一般废物3918.85 t/a，危险废物2.01 t/a。依据国家环保局制定的《固体废物名称和类别代码表》和国家危险废物名录，对各类固废进行分类属性鉴别（见第8章）。可见，本项目产生的一般废物数量较大，危险废物数量较少，项目对各类废液和固废都拟进行妥善处理和处置。对于己内酰胺包装袋、极少量的热媒循环系统有害废物以及污水处理站污泥，拟分别采取委托原料供应商回收、委托焚烧或填埋处理等方式妥善处理。其余固废多为一般工业固废，其危害性不大，建设方拟进行综合利用或外销，生活垃圾拟委托环卫部门进行处理。总之，本项目各工段产生和排放的固体废物按其物理形态、化学性能以及有毒有害特性等情况，分别采取相应的治理措施，如综合利用、外销或委托有资质的单位处置等处理手段，固体废物处置率达到100％，可实现固体废物的合理处置。基于以上处理和处置方法处置后，不会对周围环境造成明显的危害和影响。建设方应特别注意：一定要加强危险废物的管理。 7.4 环境噪声影响分析通过分析不同工段噪声源的排放特点，确定本工程涉及的环境特点，选择合适的控制标准和预测模式，进行噪声影响预测和分析。 7.4.1 项目噪声源及源强本项目作业噪声源来自生产过程中的鼓风机、卷绕机、牵伸假捻机等设备，以及空压站的空压机组、冷冻站的压缩机组、空调系统的冷冻机组、低温制氮站的压缩机组等，它们的声源强度一般在85～95dB(A)。机器噪声状况见表7-7。通过在产生强噪声的车间内设置隔音操作室、设计中合理布置机器设备的位置，将高噪声设备集中布置于单独的厂房内，通过隔声减轻噪声对周围环境的影响、对于某些高噪声机器设备，如空压机、冷冻机等应设置隔声罩和消声器，底部加填减振垫块等措施后，距离噪声源1m处至少可减低噪声5～10dB(A)，治理后的噪声源强在75～85dB(A)之间。表7-7 主要机器设备噪声声源强度分析 \|编号\|噪声源位置\|噪声源名称\|数量 \|声源强度 \|工作特性 \|备注 \| \| \| \| \|（台 \|dB(A) \| \| \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \|1 \|切片输送 \|鼓风机 \|2 \|85～90 \|连续 \|消音器 \| \|2 \|聚合车间 \|真空泵 \|4 \|85～90 \|连续 \|消音器 \| \|3 \|聚合车间 \|换气风机 \|5 \|75～80 \|连续 \| \| \|4 \|纺丝车间 \|卷绕机 \|10 \|90～95 \|连续 \|设隔音操作室\| \|5 \|加弹车间 \|牵伸假捻 \|3 \|90～95 \|连续 \|设隔音操作室\| \|6 \|空压站 \|空压机组 \|22 \|82～90 \|连续 \|设隔音操作室\| \|7 \|冷冻站 \|压缩机组 \|6 \|86～90 \|连续 \|设隔音操作室\| \|8 \|空调系统 \|冷冻机组 \|1 \|85～90 \|连续 \|隔声罩 \| \|9 \|热媒炉 \|鼓风机 \|1 \|80～85 \|连续 \|设隔音操作室\| \|10 \|低温制氮站\|压缩机 \|1 \|85～90 \|连续 \|设隔音操作室\| 7.4.2工程噪声影响预测根据工艺流程图和厂区总平面图，本项目聚合车间、纺丝车间、加弹车间位于该项目用地的中西部和西南部，西临园区工业用地，东部主要为本项目综合动力站、热力站和成品库，南临园区内27号路，北部为本项目己内酰胺原料库、热媒站、综合办公楼和职工宿舍。而位于厂区中西部和西南部的聚合车间、纺丝车间、加弹车间等是产生噪声的主要工段。本项目厂区总规划面积为328m×373m(东西长328m，南北宽373m)，因此根据厂区总平面规划布置图，可以确定影响厂区东、南、西、北边界的强噪声源。噪声影响预测结果和评价结论分别见表7-8和表7-9。表7-8 厂区各边界主要噪声源及噪声影响预测结果 \|厂区边界\|噪声源位置\|设备名称 \|防治后源强\|数量（台 \|预测结果dB(A\| \| \| \| \|dB(A) \|） \|) \| \|东厂界 \|空压站 \|空压机组 \|72～80 \|22 \|43.8～51.8 \| \| \|冷冻站 \|压缩机组 \|76～80 \|6 \|42.2～46.2 \| \|南厂界 \|加弹车间 \|牵伸假捻 \|80～85 \|3 \|46.8～51.8 \| \|西厂界1 \|切片输送 \|鼓风机 \|75～80 \|2 \|36.4～41.4 \| \| \|纺丝车间 \|卷绕机 \|80～85 \|10 \|36.8～41.8 \| \|西厂界2 \|纺丝车间 \|卷绕机 \|80～85 \|10 \|36.8～41.8 \| \| \|加弹车间 \|牵伸假捻 \|80～85 \|3 \|29.6～34.6 \| \|北厂界 \|切片输送 \|鼓风机 \|75～80 \|2 \|20.6～25.6 \| \| \|聚合车间 \|真空泵 \|75～80 \|4 \|24.5～29.5 \| \| \|聚合车间 \|换气风机 \|75～80 \|5 \|25.5～30.5 \| 表7-9 噪声影响预测评价结论 \|厂区边界 \|东厂界 \|南厂界 \|西厂界1 \|西厂界2 \|北厂界 \| \|多源叠加复合声级（\|44.4～52\|46.8～51\|39.6～44\|37.6～42\|28.8～33\| \|dB） \|.4 \|.8 \|.6 \|.6 \|.8 \| \|白天本底声级（dB）\|55.8 \|48.5 \|48.1 \|48.1 \|55.3 \| \|夜间本底声级（dB）\|47.9 \|48.8 \|44.7 \|44.7 \|51.1 \| \|白天噪声等效声级（\|56.1～57\|50.7～53\|48.7～49\|48.5～49\|55.3 \| \|dB） \|.4 \|.5 \|.7 \|.2 \| \| \|夜间噪声等效声级（\|49.5～53\|50.9～53\|45.9～47\|45.5～46\|51.1 \| \|dB） \|.7 \|.6 \|.7 \|.8 \| \| \|评价结论* \|昼间达标\|昼间达标\|昼间达标\|昼间达标\|昼间达标\| \| \|夜间达标\|夜间达标\|夜间达标\|夜间达标\|夜间达标\| 评价标准白天为65dB，夜间为55dB。根据上述计算方法得到各预测点的等效声级，将计算结果和标准值对比可见：厂界四周各预测点的噪声预测值和噪声本底值叠加后，均没有出现超标现象，这说明本项目的建设不会对所在地区声环境质量造成明显的级差变化。 8企业环境保护措施及其可行性论证本章内容主要是分析建设工程拟采取的废气、废水、噪声和固废等的治理、处置措施的处理效率和投资经费估算，分析项目环保措施的可行性和可靠性，提出优化的环保治理方案和污染防治对策，为工程环保设计提供依据。 8.1废水污染防治措施及效果评述 8.1.1各类污废水处理措施 ◆ 降雨径流和地面冲洗废水：根据金华市降雨资料估算，本项目基地初期雨水约500t。工厂实行雨污分流制，防止雨污水串通、清污混淆，给污水处理带来困难。初期雨水和地面冲洗废水设置收集系统，进入厂区污水预处理站处理后，纳入城市污水合流管道。 ◆ 工艺废水：（1）聚合工艺废水：根据工程分析，该类废水可生化性较好，有机污染物浓度较高，尤其是氮含量较高，拟采取生物厌氧处理的方法，废水在厌氧池中停留时间达到12小时以上。（2）纺丝和加弹工艺废水：根据工程分析，长丝段的废水排放量为 48t/d，其中CODcr平均为420mg/L，纺丝、加弹工段废水还含有油剂。这部分废水进入污水预处理站前需经过破乳后再经油水分离器，去除油脂。 ◆ 生活污水：根据工程分析，职工食堂餐饮污水经三仓式隔油池隔油、吸油处理，厕所废水经化粪池处理后，一起进入全厂污水处理站集中处理。 ◆ 冷却废水和去盐水：本项目冷却装置生产废水排放量400 m3/d，这部分废水主要来自循环冷却系统的一部分循环排水、空调系统排水，这部分废水可以直接纳入城市污水河流管道。生产过程中的去盐水装置的树脂树脂过程产生的再生酸碱废水量约为48m3/d，该装置排出废水需经中和处理，与其它预处理后的工艺废水混合以后一起纳入金华市城市污水管网。 ◆ 清洁废水：根据工程分析，项目生产过程中冷却循环水装置的清洁废水排放量2000m3/ d，建议建设单位回用或用作地面冲洗水和绿化用水。合计进入污水预处理站的混合污废水量为275t/d，其中CODcr1730mg/L、BOD51060mg /L、氨氮239 mg/L（1分子己内酰胺折合为1分子氨氮）、石油类68mg/L；经过中和调节后直接纳管废水48t/d；直接纳管废水400 t/d；清洁回用水2000 t/d。合计纳管废水723t/d。 8.1.2 废水处理措施可行性论证虽然本项目规模较大，但是其需要进入污水处理站处理的工艺废水总量并不大。根据工程分析，其聚合工艺废水主要为含氮废水，本项目生产废水水质的特点是：废水中的己内酰胺极易分解，在生物降解过程中转化为NH3- N，造成废水中氨氮浓度较高，成为处理的难点和重点之一，可以采用厌氧反硝化的处理工序,将其中的含氮有机物转化为氨氮等无机物，然后再经过曝气充氧硝化过程，重点去除其中的含氮物质。纺丝工艺中主要排出一些含油剂废水，需要经过破乳前处理工序。然后工艺废水和生活污水一道进入厂区污水预处理站。废水处理工艺运行指标如下：进水水质：废水处理设计中综合进水废水水质为：即CODcr=1730mg/ L，BOD5=1060mg/ L，NH3-N=240 mg/L，石油类=68mg/ L。出水水质：出水按照《污水综合排放标准GB8978- 1996》三级标准要求，即pH=6～9，SS<400 mg/L，CODCr<500 mg/L，BOD5<300 mg/L，NH3-N=25 mg/L，石油类=20mg/ L。处理污泥：废水处理所产生的污泥经脱水后以干泥成形（含水75％～80％）。处理规模：实际混合废水量275m3/d。设计处理规模按450 m3/d，16 m3/h进行设计，24小时三班制工作运行。废水处理效果分析和达标性评价:废水处理效果分析：根据资料调研及国内同行业利用该工艺处理废水的情况，厌氧阶段的CODcr去除率约50%，好氧阶段的CODcr去除率约6 0%，沉淀阶段CODcr去除率在20%左右。其他污染物的去除率估算如表8-1。表8-1 污水处理站预期处理效果估算 \|水质指标 \|项目 \|CODCr \|BOD5 \|石油类 \|氨氮 \| \|阶段 \| \|mg/L \|mg/L \|mg/L \|mg/L \| \|厌氧处理（反\|进水 \|1730 \|1060 \|68 \|240 \| \|硝化） \| \| \| \| \| \| \| \|出水 \|952 \|636 \|44 \|84 \| \| \|平均去除率%\|45 \|40 \|35 \|65 \| \|好氧处理（硝\|进水 \|952 \|636 \|44 \|84 \| \|化） \| \| \| \| \| \| \| \|出水 \|428 \|254 \|20 \|25 \| \| \|平均去除率%\|55 \|60 \|55 \|70 \| \|沉淀 \|进水 \|428 \|254 \|20 \|25 \| \| \|出水 \|385 \|229 \|18 \|20 \| \| \|平均去除率%\|10 \|10 \|10 \|20 \| 废水处理达标性评价：从上述估算表预测数据可看出，废水经生物厌氧处理、加药混凝、生物好氧处理后出水水质能达到纳管标准：《污水综合排放标准GB8978- 1996》中的三级标准，CODCr<500 mg/L，BOD5<300 mg/L，NH3-N<25 mg/L，石油类<20mg/L。建议:（A）由于本项目聚合工序的工艺废水含氮较高，主要是己内酰胺，己内酰胺对微生物有一定的抑制性，国外多采用己内酰胺废水多与其他废水混合降低己内酰胺浓度的方法，尽量减少己内酰胺对微生物处理效果的影响。研究表明只有CODcr在5000mg/L以上的己内酰胺废水才对微生物厌氧处理系统产生影响，CODcr在5000mg/L以下的锦纶废水一般不会对处理系统产生影响。本项目混合废水的CODcr在5000mg/L以下，因此处理中注意聚合工段废水和其他废水混合，尽量降低其中己内酰胺的浓度；（B）研究表明只有经过培养驯化的微生物才能较好地分解己内酰胺废水，因此在本项目污水处理工程的试运行阶段，要加强管理，注意微生物的培养训化，并及时监测外排水质，直到微生物系统运行稳定；（C）根据目前好氧、厌氧水处理工艺研究：废水在厌氧池前多经过水解酸化池（该池同时接纳部分回流污泥），在兼氧、缺氧条件下，通过水解和产酸菌的作用使废水中复杂高分子或难降解物质转化为小分子简单有机物，提高了有机物生化性能。然后废水进人厌氧反硝化池。反硝化池中设置有软性填料，通过栖息在填料上的反硝化菌的作用，可以使回流废水中的NO2-，NO3- 转化为N2，从而达到生物脱氮的要求。采用反硝化脱氮工艺，反硝化池中的反硝化菌可以用进水中的有机物为碳源，无需再外加碳源。根据项目污水处理工艺，其厌氧池前没有水解酸化池，建议建设单位在污水处理设施设计和施工工程中考虑上述建议。 8.2废气污染防治措施及处理效果评述 8.2.1 废气污染防治措施（1）聚合工艺的己内酰胺单体粉尘 ★ 对固态己内酰胺由人工拆开加入己内酰胺熔融罐时散发的己内酰胺单体粉尘，通过集罩抽吸后经水喷淋送单体回收装置； ★ 对添加剂调配过程中散发的少量无组织粉尘，需要加强通风处理； ★ 对聚己内酰胺液态熔体从V- K管底部经过阀门排出至铸带槽时高温挥发的己内酰胺单体，经抽吸、水喷淋回收至三效蒸发器回用； ★ 对萃取塔顶部释放的己内酰胺蒸汽，水喷淋收集后进入单体回收装置； ★ 对单体回收装置三效蒸发的真空泵处无组织散发的己内酰胺单体蒸汽，经水喷淋收集后返回蒸发器； ★ 另外，本工段排放的大气污染物具有单一性质的特点，建议对无组织排放的通风设施排风口采用目前国内外普遍使用的纺织除尘系统一级过滤设备。该设备由金属平板滤网及清洁滤网的吸尘嘴和粉尘收集装置组成，设备结构更简单、能耗低。建议建设单位采用该除尘装置。（2）纺丝加弹工艺废气污染源 ★ 对于纺丝工作间的喷丝板附近，刚被熔融挤压出的聚己内酰胺熔体挥发出的平衡单体，利用单体抽吸装置进行抽吸，然后水喷射收集，水可以循环使用，达到一定浓度后，经蒸馏浓缩，送聚合回用； ★ 对于丝束上油时，无组织排放的极少量挥发油剂，需要加强通风处理； ★ 化验室设有通风柜及排风机，纺丝组件清洗间设有轴流通风机，可进行全面的通风换气。（3）热媒循环系统废气 ★ 根据德国吉玛公司提供的资料，热媒系统间断性地会产生低沸物，其产生量为0.33 t/a，主要成分是苯、甲苯、酚等。 ★ 在初次投料时，热媒系统会产生排风凝结物，其量为0.01 t/a，主要成分是联苯、联苯醚。 ★ 对于热媒循环系统己少量的热媒泄漏，要求新建企业加强对热媒系统的安全环保监督检查，采取预防热媒介质泄漏的技术措施，对热媒系统的管道、阀门、泵体、封口等易腐蚀的部件应定期检查和替换，尽力减少联苯－联苯醚的泄漏量。（4）热煤炉燃烧废气 ★ 目前建设单位在项目设计中拟考虑采用低硫油作为热媒加热燃料，并拟设计40m的烟囱排放燃烧废气。根据计算，本项目燃烧废气排放能够达到《工业炉窑大气污染物排放标准》（GB9078-1996）； ★ 根据规划，2007年以后，随着管道天然气进入工业园区南区，本项目热媒加热燃料将采用天然气。天然气是一种清洁能源，燃烧废气污染物排放量将会大大减少，能够达到相关大气污染物排放标准的要求。（5）厨房燃烧废气厨房烹饪过程中排放的油烟废气通过油烟净化脱排油烟机处理后，含油污量降为2 mg/m3，完全能够达到相关油烟排放标准。 8.2.2 废气污染防治措施可行性（1）聚合工艺废气防治措施可行性根据工程分析，聚合工段产废气量9235万Nm3/a，其中含已内酰胺单体气体4.9t/a，已内酰胺粉尘0.48 t/a，添加剂粉尘0.06 t/a。通过集罩抽吸后经水喷淋送单体回收装置（90%）和加强通风的处理措施，向生产线外环境排放的己内酰胺量约为原排放量的1/10。由此核算，聚合工段加强通风和集罩抽吸后经水喷淋处理后排放的已内酰胺单体气体0.49t/a，已内酰胺粉尘0.048 t/a，添加剂粉尘0.006 t/a。已内酰胺单体无组织排放浓度降低到5mg/m3，低于车间空气中最高己内酰胺允许浓度10mg/m3以及车间空气中8小时时间加权平均浓度限值5mg/m3，外排废气经过排放口拦截和大气稀释后，厂界无组织排放己内酰胺浓度小于0.05 mg／m3，达到前苏联居住区最高允许浓度（0.06mg/m3）。聚合工段粉尘排放浓度0.58 mg/m3，依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》，并参考其中新污染源大气污染物排放标准颗粒物（其他）的无组织排放监控浓度限值（1.0mg/m3），聚合工段无组织排放粉尘浓度可以做到达标排放。（2）纺丝加弹工艺废气防治措施可行性根据工程分析，纺丝、加弹工段产废气量2397.6万Nm3/a，其中已内酰胺单体气体0. 24 t/a。通过加强通风以及单体抽吸装置进行抽吸，然后水喷射收集，经蒸馏浓缩回用，外排废气中已内酰胺单体气体约为0.024 t/a。由此核算纺丝工段车间外排口废气中已内酰胺单体气体浓度1.0mg/m3。低于车间空气中己内酰胺最高允许浓度10mg/m3以及车间空气中8小时时间加权平均己内酰胺浓度限值5mg/m3，外排废气经过排放口拦截和大气稀释后，厂界无组织排放己内酰胺浓度小于 0.01 mg/m3，达到前苏联居住区最高己内酰胺允许浓度（0.06mg/m3）。（3）热媒循环系统废气防治措施可行性根据工程分析，热媒系统间断性地会产生低沸物，其产生量为0.33 t/a，主要成分是苯、甲苯、酚。在初次投料时，热媒系统会产生排风凝结物，其量为0 .01 t/a，主要成分是联苯、联苯醚。这部分废气污染物属于无组织排放，且热媒炉露天设置，因此无法估算其废气排放量。根据同类污染物排放的类比估算（四川聚酯），其周界外下风向无组织排放浓度：苯 0.13<mg/m3、甲苯1.85<mg/m3、酚0.05<mg/m3，可以达到《大气污染物排放标准（GB162 97-1996）》中新污染源无组织排放监控浓度限值的要求。联苯- 联苯醚<0.01mg/m3，达到前苏联居住区最高允许浓度（0.01mg/m3）。（4）热煤炉燃烧废气防治措施可行性根据核算，如果本项目目前使用低硫油作为燃料，其排放的各种大气污染物能够达到《工业炉窑大气污染物排放标准》（GB9078- 1996）。根据规划，2007以后，随着管道天然气进入工业园区南区，本项目热媒加热燃料将采用天然气。由表8- 2可见，改用天然气后，污染物排放量将大大减少。因此，无论采用低硫油作为燃料或是利用天然气作为燃料，本项目热媒加热燃烧废气均能达到《工业炉窑大气污染物排放标准》（GB9078-1996）的要求。表8-2 相当发热量的天然气和低硫油的燃烧废气中污染物排放量 \|污染物 \|燃油 \|燃天然气 \| \| \|年排放量 \|排放浓度（mg/Nm\|年排放量 \|发生浓度（mg/Nm\| \| \| \|3） \| \|3） \| \|烟气量 \|4963万Nm3\|／ \|4694.8万Nm3 \|／ \| \|SO2 \|8.63 t/a \|173.9 \|0.33 t/a \|7.0 \| \|NOx \|22.28 t/a\|448.9 \|2.08 t/a \|44.3 \| \|烟尘 \|4.68 t/a \|94.3 \|0.79 t/a \|16.8 \| 8.3 固废污染防治措施及效果评述本项目已内酰胺聚合和锦纶6纺丝装置正常生产中，只有少量固体废物排放，聚合段单体回收装置的精馏塔釜底每天有少量的固体废渣；纺丝、加弹段产生的废聚合体胶块和废丝；废水处理站产生的污泥、废包装箱及生活垃圾。根据评价大纲的咨询意见，本次评价对固体废物进行分类，并按照固废分类和国家危险废物名录分别对其中的不同种类固废进行分类属性鉴别。根据工程分析，其污染防治对策总结如表8-4。另外，项目固废的一些委托处置协议见附件。表8-3 各类固废发生量、分类及相应处置措施总结 \|序号 \|固体废物名称 \|产生量 \|主要成分 \| \| \| \|(t/a) \| \| \|有毒\|1 \|＜5 \|＜1 \|＜0.01 \| \|物质\| \| \| \| \| \| \|2 \|5＜LD50＜25 \|10＜LD50＜50 \|0.1＜LD50＜0.5 \| \| \|3 \|25＜LD50＜200 \|50＜LD50＜400 \|0.5＜LD50＜2 \| \|易燃\|1 \|在常压下以气态存在并与空气混合形成可燃混合物；其沸点（ \| \|物质\| \|常压下）是20℃或20℃以下的物质 \| \| \|2 \|闪点低于21℃，沸点高于20℃的物质 \| \| \|3 \|闪点低于55℃，压力下保持液态，在实际操作条件下（如高温高\| \| \| \|压）可以引起重大事故的物质 \| \|爆炸性物质\|在火焰影响下可以爆炸或对冲击、摩擦比硝基苯更为敏感的物 \| \| \|质 \| 建设项目生产过程中使用的主要物料的理化性质见表4- 1，参照上表和国家安全生产监督管理局、公安部、国家环境保护总局、卫生部、国家质量监督检验检疫总局、铁道部、交通部和中国民用航空总局联合公布的《剧毒化学品目录》(2002版)中危险物质判定依据，本项目所涉及的原、辅材料均未列入名录之中。虽然本项目采用的原料和辅助材料大多为低毒可燃（丙类）物质，但是考虑到项目中使用的加热介质（热媒）——联苯和联苯醚混合物（道生）曾经发生过泄漏，热媒炉发生过爆炸；在制取高纯氮过程中使用氢气，根据《风险导则》附录A中危险物质判定依据，氢气为1级易燃物质，其危险度为17.7（《环境风险评价实用技术和方法》p.58），因此需要对本建设项目进行环境风险评价。 9.1.2 筛选出评价对象综上分析，本项目评价对象为：联苯-联苯醚混合物和氢气。 9.1.3 危险源识别主要危险源有生产场所及与之相配套的贮存区、热媒炉，根据GB18218- 2000《重大危险源辨识》标准，本项目风险评价构成重大危险源单元具体见表9-2。表9-2 项目重大危险源 \|分类 \|物质名 \|标准临界量t \|项目实际贮量t \|构成重大危险源 \| \| \|称 \| \| \| \| \| \| \|贮存区 \|生产场 \|贮存区\|生产场 \|贮存区 \|生产场 \| \| \| \| \|所 \| \|所 \| \|所 \| \|易燃物 \|氢气 \|1 \|10 \|0.0027 \|0.0005 \|否 \|否 \| \|质 \| \| \| \| \| \| \| \| 以氢气用量2 Nm3/d计算，贮存区储备15天用量，即贮存2.7 kg氢气；生产场所储备2天用量0.36 kg。氢气钢瓶压力15MPa，容积40dm3，氢气质量0.48 kg/瓶。贮存区有6瓶氢气；生产场所有氢气钢瓶1个。从上表可见，本项目贮存区和生产场所内氢气的量均未超过标准临界值，未构成重大危险源。 9.2评价范围危险化学品按其伤害阈和GBZ2- 2002《中华人民共和国职业卫生标准》及敏感区位置，确定影响评价范围。本项目大气环境影响风险评价范围为距源点3km。 9.3 项目最大可信事故确定 9.3.1 事故树分析由上述事故源分析和事故统计分析可知，本项目主要危害物质具有燃爆的特性。从而决定了项目的危害事故存在火灾、爆炸和环境污染的可能。不同事故其引发因素、伤害机制、危害时间及空间尺度上有很大区别，并互相作用和影响。 9.3.2 事故概率分析化工企业事故单元所造成的不同程度事故的发生概率和措施见表9-3。表9-3 不同程度事故的发生概率与对策措施 \|事故名称 \|发生概率 \|发生频 \|对策反应 \| \| \|（次/年）\|率 \| \| \|管道、输送泵、阀门、槽车等损坏小型 \|10-1 \|可能发 \|必须采取措 \| \|泄漏事故 \| \|生 \|施 \| \|管线、阀门、贮罐等破裂泄漏事故 \|10-2 \|偶尔发 \|需要采取措 \| \| \| \|生 \|施 \| \|管线、贮罐、阀门等严重泄漏事故 \|10-3 \|偶尔发 \|采取对策 \| \| \| \|生 \| \| \|贮罐等出现重大爆炸、爆裂事故 \|10-4 \|极少发 \|关心和防范 \| \| \| \|生 \| \| \|重大自然灾害引起事故 \|10-5-10-6\|很难发 \|注意关心 \| \| \| \|生 \| \| 从表9- 3可见，输送管、输送泵、阀门、槽车等损坏泄漏事故相对较大，发生概率为10- 1次/年，即每10年大约发生一次。而贮罐等出现重大火灾、爆炸事故概率10-3-10- 4，属于极少发生的事故。综合上述分析，本项目发生事故主要部位为管道等破裂，主要事故类型为氢气燃爆物质泄漏后遇明火发生火灾和爆炸事件，联苯- 联苯醚混合物泄漏后造成大气污染扩散事件、遇明火发生火灾和爆炸事件。 9.4 事故源强 9.4.1 项目危害物质贮存参数危害物质贮存情况见表9-4。表9-4 主要易燃和有害物质贮存情况及规格 \|物料名称 \|贮存规格 \|温度（℃）\|压力（MPa\|贮罐类型 \|贮存容 \| \| \| \| \|） \| \|器 \| \|氢气 \|0.48 kg×6瓶 \|常温 \|15 \|气体 \|钢瓶 \| \|联苯混合 \|165 t \|250-300 \|0.025-0.2\|气体/液体\|热媒炉 \| \|物 \| \| \|4 \| \| \| 9.4.2 源项泄漏速率计算（1）氢气泄漏速率项目氢气是在加压条件下贮存，当流速在音速范围（临界流） [pic] 当流速在亚音速范围（次临界流） [pic] 式中：P ——容器内介质压力，Pa；P0——环境压力，Pa；κ——氢气的绝热指数（热容比），即定压热容Cp与定容热容Cv之比值，可取为1.385。假定氢气的特性可视为理想气体，气体泄漏速度QG按下式计算： [pic] （式9-1）式中：QG——气体泄漏速度，kg/s；P ——容器压力，Pa； Cd——气体泄漏系数；当裂口形状为圆形时取1.00，三角形时取0.95，长方形时取0.90； A ——裂口面积，m2；M ——分子量，kg/mol；R ——气体常数，J/(mol∙k)；TG——气体温度，K；Y ——流出系数，对于临界流Y=1.0，对于次临界流按下式计算： [pic] （2）联苯-联苯醚混合物泄漏速率联苯- 联苯醚混合物泄漏属于两相流泄漏，假定液相和气相是均匀的，且互相平衡，则两相流泄漏计算按下式： [pic] （式9-2）式中：QLD——两相流泄漏速度，kg/s； Cd——两相流泄漏系数，可取0.8；A ——裂口面积，m2；P ——操作压力或容器压力，Pa；PC——临界压力，Pa，可取PC = 0.55 P；ρm——两相混合物的平均密度，kg/m3。如果氢气钢瓶裂口也为2.5mm见方，热媒炉裂口为5 mm见方，计算结果，本项目可能发生的事故源强见表9-5。表9-5 事故源强 \|事故类型 \|泄漏物质 \|泄漏速率kg/s\|释放时间min \|泄漏量kg \| \|钢瓶破裂 \|氢气 \|/　 \|5 \|0.48 \| \|热媒炉泄漏 \|联苯-联苯醚 \|0.271 \|5 \|81.3 \| 9.5 后果计算及评价 9.5.1 火灾爆炸影响预测（1）火灾（火球）模式 ① 火球半径： R = 2.665W 1/3 （m）；（式9-3） ② 火球持续时间：t = 1.089 W 1/3 （s）；（式9-4） ③目标接受到的热辐射通量的计算公式 [pic] （式9-5）式中：W ——可燃物质量，kg；q(r)——对目标的热辐射通量，kW/m2； E ——火球表面辐射通量， kW/m2，对于柱状、卧式和立式储罐，E取270 kW/m2，对于球罐，E取200 kW/m2；R ——火球半径，m； r ——目标与评价对象之间的地面水平距离，m。 ④目标接受到的热量的计算公式为 Q(r) = q(r)∙t （式9-6）式中：Q(r)——目标接受到的热量， J/m2； q(r)——目标接受到的热辐射通量，kW/m2；t ——火球持续时间，s。由上式可以看出，目标接受到的热量与其接收到的热辐射通量和暴露时间均成正比。暴露时间越长，则其接收到的热量越多，受到的损伤也越大。氢气属甲类火险危险品，极易扩散和渗透，易燃，能与空气形成爆炸性混合物，遇明火、高热、卤素、氧化剂，可燃烧爆炸。其典型事故为泄漏气体遇火源发生火灾，当泄漏气体与空气混合达到爆炸极限值就可能发生爆炸。项目氢气储量最多达2.7 kg，将其代入式9-3、9-4、9- 5，可得到氢气贮存钢瓶的火球半径为3.71m，火球持续时间1.52s，火球热辐射通量随距离的分布函数为： [pic] 热媒炉中联苯-联苯醚量有165 000 kg，代入式9-3、9-4、9- 5可得到热媒炉火球半径为146.17m，火球持续时间59.73s，火球热辐射通量随距离分布函数： [pic] （2）火灾损失火灾后对设备和人的损害关系见表9-6。表9-6 火灾对设备和人的损害关系 \|热辐射通量kW/m\|对设备的损害 \|对人的损害 \|损失等级\| \|2 \| \| \| \| \|37.5 \|操作设备完全损坏 \|1%死亡/10s \|A \| \| \| \|100%死亡/60s \| \| \|25.0 \|无火焰时，长时间辐射\|重大伤亡/10s \|B \| \| \|下木材燃烧的最小能量\|100 \| \| \|12.5 \|有火焰时，木材燃烧、\|1度烧伤/10s \|C \| \| \|塑料熔化的最低能量 \|1%死亡/60s \| \| \|4.0 \|—— \|20s以上感到疼痛 \|D \| \|1.6 \|—— \|长时间辐射无不舒 \|E \| \| \| \|服感 \| \| （3）气体爆炸模式 1. 爆炸当量 WTNT = 0.04 Wr Qr /QTNT×1.8 （式9-7）式中：0.04——气体的TNT当量系数； 1.8 ——地面爆炸系数；WTNT——气体的TNT当量，kg；Wr ——气体中燃料的总质量，kg；Qr ——燃料的燃烧热，kJ/kg；QTNT——TNT的爆炸热，4520 kJ/kg。 2. 爆炸损失 [pic] 则 [pic] 　（式9-8）式中：[pic]——蒸汽云TNT当量，kg；[pic]——TNT质量，kg；[pic] ——距爆炸中心距离，m；[pic] ——TNT爆炸时距爆炸中心距离，m；[pic]——气体爆炸时产生的超压，kPa；[pic]——TNT爆炸时产生的超压，kPa； 1000公斤TNT爆炸所产生的超压对建筑物和人的损害见表9-7。表9-7 1000公斤TNT爆炸所产生的危害 \|对象\|[pic]（kPa\|R0（m） \|损害程度 \|损伤等 \| \| \|） \| \| \|级 \| \|建 \|0.5-2.0 \|120-115 \|玻璃部分破碎 \|—— \| \|筑 \| \| \| \| \| \|物 \| \| \| \| \| \| \|2.0-12 \|115-80 \|玻璃全部破碎 \|—— \| \| \|12-30 \|80-44 \|门窗坏，砖墙小裂缝（0.5mm） \|—— \| \| \|30-50 \|44-33 \|砖墙裂缝（0.5-5mm），钢混屋面\|—— \| \| \| \| \|起裂 \| \| \| \|50-76 \|33-26 \|墙裂缝（50mm），钢混屋面严重 \|—— \| \| \| \| \|开裂 \| \| \| \|76-100 \|26-23 \|砖墙倒塌，钢混屋面塌下 \|—— \| \| \|100-200 \|23-18 \|防震钢混结构破坏 \|—— \| \| \|200-300 \|18-15 \|钢架桥破坏 \|—— \| \|人 \|20-30 \|57-44 \|中耳、肺挫伤 \|轻微 \| \|体 \| \| \| \| \| \| \|30-50 \|44-33 \|中度耳伤、肺伤 \|中等 \| \| \|50-100 \|33-23 \|心肌撕裂、脱臼 \|严重 \| \| \|＞100 \|＜23 \|体腔、肝脾破裂 \|死亡 \| 9.5.2 项目火灾爆炸危害预测结果与评价（1）火球发生危害预测结果火球发生后的状态见表9-8，其危害程度见表9-9。表9-8 火球发生后的状态 \|物质 \|事故状态 \|可燃物质量（\|火球半径（m \|持续时间（\| \| \| \|kg） \|） \|s） \| \|氢气 \|钢瓶破裂 \|2.7 \|3.71 \|1.51 \| \|联苯-联苯 \|热媒炉泄漏 \|165 000 \|146.17 \|59.73 \| \|醚 \| \| \| \| \| 表9-9 氢气、联苯-联苯醚火球发生后的危害程度 \|氢气火球 \|联苯-联苯醚火 \|对设备的损害 \|对人的损害 \|损失\| \|危害等级相应\|球 \| \| \|等级\| \|距离（m） \|危害等级相应 \| \| \| \| \| \|距离（m） \| \| \| \| \|0-8 \|0-265 \|操作设备完全损坏 \|1%死亡/10s \|A \| \| \| \| \|100%死亡/60\| \| \| \| \| \|s \| \| \|8-10 \|265-345 \|无火焰时，长时间辐\|重大伤亡/10\|B \| \| \| \|射下木材燃烧的最小\|s \| \| \| \| \|能量 \|100%死亡/60\| \| \| \| \| \|s \| \| \|10-15 \|345-512 \|有火焰时，木材燃烧\|1度烧伤/10s\|C \| \| \| \|、塑料熔化的最低能\|1%死亡/60s \| \| \| \| \|量 \| \| \| \|15-27 \|512-910 \|—— \|20s以上感到\|D \| \| \| \| \|疼痛 \| \| 计算结果表明，火灾事故中，当发生氢气钢瓶破裂泄漏事件，引起事故后，造成设备和人员严重损害（达到A级影响）范围为8m，较严重损害（B级影响）范围为10m左右，一定影响（C级影响）范围为15m左右，D级影响范围为27 m。相应地联苯-联苯醚引起火灾事故后，达到A级影响范围为265m， B级影响范围为345m左右， C级影响范围为512m左右，D级影响范围为910m。所以本项目的热媒炉泄漏事件危害比较大，要密切注意，定期检查。（2）爆炸影响氢气、联苯-联苯醚爆炸的危害性，计算结果见表9-10，表9-11。表9-10 气体爆炸对建筑物危害性（距离m） \|物质 \|气体TNT \|建筑物损害 \| \| \|当量kg \| \| \| \| \|玻璃部 \|门窗坏或砖\|砖墙倒塌或钢\|钢架桥破 \| \| \| \|分 \|墙小裂缝 \|混屋面塌下 \|坏 \| \| \| \|破碎 \| \| \| \| \|氢气 \|6.15 \|22-21 \|15-8 \|5-4 \|3.3-2.7 \| \|联苯-联苯醚\|105642.64\|567-544\|378-208 \|123-109 \|85-71 \| 表 9-11 气体爆炸对人危害性（距离m） \|物质 \|气体TNT \|建筑物损害 \| \| \|当量kg \| \| \| \| \|轻微 \|中等 \|严重 \|死亡 \| \|氢气 \|6.15 \|10-8 \|8-6 \|6-4.2 \|＜4.2 \| \|联苯联苯醚 \|105642.64 \|260-208 \|208-156 \|156-109 \|＜109 \| 9.5.3 泄漏产生中毒影响预测（1）预测结果表9-12 热媒炉泄漏时联苯－联苯醚排放最大落地浓度（mg/m3） \|时间 \|B稳定度，2.8m/s \| \|(分) \| \| \| \|下风向距离（m） \| \| \|20 \|30 \|50 \|100 \|180 \|500 \|700 \|1000 \| \|2 \|1.4E-2\|1.8E-1\|3.3E-3\|5.7 \|15.8 \|0.13 \|1.9E-3\|1.7E-5\| \| \|7 \|1 \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|1.4E-2\|1.8E-1\|3.3E-3\|5.7 \|15.8 \|2.9 \|0.13 \|1.2E-3\| \| \|7 \|1 \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|1.4E-2\|1.8E-1\|3.3E-3\|5.7 \|15.8 \|5.4 \|1.3 \|3.0E-2\| \| \|7 \|1 \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|1.4E-2\|1.8E-1\|3.3E-3\|5.7 \|15.8 \|5.5 \|2.8 \|0.25 \| \| \|7 \|1 \| \| \| \| \| \| \| \|10 \|0 \|1.8E-1\|3.3E-3\|5.7 \|15.8 \|1.1E-4\|0.33 \|1.4 \| \| \| \|1 \| \| \| \| \| \| \| \|15 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|1.1E-5\| \|20 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \| 表9-13 热媒炉泄漏时联苯－联苯醚排放最大落地浓度（mg/m3） \|时间 \|D稳定度，2.8m/s \| \|(分) \| \| \| \|下风向距离（m） \| \| \|20 \|30 \|50 \|100 \|280 \|500 \|700 \|1000 \| \|2 \|0 \|2.6E-2\|2.8E-8\|0.32 \|15.0 \|1.6E-2\|5.0E-6\|0 \| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|0 \|2.6E-2\|2.8E-8\|0.32 \|15.7 \|5.6 \|3.2E-2\|4.6E-6\| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|0 \|2.6E-2\|2.8E-8\|0.32 \|15.7 \|10.6 \|2.4 \|3.4E-3\| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|0 \|2.6E-2\|2.8E-8\|0.32 \|15.7 \|10.6 \|6.5 \|0.24 \| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \| \| \|10 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0.21 \|3.6 \| \|15 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \| 表9-14 热媒炉泄漏时联苯－联苯醚排放最大落地浓度（mg/m3） \|时间 \|E稳定度，2.8m/s \| \|(分) \| \| \| \|下风向距离（m） \| \| \|20 \|30 \|50 \|100 \|200 \|530 \|700 \|1000 \| \|2 \|0 \|0 \|7.1E-2\|4.9E-5\|1.1 \|2.0E-6\|0 \|0 \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|3 \|0 \|0 \|7.1E-2\|4.9E-5\|1.1 \|3.3 \|3.6E-4\|0 \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|4 \|0 \|0 \|7.1E-2\|4.9E-5\|1.1 \|13.4 \|3.4 \|6.2E-6\| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|5 \|0 \|0 \|7.1E-2\|4.9E-5\|1.1 \|13.4 \|12.0 \|8.1 \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|10 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|2.5E-2\|8.6 \| \|15 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \| 可以看出：当热媒炉发生泄漏事故时，2.8m/s风速下，B、D、E稳定度时，联苯－联苯醚的一次最大影响浓度分别为15.8mg/m3、15.7mg/m3和13.4mg/m3，出现距离分别约为 180m、280m和530m，其影响浓度分别为TJ36- 79之“居住区大气中有害物质最高容许浓度”（一次浓度0.01mg/m3）的1580倍、1570倍和 1340倍，其影响浓度是相当大的。因此，当热媒炉发生泄漏时，应立即采取应急补救措施，尽快使其恢复正常，尽可能减少联苯－联苯醚对周围环境空气产生的不利影响。（2）泄漏产生中毒后果评价化学物质对人体的伤害程度与人体吸入毒物的浓度以及接触时间有关，危险物质伤害程度的浓度可由毒物的毒负荷（TL）求得，所得数据可作为风险评价值。由表4- 1知，联苯-联苯醚为低毒化学品，毒负荷很大，嗅阈值很低，为0.1ppm，所以联苯- 联苯醚泄漏容易发现，但毒性低，对人体影响很小。不过，一旦泄漏，随风扩散，加上嗅阈值低，容易被人们发觉而产生不必要的恐慌，造成恶劣的社会影响，需要特别注意防范。 9.6 风险管理与减缓风险措施 9.6.1 总图布置和建筑安全措施针对项目的性质、生产中使用易燃易爆、有毒的危险物质,在工程设计上严格按照我国有关劳动安全、防火、防爆法规进行设计,从总图布局、工艺生产、建构筑物防火处理、防雷接地、消防、防爆等各个方面采取相应的措施。（1）各功能区之间设有环行通道，有利于安全疏散和消防。各建构筑物均按火灾危险等级进行设计，部分钢结构作防火处理，部分楼、地面作防腐处理。（2）总图布置按规定划分爆炸危险区域，在爆炸危险区域选用防爆型仪表、电器及通讯设备。（3）本项目通风考虑整体通风与局部排风相结合，避免死角造成有害物质的聚集。 9.6.2 危险化学品储运安全措施项目热媒系统使用的联苯-联苯醚一次投料加入热媒炉，不存在贮运问题。（1）氢气钢瓶贮存场所安全措施氢气钢瓶贮存和使用要遵循《氢气使用安全技术规程》(GB 4962- 85)。贮存氢气的场所必须有良好的通风，而且通风口应设置在屋顶的最高部位，屋顶内平面要平整，不要凹凸不平，以防氢气在凹处积聚。在接近屋顶的上部不能有火源和电源。房内应设置明显禁止烟火的标志,必须配有相应的消防设备，电线、开关、灯具、电源等必须符合防爆要求。充满氢气的钢瓶应远离火源热源，并不得在烈日下暴晒，不准和强酸强碱及氧化剂、卤素等化学危险物品同库存放。禁止使用超检氢气钢瓶。（2）危险化学品运输安全措施严格执行我国危险化学品运输安全的有关规定。 9.6.3 工艺及自控设计安全防范措施为了生产过程的安全可靠性，生产装置控制系统应采用先进的控制系统，对整个生产装置进行监控，设有足够的检测和信号连锁报警系统，满足生产操作的要求和保证生产的安全可靠。易燃爆的物品所涉及到的设备、装置应严格按照GB9085- 85《生产设备安全卫生设计总则》执行，生产设备均采用防爆型，有良好接地，禁止使用易产生火花的机械设备和工具，确保安全生产。以保护设备和人身安全；为安全生产和安全检修，设有安全充氮系统，用于系统置换、设备氮封、设备及相关管路吹扫及事故灭火。输送应严格控制输送速率，避免输送过程引起燃爆。 9.6.4 建立健全的安全环境管理制度（1）制定和强化各种健康/安全/环境管理制度，并严格予以执行。（2）严格执行我国有关劳动安全、环保与卫生的规范和标准，在设计、施工和运行过程中必须针对可能存在的不安全、不卫生因素采取相应的安全防卫措施，消除事故隐患，一旦发生事故应采取有效措施，降低因事故引起的损失和对环境的污染。（3）加强工厂、车间的安全环保管理，对全厂职工进行环保的教育和培训，做到持证上岗，减少人为风险事故（如误操作）的发生。（4）建立应急预案，并与当地的应急预案衔接，一旦出现事故可借助社会救援，使损失和对环境的污染降到最低。（5）加强设备、仪表的维修、保养，定期检查各种设备，杜绝事故隐患，降低事故发生概率，定期检查和更换危险化学品的输送设备，杜绝由于设备劳损、拆旧带来的事故隐患。 10总量控制方案 10.1关于总量控制指标来源及其建议值的说明由于本项目环评工作开展过程中，金华市经济技术开发区（南区）的区域环评尚没有通过相关环境保护行政主管部门的审批，因此尚没有确定上级环境保护行政主管部门下达给本项目的总量控制值。根据本项目环评大纲的专家咨询意见和相关环境保护行政主管部门的意见，结合项目所在区域一些工业项目的搬迁，要求本项目的各项污染排放总量指标严格限定在搬迁项目的污染排放总量之内。另外，结合总量控制和浓度控制相结合的原则以及本项目实际生产规模的可能波动情况，给出本项目的总量控制建议值。 10.2废水由本报告书中的废水排放情况可见，项目经处理后生产废水、生活污水预处理后排入秋滨污水处理厂，预处理水量为275t/d。根据对废水处理措施可行性分析，污水排水水质能达到《污水综合排放标准（GB8978 -1996）》三级标准。建成后项目纳管排水量为723t/d，其中，275t/d为需要进入厂区污水预处理站的废水（来自聚合工段155t/d、纺丝工段48 t/d、生活污水72 t/d），来自除盐站的软水制备工艺废水48 t/d（主要污染成分为无机盐离子），来自循环水冷却站生产废水400 t/d（主要污染成分为无机盐离子）。另外，根据金华市经济技术开发区提供资料，本区域有多个项目正进行污染搬迁，其中包括横店集团金华家园生物化工有限公司和浙江金华中元化工有限公司等，根据金华经济技术开发区（南区）区域环评资料，其CODcr和NH3-N的排污情况如表10- 1。可见，部分搬迁企业的CODcr排放总量43.25t/a，NH3- N排放总量105.26t/a，废水排放量44.5万吨/年。表 10-1 区域内部分搬迁企业的CODcr和NH3-N排污情况统计 \|工业企业 \|废水量（万吨/年 \|CODcr(吨/年)\|氨氮（吨/年 \| \| \|） \| \|） \| \|金华环球化工有限公司 \|30.7 \|17.346 \|/ \| \|金华中元化工有限公司 \|10.5 \|21.525 \|105.0 \| \|横店集团金华家园生化 \|3.3 \|4.38 \|0.26 \| \|公司 \| \| \| \| \|合计 \|44.5 \|43.251 \|105.26 \| 考虑生产排污量波动因素（生产规模按照±30%波动），结合总量控制原则要求，并按排放标准限值提出控制量，项目废水污染物排放控制总量指标建议见表10-2。表10-2 项目废水排放总量控制指标 \|指标 \|污染物 \|排水量 \|污染物浓度(mg\| \|性质 \|名称 \|(万t/a) \|/l) \| \|金华燃油机发电有限公司 \|281030 \|75 \|167 \| \|金华环球化工有限公司 \|6221 \|25 \|484 \| \|金华中元化工有限公司 \|5515 \|2.5 \|120 \| \|合计 \|292766 \|102.5 \|771 \| 考虑生产排污量波动因素（生产规模按照±30%波动），结合总量控制原则要求，并按排放标准限值提出控制量，分别给出本项目燃烧低硫油或者天然气时的项目废气污染物排放控制总量指标建议值（表10-4）。表10-4 项目大气污染物排放总量控制指标 \|污染物 \|燃料 \|排放气量 \|污 \|污染物\|标准浓度限值(mg/m3) \| \|名称 \| \|(×106m3/a) \|染 \|实际排\| \| \| \| \| \|物 \|放量 \| \| \| \| \| \|浓 \|(t/a) \| \| \| \| \| \|度 \| \| \| \| \| \| \|(mg\| \| \| \| \| \| \|/m3\| \| \| \| \| \| \|) \| \| \| \|一般工业垃 \|3771 \|废聚合体、铸带过\|86 \|/ \|绝大部分内部循环综合\| \|圾 \| \|滤材料、切片输送\| \| \|利用或外卖给下游相关\| \| \| \|碎切片、单体回收\| \| \|企业综合利用，少量焚\| \| \| \|装置、废胶块、纺\| \| \|烧或填埋处理。其中一\| \| \| \|丝废丝、卷绕废丝\| \| \|般工业垃圾综合利用率\| \| \| \|、废包装箱、燃油\| \| \|达到88%。 \| \| \| \|炉渣、剩余污泥 \| \| \| \| \|有害废物 \|1.67 \|己内酰胺包装袋 \|23 \|HW13 \|原料供应商回收 \| \|危险废物 \|0.34 \|热媒系统低沸物热\|23 \|HW42 \|委托焚烧处理， \| \| \| \|媒排风凝结物 \| \|HW40 \|委托焚烧或油分离后回\| \| \| \| \| \| \|收 \| \|其他废物 \|147.85 \|生活垃圾 \|99 \|/ \|委托环卫部门 \| \|合计固废总 \|3920.86 t/a \|全部固废综合利用率84\| \|量 \| \|% \| 11 项目建设规划相容性分析 11.1 与国家产业政策相容性分析纺织工业是我国的重要产业之一，不但在满足人民的衣着消费、增加社会就业、扩大出口创汇、积累建设资金和为相关配套产业等方面发挥了重要作用，而且从经济规模和投资来看，纺织业仍是中国的经济支柱性产业。 2004年我国化纤产量达到1425万吨，其中锦纶仅67万吨。而锦纶差别化纤维是用于高档纺织品的织物，其高技术含量、高附加值的新产品倍受消费者青睐。目前我国锦纶纺丝装置绝大多数仅能生产一般品种。锦纶的原材料聚酰胺聚合装置规模小，技术、设备陈旧，无法与世界先进的生产装置相比，产品不能满足市场需求，高质量产品需要进口。因此技术、设备急需更新、产品亟待改善和提高。目前纺织化纤工业正朝国家宏观调控的预期方向发展，已经初步遏制了部分地区、部分行业投资增长过快的势头，特别是“化纤行业预警系统”的及时启动，在引导行业理性投资方面发挥着重要作用，为国内化纤行业的生产、经营、投资、定价等策略提供帮助和指导。在预警系统中，年产10万吨以上聚酰胺和3万吨以上锦纶民用差别化纤维属于国家鼓励发展的建设项目。本项目在充分的市场调研，广泛征求和听取行业领导和专家意见，瞄准市场需求，立足高起点、高档次，规模做大作强，产品做精做细，摆脱粗放型发展道路，无论是产品种类还是生产规模都符合国家产业政策。 11.2 与长三角经济产业发展相容性分析目前长三角地区已经进入快速的联动发展阶段。在我国纺织品和服装的出口中，长三角的出口量占到很大的比重。目前我国很多的服装、纺织、针织、染整等纺织品和服装生产企业都落户在长三角地区。长期以来，我国长三角地区的纺织品和服装生产已经形成了一定的技术基础，同时，纺织品和服装生产已经成为长三角地区经济发展的重要支柱产业。在浙江金华落户建设本项目，可以进一步发展壮大长三角纺织品和服装生产，增强我国长三角地区纺织品和服装生产在国际上的竞争力，促进地区经济发展。 11.3与浙江省产业发展相容性分析近年来，我国纺织、化纤产业迅速发展，特别是江苏、浙江等华东地区异军突起，推动了我国聚酯、涤纶、锦纶行业的迅猛发展，产能大幅度增长，使周边商贸、经营活动也出现了一片繁荣景象，市场购销两旺。在建立了大型化纤原料、纺织产品、服装加工生产基地的同时，还建成了一批大规模的化纤原料及纺织品销售、批发、进出口贸易的集散地。浙江省尤为突出，国内的销售网络分布在大部分省份，近有浙江义乌、诸暨大唐、绍兴钱清、盛泽嘉兴，远有江苏常熟、山东昌邑、福建长乐、辽宁西柳，著名的中国轻纺城、东方丝绸市场、湖州丝绸市场与金华近邻，品牌服装生产基地浙江温州、福建石狮也相距不远。国际市场十大贸易伙伴遍及全世界。总之，浙江省纺织工业总量、出口额、效益均居全国首位，成为闻名全球的纺织品加工、出口大省。因此，本项目不但可为浙江省，而且可以为华东地区的锦纶生产厂提供聚酰胺6切片。而锦纶差别化纤维则可为深加工织造业提供原材料，充分满足当地的原料需求。同时可利用所在长三角地区联动发展、交通便利、出港方便的贸易优势，参与国内外市场的竞争，实现全球营销战略。 11.4 与金华城市发展规划相容性分析根据金华市城市总体规划，城市发展总目标为：将金华市建设成为浙江省中西部地区的中心城市。建设二十—世纪舒适宜人的人居环境和山水生态城市；建成浙江省重要的交通枢纽和信息枢纽：建设培育现代工业基地：强化金华市在浙江省中西部地区的商贸金融中心、科技文化中心功能，培育浙江省中西部地区物流、旅游中心地位功能。城市工业用地布局为四大区。市工业区、城北工业区、城西工业区、白龙桥工业区（金华市婺城新区）。金华市工业园区为市工业区用地，是城市总体规划的重要组成部分。 11.5与金华工业园区（南区）规划相容性分析 11.5.1产业规划导向相容性分析金华市工业园区（南区）的产业发展规划为：以服务行业、机械制造、电子信息，医药化工（制剂类）、汽车制造等为重点，积极发展为工业区配套服务的科技咨询、商贸业、中介服务业和房地产等。以吸收外资和本地私营经济并重；以有一定规模、集团化企业为主，同时吸纳个体私营中小企业；着重突出以高新技术产业、科研、孵化、中试等为主导的适合工业园区发展的特色产业，形成有特色的新型工业园区。控制发展具有轻重污染、高耗资、高能耗、技术含量低、市场占有率不高的工业项目进入园区。本项目属于高新技术产业，落户在金华市工业园区（南区），与其产业发展规划是相容的。 11.5.2总体布局规划相容性分析根据金华市城市总体规划对金华市工业园区南区功能定位和主要公共实施的布置，该区功能结构划为2个园区（见“环境概况”一章）本项目位于金华市工业园区南区的高新技术产业园区，属于以纺织材料为主的高新技术产业，和金华市工业园区南区的总体规划相容。 11.5.3公用工程规划相容性分析目前，本工业园区的社会条件、给排水规划和建设、交通道路规划和建设、绿地规划和建设、供电规划和建设、电信规划和建设以及燃气供热规划等为本项目入园区提供了良好的配套条件（详细内容见“环境概况”一章）从社会条件方面分析，本区医药、汽摩配、服装加工等行业已有一定的发展规模和办厂经验；从给排水规划方面分析，工业园区南区生产、生活用水由城市水厂供给，规划给水水量12万t/d，南区废水总量规划10万吨/日，园区污废水进入金华市秋滨污水处理厂。目前园区的给排水建设已经基本完成，客观上为本园区的建设创造了良好的投资环境；从交通道路规划方面分析，本项目厂界紧邻规划17号路和27号路，进出园区方便；从供电和电信规划，园区东北角设220kv一座及11kv四座，可满足园区的用电要求，规划区设置邮电所三处；从供热和燃气规划分析，目前园区正筹建园区内热电厂，而且今后随着“西气东输”的进一步实施，本项目将使用天然气作为燃料，大大减少了燃烧废气的环境影响；因此，本项目建设和园区公用工程配套条件相适应。 11.5.4环境规划相容性分析（1）水污染防治规划 ●由于金华市可供自来水源不多，因此企业应大力提倡节约用水，提高水资源循环利用率。规划水资源循环利用率达到90%以上，本项目水资源循环利用率为97.2%，和本区水污染防治规划相容； ●园区规划企业污水进行集中治理，并至少处理至三级接管标准（GB8978- 1996）。根据前述分析，本项目污水预处理完全可以达到三级接管标准（GB8978- 1996）。 ●园区规划要求区内企业必须严格实施清污分流，各厂区只设置一个污水排放口和清水排放口，污水排放口按照GB15562.1- 1995《环境保护图形标志—排放口（源）》要求设置。本次评价将在“环境管理和监测计划建议”一章中给出要求。（2）大气污染防治规划 ●规划工业园区不使用煤作为燃料，鼓励企业采用电能、低硫油或者燃气作为主要能源。目前本项目拟采用低硫油作为燃料，待天然气接通后，本项目将使用天然气作为主要能源，因此和园区能源规划要求一致。 ●园区规划在中部设立区域锅炉房，进行集中供热。待集中供热工程实施后，本项目将采用该热源，和园区供热规划要求一致。 ●园区规划要求凡是排放有毒有害工艺废气的排污点必须进行有效处理，对无组织排放源也要严格控制。由“企业环境保护措施及其可行性论证”一章分析可见，本项目对各种废气排放进行了有效控制，和园区大气污染防治规划相容。（3）噪声污染防治规划规划要求加强对园区内各类噪声源的控制和管理，对高噪声设备必须进行隔声降噪措施。本项目通过对聚合车间、纺丝生产过程以及各公用工程的降噪措施，可以有效消除噪声的影响。（4）固废污染防治规划 ●规划要求企业尽可能采用无废、低废工艺。本项目生产工艺过程中产生的固废量不多，而且产生量相对较大的废丝快主要和操作人员的熟练程度和经验有关，随着操作人员的技术熟练程度增加，项目固废产生量将会减少。 ●分类管理和处置。本项目将按照对一般工业垃圾、危险废物、其他废物等对废物分别进行分类管理、堆放和处置。 ●废物综合利用。己内酰胺聚合过程是个可逆平衡反应，在220℃以上就会有8～10%的单体或低聚体生成，这些物质不但会影响产品质量和污染环境，而且浪费了昂贵的原料，增加成本，必须回收利用，主要用萃取的方法。近年来，聚酰胺6切片萃取采用新型塔内构件，升高萃取水温度，从而提高萃取效率，萃取水浓度达到10%以上，减轻了三效蒸发的负荷，降低回收已内酰胺的能耗，使萃取后切片中可萃取物含量＜0.6%，适用于高速纺的要求。纺丝室内散发的平衡单体己内酰胺用循环水喷淋吸收，达到一定浓度后再送往三效蒸发装置进一步浓缩，与聚合3线新投加的己内酰胺混合后作为原料输送到聚合管。本项目固废综合利用率达到84%，其余不能综合利用的废物都得到了妥善处置。通过对废物的积极利用，不但增加了效益，降低了生产成本，而且大大减少了环境污染。 ●危险废物妥善处理。依据《国家危险废物名录》，本项目固体废物中有害和危险废物为己内酰胺废包装袋、热媒系统低沸物以及热媒排风凝结物，危险废物为热媒系统低沸物和热媒排风凝结物，其产生量很少。其余均为一般工业工业固废和其他废物。本项目中的己内酰胺废包装袋由原料提供厂商定期回收重复利用，不向环境中排放。热媒系统低沸物和热媒排风凝结物的产生量很少，建设单位进行委托焚烧处理委托焚烧或油分离后回收。其余一般工业固废和其他固废种类，危害性不大，很多固废可以综合利用，节约资源，创造效益，减少污染。 12 公众调查和参与 12.1公众参与方法和形式公众调查的方式包括问卷调查、专家咨询、召开座谈会和论证会等。为保证公众参与的客观性，本次调查采用随机走访以及发放公众意见征询表的形式进行。意见征询表的主要发放对象为当地的居民、农户、企事业单位的职工、政府及环保部门的领导等。表12-1为本次调查的公众意见征询表。 12.2调查对象公众参与对象包括项目所在地居民，政府行政主管部门，项目所在地行政主管等，分别来自包括不同年龄、性别、文化程度、职业背景、社会的不同阶层，以充分反映绝大多数居民对该项目建设的意见和建议。本次调查共发出调查表100份，回收100份，被调查对象的性别比例、年龄、文化程度、职业等情况分析如表12-2。（1）调查对象中，男性占76%，女性占24%，男性比例偏高；（2）调查对象的年层次主要分布在30岁以下和30～40岁之间，以中青年为主，占总调查对象的74%；（3）从文化程度看，大学、大专所占比例较大，占总调查人数的48%，其次是高中和中专，占34％，初中、小学比例较低，合计占18%；（4）从所从事职业看，干部、工人所占比例较大，合计占总调查人数62%，其他如教师、学生、个体人员等占26%，农民占12%，基本函盖了各个职业层次。 12.3调查结果和公众意见分析根据上述公众调查的反馈意见，统计整理的结果见表12-3。表12-1 浙江XXXXX化纤有限公司建设项目公众意见征询表 \|项目名称 \|浙江XXXXX化纤有限公司年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺 \| \| \|） \| \| \|及差别化长丝工程 \| \|建设地点 \|浙江金华经济技术开发区的工业园区（南区）M-03-04地块 \| \|项目基本情况，主要环境问题及其影响，环保措施及其效益等情况简介： \| \|本项目建设规模为年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺）和年产5.2万吨 \| \|锦纶差别化长丝，设计生产能力为日产切片385吨，年操作时间333天，年 \| \|产切片128, 205吨。项目拟采用国际先进的技术和设备，聚合装置单线生 \| \|产能力可达160吨/日，是当今世界单线生产能力最大的生产线；纺丝能力 \| \|为5万吨/年，符合新建项目大型化的发展潮流。项目建成后，可为浙江省 \| \|和华东地区提供聚酰胺6切片和锦纶差别化纤维等原材料，同时可利用所在\| \|地的贸易优势，参与国内外市场的竞争，实现全球营销战略。 \| \|本项目产生的污染物包括废水、废气、固体废物和噪声。废水主要包括生 \| \|产废水、生活污水、冷却水及去盐水，其中：生产废水产生量为67599t/a \| \|，主要污染因子为CODCr、BOD5、TOC、NH3-N和己内酰胺；生活污水产生量\| \|为23976 \| \|t/a，主要污染因子为CODcr、BOD5、SS、NH3-N；生产废水、生活污水经本\| \|厂污水预处理站处理，达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中的三级标\| \|准后，排入金华市城市污水处理厂集中处理。冷却水装置中的清洁废水排 \| \|放量为666,000t/a，拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水；冷却水装置的 \| \|生产废水排放量为133200t/a，主要污染因子为CODCr、BOD5；去盐水年排 \| \|放量为15984 \| \|t/a，经中和处理后纳入金华市城市污水管网。项目产生的各类污废水均纳\| \|入经济开发区污水管网，最终进入金华市秋滨污水处理厂处理达标后排放 \| \|，不直接排入附近地表水体。 \| \|项目废气主要来自于生产工艺过程、热媒循环系统和热媒加热过程：聚合 \| \|工段废气主要含少量已内酰胺单体、已内酰胺粉尘、添加剂粉尘；纺丝、 \| \|加弹工段废气主要含有少量已内酰胺单体和油剂；热媒循环系统采用联苯-\| \|联苯醚作为热载体，正常生产时有微量废气渗漏。以上过程的废气污染物 \| \|排放量较小，加强车间通风稀释后废气可直接排放，对周围环境空气质量 \| \|不会产生明显影响。热媒炉拟采用天然气为热源，天然气为清洁燃料，产 \| \|生少量NOX等污染物，达标排放不会对区域大气环境质量构成明显不利影响\| \|。 \| \|本项目产生的固体废物主要包括废聚合体、废胶块、废丝、废包装袋等生 \| \|产废渣、燃油残渣、生活垃圾、污水处理站污泥等，共计3920.86t/a。固 \| \|体废物主要采取循环利用、外运销售或回用、委托有资质单位焚烧或填埋 \| \|处置、委托环卫部门外运处理等措施。 \| \|噪声源来自生产过程中的卷绕机、牵伸机、牵伸加捻机、排气风机、各类 \| \|机泵、搅拌机械、物料输送等设备以及空压机组、冷冻机组、低温制氮装 \| \|置、变电站、热媒炉等的作业噪声，声源强度在80～90dB(A)左右。通过对\| \|噪声源通过设置隔音操作室、采取减振、降噪、消声措施等进行控制，确 \| \|保不对外界声环境产生明显不利影响。 \| \|建设单位委托东华大学环境影响评价室对该项目进行环境影响评价。为了 \| \|解和掌握项目所在地区和周边公众对本新建项目的意见，把公众关心的问 \| \|题及意见及时反馈给建设单位和有关环保部门，评价单位特组织开展本次 \| \|公众意见征询活动。 \| \|被调查人情况 \| \|姓名 \|（可填可不填） \|家庭住 \|（可填可不填） \| \| \| \|址 \| \| \|性别 \| \|年龄 \| \|职业 \| \|文化程 \| \| \| \| \| \| \| \| \|度 \| \| \|您是否知道/了解在该地区的建设项目信息？ \| \|A、不了解 B、知道一点 C、很清楚 \| \|您从何信息渠道了解该项目信息？ \| \|A、报纸、电视、广播 B、标牌宣传 C、企业告知 D、民间信息\| \|您认为本项目的建设对当地的经济发展有促进作用吗？ \| \|A、作用很大 B、作用不大 C、没有作用 \| \| 您对建设地区现在的环境质量是否满意？ \| \|A、很满意 B、较满意 C、不满意 D、很不满意 \| \| 您认为项目所在地区现在的环境问题主要反映在哪一方面？ \| \|A、地表水 B、环境空气 C、噪声 D、固体废物 \| \|您认为本项目建设中最突出的环境问题是什么？ \| \|A、废水 B、废气 C、噪声 D、固体废物 E、其他\| \|您认为本项目的开发建设会对您的生活环境产生不良影响吗？ \| \|A、影响很大 B、影响一般 C、影响较小 D、不清楚 \| \|您认为本项目的开发对基础设施（如道路、供水等）的影响如何？ \| \|A、有利影响 B、无影响 C、不利影响 D、不清楚 \| \|总体而言，您是否支持该项目在经济开发区内建设？ \| \|A、理解并支持 B、不支持 C、无所谓 \| \|您对该项目的建设还有哪些意见和建议？尤其是环境保护方面。 \| 表12-2 公众调查对象的基本情况统计表 \|调查内容 \|人数（人） \|比例（%） \| \|性别比例 \|男 \|76 \|76 \| \| \|女 \|24 \|24 \| \|年龄构成 \|30岁以下 \|42 \|42 \| \| \|30～40岁 \|29 \|29 \| \| \|40～50岁 \|14 \|14 \| \| \|50岁以上 \|15 \|15 \| \|文化程度 \|大学、大专 \|48 \|48 \| \| \|高中、中专 \|34 \|34 \| \| \|初中 \|17 \|17 \| \| \|小学 \|1 \|1 \| \|职业 \|农民 \|12 \|12 \| \| \|工人 \|26 \|26 \| \| \|干部 \|36 \|36 \| \| \|其它 \|26 \|26 \| \|总计 \|100 \|100 \| 表12-3 公众参与意见征询表调查结果汇总 \|征询内容 \|统计结果 \| \| \|A \|B \|C \|D \|E \| \|1.您是否知道/了解在该地区的建设项目信息？ \|3 \|68 \|29 \|/ \|/ \| \|A、不了解 B、知道一点 C、很清楚 \| \| \| \| \| \| \|2.您从何信息渠道了解该项目信息？ \|26 \|0 \|50 \|24 \|/ \| \|A、报纸、电视、广播 B、标牌宣传 C、企业告知D、 \| \| \| \| \| \| \|民间信息 \| \| \| \| \| \| \|3.您认为本项目的建设对当地的经济发展有促进作用 \|92 \|6 \|2 \|/ \|/ \| \|吗？ \| \| \| \| \| \| \|A、作用很大 B、作用不大 C、没有作用 \| \| \| \| \| \| \|4.您对建设地区现在的环境质量是否满意？ \|64 \|33 \|3 \|0 \|/ \| \|A、很满意 B、较满意 C、不满意 D、很不满意\| \| \| \| \| \| \|5.您认为项目所在地区现在的环境问题主要反映在哪 \|0 \|2 \|14 \|84 \|/ \| \|一方面？ \| \| \| \| \| \| \|A、地表水 B、环境空气 C、噪声 D、固体废物\| \| \| \| \| \| \|6.您认为本项目建设中最突出的环境问题是什么？ \|0 \|7 \|44 \|45 \|4 \| \|A、废水 B、废气 C、噪声 D、固体废物 \| \| \| \| \| \| \|E、其他 \| \| \| \| \| \| \|7.您认为本项目的开发建设会对您的生活环境产生不 \|0 \|17 \|47 \|36 \|/ \| \|良影响吗？ \| \| \| \| \| \| \|A、影响很大 B、影响一般 C、影响较小 \| \| \| \| \| \| \|D、不清楚 \| \| \| \| \| \| \|8.您认为本项目的开发对基础设施（道路、供水等） \|46 \|22 \|0 \|32 \|/ \| \|的影响如何？ \| \| \| \| \| \| \|A、有利影响 B、无影响 C、不利影响 \| \| \| \| \| \| \|D、不清楚 \| \| \| \| \| \| \|9.总体而言，您是否支持该项目在经济开发区内建设 \|90 \|0 \|10 \|/ \|/ \| \|？ \| \| \| \| \| \| \|A、理解并支持 B、不支持 C、无所谓 \| \| \| \| \| \| 根据表12-3统计结果，可分析得出：（1）对建设项目的了解渠道调查对象对项目有所了解的比例为68%，很清楚的占29%，对本项目完全不了解的只占 3%。有26%的人是通过报纸、电视、广播了解的，有50%的人是通过企业告知了解的，有 24%的人是通过民间信息了解的。说明企业本身和当地新闻媒介都对本项目做了一定的宣传，也说明项目附近的大多数群众对本项目建设是关心的。（2）对项目利弊的看法本项目建设对经济发展是有利影响。92%的被调查者认为本项目的建设对当地经济发展会起到较大的促进作用，6%认为作用不大，2%认为没有作用。 46%的人认为本项目的开发对基础设施会产生有利影响，32%的人不太清楚，22%的人认为无影响。没有人认为本项目建设会对基础设施产生不利影响。由于项目建成后，会在当地招募一定量的工人，可见当地居民对本项目的经济效益是有信心的。小部分人认为项目建成后可能对生活环境造成影响，这说明当地居民对项目的环境影响是关心的。（3）对当地环境质量状况的满意程度对当地环境质量现状很满意的占64%，较满意的占33%，两者合计占97%，对当地环境质量状况不满意的仅占3%。说明环境质量状况总体较令人满意。 84%的人认为当地环境问题主要是固体废物，14%的人认为是噪声，仅2%的人认为是环境空气，没有人认为是地表水污染。说明当地的固体废物和噪声存在一定程度的污染，已经引起对当地居民的影响。本项目建设过程中，应特别关注各类环境污染问题，以免影响当地居民的生活环境质量。（4）对建设项目环境污染的认识 47%的人认为本项目的开发建设对自身生活环境质量影响较小，36%的人不太清楚，1 7%的人认为具有一定影响。 45%的人认为项目排污主要是固体废物，44%的人认为是噪声，7%的人认为是废气，另有4%的人认为项目可能产生其他环境问题。（5）对建设项目的态度总体而言，90%的被调查者理解并支持本项目在经济开发区内建设，10%的人表示无所谓，没有不支持意见。这说明，当地对本项目建设可能带来的经济收益期望较高。 12.5公众意见调查结论通过本次公众意见调查，可见当地企事业单位、公众、政府部门对项目建设绝大多数持积极的支持态度。认为本项目的建设对当地经济的促进作用是比较大的，且对于周边环境产生的污染等影响较小。另外，公众调查中公众的建议和意见指出，本项目应积极引进世界先进技术，采用绿色环保产品和设备，在运行过程中应采取有效的“三废”治理措施，做好“三废”处理和回收工作，并严格做到达标排放。另外，公众要求本项目在施工建设过程中，合理安排施工时间，不要影响周边居民的正常生活和休息，并希望当地环保部门严格按照有关规定对本项目的建设和运营进行管理和监督检查。 13 评价结论与建议 13.1 评价结论 13.1.1符合产业政策本项目立足高起点、高档次，规模做大作强，产品做精做细，摆脱粗放型发展道路。本项目建成后，可达到年产12万吨锦纶6功能切片（聚酰胺）及差别化长丝的工程规模。根据中国“化纤行业预警系统”要求，年产10万吨以上聚酰胺切片和3万吨以上锦纶民用丝差别化纤维属于国家鼓励发展的建设项目，因此，本项目的产品种类及生产规模均符合国家产业政策，且与长三角地区和浙江省的经济产业规划相容。 13.1.2 符合发展规划和环境规划本工程选址于浙江金华经济技术开发区的工业园区（南区）内M-03- 04地块，所在地域属于高新技术产业园区。金华市工业园区（南区）的产业发展规划为：以服务行业、机械制造、电子信息，医药化工（制剂类）、汽车制造等为重点，着重突出以高新技术产业、科研、孵化、中试等为主导的适合工业园区发展的特色产业。本项目属于以纺织材料为主的高新技术产业，归属C18“服装及其他纤维制品制造业”，与所在区域的经济发展规划相容。项目所在地区地面水水域环境功能为Ⅲ类，环境空气质量功能区划为二类，执行国家环境空气质量二级标准。本项目重视环境保护，各类污染物的排放均达到相关排放标准，投产后对周围环境的影响较小，不会改变当地环境质量级别。因此，本项目的建设与城市的总体环境规划相容。 13.1.3 符合清洁生产原则本项目引进国外设备和生产工艺，各生产装置选择了较先进、成熟、可靠的生产技术路线和清洁工艺，保证生产工艺和装置的先进性，资源、能源利用的可持续性，污染物产生指标的最小化，废物回收利用的合理性和环境管理的有效性，降低能耗、物耗和水耗，外排“三废”采取了切实可行的治理措施，有效地减缓了污染物对环境的影响，因此本项目符合清洁生产的要求。 13.1.4 实现达标排放本工程对生产中所产生的三废均采取了相应的污染防治措施。废水：本项产生的废水主要包括生产废水、生活污水、冷却水及除盐水，其中生产废水和生活污水经本厂污水预处理站预处理，达到《污水综合排放标准》(GB8978- 1996)三级标准后，纳入金华市工业园区污水管网。冷却水装置中的清洁废水拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水，冷却水装置的生产废水经中和处理后也纳入金华市工业园区污水管网。除盐水装置排出的废水经中和处理后，与其它预处理后的工艺废水混合以后一起纳入金华市工业园区污水管网，最终排入金华市城市污水处理厂集中处理，处理后的出水直接排入金华江。本项目经处理后排放的废水量为723 m3/d，拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水的清洁废水量为2000 m3/d。项目产生的各类污废水除部分清洁废水拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水外，其余废水均纳入金华市工业园区污水管网，最终进入金华市秋滨污水处理厂处理达标后排放，不直接排入附近地表水体。废气：本项目正常投产后，聚合及纺丝工段产生的己内酰胺单体粉尘经回收系统回收单体，不直接排放；少量油剂直接高空排放；热媒循环系统有微量联苯－联苯醚热媒介质无组织排放；热媒加热系统采用轻质柴油或天然气为燃料，排放一定量的SO2、NOx和烟尘。本项目各类废气污染物的排放均达到各类相应排放标准。固体废物：本项目固体废物的产生总量共计3920.86 t/a，主要来源于聚合工段、纺丝加弹工段、热媒系统、污水处理站及生活垃圾等，其中一般废物3918.85 t/a，危险废物2.01 t/a。对于己内酰胺包装袋、极少量的热媒循环系统有害废物以及污水处理站污泥，拟分别采取委托原料供应商回收、委托焚烧或填埋处理等方式妥善处理。其余固废多为一般工业固废，其危害性不大，建设方拟进行综合利用或外销，生活垃圾拟委托环卫部门进行处理，固体废物处置率达到100％。经过以上各种处理处置措施，各类固体废物均做到达标排放，不会对周围环境造成明显的影响。噪声：项目生产中的强噪声设备均采取设置隔声操作室、设置隔声罩和消声器，底部加填减振垫块等措施，确保项目产生的噪声达到《工业企业厂界噪声标准》中的Ⅲ类标准。 13.1.5 满足总量控制要求本工程通过清洁生产、全过程污染控制和落实污染防治措施，做到了各类污染物达标排放。本工程各类污染物排放总量为： \|废气污染物 \|SO2 \|25.89 t/a（燃低硫油 \| \| \| \|） \| \| \| \|0.33 t/a（燃天然气）\| \| \|烟尘 \|2.35 t/a（燃低硫油）\| \| \| \|0.79 t/a（燃天然气）\| \|废水污染物 \|CODCr \|33.47 t/a \| \| \|NH3-N \|1.90 t/a \| \|固体废物 \|一般工业垃圾 \|3771 t/a \| \| \|有害废物 \|1.67 t/a \| \| \|危险废物 \|0.34 t/a \| \| \|其他废物 \|147.85 t/a \| 本项目产生的废水不直接排放，而是经本厂污水预处理站预处理，达到《污水综合排放标准》(GB8978- 1996)三级标准后，纳入金华市工业园区污水管网，最终排入金华市城市污水处理厂集中处理，处理后的出水直接排入金华江。以上列出的废水总量以及水污染物年排放量均为排入污水处理厂的总量。 13.1.6 地区环境质量无明显变化项目建设地区的环境空气现状除PM10部分超过二级标准外，SO2和NO2均可100%达到一级标准。经计算，若采用0#轻柴油为燃料，所排放的热媒炉燃烧废气中的烟尘对于周围环境空气的影响很小，SO2和NOx有一定影响，但影响较小。待2007年后采用天然气为燃料，则热媒炉燃烧废气中各类污染物的含量均很低，对基地周围环境空气质量影响很小。总体而言，本工程投产后所排放的大气污染物的影响浓度较小，与现状本底叠加后，不会改变该地区环境功能区级别。项目建设地区的现状声环境质量良好，各测点昼夜声环境质量均可满足《城市区域环境噪声标准GB3096- 93》中的3类标准。本项目的噪声源预测值与现状本底叠加后均可达标，不会改变该地区环境功能区级别。本工程做到达标排放和满足总量控制要求，因此本工程投产后对该地区环境质量不会造成明显影响。 13.1.7 环境风险评价结论本项目采用的原料和辅助材料大多为低毒可燃（丙类）物质，考虑到项目中使用的热媒——联苯和联苯醚混合物曾发生过泄漏和爆炸，且在制取高纯氮过程中使用的氢气为1级易燃物质，因此具有一定的潜在危害性。本项目发生事故主要部位为管道等破裂，主要事故类型为氢气燃爆物质泄漏后遇明火发生火灾和爆炸事件，联苯- 联苯醚混合物泄漏后造成大气污染扩散事件、遇明火发生火灾和爆炸事件。计算结果表明：当氢气钢瓶破裂泄漏引起火灾事故事故后，造成设备和人员严重损害（达到A级影响）范围为8m，较严重损害（B级影响）范围为10m左右，一定影响（C级影响）范围为15m左右，D级影响范围为27 m。联苯- 联苯醚引起火灾事故后，达到A级影响范围为265m， B级影响范围为345m左右， C级影响范围为512m左右，D级影响范围为910m。所以本项目的热媒炉泄漏事件危害比较大，要密切注意，定期检查。当热媒炉发生泄漏事故时，2.8m/s风速下，B、D、E稳定度时，联苯－联苯醚的一次最大影响浓度分别为15.8mg/m3、15.7mg/m3和13.4mg/m3，出现距离分别约为180m、280m和530m，其影响浓度分别为TJ36- 79之“居住区大气中有害物质最高容许浓度”（一次浓度0.01mg/m3）的1580倍、1570倍和 1340倍，影响浓度相当大。由于联苯-联苯醚为低毒化学品，毒负荷很大，嗅阈值仅为0.1ppm，所以联苯- 联苯醚泄漏容易发现，对人体影响很小。但随风扩散容易被人们发觉而产生不必要的恐慌，造成恶劣的社会影响，需要特别注意防范。 13.1.8 公众参与结论通过对项目所在地的居民、农户、企事业单位的职工、工业园区管理人员、政府及环保部门的领导等进行的意见征询，90%的被调查者理解并支持本项目在经济开发区内建设，10%的人表示无所谓，没有不支持意见。这说明当地企事业单位、公众、政府部门对项目的建设绝大多数持积极支持态度，认为本项目的建设对当地经济的促进作用较大，且对于周边环境产生的污染影响较小。公众调查中公众的建议和意见指出，本项目应积极引进世界先进技术，采用绿色环保产品和设备，在运行过程中应采取有效的“三废”治理措施，做好“三废”处理和回收工作，并严格做到达标排放。另外，公众要求本项目在施工建设过程中，合理安排施工时间，不要影响周边居民的正常生活和休息，并希望当地环保部门严格按照有关规定对本项目建设和运营进行管理和监督。 13.1.9 总结论综上所述，从环境保护角度分析，本项目的厂址选择和建设是可行的。 13.2 建议 ◆热媒炉要采用优质低硫燃料油，以保证燃烧废气达标排放；并考虑尽早采用清洁能源——天然气，以将废气排放影响减至最低。 ◆项目有大量清洁废水直接排放入城市雨水管网，如冷却水装置的清洁废水排放量达 2000 m3/d，建议企业采取措施（如离子交换）后回用，或用于冲洗地坪、冲洗厕所、冲洗车辆、绿化用水等用途，以减少本工程水耗指标，同时相应提高清洁生产水平。 ◆考虑到热媒站的热媒介质不可避免地会有少量泄漏，故应加强对无组织排放源的管理，尽量选用先进设备，加强阀门和管件的密封程度，尽量减少热媒介质的泄漏。 ◆确保工厂污染防治设施运行正常，一旦出现故障，如热媒炉泄漏等，则应采取紧急措施，防止废气直接排放污染周围环境空气质量。 ◆加强全厂的环境保护工作，污染治理岗位实行持证上岗，对上岗人员定期培训和考核。 ◆本项目投产后，应不断吸收国际先进技术，努力改进生产工艺路线，同时高度重视生产中的节水问题，力争将物耗、能耗、水耗指标进一步降下来，使本项目的生产工艺处于国际先进水平。 ----------------------- 336.0 240.0 中和处理后48 污水预处理站 72 48[pic] 80.0 48.0 143.4 288.0 240.0 36.0 117.6 984.0 155 生活设施 576.0 622.0 238.8 热媒站冷冻站长丝装置聚合装置图3-4 生产用水、排水平衡图 DTY丝分级、包装、入库物理性能测定、染色试验 W13 S7 W12 图3-3 加弹工艺流程图及排污点图卷绕油嘴上油挂丝喂入第二罗拉分丝器微动装置假捻器第一罗拉止捻器冷却板第一热箱 POY丝筒微动装置平衡 G8 G7 S6 分级包装图3-2 纺丝工艺流程图及排污点图 W11 W9 W10 S5 POY去加弹工段仓库贮存 HOY和FDY 物理性能检验、染色试验丝束冷却牵伸卷绕给湿上油纺丝喷丝头组件熔融挤出锦纶6切片或聚酯、锦纶6切片 S4 图3-1 聚合工艺流程及排污点图 W7 G6 W8 切片质量检验 S3 W6 S1, S2 W5 W4 G5 G4 W3 W3 G3 G3 G2 W2 G1 W1 制氮系统干燥塔萃取塔切片铸槽预聚合聚合管切片干燥切片萃取切片生产己内酰胺水解聚合单体制备 [pic] 图2-1 污水预处理工艺流程图填埋或焚烧泥渣污泥脱水污泥池压缩空气进入城市污水处理厂沉淀池好氧池厌氧池调节池生产生活污水凝水回用 4440 蒸发风吹损失2040 新鲜水6756.8 375.4 损耗27.4 空调消耗水240 损耗24.0 金华市城市污水处理厂 2000 400 除盐水站损耗14.4 240.0 初期雨水432 热力站损耗8.0 816.0 排水3680至城市雨水系统 323 循环冷却水站说明：图中水量单位为m3/d 174.0 106.0 95.4 表4-1 主要原、辅材料物性特征图9-1 事故类型树状图化学物理受热膨胀蒸气遇火液面燃烧泄漏口燃烧液相挥发气相扩散遇电火未遇电火火灾大气污染蒸气云爆炸池火灾喷射火灾大气污染大气污染爆炸项目物料泄漏	0	negative_file/工商、零售行业/环境影响报告书.doc
广州友谊商店股份有限公司二OO一年年度报告二00二年三月重要提示：本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。广州友谊商店股份有限公司董事会目录第一章公司基本情况简介…………………………………………2 第二章会计数据和业务数据摘要…………………………………3 第三章股本变动及股东情况………………………………………5 第四章董事监事高级管理人员和员工情况………………………7 第五章公司治理结构………………………………………………9 第六章股东大会情况简介…………………………………………11 第七章董事会报告…………………………………………………12 第八章监事会报告…………………………………………………22 第九章重要事项……………………………………………………24 第十章财务报告……………………………………………27――43 第十一章备查文件目录……………………………………………44 第一章公司基本情况简介（一）公司法定中文名称：广州友谊商店股份有限公司公司法定英文名称：GUANGZHOU FRIENDSHIP CO.,LTD. （二）公司法定代表人：房向前先生（三）公司董事会秘书：邓美薇女士联系地址：广州市环市东路369号广州友谊商店股份有限公司办公室电话：020-83571948 传真：020-83572228 电子邮箱：meimy.d@cgzfs.com 股证事务授权代表：邓永光先生联系地址：广州市环市东路369号广州友谊商店股份有限公司企划投资部电话：020-83570189 传真：020-83572228 电子邮箱：fcinvestment@cgzfs.com （四）公司注册地址：广州市环市东路369号公司办公地址：广州市环市东路369号邮政编码：510095 公司国际互联网址：www.cgzfs.com 公司电子邮箱：gzfs@cgzfs.com （五）公司选定的信息披露报纸：《证券时报》中国证监会指定的登载公司中期报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地址：公司企划投资部（六）公司股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：广州友谊股票代码：000987 （七）其他相关资料公司首次注册登记日期：1992年12月24日登记机关：广州市工商行政管理局公司最近一次变更注册登记日期：2002年3月1日登记机关：广州市工商行政管理局企业法人营业执照注册号：4401011106368 税务登记号码：（国）440102190481772 （地）440100190481772 公司聘请的会计师事务所名称：广东正中珠江会计师事务所办公地址：广州市东风东路555号粤海集团大厦10楼第二章会计数据和业务数据摘要一、本年度主要利润指标情况（单位：人民币元） \|指标项目 \|金额 \| \|利润总额 \|54,889,843.98 \| \|净利润 \|38,355,729.4 \| \|扣除非经常性损益后的净利润 \|36,529,892.1 \| \|主营业务利润 \|196,760,768.91 \| \|其他业务利润 \|14,194,257.89 \| \|营业利润 \|51,910,643.8 \| \|投资收益 \|2,008,413.52 \| \|营业外收支净额 \|970,786.66 \| \|经营活动产生的现金流量净额 \|23,819,234.05 \| \|现金及现金等价物净增减额 \|24,520,148.5 \| 注：扣除的非经常性损益项目及涉及金额（1）新股申购冻结资金利息（本年摊入部分）830,000元；（2）营业外收支净额（剔除新股申购冻结资金利息）140,786.66元；（3）委托资产管理收益1,755,000元；（4）经常性所得税损益项目所得税影响数-899,949.36元。二、截止报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标 \|指标项目 \|2001年 \|2000年 \|1999年 \| \|主营业务收入（元） \|979,522,348.2 \|945,743,251.97\|776,896,268.67\| \|净利润（元） \|38,355,729.4 \|37,904,414.53 \|35,049,459.85 \| \|总资产（元） \|755,609,976.6 \|788,243,136.58\|505,613,928.77\| \|股东权益（元） \|598,668,366.67\|584,243,177.82\|332,803,680.64\| \|（不含少数股东权益） \| \| \| \| \|全面摊薄每股收益（元） \|0.1603 \|0.1584 \|0.1955 \| \|加权平均每股收益（元） \|0.1603 \|0.1855 \|0.1955 \| \|扣除非经常性损益的每股 \|0.1526 \|0.1567 \|0.1536 \| \|收益（元） \| \| \| \| \|每股净资产（元） \|2.5017 \|2.4414 \|1.8561 \| \|调整后的每股净资产（元 \|2.4725 \|2.4001 \|1.8224 \| \|） \| \| \| \| \|每股经营活动产生的现金 \|0.0995 \|0.4412 \|0.3402 \| \|流量净额（元） \| \| \| \| \|净资产收益率（%） \|6.4068 \|6.4878 \|10.5316 \| \|加权平均净资产收益率（%\|6.0538 \|8.3287 \|8.3609 \| \|）（以扣除非经常性损益 \| \| \| \| \|后的净利润为计算基础） \| \| \| \| 注：根据新的《企业会计制度》规定，代销商品款与对应的存货科目抵消，公司对以前年度的总资产进行了追溯调整。追溯调整前，2000年度总资产为997,408,907.84元，1999 年度总资产为729,016,117.34元。利润表附表（根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号》的要求计算的净资产收益率和每股收益） \|报告期利润 \|2001年 \|2000年 \| \| \|净资产收益\|每股收益（\|净资产收益\|每股收益（\| \| \|率（%） \|元） \|率（%） \|元） \| \| \|全面摊薄 \|加权平均 \|全面摊薄 \|加权平均 \|全面摊薄 \|加权平均 \| \|期初\|239,305,405\|179,278,275\|140,455,760\|21,694,194\|25,203,736\|584,243,177\| \|数 \|.46 \|.56 \|.07 \|.86 \|.73 \|.82 \| \|本期\|0 \|0 \|5,692,296.9\|1,948,154.\|8,732,891.\|14,425,188.\| \|增加\| \| \|5 \|8 \|9 \|85 \| \|本期\|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \|0 \| \|减少\| \| \| \| \| \| \| \|期末\|239,305,405\|179,278,275\|146,148,057\|23,642,349\|33,936,628\|598,668,366\| \|数 \|.46 \|.56 \|.02 \|.66 \|.63 \|.67 \| \|变动\|－ \|－ \|提取法定盈 \|提取法定公\|经营产生利\|经营产生利 \| \|原因\| \| \|余公积金及 \|益金 \|润及实施利\|润及实施利 \| \| \| \| \|法定公益金 \| \|润分配方案\|润分配方案 \| 第三章股本变动及股东情况一、股份变动情况 1、股份变动情况表单位：股 \| \|本次变动前 \|本次变动增减（+/-） \|本次变动后 \| \| \| \|配 \|送 \|公 \|增发\|其 \|小计 \| \| \| \| \|股 \|股 \|积 \| \|他 \| \| \| \| \| \| \| \|金 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|转 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|股 \| \| \| \| \| \| 境内法人持有股份\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 境外法人持有股份\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 其他 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|⒉募集法人股份 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|⒊内部职工股 \|28,067,680 \| \| \| \| \| \| \|28,067,680 \| \|⒋高管股 \|492,320 \| \| \| \| \| \| \|492,320 \| \|5优先股或其他 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|未上市流通股份合 \|179,305,405\| \| \| \| \| \| \|179,305,405\| \|计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|二、已上市流通股 \|60,000,000 \| \| \| \| \| \| \|60,000,000 \| \|份 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|⒈人民币普通股 \|60,000,000 \| \| \| \| \| \| \|60,000,000 \| \|⒉境内上市的外资股\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|⒊境外上市的外资股\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|⒋其他 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|已上市流通股份合 \|60,000,000 \| \| \| \| \| \| \|60,000,000 \| \|计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|三、股份总数 \|239,305,405\| \| \| \| \| \| \|239,305,405\| 2、我司在2000年6月30日、7月1日以上网定价与二级市场投资者配售相结合的方式发行了6000万股社会公众股，发行价格为4.08元/股，发行完成后于同年7月18日在深圳证券交易所上市交易。 3、本公司现存的内部职工是于1992年12月改制为股份制公司时，以每股1.10元向公司职工募集内部职工股2380万股（含高管股），1998年3月份实施了1997年度10送2派1元的利润分配方案，内部职工股增加为2856万股，拟在社会公众股上市三年后上市流通。二、股东情况介绍 1、截止2001年12月31日，本公司股东总数为47,771户。 2、公司前10名股东的持股情况（2001年12月31日在册） \|序号 \|股东名称 \|持股数量（股 \|持股比例 \|股份类别 \| \| \| \|） \| \| \| \|1 \|广州市国有资产管理局\|150,745,405 \|62.99% \|国家股 \| \|2 \|普丰证券投资基金 \|164,600 \|0.069% \|流通A股 \| \|3 \|贾玉祥 \|162,600 \|0.068% \|流通A股 \| \|4 \|甄健荣 \|156,000 \|0.065% \|内部职工股 \| \|5 \|杨斌 \|131,400 \|0.055% \|流通A股 \| \|6 \|贺博荣 \|116,110 \|0.049% \|流通A股 \| \|7 \|新疆新天房地产开发 \|108,900 \|0.046% \|流通A股 \| \| \|有限公司 \| \| \| \| \|8 \|黄韵涛 \|107,850 \|0.045% \|流通A股 \| \|9 \|李卫华 \|104,900 \|0.044% \|内部职工股和 \| \| \| \| \| \|流通A股 \| \|10 \|莫曼玲 \|104,400 \|0.044% \|内部职工股 \| 注：（1）广州市国有资产管理局代表国家持有本公司股票150,745,405股，占总股本62. 99%，系本公司控股股东，本报告期内其持有的股票数量没有变化，也没有质押或冻结。其他前十名股东和我司无关联关系。（2）本公司持股前十名股东中，第9名李卫华持有104,400股未流通的内部职工股和 500股流通A股。（3）本年度，广州市国有资产管理局归入广州市财政局，国家股股权管理也归属市财政局。市财政局法人代表：郭锡龄 4. 董事、监事、高级管理人员和员工情况一、现任公司董事、监事、高级管理人员基本情况 \|姓名 \|性 \|年龄\|职务 \|任期起止 \|持股数（股） \| \| \|别 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|年初 \|年末 \| \|房向前 \|男 \|45 \|董事长 \|2002.2—2002.3 \|0 \|0 \| \|吴汝初 \|男 \|59 \|副董事长 \|1999.3—2002.3 \|32400 \|32400 \| \|刘宏国 \|男 \|56 \|副董事长、总经理\|1999.3—2002.3 \|32400 \|32400 \| \|黎满传 \|男 \|50 \|董事、副总经理 \|1999.3—2002.3 \|28800 \|28800 \| \|王龙飞 \|男 \|52 \|董事 \|1999.3—2002.3 \|0 \|0 \| \|朱祖煊 \|男 \|63 \|董事、财务总监 \|1999.3—2002.3 \|32400 \|32400 \| \|何秉刚 \|男 \|56 \|董事 \|1999.3—2002.3 \|26400 \|26400 \| \|王银喜 \|女 \|46 \|董事、副总经理 \|1999.3—2002.3 \|26400 \|26400 \| \|陈润辉 \|男 \|47 \|董事 \|1999.3—2002.3 \|28800 \|28800 \| \|李小沂 \|女 \|48 \|监事会召集人 \|2002.2—2002.3 \|0 \|0 \| \|胡洁君 \|女 \|44 \|监事 \|1999.3—2002.3 \|55200 \|55200 \| \|任广民 \|女 \|42 \|监事 \|1999.3—2002.3 \|28800 \|28800 \| \|王翔 \|男 \|41 \|副总经理 \|1999.3—2002.3 \|0 \|0 \| \|邓美薇 \|女 \|45 \|董事会秘书 \|1999.3—2002.3 \|43200 \|43200 \| 注： ①报告期内，公司董事、监事、高级管理人员持有本公司股票数额没有变动。 ②报告期内，公司董事、监事没有在股东单位任职。二、年度报酬情况 ①公司董事、监事和高级管理人员报酬的决策程序、报酬确定依据：董事、监事和高级管理人员的报酬是根据公司1998年度股东大会审议通过的“董事、监事薪酬问题的议案 ”，由股东大会决定。 ②报告期内，公司董事、监事和高级管理人员均在本公司领取薪酬，年度报酬总额18 3.58万元（含税）。金额最高的前三名董事的报酬总额为47.32万元（含税）。金额最高的前三名高管人员的报酬总额为40.33万元（含税）。 ③公司董事、监事和高级管理人员年度报酬区间划分及人数：公司的董事、监事和高级管理人员，年度报酬在13万元至16万元（含税）区间的3人，年报酬在10万元至13万元（含税）区间的10人，年报酬在8万元至10万元（含税）区间的2人。三、报告期内董事、监事、高级管理人员离任情况及原因 ①本报告期内公司董事、监事、高级管理人员没有离任或解聘的情况。 ②经公司总经理提名，公司第二届董事会第14次会议决议，聘任董事王银喜为公司副总经理。 ③报告期末至本报告披露日期间董事、监事、高级管理人员变化情况 2002年1月4日，公司第二届董事会第23次会议审议通过郭振球先生因年龄原因辞去公司董事、董事长职务的决议；审议通过增补房向前先生为公司第二届董事会董事候选人的决议；审议通过张广忠先生辞去公司副总经理职务的决议。 2002年1月4日，公司第二届监事会第11次会议审议通过王秀云女士因年龄原因辞去公司监事、监事会召集人职务的决议；审议通过增补李小沂女士为公司第二届监事会监事候选人的决议。（以上事项已于2002年1月5日在《证券时报》上披露）。 2002年2月6日，公司2002年第一次临时股东大会审议通过郭振球先生辞去公司董事、董事长职务；审议通过增补房向前先生为公司董事；审议通过王秀云女士辞去公司监事、监事会召集人职务；审议通过增补李小沂女士为公司监事。经公司第二届董事会第24 次会议选举，房向前先生出任公司董事长。经公司第二届监事会第12次会议选举，李小沂女士出任公司监事会召集人。（以上事项已于2002年2月7日在《证券时报》上披露）。四、公司员工情况截止到2001年12月31日止，公司职工总数1960人，其中销售人员1367人，技术人员 168人，财务人员51人，行政人员255人，其他119人。公司员工中大专及大专以上学历2 96人，中专及高中学历1523人，高中以下学历141人。根据有关政策，截止2001年12月2 0日公司退休人员已纳入社会养老保障体系。至本报告期末公司的离休人数为17人。 5. 公司治理结构一、公司治理情况公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会制定的有关法律、法规的要求，在证监会派出机构、深圳证券交易所等的指导下，不断完善公司法人治理结构，规范公司运作，改进信息披露质量，健全内控制度。公司已制定了《董事会工作细则》、《监事会工作细则》、《总经理工作细则》、《财务总监工作细则》，目前正在修改公司章程，修订《董事会议事规则》、《监事会议事规则》，及制定《股东大会议事规则》、《信息披露制度》等。通过与中国证监会和国家经贸委于2002年1月7日发布的《上市公司治理准则》规范性文件相比较，公司目前的法人治理基本符合《上市公司治理准则》的要求，其主要情况和差异说明如下： 1、关于股东与股东大会：公司建立了较为合理的治理结构，努力确保所有股东特别是中小股东享有平等地位，确保所有股东均能及时获取有关法律、法规和公司章程规定的公司重大事项的相关信息，能够享有充分的知情权和参与权；公司严格按照《上市公司股东大会规范意见》和相关法规的要求召集、召开股东大会，在会场地点和时间的选择上尽可能地让更多的股东参加股东大会；公司关联交易公平合理，均遵循商业原则，签订有书面协议。公司目前正在制订《股东大会议事规则》。 2、关于控股股东与上市公司的关系：公司控股股东行为规范，没有逾越股东大会直接或间接干预公司的决策及依法开展的经营活动；严格遵循法律、法规和公司章程规定的条件和程序提出对上市公司董事、监事候选人的提名；公司与控股股东产权清晰，在人员、资产、财务、机构、业务均各自独立；公司人员没有在控股股东单位担任职务；公司董事会、监事会及其他内部机构均独立运作；公司与控股股东没有同业竞争情况。 3、关于董事和董事会：公司严格按照《公司章程》及相关法律法规的规定进行董事选举，并将在《公司章程》中进一步完善董事的选聘程序、积极推行累积投票制度；公司各位董事能够积极参加有关培训，熟悉有关法律法规，了解作为董事的权利、义务和责任，能根据公司和全体股东的最大利益，忠实、诚信、勤勉地履行职责。公司目前正在修订《董事会议事规则》和制定《独立董事制度》，并将根据《上市公司治理准则》的有关规定，逐步完善董事会下属专门委员会。 4、监事和监事会：公司监事会能够充分了解公司经营情况，认真履行职责，本着对全体股东负责的精神，能够有效地对公司董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性及公司财务实施监督和检查，并有真实完整的会议记录。公司正在修订《监事会议事规则》，进一步完善监事会职能和程序。 5、关于绩效评价与激励约束机制：公司正通过同业比较，结合企业规模和发展情况、市场平均水平等设立标准，积极建立和完善董事、监事及高级管理人员的绩效评价及激励机制；公司经理人员的聘任公开、透明，严格遵守有关法律法规，履行法定的程序。 6、关于利益相关者：公司能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、消费者、供应商、社区等利益相关者的合法权利。各方能积极合作，共同推动公司持续、健康地发展。 7、关于信息披露和透明度：公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询；公司能严格按照法律、法规和公司章程的规定，真实、准确、及时、完整披露有关信息，确保投资者通过指定报刊和网站及时清晰了解公司的实际经营情况和经营业绩。二、独立董事情况本公司已初步有独立董事人选，将于2001年度股东大会提交股东审议。三、公司与控股股东关系说明公司与控股股东在人员、资产、财务、业务和机构方面做到“五分开”，公司具有独立完整的业务及自主生产经营能力。四、报告期内对高级管理人员的考评及激励机制的建立、实施情况公司正在着手推动内部机构、人事、薪酬三大改革，逐步完善高级管理人员的绩效评估体系和激励机制。第六章股东大会情况简介本报告期内公司召开了一次年度股东大会，具体情况如下：公司于2001年3月29日召开第二届董事会第十七次会议，审议通过了召开公司2000年度股东大会的决议，并于2001年4月3日在《证券时报》上刊登召开2000年度股东大会通知。公司于2001年5月10日在友谊商业大厦十五楼召开公司2000年度股东大会，到会股东及股东代表55人，代表股份15266.7925万股，占公司总股本的63.8%。会议审议并通过了如下决议： ⑴公司2000年度董事会工作报告; ⑵公司2000年度报告和报告摘要; ⑶公司2000年度监事会工作报告; ⑷公司2000年度财务决算报告; ⑸公司2000年度利润分配预案; ⑹关于聘请广东正中珠江会计师事务所为公司2001年度审计机构的议案。本次年度股东大会决议公告于刊登2001年5月11日的《证券时报》上。第七章董事会报告一、报告期内公司的经营情况（一）主营业务的范围及其经营状况 1、公司所处行业及市场占有率公司所处行业为商业零售业，是一家以零售批发业务为主，以物业租赁为辅的综合性商业企业。目前公司拥有2家过万平方米的大型百货商场，零售市场占有率居广东省前列，并开始涉足建材连锁大超市等经营领域，正在形成多业态经营的商业格局。 2、主营业务范围公司主营百货零售，主营业务收入和利润均来自零售批发业务，在报告期内未发生较大变化，如下表：单位元 \|行业 \|主营业务收入 \|主营业务成本 \|毛利率 \| \|百货 \|979,522,348.20 \|778,158,374.18 \|20.56% \| 3、主营业务经营状况 2001年，公司在稳定的经济环境下，经过全体员工齐心协力、团结拼搏，以公司上市第一个完整年度为契机，在巩固主业经营、发展其他辅营业务、提高经济效益及保证企业持续发展等方面，较好地完成了年度目标任务。公司全年实现主营业务收入979,522, 348.20元，同比增长3.57%；实现利润总额54,889,843.98元，同比增长22.84%。围绕年初制定的各项经济指标与任务，2001年公司经济工作的主要举措有：（1）坚持精细经营，提升百货主业经营能力，保证经营效益持续增长。 2001年，公司坚持走差异化市场路线，根据商品特点、品牌特色及目标顾客需求不断进行商品结构和布局的调整优化，汰弱引强，扩大顾客需求度高的商品阵容。百货精品商场全年销售增长9.4%；工艺商场以培育消费、开发潜在购买力、占市场先机为宗旨，先后对首饰、精品、家饰区进行调整，以时尚高雅的陈列演绎现代生活，形成了一定的经营特色；女服商场引进了来自韩国、香港价格适中且款式新颖的潮流的女服，满足了目标顾客着装年轻化的消费需求，收到较好的销售效果，经过调整的品牌区域销售同比上升35.99%；男服商场营造了颇具特色且质优价宜的皮具天地，皮具销售止跌回升，全年升幅达20.6%，电器文化商场在科技含量较高的数码产品的销售已在市内同行中树立起经营规模最大、品种最齐的口碑。积极探索营销新路子，努力促销扩销。公司围绕“新世纪、新生活、新时尚”的营销推广总体思路，全年先后组织开展了“世纪之春”、“拥抱阳光”、“友谊礼品月”等大型主题促销活动；总店各商场和分店贯彻公司年度营销计划，精心策划营业促销活动，一年来先后举办了“江诗丹顿古今名表荟萃展”、“春日色彩”、“粉色的天空”、“秋醉伊人”、“彩明月”等展示，传递了消费潮流新资讯和生活新时尚。做好贵宾服务管理，维系商店目标顾客。公司本年度继续强化贵宾需求研究、服务工作，重新修订了《贵宾卡、白金卡使用管理办法》，在商场举行了两次贵宾活动，举办贵宾联谊会等。公司贵宾人数及其全年消费额逐年增加。公司本年度认真抓好各层级培训，提高员工素质。为适应中国入世以及企业对管理人员的素质要求，公司加强了各层管理人员的培训，如选送高级管理人员攻读研究生高级进修课程，对中层及一般管理人员开展了现代营销策略、外资经营、质量管理、新业态等专题培训；本年度，公司800多名售货员通过营业员职业资格证等级培训，分别取得中级和初级营业员职业资格证，各商场还根据实际需要，开展商品知识、商品陈列、服务技巧等培训。上述培训均收到较好的效果。公司进一步理顺和完善联进分销经营模式，大力调整友谊时代店商品结构、布局及库存，节约成本，培育新的消费增长点，迎合商圈目标客层的需要，使该分店超额完成了公司下达的年度经营任务，全年销售增长了30%，减亏达52.6%。（2）巩固物业经营业务，提高物业经营效益本年度公司在物业经营工作中灌输“以客为主、以客为先”的服务理念，通过对租客租赁要求的摸查，想方设法留住现有租客，同时紧盯租赁市场行情，加大招租力度，并通过服务及配套设施的改造不断提高场地效益。公司针纺大厦、友谊大厦出租率分别达到 86.8%和87.6%，全年物业租赁的收租率达100%，总收入达到2666万元。（3）拓展零售业态，迈进新的经营领域公司在2001年12月初，与上海好美家装潢建材有限公司签订协议，合资建立“广州友谊好美家装潢建材有限公司”，我司出资490万元，占注册资本49%。新公司预计2002年二季度在广州珠江新城广场内开设上万平方米的家居建材超市，未来三年拟在广州及周边地区开设4至5家同等规模的大卖场，成为广州乃至广东地区最具规模的家居装潢建材产品零售商。此举标志着我司向新兴业态发展迈出了关键性的第一步。（4）编制企业五年发展规划，绘画未来发展宏图。公司经过半年时间的调查、分析、编写，已制订出《公司五年发展规划》，将提交董事会进行审议。五年规划的编制，使企业正确审视自己，明确中期任务和目标，以更坚实的步伐踏上发展之路。（二）主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩单位：万元 \|企业名称 \|注册资本 \|投资比例 \|主营业务 \|主营业务收 \|净利润 \| \| \| \| \| \|入 \| \| \|广州保税区友\|810 \|100% \|转口贸易、 \|869 \|231 \| \|谊保税有限公\| \| \|简单加工、 \| \| \| \|司 \| \| \|商品展销、 \| \| \| \| \| \| \|保税仓储和 \| \| \| \| \| \| \|物业出租 \| \| \| \|广州市友谊和\|140（万美元\|50% \|百货零售 \|887 \|30 \| \|黄百货精品有\|） \| \| \| \| \| \|限公司 \| \| \| \| \| \| \|广州市友谊餐\|47.6 \|37% \|餐饮业务 \|— \|— \| \|厅有限公司 \| \| \| \| \| \| \|广州中谊保税\|6400 \|33.33% \|房地产 \|695 \|101 \| \|实业有限公司\| \| \| \| \| \| \|广州珠江资产\|6500 \|7.7% \|项目策划、 \|133．54 \|70．96 \| \|管理有限公司\| \| \|投资咨询、 \| \| \| \| \| \| \|投资管理和 \| \| \| \| \| \| \|资产委托管 \| \| \| \| \| \| \|理 \| \| \| 注：（1）广州市友谊餐厅有限公司暂时停业，无营业收入。（2）广州珠江资产管理有限公司2001年主营业务收入指标是营业收入、其他业务收入和投资收益合计数，摘自该公司2001年度审计报告（粤数会审字[2002]5003号）。（三）主要供应商、客户情况本报告期内，公司向前五名供应商合计采购金额为76,855,902.99元，占采购总额的 8.74%；公司的主要客户为广州市地区消费者。（四）在经营中出现的问题与困难及解决方案公司经营中所面临的主要问题是：报告期内，多家跨国零售商、北商、深商宣布在广州开店或计划开店，广州地区零售市场竞争进一步加剧；而目前我司内部架构和管理未理顺，人事分配制度改革推进的步子不够大，总店与分店联进分销的运营模式尚待完善，友谊时代店虽然开业两年多来经营效益能达到预期目标，按仍处于亏损期。针对该状况，我司主要采取了以下措施： 1、继续完善联进分销模式，大力开展营销活动，贴近市场，调整分店商品布局、结构和库存，节约成本，提高销售。报告期内，友谊时代店超额完成年度经营目标，全年销售同比增长30%，减亏达52.6%。 2、坚持精细经营，走差异化市场路线，扩大顾客需求度高的商品经营阵容；积极探索营销新路子，努力促销扩销；做好贵宾服务管理，维系商店目标顾客；认真抓好各层级培训，提高员工素质，树立企业形象。总体上提升了百货主业经营能力，保证经营效益持续增长。 3、拓展零售业态，迈进新的经营领域，抢占市场份额。公司与上海好美家装潢建材有限公司合资建立“广州友谊好美家装潢建材有限公司”。新公司预计2002年一季度在广州珠江新城广场内开设上万平方米的家居建材超市，未来三年拟在广州及周边地区开设 4至5家同等规模的大卖场，成为广州乃至广东地区最具规模的家居装潢建材产品零售商。二、报告期内公司的投资情况（一）募集资金使用情况 2000年7月，公司公开发行6000万股A股股票，扣除发行费用实际募集资金23606.44万元。招股说明书中列明承诺投资项目与投资进度如下表： \|项目名称 \|投资额（万元） \|投入进度(万元) \| \| \| \|2000年 \|2001年 \|2002年 \| \|①新中国大厦分店项目 \|2381 \|1431 \|950 \|－ \| \|②天河时代广场分店项目 \|8035.8 \|4103.8 \|3432 \|500 \| \|③顶好广场大型综合百货超市项目 \|6987 \|－ \|3237 \|3750 \| \|④开发改造电脑管理系统项目 \|700 \|460 \|240 \|－ \| \|⑤补充公司流动资金 \|5451.2 \|－ \|－ \|－ \| \|合计 \|23555 \| \| \| \| 2000年和本报告期内募集资金实际使用情况如下表： \|项目名称 \|实际投资额 \|实际投入进度（万元）\| \| \|（万元） \| \| \| \| \|2000年 \|2001年 \| \|①新中国大厦分店项目 \|396 \|396 \|－ \| \|②天河时代广场分店项目 \|4334.52 \|4334.52 \|－ \| \|③顶好广场大型综合百货超市项目 \|330.7 \|－ \|330.7 \| \|④开发改造电脑管理系统项目 \|218.7 \|104.2 \|114.5 \| \|⑤补充公司流动资金 \|5451.2 \|5451.2 \|－ \| \|合计 \|10731.12 \|10285.92\|445.2 \| 注： 1、2002年1月4日，公司召开了第二届董事会第23次（临时）会议，向股东大会提出终止募股资金投入新中国大厦友谊分店项目的议案。议案内容摘要：新中国大厦友谊分店项目原拟使用募股资金2381万元，鉴于经营环境出现预料不到的突然变化，已不符合我司经营综合性百货商店的要求，公司仅在2000年使用募股资金396万元归还该项目的银行贷款，余下1985万元暂时未再投入，我司分店也暂停试业，转为商业批发业务的物业出租经营。我司在2000年年度报告已披露上述情况。至今，新中国大厦的经营环境一直未发生有利于我司分店经营的变化，为更加安全有效地使用募股资金，董事会决定终止该项目募股资金的投入，余下的1985万元已存放于我司在银行的存款帐户，公司正进行有关项目的筹划、论证，待确定后，再提出募股资金变更投入的新项目。该董事会决议于1月5日在《证券时报》上公告，2月6日公司2002年第一次临时股东大会上该议案获得表决通过，并于2月7日在《证券时报》上刊登公告。 2. 2002年1月4日，公司召开了第二届董事会第23次（临时）会议，向股东大会提出终止募股资金投入顶好广场大型综合百货超市项目的议案。议案内容摘要：顶好广场大型综合百货超市是公司1998年计划投资的项目，原计划2001年至2002年期间使用募股资金6987万元投入该项目。2001年上半年我司使用募集资金向顶好广场开发商广州百利房地产开发有限公司实际支付房产款100万元，下半年再次使用募股资金支付房产款50万元、电梯工程152万元、电柜工程28.7万元，该项目合共投入330.7万元，募股资金剩余6656.3万元。经公司进一步调查论证，顶好广场所在的广州东郊因城建向南部番禺地区重点拓展，原预计的城市化建设速度放缓；一些规划的大型工业投资项目仍未明朗；部分大型住宅区入住情况不佳或推迟兴建。总体上，投资建设大型综合百货超市的商业环境还未成熟，董事会决议终止该项目募股资金的投入，我司在顶好广场已投资的自有物业转为出租业务，以尽快谋取前期投资的回报，余下的6656.3万元募集资金目前存放在我司银行帐户，公司正在积极筹备一些新投资项目，待确定后再提出该部分募股资金投入变更项目。该董事会决议于1月5日在《证券时报》上公告，2月6日公司2002年第一次临时股东大会上该议案获得表决通过，并于2月7日在《证券时报》上刊登公告。 3、时代广场分店项目2000年度超额完成当年投资计划，2001年度原计划投入3432万元募集资金。考虑到该分店自2000年开始试业以来，虽然达到经营预期，但仍处于亏损状态，必须集中精力完善联进分销模式，摸透商圈消费情况，加大商品布局和结构调整，加强成本管理，提高知名度、集客能力，尽快实现盈利，不宜扩大投入资金增大经营规模，所以2001年度公司放缓投资进度，时代广场分店全年实现销售额（不含税）13033万元，同比增加30%，收益-429万元，同比减亏达52.6%。 4、开发改造电脑管理系统项目原拟在2000年和2001年共投入700万元，实际在2000年度完成投资104.2万元，2001年度完成投资114.5万元，两年共投入218.7万元，仅完成预计投入的31.24%。进度较慢的原因是因为配合公司未来5年发展战略规划，公司正在对整体业务流程进行完善与重建工作，为能与正在构建的新型运营模式相适配，达到良好的投资效果，公司放缓了该项目的投入进度。在2002年公司逐步完成流程再造和机构调整后，将加快募集资金的投入，提高企业现代化管理水平。 5、2002年2月27日公司第二届董事会第25次（临时）会议召开，决定与广州市宝鑫实业发展有限公司等共同出资发起设立“广州家谊超市股份有限公司”，授权董事长签订出资发起设立该公司的协议和章程。新公司将参与广州市肉菜市场改造，发展社区型中小连锁超市。我司出资4000万元组建该公司的资金拟使用终止新中国大厦分店项目和顶好广场项目的结余募集资金，此项议案将提交股东大会审议（股东大会召开时间另行通知），如股东大会不获通过使用募集资金，公司将以自筹资金投入。该董事会决议已在20 02年3月1日在《证券时报》上刊登公告。（二）报告期内非募集资金投资情况 1、报告期内，公司和广州市广永国有资产经营有限公司、广州原能发展有限公司、广州产权交易所共同投资组建广州珠江资产管理有限公司。我司出资500万元，占注册资本的7.7%。该公司于2001年5月14日成立，主营项目策划与投资咨询、投资管理和资产委托管理。 2、公司于2001年12月初与上海友谊集团股份有限公司控股的上海好美家装潢建材有限公司签订协议，合资建立广州友谊好美家装潢建材有限公司。新公司注册资本1000万元，我司以自有资金现金出资490万元，占注册资本的49%，上海好美家装潢建材有限公司以现金出资510万元，占注册资本的51%，新公司于2002年1月15日完成验资，3月12日取得营业执照。该公司将以广州为中心，珠江三角洲为腹地，率先在广州地区开办装潢建材连锁经营大型专业超市，拟于2002年第二季度在广州开设第一家超市，报告期内新公司无收益。该事项已于2001年11月27日在《证券时报》上刊登董事会决议公告。三、公司财务状况报告期内主要财务指标变动情况及原因： ⑴ 报告期内主要财务指标变动情况 \| 单位 \| \|：人民币万元 \| \|项目 \|2001年度 \|2000年度 \|同比增减（％） \| \|总资产 \|75,561.00 \|78,824.31 \|-4.14 \| \|长期负债 \|652.70 \|783.96 \|-16.74 \| \|股东权益 \|59,866.84 \|58,424.32 \|2.47 \| \|主营业务利润 \|19,676.08 \|17,097.63 \|15.08 \| \|净利润 \|3,835.57 \|3,790.44 \|1.19 \| （2）变动的主要原因： ①总资产减少主要是因为公司在建工程转为固定资产后折旧增加，以及无形资产摊销； ②长期负债减少是因为无效申购资金冻结利息收入分期转销所致； ③股东权益增加主要是利润增加所致； ④主营业务利润增加是本年主营业务收入增加所致； ⑤净利润增加是主营业务利润增加所致。四、生产经营环境、宏观政策和法规的变化对公司产生的影响中国已加入WTO，国内商业零售业三年后将全面放开，将是最早受到入世后的国际竞争冲击的行业之一。开放既是一种挑战，也存在机遇，竞争者的增加将对公司市场份额和利润形成冲击，同时，开放的市场与合理的关税也将使目前的国内零售市场更趋规范，也有利于企业在竞争中学习国外同行，优化经营机制，提高管理水平。本公司将在三年的过渡期内，继续坚持主业，发展多种业态，千方百计扩大广东省内外的零售市场份额，增加优质网点资源，并积极寻求多种合作发展机会，不断提高公司规模优势、管理水平和应变能力。五、新年度经营计划根据新的经济形势、经营环境，2002年公司将按照未来五年发展规划的总体要求，振奋精神，更新观念，把握机遇，真抓实干，认真做好如下几项工作： 1、围绕顾客消费需求，依靠精细分析，调整商品结构，优化经营，活化经营，在商场购物环境营造及管理、陈列、促销、服务等方面提高素质，全方位推进高级百货商店名牌化、高品质、高附加值、提供现代新生活模式的理念。 2、抓紧推进公司总店扩建工作。筹划中的总店扩建工作包括扩宽主楼与综合楼天桥及改造综合楼部分面积作商场、扩建主楼西侧楼房及开发地下停车场，争取在年内有实质性进展。 3、采取有力措施，促进友谊时代店快速成长，在商品阵容、陈列方法、服务接待、促销创意、贵宾管理、环境设施、员工培训、激励和管理等方面获得较大提升，想方设法扩大时代分店的影响力和提高其集客力，争取销售与效益达到预期目标。 4、提升物业管理水平，保证物业经营效益。公司将通过改善物业的功能设施、硬件档次，加大招租力度，抓好配套服务，不断提高物业管理水平，努力挖潜和开发闲置物业。 5、积极推进资本运营，做优做强做大企业。2002年，公司将积极推进广州市国有百货业板块的资产并购工作；支持广州友谊好美家装潢建材有限公司和广州家谊超市股份有限公司的开店工作，加快我司发展速度，扩大经营规模。 6、加快科技创新步伐，推动工作流程创新。公司将加快推进应用现代信息技术的步伐，加大投入，实现公司系统升级，建立适应企业未来连锁化、规模化发展的业务运作流程。 7、推动公司《未来五年发展战略规划》的初步实施。根据《规划》起步阶段对加强企业基础管理的要求，公司将在下半年分步骤开展ISO9000认证工作，以实现公司管理的标准化、规范化，向国际化管理要求靠拢。 8、深化企业改革，完善治理结构和内部机制。公司将通过引入独立董事，依据《上市公司治理准则》，制定相关制度，完善治理结构；2002年公司将积极推进内部机构、人事、分配三大改革，建立一个思想观念新、知识结构完整、创新能力强、具备团队精神与合作意识、廉政勤政、架构精简高效、有生机活力的核心领导层和管理队伍，形成科学、规范、完善的人力资源管理体系。六、董事会日常工作情况（一）报告期内董事会的会议情况及决议内容本报告期内公司召开了八次董事会，具体情况如下： 1、2001年1月10日在公司综合楼六楼会议室召开了第二届董事会第15次会议，应到会董事9人，全部出席，监事会召集人列席会议。会议一致通过聘任王银喜女士为公司副总经理。 2、2001年3月5日在公司综合楼六楼会议室召开了第二届董事会第16次（临时）会议，应到会董事9人，全部到会，监事会召集人列席会议。会议审议通过了推荐张广忠先生为珠江投资管理公司董事候选人，推荐任广民女士为珠江投资管理公司监事候选人。 3、2001年3月29日在公司综合楼六楼会议室召开第二届董事会第17次会议，应到董事 9人，全部出席，公司全体监事及高管人员列席会议，会议由董事长郭振球先生主持，审议通过了以下议案： ①公司2000年度董事会工作报告 ②公司2000年年度报告和年报摘要 ③公司2000年度财务决算报告 ④公司2000年度利润分配预案 ⑤关于提请股东大会通过聘请广东正中珠江会计师事务所有限公司为公司的审计机构的预案的议案。 ⑥关于召开2000年年度股东大会的议案该会议决议公告及年度报告摘要刊登在2001年4月3日《证券时报》，并于5月19日在《证券时报》上刊登了年报的补充公告，补充说明净利润超过盈利预测20%的原因说明。 4、2001年6月19日在公司综合楼六楼会议室召开第二届董事会第18次会议，应到会董事9人，实到会8人，监事会派员列席了会议。会议对广州保税区友谊保税公司改制问题做出决议，我司占股权95%，引入广州市友谊餐厅有限公司作为新股东，投入现金789,6 90元,占股权5%。 5、公司于2001年7月3日在公司综合楼六楼会议室召开董事会第19次（临时）会议，应到会董事9人，实到8人，1人因出差未能参会，已委托王龙飞董事就会议议题投同意票，监事会成员列席会议。会议经审议，通过如下决议： ①一致同意推荐黎满传先生为广州保税区友谊保税有限公司执行董事候选人，欧健强先生为该公司监事候选人。 ②一致同意授权经营班子开展委托资产管理业务增加委托购买国债、股票（一级市场）等资本市场短期投资业务。原于2000年11月25日董事会第13次会议作出的授权经营班子开展委托资产管理业务决议的具体五项要求不变。 6、公司董事会第二届第20次会议于2001年8月3日在公司综合楼六楼会议室召开，会议由董事长郭振球先生主持，会议应到董事9人，全部到会，全体监事及高管人员列席了本次会议，会议审议通过了如下决议： ①通过《广州友谊商店股份有限公司2001年中期报告》及其摘要 ②通过《2001年中期利润分配方案》，中期不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。公司董事会于8月7日在《证券时报》上刊登了董事会决议公告和2001年中期报告摘要。 7、2001年11月6日，公司在综合楼六楼会议室召开第二届董事会第21次会议，9名董事全部出席，全体监事及高管人员列席了会议。会议审议并通过了公司关于中国证监会广州证管办巡回检查有关问题的整改报告。董事会已于11月9日在《证券时报》上公告该决议。 8、2001年11月26日，公司在综合楼六楼会议室召开第二届董事会第22次会议，9名董事全部出席，监事会派出成员及高管人员列席了会议，审议并一致通过：公司与上海友谊集团股份有限公司控股的上海好美家装潢建材有限公司合资建立广州友谊好美家装潢建材有限公司，我司以自有资金现金出资490万元，占注册资本的49%。该决议于11月27 日在《证券时报》公告。注：公司董事会于2001年8月17日在《证券时报》上刊登提示性公告，说明广州市已通过市国有百货业改革总体方案，其中涉及我司和新大新重组事宜尚无实质性进展或具体重组方案，我司将视进展情况按深交所的有关要求及时、规范披露有关信息。（二）董事会对股东大会决议的执行情况报告期内，董事会认真执行股东大会通过的各项决议。2001年5月30日实施了2000年度股东大会通过的分红方案，每10股派发现金红利1元（含税），相关派息公告刊登于2 001年5月22日《证券时报》。七、本年度利润分配预案经广东正中珠江会计师事务所有限公司审计，截止2001年12月31日，公司本年度净利润38,355,729.40元，提取10%法定盈余公积金3,909,123.72元（含子公司计提部分，下同），提取5%法定公益金1,948,154.80元，加上上年度未分配利润25,203,736.73元，2 001年度可供股东分配的利润为57,702,187.61元。2001年度分配预案为：按每10股派送现金1元（含税），共23,930,540元，尚余33,936,628.63元留待以后年度分配。八、2002年度利润分配政策预案本公司拟在2002年度分配利润一次，公司在2002年度实现净利润中可分配部分用于股利分配的比例为24%；公司2001年度未分配利润用于2002年度股利分配的比例为65%。股利分配形式为派发现金，现金股息占股利分配的比例为100%。董事会保留根据公司发展和盈利情况作出调整选择的权利。第八章监事会报告 2001年度，公司监事会本着对股东负责的精神，根据《公司法》、《证券法》、《公司章程》，认真履行监督职责，列席了各次董事会会议,参加了2000年度股东大会，监督其议案和程序的进行，为公司规范发展积极努力地开展工作，现报告如下：一、报告期内监事会工作情况。报告期内公司召开了一次股东大会，八次董事会，其中两次是董事会临时会议，监事会均参加或派员列席。2001年度，监事会共召开了三次会议。（一）2001年3月29日召开第二届监事会第8次会议，会议审议通过了《公司2000年度监事会工作报告》；审查了《公司2000年年度报告》、《年报摘要》、《公司2000年度财务决算报告》及《2000年度利润分配及分红派息预案》。（二）2001年8月3日召开第二届监事会第9次会议，会议审议了《公司2001年中期报告和中报摘要》；检查了公司2001年上半年的生产经营情况和决策履行情况。（三）2001年11月6日召开第二届监事会第10次会议，审议通过了《中国证监会广州证管办巡回检查提出问题的整改报告》。二、报告期内监事会认真履行职责，对如下事项发表意见：（一）监事会认为2001年公司依法运作，建立了完善的内部控制制度，公司董事会、经理层在履行职责行使职权时无违反法律、公司章程或危害公司利益的行为，公司决策程序合法有效。（二）监事会认真检查了公司资产，财务状况和会计资料，核查了董事会拟提交股东大会的财务报告，认为本年度经广东正中珠江会计师事务所有限公司审计的公司财务报告真实反映了公司的财务状况和经营成果。（三）公司本年对募集资金的使用情况如下： 1、关于募集资金投入进度的情况（1）关于时代广场分店项目本年度募集资金投入未达到原承诺进度。该项目2000 年超额完成当年投资计划，投入募集资金4334.52万元，并于当年开始试业经营。2001年暂时未投入资金。该项目募集资金投入进度减慢是因为该分店经营虽达到经营的预期，但仍处于亏损期间，公司正在对其进行商场与商品的结构调整、加强成本管理、增加市场营销活动提高知名度和集客力等经营举措，为尽快实现盈利，暂不宜扩大投入资金，增大经营场地规模，所以减慢了募集资金投入。（2）开发改造电脑管理信息系统的项目，原拟2000年和2001年共投入700万元，截止2001年12月31日，已使用募集资金218.7万元（含2000年投入的104.2万元）。募集资金投入进度较慢是因为公司目前正对整体业务流程进行完善和改造，电脑管理系统改造需要配合进行。 2、关于募集资金变更的情况公司在报告期末至本报告披露日期间，召开第二届董事会第23次（临时）会议，提出终止募股资金投入新中国大厦友谊分店和顶好广场大型综合百货超市项目，并在2002 年第一次临时股东大会上通过如下决议：（1）关于终止募股资金投入新中国大厦友谊分店项目，原拟定使用募股资金2381 万元，已使用募集资金396万元，余1985万元暂不投入，存放在银行本公司帐户。（2）关于终止募股资金投入顶好广场大型综合百货超市项目，原拟定使用募股资金6987万元，已使用募集资金330.7万元，余6656.3万元暂不投入。原因：客观条件的变化，上述两项募资暂不适合继续投入，原有场地经董事会决议调整为租赁经营。监事会认为公司对这些募资项目的调整和投入进度的控制符合股东利益最大化的原则，程序合法。（四）报告期内无发生公司收购或出售资产，吸收合并等事项。（五）本年度内公司无重大关联交易。（六）广东正中珠江会计师事务所为本公司出具了无保留意见无解释说明的审计报告。第九章重要事项一、本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。二、报告期内，公司无发生收购或资产、吸收合并等事项。三、报告期内，本公司无重大关联交易事项。四、重大合同及其履行情况（一）报告期内，本公司未发生影响公司当年利润总额的10%以上（含10%）的托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产的事项。（二）本报告期内，公司对外无担保事项，也没有尚未履行完毕的担保合同。（三）2000年11月，公司董事会第二届第13次会议授权经营班子开展委托资产管理业务的决议，当年12月公司与国信证券有限责任公司签定一年期的资产管理协议，以自有资金3000万元委托其管理，将资金投资于在国内市场上交易的股票、国债或其他有价证券，并于2000年年度报告进行了披露。2001年12月公司按期收回委托国信证券有限责任公司管理的资金30,000,000元，并实现委托资产管理收益1,755,000元,理财收益率5. 85%。（四）本报告期内，公司业务合同正常进行，无重大合同纠纷发生。五、报告期内承诺事项的履行情况。 1、本公司在招股说明书中承诺将本公司的全资附属企业广州保税区友谊保税公司改制为符合《公司法》规范要求的有限责任公司。2001年8月2日，广州保税区友谊保税区公司已改制为有限责任公司。 2、公司曾于2000年年度报告披露了2001年利润分配政策：2001年度分配利润一次，公司在2001年度实现净利润中可分配部分用于股利分配的比例为20%；2000年度未分配利润用于2001年度股利分配的比例为65%。股利分配形式为派发现金。公司董事会可根据公司实际情况提出调整的预案。公司董事会提出的每10股派1元（含税）的利润分配预案没有违背上述承诺。六、根据国务院有关文件规定，以及财政部“财税（2000）99号”等文件精神，本公司企业所得税率将从先按33%征收，再返还18%的优惠政策调整为2002年以后按33%征收，按此缴纳税负将增加。公司将通过优化经营、加强成本管理等措施尽量将所得税政策变化造成的减利影响降低。七、中国加入WTO对公司经营环境的影响可见第七章第四点。八、公司2000年度股东大会审议通过公司继续聘任广东正中珠江会计师事务所有限公司为公司财务报告审计机构。公告刊登于2001年5月11日《证券时报》上。本公司支付给会计师事务所的年报审计费为200,000元，无其他费用。九、报告期内，本公司、公司董事会及董事未有受中国证监会稽查、中国证监会行政处罚、通报批评、证券交易所公开谴责的情形。十、巡回检查问题的整改情况 2001年9月11日至14日，中国证监会广州证券监管办公室对本公司进行了例行巡回检查，并于2001年10月15日向本公司出具了《关于广州友谊商店股份有限公司检查情况的通报》（广州证监[2001]166号，以下简称《通报》）。本公司在接到《通报》后，于2001年11月6日分别召开了公司第二届董事会第21次会议和公司第二届监事会第10次会议，会议对巡查组提出的问题进行了认真研究，认为《通报》中提出的问题是客观存在的，符合公司实际情况。公司董事会本着严格自律、规范运作、对股东负责的原则，根据《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的有关规定，以及《通报》中的整改要求，结合本公司实际情况，进行了认真讨论，制定了公司整改方案。公司第二届董事会第21次会议决议、第二届监事会第10次会议决议和《广州友谊商店股份有限公司关于逐回检查问题的整改报告》刊登在2001年11月9日的《证券时报》上。整改情况：（一）关于公司“三会”运作方面 1、按规定进一步完善股东大会的授权投票制度。在2002年第一次临时股东大会前，我司第一大股东出具了委托房向前等四位国资代表参加我司股东大会并投赞成票的授权委托书。 2、健全了公司“三会”记录，公司监事会完善了会议记录，充分体现了监事会对董事会和公司经营的监督职能；每一次董事会会议记录也均由到会董事签名。（二）关于加强募股资金的使用方面公司2月6日召开2002年第一次临时股东大会，通过并公告终止募集资金投入新中国大厦友谊分店项目和顶好广场大型综合百货超市项目的两个决议，所余募集资金共8641 .3万元暂时存放在银行帐户。公司正在积极推动广州百货业板块的资产并购工作，及其他新的投资计划，争取尽早将变更项目的募集资金投入并产生良好的经济效益。已投入募集资金并运营的时代广场友谊分店运作良好，2000年度实现销售收入（不含税）1亿元，与招股说明书中的年初预测数相符，2001年实现销售收入同比增长达三成。（三）关于财务方面公司经营班子根据财务方面的制度、准则，制定了《各项资产减值准备计提和损失处理内部控制制度》，提出坏帐准备等八项资产减值准备计提的科目范围、计提原则和方法、计提与核销的管理规定，并于1月4日第二届董事会第23次（临时）会议审议通过，完善了相关内控制度。十一、报告期内，公司名称及股票简称没有发生更改情况，公司证券代码因深圳证券交易所升位，由原来的“0987”变更为“000987”。十二、报告期内，没有发生《证券法》第六十二条、《公开发行股票公司信息披露实施细则》（试行）第十七条所列的重大事件，以及公司董事会判断为重大事件的事项。第十章财务报告一、审计报告广会所审字（2002）第803562号广州友谊商店股份有限公司全体股东：我们接受委托，审计了贵公司2001年12月31日的资产负债表和合并资产负债表，200 1年度利润及利润分配表和合并利润及利润分配表，2001年度现金流量表及合并现金流量表。这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。我们的审计是依据中国注册会计师独立审计准则进行的。在审计过程中，我们结合贵公司实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。我们认为，上述会计报表符合《企业会计准则》和《企业会计制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司2001年12月31日的财务状况及2001年度经营的成果和现金流量情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。广东正中珠江会计师事务所有限公司中国注册会计师何华峰中国注册会计师梁锐中国广州二OO二年三月二十六日二、会计报表（附后）三、会计报表附注金额单位：人民币元 1. 公司的基本情况广州友谊商店股份有限公司是经广州市人民政府“穗改股字［1992］14号”文批准，于 1992年12月28日由广州市友谊公司改组设立。公司成立时股本为14,942.12万元，经公司 1997年度股东大会决议和广州市经济体制改革委员会“穗改股字［1998］6号文”批准送股后，总股本变更为17,930.54万元。根据广州市国有资产管理局1999年4月30日穗国资二[1999]54号文“关于广州友谊商店股份有限公司股权界定的通知”，撤销广州友谊企业集团和广州友谊企业集团有限公司后，将公司的原国有法人股15,074.54万股界定为国家股，股权由广州市国有资产管理局（该局现并入广州市财政局）持有。经中国证券监督管理委员会“证监发行字[2000]85号”文核准，公司于2000年6- 7月在深圳证券交易所向社会公开发行人民币普通股6,000万股，同年7月18日社会公众股上市交易。发行社会公众股后，公司总股本变更为23,930.54万元。公司营业执照注册号为440101116368，现注册资本为贰亿叁仟玖佰叁拾万元。经营范围：批发、零售、代购、代销：百货、五金、交电、化工原料、电子产品及通信设备、电子计算机及配件、家具、摩托车及配件、自行车及配件、日用杂货、副食品及其它食品、粮油及制品、钢材、铝材。零售：罐装气体、药品、书刊、工艺美术品、烟、酒类。旅业。经营灯箱橱窗广告，美容理发，日用品修理，代办托运、邮购，汽车运输，关外买单国内提货，中西餐，彩像冲印，写字楼出租业务，室内装饰。代售火车票。汽车保管。公司所处的行业主要为商品零售业，是一家以零售、批发业务为主，以写字楼等物业租赁、旅业为辅的综合性商业企业。2000年公司积极涉足电子商务，加强公司网站建设，并在同年8月开通网上购物业务。二、公司主要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法 1．会计准则和会计制度公司执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。 2. 会计年度公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。 3. 记账本位币公司以人民币为记账本位币。 4. 记账基础和计价原则公司以权责发生制为记账基础，以实际成本为计价原则。 5. 外币业务核算方法公司外币业务按发生时中国人民银行公布的市场汇率中间价折合为人民币入账。期末将外币账户中的外币余额按期末市场汇率中间价进行调整，所发生的汇兑损益，与购建固定资产有关的外币专门借款的本金及利息发生的部分予以资本化，属于筹建期间的部分计入长期待摊费用，其他部分计入当期损益。 6. 外币会计报表的折算方法纳入合并会计报表范围的子公司以外币编制的会计报表按照财政部财会字[1995]11号文《合并会计报表暂行规定》的方法折算为人民币表示的会计报表。 7. 现金等价物的确定标准公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资，确认为现金等价物。 8．短期投资核算方法（1）短期投资计价及其收益确认方法短期投资以其初始投资成本,即取得投资时实际支付的全部价款(包括税金、手续费等相关费用)扣除实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，或已到付息期但尚未领取的债券利息入账；在处置时，按所收到的处置收入与短期投资账面价值的差额确认为当期投资损益。（2）短期投资跌价准备的确认标准及计提方法公司在期末对短期投资按成本与市价孰低计价，市价低于成本的部分确认为短期投资跌价准备。跌价准备计提方法为：按单项投资计算并确定所计提的跌价准备，并计入当期损益。 4. 应收款项坏账损失核算方法坏账的确认标准： ①因债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，确实不能收回的应收款项；　②因债务人逾期未履行偿债义务，并且具有明显特征表明无法收回的应收款项。以上确实不能收回的应收款项，报经公司董事会批准后，作为坏账转销。坏账损失核算方法：采用备抵法。坏账准备的计提范围为应收账款和其他应收款。公司在期末采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例为：账龄1年（含1年，以下类推）以内的，按其余额的5%计提；账龄1－2年的，按其余额的10%计提；账龄2－3年的，按其余额的30%计提；账龄3－4年的，按其余额的50%计提；账龄4－5年的，按其余额的80%计提；账龄5年以上的，按其余额的100%计提。对确认可收回的押金可不计提坏账准备。对与关联方发生的应收款项，不全额计提坏帐准备。 8. 存货核算方法（1）存货分类以及取得和发出的计价方法公司存货包括：原材料、包装物、在途物资、库存商品、受托代销商品等。库存商品、受托代销商品采用售价金额进行核算，商品售价与进价的差额，在商品进销差价核算；已销商品成本结转采用分类差价率法分摊核算。原材料、包装物、低值易耗品、在途物资按实际成本计价，发出时采用加权平均法计价。（2）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品和包装物于领用时一次摊销。（3）存货的盘存制度公司的存货盘存制度采用永续盘存制。每年末（或者其他盘点时间），公司对所有存货进行一次全面盘点，并将盘点结果与永续盘存制下存货的账面记录相核对，对于实地盘点结果与账面记录的差异，在查明原因后，根据不同的发生原因，将盘盈、盘亏存货的价值分别转入管理费用和营业外收支。（4）存货跌价准备的确认标准和计提方法公司在期末对存货采用成本与可变现净值孰低计价，并分类、分项计提存货跌价准备，计入当期损益。 9. 长期投资核算方法 1) 长期股权投资计价及收益确认方法长期股权投资包括股票投资和其他股权投资。长期股权投资按其初始投资成本入账，即投资时实际支付的全部价款。公司对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下，或虽占20%或20%以上，但不具有重大影响的，按成本法核算；公司对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但有重大影响的，采用权益法核算；公司对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额50%(不含50%)以上的，采用权益法核算，并编制合并会计报表。 2) 股权投资差额的摊销方法和期限合同规定了投资期限的，按投资期限摊销。合同没有规定投资期限的，初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过10年的期限摊销；初始投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不低于10年的期限摊销。 3) 长期债权投资计价及收益确认方法长期债权投资以其初始投资成本,即取得时实际支付的全部价款扣除实际支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息后的余额作为实际成本入账，并按权责发生制原则按期计提利息，并计入投资收益。 4) 长期债券投资溢价和折价的摊销方法在债券购入后至到期日止的期间内按直线法，于确认相关债券利息收入的同时摊销。 5) 长期投资减值准备的确认标准和计提方法公司在期末对长期投资逐项进行检查，将被投资单位由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因，导致其可收回金额低于长期投资账面价值的差额作为长期投资减值准备，计入当期损益。长期投资减值准备按单项资产计提。按权益法核算的长期股权投资不计提长期投资减值准备。 12．固定资产核算方法（1）固定资产标准为使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上且使用期限超过两年的，也作为固定资产。（2）固定资产分类为房屋建筑物、通用设备、运输设备、电脑设备。（3）固定资产计价方法：固定资产按实际成本或确定的价值入账。（4）固定资产的折旧方法固定资产折旧采用年限平均法计算，各类固定资产的折旧年限及折旧率如下： \|固定资产类 \|折旧年 \|年折旧率（%\|残值率（%） \| \|别 \|限 \|） \| \| \|房屋、建筑 \|15－30 \|6.4667－3.2\|3 \| \|物 \| \|333 \| \| \|通用设备 \|6—10 \|16.1667—9.7\|3 \| \| \| \|0 \| \| \|运输设备 \|10 \|9.70 \|3 \| \|电脑设备 \|6 \|16.1667 \|3 \| （5）固定资产减值准备的确认标准和计提方法公司在期末对固定资产逐项进行检查，将可收回金额低于其账面价值的差额作为固定资产减值准备，计入当期损益。固定资产减值准备按单项资产计提。 13．在建工程核算方法在建工程按实际发生的支出入账，并在达到预定可使用状态时，按工程的实际成本结转为固定资产。公司在期末对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程已经发生了减值，则提取在建工程减值准备，计入当期损益。在建工程减值准备按单项资产计提。 14．借款费用的核算方法（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间为购建固定资产所借入的专门借款，发生的利息、折价或溢价的摊销、辅助费用和汇兑差额，在同时符合以下条件时予以资本化，计入该项资产的成本：①资产支出已经发生； ②借款费用已经发生；③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。其他的借款利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，于发生当期确认为费用。当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，停止其借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。（2）借款费用资本化金额的计算方法每一会计期间的利息资本化金额根据至当期末止购建固定资产累计支出加权平均数和资本化率计算确定。但是利息和折价或溢价摊销的资本化金额不超过当期专门借款实际发生的利息和折价或溢价的摊销金额。 15．无形资产核算方法（1）无形资产的计价方法：无形资产按实际成本或确定的价值入账。（2）无形资产的摊销方法和摊销年限无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定： ①合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，按合同规定的受益年限摊销； ②合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，按法律规定的有效年限摊销； ③合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，按受益年限和有效年限两者之中较短者摊销：合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过10年。（3）无形资产减值准备的确认标准和计提方法公司在期末，检查各项无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于其账面价值的，计提减值准备，并计入当期损益。无形资产减值准备按单项资产计提。 16．长期待摊费用核算方法长期待摊费用按实际支出入账，在费用项目的受益期限内分期平均摊销。筹建期间发生的费用（除购建固定资产以外），先在长期待摊费用中归集，在开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。 17．收入确认方法 ⑴　销售商品：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再对该商品实施管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入公司，并且相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。 ⑵ 提供劳务：如提供的劳务在同一会计年度内开始并完成的，在完成劳务时确认营业收入的实现；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够流入公司，并且劳务的完成程度能够可靠地确定时，按照完工百分比法确认相关的劳务收入。 ⑶ 让渡资产使用权：与交易相关的经济利益能够流入公司，并且收入的金额能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。 18．所得税的会计处理方法采用应付税款法。 19．会计政策、会计估计的变更说明（1）会计政策：公司原执行《股份有限公司会计制度》，根据财政部财会[2000]25号文《关于印发〈企业会计制度〉的通知》、财政部财会[2001]17号文"关于印发《贯彻实施〈企业会计制度〉有关政策衔接问题的规定》的通知"，从2001年1月1日起执行《企业会计制度》及其补充规定，对执行新制度后的会计政策变更未对本公司产生重大的损益影响。（2）会计估计：本报告期会计估计未发生变更。 20．重大会计差错更正的说明本报告期无重大会计差错更正。　 21．合并财务报表编制方法本合并会计报表是按照财政部财会字[1995]11号文《合并会计报表暂行规定》和财会二字（1996）2号《关于合并会计报表合并范围请示的复函》等文件的规定，以母公司与纳入合并会计报表范围的控股子公司的个别会计报表及其他有关资料为依据，合并各项目数据并抵销内部权益性投资和重大的内部交易及往来后编制而成。三、税项 \|项目 \|计缴依据 \|税率或费率 \| \|所得税 \|应纳税所得额 \|33%、15% \| \|增值税 \|商品销售收入 \|17%、13% \| \|营业税 \|应税收入 \|5% \| \|消费税 \|金银首饰销售收入 \|5% \| \|城市维护建设税 \|增值税、营业税额 \|7%、5% \| \|教育费附加 \|增值税、营业税额 \|3% \| \|堤围防护费 \|应税收入 \|1.8‰（1—3月）1.3‰（4—12月\| \| \| \|） \| \|文化事业建设费 \|应税收入 \|3% \| \|房产税 \|房产原值70% \|1.2% \| \| \|年租金收入 \|12% \| 说明：1、母公司适用的所得税税率为33%。根据财政部财税［2000］99号文件和广东省人民政府粤府函[1999]629号文件，母公司2000年实际计征所得税税率为15%，但2001 年变更为先按33%规定税率计征所得税，超过15%的部分再由广州市财政返还。本年度截至2001年12月31日，实际收到部分返还所得税2,439,957.60元，已冲减本年所得税费用。 2、子公司广州保税区友谊保税有限公司所得税享受注册地广州保税区15%的优惠税率。四、控股子公司及合营企业 \|被投资单位全称 \|业务性\|注册资本 \|经营范 \|公司投资额 \|权益 \|是否\| \| \| \|质 \| \|围 \| \|比例 \|合并\| \| \|广州保税区友谊保税有\|服务业\|人民币810万\|保税仓 \|7,697,600.0\|95% \|是 \| \| \|限公司 \| \|元 \|储、物 \|0元 \| \| \| \| \| \| \| \|业出租 \| \| \| \| \| \|广州友谊商店（香港）\|商业贸\|港币10万元 \|商业贸 \|106,530.00 \|100% \|否 \| \| \|有限公司 \|易 \| \|易 \|元 \| \| \| \| 说明：1、广州保税区友谊保税有限公司（以下简称“保税公司”）原名广州保税区友谊保税公司，2001年6月经本公司第二届董事会第18次会议决议通过，保税公司以增资扩股形式引入广州市友谊餐厅有限公司为新的投资者，改制为有限责任公司，及变更为现名，并于2001年8月2日在广州市工商行政管理局取得变更后的企业法人营业执照，注册资本由750万元变更为810万元，本公司对其权益比例由原来的100%变更为95%，业经广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的广会所验字（2001）第30273号《验资报告》验证。 2、本公司和保税公司于2001年5月28日签订了债权转让协议，本公司同意将借与广州友谊商店（香港）有限公司（以下简称“香港公司”）用作注册资本的借款港币壹拾万元折合人民币106,530.00元转让给保税公司，转让价格为人民币106,530.00元。香港公司和保税公司于2001年5月28日签订了股权转让协议，双方一致同意：自本协议签订之日起，保税公司同意将对香港公司享有的全部债权转为对香港公司的股权。以壹港元折抵壹股计算，保税公司拥有100,000股香港公司股权，投资比例100%。 3、香港公司2001年12月31日资产总额为港币6,160,241.55元折人民币6,533,552.19元， 2001年度销售收入为港币751,848.73元折人民币797,410.76元，净利润为港币102,335. 92元折人民币108,537.48元。上述三项指标均未达到母公司与子公司合计数相应指标的 10%，对公司财务状况影响较小，根据财政部财会二字（1996）2号文的有关规定，未纳入合并会计报表。五、会计报表主要项目注释（一）合并会计报表主要项目注释 1. 货币资金 \|项　　目 \|年初数 \|年末数 \| \| \|外币金额\|人民币金额 \|折算汇\|外币金 \|人民币金额\|折算汇\| \| \| \| \|率 \|额 \| \|率 \| \|现金 \| \|344,344.06 \| \| \|295,199.05\| \| \|银行存款－人民\| \|245,790,774\| \| \|270,360,07\| \| \|币户 \| \|.80 \| \| \|0.95 \| \| \|银行存款－美元\|1,759.90\|14,568.63 \|8.2781\|1,759.9\|14,565.99 \|8.2766\| \|户 \| \| \| \|0 \| \| \| \|银行存款－港币\|807,163.\|856,077.68 \|1.0606\|807,163\|856,077.68\|1.0606\| \|户 \|57 \| \| \|.57 \| \| \| \|合计 \|247,005,765.17 \|271,525,913.67 \| 2. 短期投资 \|项目 \|年初数 \|年末 \| \| \| \|数 \| \| \|账面余额\|跌价准 \|账面价值\|账面余\|年末市\|跌价准\|账面价值 \| \| \| \|备 \| \|额 \|价 \|备 \| \| \|股票投资—中国石化 \| \| \| \|379,80\|310,50\|69,300\|310,500.0\| \| \| \| \| \|0.00 \|0.00 \|.00 \|0 \| \|其他投资—国信证券有\|30,000,0\| \|30,000,0\| \| \| \| \| \|限责任公司 \|00.00 \| \|00.00 \| \| \| \| \| \|合计 \|30,000,0\| \|30,000,0\|379,80\|310,50\|69,300\|310,500.0\| \| \|00.00 \| \|00.00 \|0.00 \|0.00 \|.00 \|0 \| 说明：（1）2001年12月公司按期收回委托国信证券有限责任公司管理的资金30,000 ,000.00元，并实现委托资产管理收益1,755,000.00元。（2）根据上海证券交易所公布“中国石化”A股2001年12月31日每股3.45元的收盘价，本公司所持有的2001年7月通过一级市场申购的90,000股该股票年末市价为310,500.00元，低于账面余额379,800.00元的差额69,300.00元确认为短期投资跌价准备。 3. 应收账款（1）账龄分析及百分比 \|账 \|坏账 \| 年初数 \| 年末 \| \|龄 \|计提 \| \|数 \| \| \|比例 \| \| \| \| \|（%）\| \| \| \| \| \|账面余额\|占应 \|坏账准\|账面价值\|账面余 \|占应 \|坏账准\|账面价 \| \| \| \| \|收账 \|备 \| \|额 \|收账 \|备 \|值 \| \| \| \| \|款 \| \| \| \|款 \| \| \| \| \| \| \|比例 \| \| \| \|比例 \| \| \| \| \| \| \|（%）\| \| \| \|（%）\| \| \| \|1年 \|5 \|1,842,04\|100 \|92,102\|1,749,94\|580,339\|100 \|29,016\|551,322\| \|以内\| \|4.31 \| \|.22 \|2.09 \|.74 \| \|.99 \|.75 \| \|1－2\|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|年 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2－3\|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|年 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3年 \|50—10\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|以上\|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合 \| \|1,842,04\|100 \|92,102\|1,749,94\|580,339\|100 \|29,016\|551,322\| \|计 \| \|4.31 \| \|.22 \|2.09 \|.74 \| \|.99 \|.75 \| （2）应收账款期末余额中欠款金额前五名的欠款金额合计为209,192.00元，占应收账款账面余额的 36.05%。（3）应收账款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。（4）应收账款期末余额比期初余额减少68.49%，主要原因是本年赊销货款减少。 4. 其他应收款（1）账龄分析及百分比 \|账龄\|坏账计\| 年初 \| 年末 \| \| \|提 \|数 \|数 \| \| \|比例（\| \| \| \| \|%） \| \| \| \| \| \|账面余 \|占其他 \|坏账准\|账面价 \|账面余额\|占其他 \|坏账准 \|账面价 \| \| \| \|额 \|应收款 \|备 \|值 \| \|应收款 \|备 \|值 \| \| \| \| \|比 \| \| \| \|比 \| \| \| \| \| \| \|例(%) \| \| \| \|例(%) \| \| \| \|1年以\|5 \|3,741,5\|91.62 \|187,07\|3,554,5\|7,134,85\|95.11 \|356,742\|6,778,1\| \|内 \| \|89.58 \| \|9.48 \|10.10 \|8.01 \| \|.90 \|15.11 \| \|1－2 \|10 \|124,897\|3.06 \|12,489\|112,408\|133,700.\|1.78 \|13,370.\|120,330\| \|年 \| \|.94 \| \|.79 \|.15 \|56 \| \|06 \|.50 \| \|2－3 \|30 \| \| \| \| \|61,108.0\|0.81 \|18,332.\|42,775.\| \|年 \| \| \| \| \| \|9 \| \|43 \|66 \| \|3年以\|50—100\|217,540\|5.32 \|166,07\|51,470.\|172,166.\|2.30 \|158,620\|13,545.\| \|上 \| \|.00 \| \|0.00 \|00 \|18 \| \|.94 \|24 \| \|合 \| \|4,084,0\|100 \|365,63\|3,718,3\|7,501,83\|100 \|547,066\|6,954,7\| \|计 \| \|27.52 \| \|9.27 \|88.25 \|2.84 \| \|.33 \|66.51 \| （2）其他应收款期末余额中欠款金额前五名的欠款金额合计为5,599,392.42元，占其他应收款账面余额的74.64%。（3）其他应收款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。（4）其他应收款期末余额中金额较大的债务人情况：债务人名称期末欠款余额性质或内容工商银行 2,763,101.77 信用卡款国信证券有限责任公司 1,532,802.03 委托资产管理收益（5）其他应收款期末余额比期初余额增加87.04%，主要原因是年末增加应收银行信用卡结算款和国信证券有限责任公司委托资产管理收益。 5．预付账款（1）账龄分析及百分比 \| 账龄 \| 年初数 \| 年末数 \| \| \|金额 \|比例(%)\|金额 \|比例(%\| \| \| \| \| \|) \| \|1年以内 \|201,749.\|80.52 \|4,000,000\|100 \| \| \|61 \| \|.00 \| \| \|1－2 年 \|48,819.4\|19.48 \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \|2－3 年 \| \| \| \| \| \|3年以上 \| \| \| \| \| \|合计 \|250,569.\|100 \|4,000,000\|100 \| \| \|08 \| \|.00 \| \| （2）预付账款期末余额为预付广州华凌空调设备有限公司货款。（3）预付账款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。 6．存货 \|项目 \| 年初数 \| 年末数 \| \| \|账面余额 \|跌价准\|账面价值 \|账面余额 \|跌价准 \|账面价值 \| \| \| \|备 \| \| \|备 \| \| \|原材料 \|279,547.0\| \|279,547.0\|372,764.9\| \|372,764.9\| \| \|6 \| \|6 \|2 \| \|2 \| \|包装物 \|56,065.83\| \|56,065.83\|28,673.94\| \|28,673.94\| \|在途物资 \|496,155.7\| \|496,155.7\| \| \| \| \| \|9 \| \|9 \| \| \| \| \|库存商品 \|76,962,99\| \|76,962,99\|55,340,40\|582,505\|54,757,89\| \| \|5.14 \| \|5.14 \|4.36 \|.36 \|9.00 \| \|受托代销商品\|280,383,1\| \|280,383,1\|275,279,2\| \|275,279,2\| \| \|01.16 \| \|01.16 \|31.00 \| \|31.00 \| \|减：商品成本\|95,306,09\| \|95,306,09\|95,710,25\| \|95,710,25\| \|差异 \|6.48 \| \|6.48 \|1.80 \| \|1.80 \| \|代销商品款 \|209,165,7\| \|209,165,7\|196,503,7\| \|196,503,7\| \| \|71.26 \| \|71.26 \|60.30 \| \|60.30 \| \|合计 \|53,705,99\| \|53,705,99\|38,807,06\|582,505\|38,224,55\| \| \|7.24 \| \|7.24 \|2.12 \|.36 \|6.76 \| 说明：2001年12月31日，公司的存货采用成本与可变现净值孰低计价，除库存商品的成本高于可变现净值的差额（按单个项目）提取存货跌价准备外，其余的成本低于其可变现净值，所以未计提存货跌价准备。 7. 待摊费用 \|类别 \|年初数 \|本年增加 \|本年减少 \|年末数 \|结存原因 \| \|财产保险费 \|90,871.\|475,411.03 \|343,830.6\|222,451.38\|按权责发生制 \| \| \|01 \| \|6 \| \|摊销 \| \|合计 \|90,871.\|475,411.03 \|343,830.6\|222,451.38\| \| \| \|01 \| \|6 \| \| \| 8．一年内到期的长期债券投资 \|项目 \|面值 \|年利率\|初始投资成\|到期日 \|本期利息\|累计已收利\|期末余\| \| \| \| \|本 \| \| \|息 \|额 \| \|国库券\|1,000,000\|13.06%\|1,000,000.\|2001.6.\|653,000.\|653,000.00\|0 \| \| \|.00 \| \|00 \|10 \|00 \| \| \| 9．长期投资（1） \|项目 \| 年初数 \| 年末数 \| \| \|账面余额 \|减值准备 \|账面价值 \|账面余额 \|减值准备 \|账面价值 \| \|长期股权投资 \|28,937,928\| \|28,937,928\|31,257,249\|868,603.5\|30,388,645\| \| \|.12 \| \|.12 \|.14 \|9 \|.55 \| \|长期债权投资 \|360,000.00\| \|360,000.00\| \| \| \| \|合计 \|29,297,928\| \|29,297,928\|31,257,249\|868,603.5\|30,388,645\| \| \|.12 \| \|.12 \|.14 \|9 \|.55 \| （2）长期股权投资明细列示如下： \|被投资单 \|投资期 \|占被投资单\|初始投资额\|追加 \|被投资单 \|分得的现\|累计增减\|减值准 \| \|位名 \|限 \|位注册资本\| \|投资 \|位权益增 \|金红 \|额 \|备 \| \|称 \| \|比例 \| \|额 \|减额 \|利 \| \| \| \|广州友谊 \|1993.11\|50% \|4,063,500.\| \|136,862.7\|118,372.\|218,189.\| \| \|和黄百货 \|~2008.1\| \|00 \| \|1 \|02 \|70 \| \| \|精品公司 \|1 \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州市友 \| \|37% \|1,500,000.\| \|96,572.00\| \|125,214.\| \| \|谊餐厅有 \| \| \|00 \| \| \| \|37 \| \| \|限公司 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州中谊 \|1993.12\|33.33% \|19,200,000\| \|260,209.0\|3,162,48\|1,043,81\| \| \|保税实业 \|~2008.1\| \|.00 \| \|7 \|0.74 \|5.07 \| \| \|有限公司 \|2 \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州珠江 \| \|7.7% \|5,000,000.\| \| \| \| \|868,603\| \|资产管理 \| \| \|00 \| \| \| \| \|.59 \| \|有限公司 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州友谊 \| \|100% \|106,530.00\| \| \| \| \| \| \|商店（香 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|港）有限 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|公司 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \| \|29,870,030\| \|493,643.7\|3,280,85\|1,387,21\|868,603\| \| \| \| \|.00 \| \|8 \|2.76 \|9.14 \|.59 \| 说明：①2001年12月31日，根据广州珠江资产管理有限公司提供的财务资料和本公司所占股比7.7%计算，本公司对该公司的投资发生减值准备868,603.59元。 ②按权益法核算的长期股权投资不计提长期投资减值准备。（3）长期债权投资明细列示如下： \|债券种类 \|初始投资成\|年利率\|到期日 \| 本期利 \|期末余额 \|减值准备 \| \| \|本 \| \| \|息 \| \| \| \|广州电力债\|120,000.00\|4.2% \|2004.3.\|3,780.00\|0 \| \| \|券 \| \| \|8 \| \| \| \| \|广州电力债\|240,000.00\|4.2% \|2005.5.\|7,560.00\|0 \| \| \|券 \| \| \|20 \| \| \| \| \|合计 \|360,000.00\| \| \|11,340.0\|0 \| \| \| \| \| \| \|0 \| \| \| 说明：根据粤电开［2001］04号“关于提前归还集资办电本息的通知”，公司本年3月 29日已收回电力债券本金360,000.00元及本期应计利息11,340.00元。 10．固定资产及折旧 \|固定资产原值 \|年初数 \|本年增加 \|本年减少 \|年末数 \| \|房屋建筑物 \|320,027,062\|47,282,638\|304,441.2\|367,005,25\| \| \|.29 \|.29 \|3 \|9.35 \| \|通用设备 \|79,194,669.\|380,295.71\|102,145.4\|79,472,819\| \| \|04 \| \|8 \|.27 \| \|电脑设备 \|6,138,715.7\|1,166,487.\|2,155,514\|5,149,688.\| \| \|8 \|77 \|.65 \|90 \| \|运输设备 \|6,542,134.0\|5,560.99 \|798,000.0\|5,749,695.\| \| \|5 \| \|0 \|04 \| \|合计 \|411,902,581\|48,834,982\|3,360,101\|457,377,46\| \| \|.16 \|.76 \|.36 \|2.56 \| \|累计折旧 \| 年初数 \|本年增加 \|本年减少 \|年末数 \| \|房屋建筑物 \|57,814,985.\|11,639,185\|230,926.6\|69,223,244\| \| \|81 \|.24 \|8 \|.37 \| \|通用设备 \|27,889,502.\|5,947,316.\|95,633.71\|33,741,186\| \| \|85 \|91 \| \|.05 \| \|电脑设备 \|3,512,846.8\|757,736.64\|2,059,041\|2,211,541.\| \| \|4 \| \|.57 \|91 \| \|运输设备 \|3,992,082.1\|467,296.97\|773,194.1\|3,686,185.\| \| \|8 \| \|1 \|04 \| \|合计 \|93,209,417.\|18,811,535\|3,158,796\|108,862,15\| \| \|68 \|.76 \|.07 \|7.37 \| \|固定资产净值 \|318,693,163\|　 \|　 \|348,515,30\| \| \|.48 \| \| \|5.19 \| 说明：（1）本年度从在建工程转入固定资产47,211,335.29元。（2）经营租赁租出固定资产年末原值78,773,377.55元、累计折旧19,039,424.98元、净值59,733,952.57元，全部为房屋建筑物。（3）2001年12月31日，公司的固定资产账面价值低于其可收回金额，所以年末未计提固定资产减值准备。 11．在建工程 \| \|工程项目 \|年初数 \|本年增加 \|本年转入 \|其他减 \|年末数 \|资金来 \|工程进\| \| \|名称 \| \|数 \|固定资产 \|少数 \| \|源 \|度 \| \| \| \| \| \|数 \| \| \| \| \| \|1\|总店工程 \|534,621.0\|239,273.9\|303,790.6\|151,450\|318,654.\|自筹 \| \| \| \| \|3 \|9 \|2 \|.00 \|40 \| \| \| \|2\|顶好广场 \|19,707,94\|1,500,000\|21,207,94\| \| \|自筹 \|已转出\| \| \|房产 \|8.21 \|.00 \|8.21 \| \| \| \| \| \|3\|顶好广场 \|592,000.0\|1,800,257\| \| \|2,392,25\|自筹 \| \| \| \|设备 \|0 \|.00 \| \| \|7.00 \| \| \| \|4\|德华街宿 \|85,369.72\| \| \| \|85,369.7\|自筹 \| \| \| \|舍 \| \| \| \| \|2 \| \| \| \|6\|总店扩建 \| \|108,000.0\| \| \|108,000.\|自筹 \| \| \| \|工程 \| \|0 \| \| \|00 \| \| \| \|7\|保税区商 \|4,529,799\| \|4,529,799\| \| \|自筹 \|已转出\| \| \|业街铺位 \|.45 \| \|.45 \| \| \| \| \| \|8\|友谊保税 \|21,551,50\|272,462.6\|21,169,79\| \|654,172.\|自筹 \| \| \| \|仓 \|7.01 \|5 \|7.01 \| \|65 \| \| \| \| \|合计 \|47,001,24\|3,919,993\|47,211,33\|151,450\|3,558,45\| \| \| \| \| \|5.42 \|.64 \|5.29 \|.00 \|3.77 \| \| \| 说明：（1）在建工程年初数、本年发生数、年末数无借款费用资本化金额。（2）在建工程年末数比年初数减少92.43%，主要原因是在建工程本年达到预定可使用状态，按工程的实际成本结转为固定资产47,211,335.29元。（3）2001年12月31日，公司的在建工程未发生减值，所以年末未计提在建工程减值准备。 12．无形资产 \|类别 \|取得 \|原始金 \|年初数 \|本年 \|本 \|本年摊\|累计摊 \|年末数 \|剩余 \| \| \|方式 \|额 \| \|增加 \|年 \|销 \|销 \| \|摊销 \| \| \| \| \| \| \|转 \| \| \| \|年限 \| \| \| \| \| \| \|出 \| \| \| \| \| \|土地使用权－ \|购入 \|397,092\|346,973\|11,56\| \|13,236\|51,789.\|345,302\|26年 \| \|主楼连接楼 \| \|.00 \|.24 \|6.00 \| \|.36 \|12 \|.88 \| \| \|土地使用权－ \|购入 \|24,213,\|23,759,\| \| \|605,30\|1,059,2\|23,153,\|38年 \| \|商业用 \| \|222.00 \|244.00 \| \| \|4.00 \|82.00 \|940.00 \| \| \|土地使用权－ \|购入 \|21,865,\|21,537,\| \| \|437,29\|765,261\|21,100,\|48年 \| \|仓库、办公用 \| \|950.00 \|981.00 \| \| \|2.00 \|.00 \|689.00 \| \| \|合计 \| \|46,476,\|45,644,\|11,56\| \|1,055,\|1,876,3\|44,599,\| \| \| \| \|264.00 \|198.24 \|6.00 \| \|832.36\|32.12 \|931.88 \| \| 说明：2001年12月31日，公司的无形资产账面价值低于其可收回金额，所以年末未计提无形资产减值准备。 13．长期待摊费用 \|类别 \|原始金额 \|年初数 \|本年\|本年摊销 \|累计摊销 \|年末数 \|剩余摊 \| \| \| \| \|增加\| \| \| \|销年 \| \| \| \| \| \| \| \| \|限 \| \|公司用电增 \|1,625,030.\|812,515.10\| \|325,005.9\|1,137,520\|487,509.1\|1年 \| \|容费 \|00 \| \| \|6 \|.86 \|4 \| \| \|新中国分店 \|6,351,923.\|4,090,338.\| \|1,270,344\|3,531,929\|2,819,994\|3年 \| \|装修 \|93 \|00 \| \|.00 \|.93 \|.00 \| \| \|时代分店装 \|5,845,736.\|4,668,494.\| \|1,217,868\|2,395,110\|3,450,626\|2年 \| \|修 \|32 \|00 \| \|.00 \|.32 \|.00 \| \| \|合计 \|13,822,690\|9,571,347.\| \|2,813,217\|7,064,561\|6,758,129\| \| \| \|.25 \|10 \| \|.96 \|.11 \|.14 \| \| 14．短期借款 \|借款类别 \|年初数 \|年末数 \| \|信用借款 \|1,000,00\|1,000,00\| \| \|0.00 \|0.00 \| \|合计 \|1,000,00\|1,000,00\| \| \|0.00 \|0.00 \| 15．应付账款截至2001年12月31日，应付账款的余额为59,691,451.29元，其余额中无欠持有公司 5%（含5%）以上股份的股东的款项。年末数比年初数增长48.32%，主要原因是在途商品货到未付款。 16．预收账款截至2001年12月31日，预收账款的余额为2,737,901.35元，其余额中无欠持有公司5 %（含5%）以上股份的股东的款项。年末数比年初数增长295.21%,主要原因是预售商品增幅较大。 17．应付工资截至2001年12月31日，应付工资的余额为7,262,547.93元。年末数比年初数增长67. 00%,主要原因是本年已提未用工资增加。 18．应付股利 \|投资者 \|内容 \|年末数 \| \|(1)国家股 \|①应付2000年度及以前年度 \|20,000,000.00\| \| \|股利 \|* \| \| \|②应付2001年度股利 \|15,074,540.55\| \|小计 \| \|35,074,540.55\| \|(2)内部职工股 \|应付2001年度股利 \|2,856,000.00 \| \|(3)社会公众股 \|应付2001年度股利 \|6,000,000.00 \| \|合计 \| \|43,930,540.55\| *2001年5月公司与国家股持有人广州市国有资产管理局签订《广州市股份制企业国有资产有偿使用协议书》，达成公司有偿使用国有资产协议： \|资金占用期 \|资金占用费率\|金额 \| \|2001年7月１日至2001年12月31日\|4.68% \|20,000,000.00\| 19．应交税金 \|税项 \|年初数 \|年末数 \| \|应交增值税 \|3,680,393.18 \|4,136,721.12 \| \|应交营业税 \|384,332.92 \|291,079.23 \| \|应交消费税 \|59,801.57 \|32,921.66 \| \|应交城市维护建设税 \|515,296.48 \|333,383.18 \| \|应交所得税 \|2,562,965.27 \|4,140,595.47 \| \|应交房产税 \|216,602.30 \|227,517.88 \| \|应交个人所得税 \|24,781.63 \|260,648.29 \| \|合计 \|7,444,173.35 \|9,422,866.83 \| 20．其他应交款 \|项目 \|年初数 \|年末数 \| \|教育费附加 \|220,868.86 \|142,906.03 \| \|堤围防护费 \|895,188.93 \|１,469,330.36 \| \|文化事业建设费\| \|485.22 \| \|合　　　计 \|1,116,057.79 \|1,612,721.61 \| 21．其他应付款截至2001年12月31日，其他应付款的余额为20,536,282.23元，其余额中无欠持有公司5%（含5%）以上股份的股东的款项。年末数比年初数减少76.03%，主要原因是年末应付电子消费卡款减少。 22．预提费用 \|项　　目 \|年初数 \|年末数 \|结存原 \| \| \| \| \|因 \| \|利息 \|345,150.00 \|234,000.00 \|尚未支 \| \| \| \| \|付 \| \|合同工期满补\|501,917.37 \| \| \| \|偿 \| \| \| \| \|审计费 \|120,000.00 \|200,000.00 \|尚未支 \| \| \| \| \|付 \| \|电费 \| 0 \|1,065,285.0\|尚未支 \| \| \| \|7 \|付 \| \|其他 \|36,000.00 \|41,500.00 \|尚未支 \| \| \| \| \|付 \| \|合计 \|1,003,067.3\|1,540,785.0\| \| \| \|7 \|7 \| \| 说明：预提费用年末数比年初数增长53.61%，主要原因是增加了预提2001年12月尚未支付的电费。 23．其他长期负债 \|项　　目 \|年初数 \|年末数 \| \|代管非经营性资\|4,103,435.2\|3,620,813.3\| \|产 \|9 \|8 \| \|申购资金利息收\|3,736,158.8\|2,906,158.8\| \|入 \|8 \|8 \| \|合计 \|7,839,594.1\|6,526,972.2\| \| \|7 \|6 \| 说明：(1) 代管非经营性资产年末余额3,620,813.38元，系原属广州友谊企业集团有限公司的非经营性资产，广州友谊企业集团有限公司因办理撤销将其转入本公司代管。 (2) 申购资金利息收入年末余额为2,906,158.88元，是公司2000年向社会公开发行人民币普通股所冻结的无效申购资金的利息收入，自2000年起分5年摊销，其余额为尚未转销的收入。 24．股本 \|项目 \|年初数 \|本年变动增减 \|年末数 \| \| \| \|（+，-） \| \| \| \| \| \| \|公积金\|增发 \|其 \|小计 \| \| \| \| \| \| \|转股\| \|他 \| \| \| \|一、未上市流通\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|股份 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|(1)发起人股份 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|其中： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|150,745,405\| \| \| \| \| \| \|150,745,405.4\| \|国家持有股份 \|.46 \| \| \| \| \| \| \|6 \| \|(2)内部职工股 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|28,560,000.\| \| \| \| \| \| \|28,560,000.00\| \| \|00 \| \| \| \| \| \| \| \| \|未上市流通股份\|179,305,405\| \| \| \| \| \| \|179,305,405.4\| \|合计 \|.46 \| \| \| \| \| \| \|6 \| \|二、已上市流通\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|股份 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|人民币普通股 \|60,000,000.\| \| \| \| \| \| \|60,000,000.00\| \| \|00 \| \| \| \| \| \| \| \| \|已上市流通股份\|60,000,000.\| \| \| \| \| \| \|60,000,000.00\| \|合计 \|00 \| \| \| \| \| \| \| \| \|三、股份总数 \|239,305,405\| \| \| \| \| \| \|239,305,405.4\| \| \|.46 \| \| \| \| \| \| \|6 \| 25．资本公积 \|项目 \|年初数 \|本年增加数 \|本年减少数\|年末数 \| \|股本溢价 \|178,454,461.5\| \| \|178,454,461.5\| \| \|6 \| \| \|6 \| \|补充流动资本 \|823,814.00 \| \| \|823,814.00 \| \|合计 \|179,278,275.5\| \| \|179,278,275.5\| \| \|6 \| \| \|6 \| 26．盈余公积　 \|项目 \|年初数 \|本年增加 \|本年减少 \|年末数 \| \| \| \|数 \|数 \| \| \|法定盈余公\|35,110,678.\|3,909,123\| \|39,019,802.\| \|积 \|98 \|.72 \| \|70 \| \|法定公益金\|21,694,194.\|1,948,154\| \|23,642,349.\| \| \|86 \|.80 \| \|66 \| \|任意盈余公\|83,650,886.\|-164,981.\| \|83,485,904.\| \|积 \|23 \|57 \| \|66 \| \|合计\|140,455,760\|5,692,296\| \|146,148,057\| \| \|.07 \|.95 \| \|.02 \| 说明：（1）盈余公积本年增加数包括调减子公司保税公司以前年度提取的盈余公积中属少数股东份额322,492.15元。（2）子公司提取的盈余公积已在合并会计报表中予以反映。 27．未分配利润 \|项目 \|金额 \| \|年初未分配利润 \|25,203,736.73 \| \|加：本年净利润 \|38,355,729.40 \| \|减：母公司提取法定盈余公积 \|3,790,692.14 \| \|母公司提取法定公益金 \|1,895,346.07 \| \|合并报表提取法定盈余公积 \|118,431.58 \| \|合并报表提取法定公益金 \|52,808.73 \| \|合并报表提取任意盈余公积 \|-164,981.57 \| \|应付普通股股利 \|23,930,540.55 \| \|年末未分配利润 \|33,936,628.63 \| 说明：根据公司董事会决议，本公司二00一年度税后利润分配方案如下： 1. 提取法定盈余公积 10% 2. 提取法定公益金 5% 3. 每10股派现金股利１元(含税) 以上方案尚需股东大会讨论通过。 28．主营业务收入 \|项目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|零售 \|976,359,157.48 \|927,293,719.97\| \|批发 \|3,163,190.72 \|18,449,532.00 \| \|合计 \|979,522,348.20 \|945,743,251.97\| 说明：公司2001年度主要客户为广州市地区消费者。 29．主营业务成本 \|项目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|零售 \|775,420,691.\|753,675,416.\| \| \|02 \|55 \| \|批发 \|2,737,683.16\|17,474,513.3\| \| \| \|6 \| \|合计 \|778,158,374.\|771,149,929.\| \| \|18 \|91 \| 30．主营业务税金及附加 \|项目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|城市维护建设税 \|2,822,018.18\|2,041,603.00\| \|教育费附加 \|1,209,436.38\|874,972.70 \| \|消费税 \|571,750.55 \|700,446.92 \| \|合计 \|4,603,205.11\|3,617,022.62\| 31．其他业务利润 \|项　目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|其他业务收入 \| \| \| \|出租固定资产收入 \|26,659,204.7\|21,431,689.0\| \| \|1 \|4 \| \|冲印收入 \|818,734.17 \|1,108,026.65\| \|车场保管收入 \|1,484,032.00\|1,179,500.00\| \|培训费收入 \|116,300.00 \|115,100.00 \| \|代租业务手续费 \| \|54,756.70 \| \|劳务收入 \|169,484.06 \| \| \|其他 \|1,800,901.53\|1,906,605.23\| \|小计 \|31,048,656.4\|25,795,677.6\| \| \|7 \|2 \| \|其他业务支出 \| \| \| \|出租固定资产支出 \|15,347,361.1\|13,105,912.7\| \| \|4 \|7 \| \|冲印支出 \|987,714.67 \|1,005,803.23\| \|车场保管支出 \|337,478.47 \|319,339.55 \| \|培训费支出 \| \|6,537.68 \| \|代租业务支出 \| \|8,865.64 \| \|劳务支出 \|9,541.96 \| \| \|其他 \|172,302.34 \|847,138.41 \| \|小计 \|16,854,398.5\|15,293,597.2\| \| \|8 \|8 \| \|其他业务利润 \|14,194,257.8\|10,502,080.3\| \| \|9 \|4 \| 说明：其他业务利润本年发生数比上年发生数增长35.16%，主要是本年新增经营租赁租出房屋建筑物。 32．财务费用 \|类别 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|利息支出 \|1,213,325.00 \|3,103,028.55 \| \|减：利息收入 \|4,010,878.83 \|2,397,763.69 \| \|汇兑损失 \|1,059.18 \|1,470.68 \| \|减：汇兑收益 \|1,099.39 \|2,351.12 \| \|其他 \|112,670.02 \|80,986.32 \| \|合计 \|-2,684,924.02\|785,370.74 \| 33．投资收益 \|项目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|债权投资收益 \|664,340.00 \|19,320.00 \| \|委托资产管理收益 \|1,755,000.00 \| \| \|非控股公司分配来的利\|33,333.33 \|28,455.50 \| \|润 \| \| \| \|年末调整被投资公司 \|493,643.78 \|-483,734.21 \| \|所有者权益净增减额 \| \| \| \|股权处置收益 \| \|412,374.89 \| \|减：短期投资跌价准备\|69,300.00 \| \| \|长期投资减值准备 \|868,603.59 \| \| \|合计 \|2,008,413.52 \|-23,583.82 \| 34．所得税 \|项目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| 母公司：应纳税所得额 56,046,838.05 41,500,088.02 所得税税率 33% 15% 应纳所得税 18,495,456.56 6,225,013.20 减：已收返还所得税 2,439,957.60 0 所得税 16,055,498.96 6,225,013.20 保税公司：应纳税所得额 2,724,651.87 3,697,215.53 所得税税率 15% 15% 应纳所得税 408,697.78 554,582.33 减：已收返还所得税 0 0 所得税 408,697.78 554,582.33 所得税合并数 16,464,196.74 6,779,595.53 说明：所得税税率变化情况详见附注三。 35．收到的其他与经营活动有关的现金主要明细项目如下：项目金额经营租赁收到的租金 26,659,204.71 36．支付的其他与经营活动有关的现金主要明细项目如下：项目金额水电费 14,817,850.97 信用卡手续费 5,287,892.82 包装运杂费 1,298,533.42 邮电费 1,140,466.57 修理费 1,123,396.73 文具印刷费 1,094,542.87 业务宣传费 850,085.18 业务招待费 784,299.70 清洁费 681,600.00 保险费 674,716.15 广告费 567,445.00 37．收到的其他与筹资活动有关的现金主要明细项目如下：项目金额银行存款利息收入 4,010,878.83 （二）母公司会计报表主要项目注释 1. 应收账款（1）账龄分析及百分比 \|账 \|坏账计提\| 年初 \| 年末 \| \|龄 \|比例(%) \|数 \|数 \| \| \| \|账面余额\|比例\|坏账准\|账面价值\|账面余 \|比例\|坏账准\|账面价 \| \| \| \| \|(%) \|备 \| \|额 \|(%) \|备 \|值 \| \|1年 \|5 \|1,842,04\|100 \|92,102\|1,749,94\|580,339\|100 \|29,016\|551,322\| \|以内\| \|4.31 \| \|.22 \|2.09 \|.74 \| \|.99 \|.75 \| \|1－2\|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|年 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2－3\|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|年 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3年 \|50-100 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|以上\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合 \| \|1,842,04\|100 \|92,102\|1,749,94\|580,339\|100 \|29,016\|551,322\| \|计 \| \|4.31 \| \|.22 \|2.09 \|.74 \| \|.99 \|.75 \| （2）应收账款期末余额中欠款金额前5名的欠款金额合计209,192.00元，占应收账款账面余额的36.05%。（3）应收账款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。 2．其他应收款（1）账龄分析及百分比 \|账龄\|坏账计\| 年初 \| 年末 \| \| \|提 \|数 \|数 \| \| \|比例（\| \| \| \| \|%） \| \| \| \| \| \|账面余 \|占其他\|坏账准\|账面价 \|账面余额\|占其他\|坏账准 \|账面价值\| \| \| \|额 \|应收款\|备 \|值 \| \|应收款\|备 \| \| \| \| \| \|比例(%\| \| \| \|比例(%\| \| \| \| \| \| \|) \| \| \| \|) \| \| \| \|1年以\|5 \|3,695,0\|97.04 \|184,75\|3,510,2\|15,962,6\|98.89 \|798,133\|15,164,5\| \|内 \| \|35.41 \| \|1.77 \|83.64 \|67.76 \| \|.39 \|34.37 \| \|1－2 \|10 \|5,316.5\|0.14 \|531.65\|4,784.8\|110,239,\|0.68 \|11,023.\|99,215.1\| \|年 \| \|3 \| \| \|8 \|10 \| \|91 \|9 \| \|2－3 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|年 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3年以\|50—100\|107,440\|2.82 \|57,990\|49,450.\|69,666.1\|0.43 \|56,120.\|13,545.2\| \|上 \| \|.00 \| \|.00 \|00 \|8 \| \|94 \|4 \| \|合 \| \|3,807,7\|100 \|243,27\|3,564,5\|16,142,5\|100 \|865,278\|15,277,2\| \|计 \| \|91.94 \| \|3.42 \|18.52 \|73.04 \| \|.24 \|94.80 \| （2）其他应收款期末余额中欠款金额前五名的欠款金额合计为14,271,982.70元，占其他应收款账面余额的88.41%。（3）其他应收款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。（4）其他应收款期末余额中金额较大的债务人情况：债务人名称期末欠款余额性质或内容广州保税区友谊保税有限公司 8,976,160.58 往来款工商银行 2,763,101.77 信用卡款国信证券有限责任公司 1,532,802.03 委托资产管理收益 3．长期投资（1）明细情况 \|项目 \| 年初数 \| 年末数 \| \| \|账面余额 \|减值准 \|账面价值 \|账面余额 \|减值准备 \|账面价值 \| \| \| \|备 \| \| \| \| \| \|长期股权投\|56,565,50\| \|56,565,504.\|47,535,268.\|868,603.5\|46,666,664.\| \|资 \|4.06 \| \|06 \|06 \|9 \|47 \| \|长期债权投\|360,000.0\| \|360,000.00 \| \| \| \| \|资 \|0 \| \| \| \| \| \| \|合计 \|56,925,50\| \|56,925,504.\|47,535,268.\|868,603.5\|46,666,664.\| \| \|4.06 \| \|06 \|06 \|9 \|47 \| （2）长期股权投资明细列示如下： \|被投资 \|投资期 \|占被投 \|初始投资额\|追加 \|被投资单 \|分得的现金\|累计增减额\|减值准备\| \|单位名 \|限 \|资单位 \| \|投资 \|位权益增 \|红利 \| \| \| \|称 \| \|注册资 \| \|额 \|减额 \| \| \| \| \| \| \|本比例 \| \| \| \| \| \| \| \|广州保 \| \|95% \|7,697,600.\| \|2,237,105\|13,480,133\|8,686,948.\| \| \|税区友 \| \| \|00 \| \|.98 \|.00 \|92 \| \| \|谊保税 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|有限公 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|司 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州友 \|1993.11\|50% \|4,063,500.\| \|136,862.7\|118,372.02\|218,189.70\| \| \|谊和黄 \|~2008.1\| \|00 \| \|1 \| \| \| \| \|百货精 \|1 \| \| \| \| \| \| \| \| \|品公司 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州市 \| \|37% \|1,500,000.\| \|96,572.00\| \|125,214.37\| \| \|友谊餐 \| \| \|00 \| \| \| \| \| \| \|厅有限 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|公司 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州中 \|1993.12\|33.33% \|19,200,000\| \|260,209.0\|3,162,480.\|1,043,815.\| \| \|谊保税 \|~2008.1\| \|.00 \| \|7 \|74 \|07 \| \| \|实业有 \|2 \| \| \| \| \| \| \| \| \|限公司 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州珠 \| \|7.7% \|5,000,000.\| \| \| \| \|868,603.\| \|江资产 \| \| \|00 \| \| \| \| \|59 \| \|管理有 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|限公司 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \| \|37,461,100\| \|2,730,749\|16,760,985\|10,074,168\|868,603.\| \| \| \| \|.00 \| \|.76 \|.76 \|.06 \|59 \| （3）长期债权投资明细列示如下： \|债券种类 \|初始投资成\|年利率\|到期日 \|本期利息\|期末余额 \|减值准备 \| \| \| \|本 \| \| \| \| \| \| \| \|广州电力债\|120,000.00\|4.2% \|2004.3.8\|3,780.00\|0 \| \| \| \|券 \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州电力债\|240,000.00\|4.2% \|2005.5.2\|7,560.00\|0 \| \| \| \|券 \| \| \|0 \| \| \| \| \| \|合计 \|360,000.00\| \| \|11,340.0\|0 \| \| \| \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| 说明：根据粤电开［2001］04号“关于提前归还集资办电本息的通知”，公司本年3月 29日已收回电力债券本金360,000.00元及本期应计利息11,340.00元。 4．主营业务收入 \|项目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|零售 \|976,359,157.4\|927,293,719.9\| \| \|8 \|7 \| \|批发 \|3,163,190.72 \|18,449,532.00\| \|合计 \|979,522,348.2\|945,743,251.9\| \| \|0 \|7 \| 5.主营业务成本 \|项目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|零售 \|775,420,691.\|753,675,416.\| \| \|02 \|55 \| \|批发 \|2,737,683.16\|17,474,513.3\| \| \| \|6 \| \|合计 \|778,158,374.\|771,149,929.\| \| \|18 \|91 \| 6.投资收益 \|项目 \|本年发生数 \|上年发生数 \| \|债权投资收益 \|664,340.00 \|19,320.00 \| \|委托资产管理收益 \|1,755,000.00\| \| \|非控股公司分配来的利\|33,333.33 \|28,455.50 \| \|润 \| \| \| \|年末调整被投资公司所\|2,730,749.76\|2,520,340.87 \| \|有者权益净增减额 \| \| \| \|股权处置收益 \| \|412,398.39 \| \|减：短期投资跌价准备\|69,300.00 \| \| \|长期投资减值准备 \|868,603.59 \| \| \|合计 \|4,245,519.50\|2,980,514.76 \| 六、关联方关系及其交易 1. 存在控制关系的关联方 \|企业名称 \|注册地址 \|主营业务 \|与本企业关\|经济性质\|法定代表 \| \| \| \| \|系 \| \|人 \| \|广州保税区 \|广州保税区广 \|保税仓储，物业\|子公司 \|有限责任\|黎满传 \| \|友谊 \|保 \|出租 \| \|公司 \| \| \|保税有限公 \|19段首二层 \| \| \| \| \| \|司 \| \| \| \| \| \| \|广州友谊商 \|香港 \|商业贸易 \|子公司 \|有限责任\|廖剑雄 \| \|店（香港） \| \| \| \|公司 \| \| \|有限公司 \| \| \| \| \| \| 2. 存在控制关系的关联方的注册资本及其变化 \|企业名称 \|年初数 \|本年增加数\|本年减少数\|年末数 \| \|广州保税区友谊保税有限公\|7,500,000.00 \|600,000.00\| \|8,100,000.00 \| \|司 \| \| \| \| \| \|广州友谊商店（香港）有限\|港币100,000.00\| \| \|港币100,000.0\| \|公司 \| \| \| \|0 \| （三）存在控制关系的关联方所持股份或权益及其变化 \|企业名称 \|年初数 \|本年增加 \|本年减\|年末数 \| \| \| \| \|少 \| \| \| \| 金 \| % \|金额 \|% \|金额\|% \|金额 \| % \| \| \|额 \| \| \| \| \| \| \| \| \|广州保税区友谊保税有\|7,697,600\|100\| \| \| \| \|7,697,600.\|95 \| \|限公司 \|.00 \| \| \| \| \| \|00 \| \| \|广州友谊商店（香港）\| \| \|106,530.\|100\| \| \|106,530.00\|100\| \|有限公司 \| \| \|00 \| \| \| \| \| \| （四）不存在控制关系的关联方关系的性质企业名称与本企业关系广州市友谊和黄百货精品有限公司联营企业广州市友谊餐厅有限公司联营企业广州中谊保税实业有限公司联营企业（五）租赁本公司向关联方出租物业有关明细资料如下：企业名称 2001年 2000年广州市友谊和黄百货精品有限公司 2,543,153.16 2,438,423.73 （六）关联方应收应付款项余额 \| 项目 \|年初数 \| 年末数 \| \|其他应付款： \| \| \| \|广州中谊保税实业有限公司\|3,600,000.00\|4,800,000.00\| 七、或有事项公司无需要披露的重大或有事项。八、承诺事项公司无需要披露的重大承诺事项。九、资产负债表日后事项中的非调整事项 1．公司已于2002年1月收到附注五（一）4（4）所述国信证券有限责任公司委托资产管理收益1,532,802.03元。 2．2001年11月26日公司第二届董事会第22次会议决议通过，公司投资490万元参与建立广州友谊好美家装潢建材有限公司，占该公司注册资本的49%。该公司已于2002年1月15 日完成验资，并于2002年3月12日取得广州市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，将于2002年第二季度开业。 3．2002年2月27日公司第二届董事会第25次会议决议通过，公司投资4000万元参与发起设立广州家谊超市股份有限公司，占该公司股权的40%。该事项已于2002年3月1日签订了《发起人协议》和《章程》，有关投资、工商登记手续尚在办理中。 4．2002年2月6日公司2002年第一次临时股东大会决议通过《关于终止募股资金投入新中国友谊分店项目的议案》和《关于终止募股资金投入顶好广场大型综合百货超市项目的议案》。十、债务重组事项公司无需要披露的重大债务重组事项。十一、其他重要事项 2000年12月公司第二届董事会第14次会议决议通过《关于“参与发起设立广州珠江资产管理有限公司”的决议》，已在本年5月份实施。公司投入资金500万元，所占股比为7.7%。第十一章备查文件目录一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证监会指定报纸公开披露过的所有文件的正本及公告的原稿。广州友谊商店股份有限公司董事会二OO二年三月二十六日 \| \| \|资产负债表 \| \| \| \|编制单位：广州友谊商店股份有限公司单 \| \|位：人民币元 \| \|资产 \|附注\|2001.12.31 \|2000.12.31 \| \| \|五 \| \| \| \| \|（一\|（合并） \|（母公司）\|（合并） \|（母公司） \| \| \|） \| \| \| \| \| \|流动资产： \|　 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \| 货币资金 \|1 \|271,525,91\|270,048,69\|247,005,765\|244,993,288.86\| \| \| \|3.67 \|1.62 \|.17 \| \| \| 短期投资 \|2 \|310,500.00\|310,500.00\|30,000,000.\|30,000,000.00 \| \| \| \| \| \|00 \| \| \| 应收票据 \|　 \| \| \| \| \| \| 应收股利 \|　 \| \| \|513,721.38 \|513,721.38 \| \| 应收利息 \|　 \| \| \| \| \| \| 应收账款 \|3 \|551,322.75\|551,322.75\|1,749,942.0\|1,749,942.09 \| \| \| \| \| \|9 \| \| \| 其他应收款 \|4 \|6,954,766.\|15,277,294\|3,718,388.2\|3,564,518.52 \| \| \| \|51 \|.80 \|5 \| \| \| 预付账款 \|5 \|4,000,000.\|4,000,000.\|250,569.08 \|250,569.08 \| \| \| \|00 \|00 \| \| \| \| 应收补贴款 \|　 \| \| \| \| \| \| 存货 \|6 \|38,224,556\|38,224,556\|53,705,997.\|53,705,997.24 \| \| \| \|.76 \|.76 \|24 \| \| \| 待摊费用 \|7 \|222,451.38\|222,451.38\|90,871.01 \|90,871.01 \| \|一年内到期的长期债 \|8 \| \| \|1,000,000.0\|1,000,000.00 \| \|权投资 \| \| \| \|0 \| \| \| 其他流动资产 \|　 \| \| \| \| \| \|流动资产合计 \|　 \|321,789,51\|328,634,81\|338,035,254\|335,868,908.18\| \| \| \|1.07 \|7.31 \|.22 \| \| \|长期投资： \|　 \| \| \| \| \| \| 长期股权投资 \|9 \|30,388,645\|46,666,664\|28,937,928.\|56,565,504.06 \| \| \| \|.55 \|.47 \|12 \| \| \| 长期债权投资 \|9 \| \| \|360,000.00 \|360,000.00 \| \|长期投资合计 \|9 \|30,388,645\|46,666,664\|29,297,928.\|56,925,504.06 \| \| \| \|.55 \|.47 \|12 \| \| \|固定资产： \|　 \| \| \| \| \| \| 固定资产原价 \|10 \|457,377,46\|430,081,57\|411,902,581\|409,229,060.61\| \| \| \|2.56 \|2.55 \|.16 \| \| \| 减：累计折 \|10 \|108,862,15\|107,811,79\|93,209,417.\|92,590,340.80 \| \|旧 \| \|7.37 \|7.67 \|68 \| \| \| 固定资产净值 \|10　\|348,515,30\|322,269,77\|318,693,163\|316,638,719.81\| \| \| \|5.19 \|4.88 \|.48 \| \| \| 减：固定资产 \|　 \| \| \| \| \| \|减值准备 \| \| \| \| \| \| \| 固定资产净额 \|　 \|348,515,30\|322,269,77\|318,693,163\|316,638,719.81\| \| \| \|5.19 \|4.88 \|.48 \| \| \| 工程物资 \|　 \| \| \| \| \| \| 在建工程 \|11 \|3,558,453.\|2,904,281.\|47,001,245.\|20,919,938.96 \| \| \| \|77 \|12 \|42 \| \| \| 固定资产清理 \|　 \| \| \| \| \| \|固定资产合计 \|　 \|352,073,75\|325,174,05\|365,694,408\|337,558,658.77\| \| \| \|8.96 \|6.00 \|.90 \| \| \|无形资产及其他资产 \|　 \| \| \| \| \| \|： \| \| \| \| \| \| \| 无形资产 \|12 \|44,599,931\|44,599,931\|45,644,198.\|45,644,198.24 \| \| \| \|.88 \|.88 \|24 \| \| \| 长期待摊费用 \|13 \|6,758,129.\|6,758,129.\|9,571,347.1\|9,571,347.10 \| \| \| \|14 \|14 \|0 \| \| \| 其他长期资产 \|　 \| \| \| \| \| \|无形资产及其他资产 \|　 \|51,358,061\|51,358,061\|55,215,545.\|55,215,545.34 \| \|合计 \| \|.02 \|.02 \|34 \| \| \|递延税项： \|　 \| \| \| \| \| \| 递延税款借项 \|　 \| \| \| \| \| \|资产总计 \|　 \|755,609,97\|751,833,59\|788,243,136\|785,568,616.35\| \| \| \|6.60 \|8.80 \|.58 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|资产负债表（续） \| \| \| \| \| \|编制单位：广州友谊商店股份有限公司 \| \|单位：人民币元 \| \|负债和股东权益 \|附注\|2001.12.31 \|2000.12.31 \| \| \|五 \| \| \| \| \|（一\|（合并） \|（母公司）\|（合并） \|（母公司） \| \| \|） \| \| \| \| \| \|流动负债： \|　 \| \|　 \| \| \| \| 短期借款 \|14 \|1,000,000.0\|1,000,000.\|1,000,000.00\|1,000,000.0\| \| \| \|0 \|00 \| \|0 \| \| 应付票据 \|　 \| \| \| \| \| \| 应付账款 \|15 \|59,691,451.\|59,691,451\|40,243,765.5\|40,243,765.\| \| \| \|29 \|.29 \|6 \|56 \| \| 预收账款 \|16 \|2,737,901.3\|2,737,901.\|692,767.28 \|692,767.28 \| \| \| \|5 \|35 \| \| \| \| 应付工资 \|17　\|7,262,547.9\|7,262,547.\|4,348,725.49\|4,348,725.4\| \| \| \|3 \|93 \| \|9 \| \| 应付福利费 \|　 \|1,819,932.9\|1,641,831.\|1,221,905.02\|1,106,023.7\| \| \| \|7 \|79 \| \|6 \| \| 应付股利 \|18 \|43,930,540.\|43,930,540\|53,430,540.5\|53,430,540.\| \| \| \|55 \|.55 \|0 \|50 \| \| 应交税金 \|19 \|9,422,866.8\|9,343,981.\|7,444,173.35\|7,129,795.3\| \| \| \|3 \|02 \| \|6 \| \| 其他应交款 \|20 \|1,612,721.6\|1,606,086.\|1,116,057.79\|1,092,996.1\| \| \| \|1 \|72 \| \|5 \| \| 其他应付款 \|21 \|20,536,282.\|18,331,942\|85,659,362.2\|83,438,162.\| \| \| \|23 \|.18 \|3 \|89 \| \| 预提费用 \|22 \|1,540,785.0\|1,540,785.\|1,003,067.37\|1,003,067.3\| \| \| \|7 \|07 \| \|7 \| \| 预计负债 \|　 \| \| \| \| \| \|一年内到期的长期 \|　 \| \| \| \| \| \|负债 \| \| \| \| \| \| \| 其他流动负债 \|　 \| \| \| \| \| \|流动负债合计 \|　 \|149,555,029\|147,087,06\|196,160,364.\|193,485,844\| \| \| \|.83 \|7.90 \|59 \|.36 \| \|长期负债： \|　 \| \| \| \| \| \| 长期借款 \|　 \| \| \| \| \| \| 应付债券 \|　 \| \| \| \| \| \| 长期应付款 \|　 \| \| \| \| \| \| 专项应付款 \|　 \| \| \| \| \| \| 其他长期负债 \|23 \|6,526,972.2\|6,526,972.\|7,839,594.17\|7,839,594.1\| \| \| \|6 \|26 \| \|7 \| \|长期负债合计 \|　 \|6,526,972.2\|6,526,972.\|7,839,594.17\|7,839,594.1\| \| \| \|6 \|26 \| \|7 \| \|递延税项： \|　 \| \| \| \| \| \| 递延税款贷项 \|　 \| \| \| \| \| \|负债合计 \|　 \|156,082,002\|153,614,04\|203,999,958.\|201,325,438\| \| \| \|.09 \|0.16 \|76 \|.53 \| \|少数股东权益 \|　 \|859,607.84 \| \| \| \| \|股东权益： \|　 \| \| \| \| \| \| 股本 \|24 \|239,305,405\|239,305,40\|239,305,405.\|239,305,405\| \| \| \|.46 \|5.46 \|46 \|.46 \| \| 资本公积 \|25 \|179,278,275\|179,278,27\|179,278,275.\|179,278,275\| \| \| \|.56 \|5.56 \|56 \|.56 \| \| 盈余公积 \|26 \|146,148,057\|139,691,95\|140,455,760.\|134,005,917\| \| \| \|.02 \|5.34 \|07 \|.13 \| \| \|26 \|23,642,349.\|22,454,042\|21,694,194.8\|20,558,696.\| \|其中：法定公益金 \| \|66 \|.94 \|6 \|87 \| \| 未分配利润 \|27 \|33,936,628.\|39,943,922\|25,203,736.7\|31,653,579.\| \| \| \|63 \|.28 \|3 \|67 \| \|股东权益合计 \|　 \|598,668,366\|598,219,55\|584,243,177.\|584,243,177\| \| \| \|.67 \|8.64 \|82 \|.82 \| \|负债及股东权益总 \|　 \|755,609,976\|751,833,59\|788,243,136.\|785,568,616\| \|计 \| \|.60 \|8.80 \|58 \|.35 \| \|公司法定代表人： \| \|会计机构负责人： \| \| \|主管会计工作的负责人： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|利润及利润分配表 \| \| \| \|编制单位：广州友谊商店股份有限公司单 \| \|位：人民币元 \| \|项目 \| \|2001年度 \|2000年度 \| \| \|附注 \| \| \| \| \|五 \| \| \| \| \|（一 \|（合并） \|（母公司） \|（合并） \|（母公司） \| \| \|） \| \| \| \| \| \|一、主营业务收入 \|28 \|979,522,348.2\|979,522,348\|945,743,251\|945,743,251\| \| \| \|0 \|.20 \|.97 \|.97 \| \|减：主营业务成本 \|29 \|778,158,374.1\|778,158,374\|771,149,929\|771,149,929\| \| \| \|8 \|.18 \|.91 \|.91 \| \| 主营业务税金及附加 \|30 \|4,603,205.11 \|4,603,205.1\|3,617,022.6\|3,617,022.6\| \| \| \| \|1 \|2 \|2 \| \|二、主营业务利润 \|　 \|196,760,768.9\|196,760,768\|170,976,299\|170,976,299\| \| \| \|1 \|.91 \|.44 \|.44 \| \| 加：其他业务利润\|31 \|14,194,257.89\|9,944,175.9\|10,502,080.\|6,927,207.1\| \| \| \| \|7 \|34 \|6 \| \| 减：营业 \|　 \|67,162,225.11\|67,162,225.\|57,307,373.\|57,307,373.\| \|费用 \| \| \|11 \|56 \|56 \| \| 管理费用 \|　 \|94,567,081.91\|93,432,347.\|80,011,357.\|80,011,357.\| \| \| \| \|41 \|59 \|59 \| \| 财务费用 \|32 \|-2,684,924.02\|-2,658,866.\|785,370.74 \|785,370.74 \| \| \| \| \|63 \| \| \| \|三、营业利润 \|　 \|51,910,643.80\|48,769,238.\|43,374,277.\|39,799,404.\| \| \| \| \|99 \|89 \|71 \| \| 加：投资收益 \|33 \|2,008,413.52 \|4,245,519.5\|-23,583.82 \|2,980,514.7\| \| \| \| \|0 \| \|6 \| \| 补贴收入 \|　 \| \| \| \| \| \| 营业外收入 \|　 \|1,308,623.09 \|1,284,798.2\|1,798,024.5\|1,798,024.5\| \| \| \| \|7 \|8 \|8 \| \| 减：营业外支出 \|　 \|337,836.43 \|337,136.43 \|464,708.59 \|448,516.32 \| \|四、利润总额 \|　 \|54,889,843.98\|53,962,420.\|44,684,010.\|44,129,427.\| \| \| \| \|33 \|06 \|73 \| \| 减：所得税 \|34　 \|16,464,196.74\|16,055,498.\|6,779,595.5\|6,225,013.2\| \| \| \| \|96 \|3 \|0 \| \| 少数股东损益 \|　 \|69,917.84 \| \| \| \| \|五、净利润 \|　 \|38,355,729.40\|37,906,921.\|37,904,414.\|37,904,414.\| \| \| \| \|37 \|53 \|53 \| \| \|　 \|25,203,736.73\|31,653,579.\|16,847,158.\|22,846,390.\| \|加：年初未分配利润 \| \| \|67 \|78 \|46 \| \| 年初未分配利润调 \|　 \| \| \|518,977.35 \|518,977.35 \| \|整 \| \| \| \| \| \| \|六、可供分配的利润 \|　 \|63,559,466.13\|69,560,501.\|55,270,550.\|61,269,782.\| \| \| \| \|04 \|66 \|34 \| \| \|　 \|3,909,123.72 \|3,790,692.1\|4,090,848.9\|3,790,441.4\| \|减：提取法定盈余公积 \| \| \|4 \|6 \|5 \| \| 提取法定公益金 \|　 \|1,948,154.80 \|1,895,346.0\|2,045,424.4\|1,895,220.7\| \| \| \| \|7 \|7 \|2 \| \|七、可供投资者分配的 \|　 \|57,702,187.61\|63,874,462.\|49,134,277.\|55,584,120.\| \|利润 \| \| \|83 \|23 \|17 \| \| 减：提取任意盈余公积\|　 \|-164,981.57 \| \| \| \| \| 应付普通股股利 \|　 \|23,930,540.55\|23,930,540.\|23,930,540.\|23,930,540.\| \| \| \| \|55 \|50 \|50 \| \|转作股本的普通股股利 \|　 \| \| \| \| \| \|八、未分配利润 \|　 \|33,936,628.63\|39,943,922.\|25,203,736.\|31,653,579.\| \| \| \| \|28 \|73 \|67 \| \|公司法定代表人： \|主管会计工作的负责人： \|会计机构负责人 \| \| \| \|现金流量表 \| \|编制单位：广州友谊商店股份有限公司 \| \| \|单位：人民币 \| \| \| \| \|元 \| \|项目 \|附注五（\|合并数 \|母公司 \| \| \|一） \| \| \| \| 一、经营活动产生的现金流量 \|　 \|　 \|　 \| \| 销售商品、提供劳务收到的现 \|　 \|1,089,000,711\|1,089,000,711\| \|金 \| \|.81 \|.81 \| \| 收到的税费返还 \|　 \|2,439,957.60 \|2,439,957.60 \| \| 收到的其他与经营活动有关现 \|35 \|28,741,478.53\|28,632,416.35\| \|金 \| \| \| \| \| 现金流入小计 \|　 \|1,120,182,147\|1,120,073,085\| \| \| \|.94 \|.76 \| \| 购买商品、接受劳务支付的现 \|　 \|875,305,655.1\|875,305,655.1\| \|金 \| \|1 \|1 \| \| 支付给职工以及为职工支付的 \|　 \|95,914,565.67\|95,004,736.20\| \|现金 \| \| \| \| \| 支付的各项税费 \|　 \|73,607,403.51\|72,338,060.85\| \| 支付的其他与经营活动有关现 \|36 \|51,535,289.60\|65,110,709.81\| \|金 \| \| \| \| \| 现金流出小计 \|　 \|1,096,362,913\|1,107,759,161\| \| \| \|.89 \|.97 \| \| 经营活动产生的现金流量净额 \|　 \|23,819,234.05\|12,313,923.79\| \| 二、投资活动产生的现金流量 \|　 \|- \| \| \| 收回投资所收到的现金 \|　 \|31,360,000.00\|31,360,000.00\| \| 取得投资收益所收到的现金 \|　 \|4,714,444.70 \|18,194,577.70\| \| \|　 \|101,366.94 \|101,366.94 \| \|处置固定资产、无形资产和其他长期资产\| \| \| \| \|所收回的现金净额 \| \| \| \| \| 收到的其他与投资活动有关的 \|　 \|- \| \| \|现金 \| \| \| \| \| 现金流入小计 \|　 \|36,175,811.64\|49,655,944.64\| \|购置固定资产、无形资产和其他长期资产\|　 \|5,672,089.31 \|6,402,113.46 \| \|所支付的现金 \| \| \| \| \| 投资所支付的现金 \|　 \|5,486,330.00 \|5,379,800.00 \| \| \|　 \|- \| \| \|支付的其他与投资活动有关的现金 \| \| \| \| \| 现金流出小计 \|　 \|11,158,419.31\|11,781,913.46\| \| 投资活动产生的现金流量净额 \|　 \|25,017,392.33\|37,874,031.18\| \| 三、筹资活动产生的现金流量 \|　 \|- \| \| \| 吸收投资所收到的现金 \|　 \|789,690.00 \| \| \| 取得借款所收到的现金 \|　 \|2,000,000.00 \|2,000,000.00 \| \| 收到的其他与筹资活动有关的 \|37 \|4,010,878.83 \|3,984,494.50 \| \|现金 \| \| \| \| \| 现金流入小计 \|　 \|6,800,568.83 \|5,984,494.50 \| \| 偿还债务所支付的现金 \|　 \|2,000,000.00 \|2,000,000.00 \| \| 分配股利、利润或偿付利息所支 \|　 \|29,117,046.71\|29,117,046.71\| \|付的现金 \| \| \| \| \| 支付的其他与筹资活动有关的 \|　 \|- \| \| \|现金 \| \| \| \| \| 现金流出小计 \|　 \|31,117,046.71\|31,117,046.71\| \| 筹资活动产生的现金流量净 \|　 \|-24,316,477.8\|-25,132,552.2\| \|额 \| \|8 \|1 \| \| 四、汇率变动对现金的影响额 \|　 \|- \| \| \| 五、现金及现金等价物净增加额 \|　 \|24,520,148.50\|25,055,402.76\| \|公司法定代表人： \|主管会计工作的负责人： \|会计机构负责人 \| \|现金流量表附注 \| \| \| \| \|单位：人民币元 \| \|项目 \|附注五（ \|合并数 \|母公司 \| \| \|一） \| \| \| \| 补充资料： \|　 \|　 \|　 \| \| \|　 \|　 \|　 \| \|1、将净利润调节为经营活动的现 \| \| \| \| \|金流量 \| \| \| \| \| 净利润 \|　 \|38,355,729.40 \|37,906,921.37 \| \|加：少数股东损益 \| \|69,917.84 \| \| \| 计提的资产减值准备 \|　 \|1,638,750.78 \|2,079,328.54 \| \| 固定资产折旧 \|　 \|18,444,570.40 \|18,013,287.58 \| \| 无形资产摊销 \|　 \|1,055,832.36 \|1,055,832.36 \| \| 长期待摊费用摊销 \|　 \|2,813,217.96 \|2,813,217.96 \| \| 待摊费用的减少（减： \|　 \|-131,580.37 \|-131,580.37 \| \|增加） \| \| \| \| \| 预提费用的增加（减： \|　 \|537,717.70 \|537,717.70 \| \|减少） \| \| \| \| \| \|　 \|26,423.80 \|26,423.80 \| \|处置固定资产、无形资产和其他长\| \| \| \| \|期资产的损失（减：收益） \| \| \| \| \|固定资产报废损失 \| \| \|　 \| \|财务费用 \| \|-2,797,594.04 \| \| \| \| \| \|-2,771,305.45 \| \| 投资损失（减：收益） \|　 \|-2,008,413.52 \| -4,245,519.50\| \| 递延税款贷项（减：借 \|　 \| \|　 \| \|项） \| \| \| \| \| 存货的减少（减：增加 \|　 \|14,898,935.12 \| 14,898,935.12\| \|） \| \| \| \| \| \|　 \|-4,305,678.44 \| -13,289,705.42\| \|经营性应收项目的减少（减：增加\| \| \| \| \|） \| \| \| \| \|经营性应付项目的增加（减：减少\|　 \|-44,786,610.94 \| -44,579,629.90\| \|） \| \| \| \| \| 其他 \|　 \|77,933.84 \| \| \| 经营活动产生的现金流 \|　 \|23,819,234.05 \|12,313,923.79 \| \|量净额 \| \| \| \| \| \|　 \| \|　 \| \|2、不涉及现金收支的投资和筹资 \| \| \| \| \|活动 \| \| \| \| \| 债务转为资本 \|　 \| \|　 \| \| 一年内到期的可转换公司 \|　 \| \|　 \| \|债券 \| \| \| \| \| 融资租入固定资产 \|　 \| \|　 \| \| 3、现金及现金等价物净增加情况\|　 \| \|　 \| \| 现金的期末余额 \|　 \|271,525,913.67 \|270,048,691.62 \| \| 减：现金的期初余额 \|　 \|247,005,765.17 \|244,993,288.86 \| \| 加：现金等价物的期末余额 \|　 \| \|　 \| \| 减：现金等价物的期初余额 \|　 \| \|　 \| \| 现金及现金等价物净增 \|　 \|24,520,148.50 \| 25,055,402.76\| \|加额 \| \| \| \| \|公司法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负 \| \|责人： \| 附表： \|合并会计报表资产减值准备明细表 \| \|2001年12月31日 \| \| \| \| \| \| \| \|编制单位：广州友谊商店股份有限 \| \| \| 单位：人民 \| \|公司 \| \| \|币 \| \|项目 \| 年初余额 \| 本年增加数 \| 本年转回 \| 年末余额 \| \| \| \| \|数 \| \| \|一、坏帐准备合计 \|457,741.49 \|181,427.06 \|63,085.23 \|576,083.32 \| \| 其中：应收帐款\|92,102.22 \| \|63,085.23 \|29,016.99 \| \| \|365,639.27 \|181,427.06 \| \|547,066.33 \| \|其他应收款 \| \| \| \| \| \|二、短期投资跌价准 \| \|69,300.00 \| \|69,300.00 \| \|备合计 \| \| \| \| \| \| \| \|69,300.00 \| \|69,300.00 \| \|其中：股票投资 \| \| \| \| \| \| \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|债券投资 \| \| \| \| \| \|三、存货跌价准备合 \|　 \|582,505.36 \| \|582,505.36 \| \|计 \| \| \| \| \| \| \|　 \|582,505.36 \| \|582,505.36 \| \|其中：库存商品 \| \| \| \| \| \| 原材 \|　 \| \| \| \| \|料 \| \| \| \| \| \|四、长期投资减值准 \|　 \|868,603.59 \| \|868,603.59 \| \|备合计 \| \| \| \| \| \| 其中：长期股权投 \|　 \|868,603.59 \| \|868,603.59 \| \|资 \| \| \| \| \| \| 长期债权投资 \|　 \| \| \| \| \|五、固定资产减值准 \|　 \| \| \| \| \|备合计 \| \| \| \| \| \| 其中：房屋及建筑 \|　 \| \| \| \| \|物 \| \| \| \| \| \| 机器设备\|　 \| \| \| \| \|六、无形资产减值准 \|　 \| \| \| \| \|备 \| \| \| \| \| \| 其中：专利 \|　 \| \| \| \| \|权 \| \| \| \| \| \| 商标 \|　 \| \| \| \| \|权 \| \| \| \| \| \|七、在建工程减值准 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|备 \| \| \| \| \| \|八、委托贷款减值准 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|备 \| \| \| \| \| \|公司法定代表人： \| \| \| \| \|主管会计工作的负责人： \|会计机构负责人： \| \|资产减值准备明细表 \| \|2001年12月31日 \| \| \| \| \| \| \| \|编制单位：广州友谊商店股份有限公 \| \| \| 单位：人民 \| \|司（母公司） \| \| \|币 \| \|项目 \| 年初余额 \| 本年增加 \| \| 年末余额 \| \| \| \|数 \|本年转回 \| \| \| \| \| \|数 \| \| \|一、坏帐准备合计 \|335,375.64\|622,004.82\|63,085.23\|894,295.23 \| \| 其中：应收帐款\|92,102.22 \| \|63,085.23\|29,016.99 \| \| 其他应收 \|243,273.42\|622,004.82\| \|865,278.24 \| \|款 \| \| \| \| \| \|二、短期投资跌价准备合\| \|69,300.00 \| \|69,300.00 \| \|计 \| \| \| \| \| \| 其中：股票投资\| \|69,300.00 \| \|69,300.00 \| \| 债券投资\| \| \| \| \| \|三、存货跌价准备合计 \| \|582,505.36\| \|582,505.36 \| \| 其中：库存商品\| \|582,505.36\| \|582,505.36 \| \| 原材 \| \| \| \| \| \|料 \| \| \| \| \| \|四、长期投资减值准备合\| \|868,603.59\| \|868,603.59 \| \|计 \| \| \| \| \| \| \| \|868,603.59\| \|868,603.59 \| \|其中：长期股权投资 \| \| \| \| \| \| 长期债权投资 \| \| \| \| \| \|五、固定资产减值准备合\| \| \| \| \| \|计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|其中：房屋及建筑物 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|机器设备 \| \| \| \| \| \|六、无形资产减值准备 \| \| \| \| \| \| 其中：专利权 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \| 商标 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|权 \| \| \| \| \| \|七、在建工程减值准备 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|八、委托贷款减值准备 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|公司法定代表人： \| \| 会计机构负责 \| \| \|主管会计工作的负责人：\|人： \|	0	negative_file/工商、零售行业/广州友谊商店股份有限公司.doc
百货商店选址调查与商圈分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：　　1．常住人口数　　2．家庭及构成　　3．人口密度　　4．教育程度　　5．从事行业　　6．自然增加率　　7．社会增加率　　8．家庭人均收人　　9．白天流动人口数　　10．年龄构成　　1１．家庭年支出及支出结构　　现就一些主要项目分述如下：　　1．家庭人口及收入水平　　家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。　　2．人口密度　　一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。　　要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。　　白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。　　人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。　　3．客流量　　一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：　　各站上下车乘客人数历年来的变化。　　上下车乘客人数愈多的地方愈有利。　　上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。　　根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：　　·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。　　·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。　　火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。　　体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。　　4．购买力　　商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。　　企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态　　商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：　　——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。　　——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。　　——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。　　——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。　　——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。　　二.商圈的确定　　对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。　　但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。　　尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。　　三．商圈分析的内容与步骤　　商圈分析的内容主要由以下部分组成：　　(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。　　(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。　　(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。　　(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。　　(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。　　(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。　　(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。　　(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o 　　(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等　　下面对上述内容作一具体分析。　　先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。　　再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。　　IRS＝C×RE／RF 　　式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；　　C——商业圈内的潜在顾客数目；　　RE——商圈内消费者人均零售支出；　　RF——商圈内商店的营业面积。　　假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… 　　IRS＝100000×25／144000＝￥17．36 　　这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。　　第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。　　商圈分析的步骤一般可分为以下几步：　　第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。　　第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。　　第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。　　第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。　　第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。　　最后要确定商店的区域、地点和业态等。	0	negative_file/工商、零售行业/百货商店选址调查与商圈分析.doc
2006年二季度工业经济运行及发展趋势调查报告为进一步了解、分析今年以来工业经济运行状况及存在的问题，研究和把握未来经济发展趋势，做好经济运行调节工作，国家统计局工交司与国家发改委经济运行局，利用工业企业联网直报系统，于2006年6月对大中型工业企业进行了今年二季度“工业企业生产经营状况及全年趋势判断”的专项调查。此次调查的大中型企业有1.8万余家，涉及全国31个地区，覆盖工业全部39个大类行业。一、当前工业企业生产经营继续保持良好状态，企业对全年生产经营较为乐观调查结果显示，绝大多数企业生产经营情况处于正常或良好状态。在全部被调查企业中，有37.0%的企业认为今年以来（上半年）生产经营总体状况“良好”，比一季度调查结果提高1.4个百分点；56.3%的企业认为“基本正常”，比一季度下降2.1个百分点；6.7%的企业认为总体状况“较差”，比一季度上升0.7个百分点。各行业情况差异明显。石油天然气开采、烟草、有色金属矿采选和燃气生产及供应等资源性、垄断性行业生产经营状况明显好于其他行业，这些行业的被调查企业选择回答总体状况“良好”的比例分别达到70.4%、64.6%、55.2%和48.2%，居各行业前列。食品饮料类企业形势较好，农副食品加工、食品制造和饮料制造三个行业分别有44.6%、43.0%和 47.6%的企业生产经营形势“良好”。以上行业明显高于全部被调查企业的平均水平。其他多数竞争性行业的企业选择“良好”的比例大都在30-40%之间。非金属矿采选业、水的生产和供应业、黑色金属矿采选业的企业选择“良好”的比例最低，分别为23.1%、23.3%和24.6%。企业对生产经营全年走势的判断比较乐观。全部被调查企业中，43.9%的企业预计2006年生产经营状况比2005年要好，比一季度调查结果提高5.6个百分点；42.9%的企业预计与 2005年基本相当；只有13.2%的企业预计比2005年要差。二、企业能源原材料供应充足，价格有所上升二季度，在使用煤炭的企业中，80.1%的企业煤炭供应正常，只有1.3%的企业煤炭供应严重不足；在需要电力供应的企业中，81.5 %的企业电力供应正常，严重不足的企业只占1.0%；主要原材料供应情况良好，认为“充足”和“一般”的企业分别达到30.6%和57.5%。预计三季度，除电力供应有所紧张外，这种状况将得到延续。在需要电力供应的企业中，预计三季度电力供应正常的企业占73.0%，比二季度下降7.5个百分点，而三季度电力供应有所紧张和严重不足的企业预计将比二季度分别提高7.2个和0.3个百分点，上升至24.7%和1.3%。在主要能源原材料供应充足的情况下，企业原材料购进价格有所上升。60.1%的被调查企业认为二季度企业原材料购进价格与一季度相比上涨，其中认为价格明显上涨的企业占 14.1%。三、企业盈利水平保持稳定，全年仍将呈稳步增长势头在全部被调查企业中，有28.0%的企业二季度实现利润比上年同期明显增加，比一季度调查结果提高5.0个百分点；50.0%的企业实现利润与上年同期持平，比一季度下降9.3个百分点；22.1%的企业利润比上年同期明显减少，比一季度提高4.4个百分点。从利润增长趋势看，预计全年利润比2005年有大幅度增加（20%以上）的企业占9.9%；有较明显增加（10- 20%）的企业占17.1%；利润有所增加（10%以内）的企业占44.2%。预计全年利润比2005 年减少的企业占28.8%，其中预计减少10%以上的企业占12.3%。四、企业出口、订货总体形势正常，汇率变动对产品出口影响有所显现有产品出口的企业中，25.0%的企业今年以来出口形势“很好”，比一季度调查结果提高4 .8个百分点；66.4%的企业出口基本正常，比一季度下降3.1个百分点；8.6%的企业出口形势较差，比一季度下降1.7个百分点。从出口订货情况看，26.6%的企业出口订货“充足”，比一季度调查结果提高8.0个百分点；57.8%的企业出口订货情况“一般”，比一季度下降6.6个百分点；11.2%的企业出口订货 “不足”，比一季度提高2.7个百分点；4.4%的企业出口订货“明显不足”，比一季度下降4 .1个百分点。 49.8%的企业认为，汇率变动对企业产品出口有一定影响，比一季度增加2.3个百分点。其中认为“已产生一定影响”和“有明显影响”的企业比例分别占40.9%和8.9%。其余企业则认为目前汇率变动很小，对企业出口基本没有影响。五、企业库存及应收帐款总体情况基本正常被调查企业中，81.3%的企业认为当前企业库存处于正常水平，79.2%的企业认为应收帐款处于合理水平，比一季度调查结果分别提升0.6个和0.5个百分点，表明大多数企业的两项资金占用总体水平基本正常。六、企业生产能力利用总体水平依然偏低，预计全年能力利用率将有所提高从当前企业生产能力实际利用率看：在全部被调查企业中，47.1%的企业达到80%以上； 32.7%的企业达到70-80%；12.4%的企业达到60-70%；4.8%的企业达到50- 60%；3.1%的企业在50%以下。综合计算当前企业综合生产能力实际利用率为76.6%，与一季度基本持平。分行业看，饮料制造业、印刷业、石油加工及炼焦、仪器仪表及文化办公机械制造等行业综合能力利用率回升较快，比一季度提高2个百分点以上；煤炭开采和洗选、非金属矿采选、农副食品加工、平板玻璃制造、炼钢、医药制造、废弃资源和废旧材料回收加工、火力发电、燃气生产和供应、水的生产和供应等行业综合能力利用率比一季度下降1个百分点以上。预计全年生产能力利用情况，50.5%的企业认为可达到80%以上较好的水平，比当前能力利用率该项的比例提高3.4个百分点；预计全年能力利用率为70-80%、60-70%、50- 60%和50%以下的比例分别为33.7%、10.1%、3.8%、1.9%。据此预计企业全年生产能力利用率可达到77.7%，比当前生产能力利用率提高1.1个百分点。在全部被调查企业中，45.3%的企业年内有新能力投产或能力扩建，其中年内新增能力为上年产能10%以内的占37.0%；10-20%的占35.5%；20- 30%的占14.8%；30%以上的占12.7%。七、企业设备技术水平先进，新产品开发相对迟缓调查结果显示，在全部被调查企业中，现有设备综合技术水平达到国际国内先进水平的占63.0%；国内一般水平占35.4%；国内落后水平只占1.6%。在过去一年中，83.7%的被调查企业对现有设备进行了更新，其中新增设备的技术水平达到国际国内先进水平的占71 .8%，国内一般水平的占27.7%，国内落后水平的只占0.4%。与企业设备技术水平形成对照的是新产品的开发推广较为迟缓。调查结果显示，今年上半年45.7%的被调查企业没有新品推出；与去年同期相比，今年上半年新产品销售收入占全部销售收入比重有所增加的占28.8%；基本不变或有所减少的占30.9%。八、原材料价格上涨、产品价格下降、资金紧张仍是制约当前企业生产经营的三个突出问题认为当前生产经营中最突出的问题属于上述三项的企业占被调查企业的75.3%，比一季度调查结果提高2.9个百分点。调查结果显示，在原材料购进价格有所上涨的企业中，73.4%的企业无法通过提高产品价格进行消化，42.7%的被调查企业认为能源原材料价格上涨是当前企业生产经营中最为突出的问题，比一季度上升5.1个百分点；其次是市场竞争加剧、产品价格不断下降，占被调查企业的19.3%，比一季度下降1.4个百分点；第三是流动资金紧张，尽管反映流动资金紧张的企业由一季度的47.8%下降到41.6%，但仍有13.3%的被调查企业将流动资金紧张列为制约企业当前生产经营的最突出问题。在全部被调查企业中，反映流动资金有所紧张、资金缺口在10%以内的占23.6%；资金比较紧张、缺口在10- 20%的占10.6%；资金严重紧张、缺口在20%以上的占7.5%。电力供应不足、运输紧张的矛盾已得到全面缓解。全部被调查企业中只有1.7%和1.0%的企业认为电力和运输紧张仍是制约企业当前生产经营的最突出问题，与一季度调查结果相当。注：1、此次企业调查范围为大中型工业企业，所反映的有关情况和问题有一定局限性，与小企业的情况可能不尽相同。 2、生产能力利用情况为企业主观判断，与实际情况可能不尽相同.	0	negative_file/工商、零售行业/2006年二季度工业经济运行及发展趋势调查报告.doc
厦门XX建设集团有限公司工伤事故报告书 \|事故基本\|事故发生部门 \|XX项目部 \| \|概况 \| \| \| \| \|事故发生时间 \|2002年7月27日 \| \| \|事故发生地点 \|XX1号公寓 \| \| \|事故类别 \|机械伤害 \| \| \|伤害程度 \|轻伤 \| \| \|受伤部位 \|左手大拇指 \| \|报告书编\|编制人 \| \| \|制 \| \| \| \| \|编制时间 \|2003年2月18日 \| \|报告书审\|审批 \| \| \|批 \|意见 \| \| \| \|审批人签字 \| \| \| \|审批时间 \|2003年2月日 \| 目录一、事故发生部门二、事故发生时间三、事故发生地点四、事故类别五、伤害程度六、受伤部位七、伤者基本情况八、事故经过九、事故原因分析：十、预防措施十一、事故责任分析十二、事故处理意见关于杨鹏飞手指受伤事故调查报告一、事故发生部门：XX项目部二、事故发生时间：2002年7月27日三、事故发生地点：XX1号公寓四、事故类别：机械伤害五、伤害程度：轻伤六、受伤部位：左手大拇指七、伤者基本情况： \|姓名\|性别\|年龄\|身份证号码 \|籍贯 \|安全 \|安全技 \|文化程度 \| \| \| \| \| \| \|教育 \|术交底 \| \| \|杨鹏飞\|男 \|32 \|5129267010194\|四川蓬安 \|有 \|有 \|小学 \| \| \| \| \|93 \|县 \| \| \| \| 八、事故经过 2002年7月27日上午10点10分左右，伤者杨鹏飞在一号公寓楼下完大梁准备下二排钢筋时，从K／⑧轴处翻越过去，人体翻过大梁脚踩到地面，支梁的钢管架扣件断裂，导致二排钢筋下滑，二排的钢筋上的钢管压住杨鹏飞左手大拇指，杨鹏飞的工友将钢管松开拉出左手，事故发生后项目立即组织人员送往医院治疗。经过长达1个月的治疗，病情恢复良好；2002年9月9日，杨鹏飞发现自己的手指有异常现象发生，项目部管理人员带杨鹏飞到医院检查，检查发现伤口里面由于医生在第一次治疗时对伤口没有清洗干净，导致伤口内部发炎，经过医生第二次处理，病情好转。目前伤情恢复良好并已医疗终结出院，伤者提出要求协商解决。九、事故原因分析： 1、从事故现场发现，支设大梁的钢管加固扣件断裂下滑，造成钢管下滑是此事故发生的主要原因之一。 2. 班组在架设大梁的支架时，大梁与大梁的交叉处应用双扣件加固而班组用单扣件加固，是此事故的原因之一。 3、从事故发生经过来看，项目部的相关管理人员没有履行自己的工作职责，是此事故发生的原因之一。十、预防措施：事故发生后公司组织项目部召开了安全预防措施交底会，再次重申了管理人员及班组遵守和实施公司制定的《职业健康安全管理制度》的必要性和严肃性；对施工现场进行全面的安全检查，查出的安全隐患按“三定一落实”原则进行整改，对相关的管理人员按“四不放过”原则进行处理。项目部通过认真的总结和学习，以确保类似事故的发生。十一、事故责任分析 1、项目施工员在交底时并没有对该部分说明详细的安全措施，对此事故负直接责任。 2、施工班组在操作时未按照有关安全操作规程操作，对此事故负主要直接责任。 3、项目部安全员在对支撑的钢管架的安全性，没有监督到位负监督不力的责任。 4、项目经理对此事故负领导责任。十二、事故处理意见 1、杨鹏飞同志的医疗费按保险条款处理，从保险公司理赔回来的费用用于支付其个人的伤残补助金（公司部分） 2、一次性赔偿杨鹏飞同志工伤补助费18000元（壹万捌仟元整）(包括一次性伤残补偿金、医疗期间的工资、住院护理费、交通费、住院伙食补贴费、营养费、易地安置费等)。 3、一次性支付杨鹏飞同志的工伤补助费的一半及全部医药费由钢筋班班组长刘河明承担，共计14057.45元（壹万肆仟零伍拾柒元肆角伍分），公司承担一次性支付杨鹏飞同志的工伤补助费的一半，即9000元（玖仟元整），扣去保险公司理赔回来的5057.45元（伍仟零伍拾柒元肆角伍分），公司实际应支付的费用为3942.55（叁仟玖佰肆拾贰元伍角伍分）。 4、医药费已由钢筋班组班组长刘河明垫付，一次性赔偿杨鹏飞同志工伤补助费18000元由公司暂行先垫付，其中9000元（玖仟元）从钢筋班组班组长刘河明劳务决算中扣除。 5、项目施工员在交底时并没有对该部分说明详细的安全措施，对此事故负直接责任，项目部安全员在对支撑的钢管架的安全性，没有监督到位负监督不力的责任。依据《员工手册》中《员工奖惩条例》（修订本）6.2.2条C款的规定，给予XX项目部钢筋工长林文学、项目部安全员忘建强记过处分。 6、扣件断裂是本次事故发生的原因之一，器材部门应从此次事故中吸取一定的经验教训。厦门XX建设集团有限公司 2003年2月20日附件 1、伤者申请书及项目意见 2、事故调查笔录两份 3、项目事故调查报告（包括现场照片3张、安全教育材料2份、安全技术交底材料1份） 4、伤者家庭困难情况证明 5、工伤处理协议书协　议　书甲方：厦门XX建设集团有限公司XX项目经理部；乙方：厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班班组长刘河明丙方：杨鹏飞(受伤人) 身份证号码： 512926701019493 2002年7月27日上午10点10分左右，伤者杨鹏飞在下完大梁准备下二排钢筋时，准备从K／⑧轴处翻越过去，人体翻过大梁脚踩到地面，支梁的钢管架断裂，导致二排钢筋下滑，二排的钢筋上的钢管压住杨鹏飞左手大拇指，杨鹏飞的工友将钢管松开拉出左手，事故发生后项目立即组织人员将其送往医院治疗。目前伤情恢复良好并已医疗终结出院，伤者提出要求协商解决，经甲乙丙三方协商，现将此事处理如下： 1、三方在公平、合理、合法、自愿、人道主义的基础上进行协商。 2、丙方要求甲方一次性赔偿费18000元（壹万捌仟元整）(包括一次性伤残补偿金、医疗期间的工资、住院护理费、交通费、住院伙食补贴费、营养费、易地安置费等)。 3、甲、乙、丙三方从签定协议起，丙方关于身体健康等一切问题与甲、乙方无关。 4、甲、乙、丙三方在本协议上签字后，本协议立即生效。 5、本协议签字生效后，乙、丙双方终止劳动关系，并与厦门XX建设集团有限公司XX项目经理部无任何关系。 6、甲暂代乙方支付给丙方的费用按厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班与厦门 XX建设集团有限公司XX项目经理部签定的《安全生产与治安管理经济责任合同》的相关条款及本起事故的事故报告中的相关要求进行办理。 7、本协议一式五份，厦门XX建设集团有限公司XX项目经理部，厦门市莆兴建工有限公司、厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班班组长刘河明，丙方各执一份，厦门XX 建设集团有限公司质安部一份。甲方：厦门XX建设集团有限公司XX项目经理部　　　　　　　　　　　　　　　　代表签字：签字时间：2003年2月日　乙方：厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班班组长签字：签字时间：2003年2月日丙方：厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班杨鹏飞签字（手印）签字时间：2003年2月日	0	negative_file/工商、零售行业/厦门XX建设集团有限公司工伤事故报告书.doc
国内外牛仔裤的发展与市场分析一、牛仔的发展历史十九世纪中叶，一位名叫Levi Strauss的犹太裔商人把一种质地粗糙的面料引入美国，并用这种原本制作帐幕的帆布，为旧金山从事淘金业的矿工们制造出一种质地坚韧、耐用的工作服，并因其极佳的实用性能而迅速受到欢迎。而由此引发的一连串演变，更使这种蓝色帆布面料的工装裤成为创造美国历史的一个神话。　　 Levi Strauss & Co是世界牛仔服的领导品牌，在110个国家进行销售。自从1873年发明，Levi's®牛仔已经变成了服装业史上世界上最成功和最广为人知的服装业。我们的Dockers®品牌，倡导商务休闲运动，自从1986年推出，已经引领了美国卡其类的潮流。现在受到众多国家的欢迎。在2003年，Levi推出Levi Strauss Signature™品牌，从他们信任的公司为有意识的品牌消费者高质量和时尚的时装。2004 年，Levi的净销售额为41亿。　　而今，这种耐磨、耐脏且极为平民化的服饰正在深入上至富豪名流下至日常百姓等几乎全球人类的生活，并成为其中不可缺少的一部分。而其物质外表下蕴含的自然、环保以及随性的特质也越发被这时装化后的光环所一一放大，并显得越发清晰。　　比如那一批身家过亿的年轻新贵们，在创造网络时代财富神话的同时也创造了另一种新的富豪形象-- 硅谷形象(普通衬衫+牛仔裤+休闲鞋)，于是，这种过去只是打工仔才穿的服装开始频繁出现在世界级IT高层论坛的会议桌旁；于是"我有个穿牛仔裤的灵魂"成为张曼玉那样的女子的个人论调，并为千千万人认同…… 　　与此同时，当这种"世纪之裤"的拥趸者遍及上及皇室贵胄，下至草根阶层，当然草根自然不必说它，我们要谈论的是"高贵化"与"时装化"后的它，同时也因为富豪们的选择和介入，彰显出它气质中朴拙率真的不同凡响。正如希尔顿掌门千金Palisi Xierdun手指上的玻璃会被人们坚定地以为是2克拉的钻石一样…… 　　于是，原本有着明显的平民化烙印的这种服饰也开始登入时装的殿堂，其"身份"成为丈量牛仔裤含金量的标尺。而品牌商们也看准时机，以某种LOGO为符号，在春暖花开之日，再次将这种蓝色斜纹面料的织物高级时装化。　　二、牛仔时装化的四大理由　　1高贵身份走向平民化印象　　民主精神，是理解美式牛仔的关键词。　　在纽约，在曼哈顿，在香榭里舍大道，在哈佛、剑桥等世界名校，在贵族和社会名流之间，都不难发现牛仔洒脱不羁的身影。从美国总统与平民同样穿牛仔裤，体现出牛仔精神与自由同步，牛仔不再是美国神话，它描绘着一种美利坚民族性格-- 横挎猎枪的马背英雄。在蛮荒野土，在平原荒郊，在沙漠，在苍凉的山岩与大峡谷，在风尘与倔强包裹的西部小镇…… 　　从美国前总统卡特穿一条牛仔竞选，到出身平民的美国总统里根，正是以其宽厚的 big smile和朴实的牛仔装扮打出了"平民政治家"的旗号，从而赢得了平民的选票。　　繁华如昨，牛仔的青睐者不乏英国的安娜公主、埃及的法赫皇后、法国的蓬皮杜总统…… 　　威廉王子就像他的母亲戴安娜一样，对服装有自己独到的见解。时至今日，圣安德鲁斯大学旁书店女店员对威廉王子"穿着很蓝的牛仔裤和V领外套"的形象依然记忆深刻，同其"他长得特别英俊"的评论一样充满溢美之词。　　毋庸置疑，牛仔裤特有的平实、朴素特质为这位英俊的王子打造了一种皇室中难得一见的亲近气质和平民化作派，零距离的感受也更让那些喜爱他的狂热分子痴迷不已。　　2亲和力与幽默感　　法新社曾经刊登过一篇饶有趣味的文章-- 《26个字母阐释布莱尔》。在对英文26个字母和布莱尔特点的饶有趣味的诠释中，字母J被定位为jeans的代名词。在批注中，作者不乏幽默的阐述道：布莱尔好像对便装、开领衫和牛仔裤非常感兴趣。　　1999年，46岁的布莱尔在接受一家杂志采访时说：希望自己可以"不为服装所拘束" ，因为"对于男人来说，在现代社会中要整天穿着正经八百的服装简直是一种虐待。" 　　显而易见，在严肃的英国政坛中，布莱尔"牛仔裤+蓝衬衫"的经典形象和"自由的"着衣理论独树一帜，这种接近年轻人口味的穿衣理念不仅为其带来了其他政客不具备的亲和力和幽默感，也在多次的民意调查中为他拉拢了人心。　　而无独有偶，特工出身、酷爱运动的俄总统普京也是斜纹牛仔裤的爱好者。　　3自由与随性气质　　在1999年财富全球论坛上海年会上，杨致远穿着牛仔裤和T恤出没在衣着体面、循规蹈矩的总裁中间。Google创始人之一，身家40亿美元的电脑怪才Sergey Brin在选择上班服装时也常常只对牛仔裤和T恤感兴趣。　　作为新价值的代言人，IT业中的众多新贵们不仅穿着牛仔裤上班，更穿着它出现在大小时尚财富杂志的封面，甚至出现在高端峰会或是晚宴的会场。如今，这种蓝色斜纹裤几乎成为他们所创造的"硅谷形象"的代名词。因为，牛仔裤中蕴含的特质和他们热爱的事业，崇尚的生活方式不谋而合，同样自由、同样松散、同样不受约束。　　4魅力和时尚感　　香港人有个热衷于收藏牛仔裤的时装设计师曾经说，牛仔裤特别适合两类人．一是懒人，二是赶潮流、爱美的人。前者是因为牛仔裤耐磨，且不十怕脏也不怕旧，而后者是由于牛仔裤剪裁的特殊性，对腿型有修饰作用，且多于变化，时尚性十足。　　前者显然难登大雅之堂，而关于后者，热爱时尚的名流们绝对深有体会。　　2004年，当贝克·汉姆作为一位英国运动员破天荒地出现在《名利场》的封面，他特意选择了一条不拉拉链的低腰牛仔裤，并坦言：我就喜欢这种赚人眼球的服饰。布兰妮、珍妮弗·洛佩兹、卡麦蓉狄亚、梅格·瑞恩同样也是牛仔裤的拥戴者，超短热裤，镶拼效果以及挑战危险边缘的3英寸低腰裤……牛仔裤对她们而言，是一种服饰，更是一种引领时尚的优良载体。就连纽约上流社会最受欢迎的名媛-- 雅诗兰黛的新女神Estee也曾出人意料的穿着一条故意磨破了的牛仔裤出现在大学校园。在纽约这个无时不追求时髦的城市里，那些追求时尚漂亮的纽约女人，那些对什么样的场合穿什么样的休闲牛仔有很好的直觉的她们，一不小心，就成了时下最流行的纽约风格的代表。　　而作为时尚偶像飞和潮流的引导者，维多利亚与著名斜纹牛仔裤品牌Rock&Republi c的合作也同样令人期待。　　三、牛仔裤将继续流行　　美国时装专家表示，过去数年，由于牛仔裤厂商把大部分生产工序迁到海外，牛仔裤售价不断走低。在价格降低、款式剪裁推陈出新等因素刺激下，预料今后几年牛仔裤在美国的销售将会上扬。　　据此间媒体报道，事实上牛仔裤从未完全在时装界引退。牛仔裤的流行周期，受消费者生活模式和名人效应影响。牛仔裤价位空间大，不同档次的生产商皆有发展机会。此外，牛仔裤款式众多，有石磨水洗的、贴身的、白的、黑的、多色的、镶珠片的、弹性的，适合不同文化背景和打扮风格的人。　　虽然牛仔裤市场竞争激烈，变化迅速，但商家适应力极强，针对消费者需要推出适合不同场合穿着的牛仔装，设计层出不穷。此外，牛仔裤生命力旺盛的另一原因是销售渠道众多。无论在沃尔玛和凯马特等折扣店，还是较高档的百货商店都有它的踪影。　　四、牛仔布的新工艺　　牛仔布是服装面料的重要部分，而靛蓝染色的牛仔布更是全球流行，无人不晓，由于靛蓝染料在棉牛仔布上的流行外观，它可能是惟一被大众所认识的染料。　　在牛仔布市场中，虽然棉无可置疑最为重要，但也有采用一系列的混纺织物，如棉 /聚酯（50/50）混纺织物，以及棉与其他纤维如Tencel、亚麻、甚至是黄麻、羊毛纱线一起织造。　　全球牛仔布的产量超过20亿米，有气流纺或环锭纺纱线。过去，美国以生产纬向弹力牛仔布为主，欧洲则大多为经向弹力或经纬双向弹力牛仔布；现在，人们不断研发具有时尚变化的牛仔布，通过染色和整理获得新颖的外观、手感和性能。　　厚重组织的棉牛仔布已用作裤子和夹克衫的面料，但在20世纪90年代，消费者对面料的柔软、舒适和易护理的性能，提出了更高的要求，因此牛仔布整理者必须要响应这些要求。　　在20世纪80年代，美国牛仔布产量是全球产量的50%，但在最近的十年之中，中国、印度、巴基斯坦、马来西亚、土尔其和墨西哥建立了大量的牛仔布生产厂，美国乃至世界的牛仔布生产重心已转移至亚洲低劳动力成本的国家。2000年，中国牛仔布产量约为 2424t，进口靛蓝染料759t，而2001年，其产量已升至2717t，进口靛蓝染料下降至702t 。　　通过各种化学处理，以及使用如植绒、刺绣和涂层的效果，以改变牛仔布外观的研究一直继续着。除此之外，开发的产品还有，靛蓝染色的提花织物，亚麻和棉的机织或针织物，以及牛仔布上的激光缕空，暗淡光泽图案，以及更富个性化的产品。　　这些牛仔布产品不同于牛仔布市场上的众多的产品，它给予消费者一种高水平的的产品设计和高附加值服装。丝光弹力牛仔布以及环锭纺纱线的使用，也可提升产品的价值，一些公司已在这些领域进行了投资。环锭纺纱线具有更高的强力性能、柔软的手感和一种棉牛仔布表面粗节纱的外观。　　特别需要指出的是，利用成衣整理，能在牛仔布上产生独特的外观，还可采用各种化学处理，如手工砂洗，以及用喷枪喷射高锰酸钾产生一种斑点漂白效果；或增加更为个性化的效果，如喷砂处理、激光缕花、扎染、局部染料/漂白剂处理、浅地染色、套染和靛蓝染料褪色处理；或使用漆酶/介体处理。后几项处理能获得一种无光泽的、发白的仿旧外观，不同于氯漂白（如次氯酸钠）所获得的效果。　　1靛蓝染料染色　　用于靛蓝染料染色的连续经纱染色机已广泛使用，通过调整染色工艺，可产生不同程度的染料渗透，由此而改变了后续摩擦或水洗褪色处理的效果。靛蓝染料是一种还原染料，它不溶于水，需要采用还原剂(一般用保险粉，即连二亚硫酸钠或硫酸氢钠)和碱处理使其转变为可溶的隐色体形式，才能进行棉经纱染色，并将浸轧和中间透风相结合。　　使用保险粉会给工艺控制带来一些麻烦，这是由于保险粉的不稳定性，其曝置于空气中会被氧化，分解生成酸性的副产物，这需要添加碱来中和，以及需要增加保险粉用量，以维持靛蓝染料的化学还原。　　为了克服使用保险粉的这些问题，出现了探索研究一些新的染色工艺。在成衣染色方面，向染色机通入氮气，即一种惰性气体，可置换出空气中的氧。在织物染色中，Br azzoli公司与DyStar公司合作联合开发的InnoVat/InnoDye系统，它配置有一个真空泵，以抽去设备中的氧/空气，同时减少了保险粉的用量。　　2INNODYE(r) 600 　　一种对环境更为友好的探索，尤其是针对含有化学还原剂的废水排放会产生环境污染的情况，则采用靛蓝染料的电化学还原方法。目前已完成了还原染料和硫化染料的电化学还原染色的试验，并继续在奥地利的一家工厂进行纱线中试染色。这种连续经纱染色技术的延伸，即将上浆工艺与染色工艺相结合，能减少工艺废水的化学负载，该方法被认为很有前景。此外，回收利用从水洗后处理中去除的靛蓝染料的过程得到了简化。　　pH值对靛蓝染色的影响非常重要，由于靛蓝染料在pH值约为10.5- 11.5时是以单离子状态存在，而pH值为12.5以上时是以双离子形式存在。在含有过量保险粉的高碱性浴中，双离子形式的靛蓝染料的亲和力较低，并随着pH值提高，棉纤维表面的负电荷也随之增加，从而加大了在双离子靛蓝染料与带电荷纤维表面之间的阴离子的排斥作用，降低了染料上染率。　　单离子形式的靛蓝染料在纤维表面具有良好的亲和力和较高的染色上染率，但这又降低了染料在纱芯内的渗透，在使纱线表面得色量大大增加。当采用高pH值时，以双离子形式的靛蓝染料将具有低的亲和力，并因此在纱芯内有较大的染料渗透和较低的纱线表面得色率。因此在靛蓝染色过程中，pH值随时间发生的变化会影响得色量以及后续靛蓝染色纱线的洗净性能。　　用于连续棉经纱染色的Denim-Ox工艺，采用科莱恩公司的Diresul RDT染料，其工艺流程为：苛化处理→水洗→湿罩湿染色→固色→淋洗。在60- 90℃轧液，进行硫化染料的吸附，这过程包括使染料迁移和扩散的透风时间，再进行固色。固色阶段加入醋酸，以防止染料溶落，为氧化剂(Diresul Oxdant BRI liq)提供所需的pH值。后者使染料分子内形成蒽醌基团，在被氧化阶段，产生最终色泽。一种阳离子型固色基(Indosol E-50 liq)与染料中的巯基以及纤维发生反应，以离子键使染料固色。工艺中还需加入硫酸钠和分散剂(Ekaline F liq.)，硫酸钠可防止染料从纤维上解吸至固色浴中。　　科莱恩公司的Denim- Ox工艺是一种灵活、简单的染色工艺，其还原剂消耗低，废水中染料少，并大大节省了水耗。Denim-Ox工艺使用的染料范围广，用于生产粗斜纹及时尚织物。　　3酶处理　　采用机械磨损以获得褪色的外观，它主要采用浮石处理以去除表面的靛蓝染料。但是，浮石会损伤湿加工设备，产生污泥砂粒，残留在牛仔裤的口袋和缝线中。使用纤维素酶处理，在中性或酸性pH值条件下，进行生物抛光，可作为浮石的替代方法，而纤维强素酶能部分水解纤维的表面，释出靛蓝染料。在淋洗或在纤维素酶处理结束时，提高纤维素酶的用量或添加蛋白酶，以克服因靛蓝染料对真菌纤维素酶的蛋白质有亲和力而引起的沾染。　　纤维素酶能去除织物表面的毛羽，因而减少了机织牛仔布表面外观的茸毛，并降低了洗涤时的起球性，获得一种更为柔软、光滑的手感，若使用合适的化学柔软剂可进一步改善和提高其性能。　　真菌漆酶可用于漂白靛蓝染色织物，基于漆酶系统能降解溶液中或织物上的靛蓝染料，因此，可用于替代氯漂白体系，如次氯酸钠漂白。研究工作已证明由不同真菌菌种制得的漆酶，对去除由棉纤维表面蛋白质的吸附所引起的沾污很有效。　　漆酶能提供电子，因而具有非常广的基质专一性，通过提取孤电子，能催化去除单酚或多酚上邻位或对位上羟基取代基或芳香胺上的氢原子，导致生成自由基，进而能参与很多反应。对两种真菌漆酶(Polyporus sp.和Sclerotium rolfsii)进行研究，结果显示，它们都能氧化不溶性的靛蓝染料，生成靛红（吲哚- 2,3-二酮），然后进一步降解为2－氨基苯甲酸。由Polyporus sp制得的真菌漆酶显示对靛蓝染料具有更高的亲核力，当与此漆酶一起培养时，靛蓝凝聚物可以分散成相对较小的粒子。靛蓝转化成靛红较快，因此在纤维素酶作用后，2－氨基苯甲酸还具有减少再沾污的功效。　　采用一种介体化合物，一般为低分子有机化合物，可增强漆酶的作用，在此介体中，漆酶更易接近不溶性的靛蓝分子，更快地攻击靛蓝分子，靛蓝分子在漆酶的作用下降解，起漂白作用，从而改变了靛蓝染色牛仔布的外观。　　4电化学漂白　　已由DyStar公司申请了专利的电化学漂白工艺，是在一个电解池的氯化钠溶液中通入电流，产生次氯酸钠，用于漂白靛蓝染色的牛仔布。通过控制电流和盐的浓度，以控制所产生的次氯酸钠量，提升处理的效能和重现性，降低污水负载。而在传统的工艺中，经常出现次氯酸钠过量。在此电化学漂白工艺中，残余的处理液可以循环使用，意大利一家著名的服装加工设备生产商Tonello Srl已完成了初步的生产试验。　　五、针织牛仔绽放新的商机　　牛仔装从来都是以自由奔放，酷酷作派的形象出现的，然而时下流行的牛仔装却有些不同，执意在低腰的风尚中加入了丝丝柔美的气息，褶皱、镂空、流苏甚至蕾丝都揉在了牛仔风中，以更为审时度势的轻松面目亮相，在正式典雅与随意嬉皮之间游走，彻底瓦解了人们刻板的配搭理论，可柔可刚，可内敛可奔放的双重特性，俨然成为新生代牛仔的审美取向。　　在这种新的趋势里，针织牛仔大放光彩，针织牛仔不仅优雅了过去牛仔粗犷的外表，而且在用料、剪裁、水洗方面均增添了不少新的亮色，成为商家们在越来越拥挤的牛仔市场中急欲捕捉的新的商机。　　1国际针织牛仔的发展趋势　　针织牛仔面料作为牛仔发展的重点，于上世纪末在欧美市场日益盛行，成为市场的宠儿。　　在一些纺织展上，人们惊奇地发现：针织牛仔为代表的新的针织面料的需求加大。一些大的面料采购商，如LIZ CLAIBORNE、LAND'S END、JOCKEY、GAP等对牛仔和棉类需求较大的品牌，对于针织牛仔表现出强烈的兴趣和需求。而来自巴西、墨西哥的面料供应商，如Affiniti和Berlan等都展出了大量花色针织牛仔。　　针织牛仔面料凭借其织物细腻、纹路清晰、手感柔软、透气舒适、弹强质薄等特点，备受市场青睐。随着针织牛仔的花色品种的不断拓展，不仅LEE、Levi's、APPLE、PO LO等牛仔休闲品牌推出了针织牛仔系列，CK Jeans和Versus Jeans等时装品牌也逐步运用在品牌的设计中。　　针织牛仔作为一种较新的复合型纺织面料，具有较大的款式变化和品种翻新余地。目前，针织牛仔的主要产品有鱼鳞布、卫衣布、汗布、双面布、网眼布、彩条布、弹力布、单、双珠地布、夹层布、单面、双面电脑提花布、双直条毛圈、靛蓝小毛圈等毛圈布系列。　　针织牛仔面料除经纬纱都用棉线外，也可加入一些功能性纱线如天丝、竹纤维、大豆纤维、氨纶等。从国外发展情况来看，薄型针织牛仔具有吸汗排湿、抗菌保健等功能，又有返璞归真的风格，广泛运用于T恤、童装、睡衣、内衣、运动服、休闲服、时装等。经深加工后的针织牛仔服饰深受国内外客户的青睐、是目前日趋流行的中高档产品。　　针织牛仔常用的针织用筒纱有16支、21支、32支、40支等品种。日本纺纱优势明显，尤其随着无梭织机的迅速发展，更加符合针织牛仔染色要求，只是价位仍然居高不下。　　2针织牛仔在国内初露锋芒　　传统的牛仔筒子纱难成色、易磨损和色差大。为了要达到卷装大、接头少、色差小、不磨纱、上腊均匀、成型好、便于退绕等针织牛仔面料用纱要求，国内牛仔面料工厂采用两种方式改善技术设备：一是在原有的设备上进行改进，研制出具有成型好、密度均匀、接头少、大卷装等特点的靛蓝经纱制筒机；另一种就是引进球经染色生产线，如具有世界领先水平的美国莫里森球经染色生产线，进行技术设备的更新换代。从近年来国内的生产工厂，如江苏众恒、常州英迪歌纺织有限公司等发展情况来看，针织牛仔纱线和面料的发展为企业带来新的增长点。　　3新的洗礼　　经专家鉴定，莺迪歌运用国内领先的经纱制筒技术生产出来的靛蓝筒子纱线克服了传统工艺条件下靛蓝筒子纱线难成色、易磨损、色差大、色牢度低的缺陷，其产品目前的主要品种有单纱和多股纱线，包括7s、16s、21s、32s、40s、60s六个规格。织出面料可以满足从内衣到外套，以及各类运动休闲服饰的要求。目前针织牛仔系列面料远销日本、韩国和欧美市场，获得了客户的一致好评。有五十多个品种在生产中。　　江苏众恒公司在针织牛仔领域也颇具实力，生产面料和成衣，目前针织牛仔成衣80 %销往日本，主要是童装，同时面料和纱线也大量出口。现在已经开发了30多个品种，十几个品种是真正启动生产的。众恒董事长李雪明先生说："国内针织牛仔的状况在逐步上升，在面料展览上接单很多，说明很多人都在关注针织牛仔。从定单生产情况来看，增长幅度惊人。有大量返单的现象，还有外商老板也来看厂，这表明国外市场很看重这种产品。" 　　4价高影响内销　　虽然针织牛仔在国际市场叫好声不断，但是内销的消费量不大。主要是受价格影响。莺迪歌公司董事长祁江汀说，"针织牛仔面料生产技术要求很高，分纱、染色和后整理都很难控制，染色、后整理中的损耗也很大。针织牛仔面料比普通机织牛仔成本还是要高出近1/3的价格。所以针织牛仔主要还是出口，在国内市场还不太普遍。降低成本就要扩大生产规模，还要降低整个生产过程中的损耗。对于内销的消费者来说，如果有牛仔外观、又舒适、产品新颖、同时把成本降低下来就比较有竞争实力。" 　　5强强联手商机无限　　有专家认为，针织牛仔面料如果能够将牛仔风格、弹性、轻薄等特性结合起来就可以开发出很多新产品。可以做双面结构，表面是牛仔里面还可以是其他原料，可以获得更多的功能，对牛仔系列也是一种扩大和丰富。　　在成本暂时还无法大幅度下降的情况下，要拓展内销市场，祁江汀认为尽量去寻找与机织牛仔有互补性的市场，相对于机织牛仔做的比较成熟的领域，针织牛仔不要过多的参与竞争。对于针织牛仔厂家来说特别要在市场运作方面有一些新的思路，应更多的与牛仔或针织服装品牌企业合作，共同开发市场。是否可以探讨针织企业买纱线做面料，然后与机织合作进行成衣生产及销售，这样的运作模式可能比较理想。　　虽然针织牛仔企业现在还有很多需要进一步完善，还有更多开发针织牛仔面料的空间。　　但是，毫无疑问，针织牛仔将促进"百年牛仔文化"与针织面料性能优势完美结合，也必将进一步延伸牛仔装的旺盛生命力。　　六、我国牛仔产业的发展　　1979年，一位港商回乡投资10万港币，又从香港搬来40多台旧缝纫机，在新塘办起了第一家"三来一补"的牛仔服装制衣厂。转眼20多年，小镇的纺织服装业产值达到了10 9亿元人民币，外贸出口超过4亿多美元。新塘牛仔服装产业已形成初具市场竞争力的产业价值体系，形成了纺纱、染色、织布、整理、印花、制衣等比较完善的专业生产系统。　　目前，新塘已是全国最大的牛仔布生产基地，全国近半数的牛仔服装出自新塘，全国约30%的牛仔服装出口来自新塘。全镇有近3000多家牛仔服装及相关配套企业，1000多个已注册的牛仔服装品牌，从事牛仔服装行业的外来人员10万多人。　　广东的珠三角地区、江苏常州地区和山东淄博地区是中国三大牛仔布生产基地。其中珠三角地区是最大的牛仔布产业基地，面广量大。据不完全统计，目前加工生产牛仔布的浆染线不少于200条，织机1.8万台左右，后整理线约40条。珠三角牛仔布年生产能力超过10亿米，约占全国牛仔布总生产量的40%，名列全国首位，已成为全球闻名的"牛仔布产业"大基地。广东省具有牛仔布产业集群优势的地区主要集中在广州新塘、中山市大涌、顺德均安等地，这些地区涌现出了一批牛仔服装生产优势企业。　　七、中国牛仔产业的发展现状及走势　　上世纪70年代末，随着改革开放，牛仔装涌入了中国的市场，它的中性化渐渐被国人接受了，牛仔服在中国的20年间，由另类标志成了老少皆宜的日常服装，不能不说发展迅速，中国牛仔产业经过20年的发展，由低级的手工作坊、独立经营扩展到大规模工业化生产、供应链联合协作的集团经营。可以为一大批诸如"LEE"、"LEVI"、"S"、"万宝路"、"李宁"等国内外著名品牌进行高质量的贴牌（OEM）生产。但是，产品的质量除表达产品的生产质量外，还应包括产品的设计质量与营销质量。纵观中国的牛仔品牌企业，正处在品牌晨曦前的黑暗之中。　　（1）自主开发设计薄弱。众多牛仔品牌企业现阶段处于成本纠缠与低利润竞争之中，能够自主研发进行原创设计的企业少之又少，除了拥有先进的生产设备及高效的加工团队外，在市场运营中总是处于被动地位，虽然紧跟流行步伐却只能拾人牙慧或盲目随从，从而导致产品的竞争力下降，在市场营销过程中不能通过品牌效力提高产品的价值，也形成了牛仔行业内服装款式雷同，产品差异性不大的弊端，阻碍了企业的发展和市场升级，加大了品牌化转型过程中的提升难度，无形中制造了企业运营风险。　　（2）企业文化建设不足。我国的牛仔产业形成的时间短、发展迅速以及部分传统思想的禁锢，使得企业在创建企业文化之时往往采取嫁接移植、盲目导入或者完全是封建家长制的做法来快速获取企业文化，这种方式不仅不能建立有效的企业管理模式，反而使得企业在经营过程中容易产生经营隐患，而且增加了企业管理梯队的培养难度，不能形成稳定的品牌发展内基础，还会导致优秀人才的流失，阻碍企业的向前发展。　　（3）品牌形象不好。在我们的牛仔品牌企业在发展中出现为节约成本而雇佣童工、降低工作环境质量、减少必要劳动保障等一系列不负责任的经营方式，乃至在漂白、染洗等过程中使用甲醛超标等严重损害消费者健康的生产形为，既毁灭了企业也败坏了整个中国牛仔产业的形象；另一方面，企业在市场品牌化运作时，不能够对产品经营者进行有效的控制，导致品牌在不同地区（乃至同一地区）展示形象、销售方式完全不同，导致品牌形象不统一、不规范，使消费者难以形成有效的品牌识别能力。　　（4）缺乏运作经验。从中国与西方的社会发转角度来看，我门的牛仔品牌缺乏的不仅仅是牛仔文化，也缺少一定的品牌运作经验的积累。因此在中国的土地上虽然出现了为数众多的牛仔企业，但多处于低级操作、无差异营销，不能提升品牌档次。　　八、新型纤维呈增加趋势　　1 赋予牛仔布全新定义　　国内牛仔布市场主要是普通的纯棉牛仔布、竹节牛仔布和弹力牛仔布等三大类品种，因出口配额影响，今年麻棉牛仔布产销量下降，纱线产品主要是纯棉纱、竹节纱、弹力纱，其次是麻棉纱、金银丝、涤纶长丝，其它品种如粘棉、丝棉、丙纶细旦丝、羊毛等所占比重不大，新型纤维使用比例总体不高，但呈增加趋势。新产品主要有以下两种情况：　　（1）使用各种功能性纤维及天然纤维开发的各种新面料，如使用莫代尔、天丝等纤维素纤维、吸湿排汗纤维、羊毛、蚕丝、大豆纤维等进行交织混纺生产的面料；　　（2）涤纶长丝/大豆蛋白纱交织面料，棉/大豆纤维牛仔布，外观悬垂性好，光泽近似蚕丝织物，手感光滑柔软，服用性好。　　主要的牛仔布新品规格有：竹纤维、棉/竹纤维牛仔布58"/60" 10×32/2 80×50 1/3 9.0OZ、棉/大豆纤维牛仔布10×32/2 80×50 1/3 9.0OZ、棉/中空多孔纤维牛仔布10×200D/2 80×50 1/3 10.0OZ、天丝/棉牛仔布 40/2×JC32/2 106×46 7.0OZ、纯天丝牛仔布 40/2×40/2 106×60 7.0OZ，杜邦公司开发的功能性Coolmax纤维，T- 400弹性纤维，还有保健性纤维（远红外、抗紫外线、抗菌Seacell等）、仿生性纤维（蛋白质、甲壳质等）、高功能纤维（碳纤维、高收缩、香味等）、异形纤维、智能纤维等功能性纤维应用广泛，赋予牛仔布全新的定义。　　九、牛仔产业今后的走势　　（1）中国牛仔服装市场呈现强劲需求。中国近14亿人口的消费规模，随着生活水平提高和生活方式的多样化，牛仔消费增长迅速。据2004年调查显示：75%的消费者表示牛仔是必备的服饰，人均拥有3~5件的占45%，另20%的人群则高达5~7件之多。　　（2）牛仔设计文化多元化发展，牛仔设计水平提高。市场的牛仔款式多样，从面料选择、款式设计、印染技术等体现了中国牛仔生产已初具实力。目前最需要的是通过专业、系统、高效的市场推广活动和平台，为企业生产的高质产品寻求一个实现高价的市场载体。　　（3）消费者偏好分析表明，牛仔品牌化有助于实现价值提升。46%的消费者认为品牌牛仔相对来说款式、面料、缝制及色彩都较好，在价格可以承受的范围内，首选品牌牛仔。既要品牌，又要款式个性化的消费者也占据了相当的比例，他们倾向于消费高档品牌牛仔。　　十、展望牛仔未来发展　　2002年我国牛仔布市场产销两旺，2003、04年牛仔布利润连年下降，元气大伤，20 05、06年市场复苏较为缓慢。　　主要的困难：棉花、纱线是牛仔布生产基本的原料，占生产成本的70％，但近年国内棉花缺口扩大，棉花市场的不稳定给牛仔布业带来了巨大的影响。另外，进口棉滑准税政策对低等级棉花进口价格影响很大，从而大大增加了牛仔布生产企业的原料成本，国外厂家采用环锭纺纱生产牛仔布以消除短棉纱及落棉，而在我国气流纺纱仍占有主导地位，今后相当长的时间仍将如此，致使我国牛仔布用纱的质量良莠不齐，削弱了在国际市场上的竞争力。　　而在劳动力成本上已受到印巴、越南等国家的挑战，加之品牌上的缺失和产品开发投入的不足制约我国牛仔产业发展的后劲。　　目前，国内牛仔布生产主要是原料和后整理上的变化，牛仔布用纱也正由气流纺纱转向环锭纺纱、竹节纱和其他花式纱。后整理主要是颜色上的变化和功能性的整理。　　不过，国内绝大部分的牛仔布还局限于牛仔服装的生产上，而且主要是用于牛仔裤的生产，在国际市场，特别是欧美市场，牛仔布已被广泛运用于床单、枕头、窗帘等家纺家居用品，非服装用途的牛仔布应用比重加大。国内牛仔布市场在家纺方面有较大潜力可挖。　　总之，随着人们生活水平的提高和人们消费观念的改变，自主、个性的产品是市场需求的方向。把握市场之道在于真正实现品牌的个性化需求满足和体现消费者的价值。中国牛仔产业要增加文化内涵，提升文化品位，用时尚文化打造品牌优势，通过运用时尚流行文化、设计制作文化、品牌经营文化、市场竞争和产业发展理念演绎国际牛仔时尚，全方位地提升牛仔服装产业的时尚文化内涵，走高品质、高附加值的品牌发展之路。	0	negative_file/工商、零售行业/国内外牛仔裤的发展与市场分析.doc
零售业研究报告内容提要： 1. 我国零售业发展迅猛，已成为国民经济中的重要组成部分，且地位迅速提高。 2. 我国零售业发展极不均衡，其中一些大企业正在形成规模优势，但与国外著名企业相比差距明显。 3. 零售业对外开放的进程，对我国零售企业的发展构成一定冲击。 4. 连锁经营发展迅速，成为我国零售业发展的重要趋势。 5. 零售业上市公司数量众多、各地区、各公司之间差距较大，整体表现落后于市场。 6. 值得关注的上市公司包括：大商股份、第一百货、华联商厦、王府井、友谊股份、华联超市、华联综超、武汉中百。零售业在国民经济体系中处于下游产业的位置，因此在一些人的传统思维中，零售业应该处于工业的从属地位。但是随着国民经济的发展，尤其是当市场达到供大于求的阶段时，零售业的地位也出现了前所未有的提升。在现实生活中，零售业迅速占据了产业链的主导地位，并具备了控制市场、决定生产、影响金融的作用。零售企业拥有三种宝贵的市场资源：客源（顾客）、商品（存货）和空间（货架），我们可以统称为通道资源，它是市场经济中最稀缺的资源之一。因此零售业可以通过采购渠道的整合控制市场命脉，决定制造业的生产、定价等经济行为；零售业的另一重要优势是掌控大量现金流，进而影响着金融市场的稳定。正因为零售业具有如此渗透力，它已经成为全世界财富聚集最快的行业。在2002年世界500强中，零售企业占到10%的比例，成为仅次于银行业的第二大行业。在我国，零售业在最近十多年来发展迅猛，已经成为国民经济中的重要组成部分，其地位也迅速提高。但随着竞争的加剧和开放的深入，零售业已经成为典型的微利行业。近年来，连锁经营发展势头迅猛，已经成为零售业发展的重要趋势。一、我国零售业发展现状及主要特点　　（一）我国零售业发展现状从企业经营形态上看，目前国内的零售业态大致可分为8种：百货店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、大型综合性超市和仓储式商场。其中，专业店、大型综合性超市和仓储式商场，是近年来发展较快的零售新业态，目前正实现从传统百货向现代百货、从综合百货向主题百货、从单体经营向连锁经营的转变，呈现出多业态并存的局面。大型百货店目前仍是中国零售市场的主要业态，约占全社会消费品零售总额的15％，超市零售企业消费品零售额目前约占全社会消费品零售总额的6％。而美国2000年商业各业态的比例中，最多的是超市（21.2％），其次是折扣店（13.1％），第三是专卖店（ 11.2％），百货店仅占6.3％，与家居中心并列第五。目前我国百货业正处在调整发展的过程中。2002 年，全国34个主要商业城市的120多家年销售额超过2亿元的大型百货商场中，其中71家保持上升势头，56家呈下降趋势。在上海、北京、广州等商业发达的地区，65.2%的商场销售业绩低于2001 年，3个城市平均下降幅度分别达到10.3%、4.4%和5.0%。但是，成都、合肥、哈尔滨、济南、银川等城市被监测百货商场的销售业绩，全部高于上一年，重庆、武汉、南京更是出现了超大规模的单体百货，销售业绩位居全国前列。 \|零售行业不同业态对于收入和面积的要求 \| \|业态 \|人均GDP（美元 \|面积（面积米\| \| \|） \|） \| \|百货 \|1000 \|10000 \| \|超市 \|2500 \|1000-10000 \| \|便利店 \|6000 \|100 \| \|仓储式商场 \|8000 \|10000 \| \|购物中心 \|12000 \|10000以上 \| 这种状况与中国经济发展的地区不平衡有密切关系。上海、北京、广州等经济发达的地区，人均GDP达到较高水平，零售业受超市、大卖场、便利店等新兴连锁业态的市场冲击大，已经持续几年衰退。这些地区的零售业已经开始走连锁发展的道路，连锁将是百货业保障其市场地位的根本选择。但是经营连锁百货比经营连锁超市的难度更大，主要是因为百货业经营的都是个性化的商品，难以做到单品管理，到目前为止，即便是业内认为比较成功的华联商厦、大商股份等也基本处在一种联而不锁的状态。另一方面，新兴业态公司经营的商品多为“必需品”，该类商品的收入弹性小，相对于百货业来说，新兴业态具有一定的“抗周期性”。随着内陆省份经济水平的发展，新兴业态的进一步扩张，经济欠发达地区的百货业将有一个冲高回落的过程，总的来说，百货业市场份额减少的趋势是不可改变的。（二）连锁经营飞速发展 2002年公布的《中国零售业白皮书》对各种业态在中国的未来发展作了全面的预测：未来5－10年，中国零售市场中15％的市场份额将由中小超市占领，大卖场的市场份额约为 10％，百货店将占10％的份额，其它各种零售业态单体可能不会超过10％以上的市场份额。如此，5年内我国新兴零售业态将保持35％左右的年增长速度，新兴零售业态的这一增长速度将远远高于我国 GDP的增长速度，也将远远高于零售业的平均增长速度。　　连锁对于百货业态的重要意义，在于从根本上改变了零售业“坐商”的传统盈利模式。 2002年世界500强中所有的零售企业都是以连锁经营为基本发展模式的，零售业的根本出路就是连锁，这是有零售业的行业特点决定的，只有通过连锁才能达到企业扩展，实现规模经济。近年来，我国零售业也顺应国际潮流，引入连锁经营，并取得了一定的发展。据中国连锁经营协会统计数据显示，截至2001年9月末，我国拥有两个以上门店的连锁企业为1146个，从业人数74.4万人。如果按照10个门店以上才可称为连锁企业的国际惯例，截至2001年9月末，我国共有连锁企业519家，从业人数55万人。在这1146家连锁企业中，许多企业采取了多业态发展策略，即以超市经营为主的企业正在向大、小两极延伸，大力发展大型综合超市和专业店。其中超级市场346家，专业店306家，两者所占比重合计近60%，超级市场和专业店已成为我国连锁经营的主力业态。入世一年来，中国零售连锁业面对更加激烈的市场竞争,经营规模和实力显著提高，销售额排名靠前的连锁零售企业大多经营稳健，具备一定的市场竞争力，已经成为中国零售市场的龙头企业。具体分析,中国零售连锁业发展呈现以下发展趋势： 1、连锁经营持续高速扩张，在零售业和社会经济中的地位更加突出 2003 年3月20日，中国连锁经营协会发布了2002年百强企业的相关情况。2002年连锁百强总计实现销售额2465亿元，比上年的1620亿元增长52%。门店总数达到16986个，比上年的13 117个增长29%。营业总面积达1334万平方米，比上年的836万平方米增长59%。员工人数 51.97万人，比上年的41.64 万人增长了24%。自20世纪90营在开拓市场、扩大销售、促进产销结合、规范流通秩序、满足消费需求、吸纳就业等方面，发挥了重要作用。“十五”时期是我国国民经济和社会发展的重要时期，根据国家经贸委发布的全国连锁经营“十五”发展规划，到“十五”末期，全国连锁企业门店数将达到10万个，销售额达到7000亿元，年均递增约35％，占全社会批发零售贸易和餐饮业零售总额的比重将达到20％左右。连锁经营的加快发展，对于改善我国的商品流通结构，进一步提高流通产业的组织化程度和现代化水平，促进国民经济健康持续发展，具有重要的作用和意义。 2、收购兼并已经成为连锁企业规模扩张的重要方式为尽快具备与外资企业竞争的规模优势，连锁零售龙头企业尤其是连锁类上市公司，纷纷实施资本运作，进行跨地区兼并重组，逐步由原来的区域性公司转变为全国性公司。比较大的购并案例，一是国内连锁龙头企业联华超市于2002年7月4日，以2.1亿元人民币现金溢价增资浙江第一大超市公司华商集团，从而成为杭州华商集团有限公司的控股公司（占总股本的50%）。二是香港华润创业于2002年9月27日出资2.32亿元人民币收购江苏第一大零售企业苏果超市有限公司39.25%股权和管理决策权，从而在某种程度上改变了我国连锁业的竞争格局。2003年4月，我国目前最大的零售业并购案例发生在上海。上海市政府拟将上海物资(集团)总公司、上海一百(集团)有限公司、华联(集团)有限公司、上海友谊(集团)有限公司等四家企业合并创建一家销售额超过700亿元的大型零售集团——百联集团,以迎接日益逼近的外资零售巨头带来的挑战。四大集团的合并，涉及50多家企业，其中包括5家上市公司、多家中外合资公司，具体操作难度很大。 3、外资商业在连锁经营中的地位日益增强统计数字显示，到2002年底，美国沃尔玛在我国已开设了26家店，其中2002年开店7 家。2003年沃尔玛将新开9家店，并计划3年内在中国开店超过50家。2002年，法国家乐福在长沙、昆明、成都等地相继开店，并与昆百大、津劝业两家上市公司合资经营多家大型超市。该公司计划2003年起每年在中国开10家门店。德国麦德龙在中国开设了15家店，2003年计划开店8家，5年内在中国开店40家。荷兰万客隆目前在广州、北京已开店 5 家，计划2010年前在中国开店30家。日本7- 11便利店目前在广东省开店60家，2002年获准在广州开店300家，未来5年内计划在北京开店500家。在争开大型综合超市的同时，步伐较快的外资零售商已在拓展折扣店、便利店等新业态模式，以进一步扩张在中国业务。 4、特许经营加速发展 2002年，在前三十名连锁零售企业中，店铺数增长超过100%的有四家，分别为青岛利群集团股份有限公司(954.55%)、江苏南通文峰大世界连锁股份有限公司（557.89%）、深圳新一佳投资发展有限公司(164.71%)和上海农工商超市有限公司（122.8%）。这几家企业的共同特点是选择特许经营方式作为快速扩大企业规模的重要手段。 2002年,青岛利群集团的加盟店从无发展到100家,南通文峰大世界的加盟店从6家发展到106 家。 5、连锁零售类上市公司经营规模大幅度扩张 2002年以来，友谊股份、华联超市、大商股份、华联综超等连锁经营类上市公司通过购并或新建，经营规模都有大幅度扩张。比较典型的上市公司有：华联超市（600825）：2002年华联新开门店335家，其中大卖场11家，加盟店250家。 2003 年初，华联超市先后在山东滕州、江苏如皋、上海浦东、江苏泰兴和北京团结湖的五家大卖场相继开业。2003年全年，华联超市计划新增门店1000家，其中新开大卖场20家，要在国内20个省市布点，并把省会城市列为“核心目标”加以主攻。到2005年，华联超市的经营网点将达到5000家。大商股份（600694）：2002年公司全面推进“东北店网”建设，收购并装修改造了抚顺商业城、抚顺商贸大厦、大庆百货大楼、抚顺新玛特、沈阳新玛特、葫芦岛新玛特、牡丹江新玛特等一批店铺，使公司经营地域有了较大幅度扩展。预计2003年公司业绩将有较大幅度增长。一方面，公司将在整合地区性店铺资源，夯实购并发展基础的同时，以东北地区的资源、资金、技术和人才优势为依托，巩固加密东北店网，实现店铺开发由点到面的转变。另一方面，公司2002年底开业的店铺将在2003年为公司的销售和利润带来新的增长点。友谊股份（600827）：控股国内第一大超市公司联华超市51%股权。统计资料显示，在1996年开始的过去7年中，联华经营面积年均增长75.70%，销售额年均增长123.63%，利润年均增长283.52%。2003年，预计联华超市将在全国新开店铺1000家，实现销售总额达到250亿元，同比增长36.4%，净利润同比将增长38%左右。在未来五年里，联华超市门店数将达到8000家，销售额达到800亿元。　　（三）2003年上半年消费品市场发展特点从二十世纪九十年代起，我国的社会消费品零售总额一直保持稳步增长态势。1991年社会消费品零售总额为6903.9亿元，到2001年达到37595.2亿元，仅十年时间增长了4倍多。2002年我国的社会消费品零售总额达到40,910.5亿元，比2001年增长了8.82％，但增速有所回落；2003年1- 6月份累计，社会消费品零售总额21556亿元，比上年同期增长8%。分季度看，第一季度社会消费品零售总额11109亿元，同比增长9.2%；第二季度消费品零售总额10447亿元，增长6.7%。分销售地域看，城市消费品零售额14030亿元，比上年同期增长9%；县及县以下消费品零售额7526亿元，增长6.3%。分销售行业看，批发零售贸易业零售额17741亿元，比上年同期增长8.8%；餐饮业零售额2650亿元，增长6.4%；其他行业零售额1166亿元，增长0.7%。 [pic]2003年上半年消费品市场运行的主要特点是： 1、“非典”制约消费，但疫情过后恢复较快在今年第一季度，由于2002年我国经济快速增长，消费者购买能力增强，消费热点持续发展，市场销售保持了较快的增长。但4月中旬以来“非典”疫情的扩散，特别是在北京及其周边地区的扩散，使消费品市场产生了较大的波动，销售增长势头减缓，5月份跌至低谷，并创近5年来的新低。6月份在各疫区先后获得世卫组织“双解除”后，受到压抑的居民消费热情迅速释放，社会消费品零售总额同比增长8.3%，增长幅度比5月份提高4个百分点。 2、各类商品销售普遍回升，热点商品继续强势增长根据限额以上批发零售贸易业的统计，“非典”过后，除食品类消费弹性较小，销售变化不大外，其余商品销售普遍回升。与5月份比较，6月份同比增长幅度提高较大的商品有：服装类和金银珠宝类提高约20个百分点；体育、娱乐用品提高19.3个百分点；文化办公用品提高14.2个百分点。汽车、通讯器材、建筑及装潢材料、家具、石油及制品等热点商品总体上继续保持强势增长，6月份销售进一步加快，销售同比增长幅度在36.4% -96.6%之间。此外，因“非典”疫情而带动销售的洗涤用品、中西药品仍然保持较快增长。 3、公务、商务活动初步恢复，但对消费品市场仍有较大影响餐饮市场的全面恢复有赖于旅游市场的回升和各类公务、商务活动的正常开展。从6 月份情况看，本地居民的消费反弹较快，郊区及周边旅游在迅速升温，但长途旅游特别是国际旅游回升较慢，各类公务、商务、会展活动也还没有恢复到正常水平，因此，从总体看对消费品市场还有一定制约。　　二、我国零售业存在的问题及发展趋势展望　　（一）我国零售业存在的主要问题　 1、零售连锁业规模偏小、集中度低　　虽然近几年我国连锁经营飞速发展，但毕竟起步较晚，无法与国际大企业相比。以连锁经营发展最快的美国来说，其连锁经营已占全国零售额的80%以上，而我国这一比重为25%左右。我国2001年连锁百强企业销售总额为1620.1亿元，而世界零售百强仅前10位的销售额合计就达6000多亿美元，约合5万亿元人民币。即使1620.1亿元是我国一个零售企业的销售额，也只能在世界零售业百强排行榜上名列25位开外，不足沃尔玛一个企业的十分之一。中国连锁百强之首的联华超市去年的年销售额是140.6亿元，而世界零售业百强之首的沃尔玛年销售额达2178亿美元，两者相差约133倍。　　2、我国零售连锁业规范化水平偏低，没有建立起完善的配送中心和信息系统　　我国连锁业规范化水平偏低也是一个不容回避的现实。大多数连锁企业还没有形成一个完善的、规范化运作的经营管理体制，严重阻碍了我国连锁经营的发展。据调查，在现有连锁经营企业中，店铺数量在10个以下的占一半以上，按国际惯例不能称其为标准的连锁企业。不仅如此，有很多连锁企业不注重建立配送中心，商品进货成本高，流转不畅，资金周转困难，看似连锁，实际上仍是单体点分散经营的方式，违反了连锁经营的基本原则，其结果必然是经济效益差。据统计，目前连锁业的统一采购、集中配送率远未达到规定标准，多数企业的集中配送仅达到30%。配送的不规范将使规模效益很难发挥出来。　　3、我国零售业态功能不完善　　我国零售业态从超级市场、百货店向便利店、专业店、专卖店、大型综合超市、家居广场发展，但由于体制不完善，往往缺乏特色，竞争力较弱。完善业态功能是对我国第一批超级市场进行功能的完善，包括：调整店铺网点结构，重点发展生鲜食品。我国有一些连锁超市、连锁便利店盲目扩张，滥设店铺网点，其结果是规模不经济。商品积压或缺货现象严重，特别是生鲜食品不能满足居民的日常消费，经营管理不善造成公司亏损。因此，完善业态功能对于发展连锁业，特别是连锁超市和连锁便利店显得尤为重要。 4、过快开放对我国零售业的影响入世一年来，对比加入WTO 的协议和相关承诺，我国零售市场开放的程度已经过高。从发展情况看，确实如麦肯锡在2001年所预见的一致：流通业是受到冲击与损害最为严重的产业之一。据国家经贸委统计，自1992年开始试点至今，累计已批准设立外商投资商业企业350多家，总投资为4 0多亿美元，分布在国内20个省市，其中国家正式批准的合营商业零售企业已达46家。全球50家最大的零售企业，已经有40多家在我国“抢滩登陆”。在大型超市领域，外资零售企业市场占有率已达23％，目前零售业竞争最为激烈的是大卖场的高端市场，外资所控制的份额已占到50%以上，拥有绝对优势。中国零售企业实际上处在一个市场份额将逐渐萎缩的状态。 2002年连锁百强当中，有8家中外合资企业， 8家企业的销售额为290亿元，占百强的12%。此外，中国连锁经营协会公布的22家外资企业销售总额估计为1009亿元，店铺总数2285个，销售额相当于连锁百强的41%。 \|2002年主要中外合资合作零售企业情况 \| \|序号 \|企业 \|销售规模（亿\|店铺数\|业态 \| \| \| \|元） \| \| \| \|1 \|家乐福 \|约120 \|36 \|大型综合超高 \| \|2 \|太平洋百 \|约110 \|8 \|百货店 \| \| \|货 \| \| \| \| \|3 \|好又多 \|约100 \|52 \|大型综合超市 \| \|4 \|大润发 \|约90 \|35 \|大型综合超市 \| \|5 \|华润万佳 \|86 \|397 \|大型综合超市/超 \| \| \| \| \| \|市 \| \|6 \|百盛 \|68 \|28 \|百货店 \| \|7 \|百胜（中 \|73 \|902 \|西式餐饮 \| \| \|国） \| \| \| \| \|8 \|沃尔玛 \|约60 \|26 \|大型综合超市/会 \| \| \| \| \| \|员店/社区店 \| \|9 \|锦江麦德 \|53 \|16 \|仓储会员店 \| \| \|龙 \| \| \| \| \|10 \|乐购 \|约50 \|22 \|大型综合超市 \| （二）我国零售业发展趋势展望　　随着入世进程的推进，我国零售业面临的压力将越来越大，发挥本土优势，把零售企业做大做强是当务之急。我国零售业发展趋势是走国际化道路，与国际零售业发展接轨，具体表现在：　　1、零售业态多样化　　目前，国际上零售业态按照其经营方式和规模大小可以分为购物中心、折扣店、便利店、专卖店、超级市场、仓储式会员店、专业店等，满足了不同消费者的不同消费习惯。据统计，全球零售行业百强企业中大多经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务，单一经营一种业态的零售企业已不多见。我国零售业已初步显示出这一特点，但以传统百货经营为主的公司仍然存在，业态多样化范围偏小，需要进一步扩大。　　2、经营连锁化连锁经营占据绝对地位，市场份额高度集中，规模经济效益凸显。全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。由于大多数零售业态都可以以连锁经营的形式存在，因此连锁业的空前发展使其成为零售业新的发展趋势。在我国，近年来连锁百强的销售增幅远远高于社会消费品零售总额的增长幅度，占社会消费品零售总额的比例逐年加大。特别是上海和北京，2002年连锁企业的销售额已分别占到社会消费品零售总额的31 %和18.7%： \|名称 \|连锁销售 \|占零售总额比\|连锁销售增长\|零售总额增长\| \| \|额（亿元 \|重（%） \|率（%） \|率（%） \| \| \|） \| \| \| \| \|北京 \|326.3 \|18.7 \|31.2 \|9.5 \| \|上海 \|630.05 \|30.96 \|21.2 \|9.3 \| \|天津 \|142 \|15.08 \|40.6 \|13.1 \| 2002年连锁百强企业平均销售额为25亿元，是上届百强企业平均销售规模的1.5倍。企业平均拥有连锁店169个，是上届百强企业平均拥有店铺数的1.3倍。随着连锁业的进一步发展，我国零售业产业集中度的提高是一个必然趋势，市场份额将集中到若干大型零售商手中，2000年- 2002年连锁百强销售与社会消费品零售总额增长情况也反映了这一发展趋势： [pic]　　3、企业规模化　　美国最大的50家零售商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元，占当年美国零售总额的21.34％，产业集中度极高。世界上最大的商业连锁企业是美国的沃尔玛公司。自二十世纪九十年代起，沃尔玛的收入每年都以20%的速度递增，目前在全球共拥有415 0间门店，2001年以销售收入2178亿美元的成绩荣登《财富》500强冠军宝座。目前我国零售业的产业集中度仅为 1％，而在经济发达国家零售业的产业集中度几乎都在10％以上。我国零售业的规模远不及西方国家，在这方面要走的路还很长。通过兼并重组，走联合经营的道路，发挥群体优势是一条捷径。　　4、管理科学化西方零售业采用各种新技术对企业进行管理。如建立现代化的物流配送中心，加快资金库存周转；运用计算机对商品购销进行管理，加快信息沟通速度；建立网上销售平台，扩大产品销售等。科学化管理使物流、商流、信息流通过配送中心实现统一，大幅度提高效率，降低企业成本。我国部分零售业上市公司由于有外资的介入，同时引入先进的技术管理经验，在管理上已取得一定成绩，但与国际大公司相比还相距甚远。资金、人才正成为企业发展的瓶颈。要在较短的时间内通过发展连锁企业扩大超市的经营规模，资金约束是一个必须正视的问题。以上海为例，开设一家500平方米的中等规模的超市，最低的资金投入是250万元，而要达到产生规模效益的连锁门店数最低限度是15家左右，投入资金总量达3700多万元。连锁企业对高层管理人员的要求越来越高。在企业的规模扩张以后，经营管理问题日渐突出，特别是企业为了抢占市场采取收购兼并的方式快速扩张，不同企业之间相互的融合成为重要问题。因此在企业的发展过程中，决策者对企业发展前景的明确规划和具有丰富行业经验的经营管理团队非常重要，甚至是企业成败的关键。 5、中外竞争、不同经济成分之间的竞争成为主流由于从2000年开始国家实行了国有资产从商业领域大规模撤退的策略，国有及国有控股公司在商业零售业所占份额已经不到20%，主要都是以大型商业集团的形式存在，由于体制僵化，业态落后，经营业绩每况愈下。2002年连锁业百强企业中，国有独资企业由 2001年的10家下降为8家。根据统计数据，个体及私营经济已经占据了我国商业零售业的半壁江山，这种经济成份的主要特点是规模小，数量多，经营灵活。2002年百强中，有民营企业30家，销售额近700亿元，占百强的28%，民营资本也开始做大做强，夫妻老婆店的形式将逐渐被取代。外资和港澳台企业则已经在中国全面出击：下表是部分外资零售企业未来几年的发展计划，其他企业也向媒体公开了他们明确的区域扩张目标，基本上都是以每年5至10家快速扩张，根据这一趋势，未来3- 5年外资在中国销售额的年复合增长将达到50%以上，远远高于其他经济成份的增长速度。 \|公司名称 \|在世界零\|现有店数\|2002年销\|扩展目标（20\|扩展目标（20\| \| \|售业排名\| \|售额（亿\|05年店数） \|05年销售额）\| \| \| \| \|元） \| \| \| \|家乐福 \|2 \|36 \|120 \|100 \|300 \| \|沃乐玛 \|1 \|26 \|60 \|80 \|300 \| \|麦德龙 \|3 \|17 \|60 \|＞30 \|>100 \| \|欧尚 \|20 \|2 \|8 \|21　 \| \| \|7-11便利 \| \|132 \|6 \|>300 \| \| \|店 \| \| \| \| \| \| \|万客隆 \| \|6 \|16 \|>10 \| \| \|伊藤洋华 \| \|3 \|17 \|>6 \| \| \|堂 \| \| \| \| \| \| 未来几年，如外资零售的拓展不遭遇政策限制，零售业的市场格局将会有大变动，一些外资零售巨头将在市场中的某些业态占据主导地位。外资与内资之间，都进入了一个相互膨胀渗透、资源整合的时代。 6、商品品牌自有化对零售商来说，商品是吸引顾客的原动力，因此，销售特色商品、自有品牌商品是赢得顾客的主要方法。国外不少大型零售商都经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程，有的大型零售商的自有品牌达到20％至25％。自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格等优势，可以形成系列产品，尤其适合特定顾客的需要。建立和发展自有品牌，充分发挥品牌效应已成为连锁零售业和大型零售商的发展趋势。目前，我国零售业在这方面几乎是空白，未来发展空间较大。三、零售业上市公司分析零售业是我国最早实现企业上市的行业之一，目前在深沪两市零售业上市公司数量众多，是不可忽视的重要组成部分。但近年来由于业绩下滑等因素，零售业在市场中的地位和影响呈下降趋势。而在零售业上市公司中，各企业实力参差不齐、差距明显。（一）零售业上市公司概况　　目前深沪两市中零售业上市公司共有53家，它们来自于全国各地，从上市公司基本情况来看，主要有以下特点：　　1、沪强深弱　　在零售业上市公司中，深市有15家，沪市38家，沪市比深市上市公司的家数高出1倍多。这主要是由于2000年后深市停止上市新股，造成了两市上市公司数量的巨大差距，同时也与上交所和深交所的市场活跃程度有关。　　2、新生力量薄弱　　从50家上市公司来看，97年及97年以前的上市公司共有48家，占零售业上市公司总数的96％，98年新上市公司只有中商股份一家，99年没有新上市公司，2000年有广州友谊、南京中商和商业城三家，2001年仅有北京华联一家。这主要与近几年商业不景气，竞争加剧，行业平均利润下降等因素有关。　　3、地区分布明显　　53家上市公司主要分布于24个省市，其中上海最多，共有9家；北京其次，有5家；湖北、辽宁、四川有各4家。商业繁荣与地区经济发展息息相关，上海是我国经济开放较早的城市之一，零售业上市公司云集上海是必然现象。　　4、多数为中小盘股商业零售业上市公司平均流通股本为10702万股，小于平均流通股本的上市公司有27 家，占54％。鄂武商以2亿流通盘位居榜首，除此之外，流通盘最大的五家上市公司还有王府井、上海九百、第一百货和西单商场，上海2家，北京2家。 5、业绩逐年下滑从1992年- 2002年，全市场上市公司的盈利水平一直处在一个逐渐下降的过程中，在2001、2002年降到最低点，如果2003年所有公司的盈利状况能保持第一季度的水平，则2003年全市场的加权平均每股收益和加权平均净资产收益率要比2002年提高30%以上。在98年以前零售类上市公司的盈利能力要高于其他上市公司，98年开始大幅下降，低于其他行业上市公司，2002年达到最低点。 [pic] 6、整体表现弱于市场在97年以前，零售类股票的走势与上证综指的走势基本一致，97年以后，两者出现了较大反差，零售指数相对于上证综指呈现一种先走弱再走强的周期性变化。从2002年10 月以来，零售指数一直落后于上证综合指数。 [pic] （二）重点上市公司分析零售业上市公司是地区分布比较均匀的行业，几乎每一个省的龙头企业都已经上市。在新一轮的国有资产改革过程中，这些企业既面临机遇也面临挑战，这些公司在未来3- 5年将出现重大分化。综合股价与业绩判断，该行业是目前值得重点关注的行业，蕴含一定的投资机会。我们认为，值得关注的上市公司有： 1、传统业态、具有连锁概念的公司：大商股份（600694）通过收购整合二级城市现有百货类门店资源，成为目前国内最大的百货企业，但是下属多家百货类企业并未实现真正的连锁。随着新兴业态从中心城市向次级城市的不断发展，将面临激烈竞争，投资建设新玛特购物广场风险较大，如果要持续发展，公司将有进一步融资的要求。2002年对其而言是并购扩张年，公司通过兼并重组在东北地区大规模整合资源，扩张在该地区的竞争力，提高经济效益和经济回报。具体来说，2002年6月收购了抚顺的两家商业企业抚顺商业城和抚顺商贸大厦；9月成立大商集团股份有限公司供配货中心；11月收购大庆百货大楼的经营性资产；还收购并装修改造了抚顺、沈阳、葫芦岛和牡丹江等地的新玛特连锁店铺；2003年1月又收购了牡丹江商业大厦。公司的这些举措有望进一步扩大规模、更新业态、使得竞争力快速增强。预计2003年公司业绩将有较大幅增长。第一百货（600631） 5月28日，一百集团百货连锁事业部成立，负责一百集团属下东方商厦、第一八佰伴、一店东楼的集约经营管理，三店分别占据了上海最好商圈（徐家汇、浦东张扬路、南京路）的核心地段，三店定位为中高档百货。在百联集团的重组过程中，如果能将亏损最多的子公司一百交家电公司剥离，并注入目前上海市经营状况最好的东方商厦的资产，成为百联集团旗下高档百货上市公司，则具有很好的投资机会。华联商厦（600632）在百联集团重组过程中有可能失去对华联超市50%的控股权，将成为百联集团旗下占据二类商圈（五角场、淮海路等）的中档连锁百货的上市公司。王府井（600859）在成都、广州、武汉等城市开店，力图建立全国性百货连锁，但是门店分散，无法实现资源共享。 2、新兴业态公司：友谊股份（600827）拥有目前国内最大的连锁超市联华超市实质性控制权，联华超市的多业态跨区域信息系统和物流中心项目及好美家的物流系统项目获得了国家计委第八批国债专项资金的立项，项目总投资3.81亿元。但联华香港上市后，友谊对其控股比例下降，在百联集团重组过程中，如果联华为筹集更多发展资金而选择A股上市，对其将有重大影响。旗下好美家建材超市具有良好的发展前景，社区购物中心尚未带来利润。华联超市（600825）由于筹集资金能力不强，2002年公司增长速度明显放缓，公司领导华洲已近60岁，对公司未来的发展有一定影响。作为百联集团内唯一全部上市资产均为超市的上市公司，旗下大卖场、超市、便利店等将与联华超市进行整合，能留在公司的业态不明确。2003 年初，华联超市全国各地五家大卖场相继开业。2003年全年，华联超市计划新增门店10 00家，其中新开大卖场20家，要在国内20个省市布点，并把省会城市列为“核心目标”加以主攻。到2005年，华联超市的经营网点将达到5000家。进行规模扩张必然涉及到资金状况，公司拟通过增发新股缓解资金短缺与业务发展之间的矛盾未能按时完成，如何实现2003年的协调发展将是关系到能否扩张的关键因素。华联综超（600361） 2002年是公司运用上市筹集的资金大肆扩张的一年，2003年业绩将有较大提升，但是扩张速度过快，门店分散，带来较大经营风险。2002年公司新设和收购了30家超市，大大增加了公司的规模和市场份额，优化和整合了公司的综合超市业务，增强了公司的市场竞争力。虽然新设和收购行为增加了公司的偿债压力，导致营运资金出现负数，增加了公司未来收益的不确定性，但随着公司利用自身优势对上述超市经营上的调整和管理上的加强，公司的获利能力将会随之提高。武汉中百（000759）运用配股资金，公司成功实现了由传统商业向连锁超市的转型，仓储超市和便利店在湖北居于领先地位，发展前景良好，2003年应该是业绩增长的一年。但公司经营管理存在问题，管理费用过高带来风险。附：零售业上市公司基本情况 \|代码 \|简称 \|2003年 \|2002年每股\|总股本（\|流通股（\| \| \| \|中期每 \|收益（元）\|万股） \|万股） \| \| \| \|股收益 \| \| \| \| \| \| \|（元） \| \| \| \| \|000056 \|深国 \|0.005 \|-0.12 \|22090.12\|12722.23\| \| \|商 \| \| \| \| \| \|000417 \|合肥百 \|0.0694 \|0.0582 \|15769.98\|5691.79 \| \| \|货 \| \| \| \| \| \|000419 \|通程控 \|0.0494 \|0.1233 \|17550.82\|6512.43 \| \| \|股 \| \| \| \| \| \|000501 \|鄂武商 \|0.01 \|0.01 \|50724.86\|20427.31\| \| \|Ａ \| \| \| \| \| \|000516 \|陕解放 \|0.097 \|0.297 \|13037.83\|4345.45 \| \| \|Ａ \| \| \| \| \| \|000564 \|西安民 \|0.0613 \|0.06 \|20200.7 \|13664 \| \| \|生 \| \| \| \| \| \|000679 \|大连友 \|-0.17 \|0.12 \|23760 \|10800 \| \| \|谊 \| \| \| \| \| \|000715 \|中兴商 \|0.135 \|0.18 \|21462 \|5694.68 \| \| \|业 \| \| \| \| \| \|000759 \|武汉中 \|0.04 \|0.08 \|20954.19\|14667.51\| \| \|百 \| \| \| \| \| \|000785 \|武汉中 \|0.03 \|0.05 \|25122.17\|7132.13 \| \| \|商 \| \| \| \| \| \|000796 \|宝商集 \|0.0455 \|0.136 \|16034.2 \|11277.43\| \| \|团 \| \| \| \| \| \|000882 \|华联股 \|-0.028 \|0.04 \|24920 \|6300 \| \| \|份 \| \| \| \| \| \|000889 \|渤海物 \|0.055 \|0.013 \|29452.83\|16034.89\| \| \|流 \| \| \| \| \| \|000987 \|广州友 \|0.0867 \|0.16 \|23930.54\|8829.12 \| \| \|谊 \| \| \| \| \| \|600280 \|南京中 \|0.16 \|0.25 \|12126.09\|7263.66 \| \| \|商 \| \| \| \| \| \|600306 \|商业城 \|0.06 \|0.10 \|17813.89\|5850 \| \|600327 \|大厦股 \|0.255 \|0.3380 \|10869 \|4000 \| \| \|份 \| \| \| \| \| \|600361 \|华联综 \|0.11 \|0.29 \|12557.29\|5000 \| \| \|超 \| \| \| \| \| \|600616 \|第一食 \|0.20 \|0.17 \|19039.56\|6848.11 \| \| \|品 \| \| \| \| \| \|600628 \|新世 \|0.11 \|0.22 \|31890.34\|13937.14\| \| \|界 \| \| \| \| \| \|600631 \|第一百 \|0.06 \|0.081 \|58284.79\|18831.34\| \| \|货 \| \| \| \| \| \|600632 \|华联商 \|0.09 \|0.24 \|42259.99\|12446.71\| \| \|厦 \| \| \| \| \| \|600655 \|豫园商 \|0.044 \|0.203 \|46533.35\|14907.95\| \| \|城 \| \| \| \| \| \|600682 \|南京新 \|0.106 \|0.25 \|23020.82\|15288 \| \| \|百 \| \| \| \| \| \|600683 \|银泰股 \|0.05 \|0.14 \|19925.37\|8989.04 \| \| \|份 \| \| \| \| \| \|600693 \|东百集 \|0.091 \|0.157 \|13200.87\|7230.1 \| \| \|团 \| \| \| \| \| \|600694 \|大商股 \|0.22 \|0.31 \|26701.69\|15617.13\| \| \|份 \| \| \| \| \| \|600697 \|欧亚集 \|0.109 \|0.259 \|14221.09\|8438.6 \| \| \|团 \| \| \| \| \| \|600712 \|南宁百 \|0.0027 \|0.10 \|9042 \|3945 \| \| \|货 \| \| \| \| \| \|600723 \|西单商 \|-0.077 \|0.04 \|40971.8 \|18591.94\| \| \|场 \| \| \| \| \| \|600729 \|重庆百 \|0.176 \|0.34 \|20400 \|5100 \| \| \|货 \| \| \| \| \| \|600738 \|ST民百\|-0.06 \|-0.27 \|23439.71\|13125.6 \| \|600766 \|ST烟发\|-0.1324\|-0.9122 \|17116.55\|6021.32 \| \|600774 \|汉商集 \|-0.145 \|0.031 \|10910.96\|3997.59 \| \| \|团 \| \| \| \| \| \|600778 \|友好集 \|0.04 \|0.156 \|31149.14\|17131.29\| \| \|团 \| \| \| \| \| \|600785 \|新华百 \|0.2624 \|0.354 \|10289.25\|6464.25 \| \| \|货 \| \| \| \| \| \|600807 \|ST济百\|-0.16 \|-0.51 \|10792.08\|6435 \| \|600814 \|杭州解 \|0.014 \|0.009 \|23737.04\|10139.76\| \| \|百 \| \| \| \| \| \|600821 \|津劝 \|0.01 \|-0.17 \|29252.1 \|14558.5 \| \| \|业 \| \| \| \| \| \|600824 \|益民百 \|0.123 \|0.23 \|19364.91\|8986.55 \| \| \|货 \| \| \| \| \| \|600825 \|华联超 \|0.195 \|0.434 \|15427.52\|3856.9 \| \| \|市 \| \| \| \| \| \|600827 \|友谊股 \|0.176 \|0.25 \|33015.14\|20849.75\| \| \|份 \| \| \| \| \| \|600828 \|成商集 \|0.028 \|0.052 \|20314.80\|5108.40 \| \| \|团 \| \| \| \| \| \|600838 \|上海九 \|0.0139 \|0.0091 \|40088.2 \|19686.28\| \| \|百 \| \| \| \| \| \|600856 \|长百集 \|-0.036 \|-0.037 \|18273.77\|8591.48 \| \| \|团 \| \| \| \| \| \|600859 \|王府 \|0.004 \|0.063 \|39297.3 \|19837.86\| \| \|井 \| \| \| \| \| \|600861 \|北京城 \|0.05 \|0.19 \|40573.89\|16731 \| \| \|乡 \| \| \| \| \| \|600865 \|百大集 \|0.05 \|0.15 \|26970.63\|13533.99\| \| \|团 \| \| \| \| \| \|600891 \|ST秋林\|-0.066 \|-0.57 \|24356.41\|12941.93\| \|600898 \|三联商 \|0.076 \|0.4053 \|19747.08\|10698.78\| \| \|社 \| \| \| \| \|	0	negative_file/工商、零售行业/批发零售业研究报告.doc
终端为什么缺货第1课　快速发展的中国零售行业自1992年中国开始进行零售业对外开放试点以来，国内的连锁零售行业通过对外开放引入外资的方式，不仅仅为国内企业带来了先进的经营理念、流通方式、营销技术，还大大推进了中国零售业的现代化进程，满足了人民群众的消费需求，也带动了中国消费品的出口。2004年全国大型连锁零售企业门店达到5.5万个，比2003年增长18%；营业面积增长26.5%；零售额增长30.2%，占消费品零售总额的比重提高到9.6%。北京、上海、天津、重庆、深圳等地连锁企业的销售额，都已超过当地零售总额的20%。截至2004年底，中国境内经正式批准设立的外资商业企业共314家，开设店铺3 997个，营业面积约920万平方米。列入2004年《财富》500强的商业零售企业中，有11家已在中国开设店铺，其中包括美国沃尔玛(Walmart)、美国家得宝(Homedepot)、美国百思买(Best Buy)、法国家乐福(Carrefour)、德国麦德龙(Metro)、日本永旺(Aeron)、日本伊藤洋华堂(Ito- Yokado)、日本大荣(Daiei)、英国翠丰(Kingfisher)等公司。2004年外资商业占消费品零售总额的比重在3%左右。外资商业比重较高的城市有：上海12.9%、北京8.1%、厦门7 .9%、大连7.8%、青岛7.6%。从2004年12月11日起，中国取消了对外资商业的地域、股权和数量的限制。外资商业企业更是加快了进入中国零售市场的步伐，仅2005年上半年，商务部已批准设立外资商业企业245个，是2004年全年批准设立企业的近6倍，相当于商业对外开放后，前12年总和的78%。预计到2010年，中国的消费品零售总额将超过10万亿元，年均增长率保持在11%以上，零售业仍将保持快速稳定发展的态势。第2课　谁是你的竞争对手最厉害的竞争对手是谁？如果问到这个问题，大部分的企业或许会说，“这都不知道，我还怎么经营企业？” 但是如果你看了下面这个故事之后，或许对于你的竞争对手是谁会有一个更进一步的认识。欧倍德(OBI)与宜家家居(IKEA)的竞争故事德国著名家居零售企业欧倍德董事长毛斯在接受央视的对话栏目采访的时候，曾被问到 “门店的竞争对手是谁？” \|博锐\|13 或许大部分的人都会说应该是宜家家居吧？然而，毛斯却认为：“当你把从宜家买来的家具搬回家之前，必须先到欧倍德买地板，否则的话你就没法儿把你的家具放进去。宜家里面的东西只与我们的产品有小部分的竞争，宜家给大家提供了一种生活方式，这很吸引人，但这些与欧倍德没什么冲突。” 在毛斯的眼中，欧倍德与宜家家居是既拥有同样的目标客户群，又是不同服务类型的伙伴。消费者要先去逛欧倍德，然后才会去宜家，不能颠倒过来。因此，毛斯认为欧倍德与宜家家居之间不会存在竞争。而毛斯认为在瞬息万变的世界里，其最厉害的竞争对手是旅行社、汽车生产厂商。因为如果消费者花掉所有的钱去古巴，或去西班牙马洛卡旅游，就没有钱去装修自己的房屋了。因此这种竞争是来自旅行社，这种竞争同时也来自汽车制造业。比如你花钱去买一辆新车，你就没钱去装修你的房子了。在毛斯的眼中，消费者最好就待在家里装修，不要去古巴，也不要去马洛卡，就待在家里，为孩子、家庭创造一些真正的价值……当然，也为欧倍德创造价值…… 那么，谁是零售企业的竞争对手呢？最厉害的竞争对手是谁我们在对竞争对手进行分析的时候，仅仅从商品的外观和功能的类似性去分析是片面的。关于竞争对手的分析方法，我们可以从以下3个纬度进行分析。 1．顾客导向的竞争关系：上述的欧倍德与旅行社、汽车生产商的关系就是以顾客为导向的方式分析得出的结果。以顾客为导向的竞争关系主要从以下几个角度出发：你的顾客是谁，是否存在为了顾客的同一笔预算竞争；消费者何时使用；消费者为什么使用；消费者所追求的利益是什么？虽然欧倍德的经营商品与旅行社有天壤之别，但是它们都是在竞争顾客手中的同一笔支出预算。在顾客眼中，手中的资金是有限的，在外出旅游、房屋装修和购买汽车这三个选择中，根据资金情况或许只能挑选其中的一项，那么必然会将看似没有竞争关系的三者联系到了一起。同样，从以顾客为导向的竞争分析方式来看，可口可乐(Coca cola)和百事可乐(Pepsi cola)应当是相互替代的竞争产品，而百事可乐与七喜(Seven up)是互补型的产品。然而，在我们只利用购买数据来了解产品式样和产品大类竞争时就会遇到这样的问题，消费者发生品牌转移的可能性不仅在替代产品之间，还可能在互补产品之间。例如，一位消费者本来把可口可乐和百事可乐看作直接的替代产品，但他偶尔会喜欢改改口味，喝点柠檬汁饮料，像雪碧、七喜什么的……此时的消费者关注的是解渴清凉的需求，从这一点来看，两者又存在相互的竞争关系。 2．营销导向的竞争关系：以营销为导向的方式包括了在商品的分销渠道上，终端货架的占有率上，广告时段的争夺等。在制造商眼里，终端商品的分销渠道可能是惟一的和专属的。在大型零售商的货架大战中，制造商为了占据希望的货架位置，不仅要与不同品类的商品争夺货架空间，还要为了这个空间牺牲一定的利益。从零售商的陈列空间的有效性来看，不论这些商品是否属于同一个传统的产品大类，都将参加对货架空间的竞争。毕竟对于零售商来说，陈列空间是有限的。例如，卖场入口最醒目的堆头只有一个，这个堆头并没有定向给某一个品牌或者某个品类，不管是碳酸饮料中的可口可乐，还是洗发水品类中的飘柔(Rejoice)，都可以去竞争这一位置，这种竞争不会因为你的品类差异而有所区分。当零售商的商品品类不断扩大的时候，相关的生产厂商的数量就会越大，厂商之间面临的陈列竞争也随之增强…… 3．资源导向的竞争关系：以资源为导向的竞争关系包括在原材料、财务以及雇员方面。从零售企业的雇员角度来看，随着零售行业的快速发展，零售行业的高级管理人才已经成为了猎头公司重点的挖掘对象。由于大型综合超市的门店经理以及高级管理人员严重缺乏，因此行业内的“员工跳槽、挖人”的事件不断发生，这种人员流动不仅在竞争企业之间，也延伸到了相关企业的内部。例如，前不久刚刚从沃尔玛离职的中国区总裁张嘉生，就是从一家制造企业转行到了零售行业。2002年，张嘉生进入沃尔玛(中国)投资有限公司，之前他是桂格(Quaker)麦片公司亚洲营运总裁，还曾在雀巢(Nestle)亚洲公司担任重要职务。从人力资源的用人角度来看，采购、财务、运营的一些管理人员在各个行业都具有一定的共通性，这些人才随着行业的发展而不断地流动和转换也属正常现象。第3课　小心商品攀升趋势随着零售门店的不断发展，企业往往会增加相互不关联，或者与原经营业务范围无关的商品和服务，我们将其称为“商品攀升”现象(也称为“趋同化经营”或者“争夺经营”)。商品攀升(scrambled merchandising)是零售商增加一些彼此毫不关联，且与公司原有业务范围无关的商品和服务的经营。对于大部分的零售企业来说，调整增加商品品类和服务是企业获取更多利益的一个机会，因而，零售市场出现了大量的商品攀升现象，而其原因主要来自于以下几个方面： ● 零售商希望增加商品线的宽度和销售规格来吸引更多的顾客； ● 不断有畅销的、高毛利商品和服务参与； ● 消费者的购买冲动越来越强大； \|博锐\|13 ● 消费者对于“一站式购物”的需求日益提高； ● 零售企业试图通过增加品类从而进入其他的目标市场； ● 增加品类可以消除部分季节因素的影响和行业竞争，如冰淇淋专卖店增加部分糕点和咖啡饮料等。面对上面的诸多诱惑，零售商虽然不得不增加产品线的宽度以稳定顾客基础。但是这样做是非常危险的，我们可以看一下星巴克(Starbuck)的“危险之旅”(参见相关链接)。星巴克(Starbuck)，众所周知，是一家主营咖啡饮料的零售门店，但是曾经一段时间企业迫于市场的压力和出于经营竞争的目的，增加了诸如礼品、光碟、小食品等一些非饮料的商品销售，并且在这些商品上采取的是一种牺牲定价的方式来招徕顾客上门。如同其他很多企业一样，他们在门店的店面层面上分析每样商品的获利能力，并对客户的需求，描绘出盈利状况。然而，星巴克发现非饮料类商品—— 食品、光碟等远不如热饮类赚钱。事实上，店面里的相当一部分商品的售价是在成本以下的。星巴克售出的此类商品越多，赔的钱就越多。于是，星巴克追逐利润的首选是将产品线集中在更加有利可图的商品上，这样，既可用得到的现金做进一步投资，又可以将顾客的注意力和消费力吸引到更具盈利能力的商品上来。结果，星巴克通过缩减产品线促进了其企业的利润增长，并且根据星巴克的调查表明：采用改变收入的来源这一方式的效果如改变产品组合，销售更多利润率较高的商品占到新增利润的50％，星巴克目前每年的利润为1亿多美元，其中将近半数的利润来自于提高收入的计划。随着零售行业在整个国民生产总值中的份额逐步增加，大多数的消费者已经开始逐步转移其购物倾向，个人的消费支出在“非必需品”上的投入日益增加。国内发达城市的一些零售商发现，因为人们在基础食物上的需求显得增长无力，所以消费者外出就餐日益风行。结果，这些零售商不得不面对越来越多的竞争对手，这些竞争领域包括度假、餐饮和个人奢侈品消费领域。当零售门店遇到经营危机的时候，商家可能想到的第一个方式就是商品攀升，这种做法也成为了很多企业抵御竞争、争取市场资源的制胜法宝。例如，药店、书店、花店、照片冲印店都正在受到超市商品攀升的影响。在全美超市的总销售额中，大约有11％是来自于杂货、保健品、美容商品、书、杂志、鲜花等商品，反过来，上述的一些专业零售商也被迫扩大商品经营范围，以填补超市扩大经营引起的损失。这些商店也在大量增加无关商品的经营，如玩具、贺卡、电池、相机等，这同时又影响了其他零售商的经营，后者也只有如法炮制商品攀升。图1- 1反映的是一家鞋店的商品攀升情况，该门店由原本6个大类的商品增加到了11个大类，涉及帽子、皮带、手套、毛衣等。 [pic] “商品攀升”现象其实是一种行业竞争定位混乱和不同类型的零售商之间竞争加剧的表现，随着商品攀升的日益加强，对于零售门店来说，将会分散企业的经营重点，提升商品的采购成本，降低商品周转率和服务水平及其门店的核心竞争力，这种情况的延续必将会给零售企业带来更多的伤害，所以说，商品攀升要慎重选择。同时，“商品攀升”的盛行对制造商来说，是将商品销售渠道分散化，进而会因为分销渠道过多，增加了产品的分销成本，降低了产品的市场占有能力。 7- Eleven作为全球最大的便利店企业，在全球拥有2万多家门店，其属下的便利店的经营范围不仅仅销售快速消费品，同时还提供汽车加油、代邮寄货物，代缴电话费、水电费、停车费、有线电视费等大量的代收业务。最初，7- Eleven只是预估每日单店会有3笔代收服务绩效，但是在随后门店的发展过程中，中国台湾的门店每日有100笔左右的代收业务。表1-1为7- Eleven在中国台湾不同商圈下，各类型门店的代收服务的业务情况。 [pic] 7- Eleven从事代收服务与电子商务的主要的目的不仅仅是为消费者提供便利的生活与价值满足，同时也在着眼于其他的两个方面：对内部顾客来说，7- Eleven可以凭借门市成为社区以及商圈的代收服务中心(service center)、金融中心(finance center)以及情报信息中心(information center)，借以吸引更多新兴加盟者以及强化对现有加盟者的控制，并加强对消费者的服务以提升加盟品牌形象；对于外部顾客来说，7- Eleven目前提供的CD书籍等网络购物，门市取货付款的服务，并将结合金融票务，流行情报等多项服务，其用意除了将门店构建成为电子商务交流平台与社区服务中心之外，还考虑到吸引顾客进入门店，并刺激其非计划的购买意愿，以提升实体商店的业绩。 7- Eleven在增加门店的相关业务服务的同时获得了大量的经营效益，带动了商品的销售，而星巴克则在商品攀升的过程中败下阵来。对于零售企业来说，企业盲目进行商品攀升主要是因为企业的品类管理能力差和客户需求调查的不足所导致的，任何一个门店在进行商品组合的设计时一定要了解客户的需求和自身的经营定位与服务能力，不要因为贪图某些蝇头小利，影响企业的主营业务的发展和扩张。商品和服务的多元化固然会给零售企业带来更多的商业机会，但其所带来的风险也是巨大的…… 第4课　你知道顾客如何冲动购物吗对于消费者来说，冲动购物是应当注意的，否则自己可能会入不敷出或者购买了令自己后悔的商品；而对于零售商家来说，如何促使消费者在门店内冲动购物最大化却是自己最大的目标。如今在大部分的零售卖场中，冲动购物已经成为了购物行为的主导特征被大家所广泛接受。当然，环境因素并非是消费者冲动购物的惟一因素，价格、商品特点、包装、POP广告等都可能引发这一过程。什么是冲动购物(impulse buying) 从字典中查询“冲动”一词，其主要的含义是神经受到刺激而引起的兴奋性反应。而对于冲动购物的概念，从表象上看，就是采购决定的快速达成，这是一种无计划的，瞬间产生的一种强烈的、持续的立即购买的渴望。冲动购物的根本在于顾客做出购买决定的地点。冲动购物是消费者在没有任何购物意图或者在进入商店之前，尚未形成购物欲望的顾客的购物行为。你为了什么商品冲动表1- 2是关于不同消费者最容易发生冲动购物的调查排名，对于男性来说高技术、新发明的产品比较容易产生冲动购买，而女性更多的在于服装鞋帽的品类上。而食品在其所调查的品类中都是居于末位。 \|博锐\|14 [pic] 顾客为何冲动购物根据对消费者冲动购物过程的跟踪分析反映，消费者的冲动行为主要是源于消费者本身的特性和商店环境的影响，其主要有以下几个方面。 1. 时间压力：对于很多双职工家庭，由于工作紧张，业余时间较少，导致消费者在购物过程可能极为仓促，时间压力导致消费者减少了购物浏览的时间，同时也会减少冲动购物的行为。为了节省时间，消费者在购物前就往往会制定采购计划或者购买自己熟悉的品牌商品，因此，可以看出，在一定区间内时间压力与消费者购物冲动行为是呈现反比的，即时间压力大，冲动购物行为少；而时间压力小，购物时间充裕，冲动购物的行为较多。 2. 购物交通：当消费者购物交通不便，即消费者很长时间才会光临某个门店一次，此时的消费者往往在购物前拟定一些购物计划和清单，因而也就减少了在门店中的购物冲动，而在某些交通便捷的门店中，冲动购物的比例相对较高。 3. 购买体验的互动行为：据统计有超过64％的顾客在门店中有一次甚至多次无计划的购物行为，而其中冲动购买在不同的购物地点的差异很大。在百货商店只有39.3％，而在超市有62.4％冲动购物的行为。为什么百货商店时代消费者的购物冲动行为明显少于大超市时期呢？其主要的原因就是自助服务增加了消费者在购物过程中的体验和学习过程，通过观察外包装、检查商品质量以及试用产品的过程，增加了消费者对于商品的了解程度，从而也加速了消费者购买决定的判断。 4. 商品品类的丰富：当门店的商品种类越多的时候，消费者在门店中的购物时间也就随之延长，在这种长时间的浏览过程中，由于很多新型商品的吸引，消费者比较容易产生冲动购物行为。 5. 商品促销：当消费者光顾的门店在进行商品促销的时候，往往能够激发消费者的购物冲动。对于某些商品来说，可能消费者处于可买可不买的边缘，因而促销折扣往往能够引起消费者的冲动购物。 6. 商品的特性：通常情况下，具有较低的购买频率的商品往往拥有较高的冲动购买比例。尤其是一些小型、轻巧、易于携带的物品更有可能引发消费者的冲动购买行为。另外，当某些商品的用途与自己的健康密切相关的时候，消费者冲动购买的可能性较少，如药品方面。 7. 家庭结构：有调查反映，新婚夫妇较结婚10年以内的夫妇的冲动购物的要多很多。因为这一部分的消费者往往更没有消费计划，消费冲动行为较多。 8. 采购清单的使用：在对消费者的调查中，大约有73％的顾客都有采购清单，采购清单的产生直接影响消费者的冲动购物行为。通常，在门店内逗留时间长，没有采购清单的顾客花费更多，冲动购物的比例也更多。 9. 可支配收入：有钱的感觉会导致更多的冲动购买，同时会使人产生更多的积极因素。相对而言，当消费者的可支配收入越多的时候，冲动购物产生的几率就越大。可支配收入与冲动购物成正比关系。 10. 冲动购买的倾向：75％的消费者在冲动购物之后感觉愉快，因此这种购物行为在大部分的消费者行为中在不断的蔓延，正在成为年轻一代消费者的日常消费习惯。对于消费者而言，刺激其产生购物冲动的方法很多，在超市中75％的消费者的购物决定是在15秒以内决定完成的。因此，如何在关键的时刻影响消费者的购买决定成为了厂商争相关注的热点。冲动购物的种类在对冲动购买者进行长时间的观察中发现，消费者的冲动购物行为可以按照其不同程度来进行划分，图1- 2所示为以消费者的购物计划和理性程度两个指标来划分的冲动购物行为。 [pic] 1. 纯冲动购物：即消费者违反了常规的购物模式，一种全新的或者逃避式的购物行为。 2. 提醒冲动购物：当顾客看到某个商品的时候，回想起家中的存货不多或者想起广告或者其他的信息以前曾经打算购买。 3. 建议性冲动购物：当顾客看到一种第一次看到的商品，感觉需要购买，这些购买完全是出于理性和功能型的，不是第一种完全由情感的计划决定的购买。 4. 计划冲动购物：当顾客进入商店的时候已经有了购买具体商品的打算，但是也抱着有特价商品随机购买的想法。下面是英国零售学者Mc Goldrick的一个调查统计：由表1- 3所示可以发现药品的计划性购买较强，而食品和化妆品的无计划购买相对较多。 [pic] 关于消费者冲动购买的分析，有利于零售商对卖场布局和商品选择陈列方面做好进一步的规划和设计，从而有助于刺激消费者无计划的冲动购买，进而获得更多的“意外之财” 。第5课　零售创新，变革者兴，不变者亡零售业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。近几年，国内零售行业的各种新兴业态层出不穷，超市、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等业态发展迅速，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式。零售业态的演变是一个国家和地区社会发展、经济增长和技术变革的必然产物。它不仅受到目标消费者的构成、支付能力、购买愿望、消费心理、消费习惯等因素的影响，而且受到商业企业经营理念、管理水平、竞争能力、企业资源优劣势的约束，更受到国家与地区的经济发展水平、信息技术、物流配送、城市建设、社会文化观念、法律法规等发展状况的制约。可以说，零售业态的演变是一个国家、地区综合发展的真实写照。业态创新变革者兴，不变者亡业态变革的本质是迎合消费者的需求，无论是百货店的明码标价，自由退货，还是超市的开架销售，自助服务，集中结算；从现金交易到信用消费，从讨价还价到明码标价；从售出不换到无微不至的售后服务；从以称量方式售货到包装售货；从重视空间差赚钱到扩大营业网点，转向“时间差”和“空间差”并重，无不是通过更好地满足消费需求来生存和拓展。业态变革的成果是新兴业态中出现了大的连锁零售商。成功的业态要扩大成果必须通过连锁经营的方式才能达到快速发展的目的。业态的变革和连锁经营之间有关系：不同业态为了争夺市场进行激烈的竞争，一种为市场所接受的业态开发成功以后，怎样才能够快速扩张呢？显然，连锁经营可以实现业态的快速扩张。 \|博锐\|14 一种业态成熟以后，不断地面临新老业态的挑战，只有连锁经营才会使得这种业态控制大量店铺，稳定地占有市场。当一种业态处于衰退期的零售商意识到了这一点后，他又会依托其现有的实力，实施业态改造，加速业态的新形势的扩张，因此连锁经营可以作为各种业态竞争所使用的共同武器。 1950年前后美国出现了快餐业，由于其对于传统餐饮行业的革新也可视为业态革命，20 世纪60年代后出现的折扣店对百货店进行了一次“革命”，店铺选址在郊区，低价格，自助服务使得折扣店成为今日美国零售市场的主要经营业态。业态还在演变，最新的趋势是传统的邮购等直销方式正在被电子商务所代替，网上购物是否真的能够掀起一场新的业态革命？尚待我们观察，也许未来的连锁店是在互联网上营业的。业态创新应当注意什么那么，面对激烈的市场竞争和不断变化的消费者需求，零售企业应当如何做好零售的业态创新呢？零售业态创新应当关注的几个方面。其一，业态的创新往往与科学技术的发展有关。沃尔玛在每轮零售IT 系统的升级投资中，都比竞争对手下手更早，力度更大。沃尔玛是最早采用计算机跟踪库存的零售企业之一(1969 年)，也是最早使用条形码(1980 年)、利用EDI 与供应商进行更好地协调(1985 年)和使用无线扫描枪(20世纪80年代末)的零售企业之一。这些投资，使沃尔玛的库存水平大幅度减少，降低了其周转成本，提高了资产效率和生产劳动率。由于网络技术在零售行业的广泛使用，给整个行业带来了巨大的商机。2004年的《零售业态分类》将无店铺零售业态中网络的零售统一归为类网上商店，国内的电子商务的发展已经初具雏形，例如，当当网(www.dangdang.com)的网上专业书店，Ebay(www.ebay.com. cn)的C2C 网上跳蚤市场，卓越网(www.joyo.com)的百货商店，阿里巴巴(www.alibaba.com)B2B电子商务平台，都是非常有潜力的销售方式。它们利用网上的虚拟门店将实际生活中的物品通过四通八达的物流配送途径送到了千家万户，也由于其便利快捷和低成本等优势逐步在零售市场上站稳了脚跟。除了网络带来的技术革新，还有计算机技术的发展，其中自动售货机的发展是最为迅速的，早在2003年麦德龙就已经在尝试建立无人值守的零售门店，这种门店与现在街边的自动售货机不同，整个门店通过RFID(无线射频识别)技术将门店商品和信息系统相结合，通过智能货架控制商品的库存和订补货，同时采用的无人自动收款机，一切的过程都可帮助商家尽在掌握之中。此外，试想没有自行车、汽车、地铁等交通工具的发展变革，沃尔玛如果在城乡结合部建立门店，又能有多少消费者光临呢？可能我们所处的城市商业区还蜗居在数千年前古老城市的市中心地带难以扩张，也就更难以想象到会有今天的沃尔玛这个全球的零售巨无霸。因此，零售企业的大规模发展与科学技术的发展是密切相关的，零售业态的更新与现代技术应用的广泛化和市场化也是难以隔离的。在未来的发展过程中，零售业态的变更和发展创新必然和科学技术的进步紧密地结合在一起。其二，零售业态的创新与商业企业的成本控制和成本降低相关联。在零售企业业态创新的过程中，如何能够更加有效地降低销售成本，成为了零售企业的核心竞争力之一。 (1) 店铺选址的创新以沃尔玛为代表的零售企业为了躲避传统的零售强势企业，在偏远的乡村小镇开始了创业之路，并且走出了一条“农村包围城市”的发展之路。门店选址从传统商业区竞争转移到城乡结合部建店，这种创新大大地降低了企业的店铺运营成本，也避开了激烈竞争的商圈。 (2) 门店形式的创新由有店铺销售到无店铺销售应该说是零售业态在创新过程中的一个创举，零售业态将传统的选择门店店址，变为了在虚拟的网络空间中建立门店或者在有市场需求空间的场所设立自动售货机，这些都是对传统零售业态的变革和挑战，这样的方式对于传统的零售经营成本的构成带来了巨大的革新，将传统门店中比例较大的店铺租金或者场地费用以企业的利润和对消费者的促销让利表现出来，这一点在国内的图书音像销售市场表现尤为明显，当当网、贝塔斯曼、卓越网等商业网站的销售逐年快速上升。 (3) 店铺开发方式的创新商家为了增加门店的集客能力将不同的门店进行组合，商业企业从房屋的出租者，变成了一个房屋的租赁者，同时又是二房东，在所选择的店铺中既有自己的零售门店，也有一些战略合作伙伴的店铺补充，甚至有些企业就是依靠战略合作伙伴的发展来进行门店扩张和区域发展的。随着这种合作模式的转变，百货店转变成为了购物中心、MALL等商业业态，这种经营方式不仅使得门店的集客能力获得大大地增强，同时也满足了顾客一站式购物的相关需求。 (4) 商品流转环节减少商家在商品的销售过程中，为了获得更多的商业利益，获得更低的商品进价，以取得市场竞争的领先地位，从商品的多级代理销售到设立厂家专卖店、会员制店铺等方式，有效地降低了商品的经营成本和销售成本，吸引了更多的消费者的光临。同时，零售企业为了降低商品的库存成本，通过CPFR(协同计划、预测和补货)来实现信息共享和供应链优化。 (5) 自有品牌策略零售企业之间的竞争更多的是商品上的竞争，而随着大众商品的同质性越来越强，企业为了有别于其他的商业企业，采取自己开发设计，委托专业厂家贴牌生产加工来形成产品的差异化。这种发展趋势一方面显现出零售企业的发展不仅仅局限于横向的零售行业之间的并购扩张，而且还对其上游进行前向一体化，如最初的折扣店只是在销售厂商的一些积压库存，过季甚至有些质量问题的商品，而现在的迪亚(Dia)折扣店(家乐福零售集团下的企业)所销售的商品，都是根据门店需求开发生产的。虽然门店也经营其他经销商的品牌，但主要是为了衬托门店的自有品牌的商品销售。其三，零售业态创新要根据消费者需求的变化而随之转变。零售业态的变革与消费者生活水平的提升和消费习惯的发展有着密切的联系。随着消费者收入水平的提升，对于零售门店所能提供的地理的便捷性，产品线的宽度和深度，服务水平的高低，门店的舒适程度等情况都会有所差异。因此，零售业态才会有多重的变革和发展，百货店—— 连锁超市—— 大卖场—— 便利店—— MALL，从这一条国内连锁零售业态的发展路径可以看出，零售业态根据消费者的需求不断演变，对服务水平、商品线、门店的面积进行了相应的改变，也就随之产生了不同的零售业态。所有的零售业态的产生和变化都是由消费者的最终需求决定的。业态战略，随需应变影响零售业态的主要因素包括：商店的选址、设备设施、与顾客的沟通和促销、运作流程、商品陈列与商店气氛、商圈的目标顾客、商品组合价格、对顾客的服务水平。而同时由于零售业态的不同也会对上述的一些条件和因素产生反作用(图1- 3)。例如，在某一个区域内，消费者居住比较集中，只有一个不足100平方米的有限空间，并且顾客对于商品的价格不是很敏感，但是对商品的服务和门店的陈列非常讲究，零售企业应根据这些情况选择什么业态呢？那就只能是选择建立便利店。当然，如果这是一个完全未开发的区域，则可以根据周围的市政规划、市场空间、居住人群的消费水平、消费档次等进行相应的规划设计未来的零售业态。 [pic] 所有的零售业态都应该与其所处的环境相结合。如何建立零售企业的业态战略组合可以分为两个阶段—— 优化业态阶段和业态扩张阶段。优化现有业态阶段的工作主要分以下几步： \|博锐\|14 ● 根据业态定位是否具有竞争力来修订价值定位和业态； ● 根据店铺网络是否采用业绩最优的业态，定义目标业态移植计划； ● 所有门店是否实现标准化和高水平的运作管理，执行强化运营体制计划。扩张零售业态的工作环节主要包括： ● 现有的业态是否完全实现市场区域渗透，执行区域市场渗透策略； ● 是否有成熟的联动业态模式，确定区域市场的联动业态模式； ● 是否需要增补辅助业态用于进一步的市场渗透，发展辅助的业态； ● 最终达到商业潜力的最大化。优化现有业态和扩张零售业态的工作有助于企业应对不同的竞争环境和市场变化。任何一个零售企业都需要经历“定位—调整—再定位—再调整”的过程，只有这样才能够使企业的零售战略处于常变常新的状态。导致业态演化的原因有两个方面：一方面是激烈的商业竞争迫使零售商开发新的业态以战胜对手；另一方面是创业者的变化，例如，家庭妇女、退伍军人以及从大公司出来的辞职者以门外汉的做法经营，不受传统业态的限制而开发的，如世界知名的连锁零售商麦当劳(Mcdonalds)和星巴克(Starbuck)均属于后一种情况。新兴业态能直接或者间接为零售商带来两大竞争优势：一是低成本优势，通过业态开发，降低营运成本，以有竞争力的价格为顾客提供产品；二是集客能力的增强，实现销售额的大幅度增加。这两大竞争优势又是相辅相成的，即低成本导致低价格，低价格吸引更多的客流量，更多的客流量又降低了平均成本。如果业态开发不能带来成本优势或者集客优势，则该业态诞生之时就有可能是其夭折之日，如在20世纪70年代曾经在美国被看好的大型食品店流行了5年就自动消亡了。多元化与市场并购可延续衰退期一些大型零售企业集团为了延缓企业的衰退期，通过多元化的发展来积极参与自身传统经营领域以外的业务，在不同的产品和服务领域开设新的门店。由于各个地区的市场竞争情况和消费者的消费水平、消费习惯的差异，通过多元化的发展确实能够有效地延缓某一个零售业态的生命周期，但是由于并购和多元化经营，很多零售连锁企业规模剧增。在并购问题上，由于涉及所有权独立的零售企业的合并，有些并购在不同类型的零售商之间发生，比如西尔斯(Sears)百货连锁店和凯马特(Kmart)折扣超市的合并。另一些并购出现在类似的零售商之间，比如异地超市之间的并购，如沃尔玛先后并购了英国的阿斯达(ASDA)超市、日本西友(Seiyou)超市等；另外，在国内有华润(CRC)超市对万佳(Va nguard)百货、苏果(Suguo)超市的并购。零售商希望通过并购使得手头的资源最大化，从而增加顾客基础，提高运营效率和采购优势。对于资源丰富的零售商而言，这是快速成长的一种途径；对于相对弱小的零售商而言，这也是维持他们长期生存的一种方式(或者是通过出售资产来获取一些投资回报) 。企业在通过并购实施多元化所需要考虑的问题有哪些呢？如表1-4所示。 [pic] 因此，并非所有的企业都能很好的利用并购扩张和多元化的途径。尽管实力较强的企业不断扩张，但我们也见证了一些零售商由于一些对业绩的不满而出现的收缩，那些无利可图的店铺或者分部被关闭或者廉价出售了。例如，虽然家乐福(Carrefour)宣布2004年上半年业绩喜人，净利润上涨5.3%，达5.37亿欧元(合6.522亿美元)，运营利润增长4.5%，达12.14亿欧元(合14.7亿美元)。但是，在其接下来的12个月的发展规划的几个战略要点却是： (1) 它将剥离一些非核心业务和不良资产，总价值达10亿欧元。 (2) 计划再增长100万平方米销售面积的同时，计划将债务进一步减少5亿欧元，为股东创造更多的价值。2005年3月，家乐福已经相继出售了其在日本和墨西哥的分店。虽然日本作为全球第二大零售市场，但家乐福自从2000年底在日本设立第一家分店之后的4年间，已经拥有了8家分店。不过，日本市场的成长速度仍比公司预期缓慢。家乐福的“日本之行”，从一方面看到家乐福在日本的经营模式的失败；从另外一个角度也可以看出：由于家乐福在日本采取的是和中国类似的大型综合超市的模式进入市场的。日本的大型综合超级市场的发展和未来的扩展空间确实已经进入了发展的“屋顶”状态，要想打开这个市场采取这个方式也是有一些难度的，因此家乐福才会转换未来的零售战略组合。业态进入衰退期，不是死期那么，现在进入衰退期的企业是不是都将会灭亡呢？根据零售业态的生命周期理论，百货行业应当已经进入了衰退期，实际上，在欧美地区的百货店在二战之后就已经逐步走进衰落期，但西尔斯、联邦百货、巴黎春天等都焕发了第二个青春，仍然取得了骄人业绩。它们在衰落期都能在业态市场中立于不败之地。这些百货店都曾经面临过诸多新型业态的挑战，它们很快进入了成熟期，陷入非常困难的境地。但是，以西尔斯(Sears)，彭尼(JC Penny)为代表的传统百货店开始转型，核心是做好加减法，具体地说是先减后加。减，即减少单体店的营业面积(减至5 000平方米左右)，减少经营品种，重点经营某一大类具有经营优势的商品，如西尔斯百货突出五金工具，彭尼突出服装化妆品，诺德斯特龙(Nordstrom)则突出鞋类的商品等，走向了大型专业店经营之路，取得了成功。但成功不仅在于“减”，还在于“加”，即多店铺、连锁化发展，突出规模优势，以与规模化发展的新型业态相抗衡。一“减”实现了专业化，一“加”实现了规模化，而专业化、规模化正是现代百货店生存和发展的途径。百货店要想继续生存和发展，必须进行转型和调整。对于新建百货店来说，有句行话： “第一是选址，第二是选址，第三还是选址。”但是，对于已经开业或具有一定历史的百货店来说，这句话需要改为：“第一是定位，第二是定位，第三还是定位。”原因在于两个方面：一是超级市场、仓储店、电器专业店、家居中心等新型业态的出现，使百货店经营食品、家用电器、家具、日常生活必需品丧失竞争优势；二是百货店在大中城市的过多发展，雷同化的经营结构和营销手段导致恶性竞争。零售商在评估并选择了最适合的目标市场之后，接下来的工作是对零售组合进行定位，以便更有效地服务于目标顾客，赚取更多的利润，定位战略最早起源于产品的市场营销活动中，但是很快其应用范围就得到了扩张：定位要从一个产品开始，那产品可能是一种商品，一项服务，一个机构甚至一个人。定位是你对预期客户要做的事情，换句话说，你要在预期客户的心目中给你的产品或者服务定位。零售企业定位的核心是在目标顾客心目中树立一个独特的形象和地位，每家百货店实行差异化经营，拓展整个百货店的生存和发展空间，而不是争吃已有的市场蛋糕。总之，消费需求在不断地变化，新兴零售形式也在不断地变化，传统的零售业态转型没有固定模式可以照搬，只有一些经验可以参考。因此。所有的业态要生存的惟一出路就是创新，惟一不变的对策就是变化。第6课　中国零售供应链中存在缺陷或许你时常会遇到这样的情形：晚上想购买一盒鲜牛奶，可是便利店的冷柜架上已经空空荡荡，而你因此放弃了购买。这一司空见惯的现象出现在中国超市的快速消费品货架上。在2003年中国连锁经营协会与罗兰贝格管理咨询公司的调查报告中，畅销品缺货被认为是一个不容忽视的问题。据保守估计，中国超市的平均缺货率为9.9%，远高于国外同行水平，每年因畅销商品未能及时上架销售导致的损失就高达830亿元。参与调查的罗兰贝格顾问表示：尽管调查中上海超市的缺货状况好于国内其他城市，但是这些超市的库存水平也比其他城市要高。 “上海超市相应库存一般为30～40天，比外地超市可能多出10天左右，虽然缺货状况能改善，但并不说明供应链的效率更高。” 调查显示，造成超市商品缺货的瓶颈环节存在于5个方面：单品过多，货架过少；门店后仓狭小，影响周转；缺乏补货支持信息系统，导致漏订、晚订和非最优批量订货；零售商与供应商之间缺乏诚信与沟通；供需双方的物流配送质量不能保障。 \|博锐\|21 国内外超市运营最根本的差距在于理念，“供应链的各个环节都必须提供价值，国内许多供应商与零售商在观念上没有理清这个价值链，着眼短期利益，因此也不能理清整个供应链。” 罗兰贝格指出：商品缺货研究直接反映出中国零售市场供应链效率低下、运营水准不高的现状。国内快速消费品零售商正在经历规模快速扩张和经营能力严重缺乏的双重恶性循环，应对外资商业竞争，这将变成一场关乎生存的挑战。第7课　你的企业存在缺货问题吗为什么零售企业的缺货(OOS：Out-of-Stock)管理很重要？从消费者的观点来看，消费者光临门店的最终的目的是购买到商品，不论商品的价格多么吸引人、逛街购物多么有趣、买东西多么方便、零售商与供货商间的互信度有多高，如果我们无法将消费者需要的商品放在货架上，以上的所有因素都不能满足消费者。终端货架缺货的影响层面主要包括以下几个方面： ● 即使终端商品很多，如果没有消费者极为需要的商品，那么顾客也会选择其他门店。 ● 如果某一个门店频繁的缺货或者某个品牌的商品长时间缺货，消费者对零售店及商品品牌的忠诚度会下降。 ● 当整个零售行业或者某些区域的商品缺货，消费者光顾零售门店的购物兴趣和关注度也会消失。 ● 对于商家来说，缺货最为关键的是在浪费终端的陈列资源，损失潜在销售机会。所以，终端零售企业也非常有必要认真调查和分析企业的缺货情况是什么样的。第8课　什么是缺货对于零售企业来说，如何判断缺货的标准很多。何谓“缺货”，这一标准的制定将会影响到企业对待缺货问题的观点和结果。从理论上看，缺货是当某一个商品的实际库存数字为零的时候，即为缺货。然而，如果我们从顾客的角度出发，在很多情况下，消费者是无法在卖场立即购买到所需要的商品，例如，货架上没有你想要的口味的浓缩果汁；缺少适合宝宝尺码的纸尿布；没有合适尺码的衣服；没有自己想要颜色的唇彩；门店只剩下一个包装残损的商品；只剩下一台彩电样机等。因而，从广泛的角度来看，缺货的定义很多，我们分别从顾客的可挑选性、商品的配送周期、门店的商品周转率、信息系统与实际库存的关系以及新品到货情况等方面来进行分析(表3-1)。 [pic] 上述的各种标准中，建议企业根据不同的经营背景、商品属性、商品品类分别设定缺货标准，“一刀切”式的设定管理标准难以适应不同的门店需求和品类特征，也同样会影响到消费者的购物体验。第9课　各种缺货情况表象下的“黑洞” 正常情况下，我们所看到的缺货问题是系统库存、货架库存、库房库存三者的数值都是呈现缺货现象。但是，我们往往遇到的问题并不是同时呈现缺货问题，如表3- 2所示，缺货现象在零售商的眼中可具体分为表中所述的8种情况。 [pic] 缺货情况A：正常现象的缺货，即所有的地方都没有库存可以销售了，此时需要的是马上订货。缺货情况B： \|博锐\|23 系统库存不准确造成的，这种现象的主要原因通常如下： (1) 可能库存的是残损商品，属于供应商不负责退换货或者供应商已经给了退换货的补贴，公司已经对残损商品做了报损处理。 (2) 库房紧急验收了一批商品，还没有及时入机，这种验收的商品可能是其他门店的调拨商品，也可能是采购临时订货的商品。 (3) 其他原因，例如，盘点后，系统调整库存有误。缺货情况C：同样是因为系统库存不准确造成的，一方面是因为零售企业盘点错误，而这种错误的产生通常是因为门店在盘点前没有将商品整理各自放回原位，而将某些容易混淆的商品堆放在一起，例如，将A商品盘点为B商品，结果盘点后将系统库存的A商品调整为零，结果在销售的过程中实际还有A商品。缺货情况D：与系统库存不准确有关，货架有库存而系统为零的原因大致如下： (1) 相邻商品条码销售混乱，系统记录有误(这种情况一般是多种规格之间顾客偷换包装或者条码，也可能是因为门店员工贴码有误)。 (2) 收货情况有差异，零售企业收货少录入或者遗漏了供应商的送货商品，导致门店系统库存为零而门店货架还有商品销售。而库房库存的原因由上述的存在残损商品和紧急验收入库商品以及收货差异等情况所导致的。缺货情况E：货架和库存都没有商品了，但是系统库存还有商品存在，那是什么原因呢？ (1) 零售企业存在一定的丢失情况，导致企业实际没有库存，但是系统还显示有库存存在。 (2) 零售企业盘点不准确，导致库存有误。 (3) 企业对于报损商品的抛弃与系统录入核销库存没有同步，先抛弃了库存没有核销库存。 (4) 商品退换货工作已经完成，而单据还没有及时录入。 (5) 门店在执行调拨、调剂、批发或者团购流程时，客户已经提货完毕，但是系统还没有及时录入。 (6) 其他情况，例如，系统出现故障对于前台的销售数据没有及时的传输变更等。缺货情况F：系统有库存，货架没有商品，但是库房还有库存。这一点通常情况下是因为门店的理货人员没有及时上货或者商品的存放地有问题难以取货，致使门店的货架没有商品可以销售。而这种情况的发生通常是在那些习惯使用“拉排面”的企业，这些企业教育员工对于已经缺货的商品采取将周围商品或者其他商品填充到这一陈列位置，导致理货员容易发生遗忘上货的情况，进而使得商品缺货时间延长的情况发生(至于这一问题的弊端在后文有详细的描述)。但是也可能库房的库存是残损商品没有办法销售，而又没有及时退换货，导致企业缺货，而系统有库存，给理货员带来了“真缺货虚库存”的问题。要想减少这一问题的发生，就要求企业应当及时对残损商品进行处理。缺货情况G：信息系统有库存，门店也有库存，但是库房没有库存了，这种现象当然要订货了，只是暂时在门店看来是没有缺货，但是在整个零售供应链看来已经存在缺货隐患，需要进行及时补给，否则可能存在随后的商品缺货现象。但是，这里还有一种特殊现象：如果该种商品属于直送商品，如牛奶、面包、生鲜熟食食品、现加工商品等，经销商直接面对门店或者柜组送货，不经过配送中心和库房验收入库，直接上架销售的商品会存在没有仓库库存数量，全部在卖场陈列的现象。缺货情况H：信息系统、门店、库房都有库存，但是还是缺货，这是什么原因呢？ (1) 信息系统、货架和门店库存的商品同时存在断码或者残损问题，使得门店出现断货的情况。 (2) 门店和信息系统显示的库存数量为已经被预订的批发或者团购的待出库商品，而货架上由于没有及时补货发生了断码或者残损商品的情况，导致顾客可能无法正常挑选到自己需要的商品。第10课　缺货的机会损失有多少在1995年，由可口可乐零售研究理事会所发起的研究——“缺货商品带来的零售问题”发现，在超市中平均有8.2%的缺货率出现。1995年全美家庭用品协会(National Housewares)资料显示，大宗商品经销商的缺货率在6%～12%之间。在2002年全美杂货店协会(GMA)的调查数据反映：美国前25名杂货店平均门店缺货率为7.4%，每年因此而降低的销售额高达60亿美元。说到缺货的危害，主要包括： ● 缺货可以导致超市的销售业绩下降； ● 缺货导致顾客不能买到所需的商品，降低顾客服务的水平，不利于商场形象的维护； ● 缺货过多导致顾客不信任超市，甚至怀疑该公司的商品经营实力； \|博锐\|23 ● 缺货导致货架空间的浪费。根据欧洲ECR协会对零售商的调查统计资料，消费者在面对货架缺货时候的行为跟踪表明：其中40%的顾客会晚一点儿再到门店进行购买同一种商品，16%的顾客会在该门店购买其他包装的商品，20%的顾客会购买其他品牌的商品，24%的顾客会去其他门店购买相同的商品。而在上述缺货的危害中，营业额的下滑是可以估算出来的，假如一个门店的日缺货率在 5%，其营业额为每日10 000元，那么该店每天的损失是多少呢？ 10000×5%×24%＝120元每年的损失就是43 800元，如果该企业有100家这样的门店，那么每年的损失就将会在400万元以上。所以说，缺货猛于虎啊！如今的零售企业日常关注的是企业的商品库存周转问题，而一谈到商品周转想到的就是减少商品库存，改善存货水准。但是减少库存并不意味着要将所有的商品库存都降低，当你公司的存货并不多时，你要采取的策略是补足货架所缺的货，以挽回24％的客户。虽然这个数字只是一个理论上的推断，但是我们确实需要正视缺货问题了！毕竟零售企业每年的税后净利润也只有1至2个百分点，而你的企业是否每年因为缺货这个问题就损失掉一个百分点甚至更多利润呢？第11课　什么原因导致缺货那么，什么原因导致缺货呢？通常我们会认为缺货的主要原因是：订货不足或者不准确；系统中的库存不准确，导致门店的订单错误；某些商品漏订货或者某个供应商漏送货；顾客集中购买；商品的特价等因素导致商品热销；供应商缺货不能提供等。在一项来自中国台湾商业协会的调查报告中显示：不论正常商品/促销品，其缺货最主要的两个原因都相同： ● 供应商或者配送中心(DC)延迟交货； ● 没有及时上货。 \|博锐\|23 但是由以下原因可看出，正常商品/促销品缺货的原因差距很大。对于正常商品而言，其缺货率为4.2%，缺货原因分析如下： (1) 供应商或者配送中心(DC)延迟交货的占66%； (2) 店面没有及时上货的占12%； (3) 店面/商品部订货数量不够的占11%； (4) 店面/商品部没有下订单的占9%； (5) 零售商系统错误的占2%。而促销品在店内的销售速度较快，导致店员无法实时补货。通常促销品的排面不固定，而且同品牌会有不同属性的产品，例如，洗发水分为油、中、干三种不同属性的产品，店员不认为货架上同一品牌有油性洗发水但没有干性洗发水为货架缺货这一点是值得重视的。促销品的缺货率为7.7%，缺货原因分析如下： (1) 没有及时上货的占60%； (2) 供应商或者配送中心(DC)延迟交货的占29%； (3) 店面/商品部漏下订单的占8%； (4) 店面/商品部订货数量不够的占4%。由于促销商品的订货通常不是系统自动补货产生订货单，而是手工根据店面情况进行补货，所以这里不存在系统数据出错的问题。在促销品缺货的问题上，没有及时上货的占 60%为主要原因。其原因是大部分店员不认为货架上有同样品牌但不同用途的商品为货架缺货的问题造成的，这一点需要对店员进行全面的培训，这种现象反映出商家只是在以自己的利益为出发点，忽视了消费者的购物需求，不齐全的商品陈列只会给消费者带来更多的麻烦。第12课　你的缺货在哪一个环节对于一般的零售商家来说，应当如何判断日常发生的缺货现象，判断缺货问题的过程要结合零售企业的补货流程进行全面展开，下面是对一个企业的缺货事件的一个判断流程 (图3-1)。 [pic] 在判断缺货的问题上从零售门店、供应商及DC中心，在经过一系列的判断以后，我们可以看出缺货的原因是店面订货数量不足，而店面订货数量不足也是有原因的。零售企业订货通常包括手工订货和系统自动订货。手工订货是零售企业门店营运人员根据库存情况和销售趋势、订货周期、送货模式、订货要求(如最小起定量、最小起定额)、订货的季节、天气等外在因素条件估算订货数量。而系统自动订货是系统自动结合设置的各项指标的情况自动生成订单并发送给配送中心或者供应商。但是，我们经常会发现有一个问题会影响到订货不准确，那就是系统库存数据有误。而系统库存数据不准确所造成的影响是多方面的。零售企业校正系统的库存信息通常是通过定期和周期性盘点来调整。然而，现在的国内零售企业盘点周期是月甚至是季度，同时，目前的软件系统开发也是与之相配合，只能在盘点时进行库存调整。而在前后盘点期间，没有办法调整库存数量，只能通过一些其他的减少库存的方式来调整库存信息，能够减少系统库存的方式，如销售、报损、退货、调拨、盘点调整等。但是，对于库存不准确情况下的库存调整原因应当能够及时调整，而不是通过调拨、报损等方式解决，因为我们日常发生的库存信息损益调整与调拨或者报损的情况还不完全相同，不能简单的通过这些调整来解决库存不准确的问题，所以要解决库存信息不准确的问题，首要的是改变企业的管理模式和软件的设计模式，这样才能使得零售企业系统库存信息更接近于实际的库存信息，进而才能保证商品的订货准确率。下面我们列举出零售商库存变化的原因(如表3-3)。 [pic] 第13课　缺货到底是谁的错图3- 2是2001年罗兰贝格在美国的一组调查数据，从中我们可以看出缺货的主要原因其实是来自于门店。由于供应商的运送延误只占13.6%，零售企业配送中心的不正确送货的影响为 12.4%，其余的大部分原因包括销售预测不准确(4.7%)，门店没有该新品信息(3.8%)，门店删除该信息(5.5%)，零库存管理(9.8%)，产品处于冻结状态(11.9%)，不准确的库存信息(38.3%)等都是零售门店的原因。 [pic] 当然，这一组调查数据在零售商缺货问题的分析上存在一定的问题。例如，通常情况下，我们将门店没有该商品信息或者季节商品，以及冻结停止订货的商品都不纳入缺货的范围内，所以在此处存在一定的统计差异的问题。但是，不可否认的是零售终端存在缺货，不论对于谁都会带来影响，其缺货的原因由于区域不同、业态不同、企业不同甚至门店的不同，造成终端缺货的比率也有所不同，找寻缺货根源的目的不是在于责备某一方犯了什么错误，而是在于如何避免和挽回缺货所造成的影响，如何规避这种缺货风险，给零售终端以及顾客带来美好的购物体验，这才是最为关键的事情。第14课　缺货到底影响了谁的销售额宝洁公司曾经做过一个关于缺货影响的调查分析，数据反映：在缺货所带来的后果中大约有53%的情况会影响零售企业，其中，转换门店，去其他门店购买商品的情况有31%，不再购买的情况有9%，延迟再次购买为13%。缺货后所带来的影响对于制造商来说占据了 41%，其中前两种情况与零售商所面临的压力相同，即消费者不再购买的为9%，延迟再次购买的为13％，而消费者转而购买其他的品牌情况占据了19%，这才是最令制造商和经销商头疼的问题。除了上述的影响之外，在面对缺货问题的时候，还有19%的顾客会购买相同品牌的不同规格的商品。从上述情况来看，其实零售终端缺货的问题，并不仅仅是零售门店内部的经营问题，缺货正在影响供应链上的多个经营实体的经营者。因此，缺货问题的解决是制造商和零售商需要共同面对的问题。那么，制造商和零售商双方应当如何减少和面对缺货问题呢？从零售商角度来看，一些超大型零售门店，或者是具有一定的地理优势，周围没有其他竞争对手的门店，即使门店的一些非目标性商品断货，消费者也可以在门店购买到其他的可替代商品。因此，该种商品的缺货对于门店来说可能暂时没有影响。但是，在一些中小型的制造企业或者刚刚建立品牌形象的制造企业，商品缺货将会直接影响这些生产加工企业的利益。有时候，也存在某些商家故意制造缺货现象的情况，这些情况的目的已经不是为了正常的商品销售，而是为了吸引消费者的注意力。商家一方面不惜血本采购了大量的促销商品或者进行大规模的商品让利，刺激消费者的购买欲望；另一方面却对促销政策、促销数量进行严格约束，频频出现紧俏商品缺货的情况。为了避免与消费者引起不必要的纠纷，很多的零售企业会在DM和POP海报上对促销商品明示“数量有限，售完为止”，这个“ 数量”的多少往往只有商家自己知道，他们可以随时根据商品的销售情况和促销商品的库存数量进行逐步的投放，总是不断地在吊消费者的胃口，让购买者在每次购物的时候第一时刻想到的就是自己的门店。显然，这种方式有弄虚作假和捉弄消费者的意味。 \|博锐\|34 虽然，曾经在古典营销的理论中有关于鼓励捉弄消费者的“悬念促销”和“限时限量促销” 的方式，但是这种方式如果在整个营销策划过程中思考全面，考虑到种种外部影响和消费者的最终反映，促销也是无可厚非的，毕竟零售商促销商品的目的有两个：一方面是促进某些单品的销售，减少该种商品的积压库存；另一方面是吸引消费者前来门店购物。零售商促销商品没有问题，但是一定要考虑后果，其中包括促销商品的选择，促销时间的安排，促销人员的配置，促销场面的控制，促销商品的货源准备以及商品断货情况下应当如何应对等……这些都是零售商拟订促销计划的时候需要注意的事项。那么制造商应当如何处理并且对待商家的促销行为呢？从整个供应链的角度来看，商品的最终销售过程是在零售商那里完成的，如果商品只是进入了零售门店，而没有最终销售到消费者手中，是不能认为该种商品的销售过程已经终结了。因此，厂商不能放弃商品在销售过程中的监督和控制，否则可能会发生影响商品品牌和厂商利益的事情发生。然而，随着零售企业终端控制能力的逐步增强，零售企业越来越不愿意有其他的企业干扰自己门店的运营情况。部分零售企业甚至认为商品的销售是自己内部的事情，不愿意厂商参与商品的销售管理，因而也就容易造成工商关系之间的信息脱节和信息不对称现象的产生。在这种情况下，当零售终端的销售情况反馈给制造厂商的时候，商机可能已经过去，门店的缺货现象已经产生，缺货已经给消费者带来了购物过程的不愉快和不便捷。这一点对于厂商和零售商来说都会有影响。因为缺货不仅仅使零售商的顾客发生流失，也可能会使厂商的终端销售出现漏洞，使得其他竞争厂商有可乘之机。所以，制造商需要与零售商紧密合作，通过双方的协同作业和信息共享，减少商品的缺货现象，在保证不断货的情况下，将门店的商品库存数量降低到最小。尤其是一些大型快速消费品的制造企业对于终端商品信息的掌控更是需要严格要求，对于终端门店的缺货问题进行必要的跟踪和预防。在2003年中国的缺货情况调查中，一些国际知名的大型企业集团和市场竞争激烈的行业，商品的缺货率都不是很高，例如，商品的在架率达到90％以上的品类，依次为食用油 (93％)、洗发护发(92.1%)、洗衣粉(92.1%)、牙膏(91.7%)、碳酸饮料(91.6%)、卫生棉 (90.3%)。在这些行业中云集了最为关注供应链管理的嘉里粮油(KOGBD)、宝洁(P&G)、高露洁(Colgate-Palmolive)、可口可乐(Coca-cola)、强生(Johnson & Johnson)、联合利华(Unilever)等国内外知名的制造企业，他们都是时刻关注终端市场动态的精英代表，因此，商品的缺货其实是可以通过工商间的紧密合作达到缺货率最小化的最终目的的。第15课　缺货时间对顾客购物的影响对于大部分的零售门店来说，从商品缺货到补货完成的周期有多长时间呢？通过缺货延续时间的比例(图3- 3)，我们可以看出一个零售门店的商品缺货延续时间的分布情况，其中，缺货延续时间在3个小时以内的有19％，8个小时～1天的占了25％，缺货时间持续在1天以上3天以内的商品比例竟然占到了36％，3天以上的有13％，从上述数据可以看出，我们的大部分商品的补货周期需要在1天以上。 [pic] 而在关于消费者在购买时间与购买行为之间的关系中(图3- 4)可以看出，第一次商品缺货的时候只有30％的顾客购买替代商品，第二次购物的时候购买替代商品的可能性有50％，而当第三次还出现商品缺货的时候，就将会有70％的顾客拒绝购买。因此，当顾客第三次光顾门店，其希望购买的商品依然缺货的话，顾客的拒绝购买行为就将会对门店带来一定的销售和声誉影响。 [pic] 根据上面两个调查，我们可以发现门店的缺货延续时间要尽量缩短，坚决不能超过消费者拒绝购买第三次的购物时间。但是由于零售业态各有不同，顾客光临零售门店的时间和周期也有所不同。例如，美国便利店信息杂志的一项调查显示：如果顾客光顾某家店铺2～4次都买不到自己想要的物品后，他就不会再来这家店铺消费。但大部分经常光顾某家便利店的顾客在受到两三次打击后，就会转到别家的店铺。而由于这些常客几乎每天都要到便利店买东西，所以零售商必须在一两天内补足缺货，以避免丢掉一个忠实的顾客。不同零售业态的门店出现缺货的延续时间不同，给消费者带来的影响也有所不同。我们可以参考附录C(中国超市购物行为调查报告)进一步了解消费者对于不同零售区域和业态的顾客的购物行为有什么区别，从而进一步制定相关的缺货时间控制管理。第16课　缺货与零售企业的流程管理如果零售门店持续缺货，这种现象的延续给门店带来的影响无疑是巨大的。然而，为什么在大部分的时候，门店甚至公司总部对于缺货现象总是持漠然甚至不屑的态度呢？ 1. 零售企业的流程管理应当从消费者的角度出发很多零售企业业务流程设计的出发点是根据企业的职能部门和组织架构进行设计，没有从消费者的角度出发。例如，订货和补货的流程的结束标准应当是缺货商品已经上架或者入库，而不是商品订单从门店或配送中心发出的。在一些连锁零售企业中，有些管理者认为如果某种商品已经订货，但商品还没送到，这种现象不算商品缺货，即便货架上已经空空如也，也与己无关；同时，如果没有客户抱怨缺货，也不会认为缺货现象严重，这种态度是非常可怕的。如果缺货让你的顾客正在默默的一一离开你的门店，光顾其他门店消费的话，后果是很严重的。所以说，判断缺货的惟一标准是货架上是否有可供顾客选择和购买的商品，而不是商品的订单是否下达。零售企业的管理人员容易产生这种想法的主要根源在于：企业业务流程运作的设计思想是以企业内部自身运作为基础的，而不是以消费者需求为出发点进行设计开发的，这也就是目前国内零售企业所欠缺的业务流程设计思想的问题。试想，一个零售服务企业的运作都是为了企业方便，按照企业各个职能部门的方式进行相应的运作，不从消费者的角度考虑，这样的企业能获得经济效益吗？能吸引顾客经常光顾吗？能获得消费者的忠诚拥护吗？ \|博锐\|34 举例来说，如果你以经营连锁便利店的角度来看业务流程，你可能倾向于将这些连锁店看作是为消费者提供员工(管理)、商品(从碳酸饮料到个人护理用品)和具体服务(如营业时间)，由于每一项工作都在一个不同商业职能的管理部门之下运作，因此就可能存在组织角度与消费者角度的不同。消费者与企业的管理者可能持有不同的观点，消费者看待商品和服务是从自身的权益和解决问题的立场出发的(图4- 1)，这可能与商业流程出现不一致，此时客户在寻求安全、便利、清洁方面的便捷，而这些权益是不可能单独依靠具体的某一商业流程来提供和完成的。 [pic] 从一定的程度上看，消费者观点与企业组织流程的观点不同。从消费者的角度出发除了能够更精确的反映顾客满意度和忠诚度之外，采用消费者需求的角度分析问题将会使企业的职能分界线变得模糊，并为与顾客沟通提供了一个互通的平台和语言基础，更加有助于企业为顾客做好终端的客户服务工作。 2. 缺货不是一个部门或者一个角色的问题缺货问题不是某一个职能部门所能够解决的。门店的缺货现象可能涉及的部门和对象包括了门店理货员、中层管理人员、店长、采购买手、配送中心人员、财务人员、信息中心人员、经销商业务人员、厂商业务人员、第三方物流企业等……有时，简单的将一个缺货现象归结为门店人员或者厂商问题是不正确的。这个问题需要细分，然后进行相应的经营绩效考核。在零售企业中，商品的缺货问题是一个人人回避，并且互相推诿的一个问题。门店认为缺货是总部的管理问题，配送中心认为缺货是厂商送货的问题，厂商认为缺货是零售商的采购问题。只要它还没有影响到正常的门店营运，不给自己的工作带来什么不利影响，缺货率就会一直成为供应链上每一个实体单位所不关注和不了解、甚至不在意的经营指标。那么，我们应当如何去面对缺货呢？如何解决缺货呢？毕竟缺货带来的影响是确确实实存在的，忽视它只是掩耳盗铃的假象罢了。缺货如果不能引起零售商和厂商的足够重视的话，后果将会非常严重。 3. 重视缺货问题，积极应对每一个缺货问题如果我们从门店缺货表象上看，缺货给顾客带来的影响也是巨大的，因为他们无法购买到需要的商品，并且还浪费了顾客的购物时间和购物精力。而对于门店来说，从身边溜走的这一笔销售可能并不是很明显，或许你从客单价的统计上看到有些下滑，或许你发现某些货架总是红灯高悬，空处频出。当这种现象大面积出现的时候，企业已经难以挽回局面了。小错频繁的缺货现象就好像毁灭千里之堤的蚁穴，忽视它无异于企业的“慢性自杀”。如果我们从消费者的角度出发，积极应对每一次缺货，应对每一个货架的空缺，做到令消费者满意，让消费者放心，这样才能使得自己的门店永远的生存下去，毕竟零售企业的服务对象就是最终消费者，门店的商品陈列和生存的根本在于有消费者光顾，而不是为了应付货架的陈列和总部的检查。第17课　什么在影响企业的运营绩效解决零售企业终端缺货不能完全依靠所谓的理论知识，很多门店内部经营管理的细节问题才是影响企业经营绩效提升的关键问题。这些问题看似细小，往往被企业的管理人员疏忽。在美国一家颇有规模的饮料制瓶企业，公司为了提高企业的运营绩效，计划利用掌上电脑来节省成本与减少人为的疏忽。因为公司发现，在送货卡车上下货的同时，卡车司机竟然可以清闲地待在一旁，另外，上下货时间，数量的记录，也经常得经历三四天后才由仓管人员送回总公司输入计算机，如此一来，人为的误差就很难避免了。经过公司内部的管理人员与信息人员的研究讨论之后，公司决定给卡车司机配置掌上电脑，让司机利用上下货的空挡，将上下货的时间和数量等记录立即输入。这项系统似乎是有百利而无一害，以同步处理程序替代旧式的一节卡一节的关联式处理，货运记录可以立即传回总公司的计算机，而且公司内所有的资料都是经由电子形态传送，也可以大大减少资源的浪费，而且根据测算，在配备掌上电脑之后，平均每趟运程可以节省3个小时以上的时间。于是，该公司实施了此项计划，而且似乎可以达到预期的效果，但是事实上，效率并没有什么不同。因此，公司又找了一名顾问进行调查，寻找其中的原因，并听取了建议，想追究到底是计算机不够精良，还是套装软件有问题。这名顾问在观察了卡车司机一整天的工作情况后，打电话向公司表示：问题根本不在计算机，而是出在了卡车司机的计薪方式上，因为司机的薪水是按照钟点计算的，所以，只要提早一小时完工，他们就会少领一个小时的薪水，他们当然不想利用计算机为自己节省时间了。这名顾问后来建议公司改变司机的计薪方式，以鼓励司机们利用计算机来帮助自己缩短工作时间，经过修正，新的掌上电脑果然达到了预期的效果。或许谁都没有想到在提高企业的经营绩效时，零售企业在推行变革的历程中，阻拦和影响企业前进步伐的关键因素是一些看起来微不足道的小事情。如今的零售行业面对的是一个不断变化的环境，企业也必须在不断的变革中成长。缺货的问题要解决，需要解决的是零售企业自上而下的变革。正如《谁动了我的奶酪》中所言：“没有什么办法能使人类喜欢变革，最多只能尽量降低人类对于变革的恐惧感而已。” \|博锐\|34 在企业面对变革的时候，最先发起变革的部门往往是信息技术和流程规划部门，因为这些部门最了解企业的实际经营情况，设计和把握着企业主要的经营绩效指标，进而能够从企业的日常经营数据中分析出企业所面对的经营问题甚至隐患。零售门店终端的缺货现状和问题也往往最先由这些部门统计反馈出来。这些源于企业实际运作产生的相关信息经过汇总，分析进入到企业的高级管理层进行判断。零售企业要想发起一场轰轰烈烈的解决缺货问题的变革，就必须先从企业的各项经营数据入手，对企业内部的相关业务流程进行规划，对内部的相关经营绩效进行分析。企业内部的变革不是某一个人或者某个部门的事情，变革是需要企业全体员工的配合和支持的。要想获得企业所有员工的支持，首先要让所有的参与人员了解企业面临的问题是什么？问题存在什么地方？问题的影响面有多大？问题所涉及的人员是谁？涉及的人员应该如何去变革等…… 对于企业的高层管理者CEO来说，最无法忍受的信息系统部门所提交的报告是： ● 满口计算机术语，而非商业用语； ● 制定某些信息决策的时候，完全漠视商业的考虑； ● 忽略公司客户的基本需求； ● 没有尽职去协助CEO慎选信息科技供应商的职责； ● 瞧不起非科技人员，认为CEO可怜而且可悲。在信息技术沟通的过程中，企业最怕面对的是管理层之间信息的不对称和部门之间的责任推诿，这些都将会直接影响到企业的实际变革和日后的经营绩效。零售行业是一个需要多个部门协同作业的行业，对于部门之间的组织协调比企业部门更多。随着零售企业规模的扩大，企业随之产生了很多组织部门和层级。理论上，官僚体系本身并没有错。任何一个大型组织都一定需要一些程序和规章，才能够顺利运作。但是再好的东西也可能出现过犹不及的情况。一旦官僚体系过度发展而阻碍了进步，或者是冷却了员工的热诚，耗尽了他们的精力，那么官僚体系就会变成明显而迫切的危险，将会危及企业的成功。官僚体系发展泛滥，会耗尽员工所创造的价值，也会让人觉得不耐烦，然后心不甘情不愿的接受，接下来就变成懒散懈怠。企业在进行变革的过程中，要遵循以下三项组织原则：①去除多余的组织层级以及官僚化的架构和行为；②促进全公司彼此合作，交流信息；③尽量让最好的人才能够上前线，让最优秀的第一线的人才适得其所。第18课　长时间缺货意味着什么超市、便利店出现缺货问题或许已经成为见怪不怪的事情，但是你会忽略一个问题那就是如果这家门店长时间出现商品缺货那么它意味着什么呢？门店暂时性的缺货往往有如下原因：①门店的理货人员没有及时将商品陈列上架；②商品配送不及时，门店没有可以销售的商品；③已经被零售商淘汰，属于零售商已经停止销售的商品；④零售商下达商品订单的时候遗漏了该种商品；⑤供应商生产出现问题…… 商品缺货可以说是大部分的顾客都会遇到，但是缺货现象长时间出现不仅仅会影响到消费者光顾门店的信心和热情，同时也会引发供应商对于零售商的运营能力的质疑。以上海美亚21世纪便利店为例：2005年初，由于公司(原21世纪便利店)经营困难，提出了“500家门店关闭”计划。2003年6月28日上海美亚投资有限公司宣布，以2亿元收购21世纪便利店的575家直营店，改称上海美亚21世纪便利有限公司。但时隔不到一年，21世纪便利店缺货问题开始显露。美亚在缺货现状扩大化和延续化的表象下难以回避，只能以企业内部调整为借口，对外声称21世纪便利店的缺货问题是为了“消除采购腐败”，是为了整顿采购员和供应商队伍。由于彻底裁减原有采购员，建立新的采购队伍，影响了与原来大部分供应商的关系。据媒体报道，在美亚21世纪便利店中作为便利店的三大主力商品：面包、鲜牛奶、即食食品仍然不见踪影，在里面货架上看到一盒伊利牌和一盒光明牌利乐包装的牛奶；在冷饮柜里，看不到和路雪、光明等知名品牌冷饮；虽然三得利啤酒的广告挂满了门店的天花板，但是，找遍店堂却找不到一瓶三得利啤酒…… \|博锐\|34 缺货现象的持续意味着商家与供应商的关系可能出现恶化，尤其是当零售企业资金供给不足，货款支付延期的情况下，供应商就需要对零售商的持续经营能力进行评估和考察，以便于判断是否继续合作还是全方面的退场清货。当供应商在评估了零售商的资金情况和企业运营情况之后，如果决定退出卖场，那么，门店的货架上可能将会看不到某些商品。而当一些知名品牌陆续离开卖场后，卖场的销售业绩也将会直线下滑，因为这些一线品牌的销售具有很强的拉动力。假如顾客在门店无法购买到计划清单的商品或者看到空空如也的货架，购物冲动将会直线下滑，由此产生的结果就是停止选购，快速离开卖场。因此，零售企业对于一线品牌和重要的商品品类往往会设定一些所谓的货款支付优先级，即使企业的资金链出现问题，也一定要保住这些商品不能断货。因为二线企业品牌都在关注着这些知名企业的抉择，一旦出现一线品牌退出卖场，二线品牌可能也会随之离去。当零售商的资金出现短缺，影响最大的就是二线品牌。因为零售商此时资金量有限，恨不得一分钱当两分钱花，为了满足不同品类的一线品牌的货款支付，往往会减少一线品牌商品的进货数量，使得货源保持供货紧张的状态，而对于二线品牌往往是采取连哄带骗的方式先拿到商品再说，进而通过二线品牌来补充一线品牌商品的市场空间来掩盖缺货的真相。根据上述的描述(图4- 2)，我们可以发现在一定时期内，零售商的一线品牌在该品类中由于缺货原因销售额逐步下滑，而二线品牌的销售额却在不断的猛增。但是随着一线品牌种类的退出，二线品牌的销售额也将会全线下滑，这是因为零售企业的主力商品已经陆续退场了，没有主力商品的门店就像缺乏动力的巨轮，仅靠海上的风浪难以快速航行。然而，此时的二线供应商已经越陷越深，零售商手中已经拖欠了大量的供应商货款。门店运营的正常销售款项已经被零售商用于支付其他的各项开支，因此，就会出现当某些大型零售企业破产倒闭的时候，损失最大的不是一线品牌，而是二线品牌的供应商的现象。 [pic] 根据上述的描述，作为供应商应当如何采取避免危机，及时获取零售门店的销售危机呢？第一，观察商品的存货结构，零售企业的资金链出现问题，显示的症状就是在高档的香烟、白酒类型商品的库存量下降，二线的新品牌上架种类增加，库存比例较大。这是由于香烟属于国家烟草统销，需要零售商现金采购进行，如果没有充足的资金作为保证，是不能采购品类众多的高档烟酒。一旦现金采购类型的商品库存下降甚至出现了长时间的缺货，那么该零售商的资金情况可能就会出现危机。第二，如果你的商品属于二线品牌，属于账期类型的商品，零售商近期对于你的商品特别重视，订货数量明显上升，那你就应当了解其原因。零售商的销售是全线上扬还是出现了危机？为什么零售商会减少对于一线品牌的销售支持而转向你？第三，如果该门店近期商品的淘汰和引入过于频繁，并且出现了大量的三线品牌，那么你就应当注意，为什么零售商要引入这么多商品进来呢？是否因为有一线品牌退出，需要新品来填补空间？在正常情况下，一般商品淘汰率指标可比新商品引进率指标低10％左右，即每月低1％左右。当然不同类型业态的企业，商品淘汰比例也有所不同，淘汰率的多少没有标准的答案。例如，每年日本7- Eleven商品的淘汰率就在70％以上。由于现在大部分的零售企业都存在收取进店费用。如果一个零售企业的商品淘汰率高、商品更新速度快，进店费收入自然也会很高，但这会给缴纳进店费的供货商带来更大的资金压力和经营风险。诚然，上述的情况应当排除企业盘点以及门店结构调整，变更陈列区域的常规运作。随着中国零售行业的全面开放，国内零售行业的竞争日益加剧。国内超市的生存和发展在新的一年里会变得比以往更加困难，近些年来，每年都会有不少超市因自身原因或选址不当、或经营不善、或扩张过度、或后续资金匮乏等原因被迫倒闭。而在这背后，最大的受害者莫过于超市的供应商(包括制造商、经销商、代理商等承担信用账期的中间商 )，其中也不乏一些小型供应商因此步入濒临倒闭的境地。因此，供应商需要清楚和了解零售企业的缺货类型、缺货原因、缺货时间，这将会给供应商的正确决策带来一定的帮助。第19课　从商品缺货到门店缺客商品缺货现象对于零售企业来说是经常发生的，然而面对国内零售企业日益激烈的市场竞争，如果消费者能够光临你的门店却无法购买到所需商品而空手离去的时候，无疑这是对零售商最大的打击。对于零售企业来说，达成每笔交易都得来不易。当企业使尽浑身解数留住每位顾客的同时，有没有想到每月平均有5％～10％的营业额正在从店内白白溜走呢？其主要的原因就是缺货。表4-1是对消费者没有实现的采购计划的原因的调查情况。 [pic] 在上述的原因中，零售企业商品品类不全，缺少商品等现状占据了前3位。当消费者面对商品缺货的情况时，不同的顾客反应的差别很大：①离开门店到别的商店购买；②推迟购买；③转向购买其他的商品；④转向另外的品牌；⑤转向另外的规格；⑥向零售商抱怨；⑦向其他顾客抱怨。 \|博锐\|34 经调查，大部分经历缺货的顾客会降低对店铺的满意度，店铺的形象也会受到一定的影响，最明显的短期效果就是消费者到了另外一个店铺购买商品，尼尔森公司发现39%的顾客遇到缺货的时候，会离开店铺。根据荷兰的一项调查研究表明，这一比例正在不断上升。虽然零售商的店铺规模越来越大，商家为了吸引顾客消费所付出的努力也越来越多，但是缺货后顾客转换门店的几率还是很高的。对于消费者而言，他们一贯讲求实际，难以容忍店铺出现缺货现象。美国国家便利店协会的研究显示，一般而言，消费者若在同一家便利店遇上2.4次缺货情况，便会停止光顾该商店。几乎可以说，零售商每重复出现缺货一次，便可能永久失去一位顾客。由于这些常客几乎每天都要到便利店买东西，所以零售商必须在一到两天内补足缺货，以避免丢掉一个忠实的顾客。通常来说，零售商宁愿忍受商品暂时缺货也不去解决问题，因为他们觉得解决问题耗费的成本比缺货本身造成的损失更大。他们以为，如果顾客找不到想要的商品，就会选购相似的替代商品。但是，经过研究发现，当消费者看到自己想要的商品缺货时，有7%～ 25%的人会继续在这家店购物，但不会购买这家店里该商品的替代品；事实上，有21%～ 43%的人会到另一家店去购买这种商品。总体看来，缺货所流失的生意估计相当于一家典型零售商约4%的销售额。对于消费者而言，是否决定购买替代商品还是转移门店购物，导致门店缺客的问题上还会因为商品属性的不同而有所不同(表4-2)。 [pic] 在对非杂货类的商品调查显示，顾客的采购计划中有56.7%的计划没有实现，其原因主要来自于三个方面：品类问题、店内库存商品的有限、缺货。越来越多的证据表明：零售商应当特别注意那些忠诚度高，而且可替代性低的商品，避免这些商品发生缺货现象。商家需要考虑不同品类商品对于消费者来说的消费特点，如有些商品可能属于紧急又急需、且有存储习惯的商品，这时我们建议零售商可以制定一个永不缺货的产品目录，以重视这些商品的采购和销售过程。根据国外的研究显示，消费者经常会改变其购买意大利面的品牌，但是对巧克力饮料的忠诚度很高。另外，虽然不同颜色的郁金香可以互相替代，但是白玫瑰和红玫瑰却不能替代。研究商品之间的关联性和替代性对于零售商了解和制定品类策略非常重要，商家需要对不同区域的消费者的行为进行调查和分析才能更加有效的制定商品的竞争策略。然而，商家在制定商品策略的时候，如何保持商品的多样化和维持足够库存水平却非常困难，采购和供应链系统也经常会因此出现迟滞。例如，一些公司采用OTB(open to buy，即采购限额，具体的操作方法详见第54课)系统管理采购的方法，在一段时期内，根据销售预测和整体商品的采购计划，每个采购员都有一定的采购预算。当一个商品组合的销售预测被确定下来，OTB的采购数量和预测数量也就被固定了下来。但是在实践中，OTB作为一种控制手段，虽然能够控制商品的采购数量和金额，还却有可能造成商品缺货。例如，在男士夹克的品类中，因为一种夹克有了过多的库存占用了采购限额，而使得采购没有更多的配额去采购其他类型的商品，这样就会面临缺货的风险。另外，在进行了一项实证性OTB效率研究后发现，重要部门在即使没有OTB配额的情况下仍然通过采购限额超额的审批在进行采购，而非重要的部门则通常停留在他们的限额内。据调查，72%的缺货情况是由于店内订货和补货出现错误，即零售商订货量过少或订货时间太晚，对需求的预测不准确，存货管理不善等原因。要解决这些预测问题，零售商需要进一步完善现有的IT解决方案，在企业内部和供应商之间进行跨职能的系统性变革。例如，美国的H-E-B(H.E. Butt Grocery)和英国的J. Sainsbury这两家食品零售商就通过改进IT系统大大减少了缺货问题。此外，解决缺货问题可能还需要你在组织架构上下一些功夫。英国零售商特易购(Tesco )超市，在其供应链主管的职责中增加了商店货架管理这一条，这意味着门店经理不再负责商品的订货和补货，而改由供应链方面负责，从而扩大了供应链主管的管理权限，他们可以拥有跨越部门，从物流的角度更加宏观的管理商品的销售供给工作。第20课　建立消费者“不缺货(DRO)”计划对于零售企业缺货问题来说，一种方式是强化自身的商品采购以及配送系统，尽量满足来自多方的不同需求，但是这是一种“被动”的应对措施；如何建立一个主动的商品销售模式，变“被动”为“主动”，使得商品的销售数据由自己控制，而不是由未知的外来因素把控，这样无形间延长了商品的订货采购前期的时间，给制造商、供应商以及零售企业的配送中心延长了生产、备货、配送的时间周期，进而提高了商品的供应水平，增强了消费者的购物满意度。那么，零售商应如何建立主动的销售模式呢？下面举这样一个案例，进而可以了解一下消费者的“不缺货”计划是什么样的。尝试制定消费者的“不缺货计划” 在美国，相当一部分的人工作繁忙，业余时间紧张，家庭购物于是成为了一个不错的选择。在这个互联技术发达的科技时代，只要你拥有信用卡和一个鼠标，就可以在网上购买到从食品到汽车的任何东西。 \|博锐\|34 更为方便的是这些网络公司中的大部分都可以送货上门，甚至少数公司还可以为顾客送食品或者做好的晚餐、周末洗衣店里洗好的衣服、租好的录像带以及冲洗好的照片等，还有极少数公司做的和Streamline公司一样，Streamline公司成立于1993年，位于马萨诸塞州，主要针对时间紧张的家庭提供送货上门的服务。 Streamline公司与众不同是他们的配送系统，Streamline公司所有的顾客都在其车库安装了一个类似食品储藏柜的柜子，订购的货物就可以放在里面，而且，这个柜子里面还有冰箱和冷冻箱，这样无论什么商品都可以保存起来。 Streamline公司根据顾客的需求来调整其提供的商品分类，滞销的商品会被淘汰，因此，提供给顾客的商品目录总是在不断地更新，如食品目录包括有10 000种商品，其中只有3 000种和几年前是一样的。公司可以送的食品品牌包括6种星巴克咖啡、15种硬面包圈、各类面包和肉类。还可以为单身汉或者是有孩子的家庭送已经做好的食品。 Streamline公司还提供干洗衣服的取送服务，以及柯达胶卷的冲洗，或是去百视达租赁录像带，这些服装的收费方式是每月30美元再加上每次送货的费用。为了帮助一个家庭与Streamline公司建立联系，网上零售商访问顾客的家，观察食物储藏柜里面的食品，并且与家庭成员交谈，了解他们的喜好，帮助他们制定一份采购清单。作为Streamline公司服务的一个部分，零售商还有一个DRO(不缺货)计划，每个家庭购物清单包括大约175种商品，其中有一些商品是家庭成员认为不可缺少的，根据这些商品的使用量，这些商品被编为一个1～12周的订货循环，即使每周没有特别的订货计划，零售商也会自动送货，由于顾客们80％都是需要重复购买的商品，所以他们永远也不可能缺少香蕉、鸡肉和苹果这类的东西。 Streamline公司的做法有点像是香港的某个便利店的做法，即在向顾客免费送货上门的同时，记录下消费者的库存数量并估计其消费能力，这样就可以在消费者下次需要订货的时候就能通过预测准时送货上门。密切关注你的消费者或许是大部分零售商需要做的事情。当然，消费者每一个消费区间的预测结果还可以运用到签订弹性合同和采购战略中。弹性合同订明绩效期望值的区间，让企业具有内在的伸缩余地，可以根据需求提高或者降低产量，调整各自的生产和运输计划。在某份典型的供应合同中，惠普公司要求，供应商应当有能力在提前2周得到通知的条件下，将产量提高50％，在提前一个月得到通知的条件下，将产量提高100％。预先测试你的需求量缺货的发生往往是因为无法预测到顾客的需求数量，当你了解了消费者的需求情况，你的问题也就解决了。但是，对于某些新上市的商品如何预测呢？比如，经销女鞋的Nine West公司就经常面临预测的难题，每次推出新款的时候，需求都是未知的，因为该型号并没有历史销售模式可以遵循。对于Nine West公司来说，结果就是热门款式供不应求，而难卖的鞋品却积压存货，迫使零售店打折，冷门货被送往代销店和折扣商店。为了改善预测，并将制造决策建立在销售数据的基础上，Nine West公司建立了一套新的流程，新款式的头1 000双鞋空运到5个样板店，在那里对他们的销售状况进行若干天监控，随后，以该信息为指标预测整个产品系列的销售情况，如果销售超过预期，则调整生产计划；如果某个款式的鞋在试销的过程中惨遭败绩，Nine West公司就会停止生产，把已经制造出来的鞋直接送到代销店或者折扣店，节约其在自家商店之间往来运输的费用。在上述的选择样板店的模式中应当注意，门店是否具有一定的代表性和门店是否具有雷同性。厂商在进行商品上市的试运行时，需要根据门店的不同特点把门店进行分组，然后随机抽样选出试验的门店进行销售预测。对于厂商来说，对门店进行分类管理能够兼顾标准化、个性化、差异化，提升品类管理的效率，使新品上市的工作成为一项简单可行的每日必须的工作内容。在对门店进行分类时，可以从两个维度进行划分： ● 商店总体情况(商品销售、商圈人口、商店大小等) ● 消费者使用习惯或者喜好(品类结构、功能、档次、大小等) 门店分类管理的正确与否将会决定未来商品销售预测是否准确。在进行销售统计过程中，商品数据的计算统计应当避免非正常促销、重要的节假日、团购等特殊原因，这些因素都会影响到未来的销售变化。典型门店的选择不能因为害怕面对真实的销售数据或者为了追求销售业绩的良好而弄虚作假。企业必须如实反映每一个门店的销售变动和消费者的需求情况。然而，提到对于消费者需求的跟踪变化的鼻祖——亚马逊则更是高人一筹。亚马逊比消费者自己更了解消费者网络零售业巨头亚马逊(Amazon)公司有一个制胜秘诀：用心研究每个顾客的需求。亚马逊公司坚信，自己的系统可以更长效地搜集消费者的有效信息，并能非常有效地使用这些信息。公司宣称，亚马逊比消费者自己更了解他们。虽然现在有许多网络零售公司像亚马逊一样，开发了专门的系统用于追踪顾客消费习惯或顾客评价等信息，但亚马逊“开山鼻祖”的地位不容置疑。亚马逊甚至拿到一项分析顾客挑选礼物习惯的专利技术。只要顾客通过亚马逊的搜索引擎选购礼物，这项专利技术就帮助公司获知购买者的购买喜好和接受礼物者的年龄、喜好等一系列数据。公司首席技术官沃纳·威格尔(Werner Vogels)认为：企业只有尽可能地搜集到尽量多的信息，才可能向消费者提供更好的服务。而收集这样的数据是使客户保持快乐并且忠实于公司的一种最好的办法。多年来，亚马逊的搜索引擎可以自动记录消费者的购买习惯，包括消费者为何购买、购买什么、由谁购买、考虑过买什么、查看过、建议过别人买什么，希望别人为自己买什么，以及购买产品的时间、地点、方式和购买频率如何等信息。有了这些信息，商家就可以分析消费者的购买能力、消费习惯、爱好和对产品的各种希望要求，购买后的使用情况和使用后的评价等，并可以进一步分析出消费构成、消费倾向及变化规律。当顾客下次登陆时，搜索引擎就能做出正确的导向，直接指引他们进入最可能购买的物品区，帮助顾客节约搜索时间，提高搜索效率。例如，一个消费者曾经在网上购买过《迷失东京》，那么他或许也会对《21克》或者《杀死比尔》感兴趣，因为那些都是属于具有相似购物习惯的消费者。专家们认为，了解顾客的喜好有利于帮助商家建立良好的销售网络，但同时警告说，如果想了解更详细的顾客个人信息，必须征得顾客本人的同意。当然，也有不少反对者对亚马逊的信息搜集做法提出警告。他们称亚马逊的行为无疑是在探听个人隐私，使人十分反感并会感到不安。亚马逊相对于竞争对手来说，具备一个潜在的巨大优势：那就是公司知道客户的很多事情，并且能够预知到客户的购物习惯。这一系列的数据分析优势为零售商的商品订货、仓储、配送等作业计划提供了最重要的参考信息，同时也可以帮助企业有的放矢地为每一个消费者建立“不缺货”计划，提高自己企业的市场竞争能力，从而达到令消费者满意的最终目的。第21课　消费者需求导向的CRM体系客户关系管理(Customer Relationship Management，CRM)源于“以客户为中心”的新型商业模式，是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制。CRM是一个通过详细管理企业与客户之间的关系来实现客户价值最大化的方法，通过向企业的销售、市场和服务等部门和人员提供全面、个性化的客户资料，并强化跟踪服务、信息分析能力，使他们能够协同建立和维护一系列与客户以及生意伙伴之间卓有成效的“一对一关系”，从而使企业得以提供更快捷和周到的优质服务，提高客户满意度，吸引和保持更多的客户，进而实现增加营业额和销售利润，并通过信息共享和优化商业流程有效地降低企业经营成本的过程。 CRM通过重视每个员工在业务上开拓、培养和维持多变而富于产出性的客户关系来提高客户忠诚度，使企业赢得竞争优势和长足利润。在充分竞争的市场环境下，企业如何在给客户带来利益的同时也不断推动企业管理更全面、更深入的发展？自20世纪80年代中期以来，CRM在美国以至全球得到了蓬勃的发展，并已成为继ERP(企业资源计划系统)后最重要的企业应用领域。CRM的应用无论是在竞争力提升方面，还是在经营成本的控制方面，都给企业带来了显著的好处。全球众多的企业，如微软，宝洁等均采用了CRM系统。 CRM应当如何利用呢？ CRM策略帮助零售商去分析自己所面对的客户群体，解决了零售商最常质疑的一些问题： \|博锐\|40 ● 我的顾客是谁？ ● 我的商圈到底有多大？ ● 我的目标顾客都在购买什么商品？ ● 目标顾客中存在什么样的可用商机呢？ …… 这一系列的疑问造成了目前中国的零售行业在竞争业态上互相倾轧、在商品竞争上矛盾重重、在服务项目上没有任何特色的尴尬局面，这些问题困扰着中国连锁零售行业一直在中低端的竞争阶段徘徊。在美国的Hendrik Meijer 超市，他们营业时间的敏感性策略是建立在对顾客的人口特征和生活方式的理解的基础之上的。Meijer早期的发家是在密歇根州的大部分城市中，高收入的工厂轮班雇员在凌晨下班。在那些城市里面，有钱的顾客通常不会也不能在白天出去逛街，当他们真的购物的时候，他们想买的就不仅仅是杂货了。当竞争对手还在睡觉的时候，Meijer很好地学了一招，那就是根据顾客的作息时间而非自己的作息时间来做生意。1969年，门店星期天营业。第二年，又将其营业时间延长为上午7点至晚上11点，1988年，更是开始了24小时营业。昨天的工厂工人就是今天的高收入专业人员和企业家，他们长时间的工作而没有时间在商店营业时间内购物。而今天的主流是双收入的家庭，夫妻双方存在不同的工作班次，三收入(夫妻双方共做三份工作)的家庭也不在少数了。多年来，其致力于改革，引入了远远领先于竞争对手的产品和服务，包括迎宾人员、方便行动不便的顾客的电动门、照相等。大部分的零售商最为关注的两个问题是：目标顾客以及应该给目标顾客提供什么样的商品。这些疑问使得零售商在面对如潮水般涌入门店的顾客时无从下手，不知道该销售哪些商品；当门可罗雀的时候，又不知道顾客在什么地方？此时，建立顾客忠诚度是现代零售企业寻求竞争优势的重要手段。在《2003年中国超市顾客购物行为调查报告》中显示，在中国的超市行业，顾客的忠诚度偏低。只有18%的顾客表示，在通常情况下，自己长期去一家超市消费；长期去两三家超市的顾客占到44.4%。这些数据与AC尼尔森最近所做的调查结果相同。AC尼尔森的调查也显示，中国大陆光顾一两家超市的顾客不足50%，亚太其他国家和地区的比例为60%～70%。而造成顾客忠诚度不高的主要原因：从外部环境来看，许多城市商业网点发展缺少系统规划，网点开发处于无序状态，商业布局不合理，部分地区网点过于密集，形成恶性竞争。从企业内部来看，企业市场定位的差异性不够，个性化形象不突出，因此无法形成明确目标顾客群。要提高顾客忠诚度，需要政府相关部门加强网点规划，使商业布局更加合理，防止出现过度竞争。企业应学习借鉴国外同行的先进经验和做法，明确自己的市场定位和企业形象，提高目标顾客群的忠诚度。虽然说企业知道会员卡或储值卡是建立顾客忠诚度的有效方式之一，但是发卡的最终目的是为零售商分析自己的目标顾客群体服务的，是为了零售企业建立消费者需求导向的快速反应机制设立的。中国的零售行业需要对自己门店所光临的顾客予以更大的关注，尤其是应当将企业的盈利模式建立在消费者需求分析的层面，而不是供应商需求分析的层面。消费者的需求才是门店的最终盈利发展方向。越来越多的市场调查结果显示：日常消费购买中有85%的决定取决于女性；企业采购人员中有51%是女性；在新兴企业中，女性企业家占了70%。无论你是寻求新市场的市场龙头，或是饶富创意、靠新点子使业务蒸蒸日上的新手，女性市场都是能使企业业绩报告产生天壤之别的重大关键。男性营销法在女性身上行不通。如果你以为只要一套营销手法，就可以不分男女，赢得所有消费者的心，那你可就大错特错了。女性有一套迥异于男性的购买决定过程，她们有自己独特的优先考虑顺序、偏好与态度。因此，只要你懂得巧妙运用性别营销上的差异，将可以创造更大的市场优势。惟一的问题是：她们就在那儿，而你在哪儿？你是否忽略了如此庞大、充满无限商机的女性市场？或许你忽略的是更大的一块市场。现在，锁定你的目标顾客营销，将是提升销售增长、赢得市场占有率、获取最大利润的最快捷的方式。第22课　缺货商品类型的深入分析各类商品全国平均缺货状况一览在2003年中国连锁协会的缺货调查中，涉及的品类有13个，包括水、果汁、沐浴露、卷筒纸、啤酒、方便面、鲜奶、沐浴露、卫生棉、碳酸饮料、牙膏、洗衣粉、洗发护发、食用油。从商品的缺货率角度来看，消费者经常采购的日常商品缺货最为严重，而消费者可以储备的商品则相对稍好。其中，食用油的情况最好，在架率为93％，即缺货率为 7％，其次为洗发护发(92.1%)、洗衣粉(92.1%)、牙膏(91.7%)、碳酸饮料(91.6%)、卫生棉(90.3%)、沐浴露(89.6%)、鲜奶(89.4%)、方便面(88.9%)、啤酒(88.7%)、卷筒纸(87 .2%)、果汁(86.5%)，而水的在架率最低仅仅有72.9%。从在架率的调查中可以发现一个趋势，即非食品类的商品的在架率情况要好于食品类的商品在架率。原因是在零售企业快速消费品的消费中食品占据了消费者的大部分的购买商品种类，所以这些商品更容易发生商品缺货现象，而非食品的使用周期和使用频率都要低于食品，销售数量也要小于食品，所以商品的补货更容易控制。商品缺货的损失率分析通过对每一个品类的缺货情况所做出的进一步分析显示，对某些品类商品有必要立即着手寻求降低缺货率的对策，其中水、卷筒纸、果汁、方便面、啤酒、鲜奶、沐浴露共7类商品都是属于可能会带来高损失且缺货率高的商品，其中有2个是非食品，其他5项为食品。这些商品都属于门店应当予以高度关注的商品，即在以后的商品订货和补货过程中应当高度重视。 \|博锐\|40 另外，还有一些是属于低商品缺货率，高缺货损失率的商品，这些商品包括：牙膏、洗发护发、卫生棉用品，由于此类商品在日常情况下，商场的促销人员较多，补货工作相对较好，另外一个原因是由于此类商品都是非食品类，具有日常周转率相对低于上述的高周转率的食品，可以比较容易进行商品补货。而在所有的商品中碳酸饮料、洗衣粉、食用油是属于缺货率和缺货带来销售损失比较低的商品品类，这些商品应该说是具有较强的商品替代性，消费者在购买的过程中可以通过调整采购计划来满足自身消费，而水和果汁，啤酒都是目的性较强的商品，一旦缺货，就很难令消费者满意。众所周知，在连锁超市中，顾客的日常消费中只有一小部分是有计划来购买的，而更多的是通过商品的新奇特、促销陈列、商品特价以及卖场的热闹氛围影响顾客的冲动购物。如果我们连顾客的一些正常计划购买的商品都没有办法满足，那么顾客只能是空手而回了。销售越快，缺货越快在如图4- 3所示中，我们可以发现一个规律，销售越好的商品缺货发生的可能性越大，销售排名前 10％的商品占据了整个缺货商品的45％的份额，其次15％的商品占缺货品种的24.2%，再次销售25％的商品有20.2%的缺货，而销售最后的50％的商品占据缺货的10.6%。也就是说，销售最好的10％的商品是最容易缺货的，它的比例几乎接近了缺货商品的半壁江山，而这10％的畅销商品为门店所贡献的销售额也将会达到40％左右。 [pic] 在2003年中国连锁协会的调查中可以获得同样的结果，周转最快的25％的商品占了商品缺货的40％，次快的25％的单品的商品缺货率达到了25％，较慢的25％的商品单品的缺货率占了20％，流转最慢的25％的商品的缺货为15％。调查结果呈现出一个特点：商品的缺货率与门店的商品销售情况有直接关系，即销售越快，缺货越快。这一点也就告诉零售企业，一定要注意畅销商品的上货和补货订货，这些商品比较容易缺货。库存大了，是不是就不缺货了在中国缺货情况的调查中，有一个值得深思的问题，门店的货架上两周销售量不到16个的单品数量很多，占据了至少20％的货架。根据调查显示：沐浴露(69%)和洗发护发(65 %)商品的商品货架与商品的销售之间的差异最大，沐浴露和洗发护发类商品的滞销品都分别占据货架的一大半；其次是食用油(46%)、卫生棉(42%)、果汁(36%)、牙膏(32%)、卷筒纸(29%)、啤酒(26%)、洗衣粉(25%)、方便面(22%)、水(17%)、鲜奶(15%)、碳酸饮料(14%)。调查暴露出国内目前零售门店的货架空间资源浪费现象严重，应当如何进行高效的商品陈列是提高单位效益，提高门店商品周转率的关键。现阶段，我国零售企业的单位货架陈列空间的管理应用有待提高，这个不是我们通常所说的米效的概念，这个概念很少用于每一个商品品类内部的比较，而常常是用于门店之间的经营效益的对比，这种问题也就导致了在商品的各个品类内部，陈列商品的问题层层出现，销售好的商品陈列空间不断受到新品上架的陈列打压，滞销的商品大量存在和货架的陈列空间被白白浪费，而处于销售中游、有待于通过促销提升销量的商品青黄不接，进而也就使得连锁门店表面库存庞大，然而巨大库存下的商品周转率、商品利润却是没有得到提升。例如，一个中型门店的商品库存远远高于一个小型门店的库存总额，然而销售额却与小型门店相似，通过深入分析就会发现，中型门店陈列空间浪费严重，品类组合不合理，缺货率是居高不下，这些因素导致商品周转率不断下降，给企业造成高资金压力、低收入回报的后果。第23课　商品缺货与消费者换店频率的关系商品缺货时消费者考虑换店购买的比率在商品缺货的时候，消费者考虑换店购买的比率的调查中发现：结果与推迟购买的情况比较类似，非食品类高居榜首，这一点与此类商品的品牌忠诚度不断上升有关。目前在国内，消费者对于食品的品牌认知度和忠诚度远远没有非食品类商品重要。在调查中，洗发护发类商品以38.6%的比例高居榜首，其次为沐浴露(37.8%)、牙膏(32.7%)、卷筒纸 (32.4%)、食用油(32.2%)、卫生棉(32.1%)类的商品，最后为鲜奶(30.5%)、洗衣粉(30. 1%)、方便面(27.0%)、果汁(23.2%)、啤酒(22.6%)、碳酸饮料(21.8%)，水(20.8%) 排名最后一名，这一点是因为国内目前以水为代表的饮料类型的商品竞争激烈，品牌之间的替代性强，顾客具有多重的选择余地，因而其顾客忠诚度的比例也就相对较低。而从另一个方面来看，虽然说任何一个商品种类的缺货情况严重都会影响到销售额和顾客的忠诚度，但相对而言，那些不经常纳入顾客购买计划范围的种类，也许不会造成丢掉顾客的额外风险。有些商品种类缺货只会影响销售额，而有些商品的缺货却有影响销售额和丢掉顾客两种风险。譬如在便利店，香烟、啤酒、牛奶一类的快速消费品或者可以认为是便利店的主打商品，一般断货率都比较低。一项调查报告反映，大部分顾客认为：在这些商品上只要遇到一两次缺货情况，就会换别的店铺消费。因此，各个零售企业在区别改善存货的行动上应当有一个先后顺序，将其商品种类的销售拉动力和缺货程度结合起来考虑。各个不同业态的零售企业应当根据企业不同的销售定位和商品组合以及顾客需求，对自己的商品补货计划做一个合理的安排，制定相应的优先级。这样才有助于减少因为缺货而带来的诸多影响和损失。 \|博锐\|40 其次，我们在判断缺货商品和门店经营的商品组合问题上要做到有所取舍。很多门店在对待顾客购买某些不经营的商品所持的态度是“刚刚卖完”，这样就给顾客一种“假缺货” 的现象，其实某些商品原本就不属于门店的经营范围，这种欺骗顾客的行为是不可靠的。没有一个门店能够经营世界上的所有商品，企业也不能满足所有的顾客需求，所以我们在做商品组合的时候，不要因为少数的非目标客户的需求而影响到企业的整体商品定位，对于自己的商品品类组合定义以及经营策略要有所调整。很少有门店会经营经销商或者制造商的所有生产品类，虽然在顾客看来，商家舍弃了某些商品的经营会给自己的购物带来一定的影响，然而如果能够不影响购买计划的执行那就是对的。商品缺货与消费者的推迟购买行为在对于消费者哪些商品缺货会导致消费者推迟购买的商品品类排名中，洗衣粉和洗发护发类商品以24.1%的比例高居榜首，其次为沐浴露(22.9%)、牙膏(22.5%)、食用油(21.9 %)、卷筒纸(20.9%)、卫生棉(20.8%)，而食品类的啤酒(17.3%)、碳酸饮料(17.2%)、方便面(17.1%)居于中部，因为缺货不会影响其购买行为的商品为果汁(15.7%)、水(14.9% )、鲜奶(14.5%)。通过这一方面的调查也可以看出：食品类的商品缺货问题是最为亟待解决的问题，零售企业应当最为关注食品类的商品的供给情况。后仓有货但是货架没有商品的调查后仓有存货，但是货架没有陈列的现象是比较难以统计的商品缺货现象之一，但是这个调查角度却是从消费者角度出发，是判断门店商品缺货的一个重要因素。后仓有存货，但是忘记上架的商品具有以下特点：根据调查，在所有调查的13个品类中最容易被忘记上货的商品为卷筒纸(5.53%)、洗衣粉(3.73%)，其次为卫生棉(1.3%)、洗发护发(0.96% )、食用油(0.96%)、沐浴露(0.66%)、方便面(0.58%)、水(0.50%)、果汁(0.45%)、碳酸饮料(0.41%)、鲜奶(0.40%)、牙膏(0.33%)，而啤酒(0％)最少。出现这种情况的主要原因是通常与商品保质期、存储方式、订货数量、商品规格有关。例如，卷纸类商品包装较大，在卖场内部的货架上无法存放过多的该类型商品，所以大都陈列在后仓，然而其商品陈列量与销售量往往难以成比例，这样就不得不通过商品堆头的大量陈列来解决某些商品的缺货问题，否则就可能造成商品缺货现象的出现，如某些整提的卷纸在货架上只能陈列6个包装单位，而这个陈列量或许只能满足商品两个小时的销售，这样，如果没有在某些卖场空间进行大量陈列，就将会面对不停的补货情况和商品缺货情况，所以，这些商品是比较容易缺货，且通常后仓都会有一定的存量的商品。而啤酒、鲜奶类型的商品由于商品保质期短，要求的新鲜度高，所以商品的订货方式大都具有采购量小，采购频率高的特点，所以大都不存在后仓存货的问题，因而就不会有上货不及时的现象发生。第24课　缺货与商品配送模式的重建一周内哪一天缺货最严重在零售的终端门店中，哪一天的缺货最为严重呢？根据对所调查门店管理层的调查显示，大部分的门店经理认为门店缺货最为严重的是周一(33％)，其次是周日(24％)、周六(21％)、周五(14％)、周二(4％)、周四(2％)、周三(1％)，周三的缺货率是最低的。因为大部分门店在周日的销售是一周中的最高峰，而周一门店还没有时间进行缺货商品的补给，所以估计缺货率最为严重，而通常门店会在周三前进行不断的补货，因而周三和周四的商品缺货情况最低。而在一周内商品缺货率的实际波动情况的调查显示(图4- 4)，周六(9.9%)、周日(10.2%)、周二(10.9%)、周四(11%)都等于或者高于平均的9.9%的缺货率水平，而周一(9.3%)、周三(9.1%)、周五(8.8%)的缺货率都比较低，其中周五最低。这一点与很多管理层的估计不同。因为大部分的门店在周末的销售高峰来临前，都会进行大量的补货和门店管理层的监督管理，所以周五的商品上货率是最好的。而从时间段的分布来看，缺货商品的时间分布情况有以下一些特点，缺货率高于平均水平的天数集中在周三和周日前后，而低于平均日缺货率水平的时间为周四、周五、周六、周二。 [pic] 从这一点我们可以看出，因为大部分的门店都属于周末销售高峰的情况，大部分的企业都会在周末到来之前做好迎接大规模销售前补货工作，所以大部分的门店在缺货率的每周走势图形的显示上有两个高峰和两个低谷的现象。两个高峰分别是周三和周日。通常情况下，门店会在周末到来前进行一次集中补货，而延续到周日的时候，门店就已经开始暴露出缺货的问题，而经过周一、周二的销售日之后，周三前后再次出现门店的缺货高峰。所以，图形走势中的两个低谷分别是周二和周五，并且周二的缺货率通常会高于周五。那么如果门店的营业模式不同，销售的重点在周末和销售重点在平时的门店，在缺货率的出现情况上有什么不同呢？在图4- 5所示中，我们可以看出两种营业模式的门店在不同的情况下的缺货率的走势特点。 1. 营业高峰在周末的店铺的缺货率要低于营业高峰在平时的缺货率，两者的平均值相差4个百分点，并且营业高峰期在平时的店铺的缺货率每天都高于周末高峰的门店。这是因为周末面对营业高峰的门店的商品存货准备要高于营业高峰在平时的门店。由于销售高峰在平时的门店要面对随时可能来临的营业高峰，在商品备货上具有一定的弱势。 2. 营业高峰在周末的门店的走势图形与行业的平均走势基本一致，有两个高峰和两个低谷，而营业高峰在平时的门店只有一个低谷，基本上没有缺货的高峰。两条走势中有一个惊人的相似之处：都是在周三出现缺货率最高，并且逐步开始下滑，在周五出现缺货率最低的现象，之后缺货率呈现逐步上升的态势。这是因为两者都存在为了面对周末的销售高峰或者第二次高峰而大量备货的情况。 3. 营业高峰在平时的店铺的商品缺货率由于销售的高峰不同，在缺货率的走势上也一直表现的比较平缓。这一点与前者是不一样的。 \|博锐\|40 [pic] 那么，我们换另外一个角度来看缺货时间的表现情况，当我们的商品送货方式不同时，缺货情况会有什么变化呢？也就是说，配送商品与直送商品(Direct-Store- Delivered，DSD)在门店的缺货率上有什么不同呢？在图4- 6所示中，我们可以清楚地看到直接配送的商品与配送的商品的缺货率的差异：在周末时段(周六至周一)直送商品要比配送商品的缺货率低了将近6个百分点。配送的商品在周末缺货率大大提高，而直送的产品缺货率则相对较低。从总的表现水平来看，直接配送的商品种类的缺货率也要比仓储式配送的商品低出将近2个百分点。 [pic] 这一点说明什么呢？如果我们从控制终端缺货的角度出发，应当采取商品直送还是配送方式呢？在商品配送方式上企业应当结合商品属性及其销售特征进行合理的规划，不能一概而论。目前，中国国内的连锁零售企业都在加快建设企业自己的配送中心，商品的配送水平也在不断上升。据2003年中国连锁协会的调查表明：国内大型综合超市的门店平均配送水平为60％，而超市的平均配送率已经达到了65％，调查企业中由9家门店实现全部商品统一采购配送，占总数的20％。由于零售商的商品品类繁多，对于企业的配送中心的要求也日益提升。企业建立配送中心的目的，一方面是为了降低运输成本，另一方面也是为了提升商品的供货水平。企业设立配送中心并全面配送商品应当注意以下两个前提： ①强大的品牌优势和采购能力；②总部对店铺的控制能力很强。 7- Eleven公司通过过去20多年(1974－1997年)的努力，每日对门店的配送次数从70次减少到10次(图4- 7)。中国的连锁超市虽然发展迅速，但是毕竟后续的发展和配送之路还任重而道远，至于直送模式只能是为了避免门店缺货和根据商品的特性进行的一种过渡和特殊形式，它也不能完全取代正常的DC的配送商品。虽然说门店缺货率高并不是配送模式的错，连锁零售行业对于配送的发展态度需要三思而后行，切忌一刀切，盲目追求商品的全方面配送。 [pic] 第25课　订货周期与商品的缺货水平零售商在面对变化无常的商品销售情况的时候，总是希望门店的所有的销售都和自己的预期值一致，每次的补货情况都是最合适最理想的。这毕竟只是一个愿望。在门店确定订货数量的时候，常常存在着预测不准确、需求不明确、供给不稳定、企业间合作协调性差而造成的供应缺乏、生产与运输作业不均衡、库存居高不下、成本过高等现象。引起这些问题的根源众多，但关键原因之一是牛鞭效应(bullwhip effect)。牛鞭效应是在供应链管理中出现的下游实际需求信息从最终客户端沿着零售商、批发商、分销商、制造商逆行而上传递，在达到最终源头原材料供应商时，被人为地逐级放大 (方差放大)乃至严重扭曲或失真变异的现象。最下游的客户端相当于鞭子的根部，而最上游的供应商端相当于鞭子的梢部，人们在挥动鞭子时(根部的一端)手腕只要稍稍用力产生一个轻微的抖动，传递到鞭梢就会出现大幅度的摆动。对于零售企业而言，最明显的牛鞭效应问题可能就是订单上的失误。如图4- 8所示，假设A点、D点、E点为三个时间点，随着订货周期的延长，订货数量的准确性也可能随之越差，两者之间的差异数量可能就越大。以D点为例，在D点订货的数量是B；当到了E点，订货的数量为C。很明显，BD之间的差异明显要小于CE点之间的差异。企业要想维持较小的商品订货差异，一种方法就是缩短订货差异，另外一种方法就是精确商品的订货公式。很明显，在两者的选择上，缩短订货周期是一种更加容易实现的方法。 [pic] 根据沃尔玛的调查，如果提前26周进货，需求预测误差为40%；提前16周进货，需求预测的误差为20%，而在销售季节开始时进货，则需求预测的误差为10%。因此，通过在信息资源共享的基础上，打破传统的批量订购方式，采用多频度小批量联合规模经济型送货方式，缩短订货提前期，从而可以达到主动抑制牛鞭效应的产生和放大。随着订货周期的缩短，订单数量的增加，宝洁公司估算采用处理分销商小批量的频繁订单后，虽然由于订购、结算、安排运送系统等需要更多的人力运作，且处理每笔订货的成本上升了20～40美元，但如果能够使用第三方物流供应商实现货物的配送、仓储管理后，由于提前期的大大缩短加之第三方物流供应商满载多品种甚至同其他公司产品拼车运输所带来的规模效益，完全弥补了过去由于缺货或无法及时处理积压的订单而增加的额外开支(如频繁修订生产计划，增加补救措施、加班、加快运输的费用等)，且单位订单的总成本节省了10～25美元。因此，宝洁公司鼓励愿意进行混合订购的顾客并对其实行相应的折扣优惠。这样，宝洁公司在EDI的帮助下实现从传统的定期大批量、低频率配送模型向现代高效、快速、灵活配送机制转型后，主动避免了当顾客的订货周期重叠，需求高度集中时而导致的牛鞭效应高峰的出现。既然能够通过第三方的物流企业解决商品的物流成本配送问题，那么零售企业缩短订货周期的方式，不仅仅能够使得终端订货的商品数量更加准确，更会因为零售商准确的销售预估而提高消费者的终端满意程度和商品的周转速度，这些因素都会大大提升零售商在市场中的竞争能力。第26课　商品的理想补给状态与需求的不确定性商品的最佳补给状态是存货的补给量和顾客的购买量是相同的，即门店备货的商品数量与其配送周期内的商品销售数量相同，这样就不会造成商品的库存过剩或者门店商品缺货的现象产生。但是，这个想法毕竟只是一种理想状态。首先我们对于消费者的需求变化的估计是无法准确预估的，我们谁也无法预知： ● 明天你的顾客是否来你的门店购买商品？ ● 他们是否会改变购买计划？ ● 他们是否会减少开支？ \|博锐\|41 而造成顾客在终端门店购买行为变化的原因却是多方面的，其中包括气候变化(气温的骤变、风雨的突袭等)、个人心情、流行趋势、季节变化、卖场氛围、门店服务水平等各个方面的因素。当然，零售商可以根据以往的销售记录，从销售信息中分析其变化的情况，找出商品销售的趋势，做好商品销售预测工作，及时的将商品的库存信息和商品的订货信息传递给供应商，以便于商品的补给工作，并通过一系列的前期准备工作尽量减少缺货现象的发生。在零售门店所面对的具有特定需求特点的顾客群体，每一个顾客的购物需求可能都会有所类似，而在不同顾客群体中，顾客则会有不同的需求。尽管我们可以对顾客的需求变化进行分类，在确定了门店所服务的目标顾客群体的情况下进行相应的划分，以便于捕捉到所有这些特性的变化情况，从而有助于界定零售企业的物流供应链特别应该做的事情。由于每一个顾客的需求存在一系列的潜在的不确定性，而这种潜在的需求不确定性是整个供应链上各个个体所需要面对的，不论是制造厂商、各类型的中间商、供应商以及终端门店都是要面对顾客需求所存在的不确定性。如表4-3所示。 [pic] 终端消费者的变化往往会带来供应链的潜在需求的不确定性。如顾客的订货数量突然增加，这种数量上的大幅度增加意味着需求的变动更大。由于牛鞭效应是因为供应链内所有的个体共同累加所导致的结果，在一个组织架构庞大，销售和库存信息闭塞的零售企业中也会存在这种情况。某个门店的订货人员根据估算下达了某张订单，该订单经过部门经理审批，配送中心的累加核算，再到采购买手手中，如果中间的每一个环节的信息不畅，对于终端的实际销售信息和库存信息不加理会，只会根据这一系列的变动性做出被动的反应，未能自身消除这种变动性，从而导致对于库存管理和订货体系投入大量的资金和人力，而业绩和利润的提高却是收效甚微的后果。从另一个方面来看，零售企业对所经营的商品品种越多，销货的渠道越广，商品的汰换速度越快，零售商所面对的商品的缺货的几率也就越大，随着商品品种的增加，零售商的需求也显得更加分散。由于经销商或者制造商对于终端的铺货力度不同，可能在同一个商圈范围内，不同的销售规模、不同的经营业态、不同的经营实体在销售相同的品牌、相同规格包装的商品，这样虽然会给消费者带来购物的便捷，但是也会给零售商的经营带来一定的麻烦。这也就是目前大部分门店商品同质化现象严重的原因。这种现象不仅增加了门店之间的相互竞争，还将零售商之间的竞争级别降低到了最初级的争夺门店的地理优势、购物的便利性、商品的低价、商品的新鲜度、门店商品种类齐全、能满足消费者的购物一站化，这些方面虽然都是零售门店最基础的竞争手段，但是无法提升零售企业的整体经营绩效，难以形成零售企业的核心竞争力。第27课　国际化加剧供应链的缺货危机 2005年9月初，历时1个多月的欧盟因进口配额问题扣押中国纺织品的事件终于解决了。在8月下旬就已经有欧洲的服装零售商警告说，如果再不尽快放松对进口中国纺织品的限制，他们的商场在两周之内就将“缺衣少穿”了，甚至有零售业专家惊呼，这是“自二战以来最大的服装危机”。配额问题不仅仅对于专业的生产企业带来影响，对于欧洲的零售商来说也无疑是灭顶之灾，有连锁零售商说：“冬季很短暂，我们也不可能把这些时装放到明年(冬天)再卖。这些厚重的冬衣很占储存空间，我想大多数时装公司将只好把它们丢弃。” 包括英国马莎百货(Marks & Spencer)在内的大型连锁零售商都受到了此次事件的影响，涉及运动衫、裤子、胸衣等 8 700多万件服装大量积压在欧盟各国的港口无法入关。马莎百货所销售的服装中有30%都在中国加工，在中国纺织品大量滞压无法销售的时候，他们也不得不想办法解决问题。 (1) 将一些生产计划转移到亚洲其他国家，如斯里兰卡、孟加拉国和菲律宾等； (2) 将中国服装运到挪威、瑞士和加拿大等非欧盟国家销售。当然，像马莎这样的大型零售企业所能做的，小型企业却根本没有这么大的能力和资金，只好面临破产的命运。 \|博锐\|41 近些年来，中国服装企业之所以如此受到青睐，不仅仅因为价格上的优势，同时中国的产品加工技术也已经逐步提升，可在3～4周内按照图纸生产出名牌时装。因此，多数欧美的时装公司将服装的加工生产放在了中国。即使像意大利普拉达(Prada)这样的著名时装公司也在考虑将部分生产转移到中国，因为中国的生产成本比全球平均成本低20%。然而，此次欧盟纺织品配额事件的触发，也暴露出我们供应链防范风险的能力是多么的薄弱。看过电影《特洛依》(Troy)的朋友可能仍有感触，在古今中外历史上，先进者攻打和打败落后者的事例固然不少，但落后者攻打和打败先进者的事例也屡见不鲜。在古代中国，先进的汉族常遭到落后民族进攻并常被打败。在古代欧洲，先进的雅典曾败于落后的斯巴达；落后的日耳曼人征服了先进但却腐朽的罗马帝国。有多少发达的文明社会往往会被一些野蛮的欠发达的国家所侵犯和改变，有人认为这是一种历史的倒退，但我们不得不承认：无论是一个社会的发展，还是一个企业的发展，风险随时都在，甚至可以说当社会越发达，企业的管理体系越先进的时候，风险也就越大。对于企业来说，风险的化解需要企业建立完善的危机处理体系，而这种应急体系的发达也往往会影响到营运效益的提升，两者相生相克，相辅相成，如何在提高管理水平的情况下，规避可能发生的风险是供应链发展过程中应当注意的问题。在过去的十几年里，企业的管理层在提升运营效率方面取得了长足的进步，他们通过减少库存，外包核心业务(包括向海外外包)，减少供应商数量和全球采购，使得公司营运已经比以前越来越精简和高效了。根据调查估计，光是美国的汽车行业实行即时生产这一项每年就已经省下了10亿美元的库存保管费用，遗憾的是，成本降低的同时，风险却增加了。管理企业的业务流程已经不再像沿着固定轨道上行进的地铁，会有固定的到达和发车时间，使你可以放心的预测。而你只需要在列车上悠闲地享受你的咖啡。供应链一直被认为是简单并直接的。企业的所有运作流程都是按照既定的日程生产、运转、物流存储、分销、存货管理总是井井有条。然而，这已经是数十年前父辈眼中的供应链模式了。即时生产、全球采购、供应商管理库存这些举动虽然可以显著提高供应链效率，但是也让企业在风险越来越高的环境里变得日益脆弱。运营的弹性已经上升到前所未有的重要地位。 “虽然商店里不会空荡荡，但我们的秋季服装系列还缺许多品种……” “今年圣诞树下的礼物包里不会有衣服了……” 在2005年8月，当中国的纺织品因为配额问题将近8 000万件纺织品被扣留在欧洲各个海关的时候，丹麦最大的纺织品集团Bestseller首席财务官保尔·劳尔森(Poul Lauersen)这样预测2005年圣诞节的情景。此次，由于扣押在欧盟海关的服装总数空前，欧洲零售商正在面临着前所未有的缺货危机。面对这样一个危机，像麦德龙、家乐福、H&M等欧洲大型零售商和经销商也在想办法，并在短期内向孟加拉国、印度和柬埔寨等国家下达纺织品订单，减轻可能发生的缺货危机。而欧盟贸易专员却在一旁批评欧洲的进口企业和零售商，即在7月11日配额协议生效日前大量下单，试图突破关于配额的限制。而一些大型零售商则认为欧盟缺乏对于贸易往来规则的了解，更不了解订单和交货之间往往存在着时差。关于纺织品的配额问题，与之相似的还有美国市场。中国纺织品一般的出口渠道，是卖给美国或者欧洲的批发商。在美国，主要的出口渠道有两种：一种渠道是美国的纺织品批发商，他们并不直接参与零售，而是将批购的中国纺织品卖给超市，或者是二级批发商，然后再由众多在中国被称为“二道贩子”、“三道贩子”的中小批发商，将货物铺到美国市场；另一种渠道是大型的零售企业在中国的集中采购，如沃尔玛是全球采购纺织品服装最多的企业，年纺织品服装采购量高达110亿美元，其中近50亿美元纺织服装的采购来自于中国。这两种销售渠道，能消化掉中国出口到美国的高达80%的市场份额。曾几何时，中国香港模式成为了全球公认的无国界生产的典范。某企业从欧洲的零售商手中获得了10 000件成衣的订单，然后在韩国或者印度尼西亚的分支机构直接采购纱或者面料送往中国台湾进行纺织或者染色，同时，由于日本的拉链和纽扣是最好的，而大部分都是在中国内地生产，因此，他们会在中国内地的工厂定购拉链，之后由于配额和劳动力的问题，再把纱和拉链运到泰国生产。在收到订单的5个星期之后，10 000件成衣就已经放在了欧洲零售商的货架上了。诚然，这种高附加值的全球化产品具有很强的市场竞争力，但是，由于其需要更多的企业和区域的协同作业而造成很多未知的风险融入其中。 Gartner公司预测在未来的5年中，有1/5的企业会有危机——其具体的内容可能是从火灾到严重的IT系统故障中的任何一项——经受危机考验的公司中，有60％会在两年内被迫倒闭。美国企业财务协会声称，75％的财务决策者和风险管理经理认为一场重大的危机将会对公司的收入造成长期的危害，或者会威胁到公司的连续经营。随着市场竞争压力的提升，企业需要不断地提升自己的运营水平，零售商和制造商都在试图将自己的库存减少到最低，而这种低库存的风险也是巨大的。如今的零售商越来越依赖自动补货和供应商管理存货的方式来进行物流管理，在这种情况下，即使短短几天的延误，也可能造成商品的短缺、销量下降。 \|博锐\|41 看来，供应链水平越高，企业所面临的风险越大，缺货的风险也就越大，尤其是企业在将非核心业务进行外包业务的时候，已经渗透进入到价值链上的每一个环节，从订单管理，产品生产到分销，虽然外包能够大幅度降低成本，提高服务水平，但是它也会增加风险，因为这样一来，一些重要的运营管理就落入公司外部，业务接口数量以及潜在的风险因素也就会增加。为了提高效率，企业越来越把注意力集中到内部和外部供应的来源上，他们正在合并生产基地以便取得规模经济效益，并且开始建立战略性供应伙伴关系。尽管供应商整合有很多好处，但是这样也会提高一次危机的潜在影响力。但是遗憾的是，大多数企业在采用上述措施的时候，认为他们处于一个相对稳定的、可以预测的环境里，然而事实并非如此，公司对于全球供应商和合作伙伴构成的复杂网络的依赖性日益增强。如果网络上有一个关键的成员停工，整个系统都可能瘫痪。如今，风险管理已经不可避免地成为一项极具有战略性的职能，预警风险或许会影响企业的运营绩效，但是一个没有抵抗风险能力的企业又怎么能生存在充满危机的环境中呢？我们常常会在证券市场中听到“股市有风险，投资要谨慎”的口头禅，供应链上的风险又何曾少于股市风险呢？供应链中有风险，各个企业要多加小心啊…… 在过去的供应链危机中，包括下面几种情况： ● 自然灾害：1999年中国台湾地区由于地震破坏了当地的半导体产品工厂的电力系统，结果导致全世界半数以上的存储器、电路板、液晶显示器和其他的计算机配件的供应中断，分析结果估计，地震使得惠普、戴尔、苹果、IBM等计算机硬件生产商的收入减少5 ％。 ● 政治事件：2002年11月，委内瑞拉总统Hugo Chavez的反对者开始举行大罢工。许多企业歇业，政府冻结了外汇买卖，福特通用企业公司，固特异轮胎和宝洁等跨国公司被迫在罢工期间停产，Chavez总统甚至曾派国民警卫军队占领了可口可乐公司旗下的一家公司，以保证供应饮料。 ● 经济事件：2002年9月美国西海岸港口工人因为劳资纠纷停工11天，导致29个港口关闭，这些港口的年货物运输量超过了3 000亿美元。罢工造成的销售损失，额外空运费用，腐烂货物损失和业务能力闲置损失总计在110亿～220亿美元之间。 ● 事故：2002年12月14日，两艘轮船相撞，其中一艘轮船连同船上装载的要运往美国的 3 000辆宝马、沃尔沃汽车一起沉入英吉利海峡深处。 ● 抗议活动：2005年因日本“右翼分子”的过激行为，在中国大规模爆发了“抵制日货”的抵抗行动，全国数百家零售企业从门店货架上撤下支持日本“右翼分子”的企业产品。 ● IT基础设施：2004年1月的计算机病毒“Mydoom”(又名“Novarg”)，在从其出现后的短短 36个小时内在互联网上发出了约1亿封含有这种病毒的电子邮件，波及全球142个国家，平均每12封电子邮件中就有一封带“毒”。第28课　零售企业的竞争战略与供应链策略一个企业竞争战略的制定是由公司所提供的商品和服务所决定的，竞争战略决定了企业满足的顾客需求的类型，例如，沃尔玛旨在确保各种价格低廉、质量可靠的产品的供给，其出售的绝大多数商品都是日常用品，其中包括食品，家居用品以及所有的衣物，这些商品随处都可以买到，而沃尔玛提供的是较低的价格和较高的产品供给水平。在美国，有一家名为McMASTER CARR的公司，其主要是面对厂矿和大型商业团体销售用于维护、修理的经营用品，大到水泵，小到图钉的各类型商品，其产品目录以及网址上所列出的商品数量超过41万种，该公司以方便顾客为中心来勾勒自己的竞争战略。因此，他们并不具备低价格所带来的竞争优势，但是它承诺产品的供给即当天送货给顾客，顾客来McMASTER CARR公司不是为了寻找最低价格的产品，而是因为这里的商品品种繁多，而且所购买的商品都是第二天可以送达。显然，沃尔玛的定位和McMASTER CARR公司的竞争战略是完全不同的。同样，顾客在7- Eleven便利店购买洗洁精是为了方便，而不是为了能够寻找到更低的价格。7- Eleven便利店选址在社区、工业区、大型厂矿附近，拥有比较丰富的产品品种，这使得它们能够提供消费者所需要的各类型商品。相反，对于那些不惜驾车前往沃尔玛山姆会员店购买洗洁精的顾客来说，要求的是产品价格低廉，尽管顾客可能在家门前就购买到同样品牌的洗洁精。在7- Eleven连锁店中，顾客匆匆忙忙，需要的是便捷。在山姆会员店顾客需要的是低价格，他们愿意花费时间来购物。两类顾客群体的需求有所不同。通常，不同顾客群体的顾客需要在以下几个方面表现出不同的特性。 1. 所需商品的种类不同的顾客群体对于门店的需求反馈和定位是不一样的。同样是两家门店，一家是定位于中年男性的日常购物，另外一家可能是为3口之家中的家庭主妇所准备的，其商品的表现种类会明显不同。我们可以看一下男人和女人在生鲜产品区域的表现：男人快步走过去，从生菜堆的最上面拿起一棵菜就走了，并没有注意到他拿到的生菜叶子上面还有斑点和打蔫的地方；而女人从卖生菜的地方走过去，边看边闻，还会用手摸摸，直到找到最好的生菜。男人有时甚至都不看价钱，这对女人来说是完全不可能的。而男人所精通的往往是某些耐用品的消费，如汽车、工具、计算机，而女人则更加忠实于现实的世界，比如做饭、蛋糕、美容美发用品等。由此，我们可以根据不同的目标顾客群体制定不同的商品种类和价格策略。 2. 要求的服务水平顾客下达紧急订单的时候，期望商品有比较高的供给水平，如果不能很方便地买到商品，那么他就不会等待，而是直接到别处购买。这一点也就是对于不同业态的经营门店和经营不同主打商品的门店，应当区分对待顾客的购买行为和购买期望，即如何组合自己的商品订货结构，如何调整自己门店的商品供应链的模式，满足自己的目标顾客群体。毕竟每一个零售业态都有一个相对固定的顾客群体。没有一个零售业态能够面对所有消费水平、收入阶层、年龄阶段的消费者群体。 3. 产品的价格同理，顾客在下达紧急订单的时候对于价格的敏感度要比普通商品订单的顾客低的多。即便利店顾客大部分购物行为都是属于紧急性购物，对商品的价格敏感度明显要低于大型购物中心的顾客。因此，对于这种消费行为我们应当不惜提高经营成本来保证对于商品的及时供应和商品在架率，否则将会对自己的目标顾客群体造成非常大的打击。例如，上面我们所说到的7- Eleven便利店对于商品供给率和缺货率的控制要求明显要高于沃尔玛。由于McMASTER CARR公司作为一家目录商店，所做到的就是种类繁多，商品的销售完全依靠从各地的信息库中查询资料然后满足各方面的需求。因此，它对于商品在架率的要求更是低于了沃尔玛。 4. 预期的产品创新周期经营服装、皮鞋、饰品等品类的高档百货店的顾客对于商品创新的期望值很高，要求产品的更新周期尽量快，需要不断地推陈出新。而沃尔玛的顾客对于新产品的创新并不是非常敏感。在一家高档的百货店，当一个仅仅销售两个月的商品被新出的另外一个品牌所取代的时候，或许是比较正常、也能为顾客所接受的现象，毕竟顾客对于这些门店所经营商品的新颖、创新的要求比较高，即使可能没有赶上上一个服装的流行潮流，还会有一个新的款式上市来取代那些逝去的老款，此时的顾客是根本不会介意的。而当一家经营日常用品的超市如果频繁地更换商品，一方面会让顾客难以找寻自己适合的商品，同时在消费者心中也容易产生“门店商品断货率高”的假象。由于不同类型的商品具有不同的产品创新周期，因此在零售终端的门店的商品淘汰更新度也是不一样的。图4- 9中根据商品销售需求的不确定性进行了相应的排序，第一类是属于纯粹功能性产品，如汽油；第二类是属于组装类型的产品，如高露洁牙膏；第三类是现有产品的创新产品，如吉列风速3刀架；第四类是全新的产品，如PDA和掌上电脑。 [pic] 例如，汽油的边际效益较低，需求预测准确，产品缺货率比较低，事实上不存在销售的情况，这些特点表明其属于需求高度准确的产品。另一端全新的产品具有边际收益高，需求预测不准确，产品缺货率高的特点。因此企业可以根据这些不同类型的商品进行分别管理。	0	negative_file/工商、零售行业/终端为什么缺货.doc
第二部分区域商用物业市场情况分析黄浦区是上海历史最悠久的城区,是上海近代商业的发祥地,也是当今上海中心商业区的核心区域。 2000年7月上海市政府将位于市中心的黄浦、南市两区“撤二建一”，设立新的黄浦区，以此为其确立了特大型国际城市的现代化中心城区、现代化中央商务区和市中心现代聚居区的目标定位。两区的合并充分体现了两者优势互补、资源整合、功能重塑的战略意图，有效地增强了区域的经济实力。合并后全区面积共12.41平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至2 002年底，全区总人口数为63.22万人。区内万商云集、市场繁荣，为全国闻名的商贸旅游购物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在此。南京路是蜚声中外的"中华商业第一街"。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁荣。仅2001年，区属商、饮、服销售(营业)就完成302．99亿元，同比增长8．6％；利润完成5．82亿元，同比增长30．4％；增加值完成31．91亿元，同比增长13．8％；社会消费品零售总额完成120亿元，同比增长3．3％。【通海(中华城】位于原南市区，因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来发展前景。 1. 区域主要商圈的发展情况分析上海的主要商圈以传统的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)为代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本区域内，显示了黄浦商业的强大实力。以下我们重点分析本区域主要商圈的发展状况： 1. 南京东路南京路是上海近代商业的发祥地。1843年上海开埠后，南京路是最早出现现代都市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称"大马路"。到了二十世纪三十年代，"十里洋场"的南京路已是蜚声中外。整条南京路以成都路为界分两段，其中黄浦区这段为南京东路。据不完全统计，到上海来的中外游客80％以上都要到南京东路游览，南京东路平时的日客流量为80万人以上，节假日高达120- 200万人，外地与外国的游客占70％以上。南京东路有着强劲的辐射力与独特的外向性。 ← 市场状况分析 ✓ 老店名店多市百一店和华联商厦就是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。 ✓ 品牌商厦集中市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦，每天吸引无数的人流来商厦购物游玩。 ✓ 有时尚休闲步行街南京东路步行街是上海唯一的步行街，也是全国规模最大的，最繁华的商业街。每天吸引上百万的中外来客。 ✓ 临近地铁，出入方便地铁2号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点，这为南京路商业街带来了巨大的人流，同时地铁2号线有连接浦东的八伯伴商圈。 ✓ 中档品牌为主，缺乏高档的品牌南京路商家主要经营中低档的品牌，不象淮海路经营时尚，高档的品牌。因此，南京路以国内的客商居多，而本地前卫人士一般选择去淮海路购物。这也因此造成南京路的商铺租金一般在20~30元/平方米/天。比淮海路要低。 ✓ 消费群体以非沪籍人士为主，人均消费低商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士，人流量随大，但以游览、参观为主的观光旅游人士居多，人均消费额不超过50元，整体水准较低。 ← 发展前景市政府在2001年就聘请了知名的麦肯锡咨询公司，对南京东路整体规划提出方案，实施“三段式风格设计”，重构南京路商业形态，力争在十年之内将南京路重塑为世界一流的商业街区，预计实施该规划总投入将超过180亿元人民币。东段依托外滩建筑群，展现“海上情怀”南京路东段的主体为外滩建筑群，建成充分体现海派特色的商务办公和都市休闲综合区；中段围绕世纪广场，打造“都市时尚”，伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整符合南京路商业结构的深化和多元化；西段打造新型综合消费圈，筹划“明日之约”，整合新世界综合消费圈（21万M2）和一百商城（16万M2）、新建上海世贸国际广场（商业为6万M2），将构建成为市中心的商业航空母舰。 ← 总结：未来南京东路步行街拓宽休闲娱乐业、现代服务业等行业的发展空间，使产业结构日益合理，综合功能更加完善。整个南京东路商圈在2002年—2005年将形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知名度的国际一流商业街，届时南京路年营业收入将达到400亿元，超过目前的两倍。 2. 豫园商城上海的城隍庙始建于明代永乐年间（1403年后），庙内祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯为上海县城城隍神）和霍光（汉大将军博陆侯）。清代时香火极其鼎盛，上海开埠后城隍庙及其周围地区商贾云集，市场繁荣。市政府从1991年起，开始把城隍庙市场改建为具有民族传统的现代化大型旅游购物中心---- 豫园商城，一期改建工程将商场的营业面积由原来的1.8万平方米扩大为7.5万平方米，集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体。2001年上海城隍庙的商业销售总额达30多亿元，净利1.25亿元，营运情况良好。商城与四邻豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹、人文景观融合，以其丰富的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色成为上海独具魅力的旅游购物中心，享誉海内外。 ← 市场状况分析 ✓ 建筑特色在豫园商城里，每幢建筑都是飞檐翘角、雕梁画栋，具有浓郁的民族韵味。新建楼群外形亦仿明清建筑风格，内部却是现代化的商场，其"外古内洋"的特色，能够与原有的景观和谐统一，相映成辉。 ✓ 特色名店汇集荟萃了上海老城隍庙地区的传统特色商品，如历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊、王大隆、丽云阁、松月楼等）和独一无二的特色专业户（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、优、精”的经营特色。 ✓ 消费群体以旅游者为主作为上海最具有特色的旅游胜地，大凡来上海的中外游客，大都要到老城隍庙走走，流动人口多，据统计目前日流量已达25万。 ← 发展前景豫园商城作为上海特色的旅游购物区，知名度高，但由于一期改造是在原建筑风貌群的基础上进行的，地块的发展受到了制约。豫园商城欲在功能上再上台阶，进行二期改造。黄浦区已将南起中华路、北到人民路的119公顷土地规划为豫园商城商业圈，其中包括将5万平方米的庙前广场扩建为一个集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的“二豫园”。“二豫园”规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提升豫园商城的现代商业功能。二期改造将长达8年，商业营业面积将从原来的10万平方米扩大到20万平方米，突出商业、旅游、文化三位一体的特色，成为商旅结合、联动发展的商业中心。 2. 区域商用物业的总体发展概况 1. 黄浦区商业重心在北部以南京路商业街为中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等专业街为副中心，并向各支路延伸扩展，形成纵横交错、贯通全境、联结邻区、幅射全国的商贸网络。 2. 区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色，其主要标志为：商业覆盖率高，全境沿街门面约70％设商铺，构成商业繁华的景象；境内商业门类齐全，自然行业达1 50多种，包罗了吃、穿、用、玩等门类，涉及高、中、低等各种档次；专业特色街较多，有综合性商业街、生产资料专业街、文化用品街、时装街、美食街、装潢材料街等；名特色商店集中，大批商业饮食业长期在全市树名牌、创特色，形成了各自的经营风格，造就了一大批名特大企业。近几年经过考核认定境内有名特色商店265户，其中有百年老店、近代商业保留下来的名店，还有现代商业中涌现的大型购物中心。 3. 区域商业设施历来在全市具有领先地位区域商业设施历来在全市具有领先地位尤其南京路商业街，早于1882年首例使用电话。至1936年前，电灯、电梯、自动扶梯、机械收银机、冷暖气等商业设施均在这里首先应用。改革开放后，商业改造规模扩大，购物环境和商业设施日趋现代化，应用空调设备、安装自动扶梯、使用电子收银机、实行电脑管理、应用条形码计价的商店逐日增多。同时普遍改善橱窗陈设和灯光照明，相应地在南京路、金陵路、西藏路、外滩等地建设灯光夜市，使境内这一商业中心，在设施上开始与国际接轨，成为体现上海改革开放、繁荣兴旺的重要窗口。 4. 区域商业经营状况参差不齐 ← 市级商业中心整体经营状况较好，商业密集，经营结构合理，形成特色各异的都市商业氛围，在整个上海商业市级的份额上占据了半边天，经营效应也名列前茅，拥有市百一店、华联商厦、新世界城等一大批名特色商店。 ← 而黄浦区唯一的区级商业中心——老西门的商业经营状况却差强人意。第一是因为紧临市级商业中心如淮海路和南京路商圈，分流了区域内大量客户；第二是因为近年来持续的老西门市政建设（M8、复兴东路隧道），对该区域的商业造成了一定影响；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏创新，没有错位经营的意识，整体经营较差。部分百货类商厦（如八百）已倒闭，剩余的也调整路线走专业化商场（如永乐家电、全泰商厦）的道路，目前老西门的底层租金徘徊在8元 /M2左右，低于同类区级商业中心。 ← 社区商业中心作为新兴的补充性商业结构，得到政府的大力支持。坚持科学、合理进行商业规划，逐步建成集购物、娱乐、休闲、服务功能，布局合理，层次相宜，设施齐全，品种丰富，购物便利的一流的聚居区商业是社区商业中心的发展目标。根据“十五计划”将在新昌路等聚居区内建立4个社区商业服务中心。 ← 黄浦区专业特色街较多，大多数由民间自发形成，分布较散。缺乏统一规划和经营管理，大多分布在临街店铺和室内市场，整体档次较低，不符合现代化的商业规划要求。因此扩大专业特色经营规模，提高专业经营容量和经营水平。同时，发挥社区经济的作用，利用区域内历史文化、人文环境、商业特色的优势，进一步引导和开发适合现代消费趋势的商业专业特色街是黄浦区商业“十五”计划对专业街的改造目标。 3. 区域商用物业的供求、区域分布和价格水平状况鉴于本项目位于原南市区内，且不属于传统的区级商业中心，按照常规，其消费群体应来自周边，因此本报告将主要对原南市商用物业的供求、分布和价格水平进行研究，对其他区域的商业不作重点分析。本报告对区域内商用物业分两种形式进行分析，一种是传统商业街，一种是住宅配套商业(住宅底铺)。 1. 传统商业街我们选取大兴街、陆家浜路、董家渡路、中华路这四条历史悠久、知名度较高、人气较旺的传统商业街进行分析。 1) 供应： ◆ 大兴街: 大兴街两侧除了银行、书店、超市、饭馆、面馆等生活服务类商店外，还有面包、眼镜、服装、鞋等商品专卖店，这些专卖店面宽敞、装潢布置考究，购物环境较好，市口较好的月租金在300元/平方米/月。表1- 大兴街各商业业态数量分布百分比 \|业态分类 \|所占数量百分比 \| \|大型超市 \|30% \| \|银行、邮局、超市、饭店 \|30% \| \|各类专卖店 \|25% \| \|服装、服饰店 \|15% \| ◆ 董家渡路: 董家渡路为以服装为专业特色的道路，靠近外滩的东段为董家渡面料市场，凭借市口好，专业化集中的优势，汇集了长江三角洲的众多厂商。该市场以各类面料批发、零售和制作为一体，吸引了大量中外客户。市场内的基本摊位为10平方米，月租金在250-300元/平方米，临街的月租金更高达400- 450元/平方米。近年来随着知名度的提高，生意也越加兴隆，据统计，市场内的租金比去年已翻了一番。董家渡路的西段，凭借“面料市场”的影响，想走服装鞋类道路，但由于缺乏统一规划和经营，产品附加值低，一直走低档路线，未能形成规模，月租金徘徊在100-200元/平方米，经营状况较差，大多铺面换手率高。表2-董家渡路各商业业态数量分布百分比 \|性质 \|业态分布 \|所占数量百分比 \| \|西段 \|专业市场（董家渡面料\|40% \| \| \|市场） \| \| \|东段 \|服装、鞋类 \|60% \|35% \| \| \|银行、邮局、 \| \|10% \| \| \|餐饮、超市、药房、中\| \|15% \| \| \|介 \| \| \| ◆ 中华路中华路为一条环老城厢的道路，其商业分东西两段。中华路东段。这段主要分布着众多食品、服装、五金、房地产中介小店铺，这些店铺档次低，大多由沿街旧房或老式商场改建而成，面积狭小，基本不装修，月租金在250元/平方米。表3- 中华路东段各商业业态数量分布百分比 \|业态分类 \|所占数量百分比 \| \|超市 \|25% \| \|银行、邮局、药店 \|15% \| \|餐饮 \|20% \| \|食品、服装、中介、五金店\|40% \| 中华路西段。该条马路靠复兴东路段为老西门目前营运状态最好的场所，主要分布着银行、药店、超市、日用百货、面包房、服饰等生活服务类商店，其定位中档，普遍面积在100M2左右，租金在300元/平方米左右。表4- 中华路西段各商业业态数量分布百分比 \|业态分类 \|所占数量百分比 \| \|超市、银行、邮局 \|30% \| \|餐饮 \|25% \| \|服装、药店、日用百货 \|25% \| \|中介、建材店 \|10% \| ◆ 陆家浜路陆家浜路沿街商铺以餐饮、服装、中介门店行业为主。 2) 需求：区域内传统商业街经营状态较好，业态分布均匀，基本满足了周边居民的生活需求，拥有稳定的消费群体，租金也呈上升趋势，人气较旺的地段，甚至出现一铺难求的状况。但是，由于建造年代悠久，缺乏规划，经营档次偏低，业态组合缺乏创新，高档次的品牌商业难以进入和融合。中低档次的服装、餐饮业对位于传统商业街的中标小面积商铺需求有不断增加的趋势。 2. 新建住宅商业裙房区域内住宅底商的分布遍地开花。本报告将区域内住宅商业裙房分为复兴东路以北、复兴东路与斜土东路之间、斜土路与国货路以南三个区域研究。 1) 供应 ◆ 复兴东路以北该区域距离豫园商圈及老西门商圈较近，属于其辐射区，因此消费需求表现出较强的外来性。典型楼盘：黄浦众鑫城、太阳都市花园、新地苑、中华大街表5- 复兴东路以北典型楼盘基本情况 \|楼盘名称 \|商业面\|商业类型\|销售单 \|租金 \|基本单位面 \|商铺/ \| \| \|积 \| \|价 \|（元/ M2 \|积 \|住宅售\| \| \|（M2）\| \| \|。天） \|（M2） \|价比 \| \|黄浦众鑫城\|9000/4\|银行/家 \|23000 \|/ \|500 \|3 \| \| \|F \|电卖场 \| \| \| \| \| \|太阳都市花\|9400/5\|证券、饭\|10000 \|5 \|神牛广场300\|1.6 \| \|园 \|F \|店、健身\| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|小区内100-2\| \| \| \| \| \| \| \|00 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|新地苑 \|15000/\|银行/证 \|9000 \|/ \|3000 \|1.6 \| \| \|4F \|券 \| \| \| \| \| \|中华大街 \|2800/3\|银行/证 \|10000 \|/ \|2800 \|2 \| \| \|F \|券/图书 \| \| \| \| \| \| \| \|公司 \| \| \| \| \| \|东淮海公寓\|6000/3\|婚庆用品\|36000 \|/ \|　 \|2.5 \| \| \|F \| \| \| \| \| \| 区域内底商售价在9000—36000元/平方米之间。该区域内的底商经营业态以服务于周围居民的银行、证券、家电卖场等便民生活设施和一些中档餐饮、娱乐设施为主。由于地处交通要道，品牌形象良好，区域内大面积不可分割的商铺出租较出售快，即以客户自用为主。中小面积可分割商铺销售去化较快。银行、证券业对这一区域的商铺需求仍未饱和，今后一段时间内预计仍为主力需求。 ◆ 复兴东路与斜土东路之间该板块内由于有区域型商业街大兴街，同时又处于老西门商圈的边缘，因此消费需求既有由老西门延伸而来，又有区域内众多住宅区所形成的。典型楼盘：黄浦E品、申升公寓、沧海苑、明日星城、阳光翠竹苑表6- 复兴东路、斜土东路之间典型楼盘基本情况 \|楼盘名称 \|商业面积 \|商业类 \|销售单 \|租金 \|基本单 \|商铺/住宅\| \| \|（M2） \|型 \|价 \|（元/ \|位面积 \|售价比 \| \| \| \| \|（元/ \|M2。天） \|（M2） \| \| \| \| \| \|M2） \| \| \| \| \|申升公寓 \|1200/2F \|未开业 \|14000 \|7 \|400、80\|1.75 \| \| \| \| \| \| \|0 \| \| \|明日星城 \|6300/1F \|未开业 \|20000 \|5 \|36-180 \|4 \| \| \| \| \|高5.4米\| \| \| \| 该区域底商售价在14000—20000元/平方米之间。黄浦E品大面积整体商铺在被划分成小面积的产权式商铺后，销售一空，反映了市场对小面积商铺的大量，同时售价也从先前的7500元/平方米（整体）上升至目前的均价14000，利润空间翻倍。沧海苑、申升公寓、明日星城这些可分割的商铺去化也相对消化较快，且单价相对较高。尽管目前江阴街的商业氛围很淡,但明日星城规划中的步行商业街——江阴街的可分割底层商铺甚至卖到了20000元/平方米。 ◆ 斜土路、国货路以南该板块处于豫园、老西门辐射范围之外，消费需求基本上来自于区域内住宅区居民。典型楼盘：百花公寓、巴黎春天华浩苑、蓬莱家园表7- 斜土路、国货路以南典型楼盘基本情况 \|楼盘名称 \|商业面 \|商业类型\|单价 \|租金 \|基本单位 \|商铺/住宅\| \| \|积（M2 \| \|（元/ \|（元/ M2。 \|面积（M2 \|售价比 \| \| \|） \| \|M2） \|天） \|） \| \| \|蓬莱家园 \|1100/1F\|未开业 \|10000 \|/ \|/ \|2.2 \| 该区域底商售价在10000—14500元/平方米之间。该区域人口密集，新建商品房已形成一定规模，并且多为沿街而建。因此具备了设置底商的地利、人和条件。底商基本上是小面积可分割商铺，由于定位准确，去化不错。沿斜土路的一些楼盘底商定位为鞋店，并已初具专业街特色。 2) 需求根据统计数据，目前区域内整体、整层出售或出租的住宅商业裙房去化较慢，空置率较高。这类商铺的需求者主要是大型餐饮、银行、证券及大型专业商场，寻找这几类合适的需求者往往需要相当长的时间，一些中小投资者又无实力投资于大面积店铺，店铺就容易长时间空置。一些小面积可分割商铺相对就较易为投资者尤其是中小投资者接受，因此去化较快。 4. 竞争环境分析 1. 区域环境综述本项目位于中华路，目前周边80%以上为二级以下旧里，环境较差，商业配套以服务居民基本生活的五金、烟杂类小店铺为主，整体消费力低。项目所处的董家渡地区，是黄浦区四大现代聚居区中规模最大的，也是旧区改造的重点，总投资预计超过72亿，三至五年后将建成人口4.3万，消费能力达7亿的集合住宅和商业为一体的现代聚居区，发展前景广阔。此外周边还将建设多条轨道，结合原有的道路，组成快速城际交通线；同时利用景观优势，改善居住环境，提高生活档次。 2. 竞争区域的选取根据前面对项目区域环境的基本介绍，我们将选择若干区域对他们区内的商业市场进行分析，研究他们的发展规律。当然这些区域的商业必须具备各自特色，同时与中华路地区的居民层次、区域人口、商业规模、以及未来发展有可比性和参考性。我们选取陆家浜路、老西门这两个历史悠久、知名度较高、人气较旺的商业区域和本项目所处的中华路—董家渡地区进行分析。 3. 区域间竞争力的对比分析黄浦区地处市中心，文化历史悠久，区内旧房多、环境差、改造难度大。“十五” 计划中黄浦区被确认为上海市旧区改造的重点。因此研究这三块区域内目前的商业状况意义不大，针对这些区域未来的商业定位本报告将探索它们的发展前景、分析相互间可能的竞争力度。 1) 交通道路状况 ◆ 老西门 “十五”计划中老西门是黄浦区唯一的区级商业中心，主要是因为他的地理优势，周边的复兴东路、西藏南路都是八车道的主干线，同时贯穿上海M8线也将在老西门设立复兴东路站，在该地区形成了一个巨大的交通枢纽，汇聚人流，为周边商业提供大量潜在客户群。 ◆ 陆家浜路相比之下陆家浜路虽然有两条轨道经过，但M8和R4的出口相离较远，人流分散，不易形成规模效应。 ◆ 本案中华路虽然为次干道，马路较窄，但车流较少，干扰小，反而商业容易汇聚，形成规模效应。临近的复兴东路隧道和R4线的王家码头站，两者均能带来固定的外向性消费群体，尤其是浦东的客户群。 2) 辐射范围 ◆ 老西门老西门商业其辐射范围将以淮海路以南为主，范围西至卢湾区顺昌路，北至淮海东路，东至河南南路，南至陆家浜路，影响力可达黄浦的中片和南片，总计约有20-30万消费人口。 ◆ 陆家浜路陆家浜路则是满足周边中档住宅小区和沿线商务楼内的消费，辐射直径在三公里左右。 ◆ 本案中华路—董家渡地区商业将定位为居住型社区商业中心，其离市级商业中心较远，居民居住集中，以区域消费为主，辐射直径在三公里以内。 3) 人流量 ◆ 老西门老西门作为区级的商业中心，汇集人流最多，但同时由于淮海路、南京西路等市级商业中心较近，如产品相近的话，消费群体会被分流。 ◆ 陆家浜路陆家浜路人流分布平均，居其次。 ◆ 本案中华路—董家渡地区由于地段的关系，人流量居末位。 4) 消费能力 ◆ 老西门老西门是区级商业中心，交通方便，汇集众多人流，商业呈规模效应，其总体消费能力最强，但人均消费能力未必居首位。 ◆ 陆家浜路陆家浜路的商业已定型，未来可继续发展性不大，主要以商务消费为主，人均消费在150元以内。 ◆ 本案中华路—董家渡地区高档住宅规模居黄浦区首位，其住户有高档消费能力，如定位合适，其商业发展前景和利润空间广阔。 5) 租金水平 ◆ 老西门老西门目前的底层租金在250元/M2/月，低于其他区级商业中心，估计随着市政建设的完工和高档住宅的建成，租金将有大幅的提高，预计将达到450元/ M2/月以上。 ◆ 陆家浜路陆家浜路的商业发展空间较狭隘，市场可发展性不大，租金应维持在250元 /M2/月。 ◆ 本案住宅和商铺的走势应息息相关，中华路—董家渡地区目前新建小区的商铺租金在4元/M2/天，预计到整个聚居区建设完毕，新型商业租金将提高至8元/M2/ 天，即240元/M2/月。 6) 商业规划 ◆ 老西门老西门在经历了众多变迁后，留存的大多为特色产业如大富贵饭店、全泰中老年商厦等。根据“十五”规划，将以原老西门商业中心为基础，围绕周边地区居住区的开发建设，推进商业设施开发，通过对现有商业结构的全面调整，突出其综合性商业中心的特点，重点加强餐饮、娱乐、休闲设施以及规模化、专业化卖场的建设，发展专业店、专卖店等商业业态。逐步建成传统与现代结合、商业与文化融合、具有相当知名度和一定辐射力的区域商业中心。商业总体布局。大体分为三个区：一是现代商业区。主要分布在中华路以西至西藏路两侧。以现代化的商业设施、商业业态进行布局。定位于专业店、专卖店及连锁品牌，同时增加文化娱乐休闲功能，开设夜总会等娱乐设施。二是传统老字号名品商业区。主要集中在中华路的东侧。北至复兴东路，南达蓬莱路。利用老城厢特有的历史底蕴，集聚黄浦及上海的特色和老字号品牌企业，以“特”聚集人气，形成老西门商业文化独“特”的魅力。三是文化休闲区。要将文庙与老西门连成一片，调整形成文化特色区。规划文庙路为文化用品、旧书市场，加上梦花街及江阴路花鸟鱼虫市场，形成浓烈的文化氛围。进而达到“文兴市旺”的目的，增加老西门商业文化气息。另外，再辅之以环城绿带建设及公交枢纽的调整，将为老西门营造更好的休闲消费环境。 ◆ 陆家浜路陆家浜路主要是调整目前的商业结构，发展与周边商务楼相关的行业如银行、证券公司以及餐饮和娱乐行业。 ◆ 本案中华路的商业定位为社区商业中心，服务周边高档住宅，同时以特色产品吸引外来中高档客户群，提升商业氛围。在社区商业设置中，居住区商业中心的重点在于进一步突出了对居民需求的满足，商业呈多样性以及集聚性的特征；一般以一至两家大中型超市为核心，配以多个特色商店、个性化商店以及中型餐饮、休闲场所，成为居住区消费中心。根据各居住区的不同特点，一般主要采用团组式、多点式等几种社区商业布局形式。 5. 区域商用物业的市场发展前景分析 1. 未来区域内商业市场供应量预估我们将区域内商业用房的未来供应分两类进行研究。一类是目前正在建设，尚未完工的项目，另一类是规划中待建的商业用房。在建的商业用房 \|区域 \|项目名称 \|项目地址 \|建设单位 \|预计供应量（平方米） \| \| \| \| \| \|2002\|2003\|2004\|2005\|小计 \| \| \|东淮海公寓\|人民路777 \|建工锦龙 \|　 \|6000\|　 \|　 \|　 \| \| \| \|号 \|房产公司 \| \| \| \| \| \| \| \|太阳都市花\|河南南路 \|新锦发房 \|　 \|1688\|　 \|　 \|　 \| \| \|园二期 \|复兴东路 \|地产公司 \| \| \| \| \| \| \| \|名人滨江苑\|中华路16号\|新外滩企 \|　 \|　 \|8500\|　 \|　 \| \| \| \| \|业发展公 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|司 \| \| \| \| \| \| \| \|鄂尔多斯 \|福佑路333 \|上海博利 \|　 \|1500\|　 \|　 \|　 \| \| \|广场 \|号 \|置业有限 \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|公司 \| \| \| \| \| \| \|小计 \|　 \|　 \|　 \|6000\|2268\|8500\|　 \|37188\| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \|华实公寓 \|大林路303 \|沪南房地 \|8078\|　 \|　 \|　 \|　 \| \| \| \|号 \|产公司 \| \| \| \| \| \| \| \|南花苑二期\|光启南路黄\|浩城置业 \|　 \|5556\|　 \|　 \|　 \| \| \| \|家撅路 \|有限公司 \| \| \| \| \| \| \| \|雅庐苑 \|陆家浜路12\|华湄房地 \|　 \|1100\|　 \|　 \|　 \| \| \| \|35号 \|产公司 \| \| \| \| \| \| \| \|绿地名人坊\|中华路419 \|绿地集团 \|　 \|2500\|　 \|　 \|　 \| \| \| \|号 \| \| \| \| \| \| \| \| \|锦凯华苑 \|西藏南路斜\|锦凯房地 \|　 \|　 \|1000\|　 \|　 \| \| \| \|土东路 \|产公司 \| \| \|0 \| \| \| \| \|桑树苑 \|陆家浜路52\|临江房地 \|　 \|　 \|1646\|　 \|　 \| \| \| \|1号 \|产公司 \| \| \|3 \| \| \| \| \|中福花苑一\|陆家浜路海\|中福房地 \|　 \|2094\|　 \|　 \|　 \| \| \|期 \|潮路 \|产公司 \| \|2 \| \| \| \| \| \|外滩海琪苑\|中山南路白\|上海国际 \|　 \|　 \|　 \|2514\|　 \| \| \| \|渡路 \|投资公司 \| \| \| \| \| \| \| \|阳光翠竹苑\|陆家浜路52\|上海临江 \|　 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \| \| \|3号 \|房地产开 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|发经营有 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|限公司 \| \| \| \| \| \| \| \|弘辉名苑 \|西藏南路15\|弘辉房地 \|　 \|　 \|　 \|1000\|　 \| \| \| \|01号 \|产公司 \| \| \| \|0 \| \| \| \|耀海花苑 \|西藏南路17\|耀海房地 \|　 \|　 \|　 \|6400\|　 \| \| \| \|39号 \|产公司 \| \| \| \| \| \| \|小计 \|　 \|　 \|　 \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|老西门 \|中信泰富集团商住 \|2 \|24 \|一期预计2004年完 \| \|聚集区 \|项目 \| \| \|成 \| \| \|中远集团商住项目 \|2 \|/ \|一期预计2004年完 \| \| \| \| \| \|成 \| \|董家渡 \|通海中华城商住项 \|7 \|57 \|一期预计2006年完 \| \|聚集区 \|目 \| \| \|成 \| \| \|华润商住项目 \|1.5 \|20 \|一期预计2006年完 \| \| \| \| \| \|成 \| \|小计 \|　 \|12.5 \|101 \|　 \| 其中，中信泰富集团已与沃尔玛签订合作协议，在老西门聚居区建沃尔玛超市，预计 2004年底建成。根据预测，未来规划的商业项目，仅老西门、董家渡两个现代聚集区就超过10万平方米，加上在建的13万平方米商业，区域商业供应量将达到23万平方米以上。 2. 未来客户发展状况预估商业用房市场的发展与周边消费群的发展变化休戚相关。未来几年，区域内住宅将大幅提高档次，规划中两大现代聚居区老西门、董家渡将提供总面积超过100万平方米的高档住宅社区，预计建成后将吸引一批消费能力强的中高收入人士入住。该两大聚居区预计将在五至十年内建成。届时，区域的消费层次将会随之提升。在此之前，区域内的消费状况不会有很大的变化，中低档消费仍将是主力消费层。未来中山南路以东、董家渡以南地区，将定位为以商业、办公、文娱、展示等为内容的规模化高级办公区域。届时，商务类和生活类消费互相补充将丰富消费构成，有效提升区域内的消费档次。 3. 未来价格走势预估由于未来区域内商业用房上市量会保持在一个较高水平，而需求在短期内增加较为缓慢。因此供求在短期内将会对价格形成一定压力，但长期上升空间较大。	0	negative_file/工商、零售行业/上海10万平米以上商场调查报告/10万平米社区商业市场报告/10万平米社区商业市场报告2.doc
\|电信条例知识讲座（十一） \| \|　　　　　　　　一、电信网络安全和信息安全 \| \|　　　“ 电信网络的安全 ” 主要是指电信网络中的硬 \| \|件、软件和数据不受自然和人为因素的危害，保 \| \|持正常的运行。网络安全是一个系统概念，硬件 \| \|安全是指网络中的各种设备的安全，软件安全是 \| \|指电信网络软件以及各种设备中运行的其他软件 \| \|不被破坏或者篡改，功能不会失效，不被非法复 \| \|制。数据安全，是指网络中存储及流通的一切文 \| \|字、符号、声音、图像等内容的组合不被非法篡 \| \|改、增删、复制、解密、显露、使用。运行安全 \| \|是指网络中的各个信息系统能够正常运行并能正 \| \|常地通过网络交流信息。保障运行安全，就是通 \| \|过对网络系统中的各种设备的运行状况进行监测 \| \|，发现不安全的因素应当及时报警并采取措施改 \| \|变网络的不安全状态，保障网络系统正常运行。 \| \|　　　条例明确禁止对电信网的功能或者存储、处 \| \|理、传输的数据和应用程序进行删除或者修改的 \| \|行为。 \| \|　　　利用电信网从事窃取或者破坏他人信息、损 \| \|害他人合法权益的行为也是危害网络安全的行为 \| \|之一。 “ 他人信息 ” 概括而言，是指包括个人资料 \| \|在内的他人一切资料和信息及其集合，属于个人 \| \|隐私权的组成部分，受到法律的保护。个人资料 \| \|一般指自然人的姓名、出生年月日、身份证编号 \| \|、特征、指纹、婚姻、家庭、教育、职业、健康 \| \|、病历、财务情况、社会活动及其他足以识别该 \| \|个人的资料。 \| \|　　　随着社会信息网络化的迅速发展，个人数字 \| \|化生存的现实性进一步增大，个人信息大量存储 \| \|于各种介质，特别是计算机网络中，因此，保障 \| \|个人信息的安全已经越来越引起社会的极大关注 \| \|。个人计算机数据资料从广义上说是指个人计算 \| \|机内部所有以存储器形式记录的电子数据。从狭 \| \|义上说是指计算机存储器中能够反映个人情况的 \| \|信息。对个人信息的调取、分析，可以作出对个 \| \|人的准确判断，这些分析结果可能对企业或个人 \| \|有重大意义。 \| \|　　　禁止故意制作、复制、传播计算机病毒或者 \| \|以其他方式攻击他人电信网络等电信设施的行为 \| \|。这里有两层含义，第一是对他人电信网络等电 \| \|信设施的攻击行为，第二是攻击行为采用的方式 \| \|。所谓 “ 攻击行为 ” 是指该行为未经电信网络等电 \| \|信设施拥有者的允许和授权，擅自侵入或者对电 \| \|信设施施加影响，有选择地破坏通信的有效性， \| \|影响通信网络的正常运行。 \| \|　　　随着计算机技术的迅速发展和普及应用，世 \| \|界网络化趋势已成必然，电信网络的安全日益突 \| \|出，特别是因特网在全世界迅速发展，其安全问 \| \|题已经与国家安全密切相关，成为世界性的现实 \| \|问题。因此世界各国对此都十分重视，各国政府 \| \|已有统一的认识，必须共同加强信息安全管理， \| \|才能充分发挥出因特网的积极作用。 \| \|　　　　　　二、禁止扰乱电信市场秩序的规定 \| \|　　　本条共列举了四项扰乱电信市场秩序的行为 \| \|。一是采取租用电信国际专线、私设转接设备或 \| \|者其他方法，擅自经营国际或者香港特别行政区 \| \|、澳门特别行政区与台湾地区电信业务的行为。 \| \|　　　近年来我国境内非法经营国际及港澳台电信 \| \|业务的违法犯罪活动呈上升趋势。其非法经营的 \| \|主要表现手段有：第一，与香港地区的机构或人 \| \|员相互勾结 ,利用香港打到内地不同地区电话费的 \| \|价格差异 ,私设转接平台，租用电信企业的市内电 \| \|话线，非法从事国际长途及港澳台电话转发业务 \| \|；第二，租用电信企业的国际专线非法经营国际 \| \|传真业务 ,发展用户；第三，租用国际专线经营国 \| \|际来话业务 ,赚取中国电信企业应当收取的国际电 \| \|话结算费用。例如，按照正常情况，从美国打到 \| \|中国境内的任何国际长途电话，均需通过中国电 \| \|信企业的国际电路到达最终用户，而根据国际间 \| \|的协议，美国电信公司应当按通话时间向中国电 \| \|信企业支付一定数额的结算费用。但租用国际专 \| \|线经营国际来话业务的行为，使得国际来话不再 \| \|直接通过中国电信企业的国际通路，而是加装一 \| \|些设备，绕过正常通路，从旁路进入中国境内用 \| \|户，使中国电信企业无法收取应当收取的结算费 \| \|用。这种利用专线经营国际来话的行为，仅某地 \| \|初步调查一条 2M专线一年来话业务就高达 4000万分 \| \|钟，按一分钟应当结算 5.6元人民币计算，一年损 \| \|失就高达 2.24亿元。 \| \|　　　二是盗接他人电信线路，复制他人电信码号 \| \|，使用明知是盗接、复制的电信设施或码号的行 \| \|为。 \| \|　　　“ 盗接他人电信线路 ” 是指偷接他人的电信线 \| \|路的行为，其目的是非法与他人合法使用的电信 \| \|线路连接，无偿地使用合法用户的电话或其他电 \| \|信线路，偷打电话或进行其他电信活动，如上互 \| \|联网等，损害他人利益，进而破坏电信市场秩序 \| \|。需要说明的是，电信线路，是电信设施，其所 \| \|有权归属于建设该线路的单位。但进入用户家门 \| \|后的线路材料属于用户，它是电信企业电信线路 \| \|的延伸，电路属于电信企业，用户对电信线路的 \| \|租赁使用权基于其与电信企业订立的服务协议。 \| \|　　　“ 复制他人电信码号 ” ，这里的 “ 电信码号 ” 主\| \|要是指移动电话号码。在我国目前使用的移动电 \| \|话主要是模拟技术和数字技术两种。按照我国有 \| \|关规定，一部移动电话只能有一个电话号码。但 \| \|是模拟移动电话因其与生俱来的技术缺陷，导致 \| \|其码号可以很容易被复制，一个合法号码可以被 \| \|复制多个，供多部移动话机使用，而最终只有一 \| \|个合法用户承担话费。近年来因移动电话号码被 \| \|复制、盗打，导致电信用户和电信企业遭受了巨 \| \|大经济损失。 \| \|　　　“ 使用明知是盗接、复制的电信设施或码号 ” \| \|这种情形是指行为人明知是盗接的电信设施或者 \| \|是复制的电信码号，但仍然进行使用的行为。 \| \|　　　三是伪造电话卡及其他各种电信服务有价凭 \| \|证的行为。电信服务是一种社会服务，除了一些 \| \|公益性服务（如匪警、火警、医疗急救、交通遇 \| \|险报警等）依法不收取费用外，其他电信服务依 \| \|法是要收取费用的。在电话服务中，经营者收取 \| \|服务费用的方式有两种，一种是信用消费方式， \| \|即用户先接受服务，然后按照与经营者的约定在 \| \|一定时间内交纳服务费用；另一种是预付费业务 \| \|，即用户在接受电信服务之前先行购买电信服务 \| \|，然后按照预购的方式和期限接受经营者提供的 \| \|服务。随着技术的发展，电话业务服务领域出现 \| \|了各种不同服务内容的电话卡，电话卡消费属于 \| \|预付费业务的一种。 \| \|　　　“ 电话卡 ” 是指电信业务经营者发行的标明用 \| \|户交纳电话服务费用的一种卡片式凭证。根据不 \| \|同的划分标准，可以将电话卡划分为不同的种类 \| \|。如，以电话卡制作的介质，可以将其划分为磁 \| \|卡和集成电路卡（即 IC卡），前者是以磁性材料制\| \|成的电话卡，后者是以集成电路芯片制成的。 \| \|　　　“ 其他各种电信服务有价凭证 ” 是指上述电话 \| \|卡之外的其他电信服务的有价凭证，如互联网服 \| \|务提供商发行的 “ 上网卡 ” 等，它也是经营者进行 \| \|电信服务收取费用的一种凭证。 \| \|　　　各种电话卡和其他电信服务有价凭证由于其 \| \|具有价值和使用价值，因此也成了不法分子伪造 \| \|、变造的对象。 “ 伪造 ” 是指仿照真卡或其他各种 \| \|电信服务有价凭证的式样、票面、图案、颜色等 \| \|特征，用技术手段进行制造，冒充真电话卡或其 \| \|他电信服务有价凭证的行为。前些年我国出现了 \| \|大量伪造磁卡的违法犯罪行为，行为人利用技术 \| \|手段加工制作磁卡出售、贩卖，冒充真卡使用， \| \|给电信企业造成巨大经济损失。近年来随着技术 \| \|的发展，磁卡电话机使用已经减少，针对磁卡的 \| \|违法犯罪行为也相对减少。 “ 变造 ” 是指在真电话 \| \|卡或其他电信服务有价凭证的基础上进行加工、 \| \|改造，使真卡或其他凭证数量增多、数额增大的 \| \|行为。如有人将已经作废的磁卡进行充磁，继续 \| \|使用，即属变造行为。 \| \|　　　四是以虚假、冒用的身份证件办理入网手续 \| \|并使用移动电话的行为。身份证是我国公民法定 \| \|的身份证明文件，其所载明的各种信息表明了公 \| \|民个人的身份状况。我国电信企业开办移动电话 \| \|业务，要求用户办理入网手续时，应当使用本人 \| \|的身份证。其目的是为了便于管理和防范恶意拖 \| \|欠手机话费的行为。移动电话因其使用方便，可 \| \|以到外地漫游，倍受用户的青睐，但同时也成为 \| \|不法分子觊觎的对象。由于目前移动电话的省际 \| \|漫游话费一般需要 2～ 3个月才能结算出来，有些人\| \|就利用这种 “ 时间差 ” ，利用伪造的身份证或者冒 \| \|用他人的真身份证入网，意图无偿使用，损害电 \| \|信企业的合法权益。 \| \|　　　最高人民法院 2000年 5月 24日作出司法解释，规 \| \|定： “ 以虚假、冒用的身份证办理入网手续并使用\| \|移动电话，造成电话资费损失数额较大的，依照 \| \|刑法第二百六十四条之规定，以诈骗罪定罪 ” 。目\| \|前因为省际间尚未联网实时监控， “ 恶意高额欠费\| \|” 尚不能完全杜绝。 \| \|　　　　　三、经营者建立安全保障制度的规定 \| \|　　　根据维护电信安全的要求，应当建立以下几 \| \|个方面的安全保障制度：一是建立网络设施建设 \| \|安全保障制度，对电信线路、网络设备、路由器 \| \|等，如采购信息软硬件设施，应依国家标准或主 \| \|管机关规定的信息安全规范，提出信息安全需求 \| \|，并列入采购规格，在采购合同中明确写明安全 \| \|性能保障条款。发展及应用加密技术，应当采用 \| \|国家密码管理主管部门认可的密码产品等。二是 \| \|建立软件使用管理制度，在复制及使用软件方面 \| \|，建立必要的管理制度；建立必要的事前预防及 \| \|保护措施，监测及防止计算机病毒及其他恶意软 \| \|件，确保系统正常运作。三是建立提供开放外界 \| \|连线作业的信息系统，采用资料加密、身份鉴别 \| \|、电子签章、防火墙及安全漏洞侦测等不同安全 \| \|等级的技术或措施，防止资料及系统被侵入、破 \| \|坏、窜改、删除及未经授权进行存取。四是建立 \| \|用户信息保密制度，对经营过程中知悉或掌握的 \| \|用户资料和用户信息，示经权利人同意或授权， \| \|不得发布和泄露。五是应当建立信息安全检查制 \| \|度，定期不定期进行信息安全检查工作。六是建 \| \|立互联网信息服务事前协议制度，是信业务经营 \| \|者提供互联网信息服务，应当与用户签订安全责 \| \|任书，明定用户当遵守的信息安全规定、标准、 \| \|程序及应负的法律责任。七是建立电信设施维修 \| \|监督制度，委托设备供应厂商建设及维护重要的 \| \|软硬件设施，应在本单位相关人员监督及陪同下 \| \|进行。上述各项安全制度的具体内容应当落实到 \| \|经营者的每一个员工，建立层层负责制，并建立 \| \|记录，以备查考。其次，建立、健全内部安全保 \| \|障制度，实行安全保障责任制应当依照国家有关 \| \|电信安全的规定。目前国家有关电信安全的规定 \| \|，主要是指国家保密法、商用密码管理条例、计 \| \|算机信息系统安全管理条例、计算机信息系统国 \| \|际联网安全管理办法等国家法律、行政法规的规 \| \|定，信息产业部和原邮电部、电子部发布的有关 \| \|行政规章。电信业务经营者应当依照国家法律、 \| \|行政法规、规章的要求和规定建立、健全电信安 \| \|全保障制度，确保我国的电信网络和信息安全。 \| \|电信网络的设计、建设和运行与国家安全和电信 \| \|网络的安全密不可分，因此条例要求电信业务经 \| \|营者在电信网络的设计、建设和运行中，应当做 \| \|到与国家安全和电信网络安全的需求同步规划， \| \|同步建设，同步运行。我国政府对电信网的规划 \| \|、建设、运行都提出保证网络安全的要求，如全 \| \|国干线传输网应当留有一定冗余度，传输要双路 \| \|由和多路由，增强全网的可靠性和网络运行质量 \| \|。在电信建设标准、通信缆线保护、机房选址等 \| \|方面充分考虑电信网的整体安全。电信运营中应 \| \|当保证网络的安全和信息的安全。 \|	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/电信条例知识讲座（十一）.doc
您认为联通公司在哪些方面能够为客户提供高于竞争对手的服务（1）价格（2）技术支持（3）产品特色（4）品种全面（5）您认为联通郑州公司的优势是什么 1．员工素质高 2。公司服务种类齐全 3。技术发展迅速 4。广大客户对电信的服务普遍不满 5。价格政策 6。渠道广泛 7。您认为大客户有哪些特点 1．对价格折扣更看重 2。对广告宣传不敏感 3。对服务质量要求高 4。只需对一人公关 5。没有交费的麻烦您认为联通公司的客户群应定位在 1．高档消费客户 2。中档消费客户 3。低档消费客户据您看来IP电话的主要用户群是哪些 1．学生 2。您认为联通郑州公司以往的经营中哪些是成功的成功的原因是什么经营中哪些是失败的失败的原因是什么您认为移动通信业务在郑州市处于……发展阶段： 1．成长期 2。成熟期 3。衰落期 4。前两者之间 5。不知道移动通信市场的需求对价格变化的反应： 1．非常灵敏 2。不太灵敏 3。不知道您认为联通郑州分公司应选择怎样的市场覆盖策略 1. 用所有产品覆盖市场 2. 用重点产品覆盖部分市场 3. 产品专业化 4. 市场专业化 5. 都不是您认为中国移动主要依靠哪几项优势吸引客户，他们的重要缺点是什么您认为中国电信的长途电话业务与联通的193长话业务相比有哪些优势和劣势资费方面：服务方面：技术方面：销售渠道：其它：据您所知，中国电信（中国移动、吉通、网通）被客户投诉最多的是哪几个方面最近一年，中国电信（中国移动、吉通、网通）都推出了哪些新产品，有什么特点，宣传用语是什么，服务于哪一类客户，市场效果如何？原因是什么您平时最关心的行业内期刊杂志是哪些，给您哪方面的启发您认为中国电信（中国移动、吉通、网通）等公司对于联通的市场营销活动的反应如何 1．非常迅速 2。比较迅速 3。不太敏感 4。很不敏感 5。不做反应您认为通过什么渠道可以获得以上关于竞争对手的资料	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/内部问卷题.doc
\|【行业分类】无线通讯/计算机网络/有线通讯 \| \|【地区分类】中国 \| \|【时间分类】20010515 \| \|【文献出处】中国通信信息 \| \|【标　　题】21世纪中国前10年的通信有5个明显的标志(6993字) \| \|【副标题】张煦 \| \|【正　　文】 \| \| 一、新世纪通信的明显标志 \| \| 新世纪来临了。我们通信科技工作者曾经在20世纪最后几年认真思考 \| \|和商讨未来通信究竟如何随着时代步伐而向前演变推进。值此21世纪来临 \| \|之际，有把握对新世纪头十年的通信前景作相当可靠的估测：新世纪头十 \| \|年的通信有五个明显的标志。 \| \| 1数据信息业务量大；2便携手机总数多；3光波分多路应用增加；4无 \| \|线蜂窝传送数据加快；5FMC和WWI。 \| \| 传统的通信业务长期以来一直是以电话为主，世界各国的电话普及率 \| \|无一例外地逐年增长，装用电话机的数量和电话网承担用户通话的业务量 \| \|都在每年增长。然而，自从90年代中期起，国际互联网(Internet)兴起， \| \|它是利用互联网规约IP的数据通信网，对使用计算机的广大用户不仅提供 \| \|电子信函(E－mail)等数据通信，而且依靠Internet/WWW可以提供大量有用\| \|的数据信息。因此，它吸引全世界更多的通信用户置备计算机和经常“上网\| \|”。虽然传送数据信息往往需要较长时间，然而用户收到的信息非常有用，\| \|而且上网费用不贵，因此通信网的数据通信业务量快速增长。传统电话业 \| \|务量每年增长率约为8％-10％，而新兴数据通信业务量每年增长率却高达4\| \|0％-60％。数据增长率曲线现在虽低于电话增长率曲线，但进入21世纪后 \| \|，不迟于2005年，两条增长率曲线相交，表示此年数据业务量赶上与电话 \| \|业务量相等。过了这一年，数据业务将跃居电话业务量之上，其后每一年 \| \|，数据业务量将越来越多地超过电话业务量。这意味着，大约2005年起， \| \|国家通信网传送的业务，必将改为以数据通信为主，这当然对以电话为主 \| \|的传统通信网发生重大的冲击。 \| \| 传统的电话通信网近来虽向综合业务网ISDN方向推进，容许话音与图 \| \|视的数字信号和数信号一同在通信网上传送，对三类信息同等对待，没有 \| \|说以哪一种信息为主。现在，有把握地统计出现数据通信业务量即将遥遥 \| \|领先，通信网就应该明显地确定以数据通信为主，优先考虑数据通信的传 \| \|送，这与电话网和综合数字网有根本上的区别。传统电话网采用电路交换 \| \|的制式，现在数据通信网必须采用分组交换(packetswitching)的制式，又\| \|应采用互联网规约IP，而且应该让其它信息都在网上传送，并保证每种信 \| \|息都满足业务质量QoS的要求。例如电话通信用IP，称为IPphone，曾在Int\| \|ernet上传送，QoS得到用户认可。数据通信要求用户置备计算机，近来计 \| \|算机技术和设备比以前有很多的革新，而售价有下降的趋势，用户乐于各 \| \|自在办公室和住家经常使用计算机。在不远的未来，计算机除了改进显示 \| \|屏幕外，还加装摄像机、话筒和喇叭等设备，由计算机操作可以实现多媒 \| \|体通信。多媒体通信与综合业务不同，综合业务是音频、视频和数据三类 \| \|各不相关的信息在同一通信网上传送而已，多媒体通信则是双方用户把文 \| \|本、对话解说和图视显示紧密配合使用，是最完备的整套通信，是计算机 \| \|用户使用通信业务的方向。不论固定通信或移动通信，都将以实现多媒体 \| \|通信为目标。由于多媒体通信全靠计算机操作来实现，所以多媒体通信属 \| \|于数据通信的范畴，数据通信网传送多媒体通信是合适的。这又表示，数 \| \|据通信的快速发展主要依靠计算机技术和设备的不更革新，而微电子大规 \| \|模集成芯片的快速发展对计算机的革新起了决定性作用，这一点不能忽视 \| \|。 \| \| 据最近可靠统计，人们购备便携手机的数量每年增长得比固定电话机 \| \|的快，大约到2010年，全世界的便携手机总数将与全世界的固定电话机总 \| \|数相等，因此，希望移动通信的经营部门能够重视这样的市场需求，对便 \| \|携手机的性能、质量以及轻便小巧和可靠性等等继续不断地改进，使用户 \| \|真正感到满意。当然，这里是讲城市蜂窝网所用的便携手机，随着蜂窝网 \| \|的更新换代，手机必将相应地革新。至于低轨道／中轨道移动卫星通信系 \| \|统供人们实现全球通信的手机，规格比较复杂，应该另行专门讨论。 \| \| 的确，近年来通信科学技术年年出现创新和革新，21世纪的形势必将 \| \|有更多的技术创新导致实际应用。在各种通信技术中，最令人鼓舞的是光 \| \|的波分多路WDM(wavelengthdivisionmulti－plexing)。光纤传输线路上加\| \|装n路WDH系统，一根光纤同时发送n路光载波，就使传输数字速率提高n倍 \| \|。20世纪末，国际学术会议报道一根光纤用了密集波分多路DWDM，曾经试 \| \|验同时传输100路成功，以致一根光纤传输的数字速率提高至100×10Gb/s=1\| \|tb/s。预计进入21世纪后，一根光纤有可能传输10Tb/s，大大地增加线路 \| \|传输容量，挖掘利用了光纤的潜在能力。而且，WDM技术还将引伸应用至通\| \|信网内部，让各路波长操纵各个网络单元，以致电通信网进化为光通信网 \| \|，提供更大的通信网容量，适应未来通信的发展需要。 \| \| 在固定通信顺利发展的同时，无线移动通信网也在快速发展，以适应 \| \|广大的市场需求。移动通信仍将发挥数字蜂窝网的作用，不只是满足于移 \| \|动电话，而是向固定通信网看齐、也要大力发展数据通信，并让移动用户 \| \|随时接上Internet索取大量数据信息以满足便携计算机的通信需要。进入2\| \|1世纪后不久，第二代蜂窝网将正式过渡至第三代(3G)。虽然受到无线电频\| \|谱资源的限制和电波衰落现象的影响，也要尽力设法提高数据通信的传输 \| \|速率。现在设计的IMT—2000系统已有把握把不太远距离的数据通信速率提 \| \|高至2000kb/s即2Mb/s，有可能用来实现无线多媒体通信。到2010年，新的\| \|措施可能把数字速率再度提高，直至100Mb/s。无线通信的100Mb/s(108bit\| \|/S)虽然还低于光纤通信的10b/s(10bit/s)，但已很不容易，必须提高无线\| \|通信运用的频段，例如从2GHz提高至30GHz，从微波升至接近毫米波。 \| \| 建设和发展国家／全球信息基础结构(NII／GII)，一定要配合广大市 \| \|场需求，对固定与移动两大类通信同样重视。而且在规划建设和发展运营 \| \|时，应该使固定通信与移动通信助者互相协调和融合，即FMC(fixed＆mobi\| \|leconvergence)。鉴于固定通信网主要依靠有线线路，近年增设光纤传输 \| \|线路接替旧时的铜线电缆，而移动通信网主要依靠无线线路，特别是无线 \| \|接入，这些有线与无线两者必须互相配合或结合，即WWI(wireline＆wirel\| \|essintegration)，或者说，光纤与无线相结合。这FMC和WWI是21世纪发展\| \|通信的基本趋势也应是采取的基本政策，使整个通信合理发展并节约资金 \| \|，既满足广大用户的需要，又减轻用户的经济负担。 \| \| 二、数据重心、分组为基的IP网 \| \| 鉴于21世纪通信建设的目标已经明确，我们可以果断地认为：现行的 \| \|两种固定通信网PSTN和Internet都不能单独满足理想通信网的要求。长期 \| \|以来，PSTN对于电话通信确实作出了很大贡献，但它使用的电路交换制式 \| \|虽对用户双方实时会话的电话通信业务很有利，但不适合数据通信优先传 \| \|送的要求。而九十年代中期兴起的Internet虽是数据通信的IP网，但毕竟 \| \|不够理想。因此，有必要作出合理的设计，使两个现行通信网进化为未来 \| \|的新型核心网，适应新世纪通信的顺利发展。 \| \| 未来的固定通信网将采用数据为重心，分组为基本，按照互联网规约 \| \|规定的核心网(data－centricpacket－basedIPnetwork)。通信网将首先适\| \|应通信业务量最大的数据通信优先发展，但仍保持电话和图视通信的顺利 \| \|传送，并保证它们的业务质量QoS，让通信用户感到满意。这样的通信网虽\| \|然以数据通信居优先，但仍保证原来PSTN用户通电话照样满意，也保证原 \| \|来的Internet用户上网更加方便。未来的核心网采用分组交换，以替代原 \| \|来PSTN长期使用的电路交换，这当然是传送数据通信所必需的。也正是用 \| \|了分组办法，才能保证数据信息得到优先传送和较高的传送效率。在原则 \| \|上，未来的核心网应该遵守互联网规约IP(现在正从第4版进化为第6版)， \| \|组成完整的IP网。这就是要求每种信息都用互联网规约，即everythingove\| \|rIP。当然，电话用了IP，必须相应地采取一定的有效措施，保证IPphone \| \|仍达到QoS要求。另外，在现阶段，正在运行的以时分多路TDM为基的电通 \| \|信网配有同步数字群系列SDH和异步转移模式ATM等技术和设施，对通信用 \| \|户服务很满意。因此，在IP网技术和设施没有得到完全圆满解决之前，不 \| \|妨考虑IP与现行仍然很好的设施结合运用，例如IPoverATM、IPoverSDH， \| \|即IPovereverything。到了比较成熟的时候，再平滑过渡至完整的IP网。 \| \| 在电的通信网时代，数字信号和时分多路TDM起主要作用。通信网内部\| \|有许多重要的网络单元都是受数字的控制。这些网络单元包括各种不同用 \| \|途的multiplexer－demuttiplexer。例如，在用户接入通信网的地方需要 \| \|利用合路器－分路器。每路模拟话音信号经过PCM转换为数字信号64Kb/s。\| \|30路这样的数字话音信号就由合路器合为一个基群约2Mb/s。在网络输出处\| \|，相应地由分路器把基群分为30路数字话音信号。到了网络内部，就有合 \| \|群器和分群器，把几个低级数字群合为一个高级数字群，又把一个高级数 \| \|字群分为几个低级数字群。例如按照PDH，4个8Mb/s群合为1个34Mb/s群， \| \|又把34Mb/s群分为4个8Mb/s群。又如在SDH，4个155Mb/s群合为1个622Mb/s\| \|群，又把622Mb/s群分为4个155Mb/s群等等。 \| \| 在未来新型核心网的结点中，重要的网络单元有ADM(add－dropmultip\| \|lexer)，即插分复接器。实际上它是一对分群器与合群器的组合。线路上 \| \|传来的某一高级数字群由分群器分为几个低级群，其中有些低级群就分下(\| \|drop)在这结点使用，而另一些低级群则直通合群器的输入。这结点可以插\| \|上(add)同样数目的低级群，与直通的低级群由合群器合为一个高级数字群\| \|输出传往线路。这样的ADM是由数字控制的，故称DADM(digitalADM)。结点\| \|中还一定设置交叉连接系统，也是由数字控制，故称DXC(digitalcross－c\| \|onncct)总的来说，核心网络各结点中最重要的网络单元包括DADM和DXC， \| \|它们必须经过精心设计，以便完成复杂的功能。 \| \| 三、波分多路从光纤线路引伸至组建光网 \| \| 在有线通信的发展史上，多路通信写下了光辉篇章。最早在铜线传送 \| \|模拟电信号的频分多路FDM(fregaencydivisionmultiplexing)，其后是数 \| \|字信号利用时分多路TDM(timedivisionmultiplexing)组成数字群，有PDH \| \|和SDH两种数字群系列，近年则是引伸至光信号的波分多路WDM(wavelength\| \|divisionmultiplexing)。这些都是使铜线和光纤发挥潜在容量的有效办法\| \|。现在铜线线路大多已由光纤替代，FDM已成为过去。但TDM在数字通信中 \| \|则是主要的，不可缺少的技术和应用，WDM则在光纤传输线路作为控掘潜在\| \|容量的重要利器，而且即将引伸应用至通信网内部，组成更大容量的光通 \| \|信网，发展前程远大，光的WDM虽然也可说是光的FDM，但它实现的技术和 \| \|方法与电的FDM大不相同。 \| \| 波分多路系统在光纤上的应用是从几路开始，很快升至几十路光载波 \| \|同在一根光纤上传输。因为路数增多、光载波排列靠近、波长间隔减小， \| \|因而称为密集波分多路DWDM(denseWDM)。前面已提到，20世纪末，国际上 \| \|研究单位已有实验报道，在一根光纤上加装DWDM系统，成功地同时传送100\| \|路，每路数字速率10Gb/s，光纤传送的总速率达100×10=1Tb/s，据说进入2\| \|1世纪不多几年，一根光纤的传送总速率可能再提高至10Tb/s，比电的TDM \| \|目前最高的数字速率10Gb/s高1000倍。 \| \| 光纤上加装密集波分多路系统，必须是单模光纤、具有低损耗、低色 \| \|散的平坦特性的很宽波段窗口。现时满足这样要求的有两个波长：其一是 \| \|非零色散单模光纤NZDF，在波长1550nm附近有100nm宽的窗口，而且这波长\| \|有宽带光纤放大器W－EDFA，因此，在加装DWDM系统后，可以实现大容量、\| \|长距离的传输，例如1Tb/s和1000km长途干线的传输。现在国际上的大公司\| \|已供售这种光纤，我国也有工厂能制造这种光纤。其二是常规单模光纤SMF\| \|在制造时消灭了原来在1385nm波长出现的OH－吸收高峰，以致在1400nm附 \| \|近有大约100nm宽的窗口容许加装DWDM系统。虽然这个波长尚没有相应的光\| \|纤放大器，但它加装的DWDM系统可以用于城市多的局间线路，它们距离较 \| \|短，不需要光放大。在进入新世纪后，通信网容量必将快速增长。在这样 \| \|的形势要求下，可以有两种方法来应付需要，一是加多建设光纤，二是在 \| \|光纤上加装DWDM系统。很明显，DWDM比如多光纤在经济上、人力上都节省 \| \|很多。这就是DWDM有光辉前程的原因，它在新世纪必将加多应用，以发挥 \| \|其优点。 \| \| 波分多路WDM在光纤传输线路应用取得极大成功，使研究人员受到鼓舞\| \|，进而考虑如何扩大WDM的应用范围。于是，开始研究如何把WDM用到通信 \| \|网内部，让原来受数字控制的各个网络单元改为受波长控制。特别是上述m\| \|ultiplexer－demultiplexer改而用作合波器－分波器，原来由数字控制的\| \|插分复接器DADM改为波长控制的插分复接器或光的插分复接器DADM。而原 \| \|来由数字控制的交叉连接系统DXC改为波长交叉连接或光的交叉连接系统OX\| \|C，再增设波长转换器，使复杂的交叉连接能够更加灵活地运用。这样，由\| \|通信网进化为光通信网，内部没有光／电或电／光转换，也就是说，网是 \| \|透明的。电进化为光，这是很重大的发展阶段，可以适应新世纪通信业务 \| \|快速增长的需要。 \| \| 四、第三代蜂窝网扩大数据传送能力 \| \| 无线移动通信是以城市蜂窝网为主，近年蜂窝网建设和发展很快，将 \| \|来还要开放卫星移动通信系统，实现全球个人通信。进入新世纪后，无线 \| \|蜂窝移动通信网很快就正式进化为第三代3G，其发展进程主要是参考固定 \| \|通信网，还鼓励更多的移动用户购备手机和便携计算机，蜂窝网将扩大其 \| \|宽带容量，让移动用户随时接入Internet，互通电子信函和索取大量的数 \| \|据信息。而且在不远的将来，蜂窝网有能力让移动个人用户实行无线多媒 \| \|体通信。 \| \| 城市蜂窝网大约是20余年前开始的。它是由许多六角形地区紧密构成 \| \|，其优点是每隔几区可以使用同一无线电频率，对节约无线电频谱资源利 \| \|用有利，因而蜂窝网继续不断发展，成为移动通信的主力。回忆最初是模 \| \|拟移动电话的蜂窝网，属于第一代1G。几年以后，进化为数字蜂窝网，这 \| \|是第二代2G。它是以传送数字移动电话为主的蜂窝网，它利用有效的数字 \| \|压缩编码，一路电话只需几个Kb/s。它还能传送小量的数据通信，速率仅 \| \|为9.6Kb/s。这种数字蜂窝网有几种不同制式，诸如时分多址TDMA、码分多\| \|址CDMA、频分双工FDD、时分双工TDD等，它显然优于模拟蜂窝网。因此， \| \|在20世纪末，1G淘汰2G继续使用。这时，各有关方面热烈讨论如何扩大2G \| \|的功能和性能，促使进入21世纪不久，2G能够进化为3G，即新一代数字蜂 \| \|窝网。但是，90年代中期兴起的Internet吸引了众多的计算机用户上网， \| \|它能提供大量有用的数据信息，深受固定用户欢迎。此时，移动用户的便 \| \|携计算机很方便，他们也急于接上Internet，但因新一代蜂窝网3G的准备 \| \|工作尚未完全就绪，就提出过渡方案，把数据通信能力提高至100Kb/s，让\| \|移动用户能够立即接上Internet。这是2G与3G之间的过渡，称为2.5G。估 \| \|计进入新世纪后少许几年，例如到2003年，新一代3G必能公开开放运用， \| \|它的数据通信能力将提高到2Mb/s，有可能让移动用户利用这种宽带蜂窝网\| \|实行无线多媒体通信。现在，研究人员又在探索将来2010年可能出现一种 \| \|更宽频带的蜂窝网络，称为第四代4G蜂窝网，把数据通信能力提高速率至1\| \|00mb/s。这样的蜂窝网必然要求使用更高的无线电射频，从C(4-8GHz）频 \| \|段升至Ku(13－18GHz)和ka(28-40GHz)频段。 \| \| 在2G蜂窝网，每一区蜂窝区的无线电基台已经开始利用数字信号处理 \| \|器DSP，和许多新型计算机软件，因而称为软件无线电(saftwareradio)。 \| \|相应地，基台将加多利用智能天线(smartantenna)。这种方式的实践经验 \| \|表明对无线电收发信机设备简化确实有利。因此3G蜂窝网的基台和用户终 \| \|端必将更多更好地利用软件无线电。另外，为了照顾移动用户按需接上Int\| \|ernet，由网上提供大量有用的数据信息，蜂窝网基台都将提供不对称无线\| \|电线路的应用，即基台至移动终端方向提供的数据传送速率大大地高于移 \| \|动终端至基台方向的数据传送能力。 \| \| 至于低／中轨道(LEO／MEO)卫星移动通信系统，曾在20世纪末提出了 \| \|多种不同的新设计方案，技术上都有独特思路和很高水平。虽有些卫星系 \| \|统发射上天后在市场开放运用受到挫折，经营厂商会在吸取经验的基础上 \| \|把技术进一步完善，又在手机设计和制造搞得更好一些，在市场开放和用 \| \|户承担费用等方方面面考虑得更周到，保证能够顺利发展。事实上，进入 \| \|新世纪后，人们希望全球个人通信成为现实，这就要依靠全球卫星系统发 \| \|展作用。 \|	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/21世纪中国前10年的通信有5个明显的标志.doc
联通郑州分公司《营销战略报告框架》 1. 环境分析 1. 外部环境分析 1. 产业结构分析 2. 郑州市场环境分析 3. 消费者需求分析 4. 竞争对手分析 2. 内部环境分析 1. 联通的技术能力 2. 联通现有产品分析 3. 郑州分公司可利用的资源分析 4. 郑州分公司现有的能力分析 2. 郑州分公司业务组合战略 1. BCG矩阵 2. 数据固定业务的市场营销战略就是公司的市场营销战略 3. SWOT分析 1. 数据固定业务市场机会分析 2. 数据固定业务市场威胁分析 3. 优势分析 4. 劣势分析 5. 数据固定业务的市场营销战略 4. 市场细分 1. 市场细分的变量描述 2. 发现细分市场 3. 细分市场的吸引力 4. 定位细分市场的战略选择 5. 营销组合 - 产品 - 价格 - 渠道 - 促销 6. 结论	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通郑州分公司《营销战略报告框架》.doc
0604-165接入大客户黄河证券访谈内容总结 \|时间 \|2001-6-4 \|被访谈人 \|朱晓军 \| \|被访谈人部门 \|黄河证券电脑中心 \|职务 \|总经理助理 \| \|被访人联系方式 \|13608696006 \| \|访谈人记录人 \|岳云雷 \|同行人 \|李明 \| \|访谈内容： \| \|Q：请问你们与联通165的接入方式 \| \|A：我们是光纤接入 \| \|Q：请问您的职责是什么？ \| \|A：我负责网络维护，软件、硬件的维护 \| \|Q：请问黄河证券是怎样规模的券商 \| \|A：黄河证券是一家中型券商，共有16个营业部，在郑州市区内有9个营业厅\| \|，其他的营业部也都在省内。 \| \|Q：请问目前在郑州市开办分支机构的券商有多少家，有多少网点 \| \|A：目前在郑州的券商有：国泰君安、南方、港澳、大鹏、广发、银河等省 \| \|外券商，还有河南省证券公司、黄河证券、开封证券等省内券商，共9家， \| \|一共35家营业部。另外听说中信证券也准备到郑州开营业部。 \| \|Q：请问黄河证券选择联通合作是出于什么目的 \| \|A：我们是为了作线路备份。我们的网络是星型连接，一共有24条线，目前 \| \|已经与联通合作的是2条线。这个想法是因为我们以前只与中国电信合作， \| \|我们的线路都是中国电信的，但是98年郑州电信到巩义的线路因施工断了，\| \|对我们的影响非常大，因此为了安全的要求，我们决定为每条线作一条备用\| \|线，要选择中国电信以外的另一家运营商，于是我们就跟联通省分公司联系\| \|了。 \| \|Q：为什么没选择网通等其他的运营商呢？ \| \|A：因为联通的覆盖面很广，而网通他们的覆盖面还是不行。 \| \|Q：在郑州开营业部的其他券商有这方面的需求吗？ \| \|A：按说都应该有，但是开封证券只有一个营业部，省证券的营业部也不多 \| \|，而那几个大型券商都只有一个营业部，他们与总部之间都是租用的卫星线\| \|路。如果我们的城域网建设完善，他们也会有需求，那样他们就会成为天地\| \|备份形式，他们非常需要。但现在联通的网还没有建成，所以他们可能现在\| \|不会租用联通的线路。 \| \|Q：我们选择运营商最看重的是什么因素 \| \|A：稳定性是我们最看重的，然后是线路效率，再有就是性能价格比。 \| \|Q：选择哪家运营商主要由哪个领导说得算 \| \|A：当然是老总了 \| \|Q：技术部门有发言权吗？ \| \|A：各券商对技术部门的技术要求管得都很松，一般技术部门能拿出数据说 \| \|明选择某运营商的原因，老总是不提反对意见的。 \| \|Q：我们根联通的线路带宽是多少 \| \|A：已经建成的和即将建设的都是2M的带宽。原来跟中国电信的线路大部分 \| \|是128K的，有一条256K的。 \| \|Q：那我们使用哪条线作备份更好呢 \| \|A：如果联通的线路经过测试是稳定的，我们就选用联通的为主线，毕竟是2\| \|M的带宽。 \| \|Q：你们使用专线用来传输什么信息 \| \|A：现在多了，主要的是交易信息，还有办公、财务、数据等。 \| \|Q：还有什么需求吗？ \| \|A：当然还有，比如我们与银行搞银证合作，让在银行开户的股民能直接转 \| \|账炒股，这样我们与各银行间的数据传输必然需要架设专线。 \| \|Q：目前我们黄河证券的业务量有多大？网上交易量有多大？ \| \|A：成交额是4亿/天，交易量是每个市场3000多笔/天，这样我们通过线路传\| \|输次数就是12000次。网上交易量现在达到15%，今年底的目标是30%。 \|	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/6.4访谈内容总结.doc
IP电话业务什么是17911 IP电话卡？它是一种储值卡，有卡号，及可修改的密码。用户需在卡上标明的有效期内使用，新、旧卡之间可转帐，也可在营业厅内充值。（注：此卡只能在当地使用，不能漫游）用户如何使用17911 IP卡？ • 用户注册使用方法： [pic] 注：1 "话机绑定"指用户将17911卡与某固定电话号码"绑定"后形成一个暂时的唯一对应关系，　　　即只有该号码的固定电话可利用此17911卡帐号直接拨打IP电话，若需"绑定"其它电话，　　　则需要先解除"绑定"，再重新"绑定"新号码。　　2 由于电话分机主叫号码与外界有关，所以如不希望所有分机共享该17911卡帐户，请不　　　　要"绑定"外线号码。反之，如单位需要所有分机都可直接使用17911 业务，请到联通鼓楼　　　营业厅办理17911 IP记帐卡。 • 用户注册后拨打方法：在注册过的话机上拨打国内电话：17911+被叫区号+被叫号码在注册过的话机上拨打国际电话：17911+国家代码+被叫号码如何购买联通17911 IP电话卡？请到联通营业厅或各代销网点。详情请拨打客户服务热线：99131 使用中有了问题怎么办？用户可以拨打客户服务热线，或到联通营业厅咨询。客户监督热线：99131	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/IP电话业务.doc
北大纵横管理咨询公司 2001年6月尊敬的联通郑州分公司员工：您好！我们是北大纵横管理咨询公司。我们正与你们一起为贵公司迎接未来的挑战、业绩更上一层楼而努力。此次问卷调查的目的是为了解联通郑州分公司的客观情况、员工对公司管理现状、企业文化的评价，以及相关方面进行改善的切实需求。您的见解和意见对于公司的发展至关重要，北大纵横管理咨询公司将以职业态度对您的问卷严格保密，只在咨询顾问范围内作统计使用。请您认真填写问卷，感谢您的积极参与支持。北大纵横管理咨询公司联通项目组第一部分封闭式问题（如无特别说明，请只选一个答案，并在选项对应的分值上画圈或打勾）一、公司战略问题 1-1．您认为是否有必要让公司每位员工都充分了解企业的战略吗？ \|必要 \|无所谓 \|没有必要 \| \|1 \|2 \|3 \| 1-2．您了解公司现在的战略吗？ \|了解 \|一般 \|不太了解 \|不知道（注明原因\| \| \| \| \|） \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 请您简述您所知道的战略 3．您对于公司以下基本方面是否了解？ • 公司宗旨（1）很熟悉（2）知道一些，但不熟悉（3）不太知道 • 经营理念（1）很熟悉（2）知道一些，但不熟悉（3）不太知道 • 服务准则（1）很熟悉（2）知道一些，但不熟悉（3）不太知道 • 经营范围（1）很熟悉（2）知道一些，但不熟悉（3）不太知道 4．您认为公司目前的经营理念是（多选题）（1）扩大市场占有率（2）追求利润（3）完成集团任务（4）顾客满意（5）最大竞争优势（6）体现社会责任（7）其它___________________ 1- 6．下面是对公司在该地区、在行业内地位的一些看法，在您同意的看法前打勾（多选） 1．（）我们公司在该地区、在行业内是最好的 2．（）我们公司与主要竞争对手相比，水平不相上下 3．（）我们落后于主要竞争对手 4．（）其他 1-7．您认为本公司的未来前景如何？ \|好 \|一般 \|不好 \|说不清楚 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 1-8．您认为公司的风险来自那些方面（可多选）？ 1. （）没有建立起有效的市场营销管理体系 2. （）缺乏有效的营销激励机制，对营销人员激励作用不大 3. （）缺乏对新业务的重视，市场拓展不力 4. （）没有明确的业务方向，导致什么都做，资源分散，什么都做不好 5. （）竞争激烈，对手发展快 6. （）客户缺乏对联通的认知度、信誉度 7. （）领导者决策水平 8. 其他二、企业文化问题 1.吸引您进入公司工作的主要原因是 (多选题) （1）待遇好（2）合乎兴趣（3）专业对口（4）富有挑战性（5）有发展机会（6）良好的培训（7）人际关系好（8）管理制度完善（9）文化认同（10）公司名气（11）公司前景好（12）其他 _______ 2.现在吸引您继续留在公司的主要原因是(多选题) （1）待遇好（2）合乎兴趣（3）专业对口（4）富有挑战性（5）有发展机会（6）良好的培训（7）人际关系好（8）管理制度完善（9）文化认同（10）公司名气（11）公司前景好（12）其他 _______ 4-9．您是否愿意在公司长期工作？ \|非常愿意 \|愿意 \|不太愿意 \|肯定不会 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-5．您认为在公司衡量个人成功的主要标志是：（单选） 1．（）职务高低 2．（）财富多少 3．（）技术水平高低 4．（）工作得到领导的认同 5．（）其他 3-1．您认为公司目前是否已经形成一定的企业文化？ \|有 \|正在形成 \|没有 \| \| \| \| \| \|不知道（注明原因\| \| \| \| \|） \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 3-1．公司目前是否有关于企业文化的规章制度？ \|有 \|正在形成 \|没有 \| \| \| \| \| \|不知道（注明原因\| \| \| \| \|） \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 3-2．您认为本公司企业文化对公司发展有多大的作用？ \|有很大作用 \|有一定作用 \|没有 \|说不清 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 3-3．您认为公司的人际关系： \|很好 \|比较好 \|较差 \|很差 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 3-4．您认为公司对待员工是否公平？ \|很公平 \|比较公平 \|不公平 \|很不公平 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 3-1．您认为公司目前的风气如何？ \|非常好 \|好 \|一般 \|不好 \| 不清楚 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| 3-1．您认为公司目前的价值取向怎样？ \|非常好 \|好 \|一般 \|不好 \| 不清楚 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| 3- 5．您希望所在的企业有什么样的价值取向（请将所列选项全部浏览一遍后，选出您认为最重要的3个并按重要性排列，将序号直接填在相应选项前的括号内）？ \|（）1优胜劣汰 \|（）2团队精神 \|（）3严守商业道德 \| \|（）4以人为本 \|（）5客户至上 \|（）6股东利益第一 \| \|（）7人尽其才 \|（）8服务社会 \|（）9充分考虑员工 \| \| \| \|利益 \| \|（）10服务取胜 \|（）11不断创新 \|（ \| \| \| \|）12其它（请指出） \| \| \| \|： \| 3-6．您认为公司的领导风格是怎样的？ \|非常民主 \|适中 \|专断 \| 不知道（注明 \| \| \| \| \|原因） \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 3-7．您认为现任公司高层管理人员的优势是什么？（可多选） A. 年富力强（） B. 知识丰富（） C. 开拓创新（） D. 有凝聚力（） E. 较强的管理能力（） F. 工作效率高（） G. 尊重人才( ) H. 其他（请写出） 3-9．下列哪种情形在本公司比较常见（可以多选） 1．（）时间观念差 2．（）没有人愿意拍板决策 3．（）职能科室服务意识不强 4．（）注重绝对公平、不注重效率 5．（）领导经常交办一些事情但却不问结果 6．（）高科技企业，上下级之间层级感不明显 7．（）上级的上级经常直接干预自己的工作 8．（）非董事层和经营层的小股东经常发表对企业日常经营活动的意见 9．（）经常不知道应该向谁汇报工作 3- 10．您认为公司最高管理层在作出一项决策的时候，当员工利益、股东利益、客户利益、债权人利益发生矛盾时，应首先考虑：（限选一个） 1．（　）员工利益 2．（）股东利益 3．（）客户利益 4．（）债权人利益 5．（）其他 3-12．您对公司管理层的信任 1．（）逐步下降 2．（）逐步增强 3．（）没什么变化 3-3．您认为公司的发展前景： \|很好 \|比较好 \|较差 \|很差 \|不知道 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| 4- 21．您认为对公司的厂容厂貌、产品样式和包装、设备特色、建筑风格、厂旗、厂服、厂标、纪念物、纪念建筑及组织的业余文化活动等进行评价： \|全面，且层 \| \|非常不全面，且层次 \| \|次高 \| \|低 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| 4-21．您认为物质奖励是否能起到对员工充分的激励作用？ \|能 \|不一定 \|不能 \|不知道（注明原因 \| \| \| \| \|） \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-22．为了调动职工工作积极性，您认为下列何种因素最重要(限选三项)？ \|能得到系统\|工作有保障 \|有住房 \|收入较高\|人际关 \| \|培训 \| \| \| \|系融洽 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| 2-3．在与您相关的工作中，是否能充分行使建议权？ \|经常 \|一般 \|偶尔 \|说不清 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2-4．您认为公司的管理制度是否能得到严格执行？ \|能 \|好像能 \|不能 \| \| \| \| \| \|不知道（注明原因\| \| \| \| \|） \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2- 5．公司职能部门（如人力资源部、计划财务部、综合部等）是否能很好地服务于您所在的业务部门？（职能部门不用回答此问题） \|非常好 \|一般 \|不好 \|很不好 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2-6．公司在日常管理中，上下级间的指令和汇报是否存在越级现象？ \|非常普遍 \|有时有 \|几乎没有 \| \| \| \| \| \|不知道（注明原因\| \| \| \| \|） \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2-7．公司内部处理日常事务是否有序？ \|非常有序 \|一般 \|混乱 \| 不知道（注明 \| \| \| \| \|原因） \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2-8．在您工作需要相关部门协助时，相关部门配合状况 \|很好 \|比较好 \|不好 \|很不好 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 请指出哪些部门经常配合不好 2-9．在需要相关部门合作的事务中，您认为各部门间的责任界定 \|　　非常明 \|比较明确 \|不明确 \|非常不明确 \| \|确 \| \| \| \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2-10．在碰到需要与相关部门协调的事务时，您通常会 1．（）直接与其他部门具体负责的人员协调 2．（）直接与其他部门的领导协调 3．（）向自己的上级反映 4．（）其他 2-11．是否经常出现多个领导向您分派任务的情况？ \|经常 \|有时 \|偶尔 \|没有 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2-12．您认为制定工作计划有用吗？ \|　　非常有 \|比较有用 \|不太有用 \|基本没用 \| \|用 \| \| \| \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2-13．领导是否对工作提出了明确的要求？ \|　　非常明 \|比较明确 \|不明确 \|很不明确 \| \|确 \| \| \| \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 2-14．您是否明确工作职责和权力？ \|　　非常明 \|比较明确 \|不明确 \|很不明确 \| \|确 \| \| \| \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-3．您迫切需要哪些方面的培训？ 1．（）基本岗位知识培训 2．（）管理知识培训 3．（）通讯行业知识培训 4．（）竞争对手先进产品/技术知识培训 5．（）项目管理技能培训 6．（）销售技能培训 7．（）组织协调/沟通方面的培训 8．（）具体工作中所需特殊技能培训 9．（）其他 4-4．您认为培训中学到的知识对实际工作帮助大吗？ \|比较大 \|一般 \|有些作用 \|没什么作用 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-6．您认为自己的才能在目前岗位是否得以发挥？ \|完全没有发 \|有些方面没有发\|发挥尚好 \|已充分发挥 \| \|挥 \|挥 \| \| \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-7．您是否希望接受对您难度更大、责任更大、压力更大的工作挑战？ \|不希望 \|无所谓 \|希望但没信心 \|希望且有信心 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-8．您是否有发现属于自己职责范围之内的工作，自己没有权力负责？ \|经常 \|有时 \|偶尔 \|从来没有 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-10．与公司其他人相比，您对目前的收入水平满意吗？ \|很满意 \|比较满意 \|不满意 \|很不满意 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-11．与您在外单位的同学、朋友相比，您对目前的收入水平满意吗？ \|很满意 \|比较满意 \|不满意 \|很不满意 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-12．与您的工作付出相比，您对目前收入满意吗？ \|很满意 \|比较满意 \|不满意 \|很不满意 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-13．如果您对公司的工作存在疑问，您将 1．（）找机会与直接上级交流 2．（）与最亲密的同事私下交流 3．（）找比较熟悉的积成电子/鲁能电气创业团队交流 4．（）说了也没用，发些牢骚算了 5．（）其他 4-14．您认为工作努力一点/松懈一点对月底奖金/年底奖金会有影响吗？ \|影响很大 \|影响比较大 \|影响不大 \|没影响 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-15．您认为您晋升的可能性有多大？ \|很大 \|比较大 \|不大 \|没有可能 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-16．如果某天在商场购物时，远远看见您的领导，您会： 1．（）主动过去打招呼 2．（）等他走近时再打招呼 3．（）等待他主动向您打招呼 4．（）尽量回避 4-17．您认为下列哪些方式能够更好地提高您的积极性和创造性？（限选三个） A. 收入提高（） B. 福利改善（） C. 职位晋升（）　　　　 D. 挑战性的工作（） E. 培训机会（）　　　 F. 领导认可（） G. 其他（请写出） 4-18．假设现在让您重新选择工作，您认为下面哪个因素更重要？ 1．（）领导个人魅力 2．（）工作挑战性 3．（）职业稳定性 4．（）公司名气 5．（）民主气氛 6．（）充分发挥自己才能 7. （）收入水平 8. （）晋升机会 9. （）公司发展前途 4-19．您认为您的个人前途与公司前途 \|非常相关 \|比较相关 \|不太相关 \|没什么关系 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \| 4-20．您认为目前工资/奖金状况 \|非常合理 \|合理 \|一般 \|不合理 \|非常不合理\| \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| 4-21．您认为目前工资/奖金状况对工作积极性的影响 \|负面影响 \|一般 \|没影响 \|较好 \|不清楚 \| \|大 \| \| \| \| \| \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| 4-22．您认为公司现在人员素质如何？ \|高 \|比较高 \|一般 \|较差 \|差 \| \|1 \|2 \|3 \|4 \|5 \| 4-23．您认为公司现在最需要什么类型的人才？（可多选） A. 管理人才（） B. 销售人才（） C. 市场策划人才（）　　 D. 技术人才（） E. 其他 4-24．在同事中，最受欢迎的人是由于他 1．（）工作能力强 2．（）与领导关系比较近 3．（）工作业绩好 4．（）会处理人际关系 5．（）其他 4-25．对您来说，目前的工作 1．（）很适合，并且有信心，有能力做好 2．（）是我喜欢的工作，但自己能力有欠缺 3．（）不是我喜欢的工作，但是我能做好 4．（）不适合我，我正考虑换一个岗位 5．（）不适合我，我正考虑跳槽 5-1．公司目前存在的问题有：（可多选） A. 职责不清（） B. 授权不明确（） C. 分配不公（） D. 敬业精神弱化（） E. 不尊重人（） F. 政策模糊（） G. 多头领导（） H. 其他（请写出） 5-2．您认为目前制约公司发展的主要因素是 1．（）公司缺乏凝聚力，企业文化匮乏 2．（）员工未来预期不明确、激励不够、人心不稳 3．（）战略目标不明确 4．（）内部管理混乱 5．（）技术发展滞后 6．（）其他请您就我司目前的各方面情况加以评价。 \|序 \| \|具体评价 \| \|号 \|项目 \| \| \| \| \|完全同 \|很同意 \|基本同意 \|不同意 \|完全不 \| \| \| \|意 \| \| \| \|同意 \| \| \| \|5 \|4 \|3 \|2 \|1 \| \|1 \|领导重视客户的意见和反应 \| \| \| \| \| \| \|2 \|领导始终使员工了解公司发展的形\| \| \| \| \| \| \| \|势 \| \| \| \| \| \| \|3 \|有计划地为员工提供素质教育和业\| \| \| \| \| \| \| \|务培训 \| \| \| \| \| \| \|4 \|工作任务设置合理 \| \| \| \| \| \| \|5 \|“情侣卡”实施效果显著 \| \| \| \| \| \| \|6 \|“回呼卡”实施效果显著 \| \| \| \| \| \| \|7 \|公司鼓励员工积极满足客户需求 \| \| \| \| \| \| \|8 \|公司充分信任员工 \| \| \| \| \| \| \|9 \|领导具有战略眼光 \| \| \| \| \| \| \|10 \|领导积极进取、乐于接受新事物 \| \| \| \| \| \| \|11 \|领导肯下放权力 \| \| \| \| \| \| \|12 \|公司积极听取员工的意见和建议 \| \| \| \| \| \| \|13 \|领导对工作克尽其职 \| \| \| \| \| \| \|14 \|公司对全体员工一视同仁 \| \| \| \| \| \| \|15 \|公司能将客户的需求信息应用于服\| \| \| \| \| \| \| \|务体系设计 \| \| \| \| \| \| \|16 \|公司能兑现对客户承诺的服务项目\| \| \| \| \| \| \|17 \|公司在客户遇到困难时能积极提供\| \| \| \| \| \| \| \|帮助 \| \| \| \| \| \| \|18 \|公司能在承诺的时间内完成服务项\| \| \| \| \| \| \| \|目 \| \| \| \| \| \| \|19 \|公司能满足客户的特殊需求 \| \| \| \| \| \| \|20 \|客户信任我司的服务 \| \| \| \| \| \| \|21 \|各营业厅/部之间业务交流密切 \| \| \| \| \| \| \|22 \|公司有完善的管理制度 \| \| \| \| \| \| \|23 \|公司的整体经营状况良好 \| \| \| \| \| \| \|24 \|130号码/卡资源管理合理 \| \| \| \| \| \| \|25 \|公司采购、仓库等供应管理合理 \| \| \| \| \| \| 第二部分开放式问题 5-3．请回答以下问题： 1. 您认为公司在组织管理方面迫切需要解决的三个问题？ 2. 您认为您需要向管理层反映哪些问题？ 3．对于公司的销售工作，您有何意见或改进建议？第三部分个人信息甄别六、个人资料（仅用于统计目的） 1．您的性别： 1. 男 2. 女 2．您的年龄： 1．（）23岁以下 2．（）23-28岁 3．（）29-34岁 4．（）35-40岁 5．（）41-50岁 6．（）50岁以上 2．您来自： 1．（）国信 2．（）联合 3．（）省分公司 4．（）联通寻呼 5．（）其它 3．您现在所在的部门 1．（）综合部 2．（）计划财务部 3．（）市场部 4．（）工程建设部 5．（）客户服务中心 6．（）运行维护部 7．（）人力资源部 8．（）市区营业中心 9．（）寻呼事业部 10．（）郊区县营业部 4．您的最高学历 1．（）高中/中专/技校以下 2．（）大专 3．（）本科 4．（）硕士及以上 5．您的职称 1．（）高级职称 2．（）中级职称 3．（）初级职称 4．（）其他 6．您现在的岗位属于（单选） 1．（）一般职员（普通行政人员、职能部门人员等） 2．（）工程建设人员 3．（）运行维护人员 4．（）营销人员(营业部、营业厅一般工作人员) 5．（）基层管理人员 6．（）中层管理人员 7．（）高层管理人员 ----------------------- 联通郑州分公司管理咨询调查问卷	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/联通郑州分公司员工调查问卷.doc
\|2\|　主机托管、服务器租用、 \| \|6\|虚拟主机 \| \|3\|　宽带接入、窄带接入、加 \| \|I\|速服务 \| \|D\|　安全服务、网上营销认证 \| \|C\|培训 \| \| \|　存储备份、监控服务、网 \| \| \|站营销 \| \| \|　网站建设、应用服务 \| \|2\|　新资费上网不能简单罗列\| \|6\|数据 \| \|3\|　羊城教育信息化市场烽烟\| \| \|骤起 \| \| \|　263主叫计费上网登陆上 \| \| \|海滩 \| \| \|　不能偏信"优惠政策",省 \| \| \|钱还靠掐准时 \| \| \|　李小龙谈263的生存法则 \| \| \| \| \| \| \| \|2\|　北京：95963、2631、包月卡、\| \|6\|计时卡 \| \|3\|　上海：主叫业务,上网卡,东方 \| \|I\|逍遥卡 \| \|S\|　广州：买卡送猫、征集网络监 \| \|P\|测员 \| \| \|　武汉：包月卡、诚征网络鉴证 \| \| \|员 \| \| \|　西安：买60送包周！多买多送 \| \| \|！ \|	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/263业务.doc
中国互联网络发展状况统计报告(2001/1) [pic] http://www.sina.com.cn 2001/01/17 14:40 新浪科技 今天(1月17日)下午，中国互联网络信息中心(CNNIC)在京发布了第七次《中国互联网络发展状况统计报告》，全文如下：　　我国Internet上网计算机数、用户人数、用户分布、信息流量分布、域名注册等方面情况的统计信息，对国家和企业动态掌握互联网络在我国的发展情况，提供决策依据有着十分重要的意义。1997年，经原国务院信息办和CNNIC工作委员会研究，决定由中国互联网络信息中心(CNNIC)联合四个互联网络单位来实施这项统计工作。CNNIC于1997年、1998年、1999年和2000年分别发布了"中国互联网络发展状况统计报告"。在统计报告发表后，受到各个方面的重视，被国内外用户广泛引用，并且不断有用户要求CNNIC提供最新的统计报告。为了使这项工作制度化、正规化，从1998年起CNNIC决定于每年1月和 7月发布统计报告。值得说明的是，信息产业部电信管理局和国家信息化办公室签发文件要求各相关单位配合CNNIC的统计调查工作，以及各互联网单位和各ISP、ICP等相关单位对CNNIC的支持与配合是中国互联网络发展状况统计调查工作得以顺利进行的重要保证。　　本次统计调查的主要内容有：统计我国互联网络上网计算机数量、上网用户数量、域名注册数量及分布、各个互联网络国际出口带宽以及WWW站点数量及分布；对我国上网用户的分布、基本情况和特征等方面做出概况性的统计分析；了解我国上网用户对互联网络的使用情况和行为习惯以及对有关热点问题的看法和倾向。　　依据统计学理论和国际惯例并结合以往六次调查经验，本次调查采用了计算机网上自动搜寻、网上联机调查和网下抽样调查等调查方法，其中网下抽样调查侧重于了解中国网民的总量、相关的特征、行为特点等，而网上联机调查侧重于了解网民对网络的使用情况、行为习惯以及对有关热点问题的看法和倾向。CNNIC在2000年11月末至2001年1 月初期间进行了网上联机调查和网下抽样调查。此次调查得到了国内众多知名ISP、ICP 站点的支持，国内的大部分网站均在主页为本次联机调查问卷放置了链接。网上调查共收到调查问卷34695份，经处理得到有效答卷26667份；网下调查采用抽样调查的方法，根据调查对象的不同特点将调查总体划分为几个子总体，分别采用不同的方式进行抽样调查，抽取的样本遍布全国31个省市，其中电话调查有效样本62620个、面访调查有效样本6000个。本次统计数据的截止日期为2000年12月31日。　　一、中国互联网络发展的宏观概况　　(一) 我国上网计算机数：　　约892万台，其中专线上网计算机：141万台，拨号上网计算机：751万台。　　(二) 我国上网用户人数：　　约2250万人，其中专线上网的用户人数约为364万，拨号上网的用户人数约为1543万，同时使用专线与拨号的用户人数为343万。除计算机外同时使用其它设备(移动终端、信息家电等)上网的用户人数为92万。　　注：CNNIC将中国网民定义为：平均每周使用互联网1小时(含)以上的中国公民。　　(三)CN下注册的域名数： \|　 \|AC \|COM \|EDU \|GOV \|NET \|ORG \|行政区域\| \| \| \| \| \| \| \| \|名 \| \|域名数 \|44605 \|11141 \|2004 \|1140 \|2099 \|768 \|556 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|36.87% \|9.21% \|1.66% \|0.94% \|1.73% \|0.63% \|0.46%　 \| \|　 \|辽宁 \|吉林 \|黑龙江 \|江苏 \|浙江 \|安徽 \|福建 \| \|域名数 \|3718 \|762 \|1156 \|5471 \|4862 \|1051 \|2983 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|3.07% \|0.63% \|0.96% \|4.52% \|4.02% \|0.87% \|2.47% \| \|　 \|江西 \|山东 \|河南 \|湖北 \|湖南 \|广东 \|广西 \| \|域名数 \|447 \|4740 \|1919 \|2093 \|1138 \|17043 \|835　 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|0.37% \|3.92% \|1.59% \|1.73% \|0.94% \|14.09% \|0.69% \| \|　 \|海南 \|四川 \|贵州 \|云南 \|西藏 \|陕西 \|甘肃 \| \|域名数 \|1270 \|2165 \|371 \|1689 \|143 \|1563 \|401 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|1.05% \|1.79% \|0.31% \|1.40% \|0.12% \|1.29% \|0.33% \| \|　 \|青海 \|宁夏 \|新疆 \|香港 \|澳门 \|台湾 \|　 \| \|域名数 \|86 \|299 \|1044 \|1404 \|0 \|6 \|　 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|0.07% \|0.25% \|0.86% \|1.16% \|0% \|0% \|　 \| 　　(四)WWW站点数(包括 .CN、 .COM 、.NET、 .ORG下的网站 )：约265405 个　　WWW站点的域名分布情况： \|　 \|AC.CN \|COM(.CN\|EDU(.CN\|GOV.CN \|NET(.CN)\|ORG(.CN)\|行政区域\| \| \| \|) \|) \| \| \| \|名.CN \| \|站点数 \|62158 \|28173 \|3947 \|2312 \|5337 \|2608 \|971 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|23.42% \|10.61% \|1.49% \|0.87% \|2.01% \|0.98% \|0.37% \| \|　 \|辽宁 \|吉林 \|黑龙江 \|江苏 \|浙江 \|安徽 \|福建 \| \|站点数 \|6420 \|1686 \|2773 \|17790 \|25627 \|2807 \|15878 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|2.42% \|0.64% \|1.04% \|6.70% \|9.66% \|1.06% \|5.98% \| \|　 \|江西 \|山东 \|河南 \|湖北 \|湖南 \|广东 \|广西 \| \|站点数 \|1499 \|12215 \|5062 \|6566 \|2732 \|37783 \|2152 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|0.56% \|4.60% \|1.91% \|2.48% \|1.03% \|14.24% \|0.81% \| \|　 \|海南 \|四川 \|贵州 \|云南 \|西藏 \|陕西 \|甘肃 \| \|站点数 \|2872 \|5647 \|763 \|3174 \|59 \|2949 \|1043 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|1.08% \|2.13% \|0.29% \|1.20% \|0.02% \|1.11% \|0.39% \| \|　 \|青海 \|宁夏 \|新疆 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|站点数 \|133 \|562 \|1707 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|量 \| \| \| \| \| \| \| \| \|百分比 \|0.05% \|0.21% \|0.64% \|　 \|　 \|　 \|　 \| 　　(五)我国国际线路的总容量为：2799M。连接的国家有美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、法国、日本、韩国等。分布情况如表所示： 中国科技网(CSTNET)：55M 中国公用计算机互联网(CHINANET)：1953M 其中：北京721M、上海661M、广州571M 中国教育和科研计算机网(CERNET)：117M 中国金桥信息网(CHINAGBN)：148M 其中：北京53M、上海59M、广州36M 中国联通互联网(UNINET)：55M 其中：上海47M、广州8M 中国网通(CNCNET)：377M 其中：北京4M、上海365M、广州8M 中国国际经济贸易互联网(CIETNET)：4M 中国移动互联网(CMNET)：90M 其中：北京45M、广州45M 中国长城互联网(CGWNET)：(建设中) 我国IP电话出口带宽总量为：213M 　　二、网民行为意识调查结果：　　(一)用户个人信息：  1.用户中，男性占69.56%，女性占30.44% [pic] 2.用户的年龄段： \|18岁以 \|18-24 \|25-30 \|31-35 \|36-40 \|41-50 \|51-60 \|60岁以上\| \|下 \| \| \| \| \| \| \| \| \|14.93% \|41.18% \|18.84% \|8.89% \|7.12% \|5.72% \|2.06% \|1.26% \| [pic] 3.用户的婚姻状况：未婚占62.93%，已婚占37.07% [pic] 4.用户的地域分布： \|北京 \|上海 \|天津 \|重庆 \|河北 \|山西 \|内蒙 \| \|12.39% \|8.97% \|2.53% \|2.03% \|2.47% \|1.34% \|1.21% \| \|辽宁 \|吉林 \|黑龙江 \|江苏 \|浙江 \|安徽 \|福建 \| \|4.66% \|2.41% \|2.46% \|5.43% \|6.62% \|2.43% \|3.59% \| \|江西 \|山东 \|河南 \|湖北 \|湖南 \|广东 \|广西 \| \|2.07% \|5.33% \|2.33% \|3.52 \|3.97% \|9.69% \|2.02% \| \|海南 \|四川 \|贵州 \|云南 \|西藏 \|陕西 \|甘肃 \| \|0.31% \|5.03% \|0.80% \|1.46% \|0.03% \|1.47% \|1.13% \| \|青海 \|宁夏 \|新疆 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|0.31% \|0.48% \|1.51% \|　 \|　 \|　 \|　 \| 5.用户的文化程度： \|高中(中专)\|高中(中专)\|大专 \|本科 \|硕士 \|博士以上 \| \|以下 \| \| \| \| \| \| \|6.44% \|23.45% \|28.97% \|38.82% \|1.91% \|0.41% \| [pic] 6.用户的行业分布(不包括军人、学生和无业人员)： \|党政管理机关 \|工商管理、税务 \|交通、运输业 \|商业、贸易 \| \|8.59% \|2.36% \|4.05% \|11.20% \| \|金融、保险、房地\|信息、咨询服务 \|社会服务业 \|公检法 \| \|产 \|业 \| \| \| \|6.68% \|2.31% \|8.26% \|1.25% \| \|文化、娱乐与体育\|新闻媒体与广告 \|科研、教育事业 \|邮政、通讯业 \| \|业 \|业 \| \| \| \|1.48% \|1.66% \|10.75% \|3.14% \| \|计算机业与IT行业\|制造业 \|水、电、气供给 \|建筑业 \| \| \| \|业 \| \| \|11.94% \|6.49% \|4.05% \|3.64% \| \|采掘业、矿业 \|农林牧渔水利业 \|其他 \|　 \| \|0.75% \|1.45% \|9.95% \|　 \| 　　7.用户的职业： \|国家行政管理人员\|专业技术人员 \|办事员和有关人 \|商业、服务业人员\| \| \| \|员 \| \| \|9.75% \|24.84% \|13.43% \|11.43% \| \|农林牧副渔水利业\|生产、运输设备 \|军人 \|学生 \| \|生产人员 \|操作人员及有关 \| \| \| \| \|人员 \| \| \| \|0.76% \|5.31% \|1.03% \|20.92% \| \|无业人员 \|其它 \|　 \|　 \| \|5.33% \|7.2% \|　 \|　 \| 8.用户个人月收入： \|500以下 \|501-1000 \|1001-1500 \|1501---200\|2001---250\|2501---300\| \| \| \| \|0 \|0 \|0 \| \|15.31% \|25.94% \|15.81% \|7.54% \|4.05% \|3.49% \| \|3001---400\|4001---500\|5001---600\|6001---100\|10000以上 \|无收入 \| \|0 \|0 \|0 \|00 \| \| \| \|2.93% \|1.80% \|1.61% \|0.53% \|0.57% \|16.35% \| \|不确定 \|　 \|　 \|　 \|　 \|　 \| \|4.07% \|　 \|　 \|　 \|　 \|　 \| 　　(二)用户使用网络情况和上网习惯：  1.用户上网的主要地点(多选题)： \|家中 \|单位 \|网吧 \|学校 \|其它 \| \|60.27% \|43.92% \|20.55% \|19.70% \|4.13% \| 2.用户上网费用的来源： \|公费 \|自费 \|两者均有 \| \|14.15% \|63.37% \|22.48% \| 3.用户每月愿意花费的上网费用： \|低于100 \|100元 \|200元 \|300元 \| \|2.00% \|1.12% \|1.53% \|6.56% \| \|8、9点 \|10、11点 \|12、13点 \|14、15点 \| \|33.67% \|8.83% \|9.55% \|3.36% \| \|16、17点 \|18、19点 \|20、21点 \|22、23点 \| \|3.98% \|11.82% \|11.50% \|6.08% \| 6.用户通常在什么时间上网(多选题)： \|0、1点 \|2、3点 \|4、5点 \|6、7点 \| \|10.58% \|2.90% \|1.68% \|3.32% \| \|8、9点 \|10、11点 \|12、13点 \|14、15点 \| \|17.49% \|22.05% \|21.90% \|17.85% \| \|16、17点 \|18、19点 \|20、21点 \|22、23点 \| \|28.49% \|33.56% \|62.47% \|35.12% \|  7.用户拥有E-mail帐号平均值：3.24  其中免费E-mail帐号平均值：2.90  8.用户平均每周收到电子邮件数：16.82  发出电子邮件数：9.05  9.用户拥有个人主页的情况：  有： 28.17% 没有： 71.83%  10.用户上网的主要目的(多选题)： 获得信息： 68.84% 学习计算机等新技术： 13.32% 休闲娱乐： 51.37% 工作需要： 11.25% 获得各种免费资源(如免费邮箱、免费个人主页空间等)： 9.90% 对外联系方便： 12.16% 炒股需要： 6.41% 节省通讯费用： 2.59% 赶时髦： 2.69% 网上购物： 0.86% 其它： 3.30% 11.用户最常使用的网络服务(多选题)： 电子邮箱： 95.07% 搜索引擎： 66.76% 软件上传或下载服务： 50.56% 各类信息查询： 44.65% 网上聊天室： 37.53% 新闻组： 19.33% BBS电子公告栏： 16.72% 网上寻呼机： 24.64% 免费个人主页空间： 15.58% 网上游戏娱乐： 18.94% 网上炒股： 10.86% 网上购物或商务活动： 12.54% 网络电话： 6.58% 网上支付： 2.72% 其它服务： 7.12% 12.用户在网上最主要获得哪方面信息(多选题)： 新闻： 84.38% 计算机软硬件信息： 58.00% 休闲娱乐信息： 52.66% 电子书籍： 45.99% 科教信息： 35.77% 金融证券资讯： 22.88% 求职招聘信息： 29.12% 商贸资讯： 15.66% 旅行信息： 12.55% 各类广告信息： 13.51% 医疗信息： 11.78% 交友征婚信息： 9.30% 其它： 13.27% 13.用户获取、浏览的中文信息占所有信息的比例为： 77.50%；用户获取、浏览的国内信息占所有信息的比例为： 70.94% 　　(三) 用户对一些热点问题的看法　　1.用户认为选择Internet接入服务商(ISP)的最主要因素是：　　连线速度： 42.25% 　　服务质量： 23.53% 　　价格： 25.15% 　　知名度： 6.29% 　　其他： 2.78% 　　2.用户认为一个成功网站须具备的最主要的因素是：　　网站信息量大、更新及时、有吸引人的服务(如免费电子邮件、免费软件下载、证券信息等)： 68.41% 　　浏览该网站的速度快： 18.89% 　　该网站交互性好，能与其他网友自由交流： 7.88% 　　该网站设计精巧： 3.90% 　　其它： 0.92% 　　3.用户认为当前互联网最令人不满意的地方是：　　速度太慢： 46.41% 　　收费太贵： 20.83% 　　中文信息不够丰富： 6.41% 　　无法保护个人隐私： 4.02% 　　使用不便，需要太多的专业知识： 5.42% 　　ISP服务质量不好： 3.35% 　　上网没什么用： 1.88% 　　其它： 11.68% 　　4.用户得知新网站的主要途径是(多选题)：　　搜索引擎： 71.55% 　　其它网站上的链接： 66.91% 　　朋友、同学、同事的介绍： 52.90% 　　网友介绍： 30.50% 　　网址大全之类的书籍： 18.72% 　　相关报刊杂志的介绍： 48.65% 　　相关广播电视节目的介绍： 25.18% 　　其它： 10.47% 　　5.下列网上信息中哪些还不能满足您的需要(多选题)：　　电子书籍： 39.34% 　　科教信息： 29.25% 　　计算机软硬件信息： 28.70% 　　新闻： 24.85% 　　医疗信息： 23.69% 　　求职招聘信息： 25.41% 　　休闲娱乐信息： 21.34% 　　旅行信息： 16.85% 　　商贸资讯： 16.86% 　　金融证券资讯： 13.83% 　　各类广告信息： 10.25% 　　交友征婚信息： 9.32% 　　其它： 12.34% 　　6.用户对于网上广告的看法：　　经常点击： 12.89% 　　有时点击： 37.16% 　　偶尔点击： 40.01% 　　不点击： 6.24% 　　网上广告将延长下载网页的时间，对其痛恨至极： 3.70% 　　7.网上哪一类广告会吸引您点击(多选题)：　　有奖促销活动: 67.38% 　　新闻信息: 43.83% 　　公益性活动: 51.50% 　　娱乐活动: 43.14% 　　学术活动: 25.12% 　　商品信息: 30.58% 　　新站发布: 25.53% 　　形象广告: 22.30% 　　商业公司: 12.36% 　　其它: 7.54% 　　8.哪一种网络广告形式最能吸引您点击：　　动画式广告： 66.50% 　　横幅式广告： 11.48% 　　跳出窗式广告： 10.12% 　　文字式广告： 5.50% 　　邮件式广告： 4.49% 　　插播式广告： 1.91% 　　9.用户是否愿意收到网络广告邮件作为选择物品或服务的参考：　　乐意： 31.31% 　　不乐意： 28.04% 　　无所谓： 40.65% 　　10.您是否经常点击网页上的链接图标/链接站点：　　经常： 32.10% 　　有时： 45.88% 　　偶尔： 20.58% 　　从来不： 1.44% 　　11.用户认为在未来一年中下列哪种广告形式具有更好的宣传效果(多选题): 　　网络广告： 45.63% 　　电视： 39.16% 　　户外广告： 5.33% 　　报纸： 3.81% 　　杂志： 2.47% 　　宣传册，广告信函： 2.73% 　　广播： 0.86% 　　12.用户是否经常浏览电子商务网站：　　经常： 23.90% 　　有时： 45.17% 　　偶尔： 27.23% 　　从来没有过： 3.70% 　　13.用户在过去一年中是否曾通过网络商店购买过商品或服务：　　是： 31.67% 　　否： 68.33% 　　14.用户在过去一年中是否成功地在拍卖/竞标网站上购买过他人的商品：　　是： 8.64% 　　否： 91.36% 　　15.用户在过去一年中是否在网上成功地进行过二手交易：　　是： 9.49% 　　否： 90.51% 　　16.用户由于何种原因进行网络购物(多选题)：　　节省时间： 49.29% 　　处于好奇，有趣： 33.29% 　　操作方便： 44.05% 　　节约费用： 37.41% 　　寻找稀有商品： 28.72% 　　17.用户在网上实际购买过哪些种类的产品(多选题)：　　书刊类： 58.33% 　　电脑的相关产品： 37.47% 　　通讯类： 19.87% 　　音像器材及制品： 29.07% 　　生活、家居类： 14.29% 　　礼品服务： 16.41% 　　教育学习服务： 13.13% 　　票务服务； 8.45% 　　家电产品： 8.43% 　　服装类： 6.92% 　　照相器材： 4.88% 　　体育用品类： 6.91% 　　医疗保健类： 4.44% 　　金融、保险服务： 3.76% 　　其它： 9.04% 　　18.用户希望网络能更多地提供哪些种类的产品(多选题)：　　电脑的相关产品： 46.24% 　　书刊类： 50.92% 　　教育学习服务： 32.51% 　　通讯类： 30.08% 　　礼品服务： 28.86% 　　音像器材及制品： 30.69% 　　票务服务： 23.20% 　　生活、家居类： 24.88% 　　家电产品： 18.62% 　　金融、保险服务： 17.38% 　　体育用品类： 14.77% 　　医疗保健类： 15.65% 　　服装类： 15.52% 　　照相器材： 9.45% 　　其它： 7.70% 　　19.用户是否经历过"已经订了货并付了款后，而未收到货物"的情形：　　是： 15.68% 　　否： 84.32% 　　20.用户对通过网络进行交易的满意程度：　　非常满意： 1.76% 　　较为满意： 25.96% 　　一般： 51.24% 　　较为不满意： 17.17% 　　非常不满意： 3.87% 　　21.用户一般采取哪种付款方式：　　货到付款(现金结算)： 42.02% 　　信用卡(或储蓄卡)： 12.73% 　　邮局汇款： 23.66% 　　网上支付： 13.14% 　　银行汇款： 4.13% 　　EMS、快递代收货款： 2.70% 　　银行存折账户划付： 1.62% 　　22.对于高额"超过1000元的产品"，用户希望采取的付款方式：　　货到付款(现金结算)： 55.45% 　　信用卡(或储蓄卡)： 17.31% 　　网上支付： 8.03% 　　邮局汇款： 5.14% 　　银行汇款： 5.21% 　　EMS、快递代收货款： 4.99% 　　银行存折账户划付： 3.87% 　　23.用户认为目前网上交易存在的最大问题是：　　安全性得不到保障： 31.20% 　　产品质量、售后服务及厂商信用得不到保障： 32.03% 　　付款不方便： 12.59% 　　送货耗时、渠道不畅： 9.86% 　　价格不够诱人： 7.39% 　　网上提供的信息不可靠： 5.91% 　　其它： 1.02% 　　24.用户一般选择什么方式进行商品配送：　　EMS： 19.80% 　　其它快递： 8.13% 　　普通邮寄： 28.50% 　　航空、铁路发运： 3.27% 　　送货上门： 38.24% 　　其它： 2.06% 　　25.用户认为中国何时能实现大规模的网上电子商务：　　半年内： 1.16% 　　半年--1年： 6.15% 　　1--2年： 23.88% 　　2--3年： 26.56% 　　3--5年： 23.97% 　　5年以上： 13.58% 　　没考虑过： 4.70% 　　26.您认为将来最有希望的网上事业是什么(多选题)：　　网上购物： 61.41% 　　网络通讯： 55.33% 　　网上学校： 54.54% 　　网上炒股： 49.14% 　　网上有偿信息服务： 40.86% 　　网上医院： 29.52% 　　虚拟社区： 28.32% 　　网上游戏娱乐服务： 33.02% 　　在线点播服务： 31.17% 　　其它： 6.78% 　　27.在一年内用户计算机被入侵情况：　　被入侵过： 44.66% 　　没有被入侵过： 44.30% 　　不知道： 11.04% 　　28.对于电子邮件帐号，用户多久换一次密码：　　1个月： 8.90% 　　3-6个月： 21.63% 　　6-12个月： 18.02% 　　一直不换： 51.45% 　　29.在网上用户主要采取什么安全措施(多选题)：　　密码加密： 38.11% 　　防病毒软件： 71.59% 　　防火墙： 64.67% 　　电子签名： 7.83% 　　不清楚，由系统管理员负责： 9.23% 　　什么措施都不采用： 4.58% (以上结果中加注者为网下抽样调查结果)	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/中国互联网络发展状况统计报告2001-1.doc
市场营销诊断/资源评价概述：市场营销涉及营销管理和销售管理，营销管理含价格决策、促销决策、新产品推广。销售管理含销售计划、销售目标制定、购买角色和购买特点分析、销售人员的考核与激励。核心问题：资源集中在个人手中，基本是分销。营销资源： 1. 客户资源：哪些人与客户的哪些部门存在何种关系，客户忠诚度、美誉度； 2. 销售人员：年龄结构、经验结构、专业结构、技能评估 3. 两年来推广新产品的数量结构 4. 各油田2年来销售产品结构、数量市场营销诊断： 1. 结构 1. 基本组织结构，汇报关系及人员分布 2. 国内销售处和国际贸易处管理幅度太大 3. 国内销售处对分销部缺乏销售指导 4. 市场研究室定位：收集很多信息，分析以后作用 5. 营销管理处负责成品库存 2. 人员 1. 销售人员激励不明显 2. 销售人员考核单一 3. 客户 1. 购买角色 2. 购买特点（决定因素） 4. 主要流程 1. 销售计划制定流程（与生产计划接口） 2. 销售目标制定流程 3. 新产品推广流程 4. 价格决策流程 5. 促销流程（含促销手段的利用情况,公关广告费用） 6. 销售技术支持流程 7. 售后服务流程	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/营销管理诊断.doc
资料需求（请李涛先生代为协调）请胡泽国先生帮助收集的资料清单： 1. 移动电话市场占有率情况月报表 2. 130业务工作流程 3. 130业务月报表 4. 联通郑州分公司130业务的经销商政策 5. 130业务客户投诉统计处理表请张学刚先生帮助收集的资料清单： 1. 各业务部门的业务月报表 2. 年度（或月度）工作计划、工作总结 3. 户外媒体分析报告 4. 郑州地区电视台各档期节目收视率统计资料	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/资料需求.doc
广东联通 \|■ \| \| \|虚拟专\| \| \|用网络\| \| \|（VPN \| \| \|） \| \| • VPN全称为虚拟专用网络（Virtual Private Network），是指在中国联通数据通信网上为政府、企业等构筑安全可靠、方便快捷的专用网络。 • VPN技术是广域网建设的最佳解决方案，大大节省广域网的建设和运行维护费用，增强了网络的可靠性和安全性，把政府、企业各分支机构的局域网连接起来，从而真正发挥整个网络的作用。 • 我们为您提供：基于ATM的VPN；基于FR的VPN；VPDN；IP VPN；虚拟专用网络业务尤其适合：政府、银行、证券、保险、铁道、民航、税务、海关、旅游等。需要拥有自己专网的企业系统。 ■ 国内、外专线租用业务我们针对您不同的需求，提供如下几种不同的业务： • 数字数据电路 • 帧中断（FR） • 数字电路国内、外专线租用业务适合一下用户： • 信息源用户（ISP、ICP） • 大集团用户，包括：政府机关、医疗、教育部门、海关、金融、公安、税务、证券集团、以及贸易中心、跨国公司、国内外连锁店等等。 ■ 互联网数据中心（IDC）服务数据中心可以为您提供以下的服务项目： • 标准服务：　　＊主机托管　　＊整机租赁　　＊机房租赁　　＊虚拟主机　 • 增值服务：　　＊负载均衡　　＊缓存服务　　＊SSL协议加速服务　　＊VPN配套服务　　＊数据存储和备份　　＊实施统计和记费　　＊根据客户需求提供的等级服务　　 • 配套服务：　　＊大容量的E-mail服务系统　　＊互联网接入的帐号批发或专线接入服务　　＊网站通用功能的配送服务　　＊配套的培训服务用户介入方式：对于不同客户的业务要求，我们为您提供多种专线接入方式，协助您做出最佳的选择。 • 有线接入：　　＊光纤接入　　＊铜缆接入 • 无线接入; 　　＊LMDS接入　　＊IP-B-WLL接入　　＊一点多址接入　　＊扩频微波 ■ 公用计算机互联网（CNUNINET） CNUNINET（165）的优势 • 基于ATM+IP的网络平台，向用户提供多种宽带专线接入Internet的解决方案。 • 现已覆盖全国230个城市，通过北京、上海、广州的国际出口，大大加快互联网的访问速度。 • 全国统一网管、计费，向您供可全国漫游的165拨号上网业务，及全国范围的IP VPN、VPDN等业务。 • 165用户均可享受联通提供www.165.net.com全方位网络翻译服务，英、汉、日等外交网站自动翻译成中文浏览。文件下载自动翻译，电子邮件翻译，双语BBS，多语种聊天等。 • 专线上网业务：为拥有一定规模局域网的企业、楼宇提供高速上网业务。 • WWW应用：1、为中、小企业单位提供虚拟主机服务或主机托管服务；　　　　　　2、为企事业单位提供域名申请和IP地址申请服务；　　　　　　3、为企业上网提供整套的解决方案 • E-mail服务：1.帐号E- mail：为企业用户提供大容量的、高服务保障的企业电子邮箱；　　　　　　　 2.免费E-mail：为企业、个人用户提供安全可靠的电子邮箱。 • 批量购买业务：提供卡类和帐号类两种拨号接入方式，并可提供全国漫游服务。企业可批量购买联通上网卡，不但可达到控制企业上网费用的目的，更可获得联通提供的优惠价格。 \|中国联通公用计算机互联网（Uninet）专线业务收费标准 \| \|方式/项目 \| \|开户费 \| \|网络使用费 \| \|通信费 \| \| \| \| \| \| \| \|速率 \| \|费率（元/月） \| \| \| \| \| \|包月制专线 \| \|100元 \| \|64Kbps及以下 \| \|3600 \| \|根据接入方式不同按相应电路资费标准收取通信费 \| \| \| \| \| \| \| \|64Kbps〈速率≤128Kbps \| \|4900 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|128Kbps〈速率≤256Kbps \| \|6600 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|256Kbps〈速率≤384Kbps \| \|9000 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|384Kbps〈速率≤512Kbps \| \|12000 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|512Kbps〈速率≤768Kbps \| \|16200 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|768Kbps〈速率≤1024Kbps \| \|21900 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1024Kbps〈速率≤2Mbps \| \|27000 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2Mbps〈速率≤4Mbps \| \|32400 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4Mbps〈速率≤8MKbps \| \|58400 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8Mbps〈速率≤10Mbps \| \|70000 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|10Mbps〈速率≤20Mbps \| \|125100 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|20Mbps〈速率≤34Mbps \| \|195200 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|34Mbps〈速率≤45Mbps \| \|250000 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|45Mbps〈速率≤100Mbps \| \|504000 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|100Mbps〈速率≤155Mbps \| \|781200 \| \| \| \| \| \|国内出租电路资费 \| \|单位：元/月 \| \|市内用户中继 \| \|模拟 \| \|90 \| \| \| \| \| \|数字 \| \|用于放开经营电信业务的 \| \|2700 \| \| \| \| \| \| \| \|用于互联网服务的 \| \|1800 \| \| \| \|国内出租电路 \| \|种类/范围 \| \|本地网内 \| \|长途 \| \| \| \| \| \| \| \|营业区内 \| \|营业区间 \| \| \| \| \| \| \| \|话音（音频） \| \|180 \| \|900 \| \|2250 \| \| \| \| \| \|（DDN）数字数据电路 \| \|9.6kbps \| \|900 \| \|1170 \| \|2250 \| \| \| \| \| \| \| \|19.2kbps \| \|1080 \| \|1350 \| \|2430 \| \| \| \| \| \| \| \|64kbps \| \|1350 \| \|1800 \| \|3150 \| \| \| \| \| \| \| \|128kbps \| \|1800 \| \|2250 \| \|4500 \| \| \| \| \| \| \| \|256kbps \| \|2250 \| \|2880 \| \|4950 \| \| \| \| \| \| \| \|384kbps \| \|2880 \| \|3600 \| \|5580 \| \| \| \| \| \| \| \|512kbps \| \|3420 \| \|4680 \| \|6300 \| \| \| \| \| \| \| \|768kbps \| \|3870 \| \|5580 \| \|7200 \| \| \| \| \| \| \| \|1Mbps \| \|4500 \| \|6750 \| \|8100 \| \| \| \| \| \| \| \|2Mbps \| \|5400 \| \|7200 \| \|10800 \| \| \| \| \| \|数字电路 \| \|2Mbps \| \|1800 \| \|3600 \| \|5400 \| \| \| \| \| \| \| \|8Mbps \| \|5400 \| \|9900 \| \|15300 \| \| \| \| \| \| \| \|34Mbps \| \|14400 \| \|27900 \| \|42300 \| \| \| \| \| \| \| \|155Mbps \| \|39600 \| \|79200 \| \|118800 \| \| \| \| \| \| \| \|622Mbps \| \|110700 \| \|222300 \| \|333000 \| \| \| \| \| \| \| \|2.5Gbps \| \|309600 \| \|619200 \| \|929700 \| \| \| \|国际及港澳台出租电路资费 \| \|单位：元/月 \| \|电路种类/国家或地区 \| \|香港、澳门、台湾 \| \|亚洲各国 \| \|欧、美、澳、非各国 \| \| \| \|光缆卫星 \| \|普通话路 \| \|2520 \| \|12600 \| \|13500 \| \| \| \| \| \|9.6Kbps \| \|2700 \| \|13500 \| \|14400 \| \| \| \| \| \|56、64Kbps \| \|3060 \| \|15300 \| \|16200 \| \| \| \| \| \|128Kbps \| \|4680 \| \|23400 \| \|24300 \| \| \| \| \| \|192Kbps \| \|6120 \| \|30600 \| \|30600 \| \| \| \| \| \|256Kbps \| \|7020 \| \|35100 \| \|36000 \| \| \| \| \| \|384Kbps \| \|8820 \| \|44100 \| \|45000 \| \| \| \| \| \|512Kbps \| \|10260 \| \|51300 \| \|53100 \| \| \| \| \| \|768Kbps \| \|11880 \| \|59400 \| \|61200 \| \| \| \| \| \|1Mbps \| \|13320 \| \|66600 \| \|69300 \| \| \| \| \| \|1.5Mbps \| \|15660 \| \|78300 \| \|85500 \| \| \| \| \| \|2Mbps \| \|18000 \| \|90000 \| \|90000 \| \| \| \| \| \|8M \| \|50400 \| \|252000 \| \|252000 \| \| \| \| \| \|34M \| \|144000 \| \|702000 \| \|702000 \| \| \| \| \| \|45M \| \|189000 \| \|810000 \| \|810000 \| \| \| \| \| \|155M \| \|396000 \| \|1980000 \| \|1980000 \| \| \| \| \| \|622M \| \|1107000 \| \|5535000 \| \|5535000 \| \| \| \| \| \|2.5G \| \|3096000 \| \|15489000 \| \|15489000 \| \| \| \|帧中继资费 \| \|1、一次性费用 \| \|项目 \| \|标准 \| \|备注 \| \| \| \|工料费 \| \|270元/端 \| \|不分国际、国内及营业区内、区间，不分速率 \| \| \| \|调测费 \| \|270元/虚电路（PVC）/端 \| \| \| \| \| \| \| \|2、端口月租费 \| \|端口速率 \| \|64kbps及以下 \| \|128kbps \| \|256kbps \| \|384kbps \| \|512kbps \| \|768kbps \| \|1Mbps \| \|2Mbps \| \| \| \|月租费 \| \|234 \| \|270 \| \|360 \| \|405 \| \|450 \| \|585 \| \|675 \| \|900 \| \| \| \| \| \|3、虚电路（PVC）月租费 \| \|CIR/ 范围 \| \|本地网内 \| \|长途 \| \|国际 \| \| \| \| \| \|营业区内 \| \|营业区间 \| \|360 \| \|港澳台 \| \|亚洲各国 \| \|欧、美、澳、非各国 \| \| \| \|8kbps \| \|261 \| \|396 \| \|891 \| \|1395 \| \|7920 \| \|8460 \| \| \| \|16kbps \| \|351 \| \|486 \| \|1071 \| \|1620 \| \|9000 \| \|9450 \| \| \| \|32kbps \| \|405 \| \|585 \| \|1170 \| \|1800 \| \|10350 \| \|10350 \| \| \| \|48kbps \| \|450 \| \|675 \| \|1350 \| \|2070 \| \|11700 \| \|12150 \| \| \| \|64kbps \| \|495 \| \|720 \| \|1530 \| \|2340 \| \|13050 \| \|13140 \| \| \| \|128kbps \| \|630 \| \|900 \| \|1890 \| \|3060 \| \|16200 \| \|16560 \| \| \| \|256kbps \| \|720 \| \|1035 \| \|1980 \| \|3150 \| \|17100 \| \|17640 \| \| \| \|384kbps \| \|765 \| \|1215 \| \|2070 \| \|3420 \| \|18000 \| \|18450 \| \| \| \|512kbps \| \|900 \| \|1305 \| \|2250 \| \|3690 \| \|20070 \| \|20790 \| \| \| \|768kbps \| \|1035 \| \|1440 \| \|2430 \| \|4140 \| \|23220 \| \|23895 \| \| \| \|1Mbps \| \|1125 \| \|1800 \| \|2700 \| \|4680 \| \|26010 \| \|27045 \| \| \| \|2Mbps \| \|1350 \| \|1980 \| \|3600 \| \|6300 \| \|35100 \| \|35100 \| \| \| \|注：表中所列的虚电路（PVC）月租费资费为单向收费。 \| \|193长途电话及IP电话专线资费 \| \|一、 193长途电话资费 \| \| \| \|通话费标准 \| \|优惠时段 \| \|优惠后标准 \| \|备注 \| \| \| \|国内长途 \| \|0.06元/6秒 \| \|每日22：00至次日07：00（不分节假日和工作日） \| \|0.03元/6秒 \| \|通话不足六秒按六秒计算 \| \| \| \|港澳台长途 \| \|0.18元/6秒 \| \| \| \|0.15元/6秒 \| \| \| \| \| \| \| \|0.72元/6 秒 \| \| \| \|日本、美国、新加坡、澳大利亚、新西兰、法国、英国、意大利、\| \|泰国、马来西亚、德国、加拿大、菲律宾、印度尼西亚、韩国 \| \|0.38元/6秒 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|其它国家 \| \|无优惠 \| \| \| \| \| \| \| \|二、IP电话专线资费 \| \| \| \|通话费标准 \| \|备注 \| \| \| \|国内长途 \| \|0.30元/分钟 \| \|不足一分钟按一分钟计算 \| \| \| \|港澳台长途 \| \|1.50元/分钟 \| \| \| \| \| \|国际 \| \|拨打美国、加拿大 \| \|2.60元/分种 \| \| \| \| \| \| \| \|拨打其他国家或地区 \| \|3.60元/分钟 \| \| \| \| \| \|注：如果大批量的购买，我们对大客户将有特别优惠。 \|	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/广东联通.doc
公司基本情况资料收集清单 1. 公司发展的基本情况 2. 公司大事记：关键事件、主要成功和失败的经历 3. 郑州分公司成立的背景 4. 公司财务报表 5. 河南分公司与郑州公司的关系，河南分公司是如何对郑州分公司进行管理与考评 6. 公司组织机构图及人力资源情况 7. 郑州联通各部门各类管理制度、运作程序、作业流程 8. 公司成立以来的年度、季度（月）工作计划与工作总结 9. 企业目标及中长期发展战略规划： 1. 公司的一年、三年、五年目标 2. 财务方面的目标 3. 市场方面的目标	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/公司基本情况资料收集清单.doc
烟台联通庆祝5.17世界电信日加入时间：2001年5月16日16:45 5.17世界电信日，中国联通在数码通信广场举办大型综合业务优惠受理活动，联通 130移动电话、165互联网、193长途、17911/17910IP电话以及寻呼198/199 126/127 19 1/192等业务现场办理入网、开户；同时提供综合业务的咨询。 5.17到联通数码通信广场，看职业团队火爆演出、节日当天入网开户用户赠送5.17 精美礼品一份。 5.17日——5.23日，联通165为您提供免费拨号上网活动！以用户名：165、密码：16 5，拨号上网用户均免收上网信息费。联通数码通信广场地址：国贸大厦一楼东侧咨询电话：1001 13001611888 文章出处：中国联通烟台分公司文章作者：数据部 5.1-5.3中国联通参加“电脑节”抽奖及讲座活动安排加入时间：2001年5月16日16:30 　　（1）4.27- 4.29 派人到烟台展览馆发放资料，接受咨询，销售卡（展位由主办方免费提供）（2）4.30- 5.13在联通网络公司柜台发放资料，接受咨询，销售卡（柜台在科技市场一楼145柜台）（3）5.1- 5.3日上午10点在科技市场举行有奖问答活动（IP卡、193卡、165卡业务知识，奖品为各种卡）（4）5.3日上午9点，在科技市场8楼举行讲座，题目为“现代综合通信方式促进烟台企业发展”“烟台宽带网发展展望”，参加者赠送165上网卡一张，主讲：中国联通烟台分公司互联网与电子商务部陈丰伟文章出处：中国联通烟台分公司文章作者：数据部江苏联通5·17电信日活动 --165"e网通"上网卡促销活动的开展时间为：2001年5月17日--6月17日。 2001年5月17日第33届世界电信日的主题是"互联网：机遇与挑战"，因此"e网通"卡的推出紧扣这一主题。 "e网通"卡相应设定30元（35小时）、50元（70小时）、80元（150小时）三种低面额。 1、用户购买165"e网通"卡后，可获得相应面额的联通礼金券，礼金券具体标准为： 30元"e网通"卡按15%比例赠送面值4.5元的礼金券； 50元"e网通"卡按15%比例赠送面值7.5元的礼金券； 80元"e网通"卡按15%比例赠送面值12元的礼金券。 2、联通礼金券只限于在当地联通营业厅使用，用户凭联通礼金券可以在当地联通营业厅购买如下5种业务品种，金额相应抵冲: （1）"世纪行"移动电话充值卡（2）17910/17911 IP电话卡（3）193长途电话卡（4）165"e网通"卡（5）缴纳寻呼机月租费。 3、礼金券的赠送仅限于5月17日--6月17日活动期间；用户凭联通礼金券二次购买165"e网通"卡时不再享受赠送礼金券的优惠；礼金券不可用于代替现金直接缴纳手机话费。国信通信“金秋狂‘响’，99热卖” “ 金秋狂‘响’，99热卖”是国信寻呼有限责任公司自成立以来第一次在全国范围内开展的业务促销活动。由于国信寻呼已更名为“国信通信”，所以本次活动也是第一次宣传国信通信这一品牌，这也意味着国信寻呼将从单一经营寻呼业务向综合性经营各种通信业务迈进。 198/199全国公用寻呼网服务优势　 • 国联网、覆盖面最广，开通城市最多的寻呼网，目前开通全国188个联网地区，其中北京、上海、河北、河南、辽宁、黑龙江、山东、浙江、福建、海南、四川、云南、贵州、广西等十四个省、自治区和直辖市已覆盖到县城和部分发达乡镇。年内将有广东、江苏等省也将覆盖到地、市、县及大部分乡镇。国信集团公司并计划将1 98/199覆盖到香港、澳门地区，真可谓“一机在手，走遍神州，一次投资，终身受用”； • 联网城市正不断增加，九九年开通深圳、珠海地区联网，十月份全省开通县级以上城市； • 资费可视全国联网地区多少由用户自由选择—— 1+1（一个服务区+全国其它任意一个漫游联网地区）资费：数字机28元/月、中文机45元/月； 3+1（三个开通城市同播联网+全国其它任意一个漫游联网地区）资费：数字机28元/月、中文机45元/月； • 全国统一网号，198/199台号人工自动兼容，寻呼外地用户在全国任何一个联网地方均可落call，无需打长途； • 采用高速寻呼FLEX编码制式，提供本地服务、区域服务、联播服务和全国漫游服务，支持个人寻呼、群呼、公众信息服务； • 采用多频扫描技术，克服各业务区域容量不均匀和自身同频干扰，确保全国范围内众多用户同时使用同一寻呼服务的安全性； • 采用国内第一套大规模综合信息平台，在九九年底之前，将一改市面产品单一服务的局面，为用户提供异地呼、网上寻呼、Email寻呼、Email通知、群呼、信息查询、信息点播、语音信箱、信息自动采编、秘书收发邮件、Internet接入、ISP网络甚至IP电话等多项服务。	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/烟台联通庆祝5.doc
中国联通公用数据网业务中国联通公用数据网业务包括:中国联通公用计算机互联网（CNUNINET）业务和ATM、FR 业务两部分。中国联通公用计算机互联网（CNUNINET）是经国务院批准，直接进行国际联网的经营性网络，其拨号接入号码为"165"，面向全国公众提供互联网络服务。中国联通公用数据网在北京、上海、广州设立国际出入口，首期4月份将开通约52个主要城市，并逐步向全国提供服务，中国联通公用数据网可提供的业务有： 1、通过专线方式和普通拨号方式的上网业务，其中普通拨号方式包括帐号方式和卡方式两种，两者都具有漫游功能。 2、为中、小企业提供虚拟主机业务、主机托管业务。　　 3、网络资源出租业务，为ISP，ICP提供网络资源，包括国际/国内带宽、拨号端口、主机、计费系统等，实现VISP、VICP等； l E-mail业务，包括帐号E- mail、寻呼、GSM短讯业务互通；　　 4、提供面向全国范围的虚拟专用网（VPN）业务，包括基于ATM的VPN、基于FR的VPN、V PDN和IP-VPN业务等；　　 5、数据承载业务，包括电路仿真业务（CES）、ATM的永久虚电话（ATM- PVC）、FR的永久虚电路（FR-PVC）。联通数据网业务定位：　　　　　　　　　　　　　　　　1、虚拟专网（VPN）　　2、IP电话/传真　　　　　　　　　　　　3、IP网传统业务　　　　　　　　　　　　4、电子商务　　5、网络基本业务　　6、会议电视/远程教学/远程医疗联通数据网主要技术体制：以宽带ATM信元交换为核心，采用ATM+IP的组网模式。联通数据网持续发展策略：　　1、DWDM技术的应用　　2、与GSM移动数据业务互通　　3、与电话网互连互通　　4、与因特网互连互通资　费　标　准 • IP电话资费标准 • 普通电话拨号入网资费标准 • 卡用户资费标准 • 数字专线入网资费标准 • 虚拟主机业务资费标准 • 主机托管业务资费标准 • 电路仿真业务资费 • 基于FR的PVC资费标准 • 基于ATM的PVC资费标准 • VPN的资费 • VPDN的资费其它相关资费： 1、取消现行所有附加在电信业务基本资费上的附加费。 2、通话时长在3秒（不含）以内的长途话费收取办法仍维持原规定不变。 3、按信息产业部要求，取消移动电话拨叫市郊、农村电话时加收的每分钟0.10元的市郊、农村电话　　费。 4、用户拨打长途电话，通话跨越不同计费时段的，跨越的计费单元按跨越前的标准收费；通话跨越　　2001年2月21日0：00的1分钟，按原资费标准计费。 5、移动用户拨打国内长途电话和国际及港、澳、台电话，拨"193"时，按中国联通标准加收长途通话　　费，拨"190"时按中国电信标准加收长途通话费，拨"0"时，按国家标准（中国电信）加收长途通　　话费。移动用户拨打IP电话，按IP电话资费标准IP电话通话费。 6、国际漫游来访的移动用户拨打国内电话，资费标准仍维持原标准每分钟2.88元不变。拨打港、澳　　、台电话和国际电话的优惠时段和标准普通移动用户同样处理。拨"193"时，按中国联通标准加收　　长途通话费，拨"190"时按中国电信标准加收长途通话费，拨 "0"时，按国家标准（中国电信）加　　收长途通话费。自2001年3月1日起改按调整后的标准执行。中国联通公用计算机互联网（CNUNINET）首期通达城市目前联通新网络165拨号上网帐号业务可在国内154个地市漫游。北京、上海、重庆、天津、哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、长春、吉林、沈阳、大连、锦州、鞍山、营口、辽阳、抚顺、铁岭、朝阳、丹东、盘锦、葫芦岛、本溪、阜新、西安、呼和浩特、包头、兰州、乌鲁木齐、昌吉、银川、西宁、石家庄、保定、沧州、济南、烟台、潍坊、青岛、淄博、威海、济宁、东营、临沂、德州、滨州、枣庄、聊城、日照、菏泽、泰安、莱芜、太原、长沙、株州、湘潭、武汉、南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、泰州、盐城、徐州、南通、连云港、淮阴、宿迁、杭州、宁波、温州、台州、绍兴、嘉兴、金华、湖州、丽水、衢州、舟山、南昌、合肥、蚌埠、芜湖、郑州、昆明、贵阳、南宁、桂林、柳州、北海、福州、厦门、泉州、莆田、漳州、宁德、广州、深圳、东莞、梅州、湛江、肇庆、汕头、韶关、惠州、江门、茂名、佛山、顺德、珠海、中山、潮州、揭阳、海口、三亚、儋州、成都、乐山、绵阳、万县、涪陵、自贡、泸州、德阳、内江、宜宾、达川、南充、洛阳、新乡、岳阳、衡阳、常德、龙岩、三明、邢台、秦皇岛、邯郸、廊坊、唐山、南平、红河、玉溪、曲靖、楚雄、临沧、保山、昭通、思茅、文山、衡水。	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/中国联通公用数据网业务.doc
互联网业务 165“e网通”上网卡使用指南 1．本卡仅现在江苏省内13个城市使用 2．请用硬皮刮开火漆，使用拨号方式上网。具体使用方法： • 打开已建连接 • 用户名一栏输入：卡号 • 口令一栏输入：密码 • 电话号码一栏输入：165 • 单击"连接"开始拨号 3．密码修改、详单查询请到 www.js165.com 4．本卡仅含信息费 5．本卡无需客户资料，不办理挂失手续 6．本卡解释权归中国联通江苏分公司所有 \|eb.qxCMK \|30元 \|50元 \|80元 \| \|可使用时间\|35小时 \|70小时 \|150小时 \| 165互联网与电子商务业务 \|接入业务：普通拨号方式和专线接入方式。\|[pic] \| \|普通拨号方式：用户可通过电话拨号（接入\| \| \|号码"165"）方式接入联通的公用计算机互 \| \| \|联网 \| \| \|（CNUNINET），再汇接到国内、国际的所有\| \| \|互联网络。其使用方式有帐号方式和卡方式\| \| \|两种，这两种方式都具有漫游功能，用户无\| \| \|论何时、何地都能轻松上网。 \| \| \|专线接入方式：域内方式和域外方式两种。\| \| \|域内用户接入方式：用户没有IP地址或有IP\| \| \|地址但没有独立的自治域号。 \| \| \|域外用户接入方式：用户拥有自己IP地址及\| \| \|自治域号，通过接入层路由器接入，目前只\| \| \|能通过骨干路由器准时接入.可根据用户需 \| \| \|要决定是否穿透；或采用BGP路由协议。 \| \| IDC业务：为用户提供基本托管服务（主机托管、虚拟主机）、安全服务、网络监控服务，各种电子商务应用服务等。网络资源出租业务：为ISP、ICP提供网络资源，包括提供联通的拨号端口，拨号服务器；提供联通的接入号；提供国际/国内带宽、主机、计费系统等，实现VISP、VICP等；提供其他网络资源。 E-mail业务：帐号E-mail业务；免费E-mail业务；企业E-mail业务。虚拟专用网（VPN）业务：提供面向全国范围的虚拟专用网（VPN）业务，包括IP- VPN（专线VPN）、VPDN（拨号VPN）。用户利用165公用计算机互联网网络平台的部分资源（传输、交换等等），采用专线或拨号方式，使不在同一地理区域的机构构成一个安全可靠的虚拟专用网络，而且具有独立的网络管理。专网中用户在使用中如同在一下局域网上。什么是165网？江苏联通公用计算机互联网是中国联通公用计算机互联网CNUninet（以下简称"165网"）的一部分，中国联通公用计算机互联网是以信息产业部报请国务院批准，可直接进行国际联网的计算机信息互联网络，属经营性互联网络，面向全国公众提供互联网络服务。信息产业部核配"165"为中国联通公用计算机互联网的拨号接入号码，在全国范围内使用。 165网的优点高带宽国际出口带宽大于45M，国内主要汇接点间带宽622M，省会城市间带宽155M。大容量全国七个核心汇接节点ATM交换容量为25G以上，区域汇接点ATM交换容量为5G以上。全新网 165网是在中国联通数据网平台上组建的业务网，网络覆盖全国，采用了IP+ATM的组网模式，是一个全新的统一平台的网络。全业务 165网可提供电信级的话音、数据、图象等多种服务项目，实现全国漫游业务。具有拨号上网和TM/FR/DDN专线接入上网功能，及通过GSM上网（WAP）业务。全互联国际上已与多家互联网网络实现高带宽互联；国内已与其他六个互联网网络（国际互联网、中国电信宽带数据网、中国教育网、中科院网、中国金桥网、中国吉通网）实现高带宽互联。 165网可提供的业务通过专线方式和普通拨号方式的上网业务，其中普通拨号方式包括帐号方式和卡方式两种，两者都具有漫游功能，让用户无论何时、何时都能轻松上网；为中、小企业提供虚拟主机业务、主机托管业务；网络资源出租业务，为ISP，ICP提供网络资源，包括国际/国内带宽、拨号端口、主机、计费系统等，实现VISP，VICP等； E-mail业务，包括帐号E-mail业务和免费E-mail业务；提供面向全国范围的虚拟专用网（VPN）业务，包括VPDN和IP-VPN业务等；统一信息服务，实现E- mail、寻呼、GSM短讯业务互通，我们还将与社会各界合作，共同开发和提供网上银行、电子商务、政府上网、企业上网等服务。 165网可通达182个城市北京、上海、天津、重庆、万县、涪陵、哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、长春、吉林、沈阳、大连、锦州、鞍山、营口、辽阳、抚顺、铁岭、朝阳、丹东、盘锦、葫芦岛、本溪、阜新、西安、渭南、宝鸡、呼和浩特、呼伦贝尔、巴彦淖尔、伊克昭、乌兰察布、通辽、赤峰、乌海、包头、兰州、乌鲁木齐、昌吉、银川、西宁、石家庄、保定、衡水、沧州、邢台、秦皇岛、邯郸、廊坊、唐山、济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、威海、济宁、东营、临沂、泰安、枣庄、聊城、德州、滨州、日照、菏泽、莱芜、太原、长沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、邵阳、张家界、永州、怀化、吉首、益阳、郴州、娄底、株州、武汉、南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、盐城、徐州、南通、连云港、淮阴、宿迁、杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、台州、金华、湖州、丽水、舟山、衢州、南昌、九江、合肥、蚌埠、芜湖、郑州、洛阳、新乡、昆明、红河、玉溪、曲靖、楚雄、临沧、保山、昭通、思茅、文山、大理、丽江、迪庆、怒江、德宏、西双版纳、贵阳、南宁、桂林、柳州、北海、玉林、贵港、河池、钦州、福州、厦门、泉洲、莆田、漳州、宁德、龙岩、三明、南平、广州、深圳、东莞、佛山、顺德、惠州、江门、珠海、中山、梅洲、湛江、肇庆、汕头、韶关、茂名、潮洲、揭阳、江门、海口、三亚、儋州、成都、乐山、绵阳、自贡、泸州、德阳、内江、宜宾、达川、南充。	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/互联网业务.doc
2000通信业发展统计公报中经网(www.cei.gov.cn) 2001-04-05　11:35 　　２０００年是＂九五＂的最后一年，也是通信业改革重组后，按新机制运作的第一年。在这一年里，我国通信业在党中央、国务院领导下，以江泽民同志＂三个代表＂重要思想为指导，面对国内外电信市场的激烈竞争，锐意改革、积极创新，在改革、发展、服务等方面都取得了显著成绩，保持了持续、健康、快速发展的势头。为＂加速发展信息产业、大力推进信息化＂起到了推动作用。　　２０００年通信业全年完成业务总量４７２５亿元，比上年增长４２．４％；收入完成３４９８亿元，比上年增长２４．８％；实现利税４３３亿元。通信业增加值完成２０９８亿元，比上年增长２４．７％，通信业增加值占国内生产总值的比重达到　２．３５％（上年２．１％）。全年完成固定资产投资２２２５亿元，比上年增长３０．３％，占全社会总投资的比重达到６．８　％。　　邮政发展与建设　　全年邮政业务总量完成２３０．６亿元，比上年增长１６．４％；邮政业务总收入完成４２４．２亿元，比上年增长１４．７％，全国增收５４．４亿元；全国邮政收支差额总额实现－３２．９亿元，比上年减亏３４．４亿元，减亏率达到５１％；人均劳动生产率８．１万元，比上年增长２１．４％。　　（一）　传统业务略有增长　新业务有长足发展　　２０００年邮政多项传统业务保持平稳增长，函件完成７８．２亿件，比上年增长１１．１％；特快专递业务达到１１０９８万件，比上年增长２１．８％；邮政储蓄期末余额达到４５６６．６亿元，比上年增长１９．９％。包件、报刊、集邮业务均比上年有所下降。　　邮政新业务有了长足的发展，邮政商业信函、邮送广告、邮资广告明信片制作等业务量分别达６７４５９．９万件、１６９１７７．４万件、３２５１９．７万件，比上年分别增长８６．１％、７５．９％和４９％。　　（二）　邮政专业收入全部正增长　支出得到较好控制　　邮政各专业均保持了收入的正增长，全年函件业务收入累计完成４７．６亿元，比上年增长１６．９５％；包件收入完成２０．４８亿元，比上年增长２５．８８％；特快专递收入完成４３．２８亿元，比上年增长２０．８４％；邮政储蓄完成１２３．５３亿元，比上年增长８．９４％。函件、包件、特快等专业收入增幅较大，超过总收入的平均增幅，是拉动收入增长的重要力量。　　全年邮政总支出得到较好控制，管理费用支出１０１．９亿元，比上年下降０．０８％；财务费用支出１．１２亿元，比上年下降４０．０３％。　　（三）　邮政投资结构有所调整　投资建设效益明显　　２０００年实际完成固定资产投资９０．３亿元，比上年减少１２．３２％，其中：基本建设投资完成４６．４亿元，占总投资的５１．４％；技术改造投资完成４３．９亿元，占总投资的４８．６％。基本建设投资比重比上年下降，技术改造投资比重上升。　　投资结构调整取得明显成效，土建和非生产性设施投入得到压缩，处理中心工艺设备和竞争性业务投入比重有所提高。投资结构的调整，满足了改善服务、发展业务、提高网络运行效率的需要。　　全年投资建设效益明显，固定资产交付使用率达到６７．６％，建设项目投产率达到３７．３％，房屋建筑面积竣工率达到５０．４％。　　（四）　邮政通信网有新发展　运输能力明显增强　　由于投资结构的调整及邮政中心局体制的稳步推进，邮政通信网有了新的发展，邮件运输能力明显增强。全国除拉萨外，全部成立邮区中心局并运行，２０００年底邮路已达２２１３３条，２９８万公里，农村投递路线总长度达３５５万公里；火车邮厢５０６辆，邮运汽车３２７２７辆。全网实施邮件提速，函件、包件平均　时限分别缩短１－２、２－３天，报刊、汇兑、特快专递的时限也有不同程度的提高。　　全国邮政储蓄计算机网覆盖３１个省的５２７个县（市），特快专递开办城市达１９８３个，并与２６个国家和地区连网；电子信函开办城市达５５９个。　　（五）　邮政通信服务水平、服务质量有明显提高和改善　　２０００年邮政通信服务水平和服务质量都有明显提高，农村邮政通信服务得到改善。全国邮政局所已达６６８００处，其中设在农村的局所５０２８４处，占局所总数的　７５％；提供邮政全功能服务的局所２７７１２处，电子化局所１４８４３处。每一局所平均服务面积为１４４平方公里，每一局所平均服务人口１．９万人。全国开办邮政储蓄业务的乡（镇）２３４２３个，开办邮购业务的地（市）、县（市）１２０３个。　　全国中央、省级日报早报早投率达５７％，各类邮件妥投时限准时率达到９０％以上，邮政服务综合满意度达到８０分以上。　　（六）　职工人数继续负增长　劳动生产率大幅度提高　　２０００年末邮政从业人员为５２．４万人，较去年仍有减少；　　全员劳动生产率达到８．１万元／人，比上年增长２１．４％。　　（七）　科技、教育取得新进展　国际交流力度加大　　中国邮政坚持＂科教兴邮＂的方针，引进国外的先进技术和设备，不断革新管理手段、生产手段和服务手段，促使邮政业逐步从劳动密集型向技术密集型转变。　　２０００年邮政科学研究和技术创新取得新进展，全国共下达新技术开发项目４４６项，完成２６５项，约占计划６０％。　　２０００年中国邮政加大对外交流力度，拓宽对外交往渠道，有力地促进了邮政业务和技术领域的国际交流与合作。２０００年末直接通邮的国家和地区１４５个，国际邮件互换局和交换站达４４个，邮件可通达世界所有国家和地区。　　电信发展与建设　　全年电信业务总量完成４４９４亿元，比上年增长４４．１％；电信业务收入完成３０７４亿元，比上年增长２６．４％；全年电信收支差额总额实现４５５．８亿元，比上年增长１２９．２％。完成固定资产投资２１３５亿元，比上年增长３３％。　　（一）　企业改革取得显著成效　管理体制基本理顺　　２０００年是中国电信业发展史上不平凡的一年，这一年中国电信业采取了一系列改革措施，顺利完成重组，实施政企分开，推进公司化运作，管理体制、运营机制均发生了深刻变化。　　中国电信集团公司成立后，根据自身发展的实际和国内外通信业变革的新形势，提出了＂力争用五年左右的时间，通过机制创新、管理创新、技术创新，把中国电信发展成为能够体现中国电信业实力，真正具有国际综合竞争力的大型企业集团＂的战略目标。围绕这一目标，重点落实了＂抓解放思想，更新观念；抓发展战略的调整；抓改革的深化和管理的改进；抓服务水平的提高；抓队伍的建设等工作。加强了领导班子和人才队伍的建设，较好的处理了改革、发展与稳定的关系，保持了持续、快速、健康的发展势头。　　中国移动集团正式组建后，采取了一系列改革措施，成功地完成了企业内部改革任务，打破依据行政区域层层设立管理机构的惯例，组织完成了非上市省（区、市）公司中省会公司的撤并工作，使管理层、操作层的界面更加清晰，为今后的改革和发展奠定了基础。同时在原六省公司上市的基础上，２０００年１１月集团公司又将北京、天津、河北、辽宁、上海、山东、广西七个省（区、市）移动公司资产重组，注入更名后的中国移动（香港）有限公司，成功进入国际资本市场。加快了企业运营机制转换，促进了企业的发展。　　中国联通公司坚决贯彻国务院的指示和信息产业部的精神，经过艰苦细致的工作，完成了除联通寻呼合作项目外的所有＂中中外＂项目的清理工作，解决了历史遗留问题，明晰了产权关系，为上市创造了必要条件。完成了国信寻呼成建制划入和国家注入资本金、原有股东增资以及调整分支机构等工作。在完成重组上市的同时，扩大网络规模，加速业务发展，提高经营效益，取得了可喜的业绩。通过重组，管理体制基本理顺，资本结构明显改善，运营机制大大加强。　　（二）　电信业务迅速发展　经济效益明显提高　　调整后的各运营企业业务均有快速发展，业务收入大幅提高。　　２０００年中国电信电信业务总量今年完成１７４３亿元，比上年增长１６．８％；其中：长话业务总量完成７３７亿元，增长４．８％；本地电话业务总量完成９２８亿元，增长２４．６％；数据通信业务总量完成７２亿元，增长７２．５％。中国电信业务收入完成１７１０亿元，增长１６．２％。主业员工为３９．７万人，比上年末减少１３．２万人；劳动生产率达到３９．１万元／人，比上年增长３１％。　　中国移动通信业务总量完成２０９６．７亿元，比上年增长４９％；移动通信业务收入完成１１３８．７亿元，比上年增长３０．９％。集团公司全部从业人员１１．１万人，比上年减少１３７９人；劳动生产率达到１２８．６万元／人，比上年增长５３．７％。　　中国联通全年完成通信业务总量６４１亿元，比上年增长７５．８％；通信业务收入完成２５６亿元，比上年增长５８％。劳动生产率３０万元／人，比上年增长４１％。中国卫星公司、吉通公司分别完成业务总量３亿元和７亿元。　　（三）　经营管理水平进一步提高　服务意识有所加强　　近几年来，由于各运营公司普遍树立了企业意识、市场意识、竞争意识，拓宽经营思路，推出了一系列改善服务的措施。２０００年所有电信业务都保持较好的发展势头，移动、数据业务更是迅猛发展。　　―――固定电话用户放号创历史最高水平　　２０００年固定电话用户累计新增３６２８万户，达到１４５１２．２万户其中：中国电信累计新增３５９６万户，达到１４４８０万户。固定电话用户中城市电话用户９２９７万户，占全部用户的６４．２％；乡村电话用户５１８３万户，占全部用户的３５．８％，超过去年４个百分点。　　―――＂一线通＂（Ｎ－ＩＳＤＮ　）的发展取得良好社会效益和企业效益　　中国电信＂一线通＂的成功发展，极大地促进了窄带综合业务的发展，２０００年用户达到６９万户，比上年底累计新增５２万户，是前几年的３倍。　　―――数据通信业务继续迅猛发展　　２０００年末互联网用户达１６０１．７万户，累计新增１３０１万户。中国电信用户达１５６５万户，累计新增１２８２万户；吉通公司用户达３６．７万户，累计新增１９．１万户。分组交换用户达到１１．４万户，数字数据（ＤＤＮ）用户达到３５．８万户，帧中继及ＡＴＭ业务用户达４．４万户，分别均有较大幅度的增长。　　―――预付费业务的推出加快了移动电话的发展　　２０００年全国移动电话用户达到８５２６万户，比上年末累计净增４１９７万户，其中预付费用户近１７００万户。中国移动电话用户达６６５２万户，中国联通移动电话用户达１８７４万户。自２０００年７月中国移动开放＂神州行＂业务以来，预付费用户的增长迅猛，远远大于签约用户的增长。移动电话用户中ＧＳＭ数字用户已占签约用户的９０％以上。无线寻呼用户达５０００万户，净增用户２００多万户。　　―――ＩＰ电话的开通仍受到用户普遍欢迎　　ＩＰ电话开通一年多以来，通话量一直在成倍增长。中国联通ＩＰ电话业务与１７个国家和地区的３２个运营商实现国际漫游。　　（四）网络建设继续加快　通信能力不断增强　　２０００年三大电信集团公司电信固定资产投资完成２１３５亿元，比上年增长３３％；其中：　　中国电信完成１０８１亿元，　　中国移动完成６１７亿元，　　中国联通完成４３７亿元。均有较大增长。　　投资力度的加大，加快了传输网、基础业务网建设的步伐，通信能力不断增强。　　―――干线光缆建设　　２０００年末，全国光缆线路长度达１２５万公里，其中长途干线光缆２８．６万公里，比上年增长１９．２％。中国电信长途光缆２３万公里；中国联通长途光缆５．６万公里，通达２５０多个地（市）。　　―――固定通信能力　　２０００年末长途业务电路达３７０万路，累计新增１４０万路；其中：中国电信长途业务电路达３３７万路，累计新增１０７万路。　　长途电话交换机容量达到５４９万路端，累计新增４６万路端；其中：中国电信长途电话交换机达到５３３万路端，累计新增３０万路端。　　全年局用交换机容量达到１．７９亿门，累计新增２５００万门；中国联通局用交换机容量达１５万门。　　中国电信互联网国内总带宽达到８００Ｇ，速率提高１６倍，国际出口带宽从年初的２９６Ｍ提升到近２０００Ｍ；互联网端口达到３４８万个。　　中国联通长途通信网、数据通信网、ＩＰ电话网及互联网已形成全国规模。建成３５个长途交换局，通达２２６个地市；北京、广州、上海国际通信局建成投产；数据网、互联网建设已扩展到２２０多地市；ＩＰ电信网开通２３１个地市。　　―――移动通信能力　　２０００年全国移动通信交换机容量达到１．３亿户，新增４９００万户；中国移动交换机容量达到１０７２０万户，新增３５１６万户；中国联通移动交换机容量达２９６６万户，新增２０３５万户。　　ＧＳＭ数字移动电话交换机容量占总容量的９３％。　　２０００年移动通信信道达３８５万个，比上年增长５８％；　　移动通信机站达８万多，比上年增长５０％。　　由于强化网络管理，开展大规模网络优化工作，网络运营质量进一部提高。　　中国联通无线寻呼网络容量突破１．４亿户，其中：１９８、１９９网络系统覆盖３００个地市，１９１、１９２网络系统覆盖１１５个地市。　　（五）　抓市场营销　抓服务水平和质量的提高　　２０００年各企业公司勇于开拓新市场，引进新技术，推出新业务，服务工作迈出新步伐。　　全年电话普及率达到２０．１部／百人；城市电话普及率３９部／百人；移动电话普及率达到６．７部／百人。已通电话的行政村比重达８０％。公共电话全年增加５０多万部，达３５７万部。移动通信网已覆盖全国所有地市和９６％以上县（市）并与６３个国家开通了国际自动漫游业务。　　中国电信完成重组后，把抓服务水平的提高做为重点工作之一，首先确立了＂用户至上，用心服务＂的理念，要求标本兼治，建立以营业前台为重点，以后台为支撑，以网络服务为基础的完善的服务体系。推出了一系列改善服务的措施。　　中国移动启动＂业务流程再造＂工程，对业务受理、信誉度动态管理、客户投诉等流程进行了梳理整合。各分（子）公司向社会推出新的服务承诺，旨在提高客户满意度。出台了全国服务质量考核办法和系列服务标准，进行了电话抽查及实地暗访活动，各级服务监督体系初步建立。大客户服务得到高度重视，服务力度明显加强。地市以上城市基本开通客户服务热线。２０００年ＧＳＭ移动体系网长途来话平均接通率６１．１４％，无线平均接通率９９．０６％，话音平均接通率６０．０９％，掉话率１．２５％。中国联通在大力发展通信建设的同时，注意抓各种规章制度的建立，努力提高服务，取得一定成效。　　（六）　加强队伍建设　职工整体素质有所提高　　各运营公司成立后，面对国际电信市场的激烈竞争，面对企业内部裁人减员工作的重大压力，更加意识到人才队伍建设和员工素质的提高，对企业发展具有深远影响，从而着力加强领导班子的建设，加强员工教育培训。把培养人才、吸引和用好人才作为一项重要工作，队伍结构得到优化，整体素质普遍提高。　　２０００年中国电信业走过了改革、发展、实现重要转折的一年，２００１年跨入新的世纪，新的世纪里，科学技术突飞猛进，知识经济日意明显。面对信息产业的高速发展，更要增强时代的紧迫感和历史的责任感。加强信息化法制建设，改革管理体制，创造有利于信息化的制度条件。大力发展高速宽带信息网，重点建设宽带接入网，适时建设第三代移动通信网。团结、开拓、改革、进取，为中国通信业的发展做出更大贡献。　　注：　１、本公报中的数据为快报数。　　２、各项统计数据未包括香港、澳门特别行政区和台湾省。２００１年３月２６日	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/2000通信业发展统计公报.doc
中国网通晋城分公司营销咨询项目报告第三部分营销管理体系北大纵横管理咨询有限公司 2002年6 目录第一章绩效管理综述 4 一．绩效管理的作用 4 二. 员工绩效考核内容选择 5 三. 考核者选择 5 四. 绩效考核设计及实施的注意事项 6 五. 绩效考核工作程序 8 六．减少绩效考核中的误差 11 七．考核结果的有效使用 11 第二章 XX公司绩效考核管理体系设计 13 一. XX公司考核管理现状分析 13 二. XX公司绩效考核管理制度的制定 14 三. 销售人员主要绩效考核指标参考： 20 四. XX公司各类人员考核用表明晰一览 21 五. 相关附表（可根据企业情况的变化而作相应改变） 23 附表一：员工通用月度综合考核表 26 附表二：员工通用月度目标管理业绩考核表 28 附表三：销售人员月度综合考核表 29 附表四：销售经理月度综合考核表 31 附表五：公司员工通用年度/半年度综合考核表 33 附表六：公司干部通用年度/半年度综合考核表 35 附表七：公司通用年度/半年度目标管理业绩考核表 36 附表八：销售员年度/半年度目标管理业绩考核表 37 附表九：销售员年度/半年度综合考核表 38 附表十：销售经理年度/半年度目标管理业绩考核表 40 附表十一：销售经理年度/半年度综合考核表 41 附表十二：总裁年度/半年度目标管理业绩考核表 43 附表十三：行政人事总监年度/半年度目标管理业绩考核表 44 附表十四：财务总监年度/半年度目标管理业绩考核表 45 附表十五：营销总监年度/半年度目标管理业绩考核表 46 附表十六：技术总监年度/半年度目标管理业绩考核表 48 附表十七：总裁助理年度/半年度目标管理业绩考核表 49 附表十八：人力资源部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 50 附表十九：行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 51 附表二十：财务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 52 附表二十一：质量部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 53 附表二十二：商务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 54 附表二十三：行业拓展部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 55 附表二十四：品牌推广部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 56 附表二十五：渠道部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 57 附表二十六：平台经理年度/半年度目标管理业绩考核表 58 附表二十七：PC机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 59 附表二十八：高性能机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 60 附表二十九：新业务事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 61 附表三十：制造中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 62 附表三十一：物流部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 63 附表三十二：研发中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 64 附表三十三：研发项目经理年度/半年度目标管理业绩考核表 65 附表三十四：技服中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 66 附表三十五：事业部经理通用年度/半年度综合考核表 67 附表三十六：平台经理通用年度/半年度综合考核表 69 附表三十七：营销总监通用年度/半年度综合考核表 71 附表三十八：生产总监年度/半年度目标管理业绩考核表 73 附表三十九：考核记录表 74 附表四十：考核面谈记录表 75 第一章绩效管理综述一．绩效管理的作用 1.绩效管理定义绩效管理是一项从公司总体战略着眼，本着提高公司整体业绩为目的，从员工个人业绩出发，对员工个体和部门整体进行考核的业绩管理制度。绩效管理通常用系统的方法、原理，评定、测量员工在职务上的工作行为和工作效果。绩效管理最终目的是改善员工的工作表现，以达到企业的经营目标，并提高员工的满意程度和未来的成就感。绩效管理的结果主要用于工作反馈、报酬管理、职务调整和工作改进。 2.绩效管理的意义（1）绩效管理不仅是上司对部下的评价，而且是一级组织对其成员，对其下属所作的实事求是的评价，更是公司内部组织、部门以及个人目标关系的反映。（2）绩效管理是一个评价的过程，更是一个学习的过程，沟通的过程，改进的过程。（3）绩效管理是经营管理的重要支撑，通过考核可以达到以下目的：员工了解职责和目标；帮助员工改进工作；帮助主管和员工建立职业工作关系；合理配置人员，特别是具有管理才能和技术技能的稀缺专业人才的合理配置；发现企业存在的问题。（4）绩效管理是人力资源管理的必备工具，是人力资源管理的基础，人力资源规划、招聘、工资、奖惩、员工晋级、调职、解雇晋升、员工绩效反馈、培训都以其为基础。（5）绩效管理是现代企业制度实施的重要保证现代企业制度强调职能分解，在科学地界定员工岗位职责的基础上，依赖于各负其责的个体努力，达到企业整体作业的协同和高效；它的前提和基础在于：每一个岗位上的“责”，“权”,“利”相统一，“责”来自于企业任务和部门职能，“权”界定工作条件，解决 “怎么干”的问题，“利”界定工作利益，解决“为什么要干”的问题，“权”和“利”是企业赋予岗位实现“责”的保障。绩效管理是“责、权, 利”体系中不可忽视的环节，只有通过系统的考核才能真正明确“责”是什么,识别“责”的完成情况，再借助与考核结果紧密联的薪酬管理，实现差异化的薪酬回报，从而进一步推进“责”的更好实现，可以说考核和薪酬管理是管理体系中的动力控制子系统，也是XX 公司管理平台建设的关键一环。 3.绩效管理的核心工作是员工绩效考核二. 员工绩效考核内容选择考核的内容一般分三种类型： 1、品质基础型：忠诚、可靠、主动、有创造性、有自信，有协助精神等定性的形容词，难具体掌握，操作性与效度差，含混而主观，不具体，不明确，不宜公正，且往往与具体的工作行为和效果没有之间关系。 2、行为基础型：对工作行为不但分等级，而且每个等级都设计了一标准的尺度以供定量性的测定。尺度的描述不应是 A、 B、 C、 D、 E等，这样主观性较强，应该将一定行为的描述语和某一刻度联系起来，这样增加考评的可操作性。　　 3、效果基础型：着眼于“干出了什么”，而不是“干什么”，重点在结果，而不是行为。这种测量操作性好，但具有短期性和表面性，效果基础型也就是目标导向型。　　根据在工作实践中发现，不论采用哪种内容类型都无法全面的对员工进行考评 ,因为我们要从多个方面对员工进行考评，既要考评工作行为，又要考评工作效果，还要考评他在工作中自身的素质。实际上同时使用上述三种基础型进行考评是最佳的方案。这种考评内容的设计既客观又合理、全面，并且易于对不同岗位的考评进行同一管理。三. 考核者选择依据考核目的，选择不同的考核者，要注意不同的考核者会对考核产生不同的影响。为了避免出现片面、不公正的考核，应合理选择考核者并对其进行考核培训。 \|考核者 \|优点 \|缺点 \|改进方法 \| \|上级领导 \|利于上级的管理；对评 \|直接上级可能有偏\|直接上级的上级审查 \| \| \|价内容熟悉；容易进行 \|见 \|；其他考核者意见 \| \|员工自己 \|激励；提高自我管理意 \|有偏高评价倾向 \|合理设计考核表，谨 \| \| \|识 \| \|慎使用 \| \|同事 \|对管理能力和未来发展 \|同事串通、嫉妒 \|考核者培训 \| \| \|的评价较准确；一贯的 \| \| \| \| \|表现；利于团队建设 \| \| \| \|下属 \|态度及工作作风；领导 \|担心报复 \|匿名 \| \| \|能力 \| \| \| \|客户 \|业绩、能力、态度 \|较难实施，存在片\|谨慎使用 \| \| \| \|面评价的可能性 \| \| 四. 绩效考核设计及实施的注意事项各级管理者必须将考核工作作为一项重要的管理工作来抓，在资源上提供保证，人力资源部对考核工作负有组织监督作用。在考核的设计（内容、标准、方法、考核表等）和实施中要坚持以下原则： 1．明确化、公开化的原则； 2．反馈／修正的原则； 3．定期化与制度化的原则； 4．可靠性与正确性的原则； 5．可行性与实用性的原则； 6．相关人员的参与原则　　在考评内容设计、程序设计时都要有考评人和被考评人的参与，大家共同来制定考评制度，这样才不会使员工在考评时感到被动，或有逆反情绪。 7.保密原则　考评结果只对被考评人、上级经理和人事部门以及相关领导公开，对其他人员一律保密。　　 8.考评前的培训原则　　在第一次开始考评前，公司人事部门要对考评人进行集中培训，使其掌握考评的操作方法和沟通技巧，这样才能保证考评的顺利进行。另外应特别注意： 1.在确定考核项目时： A一定要有配套的可实施的考核办法，否则设立该项考核没有意义；B考核办法最好要有书面记录；C考核项目应符合岗位职责范围、公司的整体目标及公司发展战略。 2.对考核办法及考核用表的要求：要简捷、合理、科学、实用，要贯彻考核目的，考核内容要与所做的工作紧密结合，避免“为了考核而考核”，因为考核是有成本的。所以在设计时要量体裁衣、有的放矢，不可生搬硬套，流于形式。 3.根据公司的管理水平实际，可以分两个层次逐步实施考核工作：第一个层次是考核被考核者是否从事了所要求的工作？即工作过程的考核；第二个层次是考核被考核者是否达到了所要求的工作标准和目标，即工作结果的考核。通俗他讲，考核的第一层次是解决“做没做的问题”，而第二个层次是解决“做没做好的问题”。对工作过程的考核是前提和基础，应首先做好，当然如果能够同时达到对结果的考核则最好； 4.考核标准的制定过程实际上也是有关人员相互学习、沟通交流的过程。学习的重要性怎样强调也不过分。现代市场竞争要求企业必须是一个“学习型组织”。因此为了在考核标准的制定过程中保证学习的顺利进行和效果，应当做到：A讨论前要有明确的计划；B有关人员都应参加，包括本岗位任职人上级、人力资源部、与本岗位工作直接相关的“同事”等。C发挥主持人的作用，保证讨论有序进行；D营造民主气氛，避免“一言堂”；E讨论结束时要总结，不仅要总结出“考核标准”，而且要总结出“ 学习”的成果和体会。 5．根据自己公司的职种和职位，不断摸索出一套科学的考核体系。这一体系应能回答五个问题：A为什么要考核？ B应该考核什么，C谁进行考核，D如何考核？E考核结果如何运用？五. 绩效考核工作程序 1.考核分为封闭式考核和开放式考核两种 ( 封闭式考核不将考核情况告知被考核者，不进行考核面谈，考核过程封闭进行。 ( 开放式考核通过被考核者填写“自我考核”部分，考核者与被考核者进行绩效面谈，交换意见以达成观点的一致，考核过程开放进行。 ( 采取封闭式考核还是开放式考核,应根据企业管理水平进行选择。 2.绩效考核的一般程序如下： ( 人力资源部制订考核办法，发放考核表 ( 员工以本人的实绩与行为事实为依据对本人逐项评分 ( 直接主管以员工的实绩与行为事实为依据对员工逐项评分并写评语 ( 业务部门或职能部门进行综合评核打分，总评核后直接主管将考核结果告之员工 ( 由直接主管与员工面谈并提出改进意见。如员工本人不同意主管考核意见，可通过人力资源部向上一级主管提出申诉并由上一级主管作出最终考核。员工应理解和服从考核结果。 ( 考核时，各业务部或职能部向人力资源部递送绩效考核分汇总表，考核表存在各业务部或职能部门，但在年终考核时，应将年度绩效考核表和考核分数汇总表一并送交人力资源部。人力资源部对年终考核结果作出分类统计分析，报主管总经理签核。 3.二种绩效考核工作程序图 ( 封闭式考核工作程序; ( 开放式考核工作程序绩效考核工作程序（封闭式）: 人力资源部整理被考核者与考核者资料人力资源部考核工作说明会人力资源部分发考核表给被考核者主管主管完成评核并签字重新高一级主管复评考核高一级主管完成复评并签字初核与复核差距十分以上人力资源部汇总考核成绩并加计奖惩、考勤分数人力资源部统计成绩、评等总经理召集考核协调会确定考绩优劣等通知财务部加扣年终人力资源部将考核表归档并列入员工资料奖金或薪资绩效考核工作程序（开放式）: 制订考核办法并准备考核用表等部属填写考核表“自我评估”部分员工将考核表转送主管主管与部属求取看考核面谈法的一致主管完成考核表并签字意见不同时可公开部属表示意见并于表上签字表示,说明理由并应高阶主管复核不同意主管看法主主管签字重新人力资源加计考勤、奖惩分数、并核定等级考核总经理召集主管开协调会确定考绩优劣等通人力资源部将考核表归档并记入人事资料知财务部加扣奖金考核工作完成六．减少绩效考核中的误差由于受评估中各种因素的影响，信度和效度再高的评估体系也会打折扣。因此，我们要采取有效措施减少误差，使评估有效性最大化。可采取的措施如下： 1、对工作中的每一方面进行评价，而不是只是笼统评价。 2、评估人的观察重点应放在被评估人的工作上，而不要太过注重其他方面。 3、在评估表上不要使用概念界定不清的措词，以防不同的评估者对这些用词不同的理解。 4、评估人评估不要先松后紧或前紧后松，有失公允。 5、对评估人和被评估人都进行必要的培训。七．考核结果的有效使用考核是有成本的，要防止为了考核而考核的形式主义，只有有效的运用了考核结果，才能有效地推动考核的实施。公司管理层和人力资源部门应注意考核结果在下列领域的运用：确定薪酬／激励政策；改善工作；改进人力资源管理；提高经营管理水平。八．制定绩效改进计划的方法　评估之后，对被评估人进行评估意见的反馈是很重要的，因为进行绩效评估的一个主要目的就是：改进绩效。所以，主管和员工应合力安排绩效改进计划。（一）选取待改进方面的原则 1、重审绩效不足的方面。主管的评价是否都合乎事实？也许主管没有真正察觉员工发生问题的缺点；也许主管认为的缺点事实上却是员工的优点。 2、从员工愿意改进之处着手改进。这可能激发员工改进工作的动机，因为员工通常不会选取他根本不想改进的地方着手。 3、从易出成效的方面开始改进。立竿见影的经验总使人较成就感，也有助于再继续其他方面的改进。 4、以所花的时间、精力和金钱而言，选择最合适的方面进行改进。（二）绩效改进的实现为了拟订一套完善的绩效改进计划，应符合下列要求要点： 1、计划内容要实际。拟定的计划内容须与待改进的绩效相关。只是泛泛地学习一些理论知识的现象意义不大。 2、计划要有时间性。计划的拟定必须有截止日期，而且应该有分阶段执行的时间进度表。 3、计划要获得认同。主管哈员工都应该接受这个计划并致力实行；他们都应该保证计划的实现，而不是做做表面文章。（三）绩效改进的四个要点绩效改进计划设计的目的在于使员工改变其行为。为了要使改变能实现，必须符合四个要点： 1.意愿。员工自己想改变的愿望。 2.知识和技术。员工必须知道要做什么，并知道应如何去做。 3.气氛。员工必须在一种鼓励他改进绩效的环境工作。而造就这种工作的气氛，最重要的因素就是主管。员工可能因畏惧失败而不敢尝试改变，这时，需要由主管去协助他们，帮他们建立信心。 4.奖励。如果员工知道行为改变后获得奖赏，那么他较易去改变行为。奖励的方式可分为物质和精神两方面：物质方面包括加薪、奖金、或其他福利；精神方面则包括自我的满足、表扬、加重责任、更多的自由与授权第二章 XX公司绩效考核管理体系设计一. XX公司考核管理现状分析对照现代考核管理的要求，XX公司当前的考核工作是欠水平的，基本上没有系统的业绩量化考核。其问题主要表现在以下几个方面： 1、缺乏规范、透明的考核管理制度目前XX的考核存在很大的随意性，也没有一套“纲领性”的考核制度来指导各级考核工作，这样就形成了人治的局面，在各方面造成评价的不一致，进而导致报酬的不公平。固此，需要通过制度，把考核的目的、考核的内容、考核的方式和方法、考核的原则、考核的过程与程序以及考核的标准和考核结果的运用等，都明文规定下来。 2、考核内容不全面一般情况下应根据考核需要分别进行“态度”、“能力”以及“业绩”等方面的考核。目前XX的各部门中，只有营销部门有一定的考核内容，但也非常不全面。 3、考核者角色模糊 4、考核目的不明确 5、考核表和考核标准设计不合理 6、考核的组织和培训工作差基于以上原因，在XX公司的管理平台建设中，目标、考核和薪酬管理自然成为重点。咨询工作过程中，除了帮助建立方案、拟定制度工作以外，更多地进行交流与培训，通过学习使员工系统地掌握考核管理的理论和实际操作技巧。二. XX公司绩效考核管理制度的制定 XX公司员工绩效考核管理制度 1. 目的和适用范围： 1.1.目的：考核是公司科学管理的主干内容之一，是公司奖优罚劣的重要依据，也是培养部门主管管理能力的重要措施之一。为了提高公司的经营管理水平，发掘员工潜力，帮助员工成功与发展，有效改进员工工作绩效，并作为员工晋升，调派、奖惩、薪金调整、培训及开发的依据，特制定本制度。 1.2.适用范围：适用于正式聘用的员工。 2. 考核组成及主要形式 2.1.本公司考核分为月度考核，年中考核及年度考核，一般均采用开放式体制，允许员工个人参与。 2.2.以上考核的共同形式为：绩效考核=目标业绩考核+其他综合考核，其中目标业绩考核为较大权重考核，是本公司考核管理的主导，其他综合考核是以工作行为为主的多角度多方面的补充考核。 2.3.月度考核是短期考核，对应于每月的月考核工资，适用于普通员工，特殊情况除外。 2.4.年中考核及年度考核是中长期考核，对应于员工的年度年薪、升迁、长级及配股/购股权等，适用于全体员工，尤其适用于部门经理及以上级员工。 2.5.销售人员的考核另有单独项，与其他部门不甚相同。 3. 执行机构及考核者 3.1.人力资源部负责考核的组织协调，日常管理和汇总上报工作。 3.2.一般工作业绩由直接上级作为考核者负责对下级的考核工作，即：总裁考核副总裁，总监，副总裁，总监考核所属部门经理，部门经理考核部门成员。但专项考核如晋升、加薪需要根据情况增加考核者。 4.对考核者的要求及培训 4.1.考核者要求。考核者应理解考核的意义、步骤及方法，掌握考核技术，督导实际考核的工作程序。 4.2.训练考核者。考核者应通过学习、讨论、集训等各种方式训练，包括对常见的考核错误事先讲解（定势误差、首固误差、从众心理、晕轮效应或光环效应、中心化倾向、对比误差），以达到所需标准。 4.3.各级考核者在评定考核时的注意事项： 4.3.1.根据事实，不猜度； 4.3.2.考核期之前的考绩无论好坏，均不得考虑在内，新近发生的偶然事件或例外事件，不得作为考核依据； 4.3.3.确实了解被考核者的职务及责任的具体内容和标准，不得以自身所认为重要的工作，夸大或贬低员工的成绩； 4.3.4.如被考核者的考绩、行为、待遇等方面有须记过之事项，请不保留地记入考核评语内，并请注意措辞及内容； 4.3.5.避免对合作时间较长的下属给予过高的评价，对新下属评价过低； 5.月度考核 5.1.月考核流程：见下图 5.2.说明: 第一步：月初，由部门经理与员工本人共同制定《员工月目标管理业绩考核表》，一式二份，部门经理与员工本人各执一份；第二步：部门经理与员工在执行计划的过程中要不断的进行磋商与改进，并在《员工通用月度目标管理业绩考核表》中注明所更改的项目；第三步：月底，由部门经理与员工针对《员工通用月度目标管理业绩考核表》的落实执行情况进行检讨、并对员工的业绩进行评估打分；第四步：在日常工作过程中，部门经理要注意员工对落实职位说明书、企业文化及德、能表现等方面的考察，并在月底填写《员工通用月度综合考核表》，进行评估打分。第五步：月底，行政部整理员工的月出勤情况，将结果交人力资源部。第六步：人力资源部根据各项考核的分数与比重，算出该员工的实际考核总评分。第七步：根据月考核总分数计算该员工工资。第八步：人力资源部将总裁批准后的月工资表交财务部制发工资。 5.3.考核得分与月考核工资的计算方法 (1).考核总得分按每个考核评估项目得分（每项百分制）乘以该项目的比重之和来计算，即F=F1×70%+F2×30%。 (2).月考核工资为聘用工资的0-30%，月考核工资的计算方法为：月考核工资=聘用工资标准×30%×F% 5.4.销售人员的月考核只填《销售人员月度综合考核表》，销售经理的月考核只填《销售经理月度综合考核表》，取消了自评部分，其他事项相同。 5.5.考评面谈及争议的解决： 5.5.1.由考核者负责在考评后找员工谈话，将最终评价结果通知本人，面谈结束以后，由面谈者整理填写考核面谈记录表。 5.5.2.被考核者对考核结论有异议时，须向人力资源部提出正式书面报告，具体说明产生异议的项目及理由；人力资源部经协调后需给予最终答复。 6. 年中考核 6.1.时间：以每年上半年为基本时限，在下半年7月的1日至15日进行。 6.2.方式：由人力资源部主抓考评工作，采取自评(A项)、直线部门经理评(B项)、主管总监评(C项)，总裁评(D项)，四评相结合的基本方法。具体步骤如下： (1).向员工下发《公司通用目标管理业绩考核表》及《公司通用员工综合考核表》，开展自评活动(需每人写出个人工作总结附于表后)。其考评总分采取权重的方式，目标管理考核部分占70%，员工考核表部分占30%。 (2).向部门经理及以上干部下发《公司通用目标管理业绩考核表》及《公司干部通用年度 /半年度综合考核表》，其考评总分采取权重的方式，目标管理考核表占70%，干部综合考核表占30%。 (3).开展由直接领导（指部门经理）对直接下属的考评工作，即直线考评（含主管总监考评）。 (4).人力资源部汇总自评和直线考评结果后，交予总裁，由总裁进行考评。 (5).每人的最后考核分数按公式计算如下： 1）部门经理以下人员：考核分数==A项×20％+B项×50％+C项×30％ 2）部门经理人员：部门经理级考核分数==A项×20％+C项×60％+D项×20％ 3）部门经理以上人员：总监级和副总级考核分数==A项×25％+D项×75％ 3. 销售系列员工的考核只是所填表格不同，大都取消了自评部分，其他方面相同。 1. 销售代表填写《销售员目标管理业绩考核表》，《销售员综合考核表》。 2. 销售经理填写《销售经理目标管理业绩考核表》，《销售经理综合考核表》。 3. 销售事业部总经理填写《销售事业部总经理目标管理业绩考核表》，《销售事业部总经理综合考核表》。 4. 营销总监填写《营销总监目标管理业绩考核表》，《营销总监综合考核表》。 4. 考评面谈及争议的解决： 6.4.1.人力资源部（一般为总监）负责在考评后找员工谈话，将最终评价结果通知本人，面谈结束以后，由面谈者整理填写考核面谈记录表。 6.4.2.被考核者对考核结论有异议时，须向人力资源部提出正式书面报告，具体说明产生异议的项目及理由。 6.4.3.人力资源部负责对考核者和被考核者进行协调，协调无效时，由人力资源部向考核者的上级报告，由考核者的上级进行裁决。 6.5.根据年中评价结果，人力资源部将做出年中奖励方案，包括升职、加薪、年度部分年薪的发放、物质奖励、配股权、精神奖励等。 6.6.不同工作性质人员的考评分数只作参考，不作强行类比。 7.年度考核 7.1.时间：每年一月1至15日进行全体员工的年度考评。 7.2.方式：同年中考评，但需每人写出详尽的年度个人工作总结，各级相关领导在对下属进行考评时需努力综合其人一年内的表现。 7.3.根据年度评价结果（占65%），结合年中考评结果（占35%），得出该员工本年度最终绩考评分，人力资源部将据此做出年终奖励方案，包括提级、加薪、绩效年薪的考评后发放、物质奖励、认/配股权等。 7.4.不同工作性质人员的考评分数只作参考，不作强行类比。 8.年度（年中）目标业绩考核项目及指标的制定 8.1.标准制订的日期定为：每一考核周期开始后两周以内。总的目标体系来源是公司下一年度经营管理计划。 8.2.考核项目应由人力资源部组织考核者（有时也要包括被考核者）协商制定，但适用于所有员工的通用考核项目由人力资源部制订，考核项目要根据考核目的、被考核者岗位职责要求以及工作目标设定，各单位自行制定的考核项目须经人力资源部审核。考核项目以关键业绩指标为主，不宜过多，一般以不超过10项为宜。 8.3.为方便各考核者操作，人力资源部可以根据公司的业务特点，相关企业的考核经验，编辑备选用于不同考核目的的项目表以供选择。 8.4.当工作任务发生变动时或因期初制订不当，在考核期内，考核标准可以进行必要的调整，但须经考核者和被考核者共同认可，还须经主管上级批准。被替代的考核标准表作废，但仍然留存于人力资源部备考查。调整的最晚期限为考核前的一个月。 9.考核记录表的填写 9.1.切实推进考核工作走向规范化，寓考核于日常工作之中，进入考核期后，考核者必须坚持填写考核记录表。 9.2.考核记录表是针对考核项目的专用记录，帮助考核者记忆在考核项目上发生的关键事件，考核者可以根据岗位特点和考核项目设定的情况酌情决定繁简程度，并非日常工作记录。 9.3.考核记录表每月底须交付人力资源部进行签字确认，考核期结束后，连同考核表交人力资源部收存。 9.4.考核记录表的填写情况，是对管理者在考核工作的主要衡量标识。 10.考核表发放与填写 10.1.考核期末前两周，由人力资源部向各部门发放考核表，部署相关事宜。 10.2.各类人员的适用考核表，有专门专用考核表的，用专用考核表；无专用考核表的，应采用通用考核表，所有考核表见附表目录。 10.3.考核表先由被考核者填写，考核者在被考核者个人自我考核填写之后，依据平时考核记录表的相关内容慎重思考后进行填写。 10.4.考核表经考核者填写签字完毕后，由考核者统一交人力资源部。 11.考核期内岗位变更 11.1.考核期内，岗位任职在一个月以上发生岗位变更，须按考核规程提前进行绩效考核。不足一个月者，其直接上级须提交书面的任职情况报告交人力资源部，由人力资源部转交下一个部门作考核参考。有两次或两次以上考核结果（任职情况报告）者，由人力资源部负责汇总，提出最终结果。 11.2.考核期内的岗位变更，是否需要进行能力考核，由新的用人部门提出主导意见，人力资源部和原用人部门协同实施。 12.考核结果运用 12.1.考核结果主要用于改进工作和人力资源管理。 12.2. •考核结果按实际得分综合为四个等级，即 A: 90-100 B: 75-89 C: 60-74 D: 60分以下 12.3.由绩效考核分值直接决定员工绩效工资。 12.4.考核小于60分者，建议调离现任岗位，小于40分者强制调离。 12.5.未参加考核者不发放绩效工资，因故延期考核者，等考核完成后发绩效工资。 12.6.考核者可根据实际情况，提出专项考核建议报告，在晋级、岗位调整、培训、给予特别奖惩等方面提出具体建议。 13.考核总结 13.1.直接上级与员工共同针对考核中未达标准项分析原因，制定相应的改进措施计划，直接上级有责任为员工实施绩效改进计划提供帮助，并予以跟踪检查改进效果。 13.2.考核者须及时总结考核标准、考核操作的适宜性和科学性，总结经验和不足，提出改进方案，并具体落实到下一个考核周期的考核工作中。 14.考核资料归档 14.1.要归档的考核资料包括：考核标准、考核记录、考核评分表、考核面谈记录等相关文件。 14.2.考核结束时考核者须将全部考核资料进行整理，交人力资源部。 14.3.未收到完整的考核归档资料者视同考核工作未完成。 15.本制度的解释权在公司人力资源部，自公布之日起执行。三. 销售人员主要绩效考核指标参考： \|指标 \|考核意义 \| \|销售量 \|衡量销售增长情况 \| \|毛利 \|衡量利润的潜量 \| \|回款额 \|衡量有效的销售增长情况，即考虑了呆坏账和现金的时间价值 \| \|净借支 \|衡量现金预先占有的成本 \| \|访问率 \|即每天/每月的访问次数。衡量销售的努力程度，但不能表示销售\| \| \|成果。 \| \|访问成功率 \|衡量工作效率。 \| \|平均定单量 \|衡量和说明定单的规模与销售的效率。 \| \|销售费用 \|衡量每次访问的成本。 \| \|销售费用率 \|衡量销售费用占销售额的比率 \| \|新客户数 \|衡量开辟的新客户数量，可能是销售人员的特别贡献。 \| \|旧客户保持数 \|衡量旧客户的保持能力，也是市场竞争力的重要表现。 \| 四. XX公司各类人员考核用表明晰一览 \|序号 \|职务 \|考核用表 \|备注 \| \|1 \|总裁 \|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表十二：《总裁年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|2 \|行政人事总\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|监 \|附表十三：《行政人事总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|3 \|财务总监 \|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表十四：《财务总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|4 \|营销总监 \|附表三十七：《营销总监通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表十五：《营销总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|5 \|生产总监 \|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表三十八：《生产总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|6 \|技术总监 \|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表十六：《技术总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|7 \|总裁助理 \|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表十七：《总裁助理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|8 \|人力资源部\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|经理 \|附表十八：《人力资源部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|9 \|行政部经理\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表十九：《行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|10 \|财务部经理\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表二十：《行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|11 \|质量部经理\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表二十一：《质量部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|12 \|商务部经理\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表二十二：《商务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|13 \|行业拓展部\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|经理 \|附表二十三：《行业拓展部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》\| \| \|14 \|品牌推广部\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|经理 \|附表二十四：《品牌推广部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》\| \| \|15 \|渠道部经理\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表二十五：《渠道部经理目标管理业绩考核表》 \| \| \|16 \|平台经理 \|附表三十六：《平台经理通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表二十六：《平台经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|17 \|PC机事业部\|附表三十五：《事业部经理通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|经理 \|附表二十七：《PC机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》\| \| \|18 \|高性能机事\|附表三十五：《事业部经理通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|业部经理 \|附表二十八：《高性能机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考 \| \| \| \| \|核表》 \| \| \|19 \|新业务事业\|附表三十五：《事业部经理通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|部经理 \|附表二十九：《新业务事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核 \| \| \| \| \|表》 \| \| \|20 \|制造中心经\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|理 \|附表三十：《制造中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|21 \|物流部经理\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \| \|附表三十一：《物流部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|22 \|研发中心经\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|理 \|附表三十二：《研发中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|23 \|研发项目经\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|理 \|附表三十三：《研发项目经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \|24 \|技服中心经\|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 \|干部类\| \| \|理 \|附表三十四：《技服中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|附表三：《销售员月度综合考核表》 \|销售类\| \|25 \|销售员 \|附表九：《销售员年度/半年度综合考核表》， \| \| \| \| \|附表八：《销售员年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \| \| \|附表四：《销售经理月度综合考核表》 \|销售类\| \|26 \|销售经理 \|附表十：《销售经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 \| \| \| \| \|附表十一：《销售经理年度/半年度综合考核表》 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|附表一：《员工通用月度综合考核表》 \|一般员\| \|27 \|一般员工 \|附表二：《员工通用月度目标管理业绩考核表》（格式） \|工类 \| \| \| \|附表五：《公司员工通用年度/半年度综合考核表》 \| \| \| \| \|附表七：《公司员工通用年度/半年度目标管理业绩考核表》（格式\| \| \| \| \|） \| \| \|28 \|其他特殊员\| \|其他类\| \| \|工 \|由人力部会同相关部门根据其具体工作情况另行制定 \| \| 五. 相关附表（仅供参考，可根据企业情况的变化而作相应改变） 1.关于月度考核用表：附表一：《员工通用月度综合考核表》附表二：《员工通用月度目标管理业绩考核表》（格式）附表三：《销售员月度综合考核表》附表四：《销售经理月度综合考核表》 2.关于员工年度/半年考核用表：附表五：《公司员工通用年度/半年度综合考核表》附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》附表七：《公司员工通用年度/半年度目标管理业绩考核表》（格式）附表八：《销售员年度/半年度目标管理业绩考核表》附表九：《销售员年度/半年度综合考核表》附表十：《销售经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十一：《销售经理年度/半年度综合考核表》 3.关于公司中高层干部年度/半年考核用表：附表十二：《总裁年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十三：《行政人事总监年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十四：《财务总监年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十五：《销售总监年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十六：《技术总监年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十七：《总裁助理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十八：《人力资源部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十九：《行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十：《财务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十一：《质量部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十二：《商务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十三：《行业拓展部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十四：《品牌推广部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十五：《渠道部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十六：《平台经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十七：《PC机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十八：《高性能机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十九：《新业务事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十：《制造中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十一：《物流部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十二：《研发中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十三：《研发项目经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十四：《技服中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十五：《事业部经理通用年度/半年度综合考核表》附表三十六：《平台经理年度/半年度综合考核表》附表三十七：《营销总监年度/半年度综合考核表》附表三十八：《生产总监年度/半年度综合考核表》 4.一般支撑性表格：附表三十九：《公司考核记录表》附表四十：《考核面谈记录表》附表一：员工通用月度综合考核表部门：姓名：职位：考评日期： \|序号\|得分 \|考核标准 \|6分 \|7分 \|8分 \|9分 \|10分 \| \| \| \|（良好） \|（一般 \|（尚可 \|（较好 \|（良好 \|（优秀 \| \| \|考核项 \| \|） \|） \|） \|） \|） \| \|1 \|岗位职责 \|能够按照职位说明书的范 \| \| \| \| \| \| \| \| \|围开展工作，基本无漏项 \| \| \| \| \| \| \|2 \|谦虚 \|对人对事谦和礼让，处处 \| \| \| \| \| \| \| \| \|检查自己的不足，虚心向 \| \| \| \| \| \| \| \| \|他人学习 \| \| \| \| \| \| \|3 \|协作 \|主动配合他人开展工作， \| \| \| \| \| \| \| \| \|关心、维护集体利益，强 \| \| \| \| \| \| \| \| \|烈的团队意识 \| \| \| \| \| \| \|4 \|勤俭 \|工作勤奋、注重节俭 \| \| \| \| \| \| \|5 \|创新 \|能创造性地开展工作，经 \| \| \| \| \| \| \| \| \|常提出合理化建议 \| \| \| \| \| \| \|6 \|学习成长 \|勤于学、善于学，能在学 \| \| \| \| \| \| \| \| \|习中不断成长、进步 \| \| \| \| \| \| \|7 \|奉献精神 \|工作任劳任怨，不计较个 \| \| \| \| \| \| \| \| \|人得失 \| \| \| \| \| \| \|8 \|创业精神 \|有创业意识，吃苦精神， \| \| \| \| \| \| \| \| \|愿从低做起，利用资源卓 \| \| \| \| \| \| \| \| \|有成效地工作 \| \| \| \| \| \| \|9 \|诚实 \|待人坦诚，说实话、办实 \| \| \| \| \| \| \| \| \|事、正直、表里如一 \| \| \| \| \| \| \|10 \|直面困难 \|敢干挑战困难，并勇于解 \| \| \| \| \| \| \| \| \|决问题，不服输不言败 \| \| \| \| \| \| \|部门主管评价 \|总分 \| \| \|意见： \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| 附表二：员工通用月度目标管理业绩考核表部门：岗位：员工签字：部门经理签字：填写日期：2001年月日 \|序号 \|工作项目 \|完成标准 \|行动计划 \|时限 \|完成比例（\|项目权重\|得分 \| \| \| \| \| \| \|%） \|（%） \| \| \|1 \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计得分 \| \| \|部门经理考核意见 \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| 附表三：销售人员月度综合考核表 \|被考者姓名 \| \|考评日期 \|年月日 \| \|序号\|得分 \|参考考核标准 \|0-3分 \|6分 \|8分 \|9分 \|10分 \| \| \| \|（良好） \|（较差） \|（尚可 \|（较好 \|（良好 \|（优秀 \| \| \|考核项 \| \| \|） \|） \|） \|） \| \|1 \|岗位职责 \|能够按照职位说明书的\| \| \| \| \| \| \| \| \|范围开展工作，基本无\| \| \| \| \| \| \| \| \|漏项 \| \| \| \| \| \| \|2 \|业绩达成 \|基本完成本月主要销售\| \| \| \| \| \| \| \| \|指标 \| \| \| \| \| \| \|3 \|回款额 \|本月回款数额比较理想\| \| \| \| \| \| \|4 \|协作 \|主动配合他人/他部门 \| \| \| \| \| \| \| \| \|开展工作，关心、维护\| \| \| \| \| \| \| \| \|集体利益，有团队意识\| \| \| \| \| \| \|5 \|售后服务 \|能够积极配合售后部门\| \| \| \| \| \| \| \| \|进行售后工作 \| \| \| \| \| \| \|6 \|学习成长 \|勤于学、善于学，能在\| \| \| \| \| \| \| \| \|学习中不断成长、进步\| \| \| \| \| \| \|7 \|遵纪守法 \|能够遵守公司/国家的 \| \| \| \| \| \| \| \| \|相关规章制度，不随意\| \| \| \| \| \| \| \| \|违规 \| \| \| \| \| \| \|8 \|开拓精神 \|有开拓意识，吃苦精神\| \| \| \| \| \| \| \| \|，开发新客户有成效 \| \| \| \| \| \| \|9 \|诚实 \|待人坦诚，说实话、办\| \| \| \| \| \| \| \| \|实事、正直、表里如一\| \| \| \| \| \| \|10 \|直面困难 \|敢干挑战困难，并勇于\| \| \| \| \| \| \| \| \|解决问题，不服输不言\| \| \| \| \| \| \| \| \|败 \| \| \| \| \| \| \|销售经理评分 \| \|建议： \| \| \|总分： \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|销售事业部总经\|复核分： \|建议： \| \|理 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|本表使用说明 \|本表由销售经理考核打分，销售事业部总经理负责复核，两者观点相 \| \| \|差10分以内，以销售经理打分为准，相差10分以上，取其两者均值。 \| 附表四：销售经理月度综合考核表 \|被考者姓名 \| \|考评日期 \|年月日 \| \|序号\|得分 \|参考考核标准 \|0-3分 \|6分 \|8分 \|9分 \|10分 \| \| \| \|（良好） \|（较差） \|（尚可 \|（较好 \|（良好 \|（优秀 \| \| \|考核项 \| \| \|） \|） \|） \|） \| \|1 \|岗位职责 \|能够按照职位说明书的\| \| \| \| \| \| \| \| \|范围开展工作，基本无\| \| \| \| \| \| \| \| \|漏项 \| \| \| \| \| \| \|2 \|业绩达成 \|基本完成本月主要销售\| \| \| \| \| \| \| \| \|指标（地区及个人） \| \| \| \| \| \| \|3 \|回款额 \|本月回款数额比较理想\| \| \| \| \| \| \| \| \|（地区及个人） \| \| \| \| \| \| \|4 \|协作 \|主动配合他人/他部门 \| \| \| \| \| \| \| \| \|开展工作，关心、维护\| \| \| \| \| \| \| \| \|集体利益，有团队意识\| \| \| \| \| \| \|5 \|售后服务 \|能够积极配合售后部门\| \| \| \| \| \| \| \| \|进行售后工作 \| \| \| \| \| \| \|6 \|学习成长 \|勤于学、善于学，能在\| \| \| \| \| \| \| \| \|学习中不断成长、进步\| \| \| \| \| \| \|7 \|遵纪守法 \|能够遵守公司/国家的 \| \| \| \| \| \| \| \| \|相关规章制度，不随意\| \| \| \| \| \| \| \| \|违规 \| \| \| \| \| \| \|8 \|开拓精神 \|有开拓意识，吃苦精神\| \| \| \| \| \| \| \| \|，开发新客户有成效 \| \| \| \| \| \| \|9 \|执行能力 \|领悟公司政策/制度， \| \| \| \| \| \| \| \| \|宣贯执行到位 \| \| \| \| \| \| \|10 \|领导能力 \|对下属人员及业务有把\| \| \| \| \| \| \| \| \|握能力，受下属人员拥\| \| \| \| \| \| \| \| \|护 \| \| \| \| \| \| \|销售事业部总经\|总分： \|建议： \| \|理 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|营销总监 \|总分： \|建议： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|本表使用说明 \|本表由销售事业部总经理考核打分，营销总监负责复核，两者观点相 \| \| \|差10分以内，以销售事业部经理打分为准，相差10分以上，取其两者 \| \| \|均值。 \| 附表五：公司员工通用年度/半年度综合考核表考核日期: 年月日 \|姓名\| \|部门\| \|职务\| \|性别 \| \| \| \|从不迟到早退,从不违反公司规章制度 \|10 \| \| \| \| \| \| \|遵 \| \| \| \| \| \| \| \| \|纪 \| \| \| \| \| \| \| \| \|守 \| \| \| \| \| \| \| \| \|法 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|特殊原因,偶尔违规 \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|无特殊原因, 偶尔违规 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \|无特殊原因,经常违规 \|2 \| \| \| \| \| \| \| \|经常违规且不听管教 \|0 \| \| \| \| \| \| \| \|具有积极责任心,能彻底达成任务,可以放心\|15 \| \| \| \| \|部门经理 \| \|责 \|交付工作 \| \| \| \| \| \|意见及建 \| \|任 \| \| \| \| \| \| \|议 \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|具有责任心,能顺利完成任务,可以放心交付\|12 \| \| \| \| \| \| \| \|工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \|尚有责任心,能如期完成任务 \|9 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|责任心不强,需有人督促,方能完成工作 \|6 \| \| \| \| \| \| \| \|欠缺责任心,时时督促,亦不能如期完成工作\|1 \| \| \| \| \| \| \| \|工作效率高,具有卓越创意 \|15 \| \| \| \| \| \| \|工 \| \| \| \| \| \| \| \| \|作 \| \| \| \| \| \| \| \| \|效 \| \| \| \| \| \| \| \| \|率 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|能胜任工作,效率高于标准 \|12 \| \| \| \| \| \| \| \|工作不误期,表现符合要求 \|9 \| \| \| \| \| \| \| \|勉强胜任工作,无甚表现 \|6 \| \| \| \| \| \| \| \|工作效率低,经常出错 \|2 \| \| \| \| \| \| \| \|善于协调,能自动自发与人合作 \|15 \| \| \| \| \|总监意见 \| \|团 \| \| \| \| \| \| \|及建议 \| \|队 \| \| \| \| \| \| \| \| \|精 \| \| \| \| \| \| \| \| \|神 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|乐意与人协调,顺利达成任务 \|12 \| \| \| \| \| \| \| \|尚能与人合作,达成工作要求 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|协调不善,致使工作发生困难 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \|无法与人协调, 致使工作无法进行 \|3 \| \| \| \| \| \| \|岗 \|工作积极, \|15 \| \| \| \| \| \| \|位 \|能够按照职位说明书的范围开展工作，无漏\| \| \| \| \| \| \| \|职 \|项 \| \| \| \| \| \| \| \|责 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|工作努力,基本按照职位说明书的范围开展 \|12 \| \| \| \| \| \| \| \|工作，无明显漏项 \| \| \| \| \| \| \| \| \|基本按照职位说明书的范围开展工作，有时\|8 \| \| \| \| \| \| \| \|有明显漏项 \| \| \| \| \| \| \| \| \|虽然按照职位说明书的范围开展工作，但常\|5 \| \| \| \| \| \| \| \|有漏项 \| \| \| \| \| \| \| \| \|基本上不能完成职位说明书规定的职能 \|3 \| \| \| \| \| \| \| \|服务意识很强，工作结果都能满足外部/内 \|15 \| \| \| \| \| \| \|客 \|部客户要求 \| \| \| \| \| \| \| \|户 \| \| \| \| \| \| \| \| \|精 \| \| \| \| \| \| \| \| \|神 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|服务意识较强，工作结果一般能满足外部/ \|12 \| \| \| \| \| \| \| \|内部客户要求 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \| \| \| \| \| \| \| \|服务意识一般，工作结果勉强能满足外部/ \| \| \| \| \| \| \| \| \|内部客户要求 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|总裁意见 \| \| \| \| \| \| \| \| \|及建议 \| \| \|服务意识一般，工作结果有时不能满足外部\|5 \| \| \| \| \| \| \| \|/内部客户要求 \| \| \| \| \| \| \| \| \|服务意识较差，工作结果常常不能满足外部\|3 \| \| \| \| \| \| \| \|/内部客户要求 \| \| \| \| \| \| \| \| \|除完成本职工作外,积极主动帮助公司做额 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \|外工作 \| \| \| \| \| \| \| \|配 \| \| \| \| \| \| \| \| \|合 \| \| \| \| \| \| \| \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|对上级交代的工作能按时按质完成,乐意完 \|13 \| \| \| \| \| \| \| \|成上级安排的额外工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \|对上级交代的工作能按时按质完成,勉强完 \|11 \| \| \| \| \| \| \| \|成上级按排的额外工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \|上级交代的工作能按时按质完成,拒绝完成 \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|上级安排的额外工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \|对上级交代的工作不能按时按质完成,影响 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \|部门的正常工作进度 \| \| \| \| \| \| \| \|评定总分 \|100 \| \| \| \| \| \| 附表六：公司干部通用年度/半年度综合考核表部门经理及以上级 \|姓 \| \|部门\| \|职 \| \|到职日期 \| 年月 \| \| \|名 \| \| \| \|务 \| \| \|日 \| \| \| \| \|自 \|总 \|总 \|董 \|被评核人意\|主管副总意\| \|项 \| \|我 \|监 \|裁 \|事 \|见及建议( \|见及建议( \| \|目 \|分 \|评 \|评 \|评 \|会 \|并请签章) \|并请签章) \| \| \|项 \|分 \|分 \|分 \|评 \| \| \| \| \|目 \| \| \| \|分 \| \| \| \| \| \| \|备 \| \| \|注 \| \| \| \| \| \|提示\|各项目评分标准依次为: 5分,4分,3分,2分,1分. \| 附表七：公司通用年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|经理评分 \|总监评分 \|总裁评分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \| (计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表八：销售员年度/半年度目标管理业绩考核表 \|姓名： \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|权重% \|销售经理评分A \|事业部总经理评分B\| \| \| \| \| \| \| \|1 \|总销售额指标 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|总回款额指标 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|新客户开拓指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|旧客户保持指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|毛利率指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|销售费用（率） \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|平均订单量 \|4 \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \|最终得分F \| \| \|备注（公式） \|F=(A65%+B35%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由销售经理和事业部总经理共同考核，但权 \| \| \|重不同（见公式）。 \| 附表九：销售员年度/半年度综合考核表 \|被考者姓名 \| \|考评日期 \|年月日 \| \|序号\|得分 \|参考考核标准 \|0-3分 \|6分 \|8分 \|9分 \|10分 \| \| \| \|（良好） \|（较差） \|（尚可 \|（较好 \|（良好 \|（优秀 \| \| \|考核项 \| \| \|） \|） \|） \|） \| \|1 \|岗位职责 \|能够按照职位说明书的\| \| \| \| \| \| \| \| \|范围开展工作，基本无\| \| \| \| \| \| \| \| \|漏项 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|客户关系维\|有客户即上帝的意识，\| \| \| \| \| \| \| \|护 \|新/老客户对销售员表 \| \| \| \| \| \| \| \| \|现满意 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|市场反馈 \|有反馈市场相关信息的\| \| \| \| \| \| \| \| \|意识和行动 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|协作 \|主动配合他人/他部门 \| \| \| \| \| \| \| \| \|开展工作，关心、维护\| \| \| \| \| \| \| \| \|集体利益，有团队意识\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|售后服务 \|能够积极配合售后部门\| \| \| \| \| \| \| \| \|进行售后工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|学习成长 \|勤于学、善于学，能在\| \| \| \| \| \| \| \| \|学习中不断成长、进步\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|遵纪守法 \|能够遵守公司/国家的 \| \| \| \| \| \| \| \| \|相关规章制度，不随意\| \| \| \| \| \| \| \| \|违规 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|开拓精神 \|有开拓意识，吃苦精神\| \| \| \| \| \| \| \| \|，开发新客户有成效 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \|诚实 \|待人坦诚，说实话、办\| \| \| \| \| \| \| \| \|实事、正直、表里如一\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|10 \|直面困难 \|敢干挑战困难，并勇于\| \| \| \| \| \| \| \| \|解决问题，不服输不言\| \| \| \| \| \| \| \| \|败 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售经理评分A \| \|建议： \| \| \|总分： \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|事业部总经理评\|总分： \|建议： \| \|分B \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|最终考评分F \|F= \| \| \| \| \|计算公式：F=(A65%+B35%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由地区经理和销售部经理共同考核，地区经理填在上一联，销售 \| \| \|部经理填在下一联，但占最终考评分的权重不同（见公式）。 \| 附表十：销售经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|姓名： \|负责地区： \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|权重% \|销售部经理评分A \|中心总经理评分B \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|地区/小组产品总 \|30 \| \| \| \| \|销售额指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|地区/小组产品总 \|30 \| \| \| \| \|回款额指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|个人产品总销售额\|5 \| \| \| \| \|指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|个人产品总回款额\|5 \| \| \| \| \|指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|地区/小组新客户 \|10 \| \| \| \| \|开拓指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|地区/小组旧客户 \|5 \| \| \| \| \|保持指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|地区/小组毛利率 \|5 \| \| \| \| \|指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|地区/小组销售费 \|10 \| \| \| \| \|用（率） \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \|最终得分F \| \| \|备注（公式） \|F=(A65%+B35%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由销售事业部总经理和营销总监共同考核 \| \| \|，但权重不同（见公式）。 \| 附表十一：销售经理年度/半年度综合考核表 \|被考者姓名 \| \|考评日期 \|年月日 \| \|序号\|得分 \|参考考核标准 \|0-3分 \|6分 \|8分 \|9分 \|10分 \| \| \| \|（良好） \|（较差） \|（尚可 \|（较好 \|（良好 \|（优秀 \| \| \|考核项 \| \| \|） \|） \|） \|） \| \|1 \|岗位职责 \|能够按照职位说明书的\| \| \| \| \| \| \| \| \|范围开展工作，基本无\| \| \| \| \| \| \| \| \|漏项 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|客户关系维\|有客户即上帝的意识，\| \| \| \| \| \| \| \|护 \|新/老客户对地区经理 \| \| \| \| \| \| \| \| \|表现满意 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|市场反馈 \|有反馈市场相关信息的\| \| \| \| \| \| \| \| \|意识和行动 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|协作 \|主动配合他人/他部门 \| \| \| \| \| \| \| \| \|开展工作，关心、维护\| \| \| \| \| \| \| \| \|集体利益，有团队意识\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|售后服务 \|能够积极配合售后部门\| \| \| \| \| \| \| \| \|进行售后工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|学习成长 \|勤于学、善于学，能在\| \| \| \| \| \| \| \| \|学习中不断成长、进步\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|遵纪守法 \|能够遵守公司/国家的 \| \| \| \| \| \| \| \| \|相关规章制度，不随意\| \| \| \| \| \| \| \| \|违规 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|开拓精神 \|有开拓意识，吃苦精神\| \| \| \| \| \| \| \| \|，开发新客户有成效 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \|执行能力 \|领悟公司政策/制度， \| \| \| \| \| \| \| \| \|宣贯执行到位 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|10 \|领导能力 \|对下属人员及业务有把\| \| \| \| \| \| \| \| \|握能力，受下属人员拥\| \| \| \| \| \| \| \| \|护 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|事业部总经理评\| \|建议： \| \|分A \|总分： \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|营销总监评分B \|总分： \|建议： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|最终考评分F \|F= \| \| \| \| \|计算公式：F=(A65%+B35%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由销售事业部总经理和营销总监共同考核，事业部总经理填在上 \| \| \|一联，营销总监填在下一联，但占最终考评分的权重不同（见公式） \| \| \|。 \| 附表十二：总裁年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|董事会/长评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|公司年度盈利额指标 \|60 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|公司年度利润率指标 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|公司市场占有率指标 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|公司新产品开发指标 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|公司产品质量指标 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|公司管理科学化/规范化指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|公司人均贡献率指标 \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|员工满意度指标 \|4 \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表十三：行政人事总监年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|后勤保障工作指标 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|质量管理工作指标 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|人力资源考评工作指标 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|员工满意度指标 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|公司人均贡献率指标 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|人员流失率指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|人力开发指标（招聘及生涯规划等）\|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表十四：财务总监年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|财务计划工作指标 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|投融资管理工作指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|财务监控工作指标 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|财务制度管理/执行工作指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|财务核算与分析工作指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|对商务工作的领导 \|40 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表十五：营销总监年度/半年度目标管理业绩考核表 \|姓名： \|职务： \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|权重% \|总监自评分A \|总裁评分B \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|公司产品总销售额\|30 \| \| \| \| \|指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|公司产品总回款额\|30 \| \| \| \| \|指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|公司新客户开拓指\|5 \| \| \| \| \|标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|公司旧客户保持指\|5 \| \| \| \| \|标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|销售费用（率） \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|毛利指标 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|市场调研工作指标\|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|产品推广活动工作\|5 \| \| \| \| \|指标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \|配合研发工作指标\|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|10 \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \|最终得分F \| \| \|备注（公式） \|F=(A20%+B80%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由营销总监自考核和总裁考核，但权重不 \| \| \|同（见公式）。 \| 附表十六：技术总监年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|技术文件/制度建设方面 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|产品研发管理方面 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|具体研发项目的总体把握/指导 \|25 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|公司产品方向的深层次研究 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|技术支持客户满意度 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|重要技术人员的流失率 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表十七：总裁助理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|组织编制/执行公司发展战略规划 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|组织编制/监督执行公司年度经营计 \|20 \| \| \| \| \| \|划及财务预算 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|合理分解公司经营管理目标，总体领\|30 \| \| \| \| \| \|导目标管理 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|相关高层、相关部门间工作协调 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|价格政策管理 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|战略合作伙伴开发/管理 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表十八：人力资源部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|具体实施年度招聘计划 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|具体实施公司目标管理及绩效 \|30 \| \| \| \| \| \| \|考评工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|领导和实施公司人员调动，劳 \|10 \| \| \| \| \| \| \|动保护等人事工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|员工满意度 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|具体组织实施公司培训工作 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|具体实施员工薪酬及奖惩 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|人员流失率 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|员工职业生涯规划 \|5 \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表十九：行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|制定/监督执行行政制度 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|行政后勤事务管理 \|40 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|纪检监察 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|法律事务 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|公司外部关系 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十：财务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|制度建设及监督实施 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|财务管理 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|财务分析 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|考核核算 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|组织会计核算 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十一：质量部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|制度建设及执行 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|质量管理体系建设/体系认证 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|质量管理体系监督执 \|15 \| \| \| \| \| \| \|行 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|质量检验 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|产品质量管理 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|质量问题协调沟通/解决 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|测试中心（筹） \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十二：商务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|计划汇总、平衡、协调 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|物资监管 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|合同、发票管理 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|价格政策监督 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|档案、报表管理 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|商务管理 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|应收帐款监控 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十三：行业拓展部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|制定行业推广策略 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|组织行业调查分析与研究 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|行业推广活动管理 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|产品的行业销售管理 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|总销售额 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|毛利水平 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|部门费用 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|行业推广费用 \|10 \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十四：品牌推广部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|市场调研工作指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|产品推广活动工作指标 \|25 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|广告工作指标 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|对外媒体公共关系 \|25 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|内部宣传（网站/内刊等） \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十五：渠道部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|制度建设与执行 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|归口建立渠道体系 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|渠道管理与维护 \|40 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|组织代理商的技能培训活动 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|平台管理 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十六：平台经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|姓名： \|职务： \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|权重% \|营销总监评分A \|总裁评分B \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|总销售额指标 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|总回款额指标 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|新客户开拓指标 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|核心旧客户保持指\|10 \| \| \| \| \|标 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|销售费用（率） \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|净借支指标 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \|最终得分F \| \| \|备注（公式） \|F=(A65%+B35%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由营销总监和总裁共同考核，但权重不同 \| \| \|（见公式） \| 附表二十七：PC机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|总销售额 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|毛利水平 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|部门费用 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|广告费用 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|销售策略制定/调整 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|产品推广 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|销售计划制定和辅助/监督执行\|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|技术支持 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \|产品策划 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|10 \|市场发展与支持 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|11 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十八：高性能机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|总销售额 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|毛利水平 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|部门费用 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|广告费用 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|直销计划制定/执行及指标完成\|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|分销计划制定和辅助/监督实施\|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|销售策略制定/调整 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|产品推广 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \|技术支持 \|10 \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表二十九：新业务事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|直销计划制定/执行及指标完成\|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|分销计划制定和辅助/监督实施\|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|销售策略制定/调整 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|产品策划及推广 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|技术支持 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|总销售额 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|毛利水平 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|部门费用 \|10 \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表三十：制造中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|制度建设与执行 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|生产工艺的设计和改善与流程 \|25 \| \| \| \| \| \| \|管理 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|生产计划及实施 \|45 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|质量管理 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|支持其他部门工作 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表三十一：物流部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|制度建设与管理 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|工作计划管理 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|采购业务管理 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|库存业务管理 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|运输业务管理 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表三十二：研发中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|新技术跟踪研究 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|项目管理 \|45 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|知识管理 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|技术支持 \|5 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|技术培训 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|人员流失方面 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表三十三：研发项目经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|经理评分 \|总监评分 \|总裁评分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|项目进度管理 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|项目人员管理 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|项目成本控制 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|开发支持 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|知识管理 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|样机生产技术支持 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \| (计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表三十四：技服中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总监评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|服务体系规划/建设方面 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|技术培训方面 \|30 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|技术服务实施方面 \|40 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|产品性能/问题分析及反馈 \|8 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|技服档案建设/管理 \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|备料库管理方面 \|6 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表三十五：事业部经理通用年度/半年度综合考核表 \|被考者姓名 \| \|考评日期 \|年月日 \| \|序号\|得分 \|参考考核标准 \|0-3分 \|6分 \|8分 \|9分 \|10分 \| \| \| \|（良好） \|（较差） \|（尚可 \|（较好 \|（良好 \|（优秀 \| \| \|考核项 \| \| \|） \|） \|） \|） \| \|1 \|岗位职责 \|能够按照职位说明书的\| \| \| \| \| \| \| \| \|范围开展工作，基本无\| \| \| \| \| \| \| \| \|漏项 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|产品线把握\|能够及时为销售人员提\| \| \| \| \| \| \| \| \|供本产品线的销售政策\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|市场研究 \|有组织/进行市场研究 \| \| \| \| \| \| \| \| \|的意识和行动，且有成\| \| \| \| \| \| \| \| \|效 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|协作 \|主动配合他人/他部门 \| \| \| \| \| \| \| \| \|开展工作，关心、维护\| \| \| \| \| \| \| \| \|集体利益，有团队意识\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|资源分配 \|合理分配公司配给的本\| \| \| \| \| \| \| \| \|产品线的资源 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|学习成长 \|勤于学、善于学，能在\| \| \| \| \| \| \| \| \|学习中不断成长、进步\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|遵纪守法 \|能够遵守公司/国家的 \| \| \| \| \| \| \| \| \|相关规章制度，不随意\| \| \| \| \| \| \| \| \|违规 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|监督销售 \|能够及时监督本产品线\| \| \| \| \| \| \| \| \|的销售情况，并提交相\| \| \| \| \| \| \| \| \|关报告 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \|执行能力 \|领悟公司政策/制度， \| \| \| \| \| \| \| \| \|宣贯执行到位 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|10 \|领导能力 \|对下属人员及业务有把\| \| \| \| \| \| \| \| \|握能力，受下属人员拥\| \| \| \| \| \| \| \| \|护 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|营销总监评分A \| \|建议： \| \| \|总分： \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|总裁评分B \|总分： \|建议： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|最终考评分F \|F= \| \| \| \| \|计算公式：F=(A65%+B35%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由营销总监和总裁共同考核，营销总监填在上一联，总裁填在下 \| \| \|一联，但占最终考评分的权重不同（见公式）。 \| 附表三十六：平台经理通用年度/半年度综合考核表 \|被考者姓名 \| \|考评日期 \|年月日 \| \|序号\|得分 \|参考考核标准 \|0-3分 \|6分 \|8分 \|9分 \|10分 \| \| \| \|（良好） \|（较差） \|（尚可 \|（较好 \|（良好 \|（优秀 \| \| \|考核项 \| \| \|） \|） \|） \|） \| \|1 \|岗位职责 \|能够按照职位说明书的\| \| \| \| \| \| \| \| \|范围开展工作，基本无\| \| \| \| \| \| \| \| \|漏项 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|客户关系维\|有客户即上帝的意识，\| \| \| \| \| \| \| \|护 \|新/老客户对销售部经 \| \| \| \| \| \| \| \| \|理表现满意 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|市场反馈 \|有反馈市场相关信息的\| \| \| \| \| \| \| \| \|意识和行动 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|协作 \|主动配合他人/他部门 \| \| \| \| \| \| \| \| \|开展工作，关心、维护\| \| \| \| \| \| \| \| \|集体利益，有团队意识\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|售后服务 \|能够积极配合售后部门\| \| \| \| \| \| \| \| \|进行售后工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|学习成长 \|勤于学、善于学，能在\| \| \| \| \| \| \| \| \|学习中不断成长、进步\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|遵纪守法 \|能够遵守公司/国家的 \| \| \| \| \| \| \| \| \|相关规章制度，不随意\| \| \| \| \| \| \| \| \|违规 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|开拓精神 \|有进取意识，开拓工作\| \| \| \| \| \| \| \| \|及开发新客户有成效 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \|执行能力 \|领悟公司政策/制度， \| \| \| \| \| \| \| \| \|宣贯执行到位 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|10 \|领导能力 \|对下属人员及业务有把\| \| \| \| \| \| \| \| \|握能力，受下属人员拥\| \| \| \| \| \| \| \| \|护 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|营销总监评分A \| \|建议： \| \| \|总分： \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|总裁评分B \|总分： \|建议： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|最终考评分F \|F= \| \| \| \| \|计算公式：F=(A65%+B35%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由营销总监和总裁共同考核，营销总监填在上一联，总裁填在下 \| \| \|一联，但占最终考评分的权重不同（见公式）。 \| 附表三十七：营销总监通用年度/半年度综合考核表 \|被考者姓名 \| \|考评日期 \|年月日 \| \|序号\|得分 \|参考考核标准 \|0-3分 \|6分 \|8分 \|9分 \|10分 \| \| \| \|（良好） \|（较差） \|（尚可 \|（较好 \|（良好 \|（优秀 \| \| \|考核项 \| \| \|） \|） \|） \|） \| \|1 \|岗位职责 \|能够按照职位说明书的\| \| \| \| \| \| \| \| \|范围开展工作，基本无\| \| \| \| \| \| \| \| \|漏项 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|客户关系维\|有客户即上帝的意识，\| \| \| \| \| \| \| \|护 \|新/老客户对公司表现 \| \| \| \| \| \| \| \| \|满意 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|市场研究 \|有组织市场研究的意识\| \| \| \| \| \| \| \| \|和行动，且有成效 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|协作 \|主动配合他人/他部门 \| \| \| \| \| \| \| \| \|开展工作，关心、维护\| \| \| \| \| \| \| \| \|集体利益，有团队意识\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|售后服务 \|售后服务工作得到客户\| \| \| \| \| \| \| \| \|认可 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|学习成长 \|勤于学、善于学，能在\| \| \| \| \| \| \| \| \|学习中不断成长、进步\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|遵纪守法 \|能够遵守公司/国家的 \| \| \| \| \| \| \| \| \|相关规章制度，不随意\| \| \| \| \| \| \| \| \|违规 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \|开拓精神 \|有进取意识，开拓工作\| \| \| \| \| \| \| \| \|及开发新客户有成效 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|9 \|执行能力 \|领悟公司政策/制度， \| \| \| \| \| \| \| \| \|宣贯执行到位 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|10 \|领导能力 \|对下属人员及业务有把\| \| \| \| \| \| \| \| \|握能力，受下属人员拥\| \| \| \| \| \| \| \| \|护 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|营销总监自评A \| \|说明： \| \| \|总分： \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|总裁评分B \|总分： \|建议： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|签字/日期： \| \|最终考评分F \|F= \| \| \| \| \|计算公式：F=(A20%+B80%)/2 \| \|本表使用说明 \|本表由营销总监自考和总裁考核组成，总监填在上一联，总裁填在下 \| \| \|一联，但占最终考评分的权重不同（见公式）。 \| 附表三十八：生产总监年度/半年度目标管理业绩考核表 \|部门及职务: \|姓名: \|考核日期: 年月日 \| \|序号 \|考核事项及指标 \|分数% \|自我评分 \|总裁评分 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \|1 \|领导/编制生产、采购计划和预算 \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2 \|指导生产计划实施 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|3 \|指导物流计划实施 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|4 \|相关工作的协调 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5 \|规章制度制定及监督执行 \|10 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|6 \|劳动生产率 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|7 \|生产质量 \|15 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \|合计总分 \| \| \| \| \| \| \| \| \|最终核算考核总分 \|(计算方法用本制度中的相关公式) \| 附表三十九：考核记录表 \|考核人 \| \|职务： \|部门： \| \|被考核人\| \|职务： \|考核年度： \| \|日期 \|事件描述 \|评判 \|处理结果 \| \| \| \| \| \| 附表四十：考核面谈记录表 \|被考 \| \|面谈 \| \|开始 \| \|结束 \| \| \|核人 \| \|日期 \| \|时间 \| \|时间 \| \| \|岗位 \| \|部门 \| \|地点 \| \|面谈人 \| \| \|面谈主题 \|考核人（面谈人） \|被考核人 \| \| \| \| \| 被考核人签字：考核人签字： ----------------------- 行政部人力资源部财务部员工员工所属部门月初《通用月目标管理业绩考核表》确认月中《通用月目标管理业绩考核表》修订月末《通用月目标管理业绩考核表》评分月末《员工通用月度综合考核表》月末考勤结果月末评分汇总/通报与月考核工资意见核发月考核工资月末考核结果汇总与月考核工资的报批秘密	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/晋城电信/考核.doc
山西省通信公司晋城市分公司营销咨询项目报告第三部分营销管理体系北大纵横管理咨询有限公司 2002年6月第一章序言 1 第一节背景介绍 1 第二节设计思路 2 第二章方案设计 4 第一节流程设计 4 (一) 经营计划管理流程图 5 (二) 经营计划管理流程图说明 6 (三) 营销管理流程图 9 (四) 营销管理流程图说明 10 (五) 市场信息管理系统流程图 12 (六) 信息管理体系流程说明 13 第二节营销队伍和市场信息管理制度 16 （一）招聘制度 16 （二）培训制度 21 （三）考核制度 25 （四）激励制度 30 （五）日常管理制度 34 （六）市场信息管理制度 35 第三节表单设计 42 营销队伍管理表单 42 （一）招聘表单 42 （二）培训表单 50 （三）考核表单 51 （四）激励表单 91 市场部表单 93 （一）市场部周计划表 94 （二）市场部周总结表 96 （三）月度市场促进计划表 99 （四）月度市场促进总结表 101 （五）年度广告计划表 103 （六）年度市场促进费用计划表 105 （七）年度经销商销售促进计划表 107 （八）销售人员行动计划表 111 （九）年度客户销售促进计划表 113 （十）年度市场促进总结报表 116 （十一）年度新业务计划表 121 （十二）年度营销计划报告 122 （十三）各分局（县局）业务销售分析报告 125 （十四）市场竞争情况分析报告 126 信息管理表单 128 （一）用户分析报告 128 （二）用户投诉信息 129 （三）用户回访信息 130 （四）大客户基础信息 131 （五）大客户动态信息 133 （六）竞争对手基础信息 136 （七）竞争对手动态信息 138 （八）市场环境信息 140 （九）用户分析报告 141 （十）大客户分析报告 142 （十一）竞争对手分析报告 145 （十二）市场环境信息汇总报告 147 第一章序言第一节背景介绍中国网通晋城通信分公司隶属于山西省通信公司，为国家主体电信企业。2000年开始公司化运作。公司经过2001年一年的大跨越发展，通信能力显著增强，经济效益明显提高。电信拆分重组后，通信市场成为“5+1”的竞争格局，竞争更加激烈。为了使公司全体员工尽快适应当前的竞争环境，公司高层领导富有远见的意识到：建立一支强有力的营销队伍，培养并扶持一批专业的营销管理团队，构建完善的营销管理体系，将成为公司未来赢得竞争优势的关键。因此本咨询报告是在中国网通晋城通信分公司现有营销体系的基础上，听取并参照了公司各方面的意见，进行了大胆的创新与删补，期望能够为公司的营销事业的发展做出贡献。限于新的管理体系需要进行实践检验，并需要在实践当中逐渐完善，因此建议晋城通信分公司根据本管理办法参照试行一段时间。第二节设计思路根据晋城通信分公司的营销管理的实际情况，本营销管理体系涉及了管理流程、管理制度、管理表单三方面的内容，为增强管理体系的实用性，在设计中着重着眼于营销管理、信息流畅、体系完整等各方面。力求在基础框架上形成完善的管理体系，并为未来的发展提供适当的余地。 1. 以营销为主线的立体营销管理体系晋城通信分公司经过ISO9001质量体系认证后，存在的问题是有些制度和职责没有按要求完成。在通信行业普遍存在的电话“热装冷用”的今天，如何提高业务量成为晋城分公司目前面临的主要问题，提高业务量的最基本最直接的方法是营销问题，即如何在现有条件的基础上建立强有力的营销队伍。因此本次设计以建立市场信息管理制度、完善营销管理制度为主线，并在此基础上进行了考评体系的设计，即以营销为主线，以信息管理、业绩考核为基础的立体营销管理体系。 2. 管理体系力求具体实用由于晋城通信分公司的基础营销管理体系比较薄弱，现行的管理体系主要是在实际营销过程中针对具体的实际问题进行设计的，缺乏连贯性和规范性，因此在本次设计中对核心流程进行了规划，明确了各部门在营销过程中的重要作用，同时根据营销管理和信息管理流程中业务职能的关键程度，完善了规章制度。另外为保证对业务、营销情况的有效控制，设计了表单体系，希望加强日常过程管理的力度。 3. 强化市场部职能晋城通信分公司要顺应市场的发展，必须加强市场信息的获得、竞争对手的研究、相关市场表现以及营销战略的设计，在设计中强调了市场部的信息收集、营销管理、业绩考核等职能，逐步形成以市场部为核心的业务分析、营销管理的现代营销体系。为此在具体的流程及规定设计上，强调了客户数据库及市场信息数据库建设的重要性，完善了信息的获得与反馈机制。 4. 完善营销考评体系目前公司的考评体系主要反应了以下问题：其一，营销人员的基本工资偏低。其二，没有完善的日常考评制度，对过程管理的力度不足。其三，奖惩措施比较单调，干多干少差别不大。其四，缺乏人员的训练与培养。总之，目前公司的考评体系中应加强对过程管理的控制，强化团队建设，注重对员工的激励。同时应强化基本工资、补贴、福利、培训等保健因素的建设，增强营销人员的归属感与稳定感。综上：在晋城通信分公司的营销管理体系的设计中，在充分考虑了公司现有的具体条件的基础上，强调体系建设，在尊重历史经验及成果的基础上，针对重点问题、重点环节实行重点突破，并遵循循序渐进、逐步完善的原则，力争实现近期和远期目标的高度统一。第二章方案设计第一节流程设计 (一) 经营计划管理流程图编号： \|部门名称 \|晋城通信市场部 \|流程名称 \|市场部经营计划管理流程 \| \|层次 \| \|概要 \|经营计划管理 \| \| \|总经理 \|主管营销副 \|市场部 \|财务部 \| \| \| \|经理 \| \| \| \| \| \|签发人 \| \|签发日期 \| \| (二) 经营计划管理流程图说明第一阶段：信息汇总分析节点A1、B1，相关宏观信息收集 1．公司与经销商、顾客、竞争者、公众在一个更大的宏观环境力量与趋势中运作，这个环境创造机会也带来威胁。这些力量是不可控制的，但公司必须监视这个环境和对此做出反应。 2．根据省公司制定的目标，结合本公司的全年发展战略，利用各种渠道获得相关的人文、经济、自然、技术、政治——法律、社会——文化、政府、特殊关系、未来地区的发展政策等相关宏观信息，力求获得公司宏观发展趋势的相应资料。节点C1，相关市场资料整理整理并分析营销环境、营销机会、行业及竞争因素、市场发展方向、潜力、媒体导向、企业的竞争实力、品牌形象、覆盖范围及领域相关资料。节点D1，财务目标分解提供相应财务目标分解以及全年财务费用预算节点E1、F1、G1，相关客户及市场信息建设部、运维部、大客户提供相应的与其部门相关设备容量信息、客户资料信息、竞争对手资料、替代产品的资料、可能新的进入对手资料等。节点H1，各分局和县局提供的信息节点C2，各方面的资料进行汇总节点C3，资料分析将资料汇总后进行分类分析，并就公司的发展机会、威胁、优势、劣势进行系统分析找出公司各项产品和业务发展的可能方向及相应策略。第二阶段：营销策略的制定节点C4，制定年度营销策略根据上述资料分析，与主管营销副经理一起制定营销策略。第三阶段：制定经营计划方案节点C5，编制年度经营计划草案 1．根据已经确定的年度营销策略，编制本年度营销计划，确定全年各种产品和业务的业务目标、利润目标、市场目标、费用目标、人员目标以及相应的总体进度安排。 2．经营计划方案上报晋城通信总经理。节点A7、B7, 审批 1．晋城通信总经理、主管营销副经理对年度经营计划进行审查。 2．签署审批意见，并反馈。节点D6，组织相关部门讨论 1．由市场部组织建设部、运维部、财务部、人力资源等相关门对已经提出的年度经营计划进行讨论，并提出修改意见，再报送主管营销副经理审批。 2．主管营销副经理审批后，由市场部负责进行调整并组织讨论，最终报送晋城通信总经理批准。第四阶段：分解年度工作计划节点G8、C9 , 分解经营计划根据年度经营目标和计划，由市场部及其他相关部门制定本年度的市场计划及营销计划（细化到各个业务）。节点B10, 市场计划审批主管营销副经理对具体的市场操作计划进行审批，签署审批意见。并最终决定是否执行此计划。第五阶段：计划执行节点C11，执行计划方案市场部根据审批过的计划负责实施。节点B12，实施监控主管营销副经理对计划的实行进行监控，并审批、处理可能的变化。节点E14、F14、G14，综合评估 1．由市场部牵头，汇同其他部门针对市场计划实施的实行效果，进行意见汇总，并对效果进行评估。 2．提出目前可能的市场变化趋势及相应的处理意见。节点C14、B14，分析调整 1．根据讨论结果，并结合目前市场的变化情况提出计划改进意见，并测算可能的费用。 2．出具分析报告以及相应的计划变动说明书。 3．主管营销副经理审批并签署审批意见，安排市场部组织其他部门讨论并最终变动市场计划。第六阶段：年终总结与考评节点C15，年终汇报 1．市场部对市场计划完成情况（包括市场部下属的各部门所负责的各业务）、经营状况进行总结分析。 2．年终分析总结、统计报表及统计分析上交主管营销副经理。节点B16，年终总结与考评 1．市场部主任根据计划目标和考核指标，将一年内市场部的工作做年终总结，业绩进行考评。 2．市场部主任对市场部的年终汇报进行汇总，写出年度业务总结。 3．将部门业绩考评结果和年度业务总结上交主管营销副经理。节点A16，审批 1．公司总经理对市场部报上来的年终总结和考评方案进行审批。 2．对市场部主任的业绩进行考评。节点B17、C17、D17、E17、F17、G17，落实奖惩根据对各职能部门的绩效考评结果，兑现奖惩激励。 (三) 营销管理流程图编号： \|部门名称 \|市场部 \|流程名称 \|营销管理流程图 \| \|层次 \| \|概要 \|营销管理 \| \|主管营销副经 \|主任 \|市场部营销管理岗 \|数据业务 \|无线市话 \|信息中心 \|新业务 \| \|理 \| \| \| \| \| \| \| \|A \|B \|C \|D \|E \|F \|G \| \| \|公司名称 \|中国网通晋城通信分公司 \|密级 \| \|共 1 页第 1 页 \| \|编制单位 \| \|签发人 \| \|签发日期 \| \| (四) 营销管理流程图说明第一阶段：制定年度营销计划节点D1、E1、F1、G1，各业务营销方案的提出数据、声讯、小灵通、新业务的负责人分别提出年度各业务营销方案。节点B2、C2，年度营销计划 1．由市场部牵头，营销管理岗负责组织各业务负责人、及大客户部和相关部门制定年度营销计划方案草案。根据市场竞争趋势、年度业务目标、公司网络资源等因素设定理想的营销目标。 2．制定的年度营销计划草案经主管营销副经理审核并经大会讨论通过后，下达年度营销计划。第二阶段：营销管理体系的建立、调整和完善节点C3、B4，营销策略、政策制定 1．市场部营销管理岗根据年度营销计划召集下属各部门和各业务负责人制定营销策略，就各业务产品、价格、渠道、促销等制定明确的策略。 2．营销策略和政策报市场部主任审批通过后正式实施。节点C5、D5、E5、F5，营销行动方案市场部为主，召集运维、建设、财务等相关部门根据营销策略和政策制定具体营销行动方案，包括市场拓展、客户开发、新业务推广、营销费用分解、业务整合、营销方案等。第三阶段：营销业务管理阶段节点C6，营销目标分解为真正落实年度营销计划，市场部需要将营销指标分解，以便有的放矢，心中有数。营销指标的分解应落实到业务别、部门别、分局（县局）别、时间别、人员别，使日常的营销活动真正处于管理状态，做到即时掌握营销信息并得到及时的执行信息反馈，并进行动态的调整，保证营销指标的落实。节点E6，分局（县局）营销方案的调整分局（县局）营销指标分解落实，并根据不同区域市场的特点和客户情况对营销方案进行调整，可能的情况下把目标分解到人。节点C7：营销任务的执行 1．市场部在日常的业务管理活动中，要有效监控营销业务的顺利进行，并根据营销进展情况及时调整营销策略和政策。 2．在营销管理过程中，要制定有效的管理办法保证及时完成营销指标，做好营销人员的后勤保障和公司内部其他部门的技术支持和沟通协调等工作。并得到及时的执行信息反馈，并进行营销方案的动态调整，保证营销方案的正确执行。 3．渠道管理过程中，要注意渠道能力和规模的持续评估。在市场不断拓展，不断开发新客户和新的代理商的同时，也要不断选择淘汰不符合公司要求的代理商。第四阶段：营销业绩的总结、评估兑现和奖惩激励节点C8、B9：营销业绩的总结评估 1．根据营销执行的效果，及时定期总结得失，分析营销业绩成败原因，提出下一阶段的注意事项和调整措施，使营销管理水平不断跨越新台阶。 2．根据实际的营销业绩，逐级考评。节点C10：落实奖惩按照实际考评结果，对各级责任人落实营销激励和惩罚措施，保证营销激励和约束政策的严肃和公平 (五) 市场信息管理系统流程图编号： \|部门名称 \|市场部 \|流程名称 \|市场信息管理体系流程 \| \|层次 \|1 \|概要 \|市场信息管理 \| \| \|公司主 \|市场经 \|市场经营部 \|营业科（ \|大客户 \|服务督察 \|外部机构 \| \| \|管 \|营部主 \|市场信息管理岗 \|厅） \|中心 \|中心 \| \| \| \|经理 \|任 \|位 \| \| \| \| \| \| \|A \|B \|C \|D \|E \|F \|G \| \|公司名称 \|中国网通晋城通信分公司 \|密级 \| \|共 1 页第 1 \| \| \| \| \| \|页 \| \| \| \|签发人 \| \|签发日期\| \| (六) 信息管理体系流程说明第一阶段：系统设计和调整阶段节点A1、B1、C1、D1、E1、F1，系统设计和调整 1. 由市场经营部市场信息管理岗位的工作人员召集营业科（厅）、大客户中心、服务督察中心（含回访中心）的相关人员对公司的市场信息管理系统进行设计。并制定公司市场信息管理的半年度成本预算。报请市场经营部主任和公司主管经理。 2. 每半年由市场经营部信息管理岗位的工作人员召集各部门相关人员对现有的市场信息管理系统进行再设计和调整。并报请市场经营部主任和公司主管经理。 3. 设计并印制所需的表格和报告，并下发至每个相关人员。第二阶段：信息搜集、整理和汇总阶段节点E2，大客户和竞争对手基础信息搜集和整理 1. 按照设计的大客户基础信息表格和竞争对手竞争基础信息表格的要求，将原有的信息进行分类和整理。 2. 针对目前缺少的和不准确的信息内容进行搜集。 3. 填写和整理相应的表格。节点C3，信息搜集和整理开始 1. 每个财务月的开始，各相关人员开始各自的准备工作， 2. 公司主管经理和市场经营部主任可根据市场的具体状况提出临时性的信息搜集要求，市场信息管理岗位的工作人员根据要求设计具体的信息搜集方式和内容；如需其他部门协作，则通知相应的人员，并提供具体的表格和文档资料。节点C4、D4、E4、F4、G4，市场信息搜集和整理 1. 各部门相关人员和外部机构根据相应的表格要求的内容，按照指定的搜集方式，进行信息的搜集和整理 2. 对于信息搜集过程中出现的异常现象，各部门相关人员应及时通知市场信息管理岗位的工作人员，并共同探讨解决方案。如出现重大异常现象，须报请市场经营部主任和公司主管经理。节点C5，市场信息汇总 1. 在每个财务月结束的当天，各部门相关人员和外部机构将搜集和整理完成的信息表格交付给市场信息管理岗位的工作人员。 2. 市场信息管理岗位的工作人员对汇集上来的所有表格进行分类、整理，并登记表格档案。第三阶段：分析报告编制节点C6，分析报告编制市场信息管理岗位的工作人员在上个财务月结束后三个工作日内，根据要求编制分析报告，并提交给市场经营部主任审核。节点B7，分析报告审核 1. 市场经营部经理在一个工作日内对本月所有的分析报告进行审核，并将修改意见传达给市场信息管理岗位的工作人员。 2. 市场信息管理岗位的工作人员对相应的内容进行修改和完善。第四阶段：信息表格和分析报告的使用节点A8、B8、C8、D8、E8、F8，信息表格和分析报告的使用 1. 市场信息管理岗位的工作人员将分析报告整理和登记，每份报告制作副本一份，用于公司内部的借阅。 2. 市场信息管理岗位的工作人员应制作当期分析报告的电子版本，以便保存。 3. 公司内部具有报告使用权限的相关人员在借阅报告时需填写借阅目的和借阅时间（一次借阅时间原则上不能超过两个工作日）。 4. 借阅人员在使用报告的过程中，不得随意将报告内容泄露或出示给其他人员（包括公司内部人员和外部人员）；注意保管好报告，不得将报告带出公司。 5. 各部门的借阅人员在各自的工作中使用信息表格和分析报告。第五阶段：使用反馈、业务交流和系统分析节点A9、B9、C9、D9、E9、F9，使用反馈、业务交流和系统分析 1. 市场信息管理岗位的工作人员应随时了解报告借阅人员在使用报告过程中对报告的意见和建议，记录并保存。 2. 在当月所有分析报告完成后的两个工作日内，市场信息管理岗位的工作人员召集所有其他部门的相关人员，对当月的市场信息管理工作进行交流和讨论，在会上针对所提出的信息搜集和整理方面的问题，以及报告借阅人员的意见和建议，参会人员应展开积极的讨论，提出解决方案。对难以解决的问题应先提出初步的解决方案，报请市场经营部主任和公司主管经理。 3. 市场信息管理岗位的工作人员应将每次业务交流会议的讨论结果记录和整理，并对原有的市场信息管理系统进行初步的整体分析。第二节营销队伍和市场信息管理制度（一）招聘制度营销人员招聘制度第一章总则第一条为保证中国网通晋城通信分公司营销岗位能够及时有效地补充所需的优秀人才，满足公司不断发展的需要，健全人才选用机制，根据公司人事管理制度，特制定本规定。第二条晋城网通分公司营销人员录用源于以下五种情况下的人员需求：（1）缺员的补充；（2）突发的人员需求；（3）为确保公司发展所需的人才储备；（4）公司对组织机构有所调整的需要；（5）其他原因需要招聘营销人才时。第三条公司招聘员工坚持“公开”、“平等”、“竞争”、“择优”的原则。第二章招聘的组织管理第四条营销人员招聘工作由需求部门提出要求，提交公司经理批准后，人力资源部负责拟定招聘计划和组织实施。第五条部门主管填写《招聘申请表》，详细描述人员需求情况，包括计划安排的岗位、职责描述和能力要求等等，提交公司经理批准后，交人力资源部。人力资源部详细审核申请职位的名称、职级等事项后，将：（1）推荐内部闲置人员；（2）如果没有内部闲置人员，则向全公司公布招聘岗位及描述，进行内部竞聘；（3）当确定本公司其他部门并无适当人选时，由人力资源部将各部门人员需求汇总形成公司的人员外部招聘计划。第三章营销人员招聘计划的确定第六条营销人员需求预测要综合考虑产品/服务战略、市场战略、可能获得的财力资源、竞争对手的人才政策、技术和管理变革可能导致生产率的提高、销售额、可能的员工流动比率等因素造成的人力资源需求的变动。其中对人员需求最直接相关的是公司的组织结构和岗位设置，根据岗位的数量和要求，可以得到公司现有的营销人员需求数量和质量。第七条人员供给预测要综合考虑内部和外部人才供给情况。人力资源部建立内部人才库，信息包括员工的绩效记录及评价、职业兴趣、教育背景、工作经验、培训课程、外语水平、具备的技能和证书等。内部人才供给预测要调用内部人才库，在内部供给无法满足需求的情况下进行外部供给预测，外部供给预测要根据本地经济状况、劳动力市场状况和准备招聘的职缺的市场状况进行判断。第八条在人力资源需求和供给预测的基础上制定公司的人力资源计划。第四章优秀营销人员应具备的素质第九条大多数消费者希望营销人员具备的性格：诚实可靠、产品知识丰富、乐于助人。第十条成功营销人员的共同特征：有冒险精神、有使命感、有解决问题的能力、关心顾客、对访问进行认真计划。第十一条进行营销人员招聘时应考察其两个基本品质：（1）感受力：能从消费者角度去感受的能力。（2）自我驱动力：对达成交易具有强烈的欲望。第五章招聘渠道第十二条内部招聘：（1）人力资源部明确所需营销人员内部招聘的岗位名称及职级。准备工作说明书，拟定内部招聘公告。发布的方式包括公司文件通知、在公告栏发布或其它形式。（2）所有的签订劳动合同员工都有资格向人力资源部提出申请，要求组织考虑自己是否能够从事营销人员的工作，内部招聘公告要尽可能传达到每一个正式员工。（3）人力资源部参考申请人目前的上级和空缺职位的上级意见，根据职务要求进行初步筛选。对初步筛选合格者，人力资源部组织内部招聘评审小组进行内部招聘评审活动，评审结果经总经理批准后生效。第十三条外部招聘：活动的组织以人力资源部为主，市场部配合。（1）校园招聘。每年9月—11月将公司招聘信息及时发往各校毕分办。对于专业对口的院校可及时派员进行宣传并组织招聘。有选择地参加学校人才交流会，发布招聘信息并进行招聘活动。（2）网络招聘。通过相关网站及时发布招聘信息，经常查阅网上应聘人员情况，建立公司的外部人才库，根据需要随时考核录用。（3）鼓励员工向公司推荐优秀人才，由人力资源部本着平等竞争、择优录用的原则按程序考核录用。对于成功推荐优秀人才的员工，公司付给一定的奖励。（4）招聘会招聘及广告招聘。通过各地人才招聘会和报纸、专业刊物广告招聘相关人员。（5）委托猎头公司招聘。在招聘公司关键营销职位时可考虑通过猎头公司招聘。第六章营销人员外部招聘流程第七章适用和正式录用第十四条按照双向选择的原则，应聘人员到公司报到后，要填写“职工登记表”，并签订试用劳动合同，试用期为3-6个月。试用的目的在于弥补甄选中的失误。（1）新员工试聘期间按公司《职员考勤及休假、请假管理制度》可以请事假和病假，但试聘期按请假天数顺延。试用期上班不足三天的职员要求辞职，没有工资。（2）新职员在试用期间旷工一次或迟到早退累计三次（含三次）以上，即随时解聘。第十五条不具备本科及以上学历且在工作不到一年者，试用期满后还有3个月见习期。第十六条试用期的人员，尚不属于公司正式员工。在此期间，双方均可随时提出终止试用。第十七条试用期的考核（1）新职员在试用期满后，人力资源部将《职员转正考核表》发给试用的新员工，新职员根据自身情况，实施求是填写表中的“评核内容”和考核内容中的“自评部分”。（2）部门主管根据新职员在试用期的表现，公正地评分并写出初核评语。（3）人力资源部门根据新职员在试用期间的出勤情况，如实地填写考勤状况。（4）考核结果将根据初核评分和考勤状况来确定。第十八条转正用人部门根据考核结果，在新职员试用期满之后一周内，做出同意转正，延长试用或不拟录用的决定，并将该《职员转正考核表》报请部门主管、人力资源部主管审批。第十九条提前结束试用期：（1）在试用期间，对业务素质、技能、工作适应能力及工作成效特别出色的新职员，试用部门主管可以提前结束试用期，并将《职员转正考核表》报请人力资源主管、总经理批准。（2）在试用期内，对明显不适合某岗位或不适合录用的职员，试用部门可以提前向人力资源部门提交《职员转正考核表》，经部门主管或人力资源部主管批准后，安排在其他岗位试用或提前辞退试用职员。第二十条考核结果的评定（1）考核办法采用项目评分发进行，每个考核项目的评分有优秀、良好、合格、不合格四个等级，每个标准限定一个最低分数，下一个标准的最低分数到该标准的最低区域为分数选择区间。（2）综合考核结果的评定标准： 1、考核结果95分以上提前转正晋升工资； 2、考核结果85—94分按期转正晋升工资； 3、考核结果75—84分按期转正不予晋升工资； 4、考核结果60—74分延长试用期； 5、考核结果低于60分试用不合格，不拟聘用；第二十一条试用期满后的员工，经考核合格，由市场部经理出据书面意见交人力资源部，经总经理批准后，公司和员工签订正式劳动合同，试用人员转为正式员工。第二十二条试用人员转为公司正式员工后，由人力资源部在“职工登记表”里登记注册。（二）培训制度第一部分总则第一章使用范围第一条为了进一步提高晋城网通分公司营销人员能力与素质，更好的实现公司经营目标，特制定本规定。第二条本规定适用于公司全体营销人员，所有营销人员均应遵守此规定。第二章培训的组织第三条人力资源部负责培训活动的统筹、规划、实施和控制。第四条部门主管负责协助人力资源部进行培训的实施、稽核以及异常情况的追踪，同时也要组织部门内部的培训。第三章受训者的权利与义务第五条在不影响本职工作的前提下，员工有权利参加学历教育或者公司内部举办的各类培训。第六条经批准进行培训的员工有权利享受公司为受训员工提供的各项待遇。第七条培训活动对工作不产生重大影响的情况下被指定的员工有义务参加培训并坚持到结束。第八条培训活动结束后，营销人员有义务把所学知识和技能运用到日常业务中。第九条非脱产培训一般只能利用业余时间，如确需占用工作时间参加培训的，须凭培训部门的有效证明，经所在部门和人力资源部批准后，可做公假处理。第十条参加各类学历培训结束后受训人员必须继续在公司至少服务3年。如因故确实要离开，须按培训结束后每服务一年递减33%的原则，对公司支付的培训费用进行赔偿。第十一条营销人员脱产培训期间，不能解除或终止劳动合同，如合同在培训期间到期，则须续签一定年限的劳动合同，其生效期为前一份合同期满之日起，而且要保证培训结束后至少有3年的合同期。该要求对已到法定退休年龄者例外。第十二条参加时间较长（一年以上）、培训支付金额较大（2000元以上）的各类培训时，营销人员须与公司签订培训合同。第四章培训形式第十三条公司对营销人员的培训形式包括公司内部培训、外派培训和员工自我培训。内部培训又分为员工职前教育和岗位技能培训。第十四条职前教育：凡公司新进营销人员均应参加职前教育，使新进人员了解公司的企业文化、经营理念、公司发展历程、产品概要、管理规范等方面内容。职前教育由人力资源部负责统一组织、实施、评估。详见《职前教育管理办法》。第十五条岗位技能培训：根据公司的发展及市场部工作的需求，按专业分工不同对员工进行岗位技能培训。岗位技能培训由人力资源部协同市场部共同进行规划与执行，由市场部提出年度岗位技能培训计划，报人力资源部，再将其汇总呈报公司经理核准后由人力资源部根据需求统筹安排实施。具体内容见《岗位技能培训管理办法》。第十六条转岗培训：根据工作需要，公司其它部门人员调换为营销人员时，按新岗位要求，对其实施的岗位技能培训。转岗培训可视为员工职前教育和岗位技能培训的结合。第十七条部门内部培训：部门内部培训由市场部根据实际工作中需要，对员工进行小规模的、灵活实用的培训。部门内部培训由本部门组织，定期向人力资源部汇报培训情况。进行部门内部培训期间，在不影响工作的前提下，尽量不安排参与培训的员工加班或出差。第十八条外派培训：公司进一步发展需要，对公司营销人员派往公司所在地以外地点进行培训。第十九条个人出资培训：由员工个人参加的各类业余教育培训，均属个人出资培训。公司鼓励员工在不影响本职工作的前提下，参加各种业余教育培训活动。员工在接受业余培训期间，各级管理人员可在不影响工作的前提下，尽量不安排加班和出差等工作。员工因考试需占用工作时间，持准考证经部门负责人批准办理请假手续。第五章统计培训记录第二十条营销人员参加培训，必须在员工培训签到表上亲笔签到以示出勤，上课学员严禁代签，一旦发现，代签学员和被代签学员双方均让旷课论处。第二十一条培训单位以签到为证，将参训学员的上课记录登记在员工培训记录卡上，并由人力资源部归入员工人事档案中保存。第二部分职前教育管理办法第一章目的与内容第一条营销人员新加入公司均须参加公司举办的新员工培训，接受公司系统化的训练，从而对公司运作有整体的观感，适应公司文化和人际关系，了解本岗位职责，工作程序及工作方法，尽快适应工作环境以提高工作绩效。第二条培训的主要内容包括新员工通识训练、部门内工作引导。第二章注意事项第三条营销人员职前教育是该员工部门负责人及公司人力资源部的共同责任，最迟不应超过报到后一个月内执行。第四条凡公司正式报到的营销人员在试用期内未参加新员工职前教育，不得转为正式员工。第五条参加职前教育的员工在培训期间如遇临时状况需请假者，在试用期内补修请假之课程，否则，仍不得转为正式员工。第六条未参加新员工职前教育的营销人员，不得参加进阶的其他训练（如岗位技能培训）。第七条人力资源部应为每一位经过培训的员工开具培训证明，如在新员工工作中出现培训范围以内的失误，责任由员工承担。第三章通识培训第八条通识训练指员工工作所需的共通的认识、观念方面的训练，如公司规章制度、发展战略、公司文化、公司理念、基本政策、组织结构等，使员工掌握企业的共同语言和行为规范。第九条新进营销人员通识训练由人力资源部及市场部行政人员共同组织，人力资源部负责实施。第十条人力资源部应给每个已正式报到的新员工发放员工手册。第十一条培训内容包括：公司企业文化；公司组织与历史沿革；公司产品简介；管理规范；基本礼仪；品质意识等。第十二条新员工通识训练不少于10课时。第十三条完成通识训练应进行测验，测验不合格者则于一个月内施以补充强化教育。第四章部门内工作引导第十四条部门内工作引导应该在新员工接受通识训练以后立即开始进行，其责任人为市场部主任和直接部门主管。第十五条主要内容：部门领导代表整个部门对新员工表示欢迎及介绍新员工认识部门其他人员，部门内的组织架构、部门职责、公司管理规范及福利待遇介绍，基本专业知识技能培训，工作程序与方法讲授，介绍关键工作指标。第五章职前教育的评估第十六条通识训练后由人力资源部对新员工进行测验和座谈，不合格者应参加补强训练。第十七条部门内工作引导后由市场部经理对新员工进行测验，不合格者需有针对性的重修，一个月内如果不能完成培训，则该员工不予转正。第十八条评估完毕后人力资源部为每位受训员工开具培训证明。第十九条新员工培训后人力资源部应将培训记录归档。第三部分岗位技能培训管理办法第一条培训目的：提高营销人员的业务水平，培养通晓营销技能和精通产品知识与营销技巧的营销人员。第二条培训内容：本岗位所必须了解的先进的理论知识和实践知识；公司产品知识；消费者类型及购买习惯；竞争对手政策及策略；营销工作的程序与责任；营销技能；调研技能；营销技能等。第三条培训方式：（1）专题培训：举办短期培训班，为开拓新的市场或发展新的业务对有关人员进行专题培训。（2）脱产进修：由公司选择员工脱产去高等院校、科研机构进修或在企业内部长时间集中培训，以培养企业紧缺的营销人员或为企业未来培养高层次营销管理人才。（3）模拟训练：让营销人员把教师作为客户进行模拟营销训练，这样可以弥补新进的营销人员实战经验不足的缺陷。（三）考核制度第一章总则第一条为了促进公司管理现代化，建立科学的管理制度，充分发挥公司营销人员的积极性和创造性，公司决定对营销人员实行本绩效考核体系。第二条绩效考核的原则 1．通过绩效考核促进上下级沟通和同事间的相互沟通协作； 2．绩效考核中工作业绩考核的核心是目标考核，以协商方式订立营销人员目标； 3．考核的目标确保明确化、公开化的原则；可行性与实用性的原则； 4．考核的过程坚持反馈／修正的原则；定期化与制度化的原则； 5．评分依据和尺度要保证可靠性与正确性的原则。第三条绩效考核的目的 1．考核最根本的目的是通过对员工工作的评估、反馈、改进，最终提高业绩； 2．考核结果为绩效工资与年终奖励的核算及发放提供依据； 3．为员工晋级、升迁、奖惩等提供依据； 4．考核结果为员工教育培训工作提供支持。第四条绩效考核对象为公司营销人员。第五条绩效考核要素以工作绩效为主，工作态度和工作能力为辅。第六条绩效考核由直接上级进行，定量考核与定性考核相结合的方式进行。第七条绩效考核时间 1．考核的基本周期是季度，但根据指责性质的不同，可以调整为月度考核或半年考核，操作性员工如话务员、机务员的工作业绩能很快被观察到，可以采用月度考核；决策性员工如部门主任的工作业绩显出成果需要的时间较长，可以采用半年考核。 2．月度考核每月进行一次，考核时间为每月5日—10日。 3．季度考核在每个季度第一个月的15日完成 4．半年考核在半年结束后的15天内完成 5．如果某员工需要月度考核和季度/半年/年度考核，则后一个考核值可以由前一个考核值平均得到，再加上考核人的总结第八条绩效考核的组织管理考核工作由人力资源部和部门主管负责组织实施。考核结果由部门负责人汇总后交至人力资源部存档，考核结果对被考核者本人公开。第二章绩效考核的实施细则第九条营销人员由其直接上级考核。公司每半年召开一次绩效考评会议，由各部门各级管理人员参加，针对上一阶段绩效完成情况进行检讨、分析，找出差距产生的主要原因，并提出解决方案。第十条绩效考核程序 1．在一个考核周期开始前，直接上级根据这个周期内自己的工作目标以及对公司所承担的业绩责任，确定每一个下属的业绩责任，再将业绩责任具体化为考核指标； 2．所有营销人员的考核表建立过程遵循自顶向下原则，先由公司主管市场的副经理制定直接下级的考核表，然后逐级向下，直到所有人员； 3．每一个管理人员都承担公司的一部分业绩指标，这个指标由他和他的直接和间接下属共同完成，所有人员的业绩指标自底向上汇总之后，将得到公司及的业绩指标； 4．营销人员的考核指标选取依据是其岗位的主要工作职责和公司（或部门）希望其作出的贡献，具体可参考《业绩考核主要指标表》，如果考核人认为该表中的指标不足以描述下属的主要业绩，可编制新的指标，提请上级批准后交由人力资源部补充进行的指标表； 5．考核表具体的形式参考《业绩考核表示例》，考核人可以根据实际情况调整，但应提请上级批准后交人力资源部备案； 6．考核表中的“权重”一栏，由考核人根据各项指标的相对重要性分配，总和为100%； 7．考核表编制完毕后，考核人与被考核人需要对指标权重、目标值等内容沟通，双方意见一致后签字确认； 8．考核周期结束后，被考核人先自评，然后考核人考评，双方再次对被考核人在本周期中业绩水平总结，并确认最后得分，双方意见一致后签字确认； 9．双方签字后的考核表交人力资源部，作为绩效工资和奖惩的依据 10．如果被考核人对考核表的项目内容或考核人的评分有疑问，并且在与考核人沟通的过程中不能达成一致，被考核人可以直接向上级领导或人力资源部申诉，由上级领导或人力资源部负责处理。第十一条绩效考核要素的权重比例绩效考核分数为百分制，工作业绩、工作态度和工作能力考核指标所占比例由考核人根据各项指标的相对重要性分配，总和为100%。不同考核期可以调整各指标的相对权重，以强调不同的工作重点。第十二条绩效考核等级考核等级分为：S、A、B、C四个等级。 100分以上为S（优），100—85分为A（良），85分—70分为B（合格），70分以下为C（不合格）根据考评得分所对应档次决定评价等级。各考核等级所占比例可根据公司的不同情况进行调整。第十三条绩效考核中的工作绩效目标执行进度落后或执行发生困难时，应视该项问题的严重程度与影响大小，按下列情况酌情处理： 1．该问题仅属个别问题，与其它工作关联度不大，由绩效目标执行人与其直接负责人商定解决 2．该问题将影响其他工作绩效目标的完成时，由直接负责人协调有关单位商定解决或上报公司经理办公会/总经理协商解决第十四条由于客观环境因素影响而使工作绩效目标执行发生困难，无法解决时，可由工作绩效目标执行人提出修订申请，经由上级负责人批准后，对原目标进行修改。第三章绩效考核的评价第十五条绩效考核由直接上级在考核期期末，对下属各绩效考核因素完成情况进行考评。第十六条评价步骤采取定量考核和定性考核相结合的方式进行。 (一) 评定工作绩效：工作业绩中的“目标完成率”是完成值与目标值的比率，分定量与定性两种不同的评定方法。 1. 定量指标：完成目标是定量指标时，应以实际完成数量与目标数量之比来计算完成率，再乘以各指标所占的比重作为该指标的考核得分 2. 定性指标：完成目标是定性指标时，以主观判断进行评定，按以下四个等级进行考核，并根据其代表的分数表示考核成绩 S 等：在考核期内，按时或提前完成目标计划，并超过预期效果。 A等：在考核期内，按时完成目标计划，并达到预期效果。 B 等：在考核期内，按时完成目标计划，但实际效果与预期目标存在一定差距。 C等：在考核期内，不能完成目标计划。 (二) 评定工作态度：根据个人对工作的积极性、协助性、纪律性、责任性的态度进行考评，结果按S、A、B、C划分等级统计得分。 (三) 评定工作能力：通过工作行为，观察、分析和评价员工所具有的能力，根据个人的知识学习力、理解判断力、开拓创新力等进行考评，结果按S、A、B、C划分等级统计得分。第十七条综合评价结果以各项考核因素最终评价得分之和表示，并分为优（S）、良（A）、合格（B）、不合格（C）四类。第十八条绩效考核结果的体现 1．公司根据每月考评结果，每月兑现一次绩效工资，年终根据年内综合考评结果兑现年终奖金 2．员工绩效考核情况将作为职称评定的一个重要评价要素 3．年终时，公司对表现突出的个人可视情况分别给予奖金、记功或嘉奖。获奖人员在以后的晋升、培训、提薪时将优先给予考虑第十九条考核成绩与奖金的关系：奖金=公司奖金基数岗位分配系数个人考核成绩/100 1．公司奖金基数由省公司确定； 2．岗位分配系数由岗位的重要性和对公司的贡献度决定，一般自上而下分解，向计算出每个部门的分配系数，再由部门主管计算部门内每一个员工的分配系数； 3．个人考核成绩即业绩考核的得分，一般在70分到120分之间。第二十条全年绩效考核中有1/2以上“优”的员工有资格参加公司年度职称晋升评审。第二十一条全年绩效考核中1/2以上为“不合格”的员工，公司将给予转岗、待岗或开除处理。第二十二条绩效考评表使用目的：便于客观公正获取真实的目标完成资料，提高考评的准确性。第二十三条员工的考核结果由直接上级反馈给员工，员工可以在收到考核评价单3天内向人力资源部申诉，由人力资源部协调处理。第二十四条在考核结束的当周内，考核评定为优秀的员工考核结果在部门内部公布。如出现对结果有异议的情况，人力资源部将全权负责调查，并有权依据调查事实改正失实考核结果。第四章附则第二十五条本规定由人力资源部负责解释。第二十六条本规定考核实施细则由人力资源部协同市场部制定和修改。第二十七条本规定报公司经理批准后执行，修改须经同样的程序。第二十八条本规定自公布之日起实施。（四）激励制度第一章总则第一条奖励的目的在于既要使营销人员得到心理及物质上的满足，又要达到激励员工勤恳工作，奋发向上，争取更好业绩的目的。第二条惩戒的目的在于既要促使营销人员达到并保持应有的工作水准，又要保障公司和员工共同利益和长远利益。第三条对员工的激励以正强化为主，负强化为辅。（1）正强化是奖励那些组织上需要的行为，提高营销人员积极性，从而加强这种行为。（2）负强化是惩罚那些与组织不相容的行为，从而削弱这种行为。第二章奖惩的原则第四条对营销人员的奖惩遵循组织目标与个人目标相结合、物质奖励与精神奖励相结合、外激与内激相结合、正激与负激相结合的原则。第五条公司对营销人员的基本要求包括公司的各项规章制度，员工的岗位职责、工作目标（业绩指标）和临时工作任务。第六条只有营销人员的表现较大程度地超过公司对员工的基本要求时，才能够给予奖励。第七条营销人员的表现达不到公司对员工的基本要求，根据情节不同，均要给予相应惩戒。第八条记过及以上处分必须征得公司经理同意方可办理。第九条处罚和过失单必须到达本人，本人有向上级申诉的权利。第十条该罚不罚护短的管理人员可以由人力资源部提出处罚，下达责任过失单。第十一条对于损害他人、公司或国家利益的行为，欢迎员工及时举报，公司将严格保密并根据情节轻重程度给予举报人相应奖励。第三章奖励第十二条奖励的方法主要有经济奖励与行政奖励两种： 1．经济奖励包括加薪、奖金、奖品。 2．行政奖励包括嘉奖、记功、记大功（1）获得记功奖励者同时享有带薪假期一周；（2）获得记大功奖励者同时享有公司统一组织的公费国内旅游一周。 3．任用与提升员工时，同等条件下优先选择受过奖励的员工，对德才兼备者可破格提升。第十三条事项如为多人共同合作而完成的，其奖金按参加人数以一定的比例分配。第十四条营销人员有下列事件之一者给予嘉奖，并颁发奖金500元，奖金随当月工资发放。全年累计六次者，直接晋升一级工资。（1）工作努力、业务纯熟，能适时完成重大或特殊交办任务者；（2）品行端正，一贯忠于职守，堪为全体员工楷模者；（3）提出完整营销策划方案，被公司采纳并且实施效果较好者；（4）向公司提交的合理化建议被公司采纳并取得较好效果者；（5）为客户提供满意的服务并赢得客户高度好评者；（6）营销报告中提供了重要信息，为公司经营决策提供重要支持；（7）较好提高公司知名度、美誉度者；（8）其他积极行为，为公司、社会带来良好影响者。第十五条员工有下列事件之一者予以记功，并颁发奖金1000元，奖金随当月工资发放。全年累计三次者，直接晋升一级工资，并通报全公司。（1）维护公司安全，积极采取措施排除险情，确有实效者；（2）连续两年，完成本职工作，无任何劣迹者；（3）超越年度目标40%以上者；（4）对维护公司荣誉、塑造企业形象方面有较大贡献的；（5）在营销、提高用户满意度、提高工作效率等方面提出改进建议，在应用中取得很好效果的；（6）全年累计获嘉奖二次者（奖金不再重复发放）第十六条员工有下列事件之一者予以记大功，并颁发奖金3000元。每获得一次，直接晋升一级工资。奖励及奖金在全体员工大会上颁布。（1）营销、提高用户满意度、提高工作效率等方面提出合理化建议，在应用中取得重大成果者；（2）全年所有考核成绩全为优者；（3）超越年度目标80%以上者；（4）其他积极行为，为公司、社会带来极大收益或影响者；（5）全年累计获记功三次者（奖金不再重复发放）。第十七条与本职工作有关的奖励，由部门主管提出；与工作无关的，由见证人或自己与部门主管共同提出，均需填写奖励申请表。奖励的核实人为人力资源部，批准人为公司经理。由市场部主任负责落实获奖者的授奖事宜。所有获奖者名单交人力资源部备案归档。第十八条对非营销人员为公司带来销售收入的奖励参考上述标准。第四章惩戒第十九条按照对营销人员规定的标准（规章制度、工作职责、工作目标、工作计划等）检查员工的表现，对达不到标准的员工，视情节轻重给予相应的处罚。（1）检查员工对公司的各项规章制度的执行情况，如果违反有关纪律规章制度，称为违纪过失，填违纪过失单；（2）考查岗位描述以及工作目标、工作计划的完成情况，如果因失职而使自己负有直接责任的部分工作受到损失，称为责任过失，填责任过失单。第二十条惩戒的方式有经济处罚与行政处罚两种：（1）经济处罚分为罚款、扣发奖金或工资、降低工资标准；（2）行政处罚分为警告、记过、记大过、辞退、开除。第二十一条营销人员有下列事件之一者给予警告处分并罚款50元。（1）因个人过失发生工作错误，情节轻微者；（2）出现两次客户投诉而且责任人明确者；（3）工作职责中规定提交的报告，未交者。第二十二条营销人员有下列事件之一者给予记过处分，并罚款100元。（1）对上级指示或有期限命令，无故未能如期完成导致影响公司利益者；（2）凡利用公务外出时，无故不执行任务者；第二十三条营销人员有下列事件之一者给予记大过处分并罚款200元，同时将给予转岗、待岗处理。（1）对同事恶意攻击或诬害、伪证，制造事端者；（2）因个人原因致工作失误造成5000元（含）以上，5万元（不含）以下损失者；（3）故意损坏公司重要文件或财物者；（4）年内累计两次记过处分者。第二十四条营销人员有下列条件之一者，视情节予以辞退或开除。（1）与客户串通勾结，经查属实者；（2）做私下交易，经查属实者；（3）在公司内煽动怠工或罢工者；（4）造谣惑众诋毁公司形象者；（5）未经许可兼任其他职务或兼营与本公司同类业务者；（6）在职期间触犯刑律者；（7）伪造或变造或盗用公司印信严重损害公司权益者；（8）吸食毒品或唆使他人吸食毒品，尚未构成犯罪者；（9）年度内累计记大过两次者；（10）泄露公司机密者。（五）日常管理制度营销人员工作守则和行为准则第一条每位员工都要有高度的责任心和事业心,处处以公司的利益为重, 为公司的发展努力工作。第二条树立服务意识，始终面向市场，面向用户, 牢记“用户第一”的原则，主动、热情、周到的为顾客服务，努力让顾客满意。第三条员工要具备创新能力，通过培养学习新知识使个人素质与公司发展保持同步。第四条讲究工作方法和效率，明确效率是企业的生命。第五条要有敬业和奉献精神，满负荷、快节奏、高效率是对所有员工提出的敬业要求。第六条具有坚韧不拔的毅力，要有信心有勇气战胜困难、挫折。第七条要善于协调，融入集体，有团队合作精神和强烈的集体荣誉感。第八条要注意培养良好的职业道德和正直无私的个人品质。第九条明确公司的奋斗目标和个人工作目标。第十条员工应服从公司的组织领导与管理，对未经明示事项的处理，应请示上级，遵照指示办理。第十二条员工应严格保守公司的经营、财务、人事、技术等机密。第十三条不利用工作时间从事第二职业或与工作无关的活动。第十四条不得损毁或非法侵占公司财务。第十五条员工必须服从上级命令，有令即行。如有正当意见，应在事前陈述如遇同事工作繁忙，必须协同办理，应遵从上级指挥，予以协助。第十六条在公众面前做到仪表整洁，举止端庄，行为检点，谈吐得体。切记每位员工的言行是公司形象和风貌的体现。第十七条遵纪守法。（六）市场信息管理制度市场信息管理系统是市场营销管理的基石。通过这个系统，可以将市场现状进行完整地描述。借助对市场各个组成部分和影响环境的系统分析，公司可以有效地设计和调整现有的营销战略，发挥内部整体资源优势，赢得市场。该管理办法主要目的是在过程和内容方面规范市场信息收集、整理和分析工作，提高信息的利用效率和营销价值。本管理方法涉及的市场信息包括普通用户、大客户、竞争对手和市场环境的信息和数据。一、市场信息管理系统组织结构最高管理者：公司主管经营的经理主管经理对市场信息管理系统涉及的各相关部门进行全面的指导和协调，同时负责对常规性的关键信息的搜集和分析进行最终的决策。主管经理可以对临时性的市场信息的搜集和分析提出大致的设想，由市场经营部组织具体的执行，并按时向主管经理汇报。主管部门：市场经营部市场经营部负责市场信息管理系统的设计、维护、日常的信息表格和分析报告的编制管理工作。市场经营部主任负责就市场信息系统管理的主要工作与主管经理保持经常性的联系。市场经营部的市场信息管理岗位的工作人员负责市场信息管理系统的日常管理和维护工作。市场信息管理系统的运行组织：工作小组跨职能部门的市场信息管理工作小组是市场信息管理工作的具体执行组织。该工作小组由主管经理担任组长，市场经营部主任担任副组长，市场经营部的市场信息管理岗位的工作人员和其他各直接执行部门的相关岗位的工作人员担任小组成员。市场经营部的市场信息管理岗位的工作人员负责本小组内部的工作安排和交流。每半年，工作小组对现行的市场信息管理系统进行全面的设计和调整。由小组内部成员进行相应的讨论，提出完整的设计和调整方案，向市场经营部主任和主管经理汇报，并由市场经营部主任和主管经理做出最终决策。工作小组负责已经确定的市场信息管理系统的流程设计，信息表格、信息搜集方法、信息分析报告结构和内容的设计。工作小组每月就市场信息管理系统的运行状况进行交流和分析，对不符合的工作内容和过程进行相应的调整。直接执行部门：市场经营部、大客户中心、服务督察中心、营业科（厅）各直接执行部门主任或者经理负责本部门内市场信息管理的组织和管理工作。各部门委派所需的人员负责本部门内部信息和数据的搜集和整理，并按时向市场经营部市场信息管理岗位的工作人员汇报和交流。如果在内部信息和数据收集过程中出现问题，应及时通报市场信息管理岗位的工作人员，由双方商谈解决或者请示市场经营部主任和主管经理解决。外部机构：市场调查公司、市统计局、市城市调查大队、临时聘任人员市场调查公司作为专业的用户和市场的调查和分析机构可以为公司的市场营销战略提供准确的有效的决策基础。公司可以每年请市场调查公司作电信用户市场的整体调查和分析。市场调查和分析的具体内容、时间和费用计划应由市场信息管理岗位的工作人员进行设计，并报请市场经营部主任和主管经理；在市场调查和分析的过程中，负责与市场调查公司的协调和监控工作，对出现的异常事件应及时报请市场经营部主任，共同妥善解决。市统计局和市城市调查大队对晋城市的国民经济和相关产业进行统计，并编制年度的统计报告。这两个机构的调查具有相对的准确和权威性，其统计数据可以用以对地区性的行业市场和用户市场的总体状况的描述和分析。公司可以聘任临时人员对竞争对手的经营活动和促销活动进行调查和了解，用公正的手段搜集竞争对手的公开信息。市场信息管理岗位的工作人员负责招聘、选择和管理这些临时聘任人员。在定期和不定期的调查项目中，市场信息管理岗位的工作人员设计调查目的、内容、方法和费用，并报请市场经营部主任。二、信息表格和报告说明 2．1 信息类型说明基础信息：指第一次搜集的比较完整的背景信息，以及连续性的对已有背景信息的补充和修改。动态信息：当期发生的内部和外部信息，以及不断累积的前期数据。 2．2信息表格说明 \|信息分类 \|信息表格 \|执行部门 \|收集途径 \|时间特征 \| \|普通用户信息\|用户资料信息 \|营业厅 \|用户填写 \|每日统计 \| \| \|用户投诉信息 \|服务督察中心\|用户填写 \|每周统计 \| \| \|用户回访信息 \|回访中心 \|电话访问 \|每日统计 \| \|大客户信息 \|大客户基础信息 \|大客户中心 \|询问 \|半年统计 \| \| \|大客户动态信息 \|大客户中心 \|询问 \|每周统计 \| \|竞争对手信息\|竞争对手基础信 \|大客户中心 \|询问/暗访 \|半年统计 \| \| \|息 \| \| \| \| \| \|竞争对手动态信 \|大客户中心 \|询问/暗访 \|每周统计 \| \| \|息 \| \| \| \| \|市场环境信息\|市场环境信息 \|市场经营部 \|媒体监测/外部 \|每周统计 \| \| \| \| \|机构 \| \| 2．3 分析报告说明 \|信息分类 \|分析报告 \|执行部门 \|数据分析 \|时间特征 \| \|普通用户信息\|用户分析报告 \|市场经营部 \|简单统计 \|月报 \| \| \|市场调查报告 \|市场调查机构\|综合分析 \|不定期 \| \|大客户信息 \|大客户分析报告 \|市场经营部 \|简单统计/文字 \|月报 \| \| \| \| \|描述 \| \| \|竞争对手信息\|竞争对手分析报 \|市场经营部 \|简单统计/文字 \|月报 \| \| \|告 \| \|描述 \| \| \|市场环境信息\|市场环境分析报 \|市场经营部 \|简单统计/文字 \|周报/月报\| \| \|告 \| \|描述 \| \| 三、市场信息管理系统的设计和调整市场信息管理系统是一个由不同部门的相关岗位人员分工明确的、定期和不定期的对公司经营环境进行准确和有效的描述和分析的专业化的系统。市场信息管理系统设计的三个原则： 1．信息搜集渠道及方法的合理性 2．搜集和分析成本的最优化 3．信息和数据价值的最大化市场信息管理系统的设计和调整包括三个方面的内容： 1．系统过程的设计，主要是指信息管理流程的设计，包括： a）相关部门和人员的确定，各自职责的准确描述，信息交流和人员沟通方式及时间的确定 b）每种类型信息的搜集人员和方法的确定 c）信息和数据的分析 d）信息和数据的最终利用 2．信息和数据内容的设计 a）信息表格的设计 b）分析报告的设计 c）市场信息管理系统的监控和考核设计 d）市场信息管理系统的调整需要每半年进行一次。四、信息表格的编制信息表格是事先制订的搜集和整理日常市场信息的标准化的内容和格式。信息表格设计的质量决定市场信息的最终价值。信息表格的内容设计要符合公司市场营销的具体需要，完整和有效的反映市场实际现状，并且在整理和分析之后可以为市场营销战略和策略的制定提供准确的实际依据。信息表格的设计需要相应的部门和人员的共同参与，依据实际的业务内容设计信息和数据的提供内容和提供方式。有关人员需要全面掌握信息表格的整理技能，了解信息和数据的来源和整理的方式，需要培养发现异常市场信息的能力，并逐渐积累相应的知识和技巧。五、信息搜集渠道和方式市场信息的获得方式决定了信息搜集的完整性和时效性。市场信息的搜集方法包括： 1．表格填写： a）普通用户在申请和开办业务时，可以自己填写用户基本资料统计表。 b）普通用户在办理业务投诉时，可以自己填写用户基本资料统计表。 2．人员访问： a）大客户经理在访问大客户的时候，可以就相关问题进行询问，作相应的记录，整理并填写访问表格。 b）大客户经理在访问大客户的时候，可以适当询问竞争对手的服务情况和经营情况，作相应的记录，整理并填写访问表格。 3．电话访问： a）回访中心定期对大客户进行电话访问，并填写指定的访问表格。 b）回访中心对投诉处理后的普通用户进行电话回访，并填写指定的访问表格。 4．小组讨论会：市场经营部可以不定期举行普通用户和大客户的小组讨论会，对公司即将推出的新产品、促销活动、和原有的产品和业务的市场前景和使用状况进行定性的研究。 5．神秘顾客调查： a）公司可聘用、培训和指派临时聘任人员对竞争对手的营业厅、促销活动以及其他经营活动进行定期和不定期的神秘顾客调查。 b）临时聘任人员可定期对竞争对手产品和价格动态进行调查和搜集。 c）临时聘任可不定期地对竞争对手网络建设项目进行实地调查和观察。 6．问卷调查： a) 市场经营部可以针对具体的目的，如新产品和业务的市场潜力、用户使用特征等，自己设计用户调查方案，聘任临时人员进行用户的问卷调查。 b) 市场经营部可以聘请外部市场调查公司进行专业的用户调查。 7．二手资料搜集： a）公司可以和市统计局及城市调查大队保持良好的关系，对他们拥有的市场和用户数据进行定期的搜集和整理。 b）公司可以针对平面和电视媒体进行定期的跟踪，搜集有关竞争对手的公开信息和数据。平面媒体的相关内容包括：竞争对手公司和个人的介绍、产品和业务的介绍、报纸广告等。平面媒体的选择应该偏重晋城当地的3- 4家竞争对手经常使用的主要报纸。电视媒体应侧重对竞争对手的广告的监测。电视媒体频道的选择面比较广，应包括晋城当地的主要频道、各区县的主要频道。六、分析报告的编制信息和数据的分析报告是对简单和表象的市场数据进行的深度加工，以便于揭示和解释市场的真实原貌，使营销决策更具实用性和适用性。分析报告的数据来自原始的信息表格。通常需要对信息表格的数据进行总数和均值的分类计算。市场经营部的市场信息管理岗位的工作人员是编制分析报告的执行主体，信息报告涉及的其他相关部门和人员应在分析报告的编制过程中给予足够的协助，并针对某些异常的分析结果进行解释和分析。七、分析报告的使用分析报告是市场信息管理系统的最终产品，应得到公司的相应的重视。分析报告的主要用途： 1．市场经营部日常的营销活动 2．公司每月的经营分析 3．新产品和业务的营销策略设计 4．公司和市场经营部的促销活动、广告的设计 5．公司和市场经营部的营销业绩考核 6．公司每年的销售计划制定和任务分解八、信息表格和分析报告的管理市场经营部市场信息管理岗位的工作人员负责以往信息表格和分析报告的归档、台帐登记和保管。信息表格和分析报告原则上仅供公司高层领导和市场经营部主任使用，不能外传。对信息表格和分析报告的借阅，市场经营部信息管理岗位的工作人员应进行准确的记录。公司应对信息表格和分析报告进行资料的分级管理，设置A、B级。 A级：绝对机密，仅供公司经理和市场经营部主任使用 B级：机密，供中层及相关部门经理或主任以及市场经营部内部使用 A级资料包括： 1．竞争对手的信息表格和分析报告 2．大客户的信息表格和分析报告 B级资料包括： 1．普通用户的信息表格和分析报告 2．市场环境的信息表格和分析报告信息表格和分析报告等资料应注意防火防盗，电子文本应留有备份文件，并保证安全储存。第三节表单设计营销队伍管理表单（一）招聘表单《招聘申请表》 \|部门 \| \|负责人 \| \| \|招聘岗位 \| \|人数 \| \| \| \| \| \|岗位职责描述 \| \| \|岗位所需能力描\| \| \|述 \| \| \|招聘原因： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|部门主管：年月日 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|人办资源部主任：年月日 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|公司经理：年月日 \| 附：面试提纲一、仪表与风度二、工作动机与愿望： 1．请谈谈你现在的情况（待遇、工作性质、工作满意态度） 2．你为何希望来本公司工作？ 3．你在工作中追求什么？个人有什么打算？ 4．你如何实现你的理想及抱负？三、工作经验 1．大学毕业后第一个职业是什么？在这家企业里，担任什么职务。 2．你在这家企业里做了哪些你自己认为是值得骄傲的成就？ 3．你在以往的工作中遇到什么困难？你是怎样处理和应付的？ 4．请你谈谈职务的升迁和工资变化情况。四、经营意识：通过小案例来判断是否具有这方面的观念和意识。五、知识水平和专业特长： 1．你在大学里学的是什么专业或接受过那种特殊培训？ 2．你在大学里对那些课程最感兴趣？那些课程学得最好？ 3．询问有关专业方面的问题。 4．询问一些专业领域的案例，要求其进行分析。六、精力、活动、兴趣、爱好： 1．你喜欢什么运动？经常参加体育锻炼吗？ 2．你如何消磨闲暇时间？七、思维力、分析力、语言表达力 1．你认为成功与失败有什么区别？ 2．如果让你筹建一个小部门，你将如何入手？ 3．提一些小案例，要求其分析、判断。八、反应力与应变力询问一些小案例或提出某些问题要求其回答。九、工作态度、诚实性、纪律性 1．你目前所在单位管得严吗？在工作中看到别人违反制度和规定，你怎么办？ 2．你经常向领导提合理化建议吗？ 3．你在处理各类问题时经常向领导汇报吗？ 4．你在领导和被领导之间喜欢那种关系？十、自知力、自控力 1．你认为自己的长处在那里？ 2．你觉得你个性上最大的优点是什么？ 3．领导和同事批评你时，你如何对待？ 4．你如何改正缺点？应聘人员登记表填表日期：年月日 \|姓名 \| \|性别 \| \|出生年月 \| \| \| \|民族 \| \|婚姻状况 \| \|政治面貌 \| \| \| \|身份证号码 \| \|籍贯 \| \| \| \|文化程度 \| \|所学专业 \| \|技术职称 \| \| \|毕业学校 \| \|毕业时间 \| \| \|家庭住址 \| \| \|通讯地址 \| \|邮编 \| \| \|户口所在地 \| \|联系电话 \| \| \|档案所在地 \| \|档案是否能够调入 \| \| \|现工作单位 \| \|目前收入 \| \| \|现任职务 \| \|专业工龄 \| \| \|学习及培训情况 \| \|由年月 \|至年月 \|学时 \|学习及培训单位 \|学习及培训内容 \|结果 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|工作简历 \| \|由年月 \|至年月 \|在何单位何部门 \|从事何种工作 \|任何职 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|应聘岗位 \| \|预计到岗时间 \| \| \| \| \| 业务专长 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 工作业绩与研究成果 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 其他特长 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 面试记录 \| \|考核项目 \|评价 \|考核项目 \|评价 \| \|专业知识 \| \|气质形象 \| \| \|业务技能 \| \|性格潜力 \| \| \|经验能力 \| \|语言文字 \| \| \|其他 \| \| \|项目 \| \| \|综合 \| \| \|评价 \| \| \|面试 \| \| \|结果 \| \| \|部门主管及 \| \| \|人力资源部 \| \| \|主管意见\| \| 应聘人员工作经历、社会关系情况表填表日期：年月日 \|姓名 \| \|性别 \| \|出生年月 \| \|应聘岗位 \| \| \| 应聘人员工作经历表 \| \|时间 \|单位及职务 \|业绩 \|主管姓名 \|电话 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 应聘人员社会关系情况表 \| \|配 \|姓名 \| \|出生年月 \| \|籍贯 \| \| \|偶 \| \| \| \| \| \| \| \| \|工作单位 \| \| \| \|职务 \| \|电话 \| \| \|其他\|姓名 \|与本人关系\| 单位 \|职务 \| 电话 \| \|成员\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 职员转正申请表日期： \|姓名 \| \|部门 \| \|职务 \| \| \|学历 \| \|专业 \| \|到岗日期 \| \| \|试用期间 \| 年月日— 年月日 \|工资级别 \| \| \|评 \|1、试用期间的主 \| \| \|核 \|要工作表现 \| \| \|内 \| \| \| \|容 \| \| \| \| \|2、对公司或主管有\| \| \| \|何建议 \| \| \| \| 评分 \|优秀（95%）\|良好（85%）\|合格（75%）\|不合格（60%\| \| \|项目 \| \| \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|考 \| \| \| \| \| \| \|核 \| \| \| \| \| \| \|内 \| \| \| \| \| \| \|容 \| \| \| \| \| \| \| \| \|自评 \|初核 \| \|初核人 \| \|初核分数 \| \| \|初核评语 \| \| \|考勤 \|迟到次\|早退次 \|病假天 \|事假天 \|旷工次 \| \|状况 \|— 分 \|— 分 \|— 分 \|— 分 \|— 分 \| \|考核结果 \| \|提前转正，晋（）级，从 \| \|按期转正，晋（） \| \| \|结 \|月日起正式聘用。 \| \|级 \| \| \|论 \| \| \| \| \| 分 \| \|按期转正，不予晋级 \| \|延长试用期个月 \| \| \| \| \| \|（到年月日止） \| \| \| \|试用期不合格，不拟聘用 \| \| \| \|部门经理审批 \| \|人力资源部 \| \| \| \| \|主管审批 \| \| 职员调动、晋升申报表填表日期：年月日 \|姓名 \| \|性别 \| \|年龄 \| \| \|学历 \| \|专业 \| \|到岗日期 \| \| \|申报类别 \| 岗位调动晋升工资职务晋升 \| \| \|部门 \| \| \|部门 \| \| \|原 \| \| \|调 \| \| \| \|位 \| \| \|位 \| \| \| \| \|职务 \| \| \|职务 \| \| \| \|职位 \| \| \|职位 \| \| \| \|工资级别 \| \| \|工资级别 \| \| \|调动 \| \| \|晋升 \| \| \|原因 \| \| \|备 \| \| \|注 \| \| \|晋升调动生效日期 \| \| \|原 \|部门主管 \| \|现 \|部门主管 \| \| \|位 \| \| \|任 \| \| \| \| \|人力资源部主 \| \| \|人力资源部主 \| \| \| \|管 \| \| \|管 \| \| 注：本表一式三份，一份交现任部门主管，一份交财务部，一份由人力资源部存档。解聘职员申请表 \|部门 \| \|职员姓名 \| \|岗位 \| \| \|到岗日期 \| \|解聘 \| \| \|解聘原因： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|部门主管：年月日 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|人办资源部主管：年月日 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|总经理：年月日 \| （二）培训表单职员培训报告表 \|姓名 \| \|部门 \| \| \|培训时间 \| \|培训科目 \| \| \|培训地点 \| \|主办单位 \| \| \|主讲姓名 \| \|主讲简介 \| \| \|培训资料 \| \| \|培训课程内容授课方法 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|培训的成绩总体评价 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|你希望参加什么方面的培训 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|部门主管 \| \|人事主管 \| \| （三）考核表单《业绩考核主要指标表》 1．指标名称：业务收入指标含义：税前收入目标值：由市场部将公司目标按月份/季度分解到部门目标值，个人目标由部门主管分解到个人打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：月份/季度适用范围：市场部主任、生产部门主任、各支局、县局长 2．指标名称：新增本地电话用户指标含义：目标值：由市场部将公司目标按月份/季度分解到部门目标值打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：月份/季度适用范围：市场部主任、各支局、县局长 3．指标名称：新增互联网用户指标含义：包括普通拨号用户和宽带用户目标值：由市场部将公司目标按月份/季度分解到部门目标值打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：月份/季度适用范围：数据局、各支局、县局长 4．指标名称：户均通话收入增长率指标含义：目标值：按省公司所定考核标准打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：市场部主任、各支局、县局长 5．指标名称：上网时长增长率指标含义：目标值：按省公司所定考核标准打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：数据局、各支局、县局长 6．指标名称：服务目标达标率指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：服务督察中心考核周期：季度/半年适用范围：各支局、县局长 7．指标名称：回访落实情况及整改情况指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度适用范围：服务督察中心主任及相关人员 8．指标名称：大客户满意度指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：大客户部主任 9．指标名称：普通客户满意度指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心主任 10．指标名称：大客户流失率指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：大客户部主任 11．指标名称：服务窗口达标率指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心主任 12．指标名称：品牌整体推广指标含义：品牌具有的认识度和知名度目标值：品牌的认知度和知名度；完成效果与预期成效比较打分规则：依据提供的报告，由公司经理以5分量表评分数据来源：第三方调查数据为准数据提供方：市场部考核周期：半年/年度适用范围：市场部主任 13．指标名称：外部环境营造指标含义：从政府、行业等方面营建良好的关系，塑造良好的公司形象，有利于公司对外业务的开展。目标值：政府、行业的了解和支持打分规则：根据项目报告，由公司经理以5分量表评分数据来源：项目报告数据提供方：办公室考核周期：半年/年终适用范围： 14．指标名称：经营分析报告指标含义：月度经营分析报告目标值：及时性、按时完成准确性：无重大数据差错有效性：对领导决策起到切实作用打分规则：达到三个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：经营分析报告数据提供方：市场部考核周期：半年/年终适用范围：市场部经营分析岗 15．指标名称：市场分析报告指标含义：目标值：及时性、按时完成准确性：无重大数据差错有效性：对领导决策起到切实作用打分规则：达到三个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：外部市场信息监测数据提供方：市场部考核周期：半年/年终适用范围：市场部市场营销岗 16．指标名称：业务状况评估指标含义：月度业务状况报告目标值：及时性、按时完成准确性：无重大数据差错有效性：对领导决策起到切实作用打分规则：达到三个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：内部资料数据提供方：市场部考核周期：半年/年终适用范围：市场部业务管理岗 17．指标名称：重点工作推进指标含义：公司或部门季度或年度的重点工作目标值：项目计划完成目标打分规则：由考核小组根据项目完成情况进行考核数据来源：项目计划和项目报告数据提供方：项目负责部门考核周期：半年/年终适用范围： 18．指标名称：对领导安排任务的完成指标含义：目标值：在一定期限内按质按量完成任务打分规则：由直接上级根据任务完成情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围： 19．指标名称：业务指导指标含义：对执行部门在业务管理制度、流程上提供指导目标值：正确、及时指导打分规则：由直接上级根据执行部门对业务制度、流程的执行规范情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：业务管理岗 20．指标名称：业务管理制度、流程制定指标含义：目标值：正确、及时制定出制度、流程打分规则：由直接上级根据任务完成情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：业务管理岗 21．指标名称：新业务推广指标含义：目标值：在一定期限内按质按量完成任务打分规则：由直接上级根据任务完成情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：业务管理岗 22．指标名称：业务目标管理指标含义：根据公司的年度目标，分解各业务、分局的阶段性目标目标值：目标分解的有效性和及时性打分规则：由直接上级根据任务完成情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：综合管理岗 23．指标名称：市场策划方案指标含义：目标值：及时性、按时完成有效性：方案能达到预期的效果打分规则：达到两个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：市场部市场营销岗 24．指标名称：市场活动组织指标含义：确保市场活动顺利开展目标值：及时性、按时完成有效性：能达到预期的效果应变性：根据市场变化调整行动打分规则：达到三个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：市场部市场营销岗，各执行部门营销负责人 25．指标名称：统计报表指标含义：完成各种统计报表目标值：及时性、按时完成正确性：数据符合实际打分规则：达到两个目标，得满分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：专业统计 26．指标名称：服务质量标准指标含义：根据省公司的要求与本公司的实际情况，制定公司服务质量标准和相应的考核办法，并组织实施目标值：质量标准的完善程度、可操作程度、对用户满意度提高的作用；在公司推行的程度打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心主任 27．指标名称：服务检查指标含义：根据服务质量标准，制定检查计划并实施目标值：检查计划的覆盖面足够广，实施达到预期效果打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心质量督察岗 28．指标名称：首问负责制指标含义：检查首问负责制的落实情况目标值：首问负责制达到服务质量标准打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：用户投诉记录数据提供方：180中心考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心业务检查岗 29．指标名称：业务检查指标含义：根据服务质量标准（《服务业务检查细则》），制定检查计划并实施目标值：检查计划的覆盖面足够广，实施达到预期效果打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心业务检查岗 30．指标名称：用户回访指标含义：检查用户回访的落实情况目标值：用户回访达到服务质量标准打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：用户回访记录数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心业务检查岗 31．指标名称：用户满意度调查指标含义：目标值：准确、及时调查用户满意度打分规则：达到两个标准，得100分，提出有价值的意见，得120分数据来源：用户回访记录数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心业务检查岗 32．指标名称：客户资料收集指标含义：收集客户资料，掌握客户通信需求，了解客户的发展趋势与经营政策，同时收集客户对竞争对手提供服务的评价目标值：准确、及时、全面地收集资料，提供客户分析报告打分规则：达到三个标准，得100分，提出有价值的意见，得120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：客户经理 33．指标名称：大客户资料管理指标含义：目标值：确保档案的完整性和查阅的方便性打分规则：达到两个标准，得100分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：大客户服务中心综合管理岗 34．指标名称：日常行政指标含义：负责公司与部门行政工作的接口，负责部门人员的考勤、考核、工资和奖金等事务工作目标值：按照各项工作的要求及时完成打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：大客户服务中心综合管理岗 35．指标名称：通话量指标含义：个人所负责的业务为公司带来的通话量目标值：按照年度或季度计划打分规则：线性比例，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司员工 36．指标名称：系统正常运行指标含义：保持系统的故障率在一定水平以下，故障恢复时间在一定范围之内目标值：事前通过技术测算打分规则：线性比例，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司技术组员工 37．指标名称：问题处理指标含义：当系统出现异常情况时，迅速解决问题目标值：事前通过技术测算打分规则：线性比例，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司技术组员工 38．指标名称：技术开发指标含义：配合业务发展，提供相应技术上的支持目标值：按质按量完成打分规则：直接上级打分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司技术组员工 39．指标名称：遵守制度指标含义：按照质量要求遵守操作规范和技术规范目标值：没有违规行为打分规则：直接上级打分，70分到100分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司技术组员工 40．指标名称：114查号准确率指标含义：见公司各项服务质量指标目标值：按公司定的达标值打分规则：达到指标，得100分，低于指标的10%，得70分，其余线性比例数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司114台员工 41．指标名称：应答及时率指标含义：见公司各项服务质量指标目标值：按公司定的达标值打分规则：达到指标，得100分，低于指标的10%，得70分，其余线性比例数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司话务员 42．指标名称：内容准确率指标含义：见公司各项服务质量指标目标值：按公司定的达标值打分规则：达到指标，得100分，低于指标的10%，得70分，其余线性比例数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司话务员、输号员 43．指标名称：信息更新指标含义：见公司各项服务质量指标目标值：按公司定的达标值打分规则：达到指标，得100分，低于指标的10%，得70分，其余线性比例数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司业务组组长、114台长、160台长 44．指标名称：工作态度指标含义：工作中表现出来的责任心，对用户服务的态度、语气目标值：打分规则：直接上级评分，70分到120分之间数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围： 45．指标名称：分台投诉指标含义：管理分台，提高分台水平，降低投诉量，提高用户满意度目标值：信息咨询公司经理参考历史最好水平制定打分规则：投诉量达到目标值，得100分，投诉量低于目标值的20%或以上，得120分，其余线性比例，最低70分数据来源：用户投诉记录数据提供方： 180投诉台考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司业务组组长 46．指标名称：新节目推出指标含义：不断制作或引进新节目并推广目标值：信息咨询公司经理按照部门季度或年度计划制定打分规则：新节目推出数量达到目标值，得100分，低于目标值的30%或以上，得70分，其余线性比例，最高120分数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司业务组组长 47．指标名称：节目平均通话量指标含义：节目平均通话量=168全部通话时长/168信箱总数目标值：信息咨询公司经理按照历史最高水平制定打分规则：达到目标值，得100分，低于目标值的20%或以上，得70分，其余线性比例，最高120分数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司业务组组长 48．指标名称：录音质量指标含义：目标值：语音准确流畅，语气和内容吻合打分规则：直接上级打分，70分到100分数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司播音员 49．指标名称：工作效率指标含义：目标值：按时完成工作，符合工作质量标准，工作安排合理打分规则：直接上级打分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围： 50．指标名称：用户投诉管理指标含义：对180的业务指导和检查，投诉疑难问题解决目标值：用户投诉的处理达到服务质量标准打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：用户投诉记录数据提供方：180中心考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心质量督察岗，180组长岗业绩考核表示例《绩效考核表》填写要求： 1、“工作目标”、“考核标准”及“权重（分值）”由考核人和被考核人在季度初共同商定，其中各项目标的权重之和应为100%。 2、考核完毕后，请考核人根据每项工作目标的达成情况，经过权重计算后得出考核总成绩。 3、考核人意见，主要供考核人填写本季度被考核人的重要业绩和不足之处，作为历史业绩的纪录。 4、考核人与被考核人必须抽出时间进行面谈，双方对考核结果同意后分别签字备案。 5、综合得分以直接上级的考核分为准，直接上级在考核时参考个人的自我评分，如两者差异过大，则应在备注中注明原因 \|市场部主任考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．制定并实施公司营销策略和营销\| \| \|计划 \| \| \|2．对各执行部门业务指导 \| \| \|3．贯彻省公司政策 \| \| \|4．为公司领导决策提供支持 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|业务收入 \| \| \| \| \| \| \| \|新增本地电话用 \| \| \| \| \| \| \| \|户 \| \| \| \| \| \| \| \|户均通话收入增 \| \| \| \| \| \| \| \|长率 \| \| \| \| \| \| \| \|品牌整体推广 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|市场部业务管理岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．业务管理制度、流程的制定 \| \| \|2．对各执行部门业务指导 \| \| \|3．各项业务管理 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|业务制度、流程 \| \| \| \| \| \| \| \|管理 \| \| \| \| \| \| \| \|业务指导 \| \| \| \| \| \| \| \|新业务推广 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|市场部经营分析管理岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．制定各业务的目标和计划 \| \| \|2．编写经营资料 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|业务目标管理 \| \| \| \| \| \| \| \|经营分析报告 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|市场部市场营销管理岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．市场调研和市场策略 \| \| \|2．市场活动制定和执行 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|市场策划方案 \| \| \| \| \| \| \| \|市场分析报告 \| \| \| \| \| \| \| \|市场活动组织 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|市场部综合统计管理岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．各种报表汇总、审核、上报 \| \| \| \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|统计报表 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|服务督察中心主任考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．服务质量监督 \| \| \|2．处理用户投诉、回访 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|服务质量标准 \| \| \| \| \| \| \| \|服务目标达标率 \| \| \| \| \| \| \| \|回访落实情况及 \| \| \| \| \| \| \| \|整改情况 \| \| \| \| \| \| \| \|普通客户满意度 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|服务督察中心质量督察岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．服务质量检查 \| \| \|2．提供报表和总结 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|用户投诉管理 \| \| \| \| \| \| \| \|服务目标达标率 \| \| \| \| \| \| \| \|服务检查 \| \| \| \| \| \| \| \|统计报表 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|服务督察中心业务检查岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．业务检查 \|首问负责制 \| \|2．用户回访 \| \| \|3．用户满意度调查 \| \| \|4．提供报表和总结 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|首问负责制 \| \| \| \| \| \| \| \|用户回访 \| \| \| \| \| \| \| \|用户满意度调查 \| \| \| \| \| \| \| \|业务检查 \| \| \| \| \| \| \| \|统计报表 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|服务督察中心180组长岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．180日常管理 \| \| \|2．提供报表和总结 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|用户投诉管理 \| \| \| \| \| \| \| \|服务目标达标率 \| \| \| \| \| \| \| \|统计报表 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|大客户服务中心主任考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．提高大客户的电信消费 \| \| \|2．指导公司的大客户工作 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|大客户流失率 \| \| \| \| \| \| \| \|大客户满意度 \| \| \| \| \| \| \| \|业务指导 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|大客户服务中心客户经理考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．提高大客户的电信消费 \| \| \|2．提高大客户的满意度 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|大客户流失率 \| \| \| \| \| \| \| \|大客户满意度 \| \| \| \| \| \| \| \|客户资料收集 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|大客户服务中心综合管理岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．日常行政工作 \| \| \|2．大客户档案管理 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|大客户资料管理 \| \| \| \| \| \| \| \|经营分析报告 \| \| \| \| \| \| \| \|日常行政 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司经理考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．开展声讯业务 \| \| \|2．编辑出版《电话信息》报 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|业务收入 \| \| \| \| \| \| \| \|通话量 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司技术组组长考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．指导组内成员完成工作 \| \| \|2．贯彻管理制度 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|系统正常运行 \| \| \| \| \| \| \| \|问题处理 \| \| \| \| \| \| \| \|技术开发 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司技术组组员考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．维持系统运行 \| \| \|2．技术开发 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|系统正常运行 \| \| \| \| \| \| \| \|问题处理 \| \| \| \| \| \| \| \|遵守制度 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司台长考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．确保信息台的正常运行 \| \| \|2．话务员管理 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|应答及时率 \| \| \| \| \| \| \| \|内容准确率 \| \| \| \| \| \| \| \|信息更新 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司输号员岗考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．为 114台输入数据 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|内容准确率 \| \| \| \| \| \| \| \|信息更新 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司话务员考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．迅速、准确为用户提供信 \| \| \|息 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|应答及时率 \| \| \| \| \| \| \| \|内容准确率 \| \| \| \| \| \| \| \|工作态度 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司业务组组长考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．组织实施新节目 \| \| \|2．开展营销活动 \| \| \|3．监督联办分台 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|新节目推出 \| \| \| \| \| \| \| \|节目平均通话量 \| \| \| \| \| \| \| \|市场活动组织 \| \| \| \| \| \| \| \|分台投诉 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司播音员考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．录制节目 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|录音质量 \| \| \| \| \| \| \| \|工作效率 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| \|信息咨询公司统计员考核表 \| \|职位 \| \|主管人职位 \| \|考核期限 \| \|姓名 \| \|主管人姓名 \| \| \| \|岗位职责 \|年度重点工作 \| \|1．统计声讯业务状况资料 \| \| \|关键业绩指标 \|目标值 \|权重 \|打分规则 \|数据来源 \|自评 \|考核人评 \| \|统计报表 \| \| \| \| \| \| \| \|工作态度 \| \| \| \| \| \| \| \|对领导安排工作 \| \| \| \| \| \| \| \|的完成 \| \| \| \| \| \| \| \|综合得分 \| \| \|不足和建议 \| \| \|签字和日期 \|被考核人 \|考核人 \| 职员考核调查表 \|部门 \| \|职称 \| \|姓名 \| \| \|学历 \| \|出生日期 \| \|到职日期 \| \| \| \|你对过去一季度在公司的表现感到 \| \| \|非常满意还可以不满意 \| \| \|你对你与同时及上司相处的人际关系感到 \| \| \|非常满意满意还可以不满意 \| \| \| \| \|自 \|你对你目前的工作感到 \| \|我 \|尚能担当更困难的工作合适，但希望能担当更困难的工 \| \|评 \|作 \| \|估 \|正合目前本身能力能力稍感不足 \| \| \| \| \| \|你对目前的工作量感到 \| \| \|太多稍多合适稍少太少 \| \| \| \| \| \|你对目前的工作环境感到 \| \| \|□很好 □好 □尚可 □差 \| \| \|你对目前的工作时间感到 \| \| \|□太长 □稍长 □刚好 □稍少 \| \| \|你对目前的待遇感到 \| \| \|□很好 □稍多 □合适 □稍少 □太少 \| \| \|你对所担任的职务希望 \| \| \|□继续担任现职 □如可能变更至部门 \| \| \|□如可能调动至同部门职务 \| \| \|□对本公司工作职务不合适 \| \| \|你的工作可有困难，存在那些问题，那些方面希望主管协调， \| \| \|希望主管如何帮助你？ \| \| \| \| \|过去一个季\| \| \|度对公司的\| \| \|贡献 \| \| \|过去建议主管 \| \|员工签字 \| \|或公司处理情 \| \| \| \|形 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|年月日 \| *注本表中不够之处，可加附页。职员考核总结表 \|主管意见 \| \|1、综合评分： \| \|2、该员工在前一段工作：1）表现最好员工之一 2）表现优良 3）表现满 \| \|意4）尚需若干改进才能达到满意的地方 \| \|5）需大幅度改进才能达到满意的地步。 \| \|3、该员工的主要优点： \| \| \| \|4、该员工的主要缺点： \| \| \| \|5、绩效改进计划： \| \| \| \|6、为完成本职工作，该员工需参加培训，培训计划： \| \| \| \|7、该员工是否适应本职工作？□是 □否 \| \|如否，那些工作较适合？ \| \|8、该员工的晋升潜能，晋升方向: \| \| \| \|9、其它意见: \| \| \| \| \| \|主管签字：日期: \| （四）激励表单奖励申请表 \|申请人姓名 \| \|部门 \| \| \|岗位 \| \|部门负责人\| \| \| \| \| \|申请奖项 \| \| \|近期考核得分值\| \| \| \| \| \|突出表现： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|部门主管：年月日 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|人办资源部主任：年月日 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|公司经理：年月日 \| 处分申请表 \|处分人姓名 \| \|部门 \| \| \|岗位 \| \|部门负责人\| \| \| \| \| \|处分方式 \| \| \|处分原因： \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|部门主管：年月日 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|人办资源部主任：年月日 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|公司经理：年月日 \| 市场部表单 \|表单填写人 \|负责填写的表单 \|备注 \| \| \|1．月度市场促进计划表 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|市场部主任 \| \| \| \| \|2．月度市场促进总结表 \| \| \| \|3．年度广告计划表 \| \| \| \|4．年度经销商促进计划表 \| \| \| \|5．年度客户销售促进计划表 \| \| \| \|6．年度市场促进费用计划表 \| \| \| \|7．年度市场促进总结表 \| \| \| \|8．年度新业务计划表 \| \| \| \|9．年度营销计划报告 \| \| \|大客户/营销管理岗 \|1．市场竞争情况分析报告 \| \| \|市场部下属各部门 \|1．市场部周计划表 \| \| \| \|2．市场部周总结表 \| \| \|各分局（县、市局）副 \|1．年度销售人员促进计划表 \| \| \|局长 \| \| \| \| \|2．各县局（分局）业务销售分析 \| \| \| \|报告 \| \| （一）市场部周计划表 \|填表人 \| \|岗位（部门\| \|填表时间 \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \|日期 \|内容 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期一 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期二 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期三 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期四 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期五 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期六 \| \| \| \| \| \| \|主任意见 \| \| \| \| \| 每周活动报告书姓名：日期年月日～年月日年月日 \|内容 \|费用 \| \| \| \|A访问．B来客．C出差 \| \| \|交通费 \|通信费 \| \| \|日期 \|星期 \| \|事件 \|同行者 \| \|招待费 \|备注 \| \| \| \| \| \| \| \|其他 \| \| \| \| \|公司名称 \|姓名 \| \| \| \|填表人 \| \|职务 \| \|填表时间\| \| \| \|新发展客户\|流失的客户\|主要问题 \|解决办法 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期一 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期二 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期三 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期四 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期五 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期六 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|主任意见 \| \| \| \| \| \| \| \| 服务督察中心周总结表 \|负责部门 \|服务督察中 \|负责人 \| \|时间 \|_____月_____ \| \| \|心 \| \| \| \|周 \| \|填表人 \| \|职务 \| \|填表时间\| \| \|主要问题 \|解决办法 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期一 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期二 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期三 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期四 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期五 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期六 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|主任意见 \| \| \| \| \| \| \| \| 电话信息中心周总结表 \|负责部门\|电话信息中 \|负责人 \| \|时间: \| \| \|心 \| \| \|_____月_____周 \| \|填表人 \| \|职务 \| \|填表时间 \| \| \| \|160 \|168 \|114 \| \| \|主要问题 \|解决办法 \|主要问题 \|解决办法 \|主要问题 \|解决办法 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期一 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期二 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期三 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期四 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期五 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|星期六 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|主任意见\| \| \| \| \| \| \| \| （三）月度市场促进计划表月度市场促进计划表 \| \| \| \| \| \| \| \|项目进度安排 \| \|项目类 \|细目 \|负责人\|配合部 \|配合人员\|预期效 \|预计费用\| \| \|型 \| \| \|门 \| \|果 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|第一周 \| \|批复人（签字\|批复内容 \|批复时间 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 相关要求： 1．本表为月度市场促进计划表，由市场部主任负责填写并最终报送主管营销副经理审批 2．本总结每月底报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印 4．与年度计划不同的变更之处需要特别说明变更原因 5．应补充相关的资料，作为本总结的附件 6．应重点对费用的应用情况，以及可能产生的直接效果进行重点说明 7．对正在执行的项目应进行下一阶段的计划，变动与更改需附说明文件 8．对取消或者变动较大的年度计划项目，应进行说明并进行重新设计（四）月度市场促进总结表月度市场促进总结 \|项目类型 \|细目 \|进行阶\|负责人 \|配合 \|配合 \|预期 \|预计 \| \| \| \|段 \| \|部门 \|人员 \|效果 \|费用 \| \|批复人（签字 \|批复内容 \|批复时间 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 相关要求： 1．本表为月度市场促进总结表，由市场部主任负责填写并最终报送主管营销副经理审批 2．本总结每月底会同下月计划一并报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印 4．与计划不同的变更之处需要特别说明变更原因 5．应补充相关的资料，作为本总结的附件 6．应重点对费用的应用情况，以及产生的直接效果进行评定 7．对正在执行的项目应进行阶段性的评定，并确定可能的计划变动与更改 8．对取消或者变动较大的项目应进行说明，并进行重新设计（五）年度广告计划表 \|负责部门 \|市场部 \|负责人 \| \|起草人 \| \|提交时间 \| \| \|批复人（签字\|批复内容 \|批复时间 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 晋城地区相关媒体登记表登记日期年月日 \|编号 \|媒体名称 \|覆盖地区 \|（发行量） \|受众特征 \|报价 \|折扣 \| \| \| \| \|1月 \|2月 \|3月 \|4月 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|杂志 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|网络 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|广告牌\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|电台 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|电视 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|宣传册\| \| \| \| \| \| \| \|(散页)\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 相关要求： 1．本表为年度广告计划表，由市场部主任负责填写并最终报送主管总经理审批 2．本计划每年12月上旬报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印（六）年度市场促进费用计划表年度市场促进费用 \|项目类型 \|细目 \|活动计划\|负责人\|预计费用\|各月费用 \| \| \| \| \| \| \|1月 \|2月 \|3月 \| \|批复人（签字 \|批复内容 \|批复时间 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 相关要求： 1．本表为年度市场促进费用计划表，由市场部主任负责填写并最终报送主管营销副经理审批 2．本计划每年12月上旬报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印 4．市场促进的相关细目内容参照各分项进行列报，可以独创并补充（七）年度经销商销售促进计划表 \|负责部门 \| \|负责人 \| \|起草人 \| \|提交时间 \| \| \|批复人（签 \|批复内容 \|批复时间 \| \|字） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 新业务市场进入计划 \|实施项目 \|负责部门（ \|预计费用 \|时间进度 \| \| \|人） \| \| \| \| \| \| \|促\| \|□5.感谢顾客的赠品活动 \| \|销\|□1.产品展销活动 \|□6.促销品支援 \| \|活\|□2.编制顾客名簿 \|□7.顾客联谊活动 \| \|动\|□3.对顾客作技术服务 \| \| \|类\|□4.广告刊登 \| \| \|别\| \| \| \|促\| \|要 \| \| \|销\| \|求 \| \| \|活\| \|支 \| \| \|动\| \|援 \| \| \|概\| \|事 \| \| \|要\| \|项 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|预 \|名称 \| \|计 \| \| \|费 \| \| \|用 \| \| \|负责部门 \| \|负责人 \| \|起草人 \| \|提交时间 \| \| \|批复人（签 \|批复内容 \|批复时间 \| \|字） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 分（县）局销售人员促进计划 \|实施项目 \|针对对象 \|负责部门 \|预计费用 \|时间进度 \| \| \| \| \| \| \|本月销售方针及计划 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|重点推广业务 \|重点拜访客户名单 \|新开拓客户名单 \| \|1． \|1． \|1． \| \|2． \|2． \|2． \| \|3． \|3． \|3． \| \|4． \|4． \|4． \| \|5． \|5． \|5． \| 周别行动计划表 \|重点目标 \| \|重点推广业务 \| \|重点拜访客户名单 \| \|重点行动目标 \|星期一\|星期二\|星期三\|星期四\|星期五\|星期六\| \|1． \| \| \| \| \| \| \| \|2． \| \| \| \| \| \| \| \|3． \| \| \| \| \| \| \| \|1． \| \| \| \| \| \| \| \|2． \| \| \| \| \| \| \| \|3． \| \| \| \| \| \| \| \|1． \| \| \| \| \| \| \| \|2． \| \| \| \| \| \| \| \|3． \| \| \| \| \| \| \| 相关要求： 1．本年度分（县）局销售人员促进计划表为年度销售人员促进计划表，由各分（县局）副局长负责填写并最终报送晋城通信主管营销副经理审批。其中月别、周别行动计划由分局（县局）主管销售的负责人自己填写，报各分（县局）副局长审批 2．本年度分（县）局销售人员促进计划表每年12月上旬报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印内容解释 1．销售训练：技巧培训，经验交流。 2．业务研讨：灌输业务知识、操作技巧、流程、服务 3．竞争研讨：针对竞争对手进行研讨包括资费、性能、优点、缺点等 4．销售竞赛：举办团体及个人竞赛，刺激销售人员荣誉心理 5．销售奖励：对于销售中表现良好的销售人员可以实行奖金、奖品、旅行、休假等方式 6．案例研讨：相互交流经典案例，相互取长补短 7．表彰活动：利用各种正式集会，表扬业绩优秀者 8．人员关怀：职业生涯设计、培训集会、家庭关怀（九）年度客户销售促进计划表 \|负责部门 \| \|负责人\| \|起草人 \| \|提交时间 \| \| \|批复人（签字 \|批复内容 \|批复时间 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 客户促进计划 \|实施项目 \|针对对象 \|负责部门 \|预计费用 \|时间进度 \| \| \| \| \| \|1月 \|2月 \|3月 \|4月 \|5月 \| \| \| \| \|1 \| \|分（县）局\| \| \|城市中心局 \| \| \| \| \| \| \| \| \|批复人（签 \|批复内容 \|批复时间 \| \|字） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 相关要求： 1．本表为年度市场促进总结报表，由市场部主任负责填写并最终报送主管营销副经理审批 2．本报表将从费用、效果两个方面进行综合评定，并找出相应的长处及不足 3．本计划每年12月上旬报送，内容应力求详实，费用应力求准确 4．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印 5．市场促进的相关细目内容参照各分项进行列报，可以独创并补充相关内容：根据以上报表，市场部主任应对以下问题进行分析与说明 1．市场工作对全年业务完成的贡献，成功的因素以及相应改革措施 2．费用的控制情况，主要变化原因 3．市场的反馈情况分析，如有市场调查资料可作为附件保存 4．对营销的贡献应有较为定性的说明，如有定量说明最好 5．参照营销人员、经销人员对市场推广工作的意见及打分，确定焦点问题，并进行分析 6．依照业务别、分局别的市场费用的分布情况，分析相关费用的应用情况，并对照不同业务开展的市场表现进行评估 7．重大市场活动的表现情况 8．客户反馈分析，客户投诉分析 9．竞争对手的市场表现 10．未来的市场发展方向新业务开拓调查检查表 \|市 \| \|总市场规模 \| \|□市场入口 \| \|场 \| \| \|( \| \| \|调 \|( \| \| \| \| \|查 \| \| \|( \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|( \| \| \| \| \|对象分析 \| \|□对象年龄 □对象层面 \| \| \| \|将来性 \| \|□消费者意识变化 \| \| \| \|业 \| \|竞争状况 \|( \| \| \|界 \| \| \| \| \| \|现 \| \| \|( \| \| \|状 \|( \| \| \| \| \|调 \| \| \|( \| \| \|查 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|( \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|( \| \| \| \| \|服务内容 \| \|□服务制度 □业务内容 \| \| \| \|技术支持 \| \|□设备 \| \| \| \|营运制度 \| \|□营运 \| \| \| \|竞争对手替代品经营状况 \| \|□资金 □活动内容 □销售状况 \| \| \| \|事 \|( \|推广人员培训 \|( \| \| \|业 \| \| \| \| \| \|化 \| \| \| \| \| \|可 \| \| \| \| \| \|能 \| \| \| \| \| \|性 \| \| \| \| \| \|调 \| \| \| \| \| \|查 \| \| \| \| \| \| \| \|业务申请可能性 \|( \| \| \| \| \|销售额预测 \|( \| \| \| \| \|经费预算 \|( \| \| \| \| \|收支平衡状况 \|( \| \| \|调查报告摘要 \| （十一）年度新业务计划表 \|负责部门 \| \|负责人\| \|起草人 \| \|提交时间 \| \| \|批复人（签字 \|批复内容 \|批复时间 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| __________新业务市场进入计划 \|实施项目 \|负责部门 \|预计费用 \|时间进度 \| \| \| \| \|分局（县局） \| \|起草人 \| \| \|负责人 \| \|提交时间 \| \| \|批复人：（签 \|批复内容 \|批复时间 \| \|字） \| \| \| \|1 \| \| \| \|2 \| \| \| \|3 \| \| \| \|4 \| \| \| \|传阅部门 \| \| \| 主要内容： \|主题范围 \|主要内容 \|备注 \| \|销售数据分析\|1． \| \| \| \|分（县）局市场销售业绩分析，发现各地区\| \| \| \|的市场潜力 \| \| \| \|2． \| \| \| \|销售人员销售业绩分析，了解人员销售潜力\| \| \| \|和销售培训内容，以及时调整人员配备和地\| \| \| \|区、业务分布 \| \| \| \|3． \| \| \| \|各项业务销售业绩分析，以了解各项业务的\| \| \| \|开展状况和在各个地区的市场潜力 \| \| \| \|4． \| \| \| \|销售费用分析，了解费用发生情况和使用效\| \| \| \|果，以便调整销售费用比例，保证各项销售\| \| \| \|活动的资金保障 \| \| \| \|5． \| \| \| \|促销活动分析，以评估各地区市场、各项促\| \| \| \|销活动的实际效果，及时调整促销策略 \| \| \|销售分析结论\|1．各地区市场发展潜力 \| \| \| \|2．营销队伍的能力、激励和培训方向 \| \| \| \|3．各项业务营销策略 \| \| \| \|4．销售费用配比 \| \| \| \|5．各类业务的促销活动在各地区的有效性 \| \| \|改进行动方案\|1．产品策略 \| \| \| \|2．价格策略 \| \| \| \|3．销售人员策略 \| \| \| \|4．经销商管理策略 \| \| \| \|5．促销策略 \| \| \| \|6．重点公关活动等 \| \| 主要目的：本报告由各分局（县局）副局长完成，根据各分局（县局）提供的实际业绩进行业务、市场潜力、促销活动、营销费用、人员配备、整合营销等方面的系统分析，分析取得的成功因素和需要及时解决的营销问题，从而为确保年度、季度和月度计划的完成奠定坚实的基础，同时促进营销管理体系的不断完善和发展。（十四）市场竞争情况分析报告 \|报告主题 \| \| \|部门： \|负责人： \|起草人： \|提交时间： \| \|批复人：（签字\|批复内容 \|批复时间 \| \|） \| \| \| \|1 \| \| \| \|2 \| \| \| \|3 \| \| \| \|4 \| \| \| \|5 \| \| \| \|传阅部门 \| \| \| 主要内容： \|主题范围 \|主要内容 \|备注 \| \| \|1．客户背景资料 \| \| \| \|2．客户购买行为分析 \| \| \|客户 \|3．客户需求分析 \| \| \| \|4．客户关键决策人的背景资料 \| \| \| \|5．竞争对手所做的工作 \| \| \| \|1．经销商信誉状况 \| \| \| \|2．经销商销售网络建设 \| \| \|经销商 \|3．经销商销售队伍和管理 \| \| \| \|4．经销商销售经营状况 \| \| \| \|1．竞争对手在区域市场的经营动向 \| \| \| \|2．竞争对手的经销网络 \| \| \|竞争对手 \|3．竞争对手的营销策略 \| \| \| \|4．竞争对手的公关活动 \| \| \| \|5．竞争对手的促销活动 \| \| 主要目的：市场部大客户、市场营销管理岗自己在市场走访过程中对客户、经销商和竞争对手的了解和收集到的其它市场信息，做出本报告，为市场部制定各项营销策略和促销活动提供决策参考。同业竞争动向一览表 \|同业竞争\|主要业 \|促销措施 \|新业务 \|促销措施 \|重点顾客\|时间 \|备注 \| \|名称\|务 \| \| \| \| \| \| \| \|晋城移动\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|晋城联通\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|晋城铁通\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|晋城广电\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|矿物局 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 信息管理表单（一）用户分析报告 1．用户家庭电信业务基本状况（用户资料信息/用户回访信息） \|现有电信产品状况 \| \|家庭经常使用的电信业 \|产品数量 \|平均月支出 \|用户评价 \| \|务 \| \| \| \| \|固定电话 \| \| \| \| \|互联网 \|--- \| \| \| \|小灵通 \| \| \| \| \|移动手机 \| \| \| \| \|联通手机 \| \| \| \| \|其他业务-1 \| \| \| \| \|其他业务-2 \| \| \| \| \|其他业务-3 \| \| \| \| 2．用户对晋城通信公司和其他竞争对手的评价（用户资料信息/用户回访信息） \| \|晋城通信公司 \|晋城移动公司 \|晋城联通公司 \| \|公司整体形象 \| \| \| \| \|产品和业务价格 \| \| \| \| 3．用户投诉分析（用户投诉信息） \|用户投诉问题类型 \|投诉集中度 \| \|投诉—1 \| \| \| \|投诉—2 \| \| \| \|投诉—3 \| \| \| 4．用户投诉处理结果分析（用户投诉信息） \|投诉转交及时达标\| \|投诉处理及时达标\| \| \|率 \| \|率 \| \| \|用户对处理的满意\|非常满意 \|比较满意 \|基本满意 \|比较不满 \|非常不满 \| \|度 \| \| \| \|意 \|意 \| \| \| \| \| \| \| \| 5．用户对晋城通信公司的意见和建议（用户资料信息/用户回访信息/用户投诉信息） \|用户意见 \|意见集中度 \| \|意见—1 \| \| \| \|意见—2 \| \| \| \|意见—3 \| \| \| \|用户建议 \|建议集中度 \| \|建议—1 \| \| \| \|建议—2 \| \| \| \|建议—3 \| \| \| （二）用户投诉信息 \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．用户投诉背景资料 \|受理员（首问责任\| \|咨询（投诉）方式\| \| \|人） \| \| \| \| \|受理时间 \| \|用户姓名 \| \| \|联系信息 \| \|用户地址 \| \| \|咨询（投诉）内容\| \| \|处理方式 \| \|转交时间 \| \| \|其他 \| \| 2．处理结果记录 \|接办部门或人员 \| \|接办时间 \| \| \|处理结果（意见）\| \| \|回复用户时间 \| \|回复人 \| \| \|其他 \| \| 3．投诉回访记录 \|回访员 \| \|回访时间 \| \| \|用户对处理评价 \| \| \|用户对处理满意度\| \| \|其他 \| \| （三）用户回访信息 \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．用户回访基本背景资料 \|回访员 \| \|回访时间 \| \| \|回访电话号码 \| \|回访结果 \| \| 2．用户回访内容---家庭基本背景 \|用户姓名 \| \|性别 \| \|年龄 \| \| \|职业 \| \|受教育程度 \| \| \|家庭常住人口数 \| \|家庭平均月收入 \| \| \|住宅电话号码 \| \|小灵通号码 \| \| 3．用户家庭电信业务基本状况 \|现有电信产品状况 \| \|家庭经常使用的电信业 \|产品数量 \|平均月支出 \|用户评价 \| \|务 \| \| \| \| \|固定电话 \| \| \| \| \|互联网 \|--- \| \| \| \|小灵通 \| \| \| \| \|移动手机 \| \| \| \| \|联通手机 \| \| \| \| \|其他业务-1 \| \| \| \| \|其他业务-2 \| \| \| \| \|其他业务-3 \| \| \| \| \|其他 \| \| 4．用户对晋城通信公司和其他竞争对手的评价 \| \|晋城通信公司 \|晋城移动公司 \|晋城联通公司 \| \|公司整体形象 \| \| \| \| \|产品和业务价格 \| \| \| \| 5．用户对晋城通信公司的意见和建议 \|用户意见 \| \| \|用户建议 \| \| （四）大客户基础信息 \|客户代码\| \|客户名称 \| \| \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．目前基本状况： \|客户基本管理状况 \| \|所属行业 \| \|员工人数 \| \| \|经营状况 \| \|其他 \| \| \|负责电信业务管理的主要决策者背景资料 \| \|姓名 \| \|职务 \| \| \|年龄 \| \|性别 \| \|学历 \| \| \|以往工作经历 \| \| \|其他 \| \| 2．电信业务管理状况： \|客户电信建设和电信业务状况 \| \|年度建设支出比例\| \|年度费用金额 \| \| \|年度业务支出比例\| \|年度费用金额 \| \| \|支付能力 \| \|其他 \| \| \|客户现有电信网络和设备状况 \| \|固话网络名称 \| \|固话网络容量 \| \| \|使用状况 \| \|其他 \| \| \|数据网络名称 \| \|数据网络带宽 \| \| \|使用状况 \| \|其他 \| \| \|现存问题 \| \| 3．以往主要电信项目基本情况： \|客户以往电信项目-1 \| \|项目名称 \| \|项目金额 \| \| \|项目目的 \| \|承包商 \| \| \|项目时间 \| \|使用状况 \| \| \|其他 \| \| \|客户以往电信项目-2 \| \|项目名称 \| \|项目金额 \| \| \|项目目的 \| \|承包商 \| \| \|项目时间 \| \|使用状况 \| \| \|其他 \| \| 4．主要竞争对手的服务状况： \|竞争对手的服务情况-1 \| \|竞争对手名称 \| \| \|业务人员姓名 \| \|职务 \| \| \|年龄 \| \|性别 \| \|学历 \| \| \|以往工作经历 \| \| \|业务基本知识 \| \|个人沟通能力 \| \| \|业务开始时间 \| \|服务频次 \| \| \|其他 \| \| \| \| \|竞争对手的服务情况-2 \| \|竞争对手名称 \| \| \|业务人员姓名 \| \|职务 \| \| \|年龄 \| \|性别 \| \|学历 \| \| \|以往工作经历 \| \| \|业务基本知识 \| \|个人沟通能力 \| \| \|业务开始时间 \| \|服务频次 \| \| \|其他 \| \| \| \| 5．项目机会： \|计划和可能的电信建设项目-1 \| \|项目名称 \| \|项目金额 \| \| \|项目目的 \| \|项目时间 \| \| \|招标方式 \| \|可能的投标公司 \| \| \|其他 \| \| \|计划和可能的电信建设项目-2 \| \|项目名称 \| \|项目金额 \| \| \|项目目的 \| \|项目时间 \| \| \|招标方式 \| \|可能的投标公司 \| \| \|其他 \| \| （五）大客户动态信息 \|客户代码\| \|客户名称 \| \| \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．客户电信费用支出 \| \|当期收入 \|占总收入比重 \|增幅 \| \|总收入 \| \| \| \| \|长途收入 \| \| \| \| \|本地电话 \| \| \| \| \|出租电路 \| \| \| \| \|数据业务 \| \| \| \| \|信息业务 \| \| \| \| 2．当期客户电信项目执行 \|项目名称-1 \| \| \|承包商 \| \|项目目的 \| \| \|项目金额 \| \|项目开始时间 \| \| \|项目进展状况 \| \|项目完成时间 \| \| \|其他 \| \| \|项目名称-1 \| \| \|承包商 \| \|项目目的 \| \| \|项目金额 \| \|项目开始时间 \| \| \|项目进展状况 \| \|项目完成时间 \| \| \|其他 \| \| 3．当期与客户接触纪录： \|接触纪录-1 \| \|接触时间 \| \|接触目的 \| \| \|接触方式 \| \|客户人员 \| \| \|公司人员 \| \|接触效果 \| \| \|费用发生原因 \| \|费用支出 \| \| \|其他 \| \| \|接触纪录-2 \| \|接触时间 \| \|接触目的 \| \| \|接触方式 \| \|客户人员 \| \| \|公司人员 \| \|接触效果 \| \| \|费用发生原因 \| \|费用支出 \| \| \|其他 \| \| \|接触纪录-3 \| \|接触时间 \| \|接触目的 \| \| \|接触方式 \| \|客户人员 \| \| \|公司人员 \| \|接触效果 \| \| \|费用发生原因 \| \|费用支出 \| \| \|其他 \| \| 4．当期客户电信业务状况： \|客户电信建设和电信业务状况 \| \|当期客户电信业务运行 \| \| \|状况 \| \| \|电信业务出现的问\| \| \|题 \| \| \|问题的解决 \| \| \|当期客户电信项目计划 \| \| \|当期电信项目进展 \| \| 5．当期竞争对手与客户接触情况： \|竞争对手-1名称： \| \|业务服务人员 \| \|接触频次 \| \| \|与该客户关系的变\| \| \|化 \| \| \|客户对竞争对手评\| \| \|价 \| \| \|特殊事件 \| \| \|其他 \| \| \|竞争对手-2名称： \| \|业务服务人员 \| \|接触频次 \| \| \|与该客户关系的变\| \| \|化 \| \| \|客户对竞争对手评\| \| \|价 \| \| \|特殊事件 \| \| \|其他 \| \| \|竞争对手-3名称： \| \|业务服务人员 \| \|接触频次 \| \| \|与该客户关系的变\| \| \|化 \| \| \|客户对竞争对手评\| \| \|价 \| \| \|特殊事件 \| \| \|其他 \| \| 6．项目机会： \|计划和可能的电信建设项目-1 \| \|项目名称 \| \|项目金额 \| \| \|项目目的 \| \|项目时间 \| \| \|招标方式 \| \|可能的投标公司 \| \| \|其他 \| \| \|计划和可能的电信建设项目-2 \| \|项目名称 \| \|项目金额 \| \| \|项目目的 \| \|项目时间 \| \| \|招标方式 \| \|可能的投标公司 \| \| \|其他 \| \| （六）竞争对手基础信息 \|竞争对手名称 \| \| \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．竞争对手目前基本状况： \|竞争对手基本管理状况 \| \|经营状况 \| \|业务收入 \| \| \|员工人数 \| \|利润率 \| \| \|网络建设速度 \| \| \|业务发展速度 \| \| \|公司主要战略 \| \| \|目标用户 \| \| \|其他 \| \| \|公司主要决策者背景资料 \| \|姓名 \| \|职务 \| \| \|年龄 \| \|性别 \| \|学历 \| \| \|以往工作经历 \| \| \|管理风格和特点 \| \| \|其他 \| \| \|负责业务的主要管理者背景资料 \| \|姓名 \| \|职务 \| \| \|年龄 \| \|性别 \| \|学历 \| \| \|以往工作经历 \| \| \|管理风格和特点 \| \| \|其他 \| \| 2．通信网络基本状况： \|主要通信网络基本状况 \| \|通信网络类型 \| \| \|基本应用技术 \| \| \|建设时间 \| \|使用时间 \| \| \|投资金额 \| \| \| \| \|覆盖范围 \| \| \|运营状况 \| \| \|后续性项目-1 \| \| \|后续性项目-1 \| \| \|其他 \| \| 3．产品和业务状况： \|产品和业务状况 \| \|产品和业务种类 \| \| \|价格特点 \| \| \|销售渠道 \| \| \|促销活动特点 \| \| \|服务特点 \| \| \|广告导向 \| \| \|经常使用的媒体 \| \| \|其他 \| \| 4．与大客户的业务状况： \|与大客户的业务状况 \| \|与大客户维持关系的主要手段 \| \| \|与大客户的关系 \| \| \|项目招标参与频次\| \|平均中标频率 \| \| \|项目信息搜集方式\| \|信息内容准确程度\| \| \|其他 \| \| （七）竞争对手动态信息 \|竞争对手名称 \| \| \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．竞争对手目前基本状况： \|竞争对手基本管理状况 \| \|经营状况 \| \|业务收入 \| \| \|管理层动态 \| \|业务动态 \| \| \|新技术应用 \| \| \|其他管理动态 \| \| 2．通信网络建设状况： \|主要通信网络建设状况-1 \| \|通信网络名称 \| \| \|项目进展 \| \| \|其他 \| \| \|主要通信网络建设状况-2 \| \|通信网络名称 \| \| \|项目进展 \| \| \|其他 \| \| \|主要通信网络建设状况-3 \| \|通信网络名称 \| \| \|项目进展 \| \| \|其他 \| \| 3．产品和业务状况： \|产品和业务状况 \| \|产品和业务种类动\| \| \|态 \| \| \|价格动态 \| \| \|销售渠道动态 \| \| \|服务动态 \| \| \|其他 \| \| 4．营销活动动态： \|主要营销活动动态-1 \| \|营销活动名称 \| \| \|营销活动时间 \| \|地点（范围） \| \| \|营销活动基本内容\| \| \|其他 \| \| \|主要营销活动动态-2 \| \|营销活动名称 \| \| \|营销活动时间 \| \|地点（范围） \| \| \|营销活动基本内容\| \| \|其他 \| \| 5．广告宣传动态： \|主要广告宣传动态-1 \| \|广告宣传名称 \| \| \|广告宣传时间 \| \|地点（范围） \| \| \|媒体类型 \| \|频次（密集度） \| \| \|广告宣传主要目的\| \| \|广告宣传诉求点 \| \| \|其他 \| \| \|主要广告宣传动态-2 \| \|广告宣传名称 \| \| \|广告宣传时间 \| \|地点（范围） \| \| \|媒体类型 \| \|频次（密集度） \| \| \|广告宣传主要目的\| \| \|广告宣传诉求点 \| \| \|其他 \| \| 6．与大客户的业务状况： \|与大客户的业务状况 \| \|与大客户关系动态\| \| \|新开发的大客户-1\| \| \|新开发的大客户-2\| \| \|新开发的大客户-3\| \| \|大客户服务动态-1\| \| \|大客户服务动态-2\| \| \|大客户服务动态-3\| \| \|其他 \| \| （八）市场环境信息 \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．宏观和微观经济环境信息： \|宏观经济环境信息 \| \|国内宏观经济状况\| \| \|地区经济状况 \| \| \|地区家庭收入特征\| \| \|地区消费习惯特征\| \| \|其他 \| \| 2．国内行业市场信息： \|国内行业市场信息 \| \|国内电信市场行业发展动态 \| \| \|国内行业政策动态 \| \| \|国内行业应用技术动态 \| \| \|国内行业产品和业务发展动态 \| \| \|其他 \| \| 3．地区行业市场信息： \|地区行业市场信息 \| \| \|用户数量 \|业务收入 \| \|晋城通信公司 \| \| \| \|竞争对手-1 \| \| \| \|竞争对手-2 \| \| \| \|竞争对手-3 \| \| \| \|其他 \| \| （九）用户分析报告 1．用户家庭电信业务基本状况（用户资料信息/用户回访信息） \|现有电信产品状况 \| \|家庭经常使用的电信业 \|产品数量 \|平均月支出 \|用户评价 \| \|务 \| \| \| \| \|固定电话 \| \| \| \| \|互联网 \|--- \| \| \| \|小灵通 \| \| \| \| \|移动手机 \| \| \| \| \|联通手机 \| \| \| \| \|其他业务-1 \| \| \| \| \|其他业务-2 \| \| \| \| \|其他业务-3 \| \| \| \| 2．用户对晋城通信公司和其他竞争对手的评价（用户资料信息/用户回访信息） \| \|晋城通信公司 \|晋城移动公司 \|晋城联通公司 \| \|公司整体形象 \| \| \| \| \|产品和业务价格 \| \| \| \| 3．用户投诉分析（用户投诉信息） \|用户投诉问题类型 \|投诉集中度 \| \|投诉—1 \| \| \| \|投诉—2 \| \| \| \|投诉—3 \| \| \| 4．用户投诉处理结果分析（用户投诉信息） \|投诉转交及时达标\| \|投诉处理及时达标\| \| \|率 \| \|率 \| \| \|用户对处理的满意\|非常满意 \|比较满意 \|基本满意 \|比较不满 \|非常不满 \| \|度 \| \| \| \|意 \|意 \| \| \| \| \| \| \| \| 5．用户对晋城通信公司的意见和建议（用户资料信息/用户回访信息/用户投诉信息） \|用户意见 \|意见集中度 \| \|意见—1 \| \| \| \|意见—2 \| \| \| \|意见—3 \| \| \| \|用户建议 \|建议集中度 \| \|建议—1 \| \| \| \|建议—2 \| \| \| \|建议—3 \| \| \| （十）大客户分析报告 \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．大客户电信费用总支出 \| \|当期收入 \|占总收入比重 \|增幅 \| \|总收入 \| \| \| \| \|长途收入 \| \| \| \| \|本地电话 \| \| \| \| \|出租电路 \| \| \| \| \|数据业务 \| \| \| \| \|信息业务 \| \| \| \| \|总收入变动原因分\| \| \|析 \| \| \| \| \| 2．大客户电信费用变动异常情况 \|电信费用增加最大的前10名 \| \| \|大客户名称 \|总收入 \|变动幅 \|增加原因 \| \| \| \| \|度 \| \| \|1 \| \| \| \| \| \|2 \| \| \| \| \| \|3 \| \| \| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \|5 \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \|9 \| \| \| \| \| \|10\| \| \| \| \| \|电信费用下降最大的前10名 \| \| \|大客户名称 \|总收入 \|变动幅 \|下降原因 \| \| \| \| \|度 \| \| \|1 \| \| \| \| \| \|2 \| \| \| \| \| \|3 \| \| \| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \|5 \| \| \| \| \| \|6 \| \| \| \| \| \|7 \| \| \| \| \| \|8 \| \| \| \| \| \|9 \| \| \| \| \| \|10\| \| \| \| \| \|各个行业客户电信费用便动情况 \| \| \|行业划分 \|总收入 \|变动幅 \|变动原因 \| \| \| \| \|度 \| \| \|1 \| \| \| \| \| \|2 \| \| \| \| \| \|3 \| \| \| \| \| \|4 \| \| \| \| \| \|5 \| \| \| \| \| 3．当期大客户重大电信项目执行 \|项目名称-1 \| \|客户名称 \| \| \|承包商 \| \|项目目的 \| \| \|项目金额 \| \|项目开始时间 \| \| \|项目进展状况 \| \|项目完成时间 \| \| \|其他 \| \| \|项目名称-2 \| \|客户名称 \| \| \|承包商 \| \|项目目的 \| \| \|项目金额 \| \|项目开始时间 \| \| \|项目进展状况 \| \|项目完成时间 \| \| \|其他 \| \| \|项目名称-3 \| \|客户名称 \| \| \|承包商 \| \|项目目的 \| \| \|项目金额 \| \|项目开始时间 \| \| \|项目进展状况 \| \|项目完成时间 \| \| \|其他 \| \| 4．当期与客户接触纪录汇总： \|接触次数 \| \|接触次数最多的客\|1 \| \| \|户 \| \| \| \| \|2 \| \| \| \|3 \| \| \|接触次数最少的客\|1 \| \| \|户 \| \| \| \| \|2 \| \| \| \|3 \| \| \|费用支出 \| \|费用支出最多的客\|1 \| \| \|户 \| \| \| \| \|2 \| \| \| \|3 \| \| 5．当期竞争对手与客户接触情况： \|与竞争对手接触频次排序 \| \| \|竞争对手 \|重点接触的大客户 \| \|1 \| \| \| \|2 \| \| \| \|3 \| \| \| 6．当期重大项目机会： \|项目名称-1 \| \|大客户名称 \| \| \|项目目的 \| \|项目金额 \| \| \|项目时间 \| \|招标方式 \| \| \|可能的投标公司 \| \|其他 \| \| \|项目名称-2 \| \|大客户名称 \| \| \|项目目的 \| \|项目金额 \| \| \|项目时间 \| \|招标方式 \| \| \|可能的投标公司 \| \|其他 \| \| \|项目名称-3 \| \|大客户名称 \| \| \|项目目的 \| \|项目金额 \| \| \|项目时间 \| \|招标方式 \| \| \|可能的投标公司 \| \|其他 \| \| （十一）竞争对手分析报告 \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．当期竞争对手管理动态： \|竞争对手基本管理动态 \| \|竞争对手-1 \| \| \|竞争对手-2 \| \| \|竞争对手-3 \| \| \|其他 \| \| 2．当期重大通信网络建设项目进展状况： \|通信网络项目名称\| \|竞争对手名称 \| \| \|-1 \| \| \| \| \|项目进展 \| \| \|其他 \| \| \|通信网络项目名称\| \|竞争对手名称 \| \| \|-2 \| \| \| \| \|项目进展 \| \| \|其他 \| \| \|通信网络项目名称\| \|竞争对手名称 \| \| \|-3 \| \| \| \| \|项目进展 \| \| \|其他 \| \| 3．当期竞争对手产品和业务主要动态： \|竞争对手产品和业务主要动态 \| \|竞争对手-1\| \| \| \|竞争对手-2\| \| \| \|竞争对手-3\| \| \| \|其他 \| \| 4．当期竞争对手营销活动主要动态： \|竞争对手营销活动主要动态 \| \|竞争对手-1\| \| \| \|竞争对手-2\| \| \| \|竞争对手-3\| \| \| \|其他 \| \| 5．当期竞争对手广告宣传主要动态： \|竞争对手广告宣传主要动态 \| \|竞争对手-1\| \| \| \|竞争对手-2\| \| \| \|竞争对手-3\| \| \| \|其他 \| \| 6．当期竞争对手与大客户的业务主要动态： \|当期竞争对手与大客户的业务主要动态 \| \|竞争对手-1\| \| \| \|竞争对手-2\| \| \| \|竞争对手-3\| \| \| \|其他 \| \| （十二）市场环境信息汇总报告 \|制表人 \| \|岗位名称 \| \|制表时间 \| \| 1．宏观和微观经济环境信息： \|宏观经济环境信息 \| \|国内宏观经济状况\| \| \|地区经济状况 \| \| \|地区家庭收入特征\| \| \|地区消费习惯特征\| \| \|其他 \| \| 2．国内行业市场信息： \|国内行业市场信息 \| \|国内电信市场行业发展动态 \| \| \|国内行业政策动态 \| \| \|国内行业应用技术动态 \| \| \|国内行业产品和业务发展动态 \| \| \|其他 \| \| 3．地区行业市场信息： \|地区行业市场信息 \| \| \|用户数量 \|业务收入 \| \|晋城通信公司 \| \| \| \|竞争对手-1 \| \| \| \|竞争对手-2 \| \| \| \|竞争对手-3 \| \| \| \|其他 \| \| ----------------------- 市场信息管理系统设计和调整（信息表格和分析报告设计、信息搜集渠道及方法设计）市场环境信息使用反馈、业务交流和系统分析用户资料信息信息反馈分析报告信息表格汇总营销计划计划修正信息反馈市场信息开始信息表格和分析报告的使用审核下属各部门大客户动态信息竞争对手动态信息用户回访信息用户投诉信息竞争对手信息用户调查大客户基础信息竞争对手基础信息开始分析改进市场SWOT分析市场计划(各个业务) 年终报告市场信息信息汇总审批审批计划执行实施监控效果评估审批审批绩效考评，给予相应的奖惩激励结束内部信息宏观环境信息营销策略目标分解市场信息年度经营计划审批批总结评估汇总讨论修正是否体检通过不录用人力资源部进行初步筛选/背景调查是否是否个人营销目标相关部门配合提出方案各分（县）局营销方案调整提出方案提出方案开始结束信息反馈营销策略、政策制定提出方案年度营销计划营销目标分解营销任务执行营销效果总结计划协调审批落实奖惩审批市场推广方案营销行动方案(调整) 绩效考评输入外部人才储备库决定录用不合格者合格者是否接受勉强合格者不合格者合格者必要测试人力资源部初试勉强合格者不合格者办理转正手续试用期考办理入公司手续按岗位要求评估面试甄选小组复试主管领导审批合格者发布招聘信息，应聘者前来应聘	0	negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/晋城电信/营销管理体系.doc
机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司薪酬管理制度北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一章总则 1 第二章薪酬体系 3 第三章薪酬元素 4 第四章年薪制 7 第五章岗位绩效工资制 8 第六章项目工资制 9 第七章提成工资制 10 第八章协议工资制 11 第九章年终奖与项目结束奖 12 第十章薪酬调整 14 第十一章工资特区 15 第十二章其他 16 第十三章附则 18 附件一：岗位职等分类表 19 附件二：工资等级表 20 附件三：年薪等级表 21 第一章总则目的和依据为了制定适合市场化运作的分配体系，激发员工活力，共同分享天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下简称泰丰公司或公司）发展所带来的收益，把员工个人业绩和公司整体业绩有效结合起来，促进员工价值观念的归合，建立吸引人才和留住人才的良好机制，推进泰丰公司总体发展战略实现，根据中华人民共和国有关法律、法规，制定本管理制度。适用范围本管理制度适用于公司全体员工，其他下属公司和单位可参照执行。薪酬分配依据薪酬分配的依据是：岗位价值、能力和业绩，按照员工在不同岗位上的责任、个人能力和对公司的贡献计付薪酬。薪酬分配原则薪酬作为价值分配形式之一，遵循竞争性、激励性、公平性和经济性的原则。（一）竞争性原则：在薪酬结构调整的同时，调整公司薪酬水平，与外部市场接轨，使泰丰公司的薪酬水平具有一定的市场竞争力；（二）激励性原则：打破工资刚性，增强工资的弹性，通过绩效考评，使员工的收入与泰丰公司业绩和个人业绩紧密结合，激发员工积极性；另外，设计薪酬晋升通道，使不同岗位的员工有同等的晋级机会；（三）公平性原则：薪酬设计重在建立合理的价值评价机制，在统一的规则下，通过对员工的绩效考评决定员工的最终收入；（四）经济性原则：公司人力资源成本的增长幅度应低于总利润的增长幅度，用适当工资成本的增加引发员工创造更多的经济增加值，保障股东的利益，实现可持续发展。薪酬分配特征（一）可计量性：除了将与员工薪酬相关因素量化为工资数额外，将福利性支出转化为工资性收入，并与绩效考评挂钩；（二）可预期性：除年终奖外，员工根据其所在岗位性质、个人工作努力程度和工作业绩，可预期到个人的年总收入。第二章薪酬体系公司根据岗位评价结果建立不同的岗位分类。（具体分类见附件一）针对不同的岗位，公司采取以下五种薪酬类别： 1. 年薪制 2. 岗位绩效工资制 3. 项目工资制 4. 提成工资制 5. 协议工资制实行年薪制的范围是公司高层管理人员，其工作特征是以年度为周期对经营业绩进行评估，并发放相应的薪酬，以激励其为取得公司整体经营业绩而努力。实行岗位绩效工资制的范围是公司中基层管理人员，其工作特征是以季度和年度为周期对岗位工作业绩进行评估，并发放相应的薪酬。岗位绩效工资制采取以岗定薪、薪随岗变的原则，实现薪酬与岗位价值挂钩。并设立工资等级晋级通道，激励员工为取得岗位工作业绩而努力。实行项目工资制的范围是公司项目部员工，其工作特征是以项目为周期对岗位工作业绩进行评估，并发放相应的薪酬，以激励其为完成项目业绩而努力。实行提成工资制的范围是公司未来销售岗位的员工，其工作特征是对销售业绩完成情况进行评估，并发放相应的薪酬，以激励其为取得销售业绩而努力。实行协议工资制的范围是公司临时聘用或有长期合约的员工。公司可根据实际情况，确定销售岗位员工的薪酬类型。公司对特殊引进人才实行特聘工资，具体薪酬参见工资特区的有关规定。第三章薪酬元素员工薪酬结构从整体上包含下列元素，并根据不同岗位的工作方式和工作性质进行不同组合： 1. 固定薪酬：包括基本工资和岗位工资； 2. 浮动薪酬：包括绩效奖金、提成奖金、项目结束奖、年终奖、总经理特别奖等； 3. 福利薪酬：包括社会统筹保险、各类补助和津贴、节日福利等。固定薪酬（一）基本工资基本工资=学历工资+年功工资 1、学历工资根据员工取得的学历确定，共分六级，每级对应的学历和工资标准见下表： \|级别 \|学历 \|工资标准 \| \|一级 \|博士 \|1500 \| \|二级 \|硕士 \|1200 \| \|三级 \|本科 \|1000 \| \|四级 \|专科 \|800 \| \|五级 \|中专、高中、职高 \|600 \| \|六级 \|其他 \|400 \| 学历的认定：本制度所述学历是指列入国家正规高等教育系列的毕业证、学位证，上述学历以证书取得日期为限。后继教育取得的大专、本科学历只限高自考、成人高考取得的学历，后取研究生（包括MBA等）学历以取得国家教委认可的学位证书为限。（各类毕业证书、结业证书不予认可）同时具有两个以上学历的，选择最高学历为标准，享受相应等级的学历工资。 2、年功工资根据员工工作年限确定，体现员工的工作经验和服务年限对于公司的贡献。员工每工作一年年功工资为5元，在泰丰公司每工作一年增加年功工资10元。工龄的计算以满年度为准。（二）岗位工资根据泰丰公司人力资源成本的承受能力、外部市场薪资水平和岗位评价结果测算得出，体现员工所在岗位的内在价值和员工技能因素。以岗位价值为主、技能因素为辅，实现岗位与技能相结合，并采取以岗定薪、薪随岗变的原则，实现薪酬与岗位价值挂钩。岗位工资的具体标准参见附件二。浮动薪酬（一）绩效奖金绩效奖金是对员工岗位业绩完成情况的一种激励性薪酬，体现员工在当前岗位和现有技能水平上通过自身努力为公司实现的价值，适用于岗位绩效工资制员工。绩效奖金与个人及部门季度考核结果挂钩，按季度发放。（二）提成奖金提成奖金是对销售人员完成销售业绩的一种激励性薪酬，适用于提成工资制员工，按照销售收入一定比例确定发放。（三）项目结束奖项目结束奖是在项目结束后对项目成员的一种激励性薪酬，适用于项目工资制和提成工资制员工。项目奖金与该项目完成质量、成本控制等结果挂钩，在项目结束后考核发放。（四）年终奖年终奖是在公司年度经营利润目标超额完成情况下，员工对公司利润的分享，适用于年薪制和岗位绩效工资制员工。年终奖与公司年度经营情况、个人及部门年度考核结果挂钩，按年度发放。若公司当年经营利润未超出预期目标，则取消年终奖。（五）总经理特别奖总经理特别奖是对在年度工作中或在某一项目、某一事件中做出突出贡献的人员或团队，由总经理提名，经总经理办公会批准，对个人或某一团队给予的特别奖励，适用于公司所有员工，按年度发放。福利薪酬福利薪酬是公司正式在册员工所能享受到一种福利待遇。有以下几部分： 1. 社会统筹保险：包括住房公积金、医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保险、生育及子女保险等，计算基数为固定薪酬，具体标准参见国家和天津市的有关规定。 2. 补助和津贴：包括防暑降温补贴、采暖补贴、通讯补贴、制装费等，具体实施细则详见《泰丰公司员工福利管理制度》。 3. 节日福利：员工在春节、中秋等重大节日期间获得的过节费和其他实物形式的收入，具体实施细则详见《泰丰公司员工福利管理制度》。 4. 带薪休假：员工在公司工作年限的不同享受不同级别的带薪休假，具体实施细则详见《泰丰公司员工休假管理制度》第四章年薪制适用范围年薪制适用于高层管理人员。工资结构年薪制收入 = 基本薪金 + 效益薪金 + 年终奖 + 福利发放办法 1. 标准年薪的确定标准年薪参考外部市场薪酬水平和公司自身情况确定，具体标准参见附件三。 2. 基本薪金和福利按月发放，不与考核结果挂钩.，其中基本薪金=标准年薪×40% / 12 3. 效益薪金按年度发放，与年度考核结果挂钩。年终根据公司整体经营效益情况考核高层管理人员的业绩，按照考核得分计算实际年薪收入，然后补足差额，于次年元月发放。 1、实际年薪收入 = 标准年薪×考核系数 2、效益薪金 = 实际年薪收入－基本薪金×12 3、考核系数的确定方法详见《考核管理制度》。（四）年终奖的发放办法详见第九章。第五章岗位绩效工资制适用范围岗位绩效工资制适用于中基层管理岗位员工。工资结构岗位绩效工资制收入 = 基本工资+岗位工资+绩效奖金+年终奖+福利发放办法（一）基本工资、岗位工资和福利按月发放，不与考核结果挂钩。（二）绩效奖金与季度考核结果挂钩，按季度计算发放。 1、绩效奖金=季度标准绩效奖金×个人季度考核系数×部门季度考核系数 2、季度标准绩效奖金根据泰丰公司人力资源成本的承受能力和岗位评价结果测算得出，具体标准见附件二。 3、个人及部门季度考核系数的确定方法详见《考核管理制度》。（三）年终奖的发放办法详见第九章。第六章项目工资制适用范围项目工资制适用于项目部员工。工资结构项目工资制收入 = 基本工资+岗位工资+绩效奖金+项目结束奖+福利发放办法（一）基本工资、岗位工资和福利按月发放，不与考核结果挂钩。（二）绩效奖金与季度考核结果挂钩，按季度计算发放。 1、绩效奖金=季度标准绩效奖金×个人季度考核系数×部门季度考核系数 2、季度标准绩效奖金根据泰丰公司人力资源成本的承受能力和岗位评价结果测算得出，具体标准见附件二。 3、个人及部门季度考核系数的确定方法详见《考核管理制度》。（三）项目结束奖的发放办法详见第九章。第七章提成工资制适用范围公司可根据未来工作需要，在项目部销售岗位员工中实行提成工资制。工资结构提成工资制收入 = 基本工资+提成奖金+项目结束奖发放办法（一）基本工资按月发放，不与考核结果挂钩。（二）提成奖金与考核结果挂钩，按季度计算发放。 1、根据项目情况，确定销售员的提成基数，具体数额由公司另文规定； 2、签订销售合同，客户首付款全部到帐后：提成奖金 = 提成基数×50%×个人考核系数 3、客户付全款或办理完按揭贷款，房款全部到帐后：提成奖金 = 提成基数×50%×个人考核系数 4、个人考核系数的确定方法详见《考核管理制度》。（三）项目结束奖的发放办法详见第九章。第八章协议工资制适用范围协议工资制适用于公司临时聘用或有长期合约的操作类岗位员工，包括前台、司机、厨师等。协议工资的适用需经人力资源部提出，经总经理办公会批准后实施。确定与发放协议工资以市场价格为基础，由双方谈判确定。实行协议工制的员工与公司签订书面协议，明确规定薪酬总额、发放方式、工作内容和考核方法。第九章年终奖与项目结束奖适用范围年终奖的适用范围是实行年薪制和岗位绩效工资制的员工，项目结束奖适用于项目工资制员工。年终奖发放办法（一）、年终奖只有在公司超额完成当年利润目标时才发放，若公司当年经营利润未超出预期目标，则取消年终奖。年终奖与个人及部门年度考核结果挂钩，次年元月发放。（二）年终奖总额每年按公司年利润增长额的一定比例提取，具体比例由总经理办公会讨论确定。（三）年终奖分配比例 1．年终奖分配按照公司不同员工对公司效益增长贡献的不同，参照岗位职等分布情况，分为高层、中层、基层三个层级进行分配。 2．不同层级之间年度奖金分配比例固定为：高层：中层：基层=40：30：30 其中高层年度奖金分配比例为：总经理：其他高层=40：60 3．同一层级内部的年度奖金分配比例不固定，公司除总经理之外的其他高层、中层、基层各自根据相应年度考核结果所对应的考核系数进行各层级内部的年度奖金分配。（四）年终奖计算公式 1．总经理的年终奖＝年终奖总额×40％×40％ 2．副总经理的年终奖＝年终奖总额×40％×60％× 3．中层的年终奖＝年终奖总额×30％× 4．基层的年终奖＝年终奖总额×30％× （五）年终奖的调整年终奖总额提取比例应保持固定，如需调整应以年度为基础，依照市场环境变化，由公司总经理办公会集体决策后确定。 6. 未参加年终考核的员工，不参加年终奖的分配。项目结束奖发放办法（一）项目结束奖在项目结束后，根据项目质量、成本控制、利润等情况考核发放。（二）项目结束奖总额根据项目利润情况，由总经理办公会确定项目结束奖总额。（三）项目结束奖分配比例 1．项目结束奖分配按照项目部中不同员工对项目贡献的不同，参照岗位职等分布情况，分为经理、主管、一般员工三个层级进行分配。 2．不同层级之间项目结束奖金分配比例固定为：项目经理：项目主管：项目一般员工=40：30：30 （四）项目结束奖计算公式 1．项目经理的项目结束奖＝项目结束奖总额×40％×个人年度考核系数 2．项目主管的项目结束奖＝项目结束奖总额×30％× 3．项目员工的项目结束奖＝项目结束奖总额×30％× 第十章薪酬调整公司薪酬调整分为整体调整与个别调整两种方式。整体调整（一）薪酬整体调整是通过改变公司薪酬总体水平，对公司所有岗位和人员的薪酬进行整体性的调整，所涉及的内容包括岗位工资、绩效奖金等。（二）薪酬整体调整周期与调整幅度根据公司效益、公司发展情况以及外部市场薪酬水平确定。（三）薪酬调整由人力资源部提出计划，上报总经理办公会讨论决定，于下一年度执行。个别调整薪酬的个别调整根据员工个人年度考核结果和学历、岗位变动等情况决定。 1. 根据考核结果调整。 1、个人年度考核及所在部门年度考核评定等级同时为“超出目标”的员工，次年度工资等级上浮一级。若第二年度个人考核评定等级继续达“超出目标”，则该浮动工资等级固定，次年再向上浮动一级；若第二年度个人考核评定等级未达“超出目标”，则原上浮的工资等级下调回原来工资等级。 2、个人年度考核评定等级为“远低于目标”的员工，次年度工资等级下调一级。 3、个人及部门年度考核评定等级的确定方法详见《考核管理制度》。 2. 学历变动调整。若员工学历发生变动，则员工学历工资根据规定进行相应调整，调整从学历变动的次月开始执行。 3. 岗位变动调整。若员工岗位发生变动，则员工工资等级变动到相应岗位当前系列的工资等级，从岗位变动次月起执行。公司年度工资晋级员工比例控制在10%以内。员工岗位变动引起岗位职等上升后，若原来的工资等级已高于新岗位所在职等对应的最低档，则按原岗位工资等级相应档次起薪；若原来的工资等级低于新岗位所在职等对应的最低档，则按新岗位所在职等对应的工资最低档起薪。员工岗位职等下降后，从新岗位所在职等对应的工资等级的最低档起薪，特殊情况由总经理决定。工资等级调整过程中，若目前等级已经达到相应岗位等级系列的最高或最低档次，则工资等级不再变动。第十一章工资特区适用范围工资特区适用于公司引进的特殊人才，包括：对公司有较大贡献者、稀缺人才、顾问、特聘高级专业人才等。其目的是为激励和吸引优秀人才，使企业与外部人才市场接轨，提高企业对关键人才的吸引力，增强公司在人才市场上的竞争力。设立工资特区的原则 1. 谈判原则：特区工资以市场价格为基础，由双方谈判确定； 2. 保密原则：为保障特区员工的顺利工作，对工资特区的人员及其工资严格保密，员工之间禁止相互打探； 3. 限额原则：特区人员数目实行动态管理，依据公司经济效益水平及发展情况限制总数，宁缺毋滥。工资特区人才的选拔特区人才的选拔以外部招聘为主。工资特区人才的淘汰针对工资特区内的人才，年底根据合同进行年度考核。有以下情况者自动退出人才特区： 1. 考核总分低于预定标准； 2. 人才供求关系变化，不再是市场稀缺人才。工资特区工资总额由总经理决定。第十二章其他试用期工资标准 1. 试用期员工工资按照同类岗位工资等级最低档固定薪酬的70%发放。 2. 试用期员工不参与绩效考核，原则上没有绩效奖金。试用期满合格转正后发放全额工资，参与绩效考核。对于公司外派培训的员工，每月固定薪酬部分全额发放，季度绩效奖金根据个人外派培训时间计算发放： 1. 三个月内，按标准绩效奖金的50%发放； 2. 三个月到六个月，按标准绩效奖金的40%发放； 3. 六个月以上，取消绩效奖金。加班工资（一）公司不提倡加班，但根据工作需要必须加班，而且不能安排调休者，经公司批准，可发放其加班工资。每月按20.95个标准工作日计算，计算基数为基本工资和岗位工资。 1、平时加班平时加班工资= [（基本工资+岗位工资）/ 20.95]×加班小时数×150% 2、公休日加班公休日加班工资= [（基本工资+岗位工资）/ 20.95]×加班天数×200% 3、法定节假日加班法定节假日加班工资= [（基本工资+岗位工资）/ 20.95]×加班天数×300% （二）每人每月加班时间不超过两天，超过两天公司将安排调休。每人每月加班工资最高限额不超过500元，超过者按500元计算。（三）具体实施细则详见《泰丰公司员工加班值班管理制度》。病事假期间工资发放标准（一）经公司批准请病事假者，根据请假天数在工资中进行相应的扣除。每月按照2 0.95个标准工作日计算，计算基数为基本工资和岗位工资。事假工资扣除=请假天数×[（基本工资+岗位工资）/ 20.95] 病假工资扣除=请假天数×岗位工资 / 20.95 （二）具体实施细则详见《泰丰公司员工休假管理制度》。下列规定的扣除额，须从工资中直接扣除：（一）个人工资所得税（二）社会保险、住房公积金等个人负担部分（三）缺勤扣除额（四）其它规定的事项副职代理正职的情况，其岗位工资按正职岗位的工资等级下调一级处理。对于待岗员工只发放其基本工资。发薪日期 1. 月薪于每月25日发放，遇节假日顺延； 2. 季度绩效奖于每季度结束后15日内发放； 3. 年终奖于次年元月发放； 4. 项目结束奖于项目决算结束后一个月内发放。第十三章附则本制度由人力资源部负责解释。本制度的实施与修订等相关事宜，经公司总经理办公会讨论通过后，由人力资源部负责执行。本制度所未规定的事项，按公司相关规定予以实施。本制度自发布之日起生效执行，与本制度相抵触的其他规定和办法同时废止。附件一：岗位职等分类表 \|类别\|职等 \|岗位系 \|包含岗位 \| \| \| \|数 \| \| \| \|15 \|14 \| \| \| \|总经理 \|副总经理、子公司经理 \| \| \| \|A \|B \| \|60 \|7 \|五等 \| \| \|50 \|6 \|四等 \| \| \|40 \|5 \|三等 \|五等 \| \|35 \|4 \|二等 \|四等 \| \|30 \|3 \|一等 \|三等 \| \|25 \|2 \| \|二等 \| \|20 \|1 \| \|一等 \| ----------------------- ∑基层年度考核系数个人年度考核系数 ∑员工年度考核系数个人年度考核系数 ∑主管年度考核系数个人年度考核系数 ∑中层年度考核系数个人年度考核系数 ∑副总年度考核系数个人年度考核系数	0	negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告20-薪酬管理制度.doc
机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司员工职业生涯规划与管理制度北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一章总则 1 1.1 目的和依据 1 1.2 相关释义 1 1.3 适用范围 1 1.4 基本原则 1 1.5 工作责任划分 2 第二章职业生涯规划的组织管理 3 2.1 管理制度 3 2.2 职业生涯规划管理子系统的建立 4 第三章员工个人职业生涯规划 5 3.1 基本规定 5 3.2 具体操作程序 5 第四章职业发展通道管理 7 4.1 基本规定 7 4.2 晋升管理 7 4.3 淘汰管理 9 第五章员工开发措施 11 第六章附则 13 附录1：员工职业生涯规划表 14 附录2：员工能力开发需求表 17 附录3：员工自我评估练习模板 20 附录4：天津泰丰岗位分类表 21 附录5：行政、后勤管理类岗位晋升阶梯图 22 附录6：人力资源管理类岗位晋升阶梯图 23 附录7：财务管理类岗位晋升阶梯图 24 附录8：战略管理类岗位晋升阶梯图 25 附录9：业务管理类岗位晋升阶梯图 26 附录10：市场营销类岗位晋升阶梯图 27 附录11：专业服务类岗位晋升阶梯图 28 附录12：人员接替计划图示例 29 附录13：人员晋升申报表 30 第一章总则 1.1 目的和依据为了充分、合理、有效地利用天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下称公司）内部的人力资源，实现公司人力资源需求和员工个人职业生涯发展需求之间的平衡；对人力资源的开发与管理进行深化与发展，最大限度地发掘公司的人才；规划员工的职业生涯发展，使员工发展与公司发展保持一致。依据公司的有关规定，制定本管理制度。 1.2 相关释义职业生涯规划与管理，是指个人发展和企业相结合，对决定员工职业生涯的主客观因素进行分析、总结和测定，并通过设计、规划、执行、评估和反馈，使每位员工的职业生涯目标与公司发展的战略目标相一致。职业生涯规划与管理包括两个方面：一方面是员工的职业生涯发展自我规划管理，员工是自己的主人，自我规划管理是职业发展成功的关键；另一方面是公司协助员工规划其生涯发展，并为员工提供必要的教育、培训、轮岗等发展的机会，促进员工职业生涯目标的实现。 1.3 适用范围本管理办法适用于公司全体员工，不包括短期聘用人员。 1.4 基本原则员工的职业生涯规划应遵循以下原则：系统性原则：针对不同类型、不同特长的员工设立相应的职业生涯发展通道。长期性原则：员工的职业生涯发展规划要贯穿员工的职业生涯始终。动态原则：根据公司的发展战略、组织结构的变化与员工不同时期的发展需求进行相应调整。 1.5 工作责任划分职业生涯规划涉及到员工本人、上级管理人员（以下称主管人员）和公司人力资源部门，一个完整的职业生涯规划应由三者共同努力完成，其相应责任如下：（一）员工本人的责任进行自我评估。设定个人职业生涯发展目标，通常包括理想的职位、工作安排和技能获取等目标。制定相应的行动计划，并在实践中不断修正。具体执行行动计划。（二）主管人员的责任充当员工职业生涯规划的顾问，为其职业目标的设定和行动计划的制定提供指导和建议，帮助其制定现实可行的规划目标。对员工的绩效和能力进行评价，并反馈给员工本人，帮助其制定进一步的行动计划。（三）人力资源部门责任制定相关管理制度，在公司内部建立系统的员工职业生涯规划制度。对员工和主管人员进行培训，帮助其掌握员工职业生涯规划的必要技能。向员工准确传达公司不同职业历程的相互关系，帮助员工确定合理的职业发展路径。及时向员工传达公司的职位空缺信息。第二章职业生涯规划的组织管理 2.1 管理制度公司成立员工职业辅导委员会，公司总经理、副总经理和各部门负责人为其成员。人力资源部负责职业辅导委员会的运作，每年召开一次会议，计划和总结全公司员工职业生涯规划管理工作，建立员工职业发展档案，并负责保管与及时更新。员工的直接上级即主管人员为自己的职业发展辅导人，如果员工转换部门或工作岗位，则新的主管领导为辅导人。人力资源部应同员工的职业发展辅导人一起为员工建立职业发展档案，其中包括《员工职业生涯规划表》（见附录1）、《员工能力开发需求表》（见附录2）和历年的考核评价表。职业发展档案一式三份，员工本人一份，其职业发展辅导人一份，人力资源部一份。人力资源部及职业发展辅导人应指导员工填写《员工职业生涯规划表》，包括员工知识、技能、资质、职业兴趣、职业发展目标等内容，以备以后对照检查，不断完善，一般每年填写一次，新员工转正后一个月内填写。员工应依据目前所在晋升通道种类、岗位职责及任职资格要求对照自身，填写《能力开发需求表》，每年填写一次，新员工转正后一个月内填写。人力资源部每年制定培训计划及科目时，应从员工需求角度出发，参考员工《能力开发需求表》确定相关培训内容，具体按《天津泰丰培训制度》执行。人力资源部每年应同员工职业发展辅导人一起对员工职业发展档案检查评估一次，了解公司在过去一年中有没有为员工提供学习培训、晋升机会、员工个人一年中考核情况及晋升情况，并提出员工下阶段发展建议，指导员工对职业发展规划做出修正。员工职业发展辅导人每年必须在本年度工作结束、考核结果确定后，与被辅导员工就个人工作表现与未来发展谈话，肯定其成绩和进步，指出其存在的问题，确定下一步目标与方向。实行新员工与主管领导谈话制度。新员工转正后一个月内，由员工所在部门直接上级负责与其谈话并填写有关表格，主题是帮助新员工根据自己的情况如职业兴趣、资质、技能、个人背景分析考虑个人发展方向，大致明确职业发展意向。人力资源部应跟踪督促新员工谈话制度的执行，并对相关资料进行汇总。 2.2 职业生涯规划管理子系统的建立员工个人职业生涯规划子系统公司通过建立一套完整的工作程序和工作方法，帮助和指导员工建立个人职业生涯发展规划，并在具体实践中帮助其不断修正。具体规定详见第三章。职业发展通道子系统公司建立不同的发展通道，并通过纵向的职务晋升、横向的通道转换和向核心岗位的水平移动，为员工提供多重职业发展通道，使员工的职业生涯发展最大限度地同公司的发展保持一致。公司建立与绩效、培训和发展能力紧密结合的内部晋升制度，优先为优秀员工提供更多的晋升机会。公司建立公平、公正、公开的岗位竞聘制度，推行能上能下的用人机制。具体规定详见第四章。员工开发子系统公司将根据员工不同的职业生涯发展阶段，提供培训、绩效评价、工作实践和开发性人际关系建立等有针对性的开发手段，不断开发员工的潜能，激励其进步。具体规定详见第五章。第三章员工个人职业生涯规划 3.1 基本规定公司人力资源部和员工职业辅导人应协助员工进行个人职业生涯规划。员工职业生涯规划按以下四个步骤操作：自我评价→现实审查→目标设定→行动规划在个人职业生涯规划过程中，公司有义务使员工认识到：职业讨论并未暗含承诺或担保。他们的发展直接取决于公司的需要和机会，以及他们自己的能力和业绩。 3.2 具体操作程序进行自我评价目的：帮助员工确定兴趣、价值观、资质以及行为取向，指导员工思考当前他正处于职业生涯的哪一个位置，制定出未来的发展计划，评估个人的职业发展规划与当前所处的环境以及可能获得的资源是否匹配。公司推行自我评价主要采取如下两种方式：心理测验：帮助员工确定自己的职业和工作兴趣。自我评估练习：帮助员工确认自己喜欢在哪一种类型的环境下从事工作。（模板见附录 3） 3. 员工与公司的责任：员工的责任：根据自己当前的技能或兴趣与期望的工作之间存在的差距确定改善机会和改善需求。公司的责任：提供评价信息，判断员工的优势、劣势、兴趣与价值观。进行现实审查目的：帮助员工了解自身规划与公司潜在的晋升机会、横向流动等规划是否相符合，以及公司对其技能、知识所做出的评价等信息。现实审查中信息传递的方式：由员工的主管人员将信息提供作为绩效评价过程的一个组成部分，与员工进行沟通。主管人员与员工举行专门的绩效评价与职业开发讨论，对员工的职业兴趣、优势以及可能参与的开发活动等方面的信息进行交流。所有的交流信息均应记载在员工职业发展档案中。 3. 员工与公司的责任：员工的责任：确定哪些需求具有开发的现实性。公司的责任：就绩效评价结果以及员工与公司的长期发展规划相匹配之处同员工进行沟通。确定职业发展目标目的：帮助员工确定短期与长期职业目标。这些目标与员工的期望职位、应用技能水平、工作设定、技能获得等其他方面紧密联系。目标设定的方式：员工与上级主管针对目标进行讨论，并记录于员工的职业发展档案。员工与公司的责任：员工的责任：确定目标和判断目标进展状况的方法。公司的责任：确保目标是具体的、富有挑战性的、可以实现的；承诺并帮助员工达成目标。制定行动规划目的：帮助员工决定如何才能达成自己的短期与长期的职业生涯目标。行动计划的方式：主要取决于员工开发的需求以及开发的目标，可采用安排员工参加培训课程和研讨会、获得更多的评价、获得新的工作经验等方式。员工与公司的责任：员工的责任：制定达成目标的步骤及时间表。公司的责任：确定员工在达成目标时所需要的资源，其中包括课程、工作经验以及关系等。第四章职业发展通道管理 4.1 基本规定公司鼓励员工专精所长，为不同类型人员提供平等晋升机会，给予员工充分的职业发展空间。公司根据各岗位工作性质的不同，设立不同的职业发展通道，使从事不同岗位工作的员工均有可持续发展的职业发展通道。（岗位分类见附录4）行政后勤类：指公司从事行政、后勤管理的岗位。人力资源管理类：指公司从事人力资源管理工作的岗位。财务管理类：指公司从事财务工作的岗位。战略管理类：指公司从事战略与投资管理工作的岗位。业务管理类：指公司从事项目策划、规划设计、项目预算、工程管理等工作的岗位。营销与销售类：指公司从事销售与市场营销工作的岗位。专业服务类：指公司从事专业服务工作的岗位。公司通过晋升、通道转换和岗位轮换等方式，为各类员工提供多重职业发展通道。每一岗位对应一种职业发展通道，随着员工技能与绩效的提升，可以在各自的通道内获得平等的晋升机会。考虑公司发展需要、员工个人实际情况及职业兴趣，员工在不同通道之间有转换机会，但转换必须符合各职系相应职务任职条件，并按公司相关制度执行。如果员工的岗位发生变动，其级别根据新岗位确定。在员工选定的职业发展通道内没有晋升机会的时候，公司将为绩效好、有发展潜力的员工提供工作轮换的机会，使他们有机会到不同岗位或核心岗位工作，让他们承担更大的责任，丰富不同岗位的工作经验，使优秀员工有机会贡献他们的价值，并为公司储备人才。 4.2 晋升管理公司为每一职业发展通道的岗位建立晋升阶梯，使所有员工清楚本岗位的直接晋升区和岗位轮换区。（详见附录5、附录6、附录7、附录8、附录9、附录10、附录11）本制度所指内部晋升为职等的晋升，即岗位的晋升。同一职等内的薪资调整按《天津泰丰薪酬管理制度》的规定执行。公司通过管理人员接替计划建立管理人员内部晋升体系。所谓管理人员接替计划，是指对公司重要的管理岗位，确定一些可能的候选人，并跟踪其绩效，对他们的能力提升做出评价，一旦这些岗位发生空缺，公司将对达到岗位要求的候选人直接晋升。培养本岗位的接替候选人是每位主管人员的重要责任。主管人员有义务将接替计划的相关信息传达给候选人，使候选人清楚自己的绩效、能力水平和公司对他的评价以及晋升潜力。公司有义务使职位候选人认识到，他们的晋升取决于： 1. 他们自己的绩效。 2. 他们能力的提升水平。 3. 职位空缺情况。 4. 公司组织规模的扩大和业务的扩张。管理人员接替计划的制定人力资源部同中层以上主管人员一起制定本岗位的人员接替计划，对其岗位下属人员的绩效和提升潜力进行综合评价，绘出人员接替图。（例图见附录12）人员接替图由人力资源部和主管人员各保留一份。每年考核结束后，人力资源部应和主管人员一起，对每个岗位的接替计划做出修正，只有那些绩效和能力持续提升的人才有可能留在候选人中。内部晋升的条件同时满足以下条件的具备内部晋升资格： 1. 在同一职业发展通道内； 2. 任公司低一级职等工作一年以上； 3. 连续两年绩效考核成绩为“超出目标”。对于有特殊技能和公司急需的人才的晋升，可以超越上述条件，由公司总经理办公会以特别决议做出。内部晋升的程序当这些管理岗位出现空缺时，人力资源部应首先考虑以内部晋升的方式填补空缺，同用人部门一起从候选人中选出当前绩效优秀，具备提升能力的员工，经初审后，填写《内部晋升申报表》（见附录13），直接报公司高层审批。当有两个以上候选人符合晋升资格的，由人力资源部组织对符合晋升资格的候选人进行测评，具体程序按《天津泰丰有限责任公司招聘管理制度》执行。当管理人员接替计划不能提供符合晋升资格的候选人，从而无法按内部晋升程序填补职位空缺时，则转入职务竞聘程序。竞聘适用对象竞聘适用于公司所有中层及以下管理岗位。竞聘原则以现有岗位的任职资格条件为基础的原则。坚持公平、公正、公开、竞争、择优的原则。坚持组织配置与市场配置相结合的原则。竞聘的程序按《天津泰丰有限责任公司招聘管理制度》中关于内部竞聘和人才测评程序操作。为了丰富员工的工作经验，培养综合性人才，满足发展需要，公司建立岗位轮换制度。原则上，每一职业发展通道同一职等内性质相近的岗位之间可以轮换。不同职等的岗位间进行轮换时，需征得员工本人的同意，并需经公司总经理批准。被轮换的员工需同时满足以下基本条件：在原岗位工作满一年以上；年度综合考核结果为“达到目标”及以上。岗位轮换期最长为一年。轮岗期间，被轮换员工的薪酬按原来的标准执行，岗位职责、考核指标按新岗位的要求执行。岗位轮换的工作程序每年年初，人力资源部会同各部门负责人，结合员工的发展意愿和公司发展需要，拟订岗位轮换初步方案，经公司总经理办公会批准后实施。 4.3 淘汰管理公司建立淘汰机制，确保每个岗位人员的竞争力。所有岗位人员，考核中出现违反“一票否决”指标情况时，直接予以开除；其直接上级负有领导责任，累积两次领导责任，予以开除。 “一票否决指标”按《天津泰丰考核管理制度》的规定确定。所有岗位人员，年度综合考核结果为“远低于目标”（70分及以下）的，其薪资调整按《天津泰丰薪酬管理制度》执行。若员工年度综合考核结果在50分（含50分）以下，。若员工年度综合考核结果为“远低于目标”，但在50分（不含50分）以上的，公司为其提供半年的绩效改进期。改进期内，其主管人员有责任帮助其分析绩效不佳原因，协助其制定绩效改进计划。第二年年中，其业绩考核结果仍为“远低于目标”的，员工将被调离现岗位，同时，允许其参加现有空缺岗位的内部竞聘，竞聘失败或没有空缺岗位，公司将与其解除劳动合同，不给予任何经济补偿。第五章员工开发措施为了帮助员工为未来工作做好准备，公司采取各种活动对员工进行开发。员工开发主要通过四种方法实现：培训、绩效管理、工作实践以及开发性人际关系的建立。培训包括专门为员工设计的外部培训计划和内部培训计划。公司针对不同人员采取不同的培训计划。培训的具体实施按《天津泰丰培训管理制度》的规定实施。绩效管理用于搜集员工的行为、沟通方式以及技能等方面的信息，并且提供反馈；确认员工的潜能以及衡量员工的优点与缺点；挖掘有潜力向更高级职位晋升的员工。绩效管理是衡量员工绩效的过程，也用于员工的开发。评价系统使员工理解当前的绩效与目标绩效之间存在的差异、找到造成绩效差异的原因，对员工提供绩效反馈，帮助制定改善绩效的行动计划，并持续进行跟踪。员工的主管人员应该在绩效评价过程中发挥重要作用，通过考核后的信息反馈，帮助员工改进绩效，持续提高能力。绩效管理的具体操作按《天津泰丰绩效考核制度》执行。工作实践员工在工作中遇到各种关系、问题、需要、任务及其他特征，为了能够在当前工作中取得成功，员工必须学习新的技能，以新的方式运用其技能和知识，获取新的工作经验。公司运用工作实践对员工开发的途径有：扩大现有的工作内容、工作轮换、工作调动、晋升等扩大现有工作内容：在员工的现有工作中增加更多的挑战性或更多的责任。工作轮换：在公司几种不同职能领域中为员工做出一系列的工作安排，或者在某个单一的职能领域或部门中为员工提供在各种不同工作岗位之间流动的机会。通过工组轮换帮助员工对公司的目标有一个总体性的把握；增强他们对公司中不同职能的理解和认识；形成内部的联系网络；提高他们解决问题的能力和决策能力；显示与知识的获得、薪资水平的上升以及晋升机会的增加等之间所存在的关系。工作调动：根据员工的个人爱好、资质、经验、学历和表现等将员工从一个不恰当的岗位调动到一个更适合该员工的岗位。晋升：更好地激励员工，使员工有成就感，以便发挥更大的作用。工作开发的具体操作按本办法第三章关于职业发展通道的规定执行。开发性人际关系的建立为了使员工通过与更富有经验的其他员工之间的互动来开发自身的技能，公司鼓励建立开发性人际关系：导师指导：即由公司中富有经验的、生产率较高的资深员工担任导师。导师负有指导开发经验不足的员工的责任。指导关系是由指导者和被指导者以一种非正式的形式形成的，具有共同的兴趣或价值观。采用导师指导制度应坚持以下原则：指导者和被指导者都是自愿参与的，指导关系可随时中止而不必担心会受到处罚；指导者的选择是以过去从事员工开发工作的记录为依据，他们必须愿意成为导师，有证据表明他们能够积极地对被指导者提供指导，还须具有良好的沟通能力和倾听技巧；指导关系双方应明确所要完成的项目、活动或要达到的目的；明确指导者和被指导者之间的最低接触水平；鼓励被指导者去与指导者之外的其他人进行接触，讨论问题的同时分享各自的成功经验。职业辅导人制度：为了帮助新员工明确职业发展方向，并在职业发展过程中不断改进、提高，促进公司和个人的发展，同时保证公司对员工职业生涯指导政策得到贯彻和落实，公司实行职业辅导人制度。这是一种正式的开发性人际关系，由各部门负责人担任新员工的职业辅导人。具体操作按本管理办法第二章关于职业生涯规划组织管理的规定执行。第六章附则本管理办法由公司人力资源部负责解释。本管理办法自公布之日起执行。附录1：员工职业生涯规划表填表日期：年月日填表人： \|姓名： \|年龄： \|部门： \|岗位名称： \| \|教育 \|最高学历： \|毕业时间：年 \|毕业学校： \| \|状况 \| \|月 \| \| \| \|已涉足的主要领域： \| \|参加 \|1． \|5． \| \|过的 \| \| \| \|培训 \| \| \| \| \|2． \|6． \| \| \|3． \|7． \| \| \|4． \|8． \| \|目前 \|技能/能力的类型 \|证书/简要介绍此技能 \| \|具备 \| \| \| \|的技 \| \| \| \|能/能\| \| \| \|力 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|其他单位工作经历简介 \| \|单位 \|部门 \|职务 \|对此工作满意的地方 \|对此工作不满意的地方 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|你认为自己最重要的三种需要是： \| \|□弹性的工作时间 □成为管理者 □报酬 □独立 □稳定 □休闲 \| \|□和家人在一起的时间 □挑战 □成为专家 □创造 \| \|请详细介绍一下自己的专长 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|结合自己的需要和专长，你对目前的工作是否感兴趣，请详细介绍一下原因 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|请详细介绍自己希望选择哪条晋升通道（或组合） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|请详细介绍自己的短期、中期和长期职业规划设想 \| \| \| \| \| \| \| 填写指导： 1. 本表格在新员工与主管领导充分沟通后填写。老员工一般每两年填写一次。填写表格的目的是帮助新老员工明确职业发展规划，结合公司的发展要求满足员工自我实现的需要，最大限度地发展员工的才能。 2. “已涉足的主要领域”栏包括填写者学习过的、取得过资格认证的所有专业。 3. “目前具备的技能/能力”栏主要包括四方面的技能：第一、技术技能，指应用专业知识的能力，此技能有证书的需填写证书名称；第二、人际沟通能力，指在群体中与他人共事、沟通，理解、激励和领导他人的能力；第三、分析能力，指在信息不完全情况下发现问题、分析问题和解决问题的能力；第四、情感能力，指在情感和人际危机前不会受其困扰和削弱、能保持冷静、受到激励的能力，以及在较高的工作责任压力下保持镇定和理性的能力。 4. “其他单位工作简介”栏填写者应从个人职业发展的角度（能力和专长是否发挥、是否感兴趣，是否有发展空间，是否能学到希望掌握的知识/技能等）填写满意和不满意的方面。 5. “你认为对自己最重要的三种需要是”一栏用于填写者明确自己的职业锚（个人的职业定位选择），从而明确填写者需要什么样的工作来满足最强烈的三种需求，这也是上级管理者明确填写者的职业倾向、指导填写者进行职业生涯规划的依据。 6. “请详细介绍一下自己的专长”栏可以重申自己认为最重要的技能/能力，和工作以外的兴趣爱好。 7. “请详细介绍自己希望选择哪条晋升通道（或组合）”指管理、技术、业务三条晋升通道或三者的组合。 8. “请详细介绍你的短期、中期和长期的职业规划设想”，短期指1-3年，中期指3- 5年，长期指5年以上。附录2：员工能力开发需求表填表日期：年月日填表人： \|姓名： \|所在部门： \|岗位名称： \| \|所承担的工作 \|自我评价 \|上级评价 \|上级评价的事\| \| \| \| \|实依据 \| \| \|完全 \|胜任 \|不能 \|完全 \|胜任 \|不能 \| \| \| \|胜任 \| \|胜任 \|胜任 \| \|胜任 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|我对工作的希望和想法 \|目前实施的结果如何 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|达到目标所需的知识和技能 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|需要掌握但目前尚欠缺的知识和技能 \|所需培训的课程名称 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|通过培训已掌握的知识和技能 \|已培训的课程名称 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|对培训实施效果的意见 \| \| \| \| \| \| \| \|需要公司提供的非培训方面的支持 \|上级意见及依据 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 填写指导： 1. 能力开发需求表是帮助员工认知自身现有知识、技能及未来所需学习方向的工具，公司为员工提供培训和发展机会的依据，是帮助员工实现职业生涯规划的重要手段； 2. “所承担的工作”一栏，员工填写主要的和重要的工作内容； 3. “自我评价”栏目，由本人根据实际工作完成情况进行评价，如果所承担的某项工作干得十分出色，就在“完全胜任”上打“√”；略有差错，但基本胜任，就在“胜任”上打“√”；工作中出现较大失误，或力不从心，就在“不能胜任”上打“√”。自我评价是上下级之间沟通和反馈的起点。 4. “上级评价”栏由直接上级根据被评价者实际的工作完成情况进行评价，方法同上。 “上级评价的实施依据”指被评价者具备或不具备何种能力由上级做出的评价。上级评价的目的不在于考核，而在于向下级反馈考核的结果，让填写者客观了解自己已具备的能力和尚待改进的能力。 5. “我对工作的希望和想法”由填写者在结合实际的基础上提出挑战性的工作目标，“ 目前实施的结果”填写为实现这些目标员工已具备的能力，已做的准备，公司对本人的支持情况。 6. 有关培训等栏的内容是人力资源部确定培训计划和改进培训工作的依据。 7. “需要公司提供的非培训方面的支持”由填写者填写为实现个人职业生涯计划，需要公司、上级提供除了培训以外的支持和机会，如在岗辅导、工作轮换、经费上的支持等等。 8. 能力开发需求表一年填写一次。附录3：员工自我评估练习模板 \|第一步：我现在处于什么位置（了解目前职业现状） \| \| 思考一下你的过去、现在和未来。画一张时间表，列出重大事件 \| \|第二步：我是谁（考察自己担当的不同角色） \| \| 准备几张卡片，在每张卡片上写出“我是谁”的答案 \| \|第三步：我喜欢去哪？我喜欢做什么（这有利于自己未来的目标设定） \| \| \| \|思考你目前和未来的生活。写一份自传来回答三个问题：你觉得你已获得了\| \|哪些成就？你未来想要得到什么？你希望人们对你有什么样的印象 \| \|第四步：未来理想的一年（明确所需资源） \| \| \| \|考虑下一年的计划。如果你有无限的资源，你会做什么？理想的环境应是什\| \|么样的？理想的环境是否与第三步相吻合 \| \|第五步：一份理想的工作（设定现在的目标） \| \| \| \|现在，思考一下通过可利用的资源来获取一份理想的工作。考虑你的角色、\| \|资源、所需的培训和教育 \| \|第六步：通过自我总结来规划职业发展（总结目前的状况） \| \| 是什么让你感到每天愉悦 \| 附录4：天津泰丰岗位分类表 \|岗位类别 \|包含岗位 \| \|行政、后勤管理类 \|总经理秘书、文档管理、公共关系管理、企业文化管\| \| \|理、行政管理、后勤管理、办公室主任 \| \|人力资源管理类 \|人事管理专员、员工发展专员、薪酬考核专员、人力\| \| \|资源部经理 \| \|财务管理类 \|出纳、核算会计、总帐会计、预算会计、资金会计、\| \| \|子公司财务经理、资金财务部经理 \| \|战略管理类 \|战略与市场研究专员、投资管理专员 \| \|业务管理类 \|项目开发专员、规划设计管理、预决算管理、结构工\| \| \|程师、项目报批管理、资料管理、统计管理、材料设\| \| \|备采购管理、项目管理、专业工程师、工程主管、项\| \| \|目部经理、战略发展部经理、规划技术部经理、项目\| \| \|管理部经理、 \| \|市场营销类 \|合同管理员、商务员、售楼员、销售主管、营销管理\| \| \|、客户服务管理、项目管理部副经理 \| \|专业服务类 \|法务专员、审计员、审计部经理 \| 附录5：行政、后勤管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录6：人力资源管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录7：财务管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录8：战略管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录9：业务管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录10：市场营销类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录11：专业服务类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录12：人员接替计划图示例附录13：人员晋升申报表 \|姓名 \|所在部门 \| \| \| \| \|性别 \|出生年月 \|最高学历 \|毕业公司校及专业 \|毕业时间 \| \| \| \| \| \| \| \|现任职务\| \|任职时间 \| \| \|申报职务\| \| \|学术 \|论文（专利）名称 \|发表刊物名称及期次（专利号 \|时间 \| \|情况 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|主要 \| \| \|工作 \| \| \|经历 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|现工作岗\| \| \|位及主要\| \| \|工作业绩\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|考核 \|年 \| \| \|情况 \| \| \| \| \|年 \| \| \|能力/专 \| \| \|长评价 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|部门 \| \| \|推荐 \| \| \|意见 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|主管 \| \| \|领导 \| \| \|意见 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|人力资 \| \| \|源部初 \| \| \|审意见 \| \| \|总经理 \| \| \|意见 \| \| \| \| \| ----------------------- 薪酬考核主管（*）培训开发主管（）规划与招聘主管（）人事行政主管（） * * * * * * * * * 薪酬助理（*） * * 考核助理（） * 培训助理（*） * * 招聘助理（） * 发展助理（*） * * 人事助理（）人力资源部经理（） * 图例当前绩效能力评价优秀良好需要改进可以提升需进一步培训有问题人力资源总监	0	negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告24-职业生涯规划与管理制度.doc
★机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司考核管理制度北京北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一部分考核管理制度 1 第一章总则 1 第二章考核的组织管理 2 第三章考核办法 4 第四章业绩合同 9 第五章申诉及其处理 13 第六章附则 14 第二部分考核实施细则 15 第一章总部高层管理人员考核实施细则 15 第二章总部部门及子公司考核实施细则 19 第一节总部部门及部门负责人考核 19 第二节总部部门员工考核 25 第三节子公司负责人及财务人员考核 29 附表1 业绩合同 32 附表2 业绩考核表 35 附表3 能力考核指标定义表 38 附表4 周边绩效考评指标定义表 43 附表5 GS评分标准 44 附表6 申诉流程图 44 附表7 员工申诉表 45 第一部分考核管理制度为了充分发挥每位员工的积极性和创造性，提高泰丰整体经营业绩，实现天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下简称“泰丰”）的战略目标而制定本管理制度。第一章总则适用范围本制度适用于除总经理以外的泰丰全体员工；公司的业绩就是总经理的业绩，总经理按照公司业绩的完成情况确定考核系数（实际完成利润/计划完成利润＊100%）。考核目的基于未来持续改进，考核的目的不仅仅在于根据结果奖优罚劣，更重要的是在于不断地引导员工持续地改进工作；建立良好的价值评价体系，努力实现科学评估价值，合理分配价值，从而驱动员工积极创造价值，形成良性循环；通过客观评价员工的工作绩效和能力，帮助员工提升自身工作水平和能力，从而有效提升公司整体绩效，实现公司发展战略与人力资源战略；通过绩效考核促进上下级沟通和各部门间相互协作，增进团队合作精神。考核原则考核工作遵循以下原则：战略一致性绩效导向性指标多元性平等公开性利益相关性考核用途考核结果的用途主要体现在以下几个方面：薪酬分配；职务升降；岗位调动；员工培训。第二章考核的组织管理薪酬考核会议及职责薪酬考核会议是公司考核的最高决策机构，由公司中高层管理人员组成。该会议负责审定公司考核管理制度、确定公司整体绩效目标以及监督考核管理制度的执行。考核领导小组及职责考核领导小组是总经理办公会领导下的非常设机构，由公司总经理、各副总经理和人力资源部经理组成，组织领导公司的考核工作，承担以下职责：公司考核管理制度审核；公司考核方案的制定、审定；最终考核结果的审定；中层及子公司负责人季度及年度考核的评定（通过述职会议进行）；员工考核申诉的最终处理。公司人力资源部职责作为公司考核工作具体组织执行机构，主要负责：起草、修改公司考核管理制度及相关制度；各项考核工作的培训与指导，协助建立各岗位考核标准、目标值的商定、变更和管理；对各部门的考核过程进行监督与检查；组织集团总部员工、子公司负责人的考核数据收集，指导子公司的考核数据收集；汇总统计总部员工和子公司负责人的考核评分结果；调节、处理各级人员关于考核申诉的具体工作；对考核过程中不规范行为进行纠正、指导与处罚；建立考核档案，将公司所有员工的考核结果备案并作为薪酬调整、职级调整、岗位调动、培训和奖惩的依据；收集公司内部对考核工作的反馈意见，并加以分类、汇总、分析。集团总部部门负责人、子公司负责人职责本部门考核工作的整体组织实施及监督管理；提供部门考核数据；帮助本部门员工制定工作计划、考核指标和对所属员工的考核评分；本部门员工考核评分；协调处理本部门员工的考核申诉；本部门考核工作的整体组织；本部门员工的绩效面谈，并帮助员工制定改进计划；部门间的横向周边绩效评价；本部门员工的考核结果反馈，并帮助员工制定改进计划。第三章考核办法考核周期分为季度考核和年度考核，对项目部或项目公司的项目成员在项目结束后还要进行项目总体考核。普通员工的季度考核为业绩考核；能力考核为年度考核；年度考核为四个季度考核结果的平均值与能力考核得分加权后确定。中层领导的季度考核由业绩考核与周边绩效考核构成，通过述职会议进行考核，能力考核为年度考核指标，在年终述职会议上进行评定；年度业绩考核以前四个季度考核结果为依据，通过年度述职会议与能力考核得分加权后确定。年度考核与第四季度考核在第二年度第一月通过述职会议合并进行。副总经理只进行年度考核，考核业绩及能力两个维度，通过述职会议形式进行。考核维度考核维度是考核对象考核时的方面和角度。包括业绩、周边绩效和能力三个维度。每一个考核维度由相应的测评指标组成，对不同的考核对象采用不同的考核维度、不同的测评指标。业绩考核业绩指被考核人员通过努力所取得的工作成果。指标分为关键业绩指标（简称KPI）和工作目标设定完成效果评价（简称GS）。具体指标定义见《天津泰丰工业园投资（集团）有限公司绩效指标体系》。其中KPI指标为量化指标，部门/员工指标完成情况由公司资金财务部或相关部门负责提供相应数据。GS指标为主观评价指标，普通员工由被考核者的相关上级依据标准评分得到，中层及以上员工由述职会议评定。部分岗位或部门的业绩指标中有“一票否决”项，此类指标旨在杜绝重大违规和风险责任事故的发生。在考核中如此项指标得分为零，直接涉及的部门或个人最终考核总分（年度考核包括周边绩效或能力考核项的总分）按照0分计。一票否决指标包括：此项指标可结合《天津泰丰工业园投资（集团）有限公司绩效指标体系》中岗位业绩考核指标选项由人力资源部与各总部部门以及子公司研究确定。周边绩效考核体现对相关部门或相关岗位服务的结果。（周边绩效的考评指标定义参见附表4 周边绩效考评指标定义表）。周边绩效考核指标为季度考核指标。在季度述职会议上，由相关部门中层相互间打分确定。能力考核能力指被考核人完成各项专业性活动所具备的特殊能力和岗位所需要的素质能力。依据不同岗位性质，选择不同的考核内容，具体考核内容根据公司在不同发展阶段的实际需要而由人力资源部做相应调整。能力考核指标为年度考核指标。能力考核指标主要包括以下几类：人际交往能力影响力领导能力沟通能力判断和决策能力计划和执行能力知识和技能能力维度的考核指标定义参见附表3 能力考核指标定义表。指标设立的要求可控性：指标能够测量或具有明确的评价标准，必须是考核对象所能影响或改变的；关键性：指标项不宜过多，注重于对业绩有直接影响的关键指标；挑战性：目标应综合考虑历史业绩、未来发展预测、同行业竞争对手的业绩、客户特征、个人能力经验确定，不宜过高或过低，应使被考核人经过努力可以达到；一致性：各层次目标应保持一致，下一级目标要以分解、完成上一级目标为基准；民主性：所有考核目标的制定均应由考核对象与其直接上级共同商定。考核关系除副总经理、中层及子公司负责人由述职会议进行考核外，其余人员均由上级对下级进行考核。考核指标的权重权重表示单个考核指标在指标体系中的相对重要程度，以及该指标针对不同的考核人评价时的相对重要程度。考核形式对于公司中高层（包括各副总经理、各部门负责人、各子公司负责人）的业绩考核采用业绩合同的形式进行。（关于业绩合同的详细规定参见本制度第四章。）其他员工的业绩考核采用考核表的形式进行。周边绩效和能力考核以考核表的形式进行。考核程序业绩合同签订与考核表内容确定：中高层：每年十二月公司考核领导小组负责本年度高层和中层业绩合同的修改完善和下一年度业绩合同的制定。受约人的考核维度、指标和权重以及考核标准等由被考核者上级向其解释、说明并讨论相互认可。一般员工：每年十二月公司考核领导小组总体传达各部门下一年度考核原则和考核表样本，各部门负责人根据本部门的实际情况，设计、调整并向人力资源部上报本部门员工的考核表。人力资源部汇总考核方案、提出审核意见并上报公司考核领导小组。考核领导小组研究、审批并经人力资源部备案后下发给各部门。被考核者的考核维度、指标和权重以及考核标准等由考核者向其解释、说明并讨论相互认可。考核记录：考核期内，业绩合同的发约人（考核主体）对受约人（被考核人）的考核维度、指标以及考核标准充分了解，建立日常考核台帐，将考核内容进行记录，作为考核打分的依据，在被考核人有疑义时作为原始凭证，以便考核申诉的处理。同时，发约人（考核者）就被受约人（被考核者）的表现进行考察评估，并不定期进行业绩反馈和指导，帮助被考核者实现绩效目标。考核的启动：季度考核数据收集、打分和考核结果计算：季度结束后的10天内，总部各部门根据业绩考核要求，向人力资源部上报总部人员、子公司负责人KPI考核所需的数据；在被考核人中层领导在季度述职会议上，由业绩合同发约人及相关领导（考核者）对受约人（被考核者）进行GS打分；中层领导之间根据合作关系的不同进行周边绩效的打分；需要通过调查问卷收集数据的在季度结束10天内收集完毕。普通员工则只需要发约人对其进行GS打分。季度结束15天内，人力资源部负责将总部人员、子公司负责人的KPI数据和GS及周边绩效打分情况汇总，根据绩效考核计算方法计算出员工季度考核综合得分和员工季度考核系数，并根据薪酬制度计算总部人员和子公司负责人的季度绩效奖金。 2. 年度考核数据收集和打分：年度决算结束后10天内，总部各部门根据业绩考核要求，向人力资源部上报总部人员、子公司负责人KPI考核所需的数据；同时业绩合同发约人（考核者）对受约人（被考核者）进行第四季度考核及年度能力考核评分（中层及高层领导通过述职会议的形式）；需要通过调查问卷收集数据的在年度决算结束后10天内收集完毕。年度决算结束后15天内，人力资源部负责将总部人员、子公司负责人的KPI指标数据和GS、能力考核和周边绩效考核打分情况汇总，根据绩效考核计算方法计算出员工年度考核综合得分和年度考核系数，并根据薪酬制度计算员工年终奖金。 3. 项目部或项目公司考核数据收集和打分：项目部或项目公司人员的考核分别按照子公司负责人和普通员工的标准进行考核；但当项目结束后，则根据业绩合同的要求，核实项目完成情况，作为项目的总体考核依据，项目总体考核结果与项目的最终奖金挂钩。考核结果保存：对于所有的考核，在考核结束5天内人力资源部完成所有考核资料的整理归档工作。考核期间如果有法定休息日，考核安排时间可以根据具体情况由考核领导小组进行调整。 6. 考核数据要求：公司各部门提供的业绩指标数据必需真实、可靠。考核数据核实方法：为保证数据收集结果的真实性和可靠性，可采取个别谈话、征求客户意见、审计工作报告、调阅有关材料和数据、听取监督部门意见等方式，对所采集的数据进行评估，发现数据与事实不符或有舞弊行为的，要及时采取措施予以更正，并对责任人进行处罚。考核数据核实者：考核数据的核实由公司人力资源部或人力资源部指定的部门负责。绩效考核结果应用：　　员工考核结果按照季度和年度划分为以下四个级别，具体应用参见薪酬、培训、员工职业生涯规划与管理制度等相关文件。 \|评价等级 \|A \|B \|C \|D \| \| \|超出目标 \|达到目标 \|低于目标 \|远低于目标 \| \|系数区间 \|1．11—1．30 \|0．91—1．10 \|0．71—0．90 \|0－0．70 \| 员工季度考核结果和年度考核结果作为确定员工的季度绩效奖金和年终超额提成奖的重要依据，项目公司中项目考核是确定员工项目奖金的重要依据。项目公司只有项目结束奖，没有年终超额提成奖。（见泰丰薪酬管理办法）年度考核结果是员工的工资等级升降的重要依据。年度考核结果是员工的职务/级别升降的重要依据。年度考核结果是为员工制定培训需求计划和实施培训的重要依据。（见泰丰培训管理办法）年度考核结果是决定员工是否被淘汰的依据，根据员工年度考核结果，对于考核成绩没有达到公司要求的员工，公司将终止与员工签定下年度劳动合同。第四章业绩合同业绩合同是公司高层和中层管理人员（包括部门负责人和子公司负责人）业绩考核的核心，业绩考核的工作围绕业绩合同开展（业绩合同见附表1 业绩合同）。业绩合同是上级授权的特定管理人员作为发约人，被考核对象作为受约人，双方以契约的形式对应实现的工作目标所订立的正式书面协议。业绩合同包括KPI和GS指标。指标分为财务层面、客户层面、内部营运层面与学习成长层面四类。 KPI指标由指标编号和名称、权重、单位、基本目标、挑战目标、实际业绩、完成分值、加权分值、备注等组成。 GS指标由指标名称、权重、基本目标、挑战目标、实际评分、业绩分值、加权分值、备注等组成。业绩合同辅助内容：包括受约人姓名、部门/业务单元、职位、级别；发约人姓名、职位；合同起止时间。业绩合同内容设立目的：受约人信息：通过填写受约人信息，了解受约人在公司的级别及在公司薪酬职等中的位置，以便将业绩合同与薪酬直接挂钩。权重类别：反映该岗位对公司整体效益、营运、控制的影响程度。业绩考核内容：全面衡量受约人的重要工作成果。权重：反映各类指标之间的相对重要程度。基本目标值：指受约人对该项指标圆满完成年初预算计划所对应的目标值。挑战目标值：指受约人对该项指标完成效果上的最高期望值。关键业绩指标、基本目标值和挑战目标值的确定原则：要与实现公司总体经营目标紧密结合，与管理者的岗位和职责相一致，做到具体明确，重点突出，简便易行，并有时间、数量和质量要求，还要具有可实现性和挑战性。关键业绩指标（KPI）的选择关键业绩指标是指可量化的影响本单位经营管理的关键因素，是衡量受约人主要工作完成情况的指标，由发约人决定并被受约人所认同。业绩考核指标权重的确定由发约人根据下一阶段公司经营目标设定合理权重。关键业绩考核指标（KPI）的目标值和挑战值确定普通员工，期初直接上级根据考评周期内的工作计划和工作目标、被考核人岗位职责规定的工作任务，经考核对象与直接上级共同协商，制定被考核人当期工作计划、考核指标及指标的目标值，经总经理办公会确认，报人力资源部备案后实施。中层及高层领导，期初需要通过总经理办公会，根据战略进行总体目标任务的分解，确定当年总体工作计划和工作目标，然后经参会人员一致确认、签字后按照分管权限进行分配。工作计划、考核指标及目标值的更改需经考核对象、直接上级和人力资源部门商定，并经总经理办公会确认，报人力资源部备案后方可生效。工作目标完成效果评价（GS），主要用来衡量工作职责范围内的一些对长期性、辅助性、难以量化的关键工作任务完成情况的考核方法。使用工作目标完成效果评价，可弥补仅用完全量化的关键业绩指标考核的不足，以便更加全面地反映受约人的工作表现。工作目标设定（GS）的指标确定工作目标设定（GS）的指标确定，要根据受约人的工作岗位职责，结合整体发展战略，充分反映发约人对受约人工作的期望和要求，做到具体明确，科学合理，使之与量化的关键业绩指标（KPI）互相衔接、互为补充，构成全方位考核受约人关键工作表现的体系。工作目标设定（GS）的指标权重的确定要反映受约人岗位所需衡量的非量化、过程性、辅助性关键工作的重要性及工作量。非量化、过程性、辅助性的关键工作越多、越重要，赋予这部分的总权重相对于赋予关键业绩指标的权重，也应越大。一般随着管理层级的升高，工作目标完成效果评价权重的比例越小。工作目标设定（GS）的评分。业绩考核时，发约人将根据受约人在每项GS指标上完成情况，对其工作绩效评分。G S评分标准为：超出目标：111－130分；达到目标91－110；低于目标：71－90；远低于目标：0－70（参见附表5 GS评分标准）。各部门和岗位的GS指标的定义和预期目标可参考天津泰丰工业园投资（集团）有限公司绩效指标体系中的GS指标定义。工作目标设定（GS）完成效果评估标准的制定。每一项设定的工作目标，都要制定相应的评估标准。评估标准应该是可衡量的，应既具挑战性又具可实现性，并被发约人和受约人一致认同。工作目标设定（GS）完成效果评估标准具体设定时，发约人应向受约人提供公司年度经营计划；发约人应了解受约人实现关键工作目标需要的资源和帮助，指导受约人制定工作计划；发约人要与受约人充分沟通，最后达成一致意见。业绩合同签订：业绩合同的签订按管理权限进行，公司高层和部门负责人以及子公司负责人，都应按本办法的要求，签订业绩合同。业绩合同由公司统一组织签订并由公司人力资源部管理。业绩合同到期，继续在公司工作的相关人员需签订新的业绩合同。业绩考核分值计算关键业绩指标分值计算： KPIi完成分值=100+[（KPIi完成值- KPIi基本目标值）÷（KPIi挑战值- KPIi基本目标值）]×100×30% 为真实反映受约人的总体业绩，避免因单项完成分值过高或过低影响综合业绩分值，根据业绩奖金综合业绩分值130分封顶的规定，在计算单项业绩分值时，对超过或低于基本目标值部分的得分，采取乘以30%的办法进行修正。当KPIi业绩分值超过130分时，按13 0分计算；小于0分时，按0分计算；在0－130分之间，按实际分值计算 3. 工作目标完成效果评价分值打分发约人直接根据受约人工作表现打分。 4. 业绩综合分值为使管理人员工作业绩相互间具有可比性，以便有效的实施奖惩，通常采用综合业绩分值计算法，评估管理人员工作业绩完成情况。综合业绩分值由各项KPI分值求和加上G S得分得出。业绩分值计算公式为：业绩分值＝∑KPIi×权重i＋∑GSj×权重j 第五章申诉及其处理申诉受理机构被考核人如对考核结果不清楚或者持有异议，可以采取书面形式向人力资源部申诉，薪酬考核会议是员工考核申诉的最终处理机构。人力资源部是薪酬考核会议的日常办公机构，一般申诉由人力资源部负责协调、处理。提交申诉员工以书面形式向人力资源部提交申诉书。申诉书内容包括：申诉人姓名、部门、申诉事项、申诉理由。申诉受理申诉受理人力资源部接到员工申诉后，应在三个工作日内作出是否受理的答复。对于申诉事项无客观事实依据，仅凭主观臆断的申诉不予受理。受理的申诉事件，首先由人力资源部对员工申诉内容进行调查，然后与员工所在部门正职进行协调、沟通。不能协调的，人力资源部上报考核领导小组处理。申诉处理答复人力资源部应在十五个工作日内明确答复申诉人；人力资源部不能解决的申诉，应及时上报考核领导小组处理，并将进展情况告知申诉人。考核领导小组在接到申诉后，一周内必须就申诉的内容组织审查，并将处理结果通知申诉人。外地人员申诉的处理时限可根据实际情况作相应调整。申诉流程申诉流程详见图附表6。申诉表格申诉表详见附表7 第六章附则考核过程文件（考核评分表、统计表）严格保密，考核结果只反馈到个人，不予公布。本管理制度由人力资源部负责解释、修改和调整，由薪酬考核会议批准。本管理制度实施后，原有类似规章制度自行终止，与本管理制度有抵触的规定一律以本管理制度为准。本管理制度自2005年1月1日起颁布实施。第二部分考核实施细则 1 总部高层管理人员考核实施细则考核范围包括：财务副总经理、管理副总经理、经营副总经理，只进行年度考核。年度考核考核指标、权重和考核形式副总经理（包括财务副总经理、管理副总经理、经营副总经理）除了考核业绩指标和能力指标外，下属部门的周边绩效也计入年度考核总分。在考核总分中，年度业绩分值占80%的权重，能力分值占10%的权重，下属部门周边绩效分值占10%的权重。业绩考核（包括KPI和GS）采用业绩合同的形式（参见附表1 业绩合同）。能力考核采用考核表的形式（参见表2-1-1 副总经理能力考核评分表）。考核实施者人力资源部负责考核的组织和监督，通过述职会议形式进行。人力资源部负责组织各部门收集汇总考核所需数据，计算考核结果并统一备案。总经理（当有必要时也可引入外部专家参与）对各副总经理GS和能力考核进行评分。（ GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系，能力考核指标定义参见附表3 能力考核指标定义表）考核数据 GS和能力考核由直接上级根据被考核人日常工作情况评分，不需收集额外的考核数据。部门周边绩效考核由所辖部门年度周边绩效平均分确定。考核结果计算人力资源部负责根据述职会议结果将副总经理各项考核（包括年度业绩分值、所辖部门周边绩效分值和能力考核分值）结果汇总、计算得出副总经理人员年度考核总分。（参见表2-1-2 副总经理年度考核总分表）。高层管理人员的年度考核总分除以100得到年度考核系数。个人年度考核结果的用途年度考核系数是计算高层管理人员当期年终奖金的重要依据，同时作为职务/级别升降、薪档等级升降和培训等工作的重要依据。（详见薪酬管理办法、员工职业生涯规划管理制度及培训管理办法）表2-1-1 副总经理能力考核评分表考核期间：年月至年月 \|被考核人 \| \|岗位 \| \| \|序号 \|指标 \|权重 \|考核情况 \|评分（百分制 \| \| \| \| \| \|） \| \|1 \|人际交往能力 \|10% \| \| \| \|2 \|影响力 \|10% \| \| \| \|3 \|领导能力 \|20% \| \| \| \|4 \|沟通能力 \|10% \| \| \| \|5 \|判断和决策能力\|30% \| \| \| \|6 \|计划和执行能力\|10% \| \| \| \|7 \|知识能力 \|10% \| \| \| \|能力考核分值 \| \| \|签字 \|考核人：年 \| \| \|月日 \| \|说明：关于能力考核指标的评分标准请查阅附表3：《能力考评指标 \| \|定义表》 \| 表2-1-2 副总经理年度考核总分表考核期间：年月至年月 \|被考核人 \| \| \|考核维度 \|权重\|得分 \| \|年度业绩分值 \|80% \| \| \|能力考核分值 \|10% \| \| \|下属部门周边绩效 \|10% \| \| \|得分 \| \| \| \|年度考核总分 \| \| \|审核：填表：日期： \| 2 总部部门及子公司考核实施细则 1 第一节总部部门及部门负责人考核考核范围包括：资金财务部、人力资源部、战略发展部、规划技术部、项目管理部、项目部、审计部和办公室。分为季度考核和年度考核。季度考核考核指标和考核形式业绩考核（包括KPI和GS），采用业绩合同的形式（参见附表1 业绩合同），部门负责人代表本部门作为受约人。考核实施者人力资源部负责组织和监督。具体负责：组织各部门收集、提供考核所需数据。为增加部门之间的协作性，减少信息割裂，人力资源部组织召开季度及年度述职会议，部门负责人的上级及相关部门负责人对其GS指标及周边绩效指标进行评分。（GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩考核绩效指标体系）。汇总、计算考核结果并统一备案。考核数据财务层面关键业绩指标的数据由公司资金财务部根据考核的要求上报。关键业绩指标的数据，由公司相关部门根据考核要求上报，或采取问卷、测评等方法获取。 GS考核，由直接上级通过季度部门负责人述职会议，根据受约人日常工作情况评分，不需收集额外的考核数据。周边绩效考核，由相关部门负责人根据本季度部门间协作情况给予打分，需要提供部门间打分依据。季度考核结果计算人力资源部根据业绩指标数据及述职会议对GS及周边绩效的考核，负责季度KPI、GS 及周边绩效考核得分的计算，并得出部门季度业绩分值。（参见附表1 业绩合同）。部门季度业绩分值占80%权重，部门周边绩效分值占20%权重，二者加权后确定部门季度总分，除以100，得到部门季度考核系数。季度考核结果应用部门季度考核结果是部门负责人的个人季度考核结果，是计算部门负责人的季度绩效奖金的重要依据。部门季度业绩考核结果是影响部门一般员工的季度绩效奖金的因素之一。年度考核考核指标和考核形式年度部门考核的指标为业绩考核（包括KPI和GS）、周边绩效考核以及能力考核。业绩考核（包括KPI和GS），采用业绩合同的形式（参见附表1 业绩合同），部门负责人代表本部门作为受约人。周边绩效采用考核表的形式（表2-2- 1-1 总部部门年度周边绩效考核评分表）。在年度考核总分中，年度业绩分值占80%权重，周边绩效占10%的权重，能力指标占1 0%的权重。年度考核与第四季度考核同时进行，年度考核需要根据四个季度的考核结果进行综合评定，年度考核与年终超额提成奖挂钩。考核实施者人力资源部负责考核的组织和监督。人力资源部负责组织各部门收集汇总考核所需数据，计算考核结果并统一备案。人力资源部负责组织召开总部部门述职会议。在述职会议上，人力资源部负责组织高层领导对所辖部门GS评分。（如果部门负责人兼任副总经理，则由副总经理的直接上级评分，GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系）。在述职会议上，相关同级部门负责人对部门周边绩效进行评分（周边绩效定义表参见附表4周边绩效指标定义表，周边绩效的考核关系见表2-2-1-2 总部部门年度周边绩效考核关系表）。在述职会议上，高层领导对各部门负责人进行能力评分，并填写能力评分表（能力评分表参见表2-2-1-3总部部门负责人年度能力考核评分表；能力评分定义参见附表3 能力考核指标定义表）。能力考核、GS考核由高层领导负责评分，总经理占能力考核权重的50%，分管高层占30% ，其它两位高层各占10%；GS考核方面，总经理与分管高层各占50%，没有分管高层的部门，总经理占GS权重的100%。考核数据参考本节第一条相关内容。考核结果计算人力资源部负责将部门年度业绩分值和能力考核结果汇总、计算得出总部部门年度考核总分。（参见表2-2-1-4 总部总部部门年度考核评分统计表）部门年度考核总分除以100得到部门年度考核系数。年度考核结果的用途部门年度考核总分就是部门负责人年度考核总分，同时影响本部门员工的年终超额提成奖。表2-2-1-1 总部部门年度周边绩效考核评分表考核期间：年月至年月 \|部门 \| \| \|序号 \|周边绩效指标\|权重 \|指标完成情况 \|评分（百分制 \| \| \| \| \| \|） \| \|1 \|主动性 \|20% \| \| \| \|2 \|响应时间 \|20% \| \| \| \|3 \|解决问题时间\|20% \| \| \| \|4 \|信息反馈及时\|20% \| \| \| \|5 \|服务质量 \|20% \| \| \| \|周边绩效得分（每项指标评分与权重相乘后求和） \| \| \|签字 \|考核人：年 \| \| \|月日 \| \|说明：关于周边绩效考核指标的评分标准请查阅附表4：《周边绩效考\| \|评指标定义表》 \| 表2-2-1-2 总部部门年度周边绩效考核关系表（表中为权重%） \|考核部门 \|战略发展\|规划技 \|项目管 \|资金财 \|办公 \|审计部\|人资部\| \|被考核部门 \|部 \|术部 \|理部 \|务部 \|室 \| \| \| \|战略发展部 \| \|30 \|20 \|20 \|10 \|10 \|10 \| \|规划技术部 \|30 \| \|30 \|10 \|10 \|10 \|10 \| \|项目管理部 \|20 \|30 \| \|20 \|10 \|10 \|10 \| \|资金财务部 \|30 \|10 \|30 \| \|10 \|10 \|10 \| \|办公室 \|20 \|20 \|20 \|20 \| \| \|20 \| \|审计部 \| \| \| \| \| \| \| \| \|人力资源部 \|20 \|20 \|20 \|20 \|10 \|10 \| \| 表2-2-1-3 总部部门负责人年度能力考核评分表考核期间：年月至年月 \|被考核人 \| \|岗位 \| \| \|序号 \|指标 \|权重 \|考核情况 \|评分（百分制 \| \| \| \| \| \|） \| \|1 \|人际交往能力 \|20% \| \| \| \|2 \|影响力 \|10% \| \| \| \|3 \|领导能力 \|10% \| \| \| \|4 \|沟通能力 \|20% \| \| \| \|5 \|判断和决策能力\|10% \| \| \| \|6 \|计划和执行能力\|20% \| \| \| \|7 \|知识技能 \|10% \| \| \| \|能力考核分值 \| \| \|签字 \|考核人：年 \| \| \|月日 \| \|说明：关于能力考核指标的评分标准请查阅附表3：《能力考评指标 \| \|定义表》 \| 表2-2-1-4 总部部门年度考核评分统计表考核期间：年月至年月 \|部门 \| \| \|考核维度 \|权重 \|得分 \| \|业绩 \|80% \| \| \|周边绩效 \|10% \|（各考核主体评分的加权分） \| \|能力指标 \|10% \|（各考核主体评分的加权分） \| \|部门年度考核总分（加权值求和） \| \| \|审核：填表：日期： \| 2 第二节总部部门员工考核考核范围包括：资金财务部、人力资源部、战略发展部、规划技术部、项目管理部、项目部、审计部和办公室所辖员工。分为季度考核和年度考核。季度考核 1. 考核指标和考核形式业绩考核（包括KPI和GS），采用考核表的形式（参见附表2 业绩考核表） 2. 考核实施者部门负责人负责组织，人力资源部负责监督。部门负责人负责组织收集本部门考核所需数据、汇总、计算考核结果并报人力资源部统一备案员工的直接上级主管和部门负责人对员工的GS指标进行评分，主管和部门负责人的平均分作为员工的GS得分 (GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系)。没有主管的直接由部门负责人评分。 3. 考核数据 KPI数据由部门负责人组织收集、填写、上报。GS考核，由直接上级和部门负责人根据被考核人的日常工作情况评分，不需收集额外的考核数据。 4. 考核结果计算部门负责人负责员工季度KPI和GS考核得分的计算，并得出员工个人季度业绩分值。（参见附表2 业绩考核表）。员工的个人季度业绩分值除以100，得到员工个人季度考核系数。 5. 考核结果应用员工个人季度考核系数和部门季度考核系数是计算员工季度绩效奖金重要依据。年度考核 1. 考核指标、权重和考核形式考核的指标为业绩考核（包括KPI和GS）和个人能力考核。在考核总分中，年度业绩分值占90%的权重，能力分值占10%的权重。（业绩考核表参见附表2，能力考核表参见表 2-2-2-1 总部业务部门员工年度能力考核评分表）。 2. 考核实施者部门负责人负责组织，人力资源部负责监督。部门负责人负责组织收集本部门考核所需数据、汇总、计算考核结果并报人力资源部统一备案。员工的直接上级主管和部门负责人对员工的GS指标和能力进行评分，主管和部门负责人评分的平均分作为员工的GS与能力考核得分。没有主管的直接由部门负责人评分。一般员工的能力考核应根据能力考核指标定义表所做的解释结合岗位说明书中对员工的能力要求确定。（GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系，能力考核指标定义参见附表3 能力考核指标定义表）。 3. 考核数据参考本节第一条季度考核相关内容。 4. 特例处理 1. 项目管理部负责项目部经理及营销主管的考核，项目部经理及营销主管也签定业绩合同，按季度进行考核，根据考核结果发放绩效奖金；项目部人员没有年终提成奖，项目部人员设置项目结束奖，项目结束后根据总体业绩合同的完成情况决定总体奖金额度，然后按照项目期的总体考核结果确定分配方案。 2. 一线销售人员的考核按照月度进行，根据月度计划完成情况确定；不进行年度考核和季度考核。 5. 考核结果计算人力资源部负责将年度业绩分值（前四个季度业绩平均值）和能力考核结果汇总、计算得出员工年度考核总分。（参见表2-2-3-2 总部部门员工年度考核总分表）。员工年度考核总分除以100得到员工个人年度考核系数。 6. 个人年度考核结果的用途员工个人年度考核系数和部门年度考核系数（参见本章第一节）是计算总部部门一般人员当期年终超额提成奖金的重要依据，同时作为职务/级别升降、薪档等级升降和培训等工作的重要依据。（详见薪酬管理办法、员工职业生涯规划管理制度及培训管理办法）表2-2-2-1 总部部门员工个人能力考核评分表（例）考核期间：年月至年月 \|被考核人 \| \|岗位 \| \|部门 \| \| \|序号 \|指标 \|权重 \|考核情况 \|评分（百分制 \| \| \| \| \| \|） \| \|1 \|团队合作 \|10% \| \| \| \|2 \|应变能力 \|10% \| \| \| \|3 \|沟通能力 \|10% \| \| \| \|4 \|创新能力 \|10% \| \| \| \|5 \|解决问题能力 \|10% \| \| \| \|6 \|计划和执行能力\|10% \| \| \| \|7 \|专业知识 \|10% \| \| \| \|8 \|专业技能 \|10% \| \| \| \|9 \|工作技能 \|10% \| \| \| \|10 \|学习能力 \|10% \| \| \| \|年度能力考核评分 \| \| \|签字 \|考核人：年 \| \| \|月日 \| \|说明：关于能力考核指标的评分标准请查阅附表3：《能力考评指标 \| \|定义表》 \| 表2-2-3-2 总部部门员工年度考核总分表考核期间：年月至年月 \|被考核人 \| \| \|考核维度 \|权重\|得分 \| \|员工年度业绩分值 \|90% \| \| \|能力考核分值 \|10% \| \| \|员工年度考核总分 \| \| \|审核：填表：日期： \| 3 第三节子公司负责人及财务人员考核考核范围包括：置业、物业、酒店的负责人及财务人员。季度考核 1. 考核指标和考核形式业绩考核（包括KPI和GS），子公司负责人采用业绩合同的形式，财务负责人采用考核表的形式（参见附表2 业绩考核表） 2. 考核实施者 1. 子公司负责人与总部中层管理人员一并进行季度考核，采用述职会议形式；人力资源部负责组织。 2. 战略发展部投资管理专员负责组织收集各子公司考核所需数据、汇总、计算考核结果并报人力资源部统一备案。 3. 子公司负责人的GS指标由公司高层在述职会议上通过评分确定，总经理占70%权重，其它高层各占10%权重。 4. 子公司负责人和资金财务部负责人对子公司财务经理的GS指标进行评分，子公司负责人占30%权重，资金财务部负责人占70%。 (GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系)。 3. 考核数据子公司负责人考核所需要的KPI数据由战略发展部投资管理专员组织收集、填写、上报。GS考核，由高层管理人员根据被考核人工作情况及述职报告情况评分，不需收集额外的考核数据。子公司财务经理所需要的KPI数据由资金财务部经理组织收集、填写、上报。GS考核，由资金财务部经理根据被考核人工作情况评分，不用收集数据。 4. 考核结果计算人力资源部负责子公司负责人季度KPI和GS考核得分的计算，并得出子公司负责人季度业绩分值。子公司负责人不考核周边绩效。（参见附表1 业绩合同）。子公司负责人的季度业绩分值除以100，得到子公司负责人季度考核系数。子公司财务经理考核结果的计算由资金财务部负责，按照普通员工考核方式进行。 5. 考核结果应用子公司负责人季度考核系数是计算子公司负责人季度绩效奖金重要依据。子公司财务经理季度考核系数是计算子公司财务经理季度绩效奖金的重要依据。年度考核 1. 考核指标、权重和考核形式考核的指标为业绩考核（包括KPI和GS）和个人能力考核。在考核总分中，年度业绩分值占90%的权重，能力分值占10%的权重。子公司负责人年度考核按照中层管理者年度考核方式进行；子公司财务经理年度考核按照普通员工年度考核方式进行。 2. 考核实施者 1. 子公司负责人的年度考核由人力资源部组织的各部门经理年度及第四季度述职会议进行。 2. 战略发展部资产管理专员负责组织收集各子公司考核所需数据、汇总、计算考核结果并报人力资源部统一备案。 3. 子公司负责人的年度考核以业绩合同为依据，结合前四个季度考核结果评分确定，其评分权重与季度考核相同。 4. 子公司财务经理年度考核不单独进行，视同普通员工对四个季度的考核得分取平均值，为年度业绩得分，占年度总得分的90%权重。子公司财务经理的能力考核由资金财务部负责人进行评定，占年度总得分的10%权重。 3. 考核结果计算人力资源部负责将年度业绩分值和能力考核结果汇总、计算得出子公司负责人及子公司财务经理年度考核总分。年度考核总分除以100得到个人年度考核系数。 7. 个人年度考核结果的用途个人年度考核系数是计算当期年终超额提成奖金的重要依据，同时作为职务/级别升降、薪档等级升降和培训等工作的重要依据。（详见薪酬管理办法、员工职业生涯规划管理制度及培训管理办法）注：子公司负责人季度及年度考核用表参照泰丰总部部门中层管理者季度与年度考核用表；子公司财务经理季度及年度考核用表参照泰丰总部部门普通员工季度与年度考核用表。 4 附表1 业绩合同合同编号：业绩合同 \|受约人姓名 \| \|部门/业务 \| \|职位 \| \|级别 \| \| \| \| \|单元 \| \| \| \| \| \| \|发约人姓名（1 \| \|职位 \| \|合同 \| \| \|） \| \| \| \|起止时间 \| \| \|发约人姓名（2 \| \|职位 \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \| \| \|第1 \|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \|季度\|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|周边绩效分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|第2 \|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \|季度\|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|周边绩效分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|第3 \|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \|季度\|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|周边绩效分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|第4 \|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \|季度\|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|周边绩效分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|年度\|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \| \|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|年度业绩分值 \| \|说明：KPIi完成分值＝100+[（KPIi完成值- KPIi基本目标值）÷（KPIi挑战值- KPIi基本目标值）]×100×30% \| \|GSj评分参考天津泰丰工业园投资（集团）有限公司部门岗位业绩绩效指标体系中的GS指标定义 \| \|GS评分标准为：超出目标：111－130分；接近目标91－110；低于目标：71－90；远低于目标：0－70 \| \|业绩分值＝∑KPIi×权重i＋∑GSj×权重j \| \|一票否决类指标完成情况为不合格或合格，如不合格，则最终考核总分（包括周边绩效或年度考核能力考核项的总分）按 \| \|照0分计 \| 附表2 业绩考核表 \|被考核人姓名 \| \|部门/业务单 \| \|职位 \| \|级别 \| \| \| \| \|元 \| \| \| \| \| \| \|考核人姓名（1 \| \|职位 \| \|考核年 \| \| \|） \| \| \| \|度 \| \| \|考核人姓名（2 \| \|职位 \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \| \| \|第1 \|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \|季度\|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|第2 \|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \|季度\|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|第3 \|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \|季度\|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|第4 \|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \|季度\|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|年度\|关键业绩 \|指标编号 \|权重 \|单位 \|基本目 \|挑战目标 \| \| \|指标 \|和名称 \| \| \|标 \| \| \| \|GS1 \| \| \| \| \| \| \| \|GS2 \| \| \| \| \| \| \| \|… \| \| \| \| \| \| \| \|一票否决 \| \|是否合格 \| \| \| \|类指标 \| \| \| \| \| \| \|季度业绩分值 \| \|季度考核系数 \| \| \| \|签字 \|受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 \| \| \| \|人： \| \|说明：KPIi完成分值＝100+[（KPIi完成值- KPIi基本目标值）÷（KPIi挑战值- KPIi基本目标值）]×100×30% \| \|GSj评分参考天津泰丰工业园投资（集团）有限公司部门岗位业绩绩效指标体系中的GS指标定义 \| \|GS评分标准为：超出目标：111－130分；达到目标91－110；低于目标：71－90；远低于目标：0－70 \| \|业绩分值＝∑KPIi×权重i＋∑GSj×权重j \| \|一票否决类指标完成情况为不合格或合格，如不合格，则最终考核总分（年度考核包括能力考核项的总分）按照0分计 \| 附表3 能力考核指标定义表 \|评价等级 \|A \|B \|C \|D \| \| \|超出目标 \|达到目标 \|低于目标 \|远低于目标 \| \|GS分值区间 \|111—130 \|91—110 \|71—90 \|0—70 \| \|人际交往能力 \| \|关系建立 \|容易与他人建\|能够与他人建\|较为自我，不\|刚愎自用,不 \| \| \|立可信赖的积\|立可信赖的长\|易与他人建立\|易与他人相处\| \| \|极发展的长期\|期关系 \|长期关系 \|，自我封闭 \| \| \|关系 \| \| \| \| \|团队合作 \|善于与他人合\|能够与他人合\|团队合作精神\|不能与他人很\| \| \|作共事，相互\|作共事，相互\|不强，对工作\|好合作，独断\| \| \|支持，充分发\|支持，保证团\|有影响 \|专行 \| \| \|挥各自的优势\|队任务的完成\| \| \| \| \|，保持良好的\| \| \| \| \| \|团队工作氛围\| \| \| \| \|解决矛盾 \|巧妙地和建设\|能够解决已发\|解决矛盾手法\|遇到矛盾不知\| \| \|性地解决不同\|生的矛盾，不\|生硬，影响工\|如何解决 \| \| \|矛盾 \|致对工作产生\|作顺利进行 \| \| \| \| \|大的负面影响\| \| \| \|敏感性 \|对他人较关心\|能关心他人，\|有时能关心他\|不太关心他人\| \| \|，容易感知别\|体谅他人，领\|人，体会他人\|，对他人的需\| \| \|人的想法，体\|会他人的请求\|的苦衷 \|求毫无感觉 \| \| \|谅他人，善于\|，有时帮助想\| \| \| \| \|领会他人的请\|办法解决 \| \| \| \| \|求，并付之于\| \| \| \| \| \|适当的言行 \| \| \| \| \|影响力 \| \|团队发展 \|易于与他人沟\|能够根据公司\|尚能与他人合\|无法与人协调\| \| \|通，积极促进\|要求努力促进\|作，但协调不\| \| \| \|团队协作，在\|团队的协作和\|善，影响工作\| \| \| \|团队中是自然\|沟通，使工作\| \| \| \| \|的核心人物，\|顺利开展 \| \| \| \| \|并能引导团队\| \| \| \| \| \|达到组织目标\| \| \| \| \|说服力 \|能够表述自己\|能说服下级、\|说服别人比较\|无法说服别人\| \| \|的主张、论点\|同事、上级接\|困难 \|，或咄咄逼人\| \| \|及理由，比较\|受某一看法与\| \|，或逃避退让\| \| \|容易的说服他\|意见 \| \| \| \| \|人接受某一看\| \| \| \| \| \|法与意见 \| \| \| \| \|应变能力 \|待人处世很灵\|待人处世较灵\|对公司的变化\|待人处世刻板\| \| \|活，善于审时\|活，能够根据\|或角色的转变\|，适应性差 \| \| \|度势，很容易\|公司要求，认\|不太适应，工\| \| \| \|适应岗位、职\|可公司变化所\|作开展有困难\| \| \| \|位或管理的变\|带来的冲击，\| \| \| \| \|化所带来的冲\|并能顺利的完\| \| \| \| \|击，并能顺应\|成转变 \| \| \| \| \|其变化很快适\| \| \| \| \| \|应环境，取得\| \| \| \| \| \|主动 \| \| \| \| \|影响能力 \|能积极影响他\|能以自己积极\|有时能影响他\|对他人几乎无\| \| \|人的思维方式\|的言行带领大\|人 \|影响力 \| \| \|和努力方向 \|家努力工作 \| \| \| \|领导能力 \| \|评估 \|能合理评价他\|能较为合理的\|能够按公司要\|无法正确评估\| \| \|人的技能和绩\|评价他人的技\|求对他人作评\|他人 \| \| \|效，使下属心\|能和绩效，指\|估 \| \| \| \|服口服，并能\|出其不足 \| \| \| \| \|使下属明确努\| \| \| \| \| \|力方向 \| \| \| \| \|反馈和培训 \|善于了解下属\|能够根据实际\|不能很好的利\|对下属的工作\| \| \|需要，通过一\|情况，通过培\|用反馈和培训\|无反馈和培训\| \| \|对一的反馈和\|训和反馈帮助\|的手段 \| \| \| \|培训以帮助他\|他人成长和发\| \| \| \| \|人成长和发展\|展 \| \| \| \|授权 \|善于分配工作\|能够顺利分配\|欠缺分配工作\|不善分配工作\| \| \|与权力，并能\|工作与权力，\|、权力及指导\|与权力，缺乏\| \| \|积极传授工作\|有效传授工作\|部属之方法，\|指导员工的方\| \| \|知识，引导部\|知识，完成任\|任务进行偶有\|法，内部时有\| \| \|属完成任务 \|务 \|困难 \|不服怨言 \| \|激励 \|了解他人的需\|有制度，能够\|有一定的制度\|工作主要靠命\| \| \|求，善于引导\|利用奖励和表\|，但不能充分\|令与指示 \| \| \|下级积极主动\|彰等方式提高\|发挥作用，无\| \| \| \|地工作，用奖\|员工积极性 \|改进措施，员\| \| \| \|励和表彰等方\| \|工积极性不高\| \| \| \|式提高积极性\| \| \| \| \| \|，并使员工积\| \| \| \| \| \|极努力地工作\| \| \| \| \|建立期望 \|善于与员工沟\|能够与员工沟\|能够给下属订\|无法给员工建\| \| \|通，给下属订\|通，给下属订\|立工作标准和\|立期望 \| \| \|立明确合理的\|立明确的期望\|分配任务 \| \| \| \|工作目标和标\|目标和标准 \| \| \| \| \|准并建立合理\| \| \| \| \| \|的期望 \| \| \| \| \|责任管理 \|能够充分与下\|能够与下属沟\|虽能与员工沟\|放任自流 \| \| \|属沟通，督导\|通，注重过程\|通但缺乏对员\| \| \| \|员工的工作进\|管理，指导和\|工的指导和协\| \| \| \|展及时反馈和\|协助员工完成\|助 \| \| \| \|培训，让下属\|任务 \| \| \| \| \|对自己的工作\| \| \| \| \| \|担负责任 \| \| \| \| \|沟通能力 \| \|口头沟通 \|简明扼要，具\|抓住要点，表\|语言欠清晰，\|含糊其词，意\| \| \|有出色的谈话\|达意图，陈述\|但尚能表达意\|图不明 \| \| \|技巧，易于理\|意见，不太需\|图，有时需反\| \| \| \|解 \|要重复说明 \|复解释 \| \| \|倾听 \|能够很好的倾\|能够注意倾听\|能够倾听，有\|不注意倾听，\| \| \|听别人的倾述\|，力求明白 \|时一知半解 \|常常不知对方\| \| \|，很快明白倾\| \| \|所云 \| \| \|述人的想法和\| \| \| \| \| \|要求 \| \| \| \| \|书面沟通 \|表达清晰、简\|几乎不需修改\|文章不够通顺\|文理不通，意\| \| \|洁，易于理解\|补充，比较准\|，但尚能表达\|图不清，需作\| \| \|，无可挑剔 \|确的表达意见\|清楚主要意图\|大修改 \| \|沟通理解能 \|表达能力出色\|表达能力一般\|工作中和领导\|工作中和领导\| \|力 \|，工作中和领\|但工作中和领\|及同事沟通有\|及同事沟通困\| \| \|导及同事沟通\|导及同事沟通\|时会出现问题\|难不太能理解\| \| \|顺畅；能完全\|没有问题；工\|；基本能理解\|领导的意图和\| \| \|理解领导的意\|作中能理解领\|领导的意图和\|岗位的职责和\| \| \|图；能完全理\|导的意图和岗\|岗位的职责和\|分配的任务 \| \| \|解岗位的职责\|位的职责和分\|分配的任务 \| \| \| \|和分配的任务\|配的任务 \| \| \| \|判断和决策能力 \| \|战略思考 \|能透过现象看\|能够根据现状\|主要忙于事务\|对公司的将来\| \| \|本质，把握组\|，了解组织面\|性工作，有时\|不太关心，也\| \| \|织面临的挑战\|临的挑战和机\|也会注意公司\|不注意工作上\| \| \|和机会，兼顾\|会 \|的前景和对策\|可能出现的机\| \| \|短期和长远目\| \|等问题 \|会和挑战 \| \| \|标 \| \| \| \| \|创新能力 \|工作中能不断\|工作中能够努\|按步就班，很\|因循守旧，墨\| \| \|提出新想法、\|力学习，提出\|少提出新想法\|守成规 \| \| \|新措施，善于\|新想法、新措\|、新措施与新\| \| \| \|学习，注意规\|施与新的工作\|的工作方法 \| \| \| \|避风险，锐意\|方法并有风险\| \| \| \| \|求新，在工作\|意识 \| \| \| \| \|中有较大创新\| \| \| \| \|解决问题的 \|能迅速理解并\|问题发生后，\|发现问题，能\|遇到问题，束\| \|能力 \|把握复杂的事\|能够分辨关键\|够想办法解决\|手无策 \| \| \|物，发现关键\|问题，找到解\|，但有时抓不\| \| \| \|问题、找到解\|决办法，并设\|注关键 \| \| \| \|决办法 \|法解决 \| \| \| \|推断评估能 \|对所做决策有\|大致能作出正\|对事物有大概\|对日常工作经\| \|力 \|良好的权衡和\|确的判断和评\|的判断和评估\|常判断失误，\| \| \|判断评估 \|估 \|，缺乏方法和\|耽误工作进程\| \| \| \| \|手段，结果不\| \| \| \| \| \|能十分可信 \| \| \|决策能力 \|善于确定决策\|善于确定决策\|能够确定决策\|遇事优柔寡断\| \| \|时机，提出可\|时机，提出可\|时机，但很少\|，缺乏主见 \| \| \|行方案，合理\|行方案，但在\|提出可行方案\| \| \| \|权衡，优化选\|权衡、选择时\|，常求助于他\| \| \| \|择，对困难的\|偶有适当，大\|人 \| \| \| \|事件处理果断\|多数日常事务\| \| \| \| \|得当 \|处理果断得当\| \| \| \|计划和执行能力 \| \|准确性 \|能够按照计划\|能按照计划执\|能大致按计划\|工作无计划，\| \| \|严格执行，并\|行，比较注意\|执行，不太注\|随意，常出差\| \| \|确保在每个细\|细节，偶有差\|意细节，偶有\|错 \| \| \|节上减少差错\|错发生并能迅\|差错发生 \| \| \| \| \|速改正 \| \| \| \|效率 \|时间和资源的\|工作效率尚可\|工作效率较低\|工作不分主次\| \| \|利用达到最佳\|，能分清主次\|，需要别人帮\|、效率低，经\| \| \|，工作效率高\|，能够按时完\|助才能完成任\|常完不成任务\| \| \|，完成任务速\|成工作，基本\|务 \| \| \| \|度快，质量高\|保证质量 \| \| \| \| \|，效益好 \| \| \| \| \|计划和组织 \|具有极强的制\|能根据公司的\|制定计划和组\|做事无计划，\| \| \|定计划的能力\|要求，制定相\|织实施有难度\|缺乏组织能力\| \| \|，能自如的指\|应程序和计划\|，需要别人帮\| \| \| \|挥调度下属，\|，在权限范围\|助方能进行 \| \| \| \|通过有效的计\|内配置资源，\| \| \| \| \|划提高工作效\|明确目标和方\| \| \| \| \|率，以最佳的\|针 \| \| \| \| \|结果为目的 \| \| \| \| \|知识能力 \| \|基础知识 \|知识面广博，\|知识面较广，\|知识面一般，\|知识面较窄，\| \| \|自然科学和社\|对自然科学和\|除本行业知识\|除本行业外，\| \| \|会科学知识都\|社会科学知识\|外，对其他知\|对其他知识了\| \| \|很丰富，对某\|都有较多了解\|识略知一二 \|解甚少 \| \| \|些问题有较深\| \| \| \| \| \|的研究 \| \| \| \| \|专业知识 \|系统全面掌握\|掌握本专业的\|一般地掌握本\|对本专业知识\| \| \|本专业理论知\|理论知识，具\|专业的知识，\|仅有粗浅的了\| \| \|识，对某些问\|有一定的深度\|能够满足工作\|解，影响工作\| \| \|题有独立见解\| \|要求 \|的正常开展 \| \| \|，是本专业内\| \| \| \| \| \|的行家 \| \| \| \| \|专业技能 \|业务水平高超\|业务水平能达\|业务水平基本\|业务能力一般\| \| \|，理论功底和\|到岗位要求，\|能达到岗位要\|，工作中经常\| \| \|技术水平扎实\|能够完成上级\|求，但仍需一\|出现差错 \| \| \|，并能得到领\|安排的各项岗\|定的努力才能\| \| \| \|导和同事的一\|位职责范围内\|完全胜任该岗\| \| \| \|致认可 \|的工作 \|位工作 \| \| \|实务知识 \|全面掌握实务\|掌握实务知识\|基本掌握实务\|实务知识没有\| \| \|知识，精通实\|，能出色完成\|知识，能独立\|完全掌握，需\| \| \|务内容，除出\|本职工作，一\|处理较为复杂\|要同事的帮助\| \| \|色完成本职工\|定程度指导同\|的实务工作 \|才能完成工作\| \| \|作外，还能指\|事的工作 \| \| \| \| \|导同事的工作\| \| \| \| \|工作技能 \|本职工作操作\|具有本职工作\|熟悉本职工作\|对本职工作不\| \| \|和处理关系娴\|所需要的资格\|流程，能完成\|够熟悉，基本\| \| \|熟，具有各种\|证书，工作过\|工作任务，但\|技能不完全具\| \| \|本职工作所需\|程中熟练处理\|有些吃力 \|备，不能独立\| \| \|要的资格证书\|各类关系 \| \|完成工作任务\| \|学习能力 \|能够积极的学\|认真学习工作\|能够学习工作\|很少学习工作\| \| \|习各方面的知\|所需的专业知\|中所需的专业\|中所需的知识\| \| \|识，注重不断\|识和岗位技能\|知识和岗位技\|和技能，培训\| \| \|提高自己的能\|，并在工作中\|能，参加公司\|考核成绩较差\| \| \|力，遇到问题\|能不断总结提\|组织的培训，\|，工作中遇到\| \| \|虚心向别人请\|高解决实际问\|培训的考察能\|问题不能虚心\| \| \|教，能不断的\|题的能力 \|够通过，但是\|听取别人意见\| \| \|积累经验 \| \|主动性不够，\| \| \| \| \| \|涉猎面不广 \| \| 附表4 周边绩效考评指标定义表 \|评价等级 \|A \|B \|C \|D \| \| \|超出目标 \|达到目标 \|低于目标 \|远低于目标 \| \|分值区间 \|111—130 \|90—110 \|70—89 \|0—69 \| \|主动性 \|经常主动去其他\|有时去其他部门\|几乎不去其他部\|从来不去其他部\| \| \|部门询问，是否\|询问，是否有工\|门询问，是否有\|门询问，是否有\| \| \|有工作协作需要\|作协作需要 \|工作协作需要 \|工作协作需要 \| \|响应时间 \|其它部门/人员 \|其它部门/人员 \|其它部门/人员 \|其它部门/人员 \| \| \|提出合理工作协\|提出合理工作协\|提出合理工作协\|提出合理工作协\| \| \|助要求时，每次\|助要求时，多数\|助要求时，少数\|助要求时，从不\| \| \|及时响应 \|及时响应 \|及时响应 \|及时响应 \| \|解决问题时间\|尽快协助，解决\|尽快协助，解决\|尽快协助，解决\|对于需协助解决\| \| \|问题远低于预期\|问题在预期时间\|问题超出预期时\|的问题根本不处\| \| \|时间 \|内 \|间 \|理 \| \|信息反馈及时\|协助工作完成后\|协助工作完成后\|协助工作完成后\|协助工作完成后\| \| \|，每次都及时将\|，多数能及时将\|，偶尔能及时将\|，从来没有及时\| \| \|完成情况反馈到\|完成情况反馈到\|完成情况反馈到\|将完成情况反馈\| \| \|要求协助部门/ \|要求协助部门/ \|要求协助部门/ \|到要求协助部门\| \| \|人员 \|人员 \|人员 \|/人员 \| \|服务质量 \|其他部门对协助\|其他部门对协助\|其他部门对协助\|其他部门对协助\| \| \|工作结果非常满\|工作结果比较满\|工作结果不太满\|工作结果很不满\| \| \|意 \|意 \|意 \|意 \| 附表5 GS评分标准 \|评价等级 \|A \|B \|C \|D \| \| \|超出目标 \|达到目标 \|低于目标 \|远低于目标 \| \|GS分值区间 \|111—130 \|91—110 \|71—90 \|0—70 \| 附表6 申诉流程图附表7 员工申诉表 \|申诉人姓名\| \|所在部门 \| \|岗位 \| \| \|申诉事项 \|（）考核（）薪资、福利（）其它 \| \|申诉内容 \| \| \| \| \| \|接待人 \| \|申诉日期 \| \| 表1-6-2 员工申诉处理记录表 \|申诉人姓名 \| \|部门 \| \|职位 \| \| \|申诉事项 \|（　）考核（　）薪资、福利（　）其它 \| \|申诉内容 \| \| \|面谈时间 \| \|接待人 \| \| \|处理记录 \|问题简要描述： \| \| \|调查情况: \| \| \|建议解决方案： \| \| \|协调结果： \| \|经办人: \| \|备注： \| ----------------------- 解释原因裁决能否协调调查情况是否协调解决提交申述书被考核人否是是否受理人力资源部考核领导小组不满意考核结果是 ഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍	0	negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告22-考核管理制度.doc
机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司预算管理制度北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一章总则 1 第二章预算的组织体系 3 第三章预算的编制 6 第四章预算的执行、控制与分析 14 第五章预算的调整 22 第六章附则 25 总则为了保证集团公司年度经营目标的完成，控制经营风险，明确工作目标、协调部门关系、监督和控制日常经营活动、分析和考核各部门的工作业绩；做到事前预算、事中控制、事后考核，特制定本制度。预算管理是按照集团公司制定的发展战略目标，层层分解、下达于公司各部门，以一系列的预算、控制、协调、考核为内容，建立的一套完整的、科学的数据处理系统，自始至终地将各个部门经营目标同企业发展战略目标联系起来，对其分工负责的经营活动全过程进行控制和管理，并对实现的业绩进行考核与评价的内部管理系统。集团公司实施预算管理的意义： 1. 预算能够细化公司战略规划和年度经营计划，有利于战略规划与年度经营计划的监控执行； 2. 预算是公司实施绩效管理的基础，使公司对其部门和员工的考核真正做到“有章可循，有法可依”； 3. 预算是公司管理层进行事前、事中、事后监控的有效工具，通过强化内部控制，降低经营风险。预算管理的范围公司所有涉及价值形式的业务经营活动，都应纳入预算管理，实行控制。预算实行统一规划、逐级管理的管理体制 1. 公司的预算目标统一规划、逐级分解； 2. 经下达的预算指标由集团公司各部门及子公司负责落实； 3. 由集团公司统一对预算执行情况分析考核。预算的编制方法体系为了促进集团公司在预算年度能够及时按照实际经营状况的变化情况，实施动态预算管理，采取年度预算编制与季度预算编制相结合的方式，两者相辅相成，共同构成预算编制方法体系。适用范围本办法适用于集团公司各部门及所属子公司。预算的组织体系预算管理的组织体系预算管理的组织机构包括：预算领导机构、预算管理部门和预算执行部门。预算领导机构公司总经理办公会预算会议是公司预算的最高管理机构，为非常设机构。预算会议人员构成：公司总经理、副总经理、各部门经理、子公司经理、执行部门相关人员。预算会议的职责： 1. 依据公司发展战略和年度经营计划，决定公司年度预算基本假设、预算目标、预算编制方针、预算编制程序、预算执行的监控方法； 2. 审议批准预算管理部门提交的公司预算草案和各部门年度预算草案； 3. 审议批准预算管理部门提交的预算调整草案； 4. 审议批准预算管理部门提交的公司季度预算草案和各部门季度预算草案； 5. 协调、裁定公司预算重大冲突。预算管理部门资金财务部是公司预算管理部门，内设专门岗位，对公司预算工作进行管理，其职责如下： 1. 预算管理制度的编撰； 2. 预算的组织和汇总编制； 3. 预算任务的下达； 4. 预算执行的监督； 5. 预算执行结果的分析评价等工作。预算执行部门预算执行部门是各级预算执行主体，即责任中心，它是集团公司内部具有一定权限，并能承担相应经济责任的各级部门。责任中心负责本部门及分管业务预算编制、执行、分析和控制等工作，并配合预算管理部门完成集团公司总预算的综合平衡。责任中心的划分责任中心可分为以下几类：利润中心、收入中心、成本中心、费用中心。 1. 利润中心利润中心为负有利润责任的公司，其决策能够决定本责任中心的利润、收入、成本费用等主要因素，控制目标是特定预算年度的利润及其相关指标。 2. 收入中心收入中心为负有销售收入、销售费用、既定成本水平下的利润等责任的销售公司/销售部门，控制目标是特定预算年度的销售收入、销售回款和销售费用、既定成本水平下的利润等指标。 3. 费用中心费用中心为负有期间费用责任的部门，控制目标是特定预算年度的各明细费用指标。 4. 成本中心成本中心为负有采购成本和可控产品生产成本、以及部分管理费用责任的公司/部门，其控制目标是特定预算年度的物资采购成本、可控的产品生产成本、涉及的费用明细指标。泰丰公司预算责任中心划分 1. 利润中心：集团公司、各子公司 2. 收入中心：项目部 3. 费用中心：集团公司各职能部门 4. 成本中心：项目部预算的编制预算编制的基本原则 1. 以战略为指导、与经营计划相匹配； 2. 预算目标的确定要实事求是，具有实现的可能性； 3. 指各责任中心预算管理的重点是可以控制的； 4. 各预算项目谁控制、谁预算，谁受益，谁承担。预算编制的基本方式预算编制要在预算会议批准的编制方针指导下进行，采取自上而下下达预算编制目标、自下而上编制预算、由资金财务部平衡、汇总的预算编制方式。年度预算的编制程序 1. 预算编制准备资金财务部、各部门做好预算的各项准备工作，包括收集信息，总结本预算年度经营计划及预算的执行情况，测算有关指标数据，分析研究下一预算年度的发展趋势，预测下一预算年度预算的总体情况，拟定预算假设。 2. 年度预算编制程序 1. 每年 ----月----日前，总经理办公会预算会议确定下一预算年度的预算目标； 2. 根据下一预算年度预算目标和公司初步分解的经营计划目标，资金财务部负责具体分解预算目标； 3. 资金财务部制定详细的预算指导文件，在----月----日前下发到各部门； 4. 预算指导文件具体包括：公司预算目标下达文件、编制手册（预算假设、表格、编制说明）和编制进度要求； 5. 公司各部门在全面分析以前年度、预计预算年度业务情况的基础上，根据预算年度经营环境的变化、年度经营目标、预算目标、预算指导文件的要求及部门计划，编制预算年度的预算草案，交部门经理初审，由部门经理提出意见并进行修改； 6. ----月---- 日之前，公司各部门将审核后的预算草案上报公司资金财务部。资金财务部审核各部门上报的预算草案。审核其是否符合公司总体的方针、目标，讨论通过各部门预算草案或返回重编； 7. 在预算会议的统一领导下，公司资金财务部负责对讨论通过的各部门预算草案汇总平衡，编制公司预算草案，包括预计资产负债表、预计损益表、预计现金流量表及其他有关资料，提交预算会议审议； 8. ----月---- 日之前，预算会议组织召开年度预算编制质询会，审议通过各部门及公司整体预算草案； 9. ----月---- 日由资金财务部组织各部门，根据年度预算质询会的决议，修改各部门及公司整体预算草案，并报公司预算会议会审批； 10. ----月----日资金财务部将预算会议批准的预算方案正式下达给各部门执行。年度预算编制质询会会议细则 1. 预算编制质询会的目的：审议各部门及公司整体预算草案； 2. 会前准备：资金财务部提前---- 下达公司总体目标期望值、会议议程、会议规则和材料要求；各单位提前 ----准备好有关材料； 3. 参加人员：总经理、副总经理、各部门经理、资金财务部预算管理岗位人员，各部门预算有关人员视情况参加； 4. 召开时间：----月----日； 5. 会期为：----； 6. 主要议程： 1. 总经理介绍公司的总体经营目标和预算目标及各责任中心的分解目标； 2. 各部门汇报各自预算草案，接受与会人员质询，明确修改方向； 3. 总经理总结发言，明确各单位预算修改完成时间； 4. 总经理宣布闭会。 7. 会议规则： 1. 各部门的报告采用标准格式； 2. 质询以及对质询的回答应以事实和数据为基础； 3. 质询对事，不针对人； 4. 与会人员对各部门预算有质询权，总经理对修改要求有最终决定权； 5. 预算会议必须形成明确的预算修改意见，并形成会议记录，与会人员签字认可。 8. 会后事项： 1. 资金财务部分发预算质询会议对于各部门预算草案修改的要求和时间表； 2. 资金财务部跟踪预算的修改，重新汇总，直至与公司的要求达成一致； 3. 将重新汇总编制的预算草案报预算会议审核批准。季度预算的编制程序 1. 每季度末月----月---- 日，资金财务部围绕公司年度目标的实现，根据本预算年度前几季的实际执行情况，分析未来趋势，经营环境若无重大变化，按年度预算确定的目标，组织各部门开始编制下季度预算； 2. 若经营环境发生重大变化，按预算的调整权限和流程调整本预算年度公司目标，并按照调整后的目标，组织各部门开始编制季度预算； 3. 公司各部门在全面分析以前季度、预计未来各项业务情况的基础上，编制预算年度剩余各季预算，将下一季度预算细化到月度，并估算逐期往后滚动的下一预算年度各季的预算，制定出季度预算草案，交部门经理初审，由部门经理提出意见并进行修改； 4. 每季度末月----月---- 日，公司各部门将审核后的预算草案上报公司资金财务部。资金财务部审议公司各部门上报的季度预算草案。审核其是否符合公司总体的方针、目标，讨论通过预算草案或返回重编； 5. 在预算会议的统一领导下，公司资金财务部负责对讨论通过的各部门季度预算草案汇总平衡，编制公司季度预算草案，提交预算会议审议； 6. 每季度末月----月---- 日由预算会议组织召开季度预算质询会（季度预算质询会会议细则参照年度预算编制质询会会议细则），审议各部门及公司整体季度预算草案； 7. 每季度末月----月---- 日由资金财务部组织各部门，根据季度预算质询会的审议，修改各部门及公司整体季度预算草案，并报预算会议审批； 8. 每季度末月----月---- 日资金财务部将经预算会议审批后的下季度预算方案下发执行。预算编制的主要内容及各部门编制职责： 1. 经营预算 1. 销售预算项目管理部编制本部门销售预算； 2. 销售成本预算项目管理部编制本部门成本预算； 3. 费用预算销售费用由项目管理部负责编制预算；管理费用预算编制业务招待费由办公室编制。电话费、网络及相关设备的维护费等由办公室编制；办公设备折旧费、租金、水电费、物业管理费、房屋装修费等由办公室编制；人力资源费用（包括员工工资、福利保险、培训、招聘等费用）由人力资源部编制；其它各项管理费用由各部门根据本部门年度预计发生情况进行编制。财务费用、税金、营业外收支预算、其它业务利润预算由资金财务部编制。 2. 资本性预算 1. 资本性收入预算是对预算期内可用于资本性投资活动的资金来源的财务安排，主要包括内部资金来源预算和融资预算；内部资金来源预算是对预算期内税后利润、折旧的财务安排，由资金财务部负责和办公室编制；融资预算是在预算期内需新借入的长短期借款、经批准发行的债券等的财务安排，由资金财务部负责编制； 2. 资本性支出预算是对预算期内进行资本性投资活动预计产生的现金支付的财务安排，包括固定资产投资预算、权益性投资预算、前期费用预算、还本付息预算、其它资本性支出预算；固定资产投资预算包括固定资产购置预算，由办公室负责编制；权益性投资预算管理包括股权投资预算、债权投资预算，由资金财务部负责编制；借款和债券的还本付息预算由资金财务部负责编制；其他资本性支出主要包括处理重大事故、自然灾害所需的恢复性投入，根据国家政策给予的援助性资本投入等，由相应责任中心负责。 3. 若在预算编制期无法预测发生的新投资项目，在项目确定时编制专项投资预算，包括和此项投资相关的所有收入、成本、费用，并据此调整资金预算、筹资计划和预计财务报表。专项投资预算的编制需要各相关部门配合共同完成，资金财务部平衡、汇总。专项投资预算必须经公司预算会议批准。 3. 财务预算报表的编制资金财务部负责编制公司损益预算表、资产负债预算表、现金流量预算表。预算预备费预算编制时，公司预留一定的预备费作为不可预见的支出准备，预备费总额为公司年度成本费用总额的一定比例。 1. 每年编制年度预算时，根据预算编制和执行经验、对预算年度基本假设的信赖和争议程度、预算年度重大经营政策环境的变化，以及其他不确定因素等，由资金财务部建议年度预算预备费的提留比例，经预算会议审批通过； 2. 在公司预算工作执行有一定积累、预算数据较准确的前提下，或者当预测预算年度经营环境比较稳定时，预算预备费提留比例可以略低；当预测到预算年度经营环境将发生剧烈变化时，预算预备费提留比例可以适度提高。预算期预算期指预算编制覆盖的经营期间。 1. 预算年度是指与会计年度相一致的预算期，为每年的1 月1 日至12 月31日； 2. 公司采用季度滚动的预算编制方法，除年度预算编制外，要编制季度预算，每执行完一季度，相应往后顺延编制一个季度的预算。预算编制期预算编制期指预算实际编制的时间。 1. 公司在每年----月（暂定）开始着手编制下一预算年度的年度预算； 2. 公司的季度预算应在每季度末月的---- 日（暂定）开始着手编制下一季度预算。预算的执行、控制与分析预算方案的指令性要求公司年度预算方案和季度预算方案一经批准下达，即具有指令性，各责任中心必须按照预算方案的要求，认真组织实施，以确保预算目标的实现。预算的执行部门 1. 各责任中心是预算的执行机构 2. 预算执行的直接责任人 1. 主管具体业务和部门的公司副总经理对于其负责的责任中心的预算执行负有主要责任； 2. 各责任中心的负责人是责任中心预算执行的直接责任人。预算的执行控制体系 1. 责任中心负责人：各责任中心的负责人根据本责任中心的预算目标，负责本责任中心具体业务活动的领导和监督，按照预算目标控制资金及成本的支出，完成指定的工作目标； 2. 资金财务部：资金财务部依据预算目标对责任中心的各种经济行为实施事中审核，确保预算执行部门在预算目标框架下运营； 3. 公司总经理：总经理对各责任中心的预算外行为进行审批控制。预算资金控制 1. 预算内资金控制： 1. 预算内支出，根据不同的审批权限由公司各责任中心负责人、主管副总经理、总经理审批； 2. 需要使用资金的预算责任中心填写《资金支出申请表》，并附相关文件、合同或资料，按公司授权审批权限审批后，送资金财务部审核，资金财务部根据资金的周转情况和资金需求情况，办理拨付手续。资金财务部对于不符合预算的一概不予报帐； 3. 资金财务部建立预算资金拨付台帐制度，各预算责任中心建立预算执行台帐，每季度末与资金财务部核对； 4. 对于不可预见的支出，各责任中心根据业务的实际需要，提出资金使用申请，经主管副总经理审批，向总经理提交申请。总经理判定是否需要动用预算预备费，并综合平衡各个申请，决定预算预备费的实际使用。总经理应将预备费的实际使用情况通知资金财务部。批准的预算预备费的使用由资金财务部统一管理，预备费使用的考核与预算内费用的考核相同。 2. 预算外资金控制： 1. 预算外资金申请，需由责任中心填写申请，该申请应该包括使用目的、使用的责任中心和责任人、使用目标、使用方式等内容。总经理对各责任中心的预算外行为进行审批控制； 2. 预算外资金的实际使用应在其影响的当期及后期的预算表中作出清晰的标志，预算外资金的使用由资金财务部统一管理，预算外资金使用的考核按照申请中明确的使用目标单独进行。预算执行信息反馈表单预算执行信息反馈表单由各级责任部门定期填制、并逐级汇总上报的一系列表单，用来全面、系统地报告每个责任中心及整个公司预算执行的进度和结果。预算反馈报告预算执行情况报告采用两种形式：预算执行分析报告和专题反馈报告。预算执行分析报告是定期编制的报告，用来全面、系统地报告每个责任中心及整个公司的预算执行的进度和结果。专题报告是对重大预算差异的调研报告，不定期编制。预算会议成员及各级管理人员应定期地收到预算执行情况的反馈报告，以了解和掌握预算执行的进程。当预算执行差异过大时，相关责任部门要上报专题反馈报告。总经理办公会预算会议 1. 预算会议根据资金财务部报请的审议内容，定期、不定期召开会议； 2. 预算会议由公司总经理确定会议议程，召集并主持； 3. 预算会议应当由四分之三以上的成员出席方可举行； 4. 预算会议做出的决议，必须经全体成员三分之二以上表决通过方为有效。总经理具有一票否决权。预算管理的例会制度公司通过预算管理的例会制度保证预算与考核的衔接。 1. 预算管理的例会分月度/季度/年度例会，目的是对前一月/季/年各部门的预算目标完成情况进行分析、评价、考核，及时发现和解决经营中的潜在问题，确定改进措施，明确下阶段的工作重点，确保预算的完成，或者必要时修正预算，以适应外部环境的变化。对完成或超额完成预算指标的各部门，由公司根据有关规定对该部门及其负责人给予表彰和奖励；对完不成年度预算指标的公司各部门，根据不同情节，对该部门及其主要负责人给予相应的处罚，追究其经济或行政责任。 2. 预算管理的例会细则： 1. 会议准备：资金财务部在每月/季/年初填制上一月/季/年预算完成情况表，在例会前一周对上一月/季/年预算完成情况做差异分析并找出主要问题；各部门提前---- 天做出本部门预算完成情况差异分析和解决问题拟用的措施； 2. 参会人员：预算会议成员、各部门有关人员视情况参加； 3. 召开时间：月度/季度例会在每月----日以前，年度例会在----月； 4. 会议议程： 1. 各责任中心负责人汇报上月/季/年部门工作完成情况； 2. 各副总经理总结主管工作预算执行情况及存在的主要问题； 3. 资金财务部经理介绍上月/季/年公司总体预算执行情况，主要预算差异及其原因； 4. 逐一对各部门上月/季/年预算完成情况进行分析、评价、考核，揭示存在的问题，明确改进目标； 5. 讨论各部门草拟的改进措施，通过或令其修改； 6. 总经理宣布闭会。 5. 会后事项： 1. 预算会议总结、下达会议决议、会议责成解决事项，落实责任部门； 2. 资金财务部负责督促落实会议决议； 3. 资金财务部跟踪以上事项的完成情况，及时与有关部门沟通并向总经理汇报； 4. 人力资源部统计、记录考核结果。预算差异分析 1. 预算差异分析在预算执行过程中，资金财务部及各责任中心都要对差异进行分析，发现问题，找出原因，并提出改进措施，对整个经营活动加强控制。 2. 负责分析差异的责任部门 1. 预算会议 1. 审批资金财务部提交的重大差异分析报告； 2. 确定导致差异的原因，并提出处理意见。 2. 资金财务部 1. 分析预算执行情况，汇总各部门提供的差异分析报告，并加以综合分析，出具公司总的预算差异分析报告，并上报预算会议； 2. 确认导致差异的原因； 3. 确认应对差异负责的责任部门，提出处理意见，并上报预算会议； 4. 向有关责任部门提供差异用的数据，协调差异分析工作。 3. 各责任中心 1. 记录本部门预算执行情况，找出问题，分析本部门差异产生的原因，提出改进建议； 2. 出具预算差异分析报告，上报公司资金财务部； 3. 落实由本部门负责的改进措施。 3. 预算差异数据记录各责任中心都要建立预算记录台帐（也可根据公司的信息化水平进行计算机管理），按预算项目详细记录预算额、实际发生额、差异额、累计预算额、累计实际发生额、累计差异额。 4. 预算差异分析程序 1. 预算执行过程中，各责任中心要及时检查、追踪预算的执行情况，形成预算分析报告，于每月----日前将上月预算分析报告交资金财务部及主管副总； 2. 资金财务部根据自己的记录与各部门的预算分析报告进行核对，纠正偏差，分析差异产生的原因，落实责任部门，不利差异的改进措施以及有利差异今后进行巩固、推广的措施建议，并提出处理建议，于每月---- 日前，形成每月总的预算分析报告，出具初步预算考核意见； 3. 每月---- 日前，开预算月度例会，对前一月各部门的预算目标完成情况进行分析、评价、考核，形成正式的公司预算分析报告、预算考核意见，交预算会议审批，为预算的执行进行动态控制提供依据； 4. 每月---- 日前，资金财务部根据审批后的公司预算分析报告，组织相关责任部门落实各项不利差异的改进措施，以及有利差异今后进行巩固、推广的措施，将每月预算考核意见提交人力资源部，由人力资源部根据公司《绩效考核管理制度》及相关制度规定，对相关责任部门、责任人进行考核。 5. 预算差异分析内容 1. 各责任中心预算差异分析内容 1. 将预算的执行进度与结果的计量数据与预算指标加以比较，找出本责任部门存在的差异，列示产生差异的项目本期预算额、本期实际发生额、本期差异额、累计预算额、累计实际发生额、累计差异额； 2. 对差异额进行分析：产生不利差异的原因、责任归属、改进措施以及形成有利差异的原因今后进行巩固、推广的建议。 2. 资金财务部预算差异分析内容 1. 分析汇总各责任中心预算分析报告，找出公司存在的差异，列示产生差异的项目本期预算额、本期实际发生额、本期差异额、差异率、累计预算额、累计实际发生额、累计差异额、累计差异率； 2. 在各责任中心的配合下，对差异进行全面、详细、深入的分析，以确定造成差异的原因。造成不利差异的原因有很多种，例如： A. 现行的有关管理制度，业务流程规定或操作规定不合理或过于复杂难以使用； B. 管理人员和员工的工作没有遵守有关的规定； C. 公司外部环境因素导致（预算编制时考虑不全面，预算编制时所假设环境因素发生了重大的变化）。 3. 确定不利差异的责任归属、改进措施，以及形成有利差异的原因，今后进行巩固、推广的建议； 4. 提出对预算执行不利差异的相关责任部门的处理意见。预算的冲突与仲裁 1. 当执行预算时，各责任中心间发生利益冲突，且各责任中心间协调无效时，应将有关事项报经资金财务部协调，协调无效时由其上报预算会议仲裁； 2. 预算会议作出仲裁决议后，通过资金财务部下达“预算仲裁决议书”给相关部门； 3. 仲裁决议一经形成，各部门须无条件执行。预算的调整预算调整原则 1. 公司预算的调整权属于公司总经理办公会预算会议； 2. 预算调整因素：预算执行中发生下列情况之一时，可以调整预算： 1. 调整公司发展战略，需重新制订公司经营计划； 2. 市场形势发生重大变化，需要调整相应预算； 3. 国家相关政策发生重大变化； 4. 生产经营条件发生重大变化； 5. 不可抗力的作用； 6. 预算会议认为应该调整的其他事项。由上而下的预算调整 1. 当某一项或几项因素向着有利方向变化，而且具备中长期的稳定趋势，总经理办公会可以在预算年度内进行公司经营目标的调整，并下达预算调整方案。预算调整方案中必须包括： 1. 公司经营目标调整的原因； 2. 调整后的预算。 2. 由上而下的预算调整的程序 1. 总经理办公会提出公司经营目标的调整方案，经协商后达成最终预算调整方案，由预算会议下达给公司资金财务部； 2. 资金财务部组织对公司年度及当期预算进行调整，将调整的预算方案，报预算会议审批； 3. 预算会议对调整的预算方案批准后，由资金财务部下达各部门执行，同时存留预算调整方案。由下而上的预算调整 1. 当某一项或几项因素向着劣势方向变化，影响预算的执行时，应首先挖掘与预算目标相关的其他因素的潜力，或采取其他措施来弥补，只有在无法弥补的情况下，才能提出预算调整申请。预算调整申请中必须包括： 1. 导致无法实现预算的原因； 2. 已经采取的其他弥补措施和效果； 3. 与该项预算调整相关的业绩调整； 4. 调整后的预算。 2. 由下而上的预算调整的程序 1. 当遇到特殊情况需要调整预算时，由相应的责任中心填写预算调整申请表，提交预算调整分析报告，说明调整内容及原因，并后附相关文件（如市场价格变动情况说明、相关政策变化情况说明、变更前后的经营计划、公司下达追加（或缩减）任务、项目可行性建议书等），交公司主管副总经理审批； 2. 该主管副总经理签字同意的预算调整申请表上交公司资金财务部； 3. 资金财务部对预算调整申请表及相关报告进行审查，在预算调整申请表上签署意见，并将同意上报的预算调整申请表及相关报告，上报预算会议； 4. 预算会议对调整申请进行审批，并下达给资金财务部； 5. 资金财务部留存预算调整申请表，并根据审批意见，编写“预算调整通知书”，以及调整后的预算方案下达给相关责任中心。附则本制度由公司资金财务部拟定，总经理办公会预算会议审核，经总经理批准后实施。本制度由资金财务部负责解释说明。本制度自颁布之日起实施。	0	negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告13-预算管理制度.doc
机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司人力资源规划管理制度北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一章总则 3 1.1 目的和依据 3 1.2 适用范围 3 1.3 基本原则 3 1.4 工作责任 3 1.5 人力资源规划程序 4 第二章人力资源需求预测 5 2.1 基本规定 5 2.2 现实人力资源需求预测 5 2.3 未来人力资源需求预测 6 2.4 未来人力资源流失预测 7 2.5 整体人力资源需求预测 8 第三章人力资源供给预测 9 3.1 基本规定 9 3.2 内部人力资源供给预测 9 3.3 外部人力资源供给预测 10 第四章人力资源净需求的确定 11 第五章人力资源规划方案的制定 12 第六章附则 15 附录1：现实人力资源需求预测表 16 附录2：未来人力资源需求预测表 17 附录3：未来人力资源流失预测表 18 附件4：人力资源需求预测表 19 附录5：员工技能清单 21 附录6：人员接替图 22 附录7：人力资源净需求评估表 23 附录8：人力资源净需求表（按类别） 24 第一章总则 1.1 目的和依据为了规范天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下简称公司）的人力资源规划工作，科学地预测、分析公司在环境变化中的人力资源的供给和需求情况，制定必要的政策与措施，以确保公司在需要的时间和需要的岗位上获得各种需要的人才，从而保证公司战略发展目标的实现，根据国家的法律法规和公司有关规定，制定本管理制度。 1.2 适用范围。本管理办法适用于天津泰丰工业园投资（集团）有限公司。 1.3 基本原则人力资源规划应该遵循以下原则：人力资源保障原则：人力资源规划工作应有效保证对公司人力资源的供给；与内外部环境相适应原则：人力资源规划应充分考虑公司内外部环境因素以及这些因素的变化趋势；与公司战略目标相适应原则：人力资源规划应与公司战略发展目标相适应，确保二者相互协调；系统性原则：人力资源规划要反映出人力资源的结构，使各类不同人才恰当地结合起来，优势互补，实现组织的系统性功能；企业和员工共同发展的原则：人力资源规划应能够保证公司和员工共同发展。 1.4 工作责任人力资源部是公司人力资源规划的归口管理部门，各个部门及子公司具体负责本部门、本公司的人力资源规划工作，具体工作分工如下：人力资源部：负责公司人力资源规划的总体编制工作；负责公司人力资源规划的组织工作；负责制定公司人力资源规划的工作程序；负责确定公司人力资源规划的预测方法；负责公司人力资源规划所需数据的收集和确认；负责对各个部门及子公司的人力资源规划提供帮助和指导。公司各个部门及子公司：在人力资源部的领导下负责本部门、本公司的人力资源规划编制工作；负责向人力资源部提供本部门、本公司初步的人力资源规划；向人力资源部提供进行人力资源规划所需的历史和预测数据。 1.5 人力资源规划程序一个典型的人力资源规划包括以下程序：企业外部环境和企业内部环境分析→人力资源需求预测→人力资源供给预测→确定人员净需求→人力资源规划方案的制定第二章人力资源需求预测 2.1 基本规定人力资源需求预测是指为实现公司既定目标，根据公司的发展战略和发展规划，对预测期内所需员工数量和种类的估算。人力资源需求预测分为现实人力资源需求预测、未来人力资源需求预测和未来人力资源流失预测。现实人力资源需求预测是指根据公司目前的职务编制水平，对人力资源现状和人员配置情况进行盘点和评估，在此基础上，确定现实的人力资源需求。未来人力资源需求预测是指根据公司的发展战略和业务发展规划对预测期内公司所需人员数量、种类和条件所做的预测。未来人力资源流失预测是在综合考虑公司退休和人员离职情况的基础上对预测期内的人员流失情况做出预测。人力资源需求预测是一项系统工作，各个部门及子公司必需在人力资源部的组织下积极参与。人力资源需求预测涉及多种因素，各部门及子公司在预测中应灵活采用定性预测方法和定量预测方法，并在实际执行中对预测结果不断进行修正。 2.2 现实人力资源需求预测公司现实人力资源需求按以下步骤进行：第一步：根据工作分析的结果，确定目前的职务编制水平和人员配置；第二步：进行人力资源盘点，统计出人员的超编、缺编以及是否符合职务资格要求；第三步：人力资源部门将上述统计结论与各部门管理者进行讨论，对统计结果进行修正；第四步：该统计结论为现实的人力资源需求。人力资源部应以公司岗位说明书作为确定各岗位工作职责和任职资格的标准。人力资源部应在每年的年中和年终对公司人力资源状况进行盘点，对照现实职务编制水平，统计出人员的超编和缺编情况。同时，根据岗位说明书确定的岗位任职资格要求和历次绩效考核结果，统计出不符合职务资格要求的人数。人力资源部将上述结果进行汇总，填写《现实人力资源需求预测表》（见附录1），即为初步的现实人力资源需求预测。人力资源部将初步现实人力资源需求预测结果与各部门管理人员进行讨论，根据实际情况做进一步修正。修正后的结论即为现实人力资源需求预测。人力资源部应根据最后的统计结论重新填写《现实人力资源需求预测表》。 2.3 未来人力资源需求预测公司未来人力资源需求预测采取自上而下预测和自下而上预测相结合的方式进进行。公司未来人力资源需求预测按以下步骤进行：第一步：对可能影响人力资源需求的管理和技术因素进行预测；第二步：根据企业的发展战略和业务发展规划，确定预测期内每年的投资水平、销售额等；第三步：根据历史数据，初步确定预测期内总体人员需求；第四步：各部门根据增加的工作量并综合考虑管理和技术等因素的变化，确定需要增加的岗位及人数；第五步：将上述两个步骤所得的统计结论进行平衡和修正，即得到未来人力资源需求预测。人力资源部在进行未来人力资源需求预测时，需首先对以下问题做出预测：行业的发展趋势是什么？这种趋势对公司的人力资源政策会产生哪些影响？公司的竞争环境是否会发生大的变化？这种变化会对公司造成哪些影响？公司的主要竞争对手是否会改变竞争手段？这种改变会对公司的人力资源政策造成哪些影响？公司的竞争优势在哪里？这种竞争优势如何才能得以保持？公司的发展战略是否会做出调整？这种调整会对公司的人力资源政策产生什么样的影响？公司的组织结构和运作模式是否会做出大的调整？这种调整是否会增加或减少目前岗位？是否会对公司的人力资源需求产生影响？将产生什么样的影响？公司未来人力资源的年龄结构、学历结构、知识结构是否能满足公司的发展需求？如不能，应如何做？行业技术是否会取得重大突破？这种突破会对公司产生什么样的影响？公司是否会采取新的技术或工艺？会对公司产生什么样的影响？公司的人员流动率及其原因。公司员工的职业发展规划状况。公司员工的工作满意度状况。人力资源部在进行未来人力资源需求预测时，应根据公司战略发展规划，明确预测期内每年的业务数据。人力资源部对预测期内每年的人员需求总数做出初步预测后，应根据过去三年的历史数据，确定在预测期内每年的初步人员需求数量。人力资源部应组织各部门对本部门具体人员需求做出预测，根据增加的工作量并综合考虑管理和技术等因素的变化，确定需增加的岗位和人数。各部门在进行本部门的未来人力资源需求预测时，应在人力资源部的组织和监督下进行。未来人力资源需求预测完成后，人力资源部应根据预测结果填写《未来人力资源需求预测表》（见附录2） 2.4 未来人力资源流失预测人力资源部在进行未来人力资源流失预测时，应按以下步骤进行：步骤一：根据现有人员的统计数据，对预测期内退休的人员进行统计；步骤二：根据历史数据，对未来可能发生的离职情况进行预测；步骤三：将上述两项预测数据进行汇总，得出未来流失人力资源预测。完成未来人力资源流失预测后，人力资源部应将相关预测结果填入《未来人力资源流失预测表》（见附录3） 2.5 整体人力资源需求预测人力资源部应根据现实人力资源需求、未来人力资源需求和未来流失人力资源预测，汇总得出公司整体人力资源需求预测。人力资源部应将公司整体人力资源需求预测结果填入《整体人力资源需求预测表》（见附录4）第三章人力资源供给预测 3.1 基本规定所谓人力资源供给预测是指公司为实现其既定目标，对未来一段时间内公司内部和外部各类人力资源补充来源情况的预测。供给预测包括内部人力资源供给预测和外部人力资源供给预测。内部人力资源供给预测是对内部人员拥有量的预测，其任务是根据现有人力资源及其未来变动情况，预测出规划期内各时间点上的人员拥有量。外部人力资源供给预测的任务是确定在规划期内各时间点上可以从公司外部获得的各类人员的数量。人力资源部在进行人力资源供给预测时，应把工作重点放在内部人员拥有量的预测上。外部供给量的预测应侧重于关键人员，主要是高级管理人员和高级技术人员的供给预测。人力资源供给预测是动态的，人力资源部应根据公司内外部环境的变化不断做出调整。 3.2 内部人力资源供给预测人力资源部在进行内部人力资源供给预测时应按以下步骤进行：步骤一：对企业现有人力资源进行盘点，了解企业员工现状；步骤二：分析公司的职务调整政策和历史员工调整数据，统计出员工调整的比例，包括各职系中各职等的晋升比例、离职比例等；步骤三：向各部门了解可能出现的人事调整情况。步骤四：根据以上情况，采用不同预测方法，得出内部人力资源供给预测结果。人力资源部应首先采用现状核查法，全面了解现实内部人力资源供给情况。现状核查法是对公司现有人力资源的质量、数量、结构和在各职位上的分布状态进行的核查，以便掌握现有人力资源情况。人力资源部应为每位员工建立《技能清单》（见附录5），以便能动态掌握公司每一岗位的人员供给情况。人力资源部应建立人员接替计划，对公司内部人员供给情况进行动态管理。人力资源部负责公司《人员接替图》（示例见附录6）的填制和调整。 3.3 外部人力资源供给预测在进行外部人力资源供给预测时，人力资源部应首先对影响外部人力资源供给的地域性因素进行分析，主要内容包括： 1. 公司所在地的人力资源整体现状； 2. 公司所在地有效的人力资源供给现状； 3. 公司所在地对人才的吸引程度； 4. 公司薪酬对所在地人才的吸引程度； 5. 公司能够提供的各种福利对当地人才的吸引程度； 6. 公司本身对人才的吸引程度。在进行外部人力资源供给预测时，人力资源部应同时对影响外部人力资源供给的全国性因素进行分析，主要内容包括： 1. 全国相关专业的大学生毕业人数及分配情况； 2. 国家在就业方面的政策和法规； 3. 该行业全国范围内的人才供需情况； 4. 全国范围内从业人员的薪酬水平和差异。人力资源部应根据以上分析得出公司外部人力资源供给预测结果。第四章人力资源净需求的确定人力资源部应通过公司人力资源需求的预测数和在同期内公司内部可供给的人力资源预测数的对比分析，测算出各类人员的净需求数。人力资源部应通过《人力资源净需求评估表》（见附录7）从整体上把握公司在预测期内每年的人力资源净需求情况。人力资源部要对预测期内每年的人力资源净需求进行结构分析，明确人力资源净需求的岗位、人数和相应标准。预测结果填入各类别的《人力资源净需求表》（见附录8）。第五章人力资源规划方案的制定公司人力资源规划方案包括人力资源总体规划方案和各项业务计划。人力资源总体规划方案是有关计划期内人力资源开发利用的总目标、总政策、实施步骤及总的预算安排。各项业务计划是指人力资源各功能模块的计划方案，主要包括：职务编制计划：是关于公司组织结构、岗位设置、岗位职责描述、任职资格要求等内容的方案；人员配备计划：是关于公司中长期内不同职务、部门或工作类型的人员的分布状况的计划方案；人员补充计划：是关于公司需要补充人员的岗位、数量、对人员的要求、补充渠道、补充方法和相关预算的计划方案；培训开发计划：是指有关培训对象、目的、内容、时间、地点、培训师资、预算等内容的计划方案；绩效与薪酬福利计划：是指有关个人及部门的绩效标准、衡量方法；薪酬结构、工资总额、工资关系、福利项目以及绩效与薪酬的对应关系等内容的计划方案；公司根据预测期内人员净需求预测结果的不同而采取不同的政策和措施。当人员净需求为正，即公司在未来某一时期在某些岗位上人员短缺时，将选择以下一些政策和措施加以解决：制定招聘政策，从外部进行招聘；如果工作为阶段性任务，雇用全日制或非全日制临时工；；重新设计工作比如扩大工作范围以提高员工的工作效率；延长员工劳动时间或增加工作负荷量，给予超时间和超工作负荷的奖励；进行平行性岗位调动，适当进行岗位培训；组织员工进行培训，对受过培训的员工根据情况择优提升补缺并相应提高其工作待遇。当人员净需求为负，即公司在未来某一时期在某些岗位上人员过剩时，将选择以下一些政策和措施加以解决： 1. 永久性裁员或辞退员工； 2. 对部门进行精简； 3. 进行提前退休； 4. 减少工作时间，并随之减少工资； 5. 由两个或两个以上员工分担一个工作岗位，并相应减少工资。人力资源部应根据公司选择的解决政策和措施，制定具体的人力资源规划方案，包括总体人力资源规划方案和各业务计划方案。人力资源规划方案的编写按以下步骤进行：步骤一：编写人员配置计划描述公司未来的岗位设置、需要人员数量、质量以及职位空缺等。步骤二：预测人员需求根据本管理办法第二章、第三章和第四章规定的程序和方法，得出公司的净人力资源需求，确定人员需求的岗位、数量和标准。步骤三：人力资源政策调整计划明确计划期内的人力资源政策的调整原因、调整方法和调整范围等。步骤四：人员补充计划的编写根据公司确定的政策和措施，选择人员补充的方式和渠道，并据此制定人员招聘计划、人员晋升计划和人员内部调整计划。步骤五：人员培训计划的编写在选择人员补充方式的基础上，为了使员工适应工作岗位的需要，制定相应的培训计划，包括培训政策、培训需求、培训内容、培训形式和培训考核内容等。步骤六：编写人力资源费用预算主要包括招聘费用、培训费用、调配费用、奖励费用以及其它非员工直接待遇但与人力资源开发利用有关的费用。步骤七：关键任务的风险分析及对策对人力资源管理中可能出现的风险比如招聘失败、新政策引起员工不满等风险因素进行分析，通过风险识别、风险估计、风险监控等一系列活动来防范风险的发生。人力资源规划方案制定后，人力资源部应同各部门进行沟通，并对其做相应修改。人力资源规划方案应经公司总经理批准后方可施行。第六章附则本管理办法由公司人力资源部负责解释。本管理办法自发布之日起执行。附录1：现实人力资源需求预测表年月日 \|部门 \|目前编制 \|人员配置情况 \|人员需求 \| \| \| \|超编 \|缺编 \|不符合岗位要求\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \| \| \| \| \| 附录2：未来人力资源需求预测表年月日 \| 预测期 \|第一年 \|第二年 \|第三年 \|第四年 \|第五年 \| \|预测内容 \| \| \| \| \| \| \|办公室 \| \| \| \| \| \| \|人力资源部 \| \| \| \| \| \| \|审计部 \| \| \| \| \| \| \|资金财务部 \| \| \| \| \| \| \|战略发展部 \| \| \| \| \| \| \|规划技术部 \| \| \| \| \| \| \|项目管理部 \| \| \| \| \| \| \|增加的岗位及人数 \| \| \| \| \| \| \|备注 \| \| \| \| \| \| 附录3：未来人力资源流失预测表年月日 \| 预测期 \|第一年 \|第二年 \|第三年 \|第四年 \|第五年 \| \|内容 \| \| \| \| \| \| \|退休人员 \| \| \| \| \| \| \|离职人员 \| \| \| \| \| \| \|其它 \| \| \| \| \| \| \|岗位及人数 \| \| \| \| \| \| \|备注 \| \| \| \| \| \| 附件4：人力资源需求预测表年月日 \| \|当前年 \|第一年 \|第二年 \|…… \| \|办公室 \|现实人数： \|期初人数： \|期初人数： \| \| \| \|现实需求： \|需增加岗位和人数：\|需增加岗位和人数：\| \| \| \| \|流失人数预测： \|流失人数预测： \| \| \| \|总需求： \|总需求： \|总需求： \| \| \|人力资源 \|现实人数： \|期初人数： \|期初人数： \| \| \|部 \| \| \| \| \| \| \|现实需求 \|需增加岗位和人数：\|需增加岗位和人数：\| \| \| \| \|流失人数预测： \|流失人数预测： \| \| \| \|总需求： \|总需求： \|总需求： \| \| \|审计部 \|现实人数： \|期初人数： \|期初人数： \| \| \| \|现实需求： \|需增加岗位和人数：\|需增加岗位和人数：\| \| \| \| \|流失人数预测： \|流失人数预测： \| \| \| \|总需求： \|总需求： \|总需求： \| \| \|资金财务 \|现实人数： \|期初人数： \|期初人数： \| \| \|部 \| \| \| \| \| \| \|现实需求： \|需增加岗位和人数：\|需增加岗位和人数：\| \| \| \| \|流失人数预测： \|流失人数预测： \| \| \| \|总需求： \|总需求： \|总需求： \| \| \|战略发展 \|现实人数： \|期初人数： \|期初人数： \| \| \|部 \| \| \| \| \| \| \|现实需求： \|需增加岗位和人数：\|需增加岗位和人数：\| \| \| \| \|流失人数预测： \|流失人数预测： \| \| \| \|总需求： \|总需求： \|总需求： \| \| \|规划技术 \|现实人数： \|期初人数： \|期初人数： \| \| \|部 \| \| \| \| \| \| \|现实需求： \|需增加岗位和人数：\|需增加岗位和人数：\| \| \| \| \|流失人数预测： \|流失人数预测： \| \| \| \|总需求： \|总需求： \|总需求： \| \| 年月日 \| \|当前年 \|第一年 \|第二年 \|…… \| \|项目管理 \|现实人数： \|期初人数： \|期初人数： \| \| \|部 \| \| \| \| \| \| \|现实需求： \|需增加岗位和人数：\|需增加岗位和人数：\| \| \| \| \|流失人数预测： \|流失人数预测： \| \| \| \|总需求： \|总需求： \|总需求： \| \| \|总计 \|现实人数： \|期初人数： \|期初人数： \| \| \| \|现实需求： \|需增加岗位和人数：\|需增加岗位和人数：\| \| \| \| \|流失人数预测： \|流失人数预测： \| \| \| \|总需求： \|总需求： \|总需求： \| \| 附录5：员工技能清单年月日 \|姓名 \| \|性别 \| \|出生日 \| \|学历 \| \| \| \| \| \| \|期 \| \| \| \| \|所在部 \| \|职务 \| \|到职日 \| \| \|门 \| \| \| \|期 \| \| \|教育背 \|种类 \|毕业日 \|毕业学校 \|所学专业 \| \|景 \| \|期 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|工作经 \|工作单位 \|起止时间 \|所任职务 \| \|历 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|培训经 \|培训主题 \|培训机构 \|培训时间 \| \|历 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|技能 \|技能种类 \|证书 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|职业发 \|是否愿意到其它部门工作？ □是 □否 \| \|展 \| \| \| \|是否愿意担任其它类型的工作？ □是 □否 \| \| \|是否愿意接受工作轮换以丰富工作经验？ □是 □否 \| \| \|愿意承担哪些工作\| \| \| \|愿意接受何种指派\| \| \| \|需接受何种培训 \|改善目前技能和绩效： \| \| \| \|提高晋升所需能力： \| 附录6：人员接替图附录7：人力资源净需求评估表年月日 \|人员状况 \|第一年 \|第二年 \|第三年 \|第四年 \|第五年 \| \|人员\|1.年初人力资源需求\| \| \| \| \| \| \|需 \|量 \| \| \| \| \| \| \|求 \| \| \| \| \| \| \| \| \|2.预测年内需求之增\| \| \| \| \| \| \| \|加（减少） \| \| \| \| \| \| \| \|3.年末总需求 \| \| \| \| \| \| \|人员\|4.年初拥有人数 \| \| \| \| \| \| \|供给\| \| \| \| \| \| \| \| \|5.招聘人数 \| \| \| \| \| \| \| \|6.人员损耗 \| \| \| \| \| \| \| \|其中：退休 \| \| \| \| \| \| \| \| 调出或升迁 \| \| \| \| \| \| \| \| 辞职 \| \| \| \| \| \| \| \| 辞退或其他 \| \| \| \| \| \| \| \|7.年底拥有人数 \| \| \| \| \| \| \|净 \|8.不足或有余 \| \| \| \| \| \| \|需 \| \| \| \| \| \| \| \|求 \| \| \| \| \| \| \| \| \|9.新进人员损耗总计\| \| \| \| \| \| \| \|10.该年人力资源净 \| \| \| \| \| \| \| \|需求 \| \| \| \| \| \| 附录8：人力资源净需求表（按类别）年月日 \|人员 \|现有 \|计划 \|余缺 \|预期人员的损失 \|本期 \| \|类别 \|人员 \|人员 \| \| \|净需求\| \| \| \| \|调职 \|升迁 \|辞职 \|退休 \|辞退 \|其他 \|合计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| ----------------------- * * 规划与招聘主管（） * * 发展助理（） * 招聘助理（*） * * 人事行政主管（） * * 培训助理（*） * * 培训开发主管（） * 薪酬考核主管（*） * * 人事助理（） * 考核助理（*） * * 薪酬助理（） * 人力资源部经理（**）人力资源总监有问题需进一步培训可以提升需要改进良好优秀能力评价当前绩效图例	0	negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告25-人力资源规划管理制度.doc
生产厂访谈记录记录索引： \| \| \|索引/说明 \| \|生产 \|产量 \|A \| \| \|成本 \|B \| \| \|质量 \|C \| \| \|柔性 \|D \| \|组织 \|E \| \|运营 \|奶源 \|F \| \| \|仓储 \|有360平方米冷库，可存储1-2天产量 \| \| \|试生产计划\|G \| \|下步工作 \|H \| \| \| \| \| \| \| \| \| A. 生产流程：收奶((品控（取样、化验）((缓冲罐储存((净乳((冷却（0- 4℃）((储存（92吨）((UHT预处理((均质机均质((待装罐（5吨/h）((包装机包装说明： 1. 品控化验主要检查细菌、蛋白质、脂肪、总固形物含量 2. 包装线：复合膜鲜奶： 2条线5000包/h=10000包/h250克（243ml）=2.5吨（按10小时计算，每天25吨产量）八联杯酸奶： 1条线9000包/h=9000包/h（125ml）=1.125吨（按10小时计算，每天11.25吨产量） B. 产品成本： \|成本项 \|成本（每袋：243ml\|说明 \| \| \|） \| \| \|源奶采购 \|0.38 \|1.5元/公斤+损耗 \| \|包装 \|0.07 \| \| \|煤水电工资、管理费等 \|0.06 \| \| \|小计 \|0.514 \| \| ：采购价格与鲜奶质量有关 \|鲜奶价格（元/千克） \|细菌数量（万个/ml） \| \|1.5 \|50 \| \|1.6 \|30 \| \|1.7 \|20 \| C. 质量：由技术人员专门负责质检，可保证质量，正在或准备申请ISO9000、ISO14000、绿色食品等认证。 D. 生产柔性：转换包装容量：需8小时/次转换产品包装产品种类：需4小时/次，400元/次由于生产线生产能力较强，在成本允许的条件下，可考虑生产某种产品（如纯鲜奶）几小时或几天后，转换生产其他产品（如高钙奶、或其他鲜奶） E. 组织结构：加工厂： –财务 –品控 –生产 –采购 –仓储相关人员已基本到位，或可马上到位。管理制度尚未健全，这需要公司统一安排。 F. 奶源问题：奶牛场： 2.5吨/天奶粉还原：其他部分可实现产量： 25吨/天奶粉：12000元/吨，1公斤奶粉还原8.75公斤鲜奶 G. 试生产时间计划：内部土建、安装： 3月底调试机器外部： 4月15日产品出厂 H. 下步工作： 1. 确定奶源（采购）负责人 2. 生产厂提出不同产量情况下，产品的成本阶梯	0	negative_file/访谈问卷 (15)/生产厂访谈记录.doc
参加这次讨论的人员比较多，为了充分沟通，我们设计了这份问卷，如果您觉得在刚才的讨论中未能充分表达自己的想法，请您配合我们，填写以下问卷。填完后请于3月1 2日交给我们。（请您放心，此问卷只作咨询小组内部使用）： 1. 请您先介绍一下自己（个人简历） 2. 您觉得除了我们刚才讨论的问题，在未来鲜奶和酸奶的销售和促销过程中，还应该注意些什么问题？ 3. 对于恒康鲜奶和酸奶的成功销售，您还有什么建议（包括可能的目标客户、销售方式、销售场所、价格策略、促销手段、要注意的竞争对手）？ 4. 对于恒康乳业的成功，您最关注的问题，或建议公司应注重的相对薄弱环节是什么（奶源、生产线设备、生产成本控制、产品质量、卫生质量、销售价格、竞争对手，或其他公司层面问题）？ 6. 如果恒康引进利乐包或保鲜屋包装鲜奶产品，您有何看法？或对恒康引进新的生产线有何建议？ 5. 对于恒康乳业及我们这次项目，您还有哪些建议和意见？姓名：_____________ 所在部门和职位：__________________ （如果本页不够，请转反面）	0	negative_file/访谈问卷 (15)/营销小组讨论问卷.doc
养牛场访谈纲要存栏数？平均产量？牛奶出产周期？牛奶成本：奶牛成本、饲料、其他成本？如何控制牛奶的质量？投产后，是否可以从农户处收购牛奶？如何控制质量？收购价格？组织结构、人力资源情况？为实现新产品上市，在牛场方面还有哪些工作？有什么困难？工作计划？	0	negative_file/访谈问卷 (15)/养牛场访谈纲要.doc
年度营销计划访谈提纲一、年度营销计划的目的 1、您认为年度营销计划应该由哪些部分构成？ 2、您认为年度营销计划的重点要解决的问题有哪些，其中最核心的是什么？ 3、您认为年度营销计划如何体现公司的中长期战略？是否体现产品开发、市场开发、资源开发等项内容？ 4、您认为在年度营销计划中各种经营活动的任务、策略、政策、目标、具体指标和措置中，哪一些更重要？ 5、年度营销计划的预测作用应包括哪些？您认为确定初期库存量，计划期生产力量，销售量，以及期末库存量是否需要？ 6、四环以前是销售为龙头的营销计划系统，请您对这样的营销计划系统予以客观的评价二、年度营销计划的制定 1、您认为制订年度营销计划需要做哪些工作准备，它的制定流程是什么？ 2、年度营销计划的深度应该做到什么样的深度和细度？市场部的年度计划和销售部的年度计划是否分开？ 3、产品计划是按照产品系列、处方药非处方药还是按照盈利产品、支撑产品、新产品划分。究竟按哪种方式划分才能合理。 4、年度营销计划如何满足竞争环境的需要？ 5、年度计划怎样反映市场的变化？ 6、计划期的生产量是否就是合同部分还是要包括预测计划期的需要量？哪个对您更重要？ 7、具体执行方案如何体现？要求作到什么程度？三、年度营销计划的执行 1、您认为年度营销计划应该怎样管理才能落实？ 2、营销管理涉及到市场信息、市场调查、市场开拓、市场战略、产品管理与组合、分销、渠道、服务、广告、体制、费用、人员、奖惩等方面侧重于哪些方面？四、年度营销计划的资源支持 1、人、财、物如何平衡？ 2、各部门如何协调？ 1. 年度营销工作总结包括哪些内容？销售业绩/费用投入/产品销售/内部运作管理/去年的执行状况/问题描述二、年度营销形势分析及预测宏观经营环境/行业发展趋势/产品发展趋势/竞争形势/企业发展状况分析（SWOT分析）三、年度营销整体策略企业的总体发展目标/年度营销费用预算/整体营销策略思想/市场定位策略/产品策略包括产品定位、产品类别组合、产品线扩张、产品线延伸、产品策略描述/价格策略包括价格定位、价格组合、定价策略、盈利空间/渠道策略包括渠道策略思想、分销网络建设、分销网络管理、区域市场管理、分销网络推广/促销策略四、年度营销实施计划 1、营销计划的目标目标的制订、目标的考核　 2、营销计划的具体方案产品部分、价格部分、渠道部分、促销部分 3、营销计划的实施步骤 4、营销计划的实施保障 5、营销计划的费用分配五、年度营销规划的财务分析 1、营销规划的成本分析 2、营销规划的销售分析 3、营销规划的盈亏分析（1）盈亏分析（2）盈亏平衡分析 ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN z	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/年度营销计划访谈提纲1.0.doc
我们的角色：主持人，记录人，协调人，项目经理、项目成员我们的目标：拿下年度计划（各大区、地区贡献该做的）我们的方式：团队作业；（以大区为单位，各位表现的好坏将被记录在案，可能作为今后的。。。）我们的节奏：高速度，大强度（事先安排好家里的事情和部下的事，两天中别有其他的企图）我们最需要的是：敬业，参与、合作，奉献，准时我们的要求：学会方法、掌握技巧、先照猫画虎、然后创新 \|日期 \|活动内容 \|主持人员 \|备注 \| \|15日 \|李默讲解年度计划的大致内容 \| \| \| \|（星期五） \| \| \| \| \| \|分组人员上台，由大区经理代表团队发\| \| \| \| \|言，领任务，向大家口述本组的任务是\| \| \| \| \|什么。 \| \| \| \| \|周建中评点销售，郝海峰评点市场部 \| \| \| \| \|分开作业，以小时为单位，按每项内容\| \| \| \| \|推进，中间休息15分钟 \| \| \| \| \|做完一个内容后，集中开会，解决问题\| \| \| \| \|，统一各组做法（暂时的定论） \| \| \| \| \|午餐 \| \| \| \| \|餐后休息片刻 \| \| \| \| \|继续按小组推进 \| \| \| \| \|晚餐 \| \| \| \| \|晚餐后休息 \| \| \| \| \|继续小组推进（22：00） \| \| \| \| \|交周建中郝海峰王晓沛组织人员汇总 \| \| \| \| \|会务组连夜工作汇总表格成为年度营销\| \| \| \| \|计划（成果） \| \| \| \| \|同时，各组讨论明天上台的演讲 \| \| \| \| \|项目组的碰头会23：00左右 \| \| \| \|16日（星期 \|评点昨天的工作 \|李默 \| \| \|六） \| \| \| \| \| \|各组抽签先后上台顺序 \|周建中 \| \| \| \|各组轮流上台讲解各区的任务和费用，\| \| \| \| \|以及完成任务的办法和困难，需要得到\| \| \| \| \|的支持 \| \| \| \| \|各听众组发言评点，每组至少一个问题\|李默 \| \| \| \|，多者不限，周建中必须提问，郝海峰\| \| \| \| \|必须提问，王晓沛必须提问，项目组和\| \| \| \| \|公司领导可以随时提问。 \| \| \| \| \|各组大区经理代表上台讲这次的收获和\| \| \| \| \|体会，代表组织 \| \| \| \| \|周建中郝海峰点评 \| \| \| \| \|王晓沛点评 \| \| \| \| \|李默发言 \| \| \| \| \|王总总结 \| \| \| \| \|文总总结 \| \| \| \| \|结束 \| \| \|	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/四环医药2003年度营销计划活动安排文本.doc
项目成本管理制度项目成本预测程序规范第一条为使项目经理部在满足客户要求的前提下，选择成本低、效益好的最佳成方案，并能够在项目成本形成过程中，针对薄弱环节，加强成本控制，克服盲目性，提高预见性，特制定本规范。第二条项目成本预测的实质就是在项目进行以前对成本进行核算。第三条项目经理室应会同项目成本管理人员制订预测计划。预测计划的内容主要包括：（－）组织领导及工作布置。（二）配合的部门。（三）时间进度。（四）搜集材料的范围等。第四条搜集和整理纵向和横向两方面数据的预测资料。（一）纵向资料是各部门各类材料和人力、物力的消耗及价格的历史数据，据以分析其发展趋势。（二）横向资料是指同类项目的成本资料，据以分析所预测项目与同类项目的差异，并做出估计。（三）项目成本管理人员应对搜集的资料进行细致的检查测理，以保证预测资料的完整性、连续性和真实性。 1．各项指标的口径、单位、价格等是否一致。 2．核算、汇集的时间资料是否完整，如有残缺，应采用估算换算、查阅等方法进行补充。 3．是否有可比性或重复的资料。第五条根据实际情况，科学、合理地选择预测方法。第六条根据定性预测的方法及一些横向成本资料的定量预测方法，对项目成本进行初步估计第七条对影响成本水平的因素进行预测。影响项目成本水平的因素主要有：物价变化、劳动生产率、物料消耗指标、项目管理办公费用开支等。应根据近期内其他相关目实施情况、本企业职工及当地分包企业情况、市场行情等，推算未来哪些因素会对本项目的成本水平产生影响，其结果如何。第八条根据初步的成本预测以及对成本水平变化的预测结果，确定该项目的成本情况，包括人工费、材料费、设备使用费和其他直接费等。第九条对成本预测产生的误差进行预测。成本预测是对项B实施之前的成本进行的预计和推断，这往往与实施过程中及实施后的实际成本有出人，因而产生预测误差。预测误差大小反映预测的准确程度，如果误差较大，就应分析产生误差的原因，并积累经验。项目成本控制管理办法第一条为实现成本计划、降低工程成本，把影响工程成本各种费用控制在成本计划和成本标准之内，并尽可能地使耗费达最小，特制定本办法第二条项目成本控制是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督调节和限制，及时纠正将要发生或已经发生的偏差，把各项生产费控制在计划成本的范围之内。第三条应对下列对象实行成本控制（－）项目成本形成的过程 1．在项目投标阶段，根据项目概况和招标文件，进行项目成本的预测，提出投标决策意见。 2．在项目准备阶段，结合设计图纸的自审、会审和其他资料，编制实施性施工组织设计方案，通过多方案的技术经济比较，从中选择经济合理、先进可行的实施方案，编制明细而具体的成本计划，对项目成本进行事前控制。 3．在项目实施阶段，以设计图预算、工作预算、劳动定自额、材料消耗定额和费用开支标准等，对实际发生的成本费用进行控制。 4．在项目完成并交付使用及保修期阶段，对项目验收过程中发生的费用和保修费用进行控制。（二）项目实施的职能部门 1．以部门作为成本控制对象，接受项目经理和公司有关部门的指导、监督、检查和考评。 2．项目的职能部门应对承担的责任成本进行自我控制。（三）分部分项工程根据分部分项工作的实物量，参照项目实施预算定额，联系项目管理的技术素质、业务素质和技术组织措施的节约计划，编制包括工、料、机消耗数量、单价、金额在内的项目预算。（四）对外经济合同在签订经济合同时，还必须将合同的数量、单价、金额控制在预算以内。第四条项目管理人员应制定成本控制的标准，把项目产品成本指标逐级逐层分解落实到部门或个人。第五条项目成本管理人员要发动、引导员工群策群力，共同挖掘潜力，监督成本的形成过程，杜绝一切浪费，尽可能减少超标开支，确保目标成本或成本控制指标实现。对发生超支，偏离控制标准的现象，应及时报请主管部门审核。第六条成本控制以项目的成本管理绩效报告、项目的变动请求和项目成本管理计划为依据。第七条项目经理应随时掌握以下信息：（一）经营实例中固定的项目预算。（二）项目业务预算。（三）当前会计期间的成本。（四）从开始至今的成本。（五）根据当前阶段的日程安排所应完成的工作。（六）计划到目前应完成的所有工作。（七）在当前阶段实际已完成的工作。（八）目前实际已完成的所有工作。第八条项目经理须将成本计划所规定的各项经济指标，按其性质和内容进行层层分解，逐级落实到各部门，实行分级归口控制。各个归口职能部门．要完成部门上级部门下达的的归口指标。第九条项目成本管理人员要核查每一笔金额较大的成本费用有无与其相对应的预算收入。是否支大于收，在经常性的分部分项工作成本核算和月度成本核算中，要进行实际成本与预算收入的对比分析，找出成本节超的原因，纠正项目成本的不利偏差，提高项目成本的控制水平第十条项目成本管理人员应采取具体措施，降本增效：（－）严格执行成本开支范围规定、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督（二）提高项目的科学管理水平，优化项目实施方案，提高生产效率，节约人、财、物的消耗。（三）采取预防成本失控的技术组织措施，避免可能发生浪费。第十一条项目经理应组织发动员工开展各种降低成本的活动。第十二条成本日常控制（一）工资费用的日常控制 1. 劳资员应对生产现场的工时定额、出勤率、工时利用率、劳动组织的调整、奖金、津贴等进行监督和控制。 2. 调度人员要监督内部作业计划的合理安排，要合理投产、合理排工，控制窝工、停工、加班加点等。 3. 劳资员（或定额员）对上述指标负责控制和核算，分析偏差，找出原因。（二）间接费用的日常控制 1．对于管理费等项目，有定额的按定额控制，没有定额的按各项费用预算进行控制。 2．各个部门分别由相关人员负责控制和监督。第十三条本办法自颁布之日起施行。项目成本分析与考核管理要点第一条为有效地调动项目员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，为降低项目成本和增加积累，特制定本要点。第二条项目成本分析的内容（－）随着项目实施的进展而进行的成本分析 1．分部分项工作成本分析。 2．月（季）度成本分析。 3．年度成本分析。 4．竣工成本分析。（二）按成本项目进行的成本分析 1．人工费分析。 2．材料费分析。 3．设备使用费分析。 4．其他直接费分析。 5。间接成本分析。（三）针对特定问题和与成本有关事项的分析 1．成本盈亏异常分析。 2．项目不同阶段成本分析。 3．资金成本分析。 4．技术组织措施节约效果分析。 5．其他因素对成本影响的分析。第三条项目成本考核应包括：（－）公司对项目经理的考核 1．项目成本目标和阶段成本目标的完成情况。 2．以项目经理为核心的成本管理责任制的落实情况。 3．成本计划的编制和落实情况。 4．对各部门、各车间和班组责任成本的检查和考核情况。 5．在成本管理中责权利相结合原则的执行情况。（二）项目经理对所属各部门、各分包商和班组的考核 1．对各部门的考核内容（1）本部门、本岗位责任成本的完成情况。（2）本部门、本岗位成本管理责任的执行情况。 2．对各分包商的考核内容（l）对劳务合同规定的承包范围和承包内容的执行情况。（2）劳务合同以外的补充收费情况。（3）对工作任务单的管理情况，以及班组完成施工任务后的考核情况。第四条项目成本分析方法（一）比较法 l．比项目预算成本、实际成本、降低额、降低率与计划对应项目的增减变动额。 2．比各构成项目的收、支与计划数额的增减变动额。 3．比分项和总成本降低率与同类项目或先进水平的差额。 4．比项目包含的不同单位工程或不同参与单位降低的成本占总降低额的比例。（二）因素分析法 1．确定分析对象（即所分析的技术经济指标），并计算出实际与计划（预算）数的差异。 2．确定该指标是由哪几个因素组成的，并按其相互关系进行排序。 3．以计划（预算）数为基础，将各因素的计划（预算）数相乘，作为分析替代的基数。 4．将各个因素的实际数按照上面的排列顺序进行替换计算，并将替换后的实际数保留下来。 5．将每次替换计算所得的结果，与前一次的计算结果相比较，两者的差异即为该因素对成本的影响程度。 6．各个因素的影响程度之和，应与分析对象的总差异相等。第五条成本分析与考核程序（一）成本计算完成之后，应分产品品种和构成成本的要素，将本月成本与上规及去年同期成本比较。根据成本变动情况。分析变动原因，找出问题的关键。（二）如单位成本中直接材料增加，应查明当期材料有无不合理损耗问题。（三）如单位成本中直接人工增加，应查明当期开工是否不足，有无停工待料的问题。（四）如单位成本中制造费用增加，应查明当期车间的一些辅助材料是否有浪费，车间为组织生产而耗费的间接费用是否合理等问题。（五）按考核内容评分，项目的成本考核要与相关指标的完成情况相结合。（六）项目成本奖罚的标准，应通过经济合同的形式明确规定，双方共同遵守执行。第六条本要点自颁布之日起施行。项目费用支出管理制度第一条为科学控制费用支出，降低项目成本，特制定本制度。第二条以预算为本，根据预算控制考核各部门的费用支出。第三条量入为出，根据具体业务状况及时调整项目各期的预算计划。第四条贯彻事先调控，禁止先支出后申报的做法。第五条实行各级审批及财务审核程序。第六条费用报账坚持财务负责人审核签字的原则。第七条费用支出按项目整体情况进行预算，分月调整预算执行计划。各部门根据项目实施工作计划，编制各部门费用预算。每月月末，根据项目整体预算及各部门在工作中的实际情况，调整编制下月份的费用预算。预算一经确定，各相关部门须严格执行。第八条由财务部对各部门的费用支出预算进行汇总和初步审核，财务部有权了解预算中各项费用的用途和开支理由，并对不合理的项目提出修改意见。第九条财务部将初步审核后的项目整体预算提交项目经理办公室、公司董事会审批；月度预算提交项目经理审批。审批后的费用预算由财务部及各部门予以执行。第十条根据可供安排使用的资金数量，量人为出，财务部有建议调整及修改已批准预算的责任与义务。经财务部调整及修改的预算报项目经理核批。第十一条费用支出性借款管理各部门采购物品、费用支出与因公出差需借款时，都要在预算内可控资金中量力安排。（一）借款人员须填写借款单或支票领取单。金额在XXX元，以上的借款需提前通知财务部门准备。（二）借款人将经部门经理审核签字后的借款单或支票领取单交财务部审核。（三）预算内费用支出的借款财务部可直接审批办理，预算外费用支出借款报请项目经理审批。（四）财务部有权要求借款人将相关合同、报价等资料提交财务部审核。（五）各部门经理借款，无论预算外预算内，均需项目经理批准。（六）借款人必须认真负责地清理自己的各项借款与欠款，逾期不报账或偿还借款的，财务部将停发其工资，直至其与财务部清账完毕为止。（七）前账末清而需借款的人员，需经项目经理批准后方可借款。但在下次报销中需要一并报账。第十二条费用报销管理（－）费用申请报销人根据不同费用类别，选择填写《支出证明单》、《报销审批单》或《差旅费报销单》。所填写内容应完整齐全，所附凭证有效合法。（二）填写完成的报销单据由其所在部门经理、财务会计、财务经理、项目经理审批后，方可办理报销。（三）财务部每周一至周四办理单据审核手续，每周三及周五办理报销业务。（四）预算内的费用支出，财务部可直接办理报销手续。（五）办公用品、书籍资料及礼品等物购买所发生的费用支出，报销人除须填写报销单外，还须由物品管理或使用部门填制签发《物品接收单》予以确认，否则财务部不予办理报销手续。（六）先支出后报销，须事先经主管领导批准。第十三条费用支出的汇总考核（－）每月末，财务部收集汇总各职能部门实际费用发生数，并与各个部门的预算相对比，总结预算执行情况，报项目经理审阅。（二）预算与执行间发生重大差异时，财务部应责成相关部门及人员进行解释。在预算执行期间如无合理理由而超预算严重，财务部有责任及时向项目经理反映情况，同时暂停该部门或人员费用开支。第十四条人事部每月按员工相应职位工资序列及实施办法制作工资表，由财务部门审核并交由项目经理批准后发放。工资发放坚持本人领取的原则，特殊情况需他人代领的须有授权及签字，出示证件登记备查。第十五条办公用品实行统一采购，集中配发的原则。第十六条项目办公室要制定详细的报销范围及标准，财务人员按标准严格掌握。（－）范围项目经理可乘坐飞机、软卧、轮船一等舱；其他人员可乘坐火车硬卧、轮船二等舱。其他人员因工作需要乘坐飞机、火车软卧、轮船一等舱的须经项目经理批准。（二）标准 1，各职能部门经理以上领导出差住宿费实行限额报销。项目经理500元／天（特区550元／天），各部门经理300元／天（特区350元／天）。 2．其他人员实行定额包干。其中县和县级市80元／天；地市级100元／天；省会级150元／天，特区200元／天。 3．外出参加各种会议，持会议证明按限额或定额标准报销（会议伙补除外）。 4．夜间超过10小时或连续乘车15小时以上而没买卧票的，按本人实际乘坐直快、慢车的票价60％补助。坐特快硬席按票价50％补助。乘坐软座列车与硬卧同等对待。车、船退票费不在限额、定额包干费用之内。 5．工作人员借出差之便绕道探亲或办私事，不负担交通费及期间的出差补助。 6．出差到所在公司的各子公司及办事处，出差人员费用由出差单位负担，负责接待单位不承担食宿费用。如需由接待单位负责食宿，其标准不得超过公司规定的出差费用标准。（三）报销程序经财务部按支付范围及标准审核后，普通员工交其所在部门经理签字后报销，部门经理由项目经理签字审批后报销。第十七条技术开发费开支范围研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的新产品设计费；工艺规程制定费；设备调试费；原材料和半成品试验费；技术图书资料费；人员劳务费；设备折旧等。开支来源项目技术开发费实行预先提取，计划投入的方式。第十八条业务招待费应有确实的记录、标准和依据，并按下列规定执行：（－）项目组因工作需要招待客人，在员工食堂就餐。（二）项目组因工作需要在公司外就餐的需办公室负责人签字，经项目经理批准后，到财务部门领取费用。（三）接待客人需备的礼品、水果，由办公室按规定统一购买。第十九条水电费按实际发生数列入管理费。第二十条电话费根据标准控制支出。其中无线话费标准为：项目经理每月300元以内。各职能部门经理以上人员每月150元以内。第二十一条汽车（小车）费用包括修理及零配件、汽油、养路费及保险费、行车及其他费用。按项目整体预算分季、月包干支出。第二十二条本制度所称广告费是指广告宣传费和促销费。广告宣传费是指发生的印刷品的制作费用和通过媒体输出广告的费用。当上述费用已支付，但广告没有输出或输出没有结束时，上述费用记入预付款科目；实际发生的通过传媒输出的广告费及实际发生后以发票和输出的稿件、播出单、出库单、合同报账的项目进入费用。促销费是指为销售而发生的提成、回扣、促销人员的工资。促销活动的费用（包括管理性费用），以及销售费用的支出，以经批准的报告或合同为准，没经批准的一律不予支出和报账。第二十三条公关所需礼品支出必须经项目经理审批后，由项目办公室指定专人购买、登记，交经办人后办理报销。第二十四条其他费用支出按国家规定及有关地方政策执行。第二十五条本制度自颁布之日起施行。	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/项目成本管理制度.doc
咨询报告编写格式及其要求 1．咨询报告须用阿拉伯数字连续编排页码,页码放在页脚的中间。页码从正文第一页开始编写，封而、封二、目录、封底不编入页码。 2．咨询报告须有目录，由报告的章、节、目、页码等组成。 3．章为一级标题：用黑体、三号字；节为二级标题，用黑体4号；目为三级标题，为宋体小四加黑;正文为宋体小四。 4．正文中的小标题后用“．”，如1． 4．所有行间距为1.5倍 5．报告有页眉和页脚,其中页眉为公司标志,页脚为公司通讯方式. 6．咨询报告分成几个模块，如组织模块：封一为 “XXXX组织设计咨询报告” “组织设计报告”，封二为“组织设计报告第一部分”“组织设计方案” PPT文件编写格式以及其要求 1. 公司正是PPT文件必须使用公司统一的规范模板。 2. PPT文件使用标准楷体字，标题字号可以加黑 3. 文件封面落款右对齐：公司全称以及项目小组另起一行为月度时间例如：北京理实佳讯管理顾问公司＋＋项目小组某年某月 ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/咨询报告编写格式及其要求.doc
项目工作情况日志日期： 2002-11- 记录人：XXX \|今天的工作计划安排 \|项目负责人 \|李默 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|今天的工作过程情况 \|参加人员 \| \| \|1、 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|今天工作中的个人体会总结记录 \| \|（每周五记录：本周工作总结记录：1本周收获；2本周问题；3需要资源；4\| \|下周计划） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/XXX工作日志.doc
职能分解调整内容说明 \|部门名称 \|增加职能 \|弱化或取消职能 \| \|人力资源部 \|1、绩效管理（二级职能） \|组织评价内容：取消职位评\| \| \|2、团队建设；部门团队建设；团队绩 \|价内容 \| \| \|效管理（二级职能） \| \| \| \|3、调整部分三级职能的逻辑顺序 \| \| \|生产管理部 \|1、财务费用控制：经费的使用计划； \| \| \| \|经费统计核算（二级职能） \| \| \| \|2、团队建设：组织团队建设；团队绩 \| \| \| \|效管理（三级职能） \| \| \| \|3、行政管理职能合并 \| \| \|市场营销部 \|1、医院档案管理、更新（三级职能） \| \| \| \|2、医学注册的有关内容（三级职能） \| \| \| \|质量反馈：建立营销系统的质量反馈体\| \| \| \|系；非质量问题的退货（二级职能） \| \| \| \|市场营销计划（三级职能） \| \| \| \|市场策划方案制定（三级职能） \| \| \| \|团队建设：营销团队建设；营销团队绩\| \| \| \|效管理（二级职能） \| \| \|办公室职能 \|重要事务督办（二级职能） \| \| \| \|年度计划、总结（二级职能） \| \| \| \|法律事务（二级职能） \| \| \| \|费用控制：办公费用计划办公费用审核\| \| \| \|控制（二级职能） \| \| \| \|团队建设：组织团队建设；团队绩效管\| \| \| \|理（二级职能） \| \| \|资金财务部 \|人员财务状况审计（三级职能） \|取消职能：企业发展规划（\| \| \|部门财务状况审计（三级职能） \|二级职能） \| \| \|3．财务报表的审计（三级职能） \| \| \| \|4．团队建设：组织团队建设；团队 \| \| \| \|绩效管理（二级职能） \| \| \| \|5．增加融资职能 \| \| \| \|6．增加税务分析、合理避税职能 \| \| \|技术质量部 \|1、1、退货处理：质量问题退货的检验\| \| \| \|；质量问题退货的意见反馈（二级职能\| \| \| \|） \| \| \| \|2、费用控制：质量检验费用计划；部 \| \| \| \|门费用的控制（二级职能） \| \| \| \|3．团队建设：组织团队建设； \| \| \| \|团队绩效管理（二级职能） \| \|	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/职能分解调整内容说明.doc
北京理实佳讯管理顾问有限公司咨询作业项目成员评估表一、填表说明： 1. 本表是公司为提高咨询服务质量，规范服务流程，较为客观地衡量咨询人员业绩的评估表。 2. 项目运行期间，每月评估一次，由项目经理填写并报项目总监，具体时间根据项目运行进度安排。 3. 为了便于填写和理解，请参考下表分值予以打分。 \|评价结果\|非常好（满意\|比较好（满意\|一般 \|不满意（差\|非常不满意（非常 \| \| \|） \|） \| \|） \|差） \| \|表示分值\|5 \|4 \|3 \|2 \|1 \| 二、基础数据 \|咨询项目名称 \| \| \|被评估咨询人员姓\| \| \| \|名 \| \| \| \|咨询总周期 \| \|本次评价时间段 \| \| 三、咨询人员阶段性咨询作业评估 \|评估\|评估内容 \|实际分\|比重 \| \|要素\| \|值 \| \| \|成果\|以客户为中心，本阶段的咨询抓住问题的核心和实质； \| \|35% \| \|指标\| \| \| \| \| \|本阶段提出的问题和解决方案符合企业实际，对企业有帮助\| \| \| \| \|； \| \| \| \| \|本阶段问题的分析和解释充分，咨询报告表述清楚、严谨，\| \| \| \| \|富有建设性； \| \| \| \| \|能够按时按质按量地完成项目组长分配的任务，任务量饱满\| \| \| \| \|。 \| \| \| \|沟通\|能自觉维护公司形象，得体地向客户发挥专业影响力； \| \|20% \| \|合作\| \| \| \| \|指标\| \| \| \| \| \|具备团队精神，在工作生活上能够与项目组成员友好相处、\| \| \| \| \|协作默契； \| \| \| \| \|以客户问题为出发点，积极与客户沟通，认真听取客户意见\| \| \| \| \|，很好地回答客户提出的问题，在充分沟通的基础上提出方\| \| \| \| \|案并向客户有效传达； \| \| \| \| \|积极参与交流并明确阐述自己的观点，认真听取成员合理建\| \| \| \| \|议，并体现在行动上； \| \| \| \|效率\|能够按照公司和项目负责人的要求，定期提交工作计划、工\| \|15% \| \|指标\|作总结、解决方案和过程文档等文件； \| \| \| \| \|咨询作业时，能够掌握很好的工作节奏，自觉地严格按预定\| \| \| \| \|计划安排完成工作。 \| \| \| \|职业\|具备严谨的专业精神和认真负责的工作态度和作风； \| \|15% \| \|性指\| \| \| \| \|标 \| \| \| \| \| \|与客户交往时，能够得体地、专业地处理与客户的关系； \| \| \| \| \|具有良好的咨询师职业形象和商务礼仪，言谈举止得体和令\| \| \| \| \|人尊重； \| \| \| \| \|咨询作业时，能够以积极上进的心态和精力充沛的状态开展\| \| \| \| \|工作。 \| \| \| \|专业\|具备与本咨询内容相关的系统管理知识； \| \| \| \|技术\| \| \|15% \| \|能力\| \| \| \| \| \|具备客观、系统、结构化分析问题和解决问题的能力； \| \| \| \| \|各种电脑工具使用熟练，文字表达流畅简洁，能够胜任所分\| \| \| \| \|配的任务； \| \| \| \| \|具备过硬的培训技能，内容切合实际，能够气氛活跃、互动\| \| \| \| \|地展开培训，学员反映很有收获。 \| \| \| \|评估 \| \|总分 \| \| \| \|总体 \| \|评价 \| \|及改 \| \|善建 \| \|议 \| . 项目负责人签字： ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/咨询作业项目成员考核表.doc
营销项目组对四环公司人员访谈人次记录 \|姓名 \|部门 \|职务 \|访谈次数 \|访谈人 \|访谈日期 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/营销项目组对四环公司人员访谈人次记录.doc
四环医药科技股份有限公司 2003年度营销计划北京理实佳讯管理顾问有限公司二零零贰年十一月目录目录 1 目录 2 第一章营销计划制定细目 5 第二章 2002年营销计划 8 前言 8 第一节四环公司2003年度营销目标 9 1.1四环公司2003年度主要经营目标 9 1.2 产品获利计划 10 第二节四环公司2003年度销售目标 12 2.1全国销售目标 12 2.1.1 大区部门别销售目标 12 2.1.2 产品别销售目标 13 2.1.2.1 华素片年度区域目标分解 15 2.2.1销售部销售目标 17 2.2.1.1 东北区销售目标 17 2.2.1.1.1 区域销售目标 17 2.2.1.1.2 东北区销售人员销售目标 19 2.2.2.1 华北区销售目标 20 2.2.2.1.1 区域销售目标 20 2.2.2.1.1 华北区销售人员销售目标 22 第三节四环公司2003年度营销活动方案 24 3.1 年度广告计划 24 3.2 年度市场拓展计划 26 3.2.1 销售部各销售区域市场拓展计划 27 3.2.1.1 东北区市场拓展计划 27 3.2.1.2 华北区市场拓展计划 29 3.3 经销商年度发展计划 30 3.4 经销商年度训练辅导计划 31 3.5 经销商年度促销计划 32 3.6 最终用户年度促销计划 33 3.7 销售人员年度促销计划 34 3.8市场部产品展示会计划 35 3.9市场部产品上市计划 36 3.10市场部公关活动计划 37 3.11销售人员培训计划 38 第四节四环公司2003年度营销预算 39 4.1营销费用预算 39 4.1.1销售部门销售费用预算汇总 41 4.1.2 销售部销售费用预算 42 4.1.3 各销售区域年度销售费用预算 43 4.1.4 市场部营销费用预算 44 4.2 四环公司2003年度营销人力资源计划 46 第一章营销计划制定细目本年度营销计划是营销部根据四环医药公司的市场战略制定的，指导公司市场运作的规划性文件，需要经过公司营销部门的全体努力必须完成的市场目标，以下是关于制定市场营销计划的相关细目，作为市场部制定全年营销计划的参考。 0-1目前营销状况 0-2期望的对应方式 0-3假设前提 1. 2003年度营销目标 1- 1量的目标 1. 公司主要年度经营指标 2. 年度产品别销售收入及成长率 3. 年度区域市场拓展目标 4. 年度新产品发展目标 5. 年度渠道拓展目标 1- 2质的指标 1-2-1 在局部产品和地区建立市场优势地位 1-2-2 在现有渠道基础上健全通路体系 1-2-3 建立有效的市场服务体系 1-2-4 建立整合营销体系 2，年度销售指标 2-1销售指标 2-1-1 相关产品1 2-1-1-1 区域指标 2-1-1-2 人员指标 2-1-1-3 分销指标 2-1-2 相关产品2 2-1-2-1 区域指标 2-1-2-2 人员指标 2-1-2-3 分销指标 3，年度营销活动方案 3-1 年度广告计划 3-2 新产品上市方案 3-3 经销商管理方案 3-4 消费者年度促销方案 3-5 经销商年度促销方案 3-6 销售人员年度促销方案 3-7 大型展示会方案 3-8 公关活动方案 3-9 销售人员培训方案 4，年度营销预算 4-1 销售部营销费用预算 4-1-1 产品别营销费用预算 4-1-2 区域别营销费用预算 4-1-3 人员别营销费用预算 4-1-4 时间别营销费用预算 4-1-5 年度模拟损益表 4-2 市场部营销费用预算 4-3 营销人力资源计划以上条目仅作为参考，公司可根据具体的实际情况进行删改。第二章 2002年营销计划前言辞旧迎新之际，四环公司在全体员工的共同努力下，即将告别虽充满艰辛曲折但又硕果累累的2002年，迎来更加光明的2003年。面对新的一年，我们豪情万丈、希望满怀！在新的一年里，我们将走向充满挑战的市场拓展道路。为此，我们制定营销策略，编订了较为完善、科学的销售管理体系和服务体系。同时，为了使公司的经营目标和策略能够得到切实的贯彻和落实，我们编订了这份全年营销计划，对全年的市场和销售目标作了较为明确的规划和安排。它全面规划了明年我们要实现的主要经营目标，并且落实到具体的销售区域、产品线、营销人员，同时对明年的主要营销活动、营销费用和营销人员作了相应的各项计划，是一份全面具体、操作性强的年度营销计划。 2003年营销计划是我们全体营销人员明年全年行动的方向和目标，当然也是对我们全体营销人员考核和激励的依据。希望我们能够以计划为指引，充分发挥自己的聪明才智，认真执行计划的每一个细节，为全面完成2003年营销计划做出自己的贡献！第一节四环公司2003年度营销目标 1.1四环公司2003年度主要经营目标四环公司2003年度主要经营目标 \|项目 \|单位 \|必保计划 \|力争 \|备注 \| \|主要目标 \|利润总额 \|万元 \| \| \| \| \|辅助指 \|销售量 \| \| \| \| \| \|标 \| \| \| \| \| \| \| \|销售收入 \|万元 \| \| \| \| \| \|毛利润 \|万元 \| \| \| \| \| \|销售费用 \|万元 \| \| \| \| \| \|管理费用 \|万元 \| \| \| \| \| \|财务费用 \|万元 \| \| \| \| \| \|毛利销售费用率 \|% \| \| \| \| \| \|毛利管理费用率 \|% \| \| \| \| \| \|毛利财务费用率 \|% \| \| \| \| \| \|资金占用额 \|万元 \| \| \| \| 1.2 产品获利计划四环公司2003年度产品获利计划（必保目标） \|产品系列 \| \|部门 \|一月 \|二月 \|三月 \|一季度 \| \| \|销售量（箱\|销售额（万 \|销售量（\|销售额（万\|销售量（ \|销售额（万元\|销售量（ \|销售额（万元\| \| \|） \|元） \|箱） \|元） \|箱） \|） \|箱） \|） \| \|销售部 \|550 \|270.5 \|290 \|139.7 \|575 \|301.7 \|1415 \|711.9 \| \|华南大区\|- \|- \| \| \| \| \| \| \| \|华东大区\|- \|- \| \| \| \| \| \| \| \|部门 \|四月 \|五月 \|六月 \|二季度 \| \| \|销售量（箱\|销售额（万 \|销售量（\|销售额（万\|销售量（ \|销售额（万元\|销售量（ \|销售额（万元\| \| \|） \|元） \|箱） \|元） \|箱） \|） \|箱） \|） \| \|销售部 \|1330 \|703.5 \|1700 \|906.3 \|2720 \|916.9 \|5750 \|2526.7 \| \|华南大区\|50 \|32 \|100 \|64 \|110 \|70.7 \|260 \|166.7 \| \|华东大区\| \| \| \| \|300 \|141 \|300 \|141 \| \|部门 \|七月 \|八月 \|九月 \|三季度 \| \| \|销售量（箱\|销售额（万 \|销售量（\|销售额（万\|销售量（ \|销售额（万元\|销售量（ \|销售额（万元\| \| \|） \|元） \|箱） \|元） \|箱） \|） \|箱） \|） \| \|销售部 \|1760 \|971.6 \|1850 \|992.8 \|1930 \|1040.2 \|5540 \|3004.6 \| \|华南大区\|110 \|70.7 \|630 \|322.3 \|860 \|451.2 \|1600 \|844.2 \| \|华东大区\| \| \|400 \|188 \|300 \|141 \|700 \|329 \| \|部门 \|十月 \|十一月 \|十二月 \|四季度 \| \| \|销售量（箱\|销售额（万 \|销售量（\|销售额（万\|销售量（ \|销售额（万元\|销售量（ \|销售额（万元\| \| \|） \|元） \|箱） \|元） \|箱） \|） \|箱） \|） \| \|销售部 \|1570 \|1277 \|1285 \|623.9 \|960 \|464.5 \|3815 \|2365.4 \| \|华南大区\|800 \|414.8 \|310 \|166.7 \|30 \|20.1 \|1140 \|601.6 \| \|华东大区\|300 \|141 \|400 \|188 \|100 \|47 \|800 \|376 \| \|部门 \|年度合计 \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售量（箱\|销售额（万 \| \| \| \| \| \| \| \| \|） \|元） \| \| \| \| \| \| \| \|销售部 \|16520 \|8608.6 \| \| \| \| \| \| \| \|华南大区\|3020 \|1625.7 \| \| \| \| \| \| \| \|华东大区\|2000 \|940 \| \| \| \| \| \| \| \|全国合计\|21540 \|11174.3 \| \| \| \| \| \| \| 2.1.2 产品别销售目标 \| 2003年度产品别销售目标 \| \|产品系\|一月 \|二月 \|三月 \|一季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（ \|销售额（万 \|销售量（\|销售额（万\|销售量（ \|销售额（万元\|销售量（ \|销售额（万元） \| \| \|箱） \|元） \|箱） \|元） \|箱） \|） \|箱） \| \| \|华素片\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|四月 \|五月 \|六月 \|二季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（ \|销售额（万 \|销售量（\|销售额（万\|销售量（ \|销售额（万元\|销售量（ \|销售额（万元） \| \| \|箱） \|元） \|箱） \|元） \|箱） \|） \|箱） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|七月 \|八月 \|九月 \|三季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（ \|销售额（万 \|销售量（\|销售额（万\|销售量（ \|销售额（万元\|销售量（ \|销售额（万元） \| \| \|箱） \|元） \|箱） \|元） \|箱） \|） \|箱） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|十月 \|十一月 \|十二月 \|四季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（ \|销售额（万 \|销售量（\|销售额（万\|销售量（ \|销售额（万元\|销售量（ \|销售额（万元） \| \| \|箱） \|元） \|箱） \|元） \|箱） \|） \|箱） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|年度合计 \| \| \| \| \| \| \| \|列 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售量（ \|销售额（万 \| \| \| \| \| \| \| \| \|箱） \|元） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| 2.1.2.1 华素片年度区域目标分解华素片产品各区年度目标分解(按销售量) \|区域 \| \|产品系\|一月 \|二月 \|三月 \|一季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（箱\|销售额（万\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元 \| \| \|） \|元） \|） \|） \|） \|） \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|四月 \|五月 \|六月 \|二季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（箱\|销售额（万\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱 \|销售额（万 \|销售量（箱） \|销售额（万元 \| \| \|） \|元） \|） \|） \|） \|元） \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|七月 \|八月 \|九月 \|三季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（箱\|销售额（万\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱 \|销售额（万 \|销售量（箱） \|销售额（万元）\| \| \|） \|元） \|） \|） \|） \|元） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|十月 \|十一月 \|十二月 \|四季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（箱\|销售额（万\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱 \|销售额（万 \|销售量（箱） \|销售额（万元）\| \| \|） \|元） \|） \|） \|） \|元） \| \| \| \| \| \| \| \| \|20 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|年度合计 \| \| \| \| \| \| \| \|列 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元\| \| \| \| \| \| \| \| \|（箱） \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| 2.2.1.1.2 东北区销售人员销售目标 \| 东北区2003年度人员销售目标 \| \|销售人\|一月 \|二月 \|三月 \|一季度 \| \|员 \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱\|销售额（万 \|销售量（箱） \|销售额（万元）\| \| \|（箱） \|） \|） \|） \|） \|元） \| \| \| \|初英杰\|30 \|18 \|50 \|30 \|70 \|42 \|150 \|90 \| \|业务员\|5 \|3 \|5 \|3 \|10 \|6 \|20 \|12 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售人\|四月 \|五月 \|六月 \|二季度 \| \|员 \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱\|销售额（万 \|销售量（箱） \|销售额（万元）\| \| \|（箱） \|） \|） \|） \|） \|元） \| \| \| \|初英杰\|70 \|42 \|70 \|42 \|60 \|36 \|200 \|120 \| \|业务员\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售人\|七月 \|八月 \|九月 \|三季度 \| \|员 \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱 \|销售额（万 \|销售量（箱） \|销售额（万元）\| \| \|（箱） \|） \|） \|） \|） \|元） \| \| \| \|初英杰\|120 \|72 \|120 \|72 \|110 \|66 \|350 \|210 \| \|业务员\|30 \|18 \|30 \|18 \|40 \|24 \|100 \|60 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售人\|十月 \|十一月 \|十二月 \|四季度 \| \|员 \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元\|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱 \|销售额（万 \|销售量（箱） \|销售额（万元）\| \| \|（箱） \|） \|） \|） \|） \|元） \| \| \| \|初英杰\|40 \|24 \|40 \|24 \|20 \|12 \|100 \|60 \| \|业务员\|10 \|6 \|10 \|6 \|10 \|6 \|30 \|18 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售人\|年度合计 \| \| \| \| \| \| \| \|员 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售量\|销售额（万元 \| \| \| \| \| \| \| \| \|（箱）\|） \| \| \| \| \| \| \| \|初英杰\|800 \|480 \| \| \| \| \| \| \| \|业务员\|200 \|160 \| \| \| \| \| \| \| \|护栏 \|1000 \|450 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|区域合\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| 2.2.2.1 华北区销售目标 2.2.2.1.1 区域销售目标 \| 华北区2003年度销售目标 \| \|产品系\|一月 \|二月 \|三月 \|一季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（\|销售额（万元 \|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元 \|销售量（箱） \|销售额（万元\| \| \|箱） \|） \|） \|） \| \|） \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|四月 \|五月 \|六月 \|二季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（\|销售额（万元 \|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元）\|销售量（箱） \|销售额（万元\| \| \|箱） \|） \|） \|） \| \| \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|七月 \|八月 \|九月 \|三季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（\|销售额（万元 \|销售量（箱 \|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元） \|销售量（箱）\|销售额（万 \| \| \|箱） \|） \|） \|） \| \| \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|十月 \|十一月 \|十二月 \|四季度 \| \|列 \| \| \| \| \| \| \|销售量（\|销售额（万元 \|销售量（箱 \|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元） \|销售量（箱）\|销售额（万 \| \| \|箱） \|） \|） \|） \| \| \| \|元） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品系\|年度合计 \| \| \| \| \| \| \| \|列 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售量（\|销售额（万元 \| \| \| \| \| \| \| \| \|箱） \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| 2.2.2.1.1 华北区销售人员销售目标 \| 华北区2003年度人员销售目标 \| \|销售 \|一月 \|二月 \|三月 \|一季度 \| \|人员 \| \| \| \| \| \| \|销售量（\|销售额（万元 \|销售量（箱\|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元） \|销售量（箱 \|销售额（\| \| \|箱） \|） \|） \|） \| \| \|） \|万元） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售 \|四月 \|五月 \|六月 \|二季度 \| \|人员 \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元）\|销售量（箱 \|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元） \|销售量（箱 \|销售额（\| \| \|（箱） \| \|） \|） \| \| \|） \|万元） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售 \|七月 \|八月 \|九月 \|三季度 \| \|人员 \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元）\|销售量（箱 \|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元） \|销售量（箱 \|销售额（\| \| \|（箱） \| \|） \|） \| \| \|） \|万元） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售 \|十月 \|十一月 \|十二月 \|四季度 \| \|人员 \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元）\|销售量（箱 \|销售额（万元\|销售量（箱） \|销售额（万元） \|销售量（箱 \|销售额（\| \| \|（箱） \| \|） \|） \| \| \|） \|万元） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售 \|年度合计 \| \| \| \| \| \| \| \|人员 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|销售量 \|销售额（万元）\| \| \| \| \| \| \| \| \|（箱） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|区域 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|合计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| 第三节四环公司2003年度营销活动方案 3.1 年度广告计划 \|市场部2003年度广告计划 \| \|媒体　 \|一季度　 \|二季度　 \|三季度　 \|四季度　 \| \| \| \|区域 \|负责人 \| \| \| \| \|进度 \| \|　 \| \|实施项目 \|负责人 \| 进度　 \| \|　 \| \|实施项目 \|负责人 \| 进度 \| \|　 \| \|实施项目 \|负责人 \| 进度 \| \|　 \| \|实施项目 \|负责人 \|进度 \| \|　 \| \|实施项目 \|负责人 \| 进度 \| \|　 \| \|实施项目 \|负责人 \| 进度　 \| \|　 \| \|实施项目 \|负责人 \|进度 \| \|　 \| \|实施项目 \|负责人 \|进度 \| \|　 \|　 \| \| \|费用类别 \|负责人 \| \|年度合\| \| \| \| \|月份 \|计 \| \| \| \| \|负责人\| 月份 \|年度 \| \|实施项目 \| \| \|合计 \| \| \| \| \|区域/部门\|负责人 \| \|年度合\| \| \| \|月份 \|计 \| \| \|1月 \|2月 \|3月 \|4月 \|5月 \|6月 \|7月 \|8月 \|9月 \|10月 \|11月 \|12月 \| \| \|市场部 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|东北区 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|华北区 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|华东区 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|华中区 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|西南区 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|华南区 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|鲁西区 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|鲁东区 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|零售部 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|南京办事处 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|杭州办事处 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| ----------------------- 郑重声明理实佳讯公司出具的文本文件仅限于本公司和受托客户所持有，不得外传，翻版必究。法律顾问：中伦律师事务所王清友律师 ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/四环医药2003年度营销计划（格式样本）.doc
四环销售部、市场部管理人员营销诊断访谈提纲访谈时间1.5个小时，时间：2002年12月2日——12月5日 1. 您认为目前在您所在的部门中， 1. 组织存在什么问题？ 2. 营销政策存在什么问题？ 3. 人员存在什么问题？ 2. 您认为在以上三个方面存在的问题中最主要的问题是什么？最紧急的问题是什么？ 3. 在公司内部，您认为其他的职能部门和您所在部门的工作关系中出的问题有哪些？主要问题是什么？ 4. 在激烈竞争的市场环境中，面对行业竞争，您所在的部门存在的问题有哪些？最主要的问题是什么？（例如：是否能够适应市场变化，迅速提出应变解决方案？是否可以将市场变化的信息迅速上报公司供有关部门参考？等） 5. 四环以前一直是以销售为龙头的营销系统，请您对这样的营销系统予以客观的评价。 6. 您希望通过这次营销的管理咨询解决您所在的部门的哪些问题？最根本要解决的问题是什么？最紧急要解决的问题是什么？ 7. 您期望解决这些问题后达到一个什么样的标准？ 8. 在四环需要解决的营销管理方面的问题中，通过本次营销管理咨询，您认为哪些问题是必须解决好的，哪些是期望解决好的？ 9. 当营销咨询进行到实际实施阶段的时候，需要进行营销管理的某些调整和变化时，您所在的部门中可能影响这些调整和变化的因素是什么？ 10. 您对以下的营销专业问题如何看待？ 1. 您所在的部门对市场掌握的能力如何？ 2. 您所在的部门对营销战略目标是否清晰？策略是否明确？ 3. 您所在的部门对主要赢利产品营销定位是否准确？ 4. 您所在的部门人员的技能如何？ 5. 您所在的部门人员的运作效率如何？ 6. 您所在的部门人员的状态如何？ 7. 销售部和市场部的营销管理能力如何？ 8. 四环公司的货款回收能力如何？ 9. 营销部门的人均销售效率如何？ 10. 营销部门的人员目标达成率如何？ 11. 对本次营销咨询项目，您个人还有哪些期望和需要补充说明的内容？谢谢您对项目组工作的支持！四环营销咨询项目组 2002年11月28日 ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN z	0	negative_file/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/理实佳讯四环营销咨询项目全集6.79M 42个文件/营销诊断访谈提纲（销售部、市场部管理人员）.doc
人力资源管理科科长绩效评价参考标准 \|表一：个人业绩完成情况：100分 \| \|评价项目 \|标准 \|该项得分 \| \|管理辖区的总销售量任务完成\|得分＝实际完成量/个人计划任务量×100 \| \| \|率 \| \| \| \|表二：工作目标指标完成情况：100分 \| \|评价项目 \|标准 \|该项得分 \| \|1、部门管理工作 \|1、依据公司经营计划和总目标的要求，拟定本部门的目标及工作计划（5分）。 \| \| \|（30分） \|◎ 掌握政策及时准确； \| \| \| \|◎ 应用到实际中准确、及时。 \| \| \| \|2、设计、推行及改进人事管理制度及其工作流程，并确保其有效实施（5分）。 \| \| \| \|◎ 要符合国家法律法规及行业的有关规定； \| \| \| \|◎ 设计的工作流程要合理、科学。 \| \| \| \|3、运用有效领导方法，激励所属人员的士气，提高工作效率，并督导其依照工作标准或要 \| \| \| \|求，有效执行其工作，确保本部门目标的达成（4分）。 \| \| \| \|4、将本部门工作、按下属人员的能力，予以合理分派，并促进下属人员间工作的联系与配 \| \| \| \|合（2分）。 \| \| \| \|5、有计划地培养、训练下属人员，并随时给予适当的教育，以提高其工作能力与素质（4分\| \| \| \|）。 \| \| \| \|6、按绩效考核的要求评价下属员工的工作业绩（6分）。 \| \| \| \|◎ 评价要公正、客观； \| \| \| \|◎ 下属员工对评价基本满意。 \| \| \| \|7、根据本部门的工作计划，估算所需的款项支出，编制本部门年度预算，并加以控制，降 \| \| \| \|低部门管理费用（4分）。 \| \| \| \|◎ 每月做出费用预算案，做到不浪费、将费用控制在最低点； \| \| \| \|◎ 使用费用过程中，尽量不超过预算，甚至有所降低。 \| \| \| \|8、拟定计划不及时推迟一天扣1分；领导、督导效果不佳，部门目标没有达成，一次扣4分 \| \| \| \|；控制不利部门费用超过预算，每超过一个百分点扣1分。 \| \| \|2、向公司领导决策\|1、掌握国家、行业的人事改革政策（3分） \| \| \|者提供有关人事改 \|◎ 掌握人事改革政策及时、准确； \| \| \|革战略、组织建设 \|◎ 应用到实际中。 \| \| \|等方面的建议，致 \|2、初步提出机构设置数和机关人员编制计划，报主管领导审批，拟订人员的选聘计划（5分\| \| \|力于提高公司的综 \|）。 \| \| \|合管理水平（20分 \|◎ \| \| \|） \|要符合政策。必须坚决贯彻国家、自治区的有关方针、政策和指示精神，要认真考虑如何更\| \| \| \|好地完成上级交给的任务； \| \| \| \|◎ 从实际出发，结合本部门、本单位的实际情况，提出切实可行的计划和具体的作法。 \| \| \| \|◎ 有灵活性。没有估计到的情况发生时，便于随时调整、修改计划。 \| \| \| \|3、组织拟订并完善人力资源管理、工资管理、绩效管理、培训管理等制度，研究、分析并 \| \| \| \|提出改进工作意见和建议（4分） \| \| \| \|4、为决策者提供人事改革建议，为提高公司的综合管理水平服务（4分） \| \| \| \|5、依据公司业务需要，研究组织职责及权责划分的改进方案（4分）。 \| \| \| \|6、掌握国家、行业人事改革措施不及时、不准确，发现一次扣0.5分；提出的人员编制计划\| \| \| \|、选聘计划不准确，一次扣0.5分； \| \| \|3、提出工资分配方\|1、根据本市的生活水准、工资市场情况及区局（公司）、我局（公司）工资政策，研究并 \| \| \|案，并指导劳动工 \|提出合理的员工工资管理分配办案（5分） \| \| \|资、奖金、福利、 \|2、拟订各项员工福利与劳动保护措施，以维持员工与公司间的和谐关系（5分）。 \| \| \|劳动保险的制表工 \|3、指导根据国家有关规定办理各项劳动保险手续（5分） \| \| \|作，并审核（20分 \|4、指导并定时审核员工工资及各项福利、奖金（5分）。 \| \| \|）。 \|◎ \| \| \| \|了解员工工资及各项福利、奖金的计算方法，并指导劳资员做好的工资等表格的各项内容和\| \| \| \|计算工作，并进行审核签字； \| \| \| \|◎ 审核员工工资和各项福利、奖金要及时准确。 \| \| \| \|5、拟定、调整工资分配方案不及时、不准确每次扣1分了；审核工资等工作不及时，超过一\| \| \| \|天扣0.5分、不准确每次扣1分。 \| \| \|3、指导办理员工的\|1、配合公司经营目标，依据人力分析、人力预测的结果和各部门的人员需求情况，拟定人 \| \| \|招聘、录用、解聘 \|员招聘计划，报局领导批准（4分）。 \| \| \|、调动、离退休手 \|◎根据人力分析、人力预测的结果和各部门的人员需求情况拟订计划准确 \| \| \|续等工作 \|◎拟定人员招聘计划切实可行。 \| \| \|（10分） \|2、指导人力资源管理员办理员工招聘、录用、解聘、调动的工作（2分）。 \| \| \| \|3、指导办理工作调动手续及大中专毕业生、复退军人的分配接收工作（2分）。 \| \| \| \|4、指导离退休手续的实施工作（2分）。 \| \| \| \|5、拟订的人员招聘计划不准确，每次扣2分；指导工作不及时、不负责，每次扣1分 \| \| \|4、纪检监察工作 \|1、负责党内、公司的纪律监察工作（5分） \| \| \|（15分） \|落实上级和公司有关纪检监察工作的决定 \| \| \| \|维护党的章程和其他党内法规； \| \| \| \|◎ 检查党的路线、方针、政策和决议的执行情况。 \| \| \| \|◎ 监督检查各部门及其工作人员执行国家法律法规、政策和公司规定的情况 \| \| \| \|2、负责检查并处理公司的党员领导干部，违反党的章程及其他党内法规的案件（5分） \| \| \| \|① 按照处分权限决定或取消对这些案件中的党员的处分； \| \| \| \|② 受理党员的控告和申诉。 \| \| \| \|3、负责群众关于纪检监察的来信来访工作（5分） \| \| \| \|◎ 来信收集；来访接待； \| \| \| \|认真及时完成来信来访的处理工作，并将群众意见、建议的收集及整理好报局领导。 \| \| \| \|4、检查工作、落实工作、处理工作的不及时性，超过一天扣1分，不准确每发现一次扣1分 \| \| \| \|；上级交办的来信来访的不处理、不回复，每发现一次扣1分；意见收集整理的规范性，信 \| \| \| \|息反馈的及时性 \| \| \|5、工、青、妇工作\|1、工会的日常工作。（1分） \| \| \|，离退休人员管理 \|◎依照《中国工会章程》发挥工会作用。 \| \| \|工作 \|◎组织开展有益于身心健康的丰富多彩的文化、体育活动，丰富和活跃员工的文化生活。发 \| \| \|（5分） \|挥工会组织的积极性。 \| \| \| \|2、青年管理工作（1分） \| \| \| \|◎ 负责审批学校青年入团、退团、离团；理转接组织关系; \| \| \| \|◎ 有针对性对团员青年开展思想政治教育，调动和保护青年的积极性和创造性； \| \| \| \|◎ 团员档案收集管理等常规工作； \| \| \| \|◎ 负责对团员的奖励和纪律处分，组织对团员的民主评议。 \| \| \| \|3、妇女管理工作（2分） \| \| \| \|◎ 组织、动员并教育女性员工努力提高自身的整体素质； \| \| \| \|◎ \| \| \| \|组织宣传法律、法规，参与协调妇女与社会各方面的利益矛盾，维护妇女儿童的合法权益。\| \| \| \|4、退休人员管理工作（1分） \| \| \| \|◎ 了解离退休人员的思想、工作、身体和生活状况； \| \| \| \|◎ 向有关领导和部门反映他们的意见和要求，努力解决他们的实际问题； \| \| \| \|会同有关部门组织办理离退休职工的丧葬和善后事宜；做好离退休职工的来信、来访工作，\| \| \| \|及时处理和反馈。 \| \| \| \|5、工青妇、离退休管理工作不及时，每推迟一天扣0.5分，工青妇、离退休人员对其工作不\| \| \| \|满意，有一次投诉，扣1分。 \| \| \|6、出勤情况（迟到\|严格按公司考勤制度执行,请假半天以下扣0.5分，1天扣1分，，迟到早退1次扣1分，无故旷\| \| \|、早退、事假等） \|工1次扣完该项分值;培训出勤扣分标准与工作出勤扣分标准一致，培训考试不合格每次扣2 \| \| \|培训出勤、培训效 \|分。 \| \| \|果 \| \| \| 表三：综合评价指标评分表（主管领导填写）：100分 \|评价项目 \|评价标准 \|得分 \| \|纪 \|是否严格遵守 \|不遵守工作纪 \|有时不遵守工 \|基本遵守工作 \|较遵守工作纪 \|严格遵守工作 \|得分 \| \|律 \|工作纪律和规 \|律和规章 \|作纪律和规章 \|纪律和规章 \|律和规章 \|纪律和规章 \| \| \|性 \|章 \| \| \| \| \| \| \| \|（20分） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值12分 \|0 \|6 \|8 \|10 \|12 \| \| \| \|是否严格遵守 \|没有严格遵守 \|有时没有严格 \|基本上严格遵 \|较为严格的遵 \|严格遵守工作 \|得分 \| \| \|工作汇报制度 \|工作汇报制与 \|遵守工作汇报 \|守工作汇报制 \|守工作汇报制 \|汇报制，按时 \| \| \| \|，按时提出报 \|按时提出报告 \|制与按时提出 \|与按时提出报 \|与按时提出报 \|提出报告 \| \| \| \|告 \| \|报告 \|告 \|告 \| \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \| \|是否注意工作 \|不注意工作场 \|有时不注意工 \|基本注意工作 \|较注意工作场 \|注意工作场所 \|得分 \| \| \|场所的整洁 \|所的整洁 \|作场所的整洁 \|场所的整洁 \|所的整洁 \|的整洁 \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \| \|按规定着装 \|不按规定着装 \|有时不按规定 \|基本按规定着 \|较能按规定着 \|严格按规定着 \|得分 \| \| \| \| \|着装 \|装 \|装 \|装 \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \|协 \|工作是否充分 \|工作中没有充 \|工作中有时没 \|工作中基本充 \|工作中较充分 \|在工作中充分 \|得分 \| \|调 \|考虑他人处境 \|分考虑他人处 \|有充分考虑他 \|分考虑他人处 \|考虑他人处境 \|考虑他人处境 \| \| \|性 \| \|境 \|人处境 \|境 \| \| \| \| \|（20 分） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|能否能够主动 \|不能够主动协 \|有时不能够主 \|基本能够主动 \|较能够主动协 \|能够主动协助 \|得分 \| \| \|协助上级和同 \|助上级和同事 \|动协助上级和 \|协助上级和同 \|助上级和同事 \|上级和同事工 \| \| \| \|事工作 \|工作 \|同事工作 \|事工作 \|工作 \|作 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否努力使工 \|没有努力使工 \|有时没有努力 \|基本上努力使 \|较努力使工作 \|努力使工作活 \|得分 \| \| \|作活跃、协调 \|作活跃、协调 \|使工作活跃、 \|工作活跃、协 \|活跃、协调 \|跃、协调 \| \| \| \| \| \|协调 \|调 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否能与上司 \|不能与上司及 \|有时不能与上 \|基本上能与上 \|较能与上司及 \|能与上司及同 \|得分 \| \| \|及同事和睦相 \|同事和睦相处 \|司及同事和睦 \|司及同事和睦 \|同事和睦相处 \|事和睦相处 \| \| \| \|处 \| \|相处 \|相处 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \|积 \|为改变现状是 \|没有热情积极 \|有时没有热情 \|基本上有热情 \|较有热情积极 \|能热情积极的 \|得分 \| \|极 \|否以高昂的热 \|的执行工作 \|积极的执行工 \|积极的执行工 \|的执行工作 \|执行工作 \| \| \|性 \|情积极执行工 \| \|作 \|作 \| \| \| \| \|20 分 \|作 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|对分配的工作 \|对分配的工作 \|有时对分配的 \|基本上能主动 \|较能主动积极 \|能主动积极的 \|得分 \| \| \|是否讲条件、 \|讲条件 \|工作讲条件 \|积极的完成被 \|的完成被分配 \|完成被分配的 \| \| \| \|主动积极、尽 \| \| \|分配的工作 \|的工作 \|工作，尽量多 \| \| \| \|量多做工作 \| \| \| \| \|做工作 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否积极学习 \|不积极学习业 \|有时不积极学 \|基本上积极学 \|较积极学习业 \|积极学习业务 \|得分 \| \| \|业务执行上所 \|务执行上所需 \|习业务执行上 \|习业务执行上 \|务执行上所需 \|执行上所需的 \| \| \| \|需的知识 \|的知识 \|所需的知识 \|所需的知识 \|的知识 \|知识 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否具有在集 \|不具有在集会 \|有时没有在集 \|基本上具有在 \|在集会和会议 \|具有在集会和 \|得分 \| \| \|会和会议上争 \|和会议上争取 \|会和会议上争 \|集会和会议上 \|上较有争取发 \|会议上争取发 \| \| \| \|取发言的勇气 \|发言的勇气 \|取发言的勇气 \|争取发言的勇 \|言的勇气 \|言的勇气 \| \| \| \| \| \| \|气 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否能够善始 \|不能善始善终 \|有时不能善始 \|基本能善始善 \|较能善始善终 \|能善始善终地 \|得分 \| \| \|善终地完成本 \|地完成本职工 \|善终地完成本 \|终地完成本职 \|地完成本职工 \|完成本职工作 \| \| \| \|职工作 \|作 \|职工作 \|工作 \|作 \| \| \| \|责 \| \| \| \| \| \| \| \| \|任 \| \| \| \| \| \| \| \| \|性 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|20 分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值10分 \|0 \|4 \|6 \|8 \|10 \| \| \| \|遇到工作的失 \|常常推卸责任 \|有时推卸责任 \|基本不推卸责 \|较能承担责任 \|从不推卸责任 \|得分 \| \| \|误时，是否向 \| \| \|任 \| \| \| \| \| \|其他部门推卸 \| \| \| \| \| \| \| \| \|责任 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|在接受上司全 \|不能让上司放 \|有时不能让上 \|基本能让上司 \|较能让上司放 \|能让上司放心 \|得分 \| \| \|权委托交办的 \|心 \|司放心 \|放心 \|心 \| \| \| \| \|工作任务时， \| \| \| \| \| \| \| \| \|能否让上司放 \| \| \| \| \| \| \| \| \|心 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|能否遵守服务 \|不能遵守 \|有时不能遵守 \|基本上遵守 \|较能遵守 \|遵守 \|得分 \| \|服 \|规则标准及其 \| \| \| \| \| \| \| \|务 \|他规定 \| \| \| \| \| \| \| \|态 \| \| \| \| \| \| \| \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \| \|20 分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否服务态度 \|服务态度不认 \|服务态度有时 \|服务态度基本 \|服务态度较认 \|服务态度认真 \|得分 \| \| \|认真，服务周 \|真、周到 \|不认真、周到 \|上认真、周到 \|真、周到 \|、周到 \| \| \| \|到 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|得分 \| \| \|事、外部人员 \|事、外部人员 \|事、外部人员 \|事、外部人员 \|事、外部人员 \|事、外部人员 \| \| \| \|是否有礼貌， \|没有礼貌，不 \|有时没有礼貌 \|基本有礼貌， \|较有礼貌，比 \|有礼貌，注意 \| \| \| \|注意礼仪 \|注意礼仪 \|，偶尔不注意 \|基本上注意礼 \|较注意礼仪 \|礼仪 \| \| \| \| \| \|礼仪 \|仪 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|	0	negative_file/绩效考核评分标准/人力资源科科长绩效评价参考标准.doc
人力资源管理科劳资员绩效评价参考标准 \|表一：个人业绩完成情况：100分 \| \|评价项目 \|标准 \|该项得分 \| \|管理辖区的总销售\|得分＝实际完成量/个人计划任务量×100 \| \| \|量任务完成率 \| \| \| \|表二：工作目标指标完成情况：100分 \| \|评价项目 \|标准 \|该项得分 \| \|1、负责编制员 \|熟悉劳动工资、劳动保护等各项政策规定，并贯彻和落实（5分） \| \| \|工的工资、奖金\|◎根据工资分配方案及有关政策计算核定员工工资、福利、奖金，制成表格，并核\| \| \|表，交财务科发\|对； \| \| \|放(30分) \|◎及时交科长审核、局长签字并交财务科发放。 \| \| \| \|根据工资分配方案, 每月定时编制、核实工资、福利、奖金、劳保表报科长审核 \| \| \| \|、局领导批准后，交财务科发放。（15分） \| \| \| \|◎根据《劳动法》及其他有关规定，计算员工三项基本保险，并在工资中扣缴。 \| \| \| \|◎若有员工工作调动或辞职、辞退；及时办理三项基本保险的转移手续。（有这种\| \| \| \|情况时才作为考核，其他时候考核前项即可） \| \| \| \|员工的行业补充养老保险的计算和在工资中扣缴（5分） \| \| \| \|◎根据国务院《关于企业职工养老保险制度改革的决定》及其他有关规定，结合我局\| \| \| \|（公司）的实际情况，计算补充养老保险个人、企业所缴金额，并按规定在员工 \| \| \| \|工资中扣缴（一年考核一次） \| \| \| \|4、按规定在工资中根据考勤情况扣发病、事假及旷工人员的工资等（5分） \| \| \| \|因自己工作拖沓不负责任的原因造成工作不能按时完成，每推迟1天扣1分；有计 \| \| \| \|算错误的，1次扣0.1分。 \| \| \|2、养老保险及 \|1、员工的养老保险、医疗、失业三项基本保险的计算及办理，若员工工作调动、\| \| \|离退休手续的办\|辞职、辞退等办理三项基本保险的转移手续（4分） \| \| \|理工作(10分)。\|2员工的行业补充养老保险的计算和缴纳、返还工作（3分） \| \| \| \|3、员工的离退休手续的办理，及相应的待遇的审核及各种保险计算、中止、返还\| \| \| \|的办理工作 \| \| \| \|（3分） \| \| \| \|◎及时填写申报表，带档案材料到区社保局办理员工退休手续。 \| \| \| \|◎有员工退休情况才作为考核 \| \| \| \|4、办理养老保险、医疗、失业三项基本保险有错误，错一处扣0.2分 \| \| \|3、加强对工资 \|1、负责公司工资总额的管理工作，并每月向科长和主管领导汇报工资总额的使用\| \| \|总额的管理，办\|情况（3分） \| \| \|理有关劳动工资\|◎ 每月核定工资总额的使用情况，并向科长、主管领导、局长报告。 \| \| \|方面的日常业务\|2、根据工资分配方案，协助制订、调整和执行工资计划（3分） \| \| \|(15分)。 \|3、办理员工的工资调整的具体工作，如日常工资变动的报批及增加、减少人员工\| \| \| \|资审核、发放、停发和各类补贴的变更（3分）。 \| \| \| \|◎日常工资变动报批及时准确。 \| \| \| \|◎及时对增加、减少人员的工资进行相应的变更审核、发放、停发和各类补贴的变\| \| \| \|更。 \| \| \| \|4、丧葬抚恤费的发放。员工因公评残以及保健津贴的申请办理工作（3分） \| \| \| \|5、解答员工有关劳资方面的问题。对员工参加工作时间和工龄方面提出的问题进\| \| \| \|行调查、核实并给予答复（3分）。 \| \| \| \|◎耐心听取员工有关劳资方面的提问，并进行认真调查核实，给予员工答复。 \| \| \| \|6、不向科长、主管领导、局长报告工资总额使用情况扣1分；工资变动调整不及 \| \| \| \|时、不准确，每次扣1分；解答员工问题不耐心，员工不满意，每次扣1分。 \| \| \|4、劳资报表的 \|劳资月报、季报、年报的统计、汇总、上报（10分） \| \| \|统计、汇总、上\|( 定时根据报表要求和实际情况填写，并及时交科长审核； \| \| \|报、分析、说明\|◎在规定时间内及时上报。 \| \| \|（20分） \|市劳动局、区统计局的定期劳资报表的填报。（5分） \| \| \| \|上级公司及相关单位各种临时性统计表的填报（2分） \| \| \| \|分析报告的编制（3分） \| \| \| \|5、报表填写不及时，每推迟1天扣0.5分，不准确，每错一处扣0.2分；分析报告 \| \| \| \|编制含糊没有分析到位，扣2分 \| \| \|5、员工的考勤 \|督促各部门做好员工的考勤工作（5分） \| \| \|及请、销假的管\|① 随时督促各部门做好员工考勤工作 \| \| \|理工作（10分）\|② 月末收集各部门将考勤情况及考勤表。 \| \| \| \|审核员工的考勤，及请、销假管理工作（5分） \| \| \| \|① 审核各部门的员工考勤，发现弄虚作假等问题要及时向科长报告； \| \| \| \|② 员工三天以上的请、销假要严格按照局（公司）的考勤管理规定进行管理。 \| \| \| \|督促、审核工作不负责，每发现一次扣1分；发现问题没有及时报告科长，发现一\| \| \| \|次扣0.5分；没有管理好员工的请、销假工作，每发现一次扣0.5分；缺勤没有按 \| \| \| \|规定在工资中扣除相应的工资。每发现一次扣1分； \| \| \|6、本岗位各种 \|1、本岗位的工资、奖金、劳资报表等文书的收集工作（3分） \| \| \|文书档案的归档\|2、按照有关档案管理规定进行分类整理（2分） \| \| \|和管理工作（5 \|3、文书档案收集不齐全，每发现1次扣0.5分；整理档案不及时，每发现1次扣0.5\| \| \|分） \|分，分类不准确，每发现1次扣0.5分。 \| \| \|6、出勤情况（ \|严格按公司考勤制度执行,请假半天以下扣0.5分，一天扣1分，，迟到早退一次扣\| \| \|迟到、早退、事\|1分，无故旷工一次扣完该项分值，培训出勤扣分标准与工作出勤扣分标准一致，\| \| \|假等）培训出勤\|培训考试不合格每次扣2分。 \| \| \|、培训效果（10\| \| \| \|分） \| \| \| 表三：综合评价指标评分表（人力资源管理科科长填写） \|评价项目\|评价标准 \|得分 \| \|纪 \|是否严格遵守工\|不遵守工作纪律\|有时不遵守工作\|基本遵守工作纪\|较遵守工作纪律\|严格遵守工作纪\|得分 \| \|律 \|作纪律和规章 \|和规章 \|纪律和规章 \|律和规章 \|和规章 \|律和规章 \| \| \|性 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|20 分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值12分 \|0 \|6 \|8 \|10 \|12 \| \| \| \|是否严格遵守工\|没有严格遵守工\|有时没有严格遵\|基本上严格遵守\|较为严格的遵守\|严格遵守工作汇\|得分 \| \| \|作汇报制度，按\|作汇报制与按时\|守工作汇报制与\|工作汇报制与按\|工作汇报制与按\|报制，按时提出\| \| \| \|时提出报告 \|提出报告 \|按时提出报告 \|时提出报告 \|时提出报告 \|报告 \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \| \|是否注意工作场\|不注意工作场所\|有时不注意工作\|基本注意工作场\|较注意工作场所\|注意工作场所的\|得分 \| \| \|所的整洁 \|的整洁 \|场所的整洁 \|所的整洁 \|的整洁 \|整洁 \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \| \|按规定着装 \|不按规定着装 \|有时不按规定着\|基本按规定着装\|较能按规定着装\|严格按规定着装\|得分 \| \| \| \| \|装 \| \| \| \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \|协 \|工作是否充分考\|工作中没有充分\|工作中有时没有\|工作中基本充分\|工作中较充分考\|在工作中充分考\|得分 \| \|调 \|虑他人处境 \|考虑他人处境 \|充分考虑他人处\|考虑他人处境 \|虑他人处境 \|虑他人处境 \| \| \|性 \| \| \|境 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|20分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|能否能够主动协\|不能够主动协助\|有时不能够主动\|基本能够主动协\|较能够主动协助\|能够主动协助上\|得分 \| \| \|助上级和同事工\|上级和同事工作\|协助上级和同事\|助上级和同事工\|上级和同事工作\|级和同事工作 \| \| \| \|作 \| \|工作 \|作 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否努力使工作\|没有努力使工作\|有时没有努力使\|基本上努力使工\|较努力使工作活\|努力使工作活跃\|得分 \| \| \|活跃、协调 \|活跃、协调 \|工作活跃、协调\|作活跃、协调 \|跃、协调 \|、协调 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否能与上司及\|不能与上司及同\|有时不能与上司\|基本上能与上司\|较能与上司及同\|能与上司及同事\|得分 \| \| \|同事和睦相处 \|事和睦相处 \|及同事和睦相处\|及同事和睦相处\|事和睦相处 \|和睦相处 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \|积 \|为改变现状是否\|没有热情积极的\|有时没有热情积\|基本上有热情积\|较有热情积极的\|能热情积极的执\|得分 \| \|极 \|以高昂的热情积\|执行工作 \|极的执行工作 \|极的执行工作 \|执行工作 \|行工作 \| \| \|性 \|极执行工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|20分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|对分配的工作是\|对分配的工作讲\|有时对分配的工\|基本上能主动积\|较能主动积极的\|能主动积极的完\|得分 \| \| \|否不讲条件、主\|条件 \|作讲条件 \|极的完成被分配\|完成被分配的工\|成被分配的工作\| \| \| \|动积极、尽量多\| \| \|的工作 \|作 \|，尽量多做工作\| \| \| \|做工作 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否积极学习业\|不积极学习业务\|有时不积极学习\|基本上积极学习\|较积极学习业务\|积极学习业务执\|得分 \| \| \|务执行上所需的\|执行上所需的知\|业务执行上所需\|业务执行上所需\|执行上所需的知\|行上所需的知识\| \| \| \|知识 \|识 \|的知识 \|的知识 \|识 \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否具有在集会\|不具有在集会和\|有时没有在集会\|基本上具有在集\|在集会和会议上\|具有在集会和会\|得分 \| \| \|和会议上争取发\|会议上争取发言\|和会议上争取发\|会和会议上争取\|较有争取发言的\|议上争取发言的\| \| \| \|言的勇气 \|的勇气 \|言的勇气 \|发言的勇气 \|勇气 \|勇气 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \|责 \|是否能够善始善\|不能善始善终地\|有时不能善始善\|基本能善始善终\|较能善始善终地\|能善始善终地完\|得分 \| \|任 \|终地完成本职工\|完成本职工作 \|终地完成本职工\|地完成本职工作\|完成本职工作 \|成本职工作 \| \| \|性 \|作 \| \|作 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|20分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值10分 \|0 \|4 \|6 \|8 \|10 \| \| \| \|遇到工作的失误\|常常推卸责任 \|有时推卸责任 \|基本不推卸责任\|较能承担责任 \|从不推卸责任 \|得分 \| \| \|时，是否向其他\| \| \| \| \| \| \| \| \|部门推卸责任 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|在接受上司全权\|不能让上司放心\|有时不能让上司\|基本能让上司放\|较能让上司放心\|能让上司放心 \|得分 \| \| \|委托交办的工作\| \|放心 \|心 \| \| \| \| \| \|任务时，能否让\| \| \| \| \| \| \| \| \|上司放心 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \|服 \|能否遵守服务规\|不能遵守 \|有时不能遵守 \|基本上遵守 \|较能遵守 \|遵守 \|得分 \| \|务 \|则标准及其他规\| \| \| \| \| \| \| \|态 \|定 \| \| \| \| \| \| \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|20分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值10分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否服务态度认\|服务态度不认真\|服务态度有时不\|服务态度基本上\|服务态度较认真\|服务态度认真、\|得分 \| \| \|真，服务周到 \|、周到 \|认真、周到 \|认真、周到 \|、周到 \|周到 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|对待上级、同事\|对待上级、同事\|对待上级、同事\|对待上级、同事\|对待上级、同事\|对待上级、同事\|得分 \| \| \|、外部人员是否\|、外部人员没有\|、外部人员有时\|、外部人员基本\|、外部人员较有\|、外部人员有礼\| \| \| \|有礼貌，注意礼\|礼貌，不注意礼\|没有礼貌，偶尔\|有礼貌，基本上\|礼貌，比较注意\|貌，注意礼仪 \| \| \| \|仪 \|仪 \|不注意礼仪 \|注意礼仪 \|礼仪 \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|	0	negative_file/绩效考核评分标准/人力资源科劳资员绩效评价参考标准.doc
人力资源管理科劳资员关键业绩指标组成表 \|一级指 \|考核标准 \|指标说明 \|权重 \|计算方式 \|信息来源 \|考核目的 \| \|标 \| \| \| \| \| \| \| \|个人业 \|100分 \|见表1 \|40％ \|见表一 \|统计员 \|根据公司战\| \|绩类指 \| \| \| \| \| \|略需要完成\| \|标 \| \| \| \| \| \|个人业绩 \| \|工作目 \|100分 \|见表2 \|50％ \|见表二 \|直接上级（人\|根据公司战\| \|标类指 \| \| \| \| \|力资源管理科\|略及流程需\| \|标 \| \| \| \| \|科长） \|要达到工作\| \| \| \| \| \| \| \|岗位要求 \| \|综合评 \|100分 \|见表3 \|10％ \|见表三 \|直接上级（人\|工作能力、\| \|价类指 \| \| \| \| \|力资源管理科\|态度、积极\| \|标 \| \| \| \| \|科长） \|性、态度等\| 表一：个人业绩完成情况评分表（统计员汇总相关业绩完成数据填写） \|硬指标评分项目（二级指标） \|权重 \|得分 \| \|辖区的总销售量任务完成率 \|100％ \| \| \|总计 \|100％ \| \| 个人业绩加权得分 ×40％＝表二：工作目标指标评分表（人力资源管理科科长填写） \|软指标评分项目（二级指标） \|权重 \|得分 \| \|工资奖金的计算、发放；劳动保险实施及\|30％ \| \| \|离退休手续的办理 \| \| \| \|办理劳资的具体业务，解答员工有关劳资\|20％ \| \| \|方面的问题 \| \| \| \|劳资报表的统计、汇总、上报、分析、说\|20％ \| \| \|明 \| \| \| \|员工的考勤及请、消假的管理工作 \|10％ \| \| \|本岗位各种文书档案的归档和管理工作 \|10％ \| \| \|出勤情况（迟到、早退、事假等）培训出\|10％ \| \| \|勤、培训效果 \| \| \| \|总计 \|100％ \| \| 工作目标加权得分 ×50％＝表三：综合评价指标评分表（人力资源管理科科长填写） \|软指标评分项目（二级指标） \|权重 \|得分 \|加权得分\| \|1、纪律性 \|20％ \| \| \| \|2、协调性 \|20％ \| \| \| \|3、积极性 \|20％ \| \| \| \|4、责任感 \|20％ \| \| \| \|5、服务态度 \|20％ \| \| \| \|总计 \|100％ \| \| \| 综合评价加权得分 ×10％＝表四：附加项目（人力资源管理科科长填写） \|附加项目 \|项目分值 \|评分 \| \|1、为部门、集体争取荣誉者 \|加3分/次 \| \| \|2、为公司提供有建设性建议并被采纳的 \|加3分/次 \| \| \|3、为公司做出突出贡献、有先进事迹的 \|加3分/次 \| \| \|4、连续一个季度完成销售任务的 \|加5分/次 \| \| \|5、连续两个月完成销售任务的 \|加3分/次 \| \| \|6、其他部门需要协调的属于自己职权范围 \|扣5分/次 \| \| \|内的工作，不能及时有效完成的 \| \| \| \|7、经部门负责人认定并有事实依据属于工 \|扣5分/次 \| \| \|作失误的，造成比较严重后果的 \| \| \| \|7、经公司认定并有事实依据属于重大工作 \|扣20分/次 \| \| \|失误的，造成恶劣后果的 \| \| \| \|总计 \| \| \| 1．通过以上各项的评分，该员工的综合评分是：（表一＋表二＋表三＋表四）＝分。 2．评价者意见(目前绩效意见，下阶段绩效改善建议)： 3．评价者签字：日期：年月日	0	negative_file/绩效考核评分标准/劳资员关键业绩指标组成表.doc
人力资源管理科科长绩效评价参考标准 \|表一：个人业绩完成情况：100分 \| \|评价项目 \|标准 \|该项得分 \| \|管理辖区的总销售量任务完成\|得分＝实际完成量/个人计划任务量×100 \| \| \|率 \| \| \| \|表二：工作目标指标完成情况：100分 \| \|评价项目 \|标准 \|该项得分 \| \|1、部门管理工作 \|1、依据公司经营计划和总目标的要求，拟定本部门的目标及工作计划（5分）。 \| \| \|（30分） \|◎ 掌握政策及时准确； \| \| \| \|◎ 应用到实际中准确、及时。 \| \| \| \|2、设计、推行及改进人事管理制度及其工作流程，并确保其有效实施（5分）。 \| \| \| \|◎ 要符合国家法律法规及行业的有关规定； \| \| \| \|◎ 设计的工作流程要合理、科学。 \| \| \| \|3、运用有效领导方法，激励所属人员的士气，提高工作效率，并督导其依照工作标准或要 \| \| \| \|求，有效执行其工作，确保本部门目标的达成（4分）。 \| \| \| \|4、将本部门工作、按下属人员的能力，予以合理分派，并促进下属人员间工作的联系与配 \| \| \| \|合（2分）。 \| \| \| \|5、有计划地培养、训练下属人员，并随时给予适当的教育，以提高其工作能力与素质（4分\| \| \| \|）。 \| \| \| \|6、按绩效考核的要求评价下属员工的工作业绩（6分）。 \| \| \| \|◎ 评价要公正、客观； \| \| \| \|◎ 下属员工对评价基本满意。 \| \| \| \|7、根据本部门的工作计划，估算所需的款项支出，编制本部门年度预算，并加以控制，降 \| \| \| \|低部门管理费用（4分）。 \| \| \| \|◎ 每月做出费用预算案，做到不浪费、将费用控制在最低点； \| \| \| \|◎ 使用费用过程中，尽量不超过预算，甚至有所降低。 \| \| \| \|8、拟定计划不及时推迟一天扣1分；领导、督导效果不佳，部门目标没有达成，一次扣4分 \| \| \| \|；控制不利部门费用超过预算，每超过一个百分点扣1分。 \| \| \|2、向公司领导决策\|1、掌握国家、行业的人事改革政策（3分） \| \| \|者提供有关人事改 \|◎ 掌握人事改革政策及时、准确； \| \| \|革战略、组织建设 \|◎ 应用到实际中。 \| \| \|等方面的建议，致 \|2、初步提出机构设置数和机关人员编制计划，报主管领导审批，拟订人员的选聘计划（5分\| \| \|力于提高公司的综 \|）。 \| \| \|合管理水平（20分 \|◎ \| \| \|） \|要符合政策。必须坚决贯彻国家、自治区的有关方针、政策和指示精神，要认真考虑如何更\| \| \| \|好地完成上级交给的任务； \| \| \| \|◎ 从实际出发，结合本部门、本单位的实际情况，提出切实可行的计划和具体的作法。 \| \| \| \|◎ 有灵活性。没有估计到的情况发生时，便于随时调整、修改计划。 \| \| \| \|3、组织拟订并完善人力资源管理、工资管理、绩效管理、培训管理等制度，研究、分析并 \| \| \| \|提出改进工作意见和建议（4分） \| \| \| \|4、为决策者提供人事改革建议，为提高公司的综合管理水平服务（4分） \| \| \| \|5、依据公司业务需要，研究组织职责及权责划分的改进方案（4分）。 \| \| \| \|6、掌握国家、行业人事改革措施不及时、不准确，发现一次扣0.5分；提出的人员编制计划\| \| \| \|、选聘计划不准确，一次扣0.5分； \| \| \|3、提出工资分配方\|1、根据本市的生活水准、工资市场情况及区局（公司）、我局（公司）工资政策，研究并 \| \| \|案，并指导劳动工 \|提出合理的员工工资管理分配办案（5分） \| \| \|资、奖金、福利、 \|2、拟订各项员工福利与劳动保护措施，以维持员工与公司间的和谐关系（5分）。 \| \| \|劳动保险的制表工 \|3、指导根据国家有关规定办理各项劳动保险手续（5分） \| \| \|作，并审核（20分 \|4、指导并定时审核员工工资及各项福利、奖金（5分）。 \| \| \|）。 \|◎ \| \| \| \|了解员工工资及各项福利、奖金的计算方法，并指导劳资员做好的工资等表格的各项内容和\| \| \| \|计算工作，并进行审核签字； \| \| \| \|◎ 审核员工工资和各项福利、奖金要及时准确。 \| \| \| \|5、拟定、调整工资分配方案不及时、不准确每次扣1分了；审核工资等工作不及时，超过一\| \| \| \|天扣0.5分、不准确每次扣1分。 \| \| \|3、指导办理员工的\|1、配合公司经营目标，依据人力分析、人力预测的结果和各部门的人员需求情况，拟定人 \| \| \|招聘、录用、解聘 \|员招聘计划，报局领导批准（4分）。 \| \| \|、调动、离退休手 \|◎根据人力分析、人力预测的结果和各部门的人员需求情况拟订计划准确 \| \| \|续等工作 \|◎拟定人员招聘计划切实可行。 \| \| \|（10分） \|2、指导人力资源管理员办理员工招聘、录用、解聘、调动的工作（2分）。 \| \| \| \|3、指导办理工作调动手续及大中专毕业生、复退军人的分配接收工作（2分）。 \| \| \| \|4、指导离退休手续的实施工作（2分）。 \| \| \| \|5、拟订的人员招聘计划不准确，每次扣2分；指导工作不及时、不负责，每次扣1分 \| \| \|4、纪检监察工作 \|1、负责党内、公司的纪律监察工作（5分） \| \| \|（15分） \|落实上级和公司有关纪检监察工作的决定 \| \| \| \|维护党的章程和其他党内法规； \| \| \| \|◎ 检查党的路线、方针、政策和决议的执行情况。 \| \| \| \|◎ 监督检查各部门及其工作人员执行国家法律法规、政策和公司规定的情况 \| \| \| \|2、负责检查并处理公司的党员领导干部，违反党的章程及其他党内法规的案件（5分） \| \| \| \|① 按照处分权限决定或取消对这些案件中的党员的处分； \| \| \| \|② 受理党员的控告和申诉。 \| \| \| \|3、负责群众关于纪检监察的来信来访工作（5分） \| \| \| \|◎ 来信收集；来访接待； \| \| \| \|认真及时完成来信来访的处理工作，并将群众意见、建议的收集及整理好报局领导。 \| \| \| \|4、检查工作、落实工作、处理工作的不及时性，超过一天扣1分，不准确每发现一次扣1分 \| \| \| \|；上级交办的来信来访的不处理、不回复，每发现一次扣1分；意见收集整理的规范性，信 \| \| \| \|息反馈的及时性 \| \| \|5、工、青、妇工作\|1、工会的日常工作。（1分） \| \| \|，离退休人员管理 \|◎依照《中国工会章程》发挥工会作用。 \| \| \|工作 \|◎组织开展有益于身心健康的丰富多彩的文化、体育活动，丰富和活跃员工的文化生活。发 \| \| \|（5分） \|挥工会组织的积极性。 \| \| \| \|2、青年管理工作（1分） \| \| \| \|◎ 负责审批学校青年入团、退团、离团；理转接组织关系; \| \| \| \|◎ 有针对性对团员青年开展思想政治教育，调动和保护青年的积极性和创造性； \| \| \| \|◎ 团员档案收集管理等常规工作； \| \| \| \|◎ 负责对团员的奖励和纪律处分，组织对团员的民主评议。 \| \| \| \|3、妇女管理工作（2分） \| \| \| \|◎ 组织、动员并教育女性员工努力提高自身的整体素质； \| \| \| \|◎ \| \| \| \|组织宣传法律、法规，参与协调妇女与社会各方面的利益矛盾，维护妇女儿童的合法权益。\| \| \| \|4、退休人员管理工作（1分） \| \| \| \|◎ 了解离退休人员的思想、工作、身体和生活状况； \| \| \| \|◎ 向有关领导和部门反映他们的意见和要求，努力解决他们的实际问题； \| \| \| \|会同有关部门组织办理离退休职工的丧葬和善后事宜；做好离退休职工的来信、来访工作，\| \| \| \|及时处理和反馈。 \| \| \| \|5、工青妇、离退休管理工作不及时，每推迟一天扣0.5分，工青妇、离退休人员对其工作不\| \| \| \|满意，有一次投诉，扣1分。 \| \| \|6、出勤情况（迟到\|严格按公司考勤制度执行,请假半天以下扣0.5分，1天扣1分，，迟到早退1次扣1分，无故旷\| \| \|、早退、事假等） \|工1次扣完该项分值;培训出勤扣分标准与工作出勤扣分标准一致，培训考试不合格每次扣2 \| \| \|培训出勤、培训效 \|分。 \| \| \|果 \| \| \| 表三：综合评价指标评分表（主管领导填写）：100分 \|评价项目 \|评价标准 \|得分 \| \|纪 \|是否严格遵守 \|不遵守工作纪 \|有时不遵守工 \|基本遵守工作 \|较遵守工作纪 \|严格遵守工作 \|得分 \| \|律 \|工作纪律和规 \|律和规章 \|作纪律和规章 \|纪律和规章 \|律和规章 \|纪律和规章 \| \| \|性 \|章 \| \| \| \| \| \| \| \|（20分） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值12分 \|0 \|6 \|8 \|10 \|12 \| \| \| \|是否严格遵守 \|没有严格遵守 \|有时没有严格 \|基本上严格遵 \|较为严格的遵 \|严格遵守工作 \|得分 \| \| \|工作汇报制度 \|工作汇报制与 \|遵守工作汇报 \|守工作汇报制 \|守工作汇报制 \|汇报制，按时 \| \| \| \|，按时提出报 \|按时提出报告 \|制与按时提出 \|与按时提出报 \|与按时提出报 \|提出报告 \| \| \| \|告 \| \|报告 \|告 \|告 \| \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \| \|是否注意工作 \|不注意工作场 \|有时不注意工 \|基本注意工作 \|较注意工作场 \|注意工作场所 \|得分 \| \| \|场所的整洁 \|所的整洁 \|作场所的整洁 \|场所的整洁 \|所的整洁 \|的整洁 \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \| \|按规定着装 \|不按规定着装 \|有时不按规定 \|基本按规定着 \|较能按规定着 \|严格按规定着 \|得分 \| \| \| \| \|着装 \|装 \|装 \|装 \| \| \| \|分值4分 \|0 \|1 \|2 \|3 \|4 \| \| \|协 \|工作是否充分 \|工作中没有充 \|工作中有时没 \|工作中基本充 \|工作中较充分 \|在工作中充分 \|得分 \| \|调 \|考虑他人处境 \|分考虑他人处 \|有充分考虑他 \|分考虑他人处 \|考虑他人处境 \|考虑他人处境 \| \| \|性 \| \|境 \|人处境 \|境 \| \| \| \| \|（20 分） \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|能否能够主动 \|不能够主动协 \|有时不能够主 \|基本能够主动 \|较能够主动协 \|能够主动协助 \|得分 \| \| \|协助上级和同 \|助上级和同事 \|动协助上级和 \|协助上级和同 \|助上级和同事 \|上级和同事工 \| \| \| \|事工作 \|工作 \|同事工作 \|事工作 \|工作 \|作 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否努力使工 \|没有努力使工 \|有时没有努力 \|基本上努力使 \|较努力使工作 \|努力使工作活 \|得分 \| \| \|作活跃、协调 \|作活跃、协调 \|使工作活跃、 \|工作活跃、协 \|活跃、协调 \|跃、协调 \| \| \| \| \| \|协调 \|调 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否能与上司 \|不能与上司及 \|有时不能与上 \|基本上能与上 \|较能与上司及 \|能与上司及同 \|得分 \| \| \|及同事和睦相 \|同事和睦相处 \|司及同事和睦 \|司及同事和睦 \|同事和睦相处 \|事和睦相处 \| \| \| \|处 \| \|相处 \|相处 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \|积 \|为改变现状是 \|没有热情积极 \|有时没有热情 \|基本上有热情 \|较有热情积极 \|能热情积极的 \|得分 \| \|极 \|否以高昂的热 \|的执行工作 \|积极的执行工 \|积极的执行工 \|的执行工作 \|执行工作 \| \| \|性 \|情积极执行工 \| \|作 \|作 \| \| \| \| \|20 分 \|作 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|对分配的工作 \|对分配的工作 \|有时对分配的 \|基本上能主动 \|较能主动积极 \|能主动积极的 \|得分 \| \| \|是否讲条件、 \|讲条件 \|工作讲条件 \|积极的完成被 \|的完成被分配 \|完成被分配的 \| \| \| \|主动积极、尽 \| \| \|分配的工作 \|的工作 \|工作，尽量多 \| \| \| \|量多做工作 \| \| \| \| \|做工作 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否积极学习 \|不积极学习业 \|有时不积极学 \|基本上积极学 \|较积极学习业 \|积极学习业务 \|得分 \| \| \|业务执行上所 \|务执行上所需 \|习业务执行上 \|习业务执行上 \|务执行上所需 \|执行上所需的 \| \| \| \|需的知识 \|的知识 \|所需的知识 \|所需的知识 \|的知识 \|知识 \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否具有在集 \|不具有在集会 \|有时没有在集 \|基本上具有在 \|在集会和会议 \|具有在集会和 \|得分 \| \| \|会和会议上争 \|和会议上争取 \|会和会议上争 \|集会和会议上 \|上较有争取发 \|会议上争取发 \| \| \| \|取发言的勇气 \|发言的勇气 \|取发言的勇气 \|争取发言的勇 \|言的勇气 \|言的勇气 \| \| \| \| \| \| \|气 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否能够善始 \|不能善始善终 \|有时不能善始 \|基本能善始善 \|较能善始善终 \|能善始善终地 \|得分 \| \| \|善终地完成本 \|地完成本职工 \|善终地完成本 \|终地完成本职 \|地完成本职工 \|完成本职工作 \| \| \| \|职工作 \|作 \|职工作 \|工作 \|作 \| \| \| \|责 \| \| \| \| \| \| \| \| \|任 \| \| \| \| \| \| \| \| \|性 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|20 分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值10分 \|0 \|4 \|6 \|8 \|10 \| \| \| \|遇到工作的失 \|常常推卸责任 \|有时推卸责任 \|基本不推卸责 \|较能承担责任 \|从不推卸责任 \|得分 \| \| \|误时，是否向 \| \| \|任 \| \| \| \| \| \|其他部门推卸 \| \| \| \| \| \| \| \| \|责任 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|在接受上司全 \|不能让上司放 \|有时不能让上 \|基本能让上司 \|较能让上司放 \|能让上司放心 \|得分 \| \| \|权委托交办的 \|心 \|司放心 \|放心 \|心 \| \| \| \| \|工作任务时， \| \| \| \| \| \| \| \| \|能否让上司放 \| \| \| \| \| \| \| \| \|心 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|能否遵守服务 \|不能遵守 \|有时不能遵守 \|基本上遵守 \|较能遵守 \|遵守 \|得分 \| \|服 \|规则标准及其 \| \| \| \| \| \| \| \|务 \|他规定 \| \| \| \| \| \| \| \|态 \| \| \| \| \| \| \| \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \| \|20 分 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|是否服务态度 \|服务态度不认 \|服务态度有时 \|服务态度基本 \|服务态度较认 \|服务态度认真 \|得分 \| \| \|认真，服务周 \|真、周到 \|不认真、周到 \|上认真、周到 \|真、周到 \|、周到 \| \| \| \|到 \| \| \| \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \| \| \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|对待上级、同 \|得分 \| \| \|事、外部人员 \|事、外部人员 \|事、外部人员 \|事、外部人员 \|事、外部人员 \|事、外部人员 \| \| \| \|是否有礼貌， \|没有礼貌，不 \|有时没有礼貌 \|基本有礼貌， \|较有礼貌，比 \|有礼貌，注意 \| \| \| \|注意礼仪 \|注意礼仪 \|，偶尔不注意 \|基本上注意礼 \|较注意礼仪 \|礼仪 \| \| \| \| \| \|礼仪 \|仪 \| \| \| \| \| \|分值5分 \|0 \|2 \|3 \|4 \|5 \| \|	0	negative_file/绩效考核评分标准/绩效考核评分标准/人力资源科科长绩效评价参考标准.doc
关于房地产项目开发程序的研究报告目录第一章资源整合第一节房地产发展方向第二节公司核心竞争力第三节公司发展战略第四节资源整合第二章市场调查第一节市场调查的目的第二节市场调查的内容和方法第三节区域市调报告的撰写第三章用地潜力分析第一节用地潜力分析的内容第二节用地潜力分析的成果第四章土地决策第一节土地管理的基本术语第二节获取土地的方式第三节征地拆迁及其土地出让的程序第四节土地获取时应注意的主要问题第五章项目投资成本与费用的估算第一节项目投资成本与费用的基本概念第二节开发建设投资的费用构成第六章项目投资效益的多方案比较以及综合评估第一节项目财务评价的主要内容第二节项目评价的基本方法第七章市场定位第一节市场定位的依据第二节产品品质第三节面积配比和格局配比第四节房型设计第五节营销主题第八章规划设计第一节规划和设计的要点第二节规划和设计应考虑的因素第三节我国居住区规划经历过程第四节当代规划和设计的发展方向第九章工程建设第十章营销推广第一节价格策略第二节广告策略第三节营销策略第四节销售执行第十一章物业管理第一章资源整合第一节　房地产发展方向一．未来十年中国的住宅需求在未来5~10年中，我国以住宅为主的房地产业将保持强劲的增长态势，而居民消费结构转换、城市化和加入WTO将成为推动房地产产业发展的三大动力。（一）　居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代 1978－2000年，我国GDP年均增长9.5%，人均GDP增长也超过8.1%，城镇居民人均可支配收入从343.4元升到6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。90年代，人们的消费开始从温饱型向消费型转变，带动了居住、交通、通信、文化教育娱乐消费明显增强。根据第五次人口普查公报，我国现有城镇人口45594万人，占总人口的30.09%，人均居住面积10.4平方米，建筑面积19平方米。按照国家住宅产业“十五”发展计划，到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米，仅城镇居民就需建设27亿平方米，平均每年新建住宅5.4亿平方米，这样大的住宅投资与需求将对国民经济的发展起到巨大的推动作用。（二）　城市化步伐的加快带来巨大的住房需求根据国际经验，当一个国家经济进入持续稳定增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期。世界银行对全世界113个国家的统计资料进一步表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%，当人均GDP从700美元上升到1000美元和1500美元的中等发展国家时，城市化进程加快，水平将到40%~60%，而经济高速发展，城市化水平达到70% 以后，城市化发展速度将缓慢。 2000年，我国城市化水平已达36.22%，在未来十年内，人均GDP将从1997年的860美元，提高到2010年的1200美元甚至1500美元，经济的增长将加快城市化的进程，我国总人口的自然增长率仍保持在9.6‰，城市化率以每年1%左右增长，到2010年达到46%，城市人口将达到6.4亿，净增长1.9亿，每年增长1852万人。每增加1个人，将增加22平方米住宅建筑面积和100平方米左右的城市建设用地，城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的压力。（三）　加入WTO后开放步伐加快形成对房地产的巨大需求加入WTO后，我国将开放交通运输、金融服务、电信、法律服务、会计服务、信息服务、旅游、建筑业等多个行业，且开放的速度之快也是前所未有的，如银行业5年内取消对外资的地域和客户限制，建筑业合资合作企业3年内开始享受国民待遇，这些都将吸引大量外资进入，势必增加对房地产产品——住宅、写字楼、中介服务等多种需求。虽然未来5~10年中我国房地产业的发展总体看好，但现阶段，潜在需求与有效需求不足的矛盾并没有得到解决，这在一定程度上抑制了房地产业的健康发展。二．房地产市场发展趋势从1998年起，我国摆脱了低速和负增长的状态，进入高速发展阶段，尤其是2001年以来，房地产进入欣欣向荣的景象。前11个月，全国房地产投资4857亿元，比2000年同期增长29.7%。随着中国加入WTO，机遇与挑战并存的2002年，国内房地产进入一个全新的发展时期。房地产市场表现出如下特点：（一）房地产开发投资高速增长（二）商品房销售市场供求两旺（三）个人购房比重继续提高（四）土地购置和土地开发投资高速增长 2001年1—10月，全国房地产开发企业购置土地面积达12803万平方米，比2000年同期增长 65%，同期完成土地开发投资282亿元，比2000年同期增长34%，完成土地开发面积6563万平方米，同比增长36.8%。土地购置面积的大幅增长，表明开发商对为了开发前景看好。 2001年，北京、上海、成都、长春、武汉通过一系列的运作，万科的土地储备达到近90 0万平方米。“如果保持今年的速度，一年后，万科的土地储备预期可达1600万至1800万平方米”。王石报出的数字令人咋舌。而中海也计划土地储备量超过万科。大连万达2001年土地储备已达2000万平方米，业务发展到15个城市。首创集团总裁刘晓光接受《21世纪经济报道》采访时透露，首创已拥有土地储备6000万平方米，且还会继续增长。鲁能集团在北京、上海、济南、青岛、重庆、成都、宜宾、海南等地大量储备土地，已达近1000万平方米。（五）房地产市场进入优胜劣汰时期随着以地产大鳄为先锋的新一轮圈地运动的开始，然而圈地的背后是一个等待整合的市场。椐业内的普遍说法，中国内地地产最快5年，晚不会超过10年，要产生出几个寡头，象香港一样。目前，我国最大的房地产开发企业的市场份额没有超过5%，而香港是30%至 50%以上，新鸿基等几家公司占整个香港市场80%的份额。中国加入WTO，势必有大量的外资流向房地产市场，将加剧对市场的冲击，使得市场进入优胜劣汰阶段。市场也将进入现房市场，真正的买方市场将形成，房地产风险加大，门槛提高，更多的开发商要在产品品质和公司品牌上竞争，但市场不拒绝好房子。（六）空置房面积不断扩大，开发风险加大。地产商以圈地为先导的大肆扩张，无疑将带来新一轮地产开发热。但我国商品房空置面积已达10000万平方米，而商品房价格却出现近年来少有的一路上扬。实际上，新建成的商品房如空置，每年至少贬值10%，而在现有的空置房中空置超过2年的占50%以上，还有大规模开发的经济适用房以及正在启动的房地产二级市场，都在挤压现有的商品房生存空间，故有人担心目前出现的开发热潮是又一场美丽的泡沫。总之，未来10年是我国房地产发展的重要时期，在经历了1999—2001年的“龙抬头”时期后；2002—2003年市场进入整合发展期；2004—2007年将进入全面发展期；2008—2010年房地产将进入最后的调整发展时期。在各个时期，新发展动力的集聚，将拉动内需，刺激市场的发展。三．房地产开发模式的发展方向如今的房地产市场已经迈过了比产品、比技术，拼环境、拼景观的层面，而迈到了比品牌（包括品位、风格、素质、氛围、文化和生活方式）的层面。因此房地产的竞争已经超越了产品和项目的竞争，而是开发策略和开发模式的竞争。 1、规模化品牌扩张开发模式规模化品牌扩张开发模式，引导了我国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合化。该模式开发比较成功的典型是广州碧桂园、祈福新村、广州奥林匹克花园等。（1）郊区化居住模式。深圳、广州等经济发达城市为适应人们崇尚“5+2”生活模式，即市区工作5天，在郊区休息生活2天，在城市郊区开发。比较成功的典型是广州碧桂园、祈福新村、深圳万科四季花城、深圳中海怡翠等。但随着城市的发展，特别是大交通格局的奠定，“7+0”模式（市区工作，郊区居住），已成为开发商的着眼点。（2）大盘化（规模化）如今的房地产开发商为了提升品牌（包括品位、风格、素质、氛围、文化和生活方式），而大规模圈地，单个项目的面积已越来越大，如广州祈福新村占地6500亩。（3）复合化人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已结束。复合地产概念将取代纯粹的规模取胜时代，个性化差异也代表着未来之路。较成功的典型是广州碧桂园、广州奥林匹克花园等。碧桂园与北京景山中学合办碧桂园学校及五星级会所的建成获得巨大成功。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，已深入人心。广州奥林匹克花园以“体育产业+房地产”，“科学健身，健康人生”、“运动就在家门口”的理念诉求，使奥林匹克花园具备了自己独特的优势。 2. 专业化连锁开发模式专业化连锁开发模式就是用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念识别、行为识别、视觉识别），成功地将上一个项目所投放的广告费及其所形成的品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。其中主要的是“理念”与“行为”识别系统，这是出人才、出机制、出效益、出品牌的基础，这些为开发下一个项目奠定了基础。比如万科在深圳、北京、沈阳、武汉、上海等地开发的万科城市花园、中体产业与发展商合作在广州、北京、上海等地开发的奥林匹克花园。第二节　公司核心竞争力核心竞争力是那些使企业比别人更强的东西，房地产企业的核心竞争力大致包括以下几点：把握房地产市场现状和变化趋势的能力；进行市场细分和客户定位的能力；根据市场需要进行规划、设计的能力；对工程成本、进度、质量进行控制的能力；针对特定的客户群进行市场营销的能力；提供优质物业管理等售后服务；与政府有关部门进行业务沟通的能力；保证工程建设的较强融资等能力。随着房地产市场的发展，市场营销手段、物业管理等极易被模仿，已是开发商必备的能力，以后的核心能力的竞争主要是规模的竞争，形成区域市场垄断。通过构筑企业的核心竞争力，最终提升企业的品牌。第三节　公司发展战略一．企业战略的定义企业战略是在符合和保证实现企业使命的条件下，在充分利用环境中存在的各种机会和创造新机会的基础上，确定企业同环境的关系，规定企业从事的经营范围、成长方向和竞争对策，合理地调动企业结构和分配企业的全部资源，从而使企业获得某种竞争优势。它是企业战略思想的集中体现，是企业经营范围的科学规定，又是制定各种计划的基础。二．基本竞争战略竞争战略属于企业经营单位战略的范畴，是指企业正确地分析和界定本企业在竞争中的地位后所形成的战略。基本竞争战略是指无论在什么行业或企业都可采取的竞争性战略。美国哈佛商学院著名的战略管理家迈克尔·波特在其1980年出版的《竞争战略》中，提出三种基本竞争战略，即成本领先战略、差异化战略和重点集中战略。 1．成本领先战略成本领先战略是指企业通过在内部加强成本控制，在研究开发、生产、销售、服务和广告等领域里把成本降低到最低限度，成为行业中的成本领先者的战略。 2．差异化战略差异化战略是指企业提供与众不同的产品和服务，满足顾客特殊的需求，形成竞争优势的战略。运用该战略主要是依靠产品和服务的特色，而不是产品和服务的成本。但应注意，差异化战略并不是讲可以忽略成本，只是强调此时的战略目标不是成本问题。 3．重点集中战略重点集中战略是指企业把经营战略的重点放在一个特定目标市场上，为特定的地区或特定的购买者集团提供特殊的产品和服务。企业一旦选定目标市场，便可以通过产品差异化或成本领先的方法，形成重点集中战略。就是说，采用重点集中战略的企业，基本上就是特殊的差异化企业或特殊的成本领先企业。三．万科集团的发展战略探讨万科集团的发展战略：以房地产开发为主导产业，在全国大型城市近郊区开发以“城市花园”为品牌的多层住宅。具体包括以下方面： 1．经营专业化，根据自身的特点，以房地产开发为主导产业对有些行业进行整合；并将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴，但万科并不进入住宅相关部件、配件的生产体系。 2．为有效利用土地资源、降低能源、材料的消耗，成立建筑研究所。 3．住宅市场主流化，从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市镇。 4．建立新的融资渠道，住宅证卷化、金融化，广泛与国外金融机构如基金、保险等结合，增强资金实力，具备规模化开发、新市镇开发的实力。 5．广泛吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司建立联系。 6．加强与建筑商、材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，形成产业同盟。 7．为提高资金利用效率，建立财务结算中心，集中统一资金调度。第四节　资源整合在项目拓展时，除考虑房地产市场情况，还应充分考虑公司的人员、资金等多方面的因素，在各方面情况都允许的情况下，再进行项目拓展。项目开发应整体规划，包括全程策划、核心系统、增值控制、利润保障、战略领先五个方面，如果只贯彻这些措施中的一种则任何试图改善经营状况的努力都难以奏效，应对以上因素整合。第二章　　市场调查第一节房地产市场调查的目的开发商和经济评价人员通过房地产市场的调查，了解房地产市场的过去和未来，把握房地产市场的发展动态，预测其发展趋势，并据此分析开发项目建设的必要性，确定项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。第二节房地产市场调查与预测的内容和方法房地产市场有很深的地域特征，所以一般的市场调查习惯依据地域特性，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场），再由线、面到体（宏观环境），然后再从体回到面，从面回复到点，不断循环，融会贯通。现就从点、面、体的三个层次加以介绍。一．点——单个楼盘一般单个楼盘的市调从产品、价格、广告、销售四个策略加以分析 1．产品策略（1）区位分析大的方面分析楼盘的区域历史沿革、区域特征（商贸中心、工业中心、居住社区等）；了解区域的交通工具、交通方式（高速公路、市政道路、地铁、轻轨、高架、公交等）以及距离城市主要标识地域（如市政府、广场、火车站等）的距离；了解区域公共配套设施（水、电、气、医院、超市、商场、公园、农贸市场、影剧院等生活配套）和人文环境等。小的方面分析楼盘的地块具体坐落方位、大小、形状、四周房产状况、道路进出口、主要展面的临街情况等。（2）基本参数总占地面积、总建筑面积、容积率、覆盖率、规划形态等。（3）建筑类别应根据开发项目的用途、未来获取收益的方式以及所在地区的具体情况确定，现按照用途可分为下列类型： ·居住类，包括普通住宅、高档公寓、别墅、内销房、外销房等。 ·商业用途类，包括商场、商业店铺、超级市场、批发市场等。 ·办公类，包括商务办公楼（写字楼）等。 ·旅馆类，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。 ·餐饮类，酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 ·娱乐类，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。 ·工业类，厂房、仓库等。 ·特殊用途类，包括停车楼等。 ·土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，使其开发成为熟地的房地产项目。（4）面积和房型建筑面积、使用面积、公摊系数、面积配比和格局配比、平面设计等。（5）建材装修是清水房还是精装修，建材的品牌、数量等，如电梯、卫浴设备的配置等。（6）公用设施一是指日常生活中最基本的配套设施，如水、电、气、通讯、有线电视、车库等，二是指为社区配套的会所、超市等。（7）施工进度和交房日期（8）开发方式了解土地获得方式，是独资、合资、联建等方式。（9）公司构成了解楼盘的投资、设计、施工、物业管理等主要事项的承担公司是谁？资质、资信如何？ 2．价格策略价格是房地产营销中最基本、最活跃的因素，因此一般从单价、总价、付款方式三个方面深入调查分析。（1）单价单价基本上是区位、品质等因素的综合反映，是衡量比较一产品的重要指标。因此应对起售单价、最低单价、最高单价、平均单价、主力单价等方面进行了解。（2）总价相对于房屋单价给人的直观印象是楼盘的区位和品质的高低，总价所折射出来的更多信息是目标客户群层的区隔，对于总价的调研和对总价配比的切实把握，会把握产品的目标客户群定位、市场定位。实际上总价款是购买客户的最直接、最明显的分水岭。为此应从最低总价、最高总价、主力总价、平均总价、总价范围、车位总价、总价配比等方面详尽调查。（3）付款方式付款方式是总价在时间上的一种分配，用以缓解付款压力，扩大购买层的范围，以提高楼盘的销售率，是一促销手段。一般有以下几种方式，一次性付款、建筑进度付款、时间付款、银行按揭贷款、延期付款等。 3．广告策略广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等。 4．销售对楼盘各项因素的评判，归根结底是销售结果的评判。它一方面是指具体业务安排，如销售点的选择、人员配置、业务执行等；另一方面是实际销售结果的调查，如什么样的房型最好买？什么总价是市场所接受的？吸引客户最主要的地方是什么？购房客户群有什么特征？等等。二．线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解后，我们可以着手区域市场的调查与分析。一般讲，区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、供应市场特征、需求市场特征三个方面。（一）区域分析区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通动线、区域特征、发展规划三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析要侧重于整体的分析和宏观评估。 1．交通动线交通是经济发展的命脉，更是一个时代开创的急先锋。经济要发展，势必要交流。要交流，自然会形成交通动线，在地域分析的三大因素中，顺应人流、物流的自然流动趋势而形成的交通动线（江河、铁路、公路、机场等），是最活跃最具决定性作用的一环，是形成房地产地域形态的真正原动力。交通动线对地域的影响一般表现在以下几个方面。（1）形成交通动线的本身所具有的物质形态，对周围地块的直接作用。（2）由交通动线所带来的人流、物流因数量、类别、质量的差异给地域发展带来的直接或间接的影响。 2．区域特征区域特征是相对聚集而产生的、依附于地域之间且是其所特有的一种物质和精神形态。它取决于该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、人口规模、人口素质、购买力水平、建筑种类、风格、规模、分布等因素。区域特征这一特性对房地产的影响，首先表现为群体对个体的作用，即所谓的良币驱逐劣币，或劣币驱逐良币。在区域特征分析时要注重经过长期的历史沉淀而形成的无形部分。随着发展速度的加快，城市的有形部分很容易被塑造，但无形部分却很难一蹴而就。区域特征分析是要与交通动线联系起来，将它看成是一开放的动态社区。 3．发展规划政府为实现一定时期内的经济和社会发展目标，而确定的城市性质、规模、发展方向，城市土地的合理利用，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。（二）供应市场特征供应市场特征的调研关键在于认真研究产品的共同点与差异性，以及他们市场反应强弱的缘由。一般从以下几个方面调研。 1．供求状况。包括相关地段、用途、档次、规模、价位、平面布置等的房地产供应状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计他们投入市场的时间。 2．房地产商品的价格、租金和经营收入、单价分布、总价结构等。 3．房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。 4．各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉。（三）需求市场特征需求市场特征是指区域人口规模和密度、人口结构、人口素质和习惯嗜好以及家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征等。三．体——宏观环境房地产体——宏观环境的调查。该工作应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要包括：政治、经济、行政法规、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。四、房地产市场调查方法要根据调查的对象和内容，采用适当的方法。通常采用的方法有：普查法、抽查法、直接调查法、间接调查法。五、房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测（一）定性预测。主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员的实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。（二）定量预测。在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数学模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。第三节　区域市调报告的撰写房地产区域市调报告是房地产市场调查与研究的一种表现形式。要保证材料的真实性，同时针对性也是该工作的前提条件，譬如有的报告是为投资地块选择而作评估的，市调工作应侧重于经济、人文、环境、交通、市政、规划等方面，如报告是为具体产品作企划，市调工作应侧重于围绕最近开盘的几个楼盘及其销售状况进行分析。一般讲，区域市调报告大致包括区域概况、目标区域的楼盘情况、报告结论或建议三部分。一．区域概况区域概况是区域特征的总结，主要是指对历史发展、政治经济、人文环境、市政交通、生活环境、发展规划等方面的基本状况进行一个概括性的描述。因为房地产的地域特性特别强，区域概况自然是任何一份市调报告的基本点和出发点。二．目标区域的楼盘情况该工作一般先按照为了说明的总价、品质、区位等问题进行分类。再针对要研究的课题，有重点的进行详尽的客观描述。通常，根据需要在大量详实的原始资料基础上，筛选部分细项，或列表或叙述，努力做到既完整，又一目了然。为了更详尽的说明问题，又不使报告过长，通常选择一个与我们非常相似的楼盘，或现时销售非常火爆的楼盘，或对我们构成严重威胁的楼盘进行详细的分析。三．报告结论或建议对市调结果的共同点和异同点（产品结构和需求结构）的分析，以及形成这种状况的原因进行深究，是报告结论的关键部分。要对自己项目的目标市场定位作出初步的建议。第三章　用地潜力分析在项目开发前，都对基地进行论证和评估，其中最重要的是对环境、生态条件、自然系统有深刻的认识和了解。第一节　用地潜力分析的内容一般对以下方面进行分析。一．自然环境的评估土地：包括地质情况、土壤、土地形状、边缘线、坡度、景观。水源：包括地面和地下水源、水质、潮汐情况、湿地的水线情况。植被：包括植被状况、时间、区内树木的描述。野生动物状况：包括定居和迁徙的动物习性和栖息的位置和状况。气候：宏观气候和微观气候，空气质量、噪音水平和发展趋势。二．人为特色建筑：现存建筑的结构和式样，附属建筑、地基。交通系统：道路系统和网络，交通工具、出行方式、时间表等。基础设施：水、电、气、排水等系统，学校和商业网点等的分布。三．文化因素社会影响：邻里对于相邻地段的使用、地段的文化价值和考古价值。社区观点：法律限制：设施的确切位置：经济因素和状况：土地价值，税收结构，成长潜力，地块之外的经济情况改变状况。第二节用地潜力分析的成果在用地潜力分析的基础上，一般编制用地评价图，其通常做法如下： 1．分析水文资料，在地形图上画出再现期的洪水淹没线。 2．画出地下水距地面1m、2m的等深线。 3．画出代表不同土壤承载力和其它工程地质性质不同土层的位置。 4．画出矿藏的范围。 5．画出不宜建设的陡坡、活动性冲沟、滑坡、沼泽地以及遭受冲刷的河岸的范围和地段。 6．画出采取措施后可变为建设用地的小型冲沟、沼泽地、采掘场和非活动性滑坡地段。 7．画出不能作为建设用地的范围，如文物保护范围。第四章　土地决策第一节　土地管理的基本术语为了准确的把握土地管理的国家有关强制性标准、规范的规定，需对土地管理的基本术语进行掌握（以下内容均参照重庆市有关规定）。一．土地用途分类 ·农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 ·建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 ·未利用地：指农用地和建设用地以外的土地。二．土地使用权和所有权土地归国家所有，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付一定的出让金。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。三．农用地转建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划或实施具体建设项目而占用土地的，可按照规定办理农转建手续。并要缴纳新增建设用地有偿使用费。四．土地价格 1．基准地价：是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含出让金），是政府的宏观调控价格，也是土地评估及有关部门制定各种土地税费的政策依据，不是具体收费依据。 2．公示地价：是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。 3．土地还原率：是用以将土地纯收益还原为土地价格的利率（或比率）。重庆基准地价和公示地价的土地还原率r=0.0873。 4．土地级别：是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。 5．土地有偿使用费：是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。其包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。 6．土地出让金：是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地使用权向土地使用者收取的费用。其不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。 7．土地收益：是指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款规定经批准不办理出让手续，转让者需向国家缴纳的费用。划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。 8．土地出让综合价金：包括土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金。 9．基准地价的应用；渝国土房管发[2000]315号文规定的基准地价的内涵为50年期城镇熟地[成熟度：三通一平（通水、通电、通路、平整场地）]，容积率为1的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体宗地地价评估时，应根据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素、土地使用权类型及年限修正。综合用途的宗地价格评估时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。运用基准地价系数修正法评估地价的公式为：评估地价=基准地价×[1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）] ×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数。 10．公示地价的应用（1）　重庆市国有土地使用权出让金测算方法一：国有有土地使用权出让金为宗地价格与宗地出让金比率的乘积。宗地出让金比率表 \|用途 \|商服业 \|住宅 \|工业 \| \|出让金比率 \|0.3~0.35 \|0.25~0.28 \|0.2~0.23 \| 方法一主要适用于企业改制、土地级别不明确、招标拍卖出让底价的测算及建筑规划设计方案未明确或难以确定的宗地的土地出让金测算。（2）　重庆市国有土地使用权出让金测算方法二：国有有土地使用权出让金为各楼层建筑面积与楼面价出让金标准、楼层修正系数、年限修正系数的乘积之和。 1999年重庆市国有土地使用权楼面价出让金标准单位：元/平方米、50年 \|用途类别 \|商服业 \|住宅 \|工业 \| \|土地级别 \| \| \| \| \|1~3 \|550~237 \|420~158 \|440~178 \| \|4~6 \|212~184 \|141~112 \|152~124 \| \|7~9 \|168~136 \|92~78 \|96~77 \| \|10~11 \|112~92 \|66~56 \|63~45 \| \|12~13 \|83~65 \|43~36 \|36~28 \| \|14~15 \|48~28 \|29~21 \|20~15 \| \|16~18 \|26~24 \|19~17 \|14~13 \| \|19~20 \|22~20 \|15~13 \|12~11 \| 方法二主要适用于建筑规划设计方案已明确的宗地土地出让金测算。（3）　重庆市国有划拨土地使用权转让土地收益测算方法土地收益为土地出让金与土地收益系数之乘积。划拨土地转让土地收益系数 \|用途 \|商服业 \|住宅 \|工业 \| \|土地收益系数 \|0.2 \|0.15 \|0.14 \| 2. 土地获取的方式 3. 征地拆迁与土地出让的基本程序第四节　土地获取时应注意的主要问题土地是房地产开发的基础，土地投资在开发成本中占的比例也比较大，通常在三分之一左右，有的甚至超过二分之一，为此土地获取时，应谨慎。特别要注意以下几个问题。 1．必须明确土地的状态，是原状土地（毛地），还是熟地（三通一平的土地），同时若是原状土地应明确市政设施配套有谁负责配套、何时配套、有何配套等问题。 2．应明确土地价格所包含的内容，是否包括出让金、征地拆迁安置费、有关税费等。 3．应明确土地款的支付与《国有土地使用权证》等有关手续办理进度的关系。大宗土地的出让，应明确出让金缴纳一定比例即可办理《国有土地使用权证》或申请出让金缓交，以减轻项目前期投资。 4．应调查清楚土地的权属，是农用地，还是国有土地；若是农用地应明确国务院是否批准转为城市建设用地，若未转为城市建设用地应明确新增城市建设用地有偿使用费的支付（按规定土地使用者缴纳出让金后，不再缴纳新增城市建设用地有偿使用费，由区政府在报国务院批准农转建时支付），若是国有土地应明确土地的权属单位、土地款（出让金、征地拆迁安置费、有关税费等）的支付情况以及是否在银行抵押贷款。 5．为使在土地价格谈判时处于主动地位，应在委托征地、拆迁前，公司内部收集有关资料，按照相关的法律、法规，编制测算报告。 6．在支付征地、拆迁款时，应特别注意对安置问题的控制，一般预留30%~40%征地、拆迁费，在确实进行安置时分期支付。同时宜签定征地、拆迁包干合同。 7．在签定出让合同时，应注明开工日期的在开工条件，防止由于某种原因延期开工，而征收土地闲置费，甚至两年不开发，出让方要无偿收回土地使用权。该问题对于大面积片区开发（分期滚动开发）项目有为突出。 8．对于毛地的开发，按规定要分摊道路一半的用地面积，因此在《国有土地使用权证》中要注明总用地面积、道路面积（划拨）、出让面积。第五章　项目投资成本和费用的估算第一节房地产投资成本和费用的基本概念一、房地产总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。开发建设投资在开发建设过程中形成以出租和出售为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产。应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发期是指房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的时间。二、开发产品成本是指房地产项目产品建成时，按照国家财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。三、经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家财务和会计制度结转的成本。主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产销售成本和出租经营成本可按当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。四、房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产和递延资产。（一）固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。（二）无形资产主要包括土地使用权等。（三）递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。五、运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用，主要包括：管理费用和销售费用。六、资金使用计划房地产项目应根据可能的建设进度和将发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。在可研阶段，计算期可取年、半年、季、月为单位，资金使用计划按期编制。编制时应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。第二节开发建设投资的费用构成一、房地产土地费用是指为取得项目用地而发生的费用。房地产取得土地的方式有多种，所发生的费用各不相同。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 (一)　土地征用拆迁费 1、农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、拆迁费、其他费用。 2、城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原有单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费。（二）土地出让价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。许多城市都制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。（三）土地转让费。（四）土地租用费（五）土地投资折价。二、前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可研，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用。项目前期规划、设计、可研所需支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工程量乘以正常工日费率估算。项目水文地质勘测、土地开发中的“三通一平”工程费用根据实际工程量估算。三、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供气、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。四、建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。五、公共配套设施建设费用是指在居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等，一般按规划指标和实际工程量估算。六、开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。七、管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。八、财务费用是指房地产企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债卷的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。九、销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代理手续费、销售服务费以及预售许可证申领费等。十、其他费用主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。十一、开发期税费主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、分散建设市政公用设施建设费等。十二、不可预见费第六章　项目投资效益的多方案比较以及综合评估一、定义房地产财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。二、基本财务报表的类别现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。三、现金流量表现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照计算基础的不同，一般分为： 1．全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。 2．资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 3．投资者各方现金流量表。该表以投资各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。四、资金来源与运用表该表反映房地产开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。五、损益表该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。 1、利润总额的计算利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加- 土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本 2、弥补亏损房地产开发企业的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的用税后利润弥补。 3、利润分配房地产企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度亏损提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。提取公益金向投资者分配利润。六、财务盈利能力分析财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标： 1、财务内部收益率（FIRR）指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量表现值等于零时的折现率。其表达式为： n ∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0 t=1 式中CI——现金流入量 CO——现金流出量（CI-CO）t——第T期的净现金流量 N——开发经营期（开发期与经营期之和）财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差发求得。当FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（设定的基准收益率）时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期的财务内部收益率，然后再比较。 FIRR年=[（1+FIRR季）4-1]×100% 2、财务净现值（FNPV）是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折算到开发期初的现值之和。 n FNPV=∑（CI-CO）t（1+ ic）-t t=1 财务净现值≧0的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。 3、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目）投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算期。其表达式为： n ∑（CI-CO）t =0 t=1 投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得，其详细计算公式：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数- 1）+（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）投资回收期应以年为单位。 4、投资利润率投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100% 5、资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100% 6、资本金净利润率资本金净利润率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100% 七、清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。 1．借款利息计算有效利息率有效利息率=[1+(rt/m)]m-1 式中 rt——名义利息率 m——每期计息次数利息计算 2．借款偿还期的计算八、资金平衡分析九、资产负债分析第六章　项目投资效益的多方案比较以及综合评估一、定义房地产财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。二、基本财务报表的类别现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。三、现金流量表现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照计算基础的不同，一般分为： 1．全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。 2．资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 3．投资者各方现金流量表。该表以投资各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。四、资金来源与运用表该表反映房地产开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。五、损益表该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。 1、利润总额的计算利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加- 土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本 2、弥补亏损房地产开发企业的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的用税后利润弥补。 3、利润分配房地产企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度亏损提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。提取公益金向投资者分配利润。六、财务盈利能力分析财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标： 1、财务内部收益率（FIRR）指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量表现值等于零时的折现率。其表达式为： n ∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0 t=1 式中CI——现金流入量 CO——现金流出量（CI-CO）t——第T期的净现金流量 N——开发经营期（开发期与经营期之和）财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差发求得。当FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（设定的基准收益率）时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期的财务内部收益率，然后再比较。 FIRR年=[（1+FIRR季）4-1]×100% 2、财务净现值（FNPV）是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折算到开发期初的现值之和。 n FNPV=∑（CI-CO）t（1+ ic）-t t=1 财务净现值≧0的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。 3、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目）投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算期。其表达式为： n ∑（CI-CO）t =0 t=1 投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得，其详细计算公式：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数- 1）+（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）投资回收期应以年为单位。 4、投资利润率投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100% 5、资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100% 6、资本金净利润率资本金净利润率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100% 七、清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。 1．借款利息计算有效利息率有效利息率=[1+(rt/m)]m-1 式中 rt——名义利息率 m——每期计息次数利息计算 2．借款偿还期的计算八、资金平衡分析九、资产负债分析第二节项目评价的基本方法投资决策分析常用的决策方法主要有两种：静态分析法和动态分析法。投资决策的静态分析法是按照支出、收入、利润和资金占用、周转等方面的传统会计观念，以公司投资的经济效益进行评价和分析的方法，又称投资决策的会计法。按照传统的会计观念，以货币为统一尺度计量的金额收入或支出，不论发生在何时，其经济价值是相同的。由此可见投资决策的静态分析法实际上就是将财务会计中关于损益计算的原理和方法，应用于投资决策分析中。静态分析法主要有回收期法、投资报酬率法等。投资决策的动态分析法是依据货币的时间价值的原理和方法，将投资不同时期的现金流入和现金流出按某一可比基础换算成可比的量，据以评价和分析投资效益的方法。主要有净现值法、现值指数法、现值回收期法、内含报酬率法。一、回收期法（一）回收期的基本概念和模式 1、投资方案每年现金流入量相等回收期=投资的初始现金流出÷每年的现金流入 2、投资方案每年的现金流入不相等投资回收期无法用公式测算，只能在逐期累计其现金流入额的基础上测算。（二）对回收期法的评价投资回收期法优点是计算简单，通俗易懂，促使公司尽快收回投资。回收期法的缺点：一是只反映投资的回收速度，不能反映投资的整个寿命期限和盈利能力；二是不考虑现金流量发生的时间性，在评价和分析投资方案时，忽略货币时间价值这一重要因素。总之，投资回收期法具有很大的片面性和局限性。在投资决策时，往往只将其作为最初评价和分析投资方案是否可取的工具，而真正最后决策时还需与其他方法相配合。二、投资报酬率法投资报酬率法的基本概念和模式投资报酬率法是指一项投资方案的平均每年获得的收益与投资额之比，它表示单位投资额每年获得的报酬，是一项反映投资获利能力的相对数指标。按投资报酬率所采用的基础不同有两种不同的计算方法： 1、以原始投资额为基础，计算投资报酬率。平均每年获得的投资税后净利投资报酬率= 投资的初始投资额 ×100% 该项指标反映投资在其整个的寿命期间内按年平均的获利能力。 2、以平均投资额为基础计算投资报酬率。以平均投资额计算的投资报酬率称为平均投资报酬率，它是指一项投资在整个寿命期内按年平均增加的税后净利润与其占用的资金额之比。上述投资报酬率的计算以投资的支出总额为基础，但事实上，由于投资所形成的固定资产的逐年摊销，投资支出总额并非在其寿命期内被始终占用。故以其反映的投资效益是不够客观的，而平均投资报酬率则考虑了这一因素。平均每年获得的投资税后净利平均投资报酬率= （初始投资额+残值）÷2 ×100% 该项指标反映投资在其整个的寿命期间内按年平均的获利能力。对投资报酬率法的评价运用投资报酬率法评价投资的经济效益，从某种程度上反映了投资所产生的盈利水平，较回收期法要客观、全面；再者该方案计算简单易理解。投资报酬率法存在如下缺点：一是没有考虑投资现金流量的时间性和时间价值这一重要因素，使得公司难以判断投资所实现的盈利水平能否满足其要求，容易导致错误的决策；二是只考虑投资所得，而忽略考核投资回收，从计算报酬率公式看，涉及到的只是投资所产生的年平均净利，而投资的回收情况在公式中没有体现出来。在公司采用不同折旧法的情况下，投资报酬率更难客观正确地分析投资的经济效益，因为不同的折旧法，会得出不同得税后净利，税后净利更不是一个平均数，所以投资报酬率法带来很大假设性，与公司投资的客观事实并不相符。三、净现值法净现值法的基本概念和模式一项投资在整个寿命期限内的全部现金流入现值减去全部现金流出现值后的余额称为投资的净现值。在净现值法下，计算投资的现金流量现值实际已将投资所应实现的报酬考虑在内，即投资的必要报酬率。净现值实际上是一项投资实现其必要的报酬率后多得报酬的现值。净现值等于零的报酬率称为内含报酬率。四、现值指数法一项投资的的现金流入现值总额与其现金流出现值总额之比称为现值指数，计算公式如下：投资的现金流入现值投资现值指数= 现金流出现值五、现值回收期法（一）现值回收期法的基本概念和模式 1、年金插补法当一项投资所产生的现金流入每年都是一相等金额时，可应用年金插补法求投资方案的现值回收期。现金流出现值=每年等额现金流入×回收期年金现值系数回收期年金现值系数=现金流出现值÷等额现金流入根据回收年金现值系数，即可查阅“1元的年金现值表”，以相应的n值为其回收期。 2、逐年测算法如果投资所产生的每期现金流入不是一均等的数额，那么其现值回收期应采用逐年测算的方法来测算。（二）对现值回收期法的评价该方法克服了传统回收期法不考虑货币时间价值这一重要因素，但仍未考虑回收期以后投资产生效益的情况，所以仍欠全面和客观。六、内含报酬率法（一）内含报酬率法的基本概念上述投资决策分析的现值法（净现值法、现值指数法和现值回收期法），均以已知的投资的必要报酬率为基础，将投资的现金流量折算为现值，然后据此评价和分析。投资的内含报酬率（IRR）是指在投资的整个有效年限内能使投资的现金流入现值总额与现金流出现值总额恰好相等，即净现值为零的报酬率。内含报酬率的测算根据现金流入和现金流发生的不同形式，内含报酬率的测算主要有： 1、插值法在一项投资的现金流出现值为已知，投资寿命期内每期现金流入为等量的条件下。 n年的年金现值系数=现金流出现值总额÷每年（期）现金流入 2、逐次测试法以不同的报酬率计算投资的净现值，直到测算到净现值为零为止。七、终值法如前所述，投资的特点是周期长，在形成基本的生产经营能力的过程中，要大量消耗人力、物力、财力，直到生产经营能力形成后才能生产出产品。这个特点说明投资的建设时间愈短，投资效益愈好；投资建设时间愈长，未完工的项目就多，投放在未完工项目上的物资和资金由于不能提供任何有用效果，实际上是一种变相积压。终值法是将投资各年发生的直接投资支出换算成可比的终值，依此评价和分析投资经济效益的决策方法。八、重置性投资决策重置性投资决策是为了维持原有生产经营能力或为提高劳动效率，节约费用，降低成本而进行的投资，其实质就是对现有固定资产的更新、大修理或技术改造。第七章　市场定位第一节市场定位的依据无论何种营销方案，其精髓的最大沉淀还是落实在产品本身的基础上，适应市场的产品定位始终是销售顺畅的强有力保证。而一般市场定位依据如下条件：一．依据市场调查结果，确定客户群目标市场。二．依据项目用地的潜力分析，确定项目的优势、劣势。三．依据投资效益的多方案比较和综合评估，确定基本的物业类型。四．依据公司的发展战略和人力、物力资源的整合，确定开发模式。五．整合以上因素，确定产品的用途、规模、档次(品质)、价格、营销推广、开发时机和经营方式等的基本定位。第二节产品品质通常，房地产的产品品质可通过以下两个方面来理解：一．产品的基本要素产品的基本要素是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及延伸到整个楼宇或小区的面积、格局配比，单体的造型、小区的三维空间、社区环境和总体功能设计等。它不但是购买者最关心、最先考虑选择的条件之一，也是在市场检验中，评判开发商是否成功的最为基本的一环。若对产品的基本要素进行调整，不仅伤筋动骨，费力费时，而且还涉及到有关部门的审批，调整起来比较困难，因此，它的前期规划就显得尤其重要。二．产品的配套产品的配套是指小区内为满足或丰富居民的日常生活、工作需要、休闲娱乐等功能的需要而配置的各项设施。包括水、电、气、有线电视、通信、智能化系统、会所、超市、游泳池、俱乐部等。社区已演变为一个有特定的人居住、有具体设施、以人际关系联系起来的活的居住环境。人们选择社区的前期是这个社区对于他们的工作、生活、购物、教育、娱乐等方面方便的满足水平，挑选社区配套服务设施的完整水平，考虑社区附近教育机构的教育质量，社区的安全、管理、公共交通等方面最受关注，总体上社区的选择实际上是总体生活水平满足水平的选择。因此，作为产品定位的两个方向性的切入点，产品的基本要素已成为房地产开发的“规定性动作”，产品的配套也同人们的日常生活息息相关，且更加直观形象，恰当的细节表现还会很大程度上增加对客户的吸引力。为此，开发商将大量的资金投入到该部分，许多营销话题也由此产生或得以发挥。第三节　面积配比和格局配比一．面积配比一般，面积配比所对应的是一个总价市场，因为在单价一定的基础上，略去层次差价、朝向差价等价格微调因素，面积小，势必总价低，反之面积大，总价就高。而总价是客户消费水平的集中表现，是区分目标市场最基本的参考因素。因此面积配比必须与目标客户群的总价市场相吻合。二．格局配比格局配比是指各种房型（二室一厅、三室二厅等）占销售单元总数的比例。其不一定与面积配比一一对应，两者既相互联系，又有所区别。格局配比虽然也对应一总价市场，但它更多的是反映客户生活需求结构的某种状况。面积、格局配比的拟订是对市场深入了解的基础上。要根据所掌握的市场供应状况及消费者的需求状况，研讨自己的产品在未来市场推出的那一刻，现有的消费热点是否还持续，目前所发现的市场容量，其是否能真正给企业带来效益。第四节　房型设计在房型设计时应注意以下几个方面。一．每个房间的大小形状合适，功能布置合理。二．每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学。三．整个楼宇平面、立面简洁实用，得房率高且合理。第五节　营销主题对楼盘的优势或买点进行浓缩提炼，使项目优势凸显，形成营销主题。重庆金科花园——离解放碑最近的房子重庆龙湖花园——回家就是度假的开始广州碧桂园——给你一个五星级的家广州奥林匹克花园——运动就在家门口第八章规划和设计第一节规划和设计的要点房地产产品的规划和设计一般应注意以下几个方面的要点。一．产品规划应与客户群定位相吻合什么样的客户群对应什么样的产品，否则，市场不认可，再好的房子也面临空置的危险。客户群定位虽涉及到客户的年龄、生活习俗等基本情况，但最根本的一条是客户的收入水平，反应到产品上便是总价区间。总价的设定其实就是产品规划和客户群定位最根本的一条标准。二．产品规划应顺应和引导消费时尚产品规划不能仅仅满足客户的基本需求，应善于挖掘和满足客户的潜在需求。为此，要使自己的产品脱颖而出，一些与众不同的规划配置是必不可少的，应顺应和引导消费时尚。三．产品规划应兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对。实际上，产品规划的功能配置不是越多越好，应考虑竞争对手的状况，凸显自己的产品优势，而不是简单地模仿或追求齐全，最终为成本所累。四．“三阶段”规划设计，丰富规划设计概念为使开发项目处于房地产市场的领跑者——开发商一般将项目的规划设计分为“规划概念创意——规划方案——详细规划”三个阶段。大型项目一般都进行概念性规划设计，以便确定整个项目的总体开发思路、开发策略以及营销战略。第二节　规划和设计应考虑的因素一．总体布局和规划的考虑根据玛斯洛需求模型，人们的需求先后包括最基本的生理需求、安全需求、交往需求，然后向高级的自尊需求、自我实现需求发展。随着我国社会、经济的发展，人们的需求已从最基本的需求向高级需求转化。居住环境的构成包括硬性环境和软性环境，两者必须相互依存，否则将不能实现可居住性环境的创造、生态平衡和可持续性发展。硬性环境是指物质设施的综合，是有形的环境。包括自然因素、人口因素、空间因素，具体指住宅建筑、公共设施、各类型的构筑物、道路广场、绿地等。软性环境是指非物理的、非物质的居住区域内的事物总和，是无形的环境。比如生活的方便性、品位和情调、舒适水平、信息交通、安全水平和秩序、归属感等，是社会性、社区性、邻里性的集中体现。二．住宅区规划和设计的考虑因素 1、住宅的实用性住宅使用面积、功能，类型，层数；朝向和日照；通风和防风；住宅的活动空间的适用性。 2、公共设施的完善性和方便性商店系统；学校和幼儿园的配置；娱乐和休闲设施的配置；水、电、气、通讯设施的完备和方便。 3、道路系统道路系统的设计布局；公共交通枢纽；人行道布局设计；人车分流规划；服务车辆线路的规划设计（指消防、救护、救灾、垃圾收集、设备维护和修理车辆的通道。）、道路的安全设计。 4、居住安全和小区域划分住宅单体和群体安全考虑；行人和儿童的安全；居住的私密性；娱乐和休闲设施的安全设计；居住区域和外部交通连接时的安全性；各小区域的相对独立性、围合性设计。 5、环境清洁和安静性因素垃圾收集处理；交通、商业区、娱乐公共空间和儿童活动空间的噪音控制；污水处理系统。 6、人员交流社区组织机构和活动场所；住宅单位和组团内邻里接近空间的设置。 7、景观设计环境总体气氛；建筑组合形成的氛围；空间构图、比例、色彩；自然和人造吸引因素（吸引点）的规划和设计；景观艺术处理。 8、住宅区的经济因素经济技术指标；开发成本；销售价格等。三．单元式住宅的类型和户型住宅类型基本分为单元式和独立别墅式两类。单元式由于水平和垂直面上空间利用的不同而产生了各种不同的单元形式。如在水平面上变化产生了大进深式和天井式，在垂直面上变化产生跃层和错层式，又由于水平和垂直公共交通组织上不同的处理而产生了梯间式、内廊式、外廊式、集中式等类型的住宅。四．住宅群体的组合形式（一）　群体平面组合形式住宅群体的组合基本形式有三种，行列式、周边式、点群式、混合式。 1．行列式各式单元住宅或联排式住宅按一定的朝向和间距成排布置，使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网、方便工业化施工。整齐的住宅排列在构图上有很强的规律性，但形成的空间往往比较呆板。但如果在排列组合时，注意避免兵营式布置（采取单元错接等），并考虑住宅组群建筑空间的变化，仍可达到良好的景观效果。 2．周边式住宅沿街坊或院落周边布置，形成封闭或半封闭的内院落空间。院内安静、安全、方便、有利于布置室外活动场地、小型公共绿地和公建等居民交往场所。周边式布置可以节约土地，提高建筑密度，但部分住宅朝向较差，且若是地形起伏较大的地块则土石方工程量较大。 3．点群式点群式布局包括低层独院式住宅、多层点式及高层塔式住宅布局，点式住宅自成组团或围绕组团中心绿地、主题建筑、水面等有规律或自由布置。运用的得当可丰富建筑群体空间，形成特征，且布置灵活，便于利用地形。但在寒冷地区由于外墙较多，不利于节能。 4．混合式三种基本形式的结合或变形的组合形式。（二）　群体空间构成 1．空间的构成要素空间的构成要素分硬质和软质两类。由建筑物的墙面、围墙、过街豁口、铺地等要素构成的空间为硬质空间，由大树、行道树、树群、灌木丛、草地等围合的空间围合软质空间。 2．空间领域的划分空间领域是指居民户外活动的空间范围，一般具有不同的领域使用性质，他是户外空间布局时的一个重要依据，按空间领域的使用性质一般分为私有空间、半私有空间、半公共空间、公共空间四个层次。 3．空间围合的类型住宅空间围合可分为两大类，庭院——广场型和带型。 4．空间的尺度与比例在一定条件下，建筑物的高度与空间宽度之间适宜的比例，形成良好的空间尺度感。一般带型空间的高宽比以1:1~1:2.5为宜，而庭院和广场空间的高宽比最大不超过1:4。 5．空间构图的基本手法（1）对比指物体的差别，如大与小、高与低、长与短、宽与窄、硬与软、虚与实、色彩的冷与暖、明与暗等的对比，通过对比可丰富建筑群体景观，打破单调、呆板的感觉。（2）　节奏与韵律指同一形体重复使用或交替使用所产生的空间效果。节奏与韵律在形式上都遵循着间距的规律性，并以一定的几何定位为前提，此构图手法用于沿街或沿河等带状布置的建筑群的空间组合中。（三）　住宅群体空间组合形式成组成团：这种组合形式是由一定规模的住宅成组成团的组合，构成居住区或居住小区的基本组合单元，其规模受建筑层数、公建配置方式、自然地形、现状条件及社区管理等因素的影响，一般为1000——2000人，较大的可达3000人左右，住宅组团可由同一类型、同一层数或不同类型、不同层数的住宅组合而成。第三节　我国居住区规划经历过程长期以来，我国的居住问题未得到很好的解决，19世纪末、20世纪初，由于大城市人口急剧增加，出现了2、3层联排式的里弄式居住区。里弄通街道，住宅在里弄内。上海的石库门住宅和武汉、天津的类似住宅，都是在这个时期解决城市居住人口居住问题的典型方式，形成“街—弄—里”三级住宅系统，交通由街道承担，弄是街道进入住宅区的人行干道，里是死胡同。住宅均为2、3层，属于中密度住宅。一．邻里区 20世纪以来，随着城市和工业交通的发展，原有的沿街发展的居住组织不符合新的要求，面积小的街坊很难提供便捷的交通，上学、购物等都必须穿越来越繁忙的街道，不方便也不安全，因此规划工作进入到一新阶段。1929年，美国人C·A·佩里首先提出“邻里单位”的概念（neighborhood uint），作为组织居住区的基本形式和构成城市的“细胞”。邻里单位规划的基本原则是：（1）为使学生不穿越交通干道，邻里单位的人口和用地规模以小学的合理规模计算和控制。一般小学规模1000~2000人，邻里社区的人口为5000~6000人。（2）为了便于居民的日常生活和社会活动需要，设置包括商店、教堂、图书馆、公共商业中心等公共设施。（3）道路系统应保证居住区交通通畅和便捷，限制外部车辆穿越，保证居住区的安静和安全。内部人行道与车行道分离，居住区的道路一般全部采用尽端路系统。（4）房屋的布局朝向合理、间距合理。二．居住小区居住小区是20世纪50年代提出的。 1、由城市道路或自然界线划分，地块完整，不被干道分割。 2、居住小区的规模按城市道路交通条件、自然地形条件、住宅层数、人口密度、生活服务设施半径以及配置的合理性等因素决定。一般以小学的服务半径为下限，以公共服务设施的服务半径为上限控制用地，小区可根据需要划分为若干组团。、 3、居住小区内设置一套完整的居民日常生活服务设施，包括幼儿园、托儿所、小学、商店等，规模较大的还设置中学等。 4、小区内部道路应相对独立或封闭，避免外部机动车辆穿越。 5、小区一定设计公共绿地，布局与公共活动中心、儿童游乐中心等配合，形成绿化系统。三．居住区 20世纪70年代以后，我国根据当时的需要，在小区的基础上，曾经开发过尺度更大的“住宅区”，把生活设施放在一个区，其他部分是小区组团，由于生活设施设立在单独的区域内，住宅小区的形式已破坏，特征不明显。四．综合住宅区这个概念是在20世纪80年代提出的，与居住小区和居住区的最大不同，在于综合住宅区提出要在区内安排就业设施，使得综合住宅区具有与以前的居住区有所不同的功能。 \|居住区 \|小区 \|组团 \| \|户数（户） \|10000~15000 \|2000~4000 \|300~700 \| \|人口（人） \|30000~50000 \|7000~15000 \|1000~3000 \| 居住区用地平衡控制指标（%） \|用地构成 \|居住区 \|小区 \|组团 \| \|1．住宅用地（R01） \|45~60 \|55~65 \|60~75 \| \|2．公建用地（R02） \|20~32 \|18~27 \|6~18 \| \|3．道路用地（R03） \|8~15 \|7~13 \|5~12 \| \|4．公共绿地（R04） \|7.5~15 \|5~12 \|3~8 \| \|居住区用地（R） \|100 \|100 \|100 \| 摘自：《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）第四节　当代规划和设计的发展方向住宅区的规划是城市设计的延续，它受到城市文脉和地域的制约。现代住宅区的规划和传统住宅区具有相同的地方，但是，由于经济发展水平的不同，生活方式的改变，这两者之间又存在巨大的差异。当代住宅区的规划和设计应基于探索适应居民的基本和新的需求之上，探索新的居住形态。保护已有的居住文化传统，满足人们居住的新需求是规划设计的基础。在住宅区的规划探索上，规划形态的探索是首要的，规划形态是规划创作的具体表现，其核心是人，因此规划形态应以人为本，要符合居民生活习俗、行为轨迹的规律性、方便性。多年来，我国形成了“小区——组团”两级结构模式，并建立了相应的管理机制。一般讲，我国设计界比较倾向组团均匀方式来规划住宅区，因为组团规模如果较均匀，管理合理和方便的多，因此国内出现许多“中心型”的规划模式。目前，组团均衡划分的小区模式已不流行，因为，商业活动需要不同的组团规模，市场的多元性造成规划上的多元性。小区管理模式的改变也直接影响小区的规划结构，小区基本组成单元趋向于如何更好地组织和丰富居民的邻里交往和生活活动的内容。除原有的组团形式外，还出现了邻里单位和院落空间为小区构成的基本空间，适当扩大住宅间距，结合绿地布置，形成多种形态的居民交往、老人休闲和儿童娱乐的小区结构单位。与此同时，小区的规划空间形态也在不断演进，除了常规的“中心型”以外，结合小区的地域特点，将小区入口、文化设施、绿地、标志性构筑物等连成一片，贯穿小区，形成 “带状型”；也有沿小区的主路的几种空间，强调几个景观节点、绿地和建筑小品群，形成“节点型”等，从而创造出地域性强的空间形态和优美的居住环境，这都是规划形态发展的方向。一．住宅小区内部交通组织住宅小区内部交通的流动包括步行和车辆（机动车和非机动车两类），小区内的交通组织在于创造方便、安全、安宁的居住环境。小区的交通现象可分为动态与静态两类。动态交通组织是机动车、非机动车和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。二．环境质量的保障住宅小区环境质量是居民对其所在环境的具体需求而进行评价的一种概念，小区环境质量包括了小区的自然环境要素和社会环境要素的质量，前者为小区内的水、空气、日光、植物等要素，后者为供水、供热、供气、垃圾处理等设施功能的要素，人们对环境质量的要求越来越高。具体的环境质量要素包括：（一）空气环境质量（二）水环境质量（三）绿化环境质量卫生环境质量三．住宅小区的个性和风格随着，经济的发展，生活水平的提高，现在那些缺乏个性和特色的住宅小区已被人们普遍厌弃，追求具有独特风格、具有个性特征的住宅区已经成为国人的普遍愿望，因此，设计和创造具有个性化小区已成为房地产成功开发的关键。如何能够建立住宅小区的个性，有以下基本方法。（一）传统文脉的延续住宅小区是构成城市的细胞之一，这个组成单位应充分体现城市的建筑文化传统、居住环境文脉、城市景观环境等要素。如上海的新里弄建筑模式；北京新四合院的形式；江南城市采用低层建筑布置、粉墙黛瓦以及传统造园手法，体现江南水乡的古朴、清新、淡雅的特色，这些都是延续城市文脉的手法。（二）因地制宜的布局住宅小区的基地状况各自不同，规划时应善于把握地形、地貌和地物作为创作的依据，必然能反映出小区的特色。比如基地上的树林，要将其保护并规划的空间有机组织，就能反映空间环境的特点；比如高差较大的山地，应依顺山地等高线布置道路和建筑，突出山地建筑的特色；南方地区可采用底层架空，使小区的绿化空间流通和景观视线通透，也体现出南方骑楼的特色。（三）建筑形式的创作关于建筑风格涉及面相当广泛，它与历史文脉、流行风格具有密切的关系，也与民族审美观、文化特征有关，具体到小区建筑的建筑风格应从历史角度、流行风格、文化角度、技术角度四方面来论述，建立风格观。具体到一般原则，一个小区的住宅建筑的处理首先应注意的是统一性，然后在统一下求变化，即统一下的变化原则。达到这个目的的方法很多，比如建筑采用同样的色彩系统、同样的形式系统、同样的比例系统等都达到统一性的方法。比如为了达到城市文脉的目的，利用一个与当地建筑有关的形式母题作为符号，然后在建筑小品上应用，符号的尺度、形状可能会有一些变化，但仍感到其统一性。另一种方法是从当地历史、文化、气候、民风中去挖掘，如青岛、大连建筑沿用德国和欧洲大陆传统建筑的风格特征，上海强调欧洲的“新古典主义”特征，北京建筑吸取传统院落的特点等等。 9. 工程建设一．工程建设管理的总体要求针对实施项目现场管理有关的设计、方案优化、资源利用、工程承包、施工管理、材料供应、设备供货、资金保障予以一些规定。把项目现场管理全过程、全部目标、全部活动都纳入计划轨道，使项目各项工作可预见、可控制。防止战线拖长、效益低、浪费大。二．现场管理任务要求运用管理的职能（计划、组织、指挥、协调、控制）去促进技术管理工作的开展，合格的工作主体、精干高效。 1．负责项目实施过程中有关方面的综合协调工作，委命现场主持事务的责任人，有关专业的监理人员应及时到位。 2．根据公司决策的总进度计划，制定所要达到的现场管理总目标、阶段目标，分解目标对事务作安排；对资源进行优化配置，使各项工作都纳入计划轨道，可预见、可控制。 3．规定职责范围和协作关系。 4．审核并签署工程开工、停工、复工令，督促计划工作的实施，依据实际进度对工程款支付申请进行签证。 5．拿出处理重大质量事故、责任事故、安全事故的意见。 6．处理合同履行中的重大争议与纠纷，组织处理重大索赔，协调财务等部门搞好工程预算、结算。三．工程管理规定贯彻建筑法及有关规定条件，依章法办事。 1．有关承包商素质的规定工程有承包商完成（按工程条件、技术规范、图纸、工程量清单和变更单要求，承担实施全部工程的施工建成和修复缺陷工作），承包人员的素质是一切控制的基础。（1）预审所提供的资料。（2）承包商通过评标、决标选定。 2．合同转包与分包规定（1）合同不得转让。禁防工程被肢解、贱价承接、挂靠，合同签约实施有序、廉洁、高效。（2）工程专业性技术强的可分包，但必须有业主、监理同意。 3．有关施工现场的材料、工程设备和工艺的规定。（1）监理可随时进入施工现场检查。（2）一切材料供应、设备定货和工艺均应达到合同规定的品级，并符合专业监理工程师指示的规范标准要求。（3）承包商应随时接受检查。 4．有关施工过程中的质量规定（1）承包商严格按照合同施工、竣工，并修补缺陷，在涉及该工程的任何事项无论在合同中是否写明都要遵守监理工程师的指示。（2）未经监理批准，隐蔽工程不得覆盖。（3）由于承包商违约引起的原因，或不合理施工或工程不安全，监理有权指令停工或返工，并在停工或返工期间进行必要的保护和安全保障。 5．有关过程进度管理的规定（1）承包商应提交进度计划，并在工程实施过程中，承包商应不断进行实际进度与计划比较，按期对工程进度计划进行修订，并递交定期报告。（2）监理工程师根据现场实际情况发出开工通知，竣工时间从开工日期（应有承包商签收的回执备案）算起。（3）监理工程师根据合同规定，工程实际情况审查承包商提交的工程进度计划，并要提出建设性意见。（4）由于承包商以外的原因造成施工期延长，监理工程师可据实批准延期，依据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作为兑现合同、结算工程款的依据。 6．施工安全与防火（1）贯彻执行有关的安全规程、生产条例和规范。（2）必须有明确的安全生产责任人，并遵守安全生产责任制。（3）无条件做好“计划、布置、检查、总结、评比”安全生产。四．形成监控方案 1．质量控制 2．工期控制 3．投资控制 4．安全生产管理 5．治安消防管理第十章　营销推广第一节　价格策略一．商品房的价格分析房地产定价策略是指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场的反应，进行合理的价格组合，使利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。房地产价格的评判，应考虑它的单价、总价、付款方式三个方面。其中，单价是楼盘的区位远近和品质高低等综合因素的判断指标，总价是对目标客源总体资金承受能力的一种衡量。付款方式是房地产价格的一种修补，它以时间的退让，间接将消费者对总价的承受能力大大提高了。只有对这些价格组合进行综合评定后，商品房的价格才明确。下面，对产品基本定价进行讨论。基本定价有两种方式，一是产品价值定价，二是市场竞争定价。（一）产品价值定价产品价值定价是通过产品性能的综合比较来实现的，它是从消费者角度对产品使用价值的先期比较认定的一种定价方法，其定价的基本准则是产品的内在使用价值。一般而言，房地产产品的定价的差异可以依集合的不同分为两类： 1．不同一地块楼盘之间的差异这方面的评定，包括以下方面的因素：地理位置、产品种类、工程进度、规划配套、平面设计、得房率、公司品牌、付款方式、建材装潢、企划服务。 2．同一楼盘不同单元之间的差异这方面的评定，包括以下方面的因素：朝向、层次、边间、景观、面积、口彩等差异。（二）市场竞争定价市场竞争定价是指产品的竞争者为争取市场而对竞争对手的主动出击，它的价值可能与它的价值不符，甚至与它的成本不符，但却与市场需求、竞争对手的态势紧密相连，是最容易为市场所接受、最为主动进取的定价方式。一般，市场定价在兼顾产品成本和产品价值的同时，应更多的考虑以下因素：市场景气、企业战略、竞争地位、目标利润、资金状况。二．付款方式付款方式作为一种相对来说较容易修正的促销手段，越来越多的为发展商所运用，一般有一次性付款、建筑期付款、按时间付款、银行按揭、延期付款这五种形式。付款方式的选择取决于以下因素：（1）发展商的财务状况、利润期望值、阶段性销售目标等。（2）预计消费者的资金承受能力和付款方式的偏好。（3）市场的景气与竞争者的促销手法。三．新推楼盘的开价策略（一）低价开盘若一个楼盘面临以下一个或多个情况，低价面世是比较明智的选择。 1．产品的综合性能不强，没有什么特色。 2．项目开发量相对过大。 3．绝对单价过高，超出当地主流购房价格。 4．市场竞争激烈，类似产品多。上述情况下的低价开盘，是一个好的策略但不是绝对的保证。它的有利点是： 1．便于迅速成交，促进良性循环。 2．便于日后的价格调控。 3．便于财务周转、资金回笼。低价开盘的不利点： 1．首期利润不高。该方式的主要利润的获取寄希望于后续调价。但如果后续调价生幅过大（每次超过3%），或节奏过快（每月调价多于4次），都可能对后续进场的客户造成一种阻力。 2．楼盘形象难以提升很高。（二）高价开盘若一个楼盘面临以下一个或多个情况，采取高价开盘多半源于一些非销售因素的考虑： 1．具有别人所没有的明显楼盘卖点。 2．产品综合性能上佳。 3．量体适合，公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊分析： 1．便于获取最大的利润，但若价位偏离主力市场，资金周转会相对缓慢。 2．便于树立品牌，创造企业无形资产。 3．日后价格的直接调控余地小。四．预售商品房三大产品特征及其价格策略影响高总价、群体产品、施工周期构成预售商品房的三大特征。这三大产品特征影响着价格策略的拟定和实施，并形成商品房独特的定价体系。 1．高总价与付款方式 2．群体产品与差价系数 3．施工进度、营销周期与阶段性价格策略第二节　广告策略一、广告的基调房地产基调是指与客源定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合企划人员的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。 1．基调的把握首先来自明晰的客源定位。 2．除了对客户的明确定位外，基调的把握还来自对产品特征的理解。 3．房地产竞争愈加激烈，对基调的把握与选择，有时候还得考虑竞争产品的适应问题。二、广告诉求点广告诉求点是指要表达的内容主题。 1．广告诉求点实质上是产品的比较强项。 2．最强的诉求点应是客户最关切的地方。 3．最有效的诉求点是客户最关切的地方，同时又是产品的比较强项。三、广告的主要媒体房地产产品构成的复杂性，地点位置的不动性，不但决定了它的广告内容、广告形式，而且在广告媒体选择上也有不同的要求。实践证明，房地产广告的媒体主要有公共传播媒体、户外媒体和印刷媒体三大类。 1．公共传播媒体报纸广告、杂志广告、电视广播。 2．印刷媒体售楼海报、邮寄或派发海报、售楼书、平面图册 3．户外媒体看板、旗帜、指示牌、售点广告（售楼处、灯箱、工地围墙和看板、模型、效果图、样板房）四、广告计划的拟订当确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便是实现最终销售目的的必要步骤，其包括广告周期的安排、广告主题的安排、广告媒体的安排和广告预算四部分。第三节营销企划房地产营销企划是在有限的条件下，如何正确地遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（产品、价格、广告、销售）解决实际销售工作中的障碍，以及安排由此产生的工作细项、人员组织架构等问题，以便将销售工作在短期内作到极至。一．如何进行营销企划 1．市场定位市场分析——内外因的利弊分析市场定位——产品最优市场位置市场利基——目标市场的发挥空间 2．市场应对产品修正价格策略广告策略销售执行二．营销执行的工作细项 1．企业发展战略的把握 2．市场调查与分析 3．市场定位、企划方向的确认 4．与建筑师沟通产品规划特性 5．楼盘标识 6．销售现场和促销活动的场地安排 7．接待中心主要销售道具 8．样板房的装修 9．印刷媒体的制作 10．报刊媒体的制作与安排 11．广告发布计划 12．各项事务的发包与控制 13．价格制定与价格控制 14．推出时间计划 15．业务训练计划 16．现场销售计划 17．商品房销售相关文书 18．促销活动的主题选择 19．广告效果和销售状况分析 20．销售总结第四节销售执行房地产营销，各个环节必须相互协同，密切配合，只有所有步骤的严格执行，才能完成既定的销售目标，而销售执行就是最后关键的一环。第十章物业管理为使开发项目成为一个环境优美、舒适、安全、生活方便的理想生活场所，小区物业管理必须运用现代的科学管理方法来管理。物业管理可采取以下方式：全权委托管理、聘请物业管理顾问、聘请阶段性管理顾问、自行管理。一．全权委托管理 1．聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责物业管理。 2．物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等，呈报发展商审议。 3．物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平衡。 4．物业公司运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业公司自行筹集，发展商概不负责。 5．发展商根据物业公司制定的管理目标和标准，制定一系列有效的监管措施，对物业公司的服务质量进行监督和评比。全权委托管理优缺点分析：优点： 1．可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高项目的服务档次。 2．减少发展商的管理人员数量。缺点： 1．整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。 2．如果物业公司服务质量差，直接影响到发展商的信誉。 3．发展商不能培养出一批物业管理人才，如合同期满，物业公司不续约，发展商无能力自管，可能会出现管理真空期。二．聘请物业管理顾问 1．聘请素质较高的物业顾问或公司，吸收先进管理经验，培养发展商物业管理人才。 2．顾问公司派代表到发展商的项目常驻，或者定期派员前来指导发展商的物业管理工作，并负责人员培训。 3．审议财务预算，拟定管理机构架构，制定物业管理相关规定。 4．人事招聘、费用收支等由发展商处理。聘请物业管理顾问优缺点分析：优点： 1．在顾问的指导下，发展商物业管理能规范化、法制化运行，减少盲目性、随意性操作，利用他人的经验使自己少走弯路。 2．可以培养一批物业管理人才，发展商员工经过一定时间培训，掌握了物业管理实务，具备自行管理能力，对发展商长远发展具有很深的战略意义。 3．可以利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。缺点： 1．顾问公司的管理体制能否和发展商管理体制接轨是关键问题。 2．如果顾问公司的资质水平低、责任心不强会影响发展商员工对业务的掌握。 3．管理费增加，大多数顾问公司所要报酬较高。三．聘请阶段性物业顾问为节省聘请费用，根据自己的实际情况，针对某个阶段特聘请物业管理顾问，作阶段性指导。具体操作方法与二相同。四．自行管理 1．发展商自行招聘人员，组建队员对物业进行管理。 2．根据物业管理的法规、程序，制定相关的管理规定、内部管理制度、财务预算、收费标准等，并依照实施。 3．为增大物业管理收费的透明度，使业主参与小区管理，在适当时候成立业主委员会，定期向业主委员会公报收支情况以及下年财务预算。 4．可以开展全方位、多层次服务，切实解决业主所需。自行管理优缺点分析：优点： 1．可充分发挥对项目开发建设、管理、服务一条龙作用，完全按照自己的要求，实行高效率服务。 2．将开发建设所存在的问题进行反馈，并加以完善，为日后新的项目建设积累经验和数据。缺点： 1．自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。 2．管理信息滞后，缺乏方向性指导。 3．按常规性操作，缺乏创新。五．结论物业管理是房地产开发企业品牌提升的重要内容，是可以移植下一个项目的，为此应结合项目的发展背景、战略思想以及发展商在物业管理上的操作经验，采取聘请物业管理顾问的方式，与知名的物业管理公司合作，争取项目的物业管理有一个更高更好的起步，并最终组建自己的知名物业公司，成为公司品牌的重要组成部分。	0	negative_file/工程建筑、房地产/关于房地产项目开发程序的研究报告.doc
全国建筑施工安全生产形势分析报告（2005年度） 2005年，全国各级建设行政主管部门和建设系统广大干部职工认真贯彻落实党中央、国务院关于安全生产的一系列方针、政策，以科学发展观统领工作全局，紧紧围绕年初制定的安全生产工作目标，全面落实各级安全生产责任制，夯实基础，强化监管，全国建筑施工安全生产形势继续呈现总体稳定好转的趋势。一、2005年建筑施工事故总体情况 2005年，全国建筑业（包括铁道、交通、水利等专业工程）共发生事故2288起、死亡2607人，事故起数和死亡人数分别下降11.4%和6.5%（据国家安全生产监督管理总局《全国安全生产各类伤亡事故统计表》）。其中，房屋建筑和市政工程共发生建筑施工事故（以下简称“建筑施工事故”，本分析报告分析对象即为建筑施工事故）1015起、死亡11 93人，与上年相比，事故起数下降了11.28%，死亡人数下降了9.89%；其中共发生建筑施工一次死亡3人以上重大事故43起、死亡170人（未发生一次死亡10人以上特大事故），与上年相比，事故起数上升了2.38%，死亡人数下降了2.86%。 [pic] 图一：2004年、2005年建筑施工事故起数比较 [pic] 图二：2004年、2005年建筑施工事故死亡人数比较全国有16个地区建筑施工事故死亡人数下降，下降幅度超过全国平均值（全国下降平均值为9.89%）的有13个地区。其中下降幅度超过30%的有5个地区：海南省（61.9%）山西省（50%）、广西区（50%）、河南省（43.55%）、江西省（41.38%）。有的地区虽然事故起数下降但是死亡人数增加，如北京市事故起数下降了11.76%，死亡人数却增加了1.43%，天津市事故起数下降了37.5%，死亡人数却增加了5.88%，类似地区还有江苏和青海省。 2005年，有9个地区建筑施工事故起数和死亡人数都比上年同期上升，如吉林省事故起数上升12.5%，死亡人数上升5.88%；黑龙江省事故起数上升28.95%，死亡人数上升26 .09%，类似地区还有辽宁、安徽、湖南、四川、云南、陕西省和西藏区。 [pic] 图三：2005年全国建筑施工事故起数上升、下降地区比例 [pic] 图四：2005年全国建筑施工事故死亡人数上升、下降地区比例 [pic] 图五：2004年、2005年全国建筑施工事故起数比较 [pic] 图六：2004年、2005年全国建筑施工事故死亡人数比较 2005年，发生建筑施工事故死亡人数最多的10个地区分别是广东省（死亡84人）、浙江省（死亡78人）、江苏省（死亡77人）、上海市（死亡74人）、四川省（死亡72人）、北京市（死亡71人）、黑龙江省（死亡58人）、辽宁省（死亡58人）、云南省（死亡54人）、河北省（死亡50人）。 [pic] 图七：2005年广东等10地区建筑施工事故死亡人数比例图 2005年，全国建筑施工事故百亿元产值死亡率为3.43（人/百亿元，以下同）。全国有10个地区建筑施工百亿元产值死亡率低于全国平均水平，分别是山西省（0.63）、山东省（1.41）、浙江省（1.69）、江苏省（1.76）、湖南省（2.38）、天津市（2.48）、重庆（2.68）、江西省（3.13）、河南省（3.31）、湖北省（3.37），其余地区百亿元产值死亡率均比全国平均水平高，其中较高的有甘肃省(15.20)、青海省(14.79)、贵州省（14.59）、海南省(13.45)、黑龙江省(10.13)。 2005年，全国共有19个地区发生了三级事故，其中发生1起三级事故的有7个地区：北京市、内蒙区、湖北省、湖南省、贵州省、西藏区、陕西省；发生2起三级事故的有6 个地区：天津市、河北省、安徽省、浙江省、山东省、甘肃省；发生3起三级事故的有2 个地区：黑龙江省（共死亡9人）、河南省（共死亡10人）；发生4起三级事故的有3个地区：辽宁省（共死亡17人）、广东省（共死亡16人）、四川省（共死亡22人）；发生6起三级事故的有1个地区：江苏省（共死亡24人）。表一 2005年三级事故发生地区情况 \|发生事故情况 \|地　区 \| \|未发生三级 \|山西省、吉林省、上海市、福建省、江西省、广西区、海南\| \|事故 \|省、云南省、青海省、宁夏区、新疆区、重庆市、新疆建设\| \| \|兵团(13个) \| \|发生1起三级 \|北京市、内蒙区、湖北省、湖南省、贵州省、西藏区、陕西\| \|事故 \|省(7个) \| \|发生2起三级 \|天津市、河北省、安徽省、浙江省、山东省、甘肃省 \| \|事故 \|(6个) \| \|发生3起三级 \|黑龙江省、河南省(2个) \| \|事故 \| \| \|发生4起三级 \|辽宁省、广东省、四川省(3个) \| \|事故 \| \| \|发生6起三级 \|江苏省(1个) \| \|事故 \| \| [pic] 图八：2005年三级事故发生地区比例 [pic] 图九：2005江苏等七地区三级事故起数比例图二、专项分析（一）2005年全国建筑施工全部伤亡事故情况分析 1、事故类别分析 2005年，全国建筑施工伤亡事故类别仍主要是高处坠落、坍塌、物体打击、机具伤害、触电等，这些类型事故的死亡人数分别占全部事故死亡人数的45.52%、18.61%、11 .82%、5.87%、6.54%，总计占全部事故死亡人数的的88.36%。 [pic] 图十：2005年各类型事故死亡人数比例图 2、事故部位分析 2005年，在洞口和临边作业发生事故的死亡人数占总数的19.20%；在各类脚手架上作业发生事故的死亡人数占总数的12.66%；安装、拆卸塔吊事故死亡人数占总数的10.06%；安装、拆除龙门架（井字架）物料提升机事故死亡人数占总数的8.38%。 [pic] 图十一：2005年各类型事故发生部位死亡人数比例图 3、发生事故工程基本建设程序履行情况分析（1）履行全部程序的：2005年在履行程序工程中发生事故516起，占事故起数的50.84% ；死亡566人，占死亡总人数的47.44%。（2）未履行程序的：发生事故311起，占事故起数的30.64%；死亡403人，占死亡总人数的33.78%。（3）部分履行程序的：发生事故188起，占事故起数的18.52%；死亡224人，占死亡总人数的18.78%。 [pic] 图十二：2005年各类型事故基本建设程序履行情况死亡人数比例图表二 2005年事故涉及工程基本建设程序履行情况 \|　 \|事故起数（起）\|伤亡人数（人） \| \|基本建设程序履行情 \| \| \| \|况 \| \| \| \| \| 数 \|占总数比 \|死亡\|占总数比 \|重伤\|占总数比 \| \| \|量 \|例% \| \|例% \| \|例% \| \|总计 \|1015\|100% \|1193\|100% \|152 \|100% \| \|办理了立项手续 \|664 \|65.42% \|749 \|62.78% \|82 \|53.95% \| \|办理了用地许可证手 \|639 \|62.96% \|713 \|59.77% \|79 \|51.97% \| \|续 \| \| \| \| \| \| \| \|办理了规划许可证手 \|644 \|63.45% \|719 \|60.27% \|78 \|51.32% \| \|续 \| \| \| \| \| \| \| \|办理了招标投标手续 \|619 \|60.99% \|693 \|58.09% \|77 \|50.66% \| \|办理了施工图审查手 \|609 \|60% \|675 \|56.58% \|75 \|49.34% \| \|续 \| \| \| \| \| \| \| \|办理了施工许可证手 \|604 \|59.51% \|669 \|56.08% \|76 \|50% \| \|续 \| \| \| \| \| \| \| \|办理了质量监督手续 \|639 \|62.96% \|712 \|59.68% \|76 \|50% \| \|办理了安全监督手续 \|622 \|61.28% \|692 \|58.01% \|74 \|48.68% \| （二）2005年全国建筑施工三级以上事故情况分析 1、事故类型、部位分析施工坍塌：21起、死亡86人，分别占事故总数与死亡人数的48.8%和50.6%。包括：（1）基坑边坡失稳、土方坍塌事故7起、死亡22人，分别占坍塌事故总数和死亡人数的33.3%、25.6%；（2）模板支撑失稳造成的坍塌事故4起、死亡18人，分别占坍塌事故总数与死亡人数的19.0%、20.9%；（3）拆除工程时发生的坍塌事故3起、死亡15人，分别占坍塌事故总数和死亡人数的14.3%、17.4%；（4）大风或暴雨使工地临时宿舍发生的坍塌事故2起、死亡7人，分别占坍塌事故总数和死亡人数的9.5%、8.1%。（5）因在建工程质量引起的坍塌事故5起、死亡24人，分别占坍塌事故总数和死亡人数的23.8%、27.9%。高处坠落：8起、死亡29人。分别占事故总数与死亡人数的18.6％和17.1％。包括：（1）塔吊在安装拆除时发生的事故6起，死亡23人，分别占高处坠落事故总数和死亡人数的75％和79.3％；（2）吊篮脚手架在作业中发生坠落事故2起，死亡6人，分别占高处坠落事故总数和死亡人数的25％和20.7％。中毒窒息：5起、死亡17人。分别占事故总数与死亡人数总数的11.6%和10.0%。包括：（1）在市政工程的管沟中作业发生中毒的3起事故，死亡10人，分别占中毒事故起数和死亡人数的60.0％和58.8％；（2）在人工挖孔桩中发生1起中毒事故，死亡4人，分别占中毒事故起数和死亡人数的20.0％和23.5％（3）工人冬季取暖发生一氧化碳中毒事故1起，死亡3人，分别占中毒事故起数和死亡人数的20.0％和17.6％。触电：2起、死亡9人。分别占事故总数与死亡人数的4.7%和5.3%。两起事故都是在工地搬运钢制品构件时划破敷设在地面上的临时动力电缆线造成的事故。机械伤害：2起，死亡9人，分别占事故总数和死亡人数的4.7％和5.3％。两起事故分别发生滑模下降和电梯调试中。起重伤害：2起，死亡6人，分别占事故总数和死亡人数的4.7％和3.5％。淹溺：1起、死亡3人。分别占事故总数及死亡人数的2.3%和1.8%。原因是在顶管作业中，雨水漫过围堰并灌入沉井，造成井内施工人员被淹死亡。车辆伤害：1起，死亡3人，分别占事故总数和死亡人数的2.3％和1.8％。火灾：1起，死亡8人，分别占事故总数和死亡人数的2.3％和4.7％。 2、事故发生地区分析（1）发生在直辖市及省会城市的事故17起，死亡64人，分别占事故总数及死亡人数的39.5％和37.6%。（2）地级城市事故17起，死亡64人，分别占事故总数及死亡人数的39.5％和37.6 %。（3）县级城市事故3起，死亡11人，分别占事故总数及死亡人数的7.0％和6.5%。（4）乡镇事故6起，死亡31人，分别占事故总数和死亡人数的14.0％和18.2％。三、2005年建筑安全生产形势特点（一）建筑安全生产形势总体趋向稳定好转，但三级事故比例有所上升。2005年全国共发生建筑施工事故1015起、死亡1193人，与去年同期相比分别下降11.28%和9.89%；百亿元产值死亡率为3.43，比上年下降1.24。但是一次死亡3人以上重大事故有所增多，共发生43起、死亡170人，与去年同期相比分别上升2.38%和下降2.86%。（二）事故类型仍以“五大伤害”为主。2005年全国的建筑施工事故中，高处坠落、施工坍塌、物体打击、机具伤害和触电事故起数占事故总数的88.36%，其中又以高处坠落事故为主，占事故总数45.52%。（三）从事故涉及工程履行基本建设程序情况来看，部分履行和未履行程序的工程项目约占一半。2005年，部分履行和未履行基本建设程序工程发生事故的起数占总数的 49.16%，死亡人数占总数的52.56%。（四）部分省市虽然事故起数和死亡人数绝对数较大，但是百亿元产值死亡率控制较好。如江苏省、浙江省等建筑大省，死亡人数都接近80人，但是百亿元产值死亡率均未超过2，反映了随着建筑业规模增大，事故得到一定的控制。四、事故原因分析（一）建设行政主管部门安全监管工作有待加强一是部分地区建设行政主管部门未能深入分析本地区安全生产形势，针对薄弱环节采取的事故防范措施不到位，安全生产工作主动性和预见性差，政府主管部门安全监管存在盲点。二是未能合理组织利用建设系统各种管理资源和充分发挥各个管理层次、环节的整体效能，未能形成安全生产监管的合力。三是部分地区政府主管部门对安全生产违法违规行为和重大事故执法不严、处罚不力，缺乏强有力的手段措施，对有关责任主体的震慑力不够。（二）建设工程各方主体安全责任未落实到位一是部分施工企业安全生产主体责任意识不强，重效益、轻安全，安全生产基础工作薄弱，安全生产投入严重不足，安全培训教育流于形式，施工现场管理混乱，安全防护不符合标准要求，“三违”现象时有发生，未能建立起真正有效运转的安全生产保证体系。二是一些建设单位，包括有些政府投资工程的建设单位，未能真正重视和履行法规规定的安全责任，任意压缩合理工期，忽视安全生产管理。三是部分监理单位对应负的安全责任认识不清，对安全生产隐患不能及时作出应有处理，《建设工程安全生产管理条例》规定的安全生产监理责任未能真正落实到位。（三）保障安全生产的各个环境要素尚需完善一是一些建设项目不履行法定建设程序，游离于建设行政主管部门的监管范围，企业之间恶性竞争，低价中标，违法分包、非法转包、无资质单位挂靠、以包代管现象突出；二是建筑行业生产力水平偏低，技术装备水平较落后，科技进步在推动建筑安全生产形势好转方面的作用还没有充分体现出来。三是建筑施工安全生产领域的中介机构发展滞后，在政府和企业之间缺少相应的机构和人员提供安全评价、咨询、技术等方面服务。附1：2005年下半年全国建筑施工事故部分统计指标分析附2：2005年全国建筑施工事故统计表附3：2005年全国建筑施工三级以上事故统计表 ----------------------- 20 0 40 60 80 100 120 140 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月份事故起数 2004年事故起数 2005年事故起数	0	negative_file/工程建筑、房地产/全国建筑施工安全生产形势分析报告.doc
广东报刊地产新闻摘录 2007年5月10日目录中国宏观经济 4 （一）金融财税 4 1.快讯:美联储维持利率为5.25%不变 4 2.建行预测央行将于二季度再次加息 4 3.国家信息中心建议再度加息 4 （二）房地产市场 4 1.国内400多城市建立房产管理信息系统 4 2.美住房市场今年将继续降温 4 广州市 5 （一）政策法规 5 1.解读广州"富民优先、民生为重"66条措施：中低收入家庭2010年居者有其屋 5 （二）基建与规划 5 1.萝岗中心区将用太阳能 5 2.滨江东延长线二期将开工 5 3.广州首条快速公交29站点敲定年内开通 5 （三）土地市场 6 1.20余神秘公司及自然人参与广州拍地四块地全部拍出 6 （四）房地产数据 6 1.五一黄金周：六区签约量减638套，价涨3035元 6 （五）行业动态 6 1."金满家园"被禁售 6 2.今起可就近领表申请经济适用房 6 3.供需紧张一季度又抬头 6 4.别墅前将建洋房挡住山景　三百业主联名上书 7 （六）地产商动态 7 1.珠江地产集体婚礼第七度上演 7 2.富力置地上海"卫星城" 7 （七）西部板块楼盘动态 7 1.珠岛花园启动"美丽大坦沙"摄影赛 7 （八）花都板块楼盘动态 8 1.十万人共同体验"国际闲居"魅力 8 （九）商业地产 8 1.高档写字楼租售创新高 8 （十）商旅物流 8 1.番禺第一MALL开张 8 北京市 8 （一）宏观形势 8 1.林抚生出任北京市海淀区代区 8 （二）土地市场 9 1.北京将首推3-5年土地供应计划 9 （三）行业动态 9 1.北京黄金周二手房交易量涨5% 南城成交速度最快 9 2.股市行情火爆楼市行情低迷楼市成交量锐减 9 3.投资者"倒戈"二手房 9 4.4月新楼盘，万元房达半数北京楼市回暖 10 上海市 10 （一）政策法规 10 1.上海进一步放开外资买地限制外币可支付保证金 10 （二）土地市场 10 1.400亿助推闸北旧城区改造打造世博陆上迎宾厅 10 （三）行业动态 10 1.预售成交765套 5月9日上海楼市综述 10 2."转按揭"业务重现沪上二手房市场 11 3.社区配套已成购房决定因素消费者对楼市趋向乐观 11 （四）商旅物流 11 1.上海购物中心去年猛增11家 11 深圳市 11 （一）基建与规划 11 1.深圳市新火车站计划2010年建成 11 2.北环路改造年内启动 12 （二）地产商动态 12 1.中航地产：成都拿地 12 2.鸿荣源启动第四届少儿才艺大赛 12 （三）楼盘动态 12 1.水岸风情商业街开展情景体验日活动 12 2.首个婚庆主题商业街区高调亮相深圳 12 3.中信红树湾举行"风情音乐赏"活动 12 4."绿色翡翠"描绘彩虹生活 13 5.优品艺墅入伙 13 6.中航·格澜郡2期：诚意登记客户达800批 13 佛山市 13 （一）政策法规 13 1.户外广告距高速路至少30米 13 （二）基建与规划 14 1.道路展新颜东西车轮动 14 2.丹灶仙湖建无极养生园打造养生文化欲揽休闲商务市场 14 3.海八路将成景观快速路 14 4.高明沧江桥总工程量完成超四成预计年底可通车 14 （三）土地市场 14 1.南海将推出多宗地块 14 （四）房地产数据 15 1.禅城7个月来均价首跌 15 （五）行业动态 15 1.顺德二手房均价升500元/m2 15 2.禅城二手住宅：成交均价2340元/m2 15 3.黄金周继续"捞金" 15 4.桂城是桂城平洲是平洲？ 15 5."广佛RBD"是地产增效剂 16 6.二手房更适合"过渡与投资" 16 （六）地产商动态 16 1.祈福集团荣获广东省诚信企业 16 2.2007年恒基地产再获殊荣 16 （七）楼盘动态 17 1.南海颐景园打造广东"第五园" 17 2.东方水岸推出城市景观三房 17 3.怡翠馨园5月1日正式入伙 17 4.康怡丽苑2期升级版盛世开启 17 5.万科·金御华府接待中心"五一"开放 17 6.万科·金色家园"园生态美筑"5月1日热卖 18 东莞市 18 （一）金融财税 18 1.住房公积金月内能自动划账还贷 18 （二）房地产数据 18 1.东莞全市住宅均价首度突破6千大关 18 （三）行业动态 18 1.40家楼盘名称被一人抢注 18 （四）楼盘动态 19 1.清溪商业龙头再造投资热点 19 2.名仕官邸邀深圳人看楼 19 珠海市 19 （一）基建与规划 19 1.优化城市路网缓解交通压力 19 （二）行业动态 19 1.房展给我们带来了什么 19 （三）楼盘动态 20 1.云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动 20 惠州市 20 （一）楼盘动态 20 1.惠州：南山公馆开盘 20 汕头市 20 （一）基建与规划 20 1.南澳跨海大桥年底前动工 20 中国宏观经济（一）金融财税 1.快讯:美联储维持利率为5.25%不变美联储9日决定将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率保持在现有的5.25%不变。这是美联储自去年6月以来连续第7次作出维持现行利率水平的决定（新华网）返回目录 2.建行预测央行将于二季度再次加息建设银行研究部在昨天发表的二季度经济形势预测报告中称，如果流动性过剩问题趋于严峻，资产价格上涨速度过猛，央行将有可能以0.27个百分点的幅度再次加息。报告还预测，二季度央行将以0.5个百分点的幅度提高存款准备金率1至2次，同时加大央行票据发行对冲力度（京华时报）返回目录 3.国家信息中心建议再度加息国家信息中心昨天的一份报告显示，"宏观经济存在着从偏快转向偏热的风险，央行应适时进一步提高存贷款利率和法定存款准备金率"。同时，可考虑取消利息税，既可为进一步提高利率腾出空间，又可增加居民收入（北京晨报）返回目录（二）房地产市场 1.国内400多城市建立房产管理信息系统房产管理信息系统目前已在国内400多个城市建立。建设部"十一五"期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括"城镇基础设施建设关键技术研究"、"城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究"、"城市数字化关键技术研究与示范"等（深圳商报）返回目录 2.美住房市场今年将继续降温美国全国房地产经纪人协会８日发表报告预测，受贷款机构提高放贷标准和次级抵押贷款公司数量减少等因素的影响，美国住房市场今年将继续降温。预计２００７年美国旧房销售量将为６２９万套，低于２００６年的６４８万套；旧房销售中间价也将比去年下降１％，降至每套２１．９８万美元。今年美国新房销售量将为８６．４万套，低于去年的１０５万套；但新房销售中间价将保持不变，继续维持在每套２４．６４万美元的水平。此外，今年美国新房开工量将为１４６万套，低于去年的１８０万套（新华社）返回目录广州市（一）政策法规 1.解读广州"富民优先、民生为重"66条措施：中低收入家庭2010年居者有其屋　日前，广州市委市政府公布《中共广州市委广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》，《决定》共分11个部分66条，涉及改善农民生产生活条件、就业、教育等民生问题。广州市今年的14个新社区项目、194万平方米政府保障型住房，已经随着4月29日荔湾区党恩新街的开工而全面展开。未来五年将有24万套中小户型、中低价位的房子供应市场。今年广州将推出156公顷中小户型、中低价位普通商品住房用地（南方都市报）返回目录（二）基建与规划 1.萝岗中心区将用太阳能 2010年前萝岗中心区将用上太阳能：《广州开发区发展循环经济实施方案（2006年~2010 年）》（以下简称《方案》）经省经贸委批准正式出台，萝岗中心区和国际生物岛被确定为建设节能型生态园区的示范区域。（广州日报）返回目录 2.滨江东延长线二期将开工　滨江东路延长线(二期)建设工程即将开建。滨江东路延长线(二期)工程位于珠江南岸，海珠区东北部，西起广州大桥以西滨江东路150.727米处，终点为广州市国际会展中心周边道路规划一路交叉口，全长近3.2公里（南方都市报）返回目录 3.广州首条快速公交29站点敲定年内开通中山大道快速公交(BRT)试验线工程项目已启动环评工作，整个工程耗资5.8亿元，全线共有23条公交线路，29个中央侧式站台。16座过街天桥也同时开建，市民可以通过地面斑马线、人行天桥、隧道等多种方式进出站（信息时报）返回目录（三）土地市场 1.20余神秘公司及自然人参与广州拍地四块地全部拍出 5月10日下午，CBD珠江新城及琶洲会展中心附近的合计四块商业用地拍卖，其中A4- 5商用地块的建筑面积为57432.24平方米，最后以4.8亿元被保利房地产买下。I1- 3地块的建筑面积为48078.31平方米，最后被名为永恒投资有限公司以4.6亿元买下。而琶洲PZB1401地块为酒店及商业、金融用途，最后被香港南丰投资名下的纪汇有限公司以 7亿元买下。琶洲PZB1503地块的原所有人为电信母局，最后被保利地产以2800万元买下（第一财经日报）返回目录（四）房地产数据 1.五一黄金周：六区签约量减638套，价涨3035元　截至5月7日晚上8时，市国土房管局阳光家缘网数据显示，今年五一黄金周七天，广州六区(荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔)共有250套一手商品住宅签约，均价为9644元／平方米。与去年黄金周七天的阳光家缘数据相比，六区签约套数减少了638套，而价格却上涨了3035元／平方米（南方都市报）返回目录（五）行业动态 1."金满家园"被禁售昨日，广州市国土房管局公布了对金满家园的禁售通知。经过检查，广州市石井建设开发有限公司建设的"金满家园"集资房项目因其预售许可证已过期而被勒令禁售（广州日报）返回目录 2.今起可就近领表申请经济适用房今日起，广大市民可以到各街道办事处领取《广州市居民购买经济适用住房资格审核表》（或登录广州市国土房管局网站www.laho.gov.cn下载），就近预登记申请购买经济适用住房并咨询有关业务。各街道从即日起开始受理预登记申请。有关工作人员将进行入户审查并对具有资格的家庭动态跟踪，坚持公示制度，坚决制止骗取保障资格的行为（广州日报）返回目录 3.供需紧张一季度又抬头　广州国土资源和房屋管理局数据显示，今年第一季度中心城区供应量与成交量再度严峻，供需比例达到1：1.96。而去年经过一年时间的"调整"，供需比例曾由一季度的1：2. 25，陆续降至1：1.44、1：1.29、1：1.21，城区房价增幅也曾有明显放缓，但今年一季度猛升至接近1：2（南方都市报）返回目录 4.别墅前将建洋房挡住山景　三百业主联名上书花了千万元买房装修，搬进新别墅才住了两个月，白云区白云堡豪苑的业主却突然收到对面要盖高层住宅的消息。近日，白云堡300多个业主向广州市规划局联名递交了紧急请求报告，强烈要求规划部门不予批准发展商再兴建高层住宅楼方案，并得到了61位省、市政协委员的签名支持。（新快报）返回目录（六）地产商动态 1.珠江地产集体婚礼第七度上演　 5月1日，珠江地产第七届集体婚礼再次浪漫上演。据悉，本届大型集体婚礼由珠江地产与其友好合作单位共同举办，当天共有22对新人在罗马家园和东方夏湾拿举行了大型的中西结合集体婚礼（南方都市报）返回目录 2.富力置地上海"卫星城"　富力地产于4月29日在香港发布消息称，已在江苏省昆山市获得一幅住宅用地，建筑面积约40万平方米，将规划兴建低密度高档项目。（南方都市报）返回目录（七）西部板块楼盘动态 1.珠岛花园启动"美丽大坦沙"摄影赛　荔湾区文明办、荔湾区摄影协会、珠江摄影学会和珠岛花园团委联合发起的"美丽大坦沙 "摄影大赛日前在珠岛花园正式启动，百余名摄影协会会员、摄影发烧友现场见证了活动盛况（南方都市报）返回目录（八）花都板块楼盘动态 1.十万人共同体验"国际闲居"魅力据统计，美林湖·国际社区项目黄金周期间自驾车客户在1800左右，发看楼车近2000班次，黄金周总到访客流将近10万人，可谓盛况空前，昭示着又一波异地置业风潮正蓄势待发。其中，5月1日至5月5日，从深圳报业大厦发出的看楼车6批次。300多位深圳高端置业者一睹美林湖的风采（深圳特区报）返回目录（九）商业地产 1.高档写字楼租售创新高日前，戴德梁行发布统计说，广州首季甲级写字楼吸纳量（报告期内销售和出租房屋的数量之和）创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍。而广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势。第一季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.82 %，比去年第四季度下跌4.39%。但是，大量新物业在下季度相继入市，将令整体空置率出现大幅度上升的趋势（信息时报）返回目录（十）商旅物流 1.番禺第一MALL开张昨天上午，被誉为"番禺第一MALL"的石碁镇城市广场正式开张营业，占地面积68亩的番禺区石碁镇城市广场，总投资1.5亿元，共由8套建筑风格各异的楼体组成，，该广场的商业功能区分为5个部分，包括设有360间商铺的商业步行街、营业面积2万平方米的大型百货超市、一个占地1万平方米的综合肉菜市场（广州日报）返回目录北京市（一）宏观形势 1.林抚生出任北京市海淀区代区 4月24日，北京市海淀区第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议决定：接受周良洛辞去海淀区人民政府区长职务的请求，任命林抚生为海淀区人民政府副区长、代理区长。林抚生曾任中关村科技园区海淀园管理委员会党组书记、主任，海淀区北部地区开发建设委员会主任，被认为是首都房地产投资方面的专家型官员（中国房地产报）返回目录（二）土地市场 1.北京将首推3-5年土地供应计划北京近期将出台3- 5年的中长期土地供应计划。本应该在3月底出台的北京市2007年土地供应计划，就是由于要推出中长期土地供应计划被推迟了。近期内两个土地供应计划将同时推出，目前各区县数据已经上报完毕了，各个相关部门正在协调，只等市政府会议通过了（北京商报）返回目录（三）行业动态 1.北京黄金周二手房交易量涨5% 南城成交速度最快 "五一"黄金周七天，二手房交易与4月第一周相比，成交量上涨5.8%；与去年同期相比，交易量上涨5%。从交易区域来看，成交打破以往以东北部为主的态势，出现了南，北两个方向二手房成交比重明显增加的现象，其中，北部地区占到了总交易量的3成，同比增长5个百分点；南部地区的成交量占总比重的28.6%，同比增加8个百分点（北京晨报）返回目录 2.股市行情火爆楼市行情低迷楼市成交量锐减五一长假之后的第一个交易日，沪深两市股指双双创出历史新高。与股市火爆形成鲜明对比的是，黄金周期间北京楼市的成交量锐减，行情低迷。京城二手房4月的成交量比3 月下降约一成。（中华工商时报）返回目录 3.投资者"倒戈"二手房 "五一"长假期间(5月1- 5月7日)，北京市二手房客户登记量、房源登记量环比上期(4月24- 4月30日)分别增长了25%、18%；供需同时上涨推动了成交量的上升，二手房成交量环比上涨了21.4%同时，相比去年"五一"，客户登记量和房源挂牌量更是上涨了44%和32%，成交量同比去年"五一"上涨了34%。（北京商报）返回目录 4.4月新楼盘，万元房达半数北京楼市回暖根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：４月份全市期房网上签约共计１３２８５套，现房网上签约共计３０９４套。均比３月份有所增加。４月份均价万元以上的项目占比达到５０％，其中均价１２０００元／平方米以上的楼盘占比为４１．３％（北京娱乐信报）返回目录上海市（一）政策法规 1.上海进一步放开外资买地限制外币可支付保证金 4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告，与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，出让保证金可以用外币支付，与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。（东方早报）返回目录（二）土地市场 1.400亿助推闸北旧城区改造打造世博陆上迎宾厅备受关注的"苏河湾"41号、42号地块以及上海火车站北广场东一、东二地块已于4月19日正式启动招商工作。上述地块得到包括南非现代海外房地产公司等许多境外地产巨头和投资基金的青睐，但目前还处于前期的洽谈中。此外，土地储备丰富的闸北区还将启动新的推地计划，但具体时间和项目还未确定（东方早报）返回目录（三）行业动态 1.预售成交765套 5月9日上海楼市综述 5月9日新开房源共计1个开盘单元，推出354套，面积41872.04平方米。其中位于郊环以外的0个，外郊环间的1个，中外环间的0个，内中环间的0个，内环以内的0个。 5月9日共预售各类商品房765套，面积8.79万平方米（东方网）返回目录 2."转按揭"业务重现沪上二手房市场从今年上半年开始，上海市二手房交易过程中的"贷款转按揭业务"已有所松动，这项一度被沪上银行联合封杀的贷款业务被认为有利于降低二手房交易的门槛。现在可以办理 "转按揭"的银行包括中国银行、工商银行等。目前"转按揭交易"正大面积复苏，苦苦支撑的房产经纪公司的压力也因此稍稍缓解。（新闻晨报）返回目录 3.社区配套已成购房决定因素消费者对楼市趋向乐观有调查显示，65.4%的受访者认为银行加息对购房产生的重要影响。约20.3%的受访群体认为"90/70"政策会影响购房。受访者中83.8%的人认为90平方米的面积设置成二房最为合适，另有11.1%的受访者认为可以设置成三房。有31.2%的受访群体表示购房会选择中心区域，其次为北区（闸北/虹口/杨浦/宝山/普陀/嘉定），约有29.8%的受访群体倾向于这一区域。38.1%的受访者希望购买内中环区域的住房，32.5%的受访者选择在中外环区域购房。有84.8%的受访对象表示会将开发商提供的社区配套作为购房时的主要考虑因素，在社区配套中，"社区菜"，"社区超市"、"医疗"、"银行"、"小吃餐饮"、"邮政局" 这些基本的生活设施为广大消费者所关注的，其比例依次为79.9％，78％，70.2％，66 .6％，39.5％和37.1%（东方早报）返回目录（四）商旅物流 1.上海购物中心去年猛增11家截至2006年年底，上海已拥有47家购物中心，比上年增加了11家，新增建筑面积166.3万平方米，总建筑面积达558.28万平方米。这些购物中心的营业额去年高达318.26亿元，比上年增长27%，大大高于社会消费品零售额同期增幅（东方早报）返回目录深圳市（一）基建与规划 1.深圳市新火车站计划2010年建成今年内特区内公交覆盖率将达到99％，市民出行将更方便。地铁1至5号线的建设工程将同时全面展开，至2010年，市民可坐地铁至蛇口客运港。不仅如此，我市计划在广深港客运专线和厦深铁路客运专线交会处，建设新深圳火车站，计划于2010年建成（深圳特区报）返回目录 2.北环路改造年内启动深圳市将加快大运量快速公交（BRT）以及公交专用道的规划建设，全长24.6公里的BRT 1号线（罗湖区老街站－南山区西丽站）计划于今年上半年完成方案设计，年内全线动工，2008年下半年完工。继深南大道后，我市又一条城市主干道-- 北环路的改造工程也即将启动，计划于年内开展北环路改造的前期工作（深圳商报）返回目录（二）地产商动态 1.中航地产：成都拿地 4月27日，中航地产成功拍得成都两块土地，这两宗地都位于成都新的市中心区，是成都新的政治、经济、文化中心的核心地段，地铁一号线上盖，具备CBD的核心地段区位优势（深圳商报）返回目录 2.鸿荣源启动第四届少儿才艺大赛 5月1日，鸿荣源·禧园和鸿荣源·熙龙湾两大项目的临时接待中心正式对外开放，而"鸿荣源"杯宝安区第二届少儿才艺大赛暨鸿客会第四届少儿才艺大赛报名也同时在这两个接待中心启动（深圳商报）返回目录（三）楼盘动态 1.水岸风情商业街开展情景体验日活动日前，由佳兆业地产全力打造的西班牙风格"水岸风情商业街"举行了首次"情景体验日" 活动（深圳特区报）返回目录 2.首个婚庆主题商业街区高调亮相深圳日前，"中国首个婚庆主题街区"金椅婚礼村新闻发布会在深圳会展中心隆重举行。东莞市企石镇领导、项目开发商、代理商和深圳各大媒体参加了发布会（深圳特区报）返回目录 3.中信红树湾举行"风情音乐赏"活动近日，中信红树湾举行主题为"湾区风情音乐赏"的系列社区活动。本次活动邀请了"超级饺子"、"SuperJazz"和朱芳琼等广州著名爵士艺人，上演了一席时尚、高雅、休闲的音乐盛宴，吸引了众多社区业主前来欣赏（深圳特区报）返回目录 4."绿色翡翠"描绘彩虹生活按照全英格兰乡间别墅风格设计的沁园，47栋315－687平方米的别墅星罗棋布在4万多平方米的坡地上（深圳特区报）返回目录 5.优品艺墅入伙 4月底，优品艺墅海滨度假公寓举行了入伙庆典（深圳商报）返回目录 6.中航·格澜郡2期：诚意登记客户达800批观澜中航城02号作品-- 中航·格澜郡2期二、三批单位，5月1日开始接受客户诚意登记。活动当天，到场人数达 1500批，诚意登记客户近800批（深圳商报）返回目录佛山市（一）政策法规 1.户外广告距高速路至少30米日前，三水区出台《户外独立式广告和小型广告宣传栏管理暂行规定》。户外广告在规划选址方面，公路沿线的大型户外独立式广告牌，距高速公路至少30米，国道20米，省道 15米，县道10米，乡道5米；城市街道沿线的大型户外广告牌，距城市快速道至少20米，干道15米，次干道10米，支路5米。同时，大型户外广告牌总高度不宜超过20米，由单柱承重的，其悬挑长度不应超过立柱高度的一半，悬挑部件离地面净高不得低于4.5米（佛山日报）返回目录（二）基建与规划 1.道路展新颜东西车轮动本月中旬，桂丹路、桂和路改造拓宽工程将全线完工。作为南海交通路网中的核心道路，两路分别从东西、南北贯穿全区，南海人俗称为"东西大道"和"南北大道"。自上世纪 90年代初开通后，两路不仅改变了丹灶、金沙、和顺等地的闭塞状态，更带动了南海西部和北部由农业经济向工商业经济的转变，也促进了南海农村向城镇的过渡。在南海东西板块发展战略和以第三产业为重点的经济发展策略中，全新的桂丹路和桂和路拓宽开通，将给沿线镇街发展第三产业带来新动力（佛山日报）返回目录 2.丹灶仙湖建无极养生园打造养生文化欲揽休闲商务市场南海区丹灶镇仙湖旅游度假区将建设一个名为无极养生园的景点，总投资约2000多万元。丹灶镇的仙湖度假区占地面积近900公顷，其中无极养生园总面积约77亩，园内将建国医馆、中草药园，葛洪雕像、五行广场、棋艺亭等项目。无极养生园是仙湖度假区内第一个以葛洪养生道教文化为主题的建设项目。葛洪是中国历史上著名的道家养生专家，且与丹灶有历史渊源。今后仙湖景区还将建设葛洪文化园，无极养生园项目将为今后开发葛洪文化园做铺垫（佛山日报）返回目录 3.海八路将成景观快速路作为南海区特色道路的海八路改造工程将于本月底全面动工。南海区市政局昨日透露，完成改造的海八路总绿地面积达7.3万平方米，成为广佛之间天然的城市"森林带"（佛山日报）返回目录 4.高明沧江桥总工程量完成超四成预计年底可通车昨日获悉，沧江桥建设工程已完成超4成的工程量，预计年底可通车。届时，中心城区荷城街道将与高明西南部山区连为一体，极大地促进西南部山区的发展。据了解，沧江桥对完善整个工业园交通网络起很大作用，计划在今年年底通车，届时，高明市民可通过此桥直接到珠海、江门等地，比起现在绕道杨和镇要方便很多（佛山日报）返回目录（三）土地市场 1.南海将推出多宗地块南海在本月和下月将相继推出几块大地块。受到一环全线贯通的影响，这几个地块的拍卖定将更加激烈。（详见原文）（珠江时报）返回目录（四）房地产数据 1.禅城7个月来均价首跌近日，记者从有关部门获悉，南海和禅城的楼市总体而言，禅城及南海两区楼市交易活跃，发展平稳。4月份，南海区商品房成交面积达到27.1万平方米，环比增加3%，交易价格与3月份4958元/平方米相比有所上升，为4963元/平方米。禅城交易套数为315套，交易均价比3月份4788.8元/平方米略微下跌，为4758元/平方米（珠江时报）返回目录（五）行业动态 1.顺德二手房均价升500元/m2 顺德第一季度每个月二手楼平均交易量都超过了700宗。其中顺德北部北滘、陈村、乐从几镇今年表现比较突出，月交易量都在200套左右，目前北滘当地品质较好的一手公寓均价在3000元／m2左右，而碧桂园的部分公寓由于带有精装修，均价则要在4000元／m2以上，如"美的新海岸"这样房龄较新的楼盘放盘之后，均价也要达到3000元／m2左右（广州日报）返回目录 2.禅城二手住宅：成交均价2340元/m2 来自禅城区房地产交易所的统计数据显示，4月禅城二手住宅呈现量跌价升的局面：上月禅城区共成交二手住宅377套，在3月基础上下降13%。成交均价方面，则在3月基础上小升11%。（广州日报）返回目录 3.黄金周继续"捞金" "五一"有部分楼盘在搞活动，楼盘活动少而精彩；保利千灯湖一号公馆和汇银奥林匹克花园，万科金色家园全新样板房抢鲜出炉；禅桂各盘全线飚红，迅·上筑 "五一"期间，住宅近80套，均价6500元/平方米，销售总额近8000万，商铺同期接受了约 80个认购登记（珠江时报）返回目录 4.桂城是桂城平洲是平洲？由于平洲前期广泛的工业化规划导致现在环境上并不具备优势，生活商业配套更是基本空白，并未形成满足居住生活的配套规模。也有开发商预测，平洲的市政配套还需要５年时间才能完善。因此，现在在平洲买房，需要时间等待平洲未来的发展。平洲的楼市一直都依附桂城发展，产品定位、消费群定位都与两地相错开，目前的楼价在每平方米 3000元～4800元之间徘徊。这些楼盘定位中低，但素质并不低，属于高性价比的产品。这些产品既针对桂城的工薪阶层，也迎合了本地居民的居住需求（珠江时报）返回目录 5."广佛RBD"是地产增效剂中海地产负责人认为：桂城"广佛RBD"的定位，对中海万锦豪园项目产生以下两方面利好：首先，地段价值更显优越。中海万锦豪园地块具备"双重稀缺性"特性。其一为千灯湖畔唯一大型在售住宅小区，目前为禅桂中心城区最大地产项目；其二为将来居民可以享受桂城优越的基础设施，如千灯湖公园、岗公园、南海文化中心、皇冠假日酒店、喜来登酒店、商业水城、广佛地铁、全民健身广场、家天下广场等。其次，客户来源更加广泛。桂城RBD定位目的是吸引广佛都市圈中高端消费群体，广州以及周边专业镇的企业管理层、白领阶层来桂城消费（珠江时报）返回目录 6.二手房更适合"过渡与投资" 就目前佛山房地产市场整体而言，由于中心城区可供开发土地的减少，使得土地的批建量日趋紧张，一手楼盘在城市核心区内选址几乎无立足之地。在这种情况下，很大程度上刺激了二手房价格的抬高，目前，佛山一些成熟区域的二手房已与一手房相当接近了（珠江时报）返回目录（六）地产商动态 1.祈福集团荣获广东省诚信企业近日，祈福集团荣获广东省企业联合会、广东省企业家协会联合颁发的"2006年度广东省诚信企业"的称号（珠江时报）返回目录 2.2007年恒基地产再获殊荣 4月底，广东恒基地产再获殊荣。国家建设部、联合国人居署、中国建筑文化中心联合国人类居住区中心信息办公室组成专项小组，在全国范围内选出全国数十家房地产企业代表，其中佛山有实力参选的房地产企业及楼盘仅有两家，碧桂园集团和广东恒基实业投资发展有限公司，恒福新城凭借雄厚的综合实力一举获得该次评选的三大奖项，分别是 "全国人居品牌企业"、"全国人居经典楼盘"、"全国健康住宅生态小区（珠江时报）返回目录（七）楼盘动态 1.南海颐景园打造广东"第五园" 南海颐景园在黄金周期间，邀请香港著名风水大师梁啟照应邀莅临颐景园作风水咨询解说。另外，南海颐景园在5月份将启动"住宅园林文化"活动，全国著名园林美学专家金学智教授已为南海颐景园进行了文化景观设计，营造十大景区、十大景点、颐景十二峰。以此为导向，南海颐景园提出了打造"广东省第五大名园"的目标。在黄金周期间，南海颐景园一期现楼特推出10套"一口价"精选保留现房；新老客户在"五一"期间购买车位更可有意外惊喜优惠；二期精选保留单位大放送，户型丰富，60~295平方米（珠江时报）返回目录 2.东方水岸推出城市景观三房东方水岸3月31日东方水岸正式发售后，大部分单位已经卖出。购房者对上风上水的东方水岸充满信心。目前，东方水岸的全新城市景观三房"荣耀130"现正推出。5月6日下午 2时，东方水岸诚邀香港堪舆学家麦玲玲亲临项目现场，为市民解读这块风水宝地的家居文化精髓（珠江时报）返回目录 3.怡翠馨园5月1日正式入伙 5月1日，怡翠馨园销售中心举行了隆重的入伙仪式，另外，据了解"五一"期间，凡购买怡翠馨园住宅与车位的顾客均可享受到额外9.8折的优惠！旧业主成功介绍新业主购买，双方更可获赠置业大礼包（珠江时报）返回目录 4.康怡丽苑2期升级版盛世开启 5月1日，南海新桂城中心标志性住宅社区--- 鸿晖·康怡丽苑2期升级版产品隆重对外推介，康怡丽苑2期首批产品面积以80~130平方米为主，户型布局紧凑简洁，符合新生代年轻人的实用美学和生活价值观（珠江时报）返回目录 5.万科·金御华府接待中心"五一"开放万科·金御华府接待中心5月1日正式开放，据悉，黄金周期间前来咨询的客户日均超过5 0批，可见受关注度极高。万科·金御华府占地11万m2，住宅部分的总建筑面积22万m2，专为城市新贵打造。金御华府的建筑风格传承了起源于欧洲的ART DECO的设计理念，内部园林则为东南亚度假酒店园林设计，独具"香堤雅境"的魅力；一期的产品有三类：稀藏的城市别墅---"领墅"、空中水景大宅--- "阔景御院"、灵性超然复式---"叠景华院"（珠江时报）返回目录 6.万科·金色家园"园生态美筑"5月1日热卖万科·金色家园全新二期产品"园生态美筑"约180套单位5月1日公开发售，再次引发排队抢购热潮，成为桂城"五一"楼市的焦点。据统计，万科·金色家园5月1日当天消化超过推出货量的7成，黄金周共消化近9成，成交均价5500元/m2（珠江时报）返回目录东莞市（一）金融财税 1.住房公积金月内能自动划账还贷日前从市住房公积金管理中心获悉，委托提取住房公积金还贷业务5月14日起在东莞正式推行。所谓委托提取住房公积金还贷，是指借款人通过申请，委托银行每个月从借款人的公积金账户中直接划款到还贷账户上（东莞日报）返回目录（二）房地产数据 1.东莞全市住宅均价首度突破6千大关据东莞市房产管理局公众信息网上实时签约数据显示，"五一"黄金周期间，东莞楼市住宅均价突破6000元大关，达6141.57元/平方米，单价比去年"十一"期间的5460.86元/平方米的均价高出近678元。房管局公众信息网的统计数据显示，"五一"期间七天内，东莞共签约成交了720套商品房住宅，平均每天签约数超过100套。目前，签约成交楼盘主要集中在东城、寮步、凤岗等地，五一期间该三个区镇均签约百余套，其中寮步销售势头最旺，五一七天时间销售量达到168套，比同时期的广州老城中心六区仅签约百余套热闹许多（南方日报）返回目录（三）行业动态 1.40家楼盘名称被一人抢注东莞市世纪城国际公馆、活力康城等40家知名楼盘名称竟被一人抢先申请注册，被抢注的楼盘包括华凯豪庭、世纪城国际公馆、活力康城、福民广场、东逸豪庭、御景湾花园等，这些都是东莞乃至珠三角的知名成熟品牌（广州日报）返回目录（四）楼盘动态 1.清溪商业龙头再造投资热点 "台湾风情街"集购物、餐饮、娱乐、休闲和酒店于一体，占据东莞东部交通枢纽、轻轨首站与新中心区之地利，最大的卖点在于创新性的商业形态。继此次一期商业街热销后，加推的"复式宽体创富街区"非常适合餐饮用途，一经面世，即受到抢购；同时，含多功能用途的D2区复式街铺也开始全面推售（深圳特区报）返回目录 2.名仕官邸邀深圳人看楼在刚刚结束的春交会上，中房集团携中房·名仕官邸亮相，得到了众多深圳置业者的青睐。本周六、周日，发展商特安排了看楼专车，邀请深圳客户现场看楼，亲身感受名仕官邸的魅力（深圳商报）返回目录珠海市（一）基建与规划 1.优化城市路网缓解交通压力昨天上午，随着市委书记、市人大常委会主任邓维龙的庄严宣布，人民西路、珠海大道快速路、省道２７２线快速道、１０５国道辅助工程以及金凤路等５条城市主干道综合升级改造工程正式动工建设。据悉，此次５条城市主干道综合升级改造工程作为"１３５ "行动计划中实施的首批城市交通建设项目，总投入计４０亿元（珠海特区报）返回目录（二）行业动态 1.房展给我们带来了什么２００７珠海报业春季房展落下帷幕。本次房展上的８８家企业参展，其中房地产楼盘就有２２家。为期３天的房展中，看房、选房是人们最为关注的，尤其是带有小户型参展的项目成为观展消费者的关注热点，特别是以主城区市中心、海景房等项目以得天独厚的地理位置优势成为人们的首选，以"价优质美"的西区大楼盘成亮点，以"外拓展"的中山楼盘成看点。此次房展，成交３３０套，意向成交套数约９００套，参观人流量达到５万人次。此组数据反映我市住宅需求依然旺盛（珠海特区报）返回目录（三）楼盘动态 1.云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动。此次嘉年华以"国粹"为主题，在云山诗意国学讲堂内设有"中华国粹展"，展内将中国京剧脸谱、民间剪纸、传统皮影及年画的种类及特点逐一进行了解说（珠海特区报）返回目录惠州市（一）楼盘动态 1.惠州：南山公馆开盘 5月3日，惠州南山公馆盛大开盘，当场评出了"南山公馆魅力大使"一至三等奖，并举行业主抽奖活动。（深圳商报）返回目录汕头市（一）基建与规划 1.南澳跨海大桥年底前动工汕头市委书记黄志光透露，汕头正全力促进重点项目、重点基础设施的建设，来改善投资硬环境，促进汕头发展：南澳跨海大桥年底前动工、广澳港区5万吨级原油码头年底动工、广澳港区二期两个5万吨级至10万吨级泊位明年底动工、立项西防波堤……（广州日报）返回目录快讯:美联储维持利率为5.25%不变新华网 2007年05月10日中国宏观经济金融财税内容提要美联储9日决定将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率保持在现有的5.25%不变。这是美联储自去年6月以来连续第7次作出维持现行利率水平的决定　　东方网5月10日快讯：美联储9日决定将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率保持在现有的5.25%不变。这是美联储自去年6月以来连续第7次作出维持现行利率水平的决定。返回目录建行预测央行将于二季度再次加息京华时报 2007年05月10日中国宏观经济金融财税内容提要建设银行研究部在昨天发表的二季度经济形势预测报告中称，如果流动性过剩问题趋于严峻，资产价格上涨速度过猛，央行将有可能以0.27个百分点的幅度再次加息。报告还预测，二季度央行将以0.5个百分点的幅度提高存款准备金率1至2次，同时加大央行票据发行对冲力度　　东方网5月10日消息：建设银行研究部在昨天发表的二季度经济形势预测报告中称，如果流动性过剩问题趋于严峻，资产价格上涨速度过猛，央行将有可能以0.27个百分点的幅度再次加息。央行本年内的首次加息发生在3月18日。　　报告认为，过多的流动性对我国经济产生了重大影响，不仅促使投资增长过快，也推动了股票、房市等资产价格快速上扬，使其面临泡沫风险。综合考虑出口持续强劲、热钱入境势头不减等因素，短期内，我国流动性过剩的局面将难以缓解。而基于此，房地产价格也将持续上涨。在权衡是否加息的重要指标--- 居民消费价格指数（CPI）方面，报告指出，今年一季度，CPI同比增长2.7%，其中3月份涨幅达到3.3%，已超过央行3%的调控目标。二季度，受劳动力及公用品价格将较快上涨等因素的影响，CPI存在上升趋势。　　除认为可能采取加息措施外，报告还预测，二季度央行将以0.5个百分点的幅度提高存款准备金率1至2次，同时加大央行票据发行对冲力度。返回目录国家信息中心建议再度加息北京晨报 2007年05月10日中国宏观经济金融财税内容提要国家信息中心昨天的一份报告显示，"宏观经济存在着从偏快转向偏热的风险，央行应适时进一步提高存贷款利率和法定存款准备金率"。同时，可考虑取消利息税，既可为进一步提高利率腾出空间，又可增加居民收入经济过热风险仍未缓解晨报讯（记者邢飞）中国经济的热度难以在未来半年出现明显缓解迹象。国家信息中心昨天的一份报告显示，"宏观经济存在着从偏快转向偏热的风险，央行应适时进一步提高存贷款利率和法定存款准备金率"。这份报告的主要负责人是国家信息中心预测部主任范剑平。在一季度GDP（国内生产总值）出现11.1%的高速增长后，这份报告对于中国经济未来走势的措辞显得颇为焦虑。"目前经济运行的主要先行指标依旧表现强劲，预计未来4至6个月内，国民经济将继续处于上行通道，宏观经济从偏快转向偏热的风险仍未缓解"。据悉，在充当经济"测温计"的关键指标中，M1（狭义货币供应量）、发电量、工业增加值增速和工业企业销售收入已经处于过热的"红灯区"。报告称，"这四项指标的表现已经超过了本轮经济扩张期以来的最高点"。而固定资产投资增速尽管在一季度出现回落迹象，一季度CPI（居民消费价格指数）2.7 %的水平也低于央行3%的调控目标，不过，对于它们未来的走势，报告的判断同样悲观， "固定资产投资依旧存在着反弹的可能，物价上涨的压力仍然很大"。事实上，这已是国家信息中心在本周发布的第二份经济走势报告。在本周二的报告中，国家信息中心给出的预测是，今年第二季度GDP实际增长10.8%，上半年实际增长11%，而二季度CPI将上涨至3%的"警戒线"。"相关部门应加强价格走势的跟踪监测，加大利率调控的幅度"。在这两份报告中，再次加息成为出现频率最多的调控"药方"。昨天的报告再次建议，"央行可以在条件适当的情况下，进一步提高存贷款利率和法定存款准备金率。同时，可考虑取消利息税，既可为进一步提高利率腾出空间，又可增加居民收入"。返回目录国内400多城市建立房产管理信息系统深圳商报 2007年05月10日中国宏观经济房地产市场内容提要房产管理信息系统目前已在国内400多个城市建立。建设部"十一五"期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括"城镇基础设施建设关键技术研究"、"城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究"、"城市数字化关键技术研究与示范"等【新华社北京5月9日电】（记者黄全权）作为房地产相关信息实现公开、透明的重要环节，房产管理信息系统目前已在国内400多个城市建立。这是建设部有关负责人在9日举行的第三届中国国际数字城市大会新闻发布会上透露的。根据此次会议公布的内容，第三届中国国际数字城市大会将于9月21日至23日在深圳举行，着重显现城市建设领域最新数字化技术与应用成果，还将发起并成立"中国数字城市产业联盟"。来自建设部的资料显示，"数字城市"作为社会信息化建设的一个关键环节，近年来出现积极进展。"十五"期间，中国有120多个城市建设了城市规划管理信息系统，100多个城市建设了综合或专业管网管理系统，100多个城市正在建设空间基础信息系统。根据计划，在科技部的支持下，建设部"十一五"期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括"城镇基础设施建设关键技术研究"、"城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究"、"城市数字化关键技术研究与示范"等。返回目录美住房市场今年将继续降温新华社 2007年05月10日中国宏观经济房地产市场内容提要美国全国房地产经纪人协会８日发表报告预测，受贷款机构提高放贷标准和次级抵押贷款公司数量减少等因素的影响，美国住房市场今年将继续降温。预计２００７年美国旧房销售量将为６２９万套，低于２００６年的６４８万套；旧房销售中间价也将比去年下降１％，降至每套２１．９８万美元。今年美国新房销售量将为８６．４万套，低于去年的１０５万套；但新房销售中间价将保持不变，继续维持在每套２４．６４万美元的水平。此外，今年美国新房开工量将为１４６万套，低于去年的１８０万套　　美国全国房地产经纪人协会８日发表报告预测，受贷款机构提高放贷标准和次级抵押贷款公司数量减少等因素的影响，美国住房市场今年将继续降温。　　报告预计，２００７年美国旧房销售量将为６２９万套，低于２００６年的６４８万套；旧房销售中间价也将比去年下降１％，降至每套２１．９８万美元。　　报告还预计，今年美国新房销售量将为８６．４万套，低于去年的１０５万套；但新房销售中间价将保持不变，继续维持在每套２４．６４万美元的水平。此外，今年美国新房开工量将为１４６万套，低于去年的１８０万套。　　美国全国房地产经纪人协会的经济学家认为，虽然美国住房市场今年整体将继续降温，但有望实现"软着陆"。预计今年下半年美国住房销售量将逐步增加，此后销售价格也将有所回升。　　截至２００５年底，在超低住房抵押贷款利率的刺激下，美国新、旧房销售量曾连续５年改写历史最高纪录。从２００６年第二季度开始，随着利率不断上升，美国住房市场开始大幅降温，并对美国整体经济增长产生了一定影响。返回目录解读广州"富民优先、民生为重"66条措施：中低收入家庭2010年居者有其屋　南方都市报 2007年05月09日广州市政策法规内容提要日前，广州市委市政府公布《中共广州市委广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》，《决定》共分11个部分66条，涉及改善农民生产生活条件、就业、教育等民生问题。广州市今年的14个新社区项目、194万平方米政府保障型住房，已经随着4月29日荔湾区党恩新街的开工而全面展开。未来五年将有24万套中小户型、中低价位的房子供应市场。今年广州将推出156公顷中小户型、中低价位普通商品住房用地　　　广州公布"富民优先、民生为重"66条措施，本报进行解读　　中低收入家庭2010年居者有其屋　　　　本报讯　2007年5月8日，长假结束后的第一个工作日，广州市委市政府公布《中共广州市委广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》，把解决人民群众切身利益问题的举措逐一细化，列出清单，进行公示。《决定》共分11个部分66条，涉及改善农民生产生活条件、就业、教育等民生问题。　　2006年12月21日，广东省委九届十次全会分组讨论期间，朱小丹首次提出，广州将着力形成"富民优先、民生为重"的政策导向，把解决人民群众切身利益问题的举措逐一细化，列出清单，进行公示，一桩桩、一件件抓落实，务求取得实效。　　2006年12月26日，广州市第九次党代会隆重开幕，朱小丹再次强调指出，要把"富民优先、民生为重"作为新的政策导向切实抓紧抓好。市委八届七次全会和市第九次党代会刚一结束，市委、市政府主要领导就反复强调："富民优先、民生为重"不能只停留在口头上，而是要落实到实际行动中去。　　《决定》共分11个部分66条，涉及改善农民生产生活条件、就业、教育、社会保障、医疗卫生、公共安全、住房保障、城市交通、人居环境、文化体育和政务服务水平等方面的民生问题。《决定》首次将应届初中毕业生免费就读技工学校和中专的范围，从农村地区年家庭人均纯收入1500元以下提高到2000元以下；回应了群众反映较强烈的择校费等问题。围绕建立社会保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的覆盖城乡居民的社会保障体系，《决定》提出了9条具体举措，首次明确承诺解决有关历史遗留问题的时间表，首次对被征地农民、农民工等群体的社会保障问题提出明确的工作要求。到2010年基本解决全市9200户双特困户和8.46万户中低收入住房困难家庭的住房问题。　　在治安方面，《决定》提出了到2008年，群众对社会治安满意率达85％以上，建立健全市、区(县级市)、街(镇)三级突发公共事件应急管理体制和机制，还明确提出2015年危险化学品企业全部搬迁等举措。　　　　●　关键词　农业问题　　防灾减灾能力将提高　　　　措施1.夯实现代农业发展基础。　　坚持以现代农业提升农业发展水平，促进农业增效、农民增收。到2010年，基本完成146万亩农田和15万亩连片鱼塘的标准化改造任务，使全市标准化农田、鱼塘分别占基本农田、鱼塘面积的70％以上。到2010年，完成农田水利标准化建设110万亩。统筹农业水利等基础设施建设，加大对落后农村地区的支持力度。　　解读：市农业部门有关专家表示，这个体系的建立是农业风险防范机制的重要组成部分，主要原则是政府引导、政策支持、市场运作、农民自愿。因为农业靠天吃饭，始终是个高风险行业。1998年的时候，广州曾在番禺试点过该项保险，政府也拿出了一部分基本金给保险公司，但是当年发生严重"冻害"，保险公司赔付太多，就不愿意继续开设这个险种，所以这个试点工作一度搁浅。现在政府再次提出，而且列出了时间表，应该是有一个非常完整的方案，包括各级财政对农户参加农业保险给予的保费补贴，农业巨灾风险转移分摊机制等等。这样在发生自然灾害和重大动植物病虫害时，农民就不会血本无归，同时也提高了农业防灾减灾的能力。　　　　●　关键词　充分就业　　"十一五"期间年增20万就业岗位　　　　措施8.推进充分就业社区创建工作。2007年内，全市40％的社区要成为"充分就业社区"。在实现充分就业的社区中，登记失业人员就业率达90％以上，持《再就业优惠证》的失业人员就业率达85％以上，"4050"、特困失业人员就业率达85％以上，登记在册"零就业家庭"1人以上就业率达到100％，失业人员享受职业介绍服务率达到100％，失业人员享受职业指导服务率达到100％，新增社区服务岗位安置失业人员达80％以上，以上人员就业后签订1年以上劳动合同或劳动协议的达95％以上。鼓励劳动者自主创业。"十一五 "期间，全市每年新增就业岗位20万个。　　措施9.强化再就业技能培训。加大教育培训资助、职业介绍资助和招用安置资助力度。落实退役士兵接受2年以上免费职业技能培训政策，让每一位符合条件、愿意参加培训的退役士兵都能接受免费培训。"十一五"期间，每年培训"农转居"人员1.5万人。　　解读：广州市首个"充分就业社区"试点在今年1月已经启动，荔湾区金花街的桃源、隆庆、小梅三个社区首先被授予"充分就业社区"称号。据介绍，金花街去年为70多名"零就业家庭"人员、特困人员、"4050"人员解决了就业困难的问题，而其中的桃源、隆庆、小梅三个社区里每个具备就业条件、有就业愿望的市民都找到了工作。　　今年，这项工作将在全市铺开。广州市劳动和社会保障局局长崔仁泉此前曾透露，劳动部门拟定的《广州市创建充分就业社区工作意见》已经上报。按草拟的方案，"充分就业社区"包含了"4050"大龄人员就业率超过85％、"零就业家庭"1人以上就业率100％、没有连续失业一年以上的人员等众多硬指标。　　　　●　关键词　教育公平　　条件成熟时取消择校费　　　　措施10.促进教育均衡发展。加大各级财政对教育的投入，加强经费使用的监督管理和绩效评价。加快义务教育规范化学校建设，2007年完成省下达的规范化学校建设任务，2010年全部达到省规范化学校建设的要求。2007年，全市各区、县级市都成为省教育强区(县级市)，中心镇全部成为省教育强镇，通过省教育强市督导验收。　　措施11.切实保障农民子女受教育的权益。2007年9月起，在全市农村实行义务教育阶段免收书本费。到2007年底，确保市、区(县级市)两级财政原计划投入的49.56亿元资金全部到位，加快推进农村中小学校布局调整和初中学校建设，整体提升农村中小学义务教育水平。积极探索解决农民工子女教育问题。　　条例12.确保贫困家庭子女享有平等接受教育的机会。对持有广州市城镇居民或农村村民最低生活保障金领取证、广州市低收入困难家庭证或特困职工证的困难家庭子女，在义务教育阶段实施"两免一补"政策(免书费、免杂费、补助寄宿生生活费)，并向这类家庭中的残疾学生在义务教育阶段发放"残疾学生生活补助费"、继续免收书杂费。对福利机构供养的孤残儿童落实义务教育的有关政策。逐步扩大农村地区年家庭人均纯收入 2000元以下应届初中毕业生免费就读技工学校或中专的范围。　　措施13.认真规范教育收费行为。严肃查处教育乱收费问题，确保全市所有学校收费做到"五统一"(统一收费项目和收费标准、统一实行亮证收费、统一使用财政部门印制的收费票据、统一实行"收支两条线"管理、统一实行教育收费公示)。2007年内，使我市超过70％的区(县级市)成为"广东省教育收费规范区(县)"，争取到2008年达到100％。条件成熟时取消择校费。　　解读："这一届政府在教育公平方面很务实，提的任务符合社会发展的阶段性要求，做好现阶段能做到的事，同时也提出了下一个阶段工作的方向。"广州市教科所所长熊少俨表示，政府在促进教育公平的第一方面就提出了促进教育均衡发展，这一举措与以往有了本质上的区别。早些年社会教育资源不具备条件，政府采取了让某些基础较好的学校先突破性发展，从而涌现出一批省一级学校、市一级学校和示范性高中等，经过了10 多年的发展，政府提出了取消等级学校的评定，加快义务教育规范化学校建设。按照规范化学校建设的要求，学校建设标准是高于区一级学校的。"这表示政府从以前看哪一所学校建得好，变成了现在的看哪一所学校建得差，这是一种根本性的转变，在现阶段是可行的，这是前一阶段历史发展的自然过渡。" 　　熊少俨表示，硬件建设一视同仁只是均衡化办学的一个方面，另一方面，师资队伍的建设也是均衡办学的重要因素。学校要留住好的师资，要让教师乐教，教师的福利问题必须解决。按照教育法规定，教师收入应与公务员持平，我市在这一点上还有差距，虽说教师的收入在逐渐提高，但同时，公务员也在不断地加薪，希望政府在考虑公务员和教师两者收入时，加薪的步伐能保持一致，不要只考虑到前者，而后者永远在后面追赶。　　"政府在教育未来的发展上也定出了目标，其中包括在条件成熟时取消择校费。"熊少俨说，这符合了目前的实际。政府在现阶段提出均衡化办学的理念，可以在一定程度上缓解择校的问题，但不可能根本解决。因为学校之间的差距不是一朝一夕形成的，即使所有的学校在硬件上达到一致，各校间也会因为教师个人创造性发挥的不同而形成差异，因此，择校在所难免。　　　　●　关键词　安全　　明年治安满意率达85％以上　　　　措施29.提高群众对社会治安的满意度。确保2007年刑事发案持续下降，抢夺、抢劫和入户盗窃、盗窃机动车案件分别以两位数下降。到2008年，群众对社会治安满意率达 85％以上。　　解读：对此，广州警方一位人士指出，从今年第一季度的形势来看，实现刑事发案持续下降，"两抢"、"两盗"分别两位数下降是很有可能的。但是群众对社会治安的满意率很难有个确切标准来衡量，而且犯罪问题有其自身规律，也受到经济发展、人口增长、城市管理等各种因素的影响，指标更不能脱离现实，要理性对待。　　措施33.保障食品安全。2007年内，95％以上的室内肉菜市场和超市建立并实施日常检验检测制度。到2008年底，完成全市498个农贸市场和136个农副产品批发市场的升级改造任务，农贸市场证照齐全率和检测设备配置率达85％以上，全市各大市场、商场、超市基本建立市场食品准入管理制度。　　解读：副市长王晓玲曾指出，食品安全问题的根本原因是企业食品安全信用缺失。今明两年，广州食品安全工作重点是食品安全信用体系建设。将建一个食品质量安全监控中心，对生产、流通、消费各环节的食品安全状况进行实时监控和安全预警，像报天气预报一样向市民预报食品质量安全信息。　　　　●　关键词　社会保障　　今年重点解决四类社保问题　　　　措施16.妥善解决社保历史遗留问题。2007年重点解决以下几类问题：一是参照早期离开国有、集体企业人员社保问题的解决办法，解决早期因各种原因离开机关事业单位人员的社保问题。二是进一步解决国有(集体)困难企业退休人员参加医疗保险以及移交社区管理的遗留问题。三是妥善解决达到退休年龄，但因缴费年限不足，无法按月享受基本养老金和基本医疗保险人员的问题。四是将本市国有、集体企业或者已纳入社会化管理的、具有本市城镇户口的老工伤或患职业病人员(1993年8月1日本市实行工伤保险前的工伤人员)旧伤复发的医疗待遇纳入工伤保险范围。此外，按照"成熟一个、解决一个 "的原则，逐步研究解决乡镇企业原退休人员、农场原农业户口老职工和农场原住民、部分街道集体企业原未纳入社会统筹退休人员的社会保障问题。　　措施17.逐步扩大医保覆盖范围。2007年，开展建立本市未成年人基本医疗保险调研工作，制定实施方案，出台相关政策，2008年展开试点工作。同时，积极研究解决具有本市户籍、但没有在本市享有退休金或养老金的退休人员享受医疗保险问题。　　解读：社保类的历史遗留问题成为今年需解决的重点。　　首先，有关部门已参照解决早期离开国有集体企业人员社保问题的做法和经验，制定了解决早期下海的机关事业单位工作人员养老保障及医疗保障问题的方案，目前正报市政府审定，早期下海教师、干部都有望参加社保。　　接着，是缴费年限不足无法领取退休金的问题。按照国家养老保险政策体系，对养老保险按月领取养老金有一个基本条件，要缴费满10年以上；没有达到这个累计缴费年限的人员，就按养老保险条例和国家规定只领取一次性津贴。广州市劳保局有关负责人透露，广州市政府在3月26日通过的广州市贯彻国家基本养老保险制度里面，将通过延缴的政策，来解决以上养老保险的问题。　　最后，"老工伤"这个老大难问题也将得到解决。据记者了解，市劳保局将逐步把广州实行工伤保险(1993年8月1日)前发生工伤的职工旧伤复发期间的工伤医疗待遇纳入工伤保险统筹范围。该政策一旦出台，老工伤职工也将依规定享受工伤保险条例规定应给予的生活护理费、一次性伤残补助金及伤残津贴等待遇。　　　　●　关键词　医疗卫生　　明年每3万－5万居民有1个卫生服务中心　　　　措施24.加强农村卫生设施建设。到2010年，实现每个镇有1所政府举办的卫生院或医院，有农村建制的街道卫生院按社区卫生服务中心标准建设。加快推进村卫生站的建设与改造工作，2007年内，全面完成现有村卫生站业务用房改造，新建和改建的村卫生站业务用房面积达到100平方米；到2009年底，实现100％的行政村设有卫生站，形成较为完善的农村卫生服务网络。　　解读：卫生服务网络建成后，农民步行不超过30分钟就能够到医疗机构看病。　　措施26.大力发展社区卫生服务。完善大中型医院与社区卫生服务机构对口帮扶关系和双向转诊制度。加快推进社区卫生服务机构网络建设，确保每个街道都有非营利性的公益性社区卫生服务中心。到2008年，实现每3万－5万居民拥有1个卫生服务中心(站)， 95％以上的社区卫生服务中心(站)纳入城镇职工医疗保险定点支付范围，形成比较完善的城市社区卫生服务体系。切实整治非法行医。　　解读：到2009年，广州市将完成建设和改造128所社区卫生服务中心，居民步行15分钟内就可以到达社区卫生服务机构，每个社区卫生服务中心都有大型的医疗机构帮扶。　　措施27.认真解决群众"看病贵"问题。严格药品出厂价格初审和监测制度，规范药品价格管理和医疗机构收费行为。调整改革药品供应渠道，实行社区卫生服务机构基本用药集中生产和采购，减少药品流通中间环节。积极探索在社区卫生服务机构实行政府购买公共卫生服务，逐步实行社区卫生服务机构"收支两条线"管理，统一规范社区卫生服务机构和镇卫生院基本用药目录和药品作价办法，引导更多的市民群众到社区卫生服务机构和镇卫生院就医。　　解读：目前关于"收支两条线"的具体实施办法已经呈报给市政府审批，预计将从一些试点开始，取得经验后再总结推广。　　措施28.加强公共卫生体系建设。到2009年，各区(县级市)卫生局均要成立卫生应急工作日常管理机构，健全卫生应急机制等。　　解读：通过建立卫生应急体系，落实非典、人禽流感等重大传染病的防控措施，预计到2009年，严重危害人民健康和影响经济发展与社会稳定的重大传染病将得到有效预防和控制，甲、乙类传染病发病率会逐步下降。　　　　●　关键词　住房　　2009年确保物业管理覆盖旧城区　　　　措施37.加快政府保障型住房建设。积极推进《广州市住房建设规划(2006－2010)》，到2007年底，全部解决2005年登记在册、人均居住面积10平方米以下的5643户双特困户住房问题，到2010年基本解决全市9200户双特困户和8.46万户中低收入住房困难家庭的住房问题。　　解读：广州的政府保障型住房包含新社区内的廉租房、经济适用房(单位自建房属经济适用房范畴)，根据住房建设规划，未来五年广州将建设政府保障型住房11.43万套，建筑面积900万平方米。广州市国土房管局相关负责人昨日指出，"十一五"期间，广州的经济适用房建设数量占建房总量的17％，这个比例已经很高了，可以分解房地产市场需求，抑制房价过快增长。　　广州市今年的14个新社区项目、194万平方米政府保障型住房，已经随着4月29日荔湾区党恩新街的开工而全面展开。按照广州市国土房管局制定的具体的时间表：2007年 8月底前再次核实双特困户分配安置意向；金沙洲项目10月底前竣工，同德、大塘等其他项目年底前竣工；2007年9月底前，根据核实情况，修改完善廉租房分配方案；2007年1 2月底前，将廉租房实物分配到户。　　措施38.加大政府调控的中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应。通过"双限双竞"等调控措施，增加中低价位、中小套型普通商品住宅建设用地供给，进一步完善中低价位、中小套型普通商品住宅用地实行"双限双竞"公开出让的操作规范，确保中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的年度用地供应量不低于住宅用地供应总量的70％。　　解读：中低价位、中小套型普通商品住宅被认为是解决"夹心层"住房问题的关键，这部分群体虽然买不起昂贵的商品房，但又不符合购买经济适用房的条件。由于限制了面积和价格，"夹心层"今后购买这些"双限双竞"商品房的压力将有所缓解。今年年初，广州开发区出让的一幅限价地曾作出未来房价不超4000元／平方米的承诺。　　根据《广州住房建设规划》，未来五年将有24万套中小户型、中低价位的房子供应市场。今年广州将推出156公顷中小户型、中低价位普通商品住房用地。　　措施39.加快旧城区危破房改造。2007年内完成22.8万平方米危破房改造任务；到2 009年底，全面完成全市2004年在册的91.1万平方米危破房改造任务；到2009年底，全面完成越秀区东濠涌、荔湾区恩宁路和海珠区南华西3个旧城成片综合改造项目范围内危破房住房的安置工作。　　解读：据介绍，今年恩宁路、东濠涌沿线、南华西3个项目将全面铺开，计划11月底前完成招标公告，明年2月10日前通过公开招投标确定建设单位。　　数据显示，截至今年1月，广州已拆除、修缮和改造2004年在册老城区危破房58.66 万平方米，占总改造任务的64.37％。与此同时，同步改造了2005年新增危房2.02万平方米。　　措施41.加强和规范物业管理。规范业主委员会同物业管理、居民自治的关系，维护居民合法权益，建设平安和谐社区。2007年全市旧城区居民小区物业管理覆盖率要达到 50％，到2009年，确保实现全市旧城区物业管理基本全覆盖。　　解读：近年来，广州市物业管理纠纷的信访、投诉案件呈逐年上升趋势，矛盾愈演愈烈，甚至出现了因物业管理纠纷而发生暴力冲突、集体上访等恶性事件。　　《广州市物业管理条例》征求意见稿上月出台，对急需解决的如业委会的换届、专项维修资金的归集使用、共用部位的管理收益、物业服务企业的交接等热点问题做出具体的操作性强的规定。目前正在广泛征求意见。　　继上次召开街道居委会座谈会后，将于5月10日(星期四)14：30－17：30在广州市国土资源和房屋管理局16楼礼堂召开立法座谈会，广泛征求业主、业主委　　员会的意见，请有意者届时参加。　措施42.妥善处理"烂尾地"问题。加快落实我市在册141宗"烂尾地"拆迁补偿安置问题。建立组织律师参与"烂尾地"处置工作的机制，保障群众的合法权益。　　解读：按照"穗七条"的计划，2007年，广州将公开出让16宗居住类闲置用地，用地面积72.44公顷；通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾地，用地面积11.35公顷、建筑面积32万平方米，通过盘活存量土地可在老城区合计增加供应建筑面积135万平方米，约1.5万套住宅。　　条例43条.切实解决前置条件导致房地产难以办证的问题。2007年内出台相关政策，力争到2009年底基本解决我市历史遗留的房地产办证难问题。　　解读：目前，"办证难"主要有几个原因，一是现行登记制度要求买卖双方共同申请，并且需要预售人先进行"大确权"取得《房地产权权属证明书》，如果预售人不配合，小业主就无法办证；二是实践中一般都是业主委托预售人代为登记，倘若预售人不诚信，怠于办理登记，小业主就拿不到房产证；第三，由于预售人存在私自改变规划等违法建设行为不能通过规划验收等，导致所建商品房不能登记。这些都是由于办理房产证需要开发企业完成一些前置审批程序，之后才能办理。　　据广州市国土房管局介绍，这些历史遗留问题，由于情况相当复杂，所以目前采取个案受理的办法。据悉，目前已经逐步解决了未缴齐土地使用权出让金的商品房项目办理房地产权证、未办理预售登记商品房登记发证、用地手续不完善的房屋登记发证等问题，使10多万户业主从中受惠，领取了房地产权证。目前，影响登记发证的几大类历史遗留问题已经基本上得到解决。　　　　●　关键词　交通问题　　三年内新增停车位15万个　　　　措施45.推行公交地铁票务改革。2007年内，实行公交车、地铁票务一体化，制定公交地铁接驳换乘的优惠方案，降低市民出行成本。　　解读：广州市交委有关人士表示，广州市已着手改善城市交通状况，开通了水上巴士、公布了小公交开行方案等等，公交地铁票价优惠方案正在制定中。上个月10日，广州市客轮公司开通了首条水上巴士线，该线串起芳村码头、西堤码头、天字码头、中大码头四大码头，给珠江两岸市民的出行带来不少的便利。市客轮公司计划今年造四艘新水巴船舶，明年试营运中大至琶洲线路。　　4月底，广州市交委发布消息称，将于年底前陆续开通44条小公交线路，这意味着广州300多万城中村居民可以在家门口坐上小公交车，上下班、买菜或者购物了。其中6月份，覆盖天河区长湴村、荔湾区海南村、白云区新市萧岗村、黄埔区长洲岛和萝岗区普晖村等地的5条小公交线路将开通试运行，票价初定1元／人次。目前，小公交线路设置正在征集市民意见。　　市交委计划近期将在广州市各大地铁口张贴公交接驳乘车指南。"很多市民们都不知道地铁口附近有哪些公交车，可以乘坐哪些线路。以后，市民通过乘车指南就可以了解到公交接驳的信息。"公交地铁票价优惠方案正在制定中，计划今年内实行公交车、地铁票务一体化，制定公交地铁接驳换乘方案，降低市民出行成本。　　市物价局有关负责人表示，对于广州市的惠民政策，包括公交是否降价等，目前还不好说。物价局有贯彻意见，目前需要研究，届时还需要通过市委市政府的批复才能公布。业内人士表示，广州公交票价降低可能性不大。原因是广州是国内唯一使用LPG(液化石油气)燃料的城市，LPG燃料成本高，设备投资大，公交水平车容车貌在国内领先。同时目前公交企业是亏本经营，政府已经投入相当的补贴，加大补贴的可能性不高。　　措施46.提高道路通行能力。完善智能化交通管理系统和道路交通标志，提高城市交通管理水平。2007年重点改造广州大道系统等10个主要交通节点。进一步提高完善高等级路网、轨道交通和公共交通等各种交通方式的有机衔接，建设滘口、西朗、长隆等一批大型综合换乘枢纽。2007年内在东风路、环市路、中山路、解放路、沿江路等23条交通主干道设置新型行人标识系统1085套，分期分批解决人行过街设施建设问题，到2009 年底，中心城区新增立体人行过街天桥／隧道46座，确保"人车分流"。到2009年底，将城区范围内的货运市场搬迁到城区外围，缓解城区交通压力。　　解读：市建委有关负责人表示，广州市交通建设整治网已公示有6个交通节点整治方案。其中，广从公路永泰收费站改造及整治已经完成开通。广州大道北高架路交通整治和海珠桥南交通综合整治都已完成，不日就可开通。　　内环路系统、东风路－黄埔大道系统、中山八路青年绿岛综合整治方案还在细化修改中，此外，资金问题也是交通节点综合整治方案的一个限制条件。　　广州交通拥堵点调查结果显示，洛溪大桥以42％的得票率高居榜首，其次是广州大桥。为什么没有首先整治这两个节点？业内人士介绍，洛溪大桥通行能力严重不足，不收费又增加了其通行压力。要解决洛溪大桥拥堵问题，唯一可行的就是拓宽。规划部门曾打算建设洛溪二桥，由于资金以及新光大桥建成投入使用，该计划暂缓。　　该人士解释，如果建成了洛溪二桥，收费吧，市民还会选择免费的洛溪大桥，等于没建洛溪二桥；不收费吧，势必造成收费的新光快速路的闲置，以致造成工程复建浪费。　　广州大桥拥堵也是要依靠拓宽来解决。但广州大桥改造要等猎德大桥开通之后。因为广州大桥是连接天河海珠的核心通道，一旦开工，会对交通造成一定影响。　　措施47.缓解中心城区停车难问题。全面上调建筑物配建停车泊位指标，加快公共停车场规划建设，鼓励多种形式建设、经营停车场。2008年到2010年，每年增加5万个以上停车位，初步缓解中心城区停车难问题。　　解读：广州市停车场行业协会康斯平会长表示，增加停车位、上调建筑物配建停车泊位指标等政策，将在一定程度上缓解中心城区停车难问题。"目前，广州市中心城区的建筑物配建停车泊位指标为0.3－0.4，远远无法满足停车需求。建议广州市在上调建筑物配建停车泊位指标方面参照北京的做法。北京市从今年开始，将商业区的配建停车泊位指标由0.8调至1.3；住宅小区调至0.8－1不等。" 　　康斯平分析，目前广州市的停车泊位缺口为50％，约25万个，停车难主要集中在老城区和住宅小区。广州市政府计划2008年到2010年，每年增加5万个以上的停车位。这意味着三年增加15万个停车位，如果按一个停车位10万元成本价算，需要投入150亿元。这部分巨额的资金从哪里来呢？"这只能靠市场的力量。建议政府部门放开停车场的收费标准，由市场来调节停车价格。目前，停车泊位缺口大，但是政府部门却对住宅小区停车位限价，导致投资停车泊位的回报期长，带动不了投资者的积极性。政府部门放开停车位限价，由市场需求主导，将会吸引多种形式建设、经营停车场。"康斯平说："停车费增加，车主的出行成本增加，必然会引导一部分市民多乘坐公共交通，平抑广州市的交通压力。" 　　　　●　关键词　环境问题　　后年基本缓解中心城"水浸街" 　　　　措施51.切实解决"水浸街"问题。2007年内，重点实施天河立交桥等15个"水浸街"问题比较突出的排水改造项目，改造地下管网和地面"三线"，改造排水设施。到2009年底，基本缓解中心城区"水浸街"问题。　　解读：上个月的急风骤雨再次将"水浸街"问题提上日程，天河立交、新港东路等地段的"水浸"问题尤为严重。今年将要重点实施的"水浸街"包括天河立交桥、车陂路、海员路、官溪西路等15个"水浸街"问题比较突出的排水改造项目，改造内容包括地下管网和地面"三线"的改造，排水设施的改造。2009年底，中心城区"水浸街"问题可基本缓解。　　措施52.加强水环境整治。分期分批综合整治市内河涌，近期重点抓好29条与市民生活和亚运会主要场馆密切相关的河涌综合整治，2007年内，完成沙河涌、黄埔涌、车陂涌、乌涌、猎德涌、花地河、大沙河的综合整治。强化饮用水源保护工作。加强工业废水治理，到2009年底，确保重点工业企业的废水达标排放，15家省控水污染企业安装在线监测装置，实现联网监控。　　解读：沙河涌、黄埔涌等7条重点河涌的综合整治是今年的重点工程，计划于年内完成，此外，还将在近期重点抓好20余条与市民生活和亚运会主要场馆密切相关的河涌综合整治。近年来，不少市民反映某些河涌的治理效果没有得到巩固。有关人士指出，确保重点工业企业的废水达标排放，可从源头上巩固河涌治理成果，此外，还需要市民的配合，共同维持河涌的清洁。目前，沙河涌、乌涌的综合整治工程已经启动。　　措施56.加快天然气利用工程建设。2007年内，天然气置换家庭户数达到18万，到2 010年底，完成越秀、天河、海珠、荔湾、白云、黄埔等六区全部管道燃气用户的置换工作。加快推进管网内饮食服务业用户使用天然气。取消管道燃气初装费和增容费。　　解读：去年底，我省已经取消管道燃气初装费、增容费、开户费等收费项目，为推进我市天然气置换铺平了道路。上月中旬，我市天然气利用二期工程正式动工，年内建成两座调压站，完成46公里高压管道铺设和49公里中压管道的延伸改造，从而使广州具备由市区北部向城区供气的能力，也为天然气置换从北部开辟出另一条通道。　　有关人士介绍，天然气利用工程全部完成后，现有燃气管网将得到极大优化，安全可靠性也将进一步提高，燃气管网还将逐步延伸到白云、芳村、花都、增城、南沙等现有管网没有到达的区域，使管网长度与覆盖范围比现在增加一倍以上。预计2010年将达到80多万用户。　　　　●　关键词　体育问题　　体育设施免费向未成年人开放　　　　措施61.提高公共文化产品供给水平。2007年起，全市公共文化体育设施向未成年人免费开放或优惠开放。到2009年，实现城区居民平均每千户拥有一个符合标准的户外文化活动场所；基本实现区(县级市)有三馆(图书馆、文化馆、科技馆或博物馆)、一镇(街 )一站(文化站)、一村(居)一室(文化室)、一人一册(书)。　　解读：广州市政协学习和文史资料委员会主任黄淼章表示，广州经济建设快速发展，全面提高文化水平，也是坚持科学发展观、建设和谐广州的重要举措。这样可以让更多群众享受成果，有助于提高广州城市品格，满足人民群众对文化产品的需要。但关键是不流于形式。　　《决定》中提到2007年起，公共文化体育设施向未成年人免费或优惠开放等的一些举措。其实，现在广州很多博物馆、文化馆都已经对青少年免费或优惠开放，或者作为爱国教育学习基地等等。但政府如果决定要全部免费等，那么政府需要相应加大向文化产业的进一步投入。文化部门也要适应。现在从中央到地方都在关注民主、民生，这需要政府努力、文化部门配合，双方共同努力，做好这个事情。　　在这个决定内容中，关于区域方面的比较多，市一级的文化事业需要建设得更好、更方便，也要加大努力。广州是历史文化名城，要加大保护广州的文化遗产和非物质文化遗产，高标准地去建设文化事业。　　措施62.加强基层体育设施建设。2007年到2009年，每年投入不少于1000万元完善农村体育设施，使建有标准篮球场的行政村比例达到80％，建有"两场一池"(篮球场、全民健身广场、游泳池)的农村乡镇比例达到35％，全市社区人均体育设施用地面积达到或超过国家有关规定水平。　　解读：广州市体育局有关负责人表示，今年，广州市体育局安排了1000万元体育彩票公益基金专项资金继续加强对农村体育设施建设的扶持和投入，直接扶持各区(县级市 )及有关单位建设南球场236片及一批全民健身路径、健身广场、健身苑。　　2007年到2009年，广州市体育计划每年投入不少于1000万元完善农村体育设施，使建有标准篮球场的行政村比例达到80％，建有两场一池的农村乡镇比例达到35％，全市社区人均体育设施用地面积达到或超过国家有关规定水平。　　措施63.加大公共体育设施开放力度。积极推动学校、机关、团体、企业单位的体育设施向社会开放，到2009年，实现符合开放条件的辖区内单位场地对外开放程度达70％，并合理调整开放时间，延长优惠时段，为市民健身提供便利。　　解读：市体育局有关负责人表示，据统计，2005年全市广义体育人口比例上升为58 .82％，达到中等发达国家水平；社会体育指导员数量有1.4万多名，按户籍人口计算，平均每万人拥有数量超过18名，位居全国城市前列。　　在考虑到学校体育设施向社会开放涉及到学校正常的教学秩序和安全，管理要相应跟上等问题上，广州市提出了积极开放、稳妥推进的思路，制定了三步走的工作计划和目标：第一步试点开放，2001年上半年开放5－10％；第二步逐步开放，2001年下半年至 2003年开放30％－50％；第三步全面开放，2004年底符合开放条件的学校全部向社会开放。　　去年，广州市确定越秀区、荔湾区作为学校开放体育设施，并确定了越秀区的少儿体校、朝天路小学、惠福西路小学、珠光路小学等各10所学校作为试点学校，以达到以点带面，全面推动这一工作进一步开展的目的。　　目前，广州市学校开放体育设施依旧在全国试点。广州市将积极推动学校、机关、团体、企业单位的体育设施向社会开放，到2009年，实现符合开放条件的辖区内单位场地对外开放程度达到70％，并合理调整开放时间，延长优惠时段，为市民健身提供便利。　　　　●　关键词　服务问题　　政务服务中心搞定所有审批　　　　措施64.深化行政审批制度改革。建设广州市政府政务服务中心，构建政务受理、投资服务、政务信息三大服务系统，不断提高政府行政效能和公共服务水平。　　解读：市政府法制办相关负责人表示：广州市政府政务服务中心的建设方案已经出来了，上报市政府常务会议讨论过一次。该服务中心坐落于珠江新城，目前正在建设中。　　过去市民办理行政审批事务，需要跑很多地方、跑很多不同的部门。政务服务中心建成后，市民在位于珠江新城的该中心办证大厅一个地方就可以搞定所有需要审批的事项。　　措施65.强化行政效能监察。加强动态监管，强化绩效考核，推进政务公开，提高行政审批部门的工作效率和服务水平。　　解读：市政府法制办相关负责人说，过去，对于政府以及政府工作人员行政效能监察是事后监督。现在加强动态监管就是对政府及其工作人员在办事过程中以及事后全过程监督。　　措施66.推进依法行政。落实行政执法责任制和责任追究制，切实防止行政不作为和乱作为，提高政府的公信力和执行力。建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系，坚决查处各种违纪违法行为，坚决纠正损害群众利益的不正之风。　　解读：据市政府法制办相关负责人介绍，早在2005年，广州市就按照《广州市贯彻〈国务院办公厅关于推行行政执法责任制的若干意见〉的实施方案》(穗府办［2005］51号 )，分"三步"推行行政执法责任制工作。　　第一步是梳理行政执法主体、行政执法依据和行政执法行为(简称"三梳理")，依法界定执法职责；第二步是建立健全行政执法责任制的各项制度；第三步是组织做好行政执法的评议考核工作。　　可以说，行政执法责任制一直都在完善中。　　目前，相关部门正在起草关于加强行政执法责任追究制方面的政府规章，对政府及其工作人员有一个约束。　　前段时间《广州市行政机关及公务员首问首办责任制试行办法》与《广州市行政机关及其公务员公共服务行为投诉处理办法》公开征求社会意见。　　这其实算是一个外部监督。而目前正在起草的关于加强行政执法责任追究制方面的这个政府规章，是政府对其部门以及工作人员的一个约束，可以说是"自律"。　　A36－38版　采写：本报记者　陈实　田霜月　曾文琼　许黎娜　王瑾　陈捷　徐艳　梁艳燕　罗斯丁　王卫国　王微　实习生严念　黄雅熙　漆青梦　通讯员陈建族　　　　图：　　漫画／骠戈返回目录萝岗中心区将用太阳能广州日报 2007年05月10日广州市基建与规划内容提要 2010年前萝岗中心区将用上太阳能：《广州开发区发展循环经济实施方案（2006年~2010 年）》（以下简称《方案》）经省经贸委批准正式出台，萝岗中心区和国际生物岛被确定为建设节能型生态园区的示范区域。　　本报讯（记者倪明通讯员罗萱）2010年前萝岗中心区将用上太阳能！记者昨日获悉，《广州开发区发展循环经济实施方案（2006年~2010年）》（以下简称《方案》）经省经贸委批准正式出台，萝岗中心区和国际生物岛被确定为建设节能型生态园区的示范区域。　　生物岛上有风力路灯　　根据《方案》，开发区将建设一批高起点、生态效益明显的循环经济示范项目。　　据透露，开发区将通过一系列举措，实行能源和水的梯级利用，开展传统产业的节能降耗和减排工作，建立生活垃圾分类回收和综合利用系统，建立健全资源、废弃物回收利用体系，改造和建设污水处理与回用系统。　　萝岗中心区和国际生物岛被确定为建设节能型生态园区的示范区域。目前中心区的建筑节能和资源综合利用规划建设方案已经完成，在区内将全面实行集中供冷、垃圾分类、分质供水，采用新型节能节水建筑材料和高效节电照明产品，并大力推广使用太阳能，包括采用太阳能LED路灯系统等。　　而生物岛环岛路入口处已经出现了三盏风力节能路灯，有望在全岛8公里的环岛路上全面推广。据介绍，5年之后，省下的电费就足以弥补其与传统路灯的差价。返回目录滨江东延长线二期将开工　南方都市报 2007年05月10日广州市基建与规划内容提要滨江东路延长线(二期)建设工程即将开建。滨江东路延长线(二期)工程位于珠江南岸，海珠区东北部，西起广州大桥以西滨江东路150.727米处，终点为广州市国际会展中心周边道路规划一路交叉口，全长近3.2公里　　　滨江东延长线二期将开工　　即日起向市民征求社会经济建设和环境保护等方面的意见　　本报讯　(记者曾文琼　实习生严念)受观光塔选址、施工问题耽搁的滨江东路延长线广州大桥段昨天有了新进展，记者昨日获悉，其替代性道路-- 滨江东路延长线(二期)建设工程即将开建。您是否支持该路建设，对该路有怎样的看法和态度，从今日起，就可通过电话、电子邮件或直接到访的方式，向建设单位(广州市市政园林局，电话020－83869583，邮箱zhoucanhe＠gzszyl.gov.cn)和环境影响评价机构 (国家环境保护总局华南环境科学研究所，电话020－85558965转812，邮箱baizy100＠s cies.com.cn)提出意见。　　记者昨日获悉，今日起，滨江东路延长线(二期)建设工程就环境影响评价，征求公众意见。滨江东路延长线(二期)工程位于珠江南岸，海珠区东北部，西起广州大桥以西滨江东路150.727米处，终点为广州市国际会展中心周边道路规划一路交叉口，全长近3 .2公里，是广州城市建设和形象塑造的重点路段，也是珠江景观和市民休闲、娱乐的重要园地和亲水平台。　　据了解，此次接受公众提议的工程项目包括滨江东路延长线(二期)的A标和B标，以及B标交通疏解方案。其中，A标西起广州大桥，东至华南大桥底，途中跨越黄埔涌涌口，全长约1.7公里，按照标准路段双向六车道设置。B标交通疏解方案涉及艺洲路、艺苑东路和滨江东路延长线黄埔涌景观桥A、B桥连接段(西端起于艺苑东路，向东与在建黄涌景观桥连接，长约202m)三个路段，艺苑东路段已纳入广州市新轴线电视观光塔建设项目规划，该项目环境影响报告书已通过国家环境保护总局的审批。　　据有关人士介绍，滨江东路延长线施工一直延期的原因是为了保证广州电视观光塔场地施工等方面的需要，而观光塔计划于2009年建成，这将意味着滨江东路延长线广州大桥段工程还要等两年。为此有关部门决定修建替代性道路，采用绕行的方式，通过艺洲路、艺苑东路连接滨江东路和在建的滨江东路延长线上的黄埔涌景观桥，比原来规划的广州大桥直接往东的线路多走了近1公里的路程。该段路也将按照城市次干道标准修建，设计行车速度为40公里／小时。此次环评工作内容涉及到对噪声环境、空气质量、地表水等因素的评价，公众可针对其社会经济建设和环境保护等方面提出自己的看法和态度。返回目录广州首条快速公交29站点敲定年内开通信息时报 2007年05月10日广州市基建与规划内容提要中山大道快速公交(BRT)试验线工程项目已启动环评工作，整个工程耗资5.8亿元，全线共有23条公交线路，29个中央侧式站台。16座过街天桥也同时开建，市民可以通过地面斑马线、人行天桥、隧道等多种方式进出站时报昨日刊登《快速公交年内开通票价2元》报道后，引起广州市民极大关注。市民纷纷来电咨询有关快速公交停靠的站点以及如何上下车等事宜，昨日，记者获悉，中山大道快速公交(BRT)试验线工程项目已启动环评工作，整个工程耗资5.8亿元，全线共有23条公交线路，29个中央侧式站台。16座过街天桥也同时开建，市民可以通过地面斑马线、人行天桥、隧道等多种方式进出站。　　据了解，该快速公交试验线项目总投资预计5.8亿元。中山大道BRT试验线全长22.9 公里，呈东西走向，快速公交系统是一种介于轨道交通与常规公交之间的新型运营系统。全线将共有23条公交线路，29个中央侧式站台，分别为：体育中心-石牌-岗顶- 师大暨大-华景新城-天河公园-工业园-棠下-棠东-天朗明居-车陂-东圃-羊城花园- 珠村-莲溪-塘口-茅岗-蟹山-大沙地-下沙-黄埔公园-丰乐路-乌冲-文园-红山-沙埔- 冶炼厂-神庙-下园。　　据了解，建成后的BRT专用道及其车站设于道路中央，两侧维持双向六车道，供社会车辆通行。同时在人行道上增设自行车专用道。相关方面表示，线路开通后，车速将提高两倍，市民乘车时间可节省一半。　　BRT专用道及车站设在道路中央，市民怎么去乘车呢？据了解，市民进出站将主要采用两种方式，一为地面方式，即结合信号交叉口利用地面横道线进入车站，全线共19处；二为立体过街方式，为了配合此种上落车方式，全线将新建16座天桥，并完成对两座现有隧道、两座现有地铁人行隧道的整合，相关部门还将对6座天桥进行改建。（记者孙婷婷）返回目录 20余神秘公司及自然人参与广州拍地四块地全部拍出第一财经日报 2007年05月10日广州市土地市场内容提要 5月10日下午，CBD珠江新城及琶洲会展中心附近的合计四块商业用地拍卖，其中A4- 5商用地块的建筑面积为57432.24平方米，最后以4.8亿元被保利房地产买下。I1- 3地块的建筑面积为48078.31平方米，最后被名为永恒投资有限公司以4.6亿元买下。而琶洲PZB1401地块为酒店及商业、金融用途，最后被香港南丰投资名下的纪汇有限公司以 7亿元买下。琶洲PZB1503地块的原所有人为电信母局，最后被保利地产以2800万元买下　　吴晓波　　5月10日下午，广州房地产交易中心的土地拍卖大厅人声鼎沸，CBD珠江新城及琶洲会展中心附近的合计四块商业用地拍卖，吸引了境内外众多大型开发商以及以私人名义参与竞拍的买家。此次拍卖的特别之处在于，它不仅吸引了众多背景神秘的公司以及私人竞拍者，而且拍卖的加价幅度也达到了内地最高水平：每举牌一次加价5000万元。　　此次拍卖的四幅用地中，两幅位于CBD珠江新城，其中A4- 5商用地块的建筑面积为57432.24平方米，起拍价为13669万元，最后以4.8亿元被保利房地产买下。I1- 3地块的建筑面积为48078.31平方米，起拍价为11443万元，最后被名为永恒投资有限公司以4.6亿元买下。　　而琶洲PZB1401地块为酒店及商业、金融用途，总建筑面积85400平方米，起拍价为 25620万元，最后被香港南丰投资名下的纪汇有限公司以7亿元买下。琶洲PZB1503地块的原所有人为电信母局，建筑面积为8400平方米，起拍价为1957万元，最后被保利地产以 2800万元买下。　　原本在出让公告上，珠江新城两幅用地每次加价幅度为500万元，琶洲PZB1401地块加价幅度为1000万元。但是，在正式拍卖开始后，参与此次竞拍的公司以及自然人近20 个，有见及此，房管局交易中心临时决定将拍卖的加价幅度增加至5000万元/次。但这些企业和自然人仍然展开了十分激烈的竞拍。最后这三幅地块分别以起拍价的3倍以上的价钱被拍出。　　参与拍卖会的开发商及自然人的分类之多也创下了广州历年拍卖会纪录。除了比较著名的保利地产、富力地产、香港南丰集团名下的纪汇有限公司、汕头龙光集团、天津津滨发展、香港嘉华房地产等开发商之外，还包括10多年来开发总量约40万平方米的深圳海岸房地产、广州市国翔置业有限公司、广州市升达物业发展有限公司、广州鹍鹏实业有限公司、永恒投资有限公司、添百置业有限公司、广州市新瑞凯电气有限公司、广州宏城发展有限公司、广东坤隆投资担保有限公司、广州凯蓝房地产有限公司、广州融创投资顾问有限公司等并不知名的地产或投资公司，还有李冠丘、陈振强、杨立君、冯树君等四名自然人以个人名义参与了竞拍。　　《第一财经日报》记者了解到，这些参与竞拍的公司及自然人，有些是香港或广州市外的房产企业，认为广州商业地产存在价值回归的空间，因而选择在广州住宅楼价高企的情况下，不惜斥巨资杀入他们心目中的"价值洼地"。有些中小型公司及自然人或是为了锁定近年来的投资利润而进入商业地产市场，或是作为某些大公司的代理人参与竞拍。　　有参与拍地的企业相关人士接受记者采访时认为，此次拍卖取得的两块用地成交地价尚算合理。随着广交会拓展业务范围以及亚运会举办，未来数年广州的商业地产发展将进入加速期，吸引更多有实力的投资者进入这一市场也是意料中事。 4月北京住宅期房环比多卖20% 楼市升温迹象明显http://bj.house.sina.com.cn 2007年05月09日00:20 北京晨报　　尽管与去年同期相比仍下降，但业内认为楼市升温迹象明显　　晨报讯(记者王丽娅王娟) 与今年3月份相比，本市4月份的商品住宅预售登记套数环比增幅超过两成。业内人士认为，楼市交易正逐渐走出阴霾，呈现升温迹象。昨天，北京市建委通过北京市房地产交易管理网公布了本市4月份期房交易统计数据。　　昨天市建委公布的交易数据显示，今年4月份本市商品房预售登记套数为12894套，登记面积为172万平方米，其中商品住宅预售登记套数为10346套，登记面积为132万平方米。　　据悉，统计数字显示，与去年4月份本市的商品住宅预售登记套数15409套相比，今年4月份的商品住宅预售登记套数同比下降了32.9%。在今年3月份，该项统计的下降幅度更是高达43.4%。　　但是，与今年3月份相比，4月的商品房预售登记套数却上升了18.2%，商品住宅预售登记套数也上升了20.7%。同时在获得预售许可的项目数量统计上，4月份47个项目的数量也比3月份的27个上升了74.1%。　　业内人士分析后认为，尽管与去年同期的交易数据相比较，楼市交易还是呈下滑趋势，但是4月份的交易数据较3月份环比已经出现了20%的较大增幅，这说明，京城楼市交易正逐渐退去阴霾，呈现出升温的迹象，而一些开发商看到此利好信号后，也会抓紧时机，争取在近期入市更多的项目。　　此外，在19个区域商品住宅预售登记套数排行上，朝阳区、昌平区、丰台区分列前三位，其预售套数分别为3170套、2051套和1062套。在排行榜上位列后三位的则是延庆县、东城区和门头沟区，其预售套数分别为33套、19套和6套。返回目录五一黄金周：六区签约量减638套，价涨3035元　南方都市报 2007年05月09日广州市房地产数据内容提要截至5月7日晚上8时，市国土房管局阳光家缘网数据显示，今年五一黄金周七天，广州六区(荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔)共有250套一手商品住宅签约，均价为9644元／平方米。与去年黄金周七天的阳光家缘数据相比，六区签约套数减少了638套，而价格却上涨了3035元／平方米　　阳光家缘黄金周七天数据同比：　　六区签约量减638套，价涨3035元　　　　本报讯　(记者朱大尉　实习生姚丽君)截至5月7日晚上8时，市国土房管局阳光家缘网数据显示，今年五一黄金周七天，广州六区(荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔) 共有250套一手商品住宅签约，均价为9644元／平方米。与去年黄金周七天的阳光家缘数据相比，六区签约套数减少了638套，而价格却上涨了3035元／平方米。　　虽然受到数据搜集方式影响，今年阳光家缘网站中番禺、花都、南沙、萝岗的统计结果尚未正式公布，但仅从市区六区预售商品房实时签约情况来看，这个黄金周的商品房销量并不理想，其中签约面积只有26316平方米，比去年五一黄金周期间的68897平方米萎缩了62％。　　统计显示，五一黄金周期间，签约套数最多的是天河区，成交量为93套，其次是白云和海珠两区，分别有51套和45套单位签约。价格方面，由于花都等均价相对较低的区域没有纳入统计，因此，黄金周广州楼市签约价格出现了不小提升。而六区当中，除了白云、黄埔外，其余四区均价都超过8500元／平方米，越秀区房价最"贵"，达到1.28万元／平方米，天河和海珠两区都为1.11万元／平方米。　　记者五一期间巡盘发现，黄金周广州楼市仍然以大户型供应为主，这部分单位的消费群体多为二次或多次置业的改善型买家，他们对相对偏高的楼价并不十分敏感。根据阳光家缘统计可以计算得出，六区签约的商品住宅中，每套平均面积为105平方米，这一数据与去年同期持平。业内人士指出，"90平方米以下户型比例占70％"政策影响下的项目将从五月下旬开始陆续推出市场，届时不仅将引发住宅供应结构逐渐改变，也会带来供应数量的增加，这有望对目前高企的均价产生一定抑制作用。　　记者了解到，阳光家缘可以对六区的成交数据做出即时反应，只要签署了买卖合同，就可以自动在网上生成成交记录。而花都、番禺、萝岗、南沙四区的数据并没有与阳光家缘直接联网，只能根据开发商提供的合同文本进行备案统计，然后再进行汇总上报，因而时效性滞后于六区。广州大道北某项目开发商也表示，阳光家缘网站数据体现的是具体签约情况，而不少楼盘在五一期间仅仅与买家达成认购协议，因此，开发商对外公布的成交情况和阳光家缘数据会存在一定偏差。返回目录 "金满家园"被禁售广州日报 2007年05月10日广州市行业动态内容提要昨日，广州市国土房管局公布了对金满家园的禁售通知。经过检查，广州市石井建设开发有限公司建设的"金满家园"集资房项目因其预售许可证已过期而被勒令禁售　　本报讯（记者李婧）昨日，广州市国土房管局公布了对金满家园的禁售通知。经过检查，广州市石井建设开发有限公司建设的"金满家园"集资房项目因其预售许可证已过期而被勒令禁售。　　市国土房管局表示，日前，该局市场监督检查人员发现广州市石井建设开发有限公司对外公开发售"金满家园"集资房项目。经查，"金满家园"集资房项目预售许可证（证号为：20017002）已过期。因此，该公司暂不能以任何形式对该项目进行销售。　　同时，市国土房管局现责令该公司立即停止违法销售"金满家园"，并在接到禁售通知后5日内作出深刻检查，制订整改措施书面向市国土房管局报告。返回目录今起可就近领表申请经济适用房广州日报 2007年05月10日广州市行业动态内容提要今日起，广大市民可以到各街道办事处领取《广州市居民购买经济适用住房资格审核表》（或登录广州市国土房管局网站www.laho.gov.cn下载），就近预登记申请购买经济适用住房并咨询有关业务。各街道从即日起开始受理预登记申请。有关工作人员将进行入户审查并对具有资格的家庭动态跟踪，坚持公示制度，坚决制止骗取保障资格的行为　　本报讯（记者李婧实习生张晓莺通讯员穗房宣）今日起，广大市民可以到各街道办事处领取《广州市居民购买经济适用住房资格审核表》（或登录广州市国土房管局网站www.laho.gov.cn下载），就近预登记申请购买经济适用住房并咨询有关业务。各街道从即日起开始受理预登记申请。有关工作人员将进行入户审查并对具有资格的家庭动态跟踪，坚持公示制度，坚决制止骗取保障资格的行为。　　昨日下午，广州市国土房管局、市房改办住建办召开了政府保障型住房工作会议，部署经济适用住房预登记审核工作。市国土房管局、房改办住建办表示，此次会议是继 4月29日荔湾区党恩新街新社区经济适用住房建设工程开工仪式和5月1日人民公园南广场举办"住房保障政策和房地产政策宣传"咨询等一系列活动的延续。　　会议明确，广州将建立起民政、工会和市、区、街道联动审核机制，确保经济适用住房预登记审核工作的公正、公开、公平。　　在审核工作中，有关工作人员将深入申请人家庭具体进行认真查实，真正把住房和经济情况了解清楚。在对象审核、公示、复核等各个环节始终坚持"公正、公开、公平" 的原则，坚持依法依规、透明的操作程序；严格按照个人申请、部门审核、对外公示、政府批准的程序把好关。坚决制止弄虚作假、骗取保障资格的行为。　　各街道办事处将承担起经济适用住房购房政策宣传、解答和受理申请的责任，要对申请人的家庭收入、住房面积、家庭人口、户籍等进行实质性审查。在审核过程中要坚持公示制度，特别是高度重视群众有异议的公示内容，认真调查核实，真正做到不符合资格的家庭不能购买经济适用住房。返回目录供需紧张一季度又抬头　南方都市报 2007年05月10日广州市行业动态内容提要广州国土资源和房屋管理局数据显示，今年第一季度中心城区供应量与成交量再度严峻，供需比例达到1：1.96。而去年经过一年时间的"调整"，供需比例曾由一季度的1：2. 25，陆续降至1：1.44、1：1.29、1：1.21，城区房价增幅也曾有明显放缓，但今年一季度猛升至接近1：2 　　供需紧张一季度又抬头　　供需比例去年连续三个季度下滑，今年一季度首次大幅回升　　本报讯　(记者肖阳)广州国土资源和房屋管理局数据显示，今年第一季度中心城区供应量与成交量再度严峻，供需比例达到1：1.96。而去年经过一年时间的"调整"，供需比例曾由一季度的1：2.25，陆续降至1：1.44、1：1.29、1：1.21，城区房价增幅也曾有明显放缓，但今年一季度猛升至接近1：2，再度凸显了城区房价居高不下的"供需矛盾 "。　　有专家指出，房价增幅有"抬头"迹象，而第一季度城区土地拍卖价格的新高也是房价及购买心态的一种"暗示"。　　从全市来看，供不应求的局面也出现加剧。广州国土资源和房屋管理局数据显示，第一季度全市一手住宅供需比例为1：1.51。DTZ戴德梁行研究部董事黎庆文分析，主要原因是：第一，本季度开发商减缓推盘计划，供应量明显下降；第二，尽管楼价持续升温，抑制一定消费需求，但是部分购房者心理预期短期房价居高不下，推动买家开始入市。　　而户型结构方面，DTZ戴德梁行数据显示，一季度广州中心城区一手住宅成交单位中，三房单位成交套数所占份额为29％，较上季度下降6％，四房单位成交套数所占比例明显上升，从上季度的9％上升至14％。　　但从整体成交来看，高价房仍抑制了部分置业需求。第一季度中心城区高档住宅因受供应量和高房价的影响，成交量所占比例明显下降。从中心城区来看，一季度高档住宅成交量占总成交量的33％，较上季度减少48％。返回目录别墅前将建洋房挡住山景　三百业主联名上书新快报 2007年05月10日广州市行业动态内容提要花了千万元买房装修，搬进新别墅才住了两个月，白云区白云堡豪苑的业主却突然收到对面要盖高层住宅的消息。近日，白云堡300多个业主向广州市规划局联名递交了紧急请求报告，强烈要求规划部门不予批准发展商再兴建高层住宅楼方案，并得到了61位省、市政协委员的签名支持。 ■新快报记者　金戈花了千万元买房装修，搬进新别墅才住了两个月，白云区白云堡豪苑的业主却突然收到对面要盖高层住宅的消息。近日，白云堡300多个业主向广州市规划局联名递交了紧急请求报告，强烈要求规划部门不予批准发展商再兴建高层住宅楼方案，并得到了61位省、市政协委员的签名支持。规划建洋房业主不知情 "你看对面是白云山山脉，如果建7栋15层住宅楼，就什么都挡住了！"香港人梁少贞指着别墅阳台对面的山头气愤地说。去年底，她通过拍卖以600多万元买得白云堡豪苑一别墅单位，又花了400万元装修，搬进新居才两个多月，以为可以好好享受湖景山色，没想到却传来要建高层住宅的消息。梁少贞说，买房的时候，就是看中别墅小区的环境，但发展商却隐瞒了小区内有2栋32层住宅楼的规划方案，现在又单方面将原规划的2栋32层住宅楼调整为7栋15层住宅楼，欺骗了业主，也侵害了业主的权益。"高价卖完别墅现在又来建高层，他们赚钱了，却损害了小区景观和环境，这将导致房价下跌，损坏我们业主的生活质量和物业价值。" 梁少贞还说，发展商原来承诺并且已有规划要求的小学、托儿所等公建配套建设未予落实且无计划落实，现在又要在小区仅剩的且位于小区入口的空地、公共设施用地上兴建多达7栋的高层建筑。而这个高层住宅楼的计划，也将破坏白云山南湖风景带的景观和生态。 ■白云堡小区发展商：项目早已报批对于业主的反对声音，广州白云堡房产开发有限公司致业主公开信指出，报建4幢高层的方案选址位于白云堡正门西南角空地处，按规划局新的要求，限高在50米左右（即约15 层），占地面积约4000平方米，建筑面积约40000平方米，总户数约200户。该项目是在 1993年征地时已划入红线内，并经广州市规划局的总体规划设计要求审批的。另外，公开信还称，发展商也早在10多年前已交齐了该地块的土地出让金、青苗费等相关征地费用，并已按规划完成了排水、排污、供水、供电等基本建设。一直以来，有关高层的总体规划是公开的，并没有隐瞒真相，更谈不上占用其他配套用地。公开信还承诺，拟增设标准室内恒温泳池；将高层建筑的地面部分全部架空，作为公共设施、儿童乐园等用途的活动空间；增设餐厅、超市、肉菜市场等配套，整体建筑以现有路面为准，退缩20米。同时承诺现有的泳池、超市、办公大楼保持不变。业主：报批已经失效对此，梁少贞等业主针锋相对地反驳，根据广东省《实施〈中华人民共和国城市规划法办法〉》第29条第二款规定："建设单位和个人在取得建设用地规划许可证后，必须在一年内申请用地，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。"第30条第五款规定："取得建设工程规划许可证后一年尚未开工的，必须办理逾期手续，延长期不得超过6个月。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，建设规划许可证自行失效。发展商在 1998年即已获得建2栋32层高层的规划许可，至今已近十年未建设，依照规划法及实施办法的规定，2栋32层高层住宅楼的规划许可已经失效。 "到了现在发展商还骗我们说建4栋，我们找规划局查了他们申报的明明是7栋。"梁少贞说。广州市规划局回复业主信访的《关于白云堡豪苑高层住宅楼规划问题的函》表示，市规划局将公示并收集相关利益人反馈的意见后再正式批复方案，拟建工程的规划方案应确保不减少原批准的修建详细规划核定的公建配套设施和符合该地区控制要求。为了维护业主的权益，梁少贞等300多个业主发起签名活动并向广州市规划局提交了紧急请求报告，还向记者展示了所争取的61位省市政协委员的签名支持。返回目录珠江地产集体婚礼第七度上演　南方都市报 2007年05月09日广州市地产商动态内容提要 5月1日，珠江地产第七届集体婚礼再次浪漫上演。据悉，本届大型集体婚礼由珠江地产与其友好合作单位共同举办，当天共有22对新人在罗马家园和东方夏湾拿举行了大型的中西结合集体婚礼　　本报讯　(记者李美钰　实习生吴侨发)5月1日，珠江地产第七届集体婚礼再次浪漫上演。据悉，本届大型集体婚礼由珠江地产与其友好合作单位共同举办，当天共有22对新人在罗马家园和东方夏湾拿举行了大型的中西结合集体婚礼。西式婚礼在东方夏湾拿心灵会堂举办，在牧师的主持下，22对新人情定终身，浪漫、幸福、温馨洋溢在每个人的脸上。然后，新人及亲友团返回罗马家园，晚上举行了大型的中式婚礼，将婚礼推向高潮。返回目录富力置地上海"卫星城"　南方都市报 2007年05月09日广州市地产商动态内容提要富力地产于4月29日在香港发布消息称，已在江苏省昆山市获得一幅住宅用地，建筑面积约40万平方米，将规划兴建低密度高档项目。　　　富力置地上海"卫星城" 　　6亿拿下昆山地块，未来两年将斥资100亿华东买地，70％主攻上海　　　　本报讯　(记者朱大尉)当广东地产商纷纷瞄准上海之际，富力已成功闯入华东市场，在被视为上海"卫星城"的昆山市取得一块住宅用地。　　5月7日晚，记者在富力地产网站上看到，该公司于4月29日在香港发布消息称，已在江苏省昆山市获得一幅住宅用地，建筑面积约40万平方米，将规划兴建低密度高档项目。　　　　地块距虹桥机场30分钟车程　　记者了解到，昆山市虽然位于江苏省境内，但却因毗邻上海而被视作其"卫星城"，而富力地块位于淀山湖镇万园路西侧，距离上海虹桥国际机场更是仅有30分钟车程。富力地产董事长李思廉在今年3月接受记者采访时曾表示，"昆山拿地是富力进军华东房地产市场的黄金机会"的说法，而以目前来看，富力进军华东地区尤其是上海市场已初告成功。　　据了解，该地块原属昆山国银置业有限公司所有，富力最终通过协议转让的方式从该企业处购得，为此共花费约6亿元，折合楼面均价1500元／平方米左右。而在此次公告中李思廉再次透露，富力未来两年内将在华东地区投资约100亿元购置土地，其中70％的资金用于上海市场。　　李表示，富力将在华东地区实施多元化发展策略，除以住宅为主要开发类型外，还将适当发展写字楼、商场、公寓及酒店等项目，当中以销售为主，部分作长期持有。　　　　沪楼市回升，粤房企入阵　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，富力、宏宇等广州开发商进军上海早已是 "公开的秘密"，而目前还有两三家中等规模的广州地产商也正在上海洽谈项目，能否取得成功，近期内将见分晓。　　该人士表示，广州土地供应相对不足，迫使本土开发商不得不主动向外扩张，而上海作为一线城市，当然会首当其冲。他还指出，上海房地产市场经历过宏观调控后，房价开始显现回升趋势，土地市场也趋于平稳，这是开发商选择在此时入市的重要原因。此外，合生创展和碧桂园等企业的成功开发经历也为本地开发商进军上海市场注入了信心。返回目录珠岛花园启动"美丽大坦沙"摄影赛　南方都市报 2007年05月09日广州市西部板块楼盘动态内容提要荔湾区文明办、荔湾区摄影协会、珠江摄影学会和珠岛花园团委联合发起的"美丽大坦沙 "摄影大赛日前在珠岛花园正式启动，百余名摄影协会会员、摄影发烧友现场见证了活动盛况　　本报讯　(记者朱大尉)荔湾区文明办、荔湾区摄影协会、珠江摄影学会和珠岛花园团委联合发起的"美丽大坦沙"摄影大赛日前在珠岛花园正式启动，百余名摄影协会会员、摄影发烧友现场见证了活动盛况。　　大坦沙岛位于荔湾区中心地段，是广州市区内珠江上最大的岛屿，有"海角红楼"、 "如意花艇"、"双桥烟雨"等历史名胜与景观，近期还将启动环岛路等系列工程，要打造成未来广州的"鼓浪屿"。返回目录十万人共同体验"国际闲居"魅力深圳特区报 2007年05月10日广州市花都板块楼盘动态内容提要据统计，美林湖·国际社区项目黄金周期间自驾车客户在1800左右，发看楼车近2000班次，黄金周总到访客流将近10万人，可谓盛况空前，昭示着又一波异地置业风潮正蓄势待发。其中，5月1日至5月5日，从深圳报业大厦发出的看楼车6批次。300多位深圳高端置业者一睹美林湖的风采十万人共同体验"国际闲居"魅力美林湖·国际社区"五一"长假人流车流络绎不绝【本报讯】自5月1日以来，美林湖·国际社区人流车流络绎不绝，参观场面极为火爆，这无疑是之前不少专家学者关于"2007年广州楼市看花都"预言的最佳印证。据统计，美林湖·国际社区项目黄金周期间自驾车客户在1800左右，发看楼车近2000班次，黄金周总到访客流将近10万人，可谓盛况空前，昭示着又一波异地置业风潮正蓄势待发。其中，5月1日至5月5日，从深圳报业大厦发出的看楼车6批次。300多位深圳高端置业者一睹美林湖的风采。更有现场落订者，为美林湖·国际社区的浓郁的国际人文以及超魅力的山水风光所震撼。而另一方面，首批推出的VIP认购单位也被迅速抢购一空，可见随着超前规划优势和交通优势的进一步凸现，2小时生活圈概念深入人心，珠三角新居住时代已经到来，像美林湖这类大型的国际级闲居物业必定会受到追捧。这同时表明，其一，深圳特区报的影响力不仅仅属于深圳本土。其二，以深圳或者广州为中心的1小时或者2小时生活圈或者财富圈已经在珠江三角洲蔚然成风，同城异地置业席卷深圳和广州主流人群。其三，像美林湖·国际社区这样具有超值自然景观资源和国际化人文资源的别墅群，其稀有价值愈来愈为市场认可并追捧。（宏雯）返回目录高档写字楼租售创新高信息时报 2007年05月10日广州市商业地产内容提要日前，戴德梁行发布统计说，广州首季甲级写字楼吸纳量（报告期内销售和出租房屋的数量之和）创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍。而广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势。第一季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.82 %，比去年第四季度下跌4.39%。但是，大量新物业在下季度相继入市，将令整体空置率出现大幅度上升的趋势　　时报讯（记者苏华俊）日前，戴德梁行发布统计说，广州首季甲级写字楼吸纳量（报告期内销售和出租房屋的数量之和）创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍。而广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势。　　首季无新物业交付使用　　据报告说，由于没有新物业交付使用，首季甲级写字楼市场的总体空置率出现大幅下跌。研究数据表明，第一季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.82%，比去年第四季度下跌4.39%。　　据介绍，首季甲级写字楼租赁成交较上季度更活跃。从总体租赁市场来看，随着目前市场上可供租赁的物业空间扩大，市场总体吸纳量大幅增长。戴德梁行研究顾问部董事黎庆文认为，本季度甲级写字楼租赁市场仍以企业搬迁和扩租行为为主。本季度甲级写字楼总体吸纳量约5.76万平方米，比去年第四季度增加234％。其中，广告、消费品、工业制品等行业在租赁甲级写字楼的表现最为突出。　　广州中原地产写字楼部营业总监朱辉认为，由于广州的经济近年来增长强劲，吸引了不少外企进驻。而且，为提升公司形象及改善办公环境，在合适物业及价格前提下，实力雄厚的企业进驻甲级写字楼的意向增多。这些因素将推动写字楼买卖市场继续保持活跃。　　下季度空置率将大幅上升　　据预测，2007年第二季度，广州甲级写字楼市场将有约21万平方米的新物业交付使用。黎庆文表示，大量的写字楼面积供应将加大市场竞争；预期租赁市场仍然保持活跃，整体租金依然保持平稳上升，但幅度放缓。但是，大量新物业在下季度相继入市，将令整体空置率出现大幅度上升的趋势。　　对于今年第二季度广州写字楼市场的发展态势，朱辉则认为，第二季度的写字楼表现从传统统计数据来看都会比第一季度好，所以没必要过分担心空置率上升。另外，广州的写字楼市场相对住宅市场来说比较稳定，无论销售价格还是租金水平，每年的增长都维持在8％～10％，回报比较稳定，吸引了部分有实力的投资客长线投资。返回目录番禺第一MALL开张广州日报 2007年05月10日广州市商旅物流内容提要昨天上午，被誉为"番禺第一MALL"的石碁镇城市广场正式开张营业，占地面积68亩的番禺区石碁镇城市广场，总投资1.5亿元，共由8套建筑风格各异的楼体组成，，该广场的商业功能区分为5个部分，包括设有360间商铺的商业步行街、营业面积2万平方米的大型百货超市、一个占地1万平方米的综合肉菜市场　　本报讯（记者叶平生通讯员潘萱）昨天上午，被誉为"番禺第一MALL"的石碁镇城市广场正式开张营业，广州市政协副主席平欣光出席该广场开张庆典并致辞祝贺。　　占地面积68亩的番禺区石碁镇城市广场，总投资1.5亿元，共由8套建筑风格各异的楼体组成，它们彼此之间通过13条天桥及10座电梯相互连接，以方便吸引和疏导人流。该广场的商业功能区分为5个部分，包括设有360间商铺的商业步行街、营业面积2万平方米的大型百货超市、一个占地1万平方米的综合肉菜市场；以及石碁当地农村传统的墟市和灯光夜市等。其中，仅商业步行街就设有商铺名店360间，引进国际品牌旗舰店、数码通讯等。返回目录林抚生出任北京市海淀区代区中国房地产报 2007年05月09日北京市宏观形势内容提要 4月24日，北京市海淀区第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议决定：接受周良洛辞去海淀区人民政府区长职务的请求，任命林抚生为海淀区人民政府副区长、代理区长。林抚生曾任中关村科技园区海淀园管理委员会党组书记、主任，海淀区北部地区开发建设委员会主任，被认为是首都房地产投资方面的专家型官员　　人事变动林抚生　　出任北京市海淀区代区长　　4月24日，北京市海淀区第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议决定：接受周良洛辞去海淀区人民政府区长职务的请求，任命林抚生为海淀区人民政府副区长、代理区长。林抚生曾任中关村科技园区海淀园管理委员会党组书记、主任，海淀区北部地区开发建设委员会主任，被认为是首都房地产投资方面的专家型官员。以他的专业身份出任现职，有利于减少"周良洛事件"后在地产界出现的波动和震荡。　　顾国林　　出任上海市监察委主任　　4月26日，上海市十二届人大常委会第35次会议经审议、表决，决定任命顾国林为上海市监察委员会主任，免去李梅的上海市监察委员会主任职务。李梅在任期间，上海市监察委员会曾与中共上海市纪律检查委员会一起参与了社保案的调查。期间，上海市纪委、市监察委对祝均一等9名涉案人员分别给予了开除党籍、开除公职的处分。卸任上海市监察委员会主任后，李梅现任上海市浦东新区第三届人民代表大会常务委员会主任。　　史蒂芬·罗奇　　担任摩根士丹利亚洲主席　　摩根士丹利4月23日宣布，由为摩根士丹利效力25年的史蒂芬·罗奇接替当月退休的文礼信担任亚洲主席一职。罗奇将于6月上任，并于9月从纽约迁往香港。现年61岁的罗奇足迹遍布全球，他所领导的摩根士丹利经济学家队伍分布在纽约、伦敦、东京及香港等地。罗奇担任这个职务的优势在于，他与亚洲地区的高官、监管人员以及企业拥有广泛的联系。摩根士丹利方面称，此举是为了更好地利用其人脉关系。　　张涛　　辞去ST中房董事长兼总经理之职　　4月25日，中房置业有限公司(ST中房，600890.SH)公布董事会决议，宣布公司董事长兼总经理张涛辞去公司职务，调到中房集团任职。而董事会新选的董事长系中房集团法律事务部部长岳慧欣，总经理是ST中房二股东代表、董事杨松柏。熟悉中房置业情况的人士表示，杨松柏晋升总经理是公司股东力量平衡的结果，代表着二股东天津中维商贸有限公司话语权加大。ST中房高管更换，被机构解读为公司经营战略调整或与公司战略重组计划有关。返回目录北京将首推3-5年土地供应计划北京商报 2007年05月10日北京市土地市场内容提要北京近期将出台3- 5年的中长期土地供应计划。本应该在3月底出台的北京市2007年土地供应计划，就是由于要推出中长期土地供应计划被推迟了。近期内两个土地供应计划将同时推出，目前各区县数据已经上报完毕了，各个相关部门正在协调，只等市政府会议通过了　　昨天，记者从北京国土资源管理局有关人士处了解到，北京近期将出台3- 5年的中长期土地供应计划。　　"本应该在3月底出台的北京市2007年土地供应计划，就是由于要推出中长期土地供应计划被推迟了。"该人士向记者表示，近期内两个土地供应计划将同时推出，目前各区县数据已经上报完毕了，各个相关部门正在协调，只等市政府会议通过了。　　业内人士分析称，中长期土地供应计划的公布有利于开发企业在拿地过程中更加理性的判断，避免造成由于多家企业争抢土地而抬高地价的情况出现。　　去年，建设部等9部门提出要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％等新规定。但是，北京国土资源管理局的这位人士表示，本年度土地供应计划迟迟未能公布与这些新规定并无关系。返回目录北京黄金周二手房交易量涨5% 南城成交速度最快北京晨报 2007年05月09日北京市行业动态内容提要 "五一"黄金周七天，二手房交易与4月第一周相比，成交量上涨5.8%；与去年同期相比，交易量上涨5%。从交易区域来看，成交打破以往以东北部为主的态势，出现了南，北两个方向二手房成交比重明显增加的现象，其中，北部地区占到了总交易量的3成，同比增长5个百分点；南部地区的成交量占总比重的28.6%，同比增加8个百分点　　据中大恒基市场研究部统计，"五一"黄金周七天，二手房交易与4月第一周相比，成交量上涨5.8%；与去年同期相比，交易量上涨5%。从交易区域来看，成交打破以往以东北部为主的态势，出现了南，北两个方向二手房成交比重明显增加的现象，其中，北部地区占到了总交易量的3成，同比增长5个百分点；南部地区的成交量占总比重的28.6%，同比增加8个百分点。　　南城房成交速度最快　　记者以购房人的身份咨询了单价在8000元/平方米以下的楼盘，中大恒基、鑫尊置地以及一些中小中介的工作人员均表示，此类房源在东城、西城、中关村、朝青板块等四环内的热点区域很难找到；即使是城区内的房源，也是近200平方米左右的大户型，总价均过百万元。　　中大恒基副总王彬介绍，根据公司的数据统计，"五一"期间南部地区的交易量增长最快。他分析，一是由于该区域的二手房平均价格比较低，一直受交通落后、开发的滞后性影响和城市配套建设起步较晚等因素的限制；二是房源供给相对充裕，尤其体现在草桥到方庄桥一线。据悉，目前北京南部地区的二手房均价在6500元/平方米左右，从丽泽桥往东二手房价格递增，到方庄二手房价格最高达到8700元/平方米。而北部区域，由于满5年的经济适用房房源量较大，加之多条地铁规划在内，成交量亦是稳步上扬，平均成交均价突破6000元/平方米。　　首付20万以内接受度最大　　千万家统计，"五一"黄金周二手房的交易量总体呈现不温不火的态势，主要是部分买卖房者选择出游分流了客源。但据其市场部经理常淑娟介绍，所成交的客户多数是首付3成，贷款买房的客户，首付15万元至20万元的客户占主体。　　此前来自于北京中原三级市场部研究中心调查显示，4月份二手房买卖成交量与3月相比下降了9.2%，其中降幅较大的几个区域是宣武区下降36.8%，丰台区下降34.5%，海淀区下降17.9%，朝阳区下降了7.2%。从房源和客源登记量的角度来看，北京市二手房市场4月份与3月份相比供需增长不平衡，4月环比3月房源数量增长了27.5%，而客源数量却增长了50.8%，房、客源增长比例失衡。　　记者抽查了以上区域中30个楼盘的房源发现，这些区域的二手房价格平均出售价格在11000元/平方米左右，有的房源首付需要40万元，且不包括个税、营业税和中介的服务费。北京中原三级市场部研究中心的分析人士认为，成交量下降的另一个因素是由于房价不断上涨，业主对房价的期望较高，惜售情绪明显。（王丽娅/文）返回目录股市行情火爆楼市行情低迷楼市成交量锐减中华工商时报 2007年05月09日北京市行业动态内容提要五一长假之后的第一个交易日，沪深两市股指双双创出历史新高。与股市火爆形成鲜明对比的是，黄金周期间北京楼市的成交量锐减，行情低迷。京城二手房4月的成交量比3 月下降约一成。　　今日沪深两市高开高走，市场做多气氛浓烈，呈现普涨格局。上证指数收盘时上涨 108点，这吉利的数字，告诉人们红五月的行情令人期待。　　今日是长假之后的第一个交易日，沪深两市股指双双创出历史新高。大盘以最强势上涨并报收于全天次高点，目前点位离4000点也仅一步之遥，上证指数逼近4000点整数关口，而深圳综指今日最大涨幅近5%，尤其是两市B股全线涨停。两市成交金额保持在近一阶段的高位水平，合计成交近3000亿元。从短期形势来看，周边股市的大幅上涨给本以处于大投机状态的A股市场提供了稳定的外围基础，攻克4000点并创新高将成为现实。上证指数开盘3937.94点，最高3964.71点，最低3901.33点，报收3950.01点，成交额20 74亿元；深市开盘11100.60点，最高11405.04点，最低11025.06点，报收11401.12点，成交额1059亿元。　　一基金公司的副总认为，周边市场的红火走势也进一步放大了A股市场节后出现开门红的乐观预期。长假期间周边市场一片红火，欧美股市在矿产股以及路透集团并购信息的推动下迭创新高，港股也是走势强劲。　　而且，有色金属期货品种也有不俗表现，伦敦期铜再度站上8000美元／吨关口，如此就为A股市场的节后上涨营造了一个极佳的市场氛围。从场外资金的疯狂程度来看，在没有强大外力作用的前提下，目前的市场短期继续疯狂下去的可能性非常大。每一次长假，都是股市巨大的财富效应传播的大好时机，尽管此前，市场已经出现了一定获利盘的抛压，但这与正在跑步入市的新股民相比数量太小，并不能构成对整个市场的压力。　　随着沪深总市值大幅增长，股市市值占GDP的比例大幅增长，股市充当经济"晴雨表 "的功能更加显著。根据沪深交易所的统计数据，截至4月30日，我国沪深总市值盘后首次超过16万亿，占GDP比例达到76.8%。　　数据统计显示，沪深两市上市公司将于5月份解禁的限售流通股数量为69.82亿股，解禁流通市值将超过1300亿元。这是股改以来，大小非解禁市值单月最高，也是首次单月市值超过千亿。　　股市的持续暴涨，令高层和业界担忧。随着全民炒股时代的到来，管理层已经前所未有地高度关注这个市场。中国人民银行行长周小川6日表示，中国股市的泡沫令人担忧，并表示央行正监控资产价格以及通货膨胀。　　分析人士建议，5月行情，市场越是大涨，投资者越应该提高警惕，逢高适度减仓应该是较为稳妥的策略。　　【又讯】与股市火爆形成鲜明对比的是，黄金周期间北京楼市的成交量锐减，行情低迷。记者8日从京城房产中介处了解到：京城二手房4月的成交量比3月下降约一成。　　尽管黄金周期间很多售楼处都推出了"促销活动"，但现场看房的人并不多，而且基本上是售楼人多于看房人。北京市房地产交易管理网统计数据显示，相对于4月初，黄金周期间北京市住宅成交量出现了暴跌。并在5月4日到达了最低点，当天全市住宅销售量仅为121套，其中期房销售套数为107套，现房为14套，相比4月1日，期房销售套数减少了151套，现房销售套数减少了46套。直到5月5日，住宅销售才开始出现回升，但期房销售量也仅为132套，现房为13套。　　业内人士分析，造成这种现象的原因是4月二手房房源和客源登记量增长不平衡。除了老百姓日益改变的包括享受假期在内的生活理念外，限价房、高房价等带来的"购房人群体观望"，是"五一"期间看房人减少、成交量暴跌的重要原因。（石磊/文）返回目录投资者"倒戈"二手房北京商报 2007年05月09日北京市行业动态内容提要 "五一"长假期间(5月1- 5月7日)，北京市二手房客户登记量、房源登记量环比上期(4月24- 4月30日)分别增长了25%、18%；供需同时上涨推动了成交量的上升，二手房成交量环比上涨了21.4%同时，相比去年"五一"，客户登记量和房源挂牌量更是上涨了44%和32%，成交量同比去年"五一"上涨了34%。　　"五一"假期一般是房地产市场的热季，而今年"黄金周"京城商品房市场销售遇冷。实际上，从全国来看，包括广州、杭州等地产热门地区商品房的销售量全面下跌。但是和商品房所遭遇的冷遇形成强烈反差的是二手房交易成为节日期间地产市场的亮点。　　记者从北京"链家地产"得到的数据资料显示，"五一"长假期间(5月1- 5月7日)，二手房客户登记量、房源登记量环比上期(4月24- 4月30日)分别增长了25%、18%；供需同时上涨推动了成交量的上升，二手房成交量环比上涨了21.4%，可以说延续了今年三四月成交旺季的良好势头；同时，相比去年"五一"，客户登记量和房源挂牌量更是上涨了44%和32%，成交量同比去年"五一"上涨了34%。　　记者就此现象采访了链家地产副总经理金育松。金育松对记者表示相比去年，今年 "五一"黄金周的二手房市场表现不俗，主要有两个方面的原因。　　首先，新房量少价高，部分需求转移至二手房市场。今年前四个月的批准预售项目为149个，去年同期为186个，同比下降19.9%；其中今年前四个月批准住宅套数为29248 套，去年同期为40921套，同比下降达到28.5%。可售新房的减少，使得部分购房客户以二手房作为替代，从而增加了二手房市场的需求。　　而价格方面，除郊区外，4月新开楼盘和老项目后期开盘的单价普遍高于万元，如东四环外的金隅凤麟洲，均价12000元/平方米，北五环外的西三旗富力桃园也达到10500元 /平方米，南三环的建邦华府达到13000元/平方米，而且以上项目均为普通住宅，高企的价格使得不少购房者对新房望而却步。　　尽管新盘入市有限，房价偏高，使得投资者持币待购。而更重要的一个原因是，股票市场的火爆占用了投资者的大笔资金。商报链接限价地周边交易下降　　4月29日，首个限价房用地-- 西三旗地块顺利成交，被住总集团13.8亿元人民币拿下，预计明年上半年开始对外销售。据"链家地产"统计资料分析，今年"五一"期间，首次公布的三块限价地所在的西三旗、花乡、金顶街三个区域的总客户登记量，环比下降了8.4%。　　限价房售价限制在一定价格之内，相比同区域新房低10%- 20%，成为了许多中低收入群体置业的希望；在良好的预期之下，部分消费者开始暂缓购房，从而导致了所在区域客户登记量的下降。不过从整体客户量的环比上涨25%来看，限价房的影响并不大，这与限价房购买条件的限制、部分具体细则未公布、限价房数量不足及扭转供求关系有关。返回目录 4月新楼盘，万元房达半数北京楼市回暖北京娱乐信报 2007年05月10日北京市行业动态内容提要根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：４月份全市期房网上签约共计１３２８５套，现房网上签约共计３０９４套。均比３月份有所增加。４月份均价万元以上的项目占比达到５０％，其中均价１２０００元／平方米以上的楼盘占比为４１．３％信报讯（记者张翼）多项数据显示，本市４月份楼市交易全面回暖。但有数据显示，４月份均价万元以上的项目占比达到５０％，其中均价１２０００元／平方米以上的楼盘占比为４１．３％。 根据中大恒基不动产营销市场研究中心提供的数据显示：４月份共计４６个项目开盘，其中纯新盘上市７个，其余为老项目后期。 新增供应面积比３月份增加了２３．１％，项目开盘整体均价１１６６１元／平方米。 从户型面积来看，大户型仍然占据了主要份额，而小户型占比仅为１５％，即使是纯新盘上市项目中，小户型占比也不足三成。 从开盘供应个数来看，普通住宅开盘２４个，占市场开盘总数的５２．１７％，比３月份有所下降。从供应面积来看，普通住宅新增供应面积５７．５２万平方米，占总供应量的４２．１％，虽然仍占据第一的位置，但各项占比数据都下跌得非常明显；公寓新增供应面积４６．５２万平方米，比３月份翻了近两番。随着人们对中高档项目的需求增加，公寓项目在开盘物业中所占比重越来越大，且户型面积也逐渐向大户型发展，多面向高端客户。 新楼盘销售方面，根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：４月份全市期房网上签约共计１３２８５套，现房网上签约共计３０９４套。均比３月份有所增加。 分析人士指出，３月份京城楼市交易回暖的趋势在４月份得以延续并继续升温。但今年前四个月，期房交易量和交易面积都低于去年同期，这种现象值得关注。据分析，尽管市场需求依然表现强劲，但政府一系列"限价房"、"廉租房"等政策的出台，使众多消费者继续采取等待和观望的做法。  【相关新闻】 ４００多城市建房产管理信息系统 据新华社电作为房地产相关信息实现公开、透明的重要环节，房产管理信息系统目前已在国内４００多个城市建立。这是建设部有关负责人在９日举行的第三届中国国际数字城市大会新闻发布会上透露的。 根据此次会议公布的内容，第三届中国国际数字城市大会将于９月２１日至２３日在深圳举行，着重显现城市建设领域最新数字化技术与应用成果，还将发起并成立"中国数字城市产业联盟"。 来自建设部的资料显示，"数字城市"作为社会信息化建设的一个关键环节，近年来出现积极进展。"十五"期间，中国有１２０多个城市建设了城市规划管理信息系统，１００多个城市建设了综合或专业管网管理系统，１００多个城市正在建设空间基础信息系统。返回目录上海进一步放开外资买地限制外币可支付保证金东方早报 2007年05月09日上海市政策法规内容提要 4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告，与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，出让保证金可以用外币支付，与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。　　今年一号土地出让公告首次允许境外投资者以美元、港元、日元以及欧元缴纳保证金CFP资料　　在上海今年首批出让的土地中，有关境外投资者参与购买经营性土地的限制进一步放开。　　4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告 (下称一号公告)，与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，出让保证金可以用外币支付，与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。　　一号公告显示，"境外的自然人、法人、其他组织"都可参与土地竞买，这一规定是去年二号公告以来的延续。除此之外，此次土地出让的保证金，除了可以用人民币支付之外，还可以用美元、港元、日元以及欧元等四种非人民币币种支付，账户名为上海市房屋土地资源管理局。这意味着境外公司可以直接通过境外汇款的方式给付。　　至此，对于境外资本买地资质的限制，已经基本消除。不过，业内人士表示，买地环节的资格放松，并不意味着对于外资投资房地产控制的放松。　　外资买地大门关闭一年　　去年7月11日，国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)，这一规定旨在防止境外热钱短线炒作境内房地产、稳定房市。文件中的第一条和第三条指出，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。而设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。　　此后，上海市房地局推出2006年国有土地使用权挂牌出让一号公告中，在竞买资格及要求一项中明确规定：参加竞买的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。　　对于外资投资者而言，这就意味着必须在拿地之前先行注册公司，并注入至少一半投资额的注册资金，这对于尚未拿地的公司来说几乎是不可能完成的任务。这一规定使得外资直接买地的大门几乎被完全关闭，而从最后的出让结果来看，去年一号公告土地的获得者全部都是内地房地产企业。境外公司曲线买地不过，即使是171号文件也只是规定，需要控制和规范境外资本对于国内房地产领域的投资，并不意味着将外资拦于门外。与此同时，所谓"境外热钱"更多集聚在境外机构整体收购等形式的投资中，房地产开发领域"热钱"并不多。　　因此，从2006年上海二号经营性土地出让公告中，上海市房地局开始对于外资买地环节的"商业存在"要求放松，规定"境外的自然人、法人、其他组织"都可以参加土地竞买，但是，由于此后几次公告的保证金均需要以人民币支付，如果不是在国内有足够的流动资金，境外房地产公司很难完成保证金支付。　　境外公司如果希望在内地购买土地，只能够曲线进行。公司或通过内地子公司，或通过与本土公司合作的方式拿地。事实上，去年成功买地的外资公司，其保证金基本上都依靠内地公司支持完成支付。　　根据公告内容，投资者将在明天起领取一号公告各个地块的招标说明书。由于境外投资者买地资格的放松，可以预见，此次土地出让过程中，热门地块将会有更多的竞争者参与。　　并非"限外"政策放松　　业内人士表示，虽然对于买地资格限制放开，但并不意味着上海房地产市场对于外资投资控制的放松。实际上，即使境外公司能够成功竞得土地，其资金支付以及项目公司注册还是需要经过国家外汇管理局等机构的审批。　　今年3月份，商务部发布2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，意见明确指出，今年将"严格限制外商投资房地产"。　　一名境外投资基金负责人向早报记者表示，土地购买环节的放松，并不代表着房地产行业对于外资控制的放松，与此相反，今年外资在公司注册审批以及资金进入方面正面临着更多的阻力，操作流程正明显放慢。返回目录 400亿助推闸北旧城区改造打造世博陆上迎宾厅东方早报 2007年05月09日上海市土地市场内容提要备受关注的"苏河湾"41号、42号地块以及上海火车站北广场东一、东二地块已于4月19日正式启动招商工作。上述地块得到包括南非现代海外房地产公司等许多境外地产巨头和投资基金的青睐，但目前还处于前期的洽谈中。此外，土地储备丰富的闸北区还将启动新的推地计划，但具体时间和项目还未确定　　《东方置业》近日从闸北区外经委获悉，备受关注的"苏河湾"41号、42号地块以及上海火车站北广场东一、东二地块已于4月19日正式启动招商工作。外经委相关负责人透露，上述地块得到包括南非现代海外房地产公司等许多境外地产巨头和投资基金的青睐，但目前还处于前期的洽谈中。此外，土地储备丰富的闸北区还将启动新的推地计划，但具体时间和项目还未确定。　　年内完成招拍挂　　公开资料显示，苏河湾41、42号地块距离人民广场仅有500米，地理位置极其优越。离地块不远的西藏北路上，新梅置业和香港太古地产联合打造的大型商业项目新梅太古城于去年启动一期工程，目前已完成地下车库和设备用房的建设。　　"苏河湾"41号地块东至浙江北路，南至北苏州路，西至甘肃路，北至曲阜路。除去保护性开发的0.6万平方米建筑用地，目前向市场推出的是已拆除棚户简屋的1.07万平方米可建用地。这一地块可开发建筑总量约3.44万平方米。　　"苏河湾"42号地块东至甘肃路，南至北苏州路，西至文安路，北至曲阜路。除去保护性开发的1.06万平方米建筑用地，目前向市场推出的是已拆除棚户简屋的1.03万平方米可建用地。这一地块可开发建筑总量约2.9万平方米。　　据《东方置业》现场探访，目前两个地块已经完全拆平。42号地块暂时处于空置状态，而41号地块被辟为临时停车场。　　另外，北广场东一地块东至长兴路，南至太阳山路，西至大统路，北至永兴路。这一地块可建用地面积约1.59万平方米，可开发建筑量为3.98万平方米；北广场东二地块东至长兴路，南至交通路，西至大统路，北至太阳山路。这一地块可建用地面积约1.58 万平方米，可开发建筑量为474万平方米。《东方置业》现场了解到，北广场东一、东二地块即将完成全部拆平腾地工作。　　另据闸北区投资促进中心相关人士透露，上述四个地块预计年内可完成招、拍、挂。而苏河湾41、42号地块由于是紧邻的小幅土地，因此，希望引进具有雄厚资金实力的大牌开发商通过竞标方式，整体拿下这块近２万平方米的土地。　　四地块助旧城改造　　闸北区四大地块的推出将旧城改造的潮头再推向一个新的高度。闸北至今仍有100多万平方米成片旧区需要逐步改造。按照闸北区规划，在"十一五"期间，必须拆除二级旧里以下房屋75万平方米。　　目前，在闸北区的重点招商项目中，包括大宁国际商业广场、火车站北广场、苏河湾开发项目、上海多媒体谷、北郊物流中心以及市北工业新区。由于苏河湾和上海火车站北广场属于尚未开发项目，因此备受关注。　　在对苏河湾的改造计划中，这次推出的"苏河湾"41号、42号街坊地块，将由闸北区政府联合百联集团等实行保护性开发，并与旧区改造相结合，对其中的四行仓库、福新面粉厂、工业品批发市场、上海抽纱进出口公司等11座上世纪二三十年代建造并有浓厚历史文脉的欧式金融老仓库、老办公楼等建筑进行整旧如旧的保护性修缮和功能置换，引入中外文化创意企业、高档餐馆与酒店、跨国集团地区总部等高品味现代服务产业，打造高端商务区。此次改造还包括慎余里、永康里等上世纪初的海派石库门建筑。400亿投两大区域　　总长2300米的"苏河湾"从乌镇路至河南北路，位于苏州河现代服务业集聚区的核心位置。在这里，不仅有四行仓库光二分库、光三分库、文安仓库、上海总商会等12座老仓库、老建筑，还有慎余里、永康里等海派石库门旧里，堪称近代上海的缩影之一。　　《东方置业》了解到，目前苏河湾总占地面积约13.4万平方米。其中开发用地总量约为10.5万平方米，总建筑体量约42万平方米，开发总面积28万平方米左右，整个改造计划将花费高达300亿的巨资。此外，闸北区改造另一大项目--- 占地61万平方米的上海火车站北广场改造也将投资近100亿元人民币。　　在最新出炉的《苏州河现代服务业集聚区规划》中，聚集老仓库、老里弄、老建筑的 "苏河湾"到2010年将初步建成集高端商务商业、滨河休闲旅游、文化创意设计等为一体的现代服务业集聚区。　　目前，"苏河湾"内的千米景观防汛墙及景观绿化带建设正加紧启动，四行仓库光二分库、福新面粉厂等历史保护建筑也已完成功能置换和整修，法国AS工作室、新加坡东方良品有限公司、李肇勋国内设计有限公司等国内外30余家创意设计、传媒等知名企业已入驻，并举办系列会展活动。打造世博陆上迎宾厅另一重大改造区域--- 上海火车站北广场则被定位为世博陆上迎宾大厅。此次推出的北广场东一、东二地块，主要用于打造成集交通、商贸、办公等公共活动为主的商业金融功能区，将建各地驻沪办事处办公楼和金融服务大楼等。据悉，这两个地块是由市地产集团与闸北区政府联合为进行旧区改造而储备。　　上海市和闸北区两级政府将通过对该地区大规模的旧区改造和开发，改善旧区居民居住环境，使该地区成为以现代交通、商务服务业为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务业为特色的现代服务业集聚区和世博会陆上迎宾大厅。返回目录预售成交765套 5月9日上海楼市综述东方网 2007年05月10日上海市行业动态内容提要 5月9日新开房源共计1个开盘单元，推出354套，面积41872.04平方米。其中位于郊环以外的0个，外郊环间的1个，中外环间的0个，内中环间的0个，内环以内的0个。 5月9日共预售各类商品房765套，面积8.79万平方米　　1、5月9日新开房源共计1个开盘单元，推出354套，面积41872.04平方米。其中位于郊环以外的0个，外郊环间的1个，中外环间的0个，内中环间的0个，内环以内的0个。　　2、5月9日共预售各类商品房765套，面积8.79万平方米。其中：　　　　单价低于7000元，共计42374.09平方米；　　　　单价在7000-10000元，共计16466.88平方米；　　　　单价在10000-17500元，共计18441.12平方米；　　　　单价大于17500元，共计10653.59平方米。返回目录 "转按揭"业务重现沪上二手房市场新闻晨报 2007年05月10日上海市行业动态内容提要从今年上半年开始，上海市二手房交易过程中的"贷款转按揭业务"已有所松动，这项一度被沪上银行联合封杀的贷款业务被认为有利于降低二手房交易的门槛。现在可以办理 "转按揭"的银行包括中国银行、工商银行等。目前"转按揭交易"正大面积复苏，苦苦支撑的房产经纪公司的压力也因此稍稍缓解。　　东方网5月10日消息：一度被禁的"二手房交易贷款转按揭"业务复苏，沪上二手房市场交易成本和交易周期因此大幅度降低。昨天，沪上多家房产经纪公司向记者透露，从今年上半年开始，二手房交易过程中的"贷款转按揭业务"已有所松动，这项一度被沪上银行联合封杀的贷款业务被认为有利于降低二手房交易的门槛。　　　　"转按揭"业务复苏　　　　上海的二手房市场上，"转按揭交易"正大面积复苏，苦苦支撑的房产经纪公司的压力也因此稍稍缓解。　　　　昨天，信义房产闵行店一工作人员向记者透露，今年上半年，公司完成了十多笔二手房买卖业务，其中大部分交易买卖双方都有贷款。由于银行重新开放"转按揭"业务，中介不再为卖家还贷事宜头疼，相当部分贷款总额超过100万元的二手房业务借助于担保公司顺利交易，时间和成本都比以往降低。中原地产一相关负责人向记者透露，现在可以办理"转按揭"的银行包括中国银行、工商银行等。　　　　昨天，部分沪上银行透露，在二手房买卖中，交易者如愿意采用担保等方式，银行可以帮助他们规避"禁止转按揭"的限制，从而节省大量的时间成本。沪上某国有银行房贷部负责人昨天表示，目前沪上多家银行已经开始受理二手房交易的转按揭业务，房贷不仅能在同行间转手，甚至跨行转移也行，手续费为千分之六。　　　　银行房贷业务低迷　　　　面对越来越低迷的房贷业务，大部分银行今年上半年开始悄悄开放"转按揭"业务。　　　　据介绍，目前沪上大中型银行普遍面临较大的客户提前还贷压力，部分银行的房贷新增量甚至抵不上提前还贷增加量，为维持原有的市场占有量，"转按揭"业务才得以复苏。　　　　2005年禁止"转按揭"业务后，上海房地部门要求二手房在办理过户前必须首先撤销抵押，不再接受"转按揭"协议作为办理过户手续的凭证。二手房交易业务中涉及买卖双方都有贷款的情况，往往由买房人用首付款先帮卖房人还款，或者由卖房人自己借钱还贷。提前还款的时间周期约一周到一周半，垫资成本则是借款总额的3%-5%。　　　　尽管银行重新开放"二手房交易贷款转按揭"业务，但交易模式与两年前已有所区别，银行承担了更大的风险。　　　　沪上一房产经纪人士告诉记者："在跨行转按揭业务中，银行要绕开政策限制，通过担保公司做中介，银行没有收到贷款人还款，就要先撤销房产抵押，只有这样二手房才能办理过户手续。购房者取得另一银行的贷款后，再通过担保公司还清原来的银行贷款。" 　　　　不过，也有部分银行并不愿意解禁"转按揭"业务，一银行业内人士透露，只有担保机构介入的"转按揭"业务，对于下家银行的风险太大，并且二手房自身的交易风险也很难控制。返回目录社区配套已成购房决定因素消费者对楼市趋向乐观东方早报 2007年05月09日上海市行业动态内容提要有调查显示，65.4%的受访者认为银行加息对购房产生的重要影响。约20.3%的受访群体认为"90/70"政策会影响购房。受访者中83.8%的人认为90平方米的面积设置成二房最为合适，另有11.1%的受访者认为可以设置成三房。有31.2%的受访群体表示购房会选择中心区域，其次为北区（闸北/虹口/杨浦/宝山/普陀/嘉定），约有29.8%的受访群体倾向于这一区域。38.1%的受访者希望购买内中环区域的住房，32.5%的受访者选择在中外环区域购房。有84.8%的受访对象表示会将开发商提供的社区配套作为购房时的主要考虑因素，在社区配套中，"社区菜"，"社区超市"、"医疗"、"银行"、"小吃餐饮"、"邮政局" 这些基本的生活设施为广大消费者所关注的，其比例依次为79.9％，78％，70.2％，66 .6％，39.5％和37.1% 　　房展会已成为市场供需双方直接对话、互相交流的重要渠道。策源机构作为领先的专业研究公司，对消费者作了一次极具针对性的调研。　　本次消费者调研依旧采取现场随机拦截式问卷调查，3天共回收有效问卷1268份，问卷有效率为92%。　　通过对现场客户的访问和调查，了解消费者对市场的看法，分析消费者购房时的考虑因素，并通过与以往假日房展会调查结果的比较分析，研究消费者心理变化轨迹。　　购房需求稳步释放　　　　超五成消费者看好上海楼市今年一至四月的普通商品住宅成交量达到486.36万平方米，环比去年同期增长9.5%，市场成交量的小幅上扬也反映了消费者对市场预期较乐观，购房需求得到稳步释放。　　调控政策影响购房　　近五成消费者认为 "银行加息"对购房影响最大银行加息引起贷款利率上升，对消费者房贷偿产生直接影响，一直以来都是消费者关注的热点。在本次调研中，65.4%的受访者认为银行加息对购房产生的重要影响。自2006年6月1日起实施的规范二手房市场的"五年营业税"仍被部分消费者所关注，25.9%的受访者认为这一政策对于购房也有影响。今年三月份刚刚出台的物权法，还未能引起广大购房者的注意力，在本次房展会上只有22.2％的消费者认为这项政策的实施会影响到自身购房。约20.3%的受访群体认为"90/70"政策会影响购房。可以看出，加息和贷款利率的上升是普通消费者最为关心的，近半数的人群将其列为最具影响力的政策。由于购房者多以自住需求为目的，对"五年营业税"的关心程度相对较小。针对去年出台的"90/70"政策，要到未来两三年才会对市场产生实质影响。结合受访者意向购买的公寓户型和面积统计结果可知，消费者对90平方米的户型的接受度较好，在该面积上设置两房的房型比较符合大众的心理。受访者中83.8%的人认为90平方米的面积设置成二房最为合适，另有11.1%的受访者认为可以设置成三房。　　购房区域锁定中心城区　　中心区稳居首位，中环线附近受关注中心区（黄浦/卢湾/静安/徐汇/长宁）因为其地理位置的优越、配套设施的完善和居民出行的便利，一直以来都是购房者最为关注的热点区域。在本次调研中有31.2%的受访群体表示购房会选择中心区域，其次为北区（闸北/虹口/杨浦/宝山/普陀/嘉定），约有29.8%的受访群体倾向于这一区域。受访群体中选择东区（浦东）和西南区（闵行/松江）的比例较低，分别为21.7%和15.8%。仅有1.6 %的受访者意向购买青浦、奉贤、南汇、崇明、金山以及上海周边其他区域的房产，这些区域在环线位置上对应的正是外郊环区域，这也说明了普通消费者在购房时有明确的区域选择。在购房意向的环线选择问题上，38.1%的受访者希望购买内中环区域的住房，3 2.5%的受访者选择在中外环区域购房，18.5%的受访者的意向购房区域在内环以内，而选择外郊环和郊环外置业的人数仍然比较稀少，分别为8.8%和2.1%，两者总和仅占到总人数的10.5%。　　紧凑产品是需求主流　　二房户型仍为广大消费者所青睐，成为市场主流在户型选择上，选择两房的消费者比例高达63.4％，只有4.6%的受访者意向购买一房的房型，而意向购买四房及以上的户型和复式户型的人数比例相当。该数据与去年十一房展会的调查结果基本一致，可见经济紧凑型产品已经成为市场需求的主流，而四房、复式等目前还不是市场的主要需求户型。　　轨道交通考量出行时间　　轨道交通为消费者看重，但其对轨道交通出行时间要求较高本次调研中，能接受45 -60分钟的长时间段的消费者只有3%。由此可见能接受在45分钟之内到达市区的客户占到了高达97%的比例。同时说明各消费群体对于到达市区的时间要求还是比较高，有58.6％的受访者认为即使有便利的轨道交通，仍不愿购买相对偏远地区的房源。　　开发商品牌砝码加重　　近七成的消费者比较看重开发商品牌此次调查中，66.3％的购房者表示在购房时会首先考虑开发商品牌，可见大部分消费者的品牌意识相当强烈。另外，有17.5%的购房者对开发商因素持无所谓的态度，只有16.2%的消费者不认为开发商因素对其购房决定有影响。这从另一方面也彰显出今后房产市场上品牌观念逐渐加强，开发商品牌逐渐成为广大消费者在购房时所关注的重要因素。　　社区配套深受关注　　八成以上购房者表示会关注开发商提供的相关社区配套作为基本生活设施的社区配套，现在已越来越引起广大消费者的关注，在本次房展会上，有84.8%的受访对象表示会将开发商提供的社区配套作为购房时的主要考虑因素，与去年十一房展会相比增长了7个百分点，足见购房人群对产品的要求已经不仅仅局限于价格、房型、景观等因素，社区配套等基本生活设施也逐渐成为消费者买房时的决定性因素。在社区配套中，"社区菜" ，"社区超市"、"医疗"、"银行"、"小吃餐饮"、"邮政局"这些基本的生活设施为广大消费者所关注的，其比例依次为79.9％，78％，70.2％，66.6％，39.5％和37.1%，其中，菜场、超市和医疗这三项最基本的生活设施所占比例均超过70％，可见，人们对于基础生活和医疗配套设施非常看重。返回目录上海购物中心去年猛增11家东方早报 2007年05月10日上海市商旅物流内容提要截至2006年年底，上海已拥有47家购物中心，比上年增加了11家，新增建筑面积166.3万平方米，总建筑面积达558.28万平方米。这些购物中心的营业额去年高达318.26亿元，比上年增长27%，大大高于社会消费品零售额同期增幅　　实习生吴英燕早报记者陈华　　上海统计局昨日公布的最新统计数据显示，截至2006年年底，上海已拥有47家购物中心，比上年增加了11家，这些购物中心的营业额去年高达318.26亿元，比上年增长27 %，大大高于社会消费品零售额同期增幅。　　据有关人士介绍，去年是上海购物中心发展速度最快的一年。2006年，共有11家购物中心相继开业，新增建筑面积166.3万平方米，总建筑面积达558.28万平方米。　　除了数量上突飞猛进，上海购物中心2006年的营业收入达318.26亿元，比上年增长 27%，增幅高出了同期社会消费品零售额14个百分点。其中，服务业实现营业收入9.71亿元，增长45.6%；批发零售业、餐饮业分别实现营业收入270.9亿元和31.53亿元，增幅均超过25%，为27.3%和25.7%；商务楼租金达6.12亿元，增长3.6%。　　购物中心是一种复合型商业业态，它是指集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包含了百货店、电器销售店、大型综合超市、专业专卖店等众多零售业态。返回目录深圳市新火车站计划2010年建成深圳特区报 2007年05月10日深圳市基建与规划内容提要今年内特区内公交覆盖率将达到99％，市民出行将更方便。地铁1至5号线的建设工程将同时全面展开，至2010年，市民可坐地铁至蛇口客运港。不仅如此，我市计划在广深港客运专线和厦深铁路客运专线交会处，建设新深圳火车站，计划于2010年建成深圳特区内公交覆盖率年内达99％，市民出行将更方便新火车站计划2010年建成【本报讯】（记者李舒瑜）今年内特区内公交覆盖率将达到99％，市民出行将更方便。地铁1至5号线的建设工程将同时全面展开，至2010年，市民可坐地铁至蛇口客运港。不仅如此，我市计划在广深港客运专线和厦深铁路客运专线交会处，建设新深圳火车站，计划于2010年建成。这是记者从新一期政府公报获悉的。根据《2007年度深圳市交通综合治理工作任务分解表》，今年内，我市地铁1至5号线都有 "大动作"，其中，1号线续建工程（世界之窗－机场西），全长25.4公里，设站17座，2 007年完成投资20亿。2009年12月26日建成开通西乡以东段（西乡站－世界之窗站），2 010年12月26日建成西乡－深圳机场站。2号线（蛇口客运港－世界之窗），全长13.9公里，设站11座，2007年完成投资7.5亿，2010年12月30日建成首期段（蛇口客运港－世界之窗）。3号线（双龙路－红岭站－益田站）：全长41公里，设站29座，2007年完成投资 22亿。4号线续建工程（少年宫站－清湖站），全长15.8公里，设站10座，年内完成投资 5.09亿，车辆设备等主要系统合约签订，扩大试验段全面开工建设，2010年9月30日建成。5号线（前海湾- 大剧院），全长45公里。2007年开展前期工作，力争年底前试验段进场开工，2011年6月 30日建成。今年内，特区内将新开10条新线、5条夜班线，公交线网覆盖率达到99％。今年4月底前，我市特区外新开31条新线（含跨特区线路），新增公交车辆508辆；年内新规划线路不少于18条；特区外公交线网覆盖率达到60％。返回目录北环路改造年内启动深圳商报 2007年05月10日深圳市基建与规划内容提要深圳市将加快大运量快速公交（BRT）以及公交专用道的规划建设，全长24.6公里的BRT 1号线（罗湖区老街站－南山区西丽站）计划于今年上半年完成方案设计，年内全线动工，2008年下半年完工。继深南大道后，我市又一条城市主干道-- 北环路的改造工程也即将启动，计划于年内开展北环路改造的前期工作我市制定今年交通综合治理工作任务分解表北环路改造年内启动【本报讯】（记者陈晓薇）记者昨日从第16期《市政府公报》获悉，我市日前制定《2007年度深圳市交通综合治理工作任务分解表》（下称《分解表》），将轨道交通和路网建设、交通管理、交通环境等领域的任务落实到责任单位。据悉，今年我市将继续深入落实公交优先发展战略，完善公交价格政策，年内将出台相关政策，适当降低公交票价、优化票价（票种）结构，并落实公交换乘、联乘票价优惠机制。特区内出租车试用深圳通根据《分解表》，我市将加快大运量快速公交（BRT）以及公交专用道的规划建设，全长2 4.6公里的BRT1号线（罗湖区老街站－南山区西丽站）计划于今年上半年完成方案设计，年内全线动工，2008年下半年完工。同时，将完善现有公交专用道标志标线等标识系统，力争年内开工建设一批公交专用道，试点建设一条彩色公交专用道。年内还将加大对社会车辆违规占用公交专用道、公交停靠站的处罚力度，争取情况有明显好转。年底前，深圳通IC卡发行量将达到200万张。《分解表》要求，今年特区内及跨特区线路公交车辆100％安装使用深圳通IC卡，特区外线路公交车辆20％安装使用深圳通IC卡；特区内200辆出租车辆试点安装使用深圳通IC卡。北环路改造年内启动前期工作《分解表》要求加快特区内主要道路、节点及二线关的改造和建设，改善道路运行条件，减少交通拥堵。据了解，继深南大道后，我市又一条城市主干道-- 北环路的改造工程也即将启动，计划于年内开展北环路改造的前期工作。特区外将全面加快低等级道路建设，打通断头路，提升路网通行能力。《分解表》指出，要全面系统提出特区外近期公交线网、站点、车辆以及出租车等方面的改善措施，年内完成初步成果；启动宝安区26条断头路建设，年内建设完成10条；结合地铁3号线建设及 205国道改造前期的交通疏导方案，全力推进龙岗区21条断头路的建设，力争年内全部完成。规划特区自行车交通系统 "改善行人及自行车交通设施，建立以人为本的慢行交通空间"也是今年交通综合治理工作的一大任务。《分解表》要求，加强慢行交通系统的规划建设，年内完成特区自行车交通系统及近期立体人行过街设施规划研究工作；开工建设福强路皇岗公园、沙尾路段与沙嘴路口、文锦中路螺岭外语实验学校门口、银湖汽车站等人行天桥，力争年内完成。扩大视频抓拍范围根据《分解表》，将进一步推进电子警察的新建及改造工作，扩大视频抓拍范围，年内增设103个闭路电视监控点，新建普通型电子警察152套，逆行电子警察30套，前后拍型电子警察20套；利用现有的电子监控设备和车辆自动识别系统，年内完成对大货车禁行电子通行证系统进行可行性研究；在长途班车上安装智能化安全监控系统，防止客运班车超速、超载，年内开始实施。返回目录中航地产：成都拿地深圳商报 2007年05月10日深圳市地产商动态内容提要 4月27日，中航地产成功拍得成都两块土地，这两宗地都位于成都新的市中心区，是成都新的政治、经济、文化中心的核心地段，地铁一号线上盖，具备CBD的核心地段区位优势 4月27日，中航地产成功拍得成都两块土地，这两宗地都位于成都新的市中心区，是成都新的政治、经济、文化中心的核心地段，地铁一号线上盖，具备CBD的核心地段区位优势。据悉，这是中航地产在成都第一次以土地拍卖的形式拿到土地，成都中航地产钟总表示，成都作为集团战略布署的重点，中航地产正实施相关市场开发计划。对于此次拍卖得地，钟总表示，按照集团的指示，一定会以区域运营商的角度，在成都的新中心区域进行商业地产的综合运营。"成为持续、最大化实现土地价值的城市区域综合运营商"，以商业地产的独特模式占领市场。拍地成功使中航地产快速进入成都市场。（黄文波）返回目录鸿荣源启动第四届少儿才艺大赛深圳商报 2007年05月10日深圳市地产商动态内容提要 5月1日，鸿荣源·禧园和鸿荣源·熙龙湾两大项目的临时接待中心正式对外开放，而"鸿荣源"杯宝安区第二届少儿才艺大赛暨鸿客会第四届少儿才艺大赛报名也同时在这两个接待中心启动鸿荣源启动第四届少儿才艺大赛同时开放禧园、熙龙湾临时接待中心 5月1日，鸿荣源·禧园和鸿荣源·熙龙湾两大项目的临时接待中心正式对外开放，而"鸿荣源"杯宝安区第二届少儿才艺大赛暨鸿客会第四届少儿才艺大赛报名也同时在这两个接待中心启动。禧园现场还举办了鸿客会历届少儿精彩才艺活动图片展，现场人流如织，人们或兴致勃勃地观看现场展板和图片，或饶有兴趣地翻看鸿荣源和鸿客会资料并与现场工作人员沟通，最引人注目的是小朋友们踊跃报名参加才艺大赛的场面。此次少儿才艺大赛面向社会，由宝安日报社和鸿荣源房地产共同组织，将宝安区第二届和鸿客会第四届少儿才艺大赛合并举办。鸿荣源希望通过此次活动将宝安区乃至深圳市少儿艺术、少儿艺术文化生活以及少儿艺术教育推向一个新的高度。禧园报名点主要为沙井、福永、松岗等周边地区的儿童及其家庭提供服务。同时，禧园临时接待中心的开放，方便该片区客户咨询、申请加入鸿客会会员，展示鸿荣源地产的品牌形象。据悉，鸿荣源·禧园位于宝安大道与新沙路交汇处北500米，占地7万余平米，建筑面积1 7万多平米，是今年沙井片区顶级豪宅。该项目带给沙井人的不只是住宅，还有新的生活方式和文化品位。禧园将勾勒出沙井高端物业的鸿荣源形象、这是鸿荣源献给沙井的厚礼。而在熙龙湾现场则举行了"鸿客会少儿才艺大赛回顾展"汇报演出；鸿客会历届少儿才艺大赛获奖选手登台演表了丰富多彩的少儿节目；特别是宝安区教育局少儿京剧艺术团、鸿客会优越生活馆之澎泊少儿艺术中心等多家单位应邀来到现场表演的优秀的少儿节目，赢得了观众的阵阵掌声。熙龙湾是鸿荣源地产十年超越之作，位于宝安中心区规划中的景观轴东北侧，甲岸路与兴华路交汇处，东临深圳实验学校，南接规划中的小学，西邻宝安中心区规划中的景观轴，北连规划中的商业中心区，其中包括鸿荣源地产的大型购物公园，整个地块直接面向宝安中心区的美丽海湾。该项目总建筑面积约40万平方米，以160－200平方米的大户型为主，带有少量复式和花园洋房。业内人士表示，熙龙湾接待中心的开放将沉寂了近半年的宝安中心区楼市再次点燃，该项目超前的整体规划、过硬的建筑质量、纯大户的产品设计、西岸的绝版地段、周边日趋成熟的配套设施、发展商的强大品牌支撑等，都使其成为市场上不可替代的高端物业，熙龙湾可以称得上是宝安中心区真正意义上的传世大宅，将会引起高端客户的强烈关注。返回目录水岸风情商业街开展情景体验日活动深圳特区报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要日前，由佳兆业地产全力打造的西班牙风格"水岸风情商业街"举行了首次"情景体验日" 活动【本报讯】日前，由佳兆业地产全力打造的西班牙风格"水岸风情商业街"举行了首次"情景体验日"活动。据了解，参加本次商业街情景体验活动的客户可免费领取"水岸风情商业街财金券"，以此作为交易货币，可在商业街内购买各类商品，畅享购物乐趣，尽情体验商业街的繁华。同时，佳兆业地产还在商业街举行了众多现场活动，场面十分火爆。载歌载舞的大型汇演点燃节日气氛，抽奖、有奖问答等互动环节更使水岸风情商业街内一片欢腾。（李利）返回目录首个婚庆主题商业街区高调亮相深圳深圳特区报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要日前，"中国首个婚庆主题街区"金椅婚礼村新闻发布会在深圳会展中心隆重举行。东莞市企石镇领导、项目开发商、代理商和深圳各大媒体参加了发布会【本报讯】日前，"中国首个婚庆主题街区"金椅婚礼村新闻发布会在深圳会展中心隆重举行。东莞市企石镇领导、项目开发商、代理商和深圳各大媒体参加了发布会。本次深圳春季房交会上，金椅婚礼村高调亮相，独特的参展台格外引人注目，展位的设计造型非常独特，配以999朵绚烂的玫瑰，寓意浪漫的爱情和对天下有情人真挚的祝福。据介绍，金椅婚礼村的设计灵感来源于日本九洲西部豪斯登堡婚礼村，是企石镇重点规划、由东莞鼎峰地产倾心打造的情景商业街区。整个街区以鲜花为装饰物，设有钟楼、蜜月房，拥有婚纱影楼、美容化妆、婚礼策划、婚礼用品等相关业态，体现出项目的鲜明主题，并辅以超市、餐饮、酒吧等社区服务业态。（何显耀符毅）返回目录中信红树湾举行"风情音乐赏"活动深圳特区报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要近日，中信红树湾举行主题为"湾区风情音乐赏"的系列社区活动。本次活动邀请了"超级饺子"、"SuperJazz"和朱芳琼等广州著名爵士艺人，上演了一席时尚、高雅、休闲的音乐盛宴，吸引了众多社区业主前来欣赏【本报讯】近日，中信红树湾举行主题为"湾区风情音乐赏"的系列社区活动。本次活动邀请了"超级饺子"、"SuperJazz"和朱芳琼等广州著名爵士艺人，上演了一席时尚、高雅、休闲的音乐盛宴，吸引了众多社区业主前来欣赏。同时，中信红树湾还在"五·一"期间开展了一系列便民活动，包括免费维修、免费清洁、家居展示、社区篮球、拔河比赛等，并在社区文化广场放映《疯狂的石头》等电影。（马珂）返回目录 "绿色翡翠"描绘彩虹生活深圳特区报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要按照全英格兰乡间别墅风格设计的沁园，47栋315－687平方米的别墅星罗棋布在4万多平方米的坡地上 "绿色翡翠"描绘彩虹生活沁园别墅"巅峰气质"提升西丽片区人居价值 "西丽的价值值得关注！"有业内人士做出这样的评估。当深圳湾一带的豪宅价格一路高升时，西丽豪宅及别墅却在淡静中蛰伏，静候爆发。这自然是因为其所处的深圳城市带状地形所决定的，一个拥有大学园、度假村、高尔夫球会、动物园、麒麟山庄等自然人文胜景的地方，一定拥有着厚积薄发的强大厚势和力量。有业内人士预言："西丽价值将参照与其处于同一轴线上的深圳湾，不用一年时间，它的黄金时代即将来临。" 很显然，过去曾经被"郊居化"的西丽一带，正是诞生终极置业项目的"熟地"，别墅，像沁园那样，正等待着47位成功人士的精挑细选。可以想象，在西丽湖水库的辉映下，在那片起伏有致的土地上，阡陌交通间，居者可以实现从繁华中抽身而退，随后隐匿于自然的"大隐于市"的新境界。西丽交通升级带动地产业换代几乎可以说，没有交通，就没有居住。交通到哪里，那里就会衍生出生活的彩虹。在深圳的城市发展中，经历了三次因交通的改变而带来的城市布局的重大改变。第一次是1993年深南大道通车；第二次是1999年滨海大道通车；第三次是2004年地铁的开通。交通的外延和推进，使深圳加快了向西发展的步伐，而此间，南山及西丽地产也因此高速成长起来。现在，如果要前往西丽度假或居住，从市区出发，可供选择的路线很多，从北环路西行转龙珠大道可达，从深南大道转沙河西路也可达。而在不断拓宽路面，改善西丽市容方面，政府在近几年来更是加大了投入力度，在政府的规划蓝图里，西丽是深圳一块"人居处女地"，还保留着自然宁静的原生态环境。解决了交通问题的西丽，将乘上发展的快速干线，日渐成为深圳高尚人居环境的一张新名片。南坪快速、西部通道、地铁5号线、轻轨11号线……西丽发展的交通瓶颈，随着立体交通网络的形成，正被逐次打破。而西丽的地产项目，也在多重交通便捷网络的辉映下，价值属性得以更大彰显。因此，作为别墅项目的沁园，在位处西丽度假村右侧得天独厚的位置上，在占地数万平方米的坡地环境中，为47位成功人士量身订做47栋别墅大宅。也许人们很难想象还有这么一座纯粹的别墅经典诞生于西丽如此便利的地块上。西丽自然环境营造生活"净土" 土地的有限供给，决定着深圳人居的大方向。过去，从罗湖到南山，现在是从福田到红树湾，从香蜜湖到西丽湖，多次跨越，多次土地价值的再发现。在交通通达的前提下，拥有最丰富的土地储备和自然景观，就能引领城市人居发展的方向。随着立体交通动脉的脉络越来越清晰，西丽发展的新方向新价值也就逐渐显山露水、水涨船高。西丽正被深圳人关注，长期以来被低估的西丽价值正被深圳人重新认知。而地处西丽的地产项目，自然正在成为众多置业者趋之若鹜的"桑陇一隅"。而在专家眼中，西丽是深圳一块"绿色翡翠"。尽管是别墅，只有少数人才能拥有，但沁园的价值，正提升着西丽片区的整体土地价值。沁园地处深圳南山区西丽湖片区，与西丽湖度假村、野生动物园形成金三角位置，在其附近，还有中国银行培训基地、高尔夫球会、麒麟山庄等高级休闲场所。从方位上看，沁园别墅位于深圳高新科技产业园以北、大学城以西北、塘郎山西侧，地理位置得天独厚，养尊处优，为现阶段深圳地产市场别墅项目之罕见品种。在沁园东南侧，正在兴建的"深圳大学城"对西丽人文价值的提升更是直接而显著的。该大学城总体规模数十平方公里，目前已拥有清华大学、北京大学、哈工大、南开大学等名校。而新兴的标志性科技图书馆已于日前正式运营。预计在2010年，这里还将建成在国内有广泛影响力、可容纳2万人、在国际有一定知名度的大学城。大学城的建设和扩大，有效提升这里的人文氛围和居民素质。教育资源、人才优势带来的人文效应，令人期待。同样，沁园别墅所带来的终极人居价值，不单单是47栋别墅而已，她应该还是深圳目前别墅市场上的价值标高。沁园别墅彰显巅峰气质早在2001年，就有专家预言，将来的房地产市场，将进入一个"产品时代"，这是房地产本位价值的回归，却成为了影响我们居住气质的最重要元素。产品时代最重要的标志是：以产品说话，产品的差异化决定着居住的品位和格调。按照全英格兰乡间别墅风格设计的沁园，47栋315－687平方米的别墅星罗棋布在4万多平方米的坡地上。高低错落，移步成景。其环境与产品的高度融合，在目前的深圳地产市场中已经非常稀缺。不仅如此，在产品的设计理念方面，沁园提倡的别墅文化，也使人耳目一新。别墅讲究的是院落文化，这是中国传统建筑文化的核心与精髓。沁园深知传统文化与别墅人居的关联，所以在环境营造上采用中西结合的方式，将中国的古典院落文化与西方流行的设计元素相结合，运用新古典主义的风格与手法，从产品本体建筑到环境园林方面都进行创新。一条小落差的溪流贯穿于整个别墅小区，在潺潺流水、文化碑林、健康长廊、亚热带植被等等元素所营造出来的自然氛围中，沁园的巅峰气质盎然而生动起来。需要特别指出的是，在城市用地日趋紧张的前提下，深圳地产的开发，密度越来越大。从居住的舒适性方面而言，低密度住宅才是更加人性化的居住方式。当人们意识到这一点时，就开始有越来越多的人逃离拥挤的都市。沁园正是关注到了这种新的居住需求，才有了沁园独院别墅的问世。而且以后别墅项目将越来越少，要在深圳寻找到像沁园这样环境清幽、交通便利的别墅，也并非易事。沁园的价值，正随着时间的推移而愈加珍稀。返回目录优品艺墅入伙深圳商报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要 4月底，优品艺墅海滨度假公寓举行了入伙庆典 4月底，优品艺墅海滨度假公寓举行了入伙庆典。自开盘以来，优品艺墅以区位优势、高素质的设计受到消费者的拥趸。据悉，该楼盘公寓已全面售磬，商铺正在发售中。开发商博文实业有限公司董事长唐亮表示"做真正的好房子"的理想追求将通过优品系列来体现，"优品艺墅"的成功就是一个最好证明。（小王）返回目录中航·格澜郡2期：诚意登记客户达800批深圳商报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要观澜中航城02号作品-- 中航·格澜郡2期二、三批单位，5月1日开始接受客户诚意登记。活动当天，到场人数达 1500批，诚意登记客户近800批观澜中航城02号作品-- 中航·格澜郡2期二、三批单位，5月1日开始接受客户诚意登记。活动当天，到场人数达 1500批，诚意登记客户近800批，在格澜郡一期成功运作之后又一次掀起观澜置业热潮！根据近期市规划局刚刚编制完成的《组团分区规划（2005~2020）》，观澜、龙华、坂雪岗同属中部综合组团，功能定位为"市中心区的配套综合服务区"。中航·格澜郡位于"大深圳"版图的中心地段，尽享观澜中心区政治、经济、文化的优势，其区域价值显而易见。目前格澜郡一期已经入伙，天虹商场4月26日已经开业，而位于项目前的观澜世纪广场和观澜艺术中心都已经启用，作为深圳中部罕有的位于广场边的标志性建筑，中航·格澜郡引来了无数关注的眼光。距CBD仅需用10多分钟车程的观澜中心区生活，毗邻观澜高尔夫球球场，中航·格澜郡已经成为许多深圳知富人士不二的选择。据项目负责人介绍，中航·格澜郡总占地面积20万平方米，总建筑面积40万平方米，其中二期建筑面积约近18万平米，容积率仅为1.8,仅规划了19栋建筑，共1003套，主力户型面积从116-- 295平方米之间，阔绰大户型，户户朝南，高层单位赠送面积最高达70平方米，目前推出的大户型占总户数的90％。风格延续一期苏格兰风情，以小高层为主，辅以部分Townh ouse，同时配置了6000平方米的社区休闲风情街，给深圳的高层次人士更多的选择，2期二批单位预计5月下旬公开发售。（谌静沈晓蓉）返回目录户外广告距高速路至少30米佛山日报 2007年05月10日佛山市政策法规内容提要日前，三水区出台《户外独立式广告和小型广告宣传栏管理暂行规定》。户外广告在规划选址方面，公路沿线的大型户外独立式广告牌，距高速公路至少30米，国道20米，省道 15米，县道10米，乡道5米；城市街道沿线的大型户外广告牌，距城市快速道至少20米，干道15米，次干道10米，支路5米。同时，大型户外广告牌总高度不宜超过20米，由单柱承重的，其悬挑长度不应超过立柱高度的一半，悬挑部件离地面净高不得低于4.5米三水区出台相关规定加强户外广告管理　　在西南市场附近，一位女孩看完街头张贴的出租广告后离开，她的身后是贴得乱七八糟的宣传栏。今后,这些将列入整治范围。（本报记者温庆强摄）　　本报讯记者宾水林报道：严禁在国家机关、文物保护单位、名胜风景点的建筑控制地带设置户外广告……日前，三水区出台《户外独立式广告和小型广告宣传栏管理暂行规定》。　　文物保护单位　　建筑控制带禁设户外广告　　据了解，为规范户外独立式广告和小型广告宣传栏的设置管理，合理有效利用城市可经营资源，创造优美的市容环境，根据有关法律法规，结合当地实际，三水区制定了该暂行规定。　　根据规定，户外广告的设置，应当符合城市规划要求，合理布局，规范设置，广告牌设施应当牢固、安全，与周围环境相协调，符合美化市容的要求。广告牌的设置不得影响交通、水利、供电安全以及安全设施正常使用；不得骑压军用电缆和市政管线；不得妨碍生产经营和群众生活，危及人身安全，损害市容市貌；不得毁坏行道树和公共绿地；禁止在国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带设置户外广告。　　户外广告　　距城市快速道至少20米　　户外广告的设置，必须办理规划报批及工商登记手续。未经区规划、工商部门批准，任何单位和个人不得擅自设置户外广告。　　在规划选址方面，公路沿线的大型户外独立式广告牌，距高速公路至少30米，国道 20米，省道15米，县道10米，乡道5米；城市街道沿线的大型户外广告牌，距城市快速道至少20米，干道15米，次干道10米，支路5米。同时，大型户外广告牌总高度不宜超过2 0米，由单柱承重的，其悬挑长度不应超过立柱高度的一半，悬挑部件离地面净高不得低于4.5米。　　发生事故　　由广告设置者承担责任　　规定要求，户外广告设置使用者应当定期对户外广告设施进行安全检查，遇台风、暴雨等特殊天气应当采取安全防范措施。对脱色破损、陈旧的户外广告，设置使用者应当及时维修、翻新或拆除。　　户外广告设置使用者未及时维护、更新户外广告设施，导致发生户外广告设施倒塌、坠落等事故，造成他人人身或者财产受到损害的，将依法承担民事赔偿责任。　　另记者从有关部门获悉，针对宣传栏的广告张贴比较混乱，将联合其他相关单位加强管理，规范宣传栏的广告张贴。返回目录道路展新颜东西车轮动佛山日报 2007年05月10日佛山市基建与规划内容提要本月中旬，桂丹路、桂和路改造拓宽工程将全线完工。作为南海交通路网中的核心道路，两路分别从东西、南北贯穿全区，南海人俗称为"东西大道"和"南北大道"。自上世纪 90年代初开通后，两路不仅改变了丹灶、金沙、和顺等地的闭塞状态，更带动了南海西部和北部由农业经济向工商业经济的转变，也促进了南海农村向城镇的过渡。在南海东西板块发展战略和以第三产业为重点的经济发展策略中，全新的桂丹路和桂和路拓宽开通，将给沿线镇街发展第三产业带来新动力桂和桂丹两条道路拓宽后即将通车，为东西板块发展注入新动力　　桂丹路、桂和路拓宽开通，将给沿线镇街发展第三产业带来新动力。　　制图：曹宪尚　　编者按：　　本月中旬，桂丹路、桂和路改造拓宽工程将全线完工。作为南海交通路网中的核心道路，两路分别从东西、南北贯穿全区，南海人俗称为"东西大道"和"南北大道"。自上世纪90年代初开通后，两路不仅改变了丹灶、金沙、和顺等地的闭塞状态，更带动了南海西部和北部由农业经济向工商业经济的转变，也促进了南海农村向城镇的过渡。在南海东西板块发展战略和以第三产业为重点的经济发展策略中，全新的桂丹路和桂和路又能发挥什么新作用？从今天开始，本报推出"旧路新颜新期待"系列报道，从桂丹路、桂和路过去与现在窥探其未来的新作用，敬请垂注。　　两根银线串起6颗明珠　　昨日，记者沿着全新的桂和路往北一路探寻，刚下江夏立交，只见路面豁然开阔，中建博美五金装饰材料城"盘踞"在一侧，整齐的商铺在路旁绵延数百米，黄白相间格外惹眼。走近商铺，繁忙有序气象扑面而来。过道中流动着工人装卸油漆的身影，店铺中老板娘微笑按着计算器，又是一个好收成的日子。　　气派、现代、朝气蓬勃。无论是宽阔的桂和路、桂丹路，还是两侧繁华景象，都给人这样的感觉。作为南海最早的骨干道路，桂和路、桂丹路早已经成为名副其实的发展车轮，财富、人气在沿路汇聚和流动。它们的开通让精明的南海人抓住了工业发展和城市化的大潮。桂和路沿线，大沥专业市场鳞次栉比，卖场云集；松岗南国桃园风和日丽，游人如梭；和顺厂企林立，车水马龙。桂丹路沿线，罗村休闲广场紧张施工，城区魅力初展；狮山穆天子山庄、南海湖景湾高楼林立；丹灶仙湖旅游度假区、大湿地公园风景怡人。　　细看南海地图，桂丹路、桂和路犹如两条银线，串起南海8镇街中的6颗明珠，每个镇街都依托这两条道路，谋划着各自的发展。即使是曾经因为桂丹路穿镇而过影响城市规划的罗村，如今也主动投资，利用桂丹路改造之机将路面下沉，在其上建起休闲广场，汽车发动机的轰鸣在隧道中回响，两侧洋房的主人躺在阳台藤椅上看书，也不会被噪音打扰，曾经的难题现在成为罗村城区一景。　　行走在新拓宽的桂和路和桂丹路上，惊喜就这样不断跃于眼前。"在以前，这些景观不可想象"。参加过桂丹路、桂和路施工勘测的南海"老交通"东叔说，1992年两路动工之前，沿线满眼都是青翠的农田，每到夜晚，蛙鸣、狗吠此起彼伏。　　从闭塞到通途寄托几多新期望　　15年间，变化翻天覆地。　　东叔说，以前来往于金沙与小塘只能靠轮渡，有时候等半天都过不去，而桂丹路上全长1632米的金沙大桥横跨北江支流，两岸通畅无阻。贯穿南海东西、南北的桂丹路、桂和路让南海西部、北部众多村镇由闭塞到开放，沿线绿油油的稻浪被高低起伏的厂房、商铺取代，养鱼户夜晚巡塘时的手电光变成了新建楼盘里的万家灯火。南海的产业形态变了，经济提速了，"工业南海"的品牌响了。　　曾经破旧杂乱的村屋，如今是整齐有序的民房，村民在屋前的花园里遛起了狗。路通财通，农村变城市，居民生活方式也逐步城市化。15年来，桂和路、桂丹路这样推动了南海巨变。随着"佛山一环"开通、广佛新干线即将通车，南海路网日益发达，桂和路、桂丹路也适时改造拓宽，因为交通便利，推动经济与城市发展，它们对南海发展的"动脉"作用无法改变。　　尽管两路改造工程还没有完工，但各镇街已经打起了道路的"主意"。罗村街道办事处主任梁耀斌将桂丹路改造誉为罗村向城市经济转型的里程碑。在罗村未来的发展战略中，桂丹路是罗村"一轴两区"城市经济布局的轴心，沿桂丹路是罗村10里商贸长廊，以北芦塘片区重点发展房地产、商业、酒店业，以南土朗沙片区兴建灯饰电光源专业市场和面向佛山中心组团大城市消费需求的家具、装饰材料卖场。　　无论是沿线各镇街的新"主意"，还是两路曾经带来的辉煌，可以肯定，在南海东西板块战略和重点发展第三产业规划中，桂和路、桂丹路必将发挥更大的作用。　　　［相关链接］　　桂和路、桂丹路拓宽工程介绍：　　1、桂和路拓宽改造工程：建设里程为13.6公里，起于江夏立交，终于东西二线，总投资4.341亿元，路基宽64米，主路为双向8车道，两侧设慢车道。　　2、桂丹路拓宽改造工程：建设里程为9.297公里，总投资5.8183亿元，起于谢边立交，终于广大路口，路基宽64米，主路为双向8车道，两侧设慢车道。　　　专题策划：本报记者柳刚专题采写：本报记者管俊、陈逸群返回目录丹灶仙湖建无极养生园打造养生文化欲揽休闲商务市场佛山日报 2007年05月10日佛山市基建与规划内容提要南海区丹灶镇仙湖旅游度假区将建设一个名为无极养生园的景点，总投资约2000多万元。丹灶镇的仙湖度假区占地面积近900公顷，其中无极养生园总面积约77亩，园内将建国医馆、中草药园，葛洪雕像、五行广场、棋艺亭等项目。无极养生园是仙湖度假区内第一个以葛洪养生道教文化为主题的建设项目。葛洪是中国历史上著名的道家养生专家，且与丹灶有历史渊源。今后仙湖景区还将建设葛洪文化园，无极养生园项目将为今后开发葛洪文化园做铺垫　　本报讯记者陶敦普通讯员张喜洋报道：记者昨日了解到，南海区丹灶镇仙湖旅游度假区将建设一个名为无极养生园的景点，总投资约2000多万元。　　丹灶镇的仙湖度假区占地面积近900公顷，其中无极养生园总面积约77亩，园内将建国医馆、中草药园，葛洪雕像、五行广场、棋艺亭等项目。丹灶镇仙湖管理处负责人介绍说，无极养生园是仙湖度假区内第一个以葛洪养生道教文化为主题的建设项目。葛洪是中国历史上著名的道家养生专家，且与丹灶有历史渊源。今后仙湖景区还将建设葛洪文化园，无极养生园项目将为今后开发葛洪文化园做铺垫。　　丹灶镇仙湖度假区杜志刚主任介绍，目前仙湖度假区的客源主要来自商务休闲和会议群体，他们大多是中高档消费群体，也是身体处于亚健康状况相对较多的群体，道家倡导的休闲养生文化，可以让处于商务活动和会议状态的人员得到放松，因此无极养生文化园等休闲养生项目的建设，将让仙湖度假区获得可观的休闲商务市场。返回目录海八路将成景观快速路佛山日报 2007年05月10日佛山市基建与规划内容提要作为南海区特色道路的海八路改造工程将于本月底全面动工。南海区市政局昨日透露，完成改造的海八路总绿地面积达7.3万平方米，成为广佛之间天然的城市"森林带" 完成改造后总绿地面积将达7.3万平方米　　本报讯记者吴圆圆通讯员黄俊艺报道：作为南海区特色道路的海八路改造工程将于本月底全面动工。南海区市政局昨日透露，完成改造的海八路总绿地面积达7.3万平方米，成为广佛之间天然的城市"森林带"。　　昨天下午，记者在海八中路看到，施工工人们正有序地将原有的绿化树裁枝"打包" 迁移，为道路改造全面开工做准备。据悉，该改造工程已经完成前期各项设计，即将进入施工招标阶段，预计明年春节前完工。　　海八路全程将双向10车道　　据了解，海八路是佛山与广州连接的重要出入口，车流量大。除了海八西路为双向 10车道，其他路段皆为双向6车道。随着桂丹路改造工程即将完工，广佛交流日益频繁，海八路交通瓶颈日益明显。为此，海八路被定位为城市快速路，进行改造提升，以实现分流广佛地区出入交通流量，减轻佛山中心城区路网交通压力，加强城市组团间的交通联系，均衡路网流量。　　南海区市政局有关负责人介绍说，南海将斥资逾亿元改造提升海八路，改造范围为桂江立交至五丫口大桥段，即海八中路和海八东全程3.5公里。计划将道路宽度增至90米，与在2003年完成改造的海八西路相一致，实现全程双向10车道，部分路段建双向4辅道。另外，配合南海中心城区北延发展战略，千灯湖水体即将实现北延连接佛山水道，海八中路将架设景观桥跨越千灯湖水体。景观桥建设风格将与海五路跨越千灯湖段的风格类似。　　丛林错落延绵3.5公里　　"绿化改造将是此次道路改造的一大重点和特色。"该负责人说，除了缓解交通压力，海八路还将建成南海区乃至佛山地区重要的道路景观路。　　根据绿化设计方案，海八中路和东路两侧分别留有9.5米至20米的绿化带宽度。该负责人说，和以往道路绿化不同，海八路绿化布置注重自然风情，尽量避免人工修剪，由此也降低道路绿化的维修成本。海八路绿化改造将以"热带风光、南海风情、岭南特色、四季花开"为理念，种植各种层次感强、疏密自然搭配的热带阔叶乔木、棕榈科植物、造型植物和时花等。部分路段配合地形变化，增加石景景观和灯光设计。这种岭南园林风情将延绵海八路3.5公里，届时，市民在海八路人行道上漫步将如同置身公园丛林。返回目录高明沧江桥总工程量完成超四成预计年底可通车佛山日报 2007年05月10日佛山市基建与规划内容提要昨日获悉，沧江桥建设工程已完成超4成的工程量，预计年底可通车。届时，中心城区荷城街道将与高明西南部山区连为一体，极大地促进西南部山区的发展。据了解，沧江桥对完善整个工业园交通网络起很大作用，计划在今年年底通车，届时，高明市民可通过此桥直接到珠海、江门等地，比起现在绕道杨和镇要方便很多　　本报讯记者邓磊报道：记者昨日获悉，沧江桥建设工程已完成超4成的工程量，届时，中心城区荷城街道将与高明西南部山区连为一体，极大地促进西南部山区的发展。　　目前，大桥东段引道路基础和桥梁基础均已完成近8成，占总工程量的40%以上，施工单位将开始桥梁墩柱和盖梁工程。沧江桥建设项目总工程师刘永利介绍，工期比预期要早一些，原本预计在6月份完成道路和桥梁基础处理，现在预计可提前一个月左右。　　据了解，沧江桥对完善整个工业园交通网络起很大作用，计划在今年年底通车，届时，高明市民可通过此桥直接到珠海、江门等地，比起现在绕道杨和镇要方便很多。返回目录南海将推出多宗地块珠江时报 2007年05月10日佛山市土地市场内容提要南海在本月和下月将相继推出几块大地块。受到一环全线贯通的影响，这几个地块的拍卖定将更加激烈。（详见原文）今年上半年，佛山的土地市场一直都比较平静，没有什么大的地块推出，进入5月份佛山各区的土地市场都开始活跃起来，值得关注的是，南海在本月和下月将相继推出几块大地块。其中，编号为2006- G0257地块，该地块之前由于某些原因而被推迟到本月16日正式公开拍卖。据了解，该地块位于佛山市南海区狮山镇南海软件科技园"茶庄岗"、"凤凰岗"，占地103903平方米，容积率≤1.3；建筑密度≤22%；地块为城镇混合住宅用地，底价为9351.27万元，套型90m 2以下的商品房要占到7成以上。紧接着在5月31日上午10点和下午3点，在佛山市国土资源局南海分局首层多功能会议厅，将分别举行编号为佛南（拍）2007-011、佛南（拍）2007- 012地块的拍卖，交易底价分别为68400万元和29000万元，该地块位于佛山市南海区桂城街道海八路地段，交易面积为157199.2平方米；土地用途为城镇混合住宅用地，使用年限为住宅用地70年、商业用地40年、其他用地50年，地块的容积率：A区：≤2.5；B区： ≤0.7；建筑密度：A区：裙楼≤40%，塔楼≤22%；B区：≤25%；绿地率：A区+B区：≥35%。 6月8日上午10时将拍卖编号为佛南（拍）2007- 017地块，该地块位于佛山市南海区大沥镇体育中心区西侧地段，面积为75915.8m2，容积率≤2.4，建筑密度≤28%，土地用途为城镇混合住宅用地，起拍价为17502万元。该地块的答疑会将在5月22日上午10时30分，在佛山市国土资源局南海分局首层多功能会议厅举行。一环开通后，南海镇街地产受到社会各界的关注，越来越多的发展商开始瞄准镇街市场，镇街地块的价格相对中心城区来说要低很多，发展空间巨大，有业内人士表示，以前镇街推出过的一些商住用地，成交的楼面地价很少有突破千元的，受到一环全线贯通的影响，这几个地块的拍卖定将更加激烈。（记者张美强）返回目录禅城7个月来均价首跌珠江时报 2007年05月10日佛山市房地产数据内容提要近日，记者从有关部门获悉，南海和禅城的楼市总体而言，禅城及南海两区楼市交易活跃，发展平稳。4月份，南海区商品房成交面积达到27.1万平方米，环比增加3%，交易价格与3月份4958元/平方米相比有所上升，为4963元/平方米。禅城交易套数为315套，交易均价比3月份4788.8元/平方米略微下跌，为4758元/平方米近日，记者从有关部门获悉，南海和禅城的楼市总体而言，禅城及南海两区楼市交易活跃，发展平稳。4月份，南海区商品房成交面积达到27.1万平方米，环比增加3%，交易价格与3月份4958元/平方米相比有所上升，为4963元/平方米。禅城交易套数为315套，交易均价比3月份4788.8元/平方米略微下跌，为4758元/平方米。南海：住宅均价略为上升据了解，3月份，南海区商品房（包括商品住宅、商铺、停车位等，其中商品住宅一般约占商品房总量的8成）交易迎来了第一季度的高峰，达26.9万平方米。而4月份则继3月份后再攀交易高峰，达到27.1万平方米，环比增加3%。其中桂城交易面积为9.6万平方米，大沥镇11.2万平方米，分别占南海区销售比重的35.5%、41.5%，两大区域占了7成多比重，大沥楼市借助广州楼市突飞猛进，超越了桂城楼市，成为南海楼市的火车头，桂城不甘示弱，稳占第二位置。而第三大区域为狮山，交易面积为2.7万平方米，占9.8%比重。价格方面，4月份的南海楼价有上升趋势，但升幅相对较为平稳，均价为3902.5元/m2，比3月份高153.4元/m2。其中大沥楼价最高，达5630元/m2，而3月份为6388元/m2，环比下降12%，由于该区域的黄岐、盐步楼盘主要面向广州市场，楼价的走势受广州市场影响较大；其次为丹灶，该区域以别墅为主，楼价也较高，达5969元/m2，楼价虽高但交易量不大；第三是桂城，均价为4620元/m2，比3月份4694元/m2略有下降。禅城：成交量略微上升近日，禅城区房地产交易所公布了禅城区商品住宅4月份交易信息，交易套数为315套，比3月份创下一年多来交易纪录新低的282套略微上升，同比去年下降47%。4月份楼市比较平静，大部分楼盘都等待"五一"黄金周集中爆发，部分楼盘进行认筹，但基本上无新产品推出市场，主要以汇银·奥林匹克花园、恒福·新城和东方水岸3月份推出市场的尾货为主。有开发商认为，4月份楼市在低谷反弹是正常市场反应，春节后的例行交易淡季开始消退，市民购房热情回升，楼市恢复正常交易。业内资深人士邓浩志认为，4月份禅城楼市的成交放大和市场新推单位的增加有关，价格总体和3月基本持平，说明市场消化价格提升仍需要时间。而相比去年，由于价格低，成交量大，今年楼价升了，市场观望气氛浓，所以成交少了。另外，禅城楼市4月份交易均价比3月份4788.8元/平方米略微下跌，为4758元/平方米，同比去年每平方米3682元则上升幅度高达29.2%。禅城楼市交易均价终于告别去年9月份以来7个月连续上升的大牛市，开始进入平稳调整期。但由于禅城楼盘不管旧货在售还是新推产品大部分都是高端产品，拉高了交易均价。楼价上升势头明显并有加速的趋势，估计5月份起，禅城楼市进入交易旺季，以高端产品为主的禅城楼市，成交会比去年少，但交易均价可能还会上升。　此外，禅城二手楼市在4月份交易比3月份的431套有所下跌，为377套，不及去年同期的 465套。二手楼交易均价上升，每平方米为2340元。（记者黄雅婷）返回目录顺德二手房均价升500元/m2 广州日报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要顺德第一季度每个月二手楼平均交易量都超过了700宗。其中顺德北部北滘、陈村、乐从几镇今年表现比较突出，月交易量都在200套左右，目前北滘当地品质较好的一手公寓均价在3000元／m2左右，而碧桂园的部分公寓由于带有精装修，均价则要在4000元／m2以上，如"美的新海岸"这样房龄较新的楼盘放盘之后，均价也要达到3000元／m2左右　　本报讯（记者陈海英摄影报道）根据顺德土地房产中心公布的数字，顺德第一季度每个月二手楼平均交易量都超过了700宗。其中顺德北部北滘、陈村、乐从几镇今年表现比较突出，月交易量都在200套左右，特别是北滘，成交套数为122套，仅次于大良和容桂。加上陈村和乐从，2月份三镇二手住宅交易量为237套，推出的二手产品一般都以别墅等高档产品为主。　　去年佛山一环正式开通，陈村、北滘、乐从三镇几乎占据一环沿线的一半区域，可谓天时地利。加之三镇处于佛山、广州以及大良三个中心城区的过渡地带，广珠轻轨和广州新火车站等市政设施已经很大程度上带动了当地的房地产市场，二手楼市便自然风生水起。　　五一黄金周刚过，记者走访了顺德几家房产中介，工作人员都表示，黄金周期间北部三镇的一些优秀单位吸引了很多来自广州、佛山的置业投资者。他们利用假期，来此实地考察，大多数人表现出购买欲望。　　记者从佛山各个二手中介了解到，顺德北部三镇的入市交易产品大多都是高档产品。出现在二手市场里的顺德碧桂园、君兰的部分独栋别墅、联排别墅等，由于这些产品往往带有私家花园和较好的装修，总价普遍达到近百万元。　　记者通过登录地产街等二手房交易网站发现，北部三镇二手楼均价目前处于提升的过程中。据了解，目前北滘当地品质较好的一手公寓均价在3000元／m2左右，而碧桂园的部分公寓由于带有精装修，均价则要在4000元／m2以上，如"美的新海岸"这样房龄较新的楼盘放盘之后，均价也要达到3000元／m2左右，比起去年4月购入时的均价上升了近 500元／m2。返回目录禅城二手住宅：成交均价2340元/m2 广州日报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要来自禅城区房地产交易所的统计数据显示，4月禅城二手住宅呈现量跌价升的局面：上月禅城区共成交二手住宅377套，在3月基础上下降13%。成交均价方面，则在3月基础上小升11%。本报讯（记者黄露）4月份二手房交易数据已于日前新鲜出炉。来自禅城区房地产交易所的统计数据显示，4月禅城二手住宅呈现量跌价升的局面：上月禅城区共成交二手住宅377套，在3月基础上下降13%。成交均价方面，则在3月基础上小升11%。　　禅桂二手房仍然"抢手" 　　与3月相比，4月二手住房成交量出现小幅滑落：上月禅城区共成交二手住宅377套，在3月份的基础上下滑了13%。统计数据显示，去年4月，禅城区共成交二手住宅465套，今年则是下滑了近20%；成交均价有所上升，上月二手住宅成交均价为2340元/m2，上升 11%。　　从片区看，禅桂中心区的二手房仍然是"抢手货"，有限的房源进入市场后能很快被消化。从户型来看，110平方米左右的三房是市场宠儿，80平方米左右的两房由于房源少、总价低而受青睐。　　成交量连续四月同比下降　　记者通过比较发现，今年以来，连续四个月禅城二手住宅的成交量环比均有下降现象，分别同比下降26%、23%、27%、19%。　　"不只是二手楼，一手楼的成交也同样如此。交易数据显示，一手住宅的成交量已经连续两个月低于二手住宅的成交量。一手住宅的推盘量会直接影响到二手楼市，五一又是一个集中推盘的时节，会吸引不少在一二手之间徘徊的买家。"业内人士郭先生说。　　与去年同期相比，二手商铺的成交量和成交均价均出现了较大幅度下滑。返回目录黄金周继续"捞金" 珠江时报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要 "五一"有部分楼盘在搞活动，楼盘活动少而精彩；保利千灯湖一号公馆和汇银奥林匹克花园，万科金色家园全新样板房抢鲜出炉；禅桂各盘全线飚红，迅·上筑 "五一"期间，住宅近80套，均价6500元/平方米，销售总额近8000万，商铺同期接受了约 80个认购登记 "五一"有部分楼盘在搞活动。记者黄雅婷摄中心城区楼盘五一黄金周，天气开始闷热起来，佛山楼市也在这种闷热中爆发。楼盘举行的中小型和预热活动不少，开发商纷纷借机蓄客造势，而销售业绩更是大有提升。楼盘活动少而精彩丽日玫瑰名城一连七天举办"我是NO.1高尔夫少年"系列活动：成立"少年高尔夫俱乐部" ；邀请高尔夫教练对会员进行一系列的讲座、培训、训练、预赛、决赛等，最后将通过综合成绩评定出"NO．1高尔夫少年"。佛山雅居乐花园从5月1日至5日，在百花广场精彩巡展，利用"五一"黄金周，先在市中心人流旺地举行巡展，以吸引消费者眼球。 "五一"期间，力迅投资公司举办"重现的国宝--- 山东青州佛像展"。此批佛像是中国古代石刻造像的精品，被西方人誉为"可以改写世界美术史的奇迹"。同时，还邀请了中央电视台《鉴宝》栏目专家王春城和许青松莅临佛山，举办民间收藏品鉴宝大会。 5月1日，龙光天湖郦都举行"天湖郦都上品生活嘉年华"活动，上演"国际品牌豪华新车展 "与"奢华个性家装设计展"。 5月6日下午，香港著名堪舆学家麦玲玲应邀到东方水岸现场为市民介绍居住环境文化精髓。 "五一"期间，南海·颐景园发展商特推出了一系列惊喜优惠活动，另外特邀香港著名风水大师梁啟照先生莅临南海·颐景园作咨询解说。 "五一"期间南海·湖景湾举办了大型嘉年华活动，活动主要围绕着"人居自然珍品传承"展开。 5月1日~2日，时代名轩联合各大银行在销售中心举办理财产品展销会。全新样板房抢鲜出炉据了解，今年"五一"期间只要有货卖的楼盘几乎都开放了全新的样板房。其中保利千灯湖一号公馆和汇银奥林匹克花园等在新产品尚没有公开发售前就开放样板房，让意向业主率先体验。此外，万科金色家园二期5月1日公开发售，并同期开放样板房，而金御华府也在"五一" 开放临时售楼处接受客户咨询。丽日玫瑰名城等楼盘在"五一"期间都有全新开放的样板房，让业主或意向消费者品鉴。禅桂各盘全线飚红 ●丽日玫瑰·名城 "五一"期间销售火爆，"五一"当天成交20套以上，整个黄金周总共销售80套左右，金额过亿元。 ●力迅·上筑 "五一"期间，住宅近80套，均价6500元/平方米，销售总额近8000万，商铺同期接受了约 80个认购登记。 ●恒福·新城 "五一"期间恒福新城推出150套左右的新货已经售出过半，尽管均价已经达到5800~6000 元/平方米，但是市民购房热情高涨。 ●天湖郦都米兰大道二期湖景路铺王5月1日对外认筹，吸引了众多投资者关注，尤其是此次新推90 ~300平方米绝版龙头位置铂金铺王、22~55平方米低投资高回报精致商铺，认筹火爆。 ●南海·颐景园 "五一"期间销售额近亿元，掀起桂城片区黄金周购房热的一个高潮。 ●海逸·芭堤蓝湾 "五一"推出一口价单位，主推125平方米~157平方米的三房、四房的南向园景单位，总价 41万元起，受到消费者追捧。 ●碧琴湾 "五一"期间销售火爆，推出的160套单位已经卖了153套，均价3800元/平方米左右；而碧水湾推出的58套新货也已成交45套，均价3600~3800元/平方米。后记市场需要理性消费又是一个黄金周，又是一个楼市集中爆发的时间。在"五一"黄金周期间，各大发展商都会不约而同地搞销售推广，扩大自己的品牌影响力，这对于开发商来说是需要的，也会有一些效果。但佛山业内资深人士骆仪克认为，细水长流式的销售将成为佛山楼市销售的主流。尽管"五一"期间一直是佛山楼市的销售旺季，但由于佛山人消费比较实际，看到了合适自己的好房子就会买，不适合自己的房子再宣传也不会买，因此开发商也应该理性看待两个"黄金周"，针对佛山楼市的理性特点，有针对性地展开宣传推广。作为市民，面对开发商的狂轰乱炸，也许会有些昏头，但对于购房这件大事，市民可以到各区的建设局网站进行查询，获得真实的数据。又或者通过其他各种途径了解该楼盘的真实情况后再确定是否购买，而不是在开发商的促销下，一窝蜂地不顾实际地去购买超出自己经济承受能力的房子，毕竟房子占用的资金还是最大的。（记者黄雅婷张美强）返回目录桂城是桂城平洲是平洲？珠江时报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要由于平洲前期广泛的工业化规划导致现在环境上并不具备优势，生活商业配套更是基本空白，并未形成满足居住生活的配套规模。也有开发商预测，平洲的市政配套还需要５年时间才能完善。因此，现在在平洲买房，需要时间等待平洲未来的发展。平洲的楼市一直都依附桂城发展，产品定位、消费群定位都与两地相错开，目前的楼价在每平方米 3000元～4800元之间徘徊。这些楼盘定位中低，但素质并不低，属于高性价比的产品。这些产品既针对桂城的工薪阶层，也迎合了本地居民的居住需求行政合并为平洲楼市加速发展提供了机遇，但目前平洲与传统桂城中心城区楼市仍有一定差距在桂城提出"广佛RBD"全新发展定位之后，平洲作为佛山中心组团与广州接壤贯通的黄金地段，其居住投资前景被人们广泛看好。科学的规划建设，对优化提升平洲的投资环境和居住环境将起到举足轻重的促进作用。目前，省、市、区三级市政道路等基础设施建设正加快向这一区域拓展。交通路网的完善，对促进房地产业的发展有着十分重要的意义。另外，怡海路滨江绿地景观改造工程和怡翠·左岸项目被列为桂城今年改造提升城市环境、加速发展城市经济的两大重点工程，在为广大市民营造出"现代水乡＋滨水绿廊"的城市景观的同时，将填补南海中高档特色休闲文化场所空白。这两项工程将从很大程度上提升平洲的城市地位，直接令平洲房地产业受益。平洲楼市潜力巨大过去一年，平洲区域内住宅价格明显攀升，有楼盘从开盘的3000多元/平方米一路飙升到 4800元/平方米。平洲众多楼盘的升值，说明了平洲楼市正在起飞。平洲的楼市一直都依附桂城发展，产品定位、消费群定位都与两地相错开，目前的楼价在每平方米3000元～4800元之间徘徊。这些楼盘定位中低，但素质并不低，属于高性价比的产品。这些产品既针对桂城的工薪阶层，也迎合了本地居民的居住需求。平洲尖东碧海湾于2005年9月开盘，当时以每平方米3200元的均价吸引了禅城和桂城市民。据统计，购买碧海湾的住户有八成多是禅城和桂城市民。平洲目前的楼价价格实惠。但反过来看，影响价格的因素无非是楼盘所处地段、配套和产品。平洲的区位优势无可厚非，平洲众多开发商一致表示：看中的是平洲良好的区位及平洲未来的发展前景。广佛地铁和佛山"一环"带来双重效应，平洲的未来也是不可限量的。配套成熟仍需时日由于平洲前期广泛的工业化规划导致现在环境上并不具备优势，生活商业配套更是基本空白，并未形成满足居住生活的配套规模。也有开发商预测，平洲的市政配套还需要５年时间才能完善。因此，现在在平洲买房，需要时间等待平洲未来的发展。一直以来，佛山人都认为平洲是乡下地方，虽然现在平洲已经进行了不少市政规划，企图打破人们的旧观念，仍然需要一段时间。平洲的开发商表示希望政府能够在配套上多加投入，聚人气。相信随着城市的发展，人们的观念会逐渐打破。（记者黄雅婷张美强）平洲楼盘一览鸿晖·康怡丽苑康怡丽苑占地面积约7万平方米，总建筑面积约20万平方米，绿化率高达43%，有21栋时尚风情建筑巧妙分布。规划上力求建筑、环境与人文的和谐共生，建筑群呈流线型，环抱而成三大组团。周边环境：东面为桂城政府、桂城执法局等，西面紧邻花卉市场，紧邻6万平方米的康怡公园、平洲客运站，北为康怡花园、乐怡花园、商业城、桂城交警大队等，周边医院、广场和居委、银行、邮局、名校、市场等完善大型配套近在咫尺。碧海湾碧海湾位于南海桂城平洲尖东，总建筑面积为10万平方米，共700多户，户型建筑面积以 90~120平方米为主，建筑类型包括多层、小高层与高层。海逸·芭堤蓝湾海逸城市花园规划住宅1500户，地处桂城东板块东平河畔，新城市组团东翼中心居住区，紧临佛山"一环"路"季华东立交"，近临城市广场、易初莲花、家乐福、沃尔玛、天安数码城等，区内交通四通八达，生活及教育配套齐全。碧琴湾碧琴湾总建筑面积是68000平方米，由8栋带电梯高尚精品住宅组成，面积有75~160平方米，户型有二房、三房、四房单位。返回目录 "广佛RBD"是地产增效剂珠江时报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要中海地产负责人认为：桂城"广佛RBD"的定位，对中海万锦豪园项目产生以下两方面利好：首先，地段价值更显优越。中海万锦豪园地块具备"双重稀缺性"特性。其一为千灯湖畔唯一大型在售住宅小区，目前为禅桂中心城区最大地产项目；其二为将来居民可以享受桂城优越的基础设施，如千灯湖公园、岗公园、南海文化中心、皇冠假日酒店、喜来登酒店、商业水城、广佛地铁、全民健身广场、家天下广场等。其次，客户来源更加广泛。桂城RBD定位目的是吸引广佛都市圈中高端消费群体，广州以及周边专业镇的企业管理层、白领阶层来桂城消费 ■ 从千灯湖看中海万锦豪园记者王方亚摄中海地产负责人谈"广佛RBD"影响力 4月25日，在南海桂城千灯湖畔举办的"广佛RBD城市发展论坛"引起了佛山社会各界的强烈关注，不少发展商应邀参加了这次论坛，中海地产就是其中的地产代表之一，而中海地产佛山开发的首个楼盘--- 中海万锦豪园也正好位于千灯湖畔。日前，中海地产负责人就"广佛RBD"对桂城地产的影响力问题，接受了本报记者的专访。政府规划带动地产发展中海地产负责人认为，众所周知，房地产商跟着政府规划走，往往事半功倍。中海地产相关负责人认为：一个地方的房地产发展水平，除了与当地经济水平有关外，最重要的便是城市的规划和定位。桂城RBD定位，对房地产行业的影响主要体现在两方面：一方面，市场容量迅速增长。桂城提出RBD定位，并定出"国家园林城市"、"环保模范城市"和"中国人居环境奖"目标，对房地产行业来说是一个很好的机会。南海是一个综合实力非常强的地区，居民的购买力非常强，但这种消费力还没有完全释放出来。目前，南海的经济水平与南海的房地产市场不相称。从中海万锦豪园的火爆销售来看，消费者需求能够有效激发出来，相信有了中海地产高开发水平的示范效应，桂城的楼市将会步入快速发展轨道，市场容量也将会迅速增加。另一方面，房地产综合水平提高。"居住在桂城"这张城市名片的打造，不能仅仅依靠城市配套设施的完善，更主要的是依赖一流的发展商来建造一流的居住小区。随着中海万锦豪园等高素质楼盘的出现，桂城房地产市场上的消费群有了新的参照物，其衡量楼盘优劣的标准同样也随之提高了，无形中这也提高了高素质楼盘的入市门槛。桂城房地产市场的水平在未来的几年中将会产生质变，越来越多的广佛都市圈消费者会选择桂城置业。这对发展商来说，既是机会也是挑战。 "广佛RBD"令楼盘优势更明显中海地产负责人认为：桂城"广佛RBD"的定位，对中海万锦豪园项目产生以下两方面利好：首先，地段价值更显优越。中海万锦豪园地块具备"双重稀缺性"特性。其一为千灯湖畔唯一大型在售住宅小区，目前为禅桂中心城区最大地产项目；其二为将来居民可以享受桂城优越的基础设施，如千灯湖公园、岗公园、南海文化中心、皇冠假日酒店、喜来登酒店、商业水城、广佛地铁、全民健身广场、家天下广场等。这种地段的稀缺性在未来的几年中将更加突出。项目位置有两个广佛地铁出口，政府规划的金融区也在项目附近，这些规划建设的美好前景将进一步提升本项目价值。其次，客户来源更加广泛。桂城RBD定位目的是吸引广佛都市圈中高端消费群体，广州以及周边专业镇的企业管理层、白领阶层来桂城消费。目前，中海万锦豪园看房、购房的客户已经有来自广州、深圳等地的。因为中海万锦豪园项目定位为豪宅，在桂城最好的地段盖最好的房子。因为中海品牌，加上政府RBD的打造，这将会为中海万锦豪园项目带来更多、更广泛的客源。品牌地产商力促桂城洼地效应中海地产自2004年进入佛山，一直将提升佛山人居水平为己任。经过两年的努力，中海万锦豪园得到了大佛山消费者的追捧，一期开盘广佛1400多客户抢购，二期开盘同时吸引了1000多客户抽签认购。广佛RBD的发展，离不开人气的聚集，而人气的聚集离不开一个"宜商宜居"的良好环境，中海万锦豪园的成功开发为广佛精英人士提供了理想的居住环境，出色的项目规划和高质素的产品品质吸引了众多广佛都市圈地区消费者前来置业，形成了较好的洼地效应。总体来说，中海万锦豪园为桂城广佛RBD的发展展示了优美的居住环境，同时吸引了众多高端消费者选择桂城置业，让政府和市民看到了未来广佛RBD的广阔发展前景。（时报综合报道）新闻链接中海万锦豪园千灯湖畔大型景观豪宅社区中海万锦豪园位于佛山千灯湖畔，为南海唯一同时与广佛两地铁出口毗邻的高档物业。中海万锦豪园作为千灯湖畔的大型景观豪宅社区，其以"上流领域，达观天下"为志向，随着一期13万平方米的完美交房，中海万锦豪园高尚社区初步形成。中海万锦豪园除充分独享千灯湖稀缺城市景观外，倾力打造浪漫飘逸的地中海风情和热情如注的巴厘风情，追求"城市的壮丽风景，只为上流领域的寻常背景"。在建筑设计上，分为零距离接触自然风光、现代演绎"泗水归堂"的叠景合院别墅；房间大度开扬，双套房独立设计的二进宽庭大宅；开敞式入户花园、超大面宽的阳光怡景洋房。所有建筑造型与设计追求原创，中海万锦豪园以达观眼界，成就名宅大观。中海万锦豪园现正销售的二期户型面积从130~380平方米不等，创新户型"叠景合院别墅 "、"二进宽庭大宅"深受客户追捧。返回目录二手房更适合"过渡与投资" 珠江时报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要就目前佛山房地产市场整体而言，由于中心城区可供开发土地的减少，使得土地的批建量日趋紧张，一手楼盘在城市核心区内选址几乎无立足之地。在这种情况下，很大程度上刺激了二手房价格的抬高，目前，佛山一些成熟区域的二手房已与一手房相当接近了佛山二手楼价追赶一手楼总面积不大、地理位置绝佳的二手房一直以来广受消费者喜爱。尤其是配套齐全的七八十平方米的小面积房源，更是备受中低收入家庭的关注。目前随着佛山一手房价的不断高涨，对年轻买家来说，买二手楼已是一个不得不面对的选择。与一手楼的价格相比起来，二手楼的价格略微要低一些，其次，在配套上也要成熟很多，用心去掏的话可以买到品质不错的二手房。比起买一手产品，买二手房要省心实在得多。业内声音二手房价随一手连续上涨据业内人士分析介绍，今年佛山二手房市场从整体上看仍处于一种上涨的势头，二手楼市还有上涨空间，主要有两点原因：首先，受一手房价格的连动性影响，从历来的统计数据上看，二手房总是紧随新房的价格连动，目前佛山的房地产市场整体处于一种"牛市 "状态，土地的稀缺性，各种原材料价格的上涨，政府部门政策性的税收都使房屋的开发成本大大提高，开发成本上涨的直接后果就是房价的上涨，而随着佛山城市经济的不断发展和广佛一体化的推进，使得无论是佛山本市的抑或是外地的投资客都瞄准了佛山这片沃土，房价又岂能降下来。其次，因为佛山中心城区土地的稀缺性，目前这些好地段的土地供应量很少，进入2007 年后禅桂中心城区都没有大地块推出过，在一手房供应量减少，在刚性需求不变的情况下，二手房交易必然火爆。记者在和一些发展商的聊天中也发现，他们普遍认为，一个城市二手房的成熟度才能真正代表房地产市场的成熟度。专家们也正在形成共识：二手房市场的健康发展代表着楼市真正的发展。另外，随着房地产市场的健全，人们购房的意向会更多地转向二手房，新房和二手房连动是未来地产发展的方向。专家指点一、二手房应对比看以往大家选择购买新楼盘还是二手房，主要看的是价格。但是就目前佛山房地产市场整体而言，由于中心城区可供开发土地的减少，使得土地的批建量日趋紧张，一手楼盘在城市核心区内选址几乎无立足之地。在这种情况下，很大程度上刺激了二手房价格的抬高，目前，佛山一些成熟区域的二手房已与一手房相当接近了。尽管如此，合富置业建议购房者，不应只看价格的高低就草率决定购买趋向。理智的消费者，应当在同一区域权衡一、二手房的优劣势之后才购房，这样才不至于后悔。譬如，二手房的现房现卖，所见即所得优势就是大多数新楼盘预售期房所不能比拟的。另外，专家还建议消费者，因为去年是房地产市场宏观调控政策出台最多的一年，也被老百姓们称为"政策年"，2007年又会出台怎样的政策，目前仍悬念重重。基于这一点，自住型购房群体为了降低购买风险，不妨将眼光瞄准那些"无税"的二手房。通常情况下，购买这样的房屋除了投入成本较少之外，购买后即便不住，投入到房屋租赁市场收益也是较为可观的。市民看法二手房不需要装修更方便一位姓赵的小姐对记者说，"受一手房价格上涨的影响，像我这样的中等经济收入的人只能购买二手房，我觉得最大的好处就是省去了装修的麻烦，当然要选到不需要重新装修就可以入住的二手房还是要多花点心思去看去选的。" 市民王先生也对记者说，"如果我选择一套二手房来投资的话，我首先不会考虑大户型，中小户型是首选，因为大户型的房子往往租金太高，而且一家租住有点浪费，一般不好出租，而中小户型的不存在这些问题；其次，买到手的二手房我不会去装修，简单的粉刷一下墙面就出租，这样的话即使终止出租自己住，也不会因为原先的装修过时或遭破坏而重新花钱装修，这样不划算。" （记者张美强）返回目录祈福集团荣获广东省诚信企业珠江时报 2007年05月10日佛山市地产商动态内容提要近日，祈福集团荣获广东省企业联合会、广东省企业家协会联合颁发的"2006年度广东省诚信企业"的称号近日，祈福集团荣获广东省企业联合会、广东省企业家协会联合颁发的"2006年度广东省诚信企业"的称号。这是祈福集团企业诚信建设的又一成果，也是社会对祈福集团良好信誉的肯定与赞赏。祈福集团以"可持续发展，以人为本，不求短暂促销，靠口碑赢取广大消费者的支持"为经营理念，连续6年蝉联广州个盘销售第一名。祈福集团取得这一骄人业绩，在于其执行一套严格的企业诚信标准为消费者服务，内容包括"资金诚信、销售诚信、质量诚信、服务诚信"4方面。祈福集团在收楼时推行"4道验收大关"确保物业的优质，并由收楼专员陪同业主全面验收，令业主省时更省心。同时信守"诚信交楼3大承诺"，即：按时交楼、按时验收、按时协助业主办理房产证。不但如此，祈福集团还以"以客为本，全面服务，尽善尽美"为服务宗旨，售前、售中、售后服务专业化、标准化，遵守真诚微笑服务，认真听取、登记业主、客户的各类意见、建议和投诉等信息，在规定期限内将处理情况及时回馈给业主和客户。祈福集团历年获诚信大奖无数，包括"全国守合同重信用单位"、"广州最具诚信度房地产企业30强"、"诚信售楼认证标志"楼盘、"诚信纳税大户"等奖项。（时讯返回目录 2007年恒基地产再获殊荣珠江时报 2007年05月10日佛山市地产商动态内容提要 4月底，广东恒基地产再获殊荣。国家建设部、联合国人居署、中国建筑文化中心联合国人类居住区中心信息办公室组成专项小组，在全国范围内选出全国数十家房地产企业代表，其中佛山有实力参选的房地产企业及楼盘仅有两家，碧桂园集团和广东恒基实业投资发展有限公司，恒福新城凭借雄厚的综合实力一举获得该次评选的三大奖项，分别是 "全国人居品牌企业"、"全国人居经典楼盘"、"全国健康住宅生态小区 4月底，广东恒基地产再获殊荣。国家建设部、联合国人居署、中国建筑文化中心联合国人类居住区中心信息办公室组成专项小组，在全国范围内广泛调查、综合评估后，选出全国数十家房地产企业代表，其中佛山有实力参选的房地产企业及楼盘仅有两家，碧桂园集团和广东恒基实业投资发展有限公司，恒福新城凭借雄厚的综合实力一举获得该次评选的三大奖项，分别是"全国人居品牌企业"、"全国人居经典楼盘"、"全国健康住宅生态小区"。据恒福新城相关负责人介绍，这些奖项对于恒基公司及所有员工来说是荣誉更是使命！它将激励着恒福新城的所有员工至此不渝地为社会创建一个又一个优秀项目及卓越的人居环境而努力。（张美强）返回目录南海颐景园打造广东"第五园" 珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要南海颐景园在黄金周期间，邀请香港著名风水大师梁啟照应邀莅临颐景园作风水咨询解说。另外，南海颐景园在5月份将启动"住宅园林文化"活动，全国著名园林美学专家金学智教授已为南海颐景园进行了文化景观设计，营造十大景区、十大景点、颐景十二峰。以此为导向，南海颐景园提出了打造"广东省第五大名园"的目标。在黄金周期间，南海颐景园一期现楼特推出10套"一口价"精选保留现房；新老客户在"五一"期间购买车位更可有意外惊喜优惠；二期精选保留单位大放送，户型丰富，60~295平方米据悉，为庆祝"五一"，南海颐景园在黄金周期间推出了一系列活动：香港著名风水大师梁啟照应邀莅临颐景园作风水咨询解说，南海颐景园营销中心现场还进行了"室内装饰设计与施工服务咨询"等活动。另外，南海颐景园在5月份将启动"住宅园林文化"活动，全国著名园林美学专家金学智教授已为南海颐景园进行了文化景观设计，营造十大景区、十大景点、颐景十二峰。以此为导向，南海颐景园提出了打造"广东省第五大名园"的目标。佛山三盛房地产公司总经理陈巧荣表示，任何一件物品，光有漂亮外观还是不完善的，还需要有实在的文化内涵，有了文化内容，才有历史性，才能在历史的长河中留下一笔。在黄金周期间，南海颐景园一期现楼特推出10套"一口价"精选保留现房；新老客户在"五一"期间购买车位更可有意外惊喜优惠；二期精选保留单位大放送，户型丰富，60~295平方米，选择多样。（时讯）返回目录东方水岸推出城市景观三房珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要东方水岸3月31日东方水岸正式发售后，大部分单位已经卖出。购房者对上风上水的东方水岸充满信心。目前，东方水岸的全新城市景观三房"荣耀130"现正推出。5月6日下午2 时，东方水岸诚邀香港堪舆学家麦玲玲亲临项目现场，为市民解读这块风水宝地的家居文化精髓据了解，东方水岸自推出以来深受市民追捧，3月31日东方水岸正式发售后，大部分单位已经卖出。东方水岸坐揽三江汇聚处的一线江景，以及市政巨资建设"一河两岸"的强大后盾，购房者对上风上水的东方水岸充满信心。目前，东方水岸的全新城市景观三房"荣耀130"现正推出。 5月6日下午2时，东方水岸诚邀香港堪舆学家麦玲玲亲临项目现场，为市民解读这块风水宝地的家居文化精髓。据了解，麦玲玲是香港著名风水堪舆学家，在业界享有较高威望。此次讲座，就东方水岸所在区域规划做堪舆学分析、东方水岸风水研究以及家居装饰与财运关系等家居风水知识讲授，此次讲座吸引了众多消费者。（张美强）返回目录怡翠馨园5月1日正式入伙珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要 5月1日，怡翠馨园销售中心举行了隆重的入伙仪式，另外，据了解"五一"期间，凡购买怡翠馨园住宅与车位的顾客均可享受到额外9.8折的优惠！旧业主成功介绍新业主购买，双方更可获赠置业大礼包 5月1日，能兴地产开发的怡翠馨园正式入伙了！早上，怡翠馨园销售中心举行了隆重的入伙仪式，特别邀请佛山著名的节目主持人"小强"前来主持，并上演了精彩的八狮报喜醒狮表演等。业主在不到一年的时间就可以入住自己温馨的家园，个个都热情高涨！另外，据了解"五一"期间，凡购买怡翠馨园住宅与车位的顾客均可享受到额外9.8折的优惠！旧业主成功介绍新业主购买，双方更可获赠置业大礼包。这些优惠活动获得了消费者的一致赞同，销售业绩也节节攀升。（张美强）返回目录康怡丽苑2期升级版盛世开启珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要 5月1日，南海新桂城中心标志性住宅社区--- 鸿晖·康怡丽苑2期升级版产品隆重对外推介，康怡丽苑2期首批产品面积以80~130平方米为主，户型布局紧凑简洁，符合新生代年轻人的实用美学和生活价值观 5月1日，南海新桂城中心标志性住宅社区--- 鸿晖·康怡丽苑2期升级版产品隆重对外推介，市民可咨询了解二期的规划设计及二期首批产品户型设计。鸿晖·康怡丽苑以卓越风尚的产品品质，以及所在的新桂城中心区域蕴涵的巨大升值前景，吸引了众多桂城禅城及周边区域的置业者前来咨询，当天现场人声鼎沸，气氛十分热烈。当天，鸿晖·康怡丽苑在销售中心门前广场隆重举行了"美丽的等待"大型文艺汇演活动，为前来的客户献上精彩纷呈的演出及互动游戏。亚洲电视一举成名张学友模仿冠军杨彦伟精彩的表演引发了激情魅力；康乐怡幼儿园小朋友的可爱表演，赢得台下阵阵喝彩。据了解，康怡丽苑2期升级户型设计更人性化，户型更舒适、温馨、和谐。康怡丽苑2期首批产品面积以80~130平方米为主，户型布局紧凑简洁，符合新生代年轻人的实用美学和生活价值观。(张美强）返回目录万科·金御华府接待中心"五一"开放珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要万科·金御华府接待中心5月1日正式开放，据悉，黄金周期间前来咨询的客户日均超过5 0批，可见受关注度极高。万科·金御华府占地11万m2，住宅部分的总建筑面积22万m2，专为城市新贵打造。金御华府的建筑风格传承了起源于欧洲的ART DECO的设计理念，内部园林则为东南亚度假酒店园林设计，独具"香堤雅境"的魅力；一期的产品有三类：稀藏的城市别墅---"领墅"、空中水景大宅--- "阔景御院"、灵性超然复式---"叠景华院" "山有其峰，城有其府" 备受瞩目的万科·金御华府接待中心5月1日正式开放，开始接受现场咨询。简洁典雅的接待中心内人潮涌动，水晶制作的模型四周围满了前来咨询的客户。据悉，黄金周期间前来咨询的客户日均超过50批，可见受关注度极高。万科·金御华府位于南海桂城东，广佛RBD核心位置，周边配套齐全，生活环境优越，高档楼盘云集，周边名校林立、商贾众多；佛一环开通、广佛地铁的即将动工，城市路网更趋完善。万科·金御华府占地11万m2，住宅部分的总建筑面积22万m2，专为城市新贵打造。金御华府的建筑风格传承了起源于欧洲的ART DECO的设计理念，外表俊朗、挺拔，与国际五星级酒店公寓一脉相传；内部园林则为东南亚度假酒店园林设计，独具"香堤雅境"的魅力；一期的产品有三类：稀藏的城市别墅 ---"领墅"、空中水景大宅---"阔景御院"、灵性超然复式--- "叠景华院"。金御华府的配套可以说是奢华到极限：5000多m2的恺撒广场、2700m2的多功能豪华会所--- "御华府"，是目前佛山功能最丰富的会所。万科物管更将提供五星级酒店式的服务，从静态的景、动态的人，金御华府都将为佛山人建立全新的享受型的城市豪宅标准。（时讯）返回目录万科·金色家园"园生态美筑"5月1日热卖珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要万科·金色家园全新二期产品"园生态美筑"约180套单位5月1日公开发售，再次引发排队抢购热潮，成为桂城"五一"楼市的焦点。据统计，万科·金色家园5月1日当天消化超过推出货量的7成，黄金周共消化近9成，成交均价5500元/m2 万科·金色家园全新二期产品"园生态美筑"约180套单位5月1日公开发售，再次引发排队抢购热潮，成为桂城"五一"楼市的焦点。据统计，万科·金色家园5月1日当天消化超过推出货量的7成，黄金周共消化近9成，成交均价5500元/m2。 "园生态美筑"在金色家园一期的市场热捧产品"活性HOUSE"的基础上进行了升级改良，是一种更加适合佛山人的现代都市人居创新典范。升级改良后的"园生态美筑"户户带入户花园、户户望现代东南亚风情园林，户型通透、多面通风采光，为居者提供了一个拥抱自然、健康生活的城市自然生态居所。 "园生态美筑"户型布局方正实用，开间尺度适宜，而且实用率相当高，其中约86m2设计了"2+1"房；约110m2左右设计了带主人套房的3房；约120m2左右设计了带主人套房的"3 +1"房等。另外，万科·金色家园一期住宅、金色街区将于5月中旬完美交吉，172m2~180m2的楼王单位朗润园也即将推出。该组团为层高25层，两梯两户的都市中央高端大宅。除了延续"园生态美筑"附加值高、灵活多变空间的特点，"楼王"更具有270度全景视野，更附加前后宽敞超大露台。（时讯）返回目录住房公积金月内能自动划账还贷东莞日报 2007年05月10日东莞市金融财税内容提要日前从市住房公积金管理中心获悉，委托提取住房公积金还贷业务5月14日起在东莞正式推行。所谓委托提取住房公积金还贷，是指借款人通过申请，委托银行每个月从借款人的公积金账户中直接划款到还贷账户上记者日前从市住房公积金管理中心获悉，经过半年多的测试磨合，酝酿已久的委托提取住房公积金还贷业务5月14日起在东莞正式推行。据市住房公积金管理中心副主任温远军介绍，所谓委托提取住房公积金还贷，是指借款人通过申请，委托银行每个月从借款人的公积金账户中直接划款到还贷账户上。市民正在办理住房公积金业务原来每半年支取一次公积金以前使用公积金贷款买房的借款人，只能每半年到公积金管理中心支取一次公积金，然后再去银行将款项存到还款账户上。由于每次支取公积金都必须到公积金管理中心才能办理，且需要审核，并由借款人所在单位出具证明，手续相对繁琐。因此，不少借款人在2004年就提出，希望能实现从公积金账户到还款账户的自动划账。但由于软件的不完备，借款人的这一希望一直未能实现。 5月14日起可自动划帐还贷软硬件开发完备之后，建设银行广东分行去年在广州、东莞两地率先开始委托提取住房公积金还贷业务的试点。经过半年多的调试磨合，目前软件已经完善正常，市住房公积金管理中心和建设银行东莞分行定于5月14日起正式开展委托提取住房公积金还贷业务。只要是在建行办理了住房公积金贷款且尚来结清的借款人及其配偶，在建行东城支行5号窗口（即市住房公积金管理中心办事大厅）填写《委托提取住房公积金审批表》及委托提取住房公积金协议，并经公积金管理中心核准后，并可在以后的还贷过程中，委托建行在每个月最后一个周日直接由公积金存款账户将相应的月还贷金额划拨到指定的建行还贷账户中，免除了借款人每半年申请支取公积金的麻烦。温远军表示，在建行的这项业务发展完善以后，也会考虑与其他银行合作，以方便更多的公积金贷款人。（记者王敏）来源：编辑：刘鸿波返回目录东莞全市住宅均价首度突破6千大关南方日报 2007年05月09日东莞市房地产数据内容提要据东莞市房产管理局公众信息网上实时签约数据显示，"五一"黄金周期间，东莞楼市住宅均价突破6000元大关，达6141.57元/平方米，单价比去年"十一"期间的5460.86元/平方米的均价高出近678元。房管局公众信息网的统计数据显示，"五一"期间七天内，东莞共签约成交了720套商品房住宅，平均每天签约数超过100套。目前，签约成交楼盘主要集中在东城、寮步、凤岗等地，五一期间该三个区镇均签约百余套，其中寮步销售势头最旺，五一七天时间销售量达到168套，比同时期的广州老城中心六区仅签约百余套热闹许多　　据东莞市房产管理局公众信息网上实时签约数据显示，"五一"黄金周期间，东莞楼市住宅均价突破6000元大关，达6141.57元/平方米，单价比去年"十一"期间的5460.86元 /平方米的均价高出近678元。　　统计：黄金周日均签约数超100套　　房管局公众信息网的统计数据显示，"五一"期间七天内，东莞共签约成交了720套商品房住宅，平均每天签约数超过100套。目前，签约成交楼盘主要集中在东城、寮步、凤岗等地，五一期间该三个区镇均签约百余套，其中寮步销售势头最旺，五一七天时间销售量达到168套，比同时期的广州老城中心六区仅签约百余套热闹许多。　　截至昨日下午六时，东城区五月前八天共成交164套，成交楼盘套内面积均价为742 1元/平方米；南城76套，套内均价为6736元/平方米；万江67套为6354元/平方米；寮步 179套，套内均价为7026元/平方米；凤岗114套，套内面积均价为5720元/平方米。　　分析：热点楼盘拉高楼市均价　　据记者了解，目前全市在售楼盘165个，可售数量为27000多套，"五一"期间整体供应以余货销售为主。中原地产研究部经理车德锐分析，目前东莞城区的楼市均价接近六千，镇区楼价每平方米至少低千元，全市均价应该未到六千元/平方米。五一期间，全市楼价突破六千，主要是因为万科城市高尔夫花园、景湖春晓、新世界花园等热点楼盘在五一期间大量推货的缘故。他认为，这些热点楼盘小区后期开发较为成熟，各项配套完善，价格相对较高，从而带动全市楼价随之水涨船高。记者在东莞市房管局公众信息网 "本月销售排行榜"发现，理想0769、万科高尔夫花园、景湖春晓等都位居销售排行榜前列。　　东莞市房地产行业协会有关人士也表示，五一期间热销楼盘价集中在东城、寮步等热点板块是造成楼盘均价较高的原因；而今年下半年，东莞将有大量新楼盘入市，楼市很可能出现"小井喷"现象，预计在一定程度上会缓和楼价上涨的趋势。来源：编辑：刘鸿波返回目录 40家楼盘名称被一人抢注广州日报 2007年05月10日东莞市行业动态内容提要东莞市世纪城国际公馆、活力康城等40家知名楼盘名称竟被一人抢先申请注册，被抢注的楼盘包括华凯豪庭、世纪城国际公馆、活力康城、福民广场、东逸豪庭、御景湾花园等，这些都是东莞乃至珠三角的知名成熟品牌　　本报讯（记者叶虹、张玉云）东莞市世纪城国际公馆、活力康城等40家知名楼盘名称竟被一人抢先申请注册！记者昨日从东莞市顺捷商标事务所（原东莞市工商局商标事务所）获悉，一旦抢注成功，开发商如要继续使用原有名称则要遭遇不少麻烦。　　楼盘名被抢注两年前就有　　昨日，东莞市顺捷商标事务所所长李丹向记者透露，在近期的商标监测中发现，东莞市40家知名楼盘名称被徐某一人抢先申请注册商标，这是东莞迄今发生的最集中、规模最大的商标抢注。　　据了解，被抢注的楼盘包括华凯豪庭、世纪城国际公馆、活力康城、福民广场、东逸豪庭、御景湾花园等，这些都是东莞乃至珠三角的知名成熟品牌。　　"楼盘名称一旦被他人抢注成功，开发商要么付出巨额代价赎回商标，要么放弃使用该名称，这将使开发商在该品牌上的无形信誉付诸东流。"李丹说。　　记者了解到，类似的楼盘名称被恶意抢注的事件早在两年前已经发生，宏远、新世纪等本土著名地产商的公司名、楼盘名都遭到恶意抢注。　　宏远地产总经理钟振强表示，宏远地产属下楼盘江南世家及其互联网上的中英文公司域名两年前就曾被人恶意抢注过，当时的抢注人还以此为由向公司威胁索财，但公司对此不予理会，没有因此诉诸法律，对方也没有因此得到任何利益。　　可在公告期间提出异议　　"目前很多开发商并没有意识到商标在房地产开发领域的重要性，很少对自己的楼盘名称进行商标注册申请。"李丹告诉记者。　　"由于徐某的该批注册申请目前仍处于实质审查阶段，开发商可等待其商标进入公告时基于'使用在先'和'恶意抢注'的理由对其提出异议，请求商标局驳回其注册申请。"李丹说，大概在明年年初国家会对此进行公告，届时开发商可提出异议，否则，一旦被其注册成功，将会是东莞房地产业的损失。　　开发商反应　　恶意抢注对本土开发商影响甚微　　记者就此抢注事件先后采访了被涉及抢注的几家房地产商家，商家反应较为平静，皆表示此前已"经受考验"，并且已做好了适当的商标保护及应对措施。　　宏远地产总经理钟振强表示，东莞许多地产商属下楼盘都没有进行名称注册，因为商家认为这些楼盘不是名称重复使用的"连锁楼盘"，一般只在东莞本土单次使用，在"使用优先"的情况下，只要经过东莞市建设局、工商局的审批登记备案，在本地市场使用就会受到保护，因此对于本土开发的楼盘而言，恶意抢注对其影响甚微。　　异地开发必须做好商标保护　　目前走出东莞拿地开发的本土商家越来越多，如果公司有向东莞以外的市场发展的需要，则必须先行进行品牌注册，因为公司名称如果不进行商标注册在外地是不受保护的。　　而对于开发楼盘名称可以重复使用的"连锁楼盘"，如万科的"四季花城"，也必须进行名称注册，才能在日后使用时免遭麻烦。返回目录清溪商业龙头再造投资热点深圳特区报 2007年05月10日东莞市楼盘动态内容提要 "台湾风情街"集购物、餐饮、娱乐、休闲和酒店于一体，占据东莞东部交通枢纽、轻轨首站与新中心区之地利，最大的卖点在于创新性的商业形态。继此次一期商业街热销后，加推的"复式宽体创富街区"非常适合餐饮用途，一经面世，即受到抢购；同时，含多功能用途的D2区复式街铺也开始全面推售清溪商业龙头再造投资热点 --南峰·御鹿华庭"台湾风情街"三大核心价值解读双区位价值：清溪CBD中央商业与主题街区流金淌银 2007年，"台湾风情街"有望成为珠三角主题商业新的风向标。 "台湾风情街"兼中央商业与主题街区功能于一身，不仅对城市内消费圈具有影响力，还具有辐射周边城市的能力，其双区位优势不可低估。如果说纽约曼哈顿、东京银座是国际"中央商业"的象征，那么上海新天地、北京三里屯酒巴街等则被视为国内时尚主题街区的代表。这些主题街区或以观光休闲美食见长，或荟萃世界名品，散发出浓郁的城市文化气息。从国外商业的发展历史看，街区要"火"起来应该具备一些要素。首先，必须具有立体化、网络化的交通；其次，业态结构以满足消费者多层次、多方位的需求为佳。另外，街区应具有独特的商业魅力，即环境魅力、商品魅力、功能魅力等。事实上，一条经过科学的业态组合规划、建筑风格独特、环境舒适的街区，给消费者带来不仅是一种生活体验，而且是整个城市的精神生活领地。 "台湾风情街"集购物、餐饮、娱乐、休闲和酒店于一体，占据东莞东部交通枢纽、轻轨首站与新中心区之地利，其强大的区位优势与消费力支撑让"台湾风情街"的前景正被投资者所看好。先是台商之家、东莞农信社、中国网通、联想电脑、台湾食品、台湾水果店、山井盛日本料理等主力商家入驻，其他各大商家也纷至沓来，先后签约"台湾风情街 "。产品价值："复式宽体创富街区"提升投资回报记者在现场发现，无论从建筑风格、外观设计、人流动线设计、停车位的安排包括休闲广场的打造，还是主题的特色化定位、业态组合的科学规划等方面，以及配合日月谭广场、花池、雕塑小品等景观设计，方便购物者地面停车，都成为清溪一道亮丽风景。业内人士指出："台湾风情街"最大的卖点在于创新性的商业形态。这是一条500米长的欧陆现代风情商业街，但在设计上发展商没有做成传统的相连铺位，而是由综合商业区、台湾风情食街、休闲餐饮区、台湾产品百货生活超市、休闲娱乐区等业态连贯而成，这样一种相互独立又相连的创新型商铺，拓宽了人们逛街的景观空间，商铺分布疏密结合，富于节奏感。 "台湾风情街"周边交通便利，拥有众多大型企事业单位、科研机构和高尚社区，拥有旺盛餐饮需求。有意向购买一个适合于作餐饮用途商铺的李先生表示：台湾风情美食街作为各组团中的龙头街区，作用举足轻重。沿街店面尺度采用宽体最大化比例设计，基本上都是双面临街，可以贯通。这条商业街的每个商铺单位层高近6米，台湾风情食街商铺更是纯复式宽体设计，经过巧妙设计，竟然可以隔成三层使用，使用率超高。据了解，继此次一期商业街热销后，加推的"复式宽体创富街区"非常适合餐饮用途，一经面世，即受到抢购；同时，含多功能用途的D2区复式街铺也开始全面推售。创新运营价值：打造珠三角美食新天地随着东莞市餐饮行业持续高速增长，不仅直接带动了东莞餐饮地产投资的发展，而且拉动了餐饮商铺的销售价格大幅上涨和增值，尤其在市中心人气旺，配套好的餐饮铺面更令投资者趋之若鹜。据统计显示：从2005年至今，东莞市区中心的餐饮商铺如东城中心、怡丰美食街二手商铺平均成交价格在短短两年内已经翻番。专家认为：餐饮商铺受到青睐主要是投资餐饮商铺比投资住宅更具有优势。首先，投资餐饮商铺具有非常好的投资稳定性，其租金水平高于其他商铺，且租赁周期长，投资风险低。其次，餐饮商铺不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，位置优越的餐饮商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。御鹿华庭"台湾风情街"的横空出世，不仅成为一个适合台湾人集中消费和居住的大型项目，也成为新中心区核心商业配套。南峰地产是广东大型民营企业南峰集团旗下的龙头产业，是清溪镇政府战略合作伙伴，开发项目涉及遍布商业、写字楼、住宅、公寓、别墅等产品类型，这无疑为"台湾风情街 "的持续运营提供基础。据悉，"台湾风情街"专门设立投资创业基金，降低投资门槛；引进专业商业管理团队，对进驻商家严格筛选，并进行整体宣传推广，"台湾风情街"作为新一代的商业街显然已经完成了从当初浅显的"形式"到如今"可持续经营"的升级换代。其中，"台湾风情美食街 "合力打造清溪CBD美食中心，依托清溪镇数十万稳定消费群体，改变清溪CBD餐饮、娱乐设施不足的现状，无论是投资还是自营都将有巨大的回报。投资案例【案例一】总价低，长线持有更有价值刘女士：深圳某银行经理投资秘籍：购买两间相连精巧型街铺，可大可小，方便出租。投资理由：商铺的价格计算上不会出现一般住宅的折旧问题，另外，商铺连续经营时间越长，实际商业价值会越高；加上项目独有的地理位置优势，确保商铺高速增值。一套 50平方米的街铺单价才1.1万元／平方米，扣除发展商赠送的16％创业基金支持，算下来实际总价不到50万元，首付13万左右即可。【案例二】租约稳定，看好清溪餐饮业高消费潜力林先生：专业商铺投资客投资秘籍：购买复式商铺，用于出租餐饮。投资理由：商铺的租期通常为三年到五年或者更长，而住宅租约期限一般为半年至一年，选择美食街的商铺做投资，租约的稳定性是其他投资方式所不能比拟的。随着中心区规划的不断落实，商业用地的供应量会相应减少，商铺价格会不断走高。返回目录名仕官邸邀深圳人看楼深圳商报 2007年05月10日东莞市楼盘动态内容提要在刚刚结束的春交会上，中房集团携中房·名仕官邸亮相，得到了众多深圳置业者的青睐。本周六、周日，发展商特安排了看楼专车，邀请深圳客户现场看楼，亲身感受名仕官邸的魅力在刚刚结束的春交会上，中房集团携中房·名仕官邸亮相，得到了众多深圳置业者的青睐。不少人于春交会期间乘坐看楼车去现场选房，还有一些置业者在五一期间自驾车前往实地看楼。之所以得到那么多客户青睐，一方面在于名仕官邸得天独厚的地理位置；另一方面则在于其产品的高性价比。据了解，名仕官邸位于东莞常平的国家级人文风景区隐贤山下，是由中国著名地产开发商-- 中房集团倾力打造的12万平方米欧陆风情成熟社区。当莞深一体生活越来越成为深圳人异地置业的主流方式，东莞常平以成熟便利的交通网络，进一步拉近了深圳人与常平的距离。作为京九第一镇，常平扼守珠三角大交通枢纽中心位置，随着东莞轻轨R1、R3线的开通，常虎、沿江高速公路的实施，以东莞东部核心城市常平为中心，即将形成立体化大交通格局，轻松接驳深圳，广州，香港等地；名仕官邸距东莞轻轨和火车站只需数分钟，乘坐东莞轻轨R1线大约30分钟即可到达深圳市中心，方便快捷，实现"莞深无界生活"。而就名仕官邸本身而言，其完美的建筑规划设计和实用的户型，不论是居住还是投资，都非常理想。超宽楼距，保障居住空间不受束缚，南北朝向，方正通透，日照充足。同时，景观绿化带呈"条带状"环绕建筑展开，不仅保证了每户都有优美景观，而且让每间房子自由换气。户型设计方正实用，尽享稀缺健康生活，让每一寸空间，都增添生活的乐趣，阔绰空间，营造更舒适的生活体验。从98平方米- 280平方米的园景空间，尺度开扬，景观绝佳。一位名仕官邸的准客户告诉记者，之所以选择这里，主要是看重未来的升值潜力，如此接近风景区的大社区，未来建筑与风景将一起增值。据悉，本周六、周日，发展商特安排了看楼专车，邀请深圳客户现场看楼，亲身感受名仕官邸的魅力。（刘丹）返回目录优化城市路网缓解交通压力珠海特区报 2007年05月10日珠海市基建与规划内容提要昨天上午，随着市委书记、市人大常委会主任邓维龙的庄严宣布，人民西路、珠海大道快速路、省道２７２线快速道、１０５国道辅助工程以及金凤路等５条城市主干道综合升级改造工程正式动工建设。据悉，此次５条城市主干道综合升级改造工程作为"１３５ "行动计划中实施的首批城市交通建设项目，总投入计４０亿元人民西路珠海大道快速路等５条城市主干道升级改造工程昨动工邓维龙钟世坚等出席动工仪式本报讯记者张晓红报道：昨天上午，随着市委书记、市人大常委会主任邓维龙的庄严宣布，人民西路、珠海大道快速路、省道２７２线快速道、１０５国道辅助工程以及金凤路等５条城市主干道综合升级改造工程正式动工建设。在举行动工仪式的人民西路和迎宾北路交叉口现场，彩旗飘扬。大型施工车辆已经进场，建筑工人整装待发，路灯、地下管线正在抓紧清理，两端１４０多棵老树也部分迁走，总投资３．４亿元的人民西路改造工程将首先在此进行。根据规划设计，此处将会建设一个６车道下穿立交，令东西向和南北向的车流上下各行其道，互不干扰，大幅提高通行能力。据悉，此次５条城市主干道综合升级改造工程作为"１３５"行动计划中实施的首批城市交通建设项目，总投入计４０亿元，其中人民西路计划于明年５月底率先竣工使用，珠海大道、金凤路凤凰山隧道均按照高速公路标准建设，省道Ｓ２７２线改建工程按一级公路标准改建，国道Ｇ１０５线辅道工程将在已建设完工的主干道两侧各设长６公里、宽１２米的辅助道路。该批项目的建成，将为珠海城市交通"通经活络"，有效缓解主城区交通压力，优化和完善城市道路交通系统。市委副书记、市长钟世坚在动工仪式上指出，市委市政府站在全市发展大局的高度，将着力完善和优化城市路网结构，着眼于解决城市道路交通堵塞问题，不断提高我市城市建设和发展水平，增强城市凝聚力。下一步还要筹措资金，加大力度，加大对城市其它路网和基础设施的建设力度，进一步优化我市发展环境。钟世坚强调，５条道路改造工程投入大、工期紧、要求高，市民高度关注，必须如期、优质、高效完成。市主管部门要加强组织协调，各有关部门要为工程建设提供优质服务；施工单位要精心组织、确保施工安全和工程质量，争创优良工程；同时，要合理组织安排好施工期间的交通疏导，加强对施工噪音、排污等环保问题的监管，尽量把对市民生活的影响减少到最低程度。动工仪式由市委常委、常务副市长霍荣荫主持，市领导冼文、余荣霭、赵建国、周本辉以及市公路、建设等相关部门和施工建设单位参加了动工仪式。专题报道见０４版返回目录房展给我们带来了什么珠海特区报 2007年05月10日珠海市行业动态内容提要２００７珠海报业春季房展落下帷幕。本次房展上的８８家企业参展，其中房地产楼盘就有２２家。为期３天的房展中，看房、选房是人们最为关注的，尤其是带有小户型参展的项目成为观展消费者的关注热点，特别是以主城区市中心、海景房等项目以得天独厚的地理位置优势成为人们的首选，以"价优质美"的西区大楼盘成亮点，以"外拓展"的中山楼盘成看点。此次房展，成交３３０套，意向成交套数约９００套，参观人流量达到５万人次。此组数据反映我市住宅需求依然旺盛历时３天的２００７珠海报业春季房展落下了帷幕。此次房展不仅为房地产开发商和购房者搭建了交易平台，而且为参展商展示形象和实力提供了舞台，同时也为消费者理性购房带来了更多的选择。相对以往，本次房展是历次房展中投入资源最多、整合力量最好、场所选择最具优势、时机选取最为合适的一次盛大的专业性房展；也是一场珠海地产主导媒介最重要的经典盛事，一席地产专家最丰富的思想盛宴；一个汇集开发商、媒体、购房者的盛举。房展结束了，大家关心的不再是房展本身的情况，而是此次房展究竟给我们带来了什么，或预示了一种什么样的趋势。量旺：住宅需求大本次房展上的８８家企业参展，其中房地产楼盘就有２２家。为期３天的房展中，看房、选房是人们最为关注的，尤其是带有小户型参展的项目成为观展消费者的关注热点，特别是以主城区市中心、海景房等项目以得天独厚的地理位置优势成为人们的首选，以 "价优质美"的西区大楼盘成亮点，以"外拓展"的中山楼盘成看点。此次房展，成交３３０套，意向成交套数约９００套，参观人流量达到５万人次。此组数据反映我市住宅需求依然旺盛，人旺：异地置业爆房展第一天，就迎来了由６辆豪华旅游大巴载满３００多名来自澳门的游客来到房展现场，不久来自江门、大西北、东北、湖南、湖北等全国各地的"看楼团"、从四面八方汇集在房展会场。来自湖北的刘老师说，珠海"好"。其特点就是海滨城市，它空气鲜，环境美。特别是推开家门就是大海。一位购房者表示，很想在"五一"黄金周里买房子，好歹比平常多了点的优惠，也够一家人下个黄金周"十一"出去旅游一次了。他还说，举办房展，为我们选择住房提供了方便。但也有不少市民向记者表示，只是趁着几天的假期，顺便逛逛楼市，并不急于当下购买。业内人士分析原因，可能是对好的环境、海景的亲近。房展不仅仅吸引退休养老型的置业和度假型、享受型的置业以及投资型等需求，其实，年轻人的需求也不可忽视。现在随着人们的生活水平提高，年轻人对生活水平的追求，因此，小户型产品备受青睐，意向成交遥遥领先。珠海有３０％左右的年轻人有去毗邻中山的坦洲置业的趋势，而且这种比例越来越高。从参展的中山三乡及坦洲的一些楼盘可看出，他们的楼盘深受年轻的工薪族的喜好，如中澳美丽花园、雅居乐等。除此之外泮庐的别墅成珠海市民关注的热点，仅首日就卖出３套别墅。项目好：观望"不少" 这次房展，好项目不少，但是买得起的好项目少，这是记者在房展会首日听到最多的一句话。节节攀高的房价成为购房门槛，不少购房人甚至表示自己被迫继续观望，期盼房价能降下来。据了解，个别楼盘开盘就提价，并且幅度让原来意向购房者难以接受。在房展现场的胡先生说，今年３月初，计划在"五一"黄金周开售的楼盘陆续开始内部咨询登记，但从当时的价格与"五一"期间开盘的价格看，多多少少都有提价。而"买涨不买跌"的心理也让购房者蠢蠢欲动。一对打算近日买房的夫妇表示，最近的房价略有上涨，感觉再不买就要错过现在的好机会了。但不少市民仍选择了持币观望。在房展现场，记者碰到准备今年年底结婚的小伙子赵先生和他的未婚妻阿梅，他们告诉记者，由于两个人都是刚参加工作，手头没攒太多的钱，所以他们打算买一套小户型。张先生苦恼地对记者说，"我连着逛了几天，都没有看见合适的。单价便宜一点的，户型又太大了或位置太差，户型合适的吧，单价都接近７０００元左右，有点承受不了，只好往后再拖拖了。" 记者在现场碰到一对来看房的情侣，他们告诉记者："现在的房价相对来说比较实在，房价虽高，但质量也好，如果有合适的，我们会下单购买。"但也有部分购房者仍然持观望态度。一位王先生说："现在房价好像还不够稳定，贷款利率又上调了，虽然幅度不大，但是个信号。今年珠海商品房供应量非常大，房价能不能经受得住考验，还得再看看。 " 新楼盘：刚性需要眼下红火的黄金周楼市上，"刚性需求"似乎一时还不会降温，但把这作为房价涨个没完的根据，就有些难以自圆其说了，毕竟，老百姓对房价的承受力是有一定限度的。然而，记者在多个展位看到，购房者并未受任何影响，沙盘前热闹而忙碌。开发商似乎对市场也是气定神闲，如在里维埃拉、旭日华庭大盘的展位上，购者云集，热闹非凡。２日，旭日华庭展位处人头攒动，当天签意向客户约２００多户，里维埃拉成交２８套，销售场面相当火爆，以至于现场一位购房者感叹："好像不要钱一样，多久都没看到这种场面了。"位于市中心的森宇房产开发的以半山文化为主调的海岸南山，３天期间成交约７０套。忙房展："自搞一套" 为了争抢节日旺盛的人流，新楼盘争相在长假期间开盘，一些未能参展的楼盘则自家门前忙着搞促销。 "'五一'看房的市民非常多，不少楼盘的售楼人员着实领略了看房热。到了下午６时还有人打电话过来要看房子。"龙园８号的一名售楼小姐说，最高峰时１天带了１２拨客人看房。而以建造岭南文化特色楼盘的岭南世家三期，"五一"期间推出的３０套全部售罄。他们的销售小姐兴奋地说：这是一年中最火的假日楼市。后记：房展首日，记者房展现场了解到，不少开发商早就摩拳擦掌准备在"五一"获得好的销售业绩，纷纷推出各种优惠促销政策。如西部楼盘里维埃拉、宁海世纪城，特意安排了看房专车，里维埃拉还特意增加售楼人员的人数，给前来的购房者提供良好的服务等。这说明现今楼市已不是卖方时代，而是进入了比较时代。开发商在盖好房子的同时最终还是靠服务赢得市场。本报记者刘翱返回目录云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动珠海特区报 2007年05月10日珠海市楼盘动态内容提要云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动。此次嘉年华以"国粹"为主题，在云山诗意国学讲堂内设有"中华国粹展"，展内将中国京剧脸谱、民间剪纸、传统皮影及年画的种类及特点逐一进行了解说在古色古香的聚茗轩茶馆内还特别邀请了著名的艺术表演团体上演中华国粹艺术盛宴，众多各具特色的传统艺术节目均一一登台亮相，神奇的川剧变脸、虎虎生威的中国功夫、生动有趣的手影戏、精湛的京剧演出、妙趣横生的杂技魔术……茶馆内掌声、喝彩声如潮迭起，精彩纷呈的演出与观众饱满的热情，令人真正感受到了中华民族传统艺术的冲击力和感染力。许多观众表示第一次现场看到如此精彩的国粹表演。这是五一黄金周，国粹·嘉年华走进云山诗意的一幕。此次嘉年华以"国粹"为主题，在云山诗意国学讲堂内设有"中华国粹展"，展内将中国京剧脸谱、民间剪纸、传统皮影及年画的种类及特点逐一进行了解说。同时，云山诗意社区公园内还开展了一系列集智趣、娱乐为一体的"亲子秀"活动：国粹之鼻、双龙戏珠、吐气扬眉、鱼跃龙门等游戏，全家集体出动都来"露一小手"。玩着游戏，抱着胜利的奖品，听着锣鼓声、掌声、欢呼声……社区公园内充满了快乐和欢笑。国粹·嘉年华活动走进了云山诗意，让更多人，尤其是孩子们走近国粹，了解国粹，潜移默化地喜爱上中国传统文化并接受中国优秀传统艺术的熏陶。从了解到懂得欣赏，细品国粹文化的精髓，这种感觉和印象是让人回味无穷的。杨虎返回目录惠州：南山公馆开盘深圳商报 2007年05月10日惠州市楼盘动态内容提要 5月3日，惠州南山公馆盛大开盘，当场评出了"南山公馆魅力大使"一至三等奖，并举行业主抽奖活动。 5月3日，惠州南山公馆盛大开盘，当场评出了"南山公馆魅力大使"一至三等奖，并举行业主抽奖活动。南山公馆非常注重消费需求、文化特色和建筑规划三者之间的"平衡"关系，确定了开发以"山文化"为主题的集居住、投资、商业等功能为一体的综合社区。开发商海东置业公司实践"为客户建造绿色住宅、满意住房"的理念，为社会、为住户、为消费者成功打造出一个实现滚动增值的自住投资平台！据悉，南山公馆从项目构想的提出到现在一期二组团开盘，项目进展十分顺利，并得到了社会各界人士的关注和支持。（黄文波）返回目录南澳跨海大桥年底前动工广州日报 2007年05月10日汕头市基建与规划内容提要汕头市委书记黄志光透露，汕头正全力促进重点项目、重点基础设施的建设，来改善投资硬环境，促进汕头发展：南澳跨海大桥年底前动工、广澳港区5万吨级原油码头年底动工、广澳港区二期两个5万吨级至10万吨级泊位明年底动工、立项西防波堤…… 　　本报汕头讯（记者陈正新、阮晓光通讯员杨丹阳、陈旭娜、陈健、赵令蔚）南澳跨海大桥年底前动工、广澳港区5万吨级原油码头年底动工、广澳港区二期两个5万吨级至10万吨级泊位明年底动工、立项西防波堤……昨日，汕头市委书记黄志光透露，汕头正全力促进重点项目、重点基础设施的建设，来改善投资硬环境，促进汕头发展。　　这是昨日记者在汕头市委中心组组织的一次学习会和学习扩大会上获悉的。在本次会议上，集中学习了中共中央政治局委员、广东省委书记张德江同志4月25日在汕头市工作情况汇报上作的重要批示，以及省委副书记、省长黄华华同志4月24日莅汕调研时的重要讲话精神。　　汕头发展主打招商牌　　汕头市委书记黄志光在会上作具体部署时透露，南澳跨海大桥、广澳港区5万吨级原油码头将在今年底前动工建设，而还有广澳港区二期两个5万吨级至10万吨级泊位、西防波堤等一系列重点项目、重点基础设施也得到了汕头市委、市政府的重视。　　他同时指示，抓发展就是抓招商，在"4·25"汕头大型招商引资经贸活动之后，要在汕头形成一种不断招商、加快招商的势头，真正促进汕头这个粤东中心城市的大发展。　　汕头最大规模招商盛会-- 　　257亿元　　393个工贸项目　　总投资额257亿元、393个工贸项目、4000多名海内外嘉宾；汕头发展论坛、"同一首歌"大型演唱会、汕头市工业名牌博览会-- 正是具备了这些元素和内容，4月25日、26日在汕头召开的"2007汕头招商引资经贸活动 "被认为是"汕头市有史以来最大规模的一次招商引资盛会"。　　黄华华省长在开幕式当天，称此次活动"标志着汕头新一轮的发展热潮正在形成"。这无疑也显示了作为粤东中心城市的汕头新一届市委、市政府的决心。返回目录	0	negative_file/工程建筑、房地产/广东报刊地产新闻摘录.doc
2004年度南京房地产市场调查研究报告抉策地产研究中心 2004年度南京房地产市场调查研究报告目录目录 ... 1 综述 ... 5 1. 前言 ... 5 2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 6 2.1 研究背景说明 ... 6 2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 7 3. 名词定义 ... 9 4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 9 5. 抉策地产研究中心细分市场研究模型 ... 10 6. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 10 第一节市场容量分析 ... 12 1. 2004 年南京市房地产市场容量分析 ... 12 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 12 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，持续增长 ... 13 1.3 投资购房比例小幅下降 ... 13 1.4 结婚购房比例基本稳定 ... 14 1.5 城市化进程中产生的购房需求稳中有升 ... 14 2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 14 3. 2004 年 1-12 月房地产市场交易状况分析 ... 15 3.1 新建商品房交易情况 ... 15 3.2 2 2004 年 1-12 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 15 3.3 2004 年四季度未实现的需求分析 ... 16 4. 2004 年四季度需求结构分析 ... 16 4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 16 4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 17 4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 18 4.4 户型层次需求结构分析 ... 19 5. 2005年需求总量分析...20 第二节产品结构分析 ... 21 1. 2004 年市场供给状况 ... 21 1.1 2004 年 1-10 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 21 1.2 南京市 2004 年房地产开发投资状况 ... 21 2. 2004 年南京市土地供应状况 ... 22 3. 南京市四季度经济适用房、中低价商品房供给情况 ... 23 4. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供应情况 ... 24 4.1 2004 年四季度商品房总体供需状况 ... 24 4.2 2004年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 24 4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 24 4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 24 4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 26 4.3.3 分楼型的供需状况 ... 26 5. 2005 年一季度南京市新建商品房供应状况 ... 27 5.1 2005年一季度南京市新建商品房供应总量 ... 27 5.2 2005年一季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 28 5.2.1 2005年一季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 28 5.2.2 2005年一季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 29 5.3 2004年四季度与2005年一季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 29 5.3.1 分区域市场供给比较 ... 29 5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 30 第三节价格研究 ... 31 1. 供给价格水平分析 ... 31 1.1 抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数 ... 31 1.1.1 2004年12月抉策南京70典型楼盘价格总指数表 ... 31 1.1.2 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分区指数表 ... 32 1.1.3 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分物业指数表 ... 32 1.2 新建商品房价格水平分析 ... 33 1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 34 1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 35 1. 5 经济适用房价格水平分析 ... 36 1.6 存量房价格水平分析 ... 37 1.7 南京市租赁行情分析 ... 38 1.8 土地价格水平分析 ... 38 2. 2004 年度南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 39 2.1 供需状况与房价走势 ... 39 2.1.1 2004年四季度商品房供需形势——房价最强有力的支撑面 ... 39 2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 39 2.2 居民收入增加与消费能力增长，商品房价格的主要支撑面... 40 2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 41 2.4 城市化进程继续加快，商品房价格的主要支撑面之一... 41 2.5 商品房成本上涨，商品房价格的主要支撑面之二... 41 2.6 近期宏观调控对房价及对购房心理的影响分析 ... 42 第四节消费者调查 ... 43 1. 研究背景 ... 43 2. 研究说明 ... 43 2.1 样本特征... 43 2.2 样本量... 43 2.3 数据的质量控制 ... 43 2.4 研究方法 ... 43 2.5 主要研究指标 ... 44 2.6 调研内容... 44 3. 意向购房者的基本特... 44 3.1 潜在购房者年龄结构... 44 3.2 潜在购房者的家庭结构... 45 3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 45 3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 46 4. 潜在消费者的购房偏好 ... 47 4.1 潜在消费者对购房区域的偏好... 47 4.2 潜在消费者对购房面积的偏好... 47 4.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 48 4.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 49 4.5 潜在消费者对配套最看重的三个因素 ... 49 4.6 潜在消费者购买目的的分析 ... 50 5. 购买方式与购买力分析 ... 51 5.1 潜在消费者可以承受的最高单价... 51 5.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 51 5.3 付款方式 ... 52 6. 潜在购房者的媒介影响度 ... 53 　媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 53 第五节生活指数评价 ... 54 1. 生活指数评价 ... 54 1.1 区域生活指数模型 ... 54 1.2 应用与测评结果 ... 55 2. 典型楼盘生活指数评价 ... 56 2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 56 2.2 应用与测评结果 ... 58 3. 典型楼盘性价比分析 ... 58 4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 59 4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 59 4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 59 4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 59 第六节媒体监测与研究 ... 60 1. 2004年四季度南京房地产平面广告投放监测 ... 60 1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 60 1.2 分区域投放量统计... 62 1.3 分物业类型投放量统计... 63 1.4 开发商投放量统计 ... 63 1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 64 2. 2004年四季度南京房地产网络广告监测分析... 65 3. 2004年南京市房地广告营销主题与促销活动分析... 66 3.1 房地产营销主题分析... 66 3.2 其它促销活动分析... 68 4. 结合消费者调查的媒体影响度分析... 70 4.1 购房者媒体偏好分析 ... 70 4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 71 4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 71 4.3.1 2004 年四季度龙凤花园报纸平面广告投放总量与频率... 71 4.3.2 2004 年龙凤花园广告报纸组合 ... 71 4.3.3 2004 年龙凤花园报纸平面广告及网络广告投放分析... 72 4.3.4 龙凤花园的广告意境及营销主题分析 ... 72 5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 73 5.1竞争对手SWOT分析 ... 73 5.2劣势及威胁的弥补方案 ... 74 5.3 2003—2004南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析... 74 综述 1. 前言　　抉策地产研究中心在《 2003上半年南京房地产市场调查研究报告》中曾经指出：南京房地产市场会在一年半甚至更短的时间内供过于求，到目前为止，我们看到的是：商品房在全市范围内已供大于求，供需比为：1.49/1，而在有的地区已经达到了3/1，要说2004年南京房地产界的大事，恐怕这是最大的一件事，南京房地产市场正式进入全面竞争时代，这是所有房地产市场参与者必须面对的现实。　　2004年，江苏省地区生产总值超过15000亿元，增长14%以上；城镇居民人均可支配收入10481.9元，增长13.2%；农民人均纯收入4840元，增长14%，全省社会消费品零售总额突破4000亿元，增幅为1996年以来同期最高水平，消费对经济增长的拉动作用明显增强。消费热点继续升温，以汽车、住房等为代表的重量级消费持续旺盛，商品房销售增长42.1%。 2004年全省完成房地产投资额1200亿元，占全社会固定资产投资的16%，与固定资产投资增长基本协调。近年来我省房地产业增加值平均增加速度为14.8%，高出同期GDP增幅4. 1个百分点，超出同期第三产业的增幅3.5个百分点。去年我省房地产交易也十分活跃，全年商品房竣工面积为2500万平方米，商品房实现销售面积2200万平方米。 1- 11月江苏省全社会固定资产投资5811.76亿元，其中城镇固定资产投资4251.05亿元，商品房施工面积10742.36万㎡，竣工面积1979.53万㎡。根据江苏省统计局公布的三季度景气调查结果显示：江苏省企业调查局新近完成的 2004 年企业景气调查报告显示，省房地产业景气指数全年均运行于 150 点左右的高景气区间，在各大行业中保持领先。当年一季度，江苏房地产业的行业景气指数达 152.74 ，高于全省企业景气指数 11.05 点，二季度宏观调控后开始小幅回落，但仍运行于高位景气区间，至四季度已回升至 151.4 ，其中的行业盈利景气指数在四季度创全年新高，达 141.34 ，位居各大行业首位。另一方面，受宏观调控及行业周期的影响，包括商品房预售面积、流动资金、企业融资在内的多项指标景气指数持续走低，其中商品房预售面积景气指数一季度跌入非景气区，为 99.36 ，至四季度仍运行于非景气区间。　　南京市 1- 12月累计完成城镇固定资产投资1201.7亿元。其中上半年完成478.92亿元，占总量的56 .1%；7-11月完成374.35亿元，占总量的43.9%。1- 11月南京市完成房地产投资额195.95亿元，其中上半年实现110.35亿元，占总量的56.3 %。据南京市房产部门统计数据，2004年南京市商品房新批上市总量达1000多万平米，在建、在售和新开工面积的增幅都超过50%。总体来看，不论从城镇固定资产投资额度还是房地产投资额度上都有所回落，增速也趋缓。　　2004年被业界称为“政策年”，国家和地方都实行了土地紧缩政策，就南京市的土地供给情况来看，根据南京土地交易中心的数据，截止2004年12月底，南京市土地实际成交43幅，总面积总面积285.7万平方米，成交价为54.8亿元，平均楼面单价1597.4元/㎡。　　进入四季度，继续三季度房价上升速度趋缓、销售速度进一步放缓的态势（详见本报告第三节），根据抉策地产研究中心 2004年四季度调查显示，商品房总体供需比为1.49：1，说明时间段内房地产市场供过于求的特征已经比较明显；大量未被消化的供给与未能实现的需求同时存在、结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场特征进一步加大。例如各大片区市场特征进一步分化，由于房价层次与供应地域的结构性矛盾日益突出，需求的两极分化现象越来越突出，一部分原需求城区和近郊商品房的潜在需求开始接受远郊新城区江宁和江北，在原需求区域的价格压力下，消费者的对地域、交通时间等敏感指标的承受力不断加大的，即变的“不再那么敏感”，片区需求特征进一步复杂化。替代性片区的市场潜力与压力并存，而价格较高的主城区和近郊商品房的销售速度开始明显低于替代性片区；存量房市场方面，由于二手房的价位已经在近两年拉升过高， 2004年全年交易总量指标明显低于2003年，但套型较小、总价较低、区位较好等优势仍然使得其价格水平持续攀升；另外由于宏观调控的原因，消费者信心及投资型需求受到一定影响，使得房地产市场格局更加复杂微妙。研究和分析不同层次的需求特征走势以及细分市场特征已成为一个越来越必须、越来越有意义的课题。　　买方市场的到来意味着真正市场经济的特征开始显现，即：市场经济是过剩经济，产品过剩是市场经济的常态，由此而来的将是激烈的市场竞争，因此，在房地产市场竞争日趋激烈的情况下，了解市场、消费需求及变化趋势成为把握成败的关键。　　抉策地产研究中心是专业房地产市场调查与研究机构，以南京市及周边地区房地产市场总体发展状况及前景为重点研究内容，在三大数据库（抉策购房会员俱乐部会员数据库、抉策 70典型楼盘数据库、抉策媒体监测数据库）的基础之上，对南京楼市的供需状况、价格趋势、产品特征、潜在消费者的需求特征、细分市场特征、媒体偏好等进行长期的动态数据监测，经过科学、严谨的数据调查与分析，定期发布有关南京市房产市场调研报告，以期为房地产企业及相关单位提供专业咨询服务。 2. 抉策地产研究中心研究方法简介 2.1 研究背景说明　　随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产市场研究、咨询服务的需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，抉策地产研究中心自 2001年开始组建抉策购房会员俱乐部，并在会员服务、信息反馈等数据基础上于2003年推出抉策房地产市场研究指标体系及研究模型，研究模型建立在抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明：（1）购房会员俱乐部会员数据库：　　抉策地产研究中心的会员俱乐部创建于2001年中，截至2004年12月已经拥有动态会员16 208名，这些会员具有的最大特征就是他们均为近期有实际购房需求的准购房者。所有的会员数据都经过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时更新会员数据。在所有会员中，26- 45岁中青年人群占到会员总数的70%，60%的会员家庭年收入在3- 8万元之间，大专以上学历会员超过65%，会员数据中涉及会员的家庭基本情况（如：基本收入、人口结构、现有住房情况等），购房意向情况（如：意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等），购房行为及心理特征（如：购房决策权、购房决策依据、信息获取渠道、房价接受度、涨跌主观判断等），数据库现有数据量117余万条。（2）南京70典型楼盘数据库：　　主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、销售进程、周边生活便利程度等，依据抉策地产研究中心生活指数指标系统进行数据收集和分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是南京市70典型楼盘价格指数数据库。收录住宅、公寓、商住写字楼、商铺别墅、工业园区项目及楼盘数据近400家，签订典型楼盘价格指数数据合作协议近200家。除基本指标外，以月度为监测周期的数据收集项目近50项。（3）媒体监测数据库：　　抉策房地产营销监测模型是针对开发企业及楼盘项目，对能够反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测，目前监测范围包括报纸、电视、网络媒介、户外广告等。监测范围为南京市所有房地产开发企业的所有项目，每个监测对象的监测数据近30 项。 2.2 抉策地产研究指标体系　　说明考虑到目前南京房地产市场区域划分习惯及各区域的开发状态，本研究报告研究范围为南京七大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。　　抉策地产研究中心常规研究报告的指标体系包括市场容量分析、产品结构分析、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及其产品（商品房）的竞争力及市场地位，分析市场的未来发展趋势。市场容量 —— 即总需求量。需求决定供给。以抉策购房俱乐部会员数据为基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、价格层次市场容量、楼型市场容量，及各分量的变化及发展趋势。相关监测模型见报告第 1、2节，影响市场容量变化的因素众多，但市场总容量及各细分市场分容量的走势及变化对把握市场至关重要，它是产品市场定位的充分条件。产品结构分析 —— 主要分析南京房地产市场的土地供应状况、商品房开发状况、存量房、经济适用房供应状况、从多角度分析楼盘供应状况，并结合需求状况 ,对南京房地产市场的供需结构作深入分析，给出以月度统计量为基础的总供需比及分物业、分片区、分版块的类别产品供需比及状况分析，从不同角度研究细分市场需求旺盛区和供给压力区。抉策市场实际供给量统计模型及供需比模型，祥见报告第2节。价格指数 —— 以抉策南京 70典型楼盘价格指数数据监测平台的数据为依据，重点监测南京房地产市场的价格走势、总体加权均价、各片区加权均价、分物业加权均价，结合片区及个案销售状况，分析其现状及原因，研究市场价格成因及走势。消费者调查 —— 以抉策购房会员俱乐部会员数据库数据为基础，每季度进行样本总容量为 500份以上的抽样调查及深度追访，经过数据分析，在了解准购房者的基本特征的基础上，研究消费者购房需求、购房行为特征及其变化趋势。生活指数 —— 抉策地产研究中心区域及典型楼盘生活指数评价系统，就影响商品房生活便利程度的因素进行指标量化分析，分析片区及典型楼盘的生活便利程度，给出生活指数评价结果，并结合商品房价格研究楼盘的性价比。媒体监测 —— 通过对南京各大媒体（包括报刊、户外、网络、电视等）的房地产类广告投放量、投放频率、投放额等数据的监测，分析开发商的营销投放特征，结合楼盘的开发及销售状况从营销投入的角度研究开发企业、各楼盘的市场营销状况，对媒体影响度、媒体偏好、消费者决策影响等做相关研究，并结合楼盘实际营销状况进行项目营销效果评价。以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系，既独立又互相关联，需要强调的是，任何单一指标的研究或分析都不能充分说明市场的全貌，必须对各主要指标及分级指标的多维度交叉关联分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态，为科学的市场决策提供重要依据。 3.名词定义（1）商品房：　　按楼型分为新建房和存量房。按用途分为商品住宅、写字楼和商住楼、别墅。（2）新建房：　　包括由开发商负责开发面向所有购房者销售的新建商品房，政府提供土地开发的经济适用房，政府控制价格、销售对象的中低价商品房。（3）存量房：　　包括已经取得产权证的商品房业主销售的二手房、仅仅取得使用权但无产权可上市的公房。（4）南京市各大片区地理范围定义：　　江宁片区：绕城公路以南，江宁行政区在内的地区；　　河西片区：内秦淮河以西地区；　　城东片区：龙蟠中路以东，宁镇公路以南，光华路以北地区；　　城中片区：龙蟠中路以西，长乐路以北，建宁路以南，内秦淮河以东地区；　　城南片区：长乐路、光华路以南，凤台南路以东地区；　　城北片区：建宁路、宁镇公路以北地区；江北片区：长江以北南京市区。注：以上定义仅限适用于本研究报告。 4.抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介需求监测模型简介南京抉策地产研究中心需求监测的基本公式是： ①报告期区间的总需求＝上一个报告期区间未满足的需求总量＋本报告期区间新增的需求总量 ②上一个报告期区间未满足的需求总量＝上一个报告期区间的需求总量－上一个报告期区间交易量 ③本报告期区间新增的需求总量分析参照第一节《市场容量分析》。供给监测模型简介南京抉策地产研究中心的新建商品房供应监测包括实际的、现实的供给，我中心拥有南京在售的楼盘的精确资料，各类楼盘的市场供给模型简介如下： Ⅰ①如果楼盘在报告期区间在售：该楼盘的供给量＝开盘时的总供应量－已经销售的楼盘面积＋该楼盘在报告期区间内下期再次开盘及预售的面积 ②如果楼盘尚未开盘，也未预售，但是开盘期在报告期区间内：该楼盘的供给量＝开盘的供应量 ③如果楼盘尚未开盘，并且开盘期亦不在报告期内，但是楼盘已经开始预售：该楼盘的供应量＝该楼盘预售的总面积－已经预售的面积 Ⅱ 将各个楼盘的资料汇总，得到南京抉策地产研究中心月度片区供应与消化资料；将各片区资料汇总，得到抉策地产研究中心南京房地产市场总量月度供应与消化数据。供需比监测模型简介报告期区间内的供需比＝报告期区间南京房地产市场的实际总供应量 /报告期区间的总需求　　需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市场总体的供求状况，对于房地产市场的认识具有参考价值，但总供需比无法反映各个细分市场的供求状况，如分区域、分物业、分价位段等的结构性供求矛盾的存在与实际比例，本报告除给出南京市总的供需比例外，还对各个细分市场的供需状况进行了简单粗浅的交叉分析，需要提醒的是关注分量数据及变化趋势更具实际意义！欲了解更加详尽的信息，敬请关注抉策地产研究中心的定制研究产品《南京市月度分片区市场特征监测报告》。 5.抉策地产研究中心细分市场研究模型　　略，见《抉策地产研究中心南京市季度房地产市场需求特征调查研究报告》。第四节相关介绍。 6.抉策地产研究中心常规研究延伸服务　　本报告为抉策地产研究中心的基础性常规研究报告，是常规层次的市场研究，交叉分析较少，比较浅显，我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房地产市场调查研究延伸服和专项深度研究。　　开发商在项目开发前期阶段对市场状况的关注要点主要为：地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构 /供需关系；宏观经济环境发展状况/区域内房地产市场状况与变化/准购房者购买力及消费特征/区域准购房者特征；地区地价与房价状况/竞争对手销售策略/销售周期预计与销售进度控制。　　通过抉策楼盘数据库系统获得基础数据 /通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态/通过购房会员俱乐部跟踪消费者（准购房者）动态特征，帮助开发者在项目前期阶段获得较精准的数据与关键信息，提供项目的定位决策建议方案。具体来说，抉策地产研究中心可提供以下几个层面的房地产市场研究服务：数据库基础上的产品：　　区域市场总体特征监测、数据定制，时间段内分类项目营销监测分析报告，个案分析报告；专项市场调研：　　区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调查报告，时间段区域经济历史、现状、未来发展影响因素分析研究报告，营销环境及市场机会研究即市场环境综合评价，地区消费环境及发展动态分析、消费者需求特征分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。深度市场调研：　　项目可行性方案包括产品定位、市场细分方案，定价策略、营销战略建议，投资 -效益财务分析、融资策划，项目全程营销解决方案。　　注：本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库、南京 70典型楼盘价格指数数据库、媒体监测数据库。如果您对南京市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。　　第一节市场容量分析　　市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。作为南京房地产市场的主要推动力之一，市场容量的膨胀，使得房地产市场的增长速度居高不下，但市场中结构性的供求矛盾也日益尖锐，这种矛盾表现在目前南京房地产市场中各区域、价位、楼型、套型等方面的供应量与需求量（市场容量）不平衡。市场容量分析即有效需求量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。本节的市场容量分析中，将分别就总容量及分区域、价格层次等分容量进行分析。 1. 2004年南京市房地产市场容量分析　　2004年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。　　根据南京抉策地产研究中心的市场需求监测数据， 2004年南京新建商品房和存量房的市场总容量约为1340万平米。根据抉策地产研究中心监测数据，2004四季度的市场总容量为474万平米（包括三季度未实现的需求313万平米）。根据抉策地产研究中心2004年一至三季度报告的相关论述，本报告将就2004年度的市场需求情况进行简要分析。　　根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城市化进程所带来的购房需求等五大部分。我们将 2004年一至四季度的购房动因变化情况在图1列出，从中可以清楚的观察出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低　　南京市从 2001年开始进行老城改造，2001年拆迁了1.3万户，2002年拆迁2万户，2003年拆迁了4. 7万户，而2004年的拆迁量不足去年的一半。在十运会规划拆迁结束以后，南京市区的土地在一定时间段内不会出现大面积批租，因此到2005年后期，南京不会再有大量新的拆迁户出现，从而市场上最刚性的购房需求将急剧减少。由于2004年实际完成拆迁量与去年同期相比明显回落，通过合理控制拆迁规模有效的调控了商品房供应结构和供应总量，使2004年因拆迁而引起的刚性需求减少至少百万平方米，同时基本满足了市场化拆迁购房者的购房需求。随着2004年我市大规模拆违工作的展开，一些外地来宁打工的流动人口被动的推动了租房需求的膨胀，有了租房需求就会有人投资房产出租获利，从而会间接地增加部分购房需求。　　根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的四季度会员统计数据， 2004年下半年与上半年相比，拆迁购房的比例出现了明显的下降，从二季度的20.5%下降到四季度的16%，降幅达4.5个百分点，而三、四季度的拆迁购房比例则基本稳定，三、四季度该比例分别是为16.3%和16%，四季度由于拆迁及前三季度滞后的拆迁而产生的市场需求量为75.8万平米。　　这主要是今年拆迁新政策的出台和政府对拆迁量的控制，使得拆迁逐渐规范化和法制化，延缓了一部分应拆未拆的需求。详情见下图。图 1-1 2004年购房动因结构变化对比分析 [pic] 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，持续增长　　由于生活水平的提高、居民收入增加及收入预期看好产生了大量的以改善居住条件为目的的对商品房的市场需求。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的一至四季度会员统计数据，在图 1中可以清楚看出，改善住宅条件的购房比例持续上升，从年初的18%上升到年末的33.8 %，增长了15.8个百分点。2004年四季度，这部分购房比例达到33.8%，约1.6万户左右，需求量为160.2万平米，较三季度的32.1%上升了1.7个百分点。这个数据的变化非常值得关注，一方面他说明了市场在逐渐趋于理性，另一方面，这个数据指标的上升将加速促进市场的竞争，使市场向产品品质化和品牌化方向发展……（以下分析从略） 1.3 投资购房比例　小幅下降　　投资购房看重的是投资收益，在国家宏观政策的影响下，房产行业的短期投机行为受到抑制，主要是受到收益空间有所萎缩的影响。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的一至四季度会员统计数据，投资购房比例从 27.6%下降到22.3%，2004年四季度投资购房的比例与上季度基本持平，达到22.3%，较上季度略有下降，四季度南京市投资购房需求比例由三季度的23.40％下降到22.3％，需求量约在105.7万平米左右。投资比例弹性最大，它会受到诸如国内，外政治、经济形势，法律法规，物价水平，金融政策、收入、支出预期等等因素的影响，投资购房需求是房地产市场需求中非常重要的组成部分，也是最具活力的组成部分，研究房地产市场必须非常关注这一指标的变化……（以下分析从略） 1.4 结婚购房比例基本稳定　　根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的四季度会员统计数据， 2004年一至四季度，由结婚产生的购房需求的比例基本稳定在20%上下，2004年四季度比三季度有所回升，比例达到19%，这主要是因为南京市房价的增长速度远远超过了收入的增长速度，使得很多需要结婚用房的消费者不得不推迟需求实现的时间，或转向租赁市场，但从变化幅度来看，其变化幅度很小，主要是因为与投资及改善居住条件的购房需求相比，结婚需求有较大的刚性。2004年四季度，有结婚购房意向的购房者的总量基本保持稳定，结婚购房需求达90.1万平米，占四季度购房总需求的19%。 1.5 城市化进程中产生的购房需求稳中有升　　城市化进程的加快，也为南京楼市的发展提供了有力的需求。南京经济正处于高速稳定的发展时期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增长，人均住宅面积的稳定增加和外来人口的定居需求比例的持续增高。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的一至四季度会员统计数据，2004年由于城市化进程的加快，由该动因产生的需求比例稳中有升，从7.9%到8.9%，四季度所带来的购房需求为42.2万平米，占购房总需求的8.9%。 2. 南京房地产市场需求特征分析　　市场容量包括现实的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，现实的需求是刚性的，满足的可能性非常大；而潜在的需求是弹性的，受价格、区域以及投资支付条件等因素的影响非常大，需要在一定条件下才能得到满足。根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域开始逐渐转向潜在需求领域。　　分析、引导、培育需求是市场营销的基础， 2000年以后，世界500强企业中，大部分已经把以产品开发为中心转移到以客户开发为中心上来了，研究需求已经成为企业发展的战略重点，市场研究领域中，需求研究是最基础的，所以有供需比之说，而无供销比之谈。　　所以跟踪市场需求的变化，用科学的研究方法和指标对商品房的需求量及需求影响因素进行分析是目前房地产市场需求领域迫切需要关注的课题，抉策地产研究中心在购房会员俱乐部的数据基础上，对细分市场需求研究方面推出了基于数理模型与动态监测基础上的《抉策南京市房地产市场需求深度研究报告》（收费定制报告），敬请关注。　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004年四季度，南京市商品房总体需求约为474万平米，其中有360万平米的需求得到了满足，成为现实需求，而114万平米的需求由于价格、区位、楼型等方面的原因，没能实现。随着整体房价上涨趋缓，预期房价下跌的气氛越来越浓，使得一部分需求会转向租赁市场，从而使短期内的商品房整体需求量下降。　　抉策地产研究中心购房会员俱乐部四季度数据显示，在受访的潜在购房者中有 49.3%的人群认为南京的“房价过高，难以承受”；有50.7%的人群认为南京的“房价偏高，勉强可以承受”；认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人群比例为0%；与上季度相比，认为“南京房价太高，难以承受”的比例有所上升（详见本报告第四节的相关内容）。所以上季度的观望气氛有所加重，各个片区的楼盘的销售状况并不容乐观，注意：在49.2%认为“房价过高，难以承受”的人群中，面对目前的市场形势，58%的人选择“看一看再买”即持币待购，而在50.7%的认为“房价偏高，勉强可以承受”的人群中，62%的人选择持币待购。可以看出相对有购买力的人群更加理性地对待目前的市场。 3. 2004年1-12月房地产市场交易状况分析 3.1 新建商品房交易情况　　根据南京市房产局发布的交易数据： 2004年全市商品房累计上市1025万平米主城区567万平米，同比增长34％；全市预销售8 08万平米，主城区512万㎡，同比增长16.5％。其中，河西、江宁、江北商品房上市量分别占全市供应量的22％、28％、17％，合计占全市的67％，而同期销售量占全市的52％。从套均面积看，全年上市和销售分别为每套119平米和117平米，较2003年套均缩小10 平米和8平米。从总体看，供应略大于需求，“买方市场”格局正在逐步成型。根据南京市房产部门的统计，2004年全年南京商品房在建面积、新开工面积、新批上市面积的增幅都超过50%，全市商品房新批上市总量达到1000多万平米，销售量800多万平米。 3.2 2004年1-12月存量房、经济适用房的交易情况　　根据南京市房产局数据： 2004年虽然受到国家宏观调控和拆迁量下降的影响，但南京市二手房交易量与2003年基本持平，全年二手房成交量为5.3万套，交易面积为429万平米，分别占全市房屋成交的 42％和35％。从交易价格来看，较之前三季度有较快上涨，第四季度则呈现出平缓增长的趋势，月间波动不大。　　从上世纪 90年代开始，南京市的住房保障体系先后经历了建设解困房、安居房、集资建房和合作建房等阶段，从2002年起，经济适用住房、廉租房和货币补贴房构成了住房保障的基本内容。随着南京城市拆迁规模的扩大，今年南京有9个地块的经济适用房项目，共计 342公顷。经济适用住房新开工 156.81万平方米,在年初制定的指标上因拆违需要又增加了30万平方米。截至11月底，已竣工验收111. 1万平方米、 12896套，预计至年底可确保竣工159万平方米、18858套住房，超额完成全年竣工150万平方米的建设任务。建设储备1000套廉租房的任务已落实到经济适用住房各项目中。当前，今年竣工的18858套住房全部申购完毕，其中，供应国有土地被拆迁家庭9000套、集体土地被拆迁家庭9678套、拆违家庭180套。 3.3 2004年四季度未实现的需求分析　　根据南京抉策地产研究中心市场容量的月度消化模型的数据， 2004年三季度由于价格、区位、楼型等方面的原因未能实现的需求为313万平米。　　四季度的市场容量为 474万平米，而四季度市场的实际总供给量是704万平米，供给已经远大于需求，供需比例达到1.49：1。四季度南京市有几个体量较大的楼盘推向市场，如江北的明发滨江新城、华欧国际友好城，使得南京市四季度的总体供应量大幅升高，而需求量却没有明显增长甚至因为拆迁的滞后性而有实际的少量萎缩，供给的增大和需求的小幅萎缩促使本季度供需比相比上季度有较大的升高。　　数据显示，2004年四季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有114万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有344万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾已经非常尖锐！（详见本报告第二部分“产品结构分析”。）４．2004年四季度需求结构分析 4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到 2004年四季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示：图 1-2 2004年一至四季度南京市各片区需求比例变化图 [pic] 　　抉策地产研究中心的四季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在河西、城中和城东，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分别为 22.2%和22.1%，实际上城中作为南京市商业配套及生活配套最成熟的城市中心地带，对城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群退而求其次，把选择的重点放在了新城区——河西；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为18.2%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例也表现不俗，总比例有所提升达到16.6%。　　与今年前三季度相比，把理想的购房区域放在河西、城东和城中的总体比例变化不大，三者依然是前三位，只是在内部有些许变化，其中对河西的偏好比例虽然一直处于前三甲之首但比例有所下降；而对城中偏好比例则始终处于上升态势，对城东的偏好比例虽然有波动，但总体趋势是上升的。另外，城南和城北的需求比例比较稳定，其中城南一直在 11% 到 13% 之间，城北的需求比例则一直在 8% 到 10% 之间变动，上下浮动均不到 2 个百分点；值得注意的是，对江宁、江北的需求比例在经历了二、三季度的持续下滑后在四季度有小幅反弹。 4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况图 1-3 2004年潜在消费者对可承受最高单价的统计 [pic] 　　抉策地产研究中心四季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者的可承受的最高单价多在 4001-6000元/㎡的区间内，其中对单价在4001- 5000元/㎡之间的比例最高为36%；其次是单价在5001- 6000元/㎡的比例，为25.4%；处于第三位的是单价在3001- 4000元/㎡之间的比例；为23.4%；单价3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比较低，分别为7.3%和7.9%，这和单价在3000元/㎡以下的供给量及供给区域有很大关系，该价位段的房源基本上位于江北，主城区基本没有这样的商品房供应，所以该心理价位的需求比例被动压缩，而对于单价在6000元/㎡以上的，则也是因为选择地理位置较好的城中区域的准购房者受到6000元/㎡的实际房价影响的结果。　　与2004年前三季度相比，随着南京市居民收入的增加和整体房价的不断攀升，潜在消费者的心理可承受房价的峰值水平有了一定的提高，从三季度的集中在3000- 5000元/㎡上升到四季度的集中在4001-6000元/㎡，而且在可承受单价在5001- 6000元/㎡的人群比例有了较大幅度的上升。注：房价的攀升会迫使购房者接受较高的房价。 4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况图 1-4 2004年四季度潜在消费者对楼型的偏好统计 [pic] 　　抉策地产研究中心四季度统计结果显示，潜在消费者对楼型的偏好集中在多层和小高层，偏好比例分别为 40.1%和40.3%，并且对小高层的偏好比例首次超过了多层；对高层的偏好比例也比较高，为14.6%；对别墅的偏好比例很低，仅为5.0%。（本项指标与收入水平有关。）　　通过对四个季度的楼型偏好的对比可以发现，虽然多层依然在楼型偏好中唱主角，但是小高层已经渐为人们接受，其地位日渐稳固，况且随着土地资源日见稀缺，小高层的需求很容易在市场供给中得到相应的实现，而对多层的需求则会因为其供给量的匮乏向小高层和高层转移，使对小高层的需求呈现成长势头。 4.4 户型层次需求结构分析 [pic]图1-5 2004年潜在消费者对户型的偏好对比统计　　抉策地产研究中心 2004年四季度户型偏好比例统计结果显示，三室两厅的偏好比例最高，达到38.9%；二室二厅、三室一厅的户型需求在调查结果中所占的比例相差无几，分别为20.5%和24.6%；另外，对二室一厅的需求比例比较低，为11.3%；而对单室套的比例仅为2.6%，这个数据不能完全反映消费者对该户型的需求情况，因为目前对该户型的供给比例太小，消费者没有选择；对三室以上的大户型的需求情况与对大面积的需求基本对应，较真实的反映了对该类户型的需求情况。　　通过对 2004年一至四季度的户型偏好对比发现，对二室的需求比例基本上集中在30%- 35%之间，呈现微弱波动，其中对二室一厅的需求比例始终比较平稳，在10%- 12%之间，上下浮动不到2%；对二室二厅的需求比例总体上升但在四季度有回落；对三室的需求比例基本上呈现小幅上升的趋势，从一季度的57.2%上升到四季度的63.5%，其中对对三室一厅的需求比例从一季度的22.3%上升到四季度的24.6%，增幅为2.3%，对三室二厅的需求比例从一季度的34.9上升到四季度的38.9%，增幅为4.0%；对二室二厅的需求比例较上季度下降了4.9%，对二室一厅的需求比例较上季度上升了5.7%。５. 2005年需求总量分析　　按照进入 12月份以来的供应和销售情况，今年全市的新建商品房供应量可达1000万平方米，销售量约为800万平方米；另外，截止今年9月底，存量房的成交面积已经达到313.84万平米，那么根据前三季度的交易情况计算今年全年存量房的成交面积可达400万平米；那么今年全市总的销售量应在1200万平米以上。按照江苏省全面建设小康社会的要求，到2007 年全省户均住房面积要达到 84平方米。南京当然也不例外，根据市统计部门前不久所做的调查，南京城镇居民户均住房面积现为 65.1平方米，这个户均数字离 84平方米的“小康标准”还有 18.9平方米。按照南京 110万户城镇居民家庭计，在未来3年内，楼市将有2079万平方米的需求量。由于这是按照“小康标准”计算出来的，所以这2000多万平方米其实是一种非常“硬”的需求。如果再算上每年大约10万人的外来人口，实际的需求量还要大。2004年南京预计大约800万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。大量需求事实上并没有充分释放出来。随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。所以，抉策地产研究中心明年对新建商品房的的总需求量大约在900万平方米上下。二手房的需求量约为484万平方米上下，则2005年总需求量应在1400万平方米左右。第二节产品结构分析 1. 2004年市场供给状况 1.1 2004年1-10月全国及江苏省固定资产投资总量　　统计数字显示，当前我国房地产开发投资规模扩张的势头有所减缓。1- 10月份，全国累计完成房地产开发投资9526亿元，比去年同期增长28.9%，增幅同比下降 2.9个百分点，比上半年略增0.2个百分点。银行贷款增幅回落,所占比重减少。1- 10月份，房地产开发企业资金来源12967亿元，比去年同期增长31.4%，增幅同比下降12 .5个百分点，也略低于上半年增长32.8%的水平。土地供应增幅大大低于去年同期。1- 10月份，全国完成开发土地面积1. 3亿平方米，比去年同期增长 9.0%，增幅同比下降30.5个百分点，也低于上半年增长11.5%的水平。商品房销售增势趋缓。1-10月份，全国商品房销售面积2. 1亿平方米，比去年同期增长 18%，增幅同比下降16个百分点,也比上半年回落8.3个百分点；商品房销售额5704亿元，同比增长31.9%，增幅下降8.7个百分点。商品房空置面积继续保持负增长。到10月末，全国商品房空置面积9777万平方米，比去年同期下降3.7%，而去年同期是增长7.6%，今年上半年是增长0.2%。1- 10月份（换成全年数据），全国商品房施工面积达12亿平方米,占全部城镇投资施工面积的55.5%，高于2003年53.1%的水平。1- 10月,房地产开发项目计划总投资高达4.2万亿元，比去年同期增长35.2%，增幅高于去年同期13个百分点。 2004年全省完成房地产投资额1200亿元，占全社会固定资产投资的16%%，2004年我省房地产交易也十分活跃，全年商品房竣工面积为2500万平方米，商品房实现销售面积2200 万平方米。 1.2 南京市2004年房地产开发投资状况 [pic]图 2-1 2004年1-12月南京市固定资产投资与房地产投资额（单位：亿元）　　2004年南京市累计完成城镇固定资产投资1201.7亿元，其中上半年完成478.92亿元，占总量的39.9%；下半年完成723亿元，占总量的60.1%。1- 12月南京市完成房地产投资额286亿元，其中下半年实现175.65亿元，占总量的61.4%。据南京市房产部门统计数据，2004年南京市商品房新批上市总量达1000多万平米，在建、在售和新开工面积的增幅都超过50%。2004年南京房地产开发投资286亿元，同比增长 55％，占同期全市固定资产投资的23.8％，比全省房地产开发投资高6个百分点以上，约为全国平均增幅的一倍。图 2-2 2003年至2004年四季度南京市固定资产投资增长速度 [pic] 　　在宏观调控政策作用下，全市固定资产投资增速有所趋缓，由一季度的 72.8%回落到上半年的23.1%，进入三季度以后，全市的固定资产投资增幅开始逐步回升，从三季度的29%上升到四季度的53.4%。 2. 2004年南京市土地供应状况　　2004年被业界称为“政策年”，国家和地方都实行了土地紧缩政策，就南京市的土地供给情况来看，根据南京土地交易中心的数据，截止2004年12月底，南京市土地实际成交44幅，总面积285.7万平方米，成交价为54.8亿元，平均楼面单价1597.4元/㎡。　　有数据表明，自去年三四月份达到高峰以来，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 3、7、10月甚至出现单月成交量为零的记录，大多数地块成交价上涨幅度都在30%以内，部分地块以底价成交。通过对各个片区土地成交情况比较后发现，江宁区出让土地面积最多，达到 104.7公顷，但其总成交金额却排名第四，楼面单价最低，仅为 576.4元/㎡；河西片区成交地块数量最多，总金额也处首位，但成交总面积排名第二；城中片区的出让面积最少，仅 5.1公顷，但其成交总金额却比江宁片区还多 220万元，楼面单价最高，达到11857.9元/㎡，需要指出的是，由于城中出让土地多为商业用地，其容积率普遍较高，我中心的统计口径均以容积率1.2计算，出让方式统一按照净地计算，所以该楼面单价应适当降低，但不会改变其楼面单价处于首位的位置。而南京市2003年成交土地51幅，总面积达到602. 5万平方米，成交价高达 96.2亿元，与去年相比，今年的土地成交面积仅为去年的二分之一，成交金额也缩水一半。表 2-1 2004年南京市成交土地统计表 \|区域 \|地块数量 \|实际出让面积 \|成交金额（单位\|楼面单价（单位：\| \| \| \|（单位：平米 \|：万元） \|元/㎡） \| \| \| \|） \| \| \| \|江宁区 \|8 \|1046725 \|72370 \|576.4 \| \|江北区 \|4 \|142096.9 \|13795 \|809 \| \|河西区 \|9 \|608640.7 \|156600 \|2144.1 \| \|城中区 \|6 \|51013.7 \|72590 \|11857.9 \| \|城东区 \|2 \|17618.1 \|13890 \|6570 \| \|城北区 \|8 \|584212.9 \|146730 \|2093 \| \|城南区 \|6 \|407090.1 \|71742 \|1468.6 \| \|合计 \|43 \|2857397.4 \|547717 \|1597.4 \| 　　根据南京市土地储备中心数据显示，四季度南京市共挂牌 9幅地块，全部成交，其中4幅地块以高于底价的价格成交，出让总面积为 249123平方米，成交金额 67680万元。具体成交情况如下表：表 2-2 四季度挂牌南京市出让土地统计表 \|所属片区\|成交地块数量（单位：幅 \|成交面积（单位：\|成交价（单位：万元\| \| \|） \|㎡） \|） \| \|城南 \|3 \|26311.5 \|13530 \| \|城北 \|1 \|38572.9 \|10000 \| \|城东 \|1 \|9147.4 \|9000 \| \|江宁 \|3 \|132816.9 \|17850 \| \|河西 \|1 \|42274.3 \|17300 \| 3. 南京市四季度经济适用房、中低价商品房供给情况　　今年南京原计划建成经济适用房 120万平方米以上，建设中低价商品房90万平方米，完成危旧房改造50万平方米以上，建成和储备廉租房1000套.实际建成经济适用房156．81万平方米，建设中低价商品房95万平方米，完成危旧房改造50． 8万平方米，建成和储备廉租房 1000套。　　南京经济适用住房的新开工面积为 156．81万平方米。年初确定的目标是竣工120万平方米，后来因为拆除违章建筑的需求，又增加了30万平方米，使得全年的竣工目标增加到了156．81万平方米。截至2004年1 1月底，全市已竣工验收111． 1万平方米经适房、 12896套住房。按照目前各片区的建设进展，2004年底可确保竣工159万平方米、18858套住房，从而超额完成当年的建设目标。在供应上，到目前为止，竣工的18858套经适房已经全部分配完毕。其中，供应国有土地被拆迁家庭9000套、集体土地被拆迁家庭9678套、拆违家庭180套。 4. 南京市2004年四季度南京市商品房供应情况 4.1 2004年四季度商品房总体供需状况　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年四季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括三季度的未满足的需求313万平米）为474万平米（其中新建商品房需求318万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为704万平米（其中新建商品房实际供给498平米）。总供需比为1.49：1，供大于求情况较三季度有明显加剧，其中新建商品房的供需比是1.53：1。　　需要指出的是，供需比反映的是南京房地产市场总体的供求状况，对于房地产市场的认识具有参考价值，但总供需比无法反映各个细分市场的供求状况，如分区域、分价位段等的结构性供求矛盾的存在与实际比例，本报告除给出南京市总的供需比例外，还对各个细分市场的供需状况进行交叉分析，欲了解更加详尽的信息，敬请关注抉策地产研究中心的定制研究产品《南京市月度分片区市场特征监测报告》。 4.2 2004年四季度南京市新建商品房供应总量　　根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新监测数据， 2004年四季度南京新建商品房的实际供给总量为 498万平米，统计方法参照抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型。 4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 4.3.1 分片区的新建商品房供需分析图 2-3 2004年三、四季度分片区新建商品房的供需比 [pic] 　　从图 2- 3片区供需比变化图可以看到2004年三、四季度南京市房地产市场的供需比例的变化情况。在三季度中，仅城中和城东片区供需比小于1，其余各片区都已经供大于需。　　2004年四季度中，城南片区由于价位相对较低，加上地铁1号线这一利好的存在，使得其在四季度中的销售情况变好，尽管目前供需比仍然大于1，但是供需矛盾较之三季度有所缓和；城中片区受优良地段和最高价位的双向影响，供需比变化保持平稳；城东片区也一直是购房者心目中的理想地带，但是其价位也相对较高，四季度中由于新增供应量不多，在需求量保持平稳的情况下，供需比有较小程度的下降；城北片区的情况则与城南片区相似，虽然不是购房者心目中理想的安家之所，但是仍然以其较低的价位和地铁沿线利好吸引了不少购房者。三季度至四季度中，城北片区供需矛盾有较小程度的下降。　　供需失衡情况比较严重的区域仍然是江宁、江北及河西片区。四季度中，江宁、江北和河西片区的市场供应都很大，但是前二者由于价位段较低，易为一般人群所接受，因此尽管地理位置不够理想，但是销售情况较之前期，有所好转，其中尤以江北在四季度中的销售进展最大，受此影响，江北供需矛盾在四季度中有所缓和，由三季度的 3.6减至目前的2.98。河西片区虽然价位较高，供应量也很大，但是由于其一直是购房者心目中理想购房区域之一，有较大的市场需求量，因而尽管也是供大于需，但是供需失衡情况不如江北片区来的明显。　　结合三季度未实现的需求分析，至 2004年四季度末为止，未实现的需求集中于供需比小于1的城中片区及城东片区。而未被消化的供给同三季度一样，仍然集中在供需比过大的河西、江宁及江北片区。 4.3.2 分价格层次的供需分析图 2-4 2004年四季度南京市新建商品房分价格层次供需比 [pic] 　　图 2- 4显示了2004年四季度分价格层次的供需比例情况。通过对三、四季度的对比可以看出，南京市新建商品房在价格层次供需结构失衡情况越来越严重。从上表中数据可以看出，目前市场上只有4000--- 6000元/平米之间的商品房市场供不应求，其余价位段的房源供需比都已大于1。4000元 /平米以下价位段的房源出现供需比大于1的主要原因在于江北、江宁片区，就购房者来说，品质相差不大的房源，其价格越低就越受购房者的青睐。但是目前南京城区中，商品房的价位都在4000元/平米以上，不想离开主城区的购房者只能被动接受这一价格。而江北、江宁片区的房价虽然较低，都在4000元/平米以下，但是这两个片区远离主城区，不是购房者心目中的理想区域，因此，尽管其价格远低于主城区，但是其销售情况尽管始终处于增长态势。但在市场供应速度远超其消化速度的情况下，导致大量房源积压，如江宁片区。对于6000元/平米以上的房源，受购房者购买能力所限，其供需比在三季度中就已经大于1，随着四季度中以河西片区为主的6000元/平米以上大量新房源的继续增加，导致其供需矛盾进一步加剧。 4.3.3 分楼型的供需状况图 2-5 2004年一至四季度南京市商品房分楼型的供需比变化 [pic] 　　图 2- 5，可以看出，2004年一季度至四季度中楼型供需比的变化走势。通过比较发现，一至三季度中，各楼型供需比的变化相对平稳。至四季度时，各楼型供需比都有所增长，其中尤以多层楼型供需比涨幅最大，别墅的供需比涨幅紧随多层之后，排在第二位。小高层及高层楼型供需比涨幅一般。　　在四季度中，由于江宁前期大量多层房源的剩余及江北大量多层房源的上市，使得四季度中多层房源的供应体量在短时间内有了一个极快的增加，其供需比也由三季度中的 0.76增至目前的1.79，供大于需。四季度中，河西片区供应的大量房源中以小高层及高层为主。而目前市场总需求量有限，购房者对于高层及小高层都有需求，但是需求量保持比较平稳，且在总量上也小于供应总量，因此随着小高层及高层楼型供给量的持续增加，其供需也随之有所增加，但是二者涨幅一般。别墅市场需求一直较小，在2004年中其市场供需比一直大于1。至四季度时，由于别墅市场的仍然不停的有新供给上市，且购房者对别墅的需求幅度增长的速度要小于别墅供给量幅度的增长速度，此消彼长之上，使得别墅市场的供需比在四季度中增长较多。　　各楼型供需比的矛盾在三季度中有所缓和，但是至四季度时，这一矛盾又有所加大，供大于需，且这一供需差距还在继续拉大。总体而言，分楼型细分市场供需结构之间的矛盾，在四季度中表现的越来越明显，其中多层住宅与别墅的供需结构失衡情况则较为突出。 5. 2005年一季度南京市新建商品房供应状况 5.1 2005年一季度南京市新建商品房供应总量　　抉策地产研究中心因为拥有较全面、及时、准确的南京在售楼盘数据库，有能力对以月为单位的楼盘供给、吸纳、变化率做出较为精确分析，分析模型见本报告综述部分。根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2005年一季度南京新建商品房的供给总量约为460万平米，略低于2004年四季度的供应总量。 5.2 2005年一季度南京市新建商品房供给状况分析 5.2.1 2005年一季度南京市新建商品房分片区供应状况图 2-6 2005年一季度南京市新建商品房分片区供应比例 [pic] 　　在2005年一季度南京新建商品房的供给中，河西片区最高，占到了26.86％，主要原因由于奥体板块在四季度中的供应量一直有增无减，且四季度前面市的供给中仍然有大量的房源未被消化，使得河西片区的市场供应量越来越多，并最终取代在三季度供应量排名第一的江宁的位置。江宁片区在本期以微弱的差距排名河西之后，位居第二。尽管四季度江宁片区新增的供给不多，但是由于前期面市房源消化速度缓慢，市场上亦存在着大量的积压房源。　　2005年一季度江北的供应量占到总体的19.34％，供应量排名第三，较之四季度有很大提高，原因在于四季度位于江北片区的两个超级大盘的开盘，极大地充斥了江北的楼市。由于集中在江北的大盘项目较多，相信随着诸多大盘的逐渐面市，江北片区的供应量在整个南京楼市中所占的比重亦将越来越大。　　一季度中由于城北、城东及城中片区新增供应量较少，且前期面市的房源消化速度亦较快，使得这三个片区在一季度的楼市中，所占的市场份额都不多，分别为 10.75%、8.53%、7.58%。由于城中、城中片区可供开发土地资源越来越少，它们在南京楼市中所占的供给份额也将随着时间的推移越来越小。　　鉴于本报告是常规层次的研究报告，有关各片区的具体供给情况不再赘述，若想了解详情，请关注抉策地产研究中心的《南京房地产市场片区市场特征监测月度报告》。 5.2.2 2005年一季度南京市新建商品房分物业供应状况图 2-7 2005年一季度南京新建商品房分物业供应比例 [pic] 　　2005年一季度，南京市新建商品房市场供应的主体是住宅，占到供应总量的72％，这一数字较之四季度，略有下降，但是仍然远远超出其它物业所占比重。接下来是商住写字楼及商铺，二者比重既无差异，都占到供应总体的11％左右。别墅占到供应总量的 6%。 5.3 2004年四季度与2005年一季度南京市新建商品房供应状况对比 5.3.1 分区域市场供给比较图 2-8 2004年四季度与2005年一季度分区域供给比例变化 [pic] 　　由图 2- 8可以看出2004年四季度向2005年一季度的过渡过程中，南京新建商品房分区域供给的变化趋势：河西、江北、城北片区的供给份额增加明显，江宁片区的供给份额略有增加，城东片区的供给份额略有增加，城中、城南、城东的供给份额有所减少，其中以城中片区减少最为明显。　　05年一季度中尽管河西、江宁的新增供应量不多，但是由于这两个片区在四季度中面市的总供应量较大，且大部分未被消化，大量的房源累积到一季度，从而使得其市场份额所占比例较大。江北片区一季度的市场份额较之四季度有所增加，原因在于目前江北已经进入了大盘时代，由此带来的后继供应将在一季度中持续增加，从而使得江北片区在一季度所占的市场份额亦持续增长。城北片区在四季度中的楼市开始变得活跃起来，面市的新增供给也较多，因此其在市场中所占的份额，较之前期，自然有所提高。　　城中、城南及城东受其有限的土地资源所限制，使得它们在 04年四季度及05年一季度中新增的供应量都不是很多，加上城中、城东一直保持着较快的销售速度，此消彼长之下，最终使得它们所占的市场份额开始变小。其中，以城中片区的变化最为明显，其市场份额由四季度的20.43%下降为一季度7.58%。　　至04年四季度时，河西、江宁及江北片区已经供过于求，由上表中数据可以看出，至05年一季度时，供过于求的情况仍将继续加剧，市场压力将随之进一步加大，我中心将在相应的《南京房地产市场片区市场特征监测月度报告》中进行详细的分析，敬请关注。 5.3.2 分物业类型市场供给比较图 2-9 2004年四季度至2005年一季度分物业类型的供给比例变化比较图 [pic] 　　由图 2- 9可以看出，2004年四季度与2005年一季度分物业类型的供给对比中，四种物业的供应比例尽管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持稳定。其中住宅、商铺及别墅项目的供应比例略有增加。第三节价格研究　　本期价格研究以南京抉策地产研究中心楼盘数据库数据为依托，对南京市不同区域、不同物业具有代表性楼盘（新建、在售商品房）的销售状况进行连续跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究本季度南京市房地产市场价格特征。　　本期价格研究内容主要包括： 2004年12月南京抉策70典型楼盘价格指数、南京市新建商品房总体价格水平、新建商品住宅价格水平分析以及分物业、土地、存量商品房（二手房）和经济适用房、中低价商品房价格水平分析，南京市商品房价格成因及价格走势分析。 1. 供给价格水平分析 1.1 抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数　　2003年8月，南京抉策地产研究中心创立了南京市70典型楼盘价格指数评价系统，是南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的数据库系统。南京市近100家在建、在售的房地产项目的开发及营销代理机构与我中心签定有70指数数据交换协议，并从2003年8月起每月提供一次最新的楼盘信息、销售动态、价格信息及业主信息，所有数据均汇总在抉策地产70典型楼盘价格指数数据库中，相关研究将定期发布在《抉策地产研究中心南京市70典型楼盘价格指数报告》（双月发布）中。注： 70指数并不是单纯使用价格为变量，销售进程、空置比例、出租行情及相关市场动态变量都是重要的指标。　　我们把 2003年8月第一期70指数值定为100，根据抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数数据，运用系统模型得到2004年12月抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数。本期指数变化如下： 1.1.1 2004年12月抉策南京70典型楼盘价格总指数表 \|发布时间 \|南京市70典型楼盘价格总指数值 \|比上期增长率 \| \|2004年12月 \|127↑ \|0.3% \| \|2004年10月 \|127↑ \|3% \| \|2004年08月 \|123↑ \|1.98% \| \|2004年06月 \|120↑ \|1.6％ \| \|2004年04月 \|118↑ \|1.7% \| \|2004年02月 \|116↑ \|4.5% \| 1.1.2 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分区指数表 \|发布时间 \|分区域指数 \| \| \|城北 \|城东 \|城南 \|城中 \|河西 \|江宁 \|江北 \| \|2004年12月 \|124↑ \|120↑ \|126↑ \|140↑ \|133↑ \|123↑ \|117↑ \| \|2004年10月 \|123↑ \|120↑ \|126↑ \|132↑ \|132↑ \|123↑ \|115↑ \| \|2004年08月 \|121↑ \|120 \|121↑ \|126↑ \|127↑ \|119↑ \|114↑ \| \|2004年06月 \|117↑ \|120↑ \|118↑ \|117↑ \|123↑ \|116↑ \|113↑ \| \|2004年04月 \|116↑ \|118↑ \|117↑ \|115↑ \|122↑ \|115↑ \|111↑ \| \|2004年02月 \|115↑ \|116↑ \|115↑ \|112↑ \|120↑ \|113↑ \|108↑ \| 1.1.3 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分物业指数表 \|发布时间 \|住宅 \|商住写字楼 \|别墅 \| \|2004年12月 \|129↑ \|128↑ \|126↑ \| \|2004年10月 \|129↑ \|125↑ \|126↑ \| \|2004年08月 \|126↑ \|121↑ \|123↑ \| \|2004年06月 \|125↑ \|116↑ \|116↑ \| \|2004年04月 \|123↑ \|114↑ \|115↑ \| \|2004年02月 \|121↑ \|112↑ \|114↑ \| 　　本期南京抉策地产研究中心 70典型指数楼盘价格指数分析表明，2004年10至12月南京市房地产市场总数、分区指数、分物业指数除城中片区和商住、写字楼有较大上涨以外，其余与上期相比变化不大。 2004年10月到2004年12月，南京市房地产市场价格波动相对比较平稳（除城中片区以外）其他片区的涨、跌幅都不是很明显。其中城中片区涨幅仍然较大，涨幅为11.67%，主要原因是因为城中片区的商住、写字楼与商铺供应量的增加。导致整个城中片区价格的上扬。因此，供应与需求的比例关系始终是南京市房地产市场的主要因素。　　回顾 70指数2004年度走势，整体呈现平稳上涨形势。对比国家发展改革委 2005年1月发布的数据显示，2004年第四季度，全国35个大中城市房地产价格继续快速上涨，房屋销售价格同比增长10.8%，土地交易价格上涨10.0%，房屋租赁价格上涨2.0%。数据显示，去年第四季度，全国房屋销售价格比第三季度上涨2.2%。分地区看，全国仍有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中，青岛19.8%、南京15.2%、济南13.7%、杭州13.4%、沈阳12.0%、成都11.4%、宁波11.1%、上海10.4%，重庆10.3%。与第三季度相比，房屋销售价格除海口微降0.3%外，其它城市均有不同幅度的上涨。分类别看，住宅价格比上年同季上涨11.1%，比第三季度上涨2.0%。其中，经济适用房和普通住宅销售价格比上年同季分别上涨2.6%和11.6%，豪华住宅价格上涨12.5%。非住宅用房销售价格比上年同季上涨7.4%。其中，写字楼和商业用房销售价格分别比上年同季上涨7.5%和7. 2%，其他用房销售价格上涨9.5%。去年第四季度，土地交易价格比第三季度上涨1.8%。分地区看，35个大中城市中，9个城市土地交易价格第四季度同比涨幅超过10%，包括上海、厦门、杭州、大连、成都、天津、沈阳、福州和宁波，其中上海地价同比上涨18.8 %；哈尔滨、广州、昆明和兰州土地交易价格仍与上年同季持平。在土地交易中，居民住宅用地交易价格比上年同季上涨12.0%，比第三季度上涨1.3%。其中，豪华住宅和普通住宅用地价格分别比上年同季上涨6.8%和12.4%。商业旅游娱乐用地交易价格上涨9.8%，工业用地交易价格上涨7.0%，其它用地交易价格上涨4.4%。除工业用地价格比第三季度降 0.8%外，其它各种用地价格比第三季度均有不同幅度的上涨。去年第四季度，全国房屋租赁价格比第三季度上涨0.3%。分地5%的城市包括乌鲁木齐、杭州、昆明、上海、银川和宁波，其中乌鲁木齐上涨16.1%；而海口、大连和沈阳房屋租赁价格与上年同季相比有所下降。分类别看，住宅租赁价格上涨1.3%，涨幅比第三季度减少0.4个百分点；商业用房和厂房仓库租赁价格分别上涨2.9%和2.2%；办公用房租赁价格上涨1.1%。　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据监测，统计分析并以双月刊形式发布《南京 70典型楼盘价格指数报告2004年度刊》。以下为抉策地产研究中心2004年6月至2004年12 月70典型楼盘价格指数商品房、商品住宅、分物业商品房价格走势统计分析： 1.2 新建商品房价格水平分析图3-1 2004年6月—12月南京市新建商品房价格走势（单位：元/平米） [pic] 　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2004年12月70典型楼盘价格指数。以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出2004年12月新建商品房加权平均价格为 5062元/平方米。各片区的价格如图2所示。相比于上期，本期南京市的商品房均价上涨了14元/平方米，增长趋势有所缓慢。主要原因是央行的加息，增加了购房者的成本。从而使很多潜在购房者持观望态度，而抑制的交易影响了价格的涨幅。但从上表可以看出，城中片区的价格仍然高居不下，其主要原因商品住宅价格涨幅较大，另外商铺和商住写字楼的供给量的增加，带动了整个城中片区新建商品房价格的“一枝独秀”。　　城东片区由于麒麟板块的供应量逐渐增大，使其价格没有呈现出过高的涨势，反而下降了 10元/每平米。而城南较上期比较没有什么变化，价格保持稳定。城北片区主要是新增供给面积比较多，且价格变化不大。图 3-2 2004年10月-2004年12月南京市新建商品房均价增涨图（单位：元/平米） [pic] 　　如图3所示：根据抉策地产研究中心发布70指数12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房价格稍微有所上升，除城中、江宁、江北片区保持较小的幅度的增长以外，其余片区的价格均没有大的变化。江宁、江北片区价格之所以保持小步上涨，主要原因是这两个片区的购房者以本地人居多。 1.3 新建商品住宅价格水平分析 [pic] 图 3-3 2004年12月南京市新建商品住宅价格走势（单位：元/平米）　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库统计，得出 2004年12月南京市新建商品住宅均价为4778元/平方米。比2004年10月略有上升。各片区的价格走势如图4所示，城中片区新建商品住宅均价已达8012元/平方米，远远高于其他片区，比上期上涨了432元/平米，其余片区均保持相对的稳定。（河西片区的价格虽然表面上是上涨的，但是许多开发商采取打折的形式来吸引购房者，实际价格有少许下降）。城南、城北、江宁楼盘普遍价格变化不大。图 3-4 2004年12月南京市新建商品住宅价格增涨图（单位：元/平米） [pic] 　　根据抉策地产研究中心 70指数数据统计显示，2004年12月各片区的价格涨幅走势如图4所示，城中片区比上期上涨了432元/平米，另外江北片区也比上期上涨了39元/平方米。 1.4 分物业新建商品房价格水平分析图 3-5 2004年12月新建商品房分物业价格走势（单位：元/平米） [pic] 图 3-6 2004年10月至12月南京市新建商品房分物业均价双月涨幅 [pic] 　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，如图 6所示，2004年12月南京市分物业新建商品房价格走势。本期70指数典型住宅加权均价为 4778元/平方米，新建别墅及高级公寓均价为7201元/平方米，新建商住、写字楼为7579 元/平方米。其中除新建商住、写字楼较上期有较大涨幅，涨幅为6.3%。原因是商住写字楼主要集中在城中片区，地理位置和交通因素决定了起价格上涨。而新建住宅和新建别墅及高级公寓均有不同程度的下跌。 1.5 经济适用房价格水平分析　　今年，南京经济适用住房的新开工面积为 156 ． 81 万平方米。年初确定的今年目标是竣工 120 万平方米，后来因为拆除违章建筑的需求，又增加了 30 万平方米，使得全年的竣工目标增加到了 150 万平方米。截至今年 11 月底，全市已竣工验收 111 ． 1 万平方米经适房、 12896 套住房。按照目前各片区的建设进展，预计到年底可确保竣工 159 万平方米、 18858 套住房，从而超额完成当年的建设目标，到年底共竣工 152 万平米。在供应上，到目前为止，今年可以竣工的 18858 套经适房已经全部分配完毕。其中，供应国有土地被拆迁家庭 9000 套、集体土地被拆迁家庭 9678 套、拆违家庭 180 套。建设经济适用住房对于解决低收入家庭住房困难、平抑房价起到了很大的作用。　　尽管今年可竣工的 1 ． 8 万多套经适房已经全部分配完毕，但是，困难家庭对经适房的需求量依然十分庞大。据有关部门近日测算， 2004 年 11 月至 2005 年上半年，全市经济适用住房总需求量约为 37600 套。其中，国有土地拆迁约 22590 户（含在拆未完的老项目）需申购经济适用住房约 10500 套，城市 “ 双困 ” 家庭经济适用住房需求为 5000 套，拆除违章建筑需求 500 套；集体土地上拆迁 11600 户，需申购经济适用住房 23200 套。根据今年 11 月至明年上半年的预测需求总量，如果每套按 75 平方米测算，需要建住宅 282 万平方米。按得房率 0 ． 8 、容积率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 计算，需规划经济适用住房用地 420 万平方米。根据南京市物价局、南京市房产局共同颁布了《 2004 年度经济适用住房指导价格标准》中可知南京市经济适用房的销售价格基本在 1450 元 / 平米至 1800 元 / 平米之间；已经审批过的经济适用房政府指导价均在 1500 元到 1800 元 / 平米之间，而拆迁成本平均增加了 30 ％以上，经适房售价与建设成本倒挂的现象日趋明显。南京市经济适用房价格按不同土地级别确定销售价格，在公布的标准中，经适房政府指导价上限突破了 2000 元 / 平米。虽然政府不断增加经济适用房的开发面积，但就目前的总体状况而言，经济适用房仍存在很大缺口，处于供不应求的状态， 1.6 存量房价格水平分析图 3-7 2004 年 12 月南京市存量房（二手房）市场价格走势（单位：元 / 平米） [pic] 　　根据抉策地产研究中心房地产存量房数据库监测数据统计得出 2004年12月南京市个片区存量房价格。数据跟踪项目包括：房源地址所在的区域、面积、单价、总价、套型、配套设施等。　　如图 8所示，2004年12月南京市存量房市场，存量房的上涨趋势有所缓和。其中城中片区的二手房均价已达6386元/平方米，其余片区存量房市场存量房的价格也均有不同程度的上涨，除城东片区有所下跌。这主要与所监测的存量房房源地址有关。主要原因是选取的房源样本不一样，而且影响二手房价格的因数有很多。除了与房源的地址、面积、户型、年代等基本因素有关以外，还与房源本身的装修程度、朝向、居住年代等有关。所以二手房价格波动比较大。图 3-8 2004 年 10 至 12 月南京市各片区存量房价格涨幅比较 [pic] 1.7 南京市租赁行情分析　　根据抉策地产研究中心出租房数据监测统计得出， 2004 年 12 月南京市租赁市场价格与上期相比仍然保持一定的上涨趋势，比较火热。往年这个时期，应该是房地产租赁市场的“冷”期，但今年却没有受到季节的影响。主要原因是央行的加息，使好多潜在购房者持观望态度，选择租赁房屋，等待新建商品房价格的下调，而目前南京市二手房市场的价格并不低与新建商品房的价格。所以选择租房的人比较多，使南京租赁房市场保持一定的上涨趋势。租赁市场月租金主要与出租房的房源地址，建筑年代，装修情况，以及配套设施有关。 [pic]图 3-9 2004 年 12 月南京市分片区普通住宅租赁均价（单位：元 / 平米 / 月） 1.8 土地价格水平分析表 3-1 2004年南京市成交土地统计表 \|区域 \|地块数量 \|实际出让面积 \|成交金额 \|楼面单价 \| \| \| \|（单位：平米 \|（单位：万元）\|（单位：元/㎡） \| \| \| \|） \| \| \| \|江宁区 \|8 \|1046725 \|72370 \|576.4 \| \|江北区 \|4 \|142096.9 \|13795 \|809 \| \|河西区 \|9 \|608640.7 \|156600 \|2144.1 \| \|城中区 \|6 \|51013.7 \|72590 \|11857.9 \| \|城东区 \|2 \|17618.1 \|13890 \|6570 \| \|城北区 \|8 \|584212.9 \|146730 \|2093 \| \|城南区 \|6 \|407090.1 \|71742 \|1468.6 \| \|合计 \|43 \|2857397.4 \|547717 \|1597.4 \| 注： 1.楼面地价统一以容积率1.2计算； 2.统一以净地计算。　　2004年南京各片区楼面地价情况如表3-1：数据显示，截止2004年12月底，南京市土地实际成交43幅，总面积285.7万平方米，成交价为54.8亿元，平均楼面单价1597.4元/㎡。而去年南京市成交土地51幅，总面积602. 5万平方米，成交价高达 96.2亿元。从以上数据可以看出：今年的土地成交面积和成交金额均比去年缩水一半。　　通过对各片区的比较发现（见表 3-1）：江宁区出让土地面积最多，达到 104.7公顷，但其楼面单价最低，仅为 576.4元/㎡。城中片区相对于其它片区来讲，2004年土地出让楼面地价位居首位，原因是出让土地多为商业用地，其容积率普遍较高，但我中心的统计口径均以1.2计算，所以该楼面单价应适当降低，但不会改变其楼面单价处于首位的位置。表 3-2 南京近四年土地出让价格统计 \|年份 \|成交均价（单位：万元/亩） \| \|2000 \|193 \| \|2001 \|187 \| \|2002 \|229 \| \|2003 \|281 \| \|2004 \|153 \| 　　如上图所示： 2004年以来南京土地出让价格下降幅度较大。今年通过招拍挂成交的土地面积与去年相比减少了一半。而且以郊区土地出让居多，如江北、江宁等，城区出让土地较少，由于这些片区的土地价格较低，所以导致2004年度土地出让平均价格有所下跌。统计数字显示：今年南京市共出让土地285.7万平米。各类建设用地平均每亩出让价格达到153万元。 2. 2004年度南京商品房价格变动因素及相关分析 2.1 供需状况与房价走势 2.1.1 2004年四季度商品房供需形势—— 房价最强有力的支撑面　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004年四季度，南京商品房总供需比为1.49：1，供大于求情况较三季度有明显加剧，其中新建商品房的供需比是1.53：1。但是四度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有124万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有354万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。应该说从总体供需关系说，房价同时存在着上涨与下降的压力，具体表现就是在细分市场内部有着微妙的调整已经开始，但总体房价仍然程平稳小幅上涨态势，因为大量未被满足的市场需求仍然是南京市房价居高不下的最强有力的支撑面。 2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 [pic]图 3-10 2004年二至四季度南京市商品房价格层次需求比例　　南京商品房供求结构的不平衡也是房价上涨的重要原因。其表现为市场供应的商品房单价、总价、区域与消费者实际需求之间的差异。　　目前，南京大部分的家庭年收入在 15万元以下，而这部分人正是当前购房的主力军，他们的消费能力在很大程度上影响着楼市的价格。这部分家庭对均价4000—5000元/平米、面积60—80平米的住房需求最为强烈。而根据最新的抉策购房会员俱乐部消费者数据统计显示：居民对房价的期望值与市场实际情况相差甚远。占需求比例66.7%的消费者接受的最高单价在3000元/㎡- 5000元/㎡以下，严重供不应求，相比之下，单价在6001元/㎡以上的供给比例则数倍于需求比例。　　同时，目前的高档住宅供应量过大，中低档供应量却明显不足，急需低价房的百姓占有很大比例，但是开发商为了节省成本，多数楼盘的主力户型偏大，目前南京商品房平均面积在 120平方米，中低价位及中小户型的普通商品房供应量偏小，高价位大户型房源比重过大，大户型在市场上始终供过于求。这种结构性失衡无疑加重了购房人的实际负担，不少购房人被迫购买大户型。开发商要充分考虑中低收入家庭的住房需求，这样才能起到平抑商品住房价格的作用。 2.2 居民收入增加与消费能力增长，商品房价格的主要支撑面　　2004年，南京市人均可支配收入增加，城市居民人均可支配收入为 11570元，，农民人均纯收入为 5460 元，比上年增长 13.5%。城乡居民收入明显提高，分别增长 13.5% 和 11% ，就业总量持续扩大，新增城镇就业 87 万人，城镇登记失业率近年来首次回落到 4% 以内。南京市各项城市建设速度将继续加快， 2005年南京城市建设完成投资将不低于300亿元，工业投入将完成550亿元以上。以上数据表明，南京经济运行情况良好，各项主要指标高位运行，呈现出快速、健康的发展态势。宏观经济持续走好，消费者信心增强，城市居民的消费质量不断的提升，多层次、多样化消费格局逐渐形成，南京居民购买力在不断的提高，必然增加对商品房的需求。 2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响　　据国家统计局资料，南京市 2004年累计完成城镇固定资产投资1201.7亿元。其中上半年完成478.92亿元，占总量的 56.1%；7-11月完成374.35亿元，占总量的43.9%。1- 11月南京市完成房地产投资额195.95亿元，其中上半年实现110.35亿元，占总量的56.3 %，房地产投资额度有所回落，增速也趋缓。但房地产投资已经占地区生产总值比重达到 12．2％，支柱产业地位初现。　　据南京市统计局统计数据显示：我市现有房地产开发企业达 446家，房地产开发企业注册资本96亿元，房地产从业人员约30万人，房地产开发项目3 37个，总投资591．87亿元，用地面积2034． 67公顷，总建筑面积 2492．93万平方米。2004年南京市商品房新批上市总量达1000多万平米，在建、在售和新开工面积的增幅都超过50%。　　虽然由于国家的宏观调控，房地产开发投资增幅有所缓和，但是投资结构不均衡现象依然非常严重。市场 60%以上的开发项目属于中高档，而市场80%以上的需求集中在中低档，中高档商品房开发量过大，直接导致了房价的攀升。所以虽然房地产开发投资增长速度有所下降，但房价仍继续保持了增长态势。 2.4 城市化进程继续加快，商品房价格的主要支撑面之一　　随着及城市化进程的加快，城市的基础设施更完善，交通更便利。从长期来看，城市化将带来城市人口的增加，居民对住房需求的增加。 2005 年，南京市将进一步加大城市化进程建设，政府将继续鼓励市民通过购买商品房来改善居住条件；加快“一城三区”的建设，把主城区人口进一步向城外疏散；在相关区域内，将房地产开发与创造就业机会并举，让小区居民能够就近就业，同时加快主城以外各板块的配套基础设施的建设。城市化进程是长期刺激房地产行业发展的重要动因，其不断增长的速度也是南京市商品房价格的主要支撑面之一。 2.5 商品房成本上涨，商品房价格的主要支撑面之二　　土地成本的上涨——由于宏观调控，使得南京市目前用于建造商品房的土地相对减少，这也是南京市房地产价格较高的重要因素之一。地价是由土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费、其它土地开发费四部分组成。土地出让金的高低又受地租、可供开发的土地数量的影响。经济的发展，加速了对城镇用地的需求，然而土地作为一种稀缺资源，供住宅开发的用地相对减少，这就成为地价长期居高不下的客观原因。 8·31 土地大限之后，地产商靠关系拿地的好日子一去不复返，这一天也成为土地市场化的标志日，而通过使用拍卖方式出让土地，导致本来就僧多粥少的土地供应市场更加紧张。　　同时，由于消费者对商品房的品质追求越来越高，导致商品房综合质量的提高，一些新科技，新材料的的应用势必将增加投资的成本，从而影响商品房的价格。例如，目前开发建设的商品房普遍采用框架、半框架结构，使用塑钢门窗、 PVC 管等新型建筑材料，以提高住宅质量和档次；为满足住房需求，有些开发商还采用了中庭花园、纯净水供给系统、小区智能化等设计，以改善和优化居住环境；为使楼宇正常运转，还须将上下水、电力、电信、热力、天然气等配套设施与外围市政接通；为日常生活需要，修建了商场、学校、娱乐、通信设施，以及公交线路引入小区，等等。随着竞争的加剧，销售压力日益加大，为了宣传推销自己的楼盘，广告费用的增加和营销力度的加大使得商品房间接成本也有所增加，所有这些费用，均将被纳入购房者的成本中即最终的房价中，因此，商品房各项成本的上涨必然促使房价上涨。 2.6 近期宏观调控对房价及对购房心理的影响分析金融、信贷 ——今年以来，国家对部分投资过热行业采取了适度紧缩的调控措施。在对房地产开发信贷规模控制的同时，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛。特别是在二手房贷款方面，大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格审查条件，使购买商品房的申贷难度加大。此外，银行的贷款品种也开始减少，部分银行为规避风险停办一些非常符合市场需求的贷款业务，比如 “转按揭、换按揭”。所以，金融信贷的缩紧在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，短期内也影响了一些真正的购房需求，影响了部分商品房的交易。加息 —— 10月28日，中国人民银行正式宣布加息 0.27％。此次加息是9年来的首次加息。对于购房者来讲，加息会增加多少月供是他们最关心的问题。其实，加息对于月还款的影响并不大，在经济的不断增长和收入的不断提高下，消费者对住宅仍然有较高整体需求。虽说会对潜在购房者的购房心理产生一定的影响，但自住型的购房者的购房需求不会因此改变。但加息对于个人投资的影响还是存在的，并在一定程度上扼制房产投机行为。同时此次加息，在一定程度上增加了开发成本，势必推动房价上涨。消费心理变化 ——经过政府引导和宏观调控，南京市商品房 “买方市场”格局正在逐步成型，市场逐步趋于成熟和理性。具体表现在买卖双方心态有所调整，开发商不再盲目定高价，而消费者更加务实。第四节消费者调查 1. 研究背景　　随着南京楼市供给量的增大和今年对刚性需求——拆迁量的控制，各个片区均出现了不同程度的销售乏力，尤其是体量较大的河西、江北和江宁三大片区，供需结构性矛盾更为突出，销售压力很大。因此，把握消费者已经成为把握成败的关键环节。　　通过消费者调查，可以了解消费者的诸多消费习惯和消费心理动态，深刻体会消费者购买决策过程，从而在吸引消费者的各种举措上能做到有的放矢，并以需求调整供给，逐步缓解供需的结构性矛盾，以实现市场的均衡有序。 2. 研究说明 2.1 样本特征　　抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的会员，该组样本满足以下条件：　（1）在南京居住2年以上的常住人口；　（2）打算在2年内在南京购房的准购房者；　（3）所选择的意向购房区域为南京城区七大片区（即：城中片区、城北片区、城南片区、城东片区、河西片区、江宁片区、江北片区） 2.2 样本量本次调查抽取 2004 年 10月1日 - 12月25日加入本会员库的会员882个，本次调查可信度为 95 ％以上，误差控制在 3 ％以内。随机回访以往会员样本 120 个。 2.3 数据的质量控制　　经过甄别合格的受访者才能进入受访环节，并在访问结束后的次日接受复核，复核员和甄别员不能由访问员担任，以免对问卷质量的控制产生不利影响。具体流程见下图： [pic] 2.4 研究方法（ 1 ）调查方法：本次调研采用了电话访谈会员样本，分区域拦截访问随机样本的调查方法。（ 2 ）分析方法：主要采用定量研究的方法，并结合以定性研究。 2.5 主要研究指标（ 1 ）准购房者的人口学特征及社会学特征（ 2 ）准购房者的购房需求特征（ 3 ）准购房者的购房行为及习惯（ 4 ）准购房者的媒体接触习惯 2.6 调研内容　　调研内容主要由两个部分组成，一部分为样本的基础信息，另一部分为样本的需求偏好信息及影响购买决策的主要因素的信息收集，具体而言就是意向购买的区域、意向购买的户型、意向购买的楼型、单价、总价、信息获取途径等等。 3. 意向购房者的基本特征 3.1 潜在购房者年龄结构图 4-1 2004 年四季度南京市准购房者年龄结构统计 [pic] 　　抉策地产研究中心 2004 年四季度调查结果显示，在意向购房者中 26- 35岁的人群比例最高，占据了整个人群的48.2%；其次是36- 45岁之间的人群，比例为24.1%；25岁以下的人群，在准购房者中的比例也不容忽视，占到17.5%；46岁以上的人群的比例较低，合计为10.3%。　　纵观 2004年一、二、三、四季度，25岁以下的人群比例在经历了前三个季度的平稳态势后在四季度有较大幅度的下降，降幅近10%；26- 35岁之间的人群比例在三季度的较大幅度的上升后到四季度有微弱回落，从三季度的51 .3%下降到48.2%，但其主体人群的地位没有改变；36- 45岁的人群比例在三季度较大幅度下降后到四季度有强力回升，从三季度的9.1%上升到 24.1%；46岁以上的人群比例则没有明显的变化。这也从一个侧面证明了26- 35岁之间的人群不论是购房欲望和实现能力上在各个年龄段中都是最有竞争力的。 3.2 潜在购房者的家庭结构图 4-2 2004年四季度南京市准购房者家庭结构统计 [pic] 　　抉策地产研究中心四季度对潜在消费者的家庭结构的调研结果显示：潜在购房者中主要是以家庭为单位进行房产的买卖行为，其比例高达 90.1%，其中三口之家或三口以上的家庭结构占70.2%；相比之下单身购房群体在对房产的需求强烈程度和支付能力上都略显不足，所占比例不到10%。 2004年四个季度比较发现，家庭结构中各个比例变化不大，家庭购买的比例虽然在某个季度有变化，但总体走势上基本平稳，始终是单身购房群体的比例在10%左右微弱振动，家庭购买比例在90%左右变动，但受外部大环境的影响，等待的气氛依然比较浓，层次复杂的家庭结构的单一化趋势受到一定的阻滞。 3.3 潜在购房者的家庭收入情况图4-3 2004年四季度南京市准购房者家庭年总收入统计 [pic] 　　从图 4-3中可以看出：四季度的调研中，家庭年总收入集中在4- 8万之间。其中家庭年总收入在5.1-6万的比例最高，达到19.8%；家庭年总收入在4.1- 5万的比例位居第二，占到17.8%；年总收入在3万以下、3.1- 4万和12万元以上的人群比例也较高，分别为16.8%、16.5%和16.2%；家庭年总收入在6. 1-8万和12万以上比例均很小，比例分别为7.6%和5.3%。　　与前三个季度相比，潜在消费者的收入水平总体变化不大，家庭年总收入在 4万以下的人群比例有显著下降，5.1- 12万的中高收入人群比例有较明显的上升，12万以上的高收入人群的比例基本稳定。 3.4 潜在购房者的受教育程度图 4-4 2004年四季度南京市准购房者中学历结构统计 [pic] 　　正如上季度报告中所说的，随着学历在个人发展中的作用越来越重要，上大学成为人们改变自己命运和提高经济能力的一个重要途径，尤其是社会竞争日益激烈的今天，于是，不仅仅受过高等教育的人群总量不断激增，其在人口中的比例也在不断上升。从上图中可以看出，具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，并正以惊人的速度在增长。抉策地产研究中心 2004 年四季度调查结果显示，在准购房者中比例最高的是具有大专学历的人群，为 42.2% ，比第三季度上升了 5.3% ；其次是具有本科学历的人群，比例为 39.9% ，比第三季度上升了 6.6% ；而具有高中 / 中专及以下的人群比例则有所下降，分别从 18.8% 、 2.0% 下降为 13.2% 和 0.3% 。　　通过对 2004 年一、二、三、四季度的学历分布对比发现，具有本科学历的人群比例始终处于上升阶段，具有大专学历的人群比例稳中有升，高中 / 中专 / 技校和初中及以下的人群比例一路下滑，这与社会总体发展趋势基本一致。 4. 潜在消费者的购房偏好 4.1 潜在消费者对购房区域的偏好图 4-5 2004年三、四季度潜在消费者对购房区域的偏好统计 [pic] 　　抉策地产研究中心的四季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在河西、城东和城中，其中河西的偏好比例是 24.2%，位居几大片区之首，这主要源于它作为近年崛起的南京新城区，在消费者心中不论从升值潜力还是从以后的发展前景都在不断上升；其次是城中，作为南京市商业配套等最成熟的城市中心地带，偏好程度依然很高，但由于其可望不可及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群退而求其次，所以其偏好比例排在第二位；城东，作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，其偏好比例为18.2%；另外江宁在潜在消费者的区域偏好中也表现不俗，达到14.9%；城南和城北比例不高，比例分别为11.6% 和9.3%；选择要在江北购房的潜在消费者的比例最小，仅为2.3%。　　与今年三季度相比，把理想的购房区域放在河西、城东和城中的总体比例变化不大，三者依然是前三位，只是在内部有些许变化，如对河西的偏好比例有所下降，降幅为 0.4%，而对城中和城东的偏好比例均有不同程度的上升，其中城中比例上升了1.9%；在其他几个片区三、四季度的偏好比例变化不大。详细论述请参阅本中心的《2004年四季度消费者调查报告》。４.２潜在消费者对购房面积的偏好 [pic] 图4-6 2004年三、四季度潜在消费者对意向面积的偏好统计　　抉策地产研究中心四季度统计结果显示，与上季度相比对面积的偏好仍然集中在 71-110㎡之间，其中对71-90㎡的需求比例较上季度还上升了7.3%，但对91- 110㎡的需求下降了4.7%；另外，对111㎡以上的大面积房产的需求比例则有微弱下降；这与消费者的购买能力、南京市目前实际供给的产品面积分布结构以及总价等因素直接相关的，这种相关关系的描述在本中心的《2004年四季度消费者调查报告》中有详细的论述。由于总价较低不会造成很沉重的经济负担，尤其是对那些急于在南京安家、拆迁户和结婚的人群来说，这种低总价、低首付恰恰迎合了这种需求，因此对中小户型的市场需求量会出现稳中有升的局面。从另外一个方面也说明，购房者消费观念日趋成熟。 4.3 潜在消费者对楼型的偏好 [pic] 图4-7 2004年四季度潜在消费者对楼型的偏好统计　　抉策地产研究中心四季度统计结果显示，潜在消费者对楼型的偏好集中在多层和小高层，偏好比例分别为 54.1%和40.3%；对高层的偏好比例较低，为4.6%；对别墅的偏好比例很低，仅为1%。　　通过对四个季度的楼型偏好的对比可以发现，虽然多层依然在楼型偏好中唱主角，但是小高层已经渐为人们接受，其地位日渐稳固，况且随着土地资源日见稀缺，小高层的需求很容易在市场供给中得到相应的实现，而对多层的需求则会因为其供给量的匮乏向小高层和高层转移，使对小高层的需求呈现成长势头。 4.4 潜在消费者对户型的偏好图 4-8 2004年三、四季度潜在消费者对户型的偏好对比统计 [pic] 　　从上文中潜在消费者对购买面积的偏好比例上可以看出，消费者的偏好面积集中在 71-110㎡之间，那么与户型对应起来就是二室二厅到三室两厅。从图4- 10中不难看出，三室两厅的偏好比例最高，达到38.9%；二室二厅、三室一厅的户型需求在调查结果中所占的比例相差无几，分别为20.5%和24.6%；另外，对二室一厅的需求比例比较低，为11.6%；对单室套的比例仅为2.6%，这个数据不能完全反映消费者对该户型的需求情况，因为目前该户型的供给比例太小，消费者没有选择；对三室以上的大户型的需求情况与对大面积的需求基本对应，较真实的反映了对该类户型的需求情况。　　与三季度相比，对二室的需求比例有所下降而对三室的需求比例有所上升。其中对三室一厅的需求比例较上季度了 2.6%，对三室二厅的需求比例较上季度上升了1.8%；而对二室二厅的需求比例较上季度下降了4.9%，对二室一厅的需求比例较上季度下降了0.3%。 4.5 潜在消费者对配套最看重的三个因素 [pic] 图 4-9 2004年四季度潜在消费者对配套最看重的因素的偏好统计注：本题为多项选择　　抉策地产研究中心四季度潜在消费者调查结果显示，在对相关配套的考察中，潜在消费者对交通路线的关注度最高，认为交通便利是必备配套的比例高达 76%；其次是对生活中不可或缺的超市的需求，认为超市是配套中不可缺少的比例为64. 2%；紧随其后的是对学校和农贸市场的需求，比例分别达到43.4%和44.8%；以上四大元素对于人们的日常生活是息息相关的；另外，人们对医院的选择比例也比较高，达到26 .7%；而相比之下，对餐饮场所和娱乐场所则要求不多，说明更多的潜在消费者关注的还是基本的生活配套。 4.6 潜在消费者购买目的的分析 [pic] 图4-10 2004年三、四季度潜在消费者购买动机比较　　2004年四季度，在对潜在消费者的购买目的进行调研后发现，有16%的受访者主要是因为拆迁购买住房；用于改善居住条件的仍然占据主要比例，四季度该项比例为33.8%，与三季度相比上升1.7%；用于满足基本生活需要的比例从三季度的18.1%下降到18%；用于定居南京的受访者的比例也从三季度的9.8%上升到10.9%；用于投资的比例为21.3%，比三季度回落了2.1%。 5. 购买方式与购买力分析 5.1 潜在消费者可以承受的最高单价图 4-11 2004年三、四季度潜在消费者对可承受最高单价的统计 [pic] 　　抉策地产研究中心四季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者的可承受的最高单价多在 4001-6000元/㎡的区间内，其中对单价在4001- 5000元/㎡之间的比例最高为36%；其次是单价在5001- 6000元/㎡的比例，为25.4%；处于第三位的是单价在3001- 4000元/㎡之间的比例；为23.4%；单价3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比较低，分别为7.3%和7.9%，这和单价在3000元/㎡以下的供给量及供给区域有很大关系，该价位段的房源基本上位于江北，主城区基本没有这样的商品房供应，所以该心理价位的需求比例被动压缩。　　与2004年三季度相比，随着南京市居民收入的增加和整体房价的不断攀升，潜在消费者的心理可承受房价的峰值水平有了一定的提高，从三季度的集中在3000- 5000元/㎡上升到四季度的集中在4001-6000元/㎡，而且在可承受单价在5001- 6000元/㎡的人群比例有了较大幅度的上升。 5.2 潜在消费者可以承受的最高总价 [pic] 图4-12 2004年四季度潜在消费者对可承受最高总价的统计　　2004年四季度潜在消费者可承受最高总价的调研结果显示，对总价在31- 40万之间的可承受比例最高，达到38%；可承受最高总价在41- 50万之间的所占比例次之为21.5%；可承受总价在20- 30万之间位居第三，比例为为16.2%；可承受总价在万之间和51- 60万之间的比例比较小，为10.6%；可承受总价在60万以上的比例也较低，仅为9.9%；比例最小的是可承受总价在20万以下的，比例仅为4%。 5.3 付款方式图 4-13 2004年三、四季度潜在消费者对付款方式的偏好统计 [pic] 　　2004年四季度潜在消费者付款方式的调研结果显示，选择按揭贷款的人群比例最高为72.1%；其次是一次性付款的人群比例为14.9%；选择分期付款的人群比例最低，为13 .0%。这些数据值得关注，说明随着房价的不断攀升，能一次性付款的购房群体逐步缩小。自从今年11月1日央行加息政策实施以来，加息对楼市影响的讨论不绝于耳，但根据我中心对消费者的深度访谈发现，央行的加息影响最多的可能只是消费者的付款方式，比如减少贷款额度或缩短贷款年限，但仅就本次小幅加息而言，影响微乎其微。与上季度相比，按揭贷款的选择比例有3.4%的增幅；一次性付款的选择比例有2.2%的上升；分期付款的选择比例下降了5.5%。在中国目前信用制度还不是很健全的今天，选择贷款的比例已经超过了7成，换句话说有7成以上的消费者选择了透支明天的收入作为今天的消费支出，那么他们的这种对未来的普遍乐观的预期是理性的还是有一定盲目性的呢？从我国目前的信息通畅程度和受高等教育教育比例而言，消费者要根据国家的就业率、行业的发展前景等信息实现相对理性的预期还未实现，所以，消费者这种多少有点盲目的乐观预期会给银行和个人带来一定的风险隐患。另外对付款方式数据与房价水平做相关性分析，可以为建立我们自己的收入房价比提供参考，详细分析见《抉策地产研究中心南京市季度房地产市场需求特征调查研究报告》。 6. 潜在购房者的媒介影响度媒介对意向购房者的决策过程的影响程度图 4-14 2004年四季度潜在消费者的媒介影响度的统计 [pic] 　　抉策地产研究中心调研结果显示，三季度潜在消费者认为媒介宣传“有一定影响”的比例为 71.6%；认为“没有什么影响”的比例为23.9%；认为“影响很大”的比例仅为4.5%。第五节生活指数评价　　抉策地产研究中心于 2003年8月创立了区域生活指数评价系统和典型楼盘生活指数评价系统，至今已一年有余，经过多次补充、完善和修订，是经过科学设计的评价模型系统，主要是用来评价城市中各片区、各地理板块、各典型楼盘的生活便利程度的指标系统，并给出区域生活便利指数、区域发展综合评价和专项分析、典型楼盘生活指数评价、典型楼盘性价比分析。生活指数模型旨在提供一个对房地产产品的客观评价体系与计量模型，它能够为房地产开发商进行楼盘开发提供理性的参考，为购房者的理性选择提供有益帮助。这个模型在今天这样一个商品房供应如此纷繁复杂的时代可以提供一套有效的评价商品房价值的方法。　　根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库数据分析，2004年三季度消费者调查结果显示，购房者对商品房的选择进一步集中在对商品房产品品质、投资价值等的判断项目上，抉策地产研究中心购房会员俱乐部目前在受理来访和来电咨询的会员时，也发现购房群体急需一套比较标准的商品房评价指标，因为在大量的由供给方提供的宣传资料与数据中进行理性的判断是相当困难的，另外不同目的购房者如：居住、经营、投资有不同判断指标。抉策地产研究中心根据社会公众的需要设计的区域生活指数模型不仅考虑商品房基本生活便利指标，而且设计了区域地理人口发展态势、区域经济发展水平等相关指标，并提供利用模型对典型区域的区域生活指数的评价结果；并分别考虑了住宅、商住及商铺类物业各类型商品房的租金水平、投资回报率等指标项目，以比较全面的视角对商品房的性价比进行评价。本节提供了利用生活指数模型对典型项目进行的生活指数评价结果。　　抉策地产研究中心生活指数评价模型依据抉策 70典型楼盘数据库的数据支持，将长期为社会各界提供对房地产产品综合品质的评价与分析结果。 1. 生活指数评价 1.1 区域生活指数模型　　生活指数模型是抉策地产研究中心独创的基于抉策地产研究中心 70典型楼盘指数数据库之上，建立的生活便利程度的信息分析系统，用于评价特定区域或特定楼盘生活便利程度的综合评价体系；具体地说就是运用德尔菲法对各指标计算打分，同时利用 MATLAB软件，来评定区域生活便利程度的方法。设有双层加权指标7项，这些指标项目为：区域交通设施完备程度、区域环境保护程度、区域商业设施完备程度、区域医疗设施完备程度、区域休闲设施完备数、区域教育设施完备程度、区域内典型社区居民满意程度、区域人口地理发展水平及区域经济发展程度。　　抉策地产研究中心对以上指标建立了监测模型，计算得分，以量化的评价结果来说明所属地域商品房的市场性价比，评定模型如下：表 5-1 区域生活指标双重加权评定模型（5分制） \|影响因素 \|总权重\|分级指标及分权重（w） \| \| \|(w) \| \| \|区域人口地 \|0.10 \|区域每平方公里人 \|区域大专以上学历 \|区域45岁以下人口比 \| \|理发展水平 \| \|口数/家庭数量（0.\|人口比例（0.35） \|例（0.20） \| \| \| \|45） \| \| \| \|区域经济发 \|0.10 \|区域内就业人口数 \|人均可支配收入（0\|人均零售额（0.20） \| \|展水平 \| \|（0.50） \|.30） \| \| \|区域交通设 \|0.15 \|公交线路总里程（0\|区域中心点距市中 \|是否有轻轨、地铁、 \| \|施完备程度 \| \|.45） \|心直线距离（0.35 \|快速交通环线的规划 \| \| \| \| \|） \|（0.20） \| \|区域环境质 \|0.15 \|周边植被覆盖率（0\|地域风貌（0.30） \|属几级地（0.20） \| \|量 \| \|.50） \| \| \| \|区域商业设 \|0.15 \|超市、便利店密度 \|大型商贸场所密度 \|农贸易市场密度（0.3\| \|施完备程度 \| \|（0.45） \|（0.25） \|0） \| \|区域医疗设 \|0.10 \|10公里范围医疗机 \|距离片区中心最近的三级以上医院的距离 \| \|施完备程度 \| \|构数（所）（0.50 \|及名称（0.50） \| \| \| \|） \| \| \|区域休闲设 \|0.10 \|每平方公里体育场 \|每平方公里中档餐 \|每平方公里文化娱乐 \| \|施完备数 \| \|馆数（0.45） \|饮服务机构数（0.2\|场所数（0.30） \| \| \| \| \|5） \| \| \|区域教育设 \|0.10 \|大学、展览馆密度 \|中小学密度（0.45 \|幼教服务机构密度（0\| \|施完备程度 \| \|（0.25） \|） \|.30） \| \|代表社区居 \|0.05 \|通过小型抽样调查获得有关：居民对社区保安标准、物业收费 \| \|民居住满意 \| \|标准、保洁标准的态度得出的综合分。 \| \|程度（5分制\| \| \| \|） \| \| \| 利用这个模型，我们可以对不同地理范围内的片区进行生活指数评价。 1.2 应用与测评结果　　自该模型推出以来，这一对商品住宅的价值评价体系已为社会各界所接受，本期我中心对生活指数评价模型进行了进一步的应用：在对南京市人口地理进行板块划分的基础上，选取南京市江北片区六个小地理片区进行了生活指数评价。评定结果如下表 5-2：表 5-2 南京新城区典型版块生活便利指数评定结果列表 \|小片区名 \|城东南杨庄 \|将军路版\|珠江镇版\|河西奥体 \| \|称 \|版块 \|块 \|块 \|版块 \| \|所属大区 \|城东片区 \|江宁片区\|江北片区\|河西片区 \| \|生活指数 \|4.20 \|4.12 \|4.08 \|4.35 \| \|普通住宅 \|5000 \|3800 \|2700 \|2800 \| \|均价 \| \| \| \| \| 　　区域生活指数的测评结果可以对消费者评价楼盘性价比、开发企业进行楼盘项目规划、中介机构评价租赁行情提供一定参考。本期我们就城东南杨庄版块、将军路版块、珠江镇版块、河西奥体版块四个新城区新兴版块进行区域生活指数评价，结果如上表。江北是近期南京市城市发展中的新城区，近年来政府规划与投入的力度相当大，过江交通路网的逐步到位以及片区的规划与建设的逐步到位为珠江镇这个中心版块具备了凝聚周边人气，形成中心商业与文化区域的可能，其在区域交通、商业设施、医疗设施、典型社区居民满意程度等生活便利指标的完备程度分级指标得分不高，而在区域环境保护程度、远景规划等分级指标项目中有一定优势，综合得分处于四个新兴版块的较低水平，但后继潜力较大；江宁将军路版块，因为主要以居住为主体功能，在区域交通、环境景观、商品房品质等生活便利指标的完备程度分级指标得分较高，但在商业、文化、教育设施等生活便利指标的完备程度分级指标得分不高，处于四个新兴版块的中上水平；城东南杨庄版块由于距离主城区较近，环境质量较好，近年来商品房价格上升幅度很大，其在区域交通、商品房品质、代表社区居民居住满意程度等生活便利指标的完备程度分级指标得分较高，但在商业、文化、教育设施等生活便利指标的完备程度分级指标得分不高，处于四个新兴版块的中下水平；河西奥体版块经过政府大力度的建设投入，基本设施到位情况明显改善，在区域交通、区域环境保护程度、商业设施、医疗设施完备程度等生活便利指标的完备程度分级指标得分较高，在远景规划等分级指标项目中有一定优势，综合得分较 2000 年有明显提高，并处于本次评价的四个新兴版块的较高水平。 2. 典型楼盘生活指数评价 2.1 典型楼盘生活指数模型　　抉策地产研究中心典型楼盘生活指数评价模型是建立在区域生活指数模型基础上，对典型楼盘进行的生活指数评价系统。该系统充分考虑到房地产产品的价值构成，对购房者的购房过程可提供有效指导，并可为房产投资项目预期销售、收益状况提供参考。　　楼盘生活指数评价指标系统包括：建筑质量、发展商水平、周边环境、交通环境、医疗教育环境、楼盘套内设施完备数、小区内设施完备数、业主状况、楼盘物业服务水平及其分级指标、投资价值指标。　　抉策地产研究中心对影响楼盘生活便利程度的指标建立了计量评级标准，在 70典型楼盘数据库的数据平台上对模型所涉及的信息项目进行了月度信息跟踪。为进行完善的生活指数评价，相关监测项目多达30余项。抉策地产研究中心典型楼盘生活指数评价模型如下表：表 5-3 典型楼盘生活指标双重加权评定模型（5分制） \|影响因素 \|总权重(W) \|分级指标 \|分权重 \| \| \| \| \|（W） \| \|开发商评价 \|0.05 \|资金实力 \|0.20 \| \| \| \|典型项目销售状况 \|0.30 \| \| \| \|品牌知名度 \|0.25 \| \| \| \|相似项目经验及业界评价 \|0.25 \| \|项目建筑质量\|0.10 \|建筑设计等级 \|0.20 \| \| \| \|实施施工企业等级 \|0.30 \| \| \| \|室内布局合理性评估 \|0.20 \| \| \| \|项目验收评价 \|0.30 \| \|楼盘套内设施\|0.10 \|对特定设施完备数进行量化评级打分 \| \|完备数 \| \| \| \|小区内设施 \|0.10 \| \| \|完备数 \| \| \| \| \|0.15 \|周边文化场馆设施数 \|0.30 \| \|周边环境 \| \| \| \| \| \| \|周边植被覆盖率 \|0.20 \| \| \| \|周边治安 \|0.25 \| \| \| \|所处大片区生活指数 \|0.25 \| \|交通环境 \|0.15 \|距市中心直线距离 \|0.35 \| \| \| \|1公里内设站点的公交线路条数 \|0.45 \| \| \| \|交通规划 \|0.20 \| \|医疗教育环境\|0.15 \|10公里范围医疗机构数 \|0.30 \| \| \| \|是否有社区医疗救助机构 \|0.20 \| \| \| \|距离社区最近的三级以上医院的距离 \|0.30 \| \| \| \|幼儿园、小学、中学、大学的等级及 \|0.20 \| \| \| \|距离 \| \| \|项目投资价值\|0.05 \|当地租金水平/投资回报率 \|0.80 \| \| \| \|商用面积比例 \|0.10 \| \| \| \|人流量 \|0.10 \| \|业主情况 \|0.10 \|职业结构比例 \|0.25 \| \| \| \|业主入住率 \|0.25 \| \| \| \|业主入住满意度 \|0.30 \| \| \| \|购房目的比例 \|0.20 \| \|楼盘服务水平\|0.05 \|保安标准 \|0.25 \| \| \| \|保洁标准 \|0.25 \| \| \| \|物业收费标准 \|0.25 \| \| \| \|可提供的其它服务项目 \|0.25 \| 根据以上楼盘生活指数量化评价模型 ,可计算某楼盘生活便利程度，该指数可作为判断某楼盘便利程度的标准。 2.2 应用与测评结果　　根据测评标准，经过 MATLAB软件的计算，本期对河西6个典型楼盘进行了楼盘生活指数的评定，结果如下：表 5-4 典型楼盘生活指数结论表 \|项目名\|万达紫金 \|托乐 \|翠屏清\|风悦天\|金陵名人\| \|称 \|明珠 \|嘉 \|华 \|晴 \|居 \| \|物业类\|住宅 \| \|型 \| \| \|所属大\|城东南杨 \|将军路版块 \|珠江镇\|河西奥体\| \|区 \|庄 \| \|版块 \|版块 \| \| \|版块 \| \| \| \| \|生活指\|4.20 \|4.35 \|4.08 \|4.55 \| \|数 \| \| \| \| \| \|楼盘均\|5800 \|3550 \|3550 \|2800 \|7300 \| \|价 \| \| \| \| \| \| 　　抉策地产研究中心建议，在相同价位段的楼盘项目中选择生活指数得分较高的项目。 3. 典型楼盘性价比分析　　以下是根据楼盘价位与典型楼盘生活指数值的相关性分析所设计的楼盘性价比分析模型，区间标尺为数值 1- 5，同样价位下楼盘生活指数较高，说明其生活便利程度较高，对开发商而言，开发这样的楼盘较有市场竞争力，对购房者来说，选择这样的楼盘具有较高的性价比。根据表5- 4数据，我们对五个典型楼盘进行了楼盘性价比测评，结果如下：图 5-1 楼盘性价比测评图 [pic] 　　图示显示，在同一价格区间内，如代表楼盘价位区间的方形点落在代表楼盘生活指数的菱形点内层，说明其性价比较高，生活便利程度较高，反之如落在外层，说明相对同等价位的楼盘，其生活便利程度较低，性价比也较低。从生活指数评定到性价比模型的设计，其主要宗旨就是科学地评价房地产产品的市场价值及市场竞争力，为市场提供参考，对开发商项目开发与消费者理性消费来说，都是有积极意义的。　　如图表所示，本期生活指数评价的典型楼盘分别选自南京市新城区的新兴版块，全部是住宅项目，结合这些项目的价格分析，这些楼盘的共同特征是版块的未来发展潜力较大，性价比普遍较高，根据抉策地产研究中心楼盘数据库跟踪信息数据分析，这些典型项目的销售进度及市场接纳速度比其片区平均速度稍高。 4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》　　《抉策典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》为定制产品、双月发布，主体内容：成熟地理概念区域内及 5公里范围内典型楼盘项目生活指数评价 /性价比分析/周边项目比较分析工作表/发展商背景分析/卖点分析。 4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》　　《抉策楼盘项目前期定位研究》为专项研究，依据人口地理整合信息，结合楼盘数据库、生活指数评价模型，为商品房开发前期提供专项市场调查和项目定位研究。 4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》表 5-5 抉策地产市场吸纳与性价比定价模型 \|项目 \|5公里内同质项目均\|典型竞争项目市场吸纳速 \|区域生活 \| \| \|价 \|度 \|指数得分 \| \| \| \|月度变化率 \| \| \|参考数据 \|A \|B \|C \| \|调整系数 \|X \|Y \|Z \| \|价格策略应变系数\|不同时间段内调整价格策略，制定应变系数，以便对基价进\| \| \|行调整。 \| \|建议定价 \|— 元/平米区间 \| 第六节媒体监测与研究　　房地产营销策略，包含市场定位策略、产品策略、价格策略以及房地产分销促销策略，它的意义在于帮助开发商认清市场、审时度势、扬长避短。房地产广告是房地产营销策略中的重要一环，其目的是达成或帮助达成房地产营销目标。在房地产竞争日趋激烈的今天，南京的房地产开发商所面临的主要问题是：什么样的营销策略能使得自己在这样一个竞争激烈的市场中胜出。在行业发展到一定程度的时候，借助于媒体宣传，注重在广告上的投入，成为诸多开发商越来越倚重的手段之一。本期媒体监测与研究是在抉策房地产研究中心媒体监测数据库数据的基础上，对南京房地产的营销活动基本状况进行监测与分析，并以此为基础展开的对房地产及企业营销投放策略的监测与分析。 1. 2004年四季度南京房地产平面广告投放监测　　本期报告以 2004年10月1日到 12月31日的广告监测统计数据为基础，对南京房地产报纸平面广告的投放排名、投放总额、投放频率、各区域楼盘广告发布量排名、各开发商投放量排名、媒体分布及南京房地产营销广告主题等多方面进行统计分析，并对南京各平面媒体影响度、消费者的媒体偏好与媒体影响度排名等进行了进一步的研究。本期平面媒体的监测范围包括《金陵晚报》、《现代快报》、《南京晨报》、《扬子晚报》、《星期五》、《南京日报》、《江南时报》、《江苏商报》、《周末》、《江苏广播电视报》等南京影响力较大的几家报纸。 1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率表 6-1 2004年度1—12月南京楼盘报纸平面广告投放量前十名统计 \|楼盘名称 \|投放总\|投放总\|投放总量\|投放媒 \|日投放\|单次投 \|物业类型 \| \| \|通栏数\|额（元\|排名 \|体总次 \|通栏数\|放版面 \| \| \| \| \|） \| \|数 \| \| \| \| \|顺驰滨江奥城\|753 \|527100\|1 \|164 \|2.06 \|4.59 \|住宅 \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|龙凤花园 \|612 \|428400\|2 \|114 \|1.68 \|5.37 \|住宅 \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|金马郦城（新\|427 \|298900\|3 \|107 \|1.17 \|3.99 \|住宅 \| \|） \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|瑞鑫兰庭 \|416.5 \|291550\|4 \|104 \|1.14 \|4 \|住宅 \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|苏宁.千秋情 \|401.5 \|281050\|5 \|124 \|1.1 \|3.24 \|住宅 \| \|缘 \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|明月港湾 \|388 \|271600\|6 \|122 \|1.06 \|3.18 \|住宅 \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|翠岛花城 \|366 \|256200\|7 \|92 \|1 \|3.98 \|住宅 \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|百家湖花园 \|360.5 \|252350\|8 \|144 \|0.99 \|2.5 \|住宅 \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|明发滨江新城\|358 \|250600\|9 \|71 \|0.98 \|5.04 \|住宅 \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|云锦美地 \|349 \|244300\|10 \|87 \|0.96 \|4.01 \|住宅 \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| 表 6-2 2004年度第四季度南京楼盘报纸平面广告投放量前十名统计 \|楼盘名称 \|投放 \|投放总 \|投放总量\|投放媒 \|日投 \|单次投 \|物业类型 \| \| \|总通 \|额（元 \|排名 \|体总次 \|放通 \|放版面 \| \| \| \|栏数 \|） \| \|数 \|栏数 \| \| \| \|龙凤花园 \|291 \|2037000\|1 \|55 \|3.16 \|5.29 \|住宅 \| \|明发滨江新城 \|266 \|1862000\|2 \|46 \|2.89 \|5.78 \|住宅 \| \|顺驰滨江奥城 \|259 \|1813000\|3 \|56 \|2.82 \|4.63 \|住宅 \| \|金马郦城（新 \|202 \|1414000\|4 \|48 \|2.2 \|4.21 \|住宅 \| \|） \| \| \| \| \| \| \| \| \|奥体韵动汇 \|156 \|1092000\|5 \|34 \|1.7 \|4.59 \|住宅 \| \|晶彩香格里拉 \|147 \|1029000\|6 \|28 \|1.6 \|5.25 \|住宅 \| \|苏宁.千秋情缘\|140 \|980000 \|7 \|39 \|1.52 \|3.59 \|住宅 \| \|百家湖花园 \|137 \|959000 \|8 \|54 \|1.49 \|2.54 \|住宅 \| \|拉德芳斯 \|126 \|882000 \|9 \|22 \|1.37 \|5.73 \|住宅 \| \|银河国际广场 \|114 \|798000 \|10 \|28 \|1.24 \|4.07 \|商铺 \| 注：抉策地产研究中心在平面广告监测中对版面统计遵循如下的规则：1整版=6通栏，1 半版=3通栏，1双通栏=2通栏，一个10.5通栏=1通栏，广告发布版面量统计单位为1通栏，广告价格计算标准为7000元/通栏的平均水平。　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年第四季度，各类楼盘在南京报纸共投放楼盘广告7868个通栏，这一水平较之上期有明显提高。四季度中，共有221家楼盘，其中排名前十位的楼盘报纸广告投放总量为1 838个通栏，占到四季度报纸广告投放总量的23.4%左右。具体排名为龙凤花园以 55次投放 291个通栏的广告量位居第一，明发滨江新城以46次投放266个通栏的广告量排名第二，排名第三的为顺驰滨江奥城， 56次投放了 259个通栏的广告投放量。　　通过比较可以发现，在 2004年度1—12月份及2004年度第三季度南京楼盘报纸平面广告投放量前十名中，龙凤花园及顺驰滨江奥城这两个楼盘的排名一直在前三位之中。龙凤花园由于项目周期较长，同时位处楼市竞争最为激烈的河西，因此长期以来，一直保持着较高的广告投放量。顺驰滨江奥城开盘时间不长，由于整个市场销售不景气，因此该楼盘在四季度加大广告宣传的力度，其目的除了为销售服务之外，亦在塑造楼盘形象。明发滨江新城为目前江北片区的第二大盘，在四季度中开始加大广告宣传力度，目的是为了更好的销售。　　本期新进入前十位排名的其它七家楼盘中，河西占了 5家。四季度中由于奥体板块许多楼盘推出新供给，在加大河西片区供应量的同时，亦加剧了市场竞争的程度，因为该片区近期并没有出现大量新增的市场需求。在这种环境之下，为了在诸多的楼盘中脱颖而出，为了自身更好的销售，增加广告营销宣传的力度亦是必然的。　　目前由于南京房市中住宅市场的主体产品供给量越来越大，同行业内同质性产品的竞争也日益加剧，这一情况本期在河西片区体现的尤为明显。四季度中 10—11月份左右，为楼市销售旺季，许多楼盘纷纷在这个时段推出新供给，供应量的持续增加，缩小了行业竞争空间、范围，将南京房地产市场的竞争主要集中在住宅市场的同时，也自然而然的加剧了商品住宅市场的竞争压力。与此同时，亦使得消费越来越理性的购房者有了越来越多的选择、比较的空间，持币观望的人群比例越来越大。　　可以说，四季度中，广告投放量的增加是由日益激烈的市场竞争所带来的必然结果。 1.2 分区域投放量统计表 6-3 2004年四季度南京楼盘报纸平面广告分区域广告投放量统计 \|楼盘所属大区 \|投放广告版面总\|投放广告总次数 \|投放版面总量排名 \| \| \|量 \| \| \| \|河西 \|2219.5 \|599 \|1 \| \|江宁 \|1755.5 \|545 \|2 \| \|城中 \|1454 \|401 \|3 \| \|城东 \|673.5 \|181 \|4 \| \|城南 \|553 \|170 \|5 \| \|江北 \|538.5 \|137 \|6 \| \|城北 \|494 \|146 \|7 \| \|其它（外地） \|180 \|69 \|8 \| 　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年四季度，报纸投放总量前三名的片区是河西、江宁与城中，分别达到2219.5、1755.5、1454个通栏。这三个片区的广告投放量，与三季度相比，河西和城中的变化不大，幅度都在200个通栏以内。变动较大的为江宁片区，其广告投放量增加了400个左右的通栏，排名从上期的第三位升为本期的第二。　　接下来的排名与上期一样，排名第四位至第七位的片区及其投放量分别是城东 673.5通栏、城南553个通栏、江北538.5个通栏、城北494个通栏。尽管本期南京的几个片区的广告投放量仍以城北最少，但是与上期比较，这一投放水平有了很大的提高，增加幅度也在400通栏左右。其次变动较大的为江北片区，广告投放量较之上期，增加了近 440个通栏，由于四季度江北新增的供给亦较多，在这些楼盘如华欧国际友好城及明发滨江新城的较多广告投放量的支撑下，使得江北的广告投放量的增加在所有片区中最为明显。城东和城南的广告投放量比较平稳，变化不大。　　四季度中，片区广告投放量的排名与三季度相比，几无变动。除去城中与江宁的位置调换之外，其余片区的排名保持不变。　　就广告投放量来说，变化最大的有三个片区，分为江宁、江北、城北片区。这一变动与此三个片区在四季度的表现有关：江宁楼市销售在四季度进展不大；江北楼市在四季度中连续两个大盘的开盘预示着江北片区已经进入大盘时代；城北片区四季度中受关注的程度在持续的增高，供给量亦有所增加。鉴于供应压力的持续增长等原因，广告投放量的增加也合情合理。　　目前南京房地产市场的主要特征是存在局部的供需结构失衡，在这样的大环境中，分区域的广告投放统计有一定的积极意义。对于开发商来说，可以根据某区域广告投放量比例的变化、排名、投放额等指标数据，来估计该区域的竞争的激烈程度，供应量的大致变化，当然还需要与相关市场指标交叉分析，在此不再赘述。 1.3 分物业类型投放量统计表 6-4 2004年四季度南京楼盘报纸平面广告分物业投放量统计 \|物业类型 \|投放版面数 \|占投放总量 \|投放广告的楼盘\|投放次数 \| \| \|（通栏） \|百分比 \|总数（家） \|最多的区域 \| \|住宅 \|6516 \|82.82% \|163 \|河西 \| \|别墅 \|387.5 \|4.93% \|20 \|江宁 \| \|写字楼 \|357.5 \|4.54% \|15 \|城中 \| \|商住 \|306.5 \|3.90% \|12 \|城中 \| \|商铺 \|255.5 \|3.25% \|19 \|江宁 \| \|旅游地产 \|45 \|0.57% \|2 \|—— \| 　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年四季度各物业报纸平面广告投放量的排名，除去商铺的排名由上期的第二跌至第五外，其余排位保持不变。　　住宅项目报纸平面广告投放量在四季度中，仍然排名第一，以 6516通栏，占投放总量80.38%的比例远远超出其它各物业居于首位。投放的区域集中在河西、江北、江宁。别墅市场在近期供需比例加大，销售进度开始放缓，为了销售，需要较多的广告宣传，本期以387.5通栏的投放量排名第二，投放楼盘仍然集中在江宁片区。商铺、商住及写字楼等商业项目的报纸平面广告在四季度的投放比重占投放总量的11 .69%，较之上期有所下降，投放项目集中在城中片区。旅游地产在四季度中的投放量占投放总量的0.57%，保持了上期的水平。 1.4 开发商投放量统计表 6-5 2004年四季度开发商报纸平面广告投放量前十名统计表 \|开发商名称 \|投放广告 \|投放 \|投放 \|投放 \| \| \|版面总量 \|广告次数 \|广告费用 \|总量排名 \| \|南京南北建设实业有限公司 \|291 \|55 \|2037000 \|1 \| \|明发集团南京房地产开发有限公\|266 \|46 \|1862000 \|2 \| \|司 \| \| \| \| \| \|南京顺驰地产有限公司 \|259 \|56 \|1813000 \|3 \| \|南京金马房地产公司 \|202 \|48 \|1414000 \|4 \| \|苏宁地产 \|186 \|55 \|1302000 \|5 \| \|南京欧瑞房地产开发有限责任公\|156 \|34 \|1092000 \|6 \| \|司 \| \| \| \| \| \|江苏金大地房地产开发有限责任\|147 \|28 \|1029000 \|7 \| \|公司 \| \| \| \| \| \|南京利源物业发展有限公司南 \|137 \|54 \|959000 \|8 \| \|京百家湖房地产开发有限公司 \| \| \| \| \| \|南京金高房地产 \|126 \|22 \|882000 \|9 \| \|万泰集团银河地产 \|114 \|28 \|798000 \|10 \| 　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示，2004年四季度开发商报纸平面广告投放量前十名与三季度相比，变化较大。上期排名第二的南京南北建设实业有限公司以291通栏的报纸平面广告投放量取代了上期南京顺驰地产有限公司排名，本期排名第一，对应楼盘为龙凤花园。明发集团南京房地产开发有限公司由于其开发的明发滨江新城在新近开盘，因而在四季度中加大了报纸平面广告的投放，以266通栏排名第二。南京顺驰地产有限公司本期以259通栏的投放量排名第三，其报纸平面广告投放水平较之三季度有较大幅度的减少。南京金马房地产公司及苏宁地产分别以202通栏、186通栏的报纸平面广告投放量排在第四位与第五位。　　开发商的广告投放策略，与其开发的楼盘所处的市场环境是密不可分的。楼盘的市场形势在很大程度上决定了其开发单位的广告宣传策略，同样，我们通过对开发商广告投放量的统计分析，可以判断出该开发商的广告战略，并最终了解其楼盘的情况。如明发集团南京房地产开发有限公司在本期排名提升较多，原因在于其开发的楼盘刚刚开盘不久；南京金马房地产公司所开发的金马骊城位处竞争激烈的河西市场，它采取的广告策略是以较大的宣传力度，以提高楼盘知名度，扩大楼盘影响力，更大程度的获取购房者关注为目的的广告战略，为其楼盘项目销售造势。 1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计表 6-6 2004年四季度南京市各报纸发布房地产广告量统计表 \|报纸名称 \|发布广告 \|发布 \|发布广告 \|平均日发布广告\| \| \|量排名 \|广告次数 \|总通栏数 \|通栏数 \| \|现代快报 \|1 \|798 \|2769 \|30.0978 \| \|金陵晚报 \|2 \|713 \|2290 \|24.8913 \| \|南京晨报 \|3 \|241 \|935 \|10.163 \| \|扬子晚报 \|4 \|197 \|776.5 \|8.4402 \| \|南京日报 \|5 \|193 \|658 \|7.1522 \| \|江南时报 \|6 \|52 \|244 \|2.6522 \| \|服务导报 \|7 \|30 \|116 \|1.2609 \| \|星期五 \|8 \|21 \|67.5 \|0.7337 \| \|商报 \|9 \|3 \|12 \|0.1304 \| 　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年四季度《现代快报》以2769个通栏的季度发布总量延续了其三季度的战果，继续排名第一，四季度中《现代快报》共发布楼盘广告798次，平均每天发布约30通栏；《金陵晚报》在本期以2290个通栏的发布总量、713次的发布次数继续保持其第二的排名。尽管排名未变，但是《金陵晚报》的发布总量、发布次数较之三季度由了明显的提高。《南京晨报》、《扬子晚报》、《南京日报》在本期分别以935通栏、776.5通栏、658通栏的季度广告发布总量、241、197、193次的发布广告次数排名第三、四、五位。　　对于开发商来说，判断报纸影响力的一个重要指标是该报纸的发行量，然后是该报纸的到达率和自身广告在该报纸被同质性广告所覆盖的可能性。南京抉策地产研究中心在营销监测数据库的基础上，可以为企业制定广告策略提供建议服务，敬请关注《抉策地产研究中心南京市房地产市场营销投放监测与研究报告（双月刊）》（收费定制报告）。 2. 2004年四季度南京房地产网络广告监测分析　　南京抉策地产研究中心在对报纸进行实时监测的基础上，同时对消费者得知房地产信息的另外一种重要的途径 ——网络这一新兴媒体进行了监测，通过专业统计软件得出各项目投放网络广告的被关注度（以第一名为100）。表 6-6 2004年四季度南京市楼盘网络广告投放前10名。 \|项目名称 \|开发商名称 \|区域 \|综合关注度 \| \|明发滨江新城 \|南京明发房地产 \|江北 \|100 \| \|蔚蓝星座 \|南京中北房地产开发有限公司 \|城南 \|87 \| \|金陵大公馆 \|江苏五岳置业 \|城中 \|87 \| \|皇册家园 \|南京鸿意房地产有限公司 \|城中 \|78 \| \|明月港湾 \|南京明月建设集团有限公司 \|江宁 \|63 \| \|托乐嘉街区 \|新城置业发展有新公司 \|江宁 \|57 \| \|华侨城 \|江苏华侨房地产开发有限公司 \|江北 \|54 \| \|锦虹丽都（二期）\|江苏中浩房地产有限公司 \|城南 \|51 \| \|钟山·银城东苑 \|南京银城房地产开发有限公司 \|城东 \|49 \| \|瑞鑫兰庭 \|江苏瑞鑫房地产开发有限公司 \|城东 \|42 \| 　　随着网络普及率的提高，网络作为一种新兴的媒体，开始被各种行业所关注，而网络媒体本身的特质更保证了其作为一种理性传播途径的可能性。首先，受众有充分的时间在网络上有选择性的对信息进行综合的比较与分析；其次，与报纸、户外广告相比，网络广告不但有着更低的成本，而且更加的灵活。由表 6- 6的统计数据看出，在网络广告竞争中，明发滨江新城、蔚蓝星座及金陵大公馆分别以1 00、87和87的关注度名列前三位。本期排名前十位的楼盘网络广告同二季度相比，仍是新楼盘项目为主，新兴楼盘受关注的程度普遍高于其它。其余均为老盘，如：锦虹丽都、华侨城等。网络广告监测的具体方法与进一步的分析研究结果，可参见抉策地产研究中心分季度发布的《抉策地产研究中心片区市场特征研究报告》。 3. 2004年南京市房地广告营销主题与促销活动分析 3.1 房地产营销主题分析表 6-7 别墅及高档住宅营销主题 \|万科光明城市 \|绝版湖景达观天下 \| \| \|金色风景谢幕光明盛情续缘！ \| \| \|顶级纯住区河西财富菁英聚居地 \| \|玛斯兰德别墅 \|玛斯兰德向往也是一种幸福 \| \| \|玛斯兰德·2004金秋版 \| \| \|----香橙街区·辣椒街区---- \| \| \|快乐圣诞----玛斯兰德·与您共享 \| \|丽晶国际新锐座 \|新锐创业型工作室特别推出----在香港获颁港台地 \| \| \|区最受关注的酒店式公寓金奖 \| \|高尔夫国际花园* \|一脉相承的名门气度 \| \| \|增值地标VS梦想住宅 \| \| \|台胞热爱祖国的具体表现 \| \| \|在这里，人性化不再是一句口号 \| \|金鼎湾 \|金鼎湾·王座----20余种国际品牌，联手撼世豪装 \| \| \|鼎极邀约 \| \| \|市区豪宅6个月热销3.1亿 \| \|百家湖花园 \|不要用流行的眼光看我，----我的目标是百年社区 \| \| \|。----面对各种风格泛溢的房产概念----你有没有 \| \| \|想过，社区真正的魅力和价值在哪里？----百家湖 \| \| \|花园有足够的谦逊，面对时代的百花齐放----也有 \| \| \|足够的谦逊，在瞬息万变的潮流中树立起经典的骄 \| \| \|傲----致力于有立场、有精神的社区文化建设---- \| \| \|执著于建设有内涵的百年社区 \| \|莱茵东郡 \|有别于别墅----莱茵东郡2期双跃洋房 \| \| \|不是普通公寓 \| \| \|洋房生活----双跃洋房 \| 表 6-8 普通住宅营销主题 \|紫鑫中华广场 \|幸福，动起来 \| \| \|地铁，动起来----明年地铁通车，请搭一号线到紫 \| \| \|鑫中华广场，幸福新天地来！ \| \| \|南京，动起来---河西领头楼盘紫鑫中华广场，南京\| \| \|房市新焦点 \| \| \|紫鑫中华广场，撼动南京登场--面对奥体，42万平 \| \| \|米世纪造镇 \| \|城开家园 \|【城开家园·境界】全视野景观现房。 \| \| \|月牙湖板块绝版气质小高层 \| \|华汇康城 \|首付5万余元----入住山景小高层，独有百亩山体公\| \| \|园 \| \| \|在华汇康城，我们和山就是距离----家家户户推窗 \| \| \|见绿!healthfarmily健康大本营等你来！ \| \| \|这个冬季，----温暖是一种有阳光ROOM的生活。 \| \|翠岛花城 \|水景保留房源D2.E1幢----现推出菜单式装修 \| \| \|浮岛·水景·大户人家 \| \| \|在家还要“盯人防守”？ \| \|名湖雅居 \|名湖雅居----市中心稀有湖畔住宅 \| \| \|住在湖畔是多数人的梦想---- \| \| \|却只是少数人的权利 \| \| \|名湖雅居，莫愁湖畔绝版湖景住宅 \| 表 6-9：商铺、商住及写字楼营销主题 \|东盛大厦 \|最高可达75％的回报率！----免首付获旺铺，更多 \| \| \|中奖良机！----还不快来？ \| \| \|过把瘾，非“中”不可！ \| \| \|投资10年，净赚100000！ \| \|金港大厦 \|精彩，为2005年准备 \| \|未来城 \|珠江路精装小户型 \| \| \|珠江路IT专属办公地段向心力 \| \| \|珠江核心地标商机争夺高地 \| \| \|珠江路稀缺精装小户型 \| \| \|珠江金脉才智峰汇 \| \|鸿德大厦 \|鸿德大厦·裙楼----核心商圈·超值物业·事业基石--\| \| \|-- \| \| \|聚焦山西路黄金地段----湖南路商圈新锐高档物业1\| \| \|-3层裙楼准现房热售 \| \| \|我们家呀，一人一个花园 \| \|谷阳世纪大厦 \|雄踞谷阳大厦淡定财富乾坤 \| \| \|首付十万雄踞谷阳 \| \|银河国际广场 \|2005年1月----您的首期收益已到帐，请查收！ \| \| \|在巨人的肩膀上，投资当然安全省心！ \| \| \|20万能做什么？----拥有山西路商圈核心钻石旺铺 \| \| \|！----做旗舰百货的主人！----做江苏苏宁的房东 \| \| \|！ \| \|新世纪广场 \|企业帝国的最高度在城市的最高处 \| \| \|用一个历史性的高度，迎接新世纪的伟大复兴 \| 　　好的营销主题，不但可以提高商品房的价值，帮助提升开发商的知名度，更能在一定程度上激发消费者的购买欲望。　　本期各种物业营销主题的形式风格较之上期显得更加的多样化，普通住宅主要的主题有：有以强调周边优越环境、配置来凸显楼盘自身价值的如 “名湖雅居 ---- 市中心稀有湖畔住宅”“月牙湖板块绝版气质小高层”等；有以通过描述自身户型来吸引购房注意的“有别于别墅---- 莱茵东郡2期双跃洋房”等；有以强调诸如家庭的温馨、舒适，交通、购物的方便的；有以强调生活品味、开拓高品质生活空间的；另外，也有强调自身优越地理位置以吸引购房者投资的如万科光明城市的“顶级纯住区河西财富菁英聚居地”和国际高尔夫“增值地标VS梦想住宅”等。　　本期别墅及高档住宅的营销主题仍以强调楼盘周边优美的自然环境及自身高贵品质这两个主题为主。而商铺、商住、写字楼的宣传主题与上期相比，本期虽然还是固定在升值前景及回报率上，但是描述的语言更加优美和婉约　　根据抉策地产研究中心消费者调查的最新数据，除本报告在前面所述的价格因素外，消费者在买房时考虑到的最重要的因素都是一些跟其生活方式密切相关的客观因素，如各类配套设施。抉策地产研究中心认为，只有在广告宣传主题能首先符合购房者的需求时，才可能引起购房者的共鸣及关注，因而对于开发商而言，通过了解细分市场购房的需求偏好特征以进行针对性的广告宣传主题设计，其意义是非常重要的。 3.2 其它促销活动分析表 6-10 2004年四季度典型楼盘促销活动一览表 \|楼盘名称 \|促销活动内容 \| \|奥体韵动汇 \|“5000元来就送”购房大礼活动10月24日----下午17：00准时\| \| \|结束----最后机会怎能错过！ \| \| \|即日起在展示中心填写购房登记表即可获赠人民币5000元购\| \| \|房大礼，限量赠送 \| \|万科光明城市 \|凡现场填写《万科．光明城市购买意向调查问卷》，可享受1 \| \| \|％购房优惠 \| \|顺驰滨江奥城 \|◎现房抵押、收旧调新，顺驰·蓝调街区“零”首付置业计划全\| \| \|面启动----◎百余联盟商家翘首，商铺17％回报包租、108回\| \| \|购计划再掀商铺传奇----●现房抵押：客户以旧有房产从银 \| \| \|行信贷滨江·奥城物业首期付款，同时仍享受该房产自主权 \| \| \|，可自由出租、租金用于滨江·奥城物业的还贷，不动用现 \| \| \|有资金，免费月供压力。----●收旧调新：签定滨江·奥城认\| \| \|购协议后，由顺驰经纪公司派专人上门评估旧有房产，双方\| \| \|商定旧房认购价格，签定卖房合同后，即可用于冲抵滨江· \| \| \|奥城房款，办理购房手续。----●商铺包租：蓝调街区火热 \| \| \|大卖，推出“业主购铺，两年返租”0风险投资计划。凡购买 \| \| \|蓝调街区商铺的业主，签定委托包租协议，将可得到前两年\| \| \|的租金收益，总回报高达商铺总价的17％。同时启动108％ \| \| \|商铺回购计划。 \| \| \|庆圣诞，贺新年，顺驰品牌月盛情举行，特推出多重优惠，\| \| \|好礼贺新年！----一重大礼紫金愿望：精选10套特惠单位答\| \| \|谢广大客户对南京顺驰地产的厚爱及支持，先到先得！----\| \| \|二重大礼心心相约：凡联合亲朋好友购买顺驰滨江·奥城的“\| \| \|结邻”客户，可享受最高优惠金额达15000元。----三重大礼\| \| \|温暖同乐：每推荐一位亲朋好友购买顺驰滨江·奥城的老业 \| \| \|主，想混搜等值3000元物业管理费。----四重大礼喜乐年华\| \| \|：从即日起，至12月31日前付清全房款，额外优惠5000元--\| \| \|--五重大礼幸福时光：凭此广告至滨江·奥城会所，即获增2\| \| \|005年精美台历一本。 \| \|千峰彩翠 \|金秋购房好礼相赠 \| \| \|月末抽奖好运相随----优惠只剩最后3天，你还等什么？10 \| \| \|月25日－31日：购房送远玲整体卫浴一套----金秋十月每一\| \| \|位到访者均有小礼品相赠----月末再得新惊喜：购房者将有\| \| \|机会赢取金秋购房幸运大奖。---- \| \|绿岛华庭 \|◆现接受预约登记，登记客户即可获得号码，无须交纳订金 \| \| \|！----◆开盘当天，客户凭号码先后优先指定选房，所有登 \| \| \|记客户均可享受购房99折的优惠！----◆如条件允许，登记 \| \| \|客户还可以享受三期其它优惠活动！ \| \|嘉业阳光城 \|购房享受9.2折优惠----◎正负差价100元以内抽取10名---- \| \| \|购房享受9.5折优惠----◎正负差价200元以内抽取50名---- \| \| \|购房享受9.7折优惠 \| \|银城东苑 \|在春节前购房均享受9.8折优惠 \| \|钟山.银城东苑 \|万元优惠行动中----凭VIP选房卡，在12月18日定购当日新 \| \| \|推的房源，符合相关规定，可享受购买三房户型（E1、E4、\| \| \|）每套总价20000元优惠，两房户型（E2、E3）每套总价100\| \| \|00元优惠。在此基础上另有惊喜！ \| \|三金福邸 \|收盘大优惠----即日起至12月19日，凡购买三金福邸的客户\| \| \|可享受有以下优惠----◎购买平层的客户优惠九九折。----◎\| \| \|购买带阁楼户型的客户优惠九八折再加赠送名牌家电组合一\| \| \|份。 \| \|万达华府 \|万达华府， 10月30日，隆重开盘，恭请光临！参加排号客 \| \| \|户填写一对一调查表，可获百分之一额外折扣 \| \| \|9月18日参与万达华府项目推介会客户购房即可享受1％优惠\| 　　一个成功的广告诉求主题如果再能配合一个或多个恰当的促销手段，往往会使这个商品的营销行为达到事半功倍的效果，房地产销售亦是这样。　　2004年四季度部分项目的开发商充分利用各种手段进行了促销，除去价格上的优惠及一些礼品的赠送之外，顺驰滨江奥城还作出了“现房抵押、收旧调新”，“零”首付置业计划全面启动---- ◎百余联盟商家翘首，商铺17％回报包租、108回购计划再掀商铺传奇”得保证，以吸引更多的眼球。虽然业界对于顺驰行为褒贬不一，但顺驰通过这种促销方式把它的二手房网络和商品房销售巧妙联系起来，可以说是开创了南京市商品房销售策略的一种新鲜方式。在这些销售过程中，这些活动对于开发商而言不会花费很多的成本，但是却可以加快项目的销售、缩短开发商的资金回收期，但配合的时机与活动的内容是否恰当应结合当时消费者的需求变化及社会文化的时尚变迁进行精心设计。 4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 4.1 购房者媒体偏好分析根据抉策地产研究中心对消费者的调查分析，对当前消费者获取楼盘信息的几种渠道进行比较，如图 6-1所示。图 6-1 房地产信息获取途径分布比例 [pic] 　　抉策地产研究中心调研结果显示，潜在消费者中采用最多的房产信息获取途径是报纸，比例高达 59.7% ；其次是中介机构，其比例均为 32.2% ；同时，亲友推荐的比例也比较高，位居第三位，比例为 29.4% ，作用不容忽视，可以说售楼处印象很大程度上代表着这个楼盘和开发商的形象；另外户外广告的比例也比较高，可以说随处可见的户外广告已经在不知不觉中深入到消费者的心中了；相比之下，其它如电视、宣传单页等的宣传作用较小需要进行组合投放的设计。 4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度　　抉策地产研究中心消费者调查数据中各种媒体影响购房者决策统计如表 6- 11。结果显示，对消费者购房决策时影响度在50%以上的媒体途径有两个，分为亲友推荐，决策影响度55.6%、报纸影响度30.6%。消费者所信任的第三途径则是网络。受最近“网上房地产”这一网站的开通所影响，使得人们对网络的依赖度有所增加。其次是电视、户外广告和售楼处。其中户外广告影响度由所上升，原因在于四季度中许多楼盘加大宣传力度，使得房地产户外广告随处可见。以上数据分析的意义在于，开发商可以参考如上的数据，恰当的进行媒体组合选择，以求达到最好的广告影响效果。表 6-11 各类型媒体决策影响度分析 \|媒体类型 \|影响很大 \|有一定的影响 \|基本没什么影响 \| \|报纸 \|30.6% \|34.6% \|34.8% \| \|网络 \|37.1% \|47.3% \|15.6% \| \|亲友推荐 \|55.6% \|39.1% \|5.3% \| \|售楼处 \|32.9% \|37.3% \|29.8% \| \|户外广告 \|28.3% \|39.1% \|32.6% \| \|电视 \|29.3% \|42.6% \|28.1% \| 4.3 典型楼盘广告策略浅析　　根据南京抉策地产研究中心媒体监测与研究最新数据显示， 2004年四季度广告投放量排名第一位的楼盘是由南京南北建设实业有限公司开发的龙凤花园。鉴于常规报告的性质，我们将简单分析一下龙凤花园的广告战略，模型公布如下以供参考。 4.3.1 2004年四季度龙凤花园报纸平面广告投放总量与频率　　龙凤花园为了其三期更好的销售，塑造楼盘形象、提高楼盘知名度，在报纸媒体方面实施了大规模投放、多种报纸媒体组合的广告战略。　　根据抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年第四季度，龙凤花园共在报纸媒体上投放广告291个通栏，投放广告55次，平均每次投放5.3个通栏，平均每日投放3.2个通栏。几乎每天发布一次广告，其投放量在 2004年四季度南京楼盘报纸平面广告投放量排名中处于第一位。 4.3.2 2004年龙凤花园广告报纸组合表 6-12 2004年四季度龙凤花园平面报纸广告投放组合分布 \|媒体类型 \|影响很大 \|有一定的影响 \|基本没什么影响 \| \|报纸 \|30.6% \|34.6% \|34.8% \| \|网络 \|37.1% \|47.3% \|15.6% \| \|亲友推荐 \|55.6% \|39.1% \|5.3% \| \|售楼处 \|32.9% \|37.3% \|29.8% \| \|户外广告 \|28.3% \|39.1% \|32.6% \| \|电视 \|29.3% \|42.6% \|28.1% \| 　　由表 6- 12看出，龙凤花园选择的5家报纸媒体中，投放频率最高的是金陵晚报和现代快报。龙凤花园这样的广告报纸组合，与这两种报纸媒体目前在南京的日发布量、知名度及普及率排名位居前列有关的。应该说，有效的媒体组合加上密集的广告宣传攻势，对于龙凤花园这一项目形象的树立和促进楼盘的销售的作用还是明显的。但是其过频的广告投放无疑造成了大量的广告费的浪费，确切的说，是一部分广告的效果由于重复性较大，给受众的影响可能是负面的。抉策地产研究中心根据2004年四季的媒体监测数据和楼盘数据库数据对龙凤花园的媒体投放与销售进度之间的关系进行了相关分析，限于报告篇幅，在这里不再赘诉，具体分析过程及结果详见《抉策地产研究中心河西片区市场特征研究报告》。 4.3.3 2004年龙凤花园报纸平面广告及网络广告投放分析　　在媒体选择方面，为了加强品牌的优势，选择拥有众多读者的金陵晚报与现代快报等，并且龙凤花园的版幅形式基本以整版为主，投放的版面也基本上是报纸的头版。所以取得广告效果积为明显。在网络广告方面，为扩大产品的知名度，龙凤花园在南京主要的房地产网站投放网络广告，平面报纸、网络媒体、等多种强力媒体方式的组合，对于龙凤花园这一楼盘项目形象及知名度的提升起到了积极效果。 4.3.4 龙凤花园的广告意境及营销主题分析表 6-13 2004年四季度龙凤花园部分广告主题列表 \|特别优惠最后1周----（20层以下少量精品景观房 \| \|最后期限：10月18日） \| \|龙凤花园三期外立面工程圆满竣工 \| \|限量典藏只在金秋十月 \| \|每天一套全景房惊喜特惠在其中 \| \|人文社区＋黄金地段＋完善配套＝一生的财富 \| \|加息后您的房子在哪里 \| \|从【20】层以上的高度俯瞰龙江 \| \|压轴大礼敬请“高攀” \| \|大户生活自由享受 \| \|岁末惊喜关注就有机会 \| \|好景好房好礼 \| 　　河西龙江片区经过了近十年的发展，交通、教育、医疗、商业等配套越来越完备，龙江地区已经成为一个成熟的工作生活区。越来越多的购房者选择在龙江片区购房。与奥体品牌开发商扎堆、大量楼盘在下半年集中上市不同，今年龙江地区新开的楼盘不多，基本是已经交付楼盘的二期、三期，如：苏宁千秋情缘、龙凤花园、金陵名人居、曲水文华等，楼盘的供应量较小。龙凤花园此次的广告宣传主题紧紧抓住这点，如 “特别优惠最后1周----（20层以下少量精品景观房最后期限： 10月18日） ”、“限量典藏只在金秋十月”、“人文社区＋黄金地段＋完善配套＝一生的财富”等向购房者阐明自身楼盘的稀缺性、描绘美丽的生活前景之外，更在央行加息以后，及时调整广告主题，如： “加息后您的房子在哪里”，并举行现场关于加息的促销活动，解答消费者的疑惑，激发了消费者的购房欲望。 5.抉策地产研究中心营销监测产品简介　　南京抉策地产研究中心在三大数据库数据基础上，通过对房地产营销投放的各项重要指标进行长期监测，可以为开发企业提供深层次的《抉策地产研究中心南京市房地产市场营销投放监测与研究报告》，为定制产品，双月发布，报告采取的分析模型如下页图 6- 2所示，报告中采用的分析模型举例如下：竞争对手 SWOT分析　　SWOT分析法（自我诊断方法）是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法，是房地产市场分析中常用的方法。SWOT四个英文字母分别代表Strength， Weakness，Qpportunity，Threat。意思分别为：S，强项、优势；W，弱项、劣势；0，机会、机遇；T，威胁、对手。从整体上看，SWOT可以分为两部分。第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。在房地产市场市场中，通过SWOT分析，可以结合项目所处的环境，对项目的内部能力和综合素质进行较为客观的评价，弄清项目相对于其它竞争对手所处的优势、弱势、机会和威胁，提醒企业制定相应的竞争战略。因此，SWOT法又称作“态势分析法”，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。河西片区目前是大家关注的热点，下面我们以河西片区XXX楼盘为对象，对其做SWOT分析。表 6-14 SWOT分析 \|Strength优势分析 \|Weakness劣势分析 \| \|S1 \|W1开发商和楼盘的知名度较低，购房 \| \|地理位置较好，接近主城区和秦淮风 \|者还不了解。 \| \|光带。 \|W2 \| \|S2 与周边楼盘具有明显的价格优势 \|该地区的商业和娱乐配套设施不齐全 \| \|S3 \|， \| \|户型、面积设置适中，满足购房主力 \|W3 小区规划不完善 \| \|消费者的需求 \| \| \|S6 交通方便，与新街口、夫子庙等 \| \| \|核心商业中心均不超过3公里，公交线\| \| \|路多达15条 \| \| \|Opportunity机会分析 \|Threat威胁分析 \| \|O1 \|T1与同地区楼盘当中，地理位置较偏 \| \|南京政府对该地段的整改和秦淮风光 \|T2 \| \|带的建设 \|与同区域的楼盘相比，知名度不高， \| \|O2家乐福大型超市将进入该小区 \|竞争力不强。 \| \|O3 \|T3 在整个河西板块中，该楼盘广告 \| \|该地区经过长久发展，已经形成成熟 \|投放量较少 \| \|的生活区 \| \| 劣势及威胁的弥补方案针对劣势的弥补方案 O 1 ++O 3 +W 1 +W 2 +W 2 ：调整广告的宣传，强调该区域的未来发展前景　　长虹路的改造、秦淮风光带的建设必将大大改善该区域的环境和交通状况。而政府加大对河西的配套设施投入，也将弥补该区域配套设施不足的问题。本项目可以通过以上几点调整广告宣传，强调该区域的未来发展前景，增强目标客户对该区域未来发展的信心。 O 2 +W 2 +W 2 ：加快小区配套设施的建设 ,以弥补周边商业和娱乐配套设施不足的问题　　虽然由于该楼盘周边的娱乐和商业配套设施不全，但可以通过加快引进各类娱乐和商业设施和建设小区规划中的配套设施来弥补。针对威胁的弥补方案 S 2 +S 3 ++T 1 +T 2 ：加大宣传力度凸现自身优势，从而和同类产品形成差异。　　虽然该楼盘和同类楼盘相比，存在知名度低、地理位置偏的缺点。但可以通过对该项目价格和户型上的宣传，给该项目进行中低端市场定位，从而凸现自身楼盘的优势，避开和该区域同类楼盘竞争，吸引目标客户购买。 S 1 +S 2 +S 3 +S 4 +T 3 ：通过适当的媒体组合向目标人群加大宣传。　　考虑到成本和开发商的因素，本项目无法在广告的投放量和频次上超越竞争对手。但可以通过不同媒体的组合，针对目标客户加大宣传。本项目的定位于中低端，而该人群段大多喜欢阅读报纸和电视，获取房产信息的渠道主要有售楼处和亲友推荐。所以应该加大报纸和电视的投放量，减少或放弃杂志、广告牌等媒体的投放。 5.3 2003—2004南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析　　南京抉策地产研究中心通过对 03年与04广告投放主题变化的分析基础上，研究楼盘营销方向的走势：表 6-15 2004年四季度部分楼盘广告营销主题 \|金马郦城（新） \|豪装小户型多层准现房 \| \| \|88㎡二房二厅----金马郦城C区多层新房源推出 \| \| \|南京，欧洲小镇----您一定要亲临感受 \| \| \|河西，梦已成真您一定要亲临感受 \| \|龙凤花园 \|好景好房好礼 \| \| \|岁末惊喜关注就有机会 \| \| \|大户生活自由享受 \| \| \|人文社区＋黄金地段＋完善配套＝一生的财富 \| \|顺驰滨江奥城 \|◎现房抵押、收旧调新，顺驰·蓝调街区“零”首付置业计划全\| \| \|面启动-◎百余联盟商家翘首，商铺17％回报包租、108回购 \| \| \|计划再掀商铺传奇- \| \| \|至善完美，统领丰盛人生----——顺驰滨江·奥城二期尚层水 \| \| \|岸社区大配套全景速递 \| \| \|户型格局，——顺驰滨江·奥城二期尚层水岸“健康”住宅户型 \| \| \|全面解析----量化舒适人居的空间尺度 \| \| \|国际水景园林社区----成就70年风光人生----——顺驰滨江· \| \| \|奥城二期尚层水岸水景观全面剖析 \| \|香格里拉 \|在城市里，独享一座湖。 \| \| \|颠覆----传统酒店式公寓 \| \| \|不买最贵，只买最好！ \| \| \|因为香格里拉，生活从此不同…… \| \|瑞鑫兰庭 \|人生宛若棋局，举棋不定，全因患得患失。----选择之难，\| \| \|难在舍得；选择之易，易在知足。 \| \| \|兰庭LOFT——世界公民的生活名片----日付1.2元/㎡起，比租\| \| \|房享受，比酒店划算。 \| \| \|朝九晚五固然平淡----能在太阳下暖暖地醒来也是种幸福 \| \|良城美景 \|4188元/平方米起----[主城区最后一次选择]！ \| \| \|总价35万元起----主城区最后一次选择！ \| \|润·花园 \|户型语言的美学表达 \| \| \|123.23㎡（四房二厅二卫）----空间享受的稀缺典范----完\| \| \|美户型轻松拥有，5460元/㎡起售 \| \|正泰大厦 \|非常建筑·雪球定律----总价21万起轻松入住龙江，见证升 \| \| \|值铁律 \| \|明发滨江新城 \|68万平米浩瀚园林，相当于把整个莫愁湖公园搬回家！ \| \| \|国际滨江生活旋风，席卷南京 \| \|翠屏清华 \|3大小区强势消费群环绕----百万平米超级富豪区主入口 \| \| \|翠屏山下的“山景世家”，无可复制的风景之家 \| \|苹果都市 \|一个“苹果”不贵----一套苹果很便宜 \| \| \| \| \| \|牛顿发现“苹果”定律----你发现苹果都市 \| \| \|一个苹果两个人吃----一套苹果一家人住 \| 表 6-16 04年前三季度部分楼盘广告营销主题 \|星河翠庭 \|城北高尚住宅，引领全新生活时尚 \| \|万科金色家园 \|有些风景就该沉醉在心里 \| \|君临国际 \|这一步女人，下一秒女孩 \| \| \|纵情智慧，成就明天 \| \| \|淡定天下，成就自我 \| \| \|我的黑夜比白天多 \| \|武夷绿洲 \|新生态时代来临武夷绿洲4大品质优势缔造社区百年辉 \| \| \|煌 \| \|仁恒翠竹园 \|TOP星空跃层别墅眼界决定世界 \| \| \|现代精英生活圈 \| \| \|以享受的眼光欣赏现房细节之美 \| \| \|三重阳台,360°的阳光都不放过 \| \|谷阳世纪大厦 \|谷阳世纪大厦竣工倒计时全力为民族高科技产业倾力打\| \| \|造国际一流专业办公平台 \| \|莱茵小镇 \|莱茵小镇·欧式风情低密度商业小镇/南京人的新去处 \| \|新城逸境 \|隐身繁华幕后，怡然动静之间 \| \| \|足以自豪的不仅是品味，更是品牌 \| \| \|宏观领略山水，私家收纳自然 \| \|云锦美地 \|秦淮风光带，大型主题园林式社区 \| \| \|浸润古城灵气，延续秦淮悠长 \| 　　通过对以上南京市商品房广告营销主题比较，我们可以发现四季度的楼盘广告主题的内容和前三季度相比，变化较小。独特的区位优势、优美的地理环境、高档的楼盘品质，合理的户型设计，以及完善的配套设施依然是众多楼盘强调的主要方面。但是随着广告主题的日益积累，广告的描述手法和表达方式也变得越来越多样化，有含蓄委婉的如部分住宅项目，也有简单直接的。　　商铺广告依然强调其投资的高回报和安全性。本期的典型代表为滨江奥城的 “零”首付置业计划全面启动：百余联盟商家翘首，商铺 17％回报包租、108%回购计划再掀商铺传奇”。这一广告主题的出现，主要因为四季度河西楼市竞争进入白热化阶段。各家楼盘急于出售，进行资金回笼。广告营销主题的变化，除了时间因素外，也受楼盘所在片区的政策、市场行情等因素的影响。因此，反过来看，开发商也可以通过对楼盘广告主题的变化来研究分析该楼盘所在片区的一些基本情况，诸如该楼盘大致的销售情况，行业内竞争的激烈程度等等。	0	negative_file/工程建筑、房地产/2004年度南京房地产市场.doc
CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究 1、市场综述 1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图 ¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。 - 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米 - 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右　　特点：平均租金最高；　　　　　空置率水平最低；　　　　　国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；　　　　　区域基础设施和配套设施完善；　　　　　规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；　　　　　政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。 ¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。 - 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米　　特点：平均租金与全市平均租金基本持平；　　　　　受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；　　　　　客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；　　　　　区域发展成熟；　　　　　可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；　　　　　由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。 ¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。 - 现有供应：甲级写字楼23万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米　　特点：平均租金略低于全市平均水平；　　　　　空置率水平较高；　　　　　区域发展成熟；　　　　　写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。 ¨ 第三使馆区：位于朝阳区，围绕在机场高速路和东三环交汇处的东南，是北京写字楼发展较早的区域。京城中心、发展大厦、燕莎中心、亮马大厦、南银大厦等均分布在此。这一区域与CBD具有相同之处，是外商投资者和国外公司青睐的地区。 - 现有供应：甲级写字楼为51.5万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为26万平方米　　特点：区域平均租金高于全市平均水平；　　　　　因缺少地铁交通的支持，空置率水平相对高于CBD和东长安街地区；　　　　　外资企业集中，大量日本公司集聚在发展大厦、幸福大厦等物业内办公；　　　　　区域发展成熟；　　　　　拥有良好的生活环境，是外籍人员生活居住相对集中的区域；写字楼市场未来具有一定的发展空间。 ¨ 金融街地区：金融街地区西自西二环路、东临太平桥大街、南起复兴门内大街、北至阜成门内大街，规划用地103公顷，是中国金融业最高管理机构及全国最具实力的金融机构的集聚中心。 - 现有供应：甲级写字楼33万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为46万平方米　　特点：由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈，区域内甲级写字楼平均租金低于其他几个区域，该区域甲级写字楼供应有限，大部分为乙级或接近甲级标准的物业；　　　　　国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛，因此空置率水平较低；　　　　　国内金融业、电信业及其相关行业集中于此；金融街一期已建设完成，二期处于规划建设中，占地32万平方米；　　　　　根据西城区政府对金融街的规划发展目标，金融街将力争吸引国外金融机构的进驻，金融街的整体规划及建设正不断步入国际化，甲级写字楼的数量有望提高。 ¨ 中关村地区：根据中关村科技园的规划，中关村核心区包括中关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园，边缘地区的重点项目有中关村软件园、中关村生命科技园和上地信息产业基地。依据中关村科技园发展规划，未来10年中关村科技园的功能定位为具有国际竞争力的国家级科技创新示范基地。 - 现有供应：甲级写字楼48万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为77万平方米　　特点：中关村现有甲级写字楼整体品质与东部存在差距，由于甲级写字楼数量有限，平均租金水平与全市租金水平持平，空置率稳定；　　　　　高科技企业、成长型中小公司办公聚集地区；正处于全面建设阶段，整体商务环境正逐步改善；受银行贷款对写字楼的限制和区域产业规模特征等因素的影响，写字楼销售市场受到商住公寓的冲击；目前缺少具有经验的外资地产投资商的投资，中关村地区写字楼开发主要依靠国内开发商建设；区域内人才资源、政策环境及产业优势，以及不断改善的办公生活条件，有望吸引外资企业及地产投资商的进入。图表2-1 北京甲级写字楼各区域次市场市场表现一览表项目中央商务区东长安街朝外地区金融街第三使馆中关村现状供给（万平方米） 60.3 72.3 23 33 48.4 48 未来供给2003－2008年（万平方米） 138 45 5 46 26 77 有效租金(USD/平方米/月) 33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2 空置率％ 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5% 售价(USD/平方米) 2000＊ 2650＊＊－ 1900 2100 1535 注：以上数据按2002年第四季度计算；租金和售价均为成效价格＊：区域内没有可供销售的甲级写字楼，考虑了部分乙级写字楼＊＊：因区域内没有成交案例，为报价 1.2 写字楼的分类在北京的写字楼市场，具有投资潜力的写字楼主要包括国际甲级和国内甲级写字楼。国际甲级写字楼与国际上的甲级写字楼标准相符，国内甲级是按照本地市场现行标准划分的。北京甲级写字楼与国际甲级写字楼有一些显著的差距。如实用率较低以及通常没有垫高地板。由于写字楼物业在不同地域市场存在差异，写字楼的定级通常是基于每个市场上建筑的相对质量。采用下述标准对北京的写字楼进行分类: 图表2-2 北京甲级写字楼分类标准一览表标准国际甲级甲级地点主要商务区极好的可接近性主要的办公区好的可接近性开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求总建筑面积超过50,000平方米超过25,000平方米服务配套设施满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其他如公园、运动设施和图书馆至少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施的五种高质量的装修中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米高档次的国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率 >70％与国际甲级物业相同的特征高档次的内外装修销售/出租仅用于出租，或者整层销售在销售和出租上没有限制智能化系统楼宇自动化系统综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服务的预留空空间(例如：专线数据、网络会议等) 安防系统消防系统综合布线系统：宽带专线或市政线、卫星接收物业管理由经验丰富的国际知名公司管理由经验丰富的知名公司管理 2、供给分析 2.1 现存和未来供给北京的甲级写字楼存量自1996年大幅度增长。截止到2003年底，甲级写字楼总供应量约为360万平方米。图表2-3 北京甲级写字楼供给历史表现及未来预测（1990-2008年）资料来源：仲量联行 1985－1995年，北京甲级写字楼的供应量有限，平均年供应量仅为3万多平方米。1996－ 2001年年均供应量约43万平方米。2002年北京甲级写字楼市场供给有限。北京市具有国际标准的甲级写字楼数量更加有限，且主要集中在东部地区。如：国际贸易中心二期、嘉里中心、盈科中心、华润大厦、盛世大厦等。无论是中央商务区还是中关村以及金融街等区域，未来将新增大量甲级写字楼供应。预计2004- 2008年北京的甲级写字楼新增供应量将达到402万平方米，年均供给量67万平方米。根据各区域规划，中央商务区写字楼的建筑面积将占总体规划建设规模的50％，达到50 0万平方米。中关村科技园区仅核心区总建筑面积规模将达到150万平方米，其中以写字楼为主。金融街二期的写字楼供应将达到建筑面积64万平方米。此外，在长安街沿线、东直门交通枢纽地区以及宣武区建设的国际传媒大道等地区，也有大量甲级写字楼开发项目。尽管计划建设的写字楼项目和建设规模可观，但由于市场机制的自我调节和政府的政策控制，写字楼的实际供应量会比计划的数量有一定程度的减少。 2.2 甲级写字楼供给特征按照国际上的最佳模式，甲级写字楼投资不但依靠稳定的租金收益，也要获得物业升值收益。这个战略通常要求长期持有物业，投资商在项目开发的早期具有较强的财务弹性。国际甲级标准写字楼的开发商通常具有丰富的房地产投资开发经验。这些开发商或者是海外公司如来自香港、南韩、美国、马来西亚，或者是有海外经营成功经验的国内企业如华润。与本地大陆开发商相比，他们能够更好地理解高档承租人的需求和房地产运营规律，并且具有更雄厚的资金实力和融资渠道。 2.3 甲级写字楼的市场表现北京甲级写字楼市场自1995年出现下滑，空置率激增，主要是由于甲级写字楼供应量的大幅增长，导致供应大于需求所至。1999年底，随着网络公司需求增长的强势，市场境况得到改善，空置率水平下降，最低达到8％。2001年受北京甲级写字楼新增供给增加以及全球经济衰退等因素的影响，空置率水平上升。2002年受海外投资商对中国市场的信心增加及新增供应有限的影响，市场空置率持续下降，到第四季度北京甲级写字楼的空置率为13.52％。图表2-4 北京甲级写字楼供应量和空置率历史表现（1985-2002年） 3、写字楼需求分析 3.1 吸纳量 1999年以前，北京甲级写字楼市场的年净吸纳量一直保持相对平稳的上升趋势。1999年下半年到2000年上半年是北京甲级写字楼净吸纳量增长的高峰期。主要原因是IT及相关公司的快速发展，导致对甲级写字楼需求量的大量增加，促使净吸纳量上升，年净吸纳量达到69.5万平方米。2001年，净吸纳量有所回落。2002年甲级写字楼市场吸纳继续回落，净吸纳量为31.2万平方米，除受全球经济因素的影响，还与2002年北京甲级写字楼新增供应量有限有关，在一定程度上限制了有效需求。 1997-2003年，北京甲级写字楼年均净吸纳量为40万平方米。图表2-5 北京甲级写字楼市场年净吸纳量一览表年度 1997 1998 1999 2000 2001 2002 年净吸纳量(平方米) 159,569 277,033 552,553 695,434 415,346 312，000 年度 2003 2004 2005 2006 年净吸纳量(平方米) 北京甲级写字楼的需求未来仍将稳步增长。通过利用仲量联行的市场需求分析模型，在综合考虑了北京近十年的经济发展、外商直接投资、产业结构以及国家宏观经济因素对北京甲级写字楼需求的影响，同时根据北京市“十五”规划对北京市未来五年经济发展和产业结构的展望，并考虑了加入WTO和主办奥运会对北京市经济的促进作用。预计在未来五年（2003－2007年）北京市甲级写字楼新增总需求为300万平方米，年净吸纳量为50万平方米。对比未来年均供应量67万平方米，未来甲级写字楼市场供大于求的状况依然存在。图表2-6 北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史表现和未来展望（1997-2008年） 3.2　需求来源北京甲级写字楼的需求主要分为租赁需求和购买需求。租赁客户的90%是跨国公司，以外资公司、办事机构或分公司的形式存在，公司租用写字楼的规模与其进驻中国或北京的业务及发展计划有关。北京甲级写字楼需求的主要特征表现为： ¨ IT业公司需求数量虽有所减少，但需求总量仍然较强 2000年需求旺盛的互联网公司由于多种因素导致对办公面积缩减，或从租金较高的写字楼搬迁至租金较低的写字楼中办公，但这类公司主要为实力较弱的发展型公司。对于一些实力较强的公司，例如世界500强的外资公司对办公面积的需求仍然较高。 ¨ 来自于跨国公司高科技和传统行业的需求发展较为稳健跨国公司主要选择东长安街、中央商务区（CBD）及周边地区。尽管受全球经济走低的影响，一些公司减少了原计划租用的办公面积，但因其在北京不断发展的计划，这种需求仍会继续存在。 ¨ 国内公司需求增加国内公司对甲级写字楼的需求逐年增加，尤其是有实力的金融、证券和通讯公司。国内政府机构也表现出了较强的需求，预示随着国家机构改革的深入，政府机构租售写字楼将是更加市场化的行为。 ¨ 教育类企业、房地产公司和影视娱乐业的需求有一定的增加这三类公司对甲级写字楼需求的增加，主要由于它们在近期快速发展决定的。购买甲级写字楼的客户以国内公司和机构为主，主要集中在金融、保险机构、电信业等行业，企业集团、国家机关、上市公司和省政府驻京办事处等实体形式，外国公司所占比例较少。尽管近期甲级写字楼需求主要来自于跨国公司、金融行业和高新技术企业。随着北京在软件、微电子、医药等行业实施鼓励政策，预计未来这些行业对甲级写字楼需求将会上升。随着北京房地产市场国际化程度的提高，中长期甲级写字楼需求会有大幅增长。 3.3　对物业位置、质量和设计的需求 ¨ 位置北京的写字楼需求者对区位的选择根据行业的不同而有所侧重，其动因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生产资料、人力资源或服务对象。例如：海淀区被软件和信息技术行业所青睐，朝阳区被跨国公司，尤其是500强公司以及相关的本地业务机构所选择，西城区集中了本地金融和保险机构、电信业和政府机构，东城区主要被国内大型企业、政府机构所占据。 ¨ 物业外观只要不损害公司形象，物业外观并非十分重要；成本是主要考虑因素。所有被访者均偏好低维护成本的外装修，例如那些长期耐看的材料。过高建筑因使用率不高受欢迎程度较低。 ¨ 楼层设计对于有中央或边缘核心的正方形或长方形楼层有着强烈的偏好。这些空间使用效率高，布局分割灵活。对楼层面积的偏好，取决于承租人的类型和企业规模而各不相同。考虑到采光和内部分割等因素，承租人通常不喜欢超大型楼层（>5,000平方米）。内部楼梯并非受到一致认可。承租人通常想减少楼层间的交通。而且内部楼梯无论是在安装上、恢复还是在租金上都很昂贵。自然光是评估核心筒体至窗户的最佳距离时的关键因素，最大距离一般不超过15米。 2.65－2.75米的净高度是需求者普通接受的高度。楼面荷载并不是一个重要的因素，尤其是许多银行不再要求在楼面设立保险库。但在核心筒周围增加楼面荷载有利于设立配电室、存储室、设备间等。垫高地板安装与公司控制成本策略和人员更换频率等因素有关。中空玻璃是成熟建筑物的一个标志。 ¨ 建筑设备具有灵活性是关键的因素，以适应不同商业活动和降低成本的需要。比如，可以根据需要在楼层间改变电力供应，而不是整个大楼采用一个平均值供电。成熟的4管VAV系统通常能够为用户提供最佳舒适感受。宽带连接是甲级写字楼必须具备的条件。对重要的金融机构来说，两路供电和两套备用系统对保持业务连续性和安全性至关重要。因此，金融机构倾向于租用安装有发电机和有额外竖井的写字楼。卫星接收器（以及通路）的安装可增加写字楼对需求者吸引力。 4、租金和售价 4.1 写字楼租金北京甲级写字楼市场租金在1995年达到顶峰，平均租金达到使用面积每月每平方米80美金。随后到1999年第三季度持续下降了近60％。1999年第四季度租金止跌回升，中央商务区写字楼租金的上涨带动了其它地区的租金水平的提升。到2002年第四季度，北京整体市场甲级写字楼的月租金为使用面积每月每平方米29.6美金，租金较2001年有所下降。租金最高的物业是位于CBD的国贸二期和嘉里中心，成交价格分别达到使用面积每月每平方米49美金和42美金。由于市场可供选择出租的甲级写字楼供给有限，因此业主在租金、免租期和其它方面提供的优惠条款也相对减少。 4.2　写字楼售价甲级写字楼的买家以国内客户为主。甲级写字楼的平均售价为每建筑面积平方米2300美元。写字楼销售因银行提供的贷款有限，在一定程度上影响了写字楼的销售。市场可供销售的写字楼数量有限，导致市场成交较少，加上成本因素的制约，售价未出现大幅波动。图表2-7 北京甲级写字楼租金和售价历史表现（1992-2002年）注：租金为净使用租金，即写字楼租金为考虑了免租期因素的实际成交价格转化为使用面积计算所得图表2-8 北京甲级写字楼的平均租金和售价一览表（1998-2004年）时间平均成交租金(USD/使用面积/月, 不包含物业管理费) 平均售价(USD/建筑平方米) 1998年01月 46.8 2,800 1999年01月 26.2 2,189 2000年01月 19.4 1,895 2001年01月 36.3 2,400 2001年04月 39.0 2,400 2001年07月 36.2 2,315 2001年10月 34.6 2,286 2002年01月 33.7 2,350 2002年04月 32.0 2,350 2002年07月 31.3 2,300 2003年05月 29.6 2,300 2004年05月 30.4 2,340 4.3 租售活动目前北京甲级写字楼的市场较为平稳，平均初始投资回报率在10－13％之间。投资活动主要表现为： ¨ 购买甲级写字楼的买家主要以国内公司和政府机构为主，并且集中在西部地区； ¨ 一些国外投资公司和基金机构参与到北京甲级写字楼投资中，但在市场上缺乏可供出售的国际水平甲级写字楼。 4.4　租金未来趋势预测应发展商要求对北京未来甲级写字楼的租金趋势进行的预测。此预测是根据北京甲级写字楼未来空置率状况，并结合租金与空置率的历史表现得出。图表2-9 租金和空置率历史表现图表2-10 未来甲级写字楼空置率走势通过租金与空置率历史表现图可见：当空置率低于10%或高于30%时，租金水平呈现急速上涨和下降趋势，当空置率水平介于10－30%之间时，租金水平相对集中在每月每方米使用面积30－40美元之间。根据北京未来2003－2008年甲级写字楼空置率预测，空置率维持在10－25%的范围内，由此推断未来北京甲级写字楼市场的平均租金在每月每平方米使用面积30-40美元间波动。 5、未来发展趋势北京甲级写字楼未来发展趋势主要表现如下方面： ¨ 市场竞争激烈未来由于中央商务区、中关村、金融街以及东直门、长安街沿线等地区将有大量供应出现，项目及区域间的竞争较为激烈。 ¨ 销售价格平稳，租金水平呈现差异化由于土地和建筑成本相对稳定，写字楼的销售价格必然会维持在一定的价位。租金水平则会因写字楼的质量和物业管理水平的不同呈现差异化的趋势。 ¨ 写字楼整体品质提升，注重营造设施环境对办公环境要求的提高和项目间的竞争，使写字楼整体环境的营造和相关设施的建设日益受到关注。 ¨ 需求基础稳定，投资趋于活跃中国经济的持续增长、中国加入WTO和主办奥运会等的积极因素的作用下，对甲级写字楼需求将稳步增长。国内外投资人将日益关注写字楼的投资潜力，投资活动趋于活跃。二、中央商务区及CBD周边地区甲级写字楼市场分析 1、CBD总体规划 CBD地区位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距东二环约2.3公里，东四环路约2.4公里；距首都机场24公里，南部京津唐高速路出入口约5.3公里。四至范围为：北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。中央商务区内现有工企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地1 3公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。居住人口约5.4万人。按近期、中期、长期三步实施建设，以“金十字”区域及核心区开发为重点。 1.1 功能布局图3-1 北京中央商务区规划图总建筑面积规模控制在1000万平方米，其中写字楼约占50％，公寓占25％，商业、服务、文化、娱乐设施等占25％。商务设施主要集中在东三环路和建国门外大街两侧，设置混合区，强调多功能性，使商务中心区24小时都充满活力。核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。为了保证CBD有序建设，成立了CBD土地储备中心和土地开发公司。专家正在对CBD地区进行论证，探讨各阶段建筑规模和投入市场的时机。未来CBD内的土地将以拍卖方式获取。由于政府的参与，合理适当控制土地的投放，有利于保障已获有土地的开发商的利益。 1.2 空间形态规划图3-2 北京中央商务区建筑高度规划图　　根据用地功能的布局，商务办公区集中于用地中部，沿三环路与建国门外大街两侧布置，其外围依次为混合功能区和居住区。开发强度和空间形态由中心向外围依次递减。超高层建筑集中于三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，标志性建筑限制在2 50米。核心区将是一个超高层建筑较为集中的区域，该区域的主要建筑将会成为整个CB D的地标性建筑。 1.3 绿化系统、公共开放空间规划公共绿化规划用地面积共33.39公顷，占总用地面积的11%，主要由以下几部分组成：四个主题公园以及环状绿化系统、沿街绿化带和通惠河北侧的滨河绿化带等，形成多层次的开放空间。西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同主题的公园，四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统。 1.4 交通规划 – 道路交通 CBD交通规划，是在北京城市总体规划、CBD发展规划及整体城市交通规划基础上编制的区域交通规划。道路用地约为155公顷，占CBD总用地面积的39%。图3-3 北京中央商务区道路交通规划图完善道路交通环境主要体现在：发展公共交通，如增加公共道路，增加两条地铁，增加多个公共交通换乘站等；解决静态交通及停车问题，设置充足的停车位，如商务区规定综合类公共建筑平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等。加强现代化的交通管理。 1.5 交通规划 – 轨道交通根据北京市轨道交通建设规划，未来将有两条地铁线穿过CBD地区。其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南，将在2008年前完成。地铁6号线沿朝阳路呈东西走向。图3-4 CBD地区轨道交通规划示意图图3-5 CBD地区轨道交通远景规划图 1.6 人行系统与地下空间利用 CBD规划充分考虑了利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑、地下车库尽可能连通，尤其是核心区的地下一层互相连通，形成地下人行系统，以减轻地面交通压力。图3-7 CBD地区轨道行人系统及地下空间利用图 1.7 基础设施 CBD地区所有交通、绿化、网络等市政基础设施方面的建设均由北京市政府进行投入，预计投资一百二十亿元。 1.8 CBD物业市场状况 CBD已建和拟保留项目34项，总建筑面积为309万平方米，其中写字楼163.5万平方米，住宅100.5万平方米，其他45万平方米。预计未来写字楼开发量为345万平方米，公寓150万平方米，其他为205万平方米。图3-8 北京中央商务区航拍图图表3-1 中央商务区及周边地区已经建设和拟保留项目一览表位置项目名称主要功能主体建筑高度/层数建筑面积(万平方米) 占地面积(公顷) 西北区京广中心写字楼、酒店、公寓 208米 16.33 2.14 中国国际贸易中心写字楼、酒店、公寓会展、商业 158米 51.95 12.36 贵友大厦商业 6层 1.32 0.50 建国饭店酒店 9层 3.02 1.11 京伦饭店酒店 12层 4.03 0.93 金桥大厦写字楼 6层 1.28 0.46 嘉里中心写字楼、酒店、公寓、商业 129米 22.30 3.07 汉威大厦写字楼 90米 10.00 1.75 住总大厦写字楼 16层 4.20 0.65 建华置地一期写字楼 90米 2.53 1.43 国际城（世贸国际公寓、民源大厦）写字楼 90米 27.10 2.46 机电汽配服务中心写字楼 3.94 0.83 国安大厦酒店 18层 1.68 0.78 数码01 公寓 22层 3.00 0.30 小计 152.68 28.77 西南区丽晶苑公寓 24层 3.10 0.40 米阳大厦写字楼 7层 0.63 0.26 华彬国际大厦写字楼 5.27 1.12 小计 9.00 1.78 东北区科伦大厦写字楼 12层 2.69 0.40 中服大厦写字楼 115米 3.80 1.37 中国第一商城 I期公寓、商业 30层 6.95 1.63 和乔安可大厦写字楼 1.40 3.80 全国海关信息管理中心行政办公 26.00 2.74 光华大厦写字楼 13层 4.47 1.08 首都经济贸易大学教育 3.77 5.53 中央工艺美院教育 3.31 2.98 呼家楼新苑1#楼写字楼 12层 2.77 0.30 呼家楼新苑2#,3#楼住宅 20层 5.53 0.83 温特莱酒店酒店 1.62 0.42 阳光100 公寓 35层 12.75 3.79 住邦2000Ⅰ期写字楼 20层 10 小计 75.06 24.87 东南区航华科贸中心写字楼、公寓 129米 29.04 4.34 三立大厦写字楼 27层 11.70 1.87 艾米克大厦写字楼 22层 3.81 1.11 现代城写字楼、公寓 37层 19.20 5.33 建外SOHO 写字楼、公寓 28层 35 4 小计 70.47 14.55 2、写字楼供给分析 2.1　历史供应 1985年北京建成了第一座涉外高档写字楼：国际大厦。1989年随着“中国国际贸易中心” 和“京广中心”的落成，使得CBD区甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高，年供应量超过 10万平方米。随后的几年里，燕莎商圈、机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场。而CBD区则未有新的甲级写字楼供应。在九十年代后期，CBD区甲级写字楼供应出现了第二次高峰。截至到2003年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约为93万平方米，其中甲级58.7万平方米。未来2002－2004年CBD甲级写字楼供给呈现短缺态势，这与CBD区域内的多数物业项目在初期大量建设公寓有关，预计到2006年以后CBD的甲级写字楼供给将再一次出现高峰。图表3-2 CBD地区甲级写字楼供应历史表现及未来趋势（1996年-2007年） 1999年－2003年CBD甲级写字楼在建项目有8个，总建筑面积为44万平方米。2000年CBD及周边地区在建写字楼项目均未达到甲级标准，只有为满足中小公司需要的SOHO概念的写字楼：现代城和数码01。2001和2002年只有两个写字楼在建项目，分别为北京财富中心和建外SOHO项目。 CBD竣工的写字楼项目在1999－2003年期间共计4个，总建筑面积为40.9万平方米。由此可见CBD地区在过去四年甲级写字楼物业数量供应有限，仅为国贸二期、华彬大厦、京汇中心、住邦2000Ⅰ、建外SOHO第一大道。图表3-3 1999－2003年 CBD写字楼在建项目表项目名称位置写字楼面积（M2）发展商京汇中心大北窑 39000 航华科贸中心有限公司华彬大厦建外大街 53000 华彬集团 1999年小计 92000 * 现代城大北窑 40000 中鸿天房地产公司 * 数码 01 光华路 32000 北京国江房地产公司 2000年小计 72000 北京财富中心Ⅰ 大北窑 90000 北京香江兴利房地产公司 2001年小计 90000 * 建外SOHO 大北窑 86000 红石公司 2002年小计 86000 富邦大厦双井 39000 德嘉置业有限公司嘉都大厦光华路 30000 2003年小计富顿中心劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司住邦2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房地产开发有限公司世纪财富中心光华路 150000 香港世源昆泰国际中心朝外大外 60000 昆泰集团百富国际大厦东大桥 78000 恒富广场房地产开发有限公司注: * 从写字楼档次划分上述三项目非甲级写字楼, 但位置与销售具有代表性, 作为研究对象图表3-4 1999－2004年 CBD写字楼竣工项目表项目名称位置建筑面积（M2）发展商国贸二期建外大街 77000 国际贸易中心有限公司 1999年总计 77000 华彬大厦建外大街 53000 华彬集团 2000年总计 53000 京汇大厦大北窑 39000 航华科贸中心有限公司 2001年总计 39000 现代城大北窑 40000 中鸿天房地产公司 2002年总计 40000 华腾大厦劲松桥 40000 北化房地产开发有限公司 2003年总计 185000 住邦2000Ⅰ 慈云寺桥 72000 住邦房地产开发公司建外SOHO 大北窑 90000 SOHO中国富顿中心劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司雨霖中心东三环京广桥西 30000 2004年总计 140000 新华联大厦红领巾桥 40000 新华联房地产开发有限公司财富中心Ⅰ 东三环京广桥 90000 香江国际远洋商务中心慈云寺桥 10000 中远地产 2.2 未来供应中央商务区整体规划已经获得北京市政府批准。根据CBD地区待建项目及实际状况，到2 007年，CBD将有224万平方米的写字楼供应推出，但由于项目前期规划、融资、建设等因素，预测未来三年在建量和完工量会低于计划的数量。图3-9 CBD地区主要待建拟建项目分布图图表3-5 CBD区域内写字楼待建项目表项目名称发展商位置写字楼建筑面积（平方米）预计完工期恋日国际华野投资管理公司大北窑 4400 2003.06 阳光100（P2）银信光华光华路 20000 2004 蓝堡国际中心建华时代大望路 45000 2004.05 金地国际中心（P2）金地集团建国路 59000 2006 温莎大道怡禾房地产公司光华路 70000 2005 财富中心（P1）香江国际关东店 90000 2005 世纪财富中心香港世源光华路 150000 2006 央视大厦中央电视台东三环 180000 2006 建外SOHO（PI）红石公司大北窑 86000 2006 国贸三期国贸物业光华路 95000 2006 银泰世贸中心中国银泰投资集团大北窑 147000 2006 北京电视台北京电视台建国路 165000 2006 世纪城市城建集团关东店 178000 2007 万通中心万通集团关东店 130000 2006 京澳中心恒基地产关东店 25000 2006 百富国际大厦百富地产东大桥 60000 2004.12 尚都国际华远地产、SOHO中国东大桥 130000 2006 SOHO尚都 SOHO中国关东店 125000 2007 万达广场大连万达集团建国路 84000 2007 财富中心（P2）香江国际关东店 191000 2007 光华国际中房集团五矿集团光华路 150000 2007 首创地产首创地产呼家楼 440000 2006 以太广场以太房地产公司光华路 110000 2007 中环广场中环广场公司大北窑待定 2007 住邦2000 住邦房地产开发慈云寺 72000 2006 东区国际总计 250.24万图表3- 5所列的写字楼中包括了自用、甲级和乙级等不同类别的写字楼。自用类项目有中央电视台、北京电视台。甲、乙级写字楼的供应因多数项目尚处于前期规划阶段，则难以准确计算，而且尽管各项目的建设目标是甲级写字楼，但因开发商对甲级写字楼的标准理解各不相同，预计仍会出现部分投入市场的写字楼物业不能达到甲级标准。初步推算未达到甲级标准的物业占总供应量的27%。则未来2004－2007年CBD内甲级写字楼的新增供应量为250万平方米。图表3-6 CBD地区写字楼分类供应图（单位：万平方米）如图表3- 6所示，根据地段接近性、可视性和地理特征，将CBD地区细分为五个区，即：CBD核心区、三环路沿线、长安街沿线、东区和西区。根据统计，新增供应量主要集中在西区和三环路沿线。本项目位于CBD的西区，其竞争将主要来自未来待开发物业。本项目竞争物业对比分析选取了与本项目临近和与本项目存在竞争关系的物业。图3-10 CBD地区市场细分区域分布图图表3-7 CBD地区写字楼供应分布分析图表3-8 本项目首要竞争物业表项目名称写字楼建筑面积(M2) 完工期项目的优势项目的不足对本项目的竞争影响金地国际中心 59000 2006 位于长安街,标志性突出；靠近地铁站，需求比例高;国际知名SOM设计，项目国际化特征明显;发展商为知名地产公司，各类技术人员齐备且专业性强未有建设高档写字楼的经验与本项目开发时期相近。项目在地段、销售及寻找投资合作方面对本项目威胁较大。温莎大道 70000 2005 其公寓部分已开盘，写字楼如紧随其后，其销售时机较好开发商知名度相对较低以销售为主且已进入销售准备阶段，具有时机优势财富中心Ⅱ期 120000 2006 项目紧临东三环，具有地段优势。项目的方案设计品质较高。开发商具有开发高档写字楼的经验写字楼体量较大，成本及占用资金较多，不利于销售；整体项目规模较大，存在影响工程不能按计划完成的因素一期写字楼计划本年1月开盘，对本项目前期销售工作造成威协世纪财富中心 150000 2005 靠近国贸和嘉里，有利于吸引与国贸和嘉里有业务往来的公司发展商实力不足，项目进度出现问题如与本项目同期开发和销售，有在价格和销售方式方面存在竞争世纪城市 178000 2006 发展商为知名地产开发企业，与政府关系紧密，建造经验丰富；项目方案设计具有国际性，写字楼标志性明显开发成本较高，缺乏开发高档物业经验同一地段在交通方面优势高于本项目京澳中心 250000 2006 紧临东三环，具有开发高档物业的经验开发商内部及与政府协调性相对较弱与本项目的开发进度相似，且发展商具备开发高档写字楼的实力及经验万通中心 130000 2006 紧临朝外大街，具有高档物业的开发经验项目价格成本高，交通拥堵总部基地概念，与项目概念有一定的相同性华贸中心光华国际 120000 2007 开发商资金实力较强，融资经验丰富，项目规模不大，开发周期短，易于操作开发商缺乏写字楼项目开发经验在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争万达广场蓝堡国际中心以太广场 110000 2007 项目开发规模不大，易于操作开发商缺少知名度在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争住邦2000Ⅱ 120000 2005 公寓项目的写字楼，贷款年限长、价格比优势明显公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗在Ⅱ期销售市场及销售时机方面直接性的与本项目产生强烈的竞争远洋商务楼 10000 2004 公寓立项商务物业，贷款年限长，价格比优势明显公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗推广时期不同，销售时期于年底结束，不会与本项目产生强烈的竞争对本项目有直接竞争关系的物业总供应量为102.7万平方米。项目推向市场的时间、开发规模、开发时间、开发品质和地段等将是决定项目竞争力的主要因素。为了提高本项目竞争力，除地段因素无法改变外，可以通过控制开发进度、提高设计品质、保证建设质量和推广策略等方面提高项目竞争力。CBD区甲级写字楼供应将在2006年后出现较大增长，市场竞争将更为激烈，提早开发，提早入市对降低竞争风险，抢占市场份额尤为重要。 2.3　物业档次及体现形式写字楼的成功主要取决于：地理位置、硬件设施、物业管理、开发商背景和推广时机等因素。对本项目周边较成功的写字楼项目优劣势的分析，为本项目写字楼的开发提供了很好的借鉴作用。 ¨ 层面积用于出售或大面积出租的写字楼的层面积较大，一般在2500平方米以上。主要原因是可提高整层购买或整层租赁客户的使用效率，便于销售或整层出租。如：盈科大厦、鹏润大厦、丰联广场等。仅用于出租的写字楼，层面积在2000平方米左右。其主要特点是便于分割，面积较小可使每个租户有较好的采光。如：国贸中心、盛福大厦、华润大厦等。 ¨ 净高由于租户以跨国公司为主，针对这类客户的需求，该地区写字楼的室内净高比其它地区的写字楼要高一些，一般在2.6米以上。但随着客户要求的不断提高，新建写字楼净高应不低于2.7米。 ¨ 智能化水平该地区写字楼无论在通讯设施和楼宇管理上，都达到了北京写字楼的最高水平。一些物业还预留了可拓展的空间。 ¨ 设备要求楼宇设备的优劣直接影响大厦出租和销售。跨国公司对于写字楼的硬件设施要求较高，如：为电脑机房提供备用电机；能够提供充足新风量的空调设施；充足数量的电梯和等候时间短等。该地区写字楼的楼宇设备整体水平较高，有些已经达到了国际水平。 ¨ 装修标准办公区域装修业主一般提供统一的天花吊顶，其它由租户自行安排。原因在租户行业不同，自行装修可体现自身特色。同时统一的天花吊顶可使大厦形象不会遭到破坏。 ¨ 车位该地区写字楼提供的停车位普遍较少，与租户的需求存在较大差距，许多物业不同程度的存在来访车辆停车困难的问题。主要原因是该地区土地开发成本较高，可用于地上和地下停车场的面积有限，造成停车位相对紧张的局面。 ¨ 物业管理物业管理优劣对于写字楼的出租有直接影响。该地区写字楼物业管理主要有两种形式：一种是业主自己管理，这种形式一般是业主有丰富的房地产开发和管理经验，租户对其比较信任。如：国贸中心、嘉里中心、盈科中心等。另一种形式是聘请国际知名的物业管理公司。通过这些公司国际化的物业管理模式和较高的知名度提升大厦的品质，如：盛福大厦、华润大厦等。图表3-9 CBD及周边地区主要写字楼情况一览表物业名称盈科中心京广商务楼国贸中心II期嘉里中心盛福大厦外观形象非常好一般非常好非常好非常好到机场的交通一般一般好好非常好物业周围的交通一般一般好一般一般本地员工的交通好好非常好一般一般服务设施好好非常好非常好好周围酒店情况好好非常好非常好非常好平均楼层面积(建筑面积平方米/层) 2,416 1,800 2,300 1100－2900 1,700 电梯状况好一般非常好非常好非常好空调类型风机盘管,四管风机盘管,两管变频式,四管风机盘管,四管风机盘管,四管室内净高 (米) 2.7 2.4 2.6 2.7 2.5－2.8 入住时间 1999年 1997年9月 1999年10月 1998年10月 1999年3月物业名称华润大厦丰联广场京汇大厦鹏润大厦现代盛世大厦外观形象非常好非常好好好好到机场的交通好一般好非常好非常好物业周围的交通好一般好一般一般本地员工的交通非常好非常好非常好一般好服务设施好好好好好周围酒店情况好较差好非常好非常好平均楼层面积(建筑面积平方米/层) 1,700 2800－5500 3000 5400 2550 电梯状况非常好好好好好空调类型变频式,四管风机盘管,四管风机盘管,四管风机盘管,四管风机盘管和变频式,四管室内净高 (米) 2.6 2.4 2.6 2.6 2.67 入住时间 1999年4月 1997年 2001年 2000年8月 2000年 3、租赁市场分析 ¨ 租金走势从1995年三季度开始，CBD内的写字楼的租金和售价从巅峰水平一直下降到1999年底的低谷，租金下降了77％。如图表3- 10所示，租金从1999年年底下滑速度变慢，2000年初租金强劲反弹，平均上涨40－50％， 2001年底租金成交价略有下降，到2002年第四季度CBD写字楼成交租金为按使用面积计算为USD33/月/平方米。图表3-10 CBD甲级写字楼租金走势历史表现通过CBD甲级写字楼租金与整体市场的对比可看出，CBD的租金高于整体市场10%左右，近一段时间这一差距更为明显。由此可见CBD由于具有稳定的市场需求，租金表现和空置率状况均优于其它次市场。 ¨ 租赁价量关系图表3-11 1999－2003年CBD及CBD周边区域市场租金及吸纳量对照表　　CBD 1999 年 2000 年 2001 年 2002年存量（平方米） 392，000 445,000 587,000 587,000 净吸纳量（平方米） 33,840 134,830 106,030 3,480 空置率 25％ 4.42％ 9.48％ 8.9％成交价格(USD/平方米/每月) 18.4 41.25 35.54 32.18 CBD周边区域 1999 年 2000 年 2001 年 2002年存量（平方米） 829,656 1,055,056 1,184,056 1,224,056 净吸纳量（平方米） 132,572 225,802 201,121 69,521 空置率 25％ 5.5％ 18％ 15％成交价格(USD/平方米/每月) 17.7 37.9 34.12 31.1 注：CBD周边区域包括了东二环至东三环地区、亮马河地区和CBD。由于CBD在1999－2003年的新增供给量有限，出现2003年几乎没有空余面积可供需求者选择的局面，无法体现市场的实际需求量。因此选取了东二环、东三环和CBD周边的项目共同进行分析。通过图表3- 11得出，CBD周边区域甲级写字楼在2000年至2003年新增供应量分别为32.5万平方米、1 2.9万平方米和4万平方米，新增供应量数值均小于等于相应年度的净吸纳量。参照CBD及周边区域的租金与吸纳量数据，尽管CBD的租金较其它地区高，但CBD地区的集聚效应使得其市场需求高于周边地区，在2000年表现尤为明显。2000年CBD的平均租金为每平方米每月41.25美金，新增供应量为5万平方米，但市场吸纳量为13.4万平方米。而同年度CBD周边区域的租金为每平方米每月37.9美金，比CBD租金低8%，市场新增供给量为22.5万平方米，这一数值与吸纳量持平。 4、销售市场分析 CBD地区可供销售的写字楼数量有限，因此，选取了其周边地区的物业进行分析。 1993年，CBD周边出现可以销售的写字楼，吸引了来自境外的香港、台湾和东南亚地区的第一批买家，但购买的面积一般较小，主要是跟随这些地区的发展商进入国内的房地产投资领域。销售较好的楼盘有：丰联广场、长安俱乐部、富华大厦、恒基中心、光华长安大厦。同时，外资企业业务的不断扩展，办事处转变为合资企业或其他形式具有国内独立法人的外资企业，写字楼的需求面积增加很快。到1996－1997年，许多外资企业的需求面积已超过1000平方米，有的接近10000平方米。出现了象摩托罗拉、惠普和三星这样整栋购买的案例。目前在北京购买写字楼的世界500强企业约6家，面积约10万平方米，除此之外还有自建写字楼，如西门子公司与北京经济技术交流中心合作自建西门子大厦。跨国公司购买或自建写字楼一方面是看好中国的市场，考虑长期发展；另一方面是由于当时国家的外汇管制，使其向境外汇款较困难，为了减少缴纳相关税费，同时满足办公需求，所以一些在中国盈利较高的跨国公司，选择购买甲级写字楼。而在CBD及周边地区租用甲级写字楼的世界500强企业共占用约13万平方米的办公面积。图表3-12 世界500强企业购买写字楼一览表公司名称写字楼名称面积（平方米）售价（USD/平方米）惠普（中国）公司招商局中心2#楼 30000 2800 摩托罗拉（中国）公司招商局中心3#楼 40000 2550 三星集团招商局中心1#楼 20000 3000 花旗银行光华长安大厦 4000 1800 德国巴斯夫公司盛福大厦 3500 2500 德国赫斯特公司招商局中心2#楼 7564 2600 金杜律师事务所建外SOHO第一大道 3000 2200 新加坡GIC基金投资招商局中心4#楼 25000 1950 美国汉斯投资集团现代盛世大厦 50000 2500 1999年后，一批在北京经商的三资公司出于多种原因考虑购买写字楼办公。同时国内的中、小公司购买写字楼作为公司自用。 2000 年SOHO概念的小面积办公写字楼，如数码01和现代城，由于是以住宅项目立项，在银行按揭方面获得支持，从而吸引了一些小型公司购买单元式或小面积单位的办公楼。 2000－2001年境外的投资机构继续投资CBD地区的高档写字楼。如新加坡GIC集团整栋购买航华科贸大厦4号楼和美国汉斯公司整栋购买现代盛世大厦。 2002- 2003年随着CBD整体规划的出台，使CBD受到境外投资机构、国内企业和个人投资者的关注。建外SOHO就是针对个人投资者而推出的销售型写字楼。图表3-13 2000 – 2003年CBD及周边地区购买写字楼主要案例公司名称写字楼名称面积（平方米）售价(美元/平方米) GIC集团京汇大厦 39000 2100 汉斯公司盛世大厦 68400 2000 三峡国际招标公司鹏润大厦 1500 2100 中国一汽集团南银大厦 4500 1900 中国工商联合会华普中心 10000 1800 中国民航航空管理局银通大厦 12000 1000 金杜律师事务所建外SOHO第一大道 5000 1800 某国有大型企业集团华贸中心 25000 2200 * 从小业主购买 ¨ 销售市场价量关系 CBD及其周边地区写字楼的销售市场始于1995年的高澜大厦、南银大厦、东海中心和丰联大厦，1997年前的销售价格和业绩均保持高水平，随着供应量的增加和亚洲金融危机等因素，导致写字楼租金大幅下降，影响了写字楼的销售，销售价格走低。图表3-14 1999－2002年CBD及周边地区甲级写字楼供应与销售表 1999年 2000年 2001年 2002年在建工程量(平方米) 400,623 72,000（新增量） 336,500（新增量） 86,000（新增量）完工量(平方米) 385,650 181,623 129,000 40,000 可供销售量(平方米) 192,070 219,600 144,400 129,000 实际销售量(平方米) 83,575 115,600 83,540 44,500 对应价格关系(美元/平方米) 1600－2200 1445－2800 1600－2500 2000-2100 1999年整栋销售的是新航空大厦，为航空公司自用，2000年整栋销售的为京汇大厦，为新加坡国家投资公司购买作为投资用途。其余基本为小面积购买。2000年写字楼售价随着市场租金的攀升和可销售面积的下降，销售价格上涨，成交量也趋减少。2001年美国汉斯公司投资购买现代盛世大厦，主要看重对于该大厦的投资市场潜力以及物业优良的硬件设施。2002年可销售的甲级写字楼较少，具有代表性的项目是建外SOHO，该项目从开始销售起，业绩一直良好，已售出50%的写字楼面积。 1999- 2001年国内公司的购买总量为11万平方米，其中1999年为73,000平方米，2000年22,080 平方米2001年15140平方米主要以散购为主，整栋购买的不多。除1999年一些境外投资人以散购的方式购买了10,575平方米的写字楼，2000年成交的39 ,000平方米的京汇大厦，2001年成交的68,400平方米盛世大厦，购买行为则以境外公司整购为主。2002年甲级写字楼的买家仍主要来自国内公司及投资个人。图表3-15 2001年CBD及周边地区销售项目初始投资回报项目名称销售价格投资回报％盛福大厦 2500 11% 盛世大厦 1450 19.8% 鹏润大厦 2300 11% 2002年CBD及周边地区销售项目初始投资回报项目名称销售价格投资回报％鹏润大厦 2100 12% * 建外SOHO 2000 - * 目前只售，租金尚未制定 ¨ 价格分析由于1997年前写字楼的销售价格位于历史的相对高位，后经历了租金水平的大幅度降低，在这一阶段购买的写字楼的初始回报率低于此后销售的写字楼水平，1999年底后随着租金水平的上扬，以相对低的价格购买的写字楼的投资回报较为可观。 2000年市场上销售的写字楼项目除整栋新推出的项目外，还有一定的写字楼存量销售。这些写字楼存量基本为前一阶段销售剩余的面积或已经出租的面积，这类写字楼的销售报价通常在每平方米2500美元以上。如果未能以此价格成交，发展商将以收取租金获得回报。还有些项目对购买项目的客户有所要求，如要求购买者为大投资机构或是有影响的公司。如东海中心写字楼推出时销售价格在每平方米2800美元，后虽然售价和租金价格下降，剩余面积只能进行出租。但随着租期的延长和租金水平的上升，其销售已不存在压力，由于有稳定的租金回报，对于未售出的存量，投资商的策略是低于每平方米28 00美元不售。盛福大厦为了保证写字楼的整体水平和档次，只有大投资商或有影响的公司整栋或多层购买才进行出售。泛利大厦等项目则采用租售并举的方式。 2001年可供销售的物业面积不多，除去盛世大厦以外，几乎没有多少物业可供选择。汉斯收购盛世大厦与原投资者的资金状况和经营方式有关，汉斯以相对低的价格成交，从而在以后的经营过程中获得较高的投资回报。目前CBD及周边地区写字楼可销售面积和成交量有限，售价变化不大，租金水平虽略有调整，但就整体而言与2001年相比，由于可销售项目及面积数量有限，所以初始投资回报率仍保持在10－13％之间。在CBD待开发物业规划方案日趋明朗的同时，多数物业从项目的运作及公司经营模式角度考虑，希望销售而不是持有物业。2002年以来市场上出现了的可供销售的写字楼项目，这些项目首要考虑吸引或销售给大规模的企业、集团和投资者，其次再零散出售。图表3-16 2002-2003年CBD在售和计划销售写字楼项目一览表项目名称销售价格销售时间及方式建外SOHO USD2000/平方米 2002年，散售(一栋)；整售(一栋) 金地国际中心待定整售财富中心计划USD2500－3000元/平方米 2003年12月开盘，20层以上出租，20层以下出售世纪财富中心待定部分整售，部分散售蓝堡国际中心计划人民币14000－17000元/平方米计划2002年底开盘阳光100 计划USD2000元/平方米 2002年底 5、市场需求分析 CBD 区是北京高档写字楼的用户集中地，根据调查统计，CBD区写字楼的主要客户为外资公司，以租用写字楼为主，占总需求的82%。国内公司仅占18%。正是这些公司，特别是外资企业的需求，促进了这一地区高档写字楼数量的增加和品质的提升。 5.1　外资公司 ¨ 需求行业在CBD办公的外资公司行业包括：银行/保险业、工业/制造业、石油/化工业、律师事务所、会计师事务所等专业服务、高新技术产业。在调查的写字楼中，50％的租户来自于欧洲和北美。 ¨ 需求偏好这些公司对物业的各项要求如下：－层面积：用于出售或大面积出租的写字楼，一般在2500平方米以上　　　　只用于出租写字楼，层面积在2000平方米左右－净高：在2.6米以上－智能化水平：有先进的通讯设施和楼宇管理控制系统上，并预留可拓展的空间。－设备要求(HVAC)：对写字楼的硬件设施要求较高。如：为电脑机房提供备用电机；空调设施能够提供充足的新风量；电梯数量充足和等候时间短等－装修标准：一般为统一的天花吊顶，其它由租户自行安排－车位：目前该地区写字楼提供的停车位普遍较少，停车位相对紧张，与租户的需求存在较大差距；－物业管理：对物业管理的水平要求较高。 ¨ 需求特征各行业选择CBD甲级写字楼办公的原因：外资金融机构：这些机构注重公司的形象，多半愿意租用高档写字楼且聚集在一起办公。工业/制造业，石油/化工业公司：由于CBD地区距机场和港口，以及空港工业区、北京经济技术开发区和天津经济技术开发区等地较近，且交通十分便利。会计师、律师事务所等专业咨询公司：看重与所服务客户的接近性，因此愿将办公地点设立在被他们所服务的客户附近，方便频繁的商业接触，从而提供良好快捷的服务。高新技术产业：这些公司非常注重整个地区的商务气氛、办公场地的交通和易接近性，以及写字楼所提供的先进的网络通讯设施。 ¨ 需求调查 500强企业在CBD办公状况目前进驻北京的世界500强企业有159家，在CBD办公的有83家，其中金融保险业和制造业数量最多，分别占27％和26％，计算机及其信息产业占15％，石油化工医药占10％，此外为资询服务、航空、广告、贸易等其它行业。图表3-17 CBD地区世界500强企业的行业分布对办公面积的需求上来看，面积在5000平方米以上的公司主要为在华业务发展较成熟的企业，集中在通讯和信息产业。需求面积为3000－5000平方米的公司多为从事电子、信息产业和医药等行业。面积在1000－3000平方米的公司中制造、石油化工、医药等传统行业数量明显增加。办公面积为500－1000平方米的公司中金融、保险业比例最高，这与国家对此类行业限制有关。500平方米以下的需求多为代表处。图表3-18 CBD地区世界500强企业对办公面积的需求 5.2　国内购买客户构成及特征分析由于在CBD地区国内公司需求比例较低，无论是购买还是租赁记录均较少，其需求特征及偏好不能完全反映市场状况和趋势。根据对未来CBD地区写字楼需求的预测，国内需求者将有大幅增加的可能性。对国内企业购买物业特征的研究，主要借鉴了金融街和中关村等地区的成交记录，对其需求特征和需求偏好总结如下： ¨ 国内购买者行业分布甲级写字楼国内购买者行业分布主要集中在金融业、信息产业和上市公司等。例如银行、保险、期货、信托机构；电信及其相关行业的国有大型公司；由国家部委、军队分离出来的公司或者会计和税务等专业服务机构。而外地企业和驻京机构由于已经购买或者自有写字楼，最近成交所占的比例较小，预计未来购买的可能性不大。 ¨ 建筑面积需求特点整栋购买的成交规模以建筑面积2万平方米左右，其购买规模通常大于自身的需求。由于市场没有较小规模的供给，购买者一般采用整体购买再将多余部分出租的方式。零散购买的需求面积最小也在500平方米以上。 ¨ 对位置和独立性的要求国内购买者对写字楼位置的便利性、可识别性和独立性有很高的要求。有能力购买写字楼的公司多为发展较快或较为成熟的企业，他们选择写字楼更加注重整体形象、楼宇的命名权和独立性。由于一部分购买者是由国家机关分离出来的公司，因此，在写字楼位置的选择上，这些购买者会考虑其职工生活的便利性，选择和职工原有分配住房相对较近的位置，通常不会跨区选择新的办公地点。 ¨ 对建筑布局、设备和配套设施的要求与国外使用者相比，国内购买者对写字楼的朝向、采光、遮挡的要求较高。而目前写字楼的建筑设备和配套设施基本满足客户要求，对写字楼的配套设施会根据自身要求而调整，这就要求建筑平面布局能够具有较强的灵活性。 ¨ 价格及付款方式国内购买者购买写字楼通常会依据国家或企业内部对单价和总价的要求，从目前的成交记录来看，一般以2000美元每建筑面积平方米为主。付款方式比较灵活，一次性付款和分阶段按比例付款是两种主要的付款方式。 ¨ 决策方式及时间国内购买者在写字楼接近现房的阶段才决定购买，在这个阶段购买者能够对建筑质量、外观及其周边环境能够有很好的把握，同时，在这个阶段的交易价格会低于期房价格也促使国内购买者很少在期房阶段完成购买交易。国内购买者的决策也会受到写字楼市场状况和公司内部运作阶段有关。 6、CBD对未来物业需求发展分析制造业制造业将继续保持快速的发展势头，随着外国公司加大在华采购力度，中国正在成为外国公司重要的零部件采购中心。北京广阔的市场前景和丰富的人才资源吸引了众多跨国公司来华设立办事处、生产和研发机构。这些研发机构主要集中在信息通讯、生物制药、精细化工、运输设备制造等行业。另一方面，一些跨国公司提高了中国在其战略中的地位，把总部都搬到了北京或上海。外资向产业基地聚集，这些基地外资企业集中，产业链完整，具有相当的规模和配套能力，其中部分地区正在成为全球ＩＴ产品加工制造基地。 ¨ 未来CBD产业结构的构成未来CBD地区的产业结构将在现有基础上有所变化，主要体现在传媒业和金融业的发展，这两个行业将提高对CBD地区写字楼的需求。而制造业、信息产业、石油化工和咨询服务等行业将继续稳健增长。传媒业 - 北京市作为全国政治文化中心，其现有众多的国家级媒体是传媒业发展的基础北京云集众多的国家级信息机构信息媒体，如新华社、人民日报社、中央电视台、中央人民广播电台、国家统计局、国家信息中心等。大量影响大、覆盖面广的信息在这里产生、汇集、交流、传递，使北京成为中国最大的信息集散地。 CBD正在形成北京乃至全国传媒产业的中心，中央电视台、北京电视台，新浪网已经把办公的地点移到CBD，与北京东部地区现有的主要媒体人民日报社、北京青年报社、北京人民广播电台、北京广电集团、北京广播电视局，国际主要媒体CNN、路透社等177家驻京海外新闻机构，产生产业的集聚效应。中央电视台和北京电视台在迁入CBD后，将扩大企业规模。北京电视台现有九个频道，建设新台后将发展到15个或者是20个以上。 - 优良的通讯设施为是发展传媒业必要的硬件设施北京市是中国与世界各国邮政、通信的枢纽，国家级主干互联网也坐落在北京。CBD地区随着中央电视台和北京电视台的迁入，通信等基础设施将进一步加强。 - 北京市拥有全国最多的文化艺术类高等院校，为发展文化传媒业提供了丰富的人力资源。图表3-19 传媒企业在北京市的区域分布图表3-20 传媒企业租用写字楼的等级分布目前传媒企业主要分布在海淀区和朝阳区，而租用甲级写字楼的企业多集中在朝阳和西城两区，以外资、合资和内资知名企业为主。使用公寓作为办公地点的公司占一定比例。金融业北京集中了绝大多数全国性的金融机构，中国的中央银行、政策性银行和主要商业银行的总部都在北京。北京市作为全国金融管理的决策和信息中心，国家的金融政策都出自北京，全国的金融结算大多在北京进行。同时，一大批国家级的保险公司、信托投资公司、财务公司、租赁公司等非银行金融机构的总部也设在北京，发展金融业具有得天独厚的条件。未来两年，北京对外资全面开放金融市场。尽管金融街会分流一部分CBD地区甲级写字楼的需求，外资银行仍然会选择CBD地区作为办公的主要地点。首先，目前绝大部分外资银行在CBD或其周边地区设置了办事机构；将来这些外资银行的主要客户也主要集中在这一区域，如三资企业、外国驻京工作人员等，而CBD现有良好的商务办公气氛和完备的配套设施是吸引这些外资银行落户的主要原因。 ¨ CBD未来写字楼需求特点外资企业在相当长的一段时间内仍将以租用写字楼为主，未来外资企业的写字楼新增需求主要在来源于新增的外资企业和现有企业的扩张需求。首先，世界500强企业进驻北京的新增数量将不会出现大幅增加的状况，目前在京世界500强企业有159家，这些企业是否进驻北京更多是从业务发展的角度出发，近两年500强企业每年进驻北京的数量增长比较缓慢，每年仅在5家左右。随着金融政策的逐步开放，外资银行、保险业的办公需求将有大幅增长，尽管会受到金融街的影响，产生某种程度的分流，但是它们仍然以CBD地区作为主要选择的次市场，是未来CBD地区写字楼市场的主要客户。现有租户扩张方面，预计在华业务发展较成熟的企业，例如信息产业类企业，其在CBD地区新增办公面积的需求在短期内不会有较快的增长，主要原因是经过最近几年的快速成长期，企业已经进入了平稳发展的阶段；而出于租金成本和人力资源的考虑，即使业务扩张，其研发类的办公需求也会选择在CBD以外的地区，而只是将企业的商业管理部门设置在CBD地区。未来CBD地区写字楼的购买者将以国内购买者和国外机构投资者为主，从行业上来看，金融和信息产业仍然是未来写字楼主要的购买者。尽管金融类公司总部对写字楼的需求已经基本饱和，金融企业分支机构仍然会有一定的需求。而小型的广告公司和媒体相关的公司处于自身经营的需要，会以选择商住式写字楼为主。 ¨ CBD未来写字楼需求总量目前 CBD 地区甲级写字楼新增需求占全市总新增需求的25％，这主要由于近年CBD 地区甲级写字楼的供应量有限，抑制了该地区需求的增长。在未来五年，北京市将加快金融市场的对外开放，中央电视台和北京电视台将新址迁入CBD地区，举办奥运会和加入 WTO将进一步加强北京市国际交往中心的功能，预计未来五年CBD地区甲级写字楼新增需求占全市新增需求的35％，需求量为建筑面积84万平方米。图表3-21 CBD甲级写字楼需求预测三、2003~2004年CBD区域写字楼市场分析供求分析 2003年市场供应量 2003年CBD内销售型写字楼总供应面积约为25万平米，市场均价在15000左右。整体供应量不大，属于区域内的二、三线产品。由于供应量小，销售情况较为理想。建外SOHO写字楼销售率达到100%。 2004年CBD写字楼供应量项目写字楼总建面售价（均价）销售率财富中心Ⅰ 10万平方米 22000 60% 建外SOHO 12万平米 16000 100% 蓝堡国际中心 3万平米 14000 70% 尚都国际中心 10万平米 14000 65% 住邦2000Ⅱ 18万平米 11000 50% 2004年CBD内写字楼供应量：预计2004年CBD区域内新写字楼的市场供应量将明显加大，特别是2004年下半年，将有大量的写字楼项目投入市场。目前估计有如下项目将会在明年进入市场推广：财富中心、世纪财富中心、万通中心、中环广场、CBD国际大厦加上目前在售的蓝堡国际大厦、温特莱中心、尚都国际，住邦2000二期总供应量有明显的放大。项目写字楼总建（万）数量物业类型位置入住时间工程进度财富中心Ⅰ 10 1栋写字楼、酒店、公寓、商场、运动娱乐设施东三环北路23号 05.307 已封顶，外挂幕墙进行中中环世贸 20 4栋写字楼建外大街 05 做地下部分蓝堡国际 3 1栋写字楼、公寓西大望路甲3号 04.8 接近封顶依斯特大厦 12 2栋写字楼光华路 05 未开工温特莱中心 3 2栋写字楼、酒店光华路 04 正负零万通中心 12 4栋写字楼朝外大街 05 接近封顶尚都国际 10 1栋写字楼、公寓东大桥路 04 准现房世纪财富中心 14 2栋写字楼关东店南街 05 结构 CBD国际大厦 7.3 1栋写字楼永安里未定地下基础光华国际 12 4栋写字楼、商业光华路 06年已开工温莎大道 6 1栋写字楼、商业光华路 06年开工百富大厦 2栋写字楼、商业朝外东大桥 05 结构封顶住邦2000Ⅱ 18 1栋写字楼、商业、酒店慈云寺桥 05 结构华贸中心 20 1栋写字楼、公寓、酒店、商业建国路 07 结构银泰中心 14 2栋写字楼、酒店、公寓建外大街 07 结构远洋商务 1栋商住东四环慈云寺桥 04 结构封顶新华联大厦 4 1栋写字楼东四环红领巾桥 04 入住 2004年CBD写字楼市场供应量表如果以上这些项目在2004年推出，CBD内写字楼的供应量将接近100万平米。这是CBD建设以来写字楼市场的第一次大规模放量，市场反映如何是对CBD概念“含金量”最好的检验，同时更将影响未来几年内该区域的写字楼市场。以上这些项目中，只有财富中心一期写字楼为顶级产品，其余项目虽各具特色但综合实力无法与财富中心相比。因此明年财富中心的写字楼销售情况被普遍看好。同时，作为 CBD内地一个推向市场的顶级产品，财富中心写字楼的售价、推广策略及市场表现将成为 04年CBD写字楼销售市场的晴雨表。 2004年CBD内写字楼需求：通过对2003年CBD在售的写字楼项目进行调研发现，购买二线品牌产品的主要是私营企业或是投资客户，在自用和投资之间没有明确的划分，很多客户会视未来CBD内写字楼的租金变化决定所购物业的用途。以这两个项目的客户购买面积来看，多数为小面积（150~ 300平米），有部分整层购买客户。建外SOHO和蓝堡国际中心的写字楼均属于二线产品，带动该区域内的二线品牌写字楼客户群需求的增长。 2004年是写字楼放量增大很快的一年，也是高档产品推出较多的一年。随着CBD建设的逐步完善，将有更多的国内外企业进驻CBD，2004年会形成写字楼成交的一个高峰。2004年的写字楼新项目品质将整体高于2003年的产品。由于2004年CBD内写字楼市场的集中放量，将带热这一地区的办公物业市场。02、03年CBD内写字楼新产品供应量很少，区域内存在大量的客户需求。这一需求将在04年得到部分释放。随着CBD发展的进一步成熟，将吸引更多的国内外公司进驻该区域。 2、价格变化趋势 2004年是CBD的写字楼年，推出的新产品数量多，整体档次上要高于03年的产品，必将带热区域内写字楼市场，预计整体市场均价应该能够在18000以上。 3、产品导向 1）先天位置的不同决定了CBD内写字楼的价值和市场表现从2003年CBD内写字楼项目的表现来看，写字楼的核心竞争力依旧是位置因素。2003年C BD内推出的三个写字楼项目中，从产品配置上相差无几，但各自的表现却有天壤之别。建外SOHO写字楼表现最好，蓝堡国际中心成绩优良，尚都国际最令人失望。建外SOHO写字楼100%的销售率背后，除了潘石屹个人炒作的因素外，最主要的还是项目地理位置具有的优势。写字楼的客户群，无论是投资还是自用型，都比购买住宅的客户群要冷静的多，更多的关心不动产所产生的回报。 CBD区域内最具价值的位置决定了项目的价值和市场表现。 2）建筑综合体之间的竞争将取代单项产品竞争目前按照CBD规划，区域内的项目总体要符合写字楼、公寓、商业的比例为5:3:2的标准。因此区域内多数中型销售型项目都是包含3种以上物业形态的建筑综合体。而泛CBD东区域仅仅有一家住邦2000具备综合体物业形态的项目。目前CBD及泛CBD区域内在建的建筑综合体：项目总建筑面积（万M2）物业类型入住时间写字楼工程进度财富中心 72 写字楼、酒店、公寓、商场、运动娱乐设施 05.307 一期写字楼接近封顶国贸三期 54 酒店、写字楼、商业配套 07 拆迁接近完成建外SOHO 70 写字楼、公寓、商业街 04.04 准现房银泰中心 35 写字楼、酒店、公寓 07 做地下基础金地中心地上24万写字楼、商场、公寓 05 尚未拆迁蓝堡国际 20 写字楼、公寓、商业 04.8 尚未封顶尚都国际 30 写字楼、公寓、商业 04 准现房万达广场 48 写字楼公寓、酒店、商业 07 公寓施工华贸中心 100 写字楼、公寓、酒店商业 07 公寓施工住邦2000Ⅱ 18 写字楼、酒店、商业 07 一期已售完、二期正在出售中 25号项目 25 写字楼、公寓、商业 06 未开工以上项目总建筑面积：443万项目写字楼总（万）数量物业类型位置入住时间写字楼工程进度中环世贸 20 4栋写字楼建外大街 2005 做地下部分国际财源中心 23.8 2栋写字楼、商场建外大街 2006 未开工依斯特大厦 12 2栋写字楼光华路 2005 未开工温特莱中心 3 2栋写字楼、酒店光华路 2004 正负零万通中心 12 4栋写字楼朝外大街 2005 结构工程世纪财富中心 14 2栋写字楼关东店南街 2005 地下部分 CBD国际大厦 7.3 1栋写字楼永安里未定未开工温莎大道 6 2栋写字楼、公寓光华路未定未开工新华联大厦 3 2栋写字楼红领巾桥旁 2004 现房招租 CBD内非建筑综合体公建项目：总建面：101.1万平米两种写字楼对比：由以上对比可以看出，目前CBD内在建和待建的大中型项目都是建筑综合体，未来区域内的竞争将是这些综合体的竞争，比较的是规划的合理性，而不是单纯的某种产品。如何通过建筑综合体各种物业形态的组合及道路、交通、设备设施等综合因素下，使客户的财富能得到理想的回报将是各项目突破的重点。同时，每个建筑综合体在位置、规划、建筑设计风格等方面都各具特色，突出项目的个性和特性才能取胜。 CBD内原有的建筑综合体只有国贸、嘉里和京广，这三个项目多年来的经营取得了良好的经济效益和社会效益，创造了东三环的地段价值。根据CBD现有规划显示，未来将有大小近10家建筑综合体项目将在2008年以前在CBD内建成并投入使用。面对如此多的供应量竞争将在所难免。 3）写字楼的配置要普遍高于现有产品在建项目基本配置对比表：对比项目财富中心金地中心世纪财富中心单层面（M2） 2400 A座1773，B座1561 东座2202，西座2237 电梯数量 18部 A座16部，B座10部东座12部，西座9部空调系统四管全空气空调系统，蒸汽加湿系统 VAV系统 VAV变频垂直交通系统 OTIS，2.5~5米/秒品牌待定瑞士迅达，4米/秒综合布线架空地板办公楼内采用多模光纤作为数据传输的垂直主干网络，大对数铜缆作为语音传输的主干通路架空地板架空地板机房专用空调 24小时专用空调无无配套服务商务中心、银行、咖啡厅、24小时便利店、多功能会议室、邮政服务设计商务中心、会议室、多功能厅、银行、邮局、展览厅、员工餐厅等银行保管箱等配套设施、零售商业服务空间，金融超市空间，会议中心及餐饮服务空间外立面中空玻璃幕墙，LOW-E镀膜玻璃，铝型板氟碳喷涂东侧玻璃幕墙,西侧石材幕墙,顶部6-15米高玻璃幕双层钢化Low-E幕墙净高 2.7米 2.7米 2.7米通过以上表格显示，CBD核心区域内新建的写字楼在基本配置上大大高于现有的写字楼项目，更近一步的达到了国际标准。在未来的写字楼市场竞争中将处于有利地位。四、2003~2004年泛CBD东区商务区写字楼市场分析 1、泛CBD东区商务区的形成背景：（1）2003-2004年CBD区域写字楼行情看涨： “CBD开发历经规划年、公寓年、商业年之后，逐步进入商务开发的新阶段，今年将是CB D的第一个“商务年”。” CBD管委会规划建设总顾问柯焕章对媒体表示。仅目前，已有30％的外资企业入驻CBD，其中服务业占到60％，这些服务业主要集中在金融、保险、通讯等领域，CBD已具备了产业发展的很好基础。对于京城楼市而言，这意味着，尽管有部分业界人士在担忧CBD迅速走向公寓中心区，然而，该区域内高档商用物业的需求量仍将有大幅度增长。就目前市场销售状况来看，有统计显示，几乎所有与CBD沾边的项目都卖“疯”了，价格一路狂飙，涨幅普遍在3%—5%左右。例如SOHO办公楼产品售价，已涨至18000元/平方米左右，且最近一次涨幅就达5%，单价攀升了700元左右。而嘉里中心的写字楼租金报价，已上涨到每月30美元/平方米，涨幅达到20%—30%；国贸写字楼租金报价在维持原有水平的基础上略有上调。显而易见的是，即便租金水平上升，CBD核心区域高档写字楼仍然供不应求。　　北京金地公司总经理陈长春对媒体分析，高档写字楼纷纷涨价，归因于四个方面：首先，近期土地政策的收紧，变相促使发展商拿地成本上升，导致实力较弱的发展商迫于资金等方面的压力，不得不放慢开发速度，由是可供应项目总量减少；其次，3.99平方公里的CBD已将规划中的1000万平方米的建设量降为700万—800万平方米，导致CBD产品的供应量进一步下降，必将会影响区内产品价格；第三，建材成本（钢材等）的涨价；第四，部分项目的建筑形态初步树立。更有最新调查表明，2004年CBD区域内写字楼市场将大热，预计整体市场均价可达2000美元/平方米以上。业内人士称，2002年及2003年，CBD写字楼新产品供应量很少，区域内存在大量的客户需求。这一需求将在今年得到部分释放。而另一方面，北京市公安交通管理局下发的关于疏解CBD交通的通知规定，CBD核心区内项目审批叫停；中央电视台停工，所在地块将重新上市拍卖；各种消息表明该区域目前已经饱和。（2）泛CBD东区商务区搅局在市场对高档写字楼的一片叫好声中，半路却杀出住邦2000这匹令业界瞩目的“黑马”，更打出低价高档商用物业的口号，均价9700元/平米，成为泛CBD东区商务区域内现房阶段唯一价格突破万元底线的五星级高档商务楼项目。同样在CBD区域做项目的一位业内人士评价住邦2000说，这种市场行为明显是存心“搅局”。住邦2000商务中心是由北京市住邦房地产开发有限责任公司开发的纯粹商务项目，项目总建筑面积约25万平米，是集办公、酒店公寓、商业、会展、金融为一体的超大规模、全新概念的CBD东区商务社区也是泛CBD东区第一家商务写字楼社区。住邦2000商务中心位于东四环路（迎宾路）与朝阳路的交汇处，属于高端商务楼盘云集的朝外商圈。目前CBD和金融街土地开发饱和，发展前景有限；中关村显然更合适成长型企业。作为继西单、王府井之后北京市政府规划的第三条重点商业中心街，朝外拥有成为“第三商业大道”的升值前景；从地理位置上看，朝外四面通达，堪称城区核心的核心。作为CBD边缘集团，朝外其实并未沦为CBD的附庸，有着与CBD比肩而立的潜质。对于高端商务楼盘来说，选择这个地段，也就选择了这个地段广阔的地段价值升值前景。同时，住邦2000所处周边，华贸中心20万平方米的商业面积，100万平方米的巨大体量比国贸大的多，业内人士分析，此将带动比当年国贸更大的辐射范围的区域发展，而住邦 2000与华贸中心的直线距离仅500米多；另外，住邦2000周边还将起多个公用建筑，比如对面京棉集团将要拆迁开发，也是超100万的项目，华贸东南角，住邦2000西南角原空军的地也要起个新项目；住邦2000东侧土地即将上市拍卖，整个区域的商务气氛将会十分浓厚，可以说，这样的环境极具有开发潜质，升值空间蓄势待发。但是，令众多CBD高档写字楼开发商忐忑的是，住邦2000商务中心对外打出了9700元／平米的低价位，已经压低同档次商用物业的售价，从而销售利润将大打折扣。事实上，市场反应早已经初现端倪。总建筑面积为7.2万平方米的住邦2000商务中心Ⅰ期写字楼，推出的纯板式设计，层高3.25米，面宽8.25米，高采光，强通风，完全甲级写字楼配置标准，现已全部售罄，现房有很高的入住率。 2、泛CBD东区商务区写字楼市场分析一、优势分析：（1）地段优势：目前很多客户购买都是看好这里的地段。作为CBD投资的金三角区域，朝阳门是老城区，但改造较早，目前已成为商务集中区，云集众多写字楼，商场，配套齐全，商务楼供应量充足，档次较高，但价格已经攀升到很高的标准，目前投资所需资金量要求较高。最关键的是这个角改造空间不大，不可能发展成为新的CBD核心区。而双井一带似乎有发展成CBD住城的趋势，有大量住宅楼盘供应，尽管有少量商务楼出现，但档次不高，而且发展尚需时日，投资回报所需时间较长。而朝阳路一带发展最为迅速，随着朝阳北路开通、朝阳路改造，周边大量工厂拆迁，发展空间最为理想，似乎最有可能成为CBD新核心的漂移方向。而且从北京大风水的角度来看，北也确实要比南好，因此这里最为看好。该区域商务楼供应量较大、档次较高，其新的商务氛围的逐步形成。（2）高性价比优势：在现阶段尚属买方市场的高端商务楼盘销售中，低价位并不等同于低要求，买方甚至有可能对品质提出更高的要求，单纯依靠低价吸引客户，终究会得不偿失，由此，高档写字楼开发商的真正利器，应该是优越的性价比。而业界的一个普遍共识是，相对于住宅开发，商务写字楼的开发更需要资金、实力，专业性更强，满足一流企业需求的办公大厦必须具有一流的品质和形象，需要聚集国际上知名的建筑师、专业顾问的支持，也需要国际知名品牌企业的支持，更需要开发商的从开发到营运的全面投入。目前新一代写字楼纷纷定位于复合高效的超级商务中心，在这样的商务中心，入住企业可以获得多元化的硬件支持和软件服务，并由此获得更大的利润空间。在这个意义上，以住邦2000为例：住邦2000商务中心二期20000平米围合商业广场、300米临街底商、6. 8米的商业单位层高，一层的投资获得两层的使用空间； 2号板楼的70%都是整层购买的大客户，目前可售面积几乎一抢而空；只有1栋板楼，3、 4号楼都是塔楼。这样的空间将为世界著名品牌机构和国内实力派企业，提供前沿的产品展示窗口；远洋商务楼在刚刚推出不久后，也以8900元/平方米的低价入市，目前销售率达到了60% 以上，受到的中小型公司的追捧；而目前位于红领巾桥西北侧由新华联房地产开发有限公司开发的新华联大厦刚刚交工验收后以整层出租的策略进入泛CBD东区商务写字楼市场，更加漳显出该开发商看好后期写字楼市场的表现。（3）交通负荷优势目前CBD商圈面临交通超负挑战，周边写字楼行情看涨 CBD商圈的交通情况的超负荷状况是其中的主要因素。早在CBD商圈的总体规划方案确定之前，国内外规划专家对交通的承载量进行了多次讨论，认为CBD圈内的交通规划仅能够承载800万平方米的建筑面积带来的交通流量，而已经审批的项目早已经超过了900万平方米。如果加上待批的项目，CBD开发量的总和将达到1300万平方米。CBD圈内的交通拥堵状况已到极限程度。加之今年六月底，国贸三期工程又将全面启动；规划设计中的中央电视台新办公大楼也将随之破土动工；新开发地产项目数量不少。据权威部门测定CB D内车流量已高达5000辆/每小时，未来CBD商圈的交通面临严重超负荷挑战，CBD圈内的交通拥堵却给圈外周边商务地产项目带来极大商机。许多业主购买或租用泛CBD东区商务区商务物业，主要原因就是看中了区域交通的便捷性和未来的发展空间。客户表明无论是员工上班，还是商务出行，交通拥堵都会为公司的正常运营带来困扰，将办公地址选在核心边缘的商务地区。公共交通发达，出行道路相对畅通，既可保障出行的便捷，又因距核心区域较近而共享商务资源。因此，项目也受到越来越多的投资客关注。而且同区域中的其他项目也有利好消息，CBD东区的优势逐渐开始显现。 (4)CBD东区商务区域商务热点逐步形成北京“商务地产”存在大量市场需求，目前市场上缺乏对区域发展形成影响力的核心型的综合项目，住邦2000以区域核心型商务地产的形象塑造并带动了第二代商务中心区的不断发展；是国内企业和国际化公司的合作步伐日益加快，中层企业的快速成长，必然促进现代新型商务地产市场的迅速崛起；CBD的客户同东区商务区的客户需求是不同的，参见客户资料；这在客观需求上提供了暗藏的商机，区域的划分实际上体现了不同客户需求产品的划分。地产增值是地产营运商的重要战略目标，房地产开发商只有开创更具发展潜力的地产开发经营模式，实现项目以及项目所在区域的增值。（5）CBD东区商务区域市场的未来可发展趋势：未来的发展性：向西为成熟商务区,但以无开发土地；向北为成熟居住地但以无开发土地；向南为旧城区，商务氛围很淡；向东发展为必然趋势；商务便捷性：燕莎、CBD、朝阳门三大商圈交环处，外联便捷，距机场很近，距城区很近，距居住区很近，公共交通体系发达，朝阳路据称10月将要向东拓宽，满足商务人士需要，满足员工需要，满足合作单位需要。交通的便捷性：CBD内交通的拥堵，四环路的交通通畅，四条建成十月份开工待建的路段。区城升值潜力：东四环大批开发延线项目，使地域因成熟度而升值（可以重点谈一下隐藏起来的区域价值，不同开发商建楼的理念也不一样，住邦建楼不考虑很多虚的东西，重点放在价格支持度上，什麽样的产品、服务能够支撑价格，业主投资买你的房，能够满足需要吗？能够再赚钱吗？开发的项目主旨都是要增值，选择地块，选择产品，选择经营方式，目的都是要持续实现增值，比如CBD里项目16000到20000，价格同东区商务区的高档物业差一倍，也就是业主的购买成本差一倍，在业主通过出租等方式回收投资时，租金能差一倍吗？5年内大政策导向不变，价格走势是基本持平的，那如果有同样的上涨空间，显然成本越低，投资回报率越高。能够使后期业主赚到钱。这是最重要的。地产开发不光要考虑短期的变现，而是应更多的考虑长期的经济效益和社会效益，推动商务地产发展，推动区域的发展，为客户谋取最大价值。），从房地产市场的一些附属服务项目上可以看到这种市场的变迁，以前三环的广告牌200万，现在涨到300万，上涨了一半的价格，一个路牌都这样敏感，就可以看到这种区域的变迁发展给房地产投资带来的潜在空间有多大，区域的转型，经济发展，向国际化靠拢，在这样的背景下，客户群也会越来越多的出现。还有区域，并不是市场上最热的就是最好的，比如奥运村一起，这种有目的的限制性规划反而会打压周边项目的发展，外部条件是可以控制和预见的，比如东二环的项目，不可能再谈升值，顶多谈保值，新兴区域正处于政府大力发展扶持的阶段，要有长远趋势的判断能力。 3、泛ＣＢＤ东区商务区客户特征：泛CBD东区商务区吸引的是中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者。根据对住邦２０００项目Ⅰ的客户资料分析：户数量上购买400平米以下的近70%，办公自用的中小企业和追求回报的投资者为主；购买400平米以上的30%，以自用为主。客户总量中，明确投资的占9%。购买面积上，购买两套以上的近50%；一期5万销售面积，客户只有80多个，平均购买面积达到500平米以上。但主流客户需求面积主要集中在200-400平方米之间。企业用于购房的资金规模基本上是在500万- 1000万元间，客户从事的行业比较集中的是高科技企业15%，顾问咨询15%，贸易20%，还有传媒、金融、建筑等其他行业，其中有相当部分的海外投资者和归国创业者。 4、泛ＣＢＤ东区商务区客户定位： 1）高科技、咨询行业、广告传媒、商贸、IT信息服务、医疗器械、律师事务所、影视公司等新兴行业大量涌现，ＣＢＤ周边地区成为他们的热选地域。这些企业技术含量高，不需要很大规模和人力、具备一定资金实力，成长空间较大，有国际化趋势。 2）企业主对未来五年的企业发展充满自信，因此对企业可持续发展空间要求高，包含企业发展需要的办公空间，区域发展潜力，周边客户群潜力，留驻员工的条件等对他们来讲，置业也是一种投资，好的写字楼所具有的良好综合素质，会给企业发展提供空间，并支撑优良的投资回报；尤其是以技术型人才为骨干的企业，员工比资金更重要。 3）泛CBD东区商务区未来客户定位将关注中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者，这些客户不愿接受他们所期待的高档办公楼所提供服务所带来昂贵成本，这其中可能包含许多他们并不必需的附加服务，如果可能，他们更愿意务实的购买能够满足他们需要的成本合理的办公空间。 4）泛CBD东区商务区的客户选择写字楼的标准并不仅仅关注外观和硬件，很重要的一点就是大厦的形象和企业的文化理念、企业的价值观是否一致。比如说传统贸易型企业，它们会选择气派的写字楼，真正的IT型企业，则是以人为本，要求低调、舒适。 5、泛ＣＢＤ东区商务区产品定位概况一个理想的写字楼必须要能够给企业提供效率这方面的支持。比如说它所在的位置，交通是否便利，包括大厦内部的交通运行系统，社区的交通组织、大厦内部的垂直交通系统，还包括通讯系统、智能化系统、管理等，这些都是企业需求的高效的办公环境，企业会花很多钱用在办公环境上客户的眼光是敏锐而挑剔的，往往注重方方面面的细节。好的办公场所能为企业留驻更多的客户，并提供一流的协作及发展机会。一个好的写字楼或者社区能构成以人为本的设计。设施的舒适性，包括周围的生活配套设施，会使员工有一种一种归属感和文化依托感。好的写字楼能帮企业留住员工。尤其是以技术型人才为骨干的企业，员工比资金更重要。所以，只有人性化的建筑空间设计、良好的生活配套以及方便的交通，才能使员工更有机地融合办公与生活，实现个人价值的统一。随着经济的增长和国家政策的支持，私营企业的成长速度惊人，截至2002年底，北京市私营企业同比增长21.54%，个体工商户同比增长20.77%。随着私营企业的增长，为其提供办公场所的写字楼也必将有大量的市场。随着中央电视台等的迁入，CBD发展的态势出现了一种新趋势，即新兴的中小企业快速增长，中小企业对办公楼的需求更加旺盛。例如伴随中央电视台和北京电视台的迁入，和这些传媒巨头相关的业务公司也很有可能迁入CBD地区。具资料显示，与电视直接相关联的公司，如节目提供公司、后期制作公司等，在北京有1000多家，间接相关联的公司有 3800多家。	0	negative_file/工程建筑、房地产/CBD写字楼市场研究报告.doc
泰州市场调查报告目录第一部分项目投资环境可行性分析……………………P1~6 1. 城市概况 2. 城市经济发展状况 3. 最新城市建设总体规划第二部分泰州房地产市场分析…………………………P7~15 1. 房地产发展势态分析 2. 房地产一级市场分析 3. 房地产二级市场分析 4. 房地产三级市场分析 5. 城市居民可承接力分析与年需求量预分析第三部分项目分析………………………………………P16~36 1. 项目概况 2. 项目各项经济指标 3. 项目周边竞争楼盘分析 4. 项目SWTO分析 5. 项目潜在客户分析泰州市场调查报告第一部分项目投资环境可行性分析 1. 城市概况 1、地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。自2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。2003年末，泰州总户数169.59万户，总人口503万人，其中市区62 万人。 2、交通条件泰州滨江近海，有着良好的区位优势。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中10米以上较为稳定的深水岸线60公里，建有长江港口3个。以国家一类开放口岸——泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资10多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉”。全市公路通车总里程56 93公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，明年泰州铁路将全线贯通。 3、历史文化泰州是一座历史文化名城。战国时期称海阳，汉初称海陵，南唐至明清称泰州，取“ 国泰民安”之意。千余年来，泰州枕吴楚之交，襟江淮之风，交通发达，经济繁荣，素有 “汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历代人文荟萃，名贤辈出，“儒风之盛，夙冠淮南”。《水浒传》作者施耐庵、泰州学派创始人哲学家王艮、扬州八怪代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州主政或从业。丰富的历史积淀为泰州留下众多名胜古迹。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护单位的有134处。全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰宝。 4、人文习惯溱潼会船节溱湖地区历史文化悠久，民间传说丰富多彩。南宋绍兴元年，一支从山东南下投奔岳家军的义民队伍行至溱湖，与金兵遭遇，打得金兵落花流水，义民也伤亡惨重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬为国捐躯的英雄，并于每年清明节撑船来此祭扫，久而久之，便形成清明撑会船的习俗，由此演化成每年一度的水乡民间盛会——溱潼会船节。每年清明节，四乡八镇的数百船只，上万船民来此聚会，观众游客超过十万人。其恢宏壮观的场面，惊心动魄的争赛、多姿多彩的表演，堪称民俗文化之大观，水乡风情之博览，被海内外人士盛赞为“天下会船数溱潼”。她是'92中国友好观光年江浙沪旅游目的地之一，'95 中国江苏民俗风情游首游式亦在此举行，2001年列为省级风景名胜区。中国泰兴银杏节中国泰兴银杏节由“银杏艺术节”、“银杏科技节”演化而来。每年在银杏成熟的时候举办此节，旨在以银杏为媒、宣传泰兴。银杏节期间，一般都要举办论坛、科技市场、产品交易、信息发布、项目洽谈、人才引进以及大型文艺演出等活动，以促进泰兴与外界的交流沟通，进一步提高泰兴的知名度，强化招商引资、院企对接、项目开发等工作，推进全市经济的健康、快速发展。12年来，银杏节为泰兴经济和社会各项事业的发展起到了积极的推动作用。中国兴化—郑板桥艺术节郑板桥是清代著名的书画家、文学家、“扬州八怪”的杰出代表人物，在海内外享有盛誉。兴化是郑板桥先生的故乡。为纪念板桥，宣传兴化，扩大交往，加快发展，从1993年 11月22日郑板桥诞辰300周年之际举办了首届“中国兴化—郑板桥艺术节“后，每两年举办一次。 2. 城市经济发展状况 1、城市类型泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。 2、宏观经济水平 2003年泰州市国民经济快速增长, 国内生产总值达580.04亿元，国内生产总值年均增长13.4%，是建市以来增幅最高的一年，占全省的比重4.7%。其中，第一产业增加值72.62亿元，增长3.0%；第二产业增加值3 00.37亿元，增长17.6%；第三产业增加值207.05亿元，增长11.7%。人均国内生产总值1 1513元，增长13.3%。三次产业构成比例由上年的14.2∶49.5∶36.3调整为12.5∶52.8∶35. 7。全市财政收入662563万元，比上年增长24.7%，总体经济发展形势良好。个私经济发展较快，全市个体经济投资236.67亿元,比上年增长22.1%,占仅仅总量的 40.8%,比上年增长2.4%,泰州目前个体工商业共有11万余户，私营企业14768户,比上年增长14% 。社会消费品零售总额增长12.4%。城镇居民年人均可支配增长6.4%。 3、城市人口分布 2003年末全市人口分布状况: \|地区 \|总人口数(人) \|城镇人口 \|乡村人口 \| \|市区 \|622910 \|547028 \|75882 \| \|兴化市 \|1549922 \|556726 \|993196 \| \|靖江市 \|664706 \|308026 \|356680 \| \|泰兴市 \|1292127 \|563548 \|728579 \| \|江堰市 \|906979 \|334793 \|572186 \| 从泰州市的人口分布状况来看,泰州市区人口与其他四市相比要少的多,城市化发展还是相对落后,市区人口增长速度缓慢，市区乡村人口仅7.5万人,城市发展后备力量相对不足。泰州虽然是市区所在城市，但是在城市的人口规模上不存在优势，周边的四市经济发展迅速，逐渐形成多个经济中心，市区的聚集能力相对薄弱。 4、人均收入支出情况 2003年市区居民人均可支配收入8517元，人均消费性支出5743元，恩格尔系数42.3% ;全市农民人均纯收入4079元，人均消费性支出2606元，恩格尔系数41.7%；人均手存现金1859.7元；人民生活达到小康水平。附泰州市2003年来人均可支配收入情况: \| \|市区人均可支配收入 \|全市农民人均纯收入 \| \|金额(元) \|8517 \|4079 \| \|增长率(%) \|9.4 \|6.4 \| \|恩格尔系数(%) \|42.3 \|41.7 \| 2003年泰州市城镇居民平均每人生活费支出及构成情况: \|项目 \|金额(元) \|占总支出比例 \| \|食品 \|2429.29 \|42.3 \| \|衣着 \|554.53 \|9.66 \| \|家庭设备品 \|388.4 \|6.76 \| \|医疗保健 \|394.86 \|6.87 \| \|交通通讯 \|542.51 \|9.45 \| \|教育文化娱乐服务 \|550.05 \|9.58 \| \|居住 \|578.58 \|10.07 \| \|杂项商品和服务 \|304.73 \|5.31 \| \|总支出 \|5742.94 \|100 \| 全市生产资料市场32个，年成交额172.04亿元。其中，批发零售贸易业零售额149.3 4亿元,餐饮业21.5亿元。泰州消费环境不断改善，消费市场持续升温，活跃兴旺，泰州市区2003年，社会消费品零售总额173.76亿元，同比增长12.4%。居住支出仅次于食品支出，达到578.58元，说明人们对改善居住条件，提高生活质量的要求更为强烈。 3. 最新城市建设总体规划泰州的城市扩张，已经显现出向南，向东的发展趋势。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。城市中期规划 2006- 2010年，人口55万，用地60平方公里。其中：主城区42万人，高港区13万人。主城区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。城市远期规划 2006- 2020年,主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间的重要节点。第二部分房地产市场分析 1. 房地产发展势态分析 1、房地产市场红火 2004年一季度全市房地产开发共完成投资9.41亿元，同比增长51.82%，低于全社会固定资产投资增幅20多个百分点。这是近年来泰州市首次出现房地产开发投资增长慢于全社会投资增长的局面。据统计，2004年一季度全市房地产开发施工房屋面积204.06万平方米，同比增长62.31%；海陵区销售房屋面积30.97万平方米，同比增长283.29%；商品房销售额5.11亿元，同比增长285.06%。空置商品房增长的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06万平方米，与上年同期基本持平。市区一季度空置房同比下降了11.42%，空置面积为5.12万平方米。 2.旧城改造与新区建设力度相当，形成板块竞争泰州政府呼吁旧城改造和新区建设协调发展，要在推进新区建设的同时，加快旧城改造。旧城区启动坡子街商贸区的建设，加快完成拆迁及相关配套，将坡子街商贸区与五一路、府前街商贸区以及东进西路商贸区连成一片，届时将成为老城区繁华的商业街区。这样势必带动周边楼盘的价格，该区域目前典型的楼盘有鹏欣丽都，开发规模也相当大，现在正处预约阶段，估计今年内会开盘，开盘价具周边业内人士估计会在3000元每平方米。新区在建的项目有盛世华庭、西湖翠苑、景泰园、泰墅园、恒景国际花园以及本项目。在市场上不仅仅存在区域竞争，同时和老城区也形成竞争，老城区在生活配套以及商业配套上存在一定的优势，目前整体价格要比新区高。但是新城区在规划上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的办事机构全部集中于此，从长远角度看，新区的房地产发展前景将十分看好。 3.放量供量，是机会也是挑战 2003- 2004年泰州市土地供应量公相当大，未来几年内泰州市楼盘上市量将会非常大。初步估计，今后新区板块的供应量就将达到100万平方米，如果再加市中心、城东板块等，两年内的供应量肯定可达到150万平方米，所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,应当谨防的开发。所以我们认为本案在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要谨慎推盘，第四是要做好楼盘的品质。 4.房价步步高升，一路上扬虽然价格上涨之势很猛，2003年市区均价就已超过每平方米2100元大关，其他地区均价1550元。目前价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续往上扬，目前的情况是：地段不好，品质不高的楼盘，价格升不上去，买是没有问题的。而一些定位准确，有自己特点的楼盘则是呈旺销之势，例如鹏欣丽园等（均价在2700元每平方米），其规模庞大，地段很好，生活配套设施齐全，其销售情况仍然非常好(一期销售率达100％)。另外如黄金家园小高层，香江花园等品质较好的楼盘最高价已突破每平方米3000元以上。根据我们对泰州市房地产市场的分析，认为明后两年房价还有上涨的空间。如东进路北侧正在筹备之中的鹏欣丽都，估计开盘时价格会在3000每平方米以上。形成高价旺销的其中最主要的原因是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一不发展。 5.开发商各显其能，高品质楼盘不断面市以盛世华庭为例，其在泰州市房地产市场中可以算是高品质的楼盘。无论从前期广告宣传还是设计商及物业管理公司等的资源整合，再加上市政府对面核心地段,人民公园, 人民广场和周边便利的交通环境的硬件设施。盛世华庭没有理由不做高品质的楼盘。而事实也正是如此，全面的配套设施，都使得这一高品质楼盘在泰州市民心中烙下深深的印记。同时象西湖翠院、泰墅园、恒景国际花园、四季林语、鹏欣丽都等楼盘的品质在泰州处于领先地位。 6.小高层悄然进入泰州市场产品稀缺主要表现在产品品质，在此前泰州市房产品普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2002年凤凰房产开发泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经悄悄的进入泰州市场.盛和房地产开发的盛世华庭;泰州基泰恒业房产公司开发的景泰园高层住宅；鹏欣房地产开发的鹏欣丽都以及绍兴恒景房地产开发的恒景国际花园都设计有小高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧泰州市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开发热。 7.泰州住宅开发市场热点板块预测泰州市房地产发展主要分布在老城区和城南新区两大快，老城区的旧城改造力度也是相当大，大都是一些零星的小盘，而且城市的主要交通比较狭窄，从远期来看，不存在优势。现在由于其交通设施,生活配套设施等比较完善，在其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对新区要高点。新区在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，生活区也逐渐趋向成熟，同时又是泰州市的政府部门集中办公地点。目前新区楼盘面积都在100亩以上，大盘时代的到来将在在新区诞生，因此新区的发展是大趋所势，从长远的家度看，市民对新区的房产绝对看好，普遍认为新区的房子在三五年后肯定看涨，目前最主要的是商业设施不比老区，人气一时难聚集。 2. 房地产一级市场分析 1、土地出让方式描述申请国有土地使用权的方式主要有两种：一是划拨，二是出让。作为房地产开发用地，一般都是以出让方式取得国有土地使用权的。在公开、公平、公正的土地使用制度基础上出让方式有三种：招标出让、拍卖出让、挂牌出让。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人 )发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。该方式是目前泰州市主要的土地出让方式。 2、出让土地与城市基准地价之间的变幅情况图表 1 主城区商业用地级别基准地价单位：元/平方米 \|土地级别\|一 \|二 \|三 \|四 \|五 \|六 \| \|基准地价\|3200 \|2250 \|1400 \|820 \|620 \|400 \| \|地价变幅\|2200-4200\|1650-2850\|950-1850 \|520-1120 \|470-770\|300-500\| \|容积率 \|0.2 \|1.9 \|1.7 \|1.4 \|1.2 \|1.0 \| 图表 2 主城区住宅用地级别基准地价单位：元/平方米 \|土地级别 \|一 \|二 \|三 \|四 \|五 \| \|基准地价 \|1000 \|830 \|650 \|450 \|350 \| \|地价变幅 \|800-1200 \|680-980 \|500-800 \|350-550 \|290-410 \| \|容积率 \|1.3 \|1.2 \|1.1 \|1.0 \|1.0 \| 3、2004年泰州市土地成交情况 2004年上半年,泰州市政府相对放宽,大量土地上市,新开土地和更新改造土地估计在 1000亩以上,土地市场价格一时难以上涨,其中主要的原因还是泰州市政府的政策,实施旧城改造和新区建设协调发展,缺乏实施只拆不建,推地还绿,更新交通设施的政策,使土地市场价格处于萧条局面。近期[2004]19号地块，即电视塔街区工程改造地块正在公开挂牌。该地块位于青年南路东侧，海陵南路西侧，暮春街南侧。经勘测定界，宗地总面积约128957平方米（19 3.44亩），其中：出让土地面积约121347平方米（182.02亩）、河流道路绿化面积7610 平方米（11.42亩）。规划用途为商业住宅综合用地，规划建筑面积约122650平方米，其中：商业约44410平方米、住宅约78240平方米，容积率约0.95。本次挂牌出让地块为现状毛地，起始价为2.01亿元。附：2004年1月12日开始泰州市土地供应（包括近期招标的） \|地块位置 \|地块面积\|总建筑面\|住宅面 \|起始价 \|成交价 \| \| \|（亩） \|积（M2）\|积（M2 \|（万元）\|（万元）\| \| \| \| \|） \| \| \| \|2003-30-1东进路西片 \|55.06 \|53349 \|17746 \|8750 \| \| \|地块，鼓楼路西，东进\| \| \| \| \| \| \|路北 \| \| \| \| \| \| \|2003-30-2东进路东片 \|121.15 \|101527 \|44295 \|18100 \| \| \|地块，鼓楼路东，南通\| \| \| \| \| \| \|路西，东进路北 \| \| \| \| \| \| \|2004-2号海陵区80地块\|29.16 \| \| \|1640 \| \| \|2004-4好地块，汽车城\|353.37 \|243320 \|165200 \|11410 \| \| \|东，海陵路西，永兴路\| \| \| \| \| \| \|南，永定路北 \| \| \| \| \| \| \|2004-5号地块，江洲南\|105.66 \|66588 \|66588 \|6000 \| \| \|路，本项目 \| \| \| \| \| \| \|2004-8号地块，南官河\|82 \|81600 \|73200 \|2742 \| \| \|东，凤凰路南，泰高路\| \| \| \| \| \| \|西，变电所北 \| \| \| \| \| \| \|2004-10号地块，南通 \|166.09 \|171022 \|82127 \|28288 \| \| \|路西，东进路北 \| \| \| \| \| \| \|2004-12号地块，江洲 \|59.73 \|38610 \|32510 \|3800 \| \| \|南路东，迎春西路南，\| \| \| \| \| \| \|南官河西，景庄河北侧\| \| \| \| \| \| \|2004-14号地块，中国 \|12.69 \|14663.31\| \|766 \| \| \|联通有限公司泰州分公\| \| \| \| \| \| \|司西侧，建工大厦东侧\| \| \| \| \| \| \|，凤凰东路北侧 \| \| \| \| \| \| \|2004-15号地块，鼓楼 \|116.81 \|99549.8 \|75265.4\|7080 \| \| \|南路东，预备役二团南\| \| \| \| \| \| \|，凤凰河西，永兴路北\| \| \| \| \| \| \|2004-16-1号地块职中 \|139.35 \|112274 \|79115 \|975 \| \| \|路东，一职中南，稻河\| \| \| \| \| \| \|路西，扬州路北 \| \| \| \| \| \| \|2004-16-2号地块南关 \|37.64 \|17000 \|9000 \|120 \| \| \|河东，东进路西南，城\| \| \| \| \| \| \|河北 \| \| \| \| \| \| \|2004-19号地块，即电 \|193.44 \|122650 \|78240 \|20100 \| \| \|视塔街区工程改造地块\| \| \| \| \| \| 3. 房地产二级市场分析 1、市区房地产开发投资状况 2003年，泰州市区房地产投资总额为12.35亿元，占全市的39.66%。市区全年新开工各类住宅50万平方米，竣工54万平方米，销售面积达60.35万平方米，市区住宅楼基本是买方市场。泰州市房地产市场的发展仍是有目共睹的，而且其增长的势头仍显得很猛，以这样的态势而言，对于近期将推出的楼盘，还是有一定的空间和消化能力的。今年市政府推出几幅地，面积也都具一定规模，大都被外地房地产开发企业拿到，房地产市场趋变为本土与外来开发商竞争的态势。“僧多”而“粥少”就意味着竞争的激烈，目前泰州房地产市场上光规模在20万平方米以上的在售大盘就有2个，而尚未开盘的10以上的楼盘也有4个。 2、2004年市区房地产开发项目计划更新改造项目： \|序 \|项目名 \|建\|建设规模及内\|总投资 \|建设 \|从开工\|2004年计划 \| \| \|称 \|设\|容 \| \|起止 \|到2003\| \| \|号 \| \|性\| \| \|年限\|年底完\| \| \| \| \|质\| \| \| \|成投资\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|计划 \| \| \| \| \| \| \| \| \|投资 \| \| \| \| \| \| \| \|一.本年总投资 \|万元 \|311484 \|194687 \|59.99 \| \|其中住宅 \|万元 \|202643 \|136403 \|48.56 \| \|二.新增固定资产 \|万元 \|181993 \|159998 \|13.75 \| \|三.房屋建筑面积 \| \| \| \| \| \|施工面积 \|万平方米 \|316.53 \|253.81 \|24.71 \| \|住宅 \|万平方米 \|244.44 \|210.23 \|16.27 \| \|竣工面积 \|万平方米 \|125.06 \|118.09 \|5.90 \| \|住宅 \|万平方米 \|109.35 \|96.30 \|13.55 \| \|四.土地开发投资 \|万元 \|28709 \|22524 \|27.46 \| \|土地开发面积 \|万平方米 \|44.75 \|57.30 \|降21.90 \| \|五.商品房销售额 \|万元 \|185326 \|143075 \|29.53 \| \|商品房销售面积 \|万平方米 \|122.37 \|98.02 \|24.84 \| \|六.竣工住宅套数 \|套 \|8558 \|8119 \|5.41 \| 4. 房地产三级市场分析随着泰州房地产的进一步升温，房地产二手市场逐渐开始活跃。据泰州新世纪房产中介公司介绍，该公司几家连锁店合计基本每月能过户20套左右商品房，其中城南地区二手房最为活跃，主要原因为：首先，这个板块大多是近几年修的住宅小区，整体比较新，小区规模较大，内部环境以及配套设施齐全，整个住宅区逐步趋向成熟；其次，小区周边生活配套设施逐渐完善，大型超市、学校、医院等基础设施完善；再次，该区域处于南面新区房源充足，而离市中心只隔两座桥，相应市中心可供应的新房子少；最后，泰州城市整体向南扩发展，购房者对南区的房产前景十分看好。这些因素使大多购房者选择把最终目标索定在该区域，目前该区域商品房平均价格2350元/平方米左右，去年初增长特别快。作为二手市场的走势来看，从一个方面了解泰州房产的的走势，也反映了购房中作为投资开始占相当的一部分。最新交付几个楼盘二手房情况： \|楼盘名称 \|开盘价（元/㎡\|二手市场价 \|该区域租赁价格100方为准 \| \| \|） \| \| \| \| \| \| \|中装家电齐 \|毛胚 \| \|鹏欣丽园 \|2200元/㎡ \|2600元/㎡ \|1600元/月 \|600元/月 \| \|鑫龙花园 \|1900元/㎡ \|2300元/㎡ \|1200元/月 \|500元/月 \| \|时代花园 \|1820元/㎡ \|2600元/㎡ \|1200元/月 \|500元/月 \| \|天阳花园 \|2100元/㎡ \|2800元/㎡ \|1600元/月 \|600元/月 \| \|锦绣华庭 \|2350元/㎡ \|2600元/㎡ \|1200元/月 \|500元/月 \| \|怡景花园 \|2250元/㎡ \|2600元/㎡ \|1200元/月 \|500元/月 \| \|明珠小区 \|1400元/月 \|2000元/月 \|1000元/月 \|400元/月 \| 最新二手房市场报价： \|地点 \|户型 \|楼层 \|面积 \|车库 \|装修 \|房龄 \|报价 \| \|凤凰21 \|联体别墅\|3层 \|168 \|21 \|毛坯 \|02 \|48 \| \|莲花六区 \|3室2厅 \|4楼 \|135 \|13 \|毛坯 \|期房 \|39 \| \|盛和花园 \|3室2厅 \|3楼 \|137.6 \|28 \|毛坯 \|04 \|40 \| \|盛和花园 \|3室1厅 \|4楼 \|116 \|18 \|毛坯 \|期房 \|原价 \| \|莲花六区 \|3室2厅 \|3楼 \|140 \|19 \|毛坯 \|期房 \|37 \| \|莲花六区 \|3室2厅 \|5+6 \|150+12\|有 \|毛坯 \|期房 \|38.8 \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \|莲花七区 \|2室1厅 \|3楼 \|83 \|18 \|中装 \|02 \|23 \| \|景光南苑 \|独立别墅\|3层 \|320 \|有 \|毛坯 \|03 \|98 \| \|怡景花园 \|3室2厅 \|2楼 \|128 \|9 \|毛坯 \|期房 \|35 \| \|莲花八区 \|3室2厅 \|3楼 \|112.22\|33.22 \|毛坯 \|03 \|40 \| \|工人新村 \|3室2厅 \|6楼 \|103 \|17 \|高装 \|02 \|28.8 \| \|怡景花园 \|3室2厅 \|2楼 \|128 \|9 \|毛坯 \|期房 \|35 \| \|明珠小区 \|4室2厅 \|4+5 \|153+12\|40 \|毛坯 \|03 \|40 \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| 5. 城市居民可承接力分析与年需求量预分析去年泰州市城镇居民可支配收入达到8517元，人均消费支出5743元，住房消费588元，占总消费支出的10.07%左右，远低于大城市的水平，而泰州的整体经济水平表现的十分活跃，人均收入不断创立新高，人民对物质生活的质量要求更高，迫切的改善居住条件，市场前景还是十分可观的。去年海陵区住宅竣工面积为15.31万平方米，而商品房销售面积为16.15万平方米。按照保守的估计，今后两年内泰州房地产发展应在现有的基础上增长于10%以上的速度增长（房地产的发展速度一般走在国民经济发展的前面）。第三部分项目分析 1. 项目概况 1、项目四至位置本案位于泰州江洲路与凤凰路交叉口西北侧，凤凰二十一小区南，介于开发区和城市新区之间，向东沿凤凰路客至泰州市行政中心、人民公园、人民广场等大型市政设施；沿凤凰路向南拐可至泰州市客运中心；向西为泰州市经济开发区，沿凤凰西路以及梅兰西路连接328国道；北面沿江洲路直接到达泰州市汽车西站，四边交通十分便捷。 2、项目周边环境项目地段相对处城市郊区，空气清新，环境宜人。东南有一定的水域河流，为区块提供了绝好的水资源，南面有开发区会所，以及高尔夫球练习场，环境相当幽雅，景观较佳，为小区提供景观。东面隔南官河为农居点，规划商比较凌乱、复杂。西面为泰州经济开发区，整体环境尚可，本案西南面有一变压器，影响景观；北面为泰墅园别墅园区，环境较佳，同时北面有一高压线，对本案有一定的影响。 3、项目周边路况目前本案周边的主要路网南北向有江洲路青年路等，东西方向有凤凰路梅兰西路以及济川路等，道路状况良好，其中青年路、凤凰路为双向六车道一级道路（50米宽），江洲路、济川路为双向死车道（38米宽）。本案到达泰州市客运站十分便捷，向北5分钟车程可到泰州汽车西站，向南3分钟车程可到泰州客运中心，交通十分便捷。 4、项目周边交通目前泰州城市已经开通二十多条公交路线，本案位置地处西南面，开发区地带，相对较偏，过往人流量相对较少，目前公交发展较为缓慢，通往江洲南路地公交目前仅26路，公交站点设凤凰21大门口，离本案300~400米距离，估计10~20分钟一班，起止时间为 6：30——6：00 。除本站外其他离本案最近地公交站点为济川路上的明珠小区和青年路的消防支队，该站点距离本案较远。 5、项目周边配套设施该区处开发区，周边住宅区尚未成熟，总体配套相对落后，一些大型生活配套设施比较欠缺，目前该区块主要商业配套为小型的便利店为主。 \|商业 \|以本案北面凤凰21沿街商铺为该区块提供商业服务，主要营业汽车\| \| \|摩托车装潢、小型超市、便利店、药店、麻将桌店、小吃店、美容\| \| \|店、浴室等。 \| \|文教 \|本案北面明珠小区有明珠双语幼儿园，西面沿梅兰西路有以乡办小\| \| \|学 \| \|医疗 \|普济医院（现在正动工建造规模较大），附近有明珠药房 \| \|金融 \|凤凰21门口中国银行（离本案400米左右），中国工商银行江洲支 \| \| \|行、中国建设银行（离本案1000米左右） \| \|酒店 \|本案沿江洲路上向西500米有紫金城大酒店，沿凤凰路向东有新永 \| \| \|泰大酒店、金钱豹大酒店、花园假日大酒店等 \| \|农贸 \|本案向西1000米有明珠农贸市场 \| 2. 项目各项经济指标 1、用地状况园区用地范围：基地西临江洲南路，南临汤加河，北面有110KV高压线穿过，基地南北长约326米，东西面宽210米，呈长方形，面积为70440平方米。 2、规划布局 • 园区内布置环形主道路为基本框架，布置南北向景观干道，将园区分为三各小组团，中间辅以休闲小道，配以自然人造景观。 • 园区绿化沿城市道路设置，形成良好景观，沿江洲南路设主入口广场，在住宅之间设主题绿地活动场所，北面道路设次入口。 • 住宅均为南北向布置，结合地理情况，南底北高，形成天际线。 3、主要技术经济指标 • 征地面积： 70440平方米； • 总建筑面积： 71831.2平方米；其中住宅面积： 68830.7平方米；商业面积： 2664.4平方米；物业面积： 336.1平方米； • 建筑占地面积： 23172平方米； • 建筑密度： 27.8%； • 建筑容积率： 1.02； • 建筑绿化率： 36.2%； • 绿地面积： 25499.3平方米；其中中心广场绿地面积： 1032.1平方米； • 居住户数： 477户 • 机动车位室内： 212辆室外： 48辆 • 建筑间距： 1∶1.25 4、住宅房物业形态情况共46幢477套 \|物业形态 \|幢数 \|面积 \|占总面积比例 \|套数 \|占总套数比例 \| \|多层 \|14 \|33083 \|46.05% \|293 \|61.42% \| \|联排 \|19 \|18178 \|25.30% \|90 \|18.87% \| \|叠排 \|10 \|16053 \|22.35% \|88 \|18.45% \| \|联体别墅 \|3 \|1515 \|2.11% \|6 \|1.56% \| 3. 项目周边竞争楼盘分析 2004年伴随泰州经济的发展，城市框架的拉大，特别是行政中心南移，使城市基础设施逐渐从老城区转向了城南新区。特别是市委、市政府提出加快城市沿江发展的宏伟规划，使城南区域成为各界人士投资的一块热土。目前城南区域已建成的有市行政中心、市政府、市政协、市人大、人民广场、人民公园、金钱豹国际大酒店等设施，交通也日渐便利，永辉路、凤凰路、永兴路、永定路、青年路、海陵路、鼓楼路、东风路等多条道路，特别是328国道也将从该区域通过，构筑起其发达的交通圈，另外，在不久的将来这里将建几个大规模的住宅小区，多座中小学校，逐渐形成以行政办公为基础，生活居住、文化、商贸、休闲娱乐协调发展的生态型园林新城。本项目位于江洲南路隶属新区西面，周边有在建或待建大型住宅项目,开发与开盘时间接近本项目，下为重点竞争对手个案解析： 1.盛世华庭 \|盛世华庭 \| \|项目基本情况 \| \|名称 \|盛世华庭 \|区位图 \| \|项目地点 \|凤凰东路99号 \| \| \|发展商 \|江苏盛和房地产开发 \| \| \| \|有限责任公司 \| \| \|建筑设计公 \|上海同设建筑设计院 \| \| \|司 \| \| \| \|建筑施工单 \|南通二建、南通四建 \| \| \|位 \| \| \| \|广告策划/代\|上海同济房地产咨询 \| \| \|理公司 \|有限公司 \| \| \|规划用地面 \|450亩 \| \| \|积 \| \| \| \|总建筑面积 \|30.469万㎡ \|建筑风格 \|欧陆风格 \| \|容积率 \|1.06 \|物业管理 \|南京金陵饭店物业公司 \| \| \| \|公司 \|担任物业顾问 \| \| \| \| \|香江物业管理公司管理 \| \|绿化率 \|50.7% \|规模（幢 \|由114栋综合型建筑组成\| \| \| \|） \| \| \|规划设计特 \|项目规划为中高档复合型住宅，在其产品规划和设计方面\| \|点 \|，具有一定的优势，园区东南向为排屋区,中间是别墅区,\| \| \|四周一多层围合,符合常规的高档物业的设置,布局上错落\| \| \|有致,每一栋楼都有各自的景观. \| \|住宅楼情况 \|整个小区共有住宅楼114栋,一期22栋多层（共510套单位 \| \| \|）,12栋独立别墅,3栋联排(22套),二期12栋多层,1栋小高\| \| \|层,三期未定. \| \|商铺情况 \|南面,西面,北面为沿街商铺 (价格3500~5500,均价4500) \| \|写字楼情况 \|无 \| \|销售指标 \| \|一期情况 \| \|推出时间 \|2003.11 \|交付时间 \|2004.10 \| \|推出体量 \|近10万㎡，多层22栋(510套) \| \| \|,12栋独立别墅,3栋联排(22套) \| \|物业类型 \|多层,排屋,别墅 \| \|工程状况 \|多层交付,别墅立面装\|主要户型 \|二房一厅一卫 \| \| \|修 \| \|三房一厅一卫 \| \| \| \| \|三房两厅二卫 \| \|户型面积 \|80~300㎡ \| \| \| \|价格 \|多层均价:1868元/㎡ ( 面积90~130) \| \| \|排屋价格:3080~3680元/㎡ (面积180~210) \| \| \|别墅价格:6000~10000元/㎡ (面积280~300) \| \|销售情况 \|一期销售率为100%（2004年9月止）,部分独立别墅买现 \| \| \|房 \| \| \|二期已经开盘。 \| \|车位设置方式 \|地上/地下 \|价格 \|汽车1550元/㎡(50\|摩托车800元/ \| \| \| \| \|) \|㎡ \| \|二期情况 \| \|推出时间\|200.09.13 \|交付时间 \|2005.10 \| \|推出体量\|12栋多层,1栋小高层,西面商铺 \| \|物业类型\|多层,小高层,商铺 \| \|工程状况\|多层基础施工,商铺主体工程施工 \| \|户型面积\|二房一厅（90㎡） \|120套 \|剩一半多 \|在112,113,114号楼 \| \| \|三房一厅（115~120\|80套 \|不到5套 \|在102号楼 \| \| \|㎡） \| \| \| \| \| \|三房两厅(130~151 \|150套 \|30来套 \|104,106,110号楼 \| \| \|㎡) \| \| \| \| \| \|三房两厅 (172㎡) \|9套 \|不详 \| \| \| \|四房两厅 (194㎡) \|9套 \|不详 \| \| \| \|四房两厅(182~198 \|40套 \|不详 \| \| \| \|㎡) \| \| \| \| \|价格 \|多层均价:2380元/㎡ \| \| \|小高层均价:2780元/㎡ \| \| \|汽车库位:1550元/㎡(室内50㎡) \| \| \|摩托车库:800元/㎡ \| \| \|商铺均价4500元/㎡ \| \|销售情况\|销售情况比较好,每天基本能消化几套,估计开盘到现在销掉7\| \| \|0%左右;商铺销售不大景气. \| \|三期情况 \| \|推出时间 \|2005.10 \|交付时间 \| \| \|推出体量 \| \| \|物业类型 \| \| \|工程状况 \| \| \|户型面积 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|价格 \| \| \| \| \|销售情况 \| \| \| \| \|广告主要卖 \|盛世有华庭，家和万事兴 \| \|点 \|新区CLD首席名邸，创泰州第一生活天地 \| \|营销推广 \| \| \|交 \|多层： \| \|楼 \|外墙：面砖为主，局部外墙涂料； \| \|标 \|门 \| \|准 \|窗：进户门采用电子对讲门，分户门采用金属防盗门，窗采用彩色\| \| \|铝合金（或彩色塑钢）； \| \| \|内墙面：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子； \| \| \|楼地面：楼面采用现浇钢筋混凝土楼板。室内地坪采用水泥沙浆找\| \| \|平。 \| \| \|阳台：铁艺栏杆； \| \| \|厕所：仅安装坐便器，其他预留。 \| \| \|水、电、煤：一户一表配套到位； \| \| \|有线电视：预留有线电视终端； \| \| \|通信：电话、宽带网络预留到位； \| \| \|太阳能：太阳能预装到位； \| \| \|安保系统：家庭安全防范报警系统、电子巡更系统、小区周界红外\| \| \|线报警系统、闭路电视监控系统、楼宇对讲系统、24小时保安； \| \| \|智能化系统：小区背景音乐及紧急广播系统。 \| \| \|别墅： \| \| \|外墙：涂料为主，局部石材； \| \| \|进户门：可视对讲门； \| \| \|其它同多层配置。 \| \| \|小高层： \| \| \|电梯：每单元一座 \| \| \|自来水：1~4层市政管网直供，4层以上变频供水 \| \| \|小高层不采用太阳能 \| \| \|其余同多层 \| \|配套设施 \| \|小区\|智能化： \| \|内部\|1、周界红外线报警系统；2、电子对讲系统；3、电子巡更系统； \| \|情况\|4、中央监控系统；5、家庭防范系统；6、背景音响广播系统……。 \| \| \|生活配套： \| \| \|网球场,桑拿,健身房,豪华会所文化、原生态两大主题景观社区 \| \| \|服务生活配套设施： \| \| \|家政服务（）商务服务（）文娱服务（）园艺服务（√ ） \| \| \|旅游服务（）保安服务（ √）清洁服务（√ ） \| \| \|周边生活配套： \| \| \|银行：中国银行、中国农业银行、工商银行、广发银行 \| \|小区\|教育设施：暂无 \| \|外部\|菜场：暂无 \| \|情况\|娱乐设施：借助酒店配套 \| \| \|政治：市政府,市政协,市人大等政府机构全部在周边 \| \| \|交通状况：路网较好公交3、5、10、11、16、28路等可通达 \| \|综合\|盛世华庭畅销，与其开发的时机、低开高走的推广顺序分不开的，\| \|分析\|首先推出多层住宅，多层是泰州目前市场上最受欢迎的品种，最易\| \| \|接近消费者，价格策略上，又拟订 “均价-1868元/平方米”，可以 \| \| \|让消费者接受，形成热销。二期价格已经涨到“均价2350元/平方米\| \| \|”，从操盘迹象来看，盛世华庭做的较为全面，考虑到产品的去化 \| \| \|问题，结合实际情况，按幢推出市场，体量相对较小，价格也根据\| \| \|不同的价差系数略微调高，无形之中给人销售十分紧凑的感觉，从\| \| \|而达到一定的销售率。现在已在抄拉价格，准备迎合三期高档排屋\| \| \|的定价，从而达到低开高走的目的。盛世华庭三期排屋体量较大 \| \| \|,估计在2005年下半年推出,对江洲路项目的时间接点上,将会有一 \| \| \|定的冲突,因此本项目因在他开盘之前将排屋先去化大部分,取得市\| \| \|场的分量. \| 2. 西湖翠苑 \|西湖翠苑 \| \|项目基本情况 \| \|名称 \|西湖翠苑 \|区位图 \| \|项目地点 \|328国道与青年路交叉\| \| \| \|口 \| \| \|发展商 \|泰州复兴置业有限公 \| \| \| \|司 \| \| \|建筑设计公 \|香港泛亚绿洲环境设 \| \| \|司 \|计研究院 \| \| \|建筑施工单 \|浙江工业设计研究院 \| \| \|位 \| \| \| \|广告策划/代\|上海奇道营销策划公 \| \| \|理公司 \|司 \| \| \|规划用地面 \|303亩 \| \| \|积 \| \| \| \|总建筑面积 \|20多万平方米 \|建筑风格 \|欧陆风格 \| \|容积率 \|1.0 \|物业管理 \|香江物业管理公司管理 \| \| \| \|公司 \| \| \|绿化率 \|37.5% \|规模（幢 \|由112栋综合型建筑组成\| \| \| \|） \| \| \|规划设计特 \|采用螺旋式主体道路划分组团，以围合式中心花园形成小\| \|点 \|区的亮点，沿中心花园布置联体别墅、双联别墅、叠加别\| \| \|墅，沿河道布置独立别墅，多层组团设置在地块东北角，\| \| \|西北角,整个小区呈现东北向西南有高到低的跌落形态， \| \| \|符合景观设计的标准 \| \|住宅楼情况 \|一期以多层为主,连带部分排屋以及独立别墅,现已全部售\| \| \|完 \| \|商铺情况 \|东面商铺 (价格3500~5500,均价4500) \| \|写字楼情况 \|无 \| \|销售指标 \| \|一期情况 \| \|推出时间 \| 2003.8 \|交付时间 \|2004.8 \| \|推出体量 \| 5栋多层 \| \|物业类型 \|多层,(联排,双联别墅,独立别墅交两万块预定) \| \|工程状况 \| 多层已经交付 \|主要户型 \|三房两厅一卫 \| \| \| \| \|四房两厅两卫 \| \|户型面积 \|两房两厅 98㎡ \| \| \| \| \|三房两厅 116㎡ \| \| \| \| \|四房两厅 143㎡ \| \| \| \|价格 \|多层均价: 1600~1700元/㎡ \| \|销售情况 \| 一期多层全部售馨 \| \|车位设置方式 \|地上/地下 \|价格 \|汽车1200元/㎡ \| 摩托车800元/㎡\| \|二期情况 \| \|推出时间\| 2004.10.28 \|交付时间 \| 2005.10 \| \|推出体量\|9~18号多层,22,23号叠排,,西边2栋6联排屋(其他一期那时已\| \| \|被预定) \| \|物业类型\| 8栋多层,5栋叠排,14栋多联排屋,双联别墅.独立别墅 \| \|工程状况\| 多层工程主体部分,别墅基础施工 \| \|户型面积\|三房一厅 \| 116㎡\| 该户型每层均可买到 (10.31)\| \| \|三房两厅 \|129㎡ \|该户型每层均可买到 \| \| \|三房两厅 \|143㎡ \|该户型每层均可买到 \| \| \|四房两厅 \|162㎡ \|该户型每层均可买到 \| \|价格 \|多层价格: 1780元/㎡物价局批价 , 市场估价1900元/㎡ \| \| \|二层2017元/㎡, 三层2113元/㎡ (售楼部信息) \| \| \|叠排均价:2780元/㎡ \| \| \|联排均价:3200~3500元/㎡ \| \| \|汽车库位:1200元/㎡ \| \| \|摩托车库:800元/㎡ \| \| \|商铺均价4500元/㎡ \| \|销售情况\|多层可正式销售,销售情况一般,不到50%, \| \| \|别墅2万块预约订房号,不要可无条件退款. \| \| \|预定情况较好90%以上 \| \|三期情况 \| \|推出时间 \| \|交付时间 \| \| \|推出体量 \| \| \|物业类型 \| \| \|工程状况 \| \| \|户型面积 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|价格 \| \| \| \| \|销售情况 \| \| \| \| \|广告主要卖 \|打造一个西湖般的生态翠苑，超越过去，成就未来。一个\| \|点 \|有思想的生态人居！ \| \|营销推广 \| \| \|交 \|多层： \| \|楼 \|外墙：面砖为主，局部外墙涂料； \| \|标 \|门 \| \|准 \|窗：进户门采用可视电子对讲门，分户门采用金属防盗门，窗采用\| \| \|白铝合金； \| \| \|内墙面：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子； \| \| \|楼地面：楼面采用现浇钢筋混凝土楼板。室内地坪采用水泥沙浆找\| \| \|平。 \| \| \|阳台：铁艺栏杆； \| \| \|厕所：管道预留。 \| \| \|水、电、煤：一户一表配套到位； \| \| \|有线电视：预留有线电视终端； \| \| \|通信：电话、宽带网络预留到位； \| \| \|太阳能：太阳能预装到位； \| \| \|别墅： \| \| \|外墙：涂料为主，局部石材； \| \| \|进户门：可视对讲门； \| \| \|其它同多层配置。 \| \|配套设施 \| \|小区\|智能化： \| \|内部\|红外监控，可视对讲系统，会所设有安全控制中心。 \| \|情况\| \| \| \|生活配套：不方便 \| \| \|服务生活配套设施： \| \| \|家政服务（）商务服务（）文娱服务（）园艺服务（） \| \| \|旅游服务（）保安服务（ √）清洁服务（） \| \| \|周边生活配套： \| \| \|银行：暂无 \| \|小区\|教育设施：暂无 \| \|外部\|菜场：暂无 \| \|情况\|娱乐设施：暂无 \| \| \|交通状况：路网较好, 泰州客运站对面,公交可通达 \| \|综合\|结合以前西湖翠苑的销售价格来看，西湖翠苑走的也是低价入市的\| \|分析\|策略。利润集中在后期产生，前期有一定的升值潜力，符合市场发\| \| \|展的规律。但是从操盘的手法上，西湖翠苑存在一个严重的问题，\| \| \|早上一期时就收受预约订金,现在都快一年时间了,还未能交房,现 \| \| \|在价格上升使一手市场和二手市场存在差价，部分抄作客从中抄作\| \| \|，使市场价格比较乱，这样无形之中不利于楼盘形象的树立。 \| \| \|同时,西湖翠苑三期西北角有原先的联排改为多层,东南又是叠排, \| \| \|联排体量有所减少,对江洲路项目一期推出多联排屋,减少了不少竞\| \| \|争压力. \| 3.景泰园 \|景泰园 \| \|项目基本情况 \| \|名称 \| 景泰园 \|区位图 \| \|项目地点 \|海陵南路以西、永\| \| \| \|兴路以北，盛世华\| \| \| \|庭东 \| \| \|发展商 \|泰州基泰恒业房地\| \| \| \|产开发公司 \| \| \|建筑设计公司 \|东南大学建筑设计\| \| \| \|院 \| \| \|景观设计公司 \|北京天下园林 \| \| \|广告策划/代理公 \|南京聚博 \| \| \|司 \| \| \| \|规划用地面积 \|13.7亩 \|建筑风格 \|现代简约型 \| \|总建筑面积 \|3万平方米 \|物业管理公司 \|公司成立物业公司\| \|容积率 \|3.27 \|物业管理费 \|1元每月每平方米 \| \|绿化率 \|40% \|规模（幢） \|2栋小高层 \| \|规划设计特点 \|园区规划2栋小高层,南低北高,中间设置30多米宽的绿化\| \| \|,形成中心花园,是园区的主要景观, \| \|住宅楼情况 \|2栋小高层，分别为14层,19层,两梯六户,共174户 \| \|商铺情况 \|永兴路上14层楼一二层为商业用房 \| \|写字楼情况 \|无 \| \|销售指标 \| \|推出时间 \|2004.10.30 \|交付时间 \|2005年10月底 \| \|工程状况 \|施工阶段 \|主要户型 \|三房两厅两卫 \| \| \| \| \|四房两厅两卫 \| \|户型面积 \|三房两厅130㎡,147㎡,153\|114套 \| \| \| \| \|㎡ \|48套 \| \| \| \| \|四房两厅150㎡,157㎡ \|12套 \| \| \| \| \|四房三厅 187㎡ \| \| \| \| \|价格 \|均价2580元/㎡楼层差价50~80 \| \|销售情况 \|一期开盘60套,现已销售一半多 ,二期年底开盘 \| \|车位设置方 \|地下车库 \|总数 \|未定 \|价格 \|未定 \| \|式 \| \| \| \| \| \| \|广告主要卖 \|泰州新城CLD,地标性高尚住宅区 \| \|点 \|高阁容远智,心居贵以清 \| \|营销推广 \| \| \|交楼标准: \| \|外墙:高级涂料,局部石材 \| \|内墙：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子 \| \|门窗: 金属防盗门，窗采用彩色铝合金 \| \|卫生间:管道预留 \| \|电梯: \| \|配套设施 \| \|小区\|生活配套： \| \|内部\|智能化保安系统,报案24小时巡逻 \| \|情况\|宽带,有线电视 \| \| \|配有超市,会馆,商务中心,健身房,图书馆,茶吧,快餐店,洗衣房等 \| \| \|服务生活配套设施： \| \| \|家政服务(√ ) 商务服务(√ ) 文娱服务( ) 园艺服务( ) \| \| \|旅游服务( ) 保安服务(√ ) 清洁服务(√ ) \| \| \|周边生活配套： \| \| \|银行：中国工商银行,农业银行,中国银行 \| \|小区\|教育设施： \| \|外部\|菜场：暂无 \| \|情况\|娱乐设施：依靠酒店配套 \| \| \|政治：周边为泰州行政中心 \| \| \|交通状况：道路状况良好 \| \| \| \| \|综合\| \| \|分析\| \| 4.泰墅园 \|泰墅园 \| \|项目基本情况 \| \|名称 \| 泰墅园 \|区位图 \| \|项目地点 \|江洲南路凤凰21以南 \| \| \|发展商 \| \| \| \|建筑设计公 \| \| \| \|司 \| \| \| \|景观设计公 \| \| \| \|司 \| \| \| \|广告策划/代\|苏州市博思堂投资顾问有限\| \| \|理公司 \|公司 \| \| \|规划用地面 \| \| \| \|积 \| \| \| \|总建筑面积 \|192亩 \|建筑风格 \|欧陆风格 \| \|容积率 \|0.9 \|物业管理公司 \| \| \|绿化率 \|60% \|规模（幢） \|218栋 \| \|规划设计特 \| \| \|点 \| \| \|住宅楼情况 \|以独立别墅双联别墅及为主,2栋多联排屋,2栋叠排 \| \|商铺情况 \| \| \|写字楼情况 \| \| \|销售指标 \| \|推出时间 \|2004年底 \|交付时 \| \| \| \| \|间 \| \| \|工程状况 \| \|主要户 \|一层:客厅,餐厅,车库,厨房 \| \| \| \|型 \|等 \| \| \| \| \|二层:卧室 \| \| \| \| \|三层:主卧室 \| \|户型面积 \|218~270㎡ \| \| \| \|价格 \|待定、销售透露215~220总价再90万左右，250在100万左右 \| \|销售情况 \|现处于登记阶段,登记情况较好,甲方一期原先准备开46套,现\| \| \|在可能会增加到60多套,具体未定 \| \|车位设置方式 \| \|总数 \|100% \|价格 \| \| \|广告主要卖点 \|泰州极品、别墅典范 \| \|营销推广 \| \| \|交楼标准: \| \|门窗: \| \|阳台: \| \|卫生间: \| \|外墙: \| \|内墙: \| \|配套设施 \| \|小区\|生活配套： \| \|内部\| \| \|情况\| \| \| \|服务生活配套设施： \| \| \|家政服务( ) 商务服务( ) 文娱服务( ) 园艺服务( ) \| \| \|旅游服务( ) 保安服务( ) 清洁服务( ) \| \| \|周边生活配套： \| \| \|银行：附近有中国银行、中国工商银行、建设银行 \| \|小区\|教育设施：北面有明珠双语幼儿园、西面有乡办小学 \| \|外部\|菜场：明珠农贸市场 \| \|情况\|娱乐设施：紫金KTV \| \| \|医院：西面规划有泰州市最大医院普济医院 \| \| \|交通状况：道路状况良好,交通便捷 ,26路公交到达园区门口 \| \|综合\| 未开盘 \| \|分析\| \| 5.恒景国际花园 \|恒景国际花园 \| \|项目基本情况 \| \|名称 \|恒景国际花园 \|区位图 \| \|项目地点 \| \| \| \|发展商 \| \| \| \|建筑设计公 \| \| \| \|司 \| \| \| \|景观设计公 \| \| \| \|司 \| \| \| \|广告策划/代\|杭州精锐广告 \| \| \|理公司 \| \| \| \|规划用地面 \| \| \| \|积 \| \| \| \|总建筑面积 \|353亩 \|建筑风格 \|欧陆风格 \| \|容积率 \| \|物业管理公司 \| \| \|绿化率 \| \|规模（幢） \| \| \|规划设计特 \| \| \|点 \| \| \|住宅楼情况 \| \| \|商铺情况 \| \| \|写字楼情况 \| \| \|销售指标 \| \|推出时间 \| \|交付时 \| \| \| \| \|间 \| \| \|工程状况 \| \|主要户 \| \| \| \| \|型 \| \| \|户型面积 \| \| \| \| \|价格 \| \| \|销售情况 \| \| \|车位设置方式 \| \|总数 \| \|价格 \| \| \|广告主要卖点 \| \| \|营销推广 \| \| \|交楼标准: \| \|门窗: \| \|阳台: \| \|卫生间: \| \|外墙: \| \|内墙: \| \|配套设施 \| \|小区\|生活配套： \| \|内部\| \| \|情况\| \| \| \|服务生活配套设施： \| \| \|家政服务( ) 商务服务( ) 文娱服务( ) 园艺服务( ) \| \| \|旅游服务( ) 保安服务( ) 清洁服务( ) \| \| \|周边生活配套： \| \| \|银行：附近有中国银行、中国工商银行、建设银行 \| \|小区\|教育设施： \| \|外部\|菜场： \| \|情况\|娱乐设施： \| \| \|医院： \| \| \|交通状况： \| 4. 项目SWTO分析 1、项目优势 • 随着城市化南移的进一步实施，本案周边大型生活配套及上规模住宅用地的规划及建设，本案所在地区发展前景十分看好。 • 本案处于泰州城南新区，临近新区市政府核心地段，具有区域增值概念； • 园区南面临汤家河，水质较好，对河岸进行整形，可以达到良好景观效果；同时南岸为开发区接待会所区域，建筑立面较好，是园区的主要景观面； • 园区背面分别为凤凰21以及在建的192亩别墅住宅建设用地，容易形成组团效应和规模效应，确保今后小区开发的人气，同时也容易形成高档住宅区； • 当前泰州房地产市场升温明显，购房置业的观念逐渐形成，同时城南新区的建设日渐完善，项目开发机会成熟； 2、项目劣势 • 当前泰州土地市场供应量相对宽松，土地上市量较大,而泰州市区人口有限，中远期内房产品供需关系将趋于缓和； • 周边在售项目与待开发项目容积率比本项目高，本项目土地成本相对较高； • 今后两年在售楼盘的数量肯定放大，在本楼盘销售期将会出现消费者享有多样选择的可能。开发商比规模、求特色、拼成本将不可避免。 • 周边待开发项目产品类型将会基本类似，市场同类竞争将会非常激烈,本案用地为704 40平方米，开发体量中等，作为别墅、排屋用地体量偏小，无法形成规模效应,在竞争中处不利地位；同时，本案在产品定位上，因考虑到容积率问题，在园区规划布置上缺乏景观； 3、项目机会 • 随着泰州政府加大对外招商引资的力度，投资环境将进一步完善，经济将上一个新的台阶。经济的发展将直接提高人民的生活水平，为了能住得更舒适，人们会将资金用于买房及住房方面，消费人群的购买实力进一步加强； • 泰州房地产市场升温明显，购房者的置业观念逐渐形成，消费者对房地产市场十分看好； • 当前泰州总体房价处于稳定上升阶段,项目介入时机成熟； • 旧城改造力度大,农民进城欲望增强,需要大量的房子供应市场需求； • 本项目在同类产品推出的时间接点上处于有利地位； 4、项目威胁 • 周边环境较差。本案所处区域虽然前景规划十分美好，但那是一个5- 10年的计划，就算初具规模，那也是3年以后的事了，而在至少三年的时间里，本案周围势必有多个市政配套设施及其它开发楼盘在施工，对本案周边环境的影响那更是不言而喻的。另一方面由于离生活区域较远，因此公交线路还未通达，出行极为不便。总体来说，区域环境较差、开发尚未正式启动、市政商服等配套还待建设、社区氛围的真正形成需要相当长的一段时间。 • 客户层面向全市，楼盘竞争激烈，客源分流现象严重。从市场调查的结果来分析，购买新区房屋的客户大多来自外区和外地，他们购买此区域房屋的原因无疑是因为此地为新区开发区，总体规划较好，有一定的发展前景，还有就是此区域楼盘的销售价格是泰州市行政区内较低，属于成长区域的。这也是此区域是目前全市推案量最大，但销售业绩也最好的原因。 • 本案所处的位置虽然属于新区，但是离真正的生活区域还有相当距离，因此本案辐射范围内的客源有许多已被分流出去，像本案周边的盛世华庭、西湖翠苑等楼盘已分占了区域需求市场，而本案的入市将面临的一个重要问题即为挖掘客户资源。同时在本案周边范围存在即将开的大盘如以别墅为主的泰墅园、以多层为主的恒景国际花园等，因本案产品类型综合，因不可避免的与新盘都有可能从某一层面上面临同批客户的选择压力，可见本案销售的竞争压力将是巨大的。 5. 项目潜在客户分析 1、区域定位（泰州市区、泰州周边乡镇、其他四市、外来投资者） 2、客户群细分（按照购买力分析，目标客户群大致可分为以下几个阶层）：（1）个体私营业主这类人群在事业上已经有相当成就，经济收入丰厚，但可能在文化层次上较低，所以他们购房的目的一方面可能是改善目前居住环境，另一方面在身份地位上也有一定的彰显，同时亦作保值增值之用。（2）公务员以及公司白领阶层这几类人群其自身素质比较高，而且收入相对较高且稳定，对生活品质以及环境的要求相当高，所以本项目周边环境的优势对他们的吸引力将会相当大。（3）单位一般员工这类人群无论是在购房目的还是人居观念上都是非常单纯的，一般以自住为主。（4）其他中高层管理人员、工人以及自由职业者该类人群中有相当一部分为企业外来高级打工者，他们对居住品质的要求较高，随着泰州外向型经济的不断发展，更多的外地企业将涌入本地，此类购买群体的上升比重将不容忽视。 3、购房动机（1）泰州当地改善型需求类型泰州当地普通商品房市场上非常普及，出于改善目的和不同生活方式的向往，已经占泰州房产消费市场的主要部分，这类人群大多属于二次置业者。（2）年轻型的需求类型该类群由于年轻人经济条件的限制，对大户型的购买有一定的阻隔，但随着城市扩容、外企的不断涌入，外来打工者将逐渐增多，城市白领阶层也将有所突破，其经济能力将不断提高，其购买力亦将表现强劲。附：其他主要楼盘城中板块： 1、香江花园 \|位置 \|鼓楼北路西侧，税东街南侧 \| \|开发商 \|泰州市威亨房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|约3万平方米 \| \|物业类型\|多层住宅 \| \|价格 \|3000元/㎡以上， \| \|总户数 \|200多户 \| \|销售情况\|全部售馨，二手市场暂时无房源，已经交付 \| 2、时代花园 \|位置 \|梅兰芳大剧院北侧，青年路东侧，时代超市南侧 \| \|开发商 \|泰州市东湖房地产开发有限公司，泰州市锡龙房地产开发有限公\| \| \|司 \| \|总面积 \|4.1万平方米 \| \|物业类型\|多层，商铺 \| \|价格 \|2600元/㎡，商铺6000元/㎡ \| \|总户数 \|约300户 \| \|销售情况\|全部售馨，年底交付 \| 3、天阳花园 \|位置 \|迎春东路于鼓楼南路交叉口，迎春东路南侧 \| \|开发商 \|泰州天阳房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|2万余平方米 \| \|物业类型\|多层，商铺 \| \|价格 \|2800元/㎡，商铺6000元/㎡ \| \|总户数 \|100来户 \| \|销售情况\|全部售馨，年底交付 \| 4、鹏欣丽都 \|位置 \|东进东路与鼓楼北路交接口，东进东路北侧 \| \|开发商 \|泰州鹏欣房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|23万平方米 \| \|物业类型\|小高层，商铺 \| \|价格 \|未定一期3000元/㎡左右 \| \|总户数 \|未定 \| \|销售情况\|年底开盘 \| 城东板块： 1、黄金家园 \|位置 \|东进东路余南通路交叉口，东进广场西侧 \| \|开发商 \|泰州凤凰房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|2.4 \| \|物业类型\|小高层，多层，商铺 \| \|价格 \|2800元/㎡ \| \|总户数 \|近200户 \| \|销售情况\|全部售馨，部分交付使用 \| 2、凤凰花园 \|位置 \|东风路与迎春东路交叉口 \| \|开发商 \|泰州市房地产开发总公司 \| \|总面积 \|约5万平方米 \| \|物业类型\|双联别墅 \| \|价格 \|75~80万/套 \| \|总户数 \| \| \|销售情况\| 已经交付使用 \| 3、鑫龙花园 \|位置 \|东风路西侧，鼓楼南路东侧世纪联华向东200米，济川路南侧 \| \|开发商 \|泰州鑫龙房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|约30万平方米 \| \|物业类型\|多层住宅 \| \|价格 \|2300元/㎡ \| \|总户数 \|1760户 \| \|销售情况\|全部售馨，部分交付使用 \| 城南板块： 1、鹏欣丽园 \|位置 \|鼓楼南路与济川路交叉口，世纪联华北侧 \| \|开发商 \|泰州鹏欣房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|20多万平方米 \| \|物业类型\|多层，别墅，商铺 \| \|价格 \|2600元/㎡ \| \|总户数 \|1000多户 \| \|销售情况\|全部售馨，少部分年底交付 \| 2、锦绣华庭 \|位置 \|海陵南路与济川路交叉口， \| \|开发商 \|泰州市沁莲房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|一期28205平方米 \| \|物业类型\|多层，二期写字楼，产权式酒店 \| \|价格 \|2600元/㎡ \| \|总户数 \|225户 \| \|销售情况\|一期全部售馨，二期年底预定 \| 3、锦绣花园 \|位置 \|广电中心东侧，东风路西侧，梅兰路北侧 \| \|开发商 \|泰州市房地产开发总公司 \| \|总面积 \|20万平方米 \| \|物业类型\|多层 \| \|价格 \|2200元/㎡ \| \|总户数 \|1000多户 \| \|销售情况\|已经交付使用 \| 城西板块： 1、皇家美墅 \|位置 \|泰州市九龙镇九龙大道 \| \|开发商 \|泰州祥夫房地产有限公司 \| \|总面积 \| \| \|物业类型\|纯别墅区 \| \|价格 \|以前销售价格联排别墅一般50来万、独立别墅一般100万） \| \| \|目前二手市场上价格相对都较低，楼盘的基本上贬值了三分之一\| \|总户数 \|近100户 \| \|销售情况\|还有一部分，基本空置在那里 \| 2、凤凰21 \|位置 \|江洲南路一东，明珠小区一南 \| \|开发商 \|泰州凤凰房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|65600平方米 \| \|物业类型\|多联排屋，多层，商铺 \| \|价格 \|多联排屋中档装修4000元/㎡ \| \|总户数 \|300多户 \| \|销售情况\|全部售馨，已经交付使用 \| 3、明珠小区 \|位置 \|江洲南路与济川西路交叉口 \| \|开发商 \|泰州经济开发区经济开发有限公司 \| \|总面积 \|20多万平方米 \| \|物业类型\|别墅，多层，商铺 \| \|价格 \|70万/套多层2000元/㎡ \| \|总户数 \|2000多户 \| \|销售情况\|已经交付使用 \| 城北板块： 1、东河阳光 \|位置 \| \| \|开发商 \|泰州市太平洋房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|10万平方米 \| \|物业类型\|33幢多层 \| \|价格 \|1730元/㎡ \| \|总户数 \|1000多户 \| \|销售情况\|三期全部售馨，预留4个单元 \| 2、肉联低洼项目 \|位置 \|扬州北侧，肉联东侧，一职中南侧，稻河路西侧 \| \|开发商 \| \| \|总面积 \|12万平方米 \| \|物业类型\|多层，商铺 \| \|价格 \|未定 \| \|总户数 \|未定 \| \|销售情况\|未开盘 \| 3、怡景花园 \|位置 \|扬州路西侧，东进东路北侧，东进广场向西北200米 \| \|开发商 \|泰州祥云房地产开发有限公司 \| \|总面积 \|近3万平方米 \| \|物业类型\|多层，商铺 \| \|价格 \|2600 \| \|总户数 \|100多户 \| \|销售情况\|全部售馨 \|	0	negative_file/工程建筑、房地产/泰州市场调查报告.doc
xx房地产市场调查报告（2005年2月） 2004年的xx楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。土地交易情况 2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地1416.04亩，出让总金额198950. 3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩，出让总金额为63157.7573万元。据市国土资源局统计，2004年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地范围内出让33宗，城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右，与前两年基本持平，出让面积与2003年相近，但据观察04年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。商品房开发与销售情况 2004年，市区商品房销售面积为114.69万平方米，同比增长48.3％，其中住宅为10 0.4万平方米，同比增长39.7％；商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少7.8％，其中住宅为107.46万平方米，同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米，同比增长39.9％，其中住宅为139.46万平方米，同比增长40.4％。据xx市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年xx市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同比上涨14.1% ，住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%；非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨24.2%和10.2%。市区共成交住宅8272套，成交面积93.97万平方米，成交金额181326.26万元；共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额82093.15万元；共成交办公写字楼202件，成交面积2.32万平方米，成交金额7979.98万元。此外2004全市经济适用房在建面积34.87万平方米，竣工面积13.08万平方米。 \|2004商品房及二手房交易登记表 \| \|时间 \|商品房 \|二手房 \| \| \|性质 \|数量\|建筑面积 \|数量\|建筑面积 \| \|1 \|住宅 \|376 \|48873.87 \|54 \|5021.06 \| \| \|商业 \|33 \|2628.25 \|1 \|102.42 \| \| \|办公 \|0 \|0 \|0 \|0 \| \|2 \|住宅 \|1089\|138983.3 \|79 \|7533.28 \| \| \|商业 \|76 \|5468.55 \|7 \|457.55 \| \| \|办公 \|13 \|2600.84 \|0 \|0 \| \|3 \|住宅 \|863 \|88678.28 \|524 \|53212.05 \| \| \|商业 \|78 \|7118.67 \|14 \|2112 \| \| \|办公 \|4 \|4328.26 \|12 \|4006 \| \|4 \|住宅 \|721 \|88895.84 \|433 \|51378.35 \| \| \|商业 \|63 \|9036.4 \|18 \|1048 \| \| \|办公 \|4 \|562 \|5 \|1360.68 \| \|5 \|住宅 \|495 \|96483.86 \|314 \|30922.22 \| \| \|商业 \|46 \|4088.25 \|26 \|1835 \| \| \|办公 \|11 \|2882.85 \|8 \|1830 \| \|6 \|住宅 \|750 \|101851.8 \|133 \|9140.06 \| \| \|商业 \|197 \|4870.5 \|0 \|0 \| \| \|办公 \|4 \|467.88 \|0 \|0 \| \|7 \|住宅 \|1090\|122824.7 \|35 \|3902.07 \| \| \|商业 \|189 \|6512.05 \|3 \|207.14 \| \| \|办公 \|45 \|2096.15 \|0 \|0 \| \|8 \|住宅 \|582 \|73917.89 \|32 \|1343.13 \| \| \|商业 \|158 \|13493.86 \|0 \|0 \| \| \|办公 \|30 \|3292.54 \|0 \|0 \| \|9 \|住宅 \|625 \|64239.99 \|26 \|1714.02 \| \| \|商业 \|80 \|7229.86 \|0 \|0 \| \| \|办公 \|31 \|2751.91 \|0 \|0 \| \|10 \|住宅 \|271 \|27912.23 \|324 \|30059.67 \| \| \|商业 \|70 \|4850.56 \|34 \|3021.51 \| \| \|办公 \|21 \|1037.08 \|3 \|760.24 \| \|11 \|住宅 \|473 \|51000 \|489 \|44400 \| \| \|商业 \|71 \|7300 \|34 \|2200 \| \| \|办公 \|22 \|1100 \|7 \|7000 \| \|12 \|住宅 \|937 \|36000 \|545 \|53000 \| \| \|商业 \|58 \|4400 \|40 \|5200 \| \| \|办公 \|17 \|2100 \|7 \|2000 \| \|全年合计 \|住宅合计 \|8272\|939661.7 \|2988\|291625.9 \| \| \|商业合计 \|1119\|76996.95 \|177 \|16183.62 \| \| \|办公合计 \|202 \|23219.51 \|42 \|16956.92 \| [pic] 2004年商品房销售趋势图 [pic] 历年商品房销售趋势图市区二手房中住宅共成交2988套，成交面积28.54万平方米，成交金额45396.22万元；二手房中商业营业用房共完成177件，成交面积1.61万平方米，成交金额7864.95万元；二手房中办公写字楼共成交42件，成交面积1.16万平方米，成交金额2699.61万元。 [pic] 2004年市区二手房销售趋势图 [pic] 历年二手房销售趋势图(全市) 从交易情况来看，2004年度保集半岛总销售面积为63927.38(不含车库4196.46平方米)，约占市区总销售面积的5.9%，销售金额25136.33万元，占总销售金额的13.8%，销售套数412套，占总销售套数的5%。可以看出，我们在销售数量有限的情况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。市区2005年交易登记情况 \|时间 \|2005年1月\|2005年2 \| \| \| \|月 \| \|商品房成交金额(万元) \|26680.93 \|15208.2 \| \|二手房成交金额(万元) \|12949.64 \|11392.93\| \|商品房成交套数(套) \|861 \|419 \| \|二手房成交套数(套) \|597 \|320 \| \|商品房成交面积(万平米)\|9.47 \|5.145 \| \|二手房成交面积(万平米)\|7.77 \|11.45 \| \|2004年下半年至今重点楼盘预售登记情况 \| \|案名 \| \|案名 \|多层 \|小高层\|销售程度 \| \|当代当南 \|　 \|16367 \|30%已售 \| \|当代华府 \|60000 \|　 \|未开盘05.28 \| \|星月花园 \|12000 \|10000 \|未开盘 \| \|天龙 \|　 \|36000 \|　 \| \|香格里 \|18675 \|　 \|20%已售 \| \|银泰广场 \|　 \|8874 \|未开盘 \| \|金发豪园 \|10000 \|12000 \|未开盘 \| \|宾虹轩 \|　 \|28000 \|未开盘 \| \|东方国际 \|　 \|50000 \|100套小高层在售 \| \|东方前城 \|50000 \|15000 \|60%已售 \| \|书香名邸 \|18000 \|17000 \|50%已售 \| \|山水人家 \|34590 \|　 \|未开盘 \| \|芙蓉花园 \|15000 \|　 \|未开盘 \| \|广润翰城 \|52000 \|　 \|4栋在售，7栋预约 \| \|东方兰庭 \|72152 \|　 \|60%已售 \| \|蝶景湾 \|23000 \| \|多层70%已销售 \| \|金城名座 \|　 \|20000 \|未开盘 \| \|合计 \|264742\|213241\|　 \| 从产品线上来看，今年楼市高层及小高层的投放量有一定程度放大，消费者的认可程度也在提高，但青睐多层的习惯仍然根深蒂固，而我们今年的物业形态又比较单一，以小高层为主，周边有当代华府、江南新城两个以多层为主的楼盘今年将投放市场，在高层方面，有东方国际、天龙南国、广润翰城、锦绣xx等主要竞争对手，而岛上几栋总价较高的高层又有三江国际花园（高层、叠加、排屋）、金发豪园（排屋）、东方兰庭（叠加、排屋）、上城华府（叠加、排屋）等总价类似的多种形态可供选择，05年面临的市场压力空前巨大。结语随着供应量的持续放大，产品类别的多样化，必然导致竞争进一步加剧，为了更好的占领市场和谋求更多的利益，竞争将从单一的价格竞争向更加深入的多元化竞争转型，可以说今年的竞争将从单一的环节延伸到整个房地产产业链的每一个环节，从市场定位到开发成本到产品研发、营销推广、管理运营等等，这对我们是一个系统的考验，只有认真的研判市场的每一处细微的变化，及时调整自身的产品及营销策略，才可能在严酷的市场环境中生存下来，这是我们今后一段时间要密切关注的。 2005年3月8日	0	negative_file/工程建筑、房地产/xx房地产市场调查报告.doc
中国50大中城市土地市场研究报告前言 2006年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比，20 06年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。在此基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价的要求；招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大；建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。针对2006年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国 50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的涨跌空间都将缩小，走势趋于平稳。 1. （一）土地供应结构不断优化为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回75.3公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷；广州市无偿收回57宗、共 139.4公顷的闲置地；上海全市共有20余宗、约100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主” 、“改性”等方式重新开工建设，约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%，比去年同期提高了9个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷，比一季度增长 53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。北京市在严格土地管理的同时，根据土地市场的供需情况，本着区别对待，有疏有堵，有保有压的精神，适时调整土地市场供应量，增加对经济适用房和普通商品房用地的供应，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。近期，北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中，房地产用地为1950公顷（其中：经济适用房 200公顷；住宅商品房 1750公顷），占全年计划土地供应总量的30％。今年 1～7月份，北京市供应住宅用地面积 297公顷，规划建筑面积500万平方米。其中，出让住宅用地 180公顷，规划建筑面积28万平方米，出让住宅用地55宗，成交价款21.67亿元，土地纯收益12.74亿元；划拨住宅用地117公顷，规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。　　为防止土地资源闲置，遏制炒卖土地，规范土地市场。8月初至9月底，北京市国土资源局分两次宣布，北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地，因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，因而被该局解除土地出让合同，收回国有土地使用权。据该局有关部门透露，对被收回土地的违约开发商如何处罚，尚在研究之中。但是有一点十分明确，对拆迁基本完成的项目，如果开发商要重新获得原土地使用权，必须在规定的期限内提出书面申请，参加上市竞买。　　上海市着重优化土地供应结构，增加中低价商品房和配套商品房用地的供应，以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000公顷，其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看，目前，配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明：上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，上海市只有 7.3％的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了 3.7个百分点，达到历史最低点。　　重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市，由于大城市大农村的市情，随着城市化进程的加快，基础设施的完善，农村剩余劳动力进入城镇，住房有效需求增加，因此，房地产开发土地供应面积增加。据统计， 2005年 1～9月，重庆市土地交易中心成交土地 157宗，较去年同期增长 3.29％，成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77％、 17.8％、 24.87％，出让金更是增长了 40.39％。据介绍，第三季度末，中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为，这表明市场看好本地房地产投资前景，市场交易活跃，有回暖的趋势。　　为规范房地产市场运行，将房地产价格涨幅控制在合理范围内，天津市主要采取了四项调控措施：一是实施土地供应总量控制，适时调控土地市场；二是完善土地供应结构和布局，适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量；三是严格用地控制指标管理，大力推行节约和集约用地；四是建立土地市场动态监测体系，保证土地市场平稳发展。截至 8月 31日，全市供应房地产开发用地 697.6公顷，其中住宅 523公顷，公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷，可建建筑面积约 427.3万平方米。　　其中：商品房供应总量约 60.1公顷，可建建筑面积约 163.1万平方米：经济适用房（含廉租房、基础设施还迁房）供应总量约 145.3公顷，可建建筑面积约 264.2万平方米，已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。　　（二）地价呈现稳中有降趋势　　北京市地价变化不大，房价涨幅较大，目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度，地价变化不大，趋势平稳。而在 1～7月，虽然全市商品房买卖成交套数同比下降 8.9％，但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9％，存量住房买卖平均价格同比增长 9.8％。这说明，目前地价对房价影响作用不明显，但地价的预期升高会影响房价的上涨。　　上海 2004年住宅平均地价为 2078元／平方米，住宅平均房价为 6385元／平方米，地价占房价的2.5％，地价在房价中的比例约占 1／3左右。根据 2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果，上海的地价增长率为 0.2％、 5.2％、 5.43％、 6.53％（按工业、综合、商业、居住分类），第二季度增幅进一步放缓，分别为 0％、 1.3％、 1.1％、 0.8％。同时，在房价方面，涨幅逐步回落。第一季度，商品住房销售价格按月环比涨幅分别为 1.6％、 1.6％、 2.5％，而进入第二季度以来，涨幅趋稳，呈稳中有降的态势， 4～6月环比涨幅分别达到 0.5％、 0.1％、1.2％。这些数据表明，上海市土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。　　从重庆 2005年第一季度和第二季度地价监测结果看，2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比，增长 0.43％。2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61％、 0.29％、 1.09％。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持稳中有升，并没有出现不正常的较大幅度波动，和地价区段的地价涨幅，均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是，由于国家出台关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施，市政府也相继制定了相关的办法，在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。天津市土地交易价格指数显示，2005年 8月，综合指数达到 125.1点，较去年同期上涨了 1.0点，升幅达到 0.8％。预示着土地交易逐步走出盘整期，预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易，土地交易价格将进一步稳定攀升。 2005年 8月，天津住宅用地指数达到 109.0点，较去年同期下降了 4.6点，降幅达到 4％。住宅用地交易指数 2005年初开始上扬，3月份最高达到了 117.7点，而后再次下挫，7月份最低达到107.9点，降幅达到 8％。住宅用地交易指数的波动，说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素，对住宅用地的价格变化起到了重要作用，住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。附表：2005年四季度四大直辖市房地产价格直属表销售地区房屋住宅新建住宅二手交易土地用地住宅租赁房屋租赁住宅管理物业北京 107.4 107.8 108.7 104.0 104.7 102.8 103.9 100.7 天津 105.6 106.2 104.7 104.1 104.5 101.5 101.9 100.2 上海 101.7 99.9 105.1 102.1 100.2 103.0 102.7 100.0 重庆 106.5 106.5 103.6 105.7 108.4 103.3 101.2 99.4 西安2005年土地开发投资情况简析 2005年，受国家宏观调控政策影响，我国多数城市延续前几年地价稳中有升的运行态势，但增幅均呈不同幅度的下降趋势。其中商业用地地价平均增幅低于2004年2.93个百分点，居住用地地价平均增幅接近于2002平均水平，低于2004年3.27个百分点，而工业用地平均地价则呈现回升态势。 2005年全国主要城市地价增幅幅差异较大。地价综合增长率排在前面的城市依次是西安，12.16％；长沙，11.44％；广州，8.18％；乌鲁木齐，8.12％；天津，7.24％；南昌，6.83％;武汉，6.81％。西安市统计局投资处统计资料分析结果显示，2005年西安市土地交易价依然保持稳中上升态势，在全市房地产企业新置土地面积下降15％的情形下，土地购置费却增长了 65％。同时，由于土地综合开发成本的提高，西安市2005年土地开发投资额达17.78亿元，是2004年同期开发投资额的2.4倍。统计结果显示，由于外来房地产企业纷纷进入西安房地产市场，拆迁赔偿费用增加，以及全市经济高速发展，加之国家对土地出让“招、拍、挂”方式等一系列宏观政策调控力度的加强，“地根”紧缩的政策环境以及对未来可供开发用地量减少趋势的心理预期和判断。2005年西安市房地产开发企业新购置土地面积为335.59万平方米，与2004年同比下降15％，土地购置费用为30.22亿元，同比增长65％。土地开发面积达到254.4万平方米，增长了42.7％，土地成交最终合同价款为30.92亿元，同比增加了9.43亿元。与此同时，房地产企业手中的储备土地总量也在逐步减少，全市总量仅为174.39万平方米，比2004年减少178.21万平方米，但这并不意味着房地产开发用地会出现紧张局面。总之，西安土地市场地价涨幅比较大，土地开发面积增长的同时企业手中的储备土地总量呈递减趋势，但房地产开发用地情况依然乐观。 2006年一季度福州市土地市场分析 2006年一季度，福州楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。继2004年国家实施宏观调控措施以后，2005年3月，央行再次提高房地产贷款利率。随后，国务院出台稳定房价的“八条”措施，这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对福州市土地市场产生了影响。目前，福州市仍处于调控盘整期，部分开发商出现了持币观望的心理，成交量有所回落。但从长远来看，福州市经济呈现快速发展趋势，市场环境稳定，政府政策的不断完善以及城镇居民收支增长良好，福州市人们改善居住环境的愿望将从潜在需求变成有效需求，福州市的房地产市场和土地前景将更加广阔。（一）土地供应减少在土地供应方面，2005年共批出土地面积为3415.69亩，而2005年1- 3月，福州市成交土地539.97亩，其中土地仓山区以268.63亩的成交量位居首位，成交金额约46660万元，而鼓楼区仅成交5.94亩排在最后。从年初供地计划来看，2006年福州计划上市土地在3000至4000亩之间，而2006年1— —3月之间，福州仅出让10宗地块，总量300亩，其中过百亩的大盘地块只有１宗（124.1 亩），因此后面将会陆续出现大量土地上市挂牌交易的情况。进入3月份福州土地放量迹象明显。继1月初公开拍卖4幅土地后，福州市再次以挂牌方式成功出让6幅地块，到此，福州市1——3月份共有10幅土地分别以拍卖和挂牌的形式向社会公开出让，创下2005年初以来福州市单月推出地块数量最多、总量最大的一次。据初步统计，连同3月份土地招商推介会上推出的4幅挂牌土地（未正式挂牌出让），福州3月份供地量约达千亩。尽管3月底挂牌出让的地块面积较小，且均非房地产企业购买，但福州土地开始大幅放量的迹象已经越来越明显，土地市场也日渐复苏。从3月份的整体情况看，无论是供地数量还是总量，福州土地供应放量近千亩，已经大大超出上半年土地成交数量的总和。福州市土地发展中心表示，福州2006年的土地供地量大致与去年水平相当。上半年节奏相对会放慢，其主要原因是过去福州市土地发展中心在提供“净地”过程中，大多数是利用交地的半年时间做拆迁工作，但是由于拆迁安置，工厂、企业、银行债务等种种原因，使得一些地块未能在合同约定的期限内交地，影响了中标地块的开发建设。 2005年，福州市土地发展中心做出改革，要求推向市场的地块在拍卖时就已经是完全的“净地”，因此，土地投放的速度就有所减慢。但考虑到房地产市场的反映及可持续发展，消除目前开发商们“地荒”的心理预期等因素，下半年土地供应量会适度增长，而且土地分布依旧以新区为主。（二）地价持续上涨在2006年1——3月份，福州市平均地价达到217.99万元/亩，而2005年初的平均地价为 111.15万元/亩，12个月共上涨了189.3%。 2006年3月初，福州市第一场国有土地拍卖会中推出5幅地块均被顺利拍出。其中，福建市日立电视机有限公司北地块每亩单价更是高达703万元，福马路南侧地块也以484 万元/亩的价格成为福马路沿线每亩单价最高的地块。究其原因，土地稀缺一方面拉动了地价，另一方面促使开发商拿地之后为了获得更高的利润而倾向于开发中高档产品，从而拉动房价。（三）各区域土地供应情况统观福州2005年1——8月份土地各区成交情况我们可以发现以下现象： 1、土地供应将向新区延伸目前，鼓山新区已经基本完成土地开发任务，金山新区只有浦上沿线、义序洲这两片较成熟的土地可供应。另外，2000年以来大规模的城市中心区旧屋区改造工作，随着仓山南江滨大道周边地区和台江横街、天华等三大片旧屋区的启动将告一段落。这意味着主导近年福州楼市“大盘化、郊区化”的低成本土地供应和商业开发价值高的中心城区二次开发土地供应都将缩量。 2、下半年不会出现“地荒” 福州市土地一级市场的竞争一直以来都比较激烈，且很大程度上都是由政府来控制的。然而，开发商所担心“地荒说”并不是真正意义上的土地供给量的不足。按照福州市目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。福州市土地发展中心现有充足的实物储备土地和红线储备土地，根本不存在“地荒”，同时这两年来福州每年供地量大致都在3000～4000亩。 3、高额地价仍有隐患自从福州市经营性用地以出让形式推向市场后，拍卖、挂牌成为福州开发商拿地的主要途径。这样的拿地形式，让一批资金实力雄厚的房地产企业逐步走上市场的前台，同时，也给更多的开发企业提供了一个参与公平竞争的机会。但是，不可否认的是，激烈的竞争结果必然导致地价上升。总之，在目前的宏观政策形势下，不断增长的土地成本对本来打算进入福州市场投资的外来资本将产生一定畏惧心理，会使他们认为福州市土地价格太高，进而成本太高，利润预期减少，这些因素可能会导致他们放弃投资。 2006年一季度深圳市土地分析报告一、土地供应情况分析（一）计划供应总量分析 2006年深圳市国有土地使用权出让计划总量为12.29平方公里，比上年的计划总量12. 69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的计划总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为13平方公里。 2006年深圳市计划供应的土地总量基本与上年计划总量持平，计划的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高深圳市土地资源的集约利用水平。（二）计划供应结构分析从区位看，2006年深圳市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区、特区外两区计划出让用地面积合计为1080.6万平方米，占全市计划出让土地总面积的87.9％；特区内计划出让用地面积共为108.3万平方米，占全市计划供应总量的8.8％。此外，计划有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3. 3％。从用途来看，2006年全市计划供应住宅用地144.1万平方米，占供应总量的11.7％，其中104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30. 2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；特殊用地计划供应量为零。对比2006年和2005年土地供应计划，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了25.8％。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源已经成为制约深圳社会经济持续健康发展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业发展战略相适应。表1 2006年与2005年土地供应计划用途结构对比单位：万平方米 \| \|总面积 \|商品住宅 \|商业 \|工业 \| \|2006年供应计划 \|1229 \|104 \|30 \|705 \| \|2005年供应计划 \|1269 \|80 \|56 \|950 \| 此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在继续强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总量增加了30％，以确保房地产市场充足的供应和区域的平衡，以平抑房价的迅速上涨。（三）实际供应情况分析从签订土地出让合同的统计情况来看，2006年一季度全市共签订土地出让合同48宗，出让用地总面积434.48万平方米，其中特区内11宗，用地面积69.91万平方米，占总出让面积的16.09％；宝安区29宗，用地面积316.22万平方米，占总出让面积的72.78％；龙岗区8宗，用地面积48.35万平方米，占总出让面积的11.13％。按土地用途划分，商服用地1宗，工业仓储用地34宗，公用设施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。按出让方式划分，协议出让占45宗，面积416.94万平方米；拍卖出让1宗，面积14.55万平方米；挂牌出让2宗，面积3万平方米。二、房地产市场土地供应分析（一）房地产市场发展情况 2005年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看，总体运行基本正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。2006年一季度，深圳市房地产投资增速有所加快，但批准预售面积大幅下降，商品住宅价格仍继续上涨。受供应紧张及价格较高等因素影响，住宅销售套数及面积大幅减少，住宅有效需求已呈现明显下降趋势。 1、房地产市场供应 2005年，深圳市商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45％，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，2005年商品房供应开始比2004年有所减少，商品房批准预售面积则小于当年的销售面积。 2006年第一季度商品房批准预售面积出现较大幅度的减少。本季度深圳市商品房批准预售面积累计为109.77万平方米，同比下降15.84％，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81％。从区域分布来看，批准预售的商品房中48％分布在特区外宝安、龙岗两区，比去年同期下降了23个百分点。截止2006年3月底，商品房施工面积2400.28万平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面积1654.87万平方米，比去年同期下降2.23％；商品房新开工面积286.18万平方米，比去年同期下降18.45％；商品房竣工面积120.9万平方米，比去年同期上升14.8 5％。截至2006年3月底，深圳市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19 .48％。这表明，在近期商品房市场需求持续旺盛的形势下，空置商品房的消化速度进一步加快。 2、房地产市场需求 2005年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％，市场需求连续三年保持10％左右的平稳增长。2006年一季度，商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为208.50万平方米，与去年同期相比减少了11.77％，其中商品住宅销售面积为1 79.90万平方米比去年同期下降了12.63％。从商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28 ％、25％、18％、17％，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例高达53％，已经成为市民置业的首选区域。从销售住宅的单套建筑面积来看，144平方米以下的普通住宅约占住宅市场交易总量的 80％，表明由于土地资源的限制，普通住宅的开发正在增多。从不同类型商品房的销售情况来看，由于受供应的影响，各类商品房的销售面积都呈现不同幅度地下降。根据统计数据，2006年一季度全市住宅销售面积为179.90万平方米，同比下降了12.63％；办公楼销售面积为6.99万平方米，同比下降了0.57％；商业用房销售面积为15.89万平方米，同比下降了1.67％；其他类商品房销售面积为5.72万平方米，同比下降了20.99％。全部商品房销售面积中，住宅占86.28％，办公楼占3.35％，商业用房占7.62％，住宅依然是商品房需求的主要方面。近年来，深圳存量房屋市场发展较快，销售面积逐年增大。2005年，二手房交易面积为841.29万平方米，比上年同期增长14.82％。其中，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比去年同期增长25.53％，与新房交易面积的比例为0.66：1。2006年一季度，二手房交易面积为231.66万平方米，比去年同期增长35.32％。其中，二手住宅交易面积为1 58.8万平方米，比去年同期增长26.47％，与新房交易面积的比例为0.88：1，二者交易面积逐渐接近。二手房市场的交易快速上涨与一手房市场的交易大幅下降对比表明，由于新房供应较为紧张且价格较高，较多居民已开始转向购买二手住宅。存量房地产市场的健康快速发展，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和发展。 3、房地产市场价格 2005年，深圳市商品房价格上涨幅度较大，销售价格为7659.18元/平方米，同比上涨 17.28％。2006年一季度，全市商品房均价8752.94元/平方米，同比上涨20.62％。其中，商品住宅均价为8126.14元/平方米，同比上涨25.63％；办公楼均价为14953.27元/平方米，同比上涨28.30％；商业用房均价为13093.38元/平方米，同比下降16.41％。从产品结构上看，普通商品住宅（144平方米以下）价格为7053.6元/平方米，比去年同期上涨16.48％；而非普通商品住宅价格（144平方米以上）价格为12438.48元/平方米，比去年同期上涨53.28％。尤其是福田区和宝安区的非普通住宅价格上涨较大，分别比去年同期上涨127.24％和94.95％。从不同区域价格变化情况来看，特区内福田和南山两区住宅价格上涨更为明显。罗湖区均价9516.04元/平方米，同比增长13.74％；福田区均价11387.17元/平方米，同比增长48.98％；南山区均价10058.97元/平方米，同比增长41.32％；盐田区均价6977.38元 /平方米，同比下降22.87％；宝安区均价6677.75元/平方米，同比增长34.21％；龙岗区均价5603.09元/平方米，同比增长19.90％。 4. 供求关系分析从2005年商品房批准预售面积和销售面积的对比来看，有别于2002至2004年，出现了商品住宅的批准预售面积小于实际销售面积的情况，二者相差98.85万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1：1.1。从今年一季度的数据来看，该比例为1：1.9，以短时间数据反映市场供求关系不能完全说明问题，从年度供求比来看，能够充分表明目前市场总体有效供给仍能满足需求，有效供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。（二）房地产开发土地供应情况 1、供应总量 2006年全市计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，其中，宝安58.8万平方米，龙岗45.3万平方米。今年的计划供应量比2005年的计划供应量80万平方米增加了24万平方米，增加幅度达30％。面对旺盛的市场需求，新增土地供应总量的增加能够一定程度的缓解供求压力。 2006年一季度，深圳市共出让两宗住宅用地，其中一宗为普通商品房用地，面积为14 .55万平方米，位于龙岗区，为拍卖方式出让；另一宗为其他住房用地，面积为0.55万平方米，位于特区内，为协议出让。 2、区域结构根据2006年度深圳市土地供应计划，今年新增房地产土地供应仍集中在特区外。从20 06年一季度全市商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28％、25％、18％、17％，可见，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例已高达53％，已经成为市民置业的首选区域。随着近年来深圳市城市干线网络建设顺利实施，城市基础设施不断完善，清平快速干道、南坪快速干道的开通，中心区规划与建设速度的加快等，均使所在片区及临近区域土地价值大大提升。此外，由于特区内土地资源供应潜力自身的有限性、经济社会的持续发展对特区外的客观要求等诸多因素，使得特区外的城市规划、交通、公共配套设施等全方位的完善成为必然趋势，从而使人们对特区外的发展产生良好的预期，这也使特区外房地产市场的快速发展和走向成熟成为必然。 3、供地方式深圳市对新增经营性项目用地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。通过招、拍、挂方式公开出让房地产用地，增加了土地出让的透明度，充分发挥市场机制在土地资源配置中的作用，有效地促进了房地产市场的平衡。三、土地市场运行宏观经济形势分析（一）宏观经济背景 2005年，全市经济总量再上新台阶，初步核算，全年生产总值（GDP）4926.90亿元，比上年增长15.0％。其中，第一次产业增加值9.87亿元，下降20.4％；第二次产业增加值2580.82亿元，增长17.9％；第三次产业增加值2336.21亿元，增长11.6％。按常住人口计算的人均GDP60507元，增长11.5％。按现行汇率计算，本地生产总值达到609.31亿美元，人均GDP7483美元。全社会劳动生产率86556元，增长10.9％。城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入 21494.40元，比上年增长8.7％，扣除物价因素，实际增长7.0％。城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7％，实际增长8.0％。恩格尔系数为33.4％。年末居民人均住房使用面积18.31平方米。随着经济的持续高速增长，深圳日益面临土地、资源、环境和人口的“四个难以为继 ”，针对这种形势，市委市政府在继续落实“和谐深圳”“效益深圳”战略部署的基础上，在全市四届人大二次会议上，提出以实施自主创新主导战略为核心、坚持紧约束条件下新的资源观、强力发展循环经济、进一步优化经济结构，创新发展模式、提高发展质量、保护生态环境的新战略，以推动社会事业全面进步，确保在2010年基本实现社会主义现代化。自上世纪90年代中期深圳产业结构调整以来，深圳的产业基础一直比较扎实，企业的市场化程度较高，外向性较强，依托国内外经济的增长，全市经济一直保持良好的发展势头。而城市的基础设施的不断改善，使海陆空口岸城市的优势将进一步发挥，城市的竞争力水平也得到了加强。2006年，在国内外整体经济走好的大环境下，承接2005年良好的经济运行态势，深圳经济总体仍会保持较高的增长速度，人民生活水平将进一步提高。诸多良好经济发展背景，将为房地产市场的发展和人民居住水平的提高，创造更为有利的条件。（二）协调关系分析近年来，深圳市国民经济持续快速的发展对土地资源的需求十分旺盛。随着宝安、龙岗两区城市化的顺利完成，特区外与特区内的协调发展使得各类产业用地和基础设施建设用地的需求不断上升，尤其是特区外两区，土地需求总量显著增加。在全市土地供应总量非常有限，市委市政府提出建设节约型社会、发展循环经济、转变经济增长方式的情况下，土地资源的节约集约利用和循环、高效利用城市发展的必然，也对土地资源的合理利用提出了更高的要求。由于深圳市产业用地总量较大，产业用地供应一直是土地供应的重点，产业用地集约利用水平的提高已经上升到战略层面，为此，市委市政府要求积极推进工业用地招牌挂出让工作，在深圳市2006年度土地供应计划中也明确提出58.5万平方米的产业用地招牌挂的出让计划。产业用地的市场化配置等相关工作的推进将促进产业结构的优化和布局，提高产业用地的效率，促进土地资源的节约集约利用。房地产业作为深圳市一直以来的重要产业，其土地供应备受关注。随着2002年下半年以来的房地产用地四年紧缩政策，深圳市房地产土地供应日益紧缩，据我局统计分析，目前深圳市房地产新增土地供应已无法完全满足市场旺盛的需求，为保持市场的健康稳定，存量土地供应是弥补目前新增土地供应紧张的重要途径。 2005年深圳市采取了一系列调控措施，从实施效果来看，房地产市场秩序进一步得到规范，市场环境不断得到改善。2006年深圳市将从以下三个方面进一步规范房地产市场：一是适度地扩大市场供给。通过适当增加土地供应，盘活存量土地，打击囤积土地的行为。同时加快“城中村”的改造，来增加商品房的供给量；二是调整商品房的供给结构。限制或抑止建高档别墅，以及大规模高档商品房的行为，加强经济适用房的建设，加强普通商品房的建设，确保工薪阶层和困难群众的住房需求；三是进一步加强对房地产的市场管理，从房地产的销售制度、税收管理、银行调控的环节入手，来完善和规范房地产市场的交易环节，坚决打击恶意的欺诈行为和哄抬房价的行为，切实保证房地产的市场交易规范，健康和有序。四、结论 2006年一季度，深圳市土地市场仍然持续去年健康有序的状态，工业仓储用地的土地出让相对活跃，共出让34宗，仅出让一宗商品住宅用地。目前，针对深圳市房价上涨较快的形势，深圳市在增加住宅用地供应量的基础上，积极研究相关政策措施，以保证深圳市房地产市场的健康和稳定发展。2006年是深圳市落实“十一五”规划的第一年，将进入贯彻落实科学发展观、转变经济增长方式，建设和谐深圳、效益深圳目标的实质性阶段，深圳市将坚持紧约束条件下新的资源观，强力发展循环经济，继续保证土地资源的合理有效供应，以供给引导需求，避免任何形式的土地浪费，确保土地市场的运作更加规范有序。附表：深圳市2006年度土地利用和供应计划表（单位：公顷） \|项目名称 \|总计 \|合计 \|城镇建设用地 \|独立选\|备注\| \| \| \| \| \|址重点\| \| \| \| \| \| \|建设项\| \| \| \| \| \| \|目用地\| \| \| \| \| \|产业用地 \|住宅用地 \|城镇公共服务配套用地 \| \| \| \| \| \| \| \| \|现有建 \|新增 \|商服用地 \|住宅用地 \|工业用 \|其他 \| \| \|设用地 \|建设 \| \| \|地 \|用地 \| \| \| \|用地 \| \| \| \| \| \| \| \| \|商服设施 \| \|本年完成投资 \|115434 \|89.11 \|100 \| \|按用途分：住宅 \|52551 \|30.13 \|45.52 \| \| \|3832 \|277.54 \|3.32 \| \|其中：经济适用房 \| \| \| \| \| 办公楼 \|13707 \|102.8 \|11.87 \| \| 商业营业用房 \|42225 \|256.51 \|36.58 \| \| 其他 \|6951 \|238.74 \|6.02 \| 2、当年资金到位情况 1- 5月，呼和浩特市房地产开发当年到位资金198823万元。从资金来源情况看，国内贷款1 8987万元，企业自筹资金125771万元，其他资金来源54065万元；分别占本年资金来源总量的9.55%、63.26%和27.19%；与上年同比分别增长了221.65%、153.24%，和119.99%；与1- 4月相比，国内贷款增加9644万元，企业自筹资金增加54762万元，其他资金增加29684万元。 3、土地开发情况 1- 5月，土地开发投资13432万元，与上年同比增长187.32%，购置土地费54674万元，与上年同比增长346.54%。与1- 4月相比，土地开发投资增加8753万元，购置土地费增加30244万元，增长187.07和123. 8个百分点。 1- 5月购置土地面积57.06万平方米，完成开发土地面积62.48万平方米。与上年同比分别下降76.53%和80.18%。与1- 4月相比，购置土地面积减少17.7万平方米，完成开发土地面积减少20.18万平方米，分别下降75.62和76.36个百分点。（见表2）表2 ： 2006年1-5月土地开发情况单位：万元、万平方米、% \|　 \|数量 \|与上年同比增\|比上月增长(%) \| \| \| \|长(%) \| \| \| 本年土地开发投资(万 \|13432 \|187.32 \|187.07 \| \|元) \| \| \| \| \|本年土地购置费(万元) \|54674 \|346.54 \|123.8 \| \| 本年购置土地面积(万平\|57060 \|-76.53 \|-75.62 \| \|方米) \| \| \| \| \| 完成开发土地面积(万平\|62480 \|-80.18 \|-76.36 \| \|方米) \| \| \| \| 二、房地产施工、新开工情况分析 1- 5月，呼和浩特市商品房施工面积总量460.85万平方米，与上年同比增长84.6%；其中，商品住宅施工面积为276.87万平方米，与上年同比增长89.49个百分点。与1- 4月相比，商品房施工面积增加178.12万平方米，其中，商品住宅施工面积增加112.53万平方米。分别增长63和68.5个百分点。 1- 5月，呼和浩特市商品房新开工面积163.91万平方米，增长266.44%。其中，商品住宅新开工面积115.67万平方米，与上年同比增长266.44个百分点。与1- 4月相比，商品房新开工面积增加157.21万平方米，其中，商品住宅新开工面积增加61. 74万平方米。（见表3）表3 ：1～5月份呼和浩特市房地产施工、新开工情况 \|　 \|面积（万平方 \|同比增长（% \|占施工总量比重 \| \| \|米） \|） \|（%） \| \|房屋施工面积 \|460.85 \|84.6 \|100 \| \| 新开工面积 \|163.91 \|266.44 \|35.57 \| \| 住宅 \|276.87 \|89.53 \|60.08 \| \| 其中：别墅、高档 \|73.73 \| \|16 \| \|公寓 \| \| \| \| \| 经济适用房 \|14.42 \|1.48 \|3.13 \| \| 办公楼 \|42.95 \|34.18 \|9.32 \| \| 商业营业用房 \|96.41 \|84.06 \|20.92 \| \| 其他 \|44.63 \|386.7 \|9.68 \| 三、房地产供需情况分析 1、房地产竣工面积情况分析 1- 5月房屋竣工面积35.7万平方米，同比239.68%，其中住宅竣工面积为27.23万平方米，同比增长419.66%，占竣工面积的76%。与1- 4月相比，竣工面积增长73.05%，住宅竣工面积增长94.78%。（见表4）从房屋竣工面积来看，今年1～5月份，除办公楼下降幅度较大外，其他均保持了较快的发展势头。表4 ：2006年1～5月份呼和浩特市房地产竣工情况 \|　 \|面积（万平方米\|同比增长（% \|占竣工总量比重（%\| \| \|） \|） \|） \| \|房屋竣工面积 \|35.7 \|239.68 \|100 \| \| 住宅 \|27.23 \|419.66 \|76.27 \| \| \|0.99 \|62.3 \|2.77 \| \|其中：经济适用房 \| \| \| \| \| 办公楼 \|1.35 \|-54.55 \|3.78 \| \| 商业营业用房 \|5.99 \|162.72 \|16.78 \| \| 其他 \|1.14 \|3700 \|3.19 \| 2006年1-5月房屋供需情况 \|　 \|实际销售面积(万平方\|竣工面积(万平方 \|竣工销售率(%) \| \| \|米) \|米) \| \| \|商品房 \|34.36 \|35.7 \|96.25 \| \| 住宅 \|25.89 \|27.23 \|95.08 \| \| 其中：经济适 \|1.62 \|0.99 \|163.64 \| \|用房 \| \| \| \| \| 办公楼 \|0.61 \|1.35 \|45.19 \| \| 商业营业用房 \|2.06 \|5.99 \|34.39 \| \| 其他 \|5.8 \|1.14 \|508.77 \| 四、房地产市场价格分析 1、商品房基本情况按照建设部监测月报数据，截止5月末，商品房平均售价3239元/平方米，同比上升 12％。其中商品住宅平均售价2508元/平方米，同比上升11.2％。与4月相比，商品房平均售价增长7.1%，比上月增长2.2个白分点，商品住宅平均售价增长0.68%。在商品住房销售价格中，800- 1000元/平方米，实际登记销售651套，平均成交价1000元/平方米；1000- 1500元/平方米，实际登记销售1049套，平均成交价1450元/平方米；1500- 2000元/平方米，实际登记销售1730套，平均成交价1890元/平方米；2500- 3000元/平方米，实际登记销售413套，平均成交价2680元/平方米；3000元/平方米以上，实际登记销售65套。 2、二手房基本情况二手房平均销售价格165元/平方米，同比上升18.34%，比4月下降3.22个百分点；其中，二手住房平均销售价格1450元/平方米，同比上升11.2%,比4月上升2.04%。五、房地产市场运行特点及潜力分析 1、从完成投资的比例看，住宅投资仍然是房地产投资的主体，其比例接近50%，为各类投资房屋之首,其次是商业营业用房，投资金额列居第二,办公楼名列第三。从资金来源看，仍然以企业自筹资金为主，占63.26%。各类资金来源增长幅度均较高。今年5月份以来土地购置面积和开发面积在减少，从表2可以发现土地购置面积和开发面积呈下降趋势，但土地投资和购置费却高于去年同期好多，说明呼和浩特市的土地价格供给弹性活跃，需求强劲。 2、从施工总量到新开工面积增幅分析，增长幅度均较大，特别是新开工面积。开发施工规模中，经济适用房比重比上年下降了2.56个百分点。 3、今年呼市现房销售同比下降，存量房销售同比增长；房地产空置面积增长比较快，住宅空置面积比重过大。这一现象应引起有关方面的高度重视。 4、近46%的人购买60-100平方米的商品住宅，29%的人购买100- 150平方米的住房，44%的人买1500- 2000元/每平方米。这充分说明了呼和浩特市绝大多数人们目前的住房消费水平。　　5、房地产价格增长势头强劲　　以呼和浩特为例，2002年呼和浩特商品房均价在1200元/平方米左右，2003年为130 0元/平方米，2004年跃升至1590元/平方米，2005年末骤涨至2471元/平方米。今年4月底，这一数字已涨到3024元/平方米，涨幅高达32%。而在2005年，呼和浩特商品房均价已经以16.2%的涨幅居全国首位。根据国家发改委对全国70个大中城市重点监测的数据显示，2005年末全国商品房平均售价为3242元/平方米，呼和浩特商品房均价已逼近全国70个大中城市平均水平。　　内蒙古自治区其他一些重点城市，如包头、鄂尔多斯等市商品房均价也有小幅上涨，但幅度远远低于呼和浩特市，上升空间广阔。图2：呼和浩特市与全国70重点城市商品房平均售价历年对比 [pic] 呼和浩特市经济发展具有巨大的潜力和市场。从1998年到2003年五年间，呼和浩特市GDP年均增长19.7%，财政收入平均递增18.5%，城市居民可支配收入年均增长11%。呼和浩特，蒙语意为：“青色的城”，故有“青城”之称。自然地理条件得天独厚，北枕阴山，南临黄河，东依蛮汗山，西与包头接壤，是一座有着450多年建城史和深厚历史文化底蕴的塞上名城，是内蒙古自治区的政治、经济、文化、教育、金融和信息中心。呼和浩特市现辖一旗四县四区，全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口243万人，其中市区人口143万人。为呼市房地产市场的开发和建设奠定了坚实的经济保障与购买力市场。呼和浩特市房地产市场还拥有一批独特的消费客群，例如逾20万的医药大军，以及温州商会及温州购房团等等，而房地产业的迅猛发展无疑给青城带来了新的生机。 2006年包头市土地市场分析当前包头市住宅与房地产业保持了良好的发展态势，房地产开发投资增势强劲，交易市场供需两旺，住宅品质逐步提高，市场前景看好。（一）地价杠杆调控市场从2005年3个月开始的存量土地清查工作，加剧了人们对土地市场的猜测和忧虑，也许有人认为土地供应会减少，特别是房地产用地会减少，这样一来会加剧房价的上涨幅度。近年来，为了推进包头市地产市场走向规范的管理轨道，从体制上进行了创新，率先成立了土地收购储备委员会，率先成立了土地储备中心，率先成立了土地交易有形市场，率先出台了《土地储备条例》。其次，包头市将市场和经营理念引入了土地供应，确立了以土地交易市场为依托，以土地收购储备为载体的城市土地市场化配置机制。1996年前，包头市累计有偿出让土地 9宗，土地收益 1000余万元；1996年至今，有偿出让土地 300多宗，出租土地 800多宗，累计合同出让金已达5亿多元。特别是 2001年以来大力推行招拍挂方式供地，三年实现土地收益 7．48亿元，其中仅 2004年一年就实现土地收益3．1亿元，为经营城市集聚了大量的资金。从2005年开始，包头市土地市场建设步伐将不断加快，将通过市场决定地价，通过市场决定用地者；同时通过政策引导，制定鼓励旧城改造和用地置换的政策，促进存量土地的集约利用。通过开展城市土地集约利用潜力评价，进一步摸清包头市城市土地利用现状与发展潜力，优化城市用地结构，提高土地效益；通过尝试制定地价与土地利用集约度的调节系数，对利用率低的项目用地，可以适当提高供地价格，对土地投资强度高的项目用地，可以适当给予优惠，运用地价杠杆作用调控土地市场，盘活存量土地，促进土地资源的集约利用。（二）投资势头增长强劲 1、商品住宅土地供应情况。全市土地出让2053.21亩，与2004年相比增长106%。其中住宅1853.73亩，比2004年翻了一番以上。 2、房地产开发建设情况。包头市房地产开发建设规模持续增长，开发建设规模达到366.39万平方米，超出2004年全年建设总量（303.4万平方米）62.99万平方米。在全市的开发建设中，住宅建设规模为273.78万平方米，同比增长19.7%；其他类型房屋的开发规模为92.61万平方米，同比增长34.14%。 3、房地产投资情况。包头市房地产开发投资保持持续增长势头，房地产投资总量达30.99亿元，同比净增1.2亿元，增长4.1%，全年投资额首次突破30亿元。其中，住宅完成的投资略高于上年同期水平达到20.19亿元，同比增长0.9%。其他用途房屋的投资共为10.8亿元，同比增长12.7%，其中商业营业性用房投资增长明显，增幅达17.8%。 4、房地产开发企业情况。目前包头市共有房地产开发企业206家，其中二级企业7 家，三级企业19家，四级企业43家。2005年新成立开发企业为12家，新增数量低于以往的增长速度。企业总量首次出现负增长（2002年至2005年分别为171家、205家、217家、 206家）。 5、房地产价格情况。土地供应趋紧、建筑材料价格攀升、拆迁补偿费用提高等影响，全市房价有所上涨，涨幅在８．６％左右。全市住宅均价１４２０元／平方米（其中市四区均价１６４５元／平方米；外五区均价９８０元／平方米），低于呼和浩特市（住宅均价２４７５元／平方米）、鄂尔多斯市（住宅均价１６２５元／平方米）等周边城市的房价。综合分析，包头市房价收入比为３．７，在世界银行测算的３－６的合理区间。（三）住宅建设区域性发展呈现东移态势近几年包头市住宅与房地产业发展重心集中于青昆两区和高新区，随着市中心地带土地贮备减少，2005年住宅建设发展重心逐渐东移，东河区旧城改造及九原区组团式改造已经形成规模。东河区实施的“东河槽改造”项目，带动了两岸房地产发展的急剧升温，土地拍卖由两年前无人问津，每亩不足20万飙升至目前40万元/亩以上，而且销售情况十分看好，“滨河花园”、“碧水佳苑”已全部售完，“宁鹿水岸”、“美岸花园”、“时代天骄”等项目也蓄势待发。九原区的组团式改造建设面积达到25万平方米，是2004年的近5倍，“ 兰德花园”、“金沙华府”、“育才小区”的陆续建成将进一步提升九原区的整体城区形象。与此同时，高层、小高层住宅建设发展迅速。继神华公寓被市场认可后，房地产市场出现一批高层与小高层住宅，极大地丰富了包头市房地产市场产品，如青山区“锦林花园” 、东河区“宁鹿水岸”和高新区“景苑花园”、“日月华庭”等。高层与小高层住宅是一种比较时尚的住宅类型，它宽阔的视野、较高的品质是普通多层住宅难以比拟的，且高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约城市用地，是住宅建设发展的方向。但其造价成本较高，短期内不可能被大多数中低收入家庭接受。（四）推进廉租住房工作包头市在自治区首家开展了廉租住房租金补贴工作，在市财政资金紧张的情况下，包头市于2004年在解决了102户廉租家庭住房租金补贴的基础上，2005年又解决了560户廉租家庭住房租金补贴。不断完善廉租住房制度，形成了一整套可操作的廉租住房运作机制和操作程序。在自治区率先开展了城镇最低收入家庭住房情况调查工作，进一步强化了政府对住房的保障职能，为全市社会保障工作增添了新的内容。按照国家解决进城务工人员和“夹心层”家庭住房问题的有关指示精神，总结了住宅租赁试点工作经验，开展了“夹心层”人员房屋租赁工作研究，积极探索解决问题的新途径，努力维护社会稳定，为打造“平安包头”奠定基础同时，政府还严格拆迁计划管理，合理控制拆迁规模，执行拆迁管理五项制度，坚持拆迁资金专户专储，审核拆迁补偿安置方案，全年审批拆迁项目38个，拆迁面积34.17万平方米，杜绝了计划外拆迁，防止由过度拆迁引发的强制性住房消费的被动需求，适度调节了房地产供需市场。同时，率先在自治区提出并出台了保护弱势群体的拆迁补偿最低限额标准，率先实施拆迁听证制度。从2005年开始，通过继续加强对包头市房地产交易市场的管理，加大对东河区、九原区、白云矿区、石拐区、高新区的发证审核力度，实现了对全市大产权市场的统一管理，杜绝各种违法违规行为，使包头市以房屋产权产籍管理为平台的房地产交易市场管理迈向新的台阶。（五）发展空间分析包头市通过近两年的市场引导和整顿，特别是对房价上涨采取了一系列控制措施，交易秩序基本正常，市场供需基本平衡，投资和消费预期良好。据初步统计，２００６年全市房地产开发项目约７６个，开发建设规模达３７０万平方米左右，总投资额将超过３２亿元，这为房地产业发展创造了较好的市场条件。当前包头市全力加强社会主义新农村建设，着力推进小城镇建设步伐，重点开展“城中村 ”改造工作，城市人口力争达到２００万。住房达小康，人均住房建筑面积将达到３５平方米，对住宅的供应量需求将不低于２０００万平方米；加上住房梯度消费，为住宅与房地产业提供了更加广阔的发展前景。房地产市场日趋活跃，住房消费仍是现阶段社会消费的热点。根据发达国家住宅发展经验，人均收入在１０００美元至３０００美元期间，是恩格尔系数下降最快、住房消费增长最快的高峰期，居民对住房质量和数量的需求骤然增大，消费市场逐步活跃。包头市正值这个时期，消费的拉动，为房地产业发展提供了巨大的市场。为进一步促进房地产市场的持续健康发展，努力实现房地产市场总量基本平衡，让结构基本合理，价格基本稳定，不断规范和完善房地产五大市场体系，全面打造房地产业在国民经济中的支柱产业地位。房地产业发展的主要目标到２００７年，房地产业的直接投资额预计达４０亿元，占ＧＤＰ比重达到３．７％左右，人均住房建筑面积达到２９平方米，住宅成套率达到９０％以上，房地产及关联产业可拉动ＧＤＰ增长３个百分点，预计可直接创造税收将超过６亿元。到２０１０年，房地产业的直接投资额预计超过５５亿元，占ＧＤＰ比重达到４％左右，人均住房建筑面积达到３５平方米，住宅成套率达到９５％以上，房地产及关联产业可拉动ＧＤＰ增长３．８个百分点，预计可直接创造税收将超过８亿元。 2006年一季度银川市房地产市场监测报告银川市房地产市场在年初的众多争论与猜测中，度过了2006年的第一个季度，从市场运行的各项数据指标看，喜忧参半。市辖三区房地产投资、施工房屋面积及新开工面积仍呈下降趋势，市场供给萎缩。但商品房及商品住宅销售量与去年同期相比呈增长态势，商品房销售价格仍呈上涨趋势。由于银川市房地产市场运行具有明显的季节性，因此，从一季度的运行情况还难以判断未来发展的趋势，但我市房地产市场较旺盛的需求及 “三大战役”拆迁力度加大带来的被动需求是支撑市场繁荣发展的重要因素。现将具体监测情况分析如下：一、2006年一季度房地产开发建设主要数据指标（一）房地产开发规模 1、房地产开发投资下降。一季度银川市辖区共完成房地产开发投资1.44亿元，同比下降27.6%，占市辖区全社会固定资产投资比重为25.7%。 [pic] 2003-2006年一季度房地产开发投资及增幅比例（图一） 2、以住宅为主的房地产开发是今年市场的主调。在房地产开发投资及施工房屋面积下降的情况下，商品住宅投资及住宅施工面积仍呈上升趋势，同比分别增长15.1%和2.8 %。住宅投资所占比例比2005年12月份的60%增加了12个百分点。由此可见，对当前我市的办公用房和商业营业用房供大于求的局面，市场还是有比较清醒的认识。 [pic] 2006年一季度房地产开发投资情况（图二） 3、市场运行的主要数据指标 2006年一季度房地产市场主要数据指标（表一） \|主要指标 \|本期累计 \|同比增幅（%） \| \|主要指标 \| \| \| \|合计 \| \| \| \|同比增幅（%） \| \| \| \| \| \| \| \|房地产开发投资(亿元) \|1.43 \|-27.6% \| \| \| \| \| \|其中:住宅 \|1.04 \|15.1% \| \| 办公写字楼 \|0.015 \|-76.9% \| \| \| \| \| \| 商业营业用房 \|0.28 \|-61.5% \| \|施工房屋面积(万平方米) \|131.1 \|-21.1% \| \|其中:住宅 \|91.1 \|2.8% \| \| 办公写字楼 \|4.5 \|-59.5% \| \|36 \| \| \| \| 商业营业用房 \|32.6 \|-47.8% \| \|房屋新开工面积(万平方米)\|26.8 \|-19.3% \| \|其中:住宅 \|24.4 \|-16.2% \| \| 办公写字楼 \|0 \|-100% \| \| 商业营业用房 \|2 \|-4.8% \| \|房屋竣工面积(万平方米) \|5.9 \|210.5% \| \|其中:住宅 \|4.4 \|158.8% \| \| 商业营业用房 \|1.4 \|600% \| \|商品房销售面积(万平方米)\|32.2 \|12.2% \| \|其中:住宅 \|27.4 \|7.9% \| \| 办公写字楼 \|0.3 \|200% \| \| 商业营业用房 \|4.3 \|36.5% \| \|商品房销售金额(亿元) \|7.9 \|60.2% \| \|其中:住宅 \|5.78 \|44.1% \| \| 办公写字楼 \|0.08 \|100% \| \| 商业营业用房 \|2 \|129.9% \| \|商品房累计空置面积(万平 \|207.9 \|24.7% \| \|方米) \| \| \| \|其中:住宅 \|128.3 \|21.2% \| \| 办公写字楼 \|9 \|4.7% \| \| 商业营业用房 \|61 \|44.9% \| \|商品房平均售价(元/平方米\|2458 \|13.9% \| \|) \| \| \| \|其中:住宅 \|2110 \|9.2% \| \| 办公写字楼 \|2617 \|-25.9% \| \| 商业营业用房 \|4647 \|4.5% \| (二)市场供需情况 1、商品房供给总量同比下降：截止三月底,经核准上市的商品房预售楼盘19幢，其中住宅13幢。总面积为9.23万平方米，同比下降69.15%，其中商品住宅8.05万平方米，同比下降56.15%。预售住宅中80平方米以下12套，80-100平方米54套，100- 130平方米287套，130平方米以上192套。兴庆区、金凤区普通商品住宅预售申报平均价格分别为3182元/平方米、1850元/平方米，一季度西夏区无新申报住宅预售项目。 2006年一季度各类房屋市场供给情况（表二） \|物业类型 \|批准预售个 \|批准预售面 \|批准预售套 \|预售申报价 \| \| \|数 \|积 \|数 \|格 \| \| \|单位：个 \|单位：万平 \|单位：套 \|单位:元/m2 \| \| \| \|方米 \| \| \| \|住宅 \|13 \|8.05 \|545 \|2953 \| \|其中:普通商品住 \|12 \|7.93 \|540 \|2307 \| \|宅 \| \| \| \| \| \|经济适用住房 \|0 \|0 \|0 \|0 \| \|高档住宅、别墅 \|1 \|0.12 \|5 \|3600 \| \|商业用房 \|5 \|1.15 \|46 \|5117 \| \|办公写字楼 \|1 \|0.03 \|2 \|3200 \| \|其它房屋 \|0 \|0 \|0 \|0 \| \|合计： \|19 \|9.23 \|593 \| \| 2、市场需求情况截止三月底,商品房销售合同备案面积为43.51万平方米，同比下降39.52%，其中商品住宅32.3万平方米，同比下降50.67%。商品房销售合同备案金额10.02亿元，其中住宅6.84亿元。兴庆区、金凤区、西夏区商品住宅销售备案套数分别为1459套、868套、518套。商品房销售合同备案中住宅为80平方米以下341套； 80-100平方米977套；100- 130平方米924套；130平方米以上591套。兴庆区、金凤区、西夏区普通商品住宅销售合同备案平均价格分别为2470元/平方米、1959元/平方米、1413元/平方米。 2006年一季度各类房屋销售合同备案情况(表三) \|物业类型 \|备案面积 \|备案套数 \|备案金额 \|备案均价 \| \| \|单位：万平 \|单位：套 \|单位：亿元\|单位：元/平方\| \| \|方米 \| \| \|米 \| \|住宅 \|32.3 \|2845 \|6.84 \|2348 \| \|其中:普通商品住 \|30.17 \|2613 \|6.54 \|2145 \| \|宅 \| \| \| \| \| \|经济适用住房 \|1.91 \|221 \|0.22 \|1411 \| \|高档住宅、别墅 \|0.22 \|11 \|0.076 \|3489 \| \|商业用房 \|9 \|675 \|2.78 \|5137 \| \|办公写字楼 \|0.99 \|13 \|0.25 \|2931 \| \|其它房屋 \|1.22 \|115 \|0.14 \|1977 \| \|合计 \|43.51 \|3648 \|10.02 \| \| 3、存量房交易量增加。由于受“征收房屋交易个人所得税”消息的影响，一季度存量房交易1948套，交易面积22.41万平方米，同比增长22.91%，交易金额达3.21亿元。其中：存量住宅交易面积 13.16万平方米,同比增长36.94%；住宅交易套数为1703套。兴庆区、金凤区、西夏区交易套数分别为1077套、226套、 400套；兴庆区、金凤区、西夏区住宅交易面积分别为8.68万平方米、1.81万平方米、2.67万平方米。（见图三、四）其中已购公有住房上市交易779套，面积5.13万平方米；经济适用住房上市交易316 套，面积2.61万平方米。 [pic] 2006年一季度存量房交易情况（图三） [pic] 2006年一季度存量住宅交易价格（图四）（三）土地供应情况 2006年一季度，市辖区用于房地产开发的土地供给面积为5.01万平方米。其中商业用地0.94万平方米，办公用地4.07万平方米（见图五）。市辖三区的土地供应分别为：兴庆区为0；金凤区4.07万平方米；西夏区0.94万平方米。其中通过出让方式供应的土地为0.94万平方米。 [pic] 2006年一季度房地产开发用土供应情况（图五） (四) 房地产金融指标 1、房地产开发资金来源总额下降：2006年一季度市辖三区房地产开发资金来源为2 .90亿元，同比下降16.99%。其中：银行贷款为0.65亿元，同比上升27.06%，自筹资金 1.04亿元，同比下降27.29%，以定金及预售款为主的其它资金1.21亿元，同比下降21. 94%。各类资金来源所占比例如下图： [pic] 2006年一季度各类房地产开发资金所占比例（图六） 2、房地产开发贷款情况：至2006年3月底，银川市房地产开发贷款余额为42.68亿元，本年增加额为5.15 亿元，其中地产开发贷款13.1亿元，本年减少0.2亿元；房产开发贷款余额为29.58亿元，本年增加额为5.35亿元。购房贷款余额34.51亿元，本年减少1.41亿元，其中企业购房贷款本年增加0.02亿元，个人购房贷款本年减少1.43亿元。政策性住房贷款（主要是公积金贷款）本期余额为8.81亿元，本年增加0.3亿元。 (五)房地产市场分布情况 1、一季度市辖三区核准预售与商品房销售合同备案情况。数据显示，三区普通商品住宅实际销售量均高于今年新上市房屋的供应量，兴庆区商品住宅销售量仍高于金凤区和西夏区。金凤区住宅供应量与销售量之比相差较大,新区的地理位置、配套设施和价位仍制约着商品住宅销售。（见图七、八、九） [pic] 一季度兴庆区各类房屋核准预售与合同备案情况（图七） [pic] 一季度金凤区各类房屋核准预售与合同备案情况（图八） [pic] 一季度西夏区各类房屋核准预售与合同备案情况（图九） 2、一季度三区商品房销售价格情况。从图十、十一看，兴庆区普通商品住宅销售价格与金凤区相当，但商业用房销售价格仍高居三区之首，金凤区办公写字楼销售价格高于兴庆区和西夏区。 [pic] 三区各类房屋预售申报平均价格（图十） [pic] 三区各类房屋合同备案平均价格（图十一）二、2006年一季度房地产市场运行特点 (一)商品房销售价格仍呈上涨趋势。2006年一季度，我市商品住宅平均销售价格为2 110元/平方米，同比增长9.2%；办公写字楼平均售价为2617元/平方米，同比下降25.9% ；商业营业用房平均售价4647元/平方米，同比增长4.5%。另据房地产市场信息系统数据显示，2006年一季度核准上市的商品住宅中，申报销售价格小于2000元/平方米的商品住宅占住宅总供应量的29.72%；2000-3000元/平方米的占37.02%；3000- 4000元/平方米的占33.24%。据对已销售备案的商品住宅合同进行统计，实际销售价格小于2000元/平方米的住宅占住宅总供应量的46.71%；2000- 3000元/平方米的占38.94%；3000- 4000元/平方米的占13.36%。从上述数据可以看出，在商品住宅供应中，中高价位房屋供应量仍占较大比重。（见图十二） [pic] 一季度不同价位住宅批准预售与合同备案情况（图十二） (二)130平方米以下户型仍是居民消费的主要户型。截至三月底，经核准上市的商品住宅中户型为 130平方米以下的住房353套,占总供应量的64.77%。其中80- 130平方米的户型占总预售量的62.56%，是我市居民消费的主要户型。从销售合同备案情况看,130平方米以下住房占总量的79.14%。（见图十三） [pic] 一季度不同户型住宅的批准预售与合同备案情况（图十三）三、市场运行中应引起重视的问题及对策（一）出台促进住宅消费的措施，减少商品房空置面积。受去年宏观调控政策的影响，住房供应结构性过剩和有效供求不足的问题得到了一定改善，但仍未得到根本性扭转。截止三月底，全市商品房累计空置面积达207.9万平方米，其中商品住宅空置量达 128.3万平方米，同比增加21.2%，但增幅与去年相比下降12.7个百分点。商业营业用房空置面积为61万平方米，同比增长44.9%，增幅比去年下降52.8个百分点。虽然商品房空置总面积较去年底的239.6万平方米有所减少，但空置三年以上的积压房为5.4万平方米，同比增长42.1%，仍应引起足够的重视。 [pic] 2005-2006年空置商品房情况（图十四）（二）通过项目联合开发、整合房地产开发企业，增强企业实力，解决房地产开发企业资金紧张的状况。据银川市房地产市场信息数据显示，2006年一季度银川市房地产开发资金来源中，银行贷款0.64亿元,同比增长27.06%，占本年资金来源的22.31%;自筹资金1.04亿元,同比下降27.29%,占资金来源的35.86%;以定金、预售款为主的其它资金1.2 1亿元,同比下降21.94%,占资金来源41.82%,占到企业资金来源的四成。以上数据表明, 一季度银川市房地产开发资金来源中，银行贷款比例有所增长,但从总体情况看,房地产开发企业自有资金实力差的问题仍然存在。在目前国家信贷政策依然收紧的情况下,房地产企业应积极应对, 采取项目联合开发、多渠道融资、内部挖潜等措施，改善资金紧张的状况。 [pic] 2006年一季度各类资金来源占比情况（图十五）市场动态近日，银川市城调队随机抽选了100户城市居民家庭进行了电话问卷调查。在100名被访者中，有42%的市民在三年内有购买住房的愿望。购房的建筑面积在70—100㎡的家庭居多，占愿买住房家庭的57.1%；其次是100—130㎡的占28.6%。购买住房的家庭所能承受的购房价格每平方米在1000元以下的占73.8%，在1000—2000元/㎡的占23.8%，在2000元/㎡以上的仅占2.4%。受收入水平的局限，超过半数的居民家庭欢迎价位较低、房屋面积适中的户型。调查中，有58%的被访者在三年内不打算改善现住房，其中，想买但没钱的占 39.7%；现在房子能住，不想买房的占27.6%；刚刚购买了新房的占24.1%；目前房价太高，等房价降下来再买的占8.6%。被访者中，认为房价太高的占78%，较高的占16%，合适的占4%，较低的只占2%。31% 的被访者认为是房地产开发暴利抬高了房价，30%的被访者认为是人为炒作。另外，认为周边市县的人在本市买房抬高了房价的占20%；认为房地产市场管理无序导致高房价的占 10%；认为新材料使用造成住房成本增大的占3%。市民对住房消费的建议：一是希望政府进行干预、加强房地产市场管理、禁止炒作房地产。当问及“要使房价降下来应采取哪些措施”时，在设定的七个选项中，提及率排在前三位的是禁止炒作房地产，占76%；政府进行干预，占70%；加强房地产市场管理，占 48%；其余依次是降低建房成本的占28%；降低贷款利率的占25%；取消预售房的占17%；二是希望房地产开发商多建中小户型的商品房；三是适当降低贷款利率。调查显示，65 %的被访者认为房屋贷款利率水平高了；四是加强房屋质量监管力度，提高住房设施标准；五是完善廉租住房政策，逐步扩大廉租住房供给比例，满足最低收入家庭基本居住需求。 2006年上半年兰州市土地市场分析随着居民收入的不断增加，改善居住条件已成为居民提高生活质量的首选，兰州市作为甘肃省经济水平、生活水平比较领先的城市，其居住环境的优越性优于甘肃省的其他城市，其他城市的很多购房者仍侧重选择在兰州市投资购房，房地产需求旺盛。（一）房价涨幅整体回落今年以来，兰州市商品房价格整体上升了２９．４％，市中心区的个别楼盘房价高达３８００元／平方米左右。房价的快速上升和部分房地产商的不规范经营行为引起人们关注，政府也在今年连续出台政策，稳定房价。兰州目前商品房价格涨幅整体回落，商品房价格进入稳步合理的调整阶段。　今年２－３季度兰州市商品房价格指数分别为：１０５．４和１０６．０，分别比２００４年２－３季度指数回落６．９和１２．８个百分点。　１－９月份兰州市商品房销售价格指数累计为１０６．１，涨幅总体回落５．８个百分点。当然，价格涨幅的回落并不意味着价格下降，从有关数据看来，房屋价格还是在上涨，不过上涨幅度降低。国家发改委和国家统计局的数字显示，今年８月份兰州市房屋销售价格总水平与上年同期相比，上升５．０％，在全国７０个大中城市中，兰州涨幅居３１位，高于西安，但低于全国平均水平。而１１月份公布的数字显示，与去年同期相比，１０月份兰州新建商品房价格增长了７．４％。　而从兰州市房地产局的官方网站的信息看，１１月兰州市正在出售的商品房均价排行榜前三名是：３６７８元，３４１０元，３２５８元。自从甘肃省建设厅、省国土资源厅、省物价局、省地税局等八部门《关于切实稳定住房价格促进房地产健康发展的意见》实施后，投资性和投机性购房得到抑制，从目前兰州市房地产经营形势看，土地交易价格、建安成本包括建材和人工费、运输费用都呈上涨态势，这些成本都呈现刚性，总体上支持商品房价格上行，所以房价下降空间极其有限。（二）市场供给分析在技术等因素不变的情况下，投放品土地成为决定房价的重要因素，而政府对土地的垄断和限制，通常使得房产的市场价格高于均衡价格。政府一旦减少准许交易的土地，这将意味着房地产开发商可获得的投入品减少，或者政府提高房地产开发商进入住房市场的门槛，都可能使房价高出其基本价值。另外，当由于供不应求、信息不对称等原因，房产供给主更偏向于价格的控制定者，通过人为提高空房率、重复毁约、虚假购买等哄抬价格的手段，使得市场价格偏离正常价格。由此可以得出，房价的高涨具有多重性。与全国其他地区相类似，这种多重性在兰州市房地产市场的不同时期得以显现。其中消费需求和部分金融投资需求引起的价格上涨属于实物经济领域正常波动，投机需求和部分金融投资需求引起的价格上涨则可能引起实物经济领域非正常波动。受有效需求的引导兰州市商品房新开工面积在年初下降的基础上目前已实现恢复性增长，其中商品住宅增长较快，开发结构日趋合理，商品房供求矛盾有所缓解。据统计，今年前三季度兰州市完成房地产开发投资３４．０５亿元，同比增长２７．９８％，增幅比一季度、二季度分别提高１５．５２个、７．３８个百分点。从供给方面看，新开工面积１０４．５６万平方米，同比下降５９．４９％。由于今年商品房供应结构性矛盾得到一定改善，加之消费者理性购房增多，市场已从狂热趋于理性，开发商也理性地看到房价上涨过高过快对企业经营的不利，更注重长远发展，共同提出了“诚性经营、合理定价”，所以今后房地产市场不太可能再出现前两年过热的现象，房价将进入稳步合理的上涨阶段。　１－９月份兰州市商品房预售面积与上年同期相比下降３１．５３％，但比上月提高了１２．３４％，商品住宅房预售面积与上年同期相比下降４１．７８％，比上月提高了１４．３６％。（三）地价对房价影响不大兰州市基准地价的平均水平在280万／亩到300万／亩。据统计数据显示，截至200 5年年底，兰州市地价指数为1.08 ，同比增长了8%。同发达城市和其他大部分省会城市相比，兰州的地价走势较为平稳。　　房价居高不下一直是兰州市民关注的焦点，房价偏高和地价的关系不是很密切，地段升值、商业炒作等因素引起的房价飙升要超过地价本身对房价的影响。从前９个月兰州市商品房和二手房销售价格走势看，兰州市房价的变化基本保持平稳运行、同比价格涨幅小幅回落的变化特点，但受居民提高生活质量、选择良好经营、生活环境及市政建设的房屋拆迁任务等方面的市场需求刚性，普通住宅及市区二手房的市场需求会进一步加大；从大环境来看，国民经济发展水平不断提高，物价总水平、人均收入也都在上涨，在一定程度带动房价的上涨。从需求和整个经济发展形势来看，今后兰州市房地产价格还有微量的上涨的空间。（四）严肃查处贱卖土地等违规行为进入2006年后随着宏观调控的逐步放宽，土地供应量的逐步跟进，紧缩将近一年的市场面临新的发展机遇。但由于影响房地产行业发展最大的金融政策、土地政策依然不会有太大的调整空间，估计今年兰州市房地产开发投资增速会保持在一个相对合理的水平上。以２００５年１月１日为基准日，设定了甘肃省协议出让国有土地使用权最低价标准，并明确规定，各地各部门要严格执行最低价标准，发生贱卖等违规行为的，将受到严肃查处。各地协议出让国有土地使用权时必须确保国家土地所有权收益，防止国有资产流失；协议出让最低价实行动态管理适时调整；违反最低价标准协议出让土地将受严查。协议出让国有土地使用权最低价标准是根据各地具体情况制定的，协议出让最低价按熟地和生地两类区分。熟地的协议出让最低价包含土地取得费、开发费、新增建设用地土地有偿使用费等；生地协议出让最低价只含政府收取的土地纯收益。兰州市区一级生地每平方米最低价为４３３．９３元。通知规定，协议出让最低价实行动态管理，甘肃省国土资源等部门适时调整，并报省政府批准后执行。协议出让土地使用年期按工业用地法定最高出让年期设定为５０年。协议出让最低价适用于只有一个工业用地申请者时，以协议出让方式出让的土地。有两个以上工业用地申请者及商业、旅游和商品住宅等经营性用地，按国家规定采取招拍挂等方式出让。各地各部门在协议出让土地过程中必须严格执行最低价标准，违规者将由上一级国土资源、价格主管部门按规定查处。近期，国土资源、价格主管等部门将对协议出让土地最低价标准执行情况进行监督检查。（五）结论总之，从宏观角度出发，相对于2005年来说，今年兰州市房地产市场应该会呈现进一步成熟的状态，房产调整不会立即结束。据国土资源部资料，2006年国土部门将要求各省对土地供应有保有压，但会进一步增加普通商品任宅的土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅的土地供应，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，促进房地产市场平衡健康发展。近几个月来，兰州市房地产投资和消费增长出现了比较明显的回落态势。对此，有人认为应放松信贷闸门，以防止兰州市房地产市场滑过快。而近几个月房地产增幅回落是市场做出的一种被动选择，如果国家政策一旦松动，兰州市房地产投资增长可能大幅反弹。原因在于，目前兰州市开发商以及大批房地产投机者的投资热情依然很高，一旦放松政策，这可能导致2006年再次房地产热。今年在个人住房小额信贷方面估计兰州市政府会有更多有别于2005年的政策，因为在所有的扩大消费需求方面，也就是人们的消费构成中增长最快的，同时对收入最敏感的是住房消费。国内外研究表明，当人们收入每增加5%、8%、10%，新的消费需求就会增加50%、70%、甚至100%。总而言之， 2006年在国家“以人为本”思想的强有力贯彻下，兰州市政府可能将会大力度发展自住型普通住宅消费，并进一步改善房地产的供需结构，同时房价也将会总体稳中有升。 2006年上半年乌鲁木齐市土地市场分析中央的调控措施在一定程度上缓解了乌鲁木齐市房地产投资的过快增长，2005年乌鲁木齐市的房地产投资，在一季度与去年同期相比下降幅度达到76.05%，其他季度除第三季度有1.13%的上幅外，第二和第四季度分别下降16.09%和16.1%，各项宏观调控政策措施对房地产供给产生了明显的影响，房地产投资快速膨胀的势头得到遏制。 2006年国家对整个房地产行业的调控将会减弱，现阶段乌鲁木齐市房地产与全国其他各个城市相比，房价处于中低水平，基本不会再有下降的趋势，其中住宅价格还会保持缓慢上涨的态势，但不会有大的起伏。乌鲁木齐地区的房地产业将会持续健康发展，房地产市场交易也将逐步走向规范。（一）土地利用结构分析 “十五”时期，乌市招拍挂牌出让土地352宗，总面积为254.95公顷，合同价款8.62 亿元，占全市土地出让合同价款的28.5%。乌市在严把建设用地预审和审查报批的同时，加大了闲置土地的处置力度。 “十五”时期，乌市预审建设项目用地604宗，面积为7899.80公顷；已批准农用地转用的622.79公顷土地；划拨方式供地1524宗，划拨面积2126.23公顷；出让方式供地396 6宗，土地面积1629.5公顷，其中协议出让1374.55公顷，招拍挂出让254.95公顷。仅2004年在全市总面积中，市区土地面积158333.28公顷，占总面积的13.90%；乌鲁木齐县土地总面积718497.13公顷，占总面积的63.12%；农十二师土地总面积261560.76公顷，占总面积的22.98%。表2-1 2004年乌鲁木齐市土地利用现状 \|用地类型 \|所占比例（％ \|面积（公顷）\|总面积 \| \| \|） \| \|（公顷） \| \|农 \| \|100 \| \|909778.36 \| \|用 \| \| \| \| \| \|地 \| \| \| \| \| \| \|耕地 \|6.42 \|58451.03 \| \| \| \|园地 \|0.31 \|2842.55 \| \| \| \|林地 \|6.03 \|54866.54 \| \| \| \|牧草地 \|86.27 \|784822.75 \| \| \| \|其它 \|0.97 \|8795.49 \| \| \|建设 \| \|100 \| \|40741.13 \| \|用地 \| \| \| \| \| \| \|居民点工矿用地 \|7.92 \|35820.87 \| \| \| \|交通用地 \|7.77 \|3164.55 \| \| \| \|水利设施用地 \|4.31 \|1755.71 \| \| \|未利 \| \|100 \| \|177871.68 \| \|用地 \| \| \| \| \| \| \|未利用土地 \|90.82 \|161534.74 \| \| \| \|其他 \|9.18 \|26336.94 \| \| \|总计 \| \| \| \|1138391.37\| 从以上数据可知，乌鲁木齐市土地利用结构特点为：农用地比例最大，未利用地次之，建设用地比例最小。农用地总量逐年较少，构成以牧草地为主，耕地严重不足；建设用地增加较快，居民点和工矿用地占建设用地的绝大部分；未利用地比例较大，逐年减少。（二）土地利用布局乌鲁木齐市农用地主要集中在乌鲁木齐县，建设用地主要集中在乌鲁木齐县和天山区、沙依巴克区、新市区，未利用地主要集中在乌鲁木齐县和达坂城区。 1、农用地乌鲁木齐市耕地主要分布在城郊，96.05%的耕地分布在乌鲁木齐县，3.43%的耕地分布在东山区。园地则主要分布在乌鲁木齐县，其园地面积占到全市园地面积的95.9%。林地分布与耕地分布相似，93.37%林地分布在乌鲁木齐县，5.3%林地分布在东山区。牧草地的分布相对来说较为广泛，90.31%分布在乌鲁木齐县，6.63%分布在达坂城区，2 .83%分布在东山区，0.23%分布在其余5个区。其他农用地主要分布在乌鲁木齐县，即95.64%的其他农用地分布在乌鲁木齐县，2.08%其他农用地分布在东山区，1.27%分布在南山矿区。 2、建设用地乌鲁木齐市建设用地中居民点工矿用地55.39%分布在乌鲁木齐县，12.98%分布在新市区，8.87%分布在沙依巴克区，7.96%分布在天山区，还有4.68%、4.15%、3.3%、2.67%分别分布在东山区、达坂城区、头屯河区和水磨沟区。交通用地69.97%分布在乌鲁木齐县，16.16%分布在新市区，9.91%分布在达坂城区，2.1 2%分布在东山区。水利设施用地77.66%分布在乌鲁木齐县，19.87%分布在天山区，1.31%分布在东山区，1 .06%分布在沙依巴克区。 3、城市用地由于乌鲁木齐市区座落于乌鲁木齐河中下游河谷，东西南三面环山，受这种地形限制，在未来中心城区用地外延式扩张的空间不大，主要靠内部挖潜来提高土地利用效率，但乌鲁木齐市的二宫乡、大湾乡、地窝堡乡、七道湾乡用地虽然现在未被归入城市用地，却已被纳入《乌鲁木齐市城市总体规划》中，到2010年极有可能撤乡划区，这四个乡的并入将会使乌鲁木齐市城市用地面积有一定幅度的增加，因此2010年的高方案、2020年的中方案更符合实际情况。 4、建制镇用地乌鲁木齐市建制镇只有达坂城镇、水西沟镇、安宁渠镇三个，人口、用地都很少，近几年人口增加速度也较慢，达坂城镇用地随着达坂城区的设立将逐步调整为城市用地，因此建制镇用地在未来10-15年也不会有较大的增加，中方案比较符合实际情况。 5、农村居民点用地随着城市化水平的不断提高，农村人口迁入城市的趋势越来越明显，到2010年四个乡的撤乡划区势必会减少农村居民点用地，因此，在方案选取中选择低方案较为合适。 6、独立工矿点用地乌鲁木齐市的独立工矿点主要包括南山矿区、盐湖化工厂、新疆化肥厂及跃进钢铁厂，东山区和乌鲁木齐县的部分工矿点。从近几年发展趋势看，这些工矿点的人口外迁显著，从现状生产水平，发展潜力分析，在规划期间生产规模也不会有大的扩展，而且在《乌鲁木齐市“十一五”规模重点建设项目的报告》中也没有大的投资项目，因此用地面积也不会有太大的增加，低方案更符合实际情况。表：乌鲁木齐市城乡建设用地规模综合平衡单位：公顷 \| \|2010 \|2020 \| \|建设用地 \|44000 \|49000 \| \|城市用地 \|14500 \|14800 \| \|建制镇用地 \|210 \|225 \| \|农村居民点用地 \|12300 \|13500 \| \|独立工矿点用地 \|6100 \|7000 \| （三）开发区土地利用规模预测用一元线性函数、指数平滑、GM(1，1)灰色模型和指数曲线等数量经济方法分别建立乌鲁木齐经开区年末开发面积预测模型，由模型可预测出规划期内2005—2020年可开发土地的理论面积（如下图）。表：乌鲁木齐经济技术开发区总面积变化趋势预测 \|模型 \|乌鲁木齐经济技术开发区总量（公顷） \| \| \|2005—2010 \|2005—2015 \|2005—2020 \| \|一元线性函数 \|545.43 \|839.71 \|1266.74 \| \|指数平滑 \|519.25 \|822.16 \|1163.97 \| \|GM(1，1)灰色模\|490.09 \|949.35 \|1772.43 \| \|型 \| \| \| \| \|指数曲线 \|417.45 \|742.48 \|1315.28 \| \|均值 \|493.06 \|838.43 \|1379.61 \| 从预测结果分析可知，运用指数平滑函数所得的开发区土地利用规模数据偏小。而用一元线性函数、灰色模型和指数曲线模型所得的开发区土地利用规模数据接近。取四种模型预测结果的均值，得到乌鲁木齐经济技术开发区（园区）2010年和2020年年末累计可完成的土地开发理论面积分别为493.06公顷和1379.61公顷。用实证方法，根据1997—2010年乌鲁木齐第一轮土地利用总体规划执行情况和乌鲁木齐市全社会基本建设投资能力增长速度预测土地利用规模，从全社会固定资产投资能力分析乌鲁木齐市开发区（工业园区）土地利用规模这两个方面预测得出乌鲁木齐开发区土地利用规模。根据上述分析预测结果，2005—2020年乌鲁木齐市开发区（园区）土地利用规模应控制在 8642公顷左右。（四）调控土地供应总量，转变供地方式土地利用实行以供定需。在存量土地未充分利用之前，不宜新批扩大土地利用规摸。在引进项目时，加强对用地项目的审批、审核；确定项目用地规模时，可以聘请相关专家，根据项目的性质、规模、项目用地定额指标，项目投资强度的大小、项目的土地产出率等各项指标，综合确定项目用地规模。在用地供给上应首先保证自治区重点项目建设用地和关联度高的优势产业发展用地的需求。用地项目选址时，应正确处理好项目用地需要与严格执行规划的矛盾，在满足规划总体要求的条件下，尽量满足项目用地要求。根据项目的不同情况、客商的不同需求，灵活转变供地方式，提高土地综合利用率，用足、用好有限的区位优势突出、使用价值高的土地资源。引入市场机制，改革土地出让方式。对生产经营性项目应采取有偿出让方式，供给土地。原先通过划拔方式取得用地的企业，应逐步通过补地价或采取土地年租制的方式，使其用地逐步走向有偿使用的轨道。乌鲁木齐市两个国家级开发区在今后土地出让过程中，应逐步加大挂牌、招标出让土地的力度，力争使经营性用地全面推行挂牌、招标、拍卖的出让方式，建立起一个公开、公正、公平的土地交易市场环境。 2006年上半年石家庄市土地市场分析近年来，房地产开发作为固定资产投资的一个热点备受关注，国家的调控措施也频频出台，特别是今年“国六条”等措施的实施，对我市房地产市场产生了一定影响。石家庄房地产市场现状如何？本文应用“石房景气指数”编制系统，通过开展景气分析，对2006 年上半年全市房地产市场景气状况进行了剖析。石家庄市统计局日前公布的统计数字显示，今年１至７月份，石家庄房价涨幅与去年同期相比有逐月回落趋势。据统计，今年１至７月份，石家庄房屋销售价格与上年同期相比其上涨幅度分别为：６.１％、６.３％、５.８％、４.９％、４.７％、４.０％、２.９％，其总体变动趋势仍在上涨，但涨幅明显缩小。 1. （一）基准地价更新今年上半年，全市完成土地开发面积36.3万平方米，经测算，土地开发面积分类指数值为100.9，处于景气空间。土地开发面积指数回升，主要得益于两个大的项目开工建设。为加强土地资产管理，完善城市地价体系，规范土地市场交易，根据石家庄市经济发展及城市建设情况，石家庄市将对市区基准地价进行调整，并于2006年9月11日举行听证会。准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地，按照商业、居住、工业三种用途，分别评估最高年限土地使用权平均价格，是国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、收购、企业改制等进行土地评估的基础，是政府公布的指导性价格。石家庄市现行的土地级别和基准地价于2003年5月公布实施，按照我国《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，基准地价成果使用3年必须更新一次。而且，由于近年来土地市场快速发展，现行的级别和地价已不能完全适应发展需要。同时，随着近年来我市城市经济的迅速发展，也促进了土地价格的提升，所以，应该及时对基准地价进行更新。本次石家庄市市区土地级别和基准地价更新后，商业将分八级，居住分六级，工业分五级，其基准地价均有不同程度的升高，住宅升高幅度最大，其次为商业，工业升幅最小。本次更新的空间范围北至汊河、石太高速，东至京珠高速，南至市界，西至市界，总土地面积236.83平方公里，分商业、居住、工业三种用途。相比于1997年—2010年土地利用总体规划确定的城市建设用地范围限制确定的136.10平方公里的测算范围，面积增加 100.73平方公里，更能满足市场发展需要。此次调整基准地价，对房价影响不大，但是，基准地价的提高会从心理上对房价产生一定的影响。商业用地和居住用地的地价上涨与石家庄市房地产市场变化趋势是一致的，会促进我市房地产市场的稳定升值，但短期来看并不会抬高石家庄市商品房销售价格。（二）土地开发景气指数上升石家庄统计局发布了2006年上半年房地产市场景气分析。以2001年6月作为基期，经 “石房景气指数”测算，2006年上半年石家庄市房地产综合景气指数值在100以上，处于景气空间，表明石家庄市房地产市场发展良好。但相对2001年同期来说，景气值仅为100. 1，也表明石家庄市房地产市场面临一个发展拐点，究竟是上升还是下降有待观察。在构成石房景气指数的八大指数中，除石房综合景气指数外，土地开发面积指数、房地产开发投资指数、商品房屋竣工面积指数、本年资金来源指数、商品房新开工面积指数、商品房销售价格指数等六个指数值也均高于100，处于景气空间。土地开发面积分类指数值100.9。今年上半年，石家庄市完成土地开发面积36.3万平方米。土地开发面积指数回升，主要得益于两个大项目的开工建设。地产开发投资景气指数值为101.0。今年1- 6月房地产开发投资完成50.4亿元，同比增长40%。商品房屋竣工面积指数值100.02。今年上半年，商品房屋竣工面积44.4万平方米，同比上升1.2%。房屋竣工面积分类指数与上年接近。本年资金来源指数值为111.9，在景气空间高位运行。1- 6月，本年资金来源79.2亿元，增长1.1倍。资金到位率好，有利于房地产的开发建设。商品房新开工面积分类指数值为100.9，在景气空间低位运行。商品房新开工面积1 51.1万平方米，与上年基本持平并略有增长。商品房销售价格指数值为102.5，稳中有升。今年上半年石家庄市商品房销售价格同比增长3%。八大指数中，只有商品房空置面积指数值为99.8，处于不景气空间。1- 6月石家庄市商品房空置面积13.2万平方米，同比上升57%。较高的空置面积对石家庄市房地产市场的稳定、健康发展是一个不利因素。（三）房地产市场面临发展拐点通过对景气指数的分析，国家出台的一系列宏观调控措施，对该市房地产市场产生了一定影响，房地产企业面临新的思考与定位，房地产业过快的增长将逐步得到抑制。从经济发展的周期理论看，目前石家庄市房地产较快运行，基本符合发展、上升、高涨、回落趋稳的波段发展。经过今年较快发展之后，石家庄市房地产短期可能继续走高，但中长期走稳走平的趋势不会变。目前，房价相对人均收入而言明显偏高，但涨势趋缓。由于房价过快上升与下降都会对经济产生大的冲击，所以，短期内石家庄市房价仍将高位运行。但随着收入水平的提高，房价收入比将有可能下降。从总体看，近期石家庄市房地产将继续在景气空间运行，短期内仍将保持较高的投资增速，但不会出现过热现象。 2005——2006郑州市土地市场综述 2005年，国土资源部门通过发挥土地储备中心的“蓄水”作用，进一步加强了对土地一级市场的垄断和调节。据了解，今年郑州市土地储备中心累计完成土地征购3441亩，（2004年12月15日至2005年年末）累计向市场供应32宗约3570.6亩土地，并全部实施了招挂拍出让，此外还有一些原学校用地以及城中村土地实现了出让或开发；107以东的郑东新区表现十分抢眼，据不完全统计，全年累计向市场投放土地51宗合计5166亩，其中房地产开发用地40宗约3089.4亩，投放量几乎与107以东的老城区持平。 1. （一） 107以东的老城区 1、132宗国有土地详细信息 [pic] 2、l 32宗国有土地分布特征从投放时间来看，在6月份和11月份分别有一次较为集中的大规模的投放行动。6月份，市土地储备中心累计向市场投放2000多亩土地，其中国有存量土地有607.113亩合计１１宗，集体征用土地1553.165亩；11月份，市土地储备中心向市场投放了12宗合计13 63亩土地，其中住宅及配套用地近1317亩，商业、金融等其他用地46.21亩。从投放区域来看（剔除2004年年末入市、现为普罗旺世项目的郑政出（2004）25号土地），主要集中在北区和西区，其次为东区和高新区，其中北区的土地主要分布在天河路沿线，西区则主要分布在秦岭路沿线以及棉纺东路与嵩山北路交汇处；东区的土地主要集中在未来路以东、金水东路两侧，尤其是2006年1月11日至1月25日入市交易的188亩混合住宅用地，非常值得关注。 [pic] 从用地性质来看，住宅用地占据绝对主导地位，占比高达93.62%，其中纯粹住宅用地 2814.2亩，混合住宅用地528.6亩；商业用地占比为2.2%，约78亩。其中，位于未来路东、金水路两侧的188亩混合住宅用地因其无比优越的区位优势，值得关注和期待。根据郑州市相关规定，未来几年，三环以内的119个城中村将逐步通过拆迁改造而消逝。据初步估算，如果以每个村100亩地来计算，119个城中村大约有1.2万亩可开发的土地。根据郑州市一年销售500万平方米的商品房计算（2004年郑州市消化量为504.28万㎡，2005年1- 11月为530.54㎡），每年大概要消耗土地资源（容积率为2.0）250万平方米，也就是37 50亩土地。因此，这119个城中村的1.2万亩土地将足够全市消化3年多时间。（二）107以东的郑东新区 [pic] 据不完全统计，2005年以来郑东新区累计投放房地产开发用地40宗约3089.4亩，集中分布在CBD周边、龙湖南区以及商住物流园区内。其中，纯粹住宅用地800.5亩，住宅商业综合用地293.7亩，合计占比达34.3%；行政办公用地998.9亩，商业用地679.8亩，占比分别为31.3%、21.3%。随着新区各项基础设施的逐步到位以及CBD地区的基本成形，市场信心在快速增强，地价房价都在快速攀升，其中住宅用地价格已经由2004年上半年的50万元/亩升至200 5年上半年的125万元/亩，商品住宅销售均价高于全市商品住宅均价527元/㎡，达3156元 /㎡。纵观全市土地市场，2005年的供应量是相当可观的，老107以东、以西基本上平分秋色，郑东新区已经展露出强劲的发展势头。从全市来看，2005年的新增房地产开发用地基本上沿三环线分布，基本上来源于三种土地形态。具体来讲，三环线以外，用地主要分布在郑东新区、北区以及高新区，未来预计也会向西突破西环线，土地以生地（新征农用地）为主，开发较为容易；其中，郑东新区和北区占据着北移东扩的发展优势，相比而言郑东新区是政府最优先的发展方向，未来也必将成为土地投放和房地产开发的最活跃区域。三环以内，有政府储备土地（含原国有厂矿企业用地及新征农用地），开发难度较小；有城中村土地及少量学校用地，关系复杂，开发难度较大。具体分布上，北环、东环（老107）以内的土地相对有限，主要以城中村的形式存在，典型的如关虎屯、姚寨、燕庄等，即将打通的未来路沿线将会成为区域的一个热点；南三环、西三环以内的土地相对充裕，基本以原国有厂矿企业用地、空地（环线附近）以及城中村土地的形式存在，由于历史的原因使得这一区域集中了较多的原国有厂矿企业用地，另外航海路以南、桐柏路以西的区域土地资源也相对较多。 2006年，土地投放会继续集中在郑东新区、北区以及西区，同时三环以内的城中村改造也将加快步伐；具体到房地产市场，预计全市的热点将会聚焦在东区，聚焦在花园路-紫荆山路沿线以及老107沿线，尤其是郑东新区。（三）郑州区域房地产市场分析——东南板块 1. 1、区域规划 ( 物流业。根据《郑州市现代物流业建设发展规划》，二里岗地区将利用现有的仓储设施建设工业物流中心；区域东南的龙湖镇，将建设商业物流中心。 ( 商业贸易。根据《郑州市商品交易市场建设发展规划纲要》，东南板块内的商贸交易园区包括：南曹汽摩配交易园区，重点发展汽车配件、摩托车配件、建筑材料等市场；十八里河农副产品交易园区，重点发展农产品、副食品市场。 ( 商业规划。根据《郑州市零售商业网点建设发展规划纲要》，东南板块内的区域商业中心建设重点包括：紫荆山路航海路商业中心、航海路107商业中心、经济技术开发区商业中心、十八里河商业中心。 ( 建设规划。目前，未来路已经通行至航海路。根据修建规划，紫荆山南路将向南打通至花寨路，通南三环。规划实现后，以紫荆山路、城东路、未来路、中州大道为主的交通干道无疑将极大完善东南板块内南北交通。同时，在原有路网的基础上，内部次级道路的修建也提高了区域内部交通的通畅度。 2、区域发展SWOT分析 [pic] 3、市场增值由集中爆发进入温和上升 2005年下半年到2006年，除经济技术开发区外，东南板块成为郑州市住宅价格快速增长区，尤其是未来大道航海路区域，形成了区域价格“高地”。 ( 2005年以来，东南区域爆发性增长的原因在于：第一，历史供应难以满足区域内客观需求；第二，区域升值前景带来投资需求，加剧供求失衡；第三，整体宏观市场态势趋好。 ( 而随着区域内市场供应的持续增长，供需矛盾缓慢缓解，短期内的价格上涨空间将减小。其次，受区域产业规划定位的影响，区域发展可能遇到产品品质限制、交通限制，区域价值增长也将进入平稳发展期，反映在房地产产品上，价格爆发性增长的可能较小。同时，房地产市场整体进入调整期的市场环境变化，也会降低该区域增长速度。 4、丰富的土地资源储备是区域下一次快速发展的机遇房地产市场发展的明显趋势特征之一是，对土地资源、金融资源的依赖越发强烈。其中，土地资源也决定着房地产市场发展的持续性。 ( 从土地资源来说，东南板块的潜在优势明显。一方面，政府的物流等产业规划南迁，将为区域带来大量适宜开发的大幅土地。另一方面，板块内分布着弓庄、魏庄、五里堡、北刘庄等为数众多的城中村，这是大规模改造开发的基础条件之一。城市发展的延展，城中村的开发价值随之提升，大规模开发改造也将由城市中心区域，如燕庄、关虎屯等，向外扩张至边缘区分布的城中村。而城中村整体开发改造具有规模化优势，因此，很可能成为东南板块下一时期区域价值快速增长的机遇。 2006年上半年洛阳市土地市场综述洛阳市为历史文化名城，地理位置优越，而近两年来整体经济发展呈上升态势，房地产投资走势良好。在老城市区价格上涨乏力的情况下，新区市场看好，整体而言，洛阳房地产发展较为平稳。（一）市场概况 1. 房地产投资 \|年份 \|2004年 \|2005年 \|2006上半年 \| \|完成投资额(万元\|306878 \|460800 \|321318 \| \|) \| \| \| \| \|增长率(%) \|47.4% \|50.1% \|39.2% \| 数据来源：洛阳市统计局从04年开始，洛阳市房地产市场进入了一个快速发展时期，年完成投资额呈逐年上涨态势。单06年上半完成投资额就超过了04年全年，发展迅猛。 2. 土地开发面积 \|年份 \|2006上半年 \|同比增长(%) \| \|购置土地面积(㎡) \|1526678 \|519.8% \| \|完成开发土地面积(\|248199 \|63.4% \| \|㎡) \| \| \| 数据来源：洛阳市统计局２００５年３月召开的洛阳市国土资源会议确定２００５年洛阳市进一步规范国土资源市场，按照规范有序的原则，大力发展土地市场，全面落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。２００５年洛阳市经济适用住房在建设管理方面发生许多新变化：开发项目全部实行招投标，推行购房对象审批公示制，严格限制大户型，销售价格实行政府指导价。从２００５年７月起，洛阳市契税缴纳普通住宅标准重新界定：单套面积低于１４４平方米为普通住宅，可享受总房价２％的优惠税率。截止06年上半年，全市本年累计购置土地面积达到153万平方，同比大幅度增长，完成开发在25万平方左右，这意味着后续市场将会有较大的供应放量。 3. 销售面积、销售额、销售均价 \|年份 \|2004年 \|2005年 \|2006上半年 \| \| 销售面积(㎡) \|1676884 \|2041724 \|1288780 \| \|销售额(万元) \|227390 \|352025 \|229249 \| \|整体销售均价(元) \|1356 \|1724 \|1779 \| 数据来源：洛阳市统计局 2005年，洛阳市全年商品房销售13769套，销售面积174.2万平方米；二手房交易7 158套，成交面积74.7万平方米。在旺盛的市场需求支撑下，市场交易十分活跃，销售持续增长。 2006年上半年，全市销售面积为128.9万平米，同比增长82.8%；其中，住宅销售1 09.2万平方米，同比增长66.7%，增势十分强劲，显示出洛阳市住宅市场旺盛的购房需求。年销售面积大幅增长，市场需求空间相对较大，销售均价呈稳步上涨趋势，预计到06 年底将会有进一步的提升。 4. 各物业类型的发展状况住宅市场：洛阳市场上现有的住宅为经济适用房和普通住宅，2006年，洛阳市计划开工经济适用房30万平方米，竣工20万平方米。经济适用房的价格一般在1000元/㎡左右，上下浮动比例为20%，也就是说价格区间大致在800- 1200元/㎡之间。这一价格，有时会与同区域低层次的多层商品住房存在交叉，而考虑到经济适用房与商品房居住品质、转手程序等方面的差异，也就出现了一些低层次商品住房与经济适用房争夺客户的特有竞争现象。按照住宅的建筑高度来看，洛阳市多层等同于经济型住宅，价格一般在1200- 1800之间，上涨乏力；主要集中在“西工区与涧西区核心地带以及洛浦公园沿线”以外的城市边缘区域，这些区域一般经济相对落后、市政环境较差。2000元/㎡是多层的价格瓶颈，2300元/㎡是目前多层住宅的最高售价，如洛南新区、洛浦开发带的盛世唐庄、中弘湖滨花园等。另外，洛阳市场出现了一些7层带电梯的多层住宅项目，如洛浦春晓、中泰世纪花城、中弘湖滨花园等，售价一般比6层不带电梯多层高约200元左右。与多层住宅相比，高层住宅呈现出“供应量大、竞争激烈、消化速度较慢”以及“整体品质较高、出彩项目较多”的基本特征。精品高层住宅项目相对较多，远远多于多层住宅项目，这类项目一般在园林规划、立面设计及户型设置都展现出了相当的水平和品质感。目前，一般高层住宅的价格约集中在2000-2300元/㎡，2500- 2600是高层住宅的价格瓶颈，2700- 2800是目前高层住宅的较高售价，如顺驰城、建业森林半岛；翠堤湾项目3200的售价是目前洛阳高层价格的峰值，是一个外部强势景观资源支撑下的非理性价格，不具有很强的代表性。（二）新区土地供应充足目前，洛阳新区正吸引着越来越多房地产商的目光，也吸引着越来越多市民的关注。新区房地产发展形势相当喜人。自２００３年底洛阳新区进入开发阶段，至２００５年年底，新区已累计完成各类投资１８０亿元；市政道路累计开工２４８条共７６公里；绿化水系已建成了通水干渠、支渠３６．６公里，水面１７００亩；新区总计绿化面积达２１０万平方米；累计开工各类房屋建筑工程５９１栋，共计４６２万平方米；新区基础设施已经基本配套，城市功能日益得到完善，“成规模、聚人气、出形象”的目标已得到了初步实现。建设中的洛阳新区位于洛河以南，与原市区隔河相望，东起焦枝铁路线，西达西南环高速公路，南到规划中的快速客运专线，北至洛河南岸，规划面积７１．３平方公里，规划人口５０万。新区凭借科学合理的城市规划，成熟完善的基本建设和城市配套有效地拉大了我市的城市框架。根据洛阳的城市规划，新区的发展目标是：成为一个集办公、文化、商业、金融、体育、休闲娱乐和居住功能于一体，山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代化气息浓郁、最适宜人类居住的新城区。２００４年，新区累计以出让、划拨方式供地９４４０亩，其中以招标、拍卖、挂牌的方式出让土地２３００亩。２００５年，新区先后完成４８６７亩建设用地上报工作，国务院又批准了３个批次的建设用地６２２２亩，使新区获批建设用地总量达到２８８５０亩。２００６年，新区规划上报新增建设用地６０００亩，已报国务院批准的土地计划供应２０００亩。充足的土地储备，为新区的建设、招商引资提供了充足的用地保障。政府对新区开发建设的重视及优惠扶持，土地市场供应量的充足，使新区成为众多开发商投资的坚实基础，也有效地拉大了我市的城市框架。目前，新区开发运作的楼盘已近２０个，新区在建的楼盘有多层住宅、小高层和高层住宅、独栋别墅、叠加式别墅、写字楼、商务楼、大型专业商场等多种物业形态。新区城市规划起点高，配套完善，充满现代化气息。在建的商品房规划设计标准普遍较高，同时在项目上注重差异化，呈现出异彩纷呈的繁荣局面。如洛河南岸紧依规划中滨河公园的建业·森林半岛和中泰华庭，两者都突出“观绿与观水”这一卖点；元华国际城市公寓因紧依市行政中心，紧抓“行政级生活”这一卖点；与新区体育中心仅一路之隔的天元·在水一方的卖点是“运动·家”。（三）整体经济情况 2005年，全市生产总值达到1111.5亿元，较上年增长15.1%，人均生产总值达到1. 7万元。其中，第一产业110.5亿元，增长7%；第二产业648.4亿元，增长17.3%；第三产业352.6亿元，增长13.6%。固定投资呈上升趋势。2005年，全年全社会完成固定资产投资480亿元，比上年增长45.5%，投资总量刷新历史最高纪录。其中，城镇固定资产投资400.9亿元，增长48.4 %。全年第三产业投资184.8亿元，增长45.7%，其中，交通运输业投资22.6亿元，少洛、济洛、西南环城3条高速相继通车，洛界高速大安至平顶山市界段已经建成，全市高速公路通车里程达到221公里；水利、环境和公共设施管理业投资33.5亿元，增长46.8%；文教、卫生业投资21.8亿元，增长1.4倍。工业投资快速增长。2005年，在建工业项目438个，竣工项目273个，完成投资209 .3亿元，增长49.5%，成为拉动全市投资增长的主要力量。其中冶金、电力、机械、建材等行业投资分别增长27.1%、78.6%、72.0%和62.1%。房屋开发和商品房销售增势强劲。全年房地产开发完成投资46.1亿元，比上年增长50.1%。商品房竣工面积达195.3万平方米，下降3.1%，销售面积达204.2万平方米，增长21.8%。就居民消费来说，2005年累计实现社会消费品零售总额 340.7亿元，比上年增长14.4%。分城乡看，城市消费品零售额188.0亿元，增长15.6%；县及县以下消费品零售额152.7亿元，增长13.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额29 3.2亿元，增长14.2%；餐饮业零售额44.1亿元，增长36.0%。2005年，城市居民人均可支配收入达到10175元，增长12.7%；农民人均纯收入2903元，增长12.3%。城乡居民储蓄存款余额595.2亿元，比年初增加76.4亿元。总而言之，在整体经济运行良好的前提下，洛阳正在逐步扩大城区面积向外拖延，新的市场机遇即将来临。 2006年上半年南昌市土地市场简述 1. （一）土地供应增强，投资且呈回落迹象 2006年一季度房地产市场运行情况，南昌房地产开发投资完成１５．５亿元，增幅较上年回落１７．９个百分点，城区商品房预销售均价为每平方米３５８４元，较上年同期上涨１８．３３％。南昌市房管局数据显示，南昌市房地产投资市场目前仍以住宅市场为主。投资回落的主要原因是办公楼、商业用房等非住宅投资额大幅度减少。据统计，一季度全市完成非住宅投资额仅为３亿元，同比下降３１．９％。据市统计局提供的数据，2005年我市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。然后，2006年上半年在土地供应量大幅增加的情况下，南昌市区商品房供应量却大幅下降。２００５年，南昌市本级新增房地产用地６３宗，面积５３６１亩，规划建筑面积７８３万平方米。而2006年一季度南昌市区商品房上市面积４１．９４万平方米，同比下降３１．７％。（二）房价基本稳定 2005年，全市（含四县）商品房预销售均价为2707.25元/平方米，较上年上涨10.16 %，月环比平均涨幅为0.85%，其中商品住房预销售均价为2567.01元/平方米，较上年上涨13.60%，月环比平均涨幅为1.49%。全年市区商品房预销售均价为3085.16元/平方米，较上年上涨9.91%，月环比平均涨幅为1.46%；其中商品住房预销售均价为2958.80元/平方米，较上年上涨13.32%。2005年第一季度市区商品住房预销售均价为2871元/平方米，第二季度为3144元/平方米，环比上涨9.5%，第三季度为3182元/平方米，环比上涨1.21 %，第四季度为3197元/平方米，环比上涨0.47%。房价走势稳中趋升，但涨幅逐渐回落。 2005年以来，在贯彻执行国家宏观调控政策，结合南昌实际，连续出台了一系列相应的政策和措施，制定了普通住房标准。2005年，全市商品房竣工面积413万平方米，其中商品住房竣工面积339万平方米，比重达82%；全市商品房销售面积409.9万平方米，其中普通住宅（即单价在3600元/平方米以下且单套建筑面积在144平方米以下的商品住房）销售面积258.8万平方米，比重占到了63%。住房结构还是基本合理的。（三）供求基本平衡今年1－9月，南昌市本级新增房地产开发用地35宗，面积2017亩，交易金额23．80亿元，平均成交价为118万元／亩，规划建筑面积268．6万平方米。据统计，今年前三季度南昌市房地产开发用地的供应量已超过去年全年的供应总量。市场显示，南昌市目前土地投放量是适量的，供求基本平衡。土地价格保持稳定，投资者竞价趋于理性。土地放量被吸纳这一事实，表明了投资者对南昌市房地产市场仍然充满信心。 2006年上半年连云港市土地市场分析今年以来连云港市经济发展进入历史最好时期，经济增长的质量和效益持续提高。调控形势下，连云港市积极落实国家宏观调控政策，全市投资较高增长势头略有回落，炒房现象得到有效抑制。（一）房价涨幅放缓今年前8个月该市市区商品房价格上涨幅度明显放缓，只比去年年底上升6.3%，前几年涨幅每年均在20%左右。房价涨幅之所以放缓，主要是国家宏观调控和该市房管部门的一些政策，起到了抑制作用，尤其是“国八条”、“国六条”、“银行调高房贷利率”、“二手房转手限制期限由2年增加到5年”以及个人所得税的强征等，震慑住了投资和投机房市的行为。 2006年1-7月份全社会固定资产投资完成248.53亿元，增长34.1%，增幅较1- 6月份下降2.1个百分点。其中，规模以上投资207.07亿元，增长35.4%，增幅较1- 6月份下降4.5个百分点；规模以下投资41.46亿元，增长28.1%，增幅较1- 6月份上升9.9个百分点。规模以上城镇投资150.43亿元，增长27.9%，增幅较1- 6月份下降3.2个百分点。与房价涨幅相对的是房地产开发量高速增长。全市规模以上房地产投资26.83亿元，增长40.8%。占规模以上固定资产投资总额的13.0%，比上年同期增加0.6个百分点。（二）投资热土效应不减连云港市投资承接上年末较高增长势头，1- 8月份全社会固定资产投资完成275.65亿元，增长30.9%。规模以上投资223.80亿元，增长27.6%；规模以下投资51.84亿元，增长47.5%。东部城区投资持续升温。开发区完成投资32.95亿元，增长35.9%，增速领先全市各区。县域投资高速增长。1- 8月份四县完成全社会投资159.58亿元，增长35.0%，高于全市水平4.1个百分点，县域投资继续领跑，增幅快于全市水平。民间投资增长迅猛。全社会民间投资完成161.01亿元，增长46.3%，比全社会投资增幅高 15.4个百分点。其中规模以上民间投资完成114.02亿元，同比增长52.2%。房地产开发势头不减。全市规模以上完成房地产投资30.50亿元，增长41. 0%。占规模以上固定资产投资总额的13.6%，比上年同期增加1.3个百分点。（三）黄金地段地块火爆入市 2006年刚刚进入下半年，港市招投标中心上演“土地大宴”。第三批出让的20个地块成功转让，本次转让的地块18块位于东区，多为兼容商业的居住用地，面积约为今年前两次面积之和，必将助推跨越发展和房市的平稳健康发展。在转让的地块中，中山西路北、院前路东侧地块；五洋路南、经六路西侧地块等开发前景好、面积大的净地挂牌起始价都达到了亿元或亿元以上，最终成交额有的达到或超过了4亿元。从土地用途看，在18块位于东区的地块中，多以居住兼容商业、服务业为主，47号地（开发区黄河路北）被明确为加油站，还有一块安置房，位于板桥街道办事处，这将为板桥工业园开发提供便利，这说明土地出让更加理智。连岛、商务核心区的两地块就在刚刚通过的连岛海滨旅游规划和商务中心规划范围内。花果山大道位于临港产业区地块也开始开发居住组团，港城大道南侧AB地块和解放路东、凌州路北共三地块将有效连接东西城区，协调东西城区的共同发展。（四）城市规划改变市场结构港市积极推进城市规划政策，9月份的《连云港市住房建设规划（2006—2010）（征求意见稿）》（以下简称《规划》）设定在“十一五”期间，市区（包括新浦、海州、连云、开发区等城镇区域）住房建设总量为850—1050万平方米，各类住房用地供应量10000亩，建设各类住房9.44—11.67万套，到2010年城区人均住房建筑面积达到32平方米。全面建设小康社会的人均住房建筑标准是30平方米。 2005年统计数据显示，我市城镇居民人均居住建筑面积为31.8平方米，《规划》将201 0年末城区人均住房建筑面积设定为32平方米，既保持在现有基数上略有增长，又保持在小康社会标准以上。结合我市“十一五”期间中心城市人口将由目前的70余万人增至100万人以及城区被拆迁居民的购房需求，根据总量控制和宏观调控要求，合理设定了住房建设总量和住房用地供应量。在新建住房结构比例安排方面，《规划》明确规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。规定经济适用房、廉租住房、拆迁安置房建设套型面积必须全部在 90平方米以下，普通商品房套型建设面积在90平方米以下的必须达到开发项目建筑总面积的65%以上，占住房建设总量的51.35%，经济适用房和廉租住房的年度开发建设总量必须达到当年开发建设总量的12%以上，拆迁安置住房建设按住房建设总量的9%安排。将住房价格升涨控制在地区当年经济发展升涨的同等水平之间，优化住房供应体系与稳定住房价格，以有利于满足广大群众的基本住房消费需求，重点满足我市居民自住需求的中低价位中小套型的普通商品住房。 “面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质优。”将成为建设目标。附表：新海地区商业用地级别基准地价表单位：元/m2 \|土 \|一 \|二 \|三 \|四 \|五 \|六 \| \|地 \| \| \| \| \| \| \| \|级 \| \| \| \| \| \| \| \|别 \| \| \| \| \| \| \| \|基 \|4150 \|2900 \|1800 \|1100 \|750 \|500 \| \|准 \| \| \| \| \| \| \| \|地 \| \| \| \| \| \| \| \|价 \| \| \| \| \| \| \| \|变 \|2950-5350 \|2050-3750 \|1300-2300 \|800-1400 \|550-950 \|380-620 \| \|　 \| \| \| \| \| \| \| \|　 \| \| \| \| \| \| \| \|幅 \| \| \| \| \| \| \| \|容 \|1.5 \|1.3 \|1.1 \|1.0 \|0.8 \|0.7 \| \|积 \| \| \| \| \| \| \| \|率 \| \| \| \| \| \| \| 新海地区住宅用地级别基准地价表单位：元/m2 \|土 \|一 \|二 \|三 \|四 \|五 \|六 \| \|地 \| \| \| \| \| \| \| \|级 \| \| \| \| \| \| \| \|别 \| \| \| \| \| \| \| \|基 \|1400 \|1050 \|720 \|500 \|420 \|290 \| \|准 \| \| \| \| \| \| \| \|地 \| \| \| \| \| \| \| \|价 \| \| \| \| \| \| \| \|变 \|1000-1800 \|750-1350 \|520-920 \|350-650 \|300-540 \|210-370 \| \|　 \| \| \| \| \| \| \| \|　 \| \| \| \| \| \| \| \|幅 \| \| \| \| \| \| \| \|容 \|1.6 \|1.4 \|1.2 \|1.0 \|0.9 \|0.8 \| \|积 \| \| \| \| \| \| \| \|率 \| \| \| \| \| \| \| 新海地区工业用地级别基准地价表单位：元/m2 \|土 \|一 \|二 \|三 \|四 \|五 \|六 \| \|地 \| \| \| \| \| \| \| \|级 \| \| \| \| \| \| \| \|别 \| \| \| \| \| \| \| \|基 \|480 \|440 \|390 \|330 \|270 \|220 \| \|准 \| \| \| \| \| \| \| \|地 \| \| \| \| \| \| \| \|价 \| \| \| \| \| \| \| \|变 \|360-600 \|340-540 \|310-470 \|260-400 \|210-330 \|170-270 \| \|　 \| \| \| \| \| \| \| \|　 \| \| \| \| \| \| \| \|幅 \| \| \| \| \| \| \| 连云地区商业用地级别基准地价表单位：元/m2 \|土 \|一 \|二 \|三 \|四 \|五 \| \|地 \| \| \| \| \| \| \|级 \| \| \| \| \| \| \|别 \| \| \| \| \| \| \|基 \|3600 \|2350 \|1400 \|850 \|550 \| \|准 \| \| \| \| \| \| \|地 \| \| \| \| \| \| \|价 \| \| \| \| \| \| \|变 \|2600-4600 \|1650-3050 \|1000-1800 \|600-1100 \|420-680 \| \|　 \| \| \| \| \| \| \|　 \| \| \| \| \| \| \|幅 \| \| \| \| \| \| \|容 \|1.2 \|1.0 \|0.9 \|0.8 \|0.6 \| \|积 \| \| \| \| \| \| \|率 \| \| \| \| \| \| 连云地区住宅用地级别基准地价表单位：元/m2 \|土地\|一 \|二 \|三 \|四 \|五 \| \|级别\| \| \| \| \| \| \|基准\|1250 \|900 \|600 \|440 \|340 \| \|地价\| \| \| \| \| \| \|变　\|900-1600 \|650-1150 \|440-760 \|320-560 \|420-440 \| \|　幅\| \| \| \| \| \| \|容 \|1.3 \|1.1 \|1.0 \|0.8 \|0.7 \| \|积 \| \| \| \| \| \| \|率 \| \| \| \| \| \| 连云地区工业用地级别基准地价表单位：元/m2 \|土地\|一 \|二 \|三 \|四 \|五 \| \|级别\| \| \| \| \| \| \|基准\|470 \|430 \|360 \|300 \|240 \| \|地价\| \| \| \| \| \| \|变　\|350-590 \|330-530 \|280-440 \|230-370 \|180-300 \| \|　幅\| \| \| \| \| \| 新海地区商业路线基准地价表 \|编号 \|名称 \|起点 \|止点 \|土地级别 \| \|一级 \|700-900 \|300-280 \|490-420 \|>1225 \| \|二级 \|600-690 \|240-270 \|360-410 \|1050-1225 \| \|三级 \|400-590 \|230-240 \|300-350 \|810-1050 \| \|四级 \|300-350 \| \|230-280 \|717-810 \| 以二桥头附近、沿江地带和人民广场三个地段为中心，该地块建起的中高档楼盘陆续上马、多个高档盘今年将开盘或封顶。以沿江版块为例，这里有闽发汉江国际、龙世家等多个在上年就非常热销的高档楼盘，还将出现锦绣江南等占地10万平方米以上的项目。以人民广场为中线，城区所有重要路段都有新项目上马或开工。中高档楼盘占领主流地位后，势必带来房价的增长。（三）投资环境待优化谈起襄樊楼市，都有一个共同感受：襄樊缺乏真正意义上的大盘。中国楼市现在已进入“后大盘时代”。从这个意义上讲，襄樊楼市已远远落后于其他城市。如何推动襄樊楼市的快速发展？吸引外地有实力的房地产公司来襄樊投资是一项有力措施。首先要创造一些有利的条件，优化投资环境，引入国内外有实力的开发企业来襄樊投资开发房地产，使襄樊楼市进一步提档升级。外来的房企在襄樊的发展，必须得到政府的扶持，而襄樊房地产市场还处于向城心集中阶段，主动郊区化居住选择尚未充分显现。若是走郊区品牌开发之路，必须从开发环节的方方面面奠定扎实基础，以开辟新的市场。像环境先行、人文环境的预热等等，这些都需要政府来制定相应的政策。当前，襄樊房地产市场正进入规范调整阶段，诱人的利益与难测的风险在项目开发中结伴同行。在这种情况下，外来房企对投资环境进一步优化的期待是不言而喻的。 2006年八月合肥楼市分析 1. （一）市场介绍 1、盘区域，据统计，2006年8月份推出的楼盘共有将近30来个。总建筑面积20万平方米以上的有14家，总建筑面积在20万平米以下的有14家。本月推盘区域有所变动，以蜀山区、经济开发区、包河区领头，占总的区域近一半以上；瑶海区、政务新区、庐阳其次。 2、观大市，目前的政策比较利好大户型的豪宅，主要体现在以下3方面：1、大户型受限变稀缺，升值潜力大更值珍藏,但因总价过高,实际销售量有限；2、加息对大部分需购大户型或换大房的中产阶层或成功人士而言影响不明显，购房或换房的目的是为了提升居住的水平和素质,但对普通购房者的影响加大,每次加息后银行都会有个还贷的高峰期；3、限制外籍人士置业，令高档豪宅的租赁需求增加，投资豪宅回报有保障。 3、地产的投资群体正在出现两极分化：实力较差的投机者被挤出市场，而投资实力强的投资者仍然留在市场，并由短期投资转向长期投资发展。我们看到短暂的楼市低迷最终被一轮轮的“回暖”所取代。 2. （二）投资分析随着“国六条”对市场供应结构调整力度的加大，特别是90平方米以下必须占总规模70%以上这个强制性规定的实施，合肥新规划建设项目的户型结构将会出现较大的变化，但由于建设周期的惯性作用，据预测，“小户型”为主流要到今年年底甚至明年才会逐步显现。中央的调控思路已经开始转变，即调控走向多元化和微观化。市场为什么会调控，无非是房价涨得太快、市场管理过松和信贷过松。此前中央政府也针对这些问题出台了相应政策，包括土地、经营、舆论引导和监管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各级层面自己去落实。而这一轮调控不同，很明显中央更注重细化和规范化。随着市民消费心理的调整和税收政策的影响，需方市场更加倾向于购买小户型住宅；同时，由于各级政府正在将规划设计条件、销售价位、套型结构等控制性要求作为土地出让前置条件的有关规定逐步落实，合肥商品房的户均面积下半年将大幅下降。 3. （三）以下为八月份地产活动情况 [pic] [pic] [pic] [pic]　纵观看以上表格2006年8月份楼盘就其推出的数量及其举行活动情况来说，与上月持平。8月份楼盘活动分布情况：总计36次（蜀山区9次、包河区8次、经济开发区 7次、政务新区5次、瑶海区4次、庐阳区3次）；开盘9家（蜀山区3家、包河区3家、经济开发区2家、政务新区1家）；预约、认筹、交房、公开放号等有26家（蜀山区5、瑶海区 4、经济开发区5、政务新区4、包河区5、庐阳区3）。从以上数据统计情况来看：本月有所变动，以蜀山区、经济开发区、包河区居多（蜀山区、经济开发区仍处于领头的位置，另包河区此月有所上升，与前两者并处领头位置）；瑶海区、政务新区、庐阳区在其次；高新区本月暂无。开盘数量上，本月跟上月从总体上看持平（上月9家）；房价上以均价3000元以上的占大多数，价格方面的浮动不是很明显。（四）结论月的酷暑渐渐散去，房价的降温也将随着这酷暑的离去而告一段落。多数发展商深信 “调控只是个形式、手段；房价上涨是必然”。所以部分发展商延期竣工、暂缓新项目等手段来避免市场风险；再通过合作开发、收购其他公司、招拍挂、竞标土地等方式来储备土地，这就是为什么土地价格虽高，但仍然“抢手”的原因之一。楼市在6月新政和8月加息后，一路比较淡静。而即将到来的十一黄金周有望打破这种状况，打破观望。发展商在沉静了几个月后，十一黄金周应该会有一个比较大的推货量，新货会不断涌现。如果这些新货的价位适中，市民还是会愿意入市的。一定程度上楼市的市场成交量会出现回暖。下半年房地产市场从一定程度上看，还将是一个不断调整的过程，成交量供应量还会进一步萎缩，直接影响当然是价格上的调整。但是这种调整会是逐步的、渐进的过程，幅度也会是有限的。到9月、10月的传统销售旺季，相信消费者对政策的适应性会有提高，自住需要的观望情绪有可能减少，成交量有望出现一个回暖的过程。从目前的现状来看，合肥的开发商销售压力普通比较大，下半年加上银行还贷与工程款，开发商必须在金9银10这二个月进行大力促销，不然年底的奖金压力会巨大。为此开发商可能会采取一些优惠促销活动，但是指望整体市场价格有一个比较大的下跌仍然是可能性不大。但不可能否认有个别楼盘已经开始有所降价。 2006年青岛市土地市场分析（一）青岛土地供应收紧 2006年，青岛市土地供应从严从紧，制定了《青岛市2006年节约集约利用土地工作方案》坚持“能不用地的不用地，能盘活存量的不用增量，能用劣地的不用好地，能少用地的不多用地”的原则，把节约用地放在首位，重点引进占地少、科技含量高、附加值高的项目，调整和改善用地结构，彻底清理闲置土地，根据不同闲置土地的具体情况，按照国家有关法规采取限期开工、调整项目、调整主体、临时处置、收取闲置费、协议收回、无偿收回、公开出让等办法予以处置。此外，还“控增量、挖存量” ，在节流方面重点抓项目用地指标控制。（二）一季度土地市场经受考验 2006年三月是青岛市土地出让实施招拍挂以来出让密度最高的月份。在27日进行的土地出让中，7宗地块出现3宗流拍，岛城土地市场进入考验期。小型地块占尽优势作为此次土地出让的最小地块，位于市北区上清路16号的1号地块风头出尽。其用途为住宅和商业，规划建筑面积8531平方米，挂牌起始价为2530元／平方米。地块以4000 元／平方米的价格进入到竞价程序，有3家企业参与到竞买队伍中，经过数十轮的竞价最终青岛安信置业开发有限责任公司以4850元／平方米的价格，摘得该地块。位于四方区郑州路1号用途为住宅的6号地块，规划建筑面积为3.8724万平方米，最终被青岛雁山房地产开发有限公司以1460元／平方米获得。然而，虽同为商业和住宅用地，位于四方区郑州路以南、洛阳路以北的5号地块却与 1号地块有着不同“命运”，结果只能待字闺中。这个“大块头”规划面积达12.348万平方米的开发量，对开发商的实力要求较高，而开发压力也不容忽视。非住宅用地出让平稳位于市北区杭州支路1号甲的3号地块，用途为仓储，规划建筑面积2.656万平方米。最终该地块以土地单价900元／平方米的价格被中外运山东有限公司获得。位于李沧区京口路、书院路、古镇路围合街坊，规划用途为商业金融的7号地块，被青岛真好房地产开发有限公司以1925元／平方米的价格获得。另外两宗非住宅用地流拍。它们分别是2号地块，市北区杭州支路1号甲，用途为商业用地和位于四方区长沙路南、德兴路西，用途为汽车交易市场和社会停车场的4号地块。（三）商品住宅地块抢手青岛市根据土地市场化运作模式，从2006年起本市对土地进行了招拍挂出让，1至7月份共有56宗土地通过市场进行了土地出让，其中的用于建设商品房的地块有十几宗。这些土地进行出让后由开发商按照有关规定进行房地产项目的开发运作。以下是青岛市国土资源与房屋管理局公布的“白皮书”中，2006年1至7月份市内四区用于建商品房的土地出让情况： [pic] 2006年济南市土地市场分析（一）、逐渐走向规范济南二季度土地市场活跃，土地供应量较大，挂牌出让成为主要出让方式，总共公告 15宗土地，公告土地面积2122.792亩。成交土地10宗，成交土地面积1913.22亩，成交金额为18.85亿元。济南的土地市场一直处于不规范的状态，历史遗留性土地较多，但随着土地市场化进程的加快以及国家的宏观调控下，济南土地市场正进一步完善。 4月份济南市公告土地9宗，占二季度总供应宗数的60%，土地供应面积达113.85万平方米，占二季度土地供应面积的80.5%。5月份仅有1宗土地公告，土地供应面积为11.08 万平方米。6月份土地有5宗土地进行了公告，土地供应面积约为16.59万平方米，占二季度土地供应量的11.7%。　　从区域上看，历下区和历城区分别有5宗和4宗在二季度进行了公告，占据总供应量的绝大多数，其中历城区的土地供应规模较大。其次为槐荫区，有3宗土地进行了公告。高新区、天桥区和市中区分别有1宗土地进行了公告。槐荫区、高新区、天桥区、市中区，土地供应量所占二季度的比例总计不到10%，供应量较少。土地来源以旧城改造和新城建设结合供应。　　二季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行公告，招标和拍卖的形式没有出现。二季度公告的用地性质主要包括：公共设施用地、住宅、配套公建及非配套公建、纯居住住宅、工业及仓储用地。其中住宅、配套公建及非配套公建供应量高达57.7万平方米，公共设施用地及工业仓储用地也超过20万平方米。除槐荫区有0.3万平方米的公共设施用地供应之外，其余区域主要用地性质为住宅、配套公建及非配套公建及纯居住用地。住宅、配套公建及非配套公建用地天桥区土地供应约为61.5万平方米，历下区约86.4 万平方米。从区域来看，住宅、配套公建及非配套公建用地属于各个区域的供应主要用地性质，房地产开发仍以住宅开发为主。　　　　从出让宗数来看，其中，以住宅、配套公建及非配套公建及住宅用地为主，所占比例分别为40%和33.3%。公共设施用地（商业）以及工业仓储用地在数量上较少，所占比例各为13.3%。　　　　从出让面积来看，住宅、配套公建及非配套公建土地供应量也是占绝大多数，约73.7万平方米，比例高达52.1%。　　　　（二）、土地成交强度大，以小地块为主二季度土地成交主要集中在5月份，土地成交高达9宗，平均每宗成交面积为13万平方米，4月份无土地成交但公告土地较多，使得5月份土地成交较多。　　该季度公开挂牌出让的土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在10万平方米以下的土地占到出让总量（数量）的70%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。 [pic] 　成交土地技术指标　　　　二季度成交土地的容积率主要集中在1.5- 2.0之间，所占比例为45%，容积率2.0以上的比例为33%，而低于1.5的容积率低密度住宅用地较少。从而可以看出，成交土地用地强度较大，建筑形式以小高层、高层为主。　　二季度成交总价18.85亿元，整体土地单价为98.5万元/亩，平均楼面地价为1080.3 元/平方米（不包括工业用地），其中价格最高的当属历下区和平路地块，出现了414万元/亩的天价。　　　　二季度居住用地成交1262.72亩，根据位置不同，价格在666.6- 414.5万元/亩之间，本季度居住用地最低成交价出现在历城区一宗规模较大的地块上，而最高价是位于历下区绝版地段的和平路地块。位于槐荫区的一宗公共设施用地（商业）成交单价也高达333万元/亩，与惯例相符，工业用地成交价最低。 [pic] 　　　　二季度成交的土地当中以居住用地为主，成交居住用地及其配套公建7宗，土地面积约84.18万平方米，达到78.25%，其次为工业用地，成交2宗约23.1万平方米。公共设施商业用地仅有1宗成交，约0.3万平方米。　　从中标企业来看，本地中小开发企业占市场主导，外来有实力的开发商较少，主要是受土地供应规模影响，多以中小地块向市场供应所致。外地企业，主要选择规模性较大的地块，规模性地块有利于形成规模效应和品牌效应。　　 2006年威海市土地市场分析（一）地价涨幅全省最高根据国家统计局山东调查总队发布的消息，今年上半年，山东省１７市中，威海地价涨幅最高，达２２．０％。今年1月，市国土资源局对位于市区海滨路东、渔港路北(原水产酒家)一宗5.43亩的商业、居住、办公用地进行挂牌出让，共有3家单位参加竞买，经过252轮次的激烈竞争，最终一家置业公司以每亩611万元的价格竞得了该宗土地，创下了市区土地历史最高价。自2001年威海市实行经营性土地招标拍卖挂牌出让制度以来，土地的资产价值得到充分显现，土地资源的市场化配置程度不断提高，土地市场逐步走上了制度化、规范化轨道。2005年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元。其中招标拍卖挂牌出让土地129宗，实现政府土地纯收益9.5亿元，占政府土地总收益的比例由2001年的15.8%提高到58.3%。　（二）、闲置土地被处置　　今年6月，在国家《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，一项重要的调控措施就是“土地闲置2年将被收回使用权”，这条新政对威海市房地产开发企业带来一定冲击。威海市地域面积有限、外来炒作土地的投机商不多，尤其是近几年房价日趋看涨的局势，使得不少开发商得到土地后，只要具备开发条件，就立即着手开发，因此危害是闲置土地不多，仅占一定存量。威海市的闲置土地主要集中在工业用地和住宅用地方面。在工业用地上，有些开发企业用少批多或批而未建，结果造成土地闲置。在住宅用地方面，有些开发商不具备开发条件，如水、电、暖、交通等配套设施不具备，结果未能开发。或者，有的开发商认为目前的房价不合适，预测房价有继续看涨的趋势，所以暂时不开发，造成了土地闲置。　　尽管根据以往国家出台的政策，对闲置两年的土地要收回使用权，从2004年开始危害市政府就下发过依法处置闲置土地的通知，但由于种种原因一直收效甚微。“收回闲置土地”的新政加强了对开发用地的监管，在给房地产开发企业带来一定压力。　　 2006年烟台市土地市场分析（一）、塑造“大”开发区烟台经济开发区处于环渤海经济圈的中心地带，是中国首批国家级开发区之一，规划面积36平方公里，1984年10月经中国政府批准，1985年3月奠基建设。开发区以十分优越的地理位置成为进入中国市场和东北亚市场的最佳通道，具有面向亚太地区的广阔地缘优势。开发区内环境非常具有优越性，区内绿树成荫，道路纵横交错，到处布满时尚、现代的建筑群，各种商业配套设施遍布各个角落。目前，一个规划面积为220.7平方公里，基本建成区26平方公里，人口近20万的经济新区赫然而立在渤海之滨。目前烟台开发商拿地越趋理性，看好烟台房地产市场前景。由于去年烟台市政府将烟台城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市，以及我国与外部世界“对接” 的前沿城市，因此吸引了不少外地开发商，如天鸿、阳光100、海信、万科等地产大鄂的关注。 2006年烟台土地摘牌情况统计-1号 \|出让序号 \|项目名 \|出让面 \|建筑面积\|用地性质\|位置 \|备注 \|摘牌单位\| \| \|称 \|积 \| \| \| \| \| \| \|[2006]1号\|胜利小 \|214467 \|820000 \|住宅、商\|东至胜利路， \|4亿元 \|深圳卓越\| \| \|区项目 \| \| \|业、办公\|西至西南河路 \| \|日樱花园\| \| \| \| \| \| \|，南至建昌南 \| \| \| \| \| \| \| \| \|街,北至南大街\| \| \| \|[2006]2号\|体育场 \|99043 \|185000 \|住宅、商\|南通路以东， \|1.5亿元\|烟台中澳\| \| \|区域改 \| \| \|业、办公\|环山路以北， \| \|广场置业\| \| \|造 \| \| \| \|体育场以西， \| \| \| \| \| \| \| \| \|建昌南街以南 \| \| \| \|[2006]3号\|三滩小 \|450604 \|694071 \|住宅、商\|滨海路以西,刘\|3.1亿元\|三岳置业\| \| \|区旧村 \| \| \|服 \|家滩、于家滩 \| \| \| \| \|改造 \| \| \| \|、孙家滩区域 \| \| \| \| \| \| \| \| \|内 \| \| \| \|[2006]4号\|滨州医 \|56984 \|121839 \|商业、服\|东至规划路,南\| \| \| \| \|学院烟 \| \| \|务业 \|至孔家滩用地,\| \| \| \| \|台校区 \| \| \| \|西至刘家滩用 \| \| \| \| \|东侧宗 \| \| \| \|地,北至军事管\| \| \| \| \|地 \| \| \| \|制区、刘家滩 \| \| \| \| \| \| \| \| \|用地 \| \| \| \|[2006]5号\|远陵夼 \|310428 \|384300 \|住宅、商\|山海路以东， \|1.5亿元\|山海花园\| \| \| \| \| \|服 \|远陵夼村界内 \| \|置业 \| \|[2006]6号\|卧龙初 \|598800 \|552700 \|住宅、商\|北至卧龙初家 \|1.5亿元\|天安置业\| \| \|家、夏 \| \| \|服 \|、夏家用地， \| \| \| \| \|家旧村 \| \| \| \|南至规划路， \| \| \| \| \|改造宗 \| \| \| \|西至二职专， \| \| \| \| \|地 \| \| \| \|东至水库范围 \| \| \| \|[2006]7号\|原芝罘 \|4980 \|12500 \|住宅、商\|市府街以南、 \|0.16亿 \|流拍 \| \| \|区法院 \| \| \|业、办公\|向善街以东、 \|元 \| \| \| \| \| \| \| \|平安街以西、 \| \| \| \| \| \| \| \| \|南至用地边界 \| \| \| \|[2006]8号\|海港路D\|26425 \|169767 \|住宅、商\|光国巷以西， \|1.7亿元\|阳光100 \| \| \|区宗地 \| \| \|业、办公\|西莱巷以东， \| \| \| \| \| \| \| \| \|北马路以南， \| \| \| \| \| \| \| \| \|北大西街以北 \| \| \| （二）、地价平稳上涨今年房地产开发实际完成投资市内五区要远大于县市。其中芝罘区完成投资最大，主要原因是自今年初到六月末，芝罘区土地出让面积较大，土地购置费高（2006年初至今中心区共有12块土地出让，可建面积为208万平方米，交易起始价为8.9亿元），实际完成投资增长至14.1亿元，同比增长率为19.49%。　　今年上半年我市房地产开发保持持续增长态势，在建项目投资力度加大，开发商投资热情不减。另外土地购置费较之以前有所提高，土地购置费的增长对我市房地产投资起到一定的拉动作用。小地块一直是烟台土地的“抢手货”，中小型开发商都用小项目做探路石，但是，虽然面积小，总价低，却由于抢手而使土地价格的标高被一次次改写。（三）、滨海地块价位极高自2005年3月份以来，针对房价过快上涨，房产市场出现不健康因素，国家出台了一系列调控政策，包括取消房贷利率优惠，国务院“国八条”、“新八条”以及七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等。这些政策的出台，使随后几个月里全国各大城市房价的普遍下跌，特别是上海，房价跌幅一度超过三成。但是，2005年10月，作为烟台为数不多的临海住宅地块之一的芝罘岛西海岸，其竞买起始价就达3亿元。地价如此之高的原因，主要是芝罘岛西海岸非常宜居，历史上曾是秦始皇帝三次巡游过的地方。从地段上，相比东郊和开发区在某些方面更具有优势，距离市区仅10分钟车程，在烟台大规划中成为最具升值潜力的区域；而丰富的海景资源也将成为这个地块的最大优势之一；而且在价格上，尽管该地块总价高达3亿元，但实际楼面地价仅为1167元/建筑平米，较低的土地价格使该地块开发前景更为乐观。（四）、再次实行土地出让今年3月，烟台首批7宗国有土地使用权出让，成交总额达9.6亿元，实现政府收益5.4亿元。根据规划，涉及的土地中，胜利路以西一带将崛起高档居住小区，西南河体育场将改造成高档次体育场，海港路区域将建设成为烟台最大的商业中心。　　在此次国有土地使用权出让中，东至胜利路、西至西南河路、南至建昌南街，北至南大街的胜利小区项目宗地位于市中心显要位置，根据相关规划，该区片将建成现代化的高档居住小区，区域内的居民实行就地安置，脏、乱、差的局面将在几年后得到彻底改观。同时，体育场区域将改造成一个高档次的体育场所，可承接大型体育赛事。　海港路D区在使用权出让后，将与前期已出让的海港路B区及海港路C区共同规划设计，建设成为烟台最大的商业中心。根据市国土局发布的“国有土地使用权出让公告补充说明 ”，海港路和北马路将分别设置一个过街地下通道，通道由政府投资建设，与该区域开发建设同步实施。　　此外，滨州医学院烟台校区东侧宗地即莱山三滩一带将矗立起一片高档建筑群，与正在开发的南山世纪城遥相呼应，形成新的城市生活圈。塔山隧道南侧的远陵夼居住小区及卧龙园区内的初家、夏家旧村改造项目，也将同时开发。 2006年镇江市土地市场分析（一）、投资环境分析　　镇江位于江苏省南部,地处上海经济圈和南京都市圈的交汇处，沪宁高速公路、沪宁铁路和正在规划建设的京沪高速铁路横贯东西，连接华北腹地的润扬大桥已经通车。铁、公、水、空立体交通优势明显，为镇江依托大上海，接轨大上海创造了极佳的区位条件。镇江综合地价、建筑成本和劳动力成本均低于长三角其他城市。　　江苏省已经作出了沿江大开发的重大决策，沿江大开发热潮正在形成。镇江拥有259.3公里的长江岸线，是长江第三大港和中国主要枢纽港之一,全市已形成化工、造纸、建材等支柱产业，并形成路面机械、特种船舶、工程电器和汽车零部件等六大制造业基地和新型电子元器件、高性能复合材料、精细化工等...... 　　近几年, 镇江市房地产市场发展迅速，市区房地产市场一直处于住宅建设和销售持续两旺的状态 , 开发投资额、住宅建设面积逐年持续上升。2004年市区开发投资完成42.2亿元，新开工面积145.9万平方米 , 竣工面积97.5万平方米, 分别是2000年的5.93倍、2.56倍和1.60倍。销售面积不断上升，2004年住宅销售面积78 .9万平方米,是2000年的1.58倍。2005年市区住宅销售面积达到110.47万平方米 ,同比增幅达40%。镇江市区共有开发企业100多家,其中外来投资企业近40家，外来投资规模占市区总投资额的50％以上。　　计量单位：万元，万平方米 \|时　　间 \|2004年 \|2005年 \| \|　统计范围 \|市区 \|市区 \|增长率％ \| \|　房地产完成投资 \|422299 \|467883 \|10.79 \| \|　1、房屋施工面积合计 \|321 \|408.46 \|27.25 \| \|　　其中：住宅 \|271.7 \|346.2 \|27.42 \| \|　　其中：新开工 \|146 \|109.95 \|-24.69 \| \|　2、房屋竣工面积 \|122.5 \|166.62 \|36.02 \| \|　　其中：住宅 \|97.5 \|155.41 \|59.39 \| \|　3、商品房销售面积 \|92.7 \|121.93 \|31.53 \| \|　　其中：住宅 \|78.9 \|110.47 \|40.01 \| \|　4、商品房销售额 \|170116 \|257687 \|51.48 \| \|　　其中：住宅 \|132600 \|238357 \|79.76 \| 　　镇江市区城镇居民户均建筑面积73.4平方米。人均住房建筑面积26.9平方米,住宅成套率63.8％。市区平均房价3000- 3500元／㎡。镇江商品房空置率一直保持在很小的幅度内，2004年住宅商品房空置率为 2.9％；2005年为3.6％，其中，空置一年以上不足1％。今年4月，由镇江市人民政府主办的土地出让推介会在杭州黄龙饭店召开，一场3100 多亩的推介会竟吸引了包括浙江在内的近百家房产企业的眼光，金都集团、绿城集团、新湖集团、南都房产、华立房产、杭州坤和房产等近百家开发企业均前去探营。该次推介的16块土地总计3105.9亩，地块规模大小适中，既适合短线投资的尝试，也适合长期开发的战略，项目升值潜力较大。会上，镇江市国土资源局与南京建科、镇江钱塘、福州中望等意向投资单位签订了“购地协议”。镇江下辖的句容国土资源局也在会上和浙江广和投资公司签订了“购地协议”。而在上海国际贵都大饭店隆重召开的推介会上，也吸引了上海复地、上海绿地、新黄浦集团、上海景瑞、上海招商置业等近120多家开发企业前来。（二）、2006年镇江土地交易情况第四期挂牌出让实时报价表（截至2006年9月22日 11：15） \|地 \|地块座落 \|土地面积 \|土地用途 \|起步价 \|加价幅度\|当前报价（\| \|块 \| \|（平方米/亩）\| \|（万元） \|（万元）\|万元） \| \|号 \| \| \| \| \| \| \| \|4--\|江南世家北、谷阳路\|8000/12.0 \|商住组团用地\|1100 \|20 \|1120 \| \|1 \|西1号地 \| \| \| \| \| \| \|4--\|江南世家北、谷阳路\|49804/74.71 \|住宅用地 \|6500 \|100 \|6600　 \| \|2 \|西2号地 \| \| \| \| \| \| \|4--\|谷阳路东侧、市民广\|77867/116.8 \|商住组团用地\|11700 \|200 \|11900　 \| \|3 \|场西北侧1号地 \| \| \| \| \| \| \|4--\|大港新区快鹿产业港\|15626/23.44 \|五星级酒店、\|2000 \|50 \|2050　 \| \|4 \|配套项目4号地 \| \|酒店式公寓 \| \| \| \| \|4--\|大港新区快鹿产业港\|42314/63.47 \|加油站 \|3100 \|100 \|3200　 \| \|5 \|配套项目5号地 \| \| \| \| \| \| \|4--\|赵声路东侧2号 \|60756/91.13 \|商住组团用地\|3900 \|100 \|4000　 \| \|6 \| \| \| \| \| \| \| \|4--\|赵声路东银山公园北\|25397/38.1 \|商住小区用地\|1550 \|50 \|1600 \| \|7 \| \| \| \| \| \| \| 第五期挂牌出让实时报价表 (截至2006年9月28日 14：50） \| \|地块座落 \|土地面积 \|土地用途 \|起步价 \|加价幅度\|最新报\| \| \| \|（平方米/亩）\| \|（万元） \|（万元）\|价 \| \| \| \| \| \| \| \|（万元\| \| \| \| \| \| \| \|） \| \|5\|南徐新城安置房 \|106462/159.69\|商住小区用地\|4300 \|100 \|4600 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1\| \| \| \| \| \| \| \|5\|禹山北路安置房 \|31515/47.27 \|商住用地 \|1500　 \|50　 \|1550　\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2\| \| \| \| \| \| \| \|5\|宗泽路南、京岘山东\|27373/41.06 \|商住用地 \|1200 \|50 \|1250 \| \| \|2号 \| \| \| \| \| \| \|3\| \| \| \| \| \| \| 第六期挂牌出让实时报价表 \|地块号 \|地块座落 \|起步价 \|最新报价 \| \| \| \|（万元） \|（万元） \| \|6－1 \|21 世纪乐园国防园 \|300 \|310 \| \|6－2 \|宗泽路原禹山宾馆 \|1800 \|1850 \| \|6－3 \|学府路南、教顶山路东\|400 \|　 \| \|6－4 \|学府路北、老山路 \|700　 \|　 \| \|6－5 \|中山北路西车站路北 \|2000 \|2050 \| 2006年苏州市土地市场分析（一）、土地供应充足，商业地产异军突起 05年苏州房地产市场市场低迷，今年苏州政府坚决推出了05年的积压地块，06年初举行了一次大规模的土地出让，完成了全年供地计划。一直以来，苏州房地产市场都存在一个奇怪的现象——住宅市场红红火火，商业市场暗淡无光。这次土地盛宴让开发商看到苏州商业市场崛起的曙光。此次土地出让中，共有31 块大小商业（或含有商业）用地，这是历年土地出让中，商业用地最多、最广的一次，大大推动了苏州商业整体市场的发展，打破了住宅市场一手遮天的局面。 (二)、06.4.26园区国土房产局国有土地使用权出让分析 4月26日2006年举行的苏州工业园区国有土地使用权挂牌出让共推出五宗地块，总占地面积293523.6平方米，起拍总价82000万元，成交总价112000万元，其中备受瞩目的两宗商业地块01、02号地成交楼面均价为2635.72元/平方米，属于湖西的稀缺土地，与其他三宗住宅用地形成了强烈的产品差异，平均涨幅达92.42％。园区经过10年的发展，目前湖西形成了成熟的住宅区，自然环境、社会环境优越，交通顺畅便利,有望补充湖西商业发展不均衡的现状，因此受到追捧，现场竞争相当激烈。 03号挂牌地块位于苏胜路南、南施街东，容积率1.2，与04、05号地块临近，相比吸引力不如04、05号地，最后以33500万元做为起始价格进入了密封报价阶段，被中新置地以34100万元获取。 04号地块位于琼姬路南、南施街东、斜塘河北，属于低密度住宅用地，成交价为3.4 6亿元，涨幅为35.68％，与近几年同类型土地相比该成交价格属于正常范围。 05号地块位于湖东琼姬路南、南施街西、斜塘河北，南面是绿化和河流，拥有一定景观优势、而且处于伊顿小镇、南山•巴黎印象的组团内，可以坐享其先期开发带来的湖东高档低密度区域的成果。经过38轮的举拍，最终被上海万科以成交价1.26亿元购得，涨幅达77.46％，相比03、04号地块涨幅相差很大。一方面说明该宗地块普遍被看好，另外也显示了万科的实力和进入苏州市场的决心。（三）、2006.5.31市国有土地使用权拍卖 5月31日上午，2006年苏州市国土资源局国有土地使用权拍卖出让，共推出地块16宗，其中、进入正常拍卖程序的有11宗地块，总占地面积1086832.6平方米，总建筑面积: 1048484.798平方米，起拍总价177403万元，成交总价252043万元，成交楼面均价3882 .88元/平米，涨幅为42.07％。此次拍卖的11宗地块分别位于沧浪区、金阊区、园区、吴中区、相城区，吸引了来自苏州本地及外地的众多开发商或个人参与竞拍。其中备受瞩目的位于太湖旅游度假区的“叶山岛”（苏地2006－B－13）地块被张卉个人以2.8亿人民币竞得。本次出让是苏州工业园区06年第二次挂牌出让，地块均位于金鸡湖东，共三宗地块，总占地面积249927.8平方米，总建筑面积460722.636平方米。（如下图所示）本次拍卖的地块按照B1、B2、B5、B6、B7、B8、B14、B16、B13、B15的顺序进行。其中有6宗地块位于古城区，2宗地块位于吴中区，高新区、园区、相城区各有1宗地块。在拍卖的16宗地块中，B3、B9、B10、B11、B12号地块由于报名竞价单位不足3家而转为挂牌出让，B6号地块因报名单位无人竞价，被政府收回。所以本次土地出让共出让地块10 宗，其中B7号地块（商业和仓储用地）竞争最为激烈，举牌次数达67次，最后被“苏州领先房地产有限公司”以2.62亿元竞得。本次拍卖会的“地王”B12号地块经过47轮的竞拍，被吴中地产集团以5.42亿元一举竞得。备受瞩目的位于太湖旅游度假区的“叶山岛”（苏地2006－B－13）地块被张卉个人以2.8亿人民币竞得。开发商更愿意在已有项目的周边区域继续拿地，如：“苏州鼎新房地产”、 “苏州领先房地产有限公司” 、“苏州中惠房地产有限公司”在本次拍卖会上竞得地块的周边区域内都已有开发项目或者土地储备。采取这样的战略，开发商一方面可以坐享前期开发的成果，前期积累的资源和优势继续得到发挥；另一方面，可以规避其他竞争者的竞争，降低风险，因此该类地块的竞争相对激烈。本次推出的16地块中有5宗地块因报名单位未能符合拍卖规定，因而转为挂牌。该5宗地块中只有1宗属于住宅用地，其余4宗地块均属于商业用地，在4宗商业用地中有3宗位于木渎，1宗位于相城区。从历次的拍卖情况来看，都是以吴中区以及外围地区为主，木渎地区的商业地块的体量已经很大，未来几年内这些区域的土地供应量在以往的基础上进一步增加，市场竞争将会越来越激烈。与05、06年市区历次土地出让的对比： 2006年无锡市土地市场分析（一）、土地出让速度过快无锡市是我国重要的经济中心城市和重点旅游城市, 所辖江阴、锡山、宜兴三市（县）都排在中国综合实力百强县前列。无锡在区域位置上也是长三角的几何中心，更在上海强辐射范围之内，区位优势特别明显，城市发展与上海的相关度极高，有可能成为“小上海”引擎。全市土地总面积4908平方公里。全市有未利用土地4933.33公顷（7.40万亩），其中可供开发利用的有3220公顷（4.83万亩），建设用地180公顷（0.27万亩）, 市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏,内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。从2003年开始，无锡步入了大量供地的轨道。据当时规划，无锡2003年供地目标即为：“年内市区土地出让金40亿～50亿元，政府土地收益25亿～30亿元”。 2004年，无锡市成功出让国有土地权6个批次、总面积达827.82万平方米的67幅土地，土地合同出让金总额首次突破百亿元大关，达到112.28亿元。 2005年10月10日，无锡土地出让史上空前的两幅重量级地块——蠡湖新城二号地块和太湖新城一号地块，分别以32亿元和25亿元成功出让，掀起了无锡土地出让的第二次高潮。此时，无锡已有公开出让土地共10277.16亩，接近2004年全年的12411亩，出让总金额 124.86721亿元，已超过2004年全年的112.28亿元。 2006年无锡市区计划土地出让606万平米，实现合同出让金总额超100亿元，收益50亿元。市本级上缴财政土地收益30亿元，其中用于政府投资城市基础设施建设的土地收益 15亿元；安排工业布局调整的专项用地指标1000亩；筹措用于收购工业布局调整单位资金10亿元。但2006年无锡市首批土地拍卖冷清收场，本次拍卖的16幅地块总面积95万平方米，底价为15.41亿元，用地性质以商业、居住为主。4幅地块总共吸引了8家开发商前来竞拍，其中3幅地块仅进行了一次竞价就结束，其余12块因无竞买者而直接受让。最终16幅地块以15.45亿元成交，高出底价415万元，涨幅0.26%，这也是近年来最低的涨幅。受到国家宏观政策的影响，房地产开发商正面临洗牌，土地拍卖时表现出的理性也很正常。在无锡第二批国有土地使用权挂牌出让会上，挂牌出让的土地共11幅地块，其中6幅地块因没有竞买者摘牌而被受让单位直接获得。参加竞拍的5幅地块均位于市区，总面积超过12万平方米，拍卖总价超过了5亿元。　　（二）、开发商圈地疯狂　　利润空间无疑是开发商拿地的出发点。这导致了近年来出现在无锡的三波供地高潮。　　　　2004年9月复地以2.84亿元获得无锡市惠山新区4块土地的土地使用权后，再次扩充了其在无锡的“势力范围”。2005年3月，复地又成功以人民币7079万元竞得无锡住宅用地 63775.7平方米，将在该地块上兴建一个总建筑面积约40万平方米的大规模住宅社区，项目总投资约人民币10亿元。　　2005年3月，顺驰中国以项目公司股权收购的方式取得了位于无锡惠山新城总用地面积1700亩的地块，不到3个月后，绿地集团即出资8.3亿元，取得其中760亩土地的开发权。　　事实上，走在复地、绿地之前进军无锡的国内实力开发商早有人在，2004年3月25日，万科以19.4813亿元获得无锡滨湖新城2号地块的1443.17亩土地。同日，顺驰以13.74 亿元拿下滨湖新城3号地块，土地面积1100.83亩。　　　（三）、土地消化存在隐忧虽然大量供地，但在接下来很长时间里，土地消化的隐忧不可避免。　　在无锡经济发展房地产“引擎”新阶段，同质化的大量商品房供应可能需要较长时间才能被市场消化，市中心部分楼盘的单价高达七八千元，而多数新城的交通等配套还不齐全。这些规划中的居住新区建设成熟多数要在5年之后。　　开发商在二线城市拿地，往往仅作储备之用，开发周期远不如一线城市有优势。在无锡的几个新区，多数市场表现理想的楼盘销售率也不过略高于50%，其中包括万科、复地等外地优秀开发商开发的楼盘。　　一个明显的悖论是：像无锡这样的二线城市由于自住比例高，城市发展潜力大，土地成本低，受到外地开发商青睐；而同时，缺少足够的投资需求和城市规模限制，巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题。　 2006年宁波市土地市场分析尽管有涨幅三年排名全国第一的资本，宁波的房地产发展并不如人们想象中那么蓬勃，土地供给日趋短缺，导致开发量严重不足。作为占浙江经济总量20％的副省级城市，宁波市的城市化率并不高，在全国乡镇最多的浙江，宁波的建制镇数量排全省第二，城市化的进程使农民从土地上解放出来，并促进了房地产的发展。然而，尽管有着需求的支持，宁波在2004年的新开工面积却仅为283.2万平方米，每年能够开发的土地，还不足以满足原有开发商的需求，而外地企业想要介入宁波市场的可能性更小。巨大的落差中，反映了在土地供应上不可调和的矛盾。宁波是个经济发达的城市，市民住房需求旺盛是市场持续发展的主要原因，然而土地的稀缺已经与之构成了极大的反差。土地是房地产市场发展的根本所在，他主宰了开发商的意志，乃至最后市场产品的结构。 2005年宁波全市办理国有土地使用权转让1.75万宗、面积1.29万亩、成交额69.5亿元，其中住宅用地1.02万宗、面积2435亩、成交额17.23亿元，分别占65%、19%、24.8%；商服用地3960宗、面积1470亩、成交额35.3亿元；工矿仓储用地1331宗、面积8715亩、成交额16.26亿元。同年，宁波市区招标、拍卖、挂牌出让17块土地，共120公顷，平均楼面地价为1608 元/平方米，出让土地的平均容积率达到1.70，较上年平均容积率1.53提高了11.70%，宁波市还出台了有关用地的“新政”，按照“新政”，以后住宅建设用地的绿化率最高不能超过30%，近70%的地块限高达到或超过40米，土地市场呈现三个特点，即节约集约用地明显，江北和东部新城开发加快，地块品质有所提升。在出让的地块中，江北区和东部新城区域的地块面积较大，分别占市本级(包括海曙、江东、江北)土地出让的8.30%和16.60%，其中有标志性意义的江北区宁动地块面积达到9.84公顷，日湖旁边的包家漕3＃地块面积为5.32公顷，东部新城区域的会展区地块面积为19.84公顷。这些地块的推出也反映了东部新城建设和新江北的开发正在由图纸变成现实。今年，“国六条”和国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台之后，宁波市加大了对 “库存”土地的处置力度，增加了商品房供应量。 2006年南京市土地市场分析（一）、土地充足，空间分布不均衡目前南京有存量土地2961公顷，相当于29.6亿平方公里，其中住宅用地达2511公顷，非住宅用地450公顷。在总量当中，江南八区存量的房地产开发用地达到841公顷，其中住宅用地是688公顷。新三区目前的存量土地使2120公顷，其中住宅是1283公顷，非住宅 297公顷。要消化这些存量的压力比较大，需要的时间也比较长。但从目前年度土地供应量看，江南八区基本上每年的年度土地供应量在200到400公顷之间，江宁、浦口、六合新三区变化比较大，用于住宅建设的土地供应2000年是56公顷，01年221公顷，02年956公顷，03年1631公顷，04年112公顷，05年224公顷，供应量不均衡。05年实际成交的613．1公顷出让土地中，住宅用地468．9公顷，非住宅用地144． 2公顷，分别占76．5％和23．5％。从区域来看，江宁区出让面积225．4公顷，占总出让面积的36．8％；城南97．1公顷，占15．9％；仙西83．5公顷，占13．6％。根据对近几年南京房地产市场的对比分析，商品房新开工面积、商品房屋销售面积(完成产权登记面积)、土地开发面积，在2003年、2004年快速增长后，到2005年增幅已回落。2003年、2 004年、2005年商品房屋合同销售面积分别为738万平方米、808万平方米、630万平方米。有关数据表明，前几年南京房地产市场供需比始终在0．6至0．8之间变动，供需矛盾比较突出。在价格水平上，03年之前全市土地价格每年都有上涨，进入04年以后地价上涨逐渐变缓，去年地价水平和04年相比没有大的涨幅，局部地区还有所回落。（二）、06年土地出让适度从紧,市场回暖今年南京政府加大了老城土地的供应，保证普通商品房的土地供应，严格控制高档商品房的开发，计划公开出让650公顷，土地供应总量和05年供应持平，在空间分布上江南八区计划供应的土地总量是430公顷，住宅是344公顷，进一步压缩了对新三区的土地供应。 2006年1月至6月，南京新“地王”无论是占地规模上，还是成交金额上，都呈现出回暖的趋势。今年3月推出的玄武区锁金村9号地块，其实是去年的一幅流标地块，相同的状况和价格，却此一时、彼一时。南京长发房产经过36轮次竞拍，才以6450万元的高价将其收入囊中，楼面地价，达到6359元耳方米。据悉，这块地一街之隔的新世界花园已卖到1200 0元/平方米，且势头很好 4月6日，南京市土地市场因北方光电地块的出现，出现久违的激烈竞争场面，秦淮区北方光电地块历经124轮叫价才尘埃落定，14．95亿的成交价超出起始价6亿多，从而创下了南京土地市场建立以来的最高纪录。香港企业“丰平国际”将其收入囊中。成交单位地价14589元／平方米，理所当然地成为今年南京总价和单价最高的“地王”。在“国六条”刚刚出台的第二天，本地的栖霞建设，还有来自外地的北京首都机场置业、深圳金地、中冶置业就在南京市国土资源局的会议室里角逐韦陀巷地块。经过72轮举牌，中冶置业报出12．9亿元高价，拿下地块。同时韦陀巷也以6905元／平方米的最高价当选楼面地价之最。此外，人居森林当选面积“地王”，南京青龙山生态园林开发有限公司、江苏阳光紫金投资有限公司联合以底价3．5亿拿下该地块。作为人居森林试点工程的首幅出让地块，规划齐全，未来建成一个配套相对完善的旅游度假胜地，并极有可能开发部分森林别墅。虽然土地市场已经进入平稳运行阶段，但今年，南京市国土资源局一改过去坐在家里 “卖”地的状况，变为主动出击，到外地招商，旨在吸引一批有实力的开发商进驻南京，加速市场洗牌。 2006年孝感市土地市场分析成功拍卖最大一宗土地今年9月22日，孝感市通过公开招标、拍卖方式转让了城区162.67亩的最大一宗国有土地，总价值也最昂贵。当天共有4家企业参与竞拍，每亩土地从25万元价格起拍，经过34个回合的激烈争夺，民营企业湖北乾坤房地产公司最终以7564万元的价格成交。通过拍卖方式转让国土，让民营企业参与城市基础设施建设，是孝感市加快城建、主动融入武汉城市圈的一大举措。今年10月，孝感市孝南区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告，孝南区陡岗镇3 00平米住宅用地挂牌，主要情况如下：编号 \|土地位置 \|土地面积(㎡) \|土地用途 \|规划指标要求 \|出让年限 (年) \|竞买保证金 \|竞买起始价 \|增加幅度 \| \| \| \| \| \|容积率 \|建筑密度 \|建筑限高 \|建筑层数 \| \| \| \| \| \|孝南G(2006) 005 \|陡岗镇府前街 \|300.36 \|住宅（兼少量商业） \|4.94 \|82% \|≤20m \|6 \|70 \|5万 \|33万 \|0.5 万/次 \| \| 2006年长沙市土地市场分析（一）、长沙：土地市场形成　　 1992年4月27日，浏阳市敲响了土地使用权拍卖第一槌，也拉开了全省土地使用制度改革的序幕。此后长沙市根据土地市场的实际情况，在1992年、1996年、2002年和2003 年，先后4次集中开展了土地市场清理整顿工作，对全市各开发区(园区)、非法圈占集体土地、土地批租、土地市场管理情况、各类闲置土地以及土地交易中的违法违纪行为进行了全方位的清理。为了进一步整顿土地市场，今后，长沙市将暂停新征集体土地用于商业、旅游，娱乐、商品住宅等各类经营性用地。上述四类经营性用地通过组织存量土地招标拍卖挂牌出让供给。长沙市政府认为，由于经济适用房用地过量在一定程度上冲击了商品住房市场，干扰了长沙市房地产市场的正常发展，政府已采取措施严控经济适用房用地的审批。允许原批经济适用房用地部分通过招标拍卖挂牌出让转为商品住宅或综合开发用地。　　　（二）、正视市场忧患目前，长沙市建设用地增加，存量土地较多，但产业用地布局不合理，土地产出率低，土地资源区位效益不能充分发挥。由于建设用地供应总量过大，产生了一系列严重问题：是造成土地闲置，土地供应主体错位，政府垄断土地一级市场与宏观调控土地市场乏力，加大政府土地储备与房地产金融资产风险。近年来土地供应量偏大，产业与用地布局不合理。根据西方国家的经验，城市建设用地中工业用地占25％～30％，居住、商业用地占50％～60％为合理，而长沙市中心区住宅开发量过大，一些中小型低产低效高耗的企业没有完全搬出，造成土地资源区位效益未充分发挥；新增用地中，工业项目用地仅占14％。土地产出率不高将直接影响长沙市的可持续发展战略。（三）、二季度观望气氛严重，目前市场回暖　今年第二季度，由于宏观调控的后续走势及地方细则尚不明确，新政对土地供应进行了更加严格的规范，闲置土地的处理更加严厉，开发商拿地谨慎，观望气氛浓重，在7月份的土地挂牌出让拍卖活动中，长沙市共推出了15宗土地，但有6宗土地无人报价，未能进入出让拍卖环节。同时，另有1宗土地，竞买人报价低于起始价，按规定未能出让。成交的8宗土地总面积67.48公顷，总成交价达5.4028亿元，溢出起始价652万元。其中位于长沙市雨花区体育新城的2006挂43号地块，以43.39公顷的总面积成为当天出让大会上最大的一宗地块，现场以2.2099亿元拍出。在新政背景下，尤其是城市边缘的地块，受到70 ％中小户型的比例限制的影响可能相对较大，这也是开发商观望或者说是此类土地出让难度相对加大的原因。但在今年10月，中南地区284.46亩土地以16.04亿元成交额被拍下，溢价幅度达86%，其中最大一宗位于捞刀河口南岸的土地竞卖起始价为5.5亿元，最后以10.25亿元成交，溢价4.75亿元，二环线周边单宗最高地价拍出305万元／亩，彰显长沙已成中部投资热土。 2006年成都市土地市场分析　　(一)、2006年上半年土地大头吃香 2006年上半年成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地130宗，共计9082.44亩。其中主城区(五城区和高新区)有40宗，共1385.61亩；其余90宗分布在各郊(区)县，共7696.83亩，约占上半年土地总供应量的85%。 06年上半年主城区土地供应总量为1385.61亩，其中城东区域供应土地10宗共610.63 亩，是上半年土地供应量最多的区域，占到了上半年主城区土地供应总量的44%。而其他 4个区域土地供应较少，供应面积均未超过300亩，其中城中供应量最少，仅有59.67亩，与去年上半年主城区1561.57亩土地供应量相比下降了11%，下降幅度不大，基本与去年同期供应量持平。今年上半年成都市供应土地的平均规模为69.86亩/宗，其中主城区上半年的土地供应平均规模仅为34.64亩/宗，大大低于郊区土地85.52亩/宗的平均规模，郊区地块平均规模较大有利于郊区房地产业的规模化发展和卫星城镇的建设。今年上半年共交易土地78宗，成交面积6075.08亩，平均成交土地规模为77.89亩，总成交金额为843189.66万元，平均土地交易单价为138.79万元/亩。主城区(五城区和高新区)成交土地36宗，成交面积1343.81亩，总成交金额492705.22万元。今年上半年主城区成交土地1343.81亩，根据测算可开发商品房407.86万㎡，其中住宅开发量约284.36万㎡，商业可开发量约123.5万㎡；而郊(区)县由于成交土地较多，共成交土地4731.27亩，虽然建筑密度和容积率都要小于主城区，但可开发住宅和商业物业的面积分别达到了721.43万㎡和208.97万㎡，均高于主城区住宅和商业的可开发量。这部分新增物业将逐渐进入市场，新增物业的大量入市将对整个房地产市场结构带来一定影响。（二）、商住用地占八成上半年月拍卖和挂牌的土地中,商住用地规模越来越大，所占比例也越来越高，可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途，其供应量占上半年土地供应总量的83%。上半年成交的78宗土地中有61宗是商住用地，成交面积5088.53亩，占本月成交土地总面积的83%，其较大的供应量使得其成交面积也相对较多，而67%的成交比率也体现出商住用地在市场上较受欢迎，既可开发住宅又具有配套商业开发能力的商住用地已经成为目前成都土地市场最主要的土地类型。Ø成交价格—4月份土地成交单价每亩超过220万元。　（三）、下半年土地市场预测综合城市规划、区域发展、土地储备，结合成都市2005年上下半年和06年上半年的土地供应面积等多方面因素推测，下半年土地供应量将在上半年的基础上略有上升。从城市规划的角度来看，主城区可供开发的土地很有限，土地供应量的变化主要来自于郊(区 )县的增减，但随着主城区旧城改造速度的加快，在于一定程度上也会对土地的供应量产生影响。从消化土地存量上看，上半年土地供应量达到了9082.44亩，相比去年同期多出了约2000亩，势必会对下半年的土地供应带来一定的影响。由此可知，今年下半年土地供应量相比上半年会有小幅度上升，但幅度将低于去年，面积约为9100亩。　　综合05年上下半年和06年上半年的土地成交情况和土地供应走势以及成交比率的情况，结合主城区土地和郊(区)县土地不同的成交比率进行预测，今年下半年成都土地成交量将比上半年有略微的上升，土地成交量大约在6100亩左右。 2006年贵阳市土地市场分析今年2月起，贵阳市开始全面实行经营性土地招标拍卖挂牌出让制度。五年以来，贵阳全市共出让国有土地使用权1416宗。2006年，贵阳市还将深入推进土地资源的市场化配置，经营性土地则一律实行招标拍卖出让制度。近年来,贵阳市严格按照法律法规规定的性质、用途和方式出让土地，2001年—2005年全市共出让国有土地使用权1416宗，其中招标、拍卖、挂牌出让301宗，收取土地出让金1 8.44亿元，收取土地收益金2263万元。市国土资源局于2006年2月24日至2006年3月10日在贵阳市土地交易中心举行了国有土地使用权挂牌出让活动。此次挂牌采取填单报价方式竞价，价高者为竞得人，按生地方式出让，成交价款仅含土地出让金,由竞得人自行负责征地拆迁安置补偿。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可参加挂牌竞买，可独立竞买，也可联合竞买。 2006年昆明市土地市场分析（一）、土地市场发展特殊昆明房地产市场有其不同于全国市场的特殊轨迹。1993- 2005年，昆明的GDP经济发展虽然只走过了一个大周期，但是房地产市场却经历了两个震荡周期。2005年再次进入一个新的拐点。昆明的土地市场正处于新旧交替的重要转折期。招拍挂土地与两次8.31大限清理出来并且可以完善手续的土地并存，储备土地、出让土地、建设用地三者之间的模糊地带较多。这给土地市场的分析与预测带来极大的难度。尽管如此，未来两年昆明的土地供应仍然非常富裕。（二）、存在诸多遗留问题　　 2006年，昆明土地市场新增招拍挂土地供应量预计不超过5000亩，但是可用于房地产开发的土地供应潜量将超过10000亩。自去年8.31大限后，土地存在诸多不确定性,成本增加，昆明市共清理出历史遗留问题土地８０００多宗，共计７１５００亩，其中的官渡区和西山区占了很大一部分．两个区共清理出历史遗留问题土地７２００多宗，共计５８０００亩．这些土地包括从１９７８年到２００４年２６年期间所有的历史遗留问题土地。　昆明的历史遗留问题土地可以追溯到２６年前的１９７８年，从１９７８年到２００４年的２６年期间，昆明市的历史遗留问题土地达到了７万多亩．昆明的改革开放刚开始以及以后的一段很长的时间，象其他国内的一些城市一样，昆明的经济发展保持了大干快上的特色，很多城市里的人办起了乡镇企业，占用了大量的土地资源．一场声势浩大的土地整风运动之后，昆明市政府用了约３０个版面，在当地媒体上一一公布了整顿结果：昆明市共清理出历史遗留问题土地８０００多宗，共计７１５００亩，其中的官渡区和西山区占了很大一部分．两个区共清理出历史遗留问题土地７２００多宗，共计５８０００亩．这些土地包括从１９７８年到２００４年２６年期间所有的历史遗留问题土地．其中大部分都是工业用地，按照政策要求，是按照土地原来的用途完善用地手续．由于昆明房地产业发展较晚，所以其中原来用作房地产开发的土地也很少，大约占到总数的７％，在５０００亩左右． 2006年海口市土地市场分析（一）、土地交易价格上涨海口市随着国民经济的飞速发展，城市规模的迅速扩大。而由于海口市土地资源开发的外延性，使得土地资源面临严重的短缺局面。从现有的行政用地范围而言，可供使用的发展用地严重匮乏，造成这种状况的原因由于海口市崛起是由外向型特征所决定的，是以土地全境式开发为前提的，表现出极高的外延性。另外，土地一直作为城市规划保护与控制的主要目标，但由于行政区划管理体制的缺陷，长期以来对于建立在功能分区和容量控制基础上的土地利用的综合成果明显受到制约，造成建设用地布局、配置不合理，集中、规模开发效益差，有些地方还甚至出现了一系列“炒地”行为，影响到城市的可持续发展。 2005年，海口市土地价格市场上涨10%，从各类土地交易价格的变动情况看，涨幅最大的是商业、旅游、娱乐用地，其次是居住用地、再次是工业仓储用地。据分析导致海口市土地交易价格大幅上涨的主要原因有两方面：一是7月25日，海口市政府颁布实施的《新海口城镇基准地价》，重新调整执行新海口基准地价，从而导致土地价格的大幅上涨；二是自2004年“8.31”土地大限后，土地的交易方式发生了变化，主要由政府审批、协议出让转变为公开投标拍卖，土地交易方式的改变以及市场供求关系的变化，刺激了土地价格的上升，加上土地本身稀缺性和不可再生性，决定了今后较长时期内土地价格仍然保持继续上涨的态势。（二）、受到国家新政影响今年6月，位于海口市滨海西路南侧、长怡路东侧，面积为７５６６７．８９平方米（合１１３．５０亩）的住宅用地挂牌出让，挂牌起始价仅为每平方米８８８元人民币（合５９２００９元每亩），共有5方参与今日的角逐。该宗土地位于西海岸观海台南侧，与西海岸带状公园仅一路之隔，与西秀海滩、假日海滩、美视高尔夫球场等景观资源邻接，直接面对一线海景资源，环境优美，为西海岸范围内稀缺的一线海景土地资源，被许多业内人士看好，被称为“亲海的绝版土地”。而随着未来海口市行政中心的西迁，以及澄迈划入海口，这块地将有极大的升值潜力。当初美丽沙挂牌出让时有很大一部分在海中，尚未被填平，但是美丽沙每亩地拍出了５４．６６万元，当时被称之为“天价”。如一记惊雷在人们心头震响，也向人们传递了一个信号：海口的土地值钱了！本次挂牌出让的这块地在交通、地理环境等方面都要优越于美丽沙，因此海口市土地交易所和土地储备整理中心对本宗土地的拍卖充满信心，但预感着国家将会有新的政策对土地进行调控，而海南上个世纪９０年代的房产泡沫留下的“半拉子”还让政府工作人员心有余悸，因此，这块土地的价格被重新调整为８０万元／亩，并且根据其地理优势和升值潜力，认为８０万元／亩将物有所值。从１５０万元／亩到８０万元／亩，再到确定下来的５９万元／亩，这还与“国十五条”的出台以及银行提高二次置房的首付有关。海口的房地产７０％外销岛外，而这批岛外人士几乎均为二次置房，但银监会出台政策要对购置两套以上的房产提高首付，以及“购房不足５年转手全额征缴营业税”，因此对岛外市场将有一定的影响。另外，土地拍卖时又处于“９０平方米”、“７０％的小户型”的敏感时期，因此本宗土地拍卖的时机可以用“机不逢时”来概括。海口有４万多亩的储备土地，分布在市中心的并不多，经营性用地也不多，其他项目用地占有较大的比重。今年规划的挂牌出让的房地产项目用地小于１０００亩。 2006年南宁市土地市场分析（一）、土地经营成绩出色今年10月，南宁市第十期2宗国有土地使用权挂牌出让成绩喜人，土地成交总额达到２．611亿元，其中，位于星光大道的GC2006- 08地块，起始价是每亩267万元，经过8家竞买人一番激烈竞价，最后以每亩518万元的价格成交，再一次显示了南宁市江南片区良好的开发前景。今年截至10月，南宁市共拍卖、挂牌出让经营性用地2919亩，总成交额40.18亿元。南宁市现行的土地利用总体规划于1999年9月28日经国务院正式批准实施。规划的区域为当时南宁市所辖的两县一郊五城区，土地总面积9855平方公里。规划以1996年为基期年，2010年为目标年，并展望到2030年。 2006年南宁市土地供应主要集中在高新区和中国—东盟国际商务区，预计今年土地供应量有1500亩至2000亩。南宁市土地交易中心钟军安表示，南宁市2006年的土地供应将继续按照有序合理平稳供应的原则进行。　　和去年相比，今年土地放量比去年要多600亩左右，多出的区域地块将集中在中国— 东盟国际商务区。今年的地块相较去年面积较大，成交价格也比较高，一般每块地块为 50亩左右的土地，那么，每块土地的成交价格基本上都在1.5亿至1.8亿元之间。　　从土地的需求方面来看，南宁市房地产市场为房地产商所看好。从现在推出地块的报名情况来看，每次招标拍卖挂牌都有十多家房地产商报名。尤其是外地房地产商更加关注南宁，北京万通与河南建业联合开发中国—东盟国际商务区的地块。今年房产新政实施后，南宁市首宗土地使用权出让于７月４日成功挂牌，广西金源置业集团有限公司以每亩单价５８．１万元、总价９８８４万元的价格揽于怀中。这块地位于南宁市秀厢大道北侧，面积１９１亩，其中公开出让经营性用地面积１７０亩，划拨配套小学教育用地２１亩。受让人当场与兴宁区政府签订了协议书，并将在７天内汇出１０００万元人民币到指定银行账户，作为配套小学建设资金。由于这是房产新政实施后南宁市第一宗出让的土地，因而备受业内关注。这宗土地的成功出让，至少可以说明，“９０平方米的户型占７０％”及２．０容积率的新政对于南宁的房产开发企业在“拿地”方面影响不算太大。（二）、二季度土地出让情况 2006年7月，南宁市国有土地资源局对GC2006- 13地块的国有土地使用权进行挂牌公开出让，地块实际用地面积3188.21平方米（折合4 .782亩），土地批准用途为城镇单一住宅、商业、其他商服（办公）。规定容积率≤6.8 9，建筑密度≤39.8％，绿地率≥21.6％；城镇单一住宅、商业、其他商服（办公）用途建筑面积占总建筑面积的比例分别为80％、10％、10％。挂牌起始价为人民币298万元/亩，竞买保证金为人民币200万元。 2006年8月，广西南宁市2006年第六期国有土地使用权公开拍卖，其指标为：地块编号:PC2006-09 ；地块位置: 新竹路中段北侧；宗地号：0406023；出让用地面积：6442.02平方米(折合9.663亩) ；土地批准用途：城镇单一住宅；使用年限：70年；容积率≤3.0；建筑密度≤百分之27；绿地率≥百分之30；起拍价（人民币）：181万元/亩；竞买保证金（人民币）100万元。地块编号:PC2006-10 ；地块位置: 石柱岭一路3号；宗地号：0509180；出让用地面积：41955.60平方米(折合62.933亩) ；土地批准用途：城镇单一住宅、商业；使用年限：住宅：70年；商业40年；容积率≤2 .0；建筑密度≤百分之28；绿地率≥百分之30；起拍价（人民币）：75万元/亩；竞买保证金（人民币）100万元。地块编号:PC2006-11 ；地块位置: 星光大道；宗地号：0509166；出让用地面积：29563.72平方米(折合44.346亩) ；土地批准用途：城镇单一住宅、商业；使用年限：住宅：70年；商业40年；容积率≤3 .0；建筑密度≤百分之28；绿地率≥百分之30；起拍价（人民币）：96万元/亩；竞买保证金（人民币）100万元。 2006年惠州市土地市场分析　　（一）、2005年土地市场总体发展概况　　惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的1／3、广州的l／2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。　　从2005年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。　　2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为117258万元。其中，成交总价最高的是GJB2005- 2号地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005- 1号地块，为3086元/平方米。挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4 124万元。其中，成交总价最高的是GHH2005- 7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005- 4号地块，为930元/平方米。以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。　　2005年出让和转让的土地中，商住用地所占的比例最大，有七成多，达到227.31万平方米。可见，惠州市政府在出让和转让土地的过程中，注重商业项目对住宅的配套，同时，这也反映了土地市场的需求状况。其他一些用地，诸如工业用地或公共用地所占的份额是最少的，仅有1%。 [pic] （二）、2006年9-10月土地出让情况挂牌编号GHH2006- 3，该地块位于仲恺高新区28号小区内，该地块南面临平南三号路、西面为空地、东面临滨河西路、北面为空地。出让土地使用权面积为20658M2,土地用途为住宅用地,土地使用年限为70年。挂牌编号GHH2006- 4，该地块位于仲恺高新区28号小区，该地块南面为空地、西面为工业厂房、东面临滨河西路、北面临仲恺大道。出让土地使用权面积为20093M2，土地用途为住宅用地,土地使用年限为70年。挂牌编号GHH2006- 5，该地块位于仲恺高新区22号小区内，该地块东面为消防局用地，西面为规划商服用地，南面为市自来水总公司用地，北面临18米规划道路。出让土地使用权面积为9819M2,土地用途为住宅用地,土地使用年限为70年。挂牌编号GJB2006- 4，该地块位于惠州市江北16号小区，即市行政中心右旁。东南侧为大隆大厦，东北侧为文华路，西北侧为江北办事处。出让土地使用权面积为4125 M2,土地用途为商服用地, 容积率≤4.67,建筑密度≤28%,建筑层数≤17层，总建筑面积为19983 M2，土地使用年限为40年。挂牌编号GSK2006- 7，位于惠州市大湖溪，东侧为住宅用地，南侧为15M宽规划鹿江游览路，西侧为空旷地，北侧为35M宽规划机场路。出让土地使用权面积为55187 M2（计算指标用地面积为58056M2），其中配套公共绿地面积为3149M2,土地用途为商业及住宅用地, 容积率≤2.0,建筑密度≤30%,建筑限高≤23M，总建筑面积≤116100M2（其中住宅用地≤1131 00M2、商业用地≤3000M2），绿地率≥30%，土地使用年限为住宅70年、商业40年。挂牌出让土地位于规划环城南路北面。东至规划32米大道，南至规划环城南路，西至广汕路，北至盟兴大酒店用地。土地使用权面积180566.04平方米。土地开发程度宗地红线外五通，宗地红线内场地平整。土地用途为住宅，土地使用年限70年。 2006年东莞市土地市场分析（一）、土地市场常年利好　1992年- 2002年间，东莞共出让土地总量高达2100万平方米。从2003年开始，东莞市政府就吸引实力雄厚的外来大开发商进入东莞房地产市场，并将此举作为运营城市土地的战略目标之一。过去由于市场竞争不充分，土地交易较多是中小型地块，东莞房地产开发项目几乎都是本地开发商在做。为加快东莞房地产市场的开放，给外地大开发商抢滩入市提供商机，进一步提高东莞房地产业的整体素质，加快开发步伐，市政府提出对市内土地实行“统一规划、成片开发”，出售的地块趋向大型化、优质化，交易门槛也随之提高。在2004年的宏观调控局面下，东莞房地产市场交易集中为挂牌转让方式，继续呈现稳定、快速的发展局面，房地产开发规模、市场销售继续保持高速增长势头。2005年，东莞继续高歌，南城区、东城区出现了较大土地供应量。（二）、今年土地市场交易活跃今年7- 8月，经过新政后一段时间的土地交易低迷期后，政府于推出11幅商住地块，总用地面积 42万平方米，这是国家新政实施后，东莞首次大规模卖地。从市场交易情况看，下半年土地交易成功率较高，地价成交均价比上半年成交价有大幅提高，东莞土地交易逐渐回暖复苏。 2006年8月东莞市共通过土地拍卖、土地挂牌出让、土地挂牌交易等方式成功出让土地18宗，共计出让土地496946㎡，总成交金额143051万元，平均土地成交单价2879元／㎡。就成交单价而言，东莞上半年平均土地成交单价为1261元／㎡，8月则达到2879元／㎡，地价提升幅度较大。而在成功拍卖两块土地后，东莞土地交易中心还将在近期推出两个地块挂牌出让。从地供应的区域分布上看，近期国土局推出供应的地块比较分散，大多用地集中在镇区，具体来源各有不同，包括国家新增建设用地，政府收回的闲置土地，旧城改造土地以及政府原始储备土地等。所有出让土地，用途均为商住用地，且出让年限大多在70 年。厚街、虎门、寮步、石排各镇均有5万平方米左右土地出让。大朗镇将出让一幅用地面积高达91780平方米的土地，该地块将建成容积率大于等于2.0的商住房。另一幅大型商住地位于大岭山镇，用地面积近10万平方米。此次推出的地块中，位于城区的仅两幅，分别市东城区东莞大道东侧地块和莞城区东平街位置地块，分别为26674平方米和2478平方米。附：近期东莞土地交易情况 [pic] 2006年顺德市土地市场分析 (一)去年土地交易热 2005年末,在顺德区土地交易中心拍卖大厅举行的年度第四次拍卖会上，11块挂牌出让的地块有9块成交，总成交面积534338平方米，总成交金额54063 . 8万元。其中两幅土地出让单价分别达2 . 85亿元和1 . 01亿元。那次拍卖会人气超旺,能容纳100多人的现场拍卖大厅座无虚席，旁边还有近50 人的站位人士.拍卖地块最激烈的一块“大良环市南路33~2号之一、之二地块，惹来共10 家竞买单位，起拍价1300万元经过8轮争持后，以1700万元价格成交，单幅地价达每平方米4529元。11块出让的土地成交9块，其中4块出现2个竞买人（或以上），按规定进行现场竞价，气氛热烈。分布顺德区各镇的出让土地全面开花，计有大良2块、容桂2块、勒流2块、杏坛2块、陈村1块。各镇(街)推出地块均告成交。 (二)今年吸引地产巨头今年年初,万科地产一举斩获顺德新城区德胜路南F02地块和德胜路北C05两大地块，成功进驻顺德市场。该项目也成为万科佛山战略的第二个项目。为推动顺德新城区的发展，顺德政府相关部门提高了这两大地块的“开发门槛”：要求中华人民共和国建设部颁发的一级房地产开发资质；注册资金不少于５亿元人民币；中华人民共和国境内银行或分支机构开具的不少于４亿元人民币的资金证明；2002年、2003 年、2004年在广东省内开发楼盘的竣工建筑面积不低于90万平方米，在佛山市内开发楼盘的竣工建筑面积不低于10万平方米。如此高要求的“开发门槛”不仅为万科的竞拍减轻了不少障碍。万科看好顺德新城区未来的发展前景，其也成为继去年6月份，中国保利集团公司注资与顺德嘉信置业有限公司合作组建“保利嘉信置业发展有限公司”挺进顺德新城区后，进驻顺德新城区的又一著名地产公司。顺德新城区经过几年的建设和发展，各项基础设施逐渐成熟。作为顺德新城市中心，其显示出优越的居住和发展态势。而顺德新城区仅嘉信城市花园一家占据市场大半江山，随着嘉信城市花园三期的开放完成，市场将趋向空白。这些都坚定了万科进驻顺德新城区的信心。一些顺德的发展商在采访中对万科的进驻表示欢迎，他们认为如万科等著名地产商的进驻，将推动顺德楼市的新一轮发展。 2006年中山市土地市场分析 2006年1月中山市西区进行的土地拍卖会上，中山市神湾镇祥明二街9号、11号、13号、15号、17号及祥明二街四幢，整体拍卖，建筑面积约2820.45平方米，土地面积约991 .66平方米，参考价201.5万元，保证金30万元。 2006年4月中山市土地使用权挂牌出让中，对编号为G06-06- 0042的29块土地使用权进行公开挂牌出让.地块于中山市阜沙镇阜南大道,用地面积由43 5至986.9平方米不等,用途商业住宅,出让年限七十年,土地现状已平整,竞投最低价为人民币228374元至518120元,竞投保证金5万元/块。 2006年佛山市土地市场分析（一）、佛山下半年土地市场再度活跃今年上半年佛山楼价特别是中心区域楼价仍然高居不下，佛山楼市结构失衡仍然存在，这表明佛山土地的供应仍然不足。６０００亩的用地指标，其中禅城为１０５０亩、中心组团新城区为７５０亩、南海为１５００亩，也就是说，中心组团的用地指标将占全市指标的五成左右，佛山土地供应量将集中在中心组团。据有关人士透露，下半年中心区域的土地供应将会在禅城城东南、中心组团新城区、南海桂城东区以及一环沿线镇街。中心区域土地按３０００亩计，折合２００万平方米，若平均容积率为２．０，则这些土地可供应建筑面积为４００万平方米的商品房。禅、桂区域每年商品房消化量约为１４０万平方米，加上周边区域估计消化量在２００万平方米左右，即今年佛山中心区域推出的土地量可够未来两年消化。　　今年下半年推出的地块，最快要到明年下半年甚至年底才可有货面市，因此，今年下半年至明年上半年仍然是一个相对平衡的时期，对现在在售楼盘来说还是一个热销的时期，因此不少在建楼盘已加速楼盘的工程进度，加快楼盘的开发周期，抢占更有利的市场先机，“走”才是上上之策。　　今年7月，佛山市南海区罗村街二块国有土地使用权在佛山市南海区土地交易中心公开挂牌拍卖土地：宗地一：交易编号2006- G0149，地块位于南海区罗村街道办事处乐安开发区（土名）“顺利围”，土地面积5937. 3㎡，用途：工业用地，使用年限至2054年12月29日止。转让底价人民币712.48万元，履约保证金人民币71万元。宗地二：交易编号2006- G0150，地块位于南海区罗村镇联星管理区富心村，土地面积6198.12㎡，用途：城镇混合住宅用地，使用年限至2068年10月22日止。转让底价人民币743.77万元，履约保证金人民币74万元。　　土地供应的加大，对于缓解中心组团内楼市产品结构失衡有较大的促进作用。今年佛山中心城区推出的新盘虽然不少，但主要还是以中高档楼盘为主，主力户型总价普遍超５０万元，这对于佛山高收入的白领阶层来说，压力都非常大，更不必说是普通白领。业内人士早已提出，对于一个中等规模城市，５０万元一套为主的楼市绝对不是一个很健康的楼市，佛山楼市需要更多３０万元－４０万元的主力商品房。佛山中心城区规模的扩展，土地供应的加大及土地供应范围的扩展，有利于抑制地价的过快上涨，有利于发展商开发适合普罗大众的中等价位楼盘，如在中心组团新城区、一环沿线等区域都可开发中等价位楼盘。（二）、中开发商看好市场珠三角城市的土地市场从来都不寂寞。9月15日，这天在佛山同一场土地拍卖中，中海和金地打败众多竞争对手，分别拍得06A和06B地块使用权，价格分别为7.83亿元和7.51亿元，两幅地的楼面地价双双打破佛山土地交易纪录。中海也因此再次登顶佛山新地王，上一次是在2004年10月以6.91亿元拿下南海千灯湖地块。所有的卖地结果无一例外价格都上涨了，地价比此前都上涨了二成。而且几乎全是上市公司、房产知名大品牌不惜代价拿地。这其中包括了凯德置地、香港新世界等巨头。至今，佛山中心城区已聚焦了中海地产、上海三盛、万科、龙光、雅居乐等外地大品牌发展商。在很多发展商看来，佛山的土地价值到了需要被重新定义的时候。目前佛山房地产市场最火爆的区域是禅城区、南海桂城、大沥与黄岐。金地对此次进驻佛山信心十足，在将佛山06B地块收入囊中后，认为此次拿地并不盲目，成交价在预料之中。在9月15日的佛山拍卖会上，金地股份有限公司以7.51亿元的价格竞买获得佛山市禅城区一块居民用地使用权。此举标志着金地正式进入了从未进入过的佛山市场。在9月15日的拍卖会上，与金地“同场竞技”的还有中海地产。后者以人民币7.83亿元拿下了位于佛山市禅城区文华路东侧、魁奇路北侧的一地块，该地占地面积为11.7173万平方米，为商住用地。中海对佛山市场同样看好。佛山行政区划进行调整的2002年年底，是佛山土地价值和房地产市场的转折点。2003年起佛山楼市出现了爆发性增长。佛山土地的潜力被越来越多的房地产巨头青睐。外地投资者如万科、中海、恒大、雅居乐等已成功在佛山获得大量土地储备，就连一向以广州为重点市场的碧桂园集团也开始将目光转向高明、南海等市场。无论是开盘数量还是楼价定位，佛山的黄岐、盐步区域楼市都已成为广州新城区的延伸板块，广佛圈已经悄然形成。 2006年珠海市土地市场分析前几年，珠海市进行了城中村改造，清理整顿土地市场，通过大办大学园区和科技工业园，使得珠海的城市品位大大提高，城市的吸引力也大大提高，给珠海的房地产业带来非常美好的前景。这也充分证明珠海的第二产业在近几年得到了长足的发展，已经到了带动包括房地产在内的第三产业发展的良好时期。而珠海良好的城市环境和居住环境，也极大地促进了珠海房地产的发展，从而激活了珠海的土地公开出让市场。 2004年，珠海土地市场波澜壮阔，在前所未有的红火的同时又表现得非常稳健。200 4年10月22日，号称珠海“地王”的“珠国土储2004- 02”地块以楼面地价每平方米890元起拍价开拍，经过激烈的竞拍，最后华发以楼面地价每平方米1590元的价格一举夺得该地块的开发使用权，总地价达12.8亿元。单幅地价如此高价，在国内也比较少见，业内专家认为，这显示出珠海房地产的蓬勃发展潜力。　 2005年，珠海市土地公开出让形势非常好，通过公开拍卖的方式，共出让国有土地使用权60多万平方米，给政府财政带来16个多亿的收入，土地使用权的出让面积是2004年的 6倍，土地收益则是去年的6.5倍，取得了实行土地公开出让以来最好的成绩。进入２００６年以来，我国房地产市场依然保持高速发展态势，但在社会普遍对房价的疑虑氛围中，新的形势使得全国土地市场竞争更为激烈，各地宣传推介土地的手段也越来越多样了，５月在２００６中国深圳（春季）房地产交易会·城市土地展上，珠海市土地首次出击，开创了珠海待出让土地异地展示推介的先河，携６宗价值地块投资范围涉及旅游、地产、商业等多个行业，受到全国各地开发商和投资商的热烈追捧。在众多对珠海充满兴趣的开发商中，不少是全国闻名的房地产开发企业以及港、澳、台乃至国外的投资机构，他们是万科地产、金地集团、深圳中海地产、华润、上海华达集团、香港和记黄埔、广州粤海地产、深圳深业集团、台湾德利科技、重庆中安房地产、东莞建设房地产、广州珠江地产、深圳建设集团、腾邦－国际物流、华隆集团等。这次集中展示的６块地中，既有单幅占地达５４万多平方米的巨大地块，也有十几万平方米的中型地块，还有几万平方米的小地块，可以说是各有千秋，潜力无穷。可以满足不同开发商的不同需求。尤其令人瞩目的是，这次集中展示了十几万平方米的东澳岛用地，给有意开发我市海岛旅游资源的开发商提供了很好的商机。　　这六块地分别是：珠国土储２００５－１３（用地位置：南屏珠海大道北、南湾大道东、前山河南侧、华发新城以西，４３．８万平方米）；珠海情侣北路银坑片区大浪湾地块（用地面积约５４万平方米）；珠国土储２００５－１２（用地位置：金湾区机场东路西侧，用地面积１７７２７８．６平方米）人民东路南侧地块（用地位置：人民东路南、湖湾路西北侧面积１１４６４．８８平方米）；珠海保税区跨境工业区地块（珠海保税区跨境工业区Ｃ３４，用地面积３５５８５．４４平方米）；东澳岛地块（共分５块地，总面积约１７万平方米）。 2006年厦门市土地市场分析（一）、土地市场的豪门盛宴 2006年2.8—4.8土地拍卖会是厦门土地市场难得一见的豪门盛宴，是本土开发商们资本与实力比拼的竞技场。双百万、集中化、创天价、刷纪录，是对本次拍卖会最好的阐释。原为淡季的2－4月份，却因拍卖会打破了厦门土地市场的所有平静。2月新春首场土地拍卖会，8幅地块全部成功拍出。其中，岛内3块、岛外5块，本次土地供应量超过37万平方米，建筑面积超过96万平方米，成交总额达19.37亿元人民币。4月8日土地拍卖会推出8 幅地块，土地供应量超过57万平方米，建筑面积超过128万平方米。7块土地成功拍出，其中岛内4块、岛外3块，累计拍得39.75亿元人民币，06年初两次土地拍卖金额合计59. 12亿元。 2006年2月8日土地成交信息一览表地块编号 \|占地面积 \|建筑面积 \|容积率 \|底价 \|成交价 \|楼面底价 \|成交楼面价 \|中标公司 \|土地用途 \|土地位置 \| \|2006G02 \|14353.450 \|72054.32 \|5.02 \|1.7亿 \|1.7亿 \|2359 \|2359 \|厦门天地开发建设公司 \|酒店、商业、办公 \|江头台湾街东侧、明发豪庭北侧 \| \|2006G03 \|60018.000 \|60018.00 \|1.00 \|1.2亿 \|1.2亿 \|2000 \|2000 \|厦门禹洲房地产开发有限公司 \|酒店 \|环岛东路以南、湖里大道以东 \| \|H2006G01 \|70793.328 \|198221.32 \|2.80 \|2.59亿 \|3.76亿 \|1306 \|1896 \|厦门禹洲房地产开发有限公司 \|居住、商业 \|海沧区兴港路西侧 \| \|H2006G02 \|91933.620 \|316251.65 \|3.44 \|6.32亿 \|7.55亿 \|1998 \|2387 \|厦门海晟房地产开发有限公司 \|居住、商业、教育 \|海沧区海沧大桥西南侧、海沧大道西侧 \| \|J2006G01 \|14517.962 \|75493.40 \|5.20 \|0.9亿 \|1.36亿 \|1192 \|1800 \|厦门市杏林建设开发公司 \|居住 \|集美銮浦路南、劳动力大厦西、集美工商局北 \| \|T2006G01 \|58643.679 \|123151.73 \|2.10 \|1.95亿 \|1.95亿 \|1583 \|1583 \|厦门航空房地产开发有限公司 \|居住、商业 \|同安区凤山路以南、岳东路以西、碧溪路以北 \| \|T2006G02 \|58612.630 \|117225.26 \|2.00 \|1.55亿 \|1.55亿 \|1322 \|1322 \|厦门振华投资发展有限公司 \|居住、商业、教育 \|同安区凤山路以南、岳东路以西、碧溪路以北 \| \|2006P02 \|2501.830 \|1000.73 \|0.40 \|800 \|3000万 \| \| \|王申国 \|加油加气站 \|环岛路西侧、五缘湾片区东部 \| \|合计 \|371374.5 \|963416.41 \| \|16.29 \|19.37 \| \| \| \| \| \| \| 2006年4月8日土地成交信息一览表地块编号 \|占地面积 \|建筑面积 \|容积率 \|底价 \|成交价 \|楼面底价 \|成交楼面价 \|中标公司 \|土地用途 \|土地位置 \| \|2006G01 \|A1 65640.76 \|164102 \|2.5 \|11亿 \|12.3亿 \|3828 \|4280 \|厦门港务控股有限公司 \|办公、居住 (酒店式公寓)、商业 \|疏港路西侧，东渡冷冻厂南侧，裕成大厦北侧 \| \| \|A2 7308.16 \|23386 \|3.2 \| \| \| \| \| \|居住（酒店式公寓） \| \| \| \|A3 16071.39 \|49821 \|3.1 \| \| \| \| \| \|居住 \| \| \| \|A4 13901.71 \|50046 \|3.6 \| \| \| \| \| \|酒店 \| \| \|2006G04 \|112327.83 \|227750 \|2.028 \|10亿 \|10亿 \|4390 \|4390 \|联发集团有限公司与厦门建发股份有限公司 \|居住、商业、教育（幼儿园） \|环岛路南侧，安岭路西侧 \| \|2006G05 \|88687.73 \|180450 \|2.035 \|8.1亿 \| \|4488 \| \|没有企业参与投标 \|居住、商业 \|环岛路南侧，枋钟路东侧 \| \|2006G07 \|22725 \|50450 \|2.22 \|1亿 \|2.04亿 \|1982 \|4043 \|柯希平（个人） \|办公、商业 \|环岛路以西、软件园以北、塔埔小区安置房以东 \| \|H2006G03 \|133300.102 \|394568 \|2.96 \|9.1亿 \|9.1亿 \|2306 \|2306 \|海投房地产有限公司 \|居住、商业、教育（幼儿园） \|海沧区兴港路东侧、滨湖南路北侧 \| \|H2006G04 \|12306.139 \|18459 \|1.5 \|1850万 \|2800万 \|1002 \|1516 \|厦门富川投资有限公司 \|酒店 \|海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧 \| \|H2006G05 \|75873.371 \|75873.371 \|1.0 \|1.75亿 \|2.33亿 \|2306 \|3070 \|海投房地产有限公司 \|商业 \|海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧 \| \|2006P01 \|25938.285 \|51877 \|2.0 \|2亿 \|3.7亿 \|3855 \|7132 \|源昌房地产开发有限公司 \|居住、商业、教育（幼儿园） \|湖滨东路与湖滨南路交叉口东北侧 \| \|合计 \|574080.5 \|1286782 \| \|43.135亿 \|39.75亿 \| \| \| \| \| \| \| 厦门在今年初两次集中推出16幅土地，成交宗地15幅，拍卖金额合计59.12亿元。同比05年厦门全年成交宗地35幅，成交总土地面积190.4万平方米，总建筑面积296.5万平方米，总成交金额61.5亿元。也就是说，两次拍卖金额已接近去年全年成交总额。其中 4.8拍卖会总共推出8幅土地，且多属于占地面积较大、地理位置优越的优质地块，总建筑面积超过128万平方米，是厦门历史上出让土地建筑面积规模最大的一次。4月8日8幅地块成交7幅，总成交额达39.75亿元，创历史土地单次出让成交金额最高峰。说明在当前国家对土地控制越来越严格的政策影响下，开发商们的拿地积极性也日益高涨。 2005年厦门市全年推出土地35幅，成交总土地面积190.4万平方米，总建筑面积296.5万平方米，总成交金额61.5亿元。由此推算，厦门市目前的土地出让单价已经由去年的每亩215万元增长至每亩420万元，地价呈现翻倍增长的趋势。土地价格虽涨，但平均容积率也由1.55提高到2.4，相比于去年平均每平方米2074元的楼面地价，这15个项目的平均楼面地价为2627元/平方米。推出地块大盘化明显，土地出让总价水涨船高。 2.8—4.8拍卖会15宗成交地块中，有13宗土地成交总价在1亿元以上，占成交地块总量的 86%，其中8宗土地成交总价在2亿元以上，占成交地块总量的53%，更有两宗土地成交总价史无前例的突破10亿元大关。而2005年35宗成交地块中，全年只有18宗土地成交总价在1亿元以上，占成交地块总量的51%。而2004年成交总价超过1亿元的仅有4宗地块。显然当前厦门的土地市场拿地门槛越来越高，对开发商的资金要求也就越来越高。 4月，由源昌集团以7100元/平方米的楼面地价拍得原帆布厂地块2006P01，一举刷新国贸拍得五缘湾片区2005G19地块5468元/平方米的楼面地价记录，让众多业内人士大跌眼镜。而去年12月8日同样由源昌集团拍得的原特房嘉园地块，以4238元/平方米的楼面地价大幅提升了片区的地价水平。这是否意味着开发商希望通过楼面地价的再破记录，从而带动厦门整体房价的上涨，为其原有的储备开发土地提供升值空间。屡创新高的楼面地价将对本已居高不下的岛内房价走势产生一定影响，短期内，价格上涨的可能性依然较大，但中长期内，能否经受市场的进一步考验，我们拭目以待。竞价现场群雄逐鹿，叫价此起彼伏，竞争场面异常火爆。如在H2006G01地块的拍卖过程中，共进行了35回合的激烈角逐，最终被厦门禹洲集团以3.76亿元收入囊中，且摘牌价比起叫价高出1.17亿元。2.8—4.8拍卖会15宗成交地块中，有9宗土地成交价超底价，占成交地块总量的60%。成交价超底价比例最高的是2006P02加油站地块，超底价比例达27 5%，又一次刷新了历史纪录，且吸引了多达11家的竞买人，甚至包括外籍人士均参与了该宗地块的竞拍，充分体现出此类项目的市场关注度。厦门不仅在3月7日举办了土地推介会，更是首次走出城门到北京进行土地推介，这也是厦门土地出让市场化趋于成熟的一个标志。4.8拍卖会也显的格外引人注目，之前有不少外地开发商对此次推出地块表示兴趣，但因厦门房价不低，而此次各地块起拍价较高，作为第一次参与竞拍的外地开发商会相应谨慎。再加上此前出炉的《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告Ｎo.４》中指出，目前房地产价格过高、偏离应有水平最严重的５个城市依次为：深圳、杭州、上海、北京、厦门，这一结果让不少外地开发商有所动摇。但总的来说也起到了良好的效果，4月8日共推出8幅地块成交7幅，均落入本地开发商及个人手中。总成交额达到39.75亿元，基本实现预期目标。厦门由海岛型城市向海湾型城市的发展进程，决定了房地产市场重心由岛内向岛外转移的过程。2.8—4.8土地拍卖会岛外土地出让的占地面积达51.6万平方米，占拍卖会全部占地面积的55%，其中海沧土地出让的占地面积达38.4万平方米，占岛外全部占地面积的7 4.5%。岛外总建筑面积达131.9万平方米，占到拍卖会全部建筑面积的59%，其中海沧土地出让的总建筑面积达100.3万平方米，占岛外全部建筑面积的76%。岛外成交总金额达 27.88亿元，占据拍卖会全部金额的47%，其中海沧土地出让的成交总金额达23.02亿元，占岛外全部金额的82.5%。同比于2005年全年岛外土地出让占地面积59.4万平方米，总建筑面积129.6万平方米，成交金额12.99亿元。岛外土地出让有了质的提升和量的超越，预示着岛外土地市场房地产开发高潮的到来。 2.8—4.8土地拍卖会推出的16幅地块中纯酒店、商业、办公等用途的土地有5块，占了近 1/3的比例。作为旅游城市的厦门，政府加快了酒店项目的配套建设，酒店用地明显放量。而住宅禁商令的实施，推动了厦门写字楼市场的复苏，作为供应源的土地一级市场也相应加大了写字楼办公地块的供应。特别值得一提的是，加油站地块的推出，得到了市场的热烈追捧，以高出底价近3倍的价格出让。厦门土地市场供应结构已显现多元化现象，酒店、写字楼块块比重明显上升。（二）、2006年厦门土地市场后续展望随着厦门推出大面积、高总价优质地块的增多，无论资金还是开发实力方面都需要突围出本地开发商。如4月8日拍卖会中因外地开发商参与数量不足，也是造成2006G05地块流拍的一大外部原因之一。因此为提高土地成交率，政府部门继续走出城门进行土地推介，引入外地知名企业将是形势所趋。这也将有利于提升本地房地产开发企业的整体开发水平，是当前各地政府的普遍做法。集美区今年全年将推出１３幅出让地块，土地总面积达１０４万平方米。而2.8—4.8土地拍卖会集美区仅推出一幅土地，占地面积14517平方米，建筑面积75493平方米，因此集美后续的土地供应将明显放量，成为下半年厦门土地市场的新主角。随着厦门土地市场出让地块大盘化特征趋于明显，土地出让总价也将水涨船高。按照目前的趋势，厦门大量的中小型开发企业将面临着在新的一轮竞争到来之前被洗牌出局的困境。一方面政府投放市场的地块规模越来越大，动辄数亿的起拍底价，另一方面国有大型企业以自身的自有资金实力和融资能力，再加上实力雄厚的外地资本对厦门市场的加紧介入，中小型开发商很难与它们相抗衡，土地资源向大型开发企业集中的趋势将进一步显现。	0	negative_file/工程建筑、房地产/中国50大中城市土地市场研究报告.doc
某地房地产市场分析报告 1．某地市基本概况 [ 自然环境 ] 某地是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。某地市位于中国东北平原中部，所辖区域处于东经124度18分-127度02分，北纬43度05分- 45度15分之间，全市总面积20571平方公里，下辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳 6个区和榆树、九台、德惠3个县级市及农安县，总人口718万，城区人口310万。某地市资源丰富，经济发达，是“中国首批投资硬环境40优秀城市”之一，素有“汽车城”、“电影城”、“科技文化城”、“森林城”和“北方粮仓”之称。某地市位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地，地貌特点是远依山，近傍水，以平原的台地平原为主；气候类型为温带大陆性半湿润季风气候；第二松花江、饮马河、伊通河等八条江河流经境内；自然群落有森林、草甸、草原植物300余种，有野生动物34种，属森林草原过渡地带。辽阔某地大地，林网纵横，玉米遍野，是中国的"黄金玉米带"。某地市的气候介于东部山地湿润区与西部平原千旱区之间的过渡地带，属温带大陆性半湿润季风气候，冬季漫长、气候寒冷、干燥，一月份平均气温为- 16.3度，最大积雪厚度可达22厘米，大地银装素裹；春秋短促，万象变幻；夏季气候温暖、湿润，全年降水量522- 615毫米，夏季降水量占全年降水60%以上，最热月(7月)平均气温23度。四季分明的气候，使某地有春的阳光之旅，夏的绿叶之旅，秋的果实之旅，冬的冰雪之旅，气候条件得天独厚。 1) 综合国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现生产总值1338．0亿元，按不变价格计算，比上年增长14．2％。其中，第一产业增加值157．3亿元，比上年增长6．O％；第二产业增加值630．3亿元，增长17．2％；第三产业增加值550．4亿元，增长13．5％。三次产业比重分别为11．8％、47．1％和41．1％。人均生产总值达到18705元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长13．2％。居民消费价格水平有所上涨。2003年，居民消费价格总指数为101％，比上年上升1％，其中，除衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务类略有下降外，其他消费品价格均有不同程度上涨。国企改革取得新进展。2003年，继续以国有资本退出和破产重组为主要方式推进改革进程，共有20户市直国有企业实施了改革，其中国有资本退出16户，实施破产4户。长拖集团、银龙集团、大政制药公司等大企业的改革工作也有了很大进展。就业和再就业工作稳步推进。2003年，全市开发各类用工岗位9．1万个，安置下岗失业人员实现再就业5．6万人，再就业政策扶持到位率达100％。发放《再就业优惠证》4 5513个，持证人员实现再就业23078人。全年培训下岗失业人员3．1万人，培训后就业2 ．1万人，就业率达到67％。城镇登记失业率控制在3．44％。 2 ) 农业种植业结构进一步调整。全年粮食作物播种面积91.9万公顷，比上年增加0．5％。经济作物播种面积减少3．83％，优质专用玉米、大豆、水稻播种面积达68．3万公顷，占粮食作物播种面积的61．7％。全年粮食总产量达到670万吨，比上年减少31．8万吨。全年农业总产值259．2亿元，比上年增长7．9％。 “订单农业”规模不断扩大。订单种植面积达到50．7万公顷，占总播种面积的45．8％。畜牧业生产稳步发展。全年畜牧业产值达139．2亿元，比上年增长11．8％，占农业总产值的比重达53．7％。畜禽产品产量全面增长，2003年，全市肉类总产量达到148．3万吨，比上年增长8．6％。禽蛋产量35．1万吨，比上年增长7．1％。猪、牛、鸡良种覆盖率分别达到95％、80％和96％。全市完成造林面积13972公顷，比上年增长46．0％。当年完成新育苗面积1058公顷，比上年增长4．0％。农业产业化龙头项目建设进展顺利。全市新建续建农产品加工业重点项目10个，总投资 56亿元。 3) 工业和建筑业 2003年，工业经济以壮大汽车及零部件、食品、光电子信息、生物与医药四个主导行业为发展重点，不断推进工业化进程，工业经济整体素质和市场竞争能力进一步增强。工业生产快速增长，经济效益大幅度提高。全年完成全口径工业增加值542．3亿元，比上年增长17．1％。其中，国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业(以下简称规模以上工业企业)完成增加值438．9亿元，增长21．0％。工业经济效益综合指数达到188．8％，比上年提高了17．6个百分点。规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润101 ．9亿元，比上年增长25．8％，其中，国有及国有控股工业企业实现利润91亿元，增长 30．4％，占全市规模以上工业利润总额的89．3％。大中型工业企业盈利水平明显提高，全年实现利润92．6亿元，比上年增长22．6％。工业经济结构进一步优化，重点行业和重点企业的支撑作用不断增强。汽车及零部件、食品、光电子信息、生物医药四个主导行业完成工业总产值1355．1亿元，占工业总产值的比重达到89．7％，比上年提高2个百分点。30户重点企业完成工业总产值1267．5亿元，比上年增长22．3％，占工业总产值的比重达到83．9％。新产品开发能力不断增强。全年完成新产品产值555．3亿元，比上年增长46．5％，新产品产值率达到36．8％。重点工业产品产量大幅度增长。在全市30种重点工业产品中有15种上升，增幅较大的有：汽车64．1万辆，增长21．3％，其中轿车35．1万辆，增长54．9％；子午线轮胎90万条，增长2．2倍；成品钢材8．8万吨，增长1．1倍；液晶显示块62．2万块，增长83．5 ％；彩色电视机78．1万部，增长86．5％；淀粉86．4万吨，增长68．5％。建筑业快速发展。全年建筑业完成增加值88．0亿元，比上年增长18．O％。建安企业完成建筑业总产值198．7亿元，比上年增长22．4％，实现利税9．4亿元，上升54．1％。全市施工单位施工面积1219．6万平方米，比上年增长8．6％；竣工面积728．9万平方米，增长12．1％。 4) 固定资产投资 2003年，固定资产投资保持了快速增长的好势头。全年完成固定资产投资总额389．6亿元，比上年增长21．6％。其中，基本建设投资145亿元，比上年增长20．6％；更新改造投资87．9亿元，增长94．7％；房地产开发投资77．7亿元，增长27.7%。从各产业完成投资情况看，第二产业投资增长最快，比上年增长58．7％，第一产业投资下降34．7％，第三产业投资增长17．1％；从投资主体看，国有经济投资151．4亿元，比上年增长2 7．6％；非国有经济投资173．9亿元，增长33％，占全社会固定资产投资的比重由上年的52．4％上升到53．5％。房地产开发稳步发展。全年完成商品房竣工面积243．4万平方米。商品房销售面积 185．3万平方米，商品房销售额40．7亿元。居民个人购房活跃，在商品房销售中，售给私人用房168．3万平方米，销售额37．8亿元，分别占销售总量的90．8％和92．9％。商品房空置面积215．6万平方米。全年建成投产基本建设、更新改造投资项目242个，项目建成投产率为43．1％，新增固定资产173．2亿元，固定资产交付使用率为53．2％，比上年下降18．4个百分点。房屋建筑面积竣工率为45．8％。 5) 国内贸易 2003年，实现社会消费品零售总额438．3亿元，比上年增长8．4％。其中：吃的零售额 132．1亿元，比上年下降7．2％；穿的零售额66．8亿元，增长8．4％；用的零售额239 ．4亿元，增长20．8％。分行业看，其中，批发零售贸易业零售额382．1亿元，比上年增长10．5％，餐饮业零售额55．6亿元，比上年增长3．8％。市场建设步伐加快。全年新建各类市场14个，各类商品交易市场已发展到384个。其中：消费品市场344个，生产资料市场40个。大型市场的主导地位越来越明显，40个亿元市场全年实现交易额212．4亿元，占批零贸易业商品销售总额的30．0％。全市菜田面积发展到10．3万公顷，保护地面积9000公顷。无公害蔬菜工程建设快速推进。全市种植无公害蔬菜和绿色食品蔬菜1．3万公顷，比上年增加5000公顷，提供无公害蔬菜和绿色食品蔬菜5．5亿公斤，进一步提高了市民的生活质量。会展经济成为我市新的经济增长点。全年共举办会展活动85项，实现会展业直接收入5亿元，带动相关产业收入45亿元。特别是汽博会、农博会、雕塑展等重点会展活动档次进一步提升，对促进我市经济发展，加快改革开放，扩大对外影响，产生了良好的经济效益和社会效益。 6) 对外经济全市进出口贸易快速增长。全年实现进出口总额52．2亿美元，比上年增长80．7％。其中，进口36．7亿美元，增长127％；出口15．5亿美元，增长21．9％。在出口中，国有企业出口13．6亿美元，比上年增长27．6％；外商投资企业出口1．7亿美元，减少 13．2％；一般贸易出口14．3亿美元，增长28．7％。农副产品、机电产品、纺织服装、高新技术四大类骨干商品出口比重有所上升。外向依存度达到32．4％，比上年提高11． 5个百分点。招商引资成效显著，全方位对外开放格局基本形成。全年新批三资项目118个，其中投资总额超千万美元项目24个。全年实际利用外资7．5亿美元，比上年增长19．8％。其中，直接利用外资1．7亿美元，下降48．7％。某地经济技术开发区、某地高新技术产业开发区和某地净月潭旅游经济开发区继续发挥龙头带动作用，全年共审批三资企业84个，占全市审批项目总数的71．2％；利用外资5．8亿美元，占全市的77．4％，比上年增长26．1％。对外承包工程与劳务合作继续展开。全年新签对外承包和劳务合作合同金额2．8亿美元，完成营业额1．8亿美元，外派劳务人员1．4万人。 7) 交通业和旅游业交通运输业发展平稳。全年各种运输方式完成货物周转量364．5亿吨公里，比上年上升6．8％。其中：铁路331．0亿吨公里，比上年上升7．8％；公路33．2亿吨公里，下降1．1％；民航2905万吨公里，增长18．4％。完成旅客周转量122亿人公里，比上年下降3．3％。其中：铁路81．0亿人公里，下降4．9％；公路24．1亿人公里，下降6．0％；民航16．9亿人公里，增长10．5％。邮电通信事业持续快速发展，现代化通信能力迅速提高。全年完成邮电业务收入35 ．7亿元，比上年增长8．5％。全年特快专递127万件，增长33．7％；函件7930万件，增长1．6％；包件85万件，增长28．9％。全市电话交换机容量达193．5万门，比上年增长 4．3％；市话用户发展到123．1万户，比上年增长17．7％；农话用户发展到29．1万户，增长33．5％。个人住宅电话已发展到122．4万户，比上年增长6．4％，占全市电话总数的80．4％。移动电话持续高速发展，年内新增移动申．话用户28．8万户．到2003年末已达279．8万户，比上年增长11．5％。全市电话普及率由上年的53．4部／百人提高到55．8部／百人(含移动电话)。到2003年末，互联网用户106036户、比上年增长8．1％。 8) 财政金融和保险业财政收入持续快速增长。全市一般预算全口径财政收入完成134．8亿元，比上年增长22．3％。其中，上划中央收入70．9亿元，增长23．3％；上划省级收入18亿元，增长 20．8％；留用收入46．0亿元，增长21．5％。市本级全口径财政收入62．9亿元，比上年增长18．2％。财政支出结构进一步改善，有力地支持了各项事业的发展。地方财政支出85．8亿元，比上年增长22．5％。其中，科技三项费支出增长8．9％，抚恤和社会福利救济支出增长57．6％，社会保障补助支出增长29．3％，城市维护费支出增长6．5％。市本级财政支出41．5亿元，比上年增长18．3％。金融运行平稳。年末全市金融机构各项存款余额(人民币)1615．2亿元，比年初增长 15．1％。其中，企业存款余额510．8亿元，比年初增长9．0％；储蓄存款余额831．4亿元，比年初增长16．5％。全市金融机构各项贷款余额(人民币)1629．6亿元，比年初增长9．0％。其中，短期贷款余额891．9亿元，比年初增长3．2％；中长期贷款余额610． 4亿元，比年初增长21．4％。金融机构现金累计收入4221．1亿元，比上年增长21．4％；现金累计支出4162．5亿元，比上年增长22．1％；现金净回笼58．6亿元。证券市场进一步规范发展。到2003年末，股票交易机构3个，股票交易网点34个。上市企业19个。开设股民账户67．8万户。全市有价证券成交总额7 19．5亿元，比上年增长8．8％。其中，股票交易成交额556．3亿元，比上年增长17．2 ％；国债成交额157．1亿元，比上年下降10．9％；基金成交额6．1亿元，比上年下降4 1．9％。保险事业进一步发展。全年承保总额2467．9亿元，比上年增长43．4％。其中，财产险保额2246．2亿元，比上年增长45．3％；寿险保额221．7亿元，增长26．7％。保费收入28．7亿元，比上年增长53．5％，其中，财产险保费收入4．9亿元，增长7．2％；人身险保费收入23．8亿元，增长68．6％。全年赔付总金额5．6亿元，比上年增长16． 1％，其中，财产险赔付金额3．7亿元，比上年增长25．7％；人身险赔付金额1.9亿元，增长1．4％。 9) 城建、公用事业城市建设步伐加快，承载能力进一步增强。2003年，我市继续加大对基础设施的建设投入，建设了“八路五桥”、轻轨二期净月线、供水设施改造、雕塑公园等工程，极大提高了城市基础设施水平。全年完成道路新建和扩建面积113．3万平方米。到2003年末，全市铺装道路总面积达1722．6万平方米，铺装道路长度达1254．9公里。公用事业全面发展，综合服务功能明显增强。2003年，全市水厂日综合生产能力达 115．6万立方米，规划区使用自来水人数达239．2万人。全市人工煤气和天然气供气总量分别达到18831和14100万立方米；液化石油气供气总量达67870吨。市区使用煤气、天然气、石油液化气户数达82．1万户。城区集中供热面积达到5895万平方米。全市拥有营运公共电、汽车3681辆，运营线路网长度1 161．1公里。城市绿化水平不断提高。到2003年末，全市园林绿地面积达5814公顷，公共绿地面积达1622．9公顷，建成区绿化覆盖面积达6669公顷，绿化覆盖率达到39％。 10) 科技、教育全面实施“科教兴市”战略，深化科技体制改革，技术创新能力进一步增强。2003年，全市列入市级以上各类科技发展计划723项。其中：国家级计划项目133项，省级计划项目315项，市级计划项目275项。专利申请量大幅增长，全年专利申请量由上年的1861 件增加到2689件，增长44．5％。全年通过鉴定、验收和认定的科技成果376项，获得市以上科技进步奖励成果95项。其中：获国家级奖励1项，省级奖励94项。科技队伍稳步发展。到2003年末，在全市各级各类科技人员中，“两院”院士24人，享受国务院及某地市人民政府特贴人员累计达到441人。全市独立科学研究与技术开发机构97个。其中，自然科学和技术领域研究与开发机构74个，社会科学与人文领域研究与开发机构17个，科技信息与文献领域机构6个技术成果交易日益活跃，全市技术开发、咨询、转让等服务机构发展到2527户，技术成果交易额达5．8亿元。市科技管理部门共投入科技经费2827万元。高新技术产业快速发展。2003年，全市新认定高新技术企业33户，高新技术产业实现产值520亿元，比上年增长30％。产值超亿元的高新技术企业已发展到57家。质量技术监督机制日趋完善。全市有产品质量检验机构6个，法定计量技术机构7个。全年共对402户企业的产品进行了定期监督检验，检验样品1153批次，抽样合格率为7 9．4％。其中，国家和省的监督抽查产品质量平均合格率分别达到72．4％和74．6％。全年各级质量技术监督部门查处违法案件3582件，查获假冒伪劣和不合格产(商)品标值 789．6余万元。教育改革不断深入。年末全市普通全日制高等院校28所，共招收本、专科学生7．6 万人，年底在校生23．1万人。各类成人高等学校10所，共招收本、专科学生1．3万人，年底在校生3万人。年末中等职业技术学校52所。其中：普通中专16所，成人中专14所，职业高中22所。年底在校生5．2万人。其中普通中专在校生2．5万人，成人中专在校生 1．2万人，职业高中在校生1．5万人。普通中学389所，在校生44．2万人，其中初中31 2所，在校生32．9万人。小学1814所，年底在校生51．5万人，小学适龄儿童入学率达9 9．5％。 11) 文化、卫生和体育文化、卫生、体育、广播电视等答项事业协调发展。艺术创作精品不断涌现，全年共获省级以上奖励5 1项。 2003年，电影事业机构411个，其中电影放映点404个。文化事业机构196个，其中艺术表演团体11个，剧场、影剧院9个。公共图书馆11个。总藏量239万册，其中少儿图书馆1个，藏量20万册。群众文化事业机构140个，其中乡镇文化站128个，文化市场管理机构11个，其它文化事业机构14个。文物事业机构7个，其中博物馆2个。国家档案馆12个，馆藏档案90．6万卷，开放档案11．6万卷。某地电影制片厂全年共生产故事片6部，译制片8部，科教片6部。 2003年，全市有广播电台l座，节目6套，中波发射台和转播台2座，广播人口覆盖率为100％；电视台1座，节目9套，一千瓦以上电视发射台和转播台27座，电视人口覆盖率为100％。卫生事业不断发展，医疗卫生体制改革取得突破性进展。2003年末，全市卫生医疗机构发展到1554个，其中医院、卫生院298所，拥有医疗、疗养床位2．3万张，比上年增长4．5％。卫生技术人员为3．5万人，比上年增长2．7％。农村设村卫生室1982个，比上年下降2．9％。乡村医生和卫生员4243人，私营诊所发展到2965个。每千人拥有执业医师和执业助理医师2．12人。社区卫生服务不断深入，已建立社区卫生服务站1 50个，社区卫生服务覆盖人口达到95％以上，建立家庭病床917张。体育事业蓬勃发展，群众体育取得新进展。各级中小学校继续实施《国家体育锻炼标准》，中学生、小学生达标人数分别为285990人、491764人；全市行政区域内共有体育设施7097个。竞技体育成绩优异。在全国年度比赛中，获得金牌59枚、银牌54枚、铜牌52 枚。在全省比赛中，共获金牌249枚。一年来，成功地举办了全国男篮甲A联赛，全国足球甲B联赛；承办了市级篮球、排球等200余项比赛，获得良好的社会效益和经济效益。 12）环境保护坚持可持续发展战略，环境保护事业发展较快。工业污染防治能力不断增强。全市工业废水排放达标率和工业固体废物综合治理率分别达到94％和92．26％。环境综合整治成效显著。到2003年末，全市建成烟尘控制区面积171平方公里，环境噪声达标区面积 102．6平方公里。城市环境进一步改善。空气首要污染物总悬浮颗粒物(TSP)年日均值每立方米175微克，比上年降低3微克；二氧化硫均值每立方米18微克，比上年上升4微克；二氧化氮年均值每立方米29微克，比上年上升2微克；饮用水源水质达标率100％；城市地表水质达标率100％。 13）人口与人民生活 2003年末，全市户籍总人口为718万人。其中，市区人口310万人，四县(市)人口40 8万人。全市人口出生率为6．59‰，死亡率为4．47‰，自然增长率为2．12‰。全市从业人员总数已达334．7万人。其中，第一产业从业人员141．3万人，占全市的42．2％，第二产业从业人员67．9万人，占全市的20．3％，第三产业从业人员125． 5万人，占全市的37．5％。年末城镇在岗职工89．0万人，从事个体劳动的有29．2万人。在岗职工平均货币工资13867元，比上年增长7．76％。人民生活继续改善。城市居民人均可支配收入达7905元，比上年增长13．5％，人均消费性支出6725元，比上年增长9．4％。农村居民人均纯收入3411元，比上年增长8．4 ％。城乡居民消费结构发生较大变化，生活质量不断提高。城市恩格尔系数为39％，农村恩格尔系数为46．2％。城市居民每百户拥有彩电119台，电冰箱及冰柜100台，洗衣机 97台，住宅电话98部。农村居民每百户拥有彩电77台，电冰箱11台，洗衣机70台，摩托车31辆。城市人均住房建筑面积由上年的21．22平方米增加到22．32平方米，农村人均住房面积达到21．85平方米。社会保障事业扎实推进。养老保险、失业保险工作全面推进，基本医疗制度改革进展顺利。2003年，全市参加基本养老保险96．2万人，其中在职职170．6万名，共为25． 6万名离退休人员，发放养老金20．4亿元，养老金发放率达100％。21．3万名企业退休人员实行社会化管理，社会化管理率达96．9％。年末参加失业保险职179．5万人，共为 3万名失业人员发放失业保险金7000万元。有64．1万名职工和退休人员参加了基本医疗保险。2003年，城市共有66867户、173302人得到最低生活保障，共发放保障金9845万元。社会福利事业继续发展。全市共有社会福利机构116家，总床位数1140张。其中国有福利机构7家，集体和民办福利机构109家。农村敬老院131所。城镇社区服务网络持续快速发展，全市有各种社区服务网点8000个。全年销售社会福利彩票23115．7万元，筹集社会福利资金2090万元。全年募集善款1532．4万元。注：1．全市生产总值、各产业增加值绝对数按现价计算，增长速度按不变价格计算。 2．人口数据来源于公安局统计年报。 2. 城市规划与商业区布局 2.1 城市结构与规模某地市城区按“多中心、组团式”形态发展。城市布局采用多中心分区结构，中心城区由中心团、兴隆团、富锋团、净月团组成。城市用地方向主要是东南、西南和人民大街南部延长线两侧。到2005年，中心城区用地规模180平方公里，人口达到235万人。 2.2 城市功能布局控制中心区域的开发强度，城市建设重心向边缘分区和组团转移。二环路以内所有扰民污染工业全部迁到三环以外，中心区重点发展商业、金融、科技、教育、文化等第三产业。某地市现有重庆路、红旗街、桂林路、汽车厂等四个中心商业区。 2.3 商业区设置标准从2002年起，某地市商业区将实施分级设置，共分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、便民商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业等8个设置标准： ①中心商业区设置于城市规划的中心商业区或历史形成的商业集聚地，网点数量在两千个以上，商业营业面积在20万平方米--30万平方米，日客流量在三十万人左右； ②区域商业中心设置于居民聚集区，以一两家大中型购物中心为骨干，商业网点在一千个以上，服务人口八万人左右； ③居住区商业设置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型农贸市场经营为主，服务人口3万~5万人； ④便民商业设置于社区居民出入口，以便利店、餐饮店为主，服务人口约四千人； ⑤专业街是指提供专门商品或专业服务的特色商业街，街长在二百米以上，专业店在二十家以上； ⑥新城商业中心设置在城市规划的新城区，为新城区居民及外来消费者提供商业服务，服务人口十五万人以上； ⑦中心镇商业、⑧一般镇商业设置于规划建设的小城镇人流集中地。某地市的重庆路和红旗街是两个传统的市级中心商业区。 2．4某地市超市业现状某地市超市业态的份额大约在300亿元至400亿元，目前大型连锁超市的数量已经超过了10家。在现有的情况下，超市作为一种新兴的业态，在我国发展时间并不算长，特别在吉林省也就两三年的时间，从超市业态的资本积累上远未达到一定的规模。而沃尔玛、家乐福等外资超市已经具备几十年的发展历史，其资本之巨大令本土任何商业零售企业都只能望其项背。在这种情况下，中资超市在与外资超市对抗特别是进行价格对抗上显然处于劣势。目前某地市的超市主要有恒客隆、沃尔玛、华联、联华、荣德、阳光、远方等，各具特色，各有千秋。 ①恒客隆：天天低价日日省钱恒客隆自1998年成立以来，现已拥有一万平方米以上卖场7家，迷你便利店近50家，在某地形成了东有同济店，西有朝阳桥店，南有桂林路店，北有重庆路店的商业布局。恒客隆面向大众，以主副食为主，突出生鲜食品经营，以居民日常生活用品为重，突出人民生活必需品，以中档为主，高低为辅，为广大消费者提供了许多便利。并建有一座现代化的食品加工厂及一个物流配送中心，形成了集生产、加工、配送、销售于—体的大型现代化连锁企业。 ②北京华联：低成本入市　让利于民北京华联在某地有永春店、青年路店和吉买盛店。青年路店位于绿园区青年路与新竹路交会处，总营业面积2．5万平方米，分为地下—层和地上两层。地下一层为办公区、娱乐场和美食城；地上一层为家用百货、服饰等；二层为食品和生鲜卖场。是集生鲜、食品、百货、家电、高科技电信数码广场、时尚餐饮、儿童乐园等多项服务为—体的大型现代化购物场所。永春店位于南关区永春路8号，西四马路与永春路交会处(永春批发商城地下—层)，总面积2万平方米，主要经营民生消费品，经营品种达2万余种，并设有餐饮娱乐、文化休闲、便民服务、精品服鞋帽区和电信数码广场。是集购物、商务、餐饮、娱乐、便民、服务为一体的多功能综合超市。吉买盛店位于南湖大路与东岭南街交汇处，04年开业，卖场面积9000平方米。主要经营民生消费品，经营品种达2万余种。 ③沃尔玛：天天平价　一站购足沃尔玛在某地共有三家连锁店，其中位于朝阳区前进大街前进广场附近的沃尔玛山姆会员店营业面积为1．7万平方米，仓储式商场，直接从国外生产商批量进货，商品采用大而简单的复合包装，只对会员开放；位于宽城区长江路58号的沃尔玛购物广场银座分店营业面积1．5万平方米，共分地上、地下两层，经营各种商品达2万余种；朝阳区重庆路1388号的沃尔玛购物广场经营面积1．5万平方米，经营办公用品、清洁用品、电器、音像制品、化妆品、服装、烟酒、干货、冻品、鲜食等近2万种商品，并打出“天天平价”招牌，为春城百姓提供“一站式”购物场所。 ④世纪联华：顾客第一惟一的第一世纪联华某地朝阳店位于同志街5号，建筑面积1．4万平方米，拥有2万余种商品，是上海联华在东北地区开设的第一家大卖场。该超市有着国际化的管理运作体系，先进的运营管理设施，利用在全国的连锁采购优势，以优质低价的商品受到了春城人民的广泛认可。 ⑤荣德美式仓储超市：会员至上物美价廉某地荣德美式仓储超市是吉林荣德集团与美国R．DPROGRESSIVEING共同合资创办的大型仓储市。超市位于某地市自由大路6155号，是目前国内唯一一家美式仓储超市。卖场营业面积1．8万平方米，分精品区、食品自选区、非食品自选区。主要经营化妆、保健、洗涤日化、文体、家居床上等用品和精品钟表、男女服装、休闲装、童装以及小食品、干货、熟食、果蔬、肉类、烟酒糖茶、饮料、海鲜等万余种商品。卖场主要是开放式仓储高货架展示和售卖，仓储大厅设计具有浓郁的美式店堂风格。 ⑥阳光超市：阳光店堂阳光消费阳光超市位于红旗街26号(红旗街与湖西路交会处)，成立于2002年5月，隶属于国信投资集团，是红旗街黄金商圈惟一一家大型超市。阳光超市是—家综合r生零售企业，营业总面积达八千多平方米，以生鲜、食品、日用品为主，并匹配了各种服务特色专柜，满足东抵延安大路，西到进化街，南达抚松路，北至工农大路的消费群体。店内经营洗化、家居、文化、冲调用品、休闲食品、音像图书、冷冻冷藏、海鲜肉类、水果蔬菜、洒水饮料、干调罐头、南北杂货、现场加工熟食面点等。有关某地市大型超市的基本情况，参见下表。某地市现有大型超市基本情况表 \|序号\|店名 \|开业时间 \|位置 \|建筑形态（包括 \|卖场面 \|停车场 \| \| \| \| \| \|层数、面积、各 \|积 \|位置及 \| \| \| \| \| \|层功能分布 \| \|规模 \| \|1 \|恒客隆\|2000 \|同志街与\|一层食品，二层 \|9900 m2\|无 \| \| \|桂林路\| \|桂林路交\|日用品，三层服 \| \| \| \| \| \| \|汇处西北\|装百货，小家电 \| \| \| \| \| \| \|角 \|，共15000m2 \| \| \| \|2 \|恒客隆\|1999 \|某地大街\|四层，一层食品 \|2350 m2\|500 m2 \| \| \|东大桥\| \|与东天街\|，二层食品及日 \| \| \| \| \|店 \| \|交汇处 \|用品、三层服装 \| \| \| \| \| \| \| \|百货，四层小家 \| \| \| \| \| \| \| \|电，办公用品， \| \| \| \| \| \| \| \|共6000 m2 \| \| \| \|3 \|恒客隆\|1998 \|安达街与\|三层，一层食品 \|4500 m2\|700 m2 \| \| \|西朝阳\| \|西朝阳桥\|，二层日用品， \| \| \| \| \|桥店 \| \|交汇东南\|三层百货，小家 \| \| \| \| \| \| \|角 \|电，6 000 \| \| \| \| \| \| \| \|m2 \| \| \| \|4 \|恒客隆\|1996 \|卓展B座 \|四层，一层食品 \|6480 m2\|无 \| \| \|重庆路\| \|以北重庆\|，二层食品及日 \| \| \| \| \|店 \| \|路 \|用品、三层服装 \| \| \| \| \| \| \| \|百货，四层小家 \| \| \| \| \| \| \| \|电，办公用品，1\| \| \| \| \| \| \| \|2000 m2 \| \| \| \|5 \|荣德超\|1999 \|自由大路\|三层，一层食品 \|18000 \|5000 m2\| \| \|市 \| \|与民丰大\|，日用品，二层 \|m2 \| \| \| \| \| \|街交汇处\|服装、家电 \| \| \| \| \| \| \| \|、三层针棉织品 \| \| \| \| \| \| \| \|共18000 m2 \| \| \| \|6 \|一气新\|2001 \|东风大街\|一层无黑色家电 \|17000 \|2000 m2\| \| \|世纪仓\| \|飞跃路西\| \|m2 \| \| \| \|储超市\| \|南 \| \| \| \| \|7 \|北京华\|1999 \|永春路 \|地下一层，共10 \|2000 m2\|300 \| \| \|联超市\| \| \|000 m2 \| \| \| \|8 \|亚泰超\|1998 \|亚泰大街\|一层，共6000 m2\|8000 m2\|无 \| \| \|市 \| \|东胜路西\| \| \| \| \| \| \| \|南部 \| \| \| \| \|9 \|华普超\|2000 \|大经路与\|一层，共6000 m2\|1100 m2\|无 \| \| \|市大经\| \|上海路交\| \| \| \| \| \|路店 \| \|汇处东 \| \| \| \| \| \| \| \|南角 \| \| \| \| \|10 \|华普超\|2000 \|通化路与\|地下一层，约600\|4500 m2\|无 \| \| \|市永吉\| \|永吉街交\|0 \| \| \| \| \|店 \| \|汇处 \|m2 \| \| \| \|11 \|福乐超\|2001 \|东风大街\|三层，一层食品 \|1400 m2\|1000 m2\| \| \|市 \| \|与日新路\|，二层日用品， \| \| \| \| \| \| \|交汇东北\|三层服装与小家 \| \| \| \| \| \| \| \|电，共8000 m2 \| \| \| \|12 \|欧亚卖\|2001 \|开运街与\|三层，一层食品 \|17000 0\|5000 m2\| \| \|场 \| \|南环城公\|，日用品，二层 \|m2 \| \| \| \| \| \|路交汇处\|服装，三层家电 \| \| \| \| \| \| \|东南 \|，办公用品，共3\| \| \| \| \| \| \| \|0000 m2 \| \| \| \|13 \|远方超\|1999 \|青年路 \|三层，一层食品 \|3800 m2\|500 m2 \| \| \|市绿园\| \|与浩月大\|，日用品，二层 \| \| \| \| \|店 \| \|街交汇 \|服装，三层家电 \| \| \| \| \| \| \|处东北角\|，办公用品，共1\| \| \| \| \| \| \| \|000 m2 \| \| \| \|14 \|良成超\|1997 \|某地大街\|一层，食品及日 \|600 m2 \|无 \| \| \|市 \| \|与清明街\|用品，4000 m2 \| \| \| \| \| \| \|交汇处东\| \| \| \| \| \| \| \|北角 \| \| \| \| \|15 \|阳光超\|2002/9/18 \|红旗街与\|三层，一层出售 \|8000 m2\|1500 m2\| \| \|市 \| \|湖系路交\|商服、二层食品 \| \| \| \| \| \| \|汇处东 \|、三层服装，日 \| \| \| \| \| \| \|南角 \|用品，共15000 \| \| \| \| \| \| \| \|m2 \| \| \| \|16 \|北京华\|2002/9/25 \|青年路与\|2层，700万元/年\| \|2000 m2\| \| \|联 \| \|新竹路交\|，租金以每年5% \| \| \| \| \| \| \|汇处西南\|递增，建筑面积2\| \| \| \| \| \| \|角 \|500 m2 \| \| \| \|17 \|华联吉\|2004 \|南湖大路\| \|9000 m2\| \| \| \|买盛 \| \|与东岭南\| \| \| \| \| \| \| \|街交汇处\| \| \| \| \|18 \|乐购 \|2004 \|亚泰大街\| \|9000 m2\| \| \| \| \| \|与东三道\| \| \| \| \| \| \| \|街交汇 \| \| \| \| 3. 房地产市场及消费者调研情况分析 3．1 房地产现状 2004年某地地产从数字分析是最好的一年，截至2004年11月份，某地市房屋转让成交446.8万平方米，同比增幅33.1%，比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增幅16.6 %，创造了历史最好水平，预计到今年年末，全某地市房屋转让成交总量可达460万平方米。成交额已达84.4亿元，同比增幅28.2%，比去年年末交易总额增加近10亿元，增幅1 3%，预计今年年底，交易额可超过90亿。　　按可比口径分析，1- 9月，房屋交易额为66.9亿元，已经占某地市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。 2005年吉林经济要有大发展，先变快走为快跑，振兴吉林首先要振兴某地，明年某地市固定资产投资不低于500个亿，这对房地产企业是一个重大机遇。　　市场总量。1997年、1998年增量房的成交量是30万- 50万平方米，1999年、2000年增量房的成交量是72万- 151万平方米，2001年、2002年增量房的成交量是196万- 315万平方米，2003年、2004年增量房的成交量是386万- 450万平方米，短短几年时间，面积由几十万到几百万。某地市的商品房存量市场，也就是二手房市场，1997年、1998年进入市场的年交易量是12万-15万平方米，1999年、2000年的年交易量是20万- 50万平方米，2001年、2002年的年交易量是70万- 90万平方米，2003年、2004年11月份的年交易量是167万-191万平方米。从以上数据可以看出，某地整个房地产业的态势是比较好的。 3．2 某地市房价走势在全国35个大中城市中，建设部的统计数字表明，某地市惟一出现负值。有各种因素，房价决定市场，和全国一样涉及到六大方面21项，其中区位因素是不可忽略的一个主要因素，当然还有行政因素等其它因素。行政因素含土地政策和住房政策。某地市除区位因素外，还存在一个保障性住房失控。按国际惯例，各国政府在住房政策上都有保障性住房，保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房，这类房子在前期配套等方面得到政府的一些特惠政策，其价格必然低于商品房，必然对商品房是一个冲击。　　以下一组数据是商品房和保障性住房的对比。1997年、1998年开发的商品住宅量是 27.4万平方米和36.4万平方米，当时的保障性住房开发量是4.4万平方米和7.5万平方米，比率不超过10%，这是符合国际惯例的；1998年以后在国内其它城市保障性住房基本停止的情况下，某地市商品房开发量是65.4万平方米，保障性住房的开发量是23.3万平方米，这时候已经出现失控趋势，2001年商品房的开发量是79.2万平方米，那一年保障性住房开发量是33.5万平方米，商品房开发量是132万平方米时，保障性住房开发量是72. 4万平方米，去年某地商品房开发量是131万平方米时，保障性住房的开发量是62.9万平方米，今年商品房的开发量是155.8万平方米时，保障性住房的开发量是76.5万平方米。保障性住房连续三四年突破30%，这个比例已经相当可怕。政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的危机，各职能部门应从用地政策，规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性，但即使这种政策停止，某地房地产市场也会有两年左右的滞后期，某地市房价肯定会受影响。这样某地市房价才能随市场的运行有个良好的走势，今后的房地产业，就某地而言未来是美好的。在不久前国家发改委调查全国35个大中城市中，某地市房地产价格在全国平均价格之下，为2100多元，全国为2700多元，在全国偏低，上涨幅度较小。专家认为某地市房地产价格表面是负增长，实际是增长，原因如下：保障性住房等价格因素拉低了某地的房价，房价不能完全真实准确地反映房地产市场，某地市很多楼盘在市周边，非市中心，不能单纯从统计数字来看，从几个大楼盘就能了解，全国几大房地产开发商均看好某地市房地产市场。2004年楼市形势非常好，2005年某地楼市将继续稳步上升。 3．3 价格及市场调研情况通过对项目地周边区域市场的调研，对某地市的住宅及商铺价格有了初步了解，住宅价格、商铺价格及车库价格如下表。 \|所 \|楼盘名称 \|位置 \|价格 \|商铺 \|车位 \| \|在 \| \| \|（元/平米）\|（元/平米） \| \| \|区 \| \| \| \| \| \| \|绿 \|金色华尔兹 \|青年路与普阳街交\|2380-2980 \|8000 \|8万/个 \| \|园 \| \|汇 \| \| \| \| \|区 \| \| \| \| \| \| \| \|晨光国际花 \|普阳街北口 \|2880-3500 \|9500 \|10万/个 \| \| \|园 \| \| \| \| \| \| \|五环·高尔夫\|普阳街北口 \|2180-3000 \| \|7万/个 \| \| \|东方嘉园 \|浩月路与春城路交\|2130-2530 \|5800、6800 \|8.5万/个 \| \| \|（东方家园 \|汇 \| \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \| \| \|吉达花园 \|普阳街中段 \|2380-2980 \| \| \| \| \|长融名都 \|普阳街中段 \|3560-3900 \|9000 \| \| \| \|福阳苑 \|景阳广场西北角 \|2030-2280 \|4500、5000 \|4000元/平 \| \| \| \| \| \| \|米 \| \| \|锦江花园 \|南阳路与和平大街\|2580-3380 \| \| \| \| \| \|交汇 \| \| \| \| \| \|大众花园 \|南阳路与春城大街\|2180-2680 \|5500 \| \| \| \| \|交汇 \| \| \| \| \|朝 \|四和名居 \|宽平大路 \|2680-3100 \| \|10万/个 \| \|阳 \|（北京华联 \| \| \| \| \| \|区 \|） \| \| \| \| \| \| \|易安花园 \|宽平大路 \|2500-300 \| \|3500元/平 \| \| \| \| \| \| \|米 \| \| \|富豪花园 \|南湖大路北 \|3150起 \| \| \| \| \|中大·世纪城\|新民广场东北角 \|2580-3900 \|1F.1.1万/ M2\| \| \| \| \| \| \|2F.7000元/ \| \| \| \| \| \| \|M2 \| \| \| \|星宇名家 \|开运街与湖西路交\|2680-3500 \|5000-8000 \|10万/个 \| \| \| \|汇 \| \| \| \| \| \|富苑华庭 \|南湖广场西 \|3400-4200 \| \|10万/个 \| \|南 \|金桥花园 \|南湖路与亚太大街\|1950-2350 \| \|9万/个 \| \|关 \|（华联吉买 \|交汇 \|3200-3600 \| \| \| \|区 \|盛） \| \| \| \| \| \| \|21世纪商务 \|吉林大路与亚泰大\|4200-5800（\| \| \| \| \|总部 \|街交汇 \|写字间） \| \| \| \| \|鸿城国际 \|南湖大路 \|258-3500 \| \|10万/个 \| \| \|某地明珠 \|卫星广场附近 \|3333-3904 \|9-10万/个 \| \| \| \|涵乐园 \|卫星广场附近 \|2300（均） \| \| \| \| \|米兰城市花 \|亚太大街与西三道\|2780-3130 \|8500-9500 \|80000/个（\| \| \|园 \|街交汇处 \| \| \|地下） \| \|二 \|武夷嘉园 \|吉林大路西口 \|2700-3100 \|6000 \|10万/个（<\| \|道 \| \| \| \| \|25 \| \|区 \| \| \| \| \|M2）4500元\| \| \| \| \| \| \|/ M2(>25 \| \| \| \| \| \| \|M2) \| \| \|虹场 \|临江街与吉林大路\| \|9088—9999 \| \| \| \| \|交汇 \| \| \| \| \| \|天富花园 \|东盛大街中段 \|1980-2080 \| \| \| \| \| \| \|2450（楼阁 \| \| \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \|杏花苑 \|东盛大街中段 \|均价2800 \| \| \| \| \|长江花园 \|吉林大路北东盛 \|2600-3360 \| \|4000元/平 \| \| \| \|大街西 \| \| \|米 \| \| \|万兴花园 \|临江大街 \|2280-2380 \|8000 \|4800元/平 \| \| \| \| \| \| \|米 \| \| \|万科城市花 \|临江大街 \|3000（均） \| \| \| \| \|园 \| \| \| \| \| \| \|万科上东区 \|临江大街东自由 \|2988-3688 \|8000-12000 \| \| \| \| \|大路北 \| \| \| \| \| \|临河旺角 \|临江大街东岭东 \| \|8000-95000 \| \| \| \| \|路南 \| \| \| \| \| \|郁金花园 \|吉林大路北 \|1700-2730 \| \|70000/个 \| \| \|紫盈花园 \|东盛大街北口 \|2010-2060 \| \|3680元/平 \| \| \| \| \| \| \|米 \| \|开 \|武夷花园 \|临河街与珠海路交\|多层：2700-\| \|12万/个 \| \|发 \| \|汇 \|3190 \| \|600-800/月\| \|区 \| \| \|小高：3021-\| \|（租） \| \| \| \| \|3700 \| \| \| \| \|世纪柳苑 \|临河街南口 \|2040-2200 \| \|3300元/平 \| \| \| \| \| \| \|米 \| \| \|水上人家 \|临河街南口 \|2150-2280 \| \|7-8万/个 \| \| \|水岸春城 \|临河街南口 \|2600-2900 \| \| \| 从某地市房价走势及目前市场价格来看，某地市场目前前景比较广阔，未来几年内市场将不会出现大的波动，对项目地周边住宅及商业调研可知，项目周边住宅均价达到30 00元/平米，临街商铺可以达到6000--9000元/平米，车库（地下车位）8万元/个。 3．4 新建商业街情况 A. 天安第一街国际俱乐部商业街地理位置：朝阳区硅谷大街661号商业布局：全街店铺16米，平均面积在280平米左右。整条街以餐饮、休闲、娱乐等项目为主，是酒吧、餐饮俱乐部主题街。店铺价位：出售价格8000—9000元/平方米，出租价格15万/年。 B. 虹场地理位置：吉林大路（西起某地卷烟厂，东至和顺街）商业布局：在吉林大路沿线，全长458米，建成建筑面积2.5万平方米。将建成一条集餐饮、休闲、娱乐、健身、美容、文化、商务为一体的集成式餐饮娱乐商务主题街。店铺价位：9088-9999元/平方米 C. 磐石路商业步行街地理位置：磐石路商业布局：全长730米，宽60米，营业面积30万平米。全街分为：金融、家电、服装、餐饮、九八五个功能区，预计到今年上半年部分商铺可以营业。店铺价位：一、二层均价9000元/平米 D. 上城·科摩街地理位置：硅谷大街商业布局：占地5000平方米，引入一站式消费理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，形成多功能商业区。店铺价位：内街均价8300元/平米，外街均价8500元/平米 E. 拉德芳斯商业街地理位置：经纬路709号商业布局：营业面积3000平方米，经营项目主要为小区提供生活配套。店铺价位：起价8388元/平方米 F. 万福商业街地理位置：万福街西侧，东方嘉园临街面商业布局：营业面积1.5万平米，可经营建材、餐饮、休闲等。店铺价位：5500-7000元/平米 G. 长影左岸休闲巷地理位置：湖西路商业布局：营业面积30000平米，主营影视文化配套、社区生活配套、各类休闲吧。店铺价位：均价在8000元/平米左右 3．5 消费者情况通过调研、实地楼盘走访和相关部门资料，将消费者住房现状及购买楼房时关心的问题归纳如下。 3.5.1 消费者现住的房屋所有权情况消费者现住房所有权属于自己所有的占最多，占57.5%，拥有使用权的占28.9%，租用的占13.6%。 \|项目 \|自己所 \|使用权 \|租用 \| \| \|有 \| \| \| \|比率（%） \|57.5 \|28.9 \|13.6 \| 3.5.2 消费者现住房面积情况消费者现在所住房子的面积在50—70平方米的最多，占35.7%，与去年基本持平；50 平方米以下的占21.7%，同比下降了3.4个百分点；70—130平方米之间的各组比率均比去年有不同程度的提高。 \|项目 \|50以下 \|50—70 \|70—90 \|90—110 \|110—130 \|130以上\| \|2003年 \|25.1 \|35.3 \|21.8 \|12.4 \|2.4 \|3.0 \| \|2004年 \|21.7 \|35.7 \|23.0 \|13.5 \|3.7 \|2.5 \| 3.5.3 消费者准备购房的时间消费者准备在1—3年内购房的最多，占42.6%，比去年升高5.9个百分点；而准备在1 年内购房的占15.6%，比去年下降了5.2个百分点。消费者的购房心理更加成熟和理智。 \|项目 \|2003年 \|2004年 \| \|1年内 \|20.8 \|15.6 \| \|1—3年 \|36.7 \|42.6 \| \|3—5年 \|24.0 \|18.4 \| \|5年以上 \|18.6 \|23.4 \| 3.5.4 消费者买房选择的区域消费者买房选择朝阳区的依然最多，占30.7%，但却比去年下降了5.7个百分点；相比之下，准备在高新区和净月区购房的人有较大的增幅。 \|项目 \|2003年 \|2004年 \| \|朝阳区 \|36.4 \|30.7 \| \|南关区 \|10.2 \|9.4 \| \|二道区 \|8.1 \|6.6 \| \|绿园区 \|10.0 \|9.8 \| \|宽城区 \|7.3 \|4.1 \| \|经开区 \|18.1 \|14.8 \| \|高新区 \|5.4 \|13.5 \| \|净月区 \|4.6 \|11.1 \| 3.5.5 消费者买房的动机有一半多一点的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。 \|项目 \|满足居住要求\|改善住房条件\| 为父母买房\|为子女买房\|投资 \|其他 \| \|2003年\|35.0 \|46.9 \|5.9 \|5.4 \|5.1 \|1.6 \| \|2004年\|23.4 \|50.4 \|4.5 \|9.4 \|7.8 \|4.5 \| 3.5.6 消费者准备买哪类房子消费者准备买多层楼房的最多，占46.7%，同比下降10.2个百分点，而准备购买小高层和高层的消费者共增加9.7个百分点，这说明了人们在改变传统观念，愿意住的高，看的远。 \|项目 \|2003年 \|2004年 \| \|多层楼房 \|56.9 \|46.7 \| \|小高层 \|35.0 \|42.6 \| \|高层 \|5.7 \|7.8 \| \|其他 \|2.4 \|2.9 \| 3.5.7 消费者买房能够接受的最高单价有38.1%的消费者能买单价在每平方米1500—2000元的房子，所占比重最大，但却比去年下降了5.6个百分点；相反，准备买单价在2000—2500元的消费者人数比重上升了5. 5个百分点。 \|项目 \|1000—1500 \|1500—2000 \|2000—2500 \|2500—3000 \|3000—3500 \|3500—4000 \|4000以 \| \| \| \| \| \| \| \| \|上 \| \|2003年 \|33.7 \|43.7 \|17.0 \|4.3 \|0.0 \|0.8 \|0.5 \| \|2004年 \|32.8 \|38.1 \|22.5 \|4.1 \|1.6 \|0.4 \|0.4 \| 3.5.8 消费者对房子面积的需求有68%的消费者准备买70—120米的房子，具体情况如下。 \|项目 \|2003年 \|2004年 \| \|40以下 \|2.0 \|0.4 \| \|40—50 \|2.4 \|2.5 \| \|50—60 \|8.4 \|4.9 \| \|60—70 \|14.3 \|9.4 \| \|70—80 \|9.7 \|13.9 \| \|80—90 \|14.3 \|13.9 \| \|90—100 \|15.9 \|19.3 \| \|100—120 \|21.6 \|20.9 \| \|120—150 \|8.4 \|9.4 \| \|150以上 \|3.0 \|5.3 \| 3.5.9 消费者对户型的要求与去年相比，二室二厅的需求依然最高，占30.7%，其次是二室二厅的占28.7%。特别是，自行设计的提高了近2个百分点，体现出人们生活丰富多彩的一面，这是消费者张扬个性的需求。 \|项目 \|2003年 \|2004年 \| \|一室一厅 \|3.0 \|2.0 \| \|二室一厅 \|36.7 \|30.7 \| \|二室二厅 \|28.8 \|28.7 \| \|三室一厅 \|10.5 \|13.1 \| \|三室二厅 \|14.3 \|15.6 \| \|四室二厅 \|2.4 \|3.7 \| \|自行设计 \|4.3 \|6.1 \| 3.5.10 消费者愿意并能够支付的最高房总价有大部分消费者愿意出10—20万元买房子。 \|项目 \|2003年 \|2004年 \| \|10万元以下 \|22.4 \|16.8 \| \|10—20万元 \|52.0 \|53.7 \| \|20—30万元 \|19.1 \|20.9 \| \|30—40万元 \|4.6 \|5.7 \| \|40—50万元 \|0.5 \|2.0 \| \|50—60万元 \|0.3 \|0.4 \| \|60万元以上 \|1.1 \|0.4 \| 3.5.11 消费者希望采用的付款方式按工程进度付款有较大的提高。 \|项目 \|一次性付款 \|按工程进度付款 \|按揭付款 \| \|2003年 \|39.1 \|4.9 \|56.0 \| \|2004年 \|37.3 \|11.9 \|50.4 \| 3.5.12 消费者买房时主要考虑的因素有73.8%的消费者最先考虑工程质量问题，该选项目所占比重最大，其他依次是物业管理是否完善、交通便利程度、价格、小区绿化和空气质量、项目手续是否齐全等。 \|项目 \|2003年 \|2004年 \| \|工程质量 \|65.0 \|73.8 \| \|物业管理是否完善 \|62.5 \|73.5 \| \|交通便利程度 \|69.0 \|72.5 \| \|价格 \|64.7 \|68.4 \| \|小区绿化和空气质量 \|56.1 \|65.2 \| \|项目手续是否齐全 \|65.3 \|63.7 \| \|室内户型设计 \|47.7 \|52.9 \| \|社区及周围的消费、娱乐、购物环境 \|36.9 \|42.6 \| \|社区规划效果 \|38.8 \|40.2 \| \|小孩教育问题 \|31.5 \|38.9 \| \|离工作单位远近 \|36.9 \|35.7 \| \|品牌与开发商实力 \|25.3 \|30.3 \| 3.5.13 消费者购房的主要信息来源 \|项目 \|报纸 \|房交 \|已购房的 \|电视 \|房地产超\|宣传单\|互联网 \|电台 \|中介机\|其它 \| \| \| \|会 \|亲友 \| \|市 \| \| \| \|构 \| \| \|2003 \|65.8 \|40.2 \|16.2 \|25.9 \|12.4 \|16.7 \|10.0 \|8.6 \|3.8 \|11.1 \| \|年 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|2004 \|75.9 \|45.3 \|34.7 \|34.3 \|27.3 \|23.7 \|22.4 \|9.8 \|6.9 \|0.0 \| \|年 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 4. 拟选项目地概况 ①地块位置：该地块位于吉林大路南侧，临河大街西侧，伊通河东岸。是二道区与南关区的交汇处，也是二道区最中心的位置之一。 ②地块面积：该地块规划面积为219800平方米，净用地：141370平方米。地块南侧和西侧为伊通河，目前沿河已规划有50米宽的防护绿地，防护绿地面积：50400平方米。整个地块平面示意图如下：注：①图中红色虚线内为项目地所在地。 ②公交路线：115 某地站——农大 301 某地站——坦校 361 长医高专——某地站 283 绿园小区——滨河小区 80 体育场——东岭街 269 人民广场——热电厂 265 公交医院——劳动公园 101 三马路——劝农乡 102 三马路——净月谭 103 永春批发——新立城水库 1 某地站——101车站 281 某地站——中日联谊医院 254 人民广场——中东大市场 225某地站——师大东校 287 北岸路——烧伤医院 ③地块现状：地上建筑物为居民棚户区及工业厂房。其中：居民2648户，企业35个。动迁面积124933平方米，动迁面积较大。 ④交通状况：项目地交通十分便捷，紧邻吉林大路。吉林大路为新机场通道，是二道区与市中心连接的最主要干道，因此政府正重点开发建设。项目地周边共有公交线路单向15 路，双向30路。交通优势明显。 5．项目SWOT分析：优势： A. 濒临伊通河岸。具有良好的居住环境，配套设施齐全。 B．家乐福及百安居---重要的品牌优势，对项目的成功起到关键的作用。 C．##集团与战略伙伴的强强联合与外资的引进，使项目的成功更为可能。 D．政府的大力扶持是项目成功的保证。劣势： A．动迁难度较大，动迁成本高。 B．地块相对不太规整，规划难度较大。 C．目前周边商业还不太发达，还有待扶持和培育市场。机会：新机场的即将开通，吉林大路的改造迫在眉睫。伊通河即将改造，世界银行贷款已到位。项目地南部区域将打造成风景秀美的景观带，对提升项目的品质，增强项目的竞争力起到巨大的作用。威胁： A．家世界、乐购和麦德龙，对项目尤其是商业部分有一定的冲击。 B．万科、亚泰、星宇等楼盘在带动区域楼市的同时，也会对本项目带来一定的威胁。如下表和图： \|项目 \|吉林亚泰 \|大连万达 \|某地星宇 \| \|比率（%） \|29.5 \|27.9 \|18.1 \| 6．初步经济评价规划局规划控制条件：规划总用地面积：219800平方米可建设用地面积：169400平方米净用地：141370平方米防护绿地：50400平方米建筑控制高度≤40米绿地率≥30% 建筑密度≤30% 容积率：2。0 从动迁成本上看，地价较高，利润空间不大。但一方面通过项目的积极运作和商业氛围的扶持，深挖项目潜力，提高项目品质，可望增加部分收益。同时寻求政府支持与帮助，享受相关优惠政策，减免部分费用，整个项目运作的好可望有一定的收益。结论与建议：从政府支持、优惠政策、项目优势及机会等各方面来看，该项目是非常好的地产项目，同时还可以加强与###超市的进一步合作，树立集团的地产品牌优势。以求获得长期的利益回报。若该项目顺利进行，则有助于在某地与政府建立更为广泛的联系，有助于##集团整体事业在某地的发展，包括机械、电子、科技等相关行业的进入，形成##集团在东北地区新的经济发展基地，为振兴某地经济作出更大的贡献。附件：地块组合图航拍图位置图交通图周边楼盘分布图家乐福效果图 [pic]	0	negative_file/工程建筑、房地产/某地房地产市场分析报告.doc
中国建筑业改革与发展研究报告加快产业结构调整，提升产业竞争力《中国建筑业改革与发展研究报告》编委会二零零三年十一月编写说明 2003年4年，为筹备中国建筑业发展形势分析研讨会，建设部决定由工程质量安全监督与行业发展司牵头为会议编撰《中国建筑业改革与发展研究报告》，并拟定了《中国建筑业改革与发展研究报告》编委会组织方案。同月，编委会投入工作。由于时间紧迫，编委会确定了在现有的行业改革和发展研究成果的基础上形成报告的编写方法。因此，除了组织少数同志针对报告内容进行了专门的写作之外，编委会调集了大量已有的研究成果、论文、报告，并设计和展开了相关问题的问卷调查。现有报告即是在这些成果的基础上编写而成。可以说，报告的内容是全行业多年研究、探索、实践的结果，是各级建设行政主管部门、企业、研究单位、高等院校及众多关心行业发展的同志的作品汇聚。报告末附上了报告参考文献，由于参考文献浩繁，可能还有间接引用的成果未能列入。在此，我们对于所有的作者表示深深谢意。由于时间紧、资料不会、缺乏研究基础及成果组织等方面的问题，报告难免有许多不足之处，报告中所引用的案例，也不能够保证是全行业最优秀精彩的，在行业、地区、企业类型的覆盖上也难以求全。欢迎行业内外对报告提供更多更好的素材，对于观点有误的地方提出批评指正意见，以帮助我们将报告做得更臻完善。编委会二OO三年十一月《中国建筑业改革与发展研究报告》编委会总顾问：郑一军顾问：齐骥张青林徐义屏编委会主任：金德钧编委会副主任：王素卿李秉仁肖家保编委会成员：（以姓氏笔画为序）丁士昭丁浩丁洁民马自强韦忠信王子宗王宁王立平王有为王早生王金森田世宇田威白玉渊刘廷彦刘灿刘洪涛吕华祥吴之乃曲俊义杜波余波郑春源陆红星陈英松李友才李怡厚宠宝根赵如龙易军周子范张兴野张秀丽张桦洪波袁湘江胡绍学顾宝和徐波曹估裕彭向峰翁玉耀葛黎编写统筹组：徐波万建一修璐李德全高笑霜申月红王果英赵宏彦李燕鹏沙凯逊陈起俊徐晓冬方天培文群高李进峰鞠小华王家善张秀东编撰分工：第一章：沙凯逊陈起俊第二章：高笑霜第三章：高笑霜第四章：李德全第五章：王果英责任编写单位：建设部政策研究中心责任编辑单位：《建筑经济》杂志社目录第一章成就与问题：中国建筑业改革发展现状一、本报告的研究范围（一）国际主流的建筑业概念（二）我国建筑业的一般概念（三）本报告中建筑业的概念二、建筑业及相关产业改革与发展成就（一）建筑业及相关产业快速发展（二）对国民经济增长做出重要贡献（三）产业结构实现不断优化（四）技术进步实现稳步提高（五）新的建设体制初步形成三、建筑业及相关产业面临的突出问题（一）经济收益水平低下（二）资金运作能力不强（三）技术水平和管理水平不高（四）转机建制尚未到位（五）国际建筑市场占有率过低（六）建筑市场有待进一步规范（七）建设管理体制仍需改革第二章机遇与挑战：中国建筑业市场形势预测一、宏观经济、固定资产投资与建筑业发展（一）建筑业发挥着资源配置的枢纽作用（二）建筑业发展与宏观经济（三）投资服务需求对建筑业的影响二、建筑市场前景展望（一）国民经济发展进入良性增长阶段（二）固定资产投资规模持续快速增长（三）城市化进程加快提供新的市场空间（四）西部开发战略开拓新的广阔领域（五）公用事业改革推动建筑业产业升级（六）加入世贸组织带来崭新发展机遇三、建筑市场环境变化（一）新的思想观念和战略思维（二）固定资产投资领域的改革趋向（三）市场服务需求的巨大变化（四）建筑交易方式将发生重大改变（五）日趋严峻的国内外竞争挑战第三章产业经济性：中国建筑业结构调整战略一、中国建筑业产业结构的经济性分析（一）建筑业产业结构与产业经济性（二）建筑业所有制结构的变化（三）建筑业产业组织结构分析（四）建筑业产业布局结构特点（五）建筑业产业人力资源结构状况二、中国建筑业产业结构调整的趋势（一）发达国家的建筑业产业结构模式（二）中国建筑业产业组织结构调整方向三、中国建筑业产业结构调整战略选择（一）建立充分竞争的市场运行机制（二）加快建筑企业兼并重组（三）加强政府的产业政策引导（四）提升科技进步和信息化水平（五）抓住“走出去”的战略机遇第四章企业竞争力：中国建筑业结构调整目标一、准确把握结构调整定位（一）企业的核心竞争能力（二）增强企业竞争力的实践二、积极塑造企业关键竞争要素（一）依靠技术构造独特优势（二）增强融资能力占领国际市场（三）实施市场战略扩大经营领域（四）注重信誉品牌树立企业形象（五）建立现代企业制度激活经营机制（六）改革用人机制获取发展后劲（七）推行科学管理确保质量效益三、优化竞争要素，重组价值链（一）价值链重组的作用（二）取得企业竞争优势的路径（三）整合集团优势，强化经营功能（四）虚拟企业在建筑业的发展（五）企业重组内外部资源的实践第五章引导与服务：结构调整中的政府与行业协会一、放松规制，创造良好的政策环境（一）减少行政审批，放宽准入限制（二）打破市场封锁，开放建筑市场（三）依法加强监管，强化清出机制（四）区分投资来源，分开管理方式二、建立机制，培育和规范市场环境（一）完善市场规则，规范市场秩序（二）改革造价管理，修订收费标准（三）建设信用体系，推行风险制度三、加强服务，引导建筑业结构调整（一）推行总承包和项目管理（二）引导建筑业运用信息技术（三）支持建筑业开拓海外市场（四）推动建筑业企业的重组四、增强自律，突出行业协会的作用（一）行业协会的概念和性质（二）建筑业行业协会的作用（三）我国建筑业行业协会运作情况（四）我国建筑业行业协会不足之处（五）行业协会必将发挥更大作用第一章成就与问题：中国建筑业的改革发展现状把握建筑业的基本现状，是研究中国建筑业结构调整，促进企业加快提升竞争力的基础。建筑业的概念往往反映人们对建筑业管理体制和运行方式的深层认识，因此本章首先就建筑业的概念进行了剖析，确立了本报告的研究范围。随后介绍了中国建筑业改革发展取得的成就，概括了当前产业所面临的突出问题，作为其后各章研究建筑业改革发展问题依据的事实基础和出发点。一、本报告的研究范围（一）国际主流的建筑业概念对建筑业概念的研究，不仅涉及到建筑业本身的目标和范围，还涉及到建筑业与其它经济部门之间的关系。在国民经济核算体系、《全部经济活动的国际标准产业分类》（IS IC, International Standard Industrial Classification of all Economic Activities）和《中心产品分类》（CPC, Central Product Classification）等体系和标准中，可以发现“狭义建筑业”和“广义建筑业”两种不同的分类方法；通过世界贸易组织（WTO）关于建筑服务贸易的分类，可以进一步了解建筑产品和建筑服务的联系与区别。按照传统的统计分类，建筑业主要包括建筑产品的生产（即施工）活动，因而是狭义的建筑业；广义的建筑业则涵盖了建筑产品的生产以及与建筑生产有关的所有的服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等等，这反映了建筑业真实的经济活动空间（Seaden and Manseau, 2001）。 1．国民经济核算体系从第二次世界大战以后，国际上存在两大国民经济核算体系：一个是以前苏联为首的原经互会成员国采用的物质产品平衡表体系（MPS, The System of Material Product Balances）；另一个是以欧美等国家为代表的市场经济国家所采用的国民账户体系（SN A, System of National Accounts）。MPS的核算范围是物质产品的生产活动，该体系把服务活动排除在生产领域以外，影响了对国民经济总量核算的完整性。在联合国1984年颁布的物质产品平衡表体系（MPS）中，物质生产领域包括8个国民经济部门，建筑业是其中的第二个部门：（1）工业（2）建筑业（3）农业（4）林业（5）运输业（6）邮电业（7）商业、物资供应和采购（8）其它物质生产部门 \|A 农业、狩猎与林业 \| \| \|B 渔业 \| \| \|C 采矿 \| \| \|D 制造 \| \| \|E 电力、煤气与供水 \| \| \|F 45 建筑 \|451施工场地的准备 \| \| \|452 房屋、土木工程 \| \|453 建筑安装 \| \| \|454 建筑装修 \| \| \| \|455 带有操作人员的施工 \| \| \|或拆除设备的租赁 \| \|G 批发与零售；汽车、摩托车及个 \| \| \|人家庭物品的修理 \| \| \|H 旅店与餐饮 \| \| \|I 运输、仓储和通信 \| \| \|J 金融中介 \| \| \|K 房地产、租赁与商业活动 \| \| \|L 公共管理与国防、强制性社会安 \| \| \|全 \| \| \|M 教育 \| \| \|N 健康与社会工作 \| \| \|O 其它社会团体、社会及个人的服 \| \| \|务活动 \| \| \|P 雇佣人员的私人经济 \| \| \|Q 超范围的组织与实体 \| \| 表1-1国际标准产业分类（ISIC） SNA把国民经济各部门的经济活动全部纳入核算范围，使社会生产、分配、使用各环节紧密衔接，从而形成全面、完整、系统的国民经济核算体系。 2．国际标准产业分类国民经济行业划分是根据产品的同质性原则进行的部门分类。如表1- 1所示，联合国1989年颁布的《全部经济活动的国际标准产业分类》（ISIC, Rev. 3）把全部经济活动分为17大类，建筑业是其中的第6大类，从具体内容来看，这里的“建筑”所涉及的只是建筑施工的内容，因而是“狭义”的。资料来源：United Nations Statistics, http://unstats.un.org 3．中心产品分类法如表1-2所示，联合国1997年颁布的《中心产品分类》（CPC, Version 1.0）把产品分为10大类；这里的“产品”包括各种服务在内。建筑与建筑服务被列在第5 大类。此外，在其它大类中也包含了许多与建筑业有关的产品和服务（在表中均用黑体字表示）。显然，与建筑业有关的产品和服务的覆盖范围十分广泛，大大超出表1- 1国际标准产业分类（ISIC）中“狭义建筑业”所涉及的内容。“广义建筑业”就是涵盖了所有与建筑产品及服务有关内容的建筑业。 \|0 \| \| \| \| \|农业、林业和渔业产\| \| \| \| \|品 \| \| \| \| \|1 \| \| \| \| \|矿产品；电力、燃气\| \| \| \| \|和水 \| \| \| \| \|2 \| \| \| \| \|食品、饮料和烟草；\| \| \| \| \|纺织品、服装和皮革\| \| \| \| \|3 \| \| \| \| \|除金属制品、机械与\| \| \| \| \|设备之外的其它可移\| \| \| \| \|动的商品 \| \| \| \| \|4 \| \| \| \| \|金属制品、机械与设\| \| \| \| \|备 \| \| \| \| \|5 \|53 建筑 \|531 房屋 \|5311 住宅建筑 \| \|无形资产；土地；建\| \| \| \| \|筑；建筑服务 \| \| \| \| \| \| \| \|5312 非住宅建筑\| \| \| \|532 土木工程 \|5321 公路、铁路\| \| \| \| \|5322 桥梁、隧道\| \| \| \| \|5323 \| \| \| \| \|港口、大坝、航 \| \| \| \| \|道、水利及供水 \| \| \| \| \|工程 \| \| \| \| \|5324 \| \| \| \| \|长距离管道、通 \| \| \| \| \|讯及电力电缆 \| \| \| \| \|5325 \| \| \| \| \|地方管道及电缆 \| \| \| \| \|5326 \| \| \| \| \|矿业及工业厂房 \| \| \| \| \|5327 \| \| \| \| \|户外运动及娱乐 \| \| \| \| \|设施 \| \| \| \| \|5328 \| \| \| \| \|其它土木工程 \| \| \|54 建筑服务 \|541 \| \| \| \| \|房屋的一般施工服\| \| \| \| \|务 \| \| \| \| \|542土木工程的一 \| \| \| \| \|般施工服务 \| \| \| \| \|543 \| \| \| \| \|施工场地的准备 \| \| \| \| \|544 \| \| \| \| \|预制构件的组装 \| \| \| \| \|545 \| \| \| \| \|特殊工种的施工服\| \| \| \| \|务 \| \| \| \| \|546安装工程服务 \| \| \| \| \|547建筑装修服务 \| \| \| \| \|548 \| \| \| \| \|带有操作人员的施\| \| \| \| \|工或拆除设备的租\| \| \| \| \|赁服务 \| \| \|6 \| \| \| \| \|销售服务；旅店；餐\| \| \| \| \|饮服务；公用设施的\| \| \| \| \|销售服务 \| \| \| \| \|7 \|72 房地产服务 \|721针对自有或租 \| \| \|金融及相关服务；房\| \|赁房地产的服务 \| \| \|地产服务；租赁服务\| \| \| \| \| \| \|722基于收费或合 \| \| \| \| \|同的房地产服务 \| \| \| \|73 不带操作人 \|731机械设备的干 \| \| \| \|员的租赁（干租\|租服务 \| \| \| \|）服务 \| \| \| \|8 商业和生产服务 \|83 其它专业与 \|831 \|8311 \| \| \|科技服务 \|咨询与管理服务 \|管理咨询服务 \| \| \| \|832建筑学、城市 \|8321 \| \| \| \|规划与景观设计服\|建筑设计服务 \| \| \| \|务 \| \| \| \| \| \|8322城市规划与 \| \| \| \| \|景观设计服务 \| \| \| \|833 工程服务 \|8331 \| \| \| \| \|综合工程服务 \| \| \| \| \|8332 \| \| \| \| \|建设项目管理服 \| \| \| \| \|务 \| \| \| \| \|8333 \| \| \| \| \|工程咨询与初步 \| \| \| \| \|设计服务 \| \| \| \| \|8334 \| \| \| \| \|工程设计服务 \| \| \| \| \|8335 \| \| \| \| \|施工安装阶段的 \| \| \| \| \|工程服务 \| \|9 \|94 污水与废物 \|941 污水处理服务\| \| \|社会团体、社会及个\|处理，卫生与其\| \| \| \|人的服务 \|他环境服务 \| \| \| \| \| \|942 废物处理服务\| \| \| \| \|943 卫生设施服务\| \| 表1-2 中心产品分类（CPC）中与建筑业有关的内容资料来源：United Nations Statistics, http://unstats.un.org 4．世界贸易组织关于建筑服务贸易的分类在世界贸易组织（WTO）中，建筑服务贸易主要包含在WTO协议基本结构中的《服务贸易总协定》（GATS, General Agreement on Trade in Services）之中。GATS第一条对“服务贸易”的定义是：“从一成员境内向任何其他成员境内提供服务；在一成员境内向任何其他成员的服务消费者提供服务；一成员的服务提供者在任何其他成员境内以商业存在提供服务；一成员的服务提供者在任何其他成员境内以自然人的存在提供服务。”这一定义将服务贸易按提供方式分为四种形式： • 跨界提供：由一个成员境内向另一个成员境内提供的服务。在这种形式下，服务提供者和被提供者分别在本国境内，并不移动过境。所以，这种服务提供方式，往往要借助于远程通讯手段，或者就是远程通讯服务本身。例如，国际电话通讯服务，设计方案等。 • 过境消费：在一个成员境内向任何其它成员的消费者提供的服务。在这种服务提供形式下，服务的被提供者，也就是消费者跨过国境进入提供者所在的国家或地区接受服务。出国旅游、出国留学实际上都是接受的这种服务提供方式。 • 商业存在：通过一个成员的商业实体在任何其它成员境内的存在而提供的服务。这种商业实体或商业存在，实际上就是外商投资企业。其企业形式可以采取独立的法人形式，也可以仅仅是一个分支机构或代表处。在这里，服务的提供是以直接投资为基础的，其提供涉及到资本和专业人士的跨国流动。外资银行提供的服务就属于这种形式。 • 自然人的流动：由一个成员在任何其它成员境内的个人提供的服务。这种形式涉及到提供者作为自然人的跨国流动，与商业存在不同的是，它不涉及投资行为。需要指出的是，这四种提供方式的定义并不是服务贸易分部门的划分。事实上，许多服务贸易部门，都可能同时具有以上几种提供方式。 WTO对服务贸易的分类目录，将服务贸易分为12个类别。每个部门又分为若干个分部门，共计155个分部门2。表1—3中列出的与建筑业有关的服务（均用黑体字表示）只是表 1—2中心产品分类（CPC）中与建筑业有关的内容的一部分。将表1—2与表1—3相比较，可以清楚地看出建筑产品与建筑服务的联系与区别。 \|1 商业服务 \|A 专业服务 \|d 建筑设计服务* \| \| \| \|e工程设计服务* \| \| \| \|f 综合工程服务* \| \| \| \|g \| \| \| \|城市规划与景观设计服务* \| \| \|D房地产服务 \|a \| \| \| \|针对自有或租赁房地产的服\| \| \| \|务* \| \| \| \|b \| \| \| \|基于收费或合同的房地产服\| \| \| \|务* \| \| \|E不带操作人员的租赁\|d 机械设备的干租服务* \| \| \|（干租）服务 \| \| \| \|F 其它专业服务 \|c 管理咨询服务* \| \| \| \|d 与管理咨询相关的服务* \| \| \| \|n 设备保养与修理* \| \| \| \|o 建筑物清洁服务* \| \|2 通讯服务 \| \| \| \|3 建筑及相关工 \|A房屋的一般施工服务\| \| \|程服务 \|* \| \| \| \|B土木工程的一般施工\| \| \| \|服务* \| \| \| \|C安装与装配服务* \| \| \| \|D建筑装修服务* \| \| \| \|E 其它* \| \| \|4 销售服务 \| \| \| \|5 教育服务 \| \| \| \|6 环境服务 \|A 污水处理服务* \| \| \| \|B 废物处理服务* \| \| \| \|C 卫生设施及类似的 \| \| \| \|服务* \| \| \| \|D 其它环境保护服务\| \| \|7 金融服务 \| \| \| \|8 健康及社会服 \| \| \| \|务 \| \| \| \|9 旅游及相关服 \| \| \| \|务 \| \| \| \|10 \| \| \| \|娱乐、文化及体 \| \| \| \|育服务 \| \| \| \|11 运输服务 \| \| \| \|12 其它服务 \| \| \| 资料来源：马红，金香梅（2002），世界建筑业管理惯例与中国建筑业应对WTO的对策注：表中加号部分是与建筑有关的内容表1-3 服务贸易总协定（GATS）部门分类中与建筑业有关的内容 5．国际上建筑业概念的最新变化（以英国为例）3 如前所述，现代建筑业既属于经济范畴，又属于历史范畴。英国是最早形成现代建筑业的国家，建筑业概念在英国的演变历程很具有代表性。在英国，建筑业传统的定义是 “建成环境（built environment）的生产、运营、维护、更新和处置”这样一个“从摇篮到坟墓”（cradle—t o—grave）的过程（Lorch, 2003）。随着社会、经济条件的变化，建筑业所涉及的对象与内容在变化，人们对建筑业的认识也在发生变化。有人提出，建筑业的任务是“创造建成环境，增进绩效和福利，给社会带来增值（adding value to society）”（Saxon, 2002）4。在英国，人们正在就是否存在建筑业这样一个实体的问题展开争论。有人甚至认为，建筑业已裂变为若干个不同的行业，因而不复存在。这些行业包括： • 建筑材料、建筑构件的制造与供应 • 大中型建筑的设计与施工 • 大型基础设施与土木工程的设计与施工 • 小型建筑的设计与施工 • 大中型建筑的运行与维护 • 小型建筑的运行与维护 • 房地产的买卖与评估对建筑业认识的变化导致了政府管理职能的转变。1995年以前，英国政府的建设主管部门是环境部（DE, Department of Environment），1995年环境部更名为环境、交通与区域部（DETR, Department of Environment, Transportation and the Regions）。2001年，政府对建筑业管理的主要职能由DETR转移到贸易与工业部（DTI, Department of Trade and Industry）。这样做主要是基于以下考虑：第一，英国政府越来越感到，应该用管理其它行业相类似的办法来管理建筑业。第二，社会公众越来越感到，为了减少政府部门之间的矛盾与冲突，应该由一个政府部门而不是由多个政府部门来管理和协调建筑业和建成环境两方面问题。最近，有关建成环境、城市改造、住房与规划等方面的管理职能又从DETR转移到副首相办公室（ODPM, Office of the Deputy Prime Minister）。以上这些变动对英国建筑业所产生的影响与结果如何，还有待于实践的检验。（二）我国建筑业的一般概念 1997年版《辞海》对建筑业的定义是：“国民经济的一个物质生产部门。主要从事建筑安装工程的生产活动，为国民经济各部门建造房屋和构筑物，并安装机器设备。建筑安装工程主要由建筑安装企业承担进行，也可由建设单位（即工程所有者）自行组织力量进行。建筑安装企业的总体称‘建筑工业’，是建筑业的主要组成部分。建筑业的生产活动包括建筑工业和自营建设单位的建筑活动以及有关的勘察设计工作。” 根据《中国大百科全书·土木工程》卷的《建筑经济》分册，建筑业的范畴包括从事建筑产品生产（包括勘察、设计、建筑材料、半成品和成品的生产、施工及安装）、维修和管理的机构以及有关的教学、咨询、科研、行业组织等机构。与《辞海》的定义相比，这个定义的范围要宽泛得多。在我国的国民经济核算体系和标准产业分类法中，建筑业被划定在第二产业的范围之内，属于“狭义建筑业”的范畴。 1．国民经济核算体系我国的国民经济核算体系经历了两次大的转变，第一次转变是从MPS（物质产品平衡表体系）向MPS和SNA（国民账户体系）两种体系并存的混合体系转变；第二次转变是从混合体系向SNA转变，每一次转变都是对原有体系的突破和改进。从1993年起，根据联合国1968年SNA的标准，并采纳了部分1993年SNA的标准，对1992年《中国国民经济核算体系（试行方案）》进行重大修改，探索建立中国国民经济核算体系新版本。该体系把我国国民经济各部门按三大产业划分为15类，建筑业被列入第二产业：第一产业：（1）农业第二产业：（2）工业（3）建筑业第三产业：（4）农业、林业、畜牧业、渔业服务业（5）地质勘探业、水利管理业（6）交通运输、仓储、邮电通信业（7）批发零售、贸易、餐饮业（8）金融、保险业（9）房地产业（10）社会服务业（11）卫生、体育和社会福利事业（12）教育、文化、广播电影电视事业（13）科学研究和综合技术服务业（14）国家机关、党政机关和社会团体（15）其它事业 2．标准产业分类法 1994年，我国对国民经济行业分类的国家标准（GB4754- 84）作了修订。修订后的行业分为16个行业门类、88个行业大类、352个行业中类和847 个行业小类。建筑业是其中的第5个门类。根据该修订意见，建筑业由勘察设计业、建筑安装业和建筑工程管理、监督及咨询业3个大类组成。 2002年颁布的《国民经济行业分类》国家标准(GB／T4754—2002)按照国际通行的经济活动同质性原则，对1994年标准中与该原则不相符的内容进行了调整。经过调整与修改后的新标准共有20个行业门类，95个行业大类，396个行业中类和913个行业小类。增减相抵后，比1994年的标准新增加了4个门类、3个大类、28个中类、67个小类，基本上能够反映我国目前的行业结构状况。 2002年的新标准与1994标准相比有了很大改进，具体表现在以下几个方面：一是规范了标准名称；二是进一步打破了部门管理界限；三是重点加强了第三产业的分类，新增了大量服务业方面的活动类别；四是实现了与国际标准的兼容，新标准的每一个行业小类全部与国际标准产业分类(ISIC, Rev. 3)的最细一层分类建立了对应关系，通过软件可使我国的新标准直接转换到国际标准。国家统计局于2003年5月颁布了新制订的《三次产业划分规定》，并将从当年的统计年报开始按新的划分方法进行有关统计。此次划分规定是在《国民经济行业分类》（GB/T47 54—2002）国家标准的基础上制定的。如表1- 4所示，经过调整后，共有行业门类20个，行业大类98个。该标准把建筑业划为第二产业，建筑业的范围比94年的标准还要窄，显然是“狭义建筑业”。该标准把工程管理服务、工程勘察设计、规划管理等相关服务列在“科学研究、技术服务和地质勘察业”门类的“专门技术服务业”大类中。这样划分的目的是为了进行统计，而不是为了行业管理。 \|三次产业分类 \|门类 \|大类 \| \|类别 \| \| \| \|第一产业 \|A 农、林、牧、渔业 \| \| \|第二产业 \|B 采矿业 \| \| \| \|C制造业 \| \| \| \|D \| \| \| \|电力、燃气及水的生产和供应\| \| \| \|业 \| \| \| \|E 建筑业 \|47 \| \| \| \|房屋和土木工程建筑 \| \| \| \|业 \| \| \| \|48 建筑安装业 \| \| \| \|49建筑装饰业 \| \| \| \|50其他建筑业 \| \|第三产业 \|F 交通运输、仓储和邮政业 \| \| \| \|G \| \| \| \|信息传输、计算机服务和软件\| \| \| \|业 \| \| \| \|H 批发和零售业 \| \| \| \|I 住宿和餐饮业 \| \| \| \|J金融业 \| \| \| \|K房地产业 \| \| \| \|L 租赁和商务服务业 \| \| \| \|M \| \| \| \|科学研究、技术服务和地质勘\| \| \| \|察业 \| \| \| \|N水利、环境和公共设施管理 \| \| \| \|业 \| \| \| \|O居民服务和其他服务业 \| \| \| \|P教育 \| \| \| \|Q卫生、社会保障和社会福利 \| \| \| \|业 \| \| \| \|R文化、体育和娱乐业 \| \| \| \|S公共管理和社会组织 \| \| \| \|T 国际组织 \| \| 表1-4 国民经济行业分类国家标准（GB4754—2002）中有关建筑业的内容资料来源：《国民经济行业分类（GB4754—2002）注释》，国家统计局统计设计管理司（三）本报告中建筑业的概念 1、“狭义建筑业”和“广义建筑业”的联系与区别作为国民经济统计体系的内容之一，“狭义建筑业”概念的存在是必要的，也是合理的。但是，建筑企业的活动范围和发展空间不受“狭义建筑业”概念的限制。联合国颁布的国民经济核算体系和《全部经济活动的国际标准产业分类》（ISIC）把建筑业划分为第二产业。我国的国民经济核算体系和《国民经济行业分类》国家标准经过调整，实现了与国际标准的兼容，基本上能够反映我国目前的行业结构状况。上述国民经济核算体系和行业分类中的“建筑业”是按照产品的同质性原则进行划分的，目的在于进行统计分析，而不是为了限制企业活动及作为政府行业管理的依据。统计分析与企业活动和行业管理是性质不同的两回事，不能混为一谈。历史的经验证明，在考虑企业发展、行业发展、行业定位和行业管理时采用“狭义建筑业”的概念，会给建筑业的发展带来致命的束缚。实际上，工业发达国家在国民经济核算和统计时均采用了“狭义建筑业”的概念，而在行业管理中均采用了“广义建筑业”的概念。“广义建筑业”涵盖了建筑产品以及与建筑业生产活动有关的所有的服务活动，同时涉及到第二产业和第三产业的内容。不能因为在进行国民经济核算和统计分析时，建筑业被划归为第二产业，就简单地认为建筑业属于第二产业；也不能因为在WTO中《服务贸易总协定》（GATS）中包含了建筑服务贸易的内容，就简单地认为建筑业属于第三产业。 2、正确理解和把握国际上建筑业概念的变化趋势实际上在建筑业发展研究过程中，广义建筑业的概念正在得到普遍采用，在一些工业发达国家，甚至在广义建筑业概念的基础上进一步发展，出现了“超广义建筑业”的概念。在经济全球化和信息化的双重挑战面前，传统的思想观念和价值体系受到空前的冲击，国际建筑业的视野正在发生重大变化。这些变化主要体现在以下几个方面： • 从注重建筑产品本身价值转向注重社会价值，体现出价值观的根本性转变； • 从注重建筑产品的生产过程（即施工过程）转向注重建筑产品的整个生命周期，体现出成本观的根本性转变； • 从注重物质生产转向注重对人的尊重以及与自然的和谐，体现出发展观的根本性转变。思想观念和价值体系的转变是根本性的，上面所说的转变必将导致建筑业内涵的改变。实际上，工业发达国家对建筑业的再思考和再评价，就是在新的历史时期对建筑业重新定位的过程。新的行业定位必将对建筑产品的生产过程、建筑市场的格局以及建筑交易的制度安排产生深远影响。对此，我们必须要有清醒的认识。 3、关于本报告采用的建筑业及相关产业的概念本报告的建筑业的概念是指建筑业及其相关产业。建筑业及相关产业相当上述广义建筑业的概念，但不包括建筑培训和建材生产；本报告在单独使用建筑业概念时也主要指广义建筑业。而之所以用建筑业及相关产业来定义本报告建筑业的概念，主要是由于：第一，无论从观念还是从实际的管理体制上，我国确实尚未形成真正的广义建筑业的概念。第二，为了有利于在国际化的背景下使研究成果更具指导力和前瞻性，报告尽量采用广义建筑业的概念和视角展开研究，但限于长期体制因素的影响和报告研究时间的限制，因此不少方面，尤其是在材料和数据利用上并没有达到足够的广义建筑业应当包括的范畴。第三，尽管如此，本报告仍然坚持广义建筑业的思考方式，力图使本报告对当前条件下的建筑业及其相关产业都具有积极的参考意义，同时也只有在广义建筑业的范畴内才能真正把握未来的发展趋势。 1．工程勘察设计业（1）标准产业分类中的界定工程勘察设计业是一个技术密集型行业，是指建筑施工前的地质勘察和工程设计，也包括与工程勘察、设计无法分开的工程测量活动。按照《国民经济行业分类》国家标准（ GB／T4754—2002）的分类，工程勘察设计业属于第三产业中科学研究、技术服务和地质勘察行业门类的组成内容，如表1—5所示。工程勘察设计业主要包括以下内容： —水利及水电工程的勘察设计； —港口工程的勘察设计； —铁路工程的勘察设计； —道路、隧道、桥梁工程的勘察设计； —矿山工程的勘察设计； —火力发电厂工程的勘察设计； —工业生产和工艺流程工程的勘察设计； —油田及海洋石油工程的勘察设计； —管道、线路工程的勘察设计； —房屋建设工程的勘察设计； —室内装饰工程设计； —住宅小区规划设计； —风景园林工程设计； —其他工程的勘察设计。但是，不包括：独立的工程测量活动（列入测绘服务）和工程筹备、咨询、监理等管理活动（列入工程管理服务）。表1—5 国民经济行业中有关工程勘察设计业、工程监理业的内容 \|第三产业\|大类 \|分类 \|小类 \| \|门类 \| \| \| \| \| \|75 研究与试验发展\| \| \| \| \| \| \| \| \|M \| \| \| \| \|科学研究\| \| \| \| \|、技术服\| \| \| \| \|务和地质\| \| \| \| \|勘察业 \| \| \| \| \| \|76专业技术服务业 \|761 气象服务 \| \| \| \| \|762 地震服务 \| \| \| \| \|763 海洋服务 \| \| \| \| \|764 测绘服务 \| \| \| \| \|765 技术检测 \| \| \| \| \|766 环境监测 \| \| \| \| \|767工程技术与规划\|7671工程管理服\| \| \| \|管理 \|务 \| \| \| \| \|7672工程勘察设\| \| \| \| \|计 \| \| \| \| \|7673规划管理 \| \| \| \|769其他专业技术服\| \| \| \| \|务 \| \| \| \|77 \| \| \| \| \|科技交流和推广服 \| \| \| \| \|务业 \| \| \| \| \|78 地质勘查业 \| \| \| 资料来源：《国民经济行业分类》（GB4754—2002），国家统计局统计设计管理司（2）国际工程咨询惯例工程勘察设计咨询业在国际上已有很长的发展历史。自从19世纪下半叶起，经过规范化发展，工程咨询业已经形成为一个独立的、规模很大的行业，属于第三产业。它的专业领域宽、业务范围大、行业法规完善、发展相当成熟。由于工程咨询在建筑市场中对工程项目建设的成败，起着非常重要的作用，所以在工业发达国家，“大建筑业”的概念把工程咨询这个交叉行业纳入建筑业的思考范围，这有利于建筑业的发展。可以说，一个国家或地区工程咨询的发展程度，基本上代表了其建筑业的管理水平。一般认为，向业主提供工程策划、勘测、设计、项目管理及施工监理等全过程服务的业务统称为工程咨询或工程顾问。按照国际咨询工程师联合会（FIDIC）《业主/与工程师标准服务协议书》解释，咨询工程师（咨询公司）的业务范围贯穿了工程项目建设的全过程。包括：投资前阶段的规划研究、投资机会研究、可行性研究，为项目投资决策服务；准备阶段的工程勘察、工程设计、造价咨询、招标评标咨询，为工程建设的准备服务；实施阶段的设备材料采购咨询、合同管理咨询、施工监理、项目管理、人员培训咨询、竣工验收咨询，为控制工程的进度、费用、质量和生产准备服务；总结阶段的后评价等。其中，工程设计等属于工程咨询中的技术咨询，项目管理等属于管理咨询。如图 1—1所示。图1—1 工程咨询的工作内容 ······ 按照WTO规定服务贸易分类，与工程咨询有关、我国做出具体承诺的有：8660 有关管理咨询的服务；867 建筑、工程和其他技术服务，包括8671 建筑服务（咨询和设计前期的建筑服务，建筑设计服务，合同管理服务，建筑设计和合同管理的组合服务，其他建筑服务），8672工程服务（顾问和咨询工程服务，基础和建筑物结构建设的工程设计服务，建筑物设备和电气安装的工程设计服务，土木工程建设的工程设计，工业流程和工业生产的工程设计服务，工程设计服务，建设和安装阶段的其他工程服务，其他工程服务），8673综合工程服务（运输基础设施交钥匙项目综合工程服务，上下水工程交钥匙项目的综合工程和项目管理服务，交钥匙制造项目建设的综合工程服务，其他交钥匙项目的综合工程服务），8674城市规划和绿化建设服务（城市规划服务，绿化建设服务），8675有关科学和技术的咨询服务（地质、地球物理和其他科学勘察服务，地下勘查服务，地面测量服务，地图制作服务）。可见，国际上定义的工程咨询的服务范围、服务方式、服务对象非常广泛，而且还在发展。设计企业在建筑业市场中承担不同的服务，它们的地位角色、资质要求、责权利、风险程度也是不同的： • 设计企业承担咨询设计，不属于业主和承包商的合同一方，而是以自己的技术、信誉、客观性、公正性，与业主签订合同，受业主的委托，承担约定的服务，按规定的标准收取酬金。也可以作为分承包商，与承包商或总承包商签订合同，提供咨询设计服务。设计企业也可以为贷款方，包括贷款银行、国际金融、援助组织（如世界银行、联合国开发计划署、亚洲开发银行等）贷款项目，作为独立工程师提供咨询服务。 • 设计企业承担项目管理（项目管理服务PM或项目管理承包PMC），是以自己的管理能力和技术，受业主委托，与业主签订合同（不直接与总承包企业或施工企业签订合同），按合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理或服务。 • 设计企业承担工程总承包，则是以自己的技术经济实力，作为承包商，通过投标竞争，与业主签订合同，也可以分包给若干个分包商，承担风险和经济责任，获取利润。（3）行业管理发展中的概念我国的工程勘察设计咨询业是在计划经济体制下的勘察设计行业基础上发展起来的事业单位、或按市场经济要求进行改体后形成的各类企业，小部分是改革开放以来新组建的企业。其中包括规模不等的设计研究院、设计公司、工程公司、设计事务所、设计集团、勘察研究院、岩土工程公司等。行业协会目前有中国勘察设计协会、工程咨询协会、国际工程咨询协会等，也分属于不同的部门。各工程勘察设计咨询单位的改革正在进行中，但在体制和管理上尚无改变上述分割状态的迹象，其分类一时也难于与国际惯例完全相衔接。 1998年政府机构改革时，在建设部“三定”方案中明确提出了“工程勘察设计咨询业”的概念。国务院办公厅国办发[1999]101号文件中提出工程勘察设计单位体制改革的指导思想是：“……尽快形成为固定资产投资活动全过程提供技术性、管理性服务的咨询设计服务体系”，要“积极开展可行性研究、规划选址、招标代理、造价咨询、施工监理、项目管理和工程总承包等业务”。可见，按照国际惯例和我国的发展目标，工程勘察设计咨询业是为工程项目的决策与实施提供规划、选址、可行性研究、融资和招标投标咨询、造价咨询、工程勘察、工程设计、项目管理、工程监理和投产后咨询等，为固定资产投资全过程提供技术性、管理性服务的智力密集型服务行业。它关系到我国国民经济和社会发展计划的有效实施，关系到工程建设决策和实施的水平、质量和效益。改革开放以来，我国的勘察设计单位已经逐步突破功能单一的状况，不同程度地将业务范围扩大到了上述内容。有的设计单位还按国际通行模式创建成为国际型工程公司，开展了工程总承包业务。勘察单位普遍拓展到岩土工程领域。行业管理也相应扩大到了上述各个方面。 2．建设工程监理业（1）我国标准产业分类中的界定按照《国民经济行业分类》国家标准（GB／T4754—2002）的分类，如表1—5所示，建设工程监理业属于第三产业中科学研究、技术服务和地质勘察行业门类的组成内容，7671 工程管理服务是指与建筑工程有关的工程筹建、计划、造价、资金、预算、场地、招标、咨询、监理等服务活动，主要包括以下内容： —工程筹建机构； —工程项目管理； —工程招标及代理； —工程造价咨询； —工程技术咨询； —工程预算、审计； —工程监理； —工程担保； —工程质量监督、检查； —工程及建筑物的质量评估； —其他工程管理服务。（2）发展中的建设工程监理我国建设工程监理业自1988年开始试行，5年后逐步展开，1998年《中华人民共和国建筑法》以法律制度的形式作出规定，“国家推行建筑工程监理制度”。至今已有十几年。我国推行的建设工程监理制度，在工作性质、工作内容及作用上与工业发达国家的工程咨询中为业主方提供的项目管理咨询服务相似，但有很大区别。见图1—1所示。在国际上，从工程咨询业本身的发展情况来看，总的趋势是向全过程、全方位服务方向发展。我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》中对建设工程监理都专设了一章，《合同法》对此也有专门的条款规定，确定了建设工程监理的法律地位。建设部依据上述法律、行政法规的规定，先后颁发了《建设工程监理范围和规模标准规定》（建设部第86号令）、《工程监理企业资质管理规定》（建设部第102号令）、《工程监理企业资质管理规定实施意见》和《建设工程监理规范》。许多地方也相继颁布了工程监理的地方法规、规章。建设工程监理法律法规体系框架的基本建立，规范、推动了建设工程监理的发展。建设工程监理制度现已成为我国工程建设领域管理制度中一项必要的制度，被全社会所认同和接受。按照《建筑法》的规定，建设工程监理是指具有相应资质的工程监理企业，接受建设单位的委托，承担其项目管理工作，并代表建设单位对承建单位的建设行为进行监控的专业化服务活动。工程监理企业应当“依据法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督”。建设工程监理行业是我国建筑市场中不可缺少的一方（业主方、承包方、监理方），作为市场中一个特殊的主体正在发挥着重要作用。按照1988年在我国建立工程监理制度的初衷以及今后适应市场经济和工程建设发展的需要，工程监理的范围、内容等都应当更宽一些，监理企业可以向项目管理公司等过渡，以进一步推动工程监理业的健康发展。（3）与国外监理实践的比较以英国为例，对英国的“Project Management”一词，如果简单的把它翻译成“项目管理”几个字就不能表达出它真实的含义，即使是“工程项目管理”也不对。在英国建筑工程领域，对“Project Management”的正确理解应是“业主的项目管理”。这就是说，英国的“Project Management”与我们的“建设监理”从性质、工作内容以及代表谁的利益来看应是等同的。所不同的是，“建设监理”强调的是社会机构代表业主的利益进行的项目管理，而“Proje ct Management”强调的是业主的项目管理（它可以由业主自身或委托社会机构进行）。为便于大家对国外做法的理解，下面介绍英国的情况时使用了“监理”二字。从机构来看，英国从事监理的机构涉及到的不少，主要的有： • 专职的监理单位（如英国的BOVIS） • 设计单位（如英国的ARUP） • 其它咨询单位（比较多的是测量师事务所，如英国的GLEEDS）能从事业主项目管理的承包商（如英国的MACE）这里需要指出的是，尽管从事监理的单位有不同的类型，但实践中反映出如下趋势： • 无论何种性质的单位，专职的建筑管理人员在监理中起着越来越重要的作用； • 在一些以技术咨询为主的机构里，往往专门设有监理部（如GLEEDS中的监理部）； • 英国的一些测量师行在实施监理中擅长于投资控制和合同管理； • 英国的承包商也为业主提供监理服务，但大多在施工阶段（通常采用的CM方式）从个人来看，英国政府并未对实施监理的人员或机构予以限制。英国专职的监理机构并不多。从事监理的专业人员来看，由于业主对项目管理的要求不同，因而从事此项工作的专业人员也有所不同，但目前主要涉及到以下专业人员： • 项目管理者（如英国皇家建造师学会会员，CIOB） • 建筑师（如英国皇家建筑师学会会员，RIBA） • 工程师（如英国皇家土木工程师学会会员，ICE） • 测量师（如英国皇家测量师学会会员，RICS）值得注意的是，这一现象并不能简单地说明谁都可以从事业主的项目管理。英国是一个市场化程度较高的国家，私人投资的项目所占比例很高，而政府并未对谁能代表这类项目的业主的利益从事项目管理活动作出规定，决定权在于业主自己，即由市场来决定。而形成如今这样的多方面专业人士参与的格局的主要原因如下： • 传统方式中施工阶段建筑师、工程师的作用。应该说，对于规模小而简单的项目，这些技术型的建筑类专业人才是可以胜任的。 • 社会的需求导致了专职的业主项目管理人员的出现。随着科学技术的不断发展，工程项目的规模巨大而技术复杂，业主需要通过合理的计划、组织、协调和控制来确保工程项目目标的实现，这就需要精通项目管理的专职人员为业主提供服务。 • 社会对业主项目管理的迫切需求使得不同专业人士不断拓宽自己的业务范围，加强管理技能的提高，以力图从事监理活动。 • 从发展的趋势看，一方面是越来越多的专职项目管理人员产生，另一方面是一部分技术性专业人才逐渐感到需要补充管理技能从而逐渐发展成为能够胜任项目管理工作的建筑管理人才。（四）正确理解和把握“狭义建筑业”和“广义建筑业”的联系与区别作为国民经济统计体系的内容之一，“狭义建筑业”概念的存在是必要的，也是合理的。但是，建筑企业的活动范围和发展空间不受“狭义建筑业”概念的限制。联合国颁布的国民经济核算体系和《全部经济活动的国际标准产业分类》（ISIC）把建筑业划分为第二产业。我国的国民经济核算体系和《国民经济行业分类》国家标准经过调整，实现了与国际标准的兼容，基本上能够反映我国目前的行业结构状况。上述国民经济核算体系和行业分类中的“建筑业”是按照产品的同质性原则进行划分的，目的在于进行统计分析，而不是为了限制企业活动及作为政府行业管理的依据。统计分析与企业活动和行业管理是性质不同的两回事，不能混为一谈。历史的经验证明，在考虑企业发展、行业发展、行业定位和行业管理时采用“狭义建筑业”的概念，会给建筑业的发展带来致命的束缚。实际上，工业发达国家在国民经济核算和统计时均采用了“狭义建筑业”的概念，而在行业管理中均采用了“广义建筑业”的概念。“广义建筑业”涵盖了建筑产品以及与建筑业生产活动有关的所有的服务活动，同时涉及到第二产业和第三产业的内容。不能因为在进行国民经济核算和统计分析时，建筑业被划归为第二产业，就简单地认为建筑业属于第二产业；也不能因为在WTO中《服务贸易总协定》（GATS）中包含了建筑服务贸易的内容，就简单地认为建筑业属于第三产业。 1．正确理解和把握国际上建筑业概念的变化趋势在工业发达国家，建筑业概念正在发生变化，并出现了“超广义建筑业”的概念。在经济全球化和信息化的双重挑战面前，传统的思想观念和价值体系受到空前的冲击，国际建筑业的视野正在发生重大变化。这些变化主要体现在以下几个方面： • 从注重建筑产品本身价值转向注重社会价值，体现出价值观的根本性转变； • 从注重建筑产品的生产过程（即施工过程）转向注重建筑产品的整个生命周期，体现出成本观的根本性转变； • 从注重物质生产转向注重对人的尊重以及与自然的和谐，体现出发展观的根本性转变。思想观念和价值体系的转变是根本性的，上面所说的转变必将导致建筑业内涵的改变。实际上，工业发达国家对建筑业的再思考和再评价，就是在新的历史时期对建筑业重新定位的过程。新的行业定位必将对建筑产品的生产过程、建筑市场的格局以及建筑交易的制度安排产生深远影响。对此，我们必须要有清醒的认识，做到知己知彼，心中有数。 2．正确理解和把握建筑业的内涵，建立和完善行业发展平台一个行业的生存和发展，既要有一定的外部条件，也要有合适的内部条件。如图1—2 所示，在建筑业的发展平台上，业主、设计单位、承包商、供应商、监理单位、物业管理单位围绕着建筑产品的生产和交易、建成环境的维护和管理，各自扮演着不同的角色，相互作用，共同推动建筑业的发展。建筑业的发展平台本身又是建立在五大支柱之上，受三大调控力量的支配。其中任何一个支柱或调控力量出了问题，都会影响建筑业的发展。五大支柱包括： • 自然资源支柱，建筑业的发展受到自然资源，特别是土地资源的制约；反过来，建成环境对自然资源又产生重大影响。 • 人力资源支柱，建筑行业的可持续发展在很大程度上取决于从业人员的整体素质，特别是一线劳动力的素质。 • 技术支柱，随着科学技术的进步，建筑业对技术水平的依赖程度越来越高，信息技术对行业现代化的作用越来越重要。 • 资本支柱，随着市场化进程的深入，民间资本和国际资本对行业发展的作用将越来越突出。 • 制度支柱，从性质来看，制度可分为正式制度和非正式制度，从内容来看，制度可分为法律法规和技术规范。三大调控力量包括： • “看不见的手”，即市场调控机制。 • “看得见的手”，即政府调控机制。 “第三只手”，即包括咨询机构、中介机构、行业协会在内的民间组织的调节机制。图1—2 建筑业发展平台综上所述，建筑业的内涵不仅在于建筑产品的生产过程，更重要的是在于建筑市场和建筑交易制度。离开了建筑业赖以生存的五大支柱和三大调控力量，就不可能正确把握建筑业的内涵。由于受计划经济体制的影响，长期以来，市场调控机制和民间组织的调节机制没有得到应有的重视，人力资源开发、技术进步和制度建设存在严重不足，因此，必须充分和全面地协调好五大支柱的作用，合理运用三大调控力量，规范平台上各个角色的行为。只有这样，我国的建筑业才能在国际经济全球化、国内经济市场化的背景下，适应加入WTO之后的新形势，适应社会经济快速发展的新要求，为社会提供好的建筑产品和建成环境，发挥支柱产业应有的作用。建筑业在国民经济中的地位，是随经济发展的不同阶段的变化而变化的。对全球建筑市场的跨地区分析表明，随着社会经济的发展，建筑业对一个国家国内生产总值（GDP）的贡献份额的变化趋势一般表现为先升后降的∩形曲线：在欠发达国家（LDC, less developed country）阶段呈上升趋势，在新兴工业化国家（NIC, newly industrializing country）阶段达到高峰，进入工业发达国家（AIC, advanced industrialized country）阶段后又呈下降趋势。也就是说，在NIC阶段，建筑业最能发挥其应有的重要作用，随着从NIC阶段向AIC阶段的过渡，建筑业在国民经济中的重要程度就会下降。中国、墨西哥、阿根廷和埃及等国家被认为是NIC的典型代表（Crosthwaite, 2000）。如果说，在英国这样的发达资本主义国家，建筑业在生命周期中已经渡过了它的“成年”阶段的话，那么，我国的建筑业正处在“青少年”的发展时期，有着广阔的成长空间和良好的发展前景，“好像早晨八九点钟的太阳”。当前是我国建筑业发展的黄金时期。机不可失，时不我待。我国建筑业应该十分珍惜当前难得的发展机遇，在社会经济发展中充分发挥积极的作用，同时全面提升自身的综合实力和国际竞争力。二、建筑业及相关产业改革与发展成就5 （一）建筑业及相关产业得到长足发展快速发展建国以来，特别是改革开放以来，中国建筑业发生了巨大的变化。如表1- 2所示，随着国民经济的快速增长，固定资产投资率逐年提高，建筑业增加值平稳上升，扣除价格因素，2002年的增加值是1978年的9倍多，年均增长12%左右。建筑业增加值占国内生产总值的比重从50年代的3%增加到2002年的6.68%。建筑业的发展带动和促进了国民经济其他部门的发展。在各年的投入产出表中，建筑业的影响力系数始终大于1；建筑业吸纳了大量的劳动力，2002年全行业从业人员数量为3893万人，比解放之初的20万人增加了195倍，比1978年的854万人增加了4.6倍，2002年全行业从业人员的数量占到全社会从业人员数量的5.28%；建筑业利税总额增加明显，1992年- 2002年年均增长速度为30%，建筑业的发展，为我国国民经济发展发挥了重要作用。 \|年份 \|固定资 \|建筑业增加值\|建筑业 \|建筑业从业人数占 \| \| \|产 \|占GDP的比重 \|从业人数 \|全社会从业人数的比 \| \| \|投资率 \|（%） \|（万人） \|重 \| \| \|（%） \| \| \|（%） \| \|1981 \|19.76 \|4.26 \|1058 \|2.42 \| \|1982 \|23.24 \|4.17 \|1173 \|2.59 \| \|1983 \|24.10 \|4.56 \|1314 \|2.83 \| \|1984 \|25.56 \|4.42 \|1692 \|3.51 \| \|1985 \|28.37 \|4.66 \|2035 \|4.08 \| \|1986 \|30.59 \|5.15 \|2236 \|4.36 \| \|1987 \|31.70 \|5.57 \|2384 \|4.52 \| \|1988 \|31.84 \|5.43 \|2491 \|4.58 \| \|1989 \|26.08 \|4.70 \|2407 \|4.35 \| \|1990 \|24.35 \|4.63 \|2424 \|3.79 \| \|1991 \|25.88 \|4.70 \|2482 \|3.83 \| \|1992 \|30.33 \|5.31 \|2660 \|4.06 \| \|1993 \|37.74 \|6.60 \|3050 \|4.60 \| \|1994 \|36.15 \|6.41 \|3188 \|4.74 \| \|1995 \|34.23 \|6.53 \|3322 \|4.89 \| \|1996 \|33.84 \|6.67 \|3408 \|4.95 \| \|1997 \|33.49 \|6.46 \|3449 \|4.96 \| \|1998 \|35.78 \|6.63 \|3327 \|4.76 \| \|1999 \|24.58 \|6.67 \|3412 \|4.78 \| \|2000 \|37.59 \|6.58 \|3552 \|4.93 \| \|2001 \|39.82 \|6.55 \|3669 \|5.02 \| \|2002 \|40.61 \|6.68 \|3893 \|5.28 \| 表1-65 改革开放以来建筑业发展基本情况资料来源：《建筑业“十五”及2015年预测报告》及中国统计年鉴与此同时，工程勘察、设计、咨询、工程建设监理等相关产业也得到长足发展。少数大型设计单位已经改建成为国际通行的工程公司，有的工程勘察单位已经改建成为岩土工程公司、桩基公司、钻探公司。全国从事工程咨询的机构有3000余家，其中80 %以上是工程勘察设计单位(不少是一套人马，两块牌子，从业人员30万人左右)。并已有 300多家通过了ISO9000质量体系认证，勘察设计质量稳步提高。自1979年开始实行技术经济责任制、企业化管理以来，工程勘察设计单位从生产经营模式、产权结构和内部机制三个方面不断地向前推进。特别是国务院办公厅先后转发了建设部等部门《关于工程勘察设计单位体制改革的若干意见》和《关于中央所属工程勘察设计单位体制改革实施方案》以后，工程勘察设计单位由现行的事业性质改为科技型企业，与政府部门脱钩，其单位的组织模式和所有制形式向多元化方向发展，并在建立现代企业制度，实行职工持股、股份合作制等方面进行了积极的探索。至今，90%的勘察设计院已经实施企业化改制。 2002年，全国工程勘察设计业从业人员76.13万人。有初级以上职称的技术人员共60 .62万人，其中高级技术人员17.66万人，占28％。实行注册建筑师和注册结构工程师制度以来，截止2001年底，全国已有一级注册建筑师12814名，二级注册建筑师2万余名；一级注册结构工程师24529万名，二级注册工程结构师近3万余名。初步建立了注册工程师执业资格制度框架。同时，开展了与国际接轨的工程总承包项目经理的培训试点工作。全国勘察设计单位完成了大量的勘察设计任务，满足了国民经济和社会发展的需要。仅“九五”期间，全行业共完成了10多万亿元固定资产投资的工程勘察设计任务，营业收入1600亿元，年人均营业收入4万元；完成工程总承包合同额683亿元，国外工程合同额 89亿元；上交营业税及附加约69亿元，所得税23亿元。2002年，设计完成初设投资额12 172亿元，完成施工图投资额18663亿元，取得勘察设计营业收入931亿元，行业人均收入达12.23万元。从总体上看，工程勘察设计队伍的创新意识、精品意识、质量意识不断增强，消化吸收和开发应用了许多新技术、新产品，做出了许多高水平的勘察设计成果。京九铁路、三峡工程、小浪底水电站、秦山核电站等一批工业、交通、能源、水利和城市建设等重点建设项目的勘察设计技术达到了国际先进水平。“九五”期间，共评选出优秀工程勘察、优秀工程设计等金奖129项、银奖247项、铜奖392项。勘察设计咨询单位技术和装备水平有了很大提高。1999年，全国勘察设计单位拥有微机总台数达到314845台，工程工作站9588台，小型机1002台。CAD出图率达到了87.24%。开发了一大批工程勘察、设计和项目管理软件，网络建设也有了很大发展。勘察设计行业是国内计算机应用起步早、发展快、效益高的先进行业之一。 1988年我国开展工程建设监理试点工作。十几年来，这项改革取得很大进展。目前，全国已有工程监理单位6300多家，其中甲级监理单位505家，乙级监理单位3800多家，丙级监理单位1900多家；监理从业人员约25万人，其中经过全国统一上岗前培训达10万余人，有5.8万多人通过了监理工程师执业资格的考试，4.6万多人成为了注册监理工程师。工程建设试行监理制，在建设市场中培育了独立实行监管的第三方，打破了在计划经济体制下形成的工程建设中二元模式，为完善建设市场主体奠定了基础。这是建设领域里一项重大改革，为提高我国工程建设水平，从体制上提供了保障。建设监理力量逐步壮大，为建设水平的提高作出了重要贡献。“九五”期间，建设监理制进一步全面推行。截至2002年底，全国31个省、自治区、直辖市都开展了建设监理工作；实行监理的工程覆盖率全国约为68%，比1995年底的20％提高了48个百分点。实行工程监理的工程投资额从1992年的2398亿元增至1999年的20316亿元，占当年全社会固定资产投资的68%。实施工程监理的工程项目质量、进度、和投资普遍得到了保证，如上海杨浦、南浦大桥工程实施建设监理，分项工程的优良率达到98%。还有京津塘高速公路、沪宁高速公路、京九铁路、南昆铁路，首都、上海、广州的新国际机场，岩滩、水口、隔河岩、二滩、小浪底、李家峡、亚龙湾等大型水电工程，茂名石化工程，西气东输工程等建设项目都是比较典型的名牌监理工程。“九五”期间，监理队伍管理不断加强，自身素质不断提高，监理工作开始走上了科学化、规范化、制度化的轨道。（二）在对国民经济增长做出重要贡献中的地位和作用继续增强 1．建筑业对国民经济增长贡献突出持续稳定增长从数据来看，自1978至2002年，建筑业比国民生产总值指数平均高出30个百分点，在国家统计局发布的中国统计年鉴国内生产总值指数统计中明确列出的工业、建筑业、交通运输仓储邮电通信业、批发和零售贸易餐饮业四大产业中，建筑业指数仅低于工业；从就业人员来看，按照国家统计局发布的对国民生产总值有重大影响的前十五个行业中，建筑业从业人员仅次于农林牧渔业、制造业和批发零售贸易餐饮业，2002年底我国建筑业从业人员总数已达3,893万人；建筑安装工程也是全社会固定资产投资构成的最重要的组成部分，以2002年为例，全社会固定资产投资43,499.91亿元，其中建筑安装工程占到26,578.89亿元，尚不包括与建筑具有相当关联的9,884.47亿元的设备、器具采购。根据国家统计局资料，1998年－2001年，全国（不包括港、澳、台地区，以下同）建筑业增加值年均增长速度为7.29%，建筑业总产值（资质等级四级及以上建筑企业）年均增长速度为11.64%；高于我国国内生产总值（GDP）同期增长速度（6.98%），建筑业增加值占GDP的比重稳定在6.6%－6.7%之间，在国民经济各产业部门中居第4位（在工业、农业、商贸业之后，交通运输通讯业之前）。建筑业为国民经济持续稳定增长做出了贡献。在全社会固定资产投资总额中，由建筑业完成的建筑安装工程投资占65%左右。199 8－2001年，建成投产的各类基本建设项目共215724个，其中大型项目有京九铁路、内昆铁路、上海金茂大厦、黄河小浪底枢纽工程等；建成投产的各类更新改造项目达136601 个；资质等级四级及以上建筑企业2001年完成各类房屋建筑竣工面积83778万平方米，较 1998年年均递增8.45%。这些工程项目的建成投产或交付使用，进一步增强了我国的综合国力，改善了人民的物质文化生活。建筑业产业规模的扩大，带动了建筑业从业人数的增加，为缓解我国就业压力，特别是为解决农村剩余劳动力转移问题、促进农村产业结构的调整做出了贡献。1998年以来，全国建筑业的从业人数年均增长速度为1.6%，高于全国从业人员总数的同期增长速度（1.2%）。2002年底全国建筑业从业人数达到3893万人，其中来自农村的从业人数为27 97万人；全国建筑业从业人数占全社会从业人数的比重为5.28%，北京、河北、江苏、山东等省、市达到7%以上。 2．经济效益明显增长，“走出去”战略初见成效建筑业全员劳动生产率（按建筑业增加值计算）由1998年的13350元/人提高到2002年的19316元/人，年均增长速度为9.68％；利税总额由1998年的419亿元增加到2002年的9 70亿元，年均增长速度为23.6％；资产负债率由1998年的74.08％下降到2002年的62.04 ％；企业亏损面由1998年的21.1％下降到2001年的18.8％，企业亏损总额由1998年的78 2692万元下降到2000年的765188万元。建筑业在贯彻中央关于“走出去”的战略、开展对外工程承包、劳务合作与设计咨询方面也取得了可喜的成绩。1998－2001年对外新签合同额年均递增9.6%，2001年达164.6亿元；对外完成营业额年均递增9.7%，2001年达113.25亿美元。入选全球最大225家国际承包商的中国公司逐步增加。2000 3．工程建设水平不断提高随着产业规模的不断扩大，工程建设水平不断提高，近几年来，全国建筑业完成了一大批技术先进、工艺复杂、规模宏大的工业、交通、能源、水利、通讯、国防、城市基础设施和大型群体建筑工程的建设任务，其中一些工程的技术水平和质量水平达到甚至超过了国际先进水平。如秦山核电二期工程是我国自行设计、自主建造、自主运营的第一座装机容量为2台60万千瓦的商用核电机组，工程质量达到了国际上核电站反应堆设计的相应水平，部分性能指标接近或达到了发达国家为新建核电站制定的《用户要求文件》（URD）的要求。再如上海金贸大厦，是一幢具有世界先进水平的智能化大楼，1998年6 月6日，经美国伊利诺斯州工程协会评选，授予“1998年最佳结构大奖”；还有中国国贸中心二期工程，大量采用了当今世界最先进的材料、技术与工艺，主体结构施工创国内领先速度，并且从一期工程的国外总包、我方分包到二期的我方总包、外方分包，这中间的反差，代表了中国建筑业水平的提高。工程质量水平稳中有升，特别是房屋建筑结构工程的合格率稳定在95%以上，工程质量优良率稳定在30%以上。1998年以来，共有335项工程获得我国建筑工程最高奖――鲁班奖。同时，也涌现了一大批优秀工程勘察和优秀工程设计。这些获奖工程和项目是我国工程建设水平的集中体现。工程建设标准体系逐步完善，奠定了工程建设的技术基础。1998年以来是工程建设标准批准发布最多的一个时期，共批准发布国际标准82个，行业标准593项，地方标准360 项，占现行标准总数的32%；新技术、新工艺、新设备、新材料，通过标准化得到了广泛应用，推动了工程建设的技术进步，为提高工程建设质量和确保安全提供了技术依托。建筑业安全生产形势有所好转并保持稳定。安全法规逐步健全，管理制度日趋完善。明确了从企业到建设行政主管部门的安全责任体系，同时通过专项治理，施工现场面貌明显改善，文明施工水平普遍提高。（三）产业结构实现不断优化 1．建筑业所有制结构趋向多元 1998年以来，国有及国有控股的建筑业企业个数及其在建筑业企业总数中的比重呈下降趋势；而城乡集体企业、股份合作企业、联营企业、民营企业、中外合资企业等非国有企业数量及其所占比重则呈上升趋势。这种变化趋势是前所未有的。据国家统计局有关资料，1998年至2002年，国有企业个数分别为9218个、9148个、8767个、8264个和75 36个，在建筑业企业总数中所占的比重分别为20.2%、19.3%、18.3%和18%和15.8％；非国有建筑业企业个数分别为36416个、38086个、38751个、37629和40284个，所占比重分别为79.8%、80.7%、81.7%、82%和84.2％。近几年来，在广东、浙江、福建、山东、河南、河北等省份，出现了大量的民营建筑业企业；在上海、北京、广东等地，还出现了许多民营的设计、监理企业。 2．优化组织结构，打破单一的资源配置方式自87年国家五部委学习推广鲁布革工程管理经验以来，各建筑企业积极推行“强项目、减层次、精机关”的管理模式，实施管理层、作业层分离，建立企业内部要素市场，初步建立了与项目管理相适应的管理体制。一批集团型企业提升发展成为总承包类型的企业；二级企业通过“精干削枝”，走向智力密集型专业化企业；一批劳务企业应运而生。特别是实行企业资质管理以来，引导一批企业做大做强，一批中小企业做专做精。随着建筑业改革的不断深入，特别是建筑业企业资质管理办法（建筑市场准入制度）的不断完善，从事专业工程承包或劳务分包、规模不大、经营灵活、以专业技术特长取胜的专业化施工企业或劳务分包企业正在大量产生。这类企业对建筑业生产方式向专业化施工、社会化协作的方向发展，提高施工队伍素质和工程建设水平，具有积极的作用。此外，劳务分包企业的发展对国有建筑企业安置下岗分流人员、优化企业内部组织机构、提高操作人员素质具有促进作用。综合实力强的集团化企业更加注重发挥资本优势和品牌优势，通过资产重组或兼并收购其它企业，增强了自身的综合实力，特别是工程总承包能力和市场占有能力。目前已获得建设部颁发的特级工程总承包资质的107家大型建筑业企业，就是这类集团化企业的代表。（四）技术进步实现稳步提高改革开放以来，在国家的统一部署下，建设行政主管部门于1987年和1996年两次制定建筑技术政策，对建筑业科学技术和产业经济发展进行宏观指导。技术政策指出了我国建筑业技术进步的目标和方向，明确了大力推广应用的新技术、新工艺、新方法，对于建筑科技发展与应用做出了预测，促进了我国建筑业整体技术水平的提高。 \|年份 \|建筑业动力装备\|建筑业技术装备\|建筑业技术动力 \| \| \|率 \|率 \|比 \| \| \|（千瓦/人） \|（元/人） \|（元/千瓦） \| \|1985 \|3.36 \| \| \| \|1986 \|3.43 \| \| \| \|1987 \|3.38 \| \| \| \|1988 \|3.42 \| \| \| \|1989 \|3.74 \|2341 \|625.94 \| \|1990 \|3.90 \|2467 \|632.56 \| \|1991 \|4.01 \|2572 \|641.40 \| \|1992 \|3.72 \|2719 \|730.91 \| \|1993 \|3.68 \|4105 \|1115.49 \| \|1994 \|3.95 \|3446 \|872.41 \| \|1995 \|4.02 \|4264 \|1060.70 \| \|1996 \|4.03 \|4154 \|1030.77 \| \|1997 \|4.12 \|4729 \|1147.82 \| \|1998 \|4.26 \|5127 \|1203.52 \| \|1999 \|4.5 \|5756 \|1279.11 \| \|2000 \|4.6 \|6304 \|1370.43 \| \|2001 \|4.9 \|7136 \|1456.33 \| \|2002 \|4.9 \|9675 \|1974.49 \| 资料来源：《建筑业“十五”及2015年预测报告》P49 注：建筑业技术装备率1989年以前无统计数据表1-76 建筑业动力装备率和技术装备率表1- 6反映了建筑业劳动装备率和技术装备率自1985年至2002年的变化趋势，从中可以看出，我国建筑业机械化水平的提高速度。（五）新的建设体制初步形成 1999年，在建筑业二十年改革的基础上，建设部提出了新的建设体制和建筑业深化改革的思路和框架，从十个方面继续深化改革：即一是改革和完善现行的从业资质、资格管理办法，建立严格规范的建设市场准入制度；二是改革对不同投资主体的工程按同一模式管理的办法，建立起严加规范的政府投资工程管理制度；三是改革传统的项目建设组织方式，建立完善的工程咨询设计监理制度；四是改革和完善现行的政府工程质量监督方式，建立符合市场经济要求和建筑产品特点的政府工程质量监督制度；五是改革现行的工程造价管理体制，逐步建立通过市场竞争形成工程价格的机制；六是建立以工程担保和工程保险为主要内容的工程风险管理制度；七是规范建设工程交易中心（即有形建筑市场）的运作，建立工程管理信息系统；八是加强建筑工人的职业培训，努力提高队伍的整体素质；九是加强行业协会、学会的自身建设，充分发挥这些组织在建设市场运行和管理中的作用；十是实行统分结合的建设管理体制，推动统一、开放、竞争、有序的建设市场尽快形成。这一思路和框架将建设体制和建筑业的改革进一步引向深入。在这一思路的引导下，新的建筑业企业资质管理制度已经实施，政府投资工程管理方式的改革也引起国家高度重视，工程担保保险的试点已在多个省市展开。到2002年底，初步形成了一个大市场、多功能、深层次、全方位底建设市场框架。 1．投资渠道多元化的格局初步形成随着投资领域从宏观管理到微观运行进行了一系列改革，整个投资领域发生了重大变化。如表1—9所示，我国实体经济领域里已由单一的国家财政预算拨款为主转变成为国家财政投资、银行贷款、利用外资、证券集资以及部门、地方和企业事业单位自筹等多渠道、多元化投资格局，并且非公有制经济发展迅速。表1—9 全社会固定资产投资（按资金来源分）　　单位：亿元 \|年份\|国家预算内资 \|国内贷款 \|利用外资 \|自筹和其他资金 \| \| \|金 \| \| \| \| \| \|投资额 \|％ \|投资额 \|％ \|投资额 \|％ \|投资额 \|％ \| \|1990 \|393.03 \|8.7\|885.45 \|19.6\|284.61 \|6.3 \|2954.41 \|65.4\| \|1991 \|380.43 \|6.8\|1314.73 \|23.5\|318.89 \|5.7 \|3580.44 \|64.0\| \|1992 \|347.46 \|4.3\|2214.03 \|27.4\|468.66 \|5.8 \|5049.95 \|62.5\| \|1993 \|483.67 \|3.7\|3071.99 \|23.5\|954.28 \|7.3 \|8562.36 \|65.5\| \|1994 \|529.57 \|3.0\|3997.64 \|22.4\|1768.95 \|9.9 \|11530.96 \|64.7\| \|1995 \|621.05 \|3.0\|4198.73 \|20.5\|2295.89 \|11.2\|13409.19 \|65.3\| \|1996 \|（629.72 \| \|（4576.53 \| \|（2747.41 \| \|（15465.35 \| \| \| \|） \| \|） \| \|） \| \|） \| \| \| \|625.88 \|2.7\|4573.69 \|19.6\|2746.60 \|11.8\|15412.40 \|66.0\| \|1997 \|696.74 \|2.8\|4782.55 \|18.9\|2683.89 \|10.6\|17096.49 \|67.7\| \|1998 \|1197.39 \|4.2\|5542.89 \|19.3\|2617.03 \|9.1 \|19359.61 \|67.4\| \|1999 \|1852.14 \|6.2\|5725.93 \|19.2\|2006.78 \|6.7 \|20169.80 \|67.8\| \|2000 \|2109.45 \|6.4\|6727.27 \|20.3\|1696.24 \|5.1 \|22577.14 \|68.2\| \|2001 \|2546.42 \|6.7\|7239.79 \|19.1\|1730.73 \|4.6 \|26470.04 \|69.6\| 资料来源：国家统计局的中国统计年鉴（2002年）注：1996年（）中的数据是由于当年统计口径变化而引起的。 21、．建筑业和工程建设法规体系基本形成 1998－2002年，是我国建筑业发展史上出台法规数量最多、法规效力最强的时期。这一时期出台的有关法律有：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》；有关行政法规有：《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》；部门规章有：《建筑业企业资质管理规定》、《工程监理企业资质管理规定》、《建筑工程勘察设计企业资质管理规定》、《建设工程勘察设计市场管理规定》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、《建设工程监理范围和规模标准规定》、《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》、《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》、《建筑市场稽查暂行办法》、《建设工程设计招投标管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施施工招标投标管理办法》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》、《建筑业工程施工许可管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《工程造价咨询单位管理办法》，等等。这些新近出台的法律、法规、规章，加上以往出台的有关法规，以及地方的有关地方法规和规章，形成了较为完整的建筑业和工程建设法规体系。为配合这些法规和规章的实施，建设部会同有关部门编制了包括房屋建筑工程、城镇建设、城市规划、水利工程、公路工程、铁路工程、矿山工程等在内的十五部分的《工程建设标准强制性条文》，为加强建设工程的质量和安全的监督、检查提供了技术依据，建筑市场运行有法可依的局面基本形成。 32、．建筑市场运行规则和管理制度初步建立 1998年以来，先后建立和完善了符合市场经济要求的新的建筑安装企业、勘察设计、工程监理、招标代理、造价咨询企业资质管理制度；工程招标投标制度、质量监督制度、安全监督制度、工程监理制度、施工许可制度、施工图审查制度、工程竣工备案制度、不符合标准的新技术应用的审定制度和应用国外标准的备案制度等等。 4．3、建筑市场专项整治取得一定成效依法查处了建筑市场各类违法违规行为，建筑市场专项整治工作取得一定成效。特别是针对严重扰乱建筑市场秩序、影响工程质量的突出问题，开展了专项治理工作。一是查处不办理施工许可、不委托质量监督等违反建设秩序的问题；二是查处规避招标和搞假招标的问题；三是查处非法转包、分包、挂靠、无证和越级承包的问题；四是查处违反标准规定，尤其是违反强制性标准规定、降低工程质量和造成工程隐患的问题。通过查处治理，对规范建筑市场秩序，保证工程质量起到了积极作用。 5．4、加大了有形建筑市场的推进力度，开放、透明、竞争有序的建筑市场格局初步形成有形建筑市场作为从源头上预防和治理建筑领域腐败现象的重要措施，列入了《中共中央政治局常委会2000年工作要点》（中发［2000］1号）。目前全国96.7%的地级以上城市已普遍建立了有形建筑市场（建设工程交易中心），76%的有形建筑市场与政府管理部门实现了机构分设、职能分离、监督与服务分开，服务功能进一步健全，管理运作进一步规范。在此基础上又将信息管理技术应用于有形建筑市场。目前已建立了“中国工程建设信息网”，并与全国半数以上的省、自治区、直辖市和地级城市实现了联网。信息网络的建成，逐步实现了网上信息公开和网上报名投标，提高了工程交易透明度，强化了建筑市场监管力度，这对防止腐败、保证工程质量、促进建筑业的健康有序发展，发挥了积极作用。三、建筑业及相关产业改革发展面临的突出问题6 （一）经济收益水平低下中国建筑业从未脱离过低收益产业行列。在传统的计划经济体制下，中国建筑业一直是微利行业，这种情况使得具有雄厚技术力量的中国建筑业的发展受到了极大的影响，扩大了与国外同行业的差距。从八十年代以来，特别是进入社会主义市场经济新体制以来，中国建筑业已经进行了多项改革，但不仅没有脱离低收益产业的行列，而且经济收益还继续不断地滑坡。直至近两年才有所好转。建筑业的收益水平较低的状况，不仅仅影响到它的产业地位，更重要的是会影响它本身的成长发展。这种状况如果不能尽快地改变，中国建筑业企业将不可能具备进入21世纪所需的竞争能力。中国建筑业从业人员相当于美国、日本、英国、法国、韩国和意大利等国建筑业从业人员总和的1.85倍，是美国建筑业从业人员的4.5倍。然而，正常情况下中国建筑业的年产值却只相当于美国建筑业20%，其劳动生产率在九十年代总体上相当于日本建筑业的1 .25%。在中国国内，建筑业的劳动生产率（按总产值计）还不到工业及电力、煤气业的三分之一。劳动生产率是反映一个产业生命力及现代化程度的最重要、最综合的指标。中国建筑业目前的劳动生产率水平，说明它还是所有工业部门中劳动密集特征最明显的领域，说明它还不是一个现代化的产业，它的生产力要素及其结合的方式肯定存在着尚未解决的严重问题。建筑类上市公司所面临的情况是整个建筑业生存状况的一个缩影。在投资强劲、各类重大工程纷纷上马的情况下，建筑类上市公司的业绩不但没有改善，反而持续下降。根据有关专业机构的统计，我国大多数上市公司所属的行业毛利率一般在18%以上，净利率一般在9%以上，而建筑业板块的毛利率从2000年到2002年一直在11%左右徘徊，三年的净利率分别为2.68%、1.39%和1.67%，2002年的净利率比2000年下降30%，还不及全社会平均水平的20%。在17家上市公司中，业绩略有增加的仅有4家，下降的则有10家，其中有 3家亏损。从总体上看，建筑类上市公司目前的生存状态是令人担忧的（孙贤程，卜南， 2003）。（二）资金运作能力不强建筑企业，特别是国有大型企业，发展中资金注入先天不足，计划经济时期，国家投入企业的只是设备和办公设施，缺少流动资金。改革开放以后，国家基本上没有资本性投入，企业的生产规模增加了几十倍，流动资金却没有补充的来源。以中建总公司为例，1982年，中建总公司组建之初，年营业额12.5亿元，国家核拨的生产经营流动资金不足2亿元。2002年，中建总公司年营业额达到619.6亿元，比1982年增长50多倍，但在此期间，国家对中建总公司的各种资本性投入（包括由拨改贷转为贷改投的流动资金和国家预算内基本建设投资）不足4亿元。企业自身几乎没有资本积累能力。“一五”时期，建筑业有2.5%的法定利润，1959年法定利润被取消。1958年至1973年，建筑施工企业实行经常费制度（即由国家财政拨给企业职工工资、管理费及各种津贴费用，企业没有追求经济效益的责任），中央施工企业没有利润。1973年起，经常费改为取费制度（即按照建筑安装工作量的一定比例收取工资和管理费），仍没有利润。1980年，恢复了“一五”时期实行的施工企业按照工程预算成本的2.5%计取法定利润的做法。自1988年起，施工企业技术装备费与法定利润合并为计划利润，利润率定为 7%，这一制度延续至今。但由于市场已经开放，竞争激烈，企业实际上根本拿不到计划利润率规定的取利水平。据调查显示如中国石油工程建设（集团）公司、中国石化工程建设公司、中国水利水电工程总公司、中国机械工业安装总公司、中国新兴建设开发总公司等我国骨干企业等下属的某些建筑企业，其某些下属企业实际产值利润率不足1%，企业无力进行资本积累。愈演愈烈的拖欠、垫资、压价、让利、回扣之风，加剧了企业资金不足的困难。以上几家总公司被拖欠三年以上的工程款达100.5亿，占净资产的25%。据调查显示，2001年底，有24859家建筑业企业存在被拖欠工程款的情况，占全部建筑业企业的54.2%，拖欠款影响深度（期末被拖欠工程款与报告期建筑业企业总产值的的比值反映）大于50%的建筑业企业3850个，占全部建筑业企业的8.4%。在这种情况下，企业只得举债经营，大量依靠银行贷款维持施工生产。有的企业由于资金紧张，造成大量拖欠职工工资。长期以来，中央施工企业净资产中的非经营性资产的比例很高，变现能力不强。相当一部分企业，特别是当前生产任务严重不足的企业，随时都可能出现资金周转不动，企业无法经营的局面。（三）技术管理水平不高与其他行业相比建筑业总体技术和管理水平依然不高，这也成为制约行业发展和进步的瓶颈问题。主要表现在以下几方面：一是建筑业从业人员整体素质较低。特别是施工现场劳务层作业人员学历文化水平普遍较低、技能水平不高、农民工所占比例较大，而且大多数人员没有经过上岗培训，据调查，经培训，取得职业技能岗位证书的农民工，全国只有74万人，仅占从业乡村劳动力的3.1%，接受过短期培训的占7.8%；二是技术和管理人员偏少，企业管理较为落后。按2000年底3400多万人计，则工程技术人员和管理人员所占比例分别为5.34%和4.92%，这一比例低于制造业和采矿业水平，更低于全国平均水平，建筑业仍然属于劳动密集型产业；三是建筑企业技术创新能力不强。表现在观念落后，市场竞争意识不强，缺乏技术创新的发展战略、环境和激励机制，仅重视技术的应用，而忽略对技术研究开发的投入，缺少富有创新能力的高素质人才队伍；四是先进、适用的新技术、新工艺、新机具推广力度不大，行业技术装备水平偏低，虽说建筑企业动力装备率自1989年的3.74千瓦/人发展到1998年的4.26千瓦/人，建筑业技术装备率自1989年的2341元/人发展到1998年的5127元/人，但是与1998年同期建筑业年总产值 10061.99亿元相比，技术装备水平极不相称，且远远落后于制造业等行业；五是科研基金不足，没有形成企业的科研中心，技术开发缺乏后劲。第六，多数企业管理水平不高，尤其缺乏战略管理、经营管理和客户管理的理念和方法，缺乏驾驭市场的决策、应变能力。（四）转机建制尚未到位目前，建筑业总体规模过大，过度竞争持续。产业集中度过低，能够和国际一流承包商抗衡的实力强大、管理技术水平较高的建筑企业数量少。企业的核心竞争力不强，专、新、特、精企业发展不充分，合理的建筑业企业组织结构尚未形成；国有建筑施工企业特别是中央所属的大型施工企业改革相对滞后，有的企业仍过多地保留着计划经济的 “痕迹”，管理体制落后，运行机制不活，缺乏内部前进动力，加上企业冗员过多又难以精简，社会负担沉重、财务状况不佳；企业管理水平不高，人员素质普遍偏低，建筑业还没有摆脱粗放管理的状态。（五）国际建筑市场占有率过低行业的整体优势较弱，进入ENR排名前225家国际承包商行列的3434家中国内地企业，其国际市场营业额的总和只有4848亿美元，不及不及排名第一的美国柏克徳公司74亿美元国际承包营业额74亿美元国际承包营业额的6565%。同时，在落实“走出去”战略问题上，扶持、配套政策滞后，不利于企业参加国际市场竞争。（六）建筑市场有待进一步规范各类业主，尤其是国有投资业主行为不规范，严重干扰了生产秩序；行业保护、地方保护问题和盲目压价、拖欠工程款的问题依然严重；施工单位、勘察设计单位、材料供应单位、监理单位，还都不同程度地存在着各种违法违规行为。有法不依、执法不严的现象仍时有发生；《建筑法》和《招标投标法》等法律法规与行业发展的要求不相适应，亟待进一步修改完善。另外，整顿和规范建筑市场秩序的方法和手段有待于改进。近几年来，国家耗费巨大的人力物力财力，采用行政手段，组织全国性的建筑市场执法检查，有时历时数月，虽说对整顿和规范建筑市场秩序起到了重大的推动作用，但从长期来看，此做法不可取。原因如下：一是容易使建筑市场各方主体产生守法、依法办事是做给政府看的错觉，认为只要能够逃避检查或者蒙混过关就万事大吉，因此造成违法违规之事屡禁不止；二是容易产生对政府的过度依赖，错误认为建筑市场秩序的建立和维护是政府的事，只要与己无关，可以不闻不问；三是参加建筑市场执法检查人员的临时性、多部门性，存在着人员业务素质参差不齐，执法水平高低不一，容易造成执法和监管力度的短暂性、间断性。（七）建设管理体制仍需改革条块分割、政出多门的问题依然存在，影响了全国统一建设市场的形成，也使行业结构调整空间受到限制，一些改革政策和措施难以顺利实施；投融资体制改革进展缓慢，政府投资工程管理方式改革滞后，建管不分的问题还未得到普遍解决。工程风险管理制度的建立不仅存在认识上的困难，各类相关保险、担保业务的发展也有待时日。工程建设标准的管理体制和运行机制还不能完全适应市场经济的要求，符合世贸组织规则的技术性贸易壁垒管理运行体系尚未建立。返回第二章机遇与挑战：中国建筑业市场形势前景展望预测本章对中国建筑业的市场前景进行了预测和展望，包括未来建筑业发展的各种利好因素、新的市场需求结构、新的需求方式以及建筑业面临的各种挑战。是研究建筑业宏观及微观战略选择的预备。为了更为深刻的把握未来建筑业市场趋势，了解报告对未来建筑业前景预测的逻辑思想，在本章的开始，介绍了建筑业发展与宏观经济和固定资产投资的关系。一、宏观经济、固定资产投资与建筑业发展（一）建筑业发挥着资源配置的枢纽作用随着国民经济不断向质量效益型的转型，建筑业在整个国民经济的资源配置中发挥着重要的从建筑业在国民经济中发挥作用的方式来看，建筑业起到了一种至关重要的确定、优化、成型的的资源配置的枢纽作用。建筑业与投资商之间正在形成一种更为广泛、灵活和复杂多样的相互选择、合作伙伴关系。在这个过程中建筑商利用自己的专有资源、专业技术、专门技能和特有的管理，不仅向投资商提供质量、工期上的保证，而且还为其提高技术品质、缩短投资周期、降低工程成本乃至对其投资项目的前期策划立项和后期运营管理等不断深化的服务。比较对国民经济增长的规模贡献，建筑业对国民经济增长的作用方式，变化更为深刻，贡献也更为突出，是经济发展速度的最重要的支撑之一。从数据来看，自1978至2002年，建筑业比国民生产总值指数平均高出30个百分点，在国家统计局发布的中国统计年鉴国内生产总值指数统计中明确列出的工业、建筑业、交通运输仓储邮电通信业、批发和零售贸易餐饮业四大产业中，建筑业指数仅低于工业；从就业人员来看，按照国家统计局发布的对国民生产总值有重大影响的前十五个行业中，建筑业从业人员仅次于农林牧渔业、制造业和批发零售贸易餐饮业，2002年底我国建筑业从业人员总数已达3,893万人；建筑安装工程也是全社会固定资产投资构成的最重要的组成部分，以2002年为例，全社会固定资产投资43,499.91亿元，其中建筑安装工程占到26,578.89亿元，尚不包括与建筑具有相当关联的9,884.47亿元的设备、器具采购。而建筑业对国民经济增长的作用方式，则变化更为深刻，贡献更为突出，发挥着一种至关重要的确定、优化、成型的资源配置的枢纽作用。如果说在计划经济条件下，建筑业主要作为行业的一种配属队伍存在，其作用就是配合投资建设完成指定任务，以规模和速度支撑为主要内容的话，那么随着市场体制的逐步建立，建筑业已经不再是特定行业或政府的配属队伍，他与投资商之间正在形成一种更为广泛、灵活和复杂多样的相互选择关系、合作伙伴关系。在这个过程中建筑商利用自己的专有资源、专业技术、专门技能和特有的管理，以及不同的合作方式，不仅向投资商提供质量、工期上的保证，而且还为其提高技术品质、缩短投资周期、降低工程成本乃至对其投资项目的前期策划立项和后期运营管理等不断深化的服务。建筑业是固定资产投资转化为生产能力的必经环节，在这个过程中建筑业从以往的被动执行者，越来越对这一过程的转化速度、转化质量、转化的经济性和先进性发挥着重要作用，并日益向这一过程的前伸向后向延扩张延伸，对其它行业包括制造行业、服务行业、资本领域具有越来越强的参与能力。市场经济追求的就是资源配置的最优方式，建筑业正是社会资源整合形成生产能力的最基础和最关键的过程的环节，以其与各行业的广泛和深刻的相关性，在有形的资源配置环节发挥着关键作用。同时，建筑业在国民经济发展中的重要地位，还体现在其发展质量和发展水平，直接关系每一个国民的日常的工作、生活品质，直接关系社会公众的生命财产安全。（二）建筑业发展与宏观经济、固定资产投资增长高感应度与正相关性。宏观经济形势对建筑业发展具有高度的正相关性和感应度。研究建筑业的未来发展趋势就必须研究宏观经济形势和固定资产投资趋势。一方面建筑业是国民经济发展的重要支柱，国民经济基本建设资源配置和实现的重要环节，建筑业生产的速度、效率与国民经济发展的速度、效率休憩相关。另一方面宏观经济形势的好坏，也决定了建筑业市场容量的发展变化，每当国民经济整体形势趋好、发展加速、投资加快时，建筑业就迎来产业经济快速发展的黄金时期，相反每当国民经济增长趋缓，、发展减慢、投资降温时，建筑业就会首先由宏观经济趋缓感受到市场紧缩和发展吃紧随之萎缩。对于宏观经济的发展，建筑业必定是发挥其紧跟和保证的作用，而宏观经济寒暑阴晴，建筑业也可谓总是江水暖寒鸭先知。而在国民经济发展的三架马车固定资产、消费、出口中，尤以固定资产投资对建筑业影响最为直接和突出。可以说固定资产投资规模就是建筑业发展的生命线。下图2-1为1978- 20021997年间各类固定资产增长趋势与建筑业增长趋势对比，从中我们不难可以看出，建筑业发展轨迹与固定资产投资发展轨迹内在的一致性和正相关性。各类固定资产投资与建筑业发展趋势图 [pic]图2-1各类固定资产投资与建筑业发展趋势而与上图2-1比较，下图2- 2更有助于我们认识建筑业与宏观经济形势特殊的相关性。该图反映的是“七五”、“八五 ”期间一、二、三次产业及内部主要产业在国内生产总值中所占比例（百分点）本身的变动比率（%），它屏除了不同产业总量和规模大小的因素，不考虑各产业绝对值随着宏观经济总体增长的趋势，集中反映了各产业随宏观经济形势的相对增长速度，集中反映了不同产业对宏观经济形势的感应度。不同产业对宏观经济形势变动感应度及相对增长速度轨迹图 [pic] 图2-2不同产业对宏观经济形势变动感应度及相对增长速度轨迹图不同产业在国内生产总值所占比例 \|占国内生 \|第一 \|第二 \|工业\|建筑\|第三 \|交通运输仓储邮\|批发零售贸易\| \|产总值比 \|产业 \|产业 \| \|业 \|产业 \|电通信业 \|餐饮业 \| \|例（%） \| \| \| \| \| \| \| \| \|“六五”时 \|31.4 \|44.2 \|39.8\|4.4 \|24.4 \|4.5 \|6.1 \| \|期平均 \| \| \| \| \| \| \| \| \|“七五”时 \|26.2 \|43.2 \|38.1\|5 \|30.6 \|5 \|9.4 \| \|期平均 \| \| \| \| \| \| \| \| \|“八五”时 \|20.9 \|46.9 \|40.7\|6.1 \|32.2 \|5.8 \|9 \| \|期平均 \| \| \| \| \| \| \| \| 表2-1不同产业在国内生产总值所占比例（三）固定资产投资的服务需求是建筑业发展方式和发展途径选择的依据。投资服务需求对建筑业的影响对于建筑业企业来讲，业主与客户的需求是其管理和技术进步的发动机，。对于建筑业来讲，关注未来的发展趋势，不仅要关注和研究宏观经济与固定资产投资总量的发展增长趋势，更要深入研究和把握固定资产投资服务需求的变化，必须按照固定资产投资服务需求的变化调整建筑业资源配置和生产力组织方式，调整建筑业企业自身的市场和产业发展方向，推进建筑业及建筑业企业的管理技术进步。只有这样，才能确保建筑业充分满足服务和保证固定资产发展需求的要求，才能保证建筑业把握宏观经济和固定资产投资发展的机遇，把宏观经济形势提供的市场空间转变为企业自身实际的市场占有。固定资产投资的服务需求是建筑业发展方式和发展途径选择的依据，。建筑不仅要关注和研究宏观与固定资产投资总量的发展增长趋势，更要深入研究和把握固定资产投资服务需求的变化，必须按照固定资产投资服务需求的变化调整建筑业资源配置和生产力组织方式，调整建筑业企业自身的市场和产业发展方向，推进建筑业及建筑业企业的管理技术进步。只有这样才能确保建筑业充分满足服务和保证固定资产发展需求的要求，才能保证建筑业把握宏观经济和固定资产投资发展的机遇，把宏观经济形势提供的市场空间转变为企业自身实际的市场占有。这一基本规律不仅适用于过去，也适用于将来，有助于我们充分认识当前建筑业发展现状和未来的发展趋势。在经济发展的不同阶段，经济主体的服务需求是不同的，经济发展水平越低，经济主体的服务需求越低，相应社会可提供的服务水平就越低。目前，中国经济建设对建筑业服务需求的特点是规模大、标准低、模式单一，正是这一特点决定了当前建筑业企业数量大、缺乏行业龙头和骨干企业、低水平竞争、建筑业企业内部产业结构单一、建筑业产业能力被在国民经济不同行业和建筑业产业链的不同阶段被分割的局面。目前中国政府管理体制改革正在积极推进之中，传统计划经济条件下条块分割的问题还没有彻底解决，在这一背景下形成的固定资产投资需求，也正是目前建筑业内部条块分割、资源重复配置、整体过度竞争和行业内部竞争不足并存局面形成的内在原因。随着我国经济管理体制和社会经济结构转型速度越来越快，经济管理体制转型的核心是由计划经济向市场经济转变，而社会经济结构转型，即由前工业经济向工业经济、后工业经济转型，由速度规模向质量效益转型，由能源资源投入向可持续发展转型，由传统经济向知识化、信息化、全球化转型，更使得社会经济生活的方式、内容和规则都发生了重大的变化，必然带来管理理念、管理思维、管理方式乃至最具体的管理手段的变化，这也必然导致建筑业生产要素资源配置模式和生产能力分配方式的变化，即建筑行业和企业组织结构的调整。不认识这一点，就不能把市场机遇最大化的转化为效益。固定资产投资服务需求的变化是由多种因素决定的，如政府管理体制改革，融投资管理体制改革、全社会的管理技术进步、资本来源与投资主体的发育、投资方向和投资结构等。在本章就就固定资产投资涉及的上述主要方面做一简单分析，作为把握宏观经济、固定资产投资和建筑业整体市场形势的参照。而固定资产投资服务需求及其变化引起的建筑业产业内部的深刻的结构调整和发展趋势，将会在报告第三章进行研究。二、宏观经济、固定资产投资和建筑业市场前景发展前景展望（一）国民经济发展进入良性增长阶段，连续性、稳定性、稳健性特征突出近年来我国国民经济继续保持了较快发展的良好势头，2002年，我国国民经济继续保持了较快发展的良好势头，全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶，,国家统计局公布的年度数据显示，2002年我国国内生产总值达到102398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%。在固定资产投资方面，2002年，全社会固定资产投资规模持续扩大，固定资产投资快速增长。全年全社会固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增速为1996年以来最高水平。据最新资料显示，2003年上半年前2个月GDP增长8.2%，1- 7月份，全国固定资产投资增长幅度达到了创记录的32.78%。，其中基本建设投资939亿元，同比增长27.7%；更新改造投资320亿元，增长41.8%；房地产开发投资598亿元，增长37.0%；其它投资80亿元，增长30.6%。对于宏观经济总的发展趋势，按照国家统计局副局长邱晓华的表述就是，由于内在动力和活力的增强，自2002年下半年以来，中国经济在持续快速增长的基础上，出现了继续升温趋势，进入一个新的良性增长阶段。吴仪副总理在2003年3月23日在“中国发展高层论坛”上指出，“我们将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，坚持扩大内需的方针，实行积极的财政政策和稳健的货币政策。进一步深化政府机构改革、国有资产管理体制改革、金融改革、农村改革。着力解决经济运行中突出的矛盾和问题，积极推进经济结构调整，加强农业和农村经济，鼓励高新技术产业发展，加快对传统产业的改造，提高服务业的水平。推进西部大开发和城镇化进程，促进城乡经济和区域经济协调发展”。“改革和发展需要有一个良好的市场环境，我们将坚持不懈地整顿和规范市场秩序，打击和治理各种破坏市场秩序、有悖公平竞争的行为，加强社会信用体系建设，促进统一、开放、竞争、有序的市场体系的形成与完善”。著名经济学家胡鞍钢表示，近年来在世界经济增长乏力的背景下，我国经济实现了高速、可持续增长，这得益于党和政府正确把握宏观调控的方向和力度，显示宏观经济政策具有连续性、稳定性、稳健性。我们注意到，新一届中央政治局常委从去年末开始在多个场合都强调要保持经济政策的连续性和稳定性，这似乎已成为新一届政府的共识。作为固定资产投资主要“完成者”的建筑企业，面对连续性、稳定性、稳健性特征的未来市场，建筑行业获得持续稳定的发展当然不容质疑。（二）固定资产投资总量规模持续快速增长、结构调整与管理体制改革齐头并进按“十五”计划要求和世界银行估计，中国在今后10年，将保持固定资产投资总量的持续增长。其中主要的投资领域包括： 1、固定资产投资规模有望保持持续快速增长。（1、）基础设施建设：据世界银行估计，中国在今后10年，基础设施建设所需资金将高达2700亿美元以上。仅北京在“十五”期间，基础设施投资就达1800亿元。2001年全国完成交通基础设施建设投资2600多亿元，新增公路3.2万公里，其中高速公路3017公里。2002年预计新增公路4万公里，其中高速公路2500公里。按照交通部已经确定的公路水路交通发展2020年以前的具体目标和本世纪中叶的战略目标，到2020年，公路基本形成由国道主干线和国家重点公路组成的骨架公路网，建成东、中部地区高速公路网和西部地区八条省际间公路通道，45个公路主枢纽和96个国家公路枢纽全部建成；到2010年，全国公路总里程达到200万公里，其中高速公路3.5万多公里；到2020年，全国公路总里程达到250多万公里，高速公路达到7万公里以上。因此，未来10- 20年，应是我国路桥建设持续、稳定发展的时期。（2、）房地产：按“十五”计划要求，2005年我国人均住宅建筑面积要达到22平方米，2010年时达到25平方米。根据我国政府经济与社会发展远景规划，未来10--- 20年，城市化进程将进一步加快，城市化率将从2001年的37.7%增加到50%左右，城市人口还将增加2亿多，新增的城市人口意味着新增的潜在需求。按照因此城市经济发展、低速提高居住水平、住房折旧拆除重建来预测，21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿平方米至5.49亿平方米；后30年每年需新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米。这种预测属于一种自然的、平均的预测，而且人均面积提高定在较慢的速度上。因此未来50年将是房地产业稳定发展的黄金时期。 3、能源建设和能源调度工程：在我国经济快速发展的过程中，能源不足的矛盾已经显现，未来包括火电、水电、核电在内的能源建设仍将持续，水、电、气等的能源调度工程也将全面展开并继续投入。（43、）环境工程：也许从目前市场容量上看，环境工程算不上太大的市场，但种种资料显示，作为越来越强调可持续发展的中国，环境工程市场将成为最有潜力和发展远景的一个市场，现在有一种普遍的认识就是在2006年～2007年以后，北京房屋建筑规模和公用工程建设将有一定程度的萎缩，而在其它方面，特别是基础设施和环境保护方面，还将继续保持发展的势头，未来几年，北京市环保产业的总产值将达到115亿元，200 3年北京市计划投资将近36亿元。而从全国范围来看，各地对于环境工程的投入均有显著增长，上海近期追加了450个亿，广东十五期间环保投入更达1500个亿，从这些数据足见这一市场的未来发展前景。现在已有许多国内外的企业在紧盯这一市场，它们不仅看到了这一市场的发展前景，更看重这一新兴市场的高额利润，据专门研究供水和污水处理工程的中国水网负责人透露，国外企业参与污水处理工程的内定标准是资金回报率达到 18%以上，现在我们也看到有许多报道称外资企业正在涉足国内各地的污水、垃圾处理工程，这也从侧面反映了这一市场的利润前景。而当前国家政策面也已明确希望吸纳各方面的投资进入这一领域，正可谓天时地利。（4）设计咨询：2000年，全国有工程勘察设计咨询单位12572家，其中，甲级资质单位1282家，从业人员达到80多万。我国工程咨询业整体水平较低、实力较弱，不能满足我国经济发展、大规模投资建设及改革开放的需要。除少数大型设计单位已经改建成为国际通行的EPC、PMC全功能运作方式的工程公司外，大部分企业尚处在“事改企”的过渡阶段。“十五”计划主要经济效益指标：2005年，全国工程勘察设计咨询单位营业额达到 530亿元（年平均增长率8%～10%），国际工程营业额达到20亿美元，工程总承包营业额达到1000亿元。2010年主要指标：全国勘察设计单位完成的工程勘察设计咨询营业额达到800亿元，国际工程营业额达到40亿美元，工程总承包营业额达到1500亿元。未来10年是设计咨询业快速成长期。5、制造业：我国是制造业大国，随着经济全球化进程的推进，制造业在我国的进一步聚集，随着汽车进入我国居民消费家庭消费，对于制造业的投资将进一步增加，这部分投资将主要来自民间资本，并散布于长江三角洲、珠江三角洲、环渤海经济圈及东北的广大领域。（5）6、一些主要大城市的发展规划城市建设：就我国部分城市来看，北京在“十五 ”期间固定资产投资总规模为8000亿元；上海将达10000亿元，其中重大项目规模达4000 亿元；重庆总投资为5200亿元；107个西部开发重大基础设施项目，投资总额2400多亿元；广东仅2002年固定资产总投资为3832亿元。由此可见，国家的重要省市在未来5- 10年中投资规模将达40000个亿。（三）城市化进程加快提供新的市场空间 1、我国城市化进程总体仍然处于较低水平在社会主义初级阶段，由于我国的经济水平不够高，城市化水平不可能很高。在195 0- 1990年之间，世界城市人口占总人口的比重由1950年28.4%上升到1990年的45.2%。1992 年世界上已有70多个国家和地区城市人口占总人口的一半以上，高收入国家的城市化水平已达到78%，中等收入的国家为62%，低收入国家也达到27%。1998年我国城市化水平1 8%，加上建制镇中非农业人口数，城镇化水平才接近30%，仍然比较低。据1990年资料，世界平均城市化水平为47%。发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家平均水平为37 %。我国的城市化不平还只有29%，无论与发达国家还是发展中国家相比，仍然是比较低的。 2、我国城市化进程正进入加速发展阶段。城市化发展水平与经济发展水平密切相关，随经济发展可分初期阶段、加速阶段和后期阶段等三个阶段。初期阶段：城市化水平低于30%，城镇人口增长缓慢，发展时期漫长。区域经济以第一产业为主导。加速阶段：人口和经济活动迅速向城镇集聚；城市化水平迅速提高，大约每年提高1个百分点；城市数量迅速增加，城市地域大幅度拓展并出现城市密集地区和大城市区连绵区。区域经济以第二产业为主导，第三产业的比重逐步上升、第一产业的比重持续下降。后期阶段：城市化水平达到60%- 70%以后，城镇人口比重的增长又趋缓慢甚至停滞，城乡差别几乎消除，区域空间一体化，并出现郊区化和逆城市化。第三产业逐步占居主导地位。我国城市化进程与我国政治经济发展关系极为密切，经历了上升、波折、停滞等几个阶段。1952年- 1978年，城市化水平年均提高0.21个百分点，其中有十多年的时间，城市化水平几乎停滞在17%左右。直至1978年以后，城市化才逐步走上持续、快速、健康发展的轨道，在经济社会发展步伐加快的同时，城市化水平持续、迅速提高，1978- 1995年，城市化水平年均提高0.65个百分点。目前，我国正在步入城市化加速发展阶段，今后一段时期，我国的城市化水平将每年提高一个百分点左右。 3、我国城市化进程将为建筑业提供新的市场空间。据联合国人居中心预测，世界城市化水平2025年将达到61%。据对我国城市化发展趋势的预测，到2010年我国城市化水平将达到45%左右，城镇人口将达到6.3亿，仍将低于那时的世界平均城市化水平。城市化进程带来的投资增长，带来的对工程建设服务的不断增长的需求，自然是建筑业的利好消息。尤其值得重视的是，城市化的加速发展，新型城市基础设施建设以及城市基础设施领域服务管理体制的改革，不仅给建筑业带来工程建设的空间，还为建筑业及其相关产业的共同发展提供了机遇，即从单纯的工程施工向投资、建设、运营、服务一体化运作。（四）西部开发战略开拓新的广阔领域新一届国务院西部地区开发领导小组第一次全体会议强调，要坚定不移地把西部大开发扎扎实实地向前推进。温家宝总理在辽宁考察时指出，要把振兴东北地区等老工业基地放在更加突出的位置，东西互动，促进地区协调发展。这两条报道清晰地传递出这样的信息：在坚定不移地推进西部大开发战略同时，要加快实施党的十六大提出的对东北地区等老工业基地调整和改造这一战略任务。这是新一届中央领导集体审时度势、谋划全局的重大部署，是实现东西互动、协调发展的重要内容。推进西部大开发和加快东北地区等老工业基地调整改造这两大战略任务都凸现出发展这一共同主题，在全面建设小康社会的征程中占有重要地位，同时，也为今后一段时期建筑业发展开拓了新的市场领域。实施西部大开发战略，是以江泽民同志为核心的党的第三代领导集体总揽全局作出的重大决策，具有重大的现实意义和深远的历史意义。3年多来，在党中央、国务院的正确领导下，经过各地区、各部门特别是西部地区广大干部群众的共同努力，西部大开发进展顺利，成效显著，开局良好。以西气东输、青藏铁路、西电东送等重点工程的全面开工为标志，西部大开发进入一个新的重要阶段。人们有理由相信，在总结过去3年多来成效和经验以及分析新形势、新情况、新问题的基础上，通过全面贯彻党的十六大关于积极推进西部大开发、促进区域经济协调发展的精神，西部大开发事业必将呈现出新的局面。支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，是党的十六大在我国进入现代化建设新的发展阶段作出的重大战略决策和战略部署。加快东北地区等老工业基地调整、改造和振兴，有利于促进地区经济的协调发展，有利于增强国民经济的活力和发展后劲，有利于推进国有经济布局和结构调整，有利于提高我国产业和企业的国际竞争力。通过这一战略的实施，可以使老工业基地焕发青春和活力，东北经济区再度辉煌，使之成为全国新的经济增长点。对于“十五”及2010年的西部地区基础设施投资规模做出如下初步预测： 1、用投资效果系数法预测预测西部地区达到东部“九五”末期基础设施总体水平时所需投资。这种方法遵循的原则是：要使目前西部地区基础设施发展水平与东部地区之间的差距在今后10年中不再拉大，也就是说，使西部地区与东部地区发展水平的差距稳定在10年左右。那么，到10年之后即2010年，西部地区基础设施发展水平至少应达到东部地区“九五”末期的水平。实际预测结果是：按照2000年不变价计算，西部地区基础设施要达到东部“九五”末期水平，所需投资约为38607亿元。 2、用投资比例法预测测算西部2001—2010年基础设施投资。具体预测方法是：以“九五”时期后三年西部国有单位基础设施投资占西部全社会投资的比例，作为未来西部地区国有单位基础设施投资占全社会投资的比例，推算2001—2010年西部基础设施投资规模。实际预测结果是：2001—2010年西部基础设施投资规模约为37377亿元，其中“十五”时期约为15346亿元，“十一五”约为22031亿元。 3、西部地区重大基础设施建设项目投资规模估算按照国家制定的西部大开发规划，今后10年西部开发要在重大基础设施建设和生态环境保护的标志性工程方面取得突破性进展，重点是围绕西部出入境大通道建设、“西气东输”、“西电东送”、退耕还林和天然林保护等“四大工程”展开。这里我们首先按实施“四大工程”所需投资对西部地区重大项目所需投资进行估算。西部出入境大通道建设包含铁路、公路和支线机场建设，根据有关部门制定的“十五”计划及2010年规划，今后10年西部铁路大中型项目基建投资将达到1000亿元；西部国道主干线与出入境公路建设项目投资约需8000亿元左右；西部60多个支线机场建设所需投资约为150亿元，西部出入境通道建设总投资估算预计将达到9150亿元。“西气东输”工程包括将新疆天然气输送到上海，将川渝地区的天然气输送到中部的湖北、湖南。工程项目总投资估算在3000亿元左右(其中仅将新疆天然气输送到上海的上游气田开发、中游管道建设和下游工业、城市供气等利用设施建设所需投资就超过1500亿元)。“西电东送”工程包括水电站及相关电网工程投资，据国家电力公司测算也将需要1500亿元以上。退耕还林、天然林保护等西部生态环境保护工程，按有关部门协商制定的方案，今后10年，西部地区25度以上坡耕地将全部退耕还林还草，按国家现行的补偿标准(每亩补偿300斤粮食，50元种苗费，20元教育发展费)，需要投资预计在150亿元左右；在天然林保护和造林方面，国家林业局已计划在今后10年内，在长江上游及黄河中下游地区启动造林绿化工程，投资总额预计也将达到 1000亿元左右。根据以上各类工程所需投资汇总，今后10年西部地区仅实施“四大工程”项目，总投资需求量将14800亿元左右，如果再加上西部教育文化卫生和城市建设方面的投入，预计今后10年西部地区重大基础设施建设和生态环境保护工程总投资将超过15000元。（五）公用事业改革推动建筑业产业升级 1、公用事业改革是大势所趋公用事业（包括水、电、气、交通、医疗、旅游及其它有关市政公用事业等）管理体制的改革尚没有深入展开，但这必将会成为继国有企业改革之后我国经济领域又一次深刻的变革，对投资人、企业、个人产生重要的影响。而建筑业作为基本建设任务的重要实施者，与公用事业的建设比较其它行业和资本形式有着更近的联系，公用事业管理体制的改革，不仅要求建筑业充分认识投资人和市场对象的变化，而且同样也为建筑业提供了新的机遇和发展空间。公用事业管理体制改革之大趋势可以由以下几个方面来认识：其一，加入WTO后要求我们放开投资领域，以及与国际化接轨的必然趋势；其二，我国“ 十五”计划明确提出，要广辟投融资渠道，发挥市场机制作用，加快城镇建设，鼓励外资和民间资本向基础设施投资；其三，融投资体制改革，放开投资领域限制的总体精神和方向；其四，我国民间资本的巨大潜力和发展要求与我国公用事业加快发展的实际要求；其五，我国政府职能转变的要求。 2、公用事业改革的成功探索与实践事实上我国已经不乏公用事业改革的实践，上海在城市建设方面的做法就是一个典型，其本质被概括为两个方面：一是重大项目以信托方式转让给市民，吸引民间储蓄资金；二是将一些原先是国资的传统领地让给非国资的民营企业，包括道路、桥梁、供水、污水处理等经营性的基础设施和公用事业项目的建设，让利于民。应该说，上海在利用社会资金进行城市建设方面一直在全国领先，上个世纪90年代中期，上海将南浦、杨浦、徐浦3座大桥和沪嘉公路、打浦路隧道20年的专营权以及延安东路隧道30年的专营权转让给香港中信泰富集团，之后又把内环线高架35%的专营权作价6 亿美元，转让给“上海实业”。本世纪的第二个年头，城市建设融资举动中有了民间资本的身影。2002年3月，民营企业上海福禧投资控股有限公司以32.07亿元受让上海路桥发展股份有限公司99.35%的股权，从而买断了原由后者经营的沪杭高速公路上海段30年的经营权，这段著名的黄金通道东起上海闵行莘庄镇，西到金山区枫泾镇，全长超过50公里，福禧投资不仅具有控股权和沪杭高速上海段收益权，还包括加油站、服务区、广告和通行费以及边际延伸收费经营权，和负责一项4车道改6车道的扩建工程，堪称“高位切入”这一自然垄断领域。福禧首开民间资本投资大型基础设施建设的先河，业内人士认为，这是上海市政府“ 开挖”了一条让民间资本进入高速公路经营之渠道，其激活民间资本的示范效应和乘数效应绝非32亿元所能衡量。3个月后，民间资本占80%的上海友联联合体，在总投资8.7亿元的沪上最大污水处理项目——竹园污水处理厂国内招商中一举中标，负责项目的融资、建设以及20年特许经营期内的运营管理，有关专家透露，上海市在“十五”期间的环保投入将达800亿至900亿元，相信会有更多的民营企业会分得这诱人蛋糕中的一块，上海市政府也有意让民企在城市环保建设中发挥更大的作用。从民资参与上海城市基础设施建设 50%的效果上看，政府放开的是两个层面的政策，一是重大项目以信托方式转让给市民，吸引民间储蓄资金；二是将一些原先是国资的传统领地让给非国资的民营企业，包括道路、桥梁、供水、污水处理等经营性的基础设施和公用事业项目的建设。据有关统计显示，目前民间资本已经占据上海城市基础设施建设总投入的半壁江山，其中高速公路有七成由民间资本打造。专家认为，大量的民间资本被动员起来参与上海的市政基础设施建设等固定资产投资领域，是上海民间资本流动的一个突破性和标志性现象，更重要的是有民资参与工程项目，会受到更多投资者的监督，能更有效地规范其运作，更好地实现其市场价值。 2003年6月8日，世界上最长的跨海大桥宁波——杭州湾跨海大桥正式奠基。杭州湾跨海大桥是我国国道主干线——同三线（黑龙江同江至海南三亚）跨越杭州湾的便捷通道。大桥的建设资金中，民间资本占到了50.25%。民间资本参与基础工程的建设且比例如此之大，被认为是探索投资体制改革的一个范例。 3、公用事业改革的方向公用行业是城市经济和社会发展的载体，它直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量，关系到城市经济和社会的可持续发展，因此公用事业的改革也必定是一个系统渐进的长期工程，内容是多方面的。以下主要提出四个方面的展望：一是由垄断经营向开放的市场运营方式转变。通过特许经营、出售、经营招标等各种方式，引入社会资本、市场化机制发展公用事业。在发展规划上，采取政府提出规划内容开展招标竞争选择社会资本或企业进行实施、与企业提出规划和建设方案政府批准实施相结合的方式。鼓励国内外各类经济组织采用BOT等方式进行投资建设和经营，实行项目业主负责制，由投资者承担投融资风险。无经济回报的公益性项目建设应由政府出资，但也要按市场规则运作。少数由政府管理的项目实行工程集中采购机构动作，代表政府组织项目的建设实施。二是加快原国有事业单位改革，采取改制、重组方式转变为与其它资本和企业平等参与公用事业经营竞争的市场主体，与政府彻底脱钩，逐步形成国家独资企业、国家控股企业、国家参股企业和非国有企业并存的多元化的产权结构，各种企业以平等的身份参与竞争。三是价格形成机制和财政补贴机制的改革。经营性的市政公用事业定价关系到投资者的积极性、消费者的承受能力和社会的整体利益，需要政府必要的干预和管理。要建立科学合理的价格形成机制和科学可行的财政补贴机制，使其既能刺激社会资本投资意愿，主动降低成本，提高效率，又能满足公共利益的需要，保证市政公用事业可持续发展。四是改革政府管理方式的改革。政府要由直接经营管理者向市场管制者的转变，由过去管企业、管行业，变为管市场。（六）加入世贸组织带来崭新发展机遇 1、入世将直接刺激建设投资的增长，为建筑企业提供更为广阔的市场　　建筑业是中国国民经济的主要支柱之一，今后中国经济稳定发展，将需要更多的资金用于能源、电力、水利、公路桥梁、机场、通讯等基础设施的建设，积极有效利用外资是中国的一项基本国策。中国加入世贸组织表明中国将继续奉行对外开放的政策，在更广阔的范围内融入世界经济体系，使国外公司对中国投资环境和市场前景充满信心。国内建筑市场向国外公司开放，将有助于吸引更多的国外公司来中国投资，也可以更多地吸引国际金融机构和外国政府的贷款，而这些资金正是中国经济稳步发展所必须的。特别是在交通、能源、城市基础设施、环保、住宅建设等方面。　　从需求的角度来看，入世以后中国建设投资将出现以下趋势：一是由于贸易限制和行业壁垒的减少，国外企业会加大对中国的直接投资，利用中国资源优势，从直接进口转向在中国直接生产，在中国投资办厂；二是入世后，中国将面临与国际接轨的挑战，为了进一步缩小与西方国家的差距，改善投资环境，国家会花大力气加大力度进行基础设施建设，特别是交通、能源、运输、电信和市政建设就得到大力发展；三是中国主要城市的经济活动将趋于频繁，这将刺激外销房、办公楼等非住宅类房屋的需求。从写字楼市场看，随着进出口业务的大量增加以及在华投资业务的加大，一些主要城市的办公物业需求将明显增加，这使得国内各地不景气的写字楼市场有望回暖；四是中国国内生产总值将稳步提高，进出口贸易将全面好转，就业机会增加，人民收入提高，国内需求增加。另一方面，由于国外金融服务机构的进入，新的贷款方式和消费方式将促使一批人去追求生活质量，特别是对住宅的需求会增加，质量要求会提高，国内和国外的开发商和资金会进入到住宅业；五是由于需求的多元化和复杂化，基本投资方式将发生很大变化，投资渠道加大，各种融资方式将被广泛采用于基本建设，政府投资与私人投资相结合，国外投资与国内投资相结合，各种形式的组合将使项目融资总金额增加，形式更加复杂。　　2、有利于增加建筑业的就业机会和降低建筑成本　　目前，企业效益差、下岗工人多是困扰中国经济发展的主要问题之一。而建筑业本身是资金密集型也是劳动力密集型的产业。外国公司进入中国市场，带进来的将是更多的资金、先进的技术、先进的管理手段、先进的工程施工方法和优良的服务，但是不可能把施工队伍也带进来。因而对于中国的施工企业来说，建筑业市场开放后，外资投入增加，市场规模将扩大，这就意味着企业将有更多的工程要作，从而带动就业的增加。　　自1992年以来，中国已经5次大规模自主降低关税，而入世后，中国将更一步削减进口关税，对国内一些建筑企业来说，目前一些中高档建材和专用机电设备还需进口，如果关税降低，就使得房屋的建造成本相应降低，同时如果材质和设备质量提高了，也会带动工程质量的提高，这对国内建筑业的好处是明显的。 3、有利于促进中国建筑业法律法规的建设和健全我国工程建设管理体制和建筑市场机制的建设均还没有很好地完成。从计划经济到市场经济体制的转变过程中，业主、设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位等建筑市场各方行为主体未形成相互协作的健康运行体系。问题的根源在于缺乏完善的市场法律和法规。而ＷＴＯ一个最重要的原则就是法制建设和法律的透明度。加入世贸组织，中国需要承担的义务首先就是完善有关的法律法规，尽快与国际惯例接轨，按照国际建筑业的行业规范来管理中国的建筑业市场和建筑企业。 4、有利于加大我国最惠国待遇。从国际市场上看，地方保护主义严重，有的地方规定外国承包公司必须为当地承包公司组成联营以后才能承包项目；本国公司有能力承担的项目不得发包给外国公司；没有外商投资的项目不得交给外资公司承包；本国公司的出价高于外国公司的５％，有权交由本国公司承包等等。这些都不符合ＷＴＯ的原则，加入ＷＴＯ后，我们都可以据理力争，要求符合多边的最惠国待遇。加入ＷＴＯ以后，我们还可以依据ＷＴＯ原则解决国际争端，避免今后依据进口国有关法律单方面制裁的不公正待遇。例如说欧共体的ＮＯ．1766/82方案，美国的163条款，都是专门针对中国的歧视性文件。我国加入ＷＴＯ以后，就可以依据世贸组织争端机构来解决不公正待遇。 5、有利于建筑业结构调整和管理技术进步加入ＷＴＯ以后，可以促使我国的法制建设逐步完善，透明度增加，投资环境改善，从而引进外资和技术，学习国外先进管理和技术，为我所用。加入ＷＴＯ以后，市场竞争激烈，促使我们必须从技术进步上找出路，提高高新技术在建筑业经济增长中的作用，有利于推动我国建筑业的结构调整，树立大生产、大流通、大市场的观念。纵观西方发达国家建筑业之所以能够蓬勃发展，成为支柱产业，必然有合理的产业结构和树立了大生产、大流通、大市场的观念。其基本方针就是把建筑业大致分为综合建筑工程业和专业建筑工程业。综合建筑工程业就是造就一批大而强的承包公司，知识技术密集型的承包公司。专业建筑工程业就是中小企业要造就小而专的承包公司，分包专业工程。大生产就是扩大生产范围，向生产的纵横延伸，多角经营，分散风险，多方谋利。 6、有利于促进建筑业国际化经营我国加入世贸组织以后，国内市场的国际竞争将加剧，这就迫使我们要从国际市场中找出路。如果我们将国内工程按照国际市场的需求、国际标准、价格体系来组织生产，这将促使我国建筑业较快与国际接轨。加入ＷＴＯ以后，国内外建筑企业采取联合、联营、合资、总分包的方式进行发展，有利于促进建筑业的国际化经营。国际化经营可以相互取长补短。加入WTO后，我国国民经济在海外发展的整体形势也将成为建筑业“走出去”市场。据外经贸部统计，2002年中国实施“走出去”战略步入快车道，全年共新批境外非金融类企业350家，协议投资总额14.46亿美元，中方投资额9.83亿美元。同比分别增长12%、48% 和25%。截至去年底，中国累计设立境外非金融类企业6960家，协议投资总额137.8亿美元，中方投资额93.4亿美元。签订对外承包工程合同额1147.8亿美元，完成营业额827. 2亿美元。签订对外劳务合作合同额295.2亿美元，完成营业额237.6亿美元，外派劳务2 73.4万人次。 2002年，实行“走出去”战略的中国企业在油气、矿产、林业、渔业等境外资源型合作项目中运作良好，经济效益逐步显现。在境外设立研发中心、开展农业合作、进行跨国并购等方面也取得一定进展。特别是在委内瑞拉、哈萨克斯坦、苏丹的油气开发和炼油项目，在墨西哥、泰国、加拿大的纺织项目和伊朗德黑兰地铁项目等进展顺利，在当地产生了良好影响。去年中国境外投资项目的一个新特点就是大中型项目增多，技术含量提高。2002年中国境外投资项目中方平均投资额从上年的252万美元提高到281万美元，是历年境外投资项目中方平均投资额的2.1倍。新签合同额上亿美元的大型对外承包工程项目有19个，比 2001年增加4个，合计合同金额36.2亿美元，占对外承包工程新签合同总额的24%。柬埔寨基里隆一级水电站BOT项目和印尼东加化肥公司三号尿素仓库BLT项目先后竣工，表明中国企业的项目经营方式逐步向项目管理承包等高层次方式发展，项目技术含量不断提高。有关统计显示，中国大型骨干企业在实施“走出去”战略中表现突出。江苏、上海、浙江等省市国外经济合作业务持续增长，业务量位居全国前列。同时，中国建筑工程总公司、中国港湾建设(集团)总公司、上海建工(集团)总公司等大型企业的优势和骨干作用进一步增强，2002年国外经济合作业务新签合同额和完成营业额位居全国前30名的企业合计新签合同额和完成营业额分别占全国的51%和45.66%。 7、有利于发展外向型经济，促使更大范围地参与国际大循环从我国建筑业来看，对国际经济的参与和融和程度还比较低，加入ＷＴＯ以后，建筑业将在更大范围、更深层次加入世界经济大循环，融入全球经济一体化的分工和结构当中，提高我国建筑业的现代化水平，优化我国建筑业的产业结构，迎来更大发展机遇。三、建筑市场环境变化（一）新的思想观念和战略思维 1、价值观的观念：从“物本”到“人本” 从英国建筑业近年来探索变革的实践表明，行业竞争力的提升取决于以人为本的良性循环。传统经济理论以“物本”经济为其理论框架，用物质资源和实物商品关系来解释和阐述物质资料生产和再生产的经济现象与经济规律。英国建筑业提出“对人的承诺，人是最宝贵的资源”，反映了从“物本”向“人本”的深刻转变。在全球性竞争日益激烈的背景下，为了更好地满足客户的需求，提升行业竞争力，作为建设主管部门的英国环境部（DE）在1994年7月发表了Latham报告5。该报告提出了到 2000年建筑成本要降低30%的目标（Latham, 1994）。为了适应建筑业发展的需要，推进Latham报告的实施，英国于1995年成立了建筑业委员会（CIB, Construction Industry Board）。在总结实施Latham报告的经验的基础上，英国政府又组织了新的研究项目，并于1998年7月发布了Egan报告，报告的题目就是“对建筑的再思考”（Rethinking construction）。该报告对建筑业的现行模式进行了评估，确定了相应的改革目标，提出了一个清晰可行的改革与发展战略模型（Egan, 1998）。如图2- 2所示，这个模型明确了5个变革动力，提出了4项改革措施和7项目标，因此又叫做5-4- 7战略模型（Winch, 2000b）。1998年1月，一项名为“革新运动”（M4I, Movement for Innovation）的示范计划开始在英国建筑业实施。 \|变革的5个动力 \|改进生产过程的4个方\|需要实现的7个目标 \| \| \|面 \| \| \|领导 \|产品 \|合伙制 \|建设成本 -10% \| \| \|开发 \|供应链 \| \| \|以客户为中心 \| \| \|施工时间 -10% \| \|生产队伍一体化 \| \| \|可预见性 +20% \| \|质量驱动的工作日 \|项目 \|构件 \|缺陷 -20% \| \|程 \|实施 \|生产 \| \| \| \| \| \|事故 -20% \| \|对人的承诺和尊重 \| \| \|生产率 +10% \| \| \| \| \|产值与利润 +10% \| 表 2-2 英国建筑业5-4-7战略模型需要指出的是，以上7个目标中的百分比是逐年累进的，也就是说，每一年都需要在上一年的基础上做出进一步的改进。要实现这些目标对任何一个组织来说都不容易，但是许多公司正在年复一年地实现并超过了这些目标。M4I示范计划中已竣工项目的总价值已超过了60亿英镑，包括400多个不同类型和规模的项目。示范项目的结果清楚地表明改革是可能的，而且能为承包商和业主带来了可观的利益。示范项目的结果还表明，为了实现每年不断递增（递减）的艰巨任务，需要通过长期努力来改变公司的企业文化。如图2-3所示，示范工程的目标是通过以“对人的承诺”为核心的良性循环得以实现的。 [pic] 图 2-3 以人为本的良性循环对人的承诺和尊重是5-4-7战略模型中的重要内容。在实施5-4- 7战略模型的过程中，英国建筑业越来越认识到，人是最宝贵的资源。对人的承诺体现在 3个R上，即尊重人才(Respect)、招聘人才（Recruit）和留住人才（Retain）。这里的人才是指受过良好教育的、高技能的和有工作积极性的人。对人的承诺还意味着应该善待建筑工人。如果员工得到了尊重，他们会更好地工作，更少犯错误，工作效率更高并且心甘情愿，这对生产有好处。一次性正确完成一项工作比反复犯错误之后才能完成要省钱。对人的承诺还意味着要训练和培养一批负责任的、能力强的经理和工长；要尊重所有参与工作的人，包括每位不断学习和进步的人员；要建立一种以相互依赖和信任为基础的企业文化，而不是相互指责。在这方面，英国建筑业已经建立了一整套帮助公司经理们达到目标的方法，并建立了如下的一整套评价指标体系：员工之间的平等与多样性；工作环境；健康；安全；职业培训与终身学习；员工的满意程度。 2、成本观的转变：从“建完就走”到一体化和供应链英国建筑业进行再思考得出的另一条重要结论是，建筑业的基本组织结构、基本目标、基本能力首先必须与业主和社会的需求保持一致，当这些条件完全具备后，才谈得上是否采用某种技术的问题。英国皇家工程院（RAE, Royal Academy of Engineering）最近进行的一项研究表明，建筑物生命周期内费用的比率一般为1：5：2 00，其中1是指建筑物的建设成本，5是指建筑物在20年内的运营、维护费用，200是指在建筑物内工作的人员20年内发生的费用，也就是说，97%的费用与在建筑物内工作的人员有关6。如果建筑物的使用期限超过20年，建设成本就更显得微不足道了。因此，建筑业最需要关心的问题不是建设成本，而是如何为业主和用户创造新的价值的问题，也就是为社会增值的问题。建筑业首先需要回答和解决的是类似于下面这样的一些问题：新建的医院能否使患者更快、更健康地出院？新建的学校能否使学生取得更好的成绩？新建的实验室能否产生更多的研究成果？新建的城镇中心能否实现它的预定目标？长期以来，建筑业一直关注最初的建设成本，但是其所占的比重相对很少。真正重要的是，建筑业如何为业主和用户带来增值。另一个重要的数字是运营和维修费，在20年的使用期里，它是建设成本的5倍。因此，许多英国承包商已经意识到，与“建完就走”( build and disappear)的方式相比，管理并经营一栋楼房，可以做更多的工作，获取更多的利润。当前变革的重点正在转向探索建筑业供应链内部及供应链与业主之间长期的合作关系，这种新的合作关系产生了新的采购和支付方式。2002年，有关研究组织又发表了题为 “加速变革”（Accelerating Change）的报告，报告指出，到2004年底，英国40%的建设工程项目产值要通过一体化的队伍和供应链的方式完成。预期将会有越来越多的承包商介入建筑物的整个生命周期，从立项、制订项目大纲、融资、采购、设计、建设、运营、使用、评估，直到改造和拆除。这种变革趋势将对英国建筑业的基本构成和活动范围产生深远的影响。 3、发展观的转变：可持续发展战略与绿色建筑作为一个典型的资源和能源高消耗产业，建筑业对于人类社会的可持续发展具有十分重大的责任。作为最大的经济部门之一，建筑业对环境的影响是相当可观的。据估计，在世界经济活动中，与建筑业有关的活动占10%以上，在发达国家，这一比例超过12%；建筑业又是大量消耗资源和能源的产业，其物流量超过世界物流量的40%。在我国的各种产业中，建筑业对气候的影响超过12%。因此，建筑业对于人类社会的可持续发展具有十分重大的责任。在知识经济时代，建筑业必须走可持续的道路才能得以生存和发展。可持续建筑的概念：可持续建筑7（Sustainable construction）的概念可以表述为：建筑业的各项活动（包括各类建筑物和环境设施的选址、规划、设计、施工、运营、改建、拆除，以及所用建筑材料、构件和设备的生产、运输、安装等）既要考虑当前的需要，又要考虑未来的需要；不以牺牲后代人的利益为代价来满足当代人的利益，也不以牺牲当代其它人的利益为代价来满足本地人的利益；既要达到发展经济和改善人们生活的目的，又要使对环境的负面影响最小（叶耀先, 贾岚，1997）。可持续建筑的概念自1994年被首次提出以来，越来越受到世界各国的重视，它对国际建筑业的发展已经产生并将继续产生巨大而深远的影响，也对我国建筑业提出了新的挑战。长期以来，成本、质量和工期（时间）一直是影响建筑业竞争能力的主要因素，也是建筑业的三大目标。如图2- 4所示，在引入可持续建筑的概念后，建筑业的目标正在发生质的变化。就一个国家或地区而言，在确定建筑业的发展目标时，至少要考虑自然资源的消耗、环境污染以及对生物多样性的影响等因素。就世界范围而言，还要考虑国家和地区之间的社会、经济、文化方面的差异。 [pic] C—工期（时间） F—生物多样性 Z—全球环境质量 A—成本 D—资源 X—社会公正 B—质量 E—污染 Y—发展经济的制约条件图2-4 从传统建筑向可持续建筑的转变可持续建筑的实施：近年来，可持续建筑在理论和实践上都得到长足的进展。1998年 6月在瑞典Gavle召开的国际建筑研究与文献理事会（CIB）第14届大会上，可持续建筑被作为大会的主题。1999年7月，CIB又公布了名为《可持续建筑21世纪议程》的研究报告。该报告对1995年以来在可持续建筑领域进行的国际合作研究进行了全面总结。美国土木工程研究基金（CERF）、国际材料与结构测试研究实验室协会（RILEM）、国际能源机构 (IEA)、国际室内空气质量与气候学会(ISIAQ)、国际标准化组织(ISO)等众多的国际学术组织，以及有关专家学者参与了该项研究。从报告中可以看出，近年来西方发达国家对可持续建筑的研究取得长足的进展并已付诸实施，目前正向着国际化、规范化方向发展。可持续建筑的实施涉及到政策法规、组织机构、评价体系、土地开发、城市与村镇规划、建筑设计、施工和使用、建筑材料、建筑产品等各个方面。长期以来，环境问题在很大程度上被当作一个技术问题。实践证明，单纯的技术观点是错误的；先进的技术只有在完善的激励机制和调节手段作用下，才能在环境保护中充分发挥作用。可持续建筑的实施需要在社会、经济、技术和环境等四个方面综合考虑，这四个方面的一系列原则 , 可以看作实施可持续建筑的四大支柱(Hill and Bowen, 1997)。（1）社会支柱不把现代建筑的社会成本转嫁到后代人身上。在发达国家与发展中国家之间或地区之间合理分摊建筑的社会成本与社会利益（如就业机会）。如果不能合理分摊，则要对因建筑活动而受损害的人给予补偿。加强环境立法。通过采取有利于环境保护的政策法规，提高实施可持续建筑的承包商的市场竞争能力。提供健康与安全的工作环境，减少或避免施工中的事故。在建设中保持文化的多样性及与当地人文传统的一致性。（2）经济支柱采用完全成本会计和实际成本定价的方法以充分反映建筑活动的社会成本和生态成本。在项目招投标中，优先选择环境意识强、环保业绩好的供应商与承包商。（3）技术支柱在城市规划方面，要考虑充分利用现有的基础设施，发展相对密集、服务功能强的社区，增加步行活动，减少汽车流量。统计结果表明，与每年9000万新增人口相比，世界上每年4800万辆的汽车产量对环境产生的压力和影响要大得多；大城市的人口密度大致与人均汽油消耗量成反比。以香港和休斯敦为例，前者的人口密度为后者的十五倍, 而人均汽油消耗量只是后者的十六分之一。在建筑方案设计方面, 要立足于“生命周期”的价值观，强调建筑物的服务能力。“服务能力”(Serviceability) 理论指出，建筑物及其每个组成部分都有自己的服务期限和衰退曲线，通过更换和改造建筑物的各个组成部分来满足新的需求，可以使建筑的生命周期持续几个世纪。在结构设计方面，追求持久、可靠和功能强的建筑结构，克服片面追求建筑风格而牺牲建筑功能的倾向。在室内环境控制方面，尽量减少集中控制系统以便使不同的使用者根据自己的需要对室内环境进行单独调节。（4）环境支柱在资源利用方面坚持3R原则，即减少使用（Reduce）、重复利用（Reuse）和循环使用（Recycle）原则，尽可能充分地利用建筑业的四大资源，即土地、能量、水源和材料。资源减少使用原则要求采用各种措施以减少建筑活动的资源消耗, 如采用低耗能的建材, 被动式太阳房技术等等；资源重复利用原则要求优先采用可再生的资源，如太阳能、风能、木材等等，还要求将废弃物品加工成新的原材料，如将粉煤灰加工成水泥；资源循环使用原则要求充分利用已使用过的资源，如旧的砖瓦、门窗、建筑器材等等，对旧建筑物的翻新改建也属于这一范畴。尽可能减少因建筑活动造成的对大气、土地和水源的污染，并从室内外建成环境中清除有害物质。尽可能保持地球的活力和生态多样性，减少因建筑造成的对耕地、森林和植被的破坏。尽可能减少因建筑活动造成的对自然景观和人文景观的破坏。充分发挥政府的主导作用、重视国际间的交流与合作是实施可持续建筑的过程中必须注意的两个问题。绿色建筑对未来人口承担了道义上的责任，而市场机制是以当前利益最大为导向的，显然缺乏承担道义责任的能力，因此，在构建新的成本–价值体系的过程中，必须充分发挥政府的主导作用。绿色建筑要求从全局而不是从局部考虑问题，要求从全人类历史发展的角度出发，谋求经济发展与社会人口和生态环境的协调，在一定程度上超越了各国文化的差别。国际上在绿色建筑领域所取得的重大成果，毫无例外都是众多国家共同合作的结果。（二）固定资产投资领域改革趋向 1、投资资金的多渠道趋势 1988年国务院颁发《关于投资管理体制的近期改革方案》，提出了建立基本建设基金制、成立国家投资公司。中央基本建设基金分为经营性投资和非经营性投资，前者主要用于计划内的基础设施和基础工业的重点工程，后者用于中央各部直接举办的科教文卫等建设项目。省区也相应采取了类似的做法。 1993年“中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定”中关于深化投资体制改革的精神，所有投资项目划分为竞争性、基础性和公益性三类。竞争性投资项目是指投资收益较高、市场调节较灵敏、具有竞争能力、从事生产经营活动的项目；基础性投资项目是指基础工业和基础设施投资项目；公益性投资项目是指文化、教育、体育、卫生、环保和政府机构、社会团体办公设施、国防设施等等投资项目。三类项目中，竞争性项目投资由企业自主决策，自担风险，所需贷款由商业银行自主决定，自负盈亏；基础性项目建设则鼓励和吸引各方面参与投资。地方政府则负责地区性的基础设施建设；社会公益性项目投资，则广泛吸收社会各界资金，同时根据中央和地方事权划分，由政府通过财政统筹安排。随着投资领域从宏观管理到微观运行进行了一系列改革，整个投资领域发生了重大变化，我国实体经济领域里已由单一的国家财政预算拨款为主转变成为国家财政投资、银行贷款、利用外资、证券集资以及部门、地方和企业事业单位自筹等多渠道、多元化投资格局,并且非公有制经济发展迅速。1990年~2002年全社会固定资产投资（按资金来源）情况：改革前的1978年全社会固定资产投资的来源中，来自国家预算内投资的比重高达82. 6%，其余来自自筹投资的资金占17.4%。而到了1997年底，全社会固定资产投资资金来源构成为：国家预算内资金占2.8%，国内贷款占18.9%，利用外资占10.6%，自筹资金和其他资金占67.7%。2002年底，全社会固定资产投资资金来源构成为：国家预算内资金占7 .0%，国内贷款占19.7%，利用外资占4.6%，自筹资金和其他资金占68.7%。见图2- 5所示。 [pic] 图2-5全社会固定资产投资构成 2、投资主体的多元化趋势从投资主体来看，1978年前投资的主体为国家预算，而到了1997年，全社会固定资产投资的构成比重为：国有经济占52.5%，集体经济占15.5%，个体经济占13.7%，其它经济占18.3%。2002年底，全社会固定资产投资的构成比重为：国有经济占43.4%，集体经济占13.8%，个体经济占15.0%，其它经济占27.9%。见表2- 3所示，全社会固定资产投资（按经济类型分）构成情况。另外，从表2-3 中可见，1996年国有经济投资占全社会总投资的比重为52.5％，2002年下降到43.4％，同期民间投资即集体、个体与其他投资（包括股份制经济、外资与港澳台等）的比重则由46.2％上升到了56.7％。如果剔除外资份额，那么国内民营经济的投资比重则由34.4 ％上升到52.1％。预计2003年，在国有经济投资比重将继续有所下降的大格局下，民间投资将逐步成为社会投资增长的重要来源。从近年来国民经济增长的影响因素来看，固定资产投资增长对国内生产总值增长的贡献率最大，而在全社会固定资产投资增长的过程中，又是民间投资增长对社会投资增长的拉动力最大。据国家统计局统计，1996年~2 002年，在全社会投资增长速度起伏变动中，国有经济的投资增长呈现逐年下降的趋势，而同期民间投资则呈现不断攀升的态势。2002年，全社会投资增长16.9％，国有经济投资增长7.2％，而民营经济中的个体经济投资增长20.1％，股份制投资增长47.1％，在整个民间投资中增长最快。投资资金的多渠道化，拉动了全社会投资增长，为国民经济持续快速发展奠定了基础。民间资本潜力巨大尚有待进一步挖掘，国家统计局副局长邱晓华称，我国民众拥有的金融资产已经超过了国有资产，截至2001年底，资本存量已高达 12万亿元，而同期国有资产总规模为11万亿元。而不同投资主体的投资方向也有所不同，大致为：①政府预算内投资，主要投向城市基础设施和其它能源、水利、交通等；②跨国公司和中央大型工业企业投资，投向石化、电子、药品等工业项目和公共建筑；③上市公司和各类股份制企业及民营企业投资，投向制造业、房地产等；④金融性和资本型投资机构投资，投向能源、基础设施及房地产等。 \|年份 \|总计(投资 \|国有经济 \|集体经济 \|个体经济 \|其他经济 \| \| \|额) \| \| \| \| \| \|1990 \|4517.0 \|2986.3 \|529.5 \|1001.2 \| \| \|1991 \|5594.5 \|3713.8 \|697.8 \|1182.9 \| \| \|1992 \|8080.1 \|5498.7 \|1359.4 \|1222.0 \| \| \|1993 \|13072.3 \|7925.9 \|2317.3 \|1476.2 \|1352.9 \| \|1994 \|17042.1 \|9615.0 \|2758.9 \|1970.6 \|2697.6 \| \|1995 \|20019.3 \|10898.2 \|3289.4 \|2560.2 \|3271.5 \| \|1996 \|(22974.0) \|(12056.2) \|(3660.6) \|(3211.2) \|(4046.0) \| \| \|22913.5 \|12006.2 \|3651.5 \|3211.2 \|4044.6 \| \|1997 \|24941.1 \|13091.7 \|3850.9 \|3429.4 \|4569.1 \| \|1998 \|28406.2 \|15369.3 \|4192.2 \|3744.4 \|5100.3 \| \|1999 \|29854.7 \|15947.8 \|4338.6 \|4195.7 \|5372.7 \| \|2000 \|32917.7 \|16504.4 \|4801.5 \|4709.4 \|6902.5 \| \|2001 \|37213.5 \|17607.0 \|5278.6 \|5429.6 \|8898.3 \| \|2002 \|43499.9 \|18877.4 \|5987.4 \|6519.2 \|12115.9 \| 表2-5 全社会固定资产投资（按经济类型分）单位：亿元 3、投资方向和投资结构的调整与变动资金来源渠道和投资主体的变化和多元化，有利于投资市场的发育和成长，有利于建筑业市场的发育和繁荣。而投资方向和投资结构的变化和调整，则决定了建筑业新增市场在各行业领域的主要分布，同时投资方向和投资结构的变化也会对建筑业管理和技术进步的方向形成客观规定。研究固定资产投资方向和投资结构的变化，对建筑业企业确定市场定位和战略目标，对建筑业确定管理和技术进步的方向具有重要的意义。中国建筑业投资方向和投资结构有三个最具根本性的变化：第一，投资原则从速度规模型向质量效益型转变；第二，政府投资进一步向基础设施、科学教育、卫生、体育倾斜；第三，民间和其它形式的资本的进入领域逐步放开。但上述原则对了解固定资产投资实际的方向和结构变化是远远不够的，我们应当进一步研究各类资本实际在国民经济各行业的投资分布情况，进而具体的把握各行业投资能力及对建筑业的市场供给能力与前景。投资方向正向以下七大热点领域发展：住房、汽车等传统产业，计算机、网络等高新技术产业，交通、通讯、能源、电力等基础设施建设，县市地方经济，西部大开发，城市化建设以及国有企业改革。在宏观经济和固定资产投资整体持续稳定增长，政府投资方向着力向基础设施倾斜的情况下，以基本建设投资为对象，屏除各行业依托国民经济整体形势均能保持持续增长的态势，重点从行业基本建设投资在我国整体基本建设投资所占比重（百分点）的变化，揭示了16个主要行业吸收基本建设投资的能力，反映了投资结构和方向调整的具体轨迹。（见图2-6） [pic] 图2-6各行业在我国基本建设投资总额的比重变动轨迹图 4、融投资管理体制改革将成投资事业和建筑业繁荣的大“引擎” 当前，我国融投资管理体制改革将为建筑业的发展提供新的发展形式和空间，应当给予极大的关注。（1）我国当前投融资体制的弊端 ——政府投资主体缺位。受传统计划经济的影响，政府投资主体缺位仍然是我国投融资体制中最突出的问题的之一。由于当前政府投资在我国新增投资中仍扮演着重要的角色，因此政府投资主体缺位带来的问题也就更加突出。政府投资主体缺位的实质是责、权、利不明确，在实践中往往表现为两个方面：一是，参与不够，政府投资被特定的实施机构完全控制，缺乏必要的监督和管理；二是，参与过度，政府对投资实施机构的管理干预过度。而无论是上述哪一个方面，最终都会极大的损失投资的效率和效益。 ——融资渠道和手段缺乏。如何充分利用各种有效的金融工具，最大程度的吸收和集中社会资本，对投资项目实施有效管理，实现资本回报，是投融资体制要解决的核心问题。而其中金融工具、融资手段、融资渠道的多样和畅通是基础，而投资回报和信用机制是根本，目前我国投融资市场的回报信用问题突出，就是融资手段这样的基础性问题也尚未解决。融资手段和融资渠道，涉及到投融资理念、法规政策、金融业发育、法律信用等多方面的问题，但可以肯定的是，落后的投融资理念和融资手段，必然制约投融资的效率、效果，制约整个国民经济的发展水平。 ——投融资领域的非国民待遇。落后的融资渠道和融资手段已经制约了企业的融投资能力，而突出的融投资领域的非国民待遇问题，使得当前的有限的融资条件也难以充分发挥作用。这一问题突出表现在银行对民营企业的态度上。众所周知，民营经济经过长期的艰苦发展、积累，已经成为我国经济的一支有生力量，成为我国经济发展新增投资的重要组成部分。但民营资本要降低投资风险、提高投资效益、保证投资质量，要使自身资本发挥最大的效用，同样离不开融资环境的支持。投融资领域对民营企业的“歧视”待遇，不仅不利于民营资本自身的发展，也不利于民间投资发挥乘数效应为国民经济作出更大贡献。（2）当前融投资体制对建筑业造成的不利影响融投资对任何企业的发展都具有重要的影响，因此也有人说改革完善融投资体制就是改革完善市场经济，建立了有效的融投资体制就是确立了有效的市场经济。而建筑业由于直接处在融投资链条上，往往是融投资行为得以完成的必要环节之一，受融投资体制的影响也就更为明显。毫无疑问，建筑业的发展得益于我国融投资事业的发展，而同时融投资体制的弊端也是形成当前建筑业发展诸多突出问题的重要根源。 ——融投资体制落后，投资资本构成单一，制约建筑业项目承包方式的改革。建筑业是服务于投资人的，其项目管理方式的变革除了自身的努力，很大程度上取决于投资人的服务需求，因此有人把业主或投资人称为建筑业项目管理发展的发动机。在我国当前较为落后的融投资体制下，形成的结果往往是投资主体的资本构成单一，一般是或国有资本，或民营资本，或国有资本与银行资本，或民营资本与银行资本，而其中无论是国有资本、民营资本、银行资本也往往是某一个实体的资本。资本的联合，往往代表知识、科技和信息的联合，同时带来责任的强化、监督的多元化。因此，投资资本构成的单一，导致投资行为科学化、集约化和先进性的降低，风险意识不足，责任压力不够，控制监督不力，采用先进项目管理模式的意识不强等。这些，最终影响了建筑业的整体发展水平，大量国际流行的先进的工程承包管理方式难以应用，反回来又影响投资质量，形成恶性循环。 ——融投资体制落后导致大量项目风险被转嫁到建筑企业。由于融资渠道单一、融资手段落后，不少项目一开始就存在融资不足的问题。另一方面由于投资管理方面的问题，不少工程本身就存在很大的决策风险，而一部分本来资金到位较好的项目也经常出现资金被挪用、占用的情况。这些在融投资阶段存在的风险，在实施过程中往往会被最大程度的转嫁到建筑企业头上，甚至不少建设项目一开始就把建筑企业锁定为转嫁或转移风险的目标。目前建筑企业众所周知的“垫资、压价、拖欠、回扣”四把刀，其中前三把刀的铸就都是与融投资环节紧密相关的。“垫资、压价、拖欠”开始是侵蚀建筑企业利益的三把刀，而这几把刀用的太多了慢慢也成为很多企业争夺市场的“利刀”，造成建筑企业利益损失、项目建设受损、竞争秩序混乱、经济纠纷增多，严重危害了建筑市场的正常运行。 ——融投资体制落后是导致工程建设质量安全事故的根源。如果说“回扣”是以往悬在建筑企业头上的一把刀，那么随着建筑市场逐步发育和建筑企业不断多元化，新的形势下的“回扣”操作方式对建筑企业的危害不仅是让其“出血”而且是“伤筋动骨”了。随着建筑企业自身的不断发育，为了保证“回扣”操作的安全性，大量的工程一方面形式上被承包给资信高信誉好的企业，实际上许多工程内容又被业主强行肢解和指定给其它关系企业，这种方式不仅对承包企业的危害更大，也直接威胁工程自身的建设水平。这种对工程建设内容的随意肢解，加上决策不力、融资不足、资金挪用等构成了工程质量安全事故的最大的隐患。可以说大部分的质量事故都是由于业主中途降低造价、承包方因微利或无利而压低成本，或业主指定分包有着直接或间接的关系。（3）融投资体制管理改革的前景我国“十五”计划对融投资管理体制改革提出了明确的要求，主要包括：确立企业在竞争性领域的投资主体地位，基本形成企业自主决策、自担风险，银行独立审贷，政府宏观调控的新的投资体制。按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，改革投资管理方式，减少对企业和社会投资的行政性审批。对企业出资建设国家非限制类项目，实行登记备案制度。建立以政策引导、信息发布等间接调控手段为主的投资宏观调控体系。全面实行建设项目法人负责制、工程建设监理制、招标投标制、合同管理制。建立严格的政府投资项目管理机制，完善国家重大投资项目稽查制度，推动中介组织的市场化改革。国家发展和改革委员会主任马凯表示：“（制订）投融资体制改革方案，是国家发改委成立后转变职能的一项重大任务。中国将进一步扩大企业当然包括社会投资的自主权，进一步缩小政府投资的领域和范围；而且要简化审批程序，为社会投资，包括外商投资创造更好的条件。”国家将对投资领域进行分类界定，对于各类经营性项目、准经营性项目、非经营性项目，分别采取社会招商，创造条件吸引社会资金以及政府投资等方式进行；真正实现政府由全面投资向重点投资的战略性转变，为社会资金的准入创造一个基本的体制环境。按照“十五”计划的要求，目前《国家投融资体制改革方案》的初步方案已经完成，可望在年内出台，据了解，与《国家投融资体制改革方案》一起研究制订的，还有《政府投资管理条例》。国家发展和改革委员会有关人士指出，本次投融资体制改革的核心是，“将全社会资金引入经济建设的各个领域，将市场机制运用到投资、融资、退出、建设、运营、管理等各个环节，从而形成全社会资源有效配置”。我们不能希望融投资管理体制的问题一夜之间彻底解决，但可以肯定的是融投资体制改革已经引起了全社会和政府的高度重视，融投资体制改革将进入一个根本性的变革时期。未来我国融投资领域将发生一系列对国民经济和建筑业具有深刻影响的重大转变。 ——准入和退出机制的转变。国家投融资体制改革的基本方向是，依据“谁投资、谁决策、谁受益、谁承担风险”的原则，在国家宏观调控下，更好地发挥市场机制对经济活动的调节作用，确立企业的投资主体地位，规范政府投资行为；逐步建立投资主体自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、政府宏观调控有力的新型投融资体制。国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁；逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可望部分抵免企业所得税；对个人的实业投资，则全额或部分抵免相应的个人所得税。中国政府亦将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是交易成本大幅度下降。 ——为民间投资松绑。最近十几年来，中国的投融资体制一直处在调整和改革之中，但至今一直未能到位。随着非公有制经济对国民经济的贡献率越来越大，激活民间资本的投资热情，已是经济发展的迫切需要。根据国家投融资体制改革方案，创造市场公平竞争环境将是一个重要方向，其核心应是收缩政府直接投资范围，全面放开民间投资实业的领域限制。这意味着，除了国家政策、法规限制开放的领域，今后我们可以期望，所有经营性领域将逐步全部向社会资本开放。尤其是如水务、公交、燃气、供电、环保、收费公路、供水、供气、供热、轨道交通，以及文教卫体等经营性基础设施，经营性社会事业项目等，各种资本都有机会参与投资兴建。12万亿被闲置民间资本有望逐步焕发出崭新的活力。 ——融资渠道和融资手段进一步多样化。除了金融体制改革、放开民间投资可提供的融资渠道外，目前更多的新型融资方式也正在引起社会各界的关注和讨论。比如地方政府加盟债市的问题。目前，美国市政债券市场已经成为美国各州、县政府以及下属政府机构筹集公共事业所需资金的重要市场。在美国资本市场，所谓“市政债券”，指的是各州及州以下市政机构发行的长期债券。在中国，除国债和政策性金融债，企业债几乎是可有可无的配角，而地方政府债迄今近乎为零。专家形容说，“重股轻债”使中国的证券市场变成了“跛脚的残疾”。在新的投融资体制改革中，地方债券的出现将成为耀眼的亮点。国家发改委还将考虑适当增加企业债券的发行规模，支持国家重点项目建设。转变政府职能，创新投融资管理机制，积极推行“代建制”。“十五”计划把建立严格的政府投资工程管理机制作为融投资管理体制改革的内容之一，一些地方政府已经就此展开了积极的探索，相信必将有利于进一步加快政府投资工程管理体制改革的进程。近日，北京投资平台（www.bjinvest.gov.cn）发布了北京市疾病预防控制中心防病业务楼代建人项目招标公告。这是继我国第一例“代建制”试点工程——回龙观医院病房楼五月开工后又一例采用“代建制”的工程。“代建制”一词越来越多地出现在媒体上。“代建制”是指对国家投资的专用项目或大型公共设施，通过投资方、使用方、中标方之间的市场化运作而进行的建设程序。这是我国基本建设投资方式改革的第一次尝试，它的实行将有效地杜绝工程中的腐败现象。“代建制”工程与传统建设工程的运作模式相比，在形式上的变化是由过去的建设、管理、营运三合为一变化为投资、建设、管理、营运四分开的全新运作模式。（三）市场服务需求的巨大变化在经济发展的不同阶段，经济主体的服务需求是不同的。经济发展水平越低，经济主体的服务需求越低，相应社会可提供的服务水平就越低，相应社会可提供的服务水平就越低。目前，中国经济建设对建筑业服务需求的特点是规模大、标准低、模式单一，就是国民经济发展水平对建筑业服务需求的决定作用。对建筑业发展最具深远影响力的改变，就是服务模式需求单一的改变。在未来的市场中，对建筑业的服务需求将呈一种金字塔型结构，在金字塔的顶端是以资信、专利技术和综合管理能力为核心竞争力的项目管理层次，金字塔向下服务需求逐步降低，直至提供纯粹的施工或制造服务，相应建筑利润的空间也从金字塔自上而下呈下降趋势。未来项目管理模式即市场需求大致可分以下类型 1、工业项目主要指对工艺设计要求较高，且与工程设计结合紧密的化工、冶金、火电、核电等项目。随着越来越多高科技与柔性生产方式被应用于制造业生产，以专利技术为核心的工艺设计和运营能力的保障将是吸引客户的关键。其项目管理方式需求必然是以工艺设计、成套设备采购及试车调试为核心竞争力的工程总承包方式（服务内容以后可能会延伸至工程设备管理和生产线管理），而土建设计则成为辅助，设备的制造、施工安装更处于从属地位。工程总承包的核心竞争力不是简单体现在设计施工一体化上，而是体现在工艺设计及采购的优势上，土建设计完全可以利用社会资源，施工安装更可以分包（土建设计和施工安装可以在施工总承包的平台上逐步一体化，再进行专业分包）。工艺设计能力是对使用功能的保障，采购能力是对降低成本的保障，这两方面既是满足客户要求的需要，也为工程总承包企业提供了利润空间。实际上这类以工艺设计为主的工程总承包也可以以工程管理和采购服务的形式出现，如美国柏克德（Bechtel）公司就是依靠其先进的工艺技术优势，相继取得了湄州电厂和大亚湾壳牌石化厂的工程总承包和项目管理合同，去年又获得总价3亿美元的IBM微电子组装和测试生产线的工程管理和采购服务合同；法国法马通公司凭借其核电技术优势夺得大亚湾核电站设计设备供应和施工总承包合同，在二期的岭澳核电站中担任技术顾问和设备供应安装分包商的角色。部分制造业项目如电子、药品、食品等，其工艺设计较多地只与建筑物的平面布局有关，因此其工艺设计可与工程建筑设计分离，工程建筑设计只是服务于工艺设计，因此，工程总承包方式既有类似于上述工业项目的方式，也可以在与工艺设计协调的基础上，采取设计施工总承包的方式。 2、土木项目主要指水利枢纽、港口工程、水电工程、高速公路、铁路和城市基础设施项目，其特点是施工风险大，对技术支持体系和施工机械能力要求高，这类项目设计的难点不但体现在对结构计算模型的分析处理能力上，而且还要具备相应的自然数据的积累分析能力和科研能力。例如青藏铁路的设计实质是以四十年对高原地基土冻融观测及试验为基础的科学研究。而对超大跨度跨海悬索桥设计时，一般需要对两岸的陆地基础进行勘测，对海底的地质条件进行采样分析，对多年的气象数据进行总结，按一定的比例制造模型进行风洞实验等（可以说这种设计任务与科研课题没有什么两样）。又如上海吴淞口沉箱隧道也是先由设计（甚至联合科研）、施工单位不但对黄浦江出海口的泥沙淤积进行实验分析，还要对填充沉箱的灌沙施工工艺进行试验，许多桥梁项目的设计还要与项目施工组织设计、与大型设备施工工艺结合起来才能进行。由于此类项目有较大的风险和技术难度，对施工单位的资金和技术要求较高，设计需与施工工艺和施工设备能力相结合，项目的施工总承包商往往具有设计能力。如中国铁路工程总公司下属的大桥局、隧道局和上海城建集团都有自己的专业设计院。为了同时获得这种设计和施工能力，此类项目有时会采用联合体的承包方式。城市基础设施项目主要包括高速公路、轻轨、地铁等交通设施及环保（如污水处理、垃圾处理）设施等。随着加入WTO后外资大举进入和城市建设融投资体制改革，多元化的投资建设方式和拉动内需政策将进一步推动我国城市基础设施项目的建设。由于此类项目建成后有稳定的现金收益，采用BOT方式将成为优先选择，因此具有项目融资服务能力以及项目运营管理能力、投资策划分析能力将成为承揽此类项目的核心竞争力，必要时还要具备专业的设计能力或设计协调能力，如污水处理、垃圾处理的工艺、轻轨通信信号系统集成能力等。如中翔公司作为采用BOT方式投资建设的天津跨海大桥的总承包商，中信国华国际承包公司从为政府提供可行性研究，到为政府招商引资服务，直到为投资者团体协调政府部门、拆迁、取得施工许可，最终为投资者担负起协调监理、设计、施工单位的总承包责任。 3、公共建筑工程项目主要指智能化的写字楼、商场、航站楼和大型文化、教育、体育场所和高档住宅项目。其中，写字楼、大型公共建筑往往对使用功能提出多样化的要求，对内部空间的分配和装饰效果与一般房屋建筑相比要苛刻得多。它将以建筑方案为核心，以满足业主的使用功能为基础，结合建筑物外观以及地方文化和独特的人文环境，进行建筑产品的设计，并实行建筑师负责制。这类项目的总承包可能出现的方式是：业主委托建筑师提出建筑方案，并有扩初设计后，采用LUMPSUM模式总承包，土建详细设计图纸与施工安装可以采用设计施工一体化方式。总承包商的核心优势体现在：采购并协调专业分包商，具有较强职业背景的复合型项目管理人才，对设计师意图的理解和对各专业详图进行综合性深化设计能力，及对各专业详图的协调能力。当然此类总承包还会演化成另一种模式，即采用施工管理模式（CM模式）。上述的设计施工一体化主要体现在施工详图的设计能力和采购能力上，结构工程施工详图的设计下移给承包商，并与施工工艺结合，专业工程的施工图更是由专业工程公司完成，由总承包商协调（设计院通过将施工详图外包，降低了设计成本，可以集中精力搞好方案设计，同时为施工单位创造利润空间）。即使设计方案，业主也往往聘请多家设计顾问公司进行优化技术咨询。如位于长安街的国家电力调度中心，业主就先后聘请美国的博莱克威其、新加坡的比利和国内的多家工程咨询单位对建筑方案、空调、电梯、玻璃幕墙、室内设计艺术等进行设计咨询。 4、住宅项目这类建筑的使用功能、环境设计以及建筑物本身的性能将成为开发商市场竞争的关键性因素，因此，发展商必将优先选择具有创意的建筑师事务所和环境设计等顾问公司来实现其项目发展意图。发展商是建筑产品的研发中心，即面对消费市场设计用于居住的产品，施工（即产品制造）只是房地产项目开发链条中的一个环节，是典型的制造业，不可能走设计施工一体化，正如许多产品制造一样。施工企业的优势主要体现在质量高、成本低、工期短上，不需要太多的资本金。这类项目竞争激烈，利润空间狭窄。加入WTO后，随着项目管理模式的多无化，必将促进工程咨询服务业的发展。工程咨询服务业，主要包括招标代理、造价咨询或工料测量、建筑师事务所、工程顾问公司、质量监理、保险公司等。它服务于建筑活动相关的各个领域，如房地产开发商、承包商、贷款及担保机构、基金会等各类投资机构。服务内容包括：（1）可行性分析、概念的形成与发展及预算分析；（2）建筑师的评价及甄选、合同订立；（3）现金流动、预算分析以及价值工程，进度计划的编制；（4）施工阶段现场进度管理以及索赔分析管理；（5）风险管理。（四）建筑交易方式将发生重大变化建筑交易方式的变化是由未来业主服务需求的变化决定的，对于建筑业企业来讲即是建筑承包内容和运作方式。对于我国建筑业企业来讲，这种交易方式或承包方式的变化不仅要求我们进行观念或管理思想的转变，更重要的在于充分认识长期以来我们只习惯于进行施工承包，并长期按照这种模式配置和培育企业的资源，充分认识适应新的交易方式进行企业内部资源结构调整的重要性。这个过程将是一个长期和艰苦的过程，但要适应未来的市场就必须面对这种变化，尤其是对于有志于在未来建筑市场金字塔格局中高端发展的企业，更需要加快适应新的交易方式的进程，因为这些新的交易方式将是未来建筑市场金字塔中高端市场最为通用的交易方式。以下我们就未来将会逐步普及和实施的新型交易方式做一介绍： EPC总承包模式即承包商负责设计、采购、施工管理和开车全过程服务。 PMC模式即项目管理模式（PMC有专业管理系统和高级软件，可以为项目实施提供经验丰富的人员和先进的管理方法、手段，使先进技术与世界领先的EPC技能和手段相结合，最大限度地降低投资，缩短工期，提高管理水平，提高净现值，使业主和管理者双方受益。） CM模式即建筑工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式，这是近年在国外广泛流行的一种合同管理模式。常用的有两种：第一种形式为代理型建筑工程管理（“Agency”CM）方式。在此种方式下，CM经理是业主的咨询和代理，业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。业主在各施工阶段和承包商签订工程施工合同。第二种形式称为风险型建筑工程管理（“At_Risk”CM）方式。采用这种形式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用（GMP），以保证业主的投资控制，如最后结算超过 GMP，则由CM公司赔偿：如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但 CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入。 NC模式即财务集中管理模式。 MC模式即管理承包（Management Contracting），工程的实际施工由分包商或各单独承包商承担。 BOT模式即融资+建造+运行+移交。 BOOT模式即融资+建造+占有+运行十移交。 DM即设计—管理模式是指同一实体向业主提供设计和施工管理服务的工程管理方式。采用设计—管理合同时，业主只签订一份既包括设计也包括类似 CM服务在内的合同。设计—管理模式的实现可以有两种形式：一是业主与设计—管理公司和施工总承包商分别签订合同，由设计—管理公司负责设计并对项目的实施进行管理；另一种是业主只与设计—管理公司签订合同，由设计公司分别与各个单独的承包商和供应商签订合同，由它们施工和供货。 DB模式即设计+建造。 DDB即前期决策阶段的策划和管理+设计+施工。 DBFM即设计+施工+物业管理。 FPDBFM即融资+采购+设计+施工+物业管理。（三五）日趋严峻的国内外竞争挑战 1、我国加入WTO关于建筑及相关工程服务的承诺（1）跨境交付：因为跨境交付方式的建筑施工在技术上没有可行性，我国对建筑施工的跨境交付不作承诺。（2）境外消费：我国对建筑施工的境外消费不设限制。（3）商业存在：允许设立外商控股的中外合资、合作企业；加入WTO后5年内，允许设立外商独资的企业，但只允许其承揽下列工程：（a）完全由外国投资和/或拨款资助的建设项目；（b）由国际金融组织资助并通过依据贷款协议条款进行国际招标而授予的建设项目；（c）外国投资等于或超过50%中外合营建设项目和外国投资少于50%，但技术上难以由中国建设企业单独执行的中外合营建设项目；（d）由中国投资，但中国建筑企业难以单独执行的建设项目，经省政府批准，可以由中外合营建设企业联合承接。中国还承诺：加入WTO后3年内，取消以下两项限制，（a）现行合资建筑企业注册资本要求与国内企业的要求略有不同；（b）合资建筑企业有承揽外资建筑项目的义务。（ 2002年颁布的《外商投资建筑业企业管理规定》已取消上述两项限制。）中国暂不允许外商在境内设立分公司，从事建筑设计、工程服务、综合工程服务活动，不允许境外在华办事处从事建筑业的经营性活动（水平承诺）。 2、中国建筑业竞争将加剧，企业淘汰加速未来相当长的时间内，建筑业容量将会持续稳定增长，但是建筑业企业并不能平等均衡获益，而必须面对激烈的国际竞争、面对建筑业市场结构的巨大变动，并积极调整内部结构以争取抓住机遇获得新的发展。而在这个过程中，长期以来已经引起全社会和业内人士高度关注的行业内过度竞争和收益水平滑低的状况仍将会进一步加剧，大量建筑企业尤其是当前的大中型建筑企业中相当部分，如果不能及早和有效应对可能被淘汰出局。未来一段时间将是建筑业整体的大发展时期，包括建筑业整体将逐步解决低水平竞争和过度竞争的问题。但是过度竞争问题的解决，不会如多数人士预期或多数企业希望的那样，通过政府干预和限制建筑业的准入实现轻松的变革，相反只能通过更为残酷和激烈的市场竞争，通过更多的资本进入建筑业参与竞争，通过市场化的优胜劣汰，才能最终实现从过度竞争向有效竞争的转变，实现整个建筑业行业素质的提高。以下我们主要通过当前有关建筑业上市公司问题的分析反映建筑业企业的竞争生存状态，相信这些问题在一段时间内仍将进一步加剧，对于一般型建筑业企业由于缺乏充分的资本支持和转型能力考验也更大。（1）建筑业上市公司盈利能力弱 \|公司简称\|每股收益（\|主营业务毛利率 \|资产负债率 \|流动比 \|速动比率\| \| \|元） \|（%） \|（%） \|率 \| \| \|西藏天路\|0.08 \|13.69 \|27.59 \|3.68 \|3.39 \| \|深天健 \|0.221 \|11.22 \|65.97 \|1.25 \|0.49 \| \|梧州中恒\|0.06 \|22.98 \|35.55 \|2.38 \|1.62 \| \|路桥建设\|0.052 \|11.42 \|52.89 \|1.63 \|1.10 \| \|中铁二局\|0.169 \|11.56 \|43.22 \|2.02 \|1.86 \| \|北京城建\|0.1191 \|16.69 \|61.89 \|1.41 \|0.52 \| \|中川国际\|0.05 \|35.56 \|75.51 \|0.91 \|0.73 \| \|隧道股份\|0.2042 \|9.57 \|69.08 \|1.02 \|0.80 \| \|上海建工\|0.18 \|6.19 \|58.13 \|1.28 \|1.21 \| \|汇通水利\|0.104 \|35.50 \|47.29 \|1.65 \|1.23 \| \|金帝建设\|0.019 \|7.58 \|69.67 \|1.19 \|0.95 \| \|浙江广厦\|0.081 \|8.56 \|65.41 \|1.17 \|0.83 \| \|大连国际\|0.07 \|13.32 \|51.85 \|1.39 \|1.07 \| \|中国武夷\|0.024 \|17.64 \|58.39 \|1.40 \|1.09 \| \|运盛实业\|0.004 \|16.43 \|53.04 \|1.68 \|0.39 \| \|中辽国际\|-0.062 \|19.27 \|62.30 \|1.03 \|0.76 \| \|中色建设\|0.03 \|24.29 \|25.40 \|2.15 \|1.97 \| \|葛洲坝 \|0.088 \|14.41 \|32.70 \|1.96 \|1.61 \| \|ST中福 \|0.003 \|25.21 \|64.56 \|1.17 \|0.79 \| \|平均 \|0.09 \|10.97 \|54.92 \|1.4 \|1.0 \| 表2-4 建筑业上市公司2001年中期经营及财务状况目前沪深两市共有19家建筑业上市公司，2001年中期加权平均每股收益为0.09元，低于0.1025元的沪深均值。19家公司中中辽国际一家亏损，盈利公司中大部分每股收益在 0.1元以下，其中ST中福、中川国际、中国武夷、中色建设的利润主要来自于投资收益，而不是主营业务，只有深天健、中铁二局、北京城建、隧道股份、上海建工、汇通水利的每股收益在0.1元以上，高于平均水平，可见经营效益好的建筑业上市公司很少。19家公司的平均主营业务毛利率为10.97%，在各行业中处于最低水平，尤其是行业的龙头企业主营业务毛利率偏低，如上海建工为6.19%，隧道股份为9.57%，深天健、中铁二局、路桥建设的主营业务毛利率只略高于11%，主营业务毛利率高的公司都涉足其他行业，如中川国际从事电力设备生产经营，汇通水利介入软件和腐植酸行业。主营业务毛利率低是建筑业上市公司经营效益差的重要原因 19家建筑业上市公司的平均资产负债率为54.92%，低于整个行业的资产负债率水平，这是因为上市公司较非上市公司多了一条股权融资渠道。19家上市公司中只有中川国际的资产负债率较高，达75.51%，其他公司都在70%以下。建筑业上市公司的平均流动比率为1.4，平均速动比率为1.0，均高于行业平均水平。这些情况表明建筑业上市公司的财务状况正常。 \|公司 \|1998 \|1999 \|2000 \|2001年中期 \| \| \|收入 \|利润 \|收入 \|利润 \|收入 \|利润 \|收入 \|利润 \| \|上海建工\|-0.69 \|91.83 \|-11.75\|0.35 \|4.1 \|4.45 \|6.4 \|13.64 \| \|隧道股份\|5.64 \|244 \|14.19 \|10 \|27.52 \|19.41 \|66.3 \|29.47 \| \|中铁二局\|29.3 \|14.08 \|19.48 \|0.15 \|3.6 \|5.48 \| \| \| \|路桥建设\|17.4 \|0.34 \|6.26 \|28.29 \|7.35 \|-9.15 \|-23.1 \|-27.81\| \|葛洲坝 \|7.38 \|68.77 \|7.15 \|3.28 \|4.85 \|-13.16\|-11.1 \|-30.97\| 表2-5主要建筑业上市公司主营业务收入和利润增长率（同比%）（2）、建筑业上市公司成长性差对于建筑业上市公司的成长性，拟通过几家有代表性的企业来考察，为此选取了上海建工、隧道股份、中铁二局、路桥建设、葛洲坝5家公司，分别来自于市政建设、水利水电施工、铁路施工、路桥施工这4大建筑业的子行业，是各子行业的龙头企业，主营业务突出，不从事建筑业以外的其他行业，其中上海建工、隧道股份从事市政建设施工，中铁二局从事铁路施工，路桥建设从事公路、桥梁施工，葛洲坝从事水利水电施工。从近几年的主营业务收入增长率来看，除隧道股份、中铁二局外，其他公司近三年来的主营业务收入增长率都较低，中铁二局是2001年上市的公司，1999年和2000年主营业务收入增长率较高，但有明显下滑趋势，隧道股份得益于全国各地上马的众多地铁项目，主营业务收入增长率逐年提高。5家公司的主营业务利润增长率波动很大，总体来看近三年呈下降趋势，只有上海建工和隧道股份2000年以来主营业务利润增长率有提高。上市公司作为公众企业，面临着不断增加盈利、提高股东回报的社会压力。这要求企业的主营业务利润持续增长，由于建筑业上市公司的主营业务毛利率低，主营业务利润增长率呈下降趋势，公司利润增加要求主营业务规模更大幅度扩张，考虑到行业状况，大多数公司很难做到。同时，由于建筑业拖欠工程款现象严重，企业的业务量扩张所需要的资产规模越来越大，需要筹集更多的资金。建筑业上市公司在筹措资金时面临两难选择，如果采用股本融资，则势必大大摊薄原有股东的收益水平，如果采用债务融资，则会加大财务风险，如果市场环境或经营条件发生不利变化，公司经济效益将不可避免出现下滑。因此，除行业龙头企业外，多数公司要持续提高或保持经营业绩，只有突破建筑施工业务的制约，寻找并介入发展前景好的其他业务领域，这就要求建筑业上市公司进行产业转型。 \|公司简称\|房地产业收入占主营业务 \|房地产业利润占主营业务 \| \| \|收入的比例（%） \|利润的比例（%） \| \|北京城建\|84.4 \|88.3 \| \|深天健 \|29 \|15 \| \|运盛实业\|94.3 \|91.5 \| \|中国武夷\|52.6 \|77.4 \| \|浙江广厦\|18.6 \|28.9 \| \|ST中福 \|87.8 \|77.5 \| \|大连国际\|10.2 \|18.7 \| \|梧州中恒\|61.4 \|58.9 \| \|中川国际\|13.1 \|15.1 \| 表2-6 2001年上半年房地产业务在部分建筑业上市公司的主营业务收入和利润中所占比重（四）建筑交易方式将会发生重大变化建筑交易方式的变化是由未来业主服务需求的变化决定的，对于建筑业企业来讲即是建筑承包内容和运作方式。对于我国建筑业企业来讲，这种交易方式或承包方式的变化不仅要求我们进行观念或管理思想的转变，更重要的在于充分认识长期以来我们只习惯于进行施工承包，并长期按照这种模式配置和培育企业的资源，充分认识适应新的交易方式进行企业内部资源结构调整的重要性。这个过程将是一个长期和艰苦的过程，但要适应未来的市场就必须面对这种变化，尤其是对于有志于在未来建筑市场金字塔格局中高端发展的企业，更需要加快适应新的交易方式的进程，因为这些新的交易方式将是未来建筑市场金字塔中高端市场最为通用的交易方式。模式的变化，以下我们就未来将会逐步普及和实施的新型交易方式做一介绍： EPC总承包模式即承包商负责设计、采购、施工管理和开车全过程服务。 PMC模式即项目管理模式（PMC有专业管理系统和高级软件，可以为项目实施提供经验丰富的人员和先进的管理方法、手段，使先进技术与世界领先的EPC技能和手段相结合，最大限度地降低投资，缩短工期，提高管理水平，提高净现值，使业主和管理者双方受益。） CM模式即建筑工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式，这是近年在国外广泛流行的一种合同管理模式。常用的有两种：第一种形式为代理型建筑工程管理（“Agency”CM）方式。在此种方式下，CM经理是业主的咨询和代理，业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。业主在各施工阶段和承包商签订工程施工合同。第二种形式称为风险型建筑工程管理（“At_Risk”CM）方式。采用这种形式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用（GMP），以保证业主的投资控制，如最后结算超过 GMP，则由CM公司赔偿：如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但 CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入。 NC模式即财务集中管理模式。 MC模式即管理承包（Management Contracting），工程的实际施工由分包商或各单独承包商承担。 BOT模式即融资+建造+运行+移交。 BOOT没收即融资+建造+占有+运行十移交。 DM即设计—管理模式是指同一实体向业主提供设计和施工管理服务的工程管理方式。采用设计-管理合同时，业主只签订一份既包括设计也包括类似 CM服务在内的合同。设计—管理模式的实现可以有两种形式：一是业主与设计—管理公司和施工总承包商分别签订合同，由设计—管理公司负责设计并对项目的实施进行管理；另一种是业主只与设计—管理公司签订合同，由设计公司分别与各个单独的承包商和供应商签订合同，由它们施工和供货。 DB模式即设计+建造。 DDB即前期决策阶段的策划和管理+设计+施工。 DBFM即设计+施工+物业管理。（3）建筑业上市加快产业结构调整纷纷转型目前，有许多建筑业上市公司已进行产业转型或有转型意向，如以工程施工起家的东方集团、梅雁股份已转型为涉及多行业领域的综合类公司，汇通水利的主营业务转向电子通讯类，而大部分建筑业上市公司介入或转向房地产业，如北京城建已完全退出建筑业并进入房地产行业，浙江广厦于2001年11月8日发布公告，称公司将进行资产置换，退出建筑业，主营业务转为房地产业，此外，深天健、运盛实业、中国武夷、ST中福、大连国际、梧州中恒、中川国际等公司已介入房地产行业。产业转型已成为建筑业上市公司的普遍现象。根据2002年中期报表，目前已经没有专营施工业务的上市公司。 6-如果折算成现值，以上比例可写为1：1.5：60。 7-可持续建筑的概念是charlse kibert博士1994年在美国佛罗里达州召开的首届国际可持续建筑大会上提出的：“采取有效利用资源和基于生态学的原则，以建立一种健康的建筑环境”。与可持续建筑的概念相比，绿色建筑的概念侧重于微观层面，着眼于单个建筑物，强调通过提高每一个建筑物的环境性能来实现整个建筑业的“绿色化”。由于绿色建筑的概念比较具体、易于理解和把握，因此，近年来业内人士常从绿色建筑的角度来研究和讨论建筑业的可持续发展问题。返回参考文献： Crosthwaite, D. (2000) The global construction market: a cross—sectional analysis, Construction Management and Economics, 18, 619—627. Lorch, R. (2003) At the "Revaluing Construction" Conference, 3—4 February, Manchester, UK. Seaden, G. and Manseau (2001) A. Public policy and construction innovation, International Journal of Building Research and Information, 29 (3), 182—196. Saxon, R. (2002) "The industry 'formerly known as construction': an industry view of the Fairclough Review" Building Research & Information, 30 (5), 334—337. 马红，金香梅（2002）世界建筑业管理惯例与中国建筑业应对WTO的对策，中国建筑工业出版社，北京，pp198—204 孙贤程，卜南（2003）关注建筑业生存状况，中国建设报西安建筑科技大学建筑经济研究所，《21世纪中国建筑业管理模式及相关政策研究综合报告》，1998 第三章产业经济性：中国建筑业结构调整战略本章在对我国建筑业产业结构进行客观分析、比较研究的基础上，指出了我国建筑业产业结构调整的方向和建筑业产业结构调整的宏观措施。本章是企业发展战略选择的基础，也是政府和行业协会制定相关政策措施和进行行业管理的依据。为了从理论上把握建筑业产业结构调整的方向和原则，本章还对产业结构、产业经济性及其在建筑业的应用等理论问题进行了简单阐述。一、中国建筑业产业结构的经济性分析（一）建筑业产业结构与产业经济性所谓产业结构是指：““构成整个国民经济运行中的诸产业及其相互联系、相互依赖、相互制约的关系的总和，是整个国民经济的全部经济资源在诸产业中的配置结构””。（杨治著：《产业经济学概论》）（杨治著：《产业经济学概论》）反映的是生产要素在各产业部门间的比例构成和它们之间相互依存、相互制约的联系，即一个国家或地区的资金、人力资源和各种自然资源与物质资料在国民经济各部门之间的配置状况及其相互制约的方式。结构和功能是系统科学的重要范畴，结构将系统的各种要素组成为一个有机整体。结构越合理，系统的各个要素的相互关系越协调，系统在总体上才能发挥越强大的功能。产业经济性就是指特定产业结构形成的功能，反映特定结构状态下各类资源的效能发挥水平，既包括产业或行业的效能，也包括产业或行业内企业的效能。本章我们研究的建筑业产业结构，是产业结构概念在建筑业的引申，反映我国建筑业各类资源的配置结构与方式，各类生产能力的构成结构及其相互关系。应当说建筑业产业结构的概念的主要内容，是产业组织理论研究的范畴，但并不局限于此。建筑业产业经济性，即指建筑业各类资源配置方式的效能。（二）建筑业所有制结构的变化产业资本结构正逐步趋向合理。近几年来，国有及国有控股的建筑业企业个数及在建筑业企业总数中的比重呈下降趋势，城乡集体企业、股份合作企业、联营企业、私营企业、中外合资企业的数量及所占比重呈上升趋势。据国家统计局有关资料，1998年至20 02年，国有建筑企业个数分别为9218个、9148个、8767个、8264个和7536个，在建筑业企业总数中所占的比重分别为20.7％、19.9％、19.0％、18.0％和15.8％；集体所有制企业和非国有建筑业企业的总数分别为36416个、38086个、38751个、37629个和40284个，所占比重分别为79.3％、80.1％、81.0％和82.0％。近年来，在广东、浙江、福建、山东、河南、河北等省份出现了大量的私营建筑业企业，在上海、北京、广东等地还出现了许多私营的设计、监理企业。表这个表的数据统计口径是怎样的？ \|年份 \|1990 \|1992 \|1993 \|1994 \| \| \|数量（\|比重（\|数量（\|数量（\|数量（\|比重（\|数量（\|数量（\| \| \|个） \|%） \|个） \|个） \|个） \|%） \|个） \|个） \| \|综合型 \|4094 \|69 \|2229 \|74 \|2387 \|81 \|2546 \|74 \| \|专业型 \|1861 \|31 \|798 \|26 \|556 \|19 \|876 \|26 \| \|累计 \|5955 \|100 \|3027 \|100 \|1943 \|100 \|3422 \|100 \| 目前，国外发达国家建筑业企业类型构成中，从事承包安装和装饰施工的专业化企业比综合性企业所占的比例高得多。1999年，美国专业化企业为72.6％，日本为71.4％，英国为65％。而我国正与此相反，从我们对各地的调研情况来看(见下表)，这四个省市的专业企业的数量和比例要远低于综合性企业，专业化企业比例最高为四川省，专业化企业比例才达到31％。这足以说明我国建筑业综合型和专业型比例极其不合理的企业类型结构现状。表3-2 从日本分包额占总包工程额的比例变化看(见上图)，可看出日本建筑业专业化分包在 20世纪70年代－90年代的迅速增长的企业类型结构演变过程，1977年分包额占总包工程额的比例只有40.7％，1992年就增加到62.0％。而1999年，我国上海市以总包和综合承包为主的土建企业总产值为696.99亿元，占所有类型的建筑企业总产值的81.7％；而安装、装饰等专业化企业完成的总产值只有156.04亿元，占18.3％。这也说明我国建筑业综合型企业和专业化企业发展严重失衡。建筑市场中普遍存在综合承包商凭借其上游的地位，盘剥专业化企业的行为，导致专业化建筑企业利润率水平过低。由于市场地位不高和利润水平不高，肯定要造成大多数潜在进入企业将市场定位于总包和综合承包市场，而不是专业化承包市场。因此专业化企业发展不足也就成为必然。 3、建筑业企业组织机构我国目前的建筑业市场仍然处于计划经济向市场经济转化的阶段，市场主体行为不合理，行业垄断、部门分割、地区封锁影响和干扰了统一、开放、竞争的建筑市场的形成。长期的计划经济体制以及改革开放过程中形成的地方保护或部门保护主义，形成了一个条块分割式的行业结构。这个结构具有空间和行业分布上的三大特点。其一、大部分公司属于地方，其业务活动主要在本地区，很难打入外地区。中央所属的集团公司，其实体是分散在全国各地的各个下属工程局，从业务范围看，也都是地方性企业。可以说，在中国还没有一家类似于工业发达国家的全国性建筑业企业。其二、部门保护造成很难跨越专业发展业务，因此许多大型企业只是某一专业的建筑业企业，企业的专业范围较窄，缺少综合性企业。其三、无论是哪一种企业，一般都只具备建筑业产业中某一环节的能力。（四）建筑业产业布局结构特点 1、建筑业行业布局结构 2001年建筑业总产值15361.56亿元，土木工程建筑业产值13485.95亿元，占总产值的 87.79%，其中房屋建筑业10086.01亿元，矿山建筑业133.96亿元，铁路、隧道、公路、桥梁建筑业2198.32亿元，分别占总产值的65.66%、0.87%和14.31%；线路、管道和设备安装业产值1380.44亿元，占总产值的8.99%，其中，设备安装业产值688.81亿元，占总产值的4.48%；建筑物装修装饰业产值495.18亿元，占总产值的3.22%。图3-3 2、建筑业区域布局结构 2001年全国建筑业完成总产值15361.6亿元，比2000年的12497.6亿元增加22.9%，全国完成建筑业产值排名前八位的省(市)为：江苏、浙江、广东、山东、北京、四川、辽宁、上海，其中，江苏、浙江两省业绩突出，总产值分别占全国总产值的11.9%和11.5% ，其次是广东和山东,分别为7.4%、6.4%。北京、上海、天津、重庆四直辖市完成产值2 335亿元，占全国的15.2%，华北地区五省总产值为2540.7亿元，占全国的16.5%，东北三省完成1407.4亿元，占全国的9.2%，江苏、浙江两省完成产值3590.2亿元，占全国的23 .4%，西南地区四省(市)完成产值1751.8亿元，占全国的11.4%；西北地区六省(自治区) 完成产值826.3亿元,占全国的5.4%。 2001年建筑业总产值在地区间的分配情况为：华北地区（北京、天津、河北、山西、内蒙）14.8％；东北地区（辽宁、吉林、黑龙江）9.2％；华东地区（上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东）40.7％；中南地区（河南、湖北、湖南、广东、广西、海南）18.4％；西南地区（重庆、四川、贵州、云南、西藏）11.5％西北地区（陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆）5.4％。以上地区平均水平与浙江省相比，浙江省是西北地区各省（区）平均值的13.2倍；是西南地区各省（区）平均值的4.2倍，是华北地区各省平均值的3.6倍；是东北三省平均值的3.9倍。全国前8位省(市)建筑业产值及经营情况统计见表： \|名称 \|地区 \|产值 \|占总比例(%\|企业个数 \| \|序号 \| \|(亿元) \|) \| \| \|日本 \|3,136 \|7.3% \|663 \|10.1% \| \|韩国 \|295 \|7.6% \|158 \|7.2% \| \|新加坡 \|57 \|7.0% \|13 \|5.9% \| \|中国（香港）\|81 \|7.1% \|30 \|9.0% \| \|中国 \|712 \|6.6% \|3,553 \|4.8% \| 图3-4建筑业在国民经济的地位（部分发达国家和地区与我国的比较，2000年） 2、建筑业行业组织结构如表3－5所示，发达国家和地区的建筑业结构都有一个特点，呈明显的金字塔型，小型企业数量最多，一般在60%-95%，中型企业数量较少，一般在5%- 40%，大型企业数量很少，一般在0.1%- 0.5%。在日本，员工不足50人的小型建筑业企业占了建筑业企业总数的95%，1000人以上的大型企业只占0.1%。数量极少的大型建筑业企业占了较大的市场。从表3- 6看出，日本前10家建筑业企业的营业额占了全国建筑市场的16%。这种结构十分有利于大型企业的发展，日本的大型建筑业企业的规模都名列世界建筑业企业的前茅，韩国的大型建筑业企业也有共同特点。我国前10家大型建筑业企业的市场占有率虽然达9.7%，但是我国的大型企业是集团形式，多家法人的集合体，而日本和韩国的建筑业企业是一个法人，如果以每个独立法人为单体比较，我国前10家大型建筑业企业的市场占有程度要大大降低。众多的小型建筑企业一般都是分包企业，其业务范围很专一，而且往往是夫妻企业或父子企业。发达国家和地区建筑市场准入条件宽松，小型企业十分容易设置。比如日本建筑许可的最低标准，只要求有一个技术人员，其他条件为办公地点等基本条件。我国虽然按员工规模分的建筑业企业统计尚未完善，但一般都认为，我国的建筑业结构是中间大，两头小的结构，与发达国家和地区的金字塔型结构有明显不同。发达国家这种结构，反映了其建筑市场和承包体系的特点。大型企业一般只从事总承包，以先进的技术和管理能力，实施项目管理，大量的中小型企业为大型企业的分包企业。在总包市场以及分包市场上，工程发包数量和企业数量的供需关系都比较平衡。另外，一家大型企业的下面往往形成一批比较固定的分包企业。比如，日本大成建设公司的伞下，有300多家比较固定的分包企业。 \|企业员工规\|日本 \|韩国 \|新加坡 \|中国（香港） \| \|模 \| \| \| \| \| \|少于5人 \|26.9% \|36.9% \|53.1% \|(1-19人)43.3%\| \|5-49人 \|68.5% \|52.2% \|15.6% \|(20-49人) \| \| \| \| \| \|22.8% \| \|50-99人 \|2.7% \|(50-199人) \|4.5% \|12.4% \| \| \| \|9.3% \| \| \| \|100-499人 \|(100-299人)\|(200-499人) \|2.8% \|17.9% \| \| \|1.3% \|1.1% \| \| \| \|500-999人 \|(300-999人)\|0.2% \|(500人以上\|2.8% \| \| \|0.4% \| \|) 0.2% \| \| \|1000人以上\|0.1% \|0.1% \| \|0.5% \| 表3-5 部分发达国家和地区的建筑业结构（不同规模企业数占总企业数的比例） \| \|日本 \|中国 \| \|前五家企业市场占有比例 \|11.3% \|7.0% \| \|前十家企业市场占有比例 \|15.9% \|9.7% \| 表3-6 中国和日本前五家和前十家建筑业企业市场占有比例的比较（二）中国建筑业产业组织结构调整方向建筑企业将受市场结构影响呈现金字塔型的结构趋势，在金字塔顶端的企业以资本、技术、管理密集、综合型、跨领域为特征，数量少；在金字塔中端的企业以技术、管理、专业化为主，数量较多；在金字塔低端以专业化服务和劳务服务为主，数量最多。以下主要通过企业组织结构调整的讨论反映建筑业行业调整的概貌： 1、建筑公司的发展方向目前，被行业纵向分割局限在施工环节、被横向分割局限在不同行业的各类建筑施工企业，将根据未来金字塔型的服务需求分化重组为：工程总承包公司、施工总承包公司、施工企业和各类专业工程公司。工程总承包公司（包括工程公司和土木工程公司）目前，按行业区分的各类工业设计院整合有施工总承包能力的施工企业后将形成工业项目工程公司，一般在某专业领域中有专长并有全面的建设的能力，其核心竞争力主要体现在独创的工艺设计、设备采购、以及对施工安装分包企业和土建设计的协调管理上，其融资能力的提升也是发展的重点。其中衡量是否具有独创工艺设计的一个重要标志就是设备制造供应商按照工程总承包要求，根据现有的设备型号进行集成制造的能力。这类公司既可弥补工业设计院项目管理能力和融资能力的不足，又能突出其专业工艺设计能力和研发能力。土木工程公司则最可能由具有设计至科研能力的建筑公司中派生出来。施工总承包公司或项目管理公司从当前规模较大的建筑公司或施工企业集团中产生，主要服务对象是土木工程、涉及专业较多的高标准公共工程以及工业项目，要求具有较高的技术支持能力、大型设备施工能力和合约管理能力，以及施工图深化设计和专业施工图协调能力。这是由土木工程、城市基础设施工程的技术特点和市场运作特点决定的。施工企业其规模大小依市场断面的不同而不同，但其特征都是现场按图施工制造，其项目经理部相当于工厂的车间。这类企业服务范围广、从业人员最多，但是赢利空间最小。纯粹施工企业的基本特征是不具备足够的资本运作能力，科研开发能力、设计协调能力，只提供单一的施工安装服务，相当部分的现有一级施工总承包、大部分的二、三级施工总承包企业和只从事配套安装如塔吊拆装、幕墙安装、防水等企业都属于这类企业（劳务型企业则另当别论）。各类专业工程公司以专业产品体系或工艺的研发为核心竞争力，形成产品或工艺研发、工程设计、施工安装一条龙专业服务，可服务于各领域，这时的施工安装只是为完成产品服务的配套环节而已，如玻璃幕墙、轻钢结构、楼宇智能化、运输系统信号、环保工程等。而机电工程分包商有时还包含设备集成、安装调试等。总之，建筑业本质上是服务性行业，加入WTO以后，总的发展趋势将是建筑公司要与资本一体化，与设计一体化，提供业主所需要的资金和专业技术系统集成服务，服务方式将更多的以BOT、EPC方式实现。通过资本积累、积聚和资本运作，以及科技和人才战略的实施，彻底打破当前建筑业的纵向和横向分割，最终形成极少数资本、智力密集的跨领域龙头总承包企业，范围包括各行业各领域，具有资本运作能力、项目经营能力、建筑产品开发能力，具有较强的资源保证和赢利能力。 2、工程咨询服务公司的发展方向工程咨询服务作为建筑市场经济运行中最活跃、最具生命力的一支力量，加入WTO后将会得到快速发展，专业更为细化，特包更为突出，数量增加、规模扩大、资金实力增强，成为工程建设不可缺少的一支专业队伍。与工程技术直接相关的咨询业务范围主要包括建筑师事务所、工程顾问咨询公司、技术咨询公司、现场监理及工程质量检测等，可以是一项也可以是多项，这类咨询机构将逐步发展为设计咨询（监理）一体化，实行建筑师负责制，即各类工程顾问咨询公司为建筑师配套服务、质量监理对建筑师负责的项目管理体系。此时，建筑师不是单一负责建筑方案，而是对整个工程的设计负责，对工程质量负责，甚至受业主委托负责实施项目管理，类似于国内要发展的负责全方位项目管理咨询顾问公司。与工程造价直接相关的咨询业务范围包括工程招投标代理、工料测量管理、保险顾问、财务监督等。特别是财务监督即投资控制分析，包括财务分析、合同文件审查、成本预算监控、信用监督、项目履行及进展的审查等，对于大型工程的服务作用更明显。以全方位项目管理为核心的咨询服务业，其组织形式主要是项目管理公司，服务范围包括获取政府部门的许可，为客户就工程建设提供全面配套服务，包括投资分析策划，其发展的高级形式是承担工程建设所有风险的工程总承包服务。我们往往简单地把工程总承包理解为设计施工一体化，从我国目前的现状来看，设计单位拥有施工管理能力和施工单位拥有设计能力难度都很大，因此，由项目管理公司分别管理协调设计和施工，形成设计施工一体化将会是一种较易实现的形式。对于大型工业、土木、房屋建筑项目，更需要项目管理公司这一层次的服务形式。此类项目管理的核心是熟悉市场，掌握核心技术，以及较强的合同管理能力、协调能力和风险管理能力。 3、设计单位的结构调整方向目前，我国的设计单位存在在以下问题：一是以综合性为主，缺乏专业特色；二是偏重于技术设计，业务单一，缺乏工程咨询能力；三是缺少与建筑施工企业的互动，缺乏项目施工管理能力。设计单位的服务需求主要来自投资方和业主，狭窄单一的服务需求难以培养专业化、小型化、灵活型的设计能力。横向分割的被打破，建筑公司与设计单位的结构调整将是互动、甚至相互渗透的过程。工业设计院：工业项目的设计施工一体化是建筑业发展的必须趋势，因此，工业设计院将成为综合型工程总承包公司的一个组成部分。设计院不仅可以成为工程公司的一部分，而且其中一些实力雄厚的设计院还最有可能通过引进项目管理能力和增强融资能力自身向工程公司发展，其具备工业项目工程公司最根本的能力，即科研能力、产品开发能力和工艺设计能力。建筑设计院将发展成为建筑事务所，以及各类专业工程咨询顾问公司，如结构、消防、照明、节能等。同样建筑事务所将从功能设计出发，将专长于特定的建筑产品，如医院、体育场（馆）、机场、银行等。土木工程设计院：设计单位（国外有时称建筑师/工程师）不仅承担设计，也可接受业主委托，作为业主的全权代表，在施工期间承担FIDIC条款里“工程师”的监理和管理作用。一般土木工程（桥梁、道路、水坝等）常采用这一方式。三、中国建筑业产业结构调整的战略选择（一）建立充分竞争的市场运行机制按照现代产业经济学和产业组织理论，政府应当在产业经济和产业结构调整中发挥重要的作用。而我们面临的问题是：第一，我们必须摆脱传统政府管理理念的束缚，跳出市场之外，给市场放权；第二，我国经济在世界经济发展格局中的特殊性，又不允许我们再走彻底的自由放任的市场主义的老路，所以仍然必须担负起政府产业政策在产业发展中的重要责任。这对政府管理提出了很高的要求：必须正确认识政府管理在现代经济发展中的角色定位；必须改革传统行政管理的思维定势；必须增进市场和经济运行的知识；必须科学分析和判断当前面临的产业发展形势，合理确定政府的目标和任务。政府的行业管理应确立以下几个认识： 1、政府的行业管理在产业发展中负有不可推卸的最终责任目前我们对政府转变职能和退出市场已经逐步形成共识，实现这一目标是政府在当前的一个重要任务，尚需要一个过程。但在政府转变职能和总体退出市场的同时，必须加强和加紧以新的思维、方式和知识结构，从新的层次和角度实施对市场的干预、管理、引导，对促进和加速产业经济发展起到积极的作用。 2、放松政府规制，强化淘汰机制，以自由竟争解决过度竞争目前建筑业过度竞争成为行业和社会的普遍反映，要求政府提高行业准入，减少企业数量，限制过度竞争的呼声较高，要求提高行业集中度或行业适度垄断程度的呼声较高。提高产业集中度是我们产业结构调整的一个重要目标，但我们必须清醒的认识到目前的过度竞争本质上是一种无序竞争、不规范竞争和不正当竞争并存的反映。从当前建筑业产业结构现状的分析看出，目前我国的建筑业企业数量、从业人员数量等在国民经济中的比重仍然低于发达国家，我们存在的问题恰恰是竞争不足而不是竞争过度。所以政府必须深刻剖析产业经济诸问题的内在本质，进一步放松规制，进一步促进建筑业竞争，只有充分的竞争，才能实现建筑业的优胜劣汰，只有通过充分竞争实现的产业集中度才是资源的最佳配置方式。政府不仅要放开建筑业准入，要打破建筑业内部之间的行业和地区分割，促进充分竞争，还应考率通过加强对不正当竞争的管理，进一步强化市场的淘汰机制，提高竞争水平。 3、政府管理既要有所不为又要有所为政府在积极转变职能，从市场领域逐步退出的同时，又要审慎科学选择重点环节和内容，加强管理和干预、引导和支持力度。主要包括：加强公共安全管理维护公众利益；在目前国有建筑业企业尚担纲建筑业产业主力的条件下，应当在推进产业企业组织结构调整方面发挥积极作用；积极推进政府投资工程管理体制改革；在建筑业实施“走出去” 战略，开展国际竞争方面发挥重要作用。（二）加快建筑业企业兼并重组 1、建立现代企业产权制度：投资主体多元化或股权分散化投资主体多元化或股权分散化是现代经济发展的产物，也是现代企业制度的首要特征、“前提”。投资主体单一的企业无法建立现代企业制度。国有企业股份制改造不仅可以满足现代企业制度的要求，也有利于克服国有产权效率低下的问题。由于“国有产权”在理论上存在“虚置”的问题，所以，在企业财产归全民所有的情况下，企业产权无法完全“人格化”，财产的终极所有者就无法具体化，容易造成国有产权效率低下。国有企业产权改革可以通过控股或参股减少国有产权比重或“所有者缺位”程度，提高国有资产经营效率。国有企业股份制改造也是削弱政府直接干预企业行为的一个有效措施，因为股份制企业投资者占有股权的多少决定其在参与企业重大决策时权力的大小。 “多元化”不但是指主体形式上的多元，而且还在于“多元化”的投资主体在实际中是否真正享有独立的法人地位，自主经营，自负盈亏，名符其实地发挥其应有的作用。改革过程中，一些企业虽然吸收了其他股份，但国家股仍保持绝对优势，其结果是产权主体形同虚设，政府仍可作为“唯一股”、“优势股”继续干预、控制企业，投资主体多元化流于形式。股份有限公司的企业组织形式特别适于国有大型企业改造。当然这些股份公司不一定都要上市。另一方面，改造过程中可以适当降低国有资产在企业产权构成中的比例。目前该比例一般在50％以上，无法从实质上实现产权主体多元化。根据具体情况，可以考虑对于非关键行业大型企业国家可保持较高的持股比例，但并非一定要在50％以上。大型企业之间可以采用相互持股、社会机构投资者持股、管理层持股以及员工持股等方式分散企业股权。目前国内一批在各自行业内具有极大竞争力的企业可以采取这种方式进行股份制改造。对竞争性行业的中型国有企业，国家可通过机构投资者享有一定股权，其余股权分散到社会法人、企业经营者和职工手中，提高企业竞争活力，也可完全私有化。 2、改革国有企业管理制度国有企业存在的问题是一个综合性的问题，需要综合判断和辨证思考，全面、系统的看待国有企业改革，分析产权、管理两个重要方面的内在关系，抓住产权改革这个主要矛盾。解决好了产权制度方面的问题，就为解决企业的管理机制方面的问题打好了基础。因此，国有企业建立现代企业制度除解决产权问题外就是作好体制和机制创新的文章，按照现代企业制度的要求推进管理体制改革，转变经营机制，把改革改制与加强管理紧密结合起来。 3、建筑业国有企业改革的重点是大型国有施工企业改革当前我建筑业国有企业改革的重点是大型国有施工企业的改革：第一，目前大型国有施工企业在我国建筑业产业发展中仍发挥着主力军的作用，拥有最丰富的积累、工程施工和管理经验、广泛的对外交流合作、宝贵的品牌信誉优势、雄厚的人力资本的积聚，解决好了大型国有施工企业的问题，就是发挥好了产业经济中最重要的一部分资源配置。第二，大型国有施工企业的重组，无论是大型国有施工企业之间的重组，还是与民间资本的重组都必须以产权制度改革为前提或基础，否则很难开展。而这些大型国有施工企业的合理重组是培育我国建筑业龙头骨干企业的一个重要途径。第三，目前建筑业内部各行业之间的条条分割、相互封闭、行业垄断等制约建筑业充分竞争因素，以中央所属各施工企业来讲，其按条条封闭的生存竞争状态与行业管理体制是紧密相关的，这种状态危害了建筑业统一市场和有效竞争的形成，也不利于其各自的长期发展。（三）加强政府的产业政策引导 1、改行政准入壁垒为自然准入壁垒市场经济条件下的自然准入壁垒主要是资金和技术壁垒，即依靠激烈竞争建立起来的市场力量调控准入门槛。在产业达到相当规模，自然壁垒就会使那些经济实力和技术水平达不到要求的企业不敢贸然进入，即使进入也难以生存。当前对建筑业的发展，重要措施是吸引资金的进入，没有新的资金进入，行业就不可能进行结构调整和产业升级。队伍的过分膨胀，是只有劳动力投入，没有资金投入造成的。因此，如果行业外企业有能力投入大量资金，且其他条件基本符合标准，应鼓励其进入，特别是鼓励兼并和联合各种类型的施工企业，以此来改变企业的经营状况和经济状况。随着大量资金的进入，有资金实力的企业不断增多，准入门槛自然不断提高，这对于提高行业实力和产业集中度大有好处。 2、改革企业资质管理制度逐步改现行的以企业资质控制为主的管理制度为企业资质控制和执（职）业资格并重的制度为主。使个人的执业资格与工程管理责任紧密相连。按国际惯例，只有注册建筑工程师担任大中型企业负责人之一，高级技工担任劳务型企业负责人之一才能设立施工企业。由于注册建筑工程师或高级技工承担工程质量和安全责任，凡发生质量和安全事故，不但处罚企业，也要处罚注册建筑工程师和高级技工，重大事故可以吊销其执照。这样，质量安全责任与个人的饭碗直接挂钩挂靠行为、施工盲干行为都会得到强烈的抵制。企业的资质等级的重要性应逐步降低，资质等级条件体现的是企业实力和与之相关的信誉，是进入行业的基本要求和处罚违规企业的办法之一。 3、建立行业清出制度，降低企业退出壁垒行业的活力在于推陈出新，在于优胜劣汰。对于不能适应市场竞争的企业，勉强维持，只能拖延产业结构调整的步伐，对整个地区的结构调整业非常不利。除了行业准入壁垒过低引发的过度竞争外，行业清出制度不健全，企业退出壁垒过高也是另外一个重要因素。市场经济中的企业主体是在竞争中自然形成的，而不是靠行政权利和行政机制来确定的和保护的，因此要打破要素市场中的各种壁垒，不单让各种类型的企业都能无障碍地进入市场，更能让劣势企业自己选择转型或退出市场，这样才是资源配置市场化和资源配置效率不断提高的必要条件，使行业规模趋于合理和稳定。建立严格的建筑市场清出制度，实行市场行为、质量和安全一票否决。通过企业资质审批、年检和专业技术人员执业资格注册等办法，对有建筑市场违法违规行为或者发生重大工程质量安全事故的勘察、设计、施工、监理等企业和有关专业技术人员给予相应的处罚，情节严重的要依法清出建筑市场。企业退出的壁垒主要来自当地政府、国家有关企业破产、清算等政策法规的限制和社会保障制度的不完善等方面。随着市场经济的不断发展和完善，应当从各方面来降低建筑业企业退出壁垒，使劣势企业比较容易转型或退出。 4、改革建设管理体制，解决条块分割问题要通过政府投资工程管理体制改革，把政府投资工程作为政府直接参与和干预市场的合理手段，发挥引导促进行业管理和技术进步的示范作用、杠杆作用。政府投资工程的改革，应当按照“建设、监管、使用”分开、政事(企)分开和实施相对集中管理的原则，建立权责明确、制约有效、科学规范和专业化管理、社会化运作的管理体制及运行机制。减少对非政府投资工程的干预，如强制实行招投标等，重视培育和发展市场机制。同时要下决心打破现行条块分割的格局，解除地区封锁和行业（部门）保护,带动其他社会投资和私人投资工程的建设管理体制改革。 5、逐步建立市场信用约束机制，积极推行业主工程款支付担保、承包商分包工程付款担保等业主工程款支付担保可先在房地产开发项目上推行，与承包商履约担保对等提供。承包商分包工程付款担保是保证承包商按照合同约定向分包商、材料设备供应商支付费用。工程担保的担保人可依法要求被担保人提供反担保。进一步研究推进建筑业企业工程质量档案、信誉信用档案、公示制度等。（四）提升科技进步和信息化水平（1）1、依靠技术创新推进建筑业结构调整建筑业结构调整的一个重要目的之一，就是通过技术创新，提高建筑企业的核心竞争力。目前被行业纵向分割局限在施工环节，被横向分割局限在不同行业的各类建筑施工企业，将根据未来金字塔型的服务需求分化重组为：工程总承包公司、施工总承包公司、施工企业和各类专业工程公司。不同类型的企业，应各有自行的核心竟争力，核心竟争力的形成关键依靠技术创新。工程总承包公司的核心竞争力主要体现在独创的工艺设计、设备采购、以及对施工安装分包企业和土建设计的协调管理上，其融资能力的提升也是发展的重点。其中衡量是否具有独创工艺设计的一个重要标志就是设备制造供应商按照工程总承包要求，根据现有的设备型号进行集成制造的能力。施工总承包公司或项目管理公司要求具有较高的技术支持能力、大型设备施工能力和合约管理能力，以及施工图深化设计和专业施工图协调能力。各类专业工程公司以专业产品体系或工艺的研发为核心竞争力，形成产品或工艺研发、工程设计、施工安装一条龙专业服务，可服务于各领域，这时的施工安装只是为完成产品服务的配套环节而已，如玻璃幕墙、轻钢结构、楼宇智能化、运输系统信号、环保工程等。而机电工程分包商有时还包含设备集成、安装调试等。通过技术创新，塑造国际接轨型大型工程公司。（3）2、建筑业技术创新的重点提高建筑功能质量，向社会提供满意的建筑产品建筑设计要充分满足生产和使用功能，科学地协调人、建筑与环境的关系，运用现代设计方法和手段，如CAD、VR等技术，提高设计质量和水平。例如对居住区的建设要体现以人为核心的原则，重视建筑功能与建筑环境。要把节约能源和改善热环境，紧密地结合起来。通过技术创新，提高墙体、门窗等围护结构保温密封性能，采取多种有效的节能技术和管理措施，把新建房屋单位面积能耗较大幅度地降下来。对既有建筑进行有计划的节能改造，以达到提高居住热适应性、节约能源和改善热环境的目的。研究开发关键技术和工艺，改造提升传统产业研究开发关键技术和工艺，如超高层建筑结构体系、连接构造技术、巨型结构设计计算方法和抗震性能、风振性能与稳定性能等高层建筑与空间结构技术；地下建筑基础与结构技术、地下空间施工技术、地下空间环境保护与防灾救灾技术等的开发应用；旧建筑物质量检测设备与技术、可靠性鉴定与耐久性评估方法、旧建筑物加固和改造技术；住宅小区中水处理回用技术与产品、住宅新能源利用技术与产品的开发，加强住宅小区智能化集成系统技术的研究与开发；城市道路地下管线综合配套工程管理、城市道路非开挖技术及设备、城市道路雨污分离工程、城市道路养护维护技术；外墙外保温技术、屋面防水保温技术、门窗保温隔热技术、供暖温控与计量技术、蓄冰制冷技术、太阳能利用技术等建筑（包括住宅）节能综合技术；自来水管道检漏及修补技术、设备及仪器和节水器具、城市道路照明节能技术；区域性垃圾焚烧发电技术、垃圾填埋气体回收利用技术。钢筋混凝土仍将是我国最主要的结构材料，要进一步采用预应力工艺发展钢筋混凝土结构，研究改进传统的砖混结构与钢结构。推广小型砌块和框架轻墙等经济实用的多层建筑体系；开发轻钢结构，用于工业厂房、仓库和公用建筑，进一步开发大跨度空间网架、悬索、网壳结构和膜结构；研究开发钢和混凝土的混合结构和组合结构(如劲性钢筋混凝土和钢管混凝土)，解决应用中的制造工艺和施工技术，建立相应的工业化建筑体系。积极应用化学建材于建筑装饰、装修、新型防水材料、门窗和管道制品，研究解决应用中的防火、防毒及有关技术问题。推广应用信息技术，改造提升传统产业运用信息技术，全面提升建筑业。提高政府和行业主管部门的管理、决策和服务的水平；建筑企业运用信息技术，结合现代管理，全面提升企业管理水平和核心竞争能力；促进建筑业软件产业化；发展建筑业电子商务和基于Internet网的协同建设系统，实现工程项目建设全过程信息化。要以发达国家相应行业现有的水平为背景，加快与国际先进技术接轨的步伐，使之涌现出一批具有国际水平的现代化建筑企业。研制开发主导产品和装备研制开发主导产品和装备，如新型砌体结构、异型柱框轻结构、内浇外砌结构和钢筋混凝土剪力墙结构技术、轻钢框架结构等住宅新型结构技术；建筑施工的大型塔式起重机、深基础施工设备、土石方施工设备、高等级路面施工成套机械等关键设备。提高企业的装备水平和劳动生产率，由于多方面的原因，我国建筑企业技术装备水平低，老旧机械比重大，难以适应建筑工业化和要把建筑业建成支柱产业的要求。为提高企业的装备水平，必须抓住一切有利时机，加速建筑企业的机械设备的更新改造，逐步用先进机械取代约占总数1/3的性能差、能耗高、安全无保证的老旧机械，积极发展手持动力机具。研究开发机电仪一体化的先进施工机械和各种构配件、制品的生产设备，到 2010年，建筑业的动力装备率争取达到8KW/人。在有条件的地方和企业，要结合工程，研究开发应用建筑机器人，开发自动检测、自动计量、自动控制等新技术，解决在恶劣环境下特殊工程的施工作业和生产、施工自动化问题。（五）抓住“走出去”的战略机遇 1、发挥观念主导作用如果说一个地区性企业和一个全国性企业已经有较大的不同，那么一个国内企业与一个跨国公司就更存在着根本性的差异，由于信息、管理、技术、资源需求的不同，跨国公司与本土企业可以说处于完全不同的发展层次。因此本土型的公司必须确立紧盯跨国公司的技术管理，可能时更要积极“走出去”。尤其是对于我们而言，还要尽快“走出去” ，要切忌部分人希望的“等成熟了再出去”。不可否认，许多老牌的发达国家在开拓海外市场前，一定要确定在这个行业的本土市场中做到前几名，在本土中要有充分的竞争实力。在全球这么多的行业中，排前三名的企业中，没有任何一家在本土不是前三名，而在全球市场占了前三名。但时至现在环境已经发生了巨大变化，我们已经没有等待在国内获得充分孕育和发展的时间与空间。实际上我们必须注意到，有一些小的国家如瑞典等，由于小国家小地区的局限，他们的公司是在发展本土的同时“走出去”的，尽管非常艰辛但也走出了自己的国际化之路。我们必须认识到国际化可以帮助公司的成长，不影响企业在国内的打拼而且还更有好处。完全等到什么东西都成熟了再去做，实际上确实会贻误时机。青岛建设集团多年来在海外市场开拓方面始终坚持将海外市场开拓放在首位，国内全力服务国外、国内首先服从国外的思想，因而，尤其是在选派项目经理和管理人员方面，注意挑选优秀人员派驻国外，大大提高了国外管理的效率和水平。2002年集团公司仅上半年公司就签订合同额2.1亿美元。 2、大力引导中国建筑业企业的结构调整，提升国际竞争力要按照工程项目建设的客观规律和国际接轨的要求，建立健全专业化、科学化、市场化的工程总承包和工程项目管理服务体系，改造培育一批能够适应国内外工程建设市场需要、具有国际竞争力的工程总承包企业和工程项目管理企业。目前应把握两个重点：一是为工业设计院转型成符合国际惯例的工程公司或工程咨询公司创造有利的政策环境；二是扶持若干家中央管理的施工企业集团，对其企业组织机构进行改造，剥离其一般施工层，壮大其总部资金力量，同时以市场为导向进行跨行业的战略性重组。当前，国内许多公司已经在重组方面开始了实质性的动作。如中信集团将原下属的中信国际合作公司和国华国际工程承包公司重组为中信建设，中建总公司将其直营的中建承包公司和海外部、西北市政设计院等重组为中建国际，中国铁道建筑总公司也与中土积极联系。重组的目的，一是积极实施国内外一体化战略，将国内的项目管理能力与海外的商务能力结合起来；二是不断拓宽市场领域，培育新的核心竞争力，加快企业自身的产权、体制改革，加快自身产业结构、经营结构的调整，加快设计、技术、咨询能力的发展。 3、注重技术创新，塑造新的核心竞争力。就我国建筑业的现状而言，同等或落后发展水平是我国建筑业资源的合理流向，空间很大，由于人员流动的限制，人力成本优势已越来越难以发挥。而在冶炼、石化、电力等工程领域，要重新审视成本价格优势，重视竞争力基础。因为在这些领域，其差异化竞争（质量、技术、可靠性等）的重要性远远高于成本价格竞争。例如美国的柏克德公司的核心竞争力就主要体现在：国防工程、石化、长途输油气管线、通讯、基础设施等土木工程和能源、矿山工程项目上。因此，要通过技术创新构筑核心能力，同时要改变传统的偏重于施工过程中技术创新的局限性观念，从整体上推动建筑产品供应链上各个环节持续协调的技术创新能力。日本有关资料表明，日本每年建筑产品本身的创新远多于施工工艺创新，并作为形成企业核心竞争力的重要手段。建筑产品形成中存在业主方、工程咨询商、承包商三大主体，由于工程咨询商是业主或用户对产品创新需求信息的直接转换者，可以在建筑产品形成过程中的不同阶段参与技术创新的咨询和决策，并可以与其他各个组织进行全面信息交流，因此企业首先要培育自身的工程咨询能力，从而提高竞争力。另外在技术创新方面要重视利用在国际市场存在着的发达的咨询服务体系，他们能够为客户提供高水平的全面的国际化的服务，也是国际市场的重要组成部分， “走出去”就必须而且应当重视和他们的合作。 4、注重海外市场的目标选择，确立投资紧跟理念我国建筑业较之许多发展中国家而言，具有很大的资源优势，我们的工程承包又往往与其资源开发项目相关，通过工程承包参与其资源开发项目投资，不仅有利于扩大市场占有，也符合我国资源紧缺的实际和可持续发展的战略。建筑业企业应当以资本或经营联合的方式真正把这些优势发挥出来。例如中国地质工程集团公司和中国石化集团新星石油公司合资成立了中地海外工程公司，一方面积极开拓油气勘查、打井、铺设管道等工程业务，同时着手购买国外油气田，投资开发资源，充分发挥双方分别在熟悉掌握国外市场和勘探、资金的优势。另外要把投资理念与经营理念紧密结合，通过投资本地化，包括自行设立公司、与本地企业合资、与他国资本合作（尤其是与国际先进承包商的合作）在某国投资等，这是跨国公司发展的必由之路。而我们以往在海外缺乏明确的长期战略，以项目承揽为目标，很难确立扎实的市场根基。 5、用好“比较优势”实现“泻洪储能” 随着加入WTO和建筑业的逐步放开，我国现行大量的工程材料、技术、工艺与施工组织能力，将因为与国际先进水平的差距而加速淘汰，让这些技术和能力转移到其它可能的国家和地区，是最大限度减少资源浪费的最佳选择，也是国际资本市场的规律，也是我们实施“走出去”战略的一项重要途径和策略。事实上，目前大量发展中和欠发达国家与地区，经济发展水平与我国相当或落后于我国，我国作为一个建设大国和发展中国家，在工程建设方面已经形成的以质优价廉实用为特征的技术和生产能力，比较发达国家的先进技术和生产体系更能适应这些发展中国家的需求，具有更高的综合经济性。而“走出去”把现有的过渡资源甚至落后资源转移，不仅坚持了资源利用的最大化，而且还有效的减轻了国内市场的压力，为我们承受国际先进承包商的强力挤压，并保有必要的时间和空间来融合汲取更为先进的技术做好了准备。如果不是这样，以目前建筑业在国内的过度竞争，一旦建筑业真正放开，必将产生强烈的震荡，给企业竞争力包括再“走出去” 的能力造成直接危害。返回第四章企业竞争力：中国建筑业结构调整目标建筑业企业调整结构的目标是为了提高竞争力。本章描述了企业竞争优势，介绍了企业核心竞争能力的概念。面对新的形势，面对巨大的机遇和严峻的挑战，企业如何提高竞争力？此问题没有标准答案，但本章分析了增强企业竞争力的要素，提供了企业重组价值链，进行内外部资源整合的路径，给出了一些企业调整结构，提升竞争力的实际案例，以期对广大企业的结构调整实践和发展战略选择有所借鉴和帮助。一、准确把握结构调整定位（一）企业的核心竞争能力企业竞争力，即企业的竞争优势，也即企业在市场竞争中胜出对手的长处。企业竞争力可以最终体现为产品品质和信誉、为业主提供所需要的饿、独特的产品和服务的能力和同品质产品的价格优势。具体的企业竞争力由先进的企业制度和企业运营机制、创新技术和工艺、资金优势、人才优势、优良的企业管理等要素或这些要素组合构成。用首创者的话来讲，企业的核心竞争力是指一个组织中的积累性学识、特别是关于协调不同的生产技能有机结合的学识。它是一个企业所具有的在本行业独树一帜的、难以复制仿效的能力，可实现用户看重的、高于竞争对手的价值，可提供进入广阔多样市场的潜能，从而形成企业长期利润的源泉。核心竞争能力最易集中在知识、专利、管理创新成果等与人和知识有关的方面。核心竞争能力可以是单个要素构成的，也可以是多个要素构成的。根据麦肯锡咨询公司的观点，核心竞争力是指某一组织内部一系列互补的技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平、具有明显优势的能力。简单地说，就是企业在经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的能力。它是企业在生产经营、新产品研发、售后服务等一系列营销过程和各种决策中形成的，具有自己独特优势的技术、文化或机制所决定的巨大的资本能量和经营实力。核心竞争力主要包括核心技术能力、组织协调能力、对外影响能力和应变能力，其本质内涵是让消费者得到真正好于、高于竞争对手的不可替代的价值、产品、服务和文化。其中创新是核心竞争力的灵魂，主导产品（服务）是核心竞争力的精髓，核心技术是核心竞争力的核心。企业结构调整与企业竞争能力的逻辑关系是：“结构跟随战略，战略服务于竞争能力”。企业战略调整，企业经营管理组织结构必须作相应调整。实际中的企业经营管理组织结构不是一成不变的，而是动态发展的。这种动态发展，除了根据外部环境和内部情况的变化而作出调整之外，更多的是表现为根据战略的调整而调整。有什么样的战略，就要有什么样的组织结构；有什么样的组织机构，就有什么样的机制；有什么样的机制，就有什么样的运行效果。企业组织结构必须适应企业战略的需要，才能实现战略目标。（二）增强企业竞争力的实践近些年来，为适应建筑市场需求和市场环境的变化，建筑业企业纷纷展开了在发展战略指导下的全面结构调整，包括产权结构调整、产业结构调整、产品结构调整、目标市场和承包建设方式的调整，企业资源结构调整、集团内部的企业组织结构调整和市场布局结构调整，通过这一系列的结构调整，增强企业的竞争能力，形成企业新的竞争优势。 [案例1]：上海建工（集团）总公司—进一步深化改革，提升集团核心竞争力上海建工（集团）总公司以项目总承包为重点，着眼增强核心竞争能力，紧紧抓住市场机遇，继续保持在超高层建筑、标志性公共设施领域的市场高占有率，进一步确定集团在超高层和标志性建筑专业施工、项目总承包方面的领先地位和市场品牌，全方位拓展市政基础设施土木工程施工领域，在超大跨度桥梁、超大型水上沉箱、超长距离隧道等专业施工方面形成综合竞争优势，继续扩大在磁悬浮、轨道交通车站和隧道项目上的市场份额。有重点的拓展国际国内市场，在国际承包、经贸项目、驻外使领馆建设工程中，形成独特优势，逐步树立“上海建工”的国际品牌，加快进入以高技术含量和内地标志性项目为主的目标市场，实现业主延伸的多样化。在产业结构调整方面，建设四大板块。一是建筑主业，建设国际一流品牌；二是积极开发房地产产业；三是发展与建筑主业相关的工业，重点是商品砼、建筑构件；四是投资，主要投资市政设施领域，资产经营，生产经营并举，促进综合经营规模的较快增长。形成三大利润来源；努力提高建安、工业等传统主业的赢利水平；以房地产开发为主形成一块带风险的利润来源；通过扩大投资，形成一块较为稳定的收益。形成投资与建设、设计与施工、境内与境外一体化的模式，实现发展速度、规模、效益的统一。“十五 ”期间，实现综合营业额1000亿，净资产收益率大于10%，上海地区的市场占有份额达到 20%。通过若反干年的努力，初步实现国际化发展的跨越，进入国际225强工程承包商30 强行列的发展目标。 [案例2]：北京建工集团有限责任公司—建设具有国际竞争力的新型企业集团北京建工集团有限责任公司制定的集团2002- 2004三年发展规划，明确提出了集团的发展目标和发展战略：“坚持生产经营与资产经营同步发展，继续推进经营方向调整、产业结构调整、产品结构调整、所有制结构调整，实施人才和科技发展战略，加强管理，提高效益，把集团建设成为智力密集、充满活力、具有国际竞争力的现代企业集团。”2002年下半年召开集团公司第一次党代会，又把未来四年的发展目标确定为“建设具有国际竞争力的新型企业集团”。清晰的发展思路，振奋人心的发展目标，成为团结和带领职工克服困难、快速发展的不竭动力。围绕总的发展目标和战略，集团展开了“四项调整”：一是通过加大经营力度，调整经营方向。集团公司和子公司两级的自主经营能力有了很大提高，集团实现了由生产型向经营型的转变。体现在：“经营第一”的观念在全集团已十分明确，企业的一切工作都体现在为经营服务；从集团公司到各公司，基本形成了健全的经营组织架构和完整的投标报价体系，多数单位经营人员达到40人以上，研究市场、进入市场的能力大大增强；巩固北京市场，加快开拓京外和海外市场的方针得到贯彻，在北京不断夺取标志性建筑、市场份额有所扩大的基础上，京外市场扩展较快，今年上半年新签京外合同额同比增长77%。二是通过产业结构调整，制约集团发展的单一的产业结构已经得到改变，在做大做强建安主业的基础上，装饰、房地产、市政路桥、地铁、环保等产业得到了不同程度的发展，新的产业结构已初步形成。其中，装饰业产值从2000年为5亿元上升到2002年8亿元，今年上半年为4.4亿元；房地产开发商品房销售收入从2000年为4.3亿元提高到2002年 5.7亿元,开复工面积从2000年的12万平方米上升到目前的34万平方米;市政路桥稳中求进 ,三年来年产值保持在1亿至1.6亿元之间;进军地铁领域取得突破,去年底成功打入地铁5 号线,今年投标新的标段前景看好;环保业从无到有,2002年实现产值9200万元,今年新签合同额有望达到2亿元。三是通过调整产品结构和资源结构，盘活了土地，减轻了债务，更新了产品，提高了集团的资产质量和经济质量。集团四个工业企业和材料公司长期处于亏损或微利状况，债务负担沉重，职工收入水平不能与社会发展同步提高。我们紧紧抓住北京市工业结构调整、城市道路改造、发展经济适用房等机遇，本着“有进有退”、“有所为有所不为”的原则，继建机厂迁入林河工业开发区之后，将部分土地盘活，新建了玻璃钢门窗生产线和新型搅拌站；果断关闭了磨石厂和庐师山庄；木材厂西迁至卢沟桥分厂，现厂区用于经济适用房开发；材料公司压缩规模，用盘活土地的资金组建现代物流公司。这些调整目前正在进行之中。通过这一调整，集团工业企业将解除全部债务，实现轻装上阵；经过调整或更新的产品结构将更加适应市场。同时，集团也可获得数亿元的土地开发收入，为进入新的领域，参与奥运工程建设和国际市场竞争，提高国际竞争力，奠定了基础。四是通过调整产权结构，形成了多元化的产权格局，向现代企业制度迈出了实质性的步伐。 [案例3]：北京城建集团：抓好结构调整，保证集团持续、快速、健康的发展 1. 指导思想以邓小平理论、党的十五大精神同志“三个代表”的思想为指导，以发展为主题，以结构调整为主线，以改革为动力，以追求企业价值最大化为目标，以服务社会为己任，坚持一业为主、多元经营，积极开拓国内外市场，大力推进企业制度创新、技术创新、管理创新和文化创新，实现经营机制和经济增长方式的根本性转变，增强企业核心竞争力，保证集团持续、快速、健康发展。（二）战略目标到2010年，把城建集团建设成为以工程总承包为主，房地产开发及物业经营管理、高新技术产业并举的，产业多元化、经营规模化、管理现代化和跨地区、跨行业、跨所有制、跨国经营的国内领先、国际知名的大型综合性企业集团。 3. 加快结构调整，构造合理的产业格局集团机构调整的原则是：坚持有进有退，有所为有所不为，进而有为，退而有序。 1、产业结构调整把主业、房地产业做强，高新技术产业做精，其他产业适度经营，有序收缩。主业的调整方向。通过集团内部的业务整合及企业的改组、改造，营造不同层次的市场竞争主体，培育集团的核心竞争能力，实现产业优化升级。通过对工程总承包部、国际工程公司和设计院的改组、改造，创建一批智力技术密集型的工程总承包实体，在不久的将来与国际大承包商相抗衡。具体调整方向包括：（1）加强项目前期工作的经济技术规划能力；（2）加强项目施工管理和技术管理能力，积极扶持并合理利用分包公司；（3）提高市场开发能力，增强投招标力量；（4）增强资金运作能力和应用技术开发能力；（5）在经营理念、管理方式、用人机制等方面与国际接轨，成为国际化经营的企业。主业的效益要从目前单一方式转变为多元的赢利方式。主业的利润不仅来自施工，而是囊括了可行性研究、规划设计、咨询、施工总包管理、材料和机电设备采购等。创建总承包型企业是集团培养核心竞争能力、走向国际市场的必由之路。从目前看来，这类企业必须要依靠集团公司在资金、人才、技术、管理等方面的强有力支持，才能够发展起来。因此，在产权关系上，近期对这类企业应采取事业部、全资或绝对控股的形式，同时积极寻求与国际工程承包商的合资、合作，初具规模后适时考虑境内外上市。具有一级施工资质的大型土建和专业公司，进一步明确市场定位，通过适当的改组改造，成为大而强、大而专的施工总包公司和专业施工公司。具体调整方向包括：（1）形成房建、市政、道桥、安装等几个专业突出、规模大、竞争力强的专业化施工公司；（ 2）装饰业要迅速做大，通过扶优扶强，培育出龙头企业；（3）积极开拓钢结构施工领域，用1—2年的时间培育出刚结构一级资质企业1—3家；（4）积极培育具有一级资质的智能化建筑设计和施工队伍。在产权关系上，这类企业的调整方向是：通过引入国际合作伙伴或国内社会法人股，或者企业经营者群体和职工持股会加大持股份额，改变目前集团公司“一股独大”现象，构造真正的股权多元化的现代公司制企业。具有二级以下施工资质的中小型土建和专业公司，其未来发展方向是专业和劳务分包，成为集团密不可分的生产协作型企业。在产权关系上，这类企业的调整方向是走民营化道路。即通过各项鼓励政策，使经营者群体或职工持股会持大股，或全部买断股权。房地产业和物业经营的调整方向。房地产业调整产品结构，在北京重点发展高档写字楼、商住楼和成片小区、别墅小区等。在立足北京的前提下，逐步延伸房地产开发市场，积极向西部城市扩展，有重点的开拓大中城市市场。通过城建股份公司在集团范围内整合房地产业资产，统一营销策划，统一品牌宣传，以创精品名牌，创最佳规模效益为目标，做强集团房地产业。物业经营管理企业要通过改制、改组、改造提升企业市场竞争力，创造以提供满意服务为目标的品牌效应。要进入中高挡物业管理市场，并随着集团工程总承包方式的多样化（如O&M, BOT,BOO）,进入大型公共建筑、公用基础设施的经营管理和维护市场。要通过与国内外优秀物业企业进行合资合作等方式，引进先进的管理理念、管理方法和管理技术。高新技术产业的调整方向。坚持两条腿走路，一是以股份公司为主投资于新兴产业；二是用高新技术改造现有传统产业，实现高新技术与现有传统产业的融合，提高科技含量。工业的调整方向。利用高新技术改造现有工业产品，淘汰落后生产能力，形成有市场竞争力的拳头产品。继续发展商品混凝土行业，适当投入资金以加快设备更新改造及新产品、新工艺和新技术开发，成为环保型和智能管理型企业；扶持摸板公司发展，加快实施集团摸架体系标准化，成为管理规范和技术先进的专业化公司，占领更大的市场份额，在产权关系上，公司都要引入社会法人股，或者加大企业经营者群体和职工持股会的股份，集团公司由绝对控股变为相对控股或参股，鼓励本企业职工集体买断股权。商贸企业的调整方向。商业零售企业，一是积极寻找国际大型超市企业为合作伙伴，优势互补以求尽快上规模、上水平、出效益，集团公司可以适度参股；二是寻找国内合作伙伴，或者加大企业经营者群体和职工持股会的股份。要政策支持、加快建立集团统一的大型设备租赁市场，减少施工企业设备采购风险，降低机械设备使用成本，提高使用效率。饭店业的调整方向。以提高经济效益为中心，运营好现有饭店资产，要增强市场竞争意识，改善服务质量，提高经济效益。积极寻找饭店业的优势企业，通过合资、合作或委托管理等方式，分散经营风险，提高经营效益。外阜饭店在适当的条件下可整体出售。 2. 产权结构调整产权结构调整与产业结构调整相适应，大力推进股权多元化，对现有的控股子公司要分层次、分步骤地进行调整，形成全资、控股、参股等多层次的产权结构。国有和集体小企业，通过改制、剥离等形式，实现集团公司股份的退出；中型企业，除明确必须全资或控股的以外，集团公司持股比例一般不超过30%，具备条件的可一次性退出；大型企业，除明确必须全资或控股的以外，集团公司持股比例一般不超过51%，通过逐步减持，部分企业可以全部退出。 3、企业组织结构调整企业组织结构调整与产业结构和产权结构调整相适应，在集团公司之下逐步形成若干产业集团，集团由纵向一体化向扁平化组织过渡。 4. 人员结构调整与企业组织结构调整相适应，以“人随企业走”方式为主、多渠道分流人员；依集团产业发展需要，多渠道吸纳有一定学历层次的适用人才，构造智力、技术密集型的员工群体。二、积极塑造企业关键竞争要素（一）依靠技术构造独特优势 1、技术创新当今世界，技术创新已成为一种潮流，从全球范围看，技术创新可以归纳为以下主要特点：知识资源成为技术创新的第一要素，传统的生产要素（劳力、土地、资本）已逐渐失去主导地位；前沿科技成为创新竞争的主要焦点，高新技术群中的前沿科技是世界瞩目的制高点；科技成果成为创新的常用形式；研究、发展、生产成为完整创新链的必需环节；技术协调成为重大创新的必要前提；可持续发展成为创新的基础使命；公司并购成为重组创新能力的有效途径等。　目前国内众多建筑企业在同一层次竞争，一个重要原因就是企业技术水平档次差距不大，技术特点、特色不明显。对建筑业来说，通过降低材料和劳动力成本来提高建筑产品竞争力的发展空间已经在逐渐缩小。强化以技术创新为核心的市场竞争力，才能提高竞争层次，形成独具特色的竞争优势，提高建筑生产的附加值，与高新技术接轨，己成了建筑业持续发展的必然选择。提高建筑业企业技术创新能力，可以采取如下的措施：（1）建筑业企业应成为技术创新的主体。即要成为创新决策的主体，成为技术创新投资的主体，成为技术开发、研究应用的主体，成为技术创新风险承担和利益享有的主体。在大中型建筑业企业改革和改制的发展过程中，推进科技资本向这些企业的重组，增强和促进企业创新的能力。（2）注重有针对性的建筑先进适用技术的开发和应用。根据目前建筑业的现状，建筑业企业首先要注重研究开发适应当今建筑业生产特点、适合企业承包工程特点的先进适用技术和实用技术。如北京建工集团提出，科技创新要为集团的产业结构调整服务，为承揽标志性工程服务。明确部署以承包奥运工程及大型标志性工程为目标，培育企业的根部技术和专利技术，组建一个技术中心，完善一个标准体系、创出一批科技新成果，推出一批精品工程，培养一批科技精英。形成了公司以科技发展委员会为龙头，以专家顾问团为支持，以建研院、设计院为骨干，以子公司为基础，与北京市建筑设计院密切合作的集团科技创新体系。 3. 加大对科技的投入，要制定相应规划，确定技术进步项目或项目群。 4. 建筑业企业应加强与科研院所、高等院校的建筑企业的合作研究与开发。 5. 要重视知识产权的保护，积极申请具有自主知识产权的专利和工法。 6. 对于大多数建筑企业来说，应当大力引进和积极采用先进的工程技术、施工工艺和机械设备、手工机具，不断提升企业的技术水平。如要加强对大型特种施工机械设备、施工机具的引进、创新和使用管理，目前应重点提高建筑业中小工具机具、手工机具器具的机械化程度，尤其是小型手持工具机械化的创新开发和推广应用，提高施工作业效率，降低工程质量过于依赖操作工人个人手工技能的不可靠程度。 2、信息化的发展阶段随着通信网络的发展，以工程项目为核心，将地理位置分散于各地的业主，设计人员，施工人员，监理人员及材料供应商等组成一个“虚拟群体”，超载各种障碍（如应用领域，地理距离，不同的计算机应用系统等），在Internet 网建立协同工作室，共同地进行工程项目建设。这种并行活动要求各方面工程技术人员可以看到集体努力的结果，并不断地朝共同目标工作。因此，也有人称建筑业IT（Inf ormation Technology信息技术）为ICT（Information and Communication Technology信息与通信技术）可见Internet 网对解决工程项目建设人员间沟通问题起到了很关键的作用。建筑企业信息技术应用大体上可以分为以下三个发展阶段，而每个阶段企业的生产方式都发生了变化，使生产率提高。第一阶段：主要特征是单项业务应用为主。包括企业管理与办公室自动化、招投标、施工管理与技术、质量与安全等方面。项目中人员的沟通比传统手段（电话、传真与会议）增加了E-mail和Web网站。大部分发展中国家处于这一阶段。第二阶段：主要特征是除了单项业务应用外，工程项目建设采用网上虚拟工作室作为项目人员间沟通的主要手段，并部分业务采用电子商务。美国、西欧、日本、南韩等国已有部分建筑企业进入此阶段，发展趋势较好。有人预计在近十年内，这种项目建设方式将成为国际标准。由于信息技术发展特别是Internet网通信技术的发展，西方发达国家已把振兴建筑业、塑造顶尖建筑公司的希望寄于工程项目协同建设系统上。对每一个工程项目建设提供一个网站，该网站是专用于该工程项目建设，其生命周期同于该项目的建设周期。该网站应具有业主、设计、施工、监理等分系统，通过电子商务联结到建筑部件、产品、材料供应商，同时具有该项目全体参与者协同工作的管理功能模块包括工作流程，安全运行机制，信息交换协议与众多分系统接口。该项目建设过程中所有的信息包括：合同法律文本、CAD图纸、订货合同、施工进度、监理文件等均在该网站上，还提供施工现场实时图像。该网站完全与工程项目建设在信息上同步。因此，也可称之为＂动态网站＂。用于工程项目建设的动态网站的提供有二种方式：一种是大型建筑企业自己建设具有上述功能网站，供自身使用，其缺点是企业投资量大，且功能上受限，一般局限于自身使用分系统与固定的建筑，产品与材料供应商，另一种是由第三方建立网站，以出租＂动态网站＂方式提供。第三阶段：这一阶段的主要特征是采用全集成与自动化的项目处理系统(FIAPP)。 FIAPP系统是目前国际上研究开发的基于信息技术的工程项目建设的最高水平。主要是美国提出并在研究之中，据说已有初步原型。FIAPP系统的思路是研究支持集成与协同工作环境的IT模型，该模型支持工程项目的全生命周期，以此模型为基础，完成工程项目建设集成与自动化（集成含义还包括人、机构、管理、资金等）。 3、建筑企业信息化内容和条件（1）企业信息化的内容对企业信息化内容的认识，许多人认为“购买一些硬件设备、联上网、开发一个应用系统并给以一定的维护就是实现了企业信息化”，这是片面的理解。企业信息化虽然是要应用现代信息技术并贯穿其始终，但信息化的目的是要使企业充分开发和有效利用信息资源，把握机会，做出正确决策，增进企业运行效率，最终提高企业的竞争力水平。企业信息化的目的决定了企业信息化是为管理服务的，所以，企业信息化决不仅仅是一个技术问题，而是与企业的发展规划、业务流程、组织结构、管理制度等密不可分的。因此，根据建设企业的发展要求和信息技术的特点，建设企业信息化内容应为： ●建立适应信息技术要求的企业生产经营活动模式包括企业的业务流程和管理流程，完善企业组织结构、管理制度等。 ●以管理模式为依据，建立起企业的总体数据库。该总体数据库分为两个基本部分，一个基本部分是用来描述企业日常生产经营活动和管理活动中的实际数据及其关系；另一个基本部分则是用来描述企业高层决策者的决策信息。信息化必须有数据的支撑，如 ERP(Enterprise Resource Planning企业资源计划)系统运行需要大量、有效的基础数据，这就需要企业在ERP应用前通过强化管理来确保基础数据的准确性。 ●根据不同类型企业情况，建立起相关的各种自动化及管理系统，如计算机辅助设计（CAD）、计算机辅助生产（CAM）、管理信息系统（MIS）等。这些各种各样的信息技术及管理系统构成企业信息技术的核心内容，实现企业生产经营活动及管理活动中各项信息的收集、存储、加工、传输、分析和利用，为企业高层提供决策依据。 ●建立Intranet，提供企业内部信息查询的通用平台，并利用这一网络结构，将企业的各个自动化与管理系统及数据库以网络的方式进行重新整合，从而达到企业内部信息的最佳配置。 ●联通Internet。企业可以通过Internet获取大量与企业生产经营活动有关的信息，充实自己的信息资源，同时，还可以向外部发布企业生产经营等公开的信息。（2）企业信息化实施条件国内外经验表明，企业开展信息化需要具备一定条件，那么企业信息化建设应该具备哪些条件才可能成功实施呢？ ① 企业要有信息化的内在需求； ② 要有一个企业信息化的总体规划； ③ 要有基本的技术和管理基础； ④ 要有自己的技术和管理人才； ⑤ 企业信息化要与技术进步、管理创新和观念更新相结合； ⑥ 要选择一个好的合作伙伴； ⑦ 要有一个信息主管来统帅； ⑧ 要有专门的部门来实现。 4、建筑企业开展信息化需注意的问题（1）提高认识，增强紧迫感。事实上，在新的形式下，企业不开展信息化就没有出路。（2）统筹规划，分布实施。企业信息化工作是一个复杂的系统工程，不可能一蹴而就，必须在总体规划下，本着急用先上的原则，分布实施。（3）处理好引进、消化、吸收、创新的关系。引进先进技术产品是手段，消化、吸收是关键，自主创新才是目的。信息化建设本身就是创新的过程，在技术创新的同时，注重体制创新和管理创新。注重实效，切勿为了信息化而信息化。（4）制定企业信息化方案必须考虑几个原则。①效益原则，包括社会效益、管理效益和经济效益要。②实用性和先进性原则。③循序渐进持续发展的原则。④开放性原则。⑤弹性适应原则。⑥安全可靠性原则等。 5、企业进行技术创新，开展信息化的实践 [案例1]上海建工集团及其子公司：注重技术创新，加大技术投入上海建工集团总公司在技术创新的发展模式上，坚持自主创新与引进相结合的原则，注重体现创新的整体优势，既重视技术引进和吸收，更强调自主创新，获得更多有自主知识产权的技术和产品。在技术创新的组织实施上，坚持集中力量办大事与走市场化路子相结合的原则，将集团具有的专业配备齐全的团队优势与高等院校、科研院所取得联合，提高技术创新的效率，为集团获得更多大型工程的合同，并建好这些工程提供强有力的技术保证。上海市第四建筑有限公司在强化技术的支撑作用，在逐步建立创新机制方面，以东方艺术中心等一批具有较高技术难度和知名度的工程为重点，三年中立项研究的科研项目超过四十项，实现三个领域的重点突破。一是实用技术领域，如住宅成套施工技术、新型模板技术、新脚手架技术。二是核心技术领域，如超高层施工成套技术、超深基坑施工及环境保护成套技术、特种结构及特殊工程施工技术。三是总承包技术管理领域，如对大型钢结构集成安装、特种幕墙、机电安装等的总承包技术管理，机电安装深化设计及管线综合协调技术。在此基础上使技术管理和技术创新能紧紧围绕公司的改革和发展战略，服务于经营结构拓展、效益增长和品牌的提升，真正成为企业发展的主导，不断提升核心竞争力。 [案例2]国华国际工程承包公司：积极推进信息化建设进程 1. 指导思想 ● 继承发扬，博采众长； ● 统一规划，分布实施； ● 特色高效，顺应潮流。 2. 总体目标 ● 保证公司管理模式、业务流程的高效运行； ● 防范经营风险，实现公司利润最大化； ● 实现公司管理透明化、程序化和制度化。 1、关于业务管理系统（1）主要功能 ● 实现项目实施的过程控制； ● 实现总部对项目经理部的时时监控，提高管理透明度； ● 确保ISO9000体系真实、有效的运行； ● 解决人员更迭造成的资料和信息遗失问题； ● 总部、项目经理部对员工绩效考核的依据。（2）应用效果 ● 天津海河大桥：工程质量优良率为100%，安全事故率为0； ● 天津轻轨工程：质量优良率为99%。 2、财务信息化建设成果 ● 实现了收支两条线管理与资金集中控制； ● 增强现金收支管理深度，支持远程监控； ● 加强成本、费用预算管理； ● 提高了整体工作效率。 3、信息化建设2003年下半年目标 ● 公司网络系统规划及改造； ● 筹建、开通公司门户网站； ● 完善公司财务管理系统； ● 完善公司业务管理系统； ● 建立标准体系信息化系统（包括ISO9000、ISO14000、OHSAS18000三大体系）。 4、门户网站体统总体设想 ● 成为公司的统一信息门户； ● 成为构建各个业务系统的统一平台； ● 由内网系统和外网系统组成； ● 内网系统包括以下子系统： ● 行政办公系统； ● 业务管理系统； ● 财务管理系统； ● 项目管理系统； ● 文档资料管理系统； ● 标准体系信息化系统； 5、标准体系信息化系统的建设目标：实现贯标体系电子化、网络化、流程化。 6、信息化建设2004年目标 ● 建立全球采购分报系统； ● 建立企业成本数据库； ● 建立投标报价辅助决策系统； ● 局域网及门户网站升级改造。（二）增强融资能力占领国际市场随着我国投融资体制的改革和建设方式的改变，对于工程建设承包方的融资能力要求越来越高，企业的融资能力已经成为现实的重要竞争力。开展国际工程承包更要求承包商要有雄厚的资金作后盾，按照一般的国际惯例要求出具银行保函或一定数量的保证金，并在工程初期垫付使用。而我国建筑企业在向金融机构提出申请开具保函时，往往由于企业的财物状况不佳，或企业产权不清，无法得到银行保函，错失良机。提高企业的融资能力的主要途径，一是寻求银企合作的办法，通过企业与银行建立伙伴关系，解决企业资金问题；二是开展企业合作，使资金得到有效地运用；三是通过优势企业上市等办法，向社会筹集资金；四是是有条件的企业应积极操作BOT方式，通过滚雪球的办法提高自己的资金运作能力。此外，从政府来说，应当启动更加有效的市场清出机制，改善建筑企业之间恶性竞争的现状，缓解拖欠工程款肆意发展的势头；约束政府盲目的、随意的投资行为，减少企业为政府投资工程被要求强制垫资的发生，这些措施也是改善企业资金状况的重要方面。没有融资能力和资金实力的企业，必定会影响企业的发展速度和发展水平。 [案例]国华国际工程承包公司：以融资能力带动企业的科学管理、规模经营，为顾客提供增值服务。国华国际工程承包公司的发展战略是：充分发挥中信集团优势，科学管理，创造精品，树立品牌，规模经营，为顾客提供增值服务，成为国内外工程承包领域中顾客满意、员工自豪的大型承包公司。 “中信国华”品牌战略：集团优势+项目融资+科学管理+规模经营+增值服务=“中信国华品牌” 经营策略： ●增值服务和项目融资为先导，取得工程总承包，以工程总承包带动相关业务的发展。参与中国政府经济援助和国际金融组织贷款项目的工程总承包，扩大国际市场份额，获得相应的稳定收益。 ●充分发挥集团优势，主动为中信集团投资的项目提供可行性研究和相关的项目前期服务，力争取得工程总承包。在确保投资收益的同时，获得工程承包利润，实现集团利润最大化。 ●争取与中信实业银行结为战略合作伙伴，提供服务，为其贷款的基础设施和房地产项目进行可行性研究，力争取得工程总承包。降低银行贷款交易风险，达到“双赢”的目的。 ●努力为中信资产管理公司提供盘活抵押资产的项目策划和相应的技术支持，力争在盘活抵押资产的项目的建设中取得工程总承包。 ●在建筑领域与国际接轨的进程中，配合政府有关部门的推广国际先进的项目管理模式，以求成为首批国家批准的项目管理公司。 ●与国际知名工程承包企业合作，提高技术和管理水平，拓展国际市场，培养国际型管理人才。 ●与国内外知名的咨询、设计、施工、制造企业结成战略联盟，提升核心竞争力，实现优势互补、资源共享、规模经营。以中信集团良好的信誉为依托，利用国家鼓励的出口信贷优惠政策和商业融资渠道，参与国际工程承包竞争，获取更高利润。（三）实施市场战略扩大经营领域市场开拓能力包括：围绕特定业主的需求提供的持久产品供应、服务的能力；二是就某类或某个产品、服务，向多地域、多用户提供，获得较大市场份额的能力；三是就创新的服务品种，寻找用户群，获得产品、服务增值的能力。也包括这些能力的有机组合。企业的市场开拓能力取决于企业所提供产品的品质、顾客满意度、拓展市场的战略、策略，所提供产品、服务的技术创新含量。这已为众多的企业实际的经验所证实。一些企业通过优良的质量、诚信的经营，赢得了用户的信任，服务于特定的用户群，持久稳定地占据着市场份额；；一些企业通过了解用户的特殊需求并加以满足，给企业提供了更为需要的组合服务，占领了市场；一些企业通过锲而不舍的努力，追踪项目，进行市场营销，开辟了新的市场，并由一个项目出发，开辟了一方市场；还有一些企业通过企业收购、兼并重组进入或拓展新的市场。此外，我国建筑业企业的发展必须放在经济全球化的大背景下筹划，主动加入“走出去”的行列，在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济合作与竞争，也曾为企业开拓市场的选择。这些企业通过对国际市场的分析，确定主要专业市场和区域市场目标；培养企业的国际工程承包人才；转变企业机制，使之适合国际化企业的运作规律；学习国际商务经验，更灵活的驾御国际工程承包市场，许多企业已经创造了很好的经验。 [案例1]中建国际：定位目标市场，实施有效的市场开拓战略（一）新战略目标中建国际确立的新战略目标，就是实现“一最两跨”，即要发展成为最具国际竞争力的中国建筑集团；全球经营跨入世界500强；海外经营跨入国际承包商前十名。公司的核心策略就是服务高端市场，将有限的资源合理配置到广阔的市场中去。高端市场策略主要是指“大市场、大业主、大项目”。按照市场容量、市场增长速度、市场风险在国内外确定了几个重点发展地区，这些地区就是公司的“大市场”，长期来说，公司必须在每一个主要目标市场上的份额占据前三位。公司的目标是为国内外、各行业的优秀客户提供最有价值的服务，这些客户包括世界 500强企业及其他跨国公司、国内外优秀企业、各类国际组织等，这就是公司的“大业主 ”。公司定义的“大项目”是指中国市场上合同额5000万元人民币以上的房建项目和8000万元以上的基础设施项目，海外市场上合同额1000万美元以上的房建项目和2000万美元以上的基础设施项目。（二）企业进行结构调整的思路和举措 1、调整经营布局国内地区在未来的几年里，把京津冀、长江三角洲和珠江三角洲定位为重点发展的市场，把山东（渤海地区）、西北和西南定位为战略发展的市场，公司将向这些市场进行倾斜，使之成为新的经济增长点和利润产出点。对于战略发展的市场，培育市场资源，开拓营销渠道，寻找大业主、大项目。对于等待发展的市场，谨慎伺机进入。海外地区2002年对驻海外机构，进行全面盘查，坚决关闭和停业了33个无经济效益、无经营前景、无战略意义的机构，占原有机构的61%；为了整合资源、集中优势，合并了三个机构；将两个机构授权工程局经营；保留了14个自营机构和2个合营机构，基本形成了“重点突出、管理清晰、布局合理、资源共享”的战略新格局。 2、调整经营结构国内工程业务在明确市场布局的基础上，对国内工程业务的经营结构进行了调整和定位。明确了科教文卫、国防军事、使馆外资、综合开发等板块为细分重点市场和战略市场，把市场开拓的重点瞄准了政府投资项目、高科技企业、军队系统、教育系统、奥运建设等极具潜力的新型市场和外资项目。这种经营结构的调整，紧跟了投资导向，适应了市场需求，有利于扬长避短，扩大市场占有份额。海外工程业务在海外工程业务方面加大基础设施和大型公共建筑项目的跟踪力度，加快推进国家优贷、信贷项目的进程，加强经援项目和政府投资项目的经营质量，为下一步经营发展奠定了比较好的基础。基础设施业务2002年公司新成立了基础设施事业部，对全公司的基础设施业务进行归口管理。明确了路桥、市政公用、地铁、轨道交通、水利工程等板块为细分重点市场和战略市场。加速与市政西北院的联动，推进设计施工一体化策略。积极推进进出口银行出口信贷项目、国家开发银行贷款项目和商业银行贷款项目，以融投资带动总承包。（三）开拓市场的有益经验 1、致力建设长期合作关系，稳定公司市场占有率公司先后与中国建筑科学研究院、国机集团、中信国安结成了战略联盟，与美国汉斯公司、西图公司、霍克公司、英国爱伊康姆、日本大成公司、菲力普霍尔兹曼、拜耳公司建设了长期合作关系。事实上，公司的长期合作战略得到了良好回报，在承接了北京拜耳药厂工程后，陆续承接了拜耳上海化学工业园二期和三期工程；在成功的为万国公寓项目提供建造服务之后，配合汉斯公司收购了盛世大厦，并成为北京公园大道项目的承建商。正是通过和更多的强者合作，为更多的有实力的知名品牌业主服务，让中建这个品牌更亮，让公司的品牌更优，让公司的含金量更高。 2、全球化视野，本地化行动全球化的视野，包括国际化的品质与服务、全球化市场、国际化的人才以及对国际规则的理解和遵守。也就是说，不论承包商的来源和属地，首先必须给客户提供国际化的品质与服务。国际化的服务必须以国际化的人才为前提，必须着眼于全球范围内选择合适的专业化人才。公司要求所有员工均需有海外项目工作经验；要求大多数员工能够用一门外语作为工作语言，能够熟练使用电脑等，而且公司还尝试在总部聘用欧美职员。本地化主要是管理人员、劳务队伍以及材料设备等生产要素的本地化，要有服务当地为社区做贡献的意识和行动，和当地的经济和社会的发展融为一体，以谋求到当地政府和社会的认同。资源本地化还能够帮助公司做到成本与价格的本地化。 3、大力推进设计—采购—施工一体化（EPC）商业模式设计研发（engineering）方面，充分利用现有的设计力量，结合施工过程，将公司施工工艺融入设计，提升公司的综合竞争能力。公司总部主要是依托研发中心，对外与科研院所联合，借助他们的专业优势，提升公司的研发能力。另外，通过收购专业工程公司等方式，实现核心技术方面的跨越式发展，同时公司还在重要的驻外机构设立专门的设计部门，实施属地化服务。采购（procurement）方面，除在北京设立总部采购中心外，还陆续在上海、广东、阿尔及利亚、新加坡、美国等地建立地区采购中心，负责材料设备采购和工程服务采购，各采购中心均按照总部统一的操作平台和运作程序，实现专业化操作和信息资源共享。施工（construction）方面，公司拥有“房屋建筑工程施工总承包特级资质”和“市政工施工总承包特级资质”以及多项专业承包资质。在美国，新加坡，阿尔及利亚等主要海外地区都拥有当地最高等级资格，目前，公司编制的《项目管理手册》覆盖了从项目信息评价到项目售后服务所有过程的项目管理体系，全面规范指导项目施工工作，降低成本，提高效益。 4、实施国内外一体化经营中国建筑市场是全球几个最好的建筑市场之一，公司重点服务的高端市场必须包括国内市场。公司需要在国内建筑市场保持相当的影响力与知名度，而这仅通过海外工程营销显然很难达到，否则会失去在中国建筑业中的地位。国内市场也是海外市场人力资源蓄水池，新员工需要在国内熟悉公司企业文化和经营理念；国外的员工也要根据工作需求和个人发展需要在国内进行调整。公司还注意到国内外一体化经营也是世界各国主要承包商共同的发展规律。 5、经营决策前移由于各市场差异性较大，国内或某一国家（或地区）的做法不具备普遍实用性，考虑经营信息的充分性，准确性和经营决策的时效性，必须把经营决策前移，即根据授权规定扩大驻外机构的经营决策权。公司首先解决了经营决策前移有两个前提条件：一是企业建立、健全的管理制度，保证决策的科学化、程序化、合理化。二是培养熟悉企业文化又适应国际化经营的管理人才。这样，公司极大地调动广大员工的积极性，有利于对瞬息万变的市场及时作出反映。 [案例2]广厦集团：通过战略并购，提高市场占有率并购活动不但能提高企业的市场占有率，而且能提高产业集中度，优化产业组织结构，形成稳定的寡头垄断组织，使产业组织朝着有利于企业的方向转变。在战略并购目标与方式的选择上，广厦集团坚持“并购企业必须与广厦的产业目标相符合，并购企业本身必须是一个优势企业，并购”目标企业必须与广厦的文化相融合”这三个基本条件，并在市场布局和节奏上符合如下策略：（1）两步走策略。第一步（从1998年开始，大致3到5年）先扩充实力，目标对象是重庆、西安、武汉、杭州、南京、上海、北京等建筑市场竞争相对不太激烈、经济发展潜力大的地区的省级优秀（同行业综合素质前两名）建筑企业；第二步逐步形成区块布局。（2）区块布局策略，按照地理地址和风俗习惯的不同，全国分为东北、华北、西北、华东、华中、西南六个大的行政区域。考虑市场特性，广厦建设参考这六大行政区域，逐步考虑成立以杭州为中心的华东基地，以西安为中心的西北基地，以重庆为中心的西南基地，以郑州或武汉为中心的华中基地，以沈阳或长春为中心的东北基地，以北京为中心的华北基地，以南京为中心的外经基地。（3）基地监管策略。随着企业和项目的增多，实施监管的成本和管理难度都相应增大，根据市场发展情况，各个基地下面逐步设立广厦省级建设分公司，由基地负责日常的管理工作。（4）中心城市辐射策略。利用中心城市的辐射力和影响力，沿着铁道线和高速公路向地级市和县级市拓展。（5）并购优势企业策略。广厦集团把收购兼并赋予了新的内涵，企业并购不再是解决当前的生存问题，更多的是两个企业的强强联合。广厦集团并购的主要目标是省级的优秀建筑企业、甲级资质的设计院、一级资质的路桥企业、一级资质水利施工企业和一级资质的装饰企业。为此，集团提出了“大建设、大市场、大基地”的口号和“跳出建筑做建筑”、“并购企业重在并购市场”的经营理念，在近4年的时间里，广厦建设先后并购了重庆一建、南京国际、上海合力、中地建设、杭州建工和北京二建等六家国有建筑企业其他的一些并购谈判也在按计划进行当中。在与国内优秀建筑企业合作的同时，广厦正在着手实施“大建设”的战略。广厦路桥的并购对象主要选择在内蒙、新疆、西藏、云南、贵州、广西等水利发达的地方。广厦装饰的并购对象主要选择在华东、华南等经济相对发达的地方。水利、路桥、装饰等企业并购后，改名为“广厦路桥”、“广厦装饰”、“广厦水利”，一品牌为纽带，以基地为基础，发挥整合作用，参与全国各个地方的建设业竞争。 [案例3]中国有色矿业建设集团有限公司：实现矿产资源开发与扩大国际工程承包市场双向促进中国有色矿业建设集团有限公司（简称中国有色集团）原名“中色建设集团有限公司 ”，前身是1983年初组建的中国有色金属工业对外工程公司。20年来，中国有色集团在“ 走出去”战略上先行一步，开拓了局面，积累了经验，实现了持续、快速、稳定的发展，具备了资源型企业的鲜明特色，成为我国企业到海外开发国内紧缺资源的“排头兵”。 (一)三大阶段的实践与探索改革开放初期，公司“初出国门”，发展方向是不确定的。当时的目标只是为有色施工企业12万大军“找活儿干”，以劳务输出为主；国家对外经企业的考核指标也只是合同额的大小和创汇多少。由于自身条件的限制，企业缺乏项目的开发能力和竞争优势，经营亏损。 80年代后期公司开始进入第二阶段，开始深刻反思和总结“走出去”的经验教训；同时，国内有色金属工业快速发展，在技术、设备和价格等方面具备了适应第三世界国家需求的优势，使公司的发展有了依托，明确了方向，逐渐向以有色金属工业项目为主转移。这一阶段公司依托有色优势，从小项目发展为大项目，从单个项目发展为一批或一国（一地区）的项目，市场越做越大，发展成为“以技术出口为龙头，以设计带动成套机电设备材料出口和劳务输出”的工程总承包公司，企业扭亏为盈。这一特色在伊朗最为典型，具体项目有伊朗亚兹徳锌冶炼厂、法布亚锰铁合金厂、哈通阿巴徳铜冶炼厂等。在这一阶段，公司初步形成了在有色金属资源和工程建设两大方面的优势并保持延续至今。同时，公司从菲律宾镍矿运作起步，开始探索开发海外资源的可行性和运作方式，为下一阶段的发展做好了技术、人力和项目储备等方面的准备。从90年代中期开始公司发展进入第三阶段。由于国民经济建设和有色金属工业持续高速发展，国内资源的严重短缺已成为不争的事实；同时国家外汇储备有了相当的积累，为政府或企业对外投资奠定了基础。随着国际通行的融资承包模式的兴起，中国有色集团在海外工程项目的建设中逐步形成了矿产品偿还承建项目贷款的经营方式，在扩大工程承包市场的同时，积累向资源开发方向拓展。通过赞比亚谦比希铜矿、蒙古图木尔延锌矿等项目的成功运作，开始直接在海外投资开发国内紧缺的有色金属矿产资源。1997 年成功组建上市公司，进一步解决了融资问题；1998年赞比亚谦比希铜矿动工建设，20 03年7月胜利投产；2003年蒙古图木尔延锌矿动工建设，越南生权铜矿、伊朗11万吨电解铝、蒙古奥云陶勒盖铜金矿等重大项目顺利开发，基本形成了海外有色金属资源开发和国内外工程承包两大主业，成为国际知名的矿业公司。（二）几种有效的经营模式在“走出去”20年的实践中，中国有色集团探索和实践了一些符合国际矿业市场通行惯例和我国企业实际的、行之有效的海外资源项目开发模式： 1、接投资购买并复产矿山：如赞比亚谦比希铜矿。 2、组建中外合资公司共同开发：如蒙古图木尔延锌矿。 3、以出口信贷投入项目建设、以资源产品偿还建设资金：如伊朗松贡铜矿。 4、联合国内企业合资组建股份公司、共同“走出去”联合开发：如越南氧化铝项目。 5、从地址勘探的不同阶段介入资源项目：选择靶区并申请获得国家风险探矿基金，取得勘探权和开采权，再进行矿权运作；通过投资买断或参股建设外国公司已具备建矿开发条件的勘探成果。 6、通过参股经营或补偿贸易，与正在生产的国外矿山形成合作伙伴，取得产品销售权益。这些模式有的已经取得明显的经济收益，有的为今后的项目开发提供了有益启示、积累了经验，有的正在积极推动信贷、税收、境外融资和风险探矿等制度的探索和创新。（三）基本认识与经验 1、企业发展战略必须坚持与国家和时代同步中国有色集团“走出去”开发海外资源，既是适应市场规律和企业自身发展需要，更是国民经济协调和可持续健康发展的需要。 2、提高核心竞争能力必须勇于实践、善于创新 “走出去”前期，中国有色集团敢于突破单一工程承包的局限，以本行业领域内“交钥匙”工程的特色，满足了项目建设全方位服务的市场要求，实现了经营模式和竞争能力的创新。党的十六大之后，中国有色集团在联合国内民营企业、联合外国矿业资本共同开发方面开始了全新探索。通过进一步突破所有制、地域和人文背景的局限，企业的核心竞争力也将与时俱进，得到新的提升。 3、海外开发和跨国经营必须坚持实事求是、以经济效益为中心 “走出去”面对国际上众多的竞争强手，其中不乏发达国家的世界一流的国际矿业公司，这是一条“极具挑战性、极具实践性”的路。既要大胆探索，又要谨慎稳妥。项目开发要突出“国际化”，必须自觉的遵循经济全球化的规律和WTO规则和国际惯例，把具体项目纳入国家（本国、资源所在国）的大环境中。建设和经营要突出“本土化”，必须适应所在国特点，善于把自身的比较优势衍生为海外投资企业持久的、综合的优势。海外开发和跨国经营要坚持“速度与质量”、“规模与效益”的统一，必须保证投资回报、保值增值和企业的健康发展。（四）注重信誉品牌树立企业形象 1、诚信企业在大量的经营实践活动中已经体会到，市场经济不仅是法治经济，同时也是诚信经济，诚信已成为企业在市场竞争中的核心竞争力；诚信是企业文化的一项重要内容；诚信是整顿规范建筑市场秩序的治本之策；建立诚信秩序也是加入WTO的迫切需要。作为建筑企业，在树立诚信形象方面应当做好以下几方面工作： ① 首先是把工程质量做好。只有质量好，企业信誉才好，没有好的工程质量，就不能取信于业主，就不能取信于市场。今天的质量就是明天的市场，有了质量，就有了信誉，有了信誉，企业就有市场，由此可见，诚信既是企业核心生产力，也是企业的资源。 ② 承诺一定要兑现，绝不食言。建筑施工企业都已普遍贯标，贯标中总结出三句话，即“说你所做的，做你所写的，写你所做的”，实质上就是一句话，说到的，写到的，一定要做到。例如，江苏省海门建筑公司，在上海建筑市场上能够保持强劲的势头，就在于他们与业主交往中，坚持以诚信为本，例如，他们在开始承接某开发商的一个工程中，明知干下去要亏本，但是，他们坚守信用，严格按合同办事，在工程施工中绝不马虎，坚持把工程做好，取得了开发商的信赖，感动了业主，业主认为与这样的承包商打交道放心。从而建立了长期的可信赖的朋友关系。 ③ 诚信要体现在对业主全过程的服务上。海门建筑公司在上海建筑市场上，坚持服务为本，全心全意为业主服务，解决了业主后顾之忧，随着一个个小区的建成，他们都留下几个工人负责小区的正常维修工作，从不马虎，开发商非常满意，相比之下，这与一些不讲信用的承包商房子盖好以后，再找就很困难，形成鲜明对比。海门建筑公司总经理对开发商说：“只要是我们施工的工程，我们对工程质量负责到底，做到随喊随到。”由于承包商的承诺和全过程的服务，业主非常满意，既提高了承包商的信誉度，开发商的信用度也随之提高了。房子也更好卖了，工程款又能及时到位，走上了良性循环，现在形成开发商开发到那里，他们的施工队伍就跟到哪里。 ④ 承包商的人格魅力是取信于业主的重要因素。海门建筑公司不是趁人之危捏人一把，而是尽其所能，为业主承担一些暂时困难，主动为业主分忧，帮助业主度过难关，使开发商非常感激，人是有感情的，朋友之间更重感情，业主和承包商之间也是讲感情的，海门建筑公司负责人的高尚人格，征服了业主，赢得了开发商的信赖，并从此建立了深厚的感情，也为海门建筑公司赢得了更多的施工任务。像这样的例子在江苏省还能举出很多。他们都是凭着人格魅力开拓市场，而人格魅力的实质就是诚信。 ⑤ 守法经营是企业建立诚信最基本的条件。要成为一个诚信企业，就必须守法经营，按章纳税，遵守建筑市场规定和世贸组织规则。只有守法经营的企业才是诚信的企业，只有守法的企业，才是业主信赖的企业。 ⑥ 企业持守信誉需要有一个良好的外部环境。具体地说，依法行政是健全建筑市场信誉机制的保障。只有执法部门严格执法，依法办事才能体现法律法规的严肃性。市场监管对诚实守信者应该不存在，对失信者则无所不在；政府有关部门严格执法、依法行政，按照有关法律法规的要求对违规者进行处罚，对不守信誉者起到一定的震慑作用，同时也是对守信单位的鼓励；产权明晰是企业追求良好信誉的动力。只注重眼前利益而不注重长远利益的人是不可能讲求信誉的，而产权明晰有时企业追求长远利益的前提；公开透明是企业追求良好信誉的压力。如现在许多地区已经开始对企业不良的市场行为进行记录，同时还在媒体上向全社会披露，是促进企业讲究诚信的好方法。 2、企业品牌（1）品牌概念。据美国营销协会（American Marketing Association）的定义，品牌是指“用于识别产品和服务并以此来和竞争者区别开来的名称、符号、标志、设计或它们的组合。”也有人认为，品牌是消费者与产品之间的关系。我个人认为，品牌既源于产品，又高于产品，是企业产品的高度抽象概括。（2）品牌区别。品牌作为企业的一种重要资源，它已经与资金和人才一起成为现代企业运行的三大基本要素，其中人力资源是主体，资本资源是实体，品牌资源是虚体。在技术、产品和市场日渐趋同的情况下，企业已经开始步入品牌竞争的时代。“海尔”作为中国家电业的著名企业，其竞争重点已由产品上升到品牌。“海尔”成为技术、质量、信誉和售后服务的保证，“海尔”的知名度、美誉度显示出巨大的市场号召力。在市场国际化的未来，大企业间的竞争必然是理念之争，品牌之战。名牌与品牌的内涵与相互关系是：名牌是针对产品（工程）而言的，是具体的、看得见、摸得着的。它是多个行为主体，可以分散在不同的企业中；而品牌是一种概念，是一个行为主体，是一个整体形象，一个品牌代表一个企业；名牌可以被竞争者模仿，而品牌则是独一无二的，是不可模仿的。名牌以质量为本，品牌则以信誉为本。（3）品牌位次。建筑业与其他行业比较有三个明显特征：是完全竞争性行业；是服务加工性产业；缺少以产品为龙头的实体资源。因而建筑企业品牌资源的作用大于人力资源和资本资源，在企业各种资源中处在第一位。对建筑企业而言，品牌不仅能够吸引资本，开辟市场，而且还是凝聚人才的旗帜。一般来说，资源型企业具有垄断性，进而依据资源吸附专业人才。而建筑人才对实体资源的依赖则相对较低，所以他们在选择职业时更看重品牌，他们的知识、才干只有与著名品牌结合，才能更加充分发挥作用。综观国际大公司，“市场决定前途、产品决定生存、品牌决策发展、人才决定兴衰”是企业发展的必由之路。在企业进入品牌竞争时代，我们要坚持名牌与品牌并举，靠名牌来托举起品牌，形成“品牌、品牌、再品牌”的经营战略。在企业由产品决定生存向品牌决定发展过渡时期，其特点是品牌的灵魂是人品，“人品”铸造产品，产品体现“人品”。（4）品牌内涵。品牌的深层内涵是企业的经营理念。经营理念是企业活动的道德行为规范。 3、企业形象重视企业形象的创立，积极开展企业形象建设和管理，研究制订企业形象战略对企业发展具有非常重要的现实意义。这不仅是市场经济对于现代企业提出的必然要求，也是迎接国际化挑战、加快企业自身发展的需要。（1）针对市场竞争行为主体趋同的行业发展趋势，实施企业形象战略，能够促进企业优势的整合（2）针对市场竞争加剧国际化的演进趋势，实施企业形象战略，能够促进企业生产力的发展（3）针对市场竞争内涵迅速变化的延伸趋势，实施企业形象战略，能够促进企业与社会的双向沟通（4）针对公众意识觉醒的文明提升趋势，实施企业形象战略，能够促进企业品牌的扩散和延续（5）针对员工价值观多样化的变化趋势，实施企业形象战略，能够凝聚企业员工，增强群体合力【案例】理念与行为：中国建筑工程总公司实施和推进企业形象战略，增强核心竞争能力基于对企业形象战略与企业核心竞争能力深刻辨证关系的深入思考，中建总公司通过认真研究国际一流大公司的发展历程和当代中国企业特别是国有大型企业的发展现状，认为要发展成为世界一流大公司，仅仅依靠转换经营机制是远远不够的，还必须全面提高企业的管理水平，特别是引进现代企业高水准的战略管理。1995年，中建总公司在深入调查研究，集思广益的基础上，确定了全面实施企业形象战略的指导思想和工作原则，并于1996年7月正式在全系统开始实施。中建总公司企业形象战略目标塑造出中建更富有个性的企业形象，进一步推动集团一体化进程，提高集团的知名度和影响力，提高企业的凝聚力和向心力，充分展现中建总公司向世界一流跨国公司发展的崭新的企业形象，推进中建总公司第二次创业不断向前发展。中建总公司企业形象战略重点充分展现以“CSCEC”和“中国建筑”品牌为特色的中建文化形象；充分展现以“过程精品 ”为特色的中建质量形象；充分展现“严格、认真、统一、规范”的中建管理形象；充分展现“敬业、求实、创新、争先”的中建企业和员工形象。中建总公司视觉形象战略系统《中建总公司企业形象视觉识别规范手册施工现场分册》和《中建总公司企业形象视觉识别规范手册办公环境分册（试行）》。《中建总公司企业形象视觉识别规范手册施工现场分册》作为中建总公司企业各施工现场实施形象战略的依据，不仅是企业管理不断积淀的成果，同时也是我国建筑企业第一本有关施工现场实施形象战略的手册。此手册主要有两个方面的内容。（1）基础系统：包括企业标志、企业标准色、辅助颜色及施工现场常用组合规范等。（2）应用系统：包括施工现场具体执行CI的内容、标准色色标卡、评分标准等。中建总公司是国内第一个对施工现场形象的覆盖层次和实施规范制订详细规定的建筑企业，与国内外其他建筑企业相比较，《中建总公司企业形象视觉识别规范手册施工现场分册》的内容具有很强的开创性。中建总公司理念识别系统企业宗旨——“以推动社会建设和发展为己任，追求人类生活环境的改善和员工个人价值的实现，使中国建筑成为世界知名品牌”。核心理念——“业主、业主、再业主，用户、用户、再用户”。基本理念——基于企业宗旨和核心理念形成的规范企业重要组织和管理行为的基本指导思想，分为市场理念、质量理念、管理理念、人才理念、科技理念、服务理念、环境理念、分配理念8个部分。经营要义——为实现中长期发展战略目标而制定的短期经营和管理政策，不同单位之间有所区别，不同年度之间有所侧重。中建总公司行为识别系统包括企业行为和员工行为。中建总公司将企业行为的基本标准保留于企业的管理制度之中，而把员工的行为规范列为行为手册的主体内容，从六个方面提出规范，即：团队守则、职业道德、工作纪律、工作作风、基本礼仪和个人修养。中国建筑工程总公司通过几年来的实践，其企业形象战略已经成为中建系统的一项常规性工作，力度越来越大，内容不断深化，覆盖范围也越来越广泛。中建总公司自推行企业形象战略以来，国有大型施工企业的传统面貌得以大幅度地改善，企业形象成为了企业生产力发展的一个综合体现，提高了企业的社会影响力和企业品牌的知名度。与此同时，企业形象战略的深入推进，逐步演化为企业适应市场经济体制的企业管理理念，即以先进的形象思维、创造性的工作方式、系统地推进组织运作及实效显著的运作成果构成的有机整体。（五）建立现代企业制度激活经营机制目前，企业建立现代企业制度，经营机制转换改革滞后仍然是制约企业提高竞争力的关键性、深层次原因。全行业面上的统计分析表明，国有企业或国有控股企业在市场竞争中的优势已经在失去，而且呈现加速状态。因此，在现有改革基础上继续实施深化改革，建立以民营为主的产权结构，彻底改变传统的人事、用工、分配制度，建立起科学有效的企业治理结构，是提高企业竞争力不能回避的重要任务。【案例1】北京建工集团有限责任公司：迈出建立现代企业制度实质性步伐近三年来，集团分层次进行了产权制度改革。第一层次，对小企业实行改制剥离。目前，由集团公司、各公司（工厂）等不同层次投资的363家小企业，已采取多种形式基本完成了整顿、关闭、改制或剥离。第二层次，对二级公司通过分离改制、主题改制和整体改制三种形式，进行公司制改造。目前骨干建安企业和事业单位中，一建、二建、四建、医院已完成改制，同时，从骨干建安企业中分立出三个改制单位，包括北国公司、大地公司、双兴公司等。在改制中，集团特别在引进民营资本和民营机制方面进行了积极的探索。二建公司和民营企业浙江广厦集团完成重组，使国有企业的资源优势、品牌优势与民营企业的资金优势、体制优势互补，改制后的新二建发展势头良好，今年上半年完成新签合同额3.9亿元，是去年同期的307％。三建公司与民营企业上海智富集团的重组也基本完成，即将正式挂牌运营。在这些改制企业中，集团公司所占股份最多的54％，最少的22％。改制企业按照现代企业制度的要求建立法人治理结构，产权清晰、权责明确，有利于克服国有企业“一股大权”的弊端，促进经营机制的转化。【案例2】青岛建设集团公司：稳步推进，深化改革，加快发展（一）明确改革原则。青岛建设集团公司在企业改革发展过程中，始终坚持认真学习贯彻党和国家的指示精神和路线方针，做好对所属企业干部职工的政策宣传工作。做到统一思想，认清大局，明确思路，坚持一手抓生产，一手抓改革。集团确定了企业改革改制的三条原则：一是要按有关政策合理安置好所有的职工，绝不能应为改革改制造成社会的不稳定因素；二是要保证国有资产不流失，通过改革改制要更好的保证国有资产的保值增值；三是要使改制后企业更有生机和活力。（二）企业改革改制与结构调整紧密结合。在当前市场竞争日益激烈的形势下，企业必须具备很强的竞争能力，才能获得发展。要提高企业的市场竞争能力，必须打破原有的在计划经济条件下形成的资源配置和组织机构模式。走提高科技含量，规模化经营，发挥包括资金、技术、人才等各方面资源综合优势互补的发展道路。集团在充分调研的基础上，结合企业改革改制，对所属的20余家企业进行了重组整合，在行业上形成资金、人才、技术、规模、资质等多方面优势，大大提高了所属企业的市场竞争能力，获得了良好的经济和社会效益。（三）从行业特点优势，多种方式推进企业改革改制。历史原因和行业特点造成国有大型建筑企业普遍存在人员多、包袱重、资产不良、土地房产很少等问题，这些问题严重制约着建筑企业的改革改制工作的推进。能否解决好这些问题，是建筑企业改制能否走下去的关键。集团在近两年的改革改制工作中，对上述问题根据不同企业的实际，深入实际，调查研究，以多个方案，采取多种形式，一一加以解决，从而保证了所属企业改革改制工作比较顺利的向前推进。集团成立改制领导小组，聘请对企业改革改制有一定研究的专家作为集团改制工作的顾问，并邀请有关部门的专家进行政策讲解。在对政策有了全面深入了解后，着手进行资产和职工情况的调研。根据资产和职工情况调研的结果，由集团改制办和所属企业组织专门小组，对企业改制方案进行研究论证，采取的主要形式有控股、参股、买断、重组整合、资产托管、停产关闭等。在方案选择论证过程中，首先重点考虑职工的安置问题，特别是买断、重组整合、资产托管、停产关闭等企业的职工安置问题。因为在企业改制和重组等工作中，职工能否得到妥善安置是一件必须慎重处理的大事，它直接关系到改制和重组等工作的成败和社会稳定。对这一问题，集团从一开始就将其摆在首要位置，给予高度重视。在具体安置办法上，集团以国家、省、市有关政策为依据，根据企业的资产和职工情况分别制定不同的办法。如，对有一定净资产的企业主要采取买断企业，并以净资产折抵工龄安置职工的办法。对尚有一定有形或无形资产优势的企业，主要采取系统内重组整合，职工解决岗位来进行安置。对资产不良甚至经营无法维持的企业主要采取土地变现等获取资金安置职工，并对原企业资产进行托管或直接停产关闭的办法，等等。方案和办法初步确定后，改制小组将在改制前已广泛宣讲政策的基础上，就与方案和办法相关的政策进行第二轮宣讲，并回答职工和有关方面提出的问题，做到政策办法公平公开，使方方面面的相关人员做到心中有数，为顺利改制创造良好的条件。同时，对因行业特点造成的改制困难，千方百计寻求政策支持，消除改制障碍，如建筑企业因资质要求，注册资本金过高，而企业评估后净资产难以达到要求，出现注册资本金募集困难的问题，特别是为使改制后企业有更好的发展，主要经营者应持大股，但又无力出资等问题，集团都从各个方面积极想办法，最大程度的帮助企业解决问题，也推进了企业的改制进程。（六）改革用人机制获取发展后劲竞争优势诸要素中，人才具有非常重要的意义，因为人是对知识和技能进行整合的主体，在各种资源和能力的组合配置中起着主导能动作用。只有抓住人才这一关键，核心竞争力才能得到有效增强。而人才市场的逐步完善，社会人才价格的逐步明显，外国企业进入中国后，高级管理人员，本土化趋势逐步显露，人才竞争的态势已经摆开。在这场竞争中，现有的建筑企业明显处于劣势。面对严峻的形式，我们也不能一味采取守势，应该主动研究人才成长、适用的规律，探索市场配置人才的路子。同时应该发掘本企业的优势，建立培养人才、吸引人才、聚集人才机制，逐步形成人才高地，为不断增强核心竞争力提供人才保证。［案例1］北京国电华北电力工程有限公司：创新人力资源管理思路，实行更具活力和更富激励力度措施 2002年公司开始推行中青年专家评选制度，力图形成鼓励科技创新的风气和机制。经过充分酝酿准备和严格的评选、确认，共认定华北电力技术院（系华北电力集团所属科研机构）院级专家1人、华北电力技术院A级专家8人。评选和认定北京国电公司A级专家 17人，B级专家23人。专家评选制度为中青年技术骨干搭建了一个施展才华、体现个人价值的有益途径。为稳定青年生产业务骨干，2001年公司经过调研和论证，参照国家有关政策制定了《北京国电华北电力工程有限公司青年生产业务骨干住房补贴方案》，并于20 02年开始执行，一批年轻职工在这一政策的支持下按货币分房原则解决住房问题，初步缓解了中青年业务骨干的住房困难。结合公司具体情况，自2003年度起，决定每年陆续购置部分小轿车，以期权方式逐年分批提供给公司经营管理、生产技术业绩突出的员工保管使用。为迅速实现从“改革效益型”向“素质效益型”的转变，使公司在职能管理上向国际先进和国内依靠的工程公司看齐，公司于2002年11月实施了职能管理部门改革。改革后职能管理部门由原来20个精简合并为10个；职能管理人员由141人减至78人，占北京国电总人数的9%；横向交流（生产与职能、主业与辅业）中层干部16人、职工47人；在机构改组的基础上进一步深化分配制度改革，推行管理人员谈判工资制。2003年公司采用国际通用的CRG方法，聘请专家讲课和辅导，实行科学定岗定级，2003年下半年起在公司职能部门开始执行谈判工资制。［案例2］北京建工集团有限责任公司：改善队伍结构，提高员工素质一是坚持每年招收引进一定数量的大专院校毕业生，今年引进了700多人；二是加大社会招聘力度，重点引进企业紧缺的市政、地铁、装饰等领域的专业技术管理人员；三是坚强内部培养，全面启动企业经营者、业务技术带头人、项目经理、管理专家和工人技师等“五大人才”的培养计划。目前，“三总师”的培训，科技带头人的培养，高级能操作工人的培养，有的正在进行，有的即将开始。为留住人才，留住骨干，集团公司提出要在分配机制上实现突破，根据需要设立分配 “特区”，实行提成工资、谈判工资等多种分配形式。在选人、用人机制上实现突破，努力形成“广纳群贤、人尽其才、能上能下、充满活力”的用人机制，“不求为我所有，但求为我所用”。在充分万绝内部潜力的基础上，加大对外招聘力度；加大启用新人力度，提拔优秀年轻干部进入各级领导班子和关键岗位；加大高和评价竞争上岗力度。真正形成干部能上能下，收入能增能减的机制。［案例3］山东路桥集团有限公司：建立全新的人力资源管理体系首先是清理了思路，进一步提高了人力资源在公司管理中的重要地位，赋予人力资源管理部门更大的职能。院人事处改为人力资源部归集团公司总经理直接管理，部门扩编人员设招聘与培训专员、新愁与考核专员、合同与保险专员和人力资源中心专员。重点从以下几方面实施管理：一是结合集团整体战略，对人力资源工作进行了全面系统的规划，然后有计划的开展，明确阶段目标，保证实施进度。二是成立人力资源中心，统一管理公司富余人员，建立有效的人员退出机制。三是规范招聘制度，建立健全集团的对外招聘制度，用人标准和测试方法，丰富对外招聘渠道，完善内部竞争上岗机制、明确用人标准；目前集团公司战略发展部经理等内部无合适人员的岗位，已经进入招聘程序；集团公司总部所有人员的竞争上岗工作已经全部结束，包括原几名中层干部在内，没有上岗的人员进入人力资源中心，等待重新竟岗或分流。四是进一步完善培训体系，增加投入丰富培训内容和培训形式，从官林和技术两条线帮助员工做好个人职业规划，协调员工的个人发展与公司需要，目前方案正在制定之中。五是制定了全新的薪酬制度与绩效考核体系。对集团公司总部所有岗位进行了分析，制定了详细的岗位说明，根据岗位价值设定相应薪酬，拉开档次，用KPI方法实施考核，决定员工奖惩与晋升，现已开始实施。 (七)推行科学管理确保质量效益建筑企业的管理是企业竞争力的重要构成要素之一，对于我国的建筑企业更有非常现实的意义。据一些专家对于中外建筑企业的比较研究，我国建筑企业的技术实力和能力与国外企业的差距并不大，但与国际大承包商的管理水平相比，则存在着巨大的差距，这也就是一些大的工程由外国企业总承包，我们作分包和劳务，外国企业赚取高额利润，我们赚得劳务费的根本原因。因此，建筑企业的科学管理必须引起企业的高度重视，从加强科学管理中寻找竞争力和竞争优势。［案例1］中建集团总公司：加强企业基础管理，作强作大中国建筑中建总公司新一届领导上任后，理清改革与发展基本思路，结合中建的具体情况，认真研究长远发展规划、近期工作目标及具体措施，确立“发展是硬道理”和“深化改革是中建总公司的根本出路”的思想。坚持“商业化、集团化、科学化”的运营理念，通过以推进资源的优化配置、加强企业基础管理，并以产权结构调整为手段，对企业组织结构、产权结构和经营结构进行调整。努力探索“作强作大中国建筑”的改革之路。以上取得的成绩，是总公司通过狠抓一下五方面工作取得的。一、狠抓经营质量管理二年多来，总公司坚持走规模和效益均衡发展的道路，不断提高营销质量，以实现规模效益。2002年，新钱大昕工程项目增多，项目单体价值增大，项目资金状况好转。国内新签一亿元以上的工程66项，合同额136亿元，占远不新签合同额的25％，分别比200 1年增加了3.8倍、4.9倍和19个百分点。境外金钱1000万美元以上的工程37项，合同额1 7.5亿美元，占全部新签合同额的81％。总公司各企业还普遍重视改善和提高承接工程的履约质量，年内新签项目中垫资工程有所减少，有预付款和预期利润的工程有所增加，经营风险在源头得到了一定程度的控制。二、狠抓财务资金集中和法人管项目管理总公司制定的“上抓资金财务集中管理，下抓工程项目集约管理”的措施得到进一步强化，尤其在“人、财、物”管理上的进一步提升，使企业社会化大生产及集约化管理的水平不断提高，法人的资金集中调控能力及项目集约管理能力明显增强。2002年比2001年，银行贷款减少12亿元；货币资金增加13亿元；财务费用减少1.72亿元；主营业务毛利率提高0.19个百分点，直接增加效益1.23亿元。在加强法人管项目方面，中建八局成立工程项目管理委员会和工程管理部，以成本管理为核心，对项目签约、班子配备、选择分包、材料采购实行集中管理。中建三局材料集中采购及劳务分包招投标在全局已得到广泛推行，材料集中招标采购金额逐年上升，招标采购成本降低率全局平均在3％—10％左右，按平均每年20亿元大宗材料采购量计算，降低采购成本0.6－2亿元。劳务招投标方面通过多年的不断探索和实践，该局已形成较为完善的劳务招投标组织体系和规章制度，推广面达到90％。广泛开展大宗材料招标采购和劳务分包招投标作业，及有效地降低了采购成本，规范了分包行为，又避免了损公肥私、中饱私囊等腐败行为的发生。三、狠抓机构整合工作总公司抓住系统内机构设置庞杂、企业管理失控这一要害问题，大力推进了“裁短管理链条”工作。工程局通过“撤（歇）、并、改、还”等多种方式，到目前为止，已整合各类机构613家，已完成总计划数量（707家）的87％。经营机构的整合以及预算管理的加强，有效地控制了管理费用的增长，2000年、2001年和2002年“百元收入管理费率”，分别为5.98％、5.23％和4.95％，呈逐年下降趋势。四、狠抓清欠工作拖欠工程款问题已成为当前建筑施工企业发展的疑难重症。为强化对清欠工作的领导，集中力量攻克难关，总公司专门成立了清欠办公室，并下发了《关于加强清欠工作的通知》，要求各点为从组织上、制度上、措施上以及反腐败的高度来加强清欠工作，集中力量攻克难关。根据最新的统计数据，2002年清收工程欠款及其他款项共33亿元；2003年一季度，清欠工作成效更为显著，3个月清手拖欠款14.2亿元。竣工工程拖欠款以及拖欠时间较长的工程款得到了有力的清收，从一定程度上缓解了我们企业的资金压力。五、狠抓优势企业重点突围优势企业紧紧抓住这二年市场形势，外拓市场扩规模，内抓管理增效益，发展势头强劲。2002年，盈利企业主营收入增加120亿元，增长25％；本期利润增加6.23亿元，增长 66％。从效益指标的排序情况看，完成本期利润第一的是中海集团6.1亿元，其中是中建三局2.59亿元，中建国际、中建一局、中建八局和中建二局均过亿元。中海集团、中建三局和中建国际本期利润率分别为3.8％、3.6％和2.8％，均超过全国建筑业2.5％的平均利润率水平。通过近两年集团内各级企业和全体中间员工的不断努力实践，中建总公司经营生产、营销质量、盈利能力、资产质量等各项经济指标均实现显著增长。通过分析可以将总公司两年来取得的成绩概括为“五增加”、“四减少”。 “五增加”是： 1、合同签约额增加近200亿元。总公司在2000年签约额550亿元的基础上，每年以近 100亿元的速度向上攀升，到2002年达到743亿元，创历史新高。 2、主营业务收入增加200亿元。由2000年的436亿元增加到2002年的638亿元，同样每年以100亿元的速度向上攀升，同样创历史新高。 3、利税总额增加19亿元，其中2002年本期利润比2000年增加12亿元。 4、资产总额增长57亿元，由2000年的684亿元增加到2002年的741亿元。净资产增加 3亿元。 5、银行存款增加22亿元。现金流量继续保持良好水平，2001年－2002年二年经营活动产生的现金净流入共增加58亿元。2002年主营业务的现金流入率达到97％。 “四减少”是： 1、银行贷款减少25亿元。 2、借款担保减少20亿元，其中对外担保减少5亿元。开具保函58亿元，比2001年底减少14亿元。 3、各类机构减少600多个。二年多来，一是通过在国内外大力整合、关闭或歇业每由经营业务和产出能力的机构，不仅组装了有效资源卸下了历史包袱，而且使企业管理扁平化又迈进了一大步。二是先后对总公司直营企业中连年亏损、且扭亏无望的一些企业实行“零资产转让”和关闭、歇业工作。 4、应手拖欠款减少10亿元。截至2003年6月底，8个工程局应收工程款为113亿元，较 2000年底降低8％。回顾二年多来中建总公司在做强做大“中国建筑”的征途中所取得的成绩可以总结为以下三条基本经验：一、推进企业改革，加快企业发展，是做强做大“中国建筑”的重要前提改革是动力，发展是目标，稳定是前提，择是总公司上下在工作中达成的共识。二年多来，总公司系统大都比较妥善的处理好了企业改革的力度、发展的速度和职工群众及社会可以承受的程度之间的关系。一方面，大张旗鼓的宣传“改革的目的是扫除一切阻止生产力发展的障碍”，国有企业不改革就没有出路的三个必要性：其一，内部矛盾要求国有企业必须推进改革；其二，内部矛盾要求国有企业必须深化改革；其三，长远发展需要国有企业必须不断改革；从理念、体制和机制着眼和着手，全力推进总公司的改革，另一方面又把握好企业重组、优势突围、裁短链条、主辅分离、辅业改制、分流安置的节奏，高度重视困难企业职工群众的生产生活问题。从而降低了改革的摩擦系数，增加了稳定的安全系数，使改革与稳定成为有机结合运作整体。年内，除极个别单位因为具体工作没有做深做细而引发了群体性上访事件外，总公司全系统最终以稳定的局面推进了一些列工作的顺利进行，赢来了今天企业的改革发展大局。发展是硬道理。企业只有发展才能解决我们前进道路上的一切困难和问题。二年多来，总公司正是把发展作为第一要务，并以改革来促进发展。在经营理念上，引导和要求大家“研究下岗不如研究市场”，“请求市长不如谋求市场”，主动投身到市场竞争中求生存、求发展，自己解放自己，自己富裕自己。在具体工作中，无论是重点突围的优势企业还就扭亏为盈的困难企业，都把发展企业作为稳定总公司大局，以及解决部分员工实际困难的最佳途径。正因为总公司的规模不断扩大，效益不断提高，才能切实的提供了大量的工作岗位，保障了员工的合理收入，与此同时，还有能力挤出一定的财力去解决历史遗留问题，从根本上解决了不稳定因素。二年多来，因为企业持续快速健康的发展，才保障了总公司全系统的稳定；亦正因为有了稳定的大局，又保证了总公司改革发展大业的顺利推进。二、强化基础管理，规范企业行为，是做强做大“中国建筑”的科学方法为加强企业的基础管理工作，2001年11月，总公司专门召开了企业管理工作会议，确立了“以改革促发展、向管理求效益”的工作主线，并明确强化企业管理“结构公式化，经理职业化，管理法制化，决策科学化，运作规范化”的“五化”具体措施，已涵盖各项基础管理工作的具体要求。总体来说，“五化”的运作收到了很好的效果。尤其在坚持制度建设，规范运作体系上效果显著。近二年来，我们在原有管理制度的基础上，接连推出了关于预算管理、资金管理、战略管理、投资管理、制止无序竞争等34项制度，有效地制止了乱拆借、乱担保、乱垫资、乱投资、乱挂靠、乱借牌、五序管理企业等行为，由此基本堵住了中建总公司经济效益流失中最大的漏洞。三、创新竞争机制，优化班子建设，是做强做大“中国建筑”的组织保证路线确定之后，干部就是决定的因素。这一真理同样适合于办企业。二年多来，总公司建立了中高层管理人员能上能下的竞争机制，优化了各级领导班子建设，营造了能者上、平者让、庸者下的选人用人氛围。继总公司在全系统公开选聘总部部门副职，以及选派工程局财务总会计师后，总公司系统局（院）及号码公司也相继开展了中层管理人员的公开选聘工作，一大批德才兼备而年富力强的人才借此机制走上领导岗位。同时，总公司尤其加强了对工程局（院）领导班子建设，因为太多的实践证明，经营企业最大的风险当属用人失当和超越授权，也就是说，企业的成败兴衰，关键在于企业的领导班子，特别是企业的法定代表人。所以，总公司一直以业绩考核为主要目标辅以群众评议，加大了对领导班子的任用，激励和约束力度，把领导班子建设作为我们工作的重中之重。二年多来，总公司共对73家二级企业的领导班子进行了考核、调整和充实，涉及职务调整的计248人，用人机制的创新把一批善于管理、勇于改革、业绩显著又不事张扬的人提拔到各级领导岗位上，大大增强了各级领导班子层的决策能力和中间管理层的执行能力，使总公司、工程局（院）乃至号码公司各级决策得以更科学、执行得以更有利。一些优势企业因此而锦上添花；一些困难企业也因此而显露希望曙光。 [案例2]上海市第七建筑有限公司：坚持质量兴企多年来，七建公司始终坚持“质量兴企”，坚持走质量效益型的企业良性循环发展之路，多建房、建好房，多筑桥、筑好桥，取得了良好的业绩，成为上海建筑施工企业的排头兵。公司以目标管理和质量创优为主线，建立和完善了质量管理和质量保证体系。首先是落实责任。公司总经理亲自抓质量，并成立领导小组和工作小组，为工程项目管理实施全面的领导和指导。以工程质量为核心，明确各在建工程的综合目标。其次是组织质量策划。所有的工程项目开工前，都精心编制有针对性的施工组织设计、施工方案、质量保证计划和作业指导书。根据项目的规模和特点配好配齐各类技术管理人员，建立健全管理网络，确定关键工序和特殊工序及其质量控制措施，为适应新材料、新工艺、新技术的不断推广和应用，公司先后组织了清水砼、新型机械装备等200余项施工工艺标准、作业指导书和工法的编制。再次是进行动态控制。为使施工全过程始终处于受控状态，该公司着重抓好技术质量交底、施工队伍选择监控和材料控制三个环节。通过交底，对施工管理和操作过程中的难点、关键点、薄弱环节，进行重点监控和严格把关；在选择分包单位时，公司对通不过考评的单位，不论关系怎么好，都坚决撤换；对进入施工现场的数以千计的各类物资，一律按规定进行书面验证和必要的复试检验。对主要结构工程材料，都有专人负责把关，如不符合要求，坚决退货，毫不含糊。 [案例]3路桥集团国际建设股份有限公司：强化内部管理，实行集中统一管理模式路桥集团国际建设股份有限公司结合公路施工企业的特点，确立了“从严治企，强化内部管理，提高经济效益，杜绝经营性亏损和落实项目经理责任制”的指导思想及实行“ 资金集中统一管理，主材集中统一供应，大型机械设备集中统一管理，操作层集中统一采购，标后预算集中统一管理”的“集中统一管理模式”。（一）资金集中统一管理公司成立了资金结算中心，调集、运用全公司各项目的资金，实现了“化零为整”。公司制定了《资金集中管理办法》，对资金集中管理的范围、主管部门及职能、资金收付及奖惩等都做了严格的规定。公司制定了《财务总监管理办法》和《信息员条例》，在所属各项目委派财务总监，保证了能如实向公司反馈项目的资金情况。应用网络技术，实现各项目与公司及项目之间的帐务系统的连接，实现横向联系到边、纵向保证到底，及时、全面监督考核项目的资金运作情况。（二）主材集中统一供应为保证材料集中统供的有效性，设立了材料统供部门；部设立物资部门；各工区设物资管理员，形成了完善的材料采购与管理组织机构。（三）大型机械设备集中统一管理公司对大型机械设备实行集中统一招标采购。为确保招标活动的公正、公开、公平，防止企业采购行为变成个人行为，公司成立了招标采购领导小组，邀请监察审计及党政部门参与，营造“阳光工程”，杜绝“暗箱操作”。实施项目管理后，作为主要生产要素的机械设备的使用和管理环境发生了变化。项目经理部作为临地的施工组织机构，在使用机构设备时存在着重使用、轻保养等短期行为。为改变这种情况，公司提出了机械设备的统一管理，并细化为一体化、专业化、市场化的“三化模式”。通过“三化”管理模式的创新，使机械管理能及时适应新的形势并最大限度的发挥其效能。推行“三定”（定机、定人、定岗位责任）制度和交接班制度。开展机械设备单机（车）成本核算，即以单机为核算单位，对其在生产过程中的各项消耗、支出和生产成果进行全面记录、分析和对比，根据核算结果，对机驾人员进行考核。（四）操作层集中统一采购各工程部为有效降低操作层采购成本和经营风险，结合自身生产能力和工程项目的实际情况，开展了多渠道的劳务操作层的集中采购工作。（五）标后预算集中统一管理为了量化成本控制目标，把工程实施成本控制在合同价之内，有效监督工程收支，强化对项目的考核，使项目做到不管“肥标瘦标”，能在同一起跑线上起跑，保证项目责任成本的实现和企业预期的经济效益，公司开始推行标后预算集中统一管理。三、优化竞争要素，重组价值链（一）价值链重组的作用 1、价值链。企业进行竞争要素优化组合的过程，就是价值链重组的过程。所谓的价值链，是指一个企业为顾客创造价值的主要活动和相关的支持活动及其各活动对于利润的贡献水平。主要活动包括：投标、采购、物流、勘察设计、施工、竣工交付、后期服务等。价值链中的每一项活动都承担一定的成本，都会占用企业的一部分资产。将企业的经营成本和资产在价值链中的每一项活动中进行分配可以估测出每一项活动的成本。一般说来，活动之间都有联系，一项活动的展开方式往往会影响另一项活动展开的成本。如勘察设计成果会直接影响施工成本的高低。 2、不同承包商的价值链存在差异。因为一个企业的价值链以及各项活动的展开是依据企业业务的运作方式、企业发展战略和企业执行战略的途径。如推行低成本低价格战略的企业与推行差异化战略的企业其成本构成就会有很大的区别。一个公司的成本竞争力不仅取决于公司内部的活动而且还取决与供应商和前向渠道加盟的价值链中的成本。由于供应商和下游公司的成本和利润是最终用户所支付价格的一部分，前向渠道联盟所开展的活动会影响最终用户的满意度。公司为降低供应商的成本或提高供应商的有效性而采取的一切行动都将提高自己的竞争力。这就是要同供应商紧密合作或结成伙伴关系。公司必须同前向渠道联盟进行紧密的合作，改造或者重新设计他们的价值链，以提高它们共同的竞争力。 3、重组价值链。企业可以采用一种与众不同而且更加有效的方法来设计、建造、销售产品。包括采用不同的生产工艺；自动化程度的差异；承包方式的差异；新的市场拓展；采用新型材料；前向或后向一体化等，优化原有价值链。重组价值链的核心是形成企业的创利环节。（二）企业取得企业竞争优势的路径企业优势及核心竞争能力的培育可以采用如下的方法： 1、循序渐进法。通过一系列的改革方案，动员和组织企业内的所有要素，在改革中逐步建立企业的核心能力。实施循序渐进法时，由经营者选定一个目标，然后由全体职工在原有工作岗位上一起努力，设法在合理期限内建立特定竞争优势或核心能力。 2、蕴育法。企业成立专业机构，针对企业选定的目标，全力开发，负责在一定时间年内培育出一个核心能力。其优点在于经过特别设计的环境，机构可以安心专心地进行研究开发。对于有很高制造技术的产品，企业在扩大生产能力时会选择内部自主开发的战略。内部开发更能够使企业掌握核心的竞争能力，在财务上也是踏实和现实的，还可以避免收购所带来的大量的繁琐整和事务。但缺点在于速度比较慢。 3、购并法。购并是企业获得核心能力的捷径。企业挑选心目中的理想能力，然后兼并拥有这一技能的企业。通过合并与收购可以使企业实现迅速扩张。而且合并和收购可以获得企业所需要的资源，包括有形资源和无形资源。合并与收购可以获得企业所需要的资源，包括有形资源和无形资源。合并与收购也是企业进入一个新市场时对原有竞争者影响较小的一种方式。低价收购更是企业经营中难得的机遇。但合并和收购过程中最大的困难是新加入部分与企业原有部分的融合。如通用汽车公司80年代中期分别用25亿元和45亿元的价格，购并了电子数据系统公司和休斯航空公司。IBM公司为保持领先地位，1995年购并了莲花计算机发展公司，以取得在软件开发领域的高新软件产品。以更加快捷方便的办法，加强了自己的核心竞争能力。 4、联合开发的战略联盟。当企业需要获得原材料、能力、技术、专业知识，或需要入某些市场以增加市场份额，而利用内部资源并不能完全达到要求时，企业将注意采用联合开发和战略联盟的方式。战略联盟是两个或两个以上的伙伴企业为实现资源共享、优势互补等战略目标，进行的以承诺和信任为特征的合作活动。在建筑业企业运用战略联盟首先是为了通过与金融机构、设计单位和其他施工单位的联盟不断增加自身实力、开拓国际国内市场的需要，其次是为了与国外拥有先进技术和管理模式的大型建筑业企业的合作，以获取技术，由劳动力密集型的行业向智力密集型、技术密集型、资金密集型转变，同时，通过合作也可以规避政治、经济等方面的风险。联合开发和战略联盟有多种形式，有些可能是正式化的内部组织关系，另一些则是在组织间形成非常松散的协作关系，不涉及所有权转移或股权的分配。 5、剥离和拆分。即通过剥离价值链中附加价值低的环节，保留附加价值较高的环节，并将资源集中配置于这些重点环节，营造企业突出的竞争优势。（三）整合集团优势，强化经营功能这几年一些国有大型建筑企业大都又转制组建为集团，但原有的体制基本上没有大的改变。严重束缚了生产力的发展。一个突出的问题就是集团的子公司的经营管理相对强，而作为政府主管机构转制过来的集团总公司综合能力相对差，不能有效地将集团的各种资源组合起来形成综合优势，在市场上打出集团的品牌。这种局面不改变，就不能形成自己的核心竞争力，不能应对进入WTO后的国际竞争。要改变这种状况应注意两点： 1、塑造有利于整合企业有效资源的机制，强化总部的调控作用，扩大其辐射能力。这几年，在与国际上一些大公司有过多次合作。我们注意到这些公司就具体项目部人员的素质和能力并不能说个个都是出类拔萃的，但它们有强大的总部在支撑。比如，在江阴大桥建设中，所有的施工方案，包括现场布图、现场大型机械的位置和移动的时间、线路等，都是事先由远在英国的总部所制订，现场项目部只有不折不扣执行的义务。如要修改，必须得到总部认可，并由总部出修改方案。开始我们认为他们这样太死板，但实践下来，我们感觉到他们的计划性、科学性很强，也使人感觉到这家公司的整体实力。而我们的品牌效应往往取决于项目部水平的高低，总部对项目的指导，要么缺少一种机制，要么仅停留在个人的指导上。因此，经常会出现以同一个集团名义承包的项目，其管理水平的差距很大，甚至会出现个别项目损害集团品牌现象，影响了企业的整体竞争力。由此带来了集团总公司的功能建设问题。从目前情况看，大多数集团没有象一些工业企业集团那样，仅作为一个资产控股公司，而是根据建筑企业的特点，使集团总公司既是一个资产母公司，作为资产龙头，同时又是一个产业龙头，对全集团的生产经营进行管理。应该说，这是一个很好的基础。问题是这种管理仅仅是职能管理，而且许多是重复管理，我们需要对原有功能作调整，增强技术支撑，设计能力，资源配置和整合管理水平。在经营机制上增强集团总公司对大项目的投标能力，理顺集团总公司和子公司的职能分工，建立调控和监管机制，增强过程控制的能力，真正发挥集团总公司管理中心的功能，为塑造集团的品牌奠定较为扎实的基础。 2、实施和推广工程总承包的管理模式，对企业内各种要素进行有效的调配和管理工程总承包在国际上是一种通行的方式，在我国，由于各种因素，现在还不是普遍。但是随着国内投资体制改革的深入和进入WTO后国外资金建设项目的增多，这种方式将会越来越多地被采用。国内建筑施工企业应该增强这方面的能力，否则的话，我们企业的层次提不高，竞争力不能增强，摆脱不了做专业分包的境地，到头来承担了很多风险却很少盈利。前几年，上海建工总承包建设了88层的金茂大厦，金茂大厦建设彻底改变了设计院出图、建筑企业施工的传统模式。组成的项目部必须从美国SOM来的概念图深化开始到指挥、协调各专业分包，从总进度、分包的技术方案审查、安全质量的控制，直到最后调试、并钥匙。也就是对工程实施全权管理、全面负责、总体计划、总体协调。上海建工按照这个要求，组成了有100多名设计人员和各方面技术管理人员参加的工程项目部，承担图纸深化到现场指挥协调的各项任务。调配和集中了集团的各种资源，为实施集团矩阵式管理进行了一次有益的尝试。学会了如何按照国际惯例，以合同为准则，对有多个国际分包商参与的“多国部队”实施规范管理。参与金茂大厦各专业分包的40多家，其中有了十几家世界著名的企业。而金茂厦工程的合同，既有国际通的菲迪克条款、又有金茂厦工程的专用条款。上海建工项目部既讲规范和服务，也讲指导和制约，用合同将这支观念不一、语言不一、有着明显差异的“多国部队”统管起来，用了不到五年的时间，建造了中华第一高楼，取得了社会效益和经济效益的统一。增强工程总承包能力是国有大型建筑施工企业走出压价让利那种低层次竞争怪圈的一条出路。针对目前国内市场对工程总承包方式尚未认可的情况，根据业主的要求，实施不同深度的总承包，用实绩去影响市场。关键在观念、体制、运行方式逐渐符合工程总承包的要求，完善机制，培养人才，增强能力，逐渐提高自己在国际建筑企业间的竞争力。（四）虚拟企业在建筑业的发展 1、什么是“虚拟企业” “虚拟企业”是指两个或多个拥有核心能力的企业或项目组，依托信息网络资源，以业务包干等形式独立完成策略联盟的某一子任务块，通过共享彼此的核心能力，使共同利益目标得以实现的统一体。在组织结构上，虚拟企业呈现虚拟化的特点。传统传设需要完备的市场开发、材料采购、人员管理、财务管理等职能，其组织机构也是有形的；而虚拟企业尽管也具备生产、销售、人员管理、财务等功能，但在企业内部却不一定完整地拥有执行这些功能的组织；在管理模式上，虚拟企业突出了各组织平等合作的关系。虚拟企业是建立在信息网络上，应用现代信息技术和通讯手段进行的两个以上组织的合作。在经营策略上，虚拟企业采取了外部资源整合的战略，不再局限于内部资源。虚拟企业是由一些独立的厂商、顾客、甚至同行的竞争对手，通过信息技术联成临时的网络组织，以达到共享技术、分摊费用以及满足市场需求的目的。虚拟企业没有中央办公室，也没有正式的组织图，更不象传统组织那样具有多层次的组织结构。虚拟企业通过分享市场机会和顾客，以实现共赢的目的。现代工程项目特点要求承包商在质量、成本、工期方面均达到最优。这就要求总承包商与各专业承包商及分包商做到同心协力，在各种问题上保持高度的一致，迅速的沟通，达到信息的高度共享。而虚拟组织以网络信息技术为基础，实时分散的共享优秀人力、咨询信息和先进的技术等资源，完全可以满足这些要求。 2、虚拟企业是我国建筑企业改革发展的重要模式建筑企业要想得到生存和发展，就必须能够承揽到大型的项目；当今客户日益要求建筑企业提供全面、高端服务；规模庞大的集团化模式难以对多变市场做出敏捷反映，难以承担巨大的经营风险，甚至弱化企业的突出优势，从而严重影响企业的竞争能力。虚拟企业是一种以市场为导向的强调速度和效益的管理方式，是一种能够充分利用全社会最优资源的方式，必将成为21世纪企业管理的主流模式之一，是我国建筑业企业改革与发展的必然选择。 3、建筑企业如何实现虚拟经营（1）塑造兼收并蓄的企业文化，为虚拟经营创造意识条件。进行中西文化、企业内外文化的融合和重塑，为虚拟经营创造条件。（2）采用基于国际互联网的数字化管理方法。进行企业的信息化改造，使企业间的信息传递做到实时互动。（3）精简管理组织结构，提高企业组织的柔性。将职能交叉重复的机构撤销或合并，取消不必要的中间管理层次，利用虚拟组织构架虚拟的思想，只保持自己的核心优势，其他技术和只能虚拟于企业外部，通过相互合作，充分利用对方的资源。（4）培育企业的核心竞争能力和品牌。核心竞争能力和品牌优势是企业进行虚拟经营的基础。核心竞争能力的有无，将是企业进行虚拟经营成败的关键。全球范围内的动态组合使合作伙伴之间难以进行十分详细的相互了解，品牌这种无形资产就成了合作伙伴之间进行判断以确定是否合作以及如何合作的重要参考因素。 4、大型建筑企业SVL组织模式构思所谓的SVL模式，即是：战略联盟（Strategic alliance）+虚拟组织（Virtual organization）+学习型组织（Learning organization）模型。该模型旨在探讨一种新型的企业组织模式（企业与企业之间的关系），以促使我国大型建筑企业更具竞争力。（1）有效组织模式设计的原则互补核心能力原则。企业发展到一特定阶段，为了继续发展，最好的方法就是借助外力，谋求与外部组织合作。正如组织发展的生命周期理论里所提的那样。企业在谋求向外部发展的过程中，一般来说都具备一定的核心竞争力，在选择合作伙伴时，一定要选择与本身具有互补核心竞争力的企业，这样才能实现1+1>2的效果。如果两企业的核心能力不具有互补性，或者说没有相关性，这样的合作只会给双方都带来负面影响。这一原则是组织模式设计时很关键的一条原则。借助外力原则。这一原则是指组织在寻求与外部组织合作时，要充分地利用外部的资源，谋求自身的最大发展。要做到这一点，组织首先要对自身有充分地认识，了解自身已经具备什么能力，缺乏什么能力，需要什么能力。这样才能准确地选择外部合作对象，从而充分地利用外部资源。无阻碍原则。这一原则指的是组织与外部组织合作时，要做到各方之间信息的互通有无、实时共享，以便能迅速、快捷地对外界变化做出反应。这就要求企业内部必须具备完善的信息系统，并且与外部组织的信息系统要有良好的接口。另外，企业之间信息的交互不仅仅指的是一般信息，还应该包括知识的共享，这就需要一个有效的知识提炼机制，把各方的显性知识、隐性知识都贡献出来。根据组织模式设计的原则，可以抽象出有效组织模式的结构模型。根据第三条原则，即信息沟通无阻碍原则，首先，组织内部的沟通必须做到无阻碍，这就要求企业内部的组织结构实现扁平化、网络化。员工之间相互合作，知识共享；上下级之间没有明显的界限，上级向下属授权，员工之间以团队成员的形式工作。其结构模型如下图4-1- 1所示。其次，组织内部与外部的沟通也必须做到无阻碍，它要求组织内部具备完善的信息系统，并且与外部要有良好的接口。根据组织模式设计的第二条原则，即借助外力原则，组织要充分利用外部资源，以求得到更大的发展。根据组织模式设计的第一条原则，即互补核心能力原则，组织要和具备与自身能力互为互补的外部组织合作，不能盲目地选择合作伙伴。据此，组织与其外部组织之间关系的结构模型如图4-1-2所示。综上所述，有效组织模式的结构模型可以描述为下图4-3所示。（2）SVL模式的提出战略联盟和虚拟组织是针对组织的外部环境而组建的，学习型组织是针对组织的内部结构而组建的。战略联盟是与具有互补核心竞争力的企业外部组织进行结盟，目的在于增强组织自身的核心竞争力，它是具有长期性的；虚拟组织也是与具有互补核心竞争力的企业外部组织进行的合作，目的在于借助外力共同完成企业的任务目标，但它是具有短期性的。学习型组织是企业内部结构对企业采用战略联盟和虚拟组织两种模式的呼应。大型建筑企业通过不断地分离、改制、重组，明确自身的核心竞争能力（项目管理、技术创新等），然后与具有一定资的设计单位、金融机构、材料设备供应企业以及与自己形成互补竞争力的建筑企业（包括国外承包商）结成战略联盟，共同参与国际竞争。企业承接到项目之后，采用项目的虚拟建设模式，通过竞标把项目分包给各专业承包商，企业自身主要从事项目管理。在此过程中，战略联盟和项目虚拟建设模式对企业的信息化提出了很高的要求，企业的信息化不是企业原有业务简单地电子化，它是企业内部的变革，企业向学习型组织转变理所当然。（3）大型建筑业企业实施SVL模型的初步方案构思（见图4-4）（五）企业重组内外部资源的实践 [案例1]中建总公司：与中国农业银行签订银企合作协议 2001年10月30日，中建总公司和中国农业银行在北京正式签订为期6年的银企合作协议。根据协议，在未来的6年内，中建总公司将从中国农业银行得到60亿元的综合授信额度。据新华社报道，这60亿元的综合授信额度将主要用于支持中建总公司增强核心竞争力，双方的合作范围将涉及本外币贷款、国际和国内结算、票据承兑、代收代付、银行卡、网上银行服务等方面业务。中建总公司总经理孙文杰在协议签字仪式上说，由于北京申奥成功，一系列体育场馆的改建或新建即将展开，再加上北京的基础设施建设，再未来5年内这些建设项目投资高达1800多亿元。这为中建总公司提供了难得的发展机遇。 [案例2]中建二局一公司：与香港保华强强联合中建二局一公司将与香港排名第四的建筑商保华公司强强联合实现资产重组，组建合资的有限责任公司，保华控股51％，一公司占49％。合作双方优势互补，以谋求入世后更大的发展空间。一公司选择保华公司做股东有利于公司迅速与国际市场接轨，保华公司在东南亚、澳大利亚、新西兰、新加坡等地都有市场。保华公司有丰富的施工管理经验，可以把一公司带入国际市场。保华公司还可以带来资金，拓宽一公司的融资渠道。与此同时，一公司在中国国内有相当广泛的建筑市场，且大部分集中在北京、上海、深圳、成都等大城市，而保华公司在国内尚无一家所属公司，需要在国内寻找一个有实力的公司进入国内市场，特别是进入充满商机的“办奥”的北京市场。一公司与保华公司重组前在地王大厦等项目曾有过成功地合作，因此对此次联合双方都很有信心。图4-4 大型建筑业企业实施SVL的初步方案 [案例3]中国石化工程建设公司：重组 199年7月14日，经中国石化集团公司批准，原中国石化工程建设公司（SEI）、中国石化集团北京设计院（BDI）、中国石化集团北京石化工程公司（BPEC）、中国石化集团洛阳工程公司(LPEC)、中国石化集团兰州设计院（LDI）和中国石化集团勘察设计院（G IDI）等6个单位进行战略性重组，组建成新的中国石化工程建设公司（以下简称工程建设公司），英文全称为 SINOPEC ENGINEERING INCORPORAION,简称为SEI。其中，原SEI、BDI和BPEC重组为实体性本部，LPEC、LDI、G IDI为SEI分公司。重组后的基本模式：以设计为主体进行EPC或EPCC工程总承包。通过重组和融合，建立了项目管理基础数据库，开发了一系列项目管理与控制软件，并加强了计算机应用系统地网络化、集成化地研究与实践，实现了公司内部、公司总部与施工现场，甚至与业主、合作伙伴和制造厂商的信息传递与共享，创造了一个异地协同工作的环境，真正实现了项目的异地管理和控制。 [案例4]中国第二冶金建设有限责任公司：改制重组，扩大业务承包领域改制重组的中国第二冶金建设有限责任公司，是以包钢（集团）公司全民所有制施工企业的包钢建设公司（原中国第二冶金建设公司）为主体，与包钢的全民所有制企业炉窑修造公司、凯捷建筑工程有限公司及集体所有制施工企业的建安工程有限公司、第四建筑工程公司、第五建筑工程公司及民营施工企业内蒙古环泰建筑安装工程有限公司等，以各自现有净资产作为投资而组建的由国营、集体、民营三种经济成分组成的产权多元化具有法人地位的责任有限公司，国有资本占50.5％，集体资本占44.6％，民营资本占4.9％，各成员企业以其投入的注册资金为限承担公司的有限责任，并享有与其相应的合法权宜。中国二冶作为投资主体又分立组建8个专业子公司，具有独立施工资质。中国二冶具有统一的资质管理、统一的宏观管理体系、统一的经营理念、统一的品牌形象、统一的企业文化内涵等，是包钢集团建筑施工企业的投资中心、决策中心和监控中心。进入中国二冶的原具有独立法人资格的公司其经营管理、人力老子管理、合算体系、税赋渠道等在改制初期依然独立运行。中国二冶的企业定位是一级法人、集团运作。通过联合和重组，使中国二冶已具备承建各类工业、能源、交通和民用工业施工总承包和专业承包的实力和优势，尤其在冶炼、房屋建筑、矿山、市政公用、机电安装、石油化工、公路、铁路水利水电等工程施工总承包和地基与基础、刚结构、炉窑、冶炼机电设备安装和管道工程等施工专业承包等方面，具有同行业一流的技术实力和经营管理能力。通过改制重组，构建内蒙古地区建筑业“航母”，不仅使内蒙古的建筑业在全国特级资质企业重占有一席之地，而且通过建筑业“航母”的发展，带动内蒙古地区建筑业的不断升级，成为内蒙古乃至西北地区建筑业队伍的排头兵。返回第五章引导与服务：结构调整中的政府与行业协会在前述各章我们分析了结构调整和提升产业竞争力是未来建筑业改革发展的关键。在这个进程中，结构调整的主体应该是建筑业企业，但建设行政主管部门和有关行业协会必将也应当发挥积极和重要的作用。20030年中央经济工作会议提出，要“加快结构调整，提高经济增长的质量和效益”，同时也要求“尽快形成适应市场经济发展要求的结构调整新机制”。本章在建筑业现状、未来市场前景、产业发展战略选择、企业发展战略选择分析的基础上，进一步提出和分析了在目前转型期条件下建设行政主管部门和有关行业协会在未来建筑业改革发展中的战略选择。一、放松规制，创造良好的政策环境　　政府要努力创造一个有利于公平竞争和有效率的市场环境，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，减少对经济事务的行政管制，维护市场的公平性和透明度。增强市场主体的风险责任意识，促进市场主体自我完善。建筑业服务方式的多样化、柔性化、个性化趋势要求政府放松规制，也只有放松规制，政府才能保证自身管理的适应性和有效性。放松规制在于创造宽松的环境，激发市场主体自身的创造性。比如放松对社会资本投资的业主选择服务方式和市场主体交易的规制，将鼓励投资主体探索和尝试各种新的项目管理或合同方式，这是各类工程咨询及工程总承包等工程服务市场主体迅速发育成长的必要的市场条件。实质上这也是对资源配置方式的积极探索，意味着服务品质的不断创新和提高。放松对工程咨询服务业企业的资质管理规制，也是催生并促进其发展的基础和土壤。（一）减少行政审批，放宽准入限制行政审批是与计划经济对接的政策工具，我国的审批制度形成于高度计划经济时代，是政府履行职能的基本方式。行政审批体现了政府对行业和企业活动的直接干预，审批范围广、事项多、环节多，受法律的制约小，审批的自由裁量权大。而且以往设置的审批往往重视事前审查，却忽视对实施的过程和事后的监督。加入WTO后，政府职能转变势在必行，这不仅是适应建筑业行业和企业组织结构调整的要求，同时也是应对入世挑战的要求。入世的本质是政府入世、规则入世，政府管理经济的手段和内容要与国际惯例接轨，减少对经济活动过多直接干预，减少不必要的行政审批。目前政府部门加快了修改和完善法规政策的步伐，对行政审批制度进行改革。行政审批的内容是国家一般性限制或禁止的活动，仅仅对少数符合条件的对象解除限制或禁止，允许其从事某种职业、享有某种权利或进行某种行为。审批权设定得越多，意味着“禁区”越多，市场准入的壁垒越高，平等竞争的障碍也就越大。例如各种名目的职业资质、职业资质认证，职业范围愈划愈细，给人力资源的进入和流动设置了重重障碍；大大削弱了市场配置资源的效率。从另一个角度看，前置审批的大量运用还与传统体制给人们形成的不恰当的管理观念有关。当市场出现竞争白热化局面时，舆论会想到政府应该“加强审批，防止投资过热”。其实重复投资和投资过热的弊端本身就是审批制的产物，因为在政府为主体的投资膨胀中，每一个项目都是经过审批的；许多还是经过政府“严格把关”、层层审批的。而在非政府主体的投资热中，市场机制的自发调节虽然有一定滞后性，但却能从根本上解决问题。以项目审批为代表的行政审批制是与高度集中的经济计划相伴而生的，更是产权制度缺陷的必然产物。在高比例的国家所有制和具有“二国有”性质的集体所有制经济的情况下，形成了在实际运行中除了政府部门外无人能承担责任的状况，政府必须对特定的国有资源的使用者进行单独授权。同时，又因为行政审批行为只涉及一小部分的具体产权或产权的某一个方面，由于部门权力界限的关系，这就决定了行政审批作为一种界定产权的方法必然是分散进行的和临时性做出的。分散的、大量的和不负责任的审批对政府和社会造成了严重的副作用，政府因此承担了对企业、公民的无限责任，也屡屡为之付出昂贵的代价。随着国有经济战略调整的逐步到位，国有经济在国民经济中的比重进一步下降，可供众多政府部门直接支配的企业财产形态的资源性审批的内容会逐渐减少，核准、认定、批准等逐渐被登记、备案等代替，政府职能开始转变到对经济活动的间接控制上来。《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》规定：加快清理政府审批事项，大幅度减少行政性审批，主要发挥市场在资源配置过程中的基础性作用。对没有法律、法规依据，或可以用市场机制代替的行政审批，坚决予以废止。依法需要保留的行政性审批，要程序公开，手续简便，除法定规费外，一律不准收费。按照审批权力与责任挂钩的原则，建立行政审批责任追究制度。政府今后对于减少行政审批的基本精神是： 1、对现有的行政审批进行了清理和规范，及时取消了不必要的行政审批，废止过多和重复的审批，减少审批事项。 2、目前保留的行政审批均要求要有明确的法律依据，严格审批内容，明确审批条件，减少审批环节，简化审批程序，规定审批时限，使行政审批规范化、制度化、法定化。 3、建立行政审批责任制和监督制度，对于审批的内容、对象、条件、程序等都要公开，对于违法审批、越权审批等都要追究相应的法律责任。（二）打破市场封锁，开放建筑市场《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》规定：彻底清理并废除各地区、各部门制定的带有地方封锁和行业垄断内容的规章。进一步加快垄断行业的改革和管理费用，推进政企分开，强化竞争机制，推行现代化服务方式，实现规模经营。《建筑企业资质管理规定》和资质标准允许建筑企业领取除主业以外的相关行业资质，并将原有的专业资质进行了合并和重新划分，有利于企业根据市场需求调整服务方向与服务内容。真正做到自主经营。具有总承包资质的企业，在获得某一类主项资质的同时，还可以在总承包序列内，再申请其他类不高于企业主项级别的资质。即在资质的申请上放得比较开，如建筑施工的总承包资质企业同时可以申请公路、铁路、水利工程的同级别资质，施工领域更加广泛。总承包企业还可以申请不高于企业主项资质的专业承包资质。承接总承包项目范围内的专业工程可不再申请相应专业承包的资质。把总承包的企业市场放宽一点，打破行业垄断，使其更好更全面的发展。新的资质管理规定的实施，有利于整顿和规范建筑市场秩序，调整建筑业产业结构，提高我国建筑业的整体素质，增强大企业特别是中央施工企业的竞争力。在打破地方封锁方面，国务院颁布了《关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的规定》（303号令），规定要建立全国统一、公平竞争、规范有序的市场体系，禁止市场经济活动中各种形式的地区封锁行为。禁止任何单位或者个人违反法律、行政法规和国务院的规定，以任何方式阻挠、干预外地产品或工程建设类服务进入本地市场，限制公平竞争。303号令出台后，北京市政府率先在打破地方保护方面做出了表率，适应新的经济形势，进一步健全完善公平竞争、规范有序的建筑市场。市政府及时制定了相关的政策措施，市建委下发了《关于外地建筑业企业进京施工实行档案管理的通知》和《关于实行建筑业企业资质监督管理的通知》两个文件，取消了外地进京企业的行政审批，外地企业进京改为备案制度，从2001年10月起全面开放北京建筑市场。北京市建委成立了以市场服务为主的、业务按市场方式运作的北京市建设工程专业劳务发包承包交易中心，管理专业劳务承发包市场，力求形成良好的市场运行机制和监管机制。（三）依法加强监管，强化清出机制 1、政府依法加强对市场的监管，完善政府的市场监管方式。进一步减少对建筑行业和企业行为的普遍性干预，向真正的市场监管转变。政府退出普遍性的市场管理空间并不意味着放松监管，而是强调要对关系公共利益的市场活动重点进行监管，集中力量强化对不正当竞争以及过度竞争带来的不公正交易手段的监管，强化对环境保护、建筑生产安全、工程质量等涉及第三方或公众生命及财产安全的事务的监管。 2、建立合理有序的市场退出机制，创造优胜劣汰的行业发展环境。加大市场清出力度。通过建筑市场的公平竞争而促使企业自身加强管理以提升竞争力，并不断以市场为导向进行结构调整。《建筑企业资质管理规定》把市场行为作为重要考核内容。企业申请晋升资质等级或主项资质以外的资质，除看人财物等条件外，还要求在申请之日前一年之内不得有违规行为。市场经济是法制经济，信誉经济，不是自由经济，企业必须注重市场行为。（四）区分投资来源，分开管理方式过去，我国政府是唯一的投资主体，企业是政府的附属物，不具备投资能力。改革开放以来，特别是国有企业建立现代企业制度后，企业投资和私人投资开始不断增加，各种投资主体并存的多元化格局已经形成。在私有品的供给方面，市场配置资源的优势明显，在可以通过企业和私人投资的非政府投资领域，政府部门要积极转变政府职能，逐步从竞争性项目中退出，把注意力集中在公共产品的供给上。但是，我国对不同投资主体的建设项目基本上按照同一模式管理。这样做的后果是一方面对政府投资工程的管理不够严格、规范，造成了大量的资源浪费。国际上一般都对工程项目的管理分为政府工程（或称公款项目）和私人工程（或称民间项目）两大类。对于政府工程，通常是由政府主管部门担当政府业主，直接组织工程的建设。如德国的政府工程，由政府各有关专业部门分别负责项目的申报立项及申请建设资金，建设部则组织工程的实施，建成后再交给各有关部门使用。日本、新加坡和我国的香港等，也多采用这种方式。政府（包括公营机构）工程除特殊的外，都要实行公开招标、工程监理制度和采用规范的合同文本。对于私人投资项目，政府主要是进行规划、环保、消防等方面的监督管理，只要不违法，一般对其发承包活动不加干预。另一方面对非政府投资工程又管的过严，行政干预过多，干扰了企业的正常生产经营。随着我国工程建设领域市场化改革的进一步深入，明确区分政府投资工程与非政府投资工程显得越来越有必要。只有在明确区分这两类工程以后，我们才可以对政府投资工程实施更加严格规范的管理，更好地保证公共利益的实现；同时为非政府投资工程创造更宽人松的政策环境，便于其自主经营。不但对于政府投资工程和非政府投资要分开管理，对于经营性的政府投资工程和非经营性的政府投资工程也要采取不同的管理方式，凡是可以由市场途径解决的问题，尽量采取市场的方式。二、建立市场机制，培育和规范市场环境（一）完善市场规则，规范建筑市场秩序市场运行规则是建筑市场的重要组成部分，表现为规范建筑活动的法律、法规及规章制度，它是市场活动的规矩，必须完备并有效力。 1、不断完善工程建设建筑业法律法规自1997年11月1日颁布《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）之后，建设行政主管部门建立和完善了与《建筑法》相配套的法规体系。主要包括有：《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》；部门规章有：《建筑业企业资质管理规定》、《工程监理企业资质管理规定》、《建筑工程勘察设计企业资质管理规定》、《建设工程勘察设计市场管理规定》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、《建设工程监理范围和规模标准规定》、《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》、《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》、《建筑市场稽查暂行办法》、《建设工程设计招投标管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施施工招标投标管理办法》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》、《建筑业工程施工许可管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案暂行规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程勘察质量管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等。、同时，建立和完善了新的建筑业、勘察设计、工程监理、招标代理、造价咨询企业资质管理制度；施工许可制度；工程招标投标制度；施工图审查、超限高层建筑抗震设防审查、工程质量监督、工程监理、安全生产监督、竣工备案等政府工程质量、安全监管制度；不符合标准的新技术应用的审定制度和应用国外标准的备案制度；企业诚信上网制度；工程风险管理制度（工程担保）；工程保险制度（建筑工程一切险、安全工程一切险、工程设计责任保险和建筑意外伤害保险）。 2、科学设立市场准入制度在发达国家和地区，都普遍实行严格的建设市场准入制度，大体可分为两种类型：一类是欧美国家，多对专业技术人员实行严格的个人执业资格注册制度，取得执业资格注册的人可以独立开业，对单位一般不再实行资质管理；另一类是亚洲的一些国家和地区，如日本、新加坡、韩国和我国的香港、台湾地区，则实行单位资质和个人执业资格双重管理的办法，并把对单位的资质管理作为政府调控市场、查处违法行为的重要手段。我国从1984年开始，相继对勘察、设计、施工、监理、工程造价咨询单位实行了资质管理制度。自1995年起，又先后对建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师实行了执业资格注册制度，对施工企业的项目经理也建立了培训、考试和资格管理制度。按照镕基总理在全国人大九届五次会议《政府工作报告》中提出的“严格审查各类市场主体的资质，把好市场准入关”的要求，建设部在深入调研、广泛听取部门、地方、协会、企业意见的基础上，于2001年颁布了新的《建筑业企业资质管理规定》和《建筑业企业资质等级标准》。新的《建筑企业资质管理规定》和《建筑业企业资质等级标准》从行业发展和培育与市场经济体制相适应在建筑市场的全局进行考虑，基本解决了以前资质管理中偏重对单位的资质管理，对个人执业资格管理重视不够，单位资质的分类、分级过于繁琐，个人执业资格体系不够健全，审批、注册办法也尚待完善等问题，科学地设置单位的资质分类、分级标准和专业技术人员的执业资格注册体系。对单位资质审批办法也进行了改革，实行专家评审、政府核准。按照资质审批权限，分级组建资质评审委员会，由有关部门、地方、协会等方面的专家和相应的企业代表组成，以企业代表为主，政府主管部门根据资质评审委员会的评审报告进行核定批准，颁发资质证书。（二）改革造价管理，修订收费标准 1、改革工程造价管理体制，建立通过市场竞争形成价格的机制。近几年来，我国对工程造价管理进行了一系列的改革，如改革现行的工程定额管理方式，实行量价分离、变按企业资质等级和隶属关系取费为按工程类别取费、对不同工程类别实行差别利润率等。逐步建立起通过市场竞争形成工程造价的机制，为企业在结构调整中发展壮大提供了条件。随着我国建筑市场公平竞争环境的逐步形成，一些工程项目初步具备了由市场形成价格的条件，工程造价也在逐步放开。在工程招标中，将现行的工程定额管理方式，改为实行工程量清单报价。由国家统一制定符合国家有关标准、规范，并反映一定时期施工水平的人工、材料、机械等消耗量标准，对消耗量标准实行宏观管理，制定统一的工程项目划分、工程量计算规则，实行工程量清单报价。工程造价管理机构定期发布人工、材料、机械等价格信息和指数，建立相应的信息网络系统，及时发布信息。供发承包双方作为编制概预算、标底价和投标报价时参考，以适应市场的需要。对于政府投资工程，应以统一的工程消耗量定额为依据，按生产要素市场价格编制标底，并以此为基础，实行在合理幅度内确定中标价的定价方式。对于非政府投资工程，应强化市场定价原则，既可参照政府投资工程的做法，采取以合理低价中标的定价方式，也可由发承包双方依照合同约定的其他方式定价。目前推行的量价分离的定价方式，已受到工程建设各方主体的普遍认同。 2、修订工程勘察设计收费标准与市场经济接轨，对现行的工程勘察设计、工程监理、造价咨询、招标代理等收费管理办法进行改革，逐步将国家定价改为行业指导价，由相应的学会或行业协会制定并公布各类指导性收费标准，并限定最低收费价，供委托方和受托方商定合同价格时参考。为推动勘察设计单位改革，原国家计委和建设部组织工程建设各行业的专家，在征求各方面意见的基础上，对勘察设计收费标准进行了修订。原收费标准是1992年颁布的，按照建设工程的投资规模，执行国家规定价格。新修订的收费标准体考虑到市场、企业的自主选择权利，规定根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。建设项目总投资估算额在500万元以下的工程，其勘察和设计收费采取市场调节定价，对500万元及以上的工程，其勘察和设计收费采取政府指导价，并且可以在上下浮动 20%。浮动幅度由建设方和勘察、设计企业双方根据工程需求、工程投资标准、企业服务方式等实际情况自由协商。（三）建设信用体系，推行风险制度建立工程风险管理制度是建立和健全社会信用体系的重要组成部分，可以有效地规范建筑市场各方主体的行为，促进投资效益的提高和保证工程质量、安全生产。在发达国家和地区，工程担保和工程保险是工程风险管理的主要方法，可实现对工程风险的有效防御，避免或减少损失的发生，也是约束和规范建筑市场各方主体行为的一种有效手段。在发达国家，从事工程建设活动的各方如果没有取得相应的工程担保，或者没有购买相应的工程保险，几乎无法获得工程合同。目前，我国建设规模巨大，建设的复杂程度也远超过以往，加上市场各方主体不成熟、行为不规范，使工程风险的因素大大增加。同时，我国的建筑业正在走向国际市场，国内建设市场也在开放。因此，尽快建立起以符合国际惯例和我国国情，工程担保和工程保险为主要内容的工程风险管理制度，对建筑业企业实现结构调整具有积极的支持作用。2002年建设部会同国务院研究室完成了《关于在我国建立工程风险管理制度的研究报告》，并在此基础上起草了《关于在我国建立和推行工程担保、工程保险的若干意见》。三、加强服务，引导建筑业结构调整（一）推行总承包和项目管理随着加入WTO和市场化进程不断加快，项目投资方式和项目管理方式正在发生着深刻的变化，以资本、技术密集为特征的工程项目将越来越倾向于选择工程总承包或设计施工一体化的服务方式，这也是国际承包商进军中国市场的首要争夺目标。如果国内建筑业不能在占领工程服务市场上取得先机，实现产业升级，那么一旦被别人占领，自身优化升级的空间将会受到极大的抑制。工程总承包和工程项目管理是国际通行的工程建设项目组织实施方式。国际上实行工程项目管理和工程总承包是市场经济的客观要求，一些国际上知名的工程咨询公司和工程公司，他们的项目管理能力和工程总承包能力很强，市场范围遍及全世界，可以为业主提供从项目决策到设计、施工管理，甚至于开车、交钥匙的全过程服务。加快与国际工程承包和管理方式接轨，适应社会主义市场积极发展和加入世界贸易组织后新形势的需要。 2003年2月建设部《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（建市 [2003]30号），提出各级建设行政主管部门要统一思想，提高认识，采取有效措施，切实加强对工程总承包和项目管理活动的指导，及时总结经验，促进我国工程总承包和工程项目管理的健康发展。政府拟通过推动勘察、设计、施工、监理、企业向总承包和项目管理发展，带动建筑业组织结构调整。（二）引导建筑业运用信息技术以信息化带动工业化，走新型工业化的道路，已成为我国在新世纪头二十年的重要战略机遇期发展经济的方针之一。随着建设工程项目的类型和特征的日趋复杂化，工程服务方式的多样化、市场化的进程，使得各类业主对项目管理的精益程度要求也越来越高，传统的管理手段很难实现精确、高效的项目管理，因此建筑业尤其需要将发展信息化技术作为提升行业竞争力的重点。从国外的经验看，政府的政策支持对企业信息化的发展有着决定性的作用。比如互联网的三大技术基础都是在美国国家科学基金的资助下完成的，然后才转由企业进行商业化经营。因此建设行政主管部门正在努力在当前的建筑业运用信息技术提升竞争力中发挥积极的规划、引导、支持作用，促时产业优化升级。（三）支持建筑业开拓海外市场在目前的转型期内，政府发挥引导、组织资源的作用仍必不可少，主要是从政策环境上为建筑业企业走向国际市场创造条件。扩大建筑业结构调整的空间。具体表现为大力构建有利于海外经营的服务保证体系，包括信用担保制度，汇兑、支付与结算政策，政治风险规避与保证机制等，同时积极参与各类国际规则的制定，在一定程度上通过必要的政治、外交手段为企业提供支持，如原外经贸部与建设部共同设立驻外使馆建筑官员的做法就是良好的开端。政府起主导作用并不意味着政府要控制、干预，恰恰要在对国内的企业管制上要进一步放开手脚，要让企业真正用市场的因素来驱动自己的全球范围内的投资和扩张，要放开海外经营权，使我国大量真正优秀的建筑企业能够走向面对国际市场。因此不但要进一步打破行业保护和国内市场的条块分割，同时也要减少对外审批程序和环节，打通国内外的管理环节，鼓励支持更多有条件的企业走出去，把以往人为设计的障碍一点一点地剪除，促进建设要素突破行业、部门、地区和国界进行自由流动，通过市场机制实现土木工程建设要素的统一优化配置。（四）推动建筑业企业的重组 1、指导中央施工企业改革中央施工企业是我国工程建设的骨干力量，曾为我国社会主义现代化建设做出过重要贡献。但是，由于种种原因改革相对滞后，生存和发展面临着诸多困难：相当一部分企业业务单一，生产能力过剩；企业组织结构过于庞杂，核心竞争力不强；资本金不足，财务状况恶化；企业办社会负担沉重，历史遗留问题突出等。造成这些困难的主要原因是：大多数中央施工企业是从计划经济体制下演变而来,具有较重的行政色彩,条块分割的格局仍然存在；受管理体制的制约，企业改革与发展难以得到所在地政府和当地政策的支持；企业内部多以行政关系为纽带、经营管理链条过长等。加快中央施工企业的改革与脱困，对提升我国建筑业的整体素质，实现走出去战略具有重要的意义。按照国务院领导的批示精神，建设部会同原国家经贸委、原中央企业工委、原国家计委、财政部、劳动部保障、原外经贸部等有关部门，做了大量调查研究和协调工作，在深入调查的基础上，提出深化中央施工企业改革的意见，包括指导思想、基本原则、配套政策等，报告给国务院。中央施工企业改革的指导思想是：贯彻落实中央关于国有企业改革的一系列方针政策，按照关于“有进有退”、“有所为有所不为”的国有经济战略性调整方针，把体制改革、结构调整、建立现代企业制度和企业脱困、发展结合起来，以“调整规模、优化结构、重组改造”为主线，打破现行条块分割的格局，压缩过剩生产能力，减少中央直接管理的施工企业，实行跨行业的战略性重组，培育若干家管理科学、具有国际竞争力的综合型建设企业（集团），以应对加入WTO带来的挑战，努力实现建筑企业“走出去”的目标。中央施工企业改革的基本原则是：一是坚持市场和政策引导，尊重企业意愿，政府推动的基本原则；二是处理好改革与发展的关系，避免因企业下放重组影响境内、外承包工程业务的发展；三是处理好有形资产与无形资产的关系，保护企业多年创立的品牌与信誉。 2、推动勘察设计企业改革为推进勘察设计单位的改革，国务院１０１号文件明确了“勘察设计单位改为企业，建立现代企业制度，培育国际通行的工程公司、项目咨询企业”的总体思路。国家鼓励设计单位根据市场需要和自身条件，改组为工程公司、工程咨询设计公司、专项及专业设计事务所等。国办101号文和71号文对设计单位改革的方向、目标、实施方案和配套政策都有明确规定，要求勘察设计单位与上级行政主管部门脱钩，调整管理体制，核销事业单位编制，进行企业法人登记，由事业单位改为科技型企业，逐步建立现代企业制度，成为符合社会主义市场经济要求的法人实体和市场主体。同时给了社会养老统筹、适当提高设计费和五年内减半征收所得税三项优惠政策。目前中央所属178家设计单位已全部顺利地完成了体制调整，完全改变了隶属关系，由事业单位企业化管理完全改为科技型企业，并建立现代企业制度，成为适应市场经济要求的法人实体和竞争主体。设计单位改为科技型企业以后，有了更多的自主权。目前已有20个省、自治区、直辖市出台了改革的政策，其他一些省市也正在会签和征求意见中。四、增强自律，突出行业协会的作用加入WTO后，将逐步淡化政府对行业的管理，行业管理的许多具体工作将由行业协会承担，并突出行业协会是行业利益的代表，加强行业协会、学会的自身建设，充分发挥这些组织在建设市场运行和管理中的作用，从而强化行业的自律。（一）行业协会的概念和性质各国的行业协会组织因社会制度和经济发展水平的差异，具有不同的特点，但其性质是基本相同的。美国将行业协会定义为“同类商品的销售者为维护共同利益而建立的联合机构，主要宗旨是为组织成员服务。”英国对行业协会的定义表述是：“行业协会是由独立的经营单位组成，保护和增进全体成员既定利益的非营利组织。”日本经济界认为，行业协会是指事业者以增进共同利益为主要目的而组成的事业者的结合或联合体。我国目前尚无行业协会方面的法律，其性质和职能带有不确定性，根据原行业协会的主管部门及社会团体登记注册管理部门的规定，行业协会可以表述为是由同业企业和相关经济组织依法自愿组成的自律性、非营利性的社会团体经济类社会法人。行业协会代表同业企业的利益，实行自主管理的运行机制。行业协会是市场经济体系中的重要组成部分，是同业企业与政府之间的桥梁和纽带，通过协助政府实施行业管理，实行行业自律，维护市场秩序，保护同业企业的合法权益，促进行业的健康发展。按照我国国民经济分类标准，建筑业行业协会是指从事房屋和土木工程建筑、建筑安装、建筑装饰施工活动，以及从事工程准备、提供施工设备服务等其他工程建筑活动的企业和其他相关经济组织自愿组成的自律性、非营利性社会团体。从上述对行业协会定义的表述来看，行业协会的性质归纳为以下五点： 1、行业协会是由同业企业自愿组成，实行民主管理的民间组织。它既不是政府的附属机构，也不是延伸政府行政管理职能的工具，更不是政府管理企业的中间环节。行业协会是由同业企业为了谋求共同利益，自愿履行会员义务，遵守共同制定的行为准则而设立的行业组织，必须实行民主管理的运行机制。通过民主协商制定协会章程和行规行约，选举决策机构和管理机构。 2、行业协会是为会员企业服务的非营利组织。行业协会的主要宗旨是为会员服务。不但要按照会员的共同利益创办各种事业，还要针对不同会员的特殊需求，提供各种专业性的服务。行业协会的经费主要来源于会费收入，以及其他服务于会员的事业性收入。国外经济发达国家一般都规定了与协会宗旨不相关的业务收入占行业协会收入总量的比例，并运用税收手段加以调节。行业协会不能设立与同业企业竞争的经营实体。我国的《社会团体登记管理条例》也明确规定包括行业协会在内的社会团体不得从事营利性的经营活动。 3、行业协会是会员企业共同利益的代表。在现代社会经济条件下，一个单体企业靠自身能力，往往难以达到自己的目标，必须寻求与其他企业的互助合作来保证自己的利益，而行业协会就是同业企业自愿参加的维护和增进企业共同利益的行业组织，它体现企业的共同意志，代表会员企业的整体利益。这是行业协会生存的基础，也是它与其他社会中介组织的本质区别。 4、行业协会是行业自律的载体。行业协会从维护行业整体利益和企业的长远利益出发，通过制定行规行约和价格协调等方式，可以有效地规范同业企业市场行为，缓解市场过度竞争，维护市场秩序，这是政府和其他社会组织难以做到的。 5、行业协会是企业与政府之间、企业与市场之间、行业与公众之间，以及同业企业之间的桥梁和纽带。政府制定涉及行业宏观调控的法规和政策，应当充分听取行业协会的意见，并依靠行业协会贯彻到企业；而企业的意见和愿望需要通过行业协会向政府反映。参加行业协会组织是企业进入市场并谋求发展的必要条件。行业需要通过协会组织在社会公众中树立良好的社会形象。同时同业企业也需要通过行业协会来协调企业之间的利益关系，以达到缓解过度竞争，增进互利合作的目的。（二）建筑业行业协会的作用 1、发达国家建筑业行业协会的职能西方经济发达国家的建筑业行业协会有着较长的发展历史，它们在法律规定或允许的框架内独立行使自己的职能，发挥应有的作用。从有关院校对国外建筑业管理的课题研究报告和中国建筑业协会对德国建筑业联合总会和美国全美住房建设者协会的考察来看，西方发达国家建筑业行业的职能和作用大致有以下几个方面：（1）对国家立法和制定政策提出建议，主张行业利益。行业协会与中央和地方政府、议会保持着良好的工作关系。与建筑业有关的法律在出台或修改前，有关部门一般都要征询行业协会的意见。行业协会还可以就国家中长期经济社会发展规划、税收金融及劳工保护、环境保护等方面的政策提出建议，反映和维护同业企业的利益。在经济发达国家，行业协会为国家行政和立法工作提出建议，已经是一个制度化的程序。（2）经政府授权或受政府委托，编制行业标准和规范。（3）作为同业企业方面的代表，与有关方面进行协商，如就劳动保护和工资标准问题与工会组织进行交涉。（4）形势分析和行业统计通过对市场形势、行业状况分析和经济景气预测，向政府和企业提供有关研究和预测报告，提出行业保护的要求，引导企业和从业人员进行经营调整和业务转型。（5）职业培训协会一般设有自己的培训机构，为会员企业的从业人员提供专业培训和普及教育。（6）信息交流和行业展示协会通过创办刊物，建立信息库，向会员企业提供各种信息服务。定期向新闻媒体和社会各界通报协会工作动态和行业发展情况。举办国际展览会，展示新型建筑产品和建筑技术成果。（7）国际交流通过召开国际研讨会和对外往来，加强与国外有关协会和国际行业协会组织的交流与合作，为会员企业走向国际市场创造条件。（8）咨询服务向企业和政府提供各种专业咨询服务，为企业经营决策和政府制定政策提供依据。 2、我国建筑业行业协会的职能我国建筑业行业协会发展的历史尚短，在目前政府对行业管理的行政职能和行业组织的社会管理职能交织在一起的情况下，行业协会的职能和作用受政府职能转变和自身建设状况的制约，带有很大的不确定性，很难独立履行其应有的职能，往往需要按照政府主管部门的授权、委托和意图开展工作，不同地域、不同类型的行业协会的职能及其所能发挥的作用也有很大的差异。从建设行政主管部门发挥行业协会作用的要求和行业协会开展工作的情况来看，我国的建筑业行业协会职能和作用当前主要体现在以下几个方面：（1）参与发展有关建筑业发展战略和方针政策的研究制定工作其中包括建筑业中长期发展规划，建筑业总体改革方案，建筑业产业政策和有关建筑业的法律、法规和规章的研究制定。（2）引导和推进建筑业企业的改革与发展，探索建立现代企业制度、提高企业经济效益的途径和方法，增强适应市场的应变能力和竞争能力。（3）贯彻“质量兴业”的战略方针，推动企业不断提高工程质量引导企业增强质量意识，建立健全质量保证体系。面向建筑业企业开展ISO9000质量体系认证工作。（4）倡导遵守职业道德，维护企业和职工的合法权益，反对不正当竞争，对于违反职业道德和市场规则的行为，有权向主管部门提出处置意见。（5）开展对外民间交往与合作，按照国家有关规定，与国外建筑业社团组织建立联系，组织高层次管理人员出国考察、讲学和培训等活动，了解和推介国外发展建筑业的先进经验，收集国际建筑市场信息。（6）兴办经济实体主要通过提供经济技术信息和咨询服务等形式，为企业提供有偿服务，收取合理费用，以补充协会经费不足。（7）协助政府主管部门做好建筑业企业资质等级的审定工作，参与组织资质年检工作。（8）组织建筑业企业管理人员和协会工作人员的培训，开展行业研讨活动。（9）组织行业工程质量、质量管理、先进企业、先进个人等方面的评奖和表彰工作，以及行业宣传展示活动。（10）发展行业信息交流通过出版刊物、编纂建筑业年鉴和史志，建立互联网站和信息库，收集和转播行业信息，交流行业改革和发展的经验。（11）建筑新技术的普及和推广工作（12）作为雇主（企业）方的代表参加建设系统协调劳动关系三方会议（三）我国建筑业行业协会的运作情况我国建筑业行业协会是伴随着建筑业与工程建设管理体制的改革，建筑市场的发育和规范，建设行政主管部门管理职能的转变而产生和发展起来的。二十世纪八十年代，随着城市经济体制改革的全面展开，政府部门下放了国有企业的管理权限，扩大企业经营自主权。政府与企业纵向行政隶属关系逐步弱化，企业间、行业间的横向关系逐步增强。同时由于非国有经济的迅速发展，计划经济时期形成的单一国营经济的格局被打破，形成了多种经济并存的企业所有制结构。这必然要求政府改革对企业的管理体制，实现三个转变，即由直接管理向间接管理转变；由微观管理向宏观管理转变；由部门管理向行业管理转变。行业管理作为一个新概念进入我们的经济生活，它是行业协会组织产生的前提条件。为了推进建筑业体制改革和加强建筑业行业管理，在各级建设行政主管部门的支持下，建筑业行业协会由建筑业企业自愿组织建立起来。建筑业行业协会大致可分为三类：（1）全国性行业协会。据建设部社团管理办公室有关资料，目前由建设部主管的全国性建筑业行业协会有3家：中国建筑业协会、中国安装协会、中国建筑装饰协会。由参与建筑活动或与建筑业相关的企事业单位组成的行业协会主要有5家：中国市政工程协会、中国建筑金属结构协会、中国勘察设计协会、中国建设监理协会、中国房地产协会。这些协会一般为中国建筑业协会理事单位。此外还有一些与建筑业相关的学术团体：中国建筑学会、中国土木工程学会、中国建设工程造价管理协会、中国工程建设标准化协会、中国建设教育协会、中国建设文化艺术协会、中国建设焊接协会、中国建设会计学会、中国建设劳动学会。（2）地方性建筑业行业协会。目前，除西藏自治区各省、自治区、直辖市均成立了建筑业行业协会。多数大中城市和一些建筑业发达的县（市）也成立了建筑业行业协会。按照国务院《社会团体登记管理条例》，社会团体不得成立地域性的分支机构，省级地方建筑业协会和部分大中城市建筑业协会为中国建筑业协会团体会员。（3）以原国务院工业部门所属施工企业为主体组成的各产业的建筑业行业协会有：中国石油工程建设协会、中国铁道工程建设协会、中国有色金属建设协会、中国建材建设协会、中国冶金建设协会、中国煤炭建设协会、中国化工施工协会、中国林业建设协会、中国航空工业建设协会、中国水运建设行业协会、中国水利企业协会施工企业分会、中国公路建设行业协会、中国疏浚行业协会。这些行业协会一般也是中国建筑业协会的团体会员。建筑业行业协会还根据开展工作的需要，就某些特定的专业领域设立分支机构。如中国建筑业协会设有工程建设质量管理分会、工程建设质量监督分会、混凝土分会、材料分会、深基础施工分会、工程项目管理专业委员会、统计专业委员会、建筑节能专业委员会、管理现代化专业委员会、建筑安全分会、建筑防水分会、建筑施工技术开发专业委员会、建筑企业经营管理专业委员会等14个分支机构。（四）我国建筑业行业协会不足之处改革开放以来，我国建设领域的行业协会、学会也有了很大发展，在沟通政府与企业、企业与企业之间的联系等方面发挥了积极作用。但由于多种原因，行业协会、学会在发展中还存在着一些不足，特别是由于经费不足，他们以很多精力用于经商办企业（国外的行业协会不准从事经营性活动，不准自办企业），行业自律机制基本上没有形成。我国建筑业行业协会组织的产生距今已有近20年的历史，在建设行政主管部门的领导下，各级行业协会在为政府和企业提供“双向服务”，协助政府推进行业管理和建筑业管理体制改革，调整行业结构，促进建筑业企业的改革与发展等方面做出了有益的尝试，行业协会组织自身也有了很大的发展。但与国外经济发达国家的行业协会相比，还有很大的差距，还存在着不少问题和困难。正视我国建筑业行业协会组织存在的问题，并采取有效的政策措施加以解决，才能促进行业协会的健康发展。 1、中外建筑业行业协会组织的若干比较我国的行业协会组织是在改革开放过程中，为适应建立社会主义经济体制的要求而建立起来的，在很多方面借鉴和学习了国外经济发达国家的经验和做法，因此在组织形式、基本职能等方面，二者之间有着很多相同或相似之处，但通过比较可以发现，二者在运行机制等方面存在很多本质性的差别。我国建筑业行业协会组织与国外经济发达国家行业协会组织的差异主要体现在以下三个方面：（1）法律地位不同。国外的行业协会的地位和职能通常是由立法机关或政府部门的有关法律文件规定的。有的国家甚至对某个行业的协会组织专门立法，规定其地位和职能。作为行业协会组织，只需依照法律规定登记注册，即可获得合法地位，依法行使其社会管理职能，开展相关的活动。行业协会与政府保持着密切的联系，但二者之间不存在行政隶属关系。我国至今没有一部针对行业协会的法律、法规。国务院《社会团体登记管理条例》只是规定了社会团体登记程序，而并非规范行业协会行为的法规。一些部门的规章、意见并不具有充分的法律效力。《中华人民共和国建筑法》及其与之配套法规也没有对建筑业行业协会的地位、职能和作用做出规定。根据《社会团体登记管理条例》的规定，国务院有关部门和县级以上地方各级人民政府有关部门、国务院或者县级以上地方各级人民政府授权的组织被确定为有关行业、学科或者业务范围内社会团体的业务主管单位，并将有无业务主管单位及其出具的批准文件作为社会团体筹备成立、登记注册的必要条件。在当时政府有关部门履行行业管理职能的情况下，这实际上形成了现存的政府行业主管部门对行业协会的隶属关系。有些行业协会是由政府行业主管部门参照直属事业单位的办法进行管理。甚至有少数行业协会与其主管部门“一个机构两块牌子”合署办公。在这种体制下，行业协会在很大程度上要依靠行业主管部门赋予的职能和委托的工作开展活动。但这些职能大部分是政府行业主管部门本身必须拥有且必须履行的职能。而且委托给协会的工作并不意味着责任的转移，行业协会必须在政府的调控监督之下完成这些工作。目前，各级建筑业行业协会除评奖评优、行业培训、内外交流、行业调查等方面有较大自主权外，难以独立行使职能，多是以“协助”、“配合”、“参与”的角色开展工作，而且还要注意不能越权、越位，担心政府将行业管理范畴的工作委托给其他中介机构，影响行业协会的形象。长此下去，会严重影响行业协会的发展。一旦政府主管部门的机构和职能发生变化，行业协会的很多工作也将难以为继，少数行政色彩浓厚的协会将面临生存的危机。（2）领导体制不同。国外的行业协会是由同业企业由下而上自愿发起成立的民间组织。会员大会是协会的最高权利机构，会员充分行使民主权利，选举协会的理事会及领导成员，审定协会的重大事项。理事会由来自会员企业的资深业内人士出任，精干高效。如德国建筑业联合总会，拥有4000多个会员企业，其理事会成员只有14人。作为协会的决策机构，理事会根据工作需要，决定其日常办事机构部门的设置，聘任秘书长。我国的行业协会组织多数是在政府行业主管部门的组织下成立起来的。协会的主要领导和秘书处的领导由政府行业主管部门推荐或确定，有些协会及其常设机构的领导还由政府机关的现职领导兼任。理事会少则几十人，多则数百人，但来自会员企业的业内人士不足半数。这样的机构及由其设置的常设机构，不可能具有民间组织应有的运行效率，其决策和工作也难以体现会员企业的共同利益。由于会员企业不能直接和充分行使自己的民主权利，他们不会从切身利益出发，关心协会发展方向和工作目标。民主管理流于形式，使协会的运行缺乏必要的自我约束机制，这势必影响到行业协会的健康发展。（3）组织结构不同。国外与建筑业的相关的协会组织种类众多。由于社会分工越来越细，产生了专业性很强的协会组织，几乎涉及到与建筑活动相关的各个专业领域，这些行业组织大致分为两类：一类是以学术研究为主导、以具有职业资格的专业人士为主体的各种学会、研究会；另一类是同业企业为主体的行业协会。就建筑业行业协会来说，主要有以下三个特点：一是行业协会是代表行业共同利益的整体组织，在全国设有总会，在州一级设有分会；二是在行业内部分类较细，专业性的协会组织多，全行业设有联合会；三是企业因经济实力和经营规模不同，分别参加不同的行业协会。如德国共有 8万多家建筑企业，其中职工超过100人，经营规模较大的企业只有4000多家。这些企业一般是德国建筑业总会的会员。另外的7万多家经营规模较小企业则是德国建筑企业中心协会的会员。我国行业协会的结构受政府行政建制的影响较大，沿袭了过去对企业实行部门管理的模式。按照我国现行规定，在同一区域内同一行业只能成立一个协会，即坚持“一业一会 ”。行业的协会不能设立地域性的分支机构。这就带来两个问题。一是不同规模的企业参加同一个行业协会，不利于增强行业协会的代表性，因为大小企业的价值取向和利益要求是不同的；二是同一行业层层设立地方性协会，加之各产业部门以原所属建筑业企业为主体成立的专业建筑业协会组织，形成了条块分割的状况。建筑活动是流动分散的，建筑业企业需要在不同的领域寻找市场。从长远来看，企业根据市场要求，跨地区、跨部门参加行业协会组织将会成为一种趋势。此外，以业内专业人士为会员的协会组织很少。虽然有些行业协会设有相关的分支机构，但其成员是同业企业而不是个人。 2、建筑业行业协会组织存在的问题。从上述中外建筑业协会组织的若干对比，反映出二者运行机制上的差异。这些差异主要是由于经济管理体制的不同产生的。但从我国行业协会组织的自身建设来看，也存在着很多不容忽视的问题。这些问题主要表现在以下三个方面：（1）机构不健全，从业人员素质难以适应行业协会工作的要求。行业协会作为行业自律组织，承担着行业管理社会职能，需要有一个精干效能的决策机构和稳定务实的常设机构，以及具有一定政策水平、专业知识、业务素质，熟悉行业、年富力强的从业人员。然而，受协会领导体制不顺，协会经济实力薄弱，社会保障不到位等因素影响，我国行业协会机构不健全，专业人才缺乏是比较普遍的。据中国工业经济联合会去年的调查，全国362个全国性行业协会，专职工作人员只有3427人，平均还不到10人。有些建筑业行业协会也存在着领导层中政府官员兼职的多、退休人员多，工作人员中专职人员少，专业人才匮乏的问题。这种状况不改变，行业协会很难承担起行业管理的社会职能，也不可能为政府和企业提供各种有价值的专业服务。（2）行业认同率较低，行业覆盖面不够。由于缺乏有效的服务，民主管理机制不健全等原因，很多行业协会会员企业数量占同业企业总量比例低，而且没有注意吸收在行业中起主导作用的骨干企业入会，难以体现协会组织在行业中的影响力和代表性。有些协会工作的只局限在原行政管理系统内的国有企业，没有面对行业内各种所有制企业。少数行业协会从自身利益出发，热衷于经济创收，工作中缺乏创新意识，将为会员的服务局限在开展一些内容陈旧、收效不大的活动，按部就班、循规蹈矩地举行一些会议，未能充分发挥行业协会应有的作用，失去了行业协会的本质特征。（3）行业协会作用发挥不充分。参照发达国家各类协会、学会组织的作用，我国建筑业行业协会在行业自律、行业运行规则制定、技术标准制定、各类信息的搜集和传递，为企业发展服务等方面，还有大量工作可以做。还能发挥更大的作用。（4）行业自律机制尚未形成。行业自律的主要内容是行业协会通过制定行规行约，规范会员企业的市场行为，并就企业之间价格争议等方面的关系进行协调，以维护行业内的市场秩序，树立良好的行业形象。目前，我国大部分建筑业行业协会没有制定行规、行约。有的协会虽然制定了行规行约，但由于缺乏同业企业广泛认同的基础，监督机制不完善等原因，没有发挥其应有的作用。（五）行业协会必将发挥更大作用行业协会应当是连接企业与企业、政府与企业之间的桥梁和纽带，成为行业自律组织。逐步开展信息、咨询和培训等服务，协调会员企业在市场中的行为和利益关系，参与有关法律、法规、规章、政策、合同示范文本和技术标准等的制订工作，制定行规行约和职业道德规范，协助政府进行行业管理。对建设领域现有的行业协会、学会要作适当调整。行业协会、学会的设立与分工，应当以行业发展和社会需要为标准，不宜按照政府职能和政府机构的设置而确定。行业协会、学会要加强自身建设，改善人员结构，提高人员素质，健全监督制约机制。管制不应只有许可手段，更多的应采用信誉约束机制，即行业自律。应把资质管理与行业自律结合起来，逐步以资金、技术和信誉的竞争取代资质的竞争。行业协会组织将发挥其保护行业利益，保证成员权利，沟通行业信息，交流经验成果，制定技术标准，规范合同文本，认定专业资格，维护职业道德，促进行业发展等作用，同时行业组织应该朝着管理科学化、经济实体化、组织国际化的方向发展，充分发挥群体优势，统一协调业务活动，强化自我约束机制，增强行业竞争实力。在政府职能转变过程中，要充分发挥行业协会的作用。但是政府的部分职能转移，并不是简单地让行业协会行使行政审批职能，该由企业、公民自行解决的事务，政府不管，行业协会也可不管。行业协会在市场经济的发展中，应当做到自立、自强、自律，而不能藉审批权力求生存。由于政府在以往经济生活中的重要性，因此在其淡出传统的行业管理的同时，必须重视通过一种有效的退出机制保证行业发展的稳定。除了正在逐步培育的完整的建筑企业体系外，也包括培育和加强行业协会等行业自律组织的建设，逐步把部分以往由政府设置的市场准入过渡为行业准入，并完善有关法律法规，明确法律责任，依法加强政府监管和行业自律。如专门的行业协会可以取消进行恶意竞争、扰乱市场秩序的企业的会员资格，并向社会公布。目前上海市成立的工程质量检测行业协会就是由行业人士担任协会主要领导，由会员缴纳的会费支持，并接受上海市政府新设立的行业协会发展署指导的行业自律组织。另外政府部门可把许多技术性、事务性的工作，如具体资格认证、技术检验等，采取政府部门制定政策或程序、标准等规矩，具体工作交由专门的事业单位、行业协会和其他中介组织实施，由其照章办事，独立运作，实行“掌舵”的和“划桨”分开。行业自律是行业管理社会职能的核心内容，也是行业协会的立身之本。行业协会作为市场经济体系的重要组成部分，其自律性行业管理在规范市场中可以起到一些政府行政管理所起不到的作用。要充分发挥行业协会组织在行业自律方面的作用。行业自律是指同业企业从整个行业的整体利益、根本利益和长远利益出发，通过民主协商，在自觉自愿的基础上，形成以法律法规和行规、行约作为共同行动准则的自我约束、自我管理的机制。行业自律是区别协会组织行业管理与政府机构行业管理的本质特征，也是行业协会组织确立自己在市场经济体制中的地位，行使行业管理社会职能和发挥应有作用的基础。行业自律机制在市场中的作用体现在四个方面：（1）协调和规范企业市场经营活动。行业协会通过制定和监督实施行规、行约，规范同业企业的市场行为，协调业内企业之间在市场占有率、价格争议等方面的关系，防止市场垄断和过度竞争，维护市场秩序；协调业内企业经营活动与社会公众之间在健康与安全、消费者权益、环境与资源保护等方面的关系，树立良好的公众形象。这种协调作用往往是政府市场管制所起不到的，而且不会损害以充分竞争为基本条件的市场运行机制。（2）检查并监督同业企业守法经营。行业协会不但要监督行规、行约的实施，还要配合政府机构实施与市场有关的法律、法规，对业内企业的经营情况进行监督检查。一旦发现违规、违法经营，损害同业企业的利益和行业形象的企业，行业协会就会予以干预和处罚。这种处罚不同于政府机构的行政处罚。它还是属于行业自律的范畴，是业内企业对损害行业整体利益的个别企业的惩罚措施，如取消会员资格等。（3）维护行业利益。行业协会对于市场其他主体利用其市场有优势地位，将不平等的条件强加给同业企业，致使企业利益受到损害时，组织同业企业采取统一行动，共同予以抵制。（4）从业人员的职业道德建设。协会组织对行业内的从业人员，特别是具有执业资格的从业人员，提出严格的职业道德标准，规范其执业行为，并通过开展专业教育和培训考核，提高从业人员的素质，这对行业自律起到保证和促进作用。（5）信息服务。行业协会通过提供市场信息可以帮助同业企业更好地识别市场风险和不确定因素，减少盲目行为，增进企业间的合作；通过建立信用信息系统，公正客观地反映同业企业和从业人员的经营业绩和从业表现。这种“声誉信息”可以有效地约束二者的市场行为和执业行为，进一步强化行业自律机制。在目前我国市场立法和市场监管尚不健全，市场规则有待完善，市场主体还不成熟的形势下，更好地发挥行业协会组织的作用，利用行业自律机制来约束市场主体的经营行为，对于整顿和规范市场秩序，具有重要的意义。但是，行业自律是同业企业共同意志的集中体现，必须按照民主协商、自我约束、互相监督的原则制定出大家自觉自愿遵守的行为准则，而不是经“多元化”的理事会按照少数服从多数的方法通过一纸决议就能推行的。在我国行业协会民主管理机制尚很薄弱，缺乏同业企业广泛认同的情况下，行业自律尚缺少充分的基础。对于同业企业众多，行业协会组织所能发挥作用的领域与会员企业经营领域相对分离的建筑业来说，实行行业自律就更加困难。因此，调动各方面的积极性，采取各种有效措施，加快建筑业行业协会组织的改革和调整，使之真正成为自立、自强、自律的民间组织，是建筑业行业组织健康发展的必由之路。返回 2这一分类目录与联合国中心产品分类目录（CPC）是一致的。但是，由于技术上的困难，人们引用较多的数据并不是按照这一分类目录统计的，而是按国际货币基金组织的分类办法统计的。国际货币基金组织的分类办法被称为行业分类目录，而非产品分类目录。在1997年以前，主要按《国际收支手册第四版》进行。从1997年开始，按照《国际收支手册第五版》进行，将服务分为13大类，其中包括世界贸易组织服务贸易定义中排除的政府服务。 3 本小节有关英国建筑业的信息是由国际学术刊物《建筑研究与信息》（Building Research and Information）主编R. Lorch先生提供的。 4 这篇文章的题目本身就很有意思，直接翻译过来就是“‘从前叫做建筑’的行业”（The industry 'formerly known as construction’），言外之意就是，传统意义上的“建筑业”已经不复存在。 5 本节部分内容摘自郑一军（1999）《中国建筑五十年》和建设部（2002）研究报告《1998— 2002年建筑业改革与发展的情况》 6 本节部分内容摘自西安建筑科技大学建筑经济研究所（1998）《21世纪中国建筑业管理模式及相关政策研究综合报告》 ----------------------- 项目控制后评价项目管理可行性研究专业技术咨询工程设计[pic][pic] 技术咨询管理咨询工程咨询信息交互关系图4-1-1 组织内部结构股份国有集体私有 0 0.5 产值利润率工程质量优良率 1 成员1 成员n 成员2 组织内部结构组织内部结构外部成员1 外部成员n 外部成员3 外部成员2 信息交互关系户图4-1-2 组织与外部组织的关系模式组织内部结构外部成员1 外部成员3 外部成员2 信息交互关系图4-2组织与外部组织的关系模式成员1 成员n 成员2 外部成员n 虚拟组织战略联盟学习型组织虚拟成员1 虚拟成员2 虚拟成员3 虚拟成员n 信息交流推动力圉4-3 SVL结构模型信息交互关系互动关系大型建筑业企业实施SVL的初步方案明确企业核心能力分离：管理层与劳务层分离，非核心业务与核心业务分离改制：建立现代企业制度重组：合并相同功能，突出主业，增强核心能力组建战略联盟协调企业文化差异培育信息体系选择联盟伙伴实施虚拟建设模式虚拟成员选择注意核心伙伴与外围伙伴建立运行的基础平台建立学习型组织组织结构扁平化企业信息化建设五项修炼 Step 1 Step 3 Step 4 Step 2 各步骤包含的内容注：1、表示逻辑关系； 2、第四步严格的说不是一定在第三步之后，它是前两步共同的产物；	0	negative_file/工程建筑、房地产/中国建筑业.doc
荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告目录前言、———————————————————————————————————————— 2 第一篇、宏观市场环境调研分析————————————————————————————— 3 第二篇、荣成市中心商业调研分析———————————————————————————— 20 第三篇、荣成市各业种、业态调查分析—————————————————————————— 53 第四篇、酒店市场调研分析——————————————————————————————— 85 第五篇、商业地产市场调研分析————————————————————————————— 94 第六篇、消费者市场调查———————————————————————————————— 103 第七篇、项目SWOT分析 ———————————————————————————————— 130 前言第一篇：宏观环境调研分析第一章：城市规划 1、地理位置：荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。2 004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。 [pic] [pic] 2、经济实力： 3. 2004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位； 3. 渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续 20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地； 3. 2004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，200 4年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。 3、城市基础建设： 3. 荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座； 3. 城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60% ，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线； 3. 对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全； 3. 为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。 4、对外开放优势： 4. 拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮； 4. 获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构； 4. 先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。 4. 全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长 79.6%；合同利用外资 99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区。第二章：宏观经济 1、荣成历年国内生产总值： \|时间 \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \|05(预计) \| \|国内生产\|175.5亿 \|196.8亿 \|220.66亿 \|264.16亿 \|311.75亿\|361.6亿 \| \|总值 \| \| \| \| \| \| \| \|增长率 \|12.8% \|11.9% \|13.95% \|20.6% \|19.2% \|16% \| 资料出处：各年统计数据汇集分析：荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年—2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。 2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：元）: \|时间 \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \|05(预计) \| \|第一产业 \|35.14亿 \|35.5亿 \|36.36亿 \|36.86亿 \|37.45亿 \|12％ \|35亿 \|9．6％ \| \|第二产业 \|91.3亿 \|103.73亿 \|121.28亿 \|151.22亿 \|184.84亿 \|59．2％ \|220.1亿 \|60．8％ \| \|第三产业 \|49.06亿 \|57.57亿 \|63.02亿 \|76.08亿 \|89.46亿 \|28．6％ \|106.5亿 \|29．4％ \| 资料出处：各年统计数据汇集分析：第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长 15.8%。全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到 10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。 3、荣成历年固定资产投资规模： \|时间 \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \|05(计划) \| \| \|25.8亿 \|31.1亿 \|51.8亿 \|103.9亿 \|150.8亿 \|196亿 \| \|增长率 \|26.2% \|20.7% \|66.3% \|113.7% \|45% \|30% \| 资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。如： 2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%。其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。 03－05年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（04－ 05年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。）从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一。资料一：工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资 49.22亿元） \|序号\|项目名称 \|投资总额 \|当年投资 \|主办单位 \|开工 \|完成时 \| \| \| \|（万元） \|（万元） \| \|时间 \|间 \| \|1 \|荣成北大科技园 \|45000 \|10000 \|成山集团 \|2005.3 \|2007.12 \| \| \|成山集团新上半钢子午胎、载重 \|96000 \|20000 \|成山集团 \|2005.1 \|2006.12 \| \| \|胎及钢帘线扩建 \| \| \| \| \| \| \| \| \|50000 \|50000 \|成山集团 \|2005.3 \|2005.12 \| \|3 \|海山机械工业园 \|38000 \|38000 \|斥山水产集团 \|2005.3 \|2006.1 \| \| \|华泰汽车扩建 \|100000 \|64000 \|华泰汽车有限公司 \|2003.4 \|2005.12 \| \| \| \|19800 \|13000 \|华泰汽车有限公司 \|2005.3 \|2006.12 \| \|5 \|高温汽冷堆核电一期工程 \|200000 \|5000 \|清华大学 \|争取2005年上半年 \| \| \| \| \| \|中国华能集团 \|国家发改委批复 \| \| \| \| \| \|核工业建设集团 \| \| \|6 \|国电荣成电厂一期工程 \|618000 \|10000 \|寻山水产集团 \|争取2005年 \| \| \| \| \| \|靖海实业集团 \|国家发改委批复 \| \|7 \|华力电机工业园 \|50000 \|47000 \|华力集团 \|2004.9 \|2005.9 \| \|8 \|锻压机床工业园 \|12000 \|12000 \|锻压机床有限公司 \|2005.3 \|2005.12 \| \|9 \|小王子汽车工业园 \|30000 \|10000 \|东风汽车 \|2005.1 \|2006.12 \| \| \| \| \| \|（荣成）有限公司 \| \| \| \|序号\|项目名称 \|投资总额 \|当年投资 \|主办单位 \|开工 \|完成时 \| \| \| \|（万元） \|（万元） \| \|时间 \|间 \| \| \|发电厂、热电厂 \|100000 \|10300 \|山东鲁能发展集团 \|2005.1 \|2005.12 \| \| \| \| \| \|威海鲁能海源电力 \| \| \| \| \| \| \| \|荣成高虹电力集团 \| \| \| \| \| \|30000 \|25000 \|荣能热电有限公司 \|2003.10 \|2005.12 \| \| \| \|15000 \|10000 \|华鹏玻璃 \|2004.8 \|2005.12 \| \| \| \| \| \|斥山热电厂 \| \| \| \| \| \|13600 \|8000 \|高虹电力集团 \|2004.5 \|2006.6 \| \| \| \| \| \|威海海都食品 \| \| \| \| \| \|12000 \|5000 \|高虹电力集团 \|2005.3 \|2006.8 \| \|11 \|好当家造纸工业园 \|21500 \|10000 \|好当家集团 \|2004.5 \|2005.4 \| \|12 \|梅林食品工业园 \|30000 \|10000 \|泓达罐头食品公司 \|2004.7 \|2005.12 \| \|13 \|黄海船舶修造 \|21400 \|16100 \|黄海造船有限公司 \|2005.3 \|2005.12 \| \|14 \|双丰海产品加工 \|18000 \|6000 \|双丰食品有限公司 \|2005.5 \|2007.3 \| \|15 \|特种防伪纸生产线改造 \|16600 \|13600 \|凯丽纸业股份有限公司 \|2004.4 \|2005.12 \| \|16 \|15万吨干船坞及 \|15000 \|15000 \|海达造船有限公司 \|争取2005年 \| \| \|配套设施改造 \| \| \| \|国家有关部门批复 \| \|17 \|双橡集团搬迁　 \|15000 \|12200 \|双橡集团 \|2004.5\|2005.6 \| \|序号\|项目名称 \|投资总额 \|当年投资 \|主办单位 \|开工 \|完成时间 \| \| \| \|（万元） \|（万元） \| \|时间 \| \| \|18 \|威海六毛搬迁 \|15000 \|8000 \|威海建威纺织 \|2005.3\|2005.12 \| \|19 \|威海二毛搬迁 \|10000 \|5000 \|威海华绮纺织 \|2005.3\|2006.6 \| \|20 \|金滩食品工业园 \|15000 \|8000 \|威海供销社 \|2005.3\|2005.12 \| \|21 \|西霞口船舶修造 \|13200 \|13200 \|西霞口集团 \|2004.1\|2005.12 \| \| \| \| \| \| \|1 \| \| \|22 \|三丰生物工程 \|12000 \|8000 \|荣成三丰生物 \|2004.9\|2006.7 \| \| \| \| \| \|技术有限公司 \| \| \| \|23 \|惠合食品 \|8000 \|5000 \|威海德和永贸易公司 \|2005.3\|2006.10 \| \|24 \|泰祥食品工业园扩建 \|10000 \|8000 \|泰祥食品有限公司 \|2005.4\|2005.12 \| \|25 \|水供华东保税库 \|6000 \|6000 \|水产供销集团 \|2005.3\|2005.11 \| \|26 \|加乘包装 \|5800 \|5800 \|加乘包装公司 \|2005.1\|2005.7 \| \|27 \|朱口轿车活络模具 \|5000 \|5000 \|朱口渔业公司 \|2005.5\|2005.12 \| 4、荣成历年消费需求增长情况资料一：历年个体工商户累计增加情况（单位：户） \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \| \|户数 \|无记录 \|0.9万 \|1.15万 \|1.15万户 \|2.4万 \| 资料出处：各年统计数据汇集资料二：全年社会消费品零售总额 \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \|05(计划) \| \| \|47.1亿 \|50.3亿元 \|55.96亿元 \|59.84亿元，\|67.89亿元 \|76.7亿 \| \|增长率 \|9.0% \|6.8% \|11.3% \|6.9% \|13.4% \|13% \| 资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年个体工商户增长情况来看，00－03年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20％，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到04年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13％以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。 5、荣成历年旅游业接待中外游客数量 \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \| \| \|170万人次\|200万人次 \|230万人次 \|220万次 \|275万人次 \| \|完成总收入 \|10.3亿 \|12.3亿 \|14.6亿 \|12亿 \|15.6 亿 \| \|增长率 \|30% \|17.6% \|15.0% \|-17.8% \|30% \| 分析：从历年统计看出，荣成历年接待中外游客稳步增长，旅游业发展迅速，除了2003年受到“非典”影响，旅游收入出现负增长外，旅游业稳步发展。2004年荣成市旅游创收15.6 亿元，全年共有275万人次来游，增长30%，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游业，将成为魅力荣成今后的重点发展项目之一，如：04- 05年全市旅游重点项目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更为迅猛。资料一：04－05年荣成旅游方面固定资产投入开发项目： \|序\|项目名称 \|建设内容 \|投资总额\|当年投资 \|主办单位 \|开工 \|完成 \| \|号\| \| \|（万元）\|（万元） \| \|时间 \|时间 \| \|1 \|凤凰湖综合\|占地1.5万亩，建设凤凰湖游览区、 \|240000 \|40000 \|斥山水产集团 \|2005.1 \|2009.12 \| \| \|开发 \|商住区、工业区。 \| \| \| \| \| \| \|2 \|锥山旅游开\|建设观光索道、国际会议中心、五星\|30000 \|8000 \|德州宾海房地产 \|2005.3 \|2007.12 \| \| \|发 \|级宾馆、低密度休闲别墅区，2005年\| \| \|开发有限公司 \| \| \| \| \| \|建设观光索道和低密度别墅区。 \| \| \| \| \| \| \|3 \|闻涛度假村\|建设海上游乐园、农业生态观光园等\|15000 \|7500 \|好当家集团 \|2004.1 \|2005.9 \| \| \| \|，年内建成钓鱼台及新上游艇项目。\| \| \| \| \| \| \|4 \|福文化基地\|四座福文化大殿内部装修及海上雕塑\|12000 \|2000 \|西霞口集团 \|2004.1 \|2005.5 \| \| \| \|、水中飞机建设。 \| \| \| \| \| \| \|5 \|国际游艇俱\|王家岛游艇观光、休闲、餐饮及附属\|8300 \|3300 \|加拿大威顿公司 \|2005.4 \|2006.10 \| \| \|乐部 \|设施。 \| \| \| \| \| \| \|6 \|槎山旅游开\|建槎山寺1处，并对清凉顶景区进行 \|5000 \|3000 \|靖海实业集团 \|2005.3 \|2007.12 \| \| \|发 \|配套开发。 \| \| \|院夼实业集团 \| \| \| \|7 \|法华院续建\|完成景点配套、道路等附属设施的建\|22000 \|4000 \|斥山水产集团 \|2005.1 \|2005.5 \| \| \|工程 \|设。 \| \| \| \| \| \| 分析：旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共1700张；未来荣成酒店业的发展，将随着旅游资源自主开发的趋势，同步迅猛发展。 6、荣成历年城乡居民储蓄余额(单位:元) \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \| \|储蓄余额 \|70.4亿 \|81.9亿 \|89.9亿 \|101.4亿 \|110亿 \| \|较上年增 \|3.7亿 \|8.1亿 \|7.8亿 \|11.5亿 \|8.5亿 \| \|加 \| \| \| \| \| \| \|同比增长 \|5.6% \|11.0% \|9.4% \|12.8% \|10% \| 资料出处：各年统计数据汇集资料一： \|威海平均每人年末储蓄存款余额单位：元 \| \|项目 \|2003年 \|2002年 \| \|合　计 \|14533 \|12691 \| \|市　区 \|23405 \|20572 \| \|文登市 \|12159 \|10815 \| \|荣成市 \|14596 \|12703 \| \|乳山市 \|8479 \|7315 \| 资料出处：威海统计年鉴资料二： \|2003年威海分市区总户数和人口数（户籍人口） \| \|　 \|年末总户数（户） \|总人口（人） \|其中： \|年平均人口数（人） \| \| \| \| \|非农业人口（人） \| \| \| \| \|合计 \|男性 \|女性 \| \| \| \|文登市\|254345 \|649857 \|327237 \|322620 \|229239 \|652854 \| \|荣成市\|237175 \|670309 \|337363 \|332946 \|275576 \|672490 \| \|乳山市\|218077 \|586665 \|297659 \|289006 \|175766 \|590406 \| 分析：从表上可以看出，历年荣成的城乡居民储蓄余额稳步上升，排在文登、乳山前面，并且从人口数量上看荣成市也高于其它县市，因此判断荣成市区居民的实际收入、存款额要比平均值高出很多，显示出该市居民前景的潜在消费力。 7、荣成历年在岗职工平均工资：（单位：元） \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \|05(计划) \| \|平均工资 \|8007 \|8584 \|8928 \|10188 \|13984 \|16316 \| \|人均储蓄 \|10343 \|12030 \|13280 \|15078 \|16176 \|\ \| \|工资增长率 \|\ \|7％ \|4％ \|14.1% \|37％ \|15% \| 分析：从历年年鉴数据统计看出，02年以前荣成在岗职工的平均工资增长均幅度不大，而从03 年开始职工收入发生较大增长，最高04年涨幅高达37％，工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。根据荣成市政府05年发展计划，平均工资有望突破16000元，相比上年的增长幅度又会有15％的较大增幅，根据2004年全市各项经济指标的100％－105％的良好完成表现来看，对于这一目标荣成市政府信心同样十足；预计05年之后开始的“十一五” 计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时期。 8、荣成历年城镇居民人均居住面积（单位：平方米） \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \| \|城镇居民 \|14.5 \|15 \|19.8 \|24.8 \|\ \| \|农村居民 \|27 \|27.6 \|28 \|28.5 \|\ \| 分析：从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅， 03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.5 8平方米的指标相比，超前幅度达59％，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高，分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。 9、荣成历年全年社会消费品零售总额： \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \|05(计划) \| \|总额 \|47.1亿元 \|50.3亿元 \|55.96亿元 \|59.84亿元， \|67.89亿元 \|76.7亿元 \| \|增长率 \|9.0% \|6.8% \|11.3% \|14.2% \|13.4% \|13% \| 资料一：历年荣成城镇居民百户耐用消费品拥有量： \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \| \|彩电 \|131 \|134台 \|136台 \|112台 \|\ \| \|摩托车 \|76 辆 \|77辆 \|78辆 \|70辆 \|\ \| \|电冰箱 \|69 台 \|69台 \|73台 \|74台 \|\ \| \|饮水机 \|\ \|\ \|\ \|72 台 \|\ \| \|洗衣机 \|52 台 \|56台 \|58 台 \|85台 \|\ \| \|计算机 \|\ \|\ \|1 台 \|28 台 \|\ \| \|汽车 \|\ \|\ \|1 辆 \|4 辆 \|\ \| \|手机(含小灵通) \|\ \|\ \|98 部 \|124 部 \|\ \| 分析： 2004年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有13％的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，但于《历年在岗职工平均工资》表对比后发现：03、04 年的消费总量与工资增长并不成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。从全年荣成消费市场呈现几大亮点：　一是、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。二是、交通工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量有较大发展，如：03年小汽车类拥有量比上年增长300%，03年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的水平，百户拥有量为124部。 10、荣成历年城市人口统计量： \| \|00 \|01 \|02 \|03 \|04 \| \|出生率 \|7.13‰ \|5.75 ‰ \|6.13‰ \|4.03‰ \|缺省 \| \|死亡率 \|8.34‰ \|7.74‰ \|8.26‰ \|8.15 ‰ \|缺省 \| \|自然增长率 \|-1.21‰ \|-1.99‰ \|-2.13‰ \|-4.12‰ \|缺省 \| \|年末总人口 \|680733 \|678837 \|680733 \|670309 \|缺省 \| \|比上年减少 \|676人 \|1896人 \|4166人 \|4362人 \|缺省 \| 资料一：历年在校学生统计. \| \|00 \|01 \|02 \|03 \| \|在校学生 \|9.42万 \|10.6万 \|10.3万 \|9.8万人 \| \|中专学校 \|1669人 \|3828人 \|3826人 \|3828人 \| \|职业中学 \|1942人 \|3305人 \|4979人 \|5973人 \| \|中学生 \|4.86万人 \|5.88万人 \|5.53万人 \|5.14万人 \| \|小学生 \|4.2万人 \|4.01万人 \|3.83万人 \|3.73万人 \| 分析：截止03年，对应人口统计表与在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。因为各中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、IT、数码业的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。小结: 从过去一年的经济和社会发展计划执行情况看，荣成国民经济和社会已进入了加快发展的重要时期，开始步入景气增长阶段，这将为荣成今后的超常规发展奠定坚实的基础。 5. 从产业结构的调整与发展来看,荣成市第三产业发展机会较大，随着城市旅游固定资产投入的加大（04、05年合计约30多亿），有望通过旅游更快拉动第三产业的发展；另外近几年商业与人均收入情况出现不协调的缓慢增长，商业消费潜能较大。 5. 从居民消费结构来看，满足基本生存的消费已经变弱，休闲、享受、娱乐型消费成为主流。人民生活水平的提高有利于零售业的发展。 5. 04/05年政府在固定资产投资上的力度，以及工业、农业、渔业、旅游业各项重点建设合作工程的启动，未来荣成对外开放与贸易、旅游业的发展将带来更多的流动人口与国内外资金，这将使酒店与商务办公的需求得到进一步的提高，酒店与写字楼地产可开发性强。二、2005年经济和社会发展预期目标 2005年是全面完成“十五”计划的最后一年，也是为“十一五”发展实现良好开局奠定基础的一年，荣成市政府提出2005年的经济和社会发展计划，主要的预期调控目标初步安排为：市内生产总值增长16%，达到361.6亿元。其中第一产业完成35亿元；第二产业增加值增长19%，达到220.1亿元；第三产业增加值增长18%，达到106.5亿元。分析：总体上看，2005年国民经济各项计划指标安排的增长幅度基本上与上年相同，继续保持较高增幅。第三章、宏观政策一、土地政策 1、2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》：规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。 2、2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。二、金融政策 2004年10月28日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。主要是为了： 2. 加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。 2. 控制房地产信贷规模。 2. 提高个人购置商品房按揭贷款门槛。利率的上调对房地产投资者影响比较大,打击了的投机型客户。相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的抑制。有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐渐增多。 4、05年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年(年含两年)以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于50%等。三、产业政策 1、《城市商业网点规划条例》出台，商业地产更为合理化发展：鉴于全国商业地产的一些不合理的开发，为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引入听证制度。根据《条例》，建设3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。 2、2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。这些调控措施的效应将在2005年逐步显现。 3、近两年出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响：（1）贷款利率的上调一方面加强了房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛控制房地产信贷规模；另一方面提高个人买房按揭贷款门槛。（2）随着土地政策进一步落实加强，土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。（3）荣成房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，作出这样的判断主要是基于两个方面的因素：其一，经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善，05年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能同时，也推动着城市商业的良性发展。其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。第二篇：荣成商业调研荣成市中心主要商业街调查 1. 沿河北街 1．1沿河北街租金、商业分布图 1．2、该路段的共有各类店铺115间，业态比重分布如下： \| \|业态 \|数量（家） \|比率 \|代表商家 \| \|1 \|品牌专卖服饰 \|20 \|17％ \|诺曼奇、伯仙多格、基特、依米奴、灰鼠、杰弗雷、德\| \| \| \| \| \|尔惠、菲尔、森域专卖等 \| \|2 \|一般服饰 \|32 \|28％ \|略 \| \|3 \|鞋业 \|16 \|13％ \|百顺鞋业、百盛鞋业、顺达鞋业、韩国圣喜美鞋业 \| \|4 \|裤业 \|9 \|8％ \|35裤业、50元裤业、389裤业 \| \|5 \|美容美发 \|6 \| \| \| \|6 \|化妆品 \|7 \|6％ \|雅芳专卖 \| \|7 \|服装大超市 \|5 \| \|雅威特、新派一族、漂亮广场、大红门、凯旋门服装超\| \| \| \| \| \|市 \| \|8 \|箱包 \|3 \| \|黑骏马箱包、鑫源包行 \| \|9 \|饰品 \|3 \| \|爱哟哟饰品连锁、比比看连锁 \| \|10 \|水产 \|1 \| \| \| \|11 \|餐饮 \|2 \| \| \| \|12 \|童装 \|1 \| \|金贝贝儿童服饰专卖 \| \|13 \|小家电 \|3 \| \| \| \|14 \|玉器 \|1 \| \| \| \|15 \|音响 \|1 \| \| \| \|16 \|金店 \|3 \| \|友谊金店、世纪金店、成金行 \| \|17 \|相馆 \|1 \| \| \| \|18 \|2元百货超市 \|1 \| \| \| 1．3、该商业街特性分析： A、传统商业老街，服装百货业仍然是主流。由于荣成最老集中性服装市场——易发商贸城的长期影响，沿河北路一直都是市民百货消费的聚集地。尽管随着人们消费水平的提高，目前易发商贸城逐渐沦落为面向周边农村人口消费、低收入家庭的低档百货市场，对沿河北街的商业促动作用越来越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已经具有广泛的文化根基和商业底蕴，未来仍然主导着城市的传统商业格局。 B、在城市百货商业中，商业老街享有得天独厚的地源优势。由于沿河步行街本身临街铺位较少，加上由于缺乏管理，作为个体成衣摊点的新世纪商城经营不善、缺乏商业人气，因此众多商家宁愿坚守商业老街的第一阵线。目前这里的商铺出租率高达98％，其中绝大多数以零散个体户为主，也出现了部分品牌专卖店、服装大超市的人气拉动。 C、品牌服饰发展缓慢，市场空间极大。目前在沿河北街的品牌服饰、专卖店仅有20家，比重仅为20％，且约60％的均为40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街内，除利群百货收拢有部分品牌外，临街专卖店的数量及品牌也是极为稀少。而根据中国城市步行街的发展趋势：品牌店、专卖店将成为个体百货的经营主流，因此判断：相比荣成市民的消费水平，服装品牌店、专卖店具有较大的发展前景。（注：品牌店、专卖店，并不意味着高消费人群，品牌本身也具有针对性。） 1.4、沿河北街各大商场情况分析 1．4．1、易发商贸城 1．4．1．1、该商场商业分析 A、易发商场目前100％满场经营，商场内有小部分商家有转租现象，整个商城占地约20 00－2500平米，总建筑面积约4000平米，部分建筑为三层、四层，多数为平层或临时铁皮屋建筑；整体商场环境混乱，主要经营低档服装，价格便宜。消费群体以周边乡镇的农民和打工妹为主，经营情况不理想。 B 、商家反映每年只有在将近春节的最后两个月的服装旺季时经营情况较好，基本能赚回全年的房租及经营费用，此外剩余的10个月时间内的生意就算全年利润，商家平均经营情况：周一－周五，营业额在80－100元，周六在200元左右，不开张的情况也时有发生。 C、商场铺面租金根据位置好坏，从高至低分别不同，如服装城内铺面一般面积在7－9平米，租金最贵的是9300元/年，铺面位于入口处；最低的是4000元/年，铺面位置较差，购物人流少，整个服装城的平均租金在5500－6000元/年，单位租金1.69- 1.85元/㎡◎天。 D、商场内街铺面由于整体位置相对较好，租金要求较高，铺面面积平均13平米，租金1 2000－15000元/年，单位租金2.56- 3.2元/㎡◎天，开放式街铺的经营情况比服装城要好。 E、商场无国税、地税，只缴纳工商税，每月85元。 1．4．2、双桥市场 j 1．4．2．1、市场商业情况分析 A、双桥市场是2003年开发的项目，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积 160 －200 ㎡，首层面积50－60平米，二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡租金3万元/年，单位租金0.5元/㎡·天。 B、目前仅有靠近青山路前端的5间商铺实现经营，其它铺位均空置，空置率高达86％。 C、从31间空置商铺内部仍为毛胚结构，可以看出该项目自建成后一直均未做过招商经营的管理工作，所有商铺放任自流，加上地段较特殊，交通不便以及崖头河污染严重，因此尽管商业街整体形象较好，但仍然不被商家看好；对比沿河北街近98％的满租率，可见该商业街的价值得不到商家的认可。 2. 沿河南街 2．1、沿河南街租金、商业分布图： 2．2、该路段的业态分布如下：共有各类店铺56间，其中 \| \|项目 \|数量 \|比率 \|代表商家 \| \|1 \|餐饮 \|19 \|34% \|天津温馨火锅城、归心园酒楼、聚福仙酒楼、巴蜀酸菜鱼、韩罗山 \| \| \| \| \| \|韩国料理 \| \|2 \|娱乐 \|4 \| \| \| \|3 \|婚纱 \|6 \|10% \|皇家数码婚礼、红双喜婚纱摄影、婉君婚纱、雪中红婚礼 \| \|4 \|服装 \|5 \| \|古谷惠服饰、播服饰、渔服饰、贝贝佳、蜜雪儿 \| \|5 \|美容美发 \|6 \|10% \| \| \|6 \|IT \|2 \| \|金色浪潮IT \| \|7 \|地板 \|1 \| \| \| \|8 \|洗衣店 \|1 \| \| \| \|9 \|海产品 \|1 \| \| \| \|10 \|药店 \|2 \| \|鸿泰药店 \| \|11 \|超市 \|1 \| \|好旺糖烟酒超市（近200平米） \| \|12 \|通讯 \|1 \| \| \| \|13 \|名酒专卖 \|1 \| \| \| \|14 \|照相 \|2 \| \| \| \|15 \|复印 \|1 \| \| \| \|16 \|花店 \|2 \| \| \| \|17 \|窗帘 \|1 \| \| \| \|18 \|医疗器械 \|1 \| \| \| 2．3、该商业街特性分析——餐饮业集中部分： A、该路段商铺由荣达房地产公司于2003年开发，目前一二层联体整栋销售，面积从128 －180㎡，未卖出物业由代理公司代销，售价为3200元/㎡，租金100元/㎡·年，换算结果为0.3元/㎡·天；已卖出物业转售价格3000元/㎡，租金2.5万元/年，约0.4元/㎡ ·天。 B、目前有9间铺面空置，直观空置率在30％左右，因此判断该项目最高销售率不超过为70％。 C、该地段是荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。多数为中餐馆，火锅店、韩国料理各1家，总体经营情况一般，目前尚无大型的品牌餐饮涉足，。 3、沿河步行街 3．1、沿河步行街租金、商业分布情况： 3．2、该路段的业态分布如下：除集中式商场外，其它临街门店共20间，其中 \| \|行业 \|数量 \|面积（㎡） \|代表商家 \| \|1 \|大型商场 \|2 \| \|利群、新世纪商城 \| \|2 \|中型商场 \|2 \| \|纺织品商城、吉兴商场 \| \|3 \|小型商场 \|2 \| \|信得利、太平洋服饰广场、客佳客服饰广场 \| \|4 \|化妆品商行 \|4 \| \|E净雅化妆品、梦捷 \| \|5 \|眼镜商行 \|3 \| \|精益眼镜、荣兴眼镜、水晶眼镜 \| \|6 \|箱包 \|1 \| \| \| \|7 \|美容美发 \|2 \| \| \| \|8 \|品牌服饰 \|4 \| \|爱都、好事中、范思哲品牌专卖、新郎◎希努尔 \| \|9 \|裤行 \|1 \| \| \| \|10 \|男女皮鞋 \|1 \| \| \| \|11 \|金店 \|2 \| \|鑫业珠宝、 \| \|12 \|餐饮 \|1 \| \|八戒快餐 \| \|13 \|文具 \|1 \| \|海通文具 \| 3．3、该商业街特性分析 1、超大型商场经营惨淡，阻碍步行街发展。作为沿河步行街最主要的商业代表，新世纪商场巨大的商业体量约占50％，但由于该商场长期经营管理不善，当前不仅沦落为中低档成衣、鞋业的集中市场，更出现了大面积的场地空置，商业形象极差，严重影响了步行街商业的整体发展。 2、新购物中心出现，取代老霸主地位。严格而言，利群购物中心的地段位置并不在步行街内，但随着该商场的出现，为了依托该商场的人气带动整条商业街的消费，沿河步行街目前已经可以自由通车，失去原本步行街的意义，而整条商业街的重心位置发展改变，围绕利群百货形成新的中心，取代了新世纪商城的步行街领袖市场的地位。 3、集中式商场数量多，临街商店数量少，商业结构不平衡。整条沿河步行街，共有大中小集中性商场6家，占步行街总商业面积的70－80％，而临街店面数量仅为20间，与沿河北街相比数量不足1/5；临街商业发展不成规模，是沿河步行街的规划硬伤，未来很长一段时间内仍将成为制约其发展的缺陷之一。 4、市中心商业辐射力有限，步行街商业面积供大于求。由于目前荣成市中心商业是以沿河北街与青山路交叉路口为中心向外辐射，因此沿河步行街发展到利群购物中心已经处于商业末梢的位置，目前商场一街之隔的金日商厦已经出现大面积的空置率，而福地小区及西北方向的某旧商场，空置率分别为50％和90％，进驻商业也完全脱离步行街商业业态，多数为餐饮、发廊、杂货店、药店等社区服务性商业。 3．4、沿河步行街各大商场分析 3．4．1、新世纪商城 3．4．1、商城情况分析 1、该商城由A、B、C三座同种风格的分体建筑嫁接组成，是沿河步行街内最大的商业建筑群体，建筑风格陈旧，外里面为瓷砖铁面，年久失色，内部装修简单，整体呈现出上世纪90年代的传统老市场形象，该商场的整体经营不善，严重影响和制约了商业步行街的整体形象和发展。 2、A座共5层，每层建筑面积约为648平米，共3240平米；负一层关闭，一层为个体成衣行，共45家摊位，标准摊位面积10㎡，年租金16000元,免国税，出租率100％；二层为波士登品牌为主的羽绒服大卖场，三层为羊毛衫大超市，四层空置；目前A座经营情况一般，已经沦落为低档成衣市场，也是时尚女装较为集中的商场。 3、B座共四层，每层建筑面积约600平米，共2400平米，负一层为金猴皮鞋专卖场，一层为成衣行，是A座一层商业的业态延续，标准摊位面积10㎡，年租金12000元，出现10％的空置率；二层定位时尚服饰，整体经营不善，空置率高达80％，10平米铺位年租金仅 3600元；三层空置。 4、C座共三层，一层成衣行，10平米摊位年租金6600元，空置率高达70％；二、三层为家具城，面积分别在1500平米，经营中档家居、办公家具，租金15元/㎡◎月。 5、D座三层，每层约300平米，全空置。 3．5、吉兴商场 3．5．1、商场业态分布图 3．5．2、吉兴商场商业分析 A、吉兴商场每层面积近900平米，四层商场总面积约3600平米。 B、商场铺货率高，业态结构完整。在沿河步行街内，除了利群商业外，吉兴商场是为数不多经营状况较好的集中式商场。该商场环境配套较好，每层均设置有自动扶梯，商品种类多样化，也比较注重购物环境、氛围的营造，是步行街为数不多较具特色的中型百货商场。 C、百货大楼结构，品牌统领业态。该商场各层业态划分完全模范大型百货商场的格局，采用“多业态集中经营，同时又合理分区”的方式，并且每种业态均采取了品牌搭配杂牌的配货方式，通过一定数量品牌的拉动，保持商场的整体档次及竞争力，如：男装：雅戈尔、皮尔卡丹等；女装鞋业：达夫尼、百丽等。 D、吉兴商场目前共有石岛、荣成两家分店，但石岛分店规模较小，经营状况也一般，商场装修、规划、特色均较一般；该商场较为注重企业文化及品牌的塑造，目前在市影剧院、公交车体上均做了有部分宣传广告。 3．4、纺织品商城 3．4．1、商场业态分布图 3．4．2、商城商业分析 A、该商场共三层，每层约600平米，共2400平米，经营情况一般， B、单业态垄断，消费市场稳定。该商场是目前荣成较大型的家专营布匹、纺织品、窗帘布、被单、中型商场，同时也经营少量低档的床上用品、布艺，目前荣成仅有纺织品商城、青山西路的纺织品公司商店经营布匹业态，形成具有相对垄断的格局，因此就布匹行业及窗帘布的销售而言，应该经营状况都不错， C、多业态模式组合不当，经营状况不佳。除去布匹业的经营，该商场同样设置了成衣行、羽绒服、首饰行、金行等其它业态，但服饰业态的经营情况并不理想；分析原因主要是因为缺少知名品牌的带动及自身较具竞争力的特色，绝大多数服饰款式和档次较一般，同时商场的老式装修缺乏现代时尚购物的氛围，整个商场给人的整体感觉太一般。 3．5、利群购物中心 3．5．1、商场业态分布图 3．5．2、商场商业分析 A、利群购物中心共四层，每层面积约5000平米，总建筑面积20000平米，是目前荣成最大、最豪华、配套最齐全的集中式百货购物中心，成为当前沿河步行街的核心商业，成为沿河步行街的代名词，拉动着周边整片商业的发展；受城市人口规模及消费力限制，目前商城经营情况一般，顶多维持收支平衡状态，商场盈利以12－18％的扣点方式为主。 B、作为荣成最大的购物中心，利群采用多业态复合经营的百货商城经营模式，业态种类多、商品多样化；各种业态均收录了众多的知名品牌作为主打经营，无论商品种类、档次还是室内装修、货架摆放等均遵循其它城市高档百货商场的设计理念，但在荣成相对落后的商业经营环境中，与其它中小型商场便以形成强烈对比，构成荣成唯一一家相对中高档商品密集的购物商场。 C、底层经营美食城、超市。美食城占地1000平米，简单装修，主要经营快餐类食品、小吃，经营情况较好；超市占地近4000平米，是目前市中心最大规模的超市，辐射力强，经营状况较好。 D、一层经营业态密集，均以行业利润高、人气旺的业态为主，其中大小家电约占30％的面积，手表/首饰/工艺品等占40％，化妆品占10％，体育用品10％，而IT业仅占不到1％，约40－50平米，仅有2－3个品牌，3－4个靠墙柜台；数码产品专柜也不大，仅60多平米。 E、二层主要定位于鞋业、箱包、男装，三层定位于女装、童装、床上用品。二三层商品与其它商场品牌重复率少，品牌数量众多，如：雅戈尔、登喜路、都彭、船王、梦特娇、金利来、千百度、花花公子、真维斯、达夫尼、唐狮……与其它商场构成档次上的显著区别，锁定城市中高收入人群的消费。 3．6、金日商厦 3．6．1、商场业态分布图 3．6．2、该商场商业情况分析 A、该商场分两半，一半为金日商厦，是民间某私人老板整栋买下的物业，每层近500平米，共五层，目前一层有一半面积外租，客佳客商场是其独资自营的商场，商厦三层目前正在装修，计划上市出租。 B、另一半建筑目前属于桃园房地产公司资产物业，调查中无法获取更多信息，只知道该地块位置原为荣成市人民商场，是拆除后重建的；目前一楼仅有新郎◎希努尔品牌形象店进驻一楼，面积约540平米，另外将近一半的临街商铺空置，也无招租告示。 C、富利码鞋城位于客佳客二楼，面积近150平米，是市中心步行街内较大的单店鞋城，经营情况一般。 D、二层300平米羽绒服，因为经营状况较差，预计今年8－9月份撤场，统计目前整个步行街大型商场的羽绒服、羊毛衫的经营面积超过2450平米（新世纪商城1300平米，易发商贸城300平米，利群350平米，吉兴商场200平米等），并且现在尚处淡季，等到旺季时还会大幅上升，分析认为，荣成百货行业中的羽绒服，竞争情况极为激烈。 E、今日商厦四五层共1000平米，定位商务办公，目前均大面积空置。 3．7、福地小区等空置商场 3．7．1、商业业态分布图 3．7．2、该路段商业调查分析 A、福地小区，是荣成桃园房地产公司2003年开发的物业，目前小区已全部入住，沿街4 6间底商铺面销售完成近80％。目前底商空置率严重，高达60％；所有商铺上下两层结构，面积130－230㎡，价格4000－5000元/㎡，目前单位面积租金0.3-0.5元/㎡天。 B、某商场1，是荣成早年开发的集中式商场，该商场目前处在全空置状态，每层约3000 平米，共三层，总建筑面积约9000平米，目前仅有一层临街铺有少量店铺，其它全部锁死空置，空置率高达95％，标准铺位面积50平米，租金1万元/年，0.5元/㎡天。 C、以上两处商业集中面积，尽管与利群购物中心近在咫尺，但仍然无法经营成功，其中福地小区底商主要是因为整体缺乏定位以及有效的招商营运工作，虽然目前经营不善，但多数业主当初购买时都比较看好周边一带的商业前景；而某商场1因为历史的不明原因一直均处在荒废的状态，目前更因为整体商场的规划、配套、档次以及建筑的形式限制，未来发展重振的机会更加艰难；分析认为，假设定位在家具或电脑市场等行业，因为对商场的硬件环境要求不高，成功盘活的机会较大。 4、南山路 4．1、南山北路(青山路－成山大道) 4．1．1、沿街商业租金、业态分布图 4．1．2、南山北路路沿街商业业态统计，各种业态共64家，其中 \| \|业态 \|数量 \|面积 \|比率 \|代表商家 \| \| \|品牌服饰 \|1 \|180－200平米 \| \|新郎◎希努尔形象店 \| \| \|中大型通讯店\|7 \|60－80平米 \|10％ \|移动通信、长城通讯荣成威通（中国联通）营业厅、 \| \| \| \| \| \| \|世纪通讯（中国移动）大店、移动通讯营业厅、中国 \| \| \| \| \| \| \|移动快捷通信专营店、中国移动南山路快捷营业厅 \| \| \|小型通讯店 \|23 \|20－30平米 \|35％ \| \| \| \|海产品 \|6 \|15－30 \| \|海参之王、永兴水产、老字号海产、海参店、华兴水 \| \| \| \| \| \| \|产批发 \| \| \|家用电器 \|1 \|180－200 \| \|TCL王牌专卖店 \| \| \|书店 \|1 \| \| \|新华书店大楼 \| \| \|摩托单车行 \|4 \|100－864 \| \|三友实业、兴海自行车商行、国贸单车行、本田摩托 \| \| \| \| \| \| \|、宗申摩托 \| \| \|信用社 \|1 \| \| \| \| \| \|药店 \|2 \|60－100 \| \|丰仁堂药店、百草堂医药连锁 \| \| \|餐饮 \|2 \| \| \|植物秀面、听雨轩酒家 \| \| \|美容 \|2 \| \| \|敏娜美美容、丽姿美容美体 \| \| \|其它杂货店 \|9 \| \| \| \| \| \|IT \|1 \|160 \| \|诚达电脑 \| 4．2、南山南路（观海路——成山大道） 4．2．1、南山南路租金、及沿街商业分布图 4．2.2、南山路沿街商业业态统计，各种业态共10家，分别为：信息公司、食品添加剂经营部、植物医院农药部、巨光名片、制冷配件、家电维修、宏祥劳保、起重机钢丝绳、婉君美发、建伟五金电器等平均面积20－30平米，租金6000元 /年，换算单位面积租金：0.5元/平米◎月，房屋门面破旧不堪，经营情况较差。 4．3、该路段商业情况分析 A、南山北路作为市中心的主要商业街之一，目前已经形成了通讯产品、摩托单车、海产品的主要积聚地；其中约30家大小通讯店的聚集，形成了相对相对集中的专业市场氛围。 B、目前该路段有三个房地产项目在售，分别是成山嘉苑、莲花商城、金雀小区，临街商业面积供应量总计22100㎡（成山嘉苑悦6300平米，莲花商城15000平米，金雀小区800平米）。 C、南山北路中段，随着通讯市场的蓬勃发展，部分在南山北路前段租不到店面的通讯商家均纷纷向这里延伸，目前已有近10家通讯店在此成行发展，但经营状况不太稳定，目前有近3－4家通讯店有意转手。 D、摩托车行、单车行也集中在南山北路，其中最大的三友实业公司，租下易发商贸城的沿街商铺共864平米，经营多个国内摩托车、电单车品牌，经济实力较强。 4．4、南山路大型商业市场分析 4．4．1、王华商场王华商场业态分布图 4．4．1.1、王华商场商业分析 A、该商场上下两层，总建筑面积约1600－1800㎡，预计8月份重新装修扩建800㎡，目前正在进行所有商品的打折倾销。 B、该商场为老式建筑结构，在硬件环境上，无论规划、配套、装修均与当前的流行百货店标准相差较大，预计整改后会有较大改善。 C、目前商场所经营商品，以中低档、低档及国内的小品牌服饰商品为主，客户群面向以低收入家庭为主；在市中心商业中处于较为尴尬的地位：与易发商贸城的低档商品相比缺乏价格竞争力，与其它百货商城相比又欠缺档次竞争。 4．4．2、向伟电器城向伟电器城业态分布图 4.4.2.1、向伟电器城商业分析 A、该商场每层建筑面积1400㎡，三层共5600㎡，主要以经营小家电、厨具和黑白大型家电为主；商品种类繁多、品牌齐全，是荣成规模最大、经营时间较久、知名度、辐射力较大的专业电器商场。 B、靠近长途汽车站是该商场的一大地利优势，对商场辐射周边县镇起到关键作用。 1. 市中心其它商业街调查 2. 文化路 1．1、文化路沿街租金、业态分布图 1．2、文化商业业态统计，共80间，其中 \| \|项目 \|数量 \|比率 \|代表商家、单位 \| \| \|服装 \|2 \| \| \| \| \|婚庆 \|1 \| \| \| \| \|办公用品 \|5 \| \| \| \| \|蛋糕店 \|1 \| \| \| \| \|饰品、礼品 \|2 \| \| \| \| \|餐饮 \|7 \| \|金穗饺子馆连锁、 \| \| \|市政、银行、学校、企业 \|28 \|35％ \|影剧院、农行、市总工会、一中、第二技校、荣成电大、财\| \| \| \| \| \|专等 \| \| \|诊所 \|3 \| \| \| \| \|眼镜店 \|2 \| \| \| \| \|宾馆、酒店 \|2 \| \| \| \| \|超市 \|1 \| \|映日莲花超市 \| \| \|书店、音像店 \|6 \| \| \| \| \|烟花鞭炮 \|1 \| \| \| \| \|热水器、电器 \|2 \| \| \| \| \|花店 \|1 \| \| \| \| \|广告设计 \|1 \| \| \| \| \|厨具 \|1 \| \| \| \| \|茶行 \|1 \| \| \| \| \|佛教用品 \|1 \| \| \| \| \|美容、美发 \|2 \| \| \| \| \|摄影 \|2 \| \| \| \| \|福利彩票站 \|1 \| \| \| \| \|吉他专卖 \|1 \| \| \| \| \|房地产中介 \|1 \| \| \| \| \|建材 \|1 \| \| \| \| \|士多店 \|1 \| \| \| \| \|衡器销售 \|1 \| \| \| \| \|电脑IT \|1 \| \| \| \| \|娱乐 \|1 \| \| \| 1．2、文化路商业价值分析 A、作为贯穿城市的主干道，文化路承载着将城市东部人口集中向市中心输送的纽带作用，因为必经本项目，未来使得项目步行街商业对市中心商业进行截流成为可能。 B、文化路上分布的5大专业院校，有4所位于东段，从就近消费的商业规律判断，未来各院校的学生消费，有望被项目大部分拦截。 2. 成山大道中段 2.1、成山大道租金、业态分布图 2.2、成山大道的也太分布如下：共有各类店铺159间，其中 \| \|项目 \|数量 \|比率 \|代表商家 \| \|1 \|医药、诊所、卫生站 \|8 \| \| \| \|2 \|企事业单位、各办事处 \|17 \|10％ \|荣成甜源果品公司、新庄集团 \| \|3 \|餐饮 \|23 \|14％ \| \| \|4 \|机电、五金、化工、建材、配 \|32 \|20％ \|永大家电城、金泰机电 \| \| \|件 \| \| \| \| \|5 \|汽车美容、装潢、零配件 \|15 \|9％ \| \| \|6 \|鲜花礼品 \|3 \| \| \| \|7 \|婚纱、摄影 \|4 \| \| \| \|8 \|电线、电缆、水泵 \|2 \| \| \| \|9 \|美容、美发 \|11 \| \| \| \|10 \|洗浴、保健、按摩 \|4 \| \| \| \|11 \|电脑IT、设计、印刷 \|9 \| \|惠普电脑专卖、清华电脑、新科电脑、中子电脑、三木电脑\| \|12 \|服装 \|6 \| \| \| \|13 \|电信 \|2 \| \| \| \|14 \|银行 \|2 \| \| \| \|15 \|士多店（烟酒） \|4 \| \| \| \|16 \|水产品、渔具 \|5 \| \|纪胜水产、双林水产 \| \|17 \|超市 \|4 \| \|家家悦2家大型店、 \| \|18 \|家具、家私城 \|1 \| \| \| \|19 \|照明灯具 \|1 \| \|飞利浦照明 \| \|20 \|陶瓷 \|1 \| \| \| \|21 \|蛋糕 \|1 \| \| \| \|22 \|干洗 \|1 \| \| \| \|23 \|网吧 \|1 \| \| \| 3. 青山路 3．1、青山路租金、商业业态分布图 3．2、青山西路业态分布如下：共有各类店铺120间，其中 \| \|项目 \|数量 \|比率 \|代表商家 \| \| \|市政、公司、企业、银行 \|11 \|9％ \|工行、 \| \| \|服装 \|18 \|15％ \|美特斯邦威、森域专卖、国人西服、皇家保罗服\| \| \| \| \| \|装、恺撒专卖、哥弟 \| \| \|茶行 \|1 \| \| \| \| \|家电 \|5 \| \|汇丰焦点、汇丰空调城、宏达家电、奥旭小家电\| \| \|手机 \|7 \| \|汇丰手机、中国移动、 \| \| \|摄像、冲印 \|3 \| \|乐凯冲印 \| \| \|家用杂货、灶具、太阳能锅炉 \|16 \|13％ \| \| \| \|眼镜店 \|2 \| \| \| \| \|化妆品、美容、美发 \|8 \| \|友谊化妆品店 \| \| \|金店 \|1 \| \|友谊金店 \| \| \|饰品、美发、美容 \|8 \| \| \| \| \|鞋店 \|2 \| \|翔业大厦、 \| \| \|宾馆、旅馆 \|1 \| \|荣资宾馆、 \| \| \|书店 \|1 \| \| \| \| \|摩托专卖 \|1 \| \|锦宏摩托、 \| \| \|音像店 \|1 \| \| \| \| \|餐饮、休闲 \|10 \| \|八旗火锅城、好地方西餐厅 \| \| \|药房、诊所 \|4 \| \|迪康大药房、 \| \| \|士多店 \|2 \| \| \| 3.3、青山西路商业前景分析 A、青山西路是除市中心外商业分布最为集中的商业街之一，区别于沿河北街的杂乱环境，这里具有较好的商业街区形象，极为适合发展服务于市中心的高档餐饮业、娱乐业、服装业等。 B、作为市中心唯一一条同时连接折着南山路、沿河北街、沿河步行街以及世纪广场的交通干道，青山路无论白天或者夜间的人流量均较大，这为服务性行业的发展带来巨大商机；目前这里的百货业（23家）、餐饮休闲业（10家）、美容美发（8家）业发展较为突出，如前锋娱乐城、好地方西餐厅这类较具特色的店面均集中在青山西路上选址。 C、未来，随着万隆商业广场的投入使用，青山路作为市中心、广场商业两大商圈的连接纽带，商业发展将具有极大空间。 4. 建业街 4．1、建业街租金、业态分布图 4．2、建业街业态分布如下：共有各类店铺132间，其中 \| \|项目 \|数量 \|比率 \|代表商家 \| \| \|餐饮 \|23 \| \|文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、金穗饺子城、威廉 \| \| \| \| \| \|古堡西餐厅、重庆香辣馆、等东海海鲜城等 \| \| \|水产品 \|5 \| \| \| \| \|网吧 \|14 \| \|心通网吧、北晨网吧等 \| \| \|福彩、票务 \|2 \| \| \| \| \|化妆品、美容美发 \|15 \| \|欧婕娜美容、 \| \| \|建材 \|13 \| \| \| \| \|电脑专卖 \|7 \| \|天利电脑超市、方正科技、清华同方、联想电脑 \| \| \|礼品店 \|4 \| \| \| \| \|药店、诊所 \|3 \| \| \| \| \|小商店 \|3 \| \| \| \| \|话吧 \|1 \| \| \| \| \|旅馆 \|1 \| \| \| \| \|保健器材 \|2 \| \| \| \| \|书店、音像店 \|4 \| \| \| \| \|市政、公司、企业、银行 \|6 \| \|市政工程公司、新华人寿、农行 \| \| \|服装、劳保 \|6 \| \| \| \| \|体育用品 \|1 \| \| \| \| \|洗浴、娱乐 \|5 \| \| \| \| \|汽车销售、配件、维修 \|6 \| \| \| \| \|旅行社 \|2 \| \|荣成旅游服务公司 \| \| \|广告、设计 \|3 \| \| \| \| \|鞋店 \|1 \| \| \| 4.3、对建业街商业具有促进作用的——环峰路、立信街分析 A、环峰路：环峰路为村里的住宅小道，没有商铺，全部均为住户。 B、立信街：立信街为互助在小区内的道路，该小区共有40栋5层建筑，约192户人家。 5、观海中路 5．1、观海中路租金、业态分布图 5．2、观海中路业态统计，共121间，其中 \| \|项目 \|数量 \|比率 \|代表商家 \| \| \|汽车装潢、汽配、汽修 \|28 \| \|永丰汽配、兴发汽修、锦霞汽车装潢 \| \| \|门业 \|6 \| \|星神防盗门、平安门业、 \| \| \|礼仪公司 \|1 \| \|创锐婚庆 \| \| \|水泵、管材 \|3 \| \| \| \| \|移动营业厅 \|1 \| \|中国移动 \| \| \|机械、机电 \|9 \| \| \| \| \|企业、银行、公司 \|5 \| \| \| \| \|玻璃、建材 \|2 \| \| \| \| \|洗浴 \|2 \| \| \| \| \|太阳能、日暖 \|2 \| \| \| \| \|餐饮 \|18 \| \|韩阳狗肉、德忠饺子馆、 \| \| \|水产品 \|1 \| \| \| \| \|药房、诊所 \|6 \| \| \| \| \|超市 \|1 \| \| \| \| \|摩托专卖 \|3 \| \|台湾中裕摩托、 \| \| \|家私城 \|1 \| \| \| \| \|锅炉 \|1 \| \| \| \| \|佛教用品 \|1 \| \| \| \| \|士多店 \|4 \| \| \| \| \|音像、图书 \|3 \| \| \| \| \|纺织品、体育用品 \|2 \| \| \| \| \|美容美发 \|7 \| \| \| \| \|广告设计 \|1 \| \| \| \| \|礼品、花店 \|2 \| \| \| \| \|渔具 \|1 \| \| \| \| \|洗衣店 \|2 \| \| \| \| \|电脑网络 \|1 \| \| \| \| \|娱乐 \|1 \| \| \| \| \|蜂产品 \|1 \| \| \| \| \|文印店 \|1 \| \| \| \| \|福彩站 \|1 \| \| \| \| \|五金店 \|3 \| \| \| 5．3、观海中路商业分析 1、相比成山大道，观海中路的汽配、汽修、汽车装饰业更为单一和集中，这与道路周边的企业吉城市周边流动人口密集度有关。 2、观海中路路段长、居住人口分布少且不均衡，因此这一带的商业相对密度较低，呈不连续状态。 6、明珠路 7. 台上北街四、荣成个别专业市场分析 1、博隆家居装饰汇展中心 1．1、博隆家居业态分布图 1．2、博隆家居商业分析 1、目前荣成最大的家居装饰中心。博隆家居装饰汇展中心，位于秀水街与观海东路交叉路口，是经市府批准的，由博隆家居装饰汇展有限公司投资5000多万兴建。该市场占地80余亩，总建筑面积约48000 平方米，是一座集家装、家具、装饰材料三大市场于一体的商场。此外商场内还兼具宾馆、银行等一系列配套设施。 2、业态丰富，高中低档商品齐全。目前该商场汇集有众多品牌家居，主要以吉斯家具、掌上明珠家具、香港怡品源家具、福特家具、汇丰家具、米兰家私、全友家私、广源灯具、佛山陶瓷等。 3、租金情况：另外租金方式为24元/㎡◎月，每月1－5号缴租。五、小结：荣成的商业市场的特征 1、从整体上看，受限于城市、人口规模、消费总量，商业发展水平较低、对周边地区辐射力较弱。 2、商业中心以沿河北街街口为中心，向四周辐射，集中式商场成为本地的商业主流，其次是老商业街的持续繁荣，并不断筛选出优势行业进行集中式发展，如市中心服饰百货、通讯、摩托、电器等业态的比重逐渐加大。 3、市中心商业结构逐步升级，目前利群百货成为商业发展龙头，成山嘉苑商场、汇丰商城二大新建项目即将投入使用，王华百货计划重新装修，老商业区的价值与地位得到进一步巩固。 4、商业步行街发展名不副实：数家集中式商场占据80％的临街位置，临街商铺数量较少。 5、市中心已形成以服装百货、家电为主的专业市场，非中心区域已形成以装饰材料、家私为主的专业市场，个别区域形成主要、餐饮、工业机电为主专业街。 6、城市居民可支配性收入逐年递增，消费水平、购买力趋强，民间一般性消费以本地为主，高档消费习惯性向威海、青岛流向，对本地商业发展构成客观影响。 7、易发商贸城、新世纪商城为代表的部分老市场继续落没，商场及经营档次逐步降低，消费群体逐年萎缩。 3. 荣成市各业种、业态调查分析 2. 服装百货 3. 大中小型服装百货 1．1、荣成集中式百货商场类举如下，是： \| \|面积 \|经营种类 \|经营状况 \| \|利群购物中心 \|四层，共2万平米 \|百货类，涵盖所有业种 \|较好 \| \|吉兴商场 \|四层，共3600平米 \|百货类，除大型家电及通讯产品、IT \|较好 \| \| \| \|外 \| \| \|纺织品商场 \|三层，共1800平米 \|偏重布匹、针织品、服饰类 \|布匹业较好，百货类步行 \| \|王华百货 \|1800平米 \|偏重于服饰鞋帽类 \|较差，8月份准备整改扩建，调整经营 \| 4. 个体集中服装商场 2．1、荣成个体户集中经营的服装商场如下： \| \| \|面积 \|经营种类 \|经营状况 \| \| \|新世纪商城 \|标准单店：10-15平米 \|男女服饰、鞋业，家具 \|较差空置，有大量铺面 \| \| \|易发商贸城 \|标准单店：7-9平米 \|男女服饰、鞋业，小商品、杂货 \|一般 \| 2.2、行业分析 A、整体缺乏规划、普遍商业档次低。 B、老市场的地利优势、人气优势尚存。 C、市场辐射力、影响力逐渐削弱，经营优势逐渐丧失。 D、规模较大、地段较好，整改基础优势明显。 5. 个体临街点面 3．1、荣成个体服装商家集中的路段分布，如下： \| \|数量 \|面积范围 \|代表商家 \|描述 \| \|沿河北街（老街 \|有品牌店20家，有中型服装超市5 \|20－200平米 \|详看P22列表 \|是目前荣成个体经营中效益最\| \|） \|家，散户90家 \| \| \|好的街区 \| \|沿河步行街 \|多为品牌店，服装超市 \|30－500平米 \|新郎◎希努尔/客佳客/ \|大型服装百货商场最集中的街\| \| \| \| \|太平洋服饰广场 \|区 \| \|青山路 \|品牌店较多、散户较少 \|20－30平米 \|国人西服 \|偏离服装集中区域，用经营品\| \| \| \| \| \|牌来吸引人气拉动销售 \| \|文化西路 \|总体商家少，多为体育/休闲品牌 \|30平米左右 \|李宁/乔丹/安踏 \| \| \| \|店 \| \| \| \| 3．2、商业分析 A、沿河北街为主，其他街道借势发展。 B、沿河北街是密集型，其他街道通过较具档次的品牌店、专卖店拉动经营。 C、青山路发展空间较大，文化路商业空间受限发展潜力不足。 6. 鞋业 4．1、荣成鞋业市场分布 \| \|商场 \|面积 \|描述 \| \|青山路 \|翔业鞋城 \|一二层，共600平米左右 \|以经营中档鞋业为主，种类齐全，有部分知名品牌 \| \|青山路 \|王华商场 \|二层，200平米左右 \|男女中低档杂牌皮鞋、运动鞋、童鞋 \| \|沿河北街 \|易发商贸城 \|主楼第三层，300多平米 \|低档鞋业、胶鞋等，金猴皮鞋专卖 \| \|沿河北街 \|新世纪商城 \|负一层，2400平米 \|金猴皮鞋专卖 \| \|沿河步行街 \|利群百货 \|二层，700平米 \|中高档品牌鞋业 \| \|沿河步行街 \|吉兴商场 \|600平米 \|中档鞋业，有少量品牌带动 \| \|沿河步行街 \|富丽码鞋业连锁 \|不足200平米 \| \| \|沿河北街 \|鞋业小店 \| \|低档鞋业或专卖性质 \| 4．2、商业分析 A、各主要大型商场均有一定面积的涉及。 B、临街店面性质的相对较少，整个行业以中低档为主。 C、总体相对分散，但累计总量不小。 3. 超市 3. 荣成较具规模的超市行业分布： \| \|商场 \|面积 \|业种 \|经营描述 \| \|沿河步行街 \|利群购物中心 \|4000平米 \|纯日常生活消费品 \|城市商业中心最大的超市，并设有美 \| \| \| \| \| \|食餐饮区，整体经营情况较好。 \| \|成山大道 \|家家悦1 \|600平米 \|纯日常生活消费品 \|不备有熟食区，经营情况一般，以区 \| \| \| \| \| \|域服务性为主。 \| \|成山大道 \|家家悦2 \|二层，共5100平米 \|有艺术品区 \|家家悦在荣成最大的超市店，辐射整 \| \| \| \| \| \|个城市东部及东南、东北部消费。 \| \|文化路 \|映日莲花1 \|700平米 \|纯日常生活消费品 \|备有餐饮区，但经营不成功，整体经 \| \| \| \| \| \|营较差，目前以歇业/装修 \| \|伟德大道 \|映日莲花2 \|1000平米 \| \| \| \|沿河南街 \|好旺超市 \|100平米 \|糖烟酒、食品为主 \|满足周边小范围居民消费 \| \|明珠路 \|家家悦3、 \|600平米 \|纯日常生活消费品 \|设有熟食区，经营较好，辐射周边路 \| \| \| \| \| \|段、社区。 \| \|成山大道 \|糖烟酒超市 \|400平米 \|糖烟酒、食品为主 \| \| 2. 行业分析 B. 专业超市品牌较少，家家悦一支独秀。做为山东本地的知名超市品牌，家家悦的荣成的发展较为垄断，围绕市中心/新世纪广场/成山大道设店，基本以辐射全市为目标，而糖烟酒超市尽管也是个品牌超市，但在荣成的扩张规模较小。 E. 利群在无意扩张超市品牌，仍然以百货为主，超市为辅。利群集团做为青岛的知名百货品牌，目前在山东境内的胶州、诸城、莱州、威海、荣成、蓬莱、日照、潍坊、淄博、乳山、莱西等地均开设有大型购物广场，均主要以百货业的经营为主，同时辅助性的设置大型超市；从其发展方式来看，该品牌无意将超市做为独立运营行业，在超市行业的扩张上没有明确的发展迹象。 G. 行业竞争尚未激烈，呈现“相互共存、自由发展”局面。利群超市业的无意扩张，映日莲花超市的经营状况一般，市场现状为家家悦的发展提供较大利润空间，以至于家家悦的生存压力不大，表现在市场营销上没有针对竞争对手过多的打压行为，对自身的商业宣传手段也不多。 R. 从其他路段的超市分布情况可以看出，多数超市均以服务合奏便具名的区域性消费为主，部分街道因为人口密集度不够，升值无法支撑其中小型规模超市的发展；从而分析，随着本项目的建成，未来荣成的超市业真正的竞争格局将会形成，一场争夺市场的商战将愈演愈烈。 R. 未来本项目打造大型超市的可行性分析：立足于本项目未来成就荣成超大型商业集群的发展计划，开发大型超市将是不可避免的选择，通过大型超市与主力百货店的联合拉动，才能为步行街输出人气，因此，未来将不可避免的要与目前超市品牌进行竞争，凭借新世纪广场的休闲中心功能，本项目打造大型超市的地利性较强。 4. IT、数码 4. 荣成IT、数码行业分布： \| \|数量 \|面积 \|品牌、店名 \| \|利群购物中心 \|专区 \|40 \|联想、神州、方正品牌电脑，数码相机（10平米） \| \|汇丰电器城 \|专柜 \|20 \|联想、方正等品牌机专卖 \| \|向伟电器城 \|专柜 \|20 \|联想、方正 \| \|沿河南街 \|2 \|30 \|金色浪潮IT \| \|南山路 \|1 \|160平米 \|诚达电脑 \| \|文化路 \|1 \| \| \| \|成山大道 \|6 \|30－40 \|惠普电脑专卖、清华电脑、新科电脑、中子电脑、三木 \| \| \| \| \|电脑 \| \|建业路 \|7 \|25－30 \|天利电脑超市、方正科技、清华同方、联想电脑 \| 2. IT、数码行业分析 C. 现有店面普遍规模不大，且产品单一。从利群、汇丰、向伟等三大荣成电器商场的IT产品规模看出，荣成的IT业发展尚处于初级阶段，特别是数码产品业，几乎是空白市场；这与各大商场动辄数百上千平米的规模相比,IT、数码业做为继家电业之后的又一家庭消费主流业态，在荣成具有广阔的市场开发前景。 E. 整体行业零星分散，无大型的集中市场。从荣成IT行业的城市分布可以看出，无论是大型商场抑或临街店面，均在数量上呈现少而分散的局面；其中品牌店与个体店的比率接近1：1；但就IT本身行业的发展特性而言，个体店的数量可以是品牌店的20－30倍以上，同时IT业每年淘汰、更新升级换代，也主要依赖于个体店的零配件销售，为个体业的发展提供广阔空间；因此判断，荣成目前的IT行业严重缺乏整合，本项目未来打造第一个专业市场的商业价值极高。 H. 建业街发展较为集中，并与网吧业同步发展。建业街凭借与世纪广场的地源优势，同时依托文化路上的众多院校、以及周边的密集居住人口，成为荣成目前相对集中的网吧一条街，这位项目未来开发IT专业市场奠定了得天独厚的地利优势。 5. 通讯产品 1、荣成通讯行业分布： \| \|商场 \|面积 \|经营描述 \| \|沿河步行街 \|利群购物中心 \|40平米专柜 \|相比商场规模只占小部分，经营情况一般 \| \|南山北路 \|35家 \|20－150平米 \|荣成主要通讯行业均集中在该路段，经营情况良好 \| \|南山路 \|向伟电器商场 \|30平米专柜 \|主要以黑白家电为主，数码和IT是辅助 \| \|成山大道 \|2家 \| \|一般 \| \|青山西路 \|7家 \|60－80 \|汇丰手机、宏达家电商场、中国移动、中国网通、铁通、联\| \| \| \| \|通营业厅 \| \|观海路 \|1 \|30－40平米 \| \| 2、行业分析 A、行业集中在南山北路，经营成本较高。目前南山北路沿街铺面，以30平米为标准，每年租金在12000—16000元，街口转角位置接近18000－20000元/年；同时通讯与电器行业正常税费较高，如：30平米店面平均每月500元；统计得知，南山北路标准单店累计每月1500元的经营成本，据商家反映该项支出约占每月收益的50％。 B、大型电器商场专柜较小，经营状况一般。目前荣成混合着百货、电器通常经营的通讯专柜普遍面积较小、通讯品牌较少，无法满足消费者的选择需求；加上此类商场离通讯业的集中路段较远，与本地人“就近就全“的消费观念相违背，因此经营状况一般。 J. 以移动、联通等产业牵头经营，专营品牌店较少。除汇丰手机外，目前荣成的通讯行业少有外来的、具备广泛影响力的通讯专业市场品牌，而例如“长城通讯”、“世纪通讯”、“快捷通信”等虽已开始塑立自己的品牌，并且都是 80－100平米左右相对较大的店面，但仍然保持着与移动、联通企业的营运合作关系，尚未完全意义上的独立经营和发展。 L. 行业前景广阔，市场有待进一步整合。鉴于荣城60多万人口的消费市场，以及人均收入水平较高的事实，通讯行业特别是具有一定品牌号召力及成本优势通讯品牌（如：海印电器、国美电器、苏宁电器等）的发展空间较大；另外鉴于市中心经营成本较高的事实，一旦项目能为通讯行业的进驻提供优惠的租金及税费政策，也是扩大市场规模，甚至会有导致市场重心发生转移的可能。 7. 餐饮业——以快餐为主，适合市中心发展的速食餐饮。 1、荣成餐饮业分布 \| \|数量 \|面积 \|代表品牌 \|经营描述 \| \|沿河南街 \|19 \|120－160平米 \|天津温馨火锅城、韩罗山韩国料理等 \|该路段是市中心向西地区较为集中\| \| \| \| \| \|的餐饮消费区，经营状况一般 \| \|建业街南段\|23 \|100－200 \|文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、金穗饺子 \|市中心中档特色餐饮集中路段，经\| \| \| \| \|城、威廉古堡西餐厅、重庆香辣馆、东海海鲜 \|营情况良好 \| \| \| \| \|城等 \| \| \|文化路 \|2 \|200 \|麦肯姆、金穗饺子城 \|文化路上唯一一家中大型的快餐店\| \| \| \| \| \|，有一定知名度，经营情况良好 \| \|沿河步行街\|1 \|140左右 \|八戒快餐 \|步行街内唯一一家品牌快餐店，经\| \| \| \| \| \|营情况很好 \| \|青山路 \|2 \|150－200 \|八旗火锅城、好地方休闲餐吧 \|青山路上的中档特色餐饮，经营情\| \| \| \| \| \|况较好 \| 2、行业分析 A、沿河南街、建业南街两大餐饮阵营，东西割据。目前该两条街是荣成市中心餐饮业发展最为集中的路段，以市中心为线东西割据；考虑到就近消费的习惯，沿河南街以老城区及城市西南部人口消费为主；建业南街以城市东部人口消费为主，。 B、相比沿河南街，建业南街的发展潜力较大，前景较好。总体发展对比，建业南街要比沿河南街要好，主要因为：第1、街道商业相对密集、街道环境较好；第2、是建业南街位于文化路与成山大道之间，第3、是交通中转要道，第4、地段相对中心，第5、来往车流量较大；第6、建业南街有数家装修环境上档次的餐饮品牌店坐镇，第7、如：文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、威廉古堡西餐厅、重庆香辣馆等；同第8、时该路段的酒吧休闲业也较集中（约有4家），第9、另外，第10、目前在装修预备第11、开业的“东海海鲜城”也是一家大型的高档餐饮店，第12、对整条街的发展带动作用明显。 C、沿河南街发展情况较低档。本身沿河南街餐饮业的地段就相对较差，又是单边商业（对面是某厂区围栏），同时沿街门面的空置率较高，造成整体形象的不佳，同时整条街多以中低档的餐饮店为主，装修简单、缺乏特色，预计未来该餐饮街将逐渐走向颓势，发展前景不理想。 D、适合商业中心发展的快餐类业市场——潜力巨大。目前沿河步行街内，装修稍微讲究、具有一定品牌的只有“八戒快餐”一家，独揽生意，竞争对手全无，经营状况极为火爆。而文化路影剧院对面的麦肯姆汉堡快餐，号称市内唯一一家洋快餐店，即使位置较偏，每天生意仍然不错；而荣成本地的快餐业多以中餐为主（如：金穗饺子城等），且大多偏重本地口味，并且这类经营商家尚未形成品牌经营的概念，产品也缺乏档次上的包装。因此分析：荣成市中心的特色快餐业发展潜力巨大；并且以中档为主的、锁定工薪阶层平常消费的特色餐饮（如：粤菜、川菜、火锅等）也具有广阔空间，这类餐饮菜色极佳、装修考究，极为注重饮食文化及环境的营造，属于享受型的休闲餐饮消费。 8. 娱乐 1、荣成娱乐业分布 \| \|数量 \|面积 \|代表品牌 \|经营描述 \| \|沿河南街 \| \|120－160平米 \|练歌房 \|地段较偏，经营状况一般 \| \|建业街南段 \|4 \|100－200平米 \|酒吧、练歌房 \|一般 \| \|青山路 \|2 \|150－200平米 \|前锋的厅 \|目前市中心最好， \| 2、行业分析 A、城市居住习惯，导致娱乐业发展较差。一直以来荣成市民的生活习惯都是夜间就寝时间较早，早睡早起的生活习惯一定程度上限制了城市娱乐业的整体发展；另外因为市中心经营成本较高，导致多数的练歌房、酒吧均选择较偏路段经营，整个市中心的娱乐业极为分散，堪称最时尚、最好、最大的一家也就是位于崖头旁的前锋的厅，而其他多数酒吧、练歌房均与餐饮业混在一堆，依靠餐饮业的人气推动发展。 B、新世纪广场夜间人气火爆，娱乐业发展空间较大。目前荣成夜间休闲人群最密集的地方以新世纪广场为最。占地近100亩的新世纪广场运动设施、娱乐设施较多，成为市民晨间及夜间休闲活动的主要去处；基于新世纪广场带来的地理优势，未来项目在娱乐业的发展上操作空间同样巨大。 9. 家电 1、荣成家电业分布 \| \|类型 \|面积 \|经营类别 \| \|利群购物中心 \|专区 \|近2000平米 \|各类家电品牌齐全 \| \|汇丰电器城 \|专业商场 \|近1000平米 \|黑白家电为主 \| \|向伟电器城 \|专业商场 \|近1800平米 \|小家电、大家电均品牌齐全 \| \|南山路 \|TCL王牌专卖 \|近200平米 \|以黑白家电为主 \| \|成山大道——永大家电城 \| \|近100平米 \|以黑白家电为主 \| \|青山路——宏达家电、奥旭小家电 \| \|各200平米 \|宏达家电与汇丰家电规模形式接近 \| 2、行业分析 A、专业市场已经形成，B、竞争环境激烈。目前荣成家电行业形成了利群、向伟、汇丰三家垄断经营的局面；区别于其他（如：服装百货消费）容易向外（如：石岛、威海）流失的消费行业，荣成市中心及周边县镇的大件家电消费主要还是以荣成市区为主，因此市场需求相对的稳定，同时发展也相对成熟。 C、市场机会尚存，D、外地品牌进驻，E、有望打开新的竞争层面。鉴于目前荣成城市家庭消费的总量限制，以及目前已经形成的垄断经营特性，分析认为：本项目未来开发家电专业市场的空间较小，且竞争形势极为严峻。唯有依赖商业街的整体优势、规模优势，及引入较高品牌号召力、渠道优势、成本优势的品牌主力店的，才能拉动消费，争夺有限的市场份额。第四篇：酒店市场调研分析 \|调研思路 \| \|1、对荣成市酒店市场（重点为正规酒店）进行调研，分析荣成市目前酒店的供给量情况、经营情况，从而对荣成酒店的发展 \| \|趋势进行预测。 \| \|2、对现有酒店位置分布情况调研，分析荣成市酒店市场区位发展情况，对酒店市场区位发展趋势预测提供市场支持。 \| \|3、通过对酒店的入住率情况分析，对荣成市酒店行业的发展进行预测。 \| \|4、接着对酒店的客户情况进行分析，为万隆商业广场酒店部分的经营定位提供市场依据。 \| 1. 荣成正规酒店调研 1、交通大酒店地址：荣成南山路25号建筑面积:8800多平米，主体建筑九层，局部7层。星级标准：三星级房价：标准间：240—280元，套间：480，打八折。会议室：30人小洽谈室每天480元，200人会议室每天800元。房间数量：拥有豪华套间14间，标准间75套，床位200多个。房间配套：中央空调、自动烟感器、有线电视、国际直拨电话、24小时供应热水。酒店配套：各种类型会议的接待室、会议室四套, 大厦内有12个MTV高级宴会厅和能容纳250人同时就餐的餐厅。 2、友谊宾馆地址：荣成市交通街4号占地面积：约2万平米建筑面积：平米，拥有两栋5层接待楼及大型停车场。星级标准：三星级状况：目前暂停营业，正在整体装修，预计“10.1“可以开业。房间数量：拥有套间、标准间100多套，床位近230个。房间配套：一般常规性配套。酒店配套：18个宴会包厢，一个能容纳300人就餐的大型宴会厅，休闲娱乐厅、商务中心、医务门诊。 3、蜊江宾馆地址：开发区星级标准：三星级标准，号称拥有四星级装修，是荣成市政府所属涉外接待场所。房价：标准间：380元套间：580元，不打折。会议室：30个人的小会议室：480元/天，容纳280个人的大会议室：3000元/天。房间数量：每层拥有套间1间，共14间，其他标准间106间，共120个房间，约240个床位。房间配套：除一般常规性配套外，有冰箱。酒店配套：一个宴会200人就餐的大型宴会厅，商务中心、医务门诊。 4、华星宾馆地址：开发区市政府附近描述：酒店主体共四层，另有7间别墅星级标准：未评星，是荣成市政府所属的又一涉外接待场所。房价：标准间：480元套间：880元毛草屋（别墅）：4800元，打九折。会议室：（140人）1800元/天、（70）800元/天、（20）480元/天、（10）300元/天房间数量：套房：9间，标准间37间，毛草屋：7（两房两厅、三房两厅）房间配套：除一般常规性配套外，有冰箱。酒店配套：120人的宴会厅，大小四种规格会议室。 5、物资宾馆地址：荣成市文化东路建筑面积：9000平米，单栋13层建筑。星级标准：无房价：标准间：140元套间：280元会议室：位于5层，（40人）100元/天房间数量：拥有套间、标准间100多套，床位近230个。房间配套：一般常规性配套。酒店配套：一层大堂，二－三层为餐厅、业务洽谈室、办公室，11个宴会包厢，一个能容纳200人就餐的大型宴会厅；五－十三层为客房。 6、成山宾馆地址：文化西路11号建筑面积：星级标准：房价：单人间：198 标准间：198 套间：360；10人以上消费，标准间：150，套房260。会议室：宾馆设有各种会议厅、接待室，（25人）160元/天房间数量：拥有单人间、套间（8间）、标准间近200套，床位近400多个。房间配套：常规标准。酒店配套：宾馆大楼是由一组U型建筑组成，一号楼底层为大堂、二层为餐厅、三层为会议室，二、三号楼为客房部，分别是四层建筑，每层25个房间；拥有可同时容纳200人就餐的的大宴会厅及100余人同时就餐的包餐厅。 7、国税培训中心地址：开发区岛里路建筑面积：两栋四层建筑星级标准：未评星级，档次接近二星房价：标准间：200元套间：280元会议室：10人洽谈室，70人会议室400元/天。房间数量：拥有4个套间，共21个房间，床位近42个。房间配套：常规标准。酒店配套：除一般标准外，带冰箱。宾馆大楼由四层主楼及三座花园别墅等群楼组成，是荣成国家税务局所属酒店，拥有可同时容纳100人就餐的的宴会厅。 8、荣成大酒店地址：文化路总占地面积：近2000平米星级标准：无房价：标准间：168元套间：280元会议室：一个可容纳180人的大会议室、一个可容纳30人的小型会议室。房间数量：拥有套间12个、标准间84个，共96个房间，近192个床位。房间配套：常规标准。酒店配套：宾馆由一栋单体7层建筑构成，一楼为大堂、办公室，二楼以上为客房，每层客房16间；设有可容纳80人同时就餐的餐厅，沿街另开设有对外营业的咖啡厅、药店。 9、超日酒店地址：南山路星级标准：无，接近二星级房价: 标准间180元，打八折。会议室：30人会议室，400元/小时。房间数量：约40个房间，近80个床位。房间配套：常规配套。酒店配套：宾馆由两栋四层建筑构成，设有近100平米的餐厅，规模比较小。 10、金茂大酒店地址：观海中路11号星级标准：私营酒店，装修标准接近四星级房价:标准间：180元；套间：400元；VIP套间：400元会议室：100人，每次400元，20－30人接待室，免费使用。房间数量：标准间：40，套间：2间，VIP：3间，床位共90个房间配套：除一般标准，带宽带。酒店配套：各种会议室、夜总会、洗浴城、娱乐博采场所、宴会厅、能容纳200人就餐的餐厅、KTV。经营描述：酒店占地18亩，该酒店在旺季时节一般不接待旅游团队，因为利润较少；旺季住房率高达70％以上，淡季也有50％的比率。 11、华力宾馆地址：明珠路星级标准：一般酒店房价:普通：100元，标间：140元，套间：380元会议室：无房间数量：9间房，共18个床位房间配套：一般酒店配套：无会议室、有娱乐场所、可容纳200人的餐厅二、酒店市场供给量统计 1、 2005年荣成市正规酒店客房数供应情况 1. 所有酒店客房供给情况 \| \|标准间（套） \|价格（元） \|套间（套） \|价格（元） \|床位数量（个） \| \|交通大酒店 \|75 \|240—280元 \|14 \|480元 \|200 \| \|友谊宾馆 \|100 \|/ \|15 \|/ \|230 \| \|蜊江宾馆 \|106 \|380元 \|14 \|580元 \|240 \| \|华星宾馆 \|37 \|480元 \|9＋7套别墅 \|880元/4800元 \|106 \| \|物资宾馆 \|56 \|140元 \|6 \|280元 \|104 \| \|成山宾馆 \|192 \|198元 \|8 \|360元 \|400 \| \|国税培训中心 \|21 \|200元 \|4 \|280元 \|42 \| \|荣成大酒店 \|84 \|168元 \|12 \|280元 \|192 \| \|超日宾馆 \|40个 \|180元 \|/ \|/ \|80 \| \|金茂大酒店 \|40 \|180 \|2 \|400 \|90 \| \|华力宾馆 \|7 \|100 \|3 \|380 \|18 \| \|合计 \| \| \| \| \|1702 \| 分析： 10. 随着近年威海旅游市场的红火，作为主要旅游景点聚集的的荣成，酒店业的经营也是如火如荼，据统计目前威海地区正规的旅游酒店的数量有20家，荣成也有近2 0家，但集中在市区内的有11家，其中决多数是准二星级的涉外酒店，酒店档次中等，另外还有大量的私营小酒店不在统计之内。 18. 目前荣成市区内拥有较正规的11家酒店合计提供床位共计1702张，并且除市政府涉外专设的华星宾馆和私人投资经营的金茂大酒店是刚兴建不久的外，其余80%都是经营时间在5年以上的老酒店，新的度假酒店或酒店式公寓物业均少有人开发，相比每年日益递增的旅游住宿消费市场，荣成酒店及度假地产、酒店物业的发展相对滞后，市场空间极大。第五篇：商业地产市场调研分析一、调研说明本次调查主要针对荣成商业地产进行，通过对城市商铺供应量、各项目销售情况、发展前景分析，力图为本项目商业开发前景提供信息参考。二、典型竞争项目调研 1、成山嘉苑项目地址：南山北路（成山集团）项目概况：荣成市中心4栋19层的高层建筑群，每栋单体的一二层为底商，临南山北路一排为纯商业建筑，目前开发在售的是一期临街的两栋高层，以及二层纯商业物业。共有住宅136套，面积148－180平米，起家2980元/㎡，均价3500元/㎡，楼层差价100元；目前仅销售了10％－15％。目前的购买群体主要以公务员、成山集团中高层干部，以及荣成高收入人群为主。共有住宅底商18套，上下两层联体结构，面积120－160平米，价格4980－6680元/㎡，销售情况较好。商场3800平米，一二层结构，地下为停车场，原计划自留经营整体招商，或者整体出售，价格8800元/㎡,现已经开始计划分割出售，划分为300-400平米面积的上下层商铺。工程进度：8月份即将封顶。 2、莲花商城地址：成山大道（长途汽车站对面）开发商：荣成（香港）远地房地产开发有限公司全程代理：恒业安邦项目概况：占地约7000平米，总建筑面积15000平米，共由A、B两栋全框架结构建筑组成；其中A栋 4层、B栋3层，一层层高6米，拥有临街商铺共46间，其中靠近沿河南街15间，南山北路 11间，成山大道20间，商铺面积最小200平米。销售策略：一二层联体商铺：均价6000；一二三层联体商铺，均价5000；东楼四层约900平米及西楼三层，预计整体租给友谊宾馆作为客房。三、付款方式一次性付款9.8折，银行按揭5成。卖场情况：目前该项目售楼处装修简单，无具体销售宣传资料，仅有一名置业顾问值班，且专业能力较差。 3、汇丰商厦项目地址：青山路项目概况：汇丰商厦是目前青山路较为强势的商业项目，由汇丰交电公司开发，该公司目前已经拥有汇丰家电、汇丰手机城两处共计约1300平米的商业面积，目前在建的汇丰商厦为加建部分，与临街商场结构衔接，新商场共计5层，总建筑面积8000平米，预计打造城集多业态经营的又一座中高档的百货大楼。现场情况：目前正在筹备招商中，对外宣称自主经营、只租不售，预计9月底、10月初开业，计划8 月底、9月初召开大型的招商洽谈会议。商铺面积有16、20、30平米等多种铺面供招商，现租户登记品牌、种类，租户将来可选择扣点或固定租金的方式，目前收费标准尚未出台。商场规划：一层：家电、手机、电脑、化妆品、首饰；二层：鞋帽、文体用品商场、男装、女装；三层：男装、女装市场；四层：女装、童装；五层：婚纱影楼、床上用品。 4、桃园◎得润居项目地址：成山大道中路开发商：荣成市桃园实业有限公司项目概况：占地45亩，建筑面积55000平米，、原有天策代理进行销售，后因销售不好已经撤出。目前一期已经全部交付使用，二期在建中，预计06年5月可以交房。二期建筑主要以住宅为主。一期临街底商共计约15间铺，上下层结构，面积120－160平米，尚余约4间商铺待销售，价格：6000元/㎡，已出租商铺中主要以社区服务性商业为主。 5. 杏林心都地址：成山大道与沿河南街交界开发商：荣成方圆房地产开发有限公司推广理念：荣成商业中心首席居住区项目概况：占地10000平米，建筑面积12000平米，住宅200余套，面积在88- 150平米，车库22个，面积18-25平米，北面和西面靠街位置为临街铺，商铺30- 490平米，30平米小商铺数量较少，上下结构的大铺面较多，总面积约3000- 3500平米，定位在餐饮、休闲、茶馆、咖啡厅等行业。工程进度：06年10月销售情况：目前尚未开盘，价格不详。 6. 阳光商贸城地址：观海路曙光小区对面项目概况：该项目体量巨大，由荣达、青云、大盛等多家房地产公司以及部分小业主集体开发，整体规划一般，项目04年7月动工，预计今年年底交房。项目情况：青云房产项目一层价格：9000－9500元/㎡，三层价格5100－5500元/㎡。商铺分16－30㎡、40－60㎡、60－80㎡几种面积，其中20、40㎡商铺销售较多。该商场规划：一、二层：服装、饰品；三层：餐饮，预计与韩国主题服饰为主，打造荣成首个韩国城。分析：该项目位于城市较偏地段，整体规划一般，多家开发商合作开发却并不能将项目成功运作起来，目前绝大多数商场滞销，工程也处于半停工状态，工地现场缺乏商业形象包装，多数开发商没有商业地产成功运营经验，分析认为，因为地段和产品不可比，未来该商贸城与本项目不构成太大的竞争态势。 7. 金雀小区地址：南山中路（中国移动快捷营业厅对面）项目概况： 8间临街铺，上下两层100平米/间，总面积共800平米，价格4500元/平米。 8. 双桥市场地址：青山路与沿河北街交界（河岸边）项目概况： 2003年开发，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积160 －200 ㎡，首层面积50－60平米，二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡租金3万元/年，单位租金0.5元/㎡·天，总建筑面积7200平米。 9. 荣达商业街地址：沿河南街项目概况：荣达房地产公司于2003年开发，尚余部分未售出，目前已经成为荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。 30间临街铺，一二层联体整栋销售，面积从128－180㎡，价格3000元/平米，目前有9间铺面空置，总面积4200平米。 10、福地小区地址：沿河步行街尾项目概况：是荣成桃源房地产公司2003年开发的物业，目前小区已全部入住，沿街46间底商铺面销售完成近80％。目前底商空置率严重，高达60％；所有商铺上下两层结构，面积130－2 30㎡，价格4000－5000元/㎡，目前单位面积租金0.3-0.5元/㎡天。二、荣成市商业物业供应量及销售状况分析 2005年荣成主要出售/出租商业物业及供应量见下表： \|项目名称 \|地段 \|面积 \|价格 \|情况 \| \|成山嘉苑 \|南山北路\|底商18套，合计约2610平米 \|底商上下联卖： \|目前底商销售较好，商场尚未售 \| \| \| \|商场3800平米 \|价格4980－6680元/㎡ \|出，8月份即将封顶。 \| \| \| \|总计：6410平米 \|商场整体销售，价格8800元/㎡ \| \| \| \| \| \|。 \| \| \|莲花商城 \|成山大道\|拥有临街商铺共46间，面积最 \|二层联体商铺：均价6000元/㎡ \|目前该项目售楼处装修简单，无 \| \| \| \|小200平米，四层约900平米 \|；三层联体商铺，均价5000元/ \|具体销售宣传资料，仅有一名置 \| \| \| \|总计：10100平米 \|㎡； \|业顾问值班，且专业能力较差。 \| \|汇丰商厦 \|青山路 \|合计：8000平米 \|不销售 \|招商中，预计年底开业 \| \|桃园◎得润居 \| \|4间铺，面积120－160平米 \|上下层联卖：6000元/㎡ \|所有尚铺均以交付使用，并大多 \| \| \| \|合计：560平米 \| \|数已出租经营，多为社区服务性 \| \| \| \| \| \|的。 \| \|杏林心都 \|成山大道\|商铺30-490平米 \|上下联卖：价格未定，估计5000\|在建中，销售情况不详。 \| \| \| \|合计：约3000-3500平米 \|元/平米左右 \| \| \|金雀小区 \|南山中路\|8间，上下两层100平米/间 \|上下层联卖：价格4500元/平米 \|数量较少，销售部分，尚余3间。\| \| \| \|合计：800平米 \| \| \| \|双桥市场 \|青山路 \|36间商铺，面积160 －200 ㎡ \|二层房屋售价4000元/㎡，三层 \|整体经营不起来，尚余6－7间。 \| \| \| \|合计：7200平米 \|房屋3000元/㎡ \| \| \|荣达商业街 \|沿河南街\|一二层联体，面积从128－180 \|上下层联卖：价格3000元/平米 \|目前有9间铺面未售出。 \| \| \| \|㎡，合计：4200平米 \| \| \| \|福地小区 \|沿河步行\|沿街46间底商， \|价格4000－5000元/㎡ \|铺面销售完成近80％目前底商空 \| \| \|街尾 \|上下两层结构，面积130－230 \| \|置率严重，高达60％ \| \| \| \|㎡ \| \| \| \| \| \|合计：7360平米 \| \| \| \|商业供应面积合计： \|47630平米 \| \| \| 分析： 1．荣成目前的商业项目分布有以下特征：市中心：老项目——以03年开发为主的福地小区、双桥市场为主，目前该类项目因为后期经营不起来，处于尾盘滞销状态，因此供应量虽有，但短期内对项目不构成威胁；新项目——以成山嘉苑为主，因为所处路段较好，以及项目规模较大，300平米主力商场前景较好，18套临街底商尽管只有少数位置较好，但整体销售仍然理想，价格最高6680元/㎡。偏市中心：老项目——以金雀小区、荣达商业街为主，荣达商业街目前经营状况一般，导致商铺投资的价值也一般，目前尾盘的销售也不理想，价格较一年前没有变化，金雀小区因为周边以逐渐形成以通讯为主的市场氛围，目前尚未完工便已有商家提前洽谈了租约，价格4500元/㎡。新项目——以莲花商城、杏林心都为代表，加上向伟电器城，三个商业项目构成成山大道口的区域性商业，由于主要依靠临街优势经营，并且以上下联体、三层联体商铺为主，因此未来将只能以区域服务性商业经营为主，不具备做大做专的地利和资源优势，价格最高6000元/㎡。 2、荣成目前合计商业供应量为47000平米左右，真实可售面积估计为14000平米左右（阳光商贸中心不记在内）。除去过往开发失利、经营不善导致当前滞销的阳光商贸城、福地小区、双桥市场、荣达商业街，以及3000平米整体商场自营可能性大过销售可能性的成山嘉苑，目前地段价值中等、销售可望有前景的莲花商城、杏林心都、桃园◎得润居、金雀小区，总体商业供应量不超过13000平米。就投资价值而言，以上四个项目均缺乏发展成为繁荣商业的先天地利，同时在商铺营销推广上的功夫不足，相信除非定向购买，否则很难掀起民间投资的旺销结果，因此长期自然消化的可能性更大。 3、市中心黄金旺铺市场供应量紧缺，民间投资实力强劲。按目前荣成市7万的常住人口计，极具投资价值的商铺供应量仅为成山嘉苑的6410平米，但该项目商铺接近尾盘的事实证明——当前市场新上市的黄金旺铺供应量为0，而荣成市2004年底城乡居民储蓄存款余额110亿元的巨额资金，在当前崇尚“资产流动才会增值 ”的全民投资浪潮下，渴望投资的资本数量无从计算。第六篇：消费者市场调查三、主题问卷调查数据分析 [pic]A、 B) 受访客户基本情况性别情况： [pic] 年龄情况：分析：本次被调查消费者男性比例略多于女姓，年龄段主要集中在20- 30岁之间占到总数的47%，30-- 50岁年龄段占到39%，因为本次调查为随机调查，表明在荣成消费、经营、娱乐的人以有一定经济实力的中青年人士为主，男性相对比例较大在所调查者中占到了69%，在荣成具有广泛的普遍性和代表性。 [pic] 收入情况： [pic] 职业情况： [pic] 居住区域：分析：本次消费者问卷调查中，被访问者中男士比例占69%，高于女士所占比例，年龄段主要集中在20- 50岁之间，共占到总数86%，此次消费者调查当中，职业一般为工薪阶层，其月收入主要集中在1000元以下，政府公务员、事业单位与私营企业主[自己开店经营者]等在1000- 2000元之间，居住人群主要以荣成本地人居住为主，流动人口较少，在荣成具有普遍的代表性。 B、消费者消费习惯调查 1、您日常生活中最喜欢的消费对象是： [pic] [pic] [pic] 分析：在老百姓的日常生活中最主要的消费对象：衣服鞋帽占绝对的主导地位，餐饮其次。可见无论在何时只有满足了大家的丰衣足食后，才考虑去享受娱乐、健身、美容化妆等。建议本案在招商时可以考虑在消费中占主导地位的衣服鞋帽，在业态上设置一些大众的日常消费品。 2、您每月用于购物消费的花费大约是： [pic] [pic] [pic] 分析：由此可以看出老百姓的每年的消费额大约在2400-6000元[200- 500元占多数]具有广泛的代表性，高的达到6000-9600元[500- 800元20%]，由此可以推算出荣成市区的每年消费零售品总额大约在6- 8亿之间，再加上周边的90个行政村，4个省级开发区，15个镇这一部分的消费人群，单从数字上言对于本项目的规模是一个有利的支撑的。从上表还可以看出，荣成市区的高级别消费水平上要比俚岛、石岛的要高。 3、您选择购物场所的主要因素是： [pic] [pic] [pic] 分析：在所有的被调查者中大家对购物场所吸引他们去购物最主要原因是：价格合理[31%]；在消费水平相对较低的城市，价格的高低还是他们最关心的，其次是对购物环境[22%]和高品质的服务水平[20%]。建议本案在后期的招商和运营过程中对商品的价格和在产品的硬件规划上可以考虑满足消费者的需求，这样可以增加项目的人气，给经营业主带来财运，可以实现投资客、经营者和购物者实现三方共赢。 4、您日常选择购物的主要场所是： [pic] [pic] [pic] 分析：在所有的被调查者中有一半的人选择了超市[50%]，可见老百姓的日常生活用品首选还是在超市，这一点仅从家家悦的分店的数量就可以看出来共分布约近十几家，但由于受规模、人员素质、装修档次、购物环境等原因的影响，质量较高的店还是比较少。其次购物产所是在商场[35%]，在荣成从经营、规模和装修档次上相对可以的是利群，它的经营之所以好于其它商场如：王华、吉兴商场，就是因为它满足了消费者对于购物场所的需求。建议本案可以在地下设停车场和超市，这样就可以利用地段和整体规划以及大众的休闲娱乐场地等因素把人流给吸引过来，增加项目的竞争力。 5、您在购物时的出行方式是： [pic] [pic] [pic] 分析：在出行方式调查中，大部分人选择了步行[36%]，其次自行车[20%]和摩托车[22%]也占了相当大的比重，私家车的比例在市调者中占到了10%，在有效调查问卷中人数中的比例是比较大的，由此可见荣成的私家车数量相对讲数量还是可以的。建议本案在后期的营销和经营过程过程中如果能够在项目周边申请更多的公交路线，这将为项目聚集更多的人气，同时有必要为消费者提供免费的购物班车，提供方便，利用人们的口碑宣传提高项目知名度和美誉度。由于私家车的数量也占到了一定比例所以在项目规划上要考虑设置更多的停车位，在规划上最好要做到10年不落伍。 6、在荣成您逛街常去的地方是： [pic] [pic] [pic] 分析：利群百货[36%]和沿河步行[32%]街是老百姓的首选，由此可见两者在市民心目中具有较主要的地位，其次是王华商场，还有多数人选择了吉兴商场。由此可见荣成的商业处于比较原始的状态，特别是沿河北街的商业分布还是比较零乱、档次较低。因为在荣成消费者没有其它地方可以去，对本项目而言，既是机遇，同时又是需要通过引导、改变的难点。在石岛吉兴和王华百货均做得比较大，基本能够满足当地中档消费需求，因此对荣成沿河北街的选择度有所下降；相比俚岛的调查发现，沿河北街的选择度更高。建议本案：本项目在消费者心目中要塑造一个令人向往的购物场所，让消费者逛街首先想到的就是万隆商业步行街，我们认为塑造的形象是：健康购物——步行街采用开放式建筑，空气新鲜流畅，没有风吹雨打，消费者想坐就坐，想行街就行；时尚购物——领先时尚，流行前线、精品首饰、名店折扣街、丽人街等全面满足消费者个性化需求，消费者想卖什么有什么；休闲购物——消费者可以欣赏立体电影、体验鬼屋的刺激，还可以在美食广场享受美味佳肴，轻松自在购物；文化购物——消费者在购物休闲的过程中，可以了解荣成历史，可在书店、工艺品店、文物店等接受艺术熏陶；大众购物—— 步行街是一个综合型商业项目，目标消费人群广，必须走大众化的路线，吸引社会大众前来；快乐购物——大多消费者到步行街来购物，就是因为步行街的规划布局能带给消费者一种全新乐趣。万隆步行街是荣成唯一一条集购物、饮食、娱乐、休闲、文化、教育于一体的商业街（即项目本身的核心竞争优势，体现产品的唯一性），有别于荣成传统的商业地产项目，是综合型多功能商业项目的领军者，力争打造是荣成对外的商业的新形象，成为城市的新亮点。 7、您去消费购物的频率是： [pic] [pic] [pic] 分析：购物的频率主要集中在一周一次[63%]，周末一家人一起去购物享受一下难得的购物休闲时间，他们一般都在这两天进行购物、娱乐，所以在后期的经营过程中要抓住消费频率集中促销、活动等一系列大型促销活动进行销售。综合来看消费水平还有待提高，消费频率较低，同时也表明消费者的消费还有很大的潜力。 8、您进行高品质的购物消费时去的地方是哪里： [pic] [pic] [pic] 分析：由于本次调研的随机性很大，大多数人为工薪层他们的高品质消费仍以本地为主[43%]。到威海消费的占到39%这个比例，也大大超过了普通城市的外流消费标准，同样说明了消费重新整合的巨大。 9、您日常的购物时间段集中在： [pic] [pic] [pic] 分析：购物时间主要集中在下午6：01----- 晚9：00之间[40%]。因为这段时间是比较充足的，一家人下班吃完晚饭后可以尽情地享受属于自己的时间。但是由于种种原因荣成的夜间的消费还没有被点燃，所以对我们来说是一个契机也是挑战，明珠路上的家家悦晚上的营业时间相对于其它的卖场营业时间要晚一些，在晚8：00-9：00之间购物的人流始终保持在60-70人之间，每5- 10分钟的进入和出来的人流是正比的，5台收银机在这一个小时的收银大约是3000- 4000元之间，夜间经济消费的商机还没有被充分挖掘。综合前面的市调情况，荣成绝大部分商店都会在晚上6点左右歇业，也没有夜间消费的场所，这也就证明了潮湿仍然是消费者习惯性的选择，也是被迫的选择。荣成市消费者大多具有夜间消费的倾向，提供具有特色的夜间消费场所，也会成为项目的商业和投资亮点。 10、您每次的购物时间是： [pic] [pic] 分析：大多人的购物习惯在1—2个小时[38%]，这部分人在被调查者中主要集中在女士，被调者的男士主要在半个小时---- 1个小时[34%]，说明男士购物具有明确的目的性和针对性，而女士则有购物兼有休闲、娱乐的性质。建议本案在产品动线规划上应充分考虑购物人群的行走时间，合理设置休闲座椅及娱乐设施和景观来缓解人们的购物疲劳，使人流更多时间的停留在内部。 C、对本项目的了解部分 1. 您知道体育场改造项目吗： [pic] [pic] [pic] 分析：不知道本项目要开发的占到了[44%]，因为项目本身还未进行系统全面地营销推广这是合理的。在未正式推广前，通过仅有的途径已经有[39%]的人知道体育场的项目要改造，这对于我们的推广有很大的帮助，可见本项目在广大市民中已经引起了较大的社会效应，同时也验证了在地级市中口碑的宣传的重要性。本案在后期推广的时候应着重注意口碑的作用，形成较好的效应。同时也要抓住[17%]的关注人群，他们是项目的中流砥柱。 3. 作为荣成人，您觉得这个地块应该建什么的物业更合适： [pic] [pic] [pic] 分析：对该地块老百姓的眼光主要集中是建：商业街[45%]和百货[34%]，其中商业街的人数要更多些，可见大家对于荣成本地的商业形态也是希望有所变化，而希望就寄托在这个项目上，这也是我们的机遇，如何满足消费者的需求是在业态规划上应重点考虑的，一定要先弄清楚谁是该项目的目标消费群；只有确定了目标消费者群，才能把握整个的规划布局的不足和进行包装弥补。要弄清楚目标消费者群，就必须要搞清楚是哪些人来、怎么来和为什么这样来等问题，才能为后续的旺场做好准备，才能满足老百姓。作为消费者，你觉得荣成商业让您感到不满意而需要补充的地方是什么： [pic] [pic] [pic] 分析：大家对于夜间的有特色消费需求[29%]是共识的，就本案而言可以引进如：较能结合本地发展的洋式快餐、24小时快餐等特色餐饮。面临这样的发展机遇，本案所形成的新的具有统治地位的商圈急需补充新鲜的商业元素，使其业态更加丰富形象更加鲜活，万隆应该承担这样的角色，万隆商业广场的主题购物，运动休闲、餐饮娱乐等业态的补充无疑会进一步丰富该区域的形象，因为消费者的购物时间段主要集中在下午6：01----- 晚9：00之间，本项目可以充分利用先天的资源优势，加上市场的需求，合理其布局和规划，营造夜间生活氛围。其次在广场内街设置一些如：大屏幕电视、休闲座椅、冷饮销售机，提供特色的休闲场所和设施满足大众的需求。另外，在产品的规划上少量的高品质量的集中商业也是可以考虑的，关键要价格合理，产品质量较高时可以赢得消费者的支持，也可以把去威海、青岛、烟台等地进行高品质消费的客源吸引大部分人来。 6. 您认为这个项目作为商业街建好后，会不会比易发那条商业街更有吸引力： [pic] [pic] [pic] 分析：从图表可以看出来：选择需要从后期的规划和经营的占到[34%]，表明有相当比例的人群对项目充满期待，并且信心不足，后续的宣传和推广中应重点考虑这类人群担心的和关心的问题，其余的25%和33%的人群则对项目信心十足，对地段的认知度比较高，只有8% 的人认为不可能。 D、对未来的投资 1. 您未来有购买地产或者投资的打算吗： [pic] [pic] [pic] 分析：总体来看有投资意向的客户[38%]与也许有现在不清楚的客户[37%]占了绝大比例，表明商业投资市场的空间是巨大的，但是需要在后期推广的时候加以引导。对目前在售或即将开售的几个项目，虽然总体量不大，但也有将近1.5个亿的资金流，因此如何有效拦截这部分客户是必须的。 2. 您未来打算购买的是： [pic] [pic] [pic] 分析：近期内打算购买住宅和商铺的比例[45%]是一样，因为在调查中年龄20- 30之间的比例相对较大，这部分人近期内购买住宅的比例要大些，而对于已经在做生意和有过投资经验以及由部分空余资金看到房产投资升值潜力等这部分人则以商铺为主，所以在目标客户的选择上要有针对性，从总体上来讲近期有购买意向的客户占了相当一部分，这对于项目的开发是有帮助的。 3. 如果您近期打算购买的是商铺那么您打算： [pic] [pic] [pic] 分析：绝大多数人购买商铺后还是打算自己经营[55%]，作为投资性质或者看好租金以及等升值的人数相对不多，也反应了该市场的不成熟和可塑性。因为大多数的客户是自己经营所以他们在经营过程中对地段的要求是非常严格的，所以要在后期的宣传时突出地段的重要性。购买人群中，投资客户比例极低，既说明市场需要引导，也说明了巨大的市场潜力。设计优质的投资理财方案，是项目需要重点考虑的营销策略。 5. 您如果投资商铺和住宅最希望的面积是：商铺： [pic] [pic] [pic] 分析：由此表可以看出投资客对于10-20平方米和40- 80平方米之间的商铺较为感兴趣，经实践证明中小投资客对于面积相对较小的商铺兴趣较大，因为它易租易经营，而对于资金实力雄厚的客户他的面积需求要大一些；除主力户型外，项目的户型面积需要尽量丰富，以满足不同投资者的需求。需要注意的是：中小客户是本项目营销的支柱，高端客户是本项目的重要补充。住宅： [pic] [pic] [pic] 分析：对于住宅的面积需求主要集中在70- 100平方米以下的小户型，对于资金雄厚一点的客户他们的需求在100- 140平方米之间，个别在140平方米以上。建议本案在铺位面积划分上可以满足不同层次的投资需求，真正实现全民皆可投资置业。 7. 您希望投资的总价范围在： [pic] [pic] [pic] 分析：大家对于投资的总价集中在10- 20万/套[58%]，10万以下的也占了相当大的一部分这符合市场，想投资但又担心风险这可以理解。建议本案：在正式认购时，商铺要形成“单价高，面积小，总价低、首付少”的特点，既可以增加伸缩性又可以满足不同口味的投资客，形成“套餐式”的服务，满足各种人群投资。 8. 您在投资时最关心的因素是什么： [pic] [pic] [pic] 分析：由此看出价格、位置、质量仍然是其考虑的主要因素，占到所占比例分别为25%、 16%、19%，意向客户对物业服务价格与质量、周边的租金水平以及周边居民的生活水平也比较注重，而对商场的经营管理、主力店品牌、项目硬件设施、区位的增值潜力都较少有人关注，从侧面反映出目前消费者对现代商业运作形态与操作模式了解较少，投资及商业经营方面尚有一定的盲目性，在推广时可以抓住以上重点。 10. 您在购买开发商的物业时希望开发商应做的是： [pic] [pic] [pic] 分析：由此可以看出人们对于在购房时能够在价格上予与优惠占有绝对的优势[39%]，其次是开发商的手续要齐全和购房后协助办理相关手续，我们可以根据客户的需求结合公司自己的实际情况酌情考虑。但对于其它的如：开发商代招租、收回统一经营、返租等反映不是很强烈，只有少数人提到，关于投资模式建议暂时不要退出，在处理尾盘时可以用。 12. 您希望购买的商铺是： [pic] [pic] [pic] 分析：近70%的人选择了自己经营[70%]，占有绝对的地位，同时也反映了该市场的不成熟；人们对于纯投资性质的商业还不是很了解，因此本项目作为投资性商业，在未来需要进行大量的引导工作，同时更要通过实在、可行的规划和设计，让产品具备较强的投资赢利功能。第七篇：项目SWOT分析优势： 1. 项目紧靠新世纪广场的地利优势。作为荣成市中心唯一的市民集会场所——新世纪广场的城市凝聚效用越来越强；从长远看，广场周围城市新中心的形成和地位不容置疑，而这也正是项目打造新城市中心商业的基础核心及发力点、投资价值。 2. 项目近100亩的超大规模优势。客观分析，项目真正投资价值正在于——取代老商业区，成为新中心；因此未来面对的竞争压力将是——如何削弱老商业区的城市地位、竞争上位的问题。本项目运作商业，直接面临着老商业区的排挤与竞争，对于一个只有8万常驻人口的城市，商业中心只能有一个，因此项目超大规模的体量，能够做到商业集群、多业态集中、复合型经营的效果，从而才有有实力去动摇老商业区的地位，通过重新整合后的升级商业，去扭转民间的传统消费习惯。 3. 项目步行街产品的发展前景产品优势。沿河北街老商业街的繁荣经营，为民间投资步行街商业打下了信心基础，而沿河步行街的名不副实（集中商业过多，临街商业较少），更凸现了项目的真正步行街区产品的价值；因此，构建高于城市当前商业模式的前瞻性、高投资价值产品，对于激发民间资本投资起到关键作用。 5. 经过历年市场蓄水，2005年城市中心唯一商业项目的先机优势。从03年至今，荣成市中心商业地产开发量不大，并且新出现的数个集中式商业项目均以自营为主，投资型商铺的市场放量较少。基于城市商业地产投资产品需求旺盛、容量有限的事实，本项目是近年唯一一个、也可能是最后一个有机会成功大型项目，全新产品及稀有投资价值，将强势凝聚起民间投资眼球。 8. 荣成商业升级换代是历史必然，而万隆商业广场则是城市发展的必然选择。步行街沿河北街是荣成现在商业形象的代表，而这种形态和面貌，被历史所淘汰是必然的趋势。城市商业需要新的面貌，然而步行街沿河北街经过十数年发展，各种弊病缠身，改变全貌意味着巨额的开发成本，而预期却又没有较高的商业利润空间，指望政府更是水中捞月；局部改造根本改变不了现有的形象和各种弊病；新的升级换代不能指望旧街改造！再看市区内即能提供足够空间，又有相对交通便利，旺盛人气只有万隆商业广场！可谓天时地利！！劣势： 2. 城市总消费力有限，项目短期内集中市场供应量大。 “城市人口量少、总消费力少，未来能否经营存活、盈利？”是未来项目投资者最担心问题，同时项目短期内的集中放量，对于市场的消化能力也是严峻考验。风险划分策略—— 引导民间投资思维，基于新世纪广场的城市地位，灌输这样的理念：经过数十年积累，在“魅力荣成”的大定位下，荣成正迎来百年难遇的腾飞发展，城市必然要发生破旧立新的深度变革，新规划下的商业中心，注定发生位移，并向象征城市核心的市政广场上凝聚，决定了这里是成为未来很长一段时期内的、最具商业开发价值、投资价值的区位。 4. 与传统商业中心对立，民间传统消费习惯根深蒂固。数十年不变的消费去处，造成本地人根深蒂固的消费习惯，使得传统商业老街对于项目的发展充满威胁，从而左右着民间投资者的购买决策；并且当前传统商业区也一直在不断的自行升级、淘汰和优化，使得改变意识、竞争上位的难度更有所增加。劣势划分策略—— 基于目前荣成人品质消费有向威海、青岛等发达地区流向的事实，可以断定当地人对于传统商业中心的感情并不深厚，一旦项目能够提供符合他们消费喜好、同时又无需外出消费的便利时，势必会逐渐聚拢起商业信心，造成品质消费群体的回流；另外，品质消费群体一直都是引领城市流行时尚的主力军，实现他们的消费回流，无疑等于取得了城市商业流向的主控权。 6. 开发商运作资金有限，市场资金流依赖性强。一方面、项目营运资金的紧缺，必然会导致前期各种营销推广工作的成本缩减及进度变更，从而影响到最终执行的效果与深度；另一方面、自有资金不足也极容易影响到项目的工程进度，进而影响到销售进度，因为良好的工程形象同时也是项目畅销的条件之一。劣势划分策略—— 尽快从市场上筹集民间资金是关键，但同样要有“舍不得孩子套不到狼”的决心——投入适量前期成本，将项目基本形象包装得到位，，同时配合低成本营销推广策略，将认购前、开盘前的各项工作做足，争取快速资金回笼回笼开发。 8. 传统投资观念根深蒂固，需要强力度宣传教育。一方面，传统的置业投资观念总是看不到房子不会轻易出手，而资金的迅速回笼是项目顺利开发的前提条件；另一方面，相当有购买能力的潜在客户群却钟情于投资水产。劣势划分策略—— 对于看不到实物就不轻易出手的客户，通过炒作稀缺概念，从而形成不早下手就没有机会下手的声势；对于钟情于投资水产潜在客户，则可以通过水产的风险来和置业形成对比，达到资金投资分流的目的。机会： 2. 历年城市中心商业地产冷静，开发潜力较大。市中心近年商业地产开发总量不大、品质不高，有效供应量的不大为项目立项开发提供机遇。 4. 近两年城市居民收入剧增，民间资本投资需求旺盛。经过近几年的培育，民间投资资本蓄水量足，只要正确引导，一旦充分释放必然能够快速消化项目。 6. 城市商业发展滞后，民间消费呈外流趋势。民间消费能力、水平攀升，是城市商业发展升级的基础，当多数荣成人认同“荣成人有钱，但没处花”的社会观念时，无疑也看到了其中商机，因此一旦有更具诱惑力的商业盈利机会、投资机会时，便会热烈回应。 8. 全市各县镇商业仍然向市区看齐，市区商业期待重新升级整合。通过石岛、俚岛两镇情况调研，发现荣成市区商业仍然对他们的影响意义重大，各县镇看齐市区，市区商业期待重新整合，为项目推广超前商业概念提供良好时机。 10. 全市商业地产尚未形成强有力的宣传攻势，我们的宣传有机会突破。 10. 威胁： 1. 市中心在建自营项目的潜在威胁。成山嘉苑3800平米集中商业、汇丰商厦8000平米兴建商城，目前对外宣称自主经营，并均定位在中高档百货，但不排除未来熟铺销售的可能，以上商场一旦在本项目上市期间展开销售，对民间投资群体影响极大，因此同样不可忽视，要有项目操作“短、平、快” 的风险降低意识。（备注：2005年8月8日跟踪调查：成山嘉苑现以计划将两层的大商场分割成300- 400平米的上下层街铺出售，这一消息对项目喜忧参半——喜：市中心将少了一个大型主力店的竞争对手，同时其高售价更突现出本项目的投资价值；忧：其3800平米的商业供应，将消化一部分有实力的大投资者，同时对市场形成干扰。） 4. 未来一两年内，市中心老商业街发展的不可预见性情况。目前沿河北街商业建筑普遍陈旧，易发商贸城更是经营了近10年的老市场，未来两年内并不排除此类商业街有整改、重建的可能，一旦该种情况出现，传统老街“旧帽换新颜” 定会重新激起民间投资的热情，对项目发展将有严重影响。 6. 市区几个商业项目总供应量和资金分流不容忽视！目前市区内几个项目虽然规模较小，或者联合开发比较混乱，不会单独形成具有竞争力的对手，但是一个城市只有一个商业中心，而这个城市的民间资本又相对有限，因此对于总供应量和资金分流应该高度重视，产品应该早面市争取最大化的客户有效拦截！ ——完—— 2005年8月8日	0	negative_file/工程建筑、房地产/荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告.doc
2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告 2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值5 0287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值 3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。中国人民银行宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调存款准备金率。至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5% 。随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。但200 7年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543. 78亿元，增速进一步上升为26.9%。2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125.49亿元，同比增长26.34%。其中，其他资金为2738.4亿元，同比增长29.91%；自筹资金为24 95.23亿元，同比增长23.25%；国内贷款1760.6亿元，同比增长20.91%；利用外资131.2 7亿元，同比增长154.45%。资金来源中增速较快的是利用外资。从房地产开发资金结构来看，其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38.43%和35.02%，合计占比达73.45%。一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了 4.29%，为24.71%。近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。正文目录第一部分全国房地产行业宏观环境分析 8 一、全国房地产宏观政策 8 • λ 1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查 8 • λ 2、国土部：各地抓紧编报用地方案 8 • λ 3、建设部：完善房地产估价行业运行规则 9 • λ 4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 10 • λ 5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知 12 二、全国房地产宏观政策分析 13 • λ 1、土地增值税的清算对房地产企业的影响 13 • λ 2、物业税的开征是否可降房价 13 • λ 3、物权法对我国房地产行业的影响 14 三、全国宏观经济环境分析 17 • λ 1、2007年一季度我国国民经济运行情况 17 • λ 2、2007年一季度我国金融总体运行情况 19 • λ 3、2007年一季度我国土地增值税收入情况 20 • λ 4、2007年一季度全国企业景气情况 21 • λ 5、2007年一季度我国银行景气指数攀升 23 • λ 6、2007年一季度宏观调控对策建议 24 四、房地产关联行业运行状况分析 25 • λ 1、2007年一季度钢材市场价格情况 25 • λ 2、2007年一季度水泥行业趋势向良好 26 • λ 3、2007年建材行业利润有望保持增长 27 第二部分全国房地产行业数据分析 28 一、全国房地产市场分析 28 • λ 1、2007年一季度房地产市场运行情况 28 二、全国房地产需求状况分析 29 • λ 1、商品房销售面积情况 29 • λ 2、商品房销售面积对比分析 30 • λ 3、商品房销售额情况 31 • λ 4、商品房销售额对比分析 32 三、全国房地产供给状况分析 33 • λ 1、土地购置与开发 33 • λ 2、房地产短期供给分析 34 2.1 住宅竣工面积与销售面积对比分析 34 2.2 办公楼竣工面积与销售面积对比分析 35 2.3 商业营业用房竣工与销售面积对比分析 36 • λ 3、房地产长期供给分析 37 3.1 住宅长期供给分析 37 3.2 办公楼长期供给分析 38 3.3 商业营业用房长期供给 39 第四部分全国房地产行业投融资分析 41 一、房地产投融资结构分析 41 • λ 1、2007年一季度全国房地产开发投资完成情况 41 • λ 2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况 42 • λ 3、房地产融资多元化问题分析 43 二、房地产融资渠道动态分析 45 • λ 1、银行 45 1.1 外资银行进军本地市场的影响 45 1.2 房贷业务将成为外资银行重点争夺对象 46 1.3 ：对外资银行挑战不应盲目乐观 47 • λ 2、信托 48 2.1 信托业协会呼吁合理收取监管费 48 2.2 银行并购信托业格局裂变 48 • λ 3、基金 50 3.1 中国掀起基金抢购狂潮 50 3.2 封闭式基金转型后的发展 50 3.3 外汇局提醒警惕境外基金非法集资 51 三、全国房地产行业投资策略分析 52 • λ 1、我国房地产行业依然景气 52 • λ 2、需求继续扩张行业景气无拐点 52 • λ 3、政策调控路径在于规范行业发展 53 • λ 4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局 53 四、全国房地产上市公司投资策略分析 53 • λ 1、两大因素：人民币升值和宏观调控 54 • λ 2、工业地产：未被深入挖掘的金矿 55 • λ 3、商业地产：资产增值潜力大 56 • λ 4、住宅开发：关注行业及区域龙头 56 • λ 5、行业景气：持续向好值得期待 57 • λ 6、一季度全国房地产重点上市公司点评 58 第五部分全国房地产行业风险提示 60 一、政策风险 60 • λ 1、征收土地增值税对商业银行的影响 60 • λ 2、“两会”将房地产推上了风口浪尖 61 • λ 3、解读《物权法（草案）》对银行业务的影响 64 二、经营风险 65 • λ 1、从房地产企业负债率看银行信贷风险 65 • λ 2、城市土地储备存在的风险不容忽视 66 • λ 3、住房预售制度潜在风险不容忽视 68 三、金融风险 70 • λ 1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味 70 • λ 2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大 72 • λ 3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视 74 四、信贷风险 75 • λ 1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视 75 • λ 2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险 77 • λ 3、银行房贷促销忙信贷风险正在积累 78 第六部分结论及建议 81 一、房地产投资分析及发展预测 81 • λ 1、2007年房地产投资前景分析 81 • λ 2、2007年房地产投资风险防范与应对策略 82 • λ 3、2007年房地产中介业发展趋势分析 83 • λ 4、2007年房地产市场发展预测 86 二、观点及建议 87 • λ 1、央行提高准备金率对房地产行业的影响 87 • λ 2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响 89 表格目录表格 1 2007年一季度全国商品房销售面积 29 表格 2 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析 30 表格 3 2007年一季度全国商品房销售额情况 31 表格 4 2007年一季度全国商品房销售额对比分析 32 表格 5 2007年一季度全国土地购置与开发 33 表格 6 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析 34 表格 7 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积 35 表格 8 2007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长 36 表格 9 2007年一季度全国住宅长期供给状况分析 37 表格 10 2007年一季度全国办公楼长期供给状况分析 38 表格 11 2007年一季度全国商业营业用房长期供给状况分析 39 表格 12 2007年一季度全国房地产投资变化 41 表格 13 2007年一季度全国房地产开发资金来源 42 图表目录图表 1 2007年一季度国际与国内钢材价格指数变动情况 25 图表 2 2007年一季度全国商品房销售情况 30 图表 3 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析 31 图表 4 2007年一季度全国商品房销售额 32 图表 5 2007年一季度全国商品房销售额对比分析 33 图表 6 2007年一季度全国土地购置与开发对分析 34 图表 7 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析 35 图表 8 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积对比分析 36 图表 9 2007年一季度全国商业营业用房销售面积对比分析 37 图表 10 2007年一季度全国住宅长期供给分析 38 图表 11 2007年一季度全国办公楼长期供给分析 39 图表 12 2007年一季度全国商业营业用房长期供给分析 40 图表 13 2007年一季度全国房地产投资增速 41 图表 14 2007年一季度全国房地产开发资金来源 43 第一部分全国房地产行业宏观环境分析一、全国房地产宏观政策 1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查 2007年各级监察机关将加强对工程建设招投标执法活动和房地产市场宏观调控政策落实情况的监督检查。监察部下发的关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见指出，各级监察机关将按照《国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见》的要求，进一步加强对工程建设招标投标执法活动的监督。配合有关部门规范和完善工程建设招标投标制度，督促行政主管部门建立和完善工程建设招标投标行政监督机制和投诉处理机制，强化对政府投资工程招标投标的监督管理，规范建筑市场交易行为，不断推动工程建设招标投标监管体制机制的制度创新。此外，建立健全监察机关与行政主管部门之间的案件移送机制，严肃查处领导干部利用职权违规干预和插手工程建设招标投标及政府投资项目中虚假招标投标等违纪违法案件。意见同时强调，将按照《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。 2、国土部：各地抓紧编报用地方案国土资源部发出通知,要求各省、区、市国土资源管理部门，抓紧组织有关城市着手编制年度农用地转用和土地征收方案，于4月中旬以前呈报国务院。 2007年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。2007年是报国务院批准城市建设用地审批方式调整后的第一年。国土部提出,年度用地编制工作须按照调整后新的审批方式和国土部《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》要求进行。国土部要求有关城市国土资源部门在编制方案时，要根据国家宏观调控政策和城市经济社会发展需要，依据土地利用总体规划和城市总体规划，参照城市上年新增建设用地量和提出的2007年度计划指标建议，统筹协调、区分轻重缓急，合理确定新增建设用地规模、区位和用途。土地利用年度计划正式下达后，应及时修改完善方案，新增建设用地规模控制在下达的中心城市年度用地指标范围内。各省、区、市国土资源部门还要加强对有关城市农用地转用和土地征收方案编报工作的指导和督促，保证工作进度。2007 年将组织开展对省、区、市基本农田面积的核查工作，全面启动基本农田保护示范区建设。同时，将进一步严格审查报国务院批准的建设用地，发挥土地供应参与宏观调控的重要作用；继续积极推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作，抓好纠正征地中损害农民利益问题的工作。国土部还将加强对地方工作的指导和监督，抓好对基本农田保护有关政策落实情况的监督检查；抓好对批后用地的核查和耕地占补平衡考核；抓好土地开发整理复垦有关资金和项目的监督管理。 3、建设部：完善房地产估价行业运行规则在房地产交易、抵押贷款、房屋拆迁补偿中，由估价引起的纠纷多发情况有望受到遏制。建设部已正式下发《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》。新出台的监管规定进一步完善了房地产估价行业运行规则，明确二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构，各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、 “联络点（站）”等机构。此前已设立分支机构的，须在3月底以前完成整改。根据管理办法，如因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的，一律不予注册。监管规定要求各地建立房地产估价机构和注册房地产估价师的信用档案，并公示信用信息。对房地产估价机构和注册房地产估价师有违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况，将作为不良行为记入信用档案，公众可随时上网查阅。根据有关部署，各地建设行政主管部门将对房地产估价机构展开一次实地检查。 4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知　　建稽[2007]87号　　各省、自治区、直辖市建设厅(建委、房地局)、国土资源厅(局)、财政厅(局)、审计厅(局)、监察厅(局)、国家税务局、地方税务局、发展改革委、物价局、工商局：　　为贯彻中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议精神，按照中央纪委《中央和国家机关贯彻落实2007年反腐倡廉工作任务的分工意见》(中纪发[2007]2号)的要求，研究制订了《房地产市场秩序专项整治工作方案》。现就开展房地产市场秩序专项整治(以下简称专项整治)有关问题通知如下：　　一、统一思想，充分认识开展专项整治的重要意义　　开展专项整治对于促进房地产业持续健康发展，营造良好的市场环境，保障人民群众的合理需求具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想，树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识专项整治的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把专项整治工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转。　　二、加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为　　各地应坚持标本兼治、综合治理的方针，紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。　　(一)以房地产开发项目为切入点组织全面检查。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。　　(二)严肃查处房地产领域违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。　　(三)选择典型案例开展警示教育。曝光一批房地产开发、交易、中介环节的违法违规、权钱交易典型案例，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。　　(四)建立健全长效机制。从调查中低收入家庭的住房需求量入手，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，落实地方政府对解决低收入家庭住房困难问题的工作，加快社会信用体系建设，完善房地产市场管理制度，强化市场监管，用发展的思路和改革的办法建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。　　三、落实责任，切实加强对专项整治工作的组织领导　　开展专项整治工作涉及面广，政策性强，工作难度大，各地人民政府建设、国土资源、财政、审计、监察、税务、发展改革、工商等部门应密切配合，求真务实，确保专项整治工作取得实效。　　(一)强化专项整治工作责任。要将专项整治工作的任务分解到各相关主管部门，明确工作职责和任务，各司其职、各尽其责，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位。牵头单位要设置专门机构承担好专项整治的组织、协调等日常工作。　　(二)制订并落实专项整治工作实施方案。各地要全面贯彻落实《房地产市场秩序专项整治工作方案》，结合本地实际，有针对性地制定本地区的专项整治工作实施方案，对专项整治工作进行全面部署，明确开展专项整治的目标要求和方法步骤，确定整治的工作重点，采取有力措施，真抓实干，防止走过场。 (三)加强对专项整治工作的监督检查。各级相关主管部门要加强对专项整治工作的监督检查，按要求报告工作进展情况，重要情况和大案要案要及时报告。建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门将对各地区开展专项整治情况进行监督检查；各地相关主管部门也应对本地区专项整治情况进行监督检查，并将专项整治工作中有关情况及时上报建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局。 5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知建金管[2007]76号各省、自治区建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：　　根据2007年3月17日《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2007]79号），现就个人住房公积金存贷款利率调整的有关事宜通知如下：　　一、从2007年3月18日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%调整为 1.98%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。　　二、从2007年3月18日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下（含五年）从4. 14%调整为4.32%，五年期以上从4.59%调整为4.77%。请各省、自治区建设厅立即将本通知转发各住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。中华人民共和国建设部二○○七年三月十七日附表：个人住房公积金存贷款利率调整表单位：% \|项目 \|调整利率 \|调整后利率 \| \|一、个人住房公积金存款 \| \| \| \|当年缴存 \|0.72 \|0.72 \| \|上年结转 \|1.80 \|1.98 \| \|二、个人住房公积金贷款 \| \| \| \|五年以下（含五年） \|4.14 \|4.32 \| \|五年以上 \|4.59 \|4.77 \| 二、全国房地产宏观政策分析 1、土地增值税的清算对房地产企业的影响 2007年1月16日，国家税务总局公布一份通知---- 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月 1日起，将正式向房地产开发企业征收30%- 60%的土地增值税。之前全国各地土地增值税基本都采用预征收制，这次通知细化了清算方法，可操作性更强，房地产行业土地增值税将从“预征”转向“清算”。对于房地产开发企业，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会受到一定影响。 2、物业税的开征是否可降房价在“两会”审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。由此，被称为是房地产业发展“稳定器”的物业税正式被纳入了公众的视野之中。“研究开征物业税的实施方案”促进我国房地产发展稳定、平衡房地产投资性需求和保障性需求的有效手段之一。但是，近期的“两会”中代表及委员们的争论逐步转向了物业税是否可降房价的焦点之上。与房地产相关的议题，无疑是2007年“两会”的重要内容，而物业税成为与房地产息息相关的重要内容。种种迹象表明，一直停留在想法阶段的物业税征收，似乎有望在2007 年破题。实际上，自2006年初开始，6城市对物业税征收进行了试点。虽然仍处于“空转 ”阶段，作为试探性的政策，一旦取得较理想的成果，全面推开也就为期不远了。一旦物业税开征，三个方面的影响将是显而易见的。首先，是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为。当前，有不少人利用资金优势囤积房源，造成住房市场供不应求的假象。同时，征收“物业税”后，政府靠卖地补充财政支出的动力将减弱，会在一定程度上降低新购置的土地成本，使新开发的住宅成本降低，从而影响整体的房地产价格走势，使投机者遭到重创，有望使短期内房地产市场的供给和需求发生较大变化，同时还会在一定程度上改变我国城市居民的住房消费习惯。其次，可有效提高房地产资源的利用效率。“物业税”的税收可以鼓励房地产的流动，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动。再次，会使住房消费习惯改变。在我国当前人均GDP1000美元的阶段，城市住房消费已经达到了中等发达国家的水平，其原因就在于持有不动产没有税收成本，住房消费倾向于大户型，征收物业税后会使小户型住宅受到追捧。 2004年以来，中央政府相关部门出台了不少措施调控房价，然而去年70个大中城市房屋销售价格还是上涨了5.5%。物业税真能“药到病除”，解决房价增长过快的问题吗？两会热议的焦点逐步转向了这里。然而，对于大多数购房者来说，除了关心物业税究竟如何征收外，对物业税会给房价带来什么影响更是关心。在物业税与房价关系上，依然是两方观点鲜明。物业税是个人持有住房所交的税。一般来讲，个人交税有三大制度，即消费税、个人所得税、物业税。从理论上讲，如果有一个公平公正的物业税体系，房价增长过快的问题可以解决，房价也可以降下来。中国住房如果仅仅是消费需求的话，价格就不会增长这么快了。但不同观点则认为，物业税对房价的影响甚微。虽然短期内会有抑制，但根据以往经验，从长远来看，不存在开征物业税房价就会下降的规律。 2007年的国家财政预算报告，明确提出要“研究开征物业税的实施方案”。根据代表委员以及业内专家的观点分析认为：物业税的开征还存在着诸多悬念，而且如果开征物业税也未必能使房价下降。从近些年来的开征物业税的背景来看，“开征物业税”的提法早在五年前就出现在中央文件里。从提出“对不动产开征统一规范的物业税”到现在的“研究开征物业税的实施方案 ”，已历时五年。然而，从目前的情况来看，物业税的开征至少面临着很多方面的难题，加上现在对物业税的界定都还未明确，还存在很多争议，因此，综合来看，物业税的开征仍有待时日。开征物业税有积极的一面，它可以使拥有多套住房的人要多付出成本，调节贫富差距。对房地产商的投资、百姓的住房消费，也可能会起到一定引导作用。但是能不能抑制房价，这需要谨慎地看待。认为，房价主要还是取决于市场供求关系，房价暴涨有许多市场以外的因素在起作用，这不是物业税就可以解决的。因此，根据上述分析大胆的预计即使“研究开征物业税的实施方案”得到了实施，单靠物业税使房价真正能降下来的可能性并不大。 3、物权法对我国房地产行业的影响物权法对房地产行业的影响有以下六个方面：第一、住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值 70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？许多人为70年后自己住宅的命运担心。物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。从大处看有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。第二、严格的土地制度预示着未来调控的方向我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1 .4亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。物权法草案明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 ”物权法70年使用权的规定奠定了房价长期上涨的基础，但是我国的国情决定了建设用地供应的紧缺，因此未来的控制房价过快上涨的调控方向会集中在三个方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。第三、土地出让方式的规定，维护了国家的利益草案规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。该项规定，一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家的利益。第四、拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度依据宪法，物权法草案规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，草案对征收补偿的原则和内容作了规定。关于征收集体所有的土地问题，物权法草案规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，草案规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 ”违反规定的，要依法承担法律责任。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。第五、小区公用部分的规定明晰了产权随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场提供了依据。第六、物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障，物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：首先，规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用。其次，增加保有环节税收，抑制了房地产需求。我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求。再次，间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润。该项政策，通过对需求的抑制，有助于缓解房地产市场的供应紧张局面，抑制了房价的进一步上涨，同时对房地产销售速度造成一定影响，进而影响到企业利润。最后，通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构。通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控的目的。三、全国宏观经济环境分析 1、2007年一季度我国国民经济运行情况　　2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值 50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值 3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。　　农业生产形势平稳，粮食播种面积略有扩大。农作物种植意向调查结果显示，2007 年全国粮食播种面积预计为10610万公顷，比上年增长0.5%，连续4年保持增加。其中，夏粮面积2660万公顷，早稻面积605万公顷，秋粮面积7345万公顷。目前，夏粮产区苗情较好，全国一类苗比例47.4%，比冬前增加2.3个百分点。　　工业生产增速加快，经济效益继续提高。一季度，全国规模以上工业增加值同比增长18.3%（3月份增长17.6%），增速比上年同期加快1.6个百分点，比上年全年加快1.7个百分点。其中，重工业同比增长19.6%，加快2个百分点；轻工业增长15.6%，加快0.9个百分点。分产品看，发电量、原煤等能源产品产量分别增长15.5%和14.8%；钢材、氧化铝、铝材、铁合金、十种有色金属等原材料产品产量分别增长26.2%、53.7%、43.0%、4 4.4%和30.8%；微型电子计算机和移动通信手持机等电子通信产品产量分别增长26.1%和 35.3%；汽车增长22.3%，其中轿车增长32.1%。　　工业企业利润大幅增长。1- 2月份，全国规模以上工业实现利润2932亿元，同比增长43.8%，增幅比上年同期上升22 个百分点。在39个工业大类行业中，35个行业利润同比增长。新增利润前5大行业为钢铁、电力、化工、交通运输设备制造、石油加工炼焦业，占整个工业新增利润的68.4%。一季度，规模以上工业企业产品销售率为97.1%，同比下降0.07个百分点。　　固定资产投资增速高位回落，中西部地区投资较快增长。一季度，全社会固定资产投资17526亿元，同比增长23.7%，增速比上年同期回落4个百分点。其中，城镇固定资产投资14544亿元，增长25.3%（3月份增长26.8%），回落4.5个百分点；农村投资2982亿元，增长16.7%。分产业看，城镇投资中第一产业投资增长20.3%，第二产业投资增长27.0 %，第三产业投资增长24.0%。一季度，房地产开发投资3544亿元，同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。住宅完成投资2462亿元，增长30.4%，加快7.3个百分点。其中，完成经济适用住房投资88亿元，增长41.6%，占房地产开发投资的比重为2.5%。一季度，东、中、西部地区城镇固定资产投资同比分别增长21.4%、35.8%和26.8%，中、西部占全国投资的比重分别比上年同期提高1.6和0.2个百分点。　　国内市场销售增速加快，市场物价涨幅上升。一季度，社会消费品零售总额21188亿元，同比增长14.9%（3月份增长15.3%）。其中，城市消费品零售额14333亿元，增长15 .5%；县及县以下消费品零售额6855亿元，增长13.7%。分行业看，批发和零售业17842亿元，增长14.7%；住宿和餐饮业2984亿元，增长17.4%。　　一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%（3月份同比上涨3.3%，环比下降0 .3%），涨幅比上年同期上升1.5个百分点。其中，城市上涨2.5%，农村上涨3.1%。分类别看，食品价格同比上涨6.2%，居住价格上涨3.8%，娱乐教育文化用品及服务价格下降 1.4%，其余商品价格与上年同期相比大体持平或略有上涨。一季度，商品零售价格同比上涨2.1%（3月份上涨2.5%）；工业品出厂价格上涨2.9%（3月份上涨2.7%）；原材料、燃料、动力购进价格上涨4.1%（3月份上涨3.7%）。　　出口继续快速增长，利用外资增速加快。一季度，进出口总额4577亿美元，同比增长23.3%。其中，出口2521亿美元，增长27.8%；进口2057亿美元，增长18.2%。进出口相抵，贸易顺差464亿美元，比上年同期增加231亿美元。一季度，外商直接投资实际使用金额159亿美元，同比增长11.6%。3月末，国家外汇储备12020亿美元，比上年末增加13 57亿美元。　　城乡居民收入增幅较大，农民收入增幅为十年来同期最高。一季度，城镇居民人均可支配收入3935元，同比增长19.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%，增幅高于上年同期5.8个百分点。农民人均现金收入1260元，同比增加166元，增长15.2%，扣除价格因素，实际增长12.1%，增速高于上年同期0.6个百分点，是1997年以来同期增幅最高的。　　当前经济运行中的突出矛盾和问题是，国际收支不平衡，流动性过剩，经济结构不合理，节能减排压力大等。要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻落实好中央的各项方针政策，继续加强和改善宏观调控，积极推进改革开放和自主创新，加快经济结构调整和增长方式转变，更加关注民生，促进社会和谐，实现国民经济又好又快发展。 2、2007年一季度我国金融总体运行情况 2007年一季度金融统计数据表明：首季贷款增长加快，货币供应基本适度，金融运行总体平稳。货币供应量增长适度 2007年3月末，广义货币供应量(M2)余额为36.41万亿元，同比增长17.27%，增长幅度比去年同期低1.49个百分点，比上年末高0.33个百分点。狭义货币供应量(M1)余额为12.7 9万亿元，同比增长19.81%，增长幅度比去年同期高7.14个百分点，比上年末高2.33个百分点。市场货币流通量(M0)余额为2.74万亿元,同比增长16.68%。2007年1- 3月累计净投放现金315亿元,同比多投放875亿元。消除季节因素后，广义货币供应量(M 2)季环比折年率为18.7%。总体看，当前货币供应量增长与经济增长基本相适应。金融机构人民币各项存款增长减缓 2007年3月末，全部金融机构本外币各项存款余额为36.70万亿元，同比增长15.31%。金融机构人民币各项存款余额为35.42万亿元，同比增长15.94%，增长幅度比去年同期低3 .66个百分点，比上年末低0.88个百分点。2007年一季度人民币各项存款增加1.88万亿元，同比少增597亿元。分部门情况看：居民户存款增加1.1万亿元，同比少增836亿元；非金融性公司存款增加4403亿元，同比少增761亿元；财政存款增加3006亿元，同比多增8 54亿元。3月份人民币各项存款增加8804亿元，同比多增943亿元，其中，居民户存款增加1671亿元，同比多增15亿元，非金融性公司存款增加6210亿元，同比多增728亿元，财政存款增加663亿元，同比多增36亿元。金融机构外汇各项存款余额1649亿美元，同比增长3.76%。1- 3月外汇各项存款增加35亿美元，同比少增32亿美元。3月份外汇各项存款减少34亿美元，同比少增42亿美元。3月末，全部金融机构超额储备率为2.87%，比去年同期低0.11个百分点，比上年末低1.9个百分点，比上月低0.62个百分点。金融机构人民币各项贷款增长加快 2007年3月末，全部金融机构各项贷款本外币余额为25.28万亿元，同比增长15.74%。全部金融机构人民币各项贷款余额为23.96万亿元，同比增长16.25%，增幅比去年同期高1 .52个百分点，比去年末高1.18个百分点。2007年一季度人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1678亿元，分部门情况看：居民户贷款增加3321亿元，同比多增1578亿元，其中，短期贷款增加1613亿元，中长期贷款增加1708亿元；非金融性公司及其他部门贷款增加1.09万亿元，同比多增100亿元，其中，短期贷款增加4823亿元，中长期贷款增加525 2亿元，票据融资增加819亿元。3月份人民币各项贷款增加4417亿元，同比少增958亿元。其中，居民户贷款增加1078亿元，同比多增232亿元，非金融性公司及其他部门贷款增加3338亿元，同比少增1189亿元。金融机构外汇贷款余额为1713亿美元，同比增长11.2 4%。1季度外汇各项贷款增加26亿美元，同比少增17亿美元。3月份外汇各项贷款增加27 亿美元，同比多增8亿美元。消除季节因素后，3月末全部金融机构人民币各项贷款季环比折年率为19.2%。银行间市场利率有所下降 3月份银行间市场同业拆借月加权平均利率1.74%，比上月低0.93个百分点，比去年同期高0.08个百分点；质押式债券回购月加权平均利率1.62%,比上月低1.15个百分点，比去年同期高0.15个百分点。国家外汇储备增加 2007年3月末，国家外汇储备余额为12020亿美元，同比增长37.36%。2007年1- 3月国家外汇储备增加1357亿美元，同比多增795亿美元。3月份外汇储备增加447亿美元，同比多增233亿美元。3月末人民币汇率为1美元兑7.7342元人民币。 3、2007年一季度我国土地增值税收入情况 2007年一季度，全国土地增值税税收达88亿元，同比增长了85.2%。这归功于房地产市场供需两旺以及各地税务机关加强对土地增值税的征管力度。近年来，我国房价一路飞涨，政府相继出台了一系列宏观调控政策，税收也是其中的重要手段之一。根据国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，自2007年2月起进行土地增值税的清算。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的等情形均在清算范围之内。房地产企业要根据房地产项目取得的利润占开发成本的比重，缴纳30%到60%的土地增值税，利润越高，缴纳的税款也就越高。 2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元，而2007年一季度的土地增值税就达到 88亿元，占2006年全年土地增值税的38%。此外，2007年一季度城镇土地使用税完成税收 46亿元，同比增长33%；房地产投资同比增长24.3%，与房地产投资相关的建筑安装业和房地产业营业税增长35.3%。总体来看，2007年一季度税收收入形势较好，全国税收收入累计完成11284亿元，比上年同期增收的2296亿元增长了25.5%。 4、2007年一季度全国企业景气情况　　全国企业景气调查结果显示：一季度企业景气持续位于130.0景气高位以上，企业家信心显著上扬，企业生产经营状况良好，呈现平稳较快发展的态势，企业家对未来经济走势充满信心。　　2007年一季度全国企业景气指数为139.7，与上季度持平，高于上年同期8.2点，与近年同期比较涨幅明显，企业景气总体上保持2003年下半年以来持续处于景气高位运行的态势，表明企业生产经营保持平稳较快发展。　　●批发和零售业、交通运输仓储和邮政业景气明显提高。景气指数分别为151.7和13 7.7，分别比上季度提高7.1和12.4点，比上年同期提高10.5和9.4点，达到近年同期最高点；餐饮业、制造业、房地产业、社会服务业企业景气也有不同程度提高，景气指数分别为148.8、139.3、138.8和128.1，比上季度提高1.1、1.0、5.1和0.5点，比上年同期提高13.5、11.4、5.8和5.2点；建筑业、信息传输计算机服务和软件业、住宿业企业景气指数分别为127.7、155.1和116.5，比上季度回落10.4、1.9和8.9点，但高于上年同期 3.5、1.3和2.5点。采矿业、电力燃气及水的生产和供应业企业景气指数分别为157.9和 137.0，比上季度和上年同期均有所回落。　　●各种登记注册类型企业景气均有所上升。国有企业、集体企业、股份合作企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、外商及港澳台商投资企业景气指数分别为137. 5、116.3、121.1、137.8、154.2、131.2和142.3。与上季度相比，国有企业、集体企业、股份有限公司企业景气有所提升；与上年同期比，各种登记注册类型企业景气均有所上升。　　●大型企业景气水平明显高于中小企业。景气指数分别为162.7、126.7和116.7，大型企业景气指数高于中小型企业40.0点左右。与上季度比，大型企业小幅提高，中、小型企业持平；与上年同期比，大型企业提升13.3点，中、小型企业提升4.9和3.8点。　　●东中西部地区企业景气同步提高。景气指数分别为143.9、138.0和132.8，与上季度比，持平或略有提高；与上年同期比，分别提高10.1、5.5和8.7点。　　●国家试点企业集团、上市公司、国家重点企业景气持续处于景气高位。景气指数分别为159.5、161.6和167.0，其中国家试点企业集团、国家重点企业景气比上季度提高，上市公司持平；与上年同期比，均有明显提高，提高幅度为12―22点。　　●一季度企业多数分类景气指数高于上年同期水平。　　（一）企业生产景气指数为109.5，高于上年同期1.4点。分行业看，工业生产景气指数为109.7，持续位于景气区间。有色金属采选业、纺织服装鞋帽制造业、黑色金属冶炼及压延加工业生产景气指数提高幅度较大；工业设备利用率为85.8%，分别比上季度和上年同期提高0.4和0.8百分点。受季节因素影响，建筑业生产景气指数明显下降至80.6 。　　（二）企业销售景气指数为110.4，高于上年同期1.8点。其中，工业产品销售景气指数、批发和零售业商品销售景气指数分别为109.4和118.4，高于上年同期1.1和6.5点。房地产业商品房销售景气指数为90.3，与近年同期水平相当，但比上年同期下降3.2点。　　（三）企业订货景气指数为118.2，比上年同期提高4.8点。分行业看，采矿业产品订货景气指数为128.7，比上季度和上年同期提高1.9和6.0点；制造业产品订货景气指数为124.0，高于上年同期4.3点；建筑业工程合同景气指数为92.5，受季节因素影响下降明显。　　（四）企业盈利景气指数为117.5，高于上年同期10.1点，为历年同期最高。分行业看，除建筑业、住宿业企业盈利景气指数受季节因素影响下降到临界值以下，其他行业企业均在临界值以上。其中，交通运输仓储和邮政业、批发和零售业、社会服务业、餐饮业企业盈利景气指数分别为120.2、127.7、102.6和124.0，比上季度和上年同期均有不同程度提高，交通运输仓储和邮政业企业盈利景气指数明显提高12.7和17.8点；制造业、电力燃气及水的生产和供应业、房地产业企业盈利景气指数分别为121.2、112.1和 109.3，比上季度回落，但高于上年同期；采矿业、信息传输计算机服务和软件业企业盈利景气指数分别为124.1和120.3，环比、同比双双回落。　　（五）企业用工景气指数为109.7，分别比上季度和上年同期提高2.2和2.8点，已连续8个季度高于上年同期水平。分行业看，用工需求上升明显的行业主要集中在批发和零售业、信息传输计算机服务和软件业、住宿和餐饮业、制造业，企业用工景气指数分别为111.6、118.3、114.8和114.0，比上季度提高10.7、4.4、4.7和4.7点，比上年同期提高10.7、4.6、9.0和1.3点；交通运输仓储和邮政业企业用工景气指数为103.6，比上季度提高3.6点，与上年同期持平；采矿业企业用工景气指数为106.1，与上季度持平，比上年同期回落2.6点。房地产业、社会服务业企业用工景气指数回升到临界值以上，比上年同期有所提高。建筑业企业用工景气受季节因素影响明显下降。　　（六）企业固定资产投资景气指数为104.7，比上季度明显回落12.0点，与上年同期持平。分行业看，除建筑业固定资产投资景气指数回落到临界值以下，其他行业均位于景气区间，批发和零售业、社会服务业企业固定资产投资景气指数双双高于上季度和上年同期，采矿业、制造业、电力燃气及水的生产和供应业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、信息传输计算机服务和软件业企业固定资产投资景气指数环比和同比均有不同程度回落；住宿和餐饮业企业固定资产投资景气指数比上季度回落，但略高于上年同期。　　预计2007年二季度，企业景气指数将高于一季度和上年年同期水平。 5、2007年一季度我国银行景气指数攀升银行业景气指数已连续7个季度攀升，并再创历史新高，达到69.6%。央行发布的一季度全国银行家问卷调查显示，银行家们对于中国银行业的发展充满信心。此外，银行家对宏观经济运行判断趋好，对经济“偏热”担忧继续缓和。但贷款需求景气指数继续处于高位，固定资产类贷款需求出现大幅反弹，新增贷款压力依然较大。 2007年一季度银行家判断经济运行“偏热”的比例自去年四季度后继续回落，对经济“ 偏热”的担忧较上季又有缓和。同时，2007年一季度银行家信心指数在上季反弹的基础上继续走高，至2007年一季度达到60.6%。在对下季预测时，63%的银行家认为经济运行将趋于“正常”，34.7%的预期仍持续“偏热”。此外，2007年一季度反映银行业总体经营情况的银行业景气指数再创历史新高，达到 69.6%，连续第7个季度攀升。调查发现，银行业景气高企的主要表现是银行业务需求增长旺盛，资产质量向好，资金来源增长平稳，财务状况良好，银行业运营健康平稳。由于调查是在最近的一次加息之前进行的，因此，调查结果显示为：“银行家对利率水平上升有所预期，但不认为货币政策因此趋紧”。调查显示，68%的银行家认为目前央行的货币政策适度，而对于下季货币政策感受指数有望延续2007年一季度的情况。 2007年一季度贷款需求景气指数继续处于高位，2007年一季度达到67.9%，高于上季度1.3%，仅次于2004年第一季度68.9%的历史最高水平。个人消费贷款需求呈现旺盛增长的势头，个人购房贷款需求在不同地区呈现较大差异，从全国的总体情况来看，需求仍然比较旺盛。 6、2007年一季度宏观调控对策建议由于经济运行中存在的国际收支不平衡等问题在短期内难以出现明显的变化，加上2 006年国家出台的一系列调控政策的效果有待观察，因此，在政策取向上，应该以稳定为基调。但具体操作上，可考虑采取一些微调措施：第一、在坚持财政政策和货币政策“双稳健”的大前提下，为解决流动性过剩的问题，在具体操作时应该适度从紧，加大对冲力度，控制基础货币的增长速度。第二、适当提高基准利率。鉴于未来时期消费价格涨幅有可能继续提高，实际利率也明显偏低，应该通过提高名义利率来改变实际利率偏低的状况。尤其要适当提高中长期存贷款利率，引导狭义货币供应量M1增速回落。第三、引导社会资金投向。在目前社会资金充裕、资金急于寻找出路的环境下，对投资只是采取堵塞的办法，难以达到理想的调控效果。国家应该对社会资金进行合理的引导，使资金投向有利于产业结构升级、有利于社会事业发展的领域，为经济长期稳定发展奠定基础。第四、加快资本市场扩容步伐。鉴于目前证券市场上涨势头较快的状况，应该加快资本市场具有创新能力的大企业新股上市扩容步伐，一方面化解资本市场供求矛盾，另一方面使社会资金向具有创新能力的大企业集团集中，支持企业创新；同时，可考虑加快深圳中小企业板挂牌的步伐，这既可吸收国内资金，也可减少国内创新型企业到海外上市，缓解国际收支不平衡状况。第五、加大国家在社会保障和救济方面的支出。近两年国家财政收入增长较快，在增加行政事业单位工资的同时，应该加大社会保障和救济方面的支出，使得低收入居民能够分享经济发展带来的福利，能够与高收入阶层的生活水平共同提高。四、房地产关联行业运行状况分析 1、2007年一季度钢材市场价格情况纵观一季度，我国国民经济继续保持平稳增长，钢铁生产适度增长，进出口呈现良好发展势头，钢材市场需求较旺，企业、社会库存保持正常水平，国内市场供需关系基本平衡，钢材价格总体平稳运行；国际钢材市场在原燃料价格上涨的推动下，各地区的价格呈现全面上升态势。国内外价差进一步拉大。图表 1 2007年一季度国际与国内钢材价格指数变动情况 [pic] 国家发改委发布的公告中预计第二季度中国钢铁价格将保持平稳态势，不会有大的波动。自年初以来，机械、家电、造船、汽车和电力等行业生产均保持较快增长，对钢材需求仍然保持旺盛态势。国内钢铁需求的增长，加上国家加大淘汰落后钢铁产能的力度都将给钢铁价格带来支撑。随着施工工程的全面展开，国内钢材消费旺季即将到来。受国内外钢材价格差异和出口退税预期心理的影响，近期钢材出口将保持较高水平，有助于缓解国内市场资源供应压力。但国内钢材市场仍然面临着出口退税政策调整，国际贸易争端加剧以及国内产能释放等不确定因素的影响。 2、2007年一季度水泥行业趋势向良好 2007年一季度通常是水泥行业的淡季，但2007年1- 2月份，全国累计完成水泥生产1.48亿吨，比去年同期增长了24%，均价也同比上涨4%。我国水泥行业趋好的势头已经明确。　　淡季量增价升　　中国建材信息总网的统计数据显示，2007年1- 2月全国水泥产量约1.48亿吨，同比增长24%，超过了2006年全年20%的增速；但在环比上，与去年11- 12月2.25亿吨产量相比下降了34%。由于一季度是水泥行业的传统淡季，我国北方地区从去年第四季度就已进入淡季，价格环比略有下降；华东地区2007年第一季度环比、同比价格回落15%-20%，但与去年第一季度相比，水泥价格仍有约5%的涨幅。水泥行业一季度量价回落的原因在于，第一季度全国大部分地区由于天气、过春节等原因，工程施工进程较每年的第四季度施工旺季相比明显放缓，导致对水泥需求环比下降。另一方面，大部分的水泥生产企业将每年大修时间安排在第一季度，停窑时间长达 7- 15天，设备运转率的下滑使与需求相对应的产量数据也相应下降。即便有淡季不利因素的影响，但水泥行业量价同比增速依然处于良好的上升通道，水泥均价增幅约3- 5%，季节性调整因素并未改变2007年同比增长的趋势。　　结构调整加速　　2007年1月，国家发改委、国土资源部、中国人民银行等三大部位联合发布了《关于公布国家重点支持水泥工业结构调整大型企业（集团）名单的通知》，明确了水泥行业发展的国家队名单，今后将大力支持12家全国重点水泥企业以及48家区域性重点企业，在土地、信贷、项目核准方面给予优惠政策。2月，国家发改委办公厅再次发布《关于做好淘汰落后水泥生产能力有关工作的通知》，发改委2007年将择时与各省签订“十一五”期间淘汰落后水泥生产能力责任书，明确各省淘汰的量化指标。　　目前我国水泥产量已达12.4亿吨，其中新型干法水泥6.24亿吨，占全国水泥生产比重的50%，但根据水泥发展专项规划，到2010年，新型干法水泥比例要达到70%。要完成这个目标，至少要淘汰落后水泥3.6亿吨，年均淘汰5000- 7000万吨。目前，水泥业发达国家新型干法水泥比例在90%以上，我国与这些国家相比仍有较大差距，因此大力发展新型干法水泥、淘汰落后水泥将是“十一五”期间我国水泥业调整的一个主要方向。 3、2007年建材行业利润有望保持增长国家发改委预测：2007年建材市场需求将继续增加，但增幅会有所回落；工业生产继续保持稳定快速增长，水泥、玻璃产量增长幅度在10%左右，全行业实现利润仍将比上年有所增长。 2007年国内外环境总体对发展建材工业比较有利。当前外资普遍看好我国建材业，跨国家投资兼并重组、整合我国建材市场资源步伐加快；另一方面，国际建材贸易正不断扩大，特别是中东、非洲建材市场前景最为广阔。国内由于经济内在的增长动力仍然强劲，如新农村建设、城市化进程加快等都将推动建材行业快速发展。加上建材行业本身在进行结构调整，区域市场调控，又为2007年建材行业保持平稳快速发展奠定基础。但2007年建材行业的风险不可忽视：一是随着一大批建材新线建成投产，产能增加，市场竞争压力加剧。二是建材投资欲望仍然强劲。虽然水泥、平板玻璃2006年投资同比有所下降，但整个建材及非金属工业投资同比增幅仍高于上年，局部地区有可能出现落后水泥生产能力反弹。三是平板玻璃行业亏损局面短时间难以改观。四是结构调整地区不平衡，部分地区淘汰落后产能进展缓慢。建材行业去年保持了较高的发展速度，产销较快增长，其中水泥、平板玻璃、深加工玻璃、耐火材料等子行业都保持着两位数以上的增长。规模以上建材企业完成工业总产值(现价)13275亿元，增长29.1%，增幅高于上年4.4个百分点；工业增加值4210亿元，增长21.6%；平均产销率为97.7%，高于上年0.62个百分点。另外，建材行业整体经济效益也大幅增长，实现利润603亿元，增长47.1%。价格水平总体稳中有升，建材产品出厂价格比上年上升1.67%。建材产品出口持续高速增长，出口创汇总额129.35亿美元，同比增长32.6%。投资结构进一步改善，产品库存总体处于正常水平。第二部分全国房地产行业数据分析一、全国房地产市场分析 1、2007年一季度房地产市场运行情况　　2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控力度。随着国办发[2005]26号、国办发 [2006]37号文件确定的调控措施逐步落实到位，房地产市场正在朝着预期的目标发展。根据国家统计局2007年一季度房地产开发投资统计快报数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：　　一、房地产开发投资增速有所加快　　2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6. 7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%，其中：河南省和安徽省同比分别增长59.1% 和52.4%，同比加快19.4和32.4个百分点。　　二、房地产开发结构有所改善　　2007年一季度住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长41.6%，同比加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。　　三、新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，市场需求比较旺盛　　2007年一季度，新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。上述情况说明市场需求比较旺盛，特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。　　四、房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快　　2007年一季度，房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的 2倍。分资金来源看：银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；银行个人按揭贷款( 期房预售款转为开发使用)745.45亿元，同比增长73.2%；非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%；利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102 .63亿元，同比增长192.5%。　　五、房价涨幅总体平稳，但部分中心城市涨幅较快　　据70个大中城市房屋销售价格指数显示：2007年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1 个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点。但部分中心城市涨幅较快，其中，深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。　　当前房地产市场存在的问题当前房地产市场还存在以下几方面问题：一是部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。二是2007年一季度，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。目前，市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上，住房供应结构调整任务十分艰巨。三是住房保障制度还不完善。现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金不到位。四是市场供应体系还不完善，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立。五是房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。二、全国房地产需求状况分析 1、商品房销售面积情况 2007年一季度全国商品房销售总面积为10600.77万平方米，同比增长12.07%，增速比去年同期减少了70个百分点。表格 1 2007年一季度全国商品房销售面积单位：万平方米 % \|日期 \|商品房销售面积 \|商品房销售面积增长\| \| \| \|率 \| \|2005.一季度 \|5172.67 \|21.11 \| \|2006.一季度 \|9458.71 \|82.86 \| \|2007.一季度 \|10600.77 \|12.07 \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 2 2007年一季度全国商品房销售情况 [pic] 2、商品房销售面积对比分析 2007年一季度全国住宅销售面积达9529.15万平方米，同比增长12.40%，比去年同期减少约70个百分点；办公楼销售面积253.71万平方米，同比增长28.91%，增幅比去年同期减少约83个百分点，销售面积需求持续减弱；商业营业用房销售面积减少了2.16%，总销售面积为668.67万平方米。可以看出，2007年一季度，各类商品房的销量增速都较去年有所减少。表格 2 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析单位：万平方米 % \|日期 \|住宅销 \|办公楼 \|商业营 \|住宅销售\|办公楼销\|商业营业\| \| \|售面积 \|销售面 \|业用房 \|面积同比\|售面积同\|用房同比\| \| \| \|积 \|销售面 \|增速 \|比增速 \|增速 \| \| \| \| \|积 \| \| \| \| \|2005.一季度 \|4637.34\|93.02 \|373.04 \|20.88 \|36.49 \|19.86 \| \|2006.一季度 \|8477.9 \|196.81 \|683.4 \|82.82 \|111.58 \|83.20 \| \|2007.一季度 \|9529.15\|253.71 \|668.67 \|12.40 \|28.91 \|-2.16 \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 3 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析 [pic] 3、商品房销售额情况 2007年一季度受销售量低迷影响，全国商品房销售额同比增长25.16%，增速比去年同期减少了约80个百分点，总销售额为3996.11亿元。商品房销售额增速与销售面积增速距离大大缩减，说明单位面积价格上升幅度放缓。表格 3 2007年一季度全国商品房销售额情况单位：亿元 \|日期 \|商品房销售额 \|同比增长 \| \|2005.一季度 \|1559.33 \|36.38 \| \|2006.一季度 \|3192.7 \|104.75 \| \|2007.一季度 \|3996.11 \|25.16 \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 4 2007年一季度全国商品房销售额 [pic] 4、商品房销售额对比分析 2007年一季度全国住宅销售额为3360.1亿元，同比增长29.24%，增速比去年同期减少约70个百分点；办公楼销售额为210.02亿元，同比增加了23.31%，增速比去年同期减少了150个百分点；商业营业用房销售额增速也较去年大幅下降，增速仅为9.44%，比去年同期减少了120个百分点，销售额为425.99亿元。2007年一季度全国办公楼和商业用房的销售额增长幅度都出现大幅下调。表格 4 2007年一季度全国商品房销售额对比分析单位：亿元 % \|日期 \|住宅销 \|办公楼 \|商业营 \|住宅销售 \|办公楼销 \|商业营 \| \| \|售额 \|销售额 \|业用房 \|额同比增 \|售额同比 \|业用房 \| \| \| \| \|销售额 \|速 \| \|销售额 \| \| \| \| \| \| \| \|同比增 \| \| \| \| \| \| \| \|速 \| \|2005.一季度 \|1307.82\|62.22 \|169.4 \|37.43 \|35.17 \|25.89 \| \|2006.一季度 \|2599.96\|170.32 \|389.26 \|98.80 \|173.74 \|129.79 \| \|2007.一季度 \|3360.1 \|210.02 \|425.99 \|29.24 \|23.31 \|9.44 \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 5 2007年一季度全国商品房销售额对比分析 [pic] 三、全国房地产供给状况分析 1、土地购置与开发 2007年一季度全国土地购置面积6110.04万平方米，同比减少了8.60%；土地开发面积 5305.73万平方米，同比增长0.41%，比2006年同期增长率低出约53个百分点。随着土地供应政策的缩紧，全国房地产行业土地购置与开发面积的增长出现回落。表格 5 2007年一季度全国土地购置与开发单位：万平方米 % \|日期 \|土地购置面\|土地开发面\|土地购置面积 \|土地开发面积 \| \| \|积 \|积 \|同比增长 \|同比增长 \| \|2005.一季 \|7374.16 \|3445.85 \|2.89 \|-7.47 \| \|度 \| \| \| \| \| \|2006.一季 \|6685.12 \|5284.13 \|-9.34 \|53.35 \| \|度 \| \| \| \| \| \|2007.一季 \|6110.04 \|5305.73 \|-8.60 \|0.41 \| \|度 \| \| \| \| \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 6 2007年一季度全国土地购置与开发对分析 [pic] 2、房地产短期供给分析 2.1 住宅竣工面积与销售面积对比分析表格 6 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析单位：万平方米 % \|日期 \|住宅竣工面 \|住宅销售面\|住宅竣工面积 \|住宅销售面积 \| \| \|积 \|积 \|同比增长 \|同比增长 \| \|2005.一季度 \|3383.82 \|4637.34 \|13.52 \|20.88 \| \|2006.一季度 \|5657.16 \|8477.9 \|67.18 \|82.82 \| \|2007.一季度 \|5023.08 \|9529.15 \|-11.21 \|12.40 \| 数据来源：国家统计局作相关整理 2007年一季度全国房地产住宅竣工面积5023.08万平方米，同比减少11.21%；住宅销售面积增幅也出现较大幅度的下降。住宅竣工面积增长率低于销售面积增长率，住宅市场的需求缺口可能进一步增大。图表 7 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析 [pic] 2.2 办公楼竣工面积与销售面积对比分析表格 7 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积单位：万平方米 % \|日期 \|办公楼竣工\|办公楼销售\|办公楼竣工面 \|办公楼销售面 \| \| \|面积 \|面积 \|积同比增长 \|积同比增长 \| \|2005.一季度 \|116 \|93.02 \|17.22 \|36.49 \| \|2006.一季度 \|175.31 \|196.81 \|51.13 \|111.58 \| \|2007.一季度 \|156.33 \|253.71 \|-10.83 \|28.91 \| 数据来源：国家统计局作相关整理 2007年一季度全国办公楼竣工面积156.33万平方米，同比减少了10.83%，增速比去年降低61个百分点；办公楼销售面积增速出现较大幅度下降。图表 8 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积对比分析 [pic] 2.3 商业营业用房竣工与销售面积对比分析表格 8 2007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长单位：万平方米 % \|日期 \|商业营业房\|商业营业房\|商业营业房竣 \|商业营业房销\| \| \|竣工面积 \|销售面积 \|工面积同比增 \|售面积同比增\| \| \| \| \|长 \|长 \| \|2005.一季度 \|462.38 \|373.04 \|8.10 \|19.86 \| \|2006.一季度 \|719.55 \|683.4 \|55.62 \|83.20 \| \|2007.一季度 \|705.15 \|668.67 \|-2.00 \|-2.16 \| 数据来源：国家统计局作相关整理 2007年一季度商业营业用房竣工面积705.15万平方米，同比减少2.00%；商业营业用房销售面积668.67万平方米，同比减少2.16%。一季度全国商业用房的竣工面积与销售面积均出现小幅下降。图表 9 2007年一季度全国商业营业用房销售面积对比分析 [pic] 3、房地产长期供给分析 3.1 住宅长期供给分析 2007年一季度全国住宅施工面积96294.58万平方米，同比增长21.44%，增速与去年同期基本持平；新开工面积15909.43万平方米，同比增长12.42%，增速比去年减少约12个百分点。销售增速下降没有影响开发商的开发热情，从新开工、施工和销售绝对面积来看，目前住宅空置率仍较高，未来住宅市场供给充足。表格 9 2007年一季度全国住宅长期供给状况分析单位：万平方米 % \|日期 \|住宅施工\|住宅新 \|住宅销售面\|住宅施工 \|住宅新 \|住宅销 \| \| \|面积 \|开工 \|积 \|面积同比 \|开工面 \|售面积 \| \| \| \|面积 \| \|增长 \|积同比 \|同比增 \| \| \| \| \| \| \|增长 \|长 \| \|2005.一季\|64417.93\|11408.4\|4637.34 \|18.74 \|10.66 \|20.88 \| \|度 \| \|3 \| \| \| \| \| \|2006.一季\|79295.38\|14151.9\|8477.9 \|23.10 \|24.05 \|82.82 \| \|度 \| \|2 \| \| \| \| \| \|2007.一季\|96294.58\|15909.4\|9529.15 \|21.44 \|12.42 \|12.40 \| \|度 \| \|3 \| \| \| \| \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 10 2007年一季度全国住宅长期供给分析 [pic] 3.2 办公楼长期供给分析 2007年一季度全国办公楼施工面积5196.28万平方米，同比增长16.27%，与去年同期基本持平；新开工面积466.12万平方米，同比减少了2.07%，增速比去年低了17个百分点。从新开工、施工和销售绝对面积来看，目前我国办公楼空置率较高。受销售面积增速的大幅减少，办公楼新开工面积出现小幅下降。表格 10 2007年一季度全国办公楼长期供给状况分析单位：万平方米 % \|日期 \|办公楼施\|办公楼 \|办公楼销售\|办公楼施工\|办公楼 \|办公楼 \| \| \|工面积 \|新开工 \|面积 \|面积同比增\|新开工 \|销售面 \| \| \| \|面积 \| \|长 \|面积同 \|积同比 \| \| \| \| \| \| \|比增长 \|增长 \| \|2005.一季\|3819.21 \|412.8 \|93.02 \|20.62 \|34.61 \|36.49 \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \|2006.一季\|4469.31 \|475.97 \|196.81 \|17.02 \|15.30 \|111.58 \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \|2007.一季\|5196.28 \|466.12 \|253.71 \|16.27 \|-2.07 \|28.91 \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 11 2007年一季度全国办公楼长期供给分析 [pic] 3.3 商业营业用房长期供给 2007年一季度全国商业营业用房施工面积14197.8万平方米，同比增加11.85%，增速呈逐年降低趋势；新开工面积1681.4万平方米，同比减少4.97%；销售面积也出现2.16% 的减少。受销售面积增速的大幅减少，商业营业用房新开工面积出现小幅下降。表格 11 2007年一季度全国商业营业用房长期供给状况分析单位：万平方米 % \|日期 \|商业营业\|商业营 \|商业营业用\|商业营业用\|商业营 \|商业营 \| \| \|用房施工\|业用房 \|房销售面积\|房施工面积\|业用房 \|业用房 \| \| \|面积 \|新开工 \| \|同比增长 \|新开工 \|销售面 \| \| \| \|面积 \| \| \|面积同 \|积同比 \| \| \| \| \| \| \|比增长 \|增长 \| \|2005.一季 \|10268.94\|1577.2 \|373.04 \|20.42 \|-3.06 \|19.86 \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \|2006.一季 \|12693.25\|1769.32\|683.4 \|23.61 \|12.18 \|83.20 \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \|2007.一季 \|14197.8 \|1681.4 \|668.67 \|11.85 \|-4.97 \|-2.16 \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 12 2007年一季度全国商业营业用房长期供给分析 [pic] 第四部分全国房地产行业投融资分析一、房地产投融资结构分析 1、2007年一季度全国房地产开发投资完成情况随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。但200 7年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543. 78亿元，增速进一步上升为26.9%。表格 12 2007年一季度全国房地产投资变化单位：亿元 % \|　日期 \|房地产开发投资额 \|房地产开发投资增 \| \| \| \|速 \| \|2005.一季度 \|2323.57 \|26.7 \| \|2006.一季度 \|2792.68 \|20.2 \| \|2007.一季度 \|3543.78 \|26.9 \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 13 2007年一季度全国房地产投资增速 [pic] 2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况 2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125.49亿元，同比增长26.34%。其中，其他资金为2738.4亿元，同比增长29.91%；自筹资金为2495.23亿元，同比增长23.25%；国内贷款1760.6亿元，同比增长20.91%；利用外资131.27亿元，同比增长154.45%。资金来源中增速较快的是利用外资。从房地产开发资金结构来看，其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38.43%和35.02%，合计占比达73.45%。一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了4.29%，为24.71%。根据以上数据分析，一季度我国房地产开发投资增速没有明显回落，各项融资渠道继续保持增加势头。利用外资保持较快增长，主要是因为银行缩紧房地产开发信贷，外资在国内的并购、投资活动愈见活跃造成的。表格 13 2007年一季度全国房地产开发资金来源单位：亿元 % \|日期 \|2006.一季度 \|2007.一季度 \|投资额同\|占比同比 \| \| \| \| \|比增长 \|增长 \| \| \|数额 \|占比 \|数额 \|占比 \| \| \| \|开发总投资 \|5640.0\|— \|7125.49\|— \|26.34 \|— \| \| \|8 \| \| \| \| \| \| \|国内贷款 \|1456.1\|25.82 \|1760.6 \|24.71 \|20.91 \|-4.29 \| \| \|1 \| \| \| \| \| \| \|利用外资 \|51.59 \|0.91 \|131.27 \|1.84 \|154.45 \|101.41 \| \|自筹资金 \|2024.5\|35.90 \|2495.23\|35.02 \|23.25 \|-2.44 \| \| \|4 \| \| \| \| \| \| \|其他资金 \|2107.8\|37.37 \|2738.4 \|38.43 \|29.91 \|2.83 \| \| \|4 \| \| \| \| \| \| 数据来源：国家统计局作相关整理图表 14 2007年一季度全国房地产开发资金来源 [pic] 3、房地产融资多元化问题分析近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。随着我国经济的快速发展，房地产行业逐渐成为推动我国经济快速发展的一个主要行业，但是由于房地产开发过度依赖银行信贷，这不仅不利于房地产本身的稳定，也使银行系统更易受到房地产市场波动的牵连，造成房地产市场的隐患可能转嫁给商业银行，另一方面也使房地产开发融资受银行信贷的影响较大，不利于房地产市场的稳定和发展。目前对于国内众多的房地产开发企业来说，多元化的融资渠道已经让这些房地产开发企业如饥似渴。自2003年以来，国家对房地产业采取了一系列的宏观调控政策。在房地产宏观金融政策影响之下，房地产行业的银行借贷门槛逐渐提高，开发商从银行贷款的难度也逐渐加大，融资渠道的单一已成为制约众多地产企业发展的瓶颈。还有一个很致命的问题是贷款期限非常短，都是一年或两年。这种短期贷款对大项目的运作会带来很多问题。另外，房地产企业原有的银行贷款、房屋预售款、债券融资等融资方式也在不断地受到限制，要想突破融资困局，就必须走多元化的融资之路。从防范金融风险的角度来看，拓展房地产金融多元化迫在眉睫。要防范这些金融风险就要从以下两方面入手：首先就是要推动房地产金融产品的多元化，形成包括房地产信托投资基金、企业化债券在内的房地产金融产品体系，并且积极研究适合中国国情不动产的证券工具，加快短期融资信用评级系统的建设等。其次就是需要房地产企业积极参与金融市场的创新。同时相关专家也提出，形成金融产品体系或企业参与金融创新，让房地产金融多元化从“呼吁”变为“现实”。目前房地产开发企业的融资形式看似呈现多元化，但限制过多。现阶段除房地产抵押贷款和个人住房消费贷款外，房地产开发企业与金融业并没有其他通畅的联系渠道。因此，房地产开发企业的融资渠道从整体上来讲是比较狭窄的，如果银行的信贷资金继续收紧，那么相当一部分房地产企业的资金链就有可能断裂。在这样一个环境下，对房地产企业来说，是否具有多元化的有效融资能力，直接关系到企业能否在激烈的市场竞争中生存和发展。通过上述分析对房地产企业融资渠道给予以下建议：首先房地产企业可以通过吸引股权投资来扩大补充自有资金。其渠道之一是增加内部积累，其二是外部的资金投入。外部投入可以从企业原有股东增加投入和新股东加入企业等方式。其次房地产企业可以通过担保和提高信用来继续争取银行贷款。信用低是开发商筹资难的真正原因，如果房地产企业能够改善自身的状况，获得银行资金也并非难事。第三房地产企业可以利用房地产信托计划来融资。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，有利于房地产公司持续发展和优化公司结构。虽然目前房地产信托投资规模比较小，但认为未来房地产信托融资可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。第四房地产企业可以通过吸引海外资金这一融资渠道。随着外资银行的进入，房地产企业的融资渠道也将被拓宽。当然这还需要相关政策、法律的完善和日益规范化。最后就是房地产资产证券化。房地产证券化能有效解决房地产开发企业融资困境，推动房地产投资与消费两方面的实现。但是目前实行房地产资产证券化还有待发展和完善。二、房地产融资渠道动态分析 1、银行 1.1 外资银行进军本地市场的影响首批转制的外资银行本地法人银行正式开业，可以涉足人民币零售业务，这标志着中外银行同台竞争的大幕已经正式拉开。在市场竞争方面双方各具优势，短期内市场格局不会出现大的变化，而人才的竞争则会日趋激烈。总的来说，双方合作有利于市场培育和实现双赢。　　短期内市场竞争格局不变与中资零售银行相比，外资银行在管理水平和创新能力等方面具有一定优势，但其在渠道资源和客户资源这个至关重要的因素方面也明显不足。而中资银行在本土具有网点多、熟悉本地业务、客户资源丰富的特点，在发展业务的方式上也比外资银行更有优势。目前，首批转制法人银行的外资银行中，汇丰、渣打、花旗、东亚拥有的本地网点分别为35、23、16和32家，四者相加超过100家网点，根本无法与中资银行在全国星罗棋布的网点相比。　　鉴于上述原因，尽管本地法人银行开业之后，外资银行在华抢滩布局的步伐会进一步加快，从趋势来说中外竞争必定会加剧，但短期内这种加剧只会集中于一小部分领域，比如高端客户的争夺。目前双方之间的比较优势非常明显，短期内会各安本分。直接的PK恐怕要等一段时间外资银行可获准通过并购实施超常规发展之后才能展开。　　就长期来说，在外资银行网点增多以后，中外竞争将更加全面。因外资银行偏重的不是价格竞争而是服务竞争和产品竞争，这对国内银行来说具有正面作用，他们可以学习通过细分市场、提供更加个性化的服务和更适合客户需要的产品来竞争客户。这样一来就会发现，未来的银行市场就会有更多的产品、更好的价格、更贴近企业和个人需要的服务。在这个发展过程中，所有的市场参与者都可能是赢家。在外资银行可以开展本地零售业务之后，普通老百姓是否愿意到外资银行开户是中外银行都很关心的一个问题。对普通老百姓来说，银行服务的便利性很重要。人才竞争日趋激烈人才竞争在一个国家经济高速发展过程中是不可避免的，不仅仅局限于金融行业，也不仅是在外资银行进入之后才会显现。因中资银行的薪酬体制很不灵活，短期内可能会流失一部分人才，但如果中资银行在这方面做一些改进，也有可能会从外资银行找到需要的人才，这样就是一种良性的竞争。优势互补实现双赢实际上，在任何一个市场中，竞争者之间都具有合作的空间，双方可以将各自的优势组合起来共同开发市场，获得双赢的机会。中外合作应着眼于拓宽市场，增加创新和产品，使所有的参加者都有更快的发展。目前已经有很多外资银行都成为了中资银行的战略投资者，双方已经在多个领域进行了合作。如汇丰与交行、花旗与浦发、皇家苏格兰银行与中行等。　　外资银行在中国拓展业务的方式是多层次的，如成立完全独立的法人银行、成为中资银行的战略投资者、将来通过并购城市商业银行等获得发展机遇。这三种方式会长期并存。从外资银行在世界其他国家的发展经验来看，通常都会将在当地成立的法人银行与并购方式结合起来。鉴于外资银行转制为本地法人银行之后，将直接成为中资银行的竞争者，有人担心此前中外银行的战略合作关系可能会不利于中资银行，因为外资银行通过合作可能会掌握中资银行的一些内部信息。这种担忧有一定道理，尤其是在战略合作涉及到双方发生利益冲突的时候。中资银行对此应有所考虑，但更重要的是监管部门，应采取一些相应的规范措施。 1.2 房贷业务将成为外资银行重点争夺对象外资银行进军中国市场的号角开始吹响，而房贷业务将成市场争夺的重点对象。资料显示，从1998年到2005年底，全国个人房贷余额增长了近43倍。截至2006年年末，全国个人住房贷款余额超过了2万亿元大关。5年期以上贷款存在约4%的净利差，丰厚的利润令外资行垂涎不已。以前外资银行的房贷主要集中在针对境外人士销售的楼盘，而如今人民币业务开放后，房贷业务即将转向。一方面，继续巩固已有的外销楼盘的房贷客户资源；另一方面，加强与当地优质发展商的合作，以开放性贷款为纽带，争取这些楼盘的当地居民按揭。但是，房贷市场绝大部分市场份额一直被四大国有银行所占领，短期内，外资银行肯定无法与四大行“对撼”，更不会大打价格战，但是也有自己的优势。丰富的房贷产品将是重要的砝码。 1.3 ：对外资银行挑战不应盲目乐观对外资银行的挑战不应盲目乐观，还在于外资银行具有中资银行所不具备的许多优势，而这些优势恰恰是构成外资银行市场竞争力的基本要素，同时也恰恰是中资银行的“软肋”。　　说到外资银行的优势，体制优势、产品优势和人才优势是明显的，这些已经为人们所熟知，似乎也不必详细阐述。除了这些优势，技术优势也是一个相当重要的方面。　　比如贷款定价，这是银行经营过程中一项非常重要的技术，因为贷款是我国银行居于核心地位的资产业务。但由于长期的利率管制，我国的商业银行用不着也没有必要学习贷款定价技术。现在贷款利率的浮动幅度已经放开，但各家银行的利率水平基本上是趋同的，差异不大。贷款依据哪些因素定价？怎么定价？贷款定价要做哪些基础性工作？可以说，我国的商业银行对贷款定价还是比较陌生的，贷款定价这种技术并没有全面掌握。　　当然要掌握的技术还有很多，如金融衍生产品交易技术、资产证券化技术等。业务同质化、产品同质化、收入同质化和资金商品价格趋同化的现象，不可能长久维持下去。随着利率和汇率市场化进程的推进，对不同风险水平的客户和结构不同的金融产品，采用不同的定价水平是必需的。因此，要增强与外资银行的竞争能力，必须下大力气学习和掌握各种金融交易技术，逐步形成自己的技术优势。　　另外，创新能力不强，也是中资银行的一个“软肋”，而创新能力是银行核心竞争力的重要方面。而中资银行的产品和服务创新，不仅缺乏强有力的动力机制支撑，也受到人才条件和监管机制的严重制约。银行创新动力不足，高素质的产品设计创新人才缺乏，创新自由度低，原创型创新产品少，模仿型产品多，中资银行的这些创新特点，凸显了其和外资银行在创新方面的差距。　　当然，中资银行也有自己的优势，比如遍布全国各地的营业网点和客户资源，这是外资银行所不具备的。但如果没有其他方面的条件配套来有效发挥这个优势，这个优势很可能变成劣势。因为网点机构的维持成本较高，如果经营效益不好却还要负担非常高的网点成本，过多的网点就会成为包袱。　　中资银行为本土银行，有自己的客户，熟悉的企业文化，而外资银行却不具备这些条件。但情况也在发生着变化，因为外资银行进来以后，它可以高薪聘用国内最优秀的人才，现在外资银行的员工和高管许多是中国人。　　结论或许是明确的：不能妄自菲薄，在外资银行挑战面前惊慌失措，但也不能自视过高。只有站在客观角度正确认识这一问题，才会保持清醒的头脑，不至于陷入盲目乐观的泥沼。 2、信托 2.1 信托业协会呼吁合理收取监管费　　针对信托业监管收费问题，中国信托业协会向财政部和银监会提交了正式的书面意见函，呼吁合理收取监管费。　　中国信托业协会建议，如果按照资产规模收费，应当将信托财产剔除在计提资产之外，这不仅是因为信托财产不是信托公司的资产，信托财产的管理风险由委托人和受益人承担，而且是因为信托公司受托管理的信托财产多种多样，有些种类的信托财产的管理报酬费率极低，总体而言收费费率也不高，按照原先的标准收费有些信托业务甚至可能出现收入倒挂的情况。　　而按照收入的一定比例收费，则应当考虑信托公司处于发展的起步期、目前正处于业务转型的过渡时期等因素，从低考虑收费标准；按照业务种类收费，收费标准应该统一，银行的委托理财业务不收取监管费，信托公司的同类业务也不应该收费。 2.2 银行并购信托业格局裂变　并购良机　　信托公司纷纷与金融机构股权“联姻”，一个重要原因是2007年3月实施两部法规《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》后，信托行业将发生格局裂变。　　新规对信托公司影响最大一点的是，限制和规范自营业务，禁止自营业务投资实业，限制信托业务中贷款运用比例。信托公司的收入大多约有六七成来源于自营业务，自营业务中实业投资又占了一定比例。按照修订后的规定，大批信托公司的盈利将大受影响。信托融合　　金融混业经营已势不可挡，以银行为代表的实力金融机构对于收购信托公司，加强与信托公司的深度合作有浓厚兴趣。近年火热的银信合作就是实例，如银行代销信托产品，或双方合作开发信托产品如贷款回购、银信理财产品。　　信托的制度性优势是银行青睐信托合作的重要原因，与信托的紧密合作可以使银行间接突破分业经营的诸多政策限制。现在不少银行推出的打新股理财产品，就是利用信托公司的资本市场通道，拓展了银行理财的投资范围，满足客户多方面的理财需求。　　而银行和信托的更深度合作还可以通过业务协同效应为银行创造更多价值。如民生银行公司业务部去年借助信托公司的平台完成了企业应收账款证券化，实现了“企业财务革新计划”。如银行抵债物资的处置，现行商业银行法不允许银行经营非自用不动产，也不允许在境内向企业投资、持有股权，银行可把它们委托给信托公司办理，信托公司对应收款采取催收甚至以应收款债权转入股，及不动产出租等多样化运作方式管理、处置。　　对银行抛过来的“橄榄枝”，信托公司也乐意接受。与其他金融机构融合正是信托公司的现实选择和终极归宿。毕竟国内还以间接融资为主，客观上形成银行对金融资源的高度垄断，如融资项目、低成本资金、资金结算、销售网点，以及金融资源中最重要的客户信任度等。格局裂变　　毫无疑问，信托业格局将发生根本变化，信托公司的“金融小舢板”形象也有望根本改变。一个最明显变化是，更多的信托公司融入实力金融集团版图内。这也许是管理层乐意看到的，因为国外成熟市场的信托公司也很少独立存在，一般都是金融控股集团下面担任理财决策的子公司。但这并不意味着所有的信托公司都将殊途同归，投入别人“怀抱”。现在基础条件好、已形成较强经营特色的信托公司不排除将来发展成为以信托公司为主导的金融控股集团，如重庆国投等，它们控股多个金融机构，可为自身信托业务的开展提供便利，并可有效实现旗下金融业务与信托业务的整合与联动。实际上，3月1日实施的新法规，在某些方面也有鼓励有实力的信托公司朝此方向发展的意图。未来的信托业竞争将在这两类型的信托公司中展开，它们各有特色，前者或是大银行小信托，后者或是大信托小银行，竞争将是金融控股集团之间的角逐。 3、基金 3.1 中国掀起基金抢购狂潮　　发行的汇添富成长焦点基金认购刚开始不久，就因规模迅速接近人民币100亿元限额的上限而宣告当日结束募集。主代销机构工行的很多营业网点刚刚开始销售时，数十分钟内立刻卖完。由于基金很快“断货”，导致排队等候的投资者不满，有人甚至为买不到基金而拨打110“求助”。在此之前，建信优化配置和信达澳银领先增长两只新基金也是在首日就被抢购一空，火爆程度不亚于去年。赚钱效应在起作用为什么会出现这种情况？根本原因还是市场的赚钱效应在起作用。去年股市火爆，基金因此水涨船高，很多基金的收益率都超过150%，这对很多场外投资者形成了巨大的诱惑。春节之后尽管股市出现大幅震荡，但很多投资者因为长线看好股市，在市场回落的时候仍然会选择各种方式入市。于是，反映在新基金的销售上，就自然而然地出现了申购热情持续高涨，且基本不受股市调整影响的格局。另外一个原因，是春节后股票市场的大幅震荡，使得投资者对2007年的震荡走势有了更清醒的认识。对于投资者尤其是新股民来说，在把握不好操作的情况下，便索性寻找基金这样更成熟更稳健的机构投资者来获取收益回避风险。但是，投资者在看到基金去年带来高额回报的同时，一定要重视其投资风险，在认购新基金时，同时要考虑到基金公司品牌、基金过往业绩、自身风险偏好等因素。　 3.2 封闭式基金转型后的发展在通过转型方案后，基金管理人一方面必须实现封闭式基金向开放式基金的平稳过渡，防止出现由于大规模赎回而基金退市的风险；另一方面必须使转型后的基金能够迅速融入市场，实现持续发展。（1）投资策略明晰化：消除信息不对称封闭式基金转型后，投资策略趋于明晰化和具体化，例如基金兴业在原基金合同中并没有约定投资策略，基金经理操作缺乏契约约束，与持有人之间存在很大的信息不对称，但是在转型后则增加了积极投资策略的相关规定；而基金同智在转型后也确立了成长股的选股策略，两者在转型后的资产配置策略中，也规定了明确的定性与定量的指标，便于托管行和持有人更好地监督基金的投资行为。（2）资产转移：增持流动性资产应付赎回压力基金转型后投资的范围也随之转变，封闭式基金投资股票的上限为80%，而转型后的开放式基金对股票的投资比例扩展至95%。股票投资额度的扩大，可以灵活调整投资组合，获得较高的收益。但是考虑到转型后可能出现的大额赎回的情况，基金转型后会增加流动性资产持有量的持有比例以应对赎回要求，因此，在转型过程中股票资产的比例会出现先降后升V字型的变化。已经成功转型的基金兴业资料显示，从2005年底到2006年9月份，股票资产比例不断降低，从73.86%降至三季度的15.64%，而银行存款比例则不断上升，2006年9月30日已经达到78.87%。但2006年第四季度，股票资产比例迅速回升，突破原来封闭式基金80%的限制，达到了85.53%，回归到开放式基金股票投资的平均水平。（3）持续营销：维持转型后基金持续发展封闭式基金的转型过程，实际上包含了原封闭式基金的退市和新开放式基金的上市。转型后的基金实际上是一只新发行的开放式基金，也需要加强市场营销力度，吸引新的投资者进入，确保能够实现基金规模的扩张。在转型基金的营销过程中，基金管理公司采取多重手段增强基金的吸引力，长盛基金在基金同智转型后的市场营销可圈可点，例如基金同智引入了LOF机制，除了通过交易所的场内申购，投资者还可以通过基金的代销或直销网点进行申购和赎回，有效拓展了投资者的购买渠道，也扩大了目标投资者的范围，从原来的具有股票账户的投资者扩大到普通投资者，成功地实现了108.39亿元的募集规模，场外募集的份额高达104亿元，场内募集份额只有4亿元；同智在转型后通过大比例分红和份额拆分将净值降到1元，迎合了投资者对基金的“恐高症”心理，而且1元面值也便于计算和申购，提升了市场对转型后的长盛同智优势成长基金的接受程度。 3.3 外汇局提醒警惕境外基金非法集资外汇局提醒广大投资者，今后在进行境外投资时要加强自我保护意识，提高对境外投资基金等各类骗局的警惕性，通过合法的境外投资渠道进行理财，有效保障自身财产安全。　　近年来，一些境外不法分子和不法机构通过互联网设立投资基金，以高额回报为诱饵，大肆招揽社会公众进行境外投资活动。这些通过互联网络设立投资基金进行的集资、传销活动具有极大的欺骗性和危害性。　　此类境外基金非法集资的主要特征概括为“以互联网络为平台、以境外基金为幌子、以非法传销为手段、以高额回报为诱饵、以诈骗钱财为目的”。　　此类非法活动常见的方式主要有：以私募基金名义募集资金，投资者将资金委托公司经营并收取红利；以购买产品或发展会员为名义，投资者通过发展“下线”获利；向投资者推销境外准备上市的公司股票，期待公司上市后出售股票获利。一旦其后续资金跟不上，整个资金链立即断裂，投资者马上血本无归，造成极为严重的损失。为满足境内居民个人对外投资的合理需求，国家外汇管理局出台了一系列政策。200 6年底发布的《个人外汇管理办法》明确规定，境内个人可合法地以直接购买B股，或以委托境内商业银行在境外进行金融产品投资，或经国家境外投资主管部门批准后以境外直接投资等形式开展对外投资活动。三、全国房地产行业投资策略分析　　自上世纪90年代全面推动房改以来，在经历存量房地产需求短期大量释放后，房地产市场正在逐步发生深刻变化，即原来粗放性型的发展模式将日益受到挑战，精深细作的开发模式将会得到市场越来越多的重视。未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，行业内的主流上市公司业绩有望保持高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。 1、我国房地产行业依然景气　　未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。 2、需求继续扩张行业景气无拐点　　未来两年中国经济依然保持快速增长，增长动力正从外贸、投资转向消费，作为扩大内需龙头的房地产行业景气不可能与宏观经济背离。历史经验表明房地产消费和投资对宏观经济景气存在显著正相关影响。尽管自04年以来，房地产投资和商品房销售额增速与GDP增速出现背离，但是这种背离已经到了底部。和房地产直接关联的行业多达55个，1992- 2005年，商品房消费增长就占GDP增长的11%，房地产投资增长占GDP增长的10%。　　商品房真实消费需求非常旺盛，其长期动力还是来自城市化、消费升级、中产阶层崛起和新增就业人口置业等。一个简单的事实是每年急速增加的高校就业人数对商品房销售市场和租赁市场景气都是一种刺激。因此，可以乐观预期07年商品房销售增长。 3、政策调控路径在于规范行业发展　　消费需求始终受政策保护，投资需求和投机需求受政策压制。政策内容强调改善住房结构，维护房价稳定，为此出台了诸多从资金和土地等方面提高行业门槛的相关政策措施。认为，这些调控政策是非常必要的。而仔细跟踪和分析中央政府系列调控政策内容，就会发现中央调控的目的正是在于规范流程和市场。基于此，中央调控提高了行业门槛，也将提高行业集中度，强势大中开发商的成长性变得比原来更为清晰。 4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局由于土地成本是房地产价格得主要组成部分，二者价格表现高度相关。同时按照目前的统计数据，土地价格成本占住宅销售价格40%- 50%，因此土地价格上涨必然会对房地产价格形成支撑，并推动其上涨。四、全国房地产上市公司投资策略分析　　●2007年房地产市场将持续走强。在人民币持续稳步升值、居民收入增长及消费升级、城市化进程加快、开发投资增速高企、房地产结构性供需矛盾长期存在等因素作用下，支持2007年房地产市场持续走强的因素存在。　　●房地产区域市场差异明显，上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为热点区域，其他二线城市将可能持续走强。　　●在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，房地产上市公司的投资视角将向“多极化”方向演变。　　●“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头公司，以及商业地产、工业地产中的资产增值公司。其中，已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司，区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司，业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司，国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。　　●重点关注工业地产上市公司。在目前住宅开发地产公司投资价值被市场充分挖掘的情况下，未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅地产向商业地产、工业地产公司转移。未来业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的工业地产公司的投资价值将会被市场深度挖掘，其中重点关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司。　　●建议重点关注工业地产中的海泰发展，商业地产公司中的金融街，住宅开发公司中的万科A、华侨城、华发股份、阳光股份、栖霞建设，和涉及房地产业务的建发股份、福星科技等公司。　　总体看，未来行业景气度的持续攀升，人民币升值速度加快都将使地产上市公司成为今后市场的主要投资主题之一。在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，地产上市公司的投资视角将向“多极化 ”方向演变。 1、两大因素：人民币升值和宏观调控　　“多极化”投资视角下可以关注住宅开发公司中的规模优势型、区域优势型公司，以及商业地产、工业地产中的优质公司。其中，已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司，区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司，业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司，国家重点开发园区及资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。　　未来投资热点将从住宅开发公司向商业地产公司与工业地产公司转移。人民币长期稳步升值、以住宅为主的地产调控仍将是把握地产上市公司投资思路的两个主要因素。在目前住宅地产公司的投资价值被市场充分挖掘的情况下，商业地产、工业地产中被低估的公司将可能成为未来的投资重点，其中业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的商业物业与工业地产公司的投资价值将会被市场深度挖掘。未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅开发向商业地产、工业地产公司转移。　　目前地产行业按产品特性可分为住宅开发、商业地产与工业地产三类地产上市公司。前者以开发、销售住宅产品为主，后两者指以持有并出租商业物业或工业物业为主的地产公司。住宅开发地产上市公司较多，其中在全国或区域内已形成一定规模优势的优质公司是重点关注的公司，概括为“规模优势型”公司与“区域优势型”公司。商业地产与工业地产上市公司较少。通过选取样本股，从盈利能力、项目储备、管理成本、融资能力等方面对以上四类公司进行分析对比。 2、工业地产：未被深入挖掘的金矿　　工业地产公司是未被市场深入挖掘的金矿。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。工业地产上市公司大都以高新开发区为载体，从事开发区的土地一级开发、房地产项目开发、工业物业出租、园区内配套设施建设与服务、对园区内的高新公司创业投资等，如海泰发展、张江高科、苏州高新等。工业地产具有收益稳定、地价增值较大的优势，目前市场对工业地产上市公司关注度不高。　　工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。2007年9月国家发布《关于加强土地调控的有关通知》，今后工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格大幅上涨不可避免。　　工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升业绩的公司；三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的公司。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。　　目前多数工业地产公司的估值低于商业地产与住宅地产上市公司，而如考虑资产增值因素则大多处于被市场低估状态。建议关注海泰发展、张江高科、南京高科、苏州高新等。 3、商业地产：资产增值潜力大　　商业地产公司的持有物业大都位于城市的商业、金融聚集区的黄金地段或核心位置，对周边区域具有较强的功能辐射作用，其物业是该区域的稀缺资源，资产增值潜力相当大，其中以北京、上海等地的金融、商贸区的地产公司为代表，如中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、金融街等。相对住宅开发类地产公司，商业地产公司具有盈利水平较高、管理成本较低、偿债能力较强的经营优势，但总体资产盈利水平与资产周转水平不高。　　商业地产公司的投资价值应从两个方面考虑：一是由于依靠出租物业收入为主，物业出租率与物业折旧政策直接影响业绩，一般业绩增长平缓，成长性较差。另外，由于初期固定资产投入较大，财务成本高，业绩短期内较难增长，而资产已进入投资回收期的公司业绩将会稳定增长。二是在人民币升值预期及新会计制度下，持有物业公司将面临资产增值及盈利水平提高的利好。可关注资产增值幅度较大的上市公司。目前商业地产公司的平均估值水平高于工业地产与住宅地产上市公司，随着地产行业平均估值水平的抬高，商业地产估值将会进一步提升。建议关注金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等商业地产公司。　　 4、住宅开发：关注行业及区域龙头　　规模优势型公司的优势在于较快资产周转、低成本融资、较高资金管理水平，区域优势型公司的优势在于较高项目盈利水平、较低营业成本。通过比较发现，规模优势型公司的整体期间费用率较低，资产负债率等偿债指标与资产周转率等营运指标较好，区域优势型公司的毛利率等盈利指标、营业费用率相对较好。规模优势型公司的竞争优势主要在于规模化扩张及项目开发进度较快带来的资产快速周转，低成本融资、低管理成本带来的较低综合营运成本，资金管理水平较高带来的较强偿债能力；区域优势型公司的竞争优势主要在于项目盈利水平较高，项目区域化经营带来的较低营业成本。　　住宅开发类地产公司未来仍将面临政策调控风险，但仍可以关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头。规模优势型公司由于项目分散在不同区域，将会平滑政策调控风险未来的业绩不稳定性，而所处区域未来走势稳健的区域优势型公司抵御政策调控风险能力更强。建议关注已在全国市场形成一定品牌与规模优势的规模优势型公司，以及在区域地产市场中居龙头地位的区域优势型公司，如万科Ａ、华侨城A、阳光股份、栖霞建设、华发股份等。 5、行业景气：持续向好值得期待　　支持2007年房地产市场持续走强主要有五方面的因素。　　首先，人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，房地产投资需求将可能快速增长，从而成为支持房价长期走强的主要动力。　　第二，居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，消费升级引导住房消费需求提升。目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度性障碍，二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强。　　第三，开发投资增速高企将维持地产行业高景气。在宏观经济调控下，预计固定资产投资增速将可能有所减缓，但由于地产行业的高盈利性及资金流动性过剩，地产行业的开发投资将会持续增长，固定投资增速高企将维持行业高景气度。　　第四，城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大，交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。　　第五，房地产“结构性供需矛盾”推动房价维持高位。虽然2007年出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量，但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的"结构性供需矛盾"依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大，这已成为房价维持高位的一个主要原因。 2007年房地产行业将持续向好，行业景气度将会在高位震荡后小幅走高，房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显，上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为热点区域，其他二线城市将可能出现持续走强。 6、一季度全国房地产重点上市公司点评　　万科A（000002）　　作为老牌地产龙头，万科无疑是行业整合中的最大受益者，受益于宏观调控政策，有利于公司在行业整合中获得更大的发展机会，具有长期投资价值。公司储备极为丰富；三季报业绩显赫；公司项目销售速度快，竞争优势明显；股权融资为公司的后续发展提供资金支持。　　金地集团（600383）　　土地储备扩张步伐加快，主要是因为受益于房地产行业的景气度不断攀升、公司加快房地产项目开发速度所致；目前在一线城市土地招商这多次中标、获得地王美誉；房价持续攀升、公司房地产开发项目发展良好。　　保利地产（600048）　　公司是保利南方集团房地产开发业务领域的核心企业，实际控制人为中国保利集团，公司政府背景深厚，有助于获得优质土地储备。公司的实力和政府背景很强；具有相当于股权激励作用的高管持股；丰富的土地储备；公司各项盈利指标均位居行业内前列；公司前期拿地成本很低。上述因素能够确保公司近几年保持持续的高增长态势并能够支撑公司较高的市盈率。　　北京城建（600266）　　公司的大股东北京城建集团（控股65.25%），是北京市国资委100%控股的企业，政府背景深厚。公司是奥运板块的龙头，拥有垄断性奥运地产资源：奥运村、五棵松体育中心部分产权，并将于07 年开始分享奥运资产带来的巨大升值。低成本、丰富的土地储备；奥运项目是公司近期发展的亮点所在；股权投资保持高收益。　　天鸿宝业（600376）　　公司主营住宅小区开发，具有房地产开发一级资质。北京天鸿集团公司为公司第一大股东，而公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会，公司政府背景丰富。　　北辰实业（601588）　　北辰实业是由北京北辰实业集团公司独家发起设立的股份有限公司，是内地首家在港上市的H 股房地产企业。公司大股东北辰集团是北京国资委全资子公司，此次发行结束后，持有公司34.45%的股权。公司为区域性房地产公司，主营物业发展和物业出租；开发项目助推公司业绩增长；物业地处"亚奥商圈"。　　华发股份（600325）　　华发股份是少有的资产结构十分清晰的地产公司，公司业务清晰、明了，所有资产都集中在住宅开发上；而且资产权属清晰，目前公司全部房产项目均为100%股权。且大股东华发集团当地政府背景深厚，在当地拿地具有明显优势。　　栖霞建设（600533）　　公司发展思路明确、产品定位清晰；公司销售业绩良好；项目进入全面收获期；南京房地产市场平稳。　　陆家嘴（600663）　　资源型地产的龙头，资源优势最显著的商务地产公司；租赁业务转型进行中，所处区域租售价格水平持续攀升。　　金融街（000402）　　公司项目储备丰富；物业出租项目是公司未来可持续发展的保证；公司异地扩张将为公司未来发展带来亮点；增发有利于缓解公司资金压力，提高公司成长性。　　泛海建设（000046）雄厚的股东背景-- 泛海集团拥有丰富的土地储备，目前上市公司与母公司拥有1200万平米建筑面积，足够上市公司开发10年。集团计划3- 5年内完成注资，以上市公司为房地产开发旗舰，集团的注资将给公司带来巨额利润。第五部分全国房地产行业风险提示一、政策风险 1、征收土地增值税对商业银行的影响从2月1日起，国家将对全国各地的房地产企业土地增值税项目进行全面清算，并正式征收30%至60%不等的土地增值税。消息一经传出，房地产板块大幅跳水，市场反应之强烈令人始料未及。由于房地产开发和按揭贷款一直被商业银行视为最好的一块业务，近年来，房地产金融在金融总量中所占的比例也越来越高。有数据统计，2005年底，房地产贷款与商业性个人住房贷款余额，占GDP的比率分别达到16.75%和10.0%。同时，由于房价与消费价格关系密切，近年来，房地产金融调控措施一直是宏观调控政策的重要组成部分。那么，此次调控政策将可能引致的房地产业重新洗牌，是否会对商业银行的房地产信贷业务造成影响，继而对相关政策做出调整？向开发商开征土地增值税，主要是为抑制房地产开发商利润过高和虚报成本的问题，对商业银行的房地产信贷不会产生直接影响，但商业银行今后在选择房地产客户时可能会更加谨慎。开征土地增值税使房地产行业面临一次重新洗牌：一些有实力的开发商在市场上能够自保，而资金实力不够、开发成本比较高的企业则会逐渐被兼并或慢慢退出市场，抑或减少开发量，从而使房地产贷款的发放相应减少，另外在按揭上也会有一定附带影响。但是，银行只是间接贷款需求的受影响者，土地增值税的开征不会对其产生消极作用。实际上房地产开发商盈利多少与银行没有关系。因为对于每一笔贷款银行都有自己的计算；而对项目好坏、能否收回投资、开发商资质、居民购买意愿如何等各个方面，银行也都有自己的评估，是可能通过风险控制自动解决的。对于国家将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，以建行为例，建行的客户都是大型的优良国有企业，这些企业都是正常向国家缴税的，此次出台的政策会使这些开发商增加一些经营成本，从而给市场供给带来一些影响，在行业进入上更加严格，但对建行的房地产信贷不会有什么影响。在商业银行放贷政策上，建行一直严格执行国家宏观调控政策，风险防范也比较到位，比如建立预警机制、采取有保有压政策等；而且不少客户都是建行从小到大扶持起来的，具有良好的银企关系。同时，以中国银行为例，对于房地产开发商，中行一直是采取区别对待的政策，视其整体实力和专业经验进行选择。因此，此次调控对银行信贷没有非常直接的影响。不过，今后在选择客户上肯定要更加谨慎一点。实际上，国家这几年一直在调控，出台的措施都是从紧的。土地增值税开征后，资金量比较小的客户肯定会受到较大冲击，开发时面对较大压力。因此，对这些企业，银行在选择客户时会更加审慎。至于房地产信贷政策是否会因此而进行调整，中行要视具体情况而定。 2、“两会”将房地产推上了风口浪尖 ——从“两会”看政府调控思路目前正在召开的“两会”中，房地产行业依然是委员和代表们议论的热点话题，这既反映出了房地产在我国国民日常生活中的重要地位，也体现出了国家实施宏观调控以来，房地产行业出现的种种新变化。温总理在政府工作报告中，指出了作为百姓关心的房地产业在2007年继续深化调整的方向。温总理的四点要求、广州市长的豪言壮语、专家们的大胆建言、提案的五花八门构成了2007年两会房产话题热论绚丽而复杂的图景。通过这一图景，能清楚地看到国家政府对房地产调控的总体思路，2007年的房地产市场必将受到重要的影响。房地产业应重点发展普通住宅按照两会精神，未来房地产业将重点发展面向广大群众的普通商品住房。国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。并进一步提出了房地产调控的四项举措：一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。认为：以往的“国六条”及配套措施中也曾明确提出发展限户型、限房价的普通商品住房，但在具体实施过程中这类“限价房”价格如何界定、如何与地价对接、如何申购等问题存在诸多争议和难点，使得“限价房”推出的效应受到了影响。此次发展规模和力度有望加大。总理的讲话也把“解决低收入家庭的住房问题”放在了突出位置，指明了2007年房地产调控的总体思路，也意味着2007年的房地产调控大幕已经拉开。关注《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案这份由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被本次全国政协会议提案组定为第1号提案。经济适用房与廉租房通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，让每一户中低收入家庭都能够在不久的将来实现“居者有其屋”的梦想。提案从经济适用房的公平目标与市场效率、普通商品房的限地价与限房价两对矛盾出发详细阐述了实施政府建房的必要性，并具体提出了四点建议。一是要界定政府建房的目标群体，明确受惠对象；二是区别对待普通商品房和经济适用房；三是利用市场机制建造公共住房。四是中央和地方政府需要成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构。认为：对于国家政府作为住房发展商来说，这并不能完全的自动保证目标的成功，但是如果国家政府不能直接介入的话，那么这种情况肯定会导致日后目标的落空。政府应给廉租房租住者补贴租金国务院发展研究中心副主任陈清泰：要用市场价买房、租房。应给中低收入者住房补贴，补贴要补到个人，而不是补到房子上。要大力发展廉租房，廉租房应该收取商品性租金，政府再给低收入者补贴，让他们按商业性租金来租房。从经济意义角度讲，廉租房对政府是支出，商品房是收入。所以地方政府没有积极性建廉租房，这点必须通过法规来明确。认为：廉租房、经济适用房变“暗补”为“明补”的呼吁由来已久，期望政府能给予考虑。但是要完全靠自发性来做恐怕很难得到支持。合作建房应纳入经济适用房管理体系做好低收入居民住房保障，现阶段最重要的工作有三个：一是建立切实有效的准入和退出机制，确保政府的公共住房资源真正分配给低收入群体。二是启动沉淀的房改售房资金，将其全部用于对过去福利分房欠账且目前居住困难职工的一次性补贴。三是将合作建房纳入经济适用房政策统一管理。应组建专门的住房按揭银行，鼓励商业银行介入住房保障领域，鼓励商业银行与有关方面合作组建专门的住房按揭保险公司，把进城农民工逐步纳入住房金融服务对象体系。认为：通过已往的种种情况证明，合作建房通过正常途径是很难得到真正的实现。因此，如今将合作建房纳入经济适用房管理体系的建议是十分利好的。物业税起征点应提至120平米江西民生集团董事长王翔：从目前国家对房地产开发商制定的90平米户型必须占开发总面积70%的政策来看，国家很有可能不收90平米以下户型的保有税。但实际上，在国内许多城市里，真正自住人群购买的房子主要集中在90至120平米，这些人基本上是工薪阶层，大房子买不起，小房子又不愿住，一旦以90平方米为限，这些人好不容易买了一套自住房，一边要银行按揭，一边又要交物业税，将会承受双重压力。因此，建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上。认为：应该说代表建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上符合当今的国情，但是真正到了实施阶段难免出现很多不利因素，使其实施变得有难度。如果小户型投资比例很难控制的话，倒不妨通过提高物业税起征点控制大户型投资比例。这样的话实施起来也能够降低控制难度。商品房销售应推行“明码实价” 上海市社会主义学院副院长彭镇秋：部分城市房价过度上涨，造成了房价远离价值，人为因素是一个重要原因。有的房产商采用“坐地起价”、“捂盘惜售”等方式哄抬房价。为此，建议政府及其价格主管部门制定《商品房销售价格行为规则》，用“明码实价”等措施，治理商品房价格秩序以及销售行为。具体内容包括行为宗旨、房价制定原则、房价制定依据、合法利润获取、价格管理制度等。分析：根据代表的意见即使“明码实价”能真正的推行，如何防止房产商的种种对策？所谓“上有政策，下有对策”，恐怕实施起来还需要制度本身制定得完善及科学，同时相关部门的监管力度也需要加大。 3、解读《物权法（草案）》对银行业务的影响物权法是调整财产关系的重要法律，与每个人的切身利益都息息相关，银行亦不例外。2007年3月8日9时，在十届全国人大五次会议第二次全体会议上，代表们审议听取关于物权法草案的说明。本次的物权法草案经过了长时间的筹备工作，物权法草案可谓是本次“两会”中的重要议程。对于银行来说，草案给银行带来机遇的同时，也使银行面临着更大的挑战。《物权法（草案）》是十届全国人大五次会议的重要议题，该草案历经7次审议，创全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最，备受关注。该草案明确了《物权法》的调整范围和原则，并分别对所有权、用益物权、担保物权作了详细的规定，同时还对登记制度、物权的保护、相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。细览物权法草案的内容，可以说大体回答了四个问题。第一、物权的归属如何划分。本次的物权法草案具体规定了国家、集体和私人拥有物权的范围。国有财产包括什么；集体财产包括什么，私人财产包括什么都划分的清清楚楚。第二、物权如何保护。物权法草案规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”体现了平等保护的原则，国家、集体、个人的利益放在了相同的位置上。第三、物权拥有者的权利和义务。物权如何支配，要遵从什么样的原则，本次的物权法草案做了详细的规定。四、对于侵犯物权的行为有什么处罚，也就是侵害物权的人要承担什么法律责任。出现物权侵犯情况，一定要实施补偿。物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。根据“两会”关于《物权法(草案)》的重要议题，分析认为《物权法(草案)》对银行有着以下方面的影响。《物权法(草案)》对银行的有利影响首先是扩大了可用于担保的财产范围，在拓宽经营者的融资渠道的同时，也扩大了银行办理信贷业务的范围，使银行的信贷资产得到更有效的安全保障。其次是现行的担保法规定可以用于抵押的财产均为抵押时已经现实存在的财产，这也是《物权法(草案) 》对我国现行抵押制度的重大突破。再次是规定企业、个体工商户、农村承包经营户的机器设备、原材料、产成品等动产均可以抵押。正在建造的建筑物、船舶、飞行器也可用于抵押。最后是在质权标的方面，《物权法(草案)》也做出了一项重大调整。收费权也可以质押。《物权法(草案)》对银行的不利影响首先，缩短了担保物权行使的时间。其次，怠于行使质权造成损害的，质权人应承担民事责任。第三，接受异议登记期间的不动产作为抵押物将面临无效的风险。第四，法院裁定以物抵贷未办理登记的，不得处分将来要办理登记后再处分，将延缓处置进度。第五，企业以将来的动产抵押的，银行抵押权存在落空的风险。第六，居住权的存在不利于银行实现抵押权为维护某一特殊人群的利益。最后，以预告登记的不动产抵押的，银行抵押权面临落空的风险。二、经营风险 1、从房地产企业负债率看银行信贷风险近年来，随着房地产行业的快速发展，一些有实力的房地产企业也随之凸显出来。现今房地产企业最主要的两个融资渠道一个是购房者的应付账款，另一个就是银行信贷。但是目前国内房地产企业的负债率情况并不乐观，大多数的房地产公司负债率已经高于 65%。这种情况将给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。同样由于这种情况，银行潜在的信贷风险也将凸显。对于国内绝大多数房地产企业而言，目前无论是公司债券还是项目债券，都并没有对房地产行业放开；另外，产业基金还未立法，信托同样也一样受到一定限制。所以目前房地产企业资金的来源最终还是要依靠银行贷款。根据国家统计局的数据进行整理发现：2006年全国房地产开发资金总额为26880.21亿元，同比增长26.92%。其中，国内贷款 5263.41亿元，同比增长37.26%；资金来源中增速较快的依然是国内贷款，国内贷款占比仍保持增加。如果将预售款与银行贷款假设为房地产企业获得资金最重要的两条渠道，未来企业的资金压力将更为明显。银行开发贷款的数字庞大也让监管部门意识到需要有所节制。而银行贷款本身就不能够用来购买土地。因此种种迹象表明，从2006年中开始，资金已经成为制约房地产企业发展很重要的因素。以万科为例，2006年万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。公司年报中所显示出的财务指标，作为一个案本，足以反映出房地产企业正在形成的一些规律。年报显示万科的资产负债率64%。几年前，银监会曾发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》。在这份指引中，银监会首次将房产商自有资金比例从30%升至35%，还明令商业银行对成立不满3年且开发项目较小的专业性公司和集团性公司慎贷。两个文件实施之后，原本是给作为债权人的银行一个规范，却也给房地产企业65%的负债率有了一个限定。如今将负债率控制在65%以内，似乎正在形成为国内房地产企业负债率的一条铁律。所谓的65%，恰可以符合国家各方面的要求：国家宏观控制所导致对房地产业的信贷紧缩；国内土地制度现状和融资渠道狭窄等。而企业如果可以将负债率维持在65%以内，则有利于其比较科学稳健的运行。但是随着金融工具的放开，以及外资银行的进入，这种现状可能会在今后几年内得到改变，也许65%这一数字还会有所上升。有统计数字指出，国内房地产企业的负债率平均为72%，这就说明大多数的房地产公司负债率高于65%。例如，绿城房地产在IPO后，2006年的预期负债率仍高达65%；截至2006年11月30日，保利地产负债总额为124.89亿元，资产负债率高达75.71%。假设房地产企业平均负债率为72%，从这个数字分析看来，银行贷款在企业负债中占据了相当大的比重。随着负债率的提升，风险也随之上升。分析：相关权威数据显示我国房地产企业的资产负债率是比较高的，我国房地产公司的资产负债率在75%左右，几乎是香港前五大上市公司的两倍，这种情况将给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。如此高的负债率一旦出现市场风险将给债务人带来巨大的损失。过多的短期负债引发偿债风险是造成房地产行业“亏损”风险的主要原因之一。如果多家银行偿债安排都在几个月的周期之内，而且无法改变，同时该房地产企业又受制于市场或者政策因素，无法在规定时间内实现计划回款，那就有可能遭遇偿债风险。认为，在现在的房地产形势下，只要负债率不达到很荒唐的程度，类似于95%以上，应该都可以比较好地控制风险。目前房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏的金融风险十分突出。因此，房地产企业只有拓宽直接融资的渠道才是防范负债提升风险的主要途径。如今警惕和防范房地产企业负债率过高引发的银行信贷风险仍然不容忽视。 2、城市土地储备存在的风险不容忽视随着我国城市的快速发展，城市土地储备就成为支持城市发展的后盾之一。资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。但是，目前我国城市土地储备存在着很多风险因素，主要包括社会稳定风险、城市发展风险、规划调整风险、财务资金风险、经营风险、操作运营风险、地产泡沫风险以及政府干预风险等等。因此，防范和规避城市土地储备潜在的风险不容忽视。我国城市土地储备存在以下几方面的风险：一、社会稳定风险。近些年来，各地因旧城改造、居民拆迁、老企业搬迁而引发的影响社会稳定的事件时有发生，而这些又往往与土地储备相关。特别是2004年8月31日以后，经营性土地全部实施招拍挂，各地土地储备机构将更多地参与上述工作中，土地储备中的社会稳定风险不容忽视。二、城市发展风险。土地供给失衡风险。城市建设规模过大或进程过快，都可能引起城市经营性建设用地供给失衡风险。土地供给平衡风险不只体现在土地数量上，还体现在土地使用权上。城市扩张带来的环境保护问题也不能忽视。土地出让开发后，随之会有工业、商业、生活等多方面活动，城市的水资源、绿地资源、教育资源、公共设施等能否满足这些活动的需要，都存在风险，这些造成了土地储备的生态环境风险。三、规划调整风险。城市规划调整引起的土地储备风险是巨大的。新旧规划的差异意味着刚刚基本完成的一些项目要推倒重建，已经完成的土地储备要改变用地性质。规划变更所带来的具体损失无从得知。四、财务资金风险。当前全国各地土地收购储备中心在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。土地储备属于资金密集型的业务，土地储备的财务资金风险形势严峻。五、经营风险。由于拆迁新法的实施，使土地储备成本加大，具体表现在：①拆迁补偿标准提高，导致拆迁成本提高；②拆迁周期大大延长，资金成本大幅增加。拆迁的难度越来越大，不可预见费用也相应增加，主城区范围内实现自我平衡的地块越来越少。可见，土地储备成本的增加，大大增加了当前的预期效益风险。另外，土地出让金拖欠较普遍。开发商拖欠土地储备中心资金的现象比较普遍甚至可以说触目惊心。开发商拖欠土地出让金，使资金不能有效回笼，加剧了经营风险。六、操作运营风险。土地储备的操作流程大体是土地的收购─整理─储备─出让。土地储备的操作运营风险就是在以上过程中出现的风险。七、地产泡沫风险。地产泡沫风险的主要表现是：地产泡沫膨胀期间，房地产市场普遍被看好，市场的供应量和需求量增大，房地产价格上涨迅速，房地产开发火热，大量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后，房地产市场严重供过于求，房地产价格迅速下跌，土地的闲置率和空房率提高，银行大量房地产贷款成为呆账、坏账。八、政府干预风险。政府对土地市场干预程度较大。政府干预房地产市场的主要表现有：地方政府直接进入房地产市场，干预主管职能部门的决策，通过土地划拨、减免税等政府优惠政策吸引投资；过度下放土地审批权限，无原则的突破土地规划；干扰土地价格的形成机制，为土地出让的公平招拍挂设置门槛。政府干预的直接后果是，土地批租失控，土地炒作加剧，土地收益流失。分析：近年来，房价上升已成为社会对土地储备质疑的一个问题。一些观点认为，近几年房价上涨过快的主要原因在于政府垄断了土地供应，抬高了地价。认为这是对土地储备的一种误解。但是，城市土地储备潜在的风险是客观存在的，对于银行来说，关注的问题就应当是城市土地储备贷款风险了。土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。面对这些风险，建议应从以下几个方面加强对土地储备贷款的管理：1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。对土地储备贷款稳健经营的几点对策建议：1、充分研究当地经济环境和土地市场发育状况。2、尽量做到按具体项目，选择优质地块发放贷款，贷款期限与项目运作周期相一致。3、严格对资金使用过程进行监控。4、探索抵押保形式，争取银行债权保障措施。5、争取参与土地经营管理活动，提供全方位金融配套服务。 3、住房预售制度潜在风险不容忽视在我国国内房产市场发展的初期，住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度，同时也是鼓励更多企业进入房地产行业，保证我国住房制度改革顺利进行的一项扶持政策。如今我国住房预售制度问题层出不穷，由于住房预售制度本身存在着一定的缺陷，这不仅妨碍了我国国内房地产市场的健康发展，同时也给国内银行的发展带来了一系列的风险。我国国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。根据相关数据显示：房地产企业自筹资金中仅有百分之十几的资金是房地产企业的自有资金，而百分之八十以上资金都来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，自九十年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达 75%，部分房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率；这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是住房预售制度。近年来，住房预售制度在一定程度上推动了我国房地产市场繁荣的同时，也为房地产开发商制造可乘之机。一些资质低下的开发商利用预售的制度缺陷、法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行。这主要体现在以下几个方面：首先，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而常常血本无归。其次，由于我国信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。第三，期房兼有期货和远期合约的特征，因此容易造成房地产价格泡沫，一旦房价下跌，银行的损失是可想而知的。第四，住房预售制度为“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金提供了便利，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。第五，住房预售制度降低了开发商的门槛，这就使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。最后，由于我国目前登记制度不完善，开发商将房产“一屋两卖、一屋多押”不仅给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦，还给银行带来损失，甚至可能影响银行债券的实现。　　面对上述种种问题，认为对于我国国内住房预售制度建立共同分担风险机制势在必行。有效住房预售制度风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管应该是其中最为重要的一个环节。　　分析：　　住房预售制度改革就是要让住房预售款实行专户管理，不仅能有效地防止个别开发商挪用预售款等，而且也降低了住房预售中消费者及银行的风险。但是往往事与愿违，住房预售制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但也的确带来了负面效应，由于我国现行有关房地产交易的法律、法规还不完善，潜伏在房地产交易中的法律风险在一定程度上广泛存在，这在住房预售中体现得尤为明显。在房产交易中“一房多卖”现象大量存在，有些开发商甚至在已经将土地抵押给银行的情况下，仍继续进行商品房预售，这就使本应由开发商承担的风险在一定程度上转移到了银行或消费者身上。住房预售风险主要有以下几个方面：1、开发商将房款挪用或携款躲避；2、房屋未能取得产权证；3、售楼宣传单与实际不符；4、开发商对房屋设计单方做重大调整；5、定金风险；6、开发商对预售房土地使用权设抵押等。对于住房预售制度问题层出不穷的今天，如何保证房地产金融安全高效地运作是摆在银行面前的一个重要课题。建议银行应从以下几个方面入手：第一，严格的准入和退出机制；第二，严格的房地产市场信息披露机制；第三，预售合同的多样化选择；第四，住房预售款的专项管理问题；第五，市场的惩罚机制；第六，风险约束机制；第七，监管机制；第八，保护购房者利益的救助机制；第九，培养健全的预售房和现房市场，合理引导房地产价格。三、金融风险 1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味央行宣布，自2007年3月18日起金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。认为，开发商贷款负担加重，部分小企业会因此而受打击。中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。此次加息虽非专门针对房地产行业，对房地产市场影响有限，但一些资产资质较差的中小开发商影响比较深刻。 (1)对购房需求影响有限据有关数据统计，以一年期的存款为例，10万元存款，调整后的利息收入比调整前增加了216元。相反如果以30万20年期的房贷为例，按照基准利率计算，等额本息还款每月要还2297.17元，调整后每月要还2345.75元，每月要多还48.58元。对于已经办理了贷款买房的人来说，利率的提高要从明年的1月1号开始正式实施。相对来说，当前住宅消费者虽然对利率的敏感性较高，但是升息幅度为0.27个百分点，从实例中认为对他们的购买需求也不会产生太大的影响，因此说影响有限。 (2)制约房贷资金投放 2006年银监会曾出台了进一步加强房地产信贷管理的通知，对于房地产开发贷款的发放作了进一步说明限制，配合2007年年初的税收调控，两次上调存款准备金率和此次加息将又是一次调控信号，对2007年房控政策的密集出台落实存在预期，由此可以判断的是，商业银行对房地产开发贷款将会进一步的收缩，一些资质较差、信用较差的房地产开发企业贷款的难度增大。此次加息会对房地产市场供给产生一定的影响，直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，加息幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。虽然加息将提高房地产项目的开发成本，按照年增加利息支出0.27%计算，地产公司的盈利减少并不明显。尽管如此，本次加息对于一些资金链紧张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加霜；它们与一些大地产商的合并、合作将越来越多的出现在视野当中。而对于业内一些优秀企业，将更多地尝试不同类型的融资渠道，如IPO、借壳上市、增发配股、债券、基金合作等。优秀企业将在保证自身资金安全的情况下，加快整合行业的速度，房地产企业融资能力重要性将进一步显现。分析：在本次加息之前，央行已经通过上调存款准备金率和加大公开市场操作力度等多种手段，收回市场过多流动性。本次加息仍然是政府调控思路的一种延续，其主要目的是为了保证国内经济持续健康发展，并非专门针对房地产行业。但政府对于地产行业的调控中，对资金的控制是其重要手段之一。本次加息同时也会成为政府对资金进一步控制的信号，在一定程度上造成房地产开发企业的资金压力。另外，尽管近期房地产行业出台了一系列的政策，但是可以看出主要是落实执行往年的政策为主，并且很多地方的执行细则还没有出台。并且，目前多种政策效应的累加，可能导致短期内市场观望气氛浓郁，从而整体房价水平出现波动，交易量出现下降。特别是在2006年上涨较快的深圳、广州地区房屋价格，由于投资性购房占有一定比例，可能会受到利率上升预期的冲击更为强烈；同时销售速度和部分需求下降有可能会导致企业现金流和盈利能力的变化。作为一个资金密集型的行业，地产开发商大多依赖商业银行发放的开发贷款。可见，在调控的情况下，一些资产资质较差的中小开发商资金将难以为继，将会被动接受被整合的事实；而实力雄厚的开发商融资渠道较多，因而受到的贷款收缩的影响较小。因此，近期银行应格外关注地产业动态。 2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大央行决定自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也作了相应调整。央行加息将直接改变目前居民储蓄实际负利率的现状。对于目前风口浪尖上的房地产行业来说，高档房地产项目资金压力将会增加，央行加息这一举动将推动一些资金压力较大的房地产商进行结构调整。因此，房地产开发企业风险或将加大。从2007年3月18日起，中国人民银行上调金融机构人民币存、贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。国家本次上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于维护价格总水平基本稳定；有利于金融体系稳健运行；有利于经济平衡增长和结构优化，促进国民经济又好又快的发展。央行加息将直接改变目前居民储蓄实际负利率的现状。以一年期的存款为例，10万元存款，调整后的利息收入比调整前增加了216元。央行此次加息对于贷款买房的人来说无疑将产生影响。例如20年贷款50万来说，采取等额本息的供款方式，月供为3828.62元。但在加息以后，月供将提高至3909.58元，每个月比原来多支付了80.96元利息，一年则将多支付971.52元。20年下来，将多支付近20000元利息。本次加息几乎是预料之中和情理之中的事，这次加息并不是针对房地产的，主要是针对过热的股市、过高的贷款额以及过剩的流动资金。然而不可避免的是，房地产却要首当其冲地承担本次加息的影响和后果。对房地产市场而言，加息几乎是百分百的利空信息；而对于股市而言，加息对房地产股的确是不利的，但对于金融股在短期内还是有一定利好作用的；但长期而言，地产股如果不妥，也会波及和影响到金融股的向好。本次加息虽然像以往一样只有0.27个百分点，但对于房地产行业而言其影响却尤如雪上加霜。随着2007年以来政府已经在不断地出台房地产调控新政，如土地出让金清算、银行存款准备金率提高、印花税的提高以及物业税即将出台等等信息的影响。这些政策已经令开发商和消费者的心理承受能力达到了一个极限的地步。而本次加息是在众多利空的条件下推出的，对房地产的影响应当是比较大的。另外，本次加息对已经或将要买楼的买家或业主影响也较大，负担也会加重。本次加息不仅对房地产业的消费者有影响，对开发商的影响也是相当大的，势必会加大运营成本，这对引导市场和企业良性发展也是不利的。此外，央行本次加息采取了“雷先响、雨后下”的方式，这的确让许多股民和购房者措手不及。但长期来看，对囤货抬价者而言，加息不谛于是釜底抽薪，会使得其经营成本大幅上涨；但对消费者而言，也同样是一把双刃剑，照样会加重购房者购楼的负担。这种调控力度如何拿捏得好，还要进一步观察和把握房地产市场的反应和变化的动态。分析：央行宣布从2007年3月18日起将存贷款利率上调0.27%，上调利率后，一年期存款利率由现行的2.52%提高到2.79%；而一年期贷款基准利率则由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。认为此次央行加息的一个重要原因是：第一，2007年前两个月国家经济超速发展，并且工业的增加值和消费增长十分迅猛，外贸增长速度也比较很快。第二，2007年前两个月贷款增长近万亿元，信贷投放增长偏快。基于这两点央行加息是十分必要的。对于加息影响，认为有以下几个方面：首先，高档房地产项目的资金压力或将增加，一些房地产商将会增加对普通住宅项目的投资。这将改变房地产供求关系，房价可能会有一定程度降低。其次，加息对于使用贷款较高的上市公司影响较大，由于贷款利率提高，企业成本增加，这将影响企业利润；再次，加息对于房地产板块仍然是致命打击，由于房地产板块是大量贷款资金运作，加息无疑提高了企业运作成本，将使房地产公司业绩降低。另外，加息将增加房贷者的还贷负担，虽然加息幅度不大，但还是会影响一部分市民的购房计划，加上对房价未来走势的不明朗，将造成一部分人对购房处于观望之中。上次加息未对抑制贷款产生多大影响，不过本次加息确实使得借款人的成本提高了，购房者每月月供会比以往有较明显的增加，预计会对目前个人住房贷款疯狂发展的情况产生明显的抑制作用。 3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视近年来，随着我国房地产行业的飞速发展，房地产和金融的关系可谓是水乳交融，但是，也正是这个原因在国家宏观调控政策冲击和银行自救措施下，两者显得有些格格不入。银行和开发商若即若离，却又难以完全撇清干系。在这样的情况下，“骗贷者”、“假按揭”、“潜规则”等等问题困扰着银行。同时，这些金融“黑洞”也成为了国家对房地产调控难解之痛。法院受理住房消费贷款案件中最突出的现象是借款人缺乏信用观念甚至超高消费购房，开具虚假收入证明。而房地产商假借住房消费贷款融资、套贷、骗贷等现象屡有发生，房屋抵押登记办理比例过低，造成银行物权担保落空等等。另外，银行内部管理滞后，盲目追求最大利润，贷款资格审查不严，也是住房消费信贷纠纷不断增多的重要原因。假按揭正在成为银行贷款业务的最大风险之一。从2004年到2006年间，全国固定资产投资不断的上涨，房地产开发资金中来自银行贷款的比例从未降低。正是源于轻易得到的资金支持，开发商从容扮演着楼市中间商的角色，无论地价多高，其都可以通过变通辗转腾挪实现获利，尽管这种腾挪存在异常大的风险，但在银行放贷冲动、消费者自住等需要的多重支持下，开发商仍然敢于铤而走险。而近期央行再次上调存贷款基准利率。与此同时，背负大量银行贷款的开发商所付利息成本也相应增加。但是就在这样的情况下，刚开工的房地产开发项目仍在上演精彩的 “空手套白狼”，凭借在银行的内部关系，按照政策拿不到贷款的项目都可以通过中介实现融资。房地产金融链条的中间环节是银行，核心环节也是银行。开发商与购房者的违规申请本质上都可以在银行审查中暴露无遗，但实际操作中却事与愿违。其实，宏观调控以来，银行在房地产金融监管中的力度已经加强。但是，需要从金融口径规范的投资行为显然不止这些，房地产信贷黑洞也在宏观调控下被越揭越深。银监会也曾斥责银行贷款“三查”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式。这些都源于银行的放贷冲动，回顾银行对房地产业的放贷心态，主要是银行一方面是看好当时的房地产市场趋势，另一方面则源于自身对贷款业务的扩张需要，认为，银行的最大苦衷源于安全与利益的冲突。不管怎样，房地产金融黑洞是客观存在的，对于银行来说，潜在威胁仍然不容忽视。分析：建设部再次通报房地产交易秩序专项整治典型案例，违规估价行为引起新的关注。认为一方面，骗贷将大量占压银行资金，极容易形成不良资产；另一方面，造成了房地产市场虚假繁荣的表象，助长房地产泡沫。对于银行的放贷冲动，认为，近期尽管央行不断上调存贷款利率，提高贷款门槛，另一方面又会促动更多资金被存入银行。这就使银行的资金越来越充裕，放贷冲动如何抑制？另外，目前银行单一的存贷差收益模式也导致了放贷冲动难以抑制。一方面银行要满足股东对于企业经营利润的要求，另一方面又难以在短时间迅速拓展新的利润来源，这是目前银行的最大困惑。另外，在开发商依赖银行贷款的格局下，房地产价格上涨几乎不可能被遏制，否则必然出现不良资产的大幅度积累。更为严重的是，银行在房地产市场的泥足深陷，将导致资产价格危机和银行危机。因此，面对种种问题预防新的投资泡沫和信贷风险产生成为政府的重要工作之一。对于银行来说，防范房地产金融黑洞潜在威胁任重而道远。四、信贷风险 1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视据央行的数据显示，2007年1- 2月份人民币贷款增加9800亿元，同比多增2636亿元。在央行2007年连续两次调整存款准备金率的情况下，信贷增长速度仍然很快，可见贷款扩张的压力是十分巨大的。随着我国房地产行业的快速发展，房价连年持续上涨，房地产信贷也在不断扩张，我国居民的还贷压力正在逐步增大，贷款违约率也在不断上升。因此，如今防范房地产信贷扩张引发的信贷风险不容忽视。　中国人民银行公布的2月份金融运行数据显示，2007年2月份人民币贷款增加了4138亿元，同比多增2647亿元。央行对于信贷快速扩张的状况必须提高警惕，否则固定资产投资增速回升将不可避免。统计数据显示，2月份，广义货币供应量M2增长17.8%，2月末M 2余额为35.9万亿元，同比增长17.8%，比上月上升1.9个百分点。狭义货币供应量M1余额为12.6万亿元，同比增长21%，比上月上升0.8个百分点。流通中现金M0余额为3.1万亿元，同比增长25.1%。当月净投放现金2679亿元。　　对于房地产行业来说，我国需要借鉴国外经验，增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占国内生产总值的比重是13%，与其他国家大约30%的比例相差很远。而住房信贷的违约率只有1%，实际上是很优质的贷款。发达国家的房地产信贷额度占GDP的比例能够达到30%，中国绝不可以。其一，从纵向比较来看，1997年末，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元。到2006年末，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元。增速之快，在世界上找不出第二个。其二，发达国家的社会福利、公共产品和公共服务比我国要好得多，社会保障机制也比较健全，像医疗、教育、养老很大程度上都是由财政埋单，房贷高一点对他们的生活影响不大。但是，我国目前社会保障体系尚未构建起来，教育、医疗等费用大都由居民个人来承担，即使不买房，一般民众的生活也充满压力，倘若房地产信贷额度占GDP的比重达到30%，贷款居民之多、居民还贷压力之大将难以想象。房价由于连年持续上涨，我国居民的还贷压力正在逐步增大，贷款违约率也正在上升。实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，已经从2004年前的50%下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。社科院的研究表明，按照国家统计局对收入的 7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。以30年按揭，30%首付，年利率5.3%购房者计算，购房人每月还款超过了全部收入的50%。而且，加息之后这种情况有所加剧。加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%，中产阶层买房会越来越困难。高房价正在成为人们心目中越来越大的压力。分析：银监会主席刘明康曾指出，流动性过剩依然将给银行信贷施加压力，信贷扩张的风险将逐步显现。投资冲动引起中长期贷款刚性增长，这将加大银行业潜在风险。中长期贷款增长较快，对贷款总量控制造成压力，银行改善贷款结构难度增加，潜在的信用风险和流动性风险加大。解决信贷扩张压力银行还需从根源作起，认为：银行信贷扩张冲动的根源主要有以下几个个方面。一是银行在资本收益率方面所面临的巨大压力。二是普遍的流动性过剩压力。三是银行仍缺乏风险识别能力与收益的理性权衡。四是银行的业务范围与赢利模式过于单一。五是金融垄断下的中小商行发展不足。六是票据融资的泛滥。建议：现在需要做的是尽快使房市调控取得效果，帮助民众减轻压力，而不是进一步促进房地产信贷的扩张，如果再这样发展下去，不仅无助于拉动内需，促进经济可持续发展，而且严重的话可能损及民生。因此，如今防范房地产信贷扩张引发的风险不容忽视。 2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险最近一段时间，股市异常的火爆。在这样的情况下，一些投资者在手中缺少资金无法继续投放股市，于是打起了银行信贷资金的主意。随着我国房地产价格的不断走高，银行放低了个人房贷市场的门槛，部分投资者利用银行可以办理加按揭、转按揭业务的机会套用银行资金投入股市。但是，如果股市价格下跌，投资者就无法偿还房屋贷款，银行的信贷风险就随之浮现出来。如今股市的火爆使一些投资者变得盲目与冲动，一些投资者甚至利用手中的房地产进行抵押再次获取银行信贷资金，从而投入股市进行投资。但是房地产按揭贷款进入股市，如果股市价格下跌，贷款风险骤增，借款者无力偿还房屋贷款，商业银行要求行使抵押权来收回贷款时，其对社会稳定的危害就会显露。同时，股市的低迷会对房地产市场产生巨大的影响，也会把从事房地产信贷业务的银行带入巨大的风险中。对于银行来说，严把房贷关十分重要。但是目前来看银行存在的问题主要有以下几个方面：第一，银行申请房贷款各项业务管控不严。根据规定只要借款人具有资格就可以申请此类贷款。在这方面往往银行对投资者无法判断其资金流向。第二，在实际操作中很难监测到资金是否进入股票市场。投资者几经周转之后银行就很难跟踪这笔贷款资金的去向。最后，在股市、基金如此火爆的情况下，银行本身缺乏禁止贷款炒股的动力。房屋贷款者已经用从银行借出来的钱买了房子，现在再通过转按揭、加按揭的形式增加贷款，有很大投资股市的可能性。从目前实际情况看，套取银行资金进入股市将面对极大的风险。目前，我国的资本市场很不健全，股市变化莫测，还不能仅仅从看似火爆的股市来推断我国资本市场发育程度，大部分投资者对于股市缺乏理性的判断。如果投资者对我国的股市持一种乐观的态度，那么市场就会持续繁荣，资金就会不断进入股市；一旦这种繁荣达到顶峰，股市的价格将会下降，此时，投资者会对股市持一种悲观的态度，市场就会处于持续低迷状态。如果股市发生逆转，会导致整个资产价格迅速下跌，而投资者一旦进入，难以迅速抽身，此时，进入股市的房地产按揭贷款面临的是巨大的风险。最为重要的是，通过银行信贷发展与繁荣起来的房地产市场，如果再用房地产的按揭资金进入股市，不仅会进一步吹大股市泡沫,而且给银行及房地产带来巨大的风险。股市本身就是变化莫测的，银行信贷大量进入房地产和股市市场对一国经济将产生的严重后果，这种情况外国已经有过先例。因此，各监管部门应积极配合，从广大的借款人的利益出发，从我国经济安全的大局出发，制定积极有效的措施控制利用房贷炒股的行为，引导借款人的投资行为理性化。分析: 当前我国房地产市场的价格是通过银行信贷的金融杠杆推高的，我国不少地方的房地产市场已经出现了过热的情况，如果投资者再把这种情况下的资产作为抵押物再从银行获得资金，银行的按揭贷款风险就要更加高涨。房地产市场价格早已被严重高估，不要说让银行信贷资金进入股市，就光是房地产市场的高估价格本身而言，银行信贷就面临着巨大的风险。如果再加上通过住房按揭让银行信贷资金进入股市，那么可想而知，银行信贷的风险就会进一步的放大。当然有的投资者认为通过按揭获得银行资金进入股市，一方面，可以通过这笔贷款在股市里获得利润，另一方面，银行也可以通过贷款使银行的闲散资金得以流通，是一种双赢的事情。并不这样认为，这需要一个前提条件。这个条件就是国内股市价格和股市的价格一定会上涨，试想一下是真的可以吗？价格本身就存在着涨与跌，如果股市的价格下跌怎么办？这不仅做按揭贷款的个人无法承担，而且也会把贷款银行拖入到巨大风险中。认为，银监会为了防止股民引起的银行风险，发布的禁止信贷资金被挪用入市等相关规定是十分正确的。但从目前的实施实际情况看，这些控制措施的可操作性不强，很难落到实处。因此，如今防范房地产信贷资金进入股市引发的银行信贷风险仍然不容忽视。 3、银行房贷促销忙信贷风险正在积累随着外资银行的进入，银行间的房贷业务竞争更加激烈。继光大、建行之后，农行对外宣布上调固定利率房贷。为了争抢市场份额，其他银行也纷纷推出新房贷促销，甚至不惜面对客户违约的风险。由于目前我国各银行之间房贷产品的模仿性很强，差强人意的新增房贷使银行间的房贷“肉搏”战愈演愈烈。因此，面对各银行之间的竞争，很多银行不得不降低要求拉拢客户，最终也积累了信贷风险。 2007年进入年底以来成为各家银行的信贷投放冲动期，各大中资银行机构纷纷放松个人房贷政策。在农行、建行、招行等网点，“固定利率房贷”、“接力贷”、“双周供”、“贷款随借随还”等众多房地产信贷产品花样繁多。从去年4月以来，各银行推出的各种房贷产品达十几种之多，是近年来房贷产品花样最多的一年。放宽贷款者年龄限制、延长宽限期还款、提供柜台外服务、更新服务软件等是沪上银行争抢房贷市场的重要手段。无论房贷促销，还是各种申请者条件放宽，都说明房贷业务竞争已进入白热化。在让利方式上，银行搅尽脑汁，甚至不惜面对客户违约风险。另外，由于市场的竞争，已有多家银行取消了律师见证业务，成立了专门的审批中心，取消了中介，银行直接面对客户进行的是形式审查，客户提交的文件，银行没法做到一笔一笔核实，风险可能更会增大。一直以来，个人房贷业务都是各大银行最为优质的资产，对于房贷该业务的争夺，各大银行往往都十分在意，不遗余力。因为这种贷款风险比较分散，即使将来借款人还不了钱，银行也可以处置资产回收贷款。因此，各家银行各施招数以更优惠的条件吸引客户，甚至相互“抢夺”客户。不仅如此，各家银行争夺住房贷款的战火也已经延伸到二手房市场。房贷市场上隐含的巨大风险，很大一部分起源于银行的恶性竞争。房地产业的巨大利润，吸引着地产商们趋之若鹜，而作为优良贷款品种的房地产信贷也自然成为各家银行竞相争夺的对象。随着国家对房地产宏观调控的加强，各家银行房贷业务增量纷纷出现下滑，由此也引得银行间房贷市场的竞争骤然升温。房产市场出现变动的因素较多，在竞争中，部分商业银行为了赢得客户而不断简化贷款条件，在操作上极不规范，违规现象严重。这也给了部分地产商、非法中介以可乘之机，使得套取银行贷款的行为时有发生。另外，一旦房贷危机爆发，房产价格出现回落，产生的风险也就自然转嫁给银行本身造成风险隐患，最终会形成新的不良贷款。分析：随着外资银行的进入，从而影响了中资银行的收入和利润，银行间的房贷业务竞争更加激烈。随着去年年底信贷投放冲动期的到来，各家银行纷纷出台新政策放松了个人房贷业务，而在2007年利率调整政策上，多数银行也显得格外宽松。进一段时间来，各家银行纷纷在房贷方面大做文章，各家银行相继推出最新的房贷产品吸引房贷客户。如去年民生银行的“无障碍还款法”，而2007年在农行、建行、招行等网点，“固定利率房贷” 、“接力贷”、“双周供”、“贷款随借随还”等众多房地产信贷产品也花样繁多。由于目前我国各大银行房贷产品单一，很多银行常常出现降低要求拉拢客户，在这种情况下，信贷风险也在不断的积累。因此，面对上述这些问题，建议各大银行不能盲目的推出新产品来争抢客户，银行需要为个人住房按揭贷款提供支持，同时也需要盈利，但是盲目的竞争，降低审核标准是不可取的。一直以来加强银行风险防范是长期的一项基本任务。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全等方面，从而有效规避风险，切实提高风险预警能力，这样才能有效地降低个人房贷风险。因此，面对如今银行在业务上的竞争，信贷风险正在积累，如何使银行业务有序竞争、规范竞争，加强个人贷款管理，已成为各大银行的当务之急。第六部分结论及建议一、房地产投资分析及发展预测 1、2007年房地产投资前景分析近几年来，随着房地产行业的快速发展，我国房地产行业呈现出波浪起伏的状态。房地产投资过热使得国家一系列的调控政策陆续出台。2006年已经过去，可以说这一年房地产行业出现了很大的波动。房地产作为国民经济支柱产业来讲，虽然短期内有很多不适应的地方，但从长远来看，行业前景还是十分广阔的。随着2007年的到来，房地产投资潜力仍然巨大。别墅投资有上升趋势随着国家不再新批别墅用地的政策出台，别墅的投资增值空间被看好，国家出台禁批别墅用地后，别墅市场投资出现了渐热的局面，相信这种趋势会随着高档住宅的稀缺而逐渐明显起来。普通住宅投资以小户型为主自从国家出台“90/70”政策以来，普通小户型住宅成为了开发商建设的一个方向，这既符合了国家政策的要求，也适应了的百姓需求。因此，未来普通小户型住宅投资潜力十分巨大。商住公寓仍是2007年投资热点作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，主要是用于自住办公。商住项目投资成本较纯写字楼低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购买商住项目办公。二三线城市成为投资热点当下的二三线城市，可以用“群雄混战”来形容。二三线城市为何变得如此炙手可热？分析认为，目前我国几大主要二三线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而比起一线房地产市场越来越严峻的调控形势和竞争环境，二三线城市成为了新的投资沃土。而且，那些较早进入二三线城市的开发商所获得的巨额回报，也吸引了越来越多的开发商参与食抢市场蛋糕。分析认为：对于区域房地产市场来说，目前投资潜力比较大的地区应该说是长三角地区。认为房地产已成为长三角赶超珠三角的巨大引擎，长三角地区的房地产投资风险相对较小，增值潜力很大，未来一段时期住宅市场将在调控作用下呈现平稳发展态势。目前长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17 .7%，这反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济起到重要推动作用。随着土地市场的逐步规范，使得房地产开发的未来潜力逐渐凸现出来。近年来，政府部门政策在不断进行调整，短期内会产生一定负面影响，但从中长期看政策保证了整个地产市场投资的安全性。另外，中国地产市场各地发展的不平房地产业的市场人气需要买卖双方共同来培养和维持，房地产作为国民经济支柱产业来讲，虽然短期内有很多不适应的地方，但从长远来看，行业前景还是十分广阔的。 2、2007年房地产投资风险防范与应对策略为了配合国家的调控，各家银行出台了系列的政策，在控制风险的前提下，稳步的开展房地产信贷业务，例如提高准入的标准，房地产自有资金的比率，授信权限和代理等方面，都有具体的措施。目前，从商业银行的角度来看，需要关注和存在的问题有以下几点：建立专门的风险管理部门房地产投资风险管理机构的任务应该是紧紧围绕投资过程中对风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。因此根据风险的特征和投资的特点，房地产风险管理机构的任务具体包括：（1）投资风险的辨识。要对影响房地产投资的各类风险特征和类别进行归纳、区分，收集、整理过去曾影响投资、影响投资经济效益的经验资料，以及现时的、将来的、社会的、经济的、自然的、技术的等各类风险信息，掌握引发风险的因素，对投资收益产生影响的后果如何等进行定性判别。（2）风险的分析和决策根据房地产投资的总体目标要求，对在各种风险因素存在的条件下，分析风险成因，突出主要风险问题，运用科学的手段评价投资的各种方案，对可能引起的损失和产生的效益进行比较，分析风险、确定风险、计算风险，进行成本效益分析。（3）风险的控制。一旦投资者决策形成，也就意味着风险的降临。为达到投资效益的最优，避免或缩小风险对投资效益的影响，建立风险的控制体系变得顺理成章。风险控制主要考虑两方面内容：一是制订风险控制计划。按照风险的分布和发生的概率，有针对性建立风险控制计划。二是风险控制计划的组织和实施。（4）风险的转移和处理。根据风险的特点，风险是可测的，但风险对投资效益的影响是肯定的，只不过风险控制、预防成效好坏，反映在对投资效益的影响程度深浅而已。因此，当风险不可避免发生的情况下，风险管理机构如何及时将风险进行处理和转移，使风险损失减到最低程度，防止损失扩大，变不利为有利，就成为风险控制机构又一大任务。常见房地产投资风险的应对策略（1）物价风险的应对策略：当项目的投资较大时，房地产投资企业可以通过发包的形式将项目的工程建设部分以招标的形式完全的发包给建筑工程承包商。当项目的工程投人不大时，并且企业有一定的经济实力和财务上的抗风险能力，可以采取风险自留的风险规避策略。（2）利率风险的应对策略：如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将会无利可图。在企业可动用的资源允许的范围内，可以适当的调整项目融资的财务杠杆，以达到合理地承担风险。（3）经营风险的应对策略：对于项目的经营风险主要可采用预防的风险规避策略，即采用工程法、教育法和程序法，这需要项目管理者具有一定的项目技术实力，项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度，保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。 3、2007年房地产中介业发展趋势分析　　近几年来，随着我国房地产业发展，房地产中介业也逐渐发展起来，因此，探索房地产中介业未来的发展趋势以进一步完善中介服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。在经营主体上，向企业化、市场化发展　　由于中国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场中介组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司（企业），实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与中介本身的发展相悖。所以，发展房地产市场中介组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产中介组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。　　在经营方向上，向专业化、品牌化发展　　房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由中介机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。　　与此同时，随着房地产中介专业化的发展，中介企业必将改变目前杂、小、乱的形象，取而代之的便是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。将来的房地产中介业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。在组织结构上，向集团化、规模化发展房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。　　在经营手段上，向信息化、网络化发展　　信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要成全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。　　现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。　　在从业人员素质上，向综合化发展　　房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8 门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：　　既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。　　市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后一定会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。 4、2007年房地产市场发展预测 2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。展望2007年的房地产会呈现出以下几个特点。政策调控执行力度将加大　　面对主要大中城市不断上涨的住房价格，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。房地产开发投资增速将放缓在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。在这种背景下，预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。住房供应结构继续调整 2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。企业资金压力不容小视 2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。土地管理将更加严格 2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧，总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化。住房供求差距将缩小　　从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。二、观点及建议 1、央行提高准备金率对房地产行业的影响　　中国人民银行宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调存款准备金率。至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5% 。　　自2004年起，急剧攀升的贸易顺差使得外汇占款不断增加，由此带来的流动性推动了国内信贷和投资的攀升。为此，从去年4月开始，央行已6次上调存款准备金率3个百分点，3次上调金融机构贷款利率，2次上调金融机构存款利率，最近一次加息是在上月17 日。分析此次提高存款准备金率，很大程度上其目的是减少银行贷款增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。进入2007年以来，流动性增长更加迅猛。一方面股市热得发烫，一方面全国大部分地区的房价依然高位运行，房地产业作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效的调整，过高的房价不能够下行，那么整个宏观经济过热都可能随时出现反弹。那么泡沫经济中所存在的不利影响便会随之浮出水面。因此央行采取“堵”的措施来抑制出现在局部的“过热”现象。　　这种结果势必会影响到银行的信贷规模，从而波及到资金密集型的房地产业。从这个角度来看，提高存款准备金率0.5%能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度。这将迫使开发商减少土地囤积，加快住房开发，特别是增加中小户型住房的供给；另外还将降低开发商从银行获取贷款的能力，迫使加快商品房销售，减少“捂盘”行为。从而有效地遏制了房地产开发需求的过度膨胀。　　目前我国房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高，一般占到60%左右，并因国内信托等其他融资渠道尚在完善及发展中，贷款规模下降将对融资渠道及项目单一的中小房地产企业产生一定负面影响。在中小开发企业的自有资金本就十分脆弱的局面下，准备金率的提高将使企业受到银行收紧贷款的两方面夹击，资金链有可能断裂。而一些大型房地产开发企业因资金获取渠道相对较多以及前期房地产项目资金回收的滚动效应，所以受影响相对较小。由此可见，如今的房地产企业正在逐步呈现出资源向优质企业集中的现象。　　然而，该措施也有它不利的一面。当前我国不动产的投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资者带来机会，这样可能会加剧海外游资涌入中国的房地产市场，从某种程度上起到对楼市起到推波助澜的作用。换句话说提高存款准备金率只能会给内资企业施加压力而没有考虑到外资注入可能会带来的风险。这无疑将给国家宏观调控带来新的问题和挑战。我国当前固定资产投资反弹压力主要是资金驱动型，防止投资反弹的宏观调控政策重心应当放在调整投资要素价格上，目前出台的宏观调控政策事实上已经触及了房地产业问题的根源与实质。但是宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整。并且，目前我国各地的住房价格都呈大幅上涨之势，症结在于房地产市场的供求不均衡。在这种供求失衡的大背景下，如果不从供求关系入手解决根本问题，而是简单依靠上调存款准备金率以减少信贷供给是很难奏效的。提高存款准备金只是其中的一种政策手段，应该综合运用各种市场的、经济的手段进行调控，并辅以必要的行政手段。 2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响　自上世纪九十年代以来，我国房地产业的发展态势平稳，房地产市场也基本呈现平稳、理性的发展态势。但是进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。根据发改委的最新数据显示：2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9 %的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2 007年以来，房地产开发投资速度出现反弹。分地区看，东部、中部、西部地区一季度的房地产开发投资增速同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%。其中，河南省和安徽省增幅惊人，同比分别增长59.1%和52.4%，增幅分别同比加快了19.4和32.4个百分点。另外，20 07年一季度，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点；与此同时，商品住宅空置面积同比下降 1.2%。新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。我国房地产市场结构性失衡主要表现在以下几个方面：投资增长超出销售增长，空置面积增加。商品房市场供给结构性失衡已经日益明显，呈现超大户型和超小户型“两极分化”的局面，目前的市场供给已经开始脱离普通消费者的需求，这种市场失灵的状况，急需政府的介入。一方面，政府的限价房推出，有助于补充普通购房者急需的产品，令市场供给结构更完整。另一方面，通过完善市场供给结构，也有助于为中低档的消费能力找到出口，不必往高价位的市场挤。另外，房地产行业本身投资不断增加，加上其他行业的投资者和海外投资商资金的大举进入，为房地产市场加了旺火。但是，需要强调的是，海外资本并不是中国楼市的“救命稻草”，外资进入中国房地产市场，有些仍然是希望长线投资或短线投机，有些则是为了借助人民币升值的可能来获利。虽然可以引入海外发展房地产业的先进理念，但是过度同样也会导致国内整体市场的结构性失衡。还有就是目前国内大部分房产开发企业规模较小，房地产开发企业负债率普遍偏高，大部分小规模的开发企业往往采取以小博大的手法期望获得高额回报，主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目，这种情况在市场走好的情况下确实会带来高的资本回报率，但一旦遇上市场走低，则容易迅速崩溃，抗风险能力极低。此外，房地产投资和消费中的欠理性行为，造成房地产市场结构失衡，影响了房地产市场的健康发展。一是政府盲目推动。一些地方把房地产作为支柱产业加以重点扶植，依赖房地产投资来拉动经济增长，还有些地方没有考虑当地实际的市场承受能力，盲目推动房地产业发展，把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做。二是企业过度投资。不仅房地产企业本身不断加大投入，不少业外企业也纷纷在房产市场上注入资金。三是个人非理性消费或投资。一些购房者超前意思强烈，超出了自身的经济承受能力购买大面积住房。同时，一些炒楼者大量介入放大了当地的房地产需求。近年来随着我国房地产行业的快速发展，银行贷款在推进房地产市场发展中起到了重要作用。银行对房地产企业开发投资的贷款投入一直占较高的比例。从1998年到如今银行个人住房信贷高速增长。从目前银行房地产信贷操作方式来看，贷款风险似乎得到了很好的控制。但这是基于真实的市场需求，如果在房地产市场结构失衡的情况下，很多环节都会发生资金链断裂，形成银行资金沉淀。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。在这种情况下，建议银行稳步发展房地产信贷业务，树立正确的发展观，认真研究市场，选择优质企业和优质项目，在发放个人住房贷款中要注意对个人信用情况和还款能力的调查，有关部门也要加快全社会个人征信系统的建设。加强信贷管理，严格执行人民银行有关规定，同时，商业银行总行既要为房地产业发展提供更好的金融服务，又有效防范信贷风险，提高自身经营效益。	0	negative_file/工程建筑、房地产/2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告.doc
200XXX市写字楼市场研究报告总体判断人行XX市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：XX市金融平稳运行，XX市金融机构存贷款小幅增长，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率持续走低。XX市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场持续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况一、写字楼宏观市场环境 200X前三季度XX市写字楼市场成交统计 \| \|套数 \|建筑面积（㎡\|金额（元） \|均价（元） \| \| \| \|） \| \| \| \|第一季度 \|515 \|79470 \|934098630 \|11754 \| \|第二季度 \|385 \|74583 \|862158016 \|11560 \| \|第三季度 \|153 \|29072 \|349224254 \|12012 \| \|合计 \|1053 \|183125 \|2145480900 \|11716 \| 1. 有效供给不足，成交量下降两成 \|指标 \|2004前三季度 \|200X前三季度 \|同比 \| \|成交套数 \|1922 \|1053 \|↓45.2% \| \|成交面积 \|230163㎡ \|183125㎡ \|↓20.4% \| \|成交金额 \|2,199,934,336 \|2,145,480,900 \|↓2.5% \| 200X前三季度XX市写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积183125㎡，成交金额21. 45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。 200X年1- 3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基本处于存量消化阶段，上半年成交量与2004年同期基本持平，进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度XX市写字楼的成交量超过15万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/ 平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。二、市场特征 1. 高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示，近两年内XX市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为200X年度XX市写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业，从2003年开始，空置率已连续11个季度保持下降的趋势。 3. 供求结构性失衡从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看，高端产品的比例超过65%，且主要分布在中心区和华强北一带，集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目，且主要走大开间高档写字楼的路线，目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客，产品、价格和目标客户的定位基本一致，竞争日趋白热化，而中端和中高端市场的供给则相对不足，存在较大的市场机会。 4. 供求阶段性失衡受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响，中心区写字楼的入市相对集中，呈现出明显的阶段性失衡特征，200X年前三季度写字楼供给严重不足，而第四季度突然放量，新入市项目体量接近50万平方米，尽管销售场面火暴，但激烈的市场竞争不可避免。从长远来看，中心区写字楼物业具有高度的稀缺性，虽然短期内供求矛盾突出，但随着XX 市经济的持续快速发展及国际影响力的逐渐扩大，对中高档写字楼物业的需求依然旺盛，中长期依然看好。 5. 写字楼市场在200X-2006年达到阶段性顶峰从XX市写字楼市场的供求趋势预测，在2004年实现快速发展的基础上， 200X- 2006年写字楼市场将达到阶段性顶峰，实现历史性的突破，2007年整体写字楼市场将开始逐步趋于平衡。 6. 市场细分主导未来竞争格局尽管目前写字楼市场交投活跃，价格仍处于新一轮的上升通道中，但供求的结构性和阶段性矛盾依然突出，投资市场的发展明显快于自用市场，将在一定程度上影响写字楼市场的持续快速增长。中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间，但高端写字楼市场的激烈竞争不可避免，差异化的产品及形象定位将主导未来的竞争格局。深中心区11月猛推写字楼价格将大幅上升预计推盘超过35万平方米，将创全年写字楼单月放量之最，价格也将再创新高 10月29日，位于中心区的金中环商务大厦率先开盘，从而拉开了中心区写字楼巨量投放的序幕。据记者统计，11月中心区将有超过35万平方米的写字楼上市，为全年最集中的一个月。价格或将大幅上升记者获悉，在11月将要上市的这些写字楼中，包括了已经上市的金中环商务大厦，和已经明确表示本月一定开盘的星河世纪、新世界中心、卓越时代广场等项目。几天前，卓越时代广场以1.4万元/平方米的价格起价，进行整层内部认购，一天销售 9层，创作了中心区写字楼销售的好成绩；随后，10月29日开盘的金中环商务大厦虽然没有推出写字楼单位，但是就其商务公寓销售的情况看，市场反应良好，目前推出的单位已基本售空。据了解，这一项目即将面市的写字楼的价格将在1.5万元/平方米以上。卓越集团总裁李晓平在接受记者采访时表示，他对中心区写字楼市场表示乐观。他称卓越时代广场会坚持按照预定的价格销售。他同时还透露，卓越时代广场的出售比例仅占6成。此外，据新世界中心策划经理刘清平介绍，新世界中心11月肯定会面市，而且价格会比现在中心区所有的楼盘都高。对于业内传言的2万元/平方米的价格，刘清平并未否认，但他强调，目前价格还没确定。市场需求已经升温 200X年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现出了活跃。据中原地产深港研究中心“200X年前三季度XX市写字楼市场研究报告”显示，在XX市G DP稳定增长、新盘集中放量等众多利好因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交将大幅上扬。而其中，现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续扮演着写字楼市场需求的主角。在这样的情况下，全市的写字楼都出现空置率下降的局面，记者目前掌握到的数据显示，南山的平均空置率在5%以下；罗湖人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为3%。 [pic] 200X年XX市民置业调查报告普通白领阶层为意向购房主体，当前楼价超出普通市民购买能力从调查结果分析，意向购房者的分布特征为：年龄介于26- 35岁，学历为大专及本科，家庭年收入介于6- 12万元之间，由此可见，目前有购房需求的市民大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，作为普通的白领阶层，收入不算高，也没有太多的积蓄，以他们的购买力所能购买的是中档房，而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上。从今年XX市推出的楼盘结构看，中档、高档楼盘居多，而符合大多数人购买能力的楼盘不多，故而他们能力所能及的楼盘无不出现一片火爆之景象。可以这么认为，目前XX市场火爆现象与供需结构倒挂有一定的关系。 ● 商品房供应与市民需求不符，引发市场局部火爆调查结果显示，XX市民需要的户型主要为2房及3房，分别占50.3%、40%，而所需的户型面积集中在60-100平方米；市民计划购房的总价平均为64.1万元/套，主要分布于30- 80万元之间，预期支付80万元以上购房的不到两成；市民能够接受的单价平均为6408.4 /平方，主要分布于4000- 8000元之间，能接受8000元以上单价的不到20%。可见大多数市民需要的是满足基本居住需要的普通住宅，不用多宽敞，价格也不能太高。反观当前市场上推出的楼盘，2房、小面积户型比较少，单价在8000元以下的楼盘在关内已难得一见，主流户型的总价往往都在80万元以上。反差如此之大，关内单价在8000元以下或小户型楼盘刚推出，就被抢购一空的景象就不难理解了。 ● 罗湖区淡出市民视野，南山区渐成置业新宠调查结果显示，XX市民购房首选区域为南山，其次为福田；认为房地产最具升值潜力的区域为南山，其次是福田；罗湖区不论是市民的购房选择，还是升值前景已退居二线。随着城市中心西移，南山配套不断完善，房地产开发量集中，南山成为市民置业的热点区域已是必然的趋势。 ● 市民关注开发商诚信，忽视市场、政策等潜在风险市民购房比较重视风险，67.3%的被访市民表示购房时会重视风险，但关注点更多的在开发商，对政策、市场、收入变化等这些潜在的风险因素则关注得比较少。市民购房更多关注眼前看得见的风险，而忽视可能带来更大伤害的潜在风险，这对市民自身利益，以及XX市楼市的健康发展都是大隐患。 ● 市民认为明年楼价仍将上涨，对市场前景普遍乐观大多数被访市民看好XX市楼市前景，八成多被访市民认为明年楼价还会上升；近一半被访市民认为XX市楼市具有升值潜力。基于对楼市升值潜力的预期，楼市逐步成为市民投资追捧的对象；出于对楼价持续上涨的担忧，市民不惜节衣缩食，提前购房，以牺牲生活质量为代价。当前XX市楼市的火爆场面由此可见一斑，不理性的购买行为推动了当前楼市的发展，但后续发展留下了隐患。 ● 市民认为XX市楼市供不应求，商品房供应结构不平衡对于XX市房地产市场供需现状的看法，半数被访市民认为供不应求，其中有28.1%认为不平衡体现在商品房供应结构方面。多数市民所需的商品房供应量不足，在市民心中形成供不应求的印象，进而产生“盲从”的行为，去追捧楼市；甚至有部分市民不得不突破风险线，购买非自己能力所及的商品房。 □ 综述超前消费暗埋风险通过本次调查，可以看到，年龄在26- 35岁的青年白领是商品房需求的主力群体，所能支付的购房总价平均为64.1万元/套，上限不超过80万元/套，能接受的单价在8000元/平方米以内，平均为6408.4元/平方米。想购买的是满足基本居住功能的普通住宅，户型为2房或3房，面积控制在100平方米以内，而当前市场上供应的楼盘与他们购买能力及需求方向不尽相符。市民对XX市楼市的发展持乐观态度，认为明年楼价还会上涨，楼市具有比较大的升值潜力。基于这种乐观的判断，以及市场的引导，市民已将超前消费或超能力购买的理念付诸行动。市民这种消费行为及对楼市的乐观判断，加之商品房供需结构的不平衡，给XX 市房地产市场留下的隐患及可能产生的伤害，值得思考！观点之一供应结构性失衡大户型让置业者踌躇不前王波同致行（中国）地产顾问有限公司总裁房价居高不下，造成这种局面的主要原因应该是XX市房地产的结构失衡造成的。从XX市的土地供应情况来看，去年XX市政府供应了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相对于以前我们把土地供应压缩了30%—40%，去年的土地供应大部分集中在关外，由于关外现在整个消费结构和消费理念的变化，使原本可以在关内建110平方米一套三房的，在关外就变成150、160平方米了，所以整个的面积又涨了20%—30%，大户型的住宅让许多置业者踌躇不前。而且今年上半年XX市房地产投资下降了20%左右。按去年的商品房的销售量来看，销售量涨了，整个投资也涨了，由于土地供应的结构性问题，就产生了这样的矛盾。在一定程度上有结构失衡。关外房子档次提高太快郑叔伦中原地产副总经理供应结构性失衡可以从两个方面来解释，第一个是区域不平衡的状况，我们发现很多楼盘都是在关外，都是由一个大的发展商或者品牌发展商去做，房子的档次上都比较高，所以整个关外房子价格拉升比较厉害，像龙岗、宝安，整个上半年增幅是比较高的，估计在25%- 30%。第二个是住宅的结构不平衡，因为土地稀缺了，很多发展商开始会去做豪宅。原来是做一些比较中档的楼盘，但是土地稀缺了，开发商想赚更高的利润，只有做豪宅。所以我们发现今年的豪宅供应量比较多了，创了历史的新高，这也使得普通置业者在看似大量的推盘量中很难找到自己的位置。房地产整体供应紧张陈枫海岸地产副总经理依照现在的情况，房子的销售，可能市场的供求关系矛盾比较突出，还不仅仅是一个供应结构的问题。从刚刚公布的调查结果来看，想买价格低的房子太缺了。不仅如此，那些高端产品，在开盘的那几天卖完的也很多的。而且解筹率还非常高，这样的情况来看 XX市的供需矛盾非常紧张，高端产品也很短缺。这说明XX市房地产市场应是整体供应比较紧张。观点之二：市场已经到达投资节点深地产投资率仅次于上海陈劲松世联地产董事长一般来讲，供给结构不平衡应该是高档房子卖不出去，普通房子应该有很多人买，可是市场没有表现出来，高档住宅不愁卖，普通房子也有不少人在观望。我觉得如果再出政策的话，有可能很快就进入楼市的敏感期了，就是震动摩擦。而在前期市场会有一个亢奋状态，房地产市场的表现就是投资过热。上海投资的买房者占总成交量的25%- 30%，所以此次宏观调控对它影响非常大。从XX市统计局提供的数据来看，XX市就仅次于上海，大概是在17%，如果17%的投资率是真的，那么警戒线就在20%。我们真不希望这样。说老实话，这只能是提前消费透支，整个行业处于一个亢奋的状态，与上海目前的情况开始接近了。关内炒房严重李洪伟普通置业者冠上了豪宅的名义，然后以豪宅的价格出售，你现在是不是真的就达到了豪宅的等级呢？我们中国人讲究的就是生活越来越好，但是现在目前看来是无底洞，房子是中国人衣食住行的根本需求。特区内的住房供应，我觉得只有少数人在受益，少数人其实大部分都有房了。用二次置业来形容他们我都觉得不准确，他们在炒房地产、货币投资，说得不好听点叫投机。市场承受能力较大郑叔伦中原地产副总经理对目前XX市房地产的价格来说，今年很多媒体也报道，今年上半年上升12%，我们也做了调查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我们发现一个比较有趣的事情，客户还是觉得 6584元的价格还不是很离谱，还是可以接受。所以我们目前可以说，XX市的楼市还比较健康。我们做了一个区域方面的调查也发现有50%左右的客户，觉得福田区的楼市价格偏高，另外有些人觉得最合理的价格地区是南山，虽然南山今年有很多豪宅，但我们发现南山的房地产市场还是很多人都觉得比较合理的，这说明XX市房地产市场承受能力还是比较大的。观点之三：房价今年涨20%，危险！ XX市欲实现整体增值国世平 XX市大学经济学院国际金融研究所所长以前XX市以卖土地获取资本，现在不能这么做了，而是要使整个XX市土地全部升值。整个城市升值的话，消费者可能要支付高房价，所以未来XX市的房地产市场价格不会太低，因为XX市政府的决策，使整个XX市整体实现增值，那么它的地价肯定要高，高地价在提高开发商成本的前提下也使房价产生增长。上涨过速带来风险王波同致行（中国）地产顾问有限公司总裁去年我预计今年房价会提高5%，结果涨了5.4%，今年政策也很敏感，我预计XX市的房价的上升趋势会在20%左右，能不能到30%不知道，我预计20%出头一点就不得了了。XX市的房价这么涨，我突然想起了在前年的时候请教刘洪玉教授(清华大学房地产研究所所长) 有关房地产泡沫的问题。他提出房地产泡沫有三个标准，第一个，房价迅速上涨。第二个标志，租金回报率低于银行率。第三个标准，炒房人多过用房人。现在看来，XX市现在好像是迅速上涨的，20%算不算迅速上涨？好像快了一点，已经很危险了。上涨的背后就是隐患陈枫海岸地产副总经理今年上半年XX市的房价就涨了12%，下半年像王波董事长讲可能会突破20%，我坚信今年的房价会突破20%，第四季度可能会加快上升。目前XX市新推出的楼盘不是8000就是1万，关内的楼盘都是高端产品，现在基本上没有多少中低档的产品推盘。第四季度房价可能会加快上升。此次XX市的房价上涨，其实还是刚刚开始。这样一个房价上涨的背后，容易使市场发生隐患。 XX市不能与上海香港比李洪伟普通置业者我们大家需要住房，而且希望房价有合理性的增长，而不要增长得过快，因为实际上你增长得过快，对大家来说，风险也同时加大了，作为买房者和卖房者风险都加大了，我认为目前就已经不是良性的在增长了。特别是作为消费者来说，现在完全是不知道处于什么样的境地，因为国家有明确的政策是要抑制房价的，虽然我们知道政府是不希望房价下跌的，但是我相信国家还是希望老百姓稳定，稳定是前提，就要让老百姓安居乐业，所以我相信政府也不希望房价上涨过快。 XX市作为经济特区，它的发展速度和它的消费水平，已经远不像前几年那样和内地的差距那样大了，这几年已经是在慢慢地找一个平衡点，我觉得XX市的房地产不能像刚才几位老总说的那样和上海、香港来比，你要多比一比国内其它的绝大部分的省市都没有XX 市的房地产价格这么高，内地的生活水平并非就那么低。观点之四：通过调节土地供应满足需求新增供应维持3%可保平衡陈劲松世联地产董事长而未来看，如果说我们增加的土地供应，房地产投资增速扭转负增长，新增加只要维持到3%，我们预计很快会达成供求平衡。目前，XX市每三年就有10%的常住人口就转变为中等收入家庭从而产生置业需求，这样的话，每三年增长10%，那大概就是每年要有2%多的新楼盘推出量的增长才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年预售批的量增长没有到这个数，今年大概是1.7%。如果每年大概接近3%就好了，这样新增的买房的人和你新推出的批准预售的房就吻合了。如果恢复到3%的新增房屋供应，市民的感觉也就不一样，楼价也不会飞涨。增加首付提高置业门槛陈枫海岸地产副总经理如果要在短期内抑制房价，加息、加税作用不大，但是提高置业门槛，可能有一定的作用。目前XX市房屋需求旺盛，并不是XX市消费者很有钱，而是XX市消费者很有信心，XX 市房地产行业在每年的GDP占了10%左右，大家对房地产比较乐观，消费者的信心来自银行的支持，目前大概有超过85%的消费者是按揭买房的。现在银行提供的按揭高达8成，写字楼是7成，商铺是6成，如果把住宅贷款门槛的首期付2成上升到3成，会消除掉不真实需求，平衡供求关系，最终达到抑制房价的作用。观点之五：“房荒”依然存在人为因素造成“房荒” 郑叔伦中原地产副总经理我们看一些数据，从5月份开始，连续三个月的供应量每月减少30%左右，减少数量的原因主要是两方面，第一方面是发展商在工程方面有拖延的，应当申请预售的面积减少了。第二个，有些发展商虽然拿到了预售证但推迟开盘。以前通常什么时候拿到预售证什么时候卖。现在我们有100多万平方米的面积是拿到预售证但是还没有推出来，这种情况就间接造成了“房荒”。我个人认为一些人为因素造成了这种现象。中等户型“一房难求” 李洪伟普通置业者作为普通消费者，我们的想法就是房价的确涨得太快了，可选择的楼盘太少，虽然我们国家在搞宏观调控，但对XX市的房地产市场没产生什么作用。 XX市的豪宅趋势是越来越大了，好像房地产商们推出来的楼盘，特别是以特区内的地产来说，百分之八九十都是冠上了豪宅的名义，可有的连1：1的车位都保证不了。但是真正主流需要的中等户型却“一房难求”。写字楼市场供应量猛增空置率持续降低价格走高 2004年，是XX市房地产的“写字楼年”，迎来了发展的最高峰，各种指标纷纷走高，也给 200X年带来了较大的市场压力。特别是供应方面，因为存量巨大，市场需要时间去消化，后市竞争更加激烈。　　跟去年同期相比，200X年1- 3季度，写字楼总体表现为新供应量和买卖成交单数下降幅度较大、成交面积略有下降、成交均价大幅度上升。　　200X年是房地产的“政策年”。在地产新政的影响下，写字楼经历了一个短暂的市场观望期，买卖成交在7—8月份达到今年的最低谷。但在经济、政策等利好因素支撑下，9 月份市场开始全面回暖，未来一季度将迎来今年写字楼市场的供应与销售高峰期。　　供应量分析　　(一)新供应量分析：新供应总量锐减、纯写字楼凤毛麟角　　1- 9月，XX市办公楼共有6个盘面市：诺德中心环球发售；南方国际广场C、D“大使楼”面市；重新包装推出市场的中银大厦；以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。　　6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方米，与去年同期相比，供应量大幅度下降。 2004年1—9月，单纯写字楼新供应量就高达41.2万平方米，今年纯写字楼只有环球发售的诺德中心，其它均为商务公寓。　　写字楼供应结构　　2004年，利好消息不断，特别是市民中心与地铁投入使用、中小企业板启动，以及中心区超乎常规的发展，使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段，推向市场。而200X 年写字楼市场面临的情况大为不同，市场存量巨大、消化滞后，加上新政短暂的影响，使得发展商放慢开发速度，等待市场下一个消化高峰期的来临。　　(二)主要在售项目分析：供应集中、层次分明　　(主要在售项目列表) 　　200X年，在售物业主要集中在福田中心区以及其辐射区域，如中心区的安联大厦、诺德中心、华融大厦、大中华交易广场；车公庙的天安创新科技广场二期、金润大厦；华强北的鼎诚国际等。其它区域在售项目十分稀缺，只有南山的新豪方大厦和龙岗中心城的鸿基俪景中心。除却在售项目已销售部分，200X年1—9月，XX市办公楼市场供应量约为48万平方米，其中中心区占70%。　　区域是影响写字楼档次的重要因素，什么样的区域，就需求什么样的档次写字楼。在售项目呈现三个不同档次：中心区一枝独秀，均为高档项目，销售价格超过1.2万元／平方米(中银大厦为整改项目，各种原因造成低价销售)；泛中心区以中高档商务公寓为主，销售价格处于1.0—1.2万元／平方米之间；南山及其他区域写字楼供应量小，需求也少，多为中低档商务公寓，价格低于8000元／平方米。　　买卖成交分析　　(一)成交单数分析：进入门槛高，成交单数下滑幅度大成交单数　　200X年1—9月，写字楼买卖成交1053单，其中第一季度成交515单，第二季度385单，第三季度共153单，均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%，其中第一季度下降 39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地产新政的冲击下再度下滑，降幅达67.31%。　　200X年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个，一是因为目前写字楼供应量集中在中心区，随着中心区日渐成熟，写字楼价格水涨船高，而且门槛越来越高，普遍把客户定位于国内外大中型企业，造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面；二是新政出台，使整个房地产市场处于观望状态，成交单数自然下降。　　(二)成交面积分析：“地产新政”影响巨大，波动十分明显　　成交面积(万平方米) 　　与成交单数全面萎缩不同，200X年前三季度写字楼成交面积并没有大范围下降。20 0X年1—9月共成交18.31万平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95万平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方米，上升32.03%。但新政之后，市场观望态度异常明显，使得第三季度成交锐减，同比去年下降62.24%，从而使1—9月总成交面积同比2004年下降了二成。　　(三)成交价格分析：保持稳定，高位运行　　成交价格(元／平方米) 　　200X年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬，呈现坚挺。1- 9月写字楼成交平均价格为11716元／平方米，同比增长22.39%，其中第一季度为11754元／平方米，同比增长29.32%；第二季度为11555元／平方米，同比增长6.89%；第三季度约为12042元／平方米，同比增长36.35%。　　去年，XX市写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖以及南山也有少量供应。中心区主要供应是高档物业，其他区域以中高档物业为主，影响总体成交价格。今年成交主要集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较大上升，在成交面积持平的基础上，成交金额必然大幅度上涨。　　现代物流业、高新技术、金融业和文化产业作为XX市发展的四大支柱产业，其相关企业扮演着写字楼市场需求的主角。无论是买卖成交，还是租赁活动，国内外大型企业、港资企业、外资银行、保险公司以及其它金融机构共同构成成交的主体。　　租赁成交分析　　市场需求旺盛，空置不断创新低。　　随着地铁的开通，地铁沿线的办公物业备受青睐，蔡屋围、华强北——上海宾馆、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域，这几个区域的成交量约占总成交量的 90%。而南山需求虽然较为旺盛，但总体楼盘质量偏低、物业出租率高等因素造成成交并不十分活跃。　　中档写字楼的租金均价与2004年底基本持平，维持在75—85元／平方米；甲级写字楼平均租金略有上升，为115元／平方米，比去年上涨4.5%。　　XX市甲级写字楼最受市场的青睐，整体空置率在10%以下。　　XX市写字楼目前处于高入住的水平，在各种利好的不断冲击下，市场一直较为活跃，特别是中小企业不断涌现，市场需求呈现强势。　　甲级写字楼市场持续良好的买卖与租赁势头，受到市场的青睐。蔡屋围、中心区，以及它们周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不单成为国内外大中型企业入住的首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使空置率不断下降，创造新低。　　市场表现最为明显的中心区新近入伙写字楼，受到市场较大的青睐。　　中原成交分析　　租赁四平八稳，买卖突飞猛进中原成交记录(成交面积：平方米) 　　自从中原提出“两条腿走路”之后，写字楼业务得到了大力发展，除第一季度和第三季度的租赁业务较去年同期有所下降之外，其他时段无论是租赁，还是买卖业务都比去年同期有大幅度上升。特别是买卖物业，同比有了长足的发展。　　在写字楼租赁方面，今年前三季度中原业务比去年同期下降了14.69%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增长59.49%，第三季度同比降低47.53%。一方面，新政出台，是市场需求萎缩，影响物业；另一方面，市场竞争越来越激烈，各大中介商纷纷杀入商用物业市场，抢占市场份额。　　在写字楼买卖方面，中原以前所未有的速度在增长。与去年同期相比，第一季度中原写字楼买卖业务上涨了85.58%，第二季度上涨幅度更是高达126.34%，第三季度上涨1 0.04%，前三季度平均上涨58.12%。在写字楼二级市场供需两旺的同时，三级市场也欣欣向荣。　　发展趋势分析　　(一)供应量猛增　　写字楼市场将迎来巨量投放时期。中心区的金中环商务大厦、星河世纪、中国凤凰大厦、新世界中心、卓越时代广场、地铁大厦、特美思大厦等将进入怒放时期；而海岸城、天利中央商务广场、保利文化广场等南山商业文化中心区的楼盘也进入实质招商阶段。　　总供应面积将超过80万平方米，XX市写字楼市场将重现2004年百花齐放的繁荣景象，承接“写字楼年”的辉煌。　　中心区主导格局依旧。中心区、南山商业文化中心区将是未来一季度XX市办公楼供应市场的主角，写字楼及商务公寓大都放量于此两片区，它们的供应量约占全市总量的 95%。　　特别是南山商业文化中心区迎来写字楼发展的一个新篇章，海岸城、天利中央商务广场、保利文化广场等南山商业文化中心区的楼盘也开始进入实质招商阶段，一改西部没有高档写字楼的格局。　　(二)需求量旺盛　　200X年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现活跃。　　在XX市GDP稳定增长，经济保持高位运行；各区域中心建设的日益完善，相关部门为筑巢引凤，大力推介；四大支柱产业的稳步发展；新盘集中放量等因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交大幅上扬。1—9月成交量为20万平方米，预计全年成交为30万平方米，比去年小幅上升。　　现代物流业、金融业、高新技术、文化产业作为XX市发展的四大支柱产业，其相关企业继续扮演着写字楼市场需求的主角。特别是文化产业，在各方支持下，得到迅猛的发展，印刷、广告、资讯等行业相关企业的市场需求越来越大，是写字楼市场需求的生力军。需求面积主要集中在300—500平方米。　　(三)空置率继续降低　　随着XX市经济的稳定发展，市场对办公楼需求旺盛，南山办公楼供不应求，平均空置率在5%以下；福田短期内供大于求，甲级写字楼空置率较高，达15%；罗湖两极分化，人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率极低，仅为3%，而其他区域则不甚理想，空置率超过30%。　　XX市办公楼市场是个较为成熟的市场，租赁是市场成交的主流。买卖面积远远小于租赁面积，买办公楼的主要是处于高速成长或成熟的实力型企业，XX市主流创业板块企业主要以租赁办公楼为主。在多方因素的影响，写字楼将继续保持低空置率。　　(四)价格再创新高　　在各高端物业的带动下，写字楼销售价格将进一步上升。　　据市场反应，售价将达16000元／平方米，二手销售则会受到一手市场的冲击，售价会进一部下滑5—10%。　　而租金将会继续保持稳定水平，租赁集中在地铁1号线沿线附近，蔡屋围、中心区、车公庙受到市场的关注高于其他区域。从各月份的均价实现来看，春节前后的2、3月份出现了较大幅度的波动，跌幅超过30%， 4月份价格开始稳步上行，6- 8月份价格一直保持在13000元/平方米的高位运行，受第四季度高端写字楼项目火暴热销的影响，市场整体价格进一步走高的趋势将延续到2006年。　　200X年XX市银行业各项业务健康发展，存贷款保持增长，票据业务大幅增长，现金投放继续增长，银行机构改革稳步推进，经营状况得到改善。　　一、银行类金融机构门类齐全，功能完善截至200X年末，XX市共有银行类金融机构 64家，其中国内金融机构21家，外资金融机构43家，总资产11992.7亿元（图1）。总体来看，XX市银行类金融机构门类、市场规模、业务品种、服务水平等居全国大中城市前列，较好地发挥了配置资源、支付清算等功能，具备了较强的抗风险能力，可望在中长期内保持平稳、健康运行的态势。　　二、人民币存款在波动中增长，外汇存款下降较快200X年末XX市金融机构本外币各项存款余额9486.7亿元，同比增长16.6％，增幅同比上升1.5个百分点。其中，人民币存款在波动中增长，外汇存款下降较快（图2）。　　人民币存款的结构上，受2004年10月加息及人民币升值的影响，200X年储蓄存款增速明显快于上年。同样原因，定期存款占比高于上年，而且值得注意的是，企业定期存款占比在年末首次超过储蓄定期存款占比。　　受人民币升值影响，200X年XX市金融机构外汇存款（尤其是外汇储蓄存款）下降较快，占本外币存款余额的比重下降0.3个百分点。　　三、人民币贷款增长逐渐恢复，外汇贷款增速迅速下降200X年末XX市金融机构本外币各项贷款余额7596.8亿元，同比增长15.6％，增幅同比下降5.3个百分点。其中，人民币贷款增长经历了上半年的乏力后在下半年逐渐恢复，外汇贷款增速迅速下降。　　200X年辖区国内银行改革引导信贷业务理性增长，贷款增速呈“快回落—缓回升”的走势。上半年，辖区各行调整信贷政策，开始收缩规模、提升质量，贷款增速连续五个月下降，到5月末达到近年最低水平3.7％。不过由于我国融资结构过度依赖间接融资以及银行受考核影响而恢复投放，下半年人民币贷款增速逐渐恢复（图3）。　　由于短期融资券与票据市场的发展为企业提供了更有效率的短期融资渠道，企业对银行短期贷款的需求减少，200X年XX市人民币信贷资金的长期化趋势比往年更显著，年末，人民币中长期贷款占比达到48.8％，上升5.0个百分点。　　200X年由于国内银行外汇头寸紧张，收紧外汇贷款投放，XX市外汇贷款增速同比下降50.8个百分点。　　四、现金投放继续增长200X年XX市投放继续增长。其中储蓄存款净支出占同期现金净支出的比例为65.5％，仍是XX市现金投放的主要渠道。　　五、票据业务大幅增长XX市经济发达，票据结算量大，票源丰富，加之银行为解决巨额存差带来的流动性相对过剩，及调整资产结构、改善资产质量而鼓励发展票据业务，200X年XX市票据业务再次迎来大幅增长。其中，承兑余额同比增长9.0％，增幅同比上升14.6个百分点；贴现余额同比增长285.2％，增幅同比上升303.7个百分点（图4）。票据业务的快速增长是对短期贷款增速回落的重要补充。　　六、银行改革稳步推进，经营状况不断改善七、香港人民币业务快速发展，深港合作成效显著截至年末，共有42家香港银行开办人民币业务；香港人民币存款余额223.7亿元，同比增长85.6％；内地人民币银行卡在香港交易量67.7亿元，同比增长1.2倍，在一定程度上反映了内地赴港消费量增长较快。　　2利率水平监测200X年，XX市利率水平保持平稳。国内金融机构人民币贷款上浮利率占比缓慢上升，运用浮动利率定价方式范围逐步扩大；外资银行新发生人民币贷款大部分执行下浮利率，贷款定价方式以固定利率为主。外币贷款利率不断升高。货币市场收益率曲线全面下移，带动XX市票据市场利率持续下行。香港人民币存款利率保持稳定。　　一、贷款上浮占比缓慢上升，企业规模与贷款利率水平密切相关200X年一至四季度 XX市国内商业银行执行上浮利率的贷款发生额分别占贷款发生总额的25.55％、32.84％、34.81％和34.13％。股份制商业银行新增上浮利率贷款占比稳步上升，区域法人机构贷款利率水平显著增加。大型企业贷款下浮占比与小型企业贷款上浮占比均占其全部贷款总额50％左右，中型企业贷款上浮、基准、下浮比例各占该类贷款三分之一左右。　　二、取消个人住房贷款优惠利率并放开个人住房贷款利率上限，商业银行政策执行效果并不明显据我行监测，3－9月，XX市各国内商业银行执行上浮利率个人住房贷款占个人住房贷款发生总额比例一直在7％左右波动。第四季度，利率水平显著下滑。12月份，XX市国内商业银行个人住房贷款执行上浮利率占比仅为0.92％，下浮比例为90.73％（图5）。主要原因：一是辖内某股份制银行新发生的个人住房贷款利率基本集中于基准利率。二是价格竞争仍是当前各行住房信贷业务的主要营销手段。　　三、运用浮动利率定价方式范围逐步扩大，区域中资法人商业银行定价能力有所提高200X年第4季度XX市国内商业银行新发生浮动利率贷款占全部新发生贷款比例为46.15 ％，分别比第1、2、3季度高出24.57、18.82、11.27个百分点。区域中资法人商业银行采用浮动利率定价贷款占比为42.98％，分别比四大国有商业银行、股份制商业银行高1 1.98和10.79个百分点。　　四、外资银行新发生贷款大部分执行下浮利率，贷款定价方式以固定利率为主五、小额外币存款利率多次上调，市场反应总体较为平淡；受国际市场利率变动影响，XX市外币贷款利率不断走高200X年，XX市美元一年期固定利率贷款、按月浮动利率贷款分别由1月份的3.7092％、3.5803％升至12月份的5.28％、5.47％。港币一年期固定利率贷款 12月为5.2835％，比1月增加3.3205个百分点。　　六、超额准备金率下调后，商业银行大量资金被挤入货币市场，货币市场收益率曲线全面下移，带动XX市票据市场利率持续下行七、香港人民币存款利率保持稳定（一） 200X年2月前，各档次人民币存款利率有所提高。200X年2月，3个月及1个月定期存款利率分别比2004年2月提高0.08个百分点和0.07个百分点。原因是：一是参加行能从兑换中图利，提高存款利率有利于扩大兑换规模。二是2004年多家参加行预期短期内将扩大香港人民币业务范围，纷纷提高存款利率吸纳客户，以壮大业务基础。　　（二）200X年3月至今，各档次存款利率保持稳定，未发生变化原因是：目前各参加行给予客户的人民币存款利率已高达0.7％至0.86％不等，而参加行在清算行人民币存款利率固定为0.865％。在当前各参加行人民币资产运用渠道单一背景下，短期内人民币存款利率难有上调空间。　　（三）大银行存款利率普遍低于中小银行（图6）　　大银行人民币活期存款利率一般在0.45％左右，中小银行活期存款利率在0.5％－0 .75％之间，大新银行定存利率甚至高达0.85％。　　（四）200X年5月起，同期限存款利率港币逐渐高于人民币（图7）　　200X年12月，香港10万元以下人民币活期存款、月内加权平均利率分别为0.46％、 0.71％，分别低于同档次10万元以下港币存款利率1.7和2.14个百分点。　　3金融市场运行200X年XX市银行间市场交易活跃，短期融资券受追捧；银行汇率风险意识增强，外汇即期交易异常活跃；保险业驶入良性发展快车道；中小企业板成股市融资新亮点，黄金市场建设取得突破性进展，民间借贷不活跃，金融市场创新前景广阔。　　一、银行间拆借交易萎缩，债券交易成倍增长，短期融资券受追捧由于证券市场不景气，200X年XX市信用拆借同比下降47.6％。银行间债券市场交易保持活跃，全年累计成交量同比增长1.2倍。200X年XX市金融机构在银行间市场的交易总额5.0万亿元，占全国交易量的11.0％，全国排名第三，净融入资金1.3万亿元，同比增长近5倍。　　200X年5月，短期融资券出台引起XX市金融机构和企业的高度关注。辖内南山开发集团公司、XX市高速公路股份公司、中信证券、招商证券等四家企业获准在银行间市场发行短期融资券63亿元。与此同时，辖内各行积极参与短期融资券的承销，招行为招商局、淮北矿业、哈药股份承销了45亿元短期融资券。　　二、外汇即期交易异常活跃，新业务品种交易较少200X年7月人民币汇率形成机制改革后，辖内各行汇率风险意识增强，及时将结售汇风险头寸在银行间市场进行平补，即期外汇市场交投异常活跃，交易总量同比增长94.3％，卖差（卖出－买入）同比增长13 1.5％，二者均创历史新高。　　200X年我国银行间外汇市场推出外币买卖和远期外汇交易业务后，辖内分别仅有3家和2家银行参与交易，外币买卖交易总量仅占全国交易总量的0.8％。　　三、证券市场仍然呈弱市格局，中小企业板成股市融资新亮点，证券机构在调整中发展200X年深证综指全年下跌11.7％，股票成交额同比减少21.5％。年内，境内股票市场唯一新发股票在深交所中小企业板上市。年末，中小企业板上市公司总数达到50家，筹资29.1亿元，占深市筹资总额的96.0％。　　继2004年南方、汉唐证券公司之后，200X年XX市又有大鹏、五洲和昆仑等三家证券公司爆发支付危机。年内，各相关部门组织了对南方、汉唐、大鹏证券公司的清算工作，并组织实施大鹏、五洲、昆仑证券公司及20家证券营业部和3家证券服务部的风险处置。中国建银投资有限责任公司在竞拍购买原南方证券的相关证券类资产的基础上于XX市设立中国建银投资证券有限责任公司。截至年末，XX市共有证券法人机构15家，基金管理公司15家，期货公司11家。　　200X年，全市77家上市公司（其中在中小企业板块上市2家）积极推进股权分置改革，共有30家已完成（或已进入）股权分置改革，总市值占辖区上市公司总市值60.0％，市值比例在全国主板市场排名第一。　　四、保险业驶入良性发展快车道200X年，XX市保险市场体系不断完善，各项业务良性发展，服务地方经济社会发展成效显著。　　截至200X年末，XX市保险市场主体35家，基本形成门类较为齐全的市场组织体系和较充分的市场竞争。辖内保险专业中介发展迅速，促进了保险市场专业分工的进一步细化；外资保险公司的市场份额高出全国水平3.6个百分点，国际化程度较高。　　200X年是XX市保险业近年来效益最好的一年，大部分公司实现盈利。全市保费总收入首次突破100亿元，达到106.41亿元，同比增长16％。其中，寿险业保费收入同比增长 18.53％，高出全国平均水平10个百分点，增幅居全国各大城市前列。　　XX市寿险业务结构实现了平稳调整，年内辖区寿险期缴保费比例高达69.8％，其中新单比例占到50％，比全国平均水平高1.4倍，为XX市保险业可持续发展打下良好的基础。产险方面，以意外险、信用险、责任险为代表的非传统险呈现快速增长局面，对产险业务增长的贡献率由上年的32.4％提高到39.3％。　　200X年，XX市保险业为XX市经济建设提供了近6万亿元的风险保障，参保人次达560 万，累计赔款和给付支出28亿元，同比增长15％，保险深度为2.16％，比上年下降了0. 54个百分点，对保障正常的生产、生活秩序发挥了重要作用。　　五、黄金市场建设取得突破性进展截至200X年末，XX市共有上海黄金交易所会员18 家。年内，XX市全部会员黄金成交量、交割量、交割库累计出库量占全国的比重分别为 9.6％、29.7％和47.2％。　　200X年XX市黄金市场建设方面取得突破性进展。200X年9月30日上海黄金交易所XX市备份交易中心成立；12月13日XX市黄金夜市交易正式开业，XX市黄金市场与国际接轨。　　六、民间借贷不活跃，月利率在15‰左右XX市民间借贷以村镇企业、民营企业和个体工商户为相对活跃的融资主体，房地产业、商贸业、服务业是发生民间借贷的主要行业，很少流向制造业，与“长三角”地区截然不同。民间借贷利率，目前企业短期融资的月利率一般在15‰左右，个人短期融资的月利率一般在10‰－15‰。　　七、金融创新独具优势，前景广阔200X年，XX市金融市场的业务创新以跨市场本外币理财业务、利率产品为重点，服务创新以网上银行为重点。集合受托理财计划、特色信用卡服务、开放式基金质押贷款、集合委托贷款、动产质押短期贷款，都是值得称道的业务创新品种。　　4区域金融生态200X年，XX市被评为全国金融生态一级城市，金融生态不断改善，表现在：一是金融基础设施建设扎实推进。　　建设XX市金融配套服务基地被提上议事日程，并已形成总体框架和初步方案；建成覆盖全市、联通香港、融入全国、较为完善的现代化支付结算系统，200X年XX市跨行资金清算总量20万亿元，日清算量平均800亿元，占全国的十分之一强；银行卡刷卡消费比例在全国处于领先水平；在全国率先建成了票据影像处理系统。二是信用建设取得积极进展。　　在全国率先开展了外汇违规负面信息披露工作；征信体系建设取得重大进展，200X 年，企业信贷登记咨询在我市覆盖了近80％企业，个人信用系统在我市覆盖了约600万人口；人行、公检法、海关、工商、税务等有关部门紧密合作，对拖欠银行贷款的企业继续公开曝光，全年对115家拖欠银行贷款的企业进行制裁，建立信用风险提示名单，通报被剥离的不良贷款的借款企业共101家；全体商业银行、政策性银行与部分企业自发组织成立了XX市信用协会，该协会与市总商会举办了“诚信与发展”论坛。三是同业自律规范有序。　　发布了银行和企业《诚信倡议书》，国内银行同业公会签订了大额现金提现收费等公约，资信评估公司签署了行业自律协议。　　5房地产行业分析200X年XX市房地产市场的供给压力依然较大，商品房价格在第四季度大幅上涨；国内金融机构房地产贷款增速放缓，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道。　　一、房地产市场供给增长赶不上需求增长，房地产价格大幅上涨1.房地产投资规模持续下降，市场供给略为增加。由于土地供给紧张，XX市房地产开发投资持续减少，20 0X年末为419.59亿元，同比下降3.37％。XX市全年新开工面积、施工面积和竣工面积分别为1152.3、3414.1和656.2万平方米，施工面积、竣工面积增幅分别比上年末提高22. 2个百分点和24.8个百分点。施工面积增速比新增销售面积增速高0.1个百分点（上年是低19.4个百分点），供给紧缺的局面有望缓解。　　2.销售面积继续增长，二手房市场规模不断扩大。由于供需缺口长期较大，XX市商品房空置面积不断消化，200X年商品房空置面积为168.3万平方米，同比下降33.1％；其中，住宅空置面积69.6万平方米，同比下降49.6％。　　200X年，XX市二手房交易面积841.3万平方米，增速高出新房销售面积增速5.51个百分点。二手房交易面积与同期新房销售面积的比例达到0.85：1,高于上年同期水平，反映在新增供给持续较少的情况下，市场需求逐渐转向存量市场。　　3.商品房价格总体呈上涨趋势。　　200X年，XX市商品房价格为7659.2元／平方米，同比上涨17.3％。其中，商品住宅均价同比上涨17.4％，办公楼均价同比上涨24.7％，商业用房均价同比上涨25.6％。　　200X年住宅销售价格前三季度整体呈平稳上升势头，但10月以后上涨较快。由于XX 市11月份市场调控措施及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.9％。　　二、房地产贷款增速放缓，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道200X年末，XX市国内金融机构房地产贷款余额1928.4亿元，增长15.3％，低于同期人民币各项贷款余额增速2.5个百分点。由于对未来房地产市场走势存在不同判断，各行房地产开发贷款业务发展差异明显。受个别行房地产开发贷款余额大增影响，全市国内金融机构房地产开发贷款余额增长11.6％，增幅同比上升3.9个百分点（图8）。　　个人住房贷款受新开楼盘持续减少、贷款客户提前还款明显增加等因素影响，增速放缓，增长16.8％，增速同比下降2.1个百分点。但该项业务仍为各行拓展重点，尤其是二手楼按揭贷款增长较快，增长67.6％，高出一手楼按揭贷款增速58个百分点。　　6预测和展望2006年是实施“十一五”规划的第一年，实施自主创新战略，建设国家创新型城市是XX市未来发展的主导战略。XX市将按照降消耗、促发展、优结构、扩需求、促和谐的经济社会发展政策，切实保证国民经济健康持续快速发展。在政府发展六条纲要指导下，预计2006年的GDP增长率将保持在13％左右。　　2006年，XX市将加大基础设施建设、自主创新和公共事业的投入，预计固定资产投资将保持较高平台的稳定增长。近年来，XX市社会消费品零售总额增速稳定在15％左右，消费增长曲线进入较高平台的相对均衡阶段，预计2006年的社会消费将继续稳定增长，涨幅保持在15％左右，上年的消费热点仍将延续。受原材料价格、劳动力成本上涨等因素影响，出口贸易高速增长势头可能放缓，但预计仍保持10％以上的增长幅度；企业景气调查显示，XX市企业对经济增长的信心出现减弱趋势，2006年企业效益增速可能放缓。　　2006年，居民消费价格将继续小幅增长，公共服务和居住类价格的增长将是带动物价上涨的主要因素。由于供求关系的变化，200X年XX市房价上涨较快，政府已出台了一系列调控政策用于控制房价、增加供给，预计2006年XX市房地产价格水平将保持在较为理性的上涨区间内。　　2006年，中国人民银行将继续实行稳健的货币政策，总量上保持连续性和稳定性，注重发挥市场本身的调节作用，灵活运用货币政策工具，保持货币信贷的合理增长，不断增强货币政策在维护总量平衡中主动调控的能力，促进经济协调和平稳增长。　　随着国内商业银行信贷业务的调整逐步到位，2006年XX市存贷款将继续保持较快增长。预计2006年XX市金融机构本外币存款余额将比200X年增长14％左右，储蓄存款增长将随证券市场和房地产市场的变化出现一定波动。虽然国内银行200X年遭遇“流动性相对过剩”，但随着考核机制的变化，国内银行将加大信贷结构调整力度，并注重解决利润与风险间的矛盾，预计贷款余额保持稳定增长，将比200X年增长14％左右。同时，2006年末将是人民币业务全面开放的最后期限，外资银行将加大业务拓展力度，继续保持近年来业务快速增长的势头。　　由于刺激内需、促进经济发展的要求，2006年人民币存贷款利率大幅调整的可能性不大。但在汇率形成机制逐步完善后，人民银行将在2006年进一步推进利率市场化改革，XX市中资商业银行将紧跟改革步伐，加快建立利率定价机制，加强利率风险管理。在人民银行的大力推动下，融资方式将逐步从以银行贷款的间接融资逐步向以发行债券、资产证券化等多种直接融资方式转变。货币市场监管服务系统的启动，将为XX市金融机构资金融通和新金融品种的开发，提供新的服务平台。　　XX市证券市场将随着股权分置改革的逐步落实，在2006年再趋活跃，融资功能能否恢复是2006年值得我们关注的大事之一。随着保险业务结构的调整和非传统险种的快速发展，XX市保险业将继续保持良性发展。XX市黄金夜市正式开业，将推动XX市黄金市场进一步发展。2006年，随着香港和内地经济来往日趋频繁，香港人民币业务将保持良好的发展势头，深港金融合作范围更加广泛。	0	negative_file/工程建筑、房地产/200XXX市写字楼市场研究报告.doc
内部资料，注意保存 ➢ 同业研究某集团发展调研 ➢ 资源和能源市场研究 2005年中国煤炭市场及投资分析 2005年上海房地产新政分析………………………………17 【同业研究】某集团发展调研一、企业概况某集团是一家大型综合性投资集团公司，凭借雄厚的资金及技术实力致力于房地产、旅游、酒店、百货、建筑、进出口贸易等多个领域的投资，而尤以在房地产业界颇为引人注目。集团拥有某股份有限公司（上海）、某中国控股有限公司（香港）两家大型上市公司及数家项目公司，在进入中国市场 20 年间，投资足迹遍及广东、河北、四川、甘肃、福建、北京、上海等地，获得了丰硕成果，更成为房地产领域的知名品牌。某2004年实现销售额60多亿元， 2005年有望实现100亿。二、房地产业发展现状（一）产品定位：从单一的高档住宅产品向住宅、酒店、商业和旅游区等多元化产品过渡。某进入房地产行业第一阶段的产品定位是开发高档住宅，也就是从专业型企业开始做起，在北京及上海的一些高档住宅开发成功且被业界和市场认可后，公司开始倡导高品位生活方式的价值观，进行新的战略制定和实施，逐步向通才型企业的方向发展。而且未来在不成熟市场中众多企业经历重组后，最终会出现几个最重要的企业占有主要的市场份额，它们提供全线的产品或服务，可能涵盖住宅、酒店、商业建筑、旅游区开发等各种房地产产品类型，因此，某逐步开始了房地产产品多元化的时代。（二）开发区域：立足于国内大中城市，放眼于海外市场，与世界最好的房地产公司竞争。某本着“缔造生活品位，成就城市梦想”的开发理念，以每年超过200万平方米的开发速度，在北京、上海、江苏、福建、黑龙江、广东、河北、四川、甘肃等地建造了具有 21世纪水准，集现代新型示范住宅区、超五星级酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的新城。与此同时，某作为具有海外情节的房地产企业，对海外房地产市场积极关注和参与，分别在马来西亚、俄罗斯、美国等国家进行房地产项目的开发，某已经不仅跟中国的房地产公司竞争，还在跟世界最好的房地产公司竞争。（三）品牌特点：“提供高品质的生活方式”和“滨江模式”。 “提供高品质的生活方式”的价值观已是某品牌和所有产品类型中的核心价值，同时它们共享某统一的品牌资源及优势。某产品从建筑设计、功能配置、室内外环境无一不是国际一流水平，品牌发展意图是从某前期的产品品牌阶段向后期的公司品牌化阶段过渡，从而只要提到“某”就必然意味着高品质制造。 “滨江模式”是某品牌得以壮大的有效载体，在上海获得极大成功后，“滨江模式”就像一个模板一样，在全国二线城市中不断复制，并成为集团迅速累计财富的固定通道。“某 ”已经成为一个标志性的品牌，它带来了政府的支持，以及好的土地。某在拿地之初就具备了很多有利条件，而随之衍生的，就是更大的利润空间。“滨江模式”是某的金矿，亦是某扩张的资本。稳定的收入亦成为加速扩张的信心保障，“滨江模式”甚至正在向海外蔓延。（四）已开发楼盘总汇某集团部分已开发楼盘情况表 \|序号 \|物业名\|物业地址\| \| \|称 \| \| 三、房地产业发展战略拓展战略：一是调整某集团的产业结构，增加经营性物业；二是在开发区域上向二线城市扩张。 2003年起，某集团战略举措主要有两点：一是调整某集团的产业结构，增加经营性物业；二是在开发区域上向二线城市扩张。在某的区域布局版图上，以上海为大本营，北有北京、哈尔滨、中俄边境项目；长三角有南京，正积极进军常州、无锡；南有福州。如今武汉已然成为世贸进军中西部的“桥头堡”。融资途径：继续加大资本市场融资力度，分拆内地房地产骨干业务上市。某曾经通过两次“买壳”方式分别实现旗下业务内地、香港上市，由于两家上市公司市值太小，短期内难以替某在内地的多个大型项目大量融资，为了解决未来几年里大量的资金需求将争取在2005年上半年分拆内地房地产骨干业务，并委托高盛公司为保荐人，首次以IPO形式于港股上市，募资额有望高达20亿港币，可保证多个需资金数百亿元项目顺利推进。四、房地产主业的近期开发、拓展动态通过多方渠道，我们收集到某新建和拟建的房地产项目7个，总占地规模27748亩、可开发建筑面积2445.75万平方，储备总量将是过去十多年总开发量的5- 6倍。详见下表。某集团新建及拟建房产项目情况表 \|序号 \|物业名\|物业地址\| \| \|称 \| \| 从分布情况看，某在建和拟建的项目涉足国内外，其中国内以上海及长江三角洲为主，国外的项目一般是超大规模的项目，预计开发周期比较长。以上主要项目介绍： 1、上海某国际广场上海某国际广场位于南京路和西藏路交叉口，总建筑面积约为170,000平方米，裙楼共10层，建筑面积约为60,000平方米。整幢建筑物由三个相对独立又相互联系的建筑单体组成：主体塔楼、裙楼、以及沿南京东路近两千平方米的开放式广场。主体塔楼共 60层，高333米，建成后将是浦西第一高楼。 ■超五星级酒店某国际广场主楼为拥有770间超宽大客房的超五星级酒店，由著名的国际酒店管理集团Le Meridien经营管理，将为各国游客和商务人士提供高品质的服务，包罗万有的各国美食，完善的商业、会议、宴会及娱乐设施。并在充分尊重本土文化的基础上，揉合法国浪漫情怀，让您尽情感受高雅时尚的欧洲品味。 ■现代化大型商场某国际广场的裙楼将打造成为南京路上集购物、观光、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的购物天堂。在中华商业第一街——上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，与第一百货、新世界商厦共同营造南京路“金三角”商业圈。 2、南京某滨江新城南京某滨江新城，位于长江与秦淮河交汇处，沿滨江大道展开近两公里，西侧濒临长江，南临秦淮河，极具区位和景观优势。项目总占地面积55.34万方米，总建筑面积1 50万平方米，系南京首个全江景国际品质高级居住区、酒店及旅游商务区。其中住宅建筑面积约120万平方米，商业建筑面积约24万平方米，配套设施建筑面积约6万平方米。 3、哈尔滨某滨江新城哈尔滨某滨江新城，某根据哈尔滨跨江发展的战略，投资人民币100多亿巨资，于松花江畔400万平方米黄金旺地倾力打造集行政办公、现代住宅、旅游娱乐、文化教育、休闲购物、商业物流和冰雪运动于一体的具有北方特色的现代化滨江生态园林新城区—— 某滨江新城。 4、吉隆坡二十一世纪新型滨水生态社区 “运河城”项目将在吉隆坡的Langatt和Klang两条河流间建造跨度为18.5公里人造运河。某将参与5.3平方公里的二十一世纪新型滨水生态小区的开发建设。 5、中俄“绥—波”贸易综合体 “绥—波”贸易综合体总占地面积为4.53平方公里，中方境内1.53平方公里，俄方境内 3平方公里，是经中俄两国换文确认的第一个全封闭式贸易区，集贸易、物流、现代工业、商务、会展、休闲娱乐与旅游于一体。 6、苏州“昆山、常熟”项目 2004年底，某获得昆山、常熟两地近400万平方米的土地开发权后。 7、武汉“锦绣长江”项目 2005年2月2日，在武汉举办的土地拍卖会上，某以31.5亿元人民币成功获得一块占地 50万平方米的土地，作为“武汉新区”滨江中心城区最大块成片旧城改造开发土地，“鹦鹉洲片”用地自推出以来，就一直是市场的焦点。整个项目是一个功能复合体，某将倾力打造超五星级酒店、高档写字楼、产权式公寓、SOHO、商业街及高档住宅。【资源和能源行业研究】 2004年煤炭市场形势分析及2005年展望 ——煤炭供不应求还会持续　　2004年，由于消费需求旺盛，我国煤炭市场总体态势是货紧价扬。首先，煤炭供应大幅度增长。据统计测算，2004年全国煤炭供应量为15.6056亿吨，比去年同期增长16.4%，为近年来的较高增长水平。　　煤炭供应结构中，国内产量有较多增加。据统计，2004年全国原煤产量15.4328亿吨，比去年同期增长16%。在增长水平方面，国有煤矿和乡镇煤矿增幅较高。如12月份国有重点煤矿产量同比增长10.7%，乡镇煤矿产量增长10.6%，而地方国有煤矿产量仅增长1. 4%。　　境外进口势头强劲。中国是一个煤炭出口国家，历来进口量不大，不过数百万吨，用于沿海地区。2004年因为国内供求关系紧张，出现了煤炭进口势头强劲局面。据海关统计，全年累计进口煤炭1728万吨，比去年同期增长62.2%。尽管今年煤炭进口增幅较高，但由于数量很少，仅占同期供应总量的1%，因此对国内煤炭行情影响不大。其次，消费需求较为旺盛。 2004年，中国经济保持快速增长局面，尤其是钢铁、电力、，化肥等主要煤炭消费行业增长显著。据统计，2004年全国火力发电同比增长14.8%，粗钢产量增长25.4%，钢材产量增长21.5%。美国、日本、欧盟三大经济体同时发力，全球经济处于复苏以来的第 2个高增长年，从而增加了煤炭需求。此外，近些年世界石油价格的持续性强劲上涨，使得能源结构中煤炭的消费比重提高。据英国石油公司估计，全球2003年的煤炭消费量增长了6.9%，而石油的消费量仅增加了2.1%。估计这一趋势在今明两年还会继续下去。受其影响，2004年我国煤炭消费需求出现了大幅增长局面，全年煤炭消费量(含出口，下同 )达到或超过15亿吨，增长15%以上。主要煤炭品种，如：动力煤、燃料煤，炼焦煤、肥煤等需求都很旺盛。　　煤炭需求结构中，因为国内供应不太宽松，为了优先满足国内需要，使得出口有较多下降。据海关统计，全年全国煤炭出口量8601万吨，比去年同期下降8.1%，下降局面难以扭转。　　从全年的煤炭供求关系来看，总量供需大体平衡，但是其平衡关系较为脆弱，不太宽余；又由于交通运输的“瓶颈”制约，使得煤炭供应在不同时期和不同地区出现紧张局面，尤其是进入冬季之后，随着取暖用煤和发电用煤高峰的到来，许多地区储煤紧张。第三，市场价格强劲上涨。由于供求关系不太宽裕，加上成本推动，刺激了全年煤炭价格的强劲上涨，商务部重要生产资料监测系统的监测数据表明，全国洗精煤每吨价格约为613元，比去年同期上涨49.6%。　　4季度我国进入了煤炭消费旺季，加上运输紧张，煤炭价格依然保持上涨势头，涨幅在6%左右。　　从商务部重要生产资料监测系统对全年价格走势的监测情况来看，年内煤炭价格出现了两轮急剧上涨行情。首轮价格上涨发生在春节过后的2季度，诱因是煤炭社会库存过低；进入4季度以后，由于国际原油价格居高不下，并突破50美元／桶关口，能源结构中煤炭消费明显增多，刺激煤炭价格出现第二次上涨。　　2005年，尽管中国和全球经济增长速度会有所回落，使得煤炭消费强度相应减弱，但受多种因素的影响，全年消费需求依然旺盛，资源供应较为紧张，市场价格保持上涨势头。　　——消费需求依然旺盛。需求旺盛主要取决于3个方面：　　首先是国民经济保持较高的增长速度。根据权威机构预测，2005年中国经济(GDP)增长8%左右，保持快速增长态势。消耗煤炭较多的行业，钢铁、火电、化肥、焦炭等行业产量增幅不低。据有关资料预计，2005年中国的钢材生产能力将超过3亿吨，再次攀上新台阶。火力发电和氮肥生产也会增长。　　其次是油价高位运行，刺激了能源结构中煤炭消费比重的提高。近几年来，世界油价持续上涨，即使新一年内石油价格回落，亦难以低于40美元／桶，仍为高油价位。油价高企，对全球的能源供需格局产生深远影响，刺激全球范围内的采煤热潮，使得廉价煤炭消费量迅速增加，以此来缓解石油价格过快上涨对经济发展的压力。　　最后是世界经济继续增长，对中国煤炭需求殷切。预计全年煤炭出口保持上年8000 万吨水平，仍有较大的规模。　　根据上述几个方面的测算，预计2005年全国煤炭消费量(含出口)超过16亿吨，增幅在10%以上。　　——资源供应调度较为紧张。总体来看，由于煤炭需求量的快速增长，而新产能增加有限，2005年全国煤炭供应形势偏紧，有可能出现供应缺口，特别是地区间的供求矛盾较大。　　一是煤炭行业近年来产量的连续高速增长和煤炭增产储备能力的不足，后续产量继续高速增长的可能性不大。有关部门估计，目前国有大矿的产能发挥已经接近饱和，在 2005年，乡镇煤矿和私营煤矿将成为增产主力。预计全年煤炭产量不超过16亿吨，增幅在10%以下，明显低于2004年水平。　　二是煤炭供应结构中，因为全球范围内货紧价扬，中国煤炭进口量不会减少，但增长水平将明显回落，无论如何也难以达到50%以上的增长幅度。　　三是运输瓶颈的制约。我国煤炭供应历来受运力影响较大，即使煤炭产量充裕，如不能及时运到消费地区，也会产生很大的供需矛盾。2004年全国铁路货物发送量为22亿吨，同比增长9.2%，其中煤炭运量9.9亿吨，增长13.9%；江海主要港口货物吞吐量为21 亿吨，增长23.1%，还是不能满足经济增长的需要。预计新一年内煤炭运输的“瓶颈”制约问题难有太多的缓解。　　四是电力供应依然紧张。尽管2004年国内电力供应大幅度增长，同比增长15%，但全国仍有较多的拉闸限电情况。预计电力供应紧张状况要延续到2005年，这对耗电较多的煤炭生产，尤其是对新一年的增产主力乡镇煤矿来说，不能不是一个很大制约。　　——全年煤炭价格坚挺上扬。2005年国内煤炭供应偏紧，决定了市场行情的高位运行，较为坚挺。此外，还有一些因素推动煤炭价位的继续上移：　　一是上半年受煤电联动政策和煤炭订货会影响，2005年初煤炭价格出现新一轮上涨行情。　　二是国际原油价格的高位运行，不仅扩大了能源消费结构中的煤炭消费比例，对国内煤炭价格形成有力支撑，而且还增加了煤炭生产和经销中的电力和物流成本。　　三是近年来煤矿安全事故频出，其中一个重要因素是削减了必须的安全费用支出。随着在全国范围内开展安全生产整顿，除部分不合格企业停产外，一些煤矿，特别是乡镇煤矿和私营煤矿的安全费用支出有较多增加，也提高了生产成本。　　综上所述，受到供需形势偏紧影响和成本提高的推动，预计全年煤炭价格涨幅在5% 左右，甚至还会更高一些，但涨幅低于上年水平。 2005年煤炭行业投资价值基本分析一、能源紧张局面使行业景气度稳定上升　　从2003年起，中国经济增长中重工业增加值占工业增加值的比重明显提高，在一定程度上标志着中国经济进入了重化工业阶段，据国外的经济发展经验，重化工业阶段特别是前期和中期，经济发展对能源的需求快速增长。据初步预计我国该阶段的持续时间可能与日本和韩国大致相同，大约持续到2013年。其中前4－5年是重化工业发展的前期和中期，重工业占GDP的比重持续上升，能源消费量持续上升，即2008年之前中国都将处于能源消耗的高增长时期。此外就我国的能源消费结构来看，富煤贫油少气的能源储备特点也决定了煤炭仍然会占据主导地位，据统计煤炭在能源消费总量中所占比例一直都超过65%。　　煤炭产品的需求变化主要和电力、冶金、建材化工等下游主要耗煤产业的发展息息相关：就煤炭消费大户电力行业来看，目前占国内煤炭消费量的60%以上，可以说煤炭需求的增长很大一部分都是电煤的需求带动的，随着经济发展带来“电荒”也必然会引发“煤荒”，这肯定会带动煤炭需求的持续旺盛，随着电力行业投产规模不断扩大,煤炭供求矛盾将进一步加剧；冶金行业是煤炭消费的第二大户，消费的煤炭主要是炼焦用煤和燃烧用煤，钢铁等冶金用煤约占全国煤炭消费量的20%左右，受国家宏观调控影响，估计200 5年冶金行业对煤炭的消费变动不大。　　面对旺盛的需求，我国煤炭行业的供给却难以在短期内满足需求。首先现有大型煤矿(国有重点和国有地方)增产有限，前些年我国煤炭勘探工作陷于停滞，精查储量不多，目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右，仅可以设计建设1.6亿吨规模的矿井。估计到2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨，详查储量缺口2100亿吨，普查储量缺口6600亿吨，需要投资400亿元以上；加之资源管理工作滞后，资源破坏和浪费严重，资源紧张局面加剧。其次因乡镇煤矿大幅提高产量而导致煤炭市场供过于求的可能性很小。最后无法依靠国外进口大幅增加国内煤炭供给。据统计2003年煤炭消费高出GDP增长率6.94个百分点,2004年高出5.82个百分点。　　目前煤炭行业处于近10年来前所未有的高度景气状况，而且这种现状还将保持相对稳定的发展态势，行业景气度还没有出现较为明显的拐点，投资价值还可给予重视。二、煤炭价格趋向稳定增添了行业吸引力　　自2003年以来煤炭供不应求也直接促成了国内煤炭价格的进一步上涨。据统计2004 年前三个季度，原中央财政煤炭企业商品煤累计平均售价为每吨200.18元，每吨同比增加了26.70元，增加幅度为15.4%；其中华东地区的每吨价格更是达到232.76元，而个别城市如广州每吨的价格则高达530元。供发电用煤平均售价为每吨155.69元，同比增加了 16.50元，增加幅度为11.9%。总的看来,当前我国煤炭价格的上涨是一种恢复性的上涨。由于前几年煤炭供应相对过剩的矛盾比较突出，煤价不断下跌，1998年下跌4%，1999年下跌10%，2000年下跌3%，但经过近近几年的调整，到2003年底我国国有重点煤矿煤炭综合售价基本恢复并超过1997年的水平。　　此外在去年11月6日召开的中国煤炭市场高峰论坛上，与会专家预测：2005年煤炭市场外部环境将继续趋好，全年煤炭资源总量与需求总量有望保持基本平衡，与2004年相比，煤炭产量的快速增长势头将会有所减缓，资源总量与需求总量的水平会有所接近。全年煤炭市场有望保持相对平稳的运行态势，煤炭价格整体水平有望与2004年持平。部分煤种如优质动力煤、炼焦煤和贫瘦煤的交易价格可能出现上扬，价格将在高位运行。此外据统计就目前的煤炭平均价格来看，如果上升10%～15%，对应行业净利润增长35～ 46.9%，只要价格维持不变，单凭现在的需求情况，至少能使该行业的利润水平保持在高位，行业吸引力并不会大幅下降。　　就近期的煤电联动政策来看，也是稍微有利于煤炭行业，从较长的时间周期来看，煤炭价格的涨幅要稍微落后于电价，只要电价有上调，煤炭价格也就有了上涨预期。煤炭价格受影响程度并不大，而一些电煤生产企业可能会得到较大益处。三、煤炭行业成本的上升则成为较大不确定性因素　　煤炭行业近两年来保持相对景气，但行业经营成本也开始有回升之势，主要体现在：　　1、煤炭行业的安全问题必然会引发相应成本投入加大。2004年下半年煤矿接连发生安全事故，也引发了全社会的普遍关注，政府也开始倡导安全生产。有关方面决定开展全国安全生产大检查，国家安全生产监督管理局建议煤炭企业按照《煤炭生产安全费用提取和使用管理办法》规定的上限提取安全费用，甚至表示部分省在煤矿能承受的范围内，可突破《管理办法》规定的上限提取安全费用，可以预计煤炭公司未来的安全维修费用将会大幅提升。此外对事故发生后的赔偿、安抚工作也需要企业花费较多的财力，相应地增加了企业经营成本。今年3月6日国家发改委副主任兼国务院振兴东北办主任张国宝日前在新闻发布会上表示，我国将加大对煤矿安全的投入，建立安全投入的长效机制，计划从每吨煤的生产中提取2- 10元用于安全建设，不同的煤矿将提取不同的数额，并尽量往上限靠，必要时可超过这个数额。这一运营成本加大趋势已经在近期见效：今年2月21日恒源煤电发布公告称其将自2005年1月1日起调整安全费用和维修费提取标准，可以预见的是未来业绩会受到一定的负面影响。　　2、随着2004年煤炭企业效益的明显提升，职工的工资及福利待遇也得到了相应的提升，部分企业还对历史遗留欠帐问题进行了补偿，这也可能使2005年企业的成本增加。长期低工资的煤炭行业，在行业收入和利润增长后，必然面临增加工资支出的现实需求。此外由于国内钢材价格上涨，煤炭设备需求的增加，煤矿的设备投资成本也增加，这些因素导致行业成本上升，要求煤炭价格保持较高水平。再者是煤炭采掘的过度也使煤矿周边生态环境压力凸现，我国主要煤炭产区水土流失和土地荒漠化严重，泥石流、滑坡等地质灾害频繁，植被覆盖率低，生态环境十分脆弱，采煤沉陷问题突出；据相关数据显示全国采煤沉陷面积已达40万公顷，因采煤沉陷需要搬迁的村庄越来越多，越来越困难，有的地区已经到了无处可搬的境地，严重影响了煤炭开发和区域经济的发展；鉴于可持续发展的远景规划，政府可能会采取加大征税的方式来弥补，近日山西省提出建议，延长目前的煤炭基金政策5- 10年，并提高煤炭资源税，煤炭的资源税提高为5元/每吨，焦煤提高到10元/每吨。　　可以肯定的是这两项成本负担将加到公司今年甚至今后的财务报表中，虽然影响程度远远小于煤炭价格上涨幅度，但至少会促成目前业绩骄人的煤炭企业收益小幅隐形下降(低于按照目前运营情况所估算出的收益)，对业绩的潜在影响需要给予一定重视。【政策研究】 2005年上海房地产新政分析 ——切实满足住房需求，合理控制投资需求，严格限制投机炒作，坚决打击违法行为。据国家统计局数字显示，2004年，我国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比20 03年提高10.6个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。房价的过快增长已经成为影响国民经济发展的不稳定因素。最近，中央发出了严控房地产过热和房价过高的信号，采取一系列措施稳定房价。上海、深圳两市已率先发布以调整为主基调的房产新政，北京、广州等城市也在酝酿出台稳定房地产市场的新举措，以控制因房地产过热而引发的金融风险。上海市统计局最新公布的数据显示：2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达27.5% 。央行上海分行公布的一组统计数字表明：截至2004年年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达 76%。其中个人住房贷款累积增加728亿元，同比多增106亿。为此，上海首发治市，严控金融风险。在近一段时期的市场博弈中，政府调控房市的思路渐趋清晰，各种限制投机炒房、挤压房地产泡沫的举措纷纷推出，过热的房地产正在经受宏观调控的考验。自2000年以来，快速发展的房地产业逐步由计划向市场转变，政府也一直高度重视房地产市场的发展，不断出台新政策来规范房地产市场的发展，促进房地产与国民经济的协调发展，从前两年来看，政府的政策主要是从市场供给方面入手，通过土地供应政策和信贷政策调控来规范房地产行业和市场的运作，而在2005年初出台的政策则是从市场需求方面协调房地产市场的发展，特别是要控制房地产投资需求和限制投机炒房。下面就对主要调控政策进行分析：一、前两年政策回顾 1、2003年6月，央行出台“121号文”，房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，淘汰了一大批不具有开发商资质的房地产企业。 2、2004年2月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%；银行对个人贷款，借款人月房产支出与收入比控制在50%；借款人月所有债务支出与收入比控制在55%。 3、2003年9月- 2004年4月，央行三次提高银行存款准备金率，紧缩房地产开发信贷。 4、2004年4月，期房限制转让，只有拿到产权证的现房才能转让。 5、为了配合“期房限制转让”，2004年4月，沪上银行期房转按揭停办。 6、2004年5月，上海楼盘预售信息全部上网，将楼盘的真实销售情况告诉给购房者，抑制哄抬房价的行为。 7、1990年以前的二手房不予按揭，即超过15年房龄的二手房不得按揭。这条政策无异于釜底抽薪，因为超过15年房龄的二手房非常普遍，原来希望卖出旧房贴钱买新房的人，由于找不到能全额付款的买家只能作罢。由此，很大一部分需求被压制下去了。 8、购买第一套住房可贷款70%，购买第二套住房必须由房屋中介公司担保，可贷款6 0%，否则银行不提供按揭。这条政策增加了购房者向银行申请贷款的难度，要办理的手续越来越复杂，限制也越来越多。 9、加息0.27%预示着我国开始步入加息周期，投资者面临购房成本处于不断变化和增加的难题，给投资者带来财务和心理压力。二、2005年新政分析 1、2005年初韩正市长所作的《政府工作报告》中明确提出了要“继续加强房地产市场调控，保持房地产市场平稳健康发展”。预示了政府将会使出更多的宏观调控手段，以确保上海楼市的繁荣和稳定。 2、2月18日，二手房网上交易服务平台以及与此配套的二手房服务体系正式试运转。在该平台上，市民可以全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，可以自愿选择平台上的金融、经纪、评估、公证、担保、保险和房贷等服务机构提供的专业服务。二手房网上交易平台集“信息流、物流和资金流”三流合一，通过交易平台可以规避信息买卖双方和中介之间信息不对称所造成的欺诈行为，规避房地产交割过程中的风险和即时跟踪交易状态，同时还能从网上获得最新的市场和政策信息。二手房网上备案加速促进了中介行业的洗牌，从而提供规范、优质、低价的服务。 3、上海市房屋土地资源管理局于3月3日发布《关于加强商品房销售监管的通知》，与之前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒绝售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。继岁末年初查处了万邦都市花园之后，上海市房地产交易中心又从投诉中发现有一部分楼盘依然在违规销售。因此先后封停了“富海商务苑”等7个楼盘的网上备案，并对某滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园等4个楼盘展开深入调查。由于违规销售是造成楼盘价格疯长的根本原因，并且极其容易产生交易纠纷，所以房地主管部门加强销售监管可以保证商品房在“公开、公平、公正”的环境中销售，使购房者免遭损失。 4、3月5日，在充分听取了两会代表的意见之后，上海市人民政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度，旨在从改善广大人民群众的居住条件着手，促进房地产市场的持续健康发展。《若干意见》是上海一系列房地产新政策、新规定、新措施的纲领性文件，进一步明确了市场调控目标，表明了政府解决供求矛盾的途径和规范市场秩序的决心。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。同时，市政府期望通过规范市场秩序、调整供应结构和完善住房保障体系使商品住房的价格涨幅进一步下降。 5、上海市房屋土地资源管理局表示，2005年配套商品房建设面积将大为扩容，年内新开工900万平方米，南汇周浦和康桥、嘉定江桥、宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大三倍。从而形成每个规模在4平方公里、建筑面积在400万平方米左右的居住区。预计建成后每个基地房源能够供应给5万户家庭，约15万人口。房型以50平方米左右的一房一厅、70平方米左右的二房一厅、90平方米左右的三房一厅为主，其中一房和二房的比例还将增加。配套商品房的选址一般都在外环线附近，根据动迁家庭的实际需要，着重于“优化房型，经济实用；完善配套，方便生活”。项目交付使用时，会完成相应的购物中心、学校、医院等配套设施，并引入公交站点。今年以配套商品房为主的中低价普通商品房会占到市场供应总量的65%，且配套商品房的销售对象有望稳步扩大，使符合一定条件的中低收入住房困难家庭也能购买。此举对将改善商品住房供应结构和抑制房价涨幅起到非常有效的作用。 6、上海市财政局于3月7日发出《调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》，在 2003年11月10日的《贴息实施意见》基础上，根据房地产市场的实际变化，针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准调整保持不变。此前，市财政局已发文明确，中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。贴息政策针对的是广大中低收入家庭，调整后的政策扩大了受惠面，支持符合一定条件的中低收入市民家庭购买普通商品住房。此项政策解决了普通市民，尤其是动迁居民的购房问题。 7、3月7日，上海市地方税务局出台了《本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，做出“个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按应缴纳的营业税税额计算征收 7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费”的规定。该项税收政策仅仅是针对“个人购买后居住未满一年”的普通住房，对正当的房产投资行为则无任何影响，可见政府重在打击短期的投机炒作行为。上海的税收政策波及面窄、针对性强，且税率较为合理，心理作用强于实际的调控作用，无异于给投机者出示 “黄牌”警告。 8、为了解决当前房屋拆迁工作中出现的突出矛盾和问题，上海市政府下达了《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》，从明确思想、控制规模、确保透明、规范行为和加强监管等方面加快拆迁管理方式从注重依靠行政手段向注重依靠法律手段转变。拆迁问题看似无关紧要，实际上它联系者房地产市场的供与求两个方面。加快拆迁速度可以使随之而来的房地产开发或市政工程建设进度加速，增加商品房供应量；动迁居民可以借此机会改善居住条件，所产生的住宅消费需求又会吸纳一定的商品住房。两者之间的相互作用是推动房地产市场快速发展最直接的原动力。此项政策的主旨仍是保护广大普通市民的住房需求不受侵犯，利益不受损害。 9、从3月17日起，按照中央银行规定，调整个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。 10、3月19日，为抑制高开价格，炒作二手房价，上海规定，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10%的房源信息将不予挂牌。 11、3月28日，上海银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付贷款比例，由现行的20%提高到 30%，对第3套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。 12、4月2日，上海市政府宣布将打击14种房地产违规的不法行为。被上海物价检查部门列入严查范围的14种价格违法行为包括：销售商品房时不按规定实行“一房一价”或基价及其增减幅度等方法，公开标示价格；没有标价或标价内容不全，误导消费者；经营者在标价之外加价或收取未标明的费用；公布虚假销售信息，哄抬商品房价格；以签订虚假销售合同、再撤销合同的手法哄抬房价；经营者销售商品房或提供中介服务时，不履行或不完全履行事前的价格承诺；谎报商品房销售进度和价格；售房合同中所标示的面积与实际面积不符；向消费者多摊公用面积，或让消费者承担不应由其承担的分摊面积；使用欺诈性、误导性语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假房产价格信息广告；自立收费项目或超过浮动幅度收取中介经纪服务费；强制或变相强制服务并收费；房地产经纪企业以价格欺诈的方式赚取差价；房地产开发企业与中介经纪企业串通哄抬价格。 13、从4月6日起，凡出售居住不满一年的房屋，如尚未还清银行贷款，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。这意味着卖房人必须先还清银行贷款才能注销抵押给银行的房屋产权，从而出售房屋。炒房人的资金成本会因此而提高。上海市通过综合利用财税、金融、法律、行政等多种手段，“组合拳”效应逐渐显现，已经开始让部分炒房者信心动摇，出现了二手房网上挂牌显著放量的迹象。虽然房屋销售依然比较火爆，但房价没有再继续疯狂涨势，进入了相对平稳阶段。由于政策调节的作用还有待于市场的反馈，所以此时还未能完全见效。但可以肯定的是，政府对于房地产市场的调控只会继续加强，而不会减弱。住宅消费和正常的房地产投资行为完全能够得到政策的保护，而违法违规和投机炒作行为必将受到后续政策的打压。 ----------------------- 月度研究报告某集团是一家大型综合性投资集团公司，凭借雄厚的资金及技术实力致力于房地产、旅游、酒店、百货、建筑、进出口贸易等多个领域的投资，在进入中国市场 20 年间，以“提供高品质的生活方式”和“滨江模式”的开发理念投资，足迹遍及广东、河北、四川、甘肃、福建、北京、上海等地，某2004年实现60多亿元销售额，有望2005年实现100亿元销售额。目前，某的产品定位已由单一的高档住宅产品向住宅、酒店、商业和旅游区等多元化产品过渡。开发区域不仅涉足国内大中城市，而且放眼于海外市场，与世界最好的房地产公司竞争，欲逐步成为通才型企业。作为有着海外情节的房地产公司，某善于通过资本市场进行融资，拥有某股份有限公司（上海）、某中国控股有限公司（香港）两家大型上市公司，目前还在继续加大资本市场融资力度，分拆内地房地产骨干业务上市。 2004年，全国原煤产量完成15.4328亿吨，同比增长13.2%。其中，国有重点煤矿产煤 7.2518亿吨，同比增长12.91%；国有地方煤矿产煤2.3241亿吨，同比增长5.21%；乡镇煤矿产煤8.8567亿吨，同比增长17.1%。国有重点煤矿、国有地方煤矿、乡镇煤矿原煤产量分别占全国原煤产量的46.99%、15.06%和37.95%。目前我国工业用煤占煤炭消费总量的90%以上，其中电力、冶金、建材、石油加工及炼焦业和化工五大行业煤炭消费量占全部煤炭消费量的比重超过75%。由于2005年电力生产仍将保持较快增长，冶金等高耗能产业近年来投资的高速增长也将使生产能力进一步扩张，因此，2005年煤炭需求仍将继续增长，新增煤炭需求仍以电力和冶金用煤为主。全年新增煤炭需求约1.5亿吨。此外，在国际煤炭价格总体上涨的情况下，由于国内煤炭库存处于较低水平，加之需求仍然旺盛， 2005年国内煤炭价格仍呈现需求拉动型的特征，一季度原煤价格同比涨幅超过15%，预计全年原煤价格将比2004年上涨10%以上。	0	negative_file/工程建筑、房地产/月度研究报告.doc
XX市场住宅调查报告一、 XX房地产市场总体概述 XX现有房地产开发公司76家，其中二级资质的房地产企业8家，三级资质的房地产企业21家，四级资质的房地产企业17家，暂定级房地产开发企业30家。本地较具实力的房地产公司有：银鸽房地产公司、双汇地产公司、金汇房地产公司、永冠房地产公司、开源房地产公司、中房XX公司等。XX房地产市场目前处于蓬勃发展的良好时期，无论开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于河南省内地市的领先水平。 XX市每年上市的商品房面积相当可观，加上二级市场每年有数亿元的成交额，因此市场相当活跃，价格较为平稳。目前每平方米商品房的售价为1350元左右，15万元以下、面积为120平方米左右的房子在市场上最为紧俏且最受市民欢迎。XX中高档楼盘的销量普遍不高，中低档楼盘的销量较好，整体的房价比去年提高了200元左右/平方米，楼盘规模越来越大，小区配套越做越好，户型设计越来人性化，房价也越来越高。二、市内现售楼盘的基本情况 XX市房地产项目市场调查汇总表 2007年1月17日序号 \|项目名称 \| 产品类型 \|开盘时间 \|销售时间 \|总建筑面积 \|销售率 \|均价元/㎡ \|未售面积㎡ \|户型 \|比例 \|性价比（标准为100） \|地理位置 \|电话 \| \|1 \|建业森林半岛 \|多高层 \|2006.07 \|6 \|210000 \|10% \|2300 2600 \|189000 \|1室、3室、4室、别墅 \|10%60% 20%10% \|80 \|嵩山路与沙河交叉口 \|3112222 \| \|2 \|欧洲故事 \|多高层 \|2006-10 \|3 \|300000 \|5% \|1850 \|285000 \|2室、3室4室、跃层 \|15%、65% 10%、10% \|80 \|沙北新区 \|5933333 \| \|3 \|双汇国际花园 \|多层别墅 \|2005.01 \|24 \|220000 \|70% \|1500 2600 \|66000 \|2室、3室 4室、别墅 \|25%、60% 10%、5% \|60 \|金山路与淞江路交叉口 \|3939333 \| \|4 \|金地紫薇花园 \|多层 \|2006.06 \|7 \|90000 \|60% \|1470 \|36000 \|2室、3室 4室 \|20%、70% 10% \|90 \|人民路中段 \|2667666 \| \|5 \|旺旺家园 \|多层 \|2006.09 \|4 \|110000 \|15% \|1500 \|93500 \|2室、3室跃层 \|30%、60% 10% \|70 \|湘江路与燕山路中段 \|2670999 \| \|6 \|半岛蓝岸 \|多高层 \|2004.06 \|31 \|130000 \|40% \|1600 \|78000 \|2室、3室 \|20%、80% \|60 \|龙江路中段 \|2391111 \| \|7 \|龙胜豪门 \|多层 \|2006.10 \|4 \|40000 \|15% \|1300 \|34000 \|2室、3室 4室 \|30%、55% 15% \|90 \|解放路与湘江路交叉口 \|2650000 \| \|8 \|雅典未城 \|低层 \|2006.06 \|7 \|210000 \|8% \|1400 \|193200 \|2室、3室4室、跃层 \|20%、60% 10%、10% \|60 \|湘江路中段 \|6117007 \| \|9 \|锦绣淞江 \|跃式 \|2006.07 \|6 \|120000 \|25% \|1700 \|90000 \|3室、4室 5室 \|30%、50% 20% \|70 \|铁东黄河东路 \|3292222 \| \|10 \|方圆.塞纳丽舍 \|多层 \|待定 \| \|90500 \|未开 \|1400 \|90500 \|不详 \|不详 \|80 \|嵩山西路 \|3103333 \| \|11 \|天下都市新城 \|多层 \|2005.06 \|19 \|30000 \|80% \|1200 \|6,000 \|不详 \|不详 \|85 \|金山路 \|2667777 \| \|12 \|沙田新空间 \|多层 \|2006.06 \|7 \|30000 \|50% \|1200 \|15,000 \| \| \|90 \|人民路与湘江路交汇处 \|3370000 \| \|13 \|沙田金域天骄 \|多高层 \|2004.09 \|27 \|60000 \|90% \|1900 \|6000 \|2室、3室 4室 \|20%、65% 15% \|80 \|嵩山东路北段 \|3517777 \| \|14 \|沙田莱因风景三期 \|多层 \|2006.12 \|2 \|160000 \|5% \|1050 \|152000 \| \| \|90 \|松江西路 \|6179111 \| \|15 \|香格里拉 \|别墅 \|2006.12 \|2 \|46000 \|3% \|2000- 2900 \|44600 \| \| \|65 \|五一南路 \|3333777 \| \|16 \|锦江花园 \|多层 \|2006.01 \|12 \|65000 \|90% \|1100 \|6500 \| \| \|100 \|祁山路北段路西 \|6127777 \| \|17 \|中华家园 \|多层 \|2006.01 \|12 \|60000 \|70% \|1300 \|18000 \| \| \|85 \|海河路 \|6151222 \| \|18 \|盛世嘉园 \|多层 \|2005.02 \|23 \|70000 \|90% \|1100 \|7000 \| \| \|95 \|泰山南路 \|3333333 \| \|19 \|香樟花园 \|多层 \|2005.02 \|23 \|100000 \|95% \|1200 \|5000 \| \| \|85 \|五一南路 \|3333333 \| \|20 \|湘江花园 \|多层 \|待定 \|待定 \|100000 \|未开 \|待定 \|100000 \|不详 \|不详 \| \|五一路 \|3333333 \| \|21 \|沙河景苑 \|多高层 \|2006- 9 \|5 \|40000 \|90% \|1350 没定 \|4000 \| \| \|90 \|滨河路 \|5907777 \| \|22 \|碧水轩 \|多高层 \|2006-12 \|2 \|45000 \|20% \|1450 1850 \|36000 \|2室、3室 4室 \|20%、60% 20% \|80 \|滨河路 \|2653666 \| \|23 \|滨河佳苑 \|多高层 \|2006-08 \|6 \|10000 \|80% \|1400 \|2000 \| \| \|90 \|滨河路 \|2139777 \| \|24 \|尚郡 \|高层 \|2006.01 \|12 \|30000 \|60% \|2400 \|12000 \|2室、3室跃层 \|25%、65% 10% \|75 \|交通路与人民路交汇处 \|2310000 \| \|25 \|滨河花园 \|高层 \|2006.01 \|12 \|45000 \|80% \|1800 \|9000 \| \| \|80 \|滨河路与交通路交叉口 \|2113333 \| \|26 \|三利花园 \|多层 \|2005.04 \|22 \|20000 \|80% \|980 \|4000 \| \| \|85 \|松江路与太行山路交叉口 \|3321222 \| \|27 \|天赐良园 \|多层 \|2005.11 \|15 \|80000 \|80% \|1260 \|16000 \| \| \|85 \|解放路南段 \|2650977 \| \|28 \|金领域 \|多层 \|2006.04 \|9 \|50000 \|30% \|1250 \|35000 \|2室、3室 \|22%、78% \|75 \|湘江路与衡山路交汇处 \|5909888 \| \|29 \|燕山花园 \|多层 \|2005.04 \|21 \|30000 \|70% \|1200 \|9000 \| \| \|85 \|燕山路 \|2691777 \| \|30 \|桃园居 \|多层 \|2006.11 \|3 \|15800 \|30% \|1450 \|11000 \| \| \|85 \| \| \| \|31 \|阳光名邸 \|多层 \|2005.07 \|17 \|40000 \|70% \|1300 \|12,000 \| \| \|85 \|衡山路中段 \|3396166 \| \|32 \|天丽景艺苑 \|多层 \|2005.05 \|20 \|25000 \|60% \|1100 \|10,000 \| \| \|90 \|XX市郾城区钟楼 \|3322888 \| \|33 \|康居鑫苑 \|多层 \|待定 \|待定 \|55000 \|未开 \|1100 \|30000 \| \| \|90 \|燕山路与漓江路交叉口 \|3331777 \| \|34 \|绿景苑 \|多层 \|2005.06 \|19 \|17000 \|50% \|1300 \|8500 \| \| \|85 \|人民路与解放路交叉口 \|2691777 \| \|35 \|德源小区 \|多层 \|待定 \|待定 \|21000 \| \|1300 \|2100 \| \| \|85 \|柳江路中段 \| \| \|36 \|星河湾 \|多层 \|2005-6 \|19 \|23000 \|80% \|1350 \|4600 \| \| \|80 \|龙江路中段 \| \| \|37 \|商务花园 \|3层 6层 \|2006-5 \|8 \|13000 \|90% \|1300 \|1440 1200 \|2室、3室 \|30%、70% \|85 \|龙江路西段 \| \| \|38 \|世纪新城 \|多层 \|2007-1 \|1 \|23000 \|5% \|1500 \|21850 \|2室、3室 4室 \|25%、65% 10% \|80 \|淞江路与昆仑路交叉口 \|3365999 \| \|39 \|银河湾 \|多层 \|2006-11 \|2 \|108000 \|3% \|1800 \|104000 \|2室、3室、4室、跃式 \|15%、65% 10%、10% \|70 \|金山路与黄河路交叉口 \|3931111 \| \|40 \|福源居 \|多高层 \|2006-12 \|1 \|100000 \|1% \|1350 1700 \|99000 \|2室、3室 4室 \|10%、70% 20% \|70 \|嵩山路与柳江路交叉口 \|3296777 \| \|合计 \|40个 \| \| \| \| \| \| \|194．8万 \| \| \| \| \| \| \|三、现售楼盘的建筑类型及所占比例目前市内的住宅建筑类型主要有低层（3层以下）、多层（4-6层）、小高层（7- 12层）、高层（13- 19层）；从建筑形式上来说主要有板楼、塔楼和别墅三种。多层（板楼）住宅在市场中占主流地位，其占有率约为85%，小高层及高层（塔楼）次之，市场占有率约为8%，别墅市场占有率约为5%，其它市场占有率约为2%。总体来说本地的多层住宅（不带电梯）均价在1300-1500元/平方米，面积在120-130平方米的房源是市场上畅售房。四、市内别墅现售情况说明 XX市内的别墅市场不太景气，规模也不大，主要原因是由于前几年在沙澧河两岸所开发的别墅销售状况都不是很好，价格上不去，销售周期也较长。目前在售的别墅有双汇的 “国际花园”、建业的“森林半岛”和开源的“香格里拉”，建筑形式有叠式别墅、联体别墅和独立别墅三种。其中双汇的“国际花园”的别墅有联体式和独立式两种，联体别墅的单价为2600元/平方米，独立式别墅的单价为3000元/平方米；建业的“森林半岛”只有叠加别墅，其单价分别为1-2层3580元/平方米，3- 4层面2860元/平方米；开源的“香格里拉”有叠加式、联体式和独立式三种，其中叠加式别墅单价1-2层为约2300元/平方米，3- 4层约为2050元/平方米，联体式的单价约为2500元/平方米，独立式的单价约为2850元/ 平方米。五、2006年房管局数据统计 2006年市房屋产权交易管理处共办理各类房屋登记18893宗，登记面积306.3万平方米。其中房产交易8215宗，交易面积98.6万平方米，成交金额9.6亿元；抵押登记5993宗（其中期房抵押3502宗，现房抵押2484宗，在建工程抵押7宗），抵押登记面积106.9万平方米，抵押登记金额27.98亿元；其它房产登记4685宗，登记面积100.8万平方米。办理房屋所有权证12346本，房屋共有权证116本，房屋他项权证5788本。 2006年房产交易中，存量房(二手房)成交量为4295套，成交面积53.5万平方米，成交金额3.2亿元，其中住宅3666套，面积41.04万平方米，金额2.45亿元；新建商品房销售39 20套，面积45万平方米，成交金额6.4亿元，其中住宅3450套，面积41.6万平方米，金额 5.3亿元。六、市场调研总结 1、供求分析目前市场上住宅商品房的供应量约为195万平方米，其中包含在售楼盘的二期工程（约为 50万平方米），但不包括在建的集资房源（不低于25平方米）和07年待开发的商品房（建筑面积不低于30万平方米），总体来说2007年市场总的供应量会超过200万平方米。从市房管局的房屋产权交易登记统计来看，2006年住宅的销售量为41.6万平方米，不足50 万平方米，现有的供应量可供未来四年消费，供需已严重失衡。由此可以推断： ◆客户可选择的空间会更大，未来各楼盘的销售周期都会不同程度拉长至2-3年； ◆同时会加大开发商的成本投入，楼盘的性价比会成为市场竞争的主流； ◆开发商之间的竞争会越演越激烈，在开发成本不断上升的情况下，房价会持续高走。 2、户型设计及面积产品设计追求人性化。以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一。总体来说本地的房型以二房和三房为主，二房中以两室两厅一卫为主，面积在80- 100平方米之间；三房中以三室二厅一卫为主，面积在115- 140平方米之间；楼栋走向以东西走向为主，多为南北朝向。二房的卧室常放在南侧，客厅和厨卫常放在北侧，三房的两个卧室和客厅常放在南侧，厨卫和书房常放在北侧，也有部分楼房的三个卧室全部放在南侧，客厅和厨卫在北侧。户型设计也很注重细节部位，如窗、阳台、走道、楼梯、卫生间等，大多体现出人性化的设计风格。 3、带电梯住宅购买情况分析本地的带电梯的住宅并不是很多，主要有两种形式，其一为多层带电梯住宅，其二为小高层住宅，多层带电梯住宅有银河湾和金地紫薇两个楼盘，小高层住宅有锦绣天地、辽河花园、滨河花园、福源居、森林半岛、碧水轩、半岛蓝岸和阳光水岸。总体上来说电梯住宅的销售情况都不好，在已销的电梯房中有一个普遍现象，就是销量最多的往往以低楼层为主，高楼层的房屋销量最低。原因分析： ◆客户的消费习惯：当地人已习惯了住低楼层的房屋，一般都认为三楼和一楼的房屋最贵，其次为二层和四层，最后为五层和六层。带电梯的房子在本地出现不到二年，绝大部分的XX市民还没有认识到电梯所带来的好处，只看到了它的坏处：物业管理费用高、维修费用高并且出现故障时上下楼极不方便。 ◆价格原因：对于价格因素，当地人的敏感性也比较大，电梯住宅在定价时往往越高价格越贵，低楼层的价格相对于整栋楼来说价格较低，所以整个市场带电梯的房屋低楼层的房屋卖的较快，高的卖的比较慢。 4、各档次楼盘销售情况分析通过上述各楼盘的销售统计可以得出以下结论：（销售速度由高到低分别为）低档楼盘→中低档楼盘→中档楼盘→中高档楼盘→高档楼盘。由于目前社会物质财富占有呈现金字塔结构，社会上对中低档楼盘的社会需求依然很大，大多数有钱人一般都有几套住房，对高档住宅的需求不是很大，特别是国家公务员阶层，投极心理很严重，不会急于购房，原因如下： ◆XX市内的变相的集资房依然存在，2006年下半年新增集资房达到近30万平方米，主要客户群是事业单位的公务人员，约占XX整个住宅市场消费量的40%，这部分集资房的位置一般都不错，比同地段的市价要低200- 400元/平方米，增值潜力无限，国家公务人员狂购集资房。 ◆受实力不济的开发商“薄利多销”的影响，中高档楼盘的客户资源在不断地减少。市内大多数中低档楼盘的的开发商实力都不雄厚，为了快速回收资金，往往在低于市场平均利润率的基础上降低楼盘价格开始对外出售，对于部分以增值为购房目的的客户来说，这种楼盘是最隹选择。受上述两点因素的影响，中高档楼盘的市场销售情况一般不会太好。 5、市内各楼盘的销售代理情况从1999年第一家营销代理公司进入XX以来，XX房地产市场的营销代理楼盘越来越多。市内约有10多家代理公司正在运作，营销管理的工作越做越细，目前市内中低档楼盘一般由本地的开发商独立运作，中高档楼盘一般都有代理公司进行管理。 6、XX房地产市场未来的发展趋势〈1〉、城市化的进程推动本市房地产业高速发展近年来，XX市拉大了城市框架，市区一分为三，由原来的一个区发展为三区，辖区人口由原来的30万上升到110万，房地产开发持续升温，房地产开发企业逐年增多，开发面积不断增加，楼盘规模逐渐增大，房价也持续攀升，城市化的进程推动了房地产业高速发展。〈2〉、大盘时代的来临外来企业如建业、中实、旺旺集团都在本市有大规模楼盘上市，本地的企业如双汇、银鸽、恒润、舒漫也不甘示弱，都停靠背后的实力或其它的门路纷纷出击，也有大规模的楼盘上市，各路豪强为了利益一拼高下，标志着XX房地产业大盘时代的来临。〈3〉、房地产业全面升级外来企业的进入，加剧了XX房地产业的竞争，同样也给XX的房地产业带来了先进的开发理念，本地的房地产企业为了自身的市场发展，大都改进了开发模式，与外来的策划公司合作，提高了楼盘的服务质量，加大了成本的投入，同时也提升了房价，最终导致了房地产业全面升级。〈4〉、供需失衡进一步加大房地产开发的难度目前XX现有的销售楼盘建筑面积约有170万平方米左右，而实际XX市平均每年的市场需求量也就在50万平方米左右，再加上2007年XX其它将要推出的几个楼盘，供应大大超过需求，各个楼盘的市场销售周期都会不同程度地拉长到2-3年。〈5〉、外来企业的加入刺激本地的房价不断上涨建业来XX之前，本地的房价还保持在2000元以下，随着建业、郑州中实及当地的双汇和银鸽地产大盘开发，位置好的地段均价已突破2000元/平方米，中高档房的均价在1500- 1800元/平方米，中档房的均价在1300-1500元/平方米，低档房的均价在1100- 1300元/平方米，预计未来三年后，中档楼盘的均价会达到1700-1900元/平方米。 7、对本项目未来营销策略的几点建议〈1〉、把握住市场的动态变化市场经济就是“竞争和机遇同行”，在房地产竞争环境中，多调查市场，了解主要竟争对手每一步的营销策略和市场推广计划，有针对性地对本项目的推广计划进一步地调整，以达到吸引竟争对手目标客户的目的。〈2〉、对价格策略的调整目前本项目的价格走势做的不好，相对开盘来说价格不升反降，在客户和市场中的反映极为不好，给人一个不良印象“房子卖不动了，才会降价。”对所有客户来说都有一个普遍心理：买涨不买落和羊群效应，XX的消费者也是如此，建议下月初对所有房价都上提50元/平方米，并统一口径由销售人员向所有客进行解说，中心思想就是“房子卖的太快，所以才涨价” 。〈3〉、销控策略纵观XX整个房地产市场，无论大大小小的楼盘都进行销控处理，本楼盘的销控处理的很一般：只是对所推的楼栋进行控制，没有对楼层进行控制，销售人员的价格表上所剩房源太多，给了客户太多的选择机会，同时也失去了更多的成交机会，建议对楼层进行销控，办法如下：每栋楼同一种户型只开放4- 6套，同时封存2层或4层或5层，最多给客户2个或1个选择机会，一旦卖出去一套，就开封一套，销售经理做好控制和核对工作。这样可以给客户和外界造成一种房子已售出大部分，机会不多了，并且房价格还会上涨，通过这种销控对本项目销售一定会起支促进作用。〈4〉、提高销售接待水平目前销售人员对本项目的产品、解说程序、接待流程、签约流程和项目区域环境都已熟知，但对于目前整个房地产市场行情还不太清楚，同时销售接待技巧运用的不好，没有现场的SP配合，销售接待水平有待提高。客户的成交量会随着销售接待水平的提高会有所增加。	0	negative_file/工程建筑、房地产/XX市场住宅调查报告.doc
望京地区区域市调报告一、北京市宏观市场分析（一）举办奥运会对北京房地产市场的影响分析办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。（二） WTO 对北京房地产市场的影响分析加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，购买力将持续提升。WTO 的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从2000 年11 月20 日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。（三）政策面对北京房地产市场的影响分析 1、121 文件影响央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 2、国务院18 号文件国务院下发的18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。（四）本市房地产各项经济指标 2003 年1－7 月，全市商品住宅建设完成投资278．6 亿元，其中31．9 亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659 万平方米，比上年同期增加713 万平方米，增长18．1％。经济适用住房开复工面积600 万平方米，为全部商品住宅开复工面积的12．9％，比上年同期增加150 万平方米，同比增长25．1％。 2003 年8 月份房屋销售总数为16956 套，总面积为180 万余平方米，销售总金额103.2 亿元人民币。其中：商品房预售总数为11753 套，销售面积为135.5 万平方米，销售总金额88.4 亿元人民币，均价为每平方米6521 元人民币。经济适用住宅预售总数为2131 套，销售面积为19.5 万平方米，销售总金额 7.3 亿元人民币，均价为每平方米3738 元人民币。销量较7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7 月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7 月份上升25%到45%。各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。二、北京市住宅市场趋势 1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。 2、小户型走势强劲。100 平米内的一居、二居产品依然畅销。 3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。 4、小区的功能配套越来越受重视。 5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、竞争个案分析（一）宝星园一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3 区）内，紧邻京顺路、机场高速路。（一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。（二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积40 万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15 万平方米，二期、三期待定。２００１年５月开盘，2005 年开发全部完成。（二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6 栋，2 栋18 层，2 栋23 层，2 栋25 层。（2）一梯六户（3）首层大堂挑空。（三）外立面：（1）6 层以上高档外墙涂料，（2）1—6 层配高级墙面砖（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例二居１０６２６４３３％三居１２２７２３３％１２６１９２四居１６５２６４３３％１８８４跃层２５１８１％（五）配套设施：１、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：借助周边设施（六）车位配比：１．５：１（七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒三、价格分析（一）价格范围：5100/M2---6900/M2 (二)主力总价范围：６４万――８０万户型面积（m2）均价总价二居（毛坯）１０６ 6650 704，790 二居（精装）１０６１２２（精装） 6300 768600 三居１２６（毛坯） 5800 730800 四居１６５１８８跃层２５１其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月会所通用费：200/月四、客源分析（1）、月收入在6000 元以上CBD 工作的白领夫妻。（2）、私营业主（3）、港台、韩国等外籍人士七、利多利空分析优势劣势物业管理IC 卡门禁系统、闭路电视监控系统首层大堂挑空、舒适大气容积率高3.3 规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰亲水乐园车位比例高，可租可售绿化率只有35％规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等首层大堂播放背景音乐，舒适放松二居价格高三居、四居的书房面积只有6 平米紧邻高速公路、驾车出行方便户型多样可选择余地大开发周期长2001 年开盘，2005 年竣工外飘窗会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等楼间距小明厨、明卫具有小型儿童乐园一期周围是二期、三期工地，环境差 Vod 视频可收 CNN、BBC 等外立面颜色时尚小区周围没有公交车户型、精装毛坯金牌物业管理： 2001 年开盘至今可选择余地大中海物业二期没有动工，开发实力值得怀疑观景阳台全部地下车库实现人车分流小区没有商业配套每户赠送燃气炉，用来提供 24 小时热水、冬季取暖现房发售，说服力强八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗 2、路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发3 套（四）销售策略：（1）打折：一次性付款95 折，商贷98 折（2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑（二）慧谷阳光本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河，东南侧为第四使馆区。一、环境分析（一）小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。二、产品分析（一）、建筑规模：占地面积6.2 公顷，总建筑面积17 万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是9-16。外立面：高级涂料（三）、建筑工期：共二期、开盘时间：一期2002 年6 月，二期2003 年8 月2 日入住时间： 2003.10/2005.3 （四）、户型配比：户型面积（m2）套数比例 40 50 一居 60 二居 90-99 108 三居 128 主力户型 137 140 四居 148 150 200 跃层 84 主力户型 100 160 （五）、配套设施：有会所、地下车场三、价格分析（一）、价格范围：5700-6400 （二）、主力总价范围：487200、742400 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：地上150-300（租）地下400（租）供热费：19/平米四、媒体分析北京青年报、楼市、广播五、客源分析（1）、月收入8000-20000 的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生（2）、二次置业着六、去化分析一期销售率85%，二期刚刚开盘七、利多利空分析优势劣势该区域住宅密集生活氛围重有开放的绿地价格高望京地区社区成熟适合居住保安严格大户型少使用率高公共部分精装修邻路的都是好户型交通发达电梯24 小时运行北面的河没有治理周遍配套齐全密度高纯板楼南北通透有半封闭阳台不安全有荷花池和水景小区内没有配套外立面黄色涂料时尚高档东侧是农村景色不好有宠物沙滩南面有高楼影响采光进深小10. 8 八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗指引：有 2、看板指引：售楼处外有大型看板（二）售楼处装修风格：普通，约100 平米。（三）销售道具：有沙盘、接待处一人，5 套桌椅。（三）银领国际本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000 米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。一、环境分析小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。二、产品分析（一）、建筑规模：占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6 栋塔楼、均为25 层；3 栋板楼分别为 16 和21 层外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料（三）、建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日，入住时间：2003 年12 月26 日（六）、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上（七）、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M2---5300/M2 （二）、主力总价范围：583000 户型面积（m2）均价总价一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 848000 四居 190 1007000 其他费用：物业费：1.9/M2 车位费：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖费：19 元/ M2 四、媒体分析北京青年报五、客源分析（1）、月收入3000 元以上的白领，年龄30 岁左右。（2）、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100 套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以接受望京地区社区外立面颜色时绿化率低定位不准确成熟适合居住尚周边的配套齐全使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音 T 型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫小区内有喷泉板楼被塔楼遮挡采光不好板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费便宜户型设计上浪费面积多八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗指引：无 2、看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：欧式风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅7 套（四）金隅丽港城本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街一、环境分析小区内部环境分析：喷泉、健身设备、景观小品二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积19 万平方米，2003 年2 月开盘，2004 年6 月入住。（二）建筑形态：（1）板塔结合，工字形塔楼。（2）25 层，4 板楼10 层（3 ）塔楼一梯12 户、板楼一梯2 户（三）外立面：全部为高档面砖（四）户型配比： 1、板楼户型面积（m2）套数比例二居 112.07 40 66% 三居 127.43 20 33% 2、塔楼户型面积（m2）套数比例一居 60 50 17% 107.04 50 97.22 50 102.3 50 二居 92.01 50 66% 三居 135.89 50 17% （五）配套设施：１、会所：依靠底商２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：底商（六）车位配比：1：0.7 （七）容积率：4 （八）无精神堡垒五、价格分析（一）价格范围：5000/M2---6500/M2 (二)总价范围：30 万---80 万 1、塔楼户型面积（m2）均价总价（万）一居 60 5500 33 107.04 5200 56 97.22 5300 51 102.3 5300 54 二居 92.01 三居 135.89 5100 79 2、板楼户型面积（m2）均价总价（万）二居 112.07 6200 69 三居 127.43 6200 79 其他费用：物业费：1.8/M2（塔楼）2.1/M2（板楼）车位费：350/月 24 小时热水：9 元/吨供暖费：19 元/季/M2 六、广告分析七、客源分析（1）、月薪8000 元以上白领人士（2）、二次置业人士六、去化分析七、利多利空分析优势劣势建筑规模适中户型多样可选择余地大容积率高建筑外立面高档可视对讲绿化率只有30% 底商面积大板楼南北通透塔楼二居有暗室开发商实力强实现人车分流邻街户型环境嘈杂外飘窗 ID 卡门禁系统楼间距小明厨、明卫公共部分精装修楼前视野有遮挡落地观景阳台电梯直达车库没有会所红外幕帘报警喷泉水景没有教育配套交通方便价格便宜塔楼每层住户多供暖费便宜期房八、销售分析（一）售楼处引导分析 3、路旗指引：无户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居 60 50 107.04 50 20% 80% 97.22 50 20% 80% 112.07 40 60% 40% 二居 102.3 50 20% 80% 127.42 20 60% 40% 三居 135.89 50 60% 40％ 4、看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：临时售楼处（三）销售道具：桌椅3 套（五）亮马新世家本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于亮马河北路与星火路交界处。一、环境分析小区内部环境分析：绿化率达到30% 二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积10 万平方米，分两期开发完成，目前开发二期。2003 年3 月开盘，2003 年12 月底开发完成。（二）建筑形态：（1）联排板楼3 栋，每幢18 层。（2）一梯三户（三）外立面：全部为高档面砖（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 69.63 77 11% 92.07 77 二居 95.42 77 22% 119.46 154 146.92 154 120.34 77 三居 116.46 77 66% （五）配套设施：１、会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：借助周边设施（六）车位配比：1：1 （七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒四、价格分析（一）价格范围：5500—6400 元/M2 (二)主力总价范围：28 万---39 万户型面积（m2）均价（元）总价（元）一居 69.63 6000 42 92.07 5880 54 95.42 5880 56 二居 119.46 68 146.92 70 120.34 86 三居 116.46 5880 70 其他费用：物业费：2.38/M2 车位费：350/月 24 小时热水：9 元/吨供暖费：30 元/季/M2 五、广告分析（一）报纸：北京青年报（二）杂志：外企俱乐部六、客源分析（1）、国贸、惠普、IBM、西门子，月收入6000—8000 元（2）、私营业主六、去化分析七、利多利空分析优势劣势远红外线周界防护，闭路电视监护墙砖外立面，保温、隔热容积率高3.3 物业费较高，2.3 元/ m2 L 型联排板楼，通风地下地上车位，可租可售绿化率只有30% 小区建筑全部临街，环境嘈杂使用率高83% 双卧双阳台均价高，最高价 6400 每平方米首层层高低紧邻高速路驾车出行方便会所已经投入使用邻街户型噪音强外飘窗双路供电楼间距小，10M 层高2.9M 三水入户 L 型联板，D、N、 M 户型存在采光问题户型多，充足可选余地多现房发售，说服力强小区北亮马河污染严重超大客厅、餐厅星级物业小区南星河路窄、脏、乱户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居 69.63 77 60％ 40％ 92.07 77 20％ 80% 二居 95.42 77 10％ 90% 119.46 154 100% 0 146.92 154 60% 40% 120.34 77 30% 70％三居 116.46 77 80% 20％双层玻璃落地观景窗集中供暖小区没有独立花园可拆换式墙体设计客厅太大，厨房、卫生间小八、销售分析（一）售楼处引导分析 5、路旗指引：亮马河路沿路 6、路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅10 套（六）东润枫景本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居，属于望京地区。一、环境分析小区西边与亚洲占地面积最大的公园——朝阳公园隔街相望，并与东四环隔300 米城市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度别墅区，并有国际高尔夫球练习场和乡村跑马场。二、产品分析（一）建筑规模该社区建设用地约15 公顷，预计总建筑面积35 万平方米，其中住宅约为26 万平方米。分四期建设，目前为第三期。润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。（二）开盘及入住 1、开盘：2000 年7 月 2、入住：2003 年10 月（三）建筑形态 11 栋板楼，2 栋塔楼，售三栋，11# 板楼精装，塔楼毛坯（四）外立面一层面砖，二层以上灰色涂料（五）户型配比户型面积套数比例２居 108、124 1020 60% ３居 178、195 340 20% ４居 196 170 10% 跃层 166~438 170 10% （六）配套设施 1、会所：游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多功能厅、咖啡屋 2、教育配套：日坛中学、双语幼儿园 3、商业配套：超市、美容美发、洗衣店 4、周边配套：酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和睦佳医院，工行、农行（七）车位比例： 1：1.2 （八）容积率： 2.28 （九）绿地率： 35% （十）使用率：85%（板），74%（塔）三、价格分析单价范围：5430-8580（元/平方米）均价：6500（元/平方米）总价范围：586440-3758040（元）主力总价：户型总价（元） 2 居 702000-80600 3 居 115700-1267500 四、客源分析国贸、CBD、西门子、IBM 等的中产阶级五、去化分析销售率为：80%，主要为两居。七、利多利空优势劣势售楼处造型独特，顶把大伞出行不太方便，离车站远。售楼处，纯玻璃，采光好售楼处狭小，60 平方米售楼处前有喷泉，被小河环绕，走木桥，意境美售楼处及项目均没有引导，路牌、路旗知名度高，多次被评为十大明星楼盘。沙盘分散，两个,有一栋模型放在圆桌上起居室、卧室起大开间面积偏大，缺乏选择板楼南北通透、采光好西侧路边停车多，交通混乱即将入住，2003 年10 月价格偏高周边配套齐全电磁严重超标部分户型明厨明卫容积率偏大，2.28 开发商知名度高绿化率偏低,35% 北美风格：闲淡舒适、运动健康围合式建筑,通风不好楼宇间有花园、嬉水池临路吵使用率高74－85% 物业费高,2.8 施工单位中建一局，质量高精装修,标准太高:1000 元/ m2 下沉式中央广场一期电磁辐射,影响声誉内部配套完善部分楼之间间距小阳台封闭，安全楼宇间有儿童娱乐场吵户型设计动静合理分区。有些户型设计不太合理与名校月坛合办月坛分校 5000m2 星级会所，高档八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗：无 2、路牌：无（二）售楼处装修风格：现代时尚（三）销售道具：两个沙盘、三组谈判桌椅，前台能坐两人（七）飘Home 本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥将台路口。小区内部环境分析：小区正在施工没有做绿化，规划绿化率达到31.8%。一、产品分析 1、建筑规模：本案占地面积1.2 万平方米，规划建筑面积8.6 万平方米，分一期开发完成，目前开发一期。一期2003 年6 月开盘，2004 年9 月底开发全部完成。 2、建筑形态：（1）塔楼2 栋，板楼1 栋，每幢25 层。（2）一梯四户 3、外立面：高档灰色外墙砖 4、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 40-65 350 87.5% 二居 85-90 50 12.5% 5、配套设施：（１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房（２）教育配套：借助周边设施（３）商业配套：借助周边设施 6、积率：4.5 7、精神堡垒二、价格分析（一）价格范围：５400 元/M2---6600 元/M2 (二)主力总价范围：21 万――59 万户型面积（m2）均价（元）总价（万）一居 40-65 6000 24-39 二居 85-90 5850 49-52 其他费用：物业费：2.5 元／M2 车位费：地下：350 元／月地上：150 元／月三、广告分析（二）报纸：北京青年报、北京晚（三）杂志：精品四、客源分析（1）、国贸、惠普、ＩＢＭ、西门子，月收入６０００—８０００元（2）、私营业主（3）22 岁至35 岁年轻白领五、去化分析六、利多利空分析优势劣势精装修，菜单式选择墙砖外立面，保温、隔热容积率高4.5 物业费较高，２.5 元／Ｍ２交通便捷，多路公交车直达小区地上地下车位，可租可售分期开发，不能同时入住小区建筑全部邻街，环境嘈杂使用率高78% 超大落地观景阳台单价高，最高价 6600 每平米小区前将台西路窄、乱绿化率高35% 精装修赠送厨具临马路噪音大小区没有独立花园，绿化分布散高档墙砖外立面周边配套齐全楼间距小，20M 期房没有保证户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居 40-65 350 270 77% 80 23% 二居 85-90 50 15 30% 35 70% 紧邻四环路，驾车出行方便户型设计合理，不浪费空间塔楼部分房间存在暗室附近楼太多，私秘性差户型多，充足可选余地精装修不能保证施工质量七、销售分析（一）售楼处引导分析路旗指引：酒仙桥路沿路路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发2 组、接待台（八）电子城一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥驼房营街。是望京地块唯一的经济使用房项目。小区内部环境分析：小区内部有中心花园，一个喷泉，雕塑小品，绿化率达到30%。二、产品分析 1、建筑规模：本案占地面积11.19 万平方米，规划建筑面积32.63 万平方米，分二期开发完成，目前开发二期。2003 年3 月开盘，2004 年11 月底开发全部完成。 2、建筑形态：（1）塔楼7 栋，每栋20 层。（2）一梯四户 3、外立面：高档外墙涂料 4、户型配比：户型面积（m2）套数比例 96.51 280 25% 二居 104.99 280 25% 142.95 280 25% 三居 139.62 280 25% 5、配套设施：１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２）教育配套：区内12 班幼儿园，18 班小学３）商业配套：区内1000 平方米的超市 6、车位配比：１：１ 7、容积率：2.9 8、无精神堡垒三、价格分析（一）价格范围：3600 元/M2 (二)主力总价范围：35 万―52 万户型面积（m2）均价（元）总价（万） 96.51 3600 35 一居 104.99 3600 38 139.62 3600 50 二居 142.95 3600 52 其他费用：物业费：1.05 元／M2 车位费：地下：350 元／月地上：150 元／月四、客源分析（1）、附近电子城上班族，月薪3000—5000 元（2）、私营业主（3）、燕莎工薪阶层五、去化分析七、利多利空分析优势劣势价格便宜，3600 元/平方米地上地下车位，车位充足容积率高2.9 塑钢外飘窗城建施工，保证施工质量绿化率低30% 使用率高８３％毛坯房，方便装修临马路噪音大紧邻四环路，驾车出行方便已成功开发一期工程没有电梯大堂，层高低2.7M 高档涂料外立面独立中心花园，水景、雕塑小品、四季树木小区邻街，环境嘈杂现房发售，说服力强楼间距大，40M 公交车少，只有到牧丹园和去南城独立物业管理小区内学校没有24 小时热水物业费低，1.05 元/平方米.月小区内超市没有会所同时入住预留空调机位施工周期长，入住晚开发商一级资质天然气入户八、销售分析销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发2 组、接待台（九） CLASS 本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、南侧紧邻北小河，户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率 96.51 280 280 100% 0 0 二居 104.99 280 280 100% 0 0 139.62 280 280 100% 0 0 三居 142.95 280 275 98% 5 2% 北侧为望京科技园区。一、环境分析小区环境分析：该项目园林建筑采用意大利风格，园内有多种稀有植被，有中央水景，周围是住宅区。二、产品分析（一）建筑规模：占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。（二）建筑形态：板塔结合、6 栋塔楼、均为25 层；3 栋板楼分别为16 和21 层外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料（三）建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日，入住时间：2003 年12 月26 日（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上（八）、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M2---5300/M2 （二）、主力总价范围：583000 户型面积（m2）均价总价一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 848000 四居 190 1007000 其他费用：物业费：1.9/M2 车位费：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖费：19 元/ M2 四、媒体分析北京青年报五、客源分析（1）、月收入3000 元以上的白领，年龄30 岁左右。（2）、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100 套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以接受望京地区社区成熟适合居住外立面颜色时尚绿化率低定位不准确小区内有喷泉使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音 T 型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫周边的配套齐全板楼被塔楼遮挡采光不好板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费便宜户型设计上浪费面积多八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗指引：无 2、看板指引：小区周围设有看板售楼处装修风格：欧式风格，销售道具：沙盘、桌椅7 套（十）慧谷根园本案位于北京市朝阳区望京东北部利泽中街（望京科技园内），紧邻北五环、机场高速路，是望京地区唯一的别墅项目。一、环境分析小区内部环境分析：区内有吊桥、小溪、小瀑布，植被以垂柳为主，清新自然。二、产品分析 1、建筑规模：本案占地75000 平方米，建筑面积56000 平方米。分两期开发一期25000 平米、二期31000 平米。 2、建筑形态：全部为独栋联排式别墅 3、外立面：普通红色墙砖 4、建筑结构：部分砖混、部分现浇混凝土 5、在售户型配比户型面积（m2）套数比例 S1 276 50 50% N1 330 43 43% C1 400 6 7% 6、配套设施 1、会所：室内游泳池、健身中心 2、商业配套：借助周边设施 3、教育配套：借助周边设施 7、车位配比 i. 每户私人车库一部 ii. 地下停车位1：2.8 iii. 地上停车位1: 3.6 (八)容积率：0.75 五、价格分析价格范围：240 万---500 万户型面积（m2）起价总价（万） S1 276 8700 240 N1 330 C1 400 10000 400 六、媒体分析七、客源分析 1、外企高级主管 2、大型私营企业主八、去化分析九、利多利空分析优势劣势五环以内，地理位置优越车位多价格高，均价 9000 元没有教育配套紧邻北五环、机场高速路户型多样选择余地大栋间距小有水景低容积率部分结构为砖混，坚固度不高园林整体风格清新优雅有地下室配套会所项目可选择种类不多独栋联派别墅私密性强现房发售，说服力强项目东边有垃圾场环境混乱外立面具有北美风格绿化率不高外资物业管理世邦卫理事公司没有商业配套十、销售分析 1、售楼处引导分析看板引导：售楼处正东设置看板户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率 S1 276 50 47 94％ 3 6％ N1 330 43 C1 400 6 23 46% 27 54% 2、售楼处建筑形式：独栋别墅 3、售楼处专修风格：中国古典风格，四周以钟铃装饰，中间一大型根雕 4、销售道具：沙盘、剖面模型、三套桌椅 5、销售团队：前台一名接待员，一名主管四、综合分析一、产品分析（一）建筑规模项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率工程分期开盘时间入住时间宝星园 120000 400000 3．3 3 2001．5 2003．6（一期）慧谷阳光 620000 170000 2．7 2 2002．6 2003．10（一期）夏都盈座 19200 96000 5 1 2003．2 2003．9 银领国际 56400 225000 4 1 2003．8 2003．12 金隅丽港城 47500 190000 4 1 2003．6 2004．4 星源公寓 5710 20000 3．5 1 2003．6 2004．10 都市新海岸 18000 90000 5 1 2002．12 2003．8 亮马新世家 30000 100000 3．3 2 2003．3 2003．12 亮马水晶 10950 44000 3．4 2 2002．3 2003．10 东润风景 150000 350000 2．3 4 2000．7 2003．10 银枫家园 10000 30000 3 3 2001．5 2001．10 飘home 12000 86000 7 1 2003．6 2004．9 电子城 111900 326300 2．9 2 2003．3 2004．11 Class 94000 120000 1．2 1 2003．7 2004．12 慧谷根园 56000 75000 1．3 2 2000 2003.6 风景线公寓 12000 50000 4 2 2000 2003.4 总计 1373660 2372300 3．5 （二）建筑形式建筑形态项目名称板塔精装毛坯外立面层数宝星园 6 2 4 小部分面砖，大部分涂料 18、25 慧谷阳光 7 涂料 9、16 夏都盈座 4 2 6 面砖 15、18、22 银领国际 9 9 涂料加装饰板 16、21、25 金隅丽港城 4 3 7 面砖 10、25 星源公寓 1 4 5 涂料加装饰板 16、25、30 都市新海岸 2 3 5 面砖 10、18、22 亮马新世家 3 3 面砖 18 亮马水晶 2 2 可选涂料东润风景 11 2 11 2 涂料银枫家园 1 2 面砖 25 飘home 1 2 3 面砖 25 电子城 7 7 涂料 20 Class 22 可选面砖 4、6、8 慧谷根园面砖联排别墅风景线公寓 2 2 涂料 25 总计 54 51 二居三居四居跃层一居项目名称（M2）套数（M2）套数（M2）套数（M2）套数（M2）套数宝星园 106 264 122 126 72 192 165 264 188 251 4 8 慧谷阳光 40 50 60 90 99 108 128 137 140 148 150 200 84 100 160 夏都盈座 40 70 352 111．2 117 36 102 140 140 169 22 36 66 银领国际 80 430 110 575 160 288 190 200 金隅丽港城 60 50 112 107 97 102 92 50 50 50 50 50 127 135 20 50 星源公寓 60 27 105 112 118 120 54 27 27 27 120 122 137 158 27 27 27 27 都市新海岸 40 － 70 352 117 111 98 102 36 30 122 112 60 160 亮马新世家 69 77 92 95 77 77 119 146 120 116 154 154 77 77 亮马水晶 70 － 80 127 88 190 1160 东润风景 108 124 1020 178 195 340 196 170 166 438 170 银枫家园 114 165 133 145 132 飘home 40 － 65 350 85－90 50 电子城 96 104 280 280 142 139 280 280 Class 180 213 210 － 240 341 慧谷根园 275 330 400 50 43 6 风景线公寓 115 130 111 104 114 144 137 151 134 109 192 套数 1765 2422 2744 334 840 比率 21％ 30％ 33％ 4％ 10％一居21% 二居30% 三居33% 四居4% 跃层10% 户型配比项目名称总价（万）均价主力总价范围（万）物业费车位费宝星园 75 5800 64 80 2．8 350 慧谷阳光 74 6000 48 74 2．8 300 夏都盈座 50 5500 28 39 2．38 350 银领国际 73 1．9 300 金隅丽港城 76 5600 30 80 2．0 350 星源公寓 75 5800 40 80 2．8 350 都市新海岸 70 5800 30 70 2．38 350 亮马新世家 70 5800 42 94 2．3 350 亮马水晶 68 7000 43 73 2．8 东润风景 82 6500 58 110 2．8 8 万银枫家园 73 5600 43 73 3．0 飘home 50 5800 21 59 2．5 300 电子城 45 3600 35 52 1．05 300 Class 160 7500 151 172 3．5 7．8 万慧谷根园 300 9000 240 500 风景线公寓 80 6500 40 122 2．66 6．5 万均值 83.59 5730.77 59.46 114.23 1.88 4）、配套教育会所项目名称幼儿园小学中学健身娱乐商业配套车位配套宝星园有有慧谷阳光夏都盈座有 1：0.7 银领国际有 1：1 金隅丽港城有 1：0.7 星源公寓有 1：1.3 都市新海岸有 1：0.7 亮马新世家有有有有 1：1 亮马水晶有有有 1：0.3 东润风景有有有有有 1：1.2 银枫家园有有 1：1 飘home 有有未定电子城有有有有有 1：1 Class 有有未定慧谷根园有有风景线公寓 1：1 四、客源分析客源项目名称 1 2 3 4 宝星园白领（月收入6000）私营业主港台韩国等外籍人士慧谷阳光白领（月收入8000—20000）自由置业者韩国人、中央美院的学生二次置业者夏都盈座青年人（月收入4000 左右）二次置业人士银领国际白领（月收入3000 以上）二次置业人士金隅丽港城白领（月收入8000）二次置业人士星源公寓小型企业私营业主港台韩国等外籍人士都市新海岸青年人（月收入4000 左右）二次置业人士亮马新世家白领（月收入6000—8000）私营业主亮马水晶中产阶级白领东润风景中产阶级白领银枫家园明星老总中产阶级飘home 青年人（月收入6000—8000）私营业主电子城附近上班族（月收入3000— 5000）私营业主燕莎工薪阶层 Class 金领（月收入30000—80000）老总慧谷根园外企高级主管私营企业主风景线公寓中产阶级七、去化分析二居三居四居跃层一居项目名称（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售率宝星园 106 90％ 122 126 100％ 85％ 165 50％ 188 251 20％ 0％慧谷阳光 40 50 60 90％ 90 99 108 85％ 128 137 140 70％ 148 150 200 40% 84 100 160 20% 夏都盈座 40－ 70 100％ 111 117 98 85％ 85％ 98％ 140 140 169 70％ 60％ 20% 银领国际 80 60％ 110 50％ 160 70% 190 20% 200 0% 金隅丽港城 60 70％ 112 107 97 102 60％ 20％ 20％ 20％ 127 135 60％ 60％星源公寓 60 40% 105 112 118 120 30％ 120 122 137 158 30% 都市新海岸 40－70 95％ 117 111 98 85％ 85％ 99％ 140 145 169 70％ 60％ 20％ 122 112 100% 90% 亮马新世家 69 60% 92 95 20％ 10％ 119 146 120 116 100% 60% 30% 80% 亮马水晶 70 80 60％ 90％ 88 91 50％东润风景 108 124 80％ 178 195 80% 196 75% 166 438 飘home 40－65 77% 85－90 30％电子城 96 104 100％ 100％ 142 139 98% 100% Class 180 60％ 213 60％ 210 － 240 60％慧谷根园 275 330 400 94％ 40％ 40％风景线公寓 115 130 111 104 114 100％ 137 151 134 109 80％总计 81.87% 93％ 68.25% 58% 64.13% 0 20 40 60 80 100 一居二居三居四居跃层一居二居三居四居跃层去化分析六、销售分析销售引导销售道具销售策略项目名称路牌路旗看板宝星园有有有 4 组谈判桌椅、3 组沙发一次性付款95 折、商贷98 折周末售楼处现场抽取苹果电脑慧谷阳光有有有 7 组谈判桌椅、前台接待夏都盈座有 3 组谈判桌椅、前台接待银领国际有有 7 组谈判桌椅、前台接待金隅丽港城有有有 2 组谈判桌椅星源公寓有 8 组谈判桌椅、前台接待都市新海岸有 10 组谈判桌椅一次性付款95 折、商贷98 折亮马新世家有有有 4 组谈判桌椅、谈判间3 个、前台接待亮马水晶有有有 2 组谈判桌椅、前台接待东润风景 3 组谈判桌椅银枫家园有 3 组谈判桌椅、6 个谈判间、前台接待飘home 有有有 4 组谈判桌椅、2 组沙发、前台接待电子城 4 组谈判桌椅、前台接待 Class 有有有多组沙发、前台接待慧谷根园有 3 组谈判桌椅、前台接待风景线公寓 2 组谈判桌椅、前台接待由上表可以得出： 1）建筑规模：望京地区属于小盘高容积率地区 2）建筑形式：TOWNHOUSE、板式小高层、塔楼等建筑形式都有，以高层塔楼为主，板楼数量相对较少 3）外立面：新开项目均用面砖、涂料较少，另外采用装饰板点缀外立面的形式正在流行。 4）户型配比：以两居、三居为主。四居户型较少。 5）价格：房价普遍偏高，平均价格在5700 元/平米，总价在83 万，相对较低的项目总价也基本在75 万。 6）配套：商业配套较全会所、休闲娱乐配套较全教育配套几乎全部借助周边将成为这一地区的隐患 7）去化分析：一居、两居产品畅销，四居产品相对滞销，三居及跃层产品较畅销 8）客源分析：a)外企高级白领人士 b)港台、韩国等外籍人士 c）二次置业人士 9) 销售分析：都有做销售引导销售道具 ii. 外立面部分面砖、部分涂料，可加装饰板点缀 iii. 户型一居：60 平米－80 平米 25％二居：90－110 平米 50％三居：120－135 平米 25％容积率：3 园林：具有水景园林，四季常青植被可设精神堡垒配套要有会所、幼儿园、全部地下人车分流、1：1 突破性建议 6、小户型越层 7、可设精神堡垒（如水晶走廊）	0	negative_file/工程建筑、房地产/望京地区区域市调报告.doc
2003年度海南省海口市的房地产商业市场调查报告前言 2003年3月12日至3月17日对海南省海口市的房地产、商业市场进行了市场调查研究。目的是为海口市大同路椰树门广场地产项目作全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。由于时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料的方式开展调研工作。一、宏观经济 1、城市概况：地理环境：海口市位于海南岛的北部。北濒琼州海峡，隔18海里与大陆相望。海口市属滨海地区，地质主要由新老沉积物构造。地形主要为滨海平原，地势低平，南高北低。城市原有总面积244.55平方公里，规划面积1127平方公里，城市建成区面积34平方公里，城区人口７０多万。气候条件：海口市地处低纬度热带北缘，属季风性热气候区。海口市年平均气温23.8,最高平均气温28.0，最低平均气温18.8。城市规划：2002年11月4日经国务院批复，海口市进行了行政区划调整。撤消琼山市，撤消海口市秀英区、新华区、振东区。以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域，设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。调整后的海口市人口将由原来的80多万增加到150多万，增加近一倍；土地面积将由原来的236.4平方公里扩大到23 64.8平方公里，扩大10倍。GDP占全省的40%，财政总收入占全省的50%，利用外资占全省的60%，固定资产投资占全省的55%，贸易总额占全省的70%左右。道路交通：海口交通四通八达，海口——三亚的高速公路已完工，全线通车。市内交通也十分发达、便利。建省后，拓宽、新建了道路、桥梁，城市道路由120公里增加到391公里，桥梁由20座增加到 56座，南大立交桥的建成，使南来比往的车辆进得来，散得开，源源流畅；海口美兰国际机场距海口市区20 公里,是中国第八大航空港。已开辟国内国际航线70多条，可供波音737、747、757、77 7和麦道82 等各种大中型客机起降；海口海港有2个万吨级泊位和24个3000吨以下泊位，已开辟国外货运航线 23条，国内货运航线47条，可达国内沿海各港口及香港、澳大利亚、新加坡等30多个国家和地区。新海口四大城市职能：一、中心城市的职能。新海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域商贸中心。二、交通枢纽的职能。新海口是全国20个主枢纽港之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性枢纽城市。三、旅游服务基地职能。新海口将充分利用热带海滨风光、历史文化、民族风情、生态环境等得天独厚的旅游资源，突出做好主题公园和滨海度假酒店的规划建设，形成以度假休闲为特色的旅游基地。四、居住的职能。把新海口建成华南热带花园城市，走绿色发展之路，生态环境建设走在世界前列，成为理想的居住地。 2001年～2002年海南省、海口市主要经济指标对比表：类别区域常住人口面积固定资产投资居民年均可支配收入消费零售总额 GDP 海南省 803.13万 6790元 704亿元 625.45亿元海口市 150多万 2364.8 KM2 225.5亿元 191.2亿元新、旧海口市2001年各项指标：项目区域人均GDP（美元）面积（KM2）人口（万）国内生产总值原海口市 3000 236 83.03 145.7亿元原琼山市 2069 66.97 45.5亿元新海口市 1950 2305 150 191.2亿元新海口市下设四行政区：秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。2002年底各区情况表：区域类别秀英区龙华区琼山区美兰区面积 511.5 300.6 939.5 552.8 人口 29.02 43.93 35.69 51.05 年收入（亿） 1.3096 6.7831 2.6 6.9027 GDP（亿） 27.21 76.2 55.4 56 人均国内总值 2010年 4000美元 2007年 4000美元 2010年 2500美元 2010年 4500美元 2001年城市居民家庭生活收支情况表（抽样调查数）种类指数单位 3 月本月止累计比去年同期 ±% 本月累计一.调查户数户 200 200 平平二.户均家庭人口人 3.51 3.49 -2.5 -3.6 # 户均就业人口人 1.76 1.76 3.5 4.1 三.人均期初手存现金元 1102.2 878.6 73.3 1.3倍四.人均实际收入元 603.9 2345.8 13.4 18.7 # 人均可支配收入元 603.4 2338.0 13.4 18.5 五.人均储蓄借贷收入元 67.7 483.9 -26.0 1.2倍六.人均实际支出元 464.2 2087.4 -3.8 24.6 # 人均消费性支出元 424.5 1678.3 5.1 20.9 1、食品元 190.4 711.6 -1.2 1.9 2、衣着元 16.9 111.1 30.0 21.7 3、家庭设备用品及服务元 37.6 149.1 55.4 88.0 4、医疗保健元 22.1 55.3 4.7 -10.8 5、交通与通讯元 42.6 136.5 -1.4 30.7 6、娱乐教育文化服务元 34.6 202.5 -14.4 41.1 7、居住元 62.7 236.2 27.2 69.2 8、杂项商品与服务元 17.6 76.0 -11.6 8.9 七.人均储蓄借贷支出元 162.0 464.3 1.2倍 1.2倍八.人均期末手存现金元 1147.7 1147.7 62.7 62.7 2、海南省、海口市综合环境：市场的综合环境是房地产项目开发过程中的不可控因素，房地产开发商的整个生产、经营活动是否与之相适应相协调，会对项目日后的运作产生不可估量的影响。因而本案对市场环境因素从如下几个方面展开调研：政策环境： ● 自海南建省以来，十多年时间海南房地产行业经历了热潮——冷却——低谷——复苏的周期过程。国家和海南省政府出台了一系列的优惠政策使海南房地产业终于步出了低谷，进入复苏阶段； ● 2001年11月份，国务院和海南省政府在北京召开关于海南省存量房处置专题会议，为了吸引国内外投资商的投资热情，颁布了«存量房转化为经济适用房的相关规定»和与之配套的财政补贴（200亿元）政策、税收优惠（消费者买存量房转经济适用房减付50%契税、免交易费）政策、贷款优惠政策； ● 海口市为了鼓励招商引资，市政府专门成立重大招商引资项目服务中心，对外来重大投资项目进行专人负责的追踪服务； ● 海口市城市主导经济定位由观光型旅游经济向休闲度假型旅游经济转变； ● 海口市在西海岸线经济带营造环境，大力发展旅游房产，以此重新带动房地产的发展，并改变海口市房地产低廉售价的舆论导向。法律环境： ● 泡沫经济曾经导致海南市场极为混乱，经过近十年的风雨洗礼后终于得到理性回归，经济的法治环境得以根本改观； ● 近几年海口市经济发展的迟缓速度与内地经济的快速发展形成了一个较大的落差，随着经济环境的逐步改善和海口市政府扶持力度的加大，其经济必然步入新一轮高速发展的快车道； ● 据海口市统计局的统计资料显示，2002年海口市经济和刑事犯罪案件由1992年最高峰时的3652件下降到497件，社会治安环境明显好转，为新一轮经济发展创造了良好的投资软环境；经济环境： λ 国民经济保持较快增长：据初步统计，全年实现国内生产总值133.49亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，超过预期增长目标1.2个百分点。其中，第一产业增加值3.18 亿元，增长7.8%；第二产业增加值34.37亿元，增长11.3%；第三产业增加值95.94亿元，增长9.9%。三次产业结构由上年的2.5:25.5:72调整为2.4:25.7:71.9。按户籍人口计算，全年人均国内生产总值23897元，比上年提高5.7%。 λ 商品房施工面积继续增加：全年商品房施工面积127.19万平方米，比上年增加16万平方米，增长14.5%，其中住宅施工面积111.4万平方米，增加20万平方米，增长22.1%。商品房竣工面积大幅增长。全年商品房竣工面积33.65万平方米，比上年增加11.4万平方米，增长50.9%，其中住宅竣工面积31.28万平方米，增加11.39万平方米，增长57.2%。全市主要经济指标（2002年1-3月）全市主要经济指标单位 3 月本月止累计比去年同期 ±% 本月累计一.* 全部工业总产值亿元 7.91 24.89 14.3 14.1 ^ 工业增加值亿元 1.46 5.00 32.1 28.8 ^ 工业总产值亿元 7.30 23.29 15.2 15.6 二.货物运输周转量亿吨公里 20.11 50.18 -20.1 -17.7 旅客运输周转量亿人公里 7.47 21.98 23.4 27.9 三.固定资产投资额亿元 -- 14.57 -- 1.35倍四.社会消费品零售总额亿元 6.99 20.73 9.7 9.0 五.口岸进出口总值亿美元 0.46 1.23 6.2 0.4 进口总值亿美元 0.31 0.78 -3.8 -15.9 出口总值亿美元 0.15 0.45 33.5 50.8 六.外商直接投资亿美元 0.15 0.38 64.1 50.2 七.接待旅游者人数万人次 35.56 89.34 32.0 18.4 旅游营业收入（上月数）亿元 1.21 2.64 15.4 22.0 八.财政收入亿元 1.83 5.21 13.4 24.9 财政支出亿元 1.00 2.28 41.3 7.9 九.金融机构存款余额亿元 512.88 （比年初减少5.14亿元） # 储蓄存款余额亿元 168.42 （比年初增加5.33亿元）金融机构贷款余额亿元 586.36 （比年初减少10.98亿元）十.城镇居民人均可支配收入元 603 2338 13.4 18.5 城镇居民人均消费性支出元 425 1678 5.1 20.9 十一.居民消费价格指数 % 98.7 99.4 全省主要经济指标（2002年1-3月）　单位 2 月 1--2 月累计累计比上年同期 ±% 一.工业增加值（现行价）亿元 5.64 12.55 12.2 工业总产值（现行价）亿元 17.90 40.14 13.4 二.货物运输周转量亿吨公里 7.94 14.20 -33.0 旅客运输周转量亿人公里 6.78 15.08 24.4 港口货物吞吐量万吨 159.7 318.5 9.0 邮电业务总量（90年不变价）亿元 0.22 0.37 -- 三.全固定资产投资额亿元 — 17.34 99.2 四.社会消费品零售总额亿元 15.45 31.41 8.5 五.进出口贸易总值亿美元 1.18 1.18 19.8 出口总值亿美元 0.77 0.77 47.6 进口总值亿美元 0.41 0.41 -11.2 六.实际利用外资额（外商投资）亿美元 0.21 0.27 -35.8 七.接待旅游者人数万人次 85.95 181.91 14.0 旅游收入亿元 6.45 15.70 28.6 八.一般预算收入亿元 2.51 5.99 13.5 一般预算支出亿元 3.06 9.57 21.1 全社会银行各项存款期末余额亿元 829.70 -1.9 全社会银行各项贷款期末余额亿元 614.94 1.0 九.城镇居民人均可支配收入元 622 1312 13.0 十.商品消费价格指数 % 98.9 -- -- 社会消费品零售总额（2002年1-3月）单位：万元社会消费品 3 月本月止累计比去年同期 ±% 本月累计社会消费品零售总额 69886 207271 9.7 9.0 按行业分 1.批发零售贸易业 43297 126759 13.9 10.7 （1）限额以上 12372 37376 12.2 11.2 （2）限额以下及个体户 30925 89383 14.6 10.5 2.餐饮业 5988 19445 11.6 11.1 3.其他 20601 61067 1.4 4.9 制造业 603 1792 2.7 1.6 农业生产者 19185 56196 6.0 5.3 对外经济（2002年1-3月）单位：万美元对外经济 3 月本月止累计比去年同期 ±% 本月累计一.口岸进出口总值 4621 12360 6.2 0.4 进口总值 3072 7833 -3.8 -15.9 出口总值 1549 4527 33.5 50.8 （一）海口口岸进出口总值 4605 12194 41.9 9.2 进口总值 3056 7667 46.5 -6.1 出口总值 1549 4527 33.5 50.9 （二）保税区口岸进出口总值 16 166 -98.6 -85.6 进口总值 16 166 -98.6 -85.5 出口总值 -- -- -- -- 二.实际利用外资（外商投资） 1515 3793 64.1 50.2 外资企业 444 2411 3.8倍 10.7倍合资企业 1071 1082 4.9倍 -15.7 合作企业 -- 300 -- -71 投资环境： λ 九五年前的外热是特定历史条件下的个人炒作，据了解这时的海南基础设施薄弱，没有工业基础，人口也少，交通不发达。因此，当时的房地产热必然导致盲目建设和过度投机。 λ 九五年至二00一年，经过七年的产业转型和基础建设，海南已经具备了大发展的条件，单拿交通来说，两个城市之间有三条高速公路连接，而海南的海口市和三亚市之间就是这样。海南这些年的道路、机场、港口等基础设施建设无不显示着经济容量的大幅度增加。旅游业的持续升温、热带农业和特色工业的兴起，为海南经济的转型和发展提供了较好的基础。 λ 独特的资源在寻找独特的眼光。为什么亚洲经济论坛会选择博鳌这样一个小渔村作为永久性会址？我们不能不钦佩这个会址的开发者具有独特的眼光。海南的不可再生资源有限，而可再生资源尚有发展空间。特色工业、生态农业都是海南省乃至中央政府扶持的。甚至人口，别的城市一般都在控制，而海南相比较而言要宽松的多。毕竟整个海南省现在只有700万人口，却管辖着3万4千多平方公里的陆地和100多万平方公里的海洋。相对于它的姐妹岛——台湾岛的2000多万人口来说，海南岛的人口密度还有增加的空间。人口的增加将意味着市场潜力的增加。 λ 中央政府已意识到“海南大特区”的独特性，依然为海南经济发展保留有各种特殊政策。海南省、海口市社会政经大事： λ 2002年调整海口市行政区域原海口市与琼山市合并，设立新海口市。 λ 2002年海南汽车集团受让海口保税区800亩土地，海南马自达总装厂投产，两年后汽车产量可达 15万辆，销售收入200亿； λ 2002年喜来登登陆三亚； λ 2002年麦当劳在东方广场开设海南第一家分店； λ 2002年连续3年跻身中国零售业第一强的联华超市正式在海口开店。 λ 2003年粤海铁路正式开通 “火车开上海南、粤海铁1号进站”是海口市、海南省人民政治经济生活的大事。正如房地产商的看法：随着大海口的诞生、粤海铁路的通车，房地产市场大有可为。 3、城市规划建设与城市定位 λ 海口行政区划调整——新海口行政区划设秀英区：辖海口市原秀英区的行政区域和原琼山市的石山镇、永兴镇、东山镇以及遵谭镇以海榆中线公路为界的西侧地区，区人民政府驻秀华路。龙华区：辖海口市原新华区的行政区域和原琼山市的龙桥镇、龙泉镇、新坡镇、遵谭镇以海榆中线公路为界的东侧地区以及府城镇的薛村、大样村，区人民政府驻民声东路。琼山区：辖原琼山市的府城镇（薛村、大样村除外）、龙塘镇、云龙镇、红旗镇、旧州镇、三门坡镇、甲子镇、大坡镇和海口市原振东区的国兴街道以及蓝天街道的米铺居委会、道客居委会，区人民政府驻建国路。美兰区：辖海口市原振东区的行政区域（国兴街道以及蓝天街道的米铺居委会、道客居委会除外）和原琼山市的灵山镇、美兰镇、三江镇、大致坡镇，区人民政府驻振兴路。调整后的海口市人口将由原来的80多万增加到150多万，增加近一倍；土地面积将由原来的236．4平方公里扩大到2364．8平方公里，扩大10倍。GDP占全省的40％，财政总收入占全省的50％，利用外资占全省的60％，固定资产投资占全省的55％，贸易总额占全省的70％左右。目前，海口市业已建成美兰机场、秀英港客运站、轮渡码头及连接环海南岛的高速公路。现正建设全国第一个生态型火车站—海口火车站，势必成为椰城新“名片”。根据大海口的新城市建设规划，新海口市将通过完善城市基础设施来增强城市功能和加强城市化进程。城市发展目标：年份总人口（万）城镇人口建成区面积 2005 2010 2020 165 210 300 120万以上 160万以上 240万以上 70平方公里 130平方公里 190平方公里城市基础设施日臻完善，服务水平显著提高，经济现代化、信息化，建设有实质性突破。市政府提出新海口的城市内涵是：A、生态城市 B、热带大花园城市 C、旅游城市 D、历史文化名城未来城市定位发展目标：有优良的环境质量、宜人的气候、独特的热带风光和美丽的海滨景色，建成全国人居环境一流的生态城市和全国理想的第二居住地。新海口是省内交通枢纽，环境优美，自然景观独特，历史人文资源丰富，有条件建设成为全国重要的集观光旅游、度假休闲、疗养康复、体育健身、商务会展、购物娱乐为一体的热带海滨旅游胜地。二、商业篇 1、概述：新海口的商业定位是打造华南地区南部区域性商贸中心。为编制新海口市规划纲要，2003年2月下旬海口进行了由各区经贸局局长领导的商业普查。初步掌握的数据为：海口进行区划调整前，户籍人口60万（83万常住人口）。共有批零餐饮商业网点26931个，原来每千人有零售网点25个，餐饮网点4.5个，平均每千人拥有超过1平方米的商业网点，人均拥有数量与面积远超国内大中城市水平。 2、问题：目前海口商业网点建设中存在四大主要问题： A、总体上缺乏统筹规划，布局不够合理，城乡结合的新开发的住宅区商业网点配套不足，群众购物不便。而热点地段网点过于集中，导致过度竞争。 B、商业企业规模普遍偏小，管理手段、经营方式缺乏创新，很多商业企业没明确市场定位，盲目入市。经营模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平竞争，经济效益欠佳。 C、批发市场发展不够，档次较低，没有形成一定规模，不能完成适应海口作为商业中心城市的物流需求。 D、由于人口构成比例、气候等因素，海口饮食消费比例较内地城市高，衣着打扮等消费较内地城市低。这是造成超市较好，百货零售较弱的根本原因。 3、商业市场调查数据目前海口市有两大商圈：A、海秀东商圈 B、大同、解放西消费商圈其中海秀东商圈以常驻外地人和游客购物居多，区内商场规模较大。大同、解放西商圈以本地海口人和部分内地人居多，商业以传统专卖店、个体商场为主。海秀东商圈项目： 1、概述海秀东路位于海口市心脏地带，在这条路的附近，集中了约20多家宾馆酒店，是海口外地游客比较聚集的地方；而附近的原大英村一带，又是海口外地移民主要的集中地。同时海秀东也是海口目前最繁华的路段。该路段于1999年被评为“全国商业文明示范一条街 ”。在这条街上，共计有临街铺面28间，大型综合性商城5座。产品档次相对较高。购物环境优越、商业气氛浓郁，人流如鲫。 2、商业结构 1）临街铺面表1 表2 类别数量比例类别项目数量比例书店 1间 4% 品牌专卖店男装 5间 21% 品牌服饰专卖店 24间 86% 女装 7间 29% 咖啡厅 1间 4% 休闲 5间 21% 眼镜店 1间 4% 鞋 2间 8% 士多 1间 4% 非品牌男装 5间 21% 小计 28间 100% 小计 24间 100% 租金：约700元/ M² 2）超市（1）、南国超市南国超市：是海口生产海南特色产品公司，现位于金世经商业城—1层，商场室内面积很大，在一隅设置了海南特色产品购物中心，海南特色产品较丰富，室内布局与其它一般的超市相同，人流量方面较少。（2）、大同超市大同超市：海南大同货仓商场是海口市仓储式商场，位于泰龙商城二楼，商场营业面积 3000余平方米，经营商是台湾企业，室内布局与规划都与其它超市相差不远。（3）、万富隆超市海口万福隆超市：海南万福隆超市是海南万福隆百货有限责任公司投资的，目前海南省规模最大的超级市场，面积为11000平方米。位于明珠广场底下一层，位于海口市商业最繁华、人口密度最高、客流量最大的海秀大道中心地带，仅半径3公里的商圈范围之内便云集着海口市半数以上的常驻人口和绝大部分的流动人口。场外还有占地1万平方米的停车场地，位置及配套基本算海口市内独一无二。评述：海口有二种不同类型的超市共同生存，1、综合性百货超市 2、海南特产超市此二种超市针对的客户人群和人流量与布局、商品价格都不相同：人流量：对比分析现场人流量海南特色产品较多，而且大部分游客会满载而归，但综合性百货超市，当地人评论“售货员多过卖东西的人”从这句可以看得出综合性百货超市“即不旺场、也不旺财”。商品价格、档次：从几个综合性百货超市对比广州大型超市就感觉海南人收入低，但商品价格比广州贵。而且商品档次较低，多数商品是国内商内牌子，知名的较少。商场布局：商场布局都存在一敝端，就是灯光普遍很暗，室内装修差，大部分都是货仓式的形式，商品功能分区混乱，管理不完善。就论超市来说，当地超市都处于较低的层次，规划、布局、管理都非常差，南国超市曾因为道路规划问题导致顾客摔倒，从项目目前考虑，商场面积较大，超市是必然存在的，假如结合海南当地市场，充分发挥北京华联的管理完善，优质商品、再针对游客方面的需求，专门有质优价廉的特色产品区，在海南目前的经营档次上看，经营困难不大。并与海南乐普生、DC商业城、第一百货商场、明珠广场一起形成了海口市的商业中心。 1、明珠广场海南明珠广场坐落于海口市商业中心的最繁华地段—海秀东路。地下两层，地上九层，建筑面积10万㎡，是海南规模最大的商业大厦。设有1200㎡的透空大庭、6000㎡的大型户外文化广场、500个车位。明珠广场致力创建“大型购物中心”商业新模式，目前已开业五层（负一至四层），第五层以上楼层正作营业筹备和招商用途。目前已有肯德基、周大福等进驻首层。明珠广场1999年9月正式发售1、2层商铺，是以开放式商铺形式发售。其中首层临主通道铺22㎡，以22000元/㎡单价出售。目前首层已知最高租金：首层烟酒、滋补品专柜 500元/㎡，二层约350元/㎡动态：2F西区经营调整中，将改为皮具皮鞋专柜。租金300~400元/ M²，最高450元/ M²，对品牌与对加盟者档次的要求并不太严格。其设有铺面招商预告栏：铺号面积（㎡）拟招商品类合作条件 1052＃、1065＃ 1073＃、1082＃、1083＃ 1065＃、1606＃ 47.4 38.1 80.0 男装保底联销招商热线： 66768330 各层功能分布：楼层功能经营面积负一层万福隆超市 11000㎡一层金银珠宝、化妆品、海南特产、工艺品、眼镜钟表、保建医药、高档烟酒、快餐茶座近8000㎡二层皮具、鞋类、女士服饰近8000㎡三层 A、探奇乐园：经营家庭游乐、儿童用品、服饰、家饰 B、服饰名店廊：经营精品男、女服饰近8000㎡四层创新文化超市：经营图书、音像、文体艺术用品、书吧近8000㎡营业时间：周一至周五 9：30～22：30 周六、日：9：00～22：30 2、海南第一百货纯百货大楼。有肯德基快餐进驻，品牌、档次较高，是当地较受欢迎的中偏高档商厦。楼层功能负一层超市、一百药堂首层鞋、化妆品、首饰、钟表、皮具、肯德基二层女职业装、女休闲装、床上用品、针织巾袜三层男士服饰、运动服饰、运动器材、文具超市四层童装、童鞋、儿童玩具、婴儿用品、欢乐天地、少儿书店五层家具、家饰用品、五金灯具、家电、时尚用品营业时间：周一至周五 9：30～22：30 周六、日：9：00～22：30 3、 DC商城经个体经营为主，档次较低、布局陈旧。由于近期二层准备重新招商，以清货为主。动态：商业区划调整中，以提高项目档次。 3F现租金100元/ M² 2F全面撤场整改，采用利润分成方式招租 {外国知名品牌为纯利20%、国内知名品牌为纯利的21%、国内一般品牌为纯利的22%、一般为纯利的24%} 保证金1万元，加入门槛限制为中高档品牌 1F 现租金100~400元/ M²，租赁合同2003年9月20日到期，届时将收回采用联营代销、统一收银、利润分成的方式经营旅游特产。楼层功能首层化妆品、皮具、包箱、旅游纪念品、摄影器材二层男、女服饰、鞋三层电脑城（已业）四层证券公司营业时间：9：00～22：30 4、乐普生商场位于海秀东路、明珠广场对面，是海口老牌商场。1994年开业至今已经营九年。1999年 12月27日，海南乐普生投资（集团）有限公司与新加坡佳新集团共同组成合资商业管理公司，双方共同经营管理。佳新集团是新加坡著名华人财团，该集团于1991年与日本崇光百货合作，负责拓展中国及华人地区百货零售业。目前佳新旗下的商业机构销售额超过6亿美元。目前安徽乐普生亦受其管理。由于设施日渐陈旧、商业布局落后，档次显得较低、品牌较差。但因地理位置优越，在近期举办的深圳服装特卖会等促销活动带动下，仍有一定客源。租金：首层近700元/㎡、五层约550元/㎡。楼层功能一层小超市、皮鞋、名表二层首饰、化妆品、珠宝三层男女休闲服、皮具、箱包四层女职业装、女正装、孕妇服、中老年服装五层男西服、西裤、T恤、衬衫、男士休闲服、男士饰品六层儿童用品、童装、童鞋、童车、婴儿用品七层运动器材、文体用品八层电器、床上用品、家具租赁咨询：0898—66716275、66709790 王生、郑生 5、专卖店海秀东路南侧专卖店较为密集，品牌在海口有一定代表性。自西向东依次是：精功眼镜、佛卡伦、掂、拼、雅伦经典、奥罗科（FORTUN DUCK）、RED EARTH、佐丹奴、奥斯曼（男装）、七匹狼、佑威、班尼路、S￡K、 U2、G2000 租金：约400～500元/㎡ 6、生生百货商场位于滨海大道海口体育馆对面，该商场在8年多的经营竞争中坚持走中高档的品牌路线。有宝姿、百丽、Lefonde等品牌。由于定位明确，停车位充足，该商场虽不在商业旺地，仍能屹立不倒。商场力求体现休闲、时尚、精品的风格。楼层功能首层超市、化妆品、香水、珠宝玉器、海南工艺精品二层女士服饰、童装、玩具、彩妆饰品、内衣三层男士服装、鞋帽皮具、体育用品、小家电、文具、订制加工 7、其它：新华南路电器一条街被授予全国购物放心一条街。其中电器行、专卖点、电器商城有数十家。得胜沙步行街服装、鞋类批零一条街以服装、鞋类批发为主，十余个服装个体批发市场兼有少量包箱、皮具、杂货、美容、童装等批发行。备注：海秀东商圈商业项目较为集中，交通有：2、10、16、24、32、36、28、29、40等 10条线路的大巴、中巴可乘往。解放西、大同路商圈 1、概述解放西路传统商圈位于海口市振东区海口公园以北与海甸河以南的广阔地带，包括了解放路、大同路、新华南路、得胜沙步行街、广场横路等繁华商业街道，毗邻着风景如画的东西两湖，椰树门广场、青少年宫、市体育场等地。是海口市民传统休闲娱乐购物的去处。 1、东方广场该广场位于大同路、解放西路口北侧，于2000年6月开业。海南省首家麦当劳已于2002年 3月18日在此开分店。该商场装修、装饰近似太平洋、华联的风格。品牌有：皮尔•卡丹、百丽鞋、ONLY、PLAYBOY、乔士•雅戈尔等。楼层功能首层世界名品馆化妆品、皮具、鞋二层超市、男士馆男西装、衬衫、男饰品、T恤三层仕女服饰馆职业女装、淑女装、内衣、床上用品四层儿童休闲馆童装、童鞋、婴儿用品、运动用品五层儿童娱乐馆儿童欢乐园、儿童碰碰车 2、泰龙商城泰龙商城位于大同路西侧，与椰树门广场斜对。其于1997年开业已经营6年，尚有5年经营期。该商城一层为个体经营为主，临街有佛卡伦、RED EARTH等品牌，二层为大同货仓（超市），该商城占地约有7000㎡，在海口个体经营产场中，品牌、形象、档次较高，均有一定口碑。铺号月租金面积（㎡）租价转让费中76＃ 1570 6.2 253元/㎡三压12000元 32＃ 4400 14.5 303元/㎡ 25000元临街不详不详折后368元/㎡不详 3、解放西路租金调查表名称楼层月租金（元）租价（元/㎡）转让费（元）管理公摊费（元）电话一条街内铺首层临街 3000 166 85000 不详 0898—66217883 香港服饰商场（百货大楼二楼）二层不详 75～95 不详 44.10 0898—66245389、 66245386 陈生百货大楼首层（独立铺）首层 4300 358 65000 不详 68180355 唐生千家发商城中A26＃首层临街 3150 350其它250～350 不详 5.8 0898—66248208 4、解放西路品牌、商铺普查示意图（详见附件一）备注：解放西、大同路商圈交通有1、2、5、8、10、12、25、26、28、34等十条公交车、中巴乘往。三、房地产篇 1、本次调查商业项目：A、中央商城B、周昌商厦C、嘉华城市花园商业广场 A、中央商城位置：海口市滨海西路（秀英港对面）发展商：海南环瑞置业有限公司规模：占地百余亩、建筑面积10万㎡配套：整个项目将建成集旅游、餐饮、购物、休闲娱乐为一体的大型综合性休闲购物中心面积规格：40.63㎡、 53.08㎡、 74.97㎡价格：8000多元/㎡～12000元/㎡卖点：“新商城、新坐标、新生活”、“海南第一摩尔”、海文化主题商城拟引入沃尔玛。 B、周昌商厦位置：海口市国贸大道与玉沙路交汇处发展商：海南周昌实业有限公司规模：占地约2500㎡面积：共15个临街铺价格：35000元/㎡报价偏高，在招商中。配套：屋顶花园、经典商务酒吧、儿童游乐场卖点：为中小规模综合性商厦、曲尺形临街建筑、卖独立临街铺 C、嘉华城市花园商业广场位置：金贸区金龙路8号发展商：面积规格：11.24㎡（案例）价格：16800元/㎡卖点：5成首付、10年返租、月收入8.2%；海口国贸商圈至旺地带；“一铺养三代” 2、住宅、高层洋楼、别墅市场调查表楼盘名称规模类别最高价（元/㎡）最低价（元/㎡）均价（元/㎡）位置卖点阳光西海岸联排别墅洋房 4300 3800 4000 滨海大道 169号与海相望、户型新颖、会所功能齐全、周边娱乐场所齐全置地花园共10幢高层高层住宅 4200 2688 金贸区明珠路2号发展商实力雄厚、园林逾万平方米、是海口成熟社区的代表作紫荆花园占地8757㎡、总建33570㎡高层住宅 4700 2980 3600 金贸区紫荆路 “纯居坐标、旨在实践城市品味之精髓”、“豁达空间、自由无限”、周边配套齐全鸿联商务广场 26998.48㎡写字楼 3800 4000 滨海大道与文华路交汇 5A智能化办公楼、绝版海景写字楼、地处金融商务区阳光• 经典占地88867㎡总建66437㎡别墅 6000 玉兰路9号 “滨海第一居所”、“阳光一生经典百年”CBD的永恒明珠黄金海岸花园别墅 9800 6800 8300 海滨西201号海口少有的临海成熟别墅社区、送园内面积及绿化长信海景花园 35幢独立花园别墅、8幢复式 9幢多层公寓别墅洋房别墅：6000 ～7000 洋房： 4200 长秀开发区长怡路海口老牌近海成熟社区、发展商为海口老牌发展商、全区绿化率达50% 金海大厦 21层单体楼住宅 1478 海秀中路167号交通便利、生活配套设施齐全、居家商住方便舒适康盛商务公寓 17层单体楼公寓 2200 1820 2000 海府路海景现房小户型、交通便利、商务生活两相宜 3、海口市写字楼个案项目名称：鸿联商务广场该项目位于海口市滨海大道与文华路交汇处，东临文华大酒店，北眺琼州海峡，背靠金融贸易区，地理位置优越，交通方便。是海口市滨海商务5A标准的智能化写字楼。由一栋12层近20000平方米的商务写字楼和二栋3层7000平方米的休闲文化广场组成。建筑经济技术指标：总用地面积：11856м² 建筑占地面积：4212.64м² 总建筑面积：26998м²（含地下1498м²）容积率：2.15 绿化率：30% 售价：3800元/м²起，楼层差价为50元/м²。销售情况：已售50% 建筑外观：简洁明快、凹凸配置，金属外墙漆配大面积中空钢化落地玻璃，铝合金白色喷涂。点评：周边环境糟糕，商住气氛不浓，售楼处脏、乱、差，营销工作的重视程度不够。主推海景概念。项目名称：银通大厦该项目位于海口市金融贸易区的腹心地带，交通四通八达，地理位置优越。主楼高34层，顶楼设有旋转餐厅，是一座多功能写字楼。售价：当时平均售价5800元/м²，其中1——12层被交通银行海南省分行整体购买。租金：40元/м²•月（含物管费）。入驻率：95%以上，多为整层租赁。项目名称：南洋大厦该项目位于滨海大道，近邻海南省体育中心、万绿园。曾号称“海南第一高尚写字楼”。原售价：8000港元/м² 租金：20元/м²•月，物管费15元/м²•月入驻率90%以上，楼层面积划分较小，50——80平方米较多。写字楼租售调查表楼盘名称楼层面积租金管理费南洋大厦 7楼 100㎡ 40元/㎡含在租金部分 10楼 160㎡ 25元/㎡ 11元/㎡银通大厦 34层 250～500㎡ 40元/㎡全包鸿联商务广场 7层 200㎡、316㎡ 400㎡、540㎡售价4000元/㎡ 15元/㎡ 04元/㎡（电梯费） 4、酒店业市场调查表附表一、海口主要豪华型酒店名称星级电话寰岛泰得大酒店五星级 0898—66268828 金海岸罗顿大酒店五星级 0898—66259888 文华大酒店五星级 0898—68548888 燕华和平国际大酒店四星级 0898—66250888 海口宝华大酒店四星级 0898—68536699 海口国际金融大厦四星级 0898—66773088 附表二、主要普通型酒店名称星级电话海口宾馆三星级 0898—65350266 海南华侨宾馆三星级 0898—66772776 五洲大酒店三星级 0898—68511811 奥斯罗克大酒店三星级 0898—66778808 5、2002年楼市盘点——正是购房“建仓”好时机。 2002年海口楼市有以下特征： A、中低档盘强劲反弹 2002年海口楼市出现异动的一个标志性事件是华发大厦甫一面市即遭抢购。华发大厦是海口商业中心区一栋带地王色彩的34层建筑，刚转化为经济适用房。发展商心里还惴惴不安，不料开盘不久被一批神秘买家一举拿下150多套。这批温州大业主一下飞机就赶到售楼处，对已购房者加价1000元/套进行收购。据业内人士介绍，与前两年岛外人士购房养老度假不同。此次岛外民间资本大举进入海口楼市，主要目的在于投资，而资金来源比较单一，主要是江浙和北京。当他们在海秀东商圈一带找不到房，又将目光转向国贸，拉动国贸地区处置房、二手房价格快速上升。目前上述地段房价已由1000元到1400～ 1500元不等涨至2500元/㎡。 B、海口楼市走上价值回归路据业界介绍，这一波房价上涨行情发源于低端市场。目前尚未向中偏高或高端转移的迹象。江浙及北方资金抄底，来势极猛，促成房价回暖。首先，海口楼市练好内功。海口房价近8年连续下行，挤干了泡沫，市场比较干净，盘恒于楼市投机资金已全部撤出。其次，大海口的规划让人看到希望，海口市政府经营城市的理念深入人心。生态城市、园林城市的前景诱人使发展商以海口整洁城市面貌的大动作倍增信心。海口楼市走上价值回归路，最终房价将体现省会城市应有的价格。 C、高档楼盘正在蕴集力量与2000～2001年高档楼盘的无限风光相比，2002年的高档盘门可罗雀，景象极为惨淡。除了个别楼盘销售还算不错，许多销售率还不到30%，与中低档盘、二手盘、经济适用房的畅销形成鲜明对比。分析人士表示，2000年高档盘大获成功，得益于海口当时的市场需求。初期海口没有像样的小区，绿化小、居住质量差。但同时一批中高收入阶层有提高生活质量的强烈愿望。他们首先希望改善居住环境。因适应了这一趋势，较早开盘的高档小区都取得了不错的业绩。这让头脑发热的开发商误判形势，急急杀入，价位一路上升。从总量上看，海口的高档楼盘并不多，但从海口的人口构成及消费能力来看，高档房已外于相对过剩态势。从价格上看，与国内其它省市比也不低，由于高档与中低档盘价位差距过大，中间缺乏缓冲，出现高档房高价位徘徊，低价楼盘上放的现象。业内人士估计，当房价普遍升至1800元左右时，房价下行空间被封死后，高档盘才有优势可言。 D、警惕商铺风险 2002年楼市的另一特点是概念商铺的流行，每平方米一万多元的商铺正热卖。但从投资角度细细审视，海口商铺投资回报率不及中心地带普遍住宅。业内人士指出，国际上流行商铺与住宅价格比为3：1，而目前海口的比例达到7：1或8： 1。而这些地段在近几年看不到有黄金地段发展的趋势，远远超出了商铺可能获利空间，价格直逼广州、上海。部分发展商还用“返租”“包租”等国家明令禁止的形式售楼，以“高回报”引诱消费者，这将拖累海口楼市的健康发展。目前海口商铺供应量少，黄金地段铺面供不应求。一些投资者被上扬的楼价迷住了眼，以为投资商铺定赚不亏。海口的商业环境、商业气氛及客流看，投资商铺未到黄金时代。随着新楼盘的推出，当更多商铺，更好地段铺位大量面市时，现有高价商铺价格必定回落。因此，投资者切要三思而后行。 6、2003年海口楼市展望 2003年，随着处置积压房地产的重点转向“一路一区”，海南省全面处置接收金融单位积压房产的工作转入实施阶段。业内人士认为：户型结构合理、环境优美的多层住宅更受欢迎，二手房、经济适用房将保持旺销，而高档楼盘受省外购买力影响较大，不确定因素增多。总的来说，海口楼市在2003年将有以下特点： a、总价低、功能全受青睐根据市场人士预测，从市场需求的角度来看，目前海口市场高档房市场需求不足，主流客户需求档次有所下降，因此低总价、功能全的户型开始逐渐受到青睐。这类客户购买行为理性，主要用于自己居住，120㎡以下产品是其寻找的目标。近两年，海口新开盘的楼房公摊大，而且户型设计多以一层多户为主，通风透光性能不强。由于地域原因，海南本地人购房注重通风性能而内地特别注意采光，而一层多户或一梯多户的房小很难同时满足这一要求。因此，多层及南北向房子成为消费者首选的热点。 b、房价略有上升至2002年底，海口市的转化房补贴指标已基本批完。如果2003年段有新政策支持，2003 年将不会有大量转化房出现，二手房将受到关注。没有了转化房的冲击和新的优惠政策出台，海口部分房价（处置的房产价格）将会有所上调，重新进入以市场价格定位的轨道。据海口房地产交易市场有关人士介绍，估计今年海口市的新开发商品房价格总体水平相对去年变化不大，但房价会略有上升。海口市总价房价格形式：均价2800元以上的高档盘价格区位；均价2000～2300元的盘活房产价格区位；均价1500元/㎡左右的二手房价格区位。根据市处置办有关人士介绍，中央出台了海南省政府收购金融单位的房地产政策后，估计近期难有财政补贴用于处置半拉子房，没有补贴，开发商势必将这费用加在消费者头上，房价上升成必然趋势。 c、岛外购房者有增无减受住宅观念和养老方式的转达变，北方人士相继来海南购房，用于度假或养老，随着粤海铁路的开通，这一上升趋势将保持相当一段时间，老年公寓也将成为投资热点。省内其它市与海口本地居民市场均不容易忽视，随着海南居住环境的宣传深入，海南为最佳居住理念已在全国有了相当的影响。来海南置业将会在全国更大范围广泛的得到认可，岛外的房产消费市场将会进一步扩大。海口市行政区划调整后，海口市容整治将使海口市的人居环境更加完善，一些在海口工作的外地人也有信心在海口长住下去。 d、商品房海景房成促销重点 2002年开盘的新世界、锦锈金江、名门广场、奥林匹克花园等楼盘没有出现发展商预期的火爆场面，有市场分析人士认为它们还存在缺陷，有的细部处理不好，有的太临街，有的户型不符合海南市场需要，有的属于地理位置太偏。虽然房子本身不错，但由于没有满足消费者的期望，受到市场冷落。房地产市场人士认为，真正的海景房、完善的配套设施再加上优质的售后服务还是能吸引外地人士购房。因为北京、上海等特大城市已经形成了一批身家上千万的富翁，他们对于高品质住宅抱有浓厚的兴趣，而海南的优美环境仍是房地产最大的卖点。 ● 存量房据国家统计局统计数据表明，海南省的存量房面积约460万平方米，约占全国存量房面积的10%，海口市存量房占整个海南省存量房的90%，约400万平方米，且70%为烂尾楼。这些烂尾楼的存在直接影响到现楼的开发，尤其是对现楼的销售会产生很大的负面影响。虽然存量房转经济适用房政策已消化了1/3的烂尾楼，但烂尾楼的存在始终抑制着海口市房地产业楼市的价格。海口市存量房面积及处置情况表 2001年 2002年海南省存量房面积（万м²） 460 305 海口市存量房面积（万м²） 400 265 海口已处置面积（万м²） 135 海口市统计局提供的数据表明2002年在建工程面积销售空置表施工面积（万м²）销售面积（万м²）空置面积（万м²）住宅 167.99 55.44 57.09 写字楼 14.64 0.25 6.68 商业用房 20.67 0.84 6.97 四、旅游经济与房地产随着大海口诞生、粤海铁路开通、生态省建设、旅游火爆……等诸多利好消息纷至沓来，整个海南省特别是海口市房地产将迎来“第二春”。众所周知，海南以旅游产业为支柱产业。每年接待游客几近全省人口数量。由于是我国唯一热带大海岛，特别是海南冬天温暖，长夏无冬吸引了大量内地富裕家庭特别是北方家庭来琼度假。伴随着他们的到来，也将吸引更多外来人士来琼置业消费。而海口、三亚是他们重点选择对象。以三亚楼市为例，2002年商品房纷纷涨价。国内外大批游客蜂拥而至，带动三亚的房地产交易活跃。2002年商品房的销售量共达25㎡，越来越多的人士想拥有度假式养老住宅。据调查统计外地游客占购房比例的80%以上，客源主体是国内外经济相对富裕者。200 0年尚有40万㎡现房空置，近两年盘活20万㎡，出租和自用达18万㎡，现房仅余2万㎡。业内人士称：今年海南房地产面临更多的机遇。大海口的诞生、粤海铁路火车开进、生态省的打造、旅游业的红红火火、地区经济的快速发展给海南房地产提供了更多宽阔的施展舞台。海口市房地产交易市场总办副主任韩向红对记者说：目前海南房地产需求市场以岛外市场为主。来自省外的购买者占百分之六十以上，省外人士是海南楼市的主力军。随着海南省居住环境的不断改善，海南旅游业的加快发展，将会吸引更多岛外人士关注海南，海南岛外房产消费市场将会进一步扩大。可以预计，作为省会城市的海口市具有各方面优势，必将从中首先受惠。由于气候因素，长夏无冬的海口长年游客不断是典型旅游城市，游客的消费力直接影响海口旅游业乃至商业的发展。海口本地人、常住岛外人、游客的消费能力比：4：3：3/ 5：3：2。旅游业发展较快。2000年，我市以建设“琼州海峡旅游度假区”为目标，全方位拓宽旅游市场，多形式开展旅游宣传促销，加大旅游基础设施投入，建成风景秀美的西海岸带状公园、热带海洋世界等新景点，优化组合市内历史、人文、海滨和周边旅游景点资源，开通海口一日游、两日游，充分利用“五一”、“十一”、暑假和海南岛欢乐节，发展节假日旅游，并着力整顿旅游市场秩序，规范旅游行业管理，使全市旅游业保持良好的发展态势。全年接待国内外游客324.81万人次，比上年增长16.8%。其中，涉外饭店接待过夜游客252.8万人次，增长19%；非涉外饭店接待过夜游客72.01万人次，增长53.1%。在涉外饭店接待过夜游客中，外国游客3.17万人次，国内游客239.54万人次，分别增长32.8 %和21.9%。全年旅游总收入26.02亿元，比上年增长10.9%，其中旅游营业收入15.31亿元，增长26.2%。全年涉外饭店客房开房率63.1%，比上年提高10.6个百分点。年末，全市拥有星级宾馆酒店26家，其中五星级2家，四星级3家，三星级15家，二星级6家。五、项目定位与后市分析海口房地产市场特别是商业项目，要特别注意研究本地消费水平与消费习惯的特点。目前海口市区（商业旺区）住宅市场存在大量转化房（政府处置房），原限价为1478元 /㎡，均价2800元/㎡以上就为中高档楼，盘活房价格区域均价为2000～2300元/㎡。楼市特点：1、楼价单价低均价为1478元/㎡，盘活房为2000～2300元/㎡，2800元/㎡以上为中高档，联排望海别墅 4200元/㎡。 2、空置率高：50%～60%为空置房，以度假为主。 3、外地人购买比率高：60%以上为岛外人士购买。 4、养老比例高：入住的多为颐养天年的老年人，消费力不高。商业特点：1、市区人口总量少、商场比例高、商业网点多。 2、消费水平低、本地人购买力低。 3、消费习惯受气候因素影响，重休闲、饮食，轻衣着打扮。 4、超市有发展空间，百货面临激烈竞争，经济效益不高。项目简介：1、占地面积：83.26亩（55506㎡） 2、项目性质：大型商住综合项目 3、地价：70万/亩总价：5828.20万 4、拆迁费：749.34万 5、地块包括：体育场、青少年宫、广场横路 6、四至：西至椰树门广场、东至青少年宫、广场横路、南至广场路、北至工人文化宫后面 7、使用年限：50年项目特点：1、地块形状特征：东西向纵深长、南面临西湖、北面未与解放西路相通，只有西边与大同路的椰树门广场与大同路相通。呈“梯形”布局。 2、项目优势：占地规模大地价低、成本好控制易拆迁、多为公共开阔场地好启动、有上市公司、主力店支持 3、项目劣势：项目主出口在解放路商圈商业气氛较淡静的大同路椰树门广场方向，与解放西路（商业街）没有直接出入口。而最旺的解放路一线的出口略显局促。项目所在商业区现经营的商品档次较低，租金不高。如何提高区域商业档次，最大限度提升项目附加值从而获取相应较高的投资回报率，成为今后项目策划的一个难点。项目周边商业档次较低。地块商业气氛不够，与人流旺的路段有隔涉不便项目定位初步判断：问题一、规划布局时要注意“突围而出”、“吸引人流、疏导车流”。问题二、商业经营时研究如何切合海口市场的消费水平、消费习惯。建议不能用华联北方的经营思路来对待海口的情况；注意商业创新，学习借鉴泰国、马来西亚等热带旅游国家的商业经营模式。向岛外常住消费者、游客要经济效益六、总结通过上述对海口城市、宏观环境、房地产市场现状、商业现状等情况的综合性调查，我们认为目前在海南投资开发房地产项目，宏观方面的诸多条件相当不错，国家、地方政府和金融系统都采取鼓励和扶持的态度，这些因素构成了项目开发的政策利好。本案所处的地理位置条件也相当不错，虽然其周边环境不太理想，但这些可变因素是能够通过进一步的策划运作加以改变的。然而，运作好一个楼盘，仅有以上项目优势是远远不够的，更重要的是项目自身的设计定位（即产品定位）、项目市场定位、目标消费群的定位，只有在综合考虑了这些因素的前提下，才能生产出针对目标市场的好产品。因而，我们根据调查分析，对项目的定位设计提出如下方向性建议供贵公司参考： 1、可以考虑建海口市城市中心的具有海洋特色文化主题的“SHOPPING MALL”,把主力店建在项目地块最深处（即靠近工人文化宫处），带动“MALL”场的人流，外场设计多通道，开敞式的商业步行街，并可以考虑建部分写字楼作功能配套，将现在的广场横路建成具有热带海洋特色的风情餐饮小吃街； 2、可以考虑建酒店式公寓，针对旅游市场目标消费群，考虑用分时度假的模式运作； 3、可以考虑建部分酒店做旅游配套； 4、如果采用下面建裙楼，上面建写字楼的方案，我们认为有较大的运作风险。以上调研报告由于时间关系，对市场需求部分的调研来不及采集样本，获取第一手数据，因而该部分的分析研究不够，成为本案的遗憾。	0	negative_file/工程建筑、房地产/2003年度海南省海口市的房地产.doc
XX市别墅市场研究报告目录第一部分、XX市整体别墅市场环境 2 一、XX市别墅市场整体情况 2 （一、）XX市别墅市场的主要别墅类型 2 （二、）XX市别墅市场分板块供应情况 2 （三、）XX市别墅市场的价格区间 3 （四、） XX市别墅市场的供需状况 4 二、XX市别墅市场发展趋势预判 5 （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 5 （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 5 （三、）价格具有较大升值空间 5 （四、）接受度最高的别墅类型 6 （五、）别墅竞争将日趋激烈 7 （六、）XX市别墅市场走势预测 8 第二部分、XX市别墅市场板块分析 9 一、XX市别墅市场主要板块市场行情 9 （一、）江宁板块 9 （二、）江北板块 11 （三、）城区板块 12 第三部分、别墅市场个案列表 14 一、典型个案列表 14 （一、）玛斯兰德 14 （二、）山水华门 15 （三、）巴厘原墅 16 （四、）奥斯博恩 17 （五、）总结 19 二、别墅个案列表统计 20 第一部分、XX市整体别墅市场环境一、XX市别墅市场整体情况（一、）XX市别墅市场的主要别墅类型 [pic] 根据2005年10月份的别墅销售情况，XX市在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。可以看出目前XX市别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。（二、）XX市别墅市场分板块供应情况从图上可以清晰看出，目前XX市在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占XX市地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11. 68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。（三、）XX市别墅市场的价格区间 [pic] 从上图可以看出：城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。（四、）XX市别墅市场的供需状况 [pic] XX市整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110- 150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。二、XX市别墅市场发展趋势预判（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 [pic] 通过上图，可发现虽然XX市别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就XX市这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。 2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，XX市别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而 XX市目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，XX市市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前XX市江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。（三、）价格具有较大升值空间 1、区域内项目比较，价格差异明显从目前XX市的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，XX市目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。 2、国内比较，仍有较大的上升空间 XX市紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地5 0000元/平方米的别墅），XX市别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。（四、）接受度最高的别墅类型单套面积在180—260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现： ✓ ⎫ 最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。 ✓ ⎫ 独立别墅的差异性较大目前XX市市场上的独立别墅，单套面积从200- 900平米不等，但主流户型面积主要集中在250- 500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。 ✓ ⎫ 别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。 ✓ ⎫ 中西结合建筑风格较为流行在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。（五、）别墅竞争将日趋激烈 [pic] 从发展趋势上看，XX市的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到 5％。因此，在不久的将来，XX市地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。（六、）XX市别墅市场走势预测 [pic] 在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来XX市别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，据预测，2005年至2007年XX市每年的别墅供应量分别是45万平方米、15万平方米和15万平方米，合计为75万平方米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平方米，这意味着，未来三年XX市的别墅供应缺口总量高达10万平方米。由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。在需求市场上，2004年和2005年，随着别墅大战加剧，消费能力被激发，至2006年随着供需矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时被人为抑制。第二部分、XX市别墅市场板块分析一、XX市别墅市场主要板块市场行情（一、）江宁板块 1、江宁别墅市场综述江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达5000亩，总供应量150万－180万平方米，是未来XX市别墅市场的主力。根据近半年来对XX市别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出： ✓ ⎫ 联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销该板块单套联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销，市场单价范围以4500—6500元 /㎡为主，市场均价已调至4800元/㎡。 ✓ ⎫ 独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200-400平米，总价控制在250万-450万之间。 2、江宁别墅市场的竞争情况分析 ✓ ⎫ 将军路沿线楼盘竞争激烈目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。 ✓ ⎫ 竞争策略以价格战为主目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到95折－98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。 3、江宁别墅市场未来趋势研判 XX市市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。 ✓ ⎫ 独立别墅的份额将逐步加大从类别上看，XX市的别墅市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独立10％，双拼20％，联排70％。专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。 ✓ ⎫ 整体供应量将逐年缩小从供应量上看，XX市目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右，在城市住宅总面积中不足1．5％，所占比例相当低。根据预测，2005年至2007年XX市每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，未来三年XX市的别墅供应缺口总量将高达10万平米。作为XX市别墅供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势”。对照江宁房产局1- 9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为23．75万平米；而今年1- 9月份，别墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。 ✓ ⎫ 近期价格波动较大，但有长期升值潜力 “物以稀为贵”，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。江宁别墅增量在未来几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到体现。虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优惠等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。 ✓ ⎫ 存在诸多急需解决的问题江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净；同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但对于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育问题。另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。虽然规划中的易初莲花超市将在２００５年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观察。（二、）江北板块 1、江北别墅市场综述目前XX市市场上别墅类月销售量在70套左右，江北板块月销售别墅10套左右。而在未来几年内，XX市别墅类可售面积在200万平米左右。随着江北城市化发展速度的加快，江北别墅开始进入大盘时代，别墅做出“规模”是目前江北大多数开发商所追求目标，10万平方米、50万平方米在江北别墅市场中已不足为怪，仅江苏国信象山地产有限公司在老山开发的别墅项目“国信·自然天成”就占地1000多亩，而江苏开元国际集团XX市鸿信房地产开发有限公司在汤泉开发的“山河水”一期占地就有630亩，二期也有580亩、XX市天浦置业有限公司开发的珍珠泉高尔夫占地430亩 2、江北别墅市场发展际遇长久以来，城北板块的销售在XX市楼市一直处于不温不火的状态，销量保持稳中有升。究其原因，一是大型化工厂的存在污染环境，影响生活质量，导致城北的开发空间被圈定在纬一路以南的有限区域。二是城北购房者置业观念相对保守，以旧换新者占较大比例。但是，随着地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁、政府规划打造幕燕风景区、滨江区域等利好因素不断增多，这种状况正逐渐被扭转。城北板块一改过去的沉寂，正以崭新的姿态蓄势待发。 XX市别墅市场经过10年的发展，已逐渐成熟起来，江北的别墅在经历了XX市地产从1 992年的第一座别墅养龙山庄后，在“帝豪花园”、“东方花园”再到江宁的三山板块时势变迁，老山珍珠泉别墅区以山河水、国信自然天成、珍珠泉高尔夫、金泉泰来苑为主力的楼盘成为2006年XX市别墅市场的后起之秀。老山—珍珠泉板块别墅群的形成势在必然，浦口境内的老山国家级森林公园及其周边拥有的生态旅游资源，是紫金山的好几倍，浦口全部囊括。“十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园”的风光，老山珍珠泉板块得天独厚的条件则是江北最适宜人居住的环境，这一带很有可能成为继月牙糊板块、莫愁湖板块、三山板块之后最后一个不可复制的稀缺板块。（三、）城区板块 1、城区别墅市场综述城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前XX市别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250- 500㎡，均价达到16600元/㎡；联排别墅升至12000元/㎡，叠加在10000元/㎡左右，两者面积普遍在200-300㎡之间。 2、城区别墅市场未来趋势研判 ✓ ⎫ 未来市场发展潜力不大别墅讲究的是自然资源，有山有水，但是城区别墅讲究的是地段的稀缺，其与主城区深厚悠久的历史人文底蕴相协调，周边有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，且区域内有较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景观资源的缺点，未来市场发展潜力不大。 ✓ ⎫ 供应体量将进一步减少就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正的体现城区别墅的独特优势，再加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从投资回报率角度来看都不是上策。因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003年上半年国土资源部下达了《禁止申报和审批别墅用地》的紧急通知，2005年5月又再次发布《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》，再次重申禁批别墅用地，都表明了政府控制别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见城区别墅用地的出现。因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销售，不会有扩张之势，未来供应体量将进一步减少。第三部分、别墅市场个案列表一、典型个案列表（一、）玛斯兰德 1、项目介绍玛斯兰德位于XX市翠屏山风景区内，项目由金陵饭店集团麾下的XX市金陵置业发展有限公司，规划建设500余幢双拼及独栋别墅。东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。项目容积率0.39，绿化率60％。该项目主要以独立、双拼别墅为主。规划共500余栋。 [pic] 2、产品介绍玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。基本户型共有十一种，每种户型都有三种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类型。 3、销售状况一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声 \|类型 \|本期推出 \|销售剩余\|本期销售\|主力户型\|总价 \| \| \|套数 \|套数 \|率 \|面积 \| \| \|独立 \|71 \|10 \|85.91％ \|367㎡和4\|220-280万\| \| \| \| \| \|26㎡ \|. \| \|双拼 \|110 \|18 \|83.64％ \|263㎡-38\|150-220万\| \| \| \| \| \|9㎡ \| \| \|总计 \|181 \|28 \|84.53％ \| \| \| 4、价格状况—独立别墅实际均价7000元/平方米在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的一个项目。但其均价偏高是一个无法回避的问题，以该项目一期的独立别墅均价为例，为8000 /平方米左右，但该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采用的地下室半价计算，其实际均价达到了7000/平方米以上，应属将军路最高一档价位。 5、市场预测价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，很有可能造成一定程度上的滞销，由此引发的总体开发周期拉长、开发成本升高基本不可避免。综合上述两类因素，开发商迫于市场压力，预计将来会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发商为维护整体项目的品质，应该不会因为整体销售情况的不佳，而出现叠加甚至多层公寓的情况。（二、）山水华门 1、项目介绍山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积352亩，建筑面积15万平米，容积率为 0.55，绿化率达到60％，该项目以产品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，率先打造出3.6—3.9米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私家花园及超大露台，增加了产品的附加值。“2004中国十大品牌别墅”、 “江苏住宅十大名盘”、“XX市十大魅力楼盘”、和“2005年度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增添了一份强有力的竞争砝码。 [pic] 2、产品介绍山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，虽然在地面防潮层和车库设计上存在着一些细节上的问题，但从整体上看，房屋的结构布局，景观设计方面有独具匠心一面。坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。品质完善、品牌树立和自然环境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势发展，山水华门的销售前景依然看好。 3、销售状况—良好 \| \|供应 \|销售量\|销售率 \|主力户型面积\|总价 \| \| \|量 \| \| \| \| \| \|二期A（联\|23 \|20 \|86.95% \|170平米—210 \|93万—115万\| \|排） \| \| \| \|平米 \| \| \|二期B（联\|21 \|20 \|95.2% \|170平米210平\|107万— \| \|排） \| \| \| \|米 \|132万 \| \|三期（联 \|33 \|30 \|90.9% \|230平米—270 \|120万—170 \| \|排） \| \| \| \|平米 \|万 \| 该项目小组团的推出，有利于项目的销售。（三、）巴厘原墅 1、项目介绍巴厘·原墅位于汤山的古泉镇，由亚东集团、XX市古泉房地产开发公司联合推出。巴厘·原墅为巴厘岛风情的半坡原生态别墅，占地面积57163平方，总建筑面积25701.45平方，容积率为0.45，绿化率为 55.8％。拥有16栋豪宅,38栋独立别墅，户型面积为236－648平米不等。 [pic] 2、销售状况—不甚理想 \|类型 \|供应量 \|销售量\|销售率 \|主力面积 \|总价 \| \| \| \| \| \|户型 \| \| \|双拼 \|32 \|6 \|18.75% \|270-360 \|229万—306 \| \| \| \| \| \| \|万 \| \|独立 \|15 \|0 \|0 \|300-500 \|300万—500 \| \| \| \| \| \| \|万 \| 从前期销售情况来看，不是非常乐观，总量47套自8月正式开盘以来，只售出6套，对于开发商下一步会不会采取价格方面的动作，有待进一步观察。 3、市场预测—市场认可度较低，市场前景并不乐观巴厘·原墅的建造出发点不同于将军路附近的别墅区，项目主要特色是以休闲、度假、养生为主，虽然特色突出，优势明显，但在汤山附近总体均价8000元/平方米的价格显得有些偏高，而且国人尚难接受远郊的生活习惯，对于数百万元购一个非长期居住休闲场所，XX市地区富豪对其的认可度也是一个问题。（四、）奥斯博恩 1、项目介绍该项目由XX市金利建设开发有限公司开发，位于江宁航空港新区的中心区域，机场高速、宁溧公路、将军路延长线等快速干道环绕该项目周边，交通极为便利。项目占地96 2亩，总建筑面积90万平方米，容积率约为0.67，绿化率接近60%。主要有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠加等别墅类型，每种物业类型有六至八种房型可供选择。一期规划建筑面积约6万平方米。 [pic] 2、产品介绍开发商致力于把该项目打造成XX市首屈一指的运动型度假庄园。独立别墅面积在240 平方米到280平方米之间，联排在190平方米到322平方米之间，叠加别墅面积在139平方米到175平方米之间。期中独懂别墅每4懂别墅组成一个院落，每户既相连又独立，其公共地带为地中海风格的喷泉庭院。 3、销售情况——低价入市，项目热销一期共推出277套房源，独立35栋，双拼38套、联排75套，叠加108套，开盘一个月供销售54套，均价为2778元/平方米。 \| \|独立 \|双拼 \|叠加 \|联排 \| \|主力面积 \|240㎡--280\|260㎡--330\|139㎡--17\|190㎡--32\| \| \|㎡ \|㎡ \|5㎡ \|2㎡ \| \|总价范围 \|110万—140 \|90万—110万\|30万起 \|50万—95万\| \| \|万 \| \| \| \| \|推出量 \|35套 \|38套 \|108套 \|75套 \| \|销售量 \|/ \|/ \|38 \|16 \| 该项目的价位在别墅类物业中属低价位，这是其热销的一个重要因素。 4、项目预测—性价比较高，商务人士理想的“第二居所” 从目前一期的销售情况来看，整体上势头良好，综合考虑项目自身实际状况和相关配套完善情况，近期价格上升幅度不会太大。从政府规划来看，投资前是被看好的，应为项目离禄口机场很近，对于商务人士来说是一个不错的置业选择。此外，项目的自然环境优越，园区内部自然水系贯穿其中，作为一个度假别墅，对打算购买第二或第三居所的消费者有一定的吸引力，唯一的缺憾就是距市区较远，且周边配套不足，生活不是十分便利。目前来看，项目最吸引人的还是价格上的优势，同将军路沿线的别墅项目相比，不到2800元/平房米的均价的确有不小的吸引力。（五、）总结 ✓ ⎫ 由于新政的短期效应，整体别墅市场的运行状况不甚理想，但其中也有一些项目个案保持着稳定的销售，如玛斯兰德、山水华门等。 ✓ ⎫ 玛斯兰德，在产品的细节与整体项目的品质感上属于XX市别墅市场的佼佼者之一，把握住别墅购房者的消费心理，走高端路线，掌握了有效客群，提高了客户的成交率。 ✓ ⎫ 山水华门，小组团的推盘手法，在市场上已经得到了印证，销售十分理想，每次的推盘都保持了80%的销售率，这一点是值得借鉴的。 ✓ ⎫ 巴厘原墅，虽然在产品与整个项目的营销上，存在着差异化——“巴厘风情温泉文化”，但从销售率上看，该项目只有12.77%的销售率，可见，做为 “第二居所”的项目定位并没有得到市场的认同，同时8000元/㎡左右的单价明显高于整体XX市别墅市场的价格。可见，该项目的性价比较低。 ✓ ⎫ 奥斯博恩项目的的差异定位“运动型度假庄园”，合理的户型面积、约28 00元/㎡的均价，使项目整体的性价比得到提升，目前该项目销售情况良好。 ✓ ⎫ 对于本项目的推出，应考虑市场的前提下，建议提高项目整体的性价比，提升项目的品质感，保持合理的价位，小主团入市。二、别墅个案列表统计案名 \|开发商 \|地理位置 \|项目体量(万m2) \|容积率 \|项目属性 \|售价(元/m2) \|面积段(m2) \|总价(万元/套) \|开盘时间 \| \|奥斯博恩庄园 \|金利(XX市)建设开发有限公司 \|江宁区禄口镇宁溧路188号 \|6 \|1.40 \|独立别墅、双拼、联排以及叠加 \|3400 \|139-－330 \|50－140 \|2005.10.05 \| \|沁湖景案 \|XX市今朝建设系统工程有限公司 \|江宁区利源中路9号 \|/ \|/ \|别墅 \|/ \|/ \|均价:140 \|/ \| \|巴厘.原墅 \|亚东集团.XX市古泉房地产开发公司 \|汤山古泉镇 \|2.6 \|0.49 \|别墅、公寓 \|8000 \|236－648 \| 220-240 \|2006年初 \| \|边城.东篱别墅 \|江苏仑山湖发展有限公司 \|句容边城镇 \|1.04 \|0.12 \|别墅 \|6200 \|208-350 \|128.96- 217 \|205.04 \| \|香山美墅 \|XX市开元经济开发有限公司 \|江宁区将军大道开元欣街9号 \|23 \|1.26 \|联排、叠加、电梯多层、多层、小高层 \|5800 \|133-177 \|77.14-102. \|2005.09.10 \| \|钟山国际高尔夫 \|万泰集团 \|玄武区紫金山下 \|8－10 \|0.69 \|独栋、双拼、联排、叠加 \|20000 \|500左右 \|1000 \|2005.01.31 \| \|台湾小镇 \|京容房地产开发有限公司 \|句容经济开发区 \|总：117.4第9期2.7 \|0.4 \|独栋、双拼、联排 \|6000左右 \|180－230 \|77 -140 \|2004.05 \| \|秦淮绿洲 \|国信房地产 \|江宁区东山镇城北路，北沿路口 \|16.4 \|0.55 \|联排、独立 \|均价:3950 \|178－250 \|92－130 \|2004.12.31 \| \| 案名 \|开发商 \|地理位置 \|项目体量(m2) \|容积率 \|项目属性 \|售价(元/m2) \|面积段(m2) \|总价(万元/套) \|开盘时间 \| \|玛斯兰德 \|XX市金陵置业发展有限公司 \|江宁区将军大道8号 \|25.86 \|0.39 \|别墅 \|均价:12000 \|273-427 \|170 -500 \|2004.11.20 \| \|翰海翠庭 \|江苏金色家园房地产有限公司 \|江宁区将军南路河海大学西侧 \|1.4 \| \|联排 \|均价:4500 \|210—230 \|94.5- 103.5 \|2004.04.01 \| \|山水华门 \|XX市山水房产置业有限公司 \|江宁区将军大道58号 \|130000 \|0.55 \|联排、叠加、独立 \|均价:6300 \|230—270 \|130—170 \|2005.08.20 \| \|观园. 翔龙 \|江苏银翔房地产开发公司 \|鼓楼区虎踞路26号乌龙潭公园内 \|0.85 \|0.87 \|别墅 \|均价:14000 \| \|200—400 \| \| \|珍珠泉高尔夫别墅 \|天浦置业有限公司 \|浦口区珍珠泉省级旅游渡假区 \|9 \|0.30 \|独栋、双拼、组院式VILIA \|8600-10000 \|200—350 \|200-300 \|2006.09 \| \|复地朗香别墅 \|江苏盛唐艺术投资有限公司 \|江宁区开发区佛城西路138号—158号 \|12 \|0.39 \|双拼别墅、联排别墅 \|均价:5500 \|170- 292.21 \|93.5-160.7 \|2004.09.19 \| \|立信. 瑞景文华 \|XX市瑞景房地产开发有限公司 \|江宁区开发区将军大道50号 \|152300 \|0.50 \|叠拼、联排、双拼、独立 \|均价:11000 \|181.8- 545.4 \|200 -600 \|2004.12.18 \| \|养龙山庄 \|天工房地产开发有限公司 \|江宁区汤山镇汤泉东路38号 \|10 \|1.38 \|别墅、公寓 \|均价:6000 \|/ \|/ \|2003.10.16 \| \| 结语： ✓ ⎫ XX市别墅市场供求以联排别墅为主，独栋别墅所占比例小； ✓ ⎫ 目前经济型别墅为市场主流产品； ✓ ⎫ 经济型别墅的特征：面积小、单价低； ✓ ⎫ 市场上创新产品较少； ✓ ⎫ 未来市场供应量将日趋减少，别墅市场被看好； ✓ ⎫ 目前别墅市场主力售价范围：独栋别墅：10000-15000元/平方米联排：4000－6500元/平方米叠加：3000－5000元/平方米	0	negative_file/工程建筑、房地产/XX市别墅市场研究报告.doc
西藏地区房地产详细市场调查第一部分拉萨人文地理一、拉萨城市概况地理状况拉萨是西藏自治区首府。位于西藏自治区东南部，雅鲁藏布江支流拉萨河北岸，东经9106′，北纬2936′。东邻林芝地区，西连日喀则地区，北接那曲地区，南与山南交界。南北最大纵距202公里，东西最大横距277公里，辖区总面积2.9万平方公里，其中市区面积210平方公里，城市建成区面积50平方公里。现辖城关区、堆龙德庆县、曲水县、达孜县、尼木县、林周县、墨竹工卡县、当雄县等1区7县。总人口40万人，其中城市人口 18万人。居民大多数为藏族，还有回、汉等民族。地处西藏高原，海拔3500米左右。城南有拉萨河长年不断的流水，四周东有觉母丝丝、东南有明珠孜日、西南有曲加拉日、西北有岗彭吾孜等大山相连环抱。属高寒气候，长冬无夏，全年无雾，空气清爽，阳光充足，全年日照在2952小时以上，被人们誉为"日光城"。最高气温28℃，最低气温- 14℃，年平均气温8℃左右。年平均降雨量200～510毫米，降雨一般集中在每年的6、7、8 、9月份，是理想的夏日避暑胜地。历史沿革公元633年，雅隆部落的松赞干布在拉萨建立了强大的吐蕃王朝，拉萨以吐蕃王朝都城的地位，揭开了它历史发展的新篇章。定都前的拉萨是一片沼泽荒芜之地，定都后，筑宫堡、修河道、建寺院，奠定了拉萨城市的雏形。著名的大昭寺即在这一时期建造，山羊负土填湖的典故是建寺过程中的一段美丽传说。藏语羊叫"惹"，土为"萨"，由于大昭寺是最早的建筑，人们便以"惹萨"作为以大昭寺为中心的这一城市的名称。汉文史籍把"惹萨"一般译为"逻娑"、"逻些"。随着佛教的兴盛，人们把这个城市视为"圣地"，"拉萨"之名随之兴起，并取代了原有的名称。"拉萨"是藏语"圣地"或"佛地"的汉文音译。自松赞干布始，吐蕃政权传9代赞普(藏王)，均以拉萨为首府。838年，朗达玛继为赞普，废佛，佛教遂以喇嘛教名义出现，并谋杀赞普。从此，吐蕃对各部属的统治关系开始解体，全盛一时的奴隶制政权接近崩溃，拉萨陷入不同奴隶主集团间旷日持久的战争局面。857年，吐蕃本部发生"邦金洛"平民大起义，吐蕃奴隶社会在起义风暴中土崩瓦解，西藏地区陷入持续数百年的分裂割据时代。拉萨作为西藏政治中心的地位衰落了，许多宫堡城寨也在这一时期毁于兵燹。公元1160年，蔡巴噶举派于拉萨一带崛起，逐步取代了其他地方势力在拉萨的地位。13世纪中叶，元朝划分西藏为13个万户，蔡巴万户为其中之一，在拉萨颇有建树。14世纪初期，帕木竹巴先后征服了止贡巴、雅桑巴和蔡巴，进而掌握了全藏统治大权。帕竹在西藏建立13个大宗，拉萨属内邬宗。帕竹的统治中心虽在乃东，但拉萨以其宗教发展史上的圣城的地位和强大引力仍为帕竹政权高度重视。15 世纪初，喇嘛教格鲁派(黄教)以拉萨为据点逐步统一全藏，形成政教合一的统治局面。由于禁止喇嘛娶妻，宗教首领采取转世法选择，出现了达赖、班禅两大活佛系统。1642 年，五世达赖在拉萨建立了噶丹颇章政权。1652年五世达赖赴京，受到清廷的隆重接待和册封，次年返藏。以达赖为首的西藏地方政权的力量得到进一步加强，拉萨作为西藏地方首府，从此一直延续了下来。1721年，清廷在拉萨设置驻藏办事大臣，1751年又在拉萨建立噶厦政府，并授权达赖管理西藏地方行政事务。1951年5月中国人民解放军和平接管拉萨，1960年正式设立拉萨市。城市特点拉萨是西藏地区文明发源地之一，有着灿烂的藏族文化，布达拉宫、大昭寺等为藏传佛教圣地，1982年被国务院公布为国家历史文化名城。拉萨除著名的布达拉宫、黄教三大寺(甘丹寺、哲蚌寺、色拉寺)、大昭寺、罗布林卡外，还有神奇的纳木错高原湖泊风光，美丽的当雄草原风光，奇特的德中温泉和林周、墨竹工卡等自然风景区，广阔的山区和河谷平原上，又有一定数量的野牦牛、野驴、黄羊等30多种野生动物，以及麝香、冬虫夏草等29种野生动植物药材。特殊的人文景观和自然景观，使拉萨成为国际性旅游城市。市辖区范围内有丰富的地热资源和矿藏资源。现探明的有铁、铜、铅、锡、钼、银、金等30多种矿藏，储量大，分布广。羊八井地热开发面积100多平方公里，被列为国家重点开发项目。城市现状拉萨是西藏政治、经济、文化、交通中心，对外开放城市。1996年国内生产总值58 1亿元。现有电力、采掘、机械、食品、纺织、建材、印刷、工艺美术、家具制造加工等各类工业企业，特别是历史悠久的民族手工业近几年来得到很大发展，有的产品已进入国际市场。各类企业1071户，1996年全市乡及乡以上工业产值1.1亿元。农业耕地面积3 .9万公顷，天然草场211.5万公顷，林地15.3万公顷，还有120万公顷土地可供农、林、牧综合开发利用。1996年农业总产值3亿多元，牲畜存栏170万头(只)，农牧民人均纯收入1075元。著名的青藏、川藏、中尼公路交汇于拉萨，还开通了拉萨至成都、重庆、北京、加德满都的国际、国内航线。已形成了以拉萨为中心的联结区内外的邮电通讯网，并实现了交换程控化、传输光缆化、等位拨号，市话容量2万门，电话号码由5位升至7位。长途直拨用户4649户，移动电话1276户。市场繁荣，1996年全市社会消费品零售额11 .12亿元。文化教育事业得到新的发展，全市适龄儿童入学率92.1%，在校生巩固率97.4 %。部分县实现了"普六"义务教育。卫生事业有了很大进步，人民健康水平有了很大提高，人均寿命由50年代的36岁延长到64岁。市政建设发展很快，建成了新城区，形成了"古城古，新城新"的独特风貌。名城保护与发展规划 1983年拉萨市人民政府制定了《拉萨市城市总体规划》，并经国务院批准实施，10多年来，对促进城市建设发展和名城保护起到了重要作用。1995年拉萨市人民政府对原《城市总体规划》重新进行了修订和完善，并具体制定了拉萨市历史文化名城保护与发展的措施。其宗旨是：保护拉萨市区地上、地下文物古迹；保护具有历史传统特色的地段；保护和延续高原古城的格局和风貌，继承和发扬传统文化，使拉萨的发展和建设既满足现代生活和工作的需要，又葆有其历史文化特色。为保护高原古城风貌，划定了保护街区范围，北起林廓北路，南至金珠东路，东至林廓东路，西至朵森格路，面积近1.2平方公里，与布达拉宫和罗布林卡形成东西轴线相呼应。重点保护街区划分为三个类型。一类保护街区为绝对保护区，包括以大昭寺、八廓街为主体环境形成的老城中心区(八廓街内包括八廓街外建筑)及相邻的小昭寺自身占地范围。在这一区域内，禁止新建一切与修复古迹无关的建设工程，原有建筑在修复时，无论在建筑造型、层数、色彩上都必须保持原貌。二类保护区为重点保护区，是指与绝对保护区关系密切的保持着原有风貌的老城区其他地段(八廓街外围老城)。旧城改造时要维护原有建筑格局、建筑形式及体量，保留原有风貌，需要改建的建筑外观必须保留原样。三类保护区为环境协调区，指历史文化街区范围内北部老城区的外围地段(大多为新建筑)东、西、南、北范围道路外侧50米控制地带。建筑的形式必须具有地方风格，要与老城风貌一致。几年来，拉萨高原古城按照城市总体规划和名城保护措施保重点、堵乱建、抓改造、抢恢复，进行了全面的保护。修建了大昭寺广场，对八廓街老城区的商贸网络中心铺设了石板路面，大街小巷安装了上水、下水管道。投资1.1亿多元建设了世界上海拔最高的布达拉宫广场，搬迁居民 670户，恢复了布达拉宫西侧的两座白塔，更加衬托了布达拉宫的雄伟、壮观。改建扩建了环城路、金珠西路、陆定南路、中干渠路，使高原古城原有风貌与现代化城市建设浑然一体。拉萨市城市建设总体目标是：发展成为经济繁荣、科技进步、功能合理、设施配套、服务良好、风景宜人、环境优美，具有独特高原风貌和历史文化特色的中等城市。二、拉萨名胜古迹【哲蚌寺】黄教六大名寺中最大寺院【哲蚌寺】全国重点文物保护单位。坐落在拉萨西郊约10公里处的根碚乌孜山南坡的山坳里，全称吉祥米聚十方尊胜州，旧译别哲蚌。系宗喀巴的著名弟子绛央曲结、扎西贝丹于1416年创建的，占地75万平方米，为我国黄教著名六大寺中最大的寺院，曾有僧人 1万多人(额定为7700人)。全寺依山而建，规模宏大，远观鳞次栉比，铺满山坡，入内巷道纵横，有如一座城镇。寺院由措钦大殿、洛色林、果艺、德阳、阿巴4个扎仓、50多个康村僧居，以及达赖喇嘛的宫殿甘丹颇章建筑群所组成。每个建筑单位内部基本上分三个地平层次，即院落地平、经堂地平和佛殿地平，如此形成由大门到佛殿逐层升高的格局，强调佛的尊贵地位。在大殿和经堂的外部又采用金顶、相轮、宝幢、八宝等佛教题材加以装饰，增强了佛教庄严气氛，把建筑烘托得更加富丽。措钦大殿是寺内最大的建筑，经堂内有190多根柱子，可容纳七千喇嘛，是全寺僧人集中诵经和举行仪式的场所。大殿二层供有绛央曲结建造并由宗喀巴亲自开光的强巴佛像，是该寺最尊贵的文物。另外还在殿内供奉有一只白海螺，传说这个海螺是释迦牟尼时由大弟子目犍连藏在甘丹山上，后来由宗喀巴取出送给了绛央曲结。扎仓中以洛色林为最大，可容纳四五千人，其中阿巴扎仓为密宗扎仓，其余均为显宗扎仓，显宗扎仓除有供集体诵经的殿堂外，还各有辩经场。阿巴扎仓供奉的本尊大威德塑像内，藏有著名密宗大师惹译师的骨灰。甘丹颇章为达赖所居，五世达赖在迁入布达拉宫前就住在这里，因而五世达赖于1642年所建政权即称之为"甘丹颇章政权"。颇章分前院和后院，后院系经堂部分，前院为达赖宫殿。十三世达赖时又加以维修，并把前院加高一层，即为现今之规模。寺内各僧院塑有各种佛像，壁上绘有壁画，皆艺术珍品。寺内还藏有几百部佛经手抄本，弥足珍贵。这座在国内外有着重要影响的寺院，曾为西藏佛教培育出大批佛学人才，仅是由三大寺推选出来继承宗喀巴法座的96位甘丹法王，哲蚌寺就占一半左右。【大昭寺】全国重点文物保护单位【大昭寺】全国重点文物保护单位。位于拉萨旧城八廓街中心。始建于7世纪中叶，后经历代多次修葺和扩建，形成今天占地2.51万平方米的大型建筑群。其建筑具有唐代建筑风格，同时又吸收了尼泊尔和印度建筑艺术的特色。金碧辉煌的鎏金宝顶、丹垩相映的高墙和富丽堂皇的装饰，组成仙境琼阁般的朝拜圣地。大昭寺坐东向西，建筑大体沿纵向中轴线分布，由门廊、庭院、神殿及分布在四周的僧舍库房等四部分组成。神殿高4层，内有大木柱20根，柱上斗拱架梁，浮雕精美，有人物鸟兽等图案；二三层檐下有成排的木雕伏兽和狮身人面泥质半圆塑像，四周走廊和殿堂绘满藏式壁画，色彩艳丽，形象逼真，内容丰富，既有佛经故事，也有历史人物，其中有表现文成公主进藏的热烈场面和建造大昭寺的浩荡情景。大昭寺内保存有大量的珍贵文物，最著名的是文成公主带到西藏的释迦牟尼金像。除此之外，唐代的丝织佛像，元代的大银灯，明代的珍珠佛衣和金灯，也都是稀世珍品。寺内供奉的松赞干布及两位公主像可能是13世纪时的制品。著名的《唐蕃会盟碑》树立在大昭寺正门前方。【小昭寺】黄教格鲁派上密院修法之地【小昭寺】西藏自治区重点文物保护单位。坐落在拉萨旧城北部，八廓街北约500米处，距离大昭寺约1公里许，通常与大昭寺并称"拉萨二昭"。小昭寺，藏语称甲达绕木契，甲达意为汉人的，绕木契意为大院子。小昭寺历史悠久，始建于唐，与大昭寺同期修建。两寺工程竣工后，藏王松赞干布曾设"广大庆筵"为之开光。小昭寺的早期建筑系仿汉唐格式，可惜已不复存在。历史上，小昭寺几经大焚又几度修复，在"文化大革命"中又遭破坏。目前所见到的残存，是晚期作品，为黄教格鲁派上密院的修法之地。小昭寺坐西朝东，现存大殿占地2100余平方米，底层由经堂、佛殿两部分组成。经堂东西长21.4米，八开间；南北宽17.6米，五开间。佛殿呈长方形，为4.4米5.1米，外部环以转经甬道，周围还有转经廊。殿堂竖向三层，第三层设有金殿一座，翘角飞檐，十分壮丽。寺内至今供奉有释迦牟尼、墨珠尔济、弥勒佛像。释迦牟尼像即觉阿佛像，佛陀12岁时之身量，为西藏最珍贵的历史文物，系唐时文成公主由长安携带进藏。【查拉路甫石窟】西藏重点文物保护单位【查拉路甫石窟】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨市内药王山东麓高距地面20 米处。石窟洞口向东，与大门西向的大昭寺遥遥相对。开凿于唐初，系松赞干布王妃茹雍妃倡造。唐代晚期以后，几经兴衰。石窟依山开凿，平面呈不规则长方形，面积约27 平方米，洞口高2.56米，宽4.45～5.5米。洞内有一中心柱，其平面亦为不规则长方形。中心柱与洞壁之间是狭窄的转经廊，宽0.75～1.3米，仅可容一人通过。窟内共有造像7 1尊，除两尊泥塑外，余皆为石刻像，分布在中心柱四面和石窟的西、南、北壁上。造像为"大梵天竺"(印度)佛像或历史人物，雕刻细腻，形象生动逼真，装饰齐全，衣纹清晰流畅，现基本保存完好。【谐拉康盟文诏敕碑】西藏重点文物保护单位【谐拉康盟文诏敕碑】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨城东约100余公里处墨竹工卡县止贡乡。有石碑两方，立于谐拉康大门两侧，两碑相距6米。右侧为吐蕃赞普赤松德赞于9世纪初赐与娘定埃增的盟文诏敕碑。碑身高4.93米，下宽上收，正面下宽85厘米、上宽78厘米，侧面下宽41厘米、上宽38厘米。碑体完好，文字清晰，上刻藏文62列。有翘角碑盖，但未见宝珠顶。碑座高93厘米，正面宽75厘米，侧宽118厘米。碑座正面雕有符号，左面雕宝瓶，刀法精炼，线条流畅。左侧的石碑立于812年，是右侧盟文诏敕的重申和补充，原刻藏文49列，现碑身已残为3截。娘定埃增是赤松德赞幼年时的老师，是娘氏家族中以僧侣身份参与吐蕃地方政事的重要人物，位居"大论"之上的"曲论"要职。碑文中称其"常为社稷献策，忠贞不贰，上下臣工均奉之为楷模"。为表彰他的功绩，赤松德赞两次盟誓勒石，赐给他奴隶、牧场、园林，并授予他管理藏、堆诸部特权。【达札路恭纪功碑】研究唐蕃关系重要史料【达札路恭纪功碑】位于布达拉山对面的公路南侧。8世纪赞普赤松德赞在位时所立。石碑立于高1.92米、面积22.25平方米正方形基台上。基台的正中为三级阶梯形碑座，高1 .319米。碑身(包括碑顶)高7.99米，呈方柱形，下宽上收。碑身正面、背面、左三面有字，正面藏文68列，左面藏文16列，背面藏文74列。碑文字体遒劲，棱角分明。虽经12 00余年的风雨剥蚀，仍然清晰可读。达扎路恭是赞普赤松德赞的重要大臣，位居"大论" 要职。这块碑是为了表彰他的功绩而立，故名纪功碑。碑文中赞扬他"率众侵唐，忠贞业绩卓著，足智多谋，英勇深沉，精娴弓马战阵"。为此，赤松德赞不仅赏赐给他奴隶、土地、牧场，还许给他和他的后代种种特权。这块碑对研究吐蕃奴隶制社会政治制度及吐蕃与唐朝关系史提供了重要的史料。【唐蕃会盟碑】研究唐蕃历史重要文物【唐蕃会盟碑】在拉萨大昭寺前面。唐长庆元年(821)吐蕃派使臣伦纳罗到长安请盟，唐穆宗表示赞同，是年，命宰相和大臣17人与蕃使会盟于京师长安西郊。接着，又派大理卿刘元鼎为会盟专使，随伦纳罗入藏，于次年五月在拉萨设坛换约。长庆三年(823)正式立碑，唐朝使臣太仆寺少卿杜载等参加了隆重的落成典礼。碑通高5.6米，由帽、身、座三部分组成，身座连接缝隙以铜液浇灌，固若一体。碑身高3.42米，宽0.82米，厚0.35 米。碑正面向西，上刻汉藏两体对照文字，文义相同。左半藏文，横书，77列；右半汉文，直书，6行，正楷，存464字。碑身已略有风化，但所镌藏汉碑文尚能辨认。碑文中说："舅甥二主商议社稷如一，结立大和盟约……务令百姓安泰，所思如一，成久远大善，再续旧亲之情，重申邻好之义……彼此不为寇敌，不举兵革，不相侵谋封境。"充分表达了藏汉两族共崇旧好，永息争端的愿望。碑文中还记述了这次会盟的经过，立石年月以及参加登坛会盟的官员名单。通过这次会盟，进一步加强了唐蕃的友好往来。这块碑是西藏重要的古文献之一，也是研究唐蕃历史的重要文物。【布达拉宫】世界文化遗产【布达拉宫】全国重点文物保护单位，世界文化遗产。位于拉萨古城之西，建筑在布达拉宫山上。布达拉山，最早称红山。布达拉，为观音胜地普陀洛迦的梵语译音，意思是持航或航行解脱海岛之舟，表示观音持航以普救众生。它的历史，可追溯到7世纪。松赞干布时期修建的布达拉宫没有完全保留下来，先是在赤松德赞时(754～797)遭受雷击，引起火灾，继而在吐蕃王朝末期毁于兵乱。现在的布达拉宫是17世纪以来在被毁宫堡的遗址上重新修建的。1645年3月25日，五世达赖喇嘛固始汗、第巴索朗绕登等云集布达拉宫山，举行白宫、桑呷嘎采(密咒乐园)开工典礼，历时3年竣工。1690年2月第巴桑结嘉措在五世达赖圆寂后的第八年，着手建造五世达赖灵塔，扩建红宫和朗杰扎仓等。经过两年零4个月的施工，至1693年主体建筑竣工，举行了隆重的落成典礼，并在宫前立无字石碑，以示纪念。以后历代达赖均予维修和少量增建。至十三世达赖时，又掀起了一次扩建高潮。十三世达赖圆寂后，在红宫之西建造了格来硕觉殿安放十三世达赖灵塔，至此，始具今之规模。布达拉宫建筑群占地面积41公顷。有红宫、白宫、朗杰扎仓、扎厦、僧官学校、王坚觉、夏钦觉、结布觉、旦玛觉、瑶西、藏军司令部、印经部、监狱、骡巴圈、供水院等建筑，占据了整个布达拉宫山。宫体主楼13层，高110米，东西长360 米，全部为石木结构，建筑依山势垒砌，群楼重叠，殿宇嵯峨，气势雄伟，体现了藏式建筑的鲜明特色和汉藏文化融合的风格。布达拉宫不仅以建筑成就著称，它还以辉煌的艺术作品和珍贵文物闻名。宫内拥有大量雕塑、壁画，珍藏有108函2500余卷经书，特别是精刻藏文大藏经、金字缮写的甘珠尔、天竺等地的贝叶，均是稀世之宝。文物中还有皇帝敕封历代达赖的金册金印。布达拉宫堪称为一座艺术博物馆和文化宝库，对于研究西藏政治、经济、历史、文化、艺术都具有重大的价值。【甘丹寺】黄教六大名寺之首寺【甘丹寺】全国重点文物保护单位。位于拉萨东达孜县境内，西距拉萨市区47.4公里。为国内外闻名的黄教六大寺之首寺，建造在旺波山峦的山坳里，海拔3800米。始建于15 世纪初。1410年2月5日，宗喀巴大师被迎请到建成的甘丹寺，主持盛大的开光仪式，并担任第一位甘丹寺池巴。以后，甘丹寺又经历了95代池巴的经营，形成了规模宏大的建筑群。寺内主要建筑有拉基大殿、阳八犍、经堂、赤妥康、昂久康、厦孜、降孜扎仓以及康村、密村等建筑。拉基大殿为全寺最大建筑，分门厅、经堂、佛殿三部分，面积20 00多平方米，殿中供奉的弥勒佛和宗喀巴等铜像，体形较大，造型精美。殿门内宗喀巴的法轮座椅，为明代遗物。甘丹寺法定僧人数为3300人，实际人数一度达5000余人。喇嘛们按地区分别组织在各个康村和密村中。此外，庞大的建筑群中，还有9个辩经场，以适应春、夏、秋、冬四季法会和平时辩论经典的需要。寺中拥有许多珍贵历史文物。其中以乾隆盔甲和"唐绣"最为著名。盔甲满嵌金银珍宝，是乾隆皇帝自己穿过的，于1757 年7月送到西藏作为对佛的供奉。"唐绣"为24幅绣画丝织品，绣像有十六罗汉、四大天王等，这些绣像，每年藏历元月要展示3周，称"甘丹唐绣节"，以后成为一个宗教节日。甘丹寺系黄教首寺，它的出现标志着黄教已在宗喀巴宗教改革的基础上创立起来，无论在政治、宗教，还是在建筑、艺术方面都占有重要地位。不幸的是这座巨大的建筑群，于文化大革命中遭到了毁灭性的破坏，寺内文物被洗劫一空，建筑全部拆毁，变成一片废墟。近几年来，国家拨出专款，组织能工巧匠进行修复，现已恢复原状。【罗布林卡林园】林木参天花团锦簇【罗布林卡】位于拉萨市中心，布达拉宫西约2公里处的拉萨河畔。是一座林木参天，花团锦簇的园林。18世纪中叶，七世达赖初建以后，每世达赖都进行不同程度的扩建，逐渐形成了占地为360万平方米的大园林。其间殿堂亭榭林立，有大小房间400多套。从七世达赖以后，每世达赖在执政之前，均在此习文、学经、修法。执政后，每年夏天仍驻此地，所以人们称罗布林卡是达赖的夏宫。在藏族僧俗群众心目中，罗布林卡与布达拉宫一样，享有崇高的地位。罗布林卡的建筑，按其自然区域分为五个部分：以格桑颇章为主体的建筑群，以措吉颇章为主体的建筑群，以金色颇章为主体的建筑群，以厦布典拉康为主体的建筑群，以达旦明久颇章(新宫)为主体的建筑群。罗布林卡建设延续时间较长，其建筑分属好多时期，且越来越雄伟，室内陈设、装饰也越来越富丽堂皇。达旦明久颇章是1954年中央人民政府为十四世达赖修建的。此宫既有寺庙的宗教色彩，又有宫殿、别墅的建筑格调。罗布林卡，藏语意为宝贝林园。其最明显的特点还在"林园"两字上。这里不仅有大量拉萨地区常见花木，而且有来自喜玛拉雅山南北山麓的奇花异草，也有从内地移植或从异国引进的名贵花卉。园内的植物有150多种，堪称高原植物园。现已辟为人民公园。【色拉寺】我国黄教六大名寺之一【色拉寺】全国重点文物保护单位。位于拉萨城北5公里处色拉乌孜山下。传说建寺前的山下长满了色拉(野玫瑰)，由此得名，全称为色拉大乘寺，是我国黄教六大名寺之一。创建于1419年，是宗喀巴的弟子释迦益协从南京回拉萨后不久，受宗喀巴委派主持修建的。建寺经费由当时的大贵族留宗承担。建筑雄伟壮丽，规模宏大，占地114464平方米。由措钦大殿、3个扎仓、32个康村组成，佛殿、僧舍密布，错落有致，道路纵横，俨然是一座宗教城市。错钦大殿为全寺活动中心，有180根立柱，面积1000多平方米，可容纳五六千僧众集会诵经。柱梁上精致的雕刻及彩绘图案，悬挂的唐卡(卷轴画)、柱幡和法幢使殿堂绚丽辉煌。壁间绘画，为明代画师所画。色拉寺除了扎仓康村、米村以外，还有惹坠(修行寺)、喇让(活佛公署)和众多的下属寺院，分布在西藏各地。著名的热振寺、策默林、帕邦卡、格桑拉让等都是色拉寺下属寺院。色拉寺藏有大量的文物珍品，以各类塑像、铜像、唐卡、经书、法器、供器为最多。其中保存在措钦大殿的永乐八年(1 410)？版《甘珠尔》大藏经最为珍贵，这部经书108函，每函护以朱漆加金线图案的木夹板，附有永乐皇帝的御制经赞。吉扎仓的岗叔康内，珍藏着一副铜钹，钹上錾刻二龙戏珠图案，并有"大明宣德五年内加金银造"字样。色拉寺原藏一幅珍贵的缂丝唐卡，这幅唐卡是根据释迦益协的真容，用多种色彩的丝线编织而成，虽已经500多年，色彩仍很鲜艳，人物形象和蔼可亲，栩栩如生。【御制平定西藏碑】即康熙碑【御制平定西藏碑】西藏自治区重点文物保护单位。即康熙碑。原立于布达拉宫大门前，1965年因城建需要迁于龙王潭大门右侧。保存完好，形体与内地清碑相同。碑文是康熙圣旨，写于康熙五十九年(1720)，立于雍正二年(1724)。建有碑亭，龟趺座，碑额为石雕云龙图案，中题篆书"御制"两字。通高3.61米，宽1.04米，碑身高1.81米，碑文以满、汉、蒙古、藏四体文字镌刻，详细记述了清政府派兵入藏平定准噶尔蒙古部落的情况。自五世达赖圆寂后，第巴桑结嘉措与固始汗后裔之间的矛盾日益尖锐，在权力斗争中，桑结嘉措被拉藏汗处死。蒙古准噶尔部借口为桑结嘉措报仇，乘机派兵入藏，占领拉萨。为平定准噶尔之乱，康熙帝于1718、1720年两次派兵入藏讨伐，将准噶尔部击败。为纪念这一胜利，康熙帝御制碑文，"以纪盛烈，昭垂万世"。【御制十全武功碑】即乾隆碑【御制十全武功碑】西藏自治区重点文物保护单位。即乾隆碑。原立在布达拉宫前，19 65年因城建需要迁于龙王潭大门左边。建有碑亭。清乾隆五十七年(1792)立。通高3.87 米，其中碑身高2.07米，宽1.32；龟趺座高0.8米；石雕云龙碑额，高1米，中题篆书"御制"两字。碑文以满、汉、蒙古、藏四种文字镌刻。此碑为纪念乾隆时期以武力戡定准噶尔、回部、金川、台湾、缅甸、安南、廓尔喀等"十大战功"而立，故又称"十全武功碑" 。碑文着重记载了乾隆五十三年(1788)和乾隆五十六年(1791)清廷两次派大军入藏平定廓尔喀入侵的经过。碑文清晰，保存完整。【曲贡村石棺墓】推测为吐蕃时期墓葬【曲贡村石棺墓】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨市北郊曲贡村新石器时代文化遗址2号探方内。墓室破坏严重，棺室采用卵石块垒砌而成，平面略呈梯形，长1.5米，宽1.05～1.4米，高0.5米。棺内有头盖、牙齿、肱骨、脊椎骨等，无任何随葬品。该墓较遗址晚得多，推测是吐蕃时期的墓葬。【四大林】即四大“喇让” 【四大林】即四大喇让。"喇让"藏语意为活佛的私人公馆中管理行政事务的机构，习惯上连同整个公馆叫做喇让。活佛是西藏社会一个非常特殊的阶层，拥有很大的特权和极高的地位，凡是具备活佛资格的都有各自的喇让。四大林指的是丹结林、功德林、措德林和策默林，它们不仅建筑规模宏大，各富特色，代表了一代建筑艺术的发展水平，而且又往往伴随着这些喇让的主人的历史脚步，同许多有声有色的历史事件紧密联系。【朗子夏】旧时拉萨市内所设最大监狱【朗子夏】西藏自治区重点文物保护单位，是旧时代拉萨市内所设的最大监狱。位于旧城八廓街北段，南与大昭寺紧连，距今已有300多年的历史。朗子夏坐西朝东，石木结构，平顶，共3层5个牢房，总建筑面积720平方米。大门开于二层，入内须拾级而上。门前为宣判台，台下是广场，死刑仪式即在这里举行，一经宣判，即将犯人绕八廓街一周示众后处以极刑。朗子夏第一层关押重犯，设有蝎子洞。二层囚禁轻犯、女犯。三层是审判处和监狱驻守人员驻地，其中有头人3个，警官2个，秘书1个，一般办事人员20个。头人是由达赖直接任命的四品或五品俗官充当的。监狱的刑法非常残酷，除了用挖眼、抽筋、剥皮、剁手剁脚等外，还用剖腹露出五脏六腑游八廓街一周后杀死的手段。其刑具有脚镣、手铐、皮拍、木枷、钢丝鞭、皮鞭、棍子、棒子、杠子、牛皮绳、石帽等50多种。朗子夏作为领主的专政机器，曾对藏族人民犯有不可饶恕的罪行。【龙王潭】拉萨著名园林建筑【龙王潭】藏语叫日鲁康，是拉萨著名的园林建筑。位于布达拉宫山阴。园林中心有一面积较大的潭水，坑形成较早，系五世达赖时修建布达拉白宫和第巴桑结嘉措修筑布达拉红宫时，从山脚大量取土造成的。传说六世达赖曾从墨竹工卡迎请墨竹赛钦和八龙供奉于此潭水中，因名龙王潭，该园林即以龙王潭相称。园林始建于六世达赖时期，依着布达拉宫的山势灵活布局，平面呈不规则多边形状。园林东西长610米，南北最宽处303 米，最窄处205米。潭水范围东西长270米，南北宽约112米，呈长方形状。潭水中有一孤岛，岛上建有阁楼。潭水四周则林木茂盛，一派葱绿，映着湖光山色，拱桥重阁，景色秀丽如画。潭中阁楼为3层，南向，是按照佛教仪规中坛城的模式建造起来的。现在的龙王潭已辟为拉萨市的大型公园，园内增建了儿童公园、休息厅等设施，还可以划船，能容纳1.5万人进行各种有趣活动。园内还铺有大面积的草坪，是游览休息的舒适场所。【聂唐度母殿】西藏重点文物保护单位【聂唐度母殿】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨市西南40公里处聂唐乡。11世纪著名僧人阿底峡应邀来拉萨传教宏法，曾长期住于此地，圆寂后于此建有大师骨灰灵塔。后又在塔旁建殿堂，以供养阿底峡生前随身供奉本尊度母铜像，遂名聂唐度母殿。殿堂呈一字型，2层，坐西朝东。底层有3间殿堂，中央供奉度母像。右侧一间供有土质尊胜塔，塔高约4米，两旁陈列许多铜质阿育王塔，最高的1.8米，重150公斤左右。这些铜塔传说是由阿底峡大师带来的。左侧一间供奉大师塑像。传说是罗大师生前所塑，并亲自开光，称赞很像自己，后人称之为"像我像"。殿堂上层是达赖出巡或来朝拜时居住的行宫。中央大厅供达赖诵经或举行仪式之用，南侧为居室。殿堂前围有院子，建有喇嘛居住的僧房等。度母殿堂东南处500米原有安放阿底峡大师骨灰的土石灵塔，现已损坏，大师骨灰暂在度母殿供奉。三、拉萨文化【逛林卡】每年藏历5月1-15日举行逛林卡】藏语叫"哲林吉桑"。相传是为纪念释迦牟尼战胜异教徒而举行的活动。每年藏历5月1～15日，拉萨风和日丽，空气清新，树茂草盛，百花初放。在挺拔的钻天杨下，婆娑的古树边，绿茵茵的草地上，都可见到那些穿着鲜艳服装的藏族群众或合家而出，或约亲邀友，三五成群，搭上一顶白色帐篷，或围上几块床单与塑料布，一边喝着青稞酒、酥油茶，一边弹着六弦琴，唱着民歌或藏戏，间有打扑克、下棋、甩骰子等娱乐活动。人们或促膝谈心，或打开录音机，放着优美的舞曲，大家圈地而舞，一直玩到傍晚，从大人到小孩个个都带着浓烈的醉意，一路欢歌而归。也有的人喜欢憩息于河溪沟渠之旁，尽情地洗刷衣衫鞋袜；累了以后，摊开四肢，舒舒服服地躺在毡垫般的草地上，或在古树下，边吃边喝，欣赏碧波荡漾的流水，一直到衣物晒干、夕阳西斜，才心满意足地回家。到15日，逛林卡进入高潮，这一天，还进行一些宗教活动。 【甘珠尔】藏文大藏经的“佛语部” 【甘珠尔】藏文大藏经两个组成部分之一。"甘珠尔"意为佛语部，包括显、密经律。贡噶多吉编订。1323～1352年蔡巴贡噶多吉在担任蔡巴万户长期间，迎请布顿仁钦朱任总校，缮写金银《甘珠尔》各一部，这部共206函，世称蔡巴《甘珠尔》。先此1312年时，菊登日比热赤等学者曾将当时西藏所能收集到的佛学书籍汇集到一起，1320年刻版刊印，藏于那塘寺，世称那塘古版。1411年，明永乐皇帝下令以太监侯显从西藏携回的那塘古版为蓝本，在南京刻版印行，供奉于五台山，世称永乐版或南京铜版。该版本共108函，朱字，每面8行，印版已失，现拉萨色拉寺存有一套，不完整，只有103函。 【丹珠尔】藏文大藏经中的“论部” 【丹珠尔】藏文大藏经两个组成部分之一。"丹珠尔"意为论部。包括经律的阐明和注疏、密教仪规和杂著。布顿仁钦朱编订。1334年夏鲁古象贡噶顿珠为施主，布顿仁钦朱任总校，以那塘古版为蓝本，汇集过去未曾编入的所有收藏在那塘寺的1000多门类经籍，汇编成《丹珠尔》124函，世称夏鲁手写《丹珠尔》。1687年第司桑结嘉措以夏鲁、哲蚌、色拉、大昭寺、穷结等以往版《丹珠尔》为蓝本，增加上述版本内未收入经籍的780门类，汇编出《丹珠尔》225函，世称第司手写《丹珠尔》，藏于布达拉宫内。【藏历】采用阴阳历计年法【藏历】藏族传统历法。9世纪初即见于文字记载，基本上与夏历相同，采用阴阳历计年法。以五行、阴阳和十二生相配合计年，相当于干支。一年有12个月，共354天，大月3 0天，小月29天。一般3年设1闰月，闰年384天。能推算日月食。自1027年藏历的火兔年 (宋天圣五年)开始，每60年称为一个"饶琼"，相当于甲子。 【藏戏】藏语称“阿吉拉姆” 【藏戏】广泛流行于藏族地区以歌舞形式表现故事内容的综合性艺术。藏语称"阿吉拉姆 "，意为仙女大姐。相传是15世纪初由噶举派喇嘛唐东布结为化募修建雅鲁藏布江索桥资金而创。唱腔变化较多，动作舒展。一出戏一般分三个段落：(1)出场仪式，藏语称为" 顿"；(2)正戏，藏语称为"雄"；(3)演出结束时的祝愿形式，藏语称为"扎西"。伴奏主要用鼓、钹等。化装、道具都很简单，过去多在广场演出。传统剧目总数近20本，从取材角度看，可分为历史传说剧、神话传说剧、由民间故事改编的爱情戏、儿童英雄戏、社会生活剧、宗教故事剧、藏族古典小说和印度名著《罗摩衍那》改编剧等。流传至今仅保留有八大藏戏、如《文成公主》、《诺桑王子》等。民主改革后，艺人的地位得到提高，剧目也经过改革，得到新的发展。每年藏历7月初，全藏各著名剧团云集拉萨罗布林卡，献演藏戏，演出活动达一个半月左右，形成传统的戏剧节。 【藏医】中国医药学中的瑰宝【藏医】西藏医药学的简称，是西藏人民医疗经验和知识的总结。藏医药学将病理概括为"龙"、"赤巴"与"培根"。诊断包括望、问、切，将疾病分为寒症和热症。治疗方法有催吐、攻泄、利水、清热等，除了内服药外，还有针灸、拔罐、放血、灌肠、导尿、冷热敷、药物酥油烫、药物浴等。藏药约1000余种，常用的有300多种，多采用成药。【唐卡】庄严的供奉之物【唐卡】是用纸或布作底，用彩缎装裱而成的彩色卷轴画。唐卡不仅是寺院僧舍必备的庄严之具，而且也是平民百姓的供奉之物。因品种和质地的不同可分为刺绣唐卡、织锦唐卡、贴花唐卡和珍珠唐卡。题材和内容十分丰富，多数以宗教活动为主题，同时反映藏族人民的历史和民族风情。 【藏族雕刻艺术】民间雕刻自然粗犷藏族雕刻艺术】藏族的雕刻艺术，从画风上可分为宫廷雕刻与民间雕刻两种。宫廷雕刻拘谨刻板，而民间雕刻则自由豪放，单纯粗犷。民间雕刻渗透着更多的世俗生活风采，多见于经板、麻尼石、岩石、古建筑物及法器等。 【西藏壁画艺术】中国文化宝库中珍贵遗产【西藏壁画艺术】西藏壁画艺术有着悠久的历史。早在2100多年前就开始萌芽。641年文成公主与藏王松赞干布联姻，把唐朝文化艺术带到西藏，对西藏壁画艺术的发展产生了很大的影响。西藏壁画艺术构图严谨、丰满，布局疏密有致，层次丰富，活泼多变，色彩鲜艳浓重，对比度好，尤其是"金"的大量应用，不仅有""描金"、"干贴"，还有在表现画面最明亮处的"磨金"。"金"不仅用来勾线、画图案，而且大量用在壁画中的饰物、供品及佛像身上，光彩夺目。西藏壁画艺术为研究西藏社会的发展提供了文字记载所无法代替的形象的历史资料，是中国文化宝库中珍贵的遗产。 【果谐】集体歌舞喜庆欢畅【果谐】流传在拉萨广大农村的一种集体歌舞，常见于村头、广场、打麦场上。节日里，场地上摆着一缸青稞酒，人们围着酒缸。拉手成圈，男女分班唱和，此起彼落，载歌载舞，顿地为节，连臂踏歌，从左向右沿圈移动。当唱词告一段落之后，由"谐本"(歌舞组织者)发出"休休休"或"曲曲曲"的叫声，合着节奏跳踏步开始舞蹈，这种节奏独舞步叫 "谐个"(歌头)。"歌头"跳完，紧接着进入快速集体歌舞，有时舞群中出现男方跳一段后，女方又跳一段，男女双方歌舞竞赛的场面。跳完数遍之后，又由"谐本"带头呼喊"休休 "，或说一段快板词，边说边跳，统一步伐，在一齐双脚跺地中热烈结束。这种含着快板说词的跳法叫"谐体"(尾声)。果谐的跳法是以1/4拍进行，跳时膝盖至脚掌硬直踏地，结实稳扎，节奏鲜明，以抒发集体热烈情绪为其基本特征。音乐曲调深厚、纯朴，劳动气息很浓，其唱词表达的内容非常广泛，有歌唱劳动生活的，有抨击旧制度的，有描绘自然景色、倾吐爱情的，也有歌颂宗教、喇嘛、寺庙等内容。【堆谐】藏族民间舞蹈【堆谐】藏族民间舞蹈，俗名"拉萨踢踏舞"。用2/4节拍，后半拍起步。跳舞时，脚蹬硬底皮鞋，通过踏出有变化的节奏表达内心的感情。踢踏舞由横笛、扬琴、六弦琴、铜铃、月琴等伴奏，节奏由慢而快，达到高潮时以结束步突然结束。【朗玛谐】歌舞音乐华贵典雅【朗玛谐】原西藏"内大臣"们所喜爱的一种华贵典雅的歌舞音乐。"朗玛"最早流行在拉萨，是以歌为主，歌舞结合。分为两大段，即"绛谐"(慢歌)和"觉谐"(快板歌)。慢歌部分可以弹琴清唱，也可以伴合歌声作平缓洒脱的反抬腿甩手踏节步。歌酣，当舞者叫一声"勒似"后，旋即进入快板舞曲，有似"堆谐"的踢踏舞。上身可以随着舞步旋转、施礼揖拜的姿态动作。乐曲在欢快的踏踢步中应节结束。"朗玛"的音乐比舞蹈更为丰富，因而运用和流行比舞蹈更广。【札木聂】藏族拨弦乐器【札木聂】藏语音译。藏族拨弦乐器，又名"六琴弦"。形制大小不一，琴身木制，以羊皮或蟒皮蒙面，无品位，有六弦，相邻两弦各为一组，定音相同。演奏时，斜挂腰间，用拨子弹奏，音色清脆响亮，用于歌舞伴奏和独奏。【藏历新年】藏族人民最隆重的节日【藏历新年】藏族人民最隆重的节日。它和汉族的春节在时间上大体一致，有时因闰月而晚一个月。从藏历12月初开始，家家户户便为过新年而忙碌起来。年前29日，每户都要大扫除，并于晚间在鞭炮声中把清扫的拉圾污秽统统送到附近路口点燃烧尽，表示除灾驱邪，来年幸福美满。还在灶房正中墙上和大门上画上各种图案以兆吉祥如意。晚饭全家团聚共餐"古吐"。"古"是"九"，此处表示廿九日；"吐"是"吐巴"，意为粥。粥里还放糌粑疙瘩，有的糌粑疙瘩里还包入辣椒、木炭块、羊毛等物。如果吃着辣椒，便象征食者嘴巴厉害；如果吃到木炭块，便象征心黑；如果吃着羊毛，便象征心地善良，等等。引得全家哄笑，倍增欢乐气氛。新年初一，要把长满青苗的长方小盆匣摆在佛龛前，预祝农业丰收。清晨，家中主妇要早早起来到河边或井边去背水，以兆吉祥。然后全家都起来，穿上节日盛装，按长幼顺序坐好，互相祝贺"吉祥如意"、"幸福圆满"，之后欢庆聚餐。初二日开始，才与左邻右舍、亲朋好友互相串门祝贺。节日期间，有的地方还举行赛马、射箭、唱歌、跳舞等文娱体育活动，极为热闹欢快。现行藏历新年以正月初一为岁首，是按藏历计算推行的。大约开始于元朝统一全国，萨迦派首领、大元帝师八思巴执掌西藏地方政权的时代。在此之前则是以麦熟为岁首。【喇嘛教】隶属佛教一宗【喇嘛教】7世纪中叶，吐蕃赞普松赞干布在唐文成公主和尼泊尔墀尊公主的影响下，信奉佛教。8世纪，天竺僧人寂护、莲花生等到西藏传播显、密两系佛教。外来佛教在与西藏原有的本教长期相互影响、相互斗争的过程中，形成了带有强烈地方色彩的西藏佛教，人们习惯称之为喇嘛教。喇嘛教在漫长的发展过程中，形成了许多教派，如红教、花教、白教和黄教，其中黄教势力最大，信徒最多。黄教亦称格鲁派，为15世纪初宗喀巴所创立，主张僧众严持戒律，学经遵循次第，加强寺院组织等。宗教领袖是转世相承的的达赖和班禅。西藏基本上是全民信仰佛教，在社会上至今仍有许多深受宗教影响的禁忌和活动。清代开始，黄教成为西藏的执政教派。【金宝顶帽】金丝银缎光彩照人【金宝顶帽】藏族帽子式样很多，男女各异，不同地区又花式各异。拉萨以金宝顶帽为最多。金宝顶帽用金丝缎、金丝带和银丝缎做装饰，用氆氇和皮毛作料。做出的帽子，在阳光照耀下，闪闪发光，是男女老幼都喜欢戴的民族帽。【藏族命名习惯】通常请活佛或长者取名【藏族的命名习惯】给孩子取名在藏族人看来，是一件郑重的事，往往请活佛或有威望的长者进行。带孩子去活佛或长者住处时，要带上哈达和礼品。活佛取名时，总要起一些与佛教相关联的名字，如扎西(吉祥)、次仁(长寿)、德吉(幸福)、平措(圆满)等。长者取名则是就他生活中接触到的事物而定，宗教色彩少些，如孩子是星期日出生，便取名为"普布"，星期二生的叫"米玛"，要么就是次吉(一日)、次杰(八日)、朗嘎(三十)之类。当然，也有父母告诉取名者自己的想法与愿望，如取"国吉"(我需要的生出来了)、 "桑珠"(我的心愿达到)、"普赤"(招弟)、"却巴"(到此结束)等等。藏族人的名字多为四个字，有些两个字的名字为四个字的缩写，如"单曲"为"单增曲扎"的简缩。 【哈达】藏族最隆重的礼物【哈达】是一种用白色丝麻织成的长巾，其长短不一，短者一二米，长者三五米。献哈达是藏族最普遍的一种礼节，婚丧节庆、拜会尊长、觐见佛像、音讯往来、送别远行等都有此习。献哈达是对人表示纯洁、诚心、忠诚的意思。自古以来，藏族认为白色象征纯洁、吉利，所以哈达一般是白色的。当然也有五彩哈达，颜色为蓝、白、黄、绿、红。五彩哈达是献给菩萨和近亲时用的，是最隆重的礼物，只在特定的时候用。哈达是在元朝时传入西藏的，萨迦法王八思巴会见元世祖忽必烈回西藏时，带了第一条哈达回来。当时的哈达，两边是万里长城的图案，上面还有"吉祥如意"字样，故可以说哈达是从内地传入西藏的。后来，人们对哈达又附会上宗教解释，说它是仙女的飘带。【藏式碉房】造型完整装饰富丽【藏式碉房】藏族的住宅以藏式的碉房最有特色。在拉萨，碉房布局合理，造型完整，装饰富丽。一般环绕小院设置二至三层碉房，下层为起居卧室、库房，上层除客房、卧室外，还设有经堂和储藏室。乡间和山区的碉房，多依山而建，分为三层。一层关牲畜，二层为卧室、厨房和储藏室，三层是修饰精美的经堂。【酥油茶】藏族饮品清香可口【酥油茶】是藏族人不可缺少的饮料，由砖茶、盐巴和酥油做成。如有客人拜访，家庭的主妇就会端出清香可口的酥油茶，恭恭敬敬地捧到客人面前。客人不能轻易拒绝，至少要喝上3碗，喝得越多，就会被认为懂得礼貌。【酥油】日用食品营养丰富【酥油】是每个藏族人时刻不可缺少的食品，它是从牛、羊奶中提炼出来的。其制作是将奶汁稍为加温，倒入叫作"雪董"的大木桶里，用力上下抽打，来回数百次，搅得油水分离，上面便浮一层淡黄色的脂肪质，把它舀起来，灌进皮口袋，冷却便成酥油。酥油有很高的营养价值，藏族群众一般很少吃菜和水果，日常热量除肉外，便靠酥油。酥油的吃法也很多，主要是打酥油茶喝，也有放在糌粑里调和着吃，逢年过节，群众炸果子、"卡赛"，也用酥油。【酥油花灯节】花灯璀璨热闹非凡【酥油花灯节】是以燃点酥油花灯为主的群众性娱乐活动。每年藏历正月十五，各寺庙的喇嘛及民间艺人，除燃点许多酥油灯外，还用酥油塑造各种人物、鸟兽、花草、树木等放在特制木架上，与酥油灯同时摆供。夜幕降临，花灯闪烁，宛若群星降落，灿烂辉煌，人山人海，绕街观赏，热闹非凡。灯会上还有木偶表演，附近群众皆前来观赏，形成普遍性的盛大灯节庙会。【青稞酒】近于黄酒的水酒【青稞酒】一种不经蒸馏、近于黄酒的水酒，度数15～20度，西藏几乎男女老少都能喝青稞酒。敬献客人时，客人要先喝3口，然后再干一满杯，这样主人才会满意；否则，主人就认为没有礼貌或瞧不起人。【萨噶达瓦节】每年藏历4月15日举行【萨噶达瓦节】是西藏喇嘛教纪念佛祖释迦牟尼诞生、圆寂、成佛和文成公主进藏的日子。每年藏历4月15日在雄伟的布达拉宫后面的龙王潭畔举行。后逐渐演变成游园和预祝农牧业丰收的群众性节日。届时，拉萨市附近的藏族人民，朝拜过神佛后，纷纷来到依山傍水、风景秀丽的龙王潭畔。春夏之交，潭水清澈见底，微风轻拂，碧波粼粼的湖面上荡着西藏特有的牛皮船。登上湖心亭阁，眺望青藏高原明珠-- 拉萨，别有情趣。湖边树荫下、草坪上藏族同胞搭起五彩缤纷的帐篷，铺上花毡，摆上烟酒茶糖，全家小憩。青年们聚在草地上，伴随着悠扬的旋律，尽情地载歌载舞，为节日增添了无穷的乐趣。【帮典】藏族妇女的标志【帮典】汉译为围裙，是藏族妇女喜爱的衣物之一，也是藏族妇女的标志。帮典织法独特，纺织精密，美观大方，色彩鲜明。它的生产一般先手工纺纱，然后染色、刷毛，织成条状，再缝合成帮典。其品种很多，最好的藏语叫"斜玛"，用14～20种染色毛纱，精工织成。其次一种叫"布鲁"，是比较普通的帮典。【藏袍】大襟服装古朴典雅【藏袍】以氆氇为主要原料的藏装。男女藏袍都是大襟服装，男式以黑、白氆氇为料，领子、袖口、襟和底边镶上色布、绸子，显得古朴典雅，可作舞台服装用。藏袍一般比人的身高要长，穿时把腰部提起，腰间系上带(带子颜色以红、蓝为多)，既是腰带，又可当作装饰。女式藏袍大多以氆氇、毛呢作料，夏秋穿不带袖子的藏袍，里头着花的或红、绿等色彩鲜艳的衬衣，十分好看。冬天，女式藏袍一般有袖子。不论有袖无袖，腰间都要束红、雪青、绿色等绸缎或平面的腰带，下身前面要围一块"帮典"(围裙)。【望果节】祈求丰收的传统节日【望果节】"望果"是藏语译音，意为绕地头转圈。是西藏人民渴望丰收的传统节日。秋收前择吉日举行，时间1～3天。届时，身穿各种藏袍、腰系彩绸带的群众打着彩旗，毕恭毕敬地抬着青稞穗、麦穗扎成的丰收塔，塔上系着洁白的哈达，敲锣打鼓，带着美好的祝愿，唱着颂歌，绕地头转圈，祈求丰收，然后进行丰盛的野餐。节日一过，便开始紧张的秋收。"望果"之俗相传始于布德贡杰赞普时期，后来逐渐演变成内容丰富、群众性祈福和娱乐的节日。【沐浴节】藏族人民特有的节日【沐浴节】藏语叫"嘎玛日吉"(洗澡)，是藏族人民特有的节日。在藏历7月6～12日举行，历时7天。时值夏末秋初，万里高原风和日丽，天高云淡，江河澄清，水流温和，气候宜人，无论是城市、农村还是牧区，家家户户男女老少都到河边溪畔去洗澡。老年人在河边洗头擦身，年轻人在河中洗澡游泳，孩子们在水里嬉戏打水仗，此时的妇女们也毫无顾忌地尽情沐浴，把身体和全家的衣物都洗得干干净净。据说这时的河水就像圣水，可以涤邪祛祟，消除灾病，确保终年身体健康。节日期间，合家围坐在河边的帐篷里，喝茶、饮酒、进食，叙家常，谈古今，天伦之乐融融。青年男女还可互相邀约，或竞相击浪泅渡，或引吭高歌，或翩翩起舞，伴随流水哗哗，倒影憧憧，别有一番风光。【雪顿节】每年藏历7月1日举行【雪顿节】西藏藏族人民的重要节日。每年藏历7月1日举行，为期四五天。雪顿是藏语译音，意思是"酸奶宴"，于是雪顿节便被解释为喝酸奶的节日。按喇嘛教格鲁派的规定，每年藏历6月15日至7月30日为禁期，大小寺庙的喇嘛不许外出，以免踏死小虫，待7月 30日解禁之后方可下山。喇嘛下山时，农民拿出酸奶敬献，形成雪顿节。五世达赖时，雪顿节开始演出藏戏。届时，拉萨市附近的居民，身着鲜艳的节日盛装，扶老携幼，提上酥油桶，带上酥油茶，来到罗布林卡。在繁茂的树荫下，搭起色彩斑斓的帷幕，在花香草肥的绿茵上，铺上新卡垫、地毯，摆上果品佳肴，席地而坐，边饮边谈，载歌载舞，观看藏戏，享受节日的欢乐。下午，各家开始串帷幕做客，主人向来宾敬三口干一杯的"松准聂塔"(酒礼)，唱各种不同曲调的劝酒歌。歌罢，客人将酒三口饮完。敬酒声、祝福声、欢笑声经久不息。当晚霞染红天际，人们才踏着暮色离开林卡。【天葬】藏族人流行葬法【天葬】是藏族人的流行葬法。就是死者停尸3～5天后，选个合适时日送到葬场。到葬场后先把尸体放在葬台上，然后在葬台附近烧起松柏香堆，香堆上撒上三荤三素糌粑，浓烟直冲云霄。点香升烟的目的，是"通知""神鹰"到来。"神鹰"习惯见烟便飞来寻食。这时，操持天葬的人便将尸体从背面剖开。要是死者是个僧徒，在下刀时，先在背肉上划个有宗教意义的花纹。接着，剖腹、取出内脏、切肉、剥去头皮、割掉头颅。把肉都切成小块，堆放一旁；再捣碎骨头，拌以糌粑，捏成一团。然后先把骨团喂鹫鹰，再喂其肉。如果骨头没喂完，得再一块不剩地拣起，烧成灰，撒向四方，要一点不剩地把尸体处理掉，使死者"升天"。天葬完成后，代表死者家人的监督人，便拿出早已准备好的酒、肉、犒劳天葬职业者。【糌粑】藏族主要食品【糌粑】是藏族的一种主要食品。其制作方法是将青稞(属大麦类)晒干炒熟，磨成细面。藏族吃糌粑，大都是把糌粑面放在碗里，加点酥油茶，用手不断搅匀，到能捏成团为止，食时用手不断在碗里搅捏，成团叫"粑"，送嘴而食。也有一种吃法是烧稀的，里面放些肉、蔬菜之类，叫做"土巴"。糌粑营养丰富，携带方便，出门只要怀揣木碗，腰束 "唐古"(糌粑口袋)，弄一点茶水就行，用不着生火做饭。第二部分项目周边情况一、交通： A．车流量由于金珠西路目前正在修路，7月底尚可建成通车，目前几乎所有的进出拉萨的车流都不得不改道经走北京西路。所以，现阶段金珠西路的人车流量非常的少，但公路一旦建成通车，金珠西路将取代现在北京西路，真正成为拉萨市的“迎宾大道”。所以，我们在此次调查中，分了几个不同的时段分别对北京西路和金珠西路的人车流量分别进行了统计。金珠西路 \|时间段 \|机动车数/10分钟 \|非机动车数/10分 \|行人数/10分钟 \| \| \| \|钟 \| \| \|10：16~10：26 \|21 \|45 \|63 \| \|12：27~12：37 \|31 \|30 \|51 \| \|17：10~17：20 \|28 \|41 \|55 \| 北京西路 \|时间段 \|机动车数/10分钟 \|非机动车数/10分 \|行人数/10分钟 \| \| \| \|钟 \| \| \|10：20~10：30 \|245 \|50 \|12 \| \|10：56~11：06 \|182 \|31 \|35 \| 备注：下列对象未纳入统计机动车不包括：货车、市政用车（洒水车、垃圾车、托车等、邮车）、工程机械车非机动车与行人不包括：小商小贩、民工等 B．公交线路公交公司原有96路、108路经过金珠西，但目前由于金珠西路正在修路，此两条线路的公交车已经停开，到7月底金珠西路全线能峻工通车后，两条线路即会恢复。但是，目前仍然有私人承包的城填公交线路（中巴车）在上下午的上下班时间会经过本项目，主要是200、201、202、203、204、205路等。二、主要单位以项目为中心，步行10分钟，所覆盖的范围中所包含主要大型单位情况如下： A．西勘集团、西藏地热职工总数：约400人职工+家属：约2500人职工人均年收入：约4万元家庭人均年收入：约1.3万元民族比例：汉族4成，藏族6成 B．西郊水厂职工总数50多人其余数据暂时不详 C．邮政运输职工总数：约200人职工+家属：约350人其余数据暂时不详 D．二医院职工总数：约400人职工+家属：约550人职工人均年收入：约4万元家庭人均年收入：约3万元住院部床位：250张入住病员：200多张（修路期间有所减少） E．77571部队军事单位相关数据不详 F．西藏军区汽车修理厂军事单位相关数据不详 G拉萨兵站军事单位相关数据不详 H．拉萨货运总站职工总数：约300人无家属宿舍职工人均年收入：约3.5万元 I．哈瓦坚地毯厂职工总数：89人其余数据暂时不详 J．自治区北京小学：金珠西路：136# 老师20多个、学生200多个藏文班收费标准：一年级片内172.85元片外497.85元二年级 174.61 499.61 三年级 178.2 503.2 四年级 195.06 520.6 五年级 187.39 512.39 汉文班收费标准：一年级片内147.72元片外472.72元二年级 148.22 473.22 三年级 155.11 480.11 四年级 171.21 496.21 五年级 164.37 489.37 K．自治区洛堆小学：老师30多个，学生500多个收费标准：不是孤儿的收280元一个学期，孤儿与贫困家庭不收费第三部分关于竞争楼盘一、调查楼盘基本情况 1、圣城花园该项目由西藏圣城建设集团房地产开发公司开发；项目位于拉萨市扎基路,规划套数为435套,藏式房的销售单价为2260元/平米（含院子、围墙和附属用房价格），别墅的销售单价为3300元/平米；付款方式为按揭和一次性；目前该项目已成现房，藏式房已销售完毕，仅有别墅尚未销售完。现目前别墅的价格为3660元/平米，较去年价格上涨了360元/平米，而且付款方式只能为一次性。（备注：其透露在汽车三队将开发一个房产项目） 2. 仙足岛该项目由拉萨市房地产开发公司开发；项目位于仙足岛，规划套数为700多套，今年藏式房的建筑面积销售单价为2500元/平米；商铺的销售单价为3000元/平米；银行提供 4成按揭。目前该项目已成现房，住房并基本完成销售，仅剩余3套公寓：面积为116平米；6套藏式房：面积为205平米和168平米；通过已购买客户转卖房屋时了解到，该项目价格较去年上涨了100-200元/平米；商铺全部销售完毕。 3. 纳金小康住宅小区该项目由拉萨市房地产开发公司开发；项目位于纳金路，规划套数为100多套，均为藏式房，面积为162平米、148平米、137平米和102平米；定价为建筑面积2460元/平米，开发商不承诺按揭。现目前该项目尚为期房，但已全部销售完毕。其中主要以阿里人行、拉萨电视台等团购为主，散户一户未买到。 4、第九安居小区该项目由拉萨市房地产开发公司开发；项目位于2医院后，规划套数为70多套，均为藏式房，面积为162平米、148平米、137平米和102平米，定价为建筑面积2280元/平米，散户一户未买到。现目前该项目尚为期房，但已全部销售完毕。其中有30多套为党校等集团购买。 5、市政公司小康安居住小区该项目由琅赛房产公司开发，项目位于夺底路，规划套数为250多套，均为藏式房，定价为2313-3033元/平米。付款方式为按揭，必须首付80%。现目前该项目已经为现房，并已全部销售完毕。该项目为市政公司自建房，因单位职工要钱不要房，后外界得知消息，有5000人报名购买，但之后250人买到房。 6、哲蚌寺下的安居小区该项目由宏发房产公司开发，项目位于哲蚌寺下，规划套数为141套，均为藏式房，去年的销售价格为1823-2045元/平米。现目前该项目已经为现房，并全部销售完毕。通过已购买客户转卖房屋时了解到，该项目房屋转卖价格为2200-2500元/平米。 7、金藏林卡该项目由时代置业公司开发，项目位于金珠西路，规划套数146套，其中单体别墅为 16套，均价为4380元/平米；联排别墅20套，均价为3700元/平米；公寓110套，均价330 0元/平米。现目前该项目别墅已经封顶，单体别墅已销售3套；联排别墅已销售17套；公寓已销售50%；今年的销售价格较去年均上调了5%。 8、天海商业区该项目由西藏拉萨汽车运输总公司开发，位于天海路，规划为商业项目；该项目现已基本封顶，正在招商；商铺只租不卖，以竟标承租权的方式招租，竟标成功拥有15年承租权。房屋租金按月交付，租赁合同一年一签。二、楼盘分析 1、总面积与总价分析：在调查中了解到，热销户型面积为102平米——162平米之间，总价为25.8万元——44.6万元之间。由此可知，现目前总价在50万元以下商品房正被广泛购房者所接受。 2、价格涨幅分析：由以上调查得知，房产市场价格今年有一定幅度上调，但上调幅度不到，涨幅基本上为100-200元/平米之间。 3、快速清盘原因分析：因楼盘都销售完毕，无法对购买人群做细分，但从现目前的房产市场来看，由于现在人的收入增加，居住环境要求改变，房产增值带来的高回报使得现在的房产投资者增多，以及目前房产市场求大于供等原因，导致买房呈现火爆局面。再者，地区上的单位将职工的退休房安置在拉萨，也推动了目前房屋的热销。另外，通过对热销的户型分析，较低的总价和较小的面积，是吸引客户购买的主要原因；再则，通过对已经购买房的客户做抽样调查，发现以上房产公司未做任何广告，客户均是人传人的方式得知房屋的销售。但前期大量的客户报名排号，致使了以上部分项目的销售周期非常短暂。第四部分拉萨各类商业业态调查报告一、餐饮市场本次调查主要针对：拉萨市外来品牌餐饮企业的规模、主要菜品及其价格、经营情况。从而推断拉萨餐饮业的市场潜力和市场前景，以及市场可入程度。一、三只耳（时间：2004年11月9日星期二晚上7:00-8:30） 1、地址：拉萨市太阳岛靠拉萨河边 2、概况：“三只耳”主营冷锅鱼火锅，总占地面积约4000平方米，共设有一个大厅和 28个包房。大厅约350平方米，共计36桌，平均每桌4-6人；平均每间包房可座7- 10人左右；共可容纳400人以上同时进餐；停车场为露天，共可停放30辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 \|锅底 \|特色菜 \| \|类别 \|价格 \|类别 \|价格 \| \|红锅（特色\|20元/口 \|三只耳香辣 \|大锅128元/250 \|小锅68元/250克\|另加45元/500克 \| \|） \| \|虾 \|克 \| \| \| \|鸳鸯锅 \|25元/口 \|三只耳香辣 \|肉蟹68元/500克\|铁蟹48元/500克\|无锅底费 \| \| \| \|蟹 \| \| \| \| \|香油碟 \|2元/个 \|竹笋藏鸡 \|大锅128元/500 \|小锅108元/500 \|/ \| \| \| \| \|克 \|克 \| \| \| \| \|香辣牛羊肉 \|88元/500克 \|68元/500克 \|另加30元/500克 \| \| \| \|三只耳冷锅 \|花鲢38元/500克\|草鱼38元/500克\|另加20—25元/500 \| \| \| \|鱼 \| \| \|克 \| \|点菜及凉菜 \|酒水 \| \|类别 \|价格 \|类别 \|价格 \|类别 \|价格 \| \|鹅肠 \|20元/份 \|百威啤酒 \|10元/听 \|五粮液（52度）\|488元 \| \|鸡腿菇 \|15/份 \|长城干红94 \|138元 \|小糊涂仙（52度\|138元 \| \| \| \|珍藏 \| \|） \| \| \|香卤兔肚 \|20元/150克\|长城酒庄干 \|158元 \|剑南春（52度）\|268元 \| \| \| \|红 \| \| \| \| \|香卤鸭舌 \|18元/150克\|天山红雪莲 \|58元 \|江口醇（38度）\|38元 \| \|三只耳拼 \|18元/150克\|长城神州风 \|58元 \|五粮液烤酒（普\|68元 \| \|盘 \| \|情 \| \|通） \| \| 4、调查结果：当晚28个包房，全部坐满；大厅36桌，入座31桌。共计约350余人次，上座率达88%。按平均每人预计消费约65元（含酒水）来算，当晚营业额约2.3万元，以此推算一年的营业额为840万元。这是按平常的营业情况来算，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应在1200万元以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在40 %左右，那么年收益应在480万以上。二、巴国布衣（时间：2004年11月10日星期三晚上7:00-8:00） 1、地址：罗布林卡路 2、概况：巴国布衣主营中餐。共三层，一楼为临街铺面和停车场，二楼为大厅，三楼为包房，总营业面积约1200平方米。大厅8张桌子，每张可座10人；4个包间，每间可坐10人，13张双人桌，共可坐26人；二楼共11个包间，每间可容纳10- 12人，其中，有一间最低消费标准为2000元，有两间最低消费标准为1500元，其它包房无此限制；总共可容纳260人同时进餐。停车场在院子内，共可停放25辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 \|高档菜 \|中档 \|酒水 \| \|类别 \|价格 \|类别 \|价格 \|类别 \|价格 \| \|南非干鲍\|10 \|288元/50克\|松茸炖鸡 \|98元/2千毫\|鲍汁扣辽参（大\|98元/只 \| \| \|头 \| \| \|升 \|） \| \| \| \|8头\|488元/62克\|虫草老鸭盅 \|88元/250毫\|藏红花乳鸽盅 \|58元/250毫升 \| \| \| \| \| \|升 \| \| \| \| \|4头\|588元/125 \|虫草鹿鞭盅 \|98元/250毫\|小糊涂仙（52度\|158元/500毫升 \| \| \| \|克 \| \|升 \|） \| \| \|红烧官燕 \|268元/位 \|香辣牛柳 \|32元/400克\|五粮液（52度）\|568元/500毫升 \| \|椰汁炖官燕 \|328元/位 \|木瓜炖雪蛤 \|98元/位 \|剑南春（52度）\|158元/250毫升 \| \|日本极品鲍鱼\|688元/位 \|盆盆鲶鱼 \|88元/千克 \| \| \| \|中谷炖官燕 \|368元/位 \|鲟鱼 \|128元/500 \| \| \| \| \| \| \|克 \| \| \| 4、调查结果：当晚15个包房，坐满12个；中厅8桌全空，双人桌入座3桌，共计约1 20人次，上座率达46%。按平均每人消费约170元（含酒水）来算，当晚营业额约2.04万元，以此推算一年的营业额为750万元。这是按平常的营业情况来算的，而且中餐目前处于淡季，3- 10月份的营业额应比目前要翻一番，那么年营业额应在1200万元以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应在480万元以上。三、京来顺（2004年11月11日星期四晚上7:00-8:30） 1、地址：拉萨市德吉路（中段） 2、概况：京来顺主营烤鸭、涮羊肉、家常菜、为主。共两层楼，一楼大厅约150平方米，二楼8个包房。共计可容纳约140人。停车场为临街，共可停放10辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 \|特色菜 \|点菜类 \|酒水类 \| \|类别 \|单价 \|类别 \|单价 \|类别 \|单价 \| \|京来顺烤鸭 \|128元/2500 \|羊肉拼盘 \|48元/350克 \|燕京啤酒 \|18元/瓶 \| \| \|克 \| \| \| \| \| \|羊排火锅 \|98元/3500克\|精品羊鞭 \|28元/225克 \|百威啤酒 \|15元/瓶 \| \|送白菜、粉丝、篙子杆 \|至尊肥牛 \|168元/400克 \|江口醇（48度\|158元/瓶 \| \| \| \| \|） \| \| \|涮羊肉大锅底 \|28元/2500克\|大众肥牛 \|28元/225克 \|小糊涂仙（52\|158元/瓶 \| \| \| \| \| \|度） \| \| \|送白菜、粉丝、豆腐 \|大闸蟹 \|188元/500克 \|江口醇（38度\|38元/瓶 \| \| \| \| \|） \| \| \|精品涮羊肉调 \|7元/100克 \|草鱼 \|36元/500克 \|长城高级解百\|198元/瓶 \| \|料 \| \| \| \|纳 \| \| 4、调查结果：当晚8个包房、大厅12桌、4个雅座全部坐满；共计约170人次，上座率达121%。按平均每人消费约75元（含酒水）来算，当晚营业额约1.3万元，以此推算一年的营业额为470万元。这是按平常的营业情况来算的，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应在800万以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应在320万以上。四、重庆德庄（2004年11月12日星期五晚上7:00-8:30） 1、地址：北京西路（中段） 2、概况：主营火锅。共两层楼，一楼约400平方米，共有14个包房、15个雅间、中厅8桌；二楼8个包房。平均每个包房可容纳6—10人，每间雅座4-5人，中厅每桌可座6- 8人，共计可容纳约300人。停车场在院子内，共可停放30辆左右。 3、主要菜品及其价格一览表 \|锅底及点菜 \|特色菜 \|点菜类 \| \|类别 \|单价 \|类别 \|单价 \|类别 \|单价 \| \|全红锅 \|20元/锅 \|香辣大虾 \|大108元、小88元\|德庄毛肚 \|20/小份 \| \|子母锅 \|30元/锅 \|香辣肉虾 \|68元/斤 \|德庄鹅肠 \|25元/大份 \| \|山珍鸳鸯锅 \|40元/锅 \|香辣铁蟹 \|48元/斤 \|鳝鱼片 \|25元/大份 \| \|山珍乌鸡锅 \|68/锅 \|香辣牛蛙 \|38元/斤 \|蟹肉 \|16元/大份 \| \|山珍乳鸽锅 \|88元/锅 \|香辣羔蟹 \|98元/斤 \|鲢鱼头 \|28元/份 \| \|乌鸡甲鱼锅 \|158元/锅 \|活基虾尾 \|98元/斤 \|脑花 \|16元/大份 \| 4、调查结果：当晚22个包房、大厅8桌、15个雅座全部坐满；共计约310人次，上座率达103%。按平均每人消费约65元（含酒水）来算，当晚营业额约2万余元，以此推算一年的营业额为740万元。这是按平常的营业情况来算的，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应在1000万以上。按拉萨的物价水平，像这类的餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应在400万以上。五、重庆小天鹅（2004年11月13日星期六晚上7:00-8:30） 1、地址：太阳岛 2、概况：主营火锅。一楼大厅约300平方米，共7个包房、5个雅间、中厅23桌。平均每个包房可容纳7—10人，每间雅座4-5人，中厅每桌可座5- 7人，共计可容纳约200人。停车场为室外，共可停放20辆左右。 3、调查结果：当晚7个包房、中厅23桌、5个雅座全部坐满，还有很多人找不到座位，共计约260余人次，上座率达130%。按平均每人消费约65元（含酒水）来算，当晚营业额约1.7万余元，以此推算一年的营业额为620万余元。这是按平常的营业情况来算的，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应近1000万元。按拉萨的物价水平，像这类的餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应近400万元以上。六、重庆老码头（2004年11月14日星期天晚上7:00-8:30） 1、地址：北京中路 2、概况：主营火锅。一楼大厅约100平方米，共10桌；二楼共5个包房、4个雅间；平均每个包房可容纳7—10人，每间雅座4-5人，中厅每桌可座5- 7人，共计可容纳约100。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 \|锅底及点菜 \|特色菜 \|酒水类 \| \|类别 \|单价 \|类别 \|单价 \|类别 \|单价 \| \|红锅 \|20/锅 \|草原肚（大） \|25元/份 \|干一杯（52度\|68元/瓶 \| \| \| \| \| \|） \| \| \|红白锅 \|30/锅 \|草鱼 \|20元/斤 \|百威啤酒 \|10元/瓶 \| \|全白锅 \|40/锅 \|鲜猪黄喉（大 \|25元/份 \|江口醇（38度\|38元/250毫升\| \| \| \|） \| \|） \| \| \| \| \|鲜毛肚（大） \|23元/份 \|五粮春（45度\|198元/瓶 \| \| \| \| \| \|） \| \| \| \| \|鲜鱼头 \|30元/斤 \| \| \| 4、调查结果：当晚5个包房、中厅10桌、5个雅座全部坐满。共计约120余人次，上座率达120%，平均每人消费约65元（含酒水），当晚营业额约8000元，以此推算一年的营业额为300余万元。这是按平常的营业情况来算的，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应近500万元以上。按拉萨的物价水平，像这类的餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应近200万元以上。七、梦里水乡（时间：2004年11月15日星期一晚上7:00-8:00） 1、地址：北京西路 2、概况：梦里水乡主营中餐。共三层，一楼为大厅和停车场，二楼为包房，三楼为茶楼；餐饮总营业面积约1500平方米。大厅16张桌子，每张可座10人；二楼共设有23个包间每间可坐7- 10人；总共可容纳350人同时进餐。院子内和临街都可以停车，共可停放30辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 \|高档菜 \|中档 \|酒水 \| \|类别 \|价格 \|类别 \|价格 \|类别 \|价格 \| \|蚝皇原只鲍（6\|498元/位/ \|剁椒盘龙昌鱼\|68元/份 \|藏羚羊（52度）\|680元/瓶 \| \|头） \|只 \| \| \| \| \| \|蚝皇原只鲍（1\|288元/位/ \|清蒸大闸蟹 \|188元/550 \|藏泉圣酒（52度\|788元/瓶 \| \|0头） \|只 \| \|克 \|） \| \| \|鱼翅捞\|海虎翅\|488元/位 \|萝卜牛蹄煲 \|42元/份 \|五粮液（52度普\|480元/瓶 \| \|饭 \| \| \| \| \|通型） \| \| \| \|金巧翅\|288元/位 \|鱼头豆腐保仔\|46元/份 \|百年老店（典藏\|1200元/瓶 \| \| \| \| \| \| \|） \| \| \| \|青片翅\|168元/位 \|辽参锅仔 \|120元/份 \|莫高解百纳 \|198元/瓶 \| \|石斑鱼 \|368元/500 \|酸萝卜煨老鸭\|58元/份 \|长城银色庄园 \|398元/瓶 \| \| \|克 \| \| \| \| \| \|鲍丝捞饭 \|98元/位 \|白果煨土鸭 \|48元/份 \|长城赤霞珠 \|138元/瓶 \| 4、调查结果：当晚23个包房，坐满13个；中厅16桌入座3桌，共计约110人次，上座率达31%。按平均每人消费约170元（含酒水）来算，当晚营业额约1.9万元，以此推算一年的营业额为700万元以上。这是按平常的营业情况来算的，而且中餐目前处于淡季，3 -10月份的营业额应比目前要翻一番，经服务员和朋友介绍，旺季时平均上座率大80%以上。那么实际年营业额应在1500万元以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在 40%左右，那么年收益应在600万元以上。八、菜根香（时间：2004年11月16日星期二晚上7:00-8:00） 1、地址：色拉路 2、概况：菜根香主营中餐。一楼为超市和停车场，三楼为茶楼，旁边是酒店；二楼是菜根香大堂，总营业面积约600平方米。中厅12张桌子，每张可座10人；6张四人桌，共可坐24人，还设有7个包间，每间可坐7- 10人，总共可容纳200人同时进餐。院子内和临街都可以停车，共可停放30辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 \|高档菜 \|中档 \| \|类别 \|价格 \|类别 \|价格 \| \|铁板银雪鱼 \|98元/500克\|泡椒半汤鲑鱼\|98元/500克\| \|鱼翅（红扒） \|238元/份 \|蛋黄肉蟹 \|88元/500克\| \|鲍 \|蚝皇扒鲍 \|238元/份 \|美极鸭下巴 \|68元/份 \| \|鱼 \|片 \| \| \| \| \| \|捞饭 \|218元/份 \|神仙鸭 \|68元/份 \| \|澳带（XO爆、 \|238元/份 \|泡椒墨鱼仔 \|58元/份 \| \|夏果） \| \| \| \| \|回锅肉炒肉蟹 \|98元/份 \|菜根香排骨 \|48元/份 \| 4、调查结果：当晚7个包房，全坐满；中厅12桌入座5桌，共计约90余人次，上座率达45%。按平均每人消费约120元（含酒水）来算，当晚营业额约1.08万元，以此推算一年的营业额为40万余元。这是按平常的营业情况来算的，而且中餐目前处于淡季，3- 10月份的营业额应比目前要翻一番，那么实际年营业额应在800万元以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应在320万以上。经过这几天的调查，拉萨的餐饮业，总体的容有量约20余万平方米，其中90%为外来餐饮。主要集中于德吉路沿线、德吉路口的北京中路段、太阳岛等。虽然总体的容有量还是较大，但目前尚未出现过剩的现象、总体经营状况还较好。特别是节假日大部份都座无虚席，有些店面出现顾客找不到座位而在外面等的情况。外来的有品牌、有实力的餐饮基本上是所到之处消费者便蜂拥而至，特别是中档和中高档餐饮，总体成活率达 95%以上。二、电影市场拉萨电影城今年10月14日正式开业。国家广播电影电视总局、电视事业管理局、自治区党委宣传部、自治区文化厅、自治区广播电影电视局等有关领导参加了开业典礼。据了解，拉萨电影城是在自治区广播电影电视局等有关部门领导的高度重视下，按照从市场出发、从电影产业化的发展方向出发，在巩固全区农牧区电影“2131工程”成果的基础上，“两手都要硬、城乡一起抓”实现城乡电影的均衡发展。　　拉萨电影城由自治区电影公司与四川珠峰伟业投资有限责任公司合作，总投资600万元于2002年10月开始改造。新开的拉萨电影城，在珠峰伟业二楼，由拉萨市电影公司自主经营，共分5个放映厅共332个座位。它们分别为“光明厅”共90座；1号厅70座；2号厅 70座；3号厅70座；4号厅32座，为镭射，整体环境基本达到了内地影院同等标准。五个厅轮流放映，星期一只星期四平均每天27场次，星期五至星期天28场次。详细情况一览表（2004年11月3日放映情况） \|厅号 \|片名 \|票价 \|时间 \| \|光明厅 \|新警察故事 \|20元 \|11:00\| \| \| \|20:20\| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \| \|13:20\|15:40\|18:00\| \| \| \| \|厅 \|后天 \|20元 \| \|13:50\| \|18:30\|20:50\| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \|11:30\| \|16:10\| \| \| \| \| \|厅 \|新警察故事 \|20元 \| \| \|16:40\| \| \| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \| \|14:20\| \|19:00\| \| \| \| \| \|十面埋伏 \|20元 \|12:00\| \| \| \|21:20\| \| \| \|厅 \|星星 \|20元 \| \| \|15：5\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \| \| \|千机变2 \|20元 \|11:45\| \| \| \| \| \| \| \| \|激战星河 \|20元 \| \| \| \|17:40\| \| \| \| \| \|玉观音 \|20元 \| \|13:30\| \| \| \|21:50\| \| \| \|反恐特警组 \|20元 \| \| \| \|19:40\| \| \| \| \|厅 \|阑花窃贼 \|10元 \| \| \|15:15\| \|19:15\| \| \| \| \|生化危机 \|10元 \| \|13:15\| \|17:15\| \|21:15\| \| \| \|猎杀K19 \|10元 \|11:15\| \| \| \| \| \| \| （2004年11月5日放映情况） \|厅号 \|片名 \|票价 \|时间 \| \|光明厅 \|新警察故事 \|20元 \|11:00\| \| \| \|20:20\| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \| \|13:20\|15:40\|18:00\| \| \| \| \|厅 \|后天 \|20元 \| \|13:50\| \|18:30\|20:50\| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \|11:30\| \|16:10\| \| \| \| \| \|厅 \|十面埋伏 \|20元 \| \| \|16:40\| \| \| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \| \|14:20\| \|19:00\| \| \| \| \| \|玉观音 \|20元 \|12:00\| \| \| \|21:20\| \| \| \|厅 \|玉观音 \|20元 \| \| \| \| \| \| \|21:50\| \| \|张思德 \|20元 \|10:00\|12:00\|14:00\|16:00\|18：0\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|0 \| \| \| \| \|星星 \|20元 \| \| \| \| \| \|19：4\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|0 \| \| \|厅 \|深海大水怪 \|10元 \| \| \|15:15\| \|19:15\| \| \| \| \|狂蟒野战军 \|10元 \| \|15:15\| \|17:15\| \| \| \| \| \|猎杀K19 \|10元 \|11:15\| \| \| \| \| \| \| （2004年11月5日放映情况） \|厅号 \|片名 \|票价 \|时间 \| \|光明厅 \|新警察故事 \|20元 \|11:00\| \| \| \|20:20\| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \| \|13:20\|15:40\|18:00\| \| \| \| \|厅 \|后天 \|20元 \| \|13:50\| \| \|20:50\| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \|11:30\| \|16:10\|18:30\| \| \| \| \|厅 \|新警察故事 \|20元 \| \| \|16:40\| \| \| \| \| \| \|蜘蛛侠2 \|20元 \| \|14:20\| \|19:00\| \| \| \| \| \|十面埋伏 \|20元 \|12:00\| \| \| \|21:20\| \| \| \|厅 \|星星 \|20元 \|11:45\| \| \| \| \| \| \| \| \|千机变2 \|20元 \| \| \|15:50\| \| \| \| \| \| \|激战星河 \|20元 \| \| \| \|17:40\| \|21:50\| \| \| \|反恐特警组 \|20元 \| \|13:30\| \| \|19:40\| \| \| \|厅 \|狂蟒野战军 \|10元 \| \| \|15:15\| \|19:15\| \| \| \| \|机械公敌 \|10元 \| \|13:15\| \|17:15\| \|21:15\| \| \| \|深海大水怪 \|10元 \|11:15\| \| \| \| \| \| \| 上座率情况一览表 \|11月3日21:15 \|11月4日16:10 \|11月5日20:50 \| \|厅号 \|人数 \|上座率 \|厅号 \|人数 \|上座率 \|厅号 \|人数 \|上座率 \| \|光明厅 \|40 \|44% \|光明厅 \|32 \|36% \|光明厅 \|75 \|83% \| \|1厅 \|35 \|50% \|1厅 \|12 \|17% \|1厅 \|67 \|96% \| \|2厅 \|45 \|64% \|2厅 \|21 \|30% \|2厅 \|54 \|77% \| \|3厅 \|/ \|/ \|3厅 \|4 \|6% \|3厅 \|59 \|84% \| \|4厅 \|4 \|13% \|4厅 \|/ \|/ \|4厅 \|3 \|9% \| \|平均上座率 \|47% \|平均上座率 \|23% \|平均上座率 \|78% \| \|11月6日13:50 \|11月7日21:20 \| \|厅号 \|人数 \|上座率 \|厅号 \|人数 \|上座率 \| \|光明厅 \|58 \|64% \|光明厅 \|42 \|47% \| \|1厅 \|45 \|64% \|1厅 \|37 \|53% \| \|2厅 \|60 \|86% \|2厅 \|35 \|50% \| \|3厅 \|15 \|21% \|3厅 \|46 \|66% \| \|4厅 \|8 \|25% \|4厅 \|2 \|6% \| \|平均上座率 \|56% \|平均上座率 \|49% \| 通过这几天的调查了解，拉萨市电影院这星期内平均每天约有350人次以上，75%是藏族人。年龄基本上集中以20—40岁，25—35岁者占了绝对比例，约占总人数的70%。情侣占30%，已婚男女占45%，其他占25%。晚上和星期五至星期日的人数较多，平均每天的晚上的上座率为58%。4厅为镭射所以看的人较少。拉萨电影市场由拉萨电影公司一家独揽，拉萨电影公司直属于拉萨广播电视局。珠峰“拉萨电影城”为今年10月16号开业的，（珠峰伟业目前只对外招商，不卖产权）经营状况良好。目前拉萨老电影城仍在营业，但由于环境、设施等已太过落后，营业状况较差，看的人较少，5元门票可以看通场。从拉萨电影市场整体情况来看，处于起步阶段，直至今年10月份拉萨才有一个设施能与内地基本接轨的影院。所放映的影片较过时、环境、服务、特别在营销方面，较内地还有较大的差距，目前也没有通宵电影。三、酒吧市场本次调查主要针对：拉萨市本地及外来品牌吧类的规模、档次、酒水价格、经营情况。从而推断拉萨吧类的市场潜力和市场前景，以及市场可入程度。一、星光酒吧（调查时间：11月19日19:30—23:00） 1、地址：林廓西路与北京中路交界处 2、概况：“星光酒吧”是本月初开业的，主营酒类和咖啡。总营业面积约200平方米，共计32桌，每桌可座3—6人，共可容纳约150人。整体装修风格极富民族特色，整体环境和设施均较好。应属于拉萨目前最好的酒吧之一。停车场在门前的院子内，共可停放 20辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 \|咖啡类 \|酒水类 \| \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \| \|南山咖啡 \|30元/杯 \|黑方 \|480元/瓶 \|挪威冰红 \|60元/瓶 \| \|意大利咖啡 \|25元/杯 \|杰克丹尼 \|360元/瓶 \|百威啤酒 \|15元/瓶 \| \|马布其洛 \|25元/杯 \|人头马XO \|1680元/瓶 \|雪花冰纯 \|18元/瓶 \| \|巴西 \|30元/杯 \|冰美人干红 \|199元/瓶 \|青岛啤酒 \|15元/瓶 \| \|摩卡 \|25元/杯 \|云南柔红 \|60元/瓶 \|竹叶青 \|18元/瓶 \| 4、调查结果：当晚32桌，全部坐满。平均每桌2—7人，共计约160余人次，上座率达 106%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约4800元，以此推算一年的营业额为175万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在88万以上。二、圣光咖啡（调查时间：11月20日19:30—23:00） 1、地址：纪念碑对面 2、概况：“圣光咖啡”主营酒类和咖啡。总营业面积约200平方米，共计29桌，每桌可座3—7人，共可容纳约150人。整体装修风格较富民族特色，整体环境和设施均较好。应属于拉萨目前最好的酒吧之一。停车场为临街，共可停放10辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 \|咖啡类 \|酒水 \| \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \| \|蓝山咖啡 \|30元/杯 \|芝华士12年 \|380元/瓶 \|新天柔红 \|98元/瓶 \| \|碳烧咖啡 \|25元/杯 \|杰克丹尼 \|360元/瓶 \|嘉仕伯 \|12元/瓶 \| \|曼特尼 \|25元/杯 \|法国波尔多 \|188元/瓶 \|雪花冰纯 \|15元/瓶 \| \|巴西 \|30元/杯 \|成都干红 \|120元/瓶 \|百威啤酒 \|12元/瓶 \| \|摩卡 \|25元/杯 \|长城解百纳 \|178元/瓶 \|花毛峰 \|20元/瓶 \| 4、调查结果：当晚29桌，全部坐满。平均每桌2—7人，共计约150余人次，上座率达 100%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约4500元，以此推算一年的营业额为164万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在82万以上。三、新起点（调查时间：11月21日19:30—23:00） 1、地址：北京西路 2、概况：“新起点”主营酒类和咖啡。总营业面积约250平方米，共计25桌，5个小包，每桌可座3—7人，共可容纳约160人。整体装修风格较富民族特色及个性，整体环境和设施均较好。应属于拉萨目前最好的酒吧之一。停车场为临街，共可停放15辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 \|咖啡类 \|酒水 \| \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \| \|巴西 \|30元/杯 \|轩尼诗VSOP \|888元/瓶 \|天山红解百纳 \|168元/瓶 \| \|南山 \|30元/杯 \|干邑XO \|888元/瓶 \|云南柔红 \|68元/瓶 \| \|碳烧 \|25元/杯 \|苏格兰威士忌 \|680元/瓶 \|百威啤酒 \|15元/瓶 \| \|哥伦比亚 \|25元/杯 \|芝华士12年 \|480元/瓶 \|嘉仕伯冰啤 \|15元/瓶 \| \|毛峰 \|18元/杯 \|新天干红 \|128元/瓶 \|科罗娜 \|20元/瓶 \| 4、调查结果：当晚全部坐满。平均每桌2—7人，共计约160余人次，上座率达100%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约4800元，以此推算一年的营业额为175万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在88万以上。四、阿伦故事（调查时间：11月22日19:30—23:00） 1、地址：德吉路 2、概况：“阿伦故事”主营酒类和咖啡。总营业面积约200平方米，共两层；一层13 桌，每桌可座2—6人；二层6桌，每桌可坐7人。共可容纳约100人。整体环境和设施较一般。停车场为临街，共可停放10辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 \|咖啡类 \|酒水 \| \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \| \|蓝山咖啡 \|30元/杯 \|长城高级解百纳\|148元/瓶 \| \|阿伦咖啡 \|30元/杯 \|长城金色庄园 \|568元/瓶 \| \|意大利咖啡 \|25元/杯 \|新天柔红 \|38元/小瓶 \| \|青山绿水 \|25元/杯 \|云南柔红 \|70元/瓶 \| \|龙井 \|35元/杯 \|百威 \|15元/瓶 \| 4、调查结果：当晚19桌，全部坐满；共计约110余人次，上座率达110%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约3300元，以此推算一年的营业额为12 0万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在60万左右。五、空瓶子（调查时间：11月23日19:30—23:00） 1、地址：德吉路 2、概况：“空瓶子”主营酒类和咖啡。总营业面积约300平方米，共计37桌，9个包间，每桌可座4人，每包10人左右。共可容纳约250人。整体环境和设施较一般。停车场为临街，共可停放15辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 \|咖啡类 \|酒水 \| \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \| \|特级蓝山咖啡 \|35元/杯 \|黑牌 \|380元/瓶 \|王朝干红 \|98元/瓶 \| \|空瓶子咖啡 \|30元/杯 \|哥顿斯 \|260元/瓶 \|成都产区干红 \|120元/瓶 \| \|巴西咖啡 \|25元/杯 \|红牌伏特加 \|260元/瓶 \|嘉仕伯 \|12元/瓶 \| \|哥伦比亚咖啡 \|25元/杯 \|君度 \|280元/瓶 \|雪花冰纯 \|15元/瓶 \| \|极品竹叶青 \|20元/杯 \|长城解百纳 \|178元/瓶 \|百威 \|12元/瓶 \| 4、调查结果：当晚37桌，入座5桌；9个包房入座4间。共计约40余人次，上座率达 16%。听介绍平时的上座率还是较高，但空瓶子的环境不是很好、消费也较高、服务也较差。经过这几天的调查，拉萨的休闲娱乐业，总体的容有量约10余万平方米。主要集中于德吉路沿线、北京西路段、太阳岛等,和餐饮的分布状况是基本一致的。六、博客书吧（调查时间：11月23日19:30—23:00） 1、地址：北京西路 2、概况：“博客书吧”主营酒类和咖啡，同时有各类书集供顾客免费翻阅。总营业面积约120平方米，共计17桌，2个包间，每桌可座4—6人，包间一个可容纳6人，另一个右 5张桌子。共可容纳近90人。整体环境和设施一般。停车场为临街，共可停放7辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 \|咖啡类 \|酒水及其它 \| \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \|品名 \|价格 \| \|蓝山 \|30元/杯 \|冰美人 \|128元/瓶 \|雪花淡爽 \|12元/瓶 \| \|法国咖啡 \|25元/杯 \|华夏干红 \|168元/瓶 \|青山绿水 \|30元/杯 \| \|曼巴咖啡 \|25元/杯 \|长城解百纳 \|180元/瓶 \|龙井（极品） \|48元/杯 \| \|冰咖啡 \|25元/杯 \|云南柔红 \|38元/瓶 \|竹叶青 \|20元/杯 \| \|摩卡 \|25元/杯 \|百威啤酒 \|12元/瓶 \|铁观音 \|48元/杯 \| 4、调查结果：当晚全部坐满。共计约80余人次，上座率达90%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约2400元，以此推算一年的营业额为87万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在44万以上。经过这几天的调查，拉萨的休闲娱乐业，总体的容有量约10余万平方米。主要集中于德吉路沿线、北京西路段、太阳岛等,和餐饮的分布状况是基本一致的。普遍的经营状况均较好，特别是节假日大部份都达到100%的上座率。来酒吧的人群有70%的人为藏族人，年龄大多集中于20—35岁，有90%的人是和朋友一起来喝酒。同时拉萨的休闲娱乐业还呈现出换代现象。一些旧有的酒吧在设施和环境上较差，经营状况较一般，而一些新开的、环境设施较好的酒吧则座无虚席。第五部分拉萨商业调查报告一、本次调查概况 1、调查内容: （1）、商业业态的分布概况; （2）、商业的容有情况; （3）、主要的卖场的经营面积、功能定位、业态划分、经营状况; （4）、各区域的租金水平; 2、主要调查街道: 宇拓路、德吉路、北京路、八角街、江苏路、二、主要街道调查分析: 1、宇拓路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出宇拓路的商业业态以家用电器为主，占总容有量的28%；其次是百货 27%（百货类除‘拉百’外，其他单店面积都较小）；再次是藏药类占16%；（2）、主要的卖场统计： \|名称 \|经营面积（㎡ \|功能定位 \|经营状况 \|备注 \| \| \|） \| \| \| \| \|拉百购物广\|25000 \|购物 \|老拉百经营状况\|1F、化妆品、金银饰品、钟表\| \|场 \| \| \|较好，新拉百的\|、眼镜、工艺 \| \| \| \| \|人气较差除一楼\|品照相器材、超市、家电、土\| \| \| \| \|超市外其它商家\|特产、箱包、音响制品、文体\| \| \| \| \|经营状况较差 \|、通讯、快餐； \| \| \| \| \| \|2F、羊毛、羊绒制品、男女装\| \| \| \| \| \|、鞋、儿童玩具、儿童服饰；\| \| \| \| \| \|3F、床上用品、针织品、内衣\| \| \| \| \| \|、女士用品、布艺、毛绒、拉\| \| \| \| \| \|百茶房、拉百食府； \| \|小肥羊 \|约：3000 \|餐饮 \|良好 \|紧靠拉百 \| \|文化大厦 \|2000 \|购物、餐饮\|一般 \|1F、购物：文化商城约200㎡ \| \| \| \|、休闲娱乐\| \|、主营箱包文化用品；新华书\| \| \| \| \| \|店约200㎡； \| \| \| \| \| \|2F-3F、谭府楼小吃；金苑健 \| \| \| \| \| \|身俱乐部：餐饮娱乐； \| \|兰泽电器 \|1600 \|购物 \|一般 \|单层建筑，层高约7米；内经 \| \| \| \| \| \|营各类电器，应属宇拓路最大\| \| \| \| \| \|的家电商城；此商城较注重品\| \| \| \| \| \|牌形象和营销。 \| \|西藏旅游购\|1200X2F \|购物 \|一般 \|1F、经营各类土特产； \| \|物中心 \| \| \| \|2F、以前经营纺织品等，但现\| \| \| \| \| \|已关闭； \| \|西藏地产药\|1000 \|采购 \|一般 \|市场较为陈旧，主要经营各类\| \|材集贸市场\| \| \| \|藏药材。 \| \|其它卖场 \| \|名称 \|经营面积（㎡ \|经营类别 \|名称 \|经营面积（㎡ \|经营状况 \| \| \|） \| \| \|） \| \| \|奥柯玛专卖\|80 \|家电 \|创维专卖 \|200 \|良好 \| \|海尔专卖 \|200 \|家电 \|田丰家电 \|120 \|良好 \| \|LG专卖 \|60 \|家电 \|康佳专卖 \|两家：70、50 \|良好 \| \|格兰士专卖\|100 \|家电 \|长虹专卖 \|100 \|良好 \| \|百家汇电器\|50 \|家电 \|时时名优家电 \|130 \|良好 \| \|帝豪浴足保\|450 \|理发、美容\|国贸超市 \|50 \|好 \| \|健会所 \| \|、浴足、保\| \| \| \| \| \| \|健 \| \| \| \| （3）、租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \|样本五 \| \|租金（元） \|3800 \|3800 \|3300 \|25000 \|8000 \| \|面积（㎡） \|25 \|32 \|35 \|120 \|25 \| \|单价（元/㎡） \|152 \|119 \|94 \|208 \|320 \| \|租金范围（元/ \|94—300 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|178 \| 2、北京东路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出北京东路的商业业态以百货为主，占总容有量的75.4%；其次是副食1 1%；（2）、主要的卖场统计： \|名称 \|经营面积（㎡ \|功能定位 \|经营状况 \|备注 \| \| \|） \| \| \| \| \|红艳超市 \|1200X2F \|购物 \|很好 \|共两层 1F：主营副食； \| \| \| \| \| \|2F：服饰、文具、等生活常\| \| \| \| \| \|用品。 \| \|乐百隆 \|1200X2F \|购物 \|很好 \|共两层 1F：百货：主营 \| \| \| \| \| \|服饰； \| \| \| \| \| \|2F：超市：主营副食等生 \| \| \| \| \| \|活常用品。 \| \|赛康百货 \|2000X3F \|购物 \|很好 \|共三层，三层均以百货为主\| \| \| \| \| \|。 \| \|其它卖场 \| \|名称 \|经营面积（㎡ \|经营类别 \|名称 \|经营面积（㎡ \|经营类别 \| \| \|） \| \| \|） \| \| \|一加一商场\|200 \|百货 \|淑媛会 \|40X3F \|珠宝 \| \|邮政超市 \|120 \|副食 \|新世纪歌舞城 \|3000X2F \|娱乐 \| \| 圣达娱乐中心赛康大酒店港迪裤城，160㎡雪蜘蛛160㎡艾格160㎡ \| \|探路者320㎡兰天莎城160㎡凯迪俱乐部 A里蛋糕80㎡舒山钻石雪域大药 \| \|房 \| ①、北京东路除红艳超市、乐百隆、赛康百货和新拉百，四个2000平方米以上的大卖场外，剩余的百余间铺面的单店面积大多在100平方米左右，铺面的进深约20米，宽约4 米，层高约5米。 ②、所有的铺面均以专卖店的形式，内部装修简洁明快，不但单店给人档次较高，同时也体现了整条街的舒适和商业领头羊地位。（3）、租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \|样本五 \|样本五 \| \|租金（元） \|4000 \|3800 \|10000 \|6000 \|45000 \|20000 \| \|面积（㎡） \|30 \|30 \|80 \|20 \|120 \|85 \| \|单价（元/㎡） \|133 \|127 \|125 \|300 \|375 \|235 \| \|租金范围（元/ \|125--375 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|259 \| 北京东路是拉萨的商业最核心地，由于历史因素和长期以来所形成的消费者习惯，铸就了北京东路的王者地位。无论是人气、商气还是租金水平都超越了其它区域。特别是靠赛康段和康昂路东段，月租金高达350元左右。 3、德吉路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出德吉路的商业业态以餐饮和休闲娱乐为主，餐饮占总容有量的51.3%；其次是休闲娱乐占20%；（2）、主要的卖场统计： \|名称 \|经营面积（㎡）\|功能定位 \|经营状况 \|备注 \| \|国际标榜 \|150X2F \|美发 \|好 \|德吉路㎡以上的餐\| \| \| \| \| \|饮合计家之多，㎡\| \| \| \| \| \|以上的休闲娱乐合\| \| \| \| \| \|计家之多。由于会\| \| \| \| \| \|聚了众多的品牌餐\| \| \| \| \| \|饮，形成一定的号\| \| \| \| \| \|召力。 \| \|圣泉咖啡酒廊 \|150 \|休闲 \|良好 \| \| \|川东人家 \|200X3F \|餐饮 \|良好 \| \| \|兰贵人休闲中 \|200X3F \|休闲、娱乐 \|好 \| \| \|心 \| \| \| \| \| \|香牌坊 \|200X3F \|餐饮 \|良好 \| \| \|康师傅 \|200X3F \|餐饮 \|好 \| \| \|京来顺 \|200X3F \|餐饮 \|好 \| \| \|同心圆 \|200X3F \|餐饮 \|好 \| \| \|心语咖啡 \|200X3F \|休闲 \|良好 \| \| \|老文君 \|300X2F \|餐饮 \|良好 \| \| \|味道长 \|150X3F \|餐饮 \|良好 \| \| \|想起家乡味道 \|300X1F \|餐饮 \|良好 \| \| \|湘君府大酒店 \|200X3F \|餐饮、休闲、娱\|良好 \| \| \| \| \|乐 \| \| \| \|阳光酒家 \|150X3F \|餐饮 \|良好 \| \| \|谭府楼 \|300X3F \|餐饮 \|好 \| \| \|清花饺子酒楼 \|160X3F \|餐饮、休闲、娱\|良好 \| \| \| \| \|乐 \| \| \| \|阿琪嫂茶楼 \|200X3F \|休闲、娱乐 \|良好 \| \| \|雅典休闲中心 \|200X3F \|休闲、娱乐 \|良好 \| \| \|辣妹子串串 \|200X3F \|餐饮 \|良好 \| \| \|成都名小吃 \|60 \|餐饮 \|良好 \| \| \|蜀乡小吃 \|110 \|餐饮 \|良好 \| \| \|益禄院 \|80 \|餐饮 \|良好 \| \| \|世纪休闲 \|400X2F \|休闲、娱乐 \|良好 \| \| \|川厨演义 \|300X3F \|餐饮 \|良好 \| \| \|品味轩 \|210 \|餐饮 \|良好 \| \| （3）、租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \| \|租金（元） \|800 \|3000 \|1200 \|9000 \| \|面积（㎡） \|30 \|30 \|8 \|65 \| \|单价（元/㎡） \|26 \|100 \|150 \|138 \| \|租金范围（元/ \|26--150 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|103 \| 德吉路是拉萨的餐饮、休闲娱乐一条街，单店面积较大，装修较好，其中品牌餐饮也较多。是拉萨的餐饮、休闲娱乐中心之一。目前部分四十平方米左右的空铺的转让费近 10万。 4、北京中路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出北京中路的商业业态以餐饮和百货为主，餐饮占总容有量的23%；其次是百货占19%；再次是电讯占16%。（2）、主要的卖场统计： \|名称 \|经营面积（㎡ \|功能定位 \|名称 \|经营面积（㎡ \|功能定位 \| \| \|） \| \| \|） \| \| \|八子鱼头 \|150X2F \|餐饮 \|西藏国际标志美\| \|美容美发 \| \| \| \| \|容院 \| \| \| \|百岁鸡 \|100X2F \|餐饮 \|荷芙蔓 \|500X2F（2F-3F\|美容 \| \| \| \| \| \|） \| \| \|川渝香辣蟹 \|100X2F \|餐饮 \|谭鱼头 \|100X2F \|餐饮 \| \|辉煌娱乐大世 \| \|休闲、娱 \|丽源超市 \|150 \|购物 \| \|界 \| \|乐 \| \| \| \| \|利群超市 \|200 \|购物 \|鲍翅馆 \|250 \|餐饮 \| \|沸点量贩式歌 \|300 \|休闲、娱 \|手机城 \|1000 \|通讯 \| \|城 \| \|乐 \| \| \| \| \|银都 \|600X4F \|餐饮、休 \|梦里水乡 \|500X4F \|休闲 \| \| \| \|闲、娱乐 \| \| \| \| \|金港湾酒楼 \| \|休闲、娱 \|圣江饭店 \| \|餐饮 \| \| \| \|乐 \| \| \| \| \|富桥保健中心 \| \|休闲 \|泰鸿酒店 \| \|餐饮、休闲、\| \| \| \| \| \| \|娱乐 \| （3）、租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \| \|租金（元） \|2200 \|3500 \|2700 \|4500 \| \|面积（㎡） \|30 \|30 \|25 \|35 \| \|单价（元/㎡） \|73 \|117 \|108 \|129 \| \|租金范围（元/ \|73--129 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|107 \| 北京中路的业态较为丰富，餐饮、休闲娱乐、购物等比例相当，沿街的铺面大部分的装修档次较高。同时北京中路以手机城为主体的周边，形成了拉萨的通讯产品的集散地。 5、朵桑格路南段 [pic] （1）各业态比重一览表：从中可以看出朵桑格路南段的商业业态以百货和珠宝为主，百货占总容有量的43%；其次是珠宝占19%；（2）、租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \|样本五 \| \|租金（元） \|1865 \|1600 \|1950 \|2700 \|3200 \| \|面积（㎡） \|20X2F（一带二\|20 \|20 \|25X2F（一带二\|25 \| \| \|） \| \| \|） \| \| \|单价（元/㎡） \|47 \|80 \|97 \|54 \|128 \| \|租金范围（元/ \|47—128 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|81 \| 6、八角街各业态比重一情况：八角街依托于大召寺的旅游经济圈，业态90%都是以旅游者为目标客户的民族饰品、土特产等。（2）、主要的卖场统计： \|名称 \|经营面积（㎡ \|功能定位 \|经营状况 \|备注 \| \| \|） \| \| \| \| \|珠峰伟业购\|2500X3F \|购物 \|经营较为困\|调整后情况： \| \|物中心 \| \| \|难，目前正\|1F、为民族饰品、土特产、鞋品、\| \| \| \| \|进行功能和\|西餐； \| \| \| \| \|业态的调整\|2F、西餐、快餐、超市 \| \| \| \| \| \|3F、茶楼、洗浴、保健、美容、KT\| \| \| \| \| \|V、酒吧、宾馆 \| \|民族旅游商\|2500X3F \|购物 \|经营状况很\|1F、为民族饰品、土特产； \| \|场 \| \| \|好 \|2F、唐卡、松石、佛像、挂毯、药\| \| \| \| \| \|材等 \| \| \| \| \| \|西藏轻纺 \| 以大召寺为中心的八角街旅游经济圈，成为了入藏旅游者购买纪念品的天堂。“珠峰伟业购物中心”就是依托于这样的背景，把主要目标客户锁定旅游者，主要的功能锁定为购物；但这并没有为珠峰伟业购物中心带来成功，目前不得不从新定位和调整，加大了餐饮、娱乐休闲的比重，整体的功能从购物向餐饮、休闲娱乐倾斜。那么“珠峰伟业购物中心”为什么会有这种结局呢？经我的研究和分析认为：只要有以下几个因素。1、八角街旅游用品方面本身的容有量；2、消费者的消费心理和习惯；3、 “珠峰伟业购物中心”自身的建筑风格。（2）、租金情况： \|样本 \|民族旅游商场 \|珠峰伟业 \|样本三 \|样本四 \| \| \| \|购物中心 \| \| \| \|租金（元） \|2000 \|1300 \|： \|3900 \|3300 \| \| \| \| \|： \| \| \| \|面积（㎡） \|2个柜台（约3㎡\|3个柜台（约4㎡\| \|16 \|22 \| \| \|） \|） \| \| \| \| \|单价（元/㎡） \|666 \|433 \| \|244 \|150 \| \|租金范围（元/ \|150--666 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|352 \| 7、娘热南路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出娘热南路的商业业态以百货为主，占总容有量的50%；（2）、租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \| \|租金（元） \|5500 \|4300 \|3000 \|2700 \| \|面积（㎡） \|40 \|35 \|25 \|35 \| \|单价（元/㎡） \|138 \|123 \|120 \|77 \| \|租金范围（元/ \|77—138 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|115 \| 娘热南路的百货店面多以专卖店为主，听经营商家反映前两年经营状况还很好，但现在的生意较差，人流都向北京东路去了。这主要原因，我认为娘热南路的功能和北京东路的功能是相似的，而北京东路会聚了，像红艳超市、赛康百货和拉百购物广场这样积聚人气的大卖场，又紧靠布达拉宫。所以娘热南路无论是自身的特色，还是口岸都是无法与北京东路相比。在当今社会，由于人们的生活水平的提高。市场从满足需求转变为满足欲望，市场从价格的竟争转变为价值的竞争。人们对单纯的购物已变成一种感受的过程，或者说是享受一种生活方式。所以购物环境的特色是商业物业的灵魂，能给你的消费者一种什么样的感受，一种不一样的生活方式。 8、林廓路东段 [pic] （1）各业态比重一览表： ] 林廓路东段业态混杂，亦无特色，环境也较差。在要靠近夺底路的电信局一段。有40余家通讯用品店。同时占去了总容量的24%。夺底路口则主要以“富红超市”约150平方米，和一家约90平方米的布艺。其它的多为汽配。（2）、租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \|样本五 \|夺底路 \| \|租金（元） \|1300 \| 1100 \|1800 \|2000 \|3000 \|5100 \| \|面积（㎡） \|25 \|24X2F \|35 \|28X2F \|35X2F \|90 \| \|单价（元/㎡） \|52 \|38 \|51 \|均、36 \|均、50 \|57 \| \| \| \| \| \|1F约、57\|1F约、74 \| \| \|租金范围（元/ \|38--74 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|55 \| 林廓路东段的总体租金较低，平均租价为55元。 9、江苏路 [pic] （1）各业态比重一览表：江苏路环境较差，商业氛围不是很浓厚。业态主要以IT和副食为主。IT占27%、副食占17%、其它类占29%。江路苏是拉萨的IT产品最集中的一条街，但总体的经营状况不是很好。（2）、租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \|样本五 \| \|租金（元） \|1700 \| 2000 \|4600 \|1750 \|2800 \| \|面积（㎡） \|30X2F \|25X2F \|65 \|30X2F \|60 \| \|单价（元/㎡） \|均、28 \|均、40 \|71 \|均、29 \|46 \| \| \|1F约、47 \|1F约、64 \| \|1F约、48 \| \| \|租金范围（元/ \|46--71 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|55 \| 10、金珠西路概述：金珠西路主要以汽配和一些生活配套为主，由于历史原因整体的环境还不成熟。但随着城市的规划等因素，居住氛围、商业和市政配套正在快速形成。租金情况： \|样本 \|样本一 \|样本二 \|样本三 \|样本四 \| \|租金（元） \|1000 \| 750 \|700 \|1200 \| \|面积（㎡） \|32 \|25 \|18 \|25 \| \|单价（元/㎡） \|31 \|30 \|39 \|48 \| \|租金范围（元/ \|30--48 \| \|㎡） \| \| \|均价（元/㎡） \|37 \| 由于金珠西路本身的现状和整体的物业水平原因，所以整体的租金水平较低。但相信随着区域的发展，房价和租金水平会有较大的攀升。特别是本项目和金藏林卡的商业部分的完成，将使金珠西路的商业氛围快速成熟。形成拉动作用。 11、太阳岛概述：太阳岛是新兴起的，主要功能为餐饮、休闲娱乐，总体的容有量约20 万平方米。太阳岛的定位和目前的经营情况来说基本上是成功的。但总体来说，它的成功也只是借助其良好的地理位置和规模效应，从很大程度上来说是自发和自然形成的，还谈不上什么整体的运做和营销。也是在拉萨这方面的物业还相对较少，是迎合了市场的需求的结果。总结： [pic] [pic] [pic] [pic] 生活型服务型休闲娱乐型维修型 [pic]百货业主要分布面积较广，容有量较大，出现了一定程度的过剩。但过剩主要原因还是同质化现象所至。如：娘热路和新拉百目前的经营状况欠佳。其主要的原因是娘热路，北京东路和拉百购物广场等，所提供的购物档次类型都是基本相同的，并且缺乏吸引消费者的自身特色。由于消费习惯的影响，所以经营陷入困境也是自然的。 [pic]家用电器方面主要集中于宇拓路。包含了各大品牌电器专卖。经营的状况较好。其中最大的一家为兰泽电器。面积约1600平方米，内部的装修档次较高，也是唯一家比较注重营销的电器商城。经营状况一般。 [pic]在餐饮、休闲娱乐方面主要以德吉路沿线、德吉路口的北京中路段、太阳岛和东港，总体的容有量还是较大。但目前尚未出现过剩的现象、总体经营状况还较好。原因在于：在这几个餐饮、休闲娱乐集中地各有自身的特色，在整体的功能的侧重点也有所区别。如：宇拓路以大型品牌餐饮为主题，而太阳岛则侧重于休闲娱乐方面，而且在整体的风格上也有较大差异。 [pic]副食方面总体的容有量还较小，总体的营业状况都较好。如：红艳超市两家、拉百超市、乐百隆、珠峰超市、邮政超市、利群超市等。 [pic]旅游消费品方面，主要集中在八角街。在民族饰品和土特产方面已基本饱和。其它相关方面尚可进一步挖掘。如：珠峰伟业前期的定位失败，其中一个很重要的因素便是同类业态的饱和。 [pic]电讯方面主要积聚于电信局旁的北京中路段和林廓东路靠夺底路段。总体的容有量基本和需求吻合。 [pic]IT方面主要积聚于江苏路总体的经营状况良好。总体的容有量基本和需求吻合。但随着经济的发展需求量会持续增长。 [pic]在家具方面主要积聚于娘热北路，总体的容有量还不是很大。拉萨的房地产开发也刚起步并飞速的发展，随着房地产的发展和居民的生活水平与意识的提高转变。家具的需求也会快速的增加。所以家具市场，应是一个较好的市场机会。 [pic]拉萨市总体来说商业的容有量还不大，但拉萨的各业态的发展是不均衡的，出现了局部行业因同质化现象而过剩。 [pic]租金水平30--- 666元/平方米。调查各路段的平均租金为：宇拓路178元/平方米、北京东路259元/平方米、德吉路112元/平方米、北京中路107元/平方米、朵桑格路南段81元/平方米、八角街 352元/平方米、娘热南路115元/平方米、林廓路东段55元/平方米、江苏路55元/平方米、金珠西路37元/平方米。本次调研在信息的获得和后期的统计分析结果较真实，基本上可以代表拉萨市商业的总体情况，有一定的参考价值。但仍然存在着一些误差。如：选择样本缺乏代表性。衡量过程中产生的信息与所寻求的信息之间的差异。抽样时采取的抽样架构不正确或不完整等。商铺租金复查江苏路（均价：约60元/平方米）天正电脑：4000/80平方米=50元/平方米天益网络：1100 /35平方米=31元/平方米+6万转让费豪得利服饰：2600/35平方米=74元/平方米新潮快印：1120/32X2F+5.5万转让费伟创科技：2300/64X2F+10万转让费康昂东路（均价：约250元/平方米）红星直销商场：6600/75平方米=88元/平方米（靠江苏路口）名表中心：6300/25平方米=252元/平方米以前9800、明年一月将涨至7500 红塔山烟草专卖：4500/15平方米=300元/平方米北京东路（均价：约210元/平方米）久久通讯：2100/7=300元/平方米自由鸟：9000/40=225元/平方米女人礼品店：12000/50=240元/平方米步森服饰：5300/25=212元/平方米白丽服饰：6500/35=185元/平方米 3500/35=100元/平方米牛仔店1900/25X2F 2500/25X2F+转让费4万青年路（均价：约100元/平方米）服饰7000/27=259元/平方米（紧靠赛康） 3700/（1F27+2F35）富仕服饰：3300/27X2F 宇拓路（均价：约170元/平方米）瑞庄名店：16万/130/年=102元/平方米藏礼品：5400/38=142元/平方米 LG专卖：21000/100=210元/平方米圣盛土特产：7000/40=175元/平方米鸿利土特产：6000/30=200元/平方米美好厨具：6500/45=144元/平方米九头鸟：8000/50=160元/平方米德吉路（均价：约70元/平方米）得吉路烟草：2800/35=80元/平方米茶叶：3500/70=50元/平方米副食：1700/25=68元/平方米婷兴茶行：4700/50X2F=约80元/平方米饭店：4500/60X2F=63元/平方米北京中路（均价：约100元/平方米）现代女人：2700/25=108元/平方米加洲副食：2200/25=88元/平方米第六部分关于专业市场一、西藏自治区气象农贸市场：专业类别：农贸市场开发商：西藏自治区气象局所在位置：林廊北路开业时间：2000年总体量：500平米左右租金价格：580元 10尺左右摊位转让费：没有转让，都是租的主要商家：略税费收取：管理费：400元/月检查费20元月税：300元合同年限：1年租金支付周期：1年租金递增：递增了40元公摊比率：15%左右单层面积：略层高：7米柱距：没有柱子二、拉百宗南禄康农贸市场专业类别：农贸市场开发商：不详——拉萨市百货大楼承包所在位置：娘热南路开业时间：1999年租金价格：铺面是1500元/月，20M左右，摊位，670元/月，9尺左右摊位转让费：没有转让，都是租主要商家：略税费收取：管理费：肉类和其它类收300元/月，税费：400元/月，检查费15元/月，保安安全费75元/月，蔬菜免税。合同年限：1年租金支付周期：一年租金递增：没有增过公摊比率：16% 单层面积：层高：8米柱距：没有柱子三、西藏天海夜市专业类别：夜市开发商：不详拉萨市天海路总体量：4000平米左右开业时间：2002年租金价格：铺面850元、摊位12尺600元转让费：6万税费收取：管理费300元卫生费：300元租金支付周期：月付租金递增：没有增过公摊比率：20% 单层面积：层高：12米柱距：没有柱子四、西藏中和国际城小商品市场专业类别：服装开发商：不详所在位置：林廊南路太阳岛开业时间：2000年总体量：3000平米左右租金价格：前排1000元/11平米，中间520元/8平米，后排490元/13平米转让费：前排1万左右，中间：8000元，后排：7000元主要商家：服装，化妆品，床上用品，音像，皮包税费收取：卫生费：临街部分20元/月，商场内15元/月租金支付周期：月付租金递增：一年一次，这次增了80元公摊比率：11平米左右单层面积：没有单层层高有：10米柱距：没有柱子五、西藏天海建材市场专业类别：材料开发商：不详所在位置：天海路开业时间：2002年总体量：5000平米左右租金价格：前排1800元/30平米中间：1600元/40平米后排：800元/18平米转让费：前排12000元中间8000元后排：6500元主要商家：材料，彩灯，灯响之类税费收取：卫生费:30元/月租金支付：月付租金递增周期：一年一次，这次增加了100元公摊比率：14平米左右单层面积：略层高:4米柱距：没有柱子。	0	negative_file/工程建筑、房地产/西藏地区房地产详细市场调查.doc
2005中国房地产品牌价值TOP10研究报告序言由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组于2004年11月在国务院新闻办发布了2004中国房地产品牌价值研究成果。该成果对品牌企业提升竞争能力，扩大市场份额、强化行业地位发挥了巨大的作用，中海、万科、复地、金地、沿海等品牌价值评价结果也成为房地产的品牌标杆。一年多来，在国家宏观调控下房地产市场发生了变化，房地产企业出现了结构性调整，激烈的市场竞争更加凸显品牌价值在房地产企业发展中的作用。因此，中国房地产TO P10研究组于2005年5月再次启动中国房地产品牌价值课题研究。本次研究总结了过去一年中研究的经验，在“BVA系数”及“品牌认知度、美誉度和忠诚度（品牌三度）”的量化方面进行了深化研究，完善了BVA（Brand Value Added）研究方法体系，并且结合专业市场细分特点及企业品牌特色，针对2005中国主要大中城市近100个有较强影响力和知名度的房地产公司和项目，进行深入的品牌调查和研究，最终形成了2005中国房地产品牌价值研究成果。一、2005中国房地产品牌价值研究综述中国房地产TOP10研究组在BVA理论框架的指导下，通过实证研究，量化计算出房地产品牌价值；通过消费者问卷调查和房地产企业顾客满意度调查，形成中国房地产品牌价值研究报告。研究结果显示： 1.房地产品牌价值普遍增长，央企房产品牌突显受益于2004年中国房地产市场的繁荣和发展，房地产品牌价值实现了普遍的大幅增长。一方面，中海和万科两大行业领导品牌价值平均增长达到34.17%，中国公司品牌价值 TOP10平均增长71.47%，中国项目品牌价值TOP10平均增长41.52%，中国地方公司品牌价值平均增长28.43%。另一方面，品牌价值差距正在逐步扩大，10强中国公司品牌第一名与最后一名的品牌值差距达到了10.66亿元，而去年这一差距仅为5.65亿元；中国公司品牌与地方公司品牌平均品牌价值差距为8.43亿元，而去年这一差距仅为4.26亿元。从企业属性来看，行业领导品牌中海地产以及10强中国公司品牌的招商地产、华侨城和保利地产皆属央企房产。四家央企房产资产规模合计近500亿元，年销售额合计近200 亿元。这四大家央企不仅实力雄厚、历史悠久，而且在客户关系上获得良好的美誉度和忠诚度，特别是在目前央企房产重组的大背景下，更加突显了企业的品牌优势，四家央企品牌价值合计超过70亿元，位居中国房地产品牌价值的前列。 2. 强势品牌的市场影响力度和溢价水平显著提高国际品牌价值评价经验表明，品牌价值与销售额的比值最能够反映品牌的市场影响强度，比值越高对市场影响越大。本次研究显示，强势品牌影响力度逐步增强，两大领导品牌及10强中国公司品牌价值与销售额比的平均值为0.43，中国地方公司品牌为0.39，都较去年增加0.1~0.2。同时，从“2005中国房地产品牌价值研究问卷调查”情况看，强势品牌的认知度、忠诚度、美誉度较去年更加突出，两大领导品牌中海地产和万科以及10 强中国公司品牌综合得票率达到54.3%，较去年提高近6个百分点。 2005房地产品牌溢价水平显著提高，一方面，随着强势品牌的市场影响力度的增强，溢价水平也随之提高，品牌贡献率（BVA系数）由去年的0.1~0.14变化为今年的0.12~0. 18；另一方面，房地产上市公司得益于资本市场溢价，品牌贡献率在0.15以上，普遍高于未上市公司。 3. 房地产品牌仍停留在打造阶段，大多数企业尚未建立品牌管理系统品牌间竞争的加剧迫使企业加强品牌管理和经营，特别在大规模的跨区域开发过程中，强势品牌往往更能够迅速得到当地消费者的认同。从目前房地产品牌的管理现状看，企业的品牌建设意识逐步加强，多数房地产企业从品牌形象推广入手，开始进行企业品牌或项目品牌的打造。然而，大多数房地产企业还没有将品牌纳入到系统的管理工程，中国房地产企业尚未进入品牌管理阶段。目前能够组织实施品牌系统管理的房地产企业寥寥无几，多数企业品牌管理仅仅是商标及无形资产的注册、续展、许可的管理。从国际知名品牌的管理经验看，要实现品牌价值的快速提升，必须要有完善的品牌识别系统和清晰连贯的品牌策略，同时需要建立有效的品牌管理架构及保障体系。二、2005中国房地产品牌价值研究基本情况评析 1. 2005中国房地产行业领导公司品牌 \|2005中国房地产行业领导公司品牌 \| \|品牌 \|公司名称 \|品牌价值（亿元）\| \|中海地产 \|中国海外发展有限公司 \|33.11 \| \|万科 \|万科企业股份有限公司 \|32.08 \| 2005中国两大房地产行业领导品牌是：中海地产和万科。两大品牌继续保持了在房地产行业的领导地位，并且实现了品牌价值的大幅度提升。中海地产品牌价值为33.11亿元，同比去年增长7.1亿元；万科品牌价值为32.08亿元，同比去年增长9.71亿元。2004年是两大领导品牌加速发展的一年，中海地产完成了中海系地产业务的强势整合，并借助行业领导品牌的优势，销售收入突破90亿元、资产规模增长26%，净利润同比增长56%；万科借助企业20周年，对企业品牌继续扩张，新进入东莞、昆山、无锡三个城市，品牌分布达到了17个城市，销售收入实现91.6亿元，同比增长43.57%，实现净利润8.78亿元，同比增长62%。 2. 2005中国房地产公司品牌价值TOP10 \|2005中国房地产公司品牌价值TOP10 \| \|品牌 \|公司名称 \|品牌价值（亿元\| \| \| \|） \| \|新世界中国地 \|新世界中国地产有限公司 \|18.98 \| \|产 \| \| \| \|招商地产 \|招商局地产控股股份有限公\|13.22 \| \| \|司 \| \| \|华侨城 \|深圳华侨城房地产有限公司\|13.06 \| \|绿城 \|绿城集团 \|12.84 \| \|保利地产 \|保利房地产股份有限公司 \|12.23 \| \|大华 \|大华（集团）有限公司 \|11.05 \| \|金地集团 \|金地（集团）股份有限公司\|10.71 \| \|顺驰 \|顺驰中国控股有限公司 \|9.86 \| \|沿海绿色家园 \|沿海绿色家园集团 \|9.39 \| \|北京城建地产 \|北京城建投资发展股份有限\|9.05 \| \| \|公司 \| \| 2005中国房地产公司品牌价值TOP10品牌价值较去年大幅提升，平均品牌价值达到了 12.04亿元，与去年10强中国公司品牌相比增长5.06亿元，增幅达到72.49%。其中，超过 15亿元的1个，10~15亿元之间的6个，9~10亿元之间的3个，而去年10强中国公司中未有一家品牌价值突破10亿元。新世界中国地产的品牌价值达到了18.98亿元，较去年相比增加13.39亿元，由去年的第七位攀升为中国房地产公司品牌价值TOP10榜首；招商地产、华侨城、保利地产、顺驰首次入选TOP10，四家公司品牌都超过10亿元；绿城、大华、金地集团、沿海绿色家园和北京城建地产作为去年的10强，今年品牌价值也有大幅度的提升，增长幅度在1亿~4亿元之间。 3. 2005中国房地产项目品牌价值TOP10 TOP10研究组延续去年的研究，对全国范围内有较大影响力和知名度的房地产项目进行了品牌价值的量化评估，产生了“2005中国房地产项目品牌价值TOP10”，见下表。 \|2005中国房地产项目品牌价值TOP10 \| \|品牌 \|公司名称 \|品牌价值（亿 \| \| \| \|元） \| \|SOHO \|SOHO中国有限公司 \|6.64 \| \|西郊庄园 \|西郊庄园企业（集团）有限公 \|6.05 \| \| \|司 \| \| \|中融系列 \|中融置业集团有限公司 \|5.88 \| \|海上海新城 \|上海实业发展股份有限公司 \|5.54 \| \|奥园 \|中体奥林匹克花园集团 \|5.28 \| \|同景·高山流水 \|同景集团 \|4.23 \| \|香梅花园 \|金大元（上海）有限公司 \|4.15 \| \|卓越系列 \|卓越置业集团有限公司 \|4.12 \| \|泰晤士小镇 \|上海恒和置业有限公司 \|3.37 \| \|星河湾 \|广州宏宇企业集团 \|2.56 \| 2005中国房地产项目品牌价值TOP10的平均品牌价值为4.73亿元，分布在2~7亿元之间，价值跨度较大，其中超过5亿元的有5家，有4家在3~5亿元之间，另外1家在2~3亿元之间。项目品牌物业特征鲜明，SOHO是写字楼、高档公寓品牌的代表，中融系列、海上海新城在写字楼、商业物业的运营方面有其独到之处；西郊庄园、同景·高山流水、泰晤士小镇是别墅及低密度项目品牌的杰作；奥园、香梅花园、卓越系列、星河湾是住宅品牌的典范。同时，TOP10研究组也对地方项目进行了品牌价值的评估，龙王庙商贸广场、湘隆·时代商业中心在当地具有较强的品牌影响力，品牌价值都在亿元以上。 4. 2005中国房地产专业领先品牌TOP10 \|2005中国房地产专业领先品牌TOP10 \| \|品牌 \|公司名称 \|专业领域 \| \|金融街 \|金融街控股股份有限公司 \|商务地产 \| \|华侨城 \|深圳华侨城房地产有限公司 \|旅游地产 \| \|沿海绿色家园 \|沿海绿色家园集团 \|健康地产 \| \|京津新城 \|天津合生珠江房地产开发有限\|休闲地产 \| \| \|公司 \| \| \|新世界中国地产\|新世界中国地产有限公司 \|城市运营 \| \|阳光100 \|阳光100置业集团 \|连锁地产 \| \|颐景园 \|上海三盛宏业投资集团 \|园林地产 \| \|百仕达·红树西 \|百仕达地产有限公司 \|科技人文 \| \|岸 \| \| \| \|上海城开 \|上海城开（集团）有限公司 \|核心城区运营 \| \|杭州开元 \|杭州开元房地产集团有限公司\|酒店&地产运营 \| TOP10研究组本次深入研究了企业在专业市场的品牌特色，挖掘出一批在某一专业领域具有领先地位的品牌，这些品牌代表着房地产行业细分市场的领先水平。金融街控股开发建设的“金融街”成为了中国的金融商务中心；华侨城的旅游地产模式深入人心，在深圳获得了巨大的成功；沿海绿色家园的多个项目成为国家健康住宅的试点项目；合生在天津打造的京津新城成为京、津、河北三地的休闲胜地；新世界中国地产作为老牌的香港地产商，对中国大陆的城市运营起到了积极的推动和领导作用；阳光100在多个城市实施了品牌复制，是国内第一地产连锁品牌；颐景园作为园林地产的领先品牌在产品方面独树一帜；百仕达·红树西岸是科技人文创新的杰出代表；上海城开是核心城区运营的典范；杭州开元采用“住宅+商业+酒店”联动开发模式，是行业内酒店&地产运营的领先品牌；铜锣湾广场在全国42个城市有44家SHOPPING MALL，运营总面积约500万平方米，是中国SHOPPING MALL行业第一品牌。 5. 2005中国房地产地方公司品牌价值TOP10 TOP10研究组对在各地方具有较大影响力和知名度的房地产公司进行了品牌价值的量化评估，评选出“2005中国房地产地方公司品牌价值TOP10”，他们是：华北区域的北京天鸿、北京城开、北辰实业、人济集团、伟东置业、首创置业、海信地产和世纪城地产等；华东区域的上海绿地、中华企业、上海金鹏、正阳投资、栖霞建设、上海城建和江苏新城等；华南区域的合生创展、富力地产、百仕达地产、佳兆业地产、中惠地产、惠通地产和厦门建发房产等；中西部区域的武汉地产集团、长房集团、福星惠誉、江东集团、东方航洋、重庆龙湖和金科实业等。地方公司的品牌价值平均值为3.47亿元，主要分布在1~6亿元之间，与10强中国公司相比有一定差距，这主要体现在规模及区域分布上。从地方公司的特点来看：华北地方公司品牌大多集中在企业所在城市进行开发，在当地的品牌美誉度较高，人济地产开发的人济山庄在取得非凡市场效果的同时，获得了良好的社会声誉；伟东置业从旧城改造做起，在获得政府和社会的认可之后逐步发展成为享誉青岛的一大品牌。华东地方公司品牌具有一定规模实力，部分企业向周边城市进行了小范围的扩张，如上海城建立足市政基础设施建设，进行商品住宅与办公楼开发，取得了良好的品牌效益；栖霞建设立足南京，向周边积极拓展，江苏新城则立足常州，并在上海、苏州进行异地开发。华南地方公司品牌开发项目产品线较为丰富，项目布局较为完善，与城市化进程结合相对紧密，如佳兆业、中惠地产的产品，覆盖面从大众精品住宅到高端别墅物业，从都市高级酒店式公寓到购物、休闲、娱乐综合性商业街区，产品丰富。中西部地方公司品牌在当地有较高市场占有率，开发物业多以普通住宅为主。武汉地产、长房集团和福星惠誉主攻普通住宅，东方航洋主攻商业地产，成为当地的领先品牌。三、2005中国房地产品牌价值研究品牌强度评析 1.品牌市场份额和品牌分布中海地产和万科2004年的全国商品房市场份额都达到了0.88%，而专注于住宅市场的万科，在全国商品住宅市场的份额已经达到了1.06%，是首个商品住宅市场份额超过1%的公司。TOP10中国公司品牌业绩增长快速，市场份额之和达到了3.15%，平均销售收入达到35.53亿元，较去年10强公司增长86.51%。其中，顺驰、保利地产、大华凭借全国各地的大规模开发，分别完成销售额95亿、45亿和47亿，在10强公司中表现抢眼。 [pic] 两大领导品牌中海地产和万科较早的完成了全国重点城市的业务布局，进入的城市数量分别达到了12个和17个，主要集中在中国的三大经济圈，两大领导品牌已经从最初的品牌扩张走向品牌强化阶段。从10大中国公司品牌看，2004年多数公司大举进行品牌扩张，从原先的以一线城市为核心，到2004年相继进入中国主要二、三线城市，如招商地产新进入苏州、天津、重庆；大华集团新进入南京、武汉、马鞍山、沈阳；沿海绿色家园新进入成都、西安、沈阳、天津、内蒙。 [pic] 2.品牌年龄和品牌成长速度两大领导品牌及10大公司品牌都有较长的发展历史，他们是中国房地产市场形成过程中，经历了多年考验而成长起来的优秀企业。12家公司平均年龄为18年，其中新世界中国地产有32年的历史，中海发展、万科、招商地产、北京城建品牌年龄都在20年以上，而年龄最小绿城集团也超过了10年，长久的历史是品牌企业的显著特征。中国地方公司品牌年龄明显小于两大领导品牌及10大公司品牌，平均年龄为8.6年。未有一家企业超过20年，15~20年的占8%；10~15年的占17%，而10年以下的占到了75%。 [pic] 两大领导品牌保持了稳定的增长速度，中海地产和万科近三年的销售额平均增长率为 10%和28.57%。中海地产全国土地储备量一直稳定保持在500万平方米，规划建筑面积约 900万平方米，这为资产规模及经营规模庞大的中海地产保持稳定增长奠定了良好的基础。10强中国公司品牌抓住了2003~2004年中国房地产市场繁荣的机遇，实现了自身突飞猛进的增长，10强中国公司增长率平均达到了60%，其中沿海绿色家园将自身建造绿色健康住宅的专业领先优势拓展到全国14个城市，实现了整个集团近三年平均增长率104.09%的增长速度。 [pic] 3.基于消费者的品牌三度调查 TOP10研究组针对房地产品牌“认知度”、“美誉度”和“忠诚度”在全国及主要大中城市进行了广泛的问卷调查。调查时间自2005年7月18日至2005年9月18日，历时2月共63天，收集问卷主要来自全国15个城市共10995份。从下图可以清楚看到，消费者最认可的公司品牌是中海地产和万科。两公司在三度上的得票率均高于12%，万科在认知度上高出中海地产2.4个百分点，而中海地产的美誉度和忠诚度则分别高于万科3.4和0.8个百分点。综合得票率仍是中海地产以0.6%的优势胜出。10大公司品牌中，金地的综合得票率最高（5%），新世界中国地产其次（3.6%），其它依次是保利地产、绿城、招商地产、顺驰、华侨城、沿海、北京城建和大华。10大公司品牌的“三度”得票率和综合得票率之和分别为26.7%、28%、29.3%和28.0%，略高于万科、中海地产的得票率之和。两大领导品牌与10大公司品牌的得票之和占到全国票数的一半以上，消费者对于这些品牌的认同感强烈且集中。10大项目品牌中，西郊庄园得票率高居榜首，“三度”得票率和综合得票率分别为23.9%、22.4%、21.2%、22.5%；中融其次，综合得票率为15.2%，其它依次是海上海新城、SOHO、中海.香密湖1号、蔚蓝海岸、高山流水、香梅花园、泰晤士小镇、百仕达.红树西岸。除了全国性跨地域开发的房地产公司和项目，TOP10研究组也对单一地区发展的地方性公司和项目品牌进行调查，从调查结果看，一些地方性公司由于专注于在一个地区开发，规模集中度高于当地的全国性公司，从而形成强势的地区品牌。他们在地方的得票率普遍很高，如正阳集团和上海城建在上海的综合得票率分别为9.4%和6.8%，而万科、中海、新世界等全国性公司在上海的得票率则不足4%。 [pic] [pic] [pic] 四、提高房地产品牌价值的策略建议根据著名的“品牌冰山”理论，品牌是一个企业属性可见与不可见因素的综合体。从该理论出发，提高品牌价值不但需要通过明确品牌名称和标记，加强品牌认知和品牌忠诚来提高品牌的外部价值，而且需要通过改善品牌的管理模式，形成具有竞争力的价值观来提高品牌的内部价值。通过对国内外品牌管理现状对比，TOP10研究组对提高房地产品牌价值有以下三点策略建议： 1.加速品牌的市场集中度按照市场竞争的规律，一个品牌在行业中的市场份额要达到20%~30%以上才可能形成行业主导。房地产行业的市场集中偏低，美国四大房地产开发商的市场份额均没有超过 5%。目前中国房地产品牌中，最高市场份额的也不到1%，还没有形成实际意义上的市场集中度，房地产行业的品牌竞争仍处于“多而分散”的品牌现状。从目前这些品牌企业的开发模式看，他们大致通过以下途径来加速市场占有：一类是品牌扩张，主要以品牌为旗帜，以大规模品牌复制的方式实现跨区域开发，扩大市场份额，从而加快品牌市场占有，中海、万科、绿城、招商地产、顺驰都是这类典型的企业；另一类是品牌并购，通过并购另一企业的品牌，获得该品牌的使用、管理和维护的权利，依靠该品牌在当地市场或细分市场的市场影响力，形成多品牌策略，短时间内扩大企业在某一区域市场或细分市场的市场占有，从而提升品牌价值。万科并购浙江南都就是典型的案例，通过并购万科迅速加大了自身品牌在长三角地区的市场集中度。 2.加强品牌与消费者联系，深入专业和客户细分市场消费者对品牌认知度、美誉度和忠诚度如何，往往是品牌企业在日益激烈的市场竞争中成功与否的一个关键。从研究组对全国10大重点城市的住宅用户满意度调查结果看，行业领导品牌——中海和万科在营销、物业管理等方面赢得良好的口碑和客户忠诚度，50 %以上的客户依靠市场口碑吸引，60%以上的客户表示愿意重复购买。从研究组在搜房网进行的全国30个城市调查情况看，中海地产和万科在“品牌三度”得票率均超过了12%，1 0强中国公司品牌的得票率在30%左右，体现出强势品牌在客户维护方面的杰出表现。跨区域开发的品牌已经成为全国性的知名品牌，能做到这一点，全面把握专业和客户细分市场至关重要。与过去简单的将物业类型粗略分为高、中、低档相比，现在的房地产市场已经逐步走向成熟，市场细分呈现多元化和专业化的特点。品牌房地产企业已经开始在激烈的竞争中细分专业市场，提供满足特定消费需求的主流产品，在寻求差异化竞争中扩大市场份额，成为专业领域的领跑者。华侨城专注于旅游地产的开发；沿海专注于绿色、健康住宅的开发；阳光100将产品客户群定位于城市新兴白领阶层；三盛宏业的园林地产独具特色；金融街专注于商务地产的开发，这些品牌公司已经走在细分市场的尖端，初步显示了专业细分市场的领跑姿态。 3.制定明晰的可持续发展的品牌策略根据房地产跨区域开发及项目独立的特点，房地产开发企业可实施多样的品牌策略，以达到提升品牌价值的目的。房地产企业应根据自身的企业开发特点制定了相应的品牌策略。从中国房地产企业的品牌管理现状看，一些品牌企业采用单一的品牌模式，公司品牌和项目品牌合一，典型企业如阳光100、华侨城等；而多数跨区域品牌企业，如中海、万科、绿城和顺驰等采用“公司品牌（主品牌）+项目品牌（副品牌）”的品牌模式，这种模式的优势可以最大程度的利用主品牌的成功形象资源，利用消费者对主品牌的信赖和忠诚度来推动副品牌产品的销售；另外一些品牌企业进行了品牌模式创新，采用“主副品牌 +背书品牌”的品牌模式。背书品牌依附于产品贯穿于整个公司品牌和项目品牌之中，背书品牌的管理通过在价值链的各环节实施，确保开发项目能够成为公司区别于其他品牌的鲜明特征体现；这种模式的优势可以使公司在扩张时实现差异化竞争，突显自身品牌价值，沿海是这种模式的典型代表，其“绿色社区、健康住宅”的背书品牌成功的贯穿于整个公司品牌与项目品牌之间。附件一：2005中国房地产品牌价值研究研究方法体系研究概述 “中国房地产品牌价值研究课题组”在充分借鉴国外著名品牌价值评估机构Interbran d和 Brand Finance 的研究经验和操作实务的基础上，结合中国宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，基于经济使用价值法的现金流折现法（DCF）和无形资产评估的理论方法，建立了一套实操性较强的研究体系。同时，结合中国房地产市场发展特点，并综合企业或项目发展基础、市场情况、财务分析、竞争分析等，预测企业或项目未来收入；据此核算品牌产品带来的未来品牌收益BVA的净现值，来研究房地产品牌价值的大小。其中，品牌折现率由影响品牌未来收益的风险因素决定，也即品牌的强度系数，课题组分别就品牌认知度、品牌忠诚度、品牌美誉度、品牌市场分布、品牌市场份额、品牌成长速度、品牌年龄等 7个方面设定了品牌强度系数，从而客观全面地评价房地产品牌价值。研究目的 • 客观量化房地产品牌价值，凸显品牌房地产的行业主导地位； • 挖掘品牌价值内涵，发挥品牌价值在投融资、兼并收购以及对外合作过程中的作用； • 让社会和客户全面认知房地产品牌价值，建立房地产开发产品与消费者之间的品牌契约关系，促进项目营销； • 跟踪企业品牌价值变化，关注企业在市场中的认同度，增强房地产行业的品牌意识，持续提升品牌价值。研究对象 • 在全国范围内有较强影响力和知名度的房地产公司 • 在全国范围内有较强影响力和知名度的房地产项目 • 在某一地区范围内有较强影响力和知名度的房地产公司 • 在某一地区范围内有较强影响力和知名度的房地产项目 • 在某一专业领域有较强影响力的房地产公司或项目品牌强度指标体系 [pic] 技术路线 [pic] 价值计量 BVA系数模型 TOP10研究组通过分析品牌对房地产市场溢价及资本市场溢价的贡献得到品牌贡献率，因此BVA系数是由品牌对房地产市场溢价的贡献率和品牌对资本市场溢价的贡献率组成的。其中系数是指假设某房地产品牌的价格溢价是因为其品牌所贡献的，因此该品牌溢价总和占该品牌总收入比例，再乘以品牌作用指数（RBI） [pic] 公式（1）中：S为项目销售面积；P为项目销售均价；AVP为同质条件下的项目销售均价；系数是指品牌对资本市场溢价的贡献率，TOP10研究组通过计算某房地产公司的Tob in的Q值来反映其在资本市场的溢价水平，再乘以品牌在资本市场作用指数（1- RBI）。 [pic] 公式（2）中：Tobin的Q是房地产上市公司资本市场溢价水平，非房地产上市公司Tobin 的Q值为1。 [pic] 公式（3）中：MV表示公司的市场价值，RC表示公司的重置成本，表示公司的所有者权益的市场价值，表示公司负债的市场价值。公式（1）与公式（2）之和为品牌贡献率（BVA系数）。 [pic] 品牌贝塔系数模型在品牌资产量化过程中，品牌贝塔系数反映品牌资产收益的风险系数。利用资产定价模型（capital asset pricing model）的相关理论以及品牌强度系数，确定品牌贝塔系数，最终计算得到品牌收益折现。 [pic] 其中：行业贝塔系数由上市公司房地产板块数据测算数据来源 • 企业填报的并经课题组复核和确认的数据 • 中国房地产TOP10研究组2004-2005房地产百强企业研究资料库 • 中国房地产TOP10研究组2003-2005房地产上市公司研究资料库 • 中国房地产TOP10研究组2004房地产品牌价值研究资料库 • 中国指数研究院房地产顾客满意度研究资料库 • 中国房地产指数系统的项目资料库 • 相关政府部门（包括建委、房管局和统计局）的公开数据	0	negative_file/工程建筑、房地产/2005中国房地产品牌价值TOP10研究报告.doc
2006中国房地产五百强调查报告由国家统计局主办、中国行业企业信息发布中心承办的2006中国建筑与房地产企业500强信息发布会在京隆重举行。九届全国政协副主席王文元，国家统计局副局长张为民，国家统计局总经济师姚景源等出席发布会。发布会由国家统计局总工程师郑京平主持，张为民作重要讲话。张为民在讲话中指出，构建社会主义和谐社会的奋斗目标，为我国建筑业和房地产业提供了良好的发展机遇。我们一定要认真贯彻党的十六届六中全会精神，全面落实科学发展观，按照党中央、国务院对经济社会发展的总体部署，落实好房地产调控措施，加快住房结构调整，完善住房保障制度，规范市场交易秩序。这样，我国建筑业和房地产业一定会取得新的成绩，整体竞争能力一定会不断得到提高，为构建社会主义和谐社会和社会主义现代化建设作出新的更大的贡献。中国行业企业信息发布中心主任朱新武发布了2006中国建筑与房地产企业500强信息，广州富力地产股份有限公司、顺德区碧桂园物业发展有限公司、中天建设集团有限公司、太平洋建设集团有限公司等企业分别入选2006中国建筑与房地产企业500强。据介绍，在过去的一年中，中国建筑与房地产企业500强在全国的领先地位进一步显现。 2005年，全国房地产企业500强完成投资额3023亿元，形成的总资产16033亿元，营业收入4123亿元。统计分析表明，2005年全国房地产500强企业表现出以下特点： -- 入围门槛大幅度提高。2005年入围500强的房地产企业，平均每个企业所完成的投资额为 6.05亿元，进入门槛平均比2004年提高近1亿元；平均拥有的总资产为32.1亿元，进入门槛平均比2004年提高5.3亿元；平均经营收入8.2亿元，进入门槛平均比2004年提高1.3亿元。 -- 生产规模快速扩张。2005年，房地产500强企业平均完成的投资额比2004年增长8.8%，形成的总资产增长19.4%，经营收入增长19.1%，竣工面积增长14.3%，销售面积增长18.2% 。 -- 在全国的主导和骨干作用进一步显现。2005年全国房地产500强企业个数不到全国1%，但所完成的投资额占全国的比重达到19%；形成的总资产占全国的22.2%，比重比2004年提高0.5个百分点；经营收入占全国的比重达到27.9%，比重比2004年提高1.9个百分点。 -- 经济效益明显改善。2005年，全国房地产500强企业每万元投资实现的营业收入达到136 39元，比2004年的12462元增加1177元，增长9.4%，比全国平均水平9283元高4356元，高出46.9%。 2005年，全国建筑业500强企业年末从业人员为385.9万人，拥有的总资产为8119.2亿元，生产的总产值达到9498.9亿元，创造的利润为225.7亿元。相关的统计分析显示，200 5年全国建筑业500强企业显现以下主要特点： -- 500强企业占全国企业个数的比重不到1%，但拥有的总资产占全国建筑业总资产的比重达到25.8%，生产的总产值占全国建筑业总产值的27.5%，吸纳就业劳动力人数占全国建筑业比重达到14.3%，创造的利润总额占全国的24.9%。 -- 经济效益明显高于全国平均水平。2005年，全国建筑业500强企业按总产值计算的劳动生产率达到每人每年24.6万元，比全国平均水平12.8万元高11.8万元，高出92%，人均创造的利润达到5849元，比全国平均水平3358元高2491元，高出74.2%。 -- 建筑业500强企业在东、中、西部的地区分布上，东部地区占有绝对优势。在全国建筑业 500强企业中，分布在东部地区的500强企业个数达到318家，中部和西部分别只有103家和79家，东部地区所占比重达到63.6%，而中、西部地区分别只占20.6%和15.8%；在建筑业500强企业中，分布在东部地区的500强企业从业人员达到261.4万人，占全部500强企业从业人员总数的67.7%，而中、西部地区分别只有78.7万人和45.8万人，分别只占20. 4%和11.9%；东部地区的500强企业资产总计为5513.3亿元，占全部500强企业的比重为6 7.9%，而中、西部地区分别只占18.9%和13.2%；东部地区500强企业实现的利润为181.5 亿元，占全部500强企业实现利润的80.4%，中、西部地区则分别只占11.2%和8.4%。此外，在劳动生产率、产值利润率等指标方面，东部地区也占有明显优势。	0	negative_file/工程建筑、房地产/2006中国房地产五百强调查报告.doc
QS质量手册（应用于QS认证）文件编号：CZ001 版本号： A 受控状态：受控持有者：编制/日期：审批/日期：台州市XX食品厂发布2005年3月10日实施：2005年3月11日 \|章号 \|标题 \|对应条款号 \|页码 \|修订状态 \| \|0.1 \|目录 \|/ \| \|0 \| \|0.2 \|修改页 \|/ \| \|0 \| \|0.3 \|批准页 \|/ \| \|0 \| \|0.4 \|前言 \|/ \| \|0 \| \|0.5 \|术语 \|/ \| \|0 \| \|0.6 \|质量手册的管理 \|/ \| \|0 \| \|1.0 \|质量方针 \|1.2 \| \|0 \| \|2.0 \|组织机构图 \|1.3 \| \|0 \| \|3.0 \|质量管理体系结构图 \|1.3 \| \|0 \| \|4.0 \|组织领导 \|1.1 \| \|0 \| \|5.0 \|质量目标 \|1.2 \| \|0 \| \|6.0 \|管理职责 \|1.3 \| \|0 \| \|7.0 \|厂区要求 \|2.1 \| \|0 \| \|8.0 \|车间要求 \|2.2 \| \|0 \| \|9.0 \|库房要求 \|2.3 \| \|0 \| \|10.0 \|生产设备 \|3.1 \| \|0 \| \|11.0 \|人员要求 \|3.2 \| \|0 \| \|12.0 \|技术标准 \|3.3 \| \|0 \| \|13.0 \|工艺文件 \|3.4 \| \|0 \| \|14.0 \|文件管理 \|3.5 \| \|0 \| \|15.0 \|采购制度 \|4.1 \| \|0 \| \|16.0 \|采购文件 \|4.2 \| \|0 \| \|17.0 \|采购验证 \|4.3 \| \|0 \| \|18.0 \|过程管理 \|5.1 \| \|0 \| \|19.0 \|质量控制 \|5.2 \| \|0 \| \|20.0 \|产品防护 \|5.3 \| \|0 \| \|21.0 \|检验设备 \|6.1 \| \|0 \| \|22.0 \|检验管理 \|6.2 \| \|0 \| \|23.0 \|过程检验 \|6.3 \| \|0 \| \|24.0 \|出厂检验 \|6.4 \| \|0 \| \|附件 \|质量职责分配表 \|/ \| \|0 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|版号 \|章节号 \|修订次序 \|修订内容 \|修订人\|批准人 \|批准 \| \| \| \| \| \| \| \|日期 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| 0.3批准页本厂质量手册依据《食品质量安全市场准入审查通则》编制。经审定，符合国家有关质量政策、法律、法规和规章。现予以批准颁发，自2005年1月11日起实施。本手册是质量管理活动必须遵循的纲领性文件，全体员工必须遵照执行。厂长：年月日 0.4前言 1 企业概况本厂是民营企业。现有员工约100人。占地面积2000m2，建筑面积 3000m2。主要产品为冷冻饮品。本厂生产设备、检测仪器设备齐全，质量体系完善。 2 质量手册说明 2.1 主题内容质量手册阐明本厂质量方针和质量目标，对构成质量管理体系的21个要素进行描述。 2.2 适用范围适用于本厂生产的冷冻饮品。 2.3 编写依据《食品质量安全市场准入审查通则》 3 通讯方法地址：邮编：电话：法定代表人： 0.5术语采用GB/T 19000-2000《质量管理体系基础和术语》规定的术语。 0.6质量手册的管理 1. 1 概述质量手册是实施质量管理各项活动的纲领和指南，为确保本厂质量手册的充分、适宜与有效，必须加强对质量手册的管理。 2 职责 2.1 质管科负责质量手册的归口管理。 2.2 质量手册由质管科组织有关人员按《食品质量安全市场准入审查通则》要求编制，厂长审批颁发。 \| \| 2.3 质量手册版本号为“第×版”，由质管科印制。 2.4 质量手册由质管科统一编号、登记，发放至厂领导和中层干部。 2.5 质量手册在以下情况时修订：（1）质量手册中某些规定已不适应工作需要，执行中有不完善之处；（2）组织机构或人员岗位调整，影响质量手册的执行；（3）现行手册条款与有关标准和法律、法规、规章矛盾。 2.6 质量手册在以下情况时改版：（1）国家法律、法规、规章对食品管理要求方面有重大变动，与现行质量手册有较大矛盾；（2）《食品质量安全市场准入审查通则》改版；（3）质量方针和质量目标发生重大变化；（4）组织机构设置和人员有较大变动，严重影响质量手册的实施；（5）生产能力发生重大变化；（6）质量手册局部的修订涉及相当多处或相当多页。 2.7 质量手册修订或换版由质管科负责，厂长审批。更换下来的手册或插页及时加盖“作废” 章，归档保存或销毁。 2.8 人员调离时，向质管科交回质量手册。 2.9 质量手册受控本一律不外借。非受控本的借阅、复印，须经厂长批准，由质管科办理有关手续。 2.10 质量手册持有者应妥善保管质量手册，保持质量手册的清洁、完整, 不得将质量手册擅自更改、复印、外借，防止丢失。 2.11 质量手册由质管科组织宣贯，宣贯记录由质管科存档。 2.12 质管科负责保持质量手册的现行有效性。 2.13 质量手册由质管科负责解释。 1.0质量方针 1 质量方针：做合格产品，对消费者健康负责；持续改进，向社会提供优质冷冻饮品。 2 质量目标：（1）出厂产品批合格率达到100%；（2）产品成品合格率达到99.5%；（3）交货及时率达到96%，今后三年内每年递增1%。 3 质管科负责质量方针、目标的宣贯，确保所有有关人员都知道、理解质量方针、目标并贯彻执行。组织机构图 3.0质量管理体系结构图 4.0组织领导 1概述质量工作是企业管理的中心工作，厂领导必须重视质量工作，设置质量管理机构，并明确其职责和权限。 2职责厂长负责设置质量管理机构，并明确其职责和权限。 3组织机构 3.1本厂组织机构图见第2.0章。 3.2厂长主持全厂工作，全面负责本厂质量工作；质管科负责质量管理、质量检验和计量管理工作。 4岗位职责 4.1厂长职责和权限：（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规和规章；（2）制定颁发质量方针和质量目标；（3）批准颁发质量手册；（4）设置组织机构，任命有关人员，并规定其职责、权限和相互关系；（5）为质量管理体系的有效运行提供足够的资源；（6）对本厂最终产品质量负全责。 4.2质量负责人职责和权限：（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）在厂长的领导下，具体负责本厂质量管理的日常工作，负责质量管理体系的建立、实施和保持，负责质量管理活动的计划、组织、协调和指导，组织制定质量手册；（3）具体领导质管科工作；（4）向厂长报告本厂实施质量管理体系所取得的业绩，以及质量管理体系所需作的改进。 4.3质管科职责和权限：（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）在质量负责人的领导下，具体负责质量手册的编制；（3）负责监督、检查质量控制和质量职能的实施；（4）收集、分析和处理质量信息；（5）组织开展群众性质量活动；（6）负责质量检验工作；（7）负责计量管理工作；（8）完成厂领导交办的其它工作。 5.0质量目标 1概述质量目标是本厂在质量方面所追求的方向和目的，是本厂关注的焦点和需达到的预期结果。本厂制定明确的质量目标，并贯彻实施。 2职责 2.1厂长负责制定颁发质量方针和质量目标。 2.2质管科负责质量方针目标分解、宣贯及对实施情况的检查和跟踪验证。 2.3有关部门负责质量方针目标的贯彻实施。 3质量方针目标的制定 3.1厂长阐述质量宗旨、质量方向及本厂在质量方面所追求的目标，质管科组织研究并起草成文，报厂长审批颁发。本厂质量方针目标见第1.0章。 3.2制定质量方针应与本厂总体经营方针相适应，质量方针应是经营方针的一部分。 3.3质量方针以八项质量管理原则为基础，从产品质量要求、使顾客满意以及持续改进等方面作出承诺，并提供制定和评审质量目标的框架。 3.4根据质量方针规定的框架制定质量目标，应包括产品要求以及满足产品要求所需的其它内容，并应是定量的和可测量的。 4质量方针目标的宣贯质管科负责质量方针目标的宣贯，确保每位员工都理解并贯彻执行。宣贯记录由质管科保存。 5质量目标的分解质管科组织相关部门将质量目标进行分解，报厂长审批。 6质量方针目标的实施 6.1各部门根据质量方针目标分解表组织实施，开展质量活动和质量攻关，以确保质量方针目标的实现。 6.2质管科每季至少一次组织有关部门，对质量方针目标实施情况进行检查。 6.3 检查中发现的问题由有关部门及时进行纠正或采取纠正措施，质管科组织跟踪验证。 7记录质量目标分解表；　　质量方针目标贯彻实施检查考核记录。 6.0管理职责 1概述本厂制定并实施质量管理体系文件（质量管理制度），规定各有关部门、人员的质量职责、权限和相互关系，对各项质量活动进行规范，以维护正常生产秩序、确保产品质量。制定不合格管理办法，对出现的各种不合格进行纠正或采取纠正措施。 2职责 2.1质管科组织制定质量管理体系文件（质量管理制度）。 2.2厂长负责确定各有关部门、人员的质量职责、权限和相互关系。 2.3各部门按质量职责分配表规定，认真履行各自职责。 3质量管理体系 3.1本厂质量管理体系包含以下21个要素：（1）组织领导；（2）质量目标；（3）管理职责；（4）厂区要求；（5）车间要求；（6）库房要求；（7）生产设备；（8）人员要求；（9）技术标准；（10）工艺文件；（11）文件管理；（12）采购制度；（13）采购文件；（14）采购验证；（15）过程管理；（16）质量控制；（17）产品防护；（18）检验设备；（19）检验管理；（20）过程检验；（21）出厂检验。 3.2质量管理体系文件 3.2.1 质量管理体系文件包括质量手册（含质量管理制度）、作业指导书和记录。 3.2.2 质量手册阐述质量方针和质量目标，描述质量管理体系要素。至少包括：（1）本厂基本情况概述；（2）质量方针和质量目标；（3）确定的质量管理体系；（4）组织机构的描述；（5）包括所使用的程序文件（质量管理制度）。本厂质量手册覆盖《食品生产加工企业必备条件现场审查表》的全部要求。注:为了与《食品生产加工企业必备条件现场审查表》相一致，本手册中程序文件称质量管理制度。 3.2.3 作业指导书详细的作业文件。当缺少作业指导书可能会给工作带来危害时，根据所开展的工作项目编制相应的作业指导书，如操作规程等。 3.2.4 记录阐明所取得的结果或提供所完成活动的证据的文件。包括质量记录和技术记录，如表格、原始记录、报告等。 3.3质量管理体系结构图见第3.0章。 4质量职责、权限及相互关系 4.1质量职责分配表见附件，各部门相互关系见质量管理体系结构图。 4.2厂领导质量职责、权限 4.2.1厂长质量职责、权限见第4.0章 4.3质量负责人质量职责、权限见第4.0章 4.4部门质量职责、权限 4.4.1质管科质量职责、权限见第4.0章。 4.4.2生产技术科质量职责、权限（1）贯彻执行国家质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）负责编制生产计划，经厂领导批准后组织实施；（3）负责技术工作，进行新产品开发和老产品改进；（4）组织编制技术文件，经厂领导批准后组织实施；（5）负责监督、检查、考核文明生产和安全生产情况；（6）负责设备管理，确保设备完好；（7）负责生产设备的安装、调试、验收和标识；（8）负责工序管理，生产过程环境管理；（9）参与不合格品的评审；（10）完成厂领导交办的其它工作。 4.4.3供销科质量职责、权限 1. （1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和厂规定；（2）负责物资供应工作，对进货物资的质量负责；（3）负责产品销售工作，对产品销售合同负责；（4）完成厂领导交办的其它工作。 4.4.4办公室质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和厂规定；（2）负责本厂日常事务、人事、财务、人员培训考核工作；（3）完成厂领导交办的其它工作。 4.4.5车间质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）组织好均衡生产和文明生产，按时完成生产任务；（3）认真执行安全操作规程，搞好安全生产；（4）认真执行工艺规程，确保产品质量；（5）对不能按时完成生产任务和出现重大质量事故负责；（6）完成厂领导交办的其它工作。 4.4.6仓库质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）负责物资管理，做到帐物相符，先进先出；（3）认真做好仓库安全工作；（4）完成厂领导交办的其它工作。 4.5有关人员质量职责、权限 4.5.1质量管理员质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）会同有关人员编制质量手册；（3）负责质量方针目标、质量手册的宣贯；（4）负责质量信息的收集、分析和反馈；（5）完成领导交办的其它工作。 4.5.2质量检验员质量职责、权限 1. （1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂规定；（2）认真执行技术标准，填写原始记录，出具检验报告；（3）严把产品质量关，按时完成检验任务；（4）对原始记录和检验报告的真实性、准确性负责；（5）完成领导交办的其它工作。 4.5.3计量管理员质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）负责计量管理工作，建立管理台帐，统一管理检测仪器设备、计量器具；（3）编制周期检定计划，组织量值溯源，按时送检检测仪器设备、计量器具；（4）编制检测仪器设备、计量器具管理制度，并组织实施；（5）完成领导交办的其它工作。 4.5.4文件管理员质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂规定；（2）负责文件登记、编号、发放、收回、保存、管理工作；（3）对文件的现行有效性负责；（4）完成领导交办的其它工作。 4.5.5技术员质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）负责编制技术标准和有关技术文件；（3）负责及时解决生产过程中出现的技术问题；（4）对技术标准和有关技术文件的质量负责；（5）完成领导交办的其它工作。 4.5.6生产工人质量职责、权限（1）贯彻执行国家质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）严格执行工艺规程、作业指导书等技术文件，遵守工艺纪律，确保产品质量；（3）对加工产品的质量负责；（4）完成领导交办的其它工作。 5不合格管理　　本厂制定并实施《不合格管理办法》（见第6.1章），对出现的各种不合格及时进行纠正或采取纠正措施。第 6.1 章不合格管理办法 1概述对不合格进行严格控制和管理，防止不合格再次出现。 2职责 2.1质管科负责不合格的管理。 2.2有关责任部门负责不合格的纠正或采取纠正措施，质管科负责跟踪验证。 3不合格范围： 1. （1）产品不合格，包括原辅材料、包装材料、半成品、成品等不合格； 2. （2）工作不合格：包括管理工作不合格、技术工作不合格、过程不合格、体系不合格等不合格。 4本厂通过检查、考核、检验、验证、审核、用户走访、信息反馈、接受投诉等方式发现存在的不合格。 5产品不合格的处理 5.1不合格品由质管科负责鉴别、标识、记录并通知责任部门和报告厂领导。 5.2责任部门应将不合格品隔离存放并加以明显标志。 5.3质管科组织质管、质检、技术、生产、供应等人员对不合格品进行评审，分析原因，明确责任，确定处理措施并报厂领导批准。 5.4对不合格半成品一般采取以下措施：（1）返工；（2）报废。 5.5对辅料、包装材料不合格一般采取以下措施： 1. （1）退货； 2. （2）让步接收； 3. （3）报废。 5.6对不合格的源水要停用。 5.7对不合格成品要进行报废。 5.8责任部门针对不合格原因进行纠正或采取纠正措施，质管科进行跟踪验证。 6工作不合格的处理 6.1有关部门在检查、考核、用户走访、信息反馈、接受投诉等方式发现存在工作不合格时应及时报告质管科，填写不合格通知单交责任部门。 6.2责任部门调查分析原因，明确责任，确定处理措施并报厂领导批准。 6.3责任部门针对不合格原因进行纠正或采取纠正措施，质管科进行跟踪验证。 7厂长酌情对责任人员进行教育和适当处理。 8记录不合格通知单；不合格处理记录单。 7.0厂区要求 1概述厂区是影响产品质量的重要条件，本公司建立满足生产要求的厂区，进行正常维护，确保其处于完好状态。 2职责 2.1办公室负责厂区的管理。 2.2生产技术科负责厂区的维护。 3合理选择厂址，建在无有害气体、烟尘、灰尘、粉尘、放射性物质及其他扩散性污染源的地区，厂区整洁。 4企业厂区应当清洁平整、无积水，厂区道路应用水泥、沥清或或砖石等硬质材料铺成。 5 企业生活区、生产区要应当相互隔离；生产区内不得饲养家畜；坑式厕所应距生产区25 米以外。 6厂区内垃圾应密闭式存放，并远离生产区，排污沟渠也应这密闭式，厂区不得散发出异味，不得有各种杂物堆放。 8.0车间要求 1概述车间是影响产品质量的重要条件，本厂建立满足生产要求的车间，进行正常维护，确保其处于完好状态。 2职责 2.1生产技术科负责生产设施和工作场所的管理。 2.2车间负责生产设施和工作场所的维护。 3生产设施和工作场所由厂长选择有一定资质的单位设计、承建。 4生产技术科对生产设施和工作场所的建造过程实施监督，竣工后组织验收。 5合理设计厂房，符合食品生产工艺要求。人流、物流走向合理。生产车间应能满足各自要求。 6厂房有足够的空间，以利于设备、物料的贮存与运输、卫生清理、人员通行。 7厂房应清洁明亮，建立防尘、防鼠、防蝇设施，严格防止鼠、蝇及其他害虫的侵入和隐匿。 8生产车间建立洗手、消毒、更衣设施。 9生产过程中使用的或产生的各种有有害物质应当合理置放与处置。 10厕所应设在生产车间外侧，各种废弃物应存放在车间外较远处。 11车间地面应用无毒、防滑的硬质材料铺设，无裂缝，排水状态良好，墙壁一般应当使用浅色无毒材料覆涂，房顶应无灰尘。 12生产车间的温度、湿度、空气洁净度应满足冷冻饮品生产要求。 13生产工艺布局要合理，各工序要前后衔接，减少迂回往返，避免交叉污染。 14生产车间内光线充足，照度应满足生产加工要求。工作台、敞开式生产及裸露食品与原料上方的照明设备要有防护装置。 9.0库房要求 1概述库房是进行生产的必备条件，本厂建立满足要求的库房，进行严格管理，确保其处于完好状态。 2职责 2.1生产技术科负责对库房的建造过程实施监督，竣工后组织验收。 2.2仓库管理员负责对库房的管理工作。 3企业的库房要整洁，地面平滑无裂缝，有良好的防潮、防火、防鼠、防虫、防尘等设施。 4库房内的温度、湿度应符合原辅材料、成品及其它物品的存放要求。 5库房内存放的物品应保存良好，要离地、离墙存放，并按先进先出的原则出入库。 6原辅材料、成品（半成品）及包装材料库房内不得存放有毒、有害及易燃、易爆等物品。 10.0生产设备 1概述生产设备是进行生产的必备条件，必须配备齐全，严格管理。 2职责 2.1生产技术科负责生产设备管理。 2.2车间负责生产设备的使用和维护保养。 3本厂制定并实施《设备管理制度》（见第 10.1 章），对生产设备的选型、采购、安装、调试、验收、使用、维护保养和检修进行控制和管理。 4本厂配备足够数量、适合产品特点、能保证产品质量的生产设备，对《食品生产许可证审查细则》中规定的必备生产设备必须配置齐全。 5生产技术科应做好生产设备的选型工作，确保生产设备的功能良好，性能和精度满足规定要求，能正常安全生产。 6车间对生产设备按规定及时进行维护保养和清理，确保其处于完好状态。 7直接接触食品及原料的设备和容器，必须由无毒、无害、无异味的材料制成，结构上应边角圆滑、不易积垢，便于清洗消毒。 10.1设备管理制度 1目的对生产设备从选型、购置、安装、调试、验收、使用、维护保养、检修直至报废的全过程进行管理，确保设备完好。 2适用范围适用于全厂所有生产设备。 3职责 3.1生产技术科负责生产设备管理。 3.2车间负责生产设备的使用和维护保养。 4设备的选型 4.1新增设备，由使用部门提出申请，生产技术科进行审查并会同有关部门进行选型。 4.2设备的选型必须从生产需要出发，遵循技术上先进、经济上合理、能源消耗少、满足生产需要的原则。一般应考虑以下因素：（1）技术性；（2）可靠性；（3）维修性；（4）能源消耗；（5）环保性能；（6）安全性；（7）专用性与适应性；（8）经济性等。 4.3生产技术科将已完成选型的设备报厂长审批。 5设备的购置 5.1生产技术科负责设备的购置。 5.2生产技术科应从能充分保证产品质量、具有良好信誉（如具有第三方质量认证、取得生产许可证等国家有关部门认可）的供方处采购设备。 5.3必要时，生产技术科与供方签订合同，报厂长批准后组织实施。 6设备的开箱验收 6.1设备到货后，生产技术科组织有关部门开箱验收并予以记录。 6.2开箱验收一般应检查以下内容：（1）设备在运输过程中有无损伤；（2）零件、备件、附件是否与装箱单相符；（3）技术文件是否齐全等。 6.3开箱验收合格的设备方可安装。开箱验收不合格的设备，由生产技术科及时处理缺损或索赔等事宜。 7设备的安装、调试、验收 7.1设备由生产技术科会同有关部门安装、调试、验收。 7.2调试完毕的设备应进行运转试验并予以记录。 7.3验收合格的设备方可移交使用部门。验收不合格的设备由生产技术科办理退货或索赔手续。 8设备的编号 8.1设备由生产技术科统一编号。 8.2编号方法： A B A———部门代号； B———该部门购置设备顺序号，从01开始编号。 9设备的建账生产技术科建立全厂设备台账，确保账、物相符。 10设备技术档案 10.1生产技术科对全厂主要生产设备建立技术档案。 10.2设备技术档案一般包括以下内容：（1）产品合格证、质量证明书、使用说明书、图纸等技术文件；（2）装箱单或随机附件、工具、备件清单；（3）验收记录；（4）故障、维修、检修及事故记录等。 11设备的使用 11.1设备的使用人员必须经培训、考核合格，方可上岗独立操作。 11.2设备一般应定人定机使用。多人操作的设备，生产车间应指定专人负责保管。 11.3使用人员必须严格按设备使用说明书或操作规程进行操作。 12设备的保管 12.1在用设备由使用部门指定人员保管。 12.2未使用设备由生产技术科集中管理。 13设备的封存 13.1设备如果闲置停用超过三个月以上，由生产技术科封存。 13.2封存的设备，应切断电源，放完油水，擦净，加保护罩，挂上停用牌，并指定专人定期保养。 14设备的维护保养 14.1车间定期对设备进行维护保养，确保完好，使其性能与精度符合生产工艺要求。 14.2设备维护保养主要内容：班前对设备进行检查、清洁和润滑；班内严格按操作规程使用设备，并注意设备的运转情况，发现有小故障时，及时排除，及时调整紧固松动的机件；下班前对设备进行清扫，对各部件进行擦拭和注油。 15设备检修 15.1生产技术科编制设备检修计划，确定检修的日期、内容和人员，报厂长批准后组织实施。 15.2检修人员对设备进行预检。阅读设备说明书，熟悉设备结构和性能；进行外观检查、运转检查，找出存在的问题。 15.3生产技术科提供检修所需材料、配件等。 15.4检修人员对设备进行修理。 15.5生产技术科会同车间进行验收并予以记录。验收合格的设备，方可投入使用。 15.6设备检修记录由生产技术科保存。 16设备事故管理 16.1设备事故发生后，要立即组织力量积极抢救和抢修，缩小事故范围。保障人身安全，尽速恢复生产，把损失减少到最低限度。 16.2事故发生后，事故所在部门应立即报告生产技术科和厂领导；涉及人身伤亡事故，还应及时报告有关主管部门，并保护好现场。 16.3一般设备事故发生后，应在一天内由生产技术科组织有关部门进行调查分析和处理。重大设备事故，由厂长组织有关部门进行调查分析和处理。涉及人身伤亡的重大恶性设备事故，按国家有关规定处理。 16.4处理设备事故应做到事故原因不清不放过，事故责任者与群众未受教育不放过，没有防范措施不放过。 17设备的报废 17.1符合下列情况之一的设备可申请报废：（1）超过使用年限的老、旧设备，其主要结构和部件已严重损坏，不能修复及修复费用大于或接近新置费用者；（2）因自然灾害或事故损坏致使无法修复或修复费用过大者；（3）经检查发现继续使用将严重危及安全并随时可能引起严重事故，而且无法修复或不经济者；（4）机型陈旧、效率低、能耗大、影响产品质量、备品配件困难的杂旧设备。 17.2使用部门填写设备报废申请单交生产技术科，生产技术科组织有关人员进行技术鉴定并报厂长批准后实施报废。 18记录设备申购单；设备验收记录；设备台账；设备维护保养记录；设备检修计划；设备检修记录；事故调查分析及处理报告；设备报废申请单。 11.0人员要求 1概述人员是保证产品质量的决定性因素，本厂配备数量足够、能力相当的人员，并适时进行教育、培训，以提高人员素质和技能，使其胜任工作。 2职责 2.1办公室负责人员教育、培训和考核。 2.2 厂长负责人事按排。 3人员配备 3.1根据承担的工作范围和工作量确定各个工作岗位，给每个岗位配备数量足够的人员。 3.2 每个岗位人员都经过与其承担的任务相适应的教育、培训，拥有相应的技术知识和经验，符合相应岗位的任职条件，考核合格经批准后上岗。 3.3 主要岗位人员任职条件或上岗资格（1）厂领导：具有一定的质量管理知识和食品专业知识，有良好的质量意识和组织领导能力，了解产品质量法律法规有关要求，了解生产者的产品质量责任和义务。（2）质量管理人员：具有一定质量管理知识及相关食品生产知识，熟悉产品质量法律法规，明确产品质量责任和义务，了解技术标准要求。（3）技术人员：具有一定的质量管理知识，掌握食品生产专业技术知识。（4）检验人员：具有一定的质量管理和质量检验知识，熟悉产品质量标准，掌握质量检验技术，经培训考核合格持证上岗。（5）生产操作人员：身体健康，无传染性疾病；经过食品生产知识培训，熟悉并掌握本岗位的“应知应会”知识，能看懂相关技术文件，能正确熟练操作设备。 4人员培训 4.1 办公室根据各部门岗位的培训要求和培训需求，制定培训计划，经厂长批准后组织实施。 4.2 人员培训计划包括：培训性质、参加人员、时间安排、培训内容、培训方式、考核方法等。 4.3 人员培训内容：（1）质量法律、法规、规章；（2）《食品质量安全市场准入审查通则》；（3）产品标准、工艺规程等技术文件；（4）质量管理知识；（5）质量手册；（6）专业知识、岗位技能及其它应知应会知识等。 4.4 培训方式（1）参加各类培训班、讲座；（2）送外部机构培训；（3）邀请有关专家来本厂指导、讲课；（4）自己组织培训。 4.5 对人员新上岗或转岗，或由于技术文件更新，或新扩建项目等造成人员不适应工作时，各部门应及时提出人员培训要求，办公室及时组织培训。 5 人员考核 5.1办公室每年年底组织对各部门和全体人员的工作实效（如质量部门工作实效、检验人员工作实效）进行考核，考核内容包括：德、能、勤、绩和“应知应会”知识。 5.2对考核不合格人员取消上岗资格，重新培训考核合格方可上岗。 6记录人员培训计划；人员培训记录；人员考核记录。 12.0技术标准 1概述技术标准是组织生产、产品交付、物资验收的重要依据，技术标准文本必须齐全、正确、规范、统一。 2职责 2.1生产技术科负责各自范围内技术标准的收集和编制。 2.2厂长负责技术标准的批准发布。 3产品国家标准、行业标准及地方标准 3.1生产技术科将本厂所需的产品国家标准、行业标准及地方标准收集齐全。 3.2产品国家标准或行业标准必须是现行有效版本。 4企业产品标准 4.1生产技术科组织制定企业产品标准。 4.2企业产品标准应符合标准化法律法规的规定，应严于或达到相应强制性国家标准或行业标准的要求。 4.3企业产品标准的结构和编写方法应符合GB/T1.1-2000《标准化工作导则第1部分:标准的结构和编写规则》。 4.4生产技术科组织起草企业产品标准草案征求意见稿及编制说明，征求各部门和有关人员意见后，编制标准草案送审稿。 4.5生产技术科组织会审，编制审查纪要。根据审查意见编制标准草案报批稿，经厂长批准发布，报送标准化行政管理部门备案登记。 5原辅材料及包装材料质量要求 5.1对于生产过程中必需的原辅材料及包装材料，生产技术科应制定质量验收标准。 5.2原辅材料及包装材料质量验收标准的编写方法参照GB/T1.1-2000《标准化工作导则第1部分：标准的结构和编写规则》。 5.3生产技术科编制原辅材料及包装材料质量验收标准草案，征求各有关部门意见并进行修改后，报送厂长批准发布。 13.0工艺文件 1概述工艺文件是指导现场生产操作的重要技术文件。本厂制定并实施所生产各种产品的工艺文件。 2职责 2.1生产技术科负责工艺文件的编制。 2.2厂长负责工艺文件的批准。 3工艺文件的设计 3.1设计工艺文件的基本要求： 1. （1）工艺文件应正确、完整、统一、清晰，科学、合理； 2. （2）尽可能采用国内外先进工艺技术和经验； 3. （3）在保证产品质量的前提下，尽量提高生产率和降低消耗； 4. （4）必须考虑安全和工业卫生措施； 5. （5）所用术语、符号、代号要符合相应标准的规定； 6. （6）计量单位应使用法定计量单位； 7. （7）签署必须完整、正确。 3.2工艺文件至少包括工艺流程图、工艺规程、作业指导书等。 3.3生产技术科编制产品工艺文件及工艺文件明细表，经有关部门会签，报送厂长批准。 4工艺文件的使用 4.1工艺文件由生产技术科发放至有关部门，各部门工艺文件必须一致。 4.2使用部门应妥善保管工艺文件，防止损坏、污染、丢失、泄密。 4.3逾期不用的工艺文件应及时交回生产技术科。 5工艺文件的更改 5.1工艺文件的更改程序及要求：（1）生产技术科填写工艺文件更改通知单，经有关部门会签，报厂长批准；（2）生产技术科下发工艺文件更改通知单；（3）按工艺文件更改通知单要求进行修改；（4）相关文件必须同时修改；（5）修改应在规定的时间内完成。 5.2修改方法：（1）修改时不得涂改，应划改，使划去部分仍能看清，在附近填写更改后的内容，并在更改处加盖更改章；（2）文件经修改后模糊不清或已不清晰的，应在修改后重新打印；（3）换发新版文件时，旧文件必须收回，盖“作废”章存档或销毁。 6记录工艺文件更改通知单。 14.0文件管理 1概述对技术文件和质量文件进行控制，确保对质量管理体系有效运行起重要作用的所有场所，都能及时得到相应文件的有效版本。 2职责 2.1生产技术科负责技术文件的控制和管理。 2.2质管科负责质量文件的控制和管理。 3本厂制定并实施《文件管理制度》（见第 14.1 章），对所有技术文件和质量文件进行适当控制，防止使用无效和/或作废的文件。 4技术文件由生产技术科组织有关人员编制，经厂长批准颁发；质量文件由质管科组织有关人员编制，厂长批准颁发；以确保文件是清晰和适宜的。 5 文件修改一般由原审查和批准人员审查和批准。若另指定人员进行修改，被指定人员应获得进行审查和批准所依据的有关背景资料。 6文件管理员负责文件管理工作。 7文件管理员应用时将有效文件发放给使用部门，确保使用部门可随时获得文件的有效版本。 8对出于法律或知识保存目的而保留的作废文件适当标识，以防误用。 14.1文件管理制度 1目的对文件的编制、审批、发放、修改、换版、作废、销毁等活动进行有效控制，确保本厂使用的文件均为有效版本。 2适用范围适用于本厂所有技术文件和质量文件。 3职责 3.1生产技术科负责技术文件的编制、修改和管理。 3.2质管科负责质量文件的编制、修改和管理。 3.3文件管理员负责文件的发放、登记和归档保管。 3.4有关部门负责相关文件的收集和保管。 4文件的管理范围： a）标准、规范； b）工艺规程； c）操作规程； d）生产过程各项原始记录； e) 质量手册； f) 其它文件等。 5文件的编制、审核、批准技术文件由生产技术科组织有关人员编制，由厂长或厂长指定人员审核，经厂长批准发布；质量文件由质管科组织有关人员编制，由厂长或授权指定人员审核，厂长批准发布。 6文件的发放 6.1文件管理员负责发放文件。受控文件在封面上方盖“受控”章，非受控文件在封面上方盖“非受控”章。 6.2文件领用人在文件发放记录上签名，并领取盖有“受控”印章的文件。 6.3当需要使用文件的人员未领到文件时，不得随意借用其他人的文件复印，应到文件管理员处办理领用手续。本厂内不得使用未加盖“受控”印章的文件，一经发现立即由文件管理员收回。 6.4 当文件破损严重影响使用时，文件使用人应到文件管理员处办理更换手续。交回破损文件，补发新文件。 6.5 当文件丢失，使用人应及时报告有关负责人并办理补领手续。文件管理员补发新文件，并在文件发放记录上注明原文件丢失，必要时通知各部门，防止误用。 6.6 文件一般不外传。若需对外提供，须经厂长批准，盖上“非受控”印章，文件管理员予以登记。 7 文件的修改 7.1生产技术科、质管科定期评审文件，必要时进行修改，确保其持续适用。 7.2 文件的修改经原审批人批准，由原文件编制人员负责修改。修改时注明修改人标记和修改生效时间，并按文件发放记录名单发放修改后的文件，同时收回作废的旧文件。 7.3如因故修改需新指定人员批准，批准人应获得原审批依据的有关资料。 8文件的换版文件经多次修改或文件需大幅度修改时，应进行换版。 9文件的作废 9.1 被修订的原文件和换版后的旧版文件作废。 9.2 作废的文件由文件管理员按文件发放记录收回并记录，作废文件加盖“作废”印章，文件管理员填写文件销毁清单，经厂长批准后统一销毁。 9.3 需保留的作废文件，申请人填写文件留存申请单，经厂长批准后，文件管理员加盖“保留 ”印章后方可保留。 10文件的保管 10.1 文件经编制审批后，原版文件由文件管理员填写文件存档登记表存档保管。 10.2 文件持有者，应妥善保管文件，防止损坏或丢失。 11 文件的收集有关部门应及时收集标准、规范等文件，交生产技术科、质管科进行分类、登记、发放。 12文件的现行有效性对本厂所有文件，生产技术科、质管科定期组织有效性检查，对过期失效的文件及时进行处理。 13 记录文件发放记录；文件销毁清单；文件留存申请单；文件存档登记表；有效文件清单。 15.0采购制度 1概述原辅材料及包装材料是食品生产的必备条件，其质量直接影响产品的质量，必须进行控制，以确保其质量符合规定要求。 2职责 2.1供销科负责物资采购工作。 2.2生产技术科负责制定采购物资的质量要求。 2.3质管科负责采购物资的质量检验或验证。 3本厂制定并实施《采购管理制度》（见第 15.1 章）、《委托服务采购管理办法》（见第 15.2章），对采购原辅材料、包装材料及服务进行质量控制。 4本厂从能充分保证质量、具有良好信誉的供方采购物资。 5供销科按批准的采购文件组织采购。 6 质管科对采购物资进行质量检验或验证。 15.1采购质量控制制度 1目的对采购过程进行控制，确保所采购的物资满足规定的要求。 2适用范围适用于本厂原辅材料及包装材料的采购。 3职责 3.1供销科会同质管科、生产技术科对供方进行评价；制定采购文件并组织采购。 3.2厂长负责批准采购文件。 3.3质管科负责采购物资的质量检验或验证。 4供方评价供销科负责选择供方，会同质管科、生产技术科对供方进行评价。 5采购文件供销科负责制定主要原辅材料的采购文件，并报厂长批准。 6采购供销科根据批准的采购文件实施采购，采购的原辅材料必须符合相应的国家标准、行业标准及有关规定，不得采购非食用性原料生产食品。 7采购物资的质量检验或验证 7.1采购的辅料及包装材料进厂后，仓管员填写申检单交质管科，采购的源水必须经有关部门检验合格。 7.2质管科派人取样，组织质量检验或验证，并予以记录。 7.3当需要在供方处验证时，质管科按合同或协议中规定的方法进行验证。 7.4检验或验证合格后，质管科出具检验或验证报告，由供方送货人或供销科负责办理入库手续，检验合格的源水方可投入生产。 7.5检验或验证不合格时，质管科出具检验或验证报告，在不影响冷冻饮品生产质量的前提下，经厂长批准后，可经协商作降价处理，若协商不成的由供销科负责办理退货或索赔手续，不合格的源水要停止使用。 8供销科根据到货日期及质量状况，填写供方交货记录。 9记录申检单；检验或验证记录；检验或验证报告；交货记录。 15.2委托服务采购管理办法 1目的对委托服务的采购进行控制，确保采购的委托服务满足规定要求。 2适用范围适用于本厂检定、检验等委托服务的采购。 3职责质管科负责检定、检验等委托服务采购的管理。 4本厂委托服务主要为委托外单位所进行检定、校准和检验、测试。 5委托服务单位应取得相应资格，具有合法地位。质管科在选择委托服务单位时应查验对方的资格证书。 6强制检定计量器具，质管科负责向政府计量行政部门指定的检定机构申请检定。 7非强制检定计量器具，质管科负责向法定计量检定机构或政府计量行政部门授权的检定机构申请检定。 8校准的测量设备，质管科负责向法定计量检定机构、经政府有关部门认可的机构及制造厂申请校准。 9检验选择经政府有关部门认可的机构。选择未经政府有关部门认可的机构时，质管科会同有关部门对该单位的服务质量进行评价。 10检定、校准和检验、测试报告、证书等由质管科存档保管。 11记录委托服务单位质量评价表。 16.0采购文件 1概述采购文件是进行采购的依据，应经正式批准，以确保其清晰、适宜。 2职责 2.1供销科负责制定主要原辅材料的采购文件，并实施采购。 2.2厂长负责批准采购文件。 2.3质管科负责对采购物资的检验或验证。 3采购文件（如采购计划、采购合同等）应清楚说明采购物资的情况，一般可包括：（1）类别、型式、等级；（2）规范、检验规程等名称、编号、版本；（3）质量体系标准名称、编号、版本等。 4采购文件在发放前，供销科将其送交厂长批准，以确定规定的要求是否适当，防止过分严格或疏于控制。批准时一般审查以下内容：（1）要求、规范是否明确；（2）验收检验方法是否明确；（3）产品包装、运输、交付方式、标识是否明确；（4）有关验证安排的事项是否明确；（5）有关其他标的和争端解决方法是否明确等。 5若需要时，与供方签订采购合同，应遵守有关合同法律、法规的规定，避免签订无效合同。 6供销科根据批准的采购文件进行采购，质管科进行检验或验证。 17.0采购验证 1概述按采购文件和进货检验规定对进厂的原辅材料及包装材料进行检验或验证，确保符合规定要求。 2职责质管科负责对采购物资的检验或验证。 3采购物资进厂后，仓管员填写申检单交质管科。 4质管科组织质量检验或验证，并予以记录。 5当需要在供方处验证时，质管科按合同或协议中规定的验证方法进行验证。 6检验或验证合格后，质管科出具检验或验证报告，由供方送货人或供销科负责办理入库手续。 7检验或验证不合格时，质管科出具检验或验证报告，经厂长审批明确处理意见，在不影响冷冻饮品生产质量的前提下，经厂长批准后，可经协商作降价处理，若协商不成的由供销科负责办理退货或索赔手续，不合格的源水要停止使用。 8检验或验证记录、报告及接收或拒收处理意见由质管科存档保管。 9记录申检单；检验或验证记录；检验或验证报告。 18.0过程管理 1概述过程管理是实现产品设计、保证产品质量的重要手段，必须加强过程管理，以提高产品质量。 2职责 2.1生产技术科负责过程管理工作。 2.2车间负责按工艺文件进行生产，严格执行工艺纪律。 3本厂制定并实施《生产过程质量管理制度》（见第 18.1 章）、《生产过程质量管理考核办法》（见第 18.2 章），对过程进行控制和管理。 4过程管理的基本任务：在一定生产条件下，应用现代管理科学理论，对各项工艺工作进行计划、组织和控制，使之按规定的程序和方法协调有效地进行。 5工艺工作的主要内容：（1）设计工艺方案；（2）编制工艺规程；（3）进行工艺验证；（4）工艺更改；（5）工艺总结；（6）工艺纪律检查考核等。 6生产技术科制定工艺文件，必须齐全、正确、统一、清晰，经厂长批准后发放到生产车间。 7车间必须严格落实工艺文件，生产工人严格按工艺文件进行生产操作，及时进行记录，保证工艺操作记录准确、齐全、清晰。 18.1生产过程质量管理制度 1目的加强生产过程质量管理，使之协调有效进行，以确保产品质量，降低消耗，提高生产效率。 2适用范围适用于生产过程质量管理工作。 3职责 3.1生产技术科负责生产过程质量管理工作。 3.2车间负责按工艺文件进行生产，严格执行工艺纪律。 4生产过程质量管理的基本任务：（1）确保产品质量；（2）提高劳动生产率；（3）节约材料和能源消耗；（4）改善劳动条件和文明生产。 5生产过程质量管理的基本要求：（1）强化质量意识；（2）质管科、生产技术科和生产车间应有机配合，确保生产现场物流和信息流的顺利畅通，实现生产过程质量管理的基本任务。 6生产技术科负责制定工艺文件，及时将工艺文件发放到生产车间。 7生产技术科按工艺要求提供合格生产设备、测量设备和良好生产工作环境，按工艺文件均衡安排生产； 8供销科按工艺要求提供各种合格材料。 9质管科搞好计量器具的周期检定与配置 10质管科、生产技术科和生产车间密切配合，进行工序质量控制。 11办公室按生产需要配齐生产人员，做好专业培训和纪律教育 12生产车间正确实施工艺文件，搞好文明生产和现场定置管理；生产工人必须严格按工艺规程、作业指导书等工艺文件进行生产操作，做好工艺操作记录。 13 生产技术科进行现场工艺纪律检查。 14记录工艺操作记录；臭氧杀菌过程监视记录；电导率检测记录表。 18.2生产过程质量管理考核办法 1目的对生产过程质量管理实施严格考核，确保有关部门和人员都严格执行生产过程质量管理制度。 2适用范围适用于生产过程质量管理的检查考核。 3职责生产技术科负责生产过程质量管理的检查考核。 4生产过程质量管理基本要求严格工艺纪律是加强生产过程质量管理的重要内容，是建立正常生产秩序、确保产品质量、进行安全生产、降低消耗、提高效益的保证。本厂全体人员都应严格执行工艺纪律。 5工艺纪律的主要内容 5.1厂领导及职能部门的工艺职责：（1）建立和健全统一、有效的工艺管理体系，制定完整、有效的工艺管理制度及岗位责任制；（2）工艺文件必须正确、完整、统一、清晰；（3）生产安排必须以工艺文件为依据，做到均衡生产；（4）凡投入生产的原辅材料必须符合设计和工艺要求；（5）设备必须能正常运转、安全、可靠；（6）工艺装备应经常保持良好的技术状态，计量器具应周期检定，确保量值准确、统一；（7）工人初次上岗前必须经过专业培训，做到定人、定机、定工种。 5.2生产现场工艺纪律：（1）操作者要认真做好生产前的准备工作，严格按工艺文件和有关标准进行生产。严格执行工艺参数并予以记录，存档备查。（2）大型设备的操作者和电工等必须经过培训考核合格后持证上岗；（3）新工艺、新技术、新材料和新装备必须经验证、鉴定合格后纳入工艺文件方可正式使用；（4）生产现场应做好定置管理和文明生产。 6工艺纪律的考核 6.1生产技术科对生产现场工艺纪律进行检查考核，一般每季检查考核一次。 6.2工艺纪律主要考核内容：（1）工艺文件的贯彻情况；（2）设备和工艺装备的完好情况；（3）计量器具的周期检定情况；（4）定人、定机、定工种的符合情况；（5）定置管理和文明生产情况等。 6.3工艺纪律检查考核记录由生产技术科归档保管。 7记录工艺纪律检查考核记录。 19.0质量控制 1概述根据食品质量安全要求设置关键质量控制点，实行强化管理，使其处于受控状态，确保达到规定的质量要求。 2职责 2.1生产技术科负责工序质量控制和管理。 2.2质管科负责工序质量检验。 2.3生产工人负责严格执行操作控制程序或作业指导书。 3 关键质量控制点的确定 3.1关键质量控制点按以下原则确定：（1）属于关键特性或导致致命缺陷的项目和部位；（2）工艺上有特殊要求或对后续工序有显著影响的部位；（3）质量信息反馈中问题严重的项目或部位。 3.2关键质量控制点由生产技术科确定。生产技术科分析工序能力，找出影响质量特性的主要因素，编制关键质量控制点明细表，在工艺流程图上标出关键质量控制点，报厂长批准。 4关键质量控制点的管理 4.1生产技术科根据所生产不同类别的产品，制定关键质量控制点的操作控制程序或作业指导书，报厂长批准。 4.2生产车间按关键质量控制点操作控制程序或作业指导书进行质量控制，做好操作记录。 4.3质管科对关键质量控制点实施质量检验。 20.0产品防护 1概述在食品生产加工过程中加强产品防护，防止食品出现污染或损坏。 2职责 2.1供销科仓库负责辅料、包装材料防护工作。 2.2生产车间负责生产加工过程中产品及源水防护工作。 2.3供销科仓库负责成品防护工作。 3原辅料包装材料防护 3.1运输辅料、包装材料所用的容器、工具和车辆必须清洁，辅垫物、遮盖物应干净卫生，不能将食品与有害、有毒、有异味的物品同车运输。 3.2辅料、包装材料贮存时应分类放置，一般应存放在垫板、货架上或容器中。 3.3辅料、包装材料库房采取防尘、防潮、防鼠、防虫等措施。 3.4辅料、包装材料应先进先出。 4源水及生产加工过程中产品防护 4.1源水储水箱及管道要保持清洁，确保源水质量。 4.2原辅材料与半成品、成品分开，防止物料与食品的交叉污染。 4.3生产工人应搞好个人卫生，进入车间应穿戴好工作服、帽，及时对手进行消毒，防止对食品造成污染。 4.4及时对设备、容器、工具进行清洗、消毒，防止机油、残留的清洁剂、消毒剂等对食品的污染。 4.5搞好车间环境卫生，采取防尘、防鼠、防虫等措施，对生产设施及时进行维护保养，防止灰尘、脏水、屋顶上的脱落物、水珠及蚊蝇、虫鼠等对食品的污染。 4.6产品转运过程中所用的容器、工具和车辆必须清洁，辅垫物、遮盖物应干净卫生，不能将食品与其他物品同车运输。 5成品防护 5.1成品转运过程中所用的容器、工具和车辆必须清洁，辅垫物、遮盖物应干净卫生。 5.2成品应采用规定的运输工具进行运输，不得将食品与有害、有毒、有异味的物品同车运输；应轻拿轻放，不得重压；避免日晒、雨淋。 5.3成品贮存时应分类放置，一般应存放在垫板上；不得与有害、有毒、有异味或对产品产生不良影响的物品同处贮存。 5.4成品库房采取防尘、防潮、防鼠、防虫等措施，控制环境温、湿度，使其符合规定要求。 21.0检验设备 1概述检验设备是判断产品质量是否符合规定要求的重要手段，必须配置齐全、准确度符合要求，并定期检定或校准，以确保其准确可靠。 2职责 2.1质管科负责检验设备的管理。 2.2使用部门负责检验设备的使用和维护保养。 3本厂根据产品标准、工艺规程等技术文件，配置足够数量的、性能、准确度能满足生产需要和达到规定要求的检验、测量和试验设备。 4本厂制定实施《检验、测量和试验设备管理制度》（见第21.1章），对检验、测量和试验设备的选型、申购、审查、采购、验收、登记、标识、发放、使用、维护保养、量值溯源、不合格处理、降级和报废等进行控制和管理，并予以记录，以确保其准确可靠。 5在质管科设置计量管理员，管理全厂计量工作。计量管理员统一管理全厂检验、测量和试验设备。 6本厂对所用的检验、测量和试验设备，在投入使用前和修理后进行检定、校准，在使用中实行周期检定、校准，取得检定、校准证书。检定、校准证书在检定、校准的有效期内。 21.1检验、测量和试验设备管理制度 1 目的对检验、测量和试验设备进行有效控制，确保检验、测量和试验设备满足规定要求。 2 适用范围适用于本厂使用的所有检验、测量和试验设备。 3 职责 3.1 质管科负责检验、测量和试验设备管理。 3.2 使用部门负责检验、测量和试验设备的使用、维护保养。 4 申购使用部门需增添检验、测量和试验设备时，填写申购单交质管科。 5 审查质管科对购置申请进行审查，提出审查意见，报厂长批准。 6 采购检验、测量和试验设备由质管科组织人员进行采购。 7验收 7.1检验、测量和试验设备购入后，质管科组织有关人员进行验收。 7.2 开箱验收一般包括以下内容：（1）包装物是否完好无损；（2）整机完整性与外观检查；（3）主机、附件、随机工具的数量与合同及装箱单的一致性；（4）使用说明书等技术资料是否齐全。 7.3 质量验收根据采购文件规定的技术要求或相应的规程、规范、标准、使用说明书等，对检验、测量和试验设备的性能及技术指标进行质量验收。计量器具须经检定/校准。 7.4 验收合格的检验、测量和试验设备，方可报销入库；验收不合格的检验、测量和试验设备，由质管科负责向供方退货/索赔。 8 编号 8.1检验、测量和试验设备由质管科负责编号。 8.2编号方法为使用部门代号加该部门购置检验、测量和试验设备的顺序号。顺序号由两位数字组成，从01开始顺序编号。 9登记质管科对检验、测量和试验设备进行登记，建立检验、测量和试验设备管理台帐。 10发放使用部门到质管科办理领用检验、测量和试验设备手续，明确保管人和放置地点。保管人因人事变动重新确定的、放置地点有变化的，使用部门应及时通知质管科进行变更。 11 使用 11.1使用检验、测量和试验设备前，必须检查其是否有合格或准用标志，是否在有效期内。 11.2使用人员必须按检验、测量和试验设备操作规程或使用说明书进行操作。 11.3主要检验、测量和试验设备使用后，使用人员应及时予以记录。 12 检定/校准 12.1质管科在每年年初制定检验、测量和试验设备周期检定/校准计划，经厂长批准后，组织实施。 12.2当检验、测量和试验设备状态发生变化（如停用、重新启用、报废）时，质管科对周期检定/校准计划进行更改。 12.3 检验、测量和试验设备的检定、校准周期，根据计量检定规程、校准规范、制造厂建议、使用频繁程度和严酷程度、使用环境的影响、测量准确度要求等由质管科确定。 12.4 周期检定、校准周期可根据实际情况作相应调整。使用部门因工作需要确需修改周期的，由使用部门说明变更理由，质管科修改周期检定、校准计划。 12.5 对于因特殊情况不能按计划进行检定、校准的检验、测量和试验设备，经质管科同意，可超周期使用。一经工作结束后，应立即组织检定、校准，同时根据检定、校准结果对此期间出具的数据的有效性作相应处理。 12.6质管科根据周期检定/校准计划，提前一个月把即将到期的检验、测量和试验设备送法定计量检定机构或政府计量行政部门授权的计量检定机构进行检定、校准。 12.7检定、校准有关记录、证书由质管科归档。 13 标志管理 13.1 本厂对检验、测量和试验设备实行标志管理，给每台检验、测量和试验设备贴上彩色标志，以表明其状态。 13.2 彩色标志的种类、用途：（1）经检定、校准，证明检验、测量和试验设备性能符合要求；或不必检定、校准，经检查功能正常（如计算机、打印机）；或无法检定、校准，经比对等方式验证其性能符合要求的检验、测量和试验设备均用合格证（绿色）标识。（2）经检定、校准，证明其性能在一定量限、功能内符合要求或降级使用的检验、测量和试验设备用准用证（黄色）标识，并明示其限用范围。（3）已损坏，或经检定、校准不合格，或超过检定、校准有效期，或暂不使用的检验、测量和试验设备用停用证（红色）标识。 13.3 检验、测量和试验设备标志，由质管科计量管理员根据有效证书填写相应内容，交使用部门粘贴。 14 维护保养 14.1使用人员对检验、测量和试验设备进行正常维护保养。 14.2 万元以上精密、贵重、大型检验、测量和试验设备和影响检测结果的主要检验、测量和试验设备应定期维护保养，应专人保管，专人维护保养。 15 停用暂不使用的检验、测量和试验设备，使用部门通知质管科贴停用标志。 16不合格处理 16.1检验、测量和试验设备在使用时有过载或误操作、或显示的结果可疑或通过检定、校准或其他方式表明有缺陷或超出规定极限时，应立即停止使用，并加以明显标识。如可能将其进行有效隔离，直至修复。 16.2对由于检验、测量和试验设备存在缺陷或偏离规定极限而对过去进行的检测所造成的影响进行检查、追溯，分析原因，并采取措施予以纠正。 17 修理 17.1 经检定、校准不合格或使用过程中发现有问题的检验、测量和试验设备，使用部门应报告质管科组织修理。 17.2 修复的检验、测量和试验设备须经检定、校准或检查，证明满足规定要求后方可投入使用。 18降级需降级使用的检验、测量和试验设备，使用部门向质管科提出申请，经质管科同意，贴上准用证。 19 报废 19.1检验、测量和试验设备经过多年使用或因事故损坏致使无法满足检定、校准要求而又无法修复者，标准物质超过有效期者，由使用部门向质管科提出申请，经质管科同意，可给予报废。 19.2 报废的检验、测量和试验设备由质管科组织处理。 20技术档案 20.1 质管科建立并保存主要检验、测量和试验设备的技术档案。 20.2技术档案至少包括以下内容：（1）检验、测量和试验设备的名称；（2）制造厂名称、型号和编号，或其他唯一性标识；（3）接受日期、启用日期、接受时的状态和验收记录；（4）目前存放地点；（5）制造厂提供的资料或使用说明书；（6）历次的检定或校准证书和调试报告；（7）设备的损坏、故障、改进或修理记录。 21 记录检验、测量和试验设备申购单；检验、测量和试验设备验收记录；检验、测量和试验设备管理台账；检验、测量和试验设备使用记录；检验、测量和试验设备周期检定、校准计划；检验、测量和试验设备降级、报废申请单。 22.0检验管理 1概述质量检验是控制产品质量的重要环节。本厂实施进货检验、过程检验和出厂检验，严把产品质量关。 2职责质管科负责全厂质量检验工作。 3本厂制定并实施《质量检验管理制度》（见第 22.1 章）、《检验、测量和试验设备管理制度》（见第 21.1 章），对质量检验工作进行控制和管理。 4本厂设置质管科、设立检验室、配备检验人员、配置检测仪器设备，独立开展质量检验工作。检验工作具有鉴别、把关、预防和报告四大职能。 5质管科对进货物资进行检验或验证，确保未经检验或验证不合格的物资不投入使用或加工。 6质管科对生产过程中的半成品进行检验，确保不合格品不转入下道工序。 7质管科对出厂产品进行最终检验，确保不合格产品不出厂。 8本厂选择有合法地位及能力的检验机构，进行产品的委托检验，与之签订正式的委托检验合同，并定期送检。质管科保存检验报告。 22.1质量检验管理制度 1目的确保未经检验或检验不合格的原辅材料及包装材料不投入使用，确保不合格的半成品不流入下道工序，防止不合格产品出厂。 2适用范围适用于进货检验（或验证）、过程检验和出厂检验。 3职责 3.1生产技术科负责编制检验规程。 3.2质管科负责进行质量检验或验证。 4检验人员检验人员应具有高中（或中专）以上文化程度，了解产品特性，熟悉标准、规程等检验依据，掌握检验技术和相关知识，经培训考核合格，持证上岗。 5检验规程生产技术科组织制定进货检验规程、过程检验规程和成品检验规程，经厂长批准后发放给质管科。 6进货检验或验证 6.1采购辅料及包装材料进厂后，仓管员作好待检标识，填写申检单交质管科。 6.2质管科按进货检验规程进行抽样、检验或验证，填写进货检验或验证记录，出具进货检验或验证报告。 6.3检验或验证合格的物资，由供销科仓管员办理入库手续；检验或验证不合格的物资，在不影响冷冻饮品生产质量的前提下，经厂长批准后，作降价处理，若协商不成的，由供销科办理退货或索赔手续。 6.4供销科仓管员根据检验或验证结果对辅料、包装材料作好检验状态标识。 6.5当生产急需来不及检验时,由使用部门填写“紧急放行申请单”，经厂长批准后，准予紧急放行。紧急放行时必须留下样品进行检验，并对已放行的物资做好标识和记录，一旦发现问题，由生产部门负责及时追回或更换。 6.6对随货提供检验报告的产品，检验员须查验报告的符合性。对在供方检验合格的产品，仓管员凭质管科检验员出具的合格检验报告直接入库。 6.7进货检验或验证记录由质管科归档保管。 7过程检验生产过程中的各种半成品，由检验员按过程检验规程进行检验；合格的转入下道工序或入库，不合格的由操作者及时返工或报废，具体详见第21.0章。 8出厂检验产品加工完毕，生产车间或仓库填写申检单交质管科；质管科按产品标准或成品检验规程进行抽样、检验，出具检验报告；合格产品准予入库、出厂，不合格产品进行报废，具体详见第24.0章。 9记录申检单；检验记录；检验报告；紧急放行申请单。 23.0过程检验 1概述在生产过程中对半成品进行检验和控制，确保不合格品不转入下道工序。 2职责 2.1质管科负责对半成品进行质量检验和控制。 2.2生产车间负责对不合格品进行返工。 3生产技术科编制过程检验规程，报厂长批准。 4检验员对每批半成品按过程检验规程进行检验，并予以记录。 5对检验合格的半成品进行标识，允许转序或入库。 6对检验不合格的半成品，质管科会同生产技术科、车间确定应采取的有关措施（如返工、报废等）。对半成品予以扣留，不得转序，并加标识另外存放。 7对需返工的半成品，生产车间应及时组织生产工人返工。 8返工后的半成品由检验员重新进行检验，并予以记录。经检验合格方可转序或入库。 9检验记录应齐全、清晰，由质管科保存。 24.0出厂检验 1概述出厂检验是产品出厂前对其质量状况所进行的全面检查，是全面考核产品质量是否符合规定要求的重要手段。本厂实施严格的出厂检验，严把产品质量关。 2职责质管科负责产品出厂检验工作。 3每批成品加工完成后，生产车间或仓库填写申检单，交质管科。 4质管科派人按产品标准或成品检验规程抽样，留样一并抽齐。 5检验员按产品标准或成品检验规程对产品进行检验，做好检验记录；与半成品检验重叠的项目，可结合半成品检验进行。 6质管科对各项检验记录、报告进行分析，确认规定的检验项目均已完成，且结果符合要求后，出具成品检验报告。 7对检验合格的产品，质管科签发产品合格证，按规定进行包装、标识，方可入库、出厂。 8对检验不合格的产品，质管科会同生产技术科、车间确定需采取的措施（如报废等），由车间组织实施。 9对经返工产品，质管科重新进行检验，并予以记录。经重新检验合格产品，质管科签发产品合格证，方可入库、出厂。检验不合格严禁出厂。 10检验记录、检验报告和产品合格证应齐全、清晰。检验记录、检验报告由质管科保存。附件质量职责分配表 \|质量体 \|厂长 \|质管科 \|办公室 \|供销科\|生产技术科\|车间 \|仓库 \| \|系 \| \| \| \| \| \| \| \| \|要素 \| \| \| \| \| \| \| \| \|组织领 \|☆ \| \|▲ \| \| \| \| \| \|导 \|☆ \|▲ \|△ \|△ \|△ \|△ \|△ \| \|质量目 \|☆ \|△ \|▲ \| \| \| \| \| \|标 \|☆ \| \| \| \|▲ \|△ \| \| \|管理职 \|☆ \| \| \| \|▲ \|△ \| \| \|责 \|☆ \| \| \| \| \| \|▲ \| \|厂区要 \|☆ \| \| \| \|▲ \|△ \| \| \|求 \|☆ \|△ \|▲ \|△ \|△ \|△ \| \| \|车间要 \|☆ \|△ \| \| \|▲ \|△ \| \| \|求 \|☆ \| \| \| \|▲ \|△ \| \| \|库房要 \|☆ \|▲ \|△ \|△ \|△ \|△ \| \| \|求 \|☆ \| \| \|▲ \| \| \| \| \|生产设 \|☆ \| \| \|▲ \| \| \| \| \|备 \|☆ \|▲ \| \|△ \|△ \| \|△ \| \|人员要 \|☆ \|△ \| \| \|▲ \|△ \| \| \|求 \|☆ \|△ \| \| \|▲ \|△ \| \| \|技术标 \|☆ \| \| \|▲ \|△ \|▲ \|△ \| \|准 \|☆ \|▲ \| \| \| \|△ \| \| \|工艺文 \|☆ \|▲ \| \|△ \| \|△ \|△ \| \|件 \|☆ \|▲ \| \| \|△ \|△ \| \| \|文件管 \|☆ \|▲ \| \|△ \|△ \|△ \|△ \| \|理 \| \| \| \| \| \| \| \| \|采购制 \| \| \| \| \| \| \| \| \|度 \| \| \| \| \| \| \| \| \|采购文 \| \| \| \| \| \| \| \| \|件 \| \| \| \| \| \| \| \| \|采购验 \| \| \| \| \| \| \| \| \|证 \| \| \| \| \| \| \| \| \|过程管 \| \| \| \| \| \| \| \| \|理 \| \| \| \| \| \| \| \| \|质量控 \| \| \| \| \| \| \| \| \|制 \| \| \| \| \| \| \| \| \|产品防 \| \| \| \| \| \| \| \| \|护 \| \| \| \| \| \| \| \| \|检验设 \| \| \| \| \| \| \| \| \|备 \| \| \| \| \| \| \| \| \|检验管 \| \| \| \| \| \| \| \| \|理 \| \| \| \| \| \| \| \| \|过程检 \| \| \| \| \| \| \| \| \|验 \| \| \| \| \| \| \| \| \|出厂检 \| \| \| \| \| \| \| \| \|验 \| \| \| \| \| \| \| \| 注：☆ ——领导职责（主持）； ▲ ——责任部门； △ ——协助配合部门 ----------------------- \| \| \|厂长 \| \| \| \|质量负责人 \| \| \| \|质量负责人 \| \| \| \| \| \|厂长 \| \| \|	0	negative_file/工程建筑、房地产/QS质量手册.doc
南京市房地产市场调研报告 ——进入南京市场前期调研报告目录： 1. 南京市房地产总体状况分析； 2. 南京市房地产市场板块划分及其属性； 3. 政府房地产发展政策； 4. 政府城市规划对房地产的影响； 5. 城市发展中交通发展的影响； 6. 南京市房地产企业竞争企业状况； 7. 江宁板块详细资料； 8. 民信将军路项目诸项信息； 9. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。一、总体供求状况呈现卖方市场特征 1. 土地供应状况 □新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。 □城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。 □南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。 □待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。 2. 住宅供求状况供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。（造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）表一：南京市历年商品住宅供求情况 \| \|竣工面积（万/㎡）\|销售面积（万/㎡ \|其中个人购买面积（万/㎡\| \| \| \|） \|） \| \|1995 \|230.78 \|75.69 \|21.44 \| \|1996 \|275.67 \|91.08 \|43.54 \| \|1997 \|207.87 \|141.47 \|87.64 \| \|1998 \|270.46 \|153.04 \|88.66 \| \|1999 \|314.33 \|149.27 \|84.5 \| \|2000 \|297.55 \|189.88 \|144.17 \| \|2001 \|309.09 \|248.00 \|234.82 \| \|2002 \|352.00 \|333.50 \|---- \| 表二：南京市截止6月份房地产开发投资 \|指标名称 \|计量单位 \|本月止累计 \|比去年同期±% \| \|房地产开发投资额 \|亿元 \|82.31 \|67 \| \|# 商品房屋投资额 \|亿元 \|63.97 \|75 \| \| 土地开发投资额 \|亿元 \|11.54 \|36.7 \| \|1、按工程用途分 \|　 \|　 \|　 \| \| 住宅 \|亿元 \|52.69 \|60.6 \| \| 办公楼 \|亿元 \|7.26 \|25.1 \| \| 商业用房 \|亿元 \|5.64 \|84.9 \| \| 其他 \|亿元 \|16.72 \|119.6 \| \|2、房屋建筑面积 \|　 \|　 \|　 \| \| 施工面积 \|万平方米 \|1099.21 \|28.8 \| \| # 住宅 \|万平方米 \|857.7 \|30.3 \| \| 竣工面积 \|万平方米 \|95.11 \|19 \| \| # 住宅 \|万平方米 \|88.8 \|31.7 \| \|3、商品房屋销售面积 \|万平方米 \|145.77 \|19.8 \| \| # 住宅 \|万平方米 \|133.86 \|29.7 \| \|4、商品房屋销售额 \|亿元 \|47.59 \|27.6 \| \| # 住宅 \|亿元 \|41.31 \|38.1 \| \|5、土地开发面积 \|万平方米 \|125 \|81.7 \| [pic] 反映在房地产销售上，给人的印象是：大凡推出的项目，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显著。南京的空置情况很少，目前置率还不足 5%，只有全国平均的四分之一。自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面积为89.6万平方米，2001年即减少到82 .6万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房79.6万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为23.3万平方米。 3. 供求结构状况从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%，而需求率为18.4% ;4000-5000元/平方米的住宅供应率为40%，需求率为27.4%;3000- 4000元/平方米供应率为40%,需求率为54.2%。附注1：南京市——2002GDP：1295亿元，人均GDP为22908元；2003人均GDP约为3000美元；面积6421平方千米，人口544万。市人民政府驻玄武区，邮政编码210008。区号025。玄武区面积 70平方千米，人口39万。邮政编码210018。白下区面积 25平方千米，人口32万。邮政编码210002。秦淮区面积 23平方千米，人口23万。邮政编码210001。建邺区面积 18平方千米，人口24万。邮政编码210004。鼓楼区面积 24平方千米，人口52万。邮政编码210009。下关区面积 30平方千米，人口28万。邮政编码210011。浦口区面积平方千米，人口万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码211800。六合区面积平方千米，人口万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。栖霞区面积 302平方千米，人口34万。邮政编码210046。雨花台区面积 148平方千米，人口21万。邮政编码210012。江宁区面积1602平方千米，人口74万。区人民政府驻东山镇，邮政编码211100。溧水县面积1048平方千米，人口40万。县人民政府驻在城镇，邮政编码211200。高淳县面积 750平方千米，人口43万。县人民政府驻淳溪镇，邮政编码211300。附注2：国民经济快速增长（摘之2003年1月份“南京市政府工作报告”）去年，全市国内生产总值完成1295亿元，比上年增长12．5％，实现财政收入265亿元，增长26．7％。郊县经济发展明显加速。“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园区建设和非农产业的发展取得新进展，郊县国内生产总值完成423亿元，同比增长18．8％。工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。全年实现工业增加值498亿元，增长1 1％。工业总投入达到241亿元，增长54．3％。扬子石化65万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。工业集中度有新的提高，优质资源进一步向开发区集中。第三产业继续保持快速增长势头。商贸流通加速扩张，成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动，旅游倍增计划成效显著，房地产市场进一步活跃。全市第三产业实现增加值620亿元，增长13．2％。附注3：虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温的说法，尚不可确认。二．南京市房地产市场板块划分及其属性河西板块：河西河西地区作为南京新开发区域，其房地产开发呈现出最为活跃的因素。以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心，涌现了几十家房地产开发商涌入，使河西楼盘在很短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高，同时，河西借助于地铁一号线、奥体中心等的建设，又一次为房地产发展注入活力。河西新城区西依长江，总用地约为54平方公里，其开发建设肇始于20世纪80年代末，目前已有一定的居住和产业建设基础。河西新城区是2001年南京城市总体规划调整的未来5—10年南京市主城建设的重点。河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）、月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。江北板块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。住宅多以多层为主，价格在2000元以下。宁南板块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄 ”、“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势、自然景观优势。而随着城市化的不断发展，河西、亚东、江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。住宅多以多层为主，均价4000元左右。城东南板块：城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各项配套设施已非常健全，呈现相当繁荣的人文景象。住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层的均价在5000左右。城北板块：城北片区与其余片区相比略显沉寂，但今年以来，随着幕府山地区环境的改善和景观的开发，以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境、卫生环境等因素而显品质不高的楼盘，因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托，也将显现出活力。城北地区居住人口密度不高，下关地区人员流动性强，卫生状况还需改善。沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。目前，随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位，环境已进一步改善。以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中、城北居民购房的主要地区之一。住宅以多层和小高层为主，多层均价在3700左右，小高层的均价在4000左右。江宁板块：江宁江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。江宁的房产呈现品种最多、风格最为丰富多样的地区。江宁房价从经济型到高档型均有，从2500元至3400元不等。江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。但与市中心相比却是相对滞后，道路、交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高档消费娱乐设施。但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。江宁新区是离宁南板块最近的一个区域，也是构成竞争威胁最大的一个板块。江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设，房地产市场更是百花齐放。目前，江宁大致可划分为四大板块：将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平位于江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；其次是开发区百家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达2500- 2600元）；大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400- 2500元）；东山板块是江宁老城区，生活配套、商业配套等最为成熟，70%为多层（整体均价2200-2300元）。城中板块：主要地处玄武区、鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；该板块更多的向中心商务区为主，开发纯住宅的可利用土地很少。仙林新区板块由于一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善的商业配套、生活配套等设施，房地产开发也主要以“亚东”为主。但“大学城”的文化教育优势、自然景观优美等也使得该区域土地价值不断上升，特别是开通的玄武湖地下隧道，这使仙林地区到达市中心的距离缩短了10分钟，这一工程最大的受益者是“亚东板块”。三．政府房地产发展政策 1.2005年人均住房25平方米到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为21.4平方米,在全国处于中等水平。在国家计委拟订的全面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅的基本标准为人均建筑面积为30平方米，南京目前仍差8.6平方米。今后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，力争到2005年实现人均住宅居住面积25平方米。（2003年4月2日公布） 2.公积金缴存比例将提高南京市住房公积金新标准即将出台，今后公积金的缴存比例将上调为年人均工资的2 0%，其中个人和单位各承担一半；目前南京市住房公积金缴存比例执行的是16%的标准，三资企业职工为20%，具体缴存时都是个人和单位各一半。（2003年8月8日公布） 3.别墅热亮出红牌由于近记念来别墅升温太快，一些城市甚至出现买别墅甚至要排队的现象，2月初，国家的一纸禁令对别墅热亮出红牌。南京市的别墅主要集中在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就收集了爱涛漪水圆、瑞景文华、翠萍国际城、运盛美之国等十多个盘子；（2003年2月23日公布） 4．10万套经济适用房为南京楼市“降压” 一项已推行9个月的经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。未来几年内，将有约10万套经济适用房进入普通商品房价一路攀升的南京楼市。来自南京市房改办的消息说，一个总开发面积超过600万平方米的经济适用房开发规划已经实施，征地面积达9000亩。今年南京市经济适用房计划竣工面积将在去年完成20万平方米的基础上，再新增30万平方米。南京市新建住宅以普通商品房为主的单一供给结构可望得到根本性扭转。 5．住房公积金贷款额度提高南京市住房公积金管理委员会批准，自4月1日起，提高住房公积金贷款额度，在最高可贷额度不超过购房总价80％的前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金的职工（含单身职工）最高可贷额度6万元提高到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金的家庭届时可以到公积金贷款委托的中、农、工、建四家国有商业银行申请最高额度为20万元的公积金贷款。据悉，目前国内公积金贷款额度最高的北京为30万元，上海、广州均为20 万元，省内最高的徐州也是30万元。在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中、农、工、建四家国有商业银行发文后，南京市民就可以向银行按新的公积金贷款额度申请公积金贷款。四. 政府近五年主要城市规划 1．南京沿江交通蓄势龙腾　南京是全省惟一一座横跨长江两岸的城市，随着全省沿江开发战略的实施，突破长江天堑的过江通道及沿江交通呼之欲出——近日，南京过江通道“五桥一隧”、沿江公路“两翼齐飞”的沿江开发交通规划正式确定，即将渐次拉开建设大幕。　　“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001 年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。 2.南京加快东部建设步伐，60亿元运作五大项目从玄武区政府获悉，今年该区将举全区之力，加快东部地区建设步伐，融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园、钟山国际体育公园、聚宝山花园、仙鹤门经济适用房工程、南京现代农业科技园孝陵卫核心园5大项目。 目前，南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作的前期准备，4月份进场拆迁，建设园区一期道路和部分基础设施。钟山国际体育公园是十运会项目，节前已做了大量的招商工作，3月份土地出让成功后，上半年开始拆迁，年内完成净地交付。聚宝山花园项目3月份动迁，6月份拆迁完毕并向投资方交付净地，下半年启动建设工程。南京现代农业科技园孝陵卫核心园现在已经开始做园区规划设计，尽快完成立项、规划等前期手续，启动部分园区改造、建设工作，开工建设园区道路。仙鹤门经济适用房项目将于2月2 6日举办开工仪式，今年将建成总面积10万平方米的居住房。预计全年新开工面20万平方米。 3.南京今年将投资66亿改扩建200条路从南京市建委获悉，面对城市快速扩张以及小汽车进入家庭的迅猛发展态势，南京将进一步加大城市道路建设力度。今年全市将改扩建城市道路约200条，其中拓宽和新建1 50条，整治出新50条，总长度超过150公里，总投资达到66亿元左右。从今年起到2005年十运会召开前夕，南京将建成一个高效便捷的立体化城市道路网络系统，包括全面完成绕城公路外环以及由城东、城西干道、纬三路、纬七路构成的内环建设，并在已建成的机场高速连接线及沪宁高速连接线的基础上，完成凤台南路、宁镇路、长江大桥的快速化改造，从而形成“两环五射”的格局，使南京的快速路密度达到0．4 公里／平方公里。快速内环的建设是重中之重，玄武湖隧道已竣工通车，年底完成快速内环西线建设，基本建成内环南线主体工程，同时完成内环北线西段（模范马路和模范西路）以及城东干道快速化改造的规划设计等前期准备工作。此外，还将围绕“经六纬九 ”的干道网规划，完成经五北上、纬九路二期、滨江大道河西段等工程。 4．南京河西新城区总体规划亮相根据规划，新城区与外秦淮河（南河）以东地区有24条道路沟通，其中滨江路、纬三路、纬七路和绕城公路为快速通道。同时，设有地铁1、2、4、6、7号线共5条轨道交通线路。从中心结构体系来看，河西新城区又分为新区中心—地区中心—社区中心三级，新区中心和地区中心安排在主要交通走廊经四路沿线，社区中心结合服务半径和规划地铁站点，安排在生活性干道沿线。其中新区中心在纬八路以南、油棉路以北、经四路与纬九路沿线，集中商务金融设施、政府办公设施以及具有区域服务功能的商业设施；3个地区中心服务人口15万人，分别设置在北部中保、江东门和南部地区，配套以图书馆、体育馆、地区医疗服务中心、大型超市等设施；8个社区中心服务人口3万—5万人，分别设置在管子桥、清凉门、南湖、上新河、虹苑、兴隆、沙洲、双闸等地，主要配置小型便民设施。新城区建筑以明快亮丽的浅色调为主。为保证天际线的优美流畅，河西严格控制建筑高度，将整个新城区分为超高层建设区、允许高层建设区、混合区和低层建设区。大于180米高的超高层建筑只规划在新城区中心，不大于120米的高层建筑规划在中心区周边和地区中心、经四路沿线主要地铁站附近。 5．南京，15亿元再推河西新区建设明年年初南京将斥资15亿元投入河西新区建设，以加速构建现代化新城区框架。率先启动的“三大标志性工程”包括新城市广场、国际医院和宝船遗址公园。　　据介绍，总投资8亿元的新城市广场，是参照法国巴黎、西班牙巴塞罗那和美国夏威夷等地具有国际水平的Shopping Mall而建设的一个大型的室内步行街，号称“室内湖南路”。该广场西临江东路，东至经四东路，北靠草场门大街，占地面积189.3亩，建筑面积23万平方米。广场内设超市、专业商店、百货精品店、餐饮娱乐广场等。明年1月份，新城市广场的超市及部分商业街开业，“五一”节前，与时代华纳合作建设的数码电影院开始营业，明年底，全部商业街建成并正式开业。该广场建成后，将成为国内目前最具规模、最高档次的商业中心之一。正在规划中的宝船遗址公园设在宝船小区，占地200亩，明年下半年开工。　　此外，河西新城区还将建设占地100多亩的综合性的南京国际医院，以满足当地居民的医疗需求。 6．南京确定明年城建规模投资351亿这10大系统工程主要包括："一城三区"建设：包括建设河西新城区、仙西新市区和东山、江北新市区。其中河西新城区要完成三期征地拆迁，续建、开工或改造14条主要道路；开工建设10幢标志性建筑、运动员村等；建设一批园林绿化设施和河道、泵站。仙西新市区要完成仙林大道等道路总长28公里，并建设一批园林广场和大学城中心城区。老城整治：包括"一环"内整治建设小桃园、三汊河大桥-定淮门、定淮门- 草场门、草场门- 凤凰桥片区以及东、西长干巷沿河地区，并实施月牙湖整治改造三期。"两区"要基本建成鼓楼- 北极阁片区、规划建设鼓楼广场西北地块和整治改造新街口中心区。"三轴"即整治中华路-进香河路、御道街-北安门街、中山东路- 汉中路、中山北路沿线环境。"四线"即建设中山路-中山南路、大桥南路- 城西干道景观路。"五街"包括建设湖南路商业文明街、珠江路科技街、长江路文化街、太平南路商业街和王府大街饮食街。"六片"则是保护改造"总统府"片区、朝天宫片区、南捕厅历史街区、颐和路片区一期、门东、门西地区以及夫子庙片区。城市道路建设：包括建设城市快速内环系统和一批城市主干道，包括建成赛虹桥立交、三山桥和草场门大桥加宽改造、纬九路西延一期等，并开工长江大桥交通疏导及整治工程，实施龙蟠路快速化改造，完成老宁杭路改造二期。同时，还要建设改造一批城市次干道及支路，在火车站站前地下、北极阁片区地下、太平南路杨公井地下及零星地块建设一批社会公共停车场，总泊位达1900个。轨道交通：建设地铁一号线一期工程(含西延线)，开工建设二号线一期工程。对外交通：建成宁杭高速公路一期，建设长江三桥主体工程等高等级公路，以及龙潭港疏港公路等一批干线公路。水环境治理：整治外秦淮河主城段和金川河环境，完成内秦淮河截污等；完成城北污水处理系统和江心洲污水处理厂扩建一期并开工二期。社会事业设施建设：建设为十运会配套东杨坊国际体育公园、群众全民健身中心等10个配套场馆。生态环境建设：建设15- 20米宽的环城绿色带和长54公里的绕城公路绿化带；整治建设中山陵景区、雨花台风景区和幕燕风景区等，并新、改建11座公园广场，城区移植5万株大树形成"城中森林"。公用设施建设：扩建北河口水厂，购置400辆公交车辆，10万户自来水抄表到户，建成大行宫人防主体等。住宅发展：建成300万平方米以上住宅和30万平方米以上经济适用房，在宝善、二道埂子等地区实施旧城改造。五. 城市发展中交通发展 1、地铁一号线：　南京地铁一号线西延工程起于奥体中心站，出站后沿上新河路的西侧向南，至上新河路、纬九路路口左转沿纬九路的南侧向东，跨过凤台南路、宁芜铁路后接至一期工程的起点小行站。线路全长4.82公里，其中地下线3.93公里，高架线0. 62公里，过渡段0.27公里，设3座地下车站。2004年元月主体工程完工。 2、地铁二号线：地铁2号线一期工程线路西起河西中和村，沿江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群，沿途经过河西新城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫、马群等地。线路全长21．63公里，设车站18座，在中和村和马群建停车场车辆段。计划2 004年开工，2009年建成通车。 3、轻轨：从南京市规划局获悉，南京城市轨道交通线网轮廓初现。按照初步确定的方案，到2050年左右，南京都市发展区城市轨道交通线网规模将达到280至300公里，主城与东山、仙西、江北三大新市区之间各有两条以上轨道交通线连通，其中一条可以直达新街口中心区。 4、桥梁隧道：“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6 车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。 5、京沪高速铁路对南京的影响：京沪高速铁路北京到上海5小时，南京到上海1小时。“ 一条交通线带活一片区”，对于江宁、江北的发展都是重大利好消息，特别是江宁。重要交通枢纽附近巨大的人流、车流将产生大量的需求，商业、贸易、住宅等第三产业自然蓬勃兴起，该地区会迅速成为繁华区，比如日本的新干线沿线及中央门第三商业圈。岔路口热闹起来了，会辐射带动整个江宁的地价、房价。江宁的发展将真正“提档升级成为南京的副中心”。对于将军山板块，铁路从秦淮河以北600～800米的地方经过，离该板块最近的运盛美之国等楼盘还隔一条秦淮河，属于污染圈外（污染圈约为200米左右）。另外，该铁路是向大胜关方向西进，路线几乎水平，不会危及宁南新区。六．南京市房地产企业竞争企业状况 1．在册房地产企业约300家； 2．外行、外地、外资统称三外房地产企业进入南京，使南京房地产企业增加，并带来经营模式的多元化交流和竞争； 3．代表性外行企业，国内肉食品巨子“江苏雨润集团”成立“地华房地产”开始在南京市开发楼盘； 4．以万科为代表的外地房地产颇具实力的房地产企业在南京以成功开发数个成功楼盘，并有新的外地企业进入南京； 5．以新加坡仁恒集团的外资房地产企业在南京成功开发楼盘，并创造出出色品牌； 6．南京本土房地产借助天时、地利、人和，成功开发楼盘，涌现出一大批以栖霞建设（上市公司），长发集团为代表的成功本土企业； 7. 江宁板块详细资料；江宁区总体概况: ☆ 江宁区总面积1567平方公里; ☆ 总人口76万,总户数24万户; ☆ 全区国内生产总值113.6亿元; ☆ 财政收入14.88亿元,全省排名第七; ☆ 农民人均纯收入4375元; ☆ 2001年在岗职工人均年收入11497元,人均GDP为15310元 ——据江宁区统计局2001年底公布资料显示江宁区整体楼市分析：江宁区先天拥有山水生态的自然优势，随着撤县化区、地铁的规划通达等利好政策支持，近年江宁楼市一路升涨。但楼盘的开发水平参差不齐，空置率近期有所提高。其区域性特点大致归纳为： • 低价：多层房价在2500以下，2000元左右，期房更低。市区很多普通工薪阶层只能承受这样的房价水平。因此就房价的视角，江宁有其特定的客户群体。 • 环境：牛首山、将军山、翠屏山、韩府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龙湖、高湖三大名湖，外加一条秦淮河，共计59万亩山林，12万亩水面，为“城南绿肺 ”。 • 新区：都市发展区的次区域中心，未来发展三大定位：南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区。 • 交通：目前开通101、102、103刷卡公交车，但未深入老城区腹地。将军路全线贯通，使江宁到达市中心区的驾乘时间缩短近1/4，未来三到五年轻轨及地铁的通达将进一步改善交通状况。 • 配套设施、开发水平及入住率：配套有待进一步完善，开发水平参差不齐，入住率不高。 • 产业及人口移动：根据市府规划，南京市相当一部分企事业单位将迁往江宁（江宁有两个国家级的开发区），因此将带动部分人口迁至江宁。 • 教育氛围：目前有3万多名大学生在江宁就读。南京大学、东南大学、南京航空航天大学、河海大学及多所民办高校落户江宁，江宁大学城的建设使江宁形成浓郁的教育气氛。片区基本特征阐述: A、大学城\民营科技园片区 ·处于大规模开发建设的初级阶段,各项配套设施极度匮乏 ·竹山路周边社区建设初步完成,已能够满足基本的生活需要 ·随着建设的推进本区域将行成高品位并洋溢着文化气息的现代型生活社区和投资区域 B、开发区片区 ·借助百家湖优越的天然环境第一轮住宅开发已基本完成; ·厂区建设已初具规模,并不断的向百家湖以南伸展; ·入住率低人气不足,各项生活机能极不完善; ·各项配套正在加紧建设,一个满足人们休闲及享受需要的现代型消费中心正在逐步形成 (东新南路一带) C、东山镇片区 ·传统小城镇生活圈; ·有着完善的生活机能,但规模不大,品位不高; ·人口密度较高,居住的人群以拥有稳定收入的工职人员为主; ·短期内,在现有城中心的基础上,借助已有的人气优势,商业中心的位置将有所增强; ·长期看,随着人们生活水平的提升, 商业中心的位置可能会被东新南路一带取代. D、岔路口片区 · 以汽车消费为主体的产业链已经形成，并不断发展壮大（如朗驰集团将拆资2.3亿建设江苏省最大的汽车物流中心） ·金盛路一带住宅区的建设将形成服务于南京较低收入及年轻家庭的大型生活区 E、汤山地区未纳入本次调查范围 8. 项目成本预算成本估算： \|序号 \|名称 \|费用 \|备注 \| \|1 \|土地费用 \|1000元/㎡ \| \| \|2 \|基础设施费用 \|100元/㎡ \| \| \|3 \|教育附加费用 \|10元/㎡ \|经营性的费用：20元/㎡\| \|4 \|新墙体材料基金 \|10元/㎡ \| \| \|5 \|白蚁防治费用 \|2.3元/㎡ \|别墅：10元/㎡ \| \|6 \|人防费用 \|48元/㎡ \| \| \|7 \|备案费（测绘费） \|3元/㎡ \| \| \|8 \|审图费用 \|3元/㎡ \| \| \|9 \|销售证 \| \|每证5500元 \| \|10 \|水、电、煤、有线等内部配套\|150元/㎡ \| \| \| \|费用 \| \| \| \|合计 \|1326.3元/ \| \| \| \|㎡ \| \| 建安成本：多层为750－800元，小高层为950－1100元。 9. 将军路项目SWOT分析及预见性建议项目SWOT分析： \| \|将军山、翠萍山、牛首山\| \|1.与市区距离较远，交通很\| \|优势 \|得天独厚的秀丽风光，绿\|弱势 \|不方便； \| \| \|色健康的居住环境； \| \|2.各种生活配套设施很不齐\| \| \|公司多年来积累丰富的公\| \|全，人居环境冷清； \| \| \|寓开发经验 \| \|3.公司属于三外之一，对南\| \| \|周边环境的逐渐成熟，以\| \|京本土不够了解。 \| \| \|别墅为主的竞争格局有利\| \| \| \| \|于公寓的推广。 \| \| \| \| \|开发区板块混合型社区中\| \|1.江宁开发区板块的多层公\| \|威胁 \|的多层及小高层的威胁；\|机会 \|寓售价平均水平低于其他各\| \| \|宁南板块小高层及多层住\| \|板块； \| \| \|宅的威胁； \| \|2.开发区板块内，是别墅集\| \| \|将被大量开发的下关版快\| \|中地区，没有纯多层社区；\| \| \|、河西版快的威胁； \| \|3.项目在整个新区不算大盘\| \| \|南京市政府明年将提供20\| \|，消化比较快。明年新区板\| \| \|万平方米的经济适用房进\| \|块的宣传会继续增加。 \| \| \|入市场； \| \| \| 遇见性建议： 1、开发时间建议：建议尽快进行本次项目开发，河西奥体中心、城运会场等地大量开发，预计河西板块将有400万平方米的开发量，下关宝善地块就有200万平方米左右开发量。由于土地的大量拍卖导致开发量大增，对整个南京的市场将会产生比较大冲击。快速循环开发有利于公司的形象塑造，并最终在南京立足发展。 2、未来投资方向浦口地区目前对南京的冲击还不是很大，主要是由于交通原因，现在的房价在2000元左右，2005年政府规划的过江隧道如果建成，将对浦口产生重大影响，房价翻倍很有可能。 3、公司形象及品牌战略目前南京市场逐渐向品牌化发展，一些大品牌公司的楼盘销售情况都非常好，万科的金色家园房价在8000元/平方米左右，但销售情况很好。公司的品牌和形象塑造不是靠一个楼盘、一个项目能够实现的，要想在南京立足发展，必须不断进行循环开发，逐渐树立公司的形象。 4、分析：从威胁分析 A．宁南板块由于多层价格高于江宁板块的1000元每平方的价格原因和居住环境的差距，对本次项目的威胁很小； B．河西板块和下关板块，目前尚未开始大规模开发，预计明年下半年将进入大规模开发，由于开发面积巨大，提供的大量住宅将对整个市场造成巨大冲击；并且这两大板块由于地域原因与江宁板块同质程度较高，对江宁板块的冲击最大； C．一直以来江宁板块在南京市各板块中以较低价格存在，20万的经济适用房有很大可能对本次项目造成冲击； 5、价格预测：目前，江宁板块的多层住宅平均价格在2900元/平方米，如果明年南京房地产市场的继续升温，加上本次项目在居住环境的优势，在明年下半年开盘卖到3200元/平方米的价格是有可能的。 6、产品定位及目标消费者定位：从优势分析——A. 将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境，这是一块在南京市房地产市场，风景独特的地区。 B. 公司多年来积累丰富的公寓开发经验。从机会分析——.A. 开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区；结合以上两方面因素，建议建造多层公寓住宅，针对那些注重居住区自然环境，但尚距离购买别墅有相当距离的人群销售； ----------------------- [pic]	0	negative_file/工程建筑、房地产/南京市房地产市场调研报告.doc
XX快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书工大会师评报字[2007]第14号 XX大学会计师事务所有限公司二OO七年一月十二日目录 Ⅰ、评估报告书摘要﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒1 Ⅱ、资产评估报告书正文一．首部﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2 二．序言﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2 三．委托方与资产占有方简介﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒2 四．评估目的 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 2 五．评估范围和对象 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2 六．评估基准日﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒3 七．评估原则﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3 八．评估依据﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 九．评估方法﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 十．评估过程﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 （一）接受委托阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 （二）资产清查阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 （三）评定估算阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 1．待估物﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 2．选取比较对象﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒4 3．因素修正﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒5 4．采用算术平均法求待估物的评估值﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒6 （四）评估汇总阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒6 （五）提交报告阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒7 十一．评估结论﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7 十二．特别事项说明﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒7 十三．评估基准日期后重大事项﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒7 十四．评估报告法律效率、使用范围和有效期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒8 十五．评估报告提出日期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒8 评估报告书摘要工大会师评报字[2007]第14号南京工业大学会计师事务所有限公司接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为2814.3元/ m2，总价为 328671.47元，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。本报告评估结论有效期限为半年，从2007年1月7日至2007年7月7日，超过半年，需重新进行资产评估。本报告评估结果仅供委托方中国工商银行南京市浦口区分行为评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的。评估机构：XX大学会计师事务所有限公司地址：XX 电话：XX 邮编: XX 评估机构法定代表人：XX 签字注册资产评估师：工程管理签字注册资产评估师：XX XX快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书工大会师评报字[2007]第14号 ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 一．首部标题：XX快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书报告书序号：工大会师评报字[2007]第14号二．序言 XX大学会计师事务所有限公司接受中国工商银行XX市XX区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：三．委托方与资产占有方简介资产为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。四．评估目的评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产抵押贷款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。五．评估范围和对象丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。快乐之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽都雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；快乐之城·丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。快乐之城·丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光充足。户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90％左右）、高绿化率（40.4％）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘的品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。简洁优美的立面、舒适的环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。买主A先生于2006年2月28日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性购买，总成交价为328004.4元，首付款约30％（10万元），贷款额度约占70 ％，贷款期限为10年。自2006年2月抵押以来A先生陆续支付本金6期（一期一月），金额为12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任。六．评估基准日 1．本资产评估基准日是2007年1月7日。 2．本次评估一切数量确认和取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 3．本报告评估结果是对评估基准日资产价值的客观公允反映。 4．本次评估基准日是由评估机构南京工业大学会计师事务所有限公司与委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。七．评估原则根据国家资产评估的有关法规，评估中遵循如下原则： 1、遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，及供求、预期、贡献、替代的技术原则，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响。 2、依据规定的评估程序及其匹配方法科学地进行资产评定和估算。 3、房地产评估须遵循的合法原则、地域原则、最佳使用原则和不完全替代原则。八．评估依据 1．委托方提供的情况说明。 2．市场调查获得的数据和资料。 3．房地产现行市价法评估的程序和实施办法。九．评估方法评估对象位于南京市浦口区浦珠中路，地属江北板块，是江北中心区域的外围住宅商品房，此地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。现行市价法的原理可表示为：房地产评估价值=交易实例价格×各差异因素调整系数。十．评估过程本次资产评估工作于2007年1月7日开始，2007年1月12日出具正式报告。整个评估工作分五个阶段进行：（一）接受委托阶段本阶段的主要工作是：经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。（二）资产清查阶段评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。（三）评定估算阶段 1、待估物位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C户型。 2、选取比较对象根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。 A: 丽都雅苑9栋4楼B户 B: 盛泉新城5栋5楼A户 C: 万江共和新城7栋4楼B户其估价对象及比较对象基本情况如下表： \| 项目 \|评估对象 \|A \|B \|C \| \| \|XX \|丽都雅苑XX \| XX \| XX \| \|名称 \|4栋5楼C户 \|9栋4楼B户 \|5栋5楼A户 \|7栋4楼B户 \| \|位置 \| 浦珠中路 \| 浦珠中路 \|浦口区顶山街道 \|浦东路与浦珠路 \| \| \| \| \|临泉村 \|交汇处 \| \|面积（m2） \| 116．78 \| 86．24 \| 91．17 \| 114．0 \| \| 套型 \|三室二厅一厨二 \|二室二厅一厨一 \|二室二厅一厨一 \|三室二厅一厨一 \| \| \|卫 \|卫 \|卫 \|卫 \| \|建筑结构 \| 砖混结构 \|砖混结构 \| 砖混结构 \|砖混结构 \| \|交付标准 \| 毛坯房 \|毛坯房 \|毛坯房 \|简装 \| \|建成年月 \| 2006．2 \| 2006．2 \|2006．6 \|2005．5 \| \|交易类型 \| 拍卖 \| 买卖 \|买卖 \|买卖 \| \|成交价格（元/\| \| 2967．5 \| 2782．9 \| 3012．2 \| \|m2） \| \| \| \| \| \|交易时间 \|2007．1．7 \| 2006．11 \|2006．12 \|2006．9 \| 3、因素修正 (1).区位修正比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为99、101（以评估对象相对应因素的条件指数为100，下同）。 (2).面积修正与评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A 、B、C条件指数分别为97、98、100。 (3).套型修正评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A 、B、C条件指数分别为97、97、99。 (4).建筑结构修正评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。 (5).交付标准比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。 (6).建成年月修正比较对象A与评估对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。 (7).交易类型修正评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估，而比较对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场价格。考虑到目前资产处置变现过程中采用公开拍卖的形式，而资产处置变现与具有良好开发前景的房地产开发项目招投标竞争拍卖具有不同特点，前者具有一定的消极性，其目的是为了讯速变现，后者则具有积极性，其目的是未来收益能力的预期。经估价师综合分析，判定评估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交价格水平的95％。 (8).交易时间差异修正比较对象交易时间与评估对象评估基准日均较接近，仅比较对象C略早。根据对评估对象所在区域同类住宅最近交易价格变动情况的调查、了解和分析，判定比较对象A 、B、C条件指数分别为102、101、103。综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格如下表： \|修正项目 \|A \|B \|C \| \|成交价格（元/\| 2967．5 \| 2782．9 \| 3012．2 \| \|m2） \| \| \| \| \|位置 \|100/100 \|100/99 \|100/101 \| \|面积（m2） \|100/97 \|100/98 \|100/100 \| \| 套型 \|100/97 \|100/97 \|100/99 \| \|建筑结构 \|100/100 \|100/100 \|100/100 \| \|交付标准 \|100/100 \|100/100 \|100/102 \| \|建成年月 \|100/100 \|100/100 \|100/100 \| \|交易类型 \|95/100 \|95/100 \|95/100 \| \|交易时间 \|100/102 \|100/101 \|100/103 \| \|修正价格（元/\| 2937.45 \| 2781.42 \| 2724.04 \| \|m2） \| \| \| \| 4、采用算术平均法求待估物的评估值待估物的单价＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/ m2）总价＝2814.3×116．78＝328671.47( 元) （四）评估汇总阶段 1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作； 2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善； 3、根据评估工作情况，撰写全套资产评估报告书。（五）提交报告阶段向委托方提交丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书。十一．评估结论评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为2814.3元/ m2，总价为 328671.47元，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。十二．特别事项说明 1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。 3、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。 4、本报告结果是对2007年1月7日这一评估基准日资产价值的客观公允反映，本事务所对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。十三．评估基准日期后重大事项评估基准日以后、评估报告的有效期间内： 1、若资产数量、价值标准发生变化，应根据本报告的评估方法对资产额进行相应调整。 2、若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。 3、评估期间未发现且不知情的可能影响本次评估结论的重大期后事项，不能直接使用本评估结论。十四．评估报告法律效率、使用范围和有效期 1、评估报告成立的前提条件适用于继续使用假设和公开市场假设。即对评估的资产是在公开市场的公允价格标准下进行作价评定。 2、评估报告的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。 3、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。 4、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。 5、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。 6、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。 7、本报告评估结论有效期限为半年，从2007年1月7日至2007年7月7日，超过半年，需重新进行资产评估。十五．评估报告提出日期本评估报告提出日期为2007年1月12日。评估机构：XX大学会计师事务所有限公司地址：XX 邮编: XX 十二日评估机构法定代表人：XX 签字注册资产评估师：工程管理签字注册资产评估师：XX	0	negative_file/工程建筑、房地产/XX快乐之城4栋5楼C户型.doc
2003年武汉房地产市场情况分析报告前言 2003年武汉房地产在诸多政策的实施中悄然而过，从年初的停止别墅类用地到央行1 21号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得的原则到预售门槛提高；诸多政策的出台保障了全市房地产业的健康、有序地发展。从投资情况看，全市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7 %，竣工面积增长7.8 %，实际预销售面积增长10.07 %，房地产市场基本实现了总量平衡、结构合理；在价格情况看，商品房价格上涨7.25％，存量房价格上涨9.98%，基本上显示了房价稳步、合理上升的发展势态。本报告将通过对2003年房地产市场发展基本情况的描述和分析，展望和预测未来一年房地产发展的趋势和前景。报告由房地产市场运行情况、武房指数回顾、市场现状特征、市场影响因素和前景展望五个部分组成。第一部分房地产市场运行情况一、房地产经济指标（一）开发投资再创新高 2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92％，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6％，占总投资的73.65％；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.5 6%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。 [pic] （二）施工面积稳步增长 2003年施工总面积1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%;经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89%;写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商铺138.34万平方米,同比增长5.1%。 2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%;经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10. 41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增长103.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增长 29.2%。 [pic] （三）竣工面积略有上升 2003年房地产竣工总面积682.62万平方米，同比增长7.8%。其中：住宅600.24万平方米，同比增长14.8%，占总竣工面积的87.9%;经济适用住房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76%;营业用房56.19万平方米，占总竣工面积的8.23%；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95%。 [pic] （四）商品房消费需求旺盛 2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07%,其中：住宅销预售面积约占80%,中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%。购房自住约占99.2%,投资型购房占0.8%;本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9. 5%。 [pic] （五）存量房交易量增加较快存量房成交70244套，面积为636.52万平方米，分别同比上涨26.29%、交易额为5 5.61亿元。存量住房成交达30013套，同比增长13.67%，成交面积251.14万平方米（不含房改出售公房）,同比增长13.22%。 [pic] [pic] （六）房屋租赁市场逐步攀升房屋租赁21177户，同比增长27.63%；租赁面积130.35万平方米，同比增长10.45%；租赁金额5.02亿元，同比增长2.24%。 [pic] （七）土地供应量增长较快 2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107％；交易实现金额41.04亿元，同比增长137％。 [pic] [pic] （八）人均居住面积逐步增加截止2003年底，全市实有住房建筑面积9046.87万平方米（不含空置住房），同比增加418.31万平方米;人均建筑面积已达23.92平方米，比2002年增长1.76平方米。 [pic] （九）商品房空置面积逐年下降截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米，其中：商品房住宅7 9.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。（十）旧城改造及拆迁力度加大 1、全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%。 2、全年拆迁260万平方米，同比增长34.72%;拆迁户数为24433户，较上一年增加114 13户，拆迁购买存量房占六成。 [pic] [pic] 二、房地产相关经济指标（一）房地产与国民经济比例协调 2003年,全市固定资产投资为645.1亿元，同比增长13.1%；地区生产总值为1662.4亿元，同比增长12.1%;人均可支配收入为8524.5元，同比增长9%。 2003年,我全房地产总投资额为169.5亿元,占全社会固定资产总投资的26.3%。（二）住房公积金归集逐年增加截至2003年全市住房公积金累计归集总额49.36亿元，其中：2003年归集11.7亿元，同比增长31.74%；发放11.15亿元个人公积金住房贷款，同比增长36.14%。 [pic] [pic] （三）房地产商业开发贷款增长较快截至2003年，全市房地产开发商业贷款余额为114.69亿元，同比增加52.2亿元。 [pic] （四）个人住房贷款保持稳定增长幅度截至2003年，全市个人住房贷款余额 167.65亿元，同比增长66.52亿元。 [pic] 第二部分武房指数回顾一、商品房价格稳步上涨（一）综合物业指数： 18号文件的出台和商品房预售门槛的提高影响楼市价格上涨，直至10月1日的房交会后，楼市价格指数出现较强的攀升势头。全年综合物业价格为3311.2元/平方米，指数为 1151.70点，各季度指数列表如下： \|季度 \|住宅价格指数\|写字楼价格指数\|综合物业价格指 \| \| \| \| \|数 \| \|2002年第四季度\|1136.63 \|1050.07 \|1115.72 \| \|2003年第一季度\|1146.75 \|1065.54 \|1129.91 \| \|2003年第二季度\|1159.61 \|1080.50 \|1144.68 \| \|2003年第三季度\|1176.77 \|1089.65 \|1156.85 \| \|2003年第四季度\|1219.06 \|1095.71 \|1175.35 \| [pic] （二）分类物业价格 1、由于加大旧城改造力度，城市中心土地供应量明显多于去年，中高档商品房项目层出不穷，加之原有的项目，在全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%，由此带动了全市商品房价格的上涨，市区中心地段的中档商品房均价已达2800元/平方米，涨幅为3.7％。 2、普通住宅全年各区均价入下图： [pic] 均价最高的江汉区为2685.63元/平方米，其次是武昌区2532.6元/平方米，这两个区域均属于老城区，土地价格过高；价格最低的区域为青山区1863.8元/平方米。全市住宅均价2353.4元/平方米，同比增长7.25％；全年价格指数为1284.51点，同比增长82.43点。 3、由于2003年市政府适度供应经济适用房，政府指导价格已达1812.83元/平方米，涨幅为6.64%。 4、写字楼销售市场保持平稳的发展趋势。全年均价为4339.97元/平方米，涨幅为4 .3%；指数为1082.85点，同比增长4.27％。全年写字楼价格情况见下图： \|季度 \|写字楼指数 \|写字楼均价（元/㎡） \| \|2002年第四季度 \|1050.07 \|4208.60 \| \|2003年第一季度 \|1065.54 \|4270.60 \| \|2003年第二季度 \|1080.50 \|4330.55 \| \|2003年第三季度 \|1089.65 \|4367.21 \| \|2003年第四季度 \|1095.71 \|4391.5 \| [pic] （三）区域综合指数由于全市房地产市场在整顿中保持发展，各个区域的价格指数有涨有跌，但总体上呈现出平稳上涨的趋势。 1、江岸区：区域全年住宅平均价格为2530.37元/平方米，同比增长3.25％；指数为 1046.63点，全年上涨了61.95点。各季度分别上涨5.81、26.98、30.89点。该区域属于开发热点区域，全年推出了不少新楼盘，小户型和节能住宅的出现促进了该区房产市场的活跃。 2、江汉区：区域全年住宅平均价格为2685.63元/平方米，同比增长2.58％；指数为 1212.35点，全年上涨了30.51点。各季度分别为上涨15.75、19.01、23.28。该区域以高中档楼盘为主，品质、价位都引领武汉楼市，地段基本覆盖城市中心区。 3、硚口区：区域全年住宅平均价格为2010.73元/平方米，同比增长0.62％；指数为 955.73点，全年上涨了9.81点。各季度上涨分别为-14.95、- 9.53、37.99点。本区域价格波动较大，由于受非典影响，第二、三季度的市场以天顺园为主的中低档房，导致指数出现一定幅度的下滑。目前，楼盘走向已开始由低端向中高档楼盘靠近，区域热点集中在汉正街版块。 4、汉阳区：区域全年住宅平均价格为2144.83元/平方米，同比增长3.06％；指数为 1165.60点，全年上涨了34.72点。各季度分别上涨7.36、13.91、39.56点。由于在市政建设及拆迁重建工程方面取得新的进展，促使该区价格持续上升。 5、武昌区：区域全年住宅平均价格为2532.60元/平方米，同比增长7.75％；指数为 1167.38点，全年上涨了83.94点。各季度分别上涨38.35、42.9、55.44点。相对2002年同期整体价格虽有所下降，但销售态势良好。尤其是徐东及中北路区片区楼盘的小户型销售火爆，解放桥片区新楼盘的涌现也对该区域整体楼市有一定影响。 6、洪山区：区域全年住宅平均价格为2454.64元/平方米，同比增长5.54％；指数为 1407.52点。各季度分别上涨43.22、17.04、65.26点。受楼盘“盘整”影响，该区价格指数增长幅度不大，但身处光谷的地理优势，为该区域的房产均价和指数的上升提供了有利保障。 7、青山区：区域全年住宅平均价格为1863.38元/平方米，同比增长1.98％；指数为 1547.53点，全年上涨了30.03点。各季度分别上涨3.77、- 20.91、84.32点。本区域在二、三季度各季度上涨呈较大波动，主要是在新盘、旧盘的交替过程出现的，而整体发展态势基本平稳，区域热点主要集中在五青三干道周边地区。 8、东西湖区：区域全年住宅平均价格为2028.59元/平方米，同比增长4.86％；指数为1773.33点，全年上涨了82.23点。各季度分别上涨5.16、48.85、36.64点。改区域在拆迁改造实施和建设用地逐步减少后，市场一直比较稳定，目前处于消化以前土地的阶段，因此价格指数随着交通和市政配套逐步成熟而节节攀升。二、存量房价格涨幅较大（一）价格及交易总量 2003年全市存量房年均价为1335.51元/平方米，同比上涨121.23元/平方米，涨幅为 9.98％。住宅类年均价为1154.46元/平方米，交易68460套，506.79万平方米；商铺类年均价为2709.19元/平方米；交易1155套，27.1万平方米；写字楼类年均价为1540.28元/ 平方米；交易256套，29.32万平方米。（二）区域存量房市场 1、成交价格因地理、交通、片区房地产发展水平以及存量房本身新旧程度的不同，各片区之间、各地段之间的存量房住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例评估数据统计分析，各区存量房住宅当前均价如下表： [pic] 2、成交量分布存量房供应区域主要集中在武汉市的老城区,从具体分布上看，主要是江岸区、江汉区、武昌区和硚口区,各区域全年交易情况如下表: \|区域 \|交易套数(套) \|交易面积(万平方 \|交易金额(亿元) \| \| \| \|米) \| \| \|江岸区 \|7633 \|78.4 \|7.53 \| \|江汉区 \|5132 \|56.93 \|6.22 \| \|硚口区 \|6363 \|65.9 \|7.14 \| \|汉阳区 \|5372 \|51.96 \|11.44 \| \|武昌区 \|8138 \|61.31 \|6.20 \| \|洪山区 \|5072 \|58.29 \|4.79 \| \|青山区 \|24840 \|161.81 \|1.30 \| \|东西湖区 \|1581 \|22.6 \|2.04 \| \|武汉经济开发区 \|524 \|9.05 \|0.70 \| \|东湖高新技术开发\|335 \|11.84 \|0.74 \| \|区 \| \| \| \| \|武汉市交易互换中\|5254 \|58.43 \|7.50 \| \|心 \| \| \| \| 三、房屋租赁市场波动较小 2003年我市全年房屋租赁价格为385.2元/平方米，其中：住宅租赁4803户,12.13万平方米, 租赁价格为66.03元/平方米；办公用房租赁310户,1.79万平方米，租赁价格为408元/平方米；商业用房租赁16064户,116.43万平方米，租赁价格为418.1元/平方米。 [pic] 第三部分市场特征　　一、政策层面（一）停止别墅用地的通知。　　2003年2月18日，国土资源部就清理各类园区用地、加强土地供应调控有关问题发出紧急通知，并于9月14日再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》。严格实行土地供应的集中统一管理，严格控制土地供应总量，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应。这两个政策使得全市土地供应布局和结构发生了很大的转变，加强了土地使用的规范性，提高了土地的利用率。（二）新信贷政策的出现。　　2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出现对防范金融风险、房地产金融健康发展起到了极大的促进作用。（三）18号文件的出台。　　2003年8月12日，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确表态房地产业成为国民经济的支柱产业。该文件规范了我市房地产市场，并指明了今后房地产业持续、健康发展的方向。（四）物业服务收费管理办法。　　2003年11月13日，国家发改委、建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》，规范了物业服务收费行为，并明确指出今后物业服务收费将通过市场竞争形成，极大保障了业主和物业管理企业的合法权益。（五）预售门槛提高。　　我市房地产销预售新规定，办理商品房预售许可证时，施工形象进度必须达到一定要求：即低层（含四层）主体结构封顶，多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二，中高层及高层主体结构达到层数的二分之一，未达到上述条件一律不得进行商品房预售，此项政策的出台加大开发商前期资金压力，相对减少市场房屋供应量，促进了我市房地产价格的上涨。（六）获取土地规则的改变。　　2002年7月全市实施土地挂牌交易制度，土地获取规则实行价高者得。为了优化土地资源的利用，促进我市的城市经营，2003年我市土地获取实行质优者得和价高者得并存的规则。（七）旧城改造力度加大。全市实施旧城改造以来取得良好的效果，继2002年改造180万平方米，拆迁1.2万户， 2003年再次加大力度，改造260万平方米，拆迁2.2万户，为房地产市场提供了巨大的需求群体，也为全市的房地产开发、消费市场提供了良好的区域大环境。二、市场供应层面　　（一）外来房企纷涌圈地。　　武汉作为东西部综合地，在西部大开发的前提下，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。截至目前,已登记的外地来汉房地产开发企业已达102家。据业内人士分析，外来开发商进入武汉，起到 “催化剂”的作用，带动了武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争转变。　　（二）危房改造项目渐入市场轨道。作为一直受到政府和市民广泛关注的危房改造项目，在政府新的鼓励政策的推动下，本年度渐入市场轨道。表明了我市土地有形市场的最后一个漏洞被彻底堵死，危改项目正式纳入“公开、公平、公正”的规范里。（三）新地产理念频出。相对以往只专注做房地产项目不同，开发商开始以更多的精力投入到对新地产深入探讨中。并提出了一系列新地产标准，以此作为楼盘销售的制高点。从细节层面，产品逐渐精细，品质提高，品牌楼盘越来越多，对市场冲击力越来越大。（四）楼盘定位差异化明显。在地产营销中，地产商不再重复使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的卖点，市场更加细分，以避免同质化竞争。（五）品牌形象铸造再受重视。房地产开发企业在对商品房的价格、环境、规划设计、建筑质量、物业管理等各方面重视的同时。品牌形象效应正益受开发公司青睐。主要由于开发企业需要利用其前期开发的楼盘创造良好口碑以促进新开项目的销售，加之住宅产业化的深入实施，开发企业的开发水平和消费者意识会逐步提高，使得开发企业重新重视企业品牌形象。　　（六）亲水楼盘档次趋高。　　随着江滩改造的进一步实施，在“水“上做文章的楼盘在享受城市美化带来益处的同时，其自身楼盘品质也不断提升。出现怡景花园这样的江景豪宅则顺理成章，东湖林语更是打破多层住宅价格的极限。随着政府对滨江滨湖周边地块的控制和保护，开发用地进一步控制，市场竞争的加剧，其楼盘在综合品质上定会有更大的提升。　　（七）高层物业初露端倪。　　几年之前武汉市的高层住宅市场几乎是一个空白，然而近两年随着整个市场的升温，高层市场也开始复苏，从而唤起了"回归城市"的呼声。本年度，武汉市开盘的高层项目就有数十个，此外还有一批高层住宅也已在酝酿之中。"山雨欲来风满楼"，随着高层住宅市场的崛起，江城楼市必会再添生机。　　（八）写字楼再度升温。　　作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期经济发展情况密切相关。本年度写字楼市场比较活跃，租售价格不断攀升。不论是作为写字楼聚集地的汉口，还是出现项目新亮点的武昌，销售业绩皆不俗。体现了我市写字楼市场的热度和日渐成熟。三、市场需求层面　　（一）户型面积的理性回归。　　本年度武汉市户型设置日趋理性。需要说明的是，这里所提出的“理性回归”并不等同于户型面积的绝对“减少”，而是通过更合理的户型设计，体现不同消费群体的需要，精减掉原来的“超大户型”的累赘部分，以得到适应市场需要的“新产品”。　　（二）小户型全面热销。　　2003年小户型的市场表现热闹非凡。业内人士表示，小户型最大的魅力就是总价低，由于这个极具竞争力的优势，加上商家宣传力度的加大，使众多消费者将小户型作为住房投资的首选。而且，小户型所表现出的两个新动向也值得关注：一是竞争使得品质大为提升。二是在整体规划上新意频出。　　（三）节能住宅兴起。　　北京地产巨鳄泰跃进驻武汉的首个投资开发项目——同温层即引起江城对节能住宅的注目。近年来，也有开发商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。但直接以“节能 ”为开发主题的还没有。而据武汉节能办的规划，武汉将在二、三年内，全面推广节能化住宅。可预见的是，在将来一段时间，节能住宅有望成为武汉房地产市场新的投资热点。　　（四）文化楼宇相得益彰。　　“楼宇未建，文化先行”，将文化赋予楼盘之中已成为房产市场的寻常调子。对于楼宇来说，文化是附着于楼盘形式的标题、概念，是楼盘内韵的体现。和以前浮燥的单纯概念炒作不同，本年度武汉市房地产市场出现了异彩纷呈的文化景观，音乐会、香槟晚会、嘉年华、名表展、西域采风……不胜枚举，不难想象，文化所营造的优雅氛围将使江城楼市更为精彩。　　（五）以温州为代表的外地购房团进军武汉。　　虽然，在以温州为代表的外地人的购房选择中，武汉被列为三级市场。但对以温州为代表的购房团，武汉楼市表现出相当的关注。从总体看，温州等外地人在汉购房所占比例还不大，而且主要定位高端市场，故目前不会对武汉房产造成多大影响。　　（六）黄金周市场需求旺盛。　　由于受非典影响，在第一次黄金周所积累的市场需求在第二个黄金周得到了集中释放。不少开发商动作频频，一掷千金，消费者假日看房成新潮流，而很多项目在黄金周的房展会上都大有斩获。第四部分市场影响因素一、房地产市场价格偏低一是由于武汉市经济发展水平不高，人均收入与同类城市相比显得较低，使得武汉市房地产价格的上涨从根本上受到了抑制。二是由于前几年我市土地获取方式主要是协议转让或划拨，使得土地价格比较便宜，影响了房价的上涨。三是开发企业的不正当竞争折扣行为较多，直接影响了购房者的心理，对整体房价的上涨有所不利。四是开发企业的营销服务质量不高，影响楼盘项目在消费者中的印象，对房价的上涨也有所抑制。五是新旧房价差不大。由于存量房价格逐渐升高、新建商品房价格和存量房价格差距不明显，抑制了存量房的需求，同时也抑制了商品房价格上涨的空间。二、存量房市场政策不完善目前我市住宅消费市场发展程度不高，和全国其他同类城市相比处于中下水平，主要因素如下：一是相关政策尚未放开，如市外人口购买存量房入户政策还未开放；购公房承租权还不能支取住房货币化补贴资金和公积金；公房承租权转让尚未对市外人口开放等。二是历史遗留问题尚未得到妥善解决，上世纪一些自建、联建的住房建成后还建或出售给了住户，由于操作不规范导致不能交易，此类房屋的问题较为普遍。三是购房税费较重，我市存量房买卖中，共需交纳7项税费，总负担3.5%左右，其中较突出的是契税负担较重，税率为2％。四是交易手续繁琐，一套住房买卖办房产、土地两个证要跑房产、土地两个部门，提交两套资料，交两次税费，给市民买卖住房带来了极大不便。三、房地产市场主体实力不强目前，我市房地产大中型开发企业不仅数量少，优质企业更少，抗风险能力弱。全市861家注册房地产开发企业中，开发投资和销售超过亿元的只有13家，年投资达到500 0万元的企业也只有81家，仅占企业总数的11%；有项目的企业489家，不到总数的60%，阻碍了其迅速发展壮大的步伐，与武汉房地产市场的进一步发展的要求极不相称，更重要的是影响了房地产行业在市场效率方面的提升。中介企业仅有368家，但由中介机构代理的楼盘占全市房地产开发项目销售分额较少；部分连锁机构还处在“萌芽”状态，尚未形成较大的规模，少数中介机构人员素质不高，存在一些“乱收费”和欺诈行为，给房地产市场的发展带来一定的负面影响。物业企业有470家，但管理覆盖面不广，城区中有较多的小区尚未实施管理，市民尚未树立正确的物业管理消费观，收费难已成为物业管理工作的“老大难”。第五部分展望2004 2004年，是贯彻实施国务院18号文件和“十六大”提出的“全面建设小康社会”宏伟目标重要的一年，在未来一年中，我市房地产业将迅速发展，在改善居民住房条件、提升城市功能、带动相关产业发展、拉动经济增长、促进社会进步等方面发挥更重要的作用。新的一年我市房地产业在政府和各方市场主体的共同努力下，预计将呈现以下发展趋势：一、政策引导房地产业健康发展 2004年我市政府将认真贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发 [2003]18号）精神，并将制定有关城市规划、基础配套设施建设、政府联合办公、“一条龙”服务机制、土地资产经营、住房结构调整、经济适用房建设管理、廉租房住房保障等一系列促进房地产业发展的政策措施，将充分发挥规划和土地的调控作用，提供良好的市场发展政策环境，实现住房一、二级市场的协调发展。二、房地产预警预报制度正式实施建立房地产市场预警预报制度将是2004年政府加强房地产市场宏观调控的重手段和措施，并于第一季度开始正式实施。建立全市房地产业指标体系，整合房地产市场综合信息，对于正确判断市场运行情况，有效调节市场供求，建立和完善住房政策体系，引导房地产开发企业理性投资具有重要的意义，同时，运用信息网络平台，及时发布行业动态信息资料，为政府决策、行业发展、公众需求提供方便快捷的服务，将促进我市房地产业的健康、持续发展。三、住房二级市场进一步规范未来一年中，我市在坚持以大力发展普通商品房为重点的住房一级市场的同时，努力培育和搞活住房二级市场。为此，市政府相关部门正在积极研究搞活二级市场的重要政策，拟准备重点推出如下措施：（一）全力排除各类住房上市交易的障碍,制定和完善住房上市交易的各类政策,落实上市交易的简化程序。（二）制定外地居民购买存量房、使用权房入户政策。全面降低住房买卖各类税费的税率。（三）切实解决1998年前自建和联建住房的上市交易的历史遗留问题。（四）简化住房交易手续, 认真落实”一门制”服务制度, 做到房屋所有权和土地使用权证同步发放。四、土地资产经营力度加大 2003年我市的土地资产经营工作在相关部门的共同努力下，取得了突破性进展，实现土地储备16954亩，全年全市供应土地2618亩，并以汉江两岸土地储备为重点，推进旧城成片开发改造，同时积极推进土地征用工作，推动新区开发建设，实现新老城区稳步协调发展，不仅如此，政府部门还创新经营思路和手段，实行危房改造用地公开出让、试行土地与出让、尝试土地综合招标供应土地，并扶持以汉正街都是工业区为起点的现代制造业发展新思路。 2004年我市土地经营主要以二环线为纽带，以汉江两岸和汉阳新区为重点，做好四新地区、中北路延长线和南湖新城红线范围内的基础设施配套建设，并预计投入45亿元进行土地储备，全年供应土地8000亩。五、热点区域逐步转移 2003年我市房地产开发投资依然集中在 “三区五片”，在开发投资，开、竣工面积和销售量上仍居主导地位。热点区域主要是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地区。但随着城市的协调、全面发展，城市化进程的推进，政策的引导，土地供应方向的调整，我市房地产的开发热点将逐步发生转移，预计明年热点区域将主要是拥有强劲购买力的东湖高新技术开发区、环境优雅的江夏庙山新区、规划中的汉阳四新地区、新的交通要道——座拥天兴洲大桥和新火车站的青山区、城市化进程的首站黄陂的盘龙城、以及包含建材工业园的硚口区。估计明年在江夏区的庙山、黄陂的盘龙城、开发区的沌口等地区将会有一些超大规模社区出现。六、房地产开发、销售市场将更加规范 2004年我市的房地产业将向着更加规范化的方向发展，主要体现在以下三个方面：（一）国务院18号文件和央行121号文件，对房地产业的深远影响将在2004年进一步凸显，专业化将是武汉房地产业的又一新趋势。（二）随着土地拍卖制度的强化，政府对土地市场的控制加强，房产开发的“外来面孔”日益增多，将对武汉房地产市场造成一定的冲击，资源将向着更具实力的房地产企业流动，优胜劣汰将不可避免。（三）为了加强商品房销预售管理，特别是切实加强商品房销预售合同管理，将全面启用新的《商品房买卖合同》，进一步强化商品房预售合同备案管理，防止商品房预售中的重复销售、抵押行为，监管房地产广告，倡导诚信经营，保护消费者的合法权益，规范房地产销售市场。（四）由于旧房改造力度加大，存量房需求将进一步增加，房地产中介市场在整个房地产市场中的作用显得尤为重要，除了本地中介机构进一步扩大规模，提高档次外，一批外来中介机构已纷纷登陆武汉，连锁经营、加盟经营等先进经营管理方式将不断涌现，中介市场的竞争也将更加激烈，服务品质会有大幅度的提升。七、房地产价格持续平稳上扬（一）我市经济的快速发展，将会进一步提高市民人均收入水平和收入预期，从而增加居民的购房能力，使房价的上升。同时，住宅产业化进程的加快，促使住宅产品综合品质的提高，也会促使房地产价格的上涨，预计这些因素将促使房价上涨100元/平方米左右。（二）建材价格上涨引起建筑成本增加，也会拉动房价的上升。根据房地产开发的一般经验，基础建筑材料占整个建安成本的70%左右，目前武汉市钢材等建安材料的价格上涨10%左右，将促进武汉房价上涨1至2个百分点。（三）我市土地价格从1998年的3.2%到2003年实行土地公开出让后的5.2%,其涨幅比较平缓。预计2004年我市土地涨幅还会增加1至3个百分点，将会促使我市的房价上涨10 0至300元/平方米左右。八、二、三级市场走势预测 2004年，由于武汉房地产二、三级市场的利好政策将不断出台，一、二级市场成交量和价格的将持续走高。预计全年存量房价格将突破1500元/平方米，房屋租赁价格将突破 400元/平方米(以办公和商业用房为主,预计占平均价格的70%左右;以住宅用房为次,占平均价格的20%左右;以工业用房为辅,占平均价格的10%左右)，租赁面积将增加20%。随着城市经济的综合发展，外来人口的迁入和拆迁力度的加大及购房置业投资行为等因素的影响，预计中、小户型将继续成为市场热点。九、品牌企业继续涌现纵观2003年度的武汉房地产，开发企业对品牌的重视达到前所未有的高度，特别是福星惠誉、武汉房地产开发集团、万科、金地等等已具备一定开发实力的企业，品牌效益为企业带来了较高的附加值，注重品牌和完善的开发模式将会成为房地产企业追逐的主流。十、产品主题定位将更加细化目前，已建设的一批具有里弄风格、水岸风情的房地产项目受到了市场的热烈欢迎，满足了特定消费者的需求，也说明产品市场将更加细分，概念房产的出现代表了人文文化的提升，也是今后一段时期武汉房地产产品的发展方向。同志们，国务院的18号文件肯定了房地产业作为国民经济支柱产业的地位，为房地产业的发展打好了坚实的基础，同时也带来新的发展机遇。相信我们一定会紧紧抓住机遇，与时俱进，开拓创新，锐意进取，为全面建设住房产业现代化，改善人民群众的住房条件和促进国民经济健康、持续、快速发展而努力奋斗。	0	negative_file/工程建筑、房地产/2003年武汉房地产市场情况分析报告.doc
2007年北京房地产市场预测研究报告 2006年12月11日，搜房新闻中心第一时间获得了伟业顾问对2007年北京房地产市场的权威预测报告，并在搜房网独家发布。此重磅报告在2006年一系列宏观调控政策的大背景下，对2007年的北京房地产市场进行了13大预测。　　伟业顾问对北京房地产市场的预测传统可以追溯到1999年，作为最早的房地产市场的从业者和见证者之一，经历了中国住房体制改革开始九年来的风云变化。从2002年开始，北京二手房市场逐年升温，我爱我家加入到了伟业顾问的预测行列，更为重要的，我们共同逐步建立起了与之相应的对住房一二三级市场联动的日常研究的体系。　　其实，根据未来的“测不准原理”，预测观点的准确性并不是最重要的。我们的目的，是为处于和准备进入房地产相关行业的各位专业人士提供一个认识、理解和判断北京乃至全国房地产市场的专业思路。作为京城房地产市场上最大的综合服务机构的联合体，伟业顾问与我爱我家在2006年均保持了业务的持续高速发展：50多个一手项目，300多家二手门店，4000多名从业人员，十余个城市的操作经验，造就了最具实力的管理和研究团队，相信我们的研究成果，对您在北京的房地产投资会有极大的帮助。　　对2007年的预测研究中，除了一如既往地强调对房地产市场本身的理解外，力求能站在更为宏观的角度看待房地产市场。从国际和国内的政治、经济形势出发，来探讨和把握房地产市场的走向。有几个关键词是需要特别注意的，“和谐社会和科学发展观”、 “十七大”、“奥运”、“股市”、“限制投资、促进消费”、“汇率”、“外资银行”等等。　　房地产市场的政策解读历来是预测未来的重要一环，继续保持对国六条系列政策的高度关注是毋庸置疑的，除此之外，我们特别研究了对十一五规划的相关内容，值得您认真对待和思考。从十一五规划的总体目标，到住房建设规划、基础设施和交通规划，到固定资产投资与重大项目规划，到服务业和商业规划，这是判断未来的基础，再加上对城市规划和京津冀地区城乡空间发展规划的研究，构成了一个完整的体系。　　回顾2006年的预测观点，“市场供不应求、价格借势上扬20%左右”，“热点区域更加分散：东区激变、西南补涨、双村提价、老城活跃”等对住房市场的预测与现实情况完全一样。之所以如此，要感谢“8.31”后招拍挂政策的严格实施，相对透明的土地二级市场的格局，为我们判断一手房市场提供了准确的依据。因此，对于土地市场的深度研究是我们今年预测工作的一大进步，而明年，研究重点会进一步向土地一级市场倾斜，相信透明的土地市场将带来更为理性的住房市场。　　最后要强调的是，在做预测的过程中，我们秉承了一贯的群策群力的作风，除了顾问、营销和商业公司的中高级管理人员提供了业务一线的大量宝贵信息和市场感觉外，日益强大的公司内部管理平台很好地支持了本次预测工作：知识信息中心提供了方便的电子化交流平台和数据案例支持、项目运营中心把分析后的项目和客户信息清晰的勾勒出来、公关品推中心收集了媒体和业内专家的各类声音，还有营销策划部、销售管理部、建筑策划部和土地研究部都给予了我们强大的支援，最后在伟业顾问市场与战略研究中心和我爱我家市场研究部的共同努力下，得以顺利完成了2007年的北京房地产市场预测报告，在此向大家一并致以深深的谢意！　　第一部分宏观经济背景　　固定资产投资增速将平稳回落　　2006年1- 10月份北京全社会固定资产投资共计307.2亿元，同比增幅达21.9%。与往年相比，本年度投资结构有所优化，瓶颈产业得到了加强，企业贷款和自筹资金力度进一步增大，但是整体投资规模偏大、投资效率不高、部分行业违规建设严重、产能过剩等问题和矛盾仍较为突出，2007年又将面临全球经济调整、银根紧缩等诸多不利因素，投资不确定性进一步加大，预计2007年全市固定资产投资增速将有所回落。　　人民币升值助推房地产股　　截至2006年8月，我国已持续28个月实现贸易顺差，导致人民币升值压力不断增大。从宏观经济角度考虑，人民币升值将全面提升国内房地产资产价值，对房地产价格构成长期利好，同时对人民币升值更强的预期，必然吸引投机资金继续流入房地产市场，支撑房地产股价，继续助力市场发展。　　宏观政策向大力促进消费倾斜　　随着控制固定资产投资的政策进一步延续，在人民币升值的压力下，对外出口增长乏力，因此，必须通过促进大众消费，才能继续保持宏观经济的稳定发展。公务员及部队干部工资普遍上调将成为新一轮刺激内需的开始。　　奥运效应　　每届奥运会的举办都为举办国带来了巨大的经济效益和社会效益。随着2008北京奥运会的临近，奥运概念、奥运经济、亚奥商圈成为了近几年北京楼市的关键词 - 城市中心的北移、建设用地的大幅增加、交通路网的改善，直接加速了房地产业行业水平的提升、亚奥区域房地产产品的更新换代、区域房地产的竞争加剧等等。然而同时，奥运举办城市的房价在奥运后的走势究竟如何，也在一定程度上增加了北京购房者甚至部分开发商的观望情绪。　　证券市场回暖　　　2006年是中国证券市场丰收的一年 - 全流通改革的完成、证券市场基础制度和大蓝筹市场的建设、上市公司法人治理结构的改善、证券市场资源配置功能的恢复均取得了巨大的成就，股指创出了5年以来的新高。 2007年整体市场依然乐观，宽松的流动性将继续对股市产生积极影响，制度变革和金融创新，将成为推动中国股市长期牛市的重要力量。　　外资银行的人民币业务范围拓宽　　自中国加入世贸组织4年来，外资银行营业性机构从177家增加到254家，年均增加近 20家；2006年，随着外资银行准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。预计2007年外资银行将凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说，竞争将会更为激烈。　　第二部分预测观点论述　　观点一：宏观调控把脉下药，平稳市场迎接奥运　　2006年在中国房地产历史上是具有特殊意义的一年：政府为调整结构稳定房价，在 2005年“国八条”的基础之上将宏观调控继续全面展开，一系列的政策风暴在业界掀起了轩然大波，对房地产行业的长远发展产生了深远影响。然而，2006年底的统计数据表明，调控效果尚未完全达到政府的预期，预计2007年宏观调控仍将继续。　　2007年是实现十一五规划承上启下的重要一年，加之十七大召开在即、奥运临近，预示着在这重要的一年中，房地产业的宏观调控将以“平稳”为主要基调，从而响应中央构建和谐社会的总体目标、保持经济平稳增长的发展要求。　　从前两轮调控政策来看，部分政策未完善甚至有矛盾，部分政策的规定细则未出台，各项政策的执行尚有潜力可挖，这些给进一步的宏观调控提供了较大的空间和较多的手段，因此预计北京市会针对北京房地产市场的走势情况，把脉下药，实现调控目标，平稳市场迎接奥运。　　论述：　　1. 2007年宏观调控还将继续。　　为保证房地产市场持续、健康、稳定的发展，国务院及各大部委于2005、2006年分别出台了国八条和国六条，旨在通过宏观调控进一步稳定房价、规范房地产市场。随后，控制投资规模、调整供应结构、银根收紧、加强税收、规范土地管理、整顿市场秩序、信息披露等相关的政策层出不穷，一系列的组合拳引起了市场极大的反响。　　建设部于近日通报了2006年全国房地产市场调控情况，通报指出，目前尽管在贯彻落实房地产市场调控政策工作取得了一定成绩，但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，因此要求各地区、各有关部门要按照“统一认识、稳定政策、完善配套、狠抓落实”的原则，进一步严格贯彻国务院关于房地产市场调控的各项政策措施，尽快完善配套政策，突出重点、远近结合、标本兼治，继续做好调控工作。　　换一个角度，据各地统计局发布的数据显示： [pic] （数据来源：各城市统计局）　　2006年1-9月份，深圳商品住房销售均价相比2005年1- 9月份同比上涨34.6%，广州同比上涨17.7%，北京同比上涨14.4%，除此之外，厦门、福州、沈阳等的房价也同样依然高位运行，这样的调控效果显然尚未完全达到政府的预期。　　另获悉，日前在中南海召开的党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛指出，做好明年经济工作十分重要，要继续加强和改善宏观调控，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。　　可见，2007年宏观调控必将继续。　　2. 2007年的宏观调控将以“平稳”为主要基调。　　面临着十七大召开在即和奥运的临近，构建和谐社会总体目标的发展要求预示着20 07年政府出台过于严厉的宏观层面政策的可能性不大。特别是2007年作为北京市实现十一五总体规划的关键的承上启下的一年，仍然需要经济的平稳增长。因此，预计整体调控基调将以“平稳”和“适度”为主。　　3. “针对市场反应把脉下药”将成为2007年宏观调控的主要思路。　　从前两轮调控的具体政策来看：　　部分新政策尚有可能 – 土地、信贷、税收方面都有可能出现新的政策，如土地一级开发新政、加强企业资金监管、进一步调高利率和二次以上购房首付成数、征收物业税、高档项目消费税等等。　　个别政策之间出现了矛盾 – 以利用税收控制投机炒房为例，加大转让环节征税，表面上抑制了投资、投机购房的行为，但由于相关费用都会产生转嫁，导致二手房价上涨过快，对稳定房价不利，同时成交量随之下滑也与盘活二手市场的政策在一定程度上相违背；　　部分规定或细则未出或执行力度究竟如何有待观望 – 北京市“两限房”的执行细则和操作案例迟迟未出，住宅禁商又局部松口导致形势不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。　　由此可以看出，政府进一步的宏观调控仍存在较大的空间和较多的手段。而这些手段究竟是否会在2007年出台，在很大程度上将由2007年市场的实际发展态势所决定。所以说“针对市场反应把脉下药”将成为2007年宏观调控的主要思路。　　观点二：“90m2?70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现　　作为2006年宏观调控中最具分量的一笔，“90m2?70%”政策无疑对调整住房供应结构、引导合理消费有着积极而深远的意义。但从目前市场存量和增量来看，90m2以下的供应量仍不足整体的30%，加之2007年新增项目受“90m2?70%”政策限制的数量也将有限，因此预计“90m2?70%”政策对住宅供应结构的影响效果在2007年暂时无法体现，但长远影响会在以后逐年释放。　　论述：　　1. 目前北京市所有可售住宅的套均面积148 m2。　　数据显示，目前北京可售的住宅共计10.5万套，总可售面积1558万m2，套均面积14 8 m2，90 m2以下反而不足30%。这与“90m2?70%”政策还有相当大的差距。截至2006年11月29日，北京市可售商品房情况统计 \| \|期房 + 现房 \|期房 \|现房 \| \|项目个数/个 \|2978 \|1479 \|1499 \| \|总可售面积/㎡ \|30733096 \|23336693 \|7396403 \| \|其中住宅套数/套 \|105267 \|85210 \|20057 \| \|其中住宅面积/㎡ \|15583736 \|12316779 \|3266957 \| \|套均面积/㎡ \|148 \|145 \|163 \| （数据来源：北京房地产信息网）　　2. 新增项目受“90m2?70%”政策限制的数量有限。　　北京市政策规定：2006年6月之前招拍挂方式取得的土地维持原状态，不受90m2?70 %”的限制；2006年6月之前审批开工的住房项目也不受“90m2?70%”的限制。　　根据北京市国土局在2006年7月份公开发布的土地数据统计显示，在2004年、2005年、2006年1- 6月出让的土地，截至2006年6月，共计1949公顷的土地正在进行房屋建设（正在开发建设面积，见下图）状态。由于其中多数土地目前已经形成在售项目，能在2007年形成有效供给土地（在售项目）只是其中的一部分。假设按照15%的保守比例计算，可得出明年会形成在售项目供应的土地达到约292公顷。　　2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计 \| \|2004 \|2005 \|2006.1-\|2006.7-10\|合计 \| \| \|出让 \|出让 \|6 \| \| \| \| \| \| \|出让 \|出让 \| \| \|未动工土地面积 \|539 \|102 \|30 \|0 \|672 \| \|已完成土地开发面\|294 \|71 \|267 \|322 \|954 \| \|积 \| \| \| \| \| \| \|正在开发建设面积\|1846 \|95 \|8 \|0 \|1949 \| \|已竣工的土地面积\|541 \|5 \|0 \|0 \|546 \| \|土地出让面积小计\|3220 \|273 \|305 \|322 \|4120 \| （数据来源：北京市国土资源局）　　注：　　2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。　　2006.7至2006.10的土地出让面积根据国土局网站公开监测的统计数据得出。　　另外，已完成土地开发面积中的招拍挂方式取得的土地不受户型“90m2?70%”的限制。2004- 2006年6月共计有这类土地350公顷。考虑到招拍挂拿地的开发商在现金流的压力下会尽快进行项目开工建设，可以按照80%的比例，计算得出在明年形成项目供应的土地达到约 280公顷。　　这样，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大约有572公顷，按照北京市平均容积率1 .8计算，能够在2007年形成超过1000万平方米的住房供给。这部分产品的推出必将使得 07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供应方面暂时仍无法体现。　　另一方面，随着政策叫停商业银行向未封顶楼盘发放按揭贷款，在一定程度上导致项目从拿地到形成有效供应的周期进一步变长，从而致使2006年6月份以后受“90m2?70% ”政策限制的地块推出项目的时间滞后，于2007年形成有效供应的数量有限。　　3. 综上所述，无论从目前可售住宅的供应结构，还是从2007年即将形成的供应情况来看，未受“90m2?70%”政策限制的项目仍占多数，因此可以推断，2007年“90m2?70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现。　　注：　　2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。　　2006.7至2006.10的土地出让面积根据国土局网站公开监测的统计数据得出。　　另外，已完成土地开发面积中的招拍挂方式取得的土地不受户型“90m2?70%”的限制。2004- 2006年6月共计有这类土地350公顷。考虑到招拍挂拿地的开发商在现金流的压力下会尽快进行项目开工建设，可以按照80%的比例，计算得出在明年形成项目供应的土地达到约 280公顷。　　这样，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大约有572公顷，按照北京市平均容积率1 .8计算，能够在2007年形成超过1000万平方米的住房供给。这部分产品的推出必将使得 07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供应方面暂时仍无法体现。　　另一方面，随着政策叫停商业银行向未封顶楼盘发放按揭贷款，在一定程度上导致项目从拿地到形成有效供应的周期进一步变长，从而致使2006年6月份以后受“90m2?70% ”政策限制的地块推出项目的时间滞后，于2007年形成有效供应的数量有限。　　3. 综上所述，无论从目前可售住宅的供应结构，还是从2007年即将形成的供应情况来看，未受“90m2?70%”政策限制的项目仍占多数，因此可以推断，2007年“90m2?70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现。　　观点三：一手住宅供应大涨，成交价格涨幅放缓　　预计2007年北京一手住宅市场将打破2006年供不应求的局面，新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%；成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。　　论述：　　1. 新增住宅供应量大涨。　　2006年住宅供应（按照拿到销售证的准售项目统计，本文中均如此定义）不足，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。究其原因，2006年多变的调控政策和的过大的价格涨幅，使开发商们推迟了新盘上市的时间，预计部分供应将在2007年放量。 [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　同时，06年土地清查力度加强，使得大量闲置土地得以开发，06年1- 10月的新开工面积较05年同期提升14%，也将在一定程度上增大2007年新房的供应。 [pic] （数据来源：北京统计信息网）　　另外，根据《北京住房建设规划（2006年－2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房规划建筑面积约5000万m2，目前供应量远不及计划期内指标，加之奥运会后住宅市场的走向并不明朗，使得很多开发商在奥运前极有可能采取加大放量以规避风险的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。　　根据北京市国土局公布的2004年来的土地供应情况，我们可以对07年新增住宅供应量作大体估算： 2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计 \| \|2004 \|2005 \|2006.1-\|2006.7-10\|合计 \| \| \|出让 \|出让 \|6 \| \| \| \| \| \| \|出让 \|出让 \| \| \|未动工土地面积 \|539 \|102 \|30 \|0 \|672 \| \|已完成土地开发面\|294 \|71 \|267 \|322 \|954 \| \|积 \| \| \| \| \| \| \|正在开发建设面积\|1846 \|95 \|8 \|0 \|1949 \| \|已竣工的土地面积\|541 \|5 \|0 \|0 \|546 \| \|土地出让面积小计\|3220 \|273 \|305 \|322 \|4120 \| （数据来源：北京市国土资源局）　　注：　　2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。　　2006.7至2006.10的土地出让面积根据伟业顾问从国土局网站公开监测的统计数据得出。　　未动工土地 - 这部分土地未动工主要是拆迁问题和资金问题，按理说在2007年形成住房供应的可能性较小，但是政府在盘活闲置土地方面显示出了很大的决心，加之拿到这些土地的开发商绝不愿土地被收回，又碰到市场预期非常好的2007年，所以其中的一部分土地得以盘活应在情理之中。通过对相关项目抽样进行调研发现：项目计划在2006年和2007年开工的较多，考虑到形成销售项目的滞后，保守估计有20%的地块可以在07年形成住宅销售供应，约134公顷。　　已完成开发土地 - 由于该类土地开发企业开发动机很强，近期的土地大多为招拍挂形式取得的，所以这类土地的开发商争取早日动工并且能够开始销售、进入市场的意愿很强。估计有70%以上的土地可以在07年形成住宅供应，约668公顷。　　正在开发建设的土地 - 由于很多项目已经在市场上形成供给，也存在一些土地没有形成供给（例如大盘后期）。对相关项目数据抽样计算，正在开发建设的土地70%已在市场上形成住宅项目开始销售。所以估计有20%的地块可以在07年形成住宅供应，约390公顷。　　综上所得，2007年有效土地供应量为约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算得07年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年预计全年供应量1400~150 0公顷相比，增长50%以上。其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。　　2. 住宅成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。　　2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/m2，比05年的2546元/m2增长36%，预计0 7年在北京城区住宅用地进一步稀缺的环境下土地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮共同导致房地产开发成本提升。同时，2007年交通设施的不断完善，奥运经济以及人民币升值利好无疑将会带来房地产市场升温。　　通过伟业顾问2006年底在售的领秀新硅谷、沿海赛洛城、龙湾别墅等项目的销售情况了解到，诸多项目成交继续保持量价齐增，供需两旺态势有望进一步延续。　　综上多方面因素考虑，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。　　然而，价格在上扬的同时，面临着诸多的抑制因素：　　政府银根收缩、土地监查、税收加强、供应结构调整、限外令等调控政策的效果预计会在2007年逐步显现，一系列调控政策显示出的政府稳定房价的决心将会对2007年的成交价格走势带来关键性的影响。　　固定资产投资增速的平稳回落、回暖的证券市场对房地产行业的资金分流都有可能在一定程度上放缓房价的增速。　　同时，城市外扩步伐加快，郊区成交份额不断增加，这种结构性调整也会降低整体成交均价的增速。 [pic] （数据来源：伟业顾问市场与战略研究中心）　　另外，购房者对奥运会后住宅市场的观望，以及对“90m2?70%”执行情况的期待，也会给房价带来减速效果。　　据统计，06年普通住宅成交均价同比上涨17.37%。综合以上分析，预计2007年住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。 [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　　观点四：二手住宅交易量价齐升，客户选择二手住宅的标准发生转变　　预计2007年二手住宅房价增幅10%左右，成交量有望突破10万套，其中二手商品住宅所占比重将上升至二手总成交量的65%以上。另外，随着一、二手住宅价格差距不断缩小，二手房价优势逐渐弱化，区域和现房优势凸显，客户选择二手住宅的标准发生转变。　　论述：　　1. 价格涨幅将在10%左右。　　2006年北京二手住宅因新征税费而使交易成本不断上升，业主的转嫁、惜售等行为令市场交易价格上涨明显，全年涨幅达25%左右。二手住宅房价涨幅过快，已引起社会各界的密切关注。随着二手房各项税费政策已基本落实，中介行业即将展开全面的内部整顿，加之政府对二手市场的盘活政策，增加二手住宅房源的有效供给，预计明年北京市二手住宅价格涨幅将在10%左右。　　2. 成交量有望突破10万套。　　根据目前成交情况，估算2006年北京市二手住宅的总成交量将在7.6万套左右，同2 005年相比增幅约8%，这一增长率为2000年以来的历史最低。成交量增幅减缓的主要原因在于二手房营业税、个人所得税、土地增值税的征收，大大降低了二手住宅相比一手的价格竞争优势。但二手住宅作为新增住宅的一个重要补充，增加二手住宅房源有效供给，满足多层次的住宅需求，已经成为政府盘活二手住宅市场的重要举措。随着新增住宅的进一步郊区化，城区二手住宅的区域优势日渐凸显，预计2006年市场中被抑制交易的房源将在2007年充分释放，成交量将大于8万套，乐观估计将可能突破10万套大关。 [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　3. 二手商品住宅比重将达到总成交的65%以上　　2006年受到宏观调控以及两税的影响，部分二手商品住宅持有者“惜售”，而购房者也不愿接受业主将营业税转嫁到房款中。故此，2006年下半年北京二手住宅成交多集中在不受税费影响的公房，大约占二手市场总成交量的44%左右。但随着相关税费的逐步落实、已购公房资源的市场稀缺性、购买满五年的二手商品住宅随时间的增多、以及市场对五年这个时间节点认定的变化，预计2007年二手商品住宅交易所占比重将会回升，其市场比重将达到二手总成交量的65%以上。 [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　4. 客户选择二手住宅的标准发生转变，价格优势逐渐弱化，区域和现房优势凸显，。　　突出的价格优势一度是众多购房者选择二手住宅的直接原因。但从2006年开始，税费的征收使得其房价上涨迅猛，甚至在部分区域出现一、二手住宅价格倒挂的现象。在房价优势趋淡的同时，二手住宅区域优势逐渐凸显，目前大部分二手住宅供应都在四环以里，而一手住宅的郊区化使得时间和交通成本大幅上升，一手住宅又多为期房，入住时间相对延后，相比之下具备区域优势和现房特点的二手住宅将成为部分购房者新的选择。　　　观点五：一、二、三级住宅市场关联度大增，租赁市场尤为看好　　随着商品房价格的不断攀升，客户对市场的认知逐渐归于理性，弃买求租的现象也将逐渐增多。预计2007年原有租赁热点区域将持续升温，沿着轨道向城市边缘扩散，整个租赁市场大需求与大供给相互呼应，成交量将上涨8%左右。　　论述：　　1. 租赁市场供需双双增大，成交量将上涨8%。　　2006年加征多项二手交易环节的税项使得部分二手住宅房源逐渐转到租赁市场，形成2007年租赁市场房源放量。　　与供给增大相对应，2007年的租赁需求也会进一步膨胀：随着2007年北京进入奥运工程建设的最后阶段，外地进京人数攀升，租房需求随之增大；受房价和税收影响，对新房和二手住宅却步的购房者弃买求租的现象不断增多；而旧房拆迁、老房改造的人群由于“恋旧情结”选择在原住址附近租房，也进一步增大了租赁需求。　　但考虑到北京劳动密集型企业的外迁，及北京未来可能加强对流动人口的管理，预计2007年北京总体租赁市场成交量将上涨8%左右。（数据来源：我爱我家战略与市场研究中心） 2. 租赁价格稳中有升，普通住宅价格上涨5%-10%。由于房屋租赁强制备案的实施，普通住宅租赁市场的房主为了保证自身既得利益，定会将相关费用转嫁给求租者，这将促使普通住宅租赁价格指数微涨，加之5%的租赁综合税，普通住宅租赁价格预计将上涨5%-10%左右。 [pic] （数据来源：我爱我家战略与市场研究中心）　　3. 原有租赁热点持续升温，轨道交通附近新增热点　　随着奥运临近以及新建的地铁5号、10号线施工逐渐接近尾声，轨道交通沿线将进一步成为热点区域，同时北京南站的改建也将带动南城整体租赁市场的繁荣。　　观点六：土地一级开发成为热点，土地供给量增加趋势渐现　　针对目前部分通过走一级开发曲线拿地的开发商在社会上造成的不良影响，以及因为土地供给相对不足所带来供需失衡的压力，相关部门已经意识到规范土地市场秩序、促进土地有效供给的重要性。土地一级开发项目招标政策无疑加速了开发专业化水平的提高，突破原有开发瓶颈以及加强政府对闲置土地清查盘活的力度，2007年的土地供应量有望在2006年稳定增长的基础上进一步大增。　　论述：　　1. 土地一级开发专业化水平提高，突破原有开发瓶颈　　针对目前部分通过走一级开发曲线拿地的开发商在社会上造成的不良影响，相关部门已于2006年6月份出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》。2006年11月，门头沟、石景山两宗地已经率先进入土地一级开发招标阶段。无疑，土地一级开发的市场化运作将加快其专业化进程。预计2007年北京市土地一级开发的专业化水平将大幅度提升，更多的专业化顾问服务机构介入其中，从而突破原有开发瓶颈，以保证土地供应计划的顺利实施。　　2. 土地供应量有大增趋势　　北京市住宅建设规划中计划2006、2007两年居住用地供应规模3600公顷，而到目前为止公开出让土地仅627公顷，加上经济适用房的300公顷住宅土地，仅占到住宅供应计划的1/4左右；2005年的土地供应计划也远未完成。如果2005土地供应缩水是为了挤压2 004年大量协议土地释放的话，那么2006年未达到计划的土地供给量将在2007年得到应有的体现。　　市场规律加上前文提到的一级开发政策的保驾护航，2007年土地供应大增的趋势将日渐明显。预计供应主要侧重在北京市边缘组团和重点新城区域。　　3. 政府或将出台政策鼓励土地交易　　2007年新入市土地即将存在面临2008年奥运期间开发闲置的风险，同时普遍对奥运后市场预期尚不明朗的现状导致部分开发商出现观望情绪，因此相对于土地供应量猛增，需求显得不够旺盛，预计政府或将出台相关的政策鼓励土地交易，比如延长2年不开发即收回的时间到两年半或三年。　　观点七：个贷产品百花齐放；开发商积极寻求新融资渠道，私募基金或将成为热点　　随着外资银行全面介入人民币业务，金融市场的竞争会愈加激烈，新的个贷产品会在06年大规模出现的基础上继续增多，呈百花争艳的局面。另外，面对一系列银根收紧政策，开发商会致力于寻求更多的融资渠道以缓解资金压力，来自于境内资金的私募房地产投资基金或将成为热点。　　论述：　　1. 2007年个贷产品持续增多，百花争艳。　　在所有个贷业务中房贷业务占到了总量的90%，由于其需求量大风险低，一直倍受金融机构的青睐。2006年以来，随着宏观调控作用下商品房交易量的下滑，各大银行的个贷产品创新进入密集期，优惠政策层出不穷。 2006年各大银行推出的部分创新个贷产品 \| \|2004 \|2005 \|2006.1-\|2006.7-10\|合计 \| \| \|出让 \|出让 \|6 \| \| \| \| \| \| \|出让 \|出让 \| \| \|未动工土地面积 \|539 \|102 \|30 \|0 \|672 \| \|已完成土地开发面\|294 \|71 \|267 \|322 \|954 \| \|积 \| \| \| \| \| \| \|正在开发建设面积\|1846 \|95 \|8 \|0 \|1949 \| \|已竣工的土地面积\|541 \|5 \|0 \|0 \|546 \| \|土地出让面积小计\|3220 \|273 \|305 \|322 \|4120 \| 　　随着外资银行即将全面介入人民币业务，金融机构间的竞争无疑会进一步升温，相信2007年的房贷产品会更为丰富，这对购房者来说将会提供更多利好。　　2. 开发商会致力于寻求更多的融资渠道，来自于境内资金的私募房地产投资基金或将成为热点。　　2006年国家出台的一系列宏观调控政策，包括银监会212号文、54号文、加息、提高存款准备金率、住宅楼封顶之后才能发放个人住房按揭贷款等，从不同渠道分别加大了开发商的资金压力和融资难度，开发商必将致力于寻求新的融资渠道以缓解压力。另外，从最近的几次土地公开出让交易来看，新的招标模式中付款进度占到了综合评分很大的比重，一次性全款付清的现象越来越多。土地交易竞争愈发激烈无疑要求开发企业的资金更为充足，加大融资力度、拓宽融资渠道势在必行。而随着目前越来越多的写字楼和商业等持有型物业开发的需要，传统的金融产品已经很难解决现实中存在的实际困难，对新的金融产品可谓翘首以待。　　除了传统的银行债权、上市股权融资外，信托模式，如夹层融资、委托贷款等纷纷被叫停；REITs方面表现平平，只有一支如愿上市；抵押贷款证券化进展缓慢。这些在2 006年被寄予厚望的融资方式并没有表现出期望的水准，2007年将如何表现，仍然难以预期。而私募基金、产业基金等新融资模式或将成为热点。国内目前整体资金流动性过剩，大量资金寻找出口。随着修改后的《合伙企业法》增加了“有限合伙”的规定，并将于20 07年6月1日起施行，有限合伙企业为境内资金成立基金与基金管理公司提供了很好的法律结构形式，通过这类投资基金融资很可能成为未来一个时期内的热点。而天津滨海新区的产业基金试点也成为2007年非常值得期待的金融创新的热点，虽因宏观调控暂时搁浅，但应该会随着政策放宽重回市场。　　观点八：酒店式公寓、产权酒店等投资性物业大量增加　　随着奥运临近外来人口增多以及北京长期流动人口规模持续扩大、社会资金倾向于投资型物业、宏观调控引发产品供应发生变化等多方面因素，预计2007年酒店式公寓、产权酒店等投资性物业将大量增加。　　论述：　　1. 奥运临近，北京市短期内外来人口将大量增多，同时长期流动人口规模仍在持续扩大，致使酒店式公寓、产权酒店等物业类型的市场需求将持续得到有效释放。　　2. 资本涌入房地产市场，会首选成熟、高收益的投资型物业，选择开发酒店式公寓、产权酒店之类的产品也可规避部分销售风险，即万一出现滞销现象，可以考虑重新包装并转为整售，灵活拓宽销售渠道。　　3. 受“90m2?70%”政策影响，小户型的大量供应在未来住宅市场将成为趋势。部分开发商为回避过于激励的市场竞争，将面临相应的产品调整，酒店式公寓、产权酒店等投资型高收益的小户型产品无疑会越发受到青睐。　　4. 2006年部分酒店式公寓、产权酒店的销售情况火爆。例如银泰中心酒店服务式公寓热销 14.62亿元；伟业顾问代理的产权酒店立方庭项目在开盘两个月内即内完成了60%销售，销售金额达4.6亿。这些案例都反映了旺盛的市场需求，在市场上树立了良好的榜样，为开发商和投资商增强了信心。　　观点九：产品同质化进程加快，附加值提升成为关键　　1998年至今，北京的房地产市场经历了一个高速发展的时期，开发商对各类产品均有所尝试，经过市场的检验，大众对成熟产品的认知程度不断提升。　　同时，以“90m2?70%”政策为代表的一系列的调控措施使小户型成为未来产品发展的一大趋势，整体市场产品同质化趋势愈加明显。　　因此，通过提升产品的附加值以寻求优势将成为市场竞争的主要手段。　　论述：　　1. 1998年至今，北京的房地产市场经历了一个高速发展的时期，开发商对各类产品均有所尝试。而经过市场的不断检验，大众对成熟产品的认知程度不断提升，产品发展趋于同质。　　2.以“90m2?70%”政策为代表的一系列的调控措施使小户型成为未来产品发展的一大趋势，整体市场产品同质化进程加快。　　3. 提升产品附加值以寻求优势将成为市场竞争的主要手段：　　精装修和设计的精细化 – 精设计、精装修成为提升产品附加值的重要手段之一。从2006年部分新开盘的项目就可以看到此趋势，除酒店式公寓全部为精装修外，小户型项目也多采用精装修产品，如“保利蔷薇”、“悠乐汇”等，市场表现不俗，其中“保利蔷薇”项目在8月份正式开盘后四个月内热销约90%。日前，深圳市也发布公告，力争到2010年宣布基本取消毛坯房。　　配套设施和服务 – 随着小户型陆续增多，容积率不断提升，住宅的社区商业配套、交通配套以及其它配套设施和服务将在市场上扮演更为重要的角色，加强这方面的建设势在必行。　　住宅的科技节能环保含量 – 随着产品同质化程度的加强，客户对住宅科技、节能、环保含量的需求逐渐开始显现。这方面尚存较大的提升空间，因此将可能成为众多开发商积极探索的重点。　　营销推广方式的转变 – 传统的营销推广方式会局部向成本更低针对性更强的渠道营销和一二手联动营销过渡，这两种营销推广方式以利用以往资源并充分共享平台为主，对市场资源的优化配置无疑更为成熟和理性，效果也将更为明显。另外，借题奥运的事件营销和体育营销手段也将应运而生。　　观点十：大型开发商进入快速成长通道，有望出现600亿企业　　在宏观调控的前提和行业集中的趋势下，市场两极分化日渐明显，大企业依托将资源、平台、人才和技术等优势进一步扩大规模，进入快速成长通道。2007年国内有望出现总资产超过600亿的开发企业。　　论述：　　1. 大开发商进入快速成长通道。　　招拍挂的土地出让方式对大型开发商更为有利 – 2006年底北京市采取招标出让的地块越来越多，这种加大对企业财务实力、资质业绩以及开发方案等要求的权重基础上采取综合评分的出让模式，增加了大品牌开发商的竞争优势。　　并购加快了大型开发商的发展步伐 – 政府公开出让土地数量有限，大型开发商通过并购的方式低风险、快速获得新的项目或地块成为一大趋势。　　大企业间强强联合进一步扩大自身优势和规模 – 随着政策提高信贷门槛，大企业间联合拿地、合作开发现象不断增多，大型开发商之间资源互补，业务规模进一步扩大。2006年联合拿地的实例屡见不鲜，万科中粮联合竞得广州白云区金沙洲地块和丰台区小屯路地块，首开和城建兴华联合拿下广渠路36号地块等等，预计2007年联合拿地、合作开发的项目将继续增多。战略合作方面如绿城房地产集团与中国葛洲坝集团公司签署战略合作协议，金地与ING合作等。　　大型开发商拥有更为多元化的融资渠道 – 信贷规模、上市、定向增发等融资方式持续增多。7月下旬，万科集团与中国银行总行在北京签署了《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系，中国银行总行授予万科集团人民币50亿的授信额度。2006年北辰、保利、世茂、绿城陆续挂牌上市。万科、城建、亿城、泛海、冠城等近10家房地产上市企业均提出通过定向增发的方式开展融资，所涉及的融资总金额达近100亿元，其中部分企业已完成了相关融资等等。　　成功管理经验、产品在外地市场的复制，加快了大型开发商的全国扩张战略。　　合作伙伴全国化战略布局的加速 – 伟业、世联、世邦卫理仕、仲量联行等房地产服务商2006年增设了大量的外地分支机构，对开发商的加速扩张起到了积极的辅助作用。　　2. 有望出现总资产超过600亿的开发企业。　　万科2006年第三季度公报显示，通过受让南都地产80%的股份新增项目资源269.2万平米，万科于第三季度总资产达420亿元，较05年第三季度同比增长50%。此外，国内众多实力开发商诸如中海、首开、保利等，近年来也均保持较快的发展速度。可以预见，在2007年大型开发商整体发展环境良好的局面下，有望出现总资产超过600亿的开发企业。　　观点十一：行业分工不断细化，大规模平台和综合素质人才成为核心，开发商进入专业化转型加速元年　　随着房地产行业整体水平稳步提高、分工不断细化，大规模的平台和综合素质的人才逐渐成为行业核心，加之受宏观调控影响，开发商资金压力增大，预计一部分开发商会陆续完成专业化转型，包括非核心业务外包、转向专项投资商、土地一级开发商以及其它细分领域等。　　论述：　　1. 大规模平台和综合素质人才的核心地位是开发商非核心业务外包以及专业化转型的基础。只有平台效应和综合素质人才的协调管理能力充分体现，非核心业务外包和专业化转型才能走上正规。　　2. 核心业务的外包。　　随着行业分工不断细化，房地产综合服务机构以及类似红炫制造等专门从事外包的企业大量涌现，导致开发商从降低成本和优化资源配置的角度考虑，会越来越多的将非核心业务外包，专一从事房地产开发的核心环节。　　3. 开发商转型趋势明显。　　一方面行业整体水平提高、细分领域商机扩大，部分开发商主动转型；另一方面宏观调控降低了开发企业的利润空间，加大了开发商的资金压力和市场竞争激烈程度，部分开发商被动转型。　　转向投资商 – 在国内的全线投资的凯德置地有此势头。　　转向专业的土地一级开发商 – 在政府大力推动了土地一级开发的市场化规范化管理后，土地一级开发市场利润空间增大，成为热点。　　转向其它细分领域 – 在SOHO专做商业地产、华侨城专做旅游地产取得巨大成功之后，预计会有更多的开发商调整战略专著在部分细分领域，包括商业地产、工业地产、旅游地产、酒店、别墅类物业的开发或持有等等。　　4. 服务机构的专业化水平提升。　　如2006年伟业蓄力发展商业管理和土地顾问、世联扩大估价体系、易居研发GIS系统、合富辉煌强化物业管理等等，国内房地产服务机构致力于通过不同手段提升在细分领域的专业化服务水平，将与开发商的专业化转型遥相呼应、相辅相成。　　　　观点十二：商业物业供应量增大，价格上涨，面临空置危险，需要依托品牌化的商业管理团队以及创新金融产品　　商业及服务业等经营性用房新开工面积持续增大导致07年将会集中放量，奥运效应同时推动商业地产的价格上涨，但量价齐增的同时，北京尚不成熟的商业市场很有可能会面临空置率大增的风险，专业化水平的提高、专业管理团队的介入以及创新金融产品的保障将成为07年商业地产市场发展不可或缺的因素。　　论述：　　1. 据数据统计，2006年1- 10月，全市商业及服务业等经营性用房新开工面积281.7万平方米，同比增长88.2%；竣工面积96万平方米，同比增长6.3%。这两项指标将导致2007年有效供给放量。同期，商业营业用房成交面积增幅显著，月成交面积同比上涨7.58%, 均价同比上涨23.59%，预计商业成交热潮将会持续。 [pic] （数据来源：北京统计信息网） [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　2. 然而由于目前北京商业市场尚不成熟，初级产品过多，个别区域供应过于集中，产品品质参差不齐，市场将会面临较大的空置率风险。因此，商业迫切需要尽快进入专业化运程轨道，无论是产品设计还是商业管理都需要专业品牌团队介入其中、以及丰富多样的金融产品提供保障，以共同促进和繁荣商业市场。　　　　观点十三：业主维权事件持续增多，预计政府会配合物权法出台细则管理　　随着房地产行业整顿步伐加快，对开发商和物业管理公司等相关企业的监管力度加大，暴露出来的有关业主维权的矛盾和问题将会越来越多，市场亟需进一步规范。预计 2007年政府会在改善居住环境、打击侵权行为等方面出台相关手段以配合物权法的出台。　　论述：　　1. 业主维权事件将进一步增多。　　从房地产业开始高速发展至今，业主跟房产开发商、物业公司之间的矛盾和冲突就从未中断过，特别是随着今年广州公共维修基金挪用案、北京美丽园风波等一系列事件的曝光，体现出了很多亟待解决的问题，比如如何界定社区公共部分的产权和收益权归属，谁能真正代表业主的利益（业委会、居委会、还是物业公司？）等等，相信随着房地产行业整顿的步伐加快，政府对开发商和物业管理公司等相关企业的监管力度加大，暴露出来的有关业主维权的矛盾和问题将会越来越多，群众呼声也会越来越大。　　2. 预计政府会有一些政策出台，如物权法的操作细则。　　业主与开发商和物业管理公司之间的矛盾从未中断，维权事件日益增多，该问题若不得到合理解决，为消费者提供良好的居住环境和生活空间就是一纸空谈，市场的全面规范化就无从提及。综观大环境，2007年奥运临近，政府在呼吁共建和谐社会的同时，必然会采取一定的措施解决或减弱业主维权事件所体现出的一系列矛盾问题。　　十月三十一日第十届全国人大常委会第二十四次会议对物权法草案进行第六次了审议，在进一步调整和完善后于12月再行审议，明年出台有望。从一审到六审，全国人大常委会正在审议的物权法草案，创造了全国人大立法史上的新纪录。目前许多重大问题已基本得到解决，日趋成熟，有望在适当时候提请全国人民代表大会会议审议并于明年出台。这对政府在业主维权问题上的处理无疑将是强有力的武器，配合相关的手段，相信这类矛盾很快就将得以解决。	0	negative_file/工程建筑、房地产/2007年北京房地产市场预测研究报告.doc
房地产销售代理产业分析报告目录环境篇 1.政策与经济环境…………………………………………………………………6 1.1我国房地产相关政策综述……………………………………………………………6 1.2我国国民经济概况……………………………………………………………………10 1.3经济发展展望…………………………………………………………………………16 2. 住宅与房地产业“十五”规划………………………………………………18 2.1目标和战略……………………………………………………………………………18 2.2主要任务和重大措施…………………………………………………………………19 产业市场篇 3. 房产一级市场概述……………………………………………………………23 3.1我国土地市场现状……………………………………………………………………23 3.1.1近年土地市场建设成效…………………………………………………………23 3.1.2土地市场发展经验………………………………………………………………24 3.2我国土地交易市场化前景……………………………………………………………25 4.房产二级市场概述……………………………………………………………28 4.1我国房地产市场综述………………………………………………………………28 4.2房地产行业周期……………………………………………………………………33 4.2.1市场周期划分…………………………………………………………………33 4.2.2市场数据统计分析……………………………………………………………35 4.3房地产市场现状……………………………………………………………………38 4.3.1房地产二级市场供求关系……………………………………………………38 4.3.2住宅成交价格攀升明显………………………………………………………40 4.3.3房地产的二、三级市场联动…………………………………………………41 4.4房地产消费市场……………………………………………………………………42 4.4.1历年上海市总体消费特征……………………………………………………42 4.4.2购房群体消费习性……………………………………………………………43 5. 房产三级市场概述…………………………………………………………47 5.1我国房产三级市场概况……………………………………………………………47 5.1.1租赁市场………………………………………………………………………47 5.1.2置换市场………………………………………………………………………48 5.1.3人口迁移对房产三级市场的影响……………………………………………48 5.2房产中介的机遇与竞争……………………………………………………………49 5.2.1市场竞争表现…………………………………………………………………49 5.2.2市场机遇………………………………………………………………………50 5.3上海房产三级市场…………………………………………………………………50 5.3.1上海三级市场现状……………………………………………………………50 5.3.2上海三级市场展望……………………………………………………………51 产业现状篇 6. 代理产业发展状况……………………………………………………………52 6.1我国代理业的发展历程………………………………………………………………52 6.2代理产业发展现状……………………………………………………………………54 6.2.1业务领域…………………………………………………………………………54 6.2.2公司分类…………………………………………………………………………54 6.2.3服务体系…………………………………………………………………………59 6.2.4发展特点…………………………………………………………………………59 产业竞争篇 7. 竞争市场概况…………………………………………………………………61 7.1中国四大经济圈代理产业概况………………………………………………………61 7.1.1中国代理市场区域状况…………………………………………………………61 7.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司……………………………………………62 7.2主要代理企业分析……………………………………………………………………63 7.2.1金丰易居·上海房屋销售有限公司……………………………………………63 7.2.2策源置业顾问有限公司…………………………………………………………68 7.2.3上海新联康投资顾问有限公司…………………………………………………69 7.2.4天启企业策划有限公司…………………………………………………………70 7.2.5中原物业代理有限公司…………………………………………………………71 7.2.6伟业顾问有限责任公司…………………………………………………………72 7.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司…………………………………………………73 7.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司………………………………………………74 7.3房地产代理模式比较及经验借鉴……………………………………………………75 7.3.1台湾房地产代理模式剖析………………………………………………………75 7.3.2香港房地产代理模式剖析………………………………………………………78 7.3.3美国房地产代理模式剖析………………………………………………………79 7.3.4上述代理模式经验借鉴…………………………………………………………81 产业问题机遇篇 8. 代理产业风险分析……………………………………………………………83 8.1政策风险分析…………………………………………………………………………83 8.1.1政策风险成因分析………………………………………………………………83 8.1.2重要政策、法规分析……………………………………………………………83 8.1.3风险应对措施……………………………………………………………………85 8.2市场风险分析…………………………………………………………………………86 8.2.1房地产市场周期风险分析………………………………………………………86 8.2.2区域市场风险分析………………………………………………………………90 8.2.3消费市场风险分析………………………………………………………………92 8.3业务经营风险分析……………………………………………………………………96 8.3.1风险成因分析……………………………………………………………………96 8.3.2风险应对策略和措施……………………………………………………………97 8.4其他风险………………………………………………………………………………99 9.房地产代理业存在的问题和机遇……………………………………………100 9.1我国房地产代理服务存在问题……………………………………………………100 9.1.1法规体系不健全，缺乏行业管理规范………………………………………100 9.1.2国内代理商品牌意识薄弱……………………………………………………100 9.1.3代理商过分注重营销…………………………………………………………101 9.1.4专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求…………………………102 9.1.5代理商竞争的同质化，造成恶性竞争………………………………………102 9.1.6房地产代理企业管理落后，人才流失严重…………………………………102 9.2我国房地产代理业的机遇和挑战…………………………………………………103 9.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势………………………103 9.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场…………………………………103 9.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性………106 9.2.4入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存……………………………107 产业展望篇 10.公司组织形式展望……………………………………………………………110 10.1分公司模式…………………………………………………………………………110 10.2特许经营模式………………………………………………………………………110 10.3合作经营模式………………………………………………………………………110 11.代理产业市场展望……………………………………………………………110 11.1产销分离……………………………………………………………………………110 11.2资本运营……………………………………………………………………………112 11.3策略联盟……………………………………………………………………………114 11.4融资渠道……………………………………………………………………………115 12.代理通路展望…………………………………………………………………118 12.1电子商务……………………………………………………………………………118 12.2房产区域网络………………………………………………………………………120 12.3会员系统……………………………………………………………………………124 环境篇 1.政策与经济环境 1.1我国房地产相关政策综述我国第一大法——中华人民共和国宪法，我国现行宪法为1982年12月4日在五届全国人民代理大会五次会议通过，并先后于1988年4月12日七届全国人大一次会议、1993年3月八届人大一次会议、1999年3月九届人大二次会议对宪法部分内容进行修正。2003年12月，党的十六届三中全会通过了《中共中央关于修改宪法部分内容的建议》，修改宪法部分内容即将进入法定程序，目前正于十六届三中全会进行第四次修正。党的十五大以来，经过全党全国人民团结奋斗，我国改革开放和社会主义现代化建设取得历史性进展，积累了十分宝贵的经验。从本世纪开始，我国进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。去年召开的党的十六大，全面分析了新世纪新阶段我们党和国家面临的新形势新任务，科学总结了改革开放以来特别是党的十三届四中全会以来党带领全国人民建设中国特色社会主义的基本经验，把“三个代表”重要思想同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论一道确立为党必须长期坚持的指导思想，明确提出了本世纪头二十年的奋斗目标和重大方针政策。党的十六届三中全会以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的十六大精神，体现党的十三届四中全会以来的基本经验，再次提出修改宪法部分内容的建议，是非常及时、十分必要的，反映了全党全国人民的共同意愿，具有重大的、深远的意义。我国房地产业相关政策发展历程：从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段： 1979- 1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1986年，全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过了《中华人民共和国土地管理法》。到了1990年，中国国务院又发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上上海浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。从房地产金融政策上看，1979年，基本建设投资由财政拨款转为银行贷款，与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。1984年，全国各地相继开始成立房地产综合开发公司，对城市建设进行综合开发。1985年，建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务。到了1988年，各专业商业银行建立房地产信贷部，形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。1991年，上海市更是在借鉴新加坡住房制度的经验上，在全国率先建立了住房公积金制度。第二阶段： 1992- 1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相继出台。但是，到了1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。第三阶段： 1998年以后，中国房地产市场进入了新的发展时期。政府为了鼓励房地产市场的重新发展，采取了一系列的优惠措施，1999年4月，国务院发布了《住房公积金管理条例》，要求在全国城镇范围内实施住房公积制度，结合96- 98年央行的七次降息以及地方政府采取的诸如推行蓝印户口政策（上海）、购房退税政策（上海）、调整契税（上海）等，大大刺激了消费者购房的潜力。到了2001年，《商品房销售管理方法》出台。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，仅98年上半年房地产的开发投资同比增长就达到14.57%。而今年上半年，增长幅度更是达到22.4%。到了2002年，中国的房地产市场发展呈现出一幅欣欣向荣的趋势，此时，政府为了防止出现房地产投资过热的趋势，相继出台了一系列法律法规来加以宏观调控，其中包括，以控制土地开发源头为宗旨的《协议出让国有土地使用权规定》、以控制房地产开发商开发环节为宗旨的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及建设部在2001年颁发的关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定，从多个角度全面调控中国房地产市场的发展走势，从而引领中国房地产市场向着健康的、正确的方向发展。今年的8月12日，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，从而进一步重申了中国已经把房地产业作为国家的支柱产业来看待，中国的房地产发展是健康有序的。因此我们可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。（附表：我国房地产业相关法律） \|房地产 \|法规名称 \|颁发/实施时间 \| \|法规分 \| \| \| \|类 \| \| \| \|综合 \|中华人民共和国宪法修正案 \|1988年4月12日第十届全国人大常\| \|法规 \| \|委会第一次会议通过，2003年12 \| \| \| \|月十六届三中全中进行第四次修 \| \| \| \|正 \| \| \|中华人民共和国城市规划法 \|由中华人民共和国第七届全国人 \| \| \| \|民代表大会常务委员会第十一次 \| \| \| \|会议于１９８９年１２月２６日 \| \| \| \|通过，现予公布，自１９９０年 \| \| \| \|４月１日起施行 \| \|土地管 \|中华人民共和国土地管理法 \|1986年6月25日第六届全国人民代\| \|理相关 \| \|表大会常务委员会第十六次会议 \| \|法规 \| \|通过 \| \| \| \|1998年8月29日第九届全国人民代\| \| \| \|表大会常务委员会第四次会议修 \| \| \| \|订 \| \| \| \|中华人民共和国主席第八号令公 \| \| \| \|布，自1999年1月1日起施行 \| \| \|征用土地公告办法 \|2001年10月18日国土资源部第9次\| \| \| \|部务会议通过，现予发布，自200\| \| \| \|2年1月1日起施行 \| \| \|中华人民共和国土地管理法实施\|中华人民共和国国务院令第２５ \| \| \|条例 \|６号发布，自１９９９年１月１ \| \| \| \|日起施行 \| \| \|中华人民共和国城镇国有土地 \|1990年5月19日国务院发布 \| \| \|使用权有偿出让和转让暂行条例\| \| \| \|外商投资开发经营成片土地 \|1990年5月19日国务院发布 \| \| \|暂行管理办法 \| \| \| \|出让国有土地使用权审批 \|1990年4月29日国家土地管理局发\| \| \|管理暂行规定 \|布 \| \| \|土地登记规则 \|1988年11月18日大陆国家土地管 \| \| \| \|理局发布 \| \|房地产 \|法规名称 \|颁发/实施时间 \| \|法规分 \| \| \| \|类 \| \| \| \|土地 \|新增建设用地土地有偿 \|中华人民共和国财政部、中华人 \| \|房屋税 \|使用费财务管理暂行办法 \|民共和国国土资源部于2001年6月\| \| \| \|10日颁发 \| \| \|中华人民共和国城镇土地 \|1988年9月27日国务院发布 \| \| \|使用税暂行条例 \| \| \| \|中华人民共和国建筑税暂行条例\|1987年6月25日国务院发布 \| \| \|中华人民共和国房产税暂行条例\|1986年9月15日国务院发布 \| \| \|中华人民共和国土地 \|1993年12月23日国务院发布， \| \| \|增值税暂行条例 \|1994年1月1日起施行 \| \| \|中华人民共和国土地 \|1995年1月27日财政部颁布 \| \| \|增值税暂行条例实施细则 \| \| \|房产管 \|中华人民共和国城市房地产管理\|1994年7月第八届全国人大常委会\| \|理相关 \|法 \|第八次会议通过，1995年1月1日 \| \|法规 \| \|实施 \| \| \|《房地产经纪人员职业 \|中华人民共和国人事部、中华人 \| \| \|资格制度暂行规定》和 \|民共和国建设部于2002年12月18 \| \| \|《房地产经纪人执业资格 \|日颁发 \| \| \|考试实施办法》 \| \| \| \|城市房地产权属档案管理办法 \|于2001年8月23日建设部第47次常\| \| \| \|务会议审议通过，现予发布，自2\| \| \| \|001年12月1日起施行 \| \| \|城市房地产开发经营管理条例 \|中华人民共和国国务院令 \| \| \| \|第２４８号，自１９９８年７月 \| \| \| \|２０日实施 \| \| \|城市私有房屋管理条例 \|1983年12月17日国务院发布 \| \| \|商品房销售管理办法 \|２００１年３月１４日经建设部 \| \| \| \|第３８次部常务会议审议通过， \| \| \| \|自２００１年６月１日起施行 \| \| \|城市房屋拆迁管理条例 \|中华人民共和国国务院令第７８ \| \| \| \|号一1991年3月22日发布，自1991\| \| \| \|年6月1日起施行 \| \| \|《关于进一步加强房地产 \|2003年６月１３日，中国人民银 \| \| \|信贷业务管理的通知》 \|行正式颁布了《关于进一步加强房\| \| \| \|地产信贷业务管理的通知》（简称\| \| \| \|121号文件或《通知》） \| \| \|《国务院关于促进房地产 \|于2003年8月12日国务院出台 \| \| \|市场持续健康发展的通知》 \| \| 1.2我国国民经济概况经济持续高速增长 1978年实行改革开放以来，中国经济取得了重大成就。1978～2002年，GDP从3624.1 亿元增至102398亿元，其间GDP平均保持了年均9%以上的高速度。2002年GDP按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值5 2982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%，中国GDP总量跃居世界第 6位。国内生产总值突破10万亿元 1978年以来，中国经济增长经历1978～1984年、1985～1987年、1988～1992年、199 3至今的四个周期波动。与改革前相比，中国经济波动的周期拉长了，峰位、谷位落差降低了。这反映了中国经济增长质量的不断提高，由过去追求高速度逐步转向兼顾发展与稳定、兼顾速度与效益、追求经济持续稳定、健康发展。中国经济增长质量的不断提高为我国房地产的稳定发展奠定了基础。产业结构有所改善产业结构严重脱离需求结构的畸形状态得到很大改善，长期困扰计划经济国家的商品数量“短缺”现象基本消除，能源、交通运输与邮电通讯、重要原材料等基础产业和基础设施得到了快速发展，农业持续稳定增长，瓶颈产业制约经济增长的现象得以缓解。第一、二、三产业的发展比较协调。接从业人员，三个产业的比例1985年为68.7：18.2： 13.1；2000年改变为50.0：22.5：27.5。按国内生产总值的比例，1980年为30.1：48.5 ：21.4；2000年改变为17.1：47.4：35.5，它们之间的关系已有了初步的改善。国内生产总值中三次产业所占比重的变化 \| \|年份 \|第一产业（% \|第二产业（% \|第三产业（% \| \| \| \|） \|） \|） \| \|世界平均 \|1980年 \|7.0 \|37.7 \|55.2 \| \| \|1993年 \|5.4 \|31.8 \|62.3 \| \|中国 \|1980年 \|30.1 \|48.5 \|21.4 \| \| \|1993年 \|19.9 \|47.4 \|32.7 \| \| \|1999年 \|17.7 \|49.3 \|33.0 \| \| \|2000年 \|17.1 \|47.4 \|35.5 \| 中国三次产业从业人员比例 \|年度 \|1980年 \|1990年 \|2000年 \| \|第一产业 \|68.7 \|60.1 \|50.0 \| \|第二产业 \|18.2 \|21.4 \|22.5 \| \|第三产业 \|13.1 \|18.5 \|27.5 \| 城乡人口生活水平持续提高城乡居民生活继续得到改善。2002年全国城镇居民人均可支配收入7703元，考虑物价下降因素，比上年实际增长13.4%；农村居民人均纯收入2476元，实际增长4.8%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城镇为37.7%，比上年降低0.2个百分点；农村为46.2%，降低1.5个百分点。五年来城乡居民生活改善情况 \|指标 \|1998 \|1999 \|2000 \|2001 \|2002 \| \|城镇居民人均可支配收入 \|5425 \|5854 \|6280 \|6860 \|7703 \| \|（元） \| \| \| \| \| \| \|农村居民人均纯收入（元 \|2162 \|2210 \|2253 \|2366 \|2476 \| \|） \| \| \| \| \| \| \|城镇居民家庭恩格尔系数 \|44.5 \|41.9 \|39.2 \|37.9 \|37.7 \| \|（%） \| \| \| \| \| \| \|农村居民家庭恩格尔系数(\|53.4 \|52.6 \|49.1 \|47.7 \|46.2 \| \|%) \| \| \| \| \| \| 　产业结构的不断优化与人民生活水平的提高，激发了对房地产业的需求与产品的更新。对外开放日益扩大 2002年我国进出口总额已达到6208亿美元，从1978年排在世界第32位跃升到第5位，表明我国在世界经济中的地位日益上升。外贸进出口规模显著扩大世界贸易排名 \|年度 \|1978年 \|1989年 \|1997年 \|2001年 \|2002年 \| \|中国排名 \|32 \|15 \|10 \|6 \|5 \| 实际利用外资数额不断增加，2002年外商直接投资合同金额828亿美元，比上年增长 19.6%；实际使用金额527亿美元，增长12.5%。对外经济技术合作保持良好发展势头。2002年对外承包工程和劳务合作完成营业额1 44亿美元，比上年增长18.2%；新签合同额179亿美元，增长8.7%。我国对外开放促进了房地产业的供给多元化及对高档物业的需求城市化进程有待提高改革开放20年来，城市化仍然未能与工业化同步发展，截至2001年，我国目前已有设市城市667个，其中，百万人口以上的特大城市37个，50万至100万人口的大城市51个， 20万至50万人口的中等城市216个，20万人口以下的小城市363个，另外还有19000个建制镇。与世界城市化水平相比我国城市化水平偏低，城市化低于世界平均水平。目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家为37%，我国只有30. 9% 从世界各国城市化发展历程的规律来看，"十五"时期开始，我国的城市化进程应当进入一个较快发展的阶段。城市化将是"十五"时期我国国民经济的一个重要增长点。预计 2010年城市化水平应当达到45%；2020年城市化水平应当达到50%；2050年城市化水平应当达到60%-70%，才能适应我国经济社会的发展。随着城市化的进展，房地产的潜在需求将得到释放房地产金融的发展滞后就住房融资而言，我国住房融资的发展经历了如下三个阶段：第一阶段,（80年代初至1992年上半年）配合住房制度改革试点的住房私有化。这一阶段,区域性、政策性的住房融资开始在局部形成，并为住房金融的全面开展，打下了一个良好的基础。 1991年1月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银行总行增设房地产信贷部，它是我国房地产金融业务的最高管理机构。第二阶段，（1992年下半年至1998年7月）配合房地产开发和旧城改造。这一阶段，主要表现为住房贷款向生产者即开发商倾斜。但住房消费的概念开始被大众所接受，各专业银行全面参与住房信贷业务，均成立了住房信贷机构。第三阶段，(1998年7月1号至今)从1998年7月1日起，停止实物分房,从而很大程度上激活了房地产业特别是住房建设的发展。而这一阶段的一个特点则是住房信贷向消费者即买方倾斜，并且将住房的开发建设纳入国家宏观经济决策的范畴，将住房建设作为国民经济新的经济增长点。就房地产企业融资而言，过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。开发商银行贷款在1988年其比重为79.19%，到了2002年占了85 %。房地产上市公司融资在2002年占市值的3.3%，2003年上半年降到了3%。2002年，上市公司融资29亿人民币，而2003年截至9月，仅仅融资5亿人民币。而信托融资方面，2002 年融了28亿，2003年截至9月，融资99亿，增加了不少，但信托融资占房地产总融资比例只有0.5%。目前房地产融资还过于单一，如何丰富房地产与金融合作的渠道，从单纯的依靠购房者预付款、银行贷款模式向直接融资，间接融资模式同时过渡，努力把握当今发达国家的融资体系，积极尝试证券市场、债券市场、融资租赁市场、房地产信托基金等各种金融工具，将是未来几年房地产金融市场急需解决的问题。房地产金融未来发展的速度，将对房地产业的供给、需求产生重大影响，在很大程度上决定我国房地产业未来发展的前景。市场机制在经济生活中作用增强随着改革的深化，中国已确立社会主义市场经济体制作为改革的目标模式，市场正逐渐成为配置资源的基本手段。从1988年开始，中国开始了生产要素的市场化进程，1990 年代生产要素市场化速度有所加快。在1980年代，生产要素市场化主要体现在生产资料流通领域，并以实物资本的形态进行。进入1990年代后，土地、资金开始急速进入市场，推动房地产市场、股票市场、债券市场的超常发展。这表明大量生产要素脱离了计划轨道，各经济主体行为方式发生巨大变化，对中国经济运行方式也产生较大的影响。同时，通过对计划、投资、财政、金融、收入分配、就业和社会保障等一系列改革初步确立了市场经济的宏观调控体系的框架。以公有制为主体多种经济成份并存的局面正在形成改革开放前公有经济一统天下，国有经济在第二产业和多数第三产业中占据绝对垄断地位的状况已被打破。2002年国有及国有控股企业完成增加值16638亿元，比上年增长1 1.7%，增速比上年加快3.6个百分点；集体企业完成增加值2769亿元，增长8.6%，比上年加快1.4个百分点；股份制企业完成增加值11570亿元，增长14.4%，比上年加快4个百分点；外商及港澳台投资企业完成增加值8091亿元，增长13.3%，比上年加快1.4个百分点。市场机制的成熟、多种经济成份的并存，将在经营模式、管理理念等方面对房地产企业的运作产生影响，未来房地产企业的运作将更加趋向规范化、国际化。发展中存在众多的困难与问题总的看，全国经济已进入全面、快速工业化的阶段；在取得巨大的成绩的同时，也存在不少困难和问题，集中表现为明显的、多侧面的二元现象：新的社会主义市场经济体制已开始运行，但旧体制仍然在许多领域起作用，新旧体制双轨运行并存，转轨缓慢，特别是国有企业改革面临一定困难；经济高速增长与低效率、低质量并存，经济仍然以粗放型增长为主，资源配置结构不合理，规模经济效益差；在国内市场容量不断扩大的情况下；相当部分的国产商品生产能力过剩，销售困难与部分商品大量进口并存，国产名牌不断消失，一些“民族工业”被外资打压兼并，国家经济安全受到威胁；出口高速增长与传统的低附加值产品占主导地位并存，高档名牌产品和高新技术产业国际竞争力不强，国内市场占有率日益下降：东南沿海地区经济持续高速增长、人民生活奔向富裕与中西部多数地区经济发展缓慢、收入水平相对低下并存，经济发展的地区差距日益拉大；随着经济规模扩大、就业人数不断增加与全社会的失业率上升并存，农村剩余劳动力流动速度加快与困难加大并存，这将使得潜在的社会不稳定因素有增加的趋势；少数人暴富与相当部分的城乡贫困人口并存，社会不同人群的收入差距不断扩大；工农业产品积压，产销率不高与相当一部分人民群众（尤其是农村居民）的有效购买力不足并存；经济规模迅速扩大与资源浪费、环境污染日益严重并存，能源和水资源短缺和生态失衡、环境恶化日益成为经济社会可持续发展的制约因素；对科学技术和人才的需求日益提高与大量低素质的剩余劳动力并存。这些问题都是短期内难以克服的，必须经过长期的艰苦努力和精心的操作才能逐步解决。这也为我国房地产业的发展增加了不确定因素。 1.3经济发展展望自19世纪80- 90年代，到1980年，我国经历了三个长波，平均周期36年。1980年我国经济进入第四个长波。我国第四个经济长波上升期起始于1980年，结束于90年代上半期。从上个世纪９０年代上半期到２００２年，是我国经济长波下降阶段。在这个经济长波下降阶段里，经济提速难，物价低增长，企业利润减少，新建企业少，就业压力大，包括贷款在内的融资承受所趋势，这均是经济长波下降阶段的特征。自２００２年下半年以来，我国经济保持长时间的强势增长，２００３年第三季度G DP增幅超过９％，前三个季度固定资产投资增长在３０％以上，９月末的广义货币Ｍ２和贷款总额分别增长２０．７％和２３．７％。经济高速增长与我国经济长时期实施的宽松宏观经济政策有直接关系。初步认为，我国经济进入了新一轮经济长波的上升阶段。在新一轮经济长波中，主导产业有可能是汽车、电子和住宅产业。汽车、电子和住宅产业长期发展前景看好。从居民消费水平看，上个世纪９０年代我国居民（主要是城镇居民）万元级的消费品已经基本满足，目前正处于升级换代时期，升级到十万元级消费品，趋势是转向对私人小汽车和住宅的需求。电子产品也有广泛的需求，一是机电一体化的数控设备；二是企业管理信息化；三是经济和社会管理信息化。在未来十几年或更长一段时间，这三个产业有着广阔的利润空间和良好的市场前景。目前各级政府，国营和民营企业正向这三个领域大量投资。老的企业在扩张，新的企业在产生，这三个产业对经济的拉动作用开始显现。具权威人士预测，2000～2050这50年中，中国国内生产总值50年的平均增年率为5， 8%。其中，2000～2010年为8.1%；2011～2020年为6.4%；2021～2030年为5.4%；2031～ 2040年为4.9%；2041～2050年为4.3%。 2000～2050年中国经济总量和人均GDP预测 \|区间 \|GDP平均 \|期末GDP总量 \|期末人均GDP \| \| \|增长率（%\|（万亿元，1995 \|（万元/人，1995年\| \| \|） \|年价） \|价） \| \|2001-2010 \|8.1 \|19.7694 \|1.3889 \| \|2011-2020 \|6.4 \|36.7007 \|2.4178 \| \|2021-2030 \|5.4 \|52.2370 \|3.9657 \| \|2031-2040 \|4.9 \|100.5209 \|6.3406 \| \|2041-2050 \|4.3 \|153.0721 \|9.8638 \| 从GDP的增长过程看，未来50年经济发展大致可分为3个阶段。第一阶段是2000～201 0年。在此期间，经济增长保持平均8.0%左右的高速度，这既是我国经济增长的黄金时期，又是我国经济结构大调整和经济体制大转型阶段。到2010年，以1995年价格计算（下同），GDP总量将会接近20万亿元，人均约1.4万元；人民生活水平全面达到小康，中东部地区、西部城镇以及部分农村进入富裕小康的生活水平。这一阶段内，大中型城市和部分沿海地区中小城镇将普遍完成工业化，开始向后工业化或信息化社会转变；同时工业化过程全面向农村推进。第二阶段：2011一2030年，GDP将以年均6%左右的中速增任。到2030年，GDP总量将会达到60万亿元左右，人均约4万元。那时，我国将全面完成工业化。大部分地区基本实现信息化，科学技术全面接近当时国际较先进水平，部分领域世界领先，经济技术总体实力居世界前列，人民平均生产水平达到当时中等发达国家的水平，部分地区和大小城市的生活水平达到当时发达国家水平。第三阶段：2031～2050年，GDP年均增长仍可望保持在4%左右的水平上。到2050年， GDP总量可能达到150万亿元左右，人均约10万元，经济总规模居世界第二位（仅次于美国）。到那时，我国科学技术水平达到或接近国际先进水平，若干领域保持领先地位；国民经济将全面信息化；生态环境大大改善，人民生活水平达到当时发达国家的中等水平。 2. 住宅与房地产业“十五”规划 21世纪之初，我国住宅与房地产业进入了新的发展阶段。其经济社会发展背景是，世界科技革命迅猛发展，经济全球化趋势增强；我国经济结构调整正处在关键时期，改革处于攻坚阶段；现代化建设第三步战略部署开始实施，我国将进入全面建设小康社会，加快推进现代化的新的发展阶段。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》（以下简称《纲要》）提出要坚持把发展作为主题，结构调整作为主线，改革开放和科技进步作为动力，提高人民生活水平作为根本出发点及经济和社会协调发展的重要指导方针；并提出要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装饰装修业，规范发展物业管理业；加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，建立廉租住房保障体系；活跃住房二级市场、发展租赁市场；完善住房公积金制度。这是国家历次五年计划中首次对住宅与房地产业提出明确而具体的要求，是新世纪初住宅与房地产业发展的指导方针。 2.1目标和战略 “十五”期间，我国住宅与房地产业发展面临着新的形势，住宅作为扩大内需的重要方面，在“十五”期间必须保持较高的增长速度，才能实现拉动经济增长的目标。（一）发展目标与主要指标 “十五”住宅与房地产业发展的指导思想：抓住我国将全面建设小康社会，实施城镇化战略的历史机遇，加快发展以居民住宅为重点的房地产业；以结构调整为主线，实现产业整体素质的提高和结构的优化升级；积极稳妥地推进住房制度改革，通过改革促进发展；以科技创新为动力，加快推进住宅产业现代化，改造传统的住宅产业；最终实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展。 “十五”住宅与房地产业的改革和发展目标：“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工面积57亿平方米，其中城镇住宅计划竣工面积27亿平方米，约3000万套；2005年城镇居民人均住宅建筑面积增加到22平方米；农村住宅竣工面积30亿平方米，人均住宅建筑面积达到25平方米。到2010年，城镇住宅达到适用、经济、美观、安全的要求，工程质量、功能质量、环境质量基本满足居民长期居住需求。城镇住宅竣工面积达到55亿平方米，实现户均一套、人均一间、功能齐全、设备配套、居住环境良好的住宅，实现住房商品化；科技进步对住宅产业发展的贡献率达到40%以上。（二）住宅建设与房地产业发展战略 “十五”期间，住宅与房地产业要抓住发展的有利机遇，重点实施三大战略： 1．可持续发展战略，即住宅建设与房地产业的发展要合理、经济、高效地利用资源，营造有益于人民健康的居住生态环境，为未来的建设留有充分的发展空间和调整余地。 2. 以市场需求为导向战略，即住宅建设与房地产业的发展要以市场的消费需求为导向，满足不同的消费水平、消费层次、家庭结构的多样化需求，丰富市场供应。 3. 科技创新战略，即依靠科技进步，加大科技投入，提倡技术创新，加快科技成果的转化和应用，提高科技含量，推动住宅产业现代化，从根本上提高劳动生产率水平和整体经济效益。 2.2主要任务和重大措施进入21世纪，中国住宅建设与房地产业发展面临着三个重要转变。一是住宅建设正处在增量发展向增量发展与存量搞活并重转变，要加快住宅建设，搞活市场流通；二是房地产市场正处在由数量型需求向数量、质量并重型需求转化，今后的一个重要任务就是提高房屋质量；三是房地产开发、生产正处在由粗放型向集约型转化，突出任务就是要推进产业现代化。“十五”期间，住宅与房地产业发展的重点任务是建立并完善五大体系：国家宏观控制体系、住房供应体系、房地产市场体系、住宅产业现代化体系和市场服务体系。根据“十五”期间住宅与房地产业发展目标和主要任务的要求，要在以下十个主要方面，着力进行体制创新和科技创新，采取重大举措，切实抓出成效，取得明显进展。（一）扩大住房的有效需求，保持住宅建设投资的持续稳定增长要把住宅建设发展建立在扩大住房有效需求的基础上，从供给和需求两个方面入手，扩大住房投资，增加住房消费，化解有效需求不足的矛盾，保持总供给和总需求的基本平衡，实现住宅与房地产业持续稳定地增长。努力增加居民的收入，提高居民的住房有效需求能力。加快住房制度改革的创新步伐，逐步建立完整、配套的刺激住房消费的政策和制度体系。扩大住房消费信贷规模，促进信用支持型住房消费方式的成长。积极倡导住房梯度消费新模式，分步骤、分阶段地逐步改善居住条件。保持住宅建设投资持续稳定地增长。适应经济结构战略性调整的要求，充分发挥政策的导向作用，不断提高房地产开发投资的质量和效益，吸引更多的社会资金投向住房建设和住房消费，特别要通过优惠倾斜政策，鼓励对普通商品住宅和经济适用住房的投资。（二）加大强化政府宏观调控能力，加强用地管理加大政府对房地产开发用地的管理力度，在合理用地、节约用地的原则下，保障住宅建设用地。严格控制大中城市房地产开发用地数量，加强对已批房地产开发用地使用的管理，加大旧城区改造力度，盘活城市存量土地。调整现阶段住宅规划布局存在的问题，建立土地强制收购储备机制，合理利用土地资源，确保土地市场的供求平衡。继续坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，提高住宅区的规划设计与建筑设计水平。在房地产综合开发中，要充分考虑与经济发展、城市建设发展规划、居民收入水平、人口结构变化以及可持续发展等方面的要求和影响，使其具有适应性和一定的超前性，促进城市建设整体水平的提高。（三）加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给继续加大经济适用住房的建设力度。落实经济适用住房的各项优惠政策，确保经济适用住房的低价位和高质量；同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。经济适用住房的发展要与地方经济发展水平、居民收入状况、房价和住房商品化程度相协调、相适应。要加强总量控制，谨防空置。（四）建立廉租房保障体系，解决最低收入家庭基本居住问题廉租住房是社会保障体系的重要组成部分，要尽快完善廉租住房的供应、管理体系及相关配套政策措施。建立适合我国国情的分层次、多样化、适度的住房保障制度，包括经济适用住房、集资合作建房、廉租住房等。重点是改善住房和收入双重困难家庭的住房条件。要根据各地不同的经济发展水平，合理确定城镇最低收入家庭和廉租住房标准，完善廉租住房申请、审批、入住与迁出管理办法，建立起制度化、规范化、公开化的最低收入家庭住房保障机制，切实帮助城镇最低收入家庭解决基本居住问题。（五）全面开放搞活房地产市场，建立市场化、商品化的流通体制加强对房地产一级市场的宏观管理力度，建立公开透明的土地出让、转让招投标制度；规范房地产二级市场，切实保护消费者的权益；全面开放房地产三级市场，即存量房屋市场，明晰房屋产权，完善配套政策，减化工作程序，降低交易税费，调整收益分配，建立健全市场化、商品化的房地产流通体系。积极培育房屋租赁市场。落实房屋租赁登记备案制度。降低税费，鼓励民间资金投资住房租赁领域。加快开发老年公寓、学生公寓等，满足社会不同群体的住房需要。规范中介行为，拓宽住房消费服务领域。加快制定房地产中介服务规则，建立健全房地产经纪人执业资格制度，维护房地产市场秩序和房屋交易双方当事人的合法权益。充分利用现代电子信息技术，建立公开、透明的信息网络服务系统，实现资源共享，提高住房消费服务水平。进一步扩展、推广房屋置换、电子商务应用、房屋银行、置业担保等新的住房消费服务领域。（六）完善住房公积金制度，发展住房金融充分发挥住房公积金在解决城镇中低收入阶层住房问题的积极作用。提高住房公积金缴交比例，扩大公积金的受益范围，积极采取灵活多样的公积金信贷还款方式，提高公积金信贷资金的流动性和使用率。提高商业银行个人住房贷款服务的质量，简化手续，降低费用，采取固定利率和浮动利相结合的多样化还款方式，加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力。完善住房抵押贷款的各项配套政策，特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展。建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构资产流动性和质量。鼓劲银行之间的公积金和商业银行贷款在利率、还款方式等多方面引入竞争机制。建立住房贷款代理人制度，提高住房金融中介服务水平。（七）实施鼓励住宅建设与消费的经济政策，改革房地产税费体制进一步研究制定以鼓励住宅建设与消费为主的各项经济政策，包括建立完善刺激个人住房消费的个人所得税制度，降低住房二、三级市场的交易税费政策等。降低房地产开发经营环节的税赋，将税收政策的重点转到使用、占有环节，促进“房尽其用、地尽其利”，通过税收杠杆调节房地产资源的优化配置。（八）规范发展物业管理业，改善人民群众的生活和工作环境加快物业管理的立法步伐，规范物业管理市场主体的行为。从实际情况出发，逐步推行物业管理消费的货币补贴政策，提高居民的消费能力。不断提高物业管理的覆盖面，对旧住宅小区和企事业单位的办公及生活用房全面推行社会化的物业管理。加强服务质量和服务收费的监督管理，提高物业管理的综合服务水平，开展优质服务活动，建立收费行为的约束机制。培育市场，打破垄断，推进公平竞争。全面提高行业队伍素质，推进行业科技进步，促进物业管理行业的健康发展。（九）积极开展技术创新，大力推进住宅产业现代化依靠科技进步，增加对住宅产业的科技投入，尽快完善住宅建筑体系、结构体系、部品体系、质量保证体系和住宅性能认定制度。积极推广新材料、新产品、新技术，淘汰、限制使用落后产品，注重采用先进技术改造传统住宅产业，提高住宅产业的科教含量和智能化水平，加速产业的技术升级，从根本上提高住宅的综合质量，推进住宅产业现代化进程，走节约资源的可持续发展道路。（十）提高小城镇住房建设水平，加速改善基础设施条件提高城镇化水平，加强对小城镇住房建设的引导，把其与经济发展水平和市场发育程度相适应，与改善经济布局和结构调整、提高人民居住生活质量相结合。小城镇住宅建设应本着“总量平衡，合理布局，科学规划，体现特色，规模适度，节约耕地”的原则，实行统一规划、统一征地、综合开发、配套建设。坚持新建与改造相结合，保证耕地总量的平衡。提高小城镇住宅建设的规划设计水平，按照城乡一体化的发展战略，与本区域的社会、经济、环境发展相协调。加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社区服务等功能，以创造良好的人居环境为中心，改善城镇环境。产业市场篇 3. 房产一级市场概述 3.1我国土地市场现状 3.1.1近年土地市场建设成效近年来，土地市场建设取得很大成效主要体现在四个方面。（1）国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度。国家城市国有建设用地（下图绿色标记）的315万公顷中有偿使用和市场配制的国有土地面积（下图中紫色标记之和）占城市国有建设用地总面积的比例由１９９２年的不足２％上升到２００２年的２４％，达到76万公顷。单位：万公顷国有土地使用权价格的市场机制初步形成，经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅）要求实行招标、拍卖、挂牌出让，现在这种制度已经普遍建立，由１９９２年的占当年出让总面积比例不足１％，上升到２００２年的１５％。市场交易日益活跃，２００２年出让金额达到２３８０亿元，出租的１９．１万公顷，租金额达到２８亿元，抵押金额７８４６亿元，市场形成的情况目前基本如此，且在逐年提高。（2）土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善。 3. 总结了上个世纪９０年代初房地产过热的教训，修订了土地管理法，确立了新的土地用途管制制度 3. 实行新的土地收益分配办法 3. 按照建设用地集中统一供应的要求实行土地收购储备制度，根据市场的供求情况调控土地供应量，增强政府调控土地市场的能力，目前全国大概有１２００多个市县建立了储备制度 3. 土地调查登记制度进一步完善，强化了土地利用状况和土地价格的监测（3）土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。主要表现在两个方面：一是土地公开交易，基准地价定期确定公布，土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。但是仍有很多地方跳出这个制度在运行，这是矛盾的。二是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政企分开，培育和发展中介服务组织，从总体形势上看是这样，但是具体操作过程中一些不规范行为是有的。（4）土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始出现。一是根据土地市场建设需要，在坚持土地公有制前提下，实行土地使用权与所有权分离，土地使用权成了商品。二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权折价、出租或者入股两种新的土地有偿使用方式。三是适应国有企业改革的需要，明确划拨土地使用权的权能和相应的权益价格，这一点在企业改制的过程当中进行了明确。四是适应乡镇企业融资、兼并的需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依法流转。 3.1.2土地市场发展经验第一，必须服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定的大局。这十多年来，建设用地的供应优先保证了国家基础设施主导产业和生态环境的建设。同时，按照市场经济体制改革的方向，推进了土地使用制度改革和土地市场建设，充分发挥了市场对土地资源的配制作用，配合国家经济结构调整，支持和促进国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持。另外，优化了国有土地利用结构，收取国有土地使用金８３００多亿元，如果没有这些土地使用制度改革，城市发展过程中资金可能会受到很大制约。第二，必须坚持土地资源、资产管理并重，实行严格的土地管理制度。加强土地资源管理，严格限制农地转为建设用地，既是保护耕地的需要，也是充分实现土地资产价值的最基本前提。一个城市，如果不加限制地向外面扩张，占用农地，要想把这个城市建设好，把土地资产管理好是非常难的。土地资源的总量是有限的，土地要卖出好价钱，不适度进行控制是不行的。到处都可以拿地，地就不值钱了。第三，必须坚持依法行政。加强对土地市场秩序的规范，规范政府行为是规范市场行为的重点。第四，必须坚持与时俱进按照市场经济原则推进制度创新。以上内容摘抄自《中国房地产报》 3.2我国土地交易市场化前景 “十五”期间土地资产管理的主要目标是：全面提高建设用地集约利用水平，增加有效供给能力；全面深化土地使用制度改革，建立统一公平、规范有序的土地市场；全面开展基础业务建设，提高建设用地和市场管理的科技含量；全面转变政府管理土地资产的职能，提高依法行政水平。国家《土地资产管理“十五”计划纲要》已经明确了中国土地市场建设的主要预期目标：落实建设用地总量控制和土地集中统一管理制度，建设用地供应和使用必须符合土地利用总体规划和年度计划；严格实施土地有偿使用制度，规范政府供地行为，增加政府供地行为的透明度，经营性房地产用地供应一律实行招标拍卖挂牌出让，规范协议出让行为，推行土地租赁制，建立土地价格的市场形成机制；增强政府调控土地市场的能力，凡是有条件的市县要建立土地收购储备制度；完善土地使用权交易规则，加大市场监管力度，土地市场秩序得到基本规范；完善政府社会化服务功能，凡是有条件的市县要建立土地有形市场，全面推行建设用地信息发布制度。 3. 政府有偿供地的范围将不断扩大，供地方式将更加规范随着社会主义市场经济体制的全面建立，政府供地的市场化程度将越来越高。政府有偿供地的范围将不断扩大，划拨供地的范围将逐步减小。有偿使用的对象将进一步细化，同一大类土地中将按具体功能用途进一步细分出有偿及划拨供地的类型。供地方式规范化制度也将全面建立，政府出让的经营性用地将主要采取招标、拍卖方式。对于协议出让土地，也将通过“市场评估、集体决策、平等谈判、结果公布”的程序予以规范化。 6. 市场公平程度将不断提高，竞争将更加平等一些对特殊主体的土地优惠政策将逐步取消，政府供地的优惠政策不再针对某类主体，而是针对某类用途。不同市场主体取得土地的方式、成本、机会将趋于一致。不同有偿方式取得土地的投入产出关系基本达到均衡。国有和集体建设用地的权利将趋向平等，集体土地使用权将以某种有偿方式进入土地市场。 9. 政府调控市场的层次将不断分明，手段将更加市场化中央和省级政府将侧重于增量土地的总量调控，随着中央政府对新增建设用地总量的控制日益严格，新增建设用地的数量将减少，使用成本将提高，存量土地，特别是存量划拨土地对地方政府的价值将进一步凸显，因而调控存量建设用地总量将成为地方政府的内在要求，市县政府对存量土地的调控将更加关注。横向看调控方法趋于多样化和市场化。政府供地价格对土地市场的调控作用将更加明显，土地价格是影响土地市场中划拨土地人市量、出让土地转让量和土地需求的价格杠杆，通过调节地价水平稳定土地市场，调节供需平衡。经济手段将成为今后政府调控市场的主要手段。土地收购储备将作为总量控制的有效手段和制度而被政府广泛实施，土地债券、换地法律文书等也逐步成为调控土地市场的主要政策和金融工具。 12. 土地交易将不断规范，要素流动将更加充分遵循市场规律，建立和完善土地交易规则不仅成为政府的要求，也成为土地市场主体的要求。一是土地的产权形态将更加明晰，中国土地产权系统将通过各种方式予以调整和完善，政府对土地产权的保护力度也将进一步加大，土地产权交易所产生的资源配置效率将趋向更优。二是对一些特殊交易的管制将趋紧，划拨土地转让要预报，按计划人市交易。三是政府优先购买权将进入操作阶段，对明显低于市场价格的土地交易，政府优先行使购买权。四是对违法交易的惩罚力度将加大。土地使用权交易行为将更加规范。国家将严格出让土地使用权转让、出租、抵押管理。加强划拨土地使用权人市管理，未经有批准权的人民政府依法批准和收购的，不得进入土地市场。国家将重点制订土地使用权公开交易(招标、拍卖、转让等)、集体建设用地流转、土地收购储备、闲置土地处置、国有土地使用权租赁、划拨土地使用权管理、国有土地收回、土地价格管理等相关法规、政策。 16. 政府服务市场的内容将不断增多，管理将更加透明政府将在土地交易场所、土地交易信息收集发布等方面提供更多、更便捷的服务。信息共享制度将逐步完善，土地交易的信息成本将有所降低。政府将对社会发布土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、已供给土地综合信息、土地使用权市场交易信息、市场预测信息、政府供地限制与禁止目录、基准地价等信。政府行政效率将不断提高并趋向透明化，行为更加规范。国家将建立出让土地价格确定、土地资产处置、建设用地供应等重大事项的集体决策制度，制衡行政权力。严格依法行政，减少政府对市场的干预。改革审批制度，减少审批事项，规范审批行为，简化审批程序，提高办事效率，方便交易着办理与土地市场有关的一系列手续。根据市场发育程度，积极建立土地有形市场，完善服务功能，引导土地使用权进入土地有形市场公开交易。推行建设用地信息发布制度、基准地价公布制度、地价可查询制度。 19. 中介组织将不断壮大，功能将更加齐全和规范随着市场竞争的激烈，土地市场中的中介机构将进行广泛的整合、重组和分化，一些中介机构的品牌和规模优势逐步形成，一些实力小的中介机构要么被兼并，要么被迫退出土地市场。根据市场要求，一些新的服务领域将产生，如市场咨询、交易代理、投资策划、产权登记等。中介服务行为将更加规范。国家将发展地价评估、招标拍卖代理、土地交易代理、咨询等中介服务机构。实现行业自律，推进产业化发展。加强对违规行为的处罚力度，促进中介机构独立、客观、公正从业。土地流动从划拨、协议出让到公开招标、拍卖的转变，透明化程度越来越高，是我国土地流动形式进步的集中表现，是大势所趋。土地市场建设在经过艰辛的实践摸索和全面推进后，规范土地市场运作，使之符合中国加入WTO后完善市场经济体制的需要，已成为今后土地使用制度改革的主攻方向。已取得的成绩为中国土地市场长远的发展奠定了坚实的基础，积累了腾飞跃进的巨大力量。在新的世纪里，中国土地市场将进入一个全面规范化发展的时期，成为一个较为成熟的要素市场。中国市场经济体制的逐步成熟与完善，也将为土地市场的发展提供广阔的空间和机遇。以上内容摘抄自《中国网》 4.房产二级市场概述 4.1我国房地产市场综述市场综述从1992年邓小平同志南巡讲话兴起的中国房地产业热潮发展至今，有了两大变化：纵向比较，中国房产业正处于有史以来最好的发展时期；横向比较，今天中国的房地产业发展规模之大，格局变化之快在世界也是位居首列。 10年发展，变化主要体现在以下3个方面：（1）房地产业发展进入高位运行阶段。从投资角度看，1998年至2001年，城镇商品住宅完成投资保持了30%的增长速度。而进入到 2002年的上半年，房地产开发投资仍然保持32%以上的增长率，足见其势头凶猛；从消费角度看，1998年至2001年，城镇居民个人购买商品住房5亿多平方米，按照新旧住房交易额合计计算，2001年个人购买和换购住房支出在4500亿元以上，是1997年的4倍。同时有数据表明2002年上半年房产销售面积增长额度在20%左右。由以上各种数据我们可以认定，现我国房产业正处于高位运行阶段。（2）房地产业迈入了一个供大于求的买方市场，在进入消费者时代以后，对房地产开发商提出了更高的要求，房地产要讲文化、讲品牌、讲服务。（3）住宅产品进入到产品更新换代的时代。我们已经逐步跨入“居者优其屋 ”的方向迈进，人们对于住宅的品质需求有了很大的提高，现在的房产既要突出数量更要突出质量。 10年房地产变化，主要基于房改和地改这两大改革，这是启动我们房地产发展的发动机。房改是房地产业发展最强烈的动力和源泉，从停止住房实物分配，到住房基金的货币分配，政策上的变化使住宅建设成为新的经济增长点和新的消费热点。而地改即土地使用制度改革，地改是房地产市场化、规范化的源头。从无偿划拨、无期限使用、无流通到有偿、有期限、可流通的变化，使土地成为一种商品，解决了地产商品化的问题。实行招标拍卖挂牌出让土地使用权的办法则解决了土地的市场化问题，从而促使中国的房地产向更健康的方向发展。目前，我国房地产业经过10年历程之后，时至今日，整个产业的发展呈现出几个方面的特点和状况： 1. 我国发展商的现状分析伴随我国房产业的发展，我国房产开发商队伍迅速扩大，在数量上呈稳定增长的趋势。整体表现以下特点：1、企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部地区不仅开发商数量少，且企业规模也不大。东部的发展竞争已从资金实力和土地开发权的竞争进入到品牌、营销、服务等方面。而西部还远未达到这一步。2、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远好于国有企业3、在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好于国有企业。4、企业规模偏小，资质结构有待优化。我国房产商规模普遍偏小，一级企业和二级企业所占比重仅为17.3%，所以大部分开发商很难经受市场竞争的考验。然而，随着中国房产业的发展，中国房产开发商数量持续增加，竞争加剧。据中国建设部统计资料，截至二零零二年底，中国有各类房地产开发商约3万家。但中国房地产开发商的规模普遍较小，截至二零零二年底，一级企业仅为346家，占开发商总数的1.15% ；二级企业3266家，占开发商总数的10.8%。以二零零二年度为例，中国平均每家房地产开发商的开发面积仅为6805.38平方米。上海是中国房地产业最为发达的地区，以上海为例，截止二零零二年底，上海有各类房地产开发商4,672家，其中一级企业仅37家，占开发商总数0.79%，二级企业214家，占开发商总数4.58%.前十大房地产开发商在2002年商品住宅预售登记面积为167万平方米，占上海总预售登记面积的6.2%，2002年上海平均每家房地产开发商的商品住宅预售登记面积为0.57万平方米。显示市场极为分散。董事认为，中国绝大部分房地产开发商专业水平不高，市场竞争力较弱，此种市场特性为专业化的房地产开发咨询、策划及销售代理服务提供商提供了广阔的市场空间。数据来源：《解放日报》、搜房网- “2002年全国楼市‘数字’进行时”、中国房地产信用档案网 2. 房产业市场供给状况分析 2. 我国房地产业的开发投资状况 ″ 投资增长速度。我国房地产的开发投资规模与全行业的发展步调基本一致。 ″ 投资结构。从1996年开始，″ 我国房产投资结构向住宅转移；同″ 时办公楼投资和商业用房投资的比重则呈下降趋势。 ″ 资金来源状况。从资金来源主体看，″ 三级以上开发商是房产业的投资主体。比重超过50%四级以下企业特别是无级别的企业所占投资比重达20%，″ 说明房产投资还有待优化。 2. 土地资源供给状况。1、土地的供给方式出现变化，有偿供地比重提高，具体出让方式中，招标、拍卖比重有所提高。2、土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大，主要存在于经济发展水平不同的城市之间及大城市与中小城市之间。 2. 房地产市场供给的结构分析 2. 住宅供给平稳增长，内部结构发生变化，别墅、高档公寓比例有所下降，安居工程比例有所上升 2. 办公楼市场供给的差异进一步扩大，上海、北京维持供销两旺的态势，而广州、深圳等地由于前几年投资过剩，出现办公楼市场下滑的趋势 2. 商业用房供求矛盾突出，前几年经济发展过热使商业用房比较畅销，出现严重供过于求的状况，近年商业用房的竣工面积的加大导致商业用房的供求矛盾 2. 房地产业市场需求分析目前，我国房地产业市场需求存在以下特点： 25. 市场需求开始回升，至2002年上半年，房产销售面积呈22%的持续增长速度，说明我国房产又出现高速增长势头。 25. 个人消费成为市场需求主体，随着房改的结束，个人购房成为房产市场中一个新的特点，现个人购房比例已达到90%以上。 25. 与个人消费增长相适应，居民住宅在房产需求结构中比重加大 25. 经济适用房成为商品住宅的重要组成部分。目前，我国大部分中低收入家庭对质优价廉的经济适用房需求较大，而相关的优惠政策也使这块市场成为新的热点 25. 房产业发展面临的主要问题虽然我国房地产业取得令人瞩目的成绩，但是目前我国房地产仍有许多问题： 36. 商品房价格过高，超过了中国普通居民的承受能力 36. 房地产市场空置面积的增长速度虽然得到控制，但总量仍然过大；商品房积压日趋严重，许多开发商不堪重负 36. 房地产业的产业集中度，几乎没有行业壁垒，房产开发商多而小，开发楼盘质量不高，层次较低 36. 商品房市场部分项目一味追求速度，或一味追求质量，难以达到良好绩效 36. 房地产市场地方性统筹规划不到位，土地使用效率低 36. 房地产市场住房供应体系单一，不能满足消费者日益多变的购房需求区域性2000—2002年房产市场分析 6. 华北地区——北京北京房地产市场从2001年起呈现快速发展的态势，表现为四个高速增长，即投资规模、开复工面积、竣工面积、和销售面积增长；两个基本稳定，即销售价格、空置率基本稳定。但在2001年年中，在建设部关于“北京房价增速过快”的政策打压后，下半年销售不是很理想，原因：1、在商品房高端市场得到部分释放后，后劲出现问题。2、北京的房价在炒作下，增速过快。3、市场供需结构错位，普通购买力不能启动。同时北京房地产市场上土地市场、二手房市场都没有形成公开、健全的市场则是整个市场出现症结的根本原因。进入2002年后，由于地铁、轻轨等轨道交通工程的开展，使北京又开始新一轮的房产热潮。但2002年北京SRAS的爆发却在相当一段时期内打压了房产市场发展。 7. 西部地区——重庆到2001年底，重庆市共有房地产开发企业1474家，并涌现出一批实力雄厚、管理先进的典型企业。作为一个新兴行业，重庆房产业发展十分迅速，开发规模日益扩大，已成为投资领域的重要组成部分。在开发投资快速增长的同时，商品房的施、竣工规模亦快速扩张。房地产开发结构也发生新的变化，商品住宅的建设的主体地位得到加强，此外，从新开工房屋面积的构成来看，商品住宅的主体地位还将进一步加强。由于重庆大城市、大农村二元格局的影响，房地产开发水平存在明显的地区差异。关于资金方面，基于房地产市场销售状况理想、开发商自身实力增强，银行信贷对房地产开发的支持力度加大等原因，房地产开发建设资金到位情况理想，资金结构出现改变。从市场反映看，呈现：1、房地产市场需求趋旺，销售看好；2、个人成为房地产市场的消费主体；3、商品房价格稳中有升等几个特点。 8. 珠江三角洲——广州、深圳广州房地产总体发展形势良好，广州市委市政府把建筑房地产业列为优先发展的三大支柱产业之一，继续给予了方方面面的扶持。目前有以下特点：1、针对目前商品房供大于求的情况和防止“烂尾楼”出现，省建设厅发出通知：商品房预售项目七层以下的要完成结构工程并封顶，七层以上的要完成三分之二结构工程才准许售楼。2、房地产企业联合、兼并、重组的大规模改革将从2001年起正式拉开帷幕。3、收回闲置土地和开发用地招标拍卖政策，使合理配置土地资源，调控用地供应量，促进房地产市场健康有序发展成为可能。4、期望享受大自然，居住城郊趋势明显。5、二手楼市交易将再创新高。6、写字楼租售进入旺市。据此可得出以下结论：1、商品房开发逐渐走向理性和成熟，供求关系趋向协调。2、写字楼租售趋旺，成交量超过当年上市供应量，租售情况会大大改善，空置情况将得以减少。 3、商铺成交量稳定，且成交价格逐年攀升。4、空置房数量增长加快，二年翻一番。综观整个楼价的变化，广州房产市场再次回到稳定上升阶段。深圳市2000年房地产成交面积上升，空置面积下降，商品房稳中略升了一个百分点，其中新盘上升幅度大，旧房不升而降，降幅达10.3%。房地产发展趋势良好，经典楼盘连连登场。但房地产市场也出现了许多不和谐的音符，主要由于开发商欺诈行为增多而引起诸多争议。 9. 长江三角洲——上海上海房地产市场总体上供求矛盾继续缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。房地产开发投资呈现增长趋势。房地产买卖成交量持续放大，个人已成为上海房地产市场消费主体。房屋租赁日趋活跃。房地产租售价格稳中有升，2000年- 2002年上海房屋租赁市场住宅租金与上年基本持平，办公楼和商业用房租金平均增幅达 23％，2003年上海高档住宅物业及办公等产品市场租赁状况呈现震荡，整体走势不够理想。住房消费信贷逐年扩大。市场供求趋向平衡，空置量开始下降。由于近两年来商品房品质的提高，同时综合供需关系的不断变化，导致商品房平均成交价格不断上涨，且还有继续上扬的空间。 4.2房地产行业周期上海作为我国的经济中心，和国际性大都市，为便于分析，以下就主要对上海的房地产市场作简要的分析。 4.2.1市场周期划分 1988年以前，房屋多以福利分房形式出现，商品房尚未出现，处于休眠期。 \|第一周期 \| \|1988 \|随着商品房用地的有续出让，商品房开发产生，房地产市场 \| \|–1993年 \|逐步形成，房地产发展开始进入酝酿期。同时也标志着房地 \| \| \|产市场第一个周期的形成。 \| \|1994 \|大量商品房的建设，尤其是外销商品房的大量推出，房地产 \| \|–1996年 \|市场进入发展高潮，市场狂飙期形成。 \| \|1997 \|由于商品房供应量的急速增量，在市场需求量有限的情况下 \| \|–1998年 \|，造成大量商品房积压，房地产市场开始走入低谷，市场进 \| \| \|入调整期。 \| \|第二周期 \| \|1999年 \|经过两年的调整，以及政府部门宏观调控力度的加强，从199\| \|– 至今 \|9年开始，房地产业开始复苏，进入再度发展期，至此房地产\| \| \|的第二周期开始。 \| 可以看出上海房地产市场发展周期为10年左右，一般市场高潮期在3年左右。房地产阶段性发展 1. 1988年以前市场休眠期 ¬ 该期间我国房地产属尚未形成阶段，¬ 居民住房多以福利分房形式出现，¬ 商品房概念尚未出现。上海居民住房多集中在中心城区（现静安、卢湾、黄浦三区，¬ 以及部分徐汇、普陀区）。 1. 1988–1993年市场酝酿期 ¬ 1988年上海第一块商品房用地在虹桥地区进行了有续出让，¬ 从此揭开了房地产市场发展的序幕。 ¬ 城市基础设施、公用事业、居民住宅建设的加快，¬ 有效地促进了房地产市场的发展。 ¬ 土地使用制度改革深化，¬ 土地有偿使用范围扩大，¬ 划拨土地受限，¬ 使房地产市场表现活跃。尤其是外销用地幅度的增大，¬ 使外销房上市量增加。商品房开发以针对境外客源（东南亚华人圈）的外销房为主。 ¬ 在这段时期，¬ 上海的房地产开发多集中在中山路环线的内区域（除长宁的虹桥、古北地区），¬ 环线外多为工业区和早期的拆迁安置区。 ¬ 房地产市场的形成，¬ 并逐步发展，¬ 相应的房地产体系也逐渐完备¬ 。房地产交易、管理、代理、经纪、咨询、仲裁等中介服¬ 务机构应运而¬ 生。 1. 1994-1996年市场狂飙期 ¬ 经过了近5年的发展，¬ 房地产业开始进入一个新的阶段。随着土地有偿使用范围的有效拓展，¬ 内销用地出让面积上升，¬ 开始超越外销用地，¬ 成为市场主角，¬ 外销房开始向内销房转型，¬ 房地产供应量明显上升。 ¬ 商品房开发区域进一步外延，¬ 由中山路环线拓展至现内环线地区。 ¬ 内销房买受对象的扩大、蓝印户口政策的试行以及降低房地产交易税费政策的出台，¬ 有效地刺激了购房消费，¬ 市场消化量明显上升，¬ 供需两旺的态势开始呈现。 ¬ 此外，¬ 随着房地产发展的日益成熟，¬ 房地产管理体制的改革以及相关法规的出台，¬ 为加强房地产市场统一管理和市场运作规范化，¬ 起到了指¬ 导作用。 2. 1997-1998年市场调整期 ¬ 内销商品房上市量明显放大，¬ 内销房向外销房转型初步完成。 ¬ 商品房开发区域再度向外扩展，¬ 已发展至外环线区域。 ¬ 市场供大于求现象明显，¬ 需求量有限，¬ 空置量放大。有效需求的下降，¬ 导致市场在经历了近3年的发展高潮后，¬ 开始步入低谷，¬ 进入调整期。 1. 1999年-至今市场发展期 ¬ 经过了2年的调整，¬ 市场供应量得到有效控制，¬ 供求结构逐步趋于平衡，¬ 市场重新进入发展期。 ¬ 商品房开发区域拓展迅速，¬ 远郊地区开发量逐年上升。 ¬ 市政基础设施日益完善，¬ 轨道交通纷纷投入使用，¬ 促进了房地产市场向外拓展性，¬ 并为购房者提供了较便利的生活条件。 ¬ 购房信贷机制的日益完善，¬ 激起了购房者的置业积极性。 ¬ 蓝印户口政策的正式施行、内外销房的并轨，¬ 使房地产市场完全开放，¬ 与国际大都市的定位进一步相适应，¬ 有效地扩大了市场需求面，¬ 成为房地产业再度崛起的一大原因。 4.2.2市场数据统计分析历年上海房产市场供应消化状况单位：万M2 8. 市场供应从1995年开始明显放量，由1994年的248万M2，急速猛增至928万M2。随着供应量的上升，消费市场也急速膨胀，需求量跃增至661万M2。 8. 1997年起，市场供应持续在1000万M2以上，但由于市场发展的不成熟，连续2年出现供严重大于求的局面，直到1999年才得以缓解。 8. 经过97- 98年2年的低谷期、调整期，1999年上海楼市开始逐步走出低谷，向另一个发展期迈进。 8. 2000年开始市场供需量在高位保持平稳走势，供需结构逐步趋于平衡，并于2001年呈现需略大于求的良好态势。 8. 2003年上海楼市持续保持供需两旺的态势，上半年供应量已达1307万M2，需求量达 1274万M2，达到房产历史上同期最高点。商品房空置量单位：万M2 [pic] 3. 商品房空置量于1999年达到最高点，这主要是由于97- 98年的积压量过大而造成的。 3. 2001年商品房空置量已明显减少，可见，该年度不但在新开楼盘的消化量上一枝独秀，同时也有效的消化了较大量体的空置商品房。商品房均价状况单位：元/M2 4. 经过多年的发展，上海房价稳步上升，于2001年成功突破4000元大关，达到4208元 /M2。 4. 随着楼市的持续看好，2003年房价持续上扬跳高，上半年已冲破5000元大观，直接跃升至5579元/M2。 2001年成为了上海房产史上真正的转折点 2002-2003年为价格飚升期 4.3房地产市场现状早期（2001年及前后）上海房产市场商品房产品主要组成部分为住宅（达到97%左右），而办公及商业产品市场总占有率仅为3%左右，2002年后，上海房地产市场所推商品房中，以商品住宅为主，至目前为止，占到市场总量的86%，办公及商业物业为14%。可见，上海楼市目前的首要点是进一步改善城市居民的居住条件，同时发展趋向于多元化。 4.3.1房地产二级市场供求关系从历年来市场供求比例变化情况来看，出现年度间和季度间的逆向转换 \| \|1997年 \|1998年 \|1999年 \|2000年 \|2001年 \|2002年 \|2003年 \| \| \| \| \| \| \| \| \|上半年 \| \|批准预售\|1:0.25 \|1:0.55 \|1:0.75 \|1:0.94 \|1:1.10 \|1:1.03 \|1:0.98 \| \|面积/预 \| \| \| \| \| \| \| \| \|售登记面\| \| \| \| \| \| \| \| \|积 \| \| \| \| \| \| \| \| 2001-2002年各季供求和逐季累计供求对比情况单位：万平方米 \|2001-2002年 \|商品房批准 \|商品房预售 \|批准面积 \| \| \|预售面积 \|登记面积 \|登记面积 \| \| \|2001年 \|2002年 \|2001年 \|2002年 \|2001年 \|2002年 \| \|各 \|第一季度 \|127.75 \|466.33 \|352.21 \|516.57 \|1:2.76 \|1:1.11 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|季 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|第二季度 \|368.79 \|672.35 \|420.98 \|713.57 \|1:1.26 \|1:1.06 \| \| \|第三季度 \|529.47 \|712.70 \|514.63 \|637.99 \|1:0.97 \|1:0.90 \| \| \|第四季度 \|633.14 \|758.16 \|544.11 \|817.24 \|1:0.86 \|1:1.08 \| \|逐 \|1-3月份 \|127.75 \|466.33 \|352.21 \|516.57 \|1:2.76 \|1:1.11 \| \|季 \| \| \| \| \| \| \| \| \|累 \| \| \| \| \| \| \| \| \|计 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|1-6月份 \|496.54 \|1138.68 \|773.10 \|1230.14 \|1:1.48 \|1:1.08 \| \| \|1-9月份 \|1026.02 \|1851.38 \|1287.72 \|1868.13 \|1:1.26 \|1:1.01 \| \| \|1-12月份 \|1659.15 \|2609.54 \|1831.83 \|2685.38 \|1:1.10 \|1:1.03 \| 6. 1999- 2000年，在以政策效应驱动市场的主导因素作用下，供大于求的矛盾逐年缓和，到2000年均达到相对平衡的状态。2001年供求关系终于实现逆转，进入供不应求状态。 6. 2001年增量商品房供不应求的状况，是年度性需求增长速度快于供应增长速度的反映，延续2001年供不应求的市场状况，在上海城市经济发展的强势烘托下，2002 年市场持续供需两旺。 6. 供求关系年度间和季度间的逆向转换燕存现象充分显示：市场自觉或自发调节供求关系的能力明显提高，然而，供求关系平衡是暂时的相对的，不平衡是永久的绝对的，追求市场供求关系的适度平衡是政策和业界的一个永恒目标。 4.3.2住宅成交价格攀升明显 1. 楼价逐季稳步上扬且呈升幅上的跳跃性。各季住宅价格上升情况 \| \|2000年 \|2001年 \|2001年 \|2001年 \|2001年 \| \| \|第四季度\|第一季度\|第二季度\|第三季度\|第四季度\| \|成交均价 \|3943 \|4050 \|4173 \|4212 \|4625 \| \|(元/平方米)\| \| \| \| \| \| \| \|2002年 \|2002年 \|2002年 \|2002年 \|2003年 \| \| \|第一季度\|第二季度\|第三季度\|第四季度\|第一季度\| \|成交均价 \|4738 \|4710 \|4800 \|5213 \|5314 \| \|(元/平方米)\| \| \| \| \| \| \| \|2003年 \| \| \| \| \| \| \|第二季度\| \| \| \| \| \|成交均价 \|5830 \| \| \| \| \| \|(元/平方米)\| \| \| \| \| \| 2. 区域间楼价差距拉大单位：元/M2 \| \|2000年 \|2001年 \|2002年 \| \|市中心区域 \|5055 \|5463 \|7096 \| \|环内区域 \|3684 \|4056 \|4750 \| \|内外环间区域 \|3338 \|3693 \|4572 \| \|外环区域 \|2902 \|3162 \|3880 \| ¬ 2000年市中心区域与环内、内外环间、外环区域的价差为1371元、1717元和2153 元。 ¬ 2001年市中心区域与相应区域间的价差扩大为1407元、1770元和2301元。而¬ 2002年同¬ 比增长分别达到29.9%、17.1%、23.8%、22.7%，¬ 各区域增长基本控制在20%以上。 4. 主力成交单价区间向上移位，中高价位楼盘成交放量。 4. 存量房价格顺势而上。单位：元/M2 \| \|2000年 \|2001年 \|2002年 \| \|存量产权房 \|2111 \|2378 \|2995 \| \|平均成交价 \| \| \| \| 4.3.3房地产的二、三级市场联动历年二、三级市场交易量增长速度对比单位：万平方米 \| \| \|1997年 \|1998年 \|1999年 \|2000年 \|2001年 \|2002年 \| \|商品房\|绝对值 \|437.44 \|913.51 \|1051.29\|1452.87\|1831.83\|2685.38\| \|预售面\| \| \| \| \| \| \| \| \|积 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|同比±% \|—— \|108.83 \|15.08 \|38.20 \|26.09 \|46.60 \| \|存量产\|绝对值 \|154.57 \|315.23 \|510.84 \|778.52 \|1422.43\|1790.48\| \|权房交\| \| \| \| \| \| \| \| \|易面积\| \| \| \| \| \| \| \| \| \|同比±% \|—— \|103.94 \|62.05 \|52.40 \|82.71 \|25.87 \| 2001年及前期三级市场交易量的增幅明显高于二级市场，可见在市场成长发展阶段，二级市场自身发展对引动三级市场交易量扩张的乘数效应十分明显。 2002年市场结构发生改变，二级市场持续高走的同时，三级市场增量幅度却呈现明显下降。 4.4房地产消费市场 4.4.1历年上海市总体消费特征城镇居民人均可支配收入单位：元 ¬ 2002年伴随着上海经济第10年的二位数增长，¬ 上海的居民收入也有了较大的提高，¬ 2002年，¬ 上海市居民人均可支配收入已达13250元，同¬ 比增长2.85%，¬ ¬ 上海人均可支配收入占GDP比重仅为三分之一，¬ 远远低于国内其他城市的平均水平，¬ 人均收入应当有较大上升空间。三大件的演变 70年代收音机、自行车、手表 80年代彩电、冰箱、洗衣机 90年代住宅、汽车、电脑近年统计数据显示，居民的收入与消费支出比为1:1.1，居民的消费观念逐步改变，蕴藏的消费能量被逐步释放。近年上海居民消费结构特点五大消费：住宅、汽车、旅游、教育、通讯 4. 居民的食品类和衣着类支出占消费性支出的比重仍呈递减趋势，食品类占43.1 %，比上年下降1.1个百分点；衣着类占6.2%，比上年下降0.2个百分点。 4. 教育费支出快速增长，居民人均教育支出为731元，比上年增长24.9%。在居民人均年教育费支出中，托幼费、学杂费和教材与参考书费支出分别比上年增长3 9.1%、35.5%、14.4%。 4. 通信费支出快速增长。居民人均通信消费支出464元，比上年增长两成多。至2 001年末，城市居民家庭每百户移动电话拥有量由上年的21部上升到50部。由于居民家庭移动电话和家用电脑拥有量的增加，使居民的电信费支出增长明显，居民人均电信费支出331元，比上年增长22.1%。 4. 娱乐、旅游、餐饮类消费持续增长。居民人均文娱费支出为112元，比上年增长 10.3%。居民人均旅游支出192元，比上年增长15.9%，旅游占消费性支出的比重为2.1%，提高0.2个百分点。居民人均年在外用餐支出为748元，比上年增长一成多。 4. 居民投资大幅提升。近年来，储蓄、股票、债券、集邮、收藏、集资和博彩等已成为居民投资多元化的渠道，居民购买有价证券支出继续上扬，人均年支出6 28元，比上年增长4.1倍。 4.4.2购房群体消费习性根据目前在上海市场的购房群体主要分为三大集团，即本市购房群体、外地购房群体和境外购房群体。本市购房群体上海本地人，上海楼市的购买主体。正如具有鲜明个性的上海人一样，上海人买房也有着自己的特色。作为个体，尽管上海人讲求个性；但作为群体，上海人的购房行为受到地域、气候、社会关系等因素的影响，从而表现出一定的共同特征。 1. 区域情结强烈 2. 对自己原来的居住区域有着较强的依恋性。 1. 在选择购房区域时，家庭、社会关系成为重要的考虑因素。 1. 繁华、便利的市中心区域仍是大多数上海人向往的区域。相比之下，一些到沪发展的外地人，已取得上海户籍。但他们对地域的概念没有上海人那么强。一些城郊结合部规划、环境较好的楼盘受到这些购房者的青睐。 2. 朝向要求高上海具有四季分明的特征，房屋的朝向问题是上海购房者最为关心的问题之一。由于冬季较冷，夏季较热，北向的房屋较不适合居住，西向的房屋受太阳辐射强烈。因此上海人对主要房间的朝向要求特别高，“朝南坐”是必不可少的。 3. 置业主要用途 [pic] 3. 购房者置业目的以自住为主，比例高达82%。除了自住以外，越来越多的上海人把购房当作一项投资。 3. 由于高档住宅多地处市中心，交通生活方便，具有升值潜力，决定了这类住宅有着一定数量的投资客户，其比例达到8%。外地购房群体上海作为一个国际大都市和中国的经济中心，其充满活力的经济发展态势，完善的科、教、文、卫和生活设施以及走在前列的住宅规划，使之不仅是上海人的美丽家园，同时也吸引了广大的外省市居民来此购房。今天的上海楼市，外省市购房者已是三分天下有其一，其中“温州现象”尤为突出。目前，到上海来购房的一般有以下几种： 4. 购房投资 4. 近年来，上海房地产市场发展的良好态势和国际化大都市的魅力，是外省市居民看好未来房地产市场的重要原因。 5. 房地产的保值、增值性使其成为一项良好的投资渠道。 4. 为子女教育投资上海丰富的教育资源和相对较高的大学录取率令广大外地父母对上海青睐有加。上海较多的就业机会和个人发展前景也是他们替子女选择上海的重要原因。 6. 用于保障买楼升值，并将其出租能带来稳定的收益，对将来“养老”而言也是一种可靠的保障。 7. 经商上海作为长江经济流域的龙头，对其周边地区有着很强的辐射力，从而吸引了广大的经商者。一些可办理公司注册的楼盘成为了这些购房者的首选。 8. 海外兵团多为海外归国人士，他们购房有一定的“从众心理”，并对上海的区域概念较模糊，一般只注重楼盘的品质。境外购房群体境外人士购房队伍不可忽视。自2001年8月上海内外销商品房并轨后，港澳台人士在沪购房积极性大增。据资料显示，2001年上海商品房买卖中，境外人士购买比例占3%，有的中高档房屋近40%都被港澳台人士购买去。 9. 选择上海购房的理由 9. 较浓郁的上海情结。 9. 较高的投资回报率。据资料显示，上海的房屋出租回报率为8%-12%，而台湾只有2%-3%，香港为4%- 6%。 1. 上海楼市自身的产品优势。 1. 城市建设更成熟。 1. 购房特点 2. 购房目的 [pic] 1. 注重发展商品牌实力。较喜欢港澳台地区知名房地产品牌，如新鸿基、汤臣、东方海外、中海、和记黄埔等。 3. 对小区配套要求比较高。注重游泳池、网球场等会所设施，24小时安保系统，要求品牌物业管理公司入驻。外来客源（外地、境外）的大量涌入，使上海的消费市场不断充实，尤其是在我国进入WTO以后，作为国际大都市的上海表现尤为明显。庞大的消费市场，为整个房地产业提供了坚实的保证，使产业链中各环节（生产、流通、消费领域）的循环更为顺畅。多元化的消费群体保证了目前上海房地产市场的良好发展态势。 5. 房产三级市场概述房产三级市场，是以存量住宅或二手住宅为交易对象的市场。房地产开发，形成了住宅市场上的增量供给，增量供给被市场上的买家（投资者或使用者）购买或租用后，就变成了住宅市场上的存量。由于使用者迁移、投资者要寻找最终的用家等原因，形成了存量住宅的供给。 5.1我国房产三级市场概况房产三级市场上的二手住宅，既包括已购公有住房和经济适用住房，也包括各类已购商品住宅。住房二级市场上的交易形式，既包括二手住宅的买卖，也应该包括针对二手住宅的租赁和置换行为。租赁市场和置换市场，是房产三级市场的重要组成部分，在房产三级市场中，房产中介起到至关重要的作用。 5.1.1租赁市场二手住宅租赁市场，是解决各大城市非户籍常住人口的主要渠道。从表达式的所示的各主要城市的人口状况可以看出，流动人口在各主要城市尤其是经济发达城市所占的比重已经接近或超过20%。虽然上海、深圳等城市由于推行“蓝印户口”政策，使流动人口中有相当多的比例是以家庭户形式在沪居住（上海占61.8%）。流动人口主要是通过租住当地居民的住宅来解决住房总是。仅从流动人口的住房特征来分析，我国主要城市住房二级市场中，租赁市场的规模非常巨大。我国主要城市的人口状况单位：万人 \|城市名称 \|第五次普查人\|1999年末\|流动人口 \|流动人口占普\| \| \|口 \| \| \|查人口的比重\| \|北京 \|1391.90 \|1107.50 \|280 \|20 \| \|上海 \|1673.77 \|1313.12 \|387 \|23 \| \|广州 \|994.30 \|685.00 \|310 \|31 \| \|深圳 \|700.84 \|432.94 \|270 \|39 \| \|天津 \|1001.00 \|910.17 \|90 \|9 \| \|合计 \|7762.02 \|6447.73 \|1337 \|17 \| 5.1.2置换市场在计划经济时代，我国各主要城市房地产管理部门均设立有换房站，随着房地产市场的发展，这种比较落后的住宅交易形式逐渐萎缩，但换房业务始终没有退出市场。从北京和上海部分二手房代理机构的网站统计，可以看出，住宅置换仍然占有相当多的份额。从市场交易的效率来说，房屋置换模式因为交易条件严格，成功率较低，因此效率低下。但是，由于房屋置换模式可以为交易双方节约交易税费，因此仍然受城市中低收入者所欢迎。北京和上海部分网站的二手房交易信息 \|网站名称 \|置换房源 \|租赁房源 \|楼盘数量 \| \|上海金丰易居 \|8642 \|18321 \|620 \| \|北京我爱我家 \|5715 \|23320 \|428 \| \|北京精品家园 \|2576 \|85 \| \| 二手住宅租赁市场，是住房地级市场的重要组成部分。租赁市场是房地产的使用市场，该市场决定了房地产的租金和空置率；买卖交易市场是房地产投资市场，该市场决定了房地产的价格和投资收益率水平。使用市场上的该市场决定了房地产的价格和投资收益率水平。使用市场上的租金，影响着投资市场上的房地产价值和房地产交易的数量 5.1.3人口迁移对房产三级市场的影响人口迁移是导致二手住宅交易的重要因素。人口迁移，肯定伴随着住房需求，而迁移人口除购买新建商品住宅外，对二手住宅也有巨大的需求，而且由于二手住宅通常位于就业地点附近，房型和价格选择余地较大，更受迁移人口的欢迎。传统认为，计划经济体制下的住宅制度限制了劳动力和人口的合理流动。但从另外一个侧面来说，我国现行政策下，人口迁移比例尤其是城市内部和城市间人口迁移比例低、迁移成本过高，又制约了对新建尤其是二手住宅的需求。上海、深圳等城市住房二级市场较发达，其中一个重要的原因就是这些城市的人口迁移和流动比例较大，北京有严格的人口迁移限制，因此住房二级市场和发展就受到一定程度的制约。以上部分数据信息来源于《中大房地产信息》5.2房产中介的机遇与竞争 5.2.1市场竞争表现（1）品牌化竞争愈演愈烈。特许经营模式在2003年仍将是行业发展的主导趋势。特许经营可减少资金和人力资源投入，以最小的资本和风险进行扩张，使企业可以以几何速度拓展市场，增加企业的品牌价值。采用特许授权者良好的品牌形象和成功的经营经验，降低了经营风险和投资风险，可以在任何一家品牌店享受到相同标准的产品和服务，无形中增加品牌的认知度。而一些不具备此类条件的小型中介公司另辟蹊径，采用合作联营的形式，共举大旗，以此塑造品牌效应。不同于合作联营的而在激烈的市场竞争中，将出现大规模的合并浪潮，出现大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的现象。品牌企业将更加重视品牌营销，加强对品牌内涵的塑造。（2）服务质量成为竞争之本在大多数中介公司具备同等的服务条件时，服务质量的提升将成为重中之重。市场化程度的迅速提高和环境的不断变化，要求中介公司的经营管理必须实现转型，包括市场转型、管理转型、人才转型包括服务观念的转型。中介机构利用特有的资源和优势的基础上，重新清理、整合资源配置和业务组合，为客户提供实质性的服务方案，让增值服务成为客户消费的主要因素之一。（3）税费下降、二手房入户等问题仍将是阻止发展的瓶颈目前二手房市场发展最大瓶颈在于二手房入户以及居高不下的税费。对于大多数具有购房意向的外地人来说，二手房无法入户是阻碍其入市的门槛。而房产交易税费随有所下调，但仍然过高。这也是阻碍二手房市场进一步繁荣的根本因素。纵览今年房地产中介市场，市场环境愈来愈走向规范，业内竞争愈来愈趋于激烈最近，政府将进一步加大了开放二级市场的力度，而随着金融、保险、评估等领域的配套服务日趋完善，房产交易品质提升，二手成交量在楼市成交量中所占比例进一步提升是必然的趋势。 5.2.2市场机遇二、三级市场联动初见端倪利用中介公司的信息发布优势对于开发商来说增加新楼盘的宣传渠道，可以将信息更有效地进行传播；对于消费者来说，高质量的房产信息服务减少了买卖双方间的不确定性，降低了交易成本，对于正处于初始阶段的类式合作，效果如何尚无法评估。但相信在以后，会出现更多的二三级市场联动合作，这种有望形成三赢局面的合作无疑将有力的推动房地产业的发展。跨区域市场网络营建成为发展趋势对于大多数中介公司来说，信息的单一和地域的局限性，往往限制了中介公司购房客户的开发。因此部分中介公司开始跨越地域鸿沟，规划跨行政区划的房地产服务网络。力图以地域布点实现高效的信息流通，加强对外地置业者的开发和掌控。 5.3上海房产三级市场 5.3.1上海三级市场现状据不完全统计，上海新建商品房销售面积以每年１４％的速度递增，而二手房销售面积的年增长量超过了５２％，上海二手房销售面积已由１９９７年时仅占新建商品房销售面积的１４％上升到５５％以上，呈齐头并进之势。又从三级市场中介来看，2001年前，上海只有3000家房屋中介，截至2003年12月1日，全市已注册在案的房地产经纪机构共有10257家，其中分支机构6508家；注册在案的房地产执业经纪人共有24364名。分别比2000年12月底增长378.6%和69.7%。他们平均每月一家店成本是8万元，每月平均收入有12至15万元，净利润可以达到20％以上。随着上海房地产业的日臻完善，二手房市场将有极大的发展空间。在一些发达国家，二手房的交易都已经占到了房产交易量半数以上，部分达到了８０％。目前，上海新建商品房的销售仍占主导地位，但由于土地资源的有限性，当大规模新建住宅的高潮退去后，二手房交易必将大幅启动，从而促进上海房地产市场持续繁荣。 5.3.2上海三级市场发展展望上海房产三级市场的动作状态良好并要继续推进持续发展。随着新世界的到来，上海的房地产市场，包括房产三级市场，发展态势良好，已经摆脱了90年代后期一度出现的盘整格局，进入了一个相对活跃、持续发展的阶段。当前，上海房产三级市场空前活跃。房地产二、三级市场联动出现了可喜的局面。通过（1）继续落实并完善近年来已经出台的、并在实践中取得良好效果的一系列政策（2）进一步简化房地产交易过程中的权属登记程序，不断完善行业行政管理（3）全面启动住宅的租赁市场，发挥租赁市场对于消费和投资的双向拉动作用（4）要注重发展房地产投资市场（5）规范市场中介行为，发展能够提供专业化综合服务的房地产中介企业，拓展住房消费服务领域等措施，实现存量住房与增量住房交易的良性互动、共同繁荣，以进一步推动房地产业的发展，进一步培育和发展房产三级市场。产业现状篇 6. 代理产业发展状况 6.1我国代理业的发展历程房地产代理产业开始正式登上我国房地产舞台是从商品房预售制度的产生开始的。中国内地城市商品房从1995年1月1日实行预售管理，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》，规范管理商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，房地产开发公司在商品房开发建设中，达到一定条件，可将未建成的商品房向社会销售。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务结构销售商品房。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。《办法》对商品房现售和预售作了进一步的规定，国家政策下发后，内地房地产代理咨询业不断发展。概括来说，我国房地产代理业的发展经历了三个阶段。（1）第一阶段：1993~1997年，房地产代理业起步阶段 90年代前期我国房地产业处于高速增长期，二级市场非常火爆，大多数城市房地产呈现绝对的卖方市场形态，发展商根本不需要代理商提供营销策划和销售代理服务，所以 “房地产二级市场代理”仅仅只作为一种概念业务体现着它的存在。1993年的国家宏观调控给过热的房地产二级市场降了温——炒家绝迹、集团购买消失，全国的房地产二级市场陷入了尴尬的境地，一方面积压楼盘出现营销难题，重新定位急需解决；另一方面，买方市场的形成使新项目销售出现不畅，这反而给我国刚起步的房地产代理业提供了站稳和发展的机遇及空间。许多大城市的发展商开始寻求具有专业知识的营销人员的支持，房地产代理市场按需启动和发展起来。这一时期的房地产代理业的业务重点在项目的销售策划和销售代理上，代理商非常注重项目后期的包装，策划处于单项策划阶段。房地产销售代理的特点是提炼项目卖点、精心培育销售队伍，给楼盘带来了全新的销售风格和销售技巧。（2）第二阶段：1998~1999年，发达城市房地产代理业全面发展阶段 1997年，全国房地产业跌入谷底；1998年，沿海地区发达城市如深圳、广州、上海等城市的房地产业在经历一次低潮后悄然启动，这次房地产二级市场的复苏凝聚着房地产代理业的功劳，同时也推动房地产代理业向纵深方向发展。这一时期的房地产代理从单纯的后期销售逐步过渡到对项目的全程代理，其业务不仅包括了项目的销售过程，而且直接深入到产品开发的各个环节，策划处于综合策划阶段，并与销售环节紧密融合在一起。房地产销售代理的特点是全面贯穿策划理念和思想，精心设计营销中心和样板单位，强化售楼人员的专业素质，注重新颖别致的公开活动的策划和追求楼盘的销售速度和社会影响等。全程代理模式有两个核心点：一是策划人员利用系统的思想从房地产的整体规划策划、市场调研、投资分析、可行性研究、项目分析、概念设计、项目包装、营销推广、物业销售等一系列环节中进行二级市场的全程策划和销售代理，各个环节相互连贯，缺一不可；二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调项目开发提升价值的手段和空间。房地产代理商在这一时期形成了三种不同的运作方式：一是公司的组织形式；二是策划销售研究与实践相结合的组织形式；三是以自由策划人身份出现的形式。经过几年的房地产代理业的发展，本土正规的专业代理公司有了长足的进步。同时香港、台湾的知名中介公司带着成熟的专业服务及经营方式已成功进入我国的房地产代理业，我国房地产代理业开始了较有规模、较有系统、较有专业性的代理服务。整个代理市场在竞争激烈、市场逐步规范的环境下得以快速发展。（3）第三阶段，2000年至今，发达城市房地产代理业快速发展并向内地渗透阶段随着2000年我国第二轮房地产业发展开始，发达城市房地产项目的大量增加，各种房地产代理公司如雨后春笋般浮现出来，自由策划人逐步退居次要地位，房地产代理公司已在市场起着主导作用，其市场占有的份额也越来越大，不少热销楼盘都记录着代理公司的功绩。由于生存和发展的需要加上内地房地产业的复苏，许多发达城市的代理公司将目光转向内地，克隆自己的营销模式，为内地房地产的发展带来了较为成熟的先进理念和操作手段，促进了各地房地产业的健康发展。这一时期狭义地产与泛地产相结合，“概念地产”、“泛地产”等的思想在2000年被代理界人士演绎到了极致。但是，房地产需要营销，更需要坚实的产品基础，发展商和代理商已经逐步认识到产品内涵在项目开发过程中的重要性。房地产代理业正从营销时代逐步转为产品时代。目前本土的房地产代理正规军凭借本土优势成长壮大，同时香港、台湾地产公司加紧不断扩张，跨国地产顾问公司强势入侵，房地产市场正以“那只看不见的手”不可抗拒地实行着优胜劣汰，我国房地产代理业逐步呈现快速发展的趋势。 6.2代理产业发展现状我国目前的房地产市场状况更接近于台湾：供求关系转向买方市场，大型的地产开发商并未取得相对的垄断地位，各开发商之间的竞争相当激烈。从房地产业的发展来看，我国城市目前的发展，土地供应量的基数仍然较大。由于金融体制的落后，很难出现有能力掀起所谓的“圈地”运动的大型开发商，房地产二级市场仍旧会维持大型发展商和中小型发展商并存的现状。不同的是，大型发展商依靠品牌生存和发展的机会将会更大，行业利润将更高，竞争将更加激烈。故此，经验并不丰富的中小发展商更需要专业代理公司产品设计阶段及早的介入，需要销售执行过程中的营销成本精算和销售阶段的合理安排、需要通过项目的运作而建立自身的品牌，更为重要的是需要一种商业机制使得代理商可以与自己不但共享利益而且共担风险。目前在我国的一些大型都市，如上海、北京、深圳、广州等地区，均已有大量的代理咨询公司出现。以上海为例，据不完全统计，2001年度上海全市批准预售的楼盘共有99 8个。其中，由代理商代理的楼盘已达到300个，约占总量的30%，其中较具知名度的代理商所代理的楼盘共有165个，约占总量的16.5%。上海2002年批准预售的楼盘共约930个，其中一级销售代理商所代理的楼盘约为450个，约占总量的48%。但是，中国房地产咨询以及一级销售代理市场还较分散，并无具有市场领导地位的一级销售代理商产生。根据统计资料，在二零零二年度，中国概无任何一家一级销售代理商的销售总量超过70万平方米。此外，绝大部分一级销售代理商均局限于某一单一城市开展业务；仅有少数一级销售代理商跨地区经营，但其中绝大部分也只是局限于直辖市、省会城市、和经济较发达的大中城市。随着市场日益规范，产销分离，代理的市场份额将不断提高 6.2.1业务领域在内地，房地产咨询机构均属于房地产中介服务机构，包括依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经济等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。目前我国房地产代理咨询业所涉及的业务领域，主要分为房地产二级市场和三级市场，在房地产二级市场尤为集中。在房地产二级市场中，主要涉及面为商品住宅、商铺和办公楼三大领域。“房地产代理服务” 主要是指针对房地产二级市场而言的房地产中介服务，其业务范围包括开发商获取土地使用权，进行开发建设，将建成的房地产转让给使用者的全过程的策划咨询和销售代理服务。目前行业平均佣金水准在1%到1.5%之间。 6.2.2公司分类按公司成立方式分按公司成立方式分，一般分为转制型、市场型两类。 \| \|转制型 \|市场型 \| \|定义 \|由原先政府部门机构通 \| \| \| \|过体制改革后，转制成 \| \| \| \|立的公司。 \| \| \|经营特征 \|政府背景强，关系网大 \|依靠自身实力及专业度 \| \| \| \|进行经营。 \| \|代表性公司 \|金丰易居：由上海市房 \|戴德梁行 \| \| \|地局转制而成。 \|同策房产 \| \| \|荒岛工作室：原“解放日\|新联康投资顾问公司 \| \| \|报”主编与上房集团合作\| \| \| \|创立。 \| \| 按规模大小分按规模大小分，共分为大、中、小三类。 \| \|大型公司 \|中型公司 \|小型公司 \| \|定义 \|定义：大型公司是\|中型公司是指公司\|小型公司是指公司\| \| \|指公司常备人数在\|常备人数在30-100\|常备人数在30人以\| \| \|百人以上，公司内\|人之间，公司内部\|下，基本是以项目\| \| \|部结构较齐全。 \|结构尚不完善。 \|组形式出现的公司\| \| \| \| \|。 \| \|项目代理特征 \|代理项目数量较多\|项目代理具一定的\|代理项目少，以单\| \| \|、较全面。并有1-\|局限性。 \|个项目为主。 \| \| \|2个知名项目。 \| \| \| \|代表性公司 \|金丰易居 \|华燕房产 \|川普机构 \| \| \|戴德梁行 \|天启&开启 \|盘古房产 \| \| \|同策房产 \|精稳企划 \| \| \| \|新联康投资顾问公\| \| \| \| \|司 \| \| \| \| \|中原地产 \| \| \| 分析： 2. 大型、中型公司部门结构相对较全。但是大型公司中一般成立了单独研展部和企划部；而中型公司中多以市场部和策划部代替。 2. 小型公司中基本不设立研展部和企划部，市场前期调研多由业务部完成，广告设计多由广告设计公司完成。按经营模式分按经营模式分，主要分为四大体系：大陆、台湾、香港及其他。 \| \|大陆体系 \|台湾体系 \|香港体系 \|其他体系 \| \|定义 \|是大陆公司吸\|沿用台湾公司\|沿用香港公司\|沿用其他地区\| \| \|取了台湾、香\|的传统经营模\|的传统经营模\|的经营模式进\| \| \|港等地的经营\|式进行运营。\|式进行运营。\|行运营。如新\| \| \|经验，自行揣\| \| \|加坡、日本、\| \| \|摩出的一套经\| \| \|美国等地。 \| \| \|营模式。 \| \| \| \| \|部门 \|研展 \|主要配合项目\|主要配合项目\|主要配合项目\|主要配合项目\| \|职能 \| \|的前期调研、\|的前期调研、\|的前期调研、\|的前期调研、\| \| \| \|初步定位。人\|初步定位。并\|初步定位。并\|初步定位。 \| \| \| \|员较少。部分\|研究市场的综\|研究市场的综\| \| \| \| \|公司由市场部\|合变化状况，\|合变化状况。\| \| \| \| \|执行该职能。\|微观市场分析\|注重宏观市场\| \| \| \| \| \|能力较强。 \|分析。 \| \| \| \|开发 \|拓展公司业务\|拓展公司业务\|拓展公司业务\|拓展公司业务\| \| \| \|量。 \|量。 \|量。 \|量。 \| \| \|业务 \|主要负责项目\|主要负责项目\|主要负责项目\|主要负责项目\| \| \| \|的实际操作，\|的实际操作，\|的实际操作，\|的实际操作，\| \| \| \|涉及范围主要\|涉及范围主要\|涉及面拓展至\|涉及范围主要\| \| \| \|在住宅方面。\|在住宅方面。\|办公物业和商\|在住宅方面。\| \| \| \| \| \|铺。 \| \| \| \|企划 \|负责项目的广\|负责项目的广\|负责项目的广\|负责项目的广\| \| \| \|告企划。一般\|告企划。一般\|告企划。一般\|告企划。一般\| \| \| \|由策划负责文\|分为文案和设\|分为文案和设\|分为文案和设\| \| \| \|案工作，设计\|计。 \|计。 \|计。 \| \| \| \|负责广告设计\| \| \| \| \| \| \|。 \| \| \| \| \|代表性公司 \|金丰易居投资\|新联康投资顾\|戴德梁行 \|柏晟机构 \| \| \|股份有限公司\|问公司 \|中原物业代理\| \| \| \|同策房产咨询\|莲花物业 \|有限公司 \| \| \| \|有限公司 \|新吉阳房地产\|美联物业 \| \| \| \|聚仁物业咨询\|咨询有限公司\| \| \| \| \|机构 \|精稳企划 \| \| \| 按业务范围分按业务范围分，一般分为外部承接型和内部承接型两类。其中，外部承接型又可分为全面型、代表型、区域型三类。 \| \|外部承接型 \|内部承接型 \| \| \|全面型 \|代表型 \|区域型 \| \| \|定义 \|在全市区域内\|局限于某家开\|在上海的某个\|多为开发公司\| \| \|代理项目。 \|发商或某种同\|区域内代理项\|的下属代理公\| \| \| \|类、同档次物\|目。 \|司。 \| \| \| \|业。 \| \| \| \|经 \|业务范围广，\|代理项目的知\|局限于某个区\|承接公司内部\| \|营 \|经营项目多。\|名度较高，具\|域，该区域内\|项目，业务持\| \|特 \| \|有一定的品牌\|代理项目集中\|续性较强。 \| \|征 \| \|性。 \|。 \| \| \|代 \|新联康投资顾\|莲花物业：代\|华燕房产咨询\|绿地集团房地\| \|表 \|问公司：代理\|理的“阳光”系\|有限公司：以\|产营销部：承\| \|性 \|项目较为全面\|列，较为知名\|长宁区为主。\|接上级公司“ \| \|公 \|，并向外地辐\|。 \| \|绿地集团”开 \| \|司 \|射。 \| \|同策房产咨询\|发的项目。 \| \| \| \| \|有限公司：以\| \| \| \|中原物业代理\| \|浦东新区为主\|策源房产咨询\| \| \|有限公司：全\| \|。 \|公司：主要承\| \| \|国性代理公司\| \| \|接上级公司“ \| \| \|。 \| \| \|复地集团”的 \| \| \| \| \| \|项目。 \| 6.2.3服务体系目前，房地产代理咨询业的服务体系主要由房地产开发咨询、广告企划、行销策划和销售代理四大部分构成。 \| \|房地产开发咨询 \|广告企划 \|行销策划 \|销售代理 \| \|服 \|·城市及区域市场调 \|·项目广告企 \|·项目的概念 \|·商品住宅销 \| \|务 \|查 \|划 \|设计与市场定\|售 \| \|内 \|·房地产发展趋势分 \|·整合广告媒 \|位策划 \|·办公物业销 \| \|容 \|析 \|体 \|·营销策划 \|售 \| \| \|·消费习性及特点分 \| \|·品牌策划 \|·商业物业销 \| \| \|析 \| \|·价格策划 \|售 \| \| \|·项目可行性分析 \| \|·广告策划 \|·其他产品销 \| \| \|·投资收益分析 \| \|·公关策划 \|售 \| \| \|·开发项目定位 \| \|·开盘策划 \| \| \| \|·规划设计、总体布 \| \| \| \| \| \|局咨询 \| \| \| \| \|相 \|·“房产开发咨询”职 \|·企划面需要 \|·充分挖掘和 \|·代理销售模 \| \|关 \|能弥补了房产开发者\|云集大量资深\|利用现有资源\|式众多，机动\| \|分 \|在房产专业面上的缺\|设计与文案，\|，采用系列最\|灵活，强劲的\| \|析 \|陷，最大限度地降低\|拥有理想的企\|佳战略战术组\|业务执行能力\| \| \|了房产开发的不稳定\|划能力与强度\|合，达到最佳\|与专业素质满\| \| \|性与高风险性，为代\|，其专业度是\|行销效果。 \|足房产开发商\| \| \|理企业提供了最大的\|该服务体系的\|·该服务体系 \|的各类需求，\| \| \|市场机遇。 \|一大生存之本\|要求对项目的\|为供应与需求\| \| \|·目前上海及全国房 \|。 \|价值因素具有\|两方面均提供\| \| \|产代理行业已出现部\| \|充分的认知能\|了良好的服务\| \| \|分旗舰式的企业，其\| \|力，并能在多\|。 \| \| \|“房产开发咨询”服务\| \|因素之中进行\|·目前，同行 \| \| \|均较为成熟，专业面\| \|权重取舍，而\|企业间的代理\| \| \|的竞争不可避免。 \| \|且需具有驾驭\|竞争日益激烈\| \| \| \| \|和实现经营意\|。开发者专业\| \| \| \| \|图的综合能力\|化程度的提高\| \| \| \| \|。 \|也不断威胁着\| \| \| \| \| \|代理公司的生\| \| \| \| \| \|存。 \| 6.2.4发展特点由于房地产业存在很大的区域差异性，故不同城市的房地产代理业的差异也非常大。从全国范围来看，一些发达城市的房地产代理业已形成一定特色；而中等城市现在完全引进发达城市的房地产代理模式，还未形成本土特色；小城市由于房地产业启动缓慢，鲜见房地产代理业。下面以北京、深圳、上海等发达城市作为代表，描述我国房地产代理业的发展特点。（1）北京房地产代理业的发展现状北京的房地产代理业发展得最早，在1993年便由港台房地产代理商介入，并带动发展。但北京房地产代理业由于在市场的表面繁荣下畸形发展，忽略了对市场的研究和自身素质的提高，1998年后，北京代理业呈现外资公司衰败、而内资公司又无法与发展商抗衡的局面，在每年的十大热销项目中有代理商介入的越来越少。在北京，1000多家代理公司多数业务只是策划顾问，或是代理小型项目。北京发展商强势于代理商已成了不争的事实。（2）深圳房地产代理业的发展现状有数据统计，深圳代理业已占据了深圳房地产销售量的“半壁江山”。深圳房地产代理业与其他城市的差别有两点值得特别指出：一是它的诞生就是为了满足市场的需要，而不是行政管理的强制发动，所以它每一点进步都凝聚着市场的残酷和不断的创新；二是香港同业的介入使行业竞争更加激烈，并使深圳本土的代理业深深烙上了香港的痕印。（3）上海房地产代理业的发展现状上海房地产代理业是随着上海房地产业的复苏而建立起来，随着房地产业的发展而茁壮成长的。这几年上海房地产代理业对上海房地产业的发展起着积极的作用，并在二级市场上起着主导作用。但由于市场的激烈竞争，或者说其间也掺杂着不规范竞争，上海的房产销售代理行业已进入了“战国时代”。目前，上海地产代理企业已超过4000多家，但具有获利经营水准的房产代理公司在上海只在50家左右。总体来看，房地产营销代理是一个高风险、高回报的行业。随着房地产业日益呈现现代化大生产的格局，房地产领域内的市场分工细化势在必行。在房地产市场日益走向规范的今天，实行产销分离不仅是营销角色的更换，更反映了中国房地产业从粗放型向集约型的实质性转变。产业竞争篇 7. 竞争市场概况 7.1中国四大经济圈代理产业概况 7.1.1中国代理市场区域状况沿海地区房地产代理业将率先实现从充分竞争市场向垄断竞争市场的转变大陆经济东西部发展不平衡的特性，导致房地产代理业竞争格局也呈现不平衡发展。经过十余年的发展，在经济发达的珠江三角洲、长江三角洲和京津地区，代理的市场份额已达到约40%。产业整合趋势日趋明显，逐步由充分竞争市场向垄断竞争市场转变，“ 马太效应”进一步凸现，各区域内，几大实力派代理市场份额比重逐步加大。区域代理行业进入门槛提高，直接限制了潜在市场进入者的威胁，这对于已在该区域立足的实力代理公司无疑是一利好。市场格局的改变，也导致竞争层次的提高，区域内已有代理公司感觉到的不是竞争者的增多，而是竞争者实力的增强。中西部地区，代理产业大发展在广袤的中西部地区，代理产业的发展刚刚起步，市场份额不足10%。由于中国内地的广阔性和发展不平衡性，今后相当一段时间内，共同拓展市场份额，怎样将“代理”这块蛋糕做大仍将是代理企业共同的目标，而不是主要的市场份额的内部分割，因此并行的市场状态将持续，激烈竞争的市场格局不会马上到来。市场创业的机会仍将很多，代理公司的数量仍将快速增长。 7.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司 \|公司名称——上海 \| \|金丰易居·上海房屋销售有限公司 \|上海中原物业代理有限公司 \| \|上海策源房地产咨询有限公司 \|上海经纬行投资咨询有限公司 \| \|上海天地行房地产营销有限公司 \|上海精稳房地产咨询有限公司 \| \|上海新联康投资顾问有限公司 \|上海天音房地产经纪有限公司 \| \|上海天启开启房地产投资咨询有限\|上海旭阳万欣房地产咨询服务有限\| \|公司 \|公司 \| \|戴德梁行房地产咨询（上海）有限\|上海中天行房地产顾问有限公司 \| \|公司 \| \| \|上海荒岛房产工作室有限公司 \|第一太平洋戴维斯 \| \|上海同策房产咨询有限公司 \|富阳物业咨询有限公司 \| \|上海华燕房地产营销顾问有限公司\|上海锦和投资顾问有限公司 \| \|上海聚仁物业咨询有限公司 \|上海新吉阳房地产咨询有限公司 \| \|上海新汉业房产咨询有限公司 \|上海晏子房地产策划咨询有限公司\| \|上海百马房地产咨询有限公司 \|基强联行投资管理顾问（上海）有\| \| \|限公司 \| \|上海宝名房地产咨询有限公司 \|上海美联房产咨询服务有限公司 \| 7.2主要代理企业分析 7.2.1金丰易居·上海房屋销售有限公司（1）公司概况金丰易居·上海房屋销售有限公司为A股上市公司金丰投资（证券代码600606）旗下专业从事房地产销售代理的大型国有控股合资企业，成立于2000年7月，2000- 2001年，在上海开设了四大购房中心，创建“易居会”，建立“金丰易居”的住宅消费品牌，2001年3月，正式进入了物业代理领域。目前该公司正努力将“金丰易居”这一品牌打造成上海乃至中国住宅消费流通服务领域的领导品牌，建设以房屋销售、置换、租赁、装饰等住宅消费产业链，创造“开发商零库存，消费者零风险”的房屋销售模式。并在“酒店式公寓”、“小户型住宅”、“全装修住宅 ”和“火爆营销”等产品领域取得了令市场瞩目的业绩和研究成果，同时公司正全力开拓商业房地产营销和地产营销市场。（2）组织架构（3）主营业务全程营销：为开发商提供住宅、商铺、写字楼等物业的市场研究、营销策划、代理销售等服务。 ⎫ 市场研究：拥有专门的数据中心，⎫ 提供房地产行业的中、微观的走向分析。 ⎫ 营销策划：提供项目评估可行性报告、市场风险成本等分析、提出广告理念、制定广告策划等。 ⎫ 代理销售：制定并实施销售策略。二三级市场联动： 8. 金丰易居购屋消费服务广场是信息和服务汇聚的集中展示地，涵盖楼盘信息展示、置业顾问、购房保障、一二手房联动、营销策划、销售代理等服务，同时综合了装潢、家具、购房服务三位一体的服务模式。部分代理楼盘：知雅汇- 志诚花苑（别墅）、世纪时空（产权式酒店服务管理公寓）、骏豪国际（产权式酒店服务管理公寓）、春天花园（住宅）等（4）优劣势分析优势 ⎫ 由上海市房地局转制而⎫ 成，⎫ 具有较强的政府背景，⎫ 客户关系网大。 ⎫ 公司规模较大，⎫ 部门结构相对较全，⎫ 具有一定的专业度，⎫ 故代理项目形态较为广泛。 ⎫ 开辟了新的流通方式：金丰投资的房产流通业务主要依托“金丰易居上房置换” 连锁店和“金丰易居消费广场”的有形网点网络并结合“金丰易居网”的互联网络共同⎫ 搭建的平台，⎫ 提供房屋置换、房屋租赁、销售代理等服⎫ 务。是全国首创的“全程一站式”住宅消费服⎫ 务业态。对于开发商来说，⎫ 可降低销售成本，⎫ 对于消费者来说，⎫ 可提高购房的效率。 ⎫ 开创了大型客服⎫ 中心——“易居会”：充分利用了该信息平台的大流通量，⎫ 从而⎫ 得以掌握足够的主动权，⎫ 实现低成本地吸纳租赁房产资源，而⎫ 对于客户来说也应能获得及时的资金周转，⎫ 实现二三级市场的联动。劣势 ⎫ 该公司在广告宣传、媒体发布面声势浩大，⎫ 颇具炒作之嫌。 ⎫ “易居会”利用对房产资源的大量吸纳来实现二三级市场联动的同⎫ 时，⎫ 鼓励了大量投资客的进入，⎫ 这与目前市政府提倡的“努力防止房价上涨过快”和正在审议中的“期房不⎫ 得转让”政策相勃。 ⎫ 该公司采用大量资金买断一些开发商未来开发楼盘的代理权，⎫ 虽在一定程度上推进了自身在销售上的品牌化、规模化、资本化、专业化的运作模式，⎫ 但在同⎫ 行中不⎫ 乏会引起一定程度上的恶性竞争。（5）特别企划 [ 金丰投资---综合优势打造核心竞争力 ] ●技术体系——电子管理平台为了应对加入WTO后国外先进技术的挑战，金丰易居将建立最先进的电子管理平台，利用现代化网络实现B－C，B－B的经营方式。硬件上将利用统一的互联网（WWW.EHOUSE E.COM）和30－50个大中城市的局域网相结合，联网计算机总数达到3000－5000台；软件上将利用ERP、CRM、MIS系统等高新技术，开发业务操作模块（二手房、商品房、租赁、消费服务）、业务共享模块（信息、客户、资金、固定资产、HR、OA、项目）、辅助管理模块（网点、人财物、客户、业务流程、相关知识）、分析服务模块（信息分析、专家模式库、岗位支持模块、消费者分析）等各类功能模块，来完成业务控制、交易控制、信息控制和形象控制等工作。 ●经营体系——房产经营平台为了实现房地产产销分离新模式，取得规模化经营优势、达到项目和财务资源的高效配置，金丰易居建立了财务统一结算和项目统一管理的房产经营平台，对下审核项目提供资金，对内是研究与财务结算，对上进行融资。通过建立科学高效的项目决策及管理体系，为房产经营提供安全保障；利用上市公司的实力及融资能力，为房产经营提供强有力的资金支持，通过大规模投资分散风险；对外统一作战，对内专业化经营，降低总体经营成本，取得比较优势；与资本市场的对接，进一步强化领先优势。 ●策划体系——营销企划平台为了最大程度上树立金丰易居的品牌形象，整合金丰易居及下属公司的营销企划资源，本体系建立的专门的营销企划平台来总体负责金丰易居的品牌推广、项目的企划宣传和总体的制作发布服务，利用金丰易居的整体营销企划优势（集中专业人才、集合专业力量、整合专业资源）来塑造金丰易居的品牌形象，来进行具体项目业务的宣传推广。 [ 主要收入形式 ] 销售代理包括包销代理和一般代理：包销代理服务：公司承担代理楼盘的销售费用、销售进度风险，并提供给开发商相应的风险资金，作为销售率和销售速度的保证，一般利润率为15％－20％。一般代理服务：公司不承担销售费用，服务主要包括前期市场调研、楼盘市场定位、策划报告、广告宣传以及现场售楼等。一般佣金比例不高于2％。展位租赁：面对庞大的上海楼盘市场，金丰易居消费广场提供了常年展示的中心，相对于短期的房展会、报纸广告等其他促销形式，消费广场可大幅降低销售费用并提高宣传效果。以报纸通栏广告为例，一个通栏广告的实际来人成本为3000元/组，而消费广场的相应成本仅为50元/组，其竞争力不言而喻。随着中国新一轮房地产开发热潮的启动，房地产行业产销分离模式的探索为房屋销售带来广阔的发展空间，成为金丰投资业务中新的增长点。为了拓展增量房市场，金丰投资设立了购房中心，通过“中福花园青年汇”等楼盘的销售使得房屋销售业务迅速发展。随着市场占有率的逐步提高，可以预计，至2003年，金丰投资的房屋销售业务的交易额将逐步达到50亿元的规模。 “公司未来前景广阔”。 7.2.2策源置业顾问有限公司（1）公司概况上海策源置业顾问有限公司为复地集团所属成员企业，有着专业化的房地产营销策划和置换业务的能力，主要从事房地产营销策划和代理，拥有一支200多人的销售队伍，以先进的管理模式、良好的精神面貌、优秀的销售模式和高水准的企划能力，在上海乃至全国树立了房地产的营销品牌。复易置换拥有房地产置换、估价、房地产经纪人等270余名专业人员，在全市已开设40多家门店，能全方位地提供置换、中介咨询、代办手续、房屋出租、建筑监理及物业管理等房地产业务。依托这一专业化的房地产营销体系，可进行各类房地产开发、销售及置换等业务的代理。复地（集团）股份有限公司（『复地』）于1993年成立，是一家主营房地产开发与经营业务的大型房地产集团，开发资质二级，截止2003年11月，集团拥有下属公司二十三家。（2）主营业务楼盘代理销售业务。楼盘咨询业务，包括市场研究、营销策划等。部分代理楼盘：多摩园景（住宅）、东方知音（住宅）、美墅（别墅）、上城Upt own(住宅)、紫藤居（住宅）等（3）优劣势分析优势 ⎫ 为复⎫ 地集团下属成员公司，⎫ 能够保持相对固定的客源，⎫ 业务持续性较强。 ⎫ 本身具有一定的专业代理能力，⎫ 亦能代理少量其他开发公司楼盘（如紫藤居）。劣势 ⎫ 从代理楼盘业绩看，⎫ 较多依赖自身开发公司楼盘，⎫ 业务拓展能力有待进一步的提高。 ⎫ 受自身开发公司影响，⎫ 代理楼盘产品形态较为单一，⎫ 且整个水平中等。 7.2.3上海新联康投资顾问有限公司（1）公司概况公司前身系台北新联阳实业机构，在台湾以22年的专业精神和经验造就代理业首席金字招牌。自92年进入中国大陆以来，历年在上海、大连、福州、北京等地都有一定的个案推出。1995年，随着海外事业处业务不断扩大，于1995年6月2日正式注册成立上海新联康投资顾问有限公司，专业从事新联阳实业的主营项目。（2）组织架构该公司由业务部、企划部、研展部、管理部所组成。（3）主营业务专业从事房地产策划及代理销售业务。部分代理楼盘：古北瑞仕花园（住宅）、金隆海悦（产权式酒店服务管理公寓）、南证大厦（办公）、名仕苑（住宅）、同润湖森堡（别墅）等（4）优劣势分析优势 ⎫ 公司规模较大，⎫ 部门结构相对齐全，⎫ 成立了单独的研展部与企划部，⎫ 微观市场分析能力与广告策划能力较强。 ⎫ 业务范围较广，⎫ 在全市区域内均有一定的代理项目，⎫ 具备⎫ 一定的知名⎫ 度。劣势 ⎫ 属台资公司，⎫ 在经营模式上沿用台湾公司传统理念进行运营，⎫ 相对国有企业缺乏一定的政府背景支持。 ⎫ 在市场研究分析能力上，⎫ 宏观分析能力较弱。 ⎫ 负责代理销售的范围主要集中在住宅方面。 7.2.4天启企业策划有限公司（1）公司概况于1992年底由五名交通大学教师与研究生共同创办，前身为广告策划公司，近年来，其成立了上海开启房地产投资咨询有限公司，将其主导业务转为房地产开发（目前没有开发楼盘）、代理及咨询业务。（2）组织架构（3）主营业务楼盘策划、销售代理。广告策划：包括销售指导、广告代理等。部分代理楼盘：现代星洲城（住宅）、上实华苑（住宅）、绿地·世家（住宅+单身公寓）、欧风花都（住宅）、金地格林春晓（别墅）等（4）优劣势分析优势 ⎫ 天启的前身为广告策划公司，⎫ 主营广告策划业务，⎫ 故其广告策划能力较强。 ⎫ 由于其本身具有较强的广告策划及设计能力，⎫ 故公司在涉足房地产业后以策划理念与平面表现能力为其一大卖点。劣势 ⎫ 公司前期为专业广告企划公司，⎫ 故房地产市场专业力度还比较欠缺，⎫ 缺乏一定的竞争力。 ⎫ 公司代理项目具有一定的局限性，⎫ 涉及范围主要在住宅方面。 7.2.5中原物业代理有限公司（1）公司概况上海中原物业代理有限公司于1998年12月8日成立，是一家由香港中原(中国)物业顾问有限公司投资成立的独资公司。公司以上海为中心，向华东地区辐射发展。 [pic] （2）组织架构（3）主营业务二手房产的租售中介：按房产性质分类而分成住宅与办公楼二个组别。一手房产代理销售。部分代理楼盘：歌林春天（住宅）、上海奥林匹克花园（住宅）、水景苑（住宅）、观前街产权商铺（商铺）（4）优劣势分析优势 ⎫ 公司规模较大，⎫ 部门结构相对较为齐全。 ⎫ 沿用香港公司的传统经营模式进行运营，⎫ 比较注意宏观市场分析，⎫ 具备⎫ 一定的实力。 ⎫ 经营业务较为齐全，⎫ 涉及范围已拓展至办公物业及商铺。 ⎫ 具备⎫ 二、三级市场的同⎫ 时操作，⎫ 具备⎫ 一定的知名⎫ 度。劣势 ⎫ 在一定程度上缺乏对房地产微观市场的专业度分析。 ⎫ 较为注重对房地产三级市场的运营，⎫ 在房地产二级市场上的运营相对较为薄弱。 7.2.6伟业顾问有限责任公司（1）公司概况 1994年，公司在京广中心成立。1994年，代理销售聚龙花园，从众多房地产代理行中脱颖而出，1996至1999年连续四年名列京城房地产代理销售额之首，1997年1月，伟业房地产信息系统正式推出，并通过国家部级鉴定。定期（每季度）发布伟业房地产价格指数，并推出伟业指数报告等指数产品，同时成立伟业指数研究部。1999年4月被北京市房地局评为首批房地产资质一级中介代理公司，1999年，伟业资产管理公司成立，2000年，伟业顾问实现重大改组，以伟业控股公司为核心，下属营销代理、投资顾问、资产管理三个专业公司。2000年3月，发起组建我爱我家公司（WWW.5I5J.COM），正式进军房地产电子商务领域。（2）组织构架（3）主营业务 ⎫ 营销业务：1999年底，⎫ 在公司原销售部、策划部的基础上组建了伟业营销公司。 ⎫ 投资顾问业务：开展于1996年。 ⎫ 资产管理业务：2000年成立。 ⎫ 我爱我家业务：中介服⎫ 务平台，⎫ 形成二三级市场的互动。（4）经营业绩望京、国兴家园、通惠家园、锦秋知春、风格雅园、世贸公寓、紫芳园等 7.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司（1）公司概况该公司是深圳市宏厦房地产交易评估有限公司于1999年在重庆成立的一家独立法人机构。重庆地产行业A级代理公司。先后主持策划和销售代理了50余个楼盘，总面积超过2 50万平方米，销售金额达60多亿元人民币。代理范围除重庆外，地域还涉及深圳、北京、西安、长沙、泸州、贵阳等地。（2）组织架构（3）主营业务公司主营房地产中介代理业务，涉足房地产项目选址、房地产市场调查、房地产产品策划、营销策划、营销执行策划、房地产销售代理、房地产咨询顾问、房地产培训、房地产价格评估、资产管理、项目管理以及三级市场等领域。（4）经营业绩巴渝世家、城市传说、达飞苑、西欧花园、地王广场、大帝花园、现代广场、金城广场、洋河花园等 7.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司（1）公司概况深圳市众厦房地产代理有限公司（简称众厦地产）成立于一九九六年，本着“立足深圳，面向全国”的经营理念，历经数年高速发展，现集中近百名最贴近市场的地产精英，活跃在全国各地的房地产营销站线上，已成为目前深圳从业人员最多、规模最大的房地产代理经纪机构、深圳市十大金牌房地产营销机构之一。（2）组织架构（3）主营业务提供包括房地产全程营销策划、政策法规及信息咨询、投资顾问、市场调研、可行性研究、项目分析等更全面、更周到的专业服务。（4）经营业绩益田花园、海韵花园、曦龙山庄、富瑰园、金成花园、第一世界广场、雅涛花园、金港豪庭等 7.3房地产代理模式比较及经验借鉴 7.3.1台湾房地产代理模式剖析台湾的房地产二级市场被称为房屋预售市场，在房屋预售市场中，存在五种主要参与者：建设公司（即发展商）、代理公司（即代理商）、购屋者（即消费者）、营造公司（即承建商）、银行。从二十世纪六十年代中期开始，随着台湾经济的发展，台湾房地产行业也快速发展起来，农民的土地逐步转移到开发商手中。由于台湾当局执行了较公开的土地买卖制度，一开始就没有形成大型发展商对土地的垄断。到了二十世纪九十年代，台湾房地产行业开始进入新区开发和旧城改造并举的阶段，由于在旧城改造中台湾当局采取了透明度很高的土地招标政策，使得台湾房地产市场竞争程度很高。台湾房地产代理行业从70年代初开始起步，开始时是作为单纯的销售行业，但随着房地产开发行业竞争程度的加剧，代理行业也迅速向深度、广度扩展。代理公司业务不但包括了传统意义上的销售，而且还包括了项目前期的规划设计、中期的广告设计以及项目后期的客户维护和发展商品牌建立等诸多方面。与房地产开发行业不同的是，台湾地产代理行业到八十年代中期，形成了大代理公司对市场的相对垄断，目前位于前三位的代理公司占领了台湾70%以上的代理市场份额，其中排名第一的“新联阳”公司就独占了台湾岛内50%的房地产代理市场。销售模式台湾房地产代理的模式相对成熟，其销售方式一般可粗分为四种：（1）[包销] 是由代公司支付全部广告费用、企划费用、业务执行费用，并且全权接受委托执行销售事宜。由于负担的风险较高，因此，所收的服务费用（也最高）。一般而言，为总销售金额的4% - 6%，视市场景气情况而不同。（2）[包销纯企划] 是由代公司支付全部的企划费用与业务执行费用，而由建设公司支付广告费用；这种合作方式，业主的控制力较强，代理公司负担的风险也较小，因此，服务费用也较低，一般而言，在总销售金额的1.5% - 2.5%之间。（3）[不包销型纯企划] 是由业主（建设公司）支付全部的广告费用与业务执行费用，代理公司只出企划费用。这种合作方式，代理公司的风险更小，因此，服务费也就更低，一般而言，在总销售金额的1% - 2%之间。（4）[顾问型纯企划] 是由业主支付全部的广告费用、业务执行费用与企划费用。代理公司除了“名声”之外，不必负担任何风险，因此，服务费用与总销售金额无关，通常只是一笔固定的费用。此外，还有一种[分摊型纯企划]，由建设公司与销售公司各分摊一部分广告费用，然后依托比例分享销售利益及分担交易责任的合作方。基于产销分立的原则，预售市场的通路甚为依赖销售业，各销售公司凭借其专业的包装技巧、丰富的销售经验、及独到的广告方式，几乎掌握了预售市场绝大多数的通路。而整个销售产业经过二十多年的发展，也已创出台湾特有的房地产文化。主要特征（1）行业地位：行业中的高姿态由于台湾土地市场的高度公开，发展商不能依靠垄断地位来取得超额的利润，一个项目是否可以成功，很大程度上取决于发展商的抗风险能力和项目营销操作水平。故此，台湾代理公司在地产行业中处于相当重要的地位，在一定程度上比发展商更为强势。另外一方面，由于台湾代理公司注重自身消费者品牌的建设，所以在很多情况下，“品牌代理公司销售”可以成为项目的大卖点。因此，代理公司是台湾消费者选择物业的重要砝码。（2）业务组成：开展深入、形式多样台湾地产代理公司，通常情况下在前期介入项目，参与项目全程操作，其业务不但包括了项目的销售过程，而且直接深入到产品的开发、策划、广告、品牌战略等诸多方面。在业务的形式方面，除传统意义上的“代理”外，台湾代理行业还开展包销、包柜型企划（含广告设计的策划）、不包柜型企划（不含广告设计的策划）、顾问型企划等多种业务形式，根据项目的不同特征及发展商的资金实力和对风险的不同意识，为发展商提供不同形式的服务。（3）经营理念：与发展商共担风险台湾代理公司通过各种业务和发展商结成非常紧密的利益联系，一个重要的经营理念就是：不但和发展商共享利益，而且可以与发展商共担风险。这种共担风险的经营理念通过业务的各个方面体现出来，如在代理费的收取方式上，台湾代理公司将代理佣金的提取比例划分成非常细的档次，然后与销售率挂钩。这些风险共担机制，有利于促使代理公司对项目的全力投入，从而在很大程度上降低发展商的风险。（4）交易行为：为消费者提供安全交易台湾代理公司将建立自身的消费者品牌作为一项长期的经营目标，因此，十分强调为消费者提供安全的交易，反对向客户做出不可能实现的承诺。不但如此，有些优质的台湾代理公司引进了目前全球最高服务标准的CS（customer satisfaction）系统，将客户满意深入到消费者研究、建筑设计、现场销售、售后服务等营销的各个环节。所以，台湾房地产从产品本身到产品的营销都相当的人性化。（5）服务观念：地产品牌专家由于台湾地产行业的高度竞争，发展商都十分注重长远的发展，这就要求代理商具备很强的品牌塑造能力。事实上，台湾优秀的代理公司被看作是专业的“地产品牌专家”，是开发商不可缺少的“品牌利润创造者”。所以，在项目的营销过程中，台湾代理公司要综合考虑发展商短期和长期的利益。一个典型的例子就是，台湾代理公司十分擅长营销成本的核算和营销效果（长期和短期）的评价，并对营销的投入和产出形成了一套精确的计量系统，从而为发展商提供长短期价性比最高的营销组合。（6）组织形式：大团队集体作战台湾的代理公司统一制定营销计划并负责所有的营销实施，也就是组成一支将市场研究、建筑规划、广告设计、销售执行、消费者服务等专业融为一体的专业团队。台湾优秀的代理公司都配备了专业技能相当高的建筑设计队伍，在建筑设计、园林景观设计、高新科技产品的选取、国外最新建筑理念的引进等方面可为发展商提出专业的建议，并协助设计单位设计出符合市场的产品。与香港代理特别不同的是，在台湾广告设计业务隶属于代理公司。这样一方面使得代理公司可以保持营销思路的延续性，大大提高了广告的品质与攻击效果，从而创造更好的销售业绩；另一方面，也使得代理公司必须为整个营销工作负完全责任。 7.3.2香港房地产代理模式剖析香港房地产自1945年战后以来，社会趋于稳定，房地产业经历了六个发展周期。到1 980年，香港的房地产在许多方面已达到了世界先进水平。香港土地制度实行土地批租制度，政府把握着土地进入市场的供应权。由于香港的土地资源重度稀缺，同时大的发展商的介入，造起了“圈地”运动，形成了大型地产开发集团对市场的高度垄断。香港房地产市场在多数情况下呈现供不应求的局面，拥有相对垄断力量的发展商，如李嘉诚的长江实业和新鸿基企业等，通常在房地产二级市场上处于非常强势的位。有着成熟开发经验的香港地产开发商一般不需要代理商参与项目的前期工作，只是在项目的销售过程中才会考虑雇用代理商，而且在大部分情况下，一个项目销售会有数家代理共同执行，所以行业中“全程参与”和“独家代理”的概念很弱。香港的房地产代理业虽然起步与20世纪70年代，但由于代理商在二级市场上的相对弱势，故香港代理行业的发展重点在于三级市场，二级市场仍以销售业务为主，销售代理业务逐渐呈现几大品牌，如中原、美联等的垄断之势。近几年来，随着代理商的日渐成熟，部分代理商也参与项目的前期策划，拓宽业务范围寻求更大发展。（1）商业模式：单纯的雇佣销售行为在香港，房地产代理被看作一种单纯的雇用销售行为，代理商的业务主要是二级市场上销售人员的组织以及三级市场的中介服务。由于香港房地产中介行业管理比较规范，法制比较健全，虽然多家代理销售，市场却井然有序。九十年代后期，随着社会的进步，房地产市场的竞争激烈，消费者的要求提高，房地产发展商以及业主买家都逐渐体会到地产代理服务的重要性及其所能发挥的功能，所以发展商使用地产代理服务大大增加，甚至有不少中型房地产发展商都建起楼盘较托与有信誉及有市场策划推广经验的地产代理公司，为其策划整套楼宇的销售计划。（2）组织形式：代理商和广告商各自独立在香港，房地产代理商的功能大多局限于销售组织，而与销售相关专业公司（如：广告公司）各自独立，组织形式更多的是采用小组负责制。代理商根据在图纸上已成型的楼盘进行营销策略的构思，并同广告公司进行沟通，共同完成楼盘的销售工作。受到香港中西汇合的独特文化影响，香港模式下的营销活动大多以迅猛、直接见长，广告形式通常表现为直接的卖点罗列。（3）销售模式：细致科学香港房地产代理公司的专长主要表现为客户跟踪及促进成交的能力，也就是在销售现场的计划执行和控制能力。其特色的现场营销手段主要有三个：一是电脑喷绘，工地包装。这是香港近六七年才兴起的，就是把工地建得象宫殿一样，从外表看，根本看不出这里在盖楼。二是奢侈的营销卖场。香港的销售中心一般设在五星级酒店的大堂或租住市中心最好的大型商场。在商场的首层大厅搭建精心设计的样板间（每搭建一个样板间大约需要500万元的成本），将公司里最值钱的工艺品摆在样板间里，借五星级的商场作为卖场背景，营造出非常漂亮的卖点，吸引着前来吃饭或购物的人们光顾。三是样板间的巧妙装修。在样板间中表现装饰艺术，从而引导人们的生活方式，这在香港已发挥到了极致。首先是充分发挥装修师的想象力，设计出超前的装修方式，甚至是现实生活中不实用的，目的就是为了给人们留下深刻的印象。另外是多个方案进行比较，及一个小区装修多套样板间，反映不同的风格，从而吸引更多的人来买房。 7.3.3美国房地产代理模式剖析在美国，由于房地产二级市场和房地产三级市场基本上同步发展，故美国房地产代理实际上等同于房地产中介，主要服务于房地产的流通领域。美国房地产中介行业由于房地产业的持续繁荣也得到蓬勃发展。美国的开发投资商大部分都是股份制的，规模较大，资金雄厚，对自己的投资项目有严格的要求，会雇用调查公司、分析公司来分析投资项目的所有正面和负面的数据。对美国开发商而言，必须要有成文的东西，即数字性的结果，他们才觉得可信。只有调查结果和开发商的要求一致，他们才会做出决定。美国的房产买卖，买主和卖主一般先不见面，往往通过房地产经纪人中介，这是一种制度，也是买卖双方所乐于接受、沟通的渠道。据悉，美国82%的住宅购买者、85%的住宅出售者均是通过住宅中介服务实现商品交易的。对于新房，美国的开发公司一般不会单独设立销售部，即不会对楼盘进行直接的销售，而是转手给经纪人或转给代理购买，由他们代为进行房屋的买卖，以求减少风险和加快资金的回笼。虽然美国房地产二级市场的中介服务与我国差异较大，但美国的房地产中介管理制度非常值得我国房地产代理业借鉴。（1）经纪人资质等级在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：(1)经纪人。具备独立的法人地位，具有经纪人执照。(2)销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经纪人公司有数个经纪人和若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考试，合格后取得执照方可开业。在美国，还分别为房地产经纪人和销售员取得执照制定了具体的条件，比如年龄、学历、专业知识、经验、名声、考试等。持房地产经纪人和销售员执照者每4年需重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。（2）法规制度美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法则。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。立法的目的是按规定发给中介者执照所需符合的标准与所需具备的资格来维护房地产业的一定专业水准，进而保证社会大众免受劣质中介的损害，同时保证了所有领有执照者免受不公正竞争。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照的违规行为。（3）契约方式美国房地产经纪人和房主双方以雇佣合约(一般称为托付书)形成代理关系。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%~7%，大型商业用地3%~6%，未开发土地为6%~10%。 7.3.4上述代理模式经验借鉴我国房地产代理业已经基本完成了数量增长阶段，进入了增量和质量并重的发展阶段。我们可借鉴以上房地产代理模式的经验，从中吸收一些有益的东西。（1）业务组成全面深入由于我国房地产行业的背景决定了我国在今后一定时期内不可能出现发展商的垄断行为，所以我国房地产代理业务不会只局限于销售代理业务。如果发展商只是在房地产开发后期才让代理商参与决策销售之事，势必会造成两方面的不良后果：一是经验不丰富的发展商项目前期决策的失误机率增大，而由于物业的性质已经定性，代理商销售很被动；二是项目后期营销人员夸大其词的营销手段泛滥。代理商应和发展商应处于平等地位，代理商在前期介入项目，参与项目全程操作，共同开发创造好产品。在业务的形式方面，根据项目的不同特征及发展商的资金实力和对风险的不同意识，为发展商提供不同形式的服务。这方面，台湾地产代理公司的业务组成较具有借鉴意义。（2）为消费者提供安全交易，做地产品牌专家我国房地产代理业经过多年的发展，如今房地产消费形态进入理性消费时期，消费者的心态逐步成熟起来，代理公司应将建立自身的消费者品牌作为一项长期的经营目标，为消费者提供安全的交易，反对向客户做出不可能实现的承诺。所以，在项目的营销过程中，代理商要学会综合考虑发展商短期和长期的利益，为发展商提供长短期价性比最高的营销组合，真正成为发展商的“品牌利润专家”。（3）积极开发房地产三级市场根据美国、香港等国家和地区的房地产市场发展经验来看，一个成熟的房地产市场，三级市场的业务可以占到房地产中介所有业务的60%。美国2000年的二手房交易量是500 万套，中国的人口是美国的4倍，如果中国的市场成熟以后，每年的二手房交易将达到2 000万套，可见中国的房地产三级市场具有非常大的市场潜力。但是，由于目前三级市场太无序，短期行为和恶性竞争导致市场上压价和回扣行为十分普遍，所以许多代理公司几乎放弃了三级市场的业务。以中原公司为例，香港中原的主要业务是三级市场交易，地铺分行遍布香港各地，达260多家。而深圳中原主要业务却是二级市场交易，三级市场营业额只占公司全年营业额得很小比例。然而，流通领域的强大支持是房地产发展的必然趋势，深圳房地产代理业的本土老大“世联”，2000年已在重点开拓三级市场。相信未来房地产三级市场走向规范的同时必然有更多的代理商参与分割三级市场这块巨大的蛋糕。产业问题机遇篇 8. 代理产业风险分析 8.1政策风险分析 8.1.1政策风险成因分析政策是政府对市场有效控制和影响的手段，它直接体现政府对于市场的分析和判断，间接体现政府对市场的导向和意图，因此政策是市场的指挥棒。政策不但直接作用于代理咨询业，导引行业的发展；同时还通过对其它行业的规划，间接的影响代理咨询业的市场。政策风险的形成主要来自于政府，政府部门作为房地产业的源头，其根据市场发展状况来制定相应的政策、法规、规划，来对市场进行引导、调控，政策、法规的变化对房地产代理咨询业的发展起到较大的作用。在目前房地产相关政策、法规、规划尚不健全的情况下，为市场发展带来了许多的不确定性，也为代理咨询业带来了众多的风险。 8.1.2重要政策、法规分析上海房地产自1988年起步以来，经过了近15年的发展，市场已逐渐趋于成熟，在此期间，政府部门出台了各类政策、法规，以支持、引导房地产市场向良性发展。以下就上海颁布的重要政策、法规作简要分析。财税政策 1. 公积金制度 ν 时间：1991年度建立了公积金制度。1996年4月，ν 《上海住房公积金管理条例》正式施行。 ν 目的：为促进上海市居民的购房消费，ν 在上海市居民的工资收入中，ν 拨离出部分款项作为公积金，ν 以用于购买商品房，ν 该款项属“专款专用”性质。 ν 作用：公积金制度的建立，ν 为广大居民建立起了购买商品房的概念，ν 并在一定程度上促进了购房消费。 2. 银行降息 2. 时间：1996-1998年，央行7次降息，个人住房贷款利率大幅下调。 2. 目的：刺激内需，扩大消费，鼓励社会投资，加速产品流通，缩短资金回收周期，促进经济发展。 2. 作用：对房地产开发商而言，降低了企业融资成本。对购房者而言，激起了购房积极性，并为其提供了资金的保障。产业政策（1）内外销商品房并轨政策上海房地产市场从内外销分离到并轨整整经历了3年半时间。 1999年11月，上海首先实行各类内销商品住宅归并政策； 2001年8月，上海实施内外销商品住宅并轨； 2003年3月，上海实施非居住用房内外销并轨。上海房地产市场全面开放。 3. 目的：配合中国进入WTO，扩大境外客源购房选择面，进一步促进房地产高端市场的发展。 3. 作用：广泛吸纳外来客源，对房地产高端市场发展起到了直接作用，使上海商品房均价快速提升， 2002年上半年楼市均价为4628元/M2。财税政策（1）契税补贴政策 4. 时间：1999购房契税调整为1.5%，其中购买人缴纳0.75%，政府补贴0.75%。至2 002年9月，政府取消契税补贴0.75%。 4. 目的：鼓励个人购房。 4. 作用：促进了房地产需求，提高个人购房积极性，为房地产市场走出低谷，起到了一定的作用。 4. 负面影响：在上海楼市价格持续上涨的情况下，政府取消政策，在一定程度上会降低购房者的积极性，对中低价产品客源影响可能较大。房改政策（1）“蓝印户口”政策 2. 时间：1998年正式推出蓝印户口政策。2002年4月1日起“蓝印户口”停办，推出“ 居住证”政策。 2. 目的：吸引外地购房者来沪置业，扩大消费需求面。 2. 作用：吸引了众多外地置业者，达到了扩大需求面的目的，对中高价位楼盘支持尤其为明显。据统计，2001年上海房地产消费市场中，外地客源比例近30%；中高价位楼盘的客源中，有近40%来自于外地。 2. 负面影响：“蓝印户口”停办，“居住证”政策的推出，在一定程度上限制了外地客源来沪置业的数量，缩小了客源面。行业管理 17. 时间： 1995年1月1日起，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。 17. 目的：为维护商品房交易双方的合法权益。 17. 作用：有效地维护了商品房交易双方的合法权益，并对代理咨询行业提出了有关规定及限制。要求代理咨询公司注册资金必须不少于50万元，并须持有经纪人证书者不少于5人；建立分公司的注册资金不少于10万元，并须持有经纪人证书者不少于3人。这些规定的出台，在引导代理行业良性发展方面，起到了较大作用。 8.1.3风险应对措施风险设想 1. 市政规划随着上海房地产市场发展的日益成熟，以及信息化程度的提高，目前多数房地产相关信息比较齐全，尤其是有关城市发展、市政规划方面的信息来源量较丰富。虽然，一些相关规划信息可以预先得知，但真正实施的期限具有较大延后性。例如，苏州河沿线整治工程，由于整治方案的调整，造成众多开发商土地空置，暂时无法开发，同样造成为开发商提供前期服务的代理咨询公司投入成本的虚耗。 2. 相关法规目前上海的代理咨询公司数量已急剧上升，但相应的对代理咨询公司管理的正式法规尚未出台，如果缺乏该类法规，很可能产生代理咨询产业无序竞争或恶性竞争的现象。应对措施政策风险具有较大的不可预见性，政策的变化和市场变化具有一定的联系性，因政策变化而产生的风险，公司可以采取调整自身的经营结构来减小风险的影响度。其主要表现为： 2. 调整经营战略市场。主要是指在房地产二、三级市场的经营变换。 2. 调整经营范围。主要是指在商品房领域内经营范围的调整。 8.2市场风险分析 8.2.1房地产市场周期风险分析房地产周期假设依据我国房地产市场起源于1988年，同时也标志着房地产市场第一周期的开始，经过大约 10年的发展，房地产市场开始步入第二周期的发展。房地产周期变化是以需求为主轴，供应围绕需求而产生的波动变化。在第一周期中，由于整个房地产正处于摸索发展阶段，对于供求平衡关系尚不能较好的把握，出现了较长的发展酝酿期（1988- 1993年，历时近6年），以及造成了1997-1998年房地产低潮，市场进入调整期。随着近2年的市场调整期，房地产市场于1999年开始走出低谷，整个市场开始步入第二周期。根据市场第一周期的发展历程，以及目前房地产市场发展的现状，供求结构的变化作为依据，来预判今后几年内房地产可能出现的走势，推断房地产第二周期的变化状况。房地产第二周期假设（1）阶段划分 ¬ 1999-2000年市场发展期从市场供求状况来看，仍然呈现供大于求的局面，但两者的结构正逐步趋于平衡，较1997-1998年存在明显的差异度，并有明显的改良态势。（附表） \| \|1997年 \|1998年 \|1999年 \|2000年 \| \|批准预售面 \|1:0.25 \|1:0.55 \|1:0.75 \|1:0.94 \| \|积： \| \| \| \| \| \|预售登记面 \| \| \| \| \| \|积 \| \| \| \| \| ¬ 2001-2005年市场高潮期从市场供求状况来看，自2001年开始，房地产二级市场出现供求关系的逆向转变，进入供不应求状态。（附表） \| \|2001年 \|2002年 \| \| \| \|上半年 \| \|批准预售面积： \|1:1.10 \|1:1.08 \| \|预售登记面积 \| \| \| 从房地产第一周期的发展历程来看，房地产发展高潮一般都将持续3- 4年，此外如果在宏观调控等其他因素的影响，估计高潮期将发展至2005年。 ¬ 2006-2008年市场回落期房地产在经历了发展高潮期后，随着原有的供求平衡被打破，市场势必将走入低谷，进入调整阶段，以寻求建立新的供求关系的平衡点。（2）相关风险假设分析风险假设 ¬ 市场回落期将面临的风险在市场回落期间，房地产市场景气度急剧下降，产业生产者——房地产开发商的信心度会有所下降，商品房供应量会随着需求量的下降而减少，这无疑对代理咨询产业发展来说是“灾难性”的，甚至可能会造成很多代理咨询公司灭亡现象的出现。 ¬ 市场高潮期将面临的风险在市场高潮期间，房地产市场景气度飚升，是不言而喻的，但在此期间代理咨询产业仍将面临一定的风险性。由于市场需求量较大，房地产开发商在加大开发量的同时，往往会采用自行行销的方式将个案推向流通市场。在目前我国产销尚未分离的状况下，代理咨询产业将直面开发商自行行销的市场竞争，减少代理咨询业的市场占有率。风险成因 ¬ 市场回落期将面临的风险 ν 因市场景气度的下降，ν 市场有效需求减少，ν 从而ν 使市场供应量相应减少，ν 造成代理咨询业服ν 务群体萎缩。 ¬ 市场高潮期将面临的风险 ν 因市场景气度的飚升，ν 需求市场充分，ν 使大量开发商纷纷加入流通市场，ν 瓜分市场份额。现阶段，ν 该类现象已经有所出现（附表）。 2001年上海房地产销售面积列强排名 \|位次 \|开发商 \|销售面积（M2\|销售方式 \| \| \| \|） \| \| \|1 \|上海中星（集团）有限公 \|425824 \|自行销售 \| \| \|司 \| \| \| \|2 \|上海绿地（集团）有限公 \|390793 \|自行销售 \| \| \|司 \| \| \| \|3 \|大华（集团）有限公司 \|383878 \|自行销售 \| \|4 \|中远置业集团有限公司 \|248989 \|自行销售 \| \|5 \|闵行房地产发展总公司 \|216284 \|自行销售 \| \|6 \|复地（集团）股份有限公 \|188709 \|策源咨询 \| \| \|司 \| \| \| \|7 \|上海中环投资 \|157980 \|自行销售 \| \| \|开发（集团）有限公司 \| \| \| \|8 \|上海浦东新翔 \|143632 \|不详 \| \| \|房地产开发经营公司 \| \| \| \|9 \|上海新江湾开发有限公司 \|143460 \|自行销售 \| \|10 \|上海农口房地产 \|139520 \|不详 \| \| \|（集团）有限公司 \| \| \| 2001年上海房地产销售金额列强排名 \|位次 \|开发商 \|销售金额（万 \|销售方式 \| \| \| \|元） \| \| \|1 \|上海绿地（集团）有限公\|152349 \|自行销售 \| \| \|司 \| \| \| \|2 \|上海中星（集团）有限公\|128610 \|自行销售 \| \| \|司 \| \| \| \|3 \|大华（集团）有限公司 \|124379 \|自行销售 \| \|4 \|上海仁恒房地产有限公司\|103961 \|自行销售 \| \|5 \|上海恒立房地产有限公司\|103895 \|不详 \| \|6 \|中远置业集团有限公司 \|97299 \|自行销售 \| \|7 \|上海浦东新翔 \|89025 \|不详 \| \| \|房地产开发经营公司 \| \| \| \|8 \|上海东方海外 \|86504 \|自行销售 \| \| \|徐家汇房地产有限公司 \| \| \| \|9 \|复地（集团）股份有限公\|68091 \|策源咨询 \| \| \|司 \| \| \| \|10 \|上海静安新世纪 \|60970 \|自行销售 \| \| \|企业发展有限公司 \| \| \| 风险应对策略及措施 ¬ 扩大业务经营区域，¬ 转移风险。 ν 我国的疆土辽阔，ν 各地区的经济实力存在着较为明显的差异，ν 沿海地区经济较为发达，而ν 西部内陆地区相对落后。同ν 样在房地产领域也是如此，ν 呈现出东部向西部逐步衰弱的迹象。相对应的房地产周期发展也会出现较大的差异性。可能沿海地区房地产正处于高潮期，而ν 西部地区则刚刚进入酝酿期或发展初期。相反的，ν 可能沿海地区房地产进入了回落期，而ν 西部地区却恰好处于高潮期。因此，ν 扩大业务经营区域，ν 能将这一风险转移，ν 有效地规避因市场周期变化而ν 带来的对代理咨询业的影响，ν 达到代理咨询公司长期可持续经营的目的。 ¬ 合理运用公司的知名¬ 度、专业度，¬ 以及长期的经验积累，¬ 去减小风险影响力。 ν 房地产回落期。在房地产市场不ν 景气的时候，ν 随着需求市场的缩小，ν 商品房开发量也会相应地减少。这表明了房地产开发商对该时段的信心度已经减小，ν 对此产品所能创造出的利润预期值也会相应的降低，ν 因此在选择代理咨询公司时在追求利润预期方面的要求也会降低。这样对代理公司而ν 言，ν 无疑是降低了要求（相对市场景气时而ν 言）。对于一个专业的代理公司来说，ν 运用自身的品牌效应、专业技能和长期的经验去销售个案，ν 难度并不ν 是很大的。 ν 房地产高潮期。房地产市场景气度高，ν 需求量广阔，ν 房地产开发商如自行销售，ν 也可达到赢利的目的，ν 但利润额相对有限。代理公司可以运用在销售流通领域长期的操作经验，ν 为房地产开发商创造更大的利润空间。如通过研展部对市场的深入分析，ν 来精确定位出项目的目标ν 客源层；通过规划部对产品的研究，ν 来设计出目标ν 客层最易接受的产品等，ν 最终达到为开发商创造最大利润空间及公司本身赢利的目标ν 。 8.2.2区域市场风险分析目前仅从地域性上进行市场分割，将我国房地产市场划分出四大重点区域，分别为：华东地区（即以上海为中心的长江三角洲地区）、华南地区（即以广州、深圳为代表的珠江三角洲地区）、华北地区（即以北京为中心的京津唐地区）以及西南地区（即以重庆为中心的川贵地区）。市场分割风险分析将主要针对这四大区域作为分析对象。全国各区域市场简析我国疆土辽阔，民族众多，各地区消费者均有不同的消费习性，因此各地区的房地产也有各自的表现形式。 10. 华东地区：以上海为中心的房地产市场发展较早，利用其区位的优势，吸收了大量的外来投资，加快了整体经济的增长，经济中心地位进一步得到巩固，促进了房地产市场发展。与此同时大量外来客户的支持，使房地产市场呈现出良好的发展态势，供需两旺，房价稳步攀升。 10. 华北地区：以北京为中心的房地产市场，因受其政治中心的影响，大量境外人士、国家高级干部及文艺界人士等高端客源的有力支持，使北京房地产开发始终集中在高端市场，而适合于普通工薪阶层的商品房开发量有限，这也是北京平均房价居全国之首的一大原因。 10. 华南地区：以广州、深圳为代表的房地产市场发展较早，受区域性因素影响，市场发展态势类似于香港地区。该地区商品房呈现出以下几大特点：一是城市外扩明显，商品房开发区域性外延；二是商品房开发规模效应显著，大规模个案层出不穷；三是精品个案较多。但由于目前市场呈现供大于求的态势，市场竞争激烈，商品房空置量较多，更多的消费者呈持币观望态势。据统计，全国商品房空置总量约为1亿万M2，其中本区域约为2000万M2，占到总量的五分之一。 10. 西南地区：以重庆为中心的房地产市场起步相对较晚，但发展较为迅速。近年来，受直辖利好因素和房改政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得跳跃性发展。呈现市场需求趋旺销售看好、个人成为消费主体、房价稳中有升的特点。区域市场风险成因市场分割风险主要表现为地域范围单一性，其原因为： 6. 我国大部分地区的房地产市场尚处于发展起步阶段，房地产企业抗风险能力不强，容易造成房地产泡漠经济现象，需求市场有效性不足。 6. 单一的局限于区域市场，代理咨询业容易随着总体市场的变化而发展，会造成代理咨询业周期与市场周期的同步发展，从而削弱了规避风险的能力。风险应对策略和措施 4. 拓展经营范围，做到跨区域经营，以分摊风险承受压力，增强抗风险能力。就全国房地产市场而言，因各地区房地产市场存在较明显的差异度，房地产周期效应不可能同时降临，必将会有一定的先后性。只有做到跨区域经营，才能在风险来临时，及时改变经营区域，以保证公司的利益不受损失，真正做到立于不败之地。如华南地区目前商品房空置量较大，市场景气度可能下降，那么公司就可以改变经营区域选择市场较好的华东地区作为主营区域，或选择尚处于发展初期的西南地区来作为主营区域。而就华东地区市场而言，上海目前市场较为火爆，同样会带来同业市场竞争激烈的局面，那么公司可以将业务扩展至华东其他地区（如一些中小型城市），运用一套成熟的经营方法去开创一片新的市场，以达到公司赢利、发展的目的。 6. 深入了解区域市场各类消费者的消费习性，营销对位产品。我国是个地域大、民族多的国家，因各地气候、人文、习俗等众多综合因素的不同，其生活习性也必将不同，只有对他们有了深入的了解以后，才能塑造出消费者需求的产品，这样才能避免风险的产生，达到公司赢利、发展的最终目的。 8.2.3消费市场风险分析风险成因分析房地产消费市场是整个市场中较为重要的一部分，消费市场所体现出的需求变化，会直接导致房地产供应市场的变化，从而影响整个房地产市场的走势。由于房地产开发总是围绕需求方的变化而作出不断调整，并且商品房不象其他商品，其生产过程较长，致使房地产的供应始终表现出一定的滞后性，这也就是消费市场风险出现的直接原因。就上海地区而言，该类现象表现也是很明显的。从历史发展过程来看，在1996年以前，应当时大量境外购房者的需求，上海房地产开发主要还是集中在外销商品房领域，但随着境外客源数量日益减少，造成大量外销商品房积压，整个市场的供求结构出现危机，导致市场进入调整期，开发重点由外销商品房向内销商品房转型。从市场现状来看，仍在需求和供应方面存在着较多的差异度，比如在面积需求方面，据调查，上海目前的需求主体集中在70- 100M2之间，而从市场供应情况来看，面积主要集中在120- 140M2之间，很明显两者之间存在的差异度可见一斑，因而出现了在房地产三级市场上存量房交易火爆的局面。此外，消费群体的收入与市场房价的关系，也将影响房地产市场的走势。如果两者差距过大，会造成房地产市场泡漠经济产生，对市场发展产生负面影响，使需求市场缩小。相反两者差距太小，那就说明市场自我调节能力明显不足，对房地产市场长期发展产生不良影响，会使未来市场处于长期停滞状态。同样以为上海为例（附表）。上海房价与家庭年收入对比表 \|年份 \|平均每人年\|家庭年收入 \|建筑面积80M2 \|房价收入比 \| \| \|可支配收入\|（万元） \|的住宅售价 \| \| \| \|（元） \| \|（万元） \| \| \|1988 \| \| \| \| \| \|1989 \| \| \| \| \| \|1990 \|2181.60 \|0.61 \| \| \| \|1991 \|2485.56 \|0.70 \| \| \| \|1992 \|3009.12 \|0.84 \| \| \| \|1993 \|4277.40 \|1.2 \| \| \| \|1994 \|5868.48 \|1.6 \| \| \| \|1995 \|7171.91 \|2.01 \|20.57 \|10.2 \| \|1996 \|8158.74 \|2.28 \|25.60 \|11.2 \| \|1997 \|8438.89 \|2.36 \|25.59 \|10.8 \| \|1998 \|8773.10 \|2.46 \|27.94 \|11.4 \| \|1999 \|10931.64 \|3.06 \|27.54 \|9.0 \| \|2000 \|11718.01 \|3.28 \|30.67 \|9.4 \| \|2001 \|12883 \|3.61 \|34.46 \|9.5 \| （注：可支配收入未包括居民的资本投资收入，按平均每户家庭成员2．8人算家庭年收入）台北市房价与家庭年收入比较表 \|年份 \|(1)平均每户住宅\|(2)平均每户 \|(3)家庭年收 \|(1)/(3)倍 \|(2)/(3)倍 \| \| \|价格(30坪) \|住宅价格(35 \|入 \|数 \|数 \| \| \| \|坪) \| \| \| \| \|1973 \|156 \|182 \|26 \|6.0 \|7.0 \| \|1974 \|148 \|173 \|23 \|6.4 \|7.5 \| \|1975 \|159 \|186 \|25 \|6.4 \|7.4 \| \|1976 \|161 \|188 \|29 \|5.6 \|6.5 \| \|1977 \|156 \|182 \|29 \|5.4 \|6.3 \| \|1978 \|169 \|197 \|31 \|5.5 \|6.4 \| \|1979 \|214 \|250 \|36 \|5.9 \|6.9 \| \|1980 \|265 \|309 \|37 \|7.2 \|8.4 \| \|1981 \|247 \|288 \|38 \|6.5 \|7.6 \| \|1982 \|223 \|260 \|41 \|5.4 \|6.3 \| \|1983 \|207 \|242 \|44 \|4.7 \|5.5 \| \|1984 \|210 \|245 \|44 \|4.8 \|5.6 \| \|1985 \|201 \|235 \|46 \|4.4 \|5.1 \| \|1986 \|201 \|235 \|46 \|4.4 \|5.1 \| \|1987 \|274 \|320 \|51 \|5.4 \|6.3 \| \|1988 \|532 \|621 \|52 \|10.2 \|11.9 \| 注：1坪=3.03M2 世界各国、各地区房价与家庭年收入比较表 \|国家、区域 \|房价与家庭年收入比 \| \|日本 \|6.7 \| \|韩国 \|5.5 \| \|埃及 \|7.2 \| \|非洲 \|6.9 \| \|阿拉伯 \|6.5 \| \|亚洲 \|8.4 \| \|拉美 \|3.7 \| \|工业化国家 \|4.3 \| \|经济转型国家 \|12.0 \| 资料来源：联合国人居中心从以上资料可反映出： 5. 随着城市居民家庭收入的不断提高，以及本市房价的不断调整，2001年房价与家庭收入比为9.5。 5. 拉美地区房价与家庭年收入比仅为3.7，这主要是因为该地区房地产发展时间较长，需求已基本趋于饱和。 5. 按照传统经验来看，在通常情况下，房价与家庭收入的合理比值应在6- 8之间。可见，目前本市状况还与之有一定的距离。 5. 相信随着今后城市居民生活水平的再度提高，上海市房价逐步趋于理性调整，房价与家庭收入比将更趋于合理性。由此可见，代理咨询公司在瞬息万变的消费市场中，如何运用专业知识、依靠长期的经验，去捕捉消费者心理、预判市场走势，为房地产开发商作出合理的产品，从而达到开发商、代理商“双赢”的目标，并使自身得到发展，是尤为重要的。风险应对策略和措施消费市场的主体就是消费群体——即购房者，消费群体一般可分为两大类，即横向和纵向两类。横向消费群体主要是指因地域性不同，而产生的不同群体，由本地、外地（国内其他省市）及境外（港澳台及国外其他地区）三类消费群体组成。纵向消费群体主要是指因购买能力不同，而产生的不同群体，由高价位、中价位、低价位等消费群体组成。针对这两大类消费群体的变化，可能会引起的风险如何应对，来作简要阐述： ν 横向消费群体这部分消费群体的地域分布性较广，由于地域的差别性，其生活习惯、消费习性以及对商品房的需求性也必将存在较明显的差异。针对这类消费群体，我们应做到： ¬ 了解当地客源的构成比通过了解当地客源的构成，可以从侧面反映出城市的经济实力、繁华程度，同时也便于对项目目标客源的所定，并为将来的媒体宣传找到方向。 ¬ 了解当地的主消费习性 ″ 居住现状和居住习性只有在充分了解当地居住现状、居住习性，才能精准的把握项目的定位方向，降低项目操作的风险度。 ″ 产品需求为项目产品定位提供依据，以保证项目未来需求的有效性。 ν 纵向消费群体 ¬ 深入有效地将市场细分，¬ 针对各细分市场，¬ 进行专向性研究，¬ 了解消费习性。充分挖掘需求潜力，¬ 精确地作出项目定位。 ¬ 成立客户中心，¬ 建立客户数据库。 ″ 通过公司在售个案，″ 进行客源样本采集，″ 针对客源类型进行整理，″ 建立数据库存档。 ″ 对样本进行深入分析，″ 掌握各类客源的消费习性。出具专向客源研究报告，″ 并存档。 ″ 在掌握了各类客源的消费习性后，″ 更好地为房地产开发商提供服″ 务，″ 减少和避免风险的发生。 8.3业务经营风险分析 8.3.1风险成因分析随着房地产业的发展，代理咨询产业也正在日益壮大，大量的代理咨询公司纷纷成立，在本来就有限的市场中竞争变得越来越激烈，在这种前提下，如何在市场中立足，公司的业务经营就显得尤为重要。在公司业务经营中往往会遇到这些风险。 2. 因业务经营的单一性而形成的风险。单一的业务经营在房地产发展形势较好的情况下一般不会出现问题，但随着市场的变化，这部分消费群体的日益稀释，到了市场景气度低时，危机就会逐步显露。就目前上海市场来看，这种第一业务经营的代理公司存在较多，如新联康。代理业务主要集中在中高价位市场。一旦中高价位市场，出现盘整，那就很可能会增加公司业务经营的风险度。此外，还有象华燕房产，其业务经营主要集中在上海的长宁区；同笔房产咨询其业务主要集中在中低价位市场等。可以说，目前上海市场上的代理咨询公司绝大多数存在经营第一化的现象，从公司长远发展来看，未来风险性还是较大的。 4. 市场份额有限，同业强势竞争风险。由于我国房地产业在生产、流通领域并未实行产销分离制度，往往出现代理咨询业市场份额有限的局面，在有限的市场份额内，将面临强大的同业竞争压力。我公司所面临的同业竞争并不局限于一些有实力规模大的代理公司，往往还要面对那些由开发商下属机构成立的代理公司，甚至有时还需面对新成立的小代理公司的竞争压力。对与我公司实力，规模差不多的代理公司而言，属于相对公平的竞争，比的专业度、品牌、创新度、敬业精神等方面。如中原物业、新联康等。开发商自行成立的代理公司和新近成立的小代理公司而言，竞争似乎就不在同一起跑线上了。前者是开发商的下属公司，理所当然的接项目较便利；如果源咨询、对地等。对于后者而言，由于小公司的管销费用低，经营成本低，在项目报价上相对也低。而对于大型公司来说是很难做到的。 5. 主营业务转型风险。就我公司而言，目前的主营业务为商品住宅代理，部分涉及商铺代理。为达到综合经营，成为国际代理公司的目标，必将进一步拓展业务领域。而面对各种同业的竞争，对各代理公司而言，今后代理市场上商品住宅的市场份额会逐步减小并趋于平均化。在此前提下，公司主营业务可能会从商品住宅代理转向其他领域，如商铺、办公楼、酒店等代理，甚至开发区招商代理或厂房、仓库代理等。从一个熟悉的业务领域转向一个新的业务领域，必然在开始阶段会存在较大困难，公司内部各部门在经营模式、经营方法、企划包装等方面都将进行一系列的准备和调整。显而易见，主营业务的转度对公司而言其风险度是非常大的，甚至可能因为某些细小的偏差，而导致公司破产。 11. 因市场景气度发生变化，而导致业务经营风险的产生。房地产市场景气度下降，出现房地产开发商减少商品房开发量，使代理咨询产业的服务客户减少，产生公司资金运作、日常经营困难等问题。 8.3.2风险应对策略和措施 16. 扩大化经营，主要分为两大块，一是指地域范围内的扩大化经营；二是指商品房范围内的扩大化经营。 16. 地域范围内的扩大化经营，即指“立足上海，向全国范围辐射发展”的经营思路。我国地域之阔，蕴藏着无限的商机。目前公司还在北京、南京、杭州、重庆等地域成立了分公司，业务已经遍布我国华东、华北、华南、西部地区的一些大型城市，其中尤以华东地区的江渐区域业务最为集中，（江苏南京、镇江、常州、苏州、扬州等地、渐江：杭州、宁波、金华等地均有项目操作）地域范围内的扩大化经营，避免了第一化经营，有效地规避了因第一化经营，各地房地产周期变化而产生的风险。公司目前虽然已在国内的几大地区分布了战略点，但随着扩大化经营的持续发展，公司业务经营区域将有进一步扩展，并由原先的一级都市向二、三级都市拓展，真正做到了全国性经营。在风险度一定的情况下，将其分散到其他各点，达到有效降低风险影响力和目的。 16. 商品房范围内的扩大化经营。目前我国的代理咨询业的经营范围基本局限于住宅、商铺、办公楼三大板块，其中尤以住宅最为集中。随着房地产市场的不断发展，代理咨询业经营范围有理由向商品房的其他领域扩展（如酒店、厂房、仓库等）。即使在商品房开发占主体地位的住宅领域，代理咨询是也应做到多元化经营，高中低档住宅应涉及。 16. 增强对外沟通。对外沟通的对象主要为两部份，一是房地产开发商，二是购房者。 16. 增强与现有合作关系的开发商之间的沟通，及时了解开发商的意图，为其提供有针对性的咨询服务。其中，一些已建立长期合作关系的大型、有实力的开发商须尤为重视（如恒大集团、渐江广厦、沿海物业、新虹桥集团等）。 16. 开发新的合作伙伴，与新建立关系的房地产开发商保持较好的沟通，要体现出公司良好的精神面貌，敬业精神以及专业水平，并给他们留下深刻印象。 16. 建立客户中心，成立客户数据库。 16. 由业务处负责案场来访客源的调查、记录，其中对成交客户应作深入了解，编入数据库归档，并交由研展部进行分析。 16. 由研展部进行公司运作个案的问卷数据分析。针对具体项目、具体区域组织问卷调查，并进行数据汇总分析。最终进入数据库归档。 16. 实行电信化管理 16. 公司内部建立大型数据库，对所有的有效资料进行归档及综合管理，以提高工作效率。 16. 案场操作应借鉴“金丰易居投资股份有限公司”的操作经验，实行电脑联网销售。 8.4其他风险代理咨询产业发展在面临上述三大主要风险的同时，必将面临其他风险的威胁。 \| \|风险成因 \|策略和措施 \| \|经济风险 \|主要来自我国经济发展 \|—— \| \| \|速度、增长态势，以及 \| \| \| \|世界大经济发展形势。 \| \| \| \|如亚洲金融风暴、“9.11\| \| \| \|”恐怖事件对全球经济的\| \| \| \|打击等 \| \| \|政治风险 \|我国经济体制的转变等 \|—— \| \| \|，如房地产土地批租年 \| \| \| \|限到期等因素。 \| \| \|历史人文风险 \|由于历史人文以及生活 \|通过公司完善的经营体 \| \| \|习俗等方面的差异，目 \|系及专业度，去引导其 \| \| \|前房地产代理咨询业仅 \|他地区住户的消费习性 \| \| \|局限于在华人地区发展 \|的改变。 \| \| \|。 \| \| \|入世后外来同行 \|入世后必将面临外来同 \|运用对市场的长期了解 \| \|竞争的不确定性 \|行竞争，但短期内同行 \|，及自身的专业度、国 \| \| \|尚不会大量进驻，这主 \|内的品牌效应，去争取 \| \| \|要是因为目前对现有市 \|市场。 \| \| \|场不熟悉，还需对中国 \| \| \| \|市场有一段了解、适应 \| \| \| \|的过程。 \| \| 9.房地产代理业存在的问题和机遇 9.1我国房地产代理服务存在问题近十年来，我国房地产代理服务业呈现出良好的发展势头，但仍存在着不少问题，有些甚至是致命的问题。影响房地产代理业健康发展的关键性问题有如下几个方面。 9.1.1法规体系不健全，缺乏行业管理规范房地产代理业在我国属于新兴行业，尚未有严密的法律法规，市场活动和行业管理均缺乏统一、权威的法律依据，虽然可参照相关法律法规，但操作性较差，无法真正起到指导和监督市场行为的作用。比如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国公司法》的有关规定：从事科技开发、咨询、服务性的有限责任公司的注册资本不得少于人民币10万元；股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1千万元[9]。相对于单个项目的利润我国房地产代理业进入的门槛可谓非常之低。而且，法规对自由策划人、自由代理人无任何约束，于是出现许多“单个项目”代理商，即凭借一个项目，某个策划人或销售人拉一伙人就干了，若长期不能赚钱或不想干了，常常是散伙走人。投入小、风险低、回报高造成了目前我国房地产代理业出现以下两个现象：一是代理商行业鱼目混珠，良莠不齐；二是代理商经常会走马灯似的，今天它可能作代理，明天它可能就不见了，从而严重影响了我国房地产代理业的健康发展。我国房地产中介行业协会对代理机构的资质管理、人员的执业资格管理目前仍停留在粗放管理阶段，机构年审常常几年才进行一次，从业人员的资格认证并未真正达到规范化。许多代理商由于专业素质低下，为了自身利益刻意夸大楼盘卖点，一方面造成了发展商与客户的纠纷，处理难度很大；另一方面影响了发展商对代理商的信任，造成部分发展商选择自己请人策划销售，导致代理商面临“失业”的尴尬局面。 9.1.2国内代理商品牌意识薄弱自从本世纪七十年代以来，发达国家对发展中国家的经济策略，已由商品输出、资本输出转向品牌输出。房地产代理业也不例外。随着我国房地产市场的日渐成熟，一些外资房地产中介品牌，如美国“21世纪不动产”、亚洲“戴德梁行”、台湾“新联阳”等，凭借雄厚资金和先进的管理经验开始介入中国房地产中介行业。他们通过合作形式或者采取特许经营的模式克隆自己的品牌、管理模式、服务理念等，而利用国内中介企业的本土优势迅速扩张知名度并争夺市场份额。目前亚洲物业顾问领头羊“戴德梁行”在我国已设立了七家分公司，在房地产中介业享有很高的声誉。全球最大的房地产中介机构“2 1世纪不动产”已在中国有四个加盟区域，在北京已有十几家加盟店。有专家预测，如果照此势头发展下去，洋中介可能在几年之内占据国内房地产代理市场。反观我国房地产代理业，大多数企业存在规模小、素质低、管理不规范、服务质量差的问题。由于市场没有完全放开，房地产中介公司的竞争主要应用不规范的手法和关系网；同时，相关法律和监督的不足使得违法经营和欺骗客户的现象屡见不鲜，客户的信任程度低。传统的思维方式和管理体制的惯性造成企业品牌意识淡漠，更谈不上品牌经营。即使是处于上海中介市场龙头地位的“上房置换公司”，由于政府背景浓厚，一旦离开适宜的土壤，品牌的延续和向外扩张市场的速度都将成为问题。我国“入世”后，政府职能的转变势在必行，市场的相关法律和监督管理将逐步健全，服务的专业性和安全性将成为房地产中介公司新的主要竞争点，因此品牌的竞争变得更为重要。 9.1.3代理商过分注重营销依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条、《城市房地产转让管理规定》第23条、《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建筑工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明[9]。由于商品房预售条件的宽松，开发商常常获取土地使用权后即可取得预售许可证，精明的开发商们只需要利用销售回笼的资金便可完成剩下的工程，这时销售的好坏和销售的速度成为开发商关心的重点。作为房地产二级市场专业营销的服务商，其价值是在市场中为客户挖掘价值，节省交易成本，降低专业风险。但是，开发商对项目销售的过分依赖以及代理商对利润最大化的过分追求，造成代理商只注重营销，而忽视了产品本身的质量。代理商的过度营销不仅扰乱了房地产市场的秩序，同时使代理商丧失了其存在的专业价值。首先，代理商的过度营销不能为发展商减少营销成本，降低风险。许多代理商没有站在开发商的角度制定营销策划方案，对发展商的现实环境和风险因素不作全面考虑，只片面追求快速销售和高销售额，致使发展商营销成本提高，风险加大。同时，由于代理商不必为众多好看而不可能实现的承诺卖点而承担任何责任，只以定金的收取及代理费的结算作为实现其经济利益的终结点，故给发展商在后期与客户关系的处理上造成很大难度，使很多楼盘留下了“过度营销后遗症”。其次，代理商的过度营销不能为消费者提供合适的产品和安全的交易。由于代理商常常把发展商作为自己的终极客户，而不注重对消费者需求和产品开发的研究，只过分注重没有产品依托的营销概念和营销手法的“推陈出新”，导致的结果就是代理商往往不能提供消费者真正喜爱的产品，使得代理商不能取得消费者的信任，不容易建立起自己的消费者品牌。 9.1.4专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求在房地产代理业发展初期，受行业低投入高回报的利益驱使，许多策划人员和销售人员属半路出家，缺乏系统的专业知识和专业技能。他们常常是现学现卖，凭借经验积累的优势，为缺乏成功操作楼盘经验和能力的中小发展商服务。但是，随着中小发展商的逐渐成熟，对代理商的专业能力要求也越来越高，而我国代理商由于专业性系统知识的不足，专业理论创新较少，专业素质提高缓慢，对发展商提出的专业性问题的处理常常令发展商不甚满意，代理商专业优势边际效用已经呈现递减趋势，无法进一步满足中小发展商的市场需求。同时，我国现阶段的代理商相对于大型开发商不具有信息优势和专业优势，面对它们的需求，代理商也只能心有余而力不足。 9.1.5代理商竞争的同质化，造成恶性竞争房地产代理业专业素质提高缓慢导致的另一结果就是营销只注重表象而忽略内涵，营销方式热闹有余而内涵不足，营销手段缺乏深度，造成同业间模仿的盛行，从而导致房地产代理行业竞争的同质化。竞争的同质化使本已激烈的市场竞争变得更加残酷，为了获得代理权，代理商竞相降低佣金，形成恶性竞争。按惯例，房地产正常的代理佣金应为3%，而现在深圳的行情是1.5%以下（免收策划费），上海的行情更低，只有0.5%- 1%，同时仍有下降的趋势。竞相降价必然会导致一部分代理商不注重服务的质量，产生许多不规范的市场行为，为房地产代理业未来的发展种下祸根。 9.1.6房地产代理企业管理落后，人才流失严重房地产代理业策划人才和销售人才跳槽频繁已经是不争的事实，主要是由于企业组织上的混乱和人才激励机制的匮乏所致。许多企业大部分精力用于项目的操作和洽谈，而忽视了企业的制度建设和组织建设。低水平的经营管理能力使企业常常会事倍功半。代理企业靠的就是人才，而企业对员工的承诺不予兑现，员工利益没有保障，人才自然会流失，这对本来就面临生存危机的房地产代理业来说无疑是雪上加霜。要解决这个问题，主要还得靠代理公司加强内部管理，完善自身机制，与其“亡羊补牢”，不如“未雨绸缪 ”。 9.2我国房地产代理业的机遇和挑战我国房地产代理服务暴露的问题使发展不过八九年、尚属新兴行业的房地产代理业冠上了“夕阳”之名。从整个房地产代理业来看，随着中小发展商的逐渐成，熟潜在威胁着代理商的生存；对国内代理商而言，境外知名代理商是其最大的挑战；而业内寡头垄断的趋势则关闭了小型代理商的生存之门。然而，市场的变化让我们在接受挑战的同时，获得了许多发展机遇，深入认识我国房地产代理业目前面临的机遇和挑战，对挖掘国内房地产代理商的生存和发展空间以及明确房地产代理业的发展策略将有很大的帮助。 9.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势从信息经济学的角度看发展商和代理商的关系事实上就是居于信息优势与处于信息劣势的市场参加者之间的相互关系[14]。在房地产市场上，发展商和代理商的委托——代理关系成立的第一前提条件是：发展商有需求，即处于相对信息劣势的发展商需要具有相对信息优势的专业公司提供专业性的服务，帮助发展商达到预期的目标。第二个前提条件则是：发展商能够找到有能力提供所需专业性服务的专业公司——代理商，即市场上存在具有这种信息优势的代理商。如果两个前提条件均成立，假设发展商和代理商就报酬问题能够达成一致，则我们可以认为发展商和代理商的委托——代理关系成立。目前，我国房地产代理公司服务的客户大多为中小发展商。一方面，中小发展商缺乏成功操作楼盘的经验和能力，而房地产市场又具有高度的不确定性和风险性，中小发展商需要专业公司利用其专业知识帮助他们节省交易成本并降低专业风险。另一方面，代理商具有以下专业优势：一是由于长期从事销售策划，故对本地物业市场有详尽的了解和研究，能够提供市场定位、物业推广、销售策划一条龙服务；二是拥有一支具有丰富策划、销售和管理经验的专业化队伍；三是每家代理商都有自己潜在的影响力和客源市场。这些专业优势在一定程度上弥补了中小型发展商的专业劣势，同时可以帮助他们达到节省交易成本和降低专业风险的目的。正是由于代理商满足了中小发展商的需求，才有了代理业的快速发展。但是，随着中小发展商的逐渐成熟，对代理商的专业知识要求越来越高，对利润的要求也越来越高。而代理商由于专业素质提高缓慢，对发展商提出的专业性问题的处理越来越难令发展商满意；加上代理商高额的营销成本和不及后果的卖点承诺，不仅提高了发展商的经营成本，减少了利润，还影响了发展商的声誉，从而偏离了发展商的需求，造成了部分中小发展商自己请人策划销售而代理商却无活可干的局面。由于我国的大型开发商处于快速成长阶段，而同一时期的代理商不具有相对的信息优势和专业优势，所以大型开发商以前没有考虑过和代理商的合作。随着大型开发商规模的扩大，人才相对短缺，问题也随之出现，如某个项目的销售不畅、新的大项目急需市场调查等，他们现在也开始需要和成熟的专业公司合作解决发展中的问题。但是令人尴尬的是，国内代理商的专业能力远远落后于国内大型开发商的需求，只有境外知名代理商和专业公司在某些方面具有相对专业优势，大型开发商很难找到有能力提供所需专业性服务的国内专业公司，使得代理业在大型开发商市场上停滞不前。中国加入世贸组织后，首先来自东南亚随后是欧美的投资商和开发商进入中国房地产市场，由于房地产是一个地域性很强的行业，在市场数据不透明、市场成熟程度远不及国外房地产市场的情况下，这些投资商和开发商也需要一个很成熟的顾问公司提供市场定位、产品定位方面的服务，以及提供在房地产开发各阶段他们所需的专业服务。可以预测，未来发展商对房地产代理服务的绝对需求数量将会越来越多，故留给房地产代理业的发展空间将会很大。同时，未来发展商对房地产代理需求的范围越来越大、需求的质量越来越高，这与代理商有限的专业能力的差强，必将导致现在房地产代理业的变革。努力提高自身的专业素质以适应各种类型发展商的需求，是房地产代理业生存和发展的唯一出路。 9.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场我国房地产业要能健康、持续发展，离不开房地产消费市场的蓬勃兴旺。房地产代理商直接的服务对象虽然是开发商，但是代理商服务的价值最终需要通过房地产消费者的认可来体现。消费者需求的变化是影响房地产代理市场的重要因素。我国房地产消费需求主要呈现以下几种变化[1]： (1) 住宅消费支出呈现上升趋势据调查，近几年城镇居民食品消费比重（恩格尔系数）呈逐年下降态势，从1995年的 49.9%下降到2000年的39.2%，下降了10.7个百分点。随着城市住房制度的改革，住房货币化、商品化建设步伐的加快，居民购房的比重增加，居住消费显著增长，城镇居民购房和居住支出成为居民家庭主要的一次性大笔支出。2000年，城镇居民人均购房支出比 1995年增长150.8% ，居住消费比重从1995年的7.1%上升到10%，增加2.9个百分点。 (2) 房地产的有效需求扩大随着房改政策逐步出台、落实和居民收入的增加，以及国家大力发展房地产金融，城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强，极大提升了房地产的有效需求。城镇居民人均可支配收入2000年已达到6280元。“十五”计划指出，在经济发展的同时，不断增加城乡居民特别是农民和城镇低收入者的收入，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长目标在5%左右。以后几年，城镇居民收入的住房消费能力可望有不断的提高。另一方面，在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下，我国的社会保障体系逐步建立和完善，也将会使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解。后顾之忧少了，老百姓就敢于用手中的钱以至未来的收入去购房。住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。目前，国内的房地产金融市场不尽如人意，远远不及发达国家。当前，国外的房地产贷款通常占信贷总额的30%，个人贷款可占70%，而我国现在房地产信贷只占信贷总额的3.7%，个人贷款仅占1.68%左右，比例很低。住房抵押贷款在我国发展迅速，前景看好，随着抵押贷款证券化措施的即将出台，房地产金融的发展将极大地促进居民的住房消费。 (3) 房地产市场需求层次更加分明由于收入增加，人们对居住物业的舒适性、享受性要求提高，住宅消费更加注重住宅的“人性化”、“智能化”、“生态化”、“多处化”等。同时，随着我国城镇户口制度的改革、人才的合理流动以及我国加入世贸，必将能动地创造出新的住房需求。白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓、外商用商品房的需求也将逐步加大。由于东西方差别、地区差别、城乡差别、购买力的差别，人们对房地产的消费的质和量便呈现出较为明显的台阶式、梯度消费的特征。人们在一定阶段内追求着对房地产消费的逐步升级，从量变到质变，从而为中国房地产业的中长期发展提供着成长性的消费需求和不断拓展的市场空间。房地产消费呈现的变化将给我国房地产代理业带来极大的市场机遇，大大拓宽了房地产代理的市场范围。首先，代理商应能对不同物业类型的消费者进行市场细分，并动态准确把握每一细分市场的消费者的需求变化，协助开发商开发能迎合此需求变化的物业。更进一步，代理商在判断消费趋势的同时可以挖掘各细分市场消费者的潜在需求，创造物业或提供专业服务，最终引导房地产消费者，从而起到调整房地产市场结构和房地产消费结构的作用。 9.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性为了保障消费者权益，规范房地产市场开发行为，许多城市已经提升了商品房的预售标准。上海从2001年1月1日起调整了商品房预售标准，调整后的商品房预售工程进度标准为：七层以下(含七层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上(含八层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2／3以上(不得少于七层) [16]。广东省在2000年9月颁布了“预售条款修改方案”，其预售工程进度标准为：三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；省建设行政主管部门可根据各地市场供求状况，在不低于本项规定的条件下，对商品房预售项目工程进度进行调整，报省人民政府批准后实施[17]。杭州市2000年底颁布的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》中也调整了商品房的预售条件，要求新建商品房在符合以下条件时才能预售：多层建筑物的项目已完成主体结构的1/3以上；高层建筑物的项目已完成地面以下的主体工程。商品房预售条件的提升对房地产代理商的影响表现为以下两方面： (1) 有效遏制房地产代理商过度承诺的行为预售合同属承诺性合同，购房人购买的仅是一份合约而非实物，代理商常常凭空承诺，加之承购人对房地产知识及合同内容认识的局限性，致使入住的房屋与预期想象不符，因而引发开发商与消费者的纠纷。商品房预售条件的提升将更好地保护消费者的权益，有效遏制房地产代理商过度承诺的行为。首先，消费者不再会轻易地被“空中楼阁”式的效果图及夸大其词的预售广告所迷惑，大大降低消费者的购房风险。其次，变售楼花为售实物，可以有效减少在建阶段的不可知因素，从而减少因不可知因素引发的合同纠纷，保障市场秩序。 (2) 引发房地产代理商变革营销思路商品房预售条件的提升首先淘汰了开发能力差、“空麻袋背米”的开发商。按照以往预售的规定，只要投资资金已达到总投资的25%，即可领取预售证。而土地一项投资即达了 40%左右，开发商大多一拿到土地就开始预售。在楼市供小于求的情况下，不见一片一瓦的期房也能卖得红红火火，开发商几乎可以凭着预售回笼的资金造房子。而预售条件的提高意味着开发商不但要有买土地的资金，还必须有一定的建设资金，也就是说，在预售前，资金的投入将从过去的40%~50%提高70%。生存下来的开发商要求对市场有更多的把握，营销思路将从过去的一味炒作“概念”转到严谨的市场调查。商品房预售政策的调整无疑提高了开发商的开发风险，开发商必将加强对代理商水平的考察，信誉和专业水平才是代理商制胜的关键武器。 9.2.4入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存房地产中介服务是外商最想进入的房地产领域，也是入世后受影响最深的行业之一。在中国入世以前，港资和台资代理商早已进入我国房地产代理业，并取得了不错的成绩，内资代理商已经感到很大的压力。2001年11月中国加入世界贸易组织后，所有对国外品牌公司进入大陆所设置的障碍和规则基本都扫除了，国外特别是欧美的国外房地产代理公司，如“仲量行”、“威格思”等级别的公司，进入我国市场都会一马平川，国内现有的代理商在一段时间内必然处于被动地位。面对如此巨大的竞争压力，内资代理商只有重新审视企业内外的环境和特点，给企业重新定位，才能正确认识自身的生存和发展方向。下面是内资代理商的SWTO分析。 (1) 内资代理商的优势 1) 信息渠道畅通房地产代理商为客户提供的服务从本质上讲，是信息、方法和智慧，其中，“信息”是策划销售服务的基础。以现阶段国外代理公司在中国的实力而言，他们收集的原始信息的渠道远不如土生土长、注重人文环境的中国人顺畅。一是在宏观信息的收集方面。宏观信息包括政策、经济文化、科技等方面的信息。如果在国外发达的国家和地区，公司很容易便可得到这些信息。但在中国，由于还没有实行“政府信息公开制”，80%的信息来源控制在政府手中，加上政府对信息安全的考虑，国外中介公司在获取这些宏观信息方面，远不如本土公司容易。另外，对于政治、政策、文化等方面的理解力而言，国外策划人员绝对处于劣势。二是市场信息的收集方面。由于市场的透明度不够，业内关系不到位，许多国外中介公司在了解地区消费者市场情况和竞争对手的情况时，常常会拿不到所需的信息，或者完全依赖经过很长时间精心所做的市场调查进行策划。而在处于转型期的中国，市场调查的速度远远跟不上市场变化的速度，所做策划的现实意义则会大打折扣。这就要求从事代理的人员必须具备一种基于对中国文化和国情有深入、透彻的理解和把握的预见力。 2) 具有较强的文化亲和力所谓的文化亲和力在房地产代理中主要表现为沟通优势。首先，内资房地产代理商更容易与开发商沟通。代理商是开发商的决策支持系统，代理商向开发商提供决策的建议，然后综合经验、市场情况就每一决策与开发商进行充分的沟通，最终达成共识。由于内资代理商更容易采用开发商能够理解和接受的方式沟通，事情往往能事半功倍。其次，内资房地产代理商更容易与消费者沟通。虽然在前期市场分析、市场定位和营销策划等方面，欧美及港台的地产顾问公司具有较强的专业优势，但在销售代理方面，对于国内客户而言，由于文化上的亲和力，内资代理商则有着国外公司无法比拟的优势——即内资代理商更容易准确把握目标客户的心理诉求点，销售风格、销售手段等更易于让国内客户所接受。 (2) 内资代理商的劣势 1) 实力弱，模式未成熟国外代理公司由于多为知名的跨国公司，内资代理商在规模和实力上拥有很大的劣势。国外代理公司管理比较先进，能够留住高级人才；拥有成熟的策划软件，善于利用高科技手段；善于利用其国际背景和运用国际资源（包括信息资源和人才资源）为外来投资商服务。同时，由于房地产代理业在国外运作较为成熟，所以操作上较为规范，并在长期实践中形成了不少实用性较强的策划理论和代理模式；而内资代理商发展时间较短，尚未形成一套较为成熟的理论和模式。 2) 专业知识创新少，未形成完善的综合知识平台从长远来看，建立和完善房地产代理领域的综合知识平台，提高专业理论水平是房地产代理商实现可持续发展并赢得竞争的重要基础。内资房地产代理商从1997年才真正开始为开发商提供全程代理服务，理论和模式多为泊来品，理论与实践的磨合时间短，创新少，更不用说重视综合知识平台的基础建设，长此以往，必将自食恶果。 3) 内资代理商在快速成长过程中存在发展风险内资房地产代理商在取得突出成绩的同时，连续、高速的发展必然带来一些问题。首先，在连续、高速的发展下，公司各级管理及专业人员的成长和成熟出现了问题，因此会一时无法满足市场和公司发展的需要。其次，由于公司层级架构的增加，公司出现信息传递效率低下的现象，比如公司理念、专业追求、做事风格等方面的信息传递效率有所下降。第三，由于忙于业务，公司在知识平台建设和流程控制方面，来不及正规化。虽然这些问题均属发展中的问题，但是这些问题解决的好坏将严重影响内资代理商今后的发展。 (3) 内资代理商的机会点 1) 可以不拘泥于模式，操作灵活在实践中，国外地产顾问公司常常“抄袭、照搬”或简单的“修改、嫁接”在其他地区的成熟理论和模式，但由于房地产地域性很强，不同地区房地产市场特征差异性很大，当这种理论和模式与当地市场现状冲突很大时，就出现了问题和障碍。目前还没有一种国外模式完全适合于我国市场，这正好给内资代理商提供了创新代理模式的空间。内资代理商可以不拘泥现有模式，灵活操作，从现实状况出发，找到理论和实践的最佳切合点。 2) 入世后的机遇中国加入世贸组织后，首先表现的是房地产代理市场这块蛋糕会越做越大。其次，房地产市场中参与人的个人英雄色彩将随着WTO的推进和市场深度发展所淡化，核心竞争力将主要表现为团队的整体协同能力。这使得服务于市场的代理咨询机构在品牌竞争上的门槛增高，个案带来英雄的时代必将过去，整个房地产代理市场最终将走向成熟和规范，房地产代理商发展的环境也将更加健康。入世后在带来发展机遇的同时，内资房地产代理商的劣势也会比较充分的暴露出来。面对竞争，抓住机遇，发挥优势，化解弱势，主动迎接挑战，是内资代理商的唯一出路。狼来了，感到竞争的压力是件好事，虽然有的可能会被吃掉，但能生存下来的房地产代理企业一定会成长得更加成熟，更加健壮。以上资料来自《我国房地产代理业的发展策略》产业展望篇 10.公司组织形式展望面对竞争日益激励的房地产中介市场和业已形成的买方市场，房地产代理企业应向集团化、规模化发展。利用品牌进行扩张是房地产代理企业更高层次的战略需要。 10.1分公司模式由于房地产二级市场咨询业务的专业性及单个业务的差异性和复杂性，许多实力雄厚的房地产中介品牌选择在各个城市设立分公司的形式来扩大规模，实施品牌扩张。设立分公司有诸多优势：一是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。 10. 2特许经营模式特许经营是二十世纪最为重要的商业经营模式之一。特许经营是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、和经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。由于特许企业的存在形式具有连锁经营统一形象、统一管理等基本特征，因此也称之为特许连锁。在房地产中介行业，以较少的投入而能享有一个值得信赖的国际大品牌，拥有特许经营体系内丰富的房地产住房资源以及大量、集中的广告支持和来自体系的专业而长期的培训指导，其结果是不言而喻的。无论是从授权商还是从加盟商的角度看，相对于传统经营模式和直营连锁模式，特许经营最大的特点为：低成本投入，高效益回报，真正实现品牌资源共享以及利用体系的规模效应隐藏低自身运营成本。 10.3合作经营模式由于房地产市场区域差异性较大，具有成熟代理模式的外区域品牌公司，为了达到在某个较为陌生的区域快速占领市场的目的，会借助另一当地地产品牌，采取合作的形式，实现优势互补，共同创立新的品牌，完成原品牌的扩容。 11.代理产业市场展望 11.1产销分离随着房地产市场的进一步发展，房地产市场自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。根据发达国家房地产市场发展的规律，房地产开发与销售的分离，已经成为检验房地产市场是否成熟的标志。结合国内近些年来市场发展的趋势，可以说房地产行业的开发与销售分离是市场发展的必然趋势。产销分离的必然性走“产销分离”的道路是市场经济发展的需要 近几年的实践证明，凡是成功的楼盘，开发商从前期选择地块、规划设计、建筑施工到销售管理，始终将营销策划贯彻于房地产开发的全过程，可见营销策划在房产开发中的重要性。而营销成功的关键是要了解市场，摸准市场规律，才能赢得市场。目前，一批专业营销机构在市场把握、推广手段方面都棋高一筹，因此，选择一家好的代理商，走“产销分离”的道路，能有力地推进开发商的营销水平，在市场经济运行中盘活资金，获得成功。走“产销分离”的道路是专业化分工的需要 一般来说，房产开发商应专注于项目决策、设计和开发建设，他们在开发决策、组织协调、资金运筹方面都具有优势。而销售代理商凭借良好的企业机制，对市场情况、消费者心理、营销手段和营销策略，都比开发商更具有专业性。这种专业化分工的过程，弥补企业在机制、人才、市场等方面的不足。产销分离经营模式的优势代理商层面：（1）代理商专业于市场资讯的收集、分析和研究，在市场的把握和推广上，可以集中一些优秀的策划人员，专门从事市场调研、可行性分析、推广策划和效果评估。在广告设计方面，开发商的设计工作是交给专业的设计单位来完成。而代理商由于对市场客户需求的特征等方面理解比专业设计单位更全面准确，并凭借自身的广告设计力量，设计出来的广告就更符合市场的需求，迎合消费者的心理。（2）代理商操作理性和责任心优于开发商。开发商和代理商的关系是契约式的，每一个代理销售项目的成败，几乎关系到代理商的生存、发展和信誉。所以，代理商在选择代理项目以及实际销售过程中，比企业开发商更具有理性、责任心和风险意识。开发商层面开发商若自产自销，存在以下弊端：销售的专业性、操作的熟练度不够；销售的门店、网点较少；销售的速度同比较缓慢；对销售的各个阶段预测性较差；在房屋开发、设计，房型的定位、定价上，没有销售商的参与，容易与市场脱节，缺乏前瞻性；为了销售，自行设立售楼处，刊登广告，雇佣人员，致使有效性较差；到销售后期，扫尾工作难度较高；二次楼盘开发、销售间隙，人员安排难，管理成本高。 “产销分离”后，利于开发商以精干的队伍投入竞争。开发商没有必要保留数量较大的销售队伍，也不用在项目销售结束后面临人员安排问题的烦恼，而可以以精干的队伍专心致力于开发竞争业务，争取更多的利润。当前，在沿海东部城市产销分离度已达到50%左右，在上海、北京、广州等城市这一比例更高。预计产销分离作为一种成熟的经营模式，在未来一段时间将成为房地产销售的主流模式。未来房地产代理业将在产销分离的趋势下，深入到产品的策划、广告、销售等诸多方面。在执行销售过程中，加强对营销成本精算和销售阶段的合理安排，从而通过项目的运作而建立自身的品牌。产销合作将在双方都是有实力、有品牌、己被市场或同行业认可的情况下，产生双赢格局。 11.2资本运营资本化运营背景 1. 代理商层面从行业发展的现状来看，大部分代理企业的上游客户（开发商）具有较强的不稳定性，与房地产发展企业之间的合作受到时间效应限制比较明显，基本以项目合作为主，项目一旦结束其今后的沟通联系就相对疏远，使代理企业与开发企业之间的合作，缺乏连贯性和持久性。因此，拥有相对稳定的“供货渠道”，是代理企业生存的一条必要途径。未来代理企业对上游供应渠道的争夺日趋激烈，代理企业将日益追求资本化运营。资本状况决定企业核心竞争力，代理产业随着逐步规范完善，知识、专业资本相对较为均衡，尤其在市场景气的时候，知识、专业资本的差异难以体现出优势，此时资本的重要性明显化。 2. 开发商层面由于商品房销售中最大的风险是无法售出或者无法及时售出，这种风险由商品房开发商承担。而开发商为了追求运转较快的资金流，降低风险，对房地产代理公司的资本投入也持欢迎态度。资本化运营手段代理产业逐步发展为参建性代理、包销、买断未来发展商开发的楼盘等模式。因此资本的密集决定代理公司的根本竞争优势。 3. 资本化运营手段概念代理包销是指代理商先投入资金，然后和开发商讲定一个价位包销，超过部分按比例分成，包销是一个将产权和销权混同的方式。买断是指代理商出资，获得未来某开发商开发项目的销售代理权的方式。参建性代理是指，代理商出资参与开发商开发项目的部分开发，承建，从而获得最终该项目的代理权 4. 资本化运营前景代理商资本化运营，实际起到了开发商的金融投资银行的作用，并不是传统意义上的代理，是对代理业“智力开发”取胜的传统模式的挑战。资本化运营手段，其实就是代理商做了一部分开发商的工作，需要强大的资金作为后盾，这对于实力较弱的代理商而言，难度较大。对于实力代理商，也不可能全部代理项目都采用这种形式。代理商可能在作出市场分析研究之后，对认为有潜力可挖的楼宇，经过代理企业的再加工，有价值提升空间的项目，采取相应资本运作。但必须看到，因为资金压力大，资本化运作不可能成为代理模式的主流。这也并不意味着其没有存在的市场机会。未来代理商资本化运作将是实力代理商市场竞争的手段之一，且利于代理商提高其市场份额。 11.3策略联盟（1）战略联盟的背景中国的房地产市场历经10年的发展到目前已经成为中国国民经济的一大支柱产业，其规划、设计、产品的创新水平已经可以与国际接轨。但目前，国内的民营房地产企业普遍存在着资金缺乏、企业小型化的现实问题，壮大企业实力，强强联合，在资本市场寻求战略伙伴已成为当今房地产企业十分关注的问题。同时，异类行业的互动及 “官”、“民”机构的合作交流也市场市场发展至目前为止的新兴要求。（2）代理企业联盟形态 9. 建立横向联盟，即发展商之间的联盟：信息共享，联合培训，集体采购，共同融资，联合开发，进行人才储备。 9. 建立纵向联盟，即产业链之间的联盟：更好的运用国际先进的建材体系，与设计单位、施工单位等建立最佳合作伙伴关系。 9. “官民”联盟，与官方机构、行业协会、房地产商会及其他企业联盟等机构，发展良性互动的关系。（3）纵向联盟房地产代理企业与房产开发企业及业外商家合作，确实有利于代理企业整合资源优势，降低成本，提升增值服务，更为重要的是能有效地促进楼盘销售。房地产上下游企业之间的结盟合作，已被业界普遍看好。多位业界人士表示，由于房地产区域化、单位化比较强，市场环境还不够成熟，房地产企业之间横向联合横向并购不容易做，因此，房地产上下游企业的纵向战略联盟，将成为壮大房地产企业的有效途径。房地产企业上、下游的“纵向联盟”在未来5年内将是国内房地产企业发展壮大的方向。（4）横向联盟尽管房地产业界的横向联盟在区域与单位化较为严重的现况下存在重重障碍，但由目前的市场发展及动态来看，房地产业界已经开始掀起“业界结盟”不小的风潮，在广州、上海、北京等产业领头城市内，“强—强联合” 、“强—弱联合” 及“弱—弱联合”已悄然形成，解决了公司企业之间物源、资金压力、品牌等多方面不利因素。（5）联盟通路针对外部机构及团体的交流研究主要达到公司品牌效应及影响力的扩大、信息资源通路的增加、权威性的提高等多方面目的。 11.4融资渠道当前融资渠道简述房地产金融体系涵盖了企业面和客户面两层结构，它们既有联系又有区别。处于地产金融不同时期，金融工具的产品线侧重点是不同的，比如银行机构对个人住房抵押贷款的重视程度已大大超过企业房地产的抵押贷款，而基金的运作方向却从单一的消费型基金—公积金向投资型基金方向发展。消费者二级市场的间接融资行为客观上成为开发商企业的直接的融资（购房者预付款的支付）等等。房地产业是带动我国经济增长的支柱产业。由于不论是对开发商还是对消费者来说，所需要的投资和消费行为也是长期性的。因此要大力发展房地产业，就必须建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的复合型的多元融资体系。开发商在房地产开发经营过程中以有限的资本购置土地，进行房地产开发融资时就应当在间接融资的基础上大力发展直接融资渠道，拓展资本市场融资；消费者在自己资金缺乏的情况下进行购房消费时应当采用以住宅抵押贷款模式为主，住房公积金和住房储蓄为补充的复合式住房消费。总之，不论对企业或开发商还是对个人，我国房地产融资体系都有待完善和发展。当前对房地产金融探讨的焦点主要集中在金融产品创新、以及如何为开发商、个人消费者服务这个层面上 \|房地产融资服务主体 \|融资主要途径 \| \|客户层面：个人消费者 \|间接融资：银行贷款（主要手段） \| \|企业层面：房地产开发商 \|直接融资：IPO、产业基金、房地产 \| \| \|信托、企业债券（起步阶段） \| 随着房地产代理业竞争手段向资本化、规模化过渡及房地产融资渠道的发展，房地产代理商将逐步城为房地产融资主体的一极，从而溶入房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场的竞争。未来融资渠道的发展可能充分考虑到房地产代理商的需要。房地产代理商融资的可行性 1. 代理商缓解资金压力随着代理商运用包销、买断等经营方式的普及，代理商必定面临资金面的压力。为了赢得市场份额，代理商势必寻求外力支持。新兴的直接融资渠道将成为代理商的首选。 2. 房地产金融产品多元化投资房地产开发市场是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大。诸如房地产信托、基金对开发商或开发项目的投资，存在投资金额大、回收周期长的特点，从而增加了投资的风险性。而投资于房地产代理商代理项目，资金周转率快，收益高，风险性相对较小，这些特点从本质上和信托、基金的投资理念、运作方式相吻合。本着多元化投资、降低投资风险的目的，信托产品、基金产品会主动把目光瞄向房地产代理商。未来房地产代理业和房地产金融相结合具有充分的空间。未来代理商是否拥有优质代理项目、其销售能力的高低等资质将成为各大代理商获得直接融资的竞争筹码。房地产代理商融资的不确定性房地产代理商融资的前景还要视未来房地产金融在我国的发展程度。当前房地产上市公司融资在2002年占市值的3.3%，2003年上半年降到了3%。2002年，上市公司融资29亿人民币，而2003年截至9月，仅仅融资5亿人民币。而信托融资方面，2002年融了28亿， 2003年截至9月，融资99亿，增加了不少，但信托融资占房地产总融资比例只有0.5%。而《产业基金法》在我国出台日期未定，这也直接抑制了房地产产业基金的发展。2003年下半年成立的号称我国第一只房地产产业基金的“精瑞”基金，也是走海外基金程序，境外注册募集，国内组建投资公司的路线，且国内实体操作采取了依托信托机制的方法。 “精瑞”基金目前也只是处于境内外公司的注册阶段，同时进行募集和基金项目启动，预计明年7月才能招募完成。综上所述，房地产直接融资在我国尚处起步阶段，占房地产融资比例还相当低。在央行出台121号文件后，开发企业一向依赖的间接融资形势变得越来越严峻，开发商蜂拥转向直接融资。而未来一段时间诸如信托、基金等房地产金融产品的发展赶不上开发商对资本的需求，“僧多粥少”的局面短时期难以改变，房地产信托、基金有很多高质的开发项目可选择。房地产代理商与开放商的融资渠道竞争无疑处于不利地位。 12.代理通路展望 12.1电子商务发展现状互联网的交互性、海量信息、即时性和马太效应，具有独特的优势。随着信息时代的到来和电子商务的发展，利用internet网络资源，进行网络营销，将是房地产市场营销渠道的一大创新。 2003年“非典”的流行使房展、开展现场研讨推广、开盘认购等一系列聚敛人气的机会几乎被一刀切断，传统的平面媒体的局限性也在非常时期凸现。网络营销平台提供了全天候、全方位市场服务的新模式，开始受到人们关注。目前房地产业的网上行销的方式主要是：（1）自建网站，为企业和产品进行宣传和推广。（2）在专业房地产门户网站（如：焦点房产网站和搜房房地产网站）上投放电子广告。通过专业房地产门户网站的知名度和点击率，进行楼盘的推广销售。目前所谓的房地产电子商务，并非真正意义上的电子商务，更多的是楼盘信息的发布与展示，而无在线交易。运作模式网络行销的目标最终在于构建成功的电子商务系统，有效、快速地支持从客户资源的扩展、楼盘的吸引力、各种相关商业因素的交互式洽和、促使成交的各种手段，直至实现交易的全部业务过程。其模式图如右：房地产电子商务系统组成一个较理想的房地产在线交易系统主要由以下板块组成： \|功能板块 \|主要内容与功效 \| \|楼盘在线发布 \|提供发展商、物业管理、电子楼书、\| \| \|360度实景浏览等信息，对楼盘进行 \| \| \|高效的在线推广 \| \|网上选房 \|提供万能单元查询，看到房间的平面\| \| \|布置、户型点评、装修效果、售价、\| \| \|各种付款方式的比较表等详细资料 \| \|在线订房 \|客户可以通过互联网远程查询楼盘的\| \| \|单位销售状况并随时下订，系统支持\| \| \|客户信用卡在线支付交易 \| \|网上拍卖 \|将畅销户型或滞销尾房等进行在线拍\| \| \|卖，使楼盘项目利益最大化，提高销\| \| \|售效率，缩短销售周期 \| \|查询、计算各种按揭方式的付款\|还可以通过这一系统向客户提供各楼\| \|情况 \|盘投资回报的分析资料等 \| \|社区论坛 \|开辟各楼盘业主论坛等互动性极强的\| \| \|用户反馈专区，可了解消费者的真实\| \| \|需求和喜好，使商务活动更具灵活性\| \| \|与针对性 \| \|会员注册、管理 \|建立客户数据库，针对不同的会员需\| \| \|求进行方便、高效的一对一市场营销\| \| \|，提高销售效率 \| \|城市电子地图 \|查询楼盘所在的具体位置及周边环境\| \|厂商合作专区 \|与建材装潢公司合作，为业主提供更\| \| \|便捷、更具实效的服务 \| \|网站计数器功能 \|对网站来访情况进行统计，了解消费\| \| \|者的兴趣和需求的变化，帮助对今后\| \| \|的市场进行预测 \| 受到资金和技术的限制，目前大部分房地产网站的在线交易平台都是由其中一到几个功能板块组成。一些房地产专业网站如搜房、焦点房产等在市场、技术、内容上具有较大的专业优势，更易成为行业工作平台和交易平台。优缺点 \|网上购房 \|消费者 \|开发商 \| \|优点 \|（1）足不出户可以了解到项\|（1）网上购房可以进行网上认\| \| \|目的详细情况，比如楼盘信 \|购、团购操作，以及进行销售 \| \| \|息、户型及网友评论等，经 \|管理和销售控制，同时还可以 \| \| \|过筛选，一些不适合要求的 \|通过电话、传真、短信、电邮 \| \| \|楼盘即可被排除； \|、论坛、留言、在线答疑等呼 \| \| \|（2）通过文字、图片、声音\|叫中心、定向直推、顾问服务 \| \| \|、图像、虚拟现实等多媒体 \|促成购房人到访售楼处 \| \| \|方式全方位展示，网上购房 \|（2）降低营销成本，拓宽营销\| \| \|可以实现多方位、多角度立 \|渠道。 \| \| \|体看房。 \| \| \|缺点 \|（1）网络运营资费高、习惯利用电子商务获得商机的人数少\| \| \|。 \| \| \|（2）目前电子商务的结算办法是土洋结合，信息卡、借记卡\| \| \|、邮局汇款等多种支付方式混用，在信用制度不完善的情况 \| \| \|下，交易结算存在大量的风险。 \| 对于传统的房地产产业来说，企业信息化程度的高低是决定企业成败的关键。与未来网络社会相适应，不论是普通的消费者还是专业的房地产企业，都要求房地产业务的高度信息化。同样在企业与企业合作当中，也只有运用了网络信息技术，才能保证有更多的市场机会。对于房地产代理产业甚至整个房地产业而言，利用网络来整合资源，进行电子商务，开辟新的交易通路将是一种趋势、一种潮流。 122房产区域网络（1）“房产区域网络”的定义及早期表现形式 “房产区域网络”概念主要是指区域产品在区域分点的联动销售。该种经营通路模式的“初级版”在房产开发企业及房产三级市场的中介阶层得到相应体现，如某开发公司，由于该公司的销售产品相对比较集中，同时，大规模、大量体的开发为公司创造了相应的市场知名度，鉴于该类因素，将所有产品的销售推广统一放置于同一展示厅中，改善了单一售楼处客源面狭窄、信息单一化等不利面。在中介市场中，不同产品在分店中的流动销售也是该模式的一大表现。（2）目前代理销售模式与“房产区域网络”比较分析早期及目前代理企业的销售模式基本采取特定产品定点（售楼处）销售的经营方式。针对代理公司来说，该形式的操作方式具备相应的优劣势，大体如下： \|优势 \|劣势 \| \|¬1 现场销售，¬2 直观 \|¬5 销售形式被动 \| \|¬3 控制管理较为便捷 \|¬6 销售客源面狭窄 \| \|¬4 …… \|¬7 信息单一化 \| \| \|¬8 购房便捷度不¬9 高 \| \| \|¬10 销售现场及广告发布等 \| \| \|成本高 \| \| \|¬11 售楼处等现场设备¬12 \| \| \|循环使用率低 \| \| \|¬13 …… \| 由上表可见，售楼处的销售经营方式存在相当问题，随着市场化程度的不断提高，新的销售通路不断出现升级。针对代理商而言，销售产品的离散性等特征进一步体现了“房产区域网络”经营通路的优势， 12.3会员系统上海房地产市场细分可以分为房地产二级市场与房地产三级市场，房地产二级市场即为房地产代理市场，而房地产三级市场则为房地产中介市场，俗称二手房买卖市场。在房地产发展早期，二三级市场并没有形成联动性，而是进行分别操作。目前发展状况现二、三级市场上缺少一个直接联系的纽带，所以两个市场之间的相互促进是间接的、有限的，特别是二级市场对三级市场的推动仍很不够。而从目前二级市场的交易情况分析，“新”二手房进入市场的速度不断加快，市场需要一个桥梁能够共同促进二、三级市场的发展。其客户无法享受到“全程一站式”服务。由于没有相应的企业主体或机构可以为客户提供住宅消费的全程一站式服务，导致了客户要完成买卖新旧房需要不同的企业主体进行服务，很大程度上影响了服务质量和效果。同时，由于大多数情况下，法律、金融、装饰等住宅消费的衍生服务无法同时进入两大市场，这又使得住宅消费服务内容完全脱节，中介企业在无奈中完成了许多应该由专业机构如律师事务所、银行等提供的服务，造成了服务的不专业的服务成本的提高。因此，房地产二、三级市场服务联动势在必行。一方面，居民为改善自身居住条件，会转让近年来购置的新建商品房，以购买新上市的住宅。如果二、三级市场服务相互脱节，他们转让现有住宅的愿望不能顺利实现，将会影响房地产二级市场的持续繁荣。另一方面，二级市场上投资性购房比重越来越大，投资者购房后主要是为了租赁或转让增值。如果不能为这些购房者提供令他们满意、舒心的后续三级市场服务，将直接影响它们的购房积极性，从而影响房地产二级市场的增长潜力。基于以上原因，易居会“终身一站式”置业服务新模式，提出了“产品联动到服务联动 ”和“律师全程介入”的新理念。该模式由上海房屋销售有限公司和上海联合律师事务所共同提出，同时作为服务的实施主体，在易居会原有一手房服务模式的基础上，借助合作双方的品牌、技术及客户资源等多方面优势，对服务内涵进行了大胆的创新和拓展，并着力加强了法律保障功能。合作双方将以“新”二手房市场为切入点，致力于为客户提供安全的终身置业服务。与此同时，沪上房地产市场格局正在悄然发生变化。新建商品房已开始在房产总存量中逐渐占据主导地位，加之市民二次置业、投资性购房的兴起，新房不断涌入二手房市场。这打破了过去二手房市场以售后公房、里弄住宅、老式公寓为主的旧格局，目前投资性购房比例为30%，二次置业比例为34%，商品房不断涌入二手房市场且周期缩短，“新 ”房已成为二手房市场主体。另一项权威测算表明，日前上海的二手房交易中，1995年以后上市的新建商品房———“新”二手房已占到六成左右，而售后公房、里弄住宅、老式公寓交易量仅为四成左右。以易居会为例，金丰易居其在数年二级市场的成功代理及三级市场的成功运作基础上，利用期间积累的大量客源，经过分析认为，率先在房地产代理行业中成立专门为购房客户提供各类专业服务的俱乐部——“易居会”，早期主要职能其会员享有优先认购权。发展至今，已具备了为购房者在购进商品房后可直接进入转让、租赁等服务，并有律师全程跟随，所有权证审查、法律文书拟定和相关手续，由律师代办。作为易居会的会员，客户将享有安全保障的终身置业服务等多项功能。未来发展模式通过二级市场的房屋销售，从中累积客户资料，建立已购、欲购客户资料库，配合实现房屋直销模式。通过客户资料库的逐步扩充与完善，与开发商进行深层次的接洽，通过为其提供强大的客户资源，与其建立牢固、长期的合作关系，为公司实现业务拓展作好前期准备工作。在实现房屋直销的基础上，为客户提供进一步的服务措施，包括组织系列活动、提供装修、其他楼盘信息、相关房产信息等的有效咨询信息，从而为公司建立起一支强大的客户网（置业会）体系，并成为电子商务与房产超市强大的后盾资源体系。附：租赁及买卖流程模式	0	negative_file/工程建筑、房地产/房地产销售代理产业分析报告.doc
xx市房地产调查报告一、xx概况内蒙古自治区的首府xx市位于内蒙古自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心，是通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁。xx市总面积达17，224平方公里，城区面积达149平方公里。全市总人口258万，市区人口150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数的民族杂居城市。　　随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，xx市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。xx房地产投资环境吸引力排在北京、上海、广州、南京四大城市之后，名列第五，吸引力超过了深圳、天津、青岛、宁波和重庆。 2007年，xx市地区生产总值达1118亿元人均地区生产总值达到51687元，按现行汇率计算达7000美元。财政总收入达到154亿元， “十五”期间，全市地区生产总值年均增长27%以上，五年接近于翻两番；财政总收入年均增长32.3%，五年翻了两番；固定资产投资超过了前九个五年计划的投资总额。截止目前，xxGDP增长速度已连续6年名列全国27个省会城市第一。二、经济适用房情况到2007年12月经济适用房从投资到上市均呈显增长的势头。开发投资14.88亿元，同比增长302%；施工面积占住宅施工面积的比重虽然比去年下降0.5个百分点，但从房屋施工、新开工与竣工情况来看，均呈现了明显的增长。施工面积154万平方米，同比增长1 21.39%；新开工面积42.42万平方米，同比增长了177.4％；竣工面积为85万平方米，同比增长了576.75 %。在各类房屋竣工面积中，竣工率最高的是经济适用房，为55.19%。三、房地产开发投资情况 2007年，xx市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.9 3亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10 .6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。四、土地开发状况 2007年2007年，购置土地面积226.95万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积248.71万平方米，同比增长了8.78%。；2007年2007年土地购置费为179762万元，每平方米土地的购置价格为792.08元，比去年增加399.29元。五、房屋施工及新开工状况 1、房屋施工情况 2007年，房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82％。其中，住宅施工面积1012.6万平米，同比增长128.74％。住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积85.51万平方米，同比下降68.1％，商业营业用房施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7％，其他用房施工面积71.03万平方米，同比增长110.71%。 2、新开工房屋情况 2007年房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73％。住宅新开工面积为294.4 8万平方米，同比下降5.59％，其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米，同比下降8 1.03%；办公楼新开工面积为24.61万平方米，同比增长364.34％；商业营业用房新开工面积38.4万平方米，同比下降21.1％；其他用房新开工面积21.35万平方米，同比增长3 5.56%。 [pic] 3、房屋竣工情况 2007年房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07％。其中，住宅竣工面积为2 42.03万平米，同比增长180.22％；六、商品房屋销售状况 1、销售总体情况 2007年商品房实际登记销售面积87.61万平方米，同比下降38.93%。住宅销售面积75.21 万平方米，同比下降36.6%。实际登记预售面积为24.29万平方米，同比增长4.74％。实际登记现售面积63.32万平方米，同比下降47.4％。在分户型销售比例中，60—90平米的房屋销售比例最高，小户型还在走俏。 2、商品住房购买对象情况从销售面积看本市销售57.91万平方米，外地销售17.3万平方米；从销售套数看本市销售5607套，外地销售1675套。本市占销售的比重为77%，同比下降10个百分点；外地占 23%，同比增加10个百分点。 4、空置房状况截至12月底，全市空置面积169.56万平方米，同比增长了22.2%，其中住宅空置面积 112.47万平方米，同比增长了26.1%，占空置面积的66.33%；办公楼空置面积17.61%，同比增长了34.5%，占空置面积的10.39%；商业用房空置面积35.01万平方米，同比增长了 15.13%，占空置面积的20.65%；七、房屋销售价格 1、销售价格总体情况 2007年12月商品房平均销售价格3835元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；商品住房平均销售价格2875元/平方米，同比增长了4.6%。环比增长0.24%。在商品住房销售方面，售价为2000元及以下/平方米的，实际登记销售2898套，平均成交价1500- 1950元/平方米,比重为39.8%；售价为2000- 2500元/平方米的，实际登记销售1709套，平均成交价2200元/平方米,比重为23.47%；售价为2500- 3000元/平方米的，实际登记销售1460套，平均成交价2700元/平方米,比重为20.05%；八、分析与建议 1、房地产市场运行特点（1）市场运行总体平稳房屋销售总体需求过热的势头在下降，经济适用房销售呈上升趋势。房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势；房屋结构调整在逐渐改善，表现为房屋新开工面积除办公楼外总体呈下降趋势，办公楼增长幅度较高，主要原因是①自治区60年大庆；②房屋空置面积同比上升。房屋销售价格在全国部分城市快速上涨的同时，销售价格保持了小幅上升的态势，显示了政府调控的作用。（2）经济适用房增长加快经济适用房增幅明显，投资增长了300多个百分点。充分说明市领导及各部门的重视和对国家宏观调控政策的落实；（3）外地人买房增加外地人在xx市买房的人增幅较快，由2006年的13%提高到23%； 2、主要问题投资仍高速增长，到12月房地产投资同比达到了80%；土地购置费增长幅度较大，每平方米增加近400元；房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大；房屋空置面积增长较快，其中住宅空置面积比重过大，占66.33%。这一现象应引起有关方面的重视；房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势。今年施工面积比较大，竣工面积较小，竣工率占23.55%，这说明有76.45%的工程转入跨年续建工程，续建施工面积1038.12万平方米，其中住宅续建工程面积770.57万平方米，续建工程估计3至4年内完成。 3、对策建议（1）有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题要切实改善住房结构还需依赖于住房保障制度的建立和完善，政府住房供给结构调控的重心应该在住房价格和结构的调整上，规范发展经济适用住房和廉租住房，真正解决低收入家庭的住房需要。（2）严格整顿规范房地产市场秩序一是政府必须建立一个多部门组成的监督部门，来规范房地产开发经营全过程中存在的违法违规现象。二是清理整顿闲置土地，合理使用土地。三是严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。（3）严格控制总量，加大住房结构调整全年实行从紧的土地供应制度。一是严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间，增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。二是严格执行xx市每年度住房建设计划，每年新开工面积保持在200万平方米左右。其中对新审批、新开工的住房，套型建筑面积90平方米以下所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。（4）做好住房基础调查工作目前的房地产规划只提出总量控制指标，没有将住房套型结构比例要求分解落实到具体区域、项目，基础性工作不深入，规划编制就缺乏科学性、合理性和可操作性。而新建商品房项目里面的中小型、中低价格的住房比重正是调整住房结构的宏观政策，实现供应结构逐步优化的重要内容。所以，需要做好基础调查工作，以便解决在新的项目审批过程中出现的各种问题。事实上，目前我市的房地产市场进入一个“观望”局面。房屋成交量在减少，购房者的买入意愿也在减弱，但是在这种情况下任何明确的信号都会让各方选择形成新的突破点，此时的调控政策意图和效果至为关键，政策措施到位，则住房调控目标就可能形成有利局面，反之就有可能失控。	0	negative_file/工程建筑、房地产/xx市房地产调查报告.doc
2006某某楼市调查报告 [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] 目录调查背景和方法……………………………………………….1 一、调查背景和目的…………………………………….1 二、调查范围、内容和调查方法……………………….1 三、调查样本的抽样…………………………………….2 四、调查组织实施和质量控制………………………….2 第一部分调查结果分析…………………………………….3 一、1年内已在某某城区购房居民的调查情况……….3 调查结论…………………………………………….3 调查详细情况……………………………………….6 （一）一年内已在某某城区购房者的基本特征.6 （二）现住房状况………………………………13 （三）物业管理…………………………………17 （四）环境和配套………………………………19 二、两年内有在某某城区购房预期居民的调查情况.22 调查结论…………………………………………22 调查详细情况……………………………………25 （一）被调查者基本特征……………………..25 （二）购房偏好…………………………………27 （三）关于游仙区………………………………33 （四）购房预期…………………………………35 （五）其他………………………………………37 第二部分、某某城区社会经济和居民生活概况……………40 某某城区住房消费市场调查报告调查背景和方法一、调查背景和目的受某某聚融房地产开发有限公司的委托，某某市城市社会经济调查队在某某城区实施了“某某城区住房消费市场调查”。调查分为两部分：一是通过对1年内已在某某城区购房的居民（包括外地居民）的调查，了解已购房者的基本特征、现住房状况、居住地物业管理、居住环境和配套设施及其他方面的情况；二是对两年内有购房预期的城区居民的调查，了解预期购房者基本特征、购房偏好、对游仙区居住环境和购房的看法、购房预期和其他方面的情况。目的是为开发商进行项目开发提供科学的决策依据。二、调查范围、内容和调查方法整个调查工作在某某城区范围内的居民家庭中进行。根据某某聚融房地产开发有限公司的要求，城调队结合实际编制了两套调查问卷。问卷一针对一年内已在某某城区购房的居民进行调查，其中本地、外地居民各占一半；问卷二针对两年内有购房预期的居民进行调查（两套调查问卷的调查内容详见调查表）。两套问卷调查的方法均采取随机抽样，入户访问的方式。在入户问卷调查基础上，按照委托方的要求，组织了两场座谈会。一场以两年内的预期购房者为主；另一场以一年来已在某某城区购房的外地居民为主。每次座谈会邀请了8-10名代表参加（座谈会具体内容详见《座谈会提纲》）。三、调查样本的抽样（一）利用房管部门登记备案的资料，从中随机抽取1年来购房的200户居民，构成 1年内已在某某城区购房居民的调查样本（其中，本地和外地居民各100户）。（二）对某某城区两年内有购房预期的居民，采取分层抽样的方式进行。按照一定比例在机关公务员（公务员性质的事业单位）、科研\教育\卫生、金融\保险\证卷、私营业主\个体户、企业公司中层以上管理人员、工人\职员\商饮服人员、下岗\失业人员、离退休人员和其他人员中分别抽取居民户。构成300户近年有购房预期的调查样本。保证了调查样本在地域、行业、职业等方面的合理分布。四、调查组织实施和质量控制（1）调查的组织实施为了高质量完成调查工作，城调队项目负责人与委托方代表多次协商、研究确定调查内容，调查方式和实施办法。城调队组织了22人的调查队伍，确定了项目负责人、调查督导员和调查入户人员；对调查督导员和调查入户人员进行了分组；10月13日下午，城调队组织了有委托方代表参加的调查培训会。 10月14日-- 20日，各调查小组深入居民家庭完成了调查问卷的询问、填报工作；10月21日—22日，项目负责人和调查督导员对调查问卷进行了审核、验收、回访；调查人员进行了数据录入；对调查结果进行了汇总。 10月21日，召开了两场有委托方代表参加的调查座谈会。 10月 22日--25 日，根据调查问卷和座谈会的结果进行了分析，撰写了调查报告。（2）质量控制：为了保证调查质量，采取了三阶段质量控制方法：（1）调查员做完问卷后当场复核，回办公室后进行了再次审核；（2）督导员进行了20%的样本回访；（3）项目负责人对500份问卷进行了全部审核；（4）对计算机录入的数据进行了计算机逻辑审核和与调查表的核对。第一部分调查结果分析一、 1年内已在某某城区购房居民的调查情况调查结论 1、近1年内已购房居民家庭（下同）平均家庭居住人口为3.2人，其中，3人户占总户数的57.0%。在商品房开发过程中，在房屋面积和户型等方面应该适当偏重3人户的需要。 2、外地居民对某某城区卫生、教育等环境比较看重；对居民选择楼盘影响大的因素主要有：购房价格怎样？是否靠近风景区？地理位置好不好？环境绿化怎么样？楼盘外观设计美观否？是否有菜市场？交通方便不…… 3、外地居民在某某城区购房之前，一般是经亲朋好友介绍或在某某城区到处跑着了解商品房信息；认为开发公司到外地做商品房信息宣传时，最好采取派高水平的推销人员、联合几家公司，到外地搞展销、通过电视广告做宣传等形式。 4、居民家庭购商品房的平均建筑面积是128.7平方米。 5、居民家庭月平均总收入在3000元以下的占全部居民家庭的65.5%；按某某城区居民每月每人平均消费支出计算，近30%的家庭总收入用于经常性消费支出后，节余不多。 6、家庭居住人口最多的是30- 50岁的居民家庭，达到3.2人，同时此年龄段家庭购房面积也最大，达到135平方米；拥有私家车的居民家庭占18%；近4年有购车意愿的占全部居民家庭的44.0%，其中准备1年、2年、3年和4年内购买汽车的分别占9.1%、38.6%、26.1%和26.4%；年龄趋小，4年内购车的预期越高。 7、近94%以上的居民居住在“火柴盒”样的单元式楼房里. 8、购买的房屋是一室一厅一卫、二室二厅一卫、二室二厅二卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫和五室以上的分别占全部居民家庭的2.0%、19.5%、8.0%、8 .0%、53.0%、7.0%和2.5%；无论从家庭居住人口、年龄结构、还是家庭收入水平来看，购买三室二厅二卫的都居多。 9、购买的房屋有客厅、餐厅、卫生间、书房和储藏室的分别占全部居民家庭的100 .0%、98.0%、100.0%、64.0%和29.0%；需要以上功能房的分别占100.0%、99.5%、100.0 %、89.5%和80.0%。居民认为，目前居住的房屋在客厅、餐厅、卫生间、书房、储藏室等功能方面存在的不足主要有：“厨房没有地漏，厨房电源插头安装不合理”、“炒菜的油烟楼上楼下乱窜 ”、“下水道密封不好，特别是下雨后泄漏臭味”、“没有晒衣被的地方”、“卫生间太小，没有通风设施，不采光，墙体潮湿”、“一户一表的水管应安装在室外”、“客厅、餐厅应大一些”、“主卧室太小”、“无储藏室或储藏室太小”、“阳台太小”、“水压太低”、“房间的窗户小，不能够完全打开”、“餐厅和卫生间离得太近”、“住房有效面积不够”等等。 10、目前的居民住房拥有入户花园、空中花园的比重较低；居民家庭需要入户花园、飘窗、景观阳台、玄关、空中花园、生活阳台、通透式楼梯间的分别占65.5%、86.5% 、87.0%、61.5%、44.0%、95.5%和76.5%。 11、对居住地的物业管理非常满意和比较满意的占82.5%；居民对所居住区的物业管理不满意的地方主要有：“进出人员管理不严，人员复杂”、“游泳池和停车位收费太贵” 、“个别小区占用业主的绿化面积”、“小区配套设施损坏的多”、“公共区域的环境卫生没有跟上”、“电梯经常出故障”、“路灯太少”等；居民认为应该加强小区管理，如“人员进出必须持卡”、“保安的工作要更细致和负责”、“管理方和业主都严格按照物管条例执行 ”。 12、目前的物业管理收费标准集中在0.3- 0.5元之间，占60.0%；居民家庭最高能够承受的物业管理收费标准在每平方米0.5元以下的占74.0%，提高物管收费标准的空间不大。 13、对居住地环境绿化状况满意和比较满意的占76.5%；居民对环境绿化不满意的地方分别有：“草多了，树木少了，应该选择好的树种”、“老鼠太多”、“垃圾处理、管理得不好”、“一楼开馆子应搞好排油烟设备，以免影响楼上住户”。 14、在树木、草地、水景、坡地、雕塑、花架和假山等关于绿化的元素中，非常关注和比较关注比重大的是树木、草地和水景，都在85%以上；居民认为，目前环境绿化设计风格最好的是：“道奇城市花园”、“长兴江岸山景”、“芙蓉汉城”等；这些地方环境绿化设计好的原因主要是：“有小桥流水”、“适宜休闲”、“小区面积大”、“夜景漂亮”。 15、江南园林式花园和不需要特别风格，宁静及绿化优美即可的绿化风格更受居民推崇。 16、居民需要会所、运动健身设施、医疗中心、游泳池、停车位、基本商业配套、儿童娱乐场、景观广场和智能化配套的分别占全部居民户的87.5%、95.5%、83.0%、75. 5%、90.5%、93.0%、92.0%、83.0%和94.5%；居民认为，目前小区配套设施最好的是：“ 芙蓉汉城”、“花园星河湾”、“久远花园”等。因为这些小区有游泳池、设施比较齐全。部分居民希望小区有篮球场地等体育设施、大型居民小区应该配套学校或与学校联姻。调查详细情况（一）一年内已在某某城区购房者的基本特征 1、性别、年龄、文化程度、职业构成和收入在200个被调查者中，男性89人，女性111人，分别占被调查者总数的44.5%和55.5% ；30岁以下、30-40岁、40- 50岁和50岁以上分别为44人、82人、38人和36人，各占总数的22.0%、41.0%、19.0%和1 8.0%。大学本科以上、大专、高中（中专）和初中以下文化程度的分别为人42人、48人、 72和38人，占调查总数的21.0%、24.0%、36.0%和19.0%。从职业看，200个一年内在绵购房者的职业状况如下表：表1：被调查者职业构成表 \|职业分类 \|人数（人\|比重（%\|职业分类 \|人数（人 \|比重（% \| \| \|） \|） \| \|） \|） \| \|公务员（公务员性质事\|28 \|14.0 \|企业工人和商饮\|14 \|7.0 \| \|业单位） \| \| \|服人员 \| \| \| \|科研、医院、学校工作\|17 \|8.5 \|下岗失业人员 \|14 \|7.0 \| \|人员 \| \| \| \| \| \| \|金融、保险、证卷业工\|10 \|5.0 \|离、退休人员 \|26 \|13.0 \| \|作人员 \| \| \| \| \| \| \|私营业主和个体户 \|45 \|22.5 \|其他 \|31 \|15.5 \| \|企业、公司中层以上管\|15 \|7.5 \| \| \| \| \|理人员 \| \| \| \| \| \| 从家庭月收入看，200个一年内购房者的收入状况如下表：表2：被调查家庭收入情况表 \|家庭月收入（元 \|户数（户）\|比重（%） \|家庭月收入（元\|户数（户 \|比重（%）\| \|） \| \| \|） \|） \| \| \|1500以下 \|35 \|17.5 \|3500-4000 \|17 \|8.5 \| \|1500-2000 \|24 \|12.0 \|4000-4500 \|8 \|4.0 \| \|2000-2500 \|23 \|11.5 \|4500-5000 \|22 \|11.0 \| \|2500-3000 \|49 \|24.5 \|5000以上 \|11 \|5.5 \| \|3000-3500 \|11 \|5.5 \| \| \| \| 由上表可知，家庭月平均总收入主要集中在3000元以下，占了全部被调查家庭的6 5.5%。据对城镇居民进行的抽样调查，2006年1- 9月，某某城区居民每月每人平均消费支出为684元，按家庭户均3.2人计算，家庭平均消费是2188元，近30%的家庭总收入用于经常性消费支出后，节余不多。因此，目前某某城区居民在收入方面并不十分富裕，商品房的开发和销售受居民收入的影响比较大，在开发建设时应该充分考虑这一因素。在降低建房成本、经济适用，适应居民收入水平上下工夫。表3：不同年龄、职业居民家庭收入情况（单位：%） \| \|年龄分组 \|职业分组 \| \|家庭月收入（元） \|30 \|30-40 \|40-50 \|50以上 \|公务员 \| \| \|以下 \| \| \| \| \| \|公务员（公务员性质事\|14 \|14.0 \|企业工人和商饮\|4 \|4.0 \| \|业单位） \| \| \|服人员 \| \| \| \|科研、医院、学校工作\|7 \|7.0 \|下岗失业人员 \|7 \|7.0 \| \|人员 \| \| \| \| \| \| \|金融、保险、证卷业工\|8 \|8.0 \|离、退休人员 \|13 \|13.0 \| \|作人员 \| \| \| \| \| \| \|私营业主和个体户 \|26 \|26.0 \|其他 \|13 \|13.0 \| \|企业、公司中层以上管\|8 \|8.0 \| \| \| \| \|理人员 \| \| \| \| \| \| 外地被调查者在中，私营业主和个体户比重最大，占26.0%；其次是公务员、离、退休人员和其他人员，分别占14.0%、13.0%和13.0%。从家庭月收入看，1500元以下占21.0%，1500-2000元占13.0%，2000- 2500元占13.0%，2500-3000元占18.0%，3000-3500元占6.0%，3500- 4000元占8.0%，4000-4500元占10.0%，5000元以上占6.0%。在某某城区购房的外地被调查者，最远的有来自青海、新疆、福建、山西和广西的居民。原籍比较多的是：某某所辖县（市）和涪城、游仙两区的乡镇占37.9%；广元市和所属县占18.9%；遂宁市和所属县占10.0%；南充市和所属县占5.3%；重庆和所属县占5. 3%；其他还有乐山、成都、德阳、泸州、自贡、广安、达川、资中等地的居民。这些地方是商品房开发、销售部门加强宣传力度，招揽客户的重点地区。在购买某某城区房屋以前，属于外地居民的被调查者，在某某城区购买商品房的动机主要有“某某适宜居住”、“环境比较好，城市干净，感觉很舒服”、“子女在某某读书” 等等。看来城区卫生、教育等环境对吸引外地居住在某某城区购房、居住起到了比较大的作用；在居民家庭具体选择某个小区购房居住的决策中，影响大的因素主要有：“购房价格”、“靠近风景区，地理位置好”、“环境绿化好”、“楼盘外观设计好”、“有菜市场”、 “交通是否方便”等。一些被调查者认为，年青人主要是看地段，在市中心，夜生活丰富；中年人看学校；老年人看医院。外地被调查者由于单位不同、职业不同和房屋价格等因素的影响，有在某某城区购房意愿的比例也不同。如马角坝火车站的被调查者反映，该单位有80%的人愿意在某某城区购房，但由于价格问题，有所犹豫；遂宁的被调查者反映，在单位上工作，子女又在当地上班的人，在某某城区购房的意愿较低；三台的被调查者认为，有父母作经济支持的年轻人和做生意的人愿意在某某城区购房。外地被调查者在某某城区购房之前，一般是经亲朋好友介绍或在某某城区到处跑着了解商品房信息。部分被调查者希望某某城区的房地产开发商可以到外地搞宣传活动，以便外地居民了解某某城区居民的房屋信息。被调查者反映，目前到成都和某某购房的在西藏在职、退休干部和复转军人比较多，应该到西藏去做宣传；认为如果某某城区的开发公司到外地做商品房信息宣传，最好采取“派高水平的推销人员，经济又方便”、“联合几家公司，到外地搞展销”、“通过电视广告做宣传”等形式。被调查者希望房产宣传必须诚信、实事求是。 4、购房位置、居住地性质和房屋面积 200个被调查家庭，在涪城区东、西、北、南方向，游仙区和其他地点购买房屋的分别占调查总户数的1.5%、18.5%、28.0%、16.0%、33%和3%。目前居住在居民小区187户、单位宿舍10户、其他3户，分别占调查总户数93.5%、5 .0%和1.5%。被调查家庭购买的商品房的平均建筑面积是128.7平方米。影响居民家庭在某某城区某一小区或地点购买的商品房决策的最大的因素是价格，其次是房屋设计（包括外观、内部、户型等），其他因素有交通和环境等。由上可知，目前居民购商品房主要偏好在商业、饮食、文化、教育等设施比较集中，交通、生活比较方便的老城区；居住地性质已由过去的主要在单位宿舍发展成为集中在居民小区。 5、年龄与家庭居住人口、购房面积、私家汽车购意向表5：居民家庭居住人口、购房面积和私家车情况见表 \|　 \|家庭居住人口\|平\|私家汽车 \|购车意向 \| \| \| \|均\| \| \| \| \| \|购\| \| \| \| \| \|房\| \| \| \| \| \|面\| \| \| \| \| \|积\| \| \| \| \|人\|人\| \| \| \| \| \|有 \| \|有 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|没有\|有 \|无 \|有 \| \| \| \|1辆\|2辆\|2辆以上\| \|1年 \|2年 \|3年 \|4年 \| \|1500以下 \|　29\|6 \|0 \|0 \|27 \|1 \|3 \|31 \|3 \| \|1500-2000 \|　21\|3 \|0 \|0 \|16 \|1 \|3 \|3 \|1 \| \|2000-2500 \|　18\|5 \|0 \|0 \|14 \|0 \|5 \|4 \|0 \| \|2500-3000 \|　41\|8 \|0 \|0 \|22 \|1 \|12 \|4 \|10 \| \|3000-3500 \|　11\|0 \|0 \|0 \|5 \|0 \|2 \|2 \|2 \| \|3500-4000 \|　12\|5 \|0 \|0 \|9 \|2 \|2 \|2 \|2 \| \|4000-4500 \|　6 \|1 \|1 \|0 \|4 \|2 \|1 \|1 \|0 \| \|4500-5000 \|　20\|2 \|0 \|0 \|10 \|0 \|5 \|5 \|2 \| \|5000以上 \|　6 \|4 \|0 \|1 \|5 \|1 \|1 \|1 \|3 \| 不同收入的被调查家庭，在私家汽车拥有上不同。其中，收入在3500元—5000元以上的家庭拥有汽车的占本收入组家庭的24.1%，比重较大；4年内有私家汽车购买意愿的家庭，占本收入组比重在47%以上的都是2500- 5000元以上的家庭，2500元以下的家庭预期购买比重不足40%。 7、居住地性质表7：被调查家庭居住地性质单位：户 \|　 \|居民家庭数 \| \|居民小区 \|187 \| \|单位宿舍 \|10 \| \|其他 \|3 \| 居住在居民小区的家庭户占93.5%，单位宿舍在占5.0%，其他地点的占1.5%. （二）现住房状况 1、外观设计风格表8：居民家庭居住房屋设计风格单位：户 \|　 \|是 \| \| \| \|满意 \|一般 \|不满意 \| \|中式仿古民居\|12 \|8 \|4 \|0 \| \|中式现代民居\|187 \|101 \|82 \|4 \| \|欧式住宅 \|0 \|0 \|0 \|0 \| \|现代西式风格\|1 \|1 \|0 \|0 \| 在200户已经购房屋的被调查家庭中，住房的外观设计风格是中式仿古民居、中式现代民居、欧式住宅和现代西式风格的分别占家庭总数的6.0%、93.5%、0%和0.5%。实际上近94%的居民居住在火柴盒样的单元式楼房里，这与严格意义上的中式现代民居是否是一回事，概念上有所模糊。在外观设计风格是中式仿古民居的12户家庭中，对外观设计风格满意、一般和不满意的分别占 66.7%、33.3%和0%；中式现代民居的187户家庭中，对外观设计风格满意、一般和不满意的分别占54.0%、43.9%和2.1%；目前城区现代西式风格的楼盘不多，居民对外观设计风格表示满意。 2、家庭人口、年龄、家庭收入与户型适用性表9：居民家庭居住房屋户型单位：户 \| \|户型 \| \| \|111 \|221 \|222 \|321 \|322 \|422 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|5以上 \| \|1人 \|0 \|0 \|0 \|0 \|2 \|1 \|0 \| \|2人 \|1 \|12 \|1 \|2 \|18 \|1 \|0 \| \|3人 \|3 \|23 \|13 \|10 \|56 \|5 \|4 \| \|4人 \|0 \|2 \|1 \|4 \|21 \|3 \|1 \| \|5人以上 \|0 \|2 \|1 \|0 \|9 \|4 \|0 \| \|30岁以下 \|0 \|8 \|2 \|3 \|26 \|4 \|1 \| \|30-40岁 \|2 \|16 \|9 \|7 \|42 \|4 \|2 \| \|40-50岁 \|0 \|4 \|5 \|3 \|21 \|4 \|1 \| \|50岁以上 \|2 \|11 \|0 \|3 \|17 \|2 \|1 \| \|1500以下 \|2 \|13 \|2 \|2 \|15 \|1 \|0 \| \|1500-2000 \|0 \|5 \|2 \|2 \|13 \|2 \|0 \| \|2000-2500 \|0 \|3 \|2 \|2 \|15 \|0 \|1 \| \|2500-3000 \|1 \|12 \|1 \|4 \|27 \|3 \|1 \| \|3000-3500 \|0 \|2 \|1 \|1 \|6 \|1 \|0 \| \|3500-4000 \|1 \|2 \|0 \|0 \|11 \|2 \|1 \| \|4000-4500 \|0 \|0 \|1 \|0 \|3 \|4 \|0 \| \|4500-5000 \|0 \|2 \|6 \|3 \|10 \|0 \|1 \| \|5000以上 \|0 \|0 \|1 \|2 \|6 \|1 \|1 \| \|适用 \|3 \|34 \|16 \|16 \|101 \|13 \|5 \| \|不适用 \|1 \|3 \|0 \|0 \|2 \|0 \|0 \| \|不清楚 \| \| \| \| \| \| \| \| 在200户被调查居民家庭中，购买的房屋是一室一厅一卫、二室二厅一卫、二室二厅二卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫和五室以上的分别占全部家庭的2. 0%、19.5%、8.0%、8.0%、53.0%、7.0%和2.5%。从家庭居住人口多少与居住户型的关系看，不同居住人口的家庭居住户型比较多的均是三室二厅二卫，分别占66.7%、51.4%、49.1%、65.6%和56.3%。从家庭年龄结构与居住户型的关系看，不同年龄结构的家庭，居住户型比较多的同样是三室二厅二卫，分别占59.1%、51.2%、55.2%和47.2%。从家庭收入与居住户型来看，除4000- 4500元收入组的居住户型四室二厅二卫占50%以外（三室二厅二卫占37.5%），其他各收入组仍然以三室二厅二卫居多，其中，1500元以下组占42.9%、1500- 2000元组占54.2%、2000-2500元组占65.2%、2500-3000元组占55.1%、3000- 3500元组占54.5%、3500-4000元组占64.7、4500- 5000元组占45.5%、5000以上占54.5%。从家庭状况（人口、生活习惯、发展需要等）与房屋户型的适应程度分析，在200户被调查家庭中，表示目前的户型适用的占94.0%、不适用的占3.0% 。 3、功能房拥有和需求表10：居民家庭居住房屋功能房情况单位：户次 \|　 \|居民小区 \| \| \|有 \|没有 \|需要 \|不需要 \| \|客厅 \|200 \|0 \|200 \|0 \| \|餐厅 \|196 \|4 \|199 \|1 \| \|卫生间 \|200 \|0 \|200 \|0 \| \|书房 \|128 \|72 \|179 \|21 \| \|储藏室 \|58 \|142 \|160 \|40 \| 200户被调查家庭，购买的房屋有客厅、餐厅、卫生间、书房和储藏室的分别占全部家庭的100.0%、98.0%、100.0%、64.0%和29.0%。被调查家庭需要客厅、餐厅、卫生间、书房和储藏室的分别占100.0%、99.5%、100 .0%、89.5%和80.0%。可知80%以上的居民家庭希望拥有功能齐全的住房。居民认为，目前居住的房屋在客厅、餐厅、卫生间、书房、储藏室等功能方面存在的不足主要有：“厨房没有地漏，厨房电源插头安装位置不合理”、“炒菜的油烟楼上楼下乱窜”、“下水道密封不好，特别是下雨后泄漏臭味”、“没有晒衣被的地方”、“卫生间太小，没有通风设施，不采光，墙体潮湿”、“一户一表的水管应安装在室外”、“客厅、餐厅应大一些”、“主卧室太小”、“无储藏室或储藏室太小”、“阳台太小”、“水压太低”、“ 房间的窗户小，不能够完全打开”、“餐厅和卫生间离得太近”、“住房有效面积不够”等等。 4、房屋构造与需求情况表11：居民家庭居住房屋构造情况 \| \|拥有情况和需求 \|户数 \|比重（%） \| \|入户花园 \|有 \|17 \|8.5 \| \| \|没有 \|183 \|91.5 \| \| \|需要 \|131 \|65.5 \| \| \|不需要 \|69 \|34.5 \| \|飘窗 \|有 \|139 \|69.5 \| \| \|没有 \|61 \|30.5 \| \| \|需要 \|173 \|86.5 \| \| \|不需要 \|27 \|13.5 \| \|景观阳台 \|有 \|121 \|60.5 \| \| \|没有 \|79 \|39.5 \| \| \|需要 \|174 \|87 \| \| \|不需要 \|26 \|13 \| \|玄关 \|有 \|75 \|37.5 \| \| \|没有 \|125 \|62.5 \| \| \|需要 \|123 \|61.5 \| \| \|不需要 \|77 \|38.5 \| \|空中花园 \|有 \|6 \|3 \| \| \|没有 \|194 \|97 \| \| \|需要 \|88 \|44 \| \| \|不需要 \|112 \|56 \| \|生活阳台 \|有 \|175 \|87.5 \| \| \|没有 \|25 \|12.5 \| \| \|需要 \|191 \|95.5 \| \| \|不需要 \|9 \|4.5 \| \|通透式楼 \|有 \|112 \|56 \| \|梯间 \| \| \| \| \| \|没有 \|88 \|44 \| \| \|需要 \|153 \|76.5 \| \| \|不需要 \|47 \|23.5 \| 200户被调查居民家庭，购买的房屋有入户花园、飘窗、景观阳台、玄关、空中花园、生活阳台、通透式楼梯间（以上仅属于被调查者主观判断）的分别占全部家庭的8.5% 、69.5%、60.5%、37.5%、3.0%、87.5%和44.0%。目前的居民住房拥有入户花园、空中花园的比重较低。被调查居民家庭需要入户花园、飘窗、景观阳台、玄关、空中花园、生活阳台、通透式楼梯间的分别占65.5%、86.5%、87.0%、61.5%、44.0%、95.5%和76.5%。可知居民家庭拥有构造齐全住房的愿望较强。居民认为，目前居住的房屋在构造方面存在的不足主要是：“空中花园应牢固，注意重量，保证安全”、“所有房间都应考虑通风、采光”。（三）物业管理 1、对物管的满意程度表12：居民家庭对居住地物管满意程度 \|　 \|物管满意程度 \| \| \|非常满意 \|比较满意 \|不满意 \|很不满意 \|说不清楚 \| \|被调查户数 \|26 \|139 \|23 \|0 \|12 \| \|比重（%） \|13.0 \|69.5 \|11.5 \|0 \|6.0 \| 200户被调查居民家庭，对居住地的物业管理非常满意、比较满意、不满意、很不满意和说不清的分别占全部家庭的13.0%、69.5%、11.5%、0%和6.0%。看来目前城区的物业管理比较好，但还有进一步加强和完善的必要；认为目前的居民小区中，物业管理服务上最好的是“芙蓉汉城”、“久远花园二期”。其原因主要是“安保比较到位 ”；“实行酒店式管理，保安和服务人员专业化、职业化水平高”。居民对所居住区的物业管理不满意的地方主要有：“进出人员管理不严，人员复杂” 、“游泳池和停车位收费太贵”、“个别小区占用业主的绿化面积”、“小区配套设施损坏的多”、“公共区域的环境卫生没有跟上”、“电梯经常出故障”、“路灯太少”等；居民认为应该加强小区管理，如“人员进出必须持卡”、“保安的工作要更细致和负责”、“管理方和业主都严格按照物管条例执行”。 2、目前的物业管理收费表13：居民家庭居住地物管收费标准 \| \|物管收费标准 \| \| \|0.3以下 \|0.3-0.5 \|0.5-0.7 \|0.7以上 \| \|被调查户数 \|41 \|120 \|33 \|6 \| \|比重（%） \|20.5 \|60.0 \|16.5 \|3.0 \| 从目前的物业管理收费看，200户被调查家庭中，收费标准是0.30元以下、0.30元- 0.50元、0.50元- 0.70元和0.70元以上分别占全部家庭的20.5%、60.0%、16.5%和3.0%。目前城区的物业管理收费比较集中在0.3-0.5元之间。 3、最高能够承受的物业管理收费标准表14：居民家庭最高物管收费承受能力 \| \|最高物管收费承受能力 \| \|　 \| \| \| \|0.5以下 \|0.8以下 \|1以下 \|1.2以下 \|1..5以下 \|1..5以 \| \| \| \| \| \| \| \|上 \| \|被调查户数 \|148 \|36 \|15 \|0 \|0 \|1 \| \|比重（%） \|74.0 \|18.0 \|7.5 \|0 \|0 \|0.5 \| 被调查家庭最高能够承受的物业管理收费标准是每平方米0.5元以下、0.8元以下、 1.0元以下、1.2元以下、1.5元以下和1.5元以上分别占全部家庭的74.0%、18.0%、7.5% 、0%、0%和0.5%。结合目前城区收费标准集中在0.3- 0.5元之间来分析，提高物管收费标准的空间不大。居民认为，在最高能够承受的物业管理收费标准标准下，必须首先搞好小区安全和环境绿化。（四）环境和配套 1、对环境绿化满意程度表15：居民家庭对居住地绿化满意程度 \|　 \|满意程度　 \| \| \|满意 \|比较满意 \|不满意 \|说不清楚 \| \|被调查户数 \|67 \|86 \|42 \|5 \| \|比重（%） \|33.5 \|43.0 \|21.0 \|2.5 \| 被调查家庭对居住地环境绿化状况持满意、比较满意、不满意和说不清态度的分别占33.5%、43.0%、21.0%和2.5%。占20%以上的居民对环境绿化状况持不满意态度，城区居民区的环境绿化水平亟待进一步提高。居民对环境绿化不满意的地方分别有：“草多了，树木少了，应该选择好的树种”、 “老鼠太多”、“垃圾处理、管理得不好”、“一楼开餐馆应搞好排油烟设备，以免影响楼上住户”。 2、对绿化元素的关注程度表16：居民家庭对绿化元素关注程度单位：户次 \|　 \|非常关注 \|比较关注 \|无所谓 \| \|　 \| \|比重（%） \| \|比重（%） \| \|比重（%） \| \|树木 \|128\|64 \|62\|31 \|10\|5 \| \|草地 \|127\|63.5 \|63\|31.5 \|10\|5 \| \|水景 \|83 \|41.5 \|87\|43.5 \|30\|15 \| \|坡地 \|24 \|12 \|77\|38.5 \|99\|49.5 \| \|雕塑 \|27 \|13.5 \|81\|40.5 \|92\|46 \| \|花架 \|44 \|22 \|95\|47.5 \|61\|30.5 \| \|假山 \|46 \|23 \|85\|42.5 \|69\|34.5 \| 调查显示，在树木、草地、水景、坡地、雕塑、花架和假山等关于绿化的元素中，非常关注的分别占64.0%、63.5%、41.5%、12.0%、13.5%、22.0%和23.0%；比较关注的分别占31.0%、31.5%、43.5%、38.5%、40.5%、47.5%和42.5%。其中，非常关注和比较关注最多的是树木、草地和水景，比重在85%以上。被调查者认为，目前环境绿化设计风格最好的是：“道奇城市花园”、“长兴江岸山景 ”、“芙蓉汉城”等；这些地方环境绿化设计好的原因主要是：“有小桥流水”、“适宜休闲 ”、“小区面积大”、“夜景漂亮”。 2、喜欢的绿化风格表17：居民家庭喜欢的绿化风格 \|绿化风格 \|喜欢的人数 \|比重（%） \| \|欧陆式花园 \|18 \|9.0 \| \|北方庭院式花园 \|16 \|8.0 \| \|日本式花园 \|3 \|1.5 \| \|江南园林式花园 \|82 \|41.0 \| \|不需特别，宁静优美即可 \|81 \|40.5 \| 被调查者喜欢欧陆式花园、北方庭院式花园、日本式花园、江南园林式花园和不需要特别风格，宁静及绿化优美即可的分别为9.0%、8.0%、1.5%、41.0%和40.5%。江南园林式花园和不需要特别风格，宁静及绿化优美即可的绿化风格更受推崇。 3、小区配套设施和需求表18：居民家庭小区配套设施情况 \| \|拥有情况和需求 \|户数 \|比重（%） \| \|会所 \|有 \|57 \|28.5 \| \| \|没有 \|143 \|71.5 \| \| \|需要 \|175 \|87.5 \| \| \|不需要 \|25 \|12.5 \| \|运动健身设施\|有 \|115 \|57.5 \| \| \|没有 \|85 \|42.5 \| \| \|需要 \|191 \|95.5 \| \| \|不需要 \|9 \|4.5 \| \|医疗中心 \|有 \|14 \|7 \| \| \|没有 \|186 \|93 \| \| \|需要 \|166 \|83 \| \| \|不需要 \|34 \|17 \| \|游泳池 \|有 \|64 \|32 \| \| \|没有 \|136 \|68 \| \| \|需要 \|151 \|75.5 \| \| \|不需要 \|49 \|24.5 \| \|停车位 \|有 \|168 \|84 \| \| \|没有 \|32 \|16 \| \| \|需要 \|181 \|90.5 \| \| \|不需要 \|19 \|9.5 \| \|基本商业配套\|有 \|102 \|51 \| \| \|没有 \|98 \|49 \| \| \|需要 \|186 \|93 \| \| \|不需要 \|14 \|7 \| \|儿童娱乐场 \|有 \|86 \|43 \| \| \|没有 \|114 \|57 \| \| \|需要 \|184 \|92 \| \| \|不需要 \|16 \|8 \| \|景观广场 \|有 \|71 \|35.5 \| \| \|没有 \|129 \|64.5 \| \| \|需要 \|166 \|83 \| \| \|不需要 \|34 \|17 \| \|智能化配套 \|有 \|118 \|59 \| \| \|没有 \|82 \|41 \| \| \|需要 \|189 \|94.5 \| \| \|不需要 \|11 \|5.5 \| 在被调查家庭居住地有会所、运动健身设施、医疗中心、游泳池、停车位、基本商业配套、儿童娱乐场、景观广场和智能化配套的分别占全部家庭的28.5%、57.5%、7.0%、32.0%、84.0%、51.0%、43.0%、35.5%和59.0%。目前配套设施齐全的居民小区不多。被调查者认为居住地需要会所、运动健身设施、医疗中心、游泳池、停车位、基本商业配套、儿童娱乐场、景观广场和智能化配套的分别占全部居民户的87.5%、95.5%、 83.0%、75.5%、90.5%、93.0%、92.0%、83.0%和94.5%。被调查者认为，目前小区配套设施最好的是：“芙蓉汉城”、“花园星河湾”、“久远花园”等；因为这些小区有游泳池、设施比较齐全；部分居民希望小区有篮球场地等体育设施、大型居民小区应该配套学校或与学校联姻。二、两年内有在某某城区购房预期居民的调查情况调查结论 1、有在某某城区购买商品房预期的被调查家庭月平均总收入主要集中在3000元以下，占了全部家庭的66.7%。 2、有购房预期的被调查家庭平均家庭居住人口为3.0人；目前居住房的平均建筑面积是90平方米。 3、有购房预期的被调查家庭中，预期购房面积在80-100和100- 120平方米的比较多，分别占29.3%和38.0%。 4、有购房预期的被调查家庭中，预期购房户型比较多的是二室二厅一卫，占15.3% ；二室二厅二卫，占13.3%；三室二厅一卫，占18.0%；三室二厅二卫，占39.3%；四室二厅二卫，占12.0%。 5、1人户预期购买二室二厅二卫和三室二厅一卫的分别占30.8%；2人户预期购买三室二厅二卫的占36.7%；3人户预期购买三室二厅二卫的占37.6%；4人户预期购买三室二厅二卫的占45.0%；5人以上户预期购买三室二厅二卫和四室二厅一卫的分别均占41.2%和 35.3%。 6、预期购买80平方米以下的家庭，期望户型为二室二厅一卫的占42.9%；购买80- 100平方米住房的家庭，期望户型为二室二厅一卫的占42.0%；购买100- 120平方米住房的家庭，期望户型为三室二厅二卫的占55.3%；购买120- 140平方米住房的家庭，期望户型为三室二厅二卫的占65.5%；购买140平方米以上住房的家庭，期望户型为四室二厅二卫的占55.6%。 7、被调查家庭在购房时比较喜欢的楼层是三层，占45.0%。 8、被调查家庭最看重的功能房是客厅，占32.2%；其次是卧室，占28.3%；再次是卫生间，占18.8%。最不看重的是书房和储藏室，看重的仅分别占5.4%和4.3%。 9、被调查家庭最喜欢的房屋结构是错层，占51.0%。 10、最喜欢住宅建筑类型是多层建筑，占48.7%。 11、在小区配套设施中，被调查家庭比较看重的有：运动健身设施、景观广场、医疗中心、基本商业配套和儿童娱乐场，分别占22.3%、13.4%、12.9%、11.4%和11.2%。 12、在建筑风格的评价中，比较喜欢的是中式现代民居和中式仿古民居，分别占49 .0%和20.7%。 13、被调查家庭看重景观阳台、独立饭厅、生活阳台和入户花园等建筑细节的分别占25.2%、16.0%、15.6%和13.9%。 14、被调查者看重的景观构成元素主要有树木、草地和水景，比重都在26.0%左右；绿化风格受欢迎的是江南园林式花园和不需特别风格宁静及绿化优美即可，分别占43.0 %和41.0%。 15、被调查者对青瓦色、白色和粉红色的墙体比较喜欢，分别占30.0%、26.0%和19 .3%。 16、被调查者对舒适、优雅、品质和大方等描述建筑的词语比较感兴趣，分别占30 .6%、18.6%、17.3%和14.2%。 17、在房屋的新科技配置中，被调查者比较喜欢的是房内自动报警系统，占47.7%。 18、被调查者认为目前游仙区的居住环境较好但有待改善和居住环境良好的分别占61.0%和31.0%。 19、在游仙区购房，认同的价格比重大的是1000- 1500元，占63.3%；在游仙区购房，准备购买房屋总价比重大的是10万-15万和16- 20万，分别占41.0%和43.0%。 20、付款采取一次性和按揭的分别占22.7%和77.3%。 21、最高能承受的物管费用在0.5元以下的占96.3%。 22、被调查者认为，目前游仙区在居住环境方面存在的主要问题是：“交通、学校、购物、医疗等配套设施不全”、“水、电、气网配套不到位，城市垃圾和污水处理得不好 ”、“治安状况不好”。 23、被调查者认为今后收入会有大的增加和有所增加的达到89.3%，可知大多数居民对未来收入水平的提高有信心。 24、认为今后几年某某的商品房价格趋势是稳中有升的占58.3%。 25、认为今后几年某某的商品房市场稳步发展的占49.0%。 26、认为国家出台相关的宏观调控政策对购买房屋影响不大但会观望的占67.0%。 27、获取房产市场信息的渠道比重较大的有：报刊广告、亲戚朋友介绍和广播电视广告，分别占24.2%、17.0%和16.2%。 28、被调查者的业余生活安排比较多的形式是：游玩或运动、喝茶聊天和逛商店购物，分别占22.6%、20.1%和19.9%。 29、目前有私家车的占14.7%；未来有购买私家车预期的家庭占52.0%，其中，1年、 2年、3年内和4年以后有购车预期的分别占3.7%、9.0%、14.0%和25.3%。 30、在购买住宅时需要停车位的占67.7%。调查详细情况（一）被调查者基本特征 1、性别、年龄结构、文化程度和职业构成在300个两年内有在某某城区购买商品房预期的居民中(下同)，男性115人，女性18 5人，分别占被调查者总数的38.3 %和61.7%；30岁以下、30至40岁、40至50岁和50岁以上分别为71人、152人、64人和13人，分别占总数的23.7%、50.7%、21.3%和4.3%。大学本科以上、大专、高中（中专）和初中以下文化程度的分别为73人、86人、1 02人和39人，占调查总数的24.3%、28.7%、34.0%和13.0%。 300个被调查者根据调查目的比较合理地分布在各种职业当中，基本代表了两年内在城区有购房预期的各个职业阶层。表19：被调查者职业构成表 \|职业分类 \|人数（人\|比重（%\|职业分类 \|人数（人 \|比重（% \| \| \|） \|） \| \|） \|） \| \|公务员（公务员性质事\|63 \|21.0 \|企业工人和商饮\|74 \|24.7 \| \|业单位） \| \| \|服人员 \| \| \| \|科研、医院、学校工作\|33 \|11.0 \|下岗失业人员 \|13 \|4.3 \| \|人员 \| \| \| \| \| \| \|金融、保险、证卷业工\|29 \|9.7 \|离、退休人员 \|3 \|1.0 \| \|作人员 \| \| \| \| \| \| \|私营业主和个体户 \|54 \|18.0 \|其他 \|3 \|1.0 \| \|企业、公司中层以上管\|28 \|9.3 \| \| \| \| \|理人员 \| \| \| \| \| \| 2、家庭收入表20：被调查家庭收入情况表 \|家庭月收入（元\|户数（户 \|比重（%） \|家庭月收入（ \|户数（户\|比重（%）\| \|） \|） \| \|元） \|） \| \| \|1500以下 \|41 \|13.7 \|3500-4000 \|31 \|10.3 \| \|1500-2000 \|62 \|20.7 \|4000-4500 \|16 \|5.3 \| \|2000-2500 \|32 \|10.7 \|4500-5000 \|13 \|4.3 \| \|2500-3000 \|65 \|21.7 \|5000以上 \|11 \|3.7 \| \|3000-3500 \|29 \|9.7 \| \| \| \| 近年有在某某城区购买商品房预期的被调查居民家庭月平均总收入主要集中在300 0元以下，占了全部家庭的66.7%。 3、现家庭居住人口、住房面积、房屋性质和地域 300个被调查家庭，平均家庭居住人口为3.0人。其中，1人户13户、2人户49户、3人户181户、4人户40户、5人以上户17户，分别占调查总户数的4.3%、16.3%、60.3%、13. 3%和5.7%。目前居住房的平均建筑面积是90平方米。现在居住的房子是自购商品房、自购房改房或微利房、单位职工宿舍、租赁房和其它的分别占24.0%、28.0%、16.7%、26.0%和5.3%。在某某城区购房之前是某某城区本地居民的占83.3%，是外地居民的占16.7%。（二）购房偏好 1、面积、户型和楼层期望表21：居民家庭购房的期望面积和期望户型 \| \|期望面积 \|期望户型 \| \| \|80以下 \| \|期望面积 \|111 \|221 \|222 \|321 \|322 \|422 \|5 \| \|80以下 \|2 \|3 \|1 \|0 \|1 \|0 \|0 \| \|80-100 \|1 \|37 \|28 \|14 \|8 \|0 \|0 \| \|100-120 \|0 \|6 \|10 \|33 \|63 \|2 \|0 \| \|120-140 \|0 \|0 \|0 \|5 \|36 \|14 \|0 \| \|140以上 \|0 \|0 \|1 \|2 \|10 \|20 \|3 \| 期望购买的房屋面积和户型之间的关系是：预期购买80平方米以下的家庭，期望户型为二室二厅一卫的占42.9%；购买80- 100平方米住房的家庭，期望户型为二室二厅一卫的占42.0%；购买100- 120平方米住房的家庭，期望户型为三室二厅二卫的占55.3%；购买120- 140平方米住房的家庭，期望户型为三室二厅二卫的占65.5%；购买140平方米以上住房的家庭，期望户型为四室二厅二卫的占55.6%。表23：居民家庭期望的楼层 \| \|楼层 \| \|期望楼层 \|1 \|2 \| \|客厅 \|256 \|32.2 \| \|餐厅 \|88 \|11.1 \| \|卧室 \|225 \|28.3 \| \|卫生间 \|150 \|18.8 \| \|书房 \|43 \|5.4 \| \|储藏室 \|34 \|4.3 \| 被调查家庭最看重的功能房是客厅，占32.2%；其次是卧室，占28.3%；再次是卫生间，占18.8%。最不看重的是书房和储藏室，看重的只分别占5.4%和4.3%。被调查家庭希望未来购买的商品房“客厅要大一些，同时不要设计为细长形”、“主卧室大一点，加强私密性”、“功能上简洁、方便，有健康意识，增加健身房”、“多考虑老人和小孩”。 3、房屋结构和类型表25：喜欢的住宅结构和建筑类型 \| \|户数 \|比重（%） \| \|住宅结构\|平层 \|70 \|23.3 \| \| \|错层 \|153 \|51.0 \| \| \|跃层 \|69 \|23.0 \| \| \|别墅 \|8 \|2.7 \| \|建筑类型\|多层建筑 \|146 \|48.7 \| \| \|小高层电梯建筑 \|63 \|21.0 \| \| \|花园洋房式建筑 \|91 \|30.3 \| 在住宅结构中，被调查家庭喜欢平层结构的占23.3%、错层结构占51.0%、跃层结构占 23.0%、别墅占2.7%。喜欢住宅建筑类型是多层建筑、小高层电梯建筑和花园洋房式建筑的分别占48.7%、 21.0%和30.3%。被调查者要求，房屋最好不要设计为连体结构（背靠背）。如果是连体房，必须考虑防雨、防水的问题；错层和跃层要设计好，特别注意上下楼的问题；居民比较喜好框架结构的房屋。 4、配套设施和建筑风格表26：看重的小区设施和建筑风格 \| \|户次数 \|比重（%） \| \|看重的小区设施 \|会所 \|61 \|7.1 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|运动健身设施 \|191 \|22.3 \| \| \|医疗中心 \|111 \|12.9 \| \| \|游泳池 \|39 \|4.5 \| \| \|停车位 \|74 \|8.6 \| \| \|基本商业配套 \|98 \|11.4 \| \| \|儿童娱乐场 \|96 \|11.2 \| \| \|景观广场 \|115 \|13.4 \| \| \|智能化配套 \|73 \|8.5 \| \| \|中式仿古民居 \|62 \|20.7 \| \|建筑风格 \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|中式现代民居 \|147 \|49.0 \| \| \|欧式住宅 \|40 \|13.3 \| \| \|现代西式风格 \|51 \|17.0 \| 在小区配套设施中，被调查家庭比较看重的有：运动健身设施、景观广场、医疗中心、基本商业配套和儿童娱乐场，分别占22.3%、13.4%、12.9%、11.4%和11.2%。在建筑风格的评价中，比较喜欢的是中式现代民居和中式仿古民居，分别占49.0%和 20.7%。在目前的楼盘中，认为房屋的外观设计风格最好的主要有：“芙蓉汉城”、“信特景苑 ”、“丽景花城”等；从外观设计风格来看，外地的开发商修建的楼盘比本地的好，如芙蓉汉城、嘉年华、鸿越瑞阁等。 3、建筑细表27：看重的建筑细节 \| \|户次数 \|比重（%） \| \| \|入户花园 \|120 \|13.9 \| \| \|飘窗 \|84 \|9.7 \| \| \|景观阳台 \|218 \|25.2 \| \| \|玄关 \|30 \|3.5 \| \| \|空中花园 \|70 \|8.1 \| \| \|独立饭厅 \|138 \|16.0 \| \| \|生活阳台 \|135 \|15.6 \| \| \|通透式楼梯间 \|69 \|8.0 \| 被调查家庭看重景观阳台、独立饭厅、生活阳台和入户花园等建筑细节的分别占25 .2%、16.0%、15.6%和13.9%。在各建筑细节中，看重的比重都较低，看来目前居民对建筑细节重视程度不够。被调查者希望未来购买的住房在房屋的建筑细节最好有：“玄关和飘窗”、“不一定有独立饭厅，但不要在客厅直接看到饭厅”、“饭厅需要预留空间”。 5、景观构成和绿化风格表28：看重的景观元素和绿化风格 \|　 \|户次数 \|比重（%） \| \|景观元素 \|树木 \|236 \|26.9 \| \| \|草地 \|233 \|26.5 \| \| \|水景 \|220 \|25.1 \| \| \|坡地 \|26 \|3.0 \| \| \|雕塑 \|35 \|4.0 \| \| \|花架 \|58 \|6.6 \| \| \|假山 \|70 \|8.0 \| \|绿化风格 \|欧陆式花园 \|25 \|8.3 \| \| \|北方庭院式花园 \|15 \|5.0 \| \| \|日本式花园 \|8 \|2.7 \| \| \|江南园林式花园 \|129 \|43.0 \| \| \|不需特别风格宁静及绿化优美即可 \|123 \|41.0 \| 在景观构成元素中，被调查者看重的主要有：树木、草地和水景，比重都在26.0%左右；小区绿化风格受欢迎的是江南园林式花园和不需特别风格宁静及绿化优美即可，分别占43.0%和41.0%。 6、墙体颜色和词语描述表29：喜欢的墙体颜色和词语描述 \| \|户次数 \|比重（%） \| \|墙体颜色 \|白色 \|78 \|26.0 \| \| \|粉红 \|58 \|19.3 \| \| \|朱红 \|15 \|5.0 \| \| \|青瓦色 \|90 \|30.0 \| \| \|灰色 \|13 \|4.3 \| \| \|绿色 \|33 \|11.0 \| \| \|其他 \|13 \|4.3 \| \|词语描述 \|品质 \|146 \|17.3 \| \| \|档次 \|44 \|5.2 \| \| \|特别 \|18 \|2.1 \| \| \|时尚 \|59 \|7.0 \| \| \|舒适 \|259 \|30.6 \| \| \|优雅 \|157 \|18.6 \| \| \|大方 \|120 \|14.2 \| \| \|新颖 \|43 \|5.1 \| 被调查者对青瓦色、白色和粉红色的墙体比较喜欢，分别占30.0%、26.0%和19.3%；在建筑的词语描述中，对舒适、优雅、品质和大方比较感兴趣，分别占30.6%、18.6%、 17.3%和14.2%。 7、新科技配置表30：喜欢的新科技配置 \| \|户数 \|比重（%） \| \|新科技配置:房屋新风传送系统 \|57 \|19.0 \| \|地热系统 \|19 \|6.3 \| \|房内自动报警系统 \|143 \|47.7 \| \|等电位漏电保护系统 \|34 \|11.3 \| \|煤气烟感报警系统 \|47 \|15.7 \| 在房屋的新科技配置中，被调查者比较喜欢的是房内自动报警系统，占47.7%。 3. 关于游仙区 1、目前居住位置表31：居住地位置 \|　 \|户数 \|比重（%） \| \|涪城区东面方向 \|39 \|13.0 \| \|涪城区西面方向 \|81 \|27.0 \| \|涪城区北面方向 \|47 \|15.7 \| \|涪城区南面方向 \|58 \|19.3 \| \|游仙区 \|69 \|23.0 \| \|其他 \|6 \|2.0 \| 被调查家庭目前的居住地在涪城区东面、西面、北面和南面的分别占13.0%、27.0% 、15.7%和19.3%；居住地在游仙区的占23.0%；其他地方占2.0%。 2、关于游仙区购房和居住预期表32：环境看法、价格认同、购房总价、付款和物管费用 \| \|户数 \|比重（%） \| \|环境看法 \|居住环境很差 \|11 \|3.7 \| \| \|居住环境较好，但有待改善 \|183 \|61.0 \| \| \|居住环境良好 \|94 \|31.3 \| \| \|其他 \|12 \|4.0 \| \|认同价格 \|1000以下 \|61 \|20.3 \| \| \|1000-1500 \|190 \|63.3 \| \| \|1500-2000 \|45 \|15.0 \| \| \|2000以上 \|4 \|1.3 \| \| \|10万-15万 \|123 \|41.0 \| \|准备购买总价\| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \| \|16-20万 \|129 \|43.0 \| \| \|21-25万 \|32 \|10.7 \| \| \|26-30万 \|13 \|4.3 \| \| \|31万以上 \|3 \|1.0 \| \|付款方式 \|一次性 \|68 \|22.7 \| \| \|按揭 \|232 \|77.3 \| \|物业费用 \|0.5元以下 \|289 \|96.3 \| \| \|0.5元以上 \|11 \|3.7 \| 对目前游仙区的居住环境的看法，认为居住环境较好，但有待改善和居住环境良好的分别占61.0%和31.0%。被调查者认为，目前游仙区在居住环境方面存在的主要问题是：“交通、学校、购物、医疗等配套设施不全”；“水、电、气网配套不到位，城市垃圾和污水处理得不好”；“治安状况不好”。这些问题在很大程度上影响了居民到游仙区居住；要进一步提高游仙区的宜居性，应该加强交通、教育、购物、医疗等设施配套，同时在提高环境品质和控制房屋价格上做文章。被调查者认为，随着城区的扩大，交通、教育、购物、医疗等配套设施的进一步完善，加之离城市中心不太远以及富乐山、老龙山、科学家公园等文化旅游场所的吸引，游仙区某某师范学院附近是能够成为一个吸引人的新居住区。在游仙区购房，认同的价格比重大的是1000- 1500元，占63.3%；在游仙区某某师范学院附近的商品房销售中，被调查者目前认同的最高价格是每平方米多少1400元左右（如果是1500元以上，具体看环境和房屋式样）；3年后提高到2000元也可以接受。如果在游仙区某某师范学院附近的商品房开发中增加一些新科技含量高的配置，对提高在该地购房的欲望能够起到一定的作用，但效果不会很好，原因是被调查者担心配置越好，价格就越高。在游仙区购房，准备购买房屋总价比重大的是10万-15万和16- 20万，分别占41.0%和43.0%；如果是庭院式的房屋，总套价格控制在35万元左右比较合适。居民认为，在这个区域里，由于城市中心不会向这里移动，增值空间不大。付款采取一次性和按揭的分别占22.7%和77.3%。最高能承受的物管费用在0.5元以下的占96.3%，0.5元以上的占3.7%。（四）购房预期 1、收入、购房期限预期表33：对收入、购房期限预期 \|　 \|30岁以下 \|30-40 \|40-50 \|50岁以上 \|合计 \| \| \| \|% \| \|% \| \|% \| \|% \| \|% \| \|收入预期 \|会有大的 \|8 \| \| \|增加 \| \| \|价格预期 \|稳中有升 \|175 \|58.3 \| \| \|保持现有水平 \|48 \|16.0 \| \| \|会有所下降 \|32 \|10.7 \| \| \|说不清楚 \|45 \|15.0 \| \|市场趋势预期\|仍会快速发展 \|30 \|10.0 \| \| \|稳步发展 \|147 \|49.0 \| \| \|保持现状 \|15 \|5.0 \| \| \|发展速度规模会有所下降减小 \|50 \|16.7 \| \| \|说不清楚 \|58 \|19.3 \| \|政策影响 \|有很大影响 \|62 \|20.7 \| \| \|影响不大但会观望 \|201 \|67.0 \| \| \|没有影响 \|37 \|12.3 \| 被调查者认为今后几年某某的商品房价格趋势是稳中有升的占58.3%；保持现有水平的占16.0%；会有所下降的占10.7%。近60%的被调查者认为今后几年某某城区房地产市场的发展趋势是：“房价要进一步涨”。原因主要是某某是四川第二大城市，居住环境好。认为今后几年某某的商品房市场走势是：仍会快速发展、稳步发展、保持现状和发展速度规模会有所下降减小的分别占10.0%、49.0%、5.0%和16.7%。认为国家出台相关的宏观调控政策对购买房屋有很大影响、影响不大但会观望和没有影响的分别占20.7%、67.0%和12.3%。看来国家政策对居民购房的影响不是很大，但近一半的居民会观望。（五）其他 1、获得商品房信息的渠道表35：获取房产市场信息的渠道 \|　 \|户次数（可选3项） \|比重（%）\| \|报刊广告 \|212 \|24.2 \| \|广播电视广告 \|142 \|16.2 \| \|网络 \|54 \|6.2 \| \|路牌灯箱广告 \|84 \|9.6 \| \|亲戚朋友介绍 \|149 \|17.0 \| \|公共场所派送宣传资料 \|124 \|14.1 \| \|房展会 \|87 \|9.9 \| \|其他 \|25 \|2.9 \| 被调查者获取房产市场信息的主要渠道有：报刊广告、亲戚朋友介绍和广播电视广告，分别占24.2%、17.0%和16.2%。被调查者认为，报刊、广播电视、朋友介绍和房交会是最能够接受房产信息的渠道；最不喜欢的宣传形式主要是街道上散发的小广告和报纸里夹带的广告。 2、喜好的楼盘表36：喜好的楼盘 \| \|户次数（可选2项） \|比重（%）\| \|芙蓉汉城 \|157 \|27.6 \| \|三汇绿岛 \|146 \|25.7 \| \|西蜀名居 \|65 \|11.4 \| \|江畔山景 \|39 \|6.9 \| \|亨利花园 \|28 \|4.9 \| \|汉龙小岛花园 \|134 \|23.6 \| 在所列出的某某城区目前已有楼盘中，被调查者比较喜欢的有：芙蓉汉城、三汇绿岛和汉龙小岛花园，比重分别为27.6%、25.7%和23.6%。 3、业余生活表37：业余生活安排 \|　 \|户次数（可选3项） \|比重（%）\| \|喝茶聊天 \|158 \|20.1 \| \|麻将玩牌 \|65 \|8.3 \| \|游戏聊天 \|80 \|10.2 \| \|游玩或运动 \|178 \|22.6 \| \|看书学习 \|94 \|11.9 \| \|逛商店购物 \|157 \|19.9 \| \|其他 \|55 \|7.0 \| 被调查者的业余生活安排比较多的形式是：游玩或运动、喝茶聊天和逛商店购物，分别占22.6%、20.1%和19.9%；随着人民生活质量的提高，居民的健康意识逐渐增强，业余时间锻炼身体和从事户外运动的大幅度增加；同时四川人的休闲生活全国闻名，业余时间和朋友喝茶聊天也同样是重要的选择；城区商品经济的发展，居民业余时间逛商店购物的也比较多。 4、私家汽车拥有、预期购买和停车位需求表38：私家车拥有、购车预期和停车位需求 \|　 \|户数 \|比重（%） \| \|汽车拥有情况\|没有 \|256 \|85.3 \| \| \|有 \|44 \|14.7 \| \| \|1辆 \|42 \|95.5 \| \| \|两辆 \|2 \|4.5 \| \| \|两辆以上 \|0 \|0.0 \| \|购汽车预期 \|1年 \|11 \|3.7 \| \| \|2年 \|27 \|9.0 \| \| \|3年 \|42 \|14.0 \| \| \|4年以后 \|76 \|25.3 \| \| \|无打算 \|144 \|48.0 \| \|停车位 \|不需要 \|97 \|32.3 \| \| \|需要 \|203 \|67.7 \| 被调查居民家庭，目前有私家车的占14.7%。在拥有私家车的家庭中，有1辆和两辆的分别占95.5%和4.5%。还有85.3%的居民家庭没有私家车。未来有购买私家车预期的家庭占52.0%。其中，1年、2年、3年内和4年以后有购车预期的分别占3.7%、9.0%、14.0%和25.3%；无购车打算的家庭占48.0%。在购买住宅时需要停车位的占67.7%，不需要的占32.3%。第二部分、某某城区社会经济和居民生活概况（一）城区人口和建成区面积某某城区距成都120公里，由涪城区和游仙区两部分组成。截止2005年底，城区总人口114.5万人，其中，非农业人口59.4万人；城区幅员面积1570平方公里，建成区面积 74平方公里，其中，城市建设用地面积73平方公里，居住用地22平方公里，公共设施用地面积14平方公里；某某城区是四川省第二大城市，处于成德绵经济发展带；同时也是国务院批准建设的，全国唯一一个以科技城命名的城市。（二）城区区位结构和环境近年来，某某城区社会经济、城市建设和城市管理快速发展，成为了四川省经济、文化附中心。在74平方公里的建成区里，形成了以某某市和涪城、游仙两区党、政、军机关为主体的城市商业\文化中心区，然后向东、西、南、北辐射形成了高新技术开发区、科学创业园区、经济开发区、现代农业示范区、仙海风景旅游区和以中国工程物理研究院为主体的科学城等区域。某某城区环境优美，是著名的全国环境绿化先进城市，城区园林绿地面积2213公顷，其中公共绿地606公顷，建成区绿化覆盖面积2488公顷；某某先后被评为联合国改善居住环境模范城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市。在全国大中城市中，某某城区位于中国宜居城市第三名。（三）社会经济成效显著 1、2005年经济社会发展状况（1）经济和居民生活情况到2005年，某某城区社会经济建设取得了显著成效，国内生产总值216亿元，人均国内生产总值达到19055元。同期城区居民人均可支配收入8913元，比全省城镇居民人均可支配收入多527元，高6.3%；比某某市全市城镇居民人均可支配收入多712元，高8.7%。居民人均消费支出7280元，比全省城镇居民人均消费支出多389元，高5.6%；比某某市全市城镇居民人均消费支出多858元，高13.4%。随着居民收入和节余资金的不断增加，城乡居民储蓄存款余额达到166亿元。（2）城区教育、科技、卫生等社会事业实力雄厚某某城区教育、科技、卫生事业实力雄厚。拥有普通高等学校8所，中等职业教育学校30所，普通中学67所，小学135所；高考本科上线率、万人比连续几年位居全省第一。某某良好的教育环境吸引了其它市、州大批学子到某某的大、中、小学读书。随着建设某某科技城战略的实施，吸引了大批各类专业技术人员到某某谋发展。到 2005年底，城区各类专业技术人员达到9.3万人，其中，中级以上技术职称人员4.7万人，仅两院院士就达到20多位。专业技术人员、中高级人才人数之多，在全国、全省同类城市中独树一帜。城区医院、卫生院65个，其中等级医院10个；医院、卫生院床位5351张。城区交通方便，拥有公共汽车706辆，出租汽车1159辆。（3）投资和房地产开发状况 2005年，城区房地产开发投资22亿元，住宅投资完成额15亿元。据市房管局统计， 2005年累计出售商品房14271户，出售面积165.9万平方米，成交金额27.9亿元。其中，出售新建商品房10476户，成交面积126.5万平方米，成交金额21.5亿元；出售二手房37 95户，成交面积39.4万平方米，成交金额6.4亿元。与2004年比较，累计成交户数增长1 0.7%，成交面积增长7.8%，成交额增长36.5%。其中，新建商品房成交户数增长2.9%，成交面积增长5.0%，成交额增长25.6%；成交二手房户数增长40.1%，成交面积增长17.9%、成交额增长92.8%。 2、2006年1-9月经济社会发展状况（1）经济和居民生活情况 2006年1- 9月，全市GDP完成408.6亿元，增长13.6%，比去年同期提高2.3个百分点，完成全年目标的73%，增速在全省排第6位，比去年同期上升10位。城区居民人均可支配收入7618元，比全省城镇居民人均可支配收入多663元，高9.5%；比某某市全市城镇居民人均可支配收入多697元，高10.1%。居民人均消费支出6163元，比全省城镇居民人均消费支出多580元，高10.4%；比某某市全市城镇居民人均消费支出多962元，高18.5%。（2）投资和房地产开发状况 2006年1—9月，全市完成固定资产投资115.9亿元，完成全年目标的64.4%，增长14. 6%。其中：基本建设投资48.2亿元，增长30%；更新改造投资34.8亿元，增长4.9%；房地产开发投资24.3亿元，增长13.9%。1—9月，全市商品房施工面积459.4万平方米，增长1 0.8%；城区普通住宅销售价格涨幅为10%左右。据市房管局统计，2006年1-- 9月底止，累计出售商品房12406户，出售面积148.9万平方米，成交金额23.8亿元。其中，出售新建商品房8773户，成交面积110.6万平方米，成交金额17.3亿元；出售二手房3 633户，成交面积38.3万平方米，成交金额6.5亿元。2006年与2005年同期比较，累计成交户数增长15.4%，成交面积增长18.6%，成交额增长17.8%。其中，新建商品房成交户数增长9.7%，成交面积增长16.1%，成交额增长8.2%；成交二手房户数增长32.2%，成交面积增长26.4%、成交额增长54.7%。为了巩固四川省经济、文化附中心的位置，加快某某科技城的建设速度，据“十一五 ”规划，到2010年，某某城区将建成拥有100万人口，80平方公里的现代化大城市。	0	negative_file/工程建筑、房地产/2006某某楼市调查报告.doc

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negative_file/工商、零售行业/需求项目信息汇编.doc

牙膏行业2005年度市场竞争与发展趋势实时报告　　一、引言　　牙膏行业是指生产清洁牙齿、保护口腔卫生的日用必需品行业。其产品主要有牙膏、漱口水、口洁雾、牙贴、凝胶、牙线、假牙清洁剂、牙刷及其他口腔卫生用品等。本篇主要介绍行业主体——牙膏品类2005年度的相关资讯。　　洁齿品的使用可追溯到2000- 2500年前，希腊人、罗马人、希伯莱人及佛教徒的早期著作中都有使用洁牙剂的记载，早期的洁齿品主要是白垩土、动物骨粉、浮石甚至铜绿，直到十九世纪还在使用牛骨粉和乌贼骨粉制成牙粉。用食盐刷牙和盐水漱口至今也还存在。而我国唐朝时期即已有中草药健齿、洁齿的验方。十八世纪英国开始工业化生产牙粉，牙粉才作为一种商品。18 40年法国人发明了金属软管，为一些日常用品提供了合适的包装，这导致了一些商品形态的改革。1893年维也纳人塞格发明了牙膏并将牙膏装入软管中，从此牙膏开始大量发展并逐渐取代牙粉。　　牙膏是在牙粉的基础上改进形成的，早期的牙粉主要用碳酸钙作为磨擦剂、以肥皂为表面活性剂。上世纪四十年代起，由于科技的迅速发展，牙膏工业也得到很大的改进，一方面是新的磨擦剂、保湿剂、增稠剂和表面活性剂的开发和应用，使牙膏产品质量不断升级换代；另一方面，牙膏还从普通的洁齿功能发展为添加药物成为防治牙病的口腔卫生用品，最突出的是加氟牙膏，使龋齿病发病率大大减少。1945年，美国在以焦磷酸钙为磨擦剂、焦磷酸锡为稳定剂的牙膏中添加氟化亚锡，研制出了世界上第一支加氟牙膏。　　我国从十九世纪末开始生产牙粉，1926年在上海生产第一支牙膏（三星牌）。　　随着科学技术的不断发展，工艺装备的不断改进和完善，各种类型的牙膏相继问世，产品的质量和档次不断提高，现在牙膏品种已由单一的清洁型牙膏，发展成为品种齐全，功能多样，上百个品牌的多功能型牙膏，满足了不同层次消费水平的需要。　　二、市场容量　　中国牙膏行业（品类）市场容量巨大，九十年代中后期开始，市场规模即以年均5% 的比例保持快速增长，而一年之中的市场季度变化较平稳。 2003年我国牙膏行业实现销售收入72.51亿元，与上一年度同比增长35.79%；利润5.17亿元，同比增长11.73%。　　2004年中国口腔清洁用品市场规模达到70个亿，其中牙膏产品实现销售35亿支（以 65g/支的标准计算）；期间由于原材料成本的一路上扬，以及市场环境的变化，与2003 年相比，增长率略有下降。　　据专家预测，2005年我国牙膏规模可达40亿支。　　此外，统计表明，目前我国城市居民有三分之一人群没有良好的刷牙习惯（即未能每日早晚两次刷牙）；在广大农村地区，约有57％的人不刷牙，而农村目标消费群人口基数在5亿以上。因此未来市场潜力不可限量。　　三、市场结构　　　目前国内牙膏市场品牌结构大致分为四大版块，一是外资及合资强势品牌版块，主要由高露洁、佳洁士、中华、黑人组成，二是民族传统领军品牌版块，包括两面针、田七、黑妹、冷酸灵、蓝天等，三是新兴力量版块如LG竹盐、纳爱斯、永南（舒爽）等。四是三、四线品牌或白牌版块，多为中小牙膏企业或日化企业/集团在牙膏领域的产品线拓展和延伸，版块中成员鱼龙混杂，对局部的区域市场虽有所冲击，但无关行业大局。　　自2003年以来，第一版块已在国内牙膏市场上占据了60%左右的市场份额，因此市场高度集中，现已进入寡头竞争阶段，市场日益被大企业所垄断，“马太效应”将继续得到加强。　　从区域结构看，城市市场，牙膏产品进一步向高档化发展；农村市场，低价位产品销售量将快速上升。第一版块的品牌稳固占据城市市场后，营销重心开始大幅向农村倾斜。　　从价格结构看，第一版块的外资品牌开始由高价位向低价位渗透，第二版块的民族品牌开始由低端向中、高端价位反攻。例如，最近高露洁公司针对中国本土企业的主导产品中草药牙膏推出类似产品（含田七、西瓜霜的牙膏）进行低价打压，一向以高价位出现在中国消费者面前的佳洁士也采取了最为见效的价格战，并首次在其强根固齿牙膏广告中高声叫卖“只售两块九！”。　　现阶段，第二、第三版块中的国内民族品牌在中高端市场的反攻正逐步取得成效，新一轮的洗牌将促使目前的市场结构发生改变，第一版块中将有可能出现本土品牌。　　从产品结构看，2004年度，功能及药物牙膏占市场主导地位；从口味结构看，盐味是市场最大的热点，LG竹盐异军突起，高露洁、佳洁士随后跟进。　　四、主要品牌市场占有率　　国内牙膏市场三大版块的主要品牌群大致为：高露洁、佳洁士、中华、两面针、田七、黑妹、冷酸灵、黑人、竹盐、蓝天六必治、狮王、洁银、洁诺、草珊瑚、永南、美加净、白玉等近20个。　　2004年度，排名前6名的品牌市场占有率情况大致为：高露洁26%、佳洁士19%、两面针13%、田七11%、中华10%、黑妹8% 　　2005年第一季度部分主要企业/品牌产销排名情况：序号企业/品牌销量（100g/支*万支） 1 柳州两面针股份有限公司 15901.00 2 上海白猫股份有限公司（中华、白玉、上海防酸） 15043.98 3 广州美晨股份有限公司（黑妹） 6734.00 4 重庆登康口腔护理用品股份有限公司（冷酸灵） 5234.00 5 好来化工(中山)有限公司（黑人） 4438.00 6 广西奥奇丽股份有限公司（田七） 3599.60 7 天津蓝天集团股份有限公司 3286.00 8 安徽芳草日化股份有限公司 3040.76 9 江西诚志日化有限公司（草珊瑚） 1662.95 10 广东永南日用化工厂（永南、舒爽） 941.00 　五、市场嬗变特征　　1、产品　　国内习惯上将牙膏产品划分普通牙膏、药物牙膏、中草药牙膏、脱敏牙膏四大类型。目前，就产品功效而言，洁白牙齿、气味适宜、有效防蛀、清洁牙齿依次为消费者关注的四大方面，城市消费者倾向于前两项，农村消费者更多关注后两项，需求界面较为明显。　　从2004年以来，国内口腔护理产品市场进一步细化，新品大量涌现。反映在牙膏上，主要表现为：　　①盐味牙膏稳步增长。例如：竹盐牙膏、高露洁草本盐牙膏、佳洁士盐白牙膏等。　　②牙膏市场向天然、多档次、多功能方向发展，广泛为市场所接受的是特殊感觉并具有多种功能的产品。例如：草珊瑚纯天然中草药牙膏、高露洁蜂胶牙膏/全效护理牙膏、纳爱斯营养牙膏。　　③符合国际口腔用品发展潮流的增白牙膏（含去渍功效牙膏）类别、多合一牙膏和生物牙膏类别等成为众多品牌产品线中必备的产品类别。例如：高露洁草本美白牙膏、中华金装全效、蓝天生物酶牙膏。特别是美白功效类别的牙膏产品，以100g/支计算，平均价格达5元/支以上，远高于市场上其它功效类别产品的水平；此外，美白类口腔护理产品还衍生出牙贴、凝胶、美白液等高附加值的产品，成为市场新兴力量。　　④人们对口腔清洁用品的需求正不断升级，除了清洁口腔外，有针对不同年龄层的产品、有针对不同购买能力产品、有针对不同地区的产品以及针对不同功能需要的产品。例如：可德琳早/晚护理牙膏、康齿灵固齿牙膏（中老年人专用）等。　　总之，中国口腔清洁用品市场已经进入细分营销时代，产品多元化、多功能化是市场的总体发展趋势。　　2、价格　　价格主要是为行销策略服务的。现阶段市面上牙膏产品的价格结构可划分为三类：　　一类是跨国企业在高端市场已经进入了某种程度的饱和或者说已建立了稳固的地位，但中低端市场对其来说是相对薄弱的市场，因此从市场覆盖和垄断竞争的需要出发，力推低端廉价产品，其发展策略已经在持续创新产品、密集投放广告的基础上，向低端市场渗透，以打压二、三线竞争品牌生存空间。因而其价格体系已形成高中低的梯队搭配，并充分运用边际效益的策略与手段，对处于高、低价位两极的产品集中投放广告，高价位产品（广告投入大、产品利润率高但销量有限，因而利润总量有限）树立品牌形象、低价位产品渗透市场（广告投入大、产品利润率极低、销量大，但利润总量有限）、中等价位产品（无广告投入、利润率可观、销量稳定、利润总量丰厚）获得实际利润。　　一类是国内民族传统领军品牌与其它部分已有一定区域市场基础的二、三品牌的牙膏产品，一方面为提升品牌形象，另一方面出于营运费用与利润的现实需要，产品开始由低端向高端纵深挺进，因此产品价格体系呈现由低到高的强劲发展趋势，以期分切高端市场蛋糕。　　最后一类是定位于终端渠道、并以纯终端操作模式为主要营运手段的新锐外资品牌或国内市场新兴企业与产品，为维持其业已形成的地面推动型获利模式，自始至终均以高价位产品盯牢部分细分市场与目标消费群。其策略可描述为：高价差、高毛利、高投入，终端拦截、实效促销，产品线横向延伸、市场滚动发展，步步为营、专攻区域品牌。　　然而随着社会经济水平的提高，城镇消费者对零售价3.5元以下的低、中端牙膏产品的价格敏感度逐渐降低，因此中、低端价格带渐趋模糊。因此在这个意义上，中端价位的产品，不再是部分强势外资品牌培育营运利基的专利。更为重要的是，低价竞争，已逐渐失去市场的基础与渠道的支撑。　　3、渠道　　从渠道结构看，现代化的业态形式成为主流。终端逐步成为口腔清洁用品营销中的战略性营销资源。与此同时，传统批发流通市场的经销商，多层级分销覆盖较大面积的区域市场的能力普遍不断削弱，正逐步或已基本完成向构建深分、直控型零售网络的方向转型。　　进入新世纪以来，我国商业呈现多元化发展格局，各种零售业态层出不穷。面对零售业态革命，商业流通渠道也在重整，加上传统批发渠道的萎缩，促使企业正将销售渠道改为扁平化结构。这些销售渠道的变化使得零售业态，尤其是新兴零售业态的重要性显现出来。 2004年10月后，国家取消了对跨国连锁零售企业在大陆市场投资开店的限制，从而在一定程度止加剧了零售业态市场竞争，并导致部分强势零售企业将其竞争成本转嫁至上游合作的供应链企业、使供应商高昂的费用有增无减的现象成为行业的通行规则，已经成为牙膏生产企业以及经销商不容回避的问题。　　根据中华全国商业信息中心的统计资料，2004年，全国日用消费品流通（传统批零店）与终端（现代商超店铺）渠道销量占比约为53/47。以此测算，牙膏产品各渠道份额概况应在60/40上下。　　此外，现实的情况是，主流终端店铺中，日化用品（或口腔护理用品）专区中，近 60%的货架为高露洁、佳洁士、中华等少数强势品牌占有，行业中其它10个以上或更多的品牌/产品，只能在剩余不足40%的有限货架资源中进行争夺。在全国重点大型零售企业 2004年的商品/品牌市场综合占有率排名中，前4位的名次是：佳洁士22.12%、高露洁21 .79%、中华12.02%、两面针6.30%。　　4、促销　　牙膏企业、产品的促销竞争分为两大层面。其一是流通渠道，厂商提供陈列费用支持以促进深分覆盖是主要促销手段；其二是终端渠道，促销表现形式主要有：支付货架陈列费用、投入促销导购人员、开展消费者促销（包括：赠品捆绑促销、联体包装特价促销、加量装促销、抽奖活动等数种）。此外，广东、浙江等市场部分地区买断促销权的现象有向全国扩展之势。　　5、包装　　作为吸引消费者的购买欲的手段，产品包装成为一种新型竞争手段。许多牙膏的包装设计都在材料方面以节约资源、降低成本的绿色设计作为基点，同时还要充分考虑包装是否符合运输、存储、使用的基本功能要求来吸引消费者。包装的外观造型以及整体装潢也都与时代美学思想合拍，同时又具有一定的独特性。高露洁、佳洁士两大品牌就是以包装新颖独特，色彩鲜艳明亮，产生强烈的视觉冲击效果，有效地刺激消费者的购买欲望。　　6、传播　　现代企业的营销过程，其实质就是企业与消费者的沟通过程。一个企业之所以比对手更成功，是因为它更懂得消费者。因此实现与消费者沟通的传播媒介与手段，引起牙膏企业与知名品牌的高度重视。　　近年来，各主要口腔清洁用品生产企业都纷纷加大广告的投入。从媒体选择来看，国产品牌大部分相对比较集中在中央台，全国各省的投放面也相对松散，采取一网打尽的广告投放方式。外资品牌在广告投入和广告策划上都比国内品牌更胜一筹，中央、地方全面轰炸。新兴的网络媒体也成为外资品牌吸引年轻消费者眼球的舞台，国内企业鲜有投入。这从一定程度上反映了不同企业营销思维的落差。　　以LG竹盐牙膏为例，在这方面，竹盐牙膏明显比竞争对手更高一筹。无论是广告、还是公共关系、市场促销，凡是消费者能够感受到的传播端口，LG竹盐牙膏总是能够用很多精美的、到位的细节，来与消费者进行心理层面的沟通。　　此外。软文广告也被部分牙膏产品娴熟运用并取得较好效果。如黑妹、竹盐UCDA熊胆牙膏等。　　7、消费者需求　　伴随中国经济的高速发展和消费市场的培育成熟，牙膏市场目标消费群体开始细分，高低端需求逐渐分离，个性化需求日趋强烈，追求新感觉、美白、天然、多功能成为主流。但从专业机构的市调资料分析，功效、价格、品牌仍是影响消费者购买行为的三大主要因素。　　从2005年上半年的消费趋势观察，市场的两大特点是：盐味牙膏消费习惯逐步形成、中草药牙膏继续受到青睐。　　8、竞争与合作　　本年度牙膏企业改制、合资、上市、并购重组、企业联盟等进程加快。2005年初美晨集团兼并杭州牙膏厂（小白免、黄岑牙膏），两面针2005年5月完成对安徽芳草的收购，宝洁、联合利华在实现独资的道路上提速。有传言指出国内民族品牌正酝酿构建产业联盟，未经证实。此外，韩国、英国等国外其他资本也纷纷涌进中国牙膏行业，将使得市场竞争更为激烈。　　六、企业应对策略　　归结以上市场态势，笔者认为，适当扩展品种规格、重视包装外观的设计、加大科研投入与新产品开发、加强广告力度、开拓城市终端市场、稳定农村市场、实施战略联盟、拓宽融资渠道是目前国内民族牙膏企业的首选应对策略。具体到单一品牌/产品的的应用方向，则可表达为：突出品牌差异化、加大研发创新力度、构建整合营销渠道、开拓新兴增值市场领域。　　附录：部分主要牙膏品牌主流产品明细资料：　　1、佳洁士：佳洁士茶爽牙膏（120g/165g）、佳洁士双效洁白牙膏（120g/165g）、佳洁士舒敏灵牙膏（120g/165g）、佳洁士多合一牙膏（120g/165g）、佳洁士防蛀修护牙膏*晶莹薄荷型（40g/100g/140g/200g）、佳洁士防蛀修护牙膏*清新怡爽型（40g/10 0g/140g/200g）、佳洁士盐白牙膏（90g）、佳洁士防蛀含氟牙膏（105g）、佳洁士草本清新牙膏（90g）、佳洁士强根固齿牙膏（105g）。小计20枚条形码。　　2、两面针。两面针强效辣爽中药牙膏、两面针盐洁牙膏、两面针水晶护龈牙膏、两面针金银花中草药牙膏、两面针纯白牙膏、两面针新包装儿童彩条牙膏、两面针新包装全能套装牙膏、两面针儿童专用牙膏、两面针新包装洁白牙膏、两面针新中药牙膏、两面针护理牙膏、两面针新一代中药牙膏（强效配方）、亿康护理牙膏、亿康粒子牙膏。 ----------------------- 牙膏行业2005年度市场竞争与发展趋势实时报告

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2007年中国零售业趋势展望战火绵绵，硝烟未绝。在即将过去的2006年中，中国零售业给我们留下了太多的精彩值得仔细咀嚼与回味。家电零售商国美和永乐的合并，铸造了中国商业流通领域的又一艘航母级零售巨舰；门店数量超过100家，销售收入达10亿美元之巨的好又多超市屡屡传出兜售自身的传闻；低调如初的家乐福和沃尔玛在中国市场的跑马圈地进行的如火如荼；全美最大的家电零售商百思买借道江苏五星踏入中国市场；本土著名零售品牌家世界因资金链断裂，给世界第一的建材零售商家得宝一个千载难逢的良机…… 逝者如斯，流水如初。且行且思，渐行渐远。踩着2006年的尾巴，翘首2007年，当我们企图勾勒未来一年中国零售业的发展趋势之际，却欣然发现：“深度扩张、并购重组、网点资源稀缺、提升单店盈利、零供矛盾修复、连锁经营模式……”，这些主题词早己为我们拟好。在逝去的2006年，我们为亲历并记录中国零售业的变化而感到荣耀和欣慰。在全新的2007年，我们因未知并预期中国零售业的趋势而感到紧张和振奋。一：全国布局扩张规模化 “跑马圈地”——无疑是中国零售业全面开放两年以来最为值得关注的一幕精彩演绎。无论是外资零售巨头，亦或内资民族零售企业，均是该幕的主角，他们要么低调北伐、要么高歌南进，尽情演绎乱世下英雄辈出的故事。可喜的是：在这一轮南征北伐中，以沃尔玛、家乐福、易初莲花、百安居等为首的外资零售巨头挾资本、经验、管理优势在神州大地上拨的头筹。可悲的是：民族零售企业在疯狂的扩张后，要么落得资金链断裂，轰然倒塌的下场；要么陷入骑虎难下、进退维谷的境地。家乐福可谓是外资零售巨头在中国市场的头号代表，自1995年进入中国市场以来，就以“灵活多变、本土化程度高”著称。中国零售业全面开放后，家乐福更是加快了在中国市场的发展速度，2004年末，家乐福在中国的门第数量仅为56家，2005年增加15家，20 06年增加22家，两年后这一数据已增至93家，覆盖了华东、华南、华北、东北、西南、华中、西北等中国市场所有区域，基本完成了全国规模扩张。另一零售巨头沃尔玛两年间在中国的门店数量也增加了29家至74家，涉及36个中国城市。仅这两大巨头门店增加数量就占中国零售业全面开放后大卖场门店数量增加总和的39％。除此之外，截至2006 年年底，外资零售巨头易初莲花在华门店数量为75家，特易购（乐购）为45家，卖德龙为33家、百安居为52（2006年9月数据）家。与此相反，好又多以108家门店总数高居民族零售企业门店数量榜首，但却屡屡传出叫卖传闻；联华超市门店总数也达100余家，但却屈居北方市场，南方市场鲜见其影。而其它民族零售企业如物美、华润万家、新一佳等更是只能算一方霸主。由此我们可以大胆预测：2007年中国零售业的“跑马圈地’仍将在全国范围内延续，所不同是昔日的内外资零售企业的“双雄争霸”演变为外资零售巨头们的“独角戏”。此外，在本轮扩张中，外资零售巨头将扩张的重点区域转移到二、三线城市是一个显著特征。例如，零售业全面开放后沃尔玛就将扩张地点选择在扬州、昆州、晋江、玉溪等二、三级城市；易初莲花也先后布局嘉兴、绍兴、温州、泰州等三线城市；家乐福、特易购、欧尚等的布局城市也选择了廊坊、岳阳、台州、金华、洛阳、新乡、秦皇岛、南通等二、三级城市。一方面，一线城市竞争日趋饱和、网点资源日益稀缺；另一方面，随着消费者消费水平的不断升级，二、三线城市对现代零售方式有着潜在的巨大需求；此外，中国市场极其广大，且主要由二、三线城市组合构建，因此，二、三线城市市场成为外资零售巨头们在中国市场的制胜关键。基于以上三个方面的原因，我们有充足的理由认为：2007年外资零售巨头在中国市场的规模扩张仍将以二、三线城市为重点区域，重要的是，在这一年中，外资零售巨头将会基本完成其在二、三线城市的布局，其扩张规模将会是决定外资零售企业在中国市场地位的关键一年。二：区域为王扩张深度化商业零售是一种规模经济，没有规模，就更谈不上市场优势、渠道优势、货源优势 ……，缺乏规模的零售企业必然在激烈的竞争中惨遭淘汰。面对外资零售巨头在中国市场疯狂的规模扩张，民族零售企业已经深深地感到生存危机。 “与其坐以待毙，不如主动出击，或许尚有一线生机”。于是，物美集团的“并购之手 ”开始伸向了宁夏，出现在了江苏；深圳天虹从关内到关外，从深圳到东莞，从东莞到南昌；新一佳超市已经在华南以外的市场上拥有了10余家分店…… 然而因资本掣肘、人才缺乏、管理落后三大瓶颈的制约，民族零售企业的全国规模扩张之路并非一帆风顺。以致远有普尔马斯特的顷刻倒闭、铜锣湾的资金链断裂危机；近有家世界家居的流星陨落。难道说在这一场没有硝烟的战争中，民族零售企业就只能坐以待毙、束手就擒？狼有狼道，羊亦羊道。百联集团、物美集团、武汉中百等优秀的民族零售企业用成功的事实证明这一道理。继成功收购大商股份后，以上海为中心的百联集团完成了其在东北市场的布局，旗下拥有第一百货、华联商厦、华联超市、联华超市、第一医药和好美家建材等一批享誉国内的知名超市、百货店、专卖店、便利店，连续多年蝉联中国零售业排行榜首。物美集团通过多种手段完成其对北京超市发、京北大世界、天津大荣、美廉美等20多家国资背景及民营零售企业的合并，确立其在北京区域市场的霸主地位，其旗下拥有超市、便利店、综超等多种零售业态。武汉中百也成功地凭借百货店、仓储超市、便民超市、便利店等多业态巩固其在中部地区的市场地位。在这些取得成功的民族零售企业中，我们发现没有一家企业算的上是全国性的零售企业，相反，但他们在自身所在的区域均是“一方霸主”，甚至连外资零售企业在当地也不能望其项背；此外，这些区域霸主们都毫无例外的采用了多业态经营的方式，对所占区域市场进行深度渗透。相对于零售大鳄们“遍地开花的横向扩张战略”策略，成功区域零售企业面临着“一子落错、满盘皆输”的高度集中风险。为此，这些区域民族零售企业们纷纷采取“深度渗透、区域为王的纵向发展策略”，这种策略的优点在于能够集中优势兵力，重点攻击区域市场，同时通过多业态经营，精细根植区域市场，以降低经营风险。随着研究的深入，我们发现区域零售企业的这种“深度渗透扩张”除了表现在零售业态的多元化上，还呈现侵入产业链上下游，寻求更多的利润空间趋势，更有甚者干脆切入其它相关行业。例如在上游通过实施自有品牌策略、或者根据消费者要求设计产品，甚至自己直接进行产品制造；下游可以为消费者进行送货、安装、售后服务、维修等深入到消费者日常生活中的深度扩张。我们有信心认为：部分优秀的民族零售企业的这种“深度渗透、区域为王”的发展策略，在2007年中还将大放异彩，并且在今后的若干年中，通过这种策略的规模延伸，必将成就一批优秀的全国性的民族零售企业，进而形成与外资零售巨头们在中国市场上分庭抗礼之势。三：重组并购运作资本化在中国零售业全面开放的第二年，疯狂的跑马圈地已渐入尾声，优质的网点资源己接近枯竭（特别是在一线中心城市）。在此背景下，部分世界知名零售巨头如家得宝、百思买却因种种原因并未如愿进入中国市场，但他们一刻也不曾放弃过进入中国市场的念头；部分优秀的区域民族零售企业在巩固其区域霸主地位后，已经逐渐开始在全国范围内的稳步扩张。于是，“投靠”与“套现”成为众多弱势零售企业唯一的出路；“重组”与 “并购”成为部分强势零售企业们调配网点资源分配最为直接和最为有效的手段。 2006年里，我们见证了外资零售企业…… 家乐福进入中国市场10年来，首次动用收购方式兼并了知名富豪刘永好旗下的乐客多上海门店，这标志着家乐福进入中国10年来扩张策略的根本性转变；也标志着家乐福在华扩张进入第二个高潮期；全美最大的家电连锁企业百思买（Best Buy）出资1.8亿美元收购了中国第四大家电连锁企业江苏五星电器约56%的股权，从而宣布在中国“视察”近3年之久的百思买终于踏入了中国市场；继04年收购乐购连锁超市50％股权，英国第一大零售商特易购（TESCO）正式宣布进入中国市场后。两年后，特易购再次出资1.8亿英镑（约24亿人民币）增持乐购超市40％的股权，至90％，至此，标志着特易购开始在中国市场的全面发力；紧接着，全球最大的建材超市家得宝以1亿美元的代价取得了家世界家居的12家门店以及约3000名员工。终于圆了其多年的“中国梦”。 2006年里，我们发现了民族零售企业…… 物美集团出资3.7亿元收购和增资美廉美，最终持有美廉美75%的股权，完成了其在北京区域市场 “霸主地位”的收官之战。进而转战全国市场，在宁夏收购新华百货确立其西北市场的架构、在长三角地区收购江苏时代超市形成了华东经营体系；家电零售商国美电器以总金额52.68亿港元的代价成功收购排名第三的永乐电器。收购后组建的新国美集团年销售额将突破700亿元，拥有门店数量近700家，铸造了中国商业流通领域的又一艘航母级零售巨舰。面对竞争的日益惨烈，优质网点资源的不断减少，资本并购方式将会在今后相当一段时间中，成为外资零售巨头和民族零售企业之间调配网点资源分配最为直接和最为有效的手段。安永的研究同样表明，中国零售业并购浪潮将5年不退。目前中国零售业整合度仅有20％，远远低于其它发达国家；而中国零售100强企业的市场占有率仅为10％，市场呈严重分散状态，需要通过资本并购方式进行长期的整合。在这场以资本为手段的重组并购大战中，外资零售企业凭借雄厚的资本实力和先进的管理经验，将会成为重组并购大战的主要参与者；部分优秀的民族零售企业也将会加强对重组并购方式的使用力度；但更多的民族零售企业都将在这场战争中成为被重组并购的对象。四：复制经营组织连锁化根据商务部发布的《2006年上半年全国连锁企业前30强排行榜》显示：2006年上半年我国连锁企业继续呈现良好的发展势头。全国前30强连锁企业2006年上半年销售额达27 51亿元,比去年同期增长25%（2005年全年销售额为4910亿，同比增长30.9％）；店铺总数为15563个,比去年同期增长17.1%（2005年全年总数为16665个，同比增长20.7％）；百联集团、国美电器、苏宁电器继续蝉联前三甲，大商集团、家乐福分别排名第四和第五；前30强连锁企业中全部都是零售连锁企业。 1984年首家以商标特许形式落户北京的皮尔·卡丹专卖店的开业，被视为中国连锁经营的开端。短短的几十年年间，连锁经营在我国得到了飞速发展，其中又以零售连锁的发展最为显著。连锁经营本质上就是生产、管理、服务、操作标准的建立和复制传播，它不是一种业态，但只要与具体的业态相结合，就能形成独特的经营方式，并赋予该业态强大的生命力。连锁经营与零售业的结合就好似“天赐良缘”。从国际上看，世界500强企业中，连锁零售企业占到10％，成为仅次于银行业的第二大行业；福布斯全球富豪中，连锁零售企业占8.8％，仅次于金融业；国际知名零售企业沃尔玛、家乐福、家得宝、宜家、特易购等全部都是采用连锁经营模式。我国的连锁零售业发展时间较短，但年均增长速度都在50％以上，远远高于GDP增长速度；有关机构大胆预测，我国连锁零售业在未来5年内将会保持35％－50％的速度增长；未来年销售额达到1000亿元的中国公司中将有一半是连锁零售企业。规模是企业实现效益的基本条件，零售业属于一种薄利多销的商业形态，对规模的需求更是强烈。长期以来我国零售业由于制度、资金、经验等因素的制约，造成其规模有限，店面经营面积小、经营品种少、零售价格居高不下，进而无法与外资零售巨头形成竞争局面。连锁经营可以促使零售企业在品牌、商品、服务等方面标准化；采购、配送、销售、管理等环节专业化；管理制度、岗位职责、操作流程的简单化。最终形成统一的经营理念、统一的企业识别、统一的商品服务、统一的经营管理、统一的扩张渗透。因此，零售企业一方面可以通过连锁经营模式进行简单复制、快速扩张，以实现大规模化零售；另一方面，零售企业形成规模后，连锁经营模式可以帮助其实现规范经营、集中采购、统一配送，进而形成成本优势和价格优势，攫取更多的规模效益。基于国际零售业的发展历程以及连锁经营本身具有的优势，我们相信：在2007年中，更多的民族零售企业将通过连锁经营模式进行复制扩张，最终以实现组织方式的连锁化、规模化、效益化。五：专卖奇葩业态多元化近年来，零售业的蓬勃发展除了得益于国家经济的持续发展之外，与零售业业态的多元化发展密切相关。零售业态是指零售企业为满足不同消费需求而形成的不同经营方式。业态的多元化是零售企业适应市场竞争，满足消费者多元化需求的产物。按照国家有关法律法规，我国零售业态主要包括：百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场共八大类。百货店作为我国传统零售业主体，近年来已经逐渐摆脱萎缩态势，呈现细分趋势；在大型综合超市与超级市场中，外资零售企业仍然占据优势地位，大量民族零售企业也纷纷进入该业态，竞争异常激励；便利店呈现稳定增速态势，外资便利店加速了在中国市场的发展；以家电零售为代表的专业店发展势头异常强劲，部分行业如家电、家具建材、药品零售等专业店发展已经非常成熟；购物中心发展已经由前些年的疯狂扩张过渡到了理性扩张；仓储式商场发展则相对缓慢。专卖店业态的发展在2006年中国零售业中可谓是“异军突起”，只要“制造商入侵商业领域”的浪潮不灭，2007年该业态还将继续呈现欣欣向荣的发展态势。随着零售业的蓬勃发展，一方面、大型零售巨头不断崛起并逐渐控制销售终端；另外一方面，现代竞争下，企业品牌、服务、管理等软性竞争手段日益突出。痛失终端控制力的传统制造商开始陷入销量与品牌的两难境地。于是一场通过专卖店业态自建终端的制造商“商业化冲动浪潮”开始在神州大地上蔓延…… 以发展成熟著称的家电零售领域，“专卖商业化浪潮”演绎的最为波澜壮阔。继格力首尝“禁果”之后，TCL、美的、海尔、创维相继启动了专卖商业化攻略，如今就连昔日以 “价格屠夫”闻名遐尔的格兰仕，也摇身一变成为一名风度翩翩的“专卖贵族”。事情远没有就此结束，华帝、朗能等其它行业龙头代表们也纷纷加入了专卖商业化之路…… 制造企业切入上商业领域，导致专卖店业态如奇葩屹立于零售业中，得到了飞速的发展。究其根源还在于市场力量之间的不均衡，即制造企业和零售企业之间的实力处于不对等的地位。只要这种不均衡态势得以维持，“制造企业商业化冲动”的浪潮必将继续在2007年中大放异彩。六：管理高效竞争信息化零售业巨头沃尔玛多年来一直蝉联世界500强企业排行榜榜首，这与其坚持不懈的推进零售业信息化进程密切相关，正如沃尔玛总部墙上的题词：“没有不断的IT投资就不会有沃尔玛的成长”。信息技术作为零售业的一种重要管理手段，它在降低零售企业运营成本、提高企业运行效率、增强物流配送以及控制仓储资源等环节的作用在很大程度上决定了零售企业的核心竞争力。但长期以来，我国零售企业由于观念、资金、技术落后等因素的影响，使得我国零售业信息化程度相当低；近年来，随着外资零售企业在中国市场的疯狂扩张，民族零售企业真切感受到来自外资巨头们因高度信息化管理带来的高效率和低成本的威胁。零售巨头沃尔玛正是凭借其全球卫星信息传送，组建了强大的后台信息支撑系统，使其总部可以对远在千里之外的中国门店进行监督和控制。而根据相关资料显示，2005年我国零售业整体信息投资规模为63.5亿元，比2004年增长15.4％，整体保持了平稳增长态势。但总投资占零售总额的比例还不到0.2％，而国际零售巨头这一比例一般在2％以上。此外，我国零售企业的信息化技术主要采用在操作层面的收银、收货、库房等环节，而在管理层销售统计分析、决策层采购和资金利用环节却鲜有使用，而后者正是零售企业信息化程度高低的关键点。随着我国零售业竞争焦点从网点资源和扩张速度的逐渐转移，下一个阶段，零售企业的综合管理水平、单店盈利率将会成为零售企业间竞争的重点，而信息化程度的高低将会直接决定零售企业的管理效率和单店利润率。因此，对于民族零售企业来说，如何在未来与外资零售企业之间的竞争中脱颖而出，核心竞争力之一的信息化建设将是迫在眉睫。无论是国美的SCM，还是苏宁的ERP，都无一例外的向我们展示，在今后的几年中，我国零售业必将掀起一场声势浩大的信息化建设大战。七：法规完善行业规范化近年来，随着社会经济的持续健康发展、人民生活水平的稳步提升以及消费水平的持续改善，中国零售业迎来了历史上最为宝贵的黄金发展时代，各种零售业态如雨后春笋般崛起于神州大地。与此同时，零售业发展中遇到的问题也一一暴露无遗：一方面，内外资零售企业忙于在全国各地跑马圈地，抢占市场份额，企业之间扎堆开店、竞相杀价等恶性竞争方式层出不穷，造成社会零售资源的重复建设和严重浪费。另外一方面，随着零售企业终端网点资源的逐渐增加与集中，大大增强了零售企业对终端市场的“话语权”。对供应商肆意收取各种费用、恶意侵占货款，导致供应商与零售商之间的矛盾日益恶化；对消费者虚假宣传、价格欺诈、霸王条款等，严重损害了消费者的合法权益以及行业的信誉度。所有的这些问题，并不是单个零售企业通过努力就可以得到改善，它需要整个零售行业共同努力，更为重要的是国家相关部门对此的管理和规范。为进一步促进中国零售业快速、健康、有序的发展，中国零售业主管部门－商务部的组建正是基于这一目的。商务部组建后，坚持促进与规范并举、改革与发展并重的原则，制定和出台了一系列零售业政策措施。这些措施中包括已经颁发实施的《直销管理条例》、《外商投资商业领域管理办法》，以及正在等待完善的《反垄断法》、《商业特许经营管理条例》、《城市商业网点管理条例》等。 2006年中，商务部关于我国零售业的法规制定和颁布更是进入了一个成果期。《零售商促销行为管理办法》的颁布和实施，分别从促销基本原则、具体事项、例外事项、事项变更等四个方面对零售商促销行为进行规范；《零售商、供应商公平交易管理办法》对零售商对供应商收取费用、货款拖延期限均做出明确规定；《专业家电卖场经营规范（草案）》是首个针对家电连锁经营规范的专业店法规；《零售业同业损害评估方法》意见征求稿旨在规范大型商业网点之间恶性开店竞争…… 据相关媒体报道，被誉为“中国商业大店法”的《城市商业网点管理条例》也将在2007 年中得以颁布和实施；后续《商品售后服务评价体系》、《商业特许经营管理条例》等都将陆续颁布。这些零售法律法规的制定和完善，将在零售市场活动、活动主体、活动秩序、调控和管理等方面对我国零售业营造一个开放、竞争、有序的良好市场环境。这一系列法律法规的密集颁布动作表明，作为我国经济体系中重要组成部分的零售业，在2007年中将会迎来其高效、规范发展的新行业时代。总结：随着世界知名外资零售企业全面进入中国市场以及民族零售企业的“突出重围”，在 2007年乃至今后的几年中，中国零售必将继续呈现高速发展的态势，但行业内的竞争必将更为残酷与激烈。然而机遇总是伴随着挑战，不论外资零售巨头，还是民族零售企业，要想在未来中国零售业中占据一席之地，则必须深谙行业趋势，并捷足先登，抢占战略制高点。对此，我们必须清晰认识到：全国布局、规模扩张；区域为王、深度扩张；重组并购、资本运作；复制经营、组织连锁；专卖奇葩、业态多元；管理高效、信息竞争；法规完善、行业规范；这七大发展趋势将可能会主导2007年乃至今后几年中国零售业的发展。

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2005年一季度化纤行业分析报告目录内容提要 1 一、化纤行业发展特点分析 1 二、化纤行业目前存在的信贷机会 1 三、化纤行业目前的主要信贷风险 2 上篇：行业关键指标简析 3 一、化纤行业利润率与工业平均值对比分析 3 二、化纤行业集中度分析 4 三、化纤行业营运能力分析 4 四、化纤行业盈利能力分析 5 五、化纤行业偿债能力分析 7 六、化纤行业发展能力分析 8 七、化纤行业规模分析 9 八、化纤行业亏损系数分析 10 九、化纤行业绩效分析 11 十、化纤行业主要产品生产情况 12 十一、化纤行业企业较好值、中间值、较差值指标分析 12 十二、化纤行业龙头企业基本财务情况 12 下篇：化纤行业发展监测 14 I行业分析 14 一、行业运行分析 14 二、行业政策分析 22 三、上下游行业影响 24 四、国际市场情况 29 五、行业发展趋势 31 六、专家观点 35 II企业分析 37 一、行业重点企业发展动向分析 37 二、行业主要上市公司发展分析 40 III产品市场分析 47 一、主要产品市场情况分析 47 二、主要产品价格变动趋势分析 52 三、新技术、新产品、新工艺 56 IV区域热点分析 61 一、哈尔滨建设聚乳酸基地 61 二、武汉筹建80万吨乙烯项目 61 三、盛泽四家切片企业推出联合报价体系 62 四、新疆全力建设石化基地 62 内容提要一、化纤行业发展特点分析 (一)行业发展概况化纤行业的迅速发展得益于石化、化工行业,景气度的回升,预计化纤行业景气度可持续到2006年。我国化纤全球占有率达到30%以上。化纤行业作为成熟型行业,行业集中度不高,大量低水平重复建设的项目进入,加剧了行业内的竞争程度。未来的趋向是技术含量高的、功能性纤维。 (二)行业上下游影响由于处于石化的下游和纺织品的上游，化纤行业敏感性强，易受石油价格、季节性、棉花价格和服装流行趋势影响。 (三)行业国际因素影响我国作为化纤生产大国，化纤产品远销世界各国，但是，近年来各国不断加强对我国的非关税壁垒，限制我国的出口，严重影响我国化纤行业的发展。 (四)行业发展趋势在未来的三、四年间,预计中国化纤工业还将保持10%以上的教高增长速度,但增速也会逐步回落。2008年以后,增速回落到10%以下,并继续逐年下降,到2010年,化纤产能、产量的增速将分别回落至7%和5%的水平;2010-2020年,平均增速会继续下降到4%和3%。二、化纤行业目前存在的信贷机会 (一)行业利润水平可接受度虽然近年来我国化纤行业发展较快，但是仍存在许多不利因素限制我国化纤行业的发展，目前化纤行业的利润水平可接受度一般，银行方面可适当进入。 (二)行业信贷机会分析我国化纤业在快速发展的同时，也存在一些突出问题，主要表现在几个方面：化纤行业结构矛盾突出，产业链发展不协调。原料缺口大，多数企业规模小，整体技术水平与先进国家仍有较大差距，竞争能力差，许多企业资本结构不合理，负债高、调整改制困难大。新技术、新品种开发能力差，应用开拓难，高新技术产业化进程慢，国产嫁接设备虽已取得较大成果，但面对国际上同类装备技术上的迅速发展，亟待进一步追踪、提升。国内外市场运作及行业自律仍存在不规范行为，同类产品的高速发展，低价销售，盈利空间的日趋狭小，影响着行业运作效能的发挥。以上弊端的的存在必将影响我国化纤行业的发展，银行应密切关注。三、化纤行业目前的主要信贷风险化纤行业作为成熟型行业，行业集中度不高，大量低水平重复建设的项目进入，加剧了行业内的竞争程度。上篇：行业关键指标简析一、化纤行业利润率与工业平均值对比分析行业平均利润率是目前银行业普遍采用的一种简捷分析指标。对于低于全部工业行业平均利润率水平的行业，可以考虑退出；反之，则可以做进一步分析。报告中的计算公式为：行业平均利润率=利润/销售收入。 | |平均利润率(|与工业比较(|与全行业比较(|与top10比较(%| | |%) |%) |%) |) | |工业 |5.53% |100.00% |343.41% |354.19% | |全国 |1.61% |29.12% |100.00% |103.14% | |Top10 |1.56% |28.23% |96.96% |100.00% | |北京市 |4.66% |84.36% |289.70% |298.79% | |天津市 |1.98% |35.90% |123.30% |127.17% | |河北省 |1.79% |32.48% |111.52% |115.02% | |山西省 |13.90% |251.48% |863.63% |890.73% | |内蒙 |1.53% |27.71% |95.15% |98.13% | |辽宁省 |-8.76% |-158.47% |-544.21% |-561.28% | |吉林省 |5.65% |102.17% |350.88% |361.88% | |黑龙江省 |-2.67% |-48.33% |-165.99% |-171.20% | |上海市 |1.12% |20.32% |69.79% |71.98% | |江苏省 |1.94% |35.04% |120.33% |124.11% | |浙江省 |0.44% |7.95% |27.30% |28.15% | |安徽省 |3.04% |55.04% |189.02% |194.96% | |福建省 |5.25% |94.93% |326.00% |336.23% | |江西省 |-9.34% |-168.92% |-580.10% |-598.30% | |山东省 |5.61% |101.48% |348.51% |359.44% | |河南省 |4.24% |76.63% |263.16% |271.41% | |湖北省 |-3.31% |-59.93% |-205.81% |-212.26% | |湖南省 |-6.01% |-108.74% |-373.42% |-385.14% | |广东省 |1.64% |29.73% |102.09% |105.29% | |广西 |-455.75% |-8246.22% |-28318.72% |-29207.22% | |海南省 |-1.69% |-30.53% |-104.85% |-108.14% | |重庆市 |2.58% |46.60% |160.04% |165.06% | |四川省 |-0.89% |-16.19% |-55.61% |-57.35% | |贵州省 |-- |-- |-- |-- | |云南省 |14.12% |255.48% |877.34% |904.87% | |陕西省 |7.01% |126.90% |435.78% |449.46% | |甘肃省 |3.62% |65.56% |225.13% |232.20% | |宁夏 |-0.67% |-12.06% |-41.41% |-42.71% | |新疆 |12.78% |231.23% |794.09% |819.01% | 二、化纤行业集中度分析行业集中度是衡量一个行业的主要财务指标向行业核心企业集中程度的指标。报告中用行业中排名前10位的企业占全行业主要财务指标（销售收入、资产、利润）的比例来表示。 | |Top10(%) | |销售集中度 |35.38% | |资产集中度 |26.09% | |利润集中度 |34.30% | 三、化纤行业营运能力分析营运能力是指运用各种经济资源从事生产经营活动的能力，也即资金周转能力或资产管理效率。报告采用总资产周转率、流动资产周转率、应收帐款周转率来衡量。总资产周转率是指企业一定时期营业收入总额同平均资产总额的比值。总资产周转率是综合评价企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标。总资产周转率＝营业收入总额/平均资产总额×100%。此指标是衡量企业营运能力的指标之一。流动资产周转率＝营业收入/平均流动资产×100%。应收账款周转率是指企业一定时期内主营业务收入净额同应收账款平均余额的比率。应收账款周转率是反映企业应收帐款回收情况的指标。应收账款周转率＝营业收入净额 /应收账款平均余额×100%。 | |总资产周转率（次|流动资产周转率（次）|应收账款周转率（| | |） | |次） | |全国 |0.16 |0.41 |3.23 | |北京市 |0.05 |0.12 |1.05 | |天津市 |0.24 |0.67 |3.15 | |河北省 |0.11 |0.36 |4.90 | |山西省 |0.24 |0.34 |3.95 | |内蒙 |0.32 |0.37 |2.22 | |辽宁省 |0.06 |0.12 |1.31 | |吉林省 |0.09 |0.29 |1.98 | |黑龙江省|0.10 |2.38 |2.50 | |上海市 |0.13 |0.31 |1.28 | |江苏省 |0.21 |0.48 |3.15 | |浙江省 |0.21 |0.49 |9.11 | |安徽省 |0.10 |0.33 |2.07 | |福建省 |0.13 |0.58 |3.74 | |江西省 |0.07 |0.36 |1.19 | |山东省 |0.14 |0.37 |4.67 | |河南省 |0.09 |0.21 |1.21 | |湖北省 |0.09 |0.34 |3.41 | |湖南省 |0.11 |0.40 |3.47 | |广东省 |0.15 |0.32 |1.17 | |广西 |0.00 |0.03 |0.19 | |海南省 |0.03 |0.10 |0.74 | |重庆市 |0.18 |0.49 |23.38 | |四川省 |0.09 |0.25 |1.80 | |贵州省 |0.00 |0.00 |0.00 | |云南省 |0.11 |0.27 |2.50 | |陕西省 |0.12 |0.27 |0.71 | |甘肃省 |0.03 |0.23 |1.22 | |宁夏 |0.63 |0.65 |1.73 | |新疆 |0.17 |0.41 |5.98 | 四、化纤行业盈利能力分析盈利能力是指赚取利润的能力，报告通过净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率等财务指标来衡量。净资产收益率是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。净资产收益率体现了投资者投入企业的股权资金获取净收益的能力，突出反映了投资与收益的关系。净资产收益率＝净利润/平均净资产×100%。其中：平均净资产＝（年初净资产+年末净资产） /2。总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。总资产报酬率用于衡量企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力。总资产报酬率＝（利润总额+利息费用）/平均资产总额×100%。销售利税率是指利税总额与销售净收入的比率，它反映企业销售收入的收益水平和贡献程度。销售利润率＝（销售利润/产品销售净收入）×100%。成本费用利润率是企业一定时期的利润总额同企业成本费用总额的比率。成本费用利润率表示企业为取得利润而付出的代价，从企业支出方面评价企业的收益能力。成本费用利润率＝利润总额/成本费用总额×100%。 | |净资产收益率(|总资产报酬率(|销售利润率(%|成本费用利润率(| | |%) |%) |) |%) | |全国 |0.44% |0.53% |5.78% |1.62% | |北京市 |0.32% |0.37% |17.92% |4.86% | |天津市 |1.55% |0.59% |5.72% |2.05% | |河北省 |1.68% |0.45% |12.02% |1.84% | |山西省 |4.96% |3.34% |24.99% |16.28% | |内蒙 |1.49% |1.46% |80.64% |4.19% | |辽宁省 |-0.68% |-0.30% |3.82% |-8.08% | |吉林省 |0.84% |0.84% |17.80% |5.98% | |黑龙江省|-9.41% |0.45% |11.01% |-2.59% | |上海市 |0.18% |0.32% |6.58% |1.12% | |江苏省 |0.61% |0.69% |4.65% |1.94% | |浙江省 |0.19% |0.40% |3.41% |0.44% | |安徽省 |0.50% |0.64% |7.50% |2.99% | |福建省 |0.78% |0.85% |3.65% |5.20% | |江西省 |-1.55% |-0.48% |-2.19% |-8.50% | |山东省 |1.21% |1.05% |10.72% |5.94% | |河南省 |0.81% |0.69% |15.13% |4.41% | |湖北省 |-0.53% |-0.19% |2.49% |-3.25% | |湖南省 |-1.65% |-0.53% |1.18% |-5.64% | |广东省 |0.32% |0.40% |10.43% |1.70% | |广西 |0.67% |-1.95% |-0.65% |-135.33% | |海南省 |-0.06% |0.18% |-3.14% |-1.45% | |重庆市 |0.95% |0.83% |12.25% |2.69% | |四川省 |-0.17% |0.19% |8.45% |-0.89% | |贵州省 |-0.58% |-0.27% |-- |-116.67% | |云南省 |1.12% |1.54% |21.21% |16.42% | |陕西省 |0.86% |0.99% |11.34% |7.49% | |甘肃省 |0.10% |0.19% |20.98% |3.82% | |宁夏 |-8.73% |-0.07% |6.40% |-0.66% | |新疆 |3.78% |2.90% |23.06% |14.46% | 五、化纤行业偿债能力分析偿债能力是指偿还各种债务的能力，通过偿债能力的分析可以揭示企业的财务状况及财务分析。报告采用资产负债率、已获利息倍数来衡量。资产负债率是指企业一定时期负债总额同资产总额的比率。资产负债率用来衡量企业总资产中有多少是通过负债筹集的；资产负债率的计算公式如下：资产负债率＝负债总额/资产总额×100%。已获利息倍数又称利息保障倍数，反映了获利能力对债务偿付的保证程度，是分析企业长期偿债能力的指标。已获利息倍数＝税前利润总额/利息支出×100%。 | |资产负债率（%） |已获利息倍数 | |全国 |61.01% |1.93 | |北京市 |54.17% |2.47 | |天津市 |79.39% |5.19 | |河北省 |92.11% |1.79 | |山西省 |54.86% |-774.00 | |内蒙 |78.20% |1.50 | |辽宁省 |52.03% |-1.54 | |吉林省 |58.70% |2.58 | |黑龙江省 |98.06% |0.62 | |上海市 |46.28% |1.82 | |江苏省 |56.05% |2.36 | |浙江省 |67.27% |1.30 | |安徽省 |59.25% |1.92 | |福建省 |43.12% |4.49 | |江西省 |70.45% |-2.40 | |山东省 |56.47% |3.97 | |河南省 |69.64% |2.11 | |湖北省 |61.50% |-1.61 | |湖南省 |73.36% |-4.21 | |广东省 |48.56% |2.54 | |广西 |296.16% |-- | |海南省 |47.09% |0.78 | |重庆市 |67.23% |2.27 | |四川省 |68.00% |0.70 | |贵州省 |68.79% |-- | |云南省 |7.11% |-188.38 | |陕西省 |33.29% |7.44 | |甘肃省 |38.46% |1.96 | |宁夏 |96.79% |-0.22 | |新疆 |61.70% |3.92 | 六、化纤行业发展能力分析发展能力是指不断发展的能力。通过发展能力分析可以了解发展变化情况,并可以预测发展前景。报告中采用资本积累率、销售增长率、总资产增长率来衡量行业发展能力。资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。资本积累率表示企业当年资本的积累能力,是评价企业发展潜力的重要指标。资本积累率=本年所有者权益增长额/年初所有者权益×100%。销售(营业)增长率是指企业本年销售(营业)收入增长额同上年销售(营业)收入总额的比率。销售(营业)增长率表示与上年相比,企业销售(营业)收入的增减变动情况,是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。销售(营业)增长率=本年销售增长额/上年销售收入总额×l00%。此比率是衡量企业发展能力的指标之一。总资产增长率=本年总资产增长额/年初资产总额×100%。 | |资本积累率（％ |销售增长率（％） |总资产增长率(%) | | |） | | | |全国 |9.35% |32.84% |22.39% | |北京市 |52.65% |-26.30% |38.41% | |天津市 |21.98% |6.80% |22.15% | |河北省 |-81.30% |20.05% |-11.66% | |山西省 |16.35% |-21.69% |30.10% | |内蒙 |433.83% |136.80% |1449.36% | |辽宁省 |-3.49% |7.78% |-17.31% | |吉林省 |10.97% |17.22% |18.86% | |黑龙江省 |-81.00% |-35.64% |-19.91% | |上海市 |28.76% |14.30% |14.54% | |江苏省 |5.70% |42.54% |36.28% | |浙江省 |22.32% |41.57% |36.61% | |安徽省 |5.29% |4.93% |14.66% | |福建省 |32.43% |26.62% |25.05% | |江西省 |66.57% |80.54% |77.70% | |山东省 |2.94% |8.54% |5.91% | |河南省 |10.86% |39.54% |10.32% | |湖北省 |45.18% |-23.22% |23.93% | |湖南省 |-13.70% |18.54% |3.47% | |广东省 |10.79% |21.46% |9.10% | |广西 |-944.37% |-85.26% |-77.91% | |海南省 |2.15% |-57.62% |-11.56% | |重庆市 |69.04% |34.75% |16.47% | |四川省 |24.87% |40.68% |36.69% | |贵州省 |24.31% |#DIV/0! |-31.55% | |云南省 |8.05% |-5.69% |10.24% | |陕西省 |12.43% |26.41% |11.59% | |甘肃省 |0.04% |3.12% |-0.03% | |宁夏 |15.59% |-20.35% |-16.13% | |新疆 |353.90% |2070.38% |167.97% | 七、化纤行业规模分析 | |资产总计 |利润总额 |销售收入 | |全国 |19262350.1 |49597.90 |3081852.00 | |北京市 |49968 |110.50 |2370.10 | |天津市 |68989.6 |328.80 |16570.20 | |河北省 |504478.2 |996.70 |55532.20 | |山西省 |18553.4 |620.00 |4460.80 | |内蒙 |4466.8 |21.60 |1410.60 | |辽宁省 |552819.7 |-2697.30 |30797.30 | |吉林省 |623951.5 |3221.50 |57049.60 | |黑龙江省 |199561.8 |-543.70 |20353.20 | |上海市 |793401.5 |1162.50 |103505.80 | |江苏省 |5351611.5 |21309.50 |1100370.60 | |浙江省 |4710333.4 |4329.40 |985541.00 | |安徽省 |314006.7 |958.30 |31501.50 | |福建省 |956490.9 |6306.10 |120195.00 | |江西省 |488926.5 |-3353.30 |35918.70 | |山东省 |1492475.6 |11750.40 |209500.80 | |河南省 |1302672.1 |4753.50 |112240.30 | |湖北省 |150274.8 |-461.70 |13939.50 | |湖南省 |255553 |-1680.80 |27968.00 | |广东省 |520219 |1264.20 |76945.60 | |广西 |21566 |-420.20 |92.20 | |海南省 |106287.3 |-51.10 |3028.30 | |重庆市 |14291.3 |66.60 |2585.80 | |四川省 |576419 |-469.60 |52473.90 | |贵州省 |1286.3 |-3.50 |0.00 | |云南省 |58606.2 |909.00 |6437.90 | |陕西省 |3378.6 |29.00 |413.50 | |甘肃省 |71159.7 |64.50 |1780.20 | |宁夏 |670.4 |-2.80 |420.10 | |新疆 |49931.3 |1079.80 |8449.30 | 注：全国指该行业的全国统计值。银行业普遍关心行业规模分析。因为行业规模的大小从一个方面决定了该行业受政府、包括地方政府重视的程度。建议银行参照国家对该行业的产业发展政策加大或者减少对该行业的信贷投入。八、化纤行业亏损系数分析单位：个 |地区 |企业数 |亏损企业数 |亏损系数 | |全国 |1093 |319 |29.19% | |北京市 |9 |2 |22.22% | |天津市 |19 |3 |15.79% | |河北省 |21 |6 |28.57% | |山西省 |2 |0 |0.00% | |内蒙 |2 |1 |50.00% | |辽宁省 |20 |15 |75.00% | |吉林省 |5 |1 |20.00% | |黑龙江省 |3 |2 |66.67% | |上海市 |50 |20 |40.00% | |江苏省 |445 |95 |21.35% | |浙江省 |190 |67 |35.26% | |安徽省 |16 |3 |18.75% | |福建省 |48 |14 |29.17% | |江西省 |10 |6 |60.00% | |山东省 |78 |14 |17.95% | |河南省 |26 |6 |23.08% | |湖北省 |20 |7 |35.00% | |湖南省 |14 |7 |50.00% | |广东省 |77 |34 |44.16% | |广西 |2 |1 |50.00% | |海南省 |4 |2 |50.00% | |重庆市 |3 |1 |33.33% | |四川省 |17 |9 |52.94% | |贵州省 |2 |1 |50.00% | |云南省 |1 |0 |0.00% | |陕西省 |2 |0 |0.00% | |甘肃省 |2 |0 |0.00% | |宁夏 |2 |1 |50.00% | |新疆 |3 |1 |33.33% | |全国 |1093 |319 |29.19% | 注：全国指该行业的全国统计值。九、化纤行业绩效分析 (一)化纤行业不同规模企业之间的绩效比较 |规模（平均资产，千元）|结构 |效益（总资产报酬率）（% | | | |） | |176233.7612 |全部 |0.26% | |2828608.4 |大型 |0.27% | |561119.3533 |中型 |0.28% | |41111.53377 |小型 |0.20% | (二)化纤行业不同所有制企业之间的绩效比较 |规模（平均资产，千 |结构 |效益（总资产报酬率） | |元） | |（%） | |824312.8108 |国有企业 |0.13% | |88378 |集体企业 |0.54% | |62267.87097 |股份合作企业 |0.19% | |961197.8788 |股份制企业 |-0.07% | |55662.23611 |私营企业 |0.40% | |224371.8186 |外商和港澳台投资企|0.39% | | |业 | | |299420.292 |其他 |0.30% | 十、化纤行业主要产品生产情况 |产品名称|单位 |区域 |2月生产 |2月同比% |1-2月累计 |1-2月累计 | | | | | | |生产 |同比% | |化纤用浆|吨 |全国 |60028.12 |116900.50|27.22 |29.34 | |粕 | | | | | | | |化学纤维|吨 |全国 |1070869.0|2269697.0|8.98 |2.01 | | | | |0 |0 | | | |粘胶纤维|吨 |全国 |83028.48 |168185.50|23.72 |17.16 | |合成纤维|吨 |全国 |975810.40|2079826.0|8.11 |0.93 | | | | | |0 | | | |锦纶纤维|吨 |全国 |55773.64 |113823.50|21.36 |19.63 | |涤纶纤维|吨 |全国 |820912.10|1750489.0|8.02 |0.09 | | | | | |0 | | | |腈纶纤维|吨 |全国 |61901.46 |124726.80|4.18 |5.34 | |维纶纤维|吨 |全国 |3233.00 |10383.00 |67.85 |-8.47 | |丙纶纤维|吨 |全国 |17861.79 |35357.48 |1.98 |-8.75 | 十一、化纤行业企业较好值、中间值、较差值指标分析在实践中，商业银行还经常将企业主要指标进一步分为较好值、中间值和较差值，用于更为细致地确定行业的进入／退出量化标准。 | | |净资产（千元） |利润（千元） | |自然排序法 |较好值 |73955 |1992 | | |中间值 |20810 |467 | | |较差值 |8000 |6 | |算术平均法 |较好值 |1013993 |56021.56 | | |中间值 |188274.1 |5985.383 | | |较差值 |30416.14 |-632.305 | 十二、化纤行业龙头企业基本财务情况 | |资产总计 |销售收入 |利润总额 | |A企业 |2282010 |11550440 |-25020 | |B企业 |1946980 |3227780 |58380 | |C企业 |1225163 |9175018 |81064 | |D企业 |1155087 |2811955 |541 | |E企业 |939291 |4503366 |5108 | |F企业 |884257 |3434461 |-29655 | |G企业 |761821 |2454486 |2583 | |H企业 |713401 |6838818 |37814 | |I企业 |506983 |1263129 |874 | |J企业 |487813 |4998697 |38438 | 下篇：化纤行业发展监测 I行业分析一、行业运行分析 (一)我国化纤行业运行现状 1.行业概况 2005年1- 2月份，全国化纤行业累计规模以上企业1093家，其中亏损企业319家,亏损面为29.19%, 亏损企业亏损总额为3.90亿元.全国化纤行业全行业实现工业总产值348.26亿元（当年价格），同比增长30.56%；全国化纤行业实现销售收入为308.19亿元，比去年同期增长32 .84%；实现利润4.96亿元，同比增长- 52.84%，销售利润率为4.97%。具体经济指标见下表： 1-2月份全国化纤行业主要指标 |指标 |量值 |同比增长 | |企业单位数(个) |1093 | | |亏损企业单位数(个) |319 | | |全部从业人员平均人数(人) |355324 |3.86 | |亏损企业亏损总额(千元) |390353 |166.13 | |资产总计(千元) |19262350|22.39 | | |1 | | |负债合计(千元) |11751181|32.5 | | |5 | | |产品销售收入(千元) |30818520|32.84 | |利润总额(千元) |495979 |-52.84 | |工业总产值(现价)(千元) |34825663|30.56 | |税金总额(千元) |707227 |9.53 | |资本保值增值率(%) |109.35 | | |资产负债率(%) |61.01 | | |产值利税率(%) |3.43 | | |资金利润率(%) |4.48 | | |流动资产周转次数(次) |2.47 | | |成本费用利润率(%) |1.62 | | |人均销售率(元) |520401.4| | | |4 | | |产成品资金占用率(%) |95.12 | | 分规模来看：2005年1- 2月份，全国化纤行业大型、中型、小型企业分别有25个、150个和918个，大、中、小型企业资产总计分别占全国化纤行业总资产的36.71%、43.70%和19.59%；销售收入分别占全国化纤行业销售收入的38.33%、40.81%和20.86%；利润总额分别占全国化纤行业利润总额的37.80%、46.86%、15.34%。分经济类型来看：2005年1- 2月份，全国化纤行业私营企业数量最多,有576家,占全省同行业企业数量的52.70%，其次是外商和港澳台投资企业，占20.68%，股份合作企业最少，只有31家。私营企业的总资产、销售收入和利润总额分别占全国化纤行业同行业的25.81%、24.69%和26.00%。 2.行业总体经济效益分析 2005年1- 2月份，全国化纤行业企业平均销售利润率为4.67%，同比下降4.48个百分点，比同期全国化纤行业工业企业平均利润率低2.21个百分点。分规模看,1- 2月份全国化纤行业大型企业的销售利润率为5.67%；中型企业的销售利润率为4.00%，超过同行业全国大型企业的平均水平0.32个百分点；小型企业的销售利润率为4.77%。分经济类型看，1- 2月份全国化纤行业国有制企业的销售利润率为10.96%；集体企业的销售利润率为12.02 %；股份合作企业的销售利润率为5.54%；股份制企业的销售利润率为3.60%；私营企业的销售利润率为1.44%；外商和港澳台投资企业的销售利润率为5.31%；其他企业的销售利润率为4.78%。 1-2月份全国行业分规模、经济类型企业经济效益情况 |分组名|公司收益状况 |资产经营状况 |企业管理状况 |负债状况|发展能力 | |称 | | | | | | | |产值利税率(%)|资金利润率(%) |资本保值增值| | | | |率(%) | |PX |6 |3 |2 | |PTA |13.9 |7 |6.5 | |MEG |10.5 |5.5 |5.5 | |PET |13.9 |10.7 |9.7 | |涤纶长丝 |14.6 |5 |5 | |涤沦短纤 |13.4 |5 |5 | |AN |6.5 |6.5 |6.5 | |腈纶 |10 |5 |5 | |CPL |12.5 |9 |9 | |聚酰胺切片|13.9 |10.7 |9.7 | |锦纶 |13.4 |5 |5 | |帘子布 |15 |10 |10 | |丙纶 |14.6 |5 |5 | |氨纶 |14.6 |5 |5 | |粘胶短纤 |7 |5 |5 | 1、2004/05年化纤及其原料进口关税总体变化不大，不会对国内市场产生重大影响； 2、PTA继续执行公开暂定关税，2004年为7%，2005年预计为6%-7%； 3、CPL的执行关税能否向下调整，还有待考证，估计在反倾销有效期内可能性不大； 4、按照入世减让承诺，到2008年部分品种还将进一步降低进口法定关税，例如PET降至6.5%； 5、与主要竞争国相比，我国化纤及其原料进口关税与韩国基本相当，比台湾地区高 3-4个百分点，大大低于印度25%的原料平均关税和20%的化纤平均关税。总体而言，2005年化纤及其原料进口关税已经全面与国际接轨，中国将成为一个完全开放的化纤及其原料市场，与境外企业的竞争将主要体现在品种、质量、规模和生产成本等方面，企业的国际化经营和规模化运作将成为未来两年化纤及相关工厂的首要任务。从2005年1月1日起，六大类148个税号的出口纺织品平均每件（套）被加征0.2- 0.3元不等的税率。征税范围包括外衣、裙子、裤子、针织和梭织衬衫、睡衣内衣等六大类纺织品，共涉及148个税号。这比先前大多数企业的预计还低一点，估计对市场的影响也小于2004年初出口退税率的降低。 2005年我国的纺织品服装出口国家和地区进口关税也有适当调整。东盟国家降税1- 3个百分点，涉及全年出口额约45亿美元；澳大利亚降税2- 5个百分点，涉及金额约19亿美元，欧盟取消中国的普惠制待遇，进口平均关税将由目前的9%上升至12%，涉及金额约122亿美元。出口关税的整体变化不会对2005年中国纺织品服装出口形势产生重大影响，但中国主动加征出口关税，将逐步推动纺织品服装出口由量到质的转型，对纤维产业的影响可以简单概括为：出口额可能进一步增加，但出口产品的纤维使用量则可能不升反降。非关税措施的变化 1、羊毛、腈纶的进口指定经营可能取消，棉花进口指定经营仍然保留。 2、腈纶、涤纶等的自动进口登记许可证可能改为网上申报、申领，工作周期缩短，由目前的提前30天预申领缩短到10天以内。 3、羊毛、棉花的进口关税配额（1%）可能持续。2004年棉花关税配额为139.4万吨，据有关消息称2005年配额进口量为140万吨左右。 4、配额取消，欧美等国家和地区必将更多使用非关税壁垒来限制中国产品的进口，保护国内相关产业，反倾销和特保将成为今后限制中国纺织业出口的主要手段。近日美国的特保申请，有可能影响我国约30亿美元的纺织品出口。总的来说，2005年化纤及其原料进口关税基本与国际接轨，国内市场不会受到太大影响；主要化纤产品的进口管理将进一步放开，棉花虽然继续实行配额管理，但总供应量的增加将抑制棉价的上涨；纺织品配额取消涉及金额约为260亿美元，约占出口总额的2 7.22%，非关税壁垒抬头，纺织业出口的不确定因素增加；纺织品出口税的加征对国内纺织品出口的影响有限。三、上下游行业影响 (一)上游原料发展严重不足由于中国化纤原料产业发展严重滞后于化纤产业,造成国内化纤原料市场缺口不断扩大,进口依存度居高不下,且呈逐年加大之势。从权重上看,中国合纤原料市场需求的变化均为世界性的,再加上国际石油价格的波动引发国际原料市场行情变化,以及化纤原料供应商过度集中,而化纤原料采购商过度分散的显示,必然造成市场价格的巨大波动,企业经营在很大程度上取决于对原料进口市场判断和操作,带有明显的赌博性,也直接影响到行业运行的稳定和可持续发展。此外,人纤木浆的进口量占世界贸易量的比例也高达30%。原料资源的严重短缺成为中国化纤产业运行和发展的最大制约因素。 (二)纺织行业对化纤行业的影响自2005年1月1日起,纺织品配额将全部取消。化纤是纺织行业的原料。纺织行业产销量的爆炸式增长必然会带来对上游化纤原料的强劲需求。保守预计,纺织品产量增长30% ~40%,对化纤的需求也将同步增长30%以上。化纤行业的发展依赖于上游石化行业的景气度和下游纺织行业的需求,是个典型的依附性行业。我国纺织行业具有较强的国际竞争力,纺织行业的快速发展是导致化纤行业快速增长的根本原因。我国是全球纺织品出口第一大国,2003年我国纺织品出口强劲增长3 0%。受此影响,2003年我国化纤产量达到创纪录的1181万吨,超过美、欧、日的总和,占世界总产量的30%以上。同时,受石化行业景气周期的带动,2003年化纤行业也进入景气周期。多种化纤产品价格大幅度上升,库存量大幅减少,产销率超过100%,化纤企业的经营效益明显改善。2004上半年化纤行业延续2003年量价齐升的势头,经营效益持续增长,产量同比增长30%,利润总额同比增长7亿元。纺织行业的强劲需求和石化行业的景气周期拓宽了化纤行业的盈利空间,相关上市公司的业绩大幅度增长。化纤行业已具备了“价值+成长” 的优势,具有较高的投资价值,化纤类绩优个股如新乡化纤等已成为基金等机构投资者所青睐的二线蓝筹。 (三)油价上涨影响化纤行业我国是全球最大的化纤生产国。我国化纤产品主要为大宗产品,品种结构中我国化纤产品主要是附加值低的大宗产品,如常规的涤纶、腈纶、丙纶、锦纶等。油价上涨,对60 %的原料都依赖进口的化纤行业的影响将不可避免。要了解油价波动对化纤行业的影响,我们先来看一下整个产业链的流程,以化纤中的主要产品涤纶为例,其产业链的流程基本上是这样的:原油--PX/乙烯--PTA/EG--聚酯切片- -涤纶长丝--面丝/短纤-- 纺织。从上可以看出,原油是整条产业链的关键,起到牵一发而动全身的作用,化纤行业基本上处在以石油为起点的大产业链条的末端位置,产业链上任何一种产品价格特别是原油价格的波动将极大地影响其它相关产品,从面引起一连串的反应。此外,由于中国化纤的快速发展,原料发展严重滞后,导致化纤原料市场的巨大缺口。以聚酯生产原料PTA(对苯二甲酸)为例,目前国内的年需求量已超过500万吨,但生产能力仅为200多万吨,需求与产能存在巨大差异。因此,我国化纤原料特别是合纤用原料进口依存度相当高,油价的大幅波动对化纤行业的影响更为明显。原油涨价对化纤行业,如聚酯及各种合成纤维(涤纶长短丝、锦纶、腈纶、丙纶)产生间接影响,主要取决于两个因素:成本对原油价格上升的敏感程度和产品价格传导能力。从美伊开战前化纤市场的情况来看,在原油涨价的带动下一些重要的初级石化基本原料, 如乙烯、丙烯、苯、乙二醇等产品的市场价格均出现了不同幅度的上涨。油价的上涨带动化纤产品价格的上涨,造成化纤企业利润急剧上升。 (四)2005年中国棉花市场分析 —2005/2006年度我国棉花产需矛盾将更加突出农产品价格是历年两会关注的热点,国务院总理温家宝在十届全国人大三次会议上也提出,要保持主要农产品价格在合理水平上基本稳定。和粮食等主要农产品一样,棉花生产、棉花价格的稳定直接关系到农民增收问题,同时它还对我国纺织业的健康发展起着极其重要的作用。2004年我国棉花丰收,总产632万吨,与此同时,我国棉价大幅下跌,棉农增产不增收。受此影响,2005年棉农植棉意向减少,我国主产区棉花生产呈下降态势。但是拉动2005年棉花消费的动力却十分强劲,据农业部预测,2005/2006年我国棉花消费仍将保持两位数的增长。中国农业科学院棉花研究所专家认为,2005/2006年度我国棉花市场的总体情况可以概括为:需求增加,产不足需,进口平或增,库存下降,价格回升。专家提出, 2005/2006年度我国棉花产需矛盾将十分尖锐,稳定生产至关重要。据农业部分析,2005年起全球取消纺织品出口配额,出口环境进一步改善,将给我国纺织品出口带来新的机遇。同时,国际石油价格近年来居高不下,纺织企业提高棉花的使用比例,进一步增加了对棉花的需求。按2004年632万吨产量计算,2005/2006年度,国内棉花缺口将继续扩大。据农业部农村固定观察点调查反映,2005年农民的棉花种植意向将减少11.5%,棉花生产面临严峻形势。从历史经验看,棉花生产的大起大落既不利于保障棉纺工业的有效需求 ,也不利于棉农收入的稳定增长,影响棉花品质的提高。中国农业科学院棉花研究所和全国优质棉基地科技服务项目组(简称项目组)研究指出 ,中国棉花生产景气指数CCPPI2005/2006年度持续走高,由1月的250- 270调高到2月的300-330,比2003/2004年度256提高50点,比2004/2005年度提高60点。 --2004年我国棉花产需仍处于“紧平衡”状态 2004年全国棉纱产量1095万吨,比2003年增长11.3%,棉花消费760万吨,比2003年增长 16.7%,加上民用总消费800万吨;纺织服装出口950.9亿美元,比2003年增长18.3%,其中棉制品占1/3。纺织服装出口额占全国出口贸易总额的16.4%。2004年棉花丰收,总产632万吨,进口191万吨,出口1万吨,总量822万吨,可见我国原棉的产需尚处“紧平衡”状态。 --拉动2005年棉花消费和生产的动力强劲,棉花消费仍将保持两位数的增长 2005年是我国纺织品服装贸易进入“后配额”时代的第一年,出口量将会继续增长,尽管进口地区出台许许多多的贸易保护措施或“壁垒”,仍难挡进口,预计纺织品服装出口增长在两位数以上。中央提出对农业“政策不变,实惠不减,继续强农”,提高农业综合生产力。预计2005年将是我国农村消费市场启动的一年,纺织品服装消费将增长。由于棉花的低价位,涤纶短纤与棉价接近或相等(合理价应低于棉花20%),而石油等化纤原料目前进入高价位,估计2005年我国纺织用棉比例将会提高,该比例每提升一个百分点,全国纺纱用棉量即增加10多万吨。宏观调控有利于棉纺业的理性发展,增量适宜。据国家统计局数据,2005年1月全国棉纱产量82.98万吨,同比增长39.63%。从以上几方面综合分析,2005年我国棉纱产量进一步增长,预计棉纺消费将增长10%- 12%,需原棉810万-825万吨,加上民用40万吨,总需求850万-865万吨,棉花需求强劲。 --棉花进口将与2004年持平或增加,棉花库存比2004年下降三到四成 2005年我国已经发放原棉进口配额89万吨,加上2004年没有用完的配额54万吨,2005年棉花进口配额总量143万吨,比2004年进口191万吨减少48万吨,下降25%。在产不足需的情况下,进口配额可能增加。由于消费增加,库存将下降35%以上。 --2005/06年度棉价将回升国际棉花咨询委员会(ICAC)于2005年1月发布报告,预测2005/2006年度全球棉价上涨到59美分/磅,比2004/2005年度48美分/磅提高11美分/磅,价格回升22%。另外,近期我国棉花期货价格已经开始走高。以CF503为例,从2004年12月23日的1205 0元/吨攀升至2005年2月24日的13700元/吨。 --新年度全球棉花种植面积和产量将减一成据美国农业部和ICAC1- 2月预测,2004/2005年度全球棉花种植面积将扩大10%;单产提高10%,总产增加20%- 23%,消费增幅7.4%,产大于消238万吨,因而库存将增长31%。然而,价格下降到51.99美分 /磅,降17.19美分/磅,减24.8%。由于资源丰富,价格下降,在一定程度上将刺激棉花的消费,预计2005/2006年度全球棉花消费增加,棉花种植面积和总产量将均下降10%。根据两个年度国内外棉花生产、消费、进出口贸易和价格走势分析可以看出,稳定20 05年棉花生产对满足我国纺织工业需求是极为重要的。 --稳定生产难度大,我国棉花种植面积将明显减少据项目组1月对121个优质棉基地样本县246个乡(镇)3628植棉户的调查,至1月中旬,全国意向植棉面积普遍减少,均减15.9%(表2),预计总植棉面积为7251万亩,与2001年相当。在三大产区中,黄河流域产区意向植棉面积减少20.0%,长江流域产区减少17.0%,西北产区减少4.2%。在7大产棉省中,河南减少29.3%,安徽减少21.3%,山东减少18.0%,湖北减少17 .6%,河北减少10.0%,江苏减少6.6%,新疆减少4.2%。2005年我国种棉面积缩减的主要原因是2004年虽然棉花增产,却出现了棉价下跌、卖棉难等现象,棉农并没有增收,棉农种棉的积极性大大受挫。因此,2005年稳定棉花生产的难度较大。 --影响2005年棉花生产的几个不确定因素原棉进口因素。2005年现有原棉进口配额143万吨全部进口不会对棉花生产和价格造成大的冲击。如果确要新增配额,建议政府有关部门举行多方参加的听证会。气候变化难以预料。如果2005年又遭遇厄尔尼诺气候,干旱和凉夏对棉花生产十分不利,因此,提高单产的难度增大。预测黄河流域气候呈“低温高湿”走向,棉花可能又要减产。生产资料价格上涨30%-50%,目前尿素出厂价1700-1800元/吨,地膜价格11000- 12000元/吨,并且还有上涨的可能,棉农增收的难度大。四、国际市场情况 (一)美国化纤市场进出口情况分析 1．2004年美国化纤制服装进口达204.47亿美元据美国海关统计，2004年美国化纤制服装进口金额达到204.47亿美元，与2003年同比增长6.62%，占美国服装进口总额的31.79%，其进口数量为76.35亿平方米，与2003年同比增长8.19%。其中按金额数量排列前五位如下：国家和地区美国进口金额(亿美元)与2003年相比(±%)占美国化纤制服装市场(%) |国家和地 |美国进口金额(亿美|与2003年相比(±%|占美国化纤制服装市场| |区 |元) |) |(%) | |中国 |33.55 |18.56 |16.41 | |墨西哥 |20.67 |-4.26 |10.11 | |印尼 |12.58 |17.99 |6.15 | |韩国 |11.50 |-0.22 |5.62 | |台湾 |10.74 |-3.54 |5.25 | 按数量排名前五位如下：国家和地区美国进口数量(亿平方米)与2003年相比(±%)占美国化纤制服装市场(%) |国家和地 |美国进口数量(亿平方|与2003年相比(±%|占美国化纤制服装市场| |区 |米) |) |(%) | |中国 |11.39 |34.12 |14.92 | |墨西哥 |8.94 |-4.38 |11.70 | |台湾 |4.49 |-3.16 |5.88 | |韩国 |4.43 |10.55 |5.81 | |越南 |4.19 |35.69 |5.48 | 2．2004年美国化纤纺织品进口达101.04亿美元据美国海关统计，2004年美国化纤纺织品进口金额达到101.04亿美元,与2003年同比增长17.23%，占美国纺织品进口总额的54.54%,其进口数量为187.53亿平方米，与2003年同比增长21.70%。其中按金额数量排列前五位如下： |国家和地区|美国进口金额(亿美元) |与2003年相比|占美国化纤纺| | | |(±%) |织品市场(%) | |中国 |36.11 |43.07 |35.74 | |加拿大 |12.61 |1.69 |12.48 | |墨西哥 |7.75 |9.41 |7.67 | |韩国 |6.34 |-0.85 |6.27 | |台湾 |4.36 |0.78 |4.32 | 按数量排名前五位如下： |国家和地区|美国进口数量(亿平方米)|与上年相比(±|占美国化纤纺| | | |%) |织品市场(%) | |中国 |65.15 |59.58 |34.74 | |加拿大 |24.22 |1.91 |12.92 | |墨西哥 |17.97 |16.34 |9.58 | |韩国 |15.64 |9.98 |8.34 | |台湾 |6.35 |-0.99 |3.39 | (二)韩国化工企业收益中国市场韩国石化企业界2004年的经营业绩显示，韩国的化工企业由于对中国出口产品扩大，在中国的合作企业产量增加而销售额大增，使这些企业在过去的一年间收益大增。 LG化学对中国的化工产品出口额占其总出口额的50％，2004年该公司在中国的各项经营获利1.2亿美元。晓星2004年出口额达22亿美元，对中国的出口和销售额占30％以上。晓星的氨纶丝产量居世界第二位，2005年该公司在中国1.8万吨的氨纶生产厂将投产，产品除在中国市场销售之外，还将向美国和欧洲国家出口。三星化学和三星物产由于对中国的化工产品出口大幅增长，2004年的出口额比上一年增长了30％，达到20亿美元。目前，LG化学、三星化学等韩国公司均在中国设立了控股公司，将中国市场视为自己的“第二内需市场”，正努力将自身培育发展成为中国的企业，大力实施企业的本土化战略，以进一步全面开拓中国市场。五、行业发展趋势 (一)中国化纤工业未来发展预测中国化纤工业的未来发展要切实贯彻＂全面、协调、可持续发展＂的方针,适当控制发展速度,加快行业结构调整和产业升级步伐,转变增长方式,走新型工业化道路。 1、化纤总量发展适度,产能、产量增速保持在7-15%之间在未来的三、四年间,预计中国化纤工业还将保持10%以上的教高增长速度,但增速也会逐步回落。2008年以后,增速回落到10%以下,并继续逐年下降,到2010年,化纤产能、产量的增速将分别回落至7%和5%的水平;2010-2020年,平均增速会继续下降到4%和3%。 2、行业结构调整目标 (1)规模结构预计2005年,年产5万吨以上的企业从2003年的63家增加到80家,合计产能占总产能的比例提高到70%,平均产能提高到14万吨/年;10万吨以上的企业32家,合计能力占总产能的比例提高到55%,平均产能提高到27.5万吨/年;20万吨以上的企业16家,合计能力比例提高到40%,平均产能提高40万吨/年。预计2010年,年产5万吨以上企业再增加到105家,合计产能占总产能的比例提高到88% 。年产10万吨以上的企业从2005年的32家增加到45家,合计产能占总产能的比例提高到7 8%,平均产能超过36万吨;20万吨以上的企业25家,合计能力占比例提高到60%,平均产能超过50万吨。 (2)资本结构按生产能力统计,预计2005年民营和私营企业将占到55%,国有及国有控股企业占比例降至37%,外资和合资企业比例为8%;2010年民营比例上升到65%,国有比例降至25%,三资企业比例为10%;2020年民营比例继续上升到70%,国有比例降至17%,三资比例为13%。 (3)区域结构预计2005年,东部化纤生产能力增长到1440万吨,产能占总产能的比例提高到90%,中部能力为128万吨,占8%,西部能力为32万吨,占2%;2010年东部能力增长到1900万吨,比例提高到90.5%,中部能力为160万吨,占7.6%,西部能力为40万吨,占1.9%;2020年东部能力增长到2560万吨,占比提高到91.5%,中部能力为190万吨,占比例下降到6.8%,西部为50万吨,占比下降到1.7%。 (4)流通结构预计未来化纤行业的流通结构将会发生很大变化。到2010年,化纤企业合同销售金额占比将下降至40%,比2005年降低19个百分点,化纤市场交易额比例下降到20%,而电子商务交易额将迅速提高到40%,比2005年提高39个百分点;2020年,化纤企业合同销售比例将继续降至25%,化纤市场交易额降到15%,电子商务交易额将大幅提高到60%。 (5)行业综合结构预计2010年中国化纤加工总量达到2050万吨,人均化纤加工梁达到15.1公斤,人均化纤实际消费量也达到11.6公斤;化纤占纺织纤维总量的比例将突破70%,达到71.9%;化纤差别化率达到40- 45%,基本达到目前世界平均水平;化纤在服用、装饰、产业三大应用领域中比例达到40: 35:25。2020年中国化纤加工总量达到2600万吨,人均化纤加工量达到17.8公斤,人均实际化纤消费量也达到13公斤;化纤占纺织纤维加工总量的比例将达到74.3%;化纤差别化率达到同期世界平均水平;化纤在三大应用领域的比例继续改善,达到35:35:30。随着中国化纤工业快速发展,目前已经具备了商品、资本、技术三大市场的自主发展能力,特别是国产化技术的成熟和发展,又提供了低成本扩张的条件和可能,但同时易引发投资过热,中国化纤行业＂十一五＂发展的重点是在国家宏观调控政策的框架内要坚持推动＂行业自律＂。 (二)二十一世纪化纤科技发展趋势中国工程院院士、原纺织工业部副部长季国标认为,21世纪是科技的世纪,新世纪的化纤科技发展将是和材料科学、生物工程、精密制造和电子信息技术的综合集成,其发展趋势将在以下几个方面: 高性能纤维:通过纤维的分子量、结晶度、整列度等的优化结构,大大提高合成纤维的强力、模量等物理性能。涤纶、锦纶、丙纶的强度,现在只达到理论值的3.33%~5%。高分子量聚乙烯和对位芳纶纤维的强力现虽已达到24~35cN/dtex(每平方毫米的细丝可承重4 00公斤),也仅及理论值的10%~15%。这些高性能纤维是航空、航天、水利、建筑、交通运输、环保、防护和国防、军工等方面的重要材料。差别化和功能性纤维:通过设计特异的纤维截面和不同材料的复合,纳米及接枝等技术 ,制成极细丝、多孔丝、异型丝、复合丝等多种形态、构造,赋予阻燃、抗静电、抗菌、蓄热保温、有色、易染、抗辐射、高吸湿等特殊功能,达到仿真和超真的效果。国外正在研究开发最细的单纤维,可以做到0.0001dtex,用4克这样的纤维就可以把地球和月亮连接起来。工艺和装备的技术发展:合成纤维的纺丝速度将从现行的7000米/分(磁悬浮的火车速度)再提高到16000米/分(即960公里/小时的飞机速度);涤纶短纤维生产线的单线能力将从现行的1.5万吨/年提高到8万吨/年。绿色和生物型新化纤:鉴于石油资源日益减少、环境污染严重、服用纺织品要求和人体生物相容等因素,近年来发达国家纷纷大力研究开发以农产品和生物工程为主要原料的绿色化纤 1.溶剂法纤维素纤维(Lyocell)。纤维素直接溶解在氧化甲基吗啉的溶剂中抽丝,生产过程无污染,纤维具有真丝的外观,涤纶的强力,棉的舒适性,生物可降解,原料可以是速生木材或棉短绒。在美国、英国和奥地利已工业化,年产10余万吨,这种方法的发展,有可能取代粘胶纤维。 2.对苯二甲酸丙二酯(PTT)纤维。现行的涤纶是对苯二甲酸和乙二醇的缩聚物(PET), 而PTT则是对苯二甲酸和丙二醇的缩聚物。丙二醇以玉米为原料,用生物工程合成已成功。PTT纤维保持了现有涤纶强力好、不易变形的优点,且便于染色、富有弹性,市场前景十分看好。专家预计2010年其产量将达100万吨。 3.聚乳酸(PLA)纤维。它是谷物淀粉或豆渣等废料,经生物酶发酵成醣再转化成乳酸而制得。该纤维具有涤纶的强度,有真丝光泽,手感很好。现美国CargillDow公司正在建设年产14万吨的工厂,预计2006年将投产。业内专家期望PLA成为新世纪最有前途的新纤维。 4.甲壳质(Chitin)纤维。甲壳质是一种天然多糖,以虾、蟹等的甲壳为原料,经提纯和化学处理后纺丝。这种纤维有极好的生物相容性,是理想的卫生、保健纺织品和医用材料 ,适于做内衣和医用敷料,在我国已开始实现产业化。 5.蜘蛛丝。杜邦公司运用生物工程和基因技术在研究开发人造蜘蛛丝蛋白质,仿制出的蜘蛛丝强而轻、有韧性,细度为蚕丝的1/10,强力高达相同细度钢丝5倍~10倍。加拿大科学家还试用蜘蛛丝的基因DNA,植入羊的体内,羊奶里就含有蜘蛛蛋白,经提炼后现已纺出蜘蛛丝。 6.聚酯瓶和化纤废旧料的回收再生利用。现已有先进技术,把聚酯瓶和化纤废旧料还原成化纤单体,再纺成纤维,做絮棉、地毯和人造毛皮等。美国的涤纶短纤维,现约有30% 是利用再生原料生产的,既解决了白色污染问题,又节约了资源。六、专家观点环保要求更高化纤用量增加专家分析未来纺织产品七大走势。中国纺织信息中心、国家纺织产品开发中心主任孙瑞哲分析认为，未来全球纺织产品将呈七大走势。 2000－2010年间，化纤的消费量尤其是涤纶、丙纶、腈纶将在总纤维消费中加大所占份额，而棉、毛、纤维素纤维所占份额将减少。纤维细旦化趋势持续走强，短纤0.5－0.8D、长丝0.2－0.5D将更为普遍；变形丝（假捻、空气变形、网络丝）会更多的使用；花式纱线将更广泛的应用。功能性纤维应用更为广泛，如保健性纤维（远红外、抗紫外线、抗菌Seacell等）、仿生性纤维（蛋白质、甲壳质等）、高功能纤维（碳纤维、高收缩、香味等）、异形纤维、智能纤维（SmartFiber）等。非织造布由于其高生产效率和广泛应用而显得前景更为乐观，以机织布的台时产量（米）为1，非织造布中的针刺法台时产量则为125，粘合法为480，纺粘法为2000，湿法为 1000。近年非织造布在产业用布领域以外的时尚领域的应用引人注目。复合材料（包括纤维的复合、纱线的复合、面料的复合）由于其形成的在风格、外观、功能等特性上的改善而将大行其道。功能性纺织品将迅猛发展，主要表现在：运动休闲功能（柔软、弹性、吸湿散热、抗撕破拉伸），气候适应功能（温度保持、防水透湿、防风拒水），卫生保洁功能（保健、除尘、除污、抗菌、芳香），防护功能（抗静电、防火、隔热、介质防护、射线防护等专业防护功能），易于养护功能（可机洗、快干、免烫）。对纺织品的环保要求越来越高，新的加工工艺将为纺织品生产带来增值空间。这些新工艺包括直接制条工艺；紧密纺技术、复合纺纱技术、蒸纱技术优化纱线的性能；积木式提花技术将革命性地改变传统的提花工艺；转移印花、数码印花技术使小批量多品种的实现更为简易经济，并提供无限创意空间；超临界二氧化碳流体染色节水，减少污水排放和烘干工序，达到节能；低温等离子体处理改善织物或纤维的表面性能，达到染色亲和力、吸湿性、防污性、抗静电等特定的加工和使用性能。 II企业分析一、行业重点企业发展动向分析 (一)神羊化纤熔体直纺项目投产江苏神羊化纤有限公司20万吨熔体直纺差别化涤纶长丝项目于2005年1月16日一次性开车成功。首批下线产品经严格检测，质量全部达标。目前生产运行稳定。该项目投资总额7.5亿元，引进瑞士伊文达—费瑟公司的聚酯生产线、日本TMT公司FD Y全自动卷绕头纺丝设备，年聚酯生产能力为20万吨。其中纤维级聚酯切片5万吨，涤纶 FDY半消光长丝15万吨，规格范围50D~300D。第一批长丝产品已投放市场，受到新老客户肯定。神羊化纤为江苏神羊投资集团下属子公司。江苏神羊集团还有无锡宏达合成纤维厂、无锡南州化纤厂、无锡万达仿真丝厂三家切片纺生产企业，产品有涤纶FDY、POY、DTY、 DT及差异化纤维。神羊化纤的顺利投产使神羊集团现在的涤纶长丝总产能达到33万吨，规模与技术水平迈上了一个新台阶。 (二)上海石化MEG投入生产中石化上海石化公司在排除了机械故障之后，重新启动，这次事故导致工厂停产5天。上海石化公司的单乙烯基乙二醇（MEG）工厂位于金山，该工厂在1月25日停产，在星期天恢复生产。上海石化公司经营着两个裂解装置，产能分别为70万吨/年和15万吨/年。 (三)三房巷集团力求新突破占地80平方公里的江阴市周庄镇，历史悠久，具有独特的港口优势和坚实的经济基础。江苏三房巷集团有限公司就坐落于周庄镇的中心。江苏三房巷集团有限公司是一家以轻纺、化工为主业的生产型企业集团，公司成立于 1980年，20多年来先后兴办了10多家经济实体，拥有自备的热电厂、自来水厂等配套齐全的公用工程设施。江苏三房巷实业股份有限公司于2003年3月在上交所正式挂牌上市，公司连续10多年被评为省明星企业、文明单位，被国有省级银行评定为AAA级资信企业。公司在国家统计局公布的2003年国内企业500强中名列第294位。经过20多年的风雨考验，公司先后创建了永通化工有限公司、济化新材料有限公司、华美特纤有限公司、兴业塑化有限公司等10多家经济实体，主要生产瓶级及纤维级聚酯切片、涤纶短纤、粘胶短纤、化纤纱、印染布和PBT工程塑料，其中主业聚酯产能达到1 60万吨，聚酯短纤产能100万吨。改革开放20年过去了，三房巷集团见证了这20年的风霜雪雨，他们从一个江南普通的农庄，发展成为今天的综合性企业集团。充分利用自身优势，进一步优化化纤、印染和工程塑料的产能，延伸产业链，把企业营造为优质高效的国内纺织品原材料大型生产基地，在向大型现代化企业发展的轨道上再次实现新的跨越。更精炼地讲，三房巷集团在新的情况下，应该致力于企业集团规模更大、外向型经济发展更快、资本经营积累更多、综合效益水平更好、服务功能范围更广、共同富裕程度更高。 (四)远东满负运转上海聚酯我国台湾远东纺织公司决定于2005年3月上旬将位于上海的22万吨／年的聚酯切片装置的运转率，从目前的90％提高到100％，其前提是该切片装置能够得到充足的原料，而原料主要由新建于苏州的年产12.6万吨基础聚合物装置来提供。该聚合物装置预计于2月底开始商业化生产。由于原料短缺，该聚酯切片装置自1999年投产以来运转负荷一直维持在85％- 90％之间。据悉，该公司的聚酯切片、聚酯短纤维和聚酯长丝装置的综合生产能力为29 万吨／年。 (五)福建纺化集团严抓安全福建纺织化纤集团有限公司与各生产单位安全生产第一责任人签订了2005年度安全生产目标责任书。该公司是化纤化工联合的生产企业，各生产分厂、子公司均属甲级防爆区，安全生产尤为重要。责任书的签订，进一步增强了各生产单位第一责任人的安全责任意识。目前各生产单位严抓落实，将安全生产目标责任层层分解，下达到车间、班组，与班组长签订了安全生产目标责任书。 (六)兰化公司化纤厂已关停兰州石化公司化纤厂已于2005年元月1日起全面关停。兰州化纤厂是我国于上世纪50 年代引进英国考陶尔茨公司腈纶生产装置建设的新中国第一个化纤厂。腈纶装置原设计能力为8000吨／年，关停前的生产能力为2万吨／年。目前，兰化公司正在进行炼油、化工、乙烯三大工业园区的整体规划，而化纤厂所处的位置正处于将建设的化工工业园区核心地区，为了全局考虑，公司决定放弃很难形成规模优势的该化纤厂。 (七)仪征化纤瓶片技改项完成被中国石化列为“十条龙”攻关项目，并被国家列为第三批重点技术改造“双高一优”导向计划项目的仪征化纤公司年产20万吨瓶级聚酯切片技改项目固相缩聚装置，投料开车一次成功，并生产出合格产品。该装置生产的瓶片产品通过了娃哈哈等国内大用户的试用，标志着国内目前规模最大瓶片生产装置的建设取得了圆满成功。年产20万吨瓶级聚酯切片技改项目的建成投产，使仪征化纤公司瓶级聚酯切片的产能由18万吨提高到年产38万吨，成为国内最大瓶级切片生产供应商。这个采用仪征化纤自有知识产权的成套技术建设的年产20万吨瓶级聚酯切片技改项目，犹如一条巨龙，在中国的瓶片市场腾起。二、行业主要上市公司发展分析 (一)广东锦龙发展股份有限公司 1．公司简介公司由清远市纺织工业总公司、清远金泰化纤股份有限公司、清远市奥美制衣厂、清远市远德针织制衣厂、深圳市清泰威贸易有限公司等共同发起，并采用募集方式而设立。公司前身清远市纺织工业总公司，成立于1988年,注册资金1亿元。 2．财务分析 |每股指标分析 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |每股摊薄收益（元|.04 |.03 |.02 |.05 |.07 |.05 | |） | | | | | | | |每股加权收益（元| |.03 | |.05 | |.05 | |） | | | | | | | |每股净资产（元）|2.89 |2.87 |2.91 |2.88 |2.89 |2.86 | |调整后每股净资产|2.84 |2.83 |2.88 |2.87 |2.83 |2.77 | |（元） | | | | | | | |每股资本公积金（|1.07 |1.07 |1.07 |1.06 |1.06 |1.05 | |元） | | | | | | | |每股未分配利润（|.55 |.54 |.62 |.60 |.63 |.60 | |元） | | | | | | | |每股现金流量（元|-1.16 |-.80 |-.73 |.33 |.37 |-.19 | |） | | | | | | | |利润构成 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |主营业务收入（万|34,810.4|22,763.1|10,234.5|32,898.|24,895.|13,954.7| |元） |1 |6 |1 |53 |36 |1 | |主营业务利润（万|8,924.27|6,051.92|2,889.29|8,855.0|6,835.8|4,185.56| |元） | | | |1 |2 | | |其它业务利润（万|300.51 |178.74 |68.24 |34.80 | |51.93 | |元） | | | | | | | |营业利润（万元）|3,374.02|2,214.29|1,042.16|3,812.0|3,377.9|2,225.54| | | | | |0 |7 | | |投资收益（万元）|-1,266.3|-808.64 |-307.63 |-1,309.|-996.86|-664.58 | | |0 | | |15 | | | |补贴收入（万元）| | | | | | | |营业外收支（万元|-10.52 |-21.14 |-16.36 |-104.42|-51.44 |-13.14 | |） | | | | | | | |利润总额（万元）|2,097.20|1,384.51|718.18 |2,398.4|2,329.6|1,547.83| | | | | |3 |7 | | |所得税（万元） |739.82 |415.86 |174.97 |829.44 |659.43 |403.99 | |净利润（万元） |627.59 |478.12 |318.82 |818.05 |1,049.1|734.21 | | | | | | |6 | | |获利能力 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |销售毛利润（%） |27.54 |28.63 |30.46 |30.67 |31.02 |33.22 | |主营业务利润率（|25.64 |26.59 |28.23 |26.92 |27.46 |29.99 | |%） | | | | | | | |销售净利润（%） |1.80 |2.10 |3.12 |2.49 |4.21 |5.26 | |总资产报酬率（% |.39 |.33 |.19 |.52 |.83 |.58 | |） | | | | | | | |净资产收益率（% |1.43 |1.09 |.72 |1.86 |2.38 |1.68 | |） | | | | | | | |经营能力 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |应收帐款周转率（|10.95 |7.39 |3.19 |15.43 |12.51 |6.66 | |次） | | | | | | | |货存周转率（次）|.39 |.29 |.13 |.41 |.33 |.17 | |固定资产周转率（|.95 |.73 |.29 |1.13 | |.58 | |次） | | | | | | | |股东权益周转率（|.79 |.52 |.23 |.76 |.57 |.32 | |次） | | | | | | | |总资产周转率（次|17.40 |31.47 |30.64 |24.06 |16.97 |54.82 | |） | | | | | | | |偿债能力 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |流动比率（倍） |1.47 |1.22 |1.20 |1.44 |2.33 |1.49 | |速动比率（倍） |.37 |.43 |.51 |.64 |1.02 |.49 | |资本结构 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |资产负债比率（% |68.16 |69.28 |68.93 |67.93 |63.40 |63.13 | |） | | | | | | | |股东权益比率（% |27.42 |26.54 |26.70 |27.66 |32.30 |34.76 | |） | | | | | | | |固定资产比率（% |23.77 |22.82 |21.83 |22.07 |18.21 |19.98 | |） | | | | | | | |发展能力 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |主营业务收入增长|39.83 |63.12 |224.63 |47.00 |49.21 |34.26 | |率（%） | | | | | | | |营业利润增长率（|-.12 |-.51 |155.88 |63.67 |123.34 |153.33 | |%） | | | | | | | |税后利润增长率（|-40.18 |-34.88 |37.66 |-33.75 |-1.89 |18.17 | |%） | | | | | | | |净资产增长率（% |-.32 |.38 |2.94 |2.38 |.66 |.65 | |） | | | | | | | |总资产增长率（% |.22 |.16 |.06 |.23 |.20 |.11 | |） | | | | | | | |资金流量分析 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |现金及现金等价物|-17,630.|-12,149.|-11,054.|4,983.1|5,709.2|-2,889.8| |净增额 |14 |92 |65 |0 |1 |7 | |（万元） | | | | | | | |经营活动现金流量|3,452.05|2,822.05|-3,244.4|4,249.2|-4,798.|-5,394.3| |（万元） | | |8 |8 |99 |8 | |销售商品收到的现|29,316.1|17,388.5|7,916.76|29,704.|22,104.|14,008.6| |金 |2 |4 | |81 |15 |9 | |（万元） | | | | | | | |销售商品收到的现|84.22 |76.39 |77.35 |90.29 |88.79 |100.39 | |金占主营收入比例| | | | | | | |（%） | | | | | | | |税项 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末 |2003-9-|2003中期| | |0 | |1 |期 |30 | | |增值税 | |17%,6%,4| | | |17%,6 | |企业所得税 | |33 | | | |33 | (二)广东开平春晖股份有限公司 1．公司简介公司系92年9月经广东省企业股份制试点联审小组和广东省经济体制改革委员以粤股审[1992]53号文批复,以广东省开平涤纶企业集团公司(全民所有制)作为独家发起人设立的股份有限公司；99年8月,公司办理了重新注册登记,将名称由广东开平涤纶企业集团股份有限公司变更为现名. 2．财务分析 |每股指标分析 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |每股摊薄收益（|.09 |.05 |.03 |.11 |.10 |.04 | |元） | | | | | | | |每股加权收益（| |.48 | |.11 | |.04 | |元） | | | | | | | |每股净资产（元|2.56 |2.51 |2.59 |2.56 |2.55 |2.49 | |） | | | | | | | |调整后每股净资|2.54 |2.45 |2.59 |2.56 |2.54 |2.49 | |产（元） | | | | | | | |每股资本公积金|1.26 |1.26 |1.26 |1.26 |1.26 |1.26 | |（元） | | | | | | | |每股未分配利润|.12 |.08 |.16 |.13 |.13 |.08 | |（元） | | | | | | | |每股现金流量（|.18 |-.24 |-.31 |.03 |.04 |-.01 | |元） | | | | | | | |利润构成 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |主营业务收入（|145,201.|69,791.5|28,533.5|149,820.|107,700.6|63,318.6| |万元） |24 |7 |5 |82 |0 |8 | |主营业务利润（|8,341.17|4,661.21|2,271.95|14,222.7|9,942.39 |5,039.43| |万元） | | | |9 | | | |其它业务利润（|1,018.00|635.39 |277.33 |986.40 | |353.50 | |万元） | | | | | | | |营业利润（万元|5,298.24|2,766.37|1,392.73|8,264.69|5,988.53 |2,404.32| |） | | | | | | | |投资收益（万元| | | |-1,049.0|-321.12 |-211.90 | |） | | | |3 | | | |补贴收入（万元| | | | | | | |） | | | | | | | |营业外收支（万|1.18 |.34 |.34 |8.37 |.00 |.00 | |元） | | | | | | | |利润总额（万元|5,299.42|2,766.71|1,393.06|7,224.02|5,667.41 |2,192.42| |） | | | | | | | |所得税（万元）|1,489.06|730.45 |341.14 |2,743.92|1,597.96 |485.10 | |净利润（万元）|3,810.36|2,036.26|1,051.92|4,480.10|4,069.46 |1,707.32| |获利能力 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |销售毛利润（% |5.85 |6.79 |8.15 |9.85 |9.59 |8.05 | |） | | | | | | | |主营业务利润率|5.74 |6.68 |7.96 |9.49 |9.23 |7.96 | |（%） | | | | | | | |销售净利润（% |2.62 |2.92 |3.69 |2.99 |3.78 |2.70 | |） | | | | | | | |总资产报酬率（|1.78 |1.15 |.63 |2.56 |2.10 |.88 | |%） | | | | | | | |净资产收益率（|3.54 |1.92 |.96 |4.15 |3.79 |1.63 | |%） | | | | | | | |经营能力 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |应收帐款周转率|12.56 |9.05 |3.48 |16.46 |10.39 |6.69 | |（次） | | | | | | | |货存周转率（次|5.33 |2.78 |1.33 |7.14 |4.67 |2.30 | |） | | | | | | | |固定资产周转率|1.29 |.61 |.25 |1.20 | |.48 | |（次） | | | | | | | |股东权益周转率|1.35 |.65 |.26 |1.42 |.98 |.61 | |（次） | | | | | | | |总资产周转率（|14.72 |-9.14 |-15.14 |-11.88 |-6.72 |-1.66 | |次） | | | | | | | |偿债能力 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |流动比率（倍）|.99 |.92 |.91 |.86 |.73 |.67 | |速动比率（倍）|.63 |.43 |.44 |.61 |.49 |.33 | |资本结构 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |资产负债比率（|49.79 |40.04 |34.59 |38.17 |42.55 |45.96 | |%） | | | | | | | |股东权益比率（|50.21 |59.96 |65.41 |61.83 |57.45 |54.04 | |%） | | | | | | | |固定资产比率（|50.90 |63.05 |68.39 |66.90 |69.15 |68.01 | |%） | | | | | | | |发展能力 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |主营业务收入增|34.82 |10.22 |-9.00 |11.88 |11.23 |.89 | |长率（%） | | | | | | | |营业利润增长率|-11.53 |15.06 |-19.66 |4.15 | |-7.60 | |（%） | | | | | | | |税后利润增长率|-6.37 |19.27 |-13.31 |-24.94 |-28.12 |-39.10 | |（%） | | | | | | | |净资产增长率（|.25 |.82 |4.38 |4.56 |-5.45 |-5.14 | |%） | | | | | | | |总资产增长率（|.75 |.40 |.17 |.80 |.56 |.32 | |%） | | | | | | | |资金流量分析 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |现金及现金等价|7,376.02|-10,249.|-13,086.|1,294.46|1,681.30 |-526.07 | |物净增额 | |87 |12 | | | | |（万元） | | | | | | | |经营活动现金流|29,312.6|-10,672.|-9,818.2|33,415.9|26,951.05|11,217.6| |量 |9 |92 |6 |6 | |2 | |（万元） | | | | | | | |销售商品收到的|170,013.|86,410.8|35,583.9|183,901.|134,039.6|84,102.9| |现金 |48 |7 |6 |73 |4 |9 | |（万元） | | | | | | | |销售商品收到的|117.09 |123.81 |124.71 |122.75 |124.46 |132.82 | |现金占主营收入| | | | | | | |比例（%） | | | | | | | |税项 |2004-9-3|2004中期|2004-3-3|2003末期|2003-9-30|2003中期| | |0 | |1 | | | | |增值税 | | | | | |17 | |企业所得税 | | | | | |33 | (三)江苏省红豆实业股份有限公司 1．公司简介公司前身为无锡县红豆实业有限公司，是由红豆集团公司、无锡市红仕女装厂、无锡市雏鹰服装厂、锡山市(无锡县)兴达制衣厂、锡山市(无锡县)第四针织内衣厂等五家法人单位共同出资5000万元组建，于95年6月16日注册成立。98年8月经江苏省人民政府批准，依法变更为股份有限公司。 2．财务分析 |每股指标分析 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |每股摊薄收益（|.37 |.32 |.18 |.43 |.30 |.17 | |元） | | | | | | | |每股加权收益（| | | |.43 | | | |元） | | | | | | | |每股净资产（元|4.85 |4.16 |4.12 |3.94 |3.81 |3.68 | |） | | | | | | | |调整后每股净资|4.81 |4.10 |4.07 |3.88 |3.76 |3.67 | |产（元） | | | | | | | |每股资本公积金|2.55 |1.73 |1.73 |1.73 |1.73 |1.73 | |（元） | | | | | | | |每股未分配利润|1.09 |1.18 |1.14 |.96 |.90 |.77 | |（元） | | | | | | | |每股现金流量（|1.41 |.04 |-.17 |-.46 |-1.04 |-.84 | |元） | | | | | | | |利润构成 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |主营业务收入（|74,423.|51,263.6|25,810.|93,298.4|62,533.5|38,959.6| |万元） |24 |7 |45 |3 |4 |1 | |主营业务利润（|15,152.|9,918.21|5,160.6|18,188.3|13,076.6|7,829.65| |万元） |67 | |4 |5 |2 | | |其它业务利润（|43.05 |15.16 |12.96 |18.16 | |14.82 | |万元） | | | | | | | |营业利润（万元|10,677.|7,033.21|3,784.5|13,030.5|9,498.19|5,624.76| |） |69 | |9 |9 | | | |投资收益（万元|15.45 | | |3.34 |12.04 |3.89 | |） | | | | | | | |补贴收入（万元| | | | | | | |） | | | | | | | |营业外收支（万|-333.94|-243.10 |-107.72|-321.93 |-480.75 |-360.56 | |元） | | | | | | | |利润总额（万元|10,359.|6,790.11|3,676.8|12,711.9|9,029.47|5,268.09| |） |20 | |7 |9 | | | |所得税（万元）|1,156.0|4.74 |99.81 |4,392.34|3,249.84|1,976.52| | |8 | | | | | | |净利润（万元）|8,056.5|5,751.41|3,242.0|7,784.52|5,422.03|3,094.93| | |5 | |5 | | | | |获利能力 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |销售毛利润（% |20.50 |19.47 |20.11 |19.80 |20.98 |20.19 | |） | | | | | | | |主营业务利润率|20.36 |19.35 |19.99 |19.49 |20.91 |20.10 | |（%） | | | | | | | |销售净利润（% |10.83 |11.22 |12.56 |8.34 |8.67 |7.94 | |） | | | | | | | |总资产报酬率（|4.61 |3.90 |2.11 |5.91 |5.10 |2.94 | |%） | | | | | | | |净资产收益率（|7.71 |7.70 |4.38 |11.01 |7.93 |4.69 | |%） | | | | | | | |经营能力 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |应收帐款周转率|11.27 |6.11 |3.75 |16.43 |9.47 |4.60 | |（次） | | | | | | | |货存周转率（次|.97 |.80 |.37 |1.72 |1.58 |1.20 | |） | | | | | | | |固定资产周转率|1.49 |1.05 |.52 |2.20 | |.95 | |（次） | | | | | | | |股东权益周转率|.85 |.73 |.36 |1.40 |.96 |.61 | |（次） | | | | | | | |总资产周转率（|49.89 |21.78 |18.64 |27.99 |71.64 |71.53 | |次） | | | | | | | |偿债能力 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |流动比率（倍）|1.75 |1.44 |1.47 |1.46 |1.34 |1.31 | |速动比率（倍）|.91 |.59 |.56 |.61 |.44 |.60 | |资本结构 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |资产负债比率（|43.45 |48.11 |46.16 |46.54 |43.66 |44.91 | |%） | | | | | | | |股东权益比率（|51.87 |46.14 |48.23 |47.86 |50.88 |49.68 | |%） | | | | | | | |固定资产比率（|25.23 |31.56 |33.23 |33.25 |35.68 |35.08 | |%） | | | | | | | |发展能力 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |主营业务收入增|19.01 |31.58 |49.49 |49.20 |46.44 |46.59 | |长率（%） | | | | | | | |营业利润增长率|12.42 |25.04 |47.25 |39.21 |63.74 |52.02 | |（%） | | | | | | | |税后利润增长率|48.59 |85.83 |128.18 |16.82 |21.76 |7.23 | |（%） | | | | | | | |净资产增长率（|52.82 |13.09 |14.93 |12.37 |9.34 |8.33 | |%） | | | | | | | |总资产增长率（|.43 |.35 |.17 |.71 |.59 |.37 | |%） | | | | | | | |资金流量分析 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |现金及现金等价|30,352.|699.10 |-3,104.|-8,186.8|-18,733.|-15,111.| |物净增额（万元|18 | |05 |0 |91 |49 | |） | | | | | | | |经营活动现金流|4,737.0|3,653.97|-2,942.|7,027.06|-7,693.5|-3,822.7| |量 |0 | |67 | |9 |2 | |（万元） | | | | | | | |销售商品收到的|99,567.|69,456.0|31,563.|111,369.|70,114.8|39,607.8| |现金 |68 |1 |02 |53 |2 |5 | |（万元） | | | | | | | |销售商品收到的|133.79 |135.49 |122.29 |119.37 |112.12 |101.66 | |现金占主营收入| | | | | | | |比例（%） | | | | | | | |税项 |2004-9-|2004中期|2004-3-|2003末期|2003-9-3|2003中期| | |30 | |31 | |0 | | |增值税 | |17 | |17 | |17 | |企业所得税 | |33 | |33%,27 | |33 | 3．企业动态红豆：要打造最具文化价值的服装品牌。 “红豆”———中国驰名商标,“红豆”被评为中国十大最具文化价值品牌,“红豆”荣获2004 年中国100个最具价值的消费品牌……。红豆股份(600400)良好业绩的背后除了正确的战略、经营策略,还与红豆长期致力于“红豆”品牌的经营和提升紧密相连。纺织配额的取消意味着一个旧时代的过去,这个旧时代就是以配额划分市场的时代。取而代之的是一个品牌时代的来临,品牌成为划分最终消费品市场的重要法码。一个企业若没有品牌就没法参与世界市场的划分。相反,一个企业的品牌知名度越高,那么其所占领的市场份额也就越大,得到的收益也越多。面对纺织贸易一体化的潮流,红豆必须励精图治,打造服装领域强势品牌。随着全球经济一体化程度的加剧,国门的进一步敞开,每个企业都已被纳入到世界竞争体系中,国内企业要肩负起振兴民族经济的重任就必须发展自主强势品牌,走创名牌之路。同时,各种原辅料成本的上升,出口退税的下降,出口利润的降低……严峻的形势告诉企业：若再不突破困境,不提升品质、品位,不创名牌走高附加值之路,就会彻底丧失竞争力。作为一家上市公司,最基本的一条就是要对自己的股东负责,对广大投资者负责。随着品牌时代的到来,红豆股份只有继续打造自身品牌的附加值,创造更多效益,才能最大限度让投资者受益。创名牌也是红豆自身发展的需要。名牌象征着实力、地位与回报。一个企业发展名牌 ,就会更富竞争力,更有前途。红豆股份经过多年来的发展,已取得了喜人的业绩与进步： “红豆”西服、衬衫被评为中国名牌,红豆西服、衬衫双获国家免检产品称号,红豆西服、衬衫、T恤等五大主导产品通过ISO9002质量体系认证,“红豆”成为中国驰名商标,“红豆” 被评为中国十大最具文化价值品牌,“红豆”荣获2004年中国100最具价值消费品牌……但是红豆的目标是做百年企业,红豆的视野是国际市场,是全球客户。因此所有的红豆人就不能沉迷于过去的成功喜悦中,而要以全新的发展思路,站在一个新的高度,不断否定自我, 实现打造新红豆的远大目标。创名牌首先要有一个好的名字。红豆在这一点上已经做到了,而且做得很成功。一首流传千古的《相思》诗为红豆企业做了千年公关宣传。创名牌要有好的宣传方式。于企业而言,最重要的是消费者对你的看法。“最好的营销是创造好的产品与服务,而不是创造好的传播量”。所以,较之广告宣传,红豆股份更注重公关宣传。红豆总是通过尽可能多样的健康、欢乐的互动式企业活动,在各种捐赠爱心活动的开展中传递自己的文化与思想。创名牌更需要丰富的品牌内涵。品牌的内涵包括技术含量与文化含量。技术含量包括管理、产品设计、先进的装备等等。这是第一性的。一个企业技术含量的多少决定着它品牌支撑力的大小。对此,红豆在企业内部多次掀起技术兴企的热潮,着力提升红豆品牌价值,为红豆股份注入新的活力。红豆股份提出“精”、“新”、“好”三个字。“精”是对质量而言,质量应精益求精,我们要重质量、重品位、创精品。“新”就是创新,产品要创新,营销、管理要创新。“好”是于市场检验而言,一切工作围绕市场开展。红豆要通过优质的产品、周到体贴的服务,做到让市场说好,消费者说好。红豆要紧紧围绕这三个字,大做文章 ,真正实现产品上档次,企业上规模。文化含量则是品牌内涵的更高层次,是品牌的灵魂。对品牌而言,文化的力量往往要大于技术的力量。一个品牌拥有了独特个性的文化积淀,才会具有穿越时空的延续性。红豆的“情”文化就是最好的说明。多年来,红豆人紧紧围绕一桩事情在做,就是“打造一个富有中国特色的文化品牌”。越是民族的,越是世界的,红豆希望通过几十年、几代人的努力来使“红豆”成为世界级的民族文化品牌。 III产品市场分析一、主要产品市场情况分析 (一)化纤布出口价格下滑 2004年以来,欧盟对我国出口化纤布进行反倾销调查,目前结果尚未公布,但涉案化纤布的一般贸易出口价格仍在下滑,应引起关注。 2004年6月,欧盟委员会对来自我国的化纤布(第35类纺织品)提起反倾销调查,此次调查的商品涉及我国4个海关税号下的部分产品。目前,欧盟已完成对我国化纤布抽样企业的实地考察,进入无损害抗辩听证会阶段,对反倾销税率和损害是否成立将做出初裁。一旦结果成立,欧盟的反倾销行为不仅将使我国化纤布出口受到严重打击,而且有可能引起日本、美国等其它国家效仿。目前,欧盟是福建省涉案化纤布的最大出口地。据福州海关统计,2004年1- 11月,福建省对欧盟出口涉案化纤布3817.6万米,比上年同期增长17.05%,占福建省同类产品出口量的50.9%。其中,以加工贸易方式出口1426.9万米,同比下降31.55%,占出口比重 37.4%,出口平均价格增长16.6%;以一般贸易方式出口2223万米,同比增长98.12%,占出口比重58.2%,提高23.8%,出口平均价格下降5.32%,一般贸易的出口价格仅为加工贸易出口价格的一半。在福建出口涉案化纤布的欧盟21个成员国中,意大利和英国列前2位,对两国的累计出口额占对欧盟总出口的55.9%。外商投资企业是福建对欧盟出口涉案化纤布的主体,1-11月对欧盟的出口额达2376.5万美元,占福建同期出口额近八成,增长4.71%。我国化纤布招致欧盟反倾销主要有两方面原因:一是我国产品出口价格较低。二是由于世界贸易组织定于2005年1月1日正式取消对所有纺织品和服装的配额限制,中国一直是欧盟涉案化纤布的最大供应国,欧盟因担心本地区的纺织品和服装市场会被来自中国的产品所占领,因而对我国相关产品采取反倾销等措施。对此,有关专家指出,当前我国的纺织企业除了应积极应对反倾销诉讼、争取最佳结果外,还应从长远角度出发,特别是针对目前化纤布出口价格仍在下滑的状态,尽快建立和完善行业出口监测、预警和管理体系,避免因低价竞销、出口市场高度集中等而招致反倾销 ,促使我国的相关产品出口朝良性方向发展。 (二)涤纶短纤市场行情与涤纶短纤最具可比性的329级棉花在春节以后走出爆发性行情，截止到目前，其国内市场中心价格已经上涨到了12000元/吨，且呈现出继续上涨的趋势。大家都知道，涤纶短纤一般是作为棉花的替代品存在的，两者之间的替代关系是当涤纶短纤价格低于棉花价格20%的时候，下游会基本接受，而当涤纶短纤价格低于棉花价格超过25%的时候，下游就会大量采购涤纶短纤来替代棉花，如2003年的时候，棉花价格大大超过涤纶短纤，从而引发了涤纶短纤历史上少有的一轮牛市行情。而反过来，如果涤纶短纤价格与棉花价格差距小于20%的时候，下游就会大量选择棉花而弃用涤短。回顾以往的历史，涤纶短纤价格超越棉花价格的现象很少，且维持的时间很短，但2004年以来，因为棉花价格暴跌而涤纶短纤在成本的作用下上涨，涤纶短纤价格再次超越棉花价格，而且凌居棉花价格之上达到5个多月，这让多年以来形成的涤纶短纤价格很难超过棉花价格的市场局面被彻底打破。市场风云，起起伏伏，蛰伏许久的棉花进入2005年后异军突起，目前的价格与涤纶短纤价格竟然站在了同一水平线上，业内人士认为，棉花价格如果后期继续上涨，对涤纶短纤不但不会产生明显的负面作用，反而可能会对涤纶短纤行情产生拉动作用，因为随着棉花价格的上涨，涤纶短纤的价格优势将凸现出来，下游资金可能会再度转移到涤纶短纤市场，就象前期资金大量“游”到棉花市场一样。这就是说，棉花价格涨的越高，对涤纶短纤而言，其利好作用就越大，市场就越有可能翻版2003年的一幕。退一步讲，即便棉花价格下跌，只要不下破本轮棉花行情上涨时的低点位置，对涤纶短纤的杀伤作用就会有限，毕竟5个多月价格都倒挂了，市场恐怕也不会太在意两者之间的价格继续倒挂下去。当然，目前市场最可能出现的一种情况是棉花在目前价格水平盘整，这对涤纶短纤市场会有一定压力，但考虑到前期棉花低位时，尚不能够对涤纶短纤造成大的冲击，目前两者价格处在同一水平位置上，其对涤纶短纤的威胁应该也不会太大。所以，棉花价格无论如何演变，在目前的市场状况下，涤纶短纤大可不必紧张。但如果仅仅从棉花方面对涤纶短纤行情进行判断，显然有失偏颇，决定涤纶短纤价格的不仅仅有替代产品棉花的价格，还有成本情况、以及下游的需求，只有把这三大因素综合在一起考虑和分析，才能够客观的判断短纤行情的发展趋势。目前最能够决定涤纶短纤价格的关键因素，不是棉花，而是涤纶短纤的成本与下游的需求。试想一下，如果聚酯原料成本如PTA价格从目前的8900- 9000元/吨下跌200元/吨，涤纶短纤即便有棉花价格大幅度上涨，恐怕也不能够走出好的行情，但值得庆幸的是，目前聚酯原料表现坚挺，其对短纤价格托盘作用十分突出，确保了本来亏损严重的涤纶短纤价格，到目前为止还没有出现大的下跌。至于需求，虽然现在整个市场还看不出明显启动的迹象，但在高成本的影响下，涤纶短纤企业已经开始自觉不自觉的进行限产或者减产甚至于停产，这将让下游不大的需求量在市场上体现出最大的“波纹效应”，更何况，随着旺季的到来，下游需求总会朝着旺季的方向发展，从心理上也会对涤纶短纤行情产生支持，须知，无论是牛市还是熊市，人的心理变化对行情有着决定性的作用。综上所述，有关专家认为涤纶短纤短期内并不会有大的下跌行情，而且一旦得到下游需求的配合，亏损严重的涤纶短纤甚至会迅疾发动反攻。 (三)阻燃涤纶热销据上海市纺织科学研究院和上海合成纤维国家工程研究中心的专家认为，随着我国阻燃法规的不断健全，阻燃纤维纺织产品开发力度将不断加大，永久组燃性织物将成为我国纺织品市场的一个新热点。阻燃涤纶因具有永久阻燃性，正在成为市场新宠。目前，阻燃涤纶的主要应用领域包括：第一，产业用纺织品。合成纤维国家工程研究中心已用其生产的阻燃涤纶开发了针刺滤布，用于200℃介质的过滤，阻燃涤纶还能生产其他多种滤布；阻燃非织造布；铁路、船舶、汽车运输中的货物用和港口、码头、仓库用的篷布和遮盖物；建筑物顶棚；各类箱包面料等。第二，建筑内装饰材料。采用合成纤维国家工程研究中心阻燃涤纶空气变形纱织物已生产出宾馆墙布及办公家具装饰贴面。采用阻燃涤纶还可生产地毯、窗帘、家具内衬材料，如床垫、沙发内衬材料。第三，交通工具内装饰材料。阻燃涤纶空气变形纱织物可制作飞机、汽车、船舶座椅面料，阻燃涤纶短纤维还可为汽车、飞机其他内饰材料做车顶呢、汽车地毯、行李箱内衬及坐垫等。目前在国内除了高档轿车外，绝大部分汽车内装饰织物都未采用阻燃材料，因此汽车内装饰材料将成为阻燃织物的一个巨大市场。 (四)化纤面料的未来发展趋势在我国，如果说化纤面料的服用性能优于天然纤维，恐怕无人认同。但在发达国家，这种观点已被大多数消费者认可。因为化纤材料在舒适性、功能性、高性感方面的普及得到消费者的认同。舒适性：从”仿真”到”超真” 化纤在发展初期拥有三大优势，一是结实耐穿；二是易打理，具有抗皱免烫特性；三是可进行工业化的大规模生产，而不像天然纤维占用土地，费时费力、产量有限。但是到目前化纤的传统优势已经不再，如今人们穿衣讲究舒适性和时尚化，消费观念的改变使化纤的结实耐穿变得毫无用处；二是随着纺织技术的发展，天然纤维经过后整理，一样能有易打理的性能；三是人们已经认识到，石油资源是不可再生的，也是有限的，依赖石油资源而发展起来的化纤产业总有一天会面临灭顶之灾。当化纤传统的三大优势风光不再的时候，其吸湿性差、舒适性差、手感差等弱点却突出出来。于是，从纤维的舒适性入手，以天然纤维为”蓝本”，对化纤进行仿真改造，成为推动化纤技术进步的动力。最典型的例子是涤纶仿真丝技术的进步。开始时，科技人员模仿真丝的三角型截面和真丝的纤度来制造涤纶丝，织成的面料因产生极光现象不像真丝绸，于是通过消光剂的使用，又发明了”碱减量法”对涤纶丝表面进行处理，使涤丝仿丝织物从外观上与真丝绸极其相似。接着，科技人员又通过超细纤维的工艺，使涤纶仿真丝织物的手感也和真丝绸相一致，又通过等离子技术和激光技术的运用，使涤纶面料在摩擦时也能发出和真丝一样的”丝鸣声”。至此，涤纶仿真丝技术历经几代演变，终于达到了比较完善的境界。但是科技人员并没有满足，涤纶仿真丝技术从”仿真”向”超真”发展，通过纤维表面沟槽的形成，使化纤比天然纤维的吸湿更快更多，通过化学的接枝共聚方法，把涤纶纤维本身的吸湿性能提高几百倍，甚至超过了棉和真丝等天然纤维。于是外观手感完全和真丝绸一样，但舒适性、易打理性和染色鲜度都超过真丝绸的面料产生了。在日本，用”超仿真”化纤制作的和服的售价，远远高于真丝绸和服的价格。功能性：化纤的新优势人类在漫长的进化过程中，找到并真正利用的天然纤维不过几种或十几种，而当人类进入化纤时代后，在短短的百年间，发明的化纤新品种就有上百种。化纤作为人造的高分子聚合物，在生产过程中可以预先设计其功能性，例如添加抗菌剂使其具有抗菌功能，添加矿物微粉使其具有低辐射功能或远红外辐射性能。这样做显然比改造天然纤维更容易，更经济，而且效果更显著。除了在设计和生产中可以比较方便地赋予化纤以功能性外，构成化纤自身的高聚物的特性和特点，也是带有功能性的因素。例如，腈纶的大分子结构非常稳定，有耐紫外线辐射的本领，加上腈纶采用阳离子染色，不仅色彩鲜，而且耐晒牢度极高，于是人们把腈纶织物用作遮阳类产品，其功能性和实用性得到了发挥。同样地，锦纶的耐磨性使它广泛用于运动服装，对位芳纶的高强性使它用于防弹服，氯纶和异对位芳纶的耐高温特性使它们广泛用于阻燃产品。高感性：化纤的个性化方向从根本上讲，天然纤维与人类一样，是大自然物竞天择的产物，因此，带有一种”面面俱到”的性质。即如果从一种纤维的各个方面去综合评定，还没有一种化纤能比得上天然纤维，但从局部的指标去评定，则许多化纤品种的性能都超过了天然纤维。随着人民生活水平的提高，对纺织品的消费要求也在发生着变化。业内常说的服用舒适性，是一系列具体技术性指标的综合，比如触感，包括了纺织品的柔软性、悬垂性、压接触、热接触、冷接触等等方面的感觉。随着纺织材料学的发展，对于纤维的技术指标也越来越细致，比如与纤维强度有关的就有弹性模量、急弹性变形、缓弹性变形、拉伸强力、剪切强力、拉伸强度等一系列技术指标。科技人员在研究中发现，如果改变化纤的分子量、聚合度、取向度，以及化纤的纤度、截面形状和长度，就可以改变纤维的物理化学性能，于是所谓”差别化化学纤维”脱颖而出，成为化纤的发展方向。日本纺织界针对纺织品消费市场的变化，将差别化纤维称为”高感性”纤维，实际上就是设计生产出系列化的，在局部有突出优点的化纤，再通过现代纺织加工技术，将不同化纤的性能取长补短，生产出各式各样综合性能超过天然纤维的纺织品。日本化纤业的这种发展方向已得到世界范围内消费市场的认可，故日本化纤产品的差别化早已高达40 %以上。二、主要产品价格变动趋势分析涤纶长短纤近期行情分析与未来预测国内外各个市场上的涤纶长短纤行情走势是生产企业和贸易商所不喜欢的。如，国际市场上一般的涤纶短纤价格在1210- 1240美元/吨(FOB亚洲)上，但CFR中国主港价格下跌了20美元/吨，价格维持在1220- 1250美元/吨范围内上。而台湾市场3月份报价比2月份上调新台币2元/公斤至44- 45元/公斤到货价。国内市场上如具有代表性的江苏仪征化纤股份公司虽然报价比较合理，但是实际成交起来确实很困难，其原因还在于下游需求不旺盛。再者，中空卷曲纤维规格为7D的产品价格并没有变化多少，仍为1330-1372美元/吨(CFR中国主港)和1320- 1362美元/吨(FOB亚洲)。而国内有硅料价格虽然上涨了150-300元/吨至13600- 13900元/吨，但是实际交易的时候一般下游只认可其最低价格；与此同时，国际市场上的涤纶长丝中的加弹丝呈现出高报低成交趋势，例如，DTY150- 300D/72F价格稳中走强，一般为1530- 1600美元/吨(FOB亚洲)，有的甚至是最高报到1610美元/吨(FOB东北亚)的价位上，但是实际成交起来都是按照最低报价成交的。而台湾3月份长丝报价一般为新台币48- 51元/公斤到货价，比上月上涨1元/公斤，但买主反应冷淡。还有就是DTY75D规格的长丝价格稳中走强，一般为1840- 1900美元/吨(FOB亚洲)，多数交易在低价范围成交，而台湾厂商打算将当地价格上涨新台币1元/公斤，报价为60- 61元/公斤到货价。另外，国内市场价格没有出现大的变化。 1、涤纶长丝回顾2月下旬的涤纶长丝行情，可以说其市场价格是小幅盘整的，其中华东市场DTY1 50D/48F主流品种价格从2月中旬的13400元/吨，经振荡盘升之后又回落至2月下旬的134 00元/吨(市场中心价格从13250元/吨振荡回落至13150元/吨)；仪化等6家企业报价POY1 50D/36F涤丝价格从12500元/吨上升至12600元/吨；其结算价从12250元/吨上升至12400 元/吨；中石化FDY150/48F报价也从12500元/吨上调至12700元/吨；此外，市场上POY10 0D/36F品种价格从12600元/吨滑落至12500元/吨；其它如粗旦丝POY300D/96F价格则从1 2000元/吨上升至12100元/吨；总体而言，涤纶长丝价格2月下旬呈现小幅盘整格局。分析涤纶长丝价格小幅盘整的原因主要在于以下几点：⑴上游原料价格近期上行受阻，对聚酯产业链形成较为明显的影响；⑵涤纶长丝价格上升之后，成交量难以同步放出，步入调整便在情理之中。从目前市场走势看，涤纶长丝后市行情将在盘整走势中寻找上升的空间，理由如下： (1)原油价格近期小幅上行，布伦特原油价格从2月中旬的46.11美元/桶，上升至2月下旬的49.64美元/桶；同时，石脑油价格从388美元/吨上升至408美元/吨，呈现强势振荡走势。另外，如聚酯行业的直接上游原料PX产品3- 4月份的国际市场价格也是有所不同的，据悉国际市场上个别PX交易商对一批5000吨的3 月下半月/4月的货物的递价在970美元/吨(CFR台湾)。另一位交易商对4月货的递价在96 0美元/吨(FOB韩国)。还有一位交易商对一批5000吨的4月下半月/5月的货物的递价在98 0美元/吨(CFR台湾)。另外，泰国PX公司一批4月1日到5日的货物在970美元/吨(FOB斯里兰卡)成交。但该公司的一位消息人士称该笔交易的成交价在990美元/吨FOB以上。也就是说，上游原料价格的波动将直接影响到未来下游纤维行业的行情走势，这一点是非常肯定的。 (2)按目前PTA价格8950元/吨、EG价格10775元/吨计算，涤纶长丝原料成本已达到11 450元/吨，DTY150D/48F产品现金流成本为14150元/吨，而目前该产品市场价格仅为134 00元/吨，不能满足企业的现金流成本，表明涤纶长丝企业经营效益不佳。如果继续延用高价位的原料生产该产品，如果不把加工产品的价格提升到一定范围内，有可能重蹈回 2004年时候的亏损时期，这种景象也是该行业不愿看到的。特别针对一些国内切片纺企业而言更是如此，目前华东部分地区的几家切片纺涤纶长丝企业因承受不住高成本压力已经将开工率由原来的80%降低到了现在的50%，按照如今的行情最好能够起到“限产保价 ”的效应。 (3)前期随聚酯原料的上涨，涤丝厂家报价出现跟涨，但是实际的成交价格在开市的头几天里小有长进以后，就随着部分聚酯厂家的放水而明显走软。在实际的出厂执行价格上大多数的聚酯厂家有明显的相让，相对于涤丝联合报价的水平有较大的出入，这种现象逐渐成为市场上的普遍现象。 (4)由于涤丝成交量难以放出，各地市场经销商普遍观望，节后建仓的兴趣很低，经过一段时间的积累以后，涤纶长丝的库存量有明显的增加趋势。尽管各个涤丝厂家都在加大促销的力度来刺激销售，但是整体的销售状况表现仍然不太理想，厂家普遍反映产销率仅在七成左右。 (5)下游织造业几乎没有什么需求放大的迹象，元宵节已过但织造厂家抓紧备料的情况也不普遍，织机的开机率依然维持在较低的水平，华东地区的各类织机综合开机率也只有六成左右，与旺季时的开机率相比有明显的距离，织机的开机率偏低也让预期当中的需求迟迟难以到来。 (6)涤纶长丝虽然在很大程度上期望聚酯原料价格的上涨能够拉动自身价格上扬，但在长丝价格上涨后，下游织造企业接盘能力有点弱，而且一些本来打算春节后就复工的织造企业，却因为原料成本的上抬，而不得已推迟开工时间，在需求萎缩的情况下，涤纶长丝的上涨行情只能够知难而退，出现下调也是市场对需求不济的一种必然反映。 (7)3月份是纺织品市场上半年旺季的开始，纺织市场有“活三旺四红五月”的说法，纺织企业要想在上半年行情中有所收获，基本上在3月份会全力投入到生产中去，各地织机开机率有望恢复到7成以上水平，届时对涤纶长丝的需求会呈现明显上升。毕竟进入3月份以来，下游织造企业已经开始出现大的行动了，接到外单的企业开始“招兵买马”准备大战2005年的春天了，目前国内大部分市场上的下游织造开机率正在稳步上升。例如，华东地区织造开机率已经平均上升到了60- 75%之间。如此一来，势必会拉动对涤纶长丝的消费。与此同时，下游企业库存的原料也没有多少了，预期3月中旬开始许多下游企业将重新返会市场补充长丝原料产品，涤纶长丝市场会迎来一轮新的需求高峰，所以长丝价格继续下跌的空间是十分有限的；⑻近日中国轻纺城总成交量约为310- 330万米。城中客商明显增多，市场成交情况出现好转，采购商主要集中在以全棉面料为主的纱类布市场，市场销量得以大幅上升。市场上各种仿麻布、色织衬衫布(以全棉布为主)、里子布和部分色丁等品种的销量明显回升，其余各类品种的销售情况保持稳定。综合考虑，涤纶长丝价格后市将呈现在盘整走势中寻找上升的空间。 2、涤纶短纤回顾2月下旬的涤纶长丝行情，可以说其市场价格是小幅盘整的，国内江浙市场涤短成交价格从2月中旬的12200元/吨下降至2月下旬的12175元/吨；从涤短合同价格看，仪征化纤涤纶短纤1.4D品种代理价从12200元/吨上调至12400元/吨；江阴三房巷的涤纶短纤1.2D江浙市场成交价仍保持在12100元/吨；厦门翔鹭的涤纶短纤1.4D两广市场成交价也维持在12200元/吨；由此可见，2月下旬涤纶短纤主流品种价格呈现小幅盘整态势。分析涤纶短纤价格小幅盘整的原因主要在于以下几点：⑴涤纶短纤上游原料PTA和EG价格双双上行受阻，使得涤纶短纤价格上升乏力；⑵国内棉花价格目前稳健上行，使得涤纶短纤价格略受支撑。从目前市场走势看，涤纶短纤价格后市将保持强势振荡态势，理由如下：⑴原油价格小幅上行，石脑油价格则从2月中旬的388美元/吨上升至2月下旬的408美元/吨，呈现强劲走势；⑵按目前PTA8950元/吨，EG10775元/吨计算，涤纶短纤原料成本为11450元/吨，企业现金流成本为12450元/吨，制造成本为12870元/吨，而目前涤纶短纤的成交价为12 175元/吨，尚不能满足企业的现金成本；⑶在聚酯原料价格上升的影响下，涤纶短纤的价格只能说是稳中见长，幅度不大。国内大部分地区的涤纶短纤销量都保持得比较稳定，各种经销商、代理商也普遍在以一种略显积极的心态看待后市；⑷棉花价格看涨，对涤纶短纤价格将产生一定的利好作用，目前329级棉花的市场中心价格在11700元/吨左右，低于涤纶短纤价格475元/吨，棉价上升有利于两者之间的价差缩小；⑸棉花价格小幅上行，其中美国棉花现货价格从2月中旬的48.45美分/磅上升至2月下旬的49.89美分/磅，国内棉花价格也稳健上行，市场对棉价后市较为看好；⑹春节后下游对涤纶短纤的需求总体上处在一个比较低下的水平，而且很多棉纺企业因为企业定单不多，目前也还没有复工。下游需求的状况是制约短丝市场能否从成本拉动型上涨转为需求推动型上涨的关键；⑺目前下游纯涤纱价格略有走强，其中纯涤纱50S价格已从原先的16000元/吨上升至16200元 /吨，这对涤纶短纤价格形成了一定程度的支撑；⑻由于节后市场刚开市不久，加上纯涤纱价格处在最近三年来高位，下游织厂对纯涤纱采购并不积极，因此造成近期纯涤纱市场实际成交量不大，纯涤纱后市继续上涨的空间也受到影响，纯涤纱整体行情后市高位振荡整理的可能性较大。综合考虑，涤纶短纤后市价格将维持强势振荡态势。三、新技术、新产品、新工艺 (一)东丽公司开发功能尼龙业内人士介绍了该公司开发的吸放湿性尼龙长纤维Quup－LT。Quup－LT是高吸放湿性尼龙长纤维Quup家属的新成员。它是在尼龙聚合物中添加能够有效遮蔽可见光和紫外线的特殊无机粒子。由于尼龙纤维上均匀分布可有效遮蔽可见光和紫外线的特殊无机粒子，因此，Quup－LT除了保持Quup原有的高吸放湿性之外，还具有防透性能和抗紫外线功能。 (二)赛诺斯氨纶切片填补空白吉林市赛诺斯化工有限公司6000吨氨纶切片项目投产。氨纶切片的学名为热塑性聚氨酯弹性体（纤维级），简称纤维级TPU，我国俗称氨纶切片。氨纶切片项目是一项具有世界先进水平，填补国内空白的高科技产品项目，属吉林市赛诺斯化工有限公司的自主知识产权。本项目产品填补国内空白，目前，该公司是国内惟一可以产业化生产氨纶切片的企业，而国内现有以氨纶切片为生产原料的熔纺氨纶企业30余家，总产能在20000吨以上。 (三)日本研制成功牛奶纤维众所周知，纺织原料种类大致为二———天然纤维和化学纤维。棉、毛、麻、丝等天然纤维，以自然亲肤、手感舒适为主要特点；而化学纤维，像涤纶、锦纶、腈纶、丙纶、粘胶等，则以亮丽挺括、加工性能良好为突出优势。那么，如何融合二者优点，一直是业界人士多年努力的方向。上个世纪70年代，日本成功研制出一种有别于天然纤维和化学纤维的新型纤维———含有牛奶蛋白氨基酸分子的合成纤维，被称为“牛奶纤维”。据说，日本人开始研究牛奶纤维是为了在医疗上用以替代药用纱布，因为该纤维的亲肤性极佳。为防止技术机密泄露，日本曾一度在亚洲地区仅向新加坡、韩国和我国香港出口，而且都是半成品或成品。在我国，也曾有不少机构和企业投入牛奶蛋白纤维的研究，但终因未能突破关键技术而告失败。上海正家牛奶丝科技有限公司经过多年的不懈努力，终于在2000年独立开发研制出牛奶蛋白纤维，并获得国家专利，成为目前国内唯一一家生产牛奶蛋白纤维长丝及短纤的企业。其产品物理、化学性能经过上海出入境检验检疫局、上海市纺织印染产品质量监督检验站、上海市卫生防疫站以及中科院生化研究所等权威机构的测试，结果显示：牛奶蛋白纤维含17种氨基酸，纤维PH值呈微酸性，与人体皮肤相一致，不含任何致癌物质。上海科学技术情报研究所为此也进行了水平检索，结论为：该成果属国内首创，达到国际先进水平。这一新项目已得到上海市政府的高度重视，被评为上海高科技成果转化 A级项目，列入上海市科委火炬计划项目。在2004年首届中国国际纱线展上，“正家”展出的牛奶蛋白纤维产品，引起参观者的浓厚兴趣。正家牛奶丝科技有限公司从1994年底立项，开始研制牛奶蛋白纤维。从小试到中试历经5年多时间。2000年至今，正家公司对牛奶蛋白纤维做了长期的应用性研究，并建立了年产50吨牛奶蛋白长纤维、250吨牛奶蛋白短纤维的生产线。目前，公司共开发出四大系列牛奶蛋白纤维长丝面料，并与东华大学纺织面料技术教育部重点实验室合作，研究牛奶蛋白短纤维的应用性能，成功开发了牛奶蛋白短纤维与羊绒、羊毛、蚕丝、粘胶纤维等纤维的混纺产品。所谓牛奶蛋白纤维，就是将液态牛奶去水、脱脂，利用接枝共聚技术将蛋白质分子与丙稀腈分子制成牛奶浆液，再经湿纺新工艺及高科技手段处理而成，使其内部形成一种含有牛奶蛋白质氨基酸大分子的线型高分子结构。由于这种物质在自然界原本是没有的，所以将牛奶蛋白纤维纳入含动物蛋白氨基酸的合成纤维之列。该纤维重要原料是牛奶蛋白质，含有多种氨基酸，纤维织物贴身穿着润滑，具有滋养功效，质地轻盈、柔软、导湿、爽身，穿着透气，是制作儿童服饰和女士内衣的理想面料。在面料及服饰功能上，牛奶纤维与染料的亲和性，使纤维及其织物颜色格外亮丽生动，而且具有优良的色牢度。 (四)日本正开发制热纤维日本纺织品厂商纷纷开发制热纤维。这种制热纤维凭借其吸水、快干等人造纤维的功能，成为内衣市场的热门原料。东洋纺织公司已经开发成功了一种新型丙烯酸纤维，这种新型纤维的吸湿和散热量约是羊毛的3倍，棉花的6倍，而这种纤维的厚度仅为羊毛的 1／3,且触感柔软；旭化成工业公司新开发出具有高度吸湿和制热功能的铜纤维；东丽株式会社和其他一些纺织品生产商也都利用各自的技术，开发出不同的制热纤维。 (五)日本帝人开发新产品日本帝人工业公司是日本最大的纤维制造公司，其纤维制造技术和新产品的研究与开发在全球纤维制造领域堪称典范，技术水平领先于世界，新产品、新技术层出不穷。业内人士常言，看帝人公司的新产品和新技术，便知世界纤维领域的发展潮流。因此，本栏目特约专业人士对最近日本帝人公司开发的新产品、新技术进行总结，并集中展现于读者面前，希望能够为广大读者开阔眼界，启迪思维。 DESHITAKU2陶瓷类抗菌纤维日本帝人公司开发的DESHITAKU2陶瓷类抗菌纤维，具有下列的优异特性：一是有优良的抗菌、抗病毒效果，可防止因细菌繁殖而产生的粘液、泛黑、恶臭，并具长期抗菌特性。二是经各种测试表明，对人体无不良效果，对环境污染亦很小，可应用的范围广泛。三是与树脂和涂料的结合性佳，材料选择性大。四是不影响材料本身的透明性及色彩，不会因受紫外线或药品影响而变色。利用纳米技术开发爽洁面料日本帝人公司利用纳米技术开发出新型纺织爽洁面料SALATCOMPO，该面料具有能够大幅度改善穿着时因出汗所带来的不快感的特点，公司计划于2005年春夏季将该产品推向市场。该面料的关键在于使用纳米工艺的薄皮膜形成后的加工技术，通过这一技术，使与皮肤接触的里面形成微细的吸汗点，可防止汗水扩散并迅速将汗水送至面料表面，保持面料干燥。由此大幅度改善了因出汗而引起的不快感，实现了速干的清凉感。由于薄膜仅存在于面料里面层，因此对面料的颜色及手感无任何影响，而且可与春夏服装用品所要求的防晒、防渗透等功能并用。吸水吸湿纤维日本帝人公司以间苯二甲酸－5－磺酸钠作为第三单体合成共聚酯，再与普通聚酯共混纺出中空纤维，然后对其织物碱减量处理。由于共聚酯更容易为碱液所水解，在纤维内部形成许多与中空部连通的微孔，从而使之具有良好的吸水透湿性。后来帝人公司又将真丝织物煮练中所抽提出的丝胶朊用化学方法附着于纤维分子上。线胶朊有良好的吸湿性，而且与人体皮肤构成的氨基酸组织接近，因此使纤维更具有吸湿功能，并对皮肤无任何不良作用。 Cortico100％凉爽涤纶日本帝人公司的Cortico是一种100％涤纶长丝织物，被称为21世纪型吸汗、快干、天然风貌的舒适型材料，具有天然的蓬松、挺括和细腻的手感，并有吸汗、快干的特点，可机织、针织、碱性处理。日本帝人公司已经研制出CorticoDL纱，这是有特殊复合结构的纱，用Cortico作皮层，高弹性精纱作芯层，Cortico可广泛应用于外衣和内衣等。 IV区域热点分析一、哈尔滨建设聚乳酸基地哈尔滨威力达公司最近与德国乌德·伊文达- 费休公司举行新一轮谈判,洽谈引进该公司的技术在哈尔滨建设全球第二大聚乳酸生产基地,谈判已经取得一些实质性进展。双方同意就技术引进的方式、时间和价格达成一致, 项目计划在2005年内竣工投产。威力达公司采用改性淀粉和葡萄糖生产聚乳酸,年产能为 1万吨,预计每年的销售收入将达到3.3亿元。二、武汉筹建80万吨乙烯项目从武汉市有关部门获悉，5年后，一座以中石化年产80万吨乙烯项目为核心的武汉化工新城———北湖新城将在武汉市洪山区崛起。这座化工新城计划投资352亿元，占地76.7 平方公里，拟在5年内建成。届时，这里将成为华中地区最大的石油化工板块。 80万吨乙烯项目地处武汉洪山区花山镇，占地3.4平方公里，总投资300亿元。目前，该项目虽未正式开工，但其前期准备工作早已全面展开。如今，从江苏仪征通往湖南长岭的仪长输油管线，已从鄂州方向分支线向北湖新城延伸，该支线有望年内全线贯通，届时，该支线每年将提供1000万吨原油给北湖新城作原料。北湖新城的另一板块是占地 13.83平方公里的武汉葛化集团项目。葛化集团为此成立了专门项目指挥部，集中各方优势力量，全力推进项目建设。该项目目前正在加紧施工建设中。建设北湖新城是武汉市作出的重大决策，为加快北湖新城的建设步伐，湖北省委副书记、武汉市委书记陈训秋多次召开现场办公会，要求武汉市各部门进一步增强支持石化产业发展的自觉性和责任感，并采取有力措施，全力搞好服务，加速推进石化产业发展；同时要整合资源，扩大规模，延长产业链，做大做强武汉石化产业；要把石化产业放在全市经济发展的突出位置来抓，深化改革，加强管理，促进武汉现代制造业发展。为配合有关部门做好乙烯项目的可性行研究和配套产业的发展，湖北省石化行业投资促进中心、武汉市医药化工行业管理办公室也参与了此项工作。三、盛泽四家切片企业推出联合报价体系随着化纤产能的不断扩大，市场竞争日趋激烈，江苏吴江盛泽地区切片纺织化纤企业针对当地主要以生产涤纶FDY细旦和阳离子丝为主的实际情况，新民、辽吴、方圆、新生四家化纤企业经协商设立盛泽四方报价体系，就FDY细旦和差别化纤维实行报价并达成共识，分设领导小组及秘书处协调小组，原则上一星期报价一次。2005年2月21日在吴江新民化纤首次召开领导小组及秘书处协调小组全体人员会议，并且经充分协调第一次四方报价出台。四、新疆全力建设石化基地新疆将转型为新型工业基地，并努力建设四大石化工业基地，分别为独山子至克拉玛依、乌鲁木齐、塔里木和吐鲁番至哈密，分布在新疆天山南北。资料显示，新疆是中国石油和天然气资源的最重要产地，蕴藏209亿吨石油和近11兆立方公尺天然气，约占中国陆上油气资源总量的四分之一。新疆省提出四大石化基地构想主要是因新疆在中国石油布局中的战略地位。

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xx家纺用品市场调查报告近期就xx的家纺用品市场进行了初步调查，集中就目前竞争品牌在市场终端的状况以及 xx家纺用品市场的基本状况进行了市场调查。调查的主要目的是为了分析xx家纺用品市场的整体情况，为下一阶段梦洁产品的市场推广及旺季促销做针对性的准备，同时为销售决策提供依据。一、市场基本概况目前xx的主要家纺用品品牌在终端的主要销售渠道和经营模式有以下几种：商场联营或店中店、自营专卖店或加盟专卖店、超市内联营或超市外专卖店、批发市场、团购、家具（家居）大卖场等。而其中商场和专卖店是多数品牌产品的主流销售渠道，也是品牌资源在终端竞争最为激烈的渠道，而超市经营的品牌多数都以大众化、低价位的产品为主，家具（家居）类专业卖场在家纺用品经营上尚未形成气候。各主要家纺品牌在xx的终端分布也较为集中，尤其是中、高档品牌在商场和专卖店位置的选择上主要集中在xx的几个重点商圈内，其中五一商圈、东塘商圈、袁家岭商圈是主要的品牌聚集地，其次如火车站、侯家塘、荣湾镇、红星等商圈。从终端商场的家纺品牌聚集影响力看：平和堂、友谊商城、王府井为第一陈营，春天百货、阿波罗、新世界百货等又为其次。二、市场调查分析 1、终端商场调查情况作为目前xx家纺品牌的主要销售陈地，商场是重点调查目标。根据商场中家纺品牌所占的位置、面积、品牌影响力以及销售氛围，又分别对几个家纺品牌销售的代表性商场：平和堂、友谊商城、王府井、阿波罗等作为重点调查对象。从家纺用品在商场中所占的比重及面积来看：王府井百货、阿波罗商场是其中比较有代表性的，家纺产品在店内的展示面积和进驻的品牌数量都是最多的，但是品牌的档次较低，价位也较大众化，近段时间又以夏凉床品为主打，都分别设置了夏季床上用品专区；王府井百货主要家纺品牌：博洋、罗莱、多喜爱、梦洁、雅诺士、瑞滋、胜一家居等；阿波罗商场主要家纺品牌：富丽真金、多喜爱、塔山、金穗、爱斯达、佳丽斯、心愿等；从家纺用品在商场中的档次和影响力来看：平和堂、友谊商城是最具代表性的，无论是品牌的档次、专柜的装修品位和整体形象来看，都显出了高档品位和时尚典雅的氛围，但商场的人流量和销售氛围看并不是很理想，购物的成交率也偏低，这与商场的定位有关。从专卖店的情况：罗莱、富安娜在xx的专卖店比较有代表性。罗莱xx专卖店设在蔡锷北路，装修档次和品牌形象包装上都是走高端路线的，产品也较为丰富，层次感强；富安娜在东塘、袁家岭、解放西路都设有专卖店，装修档次和整体形象一般，但产品较为实惠，折扣比较大，季节性产品也很有特色。另外博洋家纺专卖点也设在袁家岭，该地段也散布着另外几家低档品牌专卖店和家居用品店，是目前xx家纺用品专卖店较为集中的区域之一。从目前xx家具（家居）专业卖场看，家纺产品只占次要地位，产品种类和品牌影响力都比较有限，比较有代表性的是万家丽广场“东方家园”，目前在卖场内销售的家纺用品品牌主要是馨而乐、京坛、富安娜等几个品牌。 2、竞争品牌调查情况竞争品牌是本次调查的核心，而作为对于梦洁构成竞争力的中、高档品牌中，罗莱、恐龙、喜莱登等为代表性，其表现上都有以下特点：采取多元化品牌策略、引入西方流行的设计元素、终端商场集中在最高档的繁华地段、整体终端形象突现品牌形象的品位和档次。但同时，如博洋、富安娜、多喜爱、澳西奴等品牌在终端也具备很强的竞争力和影响力。目前以套件、大包装为主要特色的有：罗莱、富安娜、喜莱登等为主；以散件为主要特色的有：澳西奴、多喜爱、艾迪蒙托等。但各品牌更主要的是套件与散件的交叉组合，销售上更为灵活。从价位来看：千元/四件套以上为主的品牌有喜莱登、罗莱、雅芳婷等，600- 1000元/四件套为主的品牌有澳西奴、艾迪蒙托、多喜爱等为代表。从品牌定位和品牌印象来看：罗莱品牌整体风格以时尚、优雅、温馨为特色，设计元素中揉入女性化、欧洲风情和复古元素，产品主要以豪华套件、单件组合、欧式套件、被子、枕芯、盖毯休闲毯、夏令用品等类别为主；恐龙品牌整体沿乘法国和意大利的设计风格，将中世纪风格和时尚元素相结合，追求舒适、温馨和有品位的品牌文化；喜莱登本身作为国外品牌，其形象更是以西方文化背景为特色，时尚感很强，表现出简约风格，色彩以白色为主调；多喜爱品牌色以蓝色为基调，其整体形象在消费者传递着和谐风格，表现出日夜相伴、真诚恒久、共享幸福时光的品牌文化内涵；另外如澳西奴、富安娜、博洋等品牌都走的是大众化路线，其品牌风格都以温馨、舒适等为表现形式，色彩上也更为丰富和鲜艳，在产品路线上也都再采用多元化的设计风格，但个性化都普遍不是很强。 3、终端促销方式情况各品牌结合自身的品牌定位和销售策略，在终端都以不同形式的促销方式在扩张市场份额，扩大品牌影响力，而大多数的促销方式都比较单一和雷同，同时旺季、节假日的促销又是其中重点。从促销方式看，目前各商场的家纺产品普遍采用的是折扣让利、买赠送礼两种形式，高价位产品更多喜欢采用买赠形式进行促销，如罗莱、喜莱登等；而中档价位产品则更多采用打折和返利形式，如多喜爱、卡诺琳娜等产品。各品牌也会根据自己的产品线，进行一些配销和组合销售形式的活动，如季节性产品与非季节性产品的搭配，滞销产品与走量产品的组合等。从促销力度看，一般强调品牌形象的产品折扣力度都偏小，如喜莱登和罗莱等产品，折扣一般都不会超过8.5折，而档次中等或大众化品牌形象的产品促销力度更强，如卡诺琳娜在友谊商城打出7折促销，爱斯达在阿波罗商场内打出满200送100活动等。另外品牌产品将折扣促销与会员制度的结合也正成为一种趋势，利用会员制度来稳固消费群体，增进二次消费，同时也能提升品牌形象，更多走高端品牌路线的产品较多采取这样的方式，如喜莱登、罗莱等。三、市场调查总结 1、走高端路线的家纺品牌不断涌现，在今后一段时期内肯定成为一种趋势，无论是国外品牌还是国内有实力的品牌，对于市场的冲击力度不断加大，在终端的争夺将表现的尤为突出，因此梦洁在自身发展中将要不断迎接挑战，转变思路，寻找更为适合自己的终端发展路线； 2、终端的占有率并不一定代表品牌的实力，不能一味追求进店率，更应突出重点，在重点的商场投入更多资源，使资源更加集中和优化，形成局部的强势品牌效应，在形象建设和终端管理上来体现品牌的内涵和文化； 3、在促销形式上，传统的促销手段依然有其生命力，关键是形式和表现方式上更加体现一个成熟品牌和高端品牌的手法。同时组合促销和会员促销是重要的手段，产品的搭配和组合是发挥整体效果的重要方式，因此促销的源头应从产品本身的资源入手，在开发和设计的环节中就融合进去；而会员制度是品牌化路线的必由之路，完善的、合理的会员制度能成为很好的促销资源发挥的平台。

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项目编号：GXHBS-2006-02- 广西沿海工业发展“十一五”规划环境影响报告书 (简本) 编制单位：*********研究所证书编号：编制时间：二〇〇六年六月目录 (简本) I 1 总则 1 1.1 评价目的 1 1.2 评价依据 1 1.3 评价范围 2 1.4 评价方法 2 1.5 评价技术路线 3 2 规划概述与分析 4 2.1 规划概述 4 2.2 环境影响评价的早期介入对规划的影响 9 3 环境现状及制约因素分析 11 3.1 生态环境现状 11 3.2 海洋环境现状与变化趋势分析 12 3.3 海洋生产力评价 14 3.4 内陆地表水现状及变化趋势 15 3.5 空气环境质量现状及趋势 16 3.6 声环境现状调查与评价 16 3.7 规划区域主要环境问题和制约因素 17 4 规划环境影响预测分析结论 21 4.1 社会环境影响分析结论 21 4.2 生态环境影响预测分析结论 21 4.3 海洋环境影响预测分析结论 22 4.4 空气环境影响预测分析结论 24 4.5 声环境影响预测分析结论 25 4.6 固体废物影响预测分析结论 25 4.7 地表水环境影响预测分析结论 25 4.8 对旅游环境的影响分析结论 25 4.9 规划环境风险评价结论 25 5 环境容量及资源承载力 27 5.1 海洋环境承载力 27 5.2 内陆地表水环境容量 27 5.3 空气环境容量 28 5.4 生态及环境资源承载力分析 28 6 环境影响综合评价与分析 31 6.1 环境影响综合评价 31 6.2 产业结构的合理性分析 32 6.3 规划布局的合理性分析 33 6.4 规划的循环经济分析 34 6.5 规划方案调整及优化建议 34 7 环境管理综合措施 36 7.1 环境保护对策 36 7.2 环境影响减缓措施 37 7.3 沿海工业区规划建议 41 8 环境管理红线指标 43 8.1 开发活动环境管理红线 43 8.2 区域开发红线 44 9 结论 46 9.1 环境现状及主要环境问题 46 9.2 规划影响分析 50 9.3 规划主要环境影响 51 9.4 综合评价结论 53 1. 总则 1. 评价目的 ⑴ 通过对沿海工业所处的区域自然环境、社会环境及环境质量现状的调查，弄清工业发展规划区域存在的主要环境问题。 ⑵ 在全面分析工业发展规划的基础上，准确、科学地识别规划的环境影响因子。 ⑶ 通过研究规划区域的环境特点、环境承载力，分析评价沿海工业发展规模、产业定位、功能布局的合理性、有效性。 ⑷ 预测实施规划后可能产生的环境影响，并提出符合实际的、有针对性的环保对策和措施。 ⑸ 从环保角度评价沿海工业发展规划的可行性，为管理部门科学决策和建设单位加强环境管理提供科学的依据。 1 评价依据 1 法律法规依据包括国家和地方的法律、法规依据。 2 技术规范包括环境影响评价技术规范、规划评价技术规范及相关技术规范等 3 项目依据包括十一五的相关规划：广西沿海工业规划、广西工业规划、经济社会发展等各地市相关工业规划、城市总体规划等。 2 评价范围 1 陆域评价范围陆域评价范围主要包括防城港市、钦州市、北海市所管辖的陆地区域以及沿海滩涂，陆域评价环境要素主要包括空气环境、地表水环境、地下水环境、声环境、生态环境以及沿海三市所产生的固体废物。 2 海域评价范围海域评价范围为沿海岸带外延20km, 西起中国与越南交界的北仑河口，东至与广东接壤的英罗港，海岸线全长1595km。 3 评价方法根据《环境影响评价技术导则》及相关法规、技术规范要求，本评价拟采用以下技术方法：（1）区域规划及分析主要采用物料衡算、类比分析、查询参考资料、工艺全过程分析和排污系数法等技术方法、对规划方案用情景分析进行。（2）环境现状评价主要采用收集资料、遥感、现场勘察、现状监测、数理统计等技术方法。（3）环境影响预测和评价主要采用数学模型、类比分析、遥感和地理信息系统等技术方法。（4）总量控制指标分析利用环境质量模型计算评价范围内受纳体环境容量和允许排放量，并根据有关法律法规提出评价区域污染物总量控制指标建议。（5）公众参与采用问卷调查、访谈调查和座谈会征询意见的方式进行。 4 评价技术路线评价工作技术路线见图1-1。图1-1 评价工作程序图 2. 规划概述与分析 5 规划概述 1 规划总体目标到2010年，沿海工业发展环境和企业竞争力得到明显提升，工业总量迅速扩张，在国民经济中的比重有较大幅度的提高，工业增加值占GDP比重和工业增长速度高于全国、全区平均水平；建成一批对我国北部湾区域和西南地区具有长远影响的重大项目，形成一批具有较强竞争力并辐射东盟地区的优势企业，实现主导产业突出，技术创新体系完备，骨干企业优势明显，中小企业集群化发展，产业布局合理，产业结构高级化的发展态势。 2 主要工业经济指标（一）工业总产值 “十一五”期末，沿海工业预期实现工业总产值2300亿元，其中，钦州工业总产值达到1200亿元，年均增长速度为53.7%；北海工业总产值达600亿元，年均增长速度为25.0 4%；防城港工业总产值达到500亿元，年均增长32.6%。（二）工业增加值到2010年，沿海工业实现工业增加值730亿元，年均增长40.9%，其中；钦州实现工业增加值380亿元，年均增长53.9%；北海实现工业增加值达到200亿元，年均增长为28. 5%防城港到2010年实现工业增加值150亿元，年均增长37.6%。（三）工业投资额 “十一五”期末预期完成工业投资额1500亿元，其中钦州预期完成工业投资600亿元，防城港完成工业投资额达到500亿元，北海完成工业投资400亿元。（四）企业发展目标 “十一五”期间，沿海主要工业企业经济效益综合指数保持上升态势，到2010年，规模以上工业企业经济效益综合指数达165以上。（五）循环经济发展目标 2010年，沿海地区每万元工业增加值能耗下降到 2.36吨标准煤，年均节能率达到4%以上；万元工业增加值取水量下降到230m3，年均下降 9%；工业用水重复率达到65%以上；工业固体废物综合利用率达到70%以上，资源节约综合利用水平进一步提高。 3 重点发展产业和工业布局 1 重点发展产业一、加快发展重化工业（一）全力培育和发展沿海石油化工产业集群 ——打造沿海石油工业园区。在沿海建设1500至2000万吨炼油、300万吨液化天然气、西南成品油管道二期工程等重大项目，形成600亿元以上的产业规模，打造沿海石油工业园区。 ——大力发展石化深加工。重点建设90万吨乙烯、30万吨合成氨、52万吨大颗粒尿素、40万吨乙醇、40万吨聚氯乙烯、6万吨乙烯- 醋酸乙烯共聚物（EVA）、60万吨天然气甲醇、60万吨聚酯(PX)、20万吨/年丙烯腈等项目，形成1200亿元以上的产业规模，成为我国重要的石化工业园区。 ——逐步形成八大石化产业链：乙烯-乙烯衍生物-化纤原料-有机化工原料产业链。芳烃-聚酯及非纤用聚酯-涤纶-纺织服装产业链。己内酰胺-聚酰胺-锦纶-服装面料、轮胎帘子布、化纤地毯、工程塑料产业链。丙烯-丙烯衍生物-丁辛醇-增塑剂产业链。双酚A-聚碳酸酯及其制品加工产业链。正丁烷-顺酐-1，4－丁二醇-聚对苯二甲酸丁二醇酯产业链。裂解混合碳四-丁二烯抽提-溶聚丁苯橡胶产业链。 ——产业布局：炼油产业布局在钦州；液化天然气产业布局在北海；石化深加工产业主要布局在钦州、北海、防城港，并向南宁、柳州等地延伸。（二）培育和发展沿海钢铁产业集群 ——做大做强钢铁冶炼。促进武钢与柳钢的重组联合，争取建设防城港企沙千万吨大型钢铁基地项目；积极推进钦州200万吨特殊钢项目建设。 ——加快发展精深加工。建设防城港企沙年产1000万吨精品板材工程，重点发展热轧薄板、冷轧薄板等优质钢材，支持钦州发展弹簧钢、齿轮钢等高质量汽车结构用钢，成为广西特殊钢生产基地。 ——带动相关产业的发展。带动钢铁制品、炼焦、机械制造、物流配送等相关产业的发展。 ——产业布局：钢铁冶炼产业布局在防城港、钦州；精深加工产业布局在防城港、钦州；相关产业布局在防城港、钦州，并向南宁、玉林等地延伸。（三）培育和发展沿海林浆纸产业集群 ——大力推进林浆纸一体化，提高产业集中度。按照“集中制浆，规模造纸”的原则，重点建设广西金桂纸业有限公司年产60万吨林浆纸一体化项目，广西高峰- 芬兰斯道拉恩索公司年产60万吨林浆纸一体化项目，成为全国重要的林浆纸一体化基地。 ——加快发展精深加工。加快发展高附加值的液体包装纸、胶版印刷纸、彩色课本纸、美术铜版纸、高档包装纸、多种商品浆及高档纸制品等各类文化生活用纸及纸制品，天然香料等产品的精深加工和家具制造等产业。 ——积极发展综合利用。以林区砍伐、造材、加工和林浆纸生产过程中产生的剩余物为原料，发展以中密度纤维板、刨花板、胶合板为主体的人造板材和家具产业。 ——产业布局：制浆、造纸产业主要布局在钦州、北海；精深加工产业主要布局在钦州、北海、防城港，并向区内其他区域延伸；综合利用产业主要布局在钦州、北海、防城港。（四）加快发展沿海电力工业大力发展以火电、核电为主的电力工业。重点支持建设钦州2×120万kW、防城港2×1 20万kW、北海60万kW等火电项目，争取建设防城港白龙4×100万kW核电项目。二、大力发展高新技术产业（一）电子信息产业以北海高新技术产业开发区为载体，建设北海广西电子信息产业基地。2010年实现销售收入100亿元 ——加快北海银河软件科技园建设。 ——全力支持恒基伟业北海科技园建设。 ——推进北辰基业国家级网络计算机产业化项目进程。 ——支持北海新未来信息产业股份有限公司做大做强。（二）医药工业依托北海、钦州的资源和产业发展优势，重点支持年处理1000吨血浆GMP异地改造、苦瓜综合利用、头孢类原料药合成基地、863生物制药工程成果产业化等项目，2010年实现销售收入65亿元。（三）海洋生物产业重点支持甲壳素酶解法生产低聚糖及其衍生物开发、海藻资源综合利用开发、研制开发洗眼液等项目建设，2010年实现销售收入40亿元。三、重点发展资源及特色产业（一）水产品加工业充分利用沿海地区丰富的渔业资源，做大海产品冷冻加工，加快海产品精深加工，发展以罗非鱼为主的淡水鱼加工业。 ——产业布局：主要布局在北海、钦州。（二）建材工业发展以水泥、陶瓷、玻璃、石膏等为主的建材工业。 ——产业布局：主要布局在北海、钦州。（三）制糖工业强化制糖产业，延长蔗糖产业链，拓展生物工程领域，大力发展综合利用，建立生态循环工业。 ——产业布局：主要布局在钦州、防城港。（四）农产品加工业重点发展淀粉、酒精、鹅肥肝、黄瓜皮、茶叶、大蚝、水牛奶、百香果、饮料、桂油、茴油、天然大茴香脑、天然苯甲醛、肉桂醛、柠檬醛、茧丝绸、金花茶系列保健产品、编织等加工业。 ——产业布局：钦州、防城港、北海。四、积极发展外向型加工业（一）培育和发展沿海粮油食品产业集群 ——做大做强粮油加工业。重点支持大海粮油（防城港）公司三期技改扩建、防城港新海油脂公司二期技改扩建、钦州大洋粮油年综合加工80万吨大豆、钦州华港公司年加工60万吨大豆、钦州新德天公司年产木薯酒精20万吨及其副产品等项目。 ——带动发展相关产业。带动发展饲料等相关产业。重点支持防城港岳泰股份公司二期技改扩建等项目。 ——产业布局：主要布局在防城港、钦州。（二）发展出口型加工业以出口为导向，发展电视机、液晶显示屏、电脑配件、软件开发、电机、小型家电等加工业。产业布局：主要布局在防城港、北海。（三）发展大型船舶修造业以多元化投资形式在防城港建设8万吨级的大型船舶修造基地。 2 工业布局一、北海市实施“工业立市”的发展战略，以高新技术产业为主导，以大型临海工业为支撑，以园区经济为主要载体，优先发展电子信息、生物制药、海洋生物工程、新能源产业。充分发挥区位及港口优势，大力发展电力、石化等产业；发挥海洋资源、矿产、农副产品资源优势，重点发展珍珠、海产品、矿产、农副产品加工业，建设成为广西临海大工业和高新技术产业基地。二、钦州市实施“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市”的战略，做大做强医药、制糖、建材三大支柱产业；重点发展石油化工、电力等大进大出的临海工业；大力发展冶炼、造纸、海洋生物、海产品加工、农产品加工等产业及竹芒编、坭兴陶瓷等出口创汇工业，建设成为广西临海大工业园区。三、防城港市按照“大港口、大通道、大工业、大开放、大发展”的战略方针，大力发展临海工业、沿边工业、农产品与海洋特色资源加工业，重点发展钢铁、电力、粮油加工等临海工业，大力发展机电、化工、香料、制糖等地方特色资源加工业，建设成为广西临海大工业园区。 4 工业区建设发展战略 “十一五”期间，按照“产业集聚、规模发展，技术创新、产业升级，区域经济与特色产业相结合，立足循环经济、构建生态工业园区，优化城市功能、推进城镇化进程”的发展思路，推进沿海工业园区建设。 6 环境影响评价的早期介入对规划的影响早期介入是规划环境影响评价的原则之一，即规划环境影响评价应尽可能在规划编制的初期介入，并将对环境的考虑充分融入到规划中。本环评正是依据这一原则积极参与到《广西沿海工业发展“十一五”规划》的编制当中。通过规划环境影响评价、公众参与调查、专家咨询等工作，《广西沿海工业发展“十一五”规划》编制文本不断进行相应的完善、修改，尽量减少对未来区域环境产生的不利影响，实现广西沿海地区社会、经济以及环境的可持续发展。通过组织2次专家座谈会，专家提出了相关的意见： (1) 重视循环经济产业的培育，及相关产业的延伸。 (2) 规划应考虑国家对国家对钢铁等某些产业的宏观调控影响。 (3) 充分考虑工业规划实施对森林等资源的影响、减少耗水地区的高耗水项目的布局。 (4) 生物原料产业如原料酒精应统一布局。 (5) 基地建设先行，环保设施如污水治理设施优先建设。部分意见已在规划中得到体现。 3. 环境现状及制约因素分析 7 生态环境现状 1 沿海区域陆地区域生态现状 1 植被资源现状广西沿海地区属亚热带季风气候，自然植被分区属桂南热带雨林和亚热带季雨林区。自然植被分布受气候、地形等自然条件和人类活动影响显著，植被分布具有热带植被特征。陆生植物共228科，931属，近2000种，其中乔木670种，分别占广西和全国乔木树种的60％和23％，灌木411种。广西沿海地区植被繁茂，主要群落类型大致分为季雨林、常绿阔叶林、针叶林、针阔混交林和稀树矮草等5大类。广西沿海地区以其丰富的生物多样性而著称，尽管该地区受到人类活动的强烈干扰，自然植被遭到严重破坏，但在一些干扰程度相对较小的区域、如已建立的自然保护区和已受到保护的生态公益林区，生物多样性依然十分丰富。 2 自然保护区广西沿海地区分布有8个自然保护区。分别是：防城金花茶自然保护区、合浦儒艮自然保护区、山口红树林自然保护区、北仑河口海洋自然保护区、十万大山自然保护区、涠洲岛自然保护区、茅尾海红树林自然保护区、防城万鹤山鹭鸟自然保护区。 3 陆生生态综合评价沿海地区的陆生生态环境质量属优良的有防城港市区；较好的有浦北县、上思县、灵山县、钦州市区；一般的有合浦县、北海市区。由于长期以来对森林资源和土地资源的过度开发和不合理利用，普遍存在着森林资源总量不足，森林覆盖率不高，树种单一，森林质量差，针叶纯林比重过大，荒山草坡仍有较大面积分布，水土流失和土地退化较严重等生态环境问题，旱涝灾害频繁，生物多样性仍受到较严重威胁。 2 广西沿海区域海洋生态现状从类型上分，广西沿海海洋生态系统主要有红树林生态系统、珊瑚礁生态系统、海草生态系统。 3 海域生物资源概述广西沿海有南流江、大风江、北仑河、钦江和茅岭江等众多的独流入海江河注入，生物饵料和营养盐丰富，水温、盐度适中，水质较为洁净，适宜于海洋生物的生长和繁殖，生物种类繁多，资源丰富。广西沿海海域的浮游植物计有82种，以硅藻占绝对优势，有79种，占总种类的96.3% ，其中角刺藻属种类最多，有19种；其次为根管藻属9种，盒形藻属7种，半管藻属5种，圆筛藻属4种；另外还有甲藻类3种，分别为角藻属、多甲藻属、鳍藻属。调查结果表明，广西红树林生境中的底栖硅藻有159个种，大型底栖生物有111个种，其中贝类49个种，甲壳类44种，鱼类11种，其他动物7种。广西跟红树林有关的重要经济动物有光裸星虫、可口革囊星虫、合浦珠母贝、文蛤、青蟹、长毛对虾、中华乌塘鳢、鲍罗豆齿鳗、弹涂鱼、鱼、鲻鱼。广西海岸红树林区还是白鹭和一些珍稀候鸟的中转站。蛇和老鼠也常出没于林中。 8 海洋环境现状与变化趋势分析 1 广西沿海区域入海污染源概况广西近岸海域入海污染源主要包括工业污染源、生活污染源、独流入海河流和船舶污染源、海水养殖(主要是对虾养殖)污染源。 2004年直排入海工业废水量为858.36万t，污染物排放量1321t，其中化学需氧量12 71t，占污染物排放量的96.23％。 2004年独流入海河流污染物入海量为314614t，其中化学需氧量290522t。 2004年北海市和防城港市向附近海域排放生活污水2345.6万t，污染物入海量10759t ，其中化学需氧量9820t，营养盐927t。整个广西沿海地区海上机动船舶全年向海域排放石油类污染物2739t。 2004年对虾养殖废水95472.0万t，排放化学需氧量33415t，排放营养盐621t。 2 海水水质现状监测 2004年广西近岸海域水质监测结果见表明：pH值范围为7.21～8.11，平均值为7.94，超标率为6.0%，最大超标倍数为0.08倍，比2003年平均值略有降低；溶解氧浓度范围为 3.20～9.30mg/L，平均值为6.68mg/L，超标率为0.8%，比2003年平均浓度增加了1.2%；化学需氧量浓度范围为0.17～1.75mg/L，平均值为0.61mg/L，无超标现象，比2003年平均浓度减少了1.6%；无机氮浓度范围为0.008～0.68mg/L，平均值为0.070mg/L，超标率为4.0%，最大超标倍数为1.3倍，比2003年平均浓度减少了49.3%；活性磷酸盐浓度范围为未检出至0.092mg/L，平均值为0.0045mg/L，超标率为1.33%，最大超标倍数为2.1倍，比2003年平均浓度减少了50.0%；铜浓度范围为未检出至4.0μg/L，平均值为0.6μg/L，无超标现象；砷浓度范围为0.8～6.9μg/L，平均值为1.9μg/L，无超标现象，与2003年相比，平均浓度变化不大；汞浓度范围为未检出至0.058μg/L，无超标现象；铅、镉重金属及石油类污染物未检出。各站位海水水质类别判定方法采用单项指标评判法，即所定评判指标中(pH值、悬浮物不作为评判指标)，只要有1项超过一类，即判为二类水质，只要有1项超过二类，即判为三类水质，依此类推。枯水期，属一、二类水质的站位占83.72％；丰水期，属一、二类水质的站位占88.3 7％；平水期，属一、二类水质的站位占95.35％。在监测的所有站位中，属一类水质的站位有30个。属二类水质的站位有3个，即钦州市的水井坑红树林保护区(GX003)、钦州港口作业区 (GX004)、防城港市的北仑河口保护区(GX024)。表4.2-1　海水水质评价结果 |水期 |站位 |一类 |二类 |三类 ( |四类|超四类(|超标指标|最大超标 | | |数 |(％) |(％) |％) |(％)|％) | |倍数 | |枯水期|43 |79.07|4.65 |9.30 |2.32|4.65 |活性磷酸|2.07 | | | | | | | | |盐、无 |1.27 | | | | | | | | |机氮 |0.60 | | | | | | | | |石油尖 | | |丰水期|43 |81.39|6.98 |9.30 |0.OO|2.32 |无机氮 |0.76 | | | | | | | | |石油类 |0.29 | |平水期|43 |93.02|2.33 |4.65 |0.00|O.00 |石油类 |0.40 | 属三类水质的站位有8个，即北海市的党江海养区(GX015)、北海港口区(GX026)。沙田海养区(GX029)、涠洲南湾港口区(涠洲南湾港口区4＃)；钦州市的茅尾海(GX002)、龙门港口区(GX005)；防城港市的北风脑海养区(GX0017)和天堂滩旅游区(GX017)。属四类水质的站位只有1个，即北海港口区(GX025)。属超四类水质的站位有2个，即北海市的侨港(侨港2“)和钦州市的茅尾海(GX001)。评价结果表明，2004年度广西近岸海域水环境主要污染物是石油类、活性磷酸盐和无机氮。污染规律表现为枯水期>丰水期>平水期，近岸>远岸，港口排污区和海水养殖区>其他海区。根据2004年和2003年的综合指数比较，广西近岸海域水环境污染比上年度有所减轻。 3 环境质量变化趋势分析广西近海区域海洋2001～2004年主要污染溶解氧、化学需氧量、无机氮、石油类等监测值变化趋势分析结果表明，沿海区域溶解氧总体向好，COD和石油类有下降趋势，无机氮明显下降。 9 海洋生产力评价 1 叶绿素a含量海洋中的光合作用，是通过含有叶绿素α的植物进行的。叶绿素α是浮游植物进行光合作用的主要色素，也是浮游藻类现存量的良好指标。几乎所有异养生物都是以初级生产者为主，所以浮游植物叶绿素α的含量及其光合作用能力的大小，是渔业潜在产量的一个重要指标。通常以叶绿素α含量来表示浮游植物的现存量。本次评价采用国家海洋局第一海洋研究所的调查成果，广西沿岸各湾区叶绿素α的含量，以防城港湾海区的为最高，两航次测定结果平均达1.10mg/m3；铁山港湾海区的次之，两航次平均达0.94mg/m3；珍珠港湾海区和钦州湾海区的再次之，平均分别为0.85和0 .80mg/m3；廉州湾海区的最低，两航次平均仅为0.65mg/m3。 2 初级生产力及其分布生产力，是生态系统功能的一种表现，它与生态系统的能量流动及物质循环密切相关；而初级生产力，则是生物生产力的基础。每m3水体中每小时的初级生产力，称生产速率。而单位面积水柱的真光层中，浮游植物在单位时间内光合作用所产生的生产力的总量，称为积分生产力，通常以mg/(m2·d)表示。广西沿岸各湾区年初级生产力水平可见，钦州湾海区的生产力水平最高，防城港湾的次之，铁山港湾及珍珠港湾海区的生产力水平相当，廉州湾海区的生产力水平最低。 10 内陆地表水现状及变化趋势 1 广西沿海城市工业废水污染情况 2004年广西沿海城市工业废水排放总量为10333.77万t、其中达标排放量为8573.31万 t，化学需氧量、石油类、氨氮排放为分别为105005.17t、18.69t、5246.54t。广西沿海城市只有北海市有一座污水处理厂，沿海各城镇生活污水排放量为39955.4 万t，其中化学需氧量排放量38820.4t，氨氮排放量3069.6t。 2 现状监测概况广西沿海城市有4条独流入海河流分别为南流江（4个断面）、北仑河（1个断面）、钦江（2个断面）。其中北仑河为国际河流，沿与越南的边界线入海。表4.4-1 断面水质类别及平均综合污染指数评价结果 |河流 |断面名称 |水环境 |枯水期 |丰水期 |平水期 | |名称 | |功能目 | | | | | | |标 | | | | | | | |水质类别 |平均综合污染| | | | | |指数 | |南流江 |六司桥 |Ⅲ |枯 |Ⅳ | |钦江 |青年水闸 |Ⅱ |丰 |Ⅳ | |钦江 |横水渡 |Ⅳ |枯 |劣Ⅴ | | | | |平 |Ⅴ | 3 内陆地表水环境质量变化趋势广西沿海区域主要河流为南流江、北仑河及钦江，2001～2004年各河流的主要污染因子为高锰酸盐指数、生化需氧量、氨氮、石油类等。 2001～2004年南流江的主要污染物高锰酸盐指数和石油类呈下降趋势，生化需氧量、氨氮呈略为上升的变化趋势。 2001～2004年北仑河的主要污染物高锰酸盐指数、生化需氧量和氨氮呈下降趋势，石油类呈略为上升的变化趋势。 2001～2004年钦江的主要污染物高锰酸盐指数和石油类呈波浪式变化趋势，生化需氧量、氨氮呈略为下降的变化趋势。 11 空气环境质量现状及趋势 1 监测结果及质量评价结果 2004年度广西沿海三市城市空气主要污染物年均值及其与上年比较结果持平。广西沿海各城市环境空气质量均达国家环境空气质量二级标准。 2 沿海主要城市空气质量变化趋势 2001~2004年度北海市近年空气质量情况变化趋势为：NO2浓度有下降的趋势，其他污染物浓度变幅不大，基本持平。 2001~2004年度钦州市近年空气质量情况变化趋势为： SO2浓度有下降的趋势，而NO2浓度则有上升的趋势，其他污染物浓度变幅不大，总体下降。 2001~2004年度防城港市近年空气质量情况变化趋势为： SO2浓度有下降的趋势，而SO2、NO2浓度则有上升的趋势，其他污染物浓度变幅不大，总体下降。 12 声环境现状调查与评价广西沿海各城市均开展区域环境噪声普查及城市道路交通噪声监测，北海市还进行了功能区噪声定期监测。各城市道路交通噪声除钦州市高于4类区域昼间标准即70分贝外，其余城市均低于区域昼夜标准，声环境质量整体基本良好。《广西环境质量报告书》城市区域环境噪声监测统计结果表明，平均等效声级最大的是防城港市和北海市属于轻度污染；钦州市噪声区域环境质量处于较好水平。 13 规划区域主要环境问题和制约因素 1 主要环境问题 1 内陆河流可利用环境容量不足，河流局部受污染广西沿海城市除北海市有污水处理厂，钦州及防城均未建成城市污水处理厂，工业污水大量排放、生活污水未经处理直排导致沿海城市局部河段及小河流的受污染影响。钦江因径流量小，受2004年旱情影响，上游来水减少，局部河段出现了污染，以有机污染为主，钦江、南流江水质中溶解氧、高锰酸盐指数、氨氮、石油类等因子超标情况较突出。此外，由于自然资源的不合理开发对流域生态环境造成破坏导致水土流失加重、农业生产中使用的化肥、农药以及农村养殖业的发展使大量农业面源污染物进入水体已成为水环境污染的因素之一，也是较难控制的环节。局部河流出现事故污染，如南流江沿岸纸厂等事故污染情况时有出现，对局部河流影响较大。 2 广西近岸海域水质良好，但小范围的局部污染时有发生由于钦州及防城均未建成城市污水处理厂，广西近岸海域排污区等区域水环境局部受无机氮和石油类的污染，局部海域受活性磷酸污染。受污染的海域主要是海水养殖区和港口排污区，污染规律表现为枯水期比丰水期污染重，丰水期比平水期污染重，近岸污染比远岸污染重。受无机氮污染的海域为北海市的党江至西场海水养殖区、钦州市的茅尾海海水养殖区、龙门港口区、水井坑红树林保护区和防城港市的北仑河入海口海区；受石油类污染的海域为北海市的沙田海水养殖区、钦州市的茅尾海海水养殖区和防城港市的天堂滩旅游区、北风脑海水养殖区；受活性磷酸盐污染的海区为北海港口区和侨港港口区。受无机氮污染的水期主要是枯水期和丰水期，受活性磷酸盐污染的水期主要是枯水期。社会经济的快速发展给环境带来的压力越来越大，工业、生活和农业污染都呈上升趋势。沿海各城市虽然近年来都建成城市生活垃圾场，但目前城镇生活垃圾产生量逐年增多，部分垃圾仍然集中堆放或沿江倾倒，无害化处理率低；随着旅游业、养殖业、工业的发展，近岸海域水质呈下降趋势，沿海河口地区和城市附近海域污染较严重；塑料包装物等导致的“白色”污染和矿业排放的固体废物污染较为突出。 3 海洋资源开始衰退，生态破坏情况尚未完全遏制由于长期过度捕捞，渔业资源己明显衰退，捕捞量下降，捕捞的低值鱼和小型鱼比重上升，入海河口与一些海湾本来是生物生产较高的地方，由于沿岸工业污水大量超标排入，致使滩面变黑。此外，由于受沿岸排放废水的污染影响，近岸海域水体的水质已经对海域生物构成一定的压力。近年来，沿海红树林受到破坏的现象不断出现，除了直接占用红树林地直接砍伐破坏外，由于沿海工业区不断发展带来的海水污染对近海区红树林的影响也比较大，如钦州港建设曾破坏约4.5hm2的红树林，目前还发现局部红树林的退化现象，但具体机理不明。 4 受外部污染物输送的影响，防城港市酸雨频率较高广西有33个市县被列入国家酸雨控制区范围，面积达10万平方公里，占全区总面积的 42.3%，且酸雨有向西部地区和沿海地区发展的趋势，部分地区酸雨频率呈逐年上升的趋势，如防城港市虽然大型的工业企业不多，但近年却出现酸雨污染现象，受外源污染的影响，酸雨较高。 5 公路等交通项目建设影响沿海自然景观滨海公路的建设给区域交通带来便利，有利于当地的社会经济的发展，同时从环境景观的角度而言，滨海公路的建设对滨海区域及海陆结合部位的块状景观的有影响。 6 饮用水资源沿海城市一般的饮用水资源来源于地下水，随着工业化进程，人口剧增，地下水饮用水取水量与日俱增，造成局部沿海地区海水入侵，地下淡水恶化，对地方饮用水安全构成威胁。 7 环保监管能力薄弱沿海区域整体经济实力强弱不齐，环保投入不足。监察支队、环境监测站标准化建设差距大，特别是对环境安全隐患监管能力不足，尚处于空白的空气自动监测系统、乡镇空气、生态环境等方面的监测，使现有的环境监测能力难以全面反映全市环境质量状况。环境信息系统的建设刚刚起步，信息化水平很低。环境管理机构设置不合理，环保管理人员严重不足，环境管理和执法能力不足，环境管理和执法手段落后，不适应环保监督、监察的需要，严重影响环境监督管理工作的全面开展和提高。 8 其他环境问题一是工业的快速发展，钢铁、电力等重大项目的建设，以煤为主的能源结构进一步加重；二是随着人口增长、环境安全压力加大。三是城市化进程继续加快，使环保基础设施建设滞后的问题更为突出。四是环保投入长期不足，环境管理能力手段薄弱，都会使环境保护面临越来越大的压力。 2 环境制约因素分析不利条件和制约因素，主要表现在如下几个方面：一是能源、燃料短缺，影响了工农业生产的快速发展；二是沿海局部区域的土地肥力低，砖红壤、咸酸田等面积较大，对农业生产十分不利；三是灾害性天气较多，热带气旋影响较频繁，给渔业生产和海上作业带来威胁，干旱、洪涝对沿岸三角洲的农业生产也常造成大面积的灾情；四是生态环境脆弱。此外，由于广西沿海区域城市化、工业化的快速发展和人口大量增长，使得该区域环境将面临着较大的压力，一方面要保护区域的环境不恶化，甚至得到改善，有利生态环境的良性循环，尤其是保护该区域的生态敏感区和自然保护；另一方面要有足够的环境容量容纳新引入的项目。 1 土地资源不足沿海区域农林用地本来就少，近年来沿海区域工业化迅速发展大量占地使争地剧烈化，因此土地资源少也成为整个沿海区域工业化的制约条件。近年来工业区向沿海迅速发展,使当地土地资源溃缺突出，农林用地与工业用地的竞争剧烈，于是就出现大量大面积的吹砂填海现象。填海是个巨大的工程，除了经济上投资巨大外，填海的结果是改变了近海岸滩涂地的原有生态功能，同时对区域海洋生态环境也影响较大。因此，土地资源不足成为区域发展及本规划实施的制约条件。 2 沿海保护区的存在和生态功能保护是沿海工业规划实施制约因素广西沿海区域分布有四个国家级自然保护区，作为自然保护区对环境质量要求较高，而随着近年来沿海区域工业化迅速发展，产生的三废会对自然保护区产生较大的冲击，而反过来说，保护区的存在就可能制约着某些重污染行业的准入或规模，对区域工业的发展存在着一定的制约性，从而成为本规划实施的制约因素。 3 水资源不足是制约本规划实施的主要因素沿海区域虽然具体丰富的海水资源，但工业企业往往不能直接利用沿海作为水源，必须把沿海经过复杂的工艺处理除盐等成分才能使，成本非常高，目前尚未得到利用，因此沿海区域工业化迅速发展也使当地的淡水资源紧缺，水往往是多种工业的命脉，因此水资源的紧缺就成为沿海区域工业化迅速发展及本规划实施的制约条件。 4 工业区的不合布局制约工业区的发展，也是本规划实施的制约因素在本规划之前，沿海区域工业化已经迅速发展，各种各样的工业区沿海岸线布局，难免有些布局不合理的现象比如炼油布设于港区生活区的的上风向，如北海市68万吨炼油厂布局于市建成区内，制约了城市的发展，影响了居住环境质量，这样对港区进一步拓展十分不利，从而成为整个沿海区域工业化及本规划实施的制约条件。 5 内陆河流可利用环境容量稀少沿海区域具有得天独厚的环境优势，广阔的海域具有的较大环境容量，可以消纳较多的工业“三废”，则一般大型的工厂企业往往布设近海区域，于谋求更大的发展。而内陆河流环境污染情况较海洋严重，局部河流已无可利用的环境容量，内陆河流的环境质量现状，制约了规划的布局与实施。综上所述，沿海区域的资源、能源、生态敏感区、自然保护区以及环境容量等因素将成为区域规划、区域功能区布局、行业分布和行业类型等的环境制约因素。 4. 规划环境影响预测分析结论 14 社会环境影响分析结论与零方案相比，规划的实施，将对沿海社会经济带来较大的有利影响，工业的结构将得到提升，在能源、基础设施建设将得到较大的发展，从而带动相关产业的发展。 15 生态环境影响预测分析结论 1 零规划方案生态环境影响分析结论现有的工业布局基本上在规划的工业区范围内，项目的改扩建只在原已征地范围内或在周边征用部分土地进行改扩建，施工期对植被的影响是带有破坏性的，原生的植被基本上被全部铲除，仅局部小部分保留。现在的支柱产业又是以制糖、制药、食品加工等产业为主，主要的原材料多为农、牧、渔及经济作物，较少用到林木原料，对森林生态影响不大。零方案时，由于工业企业规模小，基础设施不到位，特别是工业及生活污水没有得到有效的集中处理，单独治理时，多数没有达到相应的排放标准，且排放口较多，对近海水体造成污染，从而影响近海及滩涂生态环境。零方案时，对生态敏感区的影响主要是影响到海洋生态敏感区，如风景旅游区、度假区、红树林等，这此生态敏感区距离较近时将产生一定的影响。各种自然保护区距现有工业都比较远，影响不是很大。 2 规划方案生态环境影响分析结论 1 对陆域生态环境的影响分析沿海工业发展需大量发展速生丰产林，若以桉树等树各为主。桉树人工林大规模地采取速生丰产、短周期经营，人类的干预频繁，其生态脆弱性比其他乡土树种表现得更加广泛、更加激烈、更加突出、更加严重，如不加以有效地控制和预防，将会严重威胁其他生物的生物安全，威胁区域生物多样性和环境的可持续发展。 2 对海洋生态环境的影响分析由于污染物的长期作用，对贝类产生一定的不利影响。沿海海湾区域，有不少的养虾和养鱼场，规划工业发展建设后，对鱼虾资源将产生一定的影响。 3 对自然保护区影响分析在保持海域功能的情况下（保护区水质为I类），对保护区不产生影响，如工业园区建成后如污染治理不达标，对保护区所在海域产生影响，对保护区可能产生一定影响，工业区建成后对儒艮的活动区将产生一定影响。广西沿海区域的陆地自然保护区有防城金花茶自然保护区、十万大山自然保护区、防城万鹤山鹭鸟自然保护区，广西沿海区域规划的工业区与这四个自然保护区距离较远，对其影响较小。 4 对海水养殖业的影响分析广西沿海区域规划的工业区建成后对禁渔区影响不大。海水养殖会受到一定程度的影响。 3 有无规划方案生态环境影响比较分析结论零方案时，从理论上分析对生态环境的影响虽较小，但由于工业发展建设较慢，经济较落后，也不能排除乱砍乱伐的现象发生，或是零规划方案地大量大面积的发展速生林，向外区域输出原材料，从而造成对区域生态环境更大的影响。规划方案时，由于占用更多的土地，需要较多的原料林，对区域生态环境的影响较大，但经济的快速发展可使政府有更多的资金投入到生态环境建设上，逐步提高区域生态环境质量，从科学的发展观看，只要保护措施到位，工业的发展与生态环境保护是不发生矛盾的。 16 海洋环境影响预测分析结论 1 北海铁山港大型港口及工业基地海洋环境影响预测分析结论由于零方案时，无新增污染物排放，海洋环境质量维持现状。规划方案时，2010年污水排放量约为24万t/d。其中火电厂为温排水，对局部海域有轻微影响。其他经污水处理厂处理后，达标排放。模拟预测结果表明，COD排放方案1在排污口网格内的预测最大浓度为1.63mg/l，增值为0.13mg/l；排放方案2最大浓度为1.92mg/l，增值为0.42mg/l。石油类模拟预测结果表明，排放方案1在排污口网格内的预测最大浓度为0.056mg/l，增值为0.021mg/l；排放方案2最大浓度为0.104mg/L，增值为0.069mg/l。无机氮模拟预测结果表明，排放方案1在排污口网格内的预测最大浓度为0.235mg/l，增值为0.055mg/l；排放方案2最大浓度为0.361mg/l，增值为0.181mg/l。 2 广西大型临海工业（钦州）园区水环境影响预测分析结论零规划方案时污水排放量约为0.8万t/d，由于排污口在潮汐通道的北侧，排污口排出的污染物基本上表现为贴岸扩散，并且落潮期水流强度要大于涨潮期，落潮期COD的扩散能力也相对较大，为此，在落潮期一定浓度的COD影响范围比涨潮期要小一些，按三类海水水质标准（COD浓度不大于4mg/L）来考虑的话，无论涨潮还是落潮，其影响的最大距离均不大于0.85km，从短期来看，这样的影响范围是可以接受的。规划方案2010年污水排放量约为12万t/d。在老人沙北侧排污的情况下，未经处理污水中COD对水环境影响的最大距离不大于1.1km，经过处理污水中COD对水环境影响的最大距离不大于0.7km；在金鼓江排污的话，未经处理污水中COD对水环境影响的最大距离不大于1.5km，经过处理污水中COD对水环境影响的最大距离不大于0.9km。 3 规划主要行业对海水水质的影响分析结论 1 石化行业、码头工程对海水水质的影响废水进入海域后将使海水中的石油类污染物浓度升高，最终导致对海洋生物的影响。 2 钢铁行业对海水水质的影响达标废水排海后的污染物在海洋中经2~3km的扩散浓度降低后，对海洋生物及红树林不会造成直接危害。 3 林浆纸行业、酒精行业、农产品加工对海水水质的影响林浆纸行业、酒精行业、农产品加工业废水中主要污染物为COD、BOD5和SS，属于高浓度有机废水。废水进入海洋后，海水中的COD、BOD5升高，这些有机物在降解过程将消耗水中的溶解氧，造成水中缺氧，影响水生生物的生存环境，而水中悬浮物浓度升高后会影响到水的透明度，同时也会影响水中生物的呼吸。 4 填海工程环境影响简要分析结论沿海工业规划的实施，沿海三市需进行不同程度的吹沙填海，主要集中在沿海三市的临海工业园区。对环境的影响主要表现在以下方面： 1) 填海影响海潮的流向，影响到污染物的扩散，直接影响到海洋环境容量。 2) 占用海洋滩涂、湿地，而此类生境多为生物多样性丰富地区，对生态环境造成一定的影响，如大规模填海，对生态环境影响剧烈。 3) 占地可能破坏沿岸的红树林。 17 空气环境影响预测分析结论 1 零规划方案时沿海地区环境空气影响分析结论从空气污染物排放量的预测结果可见，在没有工业规划的前提下，沿海地区的环境空气质量不会有明显的下降。但如果工业的布局无序和不合理，容易造成局地的污染发生。 2 有规划时沿海地区环境空气影响分析结论广西钦州大型临海(钦州)工业园是广西及钦州市的主要大型工业园区，铁山港也是北海的主要大型工业园区，东湾.企沙工业区则是防城港市的主要大型工业园区，广西沿海工业“十一五”规划的实施，对工业园区的环境空气影响是较大的，广西沿海工业“十一五 ”规划的实施会对实施区域的工业园及周边环境空气质量有一定的影响，环境空气质量呈下降趋势，但不会出现超标影响，即不会造成局地的空气恶化的状况。 3 规划强化方案沿海地区环境空气影响分析结论规划强化方案为在规划方案基础上污染物排放量削减10％时，规划实施后对实施区域及周边环境空气质量有一定的影响，空气质量呈下降趋势，但不会出现超标影响。如果在此基础上加大环保投资，另一方面随着技术的进步，生产工艺会更加先进，污染物的排放量也会逐步降低，在这种情况下，工业的发展对环境的影响将会降低，因此在污染物下降10％的情况下，沿海的环境空气质量受影响的程度会更加小的。 18 声环境影响预测分析结论综合分析沿海工业“十一五”规划的实施，并在实施过程中采取相应措施，沿海三市环境噪声目标是可以达到的。 19 固体废物影响预测分析结论有规划方案生活垃圾量明显比没有方案时多，这将会增加北海市、钦州市、防城市生活垃圾场的压力，缩短垃圾场的使用年限，因此在工业发展，人口增加的同时应考虑生活垃圾的综合利用，使其达到资源化、无害化、减量化的目的。 20 地表水环境影响预测分析结论由于沿海三市在“十一五”期间重点发展沿海工业，主要是建设大型的工业园区，重点发展临海大工业为总体产业布局，沿内陆河流建设的项目规模不是很大，这对于地表水资源的影响要相对小一些。合浦水库、黄淡水库、夹浪水库、三夹水库、三波水库、金窝水库、闸口水库、牛尾岭水库、洪潮江水库、小江水库等水库，以及大风江、钦江、茅岭江等流域是广西沿海工农业生产、人民生活用水的主要来源，因此，要重点做好对以上水体的保护工作。尤其要规划好在上述水体的上游的县域工业区规划工作，要重点防范在饮用水水源保护区内新建、扩建与供水设施无关的建设项目。 21 对旅游环境的影响分析结论沿海工业的规划建设不可避免地对沿海文物古迹造成一定的影响。灵山县内基本没有大型的工业项目，分布在灵山县内的文物没有受到工业规划的影响；一些分布在工业区规划范围内的文物将受到一定影响，所以应该工业区的工业布局应合理，不能损坏文物，而且要使对文物造成负面影响减到最低程度。 22 规划环境风险评价结论由于本沿海规划区跨三个城市(北海市、钦州市和防城港市)，所跨的行政区域土地面积比较大，因此除了要求进入规划区的项目必须进行建设项目环境影响评价时进行项目风险评价外，整个规划区应根据实际需组成规划区的社会应急救援中心，并根据实际需要成立专业救援队伍。 5. 环境容量及资源承载力 1. 海洋环境承载力 1 沿海海洋环境承载力沿海三市水环境承载力（环境容量）见下表：广西近岸海域城市主要污染物允许排放量 |排污区域 |污染物允许排放量（吨/年） | | |化学需氧量 |无机氮 |无机磷 |石油类 | |北海市 |56957 |3320 |205 |822 | |钦州市 |32190 |1625.4 |164 |818 | |防城港市 |51583 |2681 |259 |285 | 注：大风江入海区的总量控制目标按各50％划分给北海市和钦州市。 2 铁山港海域环境承载力分析工业区集中废水排放中石油类、COD和无机氮的最大允许排放量（实际控制排放量）分别为1.31t/d（478.5t/a）、37.0t/d（13 505t/a）和4.7t/d（1715/a），混合区（最大浓度包络线范围）控制在1.0km2 3 钦州湾海域环境影响与承载力各污染物与本底叠加后的超三类水体作为混合区的影响范围不大于1.6km×0.32km，在规定超三类水质作为混合区面积不大于1.6km×0.32km的情况下，污染物COD、SS、无机氮、氨氮、铅、镉、汞、砷、石油类的排放总量控制指标分别不应该大于8000、250000 、1008、1008、24、20、0.4、2.5、600t/a。 2. 内陆地表水环境容量 :沿海区域主要河流、流域以及行政区水环境容量汇总结果列于下列表中。河流水环境容量汇总表 |河流 |理想水环境容量(t/a|水环境容量(t/a) |最大允许排放量(t/| | |) | |a) | | |COD |氨氮 |COD |氨氮 |COD |氨氮 | |南流江 |48027.9 |1815.7 |44661.7 |1295.5 |75680.9 |2202.8 | |独流入 |54960.0 |2321.6 |49235.7 |1752.2 |70178.9 |2423.6 | |海 | | | | | | | |总计 |102987.9 |4137.3 |93897.4 | | |COD |氨氮 |COD |氨氮 |COD |氨氮 | |北海市 |20755.5 |831.8 |19195.3 |570.9 |30434.6 |908.3 | |防港市 |29087.3 |1301.2 |27793.8 |1237.4 |32916.8 |1489.2 | |钦州市 |32221.0 |1286.0 |27574.7 |835.0 |46223.8 |1397.7 | |总计 |82063.8 |3419 |74563.8 |2643.3 | | |合计总量 |市辖区 |农村 | | |合计总量 |合计总量 | | |总悬浮颗粒物 |10.91 |4.84 |15.75 | |二氧化硫 |4.31 |2.66 |6.97 | 23 生态及环境资源承载力分析 1 水资源承载力分析 1 水环境承载力分析广西沿海地区水资源较丰富，水环境容量仍有一定空间，但是区域分布不均，且有些目前尚未能利用，重要城市河段的污染已日趋严重，有些已超过其容量。根据《广西壮族自治区地表水环境容量核定技术报告》（2004）华南沿海诸河COD水环境容量为9.66万t/ a，氨氮水环境容量为0.31万t/a。沿海江河的水环境承载力已有限，大型的排污工业不能安排在江河边布设。 2 土地资源承载力分析广西土地资源总的评价是先天不足（山多、不可用地多），后天失调（治理能力和条件低下），山多是喀斯特地貌特征，岩溶山地占33％，其中石山占18.4％，坡地多，全区只有23.4％是平地,人均耕地只有0.057hm2，低于全国0.08hm2，接近世界警界线0.05 3hm2的水平。广西沿海地区的土地利用情况是农用地在以0.0137%的速度在减少，而建设用地以农用地减少速度的10倍在增加。农用地中牧草地的减少速度最快，其次是耕地，林地与园地的面积稍有增加，尤其是林地增加较快，主要是速生林地的大量增加。建设用地中，交通用地与城镇村及工矿用地在增加，水利设施用地在减少。随着经济的发展，建设用地越来越多，农用地越来越少。按照这样的趋势，在未来的发展中，更多的农用地将变成建设用，地貌破碎和水土流失等生态问题不容忽视。到20 10年，如表所示，保守估计耕地面积将减少3.7万公顷，牧草地减少3万hm2，城镇村及工矿用地与交通用地将增加5.5万hm2。从宏观上改变土地的利用结构。 3 林业资源承载力分析依据广西“十一五”和2020年发展规划，广西有林地面积中，除去国家特别规定的灌木材3800万亩，公益林稳定在7500万亩，经济林3500万亩，自然保护区总面积达2550万亩，速丰林基地面积可达到3000万亩，（包括竹林基地300万亩），全区可提供商品木材1 300万m3，2011～2020年，再规划营造林1500万亩，因此，广西速生丰产林基地建设规模的可行性。 4 矿产资源承载力分析十一五工业发展规划中以矿产资源为工业原料的有：沿海石油化工产业集群，沿海钢铁产业集群，沿海林浆纸产业集群，沿海粮油食品产业集群以及沿海电力工业、建材工业，这些产业集群的每年需要大量的矿产资源，而广西的锰矿、铁矿资源，可基本满足十一五钢铁产业集群的需求。但沿海石油化工产业集群则主要依赖进口，重化工业的石油、天然气、煤等主要原料则需在广西以外的地区供给，其原料路线比较广，可能遍及全世界，因为广西比较缺少这些原料。 5 岸线港口资源 “十一五”期末沿海港口吞吐能力达到10000万吨以上，其中：防城港预计“十一五”期间，年吞吐能力将超过6000万吨，专用集装箱泊位年通过能力达100万TEU。钦州港 “十一五”期间，将重点建设钦州港10万吨级航道，三、四期万吨级以上泊位和30万吨油码头。到2010年，港口万吨级以上泊位22个，年吞吐能力达到2800万吨。北海港将新增吞吐能力800万吨。至2010年，港口万吨级以上泊位达到14个，吞吐能力达到1500万吨。广西沿海丰富的岸线港口资源可满足沿海工业发展的需要。 6 能源供需分析 1 能源利用的环境可行性《十一五工业规划》确定的发展目标将为广西沿海地区各工业行业的整体技术水平的提高、实现规模经济、以及工业的可持续发展提供坚实的物质基础，为各工业行业污染治理提供一个良好的契机；所确定的“十一五”期间工业能力发展规模与《工业“十一五”规划》的发展目标相衔接。 “十一五”工业规划能源利用在环境上是可行的。 6. 环境影响综合评价与分析 1. 环境影响综合评价 7 综合评价及排序结果 1 基准年综合评价及排序基准年主要指标统计结果，基准年综合评价指数在0.4以上，其综合指数排序为北海 >防城>钦州。 2 零规划方案下综合评价及排序零规划方案下其综合指数排序为北海>防城>钦州。 3 规划方案下综合评价及排序规划方案下主要指标预测结果为北海>防城>钦州。规划方案下钦州虽然经济指标明显上升，但在从均经济、资源指标、自然保护区比例等方面略低于防城，指标的排序仍没大的改变。 4 各方案下综合评价比较规划方案下综合指数排序虽没改变，仍然为为北海>防城>钦州。规划方案下，北海、防城、钦州三市综合指数分别为0.6677、0.5148和0.6269，比零方案下的0.5885、0.46 05和0.5190明显提高。说明规划方案比零方案优。强化方案只是污染物的排放量减少，环境影响程度减少，从环保的角度来说，比规划方案略优。但相对的环保投资增大。 8 规划目标合理性分析北海市：据北海市铁山港大型港口及工业园区区域环境影响评价的结果，从环保的角度分析，北海沿海区域的主导风向为北风，污染物可向海面扩散，工业废水通过深海排放，空气及水环境容量较大，完全能满足区域工业的发展要求。考虑环境容量等因素，工业园区能支撑上述大型项目的建设,基本能够实现上述规划目标，综合分析其规划目标合理。钦州市：从实施的项目分析，符合国家产业政策和经济社会的发展需要，具有一定的市场容量和较为先进的技术支撑，也符合发展生态工业、清洁能源，走循环经济新型工业化道路的要求，且产业关联度高，发展空间大，能形成产业集群的市场前景十分广阔，能实现的产值目标。从环境保护方面分析，实现上述目标有有利的因素，沿海区域的主导风向为北风，污染物可向海面扩散，工业废水通过深海排放，空气及水环境容量相对较大，基本能满足区域工业的发展要求，综合分析其规划目标合理。防城港市：“十一五”期间的76项重大工业项目。从环境保护方面分析，实现上述目标的有利因素为沿海区域的主导风向为北风，污染物可向海面扩散，工业废水通过深海排放，空气及水环境容量相对较大，基本能满足区域工业的发展要求，综合分析其规划目标合理。 24 产业结构的合理性分析 1 沿海主要产业结构北海市：到2010年，工业占国内生产总值的比重由“十五”期末的29.8%提高到40%左右，工业将占主导地位。从环境保护的角度分析，高科技产业环境影响相对较小，是政府大力提倡发展的产业之一。铁山港工业园区有较大的水环境及空气环境容量，能支撑大型工业的发展，由于铁山港工业园区的建设及大型项目的引进，可实现产业结构的调整，提高工业的比重，综合分析，产业结构布局是合理的。钦州市：十一五期间，工业比重将较大的增加，钦州工业园区有较大的水环境及空气环境容量，能支撑大型工业的发展，由于金桂浆纸业项目、中石油炼油项目等大型项目的建设，可实现产业结构的调整，提高工业的比重，综合分析，产业结构布局是合理的。防城港市： “十一五”期末，全部工业增加值计划达到150亿元，年均增长37.6%。工业增加值占GDP的比重由2005年的30.4%增加到50%，综合分析，产业结构布局是合理的。 2 产业结构的合理性分析零规划方案下，沿海区域一二产业基本持平。规划方案下，沿海三市第二产业均上升为主导地位。第三产业逐步上升，高于第一产业。第二产业比例的上升，得益沿海工业规划的发展，从产业结构的来说是合理的。从环境保护的角度分析，沿海地区，地有较大的水环境及空气环境容量，特别是以工业园区集中布局、集中治理，能支撑大型工业的发展，可实现产业结构的调整，提高工业的比重，综合分析，产业结构布局是合理的。 25 规划布局的合理性分析 1 工业园区布局的合理性分析 1 工业园区布局的合理性分析广西沿海是我国为数不多的未开发利用的海湾，有较大的环境容量，是重型工业布局的较好区域，广西沿海重型工业布局势在必行，为减轻环境影响，提高污染物的治理水平，集中工业布局是较好的选择。从环保角度来说，工业园区布局加重局部的环境污染，但从总体上减轻遍地工业造成的区域性环境影响问题，保护沿海区域的生态环境。 2 港口布局的合理性分析从布局与功能上港口的布局能满足区域工业交通运输的发展要求，港口有布局符合《北海市港口岸线利用规划》、《广西钦州港总体规划》、《广西近岸海域环境功能区划》、《广西海洋功能区划》的要求。从环境保护的角度分析，港口区建设为港口工业区、商业、旅游等服务，港口布局基本合理。 3 总体布局合理性分析在布局上，沿海有红树林、水产养殖等重要的生态系统及生境及重要的旅游资源等，布局上要注意避免对环境敏感点的影响。沿海三城市均以临海重工业为重点进行布局，主要是充分利用沿海的环境容量及港口资源的优势，减少资源运输成本，保障能源的供给，减轻在内地布局大型企业带来的环境压力，从环境保护的角度分析，沿海区域是我国西部地区主要的出海通道，有机场、铁路、高速公路、港口码头等完善的交通网络，工业项目发展符合国家的产业技术政策，也符合区域经济的发展规划，总体上布局基本合理的。 4 近期重点项目建设布局的合理性分析林浆纸、煤电、钢铁等行业为主，这些项目较适合于沿海布置，能充分利用沿海的空气、海洋环境容量、交通运输优势，在原料及产品运输中能节省大量运输成本。在建及拟建的项目绝大部分符合国家的产业政策及广西的区域经济发展规划。 26 规划的循环经济分析 1 规划的循环经济水平广西的循环经济发展水平仍然较低。但也因为如此，循环经济在广西有很大的发展空间。可以预期，通过本规划对循环经济理念的重视以及规划采取的各种循环经济措施，广西沿海经济区将逐步走向可持续发展道路，在加速发展沿海工业的同时，缓解区域资源和生态矛盾，达最终到保护好广西沿海区域环境的目的。 27 规划方案调整及优化建议 1 结合生态省(区)建设，进一步优化产业布局，调整产业结构在强化方案下，产业能耗、物耗相对较低，资源得到比较充分的利用。因此除了充分利用沿海的环境容量及其他资源发展重工业外，还应大力发展低能耗、高科技含量、高附加值的产业，延长产业链，改变粗放型、资源耗竭型的生产方式。所以应该适当提高高技术低能耗产业的比例。根据沿海的自然资源与环境条件合理布局产业。产业布局要符合当地及国家的政策法规，从区域的角度进行大的行业或产业进行合理布局，着眼大局，对于相同的产业，应进行分工和协调，有所侧重。积极推广循环经济，在保证区域环境容量的情况下，把资源、产品或废物联系紧密的企业放在一起，把废物便于综合处理的企业放在一起；从延长产业链、资源循环利用的角度去考虑区域的规划和工业园区的布局。沿海工业区范围内有生态敏感区存在，因此自然保护区等明文规定需要保护的地区，不宜布局企业。 2 严格控制高能耗、高水耗、高污染行业数量和规模新上项目必须遵循国家产业政策和环保政策。不符合国家产业政策、国家明文禁止项目，都不得上马；水资源总体上还有限，需严格控制高能耗、高水耗、高污染行业的数量和规模，对某些必须兴建的高能耗、高能水、高污染行业，必须增加环保设施，使废物达标排放。在大中城市及其近郊，严格控制新（扩）建除热电联产外的燃煤电厂，禁止新（扩）建钢铁、冶炼等高耗能企业。 3 充分利用沿海及全区的资源，减少资源消耗型的小型企业布局林浆纸业为我区确立的重点发展行业之一，只适合于沿海布局，而其林木资源及原料林基地需全广西综合调配，需适当减少与之争资源的小型企业的布局。 4 充分利用临海区域的环境容量，集中沿海工业布局沿海区域内陆环境可利用的容量已很少，多数河流剩余可利用的容量很少，部分河段已出现超环境容量状况，不适宜大型工业布局。而目前沿海多处于待开发状态，地貌多属丘陵山地，空气及海洋的环境容量大，充分利用临海区域的环境容量，合理布局临海重工业。 5 考虑国家宏观调控的可能影响，适时调整相关行业国家宏观调控直接对相关产业产生影响，目前我国钢行业可能存在受国家宏观调控影响，政策调控将直接影响到产业的布局及发展，建议考虑相应的替代方案，以便遇政策调控时适时进行调整。 7. 环境管理综合措施 28 环境保护对策 1 合理规划工业布局（1）根据环境现状来制定工业布局。从生态环境、环境容量和资源承载力等角度去考虑工业布局规划，以实现环境、经济和社会的可持续发展。（2）以保护环境为出发点，合理布局。要将工业发展与环境保护成功地协调起来，努力把工业园建设成为生态工业园区。（3）坚持生态环境保护和经济、社会发展相协调的原则，遵循经济规律和生态规律，实现经济、社会和环境三效益的同步和统一。（5）在工业区内部建设中的合理布局。不能产生二次污染，有利于保护环境。 2 坚持以人为本、生态优先的原则 1. 加大自然生态保护力度，强化自然生态保护。建议政府部门调整现有不合理的工业布局，或对自然保护区的范围做出适当、合理的调整，以缓解矛盾。 2. 推进海洋自然保护区和湿地自然保护区建设，保护陆地和海洋生物多样性。 3. 要发展循环经济，提高生态环境质量，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。坚持开发与保护并重，正确处理经济建设与生态环境保护的关系，实现经济发展与生态环境保护双赢。坚持统筹规划，充分发挥生态和资源优势，促进经济建设、社会发展和环境建设相统一。 3 创建生态工业园区生态工业园通过工业园区内物流和能源的正确设计模拟自然生态系统、形成企业间共生网络，一个企业的废物成为另一个企业的原材料，企业间能量及水等资源梯级利用。要把工业园建设的目标定为建设生态工业园，促进环境和经济共同协调发展。生态工业园区不仅是提高经济质量的发展形式，还是改善区域环境质量的重要形式。 4 建立健全环保管理体制，依法保护环境加强环境管理能力建设，尤其要大力提高重点地区基层环保执法监管的水平，强化广西沿海地区工业发展的管理机构在环境资源管理方面的行政权威。 9.1.9设置沿海环境管理机构为了加强对沿海工业发展的管理和监督，在沿海三市建立一个环境管理机构——沿海环境管理委员会，负责督促三市污染源限期治理、环境综合整治及定量考核工作，并对环境污染事故、纠纷和生态破坏事件的调查处理等，以加强环境管理协调能力。 29 环境影响减缓措施 1 水环境影响减缓措施 1 优先建设工业园区污水处理厂大部分工业园区已完成了规划，目前沿海工业园区部分项目已进行前期工作，污水处理厂的建设应纳入建设，与项目同时进行。在“十一五”期末，沿海三市城市污水处理厂必须建成，沿海三市城市污水处理率达到 50%以上，各县城的污水处理厂应该完成50％。据海水水质标准关于混合区的规定，污水集中排放形成的混合区，不得影响邻近功能区的水质和鱼类回游通道。 2 加强对水污染源的管理，提高水污染控制水平严格执行排放标准，切实保证工业企业达标排放率达到100%；各点源也应该达标排放，尤其是重要污染物的点源更加应该达标。。对于污染比较严重，治理措施又达不到环保要求的项目，建议不要安排在工业园内。进入工业园内的企业、工厂，如果生产过程中排放的工业污水未能达到《污水排入城市下水道水质标准》，必须在厂区内设置单独的环保设施进行污水治理，达到上述标准后方可排入污水管网，最后由污水管网送到污水处理厂集中处理。按照广西壮族自治区海洋功能区划，各沿海工业园区排污区水质执行功能区划的水质标准。 3 强化水资源利用，提高水的重复利用率大力发展和推广工业用水重复利用技术，提高水的重复利用率是工业节水的首要途径。工业园区在管理上可采取调配的方式在企业间利用较清洁的污水，如污水处理厂污水经深度处理后可作为电厂冷却水。建议2010年前城镇污水回用率提高到30%以上。在不影响生产水质要求的前提下，增加海水直接利用量，到2010年应至少在现有的基础上增加 1倍；沿海三市万元GDP水耗不高于150m3/万元，农业用水效率至少提高一倍。 4 污染控制区划将广西沿海水体污染控制区划，初步可以分为4个控制带(圈)，即上游流域控制带，沿海陆域控制带，近岸海域控制带和离岸海域控制带。 2 大气环境影响减缓措施 1 优化能源消费结构，提高能源利用效率广西沿海工业现有主要布局有石油化工、火电、金属冶炼、制浆造纸等大型工业项目，这种工业布局规划注定煤炭在整个工业园区能源消耗中所占比例较大，区域环境空气总体上属煤烟型污染。要求2010年单位能耗不高于1.8吨标准煤/万元，第一、第一、第三产业的能源强度依次不高于0.5吨标准煤/万元、2.5吨标准煤/万元、0.8吨标准煤/万元。 2 实行集中供热、热电联产进入工业园区的企业，有一些是高耗能的企业。随着燃煤用量增加，空气污染物的排放量逐年加大，影响到区域空气环境质量。热电厂能源建议采用天然气，当采用燃煤作为生产能源时，必须配套高效脱硫除尘装置。 3 执行大气污染物总量控制大气环境影响主要是来自于冶金工业区和以燃煤作为生产能源的电厂，二氧化硫污染主要来源于电厂，烟尘污染主要来源于工业燃煤锅炉。工业园区中各大气污染物排放必须严格执行大气污染物总量控制。2010年，钦州、防城的工业SO2、烟粉尘达标排放率达到90％以上，北海达到95％以上；城市TSP和PM10含量至少减少50％；三市的城市空气质量应该保持Ⅱ级以上。要求沿海工业园区在引进项目时，建设项目能源应注重采用“清洁能源”或使用优质低硫煤，并对烟气进行有效除尘脱硫，以确保工业园区大气污染物最终排放总量不超过环境允许排放总量。 4 加强对大气污染源控制与管理工业区的布局应考虑到总体规划，避免工业污染对居住区产生明显环境影响。根据区域的污染气象特征，在工业园区商贸居住区附近区域和商贸居住区上风向区域的区域不宜建设大气污染较为严重的工业项目，在工业园区商贸居住区下风向区域的工业区，可建设冶金、钢铁、电力等大气污染较为明显的工业项目。进入工业园区的企业，凡存在有组织排放工艺尾气的，都应采取相应有效的环保治理措施，使处理后废气中污染物浓度达到相应的国家标准后，方可排入环境。声环境影响减缓措施 5 合理规划布局从环境噪声控制角度来看，广西沿海总体规划中的工业项目布局和用地规划是基本可行的，环境噪声控制关键是项目在实施过程中应加强管理，工业用地特别是高噪声项目应尽量集中，工业用地的等效声级分布尽量呈梯度分布，以降低对其它用地影响，同时也便于控制工业噪声影响。 6 采用高科技，降低企业噪声项目在落实过程中，企业应优先采用低噪声设备，对于高噪设备，必须采用相应有效噪声防治措施，以降低噪声污染。 7 加强环境噪声污防治管理，确保控制目标实现加强厂界噪声管理，促进企业进行高噪声设备的治理。 8 加强绿化，防治环境噪声植树绿化不仅有利于生态环境的建设，还有利于环境噪声和大气污染防治。既美化环境，又可降低环境噪声污染。 3 固体废物环境保护措施 1 从源头减少固体废物的产生固体废物的污染防治办法，首先是要控制其产生量。开展综合利用，把固体废物作为资源和能源对待。实在不能利用的则经压缩和无毒后填地或投海。 2 采用先进科学的技术方法处理和再利用固体废物到2010年，沿海地区固体废物综合利用率要求达到75％。 3 完善固体废物污染控制法，加强管理到2010年，生活垃圾无害化处理能力达到15058t/d，广西城镇生活垃圾无害化处理率达到60％以上，沿海三市城市垃圾处理率要达到100％。 4 不同类型的固体废物采用不同的处理方法（1）对生活垃圾优化管理（2）工业固废综合处理（3）危险废物管理与处置建议各市工业区应按市政府的统筹规划，对于有可能产生工业危险固废的企业入园前必须要加以详细了解，对于区内各生产企业如有危险废物产生的，必须先有暂存于自设的暂存设施中予以储存。根据工业区的统一规划部署，应该建立一处危险废物安全处置中心，集中、统一处理全省的有毒有害危险废物。（4）医疗废物安全处置到2010年沿海危险废物无害化处理率要求达到100%。 4 生态环境保护措施 1 建设绿化生态工程（1）建设沿海防护林（2）建设生态公益林（3）工业区绿化建设（4）城乡一体化绿化建设 2 构建“生态廊道” 生态“廊道”包括河流绿色廊道与交通绿色廊道。通过“廊道”系统工程的构建，把所有重要的“斑块”串连成一个有机整体，能够促进各类生态要素（生物、水、空气）的流通和交换，在主要的斑块之间，依托自然条件，控制足够宽的“廊道”。在广西沿海将沿海的公路、河流、水库及海湾连接起来，形成一条贯通东西的“生态廊道”，防止城市连片扩张发展，为动植物等构建一条生物通道。 3 建立生态功能分区在广西沿海生态环境现状基础上，依据《广西壮族自治区生态功能区划》（2005）将广西沿海地区划分为四个生态功能区。再按照沿海的实际情况，充分利用山体、水体、农田、海洋等自然资源建立生态保护区、生态敏感区和生态旅游复合区、城市生态保护功能区四个类型区。 4 对农田生态的减缓措施（1）提高土地利用率到2010年，沿海三市建设用地的土地使用效率应该较2004年至少增长2倍速以上。（2）开发后备土地资源通过开发将未利用的土地进行合理利用，是保持耕地总量动态平衡的有力措施之一，但荒草地和滩涂湿地对改善生态环境质量及可持续发展具有非常重要的战略意义，因此应严格按照规划执行，严禁盲目开发扩张。（3）土地整理通过退园还耕、盐田开发、农地整理等方式对沿海区域土地进行整理。土地整理是保持耕地总量动态平衡的强有力措施之一，但盐田、池塘等湿地生态系统对沿海生态环境的改善具有非常重大的意义，因此应严格按照规划进行，予以积极保护。 30 沿海工业区规划建议 1 自然保护区的合理保护问题严禁在自然保护区的核心区和缓冲区建设生产设施，已建的生产设施建议迁出；在缓冲区内，只准进入从事科学研究观测活动，禁止在自然保护区的缓冲区开展旅游和生产经营活动；在实验区内，不得建设污染环境、破坏资源或者景观的生产设施；建设其他项目，其污染物排放不得超过国家和地方规定的污染物排放标准。 2 落实科学发展观，加强沿海三市环境保护贯彻《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发〔2005〕39号），按照全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，坚持环境保护基本国策，以“协调发展、互惠共赢，强化法治、综合治理，不欠新账，多还旧账，依靠科技，创新机制，分类指导、突出重点”为基本原则，在发展中切实解决突出的环境问题，实现经济社会发展与环境保护相协调。 3 合理划定开发功能区域合理划定优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域和禁止开发区域，明确不同区域的功能定位，保护和合理利用资源，加强生态建设和环境保护，逐步形成各具特色的区域发展格局。对不同的开发区域，要实行土地分类管理和合理安排财政性投资的政策。对重点开发地区，要适当扩大土地供给，在节约和集约用地的基础上满足工业化、城镇化和基础设施建设对土地的需求；财政性投资主要用于加强基础设施的建设。对限制开发、禁止开发区域，要实行严格的土地用途管制，控制用地功能转换；财政性投资主要用于生态环境整治、自然保护区保护、社会事业发展。加强区域规划工作，具体划定区域内各类功能区的“红线”，明确区域空间开发框架，并作为实行差别化区域政策的依据。 4 重新调整已有工业区内不合理布局如钦州港港区生活区位于钦州炼油港的下风向，对生活区造成空气污染，应该将生活区调整到炼油港的上风向。 8. 环境管理红线指标 31 开发活动环境管理红线 1 重大项目行业管理红线石油炼制业：石油炼制业红线指标清浩生产水平的一级标准(即国际先进水平)。林浆纸业：沿海工业规划的红线管理参照清洁生产技术要求制浆造纸行业（报批稿）中一级指标(即国际先进水平)，确定环境管理红线指标。钢铁行业：沿海三市的钢铁联合企业项目除达到《清洁生产标准－钢铁行业》(送审稿 )一级标准(即国际先进水平)要求外，还需要通过制定更加严格的行业水资源利用和废水排放红线，即生产取新水量小于4m3水/t钢，并且实现废水零排放。 2 其他行业项目管理红线 1.不符合国家和地方产业政策及环保政策的项目，一律禁止上马； 2.国家环保总局规定的十类不得通过审批的项目要严格禁止； 3. 除上述行业的绕线管理外，项目的清洁生产水平为：国家级新上项目达到国家清洁生产一级水平或国际先进水平；省级新上项目至少达到国家清洁生产二级水平或国内先进水平；市级以下（含市级）新上项目至少达到国家三级清洁生产水平。 4.划定优化开发区、重点开发区、限制开发区和禁止开发区，在禁止开发区内，严格执行种类开发区的项目规定。 5.区域环境污染因子未达到国家三级标准的地区，其辖区内新上项目的该种污染因子的排放至少达到国家一级清洁生产水平；未达到国家二级标准的地区，其辖区内新上项目的该污染因子的排放至少达到国家二级清洁生产水平。 6.无环境容量的地区，其辖区内新上项目相关污染因子的排放至少达到国家一级清洁生产水平，同时拆迁同类污染因子污染重的企业，使区域内同类污染因子的总量至少不增加。 7.无资源承载力（主要是水资源）的地区，其辖区内的新上项目至少达到国家一级清洁生产水平。 8.以上各条建议相互间若有冲突或重复，取其交集。 32 区域开发红线 1 区域总体控制红线在环境容量有限、自然资源供给不足而经济相对发达的地区实行优化开发，坚持环境优先，大力发展高新技术，优化产业结构，加快产业和产品的升级换代，同时率先完成排污总量削减任务，做到增产减污。在环境仍有一定容量、资源较为丰富、发展潜力较大的地区实行重点开发，加快基础设施建设，科学合理利用环境承载能力，推进工业化和城镇化，同时严格控制污染物排放总量，做到增产不增污。在生态环境脆弱的地区和重要生态功能保护区实行限制开发，在坚持保护优先的前提下，合理选择发展方向，发展特色优势产业，确保生态功能的恢复与保育，逐步恢复生态平衡。在自然保护区和具有特殊保护价值的地区实行禁止开发，依法实施保护，严禁不符合规定的任何开发活动。沿海三市社会经济发展必须遵循以下原则： 1.沿海区域污染物排放总量控制在国家和广西分配的总量范围内，新增污染物总量的范围内。 2、到2010年，沿海三市的空气环境质量保持二级水平；城市TSP和PM10含量至少减少 50％， 3、到2010年，沿海三市万元GDP水耗不高于150m3/万元，农业用水效率至少提高一倍；能源利用效率至少提高一倍； 4. 到2010年，海水环境质量保持在近岸海域环境功能区划的水质范围内。河流城市段的水环境质量应达到Ⅲ级； 5制定环境政策，采取优惠的政策，替换部分污染严重的企业，提高部分企业的环境管理水平和资源利用效率，减少废物排放，提高区域环境质量，增加区域的环境容量。 2 区域总量红线 1.禁止区：指无总量或环境容量地区，必须坚决禁止可能进一步增加已超过总量和容量的污染物的项目准入，通过环境治理，在保证环境质量达标和总量符合要求的前提下，才能解禁。 2.严格限制区：指环境质量时有超标，但年均值不超标地区，必须保证增产不增污，而且新上项目必须达到行业清洁生产一级水平。 3.一般限制区：其它区域，保证达到行业清洁生产二级水平以上。 3 生态敏感区红线根据生态敏感区的特点设计的项目禁入红线，如下表所示，具体要求如下：生态敏感区禁入项目 |类别 |措施 |禁入项目 | |自然保护区|在保护区核心区和缓冲区的禁止建设任何|任何建设项目 | | |建设项目，实验区周围1km范围内不允许 | | | |新建任何对自然保护区产生不利影响的项| | | |目。目前已经建成的必须限期治理，把不| | | |利影响减小到零。 | | |饮用水水源|水源地保护区内严禁新建、扩建与供水设|化工、电镀、皮革 | |保护区 |施无关的建设项目。 |、造纸、制浆、冶 | | | |炼、放射性、印染 | | | |、燃料、炼焦、炼 | | | |油 | |重点风景 |外围1km范围内不得建设工矿企业、铁路 |工矿企业、铁路、 | |名胜区 |和破坏景观、污染环境的设施。 |站场、仓库、医院 | |基本农田 |不得占用基本农田保护区内的土地。 |建窑、建房、挖砂 | |保护区 | |、采石、采矿、取 | | | |土、堆放固体废弃 | | | |物或者进行其他破 | | | |坏基本农田的活动 | |生态旅游复|在保护旅游资源的前提下进行合理开发利|禁止建设大型污染 | |合区 |用 |严重、破坏旅游景 | | | |观的项目 | |湿地（包括|凡涉及湿地开发利用的项目，都应该符合|相关项目 | |红树林生境|湿地保护和利用的有关要求，河流源头和| | |） |上游区、泄洪区、水土流失严重区、干旱| | | |区、珍稀动植物栖息分布区以及对区域生| | | |态和气候具有重要影响的湿地严禁开发。| | 注：以上红线控制指标若有相互冲突，首先遵从总量控制要求，然后取要求最严格者。 9. 结论 1. 环境现状及主要环境问题 4 生物多样性丰富，生态破坏得到基本遏制沿海区域生物多样性丰富，沿海海洋生态系统从类型上分，主要有红树林生态系统、珊瑚礁生态系统、海草生态系统。沿海区域天然植被分区属桂南热带雨林和亚热带季雨林区，植被类型和植物群落多种多样，大致分为季雨林、常绿阔叶林、针叶林、针阔混交林和稀树矮草等5大类植被类，植物种类丰富。其中北海市现有森林面积7.87万hm2，其中速生桉树3.5万hm2，森林覆盖率35.9%；防城港港口区森林面积为12493.7hm2（含灌木林面积1892.9 hm2），森林覆盖率29.3%。广西沿海有滩涂1005km2；岛屿众多，除防城港、龙门岛、京族三岛因经济开发而与大陆相连成为半岛外，有面积500m2以上的岛屿651个，岛屿面积66.90km2，岛屿岸线46 0.9km；广西沿海0～20m等深线浅海面积6488km。有铁山港(湾)、廉州湾、钦州湾、防城港(湾)、珍珠港(湾)、大风江口等l0多个大小港湾和河口，可开发建港的港湾、岸段有 10多处。据广西生态功能区划，沿海区域陆域无重要生态功能区分布，生态环境敏感性综合评价结论为轻度敏感和不敏感区域。由于长期过度捕捞，渔业资源己明显衰退，捕捞量下降，捕捞的低值鱼和小型鱼比重上升，入海河口与一些海湾本来是生物生产较高的地方，由于沿岸工业污水大量超标排入，致使滩面变黑。此外，由于受沿岸排放废水的污染影响，近岸海域水体的水质已经对海域生物构成一定的压力。 5 海洋环境质量良好，局部的环境污染仍然存在据环境质量监测年报，枯水期，属一、二类水质的站位占83.72%；丰水期，属一、二类水质的站位占88.37%；平水期，属一、二类水质的站位占95.35%。说明区域水质良好。2004年度广西近岸海域水环境主要污染物是石油类、活性磷酸盐和无机氮。污染区域为港口排污区和海水养殖区等，广西近岸海域水环境污染比上年度有所减轻。由于钦州及防城均未建成城市污水处理厂，广西近岸海域排污区等区域水环境局部受无机氮和石油类的污染，局部海域受活性磷酸污染。受污染的海域主要是海水养殖区和港口排污区，污染规律表现为枯水期比丰水期污染重，丰水期比平水期污染重，近岸污染比远岸污染重。受无机氮污染的海域为北海市的党江至西场海水养殖区、钦州市的茅尾海海水养殖区、龙门港口区、水井坑红树林保护区和防城港市的北仑河入海口海区；受石油类污染的海域为北海市的沙田海水养殖区、钦州市的茅尾海海水养殖区和防城港市的天堂滩旅游区、北风脑海水养殖区；受活性磷酸盐污染的海区为北海港口区和侨港港口区。受无机氮污染的水期主要是枯水期和丰水期，受活性磷酸盐污染的水期主要是枯水期。 6 地表河流环境质量良好，局部受污染广西沿海城市有4条独流入海河流分别为南流江（4个断面）、九洲江（1个断面）、北仑河（1个断面）、钦江（2个断面）。其中北仑河为国际河流，沿与越南的边界线入海。各河流水质评价结果表明，南流江、北仑河各水期水质达良好以上，而钦江水质轻污染，主要污染物因子为溶解氧、氨氮、高锰酸盐指数。广西沿海城市除北海市有污水处理厂，钦州及防城均未建成城市污水处理厂，工业污水大量排放、生活污水未经处理直排导致沿海城市局部河段及小河流的受污染影响。钦江因径流量小，受2004年旱情影响，上游来水减少，局部河段出现了污染，以有机污染为主，钦江、南流江水质中溶解氧、高锰酸盐指数、氨氮、石油类等因子均超标情况较突出。此外，由于自然资源的不合理开发对流域生态环境造成破坏导致水土流失加重、农业生产中使用的化肥、农药以及农村养殖业的发展使大量农业面源污染物进入水体已成为水环境污染的因素之一，也是较难控制的环节。局部河流出现事故污染，如南流江沿岸纸厂等事故污染情况时有出现，对局部河流影响较大。 7 广西沿海城市环境空气质量良好，防城港市酸雨频率居高广西沿海城市即北海市、钦州市、防城港市2004年度城市空气主要污染物年均值及其与上年比持平。广西沿海各城市环境空气质量均达国家环境空气质量二级标准，空气质量良好。广西有33个市县被列入国家酸雨控制区范围，面积达10万km2，占全广西总面积的42 .3%，近年酸雨有向西部地区和沿海地区发展的趋势，部分地区酸雨频率呈逐年上升的趋势如防城港市虽然大型的工业企业不多，但近年却出现酸雨污染现象，酸雨频率居全广西之首。 8 声环境质量总体良好，交通噪声污染问题仍然存在沿海区域声环境质量总体良好，各城市道路交通噪声除钦州市高于4类区域昼间标准即70分贝外，其余城市均低于区域昼夜标准，声环境质量整体基本良好。 9 环保监管能力薄弱、环保科研投入严重不足沿海区域整体经济实力强弱不齐，环保投入不足。监察支队、环境监测站标准化建设差距大，特别是对环境安全隐患监管能力不足，尚处于空白的空气自动监测系统、乡镇空气、生态环境等方面的监测，使现有的环境监测能力难以全面反映全市环境质量状况。环境信息系统的建设刚刚起步，信息化水平很低。环境管理机构设置不合理，环保管理人员严重不足，环境管理和执法能力不足，环境管理和执法手段落后，不适应环保监督、监察的需要，严重影响环境监督管理工作的全面开展和提高。沿海在环保科研的投入较少，特别在沿海资源的普查、环境要素的研究、海洋环境容量研究、环境信息系统建设、生态建设、生物多样性保护、污染源治理、清洁生产脑循环经济等方面的基础研究工作投入严重不足，影响环境管理的支撑能力。 10 主要制约因素分析 1 地表河流可利用环境容量很少沿海地表河流由于目前工业发展可利用环境容量基本用完，剩余可利用环境容量很小。从环境质量监测可见，地表河流局部河段出现了污染，以有机污染为主，水质中溶解氧、高锰酸盐指数、氨氮、石油类等因子均超标情况较突出。局部河流出现事故污染，如南流江沿岸纸厂等事故污染情况时有出现，对局部河流影响较大。 2 土地资源不足广西的土地资源少，沿海区域也少，尤其是近年来工业区向沿海迅速发展使当地土地资源溃缺突出，农林用地与工业用地的竞争剧烈，于是就出现大量大面积的吹砂填海现象。填海是个巨大的工程，除了经济上投资巨大外，填海的结果是改变了近海岸滩涂地的原有生态功能，同时对区域海洋生态环境也影响较大。因此，其成为区域发展的制约条件。沿海区域人均土地资源占有量低，土地资源不足。沿海区域农林用地本来就少，近年来沿海区域工业化迅速发展大量占地使争地剧烈化，因此土地资源少也成为整个沿海区域工业化的制约条件。 3 沿海生态敏感区、自然保护区的保护要求是沿海工业建设制约因素广西沿海区域分布有四个国家级自然保护区，作为自然保护区对环境质量要求较高，而随着近年来沿海区域工业化迅速发展，多多少少产生的三废都对自然保护区产生巨大的冲击，而反过来说，保护区的存在就可能制约着某些重污染行业的准入，因此进一步限制或制约着区域工业的发展。 4 水资源不足是制约工业区发展的主要因素沿海区域虽然具体丰富的海水资源，但工业企业往往不能直接利用沿海作为水源，必须把沿海经过复杂的工艺处理除盐等成分才能使，成本非常高，目前尚未得到利用，因此沿海区域工业化迅速发展也使当地的淡水资源紧缺，水往往是多种工业的命脉，因此水资源的紧缺就成为沿海区域工业化迅速发展的制约条件。沿海工业区均需建设引水工程，北海铁山港大型港口及工业园区引用合浦水库群的水资源，钦州工业园区拟从郁江调水，才能满足工业发展的需要。 5 林木资源不足制约林浆纸业的发展沿海规划建设大型浆纸项目，大型浆纸产业的发展必须以林业资源为基础，而林木资源已超出沿海区域的供给量，需建设相应规划的林业基地，解决原料的供给问题。钦州金桂浆纸项目在钦州市范围内配套林业基地，而北海浆纸项目的原料基地设不满足需要，在广西范围内调配建设。林木资源成了该行业的制约因素。 6 工业区的不合理布局制约工业区的发展在本规划之前，沿海区域工业化已经迅速发展，各种各样的工业区沿海岸线布局，难免有些布局不合理的现象比如炼油布设于港区生活区的的上风向，这样对港区进一步拓展十分不利，从而成为整个沿海区域工业化的制约条件。而北海市68万吨炼油厂布局于市建成区内，制约了城市的发展，影响了居住环境质量及工业的发展。 7 交通运输等基础设施不配套制约工业区的发展沿海区域虽然水路运输交通发达，但很多企业的原材料、产品等产业链市场却在内地，这些必须依靠陆路来运输，因此不发达的陆路交通运输网将严重影响了沿海区域的发展。 8 沿海环境质量现状对工业区的发展也有一定的制约沿海区域具有得天独厚的环境优势，广阔的海域具有的环境容量远大于陆域的环境容量，可以消纳许多工业“三废”，则一般大型的工厂企业往往布设近海区域，于谋求更大的发展。近年来广西沿海区域的工业区迅速发展，带沿海区域的环境冲击不小，尤其是粗放型经济增长方式还没有根本转变，环境保护的法制、体制、机制、投入、自身能力滞后等因素的存在使近海区域环境质量有恶化的趋势，沿海红树林受到破坏和滩涂地的面积不断减少，海洋生态系统受到破坏。沿海区域的环境容量成为整个沿海区域工业化的制约条件。 9 国际边界制约工业的布局及发展沿海防城港市陆地及海域均与越南相交相椄，空气、海洋、地表水等环境污染的出现容易上升为国际纠纷，沿边区域工业布局受到制约，工业的项目的污染治理及环境管理要求更高。综上所述，沿海区域的资源、能源、生态敏感区、自然保护区以及环境容量等因素将成为区域规划、区域功能区布局、行业分布和行业类型等的环境制约因素。 2. 规划影响分析 1. 与国家的国民经济和社会发展及环境保护相关规定基本一致《广西沿海工业发展“十一五”规划》确立以“产业集聚、规模发展，技术创新、产业升级，区域经济与特色产业相结合，立足循环经济、构建生态工业园区，优化城市功能、推进城镇化进程”为发展战略，拟规划的产业结构、发展方向及布局基本符合中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》、国务院颁布的《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》的要求。 2. 与广西相关规划区划相协调沿海工业发展规划内容为、建设重点基本为《广西“十一五”规划》定下的行业及工业区，与《广西“十一五”规划》是协调的。规划对沿海工业重点产业的发展规划、产业布局规划符合《广西“十一五”工业发展规划》对沿海工业产业发展及其布局的要求，本规划与《广西“十一五”工业发展规划》是相协调、一致的。经对比分析，本规划符合对广西重要海湾、海域的功能定位要求及广西生态环境保护要求，本规划与《广西生态功能区划》、《广西近岸海域环境功能区》、《广西海洋功能区划》等功能区划是协调的。 33 规划主要环境影响 1 人民生活水平和生活质量将得到提高工业规划的实施，将提高沿海区域的经济收入，提高当地居民的生活水平，改善基础设施，增加当地居民的就业机会，人民生活水平和生活质量普遍提高，对社会环境产生较为有利的影响。但是，经济高速增长的背后是资源、能源的过渡消耗，高新技术产业所占比重偏低，经济发展的生态环境成本较高。城乡间的差距进一步扩大，不符合我国总体发展形势。 2 规划实施后区域生态环境压力增大对陆域生态各级组织系统主要生态影响为土地、植被的占用引起生态系统的变化，产生一定的影响，但区域多为人工植被，天然植被大部分已得到保护。部分森林植被的占用也对生态系统的完整性产生一定的影响。对海洋生态的影响主要为吹沙填海、污水污水排放等对局部海域的生物及生态环境产生影响。对贝类、及幼鱼、幼虾资源产生影响，污染事故会对水产养殖产生影响。工业规划布局的工业区不在自然保护区范围内，沿海有8个自然保护区，其中国家级自然保护区5个，工业项目的布局均避开，与自然保护区距离均较远，对自然保护区影响较小。 3 森林覆盖率有所增加，但森林保护压力较大由于沿海浆纸项目的布局，需配套建设林业基地，使得区域乃至广西森林覆盖率有所增加。另一方面，林业基地建设采用营造速生丰产林，炼山的耕种方式种植速生丰产林，以及大面积种植单一品种对区域的生物多样性构成较大的威胁。同时由于纸厂对森林资源的依赖及大量的需求，可能导致出现乱砍乱伐、破坏森林等现象，增大森林保护的压力。 4 沿海工业园区及基础设施建设对生态完整性构成威胁沿海生物多样性丰富，是海洋和陆地的过渡区，存在各种独特的生态系统，沿海工业园区及港口建设不可避免占用滩涂、湿地，公路、铁路、码头、港口等甚而设施建设，使景观及生态系统的破碎度增加，对生态完整性构成威胁。 5 区域海水水质可基本满足环境目标，局部污染的问题仍然存在规划实施配套建设污染处理设施，集中治理，实行达标排放，石化行业、码头对环境的影响主要为污染物为石油类，除此之外也含有非离子氨、铜、镍和酚等有毒物质，但影响范围一般在局部范围，一般低于三类水质的影响距离在排污口0.75 km范围内。冶金、钢铁行主要湖南省为有重金属对环境的影响，将对海域环境产生长期的、累积的影响，港口工业区规划建设污水处理厂，但经处理达标排放后，对环境的影响程度较轻。林浆纸行业、酒精行业、农产品加工业废水中主要污染物为COD、BOD5和SS，属于高浓度有机废水。对局部水质产生影响，但由于污染需达标排放，超标影响范围一般在1k m2 以内。 6 城市空气环境质量将维持现状，不会对周边地区造成明显影响，工业园区的空气质量局部受到影响沿海工业规划实施后，主要实行产业集群、规模建设，集群工业基本布局于沿海工业区，城市空气质量影响不大，基本能维持现状水平。受产业布局及工业废气排放的影响，工业园区的空气质量局部受到影响。2010年农村地区的环境空气质量将继续保持清洁水平，主要城市环境空气质量好于二级标准均将有所提高。工业的发展对局部的空气质量产生一定的影响。沿海地区因大气环境质量好，不会对下风向地区产生明显的污染，工业区对周边地区的大气环境产生一定影响，但影响不大。 7 交通干线声环境影响工业发展对声环境的影响主要表现为材料运输产生的交通噪声对公路海岸线居民产生影响、企业生产噪声对周围环境敏感点产生影响。 8 循环经济力度不够大，固体废弃物排放对环境压力增大沿海市均设有生活垃圾填埋场、垃圾发电厂和医疗垃圾处理厂，危险废物有相应的处理设施，只合理处理处置，对废物按资源化、减量化、再利用进行处置，对环境的影响将在可接受范围内。 “十一五”规划中，循环经济产业链没有得到延伸，随着产业规模扩大，尽管固体废物处理率显著提高，但堆存量将明显增大，对环境压力也明显增加。 9 全区大部分区域的地表水体水质将维持在现状水平，部分区域水质将得到改善沿海主要河流质将维持现状水平，可以达到功能区水质目标。部分区域水质将得到改善。 2010年主要断面断面水质基本可达到功能区要求，不会对下游水体造成污染。 34 综合评价结论规划方案与环境影响评价工作本次规划环境影响评价工作在规划编制的初期介入，与沿海工业规划编制工作协调进行，通过规划环境影响评价、公众参与调查、专家咨询等工作，对《广西沿海工业发展“十一五”规划》的编制过程中进行了项目筛选工作。通过《广西沿海工业发展“十一五”规划》编制文本不断进行相应的完善、修改，对规划及项目进一步优化，尽量减少对未来区域环境产生的不利影响，实现广西沿海地区社会、经济以及环境的可持续发展。规划方案总体可行。 ----------------------- 编写报告书实施监测与跟踪评价放弃规划修改规划目标或规划方案公众参与评价结论针对规划方案提出环境影响减缓措施对规划方案进行环境影响预测、分析与评价环境影响识别与确定环境目标/评价指标规划分析现状调查、分析与评价采纳环境可行的规划方案有重大环境影响的规划方案

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negative_file/工商、零售行业/环境影响报告书2.doc

商业调研报告目录第一章南昌市商业市场总体分析 4 第一节南昌市宏观经济环境 4 一、国民生产总值高速增长 4 二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好 4 三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高 5 四、市民年人均可支配收入不断提高 5 五、分析结论 6 第二节南昌市商业概况 6 一、南昌商业历史回顾 6 二、南昌商业发展现状 7 三、南昌商业发展的需求 8 四、南昌商业发展面临的机遇 9 第三节南昌商业发展目标及趋势 10 一、发展目标 10 二、商业区规划 10 三、未来发展趋势 12 第四节综合评述 12 第二章片区商业调查与分析 14 第一节青云谱现状及前景 14 一、概况 14 二、区域特点 14 三、区域大型企业概况 15 四、青云谱区整体发展状况 18 六、青云谱区发展前景及展望 21 第二节项目周边片区商业分析 21 一、区域商业环境概况 21 二、区域商业分布及经营状况 21 三、片区主要商业业态及特征 23 四、片区配套设施 25 五、商业物业租赁情况分析 27 六、片区商业供应量分析 28 七、片区发展趋势与前景 29 第三节综合评述 29 第三章中国批发市场的现状及分析 30 第一节中国批发市场分析 30 一、中国批发市场现状 30 二、中国批发市场的分类 30 三、中国批发市场存在的主要问题 31 四、实施中国批发市场转型的原因 32 第二节中国批发市场未来发展趋势 32 一、资源整合 32 二、打造品牌 33 三、功能创新 33 四、向零售市场渗透 34 五、经营商品的优质化 34 第三节综合评述 35 第四章江西省商业市场总体分析 36 第一节江西省概况 36 一、江西省概述 36 二、宏观经济总体概况 36 第二节江西省资源状况 38 一、江西四大支柱产业 38 二、两大特色产业 39 三、江西特产资源 39 第二节江西省商贸分析 42 一、江西商贸业现状 42 二、江西省商贸发展面临的问题 43 三、江西省商贸业发展目标及功能定位 43 第三节综合评述 44 第五章南昌市主要批发市场状况及分析 45 第一节南昌市批发市场状况分析 45 一、南昌市商业批发市场整体概况 45 二、南昌市批发市场的发展历史及趋势 45 三、南昌市批发业市场的量化 49 四、南昌市主要批发市场盘点及分析 53 五、南昌市商业批发市场未来发展态势 62 第二节综合评述 63 D) 第一章南昌市商业市场总体分析 D) 第一节南昌市宏观经济环境南昌市是中国中部地区五大中心城市之一，自2001年始，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。一、国民生产总值高速增长www.word98.com 随着城市建设的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，近三年来国民生产总值以平均11.5%的速率高速增长，2002年实现国民生产总值552.37亿元。其中，第一产业增加值50.57亿元，增长4.3％；第二产业增加值270.26亿元，增长17.6％；第三产业增加值 231.54亿元，增长11.5％。全市财政总收入60.8亿元，比上年增长16.0％。 [pic] 二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好南昌市的商业经济发展态势良好，社会消费品零售额稳步攀升。2002年社会消费品零售额达179.3亿元，占全省五分之一以上，比上年增长11．5％，在全国省会城市的排位进到了第20位，高于经济总量的排位，可望超过合肥和太原，在中部六省的省会城市中实现崛起。 [pic] 三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高近年来，南昌市政府坚持以大开放为主的战略，以工业化为核心，积极发展高新技术产业，大力改造传统产业，主动承接产业梯度转移，全面提升工业经济的运行质量和水平，全力加快工业化进程，全市工业生产快速发展。2002年全市完成工业增加值210.35亿元，增长17.6％。四、市民年人均可支配收入不断提高全市职工年平均工资7708元，比上年增长10.8%，其中，在岗职工年平均工资9953元，增长13.7%。据抽样调查，城市居民人均可支配收入6206元，比上年增长8.3%；2001年我市人均消费性支出为4293.65元，比1996年的3211.03元，增加了1082.62元，增长了3 3.72％。恩格尔系数首次降至40%以下。2002年，南昌市城镇居民人均收入7021元，比上年同期增长13.1％，居民生活水平不断提高，进一步推动了南昌市经济的快速发展。 [pic] 五、分析结论近年来，南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，从而带动了南昌市商贸业的发展。这充分体现了南昌市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已初见成效。 A) 第二节南昌市商业概况一、南昌商业历史回顾改革开放后的二十年，由于经济发展落后、人民生活水平低、消费能力不足，南昌市的商业发展一直比较落后。主要体现在： 1. 业态发展水平低； 1. 本地商家连锁化程度低； 1. 小规模、分散型经营； 1. 一些区域有场无市，最明显的当属胜利路步行街； 1. 商圈辐射区域较小； 1. 虽然以洪城大市场为代表的批发市场年成交额达70亿元以上，并且成为全国九大日用品市场，但档次低、后劲发展不足。二、南昌商业发展现状近年来，南昌市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人——大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。 2. 商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域据统计，南昌市现有3万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。 5. 政府大力扶持，本地大型龙头企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱政府按照“抓大扶强”的思路，以产权制度为突破口，组建了百货大楼、洪城大厦、良友、物资、肉联食品、华鑫、绿叶七大商贸业、食品加工企业集团，2001年百货大楼销售额增长69．3％，洪城大厦增长35．2％，业绩骄人。大型龙头商业企业已俨然成为南昌商贸发展的支柱。 6. 特色品牌商业街渐成规模市政府大力打造品牌特色一条街，胜利路步行街、中山路、抚河路、渊明路、孺子路和福州路等8条市级品牌特色街已成为城市现代商贸形象的亮点。 8. 大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场截止2002年底，南昌市总计兴建各类市场282个，年成交金额212.3亿元，其中亿元以上的商品交易市场25个。政府将重点培育及发展洪城大市场及农产品、果品、生猪、肉食品、水产品、日用品、建材、摩托车、汽车配件等10个年成交额10亿元以上，辐射范围达全省，在华东地区或京九经济带乃至全国都有一定知名度和影响的区域性商品批发市场。 11. 增强南昌商贸流通的强辐射力，大力发展物流配送中心目前，宁波金润、厦门建发将分别在城西与城南兴建大型物流配送中心，将进一步增强南昌市商贸流通的辐射力。三、南昌商业发展的需求为了实现南昌市新的商业发展目标，除了改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，南昌市商业必须实现四大改变： 12. 提高层次目前，南昌市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的目标市场，而南昌市应在大众化消费的基础上适当发展较高层次消费商业，以适应“先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。 13. 扩大布局不能再以旧城区为框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展。不能从南昌旧城区80平方公里，而应从260平方公里来考虑商业布局。 14. 完善功能经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合消费”。因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。 15. 强化辐射考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为省会城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更应较多考虑其辐射功能，强化南昌市商业的辐射功能。四、南昌商业发展面临的机遇 17. 不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，南昌商业并不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数商业企业机制呆板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。上海华联负责人说，他们之所以选择南昌，是因为这里的商业市场潜力大。 19. 入世后，商业将面临激烈的竞争入世后，外资商业企业必然大举进驻，抢占南昌市场“真空”，做大规模，届时激烈的商战不可避免。 20. 日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资 2001年以来，南昌开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮化、绿化南昌，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策50条，着力改善经济软环境。投资环境的日益改善将吸引更多的商业企业前来投资。 4. 得天独厚的地理优势，南昌将有望与周边发达城市联动，延长商业企业的产、供、销链从地理上看，南昌地处中部，承接东西联动南北，与我国两大经济发达地区长江三角洲和珠江三角洲毗邻，具有商业发展得天独厚的地理优势，同时南昌市又是京九铁路上唯一的省会城市。立足南昌，大型商业企业不但与广东、上海相连，而且可以联动江西、安徽、湖南，最大限度延长商业企业产、供、销链。 A) B) 第三节南昌商业发展目标及趋势一、发展目标 2002- 2010年南昌市商业发展的总体目标是逐步建成现代化和国际化商业，并将其功能定位在：中国中部地区旅游、购物休闲中心之一；中国中部地区物流集散中心之一。 1、商业现代化应具体表现在以下四个方面： 1) 商业布局合理、层次分明、功能明确； 1) 主要商业业态达到当时先进水平； 1) 商业的行业（如购物、餐饮、娱乐等）和商品经营结构适应现代消费需求； 1) 商业的组织化、规模化程度和管理技术水平，尤其信息化达到先进水平。 2、国际化商业目标则视南昌市产业发展的国际化程度实现国际化商业目标则视南昌市产业发展的国际化程度，如跨国商业集团进入、国际采购中心进入、国外商务、旅游者进入、南昌商业跨国发展程度以及在南昌市商业中经营理念、商业布局、业态结构、管理技术水平等符合国际规范的程度。二、商业区规划 1、市级商业中心，近十条名副其实的专业特色街 ¬ 市级商业中心以八一广场上的“财富广场”和“万达购物广场”作为南昌市市级商业中心，并以中山路为商业主干道辐射周边。 ¬ 专业特色街东湖区将培育建设8条专业街，西湖区将培育建设6条特色街。珠宝、钟表、服饰街的胜利路；旅游、休闲、餐饮的孺子路：鞋类一条街的渊明南路；餐饮一条街的站前西路；仿古旅游的绳金塔街；人文景观仿古一条街的滕王阁、后墙路；旅游、休闲、餐饮一条街的抚河中段；八一大道段的宾馆一条街；休闲旅游一条街的福州路等。 2、四个区域性商业中心区域性商业中心将改变旧商业格局,形成以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，适应新的消费需求。 1. 城东片区商业中心 1. 城南片区商业中心 1. 朝阳片区商业中心 1. 牛行片区红谷滩新区区域性商业中心 3、五个卫星区域商业中心在莲塘、望城、湾里、乐化、罗家建设五个卫星城区商业中心。这五个卫星城区人口较少、离核心区较远，建成以基本消费品为主体的属地型商业中心。 4、社区商业配置社区商业配置必须以便民利民为目标，是现代商业的重要组成部分。按不同人口规模和功能、形成居住区商业中心、居住小区商业、社区商业中心。以多功能社区购物中心为主体形成块状商业群。部分商业中心可与区域性商业中心和卫星城区商业中心合并建设，以发挥双重功能。 5、城郊结合部建设十个大市场现在中心城区的大市场将逐步撤出，并向城郊结合部发展。大市场管理应由粗放、综合、低层次市场走向规范、专业、高层次的大市场。南昌市大市场建设的重点在南部青云谱区和东部青山湖区，外环路周边，可利用其交通优势进行集散。 6、城外大流通建设三大物流集散中心按南昌市的交通布局规划及物流去向，从商业角度可以建设三个以上物流集散中心，分别是向南和向东的青云谱物流集散中心；西部西客站物流集散中心；北部昌北物流集散中心。三、未来发展趋势南昌市进入新一轮十年大发展时期，将建成市场体系完善、现代流通业发达，具有较强辐射功能的区域性商贸中心城市和全国市场网络重要的节点城市，并形成以下新格局： ⒈国际零售业抢滩进入，以资本换取市场，占领中部地区市场； ⒉全国连锁大型零售企业亦不甘落后，进入南昌； ⒊本地零售业奋起直追； ⒋城内大商场、城郊大市场、城外大流通的格局基本形成。 A) 第四节综合评述总体而言，南昌市传统商业仍占主要地位，现代连锁大型综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成多业态、多层次的商业新格局。多元化的商业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚开始进入。作为中国中部地区五大中心城市之一，又处于中国三大经济区的结合点和京九线上唯一的省会城市，大流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分发挥。提升商业层次、扩大商业布局、完善商业业态、增加新的商业功能、扩大辐射力将是南昌市商业发展的方向。 D) D) 第二章片区商业调查与分析第1节青云谱现状及前景一、概况青云谱区位于南昌城区的南端，北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌县毗连，整个青云谱全区面积为37.22平方公里，居民5.4万户，总人口25.52万人，其中常住人口22.9万人。青云谱区地理位置优越，交通便利，105、320国道纵贯全区，年吞吐量数千万吨的南昌南大型铁路货运站坐落在区内；该区是南昌市一个老工业城区，全区共有商品市场16 个，商业网点1103个，有20多家大中型中央、省、市属企业，属全国500强的企业有两家（洪都集团、江铃集团）；地区工业产品有摩托车、机床、建材、纺织服装、电线电缆、肉类制品等，并且有众多的专业市场，南昌市的十大专业市场有五个在该区，南昌建材大市场、南昌肉类制品批发市场、南昌深圳农产品中心批发市场和南昌水果批发市场，显示该区域正逐渐形成一个具有较大规模的商业辐射网络。二、区域特点 1. 城乡结合区内有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五个街办，下辖101个居委会；乡村有有青云谱乡（黄溪、万溪、熊纺等村落）和青云谱农场。 3. 大交通网络形成，区内公交欠发达地处南昌市的南大门，大交通网络便捷，京九线纵贯全区，公路、水路、铁路均较方便；但区内公交线路较少。 4. 商业相对落后区内商业相对落后，大部分为小型门市经营、个体摊贩，缺乏综合性购物场所，购物环境较差，导致居民形成了进城购物的习惯。 5. 专业市场发展良好区域特定的产业环境适合专业市场的发展。特别是在政府的大力扶持下，专业市场发展较快、较良好。如深圳农产品批发市场、南昌建材大市场等。三、区域大型企业概况 1、江铃汽车集团公司 6. 集团概况经过十年的励精图治，江铃集团已发展成拥有12000名员工，占地面积2130亩，净资产总额10亿元的国营大型企业，国家机械工业部重点企业。综合经济效益居全国同行业第二位，由1984年前的连续16年共亏损5600万元，转变为1993年创利税3.78亿元，总资产由1984年前不足二千万元，发展到1993年23亿元，十年增长100倍。员工收入、生活福利水平等方面得到巨大提高。江铃集团下面有8家子公司，包括股份公司和合资公司。股份公司有铸造公司，合资公司包括合资车间（五十铃），有南齿、江拖、水箱厂等。并且江铃有自己的房地产开发公司，“景泰家园”就是江铃自己开发的项目，并且也对外销售，如江西印钞厂就有许多职工在此买房。江铃集团的住宅区共有8000~9000人，其中在小兰乡段江铃分厂铸造公司的职工共600人左右、饰件厂共500人左右、专用车辆厂有400人左右、改装总厂的职工也不少于600人都在此居住。梨园小区总共2000多户，100多栋楼，在京山小区和桃苑小区都有住宅。近期江铃集团准备在昌南工业区建安居工程，价格便宜。 2、火电建设公司 7. 公司概况江西省火电建设公司始建于1958年，属国家一级资质建筑企业，具有电力工程施工总承包一级、管道工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、环保工程专业承包一级资质。并承建了江西、广东、天津、江苏、浙江、湖北、安徽等省（市）一大批大、中、小型电站工程，共安装火电机组71台，装机总容量达7100MW。 8. 职工及收入状况火电建设公司现有员工近3000人，职工的月均收入约1200元。公司职工在38岁就内退，每月工资为在职期的60%左右，大约400元。公司给予每个人分房的福利，进公司的新职工都能享受到单位的福利房，例如：每平方米1500元的房子，单位职工只需要每平方米800元就可以买到。 3、洪都集团 9. 集团概况洪都集团为大型国营企业，是国家二级军工企业，整个洪都集团占地面积相当于一个澳门的面积。洪都集团正式职工2万余人，生活区内职工及家属近十万人。洪都职工的工资平均为 1000- 1200左右。洪都集团内文化、商业设施较齐全，有占地36亩的洪都公园和建筑面积3000 平方米的体育馆、藏书13万册的大型图书馆、电影院和标准足球场，生活区内的超市、商业街为职工提供日常生活所需。 4、昌南工业区南昌昌南工业园于2001年10月经市政府批准成立，总规划340公顷，一期规划面积22 0公顷。东至青云谱万溪村，西至洪都铁路专线，南至朱桥东路，北至包佛公路。园区于 2001年11月28日正式奠基，各项基础设施建设于2002年2月开始全面铺开，现各项工作进展顺利。昌南工业园自开园以来，凭借自身独特的区位优势、独有的投资模式和较快的建设速度，形成了一个良好的招商态势。昌南工业园成功引进江铃集团全资子公司江铃建业公司合作开发工业园区，2001年底，合同引进资金2.8亿元投资园区基础设施建设及配套工程建设。截止2003年1月底，江铃建业公司在园区已投入一亿一千多万元。到目前为止，已有29家企业正式入园，涉及机械、服装、针织、食品、汽配、印刷等诸多行业，其中包括江铃汽车工业区集团，宁波华翔集团、洪都股份公司、香港和宝国际（控股）公司、江西新地实业公司等知名企业和上市公司，项目合同金额达7.87亿元，其中外资810万美元。园区签订正式合同的土地面积，占可出让面积66%。达成土地出让意向的有二十多家。其中：南昌深圳农产品中心批发市场有限公司与园区意向签订土地出让协议书，用地面积达500亩，目前正在洽谈中，意向性用地总面积上为可用地面积的28%。宁波华翔、新地实业、东劲实业、江锅动力、协中汽配、青云谱医疗器械、立特丽公司等八家企业已开工建设。优惠政策 1、入园企业可采取购买、租赁、吸股等方式取得土地使用权； 2、园内土地以每亩起价12万3、元优惠出让土地使用权50年； 4、投资规模大、购地面积多或有很大发展前景的高新科技业和国内知名5、企业有优先选地权； 6、在园区可租赁土地使用权、厂房和写字楼等。 5、三店工业园园区内企业一揽表 |企业名称 |厂区面积（㎡） |职工人数 |职工工资水平 | |南昌亿盛汽配厂 |200-300 |30-40人 |700-1000元 | |南昌市红菱实业有限公 |300-350 |20-30人 |800-1200元 | |司 | | | | |江西省绿保科技有限公 |800 -900 |15-30人 |800-2000元 | |司 | | | | |青云谱医院设备厂 |200-300 |20-30人 |1000-3000元 | |青云谱风机厂 |200-300 |15-30人 |600-1000元 | |江西南翔空压机有限公 |200-250 |15-25人 |600-1200元 | |司 | | | | |南昌盐业公司第二批发 |150-250 |15-28人 |800-1200元 | |部 | | | | 三店南苑工业园占地面积近10亩，园区内厂房只租不售，该工业区属于小规模工业园区，区内进驻的多为机械制造业为主的小型厂矿。四、青云谱区整体发展状况 10. 国民经济增长迅速青云谱区着力发展符合区情特色的经济增长板块，经济增长迅速，近五年全区国内生产总值累计完成33.68亿元，年均递增13.6%，其中2002年完成8.30亿元，比上年增长15 .1%。是1997年1.5倍，第一、二、三产业在国内生产总值中的比重分别为3.2%、81.0%、 15.8%。 11. 工业经济基础进一步夯实依托辖区大工业企业优势，发展与之配套的产业，形成了以汽车和摩托车配件、纺织服装、饲料加工、机械制造、食品等为主的工业体系。五年来国有及年销售收入500万元以上的非国有企业工业总产值累计完成19.86亿元，年均递增13.6%，2002年完成4.90亿元，比上年增长9.2%。为进一步构筑本区工业发展平台，增强工业经济基础实力，推进了占地340多公顷的昌南工业园建设，已完成一期基础设施建设工程，引进了香港和宝公司、宁波华翔集团、江铃汽车集团、洪都集团等28家知名企业和上市公司，出让土地面积已达1023.2亩，引进资金7.87亿元。 12. 农业产业化进程进一步加快顺应城郊经济，积极发展特色农业，鼓励能人带动农民致富，涌现了赣达饲料、梅氏禽蛋等一批产业化龙头企业。近五年农业总产值累计完成3.96亿元，年均递增7.9%，20 02年完成总产值9亿元，农业产业化发展又上新台阶。 13. 第三产业发展后劲进一步增强坚持“三产兴区”战略，加大区域第三产业发展的力度，特别是近年来以井冈山大道为轴线，精心打造购物餐饮娱乐带，引进了北京华联青云谱店、香港百汇一家等连锁大卖场，唐人街海鲜主题餐厅等企业。以抚河南路为轴线，精心打造商贸旅游带，引资开发了新街花园、象湖威尼斯国际水岸名宅，象湖源等房地产项目。以南隔堤、包佛公路为轴线，精心打造外环大市场经济带，在巩固规范现在专业大市场的基础上，进一步加大本区专业大市场的开发力度。五年来社会消费品零售总额累计完成17.01亿元，年均递增8 .3%。 14. 个私民营经济总量进一步增长按照“放心、放胆、放宽、放开、放活”的方针，相继制定了一系列鼓励和扶持个私民营经济发展的政策措施，实行企业挂牌、区领导挂点和免打扰制度，成立了“咨询服务中心”和“举报投诉中心”，实行“一条龙服务”、 “一条专线投诉”，全方位为个私民营企业排忧解难，相关职能部门制定了服务承诺，改善了个私民营企业经营环境。五年来，个私民营经济总产值累计完成86.82亿元，年均增幅13.6%，其中2002年完成22亿元，同比增长14.6%，个体工商户达2856户，个私民营企业353家。 www.3722.cn 中国最庞大的资料库下载五、发展规划 16. 加速“工业强区”、“三产兴区”进程，全面提升综合经济实力和竞争力为实现“三个翻一番”的目标，必须以昌南工业园为主战场，加快工业化进程；以发展第三产业和非公有制经济为重点，大力培育新的经济增长点，全面提升全区综合经济实力和综合竞争力。 3. 以昌南工业园为主战场，大力推进工业化进程。 3. 以培育新的经济增长点为目标，大力发展和繁荣第三产业，要按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的布局，全力建好一个现代区域商业中心，精心打造摩托车、汽车配件、水暖器材、啤酒批发、文化旅游用品等五条专业特色街，着力建设好中远名城、青云购物中心、香港百汇一家大卖场、锦城商贸广场、北京华联青云谱店等五个大型购物商厦，重点培育深圳农产品批发中心、南昌肉食品批发市场、江南建材超市、迎宾国际家具广场、昌南大市场、酒店旅游用品批发市场等六大专业批发市场, 注重发展洪都、江铃等两大社区商业。 3. 进一步扩大创业自由度，促进非公有制经济发展。 18. 进一步深化改革、扩大开放，为经济发展提供强大动力 1. 全力实现招商引资新突破。 1. 迅速提高外向型经济比重。 1. 大力优化投资发展环境。 20. 深入持久地开展创建活动，全面推进现代文明花园城区建设按照“东西挺进、南北合围、中间突破”的思路，坚持高标准建设,充分展示现代文明花园城区新形象。 “东西挺进”即南莲路以东，以昌南工业园、昌南大市场、青云谱镇新行政中心包家花园文化广场、高新大道建设为契机，加快基础设施建设，对城区东面的旧城、旧村进行彻底改造。 “南北合围”，即南面以胡慧元路堤工程、梅湖景观区和江南建材超市等项目建设为载体，由南向北加快城区改造，建设南昌市的城南城市副中心，使之与现在形成南北围合之势。 “中间突破”，就是以井冈山大道、南莲路为轴线，加快实施“退二进三”、“退城进郊 ”、“腾笼换鸟”，大力发展以商贸业为主的第三产业，构筑经济发展的新优势。六、青云谱区发展前景及展望 8. 根据南昌市政府发展计划，中心城面积将向周边扩大一倍,人口增长40%,青云谱区作为南昌市城乡结合部，是连接五个卫星城中最具发展潜力的莲塘与南昌市区的重要枢纽。将成为南昌城市建设及经济建设的重点发展区域。 8. 包佛大道的50米拓宽改造，正在进行整改的洪都南大道，规划中一条直通高新南大道的新路，全长15公里、双向6车道的昌南外环线，交织形成的便捷交通网络将有效优化本区的投资环境，大大促进区域经济的发展。 8. 加快工业化进程是解决江西省经济发展中基本矛盾和现实困难的唯一方式，因此加快工业化进程、形成工业主导型的经济格局，是江西“十五”期间经济发展的核心内容。本区是南昌市重点建设的工业区，其在全市乃至全省的地位将得到前所未有的提升，实现其经济的增长也将必然。第2节项目周边片区商业分析一、区域商业环境概况区域内最大的两个企业是洪都集团和江铃集团，其中江铃集团距本案相对较远；洪都集团已形成了相对独立的区域，洪都集团的职工生活区在北面，生活区内形成了完善的商业配套。靠近项目南面是洪都的生产厂区。二、区域商业分布及经营状况 1. 周边1公里范围内商业发展滞后本项目周边1公里内商业分布主要以临街小商铺为主。其中佛塔村每月逢2、6、8日的集市是周边黄溪村、万溪村、三店村、佛塔村、前万村、熊坊村等地村民的主要商品集散地，属于传统的、原始的商品交易方式。经营者多为当地村民、青云谱农场下岗职工，大部分是以自有物业经营，仅能维持生计。 2. 洪都生活区商业街自成一体洪都集团有近十万职工及家属，集团生活区内有香港公司投资建设的百汇一家大型超市、新世界超市、万事达超市、五金一条街、空调一条街、建材一条街、小吃一条街等共计1000多间店铺。生活设施较完善，为集团职工、家属平常购买生活用品较集中的区域，但洪都集团长期形成了独立的商圈，集团内的生活配套完全能满足职工及家属的生活需求。由于洪都生活区内职工众多，而且消费能力较强，其商业街的经营状况良好。 5. 新溪桥—包家花园商业较为繁华，包家花园以南商业极不发达新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是本区内人口最密集的地方，店铺总数约300家，在北京华联进驻后，该区域的商业得到明显提升，商家的经营状况较好。包家花园以南大多是厂区，人口密度相对较低，除了一些经营杂货的小商店外，没有其它商业配套，而且经营状况较差，商铺空置率在30%以上。 4、以工业、农业为主的专业批发市场发展良好专业市场分布：洪都南大道(洪都摩托车配件市场洪都摩托车交易市场) 、佛塔村(南昌市生猪交易批发市场) 、万溪村(锌管一条街)。本案周边的专业批发市场初具规模，主要面向全省甚至全国，经营种类主要有：摩托车配件及整车批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等，经营状况良好。 1. 洪都摩托车及配件市场现有经营户近一百五十家，规模大，品牌齐全，经营的时间长，是江西省摩托车及配件的集散地；主要经营保险杠、头盔、小零件等，配件的销售量较大。 2. 洪都摩托车交易市场位于洪都南大道旁，主要销售摩托车，现有经营户近百家，主力品牌：富先达、豪爵、大江、春兰、洪都等，面向全省市场。目前经营状况良好，由于南昌市禁止摩托车上牌，零售量有所下降，现主要销向部分县市。 3. 锌管一条街万溪中心街的锌管一条街是全省锌管批发市场，大约20家店面，货源来自河北、天津等地。集加工与销售于一体，但总体规模小，经营不规范，辐射力不够强。 5. 南昌市生猪交易批发市场位于佛塔镇，是佛塔镇的主力产业，为南昌市最大的生猪屠宰批发市场，日交易量达到2000头，附近许多省市来此订购。据介绍，市场将申请与深圳农产品市场合作，把市场扩大到200亩，建成全国最大的生猪交易批发市场。结论：以上几个片区都存在商业氛围淡薄、分布零散、业态较单一的状况，还没有形成集中的区域商业中心，主要与片区内人口少、分布不集中、消费能力不强等因素有关。而几个专业市场由于该区域的产业优势以及政府的大力扶持，发展状况良好。这主要由于片区是以机械制造业为主的工业区，拥有洪都、江铃两个大型企业，产业优势相对突出。三、片区主要商业业态及特征 1. 2) 部分地区仍存在较原始的集市型商业形态佛塔村的每月逢2、6、8日的集市为周边村民提供了小商品交易的场所，其货物价格低廉，但商品档次低、产品品种少。 5. 临街小商店没有统一规划，分布零散，规模小，档次低临街小商店主要沿井岗山大道分布，消费对象主要为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。 6. 中小型超市是当地居民的主要购物场所以北京华联、九鼎超市等为首的几个中型超市以经营中低档日用消费品和小百货为主，已完全能满足当地居民的基本生活需求。并且由于所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。 ¬ 专业批发市场发展良好主要以面向全省和当地零售商为主，批发市场初具规模，经营种类主要有：摩托车配件及整车批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等。专业批发市场规模大、布局分布比较合理，具备一定的辐射能力。，经营状况不错。 9. 餐饮、娱乐缺乏，现有的普遍档次低、分布零散，存在一定市场空间本片区可供居民休闲娱乐的场所屈指可数，而且分布零散。除唐人街等个别酒店档次较高外，其他的餐饮及娱乐场所档次较低，而且整体分布相对零散，但总体餐饮的经营状况良好，当地居民尤其是年轻人多选择南昌市的娱乐场所。小结：项目周边片区商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，本片区商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。这方面与青云谱区是传统的工业区，人口少、分布不集中和居民进城消费的习惯仍未改变有关。另一方面则是由于本区域有一定的产业支持和交通条件的支持，而政府也将本区域确定为建设大市场的重点区域。四、片区配套设施 1、生活配套配套设施如下： |商场、超市 |北京华联超市、九鼎超市、阳光超市等 | |医院 |青云谱医院、三三四医院、南昌市第五医院 | |餐饮 |唐人街、新创大酒店、三店食府、旺旺大酒店等 | |休闲娱乐 |青云谱影院、新溪桥影院、茶楼、小型舞厅 | 2、文化教育配套所调查区域中的学校一览表 |校名 |学生人数 |校职工人数 |办学形式 |教工收入（元/月）| |包佛小学 |100-150人 |10左右 |村办小学 |约为600-700 | |青云谱中学 |900多人 |40余人 |青云谱的初中|约为1000左右 | |赣江大学 |2000余人 |100余人 |民办大学 |约为1500-4000 | |南昌市技工学校|500-600人 |40余人 |职业技工学校|1000左右 | |南昌十三中 |1300人 |50余人 |高级中学 |1200左右 | |三店小学 |1100人 |70人 |村办小学 |1000左右 | |包佛路小学 |200人 |20人 |村办小学 |600-700 | 本区域相对最为完善的配套就是学校，但教学质量一般，总共有师生人数近7000人，教育设施较为齐全，大学和技校的生源主要来自江西省其它地市，中学生源主要来自本区域内。 3、交通设施配套 1. 公交系统有待完善： 221路可达项目地，公交公司计划将1路车终点站从包家花园改为昌南工业园。 2. 铁路货运总站优势明显：距项目地1公里处是青云谱货运场，主要服务于周边大型工业厂矿，原是南昌铁路南站，后改为货运站，是南昌最大、功能最齐全的货运站，日发货量800吨左右。 3. 汽车客运站连接周边地市：青云谱汽车客运总站有往来南昌市周边地市的长途运输。主要发往抚州（临川）、罗针、南城、宜黄等地，每日运输人流量约为1200人。 4、其他设施项目区域金融设施较完备，有银行、保险公司、信用社、邮政等，为居民提供了便利的生活配套。银行：邮政储蓄（2家）、中国农业银行、建设银行（2家）、商业银行、工商银行（ 2家）、交通银行。信用社：青云谱农村信用社、黄溪农村信用社、万溪农村信用社、佛塔农村信用社。邮政：各个街道、村落都有各自的邮政所。小结：该区域处在南昌的南部城乡结合部，教育配套较完善，而商业设施配套只能满足居民基本的生产、生活所需，尤其缺乏大型超市、百货、娱乐等配套，无法满足人们日益增长的物质需求。交通配套方面除公交系统有待完善外，货运、铁路较发达，是该区域大力发展专业大市场的优势所在。` 五、商业物业租赁情况分析商业调查一览表 |项目名称 |地理位置 |建筑面积 |经营范围 |租金 | | | |（m2） | |（元/M2）| |北京华联超市 |新溪桥头 |8000 |超市、百货、电子、服装 |/ | | | | |、家电 | | |九鼎超市 |火电厂旁 |1000 |超市、百货、电子 |/ | |阳光超市 |新溪桥旁 |2000 |超市、百货、电子 |/ | |南昌市摩托车 |洪都南大 |8000 |整车销售 |40-50 | |交易批发市场 |道 | | | | |南昌市摩托车 |洪都南大 |2000 |保险杠、头盔、小零件 |40-50 | |配件批发市场 |道 | | | | |南昌建材大市 |何坊西路 |120000 |木材地板、五金、夹心板 |30-50 | |场 | | |、地砖、卫生洁具、水暖 | | | | | |器等 | | |南昌深圳农产 |建设路 |10000 |水果、蔬菜交易批发等 |一楼15 | |品中心批发市 | | | |二楼5 | |场 | | | | | |南昌肉制品批 |建设路 | |猪肉、牛肉、鸡、鸭批发 |30-40 | |发市场 | | |等 | | |佛塔生猪批发 |佛塔村 |80000 |生猪交易批发 |/ | |市场 | | | | | |百汇一家 |洪都集团 |10000 |百货 |/ | 22. 销售情况分析项目周边基本没有销售的商业物业，绝大部分是租赁经营，只有青云谱农场靠包佛路的部分小店铺出售，售价仅为600元/m2。 23. 租赁情况分析项目周边区域商铺主要以租赁的形式为主，由于商业氛围淡薄，商家对于商业物业无较强的市场承受力，最好的地段如洪都生活区内的月租金约为100元/ m2，包佛路等人流少的路段店铺月租金不到20元/ m2。六、片区商业供应量分析片区商业物业供应量一览表 |项目名称 |地理位置 |建筑面积 |经营范围 | | | |（m2） | | |万峰商城 |包佛路以北,井冈山大道以东 |39960 | / | |青云谱商贸广场 |京山商场周边 |19980 |购物、办公 | |江南建材大市场 |南隔堤以南,五一0外办以西 |199800 |建材大市场 | |锦城商贸广场 |三店西路以南,井冈山大道以 |99900 |商业购物中心、商住| | |西,京九铁路以东 | |楼 | |三店商贸大厦 |洪都大道 |6660 |商住、办公、餐饮、| | | | |娱乐 | |化工大市场 |南莲路以东,胡惠元堤以北 |66600 | / | |中远名城(何坊西 |何坊西路以北,迎宾大道以东,|159840 |宾馆、大型超市、商| |路商贸城) |井冈山大道以南 | |业街、商住楼 | |新溪桥服装市场 |青云商城旁 |/ |/ | |百城国际大市场 |三店西路 |16000 |/ | |朱桥东路商贸街 |南莲路以东,佛塔生猪批发市 |48000 |/ | | |场以西 | | | |青云购物中心 |区房建公司内 |16650 |购物、办公 | |青云世纪广场 |南苑市场以南,慕路口以北,南|213120 |商贸、办公、娱乐、| | |莲路以西 | |居家 | |昌南大市场 |青云谱农场内 |240000 | 待定 | 小结: 未来几年内，本片区商业物业供应量预计将超过50万㎡,其中以综合性商场、专业市场为主。为了改变青云谱区缺少大型的商业购物及娱乐等设施的现状，区政府将着重建设多个大型购物中心，以改善本区域的商业环境。另外，本片区还将大力建设专业市场。在未来的几年内，该区域将形成化工、服装、建材、摩托车配件、摩托车整车交易、汽车、肉制品、生猪交易、家具等多种专业市场并存的局面，大力填补专业市场的空白点，同时专业市场也将面临更加激烈的竞争。七、片区发展趋势与前景 5. 正在建设中的昌南工业园相比其他工业园具有较大的地理优势，随着工业园内各厂家的陆续进驻，物流、商流、资金流、人流将汇聚于此，为本片区的发展带来新的契机。 5. 片区周边将建成可供3万人居住的大型住宅区，为商业的发展提供了一定的人流保障。 5. 针对该片区商业较落后的现状，政府规划将以包家花园为中心建设一个较标准的区域性商业中心。消费群以收入较稳定的洪都航空集团、江铃汽车集团、火电厂、汽车城等企业职工及家属为主、以周边各类居民为辅的购物中心，片区的商业业态面临升级换代。第3节综合评述本片区商业发展相对落后，但从目前人口数量与商业总量的配比来看，商业的市场容量已基本饱和。未来几年内，政府将重点建设几个大型综合性商业项目，传统的商业业态必将被逐渐淘汰。另外，我们也可以看到，该片区的餐饮、娱乐配套非常欠缺，存在一定的市场空间，有待我们进一步挖掘。从专业市场的发展趋势来看，本片区具备大力发展专业市场的硬件条件，但如何充分发挥本地的资源优势，变产业优势为商业优势，与南昌市众多的专业市场形成差异化经营，同时全力打造市场的核心竞争力，使其能抵挡住新的市场竞争将是本项目成功的关键。 3. 中国批发市场的现状及分析第1节中国批发市场分析一、中国批发市场现状建国以来，我国批发市场先后经历了关闭—开发—再关闭—再开发的过程。改革开发以后，也经历了恢复—发展—扩张等阶段。目前，已经形成了以集贸市场为基础的各类批发市场体系，全国现有各类批发市场9.5万个，其中具有一定规模的生产资料市场6200个，日用消费品市场9300多个，农副产品市场3000多个，城乡集贸市场7.7万个。截止2001年末，中国拥有年成交额在1亿元人民币以上的批发市场3087个。全年批发市场成交额为1 6358亿元人民币，占当年国内生产总值的20%，占当年社会消费品零售总额的47.8%。自1986年以来，我国国有批发商品销售额每年以100亿元幅度递减。如浙江温州日用工业品批发市场、湖北武汉汉正街商品批发市场、浙江义乌商品批发市场、山东寿光批发市场、郑州粮油食品批发市场均出现销售额下降，批发市场明显萎缩。许多曾作为流通体系和市场网络中心环节的专职批发商，逐步失去原来固有的商品资源、渠道资源和市场资源，其地位一落千丈，经营陷入困境。另外，由于各地经济发展存在较大的差异，批发市场在全国的发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间。二、中国批发市场的分类 1、按照经营门类划分 1）农副产品批发市场 2）生产资料批发市场 3）日用消费品批发市场 2、经营性质的不同划分 1）产地型批发市场，即依托当地特色产业形成的批发市场。如浙江义乌小商品市场、山东寿光蔬菜批发市场等； 2）集散型批发市场，即消费品中转流通的批发市场。如依托于便利的交通枢纽所形成的郑州粮油批发市场、安徽长江大市场等。 3）销地型专业中心，即面向当地消费者的批发中心。没有产地优势，也没有特别明显的交通优势，因而商圈辐射能力也不是很强，主要面对周边的县、镇及村。三、中国批发市场存在的主要问题从商业的发展历程及趋势来看，批发市场是一种过渡型商业业态, 将随着人们生活水平的提高，并在折扣店、大型综超、家居中心等新型业态的冲击下逐步走向衰落。但在我国目前生产力水平与商业管理水平低的状况下,批发市场有一定的市场空间和适应力,满足了一部分低消费层的需要,尤其是在农村地区有较强的生存力。现有批发市场还存在主要问题有： 1. 摊位制为主、档次较低、设施简陋； 2. 交易方式简单、原始、交易行为不3. 规范； 4. 交易功能单一、配套功能差； 5. 市场网络化建设缓慢； 6. 个体户为主、企业和品牌产品参与少； 7. 投资商资金能力有限，8. 不9. 注重经营，10. 只是租赁摊位，11. 经营能力较差甚至没有经营； 12. 投资能力不13. 足，14. 注重硬件投入，15. 不16. 注重软件的投入，17. 更不18. 注重配套服19. 务的功能； 20. 缺少批发市场必备21. 的物流、配送、包装等服22. 务； 23. 管理技术落后，24. 管理人员素质低。四、实施中国批发市场转型的原因 1. 消费结构调整今后的市场发展将要长期面对多数商品供大于求的买方市场的现实，占主导消费地位的城市消费已从日用消费品的大规模集中消费阶段向以“住”和“行”为主要内容的消费结构转变，居民的消费支出将更多地转向住房、教育、服务、保险等方面，对实物商品的消费支出会相对有所减少。 1. 经营模式与流通方式改革那种以短服务半径为主的旺季批发、淡季零售经营的模式要逐步萎缩乃至被淘汰，取而代之的是以长服务半径为主的经营模式。要从摊位式的小规模批发向大型批发交易方式转变，批发市场应该与现代商业流通业态形式相结合，扩大商品流通规模，减少流通环节，降低流通成本。第2节中国批发市场未来发展趋势一、资源整合相对零售业而言，批发业的商圈半径理论上讲可以无限大。一方面，新进入的外资批发巨头无论在哪个点登陆，都可能凭借其雄厚的资金实力、先进的经营理念和零售信息管理技术等优势长驱直入，横扫千军，杀伤半径远大于零售店；另一方面，原有的制造企业可以自建销售公司和网络，一些原来交给批发企业经销代理的商品会收归自营，使批发业业务减少。因此，国内批发市场在腹背受敌的情况下，必须要寻求新的发展思路与模式。二、打造品牌 1、建立各专业公司，打造批发市场“航母” 在批发市场的经营上通过各优秀专业公司的纵向锻造，增强其市场抗风险能力。专业公司的经营水平相对较高，打造出来的产品具有较高品质，在市场竞争中优势明显。批发市场从开发、定位到经营需要通过多个专业公司管理的集中化与科学化交叉协作发挥作用。 2、卓越的市场管理，打造品牌的关键打造品牌的方法固然很多，拥有卓越的市场管理是打造优良品牌的关键。批发市场开发之后，要重视市场服务，围绕如何兴市旺市开展管理工作。 3、“连锁化”发展，品牌打造的重拳当前我国的批发连锁业可谓凤毛麟角。入世后，外商势必大量介入。因此，批发市场有必要采取“连锁化”发展的对策，这里强调的是批发市场自身孵化、再生的创新，旨在实现传统批发市场的“连锁化”。即以成功的批发市场开发模式向周边地区辐射、渗透，考虑到区域环境、文化、历史背景的不同，每一个成功的开发模式也不能完全复制，要因地制宜，创新性地适时建立“连锁市场”，并通过在批发市场中构建网络、仓储配送体系，使之相互连接，连锁化经营。三、功能创新批发市场能够长期存在与发展的前提是“功能创新”，传统的小商品批发市场大有被新的交易形式所替代的趋势。因此，国内的批发市场在做好与计算机、网络、物流融合，与各大批发市场进行整合，打造“金”字招牌的同时，还需在观念、管理、组织、机制、功能、经营方式等方面有所提升,特别是在功能上进行创新。 1. 批发市场将向纵向一体化延伸批发市场的功能上进行创新，即从原来的流通领域伸向生产领域，走“销- 产一体化”、“以销带产”的经营之路；从“一买一卖”模式向现代物流模式过度创新；从交易中心向仓储、加工、包装、配送中心和信息中心转变创新；把批发市场建设为厂家仓储区、产品展示区和营销中心。 3. 批发市场将集展销、商品订货会、综合服务等多功能于一体入世后，批发业中不适应市场化运作的那部分功能将很快消失，而自身在不断创新的前提下，使批发市场的生存空间拓展得更宽。新型的批发市场应向集展销会、重要商品订货会、综合服务于一体的多功能专业营销中心转变。定时开办展销会、订货会等，吸引来自全国以致世界范围的客户。四、向零售市场渗透批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备 “商品集散、财务结算、信息传播和价格形成“四大功能”。因此，中国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出千篇一律的摊位制的交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，通过办分市场和连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。五、经营商品的优质化一提到批发市场，就与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。提高批发市场中经营商品的质量，逐步杜绝假冒伪劣商品，才能树立批发市场的新形象。第3节综合评述批发市场是一种过渡型业态，将随着人们生活水平的提高，并在折扣店、大型综超、家居中心等新型业态的冲击下逐步走向衰落。但在我国目前生产力水平与商业管理水平低的状况下,批发市场有一定的市场空间和适应力,满足了一部分低消费层的需要,尤其是在农村地区有较强的生存力。从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期正逐步进入整顿、规范期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。批发市场的发展趋势将是积极引入连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式，通过连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式，实现有形市场与无形市场的有机结合。另外，批发市场的生成、发展、扩张必须依托于当地的支柱产业、新型产业以及资源优势。 4. 江西省商业市场总体分析第4节江西省概况一、江西省概述江西省北临长江，东临浙江，南接闽粤，处在全国最富裕的珠江三角洲和长江三角洲之间。京九铁路贯通后，拥有北通首都、南连港澳的铁路大动脉，并自北向南依次与长江黄金水道和浙赣铁路交汇，成为沟通南北、承东启西、通江达海的交通枢纽，加之公路纵横、航空通达，既能挂上国家长江经济带发展的总体战车享受政策恩泽，又能感受到沿海发达地区对内陆腹地的渗透性辐射，区位优势在地处内陆的中部六省中日益凸显。二、宏观经济总体概况江西省“一五”时期是国家投资的重点，六、七十年代作为“小三线”又建立了大量的军工企业。近几年，中央先后提出了加快中西部地区发展、加快长江三角洲、沿江经济带的开放开发和加快京九沿线地区发展等三大战略，而江西是这三大战略倾斜政策的重点省份之一。 [pic] 但江西在中部六省中，处于经济低谷，在某些方面存在相当差距。 1. 底子薄弱 2001年，全省人均GDP为586美元，仅为上海市的15%、浙江的39%、广东的40%，为全国平均水平的70%，排在全国的第23位。 2. 人民生活水平低据国家统计局公布的数据，2000年江西城镇居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭纯收入和城镇人均消费性支出与全国平均水平相比，分别相差1176.4元、118.1元和137 4.48元，人民生活水平低。 3. 工业化水平低全省工业增加值占国内生产总值的比重为27%，工业企业效益综合指数为78.3%，全员劳动生产率为19423元/人，均居最后1位。今年上半年，全省的GDP增速是8%，速度明显快了。但是，周边省份更快，如上海达 10.2%，福建9.3%，安徽8.9%。其中的差距，很大部分是工业造成的。目前，全省的GDP 中，工业所占的比重不到25%，比全国低17个百分点。 4. 缺乏有竞争力的优势产业目前，江西省的第一产业在GDP中所占比重，高于全国平均水平6个百分点，高于发达省份10至21个百分点；而第二产业在GDP中所占比重低于全国平均水平14个百分点，低于发达省份10至16个百分点。 6. 城市化水平低，城市网络尚没有形成 2001年，江西省城市化率（城镇人口在总人口中所占比重）为30%，而工业化率（工业增加值在GDP中的比重）为27.3%，表明江西在工业化水平较低的情况下，通过多年努力，在城镇化发展方面取得了一定成绩。从非农业人口占总人口的比重看，2001年江西达到23.3%，反映出目前江西城市化率仍是在产业支持不充分的前提下获得的，基础不够扎实。另外，目前世界城市化率平均水平为45%，发达国家的城市化率平均约72%，江西城市化率明显偏低。 A) 第二节江西省资源状况江西省拥有全国最大的淡水湖鄱阳湖，森林覆盖率超过59.7%，居全国第二位。在目前已知的150多种矿产中，江西就有140多种，居全国前五位的有33种，江西有十几种金属矿产蕴藏量居全国第一。盛产稻米，为我国主要商品粮基地之一，鄱阳湖、赣江等江湖水域盛产鱼类，素有江南“鱼米之乡”之称。一、江西四大支柱产业 1、有色金属工业江西省有色金属资源丰富，工业基础较好，现已形成江西铜业、金世纪冶金、富家坞铜业等骨干企业，在全国具有一定的优势。全省发现矿产140多种，其中已探明储量的8 4种，有37种居全国前6位，21种居全国前3位，11种居全国第1位。 2、食品工业江西省食品工业已有一定基础，生态环境好，具备建设有机食品工业的条件，而且有机食品在国内外市场上潜力大。绿色食品最有代表性的是茶叶，全省有22个重点产茶县，茶园面积约55083公顷，省内有茶叶精粗制工厂1200多家，其中以鹜源、庐山的茶最有代表性。并且赣东经济长廊建设优先发展以下产业：一是“三高”农业。大力发展优质稻，临川西瓜、蔬菜、芦笋，崇仁麻鸡，东乡瘦肉型猪、华绿神蛋，南城五黑鸡、特种水产，南丰蜜桔、甲鱼、广昌白莲、烟叶等高效特色农产品。二是食品工业。着力抓好粮、畜、禽、果、菜等大宗农产品精、深加工和综合利用，开发绿色食品和森林蔬菜。 3、汽车工业以江铃汽车、昌河微型车和洪都摩托车为核心，江西省现已形成了年产各类汽车25万辆、摩托车20万辆、中高档客车1万辆的生产能力。 4、石化工业石油化学工业既是江西省的传统优势产业，也是今后具有较大发展潜力的产业之一。目前，江西省的石油化学工业已形成了石油加工、基本化学原料工业、农用化肥工业和有机化学工业的生产格局，并拥有九江石化、昌九化工、贵溪化肥、诚志化工等骨干企业。二、两大特色产业 1、陶瓷工业江西省拥有世界著名的瓷都——景德镇。　　 2、林产品加工业利用江西省多山的特点，围绕“在山上再造一个江西”的发展战略，在加强林业基地建设的基础上，大力发展林产品加工业，尤其是现代家具、竹木精细加工、手工艺品、绿色森林食品、精致纸制品等产业，力争把江西建成为林产品加工业大省。宜丰是全国十大竹子之乡之一和南方重点林区，产竹量现居江西省第一位、全国第三位。三、江西特产资源 1、茶叶 2. 庐山云雾茶产自中国江西庐山的云雾茶以“香馨、味厚、色翠、汤清”而闻名于中外。1982年在江西二十一种茶叶评比中，名列江西八大名茶之冠。同年，全国名茶评比又被定为中国名茶。1985年获全国优质产品银牌奖，1989年获首届中国食品博览会金牌奖。 3. 遂川狗牯茶产自中国江西遂川的狗牯脑江西珍贵名茶之一。此茶1915年曾在巴拿马万国博览会上获金质奖章。 4. 婺源绿茶（简称“婺绿”）产自我国重点外销茶叶生产基地——江西婺源。谢源茶列为全国六种名茶“绝品”之一。 “新六香”绿茶还远销西欧。花茶曾获南洋劝业会金牌奖 “珠兰龙井”在英国赛会上荣获一等奖。珍眉一级1982年获商业部颁发的优质产品证书。 5. 宁红茶（亦称宁州工夫红茶）产自中国江西修水。1980年获江西省人民政府嘉奖令。1983年获中华人民共和国对外经济贸易部颁发的荣誉证书。1984年获江西省优质产品奖，1985年获国家农牧渔业部金杯奖和国家银质奖。 6. 浮红茶产于瓷都景德镇。1915年曾在巴拿马万国博览会上，荣获金质奖章。现在“浮红”已远销世界60多个国家和地区。 2、风味食品 1. 龙牙百合粉江西万载传统名贵特产。1993年曾获全国“星火“计划成果展销洽谈会金奖。 3. 崇仁麻鸡崇仁麻鸡曾被中科院确定为我国很有发展前途的地方优良品种，于1996年被输入“国际信息网络中心”，同时“绿凤”牌麻鸡系列产品获江西省科技新成果新产品博览会金奖，中国国际食品博览会“国际名牌酿造品”称号，荣获“中国十大名鸡”称号。 4. “安石”牌菜梗临川菜梗是江西临川的传统民间特产。 1998年，临川菜梗产销250吨，产值112.5万元，已初步形成了以南昌为中心的全省范围的销售网络，并在甘肃、河南、北京、上海、深圳等省、市建立了销售网络。 3、民间手艺 6. 会昌藤器产自中国江西会昌,1979年、1980年分别获江西省和轻工业部优质产品称号。 1984年，在全省家具评比中荣获一等奖。 7. 宜春脱胎漆器产自中国江西宜春，历史悠久，曾在“南洋赛会”荣获一等奖。 4、陶瓷琉璃 8. 景德镇青花瓷产自中国江西四大名镇之一——“千年瓷都”景德镇。1979年荣获国家金质奖章。1985年，连续获得莱比锡、布尔诺、波尔滋国际博览会三枚国际金质奖章。青花玲珑“玩玉”牌四十五头西餐具1986年3月在莱比锡春季博览会上荣获国际金牌。 5、文房四宝 9. 金星宋石砚又名歙砚，是中国四大名砚之一产于江西省九江市星子县金星宋石砚，远销日、美、加拿大、东南亚等国。1981年，获江西优质产品奖， 1984年7月，在全国旅游产品展销会上，金星砚中的“庐山三峡桥”砚获二等奖。1986年， “九龟荷叶”砚获全国工艺美术百花奖优秀创作一等奖。 10. 李渡毛笔产自我国南方著名的“毛笔之乡”——进贤县李渡镇的李渡毛笔正是《腾王阁序》中所写到的“光照临川之笔”，目前已风靡日本、菲律宾、新加坡等国家,目前年产量达120万支以上。 6、水果 11. 南丰蜜桔南丰蜜桔有 “贡桔”的美称，成为水果中的稀有珍品。南丰县1986年被国家列为全国柑桔商品基地县，1995年又被命名为“中国南丰蜜桔之乡”。国家商标总局于1998年７月28日正式批准了 “南丰蜜桔”商标注册，使用年限为10年，将南丰蜜桔正式纳入了法律保护轨道。第5节江西省商贸分析一、江西商贸业现状近年来，全省已初步形成了以多元化流通为主体的竞争格局，商品流通的市场化水平有了很大提高，绝大多数商品已转向市场调节。 1、新的商品流通竞争格局初步形成集体商业、股份合作商业、私营商业、港澳台商投资商业和生产企业的自销组织发展很快，其中生产企业在多数耐用消费品和主要生产资料销售中的自销比例已达60%以上。一个多种经济成份、多种经营方式、多种流通业态、多条流通渠道共同发展的商品流通竞争格局已经初步形成。 2、商品市场建设得到加强全省现有各类商品市场2500多个，市场年交易额740多亿元，其中年交易额超亿元的市场有56个，超20亿元的有3个。南昌洪城大市场年交易额达70多亿元，成为全国九大日用工业品市场之一。 3、流通方式和业态不断改善各种连锁、配送、超市、购物中心、大卖场、总经销、总代理等新的营销方式和流通业态逐步得到发展。如南昌百货大楼将兼并的南昌商场改建成集购物、娱乐、餐饮为一体的大众购物中心，并在城东南建成新生活大型超市，逐步形成了南昌百货大楼集团公司, 经济效益不断攀升。 4、农产品流通日趋活跃全省建有181个农产品批发市场，年交易额52亿元；有各类农产品间流通组织3000余个，从业人员达10多万人，带动了50余万农民参与农产品流通。商品流通企业组织化程度也正在逐步提高。二、江西省商贸发展面临的问题 1、周边省市商品市场建设的迅猛发展尤其是沿海发达省市商品市场建设的迅猛发展，分流了江西省同类商品市场的客货源，削弱了江西一些市场特别是缺乏工业产业支撑的商品市场的集散功能。同时，发达省市在连锁经营、商品代理、购物中心、电子商务等新型流通业态方面也发展很快，形成了咄咄逼人的态势。 2、生产企业自建营销网络一些大型生产企业纷纷通过各种方式自建营销网络，整体脱离批发市场和批发企业销售渠道，导致一些商品市场和批发企业快速萎缩。 3、商业资本市场发育滞后商品流通企业难以通过融资和招商引资获得发展资金。 3. 江西省商贸业发展目标及功能定位 2. 借鉴温州的经验，采用以商带工、以工促商的发展模式温州正是在资源馈乏的前提下，以商带工，以工促商，有效地解决了长期以来资源不足与本省商品市场空间狭小的难题。以全国性专业批发市场为龙头，以区域性专业批发市场为骨干，形成以遍布城乡的集贸市场为基础，多层次、多元化的商品交易市场网络。 5. 积极放开政策环境，创造良好的投资环境，吸引外来资金的投入根据中国入世承诺，江西省的各大行业的各类分销系统将逐步对外资全面开放。由于江西加工工业的移入，无污染的现代生态农业种植业、养殖业的优势，也有可能发展成为国际商业采购中心之一；而江西省由于地理和交通条件的优势，有可能成为集散配送中心之一。 10. 北要政策、东要资金，积极向浙江靠拢，学习他们的经验，在政策和投资环境上与浙江形成无缝对接，迎接浙江的资本溢出浙江省10万平方公里的土地上，已崛起了4619个各类商品交易市场，成为亮丽的经济景象和具有代表性的当地建筑标志。浙江省因此被誉为"市场大省"，形成了小商品大市场、小商品大批量的经营格局，形成了“建一个市场，带一批产品，活一地经济，富一方百姓，兴一个城镇”的局面，并为推进城市化进程打下了良好的基础。依靠市场信号自主决策，依靠市场机制自我调节，浙江有效地提高了资源配置效率，建立了社会化的分工协作体系，市场汇集的商品流、资金流、信息流、人才流和技术流，激活了浙江的各种经济要素，生产力得到了一次又一次的大释放，形成了颇具活力的区域特色经济。 www.3722.cn 中国最庞大的资料库下载第6节综合评述透过市场数据和状态显示分析，我们可以清晰的看出，在中部六省中，江西工业小省、财政穷省、经济弱省的特征明显。但由于江西省地缘区位优势，将被划入“长江中游武汉经济区”，作为中国第四个重点发展的经济区域来考虑。回顾中国经济这几年的发展历程，发现有许多模式可以总结和供我们借鉴，比如：温州模式、苏南模式、珠三角模式、环渤海模式等，但无论采用任何一种模式都必须从自身的条件出发。江西其遍布全省的丰富特产资源、特色产业以及基础较好的四大支柱产业是批发业发展的基础和支撑点。做好市场、做强产业、积极推进工业化和城市化才是江西发展的根本出路，南昌市作为江西省的省会城市，商业经济发展的导航者任重而道远。 6. 南昌市主要批发市场状况及分析第7节南昌第8节市批发市场状况分析一、南昌市商业批发市场整体概况近几年随着房地产商品化、产业化的全面推进，房地产业已成为国民经济新的增长点，南昌市的住宅产业呈现跳跃式发展，已完全按市场化模式启动。但这主要表现在住宅上，商业批发市场的发展仍然较为落后，主要表现在市场内部及外部环境不尽理想，配套设施不够完善，经营管理相对落后等方面，加之前几年经济发展的落后阻碍了南昌作为区域性中心城市商业大流通格局的形成，制约了商业批发市场的发展。随着南昌市兴建“花园城市”政策的出台，市委领导班子加大了对外招商引资的力度，国内知名品牌企业如北京华联、上海华联、上海农工商、深圳天虹、大连万达等纷纷进驻，加速了大商业的发展。二、南昌市批发市场的发展历史及趋势 1、发展阶段：（94—97年）起步、繁荣、旺盛——以洪城大市场的建设和繁荣为特征 7. 概况洪城大市场位于南昌市南昌大桥以南的进城主干道，是大型日用工业消费品批发市场，于1995年9月正式营业，总体规划1700亩，首期开发420亩，总投资额2.1亿元，建筑面积12万平方米。建有店面5000余间，室内摊位2500余个，经营业户3万余人，日均客流量 6至7万人次，高峰时达10万人次。经营中、低档小百货、鞋帽、布匹、服装、针织品、床上用品、副食品等七大类商品，面对广大的农村市场。市场内还配有餐饮、住宿、邮政通讯、金融保险、交通售票、货运客运、代办托运、医疗保健等服务设施。市场内的大型停车场，可集中停放各类车近千辆。公交车、长途客车等形成多方位的交通网络。截止1998年底，市场商品成交额累计131. 8亿元，1999年突破60亿元。市场交易活跃，商品辐射湖南、湖北、广东等省。1998年被国内贸易部确认为国家级中心批发市场，2002年又被国家经贸委确定为全国重点联系市场，进入全国九大日用工业品市场行列。 8. 面临的问题 A、当年的规划今已经落伍 B、人车混流，杂乱无章 C、批发市场，似乎总是和假冒伪劣联系在一起 D、低档次的配套和服务 2、竞争阶段（98-2001）：无序竞争、盲目发展；围绕着洪城大市场，周边相继建设了五华大市场、联信大市场、省家电市场、华东商贸城等市场，形成了五家大市场。经营面积达到40余万平方米。同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，省建材市场和市建材市场相继建成，但这些大批发市场经营门类和档次都不高。有资料报露：南昌洪城大市场1998年市场开业率和日商品成交额均比1995年开张之初下降近一半。 ¬ 建设档次稍¬ 高的华东商贸城，¬ 门庭冷落 ¬ 省建材市场还是这样的摊位制经营，而¬ 经济发达地区，¬ 建材超市已经淘汰了这种零散经营方式 3、提升阶段（2002——）：痛定反思、全面提升目前，南昌市正在创建花园城市，发展区域经济，提高集聚辐射能力。随着城市功能分区的逐渐完善，今后城区的商务区、生活区、文化区、娱乐区等将会越来越清晰，而那些小规模、零散的生产资料产品经营店也将逐步地退街入市。强大的大市场可形成产销链，从而带动相关产业发展，促使当地经济的发展。趋势：提升正在建设中的江西国际汽车城，位于昌北，亦是浙江资本进入南昌的代表。强调投资概念，创造了“4S+OFFICE”的新概念。三、南昌市批发业市场的量化 1、商业批发市场总量： 1990年南昌市共有市场231个，成交额在9.94亿元左右，到2001年全大市场发展到26 3个，总面积138万平方米，成交总额达到168亿元。南昌市县主要大市场一览 | |市场交易额 |市场管理费|营业面积 |摊位容量 | |南昌洪城大市场 |709990 |1942 |107500 |7500 | |南昌深圳农产品市场 |185882 |263 |81600 |520 | |佛塔生猪交易市场 |63901 |34 |13600 |23 | |南昌长运商贸城 |12051 |157 |26025 |400 | |万寿宫商城 |62494 |160 |50000 |3800 | |江西省装潢建材市场 |183500 |1111 |42722 |607 | |南昌果品批发市场 |52735 |43 |35000 |160 | |贤士湖农副产品批发 |12155 |59 |20000 |158 | |洪都集贸市场 |1087 |112 |8271 |1580 | |墩子塘集贸市场 |13073 |90 |3145 |400 | |南昌摩托车市场 |11503 |84 |4800 |213 | |南昌市建材大市场 |28300 |30 |70000 |1400 | |南昌县莲塘综合市场 |18640 |410 |7600 |710 | |新建县集贸中心市场 |23600 |90 |19000 |665 | |进贤县凤凰街市场 |11030 |30 |6300 |321 | |进贤县集贸中心市场 |4355 |22 |7000 |731 | |安义商城 |6345 |30 |20000 |850 | |昌北南昌汽车城 | | | | | |五华大市场 | | | | | |联信大市场 | | |70000 | | |鸿顺德国际商贸城 | | |30000 |471 | |南昌豪威大市场 | | |110000 |1000 | |江苏金屋装饰城 | | |220亩 | | |香江家私城 | | |2000亩 | | 批发贸易从业规模： [pic] 南昌个体批发贸易业从业规模 |　 |户数 |从业人员 | |　 | | | | |1999年 |2000年 |1999年 |2000年 | |市区 |14835 |16908 |45899 |45074 | |南昌县 |5488 |5078 |14843 |12324 | |新建县 |2933 |2935 |4850 |4528 | |进贤县 |3427 |2728 |6846 |4650 | |安义县 |1423 |1191 |2723 |2552 | 2、批发商品分类交易状况南昌批零市场贸易品交易额分类统计 |　　 |合计 |批发 |零售 | | |1999年 |2000年 |1999年 |2000年 |1999年 |2000年 | |食品类 |129437 |188971 |115467 |173720 |13970 |15251 | |肉禽蛋类 |26700 |22164 |25547 |20018 |1153 |2146 | |饮料类 |12887 |11310 |10591 |7892 |2296 |3418 | |烟酒类 |101365 |170208 |91668 |165126 |9697 |5082 | |服装鞋帽 |114396 |90300 |94481 |75721 |19915 |14579 | |针纺品类 |126060 |124253 |111191 |120994 |14869 |3259 | |化装品 |29190 |24622 |26706 |22132 |2484 |2490 | |金银珠宝 |5930 |8915 |1322 |351 |4608 |8564 | |日用品类 |28199 |19813 |8670 |7516 |19529 |12297 | |洗涤用品 |2342 |5276 |1362 |2461 |980 |2815 | |五金电料 |16793 |5891 |12949 |5274 |3844 |617 | |体育娱乐品 |3439 |5097 |1115 |4071 |2324 |1026 | |书报杂志 |100988 |95812 |84069 |83568 |16919 |12244 | |电子出版物 |1252 |885 |763 |353 |489 |532 | |家电影象器 |71086 |80754 |35330 |18727 |35756 |62027 | |材 | | | | | | | |中西药 |83768 |111476 |49438 |68583 |34330 |42893 | |文化办公用 |4247 |5299 |3363 |3486 |884 |1813 | |品 | | | | | | | |家具类 |1349 |546 |1339 |545 |10 |1 | |通讯器材 |5486 |4477 |4747 |3814 |739 |663 | |煤炭制品 |12325 |2997 |10408 |2607 |1917 |390 | |木材制品 |1398 |817 |1388 |817 |10 |　 | |石油制品 |94704 |140278 |82247 |111590 |12457 |28688 | |化工材料 |115585 |81280 |114737 |81107 |848 |173 | |金属材料 |62421 |38918 |62421 |38918 |　 |　 | |建筑装潢材 |13733 |2552 |11958 |2552 |1775 |　 | |料 | | | | | | | |机电设备 |105238 |94314 |92793 |92014 |12445 |　 | |农机设备 |3214 |2520 |2066 |2520 |1148 |2300 | |饲料种子 |9960 |523 |9960 |523 |　 |　 | |棉麻土畜 |28460 |6920 |28460 |6920 |　 |　 | |其他 |77184 |95117 |66520 |90119 |6020 |4998 | 注：红色为成交额过亿的门类。斜纹加粗的表示具有上涨势头的门类。 [pic] ¬ 场内外分类产品交易状况 [pic] | |销售总额 |场内交易 |场外交易 | |总计 |1663109 |　 |　 | |限额以下批零合计 |801163 |6024 |795139 | |零售 |335190 |3185 |332005 | |　场内外交易比重% |100% |　0.95% |　99.05% | |食品饮料烟酒 |201899 |1256 |200643 | |服装鞋帽针织品 |30610 |902 |29708 | |化装品 |2438 |　 |2438 | |日用品 |39878 |729 |39149 | |五金电料 |54156 |182 |53974 | |体育娱乐用品 |844 |　 |844 | |书报杂志 |1398 |　 |1398 | |家用电器 |15556 |420 |15136 | |中西药 |22724 |　 |22724 | |文化办公用品 |18315 |475 |17840 | |家具 |5736 |　 |5736 | |木材制品 |7072 |　 |7072 | |化工材料及制品 |41184 |778 |40406 | |建筑及装潢材料 |43677 |838 |42839 | |机电设备 |70911 |　 |70911 | |其他 |244765 |444 |244321 | ¬ 部分商品的产地分布： |本地产品分布|主要出产产品 |外地主要产品 |外地产地分布 | |南昌 |综合批发、中转贸易|日用工业品 |浙江义乌 | |九江 |水产品、石材 |服装鞋帽 |广东、湖北、上海、 | | | | |浙江 | |景德镇 |陶瓷 |粮油食品 |河南、江苏、黑龙江 | |上饶 |茶叶、环保设备 |装饰建材 |安徽、浙江、广东、 | | | | |上海 | |鹰潭 |工艺制品 |饮料 | | |赣州 |果品，稀有金属 |书报杂志 |湖南 | |樟树 |药材 |烟酒 |山东、河南、浙江、 | | | | |云南、安徽、湖南、 | | | | |四川 | |宜春 |楦麻、及其他 | | | |吉安 |竹木制品 | | | 分析点评： 8. 近几年借大搞城市商业流通的题材，南昌新批建设（或正在酝酿之中）许多新的大型综合或专业交易市场，总体商业地产供应偏大，普遍存在投资经营方向难以把握的难题； 8. 由于来自内外部各种压力，原有的综合性批发市场开始向专业市场转移（或剥离），目的在于寻求经营门类上的专业化、集约化和现代化，提高竞争力，扩大目标市场辐射面，以适应总体批发市场变革趋势，确保经营的持续发展。 8. 南昌的工业品批发市场缺乏产地优势，属于零售型或中转型批发市场，大综商品进省多，出省少，因此从持续发展角度上看，它必然受制于浙江、安徽、湖北、湖南、福建、广东等地大形专业市场的挤压。即便是转型也存在着门类选择和辐射区域的选择问题，要么针对华中区域彻底作为中转枢纽型集散市场，走大物流大配送的路子；要么着眼于本地产业特点走产地型市场的路子。 8. 从商品分类统计中可以发现，食品、烟酒、家电、医药、化工制品、建材等成交量放大，且有上升势头。四、南昌市主要批发市场盘点及分析 1、南昌市主要批发市场情况一览表 |经营|市场名称|地理位置|面积 |租用状况 |已经营|商铺形|经营状况 |经营范围 |配套 | |类别| | | | |年限 |式 | | | | | | |规模（M2） |店铺平均面积 |出租情况 |租金（元/m2） | | | | | | |综合类 |洪城大市场 |洪城路 |120000 |15-50㎡ |95%以上 |40-250 |七年 |店铺 |规模大，便捷的交通，市场一片繁荣，商贾云集。经营状况：很好 |皮具、小五金、小百货、鞋类、服饰、副食品、布匹、毛线、生活用品等 |银行、酒楼、停车场、货运中心、桌球城、客运中心。 | | |金润物流中心 |洪城商圈 |250000 |/ |/ |/ |未开业 |/ |/ |未开业 |酒店、美食街、银行等 | | |万寿宫 |中山路 |35000 |10-100㎡ |95%以上 |25-120 |近二十年 |柜台店铺 |市场经营早，已发展为小有名气的小商品集散地。经营状况：良好 |皮具、服饰、小百货、鞋类、布、生活用品、塑料用品、毛线、小家电等。 |停车场（四五十个）、配电间、仓库。 | |电脑类 |新大地电脑城 |展览馆 |4000 |5-60㎡ |95%以上 |200-300 |5年左右 |柜台店铺 |目前市场整顿，生意较清淡。经营状况：一般 |国内外各品牌整机和耗材、软件等。 |银行 | | |科技大市场 |长途汽车站隔壁 |4500 |3-100㎡ |80%以上 |80-150 |2年左右 |店铺 |多家知名品牌进驻。经营状况：良好 |国内外各品牌整机和耗材、软件等。 |多功能会议室、产品展示厅、音乐茶座、快餐、仓库及停车场 | | |新华群电脑广场 |展览馆 |6000 |10-100㎡ |80% |一楼200多四楼60多 |半年左右 |店铺 |与新大地相邻，竞争大，一楼经营良好，四楼招商不是很理想。经营状况：一般 |国内外各品牌整机和耗材、软件等。 |电梯、快餐、仓库及停车场 | | |万达电脑 |八一广场 |8000 |5-100㎡ |80% |70-200 |半年 |店铺 |经营状况：较好 |国内外各品牌整机和耗材、软件等。 |引进国内知名品牌电脑，装修档次较高 | |农产品类 |农产品批发市场 |井冈山大道中段 |40000 |50-100㎡ |100% |一楼15 二楼5 |六年 |摊位 |是省重点商品市场，人流量大，辐射广。经营状况：良好 |经营品种：各种肉类制品、水果、蔬菜等。 |商务中心 | | |赣昌水产大市场 |赣江大桥南桥头 |80000 |72㎡、64.8㎡ |正在招商 |售价：4000元/㎡ |预计2003-10-1开业 |店铺 |未经营 |经营品种：各类鲜活水产品、海鲜、干货。 |综合楼、广场、停车场（170个）、酒楼、餐饮街等。 | |家电类 |省家电市场 |建设西路 |20000 |30-100㎡ |90% |30 |三年 |店铺 |行业利率较低。经营状况：一般 |国内外各个品牌家电 |仓库、停车场、商务楼 | |建材类 |洛阳路建材市场 |火车站旁 |20000 |60-100㎡ |出租98%以上 |20-35 |4年左右 |店铺 |专业性强，品种多且丰富。经营状况：良好。 |建材 |税务所、大仓库、货运设施 | | |省装璜建材大市场 |沿江南路539号 |60000 |40- 90㎡ |出租95%以上 |30-260 |4年左右 |店铺 |该市场规模大、品种全、地理位置好。经营状况：良好 |建材 |银行，快餐、仓库及停车场。 | | |南昌市建材大市场 |三店西路 |80000 |30-100㎡ |出租95%以上 |20-35 |4年左右 |店铺 |该市场规模大、品种全、地理位置好，经营状况：良好 |建材 |快餐、仓库及停车场。 | | |地板门框市场 |三经路 |3000 |20-80㎡ |95% |25-60 |3年左右 |街铺 |经营户自发形成，在洪城有一定知名度，交通不便，经营状况：一般 |建材 |/ | | |司马庙建材市场 |沿江南路 |10000 |50㎡ |100%． |/ |1年左右 |店铺 |经营状况：一般 |建材 |仓库及停车场 | | | 金屋装饰城 |迎宾大道与振兴大道交叉口 |120000 |未定 |招商为主，不出售 |A区：22 B区：23 C区：24 D区：仓库。租出50%以上 |未正式经营 |店铺 | 经营状况：良好 |经营品种：陶瓷、板材、石材、灯具。 |/ | | |香江建材大市场 |建设路 |250000 |主力面积100㎡左右 |除部分自营外，其余全部售完 |2300元售价 |未正式经营 |敞开式 |未正式经营 |建材 |停车场（在建） | |汽配类 |洪城汽配市场 |迎宾大道 |60000 |150㎡ |60%左右 |20-30 |2年 |店铺 |邻近有洪城汽配中心，竞争激烈。经营状况：一般 |经营品种：国内外各品牌的汽车配件。 |银行、停车场、大型沿街广告牌 | | |红谷滩汽配城 |南昌大桥收费站北侧 |30000 |100㎡ |10%左右 |60左右 |三个月 |店铺 |配套不完善，同类市场较多，竞争激烈经营状况：不良 |经营品种：国内外各品牌的汽车配件。 |仓库及停车场 | | |洪城路汽配街 |洪城路 |4000 |/ |60%左右 |50-80 |形成已十年左右 |店铺 |该市场为多年自发形成，近时间已迁走近40%。经营状况：一般 |经营品种：国内外各个品牌的汽车配件 |/ | | |洪都摩托车交易市场 |洪都南大道 |15000 |40-200m2 |100% |40-60 |7年 |店铺 |面向整个江西省摩托车整车销售市场。经营状况：一般 |经营品种：国内外各个品牌的摩托车。 |/ | | |洪都摩托车配件市场 |洪都南大道 | 10000 |20-100 m2 |100% |20-60 |6年 |店铺 |辐射整个江西省的摩托配件市场，目前市场的经营状况：良好 |经营品种：国内外各个品牌的摩托配件。 |/ | | |江西国际汽车城 |昌北舍里甲 |240000 |100m2 整车10000 m2 |正在招商阶段 |20（汽配）售价：2000元/㎡（汽配） |2003年10月1开业 |店铺和卖场 | 未开业 |经营种类：汽车配件交易、摩托车及配件交易、汽车装璜美容、汽车养护、汽车维修。 |办公楼、商业楼、停车场（在建）、酒楼、超市等配套设施（在建） | | 服装鞋帽类 |华东商贸城 |联信大市场隔壁 |22000 |20-25 m2 |90% |一楼：68 二楼：48 三楼：18 |2003年9月中旬开张 |店铺 |经营状况：一般 |服装 |写字楼、会议室、展示厅、银行、工商、税务、邮电 | | |王家巷皮鞋市场 |渊明南路 |8000 |30m2 |95% |100-200 |二十多年 |街铺 |经营状况：良好 |皮具、鞋类等小商品 |毗临中山路成熟商业街，周边生活配套成熟 | | |盛世东方 |建设西路 | 80000 |40 m2 |将近60% |租金：一楼66二楼：36 三楼18 售价：一楼7000 二楼4000 |未开业 |店铺 |永久产权，销售状况较好，销售近两百套，占一期的60% |经营种类：男女服装、休闲装、童装、布艺、精品和小百货等。 |/ | |机电类 |联信大市场 |洪城大市场南面 |60000 |25-46㎡ |40% |58 |一年 |店铺 |经营业主进驻只有40% 经营状况：不好 |机电产品 |银行、餐饮 | | |沿叠山路机电五金市场 |叠山路 |4000 |15-100㎡ |100% |100-130 |自发形成十年 |店铺 |有多年来形成的商业氛围和知名度。经营状况：良好 |机电五金 |借助于繁华商业街的配套 | | |洛阳路机电水暖市场 |洛阳路 |6000 |30-100㎡ |100% |60-120 |自发形成十年 |店铺 |多年来形成的商业氛围和知名度经营状况：良好 |机电水暖器材 |借助于繁华商业街的配套 | | |五华商品市场 |洪城大市场西侧 |30000 |7-20㎡ |70%左右 |40左右 |三年 |店铺 |经营状况：一般 |五金制品 |零星快餐、少量仓库及小停车场 | |灯具类 |辉煌灯具大市场 |洛阳路建材市场内 |5000 |50-200㎡ |30% |一楼38 二楼30 |半年 |店铺 |7月28日试营业目前经营状况：不良 |灯具 |借助洛阳建材市场的配套 | | |洪城灯具市场 |省家电市场 |6000 |50-100㎡ |65% |25 |半年 |店铺 |租金较低，入住率较高经营状况：较好 |灯具 |借助家电市场的配套 | |家居类 |香江家俱城 |青山路 |40000 |10-400㎡ |100% |38-110 |四年 |卖场店铺 |规模大，品种齐全，经营状况：良好 |家具 |停车场、银行 | | |迎宾国际家俱广场 |迎宾大道 |30000 |50-300㎡ |95% |40-50和10-15 |三年 |卖场店铺 |具有一定的规模、档次。主营中高档家具的定位，限定了客源，经营状况：一般 |国内外高档家具 |停车场、仓库 | | |京东家俱市场 |南京东路 |40000 |50-700㎡ |全部租出 |20-40 |三年 |敞开 |租金较便宜，已经同香江家俱城、迎宾家俱城形成三足鼎力之势经营状况：较好 |国内外家具 |银行、仓库 | | |江西国际家居港 |高新大道8号 |290000 |不限 |预计2004年开业 |售价：3000 租价：20 |未开业 |敞开 |未开业 |国内外高档家居 |酒店式公寓、物流配送车队、四星级酒店、餐饮美食品街、停车场等 | | |京东鹿鼎家居 |南京东路509号 |150000 |50-600㎡ |还剩三楼约5000㎡未租出， |35（均价） |2003年9月28号开业 |敞开、店铺 |经营状况：良好 |国内外高档家居品牌 |银行、仓库 | |皮具 |鸿顺德国际商贸城 |洪城大市场家电市场 | 30000 |/ |出租率100%，一期出售率100% |租价，一层65 二层35售价：一层9800二层5600 |2003年6竣工月8月份开业 |店铺 |产权旺铺、销售一空、招商良好 |一楼男女品牌鞋：二楼皮件、箱包：二楼皮件、箱包 |/ | |即将上市 |豪威大市场 |抚生路518号 |100000㎡ |/ |销售率在25%，出租率30%左右 |售价：3000 租赁：15-20 |明年9月左右开张 |店铺 | 未开业 |花鸟、农资、化工、名优商品专业市场 |/ | | 2、南昌市主要批发市场供应特征（1）整体状况目前，南昌市主要的专业批发市场共十大类39家。其中建材类专业市场有7家、家俱类专业市场有5家、五金机电类4家、汽配类6家、电脑类4家、灯具类专业市场2家、服装类3家、皮具类1家、农产品类2家、家电类一家、综合类3家。南昌市房地产的大力开发带动了家居批发市场的发展，近期家居类专业市场增量较大，仅江西国际家居港与京东鹿鼎两项目就有近40万平方米。（2）供应特征 1. 市场出现龙头效应在经营过程中，出现了明显的中心市场带动周边市场的效应，如位居全国十大综合批发市场的洪城大市场吸引了五华大市场、省家电市场、联信大市场及华东商贸城云集周边，人气最旺的新大地电脑城吸引了新华群电脑城在楼上楼下安营扎寨。 2. 大众消费品行业独领风骚在所有的专业市场中，大众消费品专业市场做得相当强大。如洪城大市场主营日用品、食品、服饰，已经成为全国十大综合批发市场。南昌（深圳）农产品市场主营粮食、蔬菜、瓜果，经过两年的发展也已经成为江西省重点批发市场。大众消费品专业市场相对强大，与此类商品消费特性有很大关系，此类商品属于日常消费必需品，市场需求量大，再加上此类市场不仅局限于南昌，而且辐射到全省各地市、周边省市，产生较大的影响力。 3. 专业市场优势初显随着消费趋势的发展，近几年出现了专业化专营市场，该类市场由于走主题化专业市场经营形式，定位明确，发展迅速。如建材及家俱大市场，其经营总面积已在专业市场中排名前列，分别达到500000m2和200000 m2 4. 非大众消费品市场出现瓶颈非大众消费品市场受区域及场地影响，出现瓶颈效应。如五金机电类市场成市十多年都一直保持在300家以下。而汽配类经营户全部统计也只有300家左右的总量，而且分布在三个诺大的市场，导致三个市场都较为冷清。非大众消费品市场出现瓶颈现象，是受全国消费品特性、市场容量及经济发展状况因素的制约，加之前几年南昌作为区域性中心城市的作用并没有充分体现，故不足为怪。 3、南昌市主要批发市场经营管理现状及特点 5. 功能分区模糊性现有批发市场的功能分区不够明确，绝大多数都是杂乱无序。这对市场形象、物业管理带来很大问题，如五华大市场。 6. 市场规划滞后性现有批发市场的规划，很多未具前瞻性目光。市场内道路规划、店铺格局、仓储方面出现了车无法通行、店内拥挤、仓储较远等问题。这类市场有被淘汰改造的趋势。如：洛阳路建材市场，五华大市场，万寿宫。 7. 物业管理疏忽性现有专业市场物业管理疏忽性比较普遍，市场中包装袋、泡沫饭盒、瓜皮果壳随处可见。一些方便客户和顾客的配套设施极度匮乏，公厕、休闲椅难觅踪迹，极大的影响了购物环境和市场形象。如洪城大市场、万寿宫、五华市场、联信大市场。 8. 自发市场的无序性三经路地板门框市场、叠山路机电五金市场、洛阳路机电水暖市场这些颇具规模的自发形成的市场，虽然有多年来形成的商业氛围和知名度，但受到临街条件的制约和城市规划的影响，加之自身经营管理的无序性，发展前景不容乐观。在未来几年内有外迁、转移的可能。五、南昌市商业批发市场未来发展态势 7. 为应对日益激烈的市场竞争，批发市场只有通过不断扩大规模、丰富经营品种来扩大商圈辐射半径，从而提升市场的竞争力。如洪城大市场、南昌深圳农产品批发市场、肉联场等批发市场的不断扩建。 7. 近期五华大市场、鸿顺德国际商贸城、盛世东方、江西国际家居港、京东鹿鼎以及即将推出的金润物流等一批大型批发市场的相继涌现，导致南昌市批发市场的竞争更趋激烈，尤其是酒类、肉类、粮油、副食品、服装鞋帽、小商品等批发市场已接近或达到饱和状态。为了避免批发市场重复建设的问题，政府将对批发市场进行指导性建设，使南昌市的专业市场朝着良性竞争的方向发展。 7. 将现代大型商场高雅、舒适的经营购物环境，量贩超市的服务便利条件与批发市场的商品低价位，智能化管理、新型电子商务运营模式相融合。再加上统一完善的经营管理，良好的政府背景，巨大的市场规模，超前的规划设计，准确的市场定位，齐全的配套设施才是批发市场的发展趋势，进而推动南昌市整个批发市场行业从“瓶颈”走向持续发展。 7. 政府将逐步形成以现代大型综合性批发市场为龙头，以特色专业市场为基础的商品市场建设新格局作为未来几年内商品市场建设的核心工作。从批发业总体的发展趋势来看，日亦萎缩的市场必定要以连锁、配送、网上交易等现代营销方式为手段。富有区域特色、全方位、多元化的市场业态才能在未来3- 5年内给南昌市商业批发市场提供一个广阔的成长空间，推动南昌市商业批发市场的发展和建设。第9节综合评述纵观南昌批发市场的分布现状及未来发展格局：一方面以洪城大市场为龙头的各大综合及专业市场涵括了各门类商品，其市场容量趋于饱和，部分综合市场供应偏大，这就意味着南昌市批发市场必须从量的扩张走向质的超跃；另一方面从江西省市场贸易额调查统计来看，食品、烟酒、家电、化工制品、建材、汽车、摩托车、有色金属等行业的发展呈现明显的上升势头，我们可在上述具有市场潜质的商品门类中进行选择，同时提升竞争力，扩大目标市场辐射面，市场的建设还要朝专业化、集约化、现代化的方向发展，才能适应批发市场的变革趋势，确保经营的持续发展。另外，本项目所处区域为南昌市重点建设以汽车、飞机、拖拉机等行走机械制造为主的工业区和大中转仓储区，本项目还可以考虑依托于其区域优势和本地产业特色走产地型市场路子。

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xx科技股份有限公司绩效管理报告 ================================================================== 壹、公司简介 1) 设立日期：中华民国八十二年五月二十五日 2) 员工人数：xx科技—380人；xx集团—800人 (三) 营运方向简介 xx科技自民国82年成立以来，掌握良好的策略方向及执行能力，并提出完整解决方案／信息基础建设／网域资源管理，以满足企业e化的需求。随着市场趋势不断变化，为了伴随台湾企业进入全球运筹时代，近年xx积极在北京、上海、加拿大等地设立新据点，本身也陆续加入深耕不同专业领域的新伙伴；像2001年先购并敏杰科技，以加深服务制造业及协助台商在大陆信息技术的需求；2002年又以股权交换纳入擅长服务金融业的宝研、专长政府/国防和教育领域的乔篷，以及专门服务公共事业的资宪等三家公司，200 3年又投资专营于企业印务服务的卫彩科技公司，以及策略联盟专营在线游戏及VOIP电信服务的玛亚在线科技公司，形成xx集团，希望整合原有的技术能力，以集团的力量协助台湾企业在国际化潮流中提升竞争力。 xx科技于2001年营业收入为新台币41.96亿元，较2000年营业收入新台币31.45亿元，成长33%；2001年税前净益为新台币5.06亿元，较2000年税前净益新台币4.24亿元，成长19%；2001年每股盈余为5.78元。在2003年的新世纪，xx科技因应趋势之需要提出三大经营方向：以多样化的产品，提供传统企业界e化的完整解决方案，依据各产品不同的生命周期，提出不同的商业模式，强化市场的涵盖面，降低成本、增加利润。在信息基础建设方面，xx致力于解决网络管理、各种硬件和各系统间的整合工作。从前端的网络服务器、快取器，到网络骨干的交换器、路由器到防火墙，到后端的应用服务器、网络安全到储存设备、备份系统，都有完整方案。同时，xx将以最适切的因特网技术，结合实体，提供有效的网域资源管理，期望企业客户能以经济、方便，而且最有效的方式，透过xx科技网络平台的在线／实体服务，满足企业界在信息管理上的需求。从网络管理、机密安全、网络打印机资源管理到所有的文件打印、表格管理需求，得到一次的满意服务。 2003年xx科技将以完整的产品线提供客户整体解决方案，以Internet的思考提供客户最佳的服务，也将以Internet的速度追求xx公司的下一波成长。贰、公司组织一、组织图参、组织系统及业务内容：一、公司于民国八十二年成立，目前主要业务系以市场区隔为前提，为企业构建完整之电子商务体系并提供客户最佳之信息基础建设及整体解决方案；在此前提下，成立了新事业发展群、网欲资源管理服务事业群、系统整合事业群、解决方案事业群，以及海外发展事业群；主要客户群更遍布国防、教育、政府、医疗、金融、公用事业、媒体娱乐等产业。二、目前之主要商品及服务项目工作站及服务器、储存设备、网域资源管理、计算机软件（含计算机辅助造型设计、有限元素分析、模流分析、产品开发流程管理、地理信息系统、计算机动画及合成多媒体系统、虚拟实境应用系统、气象播报软件等）、网络产品、系统整合咨询与程序开发、7×24小时无休维修服务，以及信息耗材等。肆、绩效管理模式简介： 1. 公司年度策略目标： xx科技的高阶主管每年到了十月并不会正式的订一个会议时间来召开年度策略目标讨论会议；因为该公司所处的产业是一个高度竞争的产业，所以公司的策略目标订定是在每周的高阶主管会议中产出，总经理及高阶主管会在每周的会议中检讨营收与利润达成状况，并针对差异点提出检讨。二、部门目标每年年底前，总经理会订出次年度预计获利数额；各事业群则依据年度策略拟定出单位目标及方针计划，每个员工则依此发展出个人之工作目标，透过定期性之绩效考核作业来达到绩效管理之目地，以下将介绍xx科技绩效考核之做法。伍、绩效考核办法简介：一、考核时间与考核期间：每年分二次进行，上半年度（1/1~6/30）之考核于六月下旬进行；下半年度（7/1~ 12/31）之考核于十二月下旬进行。二、绩效考核作业流程：三、绩效考核表类别依职务内容区分为行政/幕僚职、业务/行销职、研发/技术职、客服职、管理职等五类表格，每一类职务在共同价值观之考核项目中会因为各职务所担负之职责而有不同之考核比重。四、考核项目及原则 4.1考核项目分成三大部分：第一部份为『共同价值观落实度』（内容含顾客满意与服务品质、团队精神与协调配合、执行力与解决问题的能力、积极主动创新、规划与判断力、领导力、人才培育等项目），依职务类别有不同之评分标准；第二部分为『工作绩效』；第三部分为『部门活动及个人成长』。 4.2考核权数： |考核项目 |考核权数 | |第一部份：共同价值观落实度 |15% | |第二部分：工作绩效 |70% | |第三部份：部门活动及个人成长 |15% | 4.3在『共同价值观落实度』项目中依据不同职务所担负之职责而有不同之考核比重；『工作绩效』及『部门活动及个人成长』评核项目,由主管与受评者依据部门目标于考核期初共同订定考核项目、绩效衡量标准及工作所占比重，期末则依据受评者实际工作成效予以评核；若期初所订之考核项目因部门目标改变或其它不可抗力因素所导致差异，受评人可与其主管沟通后增订考核项目，并调整原工作比重。五、目前绩效考核所面临之困难点 5.1 多数主管较业务导向，认为绩效管理是人资单位的职责，而将绩效评核作业流于形式的完成，并没有发挥绩效考核之目的。 5.2并不是每位主管都受过完整绩效考核训练，所以很容易因为考核者之态度造成考核结果与实际表现之差异。 5.3考核结果未完全与奖惩结合。 5.4考核结果未完全回馈给员工，以至于员工不知道表现上之优缺点及待改进之处。 5.5产业变化太快，考核期出所订定之工作目标到了期末总是发现所实际从事内容与期出有很大的差异，也造成主管/员工不愿意事先订定考核目标。 5.6考核者与被考核者都太忙了，总是草草完成考核作业。 5.7人工操作繁复、耗时。六、未来欲改变之方向： 6.1绩效管理e化，使绩效考核作业可以随时随地进行，并可节省大量的人力成本及行政作业。 6.2成立考核评议委员会，使考核结果不会因为考核者之态度而有偏差。 6.3依据考核结果发展员工培育计划，以培育适当及优秀之人才。 6.4修改内部之晋升、调薪、年奖发放办法，并说服高阶主管让绩效考核结果与前列事项结合，使优秀员工获得其应得之报酬，使表现不佳之员工能自然淘汰。 6.5高阶主管透过内部会议布达年度策略目标，使所有员工了解其在xx科技之愿景与使命，并使主管及员工均认同考核之重要性。 6.6强化管理职主管绩效考核技巧与管理职能，并培育出优秀部属。七、讨论 7.1面对快速变化的环境，如何修订绩效管理方法？ 7.2绩效考核有必要做到强迫分配绩效评等吗？ 7.3如何让业务导向的老板及主管重视绩效考核？ ----------------------- [pic] 员工自评 1. 员工自评期出所订之考核项目。 2. 员工订定下一期工作绩效考核目标、绩效衡量标准及工作比重考核结果将作为晋升、年奖、调薪之参考依据直属主管初评上二级主管复评面谈重点含： 1、考核当期评等与工作待改善之处 2、下一期工作绩效考核目标、绩效衡量标准与工作比重主管与员工进行绩效面谈人资处汇整考核结果,并提供高阶主管及CEO

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南昌市商业环境调查报告前言近年，南昌经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。 2001年全年实现国内生产总值（GDP）485.62亿，同比上升12.1%。为历年最高，增幅居全省、全市首位，比全国平均水平高4.8个百分比，名列全国省会城市前茅，三大产业分别增长4.1%（一产）、12.9%（二产）、12.0%（三产）。南昌商业的发展也极为喜人，2001年全市实现社会消费品零售总额160.8亿，增长1 1.4%。大商场快速发展，大市场不断成长，新业态纷纷抢滩，外商投资突破性发展。在南昌商业快速发展的同时，南昌市政府清楚地认识到，发展必须有序，决策必须在科学合理的调查咨询基础上进行。因此，上海市商委经济研究中心与上海同济大学建筑与城市规划学院共同组成南昌市商业规划课题组，在南昌市商业委员会及各区政府积极配合下，进行市场调查、网点普查、规划研讨。本调查报告即是该课题之一的调查总结。本次调查共进行以下工作： 1. 3月底对南昌市商业概貌的初步考察。 2. 4月在上海的前期准备工作（问卷表格设计、计划制定）。 3. 4月南昌市商委根据有关表格对南昌市商业网点进行普查 4. 4月中旬上海专家在南昌市商委配合下组织20名学生进行近千份的市民问卷调查、主要商业街客流量调查，并开展商业规划研讨。 5. 上海专家在南昌市商委配合下对南昌市宏观经济环境的调查，经济变化历史资料的调查，通过文献查阅、座谈研讨，取得了南昌市经济、文化、历史、地理等宏观经济环境的资料。 6. 4月下旬~5月上旬上海、南昌分别对调查资料进行统计、分析、制图、报告撰写。本次调查由上海市商业经济研究中心特约研究员王公达主持，调查报告也由其撰写。第一部分南昌市宏观经济环境调查一、地理及交通环境 1. 良好的地理环境及自然环境南昌市地处江西省北部，赣江下游，鄱阳湖滨，介于东经约115。27ˊ~116。35ˊ、北纬约28。10ˊ~29。11ˊ之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，千里赣江纵贯全境，是中原和南方闽粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。全市面积7402.36平方公里，其中市区588.07平方公里。城区座落处的东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔 25米。城区内有东湖、西湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。西郊距城15公里处，有主峰海拔841米的梅岭，茂林修竹，景色秀丽，素有“小庐山”之称。生态环境极好。南昌属亚热带气候，温暖湿润，四季分明。日平均气温为摄氏17.5°C，极端最低气温为摄氏零下9.3°C，极端最高气温为摄氏40.6°C。年平均降雨量1596.4毫米，历年平均无霜期277.9天。光照充足，雨量充沛，土地肥沃，是全国农业区划鄱阳湖平原商品粮基地。 2. 便捷的交通环境近年来，南昌改建和新建的大型桥梁有八一大桥、赣江大桥等40余座，其中水上桥梁 20座。 60年代赣江大桥建成通车后，使浙赣、南浔两线铁路接轨，大大便利了城市交通。京九、鹰厦、皖赣、向乐等铁路建成后，火车可通达北京、上海、南京、广州、长沙、福州等地。公路纵横交错，可通往全省各地及湘、鄂、皖、浙、闽、粤等邻省。水运沿赣江可通抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。浙赣铁路与赣江十字相交，形成全省纵横运输的两大动脉，公路多同这两大动脉相交，织成疏密相间的交通运输网，南昌则为全省的交通枢纽。省际航空可飞往北京、上海、杭州、福州、长沙、贵阳、昆明、成都等城市；省内航空有南昌到景德镇、赣州航线。市内交通2000年拥有公共汽车及电车千余辆，出租汽车2896辆，出行极为方便。 3. 逐渐发展的通信环境南昌的通讯系统极为方便。目前南昌拥有电报电路总数92路，长话业务5万路，市话交换机总容量100万门，移动电话用户99万户（2000年）。二、人口及文化环境 1、四县五区人口众多南昌是江西省省会，是全省政治、经济、科技、教育、文化、交通中心。现辖东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖区5区，南昌、新建、进贤、安义4县。2001年末总人口43 3.17万人，其中有满、蒙、回、藏等26个少数民族，其人口约占总数的10%左右。 2、历史悠久的古城南昌是历史悠久的江南古城，是富有光荣革命传统的英雄城。西汉建城时始称灌婴城，为豫章郡地，后定名南昌，为历代封建王朝的州、郡所在地。民国初年，废州府，划江西为四道，南昌属豫章道。民国15年（1926）北伐军驻南昌后，正式设市。南昌，是唐初王勃在《滕王阁序》中所盛赞的“物华天宝，人杰地灵”之地，以“八一”起义获得了特有的历史荣誉，以英雄城彪炳于史册。 3. 钟灵毓秀，人杰地灵春秋战国时期，孔丘弟子谵台灭明（字子羽）“南游至江”，携门徒300游学豫章后，中原文化开始传入。秦时，毛笔、砚石等文化用品相继问世，推动了文化的传播和发展。汉文帝时倡导“贤良方正”文学，开始出现了崇尚文学和科举成才之风，出现了徐孺子这样汉代江西文化的代表人物。晋代，在南昌讲学或设馆执教的有唐檀、聂友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之、陶渊明等一代名流。旌阳县令许逊辞官归里后，偕郭璞选定西山，建立道观，南昌道教文化开始兴起，道教圣地开始奠基。唐代始建滕王阁、孺子亭、绳金塔，唐宋八大家中曾巩、王安石、黄庭坚等先后在南昌逗留。历代许多名人文士来南昌出仕、隐居、开馆执教，游赏会文如谵台灭明、梅福、衬蕃、殷羡、谢庄、王勃、张九龄、孟浩然、白居易、戴叔伦、施肩吾、陈陶、杜牧、李绅、韩愈、欧阳修、苏辙、朱熹、辛弃疾、陆游、杨万里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、汤显祖、宋应星等，均在南昌留下了不少传诵千古的佳话轶事及大量的不朽诗文。二千多年来的历史文化积淀，在古时南昌就形成了西山积翠、南浦飞云、徐亭烟柳、滕阁秋风、铁柱仙踪、洪崖丹井、章江晓渡、龙沙夕照、东湖夜月、苏圃春蔬等豫章十景。现今一大批革命旧址亦已修缮开放，更为江南古城增添了新的光彩。三、经济及商业环境 1、南昌市综合经济实力（1）国内生产总值（GDP）及三大产业的比例 • 南昌市国内生产总值（GDP）近五年来呈现稳步增长的态势： • 南昌市三大产业的比例以第二产业工业为首，但第三产业中商业等正在积极发展： i. （2）财政收入南昌市财政收入10多年来增长极其迅速，2001年的财政收入是1990年的9.4倍。 2、南昌市人民生活水平南昌市人民生活水平不断提高，我们可从三个方面来观察：（1）城镇居民可支配收入南昌市城镇居民可支配收入10多年来增长极其迅速，2001年是1990年的9.85倍。（2）农村人均纯收入南昌市10多年来农村人均纯收入增长非常快，2001年是1990年的 10.07倍。（3）居民可支配收入南昌市城镇居民可支配收入10多年来增长极其迅速，2001年是1990年的9.85倍。 3、工业增长，支柱产业开始凸现（1）工业总产值南昌市1978年工业总产值18.29亿元，2000年达472.05亿元，年均递增15.8%。（2）外商投资增加，工业构成比例良好。南昌市规模比占工业总产值构成（2000年）（3）支柱产业主要指标单位:万元 |行业 |企业个数 |从业人员 |工业总产值|工业销售产值|利税总额 | |总计 |1054 |202329 |4720500 | | | |烟草加工业 |1 |1728 |1533730 |1630314 |1354209 | |医药制造业 |32 |13081 |2806348 |2723012 |368992 | |中药材及中成药|12 |6815 |2069055 |2013509 |330754 | |加工业 |27 |19271 |3918398 |3923053 |284029 | |汽车制造业 |20 |4310 |1059052 |1006281 |190797 | |电子及通信设备|96 |8887 |1017478 |949144 |163957 | |制造纸业 |7 |1881 |585987 |497932 |158004 | 4. 商业发展初显繁荣繁华（1）不断增长的社会消费品零售总额（2）众多的商业网点南昌市的商业网点众多，2001年商业网点数计12056户，营业面积计1566621平方米，按南昌市区人口174.67万，人均达0.897平方米。南昌市商业网点调查情况汇总表（2002年4月统计） | | |商业网|营业面 |其它 | |序|区域名称 |点数 |积 | | |号| | |（平方 | | | | | |米） | | | | | | | |一、消费品综合市场 |147．27 |121．78 |25．49 | |（一）消费品综合市场 |50．95 |31．06 |19．35 | |（二）农副产品市场 |33．64 |30．04 |3．60 | |1．农副产品综合市场 |25．06 |23．12 |1．94 | |2．农副产品专业市场 |8．58 |6．92 |1．66 | |（三）工业消费品市场 |61．28 |58．74 |2．54 | |1．工业消费品综合市场 |3．79 |3．21 |0．58 | |2．工业消费品专业市场 |57．49 |55．53 |1．96 | |（四）其他 |1．40 |1．40 | | |1．工业消费品旧货市场 |1．40 |1．40 | | |二、生产资料市场 |40．23 |37．31 |2．92 | |合计 |187．50 |159．09 |28．41 | （4）市场繁荣，先进业态积极引进 • 百货商厦在南昌依然是主要业态，南昌百货大楼、洪城大厦、大众购物中心等依然稳坐前几名交椅，但百货商厦已积极进行改造改良。如百货大楼已建造新楼，进行品牌厅房经营，洪城大厦也已积极开发超市经营和品牌厅房经营。 • 超市业态及外来商业已积极进入南昌，并进入前五强。如本地的新洪客隆，外地的北京华联（2001年销售2亿）。上海华联超市、农工商超市均已在南昌开设大中型超市卖场。 • 外资商企开始看好南昌，并积极进入。5月1日3万平方米的大洋百货落户在中山路；另有外资商企也已看好八一广场周边商业场所。（5）消费时尚，品牌专卖店鳞次栉比 • 男子品牌的鳄鱼、POLO、PLAY BOY、老人头、凯普狄诺品牌专卖店在南昌早已开设。 • 女子品牌的ESPRIT、U2、G2000、凯撒、百丽、斯尔丽亦已登陆。 • 运动名品的NIKE、ADIDAS、李宁、斯伯克均已闪亮登场。 • 品牌专卖店主要集中在中山路一带，其中以系马桩路附近品牌最为高档。在百货大楼、洪城大厦里，也集中了一些优秀品牌。四、旅游资源环境 1、历史悠久的古城资源南昌于公元前201年由汉高祖刘邦命大将灌婴筑城，以“昌大南疆”寓意而取名南昌，属地包括今南昌市和南昌、新建、进贤、丰城等10县，面积达3万平方公里。历经东汉、三国、西晋500余年，一直是豫章首府。唐贞元14年（公元798年）再次改建并扩大城门，经200余年，面积已“广比汉城倍之”。北京时称洪州，元称隆兴路，明先后称洪都府、南昌府，民国初，属豫章道，26年北伐军进驻后正式设市。南昌因山清水秀，吸引了历代名流学子、墨客骚人流连驻足，写下了无数名篇佳作。明曾綮《南昌八景》七律组讨闻世后，每首标题形成了豫章八景，即——“西山积翠”、“洪崖丹井”、“铁柱仙踪”、“南浦飞云”、“滕阁秋风”、“章江晓渡”、“龙沙夕照”、“徐亭烟柳 ”。清代在“八景”基础上又添“东湖夜月”、“苏圃春蔬”，为现今的“豫章十景”。南昌古建筑星罗棋布，除著名的滕王阁笑傲江风外，青云谱内有七星出枕、一涧九曲、鱼蛇对戏等10景，佑民寺有高一丈六尺，重三万六千斤的接引佛铜像一座，绳金塔是市内现存最高的古建筑，市内还有塔前寺、杏花楼、紫阳宫等古建筑。大安寺、普贤寺、钟鼓楼、万春容、宁王府等存毁参半，但均可修复。 2、丰富的革命历史教育资源南昌是享誉中外的革命英雄城，在近代史上，南昌人民一直站在反革反封建的4个前列，历史上既有民众自发反帝国主义传教士的斗争，又有进步学生宣传新文化，传播马克思主义的活动。1927年8月1日，共产党人领导的南昌起义打响了武装反抗国民党反动派的第一枪，1938年1月6日，在南昌友竹花园七号成立了新四军军部。现存的革命旧址有： • 南昌起义总指挥部旧址（中山路256号），为全国重点文物保护单位。 • 贺龙指挥部旧址，子固路95号。 • 叶挺11军指挥部旧址，现南昌二中内。 • 朱德军官教育团旧址，八一大道58号。 • 朱德旧居，花园角2号。 • 八一起义战斗地点。民德路今江西省保育院舍。 • 周恩来旧居遗址，系马桩路。 • 中共江西省委机关旧址。 • 新四军军部旧址等。这些革命旧址为全国革命历史教育提供了丰富的教育资源，同时，也可促进客流商流，繁荣南昌经济。第二部分南昌市主要商业中心的格局一、南昌市商业中心的特点 1. 老城区为核心的商业中心由于南昌地处中部，前几年经济发展不够快，人民生活水平还停留在上海95年的水平上，故商业与沿海城市商业发达的状况还存在一定差距。在商业布局上的差距主要表现在主要商业中心还集中在老城区的主要街道上。如中山路、八一大道、北京路等。其主要原因是： • 房地产发展后，周边各区的商业布局、商业建设没有跟上。 • 城市商业发展的起步阶段，必须集中力量迎合消费购物习惯发展建设市中心传统商业区。 • 还缺乏一个合理的总体商业发展规划，包括区域性商业的同步发展规划。 2. 以中山路为轴心，两边扩展延伸的特点。目前南昌主要商业中心不但集中在老城区，而且集中在主要马路——中山路上，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。（1）大型商业集中在这条轴心线及其两翼。 • 百货大楼、洪城大厦分别在中山路、北京路上这条轴心线上。 • 新洪客隆在八一大道上。 • 上海华联超市在中山路中段渊明北路上。（2）品牌专卖店集中在中山路、胜利路上 • 中山路中段，集中了各类高档服饰、鞋类品牌专卖店75家，其它专卖店近30家，成为品牌展示的大舞台。 • 胜利路集中的各类服饰品牌专卖店更多，达143家，其它专卖店达70余家。 3. 老城区轴心商业的建设还在发展加强（1）八一广场商业中心区列为东湖区重点商业规划。东湖区拟“重点规划”以八一广场、洪客隆、百货大楼、中山路商业区“今年6月改、扩建6万平方米的八一广场，形成大型购物休闲中心”。此举将进一步加强该地段市级商业中心的地位。（2）中山路沿线商业仍在加强 • 中山路西段胜利路目前黄金饰品较多，规划积极引进名特优新商品加快进入，形成品牌专卖、土特名优商品的旅游购物区。 • 中山路中段象山路口太平洋购物广场即将落成，将改变周边商业面貌，迅速提高商品档次。二、中山路商业街 1、中山路商业街概况及特点中山路全长2016米，东起八一大道，西至抚河中路，1928年将原席公祠、石公祠街、百花洲街、府学东街等10条路街合并而成。沿路两侧商店林立，且有南昌八一起义纪念馆、市少年宫及多家电影院。路段主要特点是： • 世界服饰品牌的主要集中地。 • 贯通东西，把几个商业中心串连起来。 • 休闲环境良好，中段系马桩路有东湖百花洲以供休憩。 2、中山路商业网点分析中山路共有商业网点296家，其中零售商店241家，占81.4%；餐饮娱乐25家，占8.4 %；服务业15家，占5.1%；其它15家，占5.1%。其特点和问题是：（1）服装、鞋类品牌专卖店比较多，服饰149家、鞋类46家，占网点总数的65.9%，成为名副其实的品牌服饰街。（2）餐饮及休闲娱乐业仅25家，占8.4%，略嫌不足，可能与孺子路餐饮街较近也有一定关系，但发展休闲场所，增加茶室、咖啡馆及卡拉OK肯定是未来的方向。（3）一条高雅的品牌服饰街上不宜设置综合贸易市场，因此，改造是建设市级商业中心迫在眉睫的任务。中山路商业网点统计表 |分类 |商店类型 |数量 |分类 |商店类型 |数量 | | |大型百货商厦 |6 | |宾馆 |1 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |餐 | | | |零 | | |饮 | | | |售 | | |娱 | | | |商 | | |乐 | | | |店 | | | | | | | |超市 |1 | |中型饭店 |2 | | |家具店 | | |小型饭店 |1 | | |服饰专卖店 |149 | |快餐 |11 | | |纺织品专卖店 | | |西点 |2 | | |鞋类专卖店 |46 | |酒吧咖啡馆 |1 | | |化妆品专卖店 |5 | |夜总会、俱乐部 |3 | | |小型百货店 |10 | |电影院 |1 | | |钟表眼镜 |4 | |休闲浴场 | | | |文化用品 |7 | |小型浴室 | | | |书店 | | |冷饮店 |3 | | |音像专卖店 |2 | | | | | |药房 |3 | | | | | |通信器材 |1 | | | | | |粮油店 |2 | | | | | |个体日杂店 |3 | | | | | |家电专卖店 |2 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 |241 | |合计 |25 | |分类 |商店类型 |数量 |分类 |商店类型 |数量 | | |房产中介 |1 | |综合贸易市场 |5 | | | | | | | | |服 | | |其 | | | |务 | | |它 | | | |业 | | |商 | | | | | | |业 | | | | |誊印社 |2 | |机电商店 | | | |照相冲印 |5 | |物资商店 |10 | | |广告 |1 | |汽配商店 | | | |报亭 | | |建材商店 | | | |修理 | | | | | | |干洗 |2 | | | | | |美容美发 |5 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 |15 | |合计 |15 | 3、中山路分段客流量分析 • 以下是中山路各路段的客流量，每个路段均可达到8万左右，这样即可达30余万。 • 渊明南路、子固路等路口未作统计，再加上路上未及统计的流动人口，中山路总体客流量应在50万以上。（1）中山路胜利路商业中心客流量实测及分析中山路胜利路商业中心位于中山路西首，南侧为万寿宫，北侧为胜利路步行街，是南昌市的一个主要商业点。我们组织学生对中山路胜利路口及胜利路民德路口进行了客流量实测分析，其结果如下：本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达8.4万之多。中山路胜利路商业中心日均客流量统计表 | 路 |中山路|中山路|胜利路|胜利路|合计 | |口 |（进）|（出）|（进）|（出）| | |时间 | | | | | | | |9:00~9:30 |720 |780 |520 |670 |2690 | |上 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | |9:30~10:00|750 |920 |660 |780 |3110 | | |10:00~10:3|820 |920 |720 |1100 |3560 | | |0 | | | | | | | |10:30~11:0|880 |960 |780 |980 |3600 | | |0 | | | | | | | |11:00~11:3|840 |900 |660 |750 |3150 | | |0 | | | | | | | |11:30~12:0|690 |1218 |600 |1083 |3591 | | |0 | | | | | | | |12:00~12:3|600 |780 |645 |495 |2520 | | |0 | | | | | | |下 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | |12:30~13:0|435 |870 |375 |693 |2373 | | |0 | | | | | | | |13:00~13:3|450 |1005 |480 |819 |2754 | | |0 | | | | | | | |13:30~14:0|675 |1125 |630 |720 |3150 | | |0 | | | | | | | |14:00~14:3|600 |960 |690 |960 |3210 | | |0 | | | | | | | |14:30~15:0|840 |1080 |960 |975 |3855 | | |0 | | | | | | | |15:00~15:3|810 |900 |795 |888 |3393 | | |0 | | | | | | | |15:30~16:0|1035 |1080 |900 |909 |3924 | | |0 | | | | | | | |16:00~16:3|870 |990 |855 |822 |3537 | | |0 | | | | | | | |16:30~17:0|960 |990 |1080 |780 |3810 | | |0 | | | | | | |晚 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |上 | | | | | | | | |17:00~17:3|810 |855 |1140 |990 |3795 | | |0 | | | | | | | |17:30~18:0|915 |1320 |1095 |1020 |4350 | | |0 | | | | | | | |18:00~18:3|1050 |1065 |1329 |1110 |4554 | | |0 | | | | | | | |18:30~19:0|1110 |990 |1065 |1080 |4245 | | |0 | | | | | | | |19:00~19:3|1335 |930 |1290 |1020 |4575 | | |0 | | | | | | | |19:30~20:0|780 |1140 |930 |1050 |3900 | | |0 | | | | | | | |20:00~20:3|960 |1020 |885 |960 |3825 | | |0 | | | | | | | |20:30~21:0|750 |900 |870 |720 |3240 | | |0 | | | | | | |合　计 |19685 |23698 |19954 |21374 |84711 | • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测（2）中山路象山路商业中心客流量实测及分析中山路象山路是一个交通要道，5分钟车流达100多辆，客流数量也大于胜利路，太平洋百货入驻南昌选择该处主要应出于对其交通要道及客流量的考虑。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达8.5万之多。中山路象山路商业中心日均客流量统计表 | 路 |象山南|象山南|象山北|象山北|中山路|中山路|合计 | |口 |路（进|路（出|路（进|路（出|（进）|（出）| | |时间 |） |） |） |） | | | | |上 |9:00~9|290 |330 |390 |380 |530 |480 | | |:30 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测（3）中山路系马桩路商业中心客流量实测及分析中山路系马桩路为高档品牌专卖店的集中地，又紧邻东湖畔，是市民的旅游休闲中心，故客流量也较为集中。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达7.3万之多。中山路系马桩路商业中心日均客流量统计表 | 路 |苏圃路|中山路|系马桩|系马桩|合计 | |口 |口 | |街口 |街口 | | |时间 | | | | | | |上 |9:00~9:30 |520 |720 |590 |583 |2413 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | |9:30~10:00|590 |825 |630 |680 |2725 | | |10:00~10:3|588 |870 |690 |730 |2878 | | |0 | | | | | | | |10:30~11:0|510 |795 |660 |750 |2715 | | |0 | | | | | | | |11:00~11:3|810 |912 |645 |720 |3087 | | |0 | | | | | | | |11:30~12:0|705 |1380 |630 |765 |3480 | | |0 | | | | | | | |12:00~12:3|771 |810 |630 |840 |3051 | | |0 | | | | | | |下 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | |12:30~13:0|720 |1275 |420 |540 |2955 | | |0 | | | | | | | |13:00~13:3|711 |1140 |750 |555 |3156 | | |0 | | | | | | | |13:30~14:0|810 |1170 |705 |405 |3090 | | |0 | | | | | | | |14:00~14:3|630 |1335 |660 |630 |3255 | | |0 | | | | | | | |14:30~15:0|1050 |1395 |600 |810 |3855 | | |0 | | | | | | | |15:00~15:3|1020 |1095 |705 |555 |3375 | | |0 | | | | | | | |15:30~16:0|960 |1590 |675 |570 |3795 | | |0 | | | | | | | |16:00~16:3|810 |1470 |585 |645 |3510 | | |0 | | | | | | | |16:30~17:0|870 |1440 |735 |690 |3735 | | |0 | | | | | | |晚 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |上 | | | | | | | | |17:00~17:3|780 |1110 |630 |705 |3225 | | |0 | | | | | | | |17:30~18:0|720 |1140 |510 |555 |2925 | | |0 | | | | | | | |18:00~18:3|570 |960 |600 |465 |2595 | | |0 | | | | | | | |18:30~19:0|690 |960 |615 |510 |2775 | | |0 | | | | | | | |19:00~19:3|540 |1050 |540 |450 |2580 | | |0 | | | | | | | |19:30~20:0|525 |870 |570 |495 |2460 | | |0 | | | | | | | |20:00~20:3|555 |915 |465 |480 |2415 | | |0 | | | | | | | |20:30~21:0|600 |1050 |585 |435 |2670 | | |0 | | | | | | |合　计 |17055 |26277 |14825 |14563 |72720 | • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测（4）中山路八一大道商业中心客流量实测及分析中山路八一大道路口是南昌最大的商业公司——百货大楼所在地，又面对八一广场，故客流量特多。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达7.5万之多。八一大道百货大楼商业中心日均客流量统计表 | 路 |百货大|地下通|地下通|八一大|合计 | |口 |楼门口|道（1 |道（2 |道（东| | |时间 | |） |） |面） | | | |9:00~9:30 |1120 |430 |720 |1080 |3350 | |上 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | |9:30~10:00|1320 |482 |820 |1200 |3822 | | |10:00~10:3|1521 |588 |1120 |1450 |4679 | | |0 | | | | | | | |10:30~11:0|1854 |633 |1248 |1503 |5238 | | |0 | | | | | | | |11:00~11:3|1785 |1200 |639 |1686 |5310 | | |0 | | | | | | | |11:30~12:0|1896 |1080 |820 |1917 |5713 | | |0 | | | | | | | |12:00~12:3|1080 |750 |780 |1703 |4313 | | |0 | | | | | | |下 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | | | | | | | | | |12:30~13:0|849 |675 |730 |1371 |3625 | | |0 | | | | | | | |13:00~13:3|714 |540 |810 |918 |2982 | | |0 | | | | | | | |13:30~14:0|576 |420 |770 |789 |2555 | | |0 | | | | | | | |14:00~14:3|927 |482 |710 |972 |3091 | | |0 | | | | | | | |14:30~15:0|1434 |960 |471 |1044 |3909 | | |0 | | | | | | | |15:00~15:3|798 |735 |570 |825 |2928 | | |0 | | | | | | | |15:30~16:0|633 |708 |720 |817 |2878 | | |0 | | | | | | | |16:00~16:3|858 |1235 |519 |564 |3176 | | |0 | | | | | | | |16:30~17:0|1055 |708 |540 |1014 |3317 | | |0 | | | | | | | |17:00~17:3|771 |759 |1023 |723 |3276 | | |0 | | | | | | |晚 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |上 | | | | | | | | |17:30~18:0|417 |573 |438 |381 |1809 | | |0 | | | | | | | |18:00~18:3|261 |906 |367 |330 |1864 | | |0 | | | | | | | |18:30~19:0|327 |1020 |313 |285 |1945 | | |0 | | | | | | | |19:00~19:3|369 |714 |384 |315 |1782 | | |0 | | | | | | | |19:30~20:0|204 |360 |621 |171 |1356 | | |0 | | | | | | | |20:00~20:3|135 |402 |473 |138 |1148 | | |0 | | | | | | | |20:30~21:0|279 |234 |536 |243 |1292 | | |0 | | | | | | |合　计 |21183 |16594 |16142 |21439 |75358 | • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测三、八一大道及八一广场 1、概况及特点八一大道长2969米，宽50~60米，南起福山街心花园，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作为第一阶段商业中心建设的是叠山路、南京西路口至松柏路长途汽车站，沿途有江西宾馆、新洪客隆商场、百货大楼、家电商场、电信大楼等。八一大道正东面即南昌的标志——八一广场。该地区的主要特点是：（1）大型商场集中，沿途洪客隆、百货大楼、家电市场等均为大型商场、专卖店等小型商业店铺较少。（2）交通极其便捷，火车站、长途汽车站距离都很近，吸引了大量外来客流。（3）人流量极其集中。一是因为百货大楼、新洪客隆、家电市场等购物人群，二是八一广场的观光休闲人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。本次统计即高达35~40万。 2、八一大道商业网点分析八一大道共有商业网点223家，其中零售商店99家，占44.4%；餐饮娱乐36家，占16 .1%；服务业25家，占11.2%；其它商业63家，占28.3%。其特点和问题是：（1）目前经营结构比较乱，占大头的通信器材商店，计38家，占网点总数的17.1%，小型百货店与日杂店30家，占13.4%。（2）大型百货目前有南昌百货大楼、大洋百货，4.5万平方米的丽华大厦正在进行装修改造，2002年底兴建成规模较大的购物中心。（3）宾馆较集中，有7家之多。外来出差开会人士容易集中，有利于八一大道的未来商业发展。（4）综贸市场、机电物资类商业较多，有63家，占28.3%，有待于将来在建设市级商业中心过程中改造。八一大道商业网点统计表 |分类 |商店类型 |数量 |分类 |商店类型 |数量 | | |大型百货商厦 |1 | |宾馆 |7 | | | | | | | | | | | | | | | | | | |餐 | | | |零 | | |饮 | | | |售 | | |娱 | | | |商 | | |乐 | | | |店 | | | | | | | |超市 |1 | |中型饭店 |9 | | |家具店 |1 | |小型饭店 |7 | | |服饰专卖店 |2 | |快餐 |5 | | |纺织品专卖店 | | |西点 |4 | | |鞋类专卖店 |3 | |酒吧咖啡馆 |2 | | |化妆品专卖店 | | |夜总会、俱乐部 | | | |小型百货店 |14 | |电影院 |2 | | |钟表眼镜 |5 | |休闲浴场 | | | |文化用品 |7 | |小型浴室 | | | |书店 |1 | | | | | |音像专卖店 | | | | | | |药房 |8 | | | | | |通信器材 |38 | | | | | |粮油店 | | | | | | |个体日杂店 |16 | | | | | |家电专卖店 |2 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 |99 | |合计 |36 | |分类 |商店类型 |数量 |分类 |商店类型 |数量 | | |房产中介 |4 | |综合贸易市场 |5 | | | | | | | | |服 | | |其 | | | |务 | | |它 | | | |业 | | |商 | | | | | | |业 | | | | |誊印社 |4 | |机电商店 |26 | | |照相冲印 |7 | |物资商店 |11 | | |广告 |1 | |汽配商店 |6 | | |报亭 | | |建材商店 | | | |修理 |1 | |其它 |15 | | |干洗 | | | | | | |美容美发 |5 | | | | | |其它 |3 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 |25 | |合计 |63 | 3、八一大道及八一广场客流量分析（1）客流量综合分析 • 我们这里把八一大道及八一广场两处客流量均算作八一广场的综合客流量，八一大道为八一广场西侧客流量，近10万；八一广场东侧及两边客流量，约25万。 • 两处客流量综合，可达35~40万。（2）八一大道客流量实测分析此处是八一广场西侧客流量实测，合计近10万。八一大道商业中心日均客流量统计表 | 路 |百货大|地下通|地下通|八一大|电信大|合计 | |口 |楼门口|道（1 |道（2 |道（东|楼 | | |时间 | |） |） |面） | | | | |9:00~9:30 |1120 |430 |720 |1080 |780 |4130 | |上 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | | |9:30~10:00|1320 |482 |820 |1200 |828 |4650 | | |10:00~10:3|1521 |588 |1120 |1450 |1260 |5939 | | |0 | | | | | | | | |10:30~11:0|1854 |633 |1248 |1503 |1380 |6618 | | |0 | | | | | | | | |11:00~11:3|1785 |1200 |639 |1686 |1200 |6510 | | |0 | | | | | | | | |11:30~12:0|1896 |1080 |820 |1917 |960 |6673 | | |0 | | | | | | | | |12:00~12:3|1080 |750 |780 |1703 |1020 |5333 | | |0 | | | | | | | |下 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |午 | | | | | | | | | |12:30~13:0|849 |675 |730 |1371 |870 |4495 | | |0 | | | | | | | | |13:00~13:3|714 |540 |810 |918 |630 |3612 | | |0 | | | | | | | | |13:30~14:0|576 |420 |770 |789 |960 |3515 | | |0 | | | | | | | | |14:00~14:3|927 |482 |710 |972 |1110 |4201 | | |0 | | | | | | | | |14:30~15:0|1434 |960 |471 |1044 |1350 |5259 | | |0 | | | | | | | | |15:00~15:3|798 |735 |570 |825 |1380 |4308 | | |0 | | | | | | | | |15:30~16:0|633 |708 |720 |817 |1440 |4318 | | |0 | | | | | | | | |16:00~16:3|858 |1235 |519 |564 |1290 |4466 | | |0 | | | | | | | | |16:30~17:0|1055 |708 |540 |1014 |1230 |4547 | | |0 | | | | | | | | |17:00~17:3|771 |759 |1023 |723 |840 |4116 | | |0 | | | | | | | |晚 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |上 | | | | | | | | | |17:30~18:0|417 |573 |438 |381 |1200 |3009 | | |0 | | | | | | | | |18:00~18:3|261 |906 |367 |330 |1170 |3034 | | |0 | | | | | | | | |18:30~19:0|327 |1020 |313 |285 |690 |2635 | | |0 | | | | | | | | |19:00~19:3|369 |714 |384 |315 |570 |2352 | | |0 | | | | | | | | |19:30~20:0|204 |360 |621 |171 |750 |2106 | | |0 | | | | | | | | |20:00~20:3|135 |402 |473 |138 |690 |1838 | | |0 | | | | | | | | |20:30~21:0|279 |234 |536 |243 |660 |1952 | | |0 | | | | | | | |合　计 |21183 |16594 |16142 |21439 |24258 |99616 | • 调查时间：4月21日，星期日 • 气候：16~22℃，阴有时有雨 • 调查方法：目测（3）八一广场客流量实测分析以下是八一广场部分客流量实测，达17.26万，如加上晚间8万客流量，合计可达25万。八一广场商业中心日均客流量统计表 | 路口 |广场主席台路口 |八一礼堂北侧 |广场北京路口 | |时间 | | | | |东湖区 |325949 |542810 |66.53 | |西湖区 |360889 |511656 |41.78 | |青云谱区 |116058 |219014 |88.71 | |青山湖区 |234358 |395052 |68.57 | |湾里区 |78328 |78254 |-0.09 | |南昌县 |914471 |1020129 |11.55 | |进贤县 |590690 |722264 |22.27 | |新建县 |538206 |662004 |24.09 | |安义县 |194132 |244582 |25.99 | 以上表我们可以看到： • 南昌各区人口增长明显高于各县，说明南昌城市化进程加快。 • 青云谱、青山湖区的人口增长高于东湖、西湖等市中心区。 2、购买力逐渐提高南昌市城镇居民收入、支配增长数单位：万元 |年份 |平均每人每月实际|平均每人可支配收|平均每人每月生活| | |收入（元） |入（元） |费支出（元） | |1990 |112.92 |112.39 |90.45 | |1995 |299.94 |299.22 |247.89 | |1999 |515.28 |440.63 |339.78 | |2000 |481.72 |477.80 |327.07 | 3、一些区域性商业区初显中心团组雏形 • 南京路上海路附近，由于南昌大学等大中专院校的存在，商业发展很快，消费层次也不低，有南昌天虹商场的超市和百货。上海路还有餐饮一条街。 • 绳金塔附近，既准备打造仿古一条街，又有站前路、船山路餐饮街，适当布点一部分大中型商场，即可成为一个旅游商城。二、各区商业中心建设的可能性分析（一）东湖区、西湖区 1、东湖区概况及特点（1）概况东湖区东自北京路东端起，西至叶楼渡口与青山湖区湖坊乡、塘山乡插花接壤，南沿北京路经人民广场转中山路与西湖区相邻，西北濒赣江，中部跨八一大桥、瀛上桥与新建县望城乡、青山湖区蛟桥乡插花相连，北部跨赣江大桥（南桥）与青山湖区扬子洲相靠。辖地25.53平方公里。 2001年底全区共有人口542810人，人口密度为21262人/平方公里。（2）东湖区的特点是： • 全市主要商业街集中。宽阔的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。新建和扩建的抚河路、叠山路、阳明路、洪都大道、北京路、福州路等主要道路纵横交错。 • 商业建设再展新貌。胜利路已改建为以经营珠宝首饰、品牌服饰、餐饮娱乐为主的步行街；百货大楼不断扩建；超市卖场等先进业态积极引进。 • 生态环境良好。东北部有市内最大的青山湖，现已开辟成公园，中部有东、南、北3个风景湖，西北部赣江流经境内。八一大桥、赣江大桥横跨赣江两岸。区内景色秀丽，具有江南水乡的风采和现代城区的雄姿。（3）结论 • 东湖、西湖两区共同辖有全市商业网点最集中的中山路和八一大道，共同拥有未来市级商业的资源。 • 由于占地面积局限及南昌市总体发展规划所限，已不适合再发展区域性商业中心。 2、西湖区概况及特点（1）概况西湖区东起北京东路经艾溪湖至解放路东与青山湖区湖坊乡插花接壤，西临赣江与新建隔江相望，南傍建设路与青云谱区交界，北沿中山北路、北京东西路，与东湖区毗邻。呈东西向不规则长方形，全区总面积27.24平方公里，占城区总面积的42.7%。全区现辖上海路、南路、丁公路，十字街、绳金塔、西湖、三眼井、系马桩、瓦子角、筷子巷、禾草街、广外、朝阳洲等13个街道办事处，298个居民委员会。（2）特点 A、市中心城区，人口稠密，达50余万。 B、中型百货（超市）10余家，但缺乏大型百货。 C、商业街较多，且有滨江仿古旅游之优势。（3）目前商业街现状及商业街建设规划。 |商业街现状 |商业街规划 | |序 |街名 |经营 |主要经 |序|街名 | |号 | |户数 |营户及 |号| | | | | |占% | | | |1 |象山南路化工、五 |366 |33.9 |1 |丰富发展象山南路化工原料 | | |金街 | | | |一条街（移地） | |2 |渊明南路鞋类街 |92 |76 |2 |巩固发展渊明南路鞋类批发 | | | | | | |街 | |3 |前进路汽车配件街 |160 |37.5 |3 |引导规范前进路汽车配件一 | | | | | | |条街 | |4 |孺子路饮食街 |293 |27.3 |4 |巩固完善孺子路饮食街 | |5 |中山路服装街 |179 |48 |5 |美化亮化船山路娱乐街 | |6 |洛阳路建材街 |78 |71.8 |6 |重新培育建设路水果批发一 | | | | | | |条街 | | | | | |7 |精心打造绳金塔仿古街 | | | | | |8 |绿化改造沿抚河特色商业街 | （4）结论 • 西湖区与东湖区共同辖有全市商业网点最集中的中山路和八一大道，共同拥有未来市级商业的资源。 • 西湖区作为市级商业的独特资源是特色商业街，绳金塔仿古街、船山路娱乐一条街、抚河路商业街等均可作为特色营造。 • 由于占地面积局限及南昌市总体发展规划所限，已不适合再发展区域性商业中心。（二）青云谱区 1、青云谱区概况青云谱区位于南昌城区的南端，是南昌的南大门，境内有闻名遐迩的“青云谱道院” （现辟为八大山人纪念馆），区由此得名。青云谱区北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌毗连，西临抚河、象湖、东与青山湖区湖坊、青云谱乡插花相接，面积37.2平方公里，地势平坦，平均海拔 25米，最高点岱山，海拔51.5米。青云谱区旅游资源丰富，境内有象山、梅湖等景区。全区辖有5个街道办事处，青云谱乡和农场各一个，101个居民委员会，有居民5.11 万户，人口22.92万。全区共有商品市场16个，商业网点1103个。全区现有大中型企业数十余家，著名的江铃汽车，洪都航空两大集团均在境内，具有较大的顾客支撑力。 2、青云谱区特点 • 城乡结合。区有三店，洪都、徐坊、京山、岱山五个街办，下辖101个居委会；乡村有青云谱乡和青云谱农场。 • 环境良好。地处南昌市的南大门，交通便捷（20分钟到机场，京九线纵贯全区，公路、水线、铁路、空运均较方便）。 • 旅游资源丰富。“八大山人纪念馆”、朱桥梅村明清建筑群。 • 商业相对落后，发展空间大。区内市场发展较快，但购物环境尚欠缺，导致进城购物的心理习惯没有改变。 3、商业中心建设的布点及构想 • 地点选择：包家花园，目前已有北京华联、金迪广场（百货）、唐人街餐饮街等商业设施。且西有江铃汽车集团所在地的较大顾客支撑力，南有八大山人纪念馆旅游圣地，容易凝聚顾客流。 • 建设构想：建设一个比较标准的区域性商业中心，以收入较稳定的汽车城科技人员、员工为主要消费群，以周边各类居民为辅的购物中心。（三）青山湖区 1、青山湖区概况青山湖区位于南昌市区的东西部，地跨赣江南北，抚河东西。东南与南昌县接壤，西部与红谷滩新区相连，全区总面积180平方公里，2001年全区总人口27。06万人，人口密度每平方公里约1503人，辖5镇1乡1场。 2、青山湖区特点 • 面积较大，且环绕南昌城区，故商业呈现分散性的特点。 • 与东湖、西湖、青云谱相比，发展水平还较低，故商业呈现小型化，低档次的特点。 • 大中专院校集中，两大开发区在境内，为商业提供了持续发展的基础。 3、商业中心建设的布点及构想 • 根据市城乡规划院规划，青山湖区有城东及朝阳两大片区的发展变化设想，通过两大片区大学城发展和房地产发展，人口集中后，发展区域性商业中心存在可能性。 • 第一步可先发展城东片区南昌大学周边商业中心。这是目前最理想的地点，一是南昌大学等院校集中在南京路、上海路一带，二是消费人口逐渐增多，消费层次不低，且有时尚消费的需要，三是已有锦绣谷等大中型百货、超市，已有餐饮业相对集中的上海路。 • 第二步可发展朝阳片区商业中心，其优势是地理位于赣江边新开发高层居住区，移有大量居民迁入，且消费层次较高，预计达20万人。（四）红谷滩 1、概况红谷滩位于赣江大桥至生米大桥之西北岸，岸线长18公里，规划面积45平方公里。中心区4平方公里，为南昌市新兴的CBD与行政中心。红谷滩目前人口5~6万，规划2010年达到25万。 2、建设进程 • 目前启动两大块：一是赣江大桥至八一大桥的凤凰洲，建设美食城，吸引全国各地风味小吃，建材市场和农贸市场的建设也正在考虑中。二是吹沙造地形成的红角洲，建设行政中心、商贸和体育中心。 • 住宅建设：大连万达在此建一中高档住宅小区，占地900亩；本地的农民公寓，建设500幢，占地500亩。 • 大型交通枢纽中心（终点站）已引入红谷滩，以增加兴旺客流量。 • 商委已预留土地，准备引进大型超市卖场和五星级酒店。 3、建设商业中心的可能性分析 • 红谷滩作为南昌的陆家嘴来建设，起点高，未来消费层次高。 • 建设商业中心要充分考虑未来顾客结构，因此房地产楼盘建设的层次及如何吸引目标顾客等都要综合考虑。 • 商业中心若以陆家嘴建设须考虑商业发展的未来性，如集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的购物中心应在首选之中。第四部分南昌市消费特征调查一、南昌市消费心理调查 1. 来南昌市商业中心目的调查：购物为主，休闲观光其次。 [pic] 调查结果显示： • 来南昌市商业中心目的购物虽然占大多数，占61.1%。 • 调查在周末进行，故休闲观光比例较高，占16.4%。 2. 购物原因调查：日常生活需求为主。调查结果显示： ● 购物以日常生活需要为主要原因，占53.9%。 • 个性需求比例也较高占29%，馈赠亲友占27.8%。 • 旅游纪念也占21%，说明南昌旅游人口的数量。 3. 购物心理调查：选择性、目的性为主，即兴性比例略低。 [pic] 调查结果显示： • 目的性、选择性购物比例略高； • 即兴性比例略低。 4. 购买商品调查：日常生活型需求为主。调查结果显示： • 服装鞋帽为最高，这说明了顾客日常生活需求型购物的内容。 • 化妆品占到平时购物的第二位，电脑、家电、小商品第三~五位，食品第六位。这也跟日常生活型需求有关。 • 餐饮、文化消费、休闲娱乐等比例都在13%以上。二、南昌市市民消费结构调查 1、消费者来源调查：本市为主，江西省及外省市人占有一定比例。 [pic] 2、消费者年龄调查：青少年消费群已成南昌的消费主力。 [pic] 注：因本次调查员多为当地商技校青年学生，调查对象未能全面，故该数据不能代表整体消费者比例，但从我们观察调查看，青少年消费群成为南昌的消费主力已是一个不争的事实。 3、消费者性别调查：女性略高，与各地数据接近。 [pic] 4、消费者职业调查：因调查对象中青少年较多，故职业结构中自由职业、外企白领、学生比例较高。 [pic] 5、消费者文化水平调查：文化程度较高，中等学历第一位，高等学历第二位。 [pic] 6、消费者月收入水平调查：中等收入为主。 [pic] 三、南昌市市民生活方式调查 1. 休闲安排调查：在家看电视为主，逛街其次。调查显示： ●南昌市居民休闲时间在家看电视、VCD为主体， “到市中心逛街”比例较高。在本地区逛街所占比例低于市中心逛街。 • 再次是休闲娱乐活动：依次为娱乐场所活动、邀亲友来家、棋牌活动、看电影等。 2、逛街群体调查：朋友同学为主，家人其次 [pic] 3、交通工具调查：公交、自行车为主。 [pic] [pic] 调查显示： • 南昌市居民平时上下班以公交、自行车为主，反映了这里工薪族为主的公交消费。 • 摩托、助动车及轿车出行亦占一定比例。 4、购物消费的内容地点调查：百货类商品消费外流较大。 | |居民区消费 |市中心消费 | | | | | |项 | | | |目 | | | | | | | |菜场 | | |是 |否 | |% |43.3% |56.7% | • 近年南昌市房地产市场发展也很快，以下数据可充分说明之： 2001年南昌市房地产开发基本情况 | |面积(万m2) |同比+% | |房屋施工总面积 |287 |2.87 | |其中新开面积 |143 |51.0 | |销售商品房面积 |170.51 |38.63 | |商品房销售余额 |23(亿元) |82.9 | |商品房档次 |1500元/ m2以下占10% | |及所占% |1500 ~2000元/ m2占40% | | |2000~3000元/ m2以上占38% | | |3000元/ m2占2% | 第五部分对南昌市商业中心建设的意见及需求调查从市民的角度看，南昌市商业中心还应发展哪些商贸服务业？应增加哪些休闲娱乐设施？应提供哪些商品和服务项目？为此，我们还作了南昌市商业中心的发展需求调查（892份问卷综合）。一、商业服务设施需求调查 1. 商贸服务业需求调查：专卖店、百货商厦、超市、便利店需求最大。调查显示： • 顾客对各类专卖店、百货商厦、大型购物中心及超市大卖场的需求最高。 • 对服装批发市场、小型超市、便利店及家电、家具卖场也有一定的需求。、 2. 都市休闲服务设施需求调查：体育健身、文化娱乐、休闲设施呼声最高。调查显示： ● 居民对文化设施呼声最高，其它依次为体育健身设施、娱乐设施、休闲设施。 • 餐饮设施仍有需求。 3、社区商业需求调查：超市、便利店需求最大。调查显示： ● 居民对社区商业配置需求最大的是超市、便利店，该项在南昌市有着较大发展空间。 ● 餐饮小吃、音像图书、商务服务、美容美发等也有较高的需求。 • 邮政、衣服洗烫、通信服务、小药店等也有着一定的需求。 • 保姆介绍需求较低，说明该地区的收入水平及消费层次偏低。二、商品需求调查 4、大类商品需求调查：品牌服装独占鳌头。调查显示： • 品牌服装需求呼声最高，占41.1%，同时也说明该地区商厦的商品无法满足地区居民日益增长的个性需求。 • 特色食品、电脑信息产品、各地工艺品、南北货土特产为第二类大的需求。 • 黄金首饰、钻石珠宝、药品药材及保健品为第三类需求。 • 箱包等旅游用品需求从调查看不大。 5、服装鞋帽类商品需求调查：休闲装呼声最高。 (1)调查显示在服装商品需求中： • 在服装商品需求中：运动休闲装呼声最高，其次是青少年休闲装。 • 淑女装、西装、职业装亦有相当的市场需求。 • 内衣、羊毛衫需求也占到相当比例。 (2)调查显示在鞋帽商品需求中： • 中高档皮鞋需求较高，占29.9%。 • 童装童鞋需求也占到一定比例。三、商业中心建设风格调查 6、南昌市商业中心的建设风格调查 [pic] 调查显示： • 大部分市民赞成南昌市商业中心的建设风格是现代商业和地方特色的统一，占40.6%。 • 赞成现代商业风格的30.5%，赞成地方特色的占28.9%。 7、南昌市商业中心开设中高档百货及大型购物中心是否愿意去的调查 [pic] 调查显示： • 绝大部分市民对南昌市商业中心开设中高档百货及大型购物中心持肯定态度。第六部分结论：调查的主要发现及建议一、南昌商业进入超常规发展阶段，多种业态同步发展近年来，南昌经济快速发展，商业也进入了“一年一个样”的超常规发展阶段，其主要特征是：多种业态同步发展，跃进式进入现代商业。 1. 百货业仍保持龙头地位百货大楼、洪城大厦销售额分别增长69.2%和35.2%，位列全市零售商业销售额之榜首。 2001年南昌市前十位零售商业企业经营业绩排序表单位：万元 |序 |单位名称 |销售额 |利润总额 | |号 | | | | | | |2001年 |同比（%） |2001年 |同比（%） | |1 |南昌百货大楼股份有限公司 |97996.0 |69.2 |380.0 |126.1 | |2 |南昌洪城大厦股份有限公司 |61724.9 |35.2 |522.2 |421.7 | |3 |江西新洪客隆工贸发展总公司 |18416.0 |10.4 |-208.1 | | |4 |南昌市黄庆仁栈药店 |11333.9 |23.6 |520.0 |251.4 | |5 |北京华联（江西）综合超市有 |10046.3 |24.7 |-281.2 | | | |限公司 | | | | | |6 |南昌亨得利钟表眼镜公司 |8884.1 |6.6 |755.4 |50.2 | |7 |江西省南昌市新华书店 |8067.8 |20.8 |149.6 |-15.8 | |8 |江西天马电器空调有限公司 |6819.4 |176.6 |-0.5 | | |9 |江西金阳光时尚购物有限公司 |3424.8 |73.9 |-432.4 | | |10 |江西良友超级市场有限责任公 |2713.3 |-4.7 |-100.7 | | | |司 | | | | | 2. 超市卖场积极开展“圈地运动” 近年来，南昌本地大商场附属超市已积极开设，北京华联、上海华联、上海农工商等外地超市卖场在南昌也积极开展圈地开店。目前，北京华联已进入南昌零售商业前5强。先进业态的进入，为南昌商业的发展，为改变南昌市民的生活方式，起了积极的推动作用。 3. 品牌专卖店星罗棋布南昌品牌专卖店的发展已进入比较成熟的阶段，其特征是： • 各类品牌基本齐全。如服装中的西服、休闲服、运动服、各类女装、青少年装，家电中的各类品牌，婚纱摄影的各类店铺应有尽有。 • 品牌店比较集中。如服装集中在中山路系马桩路一带，黄金珠宝集中胜利路步行街，家电集中在各大家电市场。 4. 餐饮业兴旺发达与全国各大城市模仿，南昌也是一个食文化相当发达的城市，餐饮业相当发达，其主要特征是： • 形成了多条专业餐饮街。如西湖区的孺子路餐饮街、船山路餐饮街，青山湖区的上海路餐饮街等。 • 装潢颇具地方特色。灶王爷、古汉风、食王府等店铺的取名及装潢都颇具特色，体现了南昌的饮食文化。 5. 外商投资大步走来 • 中外合资大洋购物中心3万平方米的大型商场2002年5月已在中山路开张。 • 全球最大的零售商沃尔玛有意在八一广场开设2万平方米的购物中心。 • 台湾润泰集团在站前西路121号投资7000万元人民币兴办2万余平方米的大型超市，将于2003年7月左右正式开业。二、南昌商业有较强的购买力支撑，发展前景看好 1、从近年南昌总体经济运行情况看，发展情况良好，为提高购买力奠定了基础。 • 综合经济实力不断增强，GDP稳步增长，2001年已达人均1355.54美元，达到上海9 0年代初的水平。 • 产业结构较为合理，第二产业占47%，三产占43%，为提高购买力提供了保证。 • 财政收入增长迅速，2001年是90年的9.4倍，是95年的5倍。 2、南昌市进入现代城市的发展阶段，人口不断增长，消费人口趋向优化。 • 现代化的标志之一是城市人口不断增长的向心力趋势。南昌市人口的不断发展充分证明了这一点。 • 南昌市中心人口（本次规划）目前174.62万，按规划2005年达到210万，2010年要达到260~300万。 • 南昌消费人口有优化发展的趋势：外商及外省市投资商不断进入，周边中小城市及南昌市郊富起来的农民进城购房。 3、从调查数据看，南昌青少年消费群开始崛起 • 现场千份问卷中，青少年占79.3% • 到市商业中心打的坐轿车的比例占11.7 %（大部分为青年），高于其他城市，接近上海徐家汇水平。 4、超市卖场的引进改变了南昌市民的消费习惯，并将进一步促进购买力的提高。 • 市民副食品消费部分已从菜场转向超市商品的购买。 • 市民对冷冻食品的开始接受促进了购买力的提高。 • 市民对休闲食品的需求开始增长。 5、旅游休闲活动的增加，大大提高了南昌市民的生活质量。 • 南昌餐饮业本身富有特色，对南昌市民及旅游者的吸引力将不断增强。 • 未来购物中心的出现，集吃穿玩乐于一体的场所将进一步推动和促进南昌市民的消费，并提高南昌市民的生活质量。三、南昌商业必须整体规划，使之有序发展以上海发展的经验和教训看，商业进入超常规发展的阶段，必须计划先行，进行科学调查预测，进行整体规划设计，才能使之有序发展。整体规划的原则应注意： 1、历史承继性商业发展与其它产业发展一样，不能脱离其原有历史及基础，如： • 重视现有主要商业中心所在地，建立市级商业中心，如中山路、八一大道为传统商业中心，无论客流量、商业网点群等都为最，应继续加强建设。 • 尊重民意。主要依据本次调查结果。 2、时代创新性尊重历史不等于因循守旧，要根据时代发展的特点赋予创新性： • 应高起点发展，品牌引进、商业引进都应注重先进业态的引进，规划设计也应注意先进性。 • 应注意前瞻性，如购物中心南昌还未有，而沿海城市均已建设，南昌应有前瞻性地发展购物中心。 3、标准化和系统性商业规划应注重标准化和系统性。即： • 规划商业中心、专业商业街和各种业态都要有一定的标准，如经营面积、经营内容、经营特色等。 • 规划商业中心要注意系统性，即规划时的全面性、建设配套时各子系统的完整性，以及考虑消费需求发展时的前瞻性。四、南昌目前应重点加强市级商业中心建设，逐步发展区域性商业中心，同时重视社区商业建设 1、重点加强市级商业中心建设目前南昌中山路、胜利路等主要商业街走势正旺，加强市级商业中心建设还须： • 明确市级商业中心的概念、功能、地点，以使建设有方向、有目标。 • 市级商业中心主要应以发挥集聚与辐射功能为主，具有完善的经营服务功能，吸引国内外游客，充分体现城市的繁荣繁华。 • 市级商业中心建设不仅要在数量上扩张，更要注重商业结构的调整和内部质量的提高。 2. 逐步发展区域性商业中心建设目前南昌市区级商业中心还尚未形成，从便民利民的角度出发，应考虑逐步发展： • 明确区级商业中心是中心城区商业布局的重要环节及节点。 • 区级商业中心建设以满足周边居民消费为主，以其所拥有的经营资源和特色吸引国内外游客及区外消费者。 • 南昌市由于生态环境好、文化资源多，区级商业中心的建设具有一定的优势。 3、社区商业建设不可偏废社区商业建设是关系民生的大问题，要从便民利民的角度，关心社区、重视社区商业的建设。要注意几点： • 布局的合理性。如多大面积的小区应建设多少网点，其与小区面积的比例应为多少等。 • 设计的多样性。社区商业可设计为小区外部的开敞式，也可设计为小区内部的群落式，再可利用邻近商业街的共享式。五、南昌商业中心建设须符合“民意” 1. 考虑当地的消费习惯 1. 日常生活需求为主的消费习惯 • 通过来南昌市商业中心目的调查，我们发现市民以购物为主，占61.1%，休闲观光其次，占16.4%。 • 通过来南昌市商业中心购物原因调查，我们发现市民购物以日常生活需要为主要原因，占53.9%。 • 所以，南昌市商业中心建设必须考虑目前南昌市民以日常生活需求为主的消费习惯。（2）群体活动的消费习惯 • 通过来南昌市商业中心逛街群体的调查，我们发现市民逛街购物，以朋友同学为主占45.8%，家人占30.8%，独自一人占23.4%。 • 所以，南昌市商业中心建设必须考虑市民逛街购物的这一习惯，增加休息场所，以滞留各类消费人群。（3）必须重视停车场地的建设 • 南昌市居民平时上下班以公交、自行车为主，反映了以工薪族为主的公交消费。 • 但摩托车（助动车）及轿车出行亦占一定比例，各占16.1%和11.7%。 • 所以，南昌市商业中心建设必须考虑这一因素，重视停车场地的建设。 2. 迎合正在上升的消费需求 1. 通过南昌市商贸服务业需求调查，我们发现专卖店、百货商厦、购物中心、超市、便利店需求最大，因此南昌市商业中心建设必须重视这一类商业业态的建设。 2. 通过都市休闲服务设施需求调查，我们发现体育健身、文化娱乐、休闲设施呼声最高，因此南昌市商业中心建设必须重视这类设施的建设。 3. 通过社区商业需求调查，我们发现超市、便利店需求最大，因此南昌市商业中心建设必须重视这类商业店铺的建设。 4. 通过购物消费的内容地点调查，我们发现百货类商品市中心消费量较大，因此南昌市商业中心建设必须重视百货类商业店铺的建设，并逐步建设区域型商业中心百货类商业店铺的建设。 5. 通过服装鞋帽类商品需求调查，我们发现休闲装呼声最高，因此南昌市商业中心建设必须积极引进各种休闲服装品牌，以满足市民日益上升的个性需求。 ----------------------- [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic]

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negative_file/工商、零售行业/南昌商业调查报告.doc

xx集团股份有限公司2002年年度报告 ——————————————重要提示———————————————— 1、本公司董事局及董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 2、独立董事闫佐先生、董事杜志锭先生因故未能参加会议，分别委托独立董事郑欢雪先生、董事杨廷安先生代为行使表决权。 3、公司董事局主席阎前先生、总裁盛建良先生、财务总监陈盛平先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。 —————————————————————————————————— 目录 1. 公司基本情况简介---------------------------------------2 2. 会计数据和业务数据摘要---------------------------------3 3. 股本变动及股东情况-------------------------------------5 4. 董事、监事、高级管理人员和员工情况---------------------7 5. 公司治理结构-------------------------------------------9 6. 股东大会情况简介---------------------------------------11 7. 董事局报告---------------------------------------------13 8. 监事会报告---------------------------------------------22 9. 重要事项-----------------------------------------------25 10. 财务报告-----------------------------------------------29 11. 备查文件目录----------------------------------------34 1. 公司基本情况简介一、公司法定中文名称：珠海经济特区xx集团股份有限公司公司法定英文名称：FUHUA GROUP CO., LTD. ZHUHAI S. E. Z. 二、法定代表人：三、董事局秘书：证券事务代表：联系地址：广东省珠海市拱北北岭工业区xx集团股份有限公司董事局秘书处联系电话：0756 – 8886xx8 传真：0756 – 8888xxx 董秘电子信箱：四、公司注册地址：广东省珠海市拱北北岭工业区公司办公地址：广东省珠海市拱北北岭工业区xx集团股份有限公司邮政编码：519070 公司互联网网址：公司电子信箱：公司选定的信息披露报纸：《证券时报》刊载年报的互联网网址：http://www.cninfo.com.cn 公司年报备置地点：xx集团股份有限公司秘书处六、公司股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：粤xx 股票代码：000507 七、公司变更注册登记日期：2000年6月2日公司注册登记地点：广东省珠海市企业法人营业执照注册号：4404001004011 税务登记号码：440401192526831 公司聘请的会计师事务所名称：广东恒信德律会计师事务所有限公司会计师事务所办公地址：珠海市香洲康宁路中心里100号之6 2. 会计数据和业务数据摘要一、本年度利润总额及构成（单位：元） |项目 | | |利润总额 |23,612,740.99 | |净利润 |19,005,231.63 | |扣除非经常性损益的净利润 |17,618,654.16 | |主营业务利润 |38,717,513.20 | |其他业务利润 |2,848,836.56 | |营业利润 |-3,716,023.17 | |投资收益 |28,007,412.68 | |补贴收入 |151,497.64 | |营业外收支净额 |-830,146.16 | |经营活动产生的现金流量净额 |10,727,897.68 | |现金及现金等价物净增减额 |-57,762,777.34 | 说明：净利润中扣除的非经常性损益项目为：合并价差摊销- 148037.71元，股权投资差额摊销-758278.85元，营业外收支净额- 830146.16元，处理下属公司股权损益- 1400019.61元，委托投资损益120万元，收取的资金占用费3567750元，所得税影响数- 244690.14元。二、公司前三年主要会计数据和财务指标：主要会计数据单位：（人民币）元 | |2002年（本年）|2001年（上年）|本年比上年增|2000年 | | | | |减（％） | | |主营业务收入 |110,875,615.54|171,507,819.89|-35.35% |209,589,198.33| |净利润 |19,005,231.63 |26,894,392.26 |-29.33% |50,551,095.26 | |扣除非经常性 |17,618,654.16 |28,087,870.62 |-37.27% |54,681,873.31 | |损益的净利润 | | | | | | |2002年末 |2001年末 |本年末比上年|2000年末 | | |（本年末） |（上年末） |末增减（％）| | |总资产 |1,130,712,170.|1,306,539,779.|-13.46% |1,133,731,277.| | |57 |92 | |25 | |股东权益（不 |957,324,131.14|938,318,899.51|2.03% |911,180,408.58| |含少数股东权 | | | | | |益） | | | | | 主要财务指标单位：（人民币）元 | |2002年（本年|2001年（上年|本年比上年增 |2000年 | | |） |） |减（％） | | |每股收益 | |0.08 |-29.49% |0.15 | | |0.055 | | | | |净资产收益率 |1.99% |2.87% |-30.66% |5.55% | |扣除非经常性损益 |1.84% |2.99% |-38.46% |6.00% | |的净利润为基础计 | | | | | |算的净资产收益率 | | | | | |每股经营活动产生 |0.03 |0.01 |181.82% |0.24 | |的现金流量净额 | | | | | | |2002年末 |2001年末 |本年末比上年 |2000年末 | | |（本年末） |（上年末） |末增减（％） | | |每股净资产 |2.78 |2.72 |2.02% |2.64 | |调整后的每股净资 |2.73 |2.67 |2.40% |2.60 | |产 | | | | | 三、利润表附表 | 报告期利润 |净资产收益率（％） |每股收益（人民币元） | | |全面摊薄 |加权平均 |全面摊薄 |加权平均 | |主营业务利润 | 4.04% |4.04% |0.112 |0.112 | |营业利润 | -0.39% |-0.39% |-0.011 |-0.011 | |净利润 | 1.99% |1.99% |0.055 |0.055 | |扣除非经常性损益 | | | | | |后的净利润 |1.84% |1.84% |0.051 |0.051 | 四、股东权益变动情况： |项目 | 股本 |资本公积 |盈余公积 |法定公积金|未分配利润 |股东权益 | |期初数 |344997420|669009705.|15767116.3|15767116.3|-91455342.2|938318899.| | | |39 |7 |7 |5 |51 | |本期增加 | | | | |19005231.63|19005231.6| | | | | | | |3 | |本期减少 | | | | | | | |期末数 |344997420|669009705.|15767116.3|15767116.3|-72450110.6|957324131.| | | |39 |7 |7 |2 |14 | |变动原因 | | | | |利润增加 |利润增加 | 第三节股本变动及股东情况一、股份变动情况表数量单位：股 | | 本次变动前 |本次变动增减（＋| 本次变动后 | | | |、－） | | |一、未上市流通股份| | | | |1、发起人股份 |112,723,600 | |112,723,600 | | 国家持有股份 |71,754,000 | |71,754,000 | | 境内法人持有股份|40,969,600 | |40,969,600 | |2、募集法人股份 |36,715,800 | |36,715,800 | |未上市流通股份合计|149,439,400 | |149,439,400 | |二、已上市流通股份| | | | |1、人民币普通股 |195,558,020 | |195,558,020 | |2、其他 | / | | / | |已上市流通股份合计|195,558,020 | |195,558,020 | |三、股份总数 |344,997,420 | |344,997,420 | 注:（1）报告期内总股本未发生变化。（2）人民币普通股中包含公司董、监事人员持股120800股，该部分股份已按有关规定进行冻结。二、股票发行与上市情况公司于1989年3月9日经珠海证券委员会[珠证（1998）1号]文批准在珠海经济特区xx涤纶丝厂基础上改制而成。 1992年4月28日，中国人民银行珠海分行[92]珠银金管字第095号文批复确认本公司发行股票为向社会公开发行股票。1993年3月26日，经深圳证券交易所核准，股票正式挂牌上市。本公司总股本为15978万股。 1993年7月4日公司实施每10股送2股红股并配售5股新股，每股价格8元，同时向内部职工配售391.23万新股。除权、送配之后，共新增股本11575.83万股,总股本27553.83万股。 1994年7月14日公司实施法人股每10股送1股红股，派3元现金红利；个人股每10股送4股红股，不派现金。共新增股本6945.912万股，总股本为344997420股。从1995年至本报告期末公司股本结构未发生变化,总股本为344997420股。三、股东情况 1、报告期末股东总数为104385户。 2、公司前十名股东持股情况 | 股东名称 |持股数（股） |比例 (%) | 股权性质 | |珠海市港口企业集团有限公司 |71,754,000 |20.80 |国有法人股 | |珠海市纺织工业集团公司 |38,769,600 |11.24 |发起人法人股 | |珠海市科技奖励基金会 |7,920,000 |2.30 |定向法人股 | |珠海经济特区冠华轻纺总公司 |6,468,000 |1.88 |定向法人股 | |中国化纤总公司 |4,356,000 |1.26 | 定向法人股 | |珠海特区发展公司 |3,300,000 |0.96 |定向法人股 | |珠海经济特区珠光公司 |3,300,000 |0.96 |定向法人股 | |重庆超思信息材料股份有限公司|3,300,000 |0.96 | 定向法人股 | |中国信达信托投资公司 |3,300,000 |0.96 | 定向法人股 | |广东发展银行珠海分行 |2,200,000 |0.64 |发起人法人股 | 注：（1）上述前十名股东所持股份均为未上市流通股份。（2）本公司第四大股东珠海经济特区冠华轻纺总公司为第二大股东珠海市纺织工业集团公司的全资附属公司。（3）股份冻结情况：因为xx集团的PTA项目出资担保，珠海市纺织工业集团公司以其所持股份2996万股向交通银行珠海分行提供质押担保。珠海经济特区冠华轻纺总公司以其所持股份646万股为xx集团向交通银行珠海分行申请流动资金贷款提供担保。目前，上述股权被中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司冻结。 3、公司第一大股东情况珠海市港口企业集团有限公司成立于1999年7月，注册资本叁亿元人民币，法定代表人：高锦芬。珠海市港口企业集团有限公司现持有本公司股份71,754,000股，占总股本的20 .8%，是公司第一大股东。经营范围:对港口交通运输产业的投资、开发；对交通运输业及其附属设施的建设和经营；商业贸易。 4、其他持股10%以上法人股东情况珠海市纺织工业集团公司成立于1988年7月，注册资本叁仟贰佰伍拾万元人民币，法定代表人：阎前。珠海市纺织工业集团公司现持有本公司股份38,769,600股,占总股本的 11.24%，是公司的第二大股东。经营范围:自营和代理第二、第三类商品出口及自营及代理省内进口业务。 4. 董事、监事、高级管理人员和员工情况一董事、监事、高级管理人员基本情况 |姓名 | |年 | |任期起止日期 | | | |龄 | | | | | | | | | | | |------------------------| |------------------------| | | |---- | |-- | | | |主营业务收 | |主营业务成 | |主营业务收 | |主营业务成 | | | |入 | |本 | |入 | |本 | |========| |===========| |===========| |===========| |===========| |== | |=== | |=== | |=== | |=== | |房地产 | |18,601,251.| |16,771,912.| |92,071,230.| |80,055,172.| | | |68 | |81 | |23 | |88 | |制造及贸| |55,021,117.| |39,834,515.| |38,951,003.| |29,030,465.| |易 | |74 | |39 | |19 | |99 | |港口运输| |37,253,246.| |12,708,480.| |40,485,586.| |13,403,931.| | | |12 | |67 | |47 | |86 | | | |-----------| |-----------| |-----------| |-----------| | | |--- | |--- | |--- | |--- | |合计 | |110,875,615| |69,314,908.| |171,507,819| |122,489,570| | | |.54 | |87 | |.89 | |.73 | 注：主营业务收入和主营业务成本本年累计数比上年累计数分别减少35.35%和43.41 %的主要原因系房产销售减少所致。地区分部报表：（单位：人民币元） |项目 | |本年累计数 | |上年累计数 | | | |-----------------------| |-----------------------| | | |----- | |----- | | | |主营业务收 | |主营业务成 | |主营业务收 | |主营业务成 | | | |入 | |本 | |入 | |本 | |==============| |===========| |===========| |===========| |===========| |==== | |=== | |=== | |=== | |=== | |地区：珠海地区| |76,821,085.| |47,051,704.| |136,441,528| |97,281,580.| | | |21 | |67 | |.30 | |29 | | | |34,054,530.| |22,263,204.| |35,066,291.| |25,207,990.| |珠海以外地区 | |33 | |20 | |59 | |44 | | | |-----------| |-----------| |-----------| |-----------| | | |--- | |--- | |--- | |--- | |合计 | |110,875,615| |69,314,908.| |171,507,819| |122,489,570| | | |.54 | |87 | |.89 | |.73 | 1. 报告期内主营业务、结构、主营业务盈利能力较前发生变化的说明（单位：人民币元） |行业 |主营业务毛利 | | |2002年度 |2001年度 |比上年增减|2002年所占|2001年所| | | | |百分比 |比例 |占比例 | |房地产 |1,829,338.|12,016,057|－84.8 |4.4% |24.51% | | |87 |.35 | | | | |制造和贸易|15,186,602|9,920,537.|53.08 |36.54% |20.24% | | |.35 |20 | | | | |港口运输 |24544765.4|27,081,654|-9.37 |59.06% |55.25% | | |5 |.61 | | | | 公司主营业务结构发生变化的主要原因为：受珠海市房地产开发政策影响，公司目前不能开发新楼盘，为加大资金回收力度，报告期内采取降价促销的手段，导致房地产行业主营业务盈利较低。 3、经营成果和利润构成变动情况（1）经营成果变动情况 |项目 |本报告期 |上年同期 |变动% | |利润总额 |23,612,740.99 |33,106,096.11 |-28.67% | |净利润 |19,005,231.63 |26,894,392.26 |-29.33% | 变动原因说明：本报告期利润总额和净利润比上年同期分别下降28.67%和29.33%的原因为我下属子公司xx房地产公司本年度主营业务利润有所下降和按会计政策计提各项减值准备所致。（2）利润构成变动情况： |项目 |本报告期 |上年同期 |变动% | | |金额 |在利润总额|金额 |在利润总额| | | | |中所占比例| |中所占比例| | |主营业务利润 |38,717,513.|163.97% |42,570,083|127.34% |-36.63% | | |20 | |.19 | | | |其他业务利润 |2,848,836.5|12.05% |4,229,370.|12.78% |-0.73% | | |6 | |38 | | | |期间费用 |45,282,372.|191.77% |39,675,347|119.84% |71.43% | | |93 | |.76 | | | |投资收益 |28,007,412.|118.61% |26,075,676|78.76% |39.85% | | |68 | |.89 | | | |补贴收入 |151,497.64 |0.64% |158,488.00|0.48% |0.16% | |营业外收支净 |-830,146.16|3.5% |-252,174.5|0.76% |2.74% | |额 | | |9 | | | |利润总额 |23,612,740.|100% |33,106,096|100% | | | |99 | |.11 | | | 变动原因说明： A. 营业务利润在利润总额中所占比例本年比上年同期下降36.63%的原因为我下属子公司x x房地产公司本年度主营业务利润大幅下降所致。 B. 期间费用在利润总额中所占比例本年比上年同期上升71.43%的原因为本年度贵阳药业公司销售收入增长导致营业费用同比增长及及按会计政策计提坏帐准备增加管理费用所致。 C. 投资收益在利润总额中所占比例本年比上年同期上升39.85%的原因为本年度股票投资亏损有所下降所致。三、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩 1、xx房地产公司：注册资本人民币3000万元，集团全资控股，主要从事房地产开发及销售。本年度实现利润-187.87万元。 2、xx进出口公司：注册资本人民币1000万元，集团全资控股，经营各项进出口业务。本年度实现利润- 4.69万元。 3、xx投资公司：注册资本人民币1500万元，集团全资控股，主要从事投资咨询。本年度实现利润-25.84万元。 4、中国外轮理货总公司珠海分公司：注册资本人民币100万元，集团全资控股，主要经营水运物资理货业务。本年度实现利润378.42万元。 5、贵州xx药业有限公司：注册资本人民币200万元，集团拥有其90%的股权，生产经营中西成药。本年度实现利润3.46万元。 6、珠海市珠海港报关行：注册资本人民币250万元，集团全资控股，主要代理船舶、货物、箱体的报关业务。本年度实现利润-13.98万元。 7、中国珠海外轮代理公司：注册资本人民币1200万元，集团拥有其60%的股权,主要从事国际船舶代理。本年度实现利润311.49万元(扣除少数股东权益)。 8、贵州xx房地产开发有限公司：注册资本人民币2000万元，集团拥有其51.67%的股权，主要从事房地产开发及销售、室内外装潢。本年度实现利润 -48.78万元。 9、贵州xx药品销售有限公司：注册资本人民币50万元，集团拥有其90%的股权,主要从事中西成药的批发零售。本年度实现利润-94.3万元。 10、上海一格印务公司：注册资本USD 80万元，集团拥有其70%的股权，主要从事印刷制版、彩色印刷、印刷材料加工。本年度实现利润-128.96万元。 11、珠海国际货柜码头（九洲）有限公司：公司注册资本5200万美元，企业类别：合资经营（港资）。经营范围：经营珠海集装箱港口、国际集装箱多式联运业务，包括港口的建设与经营、仓储、装卸、设备维修、集装箱修造、对外装拆箱业务、江海联运中转、水陆空货柜和货物联运业务咨询、服务等。珠海国际货柜码头（九洲）有限公司全年实现集装箱吞吐量27.13万TEU，比去年同期上升8.39%。我公司（持有50％的股权）本年度从中获取投资收益3055.78万元。四、主要供应商、客户情况公司对前五名供应商的采购额合计为543.32万元,占公司采购总额的26.88%。对前五名客户的销售额合计为2232.5万元，占总销售额的20.14%。前五名销售商列示如下： |名次 | |本年累计数 | |上年累计数 | | | |--------------------| |--------------------| | | |--- | |--- | | | |销售额 | |占销售 | |销售额 | |占销售 | | | | | |总额比 | | | |总额比 | | | | | |例 | | | |例 | |=============| |==========| |=======| |==========| |=======| |==== | |=== | |== | |=== | |== | |一 | |11,085,868| |10% | |2,157,262.| |1.26% | | | |.52 | | | |56 | | | |二 | |3,240,566.| |2.92% | |1,223,821.| |0.71% | | | |17 | | | |19 | | | |三 | |2,982,845.| |2.69% | |1,205,070.| |0.70% | | | |83 | | | |54 | | | |四 | |2,600,903.| |2.35% | |1,069,134.| |0.62% | | | |20 | | | |60 | | | |五 | |2,415,775.| |2.18% | |857,117.33| |0.50% | | | |24 | | | | | | | |合计 | |22,325,958| |20.14% | |6,512,406.| |3.79% | | | |.96 | | | |22 | | | 五、在经营中出现的问题与困难及解决方案 1、2002年，港口企业所面临的外部环境影响因素的突出特征是既有利又有弊。一方面，随着入世带来的良好外贸运营势头和地方经济总量的不断提高，港口的货运业务较以往充足；但伴随而来的却是一些原有的相对垄断性的优势也随着市场的逐步放开而减弱，市场进入者的争夺加大了船舶代理、货运代理业务及报关业务的竞争激烈程度。为此，港口企业加强管理，采取了综合性措施趋利避害。包括：加强成本管理，减少中间费用，以价格优势抗衡对手；采用新技术改造流程，提高运作效率，确保货运畅顺；提供其它增值服务，以客户需求为导向，尽可能令顾客满意；在保障现有核心客户稳定的基础上，努力拓展新客户，等等。各项措施的实施，保障港口企业以自身高品质的服务打造出区域品牌，形成有效竞争优势，实现了2002年度的经营目标。 2、改革药业公司销售体系，发挥生产、销售专业化的优势。 2002年，公司对贵州xx药业公司和xx药品销售公司原有的销售体系进行整合，将药业公司的产品销售移交给药品销售公司统一负责，搞销售专业化。经过大半年时间的整合，逐渐完善销售网络，改变销售劣势，取得了市场拓展的初步成效。六、公司投资情况 1、本报告期内无募集资金使用延续到本期情况。 2、非募集资金的投资、进度及收益情况：（1）公司在报告期内向珠海经济特区进出口贸易公司增加投入注册资本金人民币80 0万元，有关手续已办理完毕，变更后的注册资本为人民币1000万元。（2）2002年度和2003年1月向珠海碧阳化工有限公司投入注册资本金三次，分别为3 00万美元、600万美元和228.75万美元，共折合人民币9342.59万元，完成了对PTA项目的阶段性投资。该项工程建设进展顺利，将在 2003年5月正式投产，届时在一定程度上缓解华南地区PTA原料的紧张需求。预计一、两年后，这项投资会产生初步效益，并逐渐发展成为集团利润的增长点。（3）2002年1月，董事局审议通过出资人民币7000万元参股珠海裕富通聚酯有限公司的议案。2002年6月实施完成收购行为，成为珠海裕富通聚酯有限公司的第二大股东，持股比例35％。在化工原材料行业中的这一投资，贯彻了集团围绕产业链延伸，优化资源使用的思路。珠海裕富通聚酯有限公司已于2002年8月正式投产，我公司当年实现投资损失人民币246.62万元。七、报告期内主要财务指标变动情况（单位：人民币元） |指标项目 |2002年度 |2001年度 |增减额 |增减率 | |总资产 |1,130,712,170.57|1,306,539,779.92|-175,827,609.35 |-13.49% | |长期负债 |35,075,616.71 |62,180,000.00 |-27,104,383.29 |-43.59% | |股东权益 |957,324,131.14 |938,318,899.51 |19,005,231.63 |2.03% | |主营业务利润 |38,717,513.20 |42,570,083.19 |-3,852,569.99 |-9.05% | |净利润 |19,005,231.63 |26,894,392.26 |-7,889,160.63 |-29.33% | 变动原因： 1、总资产减少原因为本年度公司收回国债回购交易的短期投资。 2、长期负债减少原因为本公司本年度以应收珠海经济特区轻工工业公司债权与本公司所欠珠海市国土局借款对抵所致。 2. 股东权益增加主要是本期利润计入所致。 3. 净利润减少的主要原因是公司主营业务利润减少所致。 4. 主营业务利润减少的主要原因是房地产业务利润降低所致。八、新年度的经营计划：公司将以“发展”为宗旨，坚持“内延加大挖潜，外延有效扩张”，实现跳跃性发展。加大力度优化产业结构，不断完善治理结构，在规范化运作的基础上，依托项目、管理、人才等方面的新突破，全力提升企业经济效益。 1、充分发挥全体董事的专业知识和经验，就xx今后的发展方向进行论证，明确经营方向，制定发展战略，通过科学投资决策明确阶段性发展目标，并指导经营班子贯彻落实，力争经营业绩明显提高。 2、继续加强内部控制制度的建设，不断完善法人治理结构，以建立现代企业制度为己任，提升企业科学管理水平。港口企业要在改善港口软硬件环境，提高服务质量上下工夫，通过严格管理，开源节流，确保盈利水平稳定。继续加大药业的市场销售力度，在新增“骨松宝”胶囊和疗痔胶囊两个新品种的基础上，确保今年自营产品销售收入比上年翻一番。同时适当增加投入，加紧公司胶囊和片剂生产线的建设和GMP认证，扩大生产规模，增强盈利能力。房地产公司的中心工作是研究策划盘活存量资产，在论证充分的前提下，争取利用自身资源优势，适度操作一两个“短、平、快”项目，以改变目前困境。 3、加大公司扩张力度，充分利用公司融资功能，力争通过收购、兼并、联合等手段，扩大公司经营规模和效益。在评估现有投资项目的发展前景和盈利能力的基础上，考虑对PTA项目二期工程的投资和发展聚酯行业，以形成规模效应和产业优势。与此同时，加大对PTA项目和裕富通聚酯有限公司的管理力度，实施有效监督，确保公司股东利益最大化。 4、提升人力资源管理水平，不断完善企业薪酬与绩效考核制度，充分发挥员工的自主性和创新能力。 5、对于股东单位占用资金的历史遗留问题，要积极争取政府部门的支持和协调，取得实质性解决方案并予以落实，以尽快消除对上市公司运作的不利影响。九、董事局日常工作情况 1、报告期内董事局的会议情况及决议内容（1）2002年1月25日召开公司第四届董事局第十次会议，会议审议并通过了以下议案：关于修改《公司章程》的补充议案；关于修订公司《董事局议事规则》的议案；公司《总裁工作细则》、《信息披露工作制度》、《关联交易管理制度》、《投资项目管理暂行规定》、《经营者经营目标与工资收入挂钩考核试行办法》；关于提请股东大会授权公司董事局在一定额度内决策重大事项的议案；关于董事局授权公司经理层在一定额度内决策重大事项的议案；关于对珠海碧阳化工有限公司进行注资的议案；关于xx集团公司与珠海市纺织工业集团公司贸易部合作经营进出口业务的议案；关于xx进出口贸易公司开展代理进口原材料业务的议案；关于收购珠海盈富通投资有限公司持有的珠海裕富通聚酯有限公司35%股权的议案；关于参股珠海创新科技风险投资中心的议案；关于授权公司董事局主席签署有关借款文件的议案；中国证监会广州证管办巡回检查发现问题的整改报告；关于召开2002年临时股东大会的议案。会议决议公告刊登于1月29日《证券时报》。（2）2002年4月10日召开了公司第四届董事局第十一次会议，会议审议并通过了以下议案： 2001年度总裁工作报告； 2001年度董事局工作报告； 2001年年度报告摘要； 2001年度财务决算报告； 2001年度利润分配预案及2002年度利润分配政策；关于续聘广东恒信德律会计师事务所有限公司为公司审计机构并确定其报酬的议案；关于关闭重庆xx物业发展有限公司的议案；关于增加xx进出口贸易公司注册资本的议案；关于调整公司高级管理人员任职情况的议案；关于召开2001年年度股东大会的议案；关于xx集团股份有限公司与珠海市港口企业集团有限公司关联交易的议案。会议决议公告刊登于2002年4月12日《证券时报》。（3）2002年4月23日召开了公司第四届董事局第十二次会议，会议审议并通过了20 02年第一季度报告。会议决议公告刊登于2002年4月24日《证券时报》。（4）2002年6月18日召开了公司第四届董事局第十三次会议，会议审议并通过了以下事项：关于推选第五届董事局成员的提案；关于支付独立董事薪酬的议案；关于召开2002年临时股东大会（第十五次）的议案； xx集团股份有限公司独立董事工作制度； xx集团股份有限公司关于建立现代企业制度自查情况的报告。会议决议公告刊登于2002年6月21日《证券时报》。（5）2002年7月18日召开了公司第四届董事局第十四次会议，会议审议并通过了以下议案：关于清理珠海市纺织工业集团公司债务方案的议案；关于召开2002年临时股东大会（第十六次）的议案。会议决议公告刊登于2002年7月19日《证券时报》。（6）2002年7月22日召开了公司第五届董事局第一次会议，审议并通过了以下事项：推选阎前先生为第五届董事局主席，高锦芬先生和颜邦喜先生为第五届董事局副主席；经董事局主席阎前先生提名，聘任盛建良先生为公司总裁，薛楠女士为董事局秘书，任期三年；经总裁盛建良先生提名，聘任吴乾新先生、郑伟森先生为公司副总裁，陈盛平先生为公司财务总监，任期三年；关于设立董事局专门委员会的议案。会议决议公告刊登于2002年7月23日《证券时报》。（7）2002年8月2日召开了公司第五届董事局第二次会议，会议审议并通过了以下议案：公司2002年半年度报告及报告摘要；公司2002年半年度利润分配预案。会议决议公告刊登于2002年8月6日《证券时报》。（8）2002年10月28日公司召开第五届监事会第三次会议，会议审议并通过了以下事项： xx集团股份有限公司2002年度三季度报告； xx集团股份有限公司董事局专门委员会工作细则。会议决议公告刊登于2002年10月29日《证券时报》。 2、董事局对股东大会决议的执行情况报告期内，公司董事局根据股东大会决议，完成如下工作：（1）按照出资计划的要求，对珠海碧阳化工有限公司投入注册资本金900万美元，折合7449万元人民币。（2）续聘广东恒信德律会计师事务所有限公司为公司2002年度的审计机构；（3）关闭重庆xx物业发展有限公司；（4）选举了第五届董事局成员和第五届监事会成员；（5）清理了第二大股东珠海市纺织工业集团与我公司的债务，纺织集团以其全资子公司珠海经济特区冠华房地产开发公司的100%股权评估作价45010111.28元转让给我公司，用以抵偿其欠我公司的债务。十、本年度利润分配预案公司2002年度实现利润总额23,612,740.99元，净利润19,005,231.63元，加上年初未分配利润-91,455,342.25元，2002年度可分配利润为- 72,450,110.62元。经公司董事局研究，拟将2002年度实现利润用以弥补以前年度亏损， 2002年度不进行分红派息，也不进行公积金转增股本。 5. 监事会报告 2002年监事会严格按照《公司章程》和《监事会议事规则》的操作指引对集团公司的日常经营情况、董事及高管人员的职务执行情况、董事局会议及股东大会的议事程序进行了监督，审议了董事局会议提出的重大事项，并发表独立、客观意见，认真行使了《公司章程》赋予的职权。一、监事会工作情况报告期内监事会共召开了8次监事会会议，列席了第四届、第五届董事局召开的所有会议，并参加了第十三次至第十六次股东大会。 1、2002年1月25日召开公司第四届监事会第八次会议，会议审议了以下议案：《监事会议事规则》；关于公司与珠海市纺织工业集团公司贸易部合作经营进出口业务的议案；关于xx进出口贸易公司开展代理进口原材料业务的议案；关于收购珠海盈富通投资有限公司持有的珠海裕富通聚酯有限公司35%股权的议案； xx集团股份有限公司关于中国证监会广州证管办巡回检查发现问题的整改报告。会议决议公告刊登于2002年1月29日《证券时报》。 2、2002年4月10日召开了公司第四届监事会第九次会议，会议审议了以下议案： 2001年度监事会工作报告； 2001年年度报告及摘要； 2001年度财务决算报告； 2001年度利润分配预案及2002年度利润分配政策；关于续聘广东恒信德律会计师事务所有限公司为公司审计机构并确定其报酬的议案；关于关闭重庆xx物业发展有限公司的议案；关于本公司与珠海市港口企业集团公司关联交易的议案；召开2001年年度股东大会的议案。会议决议公告刊登于2002年4月12日《证券时报》。 3、2002年4月23日召开了公司第四届监事会第十次会议，会议审议了2002年第一季度报告。会议决议公告刊登于2002年4月24日《证券时报》。 4、2002年6月18日召开了公司第四届监事会第十一次会议，会议审议了以下议案：推选第五届监事会成员； xx集团股份有限公司关于建立现代企业制度自查情况的报告。会议决议公告刊登于2002年6月21日《证券时报》。 5、2002年7月18日召开了公司第四监事会第十二次会议，会议审议了《关于清理珠海市纺织工业集团公司债务方案的议案》。会议决议公告刊登于2002年7月19日《证券时报》。 6、2002年7月22日召开了公司第五届监事会第一次会议，经全体监事讨论，同意推选杨崇高先生担任第五届监事会主席。会议决议公告刊登于2002年7月23日《证券时报》。 7、2002年8月2日召开了公司第五届监事会第二次会议，会议审议了以下议案：公司2002年半年度报告及摘要；公司2002年半年度利润分配预案。会议决议公告刊登于2002年8月6日《证券时报》。 8、2002年10月28日公司召开第五届监事会第三次会议，会议审议了公司2002年三季度报告。会议决议公告刊登于2002年10月29日《证券时报》。二、监事会对公司2002年度经营运作情况发表以下意见： 1、按照《公司法》、《证券法》、中国证监会有关规定以及《深圳证券交易所股票上市规则》等规范运作的要求，公司逐步建立了较完善的内部控制制度和法人治理结构。公司董事、高管人员执行职务时未发现违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。 2、由广东恒信德律会计师事务所有限公司出具的无保留意见审计报告，客观真实地反映了公司的财务状况和经营成果。 3、报告期内，公司收购珠海盈富通投资有限公司持有的珠海裕富通聚酯有限公司3 5%股权的议案，参与投资建设年产15万吨半消光聚酯切片装置依托工程有助于公司在工业原材料项目投资中的产品延伸，对公司的发展有益； 4、报告期内，为彻底清理公司第二大股东——珠海市纺织工业集团公司的占用上市公司资金的问题，纺织集团以其下属企业珠海经济特区冠华房地产开发公司100％股权评估作价4501万元转让给我公司，抵偿所欠债务。该方案的实施解决了历史上形成的股东占用资金问题，有助于化解资金回收风险，改善公司财务结构。第一大股东——珠海市港口企业集团公司占用公司资金达3300万元人民币，有关清欠方案在本报告期内未取得突破性进展。应积极争取政府支持和协调，取得实质性的解决办法并予以实施，尽早解决这一问题，消除负面影响。 5、公司与纺织工业集团贸易部合作开展进出口业务、xx进出口贸易公司开展代理进口原材料业务等重大关联交易，遵循了公平、公正的原则，体现了责、权、利相结合，符合上市公司和全体股东的利益，不存在损害中小股东利益的情况；审议程序符合《上市规则》和《公司章程》的有关规定。第九节重大事项一、重大诉讼、仲裁事项 1、以前年度重大诉讼事项在本年度执行情况。（1）本公司1998年预付江门市巨裕服装有限公司货款至今未还，经珠海市香洲区人民法院(1999)珠香经初字第1420号和珠海市中级人民法院(2001)珠法经终字第010号民事判决书判定，江门市巨裕服装有限公司应支付本公司预付货款1,109,999.25元及自1998年10 月21日起至支付之日止按每天万分之五计算的违约金。至本报告日止，上述款项尚未收回。（2）珠海经济特区xx进出口贸易公司诉贵州顺达实业有限责任公司货款纠纷一案，经贵阳市中级人民法院（2001）筑法经初字第47号民事判决书判决，贵州顺达实业有限责任公司向珠海经济特区xx进出口贸易公司支付货款1,249,102.4元及相应利息（自200 1年1月1日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算直至付清为止）。目前该案尚在执行阶段。 2、本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。二、重大收购事项报告期内，我公司以现金48,802,650元人民币和对香港华凌纺织有限公司21,197,35 0元的债权受让珠海裕富通聚酯有限公司35%的股权。我公司在2002年6月实施完成上述收购行为后，成为珠海裕富通聚酯有限公司第二大股东。由于珠海裕富通聚酯有限公司的主要产品――半消光聚酯切片所需的原料PTA，正是我公司近年来投入巨资参股的珠海碧阳化工有限公司的产品。收购裕富通股权、投资生产年产15万吨的半消光聚酯切片装置依托工程，符合公司的长远发展规划，有利于公司在工业原材料项目投资中产品链的延伸和上下游产品的衔接，有利于公司综合效益的充分发挥。珠海裕富通聚酯有限公司已于2002年8月正式投产，我公司当年实现投资损失人民币246.62万元。详见刊登在2002年1月29日《证券时报》的《珠海经济特区xx集团股份有限公司收购珠海裕富通聚酯有限公司35％股权的公告》和2002年7月1日《证券时报》的《珠海经济特区xx集团股份有限公司重大事项公告》。三、重大关联交易事项 1. 购销商品、提供劳务发生的关联交易（1）本公司全资子公司珠海经济特区xx进出口贸易公司代理珠海裕华聚酯有限公司，并按每吨收取人民币10－20元的代理劳务费，本年度在交通银行珠海分行代理开具信用证1259万美元，本年度该项业务为公司带来代理手续费收入121.26万元（含上年度开证、今年度才承兑部分）。至2002年12月31日，尚余6,367,727.00美元尚未承兑。至本报告日，上述信用证已全部承兑。由于珠海裕华聚酯有限公司的董事长和xx集团股份有限公司的董事局主席同为一人， xx集团与关联方发生的交易事项当视为关联交易。本公司为珠海经济特区xx进出口贸易公司代开信用证额度500万美元产生的进口押汇合同项下的贷款本息提供不可撤销担保。该项业务的开展有利于上市公司充分利用自身的进出口专营权，拓展代理业务市场，增加收入。鉴于珠海裕华聚酯有限公司在申请开证前必须将银行要求的30%的保证金转入xx进出口公司的专用帐户，珠海裕华聚酯有限公司还以其拥有的价值2.8亿元的“xx大厦土地使用权”提供给xx集团用于PTA项目的出资反担保。因此，我公司可对开立信用证产生的风险进行有效控制。详见刊登在2002年1月2 9日《证券时报》的《关于xx进出口开展代理进口原材料业务的议案》。（2）本公司与珠海市纺织工业集团公司合作开展纺织品进出口业务，本公司本年度共获得该项合作收益1,359,270.69元，上年度获得收益3,500,000.00元。在纺织集团的支持下，上述关联交易能使上市公司充分利用股东的有效资源，拓展市场领域，增强企业竞争能力，提高公司效益产出。详见刊登在2002年1月29日《证券时报》的《关联交易补充公告》。（3）报告期内，本公司向第一大股东——珠海市港口企业集团有限公司支付业务咨询费244万元，属港口集团在2002年度向本公司下属四家港口企业提供业务指导、信息咨询及相关服务。 2. 资产转让发生的关联交易为彻底清理与关联企业间的往来债权债务，我公司与债务方纺织工业集团公司达成资产抵偿方案，纺织工业集团公司下属公司珠海经济特区冠华轻纺总公司以其全资子公司珠海经济特区冠华房地产开发公司的100%股权评估作价45010111.28元转让给我公司，用以抵偿纺织工业集团公司所欠我公司的债务。股权转让手续已于2002年8月29日全部完成。详见刊登在2002年7月19日《证券时报》的《珠海经济特区xx集团股份有限公司关于清理第二大股东——珠海市纺织工业集团公司债务方案的关联交易公告》。 3、与关联方存在的债权债务往来、担保等事项。报告期内，珠海市纺织工业集团公司以其持有的xx法人股2996万股质押给交通银行珠海分行，为我公司参股的珠海PTA项目提供出资反担保。珠海经济特区冠华轻纺总公司以其所持有的xx法人股646万股为我公司向银行申请流动资金借款提供担保。 4. 5. 四、重大合同及履行情况 1、重大担保（1）2000年，公司为珠海碧阳化工有限公司向国家开发银行申请金额为35800万元人民币，期限为十年的基本建设贷款提供了信用担保。该担保事项经2000年11月28日召开的2000年度临时股东大会审议通过，属连带责任担保。（珠海碧阳化工有限公司以6340 5万元的财产向国家开发银行提供财产抵押。）（2）经xx集团第四届董事局第六次会议决议，本公司全资子公司xx投资公司于2001 年 10 月23 日与珠海市商业银行签订《借款合同》，借款金额人民币3000万元，借款期限二年，xx集团对该笔借款提供连带责任担保。（3）本公司为珠海经济特区xx进出口贸易公司代开信用证额度500万美元产生的进口押汇合同项下的贷款本息和垫款本息提供不可撤销担保。 2、委托理财事项为提高资金使用效率，经公司总裁办公会议审议通过，2001年4月16日公司与海通证券有限公司签订了《资产管理协议》，委托资金人民币2000万元用于国债市场投资。委托期限一年，自2001年4月16日至2002年4月15日止。双方约定当投资回报率达到6％以上时，6％以上部分由海通证券有限公司收取其中50%作为业绩奖励报酬。协议到期，公司共收回委托投资本金人民币2000万元及投资收益人民币120万元。至此，上述《资产管理协议》履行完毕。详见刊登于2002年4月27日《证券时报》的《珠海经济特区xx集团股份有限公司重大事项公告》。 3、重大借款合同（1）2001年3月16日，本公司全资子公司贵州xx药业有限责任公司与中国工商银行贵阳市万东支行签订《最高额抵押合同》，以贵州xx药业有限责任公司之固定资产作为抵押，向该行借款1,000万元，借款期限一年，抵押期限三年。 6. （2）2002年10月21日，我公司以持有的珠海裕富通聚酯有限公司35% 的股东权益作为质押向交通银行珠海分行贷款3000万元，借款期限一年，质押期限一年。（3）2002年5月23日，公司第四大股东珠海经济特区冠华轻纺总公司以其所持有的x x法人股646万股为我公司向交通银行珠海分行贷款880万元提供质押担保，贷款期限一年，质押期限至全部款项还清之日止。五、承诺事项履行情况本公司已履行承诺，报告期内对珠海碧阳化工有限公司注入资本金900万美元。六、公司续聘广东恒信德律会计师事务所有限公司为审计机构。2002年度公司应向广东恒信德律会计师事务所有限公司支付审计报酬为人民币55万元，此费用不含异地公司审计的差旅费。本年度应付未付的审计报酬为人民币55万元。广东恒信德律会计师事务所有限公司已连续为公司提供审计服务十年。 7. 整改情况中国证监会广州证券监管办公室于2001年12月3日至12月7日对我公司1999年以来的信息披露和规范运作情况进行巡回检查，并于2001年12月28日以“广州证监（2001）262号文 ”下达《关于限期整改有关问题的通知》。公司全体董、监事及高管人员对证管办指出的存在问题，进行了深刻的反省。公司董事局针对公司内控制度不健全、“三会”运作不规范、与大股东存在大额关联交易往来、应收帐款回收困难等问题均制定了相应的整改措施，逐步解决存在问题。公司借助上次整改的契机，加深对相关证券法律、法规的学习和认识，为今后规范运作奠定基础。详见刊登在2002年1月29日的《证券时报》的《关于中国证监会广州证管办巡回检查发现问题的整改报告》。第十节财务报告一、审计报告：珠海经济特区xx集团股份有限公司全体股东：我们接受委托，审计了贵公司2002年12月31日资产负债表和合并资产负债表、2002年度利润表和合并利润表、2002年度利润分配表和合并利润分配表、2002年度现金流量表和合并现金流量表。这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。我们的审计是依据中国注册会计师独立审计准则进行的。在审计过程中，我们结合贵公司实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。我们认为，上述会计报表符合《企业会计准则》和《企业会计制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司2002年12月31日的财务状况及2002年度经营成果和现金流量情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。广东恒信德律会计师事务所有限公司中国注册会计师：（签名并盖章）中国·珠海杜小强中国注册会计师：（签名并盖章）胡建波二00三年四月十日二、会计报表资产负债表编制单位：珠海经济特区xx集团股份有限公司单位：（人民币）元 |项目 |2002.12.31 |2001.12.31 | | |合并 |母公司 |合并 |母公司 | |流动资产: | | | | | | 货币资金 |119,297,621|6,020,544.5|177,060,398|8,876,776.6| | |.60 |1 |.94 |4 | | 短期投资 |23,731,812.| |213,663,459| | | |42 | |.82 | | | 应收票据 | | | | | | 应收股利 | |3,384,321.6| | | | | |3 | | | | 应收利息 | | | | | | 应收账款 |30,078,813.| |32,882,708.| | | |13 | |79 | | | 其他应收款 |104,428,155|478,869,155|197,265,552|632,260,317| | |.34 |.65 |.65 |.47 | | 预付账款 |7,524,249.2| |15,500,128.| | | |0 | |51 | | | 应收补贴款 |1,907,570.0| |440,154.31 | | | |6 | | | | | 存货 |211,119,375| |224,974,489| | | |.54 | |.41 | | | 待摊费用 |402,858.85 | |548,561.88 | | | 一年内到期的长期 | | |3,395,300.0| | |债权投资 | | |0 | | | 其他流动资产 | | | | | | 流动资产合计 |498,490,456|488,274,021|865,730,754|641,137,094| | |.14 |.79 |.31 |.11 | |长期投资: | | | | | | 长期股权投资 |511,266,999|616,854,531|363,173,215|428,582,379| | |.80 |.71 |.86 |.71 | | 长期债权投资 |5,411,925.0| |2,286,425.0| | | |0 | |0 | | | 长期投资合计 |516,678,924|616,854,531|365,459,640|428,582,379| | |.80 |.71 |.86 |.71 | | 其中：合并价差 |2,330,145.9| |2,478,183.6| | | |1 | |8 | | |固定资产: | | | | | | 固定资产原价 |106,124,128|17,229,243.|108,012,216|15,573,421.| | |.15 |48 |.30 |76 | | 减：累计折旧 |36,681,386.|9,810,704.4|34,659,813.|9,647,971.0| | |49 |8 |55 |0 | | 固定资产净值 |69,442,741.|7,418,539.0|73,352,402.|5,925,450.7| | |66 |0 |75 |6 | | 减：固定资产减 |731,686.12 | | | | |值准备 | | | | | | 固定资产净额 |68,711,055.|7,418,539.0|73,352,402.|5,925,450.7| | |54 |0 |75 |6 | | 工程物资 | | | | | | 在建工程 | | | | | | 固定资产清理 | | |1,242.05 | | | 固定资产合计 |68,711,055.|7,418,539.0|73,353,644.|5,925,450.7| | |54 |0 |80 |6 | |无形资产及其他资产:| | | | | | 无形资产 |46,338,330.| |1,267,500.0| | | |60 | |0 | | | 长期待摊费用 |493,403.49 | |728,239.95 |197,286.93 | | 其他长期资产 | | | | | | 无形资产及其他资 |46,831,734.| |1,995,739.9|197,286.93 | |产合计 |09 | |5 | | |递延税项: | | | | | | 递延税款借项 | | | | | | 资产总计 |1,130,712,1|1,112,547,0|1,306,539,7|1,075,842,2| | |70.57 |92.50 |79.92 |11.51 | |流动负债: | | | | | | 短期借款 |56,450,000.|38,800,000.|199,200,000| | | |00 |00 |.00 | | | 应付票据 |10,775.00 | | | | | 应付账款 |11,675,000.| |12,507,858.| | | |99 | |31 | | | 预收账款 |7,041,542.2| |6,446,752.2| | | |2 | |4 | | | 应付工资 |2,218,737.7| |2,956,252.3| | | |2 | |1 | | | 应付福利费 |1,355,029.8|47,828.78 |1,863,533.9|300,703.81 | | |6 | |8 | | | 应付股利 |1,504,660.0|1,504,660.0|1,504,660.0|1,504,660.0| | |0 |0 |0 |0 | | 应交税金 |5,241,215.9|229,569.01 |4,145,204.0|3,016.12 | | |8 | |2 | | | 其他应交款 |83,456.81 |5,351.63 |48,743.28 | | | 其他应付款 |27,868,467.|9,795,724.8|51,491,323.|4,007,517.3| | |94 |0 |83 |5 | | 预提费用 |1,016,242.4|700,000.00 |843,525.00 |500,000.00 | | |0 | | | | | 预计负债 | | | | | | 一年内到期的长期 | | | | | |负债 | | | | | | 其他流动负债 | | | | | | 流动负债合计 |114,465,128|51,083,134.|281,007,852|6,315,897.2| | |.92 |22 |.97 |8 | |长期负债: | | | | | | 长期借款 |35,075,616.|5,075,616.7|62,180,000.|32,180,000.| | |71 |1 |00 |00 | | 应付债券 | | | | | | 长期应付款 | | | | | | 专项应付款 | | | | | | 其他长期负债 | | | | | | 长期负债合计 |35,075,616.|5,075,616.7|62,180,000.|32,180,000.| | |71 |1 |00 |00 | |递延税项: | | | | | | 递延税款贷项 | | | | | | 负债合计 |149,540,745|56,158,750.|343,187,852|38,495,897.| | |.63 |93 |.97 |28 | | 少数股东权益 |23,847,293.| |25,033,027.| | | |80 | |44 | | |所有者权益（或股东 | | | | | |权益）: | | | | | | 实收资本（或股本 |344,997,420|344,997,420|344,997,420|344,997,420| |） |.00 |.00 |.00 |.00 | | 减：已归还投资 |0.00 | | | | | 实收资本（或股本 |344,997,420|344,997,420|344,997,420|344,997,420| |）净额 |.00 |.00 |.00 |.00 | | 资本公积 |669,009,705|669,009,705|669,009,705|669,009,705| | |.39 |.39 |.39 |.39 | | 盈余公积 |15,767,116.|15,767,116.|15,767,116.|15,767,116.| | |37 |37 |37 |37 | | 其中：法定公益 |15,767,116.|15,767,116.|15,767,116.|15,767,116.| |金 |37 |37 |37 |37 | | 未分配利润 |-72,450,110|26,614,099.|-91,455,342|7,572,072.4| | |.62 |81 |.25 |7 | | 外币报表折算差额 | | |0.00 | | | 所有者权益（或股 |957,324,131|1,056,388,3|938,318,899|1,037,346,3| |东权益）合计 |.14 |41.57 |.51 |14.23 | | 负债和所有者权益 |1,130,712,1|1,112,547,0|1,306,539,7|1,075,842,2| |（或股东权益）总计 |70.57 |92.50 |79.92 |11.51 | 利润及利润分配表编制单位：珠海经济特区xx集团股份有限公司单位：（人民币）元 | |2002年度 |2001年度 | |项目 | | | | |合并 |母公司 |合并 |母公司 | |一、主营业务收入 |110,875,615| |171,507,819| | | |.54 | |.89 | | | 减：主营业务成 |69,314,908.| |122,489,570| | |本 |87 | |.73 | | | |2,843,193.4| |6,448,165.9| | |主营业务税金及附加 |7 | |7 | | |二、主营业务利润（ |38,717,513.| |42,570,083.| | |亏损以“-”号填列） |20 | |19 | | | 加：其他业务利 |2,848,836.5| |4,229,370.3| | |润（亏损以“-”号填列|6 | |8 | | |） | | | | | | 减：营业费用 |11,728,083.| |8,911,490.0| | | |65 | |8 | | | 管理费用 |35,126,641.|8,835,551.8|28,124,186.|5,480,608.2| | |85 |3 |72 |5 | | 财务费用 |-1,572,352.|-1,148,292.|2,639,670.9|2,623,619.5| | |57 |45 |6 |2 | |三、营业利润（亏损 |-3,716,023.|-7,687,259.|7,124,105.8|-8,104,227.| |以“-”号填列） |17 |38 |1 |77 | | 加：投资收益（ |28,007,412.|26,730,731.|26,075,676.|36,038,412.| |损失以“-”号填列） |68 |52 |89 |43 | | 补贴收入 |151,497.64 | |158,488.00 | | | 营业外收入 |202,260.99 |2,413.70 |218,684.59 |850.00 | | 减：营业外支出 |1,032,407.1|3,858.50 |470,859.18 | | | |5 | | | | |四、利润总额（亏损 |23,612,740.|19,042,027.|33,106,096.|27,935,034.| |总额以“-”号填列） |99 |34 |11 |66 | | 减：所得税 |2,766,690.5| |3,424,197.5| | | |7 | |9 | | | 减：少数股东损 |1,840,818.7| |2,787,506.2|0.00 | |益 |9 | |6 | | |五、净利润（净亏损 |19,005,231.|19,042,027.|26,894,392.|27,935,034.| |以“-”号填列） |63 |34 |26 |66 | | 加：年初未分配 |-91,455,342|7,572,072.4|-118,349,73|-20,362,962| |利润 |.25 |7 |4.51 |.19 | | 其他转入 | | | | | |六、可供分配的利润 |-72,450,110|26,614,099.|-91,455,342|7,572,072.4| | |.62 |81 |.25 |7 | | 减：提取法定盈 | | | | | |余公积 | | | | | | 提取法定公 | | | | | |益金 | | | | | | | | | | | |提取职工奖励及福利 | | | | | |基金 | | | | | | 提取储备基金 | | | | | | 提取企业发展基 | | | | | |金 | | | | | | 利润归还投资 | | | | | |七、可供投资者分配 |-72,450,110|26,614,099.|-91,455,342|7,572,072.4| |的利润 |.62 |81 |.25 |7 | | 减：应付优先股 | | | | | |股利 | | | | | | 提取任意盈 | | | | | |余公积 | | | | | | 应付普通股 | | | | | |股利 | | | | | | 转作资本（ | | | | | |或股本）的普通股股 | | | | | |利 | | | | | |八、未分配利润 |-72,450,110|26,614,099.|-91,455,342|7,572,072.4| | |.62 |81 |.25 |7 | |补充资料: | | | | | |1.出售、处置部门或 | | | | | |被投资单位所得收益 | | | | | |2.自然灾害发生的损 | | | | | |失 | | | | | |3.会计政策变更增加 | | |-22,722.99 | | |（或减少）利润总额 | | | | | |4.会计估计变更增加 | | | | | |（或减少）利润总额 | | | | | |5.债务重组损失 | | | | | |6.其他 | | | | | 现金流量表编制单位：珠海经济特区xx集团股份有限公司单位：（人民币）元 | |2002年度 | |项目 | | | |合并 |母公司 | |一、经营活动产生的现金流量: | | | | 销售商品、提供劳务收到的现 |121,479,814.44 | | |金 | | | | 收到的税费返还 |1,288,366.18 | | | 收到的其他与经营活动有关的 |30,776,318.87 |76,794,071.68 | |现金 | | | | 经营活动产生的现金流入 |153,544,499.49 |76,794,071.68 | |小计 | | | | 购买商品、接受劳务支付的现 |35,706,901.33 | | |金 | | | | 支付给职工以及为职工支付的 |23,257,818.36 |3,167,600.84 | |现金 | | | | 支付的各项税费 |8,476,806.86 | | | 支付的其他与经营活动有关的 |75,375,075.26 |18,793,870.13 | |现金 | | | | 经营活动产生的现金流出 |142,816,601.81 |21,961,470.97 | |小计 | | | | 经营活动产生的现金流量净额 |10,727,897.68 |54,832,600.71 | |二、投资活动产生的现金流量: | | | | 收回投资所收到的现金 |20,519,080.78 | | | 取得投资收益所收到的现金 |30,974,666.34 |27,831,420.00 | | 处置固定资产、无形资产和其 |787,323.00 |16,000.00 | |他长期资产所收回的现金净额 | | | | 收到的其他与投资活动有关的 | | | |现金 | | | | 投资活动产生的现金流入 |52,281,070.12 |27,847,420.00 | |小计 | | | | 购建固定资产、无形资产和其 |2,317,493.92 |5,000.00 | |他长期资产所支付的现金 | | | | 投资所支付的现金 |153,492,700.00 |121,492,700.00 | | 支付的其他与投资活动有关的 |2,352,367.35 | | |现金 | | | | 投资活动产生的现金流出 |158,162,561.27 |121,497,700.00 | |小计 | | | | 投资活动产生的现金流量净额 |-105,881,491.15 |-93,650,280.00 | |三、筹资活动产生的现金流量: | | | | 吸收投资所收到的现金 | | | | 借款所收到的现金 |72,450,000.00 |63,800,000.00 | | 收到的其他与筹资活动有关的 |0.00 | | |现金 | | | | 筹资活动产生的现金流入 |72,450,000.00 |63,800,000.00 | |小计 | | | | 偿还债务所支付的现金 |30,700,000.00 |25,000,000.00 | | 分配股利、利润或偿付利息所 |4,399,271.16 |2,838,552.84 | |支付的现金 | | | | 支付的其他与筹资活动有关的 | | | |现金 | | | | 筹资活动产生的现金流出 |35,099,271.16 |27,838,552.84 | |小计 | | | | 筹资活动产生的现金流量净额 |37,350,728.84 |35,961,447.16 | |四、汇率变动对现金的影响 |40,087.29 | | |五、现金及现金等价物净增加额 |-57,762,777.34 |-2,856,232.13 | |补充资料: | | | |1.将净利润调节为经营活动现金流 | | | |量: | | | | 净利润 |19,005,231.63 |19,042,027.34 | | 加：计提的资产减值准备 |12,303,844.30 |2,032,730.77 | | 固定资产折旧 |4,984,010.17 |455,234.68 | | 无形资产摊销 |10,352.68 | | | 长期待摊费用摊销 |329,704.18 |197,286.93 | | 待摊费用减少（减：增加） |145,703.03 | | | 预提费用增加（减：减少） |172,717.40 |200,000.00 | | 处置固定资产、无形资产和 |90,845.90 |-605.20 | |其他长期资产的损失(减：收益) | | | | 固定资产报废损失 | | | | 财务费用 |3,273,781.35 |2,302,190.34 | | 投资损失（减：收益） |-31,291,063.71 |-26,730,731.52 | | 递延税款贷项（减：借项） | | | | 存货的减少（减：增加） |15,104,556.02 | | | 经营性应收项目的减少（减 |115,300,090.23 |51,567,230.43 | |：增加） | | | | 经营性应付项目的增加（减 |-130,542,694.29 |5,767,236.94 | |：减少） | | | | 其他 | | | | 少数股东本期收益 |1,840,818.79 |0.00 | | 经营活动产生的现金流量净额 |10,727,897.68 |54,832,600.71 | |2.不涉及现金收支的投资和筹资活 | | | |动: | | | | 债务转为资本 | | | | 一年内到期的可转换公司债券 | | | | 融资租入固定资产 | | | |3.现金及现金等价物净增加情况: | | | | 现金的期末余额 |119,297,621.60 |6,020,544.51 | | 减：现金的期初余额 |177,060,398.94 |8,876,776.64 | | 加：现金等价物的期末余额 | | | | 减：现金等价物的期初余额 | | | | 现金及现金等价物净增加额 |-57,762,777.34 |-2,856,232.13 | 三、会计报表附注（见附件）四、补充资料：资产减值准备明细表编制单位：珠海经济特区xx集团股份有限公司 2002年12月31日单位：（人民币）元 |项目 |年初数 |本年增加数|本年转回 |年末数 | | | | |数 | | |一、坏账准备合计 |21,387,912|4,310,231.|　 |25,698,143| | |.49 |25 | |.74 | |　　其中：应收账款 |1,309,216.|381,112.78|　 |1,690,329.| | |96 | | |74 | |　　　　　其他应收款|20,078,695|3,929,118.|　 |24,007,814| | |.53 |47 | |.00 | |二、短期投资跌价准备|15,034,650|3,283,651.|　 |18,318,301| |合计 |.00 |03 | |.03 | |　　其中：股票投资 |34,650.00 |2,707,760.|　 |2,742,410.| | | |14 | |14 | |　　　　　债券投资 |　 |　 |　 |0.00 | |三、存货跌价准备合计|9,504,405.|　 |1,249,443|8,254,962.| | |59 | |.15 |44 | |　　其中：库存商品 |1,566,559.|　 |1,247,607|318,952.24| | |46 | |.22 | | |　　　　　原材料 |1,834.93 |　 |1,834.93 |0.00 | |四、长期投资减值准备|16,863,839|　 |　 |16,863,839| |合计 |.80 | | |.80 | |　　其中：长期股权投|16,863,839|　 |　 |16,863,839| |资 |.80 | | |.80 | |　　　　　长期债权投|　 |　 |　 |　 | |资 | | | | | |五、固定资产减值准备|　 |731,686.12|　 |731,686.12| |合计 | | | | | |　　其中：房屋、建筑|　 |　 |　 |　 | |物 | | | | | |　　　　　机器设备 |　 |　 |　 |　 | |六、无形资产减值准备|　 |　 |　 |　 | |　　其中：专利权 |　 |　 |　 |　 | |　　　　　商标权 |　 |　 |　 |　 | |七、在建工程减值准备|　 |　 |　 |　 | |八、委托贷款减值准备|　 |　 |　 |　 | 第十一节备查文件目录一、载有公司法定代表人、财务总监、会计主管人员签名并盖章的会计报表；二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；三、报告期内在《证券时报》公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 xx集团股份有限公司董事局 2003年4月11日

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negative_file/工商、零售行业/xx集团股份有限公司2002年年度报告.doc

2005年xx市办公设备市场调查报告 2005年xx市办公设备的市场容量为32.75亿元，并以每年超过9个百分点的速度呈增长趋势。日前，800策划团队对xx市办公设备市场进行了一项调查。数字显示，办公设备市场正呈现勃勃生机。目录一目前xx市办公设备渠道特征 1 （一）电脑城 1 （二）电器批发市场 1 （三）传统文具批发市场 1 （四）家电连锁卖场 1 （五）办公用品超市 2 二当前办公设备的市场规模及年增长速度（基数＝31） 2 （一）办公设备的市场规模-------32.75亿元 2 （二）办公设备的年增长速度――――――9.85％ 2 三当前办公设备销售渠道情况 3 （一）当前销售渠道 3 （二）最重视的销售渠道 3 （三）未来销售渠道――批发市场设档口 4 四受访者选择地址考虑的因素―地段的商业环境是首要因素 5 五对目前专业批发市场的满意度 6 六理想大型办公用品采购中心应该提供的服务 7 附录受访者背景资料 9 一目前xx市办公设备渠道特征（一）电脑城主要代表有天河的颐高数码广场、太平洋电脑城、xx电脑城、高科科技广场、天河电脑城、石牌西路一带等等，这里会聚了xx最集中的IT数码与办公设备产品，中六电脑城的办公设备也具有一定规模，主要辐射海珠荔湾区域；五山的科技街是最集中的二手设备市场及大型机器租赁市场，在办公设备方面经营最为成功的天河颐高数码广场该店位于天河路与天河东路交界口的壬丰大厦群楼，占地面积11000平方米，是目前为止全国最大的数码卖场，目前佳能在中国大陆仅有两个的产品展示厅已进驻颐高这里展示包括佳能数码与办公系列的全部最新产品，纯产品展示功能场所；（二）电器批发市场由于现在的设备已经从传统的电子类向IT数码类发展，设备产品与IT产品的完美结合，决定了市场的发展趋势，此类的代表有大沙头海印电器城；（三）传统文具批发市场由于文具与设备、耗材同属于办公用品产品，从“一站式”方便采购者采购，作为中国最知名的文具批发市场之一的xx谊园批发市场内的办公设备也逐具规模，据行业专家介绍，这样结合将会成为一种新的市场模式出现；（四）家电连锁卖场如国美、苏宁等，但由于设备在家电卖场内并非主流产品，销量比例不大；（五）办公用品超市由于销量不成规模，目前并未让办公设备厂家及经销商所重视。二当前办公设备的市场规模及年增长速度（一）办公设备的市场规模-------32.75亿元表2-1 不同规模厂家眼中的办公设备市场规模 | |80亿以上|50-80亿 |40-50亿 |30-40亿 |20亿以下|Total | |3000万以上| | | | | 1 |1 | |1000-3000 | |1 |2 |1 | |4 | |万 | | | | | | | |500-1000万| | |2 |2 | |4 | |100-500万 | | |1 |1 |3 |5 | |100万以下 | | |2 |5 |5 |12 | |Total | |1 |7 |10 |8 |26 | 在表2-1中，我们赋予3000万以上的厂家0.3的比重，赋予1000- 3000万的厂家0.2的比重，赋予500-1000万的厂家0.2的比重，赋予100- 500万的厂家0.2的比重，100万以下的赋予0.1的比重，通过加权计算，得出xx市办公设备的市场容量是32.75亿元。（二）办公设备的年增长速度――――――9.85％表2-2 不同规模厂家眼中的办公设备年增长率 |　 |10-20％ |5-10％ |3-5％ |3％以下 |Total | |3000万以上 |1 | | | |1 | |1000-3000万 |1 |2 | |1 |4 | |500-1000万 |1 |2 |1 | |4 | |100-500万 |1 |1 |1 |2 |5 | |100万以下 |3 |1 |2 |6 |12 | |Total |7 |6 |4 |9 |26 | 在表2- 2中，和办公设备的市场容量的计算方法一样，我们可最终得出办公设备的年增长速度为 9.85％（非官方信息）三当前办公设备销售渠道情况（一）当前销售渠道 [pic] 在专业的批发市场拥有档口是目前办公用品销售公司最主要的销售渠道，超过八成的销售商在专业批发市场拥有档口，有32%经销商在批发市场外拥有店铺，16%的经销商认为拥有业务员上门销售。（二）最重视的销售渠道 [pic] 从对受访者最为重视销售渠道的调研显示：专业市场、业务员销售、通过政府采购等三种销售渠道是目前最重要的销售渠道，占比分别是：26.7%、26.7%和23.3%。（三）未来销售渠道－批发市场设档口 [pic] 专业市场是最受欢迎的渠道，41.9％的受访者认为在专业批发市场设档口仍然将是未来的销售渠道趋势，在办公设备销售渠道中仍然起主导作用；认为直销与政府采购渠道将成为未来主要销售渠道的各占19.4%。四受访者选择地址考虑的因素―地段的商业环境是首要因素在受访者选择经营场所的诸多因素中，排在前三名的分别是：地段的商业环境（占83.9 ％），交通的方便性（74.2％）和人气（客源）旺（67.7％），其次才是租金（54.8％）、场内管理服务（48.4％）、场内环境（45.2％）和卖场的知名度（45.2％），一定比例的商家则希望在促销活动、有统一的刊物宣传、方便的物流配送等配套服务方面也会作出考虑，有良好规范管理的市场才会更具有竞争力。 [pic] 五对目前专业批发市场的满意度从以上数据分析和CSI象限图中我们可以发现：经销商对目前市场的地段、交通便利性、卖场的知名度的满意度评价都较高；租金、配套服务方面经销商认为非常重要，但是对目前的市场较为不满意，配送服务方面是他们认为目前市场做的最不满意的；在厂家的集中程度、促销活动、宣传资料等方面他们认为满意度较低。 [pic] 六理想大型办公用品采购中心应该提供的服务如图所示，受访认为：一个理想的大型办公用品采购中心应该提供的服务，排在前五名的是：有批发、直销、零售业务（87.1％）；便捷的配送服务（48.4％），足够的仓库（38.7％），电话订购服务（38.4％）和商品划分区域（38.7％）；有部分商家认为一个卖场如果可以“提供统一的销售队伍”帮助是更理想的； [pic] 根据有关资料显示，xx已经有大小专业批发市场904个，涉及20多个行业，办公设备为何无法形成类似文具行业单独的专业市场，800策划团队研究员对此采访了设备行业专业人士。专家认为主要由以下原因导致： 1. 办公设备的80年代普及不高，市场容量不大，导致只能归电子类产品，依附于电器市场，没有形成传统的专业市场。 2. 科技进步，制造成本下降，办公设备产品越来越受到普及，办公化产品市场扩大；设备的数码化导致办公设备市场已经从电子市场向IT市场靠拢，与PC产品形成完美的配合。 3. 办公设备的使用人群的特殊性（办公室人员），导致办公设备的市场只能在写字楼最集中的天河区，而在天河区没有任何一个市场有单独经营办公设备的理念，故没有形成单独市场顺理成章，黄花岗科技街的经营从科技电子设备市场现在向餐饮市场调整也许正说明地理位置商业环境的重要性。 4. 办公设备的经销商认为最理想的状态是一个经营管理规范，经营范围涉及文具、办公设备、办公打印耗材、PC、甚至办公家具的一个大型主题办公用品商场出现，从方便采购者角度考虑，这是一个非常具有发展潜力的商场，整个办公用品产业市场将面临重新洗牌。 [pic] （高达77.4%的设备经销商赞同把设备、文具、耗材、PC整合以同一个专业市场，专业办公用品商场呼之欲出。）附录受访者背景资料表一受访者经营性质 |经营性质 |频数 |％ | |代理商 |7 |22.6 | |经销商 |24 |77.4 | |Total |31 |100 | 表二受访者的开业时间 |开业时间（年） |频数 |％ | |1 |5 |16.1 | |2 |4 |12.9 | |3 |5 |16.1 | |4 |1 |3.2 | |5 |5 |16.1 | |6 |3 |9.7 | |7 |2 |6.5 | |8 |1 |3.2 | |10 |5 |16.1 | |Total |31 |100 | 表三受访者经营最多的办公设备品牌 |调查涉及经营品牌 |频数 |％ | |惠普 |14 |17.7 | |爱普生 |10 |12.7 | |松下 |14 |17.7 | |东芝 |1 |1.3 | |佳能 |18 |22.8 | |夏普 |10 |12.7 | |兄弟 |3 |3.8 | |三星 |9 |11.4 | |Total |79 |100 | 表四受访企业店面分布以及年销售额（元） |　 |3000万以 |1000-3000|500-100|100-500|100万以|Total | | |上 |万 |0万 |万 |下 | | |南方电脑城 |1 | |1 |2 |1 |5 | |天河电脑城 |1 |2 |2 | |3 |8 | |xx电脑城 | | | | |1 |1 | |高科数码广场|1 | | | |2 |3 | |华师科技街 | | | | |1 |1 | |中六电脑城 | | |1 |1 |3 |5 | |五山科技街 | | | |1 | |1 | |天河电脑一条| | | | |1 |1 | |街 | | | | | | | |颐高数码 |1 |3 | |1 |1 |6 | |科贸中心一条| | | |1 | |1 | |街 | | | | | | | |大沙头海印电| | |1 |2 |4 |7 | |器城 | | | | | | | |太平洋电脑城| |1 | |1 | |2 | |Total |4 |6 |5 |9 |17 |41 | 备注：由于存在一个公司有多个经营点，故出现总数大于样本总量31。表五受访企业注册资金 |注册资金（元） |频数 |％ | |300-500万 |1 |3.2 | |100-300万 |5 |16.1 | |50-100万 |10 |32.3 | |50万以下 |12 |38.7 | |拒答 |3 |9.7 | |Total |31 |100 | 表六受访企业的年销售额 |年销售额（元） |频数 |％ | |3000万以上 |1 |3.2 | |1000-3000万 |4 |12.9 | |500-1000万 |4 |12.9 | |100-500万 |5 |16.1 | |100万以下 |12 |38.7 | |拒答 |5 |16.1 | |Total |31 |100 | 表七受访企业员工人数 |　 |频数 |％ | |10-50人 |5 |16.1 | |5-10人 |13 |41.9 | |5人以下 |6 |19.4 | |拒答 |7 |22.6 | |Total |31 |100 | 表八受访者毛利率 |　 |频数 |％ | |20-30％ |3 |9.7 | |10-20％ |4 |12.9 | |5-10％ |11 |35.5 | |5％以下 |9 |29.0 | |拒答 |4 |12.9 | |Total |31 |9.7 | ----------------------- 图3-1 当前办公设备的主要销售渠道图3-2最重视的销售渠道图3-3未来的销售渠道图4-1 受访者选择地址时考虑的因素（多选模式）图5-1 对目前批发市场的CSI象限图研究满意度低高重要性高图6-1 一个理想的大型办公用品采购中心应该提供的服务

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2006中国服装行业分析报告一、服装总体市场分析　衣、食、住、行是人类生活的四大元素。人们把“衣”放在首位,可见衣服对于我们的重要性。中国人口十四亿，庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的服装消费市场。同时随着中国国民收入的不断飞升，在2004年人均GDP超过了1000美元后，中国市场将进入精品消费时代，服装消费将不再仅仅为了满足其最基本的生存需求，将向更高的心理需求、自我满足需求跃进，特别是几千万人口跨入中产阶级后，其对反映自身社会地位和品位的服饰的需求将越来越迫切，将成就一批抓住了该阶层需求的服装品牌。国内服装市场将越做越大，市场细分将越来越小，但今后国内服装市场的消费趋势将集中在精品化和个性化上。　二、服装市场细分分析　1、性别细分　女装市场分析：女装市场一直是服装市场的大头，其一直引领着时尚和潮流，是时尚、个性的代表。女性购买服装的频率和金额是所有服装消费群体中最多的，有得女装者得天下一说。因此众多企业和资源混战在女装市场里，女装品牌众多，各品牌之间差距不大。据统计，排在前十位的品牌之间市场综合占有率的差距并不大，总和也只在15%左右。国内女装品牌带有强烈的区域色彩，还没有一个能在全国形成规模和影响，例如颜色鲜艳、色块较大、结合时尚流行款式的“汉派”服装，带有江南文化气息的杭州女装产业和具有港澳风格的深圳、广东虎门女装产业。众多国内女装品牌其定位基本是定位在中低档市场，在中高档市场上还没几家知名品牌。　同时随着国内消费者消费观念的成熟和国内市场的不断扩大，世界女装大牌也纷纷进军中国，国内市场越来越成为世界女装的重要组成部分。国外女装品牌纷纷进住国内的一线城市，或专店或专柜。虽说其目前渠道较少，价格定位较高，但其对女装高档市场的影响和对国内女装时尚趋势的影响却是巨大的，基本占椐了高档市场。同时国外品牌为了开拓更广阔的内地市场和占椐中高档女装市场，与国内品牌合作的步伐越来越快，市场竞争也越来越激烈。　男装市场分析：根据国家统计局2000年第五次全国人口普查公报，中国男性人口数量为65355万人,占总人口的51.63%,比女性的比例略高，由此可见，中国的男装消费者构成了一个容量不容忽视的市场。目前我国男装业的发展已具有相当的基础：男装企业拥有现代化生产设备，产品市场定位相对明确，质量比较稳定。继2001年11家衬衫品牌荣获中国名牌战略推进委员会评价的“中国名牌”后，2003年又有12家男西服品牌荣获“中国名牌”称号，我国男装产品实物质量的发展已达到一定的水准；品牌集中度较高、产业集群化发展速度较快；企业生产经营向系列化、休闲化、国际化、多品牌、多元化方向发展，企业投资领域不断扩大，企业间资源整合周期缩短；企业注重利用品牌效应，建立产品跨地区、跨国市场营销网络。由于中国男装市场品牌发展起步较早，相较于其它服装成熟，但由于各地新品牌层出不穷，因此竞争仍异常激烈。前十名品牌占据全国几乎50 %的市场，前三名：雅戈尔、杉杉和罗蒙市场地位相对稳定，其中雅戈尔市场优势明显，市场综合占有率超过10%，其他品牌的市场综合占有率较低，大多在1%和2%左右徘徊，且相互之间较为接近。 2、年龄段细分　国内成年服装年龄段分类基本为：18—30，30—45，45—65，65—。　18—30：该年龄段的消费群体是服装消费的最主要的群体，是消费群体中服装购买频率最多，总体购买金额较多的群体，该年龄段人口在1.8亿左右，其中女性人口略多于男性，与中国总体人口男女比例相反。该群体具有一定的经济基础，很强的购买欲望，时尚，追求流行、个性，敢于尝试新事物，容易接受各种新品牌。该群体中很大一部分容易冲动购物。是目前服装品牌最多，竞争最激烈的细分市场。　30- 45：该年龄段的消费群体是服装消费的主要群体，是消费群体中购买单件服装价值最高的群体，该年龄段人口在3.3亿左右。该群体是消费群体种经济基础最为雄厚的群体，有较强的购买欲望。但该群体大多数人的人生观和价值观已相对成熟，因此对风格、对时尚有自己的喜好，其中相当部分人已有自己喜好的品牌，对新品牌的接受程度较低，购物理性居多。有相当部分品牌定位于此细分市场。　45- 65：该年龄段的人口在2.7亿左右。该年龄段的消费群体事业有成，服装购买欲望一般，但对服装有一定的高阶需求（即品牌需求）。市场上适合该年龄段的服装品牌较少，往往是有购买欲望时，却找不到适合的服装品牌，特别是满足该年龄段的女性服装品牌严重缺失，市场机会较大。　65-：该年龄段人口在1亿左右，购买欲望较低，对服装的需求不是很强。对于该年龄段的服装品牌基本为空缺。 3、产品属类细分　我们将现有市场中主要服装产品的属类进行划分，他们包括：商务正装系列　商务正装系列包括在正式商务活动及高级商务会晤期间所穿着的商务服装，包括如西装(套装)、燕尾服（宴会装）等类型的服装系列。此类服装代表着经典、非凡与高尚，被誉为“衣着贵族”。此类服装的市场需求量一定，价值较高。　高级时装系列　高级时装也被人称之为“明星服装”，因为这类服装往往价格高昂，诸如各类时尚晚宴及高级典礼之中进行穿着。此系列服装以奢侈、豪华为设计特点，大多以纯个性化（即个人订制）订购为经营模式。　周末休闲系列　在周末休闲的服装系列中，还可进行细分，以现今市场中所出现的休闲类型大致可分为：大众休闲（如佐丹奴、班尼路等）、运动休闲（如国际的耐克、阿迪达斯、李宁的专业运动休闲、Lacoste的网球休闲、Wolsey的高尔夫休闲等）、时尚休闲（如ONLY、V EROMODA等）、户外休闲（如PaulShark的海洋休闲、JEEP的野外休闲等）等。虽然休闲品牌领域的竞争者越来越多，各个品牌开始将原有品牌的着装领域进行延伸，并将一些具体的生活或娱乐概念符之其上，使之更为形象也更加容易被消费者所接受。　“新正装”系列　　随着“知识精英族群”日益成为都市社会的主流人群，品味休闲、人本与自然的双重追求成为时尚，大量生活化正装、休闲化正装、时尚化正装、商务休闲装的出现，跳脱了传统正装或休闲装的领域，这些都可以统成为“新正装”系列。正装休闲化已经成为了近年国际服装市场的一大流行趋势，“新正装”概念正是近年来在这一潮流趋势下应运而生，其定位于“知识精英族群”的社会主流人群，着力营造出一种品位休闲、人本与自然的双重追求时尚，为男/女士提供了一种８小时以外同样可以展示自己魅力的选择。尤其是商务休闲系列是近几年国际消费市场中越来越推崇的着装方式，即能够在一般的商务场合进行着装，也可以在八小时外着装，可以更加放松的享受工作和生活，因此，也越来越受到多数白领和成功人士的喜爱。由于“新正装”继承了正装和休闲装的双重元素，已经成长为一种独立的衣着文化，“新正装”的主导消费群体都是各行业的青年才俊，包括技术型、知识型艺术型等知识精英族群，而且这个消费群体正在迅速的扩大。三、运营分析　服装品牌目前主要为两种运营模式：走大众品牌和走专业品牌。两种运营模式在设计、生产、价格、渠道和促销上有着根本的不同。　大众品牌分析　设计、生产：国内大众服装品牌在设计上主要以满足主流大众的整体需求为主；在生产上以大规模定制为主。　价格：目前国内大众服装品牌主流价格主要集中在中低档；价格在中高档的基本为正装和时装品牌；国外进入国内市场的大众服装品牌较少，进入的也基本上也集中在高端。　渠道：目前大众服装品牌行业流行的渠道方式主要为：自营型、加盟型及代理型，三者之间的关系在于合作经营者与企业之间的紧密程度：自营型的营销方式对于企业而言控制更加紧密，而且在管理上可以企业的意志而转移，管理阻力较小，但相对而言在经营的成本上则会较高；代理型的品牌营销渠道管理方式，则需要企业的合作伙伴具有较强的品牌营销及管理意识，且在经营地区的经营网络与背景优势上要求较高，双方之间的合作紧密度依据产品在市场中的盈利表现而定，企业对代理者的管理较弱，多是指导与辅助关系；而相对于加盟型的营销合作关系，则是自营与代理之间的结合体，其中即会有企业方的资源及资金投入，也会相应的借助合作伙伴的区域优势进行营销推广，但在加盟型的渠道合作关系中，需要企业具备强大的品牌管理能力及市场形象的创建能力方可为加盟者提供更为持久的经营动力。在营销地点的设置中，还可细分为商场型营销、专营店营销及k/A（专指连锁超市及大卖场）群体营销。在大中型城市中，消费者在购买高价值的服装时多会选择信誉较高与形象较好的商场进行购物，对于服装品牌产品而言商场能够提供更为充足的消费群，也可以通过商场的信誉与形象提高品牌的号召力与影响力，但是毕竟“僧多粥少”，商场的经营面积有限，商场在城市中的数量也同样有限，这就造成了众多品牌“竞争上岗”的局面，所以也就造成了：虽然商场产品销量很高但却并不盈利（经营扣点高、资金周转慢、管理效率低以及经常出现“暗箱”操作的黑色成本支出）；而服装品牌的专营店营销方式多出现在城市商业密集地区的街边或是以专厅形式出现的商厦（城）中，专营店营销形式的设立能够更加体现品牌的形象表达力，也可以通过独立的展示空间对品牌文化以及产品风格进行独立设置，因此也有的企业将专营店向更大规模的方向发展，如所谓的旗舰店或中心店形式。而K/A群体营销则更加适合于中低档大众型消费的服装产品，当然也会有部分K/A渠道对品牌企业进行了专有化设置，可以在卖场中建立专柜（厅）进行独立展示。现今的大众服装品牌在营销渠道和营销地点上很大部分是各种渠道和地点混合，根据不同的市场选择不同的渠道和方式。大众服装品牌的市场分布于各个城市中，渠道布点叫多，动则几百个专卖店（柜），最少的也有几十个销售点，以渠道规模制胜，得渠道者得天下。　促销：大众服装品牌在宣传上，大部分走明星效应，其中很多出现了明星大于品牌的颠倒现象，主要载体以电视媒体、互联网、专业的服装杂志和大众的时尚杂志为主，但其更多的资源是放在终端的宣传和专卖形象的设计上；在促销方面，主要手段以打折为主，且在市场竞争中，折扣手段花样越来越多，如节假日折扣、换季折扣、周末折扣等，几乎天天都有打折的机会，而且打折的幅度也越来越大，相当部分大众服装品牌纯粹以打折为市场营销手段。专业品牌分析　　设计、生产：专业品牌在设计上以时尚、风格、经典、精品为主，更多的以满足目标客户的个性化需求和时尚要求，具有一定或较高的附加价值。生产上以小规模生产或订制为主。　价格：专业品牌价格基本走中高端，且进入国内市场的国外服装品牌也基本都为专业品牌。　渠道：专业品牌基本以自营为主，渠道主要布在国内的北京、上海、广州、杭州、深圳或一些消费水平较高有影响力的一线城市；营销地点以一线城市的高档商场专柜或商业圈的专营店为主。专业品牌不是以渠道规模制胜，而是以渠道影响力（或品牌影响力）制胜，一些国外品牌仅仅只在个别一线城市设有一两个点，但其影响却依然十分巨大。　　促销：专业品牌注重平面传播和口碑传播，进行的是结合各种媒体资源有计划的中长期整合传播，其专卖形象十分有特色。促销多以客户VIP形式，给与客户更有价值、更体贴的服务，注重客户的品牌忠诚度；打折促销偶尔也做，多在节假日或换季时期,但折扣幅度较小。四、消费者购买心理分析　在服装现有市场分析，时尚女装品牌占中国服装25%，职业女装占10%，正装男装占10 %，休闲男装占5%，而运动系列占10%，男女休闲占40%。现在消费者逐渐转向休闲服饰消费，主要是休闲服饰带来新的生活方式，即简单又舒服，特别年轻消费者的影响力会较大。而对现在年轻的消费者的调查所得对休闲服饰的看法是比较简单，舒适，而且有个性，同时随着“新正装”的兴起，45岁下的中青年消费者逐渐倾向于“新正装”风格，对休闲服装的要求也不断提升，但现服装风格接近，档次集中在中低挡也让其在选择上（特别是在中高档休闲服装）存在很大的困难。　随着中国消费者消费能力的增加，在其进行服饰购买时已不再单纯考虑产品的基本功能，在达到一定经济收入的前提下为了满足工作需求（如商务活动）、心理需求（如羡慕尊重）、生活需求（如时尚装饰）以及社交需求（如品味交流）之时，选择购买更能够表现经济实力、自身品味的品牌产品则是必然。伴随着信息交流速度更为快捷，中国国内可进行品牌消费的消费群体与国际流行时尚需求的步伐几乎一致。中国服装消费市场正沿着：需求消费－＞时髦消费－＞时尚消费－＞个性消费，这样一个由低到高的品牌消费需求轨迹进行着变革。虽然在现阶段内因地区经济的差异、个人收入的差异以及城市间文化的差异等因素的影响，导致中国服装消费市场还存在整体不均衡的表现，但随着时间的推移，这种差异量将会快速持平。　据一份对十个一线城市的15- 60岁的消费者抽样调查（2003年数据）表明：被调查的消费者如要购买中档服装，会以香港品牌为首选；购买高档服装者，以外国名牌为首选； 77%受访者表示，每次逛街消费都会到服装店；　在白领女性受访者中，83- 85%经常到服装店购物；消费者通常在假日购买成衣的比例：香港73%、广州61%、上海5 9%、深圳55%、成都46%；　消费者购买成衣的渠道：连销店（38%）居首位，其余依次为百货店（35%）及服装购物商场（16%）；受访学生之中，逾半喜到连锁店购买便服；女行政人员则喜欢在百货店购买衣服；　受访女白领中逾60%最注重品质，54%注重颜色与款式，38％注重价格；便服方面，大部份受访者最注重价格；　购买服装的消费额：受访者平均每年花在购买服装上的金额为2 ,080元人民币（下同）或其个人收入的7.3%。大连居首位（2,850元），其余依次为上海（2,300元），广州（1,850元），成都（1,740元）及北京（1,660元）。香港消费者每年花费（15，000元--- 20，000元）；女行政人员花在服装上的消费额最高，每年平均为3,130元，女白领为2, 840元，学生只花900元；　何时购买服装：67%受访者表示会在一时冲动情况下购买服装，其中香港受访者占比率最高（87%），内地上海最高（82%），其余依次为广州（72%）、北京（64%）。本次调查发现大部份年青女白领（65%），会因为衣服漂亮而非因实际个人需要而消费；　消费者购买服装时，最重视的五个考虑因素依次为：尺码是否合身（94%）、裁剪（9 2%）、价格合理（88%）、质料（87%）及款式时髦（76%）；　逾半受访者认为折扣是最吸引他们的推广招数。内地售卖服装的百货店及连锁店，都会在节假时期打折。此外，电视、户外广告、免费赠品都能吸引消费者注意。

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零售业及上市公司研究报告零售业是我国第三产业中最重要的产业之一,它与国民经济和人民生活息息相关。我国社会消费的增长曾经为国民经济的增长做出过应有的贡献,但近几年的种种迹象表明, 以零售百货业为主的商业时代,在短缺经济或卖方市场背景下的超额利润时代已告结束, 中国商业已经步入买方市场和微利时代。如何在竞争中生存和发展成为摆在商业零售业上市公司面前最严峻的问题之一,连锁经营的引入给零售业公司带来一丝曙光。　　一、我国零售业发展现状、存在问题及发展趋势展望　　(一)我国零售业发展现状　　1.经济发展对零售业的影响　　我国从二十世纪九十年代起,社会消费品零售总额一直保持稳步增长态势,1991年社会消费品零售总额为6903.9亿元,到2001年达37595.2亿元,仅十年时间增长了4倍多(见图 1)。今年1季度,实现社会消费品零售总额10035.3亿元,比上年同期增长8.4％,增速同比回落了1.9个百分点。从销售行业看,3月份批发零售贸易业零售额2156.3亿元,比上年同期增长8.1％；餐饮业零售额361.4亿元,增长16.1 %；其他行业零售额597.1亿元,增长4.7％。　　数据来源:中国统计信息网　　《2002年第一季度消费者信心监测报告》显示,今年一季度,综合描述消费者对当前经济状况满意程度和对未来经济走向预期的消费者信心指数,走势稳健,并呈现出小幅攀升的势头。该指数从1月份的96.9点升至2月份的97.1点,到3月份,又升至97.2点。消费者收入增长,是消费者信心指数走势平稳的主要因素。但消费者预期指数却略有回落, 2月份,预期指数曾从1月份的97.1点回升至97.5点,但3月份,指数又回落至97.2点。其中 ,主要原因是一部分消费者对家庭收入增长的信心不足。　　可以看出,虽然今年一季度商品零售总额呈增长态势,但由于消费者预期下降,因此对今后的零售业经营状况仍不能太乐观。　　2.零售业态呈多样化趋势　　目前国内的零售业态大致分为8种:百货店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、大型综合性超市和仓储式商场。其中,专业店、大型综合性超市和仓储式商场 ,是近年来发展较快的零售新业态,目前正实现从传统百货向现代百货、从综合百货向主题百货、从单体经营向连锁经营的转变,呈现出多业态并存的局面。根据《国家国内贸易局零售业态分类规范意见》,各零售业态主要有以下区别(见表1): 　　表1我国零售业态分类　　业态选址、目标顾客规模商品结构经营方式服务功能　　百货店　department store城市繁华区、交通要道规模大,营业面积在5000平方米以上以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,种类齐全、少批量、高毛利采取柜台销售与自选(开架 )销售相结合方式；采取定价销售,可以退货服务功能齐全　　超级市场　supermarket居民区、交通要道、商业区；以居民为主要销售对象,10分钟左右可到达营业面积在1000平方米左右以购买频率高的商品为主采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行营业时间每天不低于11小时；有一定面积的停车场地　　大型综合超市　general merchandise store城乡结合部、住宅区、交通要道营业面积2500平方米以上衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发采取自选销售方式设与商店营业面积相适应的停车场　　便利店(方便店) convenience store居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地营业面积在100平方米左右,营业面积利用率高以速成食品、饮料、小百货为主,有即时消费性、小容量、应急性等特点以开架自选货为主,结算在收银机处统一进行营业时间长 ,一般在10小时以上,甚至24小时,终年无休日　　专业店　speciality store选址多样化,多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内营业面积根据主营商品特点而定体现专业性、深度性、品种丰富,选择余地大,主营商品占经营商品的 90%；经营的商品、品牌具有自己的特色采取定价销售和开架面售从业人员需具备丰富的专业知识　　专卖店　exclusive shop繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内营业面积根据经营商品的特点而定以著名品牌、大众品牌为主；销售体现量小、质优、高毛利采取定价销售和开架面售注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识,并提供专业知识性服务　　购物中心　shoppingcenter/shopping mall中心商业区或城乡结合部的交通要道内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成；核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%由发起者有计划地开设,布局统一规划,店铺独立经营服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为一体；根据销售面积,设相应规模的停车场　　仓储式商场　warehouse store城市结合部、交通要道；目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主商店营业面积大,一般为10000平方米左右主要以食品(有一部分生鲜商品) 、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主采取仓库式陈列；开展自选式的销售设有较大规模的停车场　　资料来源:《国家国内贸易局零售业态分类规范意见》　　3.连锁经营飞速发展　　我国零售业也顺应国际潮流,引入连锁经营,并取得了一定的发展。据中国连锁经营协会统计数据显示,截至2001年9月末,我国拥有两个以上门店的连锁企业为1146个,从业人数74.4万人。如果按照10个门店以上才可称为连锁企业的国际惯例,截至2001年9月末 ,我国共有连锁企业519家,从业人数55万人。在这1146家连锁企业中,许多企业采取了多业态发展策略,即以超市经营为主的企业正在向大、小两极延伸,大力发展大型综合超市和专业店。其中超级市场346家,专业店306家,两者所占比重合计近60%,超级市场和专业店已成为我国连锁经营的主力业态。2001年我国连锁业呈现出以下几个特点: 　　(1)连锁经营在零售业中的地位和作用更加显著　　2001年连锁百强销售额占社会消费品零售总额的4.3%,比上年提高了1.4个百分点；企业销售额比上年增长48%,远远高于社会消费品零售总额10%的增长速度。连锁经营的优势已经显现,连锁百强在零售市场份额的大幅增长表明,连锁经营的集中化程度正在迅速提高。　　(2)连锁企业经营规模迅速扩大　　2001年连锁企业中的大型企业发展迅速,企业平均经营规模比上年有大幅度提高。连锁百强年平均销售额16.2亿元,比上届百强企业平均销售规模增长65.3%。平均拥有连锁店131.2个,是上届百强企业的1.7倍。百强中前10名企业的销售额达到718.4亿元,占百强销售总额的44%。企业进入百强名单的销售规模的底线为2.68亿元,比上年增加了1.44亿元。　　(3)连锁企业采用联合、兼并与重组等手段迅速扩张　　2000年榜上有名的几家百强企业,在2001年的座次和称谓上都发生了显著变化,集中反映出2001年中国连锁领域一个最引人注目的发展动向,即连锁企业大范围的联合、购并活动。如:华润收购万佳,组建华润万佳,排名第11位,2000年排名分别是第11位和第13位；超市发与天客隆合并,排名第15位,2000年排名分别是第18位和第32位；民润收购岛内价、新七星等民营连锁企业,排名第27位,2000年民润、岛内价的排名分别是第66位和第 51位。　　(4)连锁企业向多元化经营、多业态发展的方向迈进　　许多企业采取多业态发展策略。在69家经营超市、大型综合超市、仓储式会员商店、便利店的百强企业中,单纯经营一种业态的只有18家企业,其余51家企业均采取了多业态发展的策略:以超市经营为主的企业正在向大、小两极延伸,大力发展大型综合超市和便利店。　　超市类(包括超市、大型超市、便利店、仓储店)企业在连锁百强中所处的地位没有发生大的变化,但所占比例有所下降,2000年为76家,而2001年为69家。一些专业店,特别是家电专业店和连锁药店有了快速发展。　　资料来源:中国连锁经营协会　　(5)外资零售企业已在中国零售市场中占有一定的份额　　百强企业中,国有独资的比重下降到10%,合资企业占了相当大的比重。按照百强目前的"入围标准",有相当一批外资零售企业能够在百强中占有一席之地,其中包括家乐福、沃尔玛、普尔斯马特、万客隆、易初莲花、伊藤洋华堂、欧倍德、7- 11、罗森、百胜、太平洋百货、麦当劳等。　　(二)我国零售业存在的问题及发展趋势展望　　1.我国零售业存在的问题　　(1)我国零售连锁业规模偏小、集中度低　　虽然近几年我国连锁经营飞速发展,但毕竟起步较晚,无法与国际大企业相比。以连锁经营发展最快的美国来说,其连锁经营已占全国零售额的80%以上,而我国这一比重为2 5%左右。我国2001年连锁百强企业销售总额为1620.1亿元,而世界零售百强仅前10位的销售额合计就达6000多亿美元,约合5万亿元人民币。即使1620.1亿元是我国一个零售企业的销售额,也只能在世界零售业百强排行榜上名列25位开外,不足沃尔玛一个企业的十分之一。中国连锁百强之首的联华超市去年的年销售额是140.6亿元,而世界零售业百强之首的沃尔玛年销售额达2178亿美元,两者相差约133倍。　　(2)我国零售连锁业规范化水平偏低,没有建立起完善的配送中心和信息系统　　我国连锁业规范化水平偏低也是一个不容回避的现实。大多数连锁企业还没有形成一个完善的、规范化运作的经营管理体制,严重阻碍了我国连锁经营的发展。据调查,在现有连锁经营企业中,店铺数量在10个以下的占一半以上,按国际惯例不能称其为标准的连锁企业。不仅如此,有很多连锁企业不注重建立配送中心,商品进货成本高,流转不畅, 资金周转困难,看似连锁,实际上仍是单体点分散经营的方式,违反了连锁经营的基本原则 ,其结果必然是经济效益差。据统计,目前连锁业的统一采购、集中配送率远未达到规定标准,多数企业的集中配送仅达到30%。配送的不规范将使规模效益很难发挥出来。　　(3)我国零售业态功能不完善　　我国零售业态从超级市场、百货店向便利店、专业店、专卖店、大型综合超市、家居广场发展,但由于体制不完善,往往缺乏特色,竞争力较弱。完善业态功能是对我国第一批超级市场进行功能的完善,包括:调整店铺网点结构,重点发展生鲜食品。我国有一些连锁超市、连锁便利店盲目扩张,烂设店铺网点,其结果是规模不经济。商品积压或缺货现象严重,特别是生鲜食品不能满足居民的日常消费,经营管理不善造成公司亏损。因此,完善业态功能对于发展连锁业,特别是连锁超市和连锁便利店显得尤为重要。　　2.我国零售业发展趋势展望　　随着入世进程的推进,我国商业零售业面临的压力将越来越大,发挥本土优势,把零售企业做大做强是当务之急。我国零售业发展趋势是走国际化道路,与国际零售业发展接轨 ,具体表现在: 　　(1)零售业态多样化　　目前,国际上零售业态按照其经营方式和规模大小可以分为购物中心、折扣店、便利店、专卖店、超级市场、仓储式会员店、专业店等,满足了不同消费者的不同消费习惯。据统计,全球零售行业百强企业中大多经营两到三种业态,有的企业甚至在五种业态中同时开展业务,单一经营一种业态的零售企业已不多见。我国零售业已初步显示出这一特点 ,但以传统百货经营为主的公司仍然存在,业态多样化范围偏小,需要进一步扩大。　　(2)经营连锁化　　全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。由于大多数零售业态都可以以连锁经营的形式存在,因此连锁业的空前发展使其成为零售业新的发展趋势。我国目前已出现经营连锁化趋势,但由于连锁经营刚刚起步,存在问题较多,需要一定时间解决。　　(3)企业规模化　　美国最大的50家零售商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元,占当年美国零售总额的21.34％,产业集中度极高。世界上最大的商业连锁企业是美国的沃尔玛公司。自二十世纪九十年代起,沃尔玛的收入每年都以20%的速度递增,目前在全球共拥有4150间门店,2001年以销售收入2178亿美元的成绩荣登《财富》500强冠军宝座。我国零售业的规模远不及西方国家,在这方面要走的路还很长。通过兼并重组,走联合经营的道路,发挥群体优势是一条捷径。　　(4)管理科学化　　西方零售业采用各种新技术对企业进行管理。如建立现代化的物流配送中心,加快资金库存周转；运用计算机对商品购销进行管理,加快信息沟通速度；建立网上销售平台, 扩大产品销售等。科学化管理使物流、商流、信息流通过配送中心实现统一,大幅度提高效率,降低企业成本。我国部分零售业上市公司由于有外资的介入,同时引入先进的技术管理经验,在管理上已取得一定成绩,但与国际大公司相比还相距甚远。　　(5)商品品牌自有化　　对零售商来说,商品是吸引顾客的原动力,因此,销售特色商品、自有品牌商品是赢得顾客的主要方法。国外不少大型零售商都经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程,有的大型零售商的自有品牌达到20％至25％。自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格等优势,可以形成系列产品,尤其适合特定顾客的需要。建立和发展自有品牌,充分发挥品牌效应已成为连锁零售业和大型零售商的发展趋势。目前,我国零售业在这方面几乎是空白。　　二、零售业上市公司分析　　(一)零售业上市公司概况　　目前,我国商业零售业上市公司共有53家(不包括PT上市公司),从上市公司基本情况来看(见表　　2),主要有以下特点: 　　1.沪强深弱　　在零售业上市公司中,深市有18家,沪市35有家,沪市比深市上市公司的家数多了近1 倍。这主要与上交所和深交所自身的发展和市场活跃程度有关。　　2.新生力量薄弱　　从53家上市公司来看,97年及97年以前的上市公司共有48家,占商业零售业上市公司总数的90.57％,98年新上市公司只有中商股份一家,99年没有新上市公司,2000年有广州友谊、南京中商和商业城三家,2001年仅有北京华联一家。这主要与近几年商业不景气, 竞争加剧,行业平均利润下降等因素有关。　　3.地区分布明显　　53家上市公司主要分布于24个省市,其中上海最多,共有9家；北京其次,有5家；湖北、辽宁、四川有各4家。商业繁荣与地区经济发展息息相关,上海是我国经济开放较早的城市之一,商业上市公司云集上海是必然现象。　　4.多数为中小盘股　　商业零售业上市公司平均流通股本为9531万股,小于平均流通股本的上市公司有31家 ,占58.49％。流通盘最小的是ST成百,流通盘仅为2750万股,可称之为袖珍股；鄂武商A以 2亿流通盘位居榜首,除此之外,流通盘最大的五家上市公司还有王府井、上海九百、第一百货和西单商场,上海2家,北京2家。　　表2商业零售业上市公司概况　　股票代码股票简称公司地点上市日期2001年度总股本[万股] 2001年度A股流通股[万股] 　　000056深国商广东深圳1996-7-8 22,090.12 5,522.23 　　000416健特生物山东青岛1996-7-19 11,367.90 6,258.73 　　000417合肥百货安徽合肥1996-8-12 10,108.96 3,650.40 　　000419通程控股湖南长沙1996-8-16 17,550.82 6,508.14 　　000501鄂武商A湖北武汉1992-11-20 50,724.86 20,427.31 　　000516陕解放A陕西西安1993-8-9 13,037.83 4,344.65 　　000560 ST昆百大云南昆明1994-2-2 13,440.00 6,240.00 　　000564西安民生陕西西安1994-1-10 20,200.70 13,664.16 　　000593成都华联四川成都1996-3-12 17,300.66 5,655.55 　　000611民族集团内蒙古呼和浩特1996-10-8 17,504.06 7,548.15 　　000679大连友谊辽宁大连1997-1-24 23,760.00 10,800.00 　　000715中兴商业辽宁沈阳1997-5-8 21,462.00 5,691.64 　　000759武汉中百湖北武汉1997-5-19 17,566.90 11,282.70 　　000785武汉中商湖北武汉1997-7-8 25,122.17 7,132.13 　　000796宝商集团陕西宝鸡1997-7-3 16,034.20 11,277.43 　　000882中商股份北京1998-6-16 24,920.00 6,300.00 　　000889华联商城河北秦皇岛1997-12-18 29,452.83 16,034.72 　　000987广州友谊广东广州2000-7-18 23,930.54 6,000.00 　　600109 ST成百四川成都1997-8-7 7,098.27 2,750.00 　　600280南京中商江苏南京2000-9-26 12,126.09 3,500.00 　　600306商业城辽宁沈阳2000-12-26 17,813.89 5,850.00 　　600361北京华联北京2001-11-29 12,557.29 5,000.00 　　600616第一食品上海1992-9-29 12,693.04 4,565.40 　　600628新世界上海1993-1-19 26,575.28 11,614.28 　　600631第一百货上海1993-2-19 58,284.79 18,831.34 　　600632华联商厦上海1993-2-19 42,259.99 12,446.71 　　600655豫园商城上海1992-9-12 46,533.35 14,907.95 　　600682南京新百江苏南京1993-10-18 23,020.82 15,288.00 　　600683宁波华联浙江宁波1993-10-25 19,925.37 8,989.04 　　600693东百集团福建福州1993-11-22 13,200.87 7,230.10 　　600694大商股份辽宁大连1993-10-20 26,701.69 15,617.13 　　600697欧亚集团辽宁长春1993-12-6 12,273.72 6,491.23 　　600712南宁百货广西南宁1996-6-26 9,042.00 3,954.00 　　600723西单商场北京1996-7-16 40,971.80 18,591.94 　　600729重庆百货四川重庆1996-7-2 20,400.00 5,100.00 　　600738兰州民百甘肃兰州1996-8-2 23,439.71 13,125.60 　　600766烟台发展山东烟台1996-10-28 17,116.55 6,021.32 　　600774汉商集团湖北武汉1996-11-8 9,446.72 3,461.12 　　600778友好集团新疆乌鲁木齐1996-12-3 31,149.14 17,131.29 　　600785新华百货宁夏银川1997-1-8 10,289.25 6,464.25 　　600807济南百货山东济南1994-1-3 10,792.70 6,435.00 　　600814杭州解百浙江杭州1994-1-14 23,737.04 10,139.76 　　600821津劝业天津1994-1-28 29,252.10 14,558.50 　　600824益民百货上海1994-2-4 19,364.91 8,986.55 　　600825华联超市上海1994-2-4 15,427.52 3,856.90 　　600827友谊股份上海1994-2-4 24,429.30 3,356.41 　　600828成商集团四川成都1994-2-24 16,929.00 4,257.00 　　600838上海九百上海1994-2-24 40,088.20 19,686.28 　　600856长百集团吉林长春1994-4-25 18,273.77 8,591.48 　　600859王府井北京1994-5-6 39,297.30 19,837.86 　　600861北京城乡北京1994-5-20 40,573.89 16,731.00 　　600865百大集团浙江杭州1994-8-9 26,970.63 13,533.99 　　600891秋林集团黑龙江哈尔滨1996-3-25 24,356.41 12,941.93 　　平均　　　　　　　　　　　22,603.5　3　9,512.85 　　资料来源:巨灵北斗星证券分析系统、中国上市公司资讯网　　(二)零售业上市公司年报分析　　1.行业总体分析　　2001年年报显示,沪深两市所有上市公司平均每股收益为0.109元,电力行业、金融保险业和交通运输业以0.381元、0.283元和0.201元的成绩荣登三甲,而商业零售业上市公司平均每股收益为0.081元,低于平均水平,且比上一年减少五成,呈逐年下滑趋势。如果包括批发和商业经纪与代理业,商业类上市公司的平均每股收益更低,仅为0.022元,是各行业中最低的。商业零售业平均净资产收益率为3.25％,该指标为负值的有10家上市公司 ,占零售业上市公司的18.87％,说明零售业行业整体表现为资产盈利能力较差。(见表3、表4) 　　表3 2001年商业零售业上市公司基本财务状况　　证券代码证券名称每股收益(元)调整后每股净资产(元)主营业务收入(万元)主营收入增长率(％)主营业务利润(万元)主营利润增长率(％)净资产收益率(％) 　　000056深国商A 0.089 1.510 30,144.98 -35.84 7,929.87 -23.86 5.29 　　000416健特生物0.315 1.950 24,741.88 50.12 11,569.46 426.04 16.08 　　000417合肥百货0.479 5.900 100,350.18 26.69 13,981.56 39.78 8.01 　　000419通程控股0.110 3.081 64,736.09 -1.73 17,002.98 8.14 3.53 　　000501鄂武商A -0.194 1.280 222,536.13 10.63 31,947.17 -2.81 -10.07 　　000516陕解放A 0.239 2.710 68,111.13 -6.45 10,992.51 28.15 8.75 　　000560 ST昆百大-1.098 -0.270 62,356.92 -17.01 10,002.37 -7.27 -983.79 　　000564西安民生0.169 2.740 80,496.62 -2.61 17,861.05 11.94 6.12 　　000593成都华联0.070 1.750 31,915.87 0.78 3,584.15 0.45 3.98 　　000611民族集团-0.282 1.290 19,212.63 -14.69 3,659.31 -36.20 -19.84 　　000679大连友谊0.230 2.420 66,631.71 5.99 25,276.06 1.28 9.07 　　000715中兴商业0.171 2.720 119,392.64 100.54 21,035.47 148.95 6.17 　　000759武汉中百0.137 2.690 147,625.70 35.78 21,046.94 15.37 4.65 　　000785武汉中商0.108 1.770 167,318.23 -10.76 20,767.07 7.81 5.06 　　000796宝商集团0.202 4.120 62,945.15 -23.50 7,042.84 -10.22 4.89 　　000882中商股份0.143 1.870 19,280.46 -36.73 2,733.32 -34.09 7.60 　　000889华联商城0.220 2.320 50,790.42 13.07 15,707.67 16.33 9.11 　　000987广州友谊0.160 2.473 97,952.23 3.57 19,676.08 15.08 6.41 　　600109 ST成百0.018 0.118 64,171.88 -18.12 2,275.10 -10.54 9.02 　　600280南京中商0.284 3.460 96,585.65 40.76 16,246.83 62.81 7.98 　　600306商业城0.170 2.280 99,727.78 19.22 14,021.74 14.05 7.41 　　600361北京华联0.365 4.050 124,367.88 27.50 19,253.38 29.97 8.26 　　600616第一食品0.214 2.150 58,619.38 -1.76 11,250.62 24.56 8.78 　　600628新世界0.296 3.060 188,109.49 -5.88 32,903.77 7.87 9.63 　　600631第一百货0.119 2.400 328,927.95 -22.97 61,626.65 5.72 4.22 　　600632华联商厦0.214 3.020 254,661.17 -29.64 27,849.82 -33.25 6.63 　　600655豫园商城0.214 3.295 321,983.39 -10.97 43,888.72 -7.16 5.98 　　600682南京新百0.270 3.560 144,868.93 7.52 25,893.55 6.22 7.55 　　600683宁波华联0.020 1.160 66,011.52 -0.06 5,435.46 3.83 1.71 　　600693东百集团-0.450 1.486 60,350.76 3.06 4,402.17 -31.19 -18.58 　　600694大商股份0.331 4.470 198,052.28 45.86 31,970.58 44.99 7.20 　　600697欧亚集团0.323 3.390 61,388.96 1.51 5,330.09 -10.42 9.39 　　600712南宁百货0.183 2.500 55,945.91 19.57 8,505.05 21.10 6.24 　　600723西单商场0.138 3.050 157,571.14 -9.33 23,354.68 -7.98 4.44 　　600729重庆百货0.286 1.820 235,829.30 15.40 28,539.19 18.41 13.73 　　600738兰州民百-0.169 1.310 64,968.09 6.02 9,986.99 -2.49 -12.75 　　600766烟台发展-0.440 1.423 21,827.22 -29.30 2,821.94 -62.09 -28.94 　　600774汉商集团0.031 4.700 54,877.64 -12.11 7,812.36 4.94 0.66 　　600778友好集团0.106 2.270 106,883.42 8.74 20,297.69 31.66 4.40 　　600785新华百货0.347 4.411 61,823.37 22.09 9,565.47 27.56 7.85 　　600807济南百货-0.853 1.137 4,182.21 -73.81 -155.53 -128.84 -66.91 　　600814杭州解百-0.025 1.470 99,009.53 15.28 14,110.15 21.45 -1.55 　　600821津劝业0.018 1.970 153,995.19 -13.15 16,028.73 12.58 0.78 　　600824益民百货0.253 3.360 73,183.51 21.57 19,321.74 15.96 7.42 　　600825华联超市0.325 1.012 324,788.24 90.67 44,259.62 84.60 20.49 　　600827友谊股份0.287 1.147 577,309.52 133.31 78,811.26 100.21 12.40 　　600828成商集团0.120 2.520 141,307.34 -1.84 15,275.10 -3.86 4.68 　　600838上海九百-0.245 1.381 49,461.73 -36.27 10,654.45 -14.82 -17.04 　　600856长百集团0.027 1.640 38,057.88 12.87 8,980.71 59.90 1.38 　　600859王府井0.062 3.484 310,459.46 36.62 51,403.66 43.14 1.60 　　600861北京城乡0.235 3.180 128,113.54 20.30 22,770.96 15.18 5.91 　　600865百大集团0.148 2.200 101,484.18 9.30 16,115.77 0.26 6.10 　　600891秋林集团-0.213 2.200 40,191.82 -29.17 6,900.43 -31.97 -9.47 　　平均0.081 2.423 118,974.27 9.03 18,481.60 15.69 3.25 　　数据来源:Wind资讯系统　　表4商业零售业2001年与2000年行业平均财务指标对比　　2001年2000年涨跌幅(％) 　　每股收益(元) 0.081 0.181 -55.24 　　调整后每股净资产(元) 2.423 2.442 -0.78 　　主营业务收入(万元) 118,974.27 109,122.29 9.03 　　主营业务利润(万元) 18,481.60 15,974.74 15.69 　　净利润(万元) 1943.27 3627.82 -46.43 　　数据来源:Wind资讯系统　　从表4可以看出,2001年商业零售业上市公司主营业务得到发展,主营业务收入平均增加9.03％,主营业务利润平均增加15.69％,但净利润却平均下降46.43％,主要是由于个别上市公司经营状况急剧恶化所致,济南百货、民族集团、秋林集团、东百集团、烟台发展、鄂武商等净利润均在- 9831万元以下,下降幅度都在400％以上。而净利润增加的上市公司仅有18家,占零售业上市公司总数的三分之一,增加部分难抵巨额减少部分,导致净利润下降幅度较大。　　激烈的竞争使商业零售业上市公司经营业绩分化加剧,兼并重组浪潮高涨,具体表现为: 　　(1)转型后以新型业态"超市＋连锁"经营为主的上市公司业绩增长显著,友谊股份、华联超市、大商集团、北京华联主营业务收入分别增长133.31%、90.67%、45.86%、27. 50%；每股收益分别为0.287元、0.325元、0.331元和0.365元；净资产收益率分别为12. 40%、20.49%、7.20%和8.26%。中兴商业2001年主营业务收入和主营业务利润有大幅提升 ,分别增长100.54％和148.95％,主要是2000年公司停业装修,经营不正常所致,扣除该因素,公司经营相对平稳。　　　　(2)传统百货龙头企业经营业绩江河日下。第一百货每股收益为0.119元,净资产收益率为4.22%,主营收入减少22.97％；王府井每股收益为0.062元,净资产收益率为1.60%；鄂武商每股收益为-0.194元,净资产收益率为- 10.07%。百货龙头企业有逐渐被连锁龙头企业替代的趋势。　　　　(3)巨额亏损上市公司已经或将要成为资产重组的壳资源。如ST昆百大、ST成百、济南百货、民族集团、东百集团、上海九百、秋林集团等。连锁经营上市公司做大做强,兼并重组浪潮高涨。如华联超市与北京西单商场、北京超市发合资成立西单上海华联超市 (北京)有限公司,在北京开发超市；友谊股份收购联华超市51%的股权,控股上海好美家装潢建材,其下属子公司联华超市与日本三菱株式会社合资兴建复兴岛物流基地；大商股份收购抚顺、锦州、营口、本溪、牡丹江百货大楼、大庆华联购物广场,还将收购沈阳、盘锦、鞍山等地项目,在整个东北地区建立起连锁营销网络；广州友谊收购新大新公司,从事中高档百货连锁经营；武汉中百收购武汉金田超市有限责任公司49家超市和武汉金田连锁商场有限责任公司。　　(4)外资介入势不可挡。对于外资零售业而言,要占领国内市场,重点应放在那些开放较早的东部沿海地区及一些大城市,这些地方集地域、资金、规模优势于一身,发展前景良好。如位于上海的第一百货与日本合资建立上海八佰伴和上海百汇；友谊股份与家乐福合作；位于北京的西单商场与香港电讯盈科子公司、台湾太平洋,合资组建北京西单太平洋百货公司等。此外,象深国商、ST昆百大、鄂武商等上市公司都具有外资背景。外资介入不仅仅是资金的介入,更多的是管理经验和经营理念的介入,这对上市公司今后的发展将起到推动作用。　　2.京、沪及其它地区上市公司对比　　在53家上市公司中,北京有5家,上海有9家。表5是对北京、上海及其它地区零售业上市公司简单平均后的对比数据。　　表5京、沪及其它地区上市公司对比　　北京上海其它地区其它地区(调整后) 　　每股收益(元) 0.189 0.186 0.042 0.032 　　调整后每股净资产(元) 3.127 2.314 2.358 2.359 　　主营业务收入(万元) 147,958.50 241,893.82 86,892.29 87,693.64 　　主营收入增长率(％) 7.67 15.34 4.72 0.91 　　主营业务利润(万元) 23,903.20 36,729.63 13,575.44 13,428.03 　　主营利润增长率(％) 9.24 20.41 17.62 3.04 　　净利润(万元) 5149.07 4838.12 864.23 714.76 　　数据来源:Wind资讯系统　　注:其它地区中上市公司中兴商业由于2000年停业装修,对主营业务影响较大,致使2 001年主营出现大幅增长,扣除该因素,公司经营相对稳定,为不影响平均指标予以剔除；健特生物2001年进行了资产重组,重组后的"脑白金"保健品业务属于主营业务,对主营收入影响过大,予以剔除。　　从表5中可以看出,京沪地区的各项指标均高于其它地区调整后指标。其中每股收益京沪地区比其它地区至少高出0.154元,净利润至少高出4100万元,主营收入和主营利润增长率也比其它地区高出6个百分点以上。零售业上市公司业绩地区差异巨大主要是由于: a.大城市经济发展较早且发展速度较快,带动零售业发展；b.大城市开放较早,消费者的消费观念比其它地区前卫,促进零售业发展；c.大城市人口密集,客源丰富,推动零售业发展。　　上海9家上市公司均为老牌商业股,以百货经营为主,随着竞争的加剧,传统百货业已不能适应新的发展,象上海九百、第一百货、豫园商城等上市公司经营业绩下滑,而象友谊股份、华联超市等上市公司采用新型业态-- 超市作为主营业务,适应了商业微利时代的发展现状,使公司主营业务收入和主营利润大幅增加。北京地区上市公司中有4家为老牌上市公司,经营传统百货业,业绩难有大的起色。而北京华联作为2001年新上市公司,主营的超市业发展迅速,带动公司业绩大幅提升。京沪地区对比可以看出,上海地区上市公司能够迅速适应市场变化,采用新型业态,因此主营收入和主营利润的增长速度均高于北京地区上市公司1倍以上。可见,新型业态的采用对提升公司业绩大有帮助。　　3.连锁经营优势初现　　在53家上市公司中,引入连锁经营的上市公司有14家,占零售业上市公司总数的26.4 %。其中沪市8家,深市6家,分别占沪深两市零售业上市公司家数的22.85％和33.33％,深市上市公司采用连锁经营的比例高于沪市。　　从表6数据可以看出,引入连锁经营的上市公司比不引入连锁经营的上市公司业绩要好。其中每股收益连锁经营比非连锁经营上市公司多0.154元,主营利润增长率前者是后者的23倍,净利润前者是后者的1.93倍,剔除两家上市公司(健特生物和中兴商业)后,非连锁经营的上市公司主营收入出现负增长,表明不采用连锁经营的上市公司主营业务已呈下降趋势,连锁经营的优势十分显著。　　采用连锁经营的上市公司中多为超市连锁,虽同为连锁经营但业绩也不尽相同。象友谊股份、华联超市、北京华联这类上市公司,连锁经营范围较广,从采购到配送有一套完整的管理体系,成本控制较好,因此商品价格偏低,盈利空间较大,其主营收入增长率在20 ％以上,发展前景良好。而象上海九百这样的传统百货上市公司,虽然其子公司上海正章洗染公司在原有220家洗染服务连锁店的基础上,又新增了205家洗染服务连锁店,但由于上海九百只有这一家子公司采用连锁经营,而且洗染服务又没有超市与人民生活关系紧密的程度高,因此这样的连锁经营对主营收入和主营利润的贡献不是很大。　　可以看出,连锁经营不但要和新型业态相结合,更重要的是要扩大规模,实现规模经济 ,有效地控制成本和费用的支出,才能取得良好的收益。　　表6连锁经营与非连锁经营上市公司对比　　连锁经营非连锁经营非连锁经营(调整后) 　　每股收益(元) 0.186 0.043 0.032 　　调整后每股净资产(元) 2.643 2.344 2.344 　　主营业务收入(万元) 160,246.55 104,158.58 105,893.24 　　主营收入增长率(％) 16.34 3.38 -0.51 　　主营业务利润(万元) 22,289.54 17,114.65 17,158.55 　　主营利润增长率(％) 21.94 15.64 0.95 　　净利润(万元) 2887.18 1604.44 1494.98 　　数据来源:Wind资讯系统　　注:健特生物和中兴商业是非连锁经营上市公司,由于公司主营业务不稳定(原因同表 5注),予以剔除。　　(三)零售业重点上市公司分析　　1.友谊股份(600827) 　　公司于94年2月4日在上海证券交易所上市,总股本24,429万股,流通A股3,356万股,流通B股10,708万股,是我国首家同时向境内外发行A、B股的零售业上市公司,同时也是目前中国零售业销售规模最大的上市公司。公司主营连锁超市、装潢装饰建材、综合百货、同时经营进出口业务、餐饮服务、新旧工艺品、金银制品、家具、古玩收购等。　　2000年下半年,公司先后出资受让其大股东上海友谊(集团)有限公司持有的上海好美家装璜建材有限公司90％的股权,受让华联超市有限公司51％的股权,以及受让复兴岛物流基地等一系列措施,使公司成功实现了由传统零售业向现代零售连锁业的转型,并形成了四大核心业务,即连锁超市、连锁百货、连锁装潢建材专业大卖场和社区购物中心,构建起现代电子商务技术和现代仓储物流技术两大核心技术。　　公司重组后,主营业务呈现高速增长的趋势(见表7)。主营业务收入和主营业务利润的增长幅度连续两年均超过了100％,净利润也保持了近30％的增长率。每股收益由重组前的0.179元增加到2001年的0.287元,增幅为60.34％除调整后每股净资产这一指标略低于行业平均值外,2001年友谊股份其他财务指标均比行业平均值高出许多。　　表7友谊股份近三年财务指标　　1999年年报2000年年报2001年年报2001年行业平均值　　每股收益(元) 0.179 0.222 0.287 0.081 　　调整后每股净资产(元) 1.510 1.160 1.147 2.423 　　主营业务收入(万元) 57,609.79 247,441.54 577,309.52 118,974.27 　　主营收入增长率(％) 30.21 329.51 133.31 9.03 　　主营业务利润(万元) 10,211.56 39,365.06 78,811.26 18,481.60 　　主营利润增长率(％) 9.68 285.50 100.21 15.69 　　净利润(万元) 4,073.42 5,417.00 7,005.28 1943.27 　　净利润增长率(％) -0.07 32.98 29.32 -46.43 　　净资产收益率(％) 10.00 10.01 12.40 3.25 　　数据来源:巨灵北斗星证券分析系统、Wind资讯系统　　公司的控股子公司对公司的贡献功不可没。　　(1)联华超市　　上海联华超市有限公司是目前国内最大的连锁超市,注册资本41,500万元,拥有店铺数1225家。2001年总资产为161,231万元,营业收入为457,925万元,占母公司主营业务收入的79.32％,销售规模为140.6亿元,净利润8,059万元。　　2001年联华超市以140.6亿元的销售总额再次荣登中国连锁百强企业之首的宝座,联华超市已连续三年夺得此项殊荣。除销售总额雄居全国零售业第一以外,联华超市还囊括了国内零售业的五个第一:中国第一家大型连锁超市,全国超市行业第一家通过ISO9002国际质量体系认证的企业,全国超市门店数量第一,全国连锁超市行业第一家成立智能型计算机系统管理的大型物流配送中心,第一家拓展电子商务系统的连锁超市。　　联华超市还持有上海联家超市(上海家乐福)45％的股权,目前也正在酝酿改制上市, 这对于友谊股份无疑又意味着机会。　　(2)好美家装璜建材超市　　上海好美家装璜建材有限公司是上海最大的连锁超市企业,注册资金6,500万元。20 01年总资产为36,340万元,营业收入为63,969万元,占母公司主营业务收入的11.08％,销售规模为8.05亿元,净利润1,501万元。　　目前公司已在上海开了5家店(曲阳店、光新店、南方店、北京路店和浦东店),在武汉开了1家店。公司在店面经营模式、售后服务、产品质量等方面优势显著。在房地产升温的拉动下,经营状况良好。　　(3)上海友谊百货　　上海友谊百货有限公司,主营百货零售,注册资金5,300万元。2001年总资产为27,69 5万元,营业收入为36,497万元,占母公司主营业务收入的6.32％,销售规模为8.97亿元,净利润1,999万元。母公司在2001年年初将上海友谊商店、上海华侨商店、上海友谊虹桥商城等都划归上海友谊百货有限公司,公司在传统百货业上已不再扩张。　　(4)上海友谊南方购物中心　　上海友谊南方购物中心有限公司主营百货零售、物业租赁,注册资金5,450万美元。 2001年总资产为65,798万元,营业收入为8,492万元,占母公司主营业务收入的1.47％,百货销售为2.52亿元,该公司经过业务调整后,将逐步进入经营性盈利期。　　社区购物中心(Shopping Mall)是公司新拓展的业务之一。友谊南方购物中心包括家乐福、好美家两家重头店面, 人气较旺,对其他店面的出租起到了很好的带动作用,前景乐观。　　5月16日,友谊股份以14.50元的价格成功增发3700万股,募集的资金主要用于偿还收购联华超市股份有限公司51％股权及对其增资的银行贷款36160万元；对好美家装潢建材有限公司增资16650万元；投资15000万元组建上海友谊购物中心发展有限公司。此次增发可以看出,大力发展主营业务是公司今后的发展方向,主营业务的稳步增长将会给公司带来更高收益。　　2.华联超市(600825) 　　公司于1994年2月4日在上海证券交易所上市。总股本15,428万股,流通A股3,857万股 ,公司是目前国内证券市场上第一家以连锁超市为主营业务的上市公司,其资产规模、经营业绩、管理质量和品牌知名度等都在同行业中名列前茅,已连续两年业绩大幅增长。　　表8华联超市近三年财务指标　　1999年年报2000年年报2001年年报2001年行业平均值　　每股收益(元) 0.120 0.278 0.325 0.081 　　调整后每股净资产(元) 1.860 0.630 1.010 2.423 　　主营业务收入(万元) 25,860.37 170,338.11 324,788.24 118,974.27 　　主营收入增长率(％) -20.50 558.68 90.67 9.03 　　主营业务利润(万元) 2,861.73 23,976.55 44,259.62 18,481.60 　　主营利润增长率(％) -29.82 737.83 84.60 15.69 　　净利润(万元) 1,258.28 2,858.35 5007.00 1943.27 　　净资产收益率(％) 6.09 12.56 20.49 3.25 　　数据来源:巨灵北斗星证券分析系统、Wind资讯系统　　2001年公司以销售总额850,400万元的成绩名列中国连锁百强企业的亚军,仅次于联华超市。2001年度主营业务收入32.48亿元,比上年同期增长90.67％,实现净利润0.5亿元 ,比上年同期增长147.23％。　　公司在华北、东北、华东有近900家连锁店,从利润构成来看,华东地区的主营业务利润贡献最高,达到96.9％。2001年公司在上海、北京、江西南昌开出了第一批大型卖场和便利店,由于下半年才刚刚启动,未对该年度经营业绩产生大的影响,今后可能成为公司利润的增长点。　　公司在2001年年初与北京西单商场股份有限公司和北京超市发股份有限公司合资成立了西单上海华联超市北京有限公司。该公司注册资本5000万元,公司投资3850万元,占注册资本的77%。此外,公司在2001年共出资1200万陆续完成了对外地7家子公司的增资工作,这7家子公司分别设在南京、杭州、苏州、南通、淮阴、徐州、芜湖,其中以杭州子公司增资最多为450万,南京子公司增资250万,其余几家子公司增资100万,增资后公司的控股比例亦由原来统一的90%相应提高。7月底,公司第一家大卖场-- 上海浦东浦电路大卖场开始营业,大卖场总投资2800万元,其中70%为银行借款,30%为自有资金。　　单一的零售业态会在一定程度上阻碍公司的发展。从华联超市2001年的一系列举措可以看出,在保持超市的优势地位外,公司大力发展大型卖场和便利店,向多业态方向发展。同时,公司还采取直营和特许加盟的方式,以上海、北京、南京等大城市为中心,在全国范围的大中小城市迅速建立起连锁零售网络,重点发展上海周边省市和北京及周边省市两块市场。特许加盟的方式不但可以降低经营风险、提高收益,还可以在一定程度上缓解华联超市资金缺乏、资产负债率高的问题。但自有资金短缺最终还是要通过增发新股从二级市场上融资解决,自有资金充裕后,公司将会有更好的发展前景。　　3.北京华联(600361) 　　公司于2001年11月19日在上海证券交易所上市,是我国第一家发行上市的超市连锁公司,总股本12,557万股,流通A股5000万股。公司前身为北京华联商厦有限公司,是一家于 96年6月7日依据《公司法》成立的有限责任公司,2000年4月19日经国家经贸委批准,从有限责任公司整体变更为股份有限公司,注册资本为7557.29万元。北京华联是全国华联商厦集团成员之一,在华联商厦集团内仅次于上海华联,排名第二。　　公司主营业务为商业零售,经营大型综合超市和百货店。拥有阜成门、广安门、西固、合肥和无锡等五家分公司,在全国18个省市开设了近40家大型综合超市、近10家大型百货商厦。2001年主营业务收入为12.44亿元,主营业务利润为1.93亿元,分别比去年同期增长28％和30％。具体构成如下: 　　表9北京华联业务构成对盈利的影响　　按业务分类主营业务收入主营业务利润　　金额(万元)所占比例(%)金额(万元)所占比例(%) 　　百货59177.60 47.58 11816.11 61.37 　　超市65190.28 52.42 7437.27 38.63 　　合计124367.88 100 19253.38 100 　　数据来源:北京华联2001年年报　　从表9可以看出,公司重点发展超市业,超市的营业收入占公司营业收入的半数以上, 但由于超市经营利润较低,因此并未给公司带来丰厚的利润,反而在一定程度上限制了公司的发展。公司提出今后不再新开百货店,而致力于大型综合超市的经营,这有助于公司抢占市场份额,使公司的销售收入出现快速增长,但考虑到公司超市的毛利润率为11.4％ ,低于百货业19.97％毛利润率,因此利润的增幅可能会远小于收入的增幅。　　从地区分布来看,北京仍是公司利润的主要来源,占公司主营利润总额的78.22％,甘肃其次占18.25％,其它地区共占3.53％。具体分布如下(见表10): 　　表10北京华联地区分布对盈利的影响　　主营业务收入(万元)所占比重(％)主营业务利润(万元)所占比重(％) 　　北京84272.79 67.76 15060.29 78.22 　　甘肃33988.29 27.33 3513.71 18.25 　　青海2086.28 1.68 170.85 0.89 　　广西1444.64 1.16 180.98 0.94 　　大连1848.29 1.49 256.67 1.33 　　南京727.59 0.59 70.87 0.37 　　合计124367.88 100 19253.38 100 　　数据来源:北京华联2001年年报　　与北京地区零售业上市公司相比,北京华联的盈利水平是最高的,每股收益为0.365元 ,调整后每股净资产为4.05元。同时,公司主营业务增长在北京地区也是最快的,加之其大力发展超市业,比传统百货业更具发展潜力,因此,公司在北京地区优势还是十分明显的。　　表11北京华联与北京地区其他商业上市公司对比　　证券代码证券名称每股收益(元)调整后每股净资产(元)主营业务收入(万元)主营收入增长率(％)主营业务利润(万元)主营利润增长率(％)净资产收益率(％) 　　600361北京华联0.365 4.050 124,367.88 27.50 19,253.38 29.97 8.26 　　600723西单商场0.138 3.050 157,571.14 -9.33 23,354.68 -7.98 4.44 　　600859王府井0.062 3.484 310,459.46 36.62 51,403.66 43.14 1.60 　　600861北京城乡0.235 3.180 128,113.54 20.30 22,770.96 15.18 5.91 　　000882中商股份0.143 1.870 19,280.46 -36.73 2,733.32 -34.09 7.60 　　数据来源:北京华联2001年年报　　公司采取"自营＋联营＋品牌开发＋加盟连锁"四位一体的商业模式,形成互相促进的多个效益增长点,保证店铺较高的盈利能力。公司店铺的超市自营部分实行全面低价策略 ,以增加销售收入,扩大市场份额,提高集客率；集客率的提高又将带动公司物业的增值, 增加店铺联营出租场地的租金收益和其他联营收益,提高营业外收入；通过开发自有商业品牌、向工厂定牌监制,极大地降低进货成本,在保持低价销售的同时,取得较高的毛利率 ,提升综合经营利润率；利用公司的商誉、管理技术以及采购和配送优势大力发展加盟店 ,增加特许经营收入,并进一步扩大市场份额。　　从资金投向看,实际投资和公司招股说明书承诺的投资项目相同,8家超市共投资35, 596万元,投资项目选择比较得当。主要是项目的市场前景广阔,大型综合超市业态处于成长前期,是我国商品零售行业的发展方向之一；大型超市选在无锡、大连、呼和浩特、兰州和南宁等地,可以避开国内外超市列强的竞争；八家超市已陆续开业并且盈利,使得投资风险大为降低。　　北京华联主营业务突出,今后三年的成长性和盈利能力有比较坚实的支撑,市场前景乐观。　　4.第一百货(600631) 　　上海本地老牌商业股,总股本58,284.7939万股,流通A股18,831.3380万股。拥有上海市第一百货商店、上海第一八佰伴有限公司新世纪商厦等多家著名的百货商店和几十家分子公司,经营10万多种商品,总经营面积达到28.15万平方米。曾被誉为商业龙头股,但由于公司经营以传统百货业为主,随着行业竞争的加剧和外资的涌入,经营状况每况愈下。近三年公司主营业务收入减少三成,净利润缩减近五成,净资产收益率也由99年的7.42 ％下降到2001年的4.22％。2001年公司销售规模达到73亿元,实现净利润0.69亿元,主营业务收入减少了近23个百分点。　　表12第一百货近三年财务指标　　1999年年报2000年年报2001年年报2001年行业平均值　　每股收益(元) 0.24 0.11 0.119 0.081 　　调整后每股净资产(元) 2.75 2.62 2.40 2.423 　　主营业务收入(万元) 498,823.95 426,991.89 328,927.95 118,974.27 　　主营收入增长率(％) 24.24 -14.40 -22.97 9.03 　　主营业务利润(万元) 54,558.15 58,292.11 61,626.65 18,481.60 　　主营利润增长率(％) 43.58 6.84 5.72 15.69 　　净利润(万元) 12,889.06 5,866.51 6,916.13 1943.27 　　净资产收益率(％) 7.42 3.34 4.22 3.25 　　数据来源:巨灵北斗星证券分析系统、Wind资讯系统　　到目前为止,世界前50家零售商中的70％,已在我国设立了合资公司。从外资介入的动向看,经济发达的大中型城市特别是这些地区的上市公司,由于集地域、资金、规模优势于一身,而成为外资介入的首选方向,第一百货就是其中之一。1992年,第一百货与当时总部设在香港的日本"八佰伴株式会社"合资创办的"上海第一八佰伴有限公司",是我国第一家中外合资大型百货商店。2001年,又与日本"丸红株式会社"合资组建"上海百红商业贸易有限公司",经营批发业务。今年1月22日,公司还公告将以自有资金1600万美元,对上海第一八佰伴进行按比例增资扩股,完成增资后的第一八佰伴的注册资本将由原来的500 0万美元上升至7500万美元,八佰伴将成为公司重要的利润增长点。

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2006年DVD刻录机市场用户关注调查报告在2005年，DVD刻录机的价格从年初的799元一直下降至399元，随着价格的直线下滑，消费者将更多地目光投向DVD刻录机。总的来看，2005年是从CD产品线向DVD产品线转换的一年，2005年年尾的时候，DVD刻录产品已占光存储市场50％的份额。而2006年将是光存储市场成为分水岭的一年，DVD产品预计将占整个光存储市场的80%以上的分额，而 CD产品的占有率将不足20%甚至仅剩10%。可以看出，DVD的市场竞争将会更加激烈。　　鉴于此，消费调研中心ZDC对中国DVD刻录机市场进行了用户关注度调查，共涉及22 家厂商，获得有效样本量为152333份。一、整体光存储市场产品关注度分布 [pic] (图)2006年6月各类光存储产品关注比例分布　　调查显示，在目前光存储市场上，DVD刻录机产品已占据绝对领军地位，凝聚了98. 2%用户关注的目光。其余四类光存储产品的关注比例均在1个百分点以内。其中DVD- ROM名列第二位，占据0.8%的关注比例。排在第三位的是康宝机，获得0.5%的关注比例。 CD刻录机和CD-ROM两大产品的关注比例分别是0.3%和0.2%。　　通过调查可以看出，由于DVD刻录机功能齐全，除了能刻录DVD盘片外，还将CD- ROM、DVD-ROM、CD- RW的功能都集于一身，凭借其卓越的性能，在市场上的关注比例最高，并且该市场存在很大的发展潜力。值得一提的是，康宝机虽然兼容性较好，但是由于产品成本较高、技术不够成熟造成可用性较差，使得市场推广与普及受阻，因而其关注比例出现下降。CD 刻录机和CD光驱虽然价格低廉，但由于功能单一，使得关注比例较低。二、DVD刻录机品牌关注度调查 [pic] (图)2006年6月最受用户关注的十大DVD刻录机品牌　暑期的来临，DVD刻录机市场战火的燃起，各大厂商均以大幅降价来带动市场销售，先锋凭借在本月市场上的突出表现，获得18.3%的关注比例，将6月份最受关注DVD刻录机品牌的称号收入囊中。　三星位于排行榜的第二位，占据17.9%的关注比例。在临近暑期之际，三星举行了为期十天的金将军全系列产品展示和特价销售的活动，为其增加了不少的关注度。　　排在第三位的是明基，获得16.4%的关注比例。本月明基针对其光存储产品进行了一些促销活动，DW1650价格下调也是活动之一。DW1650虽然较之前的降幅不大，但目前的售价已经接近主流水平，相信随着暑促的不断升温，还有下降的空间。　其余厂商的关注比例均在10个百分点以内。其中索尼位居第四位，关注比例为9.9%。华硕名列第五位，所获关注比例为8.1%。　台电与LG两大厂商的关注比例接近，分别是6.2%与6.1%。排在第八至第十位的厂商依次是NEC、浦科特与建兴，三大厂商的关注比例较低，均在5个百分点以内。　　通过调查，可以看出：DVD刻录机市场上的品牌关注度分散。先锋、三星和明基仍是市场上关注度最高的三大DVD刻录机品牌，三者的累计关注比例为56.5%。其余厂商关注比例相对较低。　三、DVD刻录机产品关注度调查 1、产品价位 [pic] (图)2006年6月不同价格区间DVD刻录机关注比例分布　频繁的降价使得整体市场上主流价位区间产品增多，并且暑期厂商的降价促销活动，使得市场上低价效应突出。400元以下的产品以78%的关注度处于市场主导的位置。而对于厂商来说，此价位区间的产品在整体市场上的竞争力更强。　　其次是400-600元之间的产品，获得9.3%的关注比例。601- 800元与1000元以上这两大价位区间产品的关注比例分别为3.8%与6.7%。　　由于产品线相对较为狭窄，使得价位在801- 1000元之间的产品可选择性较低，且在价格上对消费者来说冲击力度不大，因而此价位区间产品关注度为2.2%。　2、缓存大小 [pic] (图)2006年6月不同缓存大小DVD刻录机关注比例分布　　从DVD刻录机的缓存大小来看，2MB缓存的DVD刻录机占据市场主流地位，在6月份获得超过95%的关注比例。原因主要有三点，首先，由于2MB缓存DVD刻录机更具成本优势，使其价格具有杀伤力；其次，在性能上，该产品已经能够满足用户刻录的需求，并且在实际使用中较8MB缓存DVD刻录机没有太大差距。再次，随着技术的进步，用户刻坏光盘的几率显著降低，2MB缓存DVD刻录机已经能够满足消费者的日常的使用。相比之下，8M B缓存的DVD刻录机的关注比例较小，仅有1.7个百分点。　3、DVD最大刻录倍速 [pic] (图)2006年6月DVD最大刻录倍速关注比例分布　　调查显示，16倍速DVD刻录机仍然占据市场主流，在本月获得高达93.5%的关注比例。这主要是由于16倍速DVD刻录机相对于其它产品具有明显优势，因此自它上市以来就得到了各大光存储厂商的大力推广。此外，先锋、三星等厂商的接连降价促销更是让16XD VD刻录机价格迅速跌入消费者的心理价位。　　排在第二位的是8XDVD刻录机，获得4.5%的关注比例。由于消费者对刻录速度的追求，使得18XDVD刻录机也受到消费者的关注，占据1.0%的关注比例。4X与12XDVD刻录机的关注比例较低，均不到1个百分点。　4、接口类型 [pic] (图)2006年6月不同接口类型DVD刻录机关注比例分布　　在光存储市场上，PATA接口产品一直占据垄断地位。而这也在DVD刻录机市场也不例外。在6月份ZDC的调查中显示，PATA接口产品赢得了93.1%的用户关注度，较高的关注比例也能看出，此产品在市场上拥有较强的市场竞争力，同样也从侧面反映的厂商对该市场产品的开发力度较大。其次是USB2.0接口的外置DVD刻录机，占据6.5%的关注比例。相比之下，SATA接口与IEE E-1394接口两类产品的关注比例较低，均在1个百分点以内。 5、安装方式 [pic] (图)2006年6月不同安装方式DVD刻录机关注比例分布　　从不同安装方式DVD刻录机的关注比例来看，内置DVD刻录机在市场中占据主导地位，获得高达87.7%的关注比例。而外置DVD刻录机仅占据市场12.3%的关注比例。　　整体来看，目前光存储市场中，DVD刻录机已牢牢占据霸主地位，成为消费者关注的焦点。从品牌方面看，先锋、三星和明基成为本月关注度最高的三大DVD刻录机品牌。从产品方面看，DVD刻录机的核心购买力主要集中在400元以下低端市场。此外，2MB缓存、 16X、PATA接口的内置DVD刻录机在市场上获得较高的关注度。　　四、最受关注的产品TOP10排行　　1、6月最受关注的前十款DVD刻录机排名产品名称报价关注指数缓存大小刻录倍速刻录机规格安装方式 [pic] 　　2、6月最受关注的前十款400元以下产品 [pic] 　　3、6月最受关注的前十款400-600元产品 [pic] 五、主流品牌最受关注产品排行　[pic] [pic] 　[pic] 　[pic] 　　[pic]

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煤炭石油天然气专题 2005年02月18日 (周刊) ------- 目　　录 ------- 一、煤炭 1. 煤炭价格今年料创新高 2. 能源专家认为煤炭供求矛盾导致涨价仍将继续 3. 2004年国内港口煤炭中转的特点及2005年预测 4. 煤炭旺销背后有隐忧(1) 5. 煤炭旺销背后有隐忧(2) 6. 是让“煤”倒退，还是让“电”开放 7. 2004年国内煤炭供需大体平衡略显偏紧 8. 煤炭价格今年还会涨全年原煤价格将涨10%以上 9. 哪些因素拉高了煤炭价格 10. 中国耗煤量年增两亿吨 11. 2004年国内煤炭价格大幅攀升 12. 陕西省去年共销售煤炭9288万吨 13. 2005年能源紧张成定论广东要去全国抢煤 14. 黑龙江省煤价比上年提高20% 二、石油 15. 中国石油需求重构国际关系 16. 2004年成品油市场回顾及2005年走势展望 17. 2004年我国原油出口量下降32.5％ 18. 发改委：2010年石油进口依存度将突破50% 19. 一季度我国石油产需预测 20. 世界石油市场的明天：需求长期增长，剩余产能减少 21. 民企联手突破石油垄断(1) 22. 民企联手突破石油垄断(2) 23. 民企联手突破石油垄断(3) 三、天然气 24. 燃气市场开放提速外资加紧布局中国(1) 25. 燃气市场开放提速外资加紧布局中国(2) 26. 塔里木油田累计东输天然气8.79亿立方米 27. 重庆今年电力缺口与去年持平天然气水运将继续紧张四、电力 28. 外资纷撤中国电力市场底因 29. 京都议定书令内地电业面临压力 30. 发改委为电厂投资降温(1) 31. 发改委为电厂投资降温(2) 32. 中国首建气冷式核电站核电进入到加速发展 33. 风能发电前景广阔 34. 美林：中央采措施打击非法电厂 35. 去年国网公司跨区跨省互供电量增三成 36. 我国开始大规模向周边国家送电 37. 中国不是一个缺电的国家吗？ 38. 叶澍堃：联网长远利电力市场竞争 39. 缺水少煤造成缺电南方电网形势严峻 40. 三峡总公司全面完成经济考核指标长江电力实现总利润４４亿元 41. 国务院批准煤电价格联动方案预计火电价格一季度将调整 42. 珠扩建电厂纾缓供电紧张 43. 贵州电力装机五年翻番 44. 浙江宁波投资二十亿建电网 45. 电力工业从垄断到竞争的结构演变(1) 46. 电力工业从垄断到竞争的结构演变(2) 47. 电力工业从垄断到竞争的结构演变(3) 五、能源 48. 去年一次能源生产总量达１８·４５亿吨标煤 49. 能源紧张何时休 50. 氢能核能：能源新主力一、煤炭 <明报>中国社会 A27 2005-02-18 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 煤炭价格今年料创新高　　【明报专讯】据《第一财经日报》昨日报道，行业分析机构上海申银万国证券研究所一份煤炭行业研究报告预测，今年，煤炭供给能力受到东、南部地区煤炭资源枯竭和西、北部地区铁路运力不足的双重制约，煤炭供求关系将持续呈现为供给相对趋紧、但总体平衡的状态，预计煤炭价格将继续上涨，达到历史高点。　　报道引述主持这份报告的申银万国煤炭行业分析师牟其峥表示，受宏观调控政策影响，今年高耗能产业增长将略有放缓，但煤炭供给偏紧状依然存在，预计2005年煤炭价格将达到最高点，2006年至2010年将在高位维持小幅波动。　　牟其峥说，2005年电煤价格上涨预计将超出先期预测的5%至8%，达到12%至17%左右，再创历史高点；2005年炼焦煤价格也将全年坚挺，主焦煤、肥煤等价格还将有10%至1 5%左右的上涨；无烟煤全年将在较高价位上平稳运行。　　四川电价上调7% 　　另外，受煤炭价格影响，四川已经先行一步电费加价。四川省物价局批准，四川省将从本月杪见电量起算，将火电厂上网电价每千瓦时上调2.35分(含税)，上涨幅度7%。调整范围包括所有工业企业用电和非居民照明用电及商业用电，而居民生活用电、中小化肥生产企业用电、农业生产(含农排)用电以及由省电网公司向电力企业批发的电价不在本次调整之列。　　据《第一财经日报》报道，四川省物价局公交处副处长卢磊称，此举即是在2005年2月 1日到2006年1月31日一年间，四川省火力发电的上网电价每千瓦时将增加2.99分。　　据报道，河北省、河南省电费亦拟涨价。 ▲返回目录 <上海证券报> TMP01 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 能源专家认为煤炭供求矛盾导致涨价仍将继续　　根据商务部驻大阪总领馆消息,刚刚结束的价格谈判显示,2005年日本进口澳大利亚强粘结煤每吨价格为125美元,比2004年国际价格上涨了2.2倍。　　虽然中国煤炭对外依存度不高,但是专家认为,供求矛盾将促使2005年中国煤炭价格持续上涨。　　中国煤炭工业协会副会长濮洪九认为,从供应方面说,中国煤炭安全供应能力缺乏保障,长期稳定供应受到威胁。近年来现有各类煤矿大多数处于满负荷和超负荷生产状态。 “十五”期间开工建设的煤矿,大多要到“十一五”才能投产,今明两年大中型煤矿投产规模分别为1.2亿吨和0.7亿吨,新增产量分别为1亿吨和0.5亿吨。目前乡镇小煤矿产量增幅较高,其产量和增量已分别占全国的35%和60%,但由于其技术与管理水平低,安全生产缺乏基本保障,大幅增产受到制约。　　据统计,目前全国具备安全生产能力的矿井产量只有12亿吨,仅占2004年煤炭产量的 61.35%；4亿吨的能力需要进行安全系统改造,1.5亿吨的能力安全状况不达标；还有2亿吨能力不具备基本安全生产条件,需要关闭。巨大的缺口使煤炭价格难以稳定。　　而国家发改委能源研究所所长周大地认为,近两年煤炭消费迅猛增加,递增速度都在 2亿吨以上。　　2003年煤炭消费高出GDP增长率6.94个百分点,2004年高出5.82个百分点。　　中国煤炭消费强度大,利用效率低。2002年火电供电煤耗比国际先进水平高22.5%,燃煤工业锅炉平均运行效率比国际先进水平低15至20个百分点；火电机组平均效率比国际先进水平低6至7个百分点。　　煤炭利用中间环节(加工、转换和贮运)损失量大,浪费严重。2003年中国GDP仅占世界的5%左右,却消耗了全世界30%以上的煤炭。　　随著电力行业投产规模不断扩大,煤炭供求矛盾将进一步加剧。　　而且专家认为,中国煤炭资源约束正在加大,长期内煤炭供需矛盾难以缓解。　　有关资料表明,中国煤炭资源从总体上讲比较丰富,但精查储量不足。目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右,仅可以设计建设1.6亿吨规模的矿井。估算到 2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨,详查储量缺口2100亿吨,普查储量缺口6600亿吨,需要投资400亿元以上。(记者李小宁) ▲返回目录 <中国经濟时报>2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年国内港口煤炭中转的特点及2005年预测 2004年，国内市场煤电油运供求关系持续紧张，运输对煤炭供求的“瓶颈”作用越发明显，在铁路货运下降的同时，水上煤炭运输也呈现紧张局面，国内主要港口煤炭中快速增长，为缓解煤炭运力紧张局面、保障煤炭供求起到了重要作用。分析表明，2004年全国主要港口煤炭中转有以下特点：港口煤炭运输呈现快速增长态势；港口煤炭中转能力提升的速度大于铁路；内贸煤炭供求对港口中转的依赖程度增加；沿海港口煤炭中转的增长势头强于江河各港；主要港口煤炭中转量的增长集中在少数沿海港口；山东省内港口煤炭中转量明显缩量。基于2004年全国主要港口煤炭运输的特点，预计2005年全国主要港口煤炭中转将呈现以下趋势：一、主要港口煤炭中转量可望继续保持两位数的增长速度。据统计，从2002年到2004年，全国主要港口煤炭运输的平均增长速度高达16%。2005年，国内煤炭供求对港口煤炭中转的推动作用依然存在，加之已经或正在进行的港口煤炭中转能力的提升和扩展，全国主要港口煤炭中转量可望继续保持10%以上的增长速度。二、秦皇岛港等少数沿海港口仍然是2005年煤炭中转的主力。2005年，一些港口煤炭运输的增长将继续受到上游地区可供煤炭资源限制，受到铁路、公路等衔接配套能力建设的困扰，以及各港口现有设施和能力的制约。综合看来，秦皇岛、天津、黄骅等少数港口，仍然是2005年港口煤炭中转能力增加的主要实践者。特别是秦皇岛港，随着自身配套能力以及铁路大秦线改建和扩建的完成，预计2005年将增加煤炭中转能力3000万吨以上，仅此一项就将拉动全国港口煤炭运输增长9个百分点左右，此外，朔黄铁路复线改造成功和公路煤炭运输的增加也将分别给黄骅港和天津港2005年煤炭中转数量的增长创造条件。三、港口煤炭中转量的增长将主要体现在内贸煤炭上。据统计，从2002年到2004年，全国主要港口内贸煤炭运输的平均增长速度高达24.4%。2005年，国家主管部门已经确定的煤炭出口配额为8000万吨，考虑到上年结转因素，预计2005年实际可使用的煤炭出口配额为8260万吨左右，将比2004年减少300多万吨，因此，2005年煤炭出口将继续呈现下降趋势，下降速度约在3%左右。在此基础上，2005年国内主要港口的内贸煤炭中转将得到进一步施展。四、东北各港煤炭中转数量增加困难。从2004年10月份（即我国东北地区进入冬季取暖期）开始，受煤炭资源、价格、运输等方面因素的影响，锦州、营口两港煤炭中转迅猛增长的态势得到遏制，但是2004年锦州、营口两港煤炭中转量仍然剧增1192.2万吨，同比增长了284.7%，17倍于全国平均增速。预计，受以下五个方面因素的影响，2005年东北各港煤炭中转数量增加困难，其一，经过一年多市场价值规律的冲洗，东北地区偏低的煤炭价格已经得到恢复，煤炭就地销售的障碍开始减小；其二，东北大开发对能源的需求将会逐渐显现，区域经济的发展和繁荣将影响该地区煤炭资源外销；其三，东北地区矿井建设滞后，大多属于老矿井，煤炭储备不足，产能受到制约，可供资源增长潜力有限；其四，东北地区的煤炭质量整体偏低，多数矿区的煤炭质量难以达到用户要求；其五，东北地区铁路煤炭运输能力亟待提升，运输正在成为制约这一地区煤炭供求的瓶颈。五、山东省内港口煤炭中转难解无米之炊。山东省曾经是全国主要煤炭净调出省份之一，目前年煤炭产量约占全国总产量的8%左右，仅次于陕西和内蒙古自治区居全国第三位。但是，由于近几年山东省经济发展，煤炭需求增长，以及后备资源严重不足（有消息说，山东省煤炭资源剩余储量约在全国占2.2%，煤炭储量在全国各产煤省市中排在第十位以后），2004年以来也出现了发电用煤紧张、电煤库存降至警戒线以下的现象，预计今后几年山东省的煤炭调出量将继续呈减少趋势。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 煤炭旺销背后有隐忧(1) 　　据有关部门最近的预测，到２０１０年，我国的煤炭产量需要达到３０亿吨才能保証经济持续增长﹔ 　　且不说煤炭行业现有的开采能力和煤炭进口数量能否满足这一需求，即使能够满足，也不能算是胜利，可能引发一场环境和生态的灾难﹔ 　　即使这些煤炭全部在高效洁净的技朮状态下使用，脆弱的生态环境也无法承受这样大规模的开采。　　我国ＧＤＰ目前每提高１个百分点，就需要煤炭增长２个百分点﹔近年来煤炭产量的高速增长是以严重的超能力生产为代价的﹔我国近八年来煤炭与电力的投资比仅为１：１４．５，还不到国际平均投资比的１╱３。　　产销两旺难掩隐痛　　２００４年前１０个月，全国煤炭市场产销两旺，全国共生产原煤１２．８５亿吨，比上年同期增长１６％。有专家预测今年全国原煤产量可望超过１９亿吨。煤炭市场快速增长，产销平衡，形势喜人。　　但是，煤炭行业的许多专家对煤炭的发展形势预测并不乐观，产销两旺背后有著诸多隐痛，我国煤炭资源管理与开发中出现的问题已引起高度关注。目前，我国ＧＤＰ每提高１个百分点，就需要煤炭工业增长２个百分点，即煤炭产量的增长速度必须高于ＧＤＰ增长速度２倍以上，才能确保ＧＤＰ的增长需求。在我们主要关注的电煤方面，估计２００４年电煤消耗量将比２００３年增加９０００万吨以上﹔但与此同时，冶金行业将同比增加原煤消费４５００万吨左右，且国内冶金高炉在建规模达８６００万吨，接近现有产能的一半，冶炼精煤也将继续紧张。　　据有关部门最近的预测，到２０１０年，我国的煤炭产量需要翻番，达到３０亿吨左右才能保証经济的持续增长。且不说煤炭行业现有的开采能力和煤炭进口数量是否能满足这一需求，即使能够满足，也不能算是一种胜利，却可能引发一场环境和生态的灾难﹔即使这些煤炭全部在高效洁净的技朮状态下使用，脆弱的生态环境也无法承受这样大规模的开采。　　实际上，近年来煤炭产量的高速增长是以严重的超能力生产为代价的。煤炭工业投资规模大，建设周期长。“六五”到“八五”期间，我国新开工的煤矿建设规模都在１．２亿吨左右。“九五”期间由于煤炭市场供大于求，新开工煤矿建设规模减少到了３３７０万吨，为“九五”前的３０％，导致“十五”前三年煤炭投产规模过小。资料显示，在世界其他主要煤炭生产国和消费国，煤炭与电力的投资比一般是１：４﹔而在１９９６年～２００３年的８年中，我国煤炭与电力的总投资比仅为１：１４．５，还不到国际平均投资比的１╱３，煤炭的基本建设投资与正常投资水平相比少２０００多亿元。１９９８年以后，煤炭投资连续三年下降，主要原因是１９９９年～２００２年国家要求不再建新矿。　　据对１７０对矿井实际生产能力的分析，２００３年有１１７对超能力生产，占６５％。长时间的超能力和超强度开采，既降低了矿井服务年限，也使全国现有１╱５的矿区出现了矿井接续问题。再考虑“九五”和“十五”头两年全国基本没有开工建设新井等因素，据预测，现有煤矿生产能力将由２００３年的１６．６７亿吨，逐步下降到２０２０年的１３．６亿吨。　　产业集中度低是煤炭行业面临的另一个严重问题。目前，大型煤炭基地资源任意分割严重，国内开采条件好、储量丰富，煤质优良，适于建设大型煤炭基地的整装煤田本来就不多，但由于利益驱动，一些投资行为违背资源赋予规律和煤炭开发规划，任意划块抢注煤炭资源探矿权和采矿权，更使宝贵的优质煤炭资源得不到综合开发和合理利用，在盲目分割之下进行无序开采和乱采滥挖。　　目前，我国已利用煤炭资源量３４６９亿吨，大型矿井占用资源量约６８０亿吨，中型矿井占用资源量３００多亿吨，小型矿井占用２５００多亿吨，其中乡镇小煤矿占用资源量达２２００多亿吨，而且很多是优质资源。小型煤矿回采率仅为１０％～１５％左右，乡镇煤矿资源回采率仅１０％。全国煤矿平均资源综合回收率仅为３０％左右，而国内先进煤矿的回收率可达７５％以上，国际上主要产煤国煤炭资源平均回收率在６０％以上，显然，我国煤炭资源浪费严重。　　山西一家大型煤炭企业的六个主要生产矿中，已经有三个矿经过不到５０年的开采，面临资源枯竭，即将在三五年内关闭，而这些矿的设计生产年限都是１００年以上。从１９４９年到２００３年，我国累计产煤约３５０亿吨，据专家估计，扔掉的煤炭资源几乎是被利用资源的两倍，达６５０亿吨，接近我国目前全部尚未占用的煤炭精查储量。　　我国现有煤矿２．８万处，每处平均年生产规模只有５万吨左右。其中，小型煤矿２．５９万个，占全国煤矿总数的９５％﹔年产量小于３万吨的小型煤矿１．０８７１万个，占全国煤矿总数的３９％。全国煤矿采煤机械化程度仅为４０％左右，主要技朮装备产品与发达国家相比，性能指标落后１０年左右。目前，全国仅国有企业的煤炭在建项目就达２９４５个，总规模约４．０６亿吨，但平均规模不到１４万吨。　　应该说，当前煤炭经济形势的好转，主要是得益于国民经济的快速发展，市场需求的拉动，并不是行业经济增长方式转变的结果。煤炭作为我国能源的基石，从整体上看，基础仍十分薄弱，矛盾和问题仍十分突出。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 煤炭旺销背后有隐忧(3) 　　对于电力行业来说，最终还是要落实在电煤上。　　目前的电煤供应形势已经十分严峻。不仅电煤供应紧张，关系千家万户的供暖用煤供应也极不乐观。沈阳市每年需要供暖煤４５６万吨，截至２００４年１０月中旬，储备率不足５０％﹔包括长春、哈尔滨、北京、济南等城市的冬储煤严重不足的“警报”同时拉响。有专家认为，２００４年电力迎峰度夏实为强弩之末，夏季抢运电煤所增加的库存量，峰后已经开始下滑，今年冬季的用电形势甚至将比夏天更为严峻。　　煤炭价格继续升，是造成电煤紧张的重要因素，在江苏一些地方，煤价已涨到５００多元╱吨。华能国际作为中国最大的独立发电商，２００４年第三季度因煤炭价格上涨导致净利润同比首次下降了２．７９％，毛利率则下滑到历史最低点。据估计，４０％左右的发电企业现在处于亏损状态，多数电力集团公司利润大幅下降。　　在此严峻形势下，２００５年电煤订货走势如何，对发电企业来说，已成性命悠关的大事。煤电两家打了多年“口水战”之后，煤炭订货会在千难万难之中还得照开，因为被称为“赶集”的订货会仍是目前难以取代的解决煤炭供需的主要方式。尽管价格越来越难谈得拢，合同履行率越来越低，但订货会的一个主要作用是落实铁路运输计划，这就是一段时间以来甚为抢眼的关于煤炭期货的设想至今难以出台的关键障碍所在，运力制约已成电煤难题“剪不断、理还乱”的交织症结之一。　　因此，虽然煤炭订货会的改革千呼万唤，却始终无法实施，究其根本是与煤炭生产和铁路运输的发展趋势难以脱节。其实，煤炭订货方式的改革已有多种方案，除煤炭期货外，成立煤炭交易中心，鼓励煤电双方订立中长期合同等，都是有积极意义的方案。秦皇岛煤炭交易中心已在积极筹建，一些大电力企业也与煤炭企业签订了若干中长期合同，但电力的高速增长表明国民经济增长仍在加速，煤炭、铁路的瓶颈约束还会愈演愈烈，煤炭订货会改革的前提就难以成立，目前的改革措施只能成为过渡措施或权宜之计。　　在２００５年的煤炭订货会上，煤电价格联动方案的出台将成一大亮点，这无疑是缓解电煤之争的一个有力措施，但该方案要求发电企业自行消化煤炭价格上涨的１╱３，这对很多已处于亏损状态的发电企业仍是喜中有忧。专家认为，不论煤电联动方案怎样安排，都只能是一个过渡性的、应急性的、著眼于解决当前突出矛盾的临时性举措。　　从长远看，电煤问题的最终解决必将依赖于经济结构的有效调整以及煤、电、运管理体制的根本改革。电煤之争还未有穷期。 ▲返回目录 <中经网> TMP03 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 是让“煤”倒退，还是让“电”开放　　因为在２００５年煤炭衔接会上并未在签订电煤供应合同上取得满意结果，近日，五大电力集团（华能、大唐、华电、国电和中电投）联合向国家发改委上交报告，指出由于发改委衔接框架意见和价格确定原则的贯彻落实受到干预，电煤供需合同未能在刚刚结束的“衔接会”上得到有效衔接，价格等方面存在较多遗留问题，必将给今年的电煤供应和经济运行带来严重影响。《报告》认为，在衔接会上，电煤价格大幅上涨，尽管国家发改委有关司局多次提出要求，但其态势愈演愈烈，电力执行了政策反而失去了资源，突破政策的却有了市场，政策执行缺乏监管力度一定程度上助长了煤炭价格大幅上涨，由最初超去年９月底基数的１０％，发展到超６０％，电煤价格几乎完全失去控制。《报告》认为，２００５煤炭衔接会遗留下诸多问题，主要是由于今年国家对原基数、新机组增量及非重点转为重点电煤价格分别实施三种不同的价格政策，且执行中又无法落实实际操作的基础数据，个别煤矿企业借“国家支持集中和优化用户结构”的名义，削减电煤基数，将其转为市场煤﹔并以无资源为由，拒不“衔接”新发电机组用煤增量，并将这部分用煤转为高价市场煤，致使新机组面临全面失控，也为中间环节牟取暴利、违规项目获得煤炭资源提供了渠道。另外，还存在通过降低质量标准，变相提高电煤价格的现象。在《报告》中，五大电力集团联合向国家发改委呼吁，加强国家政策的执行力度和监管力度，以维护２００５年煤炭产运需衔接政策的严肃性和权威性。　　述评：发生在２００５年煤炭衔接会的这场“煤电价格之争”，有媒体形容为“市场煤对计划电”，倒也生动。虽然发改委出面给煤价上涨定了个“８％”的均衡价格，但“煤”的一方显然不大愿意照此执行，他们更愿意“随行就市”。因为，今后一段时间，“煤”对于 “电”显然是供不应求。按说，现在“电”对于其下游的需求方来说，其供不应求的程度，恐怕不输给“煤”﹔但“电”的苦恼就在于它是国家垄断的，因而其价格也是国家控制的。政府因为考虑老百姓对“电”的涨价会心存不满，迫于此种心理压力不许“电”跟“煤”一样随行就市地涨价。因此，“电”无法将处于上游“煤”的涨价如数地“转嫁”给下游的消费者。这是造成今年“煤电之争”的症结所在。这真的是一种很有“中国特色”的经济现象。解决的办法，当然只能是让“电”也跟“煤”一样实行市场化，在放开让非国有资本进入的同时逐步地放开电价。说实话，我们总不能反过来做，让“煤”从“市场”倒退回“计划”去吧？ ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年国内煤炭供需大体平衡略显偏紧　　２００４年，我国工业生产继续保持较高的增长势头，全国工业总产值（现价）完成１８７２２１亿元，同比增长３１％。２００４年固定资产投资的高速增长以及主要煤炭高消费行业相关产品产量的高速增长，拉动国内煤炭需求全年一直保持旺盛势头，使国内煤炭市场供需形势呈现出大体平衡略显偏紧的态势。　　－－电煤供求问题不断，库存长期处于低位。２００４年，全国发电装机容量达到４４０７０万千瓦，同比增长１２．６％，其中火电装机容量达到３２４９０万千瓦，增长１２．１％﹔全年发电量完成２１８７０亿千瓦时，增长１４．８％，其中火电完成１８０７３亿千瓦时，增长１４．５％。在煤电油运普遍偏紧的不利形势下，电煤供应基本满足了火电对煤炭的消耗需求，总体上没有出现失控局面，也没有出现较大问题。但是，全年电力企业的煤炭库存一直处于偏低状态，４月份还一度降至几年来最低点，当时仅国电直供系统就有１００多家电厂煤炭供应告急。全年电煤的供求一直受到重点合同电煤价格分歧的困扰，局部地区电煤供求一直问题不断，同时出现电煤质量整体滑坡等情况。　　－－其它行业煤炭需求增势不减。尽管国家采取的宏观调控措施已经取得成效，抑制了部分高耗能企业对电力和煤炭等能源的需求，但是主要煤炭消费行业均继续呈现快速增长势头，煤炭需求总量增势不减。２００４年，钢产量完成２９７３９万吨，增长２３．５％﹔水泥产量达到９３３６９万吨，增长１５．７％。　　－－季节性供求特征相对明显。据秦皇岛燃料市场副总经理李学刚介绍，２００４年，我国煤炭供求的季节性特征仍然比较明显，在当年三个用电用煤高峰期先后出现比较突出的供求矛盾，第一次是２００３年冬季至２００４年春节前后电煤供应紧张﹔第二次是７月份夏季用电用煤高峰来临之际，电煤库存和供应告急﹔第三次是２００４年冬季北方地区取暖和居民生活用煤告急。　　－－煤炭社会库存出现危机。李学刚说，２００４年煤炭供求的危机还表现在，当年４月份全国煤炭社会库存曾一度降至１亿吨以下，创出近２０年来的历史新低。根据市场经验，全国煤炭社会库存如果大于１．８亿吨，市场处于供大于求状况﹔全国煤炭社会库存在１．３亿吨左右，市场供求则基本平衡﹔如果全国煤炭社会库存少于１亿吨，表明煤炭市场供不应求。　　－－品质结构上的供求矛盾有增无减。由于我国煤炭资源分布和储备不合理状况客观存在，一些煤炭品种在煤炭生产总量中的比重较小，随著市场整体需求的增加和需求品质多样化程度的提高，出现供求矛盾在所难免，这一问题和矛盾在２００４年得到了更多的体现。　　－－暖冬削弱旺季煤炭需求。２００４年冬季，“暖冬”给煤炭市场带来的影响有所体现，气温偏高促使冬季取暖用煤、用电下降，降低了冬季用电用煤高峰时期的电力需求，煤炭需求的增长也有所缓和，从而促进了２００４年冬季煤炭市场的稳定。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 煤炭价格今年还会涨全年原煤价格将涨10%以上　　国务院发展研究中心市场经济研究所１月３１日发布《２００４年中国市场形势分析及２００５年预测报告》。报告提出，２００５年煤炭供求总体偏紧，价格仍将上涨。　　国务院发展研究中心市场所研究员邓郁松说，目前我国工业用煤占煤炭消费总量的９０％以上，其中电力、冶金、建材、石油加工及炼焦业和化工五大行业煤炭消费量占全部煤炭消费量的比重超过７５％。由于２００５年电力生产仍将保持较快增长，冶金等高耗能产业近年来投资的高速增长也将使生产能力进一步扩张，因此，今年煤炭需求仍将继续增长，新增煤炭需求仍以电力和冶金用煤为主。　　报告预计，电力行业（发电和供热）新增煤炭需求１．２亿吨左右，冶金行业新增需求０．３亿吨左右，其他行业的煤炭需求会大体保持稳定，全年新增煤炭需求１．５亿吨左右。　　此外，从国际市场看，由于我国煤炭净出口数量的减少，国际市场中的新增煤炭需求将更多地依靠澳大利亚等出口大国。从煤炭主要进口国日本和煤炭出口大国澳大利亚价格谈判情况看，２００５年日本从澳大利亚进口的动力煤价格将比２００４年上涨２０％左右。　　在国际煤炭价格总体上涨的情况下，由于国内煤炭库存处于较低水平，加之需求仍然旺盛，预计２００５年国内煤炭价格仍将呈现需求拉动型特征，全年原煤价格将比２００４年上涨１０％以上，其中一季度原煤价格同比涨幅将超过１５％。　　统计显示，去年１－１１月，煤炭行业固定资产投资同比增长６３．７％，大大高于全社会固定资产投资增速和工业投资增速。由于煤炭需求旺盛，价格处于高位，将会刺激煤炭生产，预计２００５年新增产量在１．２亿吨－１．８亿吨，全年原煤产量将超过２０亿吨，比２００４年增长８．５％左右。　　邓郁松提醒，由于运力瓶颈制约依然存在，全国煤炭社会库存仍明显低于正常水平，加之煤矿安全生产形势还十分严峻，煤炭供应仍存在一定的不稳定性。 ▲返回目录 <长江日报>国内新闻 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 哪些因素拉高了煤炭价格　　能源专家预言：今年的煤炭价格仍将继续呈上涨趋势。那么，到底会有哪些因素拉动煤炭价格上涨？　　国家发展和改革委员会能源研究所所长周大地认为，近两年煤炭消费迅猛增加，递增速度都在2亿吨以上。2003年煤炭消费高出GDP增长率6.94个百分点，2004年高出5.82 个百分点。我国煤炭消费强度大，利用效率低。2002年火电供电煤耗比国际先进水平高 22.5％，燃煤工业锅炉平均运行效率比国际先进水平低15至20个百分点；火电机组平均效率比国际先进水平低6至7个百分点。煤炭利用中间环节（加工、转换和贮运）损失量大，浪费严重。2003年我国GDP仅占世界的5％左右，却消耗了全世界30％以上的煤炭。随着电力行业投产规模不断扩大，煤炭供求矛盾进一步加剧。　　中国煤炭工业协会副会长濮洪九认为，从供应方面说，我国煤炭安全供应能力缺乏保障，长期稳定供应受到威胁。近年来现有各类煤矿大多数处于满负荷和超负荷生产状态。“十五”期间开工建设的煤矿，大多要到“十一五”才能投产，今明两年大中型煤矿投产规模分别为1.2亿吨和0.7亿吨，新增产量分别为1亿吨和0.5亿吨。目前乡镇小煤矿产量增幅较高，其产量和增量已分别占全国的35％和60％，但由于其技术与管理水平低，安全生产缺乏基本保障，大幅增产受到制约。据统计，目前全国具备安全生产能力的矿井产量只有12亿吨，仅占2004年煤炭产量的61.35％；4亿吨的能力需要进行安全系统改造，1.5亿吨的能力安全状况不达标；还有2亿吨能力不具备基本安全生产条件，需要关闭。　　运输瓶颈制约严重。铁路部门介绍，我国跨省区煤炭调运量约占煤炭消耗总量的1╱ 3,多年来铁路部门一直把煤炭运输作为重点，在运力增长有限的情况下煤炭运输实现了较快增长，目前煤炭运输占到铁路货运能力的45％以上。由此也造成与其他物资争运力的矛盾愈益突出。大秦、侯月两线通过改造，使运往华东地区的下水煤的能力有较大增长，但石太、京原等其他运煤通道基本无新增能力，均处于超负荷状态。晋东南煤炭外运能力十分紧张，特别是增加铁路直达华东、中南地区的煤炭运力比较困难。　　煤炭资源约束加大。有关资料显示，我国煤炭资源从总体上讲比较丰富，但精查储量不足。目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右，仅可以设计建设1.6 亿吨规模的矿井。估算到2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨，详查储量缺口2100亿吨，普查储量缺口6600亿吨，需要投资400亿元以上；加之资源管理工作滞后，资源破坏和浪费严重，资源紧张局面加剧。　　生态环境压力凸现。我国主要煤炭产区水土流失和土地荒漠化严重，泥石流、滑坡等地质灾害频繁，植被覆盖率低，生态环境十分脆弱。采煤沉陷问题突出。全国采煤沉陷面积已达40万公顷，因采煤沉陷需要搬燊的村庄越来越多，越来越困难，有的地区已经到了无处可搬的境地，严重影响了煤炭开发和区域经济的发展。　　另外，行业生产力水平低、煤矿工人生产生活条件亟待改善等都成为影响煤炭行业发展的严重制约。记者常志鹏新华社北京电 ▲返回目录 <文汇报>中国经济 B04 2005-02-15 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 中国耗煤量年增两亿吨　　【本报讯】多位内地能源专家指出，近年煤炭消费量急增，预计今年煤炭价格仍呈上涨趋势。而损耗量过大、生产及管理水平低、运输能力不足、煤资源有限等多项因素制约了煤炭业的发展。　　料今年煤价格续上涨　　据新华社报道，国家发展和改革委员会能源研究所所长周大地认为，近两年煤炭消费迅猛增加，递增速度都在2亿吨以上。中国煤炭消费强度大，但利用效率低。2002年火电供电煤耗比国际先进水平高22.5%，燃煤工业锅炉平均运行效率比国际先进水平低15至 20个百分点；火电机组平均效率比国际先进水平低6至7个百分点。煤炭利用中间环节(加工、转换和贮运)损失量大，浪费严重。2003年中国GDP仅占世界的5%左右，却消耗了全世界30%以上的煤炭。　　缺乏安全保障增产难　　中国煤炭工业协会副会长濮洪九说，中国煤炭安全供应能力缺乏保障，长期稳定供应受到威胁。近年来现有各类煤矿大多数处于满负荷和超负荷生产状态。今明两年大中型煤矿投产规模分别为1.2亿吨和0.7亿吨，新增产量分别为1亿吨和0.5亿吨。目前乡镇小煤矿产量增幅较高，其产量和增量已分别占全国的35%和60%，但由于其技术与管理水平低，安全生产缺乏基本保障，大幅增产受到制约。　　运输瓶颈制约严重。铁路部门介绍，跨省区煤炭调运量约占煤炭消耗总量的1/3，多年来铁路部门一直把煤炭运输作为重点，在运力增长有限的情况下煤炭运输实现了较快增长，目前煤炭运输占到铁路货运能力的45%以上。由此也造成与其他物资争运力的矛盾愈益突出。　　运输及资源制约严重　　煤炭资源约束加大。资料显示，中国煤炭资源从总体上讲比较丰富，但精查储量不足。目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右，仅可以设计建设1.6亿吨规模的矿井。估算到2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨。　　生态环境压力凸现。主要煤炭产区水土流失和土地荒漠化严重，泥石流、滑坡等地质灾害频繁，植被覆盖率低，生态环境十分脆弱。采煤沉陷问题突出。全国采煤沉陷面积已达40万公顷，因采煤沉陷需要搬迁的村庄越来越多，有的地区已经到了无处可搬的境地，严重影响了煤炭开发和区域经济的发展。　　另外，行业生产力水平低、煤矿工人生产生活条件亟待改善等都成为影响煤炭行业发展的严重制约。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年国内煤炭价格大幅攀升　　据中国物流信息中心统计，２００４年１２月全国流通环节原煤价格指数环比上涨０．８２个百分点，比上年同期提高２１．１６个百分点。其中，烟煤价格指数环比上涨０．７８个百分点，同比提高２０．４９个百分点﹔无烟煤价格指数环比上涨０．９６个百分点，同比提高２３．３１个百分点。　　去年１２月份，全国煤炭平均价格每吨环比上涨３元，比上年同期上涨５８元。其中烟煤平均价格每吨比上月上涨２元，同比上涨５６元﹔无烟煤平均价格每吨比上月上涨３元，同比上涨６２元。以秦皇岛煤炭价格行情为例，１２月中下旬，中国物流信息中心主要监测的大同优混煤和山西优混煤的平仓参考价由年初的３３０元╱吨和３１５元 ╱吨分别调整到４４０元╱吨和４２８元╱吨，和年初的煤价相比呈现出大幅上涨的走势，每吨分别上涨１１０元和１１３元。　　据业内专家介绍，２００４年国内煤价走势呈现以下特点：　　一、前半年价格走势放荡不羁。２００４年１月到５月初，煤炭生产、运输和消费数量继续膨胀，煤炭流通中一些问题被进一步放大，诸多矛盾和问题相互交错、相互影响，市场煤炭价格一直保持强劲上扬态势，全国市场煤炭交易价格都达到了新的历史高点，导致下半年动力煤供求矛盾更加突出。２００４年５月初，秦皇岛地区主要动力煤品种－－山西优质原煤（发热量５５００大卡╱千克左右，即２３．４６ｍｊ╱ｋｇ左右）的港口现货平仓价格上涨到４４０－４５０元╱吨，发热量５５００大卡╱千克（即２３．４６ｍｊ╱ｋｇ）左右的兗州煤在日照港的平仓价格突破５００元╱吨，均比上年同期高出２００元╱吨左右。　　二、下半年价格运行温和驯良。从５月中旬开始，煤炭供求逐渐趋于稳定，有些缺乏理智的市场动力煤价格上涨态势得到遏制﹔５月末，超高的市场煤炭价格在沿海地区率先出现松动，秦皇岛、上海、宁波、广州等地市场动力煤价格先后出现不同程度回落 ﹔６月末，秦皇岛市场山西优质原煤（质量同上）的平仓价格也出现小幅度回调，回落到４２５元╱吨左右，此后该地区的煤炭价格在较高水平上趋于稳定，但是由于供求关系变化，２００４年末该地区各主要煤种的市场价格又有所抬头。　　三、季节性价格变化比较平淡。２００４年煤炭价格走势的突出特点，可以概括为 “淡季走高，旺季走平”。３－６月份的煤炭供求淡季时期，煤炭价格持续冲高，而在夏季（７－９月份）和冬季（１１－１２月份）两个用电用煤高峰时期，煤炭价格则相对平稳。　　四、优质优价的市场规律继续体现。２００４年，部分紧缺或优质煤种（如贫瘦煤、无烟煤）的出矿价格或交易价格一直处于上升通道之中。例如：河南永城无烟精煤的价格从年初的每吨３００多元，一直攀升到１２月份的每吨６２０多元。　　五、重点合同电煤价格全面松动。由于市场煤价格持续上扬，市场煤价与重点合同电煤价格之间的差距加大，加之６月份电价上调给煤炭价格上涨带来心理预期，以及煤炭和电力双方对国务院办公厅下发的《关于做好电力迎峰度夏工作的通知》内容的不同解读，同时又迫于重点电煤供求的压力，２００４年全国各地区重点电煤合同价格陆续出现明显向上调整态势，全面超过“２００４年全国煤炭订货会”上确定的重点电煤价格上调的上限。　　六、煤电价格联动机制出台。为了缓和煤电价格分歧，帮助电力企业消化因为煤炭价格上涨而增加的生产成本，煤电价格联动机制终于出台。主要内容有：以电煤综合出矿价格（车板价）为基础，实行煤电价格联动。为促进电力企业降低成本、提高效率，电力企业要消化３０％的煤价上涨因素。原则上以不少于６个月为一个煤电价格联动周期。若周期内平均煤价比前一周期变化幅度达到或超过５％，相应调整电价﹔如变化幅度不到５％，则下一周期累计计算，直到累计变化幅度达到或超过５％，进行电价调整。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 陕西省去年共销售煤炭9288万吨　　在过去的一年里，陕西省煤炭运销再创新高，确保了全省电力企业和重点用户对煤炭的需求，有力促进了全省国民经济健康发展。　　去年，全省共销售煤炭９２８８万吨，全省共完成铁路煤炭运量３７１５万吨，其中国有重点煤矿为２４６７万吨，同比分别增运５１５万吨和２９４万吨。供省内外电煤３０００万吨，其中供省内电煤２００５万吨，是全年合同计划的１１０％。其中国有重点煤矿供１２３６万吨，比合同计划多供１２９万吨，同比增供４８０万吨。　　去年，我省煤炭运销企业紧紧抓住机遇，从维护国民经济正常运行和健康发展的大局出发，坚持保国有重点煤矿生产与销售、保电煤供应和重点用户需求，力保省内电煤供应，较好满足了我省电力等重点企业对煤炭的需求。据悉，在全国２０多个省市（区）大面积拉闸限电的情况下，我省供电基本正常，除满足省内需求外，还向省外输送了３０多亿千瓦时的电量。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2005年能源紧张成定论广东要去全国抢煤　　２００５年能源紧张已成定论，国家发改委日前宣布，今年煤、电、油、运供需紧张的矛盾难以在短时间内完全解决，而且随著季节变化会更加突出。　　与此同时，广东的电力、煤炭供应也不容乐观，据广东省经贸委昨天的最新统计，预计今年全省最大电力缺口将达到４５０万千瓦。一位负责人甚至笑言，“广东要到全国抢运煤炭”，以保証能源供应。　　全国电煤需求１０亿吨左右　　记者昨从广东省广电集团获悉，今年广东电力供应更加严峻，据预计，全省全社会用电量将达到２７０９亿千瓦时，比去年增长１３．５％﹔用电最高负荷将达４５００万千瓦，比去年８月出现的历史最高水平增加１３．４％。　　另据省经贸委有关负责人透露，日益紧张的电煤供应给广东火电机组造成了较大影响。由于韶关的一些火力发电机组设计时就以使用邻省湖南的煤炭为主，受湖南“电煤不能出省”的禁令影响，目前位于韶关的一些发电机组运行比较困难。　　事实上，根据国家发改委公开的资料，今年我国煤炭需求可能会突破２０亿吨，而电煤需求占其中一半，由于近年来我国新投产的大中型煤矿不能满足需求，今年煤炭的供求矛盾会更加尖锐，部分电厂供煤不足，２００４年１２月末，直供电厂存煤仅有１０９９万吨，比１１月末减少１１２万吨。　　“西电”送广东４００亿千瓦时　　记者了解到，南方电网公司目前已正式确定了２００５年度西电东送交易计划。根据计划安排，今年南方电网西电东送电力、电量将继续增长，计划电量为４５２亿千瓦时，其中送广东４００亿千瓦时﹔今年西电东送最大电力将超过１０００万千瓦，比去年净增１２０万千瓦。　　电力专家分析，今年西电送广东最大电力可突破１０００万千瓦，可为缓解广东电网高峰用电压力发挥重要作用。在电量方面，今年增送部分将主要集中在贵州电网和三峡电站，其中贵州计划外送广东电量比去年增四成。 ▲返回目录 <中经网> TMP04 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 黑龙江省煤价比上年提高20% 　　从我国东北地区主要的煤炭产地-- 黑龙江省有关部门了解到，由于今年以来，我国东北三省的煤炭需求强劲，加之近年东北地区开工和新建矿井的资源不足，使黑龙江乃至东北地区的煤炭价格水涨船高。据统计，目前，平均商品煤价格已比上一年提高了20%。　　黑龙江省是我国主要的煤炭输出省份，2004年煤炭产量9400万吨，占东北地区的60 %以上，除供本省用煤外，主要供应辽宁和吉林两省，对保障东北地区的能源安全起到了重要作用。但随著东北老工业基地振兴步伐的加快，经济的增长带动、能源需求的上升，东北地区煤炭供应的紧张趋势愈显突出。黑龙江省经济委员会煤炭行业管理处调研员张云峰认为，2005年东北地区煤炭总需求量估计将保持在2.4亿吨，而黑、吉、辽三省的煤炭产量仅为1.8亿吨，供需缺口约为6000万吨至7000万吨，供需矛盾弥合难度进一步增加。　　据统计，受供需关系的影响，黑龙江省及东北地区的煤价整体已呈上扬之势。不久前刚刚结束的2005年全国重点煤炭产运需衔接会反映：商品煤价格已平均上涨了20%，其中精煤价格上涨了130元/吨﹔电煤每吨上涨了25元﹔市场煤则平均每吨上涨了40元。　　除了需求增加的原因，煤炭供应总量不足也造成了煤炭市场的紧张局面。据介绍，黑龙江省近10年来的煤炭勘探一直处于停滞状态，开工和新建矿井的资源严重不足，遏制了煤炭总量的大幅度提升，加之铁路的瓶颈作用对煤炭市场的制约，使得煤炭总量提升空间变得十分有限，2004年黑龙江省煤炭外运6900万吨已经达到了历史新高，有业内人士认为，2005年外运7000万吨的目标对于铁路部门而言已经达到了运输能力的上限二、石油 ▲返回目录 <中国石油石化>2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 中国石油需求重构国际关系　　大约十多年前，中国的石油生产还能自给自足。但到后来，中国经济开始以超过任何其他国家的速度增长，使得中国在1993年成为一个石油净进口国。中国经济在继续增长，对進口石油的需求也在增长。中国石油消耗剧增会对世界经济和国际关系产生什么样的影响呢？　　中美石油利益可创造机会　　美国和中国是世界上数一数二的石油消费大国。当中国在世界各地寻求石油资源的时候，中国对石油的需求会导致美中两国发生潜在的对抗还是会将两个国家拉得更近？美国副助理国务卿斯赫雷弗说：“这可能创造机会，使双方有更为一致的观点。对中国来说，它更愿意保障海上航道的畅通及其海上贸易，这也是我们的兴趣所在。在亚洲，我们与朋友及持同样观点的国家一起合作，中国对此也有强烈的兴趣。他们像我们一样，对石油生产地区的稳定有兴趣。因此，我认为现在还不能完全回答这个问题。” 　　中国驻美国大使馆的新闻发言人孙伟德对于石油需求在中美关系中的影响持积极看法。他说：“中美两国都需要稳定可靠的而且价格适中的石油供应，这是两国合作的非常好的基础。”孙伟德表示，中国一直在积极寻求多的石油来源，“中东的石油生产国和俄罗斯一直是我们的传统伙伴。现在我们正在拓展与哈萨克斯坦、土库曼斯坦、苏丹、利比亚、印度尼西亚、缅甸及委内瑞拉的合作。” 　　中东地区向中国提供了大约一半的进口石油，沙特、伊朗和阿曼是这一地区的三大供应国。美国丹佛都市学院的经济学家阿尔卡西姆说，中国在中东的另外一个有希望的石油供应国是伊拉克。　　阿尔卡西姆说：“在美国打入伊拉克之前，中国在萨达姆时代与法国的石油公司及其他公司一起，在伊拉克有相当大的利益，也签订了石油合同。然而，这一切都因伊拉克战事而被取消，新政府将重新考虑是否要把合同还给中国。” 　　中国同时积极从邻国俄罗斯获得石油，但近期来问题开始显现。俄罗斯困难重重的尤科斯石油公司最近宣布，因无法支付运输费用，不得不中止对中国的部分石油输送。另外，长期以来，中国一直试图说服莫斯科建立一条从西伯利亚到中国的石油管道，但最近俄罗斯拒绝了中国的请求。　　与此同时，北京还集中力量扩展与中亚国家的合作。瑞典教授斯万斯特伦表示，中亚吸引中国有三个原因，“一个是石油和天然气，中国的经济发展需要这些；另外一个是贸易，特别是中国西部各省；第三个，是国家安全。” 　　在拉丁美洲，中国也在委内瑞拉积极寻求石油，尽管专家表示那儿的石油质量不是很好，并且从那里把石油运到中国，费用也昂贵得令人望而却步。非洲大陆的石油储藏只占全世界的4%，但这并没有阻止中国和非洲产油国建立联系，这些国家包括安哥拉、苏丹和乍得。其中，乍得与台湾保持着外交关系。中国官员表示，北京会在非洲寻求石油方面的利益。这种态度也适用于中国打算与其扩展关系的其他石油生产国。　　能源外交摩擦将日渐增多　　美国约翰·霍普金斯大学高级国际问题研究学院的中国问题专家兰普顿教授认为，中国一直试图与那些美国和其他西方国家不喜欢的国家建立石油合作关系，其中包括伊朗和苏丹。兰普顿说：“他们都是美国政府觉得很难打交道的政权，我们将继续看到中国试图与跟我们关系不好的国家改善关系。因此，我认为整个能源外交领域将会产生越来越多的摩擦。” 　　全球安全分析研究所主任勒夫特则对中国在海外日益增长的商业存在和外交介入表示了关注。勒夫特说：“我担心未来几年里，中国将会越来越多地介入中东政治。他们希望通过与该地区的政权进行交易得到石油，也许会提供大规模杀伤性武器的零部件、弹道导弹以及其他一些他们已经介入的东西。这将肯定会使中国走上与美国发生冲突的道路。” 　　中国石油进口猛增37% 　　美国能源部表示，中国去年每天平均的石油需求是560万桶，很可能还要继续增长。中国政府表示，中国的石油进口在过去的12个月里，猛增了37%。在世界各地寻求石油的同时，中国也试图使用其他能源替代品来降低对进口石油的依赖，这些替代能源包括从煤炭中提炼燃气和再生发电等，中国还进一步严格了对汽车与核电的燃料使用效率标准。但无论如何，中国经济的发展和对能源的需求，都会对世界经济产生重大影响，同时也会对世界政治和国与国的关系产生影响。 ▲返回目录 <中国石油石化>2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年成品油市场回顾及2005年走势展望　　2004年的国内成品油市场不断升温，日益趋紧，成为全社会关注的焦点。　　2004：持续升温　价格高涨　　2004年年初和3月份过后的个别时段以及9月份后，市场资源一度紧张。国家对成品油价格虽只调整三次，但仍明显攀高，就每个季度看，是一步一个台阶，形成了全年持续攀升的特点。　　消费增长强劲，价格不断攀升。截至11月份，全国成品油消费量比上年同期增长19 %。尽管2004年初进入消费淡季，但市场价格依然较为坚挺。上半年油价振荡上行，一季度环比仅有部分月份有所回落，二季度油价逐月高涨。受6月份国际油价持续回落和国家严查超载车辆等的影响，7月份油价处于暂时的低迷状态。此后，国内油价进一步上涨，特别是9月份后，更有不可抑制之势。10月份汽、柴油市场批发价每吨分别高达4380元和 3900元，达到了1998年以来的最高水平。　　各季逐步攀升，全年整体跃升。一季度汽油批发价每吨3770元，比上一季度提高99 元，比上年同期提高50元；柴油批发价每吨3380元，比上一季度提高140元，比上年同期仅低不到10元。二季度的持续涨价奠定了全年高油价的市场环境。2004年全国汽、柴油批发价每吨平均为4100元和3650元，分别比上年高出480元和410元。2004年也是多年来国内成品油价最高的一年，比1998年水平几乎上涨了80%。　　柴油价格坚挺，水平受到压抑。由于国家指导价的确定，全年柴油价格虽低于汽油价格，但仍处于上涨态势，仅3月份略有低落。全年市场的实际价格普遍高于国家政策规定价格。如9月份后东南沿海地区柴油供应再度紧张，政策规定的批发价每吨不到3900元，实际的销售价每吨至少在4200元以上，最高达4500元，与此同时，汽油市场批发价每吨也就在4200元左右。　　价格到位好转，柴油尤其突出。2004年价格到位情况进一步好转。全年柴油批发价各月基本到位。至下半年，除了陕西省以外，全国各省区的汽油价格也普遍到位，9月份后全部到位。全年柴油市场批发价多有超出限价的情况。全年全国汽油每吨平均批发价低于到位价60元，柴油基本到位，不到位金额比上年同期分别缩小了20元和60元。　　比价关系降低，经营空间缩小。全年汽、柴油零售中准价与大庆原油基准价的比价系数分别为1.56和1.36，比上年同期均缩小0.18，生产经营空间每吨缩小470元左右。　　原因：经济发展　需求强劲　　2004年国内成品油市场再现热潮，原因有以下几个方面：　　经济发展看好，需求大幅增加。一季度国内生产总值同比增长高达9.7%，全社会固定资产投资增长高达43%，发展势头迅猛。据海关统计，截至1－11月，2004年进口原油 1.106亿吨，比上年同期提高35.3%。国家有关部门统计，截至11月份，全国柴油进口比去年同期增长1.67倍。所以，成品油需求大增、价格高涨是经济发展原动力的集中表现。　　尽管自2004年4月份开始，中央加大了宏观调控的力度，但并未给火热的成品油市场带来根本影响。这是因为：一是2004年我国宏观调控的根本着眼点是防止经济大起大落，并未控制经济总量。宏观调控不仅没有影响经济发展，而且进一步保证了经济的快速发展。2004年全年GDP可达9%以上，明显高于年初7.2%的预期。故7月份国内成品油市场出现一时徘徊后，很快又升温。二是今年我国的宏观调控没有采取急刹车、一刀切的做法，其有保有压的投资策略，使建设投资仍然处于较高水平。四季度全社会固定资产投资增长同比仍然高达25%，特别是国家出台了提高粮食价格及补贴、减低农民税收等政策，农民种粮的积极性大大提高，农机、灌溉等用油明显增加。三是下半年煤电油运仍然紧张，每月原油进口量仍然普遍在1000万吨以上。　　国际油价高涨，推动国内油价。国际油价对国内成品油市场的影响是直接的。一是现行成品油价格形成机制已经接轨国际市场。二是国内原油价格完全接轨国际市场，致使成品油成本不断增大，强劲支撑了国内成品油价格。进口原油加工成本更高，10月份布伦特原油现货平均每桶达到了49.64美元，加工进口原油明显亏损。三是出口成品油明显好于国内销售，进口成品油亏损严重，从根本上扭转了国内价格不到位的情况。　　煤电油运瓶颈，加剧成品油供应。一方面，煤电紧张增加了对成品油的需求。另一方面铁路运输持续紧张，影响了成品油的及时调运。国家为抑制因粮食等基本生活资料涨价带来的通货膨胀，由北向南大量调运粮食；为了保证十分紧张的电力供应，强行大量调运煤炭，使本来就存在的运力缺口更为紧张。今年货运请车满足率仅为60%左右，直接影响了成品油资源的合理配置。　　比价不合理，挤压成品油生产。国内化工产品市场普遍放开，价格随国际油价高涨，2004年下半年苯、聚乙烯销售价格最高达每吨10000元左右，造成成品油比价明显偏低，打击了成品油加工的积极性。此外，国内外油品价格倒挂，没有暴利空间，从根本上也打击了走私油，增大了对国内资源的需求。　　2005：高位振荡　稳中有落　　尽管自2004年11月份开始，国际油价大幅缩水，但仍会保持在2003年美伊战争前夕的高价位上。而国内成品油市场本身也存在着诸多利好因素，2005年国内成品油价格水平不会有大的滑落。　　首先，按照国内油价接轨机制，2004年12月中旬的国际市场油价比上个调价期仍高出30%以上。初步测算，即使布伦特原油每桶回落到35美元，相应的三地市场汽、柴油价格仍可使国内成品油价格处于提价状态。或者说，在12月15日国际市场三地油价的基础上，每桶平均再下跌15美元，国内油价亦不在下调之列。所以，短期内或至少在2005年一季度，国内成品油价格政策性下调的可能性不大。　　其次，2005年国内成品油需求仍处于较高增长中。2005年，从制约我国社会经济发展的瓶颈，如能源、交通运输、农业等具体行业看，其发展都会推动石油消费增加。20 04年11月末召开的中央经济工作会议再次明确，要保证国民经济又快又好地发展。所以，2005年经济发展必然推动成品油消费继续增长，国际能源机构预计，2005年我国石油消费在上年增长14.6%的基础上，将继续增长5.6%。2005年国内成品油消费将有如下几项突出的增量：一是航空运输用油将明显增长；二是宏观调控后基本建设用油会有一个恢复性增长；三是农业一免两补的政策会使农業用油进一步增长；四是2004年下半年轿车销售放缓可能在2005年得到一定释放，汽油消费还将增长。　　再次，我国石油进口依赖度偏高，对国内油价起着较大的支撑作用。2005不仅油价仍然较高，国际运输价格也将居于高位。2004年以来，每桶原油运费近3美元，比2003年几乎翻了一番。国际市场原油价格只要保持在每桶35美元，加工进口油的生产成本就会支撑住目前政策规定的汽、柴油销售价格。　　第四，国内资源回旋的余地仍然不大。直接进口国内需求较大的柴油仍将受到制约，按照新加坡市场柴油离岸价每桶48美元测算，进口柴油到岸完税价每吨大体在4000元，比沿海市场规定批发价格每吨仍高出100元左右。而2005年国际市场柴油价格保持在每桶48美元左右不成问题。　　但由于国际油价已大幅缩水且趋于稳定，2005年国内成品油市场将会有所降温。具体说，2005年一季度全国汽、柴油批发价每吨将分别保持在4300元和3900元上下，柴油仍会有一定的超价空间，春节后柴油价格还有可能再度坚挺。二季度后，如果国际油价回落到35美元左右，国内原油价格也进一步下调，成品油加工成本的压力得到一定缓解，资源将相对宽松。国内市场汽、柴油批发价将会有所降低，汽油批发价每吨大体可保持在4000元，柴油批发价每吨可在3900元上下。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 2004年我国原油出口量下降32.5％据海关统计，２００４年我国原油出口５４９万吨，价值１３．２亿美元，分别下降３２．５％和２０．３％﹔成品油出口１１４６万吨，下降１７．１％，价值３９．６亿美元，增长６．３％。其中，汽油出口５４１万吨，下降２８．３％﹔煤油出口２０５万吨，其他燃料油１８２万吨，分别增长９．５％和１．４倍。上世纪九十年代以前，原油曾是我国出口创汇的重要商品。我国经济的快速发展，使能源问题已成为制约我国经济可持续发展的主要瓶颈之一。随著我国经济发展对石油需求的增加，自上世纪九十年代中期我国成为原油净进口国以后，原油出口逐步减少。目前我国少量的原油出口主要是履行与有关国家签订的长期贸易协定，而成品油出口主要是石油加工贸易，进口原油在国内的炼油厂加工后复出口。自２００４年１月１日起，国家取消或调低了原油、成品油的出口退税率，受其影响，我国原油、成品油出口大幅减少。 ▲返回目录 <中经网> TMP03 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 发改委：2010年石油进口依存度将突破50% 国家发改委能源研究所能源经济与发展战略研究中心主任高世宪１５日在伦敦表示，中国２０１０年石油进口规模将达到１．８亿～２亿吨，进口依存度也将随之突破５０％。他呼吁，中国应将能源多元化提升到国家战略高度。国家统计局的统计年报显示，２００４年中国进口原油１．２亿吨，增长３４．８％。这也是我国年度原油进口首次突破１亿吨大关。在２月１５日于伦敦举行的一个国际能源会议上，高世宪又为中国原油进口达到２亿吨给出了明确的时间表───２０１０年。高世宪预测，２０１０年中国的石油总需求规模将达到３．５亿～３．８亿吨，而石油进口依存度将达到５１．４％～５２．６％，而２０００年进口依存度还仅为２９．１％。高世宪表示，去年中国至少为国际原油的“非理性高涨”额外支付１亿美元，而中国目前国内的能源消耗增长势头也将继续下去。他称，尽管中国目前已经拥有４０００万辆私人汽车的存量，但考虑到中国的人口基数和发达国家的汽车保有率，这一数字将继续增长。高世宪说，在中国目前的能源消费结构中，燃煤占到２╱３的比率，但石油天然气目前正在迅速“卡位”，填补燃煤消耗相对下降的市场空白。他呼吁，尽管降低燃煤消耗是能源结构改善的一大标志，但能源多元化绝不意味著单纯依赖石油，这是从一个极端走到到另一个极端，中国应该考虑增加对其他新型能源的利用。高世宪对天然气在中国应用的逐步普及表示欢迎，称２０１０年天然气将占能源消费的２０％，但他也指出，２０１０年的天然气进口也将达到２００亿～２５０亿立方米。事实上，中国政府对“能源多元化”已经煞费苦心，对于核电寄予了很大希望，目前以华能为首的一个企业集团正在积极推进新型核电站的商用步伐。也许和高世宪同时与会的国际专家的表示会让他宽心几分。德意志银行全球石油战略分析师指出，中国今年的石油消费增长速度可能将慢于去年。 ▲返回目录 <中经网> TMP05 2005-02-06 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 一季度我国石油产需预测预计一季度我国石油需求同比增长率预计在８％左右大多数机构和人士预计，如果不发生全球性的重大经济事件，未来两三个月全球经济仍将保持较快的增长速度，经济增速较大幅度下降的可能性不大。而最新的数据也显示，我国各项经济指标呈现出快速稳定增长态势，部分重化工业生产增速有所抬头，电力等能源供应仍相对偏紧。由此估计，接下来的两三个月我国石油需求同比增长率为８％左右。虽然因去年一季度的基数较高，石油需求增幅会有所回落，但仍将保持在较高的水平。－－原油。目前国内汽煤柴等主要油品库存压力不大，在石油需求较快增长等因素影响下，接下来的两三个月原油加工量仍会保持较高水平，月均原油加工量在２３００万吨左右，同比有所增长，对原油的需求量仍将较大。－－成品油。一季度，我国成品油需求增长将有所分化。受国家宏观经济调控，天气较冷农业和基建开工率下降，电力需求转弱、同时一些电力设备相继投产和西气东输以及２００４年的基数高等因素影响，燃料油、柴油以及石油沥青等油品的需求增幅将放慢。而春运和城市冬运等将使汽油需求保持较高水平，但由于２００４年同期的高基数以及汽油替代燃料的发展和高油价等，汽油需求增幅将受到一定限制，估计汽油需求同比增长８％左右。２００４年初，因禽流感等因素影响，航空旅行受到一定影响，煤油需求相对偏低，从国内外政治经济环境等各方面看，今年一季度我国航空运输将比较旺盛，煤油需求量将相对较大，同比增长率预计在１０％左右。经济继续快速增长、一些重化工业仍将适度增长以及一些化工品生产设备的投产，将使得化工轻油需求有所增长，估计同比增长率为５％左右。ＬＰＧ需求将因天气冷和节假日消费而较旺，春节前的一段时间将是ＬＰＧ购买高峰、春节后的一段时间将是ＬＰＧ的消费高峰，估计同比增长８％左右。据中国石油和化学工业协会预计，２００５年我国ＧＤＰ若按８．５％的增速计算，国内原油进口量仍将多于２００４年，但增加量会下降，增幅会小于２００４年。主要产品产量预期为：原油１７２００万吨、汽油５４００万吨、柴油１０６００万吨。预计一季度国内原油供应和原油加工量同比增速将回落业内人士预计，２００５年一季度，国内原油供应和原油加工量同比增速将有所回落。接下来的两三个月，国内原油产量可能会因中海油一些油田产量增幅较大等同比增幅相对较高，月均原油产量在１４７０万吨左右。目前我国大部分油品库存水平不高，在旺盛的石油需求带动下，未来两三个月原油加工量仍会保持较高水平，月均原油加工量将会在２３００万吨左右，但因２００４年同期基数高等原因，同比增幅会有所下降。在原油加工量保持较高水平而国内原油生产增长有限等因素影响下，原油进口量和净进口量仍将较高，月均原油进口量估计在１０００万吨以上，同比会有所增长，但同样因２００４年一季度基数高等，增幅会有所下降。２００４年一季度大部分油品产量基数高等因素，也会使接下来的两三个月国内成油品产量增幅受到影响。大部分油品产量增幅都会有所下降，部分油品产量同比可能还会有所下降。在各油品库存水平不高、需求较旺以及成品油市场开放程度加大等因素影响下，成品油进口会有所增长，出口会继续受国家取消大部分油品的出口退税等因素影响而同比增长有限。 ▲返回目录 <石油商报>2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 世界石油市场的明天：需求长期增长，剩余产能减少最近，全球能源中心的石油上游业资深分析师塔金在美国《油气杂志》上发表了一系列文章，着重分析了世界石油市场的过去、现状和未来的发展态势。　　塔金在文章中指出，高油价不仅是国际石油市场的主要话题，而且对全球经济和多数国家都将产生十分重要的影响。塔金的研究表明，自2002年年初以来，国际油价总体呈现上升态势，2004年7至10月期间更是快速冲高，但这次却与过去1973、1979～1980和 1990年的几次"石油冲击"都有所不同，2003～2004年的油价升高是世界多数地区经济复苏、石油需求强劲增长的结果，应该说是健康的，这种需求增长将是一个长期的趋势。　　目前，在国际石油市场上，非欧佩克产油国每年增产约100万桶／日，多数情况下石油供应增幅大于石油需求增幅。欧佩克因此不得不限制产量，以避免国际油价出现大幅度的暴跌，于是在这些产油国形成了剩余产能。分析人士都认为，由于欧佩克的市场份额不断受到挤压，欧佩克的地位可能会因此而受到减弱，该组织对成员国的产量约束机制有可能失灵，各成员国在决定本国石油产量时自行其事，超额生产最终可能导致该组织的瓦解。　　2003年世界石油需求增加了180万桶／日，2004年增加了270万桶／日。去年，非欧佩克产油国的石油产量平均增加了大约110万桶／日，增产的幅度显然不能满足其需求增长，于是欧佩克特别是沙特在去年利用剩余产能，提高产量增加出口，5至10月的增产幅度达180万桶／日。现在市场关注的是，欧佩克能否满足石油需求的大幅增长，能否及时适应市场需求变化，剩余产能能否有效缓解市场需求的冲击。　　虽然近几个月来，国际石油市场的情况已渐渐有所好转，但全球石油市场的供应形势依然相对吃紧，各国的石油库存量都处于相对比较低糜的状态。欧佩克则一直十分谨慎地避免石油市场的供应过剩，他们采取削减产量的策略，尽可能地压低石油的库存量。但剩余产能的减少则削弱了对市场供应的支持力度，全球石油工业生产和石油市场贸易的可靠程度也因此而出现了下降趋势。　　尽管世界的石油供应一直能够满足市场的需求，但市场对原油和成品油供应的忧虑依然无法化解，特别是一些短期因素仍将继续影响着国际石油市场的供应。比如联军在伊拉克推翻萨达姆政权后发生的大肆抢劫、恐怖袭击、武装冲突、针对石油生产设施的频繁破坏活动。发生在头号产油国沙特石化生产厂附近的恐怖袭击。委内瑞拉的政治动荡及全国性大罢工。尼日利亚陆上石油生产区的抗议活动。俄罗斯尤科斯公司税案和公司的资产拍卖。非商业基金、证券市场投机者，甚至养老基金也都进入石油市场搅混水、捞油水。面对如此多的不稳定因素，石油消费国一直以来就非常担心国际石油市场的供应，因而不得不在现货市场和期货市场支付"风险贴水"，以保证满足消费需求，据分析，这个"风险贴水"大概为每桶石油加价10美元左右。　　据悉，世界石油市场需要400万～500万桶／日的剩余产能，各地需要充足的原油和成品油库存，这些在过去不成问题，但现在可就不好说了。分析人士发现，自上个世纪 90年代起，石油库存就一直保持着下降的趋势。过去十几年，私营石油公司一直在降低石油库存。因为对于企业来说，大量库存是不具有生产力的资产，只会降低企业的利润。维持库存意味着企业要加大开支，增加经营成本。因此，已经有人在讨论石油公司"零库存"的利弊得失了。另外，增加和保持不使用的剩余产能要比保持库存的花费更大，没有私营石油公司愿意做这种"傻"事。同样，欧佩克各产油国也承受着降低成本、提高经营效益和效率的压力。与过去相比，他们更不情愿投入巨资扩大自己的产能，而作用仅仅是为了缓冲对国际石油市场的冲击。可以说，大量的剩余产能已经成为国际石油市场的过去时。　　由于石油价格过高，各国政府也正在纷纷出台各种法规、政策，限制石油和能源的消费。市场观察人士则认为，2005年非欧佩克产油国的勘探开采投资都将有所增加，石油产量势必会有進一步增长。特别是高油价会有助于启动高风险地区的油气勘探和生产，当然这些产区的油气产品到达市场的速度会慢些。多年来，欧佩克一直超配额生产，相信在2005年他们还将继续增加石油产量和产能。　　纵观国际石油市场发展大势，分析家认为，从短期着眼，即使市场不发生石油供应意外中断，石油市场也会比过去几年更加不稳定。而放眼长远，这主要将取决于市场基本情况的走势，要看最近已经开始的对高位振荡的油价的调整如何发展。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 民企联手突破石油垄断(1) ２００４年１２月１１日，由湖北天发实业集团有限公司、大连实德集团等近百家民营石油企业加入组建的全国工商联石油业商会在北京成立。该商会成立的目的在于更好地保护中国中小型民营石油企业在国内以及国际市场的权益，商会的章程中标有“促进中国石油业公平竞争”的字样。这标志著我国民营企业开始在国内外石油领域争夺话语权。我国石油领域的市场化进程加快和石油供应紧张下的高额利润，已经吸引了越来越多的民营企业参与。一项调查表明：目前在原油、天然气开采业中，民营企业愿意涉足的数量呈几何级数增长。尽管如此，由于中国石油行业的行政性垄断政策已实行多年，中石油和中石化两大集团牢牢占据统治地位，民营企业在进入石油产业中备感压抑。而石油商会的成立，将有助于打破现有的石油行业垄断，为众多民营石油企业争取更大的发展空间。尤其是随著入世三周年的到来，中国允许外资企业独资进行成品油零售业务，石油商会的成立对于增强民营油企的竞争力、维护其合法权益，以及发挥其在中国能源安全体系中的作用等具有非常重要的意义。夹缝中求生存民营油企是在严酷的政策环境下，通过各种方式，摸索出他们曲折的成长道路的。１９９４年，国家放松成品油批发市场准入限制，到１９９８年以前，中国成品油炼制、批发零售市场几乎处在自由竞争的状态。就是在这段时间里，民营油企得到了飞速发展，业务量甚至超过同期国有石油企业。对大多数民营油企来说，那确是一段最难忘的美好时光。但是不久以后，风云突变。１９９９年５月，国务院办公厅转发经贸委等八部门的３８号文，规定两大集团之外，不允许独立的成品油批发企业存在。２００１年９月，国务院办公厅又转发了国家经贸委等五部门“关于进一步整顿和规范成品油市场秩序的意见”，重申了两大集团的批发专营权──成品油由中石油集团、中石化集团集中批发，并进一步赋予两大集团以零售专营权──各地区新建的加油站，统一由中石油、中石化全资或控股建设。这两份文件被认为是彻底改变了中国成品油批发零售市场的生态，一个充分竞争的市场自此变成双寡头垄断的市场。在国家实行行政性垄断政策的这五年来，民营企业由于在物资、资金和信息方面存在著先天的缺陷，因此在进入石油产业中备感压抑。由于没有油源，民营企业拥有的加油站通常是从中石油、中石化手中以更高的价格买油，在油荒的时候，甚至根本就拿不到油。在与中石油、中石化，包括他们和壳牌、ＢＰ等一些跨国石油巨头组建的合资零售终端之争中，民营企业也一直是在一种不公平、受歧视的市场环境中艰难谋生。除此之外，由于民营油企把大量的精力和资金用于搞油源、买油，往往无暇改进经营管理，扩大市场占有率，对油品炼制、销售各个环节的信息也无从知晓。但是由于石油市场的利润实在巨大，因此吸引了许多民营企业通过各种渠道、各种硬关系、甚至花费几百万元搞公关挤进来。但实际上“肥水不流外人田”，国内大型国企从油源、零售和价格上都严格控制，加之石油行业是一个烧钱的行业，前期投入非常大，一个项目动辄几百亿，这对原本资金饥渴的民营企业来说，要从中分得一杯羹，难度比较大。在这种情况下，出于求生本能，很多经营成品油的民营企业曾采取“不正常的手段” 搞到成品油，无形中增大了经营风险。近几年虽然国家大力打击走私油，但是走私油仍屡禁不止，足见某些企业不得已而采取的下下之策。尽管如此，也还是有少数民企用尽办法“迂回曲折”地进入了该领域。２００４年８月，有１５家民企获得成品油进出口牌照，两家民企获得原油进出口资格。但是即使已经获得了牌照，按照现有的政策，这些企业要获得油源也还是需要经过中石油、中石化两大巨头的手。尤为关键的一点是，按照中国加入世贸组织的承诺，２００４年１２月１１日，中国已经将成品油零售市场对外资开放。２００６年底，中国成品油批发市场也将对外资开放。届时，外资公司可在国内营建油库、码头和销售网络。这意味著外资公司可以大量销售自己生产的成品油，对中石油、中石化将构成巨大冲击。而对民营油企而言，尽管他们可能多了油源的选择，但在外资巨头和两大石油集团的挤压下，他们被打垮和被收购的可能性将更大。此外，外资的进入不仅意味著市场的瓜分，还意味著人才的争夺。而一旦人才流失，其结果就是带走经验，带走客户，最后带走市场。到那时，民营油企的生存环境将更加艰难。因此，对于现存的民营油企来说，抵御中外巨头们的最好办法只能是“自己长大”，而民营油企长大的最佳思路就是组建“联合体”。“联合体”不仅可以壮大民营油企的力量，还可以成为民营企业跟政府沟通的桥梁。外资进来，也不会轻易小看这个团体──单个容易击破，团体就击破不了。正是在这种背景之下，以保护中小型民营石油企业在国内以及国际市场权益为主旨的全国工商联石油业商会１２月１１日在北京正式成立。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 民企联手突破石油垄断(2) “民营石油商会”的目标２００４年１２月１１日，筹备一年多的全国工商业联合会石油业商会（ＣＣＰＩ）在人民大会堂揭开了它的“盖头”。该机构是在全国工商联领导下的一个行业性、非赢利性的民间石油组织。商会会员包括了国内近百家民营石油企业，这些企业分布于国内２６个省市，领域涵盖了石油行业的上、中、下游各个环节。商会成立的主要任务在于为民营油企谋取更大的生存空间，维护其合法权益，并试图改变现在这种已经不适应市场发展的垄断体制。据石油业商会有关负责人介绍，石油业商会将在全球范围内发起和组织“中国石油产业投资基金”，支持业界企业结构调整和海外项目开采等。对于在资金上尚无实力与三大石油集团竞争的民营石油企业，此举将成为一个有力的支持。目前，我国民营石油企业已经发展到一定规模，但主要集中于石油产业链的下游领域，即成品油运输与销售。而随著２００４年１２月１１日成品油零售市场对外资开放大限的到来，民营石油企业在零售市场面对的“内外夹击”也更加激烈，提高自身实力从而逐步介入石油上游产业是民营石油企业长期发展的必然趋势。石油业商会成立之后，石油产业基金将有望为民企提供资金支持，为其进入上游产业助一臂之力。石油业商会特意选择１２月１１日中国成品油市场对外资开放的日子成立，并且邀请沙特、马来西亚、巴林等国驻华大使、马来西亚石油公司、韩国ＳＫ石油公司代表助阵，这充分表明了民营石油企业想与国有大公司和外资公司平起平坐的强烈愿望。国家对石油商会的成立给予了足够的重视和支持。就在商会成立的第二天，国家发改委能源局主动召集国内３５家民营石油企业（全部是石油业商会成员）召开座谈会。在会上，有关负责人仔细听取了商会的意见，表示对其提出的建议和意见将认真研究和对待，并表示将把发展民营油气产业和企业纳入未来２０年国家能源发展规划之中通盘考虑。从座谈会上传出的消息显示，发改委有意推动石油市场进一步开放，在成品油零售批发市场开放后形成的新利益格局中，民企将占据一席之地。总而言之，石油业商会的成立对打破中国现有的石油行业垄断将起到重要的推动作用，它的成立无疑翻开了中国能源发展新的一页．．．．．． ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 民企联手突破石油垄断(3) 百亿资金海外寻油２００４年１２月１２日，就在中国放开石油成品油零售市场的第二天，国家发改委能源局召开全国油气产业民营企业家座谈会。发改委能源局局长徐锭明传达了一个新的精神：鼓励民营资本走出去拓展石油市场，国家将在各种政策上给予扶持。目前，民营企业被允许进入石油下游零售终端。但对于上游油源，长期以来一直由中石油、中石化和中海油等几大巨头掌握。因此商会的下一步行动将联合有关部门和会员企业，在香港或境外注册一个相当于１００亿元人民币规模的石油产业基金，进军海外市场，在中东乃至全球范围内进入石油上游产业，打造全新的中国石油产业链。而从另一个角度上讲，民营油企新的广泛的发展空间也主要在海外。首先中国对石油的巨大需求迅速增长。２００５年中国要进口相当于总需求５０％的石油。新的需求带来新的空间，现有的国有石油企业无法完全满足新的大量需求。因为这需求要到境外去找，而它们主要在国内生产石油。其次，这些年国有石油企业也在国外寻找资源，但由于国有企业的身份遭受了一些挫折。因为石油是战略资源，产油国通常对国有企业非常敏感，怕被外国政府控制。这不是仅对中国这样，历史上英国人、美国人都碰到过类似的问题，因为石油不是一般的商品。在国有企业竞争失利的情况下，由机制更加灵活的民营企业走出去也是中国政府降低石油风险、开拓能源多元化发展的一个重要举措。还有一个重要原因，由于我国只有中石油、中石化和中海油三家石油生产企业，它们在国内享有从生产到运输到销售的垄断地位，在国内比较舒服，到国外寻找资源的动力不够。不像民营企业，动力很强。所以民营企业这股新的力量就有了发展空间。其实，在石油产业投资基金之前，已经有民营企业开始深入海外油田开发领域。据了解，中国博泰能源投资有限公司和亿阳集团就是其中的先锋。这些民营资本的投资国主要集中在西非、北非、独联体等地区。目前，这两家企业通过做海外油田开发的外围服务正慢慢进入到上游的开发。尽管如此，在民营资本走出去的道路上依然有两只“拦路虎”：资金和政策。石油等能源项目所需资金量极大，动辄数亿、数十亿美元，民营企业很难有这样的资金实力去参与国际石油市场竞争。但是在具体的贷款问题上，又往往存在很多困难。政策上的障碍在于，目前国外石油开采权依然控制在中石油、中石化等国有企业手中。民营企业即使在国外采了油往往也过不了中石油和中石化这道门槛。　因为民营企业在国内没有经营权，必须通过中石油。采的油运不进来，只好在国外卖掉。尽管道路曲折，但前途依然还是光明的。在资金方面，１００亿元的中国石油产业投资基金，仅仅是一个基数或起点，对于特殊的石油石化行业，１００亿元人民币规模的基金微不足道。但是关键不是基金规模问题，我们应该看到产业投资基金提供的模式价值远远大于石油产业投资基金本身。中国石油业商会成立的一个直接目的，就是利用商会这个平台，筹集资金，打造中国石油产业基金这个投资平台，只要有利可图，肯定有源源不断的资金加入进来。在政策方面，国家已经开始慢慢地改变目前的垄断局面。商务部２００４年１２月２日发布的《成品油市场管理暂行办法》，首先将改变民营石油企业新建加油站必须由两大集团控股或参股的现状。随著该办法的颁布实施，从２００５年１月１日起，在成品油零售市场上，民企、国企和外资在法律上将处于平等地位，建加油站可以采取独资的形式。相信在不久的将来，民营企业获得国内石油的全面经营权也将指日可待。对民营油企而言，这些不能不算是好消息。随著垄断局面的日益打破以及民营油企的不断发展壮大，尤其是从２００４年下半年以来，国际石油巨头加紧抢滩国内成品油市场，我们已经可以预料到：国内成品油市场主体多元化时代即将到来。三、天然气 ▲返回目录 <中经网> TMP04 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 燃气市场开放提速外资加紧布局中国(1) 当外资在中国油品零售市场长驱直入的时候，燃气市场这块巨大的蛋糕也在上演著一场场的虎口夺食大战。２月３日，ＢＰ正式宣布正式完成对广东中山市燃气有限公司的收购，据ＢＰ方面介绍，本次收购是在宁波街头成功的开了便利店式加油站之后，ＢＰ在珠江三角洲发展液化石油气业务的又一案例。就在前一天，中国燃气控股有限公司与印度燃气公司签订了意向书，共同开拓中国的燃气市场，事实上，此前不久，中国燃气已经与新加坡城市燃气公司、韩国天然气公社签订了类似的合作意向，内容均涉及出售股份，同时在中国成立合资公司。　中国城市燃气行业协会的一位人士介绍，随著中国提高天然气在一次性能源结构中的比例，城市燃气市场大有可为。而在新一轮城市公用事业的改革中，城市燃气设施的建设急需资金，这为外资进入中国市场提供了良好的机会。外资纷纷抢滩中国燃气市场据ＢＰ的一位人士介绍，广东中山市燃气有限公司是始创于１９８４年的国有企业于２００３年私有化。公司拥有一个储容为６００立方米的三级气库，年销售液化石油气３万多吨，其终端销售网络遍及中山市及周边地区，市场份额接近２０％，ＢＰ接管后公司将更名为碧辟（中山）液化石油气有限公司，总投资增至５００万美元，ＢＰ接管后，将向该地区的用户提供用于家庭、工作和道路运输中的ＬＰＧ（液化石油气）。根据中国燃气与印度方面的协议，印度燃气公司将以战略投资者的身份认购中国燃气１０％的股份，而且至少在两年内都持有这些股份，双方还将在中国成立合资公司，双方各持５０％的股份，合资公司将在中国经营、管理天然气管道网络，并借此销售天然气 ﹔建造、经营及管理长距离天然气或其他能源输送管道，而且还将销售液化天然气、压缩天然气或其他能源。而在中国燃气与新加坡燃气公司的合作中，新加坡燃气公司将购买中国燃气不超过１０％的新发行股份，同时双方将在中国成立一家燃气管理及服务合作合资公司。其中，中国燃气将持有这家新公司４９％的股份，新加坡燃气公司持有另外５１％的股份。记者从国家发改委获悉，中国与加拿大不久前发布二十一世纪能源合作声明，两国政府决定推动合作，以增强能源安全和促进在能源领域的环境可持续性，并确认石油天然气、核能、能效和清洁能源，包括可再生能源，为双方合作的优先领域，至于加拿大方面到底什么时间、以什么形式进入中国燃气市场，业内人士估计，这个时间应该不会很遥远。去年年底在北京举办的中国石油石化企业高峰论坛上，发改委副主任张国宝明确表示，中国政府将继续促进油气领域的对外开放。天然气勘探开发、城市天然气终端销售、天然气发电、油气基础设施建设，以及石化工业等六大领域都欢迎外资进入。其中，天然气产业上中下游全环节对外资开放，城市管网建设不设投资比例，外商可以独资。据了解，目前，我国天然气年生产量仅为２７０亿立方米，占一次能源结构的３％，远低于亚洲和世界平均水平。然而，我国有著丰富的天然气资源，国家也已明确提出在今后一个时期要大力开发和利用天然气资源以弥补石油的缺口。我国２００５年计划生产天然气５００～６００亿立方米，２０１０年，全国天然气消费约１０００亿立方米，占整个能源构成的１０％，其中用于城市燃气占２２％，据业内人士指出，零售无疑是燃气行业利润最稳定也是最丰厚的一块，年投资回报率可达１２％，甚至更大，这是导致国际资本纷纷杀入内地市场的重要原因，在下游的燃气分销市场上，各种股权背景下的燃气公司已经开始在全国各城市进行激烈的圈地争夺。 ▲返回目录 <中经网> TMP04 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 燃气市场开放提速外资加紧布局中国(2) 燃气市场正在加速开放前不久，国际能源总署一份题为《发展中国燃气市场──迎接能源政策挑战》的报告再次牵动了业界的神经，报告中对我国现有的燃气定价政策和税收政策提出了挑战，认为有商业效益的天然气市场的形成关键在于建立和扩大消费群体。然而，目前燃气的价格居高不下，导致一些城市的家庭用户、工业用户和发电厂等终端用户均不愿放弃使用价格较低的煤炭作为主要燃料。这种情况严重影响了我国的环境保护，同时，将有可能影响到正在实施的输气管道化建设以及液化气、天然气勘探发展速度。事实上，各地燃气市场垄断局面正在逐渐被打破。记者从南京市市政公用局获悉，南京已经在国内首次尝试了空白区域天然气的特许经营权招标，中国燃气控股有限公司夺得南京江北天然气３０年特许经营权，又一个重量级的香港上市公司已经进入了南京燃气市场。据悉，在１月底召开的“山东省燃气热力安全管理工作会议”上，山东省政府明确要求在２００５年年底前，山东城市燃气要全部完成企业化改革任务，城市供热的企业化改革要有实质性进展，要坚持市场化的取向，切实转换经营机制，进行企业产权制度改革，积极创造条件，吸引各种社会资本、外资参与设施建设和经营。据悉，日前，上海市市政局也已经提出了扩大燃气的特许经营、强化燃气市场监管的相关措施，主要包括﹔鼓励外资、民营以多种形式参与燃气行业的投资、建设和运营。业内人士分析认为，随著外资加快进入燃气行业，必将给我国燃气行业带来深远的影响，不仅仅是提高燃气公司的管理水平，更重要的是，外资燃气公司的入局将在燃气的上中下游价格链上引发进一步的改革，那就是降低城市配气的价格，这无疑会给老百姓带来更多的实惠。 ▲返回目录 <中经网> TMP05 2005-02-07 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 塔里木油田累计东输天然气8.79亿立方米　　从塔里木油田了解到：进入冬季，西气东输下游沿线市场用气大幅增加。到1月31日，塔里木油田累计东输天然气8．79亿立方米，其中主力气田──克拉2输气达5．07亿立方米。西气东输工程全线投产并进入商业运营以来，随著下游市场冬季用气量的大幅增加，塔里木油田生产的优质天然气，赢得了越来越多的用户。保証克拉2气田生产安全、平稳、高效、连续运行，保証将优质的天然气送到用户手中，是塔里木油田的头等大事。油田通过认真分析查找在实现这一目标过程中存在的薄弱环节，积极研究制定应对措施。结合克拉2气田天然气生产的特点，建立设备管理体系和“ 四位一体”的巡检制度。同时，有针对性地制定应急预案，并定期在现场组织应急预案演练，提高员工及时处理突发事件的能力。他们还专门成立应急抢修队，时刻保持临战状态，一旦发现问题立即出动，保証气田安全、平稳运行。塔里木油田还从实际出发，在克拉2 气田生产现场组织岗位练兵、导师带徒、集中训练等多样化的员工培训，提高员工业务素质和应急能力。到1月31日，克拉2气田日产天然气950万立方米，累计输送天然气5．07亿立方米，加上牙哈气田输送的“先锋气”，累计完成东输天然气8．79亿立方米 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 重庆今年电力缺口与去年持平天然气水运将继续紧张　　今年电力、天然气及运输供求矛盾仍突出。昨日，在全市工业经济工作会上，市经委主任吴冰透露，今年全年电力缺口18亿千瓦时与去年持平，以一户每月用电250度计算，相当于720万户一个月的用电量﹔天然气全年也有4亿立方米缺口，相当于137万人一年的用气量。　　吴冰介绍，今年我市煤炭可供量为3000万吨，需求为2000万吨，供应总量不存在问题，主要是电煤调控存在问题。但电力、天然气供应仍非常紧张。据称，今年我市电力可供量为300亿千瓦时，但需求有318亿千瓦时。天然气的可供量也仅32亿立方米，需求则达36亿立方米。　　运力也存在较大的缺口，铁路运输可供量仅3947万吨，而需求则达到5860万吨，缺口达1813万吨。同时，明年初，三峡工程建设蓄水至156米前，将对双线五级船闸采取一条线施工一条线通航的方式进行升限改建，工期约一年半，期间通航能力要减少50%。吴冰指出，这将对我市工业和进出口带来影响，特别是沿江依靠水运的企业将面临困难。　　面对能源和运力紧张局面，我市要加快电站建设和增加外购电。按计划，上半年永荣、南桐两台5.5万千瓦机组要发电﹔到第三季度，松藻煤电有限责任公司一台15万千瓦机组也要投产﹔将投资约30亿元，建设7个煤矸石发电项目，总装机容量达58万千瓦，其中在建的6个项目，也将有26万千瓦的装机要在年内投产。到今年底，全市共有52万千瓦机组投产，将大大缓解我市电力紧张局面。　　5年内我市电煤产量增六成　　“电煤是能源的最大制约。”昨日，吴冰透露，从今年起，我市电煤产量每年将保持 8%以上的速度增长，到2010年，我市电煤年产量将新增1770万吨，达到4770万吨左右。　　据悉，新增的煤炭将由三部分构成：从今年到2010年，将新建矿井14个，增加电煤 570万吨。对14个矿井进行技改扩能，这将增加电煤400万吨。对180个小煤矿进行技改，这每年又要增加电煤产量800万吨。同时，将加强煤炭销售和运输的管理，严控电煤外流。目前，正在对合川沥鼻峡等10个重点矿区的勘探，及对南桐、松藻等矿区深部生产进行补充勘探，增加资源开采量。四、电力 ▲返回目录 <信报财经新闻>经济．企管 P19 经济评论郁慕湛 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 外资纷撤中国电力市场底因继去年冬夏两季中国普遍缺电之后，今年冬天各地仍是频频「拉闸」。面对中国电力市场出现的巨大商机，各种内地资本争先恐后地涌入电力建设市场，但是就在此时，外资电力独立开发商却纷纷退出中国电力市场。对于外资电厂来说，二○○四年的日子没几个好过，几乎全部亏损。以在中国排名前五位中的一家外资电力公司为例，太平洋顶峰在中国投资了七个热电联供企业，总装机容量四十万千瓦，总投资额达二十亿元（人民币．下同），二○○四年四家亏损、三家电厂微利，总体亏损；截至去年底，中国共有三十九个中外合资电力开发专案，仅占全国电力市场总装机量的百分之八点五。外资在中国电力固定资产投资中所占的比例连年大幅下滑，改革开放后进入中国的第一批外资电力独立开发商已基本上退出中国发电领域，其中包括全球第三大能源巨头美国迈朗公司、首家以外商特许权方式参与中国发电领域的法国阿尔斯通公司，以及德国汉堡电力公司等。外资撤出中国电力市场，一般认为，外资电力企业和准备投资中国电力市场的外资投资商，均是成熟的市场经济条件下的成熟老练的商人，他们在众多中国投资者之前感觉到了中国电力市场的过热，因而他们不是撤出就是裹足不前。政策不稳存不可控风险确实，目前中国各地纷纷「上马」的大型发电专案，虽然国家发改委对此进行了控制，但是有一些电厂没有经过审批就直接开工。有预测说二○○六年电力供求达到平衡，可是外资担心，供求平衡之后可能就是更大的供大于求。电站从审批到建成要经过数年的时间，届建成电厂，产出的电力可能根本卖不出去。所以有些外资电厂趁现在电力紧缺，电厂可以卖个好价钱，赶紧拿钱走人；没有建厂的外资则抱继续观望的态度。然而，外资撤出中国电力市场的根本原因还不在此，而是因为中国政策的不稳定，使他们认为这一市场充满了大量不可控风险。首先是电力上网不履约风险。在上世纪九十年代，中国为了解决当时的缺电问题，一些地方政府为了吸引外资投入发电专案，给予外方在购电量和电价等方面种种优惠，但在二○○二年，中国电力市场改革确定了电力竞价上网，致使以往协定纷纷失效。虽说电力竞价上网是中国电力走向市场化的必由之路，但由此而废弃原有协定并不给予适当补偿，则使外资发电专案的市场风险大大增强。由中国石油化工与美国埃克森石油及沙乌地阿拉伯石油投资兴建、总投资额达七亿美元的福建湄州湾电厂，就曾发生过当地政府不履行当初双方所签署的二十年购电协定。其次是电力投资政策变化频繁。由于电力投资大，回收期长，期间可以发生很多情况。在中国的现有体制下，其经济政策投资政策常常不能正确预判，因而造成「政策多变」。一九九八年国家制定了「三年不上火电」的政策；二○○二年起，由于电力紧张，各地都在大干快上地建电厂；去年十二月初，发改委下发了《关于坚决制止电站专案无序建设的意见》，按照发改委公布的数字，去年经国家批准开工的电站专案为六千一百一十万千瓦，据初步统计，今年各类电站开工规模高达一亿五千万千瓦。这意味着，如果严格贯彻文件要求，被要求停建的开工电站规模将近九千万千瓦；在去年中国总计七千五百亿元电站投资的大盘子里，突然被发改委砍掉了四千五百亿元，有很多设备造好之后可能根本就拿不到钱。这对于设备厂商们不啻是晴天霹雳，市场风险凸现。第三，价格不能自主制定带来市场风险。电力，作为公共物品影响着千家万户，它是许多产品的必需动力原料。在中国，电价的调整十分谨慎，电力价格不能自主制定，即使电力紧张也不能大幅度提价。二○○四年中国出现全国性缺电，煤价暴涨，国有电厂可以拿到计划内的电煤，而外资电厂只能买高价的市场煤，导致外资电力企业普遍出现亏损。去年十二月十五日，发改委发布新的煤电价格联动机制称，在半年内电煤价格上涨百分之五或超过百分之五，则相应半年后的上网电价也将调整。虽然这样的政策已出台，但是一些已经比较熟悉中国的外商仍然抱有一些疑虑，该政策可能以省为单位具体执行，各个省将在多长时间内，如何执行，会不会执行「走样」，或者拖后时间执行等等这些问题都不知道。面对外商纷纷撤离中国电力市场状况，中国政府仍然鼓励外资进入中国电力市场，参与电力市场的建设。今年起实施的《外商投资产业指导目录（二○○四年修订）》就证明了中国政府的这一意向；并且，国家电网公司也预备把其所属的总装机容量达六百四十七万千瓦的十一家电厂出售，出售物件主要是外商。离真正市场化至少五年　　可是，根据目前情况来看，大多数外商将继续观望。因为对大多数外商来说，投资风险是否可以得到控制是第一位的，其次才是投资收益。他们认为中国电力投资环境依然存在一些不明朗因素。至于什么时候才能比较明朗，用广东美国商会会长哈利的话说：中国电力市场真正走向市场化至少需要五年，那时才是外资电力公司大举进入中国电力市场之时！ ▲返回目录 <信报财经新闻>房产市道．中国消息 P06 2005-02-18 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 京都议定书令内地电业面临压力在《京都议定书》生效后，未来几年中国火电企业将遭遇更多环保压力。《上海证券报》昨天发表文章提出担忧，《京都议定书》对于中国刚刚遭受环保风暴的各大电厂来说，会不会再次形成新一轮大规模的停建？近日美国《基督教科学箴言报》文章说，中国计划新建五百六十二座电厂，占世界总数的近一半。新建电站产生的温室效应气体将是京都议定书减少排放目标量的五倍。文章指出，掌握全球气候变化命运的仍只是那五、六个拟建电厂的大国，其中中国是关键。由于中国是二氧化碳排放大国，又没有减排义务，已经引起了很多国家的不满，最近外国舆论开始纷纷关注中国电荒背景下的电厂计划。国家环保总局环境与经济政策研究中心任勇表示，短期看《京都议定书》的生效对中国有利，但长远看中国面临的压力将愈来愈大。从总量上看，目前中国二氧化碳排放量已位居世界第二，甲烷、氧化亚氮等温室气体的排放量也居世界前列。而中华环保联合会副秘书长李恒远认为，如果中国长期不承担温室气体控制义务，中国在参与《京都议定书》活动中遭受的压力将愈来愈大，如处置不当有可能影响中国的国际形象和地位。在这一过程中直接面临外来压力的电力企业无疑成为焦点。国家发改委能源研究所一位人士表示，《京都议定书》要求减限排温室气体问题的实质，涉及能源消费总量和效率问题。长期看，电力企业多数都是火电厂，是排放二氧化碳的大户，一旦数年后中国承担减排义务，电厂只能再上环保。所以未来几年电厂再遭遇几次环保风暴也不会是意外■ ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 发改委为电厂投资降温(1) 《国务院批转发展改革委关于坚决制止电站项目无序建设意见的紧急通知》（即国务院３２号文件）已经出台，这是国家决定对电厂建设实施宏观调控的明确信号。业内人士称，此次宏观调控，可能会促进电力行业的兼并重组。对于大型发电集团来说，未必不是件好事。违规电厂数量巨大据统计，２００４年批准新建电厂的总装机容量为６０００万千瓦，而实际开工的发电厂却达到了１．８亿千瓦，违规开工达１．２亿千瓦，是批准开工的两倍。我国目前的总装机容量近４．５亿千瓦，而２００４年一年新开工的电厂，已经是目前总装机容量的４０％。其中，国家批准立项，但是没有核准开工的达２４００万千瓦，而可研报告都未经批准的为９６００万千瓦。针对大量违规建设的电厂，国家发改委将按照国务院紧急通知的精神，采取严厉措施── 凡是未经国家批准的项目，一律停止建设，银行停止贷款，在土地使用、煤炭运输等方面，也将不予安排。业内人士认为，这些措施里面，土地使用方面的限制措施最为有效，运输方面，铁道部统辖的铁路可能会产生作用，至少会增加这些电厂的运输成本。但是，由于一些银行已经对违规电厂发放了贷款，停止放贷，将会产生银行的不良资产。为何要给电力投资泼冷水２００４年我国发生了大面积的电荒，为何还要为电力投资泼冷水呢？【原因之一：过剩之忧】造成２００４年电荒的一个主要原因是工业用电急剧增加，而在工业用电中，钢铁、水泥、电解铝等行业又是耗电大户。随著对这些高耗能行业的清理整顿，它们对电力造成的压力会在一定程度上得到缓解。此外，按照一些电力专家的预计，到２００６年，中国的电力将会保持平衡供应，若不限制电厂建设，到２００７年，电厂建设过剩的矛盾可能会有所凸现。【原因之二：煤运瓶颈】２００４年全国煤炭产量至少将达到１９亿吨，但是煤炭供应仍然非常紧张。仅２００４年投产的５１００万千瓦发电机组中，除去水电和燃气发电机组，燃煤发电的机组要增加７０００万吨标准煤、１亿吨实物煤的消耗。煤炭运输的大幅增加还造成运力紧张。为了增加发电厂存煤，国家加紧安排铁路运输，最多时曾经一天发过５万节车皮运煤炭，使铁路运输吃紧。国家发改委副主任张国宝说，在目前我国３０万千瓦、６０万千瓦机组成为主力机组，而且更高档次机组也开始生产时，一些地方政府或企业仍然不经过任何审批建设电厂，其中小型机组非常多，稍微好一点的是１３．５万千瓦，差一点的是５万千瓦、２．５万千瓦，单位煤耗很高。一方面是大量高耗煤的违规电厂，另一方面则是煤炭的供应紧张。一些产煤大省（如河南）自身的电力需求也在猛增，加上原有煤矿已难以扩大产能，本省的煤炭需求与产量日益接近，很难再供应兄弟省份。因此，大批违规电厂即便建成，将来的煤炭供应也是个大问题。按照目前的技朮发展，国家只允许建设单机容量为３０万千瓦以上的发电机组。１３．５万千瓦，甚至更低的机组，属于国家禁止建设的范围。为了建设大机组，一些地方的发电企业，会把项目分拆成几个小项目，这样便可以由本省审批通过。而一些几万千瓦的机组，也经常打著热电联产的幌子进行建设。这样的结果是造成了电厂建设的无序发展。一些小机组的煤耗高达４００克╱千瓦时，煤耗高也是造成煤炭紧张的一个间接原因。而国家正努力把煤耗降到３００克╱千瓦时的水平。【原因之三：环境压力】国家发改委副主任张国宝表示，现在盲目上的电厂，没有对前期工作和建厂条件做认真分析研究和评估，只看到眼前利益，看不到全局和长远的趋势。他说，很多没有水源的地方也上电厂，有的地方甚至抽取地下水发电，本来地下水就不充分，还与农业争水，与城市争水。有一个不大的城市就建了五六个电厂，显然布局不合理。【原因之四：拖累银行】业内人士算了这样一笔账：按照每千瓦５０００元的造价计算，新开工的电厂若全部建成投产，总投入为９０００亿元。其中，违规投资为６０００亿元，即使按照发电企业２０％的资本金计算，违规电厂投资中，来自银行的资金将达到４８００亿。违规电厂之所以得以开工建设，银行在一定程度上起了推波助澜的作用──由于银行需要将大量存款对外贷出，而银行界认为，相对其他行业来说，对电厂投资的贷款往往效益比较好，发电企业偿还资金也比较及时。所以，投资电厂一直是各大银行争抢贷款的对象。而早在２００４年年初，电厂已经被银监局列为了几大存在风险的产业之一，但似乎并没有减少银行对于电厂放贷的热情。对于急于贷出资金的银行来说，如果这家银行不贷，另一家银行也会抢著放贷。而由于激烈竞争，各大银行有时不仅不看可行性研究报告、项目是否被核准开工，就连电厂投资的资本金也可以商量。部分电厂项目，发电企业实际出的资金并没有达到国家要求的２０％的资本金，可能只有１０％，甚至８％。但一旦贷款回收不利，银行背负的损失会更大。有内部人士称，工商银行、建设银行等金融机构是在电厂投资之中贷款比较多的银行。但具体在１．２亿千瓦违规电厂建设的贷款中，这几大银行是否有份，贷了多少，尚不得而知。但如果违规项目一律停止建设，银行停止贷款，无疑会增加贷款银行的不良资产。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 发改委为电厂投资降温(2) 外资失意中国电力市场就在大批中小电厂纷纷开工建设的同时，国外企业却纷纷撤离了中国的发电市场。２００４年１２月，西门子公司与瑞典Ｖａｔｔｅｎｆａｌｌ公司的子公司德国汉堡电力公司（ＨＡＷ）一起出售了在河北邯峰电厂共达４０％的股份。西门子表示，他们的投资领域将不会再放在发电上，而是要集中到发电设备上。据英国金融时报消息，西门子还将进一步出售在中国另外１６座发电厂的股份。中国电力企业联合会有关人士认为，在电力投资尚处在高峰期出售股权，对西门子来说不失为明智选择。而在此前，美国电力公司出售了河南南阳浦山电厂７０％的股份﹔２００３年３月，美国赛德能源公司将温州特鲁莱发电有限责任公司４０％的股份转让，并陆续出售了广东东莞厚街电厂、河北唐山热电和湖北蒲圻赛德发电有限公司的股份﹔法国阿尔斯通公司撤出了广西来宾电厂Ｂ厂项目的４０％股份﹔全球第三大能源巨头美国迈朗公司出售了它在山东国电和广东沙角一电厂的股份。２０世纪８０年代末到９０年代中期，国家曾给予外资企业进入发电领域“三保証”的优惠政策，即保电量，保电价，保回报，外资电厂的回报率很高。“三保証”政策吸引了一大批外资企业，但随著２００２年取消该优惠政策，外资回报率明显下降，多数外资企业已经退出中国的电力市场。太平洋顶峰是在中国排名前五位的一家外资电力公司，出资方为世界５００强美国联合能源公司和世界银行等。到２００４年底，太平洋顶峰一共在中国投资了七个热电联供企业，总装机容量４０万千瓦，总投资额达到了２０亿元人民币。之前的几年，太平洋顶峰在中国的热电联产企业的运营一直处于盈利状态。然而在２００４年，太平洋顶峰的七家电厂却出现四家亏损、三家微利的状况，总体上核算，２００４年该公司将出现亏损。由于电厂投资额大，太平洋顶峰想全部收回投资，至少还需要三年时间。据国家电网公司动力经济研究中心主任胡兆光介绍，１９９０年外资占我国电力固定资产投资的比例为１２．２％﹔到２００２年，这一比例急剧下滑到７．５％。专家认为，２００４年煤炭价格的扶摇直上直接抵消了高电价与需求上升带来的收益。同时，中国的电力定价没有明确，电网对电厂的并网协议和销售协议又是每年一签，外资要进行价格谈判十分困难。再加上我国各地纷纷上马大型发电项目，压缩了市场空间，外商担心几年后又会碰上电力供过于求的状况，于是纷纷退出。电力体制改革是根本措施根据国家发改委于２００４年１２月１５日印发的《关于建立煤电联动机制的意见的通知》，电力价格与电煤价格将实现联动。联动方案规定：以不少于六个月为一个煤电价格联动周期，周期内平均煤价比上一周期变化幅度达到或超过５％，则相应调整电价﹔如果煤炭变化幅度低于５％，则下一周期累计计算，直到累计变化幅度达到或超过５％，进行电价调整。联动方案实施后，尽管电价调整只能抵消７０％的煤价上升成本，但火电上市公司毛利率下降趋势得到扭转是必然的。由此看来，２００５年电力行业的投资价值能够得到提升。专家认为，要解决电厂违规建设，改变违规电厂增多的状况，最重要的是推进电力体制改革，推行竞价上网。通过竞价上网，发电成本高的企业将会被淘汰出局，而发电成本低的企业则依靠生产规模、成本控制、技朮先进等优势胜出。在对违规建设电厂进行清理整顿的同时，发改委副主任张国宝也提醒发电设备制造企业：在大好形势下一定要优先安排国家批准项目的生产，否则一旦设备需求出现大起大落，将给生产企业带来严重危害。业内人士称，此次宏观调控，可能会促进电力行业的兼并重组。对于大型发电集团来说，未必不是件好事。 ▲返回目录 <钜亨网> 记者张家豪╱台北 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 中国首建气冷式核电站核电进入到加速发展　　甄红宇《每日经济新闻》╱上海﹒2月17日　　一座195兆瓦气冷式核电站已选定建造地点，它标志著中国将建设世界上首个球床核反应堆，尽管这种新型核电站的规模离真正的商业用途还有一段距离，但由此可以証明，中国的核电技朮发展及核电站建设方面正迎来一个黄金发展期。　　近年来，随著中国国民经济快速发展，能源对经济社会发展的制约作用日益明显。 2004年上半年，中国电力需求增长了16%。全年电力短缺超过2000万千瓦。由于很多地方频繁发生拉闸限电现象，人们开始考虑更快地发展核电。　　英国《金融时报》称，一个中国能源企业集团已选定在山东省建此核电站，代表该企业集团的一位官员表示，这座拟建的反应堆可能在五年内开始发电，此企业集团由中国最大的电力公司华能集团牵头组建，北京清华大学核能与新能源技朮研究院正为规划中的核电站提供技朮，该实验室运行著世界上唯一的试验性球床反应堆。　　该球床反应堆如果成功实现商业化，将是数十年来首个全新的反应堆设计，这座反应堆将把中国推向此类技朮发展的最前沿，因为研究人员称，该核电站所采用的技朮提供了一种新的防熔化方案来代替标准的水冷式核电站。　　记者采访了核电专家潘自强院士，他解释说，如果是195兆瓦的规模，还只能说是在发展阶段，因为一般来说核电站的发电量应该在100万千瓦以上，也就是1000兆瓦。气冷式核电站在技朮方面短期也很难达到100万千瓦以上，不过是目前国际上最新型核电站的发展方向之一，中国应该是首家投入商业的气冷式核电站。　　北京清华大学核能与新能源技朮研究院相关人员介绍，于2004年12月16日，清华大学就与中国华能集团公司、中国核工业建设集团公司在北京签订了《关于共同合作建设高温气冷堆核电示范工程投资协议》，迈出了具体实施高温气冷堆商用示范核电站建设的关键一步，该项工程的高温气冷堆技朮和设计工作由清华大学核能与新能源技朮研究院负责。　　有报道说，建设商用示范高温气冷堆核电站的投资比例为华能集团占50%、中核建占 35%、清华大学占5%，另10%由三方协商吸引新的投资者，将力争在2010年底实现高温气冷堆示范工程并网发电。　　2004年7月，中国政府批准在严重缺电的广东省和浙江省分别建设一座核电站，安装总共4个1000万兆瓦级的核反应堆发电机组。这是中国提高核电发电能力计划的一个部分。　　中国的核能发展计划是：到2020年使国家的核能发电量增加到四万兆瓦特，核能发电量将占整个中国发电量的6%，该水平是现有水平的三倍。　　"这标志著中国核电工业由原先的适度发展进入到加速发展的阶段。"国家发改委能源所副所长韩文科说。 ▲返回目录 <澳门日报> C08 科技新知余仁杰 2005-02-15 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 风能发电前景广阔　　继广东沿海等地已有多家风电场成功地开发风力发电后，浙江也急起直追。今年初，浙江绿能投资有限公司与地处舟山群岛的岱山县签订了海上风电场建设项目投资协议书，计划总投资二十亿元人民币，在该县拷门海塘附近六十平方公里浅海海域，规划建设一百台二千千瓦巨大风机，总装机容量达二十万千瓦。不久建成后，将成为亚洲最大的海上风电场。　　目前我国能源消耗结构中，煤炭占67%，石油占22.7%，其余为水电。中国是全球燃煤大国，石油的耗用量也很大。这些传统能源的利用，其造成的大气污染、酸雨、温室效应等等，已是人人皆知；更何况，煤炭、石油的储量极有限。过去人们一直津津乐道水电是种清洁能源，然而它靠拦河筑坝所带来的对生态环境破坏等等的负面效应已日趋明显，国际上早已出现「废坝运动」，提出「还江河以自由」的口号；我国究竟要不要在怒江上建十三级水电站至今争议不定…… 　　而风能则不然，它是一种可再生、不污染环境、不干扰生态的清洁、安全的绿色能源。其实，我们的祖先早已在利用风能，比如在机动船舶未广泛使用以前的千百年中，人们就是靠风帆来航海及内河航运；在农村用风车抽水灌溉无论中外都流行。风能发电是从上世纪开始的。　　自然界里，风的能量是十分巨大的。台风中的能量更大得惊人：假如一个台风的直径为八百公里，它所释放出来的能量，相当于一千七百六十个十二万五千千瓦的火力发电厂的能量总和!据中国气象科学院估算，我国陆地上距地面十米高度层实际可开发风能储量为二亿五千三百万千瓦，而海上风能更达到七亿五千万千瓦。如果我国的风能资源能够被充分利用，将大大超过现今甚至未来数十年的电力总需求。　　风力发电已是目前新能源领域中技术最成熟、最具规模开发条件和商业化发展的发电方式之一。它在欧洲已取得巨大成功，如人口只有五百万的丹麦，已有二万人从事风电产业，其营业额达到三十亿欧元。而在中国，目前还只有四十多家风电场，风电装机还仅五十六万七千千瓦，仅占全国电网总量的0.11%，风力发电尚未走出小打小闹的阶段。沿海地区有着建设风场的天然优势，应该先走一步，其风能发电的前景是非常广阔的。 ▲返回目录 <信报财经新闻>股市动态 P03 2005-02-15 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 美林：中央采措施打击非法电厂内地未来几年出现电力供应过剩，美林证券引述消息人士指出，中央将落实几项措施，禁止未经中央审批的电厂继续经营，预期消息对电力行业的市场气氛，以至大部分电力股的基本因素都将起正面作用。美林证券昨天发表报告指出，中央一直关注成本效益较低电厂充斥的问题，可惜流于纸上谈兵，但据了解，国家发展和改革委员会，联同国家电力监管委员会，将于未来两个月正式采取行动，计划更获得国务院支持。消息人士向该行透露，计划主要针对装机容量一百三十五兆瓦或以下的电厂，包括削减有关电厂的银行贷款、拒绝批出上网电价，以及不容许该些电厂为国家电网供电。报告指出，由于以上容量的电厂毋须获中央审批，只须经过地方政府的批核，同时，兴建时间较短，投资额亦较少，约六亿七千五百万元（人民币．下同），相比装机容量达一千二百兆瓦的电厂动辄需要五十亿元，可是，对近年全国大部分地区电力不足的贡献很短暂。分析员指出，未获中央批准的电厂主要集中于缺电较严重的沿海省份，若这些电厂刚开始兴建，中央很可能要求工程立刻停止，而对于已投入营运的电厂，当局将延迟授权经营的时间，或要求暂停生产。不过，该行认为，纵然国家对这些电厂采取强硬措施，全国电厂的产能使用率于二○○六至○八年下调的步伐很慢。从投资者的角度而言，该行相信，有关措施有利改善行业的投资气氛，同时，估计个别电厂产能使用率明显下降的情况不会出现，对大部分电厂如华能国际（九○二）、大唐发电（九九一），以及华润电力（八三六）可以受惠■ ▲返回目录 <中经网> TMP04 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 去年国网公司跨区跨省互供电量增三成２００４年国家电网公司加大电网间电力输送规模，完成跨区跨省互供电量１７９８亿千瓦时，同比增长３０．１％。２００４年全国大部分地区经历了缺电局面，跨区、跨省输电成为缓解电力供应紧张的重要手段之一。据国家电网公司有关部门介绍，２００４年全公司加强负荷预测，优化电力调度，通过技朮创新提高输电能力，跨区跨省平衡电力供需，资源优化配置的能力进一步增强。２００５年全国电力供需形势虽然局部有所缓解，出现了区域性、季节性、时段性等新特征，但整体供需形势依然严峻，夏季用电高峰期间预计全国电力缺口在２０００万千瓦以上。国家电网公司表示将进一步加大跨区、跨省电力交换力度，实现更大范围资源调配，积极缓解电力供应紧张地区的缺电局面。一、加强负荷预测和电力电量平衡分析工作，提高负荷预测水平，认真做好电力电量平衡，合理制定交易计划。根据大部分电网严重缺电以及优化资源配置工作需要，提前对全年分月各网省电力电量平衡情况进行了预测和分析，进行月度电力平衡和电量平衡。二、结合电网运行情况，根据负荷变化、机组状态、水库来水、电厂存煤等状况，开展优化调度，充分利用能源，提高资源优化配置水平。利用不同电网高峰的季节差，合理安排计划﹔充分利用水电资源，积极开展低谷时段交易，实现水火互剂﹔采用多种灵活的交易形式，促进跨区交易。三、结合检修计划，合理安排运行方式，确保电网安全稳定运行。根据联络线检修计划，重新安排电量，充分挖掘潜力，降低由于机组或线路非正常停运带来的风险。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 我国开始大规模向周边国家送电中国南方电网去年成功实现向越南大规模送电，首开我国大规模向周边国家售电先河。据电力部门提供的数据，隶属于中国南方电网的云南电网去年秋冬成功通过１１０千伏河口变电站向越南１１０千伏老街变电站送电４９４３万千瓦时。有关专家认为，云南电力成功输往越南，表明在我国与大湄公河次区域国家的经济合作中，除空中、水上和陆路交通通道外，第四条以电力输出为主要内容的“经济大通道”正在加快形成，有助于合作双方实现“双赢”。云南电网公司总经理王良友说，“开拓国外电力市场有利于拓展我们的发展空间，参与大湄公河次区域电力合作前景广阔。”越南国家第一电力公司总经理阮福荣说，云南电网输送越南的电能质量好，使越南北部供电可靠性和电压稳定性都得到了改善和提高。有资料表明，与我国云南接壤的越南北部近年经济快速发展，用电量平均每年增长１０％以上，出现巨大的用电缺口。２００４年４月，中国南方电网有限责任公司与越南国家第一电力公司签订协议，通过１１０千伏边境联网工程向越南输电。９月２５日，一股强大的电流通过连接云南河口县与越南老街的１１０千伏输电线路输往老街。这是我国第一条大规模向国外送电的输电线路，送电最大电力４０万千瓦，年售电量可达２亿千瓦时。由于经济迅猛发展，程度不一的“电荒”近年困扰著我国各地经济发展。来自国家发展和改革委员会的报告称，去年我国最大电力缺口达３０００万千瓦，今年全国电力供应偏紧的状况仍难根本缓解，夏季高峰电力缺口仍在２５００万千瓦左右，但电力供需已局部有所缓解。毗邻东南亚的云南省虽然目前也面临缺电之虞，但凭借丰富的水电资源及新一轮电力建设投资热，有望于２００７年基本实现电力供需平衡。据云南省政府预测，２００９年全省电力装机容量将达到１０００万千瓦以上，年发电量可达到１３００亿千瓦时以上，电力供应将极为宽松富裕。因此，电力部门将电力供应前景乐观的云南省作为我国向国外送电的“先锋”，加强了与国外特别是与大湄公河次区域的电力合作。日前，南方电网公司与越南方面又达成协议，确定开辟向越南送电的第二条１１０千伏通道，争取２００５年实现从云南文山向越南河江省送电。另外，中泰两国电力部门已达成协议，双方企业将合资在云南澜沧江上建设景洪水电站和糯扎渡水电站。这两座电站装机容量达７３５万千瓦，建成后先送电至我国东部沿海的广东省，然后根据泰国电力市场情况向泰国送电。当前，我国向国外送电的电网已呈拓展之势。电力部门介绍，去年底广西电网公司与越南也达成了送电协议。据悉，中国南方电网公司还计划以开展双边电力贸易为主，重点推进中泰５００千伏、中越２２０千伏等输电工程。一年多以前，南方电网公司就与泰国国家电力公司签署框架协议，将中泰５００千伏直流输电工程作为大湄公河次区域电力合作的重点项目。 ▲返回目录 <经济日报>宏观资讯 02 然浩观察 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 中国不是一个缺电的国家吗？　　中国不是一个缺电的国家。在日前北京举行的新闻发佈会上，有专家在回答外国记者提问时这样说。　　自2003年起，随著缺电从部分地区蔓延到全国多数地区，应该说，中国目前严重缺电已是世人皆知的事实。为此，参加发佈会的一位同行说，当时听了专家说中国其实不缺电的说法就有点感觉不对。像这位同行一样，众多饱受缺电之苦的人在听到这一说法时的感受也同样是意外和不解。　　专家为何要说中国其实不缺电?查看发佈会实况，发现该专家在下这个结论前还讲了这么一段话：去年我国的电力弹性系数(电力增长速度比GDP增长速度)为1·6，这说明我们的产业结构不合理，高能耗工业太多，工业耗电占了74%。所以按照现在的经济规模，我们的发电装机能力应该是足够了，日本也就是2·8亿千瓦的装机，却创造了比我们高得多的国内生产总值。所以只要我们结构调整能够扎扎实实地进行下去，那么中国的电力供应应该是有保障的。　　就是说，该专家得出我国不缺电的结论是有前提的。分析该前提，仅以电力弹性系数为例，一般人们认为合理的弹性系数为1或1·1。但事实上，弹性系数很难反映一国产业结构的电耗水平是否合理，如美国在GDP跨越2万亿美元的1971年到1975年电力弹性系数曾达到过1·676；日本在GDP达到4万亿美元后的1991年到1995年电力弹性系数曾高达1 ·899。　　因此，笔者以为造成目前我国电力供应紧张的原因，固然有专家说的产业结构不合理、电耗高的原因，但主要是国民经济产业结构水平低。人们在衡量一国一年产品和服务的总产出时，除了用GDP这一市场竞争指标外，有时也用购买力平价这一衡量产品、劳务实际产出量的指标。作为世界最大的电力消费国，目前美国拥有的发电装机总容量约 8·5亿千瓦，年实现GDP为10万多亿美元。2002年底我国发电装机总容量为3·57亿千瓦，居世界第二，当年实现GDP为1·08万亿美元。同样用1亿发电装机实现的GDP，在美国高达 1·176万亿美元，在我国只有3025亿美元。两国每实现1美元GDP产出的电耗相差近4倍。但按购买力平价换算法对两国每年产品、服务产出用美元调整后的数据进行比较可发现，美国经济的年产出仍为10万多亿美元，我国当年经济的总产出则可增到4万亿美元以上。可见我国用电紧张，从实现的GDP看与能耗过高有关，但从产出的实物量和劳务量看，差距事实上并不如想象那么大。　　我国产业结构水平为何低?从1997年美中两国产业结构和电力消费构成的资料对比( 电力消费量及构成比例资料为1996年)看,主要低在第一产业从业人员多和第三产业不发达。当年我国农业人口为49·9%，美国为3%。制造业人口，我国为23·7%，电力消费7830 ·3亿千瓦时，占全部电力消费比例74·1%；美国制造业人口为17%，电力消费11538·5亿千瓦时，占全部电力消费比例35·8%。服务业人口，我国为26·4%，产值占32·1%，电力消费 960·6亿千瓦时，占全部电力消费比例9·1%；美国服务业人口为88%，产值占77%，电力消费量9849·7亿千瓦时，占全部电力消费比例30·6%。全社会生活用电，我国为1133亿千瓦时，占全部电力消费比例10·7%；美国为10824·9亿千瓦时，占全社会用电比例为33·6%。　　可见，我国产业结构水平低，仍与我国经济发展处于工业化中期这一阶段有关。这个阶段就像一个人只有经历童年、少年、青年才能进入中年，才能变得成熟起来的道理一样，是必须经历的。当然，作为有后发优势的国家，我们可以通过制定、实施正确的产业政策，来缩短产业结构的升级过程。但想越过这个阶段，一步实现产业结构高级化，事实上做不到。从美国第二产业用电量在整个国家用电比例中仅占35·8%，但绝对消费量仍比我国第二产业用电量要多出近50%的情况来看，一个国家如果没有强大的第二产业做基础，就不可能建立起发达的第三产业。因此，将已经进入后工业化时期发达国家的工业耗电指标来与仍处在工业化中期的我国工业用电指标做对比，并不科学，得出与事实相左的结论就成了必然。　　其实，衡量一个国家是否缺电?最简单的指标就是看其人均用电到底有多少?因为，电是现代社会的动力，人均用电量的多少也直接反映了一个国家的现代化程度。虽然我国拥有的发电装机已多年居世界第二，但从人均用电量来看，仍是个严重缺电国家。去年我国全社会用电量为21735亿千瓦时，按当年人口达到13亿计，全年我国人均用电量仅为1671·9千瓦时，不要说与在发达国家中用电效率最高、人均年用电量高达10000千瓦时以上的日本比，相差数倍之多，就是与目前世界人均年用电量已达到2400千瓦时的标准比，也差了700多千瓦时。回想1997年，面对暂时出现的供电缓和现象，决策层所以做出压缩电力建设规模的决策，可以说与没有充分考虑我国人均用电仍处于低水平的情况有关。　　历史的经验值得注意。在目前我国人均用电处于低水平的情况下，电力工业仍须加快发展。从实现可持续发展的要求看，我们在电力加快发展的同时，也应按照建设节约型社会的目标，重点抓提高能源利用效率，包括提高电力利用效率的工作。这就需要我们跳出长期形成的就能耗高抓节能，就电耗高抓节电的观念和思路，从著眼于国家综合实力的提高，来加快我国城市化的进程，加快产业结构的升级步伐，特别是抓人的素质提高，通过提高产品和劳务竞争力来提高能源，包括电力的利用效率。只有这样，我们的节能，包括节电工作才能取得事半功倍的效果。 ▲返回目录 <信报财经新闻>新闻-金融经济 P03 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 叶澍堃：联网长远利电力市场竞争经济发展及劳工局局长叶澍堃【图】昨天出席电台节目后提到本港二○○八年电力市场改革，他表示可以考虑两电联网，而长远而言联网是一个很好的选择。他又说，电力市场要变得更开放和具竞争性，本港不能永远只有两家电力公司。叶澍堃补充说，希望有新的电力公司加入本港市场，或内地向香港输电和卖电，届时本港与广东省电力市场当然将加强联网，同时本港亦需要一个新的架构釐定上网费用；厂网分家必然牵涉监察工作，以确保供电稳定性不会因为联网、竞电上网和厂网分家而受到影响。他指出，虽然二○○八年内地未必可向本港售电，事实上内地现在有很多新电厂投资项目，需要几年时间才可以落成启用，但这并不代表日后内地没有能力输电来港，确保本港电力市场有更多竞争。叶澍堃说，本港电力市场不一定只能朝联网方向发展，但若联网，则需要一个新组织监察市场，目前本港由机电工程署监管两间电力公司，新架构可以是现有架构的改组，或设立新的架构组织，至于怎样做则未有任何决定。他强调政府并不是坚决认为须设立新组织，而是就未来电力市场发展方向作出决定后，再研究有关做法的可行性。他补充说，新组织的主要工作是专责监管电力公司，如再生能源或内地输电到港等新电源，当这些电力上网时，如何确定一些标准，或制订一些规则以确保稳定性、可靠性和供电安全。若厂网分家，竞争者都可竞电上网，而输电网络则属两间电力公司，则须第三者决定上网费用。叶澍堃表示，目前只是第一阶段谘询，政府没有既定立场，但政府明白电力公司必须考虑股东回报，政府一方面会考虑公众的意见，另一方面必须考虑供电的稳定性，甚至进行更多环保工作。至于目前电力公司的回报率，他说须衡量在现今环境下是否合理，以及与其他地方进行比较，但在谘询初期评论应否就有关机制作出改动，他认为未是时候。叶澍堃说，政府仍然持开放态度，没有特别希望在《管制计划协议》下实行联网，但对于签署协议的年期是否可由十五年减少五至十年；或继续两电的回报率与其固定资产挂钩等，还可作很多考虑■ ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 缺水少煤造成缺电南方电网形势严峻据了解，由于“缺水少煤”造成的资源性电力短缺，今年南方五省（区）尤其是广东省今年的供电形势更为严峻。有数据显示，今年全国煤炭供应缺口高达８０００万吨，缺煤影响发电的问题去年在南方电网已显突出，今年则更不容乐观。按各省火电平均煤耗计算，今年南方电网各省区电煤需求为８５４０多万吨，缺口高达６００万吨。其中，广东、广西、贵州、云南缺煤量折算成电量超过１５０亿千瓦时。南方电网今年火电机组利用小时数将由此下降３００多小时，对电力电量影响很大。除电煤供应紧张外，南方电网来水情况同样不理想。据预测，广东今年４月前几乎没有来水，广西来水量比往年少约两成，云南、贵州也比正常年份偏少。在全网新增水电装机２００多万千瓦的情况下，水电出力仅可增加６０亿千瓦时，相对于各省区快速增长的用电需求，捉襟见肘。 “缺水少煤”引发的资源性电力短缺，导致现有发电机组不能充分出力，成为今年缺电的突出特征。南方电网今年最大电力缺口将达到７８０万千瓦，比去年增加２８０万千瓦，电力供需紧张状况加剧。 ▲返回目录 <中国电力报> TMP02 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 三峡总公司全面完成经济考核指标长江电力实现总利润４４亿元　　本报讯通讯员王久兴报道2月3日，中国三峡总公司总经理李永安在三峡总公司离退休干部团拜会、长江电力招待晚宴上表示，2004年三峡工程全面完成或超额完成了国家下达的四项经济考核指标。　　2004年是三峡工程开始发挥效益的第一年，也是三峡总公司和长江电力进入快速发展的第一年。2004年，国家给三峡总公司下达的发电量是463亿千瓦时，实际完成了562 亿千瓦时，超过了99亿千瓦时，相当于超过了100亿千瓦时电量。这一年葛洲坝电站还超过了历史上发电166亿千瓦时的最好水平，达到了170亿千瓦时。在利润总额指标方面，国家下达给三峡总公司的利润总额指标是38.8亿元，实际上完成了52.5亿元。第三个指标是成本指标，即成本占销售收入的指标，国家下达给三峡总公司的指标是63.9%，实际完成的指标约占62.5%。第四个指标是静资产收益的指标，国家下达给三峡总公司的指标是2.85%，实际完成3.5%。　　李永安同时指出，2004年长江电力股份公司实现总的利润约44亿元，净利润达到30 亿元。长江电力的股票在市场上也有了很好的表现，被股市公认为蓝筹股龙头，其流通市值也排在了国内A股的第一，受到了证监会的高度讚扬。 ▲返回目录 <人民日报市场报> 01 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 国务院批准煤电价格联动方案预计火电价格一季度将调整　　煤电价格联动的总体方案已经获得国务院批准，实施细则可望在2005年初出台。日前，国家发改委发佈了《关于建立煤电价格联动机制的意见的通知》，对煤电联动计算方法、首次联动的计算基准、电价调整周期、销售电价与上网电价联动等重要问题予以明确。煤电联动方案的正式出台，电力行业成本压力将得到部分缓解，煤炭企业业绩将稳步提升。电煤价格将逐渐向完全放开过渡，煤炭交易市场建立和运行的障碍已被消除，时机已经成熟。业内人士认为，由于该方案采用电价追溯调整的方式，预计明年一季度火电公司上网电价将出现一次调整。　　据了解，首次煤电联动应以2004年5月底煤炭企业销售电煤的车板价为基础，根据6 -11月电煤车板价的平均涨幅，按照煤电价格联动公式测算和调整发电企业上网电价和销售电价。区域电网内煤价涨幅差距较大的，分省、区、市调整电价。调整电价时，电网经营企业输配电价标准维持现行实际水平不变。上网电价与煤炭价格的联动将根据煤炭价格与电力价格的传导机制，建立上网电价与煤炭价格联动的公式。以电煤综合出矿价格车板价为基础，实行煤电价格联动。电力企业要消化30%的煤价上涨因素。燃煤电厂上网电价调整时，水电企业上网电价适当调整，其他发电企业上网电价不随煤价变化调整。　　销售电价调整后，按照电网经营企业输配电价保持相对稳定的原则，相应调整电网企业对用户的销售电价。各类用户的销售电价中，居民电价、农业电价、中小化肥电价保持相对稳定，一年最多调整一次，除居民电价外，其他用户电价随上网电价变化相应调整。　　对于煤电价格联动的周期及区域，文件规定原则上不少于6个月为一个煤电价格联动周期。若周期内平均煤价比前一周期变化幅度达到或超过5%，相应调整电价；若变化幅度不到5%,则下一周期累计计算，直到累计变化幅度达到或超过5%，进行电价调整。　　煤电价格联动实施的区域，由发改委根据煤炭平均车板价变化情况，按区域电网或在区域电网内分价区实施，併将具体实施情况报国务院备案。　　业内人士认为，虽然煤电联动方案不能从根本上解决电煤价格上升对火电企业带来的成本冲击，火电企业要通过自身努力消化30%的煤价上涨因素，但在一定程度上可以缓解这种成本压力。由于该方案起始时间划定于2004年5月底，因此对于那些在5月底以来煤价有较大涨幅的火电公司而言，其上网电价将有较大幅度提高。而燃煤电厂上网电价调整时，水电企业上网电价适当调整，水电公司成为煤电联动的最大受益者。考虑到煤电价格联动的周期为不少于6个月，根据6- 11月电煤车板价的平均涨幅，按照煤电价格联动公式测算和调整发电企业上网电价和销售电价，预计在2005年一季度一些火电公司上网电价将会有一次调整。　　此次方案还加大了对煤炭价格的调控力度。在制止价格垄断和价格联盟行为上，发改委要求电煤价格不分重点合同内外均由供需双方协商确定。地方政府或其职能部门不得直接干预煤价，特别是煤炭企业要充分考虑用户的承受能力，合理调整煤炭价格，不得结成联盟哄抬煤价。文件特别指出了在煤炭价格发生剧烈、大幅度波动的时候，国家发改委将有权依据《价格法》，在全国或部分地区采取价格干预措施。　　此外，影响煤炭价格的根本因素还是市场的供求关系。从需求方面讲，由于近两年建设的火电机组将集中在2005年和2006年投产，煤炭尤其是电煤的需求仍将大幅增长。另一方面，制约煤炭供应的运输瓶颈问题短期内难以解决。因此，明后年煤炭价格上涨的动力仍然很强。 ▲返回目录 <澳门日报>澳闻 A07 2005-02-18 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 珠扩建电厂纾缓供电紧张　　【本报消息】珠海今年的供电形势依然严峻，预计全年电网最高负荷将达一百一十五万千瓦，比去年的最高负荷增长两成，全年最大电力负荷缺口将达十至十三万千瓦。除积极实施错峰用电计划外，珠海加紧推进珠海发电厂扩建等电源电网工程，尽力保障居民和工业用电的稳定。　　受工业发展迅猛，石油等燃料价格居高不下等因素影响，珠海今年的电力供应仍将处于紧张状态。上月十日，珠海今年第一轮错峰用电计划正式启动实施，第二至四轮错峰用电计划将根据电网负荷平衡情况依次启动。在错峰用电实施过程中，珠海电力部门将确保居民生活、农业生产用电，确保医院、学校、重点工程等重点单位正常用电及保障该市支柱企业和纳税大户等重点企业基本生产用电，最大限度地减少错峰用电对企业造成的损失。　　今年广东省普遍延续去年电力供应紧张的状况，主要是由于电源增长满足不了需求增长的要求，电煤、天然气、油价等因素加剧电力矛盾。此外，系统火电机组经过长时间、高负荷的顶峰发电，设备安全存在隐患，机组临时故障停机的可能性加大。因此，广东省今年的电力供应仍呈全年性、全网性缺电及电力、电量双缺的局面。　　据珠海市经贸局预计，二○○五年珠海市电网最高负荷将达一百一十五万千瓦，其中第一季度最高负荷约七十二万千瓦。珠海今年最高的省网供电负荷指标约为八十万千瓦，而全市地方电厂最大出电力仅廿二万千瓦，因此，珠海市今年首季度电力负荷缺口约六万千瓦，全年最大负荷缺口将达十至十三万千瓦。　　为有效解决电力不足的问题，珠海市目前正加紧推进一批电源和电网项目的建设，包括珠海发电厂一期三、四号机组扩建工程、洪湾燃机发电厂「以大代小」燃油改燃气的技术改造项目、新建扩建二百二十千伏拱北变电站、二百二十千伏大港站、二百二十千伏斗门站以及一百一十千伏南化、鱼林、横山、红旗、新涌变电站工程。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-17 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 贵州电力装机五年翻番据贵州省电力公司提供的消息，西部大开发战略实施５年来，贵州省电力装机已从１９９９年末的５００万千瓦增加到１０９４．９万千瓦，翻了一番多。贵州是我国“西电东送”工程南线主要电源省，也是国家西部大开发正式拉开序幕的地方。２０００年１１月８日，西部大开发骨干性工程“西电东送”工程开始实施，贵州省洪家渡水电站、引子渡水电站、纳雍一电厂等“四水四火”８个总装机容量５３８万千瓦的电源项目，同时被列为国家首批开工建设的电源项目。这些项目到目前为止，累计已有４６６万千瓦的机组投产，投产装机占总装机容量的８６．６１％。贵州省煤炭资源保有储量５２３亿吨，远景储量２６００多亿吨，位居江南各省区之首。贵州也是水能资源大省，全省可开发水能资源蕴藏量１６００多万千瓦，位居全国第六位。在南方各省中，贵州是电力建设上唯一具有“水为互济”优势的省份。贵州首批开工的８个电源项目，水电装机２１８万千瓦，火电装机３２０万千瓦，分别占总装机容量的４０．５％和５９．５％。贵州第二批已经正式开工和进入施工准备的电源项目，水电装机６０４万千瓦，火电装机１０８０万千瓦，分别占３５．９％和６４．１％。 ▲返回目录 <中经网> TMP03 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 浙江宁波投资二十亿建电网　　刚刚过去的一年，“缺电”成为浙江宁波市的流行词之一。时不时的用电告急，再次凸显出这个沿海城市走向现代化路途上的“盲区”。鉴于此，宁波市将在二００五年投资二十点四六亿元人民币，加快电力基础设施建设。据介绍，今年宁波将投运四十二项、新开工三十五项一百十千伏及以上输变电工程。此次电网基建工程量为该市历史之最。据统计，二００四年前十一个月，宁波电网已累计拉电九万五千四百五十一条次，是二００三年全年的一点八倍。进入十二月以后，宁波电网每天的用电缺口都在百分之二十五以上。当地罕见地连下三场大雪，使原本紧张的供电形势更加严重。二００五年一月八日，宁波进入四级缺电状态。当天，宁波拉电线路七百零三条次，损失电量七百一十七万千瓦时，创历史新高。超过一百万千瓦的电力缺口显然让宁波人的春节过得不太踏实。业内人士分析，宁波地区经济的强势增长加大了对电力的需求，而周边省市大都处于不同程度的缺电状态，无法购到充足电力，同时又受到缺煤、缺油等多种因素影响，宁波的用电形势相当严峻。据了解，二００五年，宁波电网基建工程涉及五个五百千伏项目、十四个二百二十千伏项目和二十三个一百十千伏项目，同时还将开工一大批输变电工程。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-07 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 电力工业从垄断到竞争的结构演变(1) １８８２年９月，美国纽约珍珠街电站向纽约市提供电力服务标志著电力工业的出现。从产业组织理论的角度回顾电力工业结构的历史演变，有助于更好地认识目前电力工业结构重组和引入竞争机制的改革。１　低水平市场竞争阶段受技朮、经济和社会因素的影响，现代电力工业的雏形直到二十世纪初期才形成。在这个阶段，电力商品与其它商品比较没有本质的区别，私人投资者像生产机器一样生产和销售电力。由于私人投资者资金有限，因此当时的电力企业规模较小。因为电力不能储存和不能远距离输送，投资者一般在城市周围兴建电厂，将电力卖给城市中需要和有能力支付的用户。因此，早期的电力市场实际上被分割成许多个以城市或者以城市的某个地区为范围的子市场。在每一个子市场上，一般只有一个卖者，或者少数几个卖者，市场是地区（城市）垄断的。１９２０年美国共有６５００个电力企业，其中主要是发、输、配、售一体化的企业。在这个阶段，经济学家还没有认识到电力工业的自然垄断属性，政府也没有自觉地运用规制手段。电力企业自由决定电价，生产者和消费者对价格信号作出理性的反映，包括自由的进入和退出。因此，这个阶段电力工业的结构在本质上是市场竞争的。随著社会经济的发展，作为一种优质能源，电力消费在整个能源市场消费的比例必然会增加。在许多区域子市场，短期市场需求可能经常超过电力企业的供给能力。在存在市场分割和存在较长的前置时间（Ｌｅａｄｉｎｇ　Ｔｉｍｅ）的情况下，出现了电力企业运用市场势力制定高于边际成本的价格。为保护消费者利益，在不违背自由竞争法则的前提下，政府直接参与了电力产品的生产和供给。在美国，政府直接投资电厂并按成本定价，甚至再给予税收或贷款方面优惠等措施，通过低成本或低电价优势与私有电力企业竞争，迫使私有电力企业降低电价。这种用市场的竞争纠正市场缺陷的办法在二十世纪三十年代自由竞争思想在实践上遭受失败和政府干预思潮得到承认后自然地演变成政府对电力工业的规制。２　以规模效益为基础的垄断经营阶段第二次世界大战后，科学技朮和世界经济的迅速发展加快了电力工业技朮进步的步伐。电力生产技朮的进步产生了大容量、高参数机组，这些机组资本密集，规模经济效益十分显著。高电压、低成本输电技朮在使大电网获得了十分显著的经济效益的同时，提出了关于系统的更高的安全性和协调性要求，而这一要求反过来又促进了更大电网的形成。电力工业生产中客观存在的规模经济性对过去低水平的生产组织形式和资源配置结果提出了严肃的挑战。与此同时，凯恩斯的国家干预主义经济思潮又在理论上为政府对电力工业的直接管理提供了武器。因此，二十世纪中叶，西方发达国家政府几乎都直接参与了电力工业的发展。国家资本不仅有利于实现电力工业的规模经济效益，而且有利于电力工业的统一规划和协调管理。１９３５年，美国１３家控股公司控制了全国７５％的电力企业，而且其中最大的３家公司拥有４５％发电容量。１９４６年和１９４７年，法国和英国相继将传统的以分散、私有的企业为主体的电力工业进行了全面国有化和集中化重组，结果分别形成了在国家范围内垂直一体化垄断的国有大型电力企业法国电力公司（ＥＤＦ）和英国中央发电局（ＣＥＧＢ）。美国虽然没有直接进行全国性的国有化和集中化的改革，但是，却在较大范围内进行了企业之间的大合并。二十世纪六十年代，美国电力工业的兼并达到高潮，一些大型电力公司开始出现，而且每家公司都呈从供电、输电到配电的纵向联合形态，成为区域性垄断企业。电力工业在发达的私有制的国家由私有、分散经营转向国有、集中经营是电力工业产业组织结构历史演变中的一次革命性调整。虽然理论上国有的、集中型的结构根据哈佛学派的结构──行为──绩效（ＳＣＰ）范式可能是低效率的，但电力工业发展的事实証明，集中化的电力工业结构更多地应该用芝加哥学派的理论来解释。因为滥用市场势力可能会使价格偏离边际成本，集中化的电力工业虽然可能会导致生产效率和资源配置效率的损失，但是，这种损失与集中型电力企业可能获得的规模效益增加和交易费用减少比较是相当有限的。集中化的电力企业还有利于政府制定充分体现电力工业公用事业特征的政策，这些政策的效益因电力消费的引致需求（Ｄｅｒｉｖｅｄ　Ｄｅｍａｎｄ）产生的类似乘数效应的结果而无法估量。集中化重组直接导致了电力工业规制的产．生。针对电力工业的垄断经营，政府成立了专门的规制机构，制定相应的法律制度，对电力企业进行专业化的监督和管理。１９３５年，美国制订了联邦电力法，并成立了联邦电力委员会。电力工业管理水平的进步不仅促进了电力工业的集约型生产，还促进了整个社会的生产效率，同时，这些管理经验和技朮也成为今天放松规制和引入竞争的基础。电价管理从强调核算职能到强调调节职能就体现了这种进步。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-07 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 电力工业从垄断到竞争的结构演变(2) ３　以社会资源配置最优为目标的垄断经营阶段电力工业垄断经营最初主要因为规模经济而产生。但是，规模经济存在边际收益递减规律﹔另一方面，电力工业具有显著的外部性，内部利益最大化的目标必然会受到是否与外部利益相容的挑战。因此，以获得规模经济效益为原则的垄断经营需要在实践中得到检验和发展。虽然边际成本定价在理论上早已成熟，但在以规模经济为基础的垄断经营的条件下一直没有应用到电力商品的定价中。二十世纪七十年代发生的两次能源危机改变了人们对于能源资源开发与使用的传统认识，节约能源、提高能源使用效率开始成为世界各国能源政策的重要目标。由于电力商品的消费在能源消费结构中占有相当大比例，因此，正确的电力商品消费政策成为世界各国能源和社会发展政策的重要工具。正是在这种背景下，西方发达国家开始重视利用电价机制，要求垄断经营的电力企业按边际成本定价，提高电能的使用效率和社会资源的配置效率。法国是最早采用边际成本定价的国家。实践証明，基于边际成本的高峰负荷定价制度抑制了高峰时段的低效率电力消费，消除了过去峰谷不同时段消费者之间的交叉补贴，提高了电能利用的效率。边际成本定价制度虽然没有直接改变电力工业的组织结构，但却改变了电力企业的行为。与边际成本定价相适应，电力需求侧管理（ＤＳＭ）兴起并迅速推广使电力工业的组织结构发生了细微却又深刻的变化。无论是垄断条件下的边际成本定价还是需求侧管理，仔细思考都使过去一直沿袭的电力工业或者电力企业的边界变得模糊了，延伸到了广大的、不确定的电力消费者中。电力需求侧管理在尊重消费者主权的基础上，以电力企业和电力消费者的共同利益为目标，强调企业和消费者行为协调而不是企业对消费者的策略性行为，这是ＳＣＰ范式所不能解释的。正是出于对这种体现电力工业公用性和社会性的特殊结构的强调，我们把以边际成本定价和需求侧管理为特征的垄断经营作为一个独立的结构演变阶段。４　纵、横向分割和引入竞争的探索和实践阶段二十世纪八十年代末期，电力工业结构在平静中迎来了又一场革命。在电力工业发展相对成熟，电力市场由卖方市场向买方市场转变之后，政府开始意识到对电力工业继续投资已经没有必要﹔一些国家感到电力工业投资所引起的财政负担过于沉重，并急于摆脱这种被动局面。沿著边际成本定价制度所带来的电价多样性，１９８６年智利率先尝试利用分时电价进行市场竞争。在计算机技朮不断进步的条件下，斯威普（Ｆ，Ｃ．Ｓｃｈｗｅｐｐｅ）成功地提出了以边际成本理论作为基础的实时电价理论。政府的改革意愿和实时电价理论的结合导致了立法者和规制者主导的电力工业结构重组和引入竞争机制的改革。１９９０年，英国开始了全面和彻底的电力工业结构重组。在对国有电力资产全面私有化的基础上，英国将过去全国垂直一体化垄断经营的电力工业进行纵、横向分割，在发、售电环节引入市场竞争机制，以提高电力工业的效率，并在１９９３年基本建立了以现代电力工业技朮为基础的电力工业市场竞争制度。虽然这种市场竞争制度整体上只是有限竞争，因为在输电和配电环节依然维持自然垄断状态，甚至在发电侧依然还是寡头或者垄断竞争的，但是，从整体上看竞争性的电力市场结构是崭新的。首先，目前形成的电力市场是在纵向分割的基础上展开的，是适合现代电力工业生产规律的以发电和售电环节的市场竞争为基础的市场，这种结构与过去垂直一体化电力企业的结构完全不同，所产生的企业竞争行为和结果也有根本区别。其次，目前正在形成的电力工业竞争性结构是以庞大的市场为基础的，这个市场可能是区域性的，可能是全国性的，甚至是洲际性的，如挪威、瑞典、芬兰和丹麦等四个国家形成的北欧电力市场。市场范围的扩大在保聃规模经济的同时，限制了电力企业的市场势力，使电力市场有可能更加接近一般商品市场。不过，为什么早期的低水平市场竞争结构没有在市场机制的作用下直接演变成我们现在所努力追求的现代市场竞争结构却是值得深思的，因为大多数行业甚至包括电信业都是从低水平的市场结构逐渐演变成具有现代经济特征的市场结构的，中间没有经历大规模国有化和集中化后又大规模私有化和相对分散化的来回调整。 ▲返回目录 <中经网> TMP02 2005-02-07 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 电力工业从垄断到竞争的结构演变(3) ５　电力工业结构演变的启示长期以来，关于垄断或规制（Ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ）与竞争的关系问题，或者更广泛意义上的政府与市场的分工问题，一直是经济学研究中争论不休的话题。纵观整个经济思想史，在政府与市场的关系问题上，从亚当﹒史密斯╱Ａｄａｍ　Ｓｍ╱ＣＡ）的自由市场经济到凯恩斯（Ｊ．Ｍ．Ｋｅｙｎｅｓ）的国家干预主义再到主张恢复自由市场经济和强有力个人主义刺激的以弗里德曼╱Ｍｉｌｔｏｎ　Ｆｒｅｉｄｅｍ）和施蒂格勒╱ Ｇｅｏｒｇｅ．Ｊ．ＳＣＩｆＪｅ╱）为代表的新自由主义，又到目前出现的以斯蒂格利兹（Ｊ．Ｓｔｉｌｉｔｚ）为代表的再度强调政府干预的新国家干预主义，规制与竞争呈现出一种交替更迭的特征。与经济思潮的交替更迭相适应，在规制与竞争的政策选择上，也出现了从强调市场失败与政府规制到强调规制失败与放松规制再到强调再规制的历史演变。美国规制经济学家卡恩（Ａ．Ｅ．Ｋａｈｎ）称规制来回交替是在“试图模拟在一个厂商情况下竞争的生产状态”。在过去经济学关于规制与竞争的理论争论和政策更替过程中，电力工业由于其特殊的内在属性一直是排除在外的。经济学家和政府对电力工业的自然垄断或者规制深信不疑，政府承认电力工业的纵向一体化垄断形式，在电力工业的市场进入、价格等方面实行严格的规制政策。大多数国家的政府甚至直接投资和经营管理电力工业。然而，二十世纪八十年代之后，受其它网络产业放松规制后所取得的巨大成功的鼓舞，经济学家和政府开始检讨电力工业存在的规制失败问题。由于影响规制效率的信息不对称、委托代理，规制俘虏以及规制机构的有限承诺能力等问题在长期内不可能得到解决，因此，与其说是规制失败，还不如说是对未来有效规制失去信心导致了对电力工业进行放松规制、引入竞争的改革，并且很快在世界范围内形成一股波澜壮阔的电力竞争潮流。不过，从政府规制与竞争政策选择的交替更迭规律可以推测，今天电力工业引入竞争的改革，很可能明天又会进行强化垄断或者规制的改革。五、能源 ▲返回目录 <经济日报>宏观资讯 02 2005-02-16 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 去年一次能源生产总量达１８·４５亿吨标煤　　本报讯记者谢然浩报道据国家发改委预计，2004年我国一次能源生产总量达到18·4 5亿吨标准煤，比上年增长15%左右。其中煤炭产量达到19·56亿吨，增加了2·89亿吨，增长17·34%；发电量完成218702亿千瓦时，增加2820亿千瓦时，增长14·8%；石油产量1·7 5亿吨，增加492万吨，增长2·9%；天然气产量408亿立方米，增加64亿立方米，增长18· 5%。　　在日前有关发电集团召开的工作会议上，国家发改委能源局副局长吴贵辉在介绍上述情况时说，去年我国能源供应在高增长情况下依然出现紧张，这是过去没有出现过的现象。说明在国民经济平衡、较快发展的同时，我们在资源、能源和环境上都付出了较高的代价。　　据介绍，2004年在能源生产高增长的同时，我国能源建设也在全面加快，其中煤炭工业全年新开工规模为8000万吨，新投产规模为1亿吨；电力工业全年新增发电能力500 0万千瓦，比上年增长13%。新增原油生产能力1600万吨，新增天然气能力100亿立方米，西气东输工程全线建成併投入商业运营，沿海地区引进LNG项目也在积极推进。为适应电源建设的快速发展，2004年全国电网建设也有所加快，全年新增330千伏交流输电线路5 46千米，变电能力183万千伏安；新增500千伏交流输电线路9398千米，变电能力5075万千伏安；新增500千伏直流输电线路1844千米，直流换电能力1200万千瓦。此外，全年审批电源项目1·6063亿千瓦，核准开工规模6053万千瓦，批准项目建议书规模9390万千瓦，审批水电项目规模1300万千瓦。石油“走出去”战略取得成效，目前我国已与20多个国家和地区签署70多个境外油气勘探开发、管道、炼油化工和技术服务合同。 ▲返回目录 <中经网> TMP01 2005-02-05 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 能源紧张何时休回顾２００４年我国的经济运行情况，有一句被反复提及的话，叫“煤电油运紧张”。这其中，煤、电、油都是能源。如果考虑到运输紧张实际上与煤炭抢运有关，上面那句话也就可以直接说成是“能源紧张”。去年能源紧张，今年的情况恐怕是仍然紧张。有人预测，２００５年最热的五大行业中，煤炭、石油天然气位居前列。这种“最热”，其实不过是“紧张”的另一种表述。能源紧张造成的直接影响至少表现在几方面：一是要加大产量，甚至是超负荷生产。而这既受资源条件限制，也容易引发安全方面的问题。二是要加大进口。这当然会提高对外依存度，也不利于经济安全。三是将影响下游产品。比如，去年塑料行业的生产成本平均上升了９０％，其中主要因素是石化产品价格上涨。面对能源紧张，必须要拿出相应的对策。能源战略（特别是石油战略）的制定，已是刻不容缓的事情。而能源战略究竟包括哪些方面的内容，战略的立足点是什么，战略措施如何落实，等等，都是很费思量的。比如，我国能源消费的增长速度到底有多快？过去的算法是相当于ＧＤＰ增长速度的５０％，但这几年的实际情况証实，原来的计算方法已不够准确。有统计资料表明，自２０００年以来，我国包括煤炭、原油和天然气在内的一次性能源产量积累增长４９．５３％，年均增长率１４．３５％。除去少量出口和必要的储备之外，其余全部消费。此外，我国原油、成品油的进口这几年也逐渐上升。可见，我国能源消费的增长是相当快的。怎样测算这一增长速度，是保持、还是控制这一速度，都需要认真考虑。再比如，我们究竟需要进口多少石油？我们能找到更安全、稳定的石油资源吗？事实上，我国近年来一直以一种开放的策略积极寻求海外石油资源。但随著中国石油需求量的加大，海外战略的实施难度也在加大。首先，国际油价的波动已经敲响了警钟。有人分析认为，中国进口石油已占全球总消费比重的７．５％，而且还在稳步增长，石油界以及那些投机商们当然不会放过“捞一票”的机会。其次，我国对海外石油资源的掌控程度比较低，除了掏钱卖石油之外，我们在石油产地很少掌握勘探、开采、投资的权力。第三，我们的海外战略面临的竞争激烈。前不久，在中、俄、日三方关于石油管线的一场博弈中，我们基本上处于下风。而有消息透露，印度近来也大张旗鼓地发动石油攻势，分别与伊朗、俄罗斯等国达成协议，其中仅对伊朗的油气资源投资即高达４００亿美元，在日、印两个周边强国的“夹击”之下，竞争形势越显严峻。还有，我们的产业节能潜力究竟有多大，究竟怎样去开发这些潜力，也是必须重视的。除了水泥、电解铝这类高耗能产业之外，别的产业有没有节能的可能呢？我们的汽车耗油率指标比日本的标准高１╱４，比欧盟的标准高出近１╱２，这其中的潜力有多大？我国的民用建筑中，有９９％属于高耗能建筑，其中采暖、空调通风等等的能耗占了社会能源消耗的相当大比重，这其中有没有潜力可挖？按可持续发展的要求，通盘考虑能源问题，制定切实可行的能源战略，有著十分重要的意义。但奇怪的是，我们直到现在还是由发改委下面的一个处级单位，来承担制定规划、负责预策的能源管理工作。显然，这与制定能源战略的客观需要是不相称的。机构改革、机构设置应该是实事求是的，也许，设立一个“能源办”应该是制定能源战略的开始。 ▲返回目录 <中国电力报>中国电力报 08 2005-02-08 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 氢能核能：能源新主力　　目前的全球能源危机促使世界各国更加重视新能源的开发与应用研究。　　上海社科院2005年中国经济形势预测课题组的报告认为，美国目前正在加紧推广能源资源多样化战略，大力开展氢能源、清洁煤的研究，併在氢燃料电池方面取得重大技术进展。欧盟于2003年6月出台《氢燃料经济----- 通向可持续能源的桥樑》报告，大力发展氢燃料和燃料电池。日本目前在混合动力汽车、燃料电池汽车、燃料电池、太阳能利用等方面具有一定的技术优势。　　2003年11月，在美国政府的积极倡导下，《氢经济国际伙伴计划》(IPHE)正式启动，包括中国在内的16个国家共同签署了《IPHE参考条款》，以氢燃料为代表的新一代能源开发合作成为国际共识，这一领域的产业合作也必将会获得迅猛发展。　　氢能：中国针对氢的研究始于1958年，经过40余年的积累与发展，中国拥有完全自主知识产权的纯氢燃料电池动力平台。去年4月19日在北京奥运经济市场推介会上，纯氢燃料电池公交车成为推介会上一项重点项目。有关人员表示，真正的纯氢燃料电池公交车有望行驶于2008年北京奥运会上。　　日本矢野经济研究所发佈的一份调查报告也明确认为，氢燃料汽车将于2005年投放市场，2008年以后实现批量生产，2010年全球所有氢燃料汽车的普及数量将达到约4万辆。　　核能：2005年，对于中国能源工业来说，最重要的变化就是国家核能政策以“积极发展核电”代替了过去的“适度发展核电”政策。　　资料显示，2004年中国核工业全行业首次扭转了十几年亏损的局面，全年集团公司实现合併利润8亿元，比上年增长226%，超额完成年度预算的105%。目前中国已形成了浙江秦山、广东大亚湾和江苏田湾等核电基地，投入运行和在建核电机组达到11台，装机容量为870万千瓦，占全国电力装机总容量的1.6%。　　世界核电目前的装机容量已达到世界电力总装机容量的16%，在许多发达国家，核电已经成为电力的主力军。 ▲返回目录

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XX超市调研提案 1. 调查目的 “XX”是世界闻名的以零售业为主的商业集团，在XX，消费者可以买到日常生活所用的所有生活用品。大到家用电梯，小到针头线脑，其所售的商品价格合理甚至低廉，很少发现有超过其他商场的商品，因此利润极低。XX的创始人山姆- 沃尔顿曾经说过：“卓越的顾客服务是我们区别于其他所有公司的特色所在，向顾客提供他们所需的东西——并且再多一点服务，让他们知道你重视他们。”通过对XX超市的调研，了解消费者的特征，消费行为与购买习惯，认识XX被消费者接受的现状，以及将会有多大的发展前景，并进行策略的整合，创造更美好的未来。 2. 调研问题及所需的信息（1）所需调研的问题 1．调研的目的，主要解决什么问题？ 2．消费者购买行为决策过程？ 3．消费者的购买行为与习惯？ 4．XX超市的受欢迎程度？ 5．新产品被市场接受的几率有多少及销售渠道？ 6．XX超市主要面临哪些问题（环境，物品摆设，价格，地理位置，服务态度）？ 7．该如何改进才能满足消费者的需要？（2）所需的信息调研人员通过多种途径获得许多案卷资料，搜集有关信息，包括：消费者的购买行为与习惯，XX超市的品牌知名度，市场潜力，销售排行榜，目前的现状，不足之处，消费者满意度调研，以及他们对XX的意见和建议。 3. 理论框架与理论假设（一）理论框架 1. 确定市场调研的目的。 2. 定义市场调研的总体范围。 3. 确定搜集资料，信息的方法。 4. 挑选并培训市场调研人员，确定市场调研的进度，分配工作任务。 5. 确定调研提纲或问卷。 6. 提出在调研实施中各种可能遇到的问题及解决办法。 7. 确定调研预算（费用）并报批。 8. 确定调研资料的处理与分析方法。 9. 制定调研报告的大纲，安排各类工作人员。 10．确定调研活动目标实现程度的衡量标准。（二）理论假设 XX超市的市场销售渠道调研主要是为了了解消费者的购买行为及购买习惯，所谓“ 顾客就是上帝”通过消费者对我们超市的意见和建议，进一步改善设施，环境，服务等，适应市场的变化，符合消费者的要求，铺平XX超市的未来发展道路。通过对消费者的调查，我们可以得出这些结论，消费者的购买决策(purchasing decision)是基于“理性”，而且是意识性的经济计算来决定意向。按照AIDA（Attention Interest Desire Action ）法则，购买心理有以下七个阶段： ①注意:诉诸感觉、知觉，使消费者注意阶段。 ②兴趣：激动感情，向内心诉求阶段。 ③联想：复合观念开动，内心正被吸引之阶段。 ④欲望：发现不足，开始对欲求不满，内心感到需要之阶段。 ⑤比较：运用知性、理性，循着记忆，判断是非之阶段。 ⑥信念：心像凝固，决心的阶段。 ⑦行动：购买行动阶段消费者一般有以下抉择： A. 产品的销价降低，销售会上升。 B.某一产品的替代品价格愈低，则该产品的销售也会下降。 C、某一产品的补充品价格愈低，则该产品的销售会上升。 D、假如该产品不是低劣品，则实质所得提高之后，则该产品的销售会上升。 E、推销产品费提高，销售会上升。消费者对产品的价格特别关注，因为到XX购物的人员多为已婚的女性，在特价区人群最多，促销形式多种多样有利于吸引更多的购买者。物品的摆放将影响消费者的购买量，超市的地理位置也会影响消费者对超市的选择，服务态度是消费者选择超市的重要因素。 4. 调研方法 1. 问卷调查法（在全南昌市消费者中抽取若干样本，进行实地调研并进行问卷调查，包括拦截访问，入户访问，习惯态度访问问卷） 2. 观察法（对进入XX超市购物的人群观察，包括购买的数量，品种，价钱等） 3. 二手资料收集法，即文案调查法，根据市场调查的需要，对原始的资料，信息进行加工，转换，处理，分析后获得的资料。 4. 实验法 5. 资料收集及统计分析（包括0数据分析，图表绘制等） 5. 任务安排 1. 胡卫平安排调研计划和调查方案的制定。 2. 韩磊设计理论框架与理论假设。 3. 许杰凯实施调研工作。 4. 全组人员（3人）进行调研资料的整理工作与分析。 5. 由胡卫平执笔调研报告撰写，提出报告的草稿并提出正式调研报告。 6. 进度安排（见时间表）　　 |调查步骤 |时间安排 | |１．调研计划及调查方案制定（包括| | |确定调研目标，所需信息，调研费用|2003年11月6日~11月10日 | |等工作） | | |２．理论框架与理论假设 |2003年11月11日~11月12日 | |３．调研问卷设计（包括确定抽样方| | |式与具体方法并完成抽样工作） |2003年11月13日~11月15日 | |４．调研工作的实施（包括确定资料| | |搜集方法和实施资料搜集工作） |2003年11月16日~11月19日 | |５．调研资料的整理工作（包括编辑| | |，审核，编码和分类等项具体工作）|2003年11月20日~11月22日 | |６．对调研搜集的资料进行分析（包| | |括数据分析，图表绘制等工作） |2003年11月23日~11月25日 | |７．调研报告撰写，提出报告的草稿|2003年11月26日~11月27日 | |8．提出正式调研报告（必须经过双 | | |方的多次沟通，协商后最终提出） |2003年11月28日~11月30日 | |9．调研项目最终完成（调研人员提 | | |交所有资料，数据，委托方支付最后|2003年12月1日~12月4日 | |的费用） | | 7. 调研人员简介 1. 胡卫平——调查活动的主要负责人，包括整个活动的策划，调查人员的安排，工作的分配，以及人员的联系等。 2. 韩磊——负责调查问卷的设计，以及问卷调查的分发，收集，分析和整理。 3. 许杰凯——联络人，负责活动人员的联系及了解调研的进展，待下一步好安排工作。 4. 三人协助整个调研的进程。八．附录（一）拦截访问对XX超市的市场调研您好！我是XX超市的一名员工，我们正在进行XX超市方面的调查。非常感谢您能抽出一点时间来参与访问，告诉我们您的观点，为表示谢意，在完成访问后，我们将增于您一份纪念品。 1. 请问您是否知道“XX”超市？ A．是 B。否 2. 一提起大型超市，请问您能马上想起有哪些？（多选） A．XX超市 B。佳士客 C。太平洋百货 D。家乐福 E.麦德龙 F.迪亚 G.7-11 H.丽华 J、洪客隆 3. XX超市给您的第一印象是什么？ A．大型超市 B。物美价廉 C。国际品牌汇集处 D。服务优秀 4．您认为XX超市还存在哪些需要改进的地方？ A．物品质量 B。服务态度 C。品牌更新 D。价格 E。其他—— 6．哪类物品是您选择最多的购物点？ A．食品 B。服装 C。电器 D。其他—— 7．您的年龄？ A.18-29岁Ｂ３０－４０岁　　C.41-50岁　　D.50岁以上 8．影响您选择产品的因素有哪些？ A．产品广告或促销宣传 B．朋友介绍 C．以前购买经验 D．报销情况 9．您的职业？ A．高层管理人员　　　Ｂ．行政人员＼政府人员　　　Ｃ．　服务行业人员　　　　　　　　　　Ｄ．专业技术人员　　　　Ｅ．家庭主妇　　　Ｆ．工人　　　Ｇ．学生　Ｈ．其他＿ 10．您的月收入水平是　　Ａ．５００－８００元　　Ｂ．８００－１０００元　　Ｃ．１０００－１５００元Ｄ．１５００－２０００元Ｅ．２０００元以上１1．您对XX超市的评价　　Ａ．很好　　　Ｂ．一般　　　Ｃ．差１2．您希望XX为您提供一些什么样的服务＿＿＿＿＿＿＿＿ 13、您对XX购物广场内的货品铺路及商品摆放位置有何建议＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿　　再次感谢您参与本次访问，这里有一份小礼品送给您！谢谢您，再见！（二）入户调查问卷关于XX超市的市场调研您好！我叫**，是XX超市的一名员工，我们正在进行一项关于XX超市的市场调研，您的答案将有助于XX产品的品质和服务质量的进一步改善，您的资料仅供参考，决不公开在完成访问后，温暖将赠送您一份纪念品以示谢意。 1. 请问您是否去过有XX超市？ A．是 B。否 2．XX超市给您的印象如何？ A．很好 B。还可以 C。一般 D。差 3．您是否常到XX超市？ A．经常来这里逛逛 B。经常来此购物 C。偶尔来此 D。仅是上下班路过此地 E。今天第一次来 4. 到了XX超市，您一般的购物量是多少？ A．大批量购买 B。不定量购买，看需要 C。小批量购买 D。闲逛，看心情购买 E。其他—— 5. 在超市购物时，您认为哪些因素很重要？（多选） A．价格适中 B。有信赖的品牌 C。指示物品的明确方向，方便寻找 D。包装很精美 E。进口产品 F。经常做广告 G。其他—— 6．哪类物品是您选择最多的购物点？ A．食品 B。服装 C。电器 D。其他—— 7．您认为XX超市还存在哪些需要改进的地方？ A．物品质量 B。服务态度 C。品牌更新 D。价格 E。其他—— 8．请问您觉得XX超市的地理位置如何？ A．方便到达，地理位置优越 B．一般，要骑自行车去 C．离家很远，不方便 D。到那里很麻烦 9．您的职业？ A．高层管理人员　　　Ｂ．行政人员＼政府人员　　　Ｃ．　服务行业人员　　　Ｄ．专业技术人员　　　　Ｅ．家庭主妇　　　Ｆ．工人　　　Ｇ．学生　Ｈ．其他＿ 10．您的月收入水平是　　Ａ．５００－８００元　　Ｂ．８００－１０００元　　Ｃ．１０００－１５００元Ｄ．１５００－２０００元Ｅ．２０００元以上 11．您的年龄？ A.18-29岁Ｂ３０－４０岁　　C.41-50岁　　D.50岁以上 12．请问您婚否？ A．已婚 B。未婚 13．您购买物品时，一般选择哪些物品？ A．价格便宜 B。品牌产品 C。新产品 D。特价物品 14、您对XX总体的满意程度？ A、非常满意 B、满意 C、一般 D、不太满意 E、很不满意 15、您对以下需求的排序 A 商品质量 B 购物环境 C商品种类 D 地理位置 E 服务态度 F 商品价格 G 货品摆放 16．您对XX超市货品铺路及商品陈列有什么其他意见或建议，请为我们提供！ ———————————————————————————— 再次感谢您参与访问，这里有一份礼品请签收，谢谢，再见！（三）习惯态度访问问卷关于消费者消费习惯的调查您好！我是XX超市的一名员工，我们正在做一项关于消费着、者消费习惯的调查，请耽误您5分钟的时间填写此问卷，您的答案将会给我们改善超市的品质和质量提供很大的帮助，为表谢意，我们将赠送一份精美的礼品给您！请在最能反映你的同意或不同意程度的数字上画圈。 |陈述 |很同意|同意 |中间 |不同意|很不同 | | | | | | |意 | |1．我家生活条件优越。 |1 |2 |3 |4 |5 | |2．我会经常到超市购物 |1 |2 |3 |4 |5 | |3．我非常注重产品的价格 |1 |2 |3 |4 |5 | |4．品牌是我最关注的 |1 |2 |3 |4 |5 | |5．我很喜欢超市搞促销，特卖 |1 |2 |3 |4 |5 | |6．我在乎超市很远，交通不便 |1 |2 |3 |4 |5 | |7．每次我都买很多东西 |1 |2 |3 |4 |5 | |8．朋友常会影响我的购买决定 |1 |2 |3 |4 |5 | |9．我喜欢大型的超市 |1 |2 |3 |4 |5 | |10．物品的摆放会影响我选择 |1 |2 |3 |4 |5 | |11．服务态度好坏会决定我对超 |1 |2 |3 |4 |5 | |市的选择 | | | | | | 请在最能反映你的满意程度的数字上划圈。 |陈述 |很好 |较好 |一般 |不太好 |很不好 | |你认为XX的服务 |1 |2 |3 |4 |5 | |你认为XX的货价摆放 |1 |2 |3 |4 |5 | |你认为XX的商品种类供应|1 |2 |3 |4 |5 | |状况 | | | | | | |你认为XX的购物环境 |1 |2 |3 |4 |5 | |你认为XX的货款结算状况|1 |2 |3 |4 |5 | |你认为XX的商品价格状况|1 |2 |3 |4 |5 | |你认为XX的商品质量 |1 |2 |3 |4 |5 | |你认为XX的地理位置 |1 |2 |3 |45 |5 | XX市场潜力问卷调查分析报告一、前言作为连锁经营的重要形式之一的连锁超市在中国出现已经有10年历史，从1994年起，中国连锁超市业的年平均增长速度在70%左右， 2001年销售额超过一亿元的连锁超市企业已达91家，总销售额达1163亿元，截止2001年底，全国连锁超市企业共有门店数7953个，比2000年增长了58.4%，平均每个企业拥有门店87个，比2000年增长了50%。连锁超市企业的销售额占全社会消费品总额的比重已从1 994年的1%上升到2000年的7%，2001年达到8%以上。中国连锁经营协会预测，该比重将在 2005年达到25%以上，连锁超市业将超过百货业成为零售业的主力。目前，国际上著名的零售业企业如XX、家乐福等都已进入中国市场，经营颇具规模，市场份额不断扩大。而排名全球500强第一位的XX公司，在全球有4000多个连锁店铺。XX自从1997年年销售额首次突破千亿美元（达到1050亿美元）以来，销售业绩在全球大公司中一直都名列前茅。 2000年，XX的销售收入达到1650亿美元；2001年销售额为2189亿美元，相当于16000亿人民币。但是，由于在未来的10年，中国将成为国际零售业竞争的主战场，中国市场形成“超市热”，世界级零售巨人在中国开始了“圈地运动”，，家乐福进入中国北京，麦德隆进入上海。所以说，XX也不可能永远的稳坐零售业巨头第一把交椅，竞争的紧迫感迫使XX不得不敲响警钟，积极应战。于是我们有了这一份调查报告。通过调查，我们了解到XX的主要消费群是中高收入者，家庭月收入在1500- 2000元其中家庭主妇占了43.75%的比重，并且她们光顾XX比较频繁。吸引她们的最主要的原因是XX种类齐全，价格低廉的家庭生活用品。她们所购买的是价格较低的日常生活用品。而价格较高的一些商品，例如电子产品他们的购买者则主要是一些高收入、追求生活质量，有一定社会地位的阶层。在调查中，有47.96%的消费者注重的是产品的价格，有26.82%的消费者注重的是产品的质量，其它的消费者则关注的是XX这座国际连锁超市所提供的卓越服务。二、超市、购物广场竞争状况分析 1. 在南昌较为知名的超市有丽华购物广场、太平洋百货、新洪客隆、等，他们都是XX 的竞争对手。其中尤以太平洋、新洪客隆的竞争力较强。 2. 在本次调查中有41.60%的人喜欢到XX购物，在剩下的竞争对手中受欢迎程度依次为：太平洋、洪客隆、丽华。 3. 太平洋的主要优势在于商品的质量有绝对的保障，但价格相对高。而洪客隆和丽华没有太平洋和XX的美誉度和知名度，并且价格也比较高。因此他们拥有的顾客就较少。同他们相比XX的优势便十分明显，胜在薄利多销，而且质量有保证，因此笼络了不少的忠实的顾客。二、消费者对XX的评价 1. 总体评价从购买者的满意思意率来看，16.10%购物者表示非常满意购买者的满意率为72.50%，15 .30%的购买者表示一般，7.70%的购买者表示不太满意，2.40%的购买者表示很不满意，不满意率为10.10%。（2）消费者对XX的主要项目评价分析表（%） |项目/评价 |很好 |较好 |一般 |不太好 |很不好 | |XX的服务 |33.5 |48.6 |15.3 |3.9 |0.7 | |XX的货价摆放 |31.9 |44.0 |18.8 |4.6 |0.7 | |XX的商品种类供应状况 |28.4 |43.1 |21.5 |6.0 |1.0 | |XX的购物环境 |21.1 |40.9 |27.6 |8.7 |1.7 | |XX的货款结算状况 |40.8 |32.9 |17.6 |5.9 |2.8 | |XX的商品价格状况 |14.3 |34.8 |40.4 |9.2 |1.3 | |XX的商品质量 |25.5 |30.2 |11.6 |26.2 |6.5 | |XX的地理位置 |40.9 |34.8 |18.8 |3.2 |2.3 | 三、消费者对XX的意见 a、算货款时等待时间太长 b、出口太狭窄，需要排队， c、在熟食区服务不够及时， d、储物柜不够，四、XX的前景预测通过调查我们作出以下预测：消费者对超市的主要项目的需要次序排行表 |项目 |需要率 |排序 | |商品质量 | | | | |46.8 |3 | |购物环境 |50.6 |2 | |服务质量 |31.1 |6 | |货品摆放 | | | | |35.5 |5 | |地理位置 |22.6 |7 | |商品价格 | |1 | | |80.4 | | |商品种类 |41.0 |4 |

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马鞍山商品批发市场市场分析报告目录第一部分宏观市场研究 3 1马鞍山宏观市场研究 3 1.1马鞍山经济发展现况 3 1.2经济环境分析 6 1.3人口环境分析 8 1.4投资环境分析 8 1.5房地产宏观市场 10 1.6安徽特色分析 12 1.7总结 13 第二部分细分市场分析 14 2细分市场 14 2.1商业 14 2.2宾馆 24 2.3办公楼市场 28 2.4住宅 30 第三部分项目分析 38 3项目分析 38 3.1项目背景 38 3.2SWOT分析 38 第四部分项目建议 40 4总体定位及建议 40 4.1总体定位 40 4.2定位依据 41 4.3相关配套产业的布置与意义 42 4.4 本项目产品结构定位 42 4.5案例—义乌小商品批发市场的经济贡献 42 4.6义乌小商品批发市场成为区域经济繁荣强大的推动力 43 4.7经济意义——扩大就业能力 43 4.8部分商品批发市场吸纳就业情况 43 4.9必要性——马鞍山的地位决定 44 4.10产品细分定位 46 4.11总体布局 46 4.12开发顺序 46 第一部分宏观市场研究 1马鞍山宏观市场研究 1.1马鞍山经济发展现况马鞍山市位处安徽东大门，是安徽省经济最发达地区之一，人均GDP和城乡居民可支配收入均占全省第一位。近年来，工业经济快速发展，改革开放步伐加快。随着长三角经济圈的步伐，与南京及江浙沪各地交往日渐频繁，对外交流日益增多。马鞍山市历史悠久，文化底蕴深厚，既是全国的卫生城市，又是中国优秀旅游城市，旅游资源十分丰富。境外游客和国内旅游纷纷慕名而来。 1）交通状况马鞍山市北邻南京45公里，南连芜湖45公里，是南京一小时都市圈核心城市，交通便利，宁马高速公路接沪宁高速公路，通讯发达，是南北交通重要通道，也是长江黄金水道的重要港口。 2）工业 3. 工业经济效益大幅提升。全年规模以上工业经济效益综合指数达115.93，比上年提高1 9.24个百分点。 3. 全年累计实现产品销售收入184.61亿元，比上年增长23.36％；实现利税21.18亿元，比上年增长34.78％；实现利润8.43亿元，比上年增长64.88％。 3. 工业企业亏损面有所下降，亏损企业亏损额比上年下降14.38％ 3）建筑业 4. 全年实现建筑业增加值9.96亿元，比上年增长19.38%。施工工程个数3534个，其中投标承包工程2374个； 4. 房屋建筑施工面积282.3万平方米，比上年增加53.5万平方米，其中投标承包的房屋施工面积217万平方米，增加39.3万平方米； 4. 房屋竣工面积154.2万平方米，比上年增加8.4万平方米。 4. 四级及以上建筑企业实现利税1.19亿元，比上年增长9.68%。 4）固定资产 A.固定资产投资高速增长 3. 全年累计完成全社会固定资产投资61.68亿元，比上年增长77.49％，增速比上年加快6 3.89个百分点。 3. 其中：基本建设投资完成18.75亿元，比上年增长83.93％；更新改造投资完成27.06亿元，比上年增长1.36倍；房地产投资完成9.97亿元，比上年增长30.86％。 3. 按经济类型划分：国有经济投资22.79亿元，增长53.47%；集体经济投资1.72亿元，增长8.86%；其他经济投资32.32亿元，增长129.55%。 3. 开发区建设投资成倍增长，完成2.77亿元，比上年增长1.25倍。 B.重点项目建设顺利推进 16. 全年完成投资额24.05亿元，比上年增长1.41倍。其中国债项目完成14.78亿元，比上年增长1.28倍。主要有：马钢建筑用薄板工程完成投资76154万元，马芜高速公路完成投资38513万元，江东大道完成5226万元，湖西南路完成4700万元，红旗南路完成 2100万元，马濮路改造完成5000万元。 16. 水利工程加紧推进。其中：江堤加固工程完成投资19762万元，雨山湖排水整治工程完成3829万元。 16. 本年竣工的主要投资项目有：安徽星马汽车股份有限公司5000辆专用汽车技改完成1 0985万元，马钢股份有限公司平改转工程完成24317万元，安徽山鹰纸业股份有限公司8万吨牛皮箱纸板技改完成5957万元，中橡（马鞍山）化学工业有限公司3.5万吨新工艺炭黑完成10144万元。 C.小城镇建设成效显著全年小城镇建设总投入达3.8亿元。小城镇基础设施日趋完善，道路铺装率超过75%。8个中心镇建设持续、健康发展，全年中心镇建设实际投资1.77亿元，镇区道路铺装率达87 .1%。 5）引进外资 8. 全市以招商引资为重点，以开发区和各具特色的县区经济园区为载体，抓住国际资本和国内沿海地区产业梯度转移的历史性机遇，不断优化投资环境，创新招商方式，拓宽招商领域，招商引资取得突破性进展。 8. 全年实际利用外资4272万美元，比上年增长1.4倍。实际利用内资接近10亿元，达到9 .9亿元。全年批准设立外商投资企业11个，其中有5家落户开发区。 8. 全年外贸进出口总额完成34579万美元，比上年增长20％。 6）旅游业 4. 旅游业发展持续加快。全年共接待国内游客175.37万人次，比上年增长32.54%。接待入境人数 6104人次、24355人天，分别比上年增长17.61%和18.29%。 4. 2003年末星级宾馆11家。其中：四星、三星级宾馆各1家，其他星级宾馆9家；涉外宾馆房间数达1065间，床位2196张。 4. 旅游业外汇收入460.91万美元（不含旅游商品创汇收入），比上年增长18.78%。 7）财政状况 1. 财政收入大幅增长 1. 全年累计完成财政收入24.12亿元，比上年增长20.51％，增速比上年加快11.94个百分点。其中：中央财政收入12.17亿元，比上年增长17.58％； 1. 地方财政收入11.95亿元，比上年增长23.64％。全年累计财政支出14.26亿元，比上年增长34.58％。其中：基本建设支出增长151.02％；社会保障支出增长109.17%； 1. 金融运行稳定 2. 金融机构继续执行稳健的货币政策，各项存贷款业务迅速增长，有力地支持了地方经济的快速发展。年末金融机构存款余额为148.84亿元，比年初增加20.37亿元。 1. 在各类存款中，城乡居民储蓄存款达92.77亿元，比年初增加14.53亿元，表明随着经济的加快发展，人民得到了更多的实惠。 1. 年末贷款余额为91.38亿元，比年初增加8.12亿元。其中：短期贷款余额高达57.39亿元，比年初增加3.89亿元，短期贷款所占份额为62.8％，表明贷款的流动性不断增强，贷款结构继续得到改善。 1. 全年货币投放294.09亿元，比上年增加59.56亿元；货币回笼278.92亿元，比上年增加 55.67亿元；货币净投放15.17亿元，比上年增加3.89亿元。 1. 保险事业快速发展 2. 泰康人寿、太平洋财险等保险机构进驻马鞍山，年末全市保险机构达到6家。 3. 全年保险公司保费收入总额3.7亿元，比上年增长41.76 %；已决赔付0.59亿元。 2. 在保险公司保费收入总额中，人寿保险份额明显提高，人寿险所占比重达73%。 8）商业市场繁荣兴旺 5. 随着国家扩大内需和提高中低收入阶层居民收入的各项政策措施的稳步实施，全市专卖、连锁、超市、加盟店、大卖场等各种经营业态不断出现，邮购、电话订购、电视购物、网上订购等各类营销方式悄然兴起，农贸、建材、果品等各类专业和综合批发市场相继建成。 5. 全年累计完成社会消费品零售总额41.42亿元，比上年增长8.27%。按地区分：市区社会消费品零售额31.17亿元，比上年增长8.76%；当涂县社会消费品零售额10.25亿元，比上年增长6.8%。按行业分：批发零售贸易业零售额29.78亿元，比上年增长15.04% ；餐饮业零售额4.77亿元，比上年增长19.19%。其中限额以上批发零售业和餐饮业增幅分别为19.36％和22.94％。 1.2经济环境分析 1.2.1马鞍山市自1978年以来经济稳步增长 3. 2003年实现国内生产总值188.5亿元，位居全省第11位，比上年增长14% 3. 2002年人均GDP达23412元，比上年增长11.43％，国民经济的持续稳定增长为房地产业的发展提供了有力的支撑。 10. 固定资产投资稳步增长。2004年1—7月份，全市累计完成固定资产投资72.22亿元，同比增长14.5%，比上个月回落7.2个百分点。 1.2.2商业市场发展研究 2003年商业市场繁荣兴旺—— 3. 全市社会消费品总额达到46.86亿，比去年增长14.32％，是98年以来首次突破两位数增幅； 3. 批发零售贸易业是社会消费品的主体，实现零售额41.33亿元，比去年增长14.85％； 3. 餐饮业销售额近年一直保持较快的增长速度； 3. 规模化超市、卖场竞争优势凸显，以天润发、农工商、苏果等超市为首的卖场，占据马鞍山零售市场的大部分份额； 3. 2003年，马鞍山城镇居民家庭恩格尔系数为38.7% 2004年商业市场销售增长较快—— 居民的消费能力不断提高，消费品市场持续升温，呈现繁荣活跃的发展态势。7月份实现社会消费品零售总额4.28亿元，同比增长11.1%。1—7月份累计实现社会消费品零售总额 30.15亿元，同比增长12.6%。 1.3人口环境分析 1. 人口的持续增长为房地产业的发展提供了一定的保证。 1. 全市总人口122.12人，常住人口120.6万人，流动人口1.5万人。 1. 2002年末，户籍人口为122.12万人，其中农业人口67.94万人，非农业人口54.18万人。市区人口58万人。 1. 1.4投资环境分析 1.4.1城市及区域发展规划 7. 城市“东扩南进”，形成一城（主城区）四组团（向山、霍里、濮塘、银黄）的发展模式 ——“完善主城、拓展副城、南扩东进、滨江带发展”，预计到2007年，建成区达70平方公里，往南与当涂芜湖连接；往东与南京、江宁连接，缩短与禄口机场的距离； 7. 据称马鞍山与南京正在促进两地电话不需拨打区号一事以及两地公交联网一事，马鞍山正逐渐成为南京的后花园； 7. 市政广场将于年底动工，总体规划包括行政会议中心、市民广场和文化艺术中心三部分。一期工程开发行政会议中心和市民广场； 7. 经安徽省人民政府批准的1996-2010年马鞍山城市规划区面积为77平方千米； 1.4. 2础设施发展 1.5. A.城市绿化及景观发展形成“二心二轴三圈层”的布局结构。二心为雨山湖公园、金山湖公园；二轴为中心大道景观绿带、采石河滨河生态绿带；三圈层为城市环城绿圈、主城环城绿圈、副城环城绿圈。 B.交通设施建设 3. 对内交通——规化城市主要干道网呈“方格网状”，形成十八横八纵，其中主城区干道网“ 十横八纵”； 3. 马鞍山公交公司被南京公交收购，两地公交联网运行，2004年将实现南京公交卡可在马鞍山乘车； 3. 宁马芜轻轨目前正在进行论证，预计于2012－2015年左右建成，届时马鞍山离南京只需 15分钟，宁马高速已经通车，马芜高速正在建设中，预计今年年底可以建成； 3. 跨江交通：近期利用马合轮渡连通至合肥、滁州等地的公路交通，远期于主城区南部规划长江公路大桥，西面连通合肥，东面通过机场路与南京、上海连通，形成上海—合肥的第二条高速公路的一部分。 1.4.3 a) 3商引资政策 b) 1. 税收政策—— 1. 在马鞍山举办的外商投资企业免征地方所得税； A. 减免企业所得税优惠政策——两免六减半； B. 外商投资能源交通基础设施项目，C. 按15％缴纳企业所得税,经营期十年以上，D. 从开始获利年度起，E. 企业所得税五免五减半； F. 在马鞍山经济开发区内的内资企业，G. 经批准可以享受外商投资企业有关的税收优惠政策； 1. 制定《马鞍山市鼓励和吸引外来投资若干规定》，对外来投资者予以奖励，主要包括产业结构调整奖、管理示范奖、科技引导奖、就业安置奖、技术创新奖、出口创汇奖和重大贡献奖等 1. 鼓励高档酒店的政策—— 1. 土地政策：三星级以上酒店项目土地使用出让金一次性缴纳有困难的，可分期付款，3 年内付清，特殊困难的，5年内缴清 A. 水电价格：星级宾馆水电价格按工业企业价格标B. 准执行 C. 税收减免：三星级以上作为鼓励类投资；企业税前三年按每年缴纳税的50%补助， D. 房产税3年内免征 1.5房地产宏观市场 1.5.1历年房地产供需状况 3. 马鞍山新开工面积有突破性的上涨，房地产市场有了飞速发展，表明需求旺盛； 4. 2003年房屋销售面积达到80万平方米左右，空置面积仅为32057平方米 3. 2002年末城镇居民人均住房建筑面积为21.36平方米 3. 2003年1-6月新建商品房交易面积为24.233万平方米，同比增长10.14%； 1.5.2历年土地出让情况 | 年度 | 面积（亩） | 成交总价（万元） |成交单价 | |2001年 |79.36 |5746.06 |72.41 | |2002年 |914.86 |39598.74 |43.28 | |2003年 |4662.79 |170170 |262.66 | |2004年1-7 |647.86 |24800 |38.27 | |月 | | | | 1. 受宏观调控影响04年上半年土地出让量有所下降； 2. 上半年已成交的居住、综合用地面积为647.86亩 1. 预计下半年土地出让量放大，规划用途主要以居住，综合用地为主，有少量的商业用地供应； 1. 从历年的土地供应来看，城市往南发展的力度加大； 1.5.3房地产结构市场仍以住宅为绝对主体，办公楼市场极不活跃，商业市场处于初步发展阶段，但2004 年开始，马鞍山市有较多的商业项目上马，将逐步改变目前的市场格局； 1.5.43房地产价格走势分析 11. 国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，5月份，商品房销售价格分类指数为101.51，比4月份上升2.18点，自2001年9月以来首次突破100点。1至5月份，全国商品房平均销售价格为2708元／平方米，同比增长10.7%，增幅比去年同期提高3. 7个百分点。 11. 统计显示，1至5月份，全国商品房完成销售面积8310万平方米，同比增长30.9%。其中，销售给个人7839万平方米，同比增长32%。商品住宅平均销售价格为2479元／平方米，增长8.3%；办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨22.5%和12.8%。分地区看，商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为538 1元、5156元和3877元。 11. 5月末，全国商品房空置面积为9706万平方米，同比增长2.4%，增幅比去年同期回落6 .8个百分点。其中，空置一年以上的商品房面积为5610万平方米，同比增长30.7%。分地区看，东部地区商品房空置面积6012万平方米，同比下降3.2%；中、西部地区的商品房空置面积增加较快，增速均超过10%。 1.6安徽特色分析茶——是许多传统名茶的原产地； ν 芜湖——2004中国国际茶博会； ν 黄山——黄山茶叶交易会每年举办； ν 地处皖南边陲的休宁——“中国第一绿茶出口县”； ν 繁昌ν 峨桥茶市——“江南第一茶市”；工艺品—— —— 1. 竹编工艺品——舒城为主要产地 1. 仿古家具——北京有条“东至仿古家具街”，仿古家具多数销往国外 1. 徽州四雕——指砖雕、石雕、木雕、竹雕，以歙县、黟县、婺源县最为典型，极具历史和艺术价值 1.6.2历史文化 1.6.1历史文化 3) 桐城——皖江文化的中心，桐城派（中国史上时间最长、参加人数最多、影响最大）的发源地，明清期间 3) 毫州——在商代曾为成汤之都 3) 古寿春（今寿县）——在春秋战国时曾为楚国首都 3) 凤阳府——朱元璋的家乡，在明朝时是中都 3) 明中叶之后，新安商人崛起于东南地区，成为与晋商相抗衡的一支最重要的商业力量。而徽商中的巨商大贾，多是盐商。 3) 历史文人：包青天包拯；李鸿章和他的淮系集团；“五四”运动的领袖陈独秀和胡适；小说大家张恨水；京剧鼻祖程长庚；台湾第一任巡抚刘铭传；黄梅戏表演大家严凤英以及后来的马兰、韩再芬等；杂技皇后夏菊花 3) 书院——以青莲书院为首，与翠螺、采石、丹阳、天门号称五大书院 1.6.3各城市特色经济 1.6.2各城市特色经济 6) 马鞍山——以钢兴市，钢铁主业4万人，产钢1000万吨，占全市GDP的比重约在1/3左右 6) 当涂——民营企业快速发展，2004年以来，每天至少有一家民营企业诞生，形成了机械制造、冶金压治、绿色食品加工、纺织服装四个各具特色和规模的块状工业经济 6) 黄山——会展业 6) 安庆——石化业，为长江中上游最大的石化企业；气配产业也有很大发展前途 6) 两淮——煤制油气 6) 皖北——牛产业，与奶业、豆业、皮革业综合发展 6) 芜湖——家电、汽车产业 1.7总结 1. 8宏观背景总结 1. 经济不断增长，国民经济与人口的增长为房地产业的发展提供了有力的支撑； 1. 城乡居民人均可支配收入逐年上涨，生活水平不断提高； 1. 固定资产投资高速增长，2003年全社会固定资产投资首次突破100亿，达到106.79亿元，比2002年增长73.15％，投入之高，速度之快创历史新高； 1. 商业市场繁荣兴旺，2003年全市社会消费品比去年增长14.32％，是98年以来首次突破两位数增幅； 1. 居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高——2002年马鞍山市个人购买商品住房占商品住房销售面积的97.74％。个人购买商品房总额约75997万元，居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。 1. 住房消费呈现旺盛态势，房地产销售价格涨幅较大。第二部分细分市场分析 2细分市场 2.1商业 2.1.1供应状况研究马鞍山主要的商业中心有两块，即以解放路为核心的老商业中心和以团结花坛为中心的新兴商业中心。 A、解放路商业中心—— 业态分布： [pic] 解放路作为马鞍山老的商业中心，以解放路为主线，辐射湖北路以及竹园路、团结街等小路，商业以鸿泰新百、飞天家具，新开业的苏宁电器以及即将推出的营业面积达两万平米的大型购物中心——恭喜发财为核心，其业态主要以零售业为主，占到62.3%，零售业内以服饰和综合性购物为主体。 B、团结花坛商业中心以团结花坛为核心，以新亚百货、华联商厦、新大新等为主体，聚集了马鞍山绝大多数人气，这是马鞍山的核心商贸区，是目前马鞍山市民购物的主要场所。几家核心的大型百货店，占马鞍山社会消费品零售总额的绝对主力。主要商场一览： |商场名称 |营业面积 |经营内容 |招租方式 | |华联商厦 |共三层，营业面|1F烟酒、钟表、女鞋、珠 |20－25％营业 | | |积7000平方米 |宝、化妆品 |额返还 | | | |2F女式服装、床上用品、 | | | | |儿童用品 | | | | |3F男式服装、羽绒制品 | | |新大新鞋城/莱|三层，1000平方|－1F童装 |自营 | |斯厚服装 |米左右 |1F服装、化妆品 | | | | |2F新大新鞋城 | | |新亚百货 |共4层，9000平 |1F烟酒副食、日用百货、 |看品牌，一般 | | |方米 |小家电、化妆品、KFC |营业额扣点25%| | | |2F首饰、床上用品、手机 | | | | |、箱包、鞋、家饰布艺 | | | | |3F男女服装 | | | | |4F家电、厨卫用品 | | |鸿泰新百 |5层，10000平方|1F饰品、通讯、首饰、化 |/ | | |米左右 |妆品、箱包、鞋、文化用 | | | | |品 | | | | |2F服饰 | | | | |3F床上用品 | | | | |4-5F家电、电脑世界 | | 以团结广场为中心的核心商业圈，辐射道路除湖南路、湖东路外，还涵盖了南湖及四周的部分高档住宅区，这一区域是未来马鞍山的富人区，如中央花园、海外海名筑等，住宅小区配备的商业有相当大的体量，此外还有建面达13.8万平米的大华马鞍山国际广场、建面达7万平米的马鞍山步行街。未来这一区域的商业总供应量在30万平方米以上，将使得这一区域逐渐成熟，并且在业态分布上改变单一传统百货的现状，业种进一步丰富。除了新老两个商业中心以外，马鞍山还存在一些相对比较集中的小型商贸街。如下： 4. 五金建材：花山路、湖东中路，雨山路，档次较低，缺少系统的整合。 4. 电脑及配件：湖东中路 4. 摩托车助动车：解放路、车站路 4. 音像广告：湖东中路公园路 4. 电信：湖东南路 4. 小商品：桃源路 4. 餐饮：重阳路特色商业—— 14. KTV：哆唻咪、巴拉那、维多利亚、IOIO、上岛；其中上岛KTV和上岛咖啡联合经营，位于湖东路湖北路口，IOIO是马鞍山第一家综合性上档次的KTV，带动了马鞍山的休闲娱乐业开始了新的发展。 14. 酒店：梦都、塞纳河畔、避风港、金盛、红梅。梦都和塞纳河畔近年来大力发展连锁餐饮，在马鞍山的餐饮行业内有着不可替代的垄断地位。避风港和金盛、红梅都是稍有影响力的餐饮企业，此外，重阳路餐饮一条街，以黟县、黄山等安徽特色菜为主，已经形成气候，占有一定的市场份额。 14. 洗浴中心：翠林、鼓浪屿、金海湾、莱茵河畔。翠林是马鞍山的知名品牌，2003年 8月开业，营业面积仅8000平米左右，其凭借良好的服务和低廉的价格赢得了市场的认可，因而自开业以来一直获得良好的经营效益，日均客流量达到1000余人，高峰日达到2000余人，甚至南京、上海、浙江等地的客户也会在周末专程来消费。 14. 咖啡茶座：以江南茶人、上岛咖啡、老槐树咖啡园为代表，上岛咖啡近两年开了数家分店，此外马鞍山还有类似于星巴客、真锅等档次稍差的一些茶座。这些咖啡茶座是目前马鞍山人夜晚休闲的主要场所。 14. 歌舞厅：FACE热舞会所、田园歌舞厅、海阔天空。海阔天空是马鞍山新近开业的一家迪吧，位于花山路上，已经在市场上有一定的轰动效应，经营状况较好。总体而言，娱乐业的几家舞厅档次尚不够，比较杂乱，设施设备和服务都不够档次。 14. 网吧：新浪潮、欧亚，此外还有一些零星的网吧，尚未形成主体市场。 14. 家具市场：家家爱、富园、建皖。家家爱广场营业面积2万平方米左右，开业后填补了马鞍山家具市场的空白，成为马鞍山人购买家具的主要去处，但目前看来，档次仍不够高。 14. 超市：天润发、农工商、华联吉买盛、苏果超市。这几家大超市成为马鞍山零售业的主体力量，马鞍山市民的日用品消费基本在这几家超市满足。尤其天润发建成后，依靠班车的开设，将卖场范围辐射到马鞍山全市，已经形成了一定的市场。即将进驻的大超市还有易初莲花，位于江东大道湖南路口，占地40亩左右，目前正在拆迁，预计9月份可以动工。易初莲花的建成，将引起马鞍山市大型超市的激烈竞争，由于马鞍山市区人口数量以及其消费能力的限制，势必造成这一市场的趋向饱和。供应状况小结 74. 两个商业中心的业态分布仍以传统的百货业为主，休闲娱乐所占比重较少。 74. 从细分业态来说，餐饮业由梦都和塞纳河畔两家垄断；大型超市未来竞争激烈；五金和建材市场目前档次过低且处于无序竞争的状态，迫切需要整合；马鞍山的特色水文化目前仅有翠林一家做出品牌，未来市场潜力相当大。 74. 马鞍山的商业呈现一种共生的特征，竞争不充分。除了政府强制实施的药店连锁形成规模性品牌以外，其余都相对比较零散。 74. 马鞍山总体上商业多数是低水平的竞争，商业服务精神乏善可陈。 74. 马鞍山的商业缺乏有效的整合，一些大型的购物中心或批发市场等都在紧锣密鼓进行之中。 74. 连锁、专卖、仓储式超市、大卖场等新型零售业态相继出现，在马鞍山零售业市场获得较大的反响。 2.1.2需求状况研究调研方式：问卷访谈样本数量及获取方式：共收取有效问卷137份，其中：马钢50份，建行等银行系统20份，其余为随机拦截调研样本描述：本次消费者调查着重于在下述几个方面来了解马鞍山市民目前的消费习惯，并测试消费者对本项目所在区域的偏好。 ν 月外出消费额 ν 消费内容的偏好 ν 消费地点的偏好 ν 对目前商业设施不ν 足的思考普通家庭每月外出的消费额集中在1000元以下，尤以低于500元/月的消费水平为主，这与目前马鞍山市的职工工资水平相适应。经常进行的消费活动：由上图可以看出，马鞍山市民目前的消费仍以传统的购物、餐饮为主；洗浴作为马鞍山的特色消费，也成了众多消费者的首选。而唱歌、跳舞、网吧等新兴消费活动则多数为年轻人所偏好。主要消费地点： |消费形式 |地点 | |购物 |天润发/农工商：55% | | |团结花坛：22% | |就餐 |特色餐饮店：45% | | |团结花坛：31% | |休闲娱乐 |团结花坛：37% | | |其他：42% | 团结花坛作为主要的商业中心，仍然是目前日常购物的主要场所，以天润发为首的大型超市，则是日常生活用品的主要购买地，而一些要求较高的消费者，购买服饰、建材以及数码产品等稍高档次的物品，则基本会选择前往南京。基于目前马鞍山的餐饮基本为梦都和塞纳河畔等垄断，而两家餐饮公司都有数家连锁店的缘故，因而餐饮消费无固定的区域限制。休闲娱乐目前基本依靠几家KTV、迪吧和翠林等。就消费地点的选择而言，基于马鞍山市区范围并不大，所以本地的消费仍以方便、快捷为主，到居住地附近消费和到商业中心消费是人们选择消费地时的重要考虑因素。一些特色消费地点，如天润发、梦都餐饮、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能获得众多消费者的普遍亲睐。认为马鞍山缺少的商业设施：三分之一的客户对于目前马鞍山没有上档次的购物中心表示认同，而大型中餐厅以及西式快餐等也相当欠缺；而如体育场馆、健身中心等高尚场所也比较欠缺。在“其他一项” 中，一般包括目前马鞍山还没有的或者未成规模的景观商业街、大型娱乐设施、大型洗浴中心、书店、游乐场以及部分较高档次的消费场所如高尔夫、跑马场等。这一选择体现了目前马鞍山市民对于商业供应业态现状档次太低的强烈不满。对本项目的倾向性：超过半数的被调查者愿意前往本项目消费，其主要原因有：•规模大、服务有特色、上档次、服务好、价格低；不愿前往消费的主要理由为：太偏远交通不便、担心价格高、配套不全、商圈不够成熟。消费特征总结： 94. 外出消费仍以传统的购物和餐饮为主，基于本地供应水平的低层次以及收入水平的原因，消费额普遍不高； 94. 餐饮多在本地，但休闲及购物前往南京消费较多，马鞍山本地消费水平不高，吸引南京人前来的以洗浴为主； 94. 本地消费仍以传统的商业中心为主，新兴的大超市有相当强的吸引力； 94. 目前的消费仍以方便快捷为主，新兴消费以及偏远地区的商业消费则需要引导 2.1.3商业案例研究新天地(上海) 新天地广场是一个综合性的房地产项目，项目总投资人民币逾13亿元，占地约3万平米。座落在淮海中路旁，该项目以中西合璧、新旧结合为总体基调，将上海特有的传统石库门里弄和充满现代感的建筑融为一体，创建集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅、办公等多功能的小区。 * 总体定位：一个在旧石库门建筑老区内的集餐饮、娱乐、休闲、历史、文化为一体的全新的石库门的“上海新天地”。在这里房舍是旧的，但里面的设备却是现代的、意念是新的，原汁原味地再现了20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史和文化。 * 新天地集中了许多中高档品牌的餐饮娱乐商家，共同营造了高品位的休闲场所，目前已成为眼下上海最风靡的“休闲港湾“之一。 * 开发思路：该项目采用一种崭新的开发思路，用商业设施的建设来带动整个旧区改造。该项目位于淮海路的南面，但却不具有淮海路商圈浓郁的商业氛围，因而本项目在开发之初面临如何吸引人气和提升整体区域档次两个问题，并结合地块本身具有容积率限制等因素，“新天地”的开发思路由此应用而生。其开发思路为：开发成为集休闲娱乐于一体的商业建筑模式，将其作为淮海路商圈的延续，以此吸引人气。再加上太平桥绿地项目的启动，为该地区带来非常明显的土地升值效应，许多开发商纷纷看好此区域的发展前景，通过新天地的开发模式整体拔高了该区域的房价，使之成为上海又一顶级地段。 2.1.4商业市场结论就目前的供需市场来看， 1. 目前的消费结构和形式需要引导 1. 目前的供应业态需要提升服务与品牌度、商品质量等 1. 马鞍山缺少综合性的集商业、文化、娱乐、餐饮等功能为一体的商业购物中心 1. 在需求市场上，存在一批上档次的消费群，其目前的需求无法在马鞍山得到满足，因而前往南京等地消费。本项目客户定位：消费者—— |人流 |目的 | |省内（市内）人流 |使其成为熟客、成为其出行休闲购物首选 | | |地点 | |省外人流 |来到马鞍山必到的首选地点 | |旅游者、商务人员 |旅游、商务活动之余最值得到的购物地点 | |其他人员 |使其认知到这是马鞍山最重要的购物、休 | | |闲中心 | 商户—— 3. 引进主力店经营集团商家——知名度高的集团公司，建议为百货公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市场影响力并吸引其他中小型商家入驻。 3. 国内外名牌专业店商家——弥补目前马鞍山名牌产品的缺口 3. 百货、娱乐、餐饮业经营者或集团——可以考虑引进浙江等地的经营者，以电影院、游艺场所、大型中西餐厅、食府等为主 3. 私人业主及投资者——经营各种中低档的服饰、精品或小铺位的风味美食等 3. 旅游产品及专业店商家——商家为中小规模，但要求有一定档次，可考虑结合徽派建筑设立。 2.2宾馆 2.2.1马鞍山宾馆现状分析马鞍山目前共有四星级宾馆两家（含新近开业的为准四星的雨山湖饭店），三星级（含准三星）三家，二星级宾馆七家，共提供客房1236间，床位数2400个左右；三星级及以上酒店提供客房数620间左右。马鞍山主要宾馆一览 |宾馆名称 |星级 |房间数目|标间叫价 | |南湖宾馆 |四星 |120 |598 | |雨山湖饭店 |准四星|209 |480 | |宝龙大酒店 |三星 |88 |298（258 | | | | |） | |海兴国际大酒|三星 |88 |398（278 | |店 | | |） | |贝斯特假日酒|准三 |114 |214/238 | |店 | | | | |富园饭店 |二星 |90 |100/120 | |长城宾馆 |二星 |68 |180-288 | |马钢宾馆 |二星 |80 |160-280 | |田园饭店 | |96 |150-288 | |富坤大酒店 | |35 |/ | 总体而言，目前马鞍山的宾馆业存在如下问题： 6. 星级饭店数量较少，供应量不足，整体实力较差，尤其是高档饭店数量不能满足市场需求 6. 除整修完新开业的雨山湖饭店外，大部分星级饭店设施设备严重老化，急需更新改造 6. 星级饭店的营销手段落后 6. 管理方式落后，除雨山湖饭店外，多数属国有企业，部分星级酒店甚至是由原单位招待所改造而成，沿袭落后的管理方式。 2.2.2主要宾馆入住率及客源分析由于马鞍山城市的特殊性，马钢在马鞍山的经济发展中也具有不可替代的作用，马鞍山进行商务活动、公务活动、外国专家技术服务、个人旅游的，特别是外国专家技术服务、公务商务活动的，大多入住三星级以上酒店，构成了马鞍山酒店需求的主体。 2003年全年，马鞍山星级宾馆接待总人数249787人，381100人天数，接待海外旅游者34 100人天。虽受“非典”影响，年平均客房出租率仍达66.68%，三星级以上宾馆的年平均出租率更是高达76.55%。据统计，2004年一季度星级宾馆平均客房出租率达73%，仅有的四星级宾馆南湖宾馆，客房出租率达90%以上，预定房间较困难，且房价居高不下，折扣较少。宾馆主要客源分析 [pic] 4. 会议和商务活动是马鞍山酒店入住客户的主体。随着马鞍山近年来打造以“李白钟爱的山水都”为主题的旅游城市的活动开展，马鞍山的旅游经济将有进一步发展，到200 5年，全市要有10处以上的存在一定数量的潜在客户。 4. 在部分星级酒店中，有相当数量的长期包房客户，这部分客户多为马钢的外籍专家，例如，在南湖宾馆有60个左右长期包房；马钢宾馆大部分为长期包房；而新开业的雨山湖饭店则有30个左右长期包房。从目前马鞍山的宾馆入住情况来看，星级宾馆入住率普遍较高，一般星级越高入住率越高，高档宾馆供应不足。 2.2.3宾馆潜在供应 3. 浙江海外海集团，科技馆地块32.66亩——将建造五星级宾馆，28层 3. 梦都临湖国际饭店——湖南路雨山湖酒店西侧，总建面2.9万平米，为28层的五星级酒店，将提供客房200间左右。 3. 马鞍山市步行街二期项目——五星级酒店（暂定），六层，预计2006年建成，另有一家四星级宾馆同期建设 3. 鸿泰国际酒店——1.2万平方米，含部分餐饮，宾馆房间数量在80间左右，定位为四星级，目前附属酒店已经开业，宾馆部分正在进行内装修，年底将会开业 3. 太阳广场——已建成八年，原为办公楼，现6- 22层将改建为四星级酒店，正在改建中就目前暂定的项目情况来说，今明两年将有三家五星级酒店上马，四星级酒店也有三家，上市后，必将带来马鞍山酒店业的竞争格局，改变目前供应不足和设施破旧的局面。 2.2.4宾馆市场小结从宏观市场发展趋势来看， 2. 以南京为核心的“1小时都市圈”的建立，为马鞍山经济、旅游的发展带来新机遇 2. 马鞍山钢铁公司350亿扩建工程已经报批，很快将会启动，工程位于慈湖工业园区，将大部分引进国外先进技术和设备。马钢实施扩建工程后，大批外国专家将长期在马鞍山市居住，这些都是星级酒店的长期客源 2. 除马钢之外，马鞍山经济开发区内的企业也逐渐兴起，为马鞍山带来一定的商务客源 2. 马鞍山市近年来将着力打造旅游城市，改建扩建原有的采石风景区，并大力开发东部的濮塘风景区，今后马鞍山的旅游客源将逐步增多从宾馆市场的发展来看 18. 随着马鞍山经济的快速发展，星级酒店这一目前市场的稀缺产品将有良好的发展空间 18. 未来两年内马鞍山市区将有三家五星级酒店上市，且其体量较大，区位及景观状况均将导致五星级酒店市场将趋于饱和，竞争异常激烈 18. 四星级酒店由于其价格缘故受到较多客源的偏好，未来即将推出的几家四星级酒店体量尚不构成威胁，且区位优势一般从本项目的特征来看 31. 本地块位于宁马高速公路出口处，紧邻快速干道——江东大道，具有良好的交通条件，具备截流南京等方向来源客户的优势 31. 江东大道将建设成景观大道，而本项目内部亦规划有3000平方米的广场，为星级酒店营造了高品质的周边环境 31. 本地块由于区位较偏，距离市中心有一定距离，就区位和景观而言不具备和即将推出的五星级酒店竞争的条件 31. 从规划来说，本项目将有相当体量的高档商业配套设施，给项目建造四星级酒店相应的支撑。 2.3办公楼市场 2.3.1市场现状分析就目前来看，马鞍山无纯办公楼供应，银行、电信、邮政等大楼自用剩余的部分可对外招租，但成交不多；目前马鞍山的企业主要办公地点如下： 1. 工业区的厂房； 1. 在经济开发区内的企业，多数有大片的厂房，在厂房内办公； 1. 租用政府部门的办公用房，如招商局、规划局等都有多余办公用房租用给企业； 1. 住宅小区。马鞍山的住宅小区一般都可以用于办公，可以挂牌，甚至可以注册，而住宅的租金现对写字楼要便宜，如果选择购买，也相当便利。太阳广场是目前马鞍山唯一的纯写字楼物业，楼高28层，但是该大厦竣工已经八年，一直未能对外招商，沦为烂尾工程后，另外一家企业接手后，拟将其改建为四星级酒店，目前正在改建过程中。其改建后，1-3层为购物中心，6-22层为宾馆，而东附楼4- 10层为办公，目前暂定为只租不售。根据马鞍山的市政规划，马鞍山市政府将南迁，市政广场将于今年下半年动工，约需两年时间竣工，届时马鞍山市行政中心将搬至中心大道印山路附近，规划中市政广场附近将会兴建一批办公楼。 2.3.2需求客源分析长久以来，马鞍山的经济发展一向是“重工轻商”，主要依靠马钢，以马钢及其配套企业为核心发展，马钢在马鞍山的GDP发展中占据重要位置，马鞍山的第三产业以及第二产业中其他行业的发展长久以来比较缓慢，近年来随着马鞍山经济技术开发区的逐步建设，凭借一些优惠的政策和税收措施，引进了如星马汽车、泰尔重工等一大批企业进驻，并逐步开始建设马鞍山汽车城，使得马鞍山的经济又有了快速的发展。但由于入驻企业多数在经济开发区办公，因而对市区办公楼需求较少。 2.3.3结论就目前状况而言，由于居民楼、商住复合楼的以及开发区大量厂房的存在，短期内将不会存在对办公楼的强有力的需求；城市东扩南进的发展态势，往东部发展旅游，而工业和行政中心则会南移，而未来即将推出的市政广场附近的写字楼将形成对本项目的有力威胁；本项目不在城市东扩南进的发展范围内，远离未来的城市中心和开发区，暂时不具备浓厚的办公氛围；基于目前马鞍山存在大批量专家住酒店长期包房的需求，以及部分零散的租住政府以及普通住宅的小型企业的存在，本司建议本项目中可设置公寓式办公楼，设计完全满足住宅标准，配备煤卫设施或者至少预留煤卫管道，分割面积在100平米每间或者更小，满足一些小型企业的商住两用的需求，以降低物业开发的风险和不确定性，同时在较高的楼层可以设置整层，不予分割，待出售时再根据客户的需求随意分割。 2.4住宅市场分析 2.4.1住宅总体市场分析 2002-2020城市规划规划居住用地3318.4万公顷 1. 2. 其中主城区形成以金家庄居住区、雨山居住区、花山居住区、梅山居住区为主的四个居住片区； 1. 副城区以银黄居住区、姑孰居住区为主的二个居住片区，主城区主要向南向东发展；历年房地产供需分析 B. 马鞍山房地产市场近年来快速发展，市场容量逐步加大。 B. 2003年房屋销售面积达到80万平方米左右，空置面积为32057平方米。 B. 2002—2020年，规划居住用地3318.4万公顷。历年价格分析市区住宅平均价格： ν 2000年：1300元/m2 ν 2001年：1500-1600元/m2左右 ν 2002年：1590元/m2（花山区：1800元/m2,比1997年上升了550元/m2） ν 2004年初在推项目平均价格：2450元/ m2 拆迁量分析年拆迁量一般在20万m2以下 ν ν 年拆迁户在5000-6000户 ν 近三年拆迁户在15000-17000户 ν 2003年：住宅拆迁量8218.85m2 二手房交易量 2003年二手房买卖面积19.82万m2，成交价值2.338亿元 2.4.2住宅供应市场分析物业形态物业以纯多层小区和混合型小区为主马鞍山地区房型都以三房为主，各供应楼盘三房的份额都在50%左右； ϖ市场供应主力房型及面积价格分析 5. 海外海名筑为混合型物业，有少量的叠加和联排别墅，该盘地段较佳，是马鞍山在售价格最贵的楼盘；别墅均价5000元/平方米左右。 5. 汇翠名邸为马鞍山唯一的湖景房，一期8月8日开盘，当天销售85%。住宅案例分析海外海·名筑 A.项目规划海外海·名筑由浙江海外集团开发，总建筑面积４万平方米。5000平方米商网配套，绿化率达46%，容积率为0.86，由多层公寓、景观洋房、排屋、别墅构成，总户数约186 户，多层137叠加36联13。预计05年年底交房。 B.户型设计多层主力户型为3*2，面积为137；叠加户型1、2层176平方米3、4加跃层230平方米，排屋3层送地下层240-260平方米；户型面积指标如下： |户型 |3*2（多层）|顶+跃层 |叠加 |联体 | |面积 |137-163 |213-238 |176-230 |240-260 | |比例 |60.7% |12.9% |19.4% |6.9% | C.价格策略多层价格为3400-3600元／平方米，叠加别墅价格为4500- 5000元/平方米，联排别墅均价5000元/平方米左右，最高5600- 5800元/平方米，付款方式灵活多样，一次性付款，分期付款，七成30年银行按揭，公积金贷款； D.销售情况小区2004年8月18日开盘，首批推出89套多层房当天销售70余套，销售率达到80%，别墅房预计9月中旬开盘。汇翠名邸 A.项目规划汇翠名邸由上海滨江置业公司投资，马鞍山澳申置业开发，总占地2.4万平方米，由一幢32层点式及五幢板式18层建筑组成。项目位于马鞍山市中心，与南湖公园接壤，住区界于马鞍山主要水体雨山湖与南湖之间，地理位置优越。 B.户型设计高层主力户型2*2，面积100平方米，3*2面积117- 125平方米，小区首创高层单身公寓户型为1*1和2*1,面积为51- 110平方米。户型面积指标如下： |户型 |1*1 |2*1 |2*2 |3*2*1 |3*2*2 | |面积 |50-60 |109 |100.65 |117/121/125 |148/153 | |分布 |单身公寓 |单身公寓 |高层 |高层 |高层 | |比例 |15% |20% |25% |35% |10% | C.价格策略高层价格2800元/平方米起，楼层差价50元/平方米，均价3300元/平方米左右。物业管理费1.2元/平方米/月。 D.销售情况该盘8月8日开盘，首批推出150套房源开盘当天去化100套，销售状况较好，之后10天里销售了20余套，高层大户型市场阻力较大。单身公寓预计年底推出。 E.客户分析客户多为本地居民，少量南京客户，生意人较多，98%的购房者自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大，60%以上的客户采用一次性付款的方式。调查结果表明： υ 马鞍山居民对高品质小区的需求较大，υ 但称得上高品质的小区较少。 υ 马鞍山有特色的楼盘较少，υ 还没有真正成型的致命品牌。 υ 中、低档次楼盘之间的价格差距不υ 大，υ 中、高档次楼盘之间的价格差距则较为悬殊。但中、高档次的楼盘销售相对较快。 υ 区位差异带来的价格变化影响相对较小，υ 决定价位的更多的是物业的品牌、品质。 2.4.3未来供应量预测 1. 未来两年内竣工面积将大幅度增加 1. 2004年住宅建设计划完成投资18.14亿元； 1. 总施工面积189.13万m2； 1. 其中新开住宅面积91.68万m2；竣工住宅面积80.23万m2。平山居住区：该居住区有康嘉花园、贵都花园、瑞慈花园、康乐花园、名雅居、碧溪花园、碧溪丽景等7个项目，由8家房地产开发企业开发建设，总建筑面积58.76万m2。200 4年计划竣工面积5.13万m2，住宅472套。花园居住区：由马钢集团康泰置地公司开发建设，总建筑面积57万m2。2004年计划完成住宅面积24.4万m2，住宅2110套。西湖花园：该项目为国家康居示范工程，由西湖房地产开发公司开发建设，总建筑面积 36万m2。2004年竣工面积2.5万m2，住宅216套。花雨路两侧开发：该道路两侧有荷西嘉园、中央花园、海外海名筑、花雨亭小区、步行街等5个项目组成，由6家房地产开发企业开发建设，总建筑面积34.35万m2。2004年计划步行街项目竣工面积3万m2。万嘉颐园：该项目为农民安置房小区，由市房地产总公司开发建设，总建筑面积22.73万 m2。2004年竣工面积5万m2，住宅640套。花果山居住区：由同济花园、花果山庄、康城花园等3个项目组成，由5家房产商开发建设，总建筑面积22.73万m2。2004年计划竣工面积10.47万m2，住宅852套。江东小区：由中房置业公司开发建设，总建筑面积18.14万m2。2004年计划竣工面积5.1 3万m2，住宅472套。襄城明珠：由佳达开发公司开发建设，总建筑面积17万m2。2004年计划竣工面积2万m2，住宅136套。金汇城市之光：由金汇开发公司开发建设，总建筑面积10万m2。汇翠名邸：由澳申置业公司开发建设，总建筑面积9万m2。 2.4.4需求市场分析趋向本区的客户需求分析调研方式：抽样拦截，问卷访谈形式调研样本：共发放问卷180份，选择本区域的占48% 住房结构选择： 2. 倾向建筑类型：多层为主，高层接受度较低 2. 承受总价：65万以下为主 2. 主力需求面积：90-130m2 2. 主力需求房型：三房两厅两卫对多层有绝对的偏好，随着近年来市场上以中央花园等为首的小高层物业出现，人们对小高层逐步接受，但就目前而言，对高层建筑仍具有相当的排斥性。建筑面积的选择主力需求面积为90-130平米，从 2.4.6市场总结 3. 马鞍山居民对多层物业的认可度较高，尽管供应量较大，但是去化速度依然比小高层或高层快。 5. 目前开发物业以及未来供应大多位于城市东部和南部区域，充分体现城市东扩南进的发展纲领。 8. 由于大多数拆迁户喜欢在本区域购房，所以动迁安置房排布于城市各个板块。而城市居民普遍对雨山区和花山区的趋向性强。 8. 马鞍山居民对别墅物业的需求较大，但该地区多以多层，小高层为主，别墅物业较少，该地区房屋交付状态全部为毛坯，无装修房供应。 8. 由于马鞍山没有纯办公楼物业，多数住宅物业能做办公用，部分能注册。第三部分项目分析 3项目分析 3.1项目背景本项目地处马鞍山的东北角，为马鞍山的门户位置，距离市政府1公里，到市中心可达性良好占地面积：A块769944.84平方米 B块54981.59平方米城市规划方向：东扩南进，往南与当涂、芜湖连接，往东与南京、江宁连接 3.2SWOT分析项目优势 Strength 2. 地块处于安徽的东大门，与南京半小时车程。 2. 本项目东临江东大道，南为葛羊路，都是快速干道，江东大道将建设为景观大道。 8. 规模性开发，可以有效地形成集聚和辐射。 10. 周边中小学、医院等设施配套齐全。马鞍山二中为重点中学，今年9月即开学。 10. 江东大道两侧规划有大量的住宅，将给本项目的商业部分带来相当的客源。项目劣势 Weakness 2. 区域形象相对比较落后，周边以动迁房为主。平均价格在每平方米1800- 2200元左右。 2. 项目北面为葛羊山，山边为火葬场；项目西北侧为马钢的生产基地，在马鞍山人心目中，本项目地块属于工业地块，不适于居住。 2. 马鞍山的基本发展战略是东扩南进，重大设施都在向这两个区域倾斜。而本项目不在其范围内。项目机遇 Opportunity 3. 马鞍山房产市场呈稳步提升趋势，普通商品房（包括住宅和商铺）供不应求。 3. 本地块周边无竞争型物业。本区域内缺乏领头羊项目，本案具有规模优势，在区域内有足够的影响力。 8. 区域购买力尚可，其中本项目东部马钢园区以及北部的工业园区将会向本区域输送大量的居民客源。 15. 整个市区有若干特色一条街，建材、汽配、电脑、摩托、家电、服装等，但都未形成规模，管理混乱，产品档次不够。 15. 目前马鞍山的住宅小区在景观设计和建筑设计等方面普遍层次较低，外来开发商虽然逐步进入马鞍山市场，但除西湖花园外，尚未对市场造成很大的影响。项目威胁 Threats 1. 本项目所在区域潜在的土地和房产供应量比较大。 6. 马鞍山目前的商业中心有两个，一个是老区，一个是新区，各有千秋，无明显的此消彼长效应。 6. 马鞍山受南京、芜湖的双向牵引，自身没有足够的特色商业留住本地消费者。 3.3项目综合评价 ν 综合来看，ν 本项目特别具备ν 规模和成本优势。其中住宅部分风险较小，ν 取决于开发商对于目标ν 实现利润的心态；商业部分风险偏大，ν 更大程度上取决于项目发起人的商业经验与长远战略眼光。 ν 本项目开发的关键性因素在于能否有效聚集人气，而ν 非走形而ν 上学的形象工程路线。如何切ν 实尊重市场，ν 引导市场需求是成败的关键。第四部分项目建议 4总体定位及建议 4.1总体定位 4.1.1产品定位思路 4.1.2商业地产开发的主要环节 4.1.3项目总体形象定位马鞍山城市扩展进程中以商品批发、物流和酒店为主体的，集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、旅游、服务、商住于一体的符合国际综合性商业发展趋势的超大型商品批发市场。目标——经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模专业交易中心。 4.1.44.1.3本项目定位产品结构三大分类： A 、大型批发市场 B 、配套酒店、餐饮、休闲、娱乐等 C 、中高档住宅 4.2定位依据 4.2.1本项目超大型商品批发大市场定位以商品批发、物流和酒店为主体的，集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、旅游、服务、商住于一体的符合国际综合性商业发展趋势的超大型商品批发市场 4.2.2本项目产品定位应具有的特征 3. 硬件设施一流，建筑环境宜人，室内外空间设计优美。 3. 多功能：涵盖商品批发、物流以及购物、餐饮、休闲、文化、娱乐、旅游、酒店、服务等。 3. 管理水平一流：包括整体形象宣传、公共服务、与商业服务。 3. 具有较高的文化内涵与艺术品味。 4.3相关配套产业的布置与意义工商、税务、海关等政府职能部门将在原料城设立办事机构，为市场经营者及客商提供各种便利，缩短办理相关手续的时间。专业将引进专业的搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时还将设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为经营者及客商提供各种专业化的服务以及个性化的营商环境。 4.4 本项目产品结构定位 4.5案例—义乌小商品批发市场的经济贡献 2002年，义乌社会经济综合发展指数在全国百强县市中排名第17位，比2001年前移2位，综合竞争力居全省22个县级市首位。 4.6义乌小商品批发市场成为区域经济繁荣强大的推动力 3. 促进了经济发展，人民生活水平提高，财政收入增长； 3. 促进了经济的专业化、商品化、市场化； 3. 促进了农村的工业化、城市化； 4.7经济意义——扩大就业能力商品批发市场及相关流通部门为社会创造了大量的劳动就业机会。从整个商品市场及其流通部门来看，平均每年为社会提供180万的就业机会，对全社会新增就业的贡献率为2 3.6%。其中，商品批发市场及其流通部门占据主导因素。 4.8部分商品批发市场吸纳就业情况 2. 商品批发市场带动了相关产业的发展，吸纳富余劳动力。 2. 商品批发市场促进了农村工业化发展，增加就业机会。 2. 商品批发市场提高了经济的市场化，增强闲置劳动力的经商意识，提高了就业水平。 2. 商品批发市场促进了经济的发展，反过来，经济的发展为吸收更多的劳动力提供空间。 4.9必要性——马鞍山的地位决定 5. 马鞍山作为整个安徽融入长三角经济圈的启动点，马鞍山自身融入长三角、融入大南京经济圈的迫切性，需要马鞍山打造一张属于自己的名片。 5. 马鞍山第二产业相当发达，第三产业发展比较迟缓，而第三产业发展程度的高低将会决定地区的经济发展能力和城市形象。考虑到打造的名片应该以辐射长三角为目标，因此，着眼于商品批发市场的建设是必要的。可能性——有独特的产品资源 4. 马钢作为全国知名钢铁企业，拥有其特有的竞争优势和无形资产，钢材交易市场基本条件成熟。 4. “茶文化”在安徽源远流长。 4. 工艺品众多，竹编、仿古家具、徽州四雕等文化底蕴浓厚。 4. 市区有若干建材市场，可以考虑将这些企业聚集起来，并吸引更多企业进入。物流业——必要性 6. 目前，第三方物流占整个物流市场的比重，日本为80%，美国为57%，中国仅为18%，第三方物流发展空间巨大。 6. 商流、物流、信息流的汇聚组合，要求物流行业快速发展。欲让几乎所有的消费品市场中都有来自某商品批发市场的商品，必然要求商品批发市场拥有强大的物流产业支撑。 1) 大市场、大流通格局的形成，2) 要求第三方物流的支持。批发市场的建立，3) 实现了通过批发市场进行批发、零售的商品流通模式，4) 有效地解决了分散的小生产与大市场之间的矛盾。批发市场在成为区域性交易中心的同5) 时，6) 将其影响扩大至国外市场。大市场、大流通格局，7) 没有第三方物流的支持，8) 是难以实现的。 9) 随着各类商品批发市场信息网络的建立和物流配送中心的发展，10) 批发市场所在地的物流产业，11) 尤其是第三方物流必将不12) 断繁荣。物流业——可能性地块处于安徽的东大门，与南京半小时车程。同时，本项目东临江东大道，南为葛羊路，都是快速干道，江东大道将建设为景观大道，这些为物流业的发展提供了基本支持。休闲娱乐地产的必要性 3. 随着人们消费模式和消费行为的改变，大型商品批发市场在适应现代社会大范围、高效率、快节奏的需要同时；也应该满足了人们购物与休闲活动相结合的要求。 3. 在现代社会中，购物活动已不仅仅是为了满足基本生活需要，而且还包括娱乐和休闲的成分，是一种社会活动。从购物者的角度来看，购物既是家务，也是娱乐、放松或刺激。 3. 项目市场倡导体现马鞍山与安徽特色，嫁接文化旅游、都市旅游等概念，因此，休闲娱乐产品作为旅游产业中必不可少的一部分，必然提升项目潜在价值。商业配套住宅的必要性 2. 商品批发市场大量的经营者，需要一个居住的空间。 2. 商品批发市场带来的大量就业人群，需要一个居住的空间。 2. 随着批发市场商业配套的成熟，生活环境的完善，市区居民会有一部分考虑在批发市场置业。 2. 周边县市民营企业管理层，尤其是在批发市场从事经营活动者，会考虑举家搬迁至马鞍山市，其中一部分考虑在批发市场购买住房。 4.10产品细分定位 4.11总体布局 4.12开发顺序

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xx行业市场调查报告报告类别：调查报告行业分类：食品烟草/食品调查地点：全国调查时间：2002年调查机构：上海太太乐报告来源：中国营销传播网报告内容：　　一）：行业分析　　◎1，行业背景情况　　根据调查：在发达国家例如欧美地区xx与味精的使用比例为90：10，中国香港地区的比例大约是85：15，即使是在人口不超过6000万的非洲国家纳米比亚地区，其xx的销量为8000吨。xx行业在中国风行还是最近几年的事情，它的诞生伴随着消费者生活水平的提高，健康饮食习惯的形成。　　“民以食为先，食以味为王”，消费者在追求的吃饱、吃好的同时要求菜肴更有鲜味、更有营养、更加健康。随着粤厨、粤菜在神州大地的流行，xx逐步成为一个巨大的产业发展起来。在众多的调味品中，消费者选择了xx，是因为xx有以下特性：原料上来说他是鸡肉与鸡蛋复合产生，既有鸡的鲜味又有鸡的香味；其化学成分上将是核甘酸与谷氨酸钠复合，鲜度相乘，实现增鲜调味二合一；鲜度与味精相比是味精的1.5- 2倍，是营养成分更高的健康食品，这些优点使得xx取代味精只是时间上的问题。根据上海太太乐提供的数据，xx在上海、沿海地区超市xx与味精的销量对比显示，其销量已经与味精不相上下。　　xx行业在短短的几年时间里，便涌现了一大批优秀的企业。在这些企业中，企业的年平均增长率大部分都超过了50%。根据中国调味网的资料显示：2001年xx行业销量的排名如下：品牌太太乐豪吉家乐美极大喜大真宝大桥其他市场占有率（%） 40 36 11 3 2.5 2 1.5 4 　　◎2，在区域市场上，太太乐凭借xx市场的第一品牌，迅速占据了华东、华北、东北、西北的市场并具有主导地位；在华中地区则是百家争鸣，有太太乐，百佳味、王牌、南家春等；在西南市场有是豪吉占有主导地位，其他品牌有金宫、太太乐、百信、顶益等；华南由家乐唱主角。　　二）区域市场分析　　◎1，针对西部地区的重点市场四川进行市场调查：　　在川内市场xx的品牌有二百家以上，而本地市场多以作坊模式的居多。真正形成品牌、并且有一定占有率的不过十家左右，主要品牌及占有率、品牌知名度情况如下表所示：品牌豪吉金宫百信太太乐家乐味好美顶益知名度第一第二第三第四第五第六第七占有率（%） 55 12 7 5 3 2.5 2 　　◎2，渠道建设：目前川内市场豪吉、金宫（百信）、的市场销售网络相对完善。尤其是豪吉，建立起了相对扁平的通路终端，以酒店供应和家庭消费两条渠道为主要渠道，致力于渠道扁平化建设。在各大商场超市、大小干杂店、农贸市场产品的出样率良好，市场价格稳定。其分销深度已经渗透到周边二、三级市场，渠道的宽度与深度都已经健全。　　◎3，江苏以及华东其他地区，xx正在成为日益重要的调味品，主要原因来自于太太乐的市场引导。太太乐在渠道建设方面的模式和豪吉xx大体相似。但是，在渠道的深度和市场占有率方面，太太乐已经在缺乏竞争的市场建立了强大的品牌忠诚。　　三）：消费者分析　　随着生活水平的提高，消费者在吃好的基础上开始追求菜肴的更加鲜美，更富有营养。xx以其增鲜，增香不串味，迅速赢得消费者的喜爱。在经济发达的沿海城市，使用 xx的消费者越来越多。　　探究城市里的xx能够迅速普及有一个重要的原因，发现与餐饮行业的推广有密切的关系。我们曾经与成都市某餐饮企业的经理访谈过：“餐饮行业能够生存发展，全靠用味道把客人留住，味道好，一传十，十传百，不用打广告，企业的美名也能远播四方客。这几年，消费者是越来越挑剔了，不仅要求吃好，而且要色、鲜、味具全，刚开始我们怕xx会串味，事实证明我们的担心是多余的，现在我们大厨里的每一道菜都离不开xx了，而我们的生意也越来越好。”在餐饮业的带动下，xx迅速普及。这位厨师的说法很有说服力，也充分证明了xx在市场教育、消费者引导方面，餐饮行业的推广成为重要的基地。　　与此同时，由于消费者长期使用味精调味，再加上第二代味精也具有99%的增鲜功能，仍然有很多的消费者习惯用味精。尤其在比较落后的地方，还不知道xx是什么的消费者比比皆是。　看来xx完全取代味精还有一定的时间，需要消费者对xx的了解，需要更多的xx企业参与到市场终端的竞争中去，因此xx企业任重道远。　　为了了解消费者购买xx的原因，我们在成都市对好又多进行了一次调查。类型购买因素 1 2 3 4 家庭主妇增鲜性营养性保鲜性不苦涩、不口干青年朋友健康性增鲜性没有防腐剂菜肴味道好、既有鸡香又有鲜味　　从调查中可以发现xx能在众多调味品中异军突起，与其保鲜，增鲜，具有鸡香味等特点是分不开的。　　xx企业如果根据当地市场环境，作好充分xx的宣传，就能引导消费者消费习惯，多用xx，少用味精。　　四）：竞争对手分析　　虽然xx行业从整体上讲，还处于一种市场的导入阶段。然而xx企业的发展很迅猛。纵观全国市场，根据市场占有率来看，分别是太太乐、豪吉、家乐位于前三位。太太乐以“鲜”的有一套，让十三亿人都尝到鲜的味道，红遍华东、华北、东北、西北，将中国市场的半壁江山具为己有。在西南市场，豪吉以第一个xx品牌，绿色天然雄霸西南市场，而家乐则将华南市场收入囊中。其余品牌则是在各自的企业周边建设渠道，图谋发展。值得注意的是咖啡大王雀巢通过资本运营，巧妙的收购了中国xx的两大巨头太太乐和豪吉，从而轻松占据中国xx市场80%的分额。一东一西，遥相辉映，想独霸中国xx市场之心显露无遗。这一方面展现了品牌知名度+渠道+资本的强强联合的优势，使得国内xx行业的竞争直接演化为巨人与小矮人之间没有悬念的对抗；从另一方面来看，我们发现中国xx生产企业无论规模，还是品牌，还是销售模式，都面临着深刻的危机。　　五）：优势劣势与威胁机会分析　　A：xx行业作为第三代调味品，具有味精所无法比拟的优势：　　◎1，从xx行业的外部宏观环境来看，xx协会的成立，xx成分检测标准的办法的制定，有利于指导和规范目前散乱的市场。为xx行业的发展创造一个良好的外部环境。　　◎2，从xx的原料上来讲，xx由鸡肉和鸡蛋复合而成，将鸡的香味与鸡的鲜味合二为一，相比味精更鲜、更有营养，更受消费者喜欢。　　◎3，从xx的化学成分上讲，它是核苷酸与谷氨酸钠复合而成，具有耐高温、不串味、吃了不口干的特性。这是其他调味品无法相比的。　　◎4，xx企业从一开始就将xx定位成绿色食品，健康无污染的战略，有利于xx在消费者心目中树立健康食品形象。　　B：同时，xx企业也有它自身的一些劣势：　　◎1，消费者的消费习惯的改变是一个长期的过程，目前在市场上保鲜性的味精销量走势强劲。而在经济欠发达地区甚至还有不知道什么是xx的消费者比比皆是，因此xx企业还要受到味精的威胁。　　◎2，由于一些xx企业的急功近利心态，导致xx的宣传与消费者接受的信息不对称，使许多消费者认为xx具有毒副作用，而放弃使用xx的念头。　　◎3，由于xx行业作为一个新兴的领域，行业标准、成分指标等检测办法还在指定之中，所以目前在市面上许多小品牌在质量方面令人忧虑，市场比较混乱，竞争没有秩序。　　C：作为xx企业将受到以下威胁：　　◎1，xx行业虽然才短短几年，但由于雀巢和太太乐、豪吉的结合，使得xx企业之间的竞争迅速从战国时代演化走到强秦一同江湖的局面，当先进的技术，强势的品牌，完善的渠道、雄厚的资本结合在一起时，对xx领域的任何一个企业来说都是一种威胁。　　◎2，行业领域里的假冒伪劣产品是成熟xx品牌面临的一大课题。　　◎3，xx行业管理标准正在制定之中，成分含量，质量检测标准等游戏规则的制定，直接关系企业的生死存亡。　　D：我们的机会：　　◎1，xx行业作为一个新兴的产业，从整体而言，它所处于的阶段仍然是导入期。一个人口不超过6000万的非洲国家纳米比亚地区，其xx的销量都是8000吨，而中国去年的总销量才仅仅达到2万吨，其比例为3亿：4万吨；类比中国市场应有17万吨。如此广阔的市场容量，对于xx企业来说机会是客观存在的。　　◎2，从xx的渠道来看，大品牌如太太乐他的渠道与成熟的家电企业的乡村之路来讲，都是非常短的，其通路的末梢仍然停留在中心城市，二级城市。　　◎3，从xx的利润角度来讲，相对于家电行业，xx行业的利润还是很高的，对后进入市场者发展空间大。　　◎4，从品牌战略来看，xx行业里崛起的品牌仅仅有两三个，所以品牌是xx行业决胜的关键。　　结论：纵观目前的国内xx行业，作为第三代调味品，以其独特的优势，迅速占领了消费者的胃口。让十三亿中国人尝到鲜味，是太太乐，还是豪吉，还是……游戏才刚刚开始，机会与威胁同在，一切皆有可能！

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化工06分析与07下半年展望投资要点：　　化工行业2006年主要经济指标继续保持增长，但增速同比出现较大回落，反映出行业目前仍处于景气下行周期。　　全行业2006年呈现出产量继续快速增加、产品价格受成本推动保持上涨、毛利率水平持续下滑、进出口贸易活跃以及固定资产投资增速仍然较快等特点。　　从行业上市公司看，2006全年化工行业上市公司实现主营业务收入同比增长为21.5 2%，而净利润同比出现下滑25.56%。净利润同比增长较快的子行业分别是日用化学品行业(432.12%)、石油贸易行业(267.27%)、农药行业(66.54%)、化学纤维行业(58.67%)、钾肥行业(57.42%)。　　行业重点公司收入和利润保持稳定增长，财务指标大致保持在合理水平。　　2007年化工行业运行环境良好，但存在不小压力，贸易环境变化、产能过剩问题、成本问题和节能环保问题将困扰行业发展。　　预计2007年化工行业保持10%- 15%的增长速度，油气开采景气度下降，原油加工业随着油价的回落及新的成品油定价机制出台效益将大幅改善，全行业毛利率水平有所回升，效益总体继续保持稳定增长。　　行业投资机会存在于四个方面：因原油价格预期下跌盈利能力有所改善的子行业；景气度维持高位或景气度向上的子行业；产业转移或转型受益的公司；有资产注入概念的公司。维持2007年化工行业投资策略报告中的观点，继续关注：农药行业、纺织助剂行业、塑料加工行业、纯碱行业和炭黑行业；以及资产注入或整体上市题材。　　重点关注公司：攀渝钛业(000515)、黑猫股份(002068)、中国石化(600028)、红太阳(000525)、天科股份(600378)、中化国际(600500)和亿利科技(600277) 　　1、2006年化工行业运行状况简析　　1.1行业经济效益继续增长，但增速回落　　2006年1～12月份，我国石油化工行业实现现价工业产值42601.89亿元，同比增长2 6.68%，增速同比回落7.52个百分点；实现工业增加值12130.89亿元，同比增长23.61%，增速同比回落3.29个百分点；实现主营业务收入42028.74亿元，同比增长27.41%，增速同比回落7.39个百分点；实现利润总额4377.41亿元，同比增长18.25%，增速同比下降1 4.05个百分点。　　从工业产值、工业增加值、收入、利润等指标的增速同比均出现大幅回落可以看出，化工行业目前处于景气下行周期。　　在各细分行业中，主营收入增长较快的子行业主要是钾肥制造业(42.26%)、专用化学产品制造业(34.43%)、有机化学原料制造业(34.01%)、化学矿采选业(30.26%)、涂料制造业(30.04%)、无机盐制造业(29.42%)、炸药及火工产品制造业(29.03%)。钾肥和化学矿采选业收入增长主要受产品价格上涨影响，而有机化学原料制造业、涂料制造业和无机盐制造业收入增长主要是行业规模继续快速扩大。　　利润增长较快的子行业主要是炸药及火工产品制造业(69.59%)、化学矿采选业(56. 09%)、钾肥制造业(48.95%)、涂料制造业(48.06%)、化学农药制造业(44.89%)、无机盐制造业(41.44%)。由于价格继续上涨，产品盈利能力较强，钾肥制造业和化学矿采选业盈利能力继续维持高位，1.2主要产品产量稳定较快增长据中国石油和化学工业协会统计，重点跟踪的65种大宗产品，产量同比增长的有61种，占93.8%，其中增幅在10%以上的达44种，占67.7%。　　产量增幅很快(大于18%)的产品主要是化学药品原药(28.8%)、涂料(油漆)(28.6%)、粘胶纤维(20.3%)、化学农药原药(20.2%)、烧碱(19.0%)、塑料制品(18.7%)、钾肥(18. 5%)等产品。粘胶纤维主要受益于产品价格回升，设备开工率提高导致产量增长；烧碱产量的大幅增加主要是大量联碱装置继续投产导致产能持续增加所致；塑料制品行业下游需求较为旺盛，产能继续增长；钾肥国内有大型项目投产，但有效供给仍然不足。　　产量增幅较快(10%- 18%之间)的产品主要是初级形态塑料(17.6%)、橡胶轮胎外胎(15.0%)、化肥(14.2%)、乙烯(13.8%)、化学纤维(12.9%)、浓硝酸(12.6%)、合成洗涤剂(12.4%)、合成纤维(11.8% )、纯苯(11.7%)、染料(11.5%)、合成橡胶(11.1%)、纯碱(10.8%)等产品。纯碱需求仍然旺盛，行业竞争有序，产能产量跟随需求增长；染料受纺织产品快速增加的影响，产量也有较快上涨；合成橡胶和橡胶轮胎外胎产品则主要受汽车产能的扩张和国外产能转移的影响而继续保持较快增长速度。　　1.3多数产品价格较上年有所上升　　2006年，在需求高涨、地缘政治危机等多种因素影响下，国际原油价格大幅上涨， WTI原油现货平均价格达到66美元/桶，同比上涨17.3%；布伦特原油均价65.1美元/桶，同比上涨20.1%。　　受成本推动，从年初至今，化工市场呈现出振荡上升的走势。全年均价与上年相比，涨略大于跌。据中国石油和化学工业协会统计，重点跟踪的136种产品，年均价格同比上升的达69种，占50.7%，下降的66种，占48.5%。有机化工产品和合成树脂在成本的推动下，价格有较大上涨。　　1.4行业毛利率继续下滑　　化工行业2004年达到景气最高点，之后逐季下滑，2006年1季度达到近年来最低盈利水平，主要是国际原油价格快速上升导致成本大幅上升及产能不断增加所致。　　但从2006年2季度开始，化工行业毛利率开始了恢复性上升，特别是在第3季度后有较快恢复，主要是原油价格的大幅下滑和产品价格上涨所致。　　1.5进出口贸易活跃，贸易逆差进一步扩大　　2006年我国石油和化工行业进出口贸易继续保持较快增长，但增势放缓，1～12月，全行业累计实现进出口贸易总额2036.12亿美元，同比增长20.7%，增幅同比降低5.7个百分点；在进口增速(23.3%)大大快于出口增速(16.9%)的情况下，贸易逆差持续扩大，累计逆差1130.72亿美元，同比扩大高达25.1%，同比上升13.8个百分点。　　1.6固定资产投资快速增长，部分行业和地区投资增长过快　　2006年以来，我国石油化学工业固定资产投资继续保持快速增长的势头。进入三季度，随着国家加大宏观调控力度、控制信贷资金的过快扩张，全行业固定资产投资增速趋于回落，但部分地区和领域投资热仍未见明显消退。　　据中国石油和化学工业协会最新数据显示，1～12月，全行业累计完成固定资产投资 5194.98亿元，同比增长28.34%，增幅同比回落5.2个百分点。其中化工行业完成投资27 87.15亿元，同比增长26.63%。橡胶制品业投资高烧不退，前11个月累计投资309.6亿元，同比增长达81.9%，其中轮胎业投资193.3亿元，增长94.5%。专用化学品制造业投资在上年79.1%增幅的基础上2006年继续保持了48.2%的增速。　　2、行业上市公司2006年度状况　　2.1行业上市公司年度概况　　2006年度，化工行业上市公司业绩整体表现一般。根据Wind提供的化工行业财务数据，全年化工行业上市公司实现主营业务收入同比增长为21.52%，而净利润同比出现下滑25.56%。　　从净利润同比增长情况看，全年表现最好的三级子行业分别是日用化学品行业(432 .12%)、石油贸易行业(267.27%)、农药行业(66.54%)、化学纤维行业(58.67%)、钾肥行业(57.42%)。　　由于产品定位日趋明晰，在消费升级的市场背景下，日用化工行业上市公司2006年整体业绩同比增幅较快；农药行业净利润同比增长快的主要原因统计样本公司中权重较大的几家公司业绩增速较快；化学纤维行业主要是受到粘胶纤维底部回升的带动；钾肥行业高景气度继续维持，产品价格保持增长，行业毛利率维持高位。　　从毛利率数据看，化工行业上市公司毛利率2006年出现下滑，同比下滑了1.12个百分点，原油价格继续上涨，电、气、运的持续紧张，是造成下滑的主要原因。毛利率同比增加较大的是日用化学品行业、粘胶纤维行业、农药行业，分别增加了2.98、1.58和 1.54个百分点。　　2.2部分子行业公司财务数据对比　　粘胶纤维行业2006年逐步复苏，主要产品粘胶短纤和粘胶长丝价格全年均有较大幅度增长，行业全面复苏。行业上市公司销售毛利率2006年同比增加1.65个百分点，实现净利润则同比增长121.38%。　　粘胶纤维行业净利润同比增长最快的是新乡化纤，该公司2006年净利润同比增长82 7.43%；产品毛利率回升较快的是*ST丹化、保定天鹅和新乡化纤；产销衔接较好的是吉林化纤(行情论坛)、南京化纤，这两家公司应收账款周转率分别为46.48和42.57。　　2007年一季度，粘胶短纤和粘胶长丝产品价格继续保持上涨，行业毛利率会进一步回升，预计全年行业上市公司业绩会有较大提升。　　纯碱行业景气度维持，产品产销两旺，行业竞争有序。表1给出的统计数据业绩较差源于部分非纯碱为主业的上市公司被计算到行业数据，而这些公司业绩很差，如ST鑫安、双环科技等公司。　　从下表数据可以看出，2006年纯碱行业大部分上市公司业绩表现较为理想，天然碱业绩同比增长了307.93%，青岛碱业业绩同比增长了36.63%。两家龙头公司山东海化和三友化工业绩也有小幅增长，从毛利率水平看天然碱和三友化工毛利率水平较高，分别为 34.22%和25.14%，毛利率提升最大的是三友化工，同比增加了2.93个百分点。　　2007年，纯碱行业的高景气度将会维持。而由于国际航运指数2007年上半年出现大幅上涨，国内纯碱产品的出口竞争力得到加强，预计全年纯碱出口规模会有所增加，这有利于行业竞争压力的减轻。　　从单个公司看，农药行业上市公司2006毛利率普遍出现下滑，主要原因是原料成本的提高，维持较高产品毛利率的是新安股份、华星化工(行情论坛)和湖南海利(行情论坛 )，新安股份高毛利率的维持主要受有机硅产品高毛利率带动，华星化工产品毛利率提升得益于草甘膦工艺的顺利打通。　　2007年1月1日高毒农药在国内开始禁用，这将会对农药行业产生较大冲击。由于新农药推广需要时间，同时农民手中还贮存了一定数量的高毒农药产品，2007年农药产品销售将遭遇到较大困难。涉足低毒农药较早以及低毒农药比重较大上市公司在此轮行业调整中具备较大优势，如红太阳(000525)、华星化工(002018)、扬农化工(600486)等。　　3、重点上市公司财务数据分析　　3.1收入稳定增长，利润同步上升　　2006年化工行业重点公司收入保持稳定增长，同比增长26.07%，略低于行业平均增速；净利润也同步上升，同比增速为19.89%，略高于行业平均水平。　　从收入增长情况看，黑猫股份是重点公司中增速最快的公司，2006年收入同比增长了72.52%，但从净利润增速看，山西三维增速最快，2006年该公司净利润同比增长93.7 4%。　　总体看来行业重点公司2006年取得的经济效益大致与全行业平均水平一致，主要原因是挑选了几只目前主业一般但存在发生重大转变的公司进入股票池，如攀渝钛业、亿利科技、天科股份、中化国际等公司，这些公司2006年的经济效益较差或同比出现较大下滑。　　3.2毛利率维持稳定，费用控制大致合理　　2006年化工行业重点上市公司销售毛利率同比基本没有变化，但净资产收益率同比出现下滑。　　从销售毛利率数据看，同比增加较大的是天科股份(5.25%)、澄星股份(3.26%)和三友化工(2.93%)；同比下降幅度较大的是亿利科技(-3.22%)、久联发展(行情论坛)(- 2.62%)、中化国际(-2.02%)。　　天科股份化工设施建设及技术收入业务盈利能力2006年得到提升，这提升了公司总体毛利率；澄星股份则是由于占收入比重46.41%的磷酸盐产品毛利率同比大幅提升8.47 个百分点，带动公司毛利率提升3.26个百分点；而三友化工则是主导产品由于价格上涨而成本控制得力，毛利率提升所致。　　久联发展毛利率下滑主要原因是原材料硝酸价格上涨；中化国际则是由于焦炭行业 2006年达到低谷，毛利率大幅下滑所致。　　从期间费用看，重点公司整体期间费用率同比几乎没有变化。而从单个公司看，期间费用率上升最快的是天科股份，该公司2006年管理费用率上升了7.24个百分点，主要原因是公司在2006年大量计提坏帐和减值准备；而费用控制较好的是黑猫股份和久联发展，两家公司2006年期间费用率下降了2.77和1.56个百分点。　　从应收账款周转率看，2006年重点公司应收账款周转率达到19.94，同比增加了3.3 9，显示出化工行业重点公司产品产销两旺。　　其中沧州大化应收账款周转率大幅提高了34.77倍，主要原因是TDI供货紧张，产品供不应求所致；山西三维的应收账款周转率提高了19.06倍，达到40.62，主要原因是由于下游氨纶行业复苏，对上游的PTMEG、BDO等需求旺盛所致。　　不过，中化国际应收账款周转率出现较大幅度下降，焦炭业务的不景气是造成下滑的主要原因。　　从资产结构看，化工行业重点上市公司2006年资产负债率有所提高，同比增加了1. 86个百分点，而衡量偿债能力的流动比例和速动比例同比均出现小幅下滑，不过整体变动不大。　　从资产负债率变动数据看，德美化工和黑猫股份由于2006年成功上市融资，财务结构得到较大改善，资产负债率分别下降了17.93%和13.88%，其中德美化工资产负债率下降到27.47%的极低水平。　　而三友化工由于发行了短期融资券，资产负债率达到了62.68%，同比增加了12.31个百分点；华星化工因项目建设需要向银行借款增加，导致资产负债率提高了10.54个百分点，达到61.57%。　　从资产负债率绝对数值看，红太阳是重点公司中资产负债率最高的公司，2006年资产负债率高达69.01%，主要原因是红太阳近年来项目建设规模扩大，所需资金增加，公司短期借款大幅增加所致。　　4、2007年后期行业展望　　4.1行业发展展望　　一季度国内经济仍然保持快速增长，GDP同比增长11.1%，增速提高了0.7个百分点。后期虽然宏观调控政策会继续，但我国经济处于一个长周期的上升阶段，消费结构升级、城市化进程、经济全球化等利好因素将支持经济长期高速发展，宏观调控只是让经济增长回归到健康水平，因此预计全年国内GDP增速仍将在9%以上。　　从一季度原油运行情况看，我们仍然维持2007全年原油均价低于2006年、价格围绕 60美元/桶上下波动的观点。　　良好的经济环境以及低位运行的原油价格为化工行业的提供了较为宽松的环境，预计全年化工行业仍将保持快速增长，但一些不利和不确定因素会影响到行业的生产和发展。　　一是贸易环境的变化。欧盟针对其他国家向其出口商品而出台的REACH法规将于200 7年6月1日开始全面实施，其中涉及到我国石油和化工行业的产品多达1200多种。由于繁琐的检测手续、较高的检测费用，以及各种环保、科技壁垒，因而我国化工产品向欧盟出口将面临很大的困难。而一旦出口受阻，那些产能过剩的产品将面临巨大的销售压力，企业生产经营将极为困难。　　二是产能过剩问题。近几年来，由于投资的盲目扩张，不少行业产能大幅度增加，而2006、2007年是集中投产期，不少行业面临产能过剩的风险。2006年，一些产品产能增长过快的问题已经显露出来，如无机化工产品、化肥、橡胶助剂等产品价格比较低迷、盈利下滑，2007年形势可能会更趋严峻。　　三是成本问题。2007年煤、电、气等能源价格继续上涨是大势所趋，作为一个高能耗行业，化工行业的成本压力进一步增加。　　四是节能与环保压力加大。节能和环保是今后政府力抓的重点，“十一五”规划提出到2010年单位GDP能耗降低20%、主要污染物排放总量减少10%，。但2007年一季度，全国没能完成确定的节能降耗和污染物减排的指标，预计后期会加大节能与环保的监控。而石油和化工行业是高能耗产业，能源在产业发展中的成本比重很大，同时环保问题同样比较突出，国家环保总局两次环境风险大排查，石油和化工行业都是重点。由于工艺技术相对落后，历史欠账太多，节能环保的任务非常重。　　综合考虑到国内经济整体增长水平及下游行业的发展情况，预计2007年化工行业保持10%- 15%的增长速度，油气开采景气度下降，原油加工业随着油价的回落及新的成品油定价机制出台效益将大幅改善，全行业效益总体继续保持稳定增长。　　4.2行业投资机会行业投资机会主要来自四方面：　　一是原油预期下跌带来的投资机会，由于油价下跌，部分行业成本压力会减轻，毛利率趋于回升；　　三是产业转移或产业转型带来的投资机会，如农药行业面临高毒禁用，产品结构向中低毒方向发展，结构变动带来行业格局的改变，部分公司优势得以显现；四是有重大资产注入题材的公司，2007年整体上市、大股东资产注入是市场的一大热点。由于整体上市或优质资产注入，相关上市公司业绩将获得提升或发生质的转变，因而这些公司需要高度关注。　　我们继续维持2007年化工行业投资策略报告中的观点，认为重点应关注以下细分行业：　　农药行业：国内需求仍然有较大增长空间，同时高毒农药禁用政策带来了新的投资机会，考虑到公司技术实力、产品品种状况、销售网络，建议关注红太阳(000525)、扬农化工(600486)、华星化工(002018)；纺织助剂行业：纺织助剂产品面临着一个需求总量持续快速增长、高端产品增速加快的市场格局，同时行业集中度较低，龙头企业拥有机会，建议关注德美化工(002054)；塑料加工行业：原油价格2007年预期低于2006年，行业毛利率回升，其中的塑料建材、塑料包装材料行业发展空间较大，建议关注海螺型材(000619)和永新股份(002014)；纯碱行业：2007年纯碱行业供给增量有限而需求保持快速增长，同时由于航运指数今年大幅上涨，国内纯碱产品在东南亚地区的竞争力加强，而主要原材料之一的原盐价格继续维持低位，行业将继续维持较高景气度，建议关注山东海化(000822)；炭黑行业：炭黑行业伴随橡胶工业的快速发展而发展，近年来国内橡胶工业发展速度非常快，2006年橡胶工业投资增速高达81. 9%，这位炭黑行业的快速发展提供了保障；同时，作为炭黑的主要原料乙烯焦油、蒽油和煤焦油价格2007年将会低于2006年水平，成本压力进一步减轻；而且国内炭黑行业集中度较低，优势企业具备较好发展空间，建议关注黑猫股份(002068)。　　至于资产注入或整体上市概念股，建议关注我们在2007年化工行业投资策略报告中列出的相关题材。　　5、重点上市公司点评　　攀渝钛业(000515)：　　公司主要从事金红石型钛白粉的生产和销售，具备3.6万吨/年硫酸法金红石钛白粉生产能力，产能规模在国内排第五，产品质量和知名度均较高，是两市唯一一家从事钛白粉生产和销售的上市公司。但由于原材料成本的大幅涨价，公司产品赢利能力一般， 2007年随着钛白粉行业竞争的进一步加剧，公司目前所拥有的资产的盈利能力将会进一步下降。　　公司最大的亮点是大股东攀钢集团的资产注入。攀钢集团日前将旗下两家钛业公司进行合并，新的攀钢钛业公司“十一五”期间将力争实现钛精矿120万吨/年、高钛渣30万吨/年、硫酸法钛白粉35万吨/年、氯化法钛白粉9万吨/年、海绵钛1.5万吨/年、钛材1万吨/年的产业规模。　　我们认为该公司注入到攀渝钛业的可能性非常大，而一旦注入，攀渝钛业业绩将会有翻天覆地的变化。假定按照目前的资产全部注入到公司，预计攀渝钛业2007、2008年的EPS将分别为0.77元和1.13元，给予2008年30倍市盈率，则合理目标价在33元，维持短期“买入”、长期“买入”投资评级。　　黑猫股份(002068)：　　公司是国内炭黑行业龙头，目前具备21.5万吨/年炭黑生产能力。2006年公司实现主营业务收入10.53亿元，同比增长72.52%；实现净利润0.55亿元，同比增长78.73%。　　不断扩大产能是公司业绩增长的主要动力。后期公司将进一步扩大炭黑产能，2007 年产能将扩大到26万吨，2008年扩大到30万吨，2010年产能达到40-50万吨/年。　　2007年公司主要原料煤焦油、乙烯焦油和蒽油价格预计有所回落，这有利于缓解公司成本压力，公司产品毛利率有望同比回升。　　预计公司2007、2008年EPS分别为0.91元和1.14元，给予公司30倍市盈率是合理的，则公司2007年股票目标价位27.3元。　　由于在技术、规模、运输、环保等多个方面具备优势，公司在国内炭黑行业的发展前景较为光明。维持公司短期“买入”、长期“买入”投资评级。　　中国石化(600028)：　　中国石化是国内最大的成品油加工及营销商。2007年一季度业绩同比出现较大幅度增长。一季度公司主营业务收入同比仅增长24.95%，但净利润同比却增长了112.56%，主要原因是原油价格在2006年下半年开始大幅下跌，公司炼油业务开始实现盈利，而2006 年一季度炼油业务则处于大幅亏损状态。由于炼油业务在上半年的大幅盈利，公司预计 2007年上半年业绩同比增幅在50%以上。　　从2007年全年看，由于预计原油均价2007年将低于2006年，公司炼油业务盈利能力的恢复将会逐渐恢复，目前公司炼油业务盈利能力处于历史较好水平。由于炼油业务盈利能力的恢复，公司2007年业绩将有较好表现。　　对中国石化炼油业务有重大影响的另一个因素是成品油定价机制的市场化改革，这一改革的时间和内容虽然还难以预测，但可以确定新方案将有利于中国石化炼油业务盈利能力的稳定。　　中国石化也在积极拓展其它业务，公司天然气业务十一五期间年复合增长率预计为 19.81%，化工业务十一五期间将维持在10%以上的增速，油品营销业务预计维持在8%以上的增速，因而公司主业规模十一五期间将保持较快增长速度，预计公司2007、2008年EP S分别为0.87元、0.95元，给予13-15倍市盈率是合理的。　　鉴于中国石化的成长性较为突出，考虑到中国石化在股指中的权重较大，在股指期货即将推出的背景下，公司投资价值较为突出。综合考虑，我们给予中国石化短期“买入 ”，长期“买入”的投资评级。　　红太阳(000525)：　　公司主要从事农药的生产和化肥的销售工作，2006年主营业务收入同比增长28.64% ，但净利润同比下滑了3.64%。主要原因是公司产品毛利率进一步下滑，2006年产品毛利率只有8.74%，同比下降了1.72个百分点，但从目前情况看，原油价格2007年均价预计低于2006年，这有利于公司缓解原料成本压力，提升产品毛利率。　　2007年国家开始禁用5种有机磷类高毒农药，后期将逐步全面禁用高毒农药，公司产品主要为中低毒品种，将是高毒禁用受益者。　　公司大股东拥有吡啶中间体技术，在发展吡虫啉、毒死蜱和百草枯等市场容量大的中低毒农药方面具备较大优势。　　同时公司拥有农资连锁超市，产品渠道优势非常明显，这也会为公司在推广中低毒农药提供便利。　　由于拥有技术优势加渠道优势，公司是农药行业中最有可能成为巨头的企业，因此建议高度关注该公司。　　天科股份(600378)：　　公司是国内唯一一家工业气体行业上市公司，在气体变压吸附及相关催化剂领域具备很强的竞争力。2007年1月，公司与中国石化集团合作开发的炼厂乙烯干气回收技术通过了专家鉴定，认定该技术投资少、收益高，能提高炼厂乙烯收率。该技术在各石油炼化厂推广前景可观，天科股份将由此获得一个较快的利润增长点。　　但之前由于股东及管理层之间的纷争，公司业绩一直不太理想。2006年因大量计提，公司大幅亏损3702.8万元。前期更是传出公司董事长被罢免的消息，这有损于公司形象。　　但公司实际控制人中国化工集团有意大力发展公司的工业气体业务，预计中国化工集团会逐步理顺管理层关系，让公司走上正轨。　　如果公司走上正轨，以公司在行业中的地位以及新产品开发的实力，加上中国化工集团的支持，公司未来发展前景非常可观，建议高度关注。　　中化国际(600500)：　　公司大股东中国中化集团是中国最早进入福布斯《财富》全球500强排行榜的企业集团之一，2006年第16次入围，名列第304位。中化集团是中国最大的化肥进口商和磷复肥生产商，也是中国重要化工产品营销服务商，其主业还包括境内外油气资源勘探开发、石油炼制、分销及物流。　　中化集团2006年销售收入突破1800亿元，利润总额突破40亿元。从主营业务看，集团公司石油、化肥、化工、金融、酒店地产等几大板块业务更加突出，且大部分主营业务盈利均同比增长，盈利稳定性进一步增强。从盈利结构看，公司非商品营销业务盈利占比已突破40%，而且近年来新增投资已逐步形成盈利能力。　　根据集团公司未来规划，公司将加大投资力度，快速扩张业务，从而实现2009年利润较2006年增长一倍的宏伟目标。目前集团公司拥有一家A股上市公司中化国际(600500 )和一家香港上市公司中化化肥(0297.HK)。　　作为集团公司下属的唯一在A股上市的中化国际，在央企做大做强的背景下，公司有望成为中化集团融资的大平台，因而整体上市极有可能。另外，仅就公司而言，公司治理结构良好，管理团队优秀，且未来业绩有望持续增长，因此，长期看好公司未来的发展前景。　　亿利科技(600277)：　　公司大股东亿利资源集团公司是国家520户重点企业、内蒙古自治区20户重点企业之一。亿利资源集团拥有丰富的矿产资源：拥有总面积达138.17平方公里、总储量达24亿吨的大型煤田；拥有一个以芒硝为主，食盐、碳酸盐共生的大型沉积矿床，盐、碱、硝的总储量达1.8亿吨；同时拥有储量丰富的莹石、石灰石矿。目前集团形成中蒙药、化工、基础产业三大业务。　　集团公司中蒙药、化工业务大部分都在上市公司，值得重点关注的是，集团公司依托煤炭、电力等资源优势(行情论坛)，正在新建100万吨/年PVC和烧碱项目(一期40万吨 PVC和烧碱项目将于2007年上半年建成投产)，该项目是内蒙古“十一五”重点化工项目，项目产能规模和盈利规模都非常可观。　　同时，集团公司基础产业也在大幅扩张，在库布其沙漠全力实施“八个一”工程，即 100万亩甘草产业化工程，100万亩速生丰产用材林产业化工程、100万亩沙柳柠条产业化工程、100万只肉羊产业化工程、100万亩苦参产业化工程、100公里生态旅游风景线、1 0万亩菊芋产业化工程、10万亩肉苁蓉嫁接产业化工程。计划通过对沙漠进行综合治理，大力开发沙产业，实现资源资本化，取得生态效益、经济效益、社会效益的同步增长。　　作为集团公司旗下唯一一家上市公司，亿利科技是亿利资源集团最重要的筹融资平台，将获得集团公司的大力支持。集团公司注入优质资产到上市公司只是时间问题，而且集团整体上市的可能性存在。我们认为亿利科技基本面发生质变的可能性非常大，提请投资者高度关注

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事证第号事业单位法人年度报告书（年度）单位名称法定代表人申请日期国家事业单位登记管理局制 |开展业务活动情况 | | | |年末实际|单位名称 | | |情况 | | | |有关登记| | | |事项 | | | | |住所 | | | |法定代表人 | | | |经费来源 | | | |开办资金 | | |经费收支|上年度结余 |本年度收入（万元） | |情况 |（万元） | | | | |合计 |其中财政拨款 | | | | | | | |本年度结余 |本年度支出（万元） | | |（万元） | | | | |合计 |其中人员经费 | | | | | | |情况 | | |受奖惩和| | |有关评估| | |及其使用| | |情况 | | |接受捐赠| | |资助 | | |人员编制|上年末 | |从业人 |上年末 | | | | | |数 | | | | |本年度 | | |本年度 | | |开户银行| |银行账 | | | | |号 | | |意见 | | |举办单位| | | |公章：年月日 | |登 |受 | | |记 |理 | | |管 |人 |签名：年月日 | |理 | | | |机 | | | |关 | | | |意 | | | |见 | | | | |审 | | | |核 | | | |人 |签名：年月日 | | |负 | | | |责 | | | |人 |签名：年月日 | |领证书人 | |领证日期 | 年月日 | |备 | | |注 | | 联系人：联系电话：邮政编码：填写说明一、如何填写　（一）封面 1、事证第号：按原核发的《事业单位法人证书》上的证书号填写。 2、（年度）：填写2003年度。 3、单位名称：与原核发的《事业单位法人证书》上的名称一致，并加盖事业单位公章。 4、法定代表人：由法定代表人（即事业单位主要负责人）本人签名，以表示同意并签发。 5、填报日期：指向登记管理机关提交报告的日期。（二）内页 1、开展业务活动情况：事业单位在2003年度内，依据《事业单位登记管理暂行条例》规定，按照登记的宗旨和业务范围，开展业务活动的具体情况，主要包括：（1）开展业务活动的项目和取得的社会效益、经济效益及有关数据。（2）存在的问题（即使没有下列问题，也要逐一说明）。 ①是否有超出职责范围开展业务活动的情况，或一年未开展业务活动； ②是否有违约和社会投诉现象，是否涉及法律诉讼及具体情况； ③是否有抽逃、转移开办资金的行为； ④有无涂改、出租、出借《事业单位法人证书》，或出租、出借印章行为。（3）改进措施。 2、有关登记事项年末实际情况：事业单位应如实填写2003年底与《事业单位法人证书》上记载的有关登记事项的实际情况。应当申请变更登记未及时办理的，填写年底实际情况，并在备注栏中说明原因，登记管理机关待其补办变更登记手续后，再予以年检。（1）单位名称：与原核发的《事业单位法人证书》上的名称一致，经审批机关批准使用多个名称的，用括号括起。不得填写未经批准的名称。（2）住所：按实际情况填写事业单位所在的省、市、区、街道、门牌号。（3）法定代表人：事业单位主要负责人姓名。（4）经费来源：按实际情况填写全额拨款，差额补贴，自收自支等。（5）开办资金：事业单位按其2003年度财务审计报告或财务决算报表的《资产负债表》中“净资产数- 专用基金数＝开办资金数”填写。变化较大的，还需提交有资质的验资机构出具的验资报告。 3、经费收支情况：以事业单位2003年度财务审计报告或财务决算报表的《损益表》（或《收入支出决算表》）数字为准。 4、受奖惩和有关评估情况：受奖惩情况是指有关部门对事业单位的奖励和惩罚情况，不包括针对职工个人的奖惩情况；评估情况是指事业单位接受有关评估的情况和结果。此项没有的，则不填。 5、接受捐赠资助及其使用情况：指事业单位接受捐赠资助的数量、方式、使用方向和使用结果。此项没有的，则不填。 6、人员编制：填写机构编制部门核定下文的编制数。 7、从业人数：事业单位实有在职人数，包括按照国家的有关规定签定劳动合同录用的人员（不含离退休反聘、短期临时季节工、未按规定招用的人员）。 8、开户银行、银行帐户：填写事业单位开立基本帐户的银行及帐户。 9、举办单位意见：由举办单位（即主管部门）填写“同意”，或对事业单位填写的栏目内容予以补充说明或更正，并加盖公章。 10、备注：填写已变更未及时办理变更登记的原因和其他需要说明的问题。 11、联系人、联系电话：具体经办人的姓名和电话。二、要求 1、认真填写、内容真实、准确无误。 2、表内涉及数字的，一律使用阿拉伯数字。 3、用钢笔（蓝黑或碳素墨水）、签字笔或毛笔填写，书写工整、字迹清楚，不得涂改。 4、报告书一式三份，不得复印。内容填写不下的可另附纸。　　　　　　　　　　　　安徽省事业单位登记管理局　　2004年1月5日

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煤变油等煤化工产业发展调研报告自治区经贸委 2005年11月为了解我国煤化工发展现状，推进我区煤化工产业的发展，2005年11月6日－15日，自治区经贸委杜北伟副主任带领自治区经贸委投资处、昌吉州经贸委、新疆吉瑞祥投资（集团）有限公司一行5人赴山西、山东、陕西等地对当地煤变油、煤制甲醇等煤化工产业发展情况进行了调研，先后考察了山西太化集团、山东兖州煤业集团、鲁南化肥厂、兖矿国泰化工有限公司、山东华鲁恒升化工股份有限公司（原德州化肥厂）、陕西渭南煤化工集团和山西煤化所、华陆科技工程有限责任公司（原化工部第六设计研究院）等煤化工企业和相关科研院所、设计院，通过实地查看、座谈，对煤变油和煤制甲醇生产工艺、生产技术和煤化工发展趋势有了较为系统的了解，现将相关情况汇报如下。一、煤化工的理论煤化工包括煤的气化、液化和焦化。 1、煤气化：以煤为原料，通过煤的气化制成合成气（一氧化碳和氢气），再经过合成等技术生产甲醇、合成氨等一系列相关产品。煤制甲醇工艺过程为：煤气化变换净化合成甲醇 [pic] 煤制甲醇的关键技术是煤气化的连续化和规模化。煤制甲醇约2.5吨左右原煤生产 1吨甲醇。 2、煤变油生产工艺：煤变油在科学上称为煤炭的液化，是以煤炭为原料制取汽油、柴油等产品。理论上煤的液化方式分为两种，一种是直接液化，另外一种是间接液化。 1）煤直接液化是煤在适当的温度和压力条件下，直接催化加氢裂化，使其降解和加氢转化为液体油品的工艺过程，煤直接液化也称加氢液化，其工艺过程：煤加温热解高压催化加氢油品 [pic] 该工艺是把煤先磨成粉，再和自身产生的液化重油（循环溶剂）配成煤浆，在高温（450℃）和高压（20～30MPa）下直接加氢，将煤转化成汽油、柴油等石油产品，1t无水无灰煤可产500～600kg油，加上制氢用煤，约3～4t原煤产1t成品油。 2）煤的间接液化是将煤气化制得合成气（CO+H2）以后，再在催化剂作用下合成油品和化学品，其工艺过程：煤气化合成油品 [pic] 煤间接液化工艺先把煤全部气化成合成气（氢气和一氧化碳），然后再在催化剂存在下合成为汽油等。约5t煤产1t油。二、煤化工发展的现状 1、煤制甲醇现状以煤为原料生产甲醇、合成氨，是过去煤化工产业的传统工艺路线。其关键和核心是煤的气化，但传统气化炉效率低、污染大、生产能力低，目前在我国还有部分中小型化肥厂采用固定床气化炉生产合成氨和甲醇。随着科学技术的飞速发展，煤气化技术日益成熟和进步，国内外出现了多种先进气化技术和设备，主要有德士古水煤浆加压气化法、壳牌干粉加压气化工艺、德国未来能源公司的GSP干粉煤气化工艺，国内新型（对置式多喷嘴）水煤浆加压气化技术。新型气化炉生产效率高、污染小、生产能力大，单台气化炉日处理煤可达1000吨以上，这为煤化工大规模化生产打下基础。以煤为原料制取甲醇、合成氨生产装置，正向规模化、大型化方向发展，目前在山东、山西、陕西、内蒙等省区新建的煤制甲醇项目大都在20万吨／年以上。由于石油价格的持续走高，以石油、天然气为原料生产甲醇成本不断提高，价格不断攀高，以煤为原料生产甲醇,优势凸显。用煤生产1吨甲醇，消耗煤2.5吨左右（消耗天然气约1000方左右），其中原料煤消耗1.458吨，燃料消耗煤1.011吨。在内地生产1吨甲醇，成本约在1200－1500元（煤价在300元／吨－380元／吨），目前国内市场甲醇价格在2000元左右，以煤为原料生产甲醇可以取得较好的经济效益。一些具有煤炭资源的省区，已将发展煤化工作为一项重要的发展战略，积极发展煤制甲醇生产能力，目前全国各省区已实施和准备实施的的甲醇项目有近百项，据化工部第六设计院专家介绍，预计 2007年我国甲醇产能将达到3000万吨（包括天然气制甲醇）。在我们考察的企业中，山东华鲁恒升化工股份有限公司（原德州化肥厂）2002年投资13.9亿元建设的大型氮肥装置国产化工程项目，采用国产多喷嘴对置式水煤浆气化技术，单台日处理750吨煤，于2005年建成投产，有效气成份、碳转化率、比氧耗、比煤耗等均优于引进技术，达到国际领先水平，年产合成氨30万吨,尿素52万吨；兖矿国泰化工有限公司投资27亿元，于2003年5月1日开工建设，年产24万吨甲醇，20万吨醋酸项目是山东省重点工程，2005年10月中旬建成投产，气化装置采用的多喷嘴对置式水煤浆气化炉。陕西渭南煤化工集团有限责任公司（渭化集团），1994年引进德士古水煤浆加压气化技术和设备，建设一套年产30万吨合成氨，52万吨尿素装置，今年又投资7.5亿元，利用化肥生产的部分设施，扩建一套年产25万吨甲醇，1万吨二甲醚生产装置，预计06年投产。 2、煤变油现状目前世界上只有南非Sasol公司采用间接液化工艺，实现煤变油的工业化生产，南非建有3座间接液化厂，年处理煤炭4600万吨，产品760多万吨，其中油品占60%。直接液化法目前还没有实现工业化运行的装置。近年来我国科研机构和相关企业也开展“煤变油”项目的研究和实验，并取得了一定的进展。山西煤化所采用间接液化法，利用自主知识产权技术于2002年9月建起一座千吨级“煤变油”工业试验装置，已运行4次，累计获得了数十吨合成粗油品，在去年底又从粗油品中生产出了无色透明的高品质柴油。为进一步工业试验打下了良好的基础。，目前由中海油集团投资，采用山西煤化所的间接液化法技术，准备在山西建设万吨级的工业性放大装置，在内蒙建一座16.5万吨／年工业试验装置，预计在2008年建成投产。兖矿集团自主研发的煤炭间接液化技术也取得重大突破。今年5月投资1.3亿元,在山东建成一套万吨级煤变油中试装置，一次投料试车成功，生产出了合格的油品，并已申报覆盖关键技术的8项专利。下一步他们计划投资10个亿在陕西建一座10万吨级的煤变油工业试验装置，预计2008年建成投产。神化集团采用直接液化工艺，投资600亿元在内蒙古鄂尔多斯市建设年产1000万吨煤变油项目,第一条年产100万吨装置已于2004年8月底开工建设，预计2008年建成投产, 是中国产煤区能源转换的重点示范工程。是我国煤变油产业第一次从实验室装置真正走上工业化生产的项目。三、调研结论 1、以煤为原料制取甲醇目前在理论上和实践中都已发展成熟，随着我国气化技术的不断引进、消化、吸收和发展完善，目前已可以大规模进行煤制甲醇生产。 2、内地一些大企业为抢得煤化工产业的先机，占领制高点，都纷纷上马煤制甲醇项目（见附件），预计在2007年产能达到3000多万吨，再以甲醇为原料生产替代以石油、天然气为原料的部分化工产品。下图即为工艺路线和部分产品，发展前景十分广阔，据统计以甲醇为代表的碳一化学向后延伸的化工产品有100多种。 [pic] 煤制甲醇工艺路线及部分产品 3、煤变油千吨级和万吨级工业性试验已获成功，目前许多企业正在进行10万吨级、20万吨级工业化放大试验，07年左右建成运行，预计2007年煤变油大规模工业化生产技术可完全成熟，可以进行大规模产业化发展。 4、以煤作为原料替代石油、天然气作原料规模化生产部分化工产品的技术在“十一五”期间即可实现。四、发展新疆煤化工产业的几点建议通过对山东、陕西和山西煤化工产业的调研和实地考察以及与山西煤化所和化工部第六设计院的座谈，我们深深地感受到内地煤化工产业快速迅猛的发展势头。随着国际原油价格的持续走高，石油供应日趋紧张，利用新疆丰富的煤炭资源，实施煤炭优势资源转化，采用先进、适用的技术，在新疆发展大型化、规模化煤化工产业，时机已经来临，实施煤炭优势资源转化是大有可为的。 1、新疆发展煤化工的优势新疆发展煤化工产业，相对内地省区比较，具有得天独厚的优势和条件，主要有： 1）煤炭数量和质量的优势，新疆煤炭远景储量2万亿吨以上，储量大，分布广，品种多，具有许多100亿吨储量以上大块整装的煤田可以开发，适合于大规模开采，完全满足目前技术条件下煤化工产业对煤的质量和数量要求。 2）在新疆煤储量大的地区，有丰富的水资源，可以满足煤化工对水的需求，如伊犁、昌吉等地区。 3）煤化工产业需占用大量的土地，一般项目需要几平方公里的土地，而新疆具备大量的荒地可用。 4）煤炭价格的优势，由于受到煤炭运输和消费的限制，新疆煤炭市场价格将长期与内地保持一定的差距，价格远远低于内地，在新疆实施煤化工项目，将会获得较好的经济收益。以甲醇为例，经测算在新疆以煤为原料生产甲醇成本在800元／吨左右，在内地有些省区在1200元左右。 2、在新疆发展煤化工产业应注意的几个问题 1）煤化工产业是一个资金密集型和技术密集型产业，只有规模化、大型化的煤化工产业才能产生良好的经济效益和社会效益，一个煤化工项目投资动辄几个亿甚至几十个亿到上百亿，不是一般企业所能承受的，需要实施大企业、大集团战略，引进国内外知名大企业、大集团来新疆实施煤化工项目。 2）煤化工项目离不开煤和水，二者缺一不可，例如生产一吨油，用水在15方左右，一吨甲醇在7方左右，只有煤炭资源而没有水资源的保证，做不成煤化工产业，所以煤化工产业要建在水资源相对丰富的地区。 3）统一资源配置，包括煤炭、水、土地等资源。煤化工项目的工业用地比较大，一般是上百公顷或是几百公顷，对实施煤化工的企业在煤炭和水资源的配置上，至少也要保证５０年以上的用量。要选择条件具备的地区规划建设煤化工工业园区，园区要通铁路，建设大口径的输水管，保证原料和产品的运输，集群化发展煤化工产业。 4）要延长煤化工的产业链，发展以甲醇为原料的碳一化工，向下游延伸,生产精细化工产品，提高煤化工产品附加值，取得更好的经济效益和社会效益。 5）煤化工产业属于资金、技术、人才密集型产业，一般项目投资的都在10亿元以上，前期工作需要在1－2年，因此，必须提前做好煤化工产业规划和煤化工园区规划，迎接国内外大企业、大集团来我区投资煤化工产业。 3、发展煤化工产业的几点建议 1）成立自治区煤化工产业发展领导小组，统领全区煤化工发展工作，制定我区煤化工产业发展规划，协调解决煤化工产业发展过程中出现的各种问题。 2）在具备煤化工产业发展条件的地区，规划建设煤化工工业园区，园区内要通铁路，要有保证煤化工产业用水的供水管线及供水系统。这样的园区在2007年左右应初步建设，迎接国内外大企业入驻。 3）组织有关人员携带煤化工工业园总体规划和资源状况图，到国内有实力大企业公开招商引资，以煤炭、水、土地等资源吸引大企业、大集团入驻煤化工园区，发展我区煤化工产业。拿出整装煤田、保证水供应、土地优惠等条件同国内外企业洽谈，吸引他们共同建设煤化工园区，如在煤化工园区划出一块园区土地，由大企业、大集团建设园中园，共同修建铁路、发电站、道路等基础设施。 4）由自治区领导带队，组织有关部门和地区的领导，去内地考察、洽谈，增加各地、各部门对发展我区煤化工产业的共识。附：目前全国各省区已实施和准备实施甲醇项目目前全国各省区已实施和准备实施甲醇项目据不完全统计，目前全国有山东、陕西、山西、内蒙、甘肃、安徽、江苏、河南、辽宁等14个省区正在或准备上马甲醇项目有 39项，投资达到835亿元，这些项目建成以后，甲醇生产能力将达到2080万吨，以下是部分甲醇项目情况。兖矿集团兖州甲醇生产装置：预计投资21.54亿元，年产甲醇50万吨，于今年5月1日正式开工建设，预计2007年底竣工。采用引进水煤浆加压化等一系列世界先进的技术工艺，整个项目正在施工建设中。徐州绿恒能源化工有限公司年产60万吨液相甲醇工程美国Lokhang公司与香港康宏国际投资集团联合在沛县投资5亿美元60万吨甲醇及IG CC电厂项目。该项目建成投产后,形成60亿元的年销售收入和10亿元的利税。 WISON化工公司南京甲醇装置：WISON化工公司宣布将在南京化工园建立一个生产一氧化碳和甲醇的工厂。一氧化碳主要提供给Celanese公司作为原料，甲醇主要投入市场。预计该工厂将于2006年末或2007 年初投入生产。重庆85万吨甲醇项目：化医控股(集团)公司与三菱瓦斯化学株式会社合作，双方投资约 2亿美元，年产甲醇85万吨。年销售收入将达20.4亿元，利税总额12亿元，其中利润总额 9.5亿元。济南联星石化有限公司年产100万吨甲醇项目：年产100万吨甲醇汽油、乙醇汽油、高清洁高标号汽油项目。该项目一期投资9800万元人民币，对原有生产设备进行为期一年的技改和扩产。青海格尔木炼油厂30万吨甲醇工程：青海油田格尔木炼油厂以柴达木盆地涩北地区丰富的天然气资源为原料，投资5.7亿元建设的年产30万吨甲醇项目近日开工。这个项目建设工期两年，建成后将达到日产精甲醇1000吨的生产规模。海南60万吨甲醇项目咸阳52万吨甲醇项目：陕西省投资集团公司投资１３．４亿元建设的５２万吨甲醇项目。分别建设20万吨／年煤制甲醇和20万吨／年天然气制甲醇生产装置各一套，两套装置从合成工段开始进行联产。采用先进的联产技术，年生产规模将达到52万吨，节能降耗经济效益显著。安徽泰斯克50万吨/年新建甲醇项目：投资18亿元建设的50万吨/年甲醇项目于4月1日正式动工。采用先进成熟的德士古水煤浆加压气化、低压合成、克劳斯硫回收生产工艺技术。主要建设内容包括甲醇生产装置及自备热电站、污水处理站、灰渣临时渣场等公用辅助工程。鹤煤集团年产50万吨甲醇项目：鹤煤集团投资20亿元，建设年产50万吨甲醇项目，项目已在河南省发改委进行备案，可研报告已经编制完成。河南淇县年产20万吨甲醇项目：河南鹤壁市淇县年产20万吨甲醇、20万吨醋酸项目总投资20亿元，目前该鹤壁市与正邦集团签订了投资协议书。霍林郭勒市甲醇项目：该项目总规模为年产型煤半焦 l00万吨、甲醇100万吨，总投资40亿元左右，分三期开发建设。山东滕州盛隆焦化联产甲醇二期工程：山东滕州盛隆焦化联产甲醇一期工程日前投产。该项目2003年开工，焦炉采用了国家大力推广的捣固炼焦新技术，年产焦炭80万吨，利用富余焦炉煤气年产甲醇12万吨，并副产焦油、粗苯、硫磺、硫铵等化工产品。目前，其二期工程正在加速施工，预期年底完成。兖矿煤业陕西榆林60万吨甲醇项目：该项目规划建设年产230万吨甲醇及配套建设丙烯、聚丙烯等下游产品。一期建设年产甲醇60万吨生产线，总投资24.8亿元。年需原料、燃料煤149万吨。2007年建成投产。泸天化年产40万吨甲醇：总投资达16.3亿元的年产40万吨甲醇、10万吨二甲醚和天华公司的1,4-丁二醇项目。云南省曲靖市年产8万吨甲醇项目：总投资4.6亿元人民币。利用焦炉产生的剩余煤气，采用纯氧部分氧化法转化工艺将气体中的甲烷及少量多碳烃转化为合成甲醇的有用成份一氧化碳和氢，低压合成甲醇，年产甲醇8万吨。玉门10万吨甲醇项目满洲里扎煤公司煤转甲醇项目：满洲里扎煤公司煤转甲醇项目总投资18亿元，内蒙古自治区已批准立项，项目仍在筹备阶段。四川明伦化工40万吨甲醇项目：四川万通燃气股份有限公司、香港EF－FECTIVE国际有限公司共同投资设立四川明伦化工有限责任公司，总投资5.19亿元，年产40万吨甲醇，项目今年开建。辽宁盘锦中润化工有限公司年产11万吨甲醇装置：辽宁盘锦中润化工有限公司今年将进行技改，将合成氨装置由年产8万吨改造到18万吨，尿素由年产14万吨改造到36万吨，三氯氰胺由年产0.6万吨改造到3万吨，并建设年产 11万吨甲醇装置。豫港（济源）煤化工30万吨甲醇项目总投资32.6亿元，项目包括200万吨捣固焦、60万吨煤煤焦油、30万吨甲醇等项目。一期15万吨煤焦油竣工投产，100万吨捣固焦开工建设。内蒙古久泰集团50万吨甲醇项目：内蒙古久泰集团50万吨甲醇和10万吨二甲醚等重点项目。神华煤制烯烃项目年产甲醇１８０万吨：该项目建设规模为年产聚丙烯３１万吨、聚乙烯３０万吨、中间产品甲醇１８０万吨、副产品丁烯９．３７６万吨、烷烃３．６７２万吨、甲烷和丙烷１．４１６万吨、硫磺１．９２６９万吨。陕西神木化工有限公司年产20万吨甲醇项目：项目总投资10.14亿元（含外汇927万美元，折人民币7700万），年产甲醇20万吨，该项目2003年开工建设，2005年建成投产。山西天浩10万吨焦炉气甲醇项目中原大化集团30万吨/年甲醇装置：项目总投资约50亿元，采用国际上先进成熟的荷兰壳牌煤气化技术、德国鲁奇气体净化技术、丹麦托普索甲醇合成及其后加工等一系列核心技术。30万吨/年甲醇装置、18万吨甲醛装置、10万吨二甲醚装置、10万吨聚甲醛装置、 2万吨脲醛装置、30万吨/年醋酸装置各一套，项目将分三期建设，2010完成全部建设。甘肃平凉华亭煤制甲醇项目：总投资21亿元的华亭60万吨煤制甲醇项目。据悉一期工程建成60万吨煤制甲醇项目，今年开工建设，2007年建成投产。建成后年转化煤炭180万吨，实现销售收入7.6亿元。 ----------------------- 兖矿煤气化发电与甲醇联产模型 ഍഍഍഍഍

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XXXXX化纤有限公司年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺）及差别化长丝工程环境影响报告书 XXXXX化纤有限公司二零零六年三月目录 1总论 3 1.1项目由来 3 1.2评价目的和评价原则 3 1.3评价因子、预测因子和总量控制因子 4 1.4评价范围及环境保护敏感目标 4 1.5 评价标准 5 2 建设项目概况 9 2.2 生产规模及产品方案 9 2.4 主要设备与原辅材料消耗情况 12 2.5 公用工程 14 2.6 环境保护工程 16 3工程和工程污染源分析 17 3.1生产工艺及污染物排放点位 17 3.2 新建项目污染源强分析 20 3.3 物料平衡分析 26 3.4 非正常和事故排放分析 27 4 清洁生产分析 30 4.1 主要原、辅材料的清洁分析 30 4.2 产品的清洁性分析 34 4.3 项目生产技术清洁性分析 34 4.4 原料单耗和能源消耗 35 4.4环境管理要求的有效性 37 4.5 清洁生产评价结论 38 5城市区域发展规划概况 38 5.1地理位置 38 5.2金华市工业园区南区规划概况 38 6环境空气质量现状监测与评价 41 6.2 声环境质量现状监测与评价 43 6.3 地表水环境质量现状调查与评价 44 7 环境影响预测 46 7.2 废水纳管排放可行性分析 52 7.3 固体废物影响分析 52 7.4 环境噪声影响分析 53 8企业环境保护措施及其可行性论证 54 8.1废水污染防治措施及效果评述 54 8.2废气污染防治措施及处理效果评述 57 9事故环境风险评价 61 9.1事故风险识别分析 61 9.2评价范围 62 9.3 项目最大可信事故确定 62 9.4 事故源强 63 9.5 后果计算及评价 64 9.6 风险管理与减缓风险措施 68 10总量控制方案 69 11 项目建设规划相容性分析 72 11.1 与国家产业政策相容性分析 72 11.2 与长三角经济产业发展相容性分析 72 11.3与浙江省产业发展相容性分析 73 11.4 与金华城市发展规划相容性分析 73 11.5与金华工业园区（南区）规划相容性分析 73 12 公众调查和参与 75 12.1公众参与方法和形式 75 12.2调查对象 75 12.3调查结果和公众意见分析 76 12.5公众意见调查结论 79 13 评价结论与建议 80 13.1 评价结论 80 13.2 建议 83 1总论 1.1项目由来 XXXXX化纤有限公司由金华经济开发区精密锁具有限公司、金灿公司、飞鹰公司和三联公司整合重组而成。其中的金华经济开发区精密锁具有限公司创建于1994年，由国家安全部512所和金华经济开发区共同组建，并完成了国家“九五”重点项目的开发研制，经营范围包括电子锁、防盗门以及各类化纤原料和纤维产品。XXXXX化纤有限公司在充分市场调研基础上，决定在浙江省金华市经济技术开发区筹建年产12万吨锦纶6功能切片（聚酰胺）及差别化长丝的工程项目。根据本项目的生产规模和中国“化纤行业预警系统”要求，年产10万t以上聚酰胺切片和3万t以上锦纶民用丝差别化纤维属国家鼓励发展的建设项目。本项目在生产过程中，将产生一定的“三废”污染物。根据《中华人民共和国环境保护法》、国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》、《中华人民共和国环境影响评价法》、国家环保总局第14号令《建设项目环境保护分类管理目录》的有关规定，本建设项目属于C18“服装及其他纤维制品制造业”，须编制环境影响报告书，并对项目建设的环境可行性作出必要的结论。为此建设单位（XXXXX化纤有限公司）委托东华大学为本项目编制环境影响报告书。 1.2评价目的和评价原则 1.2.1 评价目的通过对项目的工程分析，确定“三废”排放特征和主要污染物的污染源强；估算工程投产后排放的污染物和事故风险可能对周围环境质量造成的影响范围和影响程度；通过类比调查，分析本项目单位产品的物耗、能耗、水耗、污染物产生量和排放量等指标，客观评价本项目的清洁生产水平；对新建企业的选址、排污去向及拟采取环保措施的可行性进行技术论证和经济损益分析；在上述评价基础上，提出污染物总量控制目标，分析本项目与城市及区域规划的相容性，预测项目建成后的环境影响；通过风险分析，了解本项目可能的环境风险源、可能的影响程度、预防风险发生的控制措施；通过公众参与调查，了解项目周边公众对本项目的意见。最后，对项目建设的环境可行性做出结论，并提出项目污染控制的对策和建议。为企业采取污染防治措施及主管部门审批提供科学依据。 1.2.2 评价原则评价工作中贯彻执行国家、地方相关环保法规政策，以“符合国家产业政策”、“规划相容”、“清洁生产”、“达标排放”、“污染物排放总量控制”、“环境质量不发生级差变化 ”为主要原则。 1.3评价因子、预测因子和总量控制因子 1.3.1 评价因子和预测因子通过工程分析得出本项目的排污特征及其产生的污染物种类，以及根据《大纲》评审咨询意见，确定下列因子为评价因子： 1. 大气环境评价因子：SO2、NO2、PM10、己内酰胺 2. 声环境评价因子：连续等效A声级LAeq 3. 固体废物评价因子：工业固废、废水处理污泥、生活垃圾的排放量，固体废物的分类、毒性鉴别、处置途径和措施。 4. 废水排放分析因子：根据本项目的生产特点、选取SS、CODCr、BOD5、TOC、NH3- N、己内酰胺、石油类作为废水排放分析因子。选取pH、DO、CODcr、BOD5、氨氮、总磷、氟化物作为地表水环境质量现状评价标准。 5. 影响预测因子：A声级LAeq、SO2、NO2 1.3.2 总量控制因子（1）大气环境总量控制因子：SO2、烟尘（2）水环境总量控制因子：氨氮、CODCr （3）固体废物总量控制因子：工业固体废物量 1.4评价范围及环境保护敏感目标 1.4.1 评价范围 1. 考虑到该工程将设立热媒炉烟囱，排气筒的排放高度拟定为40m，其影响范围将达到 1.6km左右。根据《环境影响评价技术导则——大气环境HJ/T2.2- 93》，三级评价范围要求评价区域边长为4km。为此，根据工程废气排放情况和附近区域自然社会情况划定大气评价范围为16km2，即以锅炉烟囱为中心，东西南北各 2km，合计4km×4km的正方形区域。 2. 噪声评价范围为拟建项目厂界外1米处和周边半径50m内的可能敏感点。 3. 结合专家咨询意见，地表水评价范围将结合项目周边地表水体使用功能、实际分布情况、项目排水经秋滨污水处理厂处理后的最终排放水体—金华江（婺江）的调查监测断面来确定。 1.4.2 环境保护敏感目标项目周围主要的环境保护敏感目标是一些比较村庄，本项目污废水不直接排入地表水体，噪声对周围的影响范围也比较小，因此主要为可能受大气污染的环境保护敏感目标。根据规划，很多居民点要整体搬迁。在规划资料调研、现场踏勘、图上量算基础上，确定本项目环境保护敏感目标见表1-1及附图。表1-1 项目周围主要的环境保护敏感目标 |序号 |名称 |位置描述 |保护等级 |特征描述 | |1 |吕献塘 |东北，约1000 m |二级 |居住，现状布局一般 | | | | | |，房屋质量差，人口8| | | | | |70人 | |2 |马鞍山 |东北，约1900m |二级 |居住，现状布局一般 | | | | | |，房屋质量差，人口7| | | | | |30人 | |3 |黄园 |西偏北，约1900 m |二级 |居住，现状布局一般 | | | | | |，房屋质量差，人口7| | | | | |00人 | |4 |吕塘下 |西北，约2200m |二级 |居住，现状布局一般 | | | | | |，房屋质量差，人口1| | | | | |600人 | |5 |吕塘水库 |西北，约1600m |二级 |主要功能为农田灌溉 | | | | | |，非饮用水源地 | 1.5 评价标准 1.5.1 环境质量标准 ➢ 境空气质量标准环境空气质量评价执行《环境空气质量标准》（GB3095- 1996）修改版的二级标准。特征污染物联苯－联苯醚环境标准采用《工业企业设计卫生标准》（TJ36- 79）中“居住区大气中有害物质最高容许浓度”作为依据，居住区联苯及其氧化物的一次最高容许浓度为0.01 mg/m3。己内酰胺环境空气质量标准参考前苏联（1977年）标准：居住区环境空气中最高浓度限值：0.06mg/m3（1hr浓度）。己内酰胺、联苯－联苯醚的车间空气浓度标准采用《工业企业设计卫生标准》（TJ36 -79）和国家职业卫生标准《工作场所有害因素职业接触限值》(GBZ2- 2002)作为依据。“联苯- 联苯醚”车间空气中最高允许浓度:7mg/m3，车间空气中8小时时间加权平均浓度限值:1. 5mg/m3。己内酰胺车间空气最高允许浓度:12.5mg/m3，车间空气中8小时时间加权平均浓度限值:5mg/m3。各因子浓度限值列于表1-2。表1-2 环境空气质量评价采用和参考的标准 |污染物名|取值时间|浓度限值mg/m3 (标准状态) | |称 | | | | | |一级标准|二级标 |三级标准 |标准来源 | | | | |准 | | | |TSP |年平均 |0.08 |0.20 |0.30 |环境空气质量标准(GB| | |日平均 |0.12 |0.30 |0.50 |3095-1996) | |PM10 |年平均 |0.04 |0.10 |0.15 | | | |日平均 |0.05 |0.15 |0.25 | | |SO2 |年平均 |0.02 |0.06 |0.10 | | | |日平均 |0.05 |0.15 |0.25 | | | |小时平均|0.15 |0.50 |0.70 | | |NO2 |年平均 |0.04 |0.08 |0.08 | | | |日平均 |0.08 |0.12 |0.12 | | | |1小时平 |0.12 |0.24 |0.24 | | | |均 | | | | | |联苯-联 |居住区最高浓度：1次：0.01mg／m3 |《工业企业设计卫生标| |苯醚 | |准》（TJ36-79）、工 | | | |作场所有害因素职业 | | | |接触限值(GBZ2-2002)| | |车间空气中最高允许浓度:7mg/m3，车间空| | | |气中8小时时间加权平均浓度限值:1.5mg/m| | | |3。 | | |己内酰胺|居住区最高浓度：1次：0.06mg／m3 |前苏联标准(1977年) | | |车间空气中最高允许浓度:12.5mg/m3，车 |工作场所有害因素职 | | |间空气中8小时时间加权平均浓度限值:5mg|业接触限值(GBZ2-200| | |/m3。 |2) | 注：最高容许浓度，指在一个工作日内任何时间都不应超过的浓度。另外，根据环境空气质量现状调查资料，为比较全面评价该区域环境空气质量状况，列出工业区环境空气特征污染物浓度限值标准（表1-3）。表1-3 环境空气特征污染物浓度限值 |污染因子|标准限值（mg/Nm3） |标准来源 | | |1次浓度 |日平均 |年平均 | | |氟化物 |0.02 |0.007 |/ |环境空气质量标准(GB3095-1996| | | | | |) | |氨 |0.20 |/ |0.06 |《工业企业设计卫生标准》（TJ36| | | | | |-79） | |氯化氢 |0.05 |0.015 |0.08 | | |硫化氢 |0.01 |/ |/ | | ➢ 地表水环境质量标准根据金华市水环境功能区划，工业园区（南区）排水进入秋滨污水处理厂，处理后在金华江的公路桥- 排埠头段排放口集中排放，根据资料调查，该段水质执行《中华人民共和国地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的III类标准。根据《金华工业园区（南区）环境影响报告书》规划环评的要求，园区东面的湖海塘水质执行《中华人民共和国地表水环境质量标准》（GB3838- 2002）中的III类标准，园区内部的吕塘水库执行《中华人民共和国地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的IV类标准。具体标准值见表1- 4。根据资料调研，金华江的公路桥-排埠头段水质除应执行表1- 4的III类标准外，还应执行表1-5的补充项目标准。表1-4 地表水环境质量标准(pH无单位) |序号|分类标准值 |Ⅰ类 |Ⅱ类 |Ⅲ类 |Ⅳ |Ⅴ | | |项目 | | | |类|类| |1 |水温（℃） |人为造成的环境水温变化应限制在： | | | |周平均最大温升≤1 周平均最大温降≤2 | |2 |pH |6.5~8.5 |6~| | | | |9 | |3 |溶解氧 ≥ |饱和率90% |6 |5 |3 |2 | |4 |高锰酸盐指数 |2 |4 |8 |10|15| | |≤ | | | | | | |5 |化学需氧量 ≤|10 |15 |20 |30|40| |6 |生化需氧量 ≤ |2 |3 |4 |6 |10| |7 |氨氮 ≤ |0.5 |0.5 |1.0 |2.|3.| | | | | | |0 |0 | |8 |总磷（以P计）|0.02 |0.1 |0.2 |0.|0.| | |≤ |(湖、库0.005) |(湖、库0.025)|(湖、库0.1) |3 |4 | |9 |铜 ≤ |0.01以下 |1.0（渔0.01）|1.0（渔0.01 |1.|1.| | | | | |） |0 |0 | |10 |铬（六价） ≤ |0.01 |0.05 |0.05 |0.|0.| | | | | | |05|1 | |11 |挥发酚 ≤ |0.002 |0.002 |0.005 |0.|0.| | | | | | |01|1 | |12 |石油类 ≤ |0.05 |0.05 |0.05 |0.|1.| | | | | | |5 |0 | |13 |总砷 ≤ |0.05 |0.05 |0.05 |0.|0.| | | | | | |1 |1 | 表1-5 补充项目和特定项目标准单位：mg/L |序号 |项目 |标准值 | |1 |氟化物（以F-计） |1.0 | |2 |己内酰胺 |3.0 | ➢ 声环境质量标准项目所在的区域属于工业区，按《城市区域环境噪声标准GB3096- 93》中的3类标准评价（表1-6）。表1-6 城市区域环境噪声标准单位: LeqdB(A) |类别 |昼间 |夜间 |类别 |昼间 |夜间 | |0 |50 |40 |3 |65 |55 | |1 |55 |45 |4 |70 |55 | |2 |60 |50 | | | | 其中：0类标准适用于疗养区、高级别墅、高级宾馆区等特别需要安静的区域；1类标准适用于以居住、文教机关为主的区域；2类标准适用于居住、商业、工业混杂；3类标准适用于工业区；4类标准适用于城市中的交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两侧区域。 1.5.2 污染物排放标准 ➢ 大气污染物排放标准本项目设两台热媒炉，根据《金华市城市天然气利用规划》，2007年本项目基地接通天然气，因此本项目拟利用天然气作为燃料加热热媒，热媒采用联苯- 联苯醚。根据《工业炉窑大气污染物排放标准》中对工业炉窑的定义：工业炉窑是在生产中用燃料燃烧或电能转换产生的热量，将物料或工件进行冶炼、焙烧、烧结、熔化、加热等工序的热工设备可知，本项目热媒炉属于加热工业炉窑的范畴，因此本项目热媒炉烟气排放执行《工业炉窑大气污染物排放标准》二类区标准，详见表1-7。表1-7 热媒锅炉（工业炉窑）大气污染物排放标准 |炉窑类型|标准级别|排放限值 | | | |烟尘mg/m3|SO21) |烟气黑度（|无组织排放3）烟尘 | | | | |mg/m3 |林格曼级）|最高限值mg/m3 | |非金属加|一 |502) |禁排 |1 |5 | |热炉 | | | | | | | |二 |200 |850 |1 |5 | | |三 |300 |1200 |1 |5 | 注：1）由于本项目拟以天然气为燃料，而《工业炉窑大气污染物排放标准》中没有燃气锅炉的二氧化硫排放限值，因此本次评价参考燃油炉窑的二氧化硫排放限值。2）仅限于市政、建筑施工临时用加热沥青炉窑。3）无组织排放烟尘及生产性粉尘监测点设置在工业炉窑所在厂房门窗排放口处，并选浓度最大值，若工业炉窑露天设置，监测点应选在距离烟尘排放源5m，最低高度1.5m处，并选浓度最大值。根据标准要求，本项目工业炉窑的过量空气系数规定为1.7，其排气筒最低高度不得低于15m。本项目拟定烟囱高度为40m，可以满足标准要求。另外，本项目排放的己内酰胺和添加剂粉尘无组织排放浓度依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》，参考其中新污染源大气污染物排放标准颗粒物（其他）的无组织排放监控浓度限值（1.0mg/m3）进行评价；对热媒循环系统产生的无组织排放低沸物（苯）依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》中新污染源无组织排放监控浓度限值（0.4mg/m3）进行评价；对热媒循环系统产生的无组织排放低沸物（甲苯）依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》中新污染源无组织排放监控浓度限值（2.4mg/m3）进行评价；对热媒循环系统产生的无组织排放低沸物(酚类)依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》中新污染源无组织排放监控浓度限值（0.08mg/m3）。 ➢ 废水排放标准项目建成后，污废水经过厂区污水处理站预处理，项目排水中没有第一类污染物，第二类污染物达到《污水综合排放标准》（GB8978- 1996）三级标准后纳入城市污水合流管道，然后进入秋滨污水处理厂统一处理后排放。本项目废污水排放执行三级标准（表1-8）。表1-8 污水综合排放标准GB8978-1996 单位：mg/l |污染物 |一级标准 |二级标准 |三级标准 | |pH* |6～9 | |SS |70 |150 |400 | |CODCr |100 |150 |500 | |BOD5 |20 |30 |300 | |NH3-N |15 |25 |/ | |石油类 |5 |10 |20 | |TOC |20 |30 |/ | 注： pH值无单位。无己内酰胺废水排放标准。另外，根据工程分析，本项目清洁废水排放量较大，根据《大纲》专家咨询意见，可以考虑项目的中水回用，此处给出建设部《生活杂用水水质标准》（CJ/T48- 1999）（表1-9）表1-9 生活杂用水水质标准 |项目 |pH |SS |BOD5 |CODcr |NH3-N | |冲厕所、绿|6.5-9 |10 |10 |50 |20 | |化 | | | | | | |洗车、扫除|6.5-9 |5 |10 |50 |10 | ➢ 噪声排放标准噪声执行《工厂企业厂界噪声标准》(GB12348- 90)Ⅲ类标准,即昼间65dB，夜间55dB（表1-10）。表1-10 工厂企业厂界噪声标准 |类别 |昼间 |夜间 | |Ⅰ |55 |45 | |Ⅱ |60 |50 | |Ⅲ |65 |55 | |Ⅳ |70 |55 | 注：Ⅰ类标准适用于以居住、文教机关为主的区域。Ⅱ类标准适用于居住、商业、工业混杂区及商业中心区。Ⅲ类标准适用于工业区。Ⅳ类标准适用于交通干线道路两侧区域。另：夜间频繁突发的噪声(如排气噪声)。其峰值不准超过标准值10dB(A)，夜间偶然突发噪声(如短促鸣笛声)峰值不准超过标准值15dB(A)。建设期的建筑施工执行《建筑施工场界噪声限值GB12523-90》（表1-11）。表1-11 建筑施工场界噪声限值单位: LeqdB(A) |施工阶段 |主要噪声源 |噪声限值 | | | |昼间 |夜间 | |土石方 |推土机、挖掘机装载机等 |75 |55 | |打桩 |各种打桩机 |85 |禁止 | |结构 |混凝土搅拌机、振捣棒、电锯|70 |55 | | |等 | | | |装修 |吊车、升降机等 |65 |55 | 2 建设项目概况 2.1 项目名称、性质、建设地点及投资情况项目名称：浙江XXXXX化纤有限公司年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺）及差别化长丝工程。建设单位：浙江XXXXX化纤有限公司项目地点：浙江金华经济技术开发区的工业园区（南区）内M-03-04地块。投资及资金筹措方式：本项目总投资97, 807万元，含外汇4, 141万美元。 2.2 生产规模及产品方案 2.2.1 生产规模本项目建设规模为年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺）和年产5.2万吨锦纶差别化长丝。设计生产能力为日产切片385吨，年操作时间333天，年产切片128, 205吨。操作弹性60～115%。 2.2.2 产品方案（1）聚合装置本项目聚合装置设两条日产160吨聚酰胺6生产线和一条日产65吨聚酰胺6生产线，按年开工333天计，年产聚酰胺6切片128, 205吨，其中商品切片74,925吨/年，用于纺丝的切片53,280吨/年。产品方案见表2- 1。表2-1 聚合装置产品方案 |生产线 |品种规格 |单位 |产量 |备注 | |1线（160吨/天）|纤维级半消光切片 |t /a |53, 280 | |用于纺丝 | |2线（160吨/天）|纤维级大有光切片 |t /a |53, 280 | |商品切片 | |3线（65吨/天） |工程塑料、膨体纱 |t /a |21, 645 | |商品切片 | | |、 | | | | | | |地毯丝切片 | | | | | |合计 | |t /a |128, 205 | | | 注：第二条生产高粘度的工业丝、膜级切片时，产能有所下降。（2）纺丝装置本项目纺丝装置设置十条纺丝生产线，产品方案见表2-2。表2-2 纺丝装置产品方案 |生产线 |品种规格 |单位 |产量 |备注 | |锦纶6 POY丝 |8～20 D |t /a |500 | |预取向丝 | |（2条生产线） | | | | | | | |30～150 D |t /a |9, 500 | |预取向丝 | |锦纶6 HOY丝 |8～20 D |t /a |600 | |高取向丝 | |（4条生产线） | | | | | | | |30～150 D |t /a |19,400 | |高取向丝 | |锦纶6 FDY丝 |8～20 D |t /a |500 | |全牵伸丝 | |（3条生产线） | | | | | | | |30～150 D |t /a |19,500 | |全牵伸丝 | |涤锦复合 POY丝 |75～150 D |t /a |2, 000 | |预取向丝 | |总结 | |t /a |52,000 | | | （3）加弹装置本项目加弹装置设置20台加弹机，其中14台加弹机加工10, 000吨/年，将锦纶6 POY丝加工成DTY丝；6台加弹机加工2, 000吨/年涤锦复合POY丝成为DTY丝。加弹装置产品方案见表2-3。表2-3 加弹装置产品方案 |产品 |品种规格 |单位 |产量 |备注 | |锦纶6 DTY丝 |8~20D |t/a |500 | |牵伸假捻丝 | | |30~150D |t/a |9, 500 | |牵伸假捻丝 | |涤锦复合DTY丝 |75~150D |t/a |2, 000 | |牵伸假捻丝 | |合计 | |t/a |12, 000 | | | 2.3 主要构筑物及经济技术指标本项目主要构筑物见表2-4。总图主要技术经济指标见表2-5。表2-4 本项目主要构筑物一览表 |序 |建、构筑物名称 |生产 |耐火 |占地面积 |建筑面积 |备注 | |号 | |类别 |等级 |（m2） |（m2） | | |1 |聚合车间 |丙类 |一级 |1, 380 |9, 660 |高层建筑7层 | |2 |纺丝车间 |丙类 |二级 |11, 330 |35, 420 |4层建筑 | |3 |加弹车间 |丙类 |二级 |5, 700 |11, 400 |2层建筑 | |4 |切片库 |丙类 |二级 |5, 100 |5, 100 |单层建筑 | |5 |成品库 |丙类 |二级 |6, 600 |6, 600 |单层建筑 | |6 |化工料库 |丙类 |二级 |1, 000 |1, 000 |单层建筑 | |7 |机物料库 |丙类 |二级 |1, 000 |1, 000 |单层建筑 | |8 |已内酰胺库 |丙类 |二级 |7, 200 |7, 200 |单层建筑 | |9 |已内酰胺泵房 |丙类 |二级 |70 |70 |单层建筑 | |10 |已内酰胺罐区 |丙类 | |810 | | | |11 |燃料油罐区 |丙类 | |250 | | | |12 |热媒站 |丙类 |二级 |1, 600 |80 |单层建筑 | |13 |综合动力站、热力|丙类 |二级 |4, 410 |3, 210 |单层建筑 | | |站 | | | | | | |14 |综合给水站 |戊类 |二级 |2, 550 |1, 500 |单层建筑 | |15 |循环冷却水站 |戊类 |二级 |3, 150 |1, 000 |单层建筑 | |16 |污水预处理 |戊类 |二级 |2, 400 |500 |单层建筑 | |17 |维修间 |戊类 |二级 |720 |720 |单层建筑 | |18 |综合楼 | |二级 |1, 000 |4, 000 |4层建筑 | |19 |食堂 | |二级 |600 |600 |4层建筑 | |20 |倒班宿舍 | |二级 |300 |900 |3层建筑 | |21 |车库 | |二级 |900 |900 |单层建筑 | |22 |自行车棚 | | |400 |400 | | |23 |门卫 | |二级 |40 |40 |单层建筑 | |合计 | | |58, 510 |91, 300 | | 表2-5 总图主要技术经济指标 |序号 |指标名称 |单位 |数量 |备注 | |1 |厂区占地面积 |m2 |120000 | | |2 |建筑物占地面积 |m2 |58510 | | |3 |建筑面积 |m2 |91300 | | |4 |建筑系数 |% |48.3 | | |5 |道路面积 |m2 |16900 | | |6 |绿化面积 |m2 |24000 | | |7 |绿化系数 |% |19.8 | | 2.4 主要设备与原辅材料消耗情况 2.4.1项目主要设备本项目主要生产装置包括聚合装置、纺丝装置和加弹装置。聚合装置主要包括已内酰胺熔融、聚合、切片生产、萃取、切片干燥等；纺丝装置主要包括切片加料、挤出熔融、纺丝、卷绕、分级包装和产品输送；加弹装置主要包括牵伸假捻、包装和成品贮存；公用工程装置主要包括蒸汽减温减压站、综合给水站、循环冷却水站、污水预处理站、综合动力站等。项目主要设备见表2-6，主要公用工程设备见表2-7。表2-6 主要工艺设备一览表 |序号 |设备名称 |规格 |数量 |备注 | |一 |聚合装置 | | | | |1 |已内酰胺熔融 |用于三条聚合生产线 |1套 |国产 | |2 |已内酰胺卸料和储存 |用于三条生产线 |1套 |国产 | |3 |TiO2制备 |用于160吨/日两条线 |1套 |引进 | |4 |高性能添加剂制备 |用于160吨/日两条线 |1套 |引进 | |5 |已内酰胺和添加剂计量|用于160吨/日两条线 |2套 |引进 | |6 |浓缩添加剂制备 |用于65吨/日生产线 |1套 |引进 | |7 |连续聚合（一段式） |能力：160吨/日 |2套 |引进 | |8 |连续聚合（二段式） |能力：65吨/日 |1套 |引进 | |9 |热媒排空/进料系统 |用于三条聚合生产线 |1套 |引进 | |10 |切片生产 |能力：80吨/日 |4套 |引进 | |11 |切片生产 |能力：65吨/日 |1套 |引进 | |12 |连续萃取 |能力：80吨/日 |4套 |引进 | |13 |连续萃取 |能力：65吨/日 |1套 |引进 | |14 |连续干燥 |能力：80吨/日 |4套 |引进 | |15 |连续干燥/固体缩聚 |能力：65吨/日 |1套 |引进 | |16 |连续输送和贮存 |用于三条聚合生产线 |1套 |引进 | |17 |萃取水蒸发 |用于三条聚合生产线 |1套 |引进 | |18 |除盐水去空气装置 |用于三条聚合生产线 |1套 |国产 | |19 |热水系统 |用于三条聚合生产线 |1套 |国产 | |二 |纺丝装置 | | | | |1 |锦纶6 POY生产线 |每台36位，10头/位 |2条 |引进 | |2 |锦纶6 HOY生产线 |每台36位，10头/位 |4条 |引进 | |3 |锦纶6 FDY生产线 |每台36位，12头/位 |3条 |引进 | |4 |涤锦复合丝POY生产线 |每台24位，头/位 |1条 |引进 | |三 |加弹装置 | | | | |1 |锦纶6加弹机 | |14台 |引进 | |2 |涤锦复合丝加弹机 | |6台 |引进 | 表2-7 主要公用工程设备一览表 |序号 |设备名称 |单位 |数量 |设备来源 | |1 |热媒炉 |台 |2（1用1备） |新购设备 | |2 |加压水泵 |台 |4（3用1备） |新购设备 | |3 |循环泵 |台 |7（5用2备） |新购设备 | |4 |冷却塔 |台 |4 |新购设备 | |5 |消防水泵 |台 |3（2用1备） |新购设备 | |6 |10/0.4kV变电所 |座 |2 |新购设备 | |7 |溴化锂吸收式制冷机组|台 |7（6用1备） |新购设备 | |8 |空气压缩机 |台 |24（22用2备） |新购设备 | |9 |深冷空分装置制氮 |套 |1 |新购设备 | |10 |污水处理站 |座 |1 |新建装置 | |11 |电信网络 |套 |1 |新购设备 | |12 |恒温恒湿型空调机 |台 |1 |新购设备 | |13 |复合式空调机组 |套 |14 |新购设备 | 2.4.2原辅材料消耗情况本项目主要原料是已内酰胺，主要辅料有消光剂、添加剂、纺丝油剂、加弹油剂、热媒、过滤砂等，拟采用进口或国产。其他辅料为包装材料。原辅材料消耗见表2-8。表2-8 原、辅材料消耗一览表 |序号 |名称 |吨产品消耗指标|年消耗量 |备注 | | | |（kg） |（t/a） | | |1 |已内酰胺（CPL） |999 | |128,190 | | | |2 |苯甲酸 |0.9 | |114 | | | |3 |二氧化钛 |3.50 | |444 | | | |4 |液相热媒（聚合用） |— | |140 | |初装量 | |5 |气相热媒（纺丝用） |— | |25 | |初装量 | |6 |切片（锦纶纺丝） |1, 040 | |53, 280 | | | |7 |聚酯切片 |1, 000 | |1, 000 | | | |8 |锦纶6-POY专用油剂 |12 | |120 | | | |9 |锦纶6-HOY专用油剂 |12 | |240 | | | |10 |锦纶6-FDY专用油剂 |12 | |240 | | | |11 |锦纶6-DTY专用油剂 |32 | |380 | | | |12 |锦纶6复合丝专用油剂 |12.5 | |25 | | | | |合计 | | |184198 | | | 本项目拟采用联苯-联苯醚混合物为热媒。 2.4.3能源消耗情况项目能耗情况见表2-9。表2-9 能源消耗 |序号 |名称 |单位 |消耗指标 |备注 | |1 |生产水 |m3 /h |278.2 | | |2 |冷冻水 |m3 /h |3, 779 |循环量 | |3 |冷却水 |m3 /h |9, 777 | |循环量 | |4 |除盐水 |m3 /h |6.35 | | | |5 |电（计算负荷） |kWh/h |19, 510 | |装机23, 820kW| |6 |工艺压缩空气 | | | | | | |0. 6MPa |Nm3 /h |55, 385 | | | | |1. 2MPa |Nm3 /h |6, 900 | | | |7 |仪表压缩空气 |Nm3 /h |48. 2 | | | |8 |氮气 |Nm3 /h |911 | | | |9 |蒸汽 | | | | | | |0. 3MPa |kg /h |240 | | | | |1. 1MPa |kg /h |15, 400 | | | |10 |燃料油 |kg /h |270 | | | |11 |氢气 |Nm3 /d |2 | |制取高纯氮 | 2.5 公用工程 2.5.1 供电根据整个生产装置的用电负荷估算，本项目全厂用电总量为19, 510 kWh/h，其中，聚酰胺装置装机容量为6030 kW，长丝装置装机容量为20100 kW，公用工程装机容量为13530 kW。金华市经济技术开发园区变电站提供本工程用电要求，10kV电源送至本工程界区内。本工程界区内设二座10kV开关站，其中一座设在动力站，供聚酰胺装置及公用工程装置用电，另一座设在长丝车间，供长丝装置负荷用电。 2.5.2 给排水 1、给水：项目所用生产、生活及消防用水均由开发区市政自来水管网供给。供水压力0.3MPa，分别从敷设在厂区北侧、东侧的给水管网进入界区，管径为DN250。可满足本项目用水要求。为了满足工艺和厂区其他公用工程设施用水要求，本项目需要新建循环冷却水站，生产、消防水加压泵站和除盐水制备装置。本项目界区外所有给排水管线均由开发区统一规划和建设。 2、排水：根据污水的水质和清浊分流原则，本项目拟设置如下三个排水系统：雨水系统，接纳厂区非污染雨水和清洁废水；生活污水系统，接纳厂区各建筑物内卫生器具及厕所排放的污水；生产废水系统，接纳聚合装置、长丝装置的污水和化工料罐区初期污染雨水。项目所产生的生产废水、生活污水、清洁废水、雨水均排入厂区相应管网系统。生产废水和生活污水进入厂污水预处理站，达到《污水综合排放标准》（GB8978－1996）三级标准，再排入市政污水管网输送到金华市污水处理厂集中处理，最后排入金华江。厂区雨水和清洁废水排入开发区雨水系统。 2.5.3 供热一、热媒站：本项目所需热负荷2, 550 kW（220×104 kcal/h），选用热媒炉的出力为3, 490 kW（300×104 kcal/h）。正常生产时，一台热媒炉运行，一台热媒炉备用。热媒供给温度300℃，回流温度265℃。热媒系统设有热媒储槽、热媒排放槽、热媒膨胀槽和热媒循环泵、热媒补充泵及燃料油加热器等辅助设备。（1）热媒系统：从热媒炉出来的高温液相热媒，送到用户使用后再返回热媒炉，是密闭的压力循环系统，由热媒循环泵来保证热媒的正常运行。为了事故时的紧急排放和一些设备、管道停用时的排空，热媒站设有低点热媒排放槽，以利于热媒的排放。热媒储槽与热媒排放槽均配有蒸汽加热器，同时为防止热媒高温氧化变质，还设有氮气保护。（2）燃烧系统：考虑到项目所在地区为“两控”区，严禁使用重油，故热媒炉燃料采用优质轻柴油，每小时消耗燃料油0.27kg，由厂区储油罐通过管道将燃料油输送到热媒站，再通过燃烧油加压泵和燃烧油加热器，将油加压加热至热媒炉所需的参数，供给热媒炉燃烧使用。为适应热媒炉负荷变化，输送油管路需有回油系统。两台热媒炉合用一个烟囱。（3）控制系统：热媒炉设有完备的自动控制系统，热媒炉的点火、燃烧、熄火、停炉均由自动控制完成。热媒站设有控制室，对热媒系统进行集中控制。（4）布置：热媒站采用露天布置。热媒储槽和热媒低位排放槽布置在围堤内。热媒站设有控制室，对热媒系统进行集中控制。（5）公用工程消耗量：公用工程消耗量见表2-10。表2-10 公用工程消耗量 |序号 |项目 |单位 |平均消耗量 |备注 | |1 |生产水 |t/h |2 | | |2 |循环冷却水 |t/h |8 | | |3 |压缩空气 |m3/h |50 | | |4 |氮气 |m3/h |40+50 |50为事故用 | |5 |电 |kW |370 |装机 | |6 |燃料油 |t/h |0.27 | | |7 |蒸汽 |t/h |0.5～1.0 | | 二、热力站：本项目工艺生产、空调等有关设备所需蒸汽，由开发区（南区）规划建设的热电厂供给，需求量为19, 642kg/h。厂区设置热力站一座，负责全厂的蒸汽分配、蒸汽的减温减压，还负责凝结水的回收和输送，减温水优先使用凝结水，无凝结水可使用脱盐水，多余的凝结水送回至热电厂。 2.5.4 综合动力站本项目中的制冷系统、空压系统及制氮系统统一建成综合动力站。 1. 制冷（1）制冷量及冷水规格：制冷量及冷水规格见表2-11。表2-11 制冷量及冷水规格 |序 |用户 |制冷量（kW） |冷水进口温度|冷水出口温 |备注 | |号 | | |（℃） |度 | | | | | | |（℃） | | | | |平均 |高峰 | | | | |1 |聚合装置 |4197 |4197 |12 |7 |四季 | |2 |长丝装置 |872 |959 |12 |7 |四季 | |3 |空调 |16900 |16900 |12 |7 |夏季 | |4 |合计 |5069 |5156 |12 |7 |四季 | | | |16900 |16900 | | |夏季 | （2）主要设备选型：根据上述参数制冷系统分成两个子系统，一为工艺用制冷系统，另一为空调用制冷系统。工艺用制冷系统由3台单台制冷量为2910kW的溴化锂吸收式制冷机组组成，2用1备；空调用制冷系统选用4台单台制冷量为4650kW的溴化锂吸收式制冷机组组成，不设备台。二、空压：本项目需要0.6MPa压缩空气系统和1.2MPa压缩空气系统。0.6MPa压缩空气系统选用6台排气量200m3/min，排气压力0.8MPa的离心式空气压缩机，5用1备；1.2MPa 压缩空气系统选7台排气量50.2m3/min，排气压力1.4MPa的螺杆式空气压缩机，6用1备。三、制氮：本项目需用0.5MPa高纯氮（纯度99.999%），正常用量911 m3/h，最大914 m3/h。高纯氮气采用深冷空分装置生产。装置的能力为：产气量1000 m3/h，纯度99.9%，压力0.4MPa。四、供氢站：为制取高纯氮（纯度99.999%），需要应用氢气与氮气中剩余的极微量氧气进行反应，生成微量水。以氢气用量2 Nm3/d计算，贮存区储备15天的用量，即贮存2.7 kg氢气；生产场所储备2天的用量0.36 kg。氢气钢瓶压力15MPa，钢瓶容积40dm3，氢气质量0.48 kg/瓶。贮存区有6瓶氢气；生产场所有氢气钢瓶1个。 2.6 环境保护工程 2.6.1 污水预处理站本项目的生产废水主要来自生产工艺及辅助生产工艺的排水和生产装置设备及地面的冲洗水。生产废水、生活污水排入厂区污水系统管网，进入厂区污水预处理站进行预处理。污水预处理工艺流程图如图2-1。 2.6.2 单体回收系统切片生产、纺丝生产过程中产生的己内酰胺单体气体，由设备配套的单体抽吸装置，水喷射抽吸，循环使用，达到一定浓度后，经蒸馏回用，以达到无废水和单体气体排放的目的。 3工程和工程污染源分析 3.1生产工艺及污染物排放点位 1、聚合工艺本项目聚合工艺流程主要参考瑞士依文达（Inventa）公司和德国吉玛（Zimmer）公司的资料，聚合工艺流程及排污点图详见图3-1。 2、纺丝工艺纺丝工艺流程及排污点,详见图3-2。 3、加弹工艺加弹工艺流程及排污点,详见图3-3。 3.2 新建项目污染源强分析根据本项目工程分析及瑞土依文达公司和德国吉玛公司所提供的资料及同类厂家网上调查或文献查阅，本项目的污染物包括废水、废气、固废和噪声，其中以废水为主，废水主要来自聚合生产线、纺丝生产线、加弹生产线，废水中的主要污染因子为CODcr、B OD5、TOC、NH3-N等。 3.2.1 废水排放分析本项目的废水主要有生产废水和生活污水。 3.2.1.1、生产废水（1）聚合工段：根据本项目的生产能力和规模（聚酰胺6切片128, 205吨/年，其中商品切片74, 925吨/年）和瑞土依文达公司、德国吉玛公司所提供的聚合装置废水水质水量，以及国内同类生产厂家的数据表明，该类废水属可生化性较好的废水，BOD5 / CODCr值在0.30～0.55之间。可以估算出XXXXX化纤有限公司聚合段的废水水量、水质结果见表3-1。表3-1 聚合工段的废水水量、水质 |废水 |生厂工序 |排放 |废水量 |CODCr（m|TOC |BOD5 | |排放点| |规律 |（m3/d |g/L） |（mg /L |（mg | | | | |） | |） |/L） | |W1 |已内酰胺熔融 |连续 |7.44 |968 |264 |387 | |W2 |添加剂系统 |连续 |2.64 |232 |63 |93 | |W3 |水解聚合 |连续 |64.80 |2453 |657 |937 | |W4 |铸带切粒 |连续 |17.69 |2636 |2399 |3198 | |W5 |连续萃取 |连续 |0.72 |4652 |1270 |1861 | |W6 |干燥 |连续 |27.00 |1158 |316 |463 | |W7 |单体回收 |连续 |19.52 |3787 |1034 |1515 | |W8 |切片质量检验 |连续 |12.00 |1163 |317 |465 | | |其它零星废水 |连续 |2.40 |1163 |317 |465 | | |等 | | | | | | |总计 |154.21 |2819 |787 |1765 | （2）纺丝、加弹工段：本项目长丝装置包括纺丝和加弹两工段，用于纺丝的聚酰胺量为160 t/d。长丝装置废水水量、水质估算见表3-2。表3-2 本项目纺丝、加弹装置废水水量、水质估算 |废水排放点|生厂工序 |排放规律 |废水量 |CODCr（m|BOD5 | | | | |（m3/d |g/L） |（mg | | | | |） | |/L） | |W9 |喷丝头组件|间歇 |11 |90 |60 | |W10，W12 |上油 |连续 |33 |440 |120 | |W11，W13 |化验检测 |间歇 |4 |1160 |465 | |总计 |48 |420 |135 | （3）XXXXX化纤有限公司生产流程总废水水量、水质：（表3-3）表3-3 生产流程总废水水量、水质 |工艺流程段 |废水量（m3/d）|CODCr（mg/L） |BOD5（mg /L） | |聚合段 |155 |2820 |1770 | |纺丝、加弹段 |48 |420 |140 | |总计 |203 |2250 |1380 | 本项目的生产废水主要来自生产工艺及辅助生产工艺的排水和生产装置设备的冲洗水。锦纶6聚合工段生产污水中含NH3-N 10～20 mg/L，含己内酰胺300mg/L，是含氮有机废水，pH值6.5，纺丝、加弹工段废水还含有油剂。合计生产废水产生量67599t/a。CODCr、BOD5、NH3- N和己内酰胺的年产生量分别为152.23t, 93.29 t, 1.01 t，20.28t，纺丝废水产生油剂量6.24 t/a。 3.2.1.2、生活污水项目建成投产后，全厂总员工为888人，年工作天数333天，人均用水量按0.09 t/d，生活污水产生量按用水量90%计，则生活污水产生量为72t/d，年产生量23976 t/a。生活污水水质为：pH: 6~8, CODCr平均250～300mg/L，BOD5平均150～200 mg/L，SS为200～250 mg/L, NH3-N为20～30 mg/L，则本项目生活污水中CODCr、BOD5、SS、 NH3-N的年产生量分别为6.59 t, 4.20 t, 5.39 t, 0.60 t。本工程建成后，生产废水、生活污水将进入厂污水预处理站，达到《污水综合排放标准》(GB8978- 1996)三级标准，再排入金华市城市污水处理厂集中处理。进入厂污水预处理站的废水源强见表3-4。表3-4 进入厂污水预处理站的废水源强汇总 |污染源 |废水发生量（ t/a |CODcr ( mg/L ) |BOD5 ( mg/L ) | | |） | | | |聚合装置 |51615 |2820 |1770 | |长丝装置 |15984 |420 |140 | |生活污水 |23976 |280 |180 | |合计 |91575 |1730 |1060 | 全厂生产废水平均排放量203 m3/d，生活污水平均排放量72 m3/d，污水排放总量275 m3/d，考虑到事故容量，本项目污水预处理装置规模按450 m3/d为宜。 3.2.1.3、冷却水本项目生产过程中，聚合装置、长丝装置、公用工程处都要用到冷却水，水量分别为 1445m3/h, 1158m3/h, 7141m3/h, 共为9744 m3/h，即为7787.4万 t/a, 厂方建有循环冷却水回用装置。冷却水装置的清洁废水排放量2000 m3/d，即666,000 t/a，建议建设单位回用或用作地面冲洗水和绿化用水。冷却水装置的生产废水排放量4 00 m3/d，含CODCr400 mg/L、BOD5100 mg/L，即每年排放废水133200 t，其中含CODCr53.28 t/a，BOD513.32 t/a。该装置生产废水排入金华市城市污水管网。 3.2.1.4、去盐水本生产过程中，需用无盐水进入聚合装置、纺丝装置等，用于去盐水装置的树脂使用一段时间后，要进行再生，树脂再生用水量为48 m3/d，则该过程产生的再生酸碱废水量约为48 m3/d，年排放量为15984 t/a。该装置排出废水需经中和处理，与其它预处理后的工艺废水混合以后一起纳入金华市城市污水管网。 3.2.1.5、废水污染源强汇总根据废水污染源强调查与分析结果，得本项目废水污染源强汇总（表3-5）。表3-5 废水污染源强汇总 |污染源 |废水发生量 ( |CODcr ( mg/L )|BOD5 ( mg/L )| | |t/a) | | | |聚合装置 |51615 |2820 |1770 | |长丝装置 |15984 |420 |140 | |生活污水 |23976 |280 |180 | |循环冷却系统废|133200 |400 |100 | |水 | | | | |去盐水再生废水|15984 |— |— | |合计 |240759 |880 |460 | 3.2.2 废气排放分析（1）聚合工段：固态己内酰胺由人工拆开加入己内酰胺熔融罐时会散发己内酰胺单体粉尘，需集罩抽吸后经水喷淋送单体回收装置。添加剂调配过程中也有少量粉尘无组织散发出来，需要加强通风。在聚己内酰胺液态熔体从V- K管底部经过阀门排出至铸带槽时温度很高，暴露在空气中，聚合体中平衡的己内酰胺单体挥发出来，经抽吸、水喷淋回收至三效蒸发器回用。萃取塔顶部有己内酰胺蒸汽释放，需要水喷淋收集后进入单体回收装置。单体回收装置三效蒸发的真空泵处也有己内酰胺单体蒸汽散发，经水喷淋收集后返回蒸发器。聚合工段产废气量9235万Nm3/a，其中含已内酰胺单体气体4.66t/a，已内酰胺粉尘0 .48 t/a，添加剂粉尘0.06 t/a。聚合工段工艺废气产生及配套治理方案具体见表3- 6。（2）纺丝、加弹工段：纺丝工作间的喷丝板附近，聚己内酰胺熔体刚刚被挤压出来，尚未完全凝固时，暴露在空气中，有部分平衡单体挥发到周围空间，需要利用单体抽吸装置进行抽吸，然后水喷射收集，水可以循环使用，达到一定浓度后，经蒸馏浓缩，送聚合回用。另外，刚刚凝固的丝束温度比纺丝车间的环境温度高，丝束上油时，有极少量油剂挥发于车间，无组织排放，需要加强通风。加弹工段中丝束假捻，被加热定型，加热器温度180～250℃，丝束温度比车间的环境温度高，丝束上油时，有极少量油剂挥发于空间，无组织排放，需要加强通风。根据资料和类似厂家的数据推算，本项目纺丝、加弹工段产废气量2397.6万Nm3/a，其中已内酰胺单体气体0.24 t/a，油剂0.0024 t/a。纺丝、加弹工段工艺废气产生及配套治理方案具体见表3-6。化验室设有通风柜及排风机，纺丝组件清洗间设有轴流通风机，可进行全面的通风换气。（3）热媒循环系统：热媒循环系统的无组织排放：本工程采用联苯- 联苯醚作为热载体，有较强的渗透性，热媒运行过程均在聚合装置、纺丝箱、热媒炉及输送管道中进行，其密闭性很好，但在正常生产时，在热媒炉的进出口、阀门的端头及过滤器进出口和泵进出口，仍有微量的废气渗漏出。详见表3-6。（4）燃油炉 ①烟气排放量：项目所在的工业区2007年以后将使用天然气作为燃料。在未通天然气之前，将利用优等0#轻柴油（含硫率按0.2%计）作为燃烧能源，消耗燃油6.48t/d，按年生产日333日天计，年耗油量为2157.84吨，因此热媒炉的废气排放主要是烟气排放。根据《环境保护计算手册》计算得到实际烟气量为4963万Nm3/a。 ② 大气污染物排放量：根据优质轻柴油含硫量0.2%，热媒炉燃烧1m3油排放的NOX量为8.57 kg (以NOX计)，热媒炉燃油烟尘排放量系数为1.80 kg/m3计算，该厂燃油热媒加热炉大气污染物排放量见表3- 7。能够达到《工业炉窑大气污染物排放标准》（GB9078-1996）的要求。热媒炉使用天然气作为燃料以后产生的污染物情况为：天然气燃烧时产生的污染物： NO2 为6.3 kg/万Nm3，SO2为1.0 kg/万Nm3，烟尘为2.4 kg/万Nm3。天然气密度为0.71 kg/Nm3，低位发热值为35320 kJ/Nm3，理论空气耗量为9.4 Nm3/kg。天然气火焰传递的热量占火焰传递总热量的60%，重油则为80%。轻柴油油热值为10000 kcal/kg，即40614 kJ/kg。 3.2.3 固废（1）聚合工段：聚合段单体回收装置的精馏塔釜底产生的少量固体废渣按生产能力的0.0025%计算，产生量为320.33t/a，主要成分为低聚体、线性低聚物或网状交联聚合物等高沸点物。聚合管底部切片铸带前经过过滤器，过滤滤料定时更换，换下的滤料沾有聚合物，其产生量为3.33t/a，主要成分为聚酰胺。切片铸带过程中有时会发生故障，产生废胶块，其产生量按生产能力的0.0015%计算，产生量为193.143t/a，其主要成分为聚酰胺。切片干燥后送往贮槽，在输送过程中与器壁碰撞或相互碰撞，会产生少量碎片或粉尘，其产生量为1.66 t/a。袋装己内酰胺投料后的废塑料袋每年有1.67 t，主要成分为聚乙烯，为普通工业废物。表3-6 废气产生及配套治理方案 |代号|工段 |污染源 |主要污染物产生量 |治理措施及效果 | | | | |流量 |项目 | | | | |Nm3/h |（污染物） | |烟气量 |4963万Nm3|4963万Nm3|／ |／ | |SO2 |8.63 t/a |8.63 t/a |173.9 |173.9 | |NOx |22.28 t/a|22.28 t/a|448.9 |448.9 | |烟尘 |4.68 t/a |4.68 t/a |94.3 |94.3 | 表3-8 燃天然气的热媒炉废气污染物发生量及发生浓度 |污染物|年发生量 |年排放量 |发生浓度（mg/N|排放浓度（mg/Nm| | | | |m3） |3） | |烟气量|4694.8万Nm3 |4694.8万Nm3 |／ |／ | |SO2 |0.33 t/a |0.33 t/a |7.0 |7.0 | |NOx |2.08 t/a |2.08 t/a |44.3 |44.3 | |烟尘 |0.79 t/a |0.79 t/a |16.8 |16.8 | （2）纺丝、加弹工段：纺丝、加弹生产中，会产生废胶块和废丝，这些固体废物可外卖给其他专门单位使用。纺丝、加弹段产生的废胶块、废丝等，通过类比同类纺织工艺，得出其产生的废胶块为生产能力的1.04%,产生量为543 t/a；废丝产生量为生产能力的4.31%，达2240 t/a。另外，成品包装箱的损耗量估计为12 t/a，供应商回收利用或处置。（3）热媒系统：热媒系统燃油产生炉渣量为0.32 t/a，主要成分是灰分，可以销往水泥厂用作原料。（4）污水预处理站根据类比估计，污水处理站产生渣泥457.88 t/a。根据进入污水预处理站的水质情况分析和水处理工艺，项目污泥主要含有机物、微生物残体（好氧菌厌氧菌等）、无机物质（泥沙等）。（5）生活垃圾：生活垃圾发生量按每人每天0.5 kg计，则生活垃圾年发生量为147.85 t/a。项目建成后各类固废发生量及去向情况见表3-9。表3-9 各类固废发生量及去向 |序号 |固体废物名称|产生量(t/|主成分 |排放规 |固废去向 | | | |a) | |律 | | |S1 |废聚合体 |193.14 |聚酰胺 |间断 |循环利用或外卖 | |S2 |铸带过滤材料|3.33 |聚酰胺 |间断 |工业废物，焚烧或| | | | | | |填埋 | |S3 |碎切片及其粉|1.66 |聚酰胺 |间断 |循环利用、外卖给| | |尘 | | | |专用厂 | |S4 |单体回收装置|320.33 |高沸物 |间断 |销往专用厂解聚后| | | | | | |作为化工原料 | |S5 |纺丝废胶块 |543.00 |聚酰胺 |间断 |外卖给专用厂回用| |S6 S7|纺丝、卷绕废|2240.00 |聚酰胺 |间断 |外卖给专用厂回用| | |丝 | | | | | |S8 |己内酰胺包装|1.67 |聚乙烯（PE）|间断 |原料供应商回收 | | |袋 | | | | | |S9 |废包装箱 |12.00 |纸板箱等 |间断 |供应商回收利用或| | | | | | |处置 | |S10 |燃油炉渣 |0.32 |灰渣 |间断 |销往水泥厂用作原| | | | | | |料 | |S11 |热媒系统低沸|0.33 |甲苯、苯、乙|间断 |危险废物 | | |物 | |苯 | | | |S12 |污水处理站泥|457.88 |含水80% |间断 |非危险废物，焚烧| | |渣 | | | |或填埋 | |S13 |生活垃圾 |147.85 |生活垃圾 |间断 |环卫部门收集后处| | | | | | |理 | |总计 |3920.86 | 3.2.4 噪声主要机器设备作业噪声源强汇总于表3-10。表3-10 主要机器设备作业噪声源强汇总表 |编号 |噪声源位置|噪声源名称|声源强度dB(A)|工作特性 |备注 | |1 |切片输送 |鼓风机 |85～90 |连续 |消音器 | |2 |聚合车间 |真空泵 |85～90 |连续 |消音器 | |3 |聚合车间 |换气风机 |75～80 |连续 | | |4 |纺丝车间 |卷绕机 |90～95 |连续 |设隔音操作室| |5 |加弹车间 |牵伸假捻 |90～95 |连续 |设隔音操作室| |6 |空压站 |空压机组 |82～90 |连续 |设隔音操作室| |7 |冷冻站 |压缩机组 |86～90 |连续 |设隔音操作室| |8 |空调系统 |冷冻机组 |85～90 |连续 |隔声罩 | |9 |热媒炉 |鼓风机 |80～85 |连续 |设隔音操作室| |10 |低温制氮站|压缩机 |85～90 |连续 |设隔音操作室| 3.3 物料平衡分析 3.3.1 给排水平衡分析项目水平衡分析中没有包括绿化用水，这部分水可采用直接排放水回用。项目水平衡分析见图3-4。 3.3.2 物料平衡分析项目物料投入-产出平衡分聚合工段和长丝工段两部分（表3-11、表3-12）。表3-11 聚合工段物料平衡表 |序 |入系统 |出系统 | |号 | | | | |物料名称 |单耗 |年消耗 |物料名称 |年生产量 |备注 | | | |kg/t |量 | |t/a | | | | | |t/a | | | | |1 |己内酰胺 |999 |128190 |纤维级切片 |106560 |53280 | | | | | | | |t/a去纺丝 | |2 |苯甲酸 |0.9 |114 |工程塑料级切 |21645 | | | | | | |片 | | | |3 |二氧化钛 |3.5 |444 |废聚合体、高 |517.8 |销往专用厂 | | | | | |沸物 | | | |4 |除盐水 | |39160.8|己内酰胺 |20 |废水带走 | |5 |生产水 | |21578.4|己内酰胺 |5.2 |废气带走 | |6 | | | |废水 |51615 |去污水预处理 | | | | | | | |站 | |7 | | | |水损耗 |9124.2 | | |总计 |189487.| |189487.2 | | | |2 | | | | 表3-12 纺丝、加弹工段物料平衡表 |序号|入系统 |出系统 | | |物料名称 |单耗|年消耗 |物料名称 |年生产量|备注 | | | |kg/t|量 | |t/a | | | | | |t/a | | | | |1 |锦纶6切片 |1040|53280 |复丝（FDY） |20000 | | |2 |聚酯切片 |500 |1000 |复丝（HOY） |20000 | | |3 |锦纶6-POY专用|12 |120 |弹力丝（DTY） |10000 | | | |油剂 | | | | | | |4 |锦纶6-HOY专用|12 |240 |涤锦弹力丝（DT|2000 | | | |油剂 | | |Y） | | | |5 |锦纶6-FDY专用|12 |240 |废胶块 |543 |销往专用厂| | |油剂 | | | | | | |6 |锦纶6-DTY专用|32 |380 |废丝 |2240 |销往专用厂| | |油剂 | | | | | | |7 |涤锦复合丝专 |12.5|25 |油剂 |502 |纺丝废水 | | |用油剂 | | | | |带走 | |8 |生产用水 | |171828 |生产废水 |15984 |去污水预处| | | | | | | |理站 | |9 |除盐水 | |11988 |清洁废水 |79920 |直排城市雨| | | | | | | |水系统 | |10 | | | |空调带走水分 |79920 | | |11 | | | |水损耗 |7992 | | | |总计 | |239101 | |239101 | | 3.4 非正常和事故排放分析 3.4.1 开停车引起的污染物超额排放一）开车期间污染物超额排放分析（1）开车废气影响分析：本项目产品品种不多，而且反应步骤较简单，自动控制水平较高，各生产装置以及上下游产品之间配备有缓冲回收设施，只要保证配套尾气吸收、废气处理设施先于生产装置运行，加强对开车不合格物料管理，开车过程对环境影响不大。（2）开车废水影响分析：开车时会产生一定量设备清洗水和不合格物料，对浓度较低的生产废水，送至污水预处理站不会影响处理装置的稳定运行，不合格物料可首先考虑返回系统重新利用，无法利用的物料可作为废物委托有资质单位处理。（3）开车固体废物情况：开车时可能会产生更多不合格的产品和废胶块、废丝，可将其分类堆放于公司指定的固体废物堆放点，外卖给专门厂家利用，不是主要的环境问题。二）停车过程污染物排放分析（1）停车过程的排污控制:在计划性停车前，可通过逐步减产，控制停车引起的物料排放。（2）设备清洗过程污染影响分析：在停车设备清洗时，聚合管洗涤水含有甲酸（HC OOH，沸点100.5℃），需中和后排放至厂污水预处理站。其他设备的洗涤水成分与正常生产时基本相同，可进入回收装置或进入厂污水预处理站处理。（3）停车固体废物影响分析：停车大修时产生的固体废物，应暂时定点堆放于厂内规定地方，定期统一清运，不得随意排放。由此看出，只要按规定的顺序开车和停车，保证回收和处理系统的同步运行，可有效控制开、停车对环境的影响。 3.4.2 停电事故排放分析停电同时可引起生产停车，所不同的是，停电后整个系统均将停止生产。停电包括计划性停电和突发性停电两方面。 1. 有计划停电：有计划停电的处理和前述“计划停车”基本类似，控制手段也大体相同，属可控制事故类型，对环境的影响相对较轻。 2. 突发性停电突发性停电发生对环境的短期影响相对较为突出，尤其是聚合工段。停电后，由于系统停止进料，反应操作温度逐步变化，但停电对需要保温和保冷的部位均有一定影响，可能导致冻结或升温。而聚合体导热系数很小，恢复供电后，很难解冻，造成生产难以恢复正常。但一般不会发生过热引起的安全事故。锦纶企业是连续生产型企业，而走完一个生产流程，需要20～30个小时，这20～30个小时中，流水线不能中断，如果企业所有流水线正在生产，突然发生停电，即使只停1秒钟，所有流水线上原材料、半成品将全部作废，机器要重新清理，损失达上百万元。对气体吸收过程（如水喷淋），停电造成的不良影响相对明显，主要表现为：无法保证足够的吸收液，导致对残存气体吸收效率的降低。 3. 真空系统尾气及其他无组织排放废气停电发生后，真空系统和引风机同时停止工作，生产装置内残留尾气或无组织废气产生，但因其产生量较小，在设备和管道内滞留的可能性相对较大。停电发生后，随风机停运，车间无组织废气无法排出，造成的不良影响更多体现于短期内车间污染物浓度上升，但因生产操作停止，这种影响持续时间不长。 3.5.3环保设施不达标引起的污染物超标排放污染物超标排放可因环保设施不符合设计和环保要求产生。其中，因环保设施不达标引起的超额排污会持续至设施正常运行后，加重项目对环境的长期不良影响，因此企业应根据我国环保政策规定，除环保设施与主体工程同步运行外，若环保设施存在问题，应立即整改保证其达标，缩短非正常超额排污时间。另外，环保设施发生故障也会导致污染物超标排放，但通过及时处理，此类超额排放持续时间相对较短。本项目可能产生污染物超标排放的污染源主要为： 1. 己内酰胺单体蒸气聚合管底部排料口处、萃取塔顶部和纺丝喷丝板处有己内酰胺单体蒸汽释放，若单体抽吸装置，水喷淋密度不足，导致尾气中含己内酰胺单体超额排放，以效率下降至50%考虑该污染源超标排放量。 2. 己内酰胺粉尘袋装己内酰胺投料过程中，个别袋子破损，造成己内酰胺回收效率下降，评价假设除尘效率下降为90%，以此计算粉尘超额排污量。（3）设备、管道、阀门泄漏设备、管道、阀门腐蚀或传动设备的密封件、管道阀兰、焊缝及阀门磨损或密封不严，易造成物料泄漏，如热媒介质联苯－联苯醚的泄漏。但是联苯－联苯醚蒸汽逸漏出来时有烟雾，并有刺激性臭味，故容易发现。 4 清洁生产分析 4.1 主要原、辅材料的清洁分析新建项目生产过程中使用的主要物料的理化性质见表4- 1。从表中可以看出，生产所采用的主要原、辅材料种类少，而且均为低毒或无毒的物品，在贮运中只需注意干燥通风，防明火。混合物的理化性质：（1）联苯混合物（又名“道生”）联苯混合物是联苯和联苯醚的低熔点混合物，其中联苯含量是26.5%，联苯醚为73.5 %；英文名称Dowtherm A，常压下其沸点为258℃，闪点为115℃，凝固点为12.3℃，临界温度为528℃，临界压力为 4.02MPa，密度为1060kg/m3(20℃)，汽化潜热为293 kJ/kg，燃烧热40194 kJ/kg。在常温下道生为无色透明液体，有刺鼻的特殊气味，不溶于水，凝固时体积缩小，形成低共熔结晶。易燃液体，遇明火、高温、强氧化剂可燃;燃烧排放刺激烟雾；爆炸极限0.99-3.36%。　联苯混合物渗透性极强，易从密封垫片处渗出，在空气中散发出刺激性气味，有一定的毒性，对环境和操作人员的身体健康有一定的影响。联苯混合物经动物口服急性中毒试验表明亦属于低毒性物质。对于联苯、联苯醚或其混合物的致癌性而言，无论在德国、欧洲或美国都没有官方正式的说明。尽管考虑到它的3B分类，也仅仅是怀疑其有致癌性，没有被列入致癌物一类。据德国吉玛公司的资料介绍，多年来该公司对热媒系统的设计和操作有着丰富的经验。吉玛设计的热媒系统的特性能使热媒的废气减少到最小程度。比如： ➢ 封闭式热媒循环 ➢ 焊接管道连接 ➢ 带有石墨缠绕垫片的法兰 ➢ 波纹管密封阀门 ➢ 配有水冷放空冷凝器的热媒储罐根据热媒供应商对产品信息的建议和指导以及吉玛的操作指示可以将热媒产生的废气降低到工业工厂可以接受的国际水准。（2）己内酰胺和联苯混合物的联合毒性聚合和纺丝间空气中常被己内酰胺和联苯混合物同时污染，这两种物质的联合作用，小鼠急性毒性试验结果表明，两种物质的混合物的毒性不比单一的己内酰胺、联苯混合物的毒性为强或弱。己内酰胺和联苯混合物及其气体对粘膜和皮肤均具有刺激作用，可使眼、鼻、及支气管粘膜充血、发炎等。如直接接触皮肤时，可发生脱屑，甚至皮炎。由于己内酰胺和联苯混合物的急性毒性较低，常温下挥发性也比较低，因此在正常生产时发生急性严重中毒的可能性不大。有报道，工人长期在每立方米几十毫克甚至百余毫克的己内酰胺和联苯混合物的恶劣环境条件下工作，可出现一些症状。如易激动、衰弱、植物神经功能紊乱、动脉压增高等神经衰弱综合症。还可出现一些体症，如手指震颤、白血球增高、皮炎等。部分工人有心、肝、肾功能不全等改变。因此车间空气中己内酰胺浓度平均应控制在1.1～12.5 mg/m3，联苯混合物平均为0.5～6.8 mg/m3。由表4- 1知，己内酰胺闪点135℃，联苯闪点113℃，联苯醚闪点102℃，苯甲酸闪点122℃，它们的闪点温度并不太低，但这些物质在生产过程中一般须加热至200℃以上，温度均超过闪点很多，当接触明火时即能燃烧起来。综上，本项目的主要原、辅材料种类少，且低毒或无毒，符合清洁生产要求。 |名称|物化性质 |毒性及防护 |危险特性 | |ε-已|CAS编号为105-60-2，分子式为C6H11NO，分|本品系持久毒性化合物。对人的毒性，主要是通过粉尘|属可燃物质，着火点151℃，闪| |内酰|子量113.16。白色片状或无色液体，有令人|和蒸汽的形式扩散至空气经人呼吸道进入体内，也可以|点为135℃, | |胺 |不愉快的气味和味道，易潮解。熔点68~70℃|经皮肤吸收。长期吸入会引起慢性中毒，如神经衰弱、|需远离火种，因为生产过程中| | |，沸点139℃（12 mmHg），140~142℃（15 |头昏、头痛，出鼻血和呼吸道发炎等。对皮肤有腐蚀作|一般须加热至200℃以上，温度| | |mmHg），268.5℃（101.3kPa）。易溶于水、|用，要避免直接接触。大鼠经口LD50 |已超过闪点很多，当接触明火| | |氯化溶剂、石油烃、环己烯、苯、乙醇、甲|2140mg/kg。小鼠吸入LD50 |时即能燃烧起来。 | | |醇、乙醚等有机溶剂中。70%水溶液相对密 |450mg/m3。中国标准（GBZ2-2002）：工作场所已内酰 |固体已内酰胺贮存于干燥、清| | |度1.05，折射率（nD40）1.4935，熔化热12|胺时间加权平均容许浓度5 mg/m3，短时间接触容许浓 |洁的仓库内，防火、防潮、防| | |1.8 J/g，蒸发热487.2 |度12.5 |热、防晒，保存期3个月。 | | |J/g，78℃时粘度9mPa·s。100℃时蒸气压399.|mg/m3。地面水中最高容许浓度：按生化需氧量计算不 |聚酰胺6切片及锦纶6纤维的火| | |9Pa，120℃时799.9Pa，180℃时蒸气压6.665k|得超过3-4mg/L。生产现场要强制通风，操作人员要穿 |灾危险性分类：丙类，即远离| | |Pa，268.5℃时蒸气压101.3kPa。闪点135℃，|戴劳动保护用具[1]。 |明火。 | | |着火点151℃。 |环境数据本品易溶于水，易被生物降解，容易被光 | | | | |分解。对生物降解的影响：水中浓度1.0 | | | | |mg/L时，影响水的自净化，浓度100 | | | | |mg/L以上时污泥对氨氮的硝化作用降低。嗅阈值是0.3m| | | | |g/m3[2]。 | | | | |废弃物处置方法：用控制焚烧法。焚烧炉水中排出的气| | | | |体要通过洗涤器或高温装置除去氮氧化物。从釜脚料中| | | | |回收己内酰胺的方法可参阅文献[3]。 | | |苯甲|分子式C6H5COOH，分子量122.12，具有苯或|对微生物有强烈的毒性，但其钠盐的毒性则很低。对大|属可燃物质，闪点为121~131℃| |酸 |甲醛气味的质轻白色片状或针状结晶，易燃|鼠经口LD50 |，需贮存于干燥通风处，防潮| | |，密度1.2659 |1700mg/kg。每日口服0.5g以下，对人体并无毒害，甚 |、防热，需远离火种热源。 | | |g/cm3，沸点249.2℃，熔点122.4 |至用量不超过4g对健康也无损害。在人体和动物组织中|消防：可使用雾状水、干粉化| | |℃，蒸气易挥发，闪点（闭杯）121～123℃。|可与蛋白质成分的甘氨酸结合而解毒，形成马尿酸随尿|学灭火剂、泡沫或二氧化碳灭| | |微溶于水，溶于甲醇、乙醇，乙醚，氯仿、|排出。苯甲酸的微晶或粉尘对皮肤、眼、鼻、咽喉等有|火器灭火。 | | |苯、甲苯、二硫化碳、松化油、四氯化碳。|刺激作用，对血液有影响。即使其钠盐，如果大量服用| | | |加热到100℃升华，加热到370 ℃分解成苯和 |，也会对胃有损害，操作人员应穿戴防护用具。时间平| | | |二氧化碳，能随空气、水蒸气一同挥发。 |均加权浓度为5mg/m3。 | | |二氧|分子量79.90，白色粉末。熔点1830-1850℃ |化学性质相当稳定，美国食品及药物委员会 |非危险品。 | |化钛|，沸点2500-3000℃。按晶种分为金红石型（|(FDA)之食品测试二氧化钛(TiO 2 )为一安全物质并对 | | | |R型），其密度4.26g/cm3,折射率2.72，另 |人类无害。长期受粉尘作用使人的肺部出现弥漫性肺硬| | | |一种是锐钛型（A型），密度3.84 g/cm3， |化，支气管炎，以致支气管扩张。最高容许浓度为10mg| | | |折射率2.55，R型钛白粉具有较好的耐气候 |/m3。空气中含尘量高时，戴防毒口罩，穿防尘工作服 | | | |性、耐水性和不易变黄的特点，但白度较差|，操作人员要定期进行体检。职业环境空气中阈限值：| | | |; 而A型钛白粉耐光性差，不耐风化，但白 |10mg/m3（总粉尘），5 | | | |度较好，能溶于浓硫酸，不溶于水，不溶于|mg/m3（可吸入的粉尘），短期接触限值：20mg/m3。废| | | |稀酸。 |弃物处置方法：填埋法。 | | |联苯|CAS编号为92-52-4，分子式为C6H5－C6H5，|属低毒类。主要危害是其蒸气经呼吸道吸入。如吸入大|属可燃物质，闪点为113℃，即| | |分子量154.21。白色或略带黄色鳞片状结晶|量蒸气可发生急性中毒，表现有神经系统及消化道症状|使遇明火也是稳定的，须经过| | |，具有甜臭味。分子量154.2。熔点71 ℃， |。对肾脏有一定毒性反应。高浓度蒸气对呼吸道及眼粘|预热后才能被点燃，遇水不反| | |沸点255.9 |膜有明显刺激作用，损害心肌、肝、肾，大鼠经口LD50|应。遇高温、氧化剂有燃烧危| | |℃。相对密度0.992，折射率（d420）1.475 |3280mg/kg（25%橄榄油溶液），对家兔为2400mg/kg。 |险，应贮存于阴凉、通风的仓| | |。蒸气压9.46mmHg(115 ℃)，284.0 |工作场所时间加权平均容许浓度1.5mg/m3，短时间接触|库内，需远离火种、热源， | | |mmHg(210 ℃)。不溶于水、酸及碱，溶于醇 |容许浓度3.75mg/m3。强烈的或连续的暴露，若不做治 |并与氧化剂、强酸类物质分开| | |、醚、苯等有机溶剂。化学性质与苯相似，|疗会引起暂时不能工作或可能残留下伤害者。 |存放，轻装轻卸，保持包装完| | |可被氯化、硝化、磺化和氢化。在室温下10|环境数据 |整。 | | |0ml水中溶0.8mg.联苯，是热稳定物质，在4|嗅觉阈浓度：0.0005mg/kg（觉察阈）；BOD5：1.08g（|消防：使用水、泡沫灭火器或| | |00 ℃下也不分解。 |氧）/g（样品）。废弃物处置方法：焚烧法 |二氧化碳进行灭火。 | |名称|物化性质 |毒性及防护 |危险特性 | |联苯|CAS编号为101-84-8，分子式为C6H5－O－C6|属低毒物质，纯品对皮肤粘膜刺激性不明显。经对大鼠|本品属可燃物质，闪点为102℃| |醚 |H5，分子量170.22。又名二苯醚，无色结晶|、豚鼠可致死亡，解剖时见肝、脾、肾、甲状腺、肠道|, | | |或淡黄色液体，易燃，有桉叶油臭味。比重|有损害。大鼠经口LD50 |需远离火种。按有毒品贮运。| | |1.075（20 ℃），凝固点27℃，熔点26.9℃， |3370mg/kg。工业用联苯醚经常含有微量酚有毒物质。 | | | |折射率（nD20）1.5780，沸点257.9℃，闪点|酚对皮肤有原发刺激作用，可引发皮炎，严重者可出现| | | |102℃，自燃点617.8℃。蒸汽压33.504mmHg（|皮肤溃疡。工作场所最高容许蒸气浓度7mg/m3（1ppm）| | | |150℃），蒸汽比重5.86。溶于乙醇、乙醚、|，短期接触限值14mg/m3（2 ppm）。 | | | |苯、冰醋酸，不溶于水、无机酸溶液和碱溶|环境数据空气中嗅觉阈浓度：0.1 | | | |液。 |ppm；水中嗅觉阈浓度：0.015mg/L。 | | |氢气|CAS编号为1333-74-0，氢气是已知气体中最|氢无毒，但高浓度时则有窒息作用，液氢与皮肤接触能|自燃温度565.5℃；爆炸极限(V| | |轻的气体，分子式H2，相对分子质量2.016 |引起严重冻伤。 |/V%)：4.1~74.1，极易扩散和| | |，常温分子氢无色、无臭、无毒、易燃的气|氢气吸入：窒息剂。窒息之前会有感觉。当空气中氢的|渗透，易燃，能与空气形成爆| | |体，但不助燃，常温常压下稳定。标准状态|含量超过其燃烧下限 |炸性混合物，属于1级危险化 | | |下密度为0.08988kg/m3。沸点-252.77℃，液|时，则它是一个既缺氧又易爆炸的混合气。暴露在含氢|学品，要特别注意： | | |体密度为71.021(kg/m3),熔点-259.023℃.临|气中等的空气中会引起眩晕、恶心、失去知 |1）液氢泄漏发生在室内时， | | |界温度-239.97℃，临界压力1.315MPa,气液 |觉。若人员处于含有 8－10％或 |要打开门窗，防止在房屋尖顶| | |比为788（与正常沸点下的单位液体体积相 |更少的氧含量的空气中，将会无任何先兆地失去知觉，|部位积聚；2）对液氢禁止使 | | |等的标准状态下的气体体积）。空气中的爆|失去自我救护的能力。缺氧会引起严重的伤害或死亡 |用水枪施救；3）着火钢瓶应 | | |炸极限浓度为：3.3%-81.5%,氧气中的爆炸 |。 |用水冷却。 | | |极限浓度为：4.6%-93.9%。扩散性强，比空|氢气与眼睛接触无影响；氢气与皮肤接触无影响；氢气|钢瓶氢气应存放在无明火、远| | |气快3.8倍。溶解性：不溶于水，不溶于乙 |无慢性影响。 |离热源和通风良好的地方。氢| | |醇、乙醚；相对密度(水=1)：0.07(-252℃) |氢气不会在生态学方面产生不良反应。氢中不含有任 |气钢瓶不得与氧气瓶、压缩空| | |、(空气=1)：0.07。氢燃烧时反应速率快，|何1类或 2类的分解臭氧的化学 |气、卤素或氧化剂气瓶混存放| | |高发热值大[ΔHm[pic]（298.15K）=-286kJ·|物质。氢未被列为海洋污染物. |置和同车运输，车上严禁烟火| | |mol-1，即ΔH | |，氢气钢瓶必须直立运输和存| | |[pic]（298.15K）=-143kJ·g-1]。氢气的化| |放。 | | |学活性较大，其点火能量很小，只有0.019m| |氢气易在设备、容器和建筑物| | |J，极微小的明火，如腈纶、的确良等衣服 | |内部积聚，因而增加了爆炸和| | |因摩擦而产生的静电火花，就能引起爆炸，| |燃烧的危险性。 | | |另外猛烈的撞击也会引起爆炸。 | | | |氮气|CAS编号为7727-37-9，氮气是无色、无臭、|无毒，简单的窒息剂，当空气的氮含量过高而使氧含量|本品为不可燃、不助燃物质。| | |无味、不可燃、不助燃的气体，其化学性质|＜19.5%时，会导致快速窒息，这时需配备自给式呼吸 | | | |极稳定物质，分子量28.01，常压时沸点-19|器。当搬运容器时建议戴安全眼镜、穿安全鞋和皮质的| | | |5.8℃，密度1.153 kg / m3（21.1℃，1大气 |工作手套。 | | | |压），常压时熔点-209.9℃，0℃时的水溶性0| | | | |.023（v/v）。 | | | |聚酯|涤纶聚酯切片，熔点（显微镜法）≥260℃， |化学性质稳定，无毒性。 |聚酯切片的火灾危险性分类：| |切片|特性粘度0.65～0.66 dl/g，端羧基≤27 | |丙类，即远离明火。 | | |mol/t，二甘醇含量≤1.0±0.2 | | | | |%，水分含量≤0.4 % 。 | | | [1] 国家环境保护局用毒化学品管理办公室，化工部北京化工研究院环境保护研究所. 化学品毒性法规环境数据手册，中国环境科学出版社，1992。 [2] 汪晶，和德科，汪尧衢编译. 环境评价数据手册——有毒物质鉴定值，化学工业出版社，1988。[3] Corstjens，G. H.，Monnikendam，D.，“Toepassing van een TOD analysator in het afvalwateronderroek，”Water，6（21），1973。 4.2 产品的清洁性分析新建项目的产品为锦纶6 切片、锦纶6长丝和涤锦长丝都是热塑性高分子材料，正常使用时对人体没有毒害。由火灾危险性分类知聚酰胺6的聚合、切片、料仓、纺丝、长丝后加工、中间库、成品库均属于丙类。在贮运中注意防明火、防热、防晒。聚酰胺的着火温度为425℃，不易燃烧，当它分解为其降解产物时，聚酰胺织物会缩小。燃烧时不象大多数其他聚合物燃烧那样产生大量的火焰。聚酰胺的模制品更难着火，碰到火星，烧成一个小孔，燃烧局限于该直接接触的范围。但是，聚酰胺为含氮聚合物，当其燃烧时会有有毒的氮的氧化物释放。聚酰胺6产品使用后的废弃物为一般废物，可以焚烧或填埋，对生态环境的影响较小，属于清洁的产品。 4.3 项目生产技术清洁性分析 4.3.1 生产工艺先进性分析（1）聚合工艺技术己内酰胺聚合工艺有常压连续聚合法、二段聚合法、间歇式高压釜聚合法、多段连续聚合法和固相后缩聚法。常压连续聚合的特点：采用大型VK管(φ1440×1690mm)连续聚合，聚合温度260℃，时间 20小时。热水逆流萃取切片中残余单体和低聚物、氮气气流干燥、DCS集散系统控制，单体回收采用连续三效蒸发浓缩，间歇蒸馏浓缩液工艺。具有生产连续化、产量高、质量好、占地少的特点。二段聚合法由前聚合和后聚合二个聚合管组成，主要生产高粘度工业用丝。固相缩聚是一种使切片增粘的方法。在干燥过程中，把连续干燥塔分为三段，第一段为干燥段，第二段为固相缩聚段，第三段为冷却段，并设置三个氮气循环系统，第二段塔内氨气温度为160~180'C，通过调节氮气温度，使切片粘度从2.5提高到4.0以上。近年来，国际上聚酰胺6聚合工艺技术趋向于大型化、自动化。随着聚合设备能力的增大，装置的投资和操作费用大幅降低。（2）纺丝、卷绕工艺技术锦纶6长丝一般都采用熔融纺丝，有切片纺丝法和直接纺丝法两种。切片纺丝一般采用螺杆挤压纺丝法。优点在于加热温度低，时间短，再熔融过程中，产生的单体量少，所纺得的丝不必再经水洗。直接纺丝法是将聚合度达到一定要求的聚合物，直接从聚合管下端放料，纺丝成形，卷绕成筒。直接纺丝法较切片纺丝法省去了铸带、切片、萃取、干燥、切片加料、再熔融等操作和有关设备，工艺流程比较简单。缺点是丝上单体含量在8～10％之间，影响产品质量，不适合高速纺丝。国外锦纶6长丝一般均采用切片纺丝法螺杆熔融挤出，高速卷绕的生产工艺，生产能力大，劳动生产效率高，降低产品成本。采用一步法FDY生产设备在同一台机器上完成牵伸卷绕。 4.3.2 拟建项目工艺路线选择根据以上技术比较和分析，本项目聚合生产线1线和2线生产纤维级切片，拟选择常压连续聚合工艺，具有生产连续化、产量高、质量好、占地少的特点；聚合生产线3线生产工程塑料级、膨体纱和地毯丝级高粘度切片，拟采用二段式加压、减压聚合工艺，生产的切片粘度波动小、分子量分布均匀。这条线在切片干燥塔处进行固相增粘，得到高粘度的切片。本项目锦纶POY、FDY、HOY丝的生产采用切片经螺杆挤压熔融纺丝，配高速卷绕机的工艺进行生产，生产能力大，劳动生产效率高，降低产品成本，而且长丝的废物少。总之，拟建项目将采用世界上最先进的生产工艺技术和装置，其清洁生产过程可以达到国际先进水平。 4.4 原料单耗和能源消耗 4.4.1 项目的水资源利用项目生产过程中，尽可能少用新鲜水，加大循环利用水量，提高水的重复利用率，水资源重复利用量为：公用工程循环水172176m3/d，聚合工段循环水34680 m3/d，纺丝、加弹工段循环水27000 m3/d，因此总循环水为233856 m3/d，根据上述数据计算水资源重复利用率为97.2%，万元产值取水量为2223374.4 m3 / 250176万元产值（年）= 8.88 m3 /万元产值。据国家经贸委《印发加强工业节水工作的意见》，我国工业节水的总体目标见表4- 2。表4-2 我国工业节水的总体目标 |项目 |目前 |2005 |2010 | |水的重复利用率（%） |50 |60 |65 | |万元工业产值取水量（m|340 |170 |120 | |3） | | | | 本项目水的重复利用率为97.2%，万元产值取水量为8.88 m3 /万元产值，达到国家节水目标要求。 4.4.2 生产工艺物耗、能耗指标比较国外有代表性的锦纶6（简称PA6）聚合生产工艺在物耗、能耗指标方面的比较见表4 -3和4-4，表4-3是2005年的数据，表4-4是1999年的数据。表4-3 PA6切片生产工艺单耗指标对照表(2005年) |项目 |物料名称 |吨产品|德国 |瑞士 |德国 |德国 |意大利 | | | |消耗量|Didier |Inventa|Zimmer |Karl |NOY | | | | | | | |Fischer | | |原料 |己内酰胺 |kg |1021 |999 |999 |1010 |1010 | | |助剂 |kg |1.5 |0.9 |3.2 |2-3 |1.4 | | |消光剂 |kg |4.0 |3.5 |3.1 |3-12 |4.0 | | |合计 |kg |1026.5 |1003.4 |1005.3 |1015-102|1015.4 | | | | | | | |5 | | |公用工程|电 |kWh |/ |1216 |103 |/ |/ | | |蒸汽 |t |/ |0.97 |0.58 |/ |/ | | |氮气 |Nm3 |/ |56 |2 |/ |/ | | |压缩空气 |Nm3 |/ |121 |33 |/ |/ | | |氢气 |Nm3 |/ |— |0.005 |/ |/ | | |冷冻水 |t |/ |54 |25 |/ |/ | | |冷却水 |t |/ |160 |46 |/ |/ | | |去盐水 |t |/ |0.4 |0.5 |/ |/ | | |总用水 |t |/ |214.4 |71.5 |/ |/ | 表4-4 PA6切片生产工艺单耗指标对照表(1999年) |项目 |物料名称 |吨产品|德国 |瑞士 |德国 |德国 |意大利 | | | |消耗量|Didier |Inventa|Zimmer |Karl |NOY | | | | | | | |Fischer | | |原料 |己内酰胺 |kg |1041 |1029 |1030 |1030 |1030 | | |助剂 |kg |1.5 |/ |1.2 |2-3 |1.4 | | |消光剂 |kg |4.0 |/ |3.05 |3-12 |4.0 | | |合计 |kg |1046.5 |1029.0 |1033.3 |1035-104|1035.4 | | | | | | | |5 | | |公用工程|电 |kWh |516 |720 |421 |476 |530 | | |蒸汽 |t |4.30 |1.82 |1.69 |1.31 |2.50 | | |氮气 |Nm3 |16 |72 |8.8 |8 |60 | | |压缩空气 |Nm3 |180 |121 |33.4 |25 |20 | | |氢气 |Nm3 |— |0.104 |0.56 |0.400 |0.005 | | |冷冻水 |t |60 |67 |65.2 |87 |45 | | |冷却水 |t |27 |158 |88.4 |79 |— | | |去盐水 |t |1.0 |0.7 |1.16 |2.5 |— | | |总用水 |t |88.0 |225.7 |154.8 |168.1 |— | 比较同一公司1999年与2005年单耗数据，可以发现技术进步很快，单耗明显降低，从而使锦纶6的废水、废气、废渣产生量显著减少，浓度也降低，说明这些公司的清洁生产水平提高了，工艺技术更先进。同一时期，比较不同公司的单耗情况，可以发现单耗最低的是瑞士Inventa公司，能耗最低的是德国Zimmer公司。各家PA6聚合工艺路线及设备结构均有自己的特点，在引进新装置时，建议从技术经济性、产品用途等作全面评价。根据具体情况来选择最佳方案，使新建项目的生产工艺和装备达到先进性的要求，而资源和能源利用符合可持续性的指标。国内锦纶6生产工艺单耗指标与国外先进工艺技术的比较见表4-5。表4-5 国内外锦纶6生产工艺单耗指标对照表 |项目 |物料名称 |吨产品消耗量 |国外先进工艺|国内工艺 | |聚合原料 |己内酰胺 |kg |999 |1016 | | |助剂 |kg |4.4 |10.0 | | |合计 |kg |1003.4 |1026 | |纺丝、加弹原 |锦纶6 切片 |kg |1040 |1234 | |料 | | | | | | |油剂 |kg |12 |15 | | |合计 |kg |1052 |1249 | |热载体及燃料 |热媒用量 |kg |1.78×10-5 |5.73 | | |燃料用量 |kg |16.83 |69 | |公用工程 |电 |kWh |866 |9207 | | |蒸汽 |kg |694 |5328 | | |氮气 |Nm3 |40 |194 | | |工艺压缩空气|Nm3 |2762 |1030 | | |仪表压缩空气|Nm3 |2 |43 | | |冷冻水 |m3 |38.7（循环量|8.5 | | | | |） | | | |冷却水 |m3 |114.1（循环 |114.2 | | | | |量） | | | |去盐水 |m3 |0.28 |1.16 | | |总用水 |m3 |12.35 |123.86 | 从上表可以看出，国内外工艺技术水平尚存在一定的差距。新建项目拟从Zimmer公司和Inventa公司引进聚合设备，使其清洁生产技术达到国际领先水平。 4.4环境管理要求的有效性企业将按照ISO14000环境管理模式进行操作，加强生产过程环境管理、相关方环境管理、开展清洁生产审核、健全环境管理制度等四方面进行有效的工作。着重点在于相关工作的文件记录和现场监测数据等环境管理文件和数据的齐备。此外，人员培训，员工素质的提高以及积极性的激励都是环境管理的内容之一。企业要不断完善环境管理体制，逐步理顺部门职责分工，增强环境监管的协调性、整体性，建立健全环境监管体制。法人负责解决所辖范围有关的环境问题，建立企业环境监督员制度，实行职业资格管理。 4.5 清洁生产评价结论新建项目拟引进国外设备和生产工艺，以保证工艺技术和装置的先进性，资源、能源利用的可持续性，污染物产生指标的最小化，废物回收利用的合理性和环境管理的有效性，达到国内清洁生产先进水平；在一开始就重视源头削减污染物和废物的产生，同时引进国外先进的环境管理模式，可达到国际清洁生产水平。 5城市区域发展规划概况 5.1地理位置金华市工业园区位于金华市江南西区，基本范围为北面以沿江路为界，南至城市二环线，东以环城西路、湖海塘生态绿化林带为界，西至浙赣铁路及洞溪工业区。园区总用地面积19.3241km2，新330国道从工业区中部由东向西穿过，将工业区划分为南北两区。其中北区占地面积7.4095 km2，南区占地11.9146km2。工业区距离金华市中心约5km，距离白龙桥火车站约3km，离杭金瞿高速公路约9km，交通比较便利，区位优势明显。本项目位于金华经济技术开发区（南区）的中部偏南方向。 5.2金华市工业园区南区规划概况 5.2.1南区规划性质和发展目标根据目前工业园区经济发展的实际情况及金华市城市总体规划对园区的定性定位，确定规划期内工业园区的性质和目标为：基础设施完善，相对独立，工业结构合理，环境优美，以开放型经济为主，以工业为主，以高新产业为主、以城市型无污染、低污染、具有现代化风貌和高新特点的综合型工业园区，是金华市高新技术产业的基地、传统工业改造升级的载体、招商引资的窗口、民营经济的集聚区、金华市域工业经济的重要增长区域。产业发展规划：以服务行业、机械制造、电子信息，医药化工（制剂类）、汽车制造等为重点，积极发展为工业区配套服务的科技咨询、商贸业、中介服务业和房地产。以吸收外资和本地私营经济并重；以有一定规模、集团化企业为主，同时吸纳个私中小企业；着重突出以高新技术产业、科研、孵化、中试等为主导的适合工业园区发展的特色产业，形成有特色的新型工业园区。控制发展具有轻重污染、高耗资、高能耗、技术含量低、市场占有率不高的工业项目进入园区。 5.2.2南区总体规划布局根据金华市城市总体规划对金华市工业园区南区功能定位和主要公共实施的布置，该区功能结构划为2个园区，见附图，即：（1）加工工业二园区(西园区) 该区设在工业园区南区中西部，本区用地宽阔，发展空间大，离城市较远，是理想的大工业基地。根据工业园区南区规划，该区安排一定规模、一定档次的大型工业项目。浙江金磐经济开发区五金工具园区设于该区的西端。（2）高新技术产业园区该区设在工业园区南区东侧，位于新330国道以南，紧临城市的后花园一湖海塘，为了保护该地区的环境，该区引进污染较轻的工业企业，规划安排以发展电子信皂、新型材料为主的高新技术产业为主，形成特色的城市夜景。 5.5.3南区用地布局规划概况（1）工业用地规划：本规划区内工业用地达51.34％，以江南陵园东侧支路为界，工业用地分成东、西两区，东区离城市较远，为加工工业二园区(西园区)。西区的工业用地靠近湖梅塘，安排以发展高新技术产业为主，布置无污染、轻污染工业项目。西南角地块靠近城市二环线，布置仓储、物流用地。（2）居住用地规划：园区范围内还有一定的农村居住地，为减少搬迁量及解决园区部分职工居住，同时考虑减少工业用地影响。对园区内居住用地按三类不同标准进行布置。一类是外商高级住宅区，该区设在湖海塘附近，与高新技术产业区为邻，规划考虑依托优美的环境，安排一定量的低层高级住宅和高标准的单身职工公寓；另一类是商品住宅和职工公寓区，主要解决园区职工居住。其次是安排搬迁、自建、迁建的农村居住用地。这两类规划居住用地主要沿河流、公共绿地布置，大部分主要布置在园区西面河湖；防护绿地、景观绿地附近(居住中心)，少量布置在东面江南陵园附近，并对原有村庄进行改造、整治（表5-1）。表5-1 金华市工业园区南区村庄整治规划情况 |序号 |村名 |人口 |宅基地面积（万|整治情况 | | | | |m2） | | |1 |塘宅 |640 |9.60 |保留，改造 | |2 |前周 |209 |3.14 |整体搬迁 | |3 |后周 |132 |1.98 |整体搬迁 | |4 |马鞍山 |730 |10.95 |保留，改造 | |5 |沈天田 |417 |6.26 |保留，改造 | |6 |蒋马山背 |167 |2.51 |整体搬迁 | |7 |吕献塘 |870 |13.05 |保留（２个自然| | | | | |村） | |8 |华山 |146 |2.19 |整体搬迁 | |9 |冠山顶 |596 |8.94 |保留，改造 | |10 |吕塘下 |1600 |24.00 |保留，改造 | |11 |黄园 |700 |10.50 |保留，改造 | （3）公共设施用地规划商业金融设施布置在南北向的园区主干道(黄村附近)中心，沿主干道两侧布置靠近园区中心的居住匡，主要为工业区居民服务。其他公共设施如小学，则设于居住用地之内。根据工业区的形状及居住区、工业用地布局，在园区设置东部、中部二处垃圾中转站，便于园区垃圾收集。 5.5.4南区区域工程配套设施规划（1）给排水规划规划除园区的部分特殊用水单位外，工业园区南区生产、生活用水由城市水厂供给，引至老330国道管径为DN600的城市输水干管，由东向西供水。本园区供水干管由北向南沿40m和60m的园区主干道路供水，管径为DN500，区内主、次配水干管管径分别为D400及 D200，沿红线宽20m以上的城市主次道路铺设（沿秋涛路、宾虹路及秋源街道路铺设），给水管位于道路的东、南侧。主要供水管相互连接。规划给水水量：12万t/d。南区工业和生活用水10000立方/日/平方公里，总用水12万吨/日。根据《金华市城市总体规划》(1994～2020年)，城市第三水厂并不能完全满足工业园的用水需求。故工业园在建设中应采取科学有效的节水、生产用水循环利用等措施。排水采用雨、污分流制。秋滨污水处理厂位北区西北部，工业园区地势南高北低，南区地势东南部略高，西北部略低，根据南区地形条件，雨、污水顺坡排放。南区雨水部分除就近排入湖海塘及园区内自然水体外，其余的经雨水管渠汇集沿黄村附近30m园区次干道及80m园区景观大道经婺江堤的泵站排出；污水达到城市污水干管的接管标准后经支状分布的园区污水管道输送到秋滨污水处理厂集中处理后达标排放。南区废水总量规划10万吨/日，金华市的纳污水体主要为金华江，目前水质已较差，从总量控制要求出发，园区污废水不宜直接排金华江。规划园区污水进入秋滨污水处理厂，客观上为本园区的建设创造了良好的投资环境。给排水管网的铺设保证了项目用水，排水。由于污水总管接到污水处理厂，因此项目污废水可以通过污水处理厂处理后排放。（2）交通道路规划工业园区南区与外界联系的交通通道为工业园区边界的新330国道、城市二环线，园区南区对外交通十分便利。工业园区规划的道路采用方格网状南北向布置，道路系统由4条主干道、8次干道和若干条城市支路构成。主于道红线宽80~40m，次干道宽30m，城市支路宽20- 12m，主要道路网间距250- 500m，道路面积率11.9%。本项目三面临园区规划道路，其中东面临交通主干道（景观大道），南、北分别临17号路和27号路，厂区和外部交通联系比较顺畅。（3）绿地规划绿化总用地面积170.24万m2，包括防护绿地、滨河绿地、公园绿地、集中绿地、生产绿地、专用绿地。居住区绿地率不少于35%，公共设施绿地率不少于25%，工业用地绿地率不少于30%，规划区域内平均绿地率达到30%以上。（4）供电规划根据《金华市城市总体规划》和园区（南区）《规划》，预测规划区内总装机容量24万K W，南区总用电负荷200kw/公顷，主要由220kV黄村变电站及500kv双龙变电站供应，园区东北角设220kv一座及11kv四座，可满足园区用电要求。（5）供热和燃气规划根据有关“西气东输”的规划，工业园区生活、生产能源主要为天然气，城市供气管网采用中压、低压两级系统，园区输配管网采用环状与支状相结合布置。目前市区热源主要为位于婺江西路以北、环城西路以西、本园区东北面的的热电厂。根据城市总体规划，该热电厂供热半径约4km，供热范围约合现状城市建设用地的35％。目前该热电厂所提供的热源可满足工业园区北区的需求。金华市经济技术开发区（南区）热源将通过规划建设新的集中供热设施实现（目前拟进入项目招投标阶段）。园区南区规划设置区域锅炉房一座(3台10t/h锅炉，2开1备)，园区生产、生活供热由区域锅炉房解决，规划园区南区远期天然气总用气量5000Nm3/d，近期总用气量2200Nm3/d。在天然气未到达之前，锅炉燃料可以用燃料油替代。天然气达到南区后，本项目将不再使用燃料油加热热媒，这为本项目的清洁生产提供了较好的条件。 6环境空气质量现状监测与评价项目基地开发前为丘陵荒地，目前正由金华市有关政府部门在进行土地平整工作，另外基地周围也有一些工业企业排放一定的“三废”污染物，如金华燃油机发电有限公司、金华环球化工有限公司、金华中元化工有限公司、横店集团金华家园生化公司等工业企业。通过对评价区环境空气质量的现状监测与调查，分析该地区环境空气质量污染现状，为评估拟建项目对环境空气质量的影响提供环境背景值依据。本次评价委托金华市环境监测中心站于2006年1月10日～14日对本项目所在地的环境空气质量进行现场监测，在此基础上进行数据整理和分析。（1）监测布点根据评价等级及专家对大纲咨询意见，并结合项目地理位置、周边敏感点分布及受常年主导风向的影响等实际情况，设置1个大气采样点(表6-1)。表6-1 环境空气质量现状监测布点 |编号 |地点（与新建项目位置关系） |功能 | |1 |拟建厂区基地（中心） |了解和评价项目基| | | |地环境空气质量背| | | |景值 | （2）监测因子二氧化硫（SO2）、二氧化氮（NO2）、可吸入颗粒物（PM10）、己内酰胺，共4项指标。监测期间同步观测风向、风速、气温等气象参数，如表6-2所示。表6-2 监测期间天气实况 |采样日期 |风向 |风速（m/s |温度（℃） |气压（kpa |湿度（%） | | | |） | |） | | |2006.1.10|NNE~NNW |0.31~0.70 |0.2~12.8 |99.34-99.7|29-82 | | | | | |9 | | |1.11 |NW~NNW |0.26~0.82 |3.8~16.6 |99.25-99.6|43-74 | | | | | |4 | | |1.12 |SW~NW |0.27~0.63 |~14.3 |98.87-98.9|91-92 | | | | | |7 | | |1.13 |NW~N |0.23~0.90 |10.9~16.3 |98.87-99.1|66-97 | | | | | |1 | | |1.14 |WNW~N |0.51~0.97 |7.1~8.8 |99.10-99.3|76-86 | | | | | |3 | | （3）采样时间和频率监测日期为2006年1月10日～14日，共五昼夜，SO2、NO2、PM10每天24小时连续采样，取得日平均值；己内酰胺每天采样4次，分别为02:00、07:00、14:00和19:00，每次采样1小时。（4）监测分析方法环境空气监测中的采样点设置、采样环境、采样高度及采样频率的要求，按国家环保局《空气和废气监测分析方法》进行，质量保证按《浙江省环境监测质量保证技术规范》执行。己内酰胺采用羟胺－氯化铁比色法测定。具体见表6-3。表6-3 大气监测项目技术依据 |监测项目 |监测分析方法 |仪器名称 | |SO2 |GB/T 15262-1994环境空气二氧化硫 |722分光光度计 | | |的测定 | | | |甲醛吸收-副玫瑰苯胺分光光度法 | | |NO2 |GB/T 15435-1995环境空气二氧化氮 |722分光光度计 | | |的测定 | | | |Saltzman法 | | |PM10 |GB 6921-86大气飘尘浓度测定方法 |BP190S电子天平| |己内酰胺 |羟胺－氯化铁比色法 |722分光光度计 | （5）评价标准 SO2、NO2、PM10执行《环境空气质量标准GB3095- 1996》中的二级标准，己内酰胺执行前苏联标准(1977)规定的居住区最高一次浓度0.06m g/m3（表1-2）。（6）监测资料统计分析各监测点位的大气监测结果汇总于表6-4。表6-4 各监测点的环境空气质量监测结果整理单位：mg/m3 |污染物 |采样时间及采样浓度 |符合级别 | | |2006.1.10|2006.1.11|2006.1.12|2006.1.13|2006.1.14| | |SO2 |0.005 |0.022 |0.010 |0.005 |0.035 |100%一级 | |NO2 |0.025 |0.036 |0.043 |0.045 |0.050 |100%一级 | |PM10 |0.141 |0.151 |0.156 |0.150 |0.155 |40%二级 | | | | | | | |60%超标 | |己内酰胺|未检出 |未检出 |未检出 |未检出 |未检出 | | 从表中可见： ( SO2：日平均浓度均100%符合一级标准。 ( NO2：日平均浓度均100%符合一级标准。 ( PM10：日平均浓度40%符合二级标准，60%样品超过二级标准，但可达到三级标准。 ( 己内酰胺：所有监测结果均低于检测限。 6.2 声环境质量现状监测与评价 1. 监测布点根据环境影响评价导则的要求，现状监测点布置一般要覆盖整个噪声评价范围，并重点布置在今后环境噪声可能发生较大变化的地方。同时评价工作组也依据对本项目大纲的专家咨询意见，结合基地实际状况，在厂区四个边界共布置6个监测点，其中厂区南、北边界各布置2个监测点，东、西边界各布置1个监测点。具体噪声监测点位见附图。 2. 监测因子连续等效A声级LAeq及环境噪声统计级L10、L50、L90。 3. 监测时间和频率监测时间为2006年1月10日，分别测定昼间和夜间两个时段内的环境噪声。由于项目基地附近目前没有明显的噪声源，因此噪声昼夜起伏变化不大，所以按照导则要求，监测频率为每天2次，昼间和夜间各测定1次，监测时段为6:00～22:00；夜间1次，监测时段为22:00～次日6:00。 4. 监测仪器和监测分析方法监测仪器采用AWA6218B噪声统计分析仪进行，测试前对噪声仪进行校正。按《城市区域环境噪声测量方法GB/T14623- 93》及《工业企业厂界噪声测量方法GB12349-90》中规定的方法。 5. 监测结果统计分析根据上述的监测布点原则及监测方法要求，委托金华市环境监测站对连续等效A声级 LAeq进行监测并对L10、L50、L90进行统计分析，结果见表6-5所示。表6-5 噪声监测结果汇总单位：dB |监测点位|昼间 |夜间 | | |L10 |L50 |L90 | | | |LAeq |标准 |结论 |LAeq |标准 |结论 | |厂界东 |3类 |55.8 |65 |达标 |47.9 |55 |达标 | |厂界东南 |3类 |49.6 |65 |达标 |49.6 |55 |达标 | |厂界西南 |3类 |47.3 |65 |达标 |48.0 |55 |达标 | |厂界西 |3类 |48.1 |65 |达标 |44.7 |55 |达标 | |厂界东北 |3类 |55.2 |65 |达标 |51.7 |55 |达标 | |厂界西北 |3类 |55.3 |65 |达标 |50.5 |55 |达标 | 可以看出，厂区各边界昼夜噪声均可满足《城市区域环境噪声标准GB3096- 93》中的3类标准，基地声环境质量现状良好。 6.3 地表水环境质量现状调查与评价本项目不直接向当地地表水体排放污染物，因此本次评价不对地表水环境现状进行实地监测。本项目排水进入秋滨污水处理厂处理后，排入当地主要地表水体——金华江，目前金华江的一些水质指标的剩余水环境容量已经不多，为此结合《大纲》的专家咨询意见，本次评价对秋滨污水处理厂排放口附近的金华江常规监测断面水质进行了现状调查，调查中注意水质断面多年水质变化趋势，了解其排放断面附近的水质现状，为项目建设营运后了解本项目对当地地表水环境的影响提供依据。（1）项目周围湖塘水质调查结果：根据现场调查，本项目所在工业园南区内较大的水系是吕塘水库，此水库中的水主要用于灌溉附近农田和工业区绿化，不是饮用水水源。工业园东侧毗邻西湖塘，以前金华工业园区（北区）内的主要污染企业，如金华合成氨厂、金华化工厂以及秋滨工业城内的部分企业的生产污废水绝大部分排入西湖塘，导致西湖塘水质较差，水色发暗，有异味，使西湖塘水的TP、石油类指标均超III类水质指标。根据《金华市工业园区南区环境影响报告书》（2003年5月送审稿）中2002年4月的监测资料统计：目前园区内漪溪石油类为IV类，BOD5为V类，TP为劣V类，其余指标符合III类；吕塘水质中CODcr、BOD5为劣V类，其余指标符合III类；湖海塘CODcr、石油类为IV类，BOD5为V类，TP为劣V类，其余指标符合III类。从水质现状调查结果可知：工业园区南区的湖塘水体水质已经受到比较严重的污染，主要是有机污染，这和水域淡水养殖及周围地区生活污水和周边企业的废水排放有关。加上园区内地表水体主要为封闭的水塘，补充水源较少，自净能力较差，所以污染比较重。因此，应加强工业企业排污大户的废水处理和管理力度，控制氨氮等污染物的排放。（2）金华江常规水质调查与评价：本次调查选取金华江常规水质监测断面2002年和 2005年的监测数据，以对比分析水质变化趋势。从2002年数据分析，金华江的河盘桥断面石油类、挥发酚为IV类，氨氮为劣V类，其余指标符合III类水要求；金华江铁路桥断面氨氮为劣V类，其余指标符合IV类水要求；金华江石柱头断面氨氮为劣V类，其余指标符合IV类水要求。可见，纳污水体金华江主要受到氨氮、石油类等的污染，主要超标因子为氨氮、石油类，其中氨氮指标的三个监测断面均超标，这与金华江流域农业面源排污、工业企业生产废水和生活污水的排放有关。另外，从监测时期看，2002年只有丰水期水质相对较好，没有出现氨氮、石油类属于劣V类的情况，其他枯水期、平水期和全年平均都有劣V类水质指标出现，这与丰水期河流流量大，冲淡稀释污染物能力大，河流水环境容量相对较大有关。从2005年监测数据分析，河盘桥断面：丰水期NH3- N、CODcr、TP属于IV类，其余指标均为III类；枯水期NH3- N属于劣V类，CODcr、BOD、石油类属于IV类，其余指标均为III类；平水期NH3- N属于V类，CODcr属于IV类，其余符合III类，全年平均NH3- N属于V类，CODcr属于IV类，其余指标均符合III类水质要求。铁路桥断面：丰水期全部指标均为III类；枯水期NH3- N属于劣V类，石油类属于V类，其余指标均为III类；平水期NH3- N属于IV类，其余符合III类，全年平均NH3- N属于V类，其余指标均符合III类水质要求。可见，2005年超过III类水质要求的主要是 NH3-N，石油类污染有所减轻。为了分析金华江水质的变化趋势，本次评价将2002年和2005年的监测数据进行了对比分析评价。河盘桥断面：丰水期和02年相比，05年水环境质量有所降低，02年丰水期均符合III类水标准，05年出现IV类水指标，这可能和丰水期农业面源排污量较大有关；枯水期和02年相比，05年水环境质量有所提高，02年枯水期氨氮和石油类属劣V类，05年无劣V类指标；平水期和全年与02年相比，05年水环境质量有所提高，02年氨氮和石油类属劣V类，05年无劣V类指标。铁路桥断面：丰水期和02年相比，05年水环境质量明显提高，05年全部符合III类水要求；枯水期和02年相比，05年水环境质量有所提高；平水期和全年与02年相比，05年水环境质量有所提高，02年氨氮和石油类属劣V类，05年无劣V类指标。分析上述金华江水质变化结果可能和秋滨污水处理厂投入运行有关，秋滨污水处理厂 2002年7月投入试运行，运行后截流原来直接排入金华江的污水，因此2005年的水质情况优于2002年，水环境污染程度有所减轻。本项目污水预处理后进入秋滨污水处理厂，处理达到一级排放标准后，排入金华江。本项目预计纳管排水723t/d，占秋滨污水处理厂处理规模（8万t/d）的0.90%，因此可以预见，项目污水排放不会对金华江水质产生影响。 7 环境影响预测 7.1大气环境影响预测和评价 7.1.1 项目废气污染源汇总根据工程分析，项目正常投产后，废气污染物排放情况见表7-1。表7-1 本项目废气污染源排放状况 |废气来源|排气量|污染物|污染物浓|排放速率 |排放高|排气温 |排放规 | | |万m3/a|名称 |度mg/m3 |kg/h |度m |度 |律及去 | | | | | | | |℃ |向 | |热媒炉 |4963 |SO2 |173.9 |1.079 |27 |200 |连续 | |（燃轻柴| |NOx |448.9 |2.785 | | |排入大 | |油） | |烟尘 |94.3 |0.585 | | |气 | |热媒炉 |4694.8|SO2 |7.0 |0.041 |27 |200 |连续 | |（燃天然| |NOx |44.3 |0.260 | | |排入大 | |气） | |烟尘 |16.8 |0.099 | | |气 | |纺丝工段|1200 |油剂 |0.2 |3×10-4 |/ |80 |无组织 | | | | | | | | |排放 | |热媒介质|/ |联苯 |15～20 |0～2×10-5 |/ |330 |无组织 | |泄漏 | |联苯醚|300～400|0～4×10-4 | | |排放 | 7.1.2 预测内容项目所在的工业区2007年以后将使用天然气为燃料，天然气属清洁能源，排放污染物量较少。在未通天然气之前，将利用含硫率≤0.2%的0#轻柴油作为燃烧能源，其污染物排放对周围环境空气会产生一定影响。但整体而言，不管是采用0#轻柴油或天然气作为燃料，对于周围环境空气均不会产生太大影响。因此，根据大纲评审意见，本次评价工作不进行敏感点影响浓度分析，主要预测内容为各类不同大气稳定度及风速条件下，热媒炉燃烧废气在下风向的最大落地浓度Cmax（包括1hr浓度和日均浓度）及其出现距离X m。在此基础上，结合项目基地的环境质量现状，对照环境空气质量二级标准，评价项目建成后对周围环境空气质量的影响情况。 7.1.3预测结果（1）采用轻柴油为热媒燃料时的最大落地浓度预测建设项目投产后，若采用0#轻柴油为热媒炉燃料，在各种风速、大气稳定度条件下，热媒炉燃烧废气中的SO2、NOx和烟尘污染物的最大落地浓度及其出现距离见表7- 2～7-4。表7-2 各种气象条件下SO2最大落地浓度及其出现距离（燃轻柴油） |稳定度 |u (m/s) |Xm (m) |C一次, max |C日均, max | | | | |μg / m3 |μg / m3 | |A～B |0 |0 |8.8 |3.4 | | |1 |47 |17.0 |6.6 | |B |0 |0 |6.1 |2.4 | | |1 |89 |11.7 |4.5 | | |2 |282 |9.8 |3.8 | |B～C |3 |247 |8.2 |3.2 | | |4 |231 |6.9 |2.7 | |C |2 |278 |9.6 |3.7 | | |3 |246 |8.1 |3.1 | | |4 |230 |6.9 |2.7 | | |5 |279 |5.6 |2.2 | |D |0 |0 |4.5 |1.7 | | |1 |383 |7.6 |2.9 | | |2 |433 |9.2 |3.5 | | |3 |383 |9.7 |3.7 | | |4 |358 |6.5 |2.5 | | |5 |343 |5.6 |2.2 | | |6 |333 |5.0 |1.9 | | |7 |326 |4.4 |1.7 | | |8 |321 |4.0 |1.5 | | |9 |317 |3.6 |1.4 | | |10 |314 |3.3 |1.3 | |E |0 |0 |5.5 |2.1 | | |1 |2010 |5.7 |2.2 | | |2 |1082 |4.4 |1.7 | | |3 |1008 |3.4 |1.3 | | |4 |962 |2.7 |1.0 | |F |0 |0 |4.7 |1.8 | | |1 |2140 |7.1 |2.7 | | |2 |1649 |4.2 |1.6 | 可以看出：各种气象条件下SO2一次最大落地浓度范围为2.7～17.0μg/m3，占GB309 5- 1996二级标准（0.50mg/m3）的0.54％～3.4%；SO2日均最大落地浓度范围为1.0～6.6μg /m3，占GB3095-1996二级标准（0.15mg/m3）0.67％～4.4%。表7-3 各种气象条件下NOx最大落地浓度及其出现距离（燃轻柴油） |稳定度 |u (m/s) |Xm (m) |C一次, max |C日均, max | | | | |μg / m3 |μg / m3 | |A～B |0 |0 |22.7 |8.8 | | |1 |47 |43.9 |17.0 | |B |0 |0 |15.7 |6.2 | | |1 |89 |30.2 |11.6 | | |2 |282 |25.3 |9.8 | |B～C |3 |247 |21.2 |8.3 | | |4 |231 |17.8 |7.2 | |C |2 |278 |24.8 |9.6 | | |3 |246 |20.9 |8.0 | | |4 |230 |17.8 |7.0 | | |5 |279 |14.5 |5.7 | |D |0 |0 |11.6 |4.4 | | |1 |383 |19.6 |7.5 | | |2 |433 |23.8 |9.0 | | |3 |383 |25.0 |9.6 | | |4 |358 |16.8 |6.5 | | |5 |343 |14.5 |5.7 | | |6 |333 |12.9 |4.9 | | |7 |326 |11.4 |4.4 | | |8 |321 |10.3 |3.9 | | |9 |317 |9.3 |3.6 | | |10 |314 |8.5 |3.4 | |E |0 |0 |14.2 |5.4 | | |1 |2010 |14.7 |5.7 | | |2 |1082 |11.4 |4.4 | | |3 |1008 |8.8 |3.4 | | |4 |962 |7.0 |2.6 | |F |0 |0 |12.1 |4.6 | | |1 |2140 |18.3 |7.0 | | |2 |1649 |10.8 |4.1 | 由于《环境空气质量标准GB3095－1996》中没有NOx各级质量标准，故对于NOx的评价采用NO2二级标准。可以看出：各种气象条件下，NOx一次最大落地浓度范围为7.0～43.9μg/m3，占GB3 095- 1996中NO2二级标准（0.24mg/m3）的2.9％～18.3%；NOx日均最大落地浓度范围为2.6～ 17.0μg/m3，占GB3095-1996中NO2二级标准（0.12mg/m3）的2.2％～14.2%。由表7- 11可以看出：各种气象条件下烟尘的日均最大落地浓度范围为0.5～3.6μg/m3，占GB309 5-1996二级标准（0.30mg/m3）的0.2％～1.2%。表7-4 各种气象条件下烟尘最大落地浓度及其出现距离（燃轻柴油） |稳定度 |u (m/s) |Xm (m) |C日均, max | | | | |μg / m3 | |A～B |0 |0 |1.8 | | |1 |47 |3.6 | |B |0 |0 |1.3 | | |1 |89 |2.4 | | |2 |282 |2.1 | |B～C |3 |247 |1.7 | | |4 |231 |1.5 | |C |2 |278 |2.0 | | |3 |246 |1.7 | | |4 |230 |1.5 | | |5 |279 |1.2 | |D |0 |0 |0.9 | | |1 |383 |1.6 | | |2 |433 |1.9 | | |3 |383 |2.0 | | |4 |358 |1.4 | | |5 |343 |1.2 | | |6 |333 |1.0 | | |7 |326 |0.9 | | |8 |321 |0.8 | | |9 |317 |0.8 | | |10 |314 |0.7 | |E |0 |0 |1.1 | | |1 |2010 |1.2 | | |2 |1082 |0.9 | | |3 |1008 |0.7 | | |4 |962 |0.5 | |F |0 |0 |1.0 | | |1 |2140 |1.5 | | |2 |1649 |0.9 | （2）采用天然气为热媒燃料时的最大落地浓度预测建设项目投产后，若采用天然气为燃料，所排放的热媒炉燃烧废气中的SO2和烟尘污染物的含量很低，在此不作详细计算，表7- 12仅列出各种风速、大气稳定度条件下废气中NOx的最大落地浓度及其出现距离。可以看出：各种气象条件下，NOx一次最大落地浓度范围为0.1～4.3μg/m3，占GB30 95- 1996中NO2二级标准（0.24mg/m3）的0.04％～1.8%；NOx日均最大落地浓度范围为0.04～ 1.7μg/m3，占GB3095-1996中NO2二级标准（0.12mg/m3）的0.03％～1.4%。表7-5 各种气象条件下NOx最大落地浓度及其出现距离（燃天然气） |稳定度 |u (m/s) |Xm (m) |C一次, max |C日均, max | | | | |μg / m3 |μg / m3 | |A～B |0 |0 |3.5 |1.3 | | |1 |46 |4.3 |1.7 | |B |0 |0 |2.4 |0.9 | | |1 |86 |3.0 |1.1 | | |2 |276 |2.5 |0.9 | |B～C |3 |244 |2.0 |0.8 | | |4 |229 |1.7 |0.7 | |C |2 |273 |2.4 |0.9 | | |3 |243 |2.0 |0.8 | | |4 |228 |1.7 |0.7 | | |5 |276 |1.4 |0.5 | |D |0 |0 |1.8 |0.7 | | |1 |373 |1.9 |0.7 | | |2 |425 |2.3 |0.9 | | |3 |378 |1.9 |0.7 | | |4 |354 |1.6 |0.6 | | |5 |340 |1.4 |0.5 | | |6 |331 |1.2 |0.5 | | |7 |324 |1.1 |0.4 | | |8 |319 |0.9 |0.4 | | |9 |315 |0.9 |0.3 | | |10 |312 |0.8 |0.3 | |E |0 |0 |0.1 |0.04 | | |1 |1991 |0.1 |0.04 | | |2 |1071 |1.1 |0.4 | | |3 |999 |0.8 |0.3 | | |4 |953 |0.7 |0.3 | |F |0 |0 |0.1 |0.04 | | |1 |2110 |0.2 |0.1 | | |2 |1633 |1.0 |0.4 | （3）叠加背景浓度后的影响分析以本项目基地最新的环境空气质量监测结果作为背景浓度，叠加项目投产后热媒炉废气的预测影响浓度，并计算其最大贡献率，如表7-6所示。表7-6 项目热媒炉废气的影响情况及最大贡献率 |污染物浓度（mg/m3） |以轻柴油为燃料时的 |以天然气为燃料时的 | | |热媒炉废气 |热媒炉废气 | |SO2 |日均影响浓度 |0.001～0.0066 |0.00001～0.00027 | | |本底浓度 |0.015 |0.015 | | |叠加浓度 |0.016～0.0216 |0.01501～0.01527 | | |最大贡献率 |30.6％ |1.8％ | |NOx |日均影响浓度 |0.0026～0.017 |0.00004～0.0017 | | |本底浓度 |0.040 |0.040 | | |叠加浓度 |0.0426～0.057 |0.04004～0.0417 | | |最大贡献率 |29.8％ |4.1％ | |烟尘 |日均影响浓度 |0.0005～0.0036 |0.00002～0.00064 | | |本底浓度 |0.151（以PM10计） |0.151（以PM10计） | | |叠加浓度 |0.1515～0.1546 |0.15102～0.15164 | | |最大贡献率 |2.3％ |0.4％ | 可以看出：建设项目投产后，若采用0#轻柴油为燃料，所排放的热媒炉燃烧废气中的烟尘对于周围环境空气的影响很小，SO2和NOx有一定影响，但影响较小。待2007年后采用天然气为燃料，则热媒炉燃烧废气中各类污染物的含量均很低，对基地周围环境空气质量影响很小。 7.1.4 卫生防护距离估算国家规定，工业企业无组织排放的有害气体环境浓度如超过《环境空气质量标准GB30 95－1996》或《工业企业设计卫生标准TJ36－79》中规定的居住区允许浓度限值时，无组织排放源与居民区之间应设置卫生防护距离。本项目热媒炉中使用的热媒（联苯－联苯醚）属于微毒化合物，热媒蒸汽对人体有刺激性，长时间接触会引起慢性疾病，因此本项目的大气污染源属于Ⅲ类。根据前苏联有关标准，居住区联苯及其氧化物的一次最高浓度限值取0.01mg/m3；本项目“工程分析”确定的无组织排放有害污染物联苯－联苯醚的最大排放量为3.2kg/a，即 0.0004kg/h。计算时，式中系数A、B、C、D按“技术方法”列表查取，A取350，B取0.021 ，C和D分别取为1.85和0.84，无组织排放源等效半径r取为40m。卫生防护距离在100m以内时，级差为50m；超过100m，但小于或等于1000m时，级差为 100m；超过1000m以上，级差为200m。经计算，确定出本项目无组织排放源的最终卫生防护距离为50m。按照本厂的厂区平面布置，本项目的热媒站位于厂区中部偏东北处，距各厂界的距离均超过50m，故厂界外无需另外设置卫生防护距离。建议建设方加强环境管理，尽量减少无组织排放，同时项目界区内应加强绿化，以减少对周边环境的影响。 7.2 废水纳管排放可行性分析本项目产生的废水主要包括生产废水、生活污水、冷却水及除盐水，其中拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水的清洁废水量为2000 m3/d，拟经预处理达到GB8978- 1996三级标准后排入金华市工业园区污水管网的废水总量为723 m3/d，此部分废水拟排入金华市城市污水处理厂，处理达标后最终排入金华江。金华市城市污水处理厂设计总规模为日处理污水45万吨，一期工程设计处理规模8万吨/d，现实际处理量仅为4万吨/d，尚有很大的处理余量留待使用。项目所在的金华市工业园区属于金华市城市污水处理厂的汇水范围内，南区目前已建成城市污水管网，南区的规划收水总量为5.8万吨/d。本项目基地北侧的17#路已建成DN400污水管，基地南侧2 7#路已建成DN500污水管，接口管径满足本项目排水要求，项目产生的污废水经预处理后可由南北两路接入城市污水管网。本项目废水排放量占工业园区南区规划收水量的1.25 ％，厂区污水处理站出水水质满足《污水综合排放标准》(GB8978- 1996)三级标准的要求，且已获得金华市城市污水处理厂的废水接收许可，因此废水排入金华市工业园区污水管网并最终进入金华市城市污水处理厂在技术上是可行的。 7.3 固体废物影响分析由工程分析可知，本项目固体废物的产生总量共计3920.86 t/a，主要来源于聚合工段、纺丝加弹工段、热媒系统、污水处理站及生活垃圾等，其中一般废物3918.85 t/a，危险废物2.01 t/a。依据国家环保局制定的《固体废物名称和类别代码表》和国家危险废物名录，对各类固废进行分类属性鉴别（见第8章）。可见，本项目产生的一般废物数量较大，危险废物数量较少，项目对各类废液和固废都拟进行妥善处理和处置。对于己内酰胺包装袋、极少量的热媒循环系统有害废物以及污水处理站污泥，拟分别采取委托原料供应商回收、委托焚烧或填埋处理等方式妥善处理。其余固废多为一般工业固废，其危害性不大，建设方拟进行综合利用或外销，生活垃圾拟委托环卫部门进行处理。总之，本项目各工段产生和排放的固体废物按其物理形态、化学性能以及有毒有害特性等情况，分别采取相应的治理措施，如综合利用、外销或委托有资质的单位处置等处理手段，固体废物处置率达到100％，可实现固体废物的合理处置。基于以上处理和处置方法处置后，不会对周围环境造成明显的危害和影响。建设方应特别注意：一定要加强危险废物的管理。 7.4 环境噪声影响分析通过分析不同工段噪声源的排放特点，确定本工程涉及的环境特点，选择合适的控制标准和预测模式，进行噪声影响预测和分析。 7.4.1 项目噪声源及源强本项目作业噪声源来自生产过程中的鼓风机、卷绕机、牵伸假捻机等设备，以及空压站的空压机组、冷冻站的压缩机组、空调系统的冷冻机组、低温制氮站的压缩机组等，它们的声源强度一般在85～95dB(A)。机器噪声状况见表7-7。通过在产生强噪声的车间内设置隔音操作室、设计中合理布置机器设备的位置，将高噪声设备集中布置于单独的厂房内，通过隔声减轻噪声对周围环境的影响、对于某些高噪声机器设备，如空压机、冷冻机等应设置隔声罩和消声器，底部加填减振垫块等措施后，距离噪声源1m处至少可减低噪声5～10dB(A)，治理后的噪声源强在75～85dB(A)之间。表7-7 主要机器设备噪声声源强度分析 |编号|噪声源位置|噪声源名称|数量 |声源强度 |工作特性 |备注 | | | | |（台 |dB(A) | | | | | | |） | | | | |1 |切片输送 |鼓风机 |2 |85～90 |连续 |消音器 | |2 |聚合车间 |真空泵 |4 |85～90 |连续 |消音器 | |3 |聚合车间 |换气风机 |5 |75～80 |连续 | | |4 |纺丝车间 |卷绕机 |10 |90～95 |连续 |设隔音操作室| |5 |加弹车间 |牵伸假捻 |3 |90～95 |连续 |设隔音操作室| |6 |空压站 |空压机组 |22 |82～90 |连续 |设隔音操作室| |7 |冷冻站 |压缩机组 |6 |86～90 |连续 |设隔音操作室| |8 |空调系统 |冷冻机组 |1 |85～90 |连续 |隔声罩 | |9 |热媒炉 |鼓风机 |1 |80～85 |连续 |设隔音操作室| |10 |低温制氮站|压缩机 |1 |85～90 |连续 |设隔音操作室| 7.4.2工程噪声影响预测根据工艺流程图和厂区总平面图，本项目聚合车间、纺丝车间、加弹车间位于该项目用地的中西部和西南部，西临园区工业用地，东部主要为本项目综合动力站、热力站和成品库，南临园区内27号路，北部为本项目己内酰胺原料库、热媒站、综合办公楼和职工宿舍。而位于厂区中西部和西南部的聚合车间、纺丝车间、加弹车间等是产生噪声的主要工段。本项目厂区总规划面积为328m×373m(东西长328m，南北宽373m)，因此根据厂区总平面规划布置图，可以确定影响厂区东、南、西、北边界的强噪声源。噪声影响预测结果和评价结论分别见表7-8和表7-9。表7-8 厂区各边界主要噪声源及噪声影响预测结果 |厂区边界|噪声源位置|设备名称 |防治后源强|数量（台 |预测结果dB(A| | | | |dB(A) |） |) | |东厂界 |空压站 |空压机组 |72～80 |22 |43.8～51.8 | | |冷冻站 |压缩机组 |76～80 |6 |42.2～46.2 | |南厂界 |加弹车间 |牵伸假捻 |80～85 |3 |46.8～51.8 | |西厂界1 |切片输送 |鼓风机 |75～80 |2 |36.4～41.4 | | |纺丝车间 |卷绕机 |80～85 |10 |36.8～41.8 | |西厂界2 |纺丝车间 |卷绕机 |80～85 |10 |36.8～41.8 | | |加弹车间 |牵伸假捻 |80～85 |3 |29.6～34.6 | |北厂界 |切片输送 |鼓风机 |75～80 |2 |20.6～25.6 | | |聚合车间 |真空泵 |75～80 |4 |24.5～29.5 | | |聚合车间 |换气风机 |75～80 |5 |25.5～30.5 | 表7-9 噪声影响预测评价结论 |厂区边界 |东厂界 |南厂界 |西厂界1 |西厂界2 |北厂界 | |多源叠加复合声级（|44.4～52|46.8～51|39.6～44|37.6～42|28.8～33| |dB） |.4 |.8 |.6 |.6 |.8 | |白天本底声级（dB）|55.8 |48.5 |48.1 |48.1 |55.3 | |夜间本底声级（dB）|47.9 |48.8 |44.7 |44.7 |51.1 | |白天噪声等效声级（|56.1～57|50.7～53|48.7～49|48.5～49|55.3 | |dB） |.4 |.5 |.7 |.2 | | |夜间噪声等效声级（|49.5～53|50.9～53|45.9～47|45.5～46|51.1 | |dB） |.7 |.6 |.7 |.8 | | |评价结论* |昼间达标|昼间达标|昼间达标|昼间达标|昼间达标| | |夜间达标|夜间达标|夜间达标|夜间达标|夜间达标| *评价标准白天为65dB，夜间为55dB。根据上述计算方法得到各预测点的等效声级，将计算结果和标准值对比可见：厂界四周各预测点的噪声预测值和噪声本底值叠加后，均没有出现超标现象，这说明本项目的建设不会对所在地区声环境质量造成明显的级差变化。 8企业环境保护措施及其可行性论证本章内容主要是分析建设工程拟采取的废气、废水、噪声和固废等的治理、处置措施的处理效率和投资经费估算，分析项目环保措施的可行性和可靠性，提出优化的环保治理方案和污染防治对策，为工程环保设计提供依据。 8.1废水污染防治措施及效果评述 8.1.1各类污废水处理措施 ◆ 降雨径流和地面冲洗废水：根据金华市降雨资料估算，本项目基地初期雨水约500t。工厂实行雨污分流制，防止雨污水串通、清污混淆，给污水处理带来困难。初期雨水和地面冲洗废水设置收集系统，进入厂区污水预处理站处理后，纳入城市污水合流管道。 ◆ 工艺废水：（1）聚合工艺废水：根据工程分析，该类废水可生化性较好，有机污染物浓度较高，尤其是氮含量较高，拟采取生物厌氧处理的方法，废水在厌氧池中停留时间达到12小时以上。（2）纺丝和加弹工艺废水：根据工程分析，长丝段的废水排放量为 48t/d，其中CODcr平均为420mg/L，纺丝、加弹工段废水还含有油剂。这部分废水进入污水预处理站前需经过破乳后再经油水分离器，去除油脂。 ◆ 生活污水：根据工程分析，职工食堂餐饮污水经三仓式隔油池隔油、吸油处理，厕所废水经化粪池处理后，一起进入全厂污水处理站集中处理。 ◆ 冷却废水和去盐水：本项目冷却装置生产废水排放量400 m3/d，这部分废水主要来自循环冷却系统的一部分循环排水、空调系统排水，这部分废水可以直接纳入城市污水河流管道。生产过程中的去盐水装置的树脂树脂过程产生的再生酸碱废水量约为48m3/d，该装置排出废水需经中和处理，与其它预处理后的工艺废水混合以后一起纳入金华市城市污水管网。 ◆ 清洁废水：根据工程分析，项目生产过程中冷却循环水装置的清洁废水排放量2000m3/ d，建议建设单位回用或用作地面冲洗水和绿化用水。合计进入污水预处理站的混合污废水量为275t/d，其中CODcr1730mg/L、BOD51060mg /L、氨氮239 mg/L（1分子己内酰胺折合为1分子氨氮）、石油类68mg/L；经过中和调节后直接纳管废水48t/d；直接纳管废水400 t/d；清洁回用水2000 t/d。合计纳管废水723t/d。 8.1.2 废水处理措施可行性论证虽然本项目规模较大，但是其需要进入污水处理站处理的工艺废水总量并不大。根据工程分析，其聚合工艺废水主要为含氮废水，本项目生产废水水质的特点是：废水中的己内酰胺极易分解，在生物降解过程中转化为NH3- N，造成废水中氨氮浓度较高，成为处理的难点和重点之一，可以采用厌氧反硝化的处理工序,将其中的含氮有机物转化为氨氮等无机物，然后再经过曝气充氧硝化过程，重点去除其中的含氮物质。纺丝工艺中主要排出一些含油剂废水，需要经过破乳前处理工序。然后工艺废水和生活污水一道进入厂区污水预处理站。废水处理工艺运行指标如下：进水水质：废水处理设计中综合进水废水水质为：即CODcr=1730mg/ L，BOD5=1060mg/ L，NH3-N=240 mg/L，石油类=68mg/ L。出水水质：出水按照《污水综合排放标准GB8978- 1996》三级标准要求，即pH=6～9，SS<400 mg/L，CODCr<500 mg/L，BOD5<300 mg/L，NH3-N=25 mg/L，石油类=20mg/ L。处理污泥：废水处理所产生的污泥经脱水后以干泥成形（含水75％～80％）。处理规模：实际混合废水量275m3/d。设计处理规模按450 m3/d，16 m3/h进行设计，24小时三班制工作运行。废水处理效果分析和达标性评价:废水处理效果分析：根据资料调研及国内同行业利用该工艺处理废水的情况，厌氧阶段的CODcr去除率约50%，好氧阶段的CODcr去除率约6 0%，沉淀阶段CODcr去除率在20%左右。其他污染物的去除率估算如表8-1。表8-1 污水处理站预期处理效果估算 |水质指标 |项目 |CODCr |BOD5 |石油类 |氨氮 | |阶段 | |mg/L |mg/L |mg/L |mg/L | |厌氧处理（反|进水 |1730 |1060 |68 |240 | |硝化） | | | | | | | |出水 |952 |636 |44 |84 | | |平均去除率%|45 |40 |35 |65 | |好氧处理（硝|进水 |952 |636 |44 |84 | |化） | | | | | | | |出水 |428 |254 |20 |25 | | |平均去除率%|55 |60 |55 |70 | |沉淀 |进水 |428 |254 |20 |25 | | |出水 |385 |229 |18 |20 | | |平均去除率%|10 |10 |10 |20 | 废水处理达标性评价：从上述估算表预测数据可看出，废水经生物厌氧处理、加药混凝、生物好氧处理后出水水质能达到纳管标准：《污水综合排放标准GB8978- 1996》中的三级标准，CODCr<500 mg/L，BOD5<300 mg/L，NH3-N<25 mg/L，石油类<20mg/L。建议:（A）由于本项目聚合工序的工艺废水含氮较高，主要是己内酰胺，己内酰胺对微生物有一定的抑制性，国外多采用己内酰胺废水多与其他废水混合降低己内酰胺浓度的方法，尽量减少己内酰胺对微生物处理效果的影响。研究表明只有CODcr在5000mg/L以上的己内酰胺废水才对微生物厌氧处理系统产生影响，CODcr在5000mg/L以下的锦纶废水一般不会对处理系统产生影响。本项目混合废水的CODcr在5000mg/L以下，因此处理中注意聚合工段废水和其他废水混合，尽量降低其中己内酰胺的浓度；（B）研究表明只有经过培养驯化的微生物才能较好地分解己内酰胺废水，因此在本项目污水处理工程的试运行阶段，要加强管理，注意微生物的培养训化，并及时监测外排水质，直到微生物系统运行稳定；（C）根据目前好氧、厌氧水处理工艺研究：废水在厌氧池前多经过水解酸化池（该池同时接纳部分回流污泥），在兼氧、缺氧条件下，通过水解和产酸菌的作用使废水中复杂高分子或难降解物质转化为小分子简单有机物，提高了有机物生化性能。然后废水进人厌氧反硝化池。反硝化池中设置有软性填料，通过栖息在填料上的反硝化菌的作用，可以使回流废水中的NO2-，NO3- 转化为N2，从而达到生物脱氮的要求。采用反硝化脱氮工艺，反硝化池中的反硝化菌可以用进水中的有机物为碳源，无需再外加碳源。根据项目污水处理工艺，其厌氧池前没有水解酸化池，建议建设单位在污水处理设施设计和施工工程中考虑上述建议。 8.2废气污染防治措施及处理效果评述 8.2.1 废气污染防治措施（1）聚合工艺的己内酰胺单体粉尘 ★ 对固态己内酰胺由人工拆开加入己内酰胺熔融罐时散发的己内酰胺单体粉尘，通过集罩抽吸后经水喷淋送单体回收装置； ★ 对添加剂调配过程中散发的少量无组织粉尘，需要加强通风处理； ★ 对聚己内酰胺液态熔体从V- K管底部经过阀门排出至铸带槽时高温挥发的己内酰胺单体，经抽吸、水喷淋回收至三效蒸发器回用； ★ 对萃取塔顶部释放的己内酰胺蒸汽，水喷淋收集后进入单体回收装置； ★ 对单体回收装置三效蒸发的真空泵处无组织散发的己内酰胺单体蒸汽，经水喷淋收集后返回蒸发器； ★ 另外，本工段排放的大气污染物具有单一性质的特点，建议对无组织排放的通风设施排风口采用目前国内外普遍使用的纺织除尘系统一级过滤设备。该设备由金属平板滤网及清洁滤网的吸尘嘴和粉尘收集装置组成，设备结构更简单、能耗低。建议建设单位采用该除尘装置。（2）纺丝加弹工艺废气污染源 ★ 对于纺丝工作间的喷丝板附近，刚被熔融挤压出的聚己内酰胺熔体挥发出的平衡单体，利用单体抽吸装置进行抽吸，然后水喷射收集，水可以循环使用，达到一定浓度后，经蒸馏浓缩，送聚合回用； ★ 对于丝束上油时，无组织排放的极少量挥发油剂，需要加强通风处理； ★ 化验室设有通风柜及排风机，纺丝组件清洗间设有轴流通风机，可进行全面的通风换气。（3）热媒循环系统废气 ★ 根据德国吉玛公司提供的资料，热媒系统间断性地会产生低沸物，其产生量为0.33 t/a，主要成分是苯、甲苯、酚等。 ★ 在初次投料时，热媒系统会产生排风凝结物，其量为0.01 t/a，主要成分是联苯、联苯醚。 ★ 对于热媒循环系统己少量的热媒泄漏，要求新建企业加强对热媒系统的安全环保监督检查，采取预防热媒介质泄漏的技术措施，对热媒系统的管道、阀门、泵体、封口等易腐蚀的部件应定期检查和替换，尽力减少联苯－联苯醚的泄漏量。（4）热煤炉燃烧废气 ★ 目前建设单位在项目设计中拟考虑采用低硫油作为热媒加热燃料，并拟设计40m的烟囱排放燃烧废气。根据计算，本项目燃烧废气排放能够达到《工业炉窑大气污染物排放标准》（GB9078-1996）； ★ 根据规划，2007年以后，随着管道天然气进入工业园区南区，本项目热媒加热燃料将采用天然气。天然气是一种清洁能源，燃烧废气污染物排放量将会大大减少，能够达到相关大气污染物排放标准的要求。（5）厨房燃烧废气厨房烹饪过程中排放的油烟废气通过油烟净化脱排油烟机处理后，含油污量降为2 mg/m3，完全能够达到相关油烟排放标准。 8.2.2 废气污染防治措施可行性（1）聚合工艺废气防治措施可行性根据工程分析，聚合工段产废气量9235万Nm3/a，其中含已内酰胺单体气体4.9t/a，已内酰胺粉尘0.48 t/a，添加剂粉尘0.06 t/a。通过集罩抽吸后经水喷淋送单体回收装置（90%）和加强通风的处理措施，向生产线外环境排放的己内酰胺量约为原排放量的1/10。由此核算，聚合工段加强通风和集罩抽吸后经水喷淋处理后排放的已内酰胺单体气体0.49t/a，已内酰胺粉尘0.048 t/a，添加剂粉尘0.006 t/a。已内酰胺单体无组织排放浓度降低到5mg/m3，低于车间空气中最高己内酰胺允许浓度10mg/m3以及车间空气中8小时时间加权平均浓度限值5mg/m3，外排废气经过排放口拦截和大气稀释后，厂界无组织排放己内酰胺浓度小于0.05 mg／m3，达到前苏联居住区最高允许浓度（0.06mg/m3）。聚合工段粉尘排放浓度0.58 mg/m3，依据《大气污染物排放标准（GB16297- 1996）》，并参考其中新污染源大气污染物排放标准颗粒物（其他）的无组织排放监控浓度限值（1.0mg/m3），聚合工段无组织排放粉尘浓度可以做到达标排放。（2）纺丝加弹工艺废气防治措施可行性根据工程分析，纺丝、加弹工段产废气量2397.6万Nm3/a，其中已内酰胺单体气体0. 24 t/a。通过加强通风以及单体抽吸装置进行抽吸，然后水喷射收集，经蒸馏浓缩回用，外排废气中已内酰胺单体气体约为0.024 t/a。由此核算纺丝工段车间外排口废气中已内酰胺单体气体浓度1.0mg/m3。低于车间空气中己内酰胺最高允许浓度10mg/m3以及车间空气中8小时时间加权平均己内酰胺浓度限值5mg/m3，外排废气经过排放口拦截和大气稀释后，厂界无组织排放己内酰胺浓度小于 0.01 mg/m3，达到前苏联居住区最高己内酰胺允许浓度（0.06mg/m3）。（3）热媒循环系统废气防治措施可行性根据工程分析，热媒系统间断性地会产生低沸物，其产生量为0.33 t/a，主要成分是苯、甲苯、酚。在初次投料时，热媒系统会产生排风凝结物，其量为0 .01 t/a，主要成分是联苯、联苯醚。这部分废气污染物属于无组织排放，且热媒炉露天设置，因此无法估算其废气排放量。根据同类污染物排放的类比估算（四川聚酯），其周界外下风向无组织排放浓度：苯 0.13<mg/m3、甲苯1.85<mg/m3、酚0.05<mg/m3，可以达到《大气污染物排放标准（GB162 97-1996）》中新污染源无组织排放监控浓度限值的要求。联苯- 联苯醚<0.01mg/m3，达到前苏联居住区最高允许浓度（0.01mg/m3）。（4）热煤炉燃烧废气防治措施可行性根据核算，如果本项目目前使用低硫油作为燃料，其排放的各种大气污染物能够达到《工业炉窑大气污染物排放标准》（GB9078- 1996）。根据规划，2007以后，随着管道天然气进入工业园区南区，本项目热媒加热燃料将采用天然气。由表8- 2可见，改用天然气后，污染物排放量将大大减少。因此，无论采用低硫油作为燃料或是利用天然气作为燃料，本项目热媒加热燃烧废气均能达到《工业炉窑大气污染物排放标准》（GB9078-1996）的要求。表8-2 相当发热量的天然气和低硫油的燃烧废气中污染物排放量 |污染物 |燃油 |燃天然气 | | |年排放量 |排放浓度（mg/Nm|年排放量 |发生浓度（mg/Nm| | | |3） | |3） | |烟气量 |4963万Nm3|／ |4694.8万Nm3 |／ | |SO2 |8.63 t/a |173.9 |0.33 t/a |7.0 | |NOx |22.28 t/a|448.9 |2.08 t/a |44.3 | |烟尘 |4.68 t/a |94.3 |0.79 t/a |16.8 | 8.3 固废污染防治措施及效果评述本项目已内酰胺聚合和锦纶6纺丝装置正常生产中，只有少量固体废物排放，聚合段单体回收装置的精馏塔釜底每天有少量的固体废渣；纺丝、加弹段产生的废聚合体胶块和废丝；废水处理站产生的污泥、废包装箱及生活垃圾。根据评价大纲的咨询意见，本次评价对固体废物进行分类，并按照固废分类和国家危险废物名录分别对其中的不同种类固废进行分类属性鉴别。根据工程分析，其污染防治对策总结如表8-4。另外，项目固废的一些委托处置协议见附件。表8-3 各类固废发生量、分类及相应处置措施总结 |序号 |固体废物名称 |产生量 |主要成分 | | | |(t/a) | | |有毒|1 |＜5 |＜1 |＜0.01 | |物质| | | | | | |2 |5＜LD50＜25 |10＜LD50＜50 |0.1＜LD50＜0.5 | | |3 |25＜LD50＜200 |50＜LD50＜400 |0.5＜LD50＜2 | |易燃|1 |在常压下以气态存在并与空气混合形成可燃混合物；其沸点（ | |物质| |常压下）是20℃或20℃以下的物质 | | |2 |闪点低于21℃，沸点高于20℃的物质 | | |3 |闪点低于55℃，压力下保持液态，在实际操作条件下（如高温高| | | |压）可以引起重大事故的物质 | |爆炸性物质|在火焰影响下可以爆炸或对冲击、摩擦比硝基苯更为敏感的物 | | |质 | 建设项目生产过程中使用的主要物料的理化性质见表4- 1，参照上表和国家安全生产监督管理局、公安部、国家环境保护总局、卫生部、国家质量监督检验检疫总局、铁道部、交通部和中国民用航空总局联合公布的《剧毒化学品目录》(2002版)中危险物质判定依据，本项目所涉及的原、辅材料均未列入名录之中。虽然本项目采用的原料和辅助材料大多为低毒可燃（丙类）物质，但是考虑到项目中使用的加热介质（热媒）——联苯和联苯醚混合物（道生）曾经发生过泄漏，热媒炉发生过爆炸；在制取高纯氮过程中使用氢气，根据《风险导则》附录A中危险物质判定依据，氢气为1级易燃物质，其危险度为17.7（《环境风险评价实用技术和方法》p.58），因此需要对本建设项目进行环境风险评价。 9.1.2 筛选出评价对象综上分析，本项目评价对象为：联苯-联苯醚混合物和氢气。 9.1.3 危险源识别主要危险源有生产场所及与之相配套的贮存区、热媒炉，根据GB18218- 2000《重大危险源辨识》标准，本项目风险评价构成重大危险源单元具体见表9-2。表9-2 项目重大危险源 |分类 |物质名 |标准临界量t |项目实际贮量*t |构成重大危险源 | | |称 | | | | | | |贮存区 |生产场 |贮存区*|生产场 |贮存区 |生产场 | | | | |所 | |所 | |所 | |易燃物 |氢气 |1 |10 |0.0027 |0.0005 |否 |否 | |质 | | | | | | | | *以氢气用量2 Nm3/d计算，贮存区储备15天用量，即贮存2.7 kg氢气；生产场所储备2天用量0.36 kg。氢气钢瓶压力15MPa，容积40dm3，氢气质量0.48 kg/瓶。贮存区有6瓶氢气；生产场所有氢气钢瓶1个。从上表可见，本项目贮存区和生产场所内氢气的量均未超过标准临界值，未构成重大危险源。 9.2评价范围危险化学品按其伤害阈和GBZ2- 2002《中华人民共和国职业卫生标准》及敏感区位置，确定影响评价范围。本项目大气环境影响风险评价范围为距源点3km。 9.3 项目最大可信事故确定 9.3.1 事故树分析由上述事故源分析和事故统计分析可知，本项目主要危害物质具有燃爆的特性。从而决定了项目的危害事故存在火灾、爆炸和环境污染的可能。不同事故其引发因素、伤害机制、危害时间及空间尺度上有很大区别，并互相作用和影响。 9.3.2 事故概率分析化工企业事故单元所造成的不同程度事故的发生概率和措施见表9-3。表9-3 不同程度事故的发生概率与对策措施 |事故名称 |发生概率 |发生频 |对策反应 | | |（次/年）|率 | | |管道、输送泵、阀门、槽车等损坏小型 |10-1 |可能发 |必须采取措 | |泄漏事故 | |生 |施 | |管线、阀门、贮罐等破裂泄漏事故 |10-2 |偶尔发 |需要采取措 | | | |生 |施 | |管线、贮罐、阀门等严重泄漏事故 |10-3 |偶尔发 |采取对策 | | | |生 | | |贮罐等出现重大爆炸、爆裂事故 |10-4 |极少发 |关心和防范 | | | |生 | | |重大自然灾害引起事故 |10-5-10-6|很难发 |注意关心 | | | |生 | | 从表9- 3可见，输送管、输送泵、阀门、槽车等损坏泄漏事故相对较大，发生概率为10- 1次/年，即每10年大约发生一次。而贮罐等出现重大火灾、爆炸事故概率10-3-10- 4，属于极少发生的事故。综合上述分析，本项目发生事故主要部位为管道等破裂，主要事故类型为氢气燃爆物质泄漏后遇明火发生火灾和爆炸事件，联苯- 联苯醚混合物泄漏后造成大气污染扩散事件、遇明火发生火灾和爆炸事件。 9.4 事故源强 9.4.1 项目危害物质贮存参数危害物质贮存情况见表9-4。表9-4 主要易燃和有害物质贮存情况及规格 |物料名称 |贮存规格 |温度（℃）|压力（MPa|贮罐类型 |贮存容 | | | | |） | |器 | |氢气 |0.48 kg×6瓶 |常温 |15 |气体 |钢瓶 | |联苯混合 |165 t |250-300 |0.025-0.2|气体/液体|热媒炉 | |物 | | |4 | | | 9.4.2 源项泄漏速率计算（1）氢气泄漏速率项目氢气是在加压条件下贮存，当流速在音速范围（临界流） [pic] 当流速在亚音速范围（次临界流） [pic] 式中：P ——容器内介质压力，Pa；P0——环境压力，Pa；κ——氢气的绝热指数（热容比），即定压热容Cp与定容热容Cv之比值，可取为1.385。假定氢气的特性可视为理想气体，气体泄漏速度QG按下式计算： [pic] （式9-1）式中：QG——气体泄漏速度，kg/s；P ——容器压力，Pa； Cd——气体泄漏系数；当裂口形状为圆形时取1.00，三角形时取0.95，长方形时取0.90； A ——裂口面积，m2；M ——分子量，kg/mol；R ——气体常数，J/(mol∙k)；TG——气体温度，K；Y ——流出系数，对于临界流Y=1.0，对于次临界流按下式计算： [pic] （2）联苯-联苯醚混合物泄漏速率联苯- 联苯醚混合物泄漏属于两相流泄漏，假定液相和气相是均匀的，且互相平衡，则两相流泄漏计算按下式： [pic] （式9-2）式中：QLD——两相流泄漏速度，kg/s； Cd——两相流泄漏系数，可取0.8；A ——裂口面积，m2；P ——操作压力或容器压力，Pa；PC——临界压力，Pa，可取PC = 0.55 P；ρm——两相混合物的平均密度，kg/m3。如果氢气钢瓶裂口也为2.5mm见方，热媒炉裂口为5 mm见方，计算结果，本项目可能发生的事故源强见表9-5。表9-5 事故源强 |事故类型 |泄漏物质 |泄漏速率kg/s|释放时间min |泄漏量kg | |钢瓶破裂 |氢气 |/　 |5 |0.48 | |热媒炉泄漏 |联苯-联苯醚 |0.271 |5 |81.3 | 9.5 后果计算及评价 9.5.1 火灾爆炸影响预测（1）火灾（火球）模式 ① 火球半径： R = 2.665W 1/3 （m）；（式9-3） ② 火球持续时间：t = 1.089 W 1/3 （s）；（式9-4） ③目标接受到的热辐射通量的计算公式 [pic] （式9-5）式中：W ——可燃物质量，kg；q(r)——对目标的热辐射通量，kW/m2； E ——火球表面辐射通量， kW/m2，对于柱状、卧式和立式储罐，E取270 kW/m2，对于球罐，E取200 kW/m2；R ——火球半径，m； r ——目标与评价对象之间的地面水平距离，m。 ④目标接受到的热量的计算公式为 Q(r) = q(r)∙t （式9-6）式中：Q(r)——目标接受到的热量， J/m2； q(r)——目标接受到的热辐射通量，kW/m2；t ——火球持续时间，s。由上式可以看出，目标接受到的热量与其接收到的热辐射通量和暴露时间均成正比。暴露时间越长，则其接收到的热量越多，受到的损伤也越大。氢气属甲类火险危险品，极易扩散和渗透，易燃，能与空气形成爆炸性混合物，遇明火、高热、卤素、氧化剂，可燃烧爆炸。其典型事故为泄漏气体遇火源发生火灾，当泄漏气体与空气混合达到爆炸极限值就可能发生爆炸。项目氢气储量最多达2.7 kg，将其代入式9-3、9-4、9- 5，可得到氢气贮存钢瓶的火球半径为3.71m，火球持续时间1.52s，火球热辐射通量随距离的分布函数为： [pic] 热媒炉中联苯-联苯醚量有165 000 kg，代入式9-3、9-4、9- 5可得到热媒炉火球半径为146.17m，火球持续时间59.73s，火球热辐射通量随距离分布函数： [pic] （2）火灾损失火灾后对设备和人的损害关系见表9-6。表9-6 火灾对设备和人的损害关系 |热辐射通量kW/m|对设备的损害 |对人的损害 |损失等级| |2 | | | | |37.5 |操作设备完全损坏 |1%死亡/10s |A | | | |100%死亡/60s | | |25.0 |无火焰时，长时间辐射|重大伤亡/10s |B | | |下木材燃烧的最小能量|100 | | |12.5 |有火焰时，木材燃烧、|1度烧伤/10s |C | | |塑料熔化的最低能量 |1%死亡/60s | | |4.0 |—— |20s以上感到疼痛 |D | |1.6 |—— |长时间辐射无不舒 |E | | | |服感 | | （3）气体爆炸模式 1. 爆炸当量 WTNT = 0.04 Wr Qr /QTNT×1.8 （式9-7）式中：0.04——气体的TNT当量系数； 1.8 ——地面爆炸系数；WTNT——气体的TNT当量，kg；Wr ——气体中燃料的总质量，kg；Qr ——燃料的燃烧热，kJ/kg；QTNT——TNT的爆炸热，4520 kJ/kg。 2. 爆炸损失 [pic] 则 [pic] 　（式9-8）式中：[pic]——蒸汽云TNT当量，kg；[pic]——TNT质量，kg；[pic] ——距爆炸中心距离，m；[pic] ——TNT爆炸时距爆炸中心距离，m；[pic]——气体爆炸时产生的超压，kPa；[pic]——TNT爆炸时产生的超压，kPa； 1000公斤TNT爆炸所产生的超压对建筑物和人的损害见表9-7。表9-7 1000公斤TNT爆炸所产生的危害 |对象|[pic]（kPa|R0（m） |损害程度 |损伤等 | | |） | | |级 | |建 |0.5-2.0 |120-115 |玻璃部分破碎 |—— | |筑 | | | | | |物 | | | | | | |2.0-12 |115-80 |玻璃全部破碎 |—— | | |12-30 |80-44 |门窗坏，砖墙小裂缝（0.5mm） |—— | | |30-50 |44-33 |砖墙裂缝（0.5-5mm），钢混屋面|—— | | | | |起裂 | | | |50-76 |33-26 |墙裂缝（50mm），钢混屋面严重 |—— | | | | |开裂 | | | |76-100 |26-23 |砖墙倒塌，钢混屋面塌下 |—— | | |100-200 |23-18 |防震钢混结构破坏 |—— | | |200-300 |18-15 |钢架桥破坏 |—— | |人 |20-30 |57-44 |中耳、肺挫伤 |轻微 | |体 | | | | | | |30-50 |44-33 |中度耳伤、肺伤 |中等 | | |50-100 |33-23 |心肌撕裂、脱臼 |严重 | | |＞100 |＜23 |体腔、肝脾破裂 |死亡 | 9.5.2 项目火灾爆炸危害预测结果与评价（1）火球发生危害预测结果火球发生后的状态见表9-8，其危害程度见表9-9。表9-8 火球发生后的状态 |物质 |事故状态 |可燃物质量（|火球半径（m |持续时间（| | | |kg） |） |s） | |氢气 |钢瓶破裂 |2.7 |3.71 |1.51 | |联苯-联苯 |热媒炉泄漏 |165 000 |146.17 |59.73 | |醚 | | | | | 表9-9 氢气、联苯-联苯醚火球发生后的危害程度 |氢气火球 |联苯-联苯醚火 |对设备的损害 |对人的损害 |损失| |危害等级相应|球 | | |等级| |距离（m） |危害等级相应 | | | | | |距离（m） | | | | |0-8 |0-265 |操作设备完全损坏 |1%死亡/10s |A | | | | |100%死亡/60| | | | | |s | | |8-10 |265-345 |无火焰时，长时间辐|重大伤亡/10|B | | | |射下木材燃烧的最小|s | | | | |能量 |100%死亡/60| | | | | |s | | |10-15 |345-512 |有火焰时，木材燃烧|1度烧伤/10s|C | | | |、塑料熔化的最低能|1%死亡/60s | | | | |量 | | | |15-27 |512-910 |—— |20s以上感到|D | | | | |疼痛 | | 计算结果表明，火灾事故中，当发生氢气钢瓶破裂泄漏事件，引起事故后，造成设备和人员严重损害（达到A级影响）范围为8m，较严重损害（B级影响）范围为10m左右，一定影响（C级影响）范围为15m左右，D级影响范围为27 m。相应地联苯-联苯醚引起火灾事故后，达到A级影响范围为265m， B级影响范围为345m左右， C级影响范围为512m左右，D级影响范围为910m。所以本项目的热媒炉泄漏事件危害比较大，要密切注意，定期检查。（2）爆炸影响氢气、联苯-联苯醚爆炸的危害性，计算结果见表9-10，表9-11。表9-10 气体爆炸对建筑物危害性（距离m） |物质 |气体TNT |建筑物损害 | | |当量kg | | | | |玻璃部 |门窗坏或砖|砖墙倒塌或钢|钢架桥破 | | | |分 |墙小裂缝 |混屋面塌下 |坏 | | | |破碎 | | | | |氢气 |6.15 |22-21 |15-8 |5-4 |3.3-2.7 | |联苯-联苯醚|105642.64|567-544|378-208 |123-109 |85-71 | 表 9-11 气体爆炸对人危害性（距离m） |物质 |气体TNT |建筑物损害 | | |当量kg | | | | |轻微 |中等 |严重 |死亡 | |氢气 |6.15 |10-8 |8-6 |6-4.2 |＜4.2 | |联苯联苯醚 |105642.64 |260-208 |208-156 |156-109 |＜109 | 9.5.3 泄漏产生中毒影响预测（1）预测结果表9-12 热媒炉泄漏时联苯－联苯醚排放最大落地浓度（mg/m3） |时间 |B稳定度，2.8m/s | |(分) | | | |下风向距离（m） | | |20 |30 |50 |100 |180 |500 |700 |1000 | |2 |1.4E-2|1.8E-1|3.3E-3|5.7 |15.8 |0.13 |1.9E-3|1.7E-5| | |7 |1 | | | | | | | |3 |1.4E-2|1.8E-1|3.3E-3|5.7 |15.8 |2.9 |0.13 |1.2E-3| | |7 |1 | | | | | | | |4 |1.4E-2|1.8E-1|3.3E-3|5.7 |15.8 |5.4 |1.3 |3.0E-2| | |7 |1 | | | | | | | |5 |1.4E-2|1.8E-1|3.3E-3|5.7 |15.8 |5.5 |2.8 |0.25 | | |7 |1 | | | | | | | |10 |0 |1.8E-1|3.3E-3|5.7 |15.8 |1.1E-4|0.33 |1.4 | | | |1 | | | | | | | |15 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |1.1E-5| |20 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |0 | 表9-13 热媒炉泄漏时联苯－联苯醚排放最大落地浓度（mg/m3） |时间 |D稳定度，2.8m/s | |(分) | | | |下风向距离（m） | | |20 |30 |50 |100 |280 |500 |700 |1000 | |2 |0 |2.6E-2|2.8E-8|0.32 |15.0 |1.6E-2|5.0E-6|0 | | | |4 | | | | | | | |3 |0 |2.6E-2|2.8E-8|0.32 |15.7 |5.6 |3.2E-2|4.6E-6| | | |4 | | | | | | | |4 |0 |2.6E-2|2.8E-8|0.32 |15.7 |10.6 |2.4 |3.4E-3| | | |4 | | | | | | | |5 |0 |2.6E-2|2.8E-8|0.32 |15.7 |10.6 |6.5 |0.24 | | | |4 | | | | | | | |10 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |0.21 |3.6 | |15 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |0 | 表9-14 热媒炉泄漏时联苯－联苯醚排放最大落地浓度（mg/m3） |时间 |E稳定度，2.8m/s | |(分) | | | |下风向距离（m） | | |20 |30 |50 |100 |200 |530 |700 |1000 | |2 |0 |0 |7.1E-2|4.9E-5|1.1 |2.0E-6|0 |0 | | | | |0 | | | | | | |3 |0 |0 |7.1E-2|4.9E-5|1.1 |3.3 |3.6E-4|0 | | | | |0 | | | | | | |4 |0 |0 |7.1E-2|4.9E-5|1.1 |13.4 |3.4 |6.2E-6| | | | |0 | | | | | | |5 |0 |0 |7.1E-2|4.9E-5|1.1 |13.4 |12.0 |8.1 | | | | |0 | | | | | | |10 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |2.5E-2|8.6 | |15 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |0 |0 | 可以看出：当热媒炉发生泄漏事故时，2.8m/s风速下，B、D、E稳定度时，联苯－联苯醚的一次最大影响浓度分别为15.8mg/m3、15.7mg/m3和13.4mg/m3，出现距离分别约为 180m、280m和530m，其影响浓度分别为TJ36- 79之“居住区大气中有害物质最高容许浓度”（一次浓度0.01mg/m3）的1580倍、1570倍和 1340倍，其影响浓度是相当大的。因此，当热媒炉发生泄漏时，应立即采取应急补救措施，尽快使其恢复正常，尽可能减少联苯－联苯醚对周围环境空气产生的不利影响。（2）泄漏产生中毒后果评价化学物质对人体的伤害程度与人体吸入毒物的浓度以及接触时间有关，危险物质伤害程度的浓度可由毒物的毒负荷（TL）求得，所得数据可作为风险评价值。由表4- 1知，联苯-联苯醚为低毒化学品，毒负荷很大，嗅阈值很低，为0.1ppm，所以联苯- 联苯醚泄漏容易发现，但毒性低，对人体影响很小。不过，一旦泄漏，随风扩散，加上嗅阈值低，容易被人们发觉而产生不必要的恐慌，造成恶劣的社会影响，需要特别注意防范。 9.6 风险管理与减缓风险措施 9.6.1 总图布置和建筑安全措施针对项目的性质、生产中使用易燃易爆、有毒的危险物质,在工程设计上严格按照我国有关劳动安全、防火、防爆法规进行设计,从总图布局、工艺生产、建构筑物防火处理、防雷接地、消防、防爆等各个方面采取相应的措施。（1）各功能区之间设有环行通道，有利于安全疏散和消防。各建构筑物均按火灾危险等级进行设计，部分钢结构作防火处理，部分楼、地面作防腐处理。（2）总图布置按规定划分爆炸危险区域，在爆炸危险区域选用防爆型仪表、电器及通讯设备。（3）本项目通风考虑整体通风与局部排风相结合，避免死角造成有害物质的聚集。 9.6.2 危险化学品储运安全措施项目热媒系统使用的联苯-联苯醚一次投料加入热媒炉，不存在贮运问题。（1）氢气钢瓶贮存场所安全措施氢气钢瓶贮存和使用要遵循《氢气使用安全技术规程》(GB 4962- 85)。贮存氢气的场所必须有良好的通风，而且通风口应设置在屋顶的最高部位，屋顶内平面要平整，不要凹凸不平，以防氢气在凹处积聚。在接近屋顶的上部不能有火源和电源。房内应设置明显禁止烟火的标志,必须配有相应的消防设备，电线、开关、灯具、电源等必须符合防爆要求。充满氢气的钢瓶应远离火源热源，并不得在烈日下暴晒，不准和强酸强碱及氧化剂、卤素等化学危险物品同库存放。禁止使用超检氢气钢瓶。（2）危险化学品运输安全措施严格执行我国危险化学品运输安全的有关规定。 9.6.3 工艺及自控设计安全防范措施为了生产过程的安全可靠性，生产装置控制系统应采用先进的控制系统，对整个生产装置进行监控，设有足够的检测和信号连锁报警系统，满足生产操作的要求和保证生产的安全可靠。易燃爆的物品所涉及到的设备、装置应严格按照GB9085- 85《生产设备安全卫生设计总则》执行，生产设备均采用防爆型，有良好接地，禁止使用易产生火花的机械设备和工具，确保安全生产。以保护设备和人身安全；为安全生产和安全检修，设有安全充氮系统，用于系统置换、设备氮封、设备及相关管路吹扫及事故灭火。输送应严格控制输送速率，避免输送过程引起燃爆。 9.6.4 建立健全的安全环境管理制度（1）制定和强化各种健康/安全/环境管理制度，并严格予以执行。（2）严格执行我国有关劳动安全、环保与卫生的规范和标准，在设计、施工和运行过程中必须针对可能存在的不安全、不卫生因素采取相应的安全防卫措施，消除事故隐患，一旦发生事故应采取有效措施，降低因事故引起的损失和对环境的污染。（3）加强工厂、车间的安全环保管理，对全厂职工进行环保的教育和培训，做到持证上岗，减少人为风险事故（如误操作）的发生。（4）建立应急预案，并与当地的应急预案衔接，一旦出现事故可借助社会救援，使损失和对环境的污染降到最低。（5）加强设备、仪表的维修、保养，定期检查各种设备，杜绝事故隐患，降低事故发生概率，定期检查和更换危险化学品的输送设备，杜绝由于设备劳损、拆旧带来的事故隐患。 10总量控制方案 10.1关于总量控制指标来源及其建议值的说明由于本项目环评工作开展过程中，金华市经济技术开发区（南区）的区域环评尚没有通过相关环境保护行政主管部门的审批，因此尚没有确定上级环境保护行政主管部门下达给本项目的总量控制值。根据本项目环评大纲的专家咨询意见和相关环境保护行政主管部门的意见，结合项目所在区域一些工业项目的搬迁，要求本项目的各项污染排放总量指标严格限定在搬迁项目的污染排放总量之内。另外，结合总量控制和浓度控制相结合的原则以及本项目实际生产规模的可能波动情况，给出本项目的总量控制建议值。 10.2废水由本报告书中的废水排放情况可见，项目经处理后生产废水、生活污水预处理后排入秋滨污水处理厂，预处理水量为275t/d。根据对废水处理措施可行性分析，污水排水水质能达到《污水综合排放标准（GB8978 -1996）》三级标准。建成后项目纳管排水量为723t/d，其中，275t/d为需要进入厂区污水预处理站的废水（来自聚合工段155t/d、纺丝工段48 t/d、生活污水72 t/d），来自除盐站的软水制备工艺废水48 t/d（主要污染成分为无机盐离子），来自循环水冷却站生产废水400 t/d（主要污染成分为无机盐离子）。另外，根据金华市经济技术开发区提供资料，本区域有多个项目正进行污染搬迁，其中包括横店集团金华家园生物化工有限公司和浙江金华中元化工有限公司等，根据金华经济技术开发区（南区）区域环评资料，其CODcr和NH3-N的排污情况如表10- 1。可见，部分搬迁企业的CODcr排放总量43.25t/a，NH3- N排放总量105.26t/a，废水排放量44.5万吨/年。表 10-1 区域内部分搬迁企业的CODcr和NH3-N排污情况统计 |工业企业 |废水量（万吨/年 |CODcr(吨/年)|氨氮（吨/年 | | |） | |） | |金华环球化工有限公司 |30.7 |17.346 |/ | |金华中元化工有限公司 |10.5 |21.525 |105.0 | |横店集团金华家园生化 |3.3 |4.38 |0.26 | |公司 | | | | |合计 |44.5 |43.251 |105.26 | 考虑生产排污量波动因素（生产规模按照±30%波动），结合总量控制原则要求，并按排放标准限值提出控制量，项目废水污染物排放控制总量指标建议见表10-2。表10-2 项目废水排放总量控制指标 |指标 |污染物 |排水量 |污染物浓度(mg| |性质 |名称 |(万t/a) |/l) | |金华燃油机发电有限公司 |281030 |75 |167 | |金华环球化工有限公司 |6221 |25 |484 | |金华中元化工有限公司 |5515 |2.5 |120 | |合计 |292766 |102.5 |771 | 考虑生产排污量波动因素（生产规模按照±30%波动），结合总量控制原则要求，并按排放标准限值提出控制量，分别给出本项目燃烧低硫油或者天然气时的项目废气污染物排放控制总量指标建议值（表10-4）。表10-4 项目大气污染物排放总量控制指标 |污染物 |燃料 |排放气量 |污 |污染物|标准浓度限值(mg/m3) | |名称 | |(×106m3/a) |染 |实际排| | | | | |物 |放量 | | | | | |浓 |(t/a) | | | | | |度 | | | | | | |(mg| | | | | | |/m3| | | | | | |) | | | |一般工业垃 |3771 |废聚合体、铸带过|86 |/ |绝大部分内部循环综合| |圾 | |滤材料、切片输送| | |利用或外卖给下游相关| | | |碎切片、单体回收| | |企业综合利用，少量焚| | | |装置、废胶块、纺| | |烧或填埋处理。其中一| | | |丝废丝、卷绕废丝| | |般工业垃圾综合利用率| | | |、废包装箱、燃油| | |达到88%。 | | | |炉渣、剩余污泥 | | | | |有害废物 |1.67 |己内酰胺包装袋 |23 |HW13 |原料供应商回收 | |危险废物 |0.34 |热媒系统低沸物热|23 |HW42 |委托焚烧处理， | | | |媒排风凝结物 | |HW40 |委托焚烧或油分离后回| | | | | | |收 | |其他废物 |147.85 |生活垃圾 |99 |/ |委托环卫部门 | |合计固废总 |3920.86 t/a |全部固废综合利用率84| |量 | |% | 11 项目建设规划相容性分析 11.1 与国家产业政策相容性分析纺织工业是我国的重要产业之一，不但在满足人民的衣着消费、增加社会就业、扩大出口创汇、积累建设资金和为相关配套产业等方面发挥了重要作用，而且从经济规模和投资来看，纺织业仍是中国的经济支柱性产业。 2004年我国化纤产量达到1425万吨，其中锦纶仅67万吨。而锦纶差别化纤维是用于高档纺织品的织物，其高技术含量、高附加值的新产品倍受消费者青睐。目前我国锦纶纺丝装置绝大多数仅能生产一般品种。锦纶的原材料聚酰胺聚合装置规模小，技术、设备陈旧，无法与世界先进的生产装置相比，产品不能满足市场需求，高质量产品需要进口。因此技术、设备急需更新、产品亟待改善和提高。目前纺织化纤工业正朝国家宏观调控的预期方向发展，已经初步遏制了部分地区、部分行业投资增长过快的势头，特别是“化纤行业预警系统”的及时启动，在引导行业理性投资方面发挥着重要作用，为国内化纤行业的生产、经营、投资、定价等策略提供帮助和指导。在预警系统中，年产10万吨以上聚酰胺和3万吨以上锦纶民用差别化纤维属于国家鼓励发展的建设项目。本项目在充分的市场调研，广泛征求和听取行业领导和专家意见，瞄准市场需求，立足高起点、高档次，规模做大作强，产品做精做细，摆脱粗放型发展道路，无论是产品种类还是生产规模都符合国家产业政策。 11.2 与长三角经济产业发展相容性分析目前长三角地区已经进入快速的联动发展阶段。在我国纺织品和服装的出口中，长三角的出口量占到很大的比重。目前我国很多的服装、纺织、针织、染整等纺织品和服装生产企业都落户在长三角地区。长期以来，我国长三角地区的纺织品和服装生产已经形成了一定的技术基础，同时，纺织品和服装生产已经成为长三角地区经济发展的重要支柱产业。在浙江金华落户建设本项目，可以进一步发展壮大长三角纺织品和服装生产，增强我国长三角地区纺织品和服装生产在国际上的竞争力，促进地区经济发展。 11.3与浙江省产业发展相容性分析近年来，我国纺织、化纤产业迅速发展，特别是江苏、浙江等华东地区异军突起，推动了我国聚酯、涤纶、锦纶行业的迅猛发展，产能大幅度增长，使周边商贸、经营活动也出现了一片繁荣景象，市场购销两旺。在建立了大型化纤原料、纺织产品、服装加工生产基地的同时，还建成了一批大规模的化纤原料及纺织品销售、批发、进出口贸易的集散地。浙江省尤为突出，国内的销售网络分布在大部分省份，近有浙江义乌、诸暨大唐、绍兴钱清、盛泽嘉兴，远有江苏常熟、山东昌邑、福建长乐、辽宁西柳，著名的中国轻纺城、东方丝绸市场、湖州丝绸市场与金华近邻，品牌服装生产基地浙江温州、福建石狮也相距不远。国际市场十大贸易伙伴遍及全世界。总之，浙江省纺织工业总量、出口额、效益均居全国首位，成为闻名全球的纺织品加工、出口大省。因此，本项目不但可为浙江省，而且可以为华东地区的锦纶生产厂提供聚酰胺6切片。而锦纶差别化纤维则可为深加工织造业提供原材料，充分满足当地的原料需求。同时可利用所在长三角地区联动发展、交通便利、出港方便的贸易优势，参与国内外市场的竞争，实现全球营销战略。 11.4 与金华城市发展规划相容性分析根据金华市城市总体规划，城市发展总目标为：将金华市建设成为浙江省中西部地区的中心城市。建设二十—世纪舒适宜人的人居环境和山水生态城市；建成浙江省重要的交通枢纽和信息枢纽：建设培育现代工业基地：强化金华市在浙江省中西部地区的商贸金融中心、科技文化中心功能，培育浙江省中西部地区物流、旅游中心地位功能。城市工业用地布局为四大区。市工业区、城北工业区、城西工业区、白龙桥工业区（金华市婺城新区）。金华市工业园区为市工业区用地，是城市总体规划的重要组成部分。 11.5与金华工业园区（南区）规划相容性分析 11.5.1产业规划导向相容性分析金华市工业园区（南区）的产业发展规划为：以服务行业、机械制造、电子信息，医药化工（制剂类）、汽车制造等为重点，积极发展为工业区配套服务的科技咨询、商贸业、中介服务业和房地产等。以吸收外资和本地私营经济并重；以有一定规模、集团化企业为主，同时吸纳个体私营中小企业；着重突出以高新技术产业、科研、孵化、中试等为主导的适合工业园区发展的特色产业，形成有特色的新型工业园区。控制发展具有轻重污染、高耗资、高能耗、技术含量低、市场占有率不高的工业项目进入园区。本项目属于高新技术产业，落户在金华市工业园区（南区），与其产业发展规划是相容的。 11.5.2总体布局规划相容性分析根据金华市城市总体规划对金华市工业园区南区功能定位和主要公共实施的布置，该区功能结构划为2个园区（见“环境概况”一章）本项目位于金华市工业园区南区的高新技术产业园区，属于以纺织材料为主的高新技术产业，和金华市工业园区南区的总体规划相容。 11.5.3公用工程规划相容性分析目前，本工业园区的社会条件、给排水规划和建设、交通道路规划和建设、绿地规划和建设、供电规划和建设、电信规划和建设以及燃气供热规划等为本项目入园区提供了良好的配套条件（详细内容见“环境概况”一章）从社会条件方面分析，本区医药、汽摩配、服装加工等行业已有一定的发展规模和办厂经验；从给排水规划方面分析，工业园区南区生产、生活用水由城市水厂供给，规划给水水量12万t/d，南区废水总量规划10万吨/日，园区污废水进入金华市秋滨污水处理厂。目前园区的给排水建设已经基本完成，客观上为本园区的建设创造了良好的投资环境；从交通道路规划方面分析，本项目厂界紧邻规划17号路和27号路，进出园区方便；从供电和电信规划，园区东北角设220kv一座及11kv四座，可满足园区的用电要求，规划区设置邮电所三处；从供热和燃气规划分析，目前园区正筹建园区内热电厂，而且今后随着“西气东输”的进一步实施，本项目将使用天然气作为燃料，大大减少了燃烧废气的环境影响；因此，本项目建设和园区公用工程配套条件相适应。 11.5.4环境规划相容性分析（1）水污染防治规划 ●由于金华市可供自来水源不多，因此企业应大力提倡节约用水，提高水资源循环利用率。规划水资源循环利用率达到90%以上，本项目水资源循环利用率为97.2%，和本区水污染防治规划相容； ●园区规划企业污水进行集中治理，并至少处理至三级接管标准（GB8978- 1996）。根据前述分析，本项目污水预处理完全可以达到三级接管标准（GB8978- 1996）。 ●园区规划要求区内企业必须严格实施清污分流，各厂区只设置一个污水排放口和清水排放口，污水排放口按照GB15562.1- 1995《环境保护图形标志—排放口（源）》要求设置。本次评价将在“环境管理和监测计划建议”一章中给出要求。（2）大气污染防治规划 ●规划工业园区不使用煤作为燃料，鼓励企业采用电能、低硫油或者燃气作为主要能源。目前本项目拟采用低硫油作为燃料，待天然气接通后，本项目将使用天然气作为主要能源，因此和园区能源规划要求一致。 ●园区规划在中部设立区域锅炉房，进行集中供热。待集中供热工程实施后，本项目将采用该热源，和园区供热规划要求一致。 ●园区规划要求凡是排放有毒有害工艺废气的排污点必须进行有效处理，对无组织排放源也要严格控制。由“企业环境保护措施及其可行性论证”一章分析可见，本项目对各种废气排放进行了有效控制，和园区大气污染防治规划相容。（3）噪声污染防治规划规划要求加强对园区内各类噪声源的控制和管理，对高噪声设备必须进行隔声降噪措施。本项目通过对聚合车间、纺丝生产过程以及各公用工程的降噪措施，可以有效消除噪声的影响。（4）固废污染防治规划 ●规划要求企业尽可能采用无废、低废工艺。本项目生产工艺过程中产生的固废量不多，而且产生量相对较大的废丝快主要和操作人员的熟练程度和经验有关，随着操作人员的技术熟练程度增加，项目固废产生量将会减少。 ●分类管理和处置。本项目将按照对一般工业垃圾、危险废物、其他废物等对废物分别进行分类管理、堆放和处置。 ●废物综合利用。己内酰胺聚合过程是个可逆平衡反应，在220℃以上就会有8～10%的单体或低聚体生成，这些物质不但会影响产品质量和污染环境，而且浪费了昂贵的原料，增加成本，必须回收利用，主要用萃取的方法。近年来，聚酰胺6切片萃取采用新型塔内构件，升高萃取水温度，从而提高萃取效率，萃取水浓度达到10%以上，减轻了三效蒸发的负荷，降低回收已内酰胺的能耗，使萃取后切片中可萃取物含量＜0.6%，适用于高速纺的要求。纺丝室内散发的平衡单体己内酰胺用循环水喷淋吸收，达到一定浓度后再送往三效蒸发装置进一步浓缩，与聚合3线新投加的己内酰胺混合后作为原料输送到聚合管。本项目固废综合利用率达到84%，其余不能综合利用的废物都得到了妥善处置。通过对废物的积极利用，不但增加了效益，降低了生产成本，而且大大减少了环境污染。 ●危险废物妥善处理。依据《国家危险废物名录》，本项目固体废物中有害和危险废物为己内酰胺废包装袋、热媒系统低沸物以及热媒排风凝结物，危险废物为热媒系统低沸物和热媒排风凝结物，其产生量很少。其余均为一般工业工业固废和其他废物。本项目中的己内酰胺废包装袋由原料提供厂商定期回收重复利用，不向环境中排放。热媒系统低沸物和热媒排风凝结物的产生量很少，建设单位进行委托焚烧处理委托焚烧或油分离后回收。其余一般工业固废和其他固废种类，危害性不大，很多固废可以综合利用，节约资源，创造效益，减少污染。 12 公众调查和参与 12.1公众参与方法和形式公众调查的方式包括问卷调查、专家咨询、召开座谈会和论证会等。为保证公众参与的客观性，本次调查采用随机走访以及发放公众意见征询表的形式进行。意见征询表的主要发放对象为当地的居民、农户、企事业单位的职工、政府及环保部门的领导等。表12-1为本次调查的公众意见征询表。 12.2调查对象公众参与对象包括项目所在地居民，政府行政主管部门，项目所在地行政主管等，分别来自包括不同年龄、性别、文化程度、职业背景、社会的不同阶层，以充分反映绝大多数居民对该项目建设的意见和建议。本次调查共发出调查表100份，回收100份，被调查对象的性别比例、年龄、文化程度、职业等情况分析如表12-2。（1）调查对象中，男性占76%，女性占24%，男性比例偏高；（2）调查对象的年层次主要分布在30岁以下和30～40岁之间，以中青年为主，占总调查对象的74%；（3）从文化程度看，大学、大专所占比例较大，占总调查人数的48%，其次是高中和中专，占34％，初中、小学比例较低，合计占18%；（4）从所从事职业看，干部、工人所占比例较大，合计占总调查人数62%，其他如教师、学生、个体人员等占26%，农民占12%，基本函盖了各个职业层次。 12.3调查结果和公众意见分析根据上述公众调查的反馈意见，统计整理的结果见表12-3。表12-1 浙江XXXXX化纤有限公司建设项目公众意见征询表 |项目名称 |浙江XXXXX化纤有限公司年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺 | | |） | | |及差别化长丝工程 | |建设地点 |浙江金华经济技术开发区的工业园区（南区）M-03-04地块 | |项目基本情况，主要环境问题及其影响，环保措施及其效益等情况简介： | |本项目建设规模为年产12万吨锦纶6功能性切片（聚酰胺）和年产5.2万吨 | |锦纶差别化长丝，设计生产能力为日产切片385吨，年操作时间333天，年 | |产切片128, 205吨。项目拟采用国际先进的技术和设备，聚合装置单线生 | |产能力可达160吨/日，是当今世界单线生产能力最大的生产线；纺丝能力 | |为5万吨/年，符合新建项目大型化的发展潮流。项目建成后，可为浙江省 | |和华东地区提供聚酰胺6切片和锦纶差别化纤维等原材料，同时可利用所在| |地的贸易优势，参与国内外市场的竞争，实现全球营销战略。 | |本项目产生的污染物包括废水、废气、固体废物和噪声。废水主要包括生 | |产废水、生活污水、冷却水及去盐水，其中：生产废水产生量为67599t/a | |，主要污染因子为CODCr、BOD5、TOC、NH3-N和己内酰胺；生活污水产生量| |为23976 | |t/a，主要污染因子为CODcr、BOD5、SS、NH3-N；生产废水、生活污水经本| |厂污水预处理站处理，达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中的三级标| |准后，排入金华市城市污水处理厂集中处理。冷却水装置中的清洁废水排 | |放量为666,000t/a，拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水；冷却水装置的 | |生产废水排放量为133200t/a，主要污染因子为CODCr、BOD5；去盐水年排 | |放量为15984 | |t/a，经中和处理后纳入金华市城市污水管网。项目产生的各类污废水均纳| |入经济开发区污水管网，最终进入金华市秋滨污水处理厂处理达标后排放 | |，不直接排入附近地表水体。 | |项目废气主要来自于生产工艺过程、热媒循环系统和热媒加热过程：聚合 | |工段废气主要含少量已内酰胺单体、已内酰胺粉尘、添加剂粉尘；纺丝、 | |加弹工段废气主要含有少量已内酰胺单体和油剂；热媒循环系统采用联苯-| |联苯醚作为热载体，正常生产时有微量废气渗漏。以上过程的废气污染物 | |排放量较小，加强车间通风稀释后废气可直接排放，对周围环境空气质量 | |不会产生明显影响。热媒炉拟采用天然气为热源，天然气为清洁燃料，产 | |生少量NOX等污染物，达标排放不会对区域大气环境质量构成明显不利影响| |。 | |本项目产生的固体废物主要包括废聚合体、废胶块、废丝、废包装袋等生 | |产废渣、燃油残渣、生活垃圾、污水处理站污泥等，共计3920.86t/a。固 | |体废物主要采取循环利用、外运销售或回用、委托有资质单位焚烧或填埋 | |处置、委托环卫部门外运处理等措施。 | |噪声源来自生产过程中的卷绕机、牵伸机、牵伸加捻机、排气风机、各类 | |机泵、搅拌机械、物料输送等设备以及空压机组、冷冻机组、低温制氮装 | |置、变电站、热媒炉等的作业噪声，声源强度在80～90dB(A)左右。通过对| |噪声源通过设置隔音操作室、采取减振、降噪、消声措施等进行控制，确 | |保不对外界声环境产生明显不利影响。 | |建设单位委托东华大学环境影响评价室对该项目进行环境影响评价。为了 | |解和掌握项目所在地区和周边公众对本新建项目的意见，把公众关心的问 | |题及意见及时反馈给建设单位和有关环保部门，评价单位特组织开展本次 | |公众意见征询活动。 | |被调查人情况 | |姓名 |（可填可不填） |家庭住 |（可填可不填） | | | |址 | | |性别 | |年龄 | |职业 | |文化程 | | | | | | | | |度 | | |您是否知道/了解在该地区的建设项目信息？ | |A、不了解 B、知道一点 C、很清楚 | |您从何信息渠道了解该项目信息？ | |A、报纸、电视、广播 B、标牌宣传 C、企业告知 D、民间信息| |您认为本项目的建设对当地的经济发展有促进作用吗？ | |A、作用很大 B、作用不大 C、没有作用 | | 您对建设地区现在的环境质量是否满意？ | |A、很满意 B、较满意 C、不满意 D、很不满意 | | 您认为项目所在地区现在的环境问题主要反映在哪一方面？ | |A、地表水 B、环境空气 C、噪声 D、固体废物 | |您认为本项目建设中最突出的环境问题是什么？ | |A、废水 B、废气 C、噪声 D、固体废物 E、其他| |您认为本项目的开发建设会对您的生活环境产生不良影响吗？ | |A、影响很大 B、影响一般 C、影响较小 D、不清楚 | |您认为本项目的开发对基础设施（如道路、供水等）的影响如何？ | |A、有利影响 B、无影响 C、不利影响 D、不清楚 | |总体而言，您是否支持该项目在经济开发区内建设？ | |A、理解并支持 B、不支持 C、无所谓 | |您对该项目的建设还有哪些意见和建议？尤其是环境保护方面。 | 表12-2 公众调查对象的基本情况统计表 |调查内容 |人数（人） |比例（%） | |性别比例 |男 |76 |76 | | |女 |24 |24 | |年龄构成 |30岁以下 |42 |42 | | |30～40岁 |29 |29 | | |40～50岁 |14 |14 | | |50岁以上 |15 |15 | |文化程度 |大学、大专 |48 |48 | | |高中、中专 |34 |34 | | |初中 |17 |17 | | |小学 |1 |1 | |职业 |农民 |12 |12 | | |工人 |26 |26 | | |干部 |36 |36 | | |其它 |26 |26 | |总计 |100 |100 | 表12-3 公众参与意见征询表调查结果汇总 |征询内容 |统计结果 | | |A |B |C |D |E | |1.您是否知道/了解在该地区的建设项目信息？ |3 |68 |29 |/ |/ | |A、不了解 B、知道一点 C、很清楚 | | | | | | |2.您从何信息渠道了解该项目信息？ |26 |0 |50 |24 |/ | |A、报纸、电视、广播 B、标牌宣传 C、企业告知D、 | | | | | | |民间信息 | | | | | | |3.您认为本项目的建设对当地的经济发展有促进作用 |92 |6 |2 |/ |/ | |吗？ | | | | | | |A、作用很大 B、作用不大 C、没有作用 | | | | | | |4.您对建设地区现在的环境质量是否满意？ |64 |33 |3 |0 |/ | |A、很满意 B、较满意 C、不满意 D、很不满意| | | | | | |5.您认为项目所在地区现在的环境问题主要反映在哪 |0 |2 |14 |84 |/ | |一方面？ | | | | | | |A、地表水 B、环境空气 C、噪声 D、固体废物| | | | | | |6.您认为本项目建设中最突出的环境问题是什么？ |0 |7 |44 |45 |4 | |A、废水 B、废气 C、噪声 D、固体废物 | | | | | | |E、其他 | | | | | | |7.您认为本项目的开发建设会对您的生活环境产生不 |0 |17 |47 |36 |/ | |良影响吗？ | | | | | | |A、影响很大 B、影响一般 C、影响较小 | | | | | | |D、不清楚 | | | | | | |8.您认为本项目的开发对基础设施（道路、供水等） |46 |22 |0 |32 |/ | |的影响如何？ | | | | | | |A、有利影响 B、无影响 C、不利影响 | | | | | | |D、不清楚 | | | | | | |9.总体而言，您是否支持该项目在经济开发区内建设 |90 |0 |10 |/ |/ | |？ | | | | | | |A、理解并支持 B、不支持 C、无所谓 | | | | | | 根据表12-3统计结果，可分析得出：（1）对建设项目的了解渠道调查对象对项目有所了解的比例为68%，很清楚的占29%，对本项目完全不了解的只占 3%。有26%的人是通过报纸、电视、广播了解的，有50%的人是通过企业告知了解的，有 24%的人是通过民间信息了解的。说明企业本身和当地新闻媒介都对本项目做了一定的宣传，也说明项目附近的大多数群众对本项目建设是关心的。（2）对项目利弊的看法本项目建设对经济发展是有利影响。92%的被调查者认为本项目的建设对当地经济发展会起到较大的促进作用，6%认为作用不大，2%认为没有作用。 46%的人认为本项目的开发对基础设施会产生有利影响，32%的人不太清楚，22%的人认为无影响。没有人认为本项目建设会对基础设施产生不利影响。由于项目建成后，会在当地招募一定量的工人，可见当地居民对本项目的经济效益是有信心的。小部分人认为项目建成后可能对生活环境造成影响，这说明当地居民对项目的环境影响是关心的。（3）对当地环境质量状况的满意程度对当地环境质量现状很满意的占64%，较满意的占33%，两者合计占97%，对当地环境质量状况不满意的仅占3%。说明环境质量状况总体较令人满意。 84%的人认为当地环境问题主要是固体废物，14%的人认为是噪声，仅2%的人认为是环境空气，没有人认为是地表水污染。说明当地的固体废物和噪声存在一定程度的污染，已经引起对当地居民的影响。本项目建设过程中，应特别关注各类环境污染问题，以免影响当地居民的生活环境质量。（4）对建设项目环境污染的认识 47%的人认为本项目的开发建设对自身生活环境质量影响较小，36%的人不太清楚，1 7%的人认为具有一定影响。 45%的人认为项目排污主要是固体废物，44%的人认为是噪声，7%的人认为是废气，另有4%的人认为项目可能产生其他环境问题。（5）对建设项目的态度总体而言，90%的被调查者理解并支持本项目在经济开发区内建设，10%的人表示无所谓，没有不支持意见。这说明，当地对本项目建设可能带来的经济收益期望较高。 12.5公众意见调查结论通过本次公众意见调查，可见当地企事业单位、公众、政府部门对项目建设绝大多数持积极的支持态度。认为本项目的建设对当地经济的促进作用是比较大的，且对于周边环境产生的污染等影响较小。另外，公众调查中公众的建议和意见指出，本项目应积极引进世界先进技术，采用绿色环保产品和设备，在运行过程中应采取有效的“三废”治理措施，做好“三废”处理和回收工作，并严格做到达标排放。另外，公众要求本项目在施工建设过程中，合理安排施工时间，不要影响周边居民的正常生活和休息，并希望当地环保部门严格按照有关规定对本项目的建设和运营进行管理和监督检查。 13 评价结论与建议 13.1 评价结论 13.1.1符合产业政策本项目立足高起点、高档次，规模做大作强，产品做精做细，摆脱粗放型发展道路。本项目建成后，可达到年产12万吨锦纶6功能切片（聚酰胺）及差别化长丝的工程规模。根据中国“化纤行业预警系统”要求，年产10万吨以上聚酰胺切片和3万吨以上锦纶民用丝差别化纤维属于国家鼓励发展的建设项目，因此，本项目的产品种类及生产规模均符合国家产业政策，且与长三角地区和浙江省的经济产业规划相容。 13.1.2 符合发展规划和环境规划本工程选址于浙江金华经济技术开发区的工业园区（南区）内M-03- 04地块，所在地域属于高新技术产业园区。金华市工业园区（南区）的产业发展规划为：以服务行业、机械制造、电子信息，医药化工（制剂类）、汽车制造等为重点，着重突出以高新技术产业、科研、孵化、中试等为主导的适合工业园区发展的特色产业。本项目属于以纺织材料为主的高新技术产业，归属C18“服装及其他纤维制品制造业”，与所在区域的经济发展规划相容。项目所在地区地面水水域环境功能为Ⅲ类，环境空气质量功能区划为二类，执行国家环境空气质量二级标准。本项目重视环境保护，各类污染物的排放均达到相关排放标准，投产后对周围环境的影响较小，不会改变当地环境质量级别。因此，本项目的建设与城市的总体环境规划相容。 13.1.3 符合清洁生产原则本项目引进国外设备和生产工艺，各生产装置选择了较先进、成熟、可靠的生产技术路线和清洁工艺，保证生产工艺和装置的先进性，资源、能源利用的可持续性，污染物产生指标的最小化，废物回收利用的合理性和环境管理的有效性，降低能耗、物耗和水耗，外排“三废”采取了切实可行的治理措施，有效地减缓了污染物对环境的影响，因此本项目符合清洁生产的要求。 13.1.4 实现达标排放本工程对生产中所产生的三废均采取了相应的污染防治措施。废水：本项产生的废水主要包括生产废水、生活污水、冷却水及除盐水，其中生产废水和生活污水经本厂污水预处理站预处理，达到《污水综合排放标准》(GB8978- 1996)三级标准后，纳入金华市工业园区污水管网。冷却水装置中的清洁废水拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水，冷却水装置的生产废水经中和处理后也纳入金华市工业园区污水管网。除盐水装置排出的废水经中和处理后，与其它预处理后的工艺废水混合以后一起纳入金华市工业园区污水管网，最终排入金华市城市污水处理厂集中处理，处理后的出水直接排入金华江。本项目经处理后排放的废水量为723 m3/d，拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水的清洁废水量为2000 m3/d。项目产生的各类污废水除部分清洁废水拟回用或用作地面冲洗水和绿化用水外，其余废水均纳入金华市工业园区污水管网，最终进入金华市秋滨污水处理厂处理达标后排放，不直接排入附近地表水体。废气：本项目正常投产后，聚合及纺丝工段产生的己内酰胺单体粉尘经回收系统回收单体，不直接排放；少量油剂直接高空排放；热媒循环系统有微量联苯－联苯醚热媒介质无组织排放；热媒加热系统采用轻质柴油或天然气为燃料，排放一定量的SO2、NOx和烟尘。本项目各类废气污染物的排放均达到各类相应排放标准。固体废物：本项目固体废物的产生总量共计3920.86 t/a，主要来源于聚合工段、纺丝加弹工段、热媒系统、污水处理站及生活垃圾等，其中一般废物3918.85 t/a，危险废物2.01 t/a。对于己内酰胺包装袋、极少量的热媒循环系统有害废物以及污水处理站污泥，拟分别采取委托原料供应商回收、委托焚烧或填埋处理等方式妥善处理。其余固废多为一般工业固废，其危害性不大，建设方拟进行综合利用或外销，生活垃圾拟委托环卫部门进行处理，固体废物处置率达到100％。经过以上各种处理处置措施，各类固体废物均做到达标排放，不会对周围环境造成明显的影响。噪声：项目生产中的强噪声设备均采取设置隔声操作室、设置隔声罩和消声器，底部加填减振垫块等措施，确保项目产生的噪声达到《工业企业厂界噪声标准》中的Ⅲ类标准。 13.1.5 满足总量控制要求本工程通过清洁生产、全过程污染控制和落实污染防治措施，做到了各类污染物达标排放。本工程各类污染物排放总量为： |废气污染物 |SO2 |25.89 t/a（燃低硫油 | | | |） | | | |0.33 t/a（燃天然气）| | |烟尘 |2.35 t/a（燃低硫油）| | | |0.79 t/a（燃天然气）| |废水污染物 |CODCr |33.47 t/a | | |NH3-N |1.90 t/a | |固体废物 |一般工业垃圾 |3771 t/a | | |有害废物 |1.67 t/a | | |危险废物 |0.34 t/a | | |其他废物 |147.85 t/a | 本项目产生的废水不直接排放，而是经本厂污水预处理站预处理，达到《污水综合排放标准》(GB8978- 1996)三级标准后，纳入金华市工业园区污水管网，最终排入金华市城市污水处理厂集中处理，处理后的出水直接排入金华江。以上列出的废水总量以及水污染物年排放量均为排入污水处理厂的总量。 13.1.6 地区环境质量无明显变化项目建设地区的环境空气现状除PM10部分超过二级标准外，SO2和NO2均可100%达到一级标准。经计算，若采用0#轻柴油为燃料，所排放的热媒炉燃烧废气中的烟尘对于周围环境空气的影响很小，SO2和NOx有一定影响，但影响较小。待2007年后采用天然气为燃料，则热媒炉燃烧废气中各类污染物的含量均很低，对基地周围环境空气质量影响很小。总体而言，本工程投产后所排放的大气污染物的影响浓度较小，与现状本底叠加后，不会改变该地区环境功能区级别。项目建设地区的现状声环境质量良好，各测点昼夜声环境质量均可满足《城市区域环境噪声标准GB3096- 93》中的3类标准。本项目的噪声源预测值与现状本底叠加后均可达标，不会改变该地区环境功能区级别。本工程做到达标排放和满足总量控制要求，因此本工程投产后对该地区环境质量不会造成明显影响。 13.1.7 环境风险评价结论本项目采用的原料和辅助材料大多为低毒可燃（丙类）物质，考虑到项目中使用的热媒——联苯和联苯醚混合物曾发生过泄漏和爆炸，且在制取高纯氮过程中使用的氢气为1级易燃物质，因此具有一定的潜在危害性。本项目发生事故主要部位为管道等破裂，主要事故类型为氢气燃爆物质泄漏后遇明火发生火灾和爆炸事件，联苯- 联苯醚混合物泄漏后造成大气污染扩散事件、遇明火发生火灾和爆炸事件。计算结果表明：当氢气钢瓶破裂泄漏引起火灾事故事故后，造成设备和人员严重损害（达到A级影响）范围为8m，较严重损害（B级影响）范围为10m左右，一定影响（C级影响）范围为15m左右，D级影响范围为27 m。联苯- 联苯醚引起火灾事故后，达到A级影响范围为265m， B级影响范围为345m左右， C级影响范围为512m左右，D级影响范围为910m。所以本项目的热媒炉泄漏事件危害比较大，要密切注意，定期检查。当热媒炉发生泄漏事故时，2.8m/s风速下，B、D、E稳定度时，联苯－联苯醚的一次最大影响浓度分别为15.8mg/m3、15.7mg/m3和13.4mg/m3，出现距离分别约为180m、280m和530m，其影响浓度分别为TJ36- 79之“居住区大气中有害物质最高容许浓度”（一次浓度0.01mg/m3）的1580倍、1570倍和 1340倍，影响浓度相当大。由于联苯-联苯醚为低毒化学品，毒负荷很大，嗅阈值仅为0.1ppm，所以联苯- 联苯醚泄漏容易发现，对人体影响很小。但随风扩散容易被人们发觉而产生不必要的恐慌，造成恶劣的社会影响，需要特别注意防范。 13.1.8 公众参与结论通过对项目所在地的居民、农户、企事业单位的职工、工业园区管理人员、政府及环保部门的领导等进行的意见征询，90%的被调查者理解并支持本项目在经济开发区内建设，10%的人表示无所谓，没有不支持意见。这说明当地企事业单位、公众、政府部门对项目的建设绝大多数持积极支持态度，认为本项目的建设对当地经济的促进作用较大，且对于周边环境产生的污染影响较小。公众调查中公众的建议和意见指出，本项目应积极引进世界先进技术，采用绿色环保产品和设备，在运行过程中应采取有效的“三废”治理措施，做好“三废”处理和回收工作，并严格做到达标排放。另外，公众要求本项目在施工建设过程中，合理安排施工时间，不要影响周边居民的正常生活和休息，并希望当地环保部门严格按照有关规定对本项目建设和运营进行管理和监督。 13.1.9 总结论综上所述，从环境保护角度分析，本项目的厂址选择和建设是可行的。 13.2 建议 ◆热媒炉要采用优质低硫燃料油，以保证燃烧废气达标排放；并考虑尽早采用清洁能源——天然气，以将废气排放影响减至最低。 ◆项目有大量清洁废水直接排放入城市雨水管网，如冷却水装置的清洁废水排放量达 2000 m3/d，建议企业采取措施（如离子交换）后回用，或用于冲洗地坪、冲洗厕所、冲洗车辆、绿化用水等用途，以减少本工程水耗指标，同时相应提高清洁生产水平。 ◆考虑到热媒站的热媒介质不可避免地会有少量泄漏，故应加强对无组织排放源的管理，尽量选用先进设备，加强阀门和管件的密封程度，尽量减少热媒介质的泄漏。 ◆确保工厂污染防治设施运行正常，一旦出现故障，如热媒炉泄漏等，则应采取紧急措施，防止废气直接排放污染周围环境空气质量。 ◆加强全厂的环境保护工作，污染治理岗位实行持证上岗，对上岗人员定期培训和考核。 ◆本项目投产后，应不断吸收国际先进技术，努力改进生产工艺路线，同时高度重视生产中的节水问题，力争将物耗、能耗、水耗指标进一步降下来，使本项目的生产工艺处于国际先进水平。 ----------------------- 336.0 240.0 中和处理后48 污水预处理站 72 48[pic] 80.0 48.0 143.4 288.0 240.0 36.0 117.6 984.0 155 生活设施 576.0 622.0 238.8 热媒站冷冻站长丝装置聚合装置图3-4 生产用水、排水平衡图 DTY丝分级、包装、入库物理性能测定、染色试验 W13 S7 W12 图3-3 加弹工艺流程图及排污点图卷绕油嘴上油挂丝喂入第二罗拉分丝器微动装置假捻器第一罗拉止捻器冷却板第一热箱 POY丝筒微动装置平衡 G8 G7 S6 分级包装图3-2 纺丝工艺流程图及排污点图 W11 W9 W10 S5 POY去加弹工段仓库贮存 HOY和FDY 物理性能检验、染色试验丝束冷却牵伸卷绕给湿上油纺丝喷丝头组件熔融挤出锦纶6切片或聚酯、锦纶6切片 S4 图3-1 聚合工艺流程及排污点图 W7 G6 W8 切片质量检验 S3 W6 S1, S2 W5 W4 G5 G4 W3 W3 G3 G3 G2 W2 G1 W1 制氮系统干燥塔萃取塔切片铸槽预聚合聚合管切片干燥切片萃取切片生产己内酰胺水解聚合单体制备 [pic] 图2-1 污水预处理工艺流程图填埋或焚烧泥渣污泥脱水污泥池压缩空气进入城市污水处理厂沉淀池好氧池厌氧池调节池生产生活污水凝水回用 4440 蒸发风吹损失2040 新鲜水6756.8 375.4 损耗27.4 空调消耗水240 损耗24.0 金华市城市污水处理厂 2000 400 除盐水站损耗14.4 240.0 初期雨水432 热力站损耗8.0 816.0 排水3680至城市雨水系统 323 循环冷却水站说明：图中水量单位为m3/d 174.0 106.0 95.4 表4-1 主要原、辅材料物性特征图9-1 事故类型树状图化学物理受热膨胀蒸气遇火液面燃烧泄漏口燃烧液相挥发气相扩散遇电火未遇电火火灾大气污染蒸气云爆炸池火灾喷射火灾大气污染大气污染爆炸项目物料泄漏

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广州友谊商店股份有限公司二OO一年年度报告二00二年三月重要提示：本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。广州友谊商店股份有限公司董事会目录第一章公司基本情况简介…………………………………………2 第二章会计数据和业务数据摘要…………………………………3 第三章股本变动及股东情况………………………………………5 第四章董事监事高级管理人员和员工情况………………………7 第五章公司治理结构………………………………………………9 第六章股东大会情况简介…………………………………………11 第七章董事会报告…………………………………………………12 第八章监事会报告…………………………………………………22 第九章重要事项……………………………………………………24 第十章财务报告……………………………………………27――43 第十一章备查文件目录……………………………………………44 第一章公司基本情况简介（一）公司法定中文名称：广州友谊商店股份有限公司公司法定英文名称：GUANGZHOU FRIENDSHIP CO.,LTD. （二）公司法定代表人：房向前先生（三）公司董事会秘书：邓美薇女士联系地址：广州市环市东路369号广州友谊商店股份有限公司办公室电话：020-83571948 传真：020-83572228 电子邮箱：meimy.d@cgzfs.com 股证事务授权代表：邓永光先生联系地址：广州市环市东路369号广州友谊商店股份有限公司企划投资部电话：020-83570189 传真：020-83572228 电子邮箱：fcinvestment@cgzfs.com （四）公司注册地址：广州市环市东路369号公司办公地址：广州市环市东路369号邮政编码：510095 公司国际互联网址：www.cgzfs.com 公司电子邮箱：gzfs@cgzfs.com （五）公司选定的信息披露报纸：《证券时报》中国证监会指定的登载公司中期报告的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地址：公司企划投资部（六）公司股票上市交易所：深圳证券交易所股票简称：广州友谊股票代码：000987 （七）其他相关资料公司首次注册登记日期：1992年12月24日登记机关：广州市工商行政管理局公司最近一次变更注册登记日期：2002年3月1日登记机关：广州市工商行政管理局企业法人营业执照注册号：4401011106368 税务登记号码：（国）440102190481772 （地）440100190481772 公司聘请的会计师事务所名称：广东正中珠江会计师事务所办公地址：广州市东风东路555号粤海集团大厦10楼第二章会计数据和业务数据摘要一、本年度主要利润指标情况（单位：人民币元） |指标项目 |金额 | |利润总额 |54,889,843.98 | |净利润 |38,355,729.4 | |扣除非经常性损益后的净利润 |36,529,892.1 | |主营业务利润 |196,760,768.91 | |其他业务利润 |14,194,257.89 | |营业利润 |51,910,643.8 | |投资收益 |2,008,413.52 | |营业外收支净额 |970,786.66 | |经营活动产生的现金流量净额 |23,819,234.05 | |现金及现金等价物净增减额 |24,520,148.5 | 注：扣除的非经常性损益项目及涉及金额（1）新股申购冻结资金利息（本年摊入部分）830,000元；（2）营业外收支净额（剔除新股申购冻结资金利息）140,786.66元；（3）委托资产管理收益1,755,000元；（4）经常性所得税损益项目所得税影响数-899,949.36元。二、截止报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标 |指标项目 |2001年 |2000年 |1999年 | |主营业务收入（元） |979,522,348.2 |945,743,251.97|776,896,268.67| |净利润（元） |38,355,729.4 |37,904,414.53 |35,049,459.85 | |总资产（元） |755,609,976.6 |788,243,136.58|505,613,928.77| |股东权益（元） |598,668,366.67|584,243,177.82|332,803,680.64| |（不含少数股东权益） | | | | |全面摊薄每股收益（元） |0.1603 |0.1584 |0.1955 | |加权平均每股收益（元） |0.1603 |0.1855 |0.1955 | |扣除非经常性损益的每股 |0.1526 |0.1567 |0.1536 | |收益（元） | | | | |每股净资产（元） |2.5017 |2.4414 |1.8561 | |调整后的每股净资产（元 |2.4725 |2.4001 |1.8224 | |） | | | | |每股经营活动产生的现金 |0.0995 |0.4412 |0.3402 | |流量净额（元） | | | | |净资产收益率（%） |6.4068 |6.4878 |10.5316 | |加权平均净资产收益率（%|6.0538 |8.3287 |8.3609 | |）（以扣除非经常性损益 | | | | |后的净利润为计算基础） | | | | 注：根据新的《企业会计制度》规定，代销商品款与对应的存货科目抵消，公司对以前年度的总资产进行了追溯调整。追溯调整前，2000年度总资产为997,408,907.84元，1999 年度总资产为729,016,117.34元。利润表附表（根据中国证监会《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号》的要求计算的净资产收益率和每股收益） |报告期利润 |2001年 |2000年 | | |净资产收益|每股收益（|净资产收益|每股收益（| | |率（%） |元） |率（%） |元） | | |全面摊薄 |加权平均 |全面摊薄 |加权平均 |全面摊薄 |加权平均 | |期初|239,305,405|179,278,275|140,455,760|21,694,194|25,203,736|584,243,177| |数 |.46 |.56 |.07 |.86 |.73 |.82 | |本期|0 |0 |5,692,296.9|1,948,154.|8,732,891.|14,425,188.| |增加| | |5 |8 |9 |85 | |本期|0 |0 |0 |0 |0 |0 | |减少| | | | | | | |期末|239,305,405|179,278,275|146,148,057|23,642,349|33,936,628|598,668,366| |数 |.46 |.56 |.02 |.66 |.63 |.67 | |变动|－ |－ |提取法定盈 |提取法定公|经营产生利|经营产生利 | |原因| | |余公积金及 |益金 |润及实施利|润及实施利 | | | | |法定公益金 | |润分配方案|润分配方案 | 第三章股本变动及股东情况一、股份变动情况 1、股份变动情况表单位：股 | |本次变动前 |本次变动增减（+/-） |本次变动后 | | | |配 |送 |公 |增发|其 |小计 | | | | |股 |股 |积 | |他 | | | | | | | |金 | | | | | | | | | |转 | | | | | | | | | |股 | | | | | | 境内法人持有股份| | | | | | | | | | 境外法人持有股份| | | | | | | | | | 其他 | | | | | | | | | |⒉募集法人股份 | | | | | | | | | |⒊内部职工股 |28,067,680 | | | | | | |28,067,680 | |⒋高管股 |492,320 | | | | | | |492,320 | |5优先股或其他 | | | | | | | | | |未上市流通股份合 |179,305,405| | | | | | |179,305,405| |计 | | | | | | | | | |二、已上市流通股 |60,000,000 | | | | | | |60,000,000 | |份 | | | | | | | | | |⒈人民币普通股 |60,000,000 | | | | | | |60,000,000 | |⒉境内上市的外资股| | | | | | | | | |⒊境外上市的外资股| | | | | | | | | |⒋其他 | | | | | | | | | |已上市流通股份合 |60,000,000 | | | | | | |60,000,000 | |计 | | | | | | | | | |三、股份总数 |239,305,405| | | | | | |239,305,405| 2、我司在2000年6月30日、7月1日以上网定价与二级市场投资者配售相结合的方式发行了6000万股社会公众股，发行价格为4.08元/股，发行完成后于同年7月18日在深圳证券交易所上市交易。 3、本公司现存的内部职工是于1992年12月改制为股份制公司时，以每股1.10元向公司职工募集内部职工股2380万股（含高管股），1998年3月份实施了1997年度10送2派1元的利润分配方案，内部职工股增加为2856万股，拟在社会公众股上市三年后上市流通。二、股东情况介绍 1、截止2001年12月31日，本公司股东总数为47,771户。 2、公司前10名股东的持股情况（2001年12月31日在册） |序号 |股东名称 |持股数量（股 |持股比例 |股份类别 | | | |） | | | |1 |广州市国有资产管理局|150,745,405 |62.99% |国家股 | |2 |普丰证券投资基金 |164,600 |0.069% |流通A股 | |3 |贾玉祥 |162,600 |0.068% |流通A股 | |4 |甄健荣 |156,000 |0.065% |内部职工股 | |5 |杨斌 |131,400 |0.055% |流通A股 | |6 |贺博荣 |116,110 |0.049% |流通A股 | |7 |新疆新天房地产开发 |108,900 |0.046% |流通A股 | | |有限公司 | | | | |8 |黄韵涛 |107,850 |0.045% |流通A股 | |9 |李卫华 |104,900 |0.044% |内部职工股和 | | | | | |流通A股 | |10 |莫曼玲 |104,400 |0.044% |内部职工股 | 注：（1）广州市国有资产管理局代表国家持有本公司股票150,745,405股，占总股本62. 99%，系本公司控股股东，本报告期内其持有的股票数量没有变化，也没有质押或冻结。其他前十名股东和我司无关联关系。（2）本公司持股前十名股东中，第9名李卫华持有104,400股未流通的内部职工股和 500股流通A股。（3）本年度，广州市国有资产管理局归入广州市财政局，国家股股权管理也归属市财政局。市财政局法人代表：郭锡龄 4. 董事、监事、高级管理人员和员工情况一、现任公司董事、监事、高级管理人员基本情况 |姓名 |性 |年龄|职务 |任期起止 |持股数（股） | | |别 | | | | | | | | | | |年初 |年末 | |房向前 |男 |45 |董事长 |2002.2—2002.3 |0 |0 | |吴汝初 |男 |59 |副董事长 |1999.3—2002.3 |32400 |32400 | |刘宏国 |男 |56 |副董事长、总经理|1999.3—2002.3 |32400 |32400 | |黎满传 |男 |50 |董事、副总经理 |1999.3—2002.3 |28800 |28800 | |王龙飞 |男 |52 |董事 |1999.3—2002.3 |0 |0 | |朱祖煊 |男 |63 |董事、财务总监 |1999.3—2002.3 |32400 |32400 | |何秉刚 |男 |56 |董事 |1999.3—2002.3 |26400 |26400 | |王银喜 |女 |46 |董事、副总经理 |1999.3—2002.3 |26400 |26400 | |陈润辉 |男 |47 |董事 |1999.3—2002.3 |28800 |28800 | |李小沂 |女 |48 |监事会召集人 |2002.2—2002.3 |0 |0 | |胡洁君 |女 |44 |监事 |1999.3—2002.3 |55200 |55200 | |任广民 |女 |42 |监事 |1999.3—2002.3 |28800 |28800 | |王翔 |男 |41 |副总经理 |1999.3—2002.3 |0 |0 | |邓美薇 |女 |45 |董事会秘书 |1999.3—2002.3 |43200 |43200 | 注： ①报告期内，公司董事、监事、高级管理人员持有本公司股票数额没有变动。 ②报告期内，公司董事、监事没有在股东单位任职。二、年度报酬情况 ①公司董事、监事和高级管理人员报酬的决策程序、报酬确定依据：董事、监事和高级管理人员的报酬是根据公司1998年度股东大会审议通过的“董事、监事薪酬问题的议案 ”，由股东大会决定。 ②报告期内，公司董事、监事和高级管理人员均在本公司领取薪酬，年度报酬总额18 3.58万元（含税）。金额最高的前三名董事的报酬总额为47.32万元（含税）。金额最高的前三名高管人员的报酬总额为40.33万元（含税）。 ③公司董事、监事和高级管理人员年度报酬区间划分及人数：公司的董事、监事和高级管理人员，年度报酬在13万元至16万元（含税）区间的3人，年报酬在10万元至13万元（含税）区间的10人，年报酬在8万元至10万元（含税）区间的2人。三、报告期内董事、监事、高级管理人员离任情况及原因 ①本报告期内公司董事、监事、高级管理人员没有离任或解聘的情况。 ②经公司总经理提名，公司第二届董事会第14次会议决议，聘任董事王银喜为公司副总经理。 ③报告期末至本报告披露日期间董事、监事、高级管理人员变化情况 2002年1月4日，公司第二届董事会第23次会议审议通过郭振球先生因年龄原因辞去公司董事、董事长职务的决议；审议通过增补房向前先生为公司第二届董事会董事候选人的决议；审议通过张广忠先生辞去公司副总经理职务的决议。 2002年1月4日，公司第二届监事会第11次会议审议通过王秀云女士因年龄原因辞去公司监事、监事会召集人职务的决议；审议通过增补李小沂女士为公司第二届监事会监事候选人的决议。（以上事项已于2002年1月5日在《证券时报》上披露）。 2002年2月6日，公司2002年第一次临时股东大会审议通过郭振球先生辞去公司董事、董事长职务；审议通过增补房向前先生为公司董事；审议通过王秀云女士辞去公司监事、监事会召集人职务；审议通过增补李小沂女士为公司监事。经公司第二届董事会第24 次会议选举，房向前先生出任公司董事长。经公司第二届监事会第12次会议选举，李小沂女士出任公司监事会召集人。（以上事项已于2002年2月7日在《证券时报》上披露）。四、公司员工情况截止到2001年12月31日止，公司职工总数1960人，其中销售人员1367人，技术人员 168人，财务人员51人，行政人员255人，其他119人。公司员工中大专及大专以上学历2 96人，中专及高中学历1523人，高中以下学历141人。根据有关政策，截止2001年12月2 0日公司退休人员已纳入社会养老保障体系。至本报告期末公司的离休人数为17人。 5. 公司治理结构一、公司治理情况公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会制定的有关法律、法规的要求，在证监会派出机构、深圳证券交易所等的指导下，不断完善公司法人治理结构，规范公司运作，改进信息披露质量，健全内控制度。公司已制定了《董事会工作细则》、《监事会工作细则》、《总经理工作细则》、《财务总监工作细则》，目前正在修改公司章程，修订《董事会议事规则》、《监事会议事规则》，及制定《股东大会议事规则》、《信息披露制度》等。通过与中国证监会和国家经贸委于2002年1月7日发布的《上市公司治理准则》规范性文件相比较，公司目前的法人治理基本符合《上市公司治理准则》的要求，其主要情况和差异说明如下： 1、关于股东与股东大会：公司建立了较为合理的治理结构，努力确保所有股东特别是中小股东享有平等地位，确保所有股东均能及时获取有关法律、法规和公司章程规定的公司重大事项的相关信息，能够享有充分的知情权和参与权；公司严格按照《上市公司股东大会规范意见》和相关法规的要求召集、召开股东大会，在会场地点和时间的选择上尽可能地让更多的股东参加股东大会；公司关联交易公平合理，均遵循商业原则，签订有书面协议。公司目前正在制订《股东大会议事规则》。 2、关于控股股东与上市公司的关系：公司控股股东行为规范，没有逾越股东大会直接或间接干预公司的决策及依法开展的经营活动；严格遵循法律、法规和公司章程规定的条件和程序提出对上市公司董事、监事候选人的提名；公司与控股股东产权清晰，在人员、资产、财务、机构、业务均各自独立；公司人员没有在控股股东单位担任职务；公司董事会、监事会及其他内部机构均独立运作；公司与控股股东没有同业竞争情况。 3、关于董事和董事会：公司严格按照《公司章程》及相关法律法规的规定进行董事选举，并将在《公司章程》中进一步完善董事的选聘程序、积极推行累积投票制度；公司各位董事能够积极参加有关培训，熟悉有关法律法规，了解作为董事的权利、义务和责任，能根据公司和全体股东的最大利益，忠实、诚信、勤勉地履行职责。公司目前正在修订《董事会议事规则》和制定《独立董事制度》，并将根据《上市公司治理准则》的有关规定，逐步完善董事会下属专门委员会。 4、监事和监事会：公司监事会能够充分了解公司经营情况，认真履行职责，本着对全体股东负责的精神，能够有效地对公司董事、经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性及公司财务实施监督和检查，并有真实完整的会议记录。公司正在修订《监事会议事规则》，进一步完善监事会职能和程序。 5、关于绩效评价与激励约束机制：公司正通过同业比较，结合企业规模和发展情况、市场平均水平等设立标准，积极建立和完善董事、监事及高级管理人员的绩效评价及激励机制；公司经理人员的聘任公开、透明，严格遵守有关法律法规，履行法定的程序。 6、关于利益相关者：公司能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、消费者、供应商、社区等利益相关者的合法权利。各方能积极合作，共同推动公司持续、健康地发展。 7、关于信息披露和透明度：公司指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询；公司能严格按照法律、法规和公司章程的规定，真实、准确、及时、完整披露有关信息，确保投资者通过指定报刊和网站及时清晰了解公司的实际经营情况和经营业绩。二、独立董事情况本公司已初步有独立董事人选，将于2001年度股东大会提交股东审议。三、公司与控股股东关系说明公司与控股股东在人员、资产、财务、业务和机构方面做到“五分开”，公司具有独立完整的业务及自主生产经营能力。四、报告期内对高级管理人员的考评及激励机制的建立、实施情况公司正在着手推动内部机构、人事、薪酬三大改革，逐步完善高级管理人员的绩效评估体系和激励机制。第六章股东大会情况简介本报告期内公司召开了一次年度股东大会，具体情况如下：公司于2001年3月29日召开第二届董事会第十七次会议，审议通过了召开公司2000年度股东大会的决议，并于2001年4月3日在《证券时报》上刊登召开2000年度股东大会通知。公司于2001年5月10日在友谊商业大厦十五楼召开公司2000年度股东大会，到会股东及股东代表55人，代表股份15266.7925万股，占公司总股本的63.8%。会议审议并通过了如下决议： ⑴公司2000年度董事会工作报告; ⑵公司2000年度报告和报告摘要; ⑶公司2000年度监事会工作报告; ⑷公司2000年度财务决算报告; ⑸公司2000年度利润分配预案; ⑹关于聘请广东正中珠江会计师事务所为公司2001年度审计机构的议案。本次年度股东大会决议公告于刊登2001年5月11日的《证券时报》上。第七章董事会报告一、报告期内公司的经营情况（一）主营业务的范围及其经营状况 1、公司所处行业及市场占有率公司所处行业为商业零售业，是一家以零售批发业务为主，以物业租赁为辅的综合性商业企业。目前公司拥有2家过万平方米的大型百货商场，零售市场占有率居广东省前列，并开始涉足建材连锁大超市等经营领域，正在形成多业态经营的商业格局。 2、主营业务范围公司主营百货零售，主营业务收入和利润均来自零售批发业务，在报告期内未发生较大变化，如下表：单位元 |行业 |主营业务收入 |主营业务成本 |毛利率 | |百货 |979,522,348.20 |778,158,374.18 |20.56% | 3、主营业务经营状况 2001年，公司在稳定的经济环境下，经过全体员工齐心协力、团结拼搏，以公司上市第一个完整年度为契机，在巩固主业经营、发展其他辅营业务、提高经济效益及保证企业持续发展等方面，较好地完成了年度目标任务。公司全年实现主营业务收入979,522, 348.20元，同比增长3.57%；实现利润总额54,889,843.98元，同比增长22.84%。围绕年初制定的各项经济指标与任务，2001年公司经济工作的主要举措有：（1）坚持精细经营，提升百货主业经营能力，保证经营效益持续增长。 2001年，公司坚持走差异化市场路线，根据商品特点、品牌特色及目标顾客需求不断进行商品结构和布局的调整优化，汰弱引强，扩大顾客需求度高的商品阵容。百货精品商场全年销售增长9.4%；工艺商场以培育消费、开发潜在购买力、占市场先机为宗旨，先后对首饰、精品、家饰区进行调整，以时尚高雅的陈列演绎现代生活，形成了一定的经营特色；女服商场引进了来自韩国、香港价格适中且款式新颖的潮流的女服，满足了目标顾客着装年轻化的消费需求，收到较好的销售效果，经过调整的品牌区域销售同比上升35.99%；男服商场营造了颇具特色且质优价宜的皮具天地，皮具销售止跌回升，全年升幅达20.6%，电器文化商场在科技含量较高的数码产品的销售已在市内同行中树立起经营规模最大、品种最齐的口碑。积极探索营销新路子，努力促销扩销。公司围绕“新世纪、新生活、新时尚”的营销推广总体思路，全年先后组织开展了“世纪之春”、“拥抱阳光”、“友谊礼品月”等大型主题促销活动；总店各商场和分店贯彻公司年度营销计划，精心策划营业促销活动，一年来先后举办了“江诗丹顿古今名表荟萃展”、“春日色彩”、“粉色的天空”、“秋醉伊人”、“彩明月”等展示，传递了消费潮流新资讯和生活新时尚。做好贵宾服务管理，维系商店目标顾客。公司本年度继续强化贵宾需求研究、服务工作，重新修订了《贵宾卡、白金卡使用管理办法》，在商场举行了两次贵宾活动，举办贵宾联谊会等。公司贵宾人数及其全年消费额逐年增加。公司本年度认真抓好各层级培训，提高员工素质。为适应中国入世以及企业对管理人员的素质要求，公司加强了各层管理人员的培训，如选送高级管理人员攻读研究生高级进修课程，对中层及一般管理人员开展了现代营销策略、外资经营、质量管理、新业态等专题培训；本年度，公司800多名售货员通过营业员职业资格证等级培训，分别取得中级和初级营业员职业资格证，各商场还根据实际需要，开展商品知识、商品陈列、服务技巧等培训。上述培训均收到较好的效果。公司进一步理顺和完善联进分销经营模式，大力调整友谊时代店商品结构、布局及库存，节约成本，培育新的消费增长点，迎合商圈目标客层的需要，使该分店超额完成了公司下达的年度经营任务，全年销售增长了30%，减亏达52.6%。（2）巩固物业经营业务，提高物业经营效益本年度公司在物业经营工作中灌输“以客为主、以客为先”的服务理念，通过对租客租赁要求的摸查，想方设法留住现有租客，同时紧盯租赁市场行情，加大招租力度，并通过服务及配套设施的改造不断提高场地效益。公司针纺大厦、友谊大厦出租率分别达到 86.8%和87.6%，全年物业租赁的收租率达100%，总收入达到2666万元。（3）拓展零售业态，迈进新的经营领域公司在2001年12月初，与上海好美家装潢建材有限公司签订协议，合资建立“广州友谊好美家装潢建材有限公司”，我司出资490万元，占注册资本49%。新公司预计2002年二季度在广州珠江新城广场内开设上万平方米的家居建材超市，未来三年拟在广州及周边地区开设4至5家同等规模的大卖场，成为广州乃至广东地区最具规模的家居装潢建材产品零售商。此举标志着我司向新兴业态发展迈出了关键性的第一步。（4）编制企业五年发展规划，绘画未来发展宏图。公司经过半年时间的调查、分析、编写，已制订出《公司五年发展规划》，将提交董事会进行审议。五年规划的编制，使企业正确审视自己，明确中期任务和目标，以更坚实的步伐踏上发展之路。（二）主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩单位：万元 |企业名称 |注册资本 |投资比例 |主营业务 |主营业务收 |净利润 | | | | | |入 | | |广州保税区友|810 |100% |转口贸易、 |869 |231 | |谊保税有限公| | |简单加工、 | | | |司 | | |商品展销、 | | | | | | |保税仓储和 | | | | | | |物业出租 | | | |广州市友谊和|140（万美元|50% |百货零售 |887 |30 | |黄百货精品有|） | | | | | |限公司 | | | | | | |广州市友谊餐|47.6 |37% |餐饮业务 |— |— | |厅有限公司 | | | | | | |广州中谊保税|6400 |33.33% |房地产 |695 |101 | |实业有限公司| | | | | | |广州珠江资产|6500 |7.7% |项目策划、 |133．54 |70．96 | |管理有限公司| | |投资咨询、 | | | | | | |投资管理和 | | | | | | |资产委托管 | | | | | | |理 | | | 注：（1）广州市友谊餐厅有限公司暂时停业，无营业收入。（2）广州珠江资产管理有限公司2001年主营业务收入指标是营业收入、其他业务收入和投资收益合计数，摘自该公司2001年度审计报告（粤数会审字[2002]5003号）。（三）主要供应商、客户情况本报告期内，公司向前五名供应商合计采购金额为76,855,902.99元，占采购总额的 8.74%；公司的主要客户为广州市地区消费者。（四）在经营中出现的问题与困难及解决方案公司经营中所面临的主要问题是：报告期内，多家跨国零售商、北商、深商宣布在广州开店或计划开店，广州地区零售市场竞争进一步加剧；而目前我司内部架构和管理未理顺，人事分配制度改革推进的步子不够大，总店与分店联进分销的运营模式尚待完善，友谊时代店虽然开业两年多来经营效益能达到预期目标，按仍处于亏损期。针对该状况，我司主要采取了以下措施： 1、继续完善联进分销模式，大力开展营销活动，贴近市场，调整分店商品布局、结构和库存，节约成本，提高销售。报告期内，友谊时代店超额完成年度经营目标，全年销售同比增长30%，减亏达52.6%。 2、坚持精细经营，走差异化市场路线，扩大顾客需求度高的商品经营阵容；积极探索营销新路子，努力促销扩销；做好贵宾服务管理，维系商店目标顾客；认真抓好各层级培训，提高员工素质，树立企业形象。总体上提升了百货主业经营能力，保证经营效益持续增长。 3、拓展零售业态，迈进新的经营领域，抢占市场份额。公司与上海好美家装潢建材有限公司合资建立“广州友谊好美家装潢建材有限公司”。新公司预计2002年一季度在广州珠江新城广场内开设上万平方米的家居建材超市，未来三年拟在广州及周边地区开设 4至5家同等规模的大卖场，成为广州乃至广东地区最具规模的家居装潢建材产品零售商。二、报告期内公司的投资情况（一）募集资金使用情况 2000年7月，公司公开发行6000万股A股股票，扣除发行费用实际募集资金23606.44万元。招股说明书中列明承诺投资项目与投资进度如下表： |项目名称 |投资额（万元） |投入进度(万元) | | | |2000年 |2001年 |2002年 | |①新中国大厦分店项目 |2381 |1431 |950 |－ | |②天河时代广场分店项目 |8035.8 |4103.8 |3432 |500 | |③顶好广场大型综合百货超市项目 |6987 |－ |3237 |3750 | |④开发改造电脑管理系统项目 |700 |460 |240 |－ | |⑤补充公司流动资金 |5451.2 |－ |－ |－ | |合计 |23555 | | | | 2000年和本报告期内募集资金实际使用情况如下表： |项目名称 |实际投资额 |实际投入进度（万元）| | |（万元） | | | | |2000年 |2001年 | |①新中国大厦分店项目 |396 |396 |－ | |②天河时代广场分店项目 |4334.52 |4334.52 |－ | |③顶好广场大型综合百货超市项目 |330.7 |－ |330.7 | |④开发改造电脑管理系统项目 |218.7 |104.2 |114.5 | |⑤补充公司流动资金 |5451.2 |5451.2 |－ | |合计 |10731.12 |10285.92|445.2 | 注： 1、2002年1月4日，公司召开了第二届董事会第23次（临时）会议，向股东大会提出终止募股资金投入新中国大厦友谊分店项目的议案。议案内容摘要：新中国大厦友谊分店项目原拟使用募股资金2381万元，鉴于经营环境出现预料不到的突然变化，已不符合我司经营综合性百货商店的要求，公司仅在2000年使用募股资金396万元归还该项目的银行贷款，余下1985万元暂时未再投入，我司分店也暂停试业，转为商业批发业务的物业出租经营。我司在2000年年度报告已披露上述情况。至今，新中国大厦的经营环境一直未发生有利于我司分店经营的变化，为更加安全有效地使用募股资金，董事会决定终止该项目募股资金的投入，余下的1985万元已存放于我司在银行的存款帐户，公司正进行有关项目的筹划、论证，待确定后，再提出募股资金变更投入的新项目。该董事会决议于1月5日在《证券时报》上公告，2月6日公司2002年第一次临时股东大会上该议案获得表决通过，并于2月7日在《证券时报》上刊登公告。 2. 2002年1月4日，公司召开了第二届董事会第23次（临时）会议，向股东大会提出终止募股资金投入顶好广场大型综合百货超市项目的议案。议案内容摘要：顶好广场大型综合百货超市是公司1998年计划投资的项目，原计划2001年至2002年期间使用募股资金6987万元投入该项目。2001年上半年我司使用募集资金向顶好广场开发商广州百利房地产开发有限公司实际支付房产款100万元，下半年再次使用募股资金支付房产款50万元、电梯工程152万元、电柜工程28.7万元，该项目合共投入330.7万元，募股资金剩余6656.3万元。经公司进一步调查论证，顶好广场所在的广州东郊因城建向南部番禺地区重点拓展，原预计的城市化建设速度放缓；一些规划的大型工业投资项目仍未明朗；部分大型住宅区入住情况不佳或推迟兴建。总体上，投资建设大型综合百货超市的商业环境还未成熟，董事会决议终止该项目募股资金的投入，我司在顶好广场已投资的自有物业转为出租业务，以尽快谋取前期投资的回报，余下的6656.3万元募集资金目前存放在我司银行帐户，公司正在积极筹备一些新投资项目，待确定后再提出该部分募股资金投入变更项目。该董事会决议于1月5日在《证券时报》上公告，2月6日公司2002年第一次临时股东大会上该议案获得表决通过，并于2月7日在《证券时报》上刊登公告。 3、时代广场分店项目2000年度超额完成当年投资计划，2001年度原计划投入3432万元募集资金。考虑到该分店自2000年开始试业以来，虽然达到经营预期，但仍处于亏损状态，必须集中精力完善联进分销模式，摸透商圈消费情况，加大商品布局和结构调整，加强成本管理，提高知名度、集客能力，尽快实现盈利，不宜扩大投入资金增大经营规模，所以2001年度公司放缓投资进度，时代广场分店全年实现销售额（不含税）13033万元，同比增加30%，收益-429万元，同比减亏达52.6%。 4、开发改造电脑管理系统项目原拟在2000年和2001年共投入700万元，实际在2000年度完成投资104.2万元，2001年度完成投资114.5万元，两年共投入218.7万元，仅完成预计投入的31.24%。进度较慢的原因是因为配合公司未来5年发展战略规划，公司正在对整体业务流程进行完善与重建工作，为能与正在构建的新型运营模式相适配，达到良好的投资效果，公司放缓了该项目的投入进度。在2002年公司逐步完成流程再造和机构调整后，将加快募集资金的投入，提高企业现代化管理水平。 5、2002年2月27日公司第二届董事会第25次（临时）会议召开，决定与广州市宝鑫实业发展有限公司等共同出资发起设立“广州家谊超市股份有限公司”，授权董事长签订出资发起设立该公司的协议和章程。新公司将参与广州市肉菜市场改造，发展社区型中小连锁超市。我司出资4000万元组建该公司的资金拟使用终止新中国大厦分店项目和顶好广场项目的结余募集资金，此项议案将提交股东大会审议（股东大会召开时间另行通知），如股东大会不获通过使用募集资金，公司将以自筹资金投入。该董事会决议已在20 02年3月1日在《证券时报》上刊登公告。（二）报告期内非募集资金投资情况 1、报告期内，公司和广州市广永国有资产经营有限公司、广州原能发展有限公司、广州产权交易所共同投资组建广州珠江资产管理有限公司。我司出资500万元，占注册资本的7.7%。该公司于2001年5月14日成立，主营项目策划与投资咨询、投资管理和资产委托管理。 2、公司于2001年12月初与上海友谊集团股份有限公司控股的上海好美家装潢建材有限公司签订协议，合资建立广州友谊好美家装潢建材有限公司。新公司注册资本1000万元，我司以自有资金现金出资490万元，占注册资本的49%，上海好美家装潢建材有限公司以现金出资510万元，占注册资本的51%，新公司于2002年1月15日完成验资，3月12日取得营业执照。该公司将以广州为中心，珠江三角洲为腹地，率先在广州地区开办装潢建材连锁经营大型专业超市，拟于2002年第二季度在广州开设第一家超市，报告期内新公司无收益。该事项已于2001年11月27日在《证券时报》上刊登董事会决议公告。三、公司财务状况报告期内主要财务指标变动情况及原因： ⑴ 报告期内主要财务指标变动情况 | 单位 | |：人民币万元 | |项目 |2001年度 |2000年度 |同比增减（％） | |总资产 |75,561.00 |78,824.31 |-4.14 | |长期负债 |652.70 |783.96 |-16.74 | |股东权益 |59,866.84 |58,424.32 |2.47 | |主营业务利润 |19,676.08 |17,097.63 |15.08 | |净利润 |3,835.57 |3,790.44 |1.19 | （2）变动的主要原因： ①总资产减少主要是因为公司在建工程转为固定资产后折旧增加，以及无形资产摊销； ②长期负债减少是因为无效申购资金冻结利息收入分期转销所致； ③股东权益增加主要是利润增加所致； ④主营业务利润增加是本年主营业务收入增加所致； ⑤净利润增加是主营业务利润增加所致。四、生产经营环境、宏观政策和法规的变化对公司产生的影响中国已加入WTO，国内商业零售业三年后将全面放开，将是最早受到入世后的国际竞争冲击的行业之一。开放既是一种挑战，也存在机遇，竞争者的增加将对公司市场份额和利润形成冲击，同时，开放的市场与合理的关税也将使目前的国内零售市场更趋规范，也有利于企业在竞争中学习国外同行，优化经营机制，提高管理水平。本公司将在三年的过渡期内，继续坚持主业，发展多种业态，千方百计扩大广东省内外的零售市场份额，增加优质网点资源，并积极寻求多种合作发展机会，不断提高公司规模优势、管理水平和应变能力。五、新年度经营计划根据新的经济形势、经营环境，2002年公司将按照未来五年发展规划的总体要求，振奋精神，更新观念，把握机遇，真抓实干，认真做好如下几项工作： 1、围绕顾客消费需求，依靠精细分析，调整商品结构，优化经营，活化经营，在商场购物环境营造及管理、陈列、促销、服务等方面提高素质，全方位推进高级百货商店名牌化、高品质、高附加值、提供现代新生活模式的理念。 2、抓紧推进公司总店扩建工作。筹划中的总店扩建工作包括扩宽主楼与综合楼天桥及改造综合楼部分面积作商场、扩建主楼西侧楼房及开发地下停车场，争取在年内有实质性进展。 3、采取有力措施，促进友谊时代店快速成长，在商品阵容、陈列方法、服务接待、促销创意、贵宾管理、环境设施、员工培训、激励和管理等方面获得较大提升，想方设法扩大时代分店的影响力和提高其集客力，争取销售与效益达到预期目标。 4、提升物业管理水平，保证物业经营效益。公司将通过改善物业的功能设施、硬件档次，加大招租力度，抓好配套服务，不断提高物业管理水平，努力挖潜和开发闲置物业。 5、积极推进资本运营，做优做强做大企业。2002年，公司将积极推进广州市国有百货业板块的资产并购工作；支持广州友谊好美家装潢建材有限公司和广州家谊超市股份有限公司的开店工作，加快我司发展速度，扩大经营规模。 6、加快科技创新步伐，推动工作流程创新。公司将加快推进应用现代信息技术的步伐，加大投入，实现公司系统升级，建立适应企业未来连锁化、规模化发展的业务运作流程。 7、推动公司《未来五年发展战略规划》的初步实施。根据《规划》起步阶段对加强企业基础管理的要求，公司将在下半年分步骤开展ISO9000认证工作，以实现公司管理的标准化、规范化，向国际化管理要求靠拢。 8、深化企业改革，完善治理结构和内部机制。公司将通过引入独立董事，依据《上市公司治理准则》，制定相关制度，完善治理结构；2002年公司将积极推进内部机构、人事、分配三大改革，建立一个思想观念新、知识结构完整、创新能力强、具备团队精神与合作意识、廉政勤政、架构精简高效、有生机活力的核心领导层和管理队伍，形成科学、规范、完善的人力资源管理体系。六、董事会日常工作情况（一）报告期内董事会的会议情况及决议内容本报告期内公司召开了八次董事会，具体情况如下： 1、2001年1月10日在公司综合楼六楼会议室召开了第二届董事会第15次会议，应到会董事9人，全部出席，监事会召集人列席会议。会议一致通过聘任王银喜女士为公司副总经理。 2、2001年3月5日在公司综合楼六楼会议室召开了第二届董事会第16次（临时）会议，应到会董事9人，全部到会，监事会召集人列席会议。会议审议通过了推荐张广忠先生为珠江投资管理公司董事候选人，推荐任广民女士为珠江投资管理公司监事候选人。 3、2001年3月29日在公司综合楼六楼会议室召开第二届董事会第17次会议，应到董事 9人，全部出席，公司全体监事及高管人员列席会议，会议由董事长郭振球先生主持，审议通过了以下议案： ①公司2000年度董事会工作报告 ②公司2000年年度报告和年报摘要 ③公司2000年度财务决算报告 ④公司2000年度利润分配预案 ⑤关于提请股东大会通过聘请广东正中珠江会计师事务所有限公司为公司的审计机构的预案的议案。 ⑥关于召开2000年年度股东大会的议案该会议决议公告及年度报告摘要刊登在2001年4月3日《证券时报》，并于5月19日在《证券时报》上刊登了年报的补充公告，补充说明净利润超过盈利预测20%的原因说明。 4、2001年6月19日在公司综合楼六楼会议室召开第二届董事会第18次会议，应到会董事9人，实到会8人，监事会派员列席了会议。会议对广州保税区友谊保税公司改制问题做出决议，我司占股权95%，引入广州市友谊餐厅有限公司作为新股东，投入现金789,6 90元,占股权5%。 5、公司于2001年7月3日在公司综合楼六楼会议室召开董事会第19次（临时）会议，应到会董事9人，实到8人，1人因出差未能参会，已委托王龙飞董事就会议议题投同意票，监事会成员列席会议。会议经审议，通过如下决议： ①一致同意推荐黎满传先生为广州保税区友谊保税有限公司执行董事候选人，欧健强先生为该公司监事候选人。 ②一致同意授权经营班子开展委托资产管理业务增加委托购买国债、股票（一级市场）等资本市场短期投资业务。原于2000年11月25日董事会第13次会议作出的授权经营班子开展委托资产管理业务决议的具体五项要求不变。 6、公司董事会第二届第20次会议于2001年8月3日在公司综合楼六楼会议室召开，会议由董事长郭振球先生主持，会议应到董事9人，全部到会，全体监事及高管人员列席了本次会议，会议审议通过了如下决议： ①通过《广州友谊商店股份有限公司2001年中期报告》及其摘要 ②通过《2001年中期利润分配方案》，中期不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。公司董事会于8月7日在《证券时报》上刊登了董事会决议公告和2001年中期报告摘要。 7、2001年11月6日，公司在综合楼六楼会议室召开第二届董事会第21次会议，9名董事全部出席，全体监事及高管人员列席了会议。会议审议并通过了公司关于中国证监会广州证管办巡回检查有关问题的整改报告。董事会已于11月9日在《证券时报》上公告该决议。 8、2001年11月26日，公司在综合楼六楼会议室召开第二届董事会第22次会议，9名董事全部出席，监事会派出成员及高管人员列席了会议，审议并一致通过：公司与上海友谊集团股份有限公司控股的上海好美家装潢建材有限公司合资建立广州友谊好美家装潢建材有限公司，我司以自有资金现金出资490万元，占注册资本的49%。该决议于11月27 日在《证券时报》公告。注：公司董事会于2001年8月17日在《证券时报》上刊登提示性公告，说明广州市已通过市国有百货业改革总体方案，其中涉及我司和新大新重组事宜尚无实质性进展或具体重组方案，我司将视进展情况按深交所的有关要求及时、规范披露有关信息。（二）董事会对股东大会决议的执行情况报告期内，董事会认真执行股东大会通过的各项决议。2001年5月30日实施了2000年度股东大会通过的分红方案，每10股派发现金红利1元（含税），相关派息公告刊登于2 001年5月22日《证券时报》。七、本年度利润分配预案经广东正中珠江会计师事务所有限公司审计，截止2001年12月31日，公司本年度净利润38,355,729.40元，提取10%法定盈余公积金3,909,123.72元（含子公司计提部分，下同），提取5%法定公益金1,948,154.80元，加上上年度未分配利润25,203,736.73元，2 001年度可供股东分配的利润为57,702,187.61元。2001年度分配预案为：按每10股派送现金1元（含税），共23,930,540元，尚余33,936,628.63元留待以后年度分配。八、2002年度利润分配政策预案本公司拟在2002年度分配利润一次，公司在2002年度实现净利润中可分配部分用于股利分配的比例为24%；公司2001年度未分配利润用于2002年度股利分配的比例为65%。股利分配形式为派发现金，现金股息占股利分配的比例为100%。董事会保留根据公司发展和盈利情况作出调整选择的权利。第八章监事会报告 2001年度，公司监事会本着对股东负责的精神，根据《公司法》、《证券法》、《公司章程》，认真履行监督职责，列席了各次董事会会议,参加了2000年度股东大会，监督其议案和程序的进行，为公司规范发展积极努力地开展工作，现报告如下：一、报告期内监事会工作情况。报告期内公司召开了一次股东大会，八次董事会，其中两次是董事会临时会议，监事会均参加或派员列席。2001年度，监事会共召开了三次会议。（一）2001年3月29日召开第二届监事会第8次会议，会议审议通过了《公司2000年度监事会工作报告》；审查了《公司2000年年度报告》、《年报摘要》、《公司2000年度财务决算报告》及《2000年度利润分配及分红派息预案》。（二）2001年8月3日召开第二届监事会第9次会议，会议审议了《公司2001年中期报告和中报摘要》；检查了公司2001年上半年的生产经营情况和决策履行情况。（三）2001年11月6日召开第二届监事会第10次会议，审议通过了《中国证监会广州证管办巡回检查提出问题的整改报告》。二、报告期内监事会认真履行职责，对如下事项发表意见：（一）监事会认为2001年公司依法运作，建立了完善的内部控制制度，公司董事会、经理层在履行职责行使职权时无违反法律、公司章程或危害公司利益的行为，公司决策程序合法有效。（二）监事会认真检查了公司资产，财务状况和会计资料，核查了董事会拟提交股东大会的财务报告，认为本年度经广东正中珠江会计师事务所有限公司审计的公司财务报告真实反映了公司的财务状况和经营成果。（三）公司本年对募集资金的使用情况如下： 1、关于募集资金投入进度的情况（1）关于时代广场分店项目本年度募集资金投入未达到原承诺进度。该项目2000 年超额完成当年投资计划，投入募集资金4334.52万元，并于当年开始试业经营。2001年暂时未投入资金。该项目募集资金投入进度减慢是因为该分店经营虽达到经营的预期，但仍处于亏损期间，公司正在对其进行商场与商品的结构调整、加强成本管理、增加市场营销活动提高知名度和集客力等经营举措，为尽快实现盈利，暂不宜扩大投入资金，增大经营场地规模，所以减慢了募集资金投入。（2）开发改造电脑管理信息系统的项目，原拟2000年和2001年共投入700万元，截止2001年12月31日，已使用募集资金218.7万元（含2000年投入的104.2万元）。募集资金投入进度较慢是因为公司目前正对整体业务流程进行完善和改造，电脑管理系统改造需要配合进行。 2、关于募集资金变更的情况公司在报告期末至本报告披露日期间，召开第二届董事会第23次（临时）会议，提出终止募股资金投入新中国大厦友谊分店和顶好广场大型综合百货超市项目，并在2002 年第一次临时股东大会上通过如下决议：（1）关于终止募股资金投入新中国大厦友谊分店项目，原拟定使用募股资金2381 万元，已使用募集资金396万元，余1985万元暂不投入，存放在银行本公司帐户。（2）关于终止募股资金投入顶好广场大型综合百货超市项目，原拟定使用募股资金6987万元，已使用募集资金330.7万元，余6656.3万元暂不投入。原因：客观条件的变化，上述两项募资暂不适合继续投入，原有场地经董事会决议调整为租赁经营。监事会认为公司对这些募资项目的调整和投入进度的控制符合股东利益最大化的原则，程序合法。（四）报告期内无发生公司收购或出售资产，吸收合并等事项。（五）本年度内公司无重大关联交易。（六）广东正中珠江会计师事务所为本公司出具了无保留意见无解释说明的审计报告。第九章重要事项一、本年度公司无重大诉讼、仲裁事项。二、报告期内，公司无发生收购或资产、吸收合并等事项。三、报告期内，本公司无重大关联交易事项。四、重大合同及其履行情况（一）报告期内，本公司未发生影响公司当年利润总额的10%以上（含10%）的托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司资产的事项。（二）本报告期内，公司对外无担保事项，也没有尚未履行完毕的担保合同。（三）2000年11月，公司董事会第二届第13次会议授权经营班子开展委托资产管理业务的决议，当年12月公司与国信证券有限责任公司签定一年期的资产管理协议，以自有资金3000万元委托其管理，将资金投资于在国内市场上交易的股票、国债或其他有价证券，并于2000年年度报告进行了披露。2001年12月公司按期收回委托国信证券有限责任公司管理的资金30,000,000元，并实现委托资产管理收益1,755,000元,理财收益率5. 85%。（四）本报告期内，公司业务合同正常进行，无重大合同纠纷发生。五、报告期内承诺事项的履行情况。 1、本公司在招股说明书中承诺将本公司的全资附属企业广州保税区友谊保税公司改制为符合《公司法》规范要求的有限责任公司。2001年8月2日，广州保税区友谊保税区公司已改制为有限责任公司。 2、公司曾于2000年年度报告披露了2001年利润分配政策：2001年度分配利润一次，公司在2001年度实现净利润中可分配部分用于股利分配的比例为20%；2000年度未分配利润用于2001年度股利分配的比例为65%。股利分配形式为派发现金。公司董事会可根据公司实际情况提出调整的预案。公司董事会提出的每10股派1元（含税）的利润分配预案没有违背上述承诺。六、根据国务院有关文件规定，以及财政部“财税（2000）99号”等文件精神，本公司企业所得税率将从先按33%征收，再返还18%的优惠政策调整为2002年以后按33%征收，按此缴纳税负将增加。公司将通过优化经营、加强成本管理等措施尽量将所得税政策变化造成的减利影响降低。七、中国加入WTO对公司经营环境的影响可见第七章第四点。八、公司2000年度股东大会审议通过公司继续聘任广东正中珠江会计师事务所有限公司为公司财务报告审计机构。公告刊登于2001年5月11日《证券时报》上。本公司支付给会计师事务所的年报审计费为200,000元，无其他费用。九、报告期内，本公司、公司董事会及董事未有受中国证监会稽查、中国证监会行政处罚、通报批评、证券交易所公开谴责的情形。十、巡回检查问题的整改情况 2001年9月11日至14日，中国证监会广州证券监管办公室对本公司进行了例行巡回检查，并于2001年10月15日向本公司出具了《关于广州友谊商店股份有限公司检查情况的通报》（广州证监[2001]166号，以下简称《通报》）。本公司在接到《通报》后，于2001年11月6日分别召开了公司第二届董事会第21次会议和公司第二届监事会第10次会议，会议对巡查组提出的问题进行了认真研究，认为《通报》中提出的问题是客观存在的，符合公司实际情况。公司董事会本着严格自律、规范运作、对股东负责的原则，根据《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的有关规定，以及《通报》中的整改要求，结合本公司实际情况，进行了认真讨论，制定了公司整改方案。公司第二届董事会第21次会议决议、第二届监事会第10次会议决议和《广州友谊商店股份有限公司关于逐回检查问题的整改报告》刊登在2001年11月9日的《证券时报》上。整改情况：（一）关于公司“三会”运作方面 1、按规定进一步完善股东大会的授权投票制度。在2002年第一次临时股东大会前，我司第一大股东出具了委托房向前等四位国资代表参加我司股东大会并投赞成票的授权委托书。 2、健全了公司“三会”记录，公司监事会完善了会议记录，充分体现了监事会对董事会和公司经营的监督职能；每一次董事会会议记录也均由到会董事签名。（二）关于加强募股资金的使用方面公司2月6日召开2002年第一次临时股东大会，通过并公告终止募集资金投入新中国大厦友谊分店项目和顶好广场大型综合百货超市项目的两个决议，所余募集资金共8641 .3万元暂时存放在银行帐户。公司正在积极推动广州百货业板块的资产并购工作，及其他新的投资计划，争取尽早将变更项目的募集资金投入并产生良好的经济效益。已投入募集资金并运营的时代广场友谊分店运作良好，2000年度实现销售收入（不含税）1亿元，与招股说明书中的年初预测数相符，2001年实现销售收入同比增长达三成。（三）关于财务方面公司经营班子根据财务方面的制度、准则，制定了《各项资产减值准备计提和损失处理内部控制制度》，提出坏帐准备等八项资产减值准备计提的科目范围、计提原则和方法、计提与核销的管理规定，并于1月4日第二届董事会第23次（临时）会议审议通过，完善了相关内控制度。十一、报告期内，公司名称及股票简称没有发生更改情况，公司证券代码因深圳证券交易所升位，由原来的“0987”变更为“000987”。十二、报告期内，没有发生《证券法》第六十二条、《公开发行股票公司信息披露实施细则》（试行）第十七条所列的重大事件，以及公司董事会判断为重大事件的事项。第十章财务报告一、审计报告广会所审字（2002）第803562号广州友谊商店股份有限公司全体股东：我们接受委托，审计了贵公司2001年12月31日的资产负债表和合并资产负债表，200 1年度利润及利润分配表和合并利润及利润分配表，2001年度现金流量表及合并现金流量表。这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。我们的审计是依据中国注册会计师独立审计准则进行的。在审计过程中，我们结合贵公司实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审计程序。我们认为，上述会计报表符合《企业会计准则》和《企业会计制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵公司2001年12月31日的财务状况及2001年度经营的成果和现金流量情况，会计处理方法的选用遵循了一贯性原则。广东正中珠江会计师事务所有限公司中国注册会计师何华峰中国注册会计师梁锐中国广州二OO二年三月二十六日二、会计报表（附后）三、会计报表附注金额单位：人民币元 1. 公司的基本情况广州友谊商店股份有限公司是经广州市人民政府“穗改股字［1992］14号”文批准，于 1992年12月28日由广州市友谊公司改组设立。公司成立时股本为14,942.12万元，经公司 1997年度股东大会决议和广州市经济体制改革委员会“穗改股字［1998］6号文”批准送股后，总股本变更为17,930.54万元。根据广州市国有资产管理局1999年4月30日穗国资二[1999]54号文“关于广州友谊商店股份有限公司股权界定的通知”，撤销广州友谊企业集团和广州友谊企业集团有限公司后，将公司的原国有法人股15,074.54万股界定为国家股，股权由广州市国有资产管理局（该局现并入广州市财政局）持有。经中国证券监督管理委员会“证监发行字[2000]85号”文核准，公司于2000年6- 7月在深圳证券交易所向社会公开发行人民币普通股6,000万股，同年7月18日社会公众股上市交易。发行社会公众股后，公司总股本变更为23,930.54万元。公司营业执照注册号为440101116368，现注册资本为贰亿叁仟玖佰叁拾万元。经营范围：批发、零售、代购、代销：百货、五金、交电、化工原料、电子产品及通信设备、电子计算机及配件、家具、摩托车及配件、自行车及配件、日用杂货、副食品及其它食品、粮油及制品、钢材、铝材。零售：罐装气体、药品、书刊、工艺美术品、烟、酒类。旅业。经营灯箱橱窗广告，美容理发，日用品修理，代办托运、邮购，汽车运输，关外买单国内提货，中西餐，彩像冲印，写字楼出租业务，室内装饰。代售火车票。汽车保管。公司所处的行业主要为商品零售业，是一家以零售、批发业务为主，以写字楼等物业租赁、旅业为辅的综合性商业企业。2000年公司积极涉足电子商务，加强公司网站建设，并在同年8月开通网上购物业务。二、公司主要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法 1．会计准则和会计制度公司执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。 2. 会计年度公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。 3. 记账本位币公司以人民币为记账本位币。 4. 记账基础和计价原则公司以权责发生制为记账基础，以实际成本为计价原则。 5. 外币业务核算方法公司外币业务按发生时中国人民银行公布的市场汇率中间价折合为人民币入账。期末将外币账户中的外币余额按期末市场汇率中间价进行调整，所发生的汇兑损益，与购建固定资产有关的外币专门借款的本金及利息发生的部分予以资本化，属于筹建期间的部分计入长期待摊费用，其他部分计入当期损益。 6. 外币会计报表的折算方法纳入合并会计报表范围的子公司以外币编制的会计报表按照财政部财会字[1995]11号文《合并会计报表暂行规定》的方法折算为人民币表示的会计报表。 7. 现金等价物的确定标准公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资，确认为现金等价物。 8．短期投资核算方法（1）短期投资计价及其收益确认方法短期投资以其初始投资成本,即取得投资时实际支付的全部价款(包括税金、手续费等相关费用)扣除实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利，或已到付息期但尚未领取的债券利息入账；在处置时，按所收到的处置收入与短期投资账面价值的差额确认为当期投资损益。（2）短期投资跌价准备的确认标准及计提方法公司在期末对短期投资按成本与市价孰低计价，市价低于成本的部分确认为短期投资跌价准备。跌价准备计提方法为：按单项投资计算并确定所计提的跌价准备，并计入当期损益。 4. 应收款项坏账损失核算方法坏账的确认标准： ①因债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后，确实不能收回的应收款项；　②因债务人逾期未履行偿债义务，并且具有明显特征表明无法收回的应收款项。以上确实不能收回的应收款项，报经公司董事会批准后，作为坏账转销。坏账损失核算方法：采用备抵法。坏账准备的计提范围为应收账款和其他应收款。公司在期末采用账龄分析法计提坏账准备，计提比例为：账龄1年（含1年，以下类推）以内的，按其余额的5%计提；账龄1－2年的，按其余额的10%计提；账龄2－3年的，按其余额的30%计提；账龄3－4年的，按其余额的50%计提；账龄4－5年的，按其余额的80%计提；账龄5年以上的，按其余额的100%计提。对确认可收回的押金可不计提坏账准备。对与关联方发生的应收款项，不全额计提坏帐准备。 8. 存货核算方法（1）存货分类以及取得和发出的计价方法公司存货包括：原材料、包装物、在途物资、库存商品、受托代销商品等。库存商品、受托代销商品采用售价金额进行核算，商品售价与进价的差额，在商品进销差价核算；已销商品成本结转采用分类差价率法分摊核算。原材料、包装物、低值易耗品、在途物资按实际成本计价，发出时采用加权平均法计价。（2）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品和包装物于领用时一次摊销。（3）存货的盘存制度公司的存货盘存制度采用永续盘存制。每年末（或者其他盘点时间），公司对所有存货进行一次全面盘点，并将盘点结果与永续盘存制下存货的账面记录相核对，对于实地盘点结果与账面记录的差异，在查明原因后，根据不同的发生原因，将盘盈、盘亏存货的价值分别转入管理费用和营业外收支。（4）存货跌价准备的确认标准和计提方法公司在期末对存货采用成本与可变现净值孰低计价，并分类、分项计提存货跌价准备，计入当期损益。 9. 长期投资核算方法 1) 长期股权投资计价及收益确认方法长期股权投资包括股票投资和其他股权投资。长期股权投资按其初始投资成本入账，即投资时实际支付的全部价款。公司对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下，或虽占20%或20%以上，但不具有重大影响的，按成本法核算；公司对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但有重大影响的，采用权益法核算；公司对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额50%(不含50%)以上的，采用权益法核算，并编制合并会计报表。 2) 股权投资差额的摊销方法和期限合同规定了投资期限的，按投资期限摊销。合同没有规定投资期限的，初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过10年的期限摊销；初始投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不低于10年的期限摊销。 3) 长期债权投资计价及收益确认方法长期债权投资以其初始投资成本,即取得时实际支付的全部价款扣除实际支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息后的余额作为实际成本入账，并按权责发生制原则按期计提利息，并计入投资收益。 4) 长期债券投资溢价和折价的摊销方法在债券购入后至到期日止的期间内按直线法，于确认相关债券利息收入的同时摊销。 5) 长期投资减值准备的确认标准和计提方法公司在期末对长期投资逐项进行检查，将被投资单位由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因，导致其可收回金额低于长期投资账面价值的差额作为长期投资减值准备，计入当期损益。长期投资减值准备按单项资产计提。按权益法核算的长期股权投资不计提长期投资减值准备。 12．固定资产核算方法（1）固定资产标准为使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产、经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上且使用期限超过两年的，也作为固定资产。（2）固定资产分类为房屋建筑物、通用设备、运输设备、电脑设备。（3）固定资产计价方法：固定资产按实际成本或确定的价值入账。（4）固定资产的折旧方法固定资产折旧采用年限平均法计算，各类固定资产的折旧年限及折旧率如下： |固定资产类 |折旧年 |年折旧率（%|残值率（%） | |别 |限 |） | | |房屋、建筑 |15－30 |6.4667－3.2|3 | |物 | |333 | | |通用设备 |6—10 |16.1667—9.7|3 | | | |0 | | |运输设备 |10 |9.70 |3 | |电脑设备 |6 |16.1667 |3 | （5）固定资产减值准备的确认标准和计提方法公司在期末对固定资产逐项进行检查，将可收回金额低于其账面价值的差额作为固定资产减值准备，计入当期损益。固定资产减值准备按单项资产计提。 13．在建工程核算方法在建工程按实际发生的支出入账，并在达到预定可使用状态时，按工程的实际成本结转为固定资产。公司在期末对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在建工程已经发生了减值，则提取在建工程减值准备，计入当期损益。在建工程减值准备按单项资产计提。 14．借款费用的核算方法（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间为购建固定资产所借入的专门借款，发生的利息、折价或溢价的摊销、辅助费用和汇兑差额，在同时符合以下条件时予以资本化，计入该项资产的成本：①资产支出已经发生； ②借款费用已经发生；③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。其他的借款利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，于发生当期确认为费用。当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，停止其借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。（2）借款费用资本化金额的计算方法每一会计期间的利息资本化金额根据至当期末止购建固定资产累计支出加权平均数和资本化率计算确定。但是利息和折价或溢价摊销的资本化金额不超过当期专门借款实际发生的利息和折价或溢价的摊销金额。 15．无形资产核算方法（1）无形资产的计价方法：无形资产按实际成本或确定的价值入账。（2）无形资产的摊销方法和摊销年限无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。如果预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定： ①合同规定受益年限但法律没有规定有效年限的，按合同规定的受益年限摊销； ②合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，按法律规定的有效年限摊销； ③合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，按受益年限和有效年限两者之中较短者摊销：合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销年限不超过10年。（3）无形资产减值准备的确认标准和计提方法公司在期末，检查各项无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，对预计可收回金额低于其账面价值的，计提减值准备，并计入当期损益。无形资产减值准备按单项资产计提。 16．长期待摊费用核算方法长期待摊费用按实际支出入账，在费用项目的受益期限内分期平均摊销。筹建期间发生的费用（除购建固定资产以外），先在长期待摊费用中归集，在开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。 17．收入确认方法 ⑴　销售商品：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司不再对该商品实施管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流入公司，并且相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。 ⑵ 提供劳务：如提供的劳务在同一会计年度内开始并完成的，在完成劳务时确认营业收入的实现；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够流入公司，并且劳务的完成程度能够可靠地确定时，按照完工百分比法确认相关的劳务收入。 ⑶ 让渡资产使用权：与交易相关的经济利益能够流入公司，并且收入的金额能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。 18．所得税的会计处理方法采用应付税款法。 19．会计政策、会计估计的变更说明（1）会计政策：公司原执行《股份有限公司会计制度》，根据财政部财会[2000]25号文《关于印发〈企业会计制度〉的通知》、财政部财会[2001]17号文"关于印发《贯彻实施〈企业会计制度〉有关政策衔接问题的规定》的通知"，从2001年1月1日起执行《企业会计制度》及其补充规定，对执行新制度后的会计政策变更未对本公司产生重大的损益影响。（2）会计估计：本报告期会计估计未发生变更。 20．重大会计差错更正的说明本报告期无重大会计差错更正。　 21．合并财务报表编制方法本合并会计报表是按照财政部财会字[1995]11号文《合并会计报表暂行规定》和财会二字（1996）2号《关于合并会计报表合并范围请示的复函》等文件的规定，以母公司与纳入合并会计报表范围的控股子公司的个别会计报表及其他有关资料为依据，合并各项目数据并抵销内部权益性投资和重大的内部交易及往来后编制而成。三、税项 |项目 |计缴依据 |税率或费率 | |所得税 |应纳税所得额 |33%、15% | |增值税 |商品销售收入 |17%、13% | |营业税 |应税收入 |5% | |消费税 |金银首饰销售收入 |5% | |城市维护建设税 |增值税、营业税额 |7%、5% | |教育费附加 |增值税、营业税额 |3% | |堤围防护费 |应税收入 |1.8‰（1—3月）1.3‰（4—12月| | | |） | |文化事业建设费 |应税收入 |3% | |房产税 |房产原值70% |1.2% | | |年租金收入 |12% | 说明：1、母公司适用的所得税税率为33%。根据财政部财税［2000］99号文件和广东省人民政府粤府函[1999]629号文件，母公司2000年实际计征所得税税率为15%，但2001 年变更为先按33%规定税率计征所得税，超过15%的部分再由广州市财政返还。本年度截至2001年12月31日，实际收到部分返还所得税2,439,957.60元，已冲减本年所得税费用。 2、子公司广州保税区友谊保税有限公司所得税享受注册地广州保税区15%的优惠税率。四、控股子公司及合营企业 |被投资单位全称 |业务性|注册资本 |经营范 |公司投资额 |权益 |是否| | | |质 | |围 | |比例 |合并| | |广州保税区友谊保税有|服务业|人民币810万|保税仓 |7,697,600.0|95% |是 | | |限公司 | |元 |储、物 |0元 | | | | | | | |业出租 | | | | | |广州友谊商店（香港）|商业贸|港币10万元 |商业贸 |106,530.00 |100% |否 | | |有限公司 |易 | |易 |元 | | | | 说明：1、广州保税区友谊保税有限公司（以下简称“保税公司”）原名广州保税区友谊保税公司，2001年6月经本公司第二届董事会第18次会议决议通过，保税公司以增资扩股形式引入广州市友谊餐厅有限公司为新的投资者，改制为有限责任公司，及变更为现名，并于2001年8月2日在广州市工商行政管理局取得变更后的企业法人营业执照，注册资本由750万元变更为810万元，本公司对其权益比例由原来的100%变更为95%，业经广东正中珠江会计师事务所有限公司出具的广会所验字（2001）第30273号《验资报告》验证。 2、本公司和保税公司于2001年5月28日签订了债权转让协议，本公司同意将借与广州友谊商店（香港）有限公司（以下简称“香港公司”）用作注册资本的借款港币壹拾万元折合人民币106,530.00元转让给保税公司，转让价格为人民币106,530.00元。香港公司和保税公司于2001年5月28日签订了股权转让协议，双方一致同意：自本协议签订之日起，保税公司同意将对香港公司享有的全部债权转为对香港公司的股权。以壹港元折抵壹股计算，保税公司拥有100,000股香港公司股权，投资比例100%。 3、香港公司2001年12月31日资产总额为港币6,160,241.55元折人民币6,533,552.19元， 2001年度销售收入为港币751,848.73元折人民币797,410.76元，净利润为港币102,335. 92元折人民币108,537.48元。上述三项指标均未达到母公司与子公司合计数相应指标的 10%，对公司财务状况影响较小，根据财政部财会二字（1996）2号文的有关规定，未纳入合并会计报表。五、会计报表主要项目注释（一）合并会计报表主要项目注释 1. 货币资金 |项　　目 |年初数 |年末数 | | |外币金额|人民币金额 |折算汇|外币金 |人民币金额|折算汇| | | | |率 |额 | |率 | |现金 | |344,344.06 | | |295,199.05| | |银行存款－人民| |245,790,774| | |270,360,07| | |币户 | |.80 | | |0.95 | | |银行存款－美元|1,759.90|14,568.63 |8.2781|1,759.9|14,565.99 |8.2766| |户 | | | |0 | | | |银行存款－港币|807,163.|856,077.68 |1.0606|807,163|856,077.68|1.0606| |户 |57 | | |.57 | | | |合计 |247,005,765.17 |271,525,913.67 | 2. 短期投资 |项目 |年初数 |年末 | | | |数 | | |账面余额|跌价准 |账面价值|账面余|年末市|跌价准|账面价值 | | | |备 | |额 |价 |备 | | |股票投资—中国石化 | | | |379,80|310,50|69,300|310,500.0| | | | | |0.00 |0.00 |.00 |0 | |其他投资—国信证券有|30,000,0| |30,000,0| | | | | |限责任公司 |00.00 | |00.00 | | | | | |合计 |30,000,0| |30,000,0|379,80|310,50|69,300|310,500.0| | |00.00 | |00.00 |0.00 |0.00 |.00 |0 | 说明：（1）2001年12月公司按期收回委托国信证券有限责任公司管理的资金30,000 ,000.00元，并实现委托资产管理收益1,755,000.00元。（2）根据上海证券交易所公布“中国石化”A股2001年12月31日每股3.45元的收盘价，本公司所持有的2001年7月通过一级市场申购的90,000股该股票年末市价为310,500.00元，低于账面余额379,800.00元的差额69,300.00元确认为短期投资跌价准备。 3. 应收账款（1）账龄分析及百分比 |账 |坏账 | 年初数 | 年末 | |龄 |计提 | |数 | | |比例 | | | | |（%）| | | | | |账面余额|占应 |坏账准|账面价值|账面余 |占应 |坏账准|账面价 | | | | |收账 |备 | |额 |收账 |备 |值 | | | | |款 | | | |款 | | | | | | |比例 | | | |比例 | | | | | | |（%）| | | |（%）| | | |1年 |5 |1,842,04|100 |92,102|1,749,94|580,339|100 |29,016|551,322| |以内| |4.31 | |.22 |2.09 |.74 | |.99 |.75 | |1－2|10 | | | | | | | | | |年 | | | | | | | | | | |2－3|30 | | | | | | | | | |年 | | | | | | | | | | |3年 |50—10| | | | | | | | | |以上|0 | | | | | | | | | |合 | |1,842,04|100 |92,102|1,749,94|580,339|100 |29,016|551,322| |计 | |4.31 | |.22 |2.09 |.74 | |.99 |.75 | （2）应收账款期末余额中欠款金额前五名的欠款金额合计为209,192.00元，占应收账款账面余额的 36.05%。（3）应收账款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。（4）应收账款期末余额比期初余额减少68.49%，主要原因是本年赊销货款减少。 4. 其他应收款（1）账龄分析及百分比 |账龄|坏账计| 年初 | 年末 | | |提 |数 |数 | | |比例（| | | | |%） | | | | | |账面余 |占其他 |坏账准|账面价 |账面余额|占其他 |坏账准 |账面价 | | | |额 |应收款 |备 |值 | |应收款 |备 |值 | | | | |比 | | | |比 | | | | | | |例(%) | | | |例(%) | | | |1年以|5 |3,741,5|91.62 |187,07|3,554,5|7,134,85|95.11 |356,742|6,778,1| |内 | |89.58 | |9.48 |10.10 |8.01 | |.90 |15.11 | |1－2 |10 |124,897|3.06 |12,489|112,408|133,700.|1.78 |13,370.|120,330| |年 | |.94 | |.79 |.15 |56 | |06 |.50 | |2－3 |30 | | | | |61,108.0|0.81 |18,332.|42,775.| |年 | | | | | |9 | |43 |66 | |3年以|50—100|217,540|5.32 |166,07|51,470.|172,166.|2.30 |158,620|13,545.| |上 | |.00 | |0.00 |00 |18 | |.94 |24 | |合 | |4,084,0|100 |365,63|3,718,3|7,501,83|100 |547,066|6,954,7| |计 | |27.52 | |9.27 |88.25 |2.84 | |.33 |66.51 | （2）其他应收款期末余额中欠款金额前五名的欠款金额合计为5,599,392.42元，占其他应收款账面余额的74.64%。（3）其他应收款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。（4）其他应收款期末余额中金额较大的债务人情况：债务人名称期末欠款余额性质或内容工商银行 2,763,101.77 信用卡款国信证券有限责任公司 1,532,802.03 委托资产管理收益（5）其他应收款期末余额比期初余额增加87.04%，主要原因是年末增加应收银行信用卡结算款和国信证券有限责任公司委托资产管理收益。 5．预付账款（1）账龄分析及百分比 | 账龄 | 年初数 | 年末数 | | |金额 |比例(%)|金额 |比例(%| | | | | |) | |1年以内 |201,749.|80.52 |4,000,000|100 | | |61 | |.00 | | |1－2 年 |48,819.4|19.48 | | | | |7 | | | | |2－3 年 | | | | | |3年以上 | | | | | |合计 |250,569.|100 |4,000,000|100 | | |08 | |.00 | | （2）预付账款期末余额为预付广州华凌空调设备有限公司货款。（3）预付账款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。 6．存货 |项目 | 年初数 | 年末数 | | |账面余额 |跌价准|账面价值 |账面余额 |跌价准 |账面价值 | | | |备 | | |备 | | |原材料 |279,547.0| |279,547.0|372,764.9| |372,764.9| | |6 | |6 |2 | |2 | |包装物 |56,065.83| |56,065.83|28,673.94| |28,673.94| |在途物资 |496,155.7| |496,155.7| | | | | |9 | |9 | | | | |库存商品 |76,962,99| |76,962,99|55,340,40|582,505|54,757,89| | |5.14 | |5.14 |4.36 |.36 |9.00 | |受托代销商品|280,383,1| |280,383,1|275,279,2| |275,279,2| | |01.16 | |01.16 |31.00 | |31.00 | |减：商品成本|95,306,09| |95,306,09|95,710,25| |95,710,25| |差异 |6.48 | |6.48 |1.80 | |1.80 | |代销商品款 |209,165,7| |209,165,7|196,503,7| |196,503,7| | |71.26 | |71.26 |60.30 | |60.30 | |合计 |53,705,99| |53,705,99|38,807,06|582,505|38,224,55| | |7.24 | |7.24 |2.12 |.36 |6.76 | 说明：2001年12月31日，公司的存货采用成本与可变现净值孰低计价，除库存商品的成本高于可变现净值的差额（按单个项目）提取存货跌价准备外，其余的成本低于其可变现净值，所以未计提存货跌价准备。 7. 待摊费用 |类别 |年初数 |本年增加 |本年减少 |年末数 |结存原因 | |财产保险费 |90,871.|475,411.03 |343,830.6|222,451.38|按权责发生制 | | |01 | |6 | |摊销 | |合计 |90,871.|475,411.03 |343,830.6|222,451.38| | | |01 | |6 | | | 8．一年内到期的长期债券投资 |项目 |面值 |年利率|初始投资成|到期日 |本期利息|累计已收利|期末余| | | | |本 | | |息 |额 | |国库券|1,000,000|13.06%|1,000,000.|2001.6.|653,000.|653,000.00|0 | | |.00 | |00 |10 |00 | | | 9．长期投资（1） |项目 | 年初数 | 年末数 | | |账面余额 |减值准备 |账面价值 |账面余额 |减值准备 |账面价值 | |长期股权投资 |28,937,928| |28,937,928|31,257,249|868,603.5|30,388,645| | |.12 | |.12 |.14 |9 |.55 | |长期债权投资 |360,000.00| |360,000.00| | | | |合计 |29,297,928| |29,297,928|31,257,249|868,603.5|30,388,645| | |.12 | |.12 |.14 |9 |.55 | （2）长期股权投资明细列示如下： |被投资单 |投资期 |占被投资单|初始投资额|追加 |被投资单 |分得的现|累计增减|减值准 | |位名 |限 |位注册资本| |投资 |位权益增 |金红 |额 |备 | |称 | |比例 | |额 |减额 |利 | | | |广州友谊 |1993.11|50% |4,063,500.| |136,862.7|118,372.|218,189.| | |和黄百货 |~2008.1| |00 | |1 |02 |70 | | |精品公司 |1 | | | | | | | | |广州市友 | |37% |1,500,000.| |96,572.00| |125,214.| | |谊餐厅有 | | |00 | | | |37 | | |限公司 | | | | | | | | | |广州中谊 |1993.12|33.33% |19,200,000| |260,209.0|3,162,48|1,043,81| | |保税实业 |~2008.1| |.00 | |7 |0.74 |5.07 | | |有限公司 |2 | | | | | | | | |广州珠江 | |7.7% |5,000,000.| | | | |868,603| |资产管理 | | |00 | | | | |.59 | |有限公司 | | | | | | | | | |广州友谊 | |100% |106,530.00| | | | | | |商店（香 | | | | | | | | | |港）有限 | | | | | | | | | |公司 | | | | | | | | | |合计 | | |29,870,030| |493,643.7|3,280,85|1,387,21|868,603| | | | |.00 | |8 |2.76 |9.14 |.59 | 说明：①2001年12月31日，根据广州珠江资产管理有限公司提供的财务资料和本公司所占股比7.7%计算，本公司对该公司的投资发生减值准备868,603.59元。 ②按权益法核算的长期股权投资不计提长期投资减值准备。（3）长期债权投资明细列示如下： |债券种类 |初始投资成|年利率|到期日 | 本期利 |期末余额 |减值准备 | | |本 | | |息 | | | |广州电力债|120,000.00|4.2% |2004.3.|3,780.00|0 | | |券 | | |8 | | | | |广州电力债|240,000.00|4.2% |2005.5.|7,560.00|0 | | |券 | | |20 | | | | |合计 |360,000.00| | |11,340.0|0 | | | | | | |0 | | | 说明：根据粤电开［2001］04号“关于提前归还集资办电本息的通知”，公司本年3月 29日已收回电力债券本金360,000.00元及本期应计利息11,340.00元。 10．固定资产及折旧 |固定资产原值 |年初数 |本年增加 |本年减少 |年末数 | |房屋建筑物 |320,027,062|47,282,638|304,441.2|367,005,25| | |.29 |.29 |3 |9.35 | |通用设备 |79,194,669.|380,295.71|102,145.4|79,472,819| | |04 | |8 |.27 | |电脑设备 |6,138,715.7|1,166,487.|2,155,514|5,149,688.| | |8 |77 |.65 |90 | |运输设备 |6,542,134.0|5,560.99 |798,000.0|5,749,695.| | |5 | |0 |04 | |合计 |411,902,581|48,834,982|3,360,101|457,377,46| | |.16 |.76 |.36 |2.56 | |累计折旧 | 年初数 |本年增加 |本年减少 |年末数 | |房屋建筑物 |57,814,985.|11,639,185|230,926.6|69,223,244| | |81 |.24 |8 |.37 | |通用设备 |27,889,502.|5,947,316.|95,633.71|33,741,186| | |85 |91 | |.05 | |电脑设备 |3,512,846.8|757,736.64|2,059,041|2,211,541.| | |4 | |.57 |91 | |运输设备 |3,992,082.1|467,296.97|773,194.1|3,686,185.| | |8 | |1 |04 | |合计 |93,209,417.|18,811,535|3,158,796|108,862,15| | |68 |.76 |.07 |7.37 | |固定资产净值 |318,693,163|　 |　 |348,515,30| | |.48 | | |5.19 | 说明：（1）本年度从在建工程转入固定资产47,211,335.29元。（2）经营租赁租出固定资产年末原值78,773,377.55元、累计折旧19,039,424.98元、净值59,733,952.57元，全部为房屋建筑物。（3）2001年12月31日，公司的固定资产账面价值低于其可收回金额，所以年末未计提固定资产减值准备。 11．在建工程 | |工程项目 |年初数 |本年增加 |本年转入 |其他减 |年末数 |资金来 |工程进| | |名称 | |数 |固定资产 |少数 | |源 |度 | | | | | |数 | | | | | |1|总店工程 |534,621.0|239,273.9|303,790.6|151,450|318,654.|自筹 | | | | |3 |9 |2 |.00 |40 | | | |2|顶好广场 |19,707,94|1,500,000|21,207,94| | |自筹 |已转出| | |房产 |8.21 |.00 |8.21 | | | | | |3|顶好广场 |592,000.0|1,800,257| | |2,392,25|自筹 | | | |设备 |0 |.00 | | |7.00 | | | |4|德华街宿 |85,369.72| | | |85,369.7|自筹 | | | |舍 | | | | |2 | | | |6|总店扩建 | |108,000.0| | |108,000.|自筹 | | | |工程 | |0 | | |00 | | | |7|保税区商 |4,529,799| |4,529,799| | |自筹 |已转出| | |业街铺位 |.45 | |.45 | | | | | |8|友谊保税 |21,551,50|272,462.6|21,169,79| |654,172.|自筹 | | | |仓 |7.01 |5 |7.01 | |65 | | | | |合计 |47,001,24|3,919,993|47,211,33|151,450|3,558,45| | | | | |5.42 |.64 |5.29 |.00 |3.77 | | | 说明：（1）在建工程年初数、本年发生数、年末数无借款费用资本化金额。（2）在建工程年末数比年初数减少92.43%，主要原因是在建工程本年达到预定可使用状态，按工程的实际成本结转为固定资产47,211,335.29元。（3）2001年12月31日，公司的在建工程未发生减值，所以年末未计提在建工程减值准备。 12．无形资产 |类别 |取得 |原始金 |年初数 |本年 |本 |本年摊|累计摊 |年末数 |剩余 | | |方式 |额 | |增加 |年 |销 |销 | |摊销 | | | | | | |转 | | | |年限 | | | | | | |出 | | | | | |土地使用权－ |购入 |397,092|346,973|11,56| |13,236|51,789.|345,302|26年 | |主楼连接楼 | |.00 |.24 |6.00 | |.36 |12 |.88 | | |土地使用权－ |购入 |24,213,|23,759,| | |605,30|1,059,2|23,153,|38年 | |商业用 | |222.00 |244.00 | | |4.00 |82.00 |940.00 | | |土地使用权－ |购入 |21,865,|21,537,| | |437,29|765,261|21,100,|48年 | |仓库、办公用 | |950.00 |981.00 | | |2.00 |.00 |689.00 | | |合计 | |46,476,|45,644,|11,56| |1,055,|1,876,3|44,599,| | | | |264.00 |198.24 |6.00 | |832.36|32.12 |931.88 | | 说明：2001年12月31日，公司的无形资产账面价值低于其可收回金额，所以年末未计提无形资产减值准备。 13．长期待摊费用 |类别 |原始金额 |年初数 |本年|本年摊销 |累计摊销 |年末数 |剩余摊 | | | | |增加| | | |销年 | | | | | | | | |限 | |公司用电增 |1,625,030.|812,515.10| |325,005.9|1,137,520|487,509.1|1年 | |容费 |00 | | |6 |.86 |4 | | |新中国分店 |6,351,923.|4,090,338.| |1,270,344|3,531,929|2,819,994|3年 | |装修 |93 |00 | |.00 |.93 |.00 | | |时代分店装 |5,845,736.|4,668,494.| |1,217,868|2,395,110|3,450,626|2年 | |修 |32 |00 | |.00 |.32 |.00 | | |合计 |13,822,690|9,571,347.| |2,813,217|7,064,561|6,758,129| | | |.25 |10 | |.96 |.11 |.14 | | 14．短期借款 |借款类别 |年初数 |年末数 | |信用借款 |1,000,00|1,000,00| | |0.00 |0.00 | |合计 |1,000,00|1,000,00| | |0.00 |0.00 | 15．应付账款截至2001年12月31日，应付账款的余额为59,691,451.29元，其余额中无欠持有公司 5%（含5%）以上股份的股东的款项。年末数比年初数增长48.32%，主要原因是在途商品货到未付款。 16．预收账款截至2001年12月31日，预收账款的余额为2,737,901.35元，其余额中无欠持有公司5 %（含5%）以上股份的股东的款项。年末数比年初数增长295.21%,主要原因是预售商品增幅较大。 17．应付工资截至2001年12月31日，应付工资的余额为7,262,547.93元。年末数比年初数增长67. 00%,主要原因是本年已提未用工资增加。 18．应付股利 |投资者 |内容 |年末数 | |(1)国家股 |①应付2000年度及以前年度 |20,000,000.00| | |股利 |* | | |②应付2001年度股利 |15,074,540.55| |小计 | |35,074,540.55| |(2)内部职工股 |应付2001年度股利 |2,856,000.00 | |(3)社会公众股 |应付2001年度股利 |6,000,000.00 | |合计 | |43,930,540.55| *2001年5月公司与国家股持有人广州市国有资产管理局签订《广州市股份制企业国有资产有偿使用协议书》，达成公司有偿使用国有资产协议： |资金占用期 |资金占用费率|金额 | |2001年7月１日至2001年12月31日|4.68% |20,000,000.00| 19．应交税金 |税项 |年初数 |年末数 | |应交增值税 |3,680,393.18 |4,136,721.12 | |应交营业税 |384,332.92 |291,079.23 | |应交消费税 |59,801.57 |32,921.66 | |应交城市维护建设税 |515,296.48 |333,383.18 | |应交所得税 |2,562,965.27 |4,140,595.47 | |应交房产税 |216,602.30 |227,517.88 | |应交个人所得税 |24,781.63 |260,648.29 | |合计 |7,444,173.35 |9,422,866.83 | 20．其他应交款 |项目 |年初数 |年末数 | |教育费附加 |220,868.86 |142,906.03 | |堤围防护费 |895,188.93 |１,469,330.36 | |文化事业建设费| |485.22 | |合　　　计 |1,116,057.79 |1,612,721.61 | 21．其他应付款截至2001年12月31日，其他应付款的余额为20,536,282.23元，其余额中无欠持有公司5%（含5%）以上股份的股东的款项。年末数比年初数减少76.03%，主要原因是年末应付电子消费卡款减少。 22．预提费用 |项　　目 |年初数 |年末数 |结存原 | | | | |因 | |利息 |345,150.00 |234,000.00 |尚未支 | | | | |付 | |合同工期满补|501,917.37 | | | |偿 | | | | |审计费 |120,000.00 |200,000.00 |尚未支 | | | | |付 | |电费 | 0 |1,065,285.0|尚未支 | | | |7 |付 | |其他 |36,000.00 |41,500.00 |尚未支 | | | | |付 | |合计 |1,003,067.3|1,540,785.0| | | |7 |7 | | 说明：预提费用年末数比年初数增长53.61%，主要原因是增加了预提2001年12月尚未支付的电费。 23．其他长期负债 |项　　目 |年初数 |年末数 | |代管非经营性资|4,103,435.2|3,620,813.3| |产 |9 |8 | |申购资金利息收|3,736,158.8|2,906,158.8| |入 |8 |8 | |合计 |7,839,594.1|6,526,972.2| | |7 |6 | 说明：(1) 代管非经营性资产年末余额3,620,813.38元，系原属广州友谊企业集团有限公司的非经营性资产，广州友谊企业集团有限公司因办理撤销将其转入本公司代管。 (2) 申购资金利息收入年末余额为2,906,158.88元，是公司2000年向社会公开发行人民币普通股所冻结的无效申购资金的利息收入，自2000年起分5年摊销，其余额为尚未转销的收入。 24．股本 |项目 |年初数 |本年变动增减 |年末数 | | | |（+，-） | | | | | | |公积金|增发 |其 |小计 | | | | | | |转股| |他 | | | |一、未上市流通| | | | | | | | | |股份 | | | | | | | | | |(1)发起人股份 | | | | | | | | | |其中： | | | | | | | | | | |150,745,405| | | | | | |150,745,405.4| |国家持有股份 |.46 | | | | | | |6 | |(2)内部职工股 | | | | | | | | | | |28,560,000.| | | | | | |28,560,000.00| | |00 | | | | | | | | |未上市流通股份|179,305,405| | | | | | |179,305,405.4| |合计 |.46 | | | | | | |6 | |二、已上市流通| | | | | | | | | |股份 | | | | | | | | | |人民币普通股 |60,000,000.| | | | | | |60,000,000.00| | |00 | | | | | | | | |已上市流通股份|60,000,000.| | | | | | |60,000,000.00| |合计 |00 | | | | | | | | |三、股份总数 |239,305,405| | | | | | |239,305,405.4| | |.46 | | | | | | |6 | 25．资本公积 |项目 |年初数 |本年增加数 |本年减少数|年末数 | |股本溢价 |178,454,461.5| | |178,454,461.5| | |6 | | |6 | |补充流动资本 |823,814.00 | | |823,814.00 | |合计 |179,278,275.5| | |179,278,275.5| | |6 | | |6 | 26．盈余公积　 |项目 |年初数 |本年增加 |本年减少 |年末数 | | | |数 |数 | | |法定盈余公|35,110,678.|3,909,123| |39,019,802.| |积 |98 |.72 | |70 | |法定公益金|21,694,194.|1,948,154| |23,642,349.| | |86 |.80 | |66 | |任意盈余公|83,650,886.|-164,981.| |83,485,904.| |积 |23 |57 | |66 | |合计|140,455,760|5,692,296| |146,148,057| | |.07 |.95 | |.02 | 说明：（1）盈余公积本年增加数包括调减子公司保税公司以前年度提取的盈余公积中属少数股东份额322,492.15元。（2）子公司提取的盈余公积已在合并会计报表中予以反映。 27．未分配利润 |项目 |金额 | |年初未分配利润 |25,203,736.73 | |加：本年净利润 |38,355,729.40 | |减：母公司提取法定盈余公积 |3,790,692.14 | |母公司提取法定公益金 |1,895,346.07 | |合并报表提取法定盈余公积 |118,431.58 | |合并报表提取法定公益金 |52,808.73 | |合并报表提取任意盈余公积 |-164,981.57 | |应付普通股股利 |23,930,540.55 | |年末未分配利润 |33,936,628.63 | 说明：根据公司董事会决议，本公司二00一年度税后利润分配方案如下： 1. 提取法定盈余公积 10% 2. 提取法定公益金 5% 3. 每10股派现金股利１元(含税) 以上方案尚需股东大会讨论通过。 28．主营业务收入 |项目 |本年发生数 |上年发生数 | |零售 |976,359,157.48 |927,293,719.97| |批发 |3,163,190.72 |18,449,532.00 | |合计 |979,522,348.20 |945,743,251.97| 说明：公司2001年度主要客户为广州市地区消费者。 29．主营业务成本 |项目 |本年发生数 |上年发生数 | |零售 |775,420,691.|753,675,416.| | |02 |55 | |批发 |2,737,683.16|17,474,513.3| | | |6 | |合计 |778,158,374.|771,149,929.| | |18 |91 | 30．主营业务税金及附加 |项目 |本年发生数 |上年发生数 | |城市维护建设税 |2,822,018.18|2,041,603.00| |教育费附加 |1,209,436.38|874,972.70 | |消费税 |571,750.55 |700,446.92 | |合计 |4,603,205.11|3,617,022.62| 31．其他业务利润 |项　目 |本年发生数 |上年发生数 | |其他业务收入 | | | |出租固定资产收入 |26,659,204.7|21,431,689.0| | |1 |4 | |冲印收入 |818,734.17 |1,108,026.65| |车场保管收入 |1,484,032.00|1,179,500.00| |培训费收入 |116,300.00 |115,100.00 | |代租业务手续费 | |54,756.70 | |劳务收入 |169,484.06 | | |其他 |1,800,901.53|1,906,605.23| |小计 |31,048,656.4|25,795,677.6| | |7 |2 | |其他业务支出 | | | |出租固定资产支出 |15,347,361.1|13,105,912.7| | |4 |7 | |冲印支出 |987,714.67 |1,005,803.23| |车场保管支出 |337,478.47 |319,339.55 | |培训费支出 | |6,537.68 | |代租业务支出 | |8,865.64 | |劳务支出 |9,541.96 | | |其他 |172,302.34 |847,138.41 | |小计 |16,854,398.5|15,293,597.2| | |8 |8 | |其他业务利润 |14,194,257.8|10,502,080.3| | |9 |4 | 说明：其他业务利润本年发生数比上年发生数增长35.16%，主要是本年新增经营租赁租出房屋建筑物。 32．财务费用 |类别 |本年发生数 |上年发生数 | |利息支出 |1,213,325.00 |3,103,028.55 | |减：利息收入 |4,010,878.83 |2,397,763.69 | |汇兑损失 |1,059.18 |1,470.68 | |减：汇兑收益 |1,099.39 |2,351.12 | |其他 |112,670.02 |80,986.32 | |合计 |-2,684,924.02|785,370.74 | 33．投资收益 |项目 |本年发生数 |上年发生数 | |债权投资收益 |664,340.00 |19,320.00 | |委托资产管理收益 |1,755,000.00 | | |非控股公司分配来的利|33,333.33 |28,455.50 | |润 | | | |年末调整被投资公司 |493,643.78 |-483,734.21 | |所有者权益净增减额 | | | |股权处置收益 | |412,374.89 | |减：短期投资跌价准备|69,300.00 | | |长期投资减值准备 |868,603.59 | | |合计 |2,008,413.52 |-23,583.82 | 34．所得税 |项目 |本年发生数 |上年发生数 | 母公司：应纳税所得额 56,046,838.05 41,500,088.02 所得税税率 33% 15% 应纳所得税 18,495,456.56 6,225,013.20 减：已收返还所得税 2,439,957.60 0 所得税 16,055,498.96 6,225,013.20 保税公司：应纳税所得额 2,724,651.87 3,697,215.53 所得税税率 15% 15% 应纳所得税 408,697.78 554,582.33 减：已收返还所得税 0 0 所得税 408,697.78 554,582.33 所得税合并数 16,464,196.74 6,779,595.53 说明：所得税税率变化情况详见附注三。 35．收到的其他与经营活动有关的现金主要明细项目如下：项目金额经营租赁收到的租金 26,659,204.71 36．支付的其他与经营活动有关的现金主要明细项目如下：项目金额水电费 14,817,850.97 信用卡手续费 5,287,892.82 包装运杂费 1,298,533.42 邮电费 1,140,466.57 修理费 1,123,396.73 文具印刷费 1,094,542.87 业务宣传费 850,085.18 业务招待费 784,299.70 清洁费 681,600.00 保险费 674,716.15 广告费 567,445.00 37．收到的其他与筹资活动有关的现金主要明细项目如下：项目金额银行存款利息收入 4,010,878.83 （二）母公司会计报表主要项目注释 1. 应收账款（1）账龄分析及百分比 |账 |坏账计提| 年初 | 年末 | |龄 |比例(%) |数 |数 | | | |账面余额|比例|坏账准|账面价值|账面余 |比例|坏账准|账面价 | | | | |(%) |备 | |额 |(%) |备 |值 | |1年 |5 |1,842,04|100 |92,102|1,749,94|580,339|100 |29,016|551,322| |以内| |4.31 | |.22 |2.09 |.74 | |.99 |.75 | |1－2|10 | | | | | | | | | |年 | | | | | | | | | | |2－3|30 | | | | | | | | | |年 | | | | | | | | | | |3年 |50-100 | | | | | | | | | |以上| | | | | | | | | | |合 | |1,842,04|100 |92,102|1,749,94|580,339|100 |29,016|551,322| |计 | |4.31 | |.22 |2.09 |.74 | |.99 |.75 | （2）应收账款期末余额中欠款金额前5名的欠款金额合计209,192.00元，占应收账款账面余额的36.05%。（3）应收账款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。 2．其他应收款（1）账龄分析及百分比 |账龄|坏账计| 年初 | 年末 | | |提 |数 |数 | | |比例（| | | | |%） | | | | | |账面余 |占其他|坏账准|账面价 |账面余额|占其他|坏账准 |账面价值| | | |额 |应收款|备 |值 | |应收款|备 | | | | | |比例(%| | | |比例(%| | | | | | |) | | | |) | | | |1年以|5 |3,695,0|97.04 |184,75|3,510,2|15,962,6|98.89 |798,133|15,164,5| |内 | |35.41 | |1.77 |83.64 |67.76 | |.39 |34.37 | |1－2 |10 |5,316.5|0.14 |531.65|4,784.8|110,239,|0.68 |11,023.|99,215.1| |年 | |3 | | |8 |10 | |91 |9 | |2－3 |30 | | | | | | | | | |年 | | | | | | | | | | |3年以|50—100|107,440|2.82 |57,990|49,450.|69,666.1|0.43 |56,120.|13,545.2| |上 | |.00 | |.00 |00 |8 | |94 |4 | |合 | |3,807,7|100 |243,27|3,564,5|16,142,5|100 |865,278|15,277,2| |计 | |91.94 | |3.42 |18.52 |73.04 | |.24 |94.80 | （2）其他应收款期末余额中欠款金额前五名的欠款金额合计为14,271,982.70元，占其他应收款账面余额的88.41%。（3）其他应收款期末余额中无持有公司5%（含5%）以上股份的股东欠款。（4）其他应收款期末余额中金额较大的债务人情况：债务人名称期末欠款余额性质或内容广州保税区友谊保税有限公司 8,976,160.58 往来款工商银行 2,763,101.77 信用卡款国信证券有限责任公司 1,532,802.03 委托资产管理收益 3．长期投资（1）明细情况 |项目 | 年初数 | 年末数 | | |账面余额 |减值准 |账面价值 |账面余额 |减值准备 |账面价值 | | | |备 | | | | | |长期股权投|56,565,50| |56,565,504.|47,535,268.|868,603.5|46,666,664.| |资 |4.06 | |06 |06 |9 |47 | |长期债权投|360,000.0| |360,000.00 | | | | |资 |0 | | | | | | |合计 |56,925,50| |56,925,504.|47,535,268.|868,603.5|46,666,664.| | |4.06 | |06 |06 |9 |47 | （2）长期股权投资明细列示如下： |被投资 |投资期 |占被投 |初始投资额|追加 |被投资单 |分得的现金|累计增减额|减值准备| |单位名 |限 |资单位 | |投资 |位权益增 |红利 | | | |称 | |注册资 | |额 |减额 | | | | | | |本比例 | | | | | | | |广州保 | |95% |7,697,600.| |2,237,105|13,480,133|8,686,948.| | |税区友 | | |00 | |.98 |.00 |92 | | |谊保税 | | | | | | | | | |有限公 | | | | | | | | | |司 | | | | | | | | | |广州友 |1993.11|50% |4,063,500.| |136,862.7|118,372.02|218,189.70| | |谊和黄 |~2008.1| |00 | |1 | | | | |百货精 |1 | | | | | | | | |品公司 | | | | | | | | | |广州市 | |37% |1,500,000.| |96,572.00| |125,214.37| | |友谊餐 | | |00 | | | | | | |厅有限 | | | | | | | | | |公司 | | | | | | | | | |广州中 |1993.12|33.33% |19,200,000| |260,209.0|3,162,480.|1,043,815.| | |谊保税 |~2008.1| |.00 | |7 |74 |07 | | |实业有 |2 | | | | | | | | |限公司 | | | | | | | | | |广州珠 | |7.7% |5,000,000.| | | | |868,603.| |江资产 | | |00 | | | | |59 | |管理有 | | | | | | | | | |限公司 | | | | | | | | | |合计 | | |37,461,100| |2,730,749|16,760,985|10,074,168|868,603.| | | | |.00 | |.76 |.76 |.06 |59 | （3）长期债权投资明细列示如下： |债券种类 |初始投资成|年利率|到期日 |本期利息|期末余额 |减值准备 | | | |本 | | | | | | | |广州电力债|120,000.00|4.2% |2004.3.8|3,780.00|0 | | | |券 | | | | | | | | |广州电力债|240,000.00|4.2% |2005.5.2|7,560.00|0 | | | |券 | | |0 | | | | | |合计 |360,000.00| | |11,340.0|0 | | | | | | | |0 | | | | 说明：根据粤电开［2001］04号“关于提前归还集资办电本息的通知”，公司本年3月 29日已收回电力债券本金360,000.00元及本期应计利息11,340.00元。 4．主营业务收入 |项目 |本年发生数 |上年发生数 | |零售 |976,359,157.4|927,293,719.9| | |8 |7 | |批发 |3,163,190.72 |18,449,532.00| |合计 |979,522,348.2|945,743,251.9| | |0 |7 | 5.主营业务成本 |项目 |本年发生数 |上年发生数 | |零售 |775,420,691.|753,675,416.| | |02 |55 | |批发 |2,737,683.16|17,474,513.3| | | |6 | |合计 |778,158,374.|771,149,929.| | |18 |91 | 6.投资收益 |项目 |本年发生数 |上年发生数 | |债权投资收益 |664,340.00 |19,320.00 | |委托资产管理收益 |1,755,000.00| | |非控股公司分配来的利|33,333.33 |28,455.50 | |润 | | | |年末调整被投资公司所|2,730,749.76|2,520,340.87 | |有者权益净增减额 | | | |股权处置收益 | |412,398.39 | |减：短期投资跌价准备|69,300.00 | | |长期投资减值准备 |868,603.59 | | |合计 |4,245,519.50|2,980,514.76 | 六、关联方关系及其交易 1. 存在控制关系的关联方 |企业名称 |注册地址 |主营业务 |与本企业关|经济性质|法定代表 | | | | |系 | |人 | |广州保税区 |广州保税区广 |保税仓储，物业|子公司 |有限责任|黎满传 | |友谊 |保 |出租 | |公司 | | |保税有限公 |19段首二层 | | | | | |司 | | | | | | |广州友谊商 |香港 |商业贸易 |子公司 |有限责任|廖剑雄 | |店（香港） | | | |公司 | | |有限公司 | | | | | | 2. 存在控制关系的关联方的注册资本及其变化 |企业名称 |年初数 |本年增加数|本年减少数|年末数 | |广州保税区友谊保税有限公|7,500,000.00 |600,000.00| |8,100,000.00 | |司 | | | | | |广州友谊商店（香港）有限|港币100,000.00| | |港币100,000.0| |公司 | | | |0 | （三）存在控制关系的关联方所持股份或权益及其变化 |企业名称 |年初数 |本年增加 |本年减|年末数 | | | | |少 | | | | 金 | % |金额 |% |金额|% |金额 | % | | |额 | | | | | | | | |广州保税区友谊保税有|7,697,600|100| | | | |7,697,600.|95 | |限公司 |.00 | | | | | |00 | | |广州友谊商店（香港）| | |106,530.|100| | |106,530.00|100| |有限公司 | | |00 | | | | | | （四）不存在控制关系的关联方关系的性质企业名称与本企业关系广州市友谊和黄百货精品有限公司联营企业广州市友谊餐厅有限公司联营企业广州中谊保税实业有限公司联营企业（五）租赁本公司向关联方出租物业有关明细资料如下：企业名称 2001年 2000年广州市友谊和黄百货精品有限公司 2,543,153.16 2,438,423.73 （六）关联方应收应付款项余额 | 项目 |年初数 | 年末数 | |其他应付款： | | | |广州中谊保税实业有限公司|3,600,000.00|4,800,000.00| 七、或有事项公司无需要披露的重大或有事项。八、承诺事项公司无需要披露的重大承诺事项。九、资产负债表日后事项中的非调整事项 1．公司已于2002年1月收到附注五（一）4（4）所述国信证券有限责任公司委托资产管理收益1,532,802.03元。 2．2001年11月26日公司第二届董事会第22次会议决议通过，公司投资490万元参与建立广州友谊好美家装潢建材有限公司，占该公司注册资本的49%。该公司已于2002年1月15 日完成验资，并于2002年3月12日取得广州市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，将于2002年第二季度开业。 3．2002年2月27日公司第二届董事会第25次会议决议通过，公司投资4000万元参与发起设立广州家谊超市股份有限公司，占该公司股权的40%。该事项已于2002年3月1日签订了《发起人协议》和《章程》，有关投资、工商登记手续尚在办理中。 4．2002年2月6日公司2002年第一次临时股东大会决议通过《关于终止募股资金投入新中国友谊分店项目的议案》和《关于终止募股资金投入顶好广场大型综合百货超市项目的议案》。十、债务重组事项公司无需要披露的重大债务重组事项。十一、其他重要事项 2000年12月公司第二届董事会第14次会议决议通过《关于“参与发起设立广州珠江资产管理有限公司”的决议》，已在本年5月份实施。公司投入资金500万元，所占股比为7.7%。第十一章备查文件目录一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内在中国证监会指定报纸公开披露过的所有文件的正本及公告的原稿。广州友谊商店股份有限公司董事会二OO二年三月二十六日 | | |资产负债表 | | | |编制单位：广州友谊商店股份有限公司单 | |位：人民币元 | |资产 |附注|2001.12.31 |2000.12.31 | | |五 | | | | |（一|（合并） |（母公司）|（合并） |（母公司） | | |） | | | | | |流动资产： |　 |　 |　 |　 |　 | | 货币资金 |1 |271,525,91|270,048,69|247,005,765|244,993,288.86| | | |3.67 |1.62 |.17 | | | 短期投资 |2 |310,500.00|310,500.00|30,000,000.|30,000,000.00 | | | | | |00 | | | 应收票据 |　 | | | | | | 应收股利 |　 | | |513,721.38 |513,721.38 | | 应收利息 |　 | | | | | | 应收账款 |3 |551,322.75|551,322.75|1,749,942.0|1,749,942.09 | | | | | |9 | | | 其他应收款 |4 |6,954,766.|15,277,294|3,718,388.2|3,564,518.52 | | | |51 |.80 |5 | | | 预付账款 |5 |4,000,000.|4,000,000.|250,569.08 |250,569.08 | | | |00 |00 | | | | 应收补贴款 |　 | | | | | | 存货 |6 |38,224,556|38,224,556|53,705,997.|53,705,997.24 | | | |.76 |.76 |24 | | | 待摊费用 |7 |222,451.38|222,451.38|90,871.01 |90,871.01 | |一年内到期的长期债 |8 | | |1,000,000.0|1,000,000.00 | |权投资 | | | |0 | | | 其他流动资产 |　 | | | | | |流动资产合计 |　 |321,789,51|328,634,81|338,035,254|335,868,908.18| | | |1.07 |7.31 |.22 | | |长期投资： |　 | | | | | | 长期股权投资 |9 |30,388,645|46,666,664|28,937,928.|56,565,504.06 | | | |.55 |.47 |12 | | | 长期债权投资 |9 | | |360,000.00 |360,000.00 | |长期投资合计 |9 |30,388,645|46,666,664|29,297,928.|56,925,504.06 | | | |.55 |.47 |12 | | |固定资产： |　 | | | | | | 固定资产原价 |10 |457,377,46|430,081,57|411,902,581|409,229,060.61| | | |2.56 |2.55 |.16 | | | 减：累计折 |10 |108,862,15|107,811,79|93,209,417.|92,590,340.80 | |旧 | |7.37 |7.67 |68 | | | 固定资产净值 |10　|348,515,30|322,269,77|318,693,163|316,638,719.81| | | |5.19 |4.88 |.48 | | | 减：固定资产 |　 | | | | | |减值准备 | | | | | | | 固定资产净额 |　 |348,515,30|322,269,77|318,693,163|316,638,719.81| | | |5.19 |4.88 |.48 | | | 工程物资 |　 | | | | | | 在建工程 |11 |3,558,453.|2,904,281.|47,001,245.|20,919,938.96 | | | |77 |12 |42 | | | 固定资产清理 |　 | | | | | |固定资产合计 |　 |352,073,75|325,174,05|365,694,408|337,558,658.77| | | |8.96 |6.00 |.90 | | |无形资产及其他资产 |　 | | | | | |： | | | | | | | 无形资产 |12 |44,599,931|44,599,931|45,644,198.|45,644,198.24 | | | |.88 |.88 |24 | | | 长期待摊费用 |13 |6,758,129.|6,758,129.|9,571,347.1|9,571,347.10 | | | |14 |14 |0 | | | 其他长期资产 |　 | | | | | |无形资产及其他资产 |　 |51,358,061|51,358,061|55,215,545.|55,215,545.34 | |合计 | |.02 |.02 |34 | | |递延税项： |　 | | | | | | 递延税款借项 |　 | | | | | |资产总计 |　 |755,609,97|751,833,59|788,243,136|785,568,616.35| | | |6.60 |8.80 |.58 | | | | | | | | | | | |资产负债表（续） | | | | | |编制单位：广州友谊商店股份有限公司 | |单位：人民币元 | |负债和股东权益 |附注|2001.12.31 |2000.12.31 | | |五 | | | | |（一|（合并） |（母公司）|（合并） |（母公司） | | |） | | | | | |流动负债： |　 | |　 | | | | 短期借款 |14 |1,000,000.0|1,000,000.|1,000,000.00|1,000,000.0| | | |0 |00 | |0 | | 应付票据 |　 | | | | | | 应付账款 |15 |59,691,451.|59,691,451|40,243,765.5|40,243,765.| | | |29 |.29 |6 |56 | | 预收账款 |16 |2,737,901.3|2,737,901.|692,767.28 |692,767.28 | | | |5 |35 | | | | 应付工资 |17　|7,262,547.9|7,262,547.|4,348,725.49|4,348,725.4| | | |3 |93 | |9 | | 应付福利费 |　 |1,819,932.9|1,641,831.|1,221,905.02|1,106,023.7| | | |7 |79 | |6 | | 应付股利 |18 |43,930,540.|43,930,540|53,430,540.5|53,430,540.| | | |55 |.55 |0 |50 | | 应交税金 |19 |9,422,866.8|9,343,981.|7,444,173.35|7,129,795.3| | | |3 |02 | |6 | | 其他应交款 |20 |1,612,721.6|1,606,086.|1,116,057.79|1,092,996.1| | | |1 |72 | |5 | | 其他应付款 |21 |20,536,282.|18,331,942|85,659,362.2|83,438,162.| | | |23 |.18 |3 |89 | | 预提费用 |22 |1,540,785.0|1,540,785.|1,003,067.37|1,003,067.3| | | |7 |07 | |7 | | 预计负债 |　 | | | | | |一年内到期的长期 |　 | | | | | |负债 | | | | | | | 其他流动负债 |　 | | | | | |流动负债合计 |　 |149,555,029|147,087,06|196,160,364.|193,485,844| | | |.83 |7.90 |59 |.36 | |长期负债： |　 | | | | | | 长期借款 |　 | | | | | | 应付债券 |　 | | | | | | 长期应付款 |　 | | | | | | 专项应付款 |　 | | | | | | 其他长期负债 |23 |6,526,972.2|6,526,972.|7,839,594.17|7,839,594.1| | | |6 |26 | |7 | |长期负债合计 |　 |6,526,972.2|6,526,972.|7,839,594.17|7,839,594.1| | | |6 |26 | |7 | |递延税项： |　 | | | | | | 递延税款贷项 |　 | | | | | |负债合计 |　 |156,082,002|153,614,04|203,999,958.|201,325,438| | | |.09 |0.16 |76 |.53 | |少数股东权益 |　 |859,607.84 | | | | |股东权益： |　 | | | | | | 股本 |24 |239,305,405|239,305,40|239,305,405.|239,305,405| | | |.46 |5.46 |46 |.46 | | 资本公积 |25 |179,278,275|179,278,27|179,278,275.|179,278,275| | | |.56 |5.56 |56 |.56 | | 盈余公积 |26 |146,148,057|139,691,95|140,455,760.|134,005,917| | | |.02 |5.34 |07 |.13 | | |26 |23,642,349.|22,454,042|21,694,194.8|20,558,696.| |其中：法定公益金 | |66 |.94 |6 |87 | | 未分配利润 |27 |33,936,628.|39,943,922|25,203,736.7|31,653,579.| | | |63 |.28 |3 |67 | |股东权益合计 |　 |598,668,366|598,219,55|584,243,177.|584,243,177| | | |.67 |8.64 |82 |.82 | |负债及股东权益总 |　 |755,609,976|751,833,59|788,243,136.|785,568,616| |计 | |.60 |8.80 |58 |.35 | |公司法定代表人： | |会计机构负责人： | | |主管会计工作的负责人： | | | | | | | | | | | | |利润及利润分配表 | | | |编制单位：广州友谊商店股份有限公司单 | |位：人民币元 | |项目 | |2001年度 |2000年度 | | |附注 | | | | |五 | | | | |（一 |（合并） |（母公司） |（合并） |（母公司） | | |） | | | | | |一、主营业务收入 |28 |979,522,348.2|979,522,348|945,743,251|945,743,251| | | |0 |.20 |.97 |.97 | |减：主营业务成本 |29 |778,158,374.1|778,158,374|771,149,929|771,149,929| | | |8 |.18 |.91 |.91 | | 主营业务税金及附加 |30 |4,603,205.11 |4,603,205.1|3,617,022.6|3,617,022.6| | | | |1 |2 |2 | |二、主营业务利润 |　 |196,760,768.9|196,760,768|170,976,299|170,976,299| | | |1 |.91 |.44 |.44 | | 加：其他业务利润|31 |14,194,257.89|9,944,175.9|10,502,080.|6,927,207.1| | | | |7 |34 |6 | | 减：营业 |　 |67,162,225.11|67,162,225.|57,307,373.|57,307,373.| |费用 | | |11 |56 |56 | | 管理费用 |　 |94,567,081.91|93,432,347.|80,011,357.|80,011,357.| | | | |41 |59 |59 | | 财务费用 |32 |-2,684,924.02|-2,658,866.|785,370.74 |785,370.74 | | | | |63 | | | |三、营业利润 |　 |51,910,643.80|48,769,238.|43,374,277.|39,799,404.| | | | |99 |89 |71 | | 加：投资收益 |33 |2,008,413.52 |4,245,519.5|-23,583.82 |2,980,514.7| | | | |0 | |6 | | 补贴收入 |　 | | | | | | 营业外收入 |　 |1,308,623.09 |1,284,798.2|1,798,024.5|1,798,024.5| | | | |7 |8 |8 | | 减：营业外支出 |　 |337,836.43 |337,136.43 |464,708.59 |448,516.32 | |四、利润总额 |　 |54,889,843.98|53,962,420.|44,684,010.|44,129,427.| | | | |33 |06 |73 | | 减：所得税 |34　 |16,464,196.74|16,055,498.|6,779,595.5|6,225,013.2| | | | |96 |3 |0 | | 少数股东损益 |　 |69,917.84 | | | | |五、净利润 |　 |38,355,729.40|37,906,921.|37,904,414.|37,904,414.| | | | |37 |53 |53 | | |　 |25,203,736.73|31,653,579.|16,847,158.|22,846,390.| |加：年初未分配利润 | | |67 |78 |46 | | 年初未分配利润调 |　 | | |518,977.35 |518,977.35 | |整 | | | | | | |六、可供分配的利润 |　 |63,559,466.13|69,560,501.|55,270,550.|61,269,782.| | | | |04 |66 |34 | | |　 |3,909,123.72 |3,790,692.1|4,090,848.9|3,790,441.4| |减：提取法定盈余公积 | | |4 |6 |5 | | 提取法定公益金 |　 |1,948,154.80 |1,895,346.0|2,045,424.4|1,895,220.7| | | | |7 |7 |2 | |七、可供投资者分配的 |　 |57,702,187.61|63,874,462.|49,134,277.|55,584,120.| |利润 | | |83 |23 |17 | | 减：提取任意盈余公积|　 |-164,981.57 | | | | | 应付普通股股利 |　 |23,930,540.55|23,930,540.|23,930,540.|23,930,540.| | | | |55 |50 |50 | |转作股本的普通股股利 |　 | | | | | |八、未分配利润 |　 |33,936,628.63|39,943,922.|25,203,736.|31,653,579.| | | | |28 |73 |67 | |公司法定代表人： |主管会计工作的负责人： |会计机构负责人 | | | |现金流量表 | |编制单位：广州友谊商店股份有限公司 | | |单位：人民币 | | | | |元 | |项目 |附注五（|合并数 |母公司 | | |一） | | | | 一、经营活动产生的现金流量 |　 |　 |　 | | 销售商品、提供劳务收到的现 |　 |1,089,000,711|1,089,000,711| |金 | |.81 |.81 | | 收到的税费返还 |　 |2,439,957.60 |2,439,957.60 | | 收到的其他与经营活动有关现 |35 |28,741,478.53|28,632,416.35| |金 | | | | | 现金流入小计 |　 |1,120,182,147|1,120,073,085| | | |.94 |.76 | | 购买商品、接受劳务支付的现 |　 |875,305,655.1|875,305,655.1| |金 | |1 |1 | | 支付给职工以及为职工支付的 |　 |95,914,565.67|95,004,736.20| |现金 | | | | | 支付的各项税费 |　 |73,607,403.51|72,338,060.85| | 支付的其他与经营活动有关现 |36 |51,535,289.60|65,110,709.81| |金 | | | | | 现金流出小计 |　 |1,096,362,913|1,107,759,161| | | |.89 |.97 | | 经营活动产生的现金流量净额 |　 |23,819,234.05|12,313,923.79| | 二、投资活动产生的现金流量 |　 |- | | | 收回投资所收到的现金 |　 |31,360,000.00|31,360,000.00| | 取得投资收益所收到的现金 |　 |4,714,444.70 |18,194,577.70| | |　 |101,366.94 |101,366.94 | |处置固定资产、无形资产和其他长期资产| | | | |所收回的现金净额 | | | | | 收到的其他与投资活动有关的 |　 |- | | |现金 | | | | | 现金流入小计 |　 |36,175,811.64|49,655,944.64| |购置固定资产、无形资产和其他长期资产|　 |5,672,089.31 |6,402,113.46 | |所支付的现金 | | | | | 投资所支付的现金 |　 |5,486,330.00 |5,379,800.00 | | |　 |- | | |支付的其他与投资活动有关的现金 | | | | | 现金流出小计 |　 |11,158,419.31|11,781,913.46| | 投资活动产生的现金流量净额 |　 |25,017,392.33|37,874,031.18| | 三、筹资活动产生的现金流量 |　 |- | | | 吸收投资所收到的现金 |　 |789,690.00 | | | 取得借款所收到的现金 |　 |2,000,000.00 |2,000,000.00 | | 收到的其他与筹资活动有关的 |37 |4,010,878.83 |3,984,494.50 | |现金 | | | | | 现金流入小计 |　 |6,800,568.83 |5,984,494.50 | | 偿还债务所支付的现金 |　 |2,000,000.00 |2,000,000.00 | | 分配股利、利润或偿付利息所支 |　 |29,117,046.71|29,117,046.71| |付的现金 | | | | | 支付的其他与筹资活动有关的 |　 |- | | |现金 | | | | | 现金流出小计 |　 |31,117,046.71|31,117,046.71| | 筹资活动产生的现金流量净 |　 |-24,316,477.8|-25,132,552.2| |额 | |8 |1 | | 四、汇率变动对现金的影响额 |　 |- | | | 五、现金及现金等价物净增加额 |　 |24,520,148.50|25,055,402.76| |公司法定代表人： |主管会计工作的负责人： |会计机构负责人 | |现金流量表附注 | | | | |单位：人民币元 | |项目 |附注五（ |合并数 |母公司 | | |一） | | | | 补充资料： |　 |　 |　 | | |　 |　 |　 | |1、将净利润调节为经营活动的现 | | | | |金流量 | | | | | 净利润 |　 |38,355,729.40 |37,906,921.37 | |加：少数股东损益 | |69,917.84 | | | 计提的资产减值准备 |　 |1,638,750.78 |2,079,328.54 | | 固定资产折旧 |　 |18,444,570.40 |18,013,287.58 | | 无形资产摊销 |　 |1,055,832.36 |1,055,832.36 | | 长期待摊费用摊销 |　 |2,813,217.96 |2,813,217.96 | | 待摊费用的减少（减： |　 |-131,580.37 |-131,580.37 | |增加） | | | | | 预提费用的增加（减： |　 |537,717.70 |537,717.70 | |减少） | | | | | |　 |26,423.80 |26,423.80 | |处置固定资产、无形资产和其他长| | | | |期资产的损失（减：收益） | | | | |固定资产报废损失 | | |　 | |财务费用 | |-2,797,594.04 | | | | | |-2,771,305.45 | | 投资损失（减：收益） |　 |-2,008,413.52 | -4,245,519.50| | 递延税款贷项（减：借 |　 | |　 | |项） | | | | | 存货的减少（减：增加 |　 |14,898,935.12 | 14,898,935.12| |） | | | | | |　 |-4,305,678.44 | -13,289,705.42| |经营性应收项目的减少（减：增加| | | | |） | | | | |经营性应付项目的增加（减：减少|　 |-44,786,610.94 | -44,579,629.90| |） | | | | | 其他 |　 |77,933.84 | | | 经营活动产生的现金流 |　 |23,819,234.05 |12,313,923.79 | |量净额 | | | | | |　 | |　 | |2、不涉及现金收支的投资和筹资 | | | | |活动 | | | | | 债务转为资本 |　 | |　 | | 一年内到期的可转换公司 |　 | |　 | |债券 | | | | | 融资租入固定资产 |　 | |　 | | 3、现金及现金等价物净增加情况|　 | |　 | | 现金的期末余额 |　 |271,525,913.67 |270,048,691.62 | | 减：现金的期初余额 |　 |247,005,765.17 |244,993,288.86 | | 加：现金等价物的期末余额 |　 | |　 | | 减：现金等价物的期初余额 |　 | |　 | | 现金及现金等价物净增 |　 |24,520,148.50 | 25,055,402.76| |加额 | | | | |公司法定代表人：主管会计工作负责人：会计机构负 | |责人： | 附表： |合并会计报表资产减值准备明细表 | |2001年12月31日 | | | | | | | |编制单位：广州友谊商店股份有限 | | | 单位：人民 | |公司 | | |币 | |项目 | 年初余额 | 本年增加数 | 本年转回 | 年末余额 | | | | |数 | | |一、坏帐准备合计 |457,741.49 |181,427.06 |63,085.23 |576,083.32 | | 其中：应收帐款|92,102.22 | |63,085.23 |29,016.99 | | |365,639.27 |181,427.06 | |547,066.33 | |其他应收款 | | | | | |二、短期投资跌价准 | |69,300.00 | |69,300.00 | |备合计 | | | | | | | |69,300.00 | |69,300.00 | |其中：股票投资 | | | | | | |　 |　 |　 |　 | |债券投资 | | | | | |三、存货跌价准备合 |　 |582,505.36 | |582,505.36 | |计 | | | | | | |　 |582,505.36 | |582,505.36 | |其中：库存商品 | | | | | | 原材 |　 | | | | |料 | | | | | |四、长期投资减值准 |　 |868,603.59 | |868,603.59 | |备合计 | | | | | | 其中：长期股权投 |　 |868,603.59 | |868,603.59 | |资 | | | | | | 长期债权投资 |　 | | | | |五、固定资产减值准 |　 | | | | |备合计 | | | | | | 其中：房屋及建筑 |　 | | | | |物 | | | | | | 机器设备|　 | | | | |六、无形资产减值准 |　 | | | | |备 | | | | | | 其中：专利 |　 | | | | |权 | | | | | | 商标 |　 | | | | |权 | | | | | |七、在建工程减值准 |　 |　 |　 |　 | |备 | | | | | |八、委托贷款减值准 |　 |　 |　 |　 | |备 | | | | | |公司法定代表人： | | | | |主管会计工作的负责人： |会计机构负责人： | |资产减值准备明细表 | |2001年12月31日 | | | | | | | |编制单位：广州友谊商店股份有限公 | | | 单位：人民 | |司（母公司） | | |币 | |项目 | 年初余额 | 本年增加 | | 年末余额 | | | |数 |本年转回 | | | | | |数 | | |一、坏帐准备合计 |335,375.64|622,004.82|63,085.23|894,295.23 | | 其中：应收帐款|92,102.22 | |63,085.23|29,016.99 | | 其他应收 |243,273.42|622,004.82| |865,278.24 | |款 | | | | | |二、短期投资跌价准备合| |69,300.00 | |69,300.00 | |计 | | | | | | 其中：股票投资| |69,300.00 | |69,300.00 | | 债券投资| | | | | |三、存货跌价准备合计 | |582,505.36| |582,505.36 | | 其中：库存商品| |582,505.36| |582,505.36 | | 原材 | | | | | |料 | | | | | |四、长期投资减值准备合| |868,603.59| |868,603.59 | |计 | | | | | | | |868,603.59| |868,603.59 | |其中：长期股权投资 | | | | | | 长期债权投资 | | | | | |五、固定资产减值准备合| | | | | |计 | | | | | | | | | | | |其中：房屋及建筑物 | | | | | | | | | | | |机器设备 | | | | | |六、无形资产减值准备 | | | | | | 其中：专利权 |　 |　 |　 |　 | | 商标 |　 |　 |　 |　 | |权 | | | | | |七、在建工程减值准备 |　 |　 |　 |　 | |八、委托贷款减值准备 |　 |　 |　 |　 | |公司法定代表人： | | 会计机构负责 | | |主管会计工作的负责人：|人： |

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百货商店选址调查与商圈分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：　　1．常住人口数　　2．家庭及构成　　3．人口密度　　4．教育程度　　5．从事行业　　6．自然增加率　　7．社会增加率　　8．家庭人均收人　　9．白天流动人口数　　10．年龄构成　　1１．家庭年支出及支出结构　　现就一些主要项目分述如下：　　1．家庭人口及收入水平　　家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。　　2．人口密度　　一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。　　要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。　　白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。　　人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。　　3．客流量　　一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：　　各站上下车乘客人数历年来的变化。　　上下车乘客人数愈多的地方愈有利。　　上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。　　根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：　　·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。　　·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。　　火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。　　体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。　　4．购买力　　商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。　　企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态　　商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：　　——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。　　——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。　　——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。　　——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。　　——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。　　二.商圈的确定　　对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。　　但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。　　尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。　　三．商圈分析的内容与步骤　　商圈分析的内容主要由以下部分组成：　　(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。　　(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。　　(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。　　(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。　　(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。　　(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。　　(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。　　(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o 　　(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等　　下面对上述内容作一具体分析。　　先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。　　再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。　　IRS＝C×RE／RF 　　式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；　　C——商业圈内的潜在顾客数目；　　RE——商圈内消费者人均零售支出；　　RF——商圈内商店的营业面积。　　假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… 　　IRS＝100000×25／144000＝￥17．36 　　这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。　　第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。　　商圈分析的步骤一般可分为以下几步：　　第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。　　第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。　　第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。　　第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。　　第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。　　最后要确定商店的区域、地点和业态等。

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2006年二季度工业经济运行及发展趋势调查报告为进一步了解、分析今年以来工业经济运行状况及存在的问题，研究和把握未来经济发展趋势，做好经济运行调节工作，国家统计局工交司与国家发改委经济运行局，利用工业企业联网直报系统，于2006年6月对大中型工业企业进行了今年二季度“工业企业生产经营状况及全年趋势判断”的专项调查。此次调查的大中型企业有1.8万余家，涉及全国31个地区，覆盖工业全部39个大类行业。一、当前工业企业生产经营继续保持良好状态，企业对全年生产经营较为乐观调查结果显示，绝大多数企业生产经营情况处于正常或良好状态。在全部被调查企业中，有37.0%的企业认为今年以来（上半年）生产经营总体状况“良好”，比一季度调查结果提高1.4个百分点；56.3%的企业认为“基本正常”，比一季度下降2.1个百分点；6.7%的企业认为总体状况“较差”，比一季度上升0.7个百分点。各行业情况差异明显。石油天然气开采、烟草、有色金属矿采选和燃气生产及供应等资源性、垄断性行业生产经营状况明显好于其他行业，这些行业的被调查企业选择回答总体状况“良好”的比例分别达到70.4%、64.6%、55.2%和48.2%，居各行业前列。食品饮料类企业形势较好，农副食品加工、食品制造和饮料制造三个行业分别有44.6%、43.0%和 47.6%的企业生产经营形势“良好”。以上行业明显高于全部被调查企业的平均水平。其他多数竞争性行业的企业选择“良好”的比例大都在30-40%之间。非金属矿采选业、水的生产和供应业、黑色金属矿采选业的企业选择“良好”的比例最低，分别为23.1%、23.3%和24.6%。企业对生产经营全年走势的判断比较乐观。全部被调查企业中，43.9%的企业预计2006年生产经营状况比2005年要好，比一季度调查结果提高5.6个百分点；42.9%的企业预计与 2005年基本相当；只有13.2%的企业预计比2005年要差。二、企业能源原材料供应充足，价格有所上升二季度，在使用煤炭的企业中，80.1%的企业煤炭供应正常，只有1.3%的企业煤炭供应严重不足；在需要电力供应的企业中，81.5 %的企业电力供应正常，严重不足的企业只占1.0%；主要原材料供应情况良好，认为“充足”和“一般”的企业分别达到30.6%和57.5%。预计三季度，除电力供应有所紧张外，这种状况将得到延续。在需要电力供应的企业中，预计三季度电力供应正常的企业占73.0%，比二季度下降7.5个百分点，而三季度电力供应有所紧张和严重不足的企业预计将比二季度分别提高7.2个和0.3个百分点，上升至24.7%和1.3%。在主要能源原材料供应充足的情况下，企业原材料购进价格有所上升。60.1%的被调查企业认为二季度企业原材料购进价格与一季度相比上涨，其中认为价格明显上涨的企业占 14.1%。三、企业盈利水平保持稳定，全年仍将呈稳步增长势头在全部被调查企业中，有28.0%的企业二季度实现利润比上年同期明显增加，比一季度调查结果提高5.0个百分点；50.0%的企业实现利润与上年同期持平，比一季度下降9.3个百分点；22.1%的企业利润比上年同期明显减少，比一季度提高4.4个百分点。从利润增长趋势看，预计全年利润比2005年有大幅度增加（20%以上）的企业占9.9%；有较明显增加（10- 20%）的企业占17.1%；利润有所增加（10%以内）的企业占44.2%。预计全年利润比2005 年减少的企业占28.8%，其中预计减少10%以上的企业占12.3%。四、企业出口、订货总体形势正常，汇率变动对产品出口影响有所显现有产品出口的企业中，25.0%的企业今年以来出口形势“很好”，比一季度调查结果提高4 .8个百分点；66.4%的企业出口基本正常，比一季度下降3.1个百分点；8.6%的企业出口形势较差，比一季度下降1.7个百分点。从出口订货情况看，26.6%的企业出口订货“充足”，比一季度调查结果提高8.0个百分点；57.8%的企业出口订货情况“一般”，比一季度下降6.6个百分点；11.2%的企业出口订货 “不足”，比一季度提高2.7个百分点；4.4%的企业出口订货“明显不足”，比一季度下降4 .1个百分点。 49.8%的企业认为，汇率变动对企业产品出口有一定影响，比一季度增加2.3个百分点。其中认为“已产生一定影响”和“有明显影响”的企业比例分别占40.9%和8.9%。其余企业则认为目前汇率变动很小，对企业出口基本没有影响。五、企业库存及应收帐款总体情况基本正常被调查企业中，81.3%的企业认为当前企业库存处于正常水平，79.2%的企业认为应收帐款处于合理水平，比一季度调查结果分别提升0.6个和0.5个百分点，表明大多数企业的两项资金占用总体水平基本正常。六、企业生产能力利用总体水平依然偏低，预计全年能力利用率将有所提高从当前企业生产能力实际利用率看：在全部被调查企业中，47.1%的企业达到80%以上； 32.7%的企业达到70-80%；12.4%的企业达到60-70%；4.8%的企业达到50- 60%；3.1%的企业在50%以下。综合计算当前企业综合生产能力实际利用率为76.6%，与一季度基本持平。分行业看，饮料制造业、印刷业、石油加工及炼焦、仪器仪表及文化办公机械制造等行业综合能力利用率回升较快，比一季度提高2个百分点以上；煤炭开采和洗选、非金属矿采选、农副食品加工、平板玻璃制造、炼钢、医药制造、废弃资源和废旧材料回收加工、火力发电、燃气生产和供应、水的生产和供应等行业综合能力利用率比一季度下降1个百分点以上。预计全年生产能力利用情况，50.5%的企业认为可达到80%以上较好的水平，比当前能力利用率该项的比例提高3.4个百分点；预计全年能力利用率为70-80%、60-70%、50- 60%和50%以下的比例分别为33.7%、10.1%、3.8%、1.9%。据此预计企业全年生产能力利用率可达到77.7%，比当前生产能力利用率提高1.1个百分点。在全部被调查企业中，45.3%的企业年内有新能力投产或能力扩建，其中年内新增能力为上年产能10%以内的占37.0%；10-20%的占35.5%；20- 30%的占14.8%；30%以上的占12.7%。七、企业设备技术水平先进，新产品开发相对迟缓调查结果显示，在全部被调查企业中，现有设备综合技术水平达到国际国内先进水平的占63.0%；国内一般水平占35.4%；国内落后水平只占1.6%。在过去一年中，83.7%的被调查企业对现有设备进行了更新，其中新增设备的技术水平达到国际国内先进水平的占71 .8%，国内一般水平的占27.7%，国内落后水平的只占0.4%。与企业设备技术水平形成对照的是新产品的开发推广较为迟缓。调查结果显示，今年上半年45.7%的被调查企业没有新品推出；与去年同期相比，今年上半年新产品销售收入占全部销售收入比重有所增加的占28.8%；基本不变或有所减少的占30.9%。八、原材料价格上涨、产品价格下降、资金紧张仍是制约当前企业生产经营的三个突出问题认为当前生产经营中最突出的问题属于上述三项的企业占被调查企业的75.3%，比一季度调查结果提高2.9个百分点。调查结果显示，在原材料购进价格有所上涨的企业中，73.4%的企业无法通过提高产品价格进行消化，42.7%的被调查企业认为能源原材料价格上涨是当前企业生产经营中最为突出的问题，比一季度上升5.1个百分点；其次是市场竞争加剧、产品价格不断下降，占被调查企业的19.3%，比一季度下降1.4个百分点；第三是流动资金紧张，尽管反映流动资金紧张的企业由一季度的47.8%下降到41.6%，但仍有13.3%的被调查企业将流动资金紧张列为制约企业当前生产经营的最突出问题。在全部被调查企业中，反映流动资金有所紧张、资金缺口在10%以内的占23.6%；资金比较紧张、缺口在10- 20%的占10.6%；资金严重紧张、缺口在20%以上的占7.5%。电力供应不足、运输紧张的矛盾已得到全面缓解。全部被调查企业中只有1.7%和1.0%的企业认为电力和运输紧张仍是制约企业当前生产经营的最突出问题，与一季度调查结果相当。注：1、此次企业调查范围为大中型工业企业，所反映的有关情况和问题有一定局限性，与小企业的情况可能不尽相同。 2、生产能力利用情况为企业主观判断，与实际情况可能不尽相同.

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厦门XX建设集团有限公司工伤事故报告书 |事故基本|事故发生部门 |XX项目部 | |概况 | | | | |事故发生时间 |2002年7月27日 | | |事故发生地点 |XX1号公寓 | | |事故类别 |机械伤害 | | |伤害程度 |轻伤 | | |受伤部位 |左手大拇指 | |报告书编|编制人 | | |制 | | | | |编制时间 |2003年2月18日 | |报告书审|审批 | | |批 |意见 | | | |审批人签字 | | | |审批时间 |2003年2月日 | 目录一、事故发生部门二、事故发生时间三、事故发生地点四、事故类别五、伤害程度六、受伤部位七、伤者基本情况八、事故经过九、事故原因分析：十、预防措施十一、事故责任分析十二、事故处理意见关于杨鹏飞手指受伤事故调查报告一、事故发生部门：XX项目部二、事故发生时间：2002年7月27日三、事故发生地点：XX1号公寓四、事故类别：机械伤害五、伤害程度：轻伤六、受伤部位：左手大拇指七、伤者基本情况： |姓名|性别|年龄|身份证号码 |籍贯 |安全 |安全技 |文化程度 | | | | | | |教育 |术交底 | | |杨鹏飞|男 |32 |5129267010194|四川蓬安 |有 |有 |小学 | | | | |93 |县 | | | | 八、事故经过 2002年7月27日上午10点10分左右，伤者杨鹏飞在一号公寓楼下完大梁准备下二排钢筋时，从K／⑧轴处翻越过去，人体翻过大梁脚踩到地面，支梁的钢管架扣件断裂，导致二排钢筋下滑，二排的钢筋上的钢管压住杨鹏飞左手大拇指，杨鹏飞的工友将钢管松开拉出左手，事故发生后项目立即组织人员送往医院治疗。经过长达1个月的治疗，病情恢复良好；2002年9月9日，杨鹏飞发现自己的手指有异常现象发生，项目部管理人员带杨鹏飞到医院检查，检查发现伤口里面由于医生在第一次治疗时对伤口没有清洗干净，导致伤口内部发炎，经过医生第二次处理，病情好转。目前伤情恢复良好并已医疗终结出院，伤者提出要求协商解决。九、事故原因分析： 1、从事故现场发现，支设大梁的钢管加固扣件断裂下滑，造成钢管下滑是此事故发生的主要原因之一。 2. 班组在架设大梁的支架时，大梁与大梁的交叉处应用双扣件加固而班组用单扣件加固，是此事故的原因之一。 3、从事故发生经过来看，项目部的相关管理人员没有履行自己的工作职责，是此事故发生的原因之一。十、预防措施：事故发生后公司组织项目部召开了安全预防措施交底会，再次重申了管理人员及班组遵守和实施公司制定的《职业健康安全管理制度》的必要性和严肃性；对施工现场进行全面的安全检查，查出的安全隐患按“三定一落实”原则进行整改，对相关的管理人员按“四不放过”原则进行处理。项目部通过认真的总结和学习，以确保类似事故的发生。十一、事故责任分析 1、项目施工员在交底时并没有对该部分说明详细的安全措施，对此事故负直接责任。 2、施工班组在操作时未按照有关安全操作规程操作，对此事故负主要直接责任。 3、项目部安全员在对支撑的钢管架的安全性，没有监督到位负监督不力的责任。 4、项目经理对此事故负领导责任。十二、事故处理意见 1、杨鹏飞同志的医疗费按保险条款处理，从保险公司理赔回来的费用用于支付其个人的伤残补助金（公司部分） 2、一次性赔偿杨鹏飞同志工伤补助费18000元（壹万捌仟元整）(包括一次性伤残补偿金、医疗期间的工资、住院护理费、交通费、住院伙食补贴费、营养费、易地安置费等)。 3、一次性支付杨鹏飞同志的工伤补助费的一半及全部医药费由钢筋班班组长刘河明承担，共计14057.45元（壹万肆仟零伍拾柒元肆角伍分），公司承担一次性支付杨鹏飞同志的工伤补助费的一半，即9000元（玖仟元整），扣去保险公司理赔回来的5057.45元（伍仟零伍拾柒元肆角伍分），公司实际应支付的费用为3942.55（叁仟玖佰肆拾贰元伍角伍分）。 4、医药费已由钢筋班组班组长刘河明垫付，一次性赔偿杨鹏飞同志工伤补助费18000元由公司暂行先垫付，其中9000元（玖仟元）从钢筋班组班组长刘河明劳务决算中扣除。 5、项目施工员在交底时并没有对该部分说明详细的安全措施，对此事故负直接责任，项目部安全员在对支撑的钢管架的安全性，没有监督到位负监督不力的责任。依据《员工手册》中《员工奖惩条例》（修订本）6.2.2条C款的规定，给予XX项目部钢筋工长林文学、项目部安全员忘建强记过处分。 6、扣件断裂是本次事故发生的原因之一，器材部门应从此次事故中吸取一定的经验教训。厦门XX建设集团有限公司 2003年2月20日附件 1、伤者申请书及项目意见 2、事故调查笔录两份 3、项目事故调查报告（包括现场照片3张、安全教育材料2份、安全技术交底材料1份） 4、伤者家庭困难情况证明 5、工伤处理协议书协　议　书甲方：厦门XX建设集团有限公司XX项目经理部；乙方：厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班班组长刘河明丙方：杨鹏飞(受伤人) 身份证号码： 512926701019493 2002年7月27日上午10点10分左右，伤者杨鹏飞在下完大梁准备下二排钢筋时，准备从K／⑧轴处翻越过去，人体翻过大梁脚踩到地面，支梁的钢管架断裂，导致二排钢筋下滑，二排的钢筋上的钢管压住杨鹏飞左手大拇指，杨鹏飞的工友将钢管松开拉出左手，事故发生后项目立即组织人员将其送往医院治疗。目前伤情恢复良好并已医疗终结出院，伤者提出要求协商解决，经甲乙丙三方协商，现将此事处理如下： 1、三方在公平、合理、合法、自愿、人道主义的基础上进行协商。 2、丙方要求甲方一次性赔偿费18000元（壹万捌仟元整）(包括一次性伤残补偿金、医疗期间的工资、住院护理费、交通费、住院伙食补贴费、营养费、易地安置费等)。 3、甲、乙、丙三方从签定协议起，丙方关于身体健康等一切问题与甲、乙方无关。 4、甲、乙、丙三方在本协议上签字后，本协议立即生效。 5、本协议签字生效后，乙、丙双方终止劳动关系，并与厦门XX建设集团有限公司XX项目经理部无任何关系。 6、甲暂代乙方支付给丙方的费用按厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班与厦门 XX建设集团有限公司XX项目经理部签定的《安全生产与治安管理经济责任合同》的相关条款及本起事故的事故报告中的相关要求进行办理。 7、本协议一式五份，厦门XX建设集团有限公司XX项目经理部，厦门市莆兴建工有限公司、厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班班组长刘河明，丙方各执一份，厦门XX 建设集团有限公司质安部一份。甲方：厦门XX建设集团有限公司XX项目经理部　　　　　　　　　　　　　　　　代表签字：签字时间：2003年2月日　乙方：厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班班组长签字：签字时间：2003年2月日丙方：厦门市莆兴建工有限公司XX项目经理部钢筋班杨鹏飞签字（手印）签字时间：2003年2月日

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国内外牛仔裤的发展与市场分析一、牛仔的发展历史十九世纪中叶，一位名叫Levi Strauss的犹太裔商人把一种质地粗糙的面料引入美国，并用这种原本制作帐幕的帆布，为旧金山从事淘金业的矿工们制造出一种质地坚韧、耐用的工作服，并因其极佳的实用性能而迅速受到欢迎。而由此引发的一连串演变，更使这种蓝色帆布面料的工装裤成为创造美国历史的一个神话。　　 Levi Strauss & Co是世界牛仔服的领导品牌，在110个国家进行销售。自从1873年发明，Levi's®牛仔已经变成了服装业史上世界上最成功和最广为人知的服装业。我们的Dockers®品牌，倡导商务休闲运动，自从1986年推出，已经引领了美国卡其类的潮流。现在受到众多国家的欢迎。在2003年，Levi推出Levi Strauss Signature™品牌，从他们信任的公司为有意识的品牌消费者高质量和时尚的时装。2004 年，Levi的净销售额为41亿。　　而今，这种耐磨、耐脏且极为平民化的服饰正在深入上至富豪名流下至日常百姓等几乎全球人类的生活，并成为其中不可缺少的一部分。而其物质外表下蕴含的自然、环保以及随性的特质也越发被这时装化后的光环所一一放大，并显得越发清晰。　　比如那一批身家过亿的年轻新贵们，在创造网络时代财富神话的同时也创造了另一种新的富豪形象-- 硅谷形象(普通衬衫+牛仔裤+休闲鞋)，于是，这种过去只是打工仔才穿的服装开始频繁出现在世界级IT高层论坛的会议桌旁；于是"我有个穿牛仔裤的灵魂"成为张曼玉那样的女子的个人论调，并为千千万人认同…… 　　与此同时，当这种"世纪之裤"的拥趸者遍及上及皇室贵胄，下至草根阶层，当然草根自然不必说它，我们要谈论的是"高贵化"与"时装化"后的它，同时也因为富豪们的选择和介入，彰显出它气质中朴拙率真的不同凡响。正如希尔顿掌门千金Palisi Xierdun手指上的玻璃会被人们坚定地以为是2克拉的钻石一样…… 　　于是，原本有着明显的平民化烙印的这种服饰也开始登入时装的殿堂，其"身份"成为丈量牛仔裤含金量的标尺。而品牌商们也看准时机，以某种LOGO为符号，在春暖花开之日，再次将这种蓝色斜纹面料的织物高级时装化。　　二、牛仔时装化的四大理由　　1高贵身份走向平民化印象　　民主精神，是理解美式牛仔的关键词。　　在纽约，在曼哈顿，在香榭里舍大道，在哈佛、剑桥等世界名校，在贵族和社会名流之间，都不难发现牛仔洒脱不羁的身影。从美国总统与平民同样穿牛仔裤，体现出牛仔精神与自由同步，牛仔不再是美国神话，它描绘着一种美利坚民族性格-- 横挎猎枪的马背英雄。在蛮荒野土，在平原荒郊，在沙漠，在苍凉的山岩与大峡谷，在风尘与倔强包裹的西部小镇…… 　　从美国前总统卡特穿一条牛仔竞选，到出身平民的美国总统里根，正是以其宽厚的 big smile和朴实的牛仔装扮打出了"平民政治家"的旗号，从而赢得了平民的选票。　　繁华如昨，牛仔的青睐者不乏英国的安娜公主、埃及的法赫皇后、法国的蓬皮杜总统…… 　　威廉王子就像他的母亲戴安娜一样，对服装有自己独到的见解。时至今日，圣安德鲁斯大学旁书店女店员对威廉王子"穿着很蓝的牛仔裤和V领外套"的形象依然记忆深刻，同其"他长得特别英俊"的评论一样充满溢美之词。　　毋庸置疑，牛仔裤特有的平实、朴素特质为这位英俊的王子打造了一种皇室中难得一见的亲近气质和平民化作派，零距离的感受也更让那些喜爱他的狂热分子痴迷不已。　　2亲和力与幽默感　　法新社曾经刊登过一篇饶有趣味的文章-- 《26个字母阐释布莱尔》。在对英文26个字母和布莱尔特点的饶有趣味的诠释中，字母J被定位为jeans的代名词。在批注中，作者不乏幽默的阐述道：布莱尔好像对便装、开领衫和牛仔裤非常感兴趣。　　1999年，46岁的布莱尔在接受一家杂志采访时说：希望自己可以"不为服装所拘束" ，因为"对于男人来说，在现代社会中要整天穿着正经八百的服装简直是一种虐待。" 　　显而易见，在严肃的英国政坛中，布莱尔"牛仔裤+蓝衬衫"的经典形象和"自由的"着衣理论独树一帜，这种接近年轻人口味的穿衣理念不仅为其带来了其他政客不具备的亲和力和幽默感，也在多次的民意调查中为他拉拢了人心。　　而无独有偶，特工出身、酷爱运动的俄总统普京也是斜纹牛仔裤的爱好者。　　3自由与随性气质　　在1999年财富全球论坛上海年会上，杨致远穿着牛仔裤和T恤出没在衣着体面、循规蹈矩的总裁中间。Google创始人之一，身家40亿美元的电脑怪才Sergey Brin在选择上班服装时也常常只对牛仔裤和T恤感兴趣。　　作为新价值的代言人，IT业中的众多新贵们不仅穿着牛仔裤上班，更穿着它出现在大小时尚财富杂志的封面，甚至出现在高端峰会或是晚宴的会场。如今，这种蓝色斜纹裤几乎成为他们所创造的"硅谷形象"的代名词。因为，牛仔裤中蕴含的特质和他们热爱的事业，崇尚的生活方式不谋而合，同样自由、同样松散、同样不受约束。　　4魅力和时尚感　　香港人有个热衷于收藏牛仔裤的时装设计师曾经说，牛仔裤特别适合两类人．一是懒人，二是赶潮流、爱美的人。前者是因为牛仔裤耐磨，且不十怕脏也不怕旧，而后者是由于牛仔裤剪裁的特殊性，对腿型有修饰作用，且多于变化，时尚性十足。　　前者显然难登大雅之堂，而关于后者，热爱时尚的名流们绝对深有体会。　　2004年，当贝克·汉姆作为一位英国运动员破天荒地出现在《名利场》的封面，他特意选择了一条不拉拉链的低腰牛仔裤，并坦言：我就喜欢这种赚人眼球的服饰。布兰妮、珍妮弗·洛佩兹、卡麦蓉狄亚、梅格·瑞恩同样也是牛仔裤的拥戴者，超短热裤，镶拼效果以及挑战危险边缘的3英寸低腰裤……牛仔裤对她们而言，是一种服饰，更是一种引领时尚的优良载体。就连纽约上流社会最受欢迎的名媛-- 雅诗兰黛的新女神Estee也曾出人意料的穿着一条故意磨破了的牛仔裤出现在大学校园。在纽约这个无时不追求时髦的城市里，那些追求时尚漂亮的纽约女人，那些对什么样的场合穿什么样的休闲牛仔有很好的直觉的她们，一不小心，就成了时下最流行的纽约风格的代表。　　而作为时尚偶像飞和潮流的引导者，维多利亚与著名斜纹牛仔裤品牌Rock&Republi c的合作也同样令人期待。　　三、牛仔裤将继续流行　　美国时装专家表示，过去数年，由于牛仔裤厂商把大部分生产工序迁到海外，牛仔裤售价不断走低。在价格降低、款式剪裁推陈出新等因素刺激下，预料今后几年牛仔裤在美国的销售将会上扬。　　据此间媒体报道，事实上牛仔裤从未完全在时装界引退。牛仔裤的流行周期，受消费者生活模式和名人效应影响。牛仔裤价位空间大，不同档次的生产商皆有发展机会。此外，牛仔裤款式众多，有石磨水洗的、贴身的、白的、黑的、多色的、镶珠片的、弹性的，适合不同文化背景和打扮风格的人。　　虽然牛仔裤市场竞争激烈，变化迅速，但商家适应力极强，针对消费者需要推出适合不同场合穿着的牛仔装，设计层出不穷。此外，牛仔裤生命力旺盛的另一原因是销售渠道众多。无论在沃尔玛和凯马特等折扣店，还是较高档的百货商店都有它的踪影。　　四、牛仔布的新工艺　　牛仔布是服装面料的重要部分，而靛蓝染色的牛仔布更是全球流行，无人不晓，由于靛蓝染料在棉牛仔布上的流行外观，它可能是惟一被大众所认识的染料。　　在牛仔布市场中，虽然棉无可置疑最为重要，但也有采用一系列的混纺织物，如棉 /聚酯（50/50）混纺织物，以及棉与其他纤维如Tencel、亚麻、甚至是黄麻、羊毛纱线一起织造。　　全球牛仔布的产量超过20亿米，有气流纺或环锭纺纱线。过去，美国以生产纬向弹力牛仔布为主，欧洲则大多为经向弹力或经纬双向弹力牛仔布；现在，人们不断研发具有时尚变化的牛仔布，通过染色和整理获得新颖的外观、手感和性能。　　厚重组织的棉牛仔布已用作裤子和夹克衫的面料，但在20世纪90年代，消费者对面料的柔软、舒适和易护理的性能，提出了更高的要求，因此牛仔布整理者必须要响应这些要求。　　在20世纪80年代，美国牛仔布产量是全球产量的50%，但在最近的十年之中，中国、印度、巴基斯坦、马来西亚、土尔其和墨西哥建立了大量的牛仔布生产厂，美国乃至世界的牛仔布生产重心已转移至亚洲低劳动力成本的国家。2000年，中国牛仔布产量约为 2424t，进口靛蓝染料759t，而2001年，其产量已升至2717t，进口靛蓝染料下降至702t 。　　通过各种化学处理，以及使用如植绒、刺绣和涂层的效果，以改变牛仔布外观的研究一直继续着。除此之外，开发的产品还有，靛蓝染色的提花织物，亚麻和棉的机织或针织物，以及牛仔布上的激光缕空，暗淡光泽图案，以及更富个性化的产品。　　这些牛仔布产品不同于牛仔布市场上的众多的产品，它给予消费者一种高水平的的产品设计和高附加值服装。丝光弹力牛仔布以及环锭纺纱线的使用，也可提升产品的价值，一些公司已在这些领域进行了投资。环锭纺纱线具有更高的强力性能、柔软的手感和一种棉牛仔布表面粗节纱的外观。　　特别需要指出的是，利用成衣整理，能在牛仔布上产生独特的外观，还可采用各种化学处理，如手工砂洗，以及用喷枪喷射高锰酸钾产生一种斑点漂白效果；或增加更为个性化的效果，如喷砂处理、激光缕花、扎染、局部染料/漂白剂处理、浅地染色、套染和靛蓝染料褪色处理；或使用漆酶/介体处理。后几项处理能获得一种无光泽的、发白的仿旧外观，不同于氯漂白（如次氯酸钠）所获得的效果。　　1靛蓝染料染色　　用于靛蓝染料染色的连续经纱染色机已广泛使用，通过调整染色工艺，可产生不同程度的染料渗透，由此而改变了后续摩擦或水洗褪色处理的效果。靛蓝染料是一种还原染料，它不溶于水，需要采用还原剂(一般用保险粉，即连二亚硫酸钠或硫酸氢钠)和碱处理使其转变为可溶的隐色体形式，才能进行棉经纱染色，并将浸轧和中间透风相结合。　　使用保险粉会给工艺控制带来一些麻烦，这是由于保险粉的不稳定性，其曝置于空气中会被氧化，分解生成酸性的副产物，这需要添加碱来中和，以及需要增加保险粉用量，以维持靛蓝染料的化学还原。　　为了克服使用保险粉的这些问题，出现了探索研究一些新的染色工艺。在成衣染色方面，向染色机通入氮气，即一种惰性气体，可置换出空气中的氧。在织物染色中，Br azzoli公司与DyStar公司合作联合开发的InnoVat/InnoDye系统，它配置有一个真空泵，以抽去设备中的氧/空气，同时减少了保险粉的用量。　　2INNODYE(r) 600 　　一种对环境更为友好的探索，尤其是针对含有化学还原剂的废水排放会产生环境污染的情况，则采用靛蓝染料的电化学还原方法。目前已完成了还原染料和硫化染料的电化学还原染色的试验，并继续在奥地利的一家工厂进行纱线中试染色。这种连续经纱染色技术的延伸，即将上浆工艺与染色工艺相结合，能减少工艺废水的化学负载，该方法被认为很有前景。此外，回收利用从水洗后处理中去除的靛蓝染料的过程得到了简化。　　pH值对靛蓝染色的影响非常重要，由于靛蓝染料在pH值约为10.5- 11.5时是以单离子状态存在，而pH值为12.5以上时是以双离子形式存在。在含有过量保险粉的高碱性浴中，双离子形式的靛蓝染料的亲和力较低，并随着pH值提高，棉纤维表面的负电荷也随之增加，从而加大了在双离子靛蓝染料与带电荷纤维表面之间的阴离子的排斥作用，降低了染料上染率。　　单离子形式的靛蓝染料在纤维表面具有良好的亲和力和较高的染色上染率，但这又降低了染料在纱芯内的渗透，在使纱线表面得色量大大增加。当采用高pH值时，以双离子形式的靛蓝染料将具有低的亲和力，并因此在纱芯内有较大的染料渗透和较低的纱线表面得色率。因此在靛蓝染色过程中，pH值随时间发生的变化会影响得色量以及后续靛蓝染色纱线的洗净性能。　　用于连续棉经纱染色的Denim-Ox工艺，采用科莱恩公司的Diresul RDT染料，其工艺流程为：苛化处理→水洗→湿罩湿染色→固色→淋洗。在60- 90℃轧液，进行硫化染料的吸附，这过程包括使染料迁移和扩散的透风时间，再进行固色。固色阶段加入醋酸，以防止染料溶落，为氧化剂(Diresul Oxdant BRI liq)提供所需的pH值。后者使染料分子内形成蒽醌基团，在被氧化阶段，产生最终色泽。一种阳离子型固色基(Indosol E-50 liq)与染料中的巯基以及纤维发生反应，以离子键使染料固色。工艺中还需加入硫酸钠和分散剂(Ekaline F liq.)，硫酸钠可防止染料从纤维上解吸至固色浴中。　　科莱恩公司的Denim- Ox工艺是一种灵活、简单的染色工艺，其还原剂消耗低，废水中染料少，并大大节省了水耗。Denim-Ox工艺使用的染料范围广，用于生产粗斜纹及时尚织物。　　3酶处理　　采用机械磨损以获得褪色的外观，它主要采用浮石处理以去除表面的靛蓝染料。但是，浮石会损伤湿加工设备，产生污泥砂粒，残留在牛仔裤的口袋和缝线中。使用纤维素酶处理，在中性或酸性pH值条件下，进行生物抛光，可作为浮石的替代方法，而纤维强素酶能部分水解纤维的表面，释出靛蓝染料。在淋洗或在纤维素酶处理结束时，提高纤维素酶的用量或添加蛋白酶，以克服因靛蓝染料对真菌纤维素酶的蛋白质有亲和力而引起的沾染。　　纤维素酶能去除织物表面的毛羽，因而减少了机织牛仔布表面外观的茸毛，并降低了洗涤时的起球性，获得一种更为柔软、光滑的手感，若使用合适的化学柔软剂可进一步改善和提高其性能。　　真菌漆酶可用于漂白靛蓝染色织物，基于漆酶系统能降解溶液中或织物上的靛蓝染料，因此，可用于替代氯漂白体系，如次氯酸钠漂白。研究工作已证明由不同真菌菌种制得的漆酶，对去除由棉纤维表面蛋白质的吸附所引起的沾污很有效。　　漆酶能提供电子，因而具有非常广的基质专一性，通过提取孤电子，能催化去除单酚或多酚上邻位或对位上羟基取代基或芳香胺上的氢原子，导致生成自由基，进而能参与很多反应。对两种真菌漆酶(Polyporus sp.和Sclerotium rolfsii)进行研究，结果显示，它们都能氧化不溶性的靛蓝染料，生成靛红（吲哚- 2,3-二酮），然后进一步降解为2－氨基苯甲酸。由Polyporus sp制得的真菌漆酶显示对靛蓝染料具有更高的亲核力，当与此漆酶一起培养时，靛蓝凝聚物可以分散成相对较小的粒子。靛蓝转化成靛红较快，因此在纤维素酶作用后，2－氨基苯甲酸还具有减少再沾污的功效。　　采用一种介体化合物，一般为低分子有机化合物，可增强漆酶的作用，在此介体中，漆酶更易接近不溶性的靛蓝分子，更快地攻击靛蓝分子，靛蓝分子在漆酶的作用下降解，起漂白作用，从而改变了靛蓝染色牛仔布的外观。　　4电化学漂白　　已由DyStar公司申请了专利的电化学漂白工艺，是在一个电解池的氯化钠溶液中通入电流，产生次氯酸钠，用于漂白靛蓝染色的牛仔布。通过控制电流和盐的浓度，以控制所产生的次氯酸钠量，提升处理的效能和重现性，降低污水负载。而在传统的工艺中，经常出现次氯酸钠过量。在此电化学漂白工艺中，残余的处理液可以循环使用，意大利一家著名的服装加工设备生产商Tonello Srl已完成了初步的生产试验。　　五、针织牛仔绽放新的商机　　牛仔装从来都是以自由奔放，酷酷作派的形象出现的，然而时下流行的牛仔装却有些不同，执意在低腰的风尚中加入了丝丝柔美的气息，褶皱、镂空、流苏甚至蕾丝都揉在了牛仔风中，以更为审时度势的轻松面目亮相，在正式典雅与随意嬉皮之间游走，彻底瓦解了人们刻板的配搭理论，可柔可刚，可内敛可奔放的双重特性，俨然成为新生代牛仔的审美取向。　　在这种新的趋势里，针织牛仔大放光彩，针织牛仔不仅优雅了过去牛仔粗犷的外表，而且在用料、剪裁、水洗方面均增添了不少新的亮色，成为商家们在越来越拥挤的牛仔市场中急欲捕捉的新的商机。　　1国际针织牛仔的发展趋势　　针织牛仔面料作为牛仔发展的重点，于上世纪末在欧美市场日益盛行，成为市场的宠儿。　　在一些纺织展上，人们惊奇地发现：针织牛仔为代表的新的针织面料的需求加大。一些大的面料采购商，如LIZ CLAIBORNE、LAND'S END、JOCKEY、GAP等对牛仔和棉类需求较大的品牌，对于针织牛仔表现出强烈的兴趣和需求。而来自巴西、墨西哥的面料供应商，如Affiniti和Berlan等都展出了大量花色针织牛仔。　　针织牛仔面料凭借其织物细腻、纹路清晰、手感柔软、透气舒适、弹强质薄等特点，备受市场青睐。随着针织牛仔的花色品种的不断拓展，不仅LEE、Levi's、APPLE、PO LO等牛仔休闲品牌推出了针织牛仔系列，CK Jeans和Versus Jeans等时装品牌也逐步运用在品牌的设计中。　　针织牛仔作为一种较新的复合型纺织面料，具有较大的款式变化和品种翻新余地。目前，针织牛仔的主要产品有鱼鳞布、卫衣布、汗布、双面布、网眼布、彩条布、弹力布、单、双珠地布、夹层布、单面、双面电脑提花布、双直条毛圈、靛蓝小毛圈等毛圈布系列。　　针织牛仔面料除经纬纱都用棉线外，也可加入一些功能性纱线如天丝、竹纤维、大豆纤维、氨纶等。从国外发展情况来看，薄型针织牛仔具有吸汗排湿、抗菌保健等功能，又有返璞归真的风格，广泛运用于T恤、童装、睡衣、内衣、运动服、休闲服、时装等。经深加工后的针织牛仔服饰深受国内外客户的青睐、是目前日趋流行的中高档产品。　　针织牛仔常用的针织用筒纱有16支、21支、32支、40支等品种。日本纺纱优势明显，尤其随着无梭织机的迅速发展，更加符合针织牛仔染色要求，只是价位仍然居高不下。　　2针织牛仔在国内初露锋芒　　传统的牛仔筒子纱难成色、易磨损和色差大。为了要达到卷装大、接头少、色差小、不磨纱、上腊均匀、成型好、便于退绕等针织牛仔面料用纱要求，国内牛仔面料工厂采用两种方式改善技术设备：一是在原有的设备上进行改进，研制出具有成型好、密度均匀、接头少、大卷装等特点的靛蓝经纱制筒机；另一种就是引进球经染色生产线，如具有世界领先水平的美国莫里森球经染色生产线，进行技术设备的更新换代。从近年来国内的生产工厂，如江苏众恒、常州英迪歌纺织有限公司等发展情况来看，针织牛仔纱线和面料的发展为企业带来新的增长点。　　3新的洗礼　　经专家鉴定，莺迪歌运用国内领先的经纱制筒技术生产出来的靛蓝筒子纱线克服了传统工艺条件下靛蓝筒子纱线难成色、易磨损、色差大、色牢度低的缺陷，其产品目前的主要品种有单纱和多股纱线，包括7s、16s、21s、32s、40s、60s六个规格。织出面料可以满足从内衣到外套，以及各类运动休闲服饰的要求。目前针织牛仔系列面料远销日本、韩国和欧美市场，获得了客户的一致好评。有五十多个品种在生产中。　　江苏众恒公司在针织牛仔领域也颇具实力，生产面料和成衣，目前针织牛仔成衣80 %销往日本，主要是童装，同时面料和纱线也大量出口。现在已经开发了30多个品种，十几个品种是真正启动生产的。众恒董事长李雪明先生说："国内针织牛仔的状况在逐步上升，在面料展览上接单很多，说明很多人都在关注针织牛仔。从定单生产情况来看，增长幅度惊人。有大量返单的现象，还有外商老板也来看厂，这表明国外市场很看重这种产品。" 　　4价高影响内销　　虽然针织牛仔在国际市场叫好声不断，但是内销的消费量不大。主要是受价格影响。莺迪歌公司董事长祁江汀说，"针织牛仔面料生产技术要求很高，分纱、染色和后整理都很难控制，染色、后整理中的损耗也很大。针织牛仔面料比普通机织牛仔成本还是要高出近1/3的价格。所以针织牛仔主要还是出口，在国内市场还不太普遍。降低成本就要扩大生产规模，还要降低整个生产过程中的损耗。对于内销的消费者来说，如果有牛仔外观、又舒适、产品新颖、同时把成本降低下来就比较有竞争实力。" 　　5强强联手商机无限　　有专家认为，针织牛仔面料如果能够将牛仔风格、弹性、轻薄等特性结合起来就可以开发出很多新产品。可以做双面结构，表面是牛仔里面还可以是其他原料，可以获得更多的功能，对牛仔系列也是一种扩大和丰富。　　在成本暂时还无法大幅度下降的情况下，要拓展内销市场，祁江汀认为尽量去寻找与机织牛仔有互补性的市场，相对于机织牛仔做的比较成熟的领域，针织牛仔不要过多的参与竞争。对于针织牛仔厂家来说特别要在市场运作方面有一些新的思路，应更多的与牛仔或针织服装品牌企业合作，共同开发市场。是否可以探讨针织企业买纱线做面料，然后与机织合作进行成衣生产及销售，这样的运作模式可能比较理想。　　虽然针织牛仔企业现在还有很多需要进一步完善，还有更多开发针织牛仔面料的空间。　　但是，毫无疑问，针织牛仔将促进"百年牛仔文化"与针织面料性能优势完美结合，也必将进一步延伸牛仔装的旺盛生命力。　　六、我国牛仔产业的发展　　1979年，一位港商回乡投资10万港币，又从香港搬来40多台旧缝纫机，在新塘办起了第一家"三来一补"的牛仔服装制衣厂。转眼20多年，小镇的纺织服装业产值达到了10 9亿元人民币，外贸出口超过4亿多美元。新塘牛仔服装产业已形成初具市场竞争力的产业价值体系，形成了纺纱、染色、织布、整理、印花、制衣等比较完善的专业生产系统。　　目前，新塘已是全国最大的牛仔布生产基地，全国近半数的牛仔服装出自新塘，全国约30%的牛仔服装出口来自新塘。全镇有近3000多家牛仔服装及相关配套企业，1000多个已注册的牛仔服装品牌，从事牛仔服装行业的外来人员10万多人。　　广东的珠三角地区、江苏常州地区和山东淄博地区是中国三大牛仔布生产基地。其中珠三角地区是最大的牛仔布产业基地，面广量大。据不完全统计，目前加工生产牛仔布的浆染线不少于200条，织机1.8万台左右，后整理线约40条。珠三角牛仔布年生产能力超过10亿米，约占全国牛仔布总生产量的40%，名列全国首位，已成为全球闻名的"牛仔布产业"大基地。广东省具有牛仔布产业集群优势的地区主要集中在广州新塘、中山市大涌、顺德均安等地，这些地区涌现出了一批牛仔服装生产优势企业。　　七、中国牛仔产业的发展现状及走势　　上世纪70年代末，随着改革开放，牛仔装涌入了中国的市场，它的中性化渐渐被国人接受了，牛仔服在中国的20年间，由另类标志成了老少皆宜的日常服装，不能不说发展迅速，中国牛仔产业经过20年的发展，由低级的手工作坊、独立经营扩展到大规模工业化生产、供应链联合协作的集团经营。可以为一大批诸如"LEE"、"LEVI"、"S"、"万宝路"、"李宁"等国内外著名品牌进行高质量的贴牌（OEM）生产。但是，产品的质量除表达产品的生产质量外，还应包括产品的设计质量与营销质量。纵观中国的牛仔品牌企业，正处在品牌晨曦前的黑暗之中。　　（1）自主开发设计薄弱。众多牛仔品牌企业现阶段处于成本纠缠与低利润竞争之中，能够自主研发进行原创设计的企业少之又少，除了拥有先进的生产设备及高效的加工团队外，在市场运营中总是处于被动地位，虽然紧跟流行步伐却只能拾人牙慧或盲目随从，从而导致产品的竞争力下降，在市场营销过程中不能通过品牌效力提高产品的价值，也形成了牛仔行业内服装款式雷同，产品差异性不大的弊端，阻碍了企业的发展和市场升级，加大了品牌化转型过程中的提升难度，无形中制造了企业运营风险。　　（2）企业文化建设不足。我国的牛仔产业形成的时间短、发展迅速以及部分传统思想的禁锢，使得企业在创建企业文化之时往往采取嫁接移植、盲目导入或者完全是封建家长制的做法来快速获取企业文化，这种方式不仅不能建立有效的企业管理模式，反而使得企业在经营过程中容易产生经营隐患，而且增加了企业管理梯队的培养难度，不能形成稳定的品牌发展内基础，还会导致优秀人才的流失，阻碍企业的向前发展。　　（3）品牌形象不好。在我们的牛仔品牌企业在发展中出现为节约成本而雇佣童工、降低工作环境质量、减少必要劳动保障等一系列不负责任的经营方式，乃至在漂白、染洗等过程中使用甲醛超标等严重损害消费者健康的生产形为，既毁灭了企业也败坏了整个中国牛仔产业的形象；另一方面，企业在市场品牌化运作时，不能够对产品经营者进行有效的控制，导致品牌在不同地区（乃至同一地区）展示形象、销售方式完全不同，导致品牌形象不统一、不规范，使消费者难以形成有效的品牌识别能力。　　（4）缺乏运作经验。从中国与西方的社会发转角度来看，我门的牛仔品牌缺乏的不仅仅是牛仔文化，也缺少一定的品牌运作经验的积累。因此在中国的土地上虽然出现了为数众多的牛仔企业，但多处于低级操作、无差异营销，不能提升品牌档次。　　八、新型纤维呈增加趋势　　1 赋予牛仔布全新定义　　国内牛仔布市场主要是普通的纯棉牛仔布、竹节牛仔布和弹力牛仔布等三大类品种，因出口配额影响，今年麻棉牛仔布产销量下降，纱线产品主要是纯棉纱、竹节纱、弹力纱，其次是麻棉纱、金银丝、涤纶长丝，其它品种如粘棉、丝棉、丙纶细旦丝、羊毛等所占比重不大，新型纤维使用比例总体不高，但呈增加趋势。新产品主要有以下两种情况：　　（1）使用各种功能性纤维及天然纤维开发的各种新面料，如使用莫代尔、天丝等纤维素纤维、吸湿排汗纤维、羊毛、蚕丝、大豆纤维等进行交织混纺生产的面料；　　（2）涤纶长丝/大豆蛋白纱交织面料，棉/大豆纤维牛仔布，外观悬垂性好，光泽近似蚕丝织物，手感光滑柔软，服用性好。　　主要的牛仔布新品规格有：竹纤维、棉/竹纤维牛仔布58"/60" 10×32/2 80×50 1/3 9.0OZ、棉/大豆纤维牛仔布10×32/2 80×50 1/3 9.0OZ、棉/中空多孔纤维牛仔布10×200D/2 80×50 1/3 10.0OZ、天丝/棉牛仔布 40/2×JC32/2 106×46 7.0OZ、纯天丝牛仔布 40/2×40/2 106×60 7.0OZ，杜邦公司开发的功能性Coolmax纤维，T- 400弹性纤维，还有保健性纤维（远红外、抗紫外线、抗菌Seacell等）、仿生性纤维（蛋白质、甲壳质等）、高功能纤维（碳纤维、高收缩、香味等）、异形纤维、智能纤维等功能性纤维应用广泛，赋予牛仔布全新的定义。　　九、牛仔产业今后的走势　　（1）中国牛仔服装市场呈现强劲需求。中国近14亿人口的消费规模，随着生活水平提高和生活方式的多样化，牛仔消费增长迅速。据2004年调查显示：75%的消费者表示牛仔是必备的服饰，人均拥有3~5件的占45%，另20%的人群则高达5~7件之多。　　（2）牛仔设计文化多元化发展，牛仔设计水平提高。市场的牛仔款式多样，从面料选择、款式设计、印染技术等体现了中国牛仔生产已初具实力。目前最需要的是通过专业、系统、高效的市场推广活动和平台，为企业生产的高质产品寻求一个实现高价的市场载体。　　（3）消费者偏好分析表明，牛仔品牌化有助于实现价值提升。46%的消费者认为品牌牛仔相对来说款式、面料、缝制及色彩都较好，在价格可以承受的范围内，首选品牌牛仔。既要品牌，又要款式个性化的消费者也占据了相当的比例，他们倾向于消费高档品牌牛仔。　　十、展望牛仔未来发展　　2002年我国牛仔布市场产销两旺，2003、04年牛仔布利润连年下降，元气大伤，20 05、06年市场复苏较为缓慢。　　主要的困难：棉花、纱线是牛仔布生产基本的原料，占生产成本的70％，但近年国内棉花缺口扩大，棉花市场的不稳定给牛仔布业带来了巨大的影响。另外，进口棉滑准税政策对低等级棉花进口价格影响很大，从而大大增加了牛仔布生产企业的原料成本，国外厂家采用环锭纺纱生产牛仔布以消除短棉纱及落棉，而在我国气流纺纱仍占有主导地位，今后相当长的时间仍将如此，致使我国牛仔布用纱的质量良莠不齐，削弱了在国际市场上的竞争力。　　而在劳动力成本上已受到印巴、越南等国家的挑战，加之品牌上的缺失和产品开发投入的不足制约我国牛仔产业发展的后劲。　　目前，国内牛仔布生产主要是原料和后整理上的变化，牛仔布用纱也正由气流纺纱转向环锭纺纱、竹节纱和其他花式纱。后整理主要是颜色上的变化和功能性的整理。　　不过，国内绝大部分的牛仔布还局限于牛仔服装的生产上，而且主要是用于牛仔裤的生产，在国际市场，特别是欧美市场，牛仔布已被广泛运用于床单、枕头、窗帘等家纺家居用品，非服装用途的牛仔布应用比重加大。国内牛仔布市场在家纺方面有较大潜力可挖。　　总之，随着人们生活水平的提高和人们消费观念的改变，自主、个性的产品是市场需求的方向。把握市场之道在于真正实现品牌的个性化需求满足和体现消费者的价值。中国牛仔产业要增加文化内涵，提升文化品位，用时尚文化打造品牌优势，通过运用时尚流行文化、设计制作文化、品牌经营文化、市场竞争和产业发展理念演绎国际牛仔时尚，全方位地提升牛仔服装产业的时尚文化内涵，走高品质、高附加值的品牌发展之路。

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negative_file/工商、零售行业/国内外牛仔裤的发展与市场分析.doc

零售业研究报告内容提要： 1. 我国零售业发展迅猛，已成为国民经济中的重要组成部分，且地位迅速提高。 2. 我国零售业发展极不均衡，其中一些大企业正在形成规模优势，但与国外著名企业相比差距明显。 3. 零售业对外开放的进程，对我国零售企业的发展构成一定冲击。 4. 连锁经营发展迅速，成为我国零售业发展的重要趋势。 5. 零售业上市公司数量众多、各地区、各公司之间差距较大，整体表现落后于市场。 6. 值得关注的上市公司包括：大商股份、第一百货、华联商厦、王府井、友谊股份、华联超市、华联综超、武汉中百。零售业在国民经济体系中处于下游产业的位置，因此在一些人的传统思维中，零售业应该处于工业的从属地位。但是随着国民经济的发展，尤其是当市场达到供大于求的阶段时，零售业的地位也出现了前所未有的提升。在现实生活中，零售业迅速占据了产业链的主导地位，并具备了控制市场、决定生产、影响金融的作用。零售企业拥有三种宝贵的市场资源：客源（顾客）、商品（存货）和空间（货架），我们可以统称为通道资源，它是市场经济中最稀缺的资源之一。因此零售业可以通过采购渠道的整合控制市场命脉，决定制造业的生产、定价等经济行为；零售业的另一重要优势是掌控大量现金流，进而影响着金融市场的稳定。正因为零售业具有如此渗透力，它已经成为全世界财富聚集最快的行业。在2002年世界500强中，零售企业占到10%的比例，成为仅次于银行业的第二大行业。在我国，零售业在最近十多年来发展迅猛，已经成为国民经济中的重要组成部分，其地位也迅速提高。但随着竞争的加剧和开放的深入，零售业已经成为典型的微利行业。近年来，连锁经营发展势头迅猛，已经成为零售业发展的重要趋势。一、我国零售业发展现状及主要特点　　（一）我国零售业发展现状从企业经营形态上看，目前国内的零售业态大致可分为8种：百货店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、大型综合性超市和仓储式商场。其中，专业店、大型综合性超市和仓储式商场，是近年来发展较快的零售新业态，目前正实现从传统百货向现代百货、从综合百货向主题百货、从单体经营向连锁经营的转变，呈现出多业态并存的局面。大型百货店目前仍是中国零售市场的主要业态，约占全社会消费品零售总额的15％，超市零售企业消费品零售额目前约占全社会消费品零售总额的6％。而美国2000年商业各业态的比例中，最多的是超市（21.2％），其次是折扣店（13.1％），第三是专卖店（ 11.2％），百货店仅占6.3％，与家居中心并列第五。目前我国百货业正处在调整发展的过程中。2002 年，全国34个主要商业城市的120多家年销售额超过2亿元的大型百货商场中，其中71家保持上升势头，56家呈下降趋势。在上海、北京、广州等商业发达的地区，65.2%的商场销售业绩低于2001 年，3个城市平均下降幅度分别达到10.3%、4.4%和5.0%。但是，成都、合肥、哈尔滨、济南、银川等城市被监测百货商场的销售业绩，全部高于上一年，重庆、武汉、南京更是出现了超大规模的单体百货，销售业绩位居全国前列。 |零售行业不同业态对于收入和面积的要求 | |业态 |人均GDP（美元 |面积（面积米| | |） |） | |百货 |1000 |10000 | |超市 |2500 |1000-10000 | |便利店 |6000 |100 | |仓储式商场 |8000 |10000 | |购物中心 |12000 |10000以上 | 这种状况与中国经济发展的地区不平衡有密切关系。上海、北京、广州等经济发达的地区，人均GDP达到较高水平，零售业受超市、大卖场、便利店等新兴连锁业态的市场冲击大，已经持续几年衰退。这些地区的零售业已经开始走连锁发展的道路，连锁将是百货业保障其市场地位的根本选择。但是经营连锁百货比经营连锁超市的难度更大，主要是因为百货业经营的都是个性化的商品，难以做到单品管理，到目前为止，即便是业内认为比较成功的华联商厦、大商股份等也基本处在一种联而不锁的状态。另一方面，新兴业态公司经营的商品多为“必需品”，该类商品的收入弹性小，相对于百货业来说，新兴业态具有一定的“抗周期性”。随着内陆省份经济水平的发展，新兴业态的进一步扩张，经济欠发达地区的百货业将有一个冲高回落的过程，总的来说，百货业市场份额减少的趋势是不可改变的。（二）连锁经营飞速发展 2002年公布的《中国零售业白皮书》对各种业态在中国的未来发展作了全面的预测：未来5－10年，中国零售市场中15％的市场份额将由中小超市占领，大卖场的市场份额约为 10％，百货店将占10％的份额，其它各种零售业态单体可能不会超过10％以上的市场份额。如此，5年内我国新兴零售业态将保持35％左右的年增长速度，新兴零售业态的这一增长速度将远远高于我国 GDP的增长速度，也将远远高于零售业的平均增长速度。　　连锁对于百货业态的重要意义，在于从根本上改变了零售业“坐商”的传统盈利模式。 2002年世界500强中所有的零售企业都是以连锁经营为基本发展模式的，零售业的根本出路就是连锁，这是有零售业的行业特点决定的，只有通过连锁才能达到企业扩展，实现规模经济。近年来，我国零售业也顺应国际潮流，引入连锁经营，并取得了一定的发展。据中国连锁经营协会统计数据显示，截至2001年9月末，我国拥有两个以上门店的连锁企业为1146个，从业人数74.4万人。如果按照10个门店以上才可称为连锁企业的国际惯例，截至2001年9月末，我国共有连锁企业519家，从业人数55万人。在这1146家连锁企业中，许多企业采取了多业态发展策略，即以超市经营为主的企业正在向大、小两极延伸，大力发展大型综合超市和专业店。其中超级市场346家，专业店306家，两者所占比重合计近60%，超级市场和专业店已成为我国连锁经营的主力业态。入世一年来，中国零售连锁业面对更加激烈的市场竞争,经营规模和实力显著提高，销售额排名靠前的连锁零售企业大多经营稳健，具备一定的市场竞争力，已经成为中国零售市场的龙头企业。具体分析,中国零售连锁业发展呈现以下发展趋势： 1、连锁经营持续高速扩张，在零售业和社会经济中的地位更加突出 2003 年3月20日，中国连锁经营协会发布了2002年百强企业的相关情况。2002年连锁百强总计实现销售额2465亿元，比上年的1620亿元增长52%。门店总数达到16986个，比上年的13 117个增长29%。营业总面积达1334万平方米，比上年的836万平方米增长59%。员工人数 51.97万人，比上年的41.64 万人增长了24%。自20世纪90营在开拓市场、扩大销售、促进产销结合、规范流通秩序、满足消费需求、吸纳就业等方面，发挥了重要作用。“十五”时期是我国国民经济和社会发展的重要时期，根据国家经贸委发布的全国连锁经营“十五”发展规划，到“十五”末期，全国连锁企业门店数将达到10万个，销售额达到7000亿元，年均递增约35％，占全社会批发零售贸易和餐饮业零售总额的比重将达到20％左右。连锁经营的加快发展，对于改善我国的商品流通结构，进一步提高流通产业的组织化程度和现代化水平，促进国民经济健康持续发展，具有重要的作用和意义。 2、收购兼并已经成为连锁企业规模扩张的重要方式为尽快具备与外资企业竞争的规模优势，连锁零售龙头企业尤其是连锁类上市公司，纷纷实施资本运作，进行跨地区兼并重组，逐步由原来的区域性公司转变为全国性公司。比较大的购并案例，一是国内连锁龙头企业联华超市于2002年7月4日，以2.1亿元人民币现金溢价增资浙江第一大超市公司华商集团，从而成为杭州华商集团有限公司的控股公司（占总股本的50%）。二是香港华润创业于2002年9月27日出资2.32亿元人民币收购江苏第一大零售企业苏果超市有限公司39.25%股权和管理决策权，从而在某种程度上改变了我国连锁业的竞争格局。2003年4月，我国目前最大的零售业并购案例发生在上海。上海市政府拟将上海物资(集团)总公司、上海一百(集团)有限公司、华联(集团)有限公司、上海友谊(集团)有限公司等四家企业合并创建一家销售额超过700亿元的大型零售集团——百联集团,以迎接日益逼近的外资零售巨头带来的挑战。四大集团的合并，涉及50多家企业，其中包括5家上市公司、多家中外合资公司，具体操作难度很大。 3、外资商业在连锁经营中的地位日益增强统计数字显示，到2002年底，美国沃尔玛在我国已开设了26家店，其中2002年开店7 家。2003年沃尔玛将新开9家店，并计划3年内在中国开店超过50家。2002年，法国家乐福在长沙、昆明、成都等地相继开店，并与昆百大、津劝业两家上市公司合资经营多家大型超市。该公司计划2003年起每年在中国开10家门店。德国麦德龙在中国开设了15家店，2003年计划开店8家，5年内在中国开店40家。荷兰万客隆目前在广州、北京已开店 5 家，计划2010年前在中国开店30家。日本7- 11便利店目前在广东省开店60家，2002年获准在广州开店300家，未来5年内计划在北京开店500家。在争开大型综合超市的同时，步伐较快的外资零售商已在拓展折扣店、便利店等新业态模式，以进一步扩张在中国业务。 4、特许经营加速发展 2002年，在前三十名连锁零售企业中，店铺数增长超过100%的有四家，分别为青岛利群集团股份有限公司(954.55%)、江苏南通文峰大世界连锁股份有限公司（557.89%）、深圳新一佳投资发展有限公司(164.71%)和上海农工商超市有限公司（122.8%）。这几家企业的共同特点是选择特许经营方式作为快速扩大企业规模的重要手段。 2002年,青岛利群集团的加盟店从无发展到100家,南通文峰大世界的加盟店从6家发展到106 家。 5、连锁零售类上市公司经营规模大幅度扩张 2002年以来，友谊股份、华联超市、大商股份、华联综超等连锁经营类上市公司通过购并或新建，经营规模都有大幅度扩张。比较典型的上市公司有：华联超市（600825）：2002年华联新开门店335家，其中大卖场11家，加盟店250家。 2003 年初，华联超市先后在山东滕州、江苏如皋、上海浦东、江苏泰兴和北京团结湖的五家大卖场相继开业。2003年全年，华联超市计划新增门店1000家，其中新开大卖场20家，要在国内20个省市布点，并把省会城市列为“核心目标”加以主攻。到2005年，华联超市的经营网点将达到5000家。大商股份（600694）：2002年公司全面推进“东北店网”建设，收购并装修改造了抚顺商业城、抚顺商贸大厦、大庆百货大楼、抚顺新玛特、沈阳新玛特、葫芦岛新玛特、牡丹江新玛特等一批店铺，使公司经营地域有了较大幅度扩展。预计2003年公司业绩将有较大幅度增长。一方面，公司将在整合地区性店铺资源，夯实购并发展基础的同时，以东北地区的资源、资金、技术和人才优势为依托，巩固加密东北店网，实现店铺开发由点到面的转变。另一方面，公司2002年底开业的店铺将在2003年为公司的销售和利润带来新的增长点。友谊股份（600827）：控股国内第一大超市公司联华超市51%股权。统计资料显示，在1996年开始的过去7年中，联华经营面积年均增长75.70%，销售额年均增长123.63%，利润年均增长283.52%。2003年，预计联华超市将在全国新开店铺1000家，实现销售总额达到250亿元，同比增长36.4%，净利润同比将增长38%左右。在未来五年里，联华超市门店数将达到8000家，销售额达到800亿元。　　（三）2003年上半年消费品市场发展特点从二十世纪九十年代起，我国的社会消费品零售总额一直保持稳步增长态势。1991年社会消费品零售总额为6903.9亿元，到2001年达到37595.2亿元，仅十年时间增长了4倍多。2002年我国的社会消费品零售总额达到40,910.5亿元，比2001年增长了8.82％，但增速有所回落；2003年1- 6月份累计，社会消费品零售总额21556亿元，比上年同期增长8%。分季度看，第一季度社会消费品零售总额11109亿元，同比增长9.2%；第二季度消费品零售总额10447亿元，增长6.7%。分销售地域看，城市消费品零售额14030亿元，比上年同期增长9%；县及县以下消费品零售额7526亿元，增长6.3%。分销售行业看，批发零售贸易业零售额17741亿元，比上年同期增长8.8%；餐饮业零售额2650亿元，增长6.4%；其他行业零售额1166亿元，增长0.7%。 [pic]2003年上半年消费品市场运行的主要特点是： 1、“非典”制约消费，但疫情过后恢复较快在今年第一季度，由于2002年我国经济快速增长，消费者购买能力增强，消费热点持续发展，市场销售保持了较快的增长。但4月中旬以来“非典”疫情的扩散，特别是在北京及其周边地区的扩散，使消费品市场产生了较大的波动，销售增长势头减缓，5月份跌至低谷，并创近5年来的新低。6月份在各疫区先后获得世卫组织“双解除”后，受到压抑的居民消费热情迅速释放，社会消费品零售总额同比增长8.3%，增长幅度比5月份提高4个百分点。 2、各类商品销售普遍回升，热点商品继续强势增长根据限额以上批发零售贸易业的统计，“非典”过后，除食品类消费弹性较小，销售变化不大外，其余商品销售普遍回升。与5月份比较，6月份同比增长幅度提高较大的商品有：服装类和金银珠宝类提高约20个百分点；体育、娱乐用品提高19.3个百分点；文化办公用品提高14.2个百分点。汽车、通讯器材、建筑及装潢材料、家具、石油及制品等热点商品总体上继续保持强势增长，6月份销售进一步加快，销售同比增长幅度在36.4% -96.6%之间。此外，因“非典”疫情而带动销售的洗涤用品、中西药品仍然保持较快增长。 3、公务、商务活动初步恢复，但对消费品市场仍有较大影响餐饮市场的全面恢复有赖于旅游市场的回升和各类公务、商务活动的正常开展。从6 月份情况看，本地居民的消费反弹较快，郊区及周边旅游在迅速升温，但长途旅游特别是国际旅游回升较慢，各类公务、商务、会展活动也还没有恢复到正常水平，因此，从总体看对消费品市场还有一定制约。　　二、我国零售业存在的问题及发展趋势展望　　（一）我国零售业存在的主要问题　 1、零售连锁业规模偏小、集中度低　　虽然近几年我国连锁经营飞速发展，但毕竟起步较晚，无法与国际大企业相比。以连锁经营发展最快的美国来说，其连锁经营已占全国零售额的80%以上，而我国这一比重为25%左右。我国2001年连锁百强企业销售总额为1620.1亿元，而世界零售百强仅前10位的销售额合计就达6000多亿美元，约合5万亿元人民币。即使1620.1亿元是我国一个零售企业的销售额，也只能在世界零售业百强排行榜上名列25位开外，不足沃尔玛一个企业的十分之一。中国连锁百强之首的联华超市去年的年销售额是140.6亿元，而世界零售业百强之首的沃尔玛年销售额达2178亿美元，两者相差约133倍。　　2、我国零售连锁业规范化水平偏低，没有建立起完善的配送中心和信息系统　　我国连锁业规范化水平偏低也是一个不容回避的现实。大多数连锁企业还没有形成一个完善的、规范化运作的经营管理体制，严重阻碍了我国连锁经营的发展。据调查，在现有连锁经营企业中，店铺数量在10个以下的占一半以上，按国际惯例不能称其为标准的连锁企业。不仅如此，有很多连锁企业不注重建立配送中心，商品进货成本高，流转不畅，资金周转困难，看似连锁，实际上仍是单体点分散经营的方式，违反了连锁经营的基本原则，其结果必然是经济效益差。据统计，目前连锁业的统一采购、集中配送率远未达到规定标准，多数企业的集中配送仅达到30%。配送的不规范将使规模效益很难发挥出来。　　3、我国零售业态功能不完善　　我国零售业态从超级市场、百货店向便利店、专业店、专卖店、大型综合超市、家居广场发展，但由于体制不完善，往往缺乏特色，竞争力较弱。完善业态功能是对我国第一批超级市场进行功能的完善，包括：调整店铺网点结构，重点发展生鲜食品。我国有一些连锁超市、连锁便利店盲目扩张，滥设店铺网点，其结果是规模不经济。商品积压或缺货现象严重，特别是生鲜食品不能满足居民的日常消费，经营管理不善造成公司亏损。因此，完善业态功能对于发展连锁业，特别是连锁超市和连锁便利店显得尤为重要。 4、过快开放对我国零售业的影响入世一年来，对比加入WTO 的协议和相关承诺，我国零售市场开放的程度已经过高。从发展情况看，确实如麦肯锡在2001年所预见的一致：流通业是受到冲击与损害最为严重的产业之一。据国家经贸委统计，自1992年开始试点至今，累计已批准设立外商投资商业企业350多家，总投资为4 0多亿美元，分布在国内20个省市，其中国家正式批准的合营商业零售企业已达46家。全球50家最大的零售企业，已经有40多家在我国“抢滩登陆”。在大型超市领域，外资零售企业市场占有率已达23％，目前零售业竞争最为激烈的是大卖场的高端市场，外资所控制的份额已占到50%以上，拥有绝对优势。中国零售企业实际上处在一个市场份额将逐渐萎缩的状态。 2002年连锁百强当中，有8家中外合资企业， 8家企业的销售额为290亿元，占百强的12%。此外，中国连锁经营协会公布的22家外资企业销售总额估计为1009亿元，店铺总数2285个，销售额相当于连锁百强的41%。 |2002年主要中外合资合作零售企业情况 | |序号 |企业 |销售规模（亿|店铺数|业态 | | | |元） | | | |1 |家乐福 |约120 |36 |大型综合超高 | |2 |太平洋百 |约110 |8 |百货店 | | |货 | | | | |3 |好又多 |约100 |52 |大型综合超市 | |4 |大润发 |约90 |35 |大型综合超市 | |5 |华润万佳 |86 |397 |大型综合超市/超 | | | | | |市 | |6 |百盛 |68 |28 |百货店 | |7 |百胜（中 |73 |902 |西式餐饮 | | |国） | | | | |8 |沃尔玛 |约60 |26 |大型综合超市/会 | | | | | |员店/社区店 | |9 |锦江麦德 |53 |16 |仓储会员店 | | |龙 | | | | |10 |乐购 |约50 |22 |大型综合超市 | （二）我国零售业发展趋势展望　　随着入世进程的推进，我国零售业面临的压力将越来越大，发挥本土优势，把零售企业做大做强是当务之急。我国零售业发展趋势是走国际化道路，与国际零售业发展接轨，具体表现在：　　1、零售业态多样化　　目前，国际上零售业态按照其经营方式和规模大小可以分为购物中心、折扣店、便利店、专卖店、超级市场、仓储式会员店、专业店等，满足了不同消费者的不同消费习惯。据统计，全球零售行业百强企业中大多经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务，单一经营一种业态的零售企业已不多见。我国零售业已初步显示出这一特点，但以传统百货经营为主的公司仍然存在，业态多样化范围偏小，需要进一步扩大。　　2、经营连锁化连锁经营占据绝对地位，市场份额高度集中，规模经济效益凸显。全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。由于大多数零售业态都可以以连锁经营的形式存在，因此连锁业的空前发展使其成为零售业新的发展趋势。在我国，近年来连锁百强的销售增幅远远高于社会消费品零售总额的增长幅度，占社会消费品零售总额的比例逐年加大。特别是上海和北京，2002年连锁企业的销售额已分别占到社会消费品零售总额的31 %和18.7%： |名称 |连锁销售 |占零售总额比|连锁销售增长|零售总额增长| | |额（亿元 |重（%） |率（%） |率（%） | | |） | | | | |北京 |326.3 |18.7 |31.2 |9.5 | |上海 |630.05 |30.96 |21.2 |9.3 | |天津 |142 |15.08 |40.6 |13.1 | 2002年连锁百强企业平均销售额为25亿元，是上届百强企业平均销售规模的1.5倍。企业平均拥有连锁店169个，是上届百强企业平均拥有店铺数的1.3倍。随着连锁业的进一步发展，我国零售业产业集中度的提高是一个必然趋势，市场份额将集中到若干大型零售商手中，2000年- 2002年连锁百强销售与社会消费品零售总额增长情况也反映了这一发展趋势： [pic]　　3、企业规模化　　美国最大的50家零售商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元，占当年美国零售总额的21.34％，产业集中度极高。世界上最大的商业连锁企业是美国的沃尔玛公司。自二十世纪九十年代起，沃尔玛的收入每年都以20%的速度递增，目前在全球共拥有415 0间门店，2001年以销售收入2178亿美元的成绩荣登《财富》500强冠军宝座。目前我国零售业的产业集中度仅为 1％，而在经济发达国家零售业的产业集中度几乎都在10％以上。我国零售业的规模远不及西方国家，在这方面要走的路还很长。通过兼并重组，走联合经营的道路，发挥群体优势是一条捷径。　　4、管理科学化西方零售业采用各种新技术对企业进行管理。如建立现代化的物流配送中心，加快资金库存周转；运用计算机对商品购销进行管理，加快信息沟通速度；建立网上销售平台，扩大产品销售等。科学化管理使物流、商流、信息流通过配送中心实现统一，大幅度提高效率，降低企业成本。我国部分零售业上市公司由于有外资的介入，同时引入先进的技术管理经验，在管理上已取得一定成绩，但与国际大公司相比还相距甚远。资金、人才正成为企业发展的瓶颈。要在较短的时间内通过发展连锁企业扩大超市的经营规模，资金约束是一个必须正视的问题。以上海为例，开设一家500平方米的中等规模的超市，最低的资金投入是250万元，而要达到产生规模效益的连锁门店数最低限度是15家左右，投入资金总量达3700多万元。连锁企业对高层管理人员的要求越来越高。在企业的规模扩张以后，经营管理问题日渐突出，特别是企业为了抢占市场采取收购兼并的方式快速扩张，不同企业之间相互的融合成为重要问题。因此在企业的发展过程中，决策者对企业发展前景的明确规划和具有丰富行业经验的经营管理团队非常重要，甚至是企业成败的关键。 5、中外竞争、不同经济成分之间的竞争成为主流由于从2000年开始国家实行了国有资产从商业领域大规模撤退的策略，国有及国有控股公司在商业零售业所占份额已经不到20%，主要都是以大型商业集团的形式存在，由于体制僵化，业态落后，经营业绩每况愈下。2002年连锁业百强企业中，国有独资企业由 2001年的10家下降为8家。根据统计数据，个体及私营经济已经占据了我国商业零售业的半壁江山，这种经济成份的主要特点是规模小，数量多，经营灵活。2002年百强中，有民营企业30家，销售额近700亿元，占百强的28%，民营资本也开始做大做强，夫妻老婆店的形式将逐渐被取代。外资和港澳台企业则已经在中国全面出击：下表是部分外资零售企业未来几年的发展计划，其他企业也向媒体公开了他们明确的区域扩张目标，基本上都是以每年5至10家快速扩张，根据这一趋势，未来3- 5年外资在中国销售额的年复合增长将达到50%以上，远远高于其他经济成份的增长速度。 |公司名称 |在世界零|现有店数|2002年销|扩展目标（20|扩展目标（20| | |售业排名| |售额（亿|05年店数） |05年销售额）| | | | |元） | | | |家乐福 |2 |36 |120 |100 |300 | |沃乐玛 |1 |26 |60 |80 |300 | |麦德龙 |3 |17 |60 |＞30 |>100 | |欧尚 |20 |2 |8 |21　 | | |7-11便利 | |132 |6 |>300 | | |店 | | | | | | |万客隆 | |6 |16 |>10 | | |伊藤洋华 | |3 |17 |>6 | | |堂 | | | | | | 未来几年，如外资零售的拓展不遭遇政策限制，零售业的市场格局将会有大变动，一些外资零售巨头将在市场中的某些业态占据主导地位。外资与内资之间，都进入了一个相互膨胀渗透、资源整合的时代。 6、商品品牌自有化对零售商来说，商品是吸引顾客的原动力，因此，销售特色商品、自有品牌商品是赢得顾客的主要方法。国外不少大型零售商都经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程，有的大型零售商的自有品牌达到20％至25％。自有品牌具有风格独特、价格低廉、统一设计、统一货源、统一价格等优势，可以形成系列产品，尤其适合特定顾客的需要。建立和发展自有品牌，充分发挥品牌效应已成为连锁零售业和大型零售商的发展趋势。目前，我国零售业在这方面几乎是空白，未来发展空间较大。三、零售业上市公司分析零售业是我国最早实现企业上市的行业之一，目前在深沪两市零售业上市公司数量众多，是不可忽视的重要组成部分。但近年来由于业绩下滑等因素，零售业在市场中的地位和影响呈下降趋势。而在零售业上市公司中，各企业实力参差不齐、差距明显。（一）零售业上市公司概况　　目前深沪两市中零售业上市公司共有53家，它们来自于全国各地，从上市公司基本情况来看，主要有以下特点：　　1、沪强深弱　　在零售业上市公司中，深市有15家，沪市38家，沪市比深市上市公司的家数高出1倍多。这主要是由于2000年后深市停止上市新股，造成了两市上市公司数量的巨大差距，同时也与上交所和深交所的市场活跃程度有关。　　2、新生力量薄弱　　从50家上市公司来看，97年及97年以前的上市公司共有48家，占零售业上市公司总数的96％，98年新上市公司只有中商股份一家，99年没有新上市公司，2000年有广州友谊、南京中商和商业城三家，2001年仅有北京华联一家。这主要与近几年商业不景气，竞争加剧，行业平均利润下降等因素有关。　　3、地区分布明显　　53家上市公司主要分布于24个省市，其中上海最多，共有9家；北京其次，有5家；湖北、辽宁、四川有各4家。商业繁荣与地区经济发展息息相关，上海是我国经济开放较早的城市之一，零售业上市公司云集上海是必然现象。　　4、多数为中小盘股商业零售业上市公司平均流通股本为10702万股，小于平均流通股本的上市公司有27 家，占54％。鄂武商以2亿流通盘位居榜首，除此之外，流通盘最大的五家上市公司还有王府井、上海九百、第一百货和西单商场，上海2家，北京2家。 5、业绩逐年下滑从1992年- 2002年，全市场上市公司的盈利水平一直处在一个逐渐下降的过程中，在2001、2002年降到最低点，如果2003年所有公司的盈利状况能保持第一季度的水平，则2003年全市场的加权平均每股收益和加权平均净资产收益率要比2002年提高30%以上。在98年以前零售类上市公司的盈利能力要高于其他上市公司，98年开始大幅下降，低于其他行业上市公司，2002年达到最低点。 [pic] 6、整体表现弱于市场在97年以前，零售类股票的走势与上证综指的走势基本一致，97年以后，两者出现了较大反差，零售指数相对于上证综指呈现一种先走弱再走强的周期性变化。从2002年10 月以来，零售指数一直落后于上证综合指数。 [pic] （二）重点上市公司分析零售业上市公司是地区分布比较均匀的行业，几乎每一个省的龙头企业都已经上市。在新一轮的国有资产改革过程中，这些企业既面临机遇也面临挑战，这些公司在未来3- 5年将出现重大分化。综合股价与业绩判断，该行业是目前值得重点关注的行业，蕴含一定的投资机会。我们认为，值得关注的上市公司有： 1、传统业态、具有连锁概念的公司：大商股份（600694）通过收购整合二级城市现有百货类门店资源，成为目前国内最大的百货企业，但是下属多家百货类企业并未实现真正的连锁。随着新兴业态从中心城市向次级城市的不断发展，将面临激烈竞争，投资建设新玛特购物广场风险较大，如果要持续发展，公司将有进一步融资的要求。2002年对其而言是并购扩张年，公司通过兼并重组在东北地区大规模整合资源，扩张在该地区的竞争力，提高经济效益和经济回报。具体来说，2002年6月收购了抚顺的两家商业企业抚顺商业城和抚顺商贸大厦；9月成立大商集团股份有限公司供配货中心；11月收购大庆百货大楼的经营性资产；还收购并装修改造了抚顺、沈阳、葫芦岛和牡丹江等地的新玛特连锁店铺；2003年1月又收购了牡丹江商业大厦。公司的这些举措有望进一步扩大规模、更新业态、使得竞争力快速增强。预计2003年公司业绩将有较大幅增长。第一百货（600631） 5月28日，一百集团百货连锁事业部成立，负责一百集团属下东方商厦、第一八佰伴、一店东楼的集约经营管理，三店分别占据了上海最好商圈（徐家汇、浦东张扬路、南京路）的核心地段，三店定位为中高档百货。在百联集团的重组过程中，如果能将亏损最多的子公司一百交家电公司剥离，并注入目前上海市经营状况最好的东方商厦的资产，成为百联集团旗下高档百货上市公司，则具有很好的投资机会。华联商厦（600632）在百联集团重组过程中有可能失去对华联超市50%的控股权，将成为百联集团旗下占据二类商圈（五角场、淮海路等）的中档连锁百货的上市公司。王府井（600859）在成都、广州、武汉等城市开店，力图建立全国性百货连锁，但是门店分散，无法实现资源共享。 2、新兴业态公司：友谊股份（600827）拥有目前国内最大的连锁超市联华超市实质性控制权，联华超市的多业态跨区域信息系统和物流中心项目及好美家的物流系统项目获得了国家计委第八批国债专项资金的立项，项目总投资3.81亿元。但联华香港上市后，友谊对其控股比例下降，在百联集团重组过程中，如果联华为筹集更多发展资金而选择A股上市，对其将有重大影响。旗下好美家建材超市具有良好的发展前景，社区购物中心尚未带来利润。华联超市（600825）由于筹集资金能力不强，2002年公司增长速度明显放缓，公司领导华洲已近60岁，对公司未来的发展有一定影响。作为百联集团内唯一全部上市资产均为超市的上市公司，旗下大卖场、超市、便利店等将与联华超市进行整合，能留在公司的业态不明确。2003 年初，华联超市全国各地五家大卖场相继开业。2003年全年，华联超市计划新增门店10 00家，其中新开大卖场20家，要在国内20个省市布点，并把省会城市列为“核心目标”加以主攻。到2005年，华联超市的经营网点将达到5000家。进行规模扩张必然涉及到资金状况，公司拟通过增发新股缓解资金短缺与业务发展之间的矛盾未能按时完成，如何实现2003年的协调发展将是关系到能否扩张的关键因素。华联综超（600361） 2002年是公司运用上市筹集的资金大肆扩张的一年，2003年业绩将有较大提升，但是扩张速度过快，门店分散，带来较大经营风险。2002年公司新设和收购了30家超市，大大增加了公司的规模和市场份额，优化和整合了公司的综合超市业务，增强了公司的市场竞争力。虽然新设和收购行为增加了公司的偿债压力，导致营运资金出现负数，增加了公司未来收益的不确定性，但随着公司利用自身优势对上述超市经营上的调整和管理上的加强，公司的获利能力将会随之提高。武汉中百（000759）运用配股资金，公司成功实现了由传统商业向连锁超市的转型，仓储超市和便利店在湖北居于领先地位，发展前景良好，2003年应该是业绩增长的一年。但公司经营管理存在问题，管理费用过高带来风险。附：零售业上市公司基本情况 |代码 |简称 |2003年 |2002年每股|总股本（|流通股（| | | |中期每 |收益（元）|万股） |万股） | | | |股收益 | | | | | | |（元） | | | | |000056 |深国 |0.005 |-0.12 |22090.12|12722.23| | |商 | | | | | |000417 |合肥百 |0.0694 |0.0582 |15769.98|5691.79 | | |货 | | | | | |000419 |通程控 |0.0494 |0.1233 |17550.82|6512.43 | | |股 | | | | | |000501 |鄂武商 |0.01 |0.01 |50724.86|20427.31| | |Ａ | | | | | |000516 |陕解放 |0.097 |0.297 |13037.83|4345.45 | | |Ａ | | | | | |000564 |西安民 |0.0613 |0.06 |20200.7 |13664 | | |生 | | | | | |000679 |大连友 |-0.17 |0.12 |23760 |10800 | | |谊 | | | | | |000715 |中兴商 |0.135 |0.18 |21462 |5694.68 | | |业 | | | | | |000759 |武汉中 |0.04 |0.08 |20954.19|14667.51| | |百 | | | | | |000785 |武汉中 |0.03 |0.05 |25122.17|7132.13 | | |商 | | | | | |000796 |宝商集 |0.0455 |0.136 |16034.2 |11277.43| | |团 | | | | | |000882 |华联股 |-0.028 |0.04 |24920 |6300 | | |份 | | | | | |000889 |渤海物 |0.055 |0.013 |29452.83|16034.89| | |流 | | | | | |000987 |广州友 |0.0867 |0.16 |23930.54|8829.12 | | |谊 | | | | | |600280 |南京中 |0.16 |0.25 |12126.09|7263.66 | | |商 | | | | | |600306 |商业城 |0.06 |0.10 |17813.89|5850 | |600327 |大厦股 |0.255 |0.3380 |10869 |4000 | | |份 | | | | | |600361 |华联综 |0.11 |0.29 |12557.29|5000 | | |超 | | | | | |600616 |第一食 |0.20 |0.17 |19039.56|6848.11 | | |品 | | | | | |600628 |新世 |0.11 |0.22 |31890.34|13937.14| | |界 | | | | | |600631 |第一百 |0.06 |0.081 |58284.79|18831.34| | |货 | | | | | |600632 |华联商 |0.09 |0.24 |42259.99|12446.71| | |厦 | | | | | |600655 |豫园商 |0.044 |0.203 |46533.35|14907.95| | |城 | | | | | |600682 |南京新 |0.106 |0.25 |23020.82|15288 | | |百 | | | | | |600683 |银泰股 |0.05 |0.14 |19925.37|8989.04 | | |份 | | | | | |600693 |东百集 |0.091 |0.157 |13200.87|7230.1 | | |团 | | | | | |600694 |大商股 |0.22 |0.31 |26701.69|15617.13| | |份 | | | | | |600697 |欧亚集 |0.109 |0.259 |14221.09|8438.6 | | |团 | | | | | |600712 |南宁百 |0.0027 |0.10 |9042 |3945 | | |货 | | | | | |600723 |西单商 |-0.077 |0.04 |40971.8 |18591.94| | |场 | | | | | |600729 |重庆百 |0.176 |0.34 |20400 |5100 | | |货 | | | | | |600738 |*ST民百|-0.06 |-0.27 |23439.71|13125.6 | |600766 |*ST烟发|-0.1324|-0.9122 |17116.55|6021.32 | |600774 |汉商集 |-0.145 |0.031 |10910.96|3997.59 | | |团 | | | | | |600778 |友好集 |0.04 |0.156 |31149.14|17131.29| | |团 | | | | | |600785 |新华百 |0.2624 |0.354 |10289.25|6464.25 | | |货 | | | | | |600807 |*ST济百|-0.16 |-0.51 |10792.08|6435 | |600814 |杭州解 |0.014 |0.009 |23737.04|10139.76| | |百 | | | | | |600821 |津劝 |0.01 |-0.17 |29252.1 |14558.5 | | |业 | | | | | |600824 |益民百 |0.123 |0.23 |19364.91|8986.55 | | |货 | | | | | |600825 |华联超 |0.195 |0.434 |15427.52|3856.9 | | |市 | | | | | |600827 |友谊股 |0.176 |0.25 |33015.14|20849.75| | |份 | | | | | |600828 |成商集 |0.028 |0.052 |20314.80|5108.40 | | |团 | | | | | |600838 |上海九 |0.0139 |0.0091 |40088.2 |19686.28| | |百 | | | | | |600856 |长百集 |-0.036 |-0.037 |18273.77|8591.48 | | |团 | | | | | |600859 |王府 |0.004 |0.063 |39297.3 |19837.86| | |井 | | | | | |600861 |北京城 |0.05 |0.19 |40573.89|16731 | | |乡 | | | | | |600865 |百大集 |0.05 |0.15 |26970.63|13533.99| | |团 | | | | | |600891 |*ST秋林|-0.066 |-0.57 |24356.41|12941.93| |600898 |三联商 |0.076 |0.4053 |19747.08|10698.78| | |社 | | | | |

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negative_file/工商、零售行业/批发零售业研究报告.doc

终端为什么缺货第1课　快速发展的中国零售行业自1992年中国开始进行零售业对外开放试点以来，国内的连锁零售行业通过对外开放引入外资的方式，不仅仅为国内企业带来了先进的经营理念、流通方式、营销技术，还大大推进了中国零售业的现代化进程，满足了人民群众的消费需求，也带动了中国消费品的出口。2004年全国大型连锁零售企业门店达到5.5万个，比2003年增长18%；营业面积增长26.5%；零售额增长30.2%，占消费品零售总额的比重提高到9.6%。北京、上海、天津、重庆、深圳等地连锁企业的销售额，都已超过当地零售总额的20%。截至2004年底，中国境内经正式批准设立的外资商业企业共314家，开设店铺3 997个，营业面积约920万平方米。列入2004年《财富》500强的商业零售企业中，有11家已在中国开设店铺，其中包括美国沃尔玛(Walmart)、美国家得宝(Homedepot)、美国百思买(Best Buy)、法国家乐福(Carrefour)、德国麦德龙(Metro)、日本永旺(Aeron)、日本伊藤洋华堂(Ito- Yokado)、日本大荣(Daiei)、英国翠丰(Kingfisher)等公司。2004年外资商业占消费品零售总额的比重在3%左右。外资商业比重较高的城市有：上海12.9%、北京8.1%、厦门7 .9%、大连7.8%、青岛7.6%。从2004年12月11日起，中国取消了对外资商业的地域、股权和数量的限制。外资商业企业更是加快了进入中国零售市场的步伐，仅2005年上半年，商务部已批准设立外资商业企业245个，是2004年全年批准设立企业的近6倍，相当于商业对外开放后，前12年总和的78%。预计到2010年，中国的消费品零售总额将超过10万亿元，年均增长率保持在11%以上，零售业仍将保持快速稳定发展的态势。第2课　谁是你的竞争对手最厉害的竞争对手是谁？如果问到这个问题，大部分的企业或许会说，“这都不知道，我还怎么经营企业？” 但是如果你看了下面这个故事之后，或许对于你的竞争对手是谁会有一个更进一步的认识。欧倍德(OBI)与宜家家居(IKEA)的竞争故事德国著名家居零售企业欧倍德董事长毛斯在接受央视的对话栏目采访的时候，曾被问到 “门店的竞争对手是谁？” |博锐|13 或许大部分的人都会说应该是宜家家居吧？然而，毛斯却认为：“当你把从宜家买来的家具搬回家之前，必须先到欧倍德买地板，否则的话你就没法儿把你的家具放进去。宜家里面的东西只与我们的产品有小部分的竞争，宜家给大家提供了一种生活方式，这很吸引人，但这些与欧倍德没什么冲突。” 在毛斯的眼中，欧倍德与宜家家居是既拥有同样的目标客户群，又是不同服务类型的伙伴。消费者要先去逛欧倍德，然后才会去宜家，不能颠倒过来。因此，毛斯认为欧倍德与宜家家居之间不会存在竞争。而毛斯认为在瞬息万变的世界里，其最厉害的竞争对手是旅行社、汽车生产厂商。因为如果消费者花掉所有的钱去古巴，或去西班牙马洛卡旅游，就没有钱去装修自己的房屋了。因此这种竞争是来自旅行社，这种竞争同时也来自汽车制造业。比如你花钱去买一辆新车，你就没钱去装修你的房子了。在毛斯的眼中，消费者最好就待在家里装修，不要去古巴，也不要去马洛卡，就待在家里，为孩子、家庭创造一些真正的价值……当然，也为欧倍德创造价值…… 那么，谁是零售企业的竞争对手呢？最厉害的竞争对手是谁我们在对竞争对手进行分析的时候，仅仅从商品的外观和功能的类似性去分析是片面的。关于竞争对手的分析方法，我们可以从以下3个纬度进行分析。 1．顾客导向的竞争关系：上述的欧倍德与旅行社、汽车生产商的关系就是以顾客为导向的方式分析得出的结果。以顾客为导向的竞争关系主要从以下几个角度出发：你的顾客是谁，是否存在为了顾客的同一笔预算竞争；消费者何时使用；消费者为什么使用；消费者所追求的利益是什么？虽然欧倍德的经营商品与旅行社有天壤之别，但是它们都是在竞争顾客手中的同一笔支出预算。在顾客眼中，手中的资金是有限的，在外出旅游、房屋装修和购买汽车这三个选择中，根据资金情况或许只能挑选其中的一项，那么必然会将看似没有竞争关系的三者联系到了一起。同样，从以顾客为导向的竞争分析方式来看，可口可乐(Coca cola)和百事可乐(Pepsi cola)应当是相互替代的竞争产品，而百事可乐与七喜(Seven up)是互补型的产品。然而，在我们只利用购买数据来了解产品式样和产品大类竞争时就会遇到这样的问题，消费者发生品牌转移的可能性不仅在替代产品之间，还可能在互补产品之间。例如，一位消费者本来把可口可乐和百事可乐看作直接的替代产品，但他偶尔会喜欢改改口味，喝点柠檬汁饮料，像雪碧、七喜什么的……此时的消费者关注的是解渴清凉的需求，从这一点来看，两者又存在相互的竞争关系。 2．营销导向的竞争关系：以营销为导向的方式包括了在商品的分销渠道上，终端货架的占有率上，广告时段的争夺等。在制造商眼里，终端商品的分销渠道可能是惟一的和专属的。在大型零售商的货架大战中，制造商为了占据希望的货架位置，不仅要与不同品类的商品争夺货架空间，还要为了这个空间牺牲一定的利益。从零售商的陈列空间的有效性来看，不论这些商品是否属于同一个传统的产品大类，都将参加对货架空间的竞争。毕竟对于零售商来说，陈列空间是有限的。例如，卖场入口最醒目的堆头只有一个，这个堆头并没有定向给某一个品牌或者某个品类，不管是碳酸饮料中的可口可乐，还是洗发水品类中的飘柔(Rejoice)，都可以去竞争这一位置，这种竞争不会因为你的品类差异而有所区分。当零售商的商品品类不断扩大的时候，相关的生产厂商的数量就会越大，厂商之间面临的陈列竞争也随之增强…… 3．资源导向的竞争关系：以资源为导向的竞争关系包括在原材料、财务以及雇员方面。从零售企业的雇员角度来看，随着零售行业的快速发展，零售行业的高级管理人才已经成为了猎头公司重点的挖掘对象。由于大型综合超市的门店经理以及高级管理人员严重缺乏，因此行业内的“员工跳槽、挖人”的事件不断发生，这种人员流动不仅在竞争企业之间，也延伸到了相关企业的内部。例如，前不久刚刚从沃尔玛离职的中国区总裁张嘉生，就是从一家制造企业转行到了零售行业。2002年，张嘉生进入沃尔玛(中国)投资有限公司，之前他是桂格(Quaker)麦片公司亚洲营运总裁，还曾在雀巢(Nestle)亚洲公司担任重要职务。从人力资源的用人角度来看，采购、财务、运营的一些管理人员在各个行业都具有一定的共通性，这些人才随着行业的发展而不断地流动和转换也属正常现象。第3课　小心商品攀升趋势随着零售门店的不断发展，企业往往会增加相互不关联，或者与原经营业务范围无关的商品和服务，我们将其称为“商品攀升”现象(也称为“趋同化经营”或者“争夺经营”)。商品攀升(scrambled merchandising)是零售商增加一些彼此毫不关联，且与公司原有业务范围无关的商品和服务的经营。对于大部分的零售企业来说，调整增加商品品类和服务是企业获取更多利益的一个机会，因而，零售市场出现了大量的商品攀升现象，而其原因主要来自于以下几个方面： ● 零售商希望增加商品线的宽度和销售规格来吸引更多的顾客； ● 不断有畅销的、高毛利商品和服务参与； ● 消费者的购买冲动越来越强大； |博锐|13 ● 消费者对于“一站式购物”的需求日益提高； ● 零售企业试图通过增加品类从而进入其他的目标市场； ● 增加品类可以消除部分季节因素的影响和行业竞争，如冰淇淋专卖店增加部分糕点和咖啡饮料等。面对上面的诸多诱惑，零售商虽然不得不增加产品线的宽度以稳定顾客基础。但是这样做是非常危险的，我们可以看一下星巴克(Starbuck)的“危险之旅”(参见相关链接)。星巴克(Starbuck)，众所周知，是一家主营咖啡饮料的零售门店，但是曾经一段时间企业迫于市场的压力和出于经营竞争的目的，增加了诸如礼品、光碟、小食品等一些非饮料的商品销售，并且在这些商品上采取的是一种牺牲定价的方式来招徕顾客上门。如同其他很多企业一样，他们在门店的店面层面上分析每样商品的获利能力，并对客户的需求，描绘出盈利状况。然而，星巴克发现非饮料类商品—— 食品、光碟等远不如热饮类赚钱。事实上，店面里的相当一部分商品的售价是在成本以下的。星巴克售出的此类商品越多，赔的钱就越多。于是，星巴克追逐利润的首选是将产品线集中在更加有利可图的商品上，这样，既可用得到的现金做进一步投资，又可以将顾客的注意力和消费力吸引到更具盈利能力的商品上来。结果，星巴克通过缩减产品线促进了其企业的利润增长，并且根据星巴克的调查表明：采用改变收入的来源这一方式的效果如改变产品组合，销售更多利润率较高的商品占到新增利润的50％，星巴克目前每年的利润为1亿多美元，其中将近半数的利润来自于提高收入的计划。随着零售行业在整个国民生产总值中的份额逐步增加，大多数的消费者已经开始逐步转移其购物倾向，个人的消费支出在“非必需品”上的投入日益增加。国内发达城市的一些零售商发现，因为人们在基础食物上的需求显得增长无力，所以消费者外出就餐日益风行。结果，这些零售商不得不面对越来越多的竞争对手，这些竞争领域包括度假、餐饮和个人奢侈品消费领域。当零售门店遇到经营危机的时候，商家可能想到的第一个方式就是商品攀升，这种做法也成为了很多企业抵御竞争、争取市场资源的制胜法宝。例如，药店、书店、花店、照片冲印店都正在受到超市商品攀升的影响。在全美超市的总销售额中，大约有11％是来自于杂货、保健品、美容商品、书、杂志、鲜花等商品，反过来，上述的一些专业零售商也被迫扩大商品经营范围，以填补超市扩大经营引起的损失。这些商店也在大量增加无关商品的经营，如玩具、贺卡、电池、相机等，这同时又影响了其他零售商的经营，后者也只有如法炮制商品攀升。图1- 1反映的是一家鞋店的商品攀升情况，该门店由原本6个大类的商品增加到了11个大类，涉及帽子、皮带、手套、毛衣等。 [pic] “商品攀升”现象其实是一种行业竞争定位混乱和不同类型的零售商之间竞争加剧的表现，随着商品攀升的日益加强，对于零售门店来说，将会分散企业的经营重点，提升商品的采购成本，降低商品周转率和服务水平及其门店的核心竞争力，这种情况的延续必将会给零售企业带来更多的伤害，所以说，商品攀升要慎重选择。同时，“商品攀升”的盛行对制造商来说，是将商品销售渠道分散化，进而会因为分销渠道过多，增加了产品的分销成本，降低了产品的市场占有能力。 7- Eleven作为全球最大的便利店企业，在全球拥有2万多家门店，其属下的便利店的经营范围不仅仅销售快速消费品，同时还提供汽车加油、代邮寄货物，代缴电话费、水电费、停车费、有线电视费等大量的代收业务。最初，7- Eleven只是预估每日单店会有3笔代收服务绩效，但是在随后门店的发展过程中，中国台湾的门店每日有100笔左右的代收业务。表1-1为7- Eleven在中国台湾不同商圈下，各类型门店的代收服务的业务情况。 [pic] 7- Eleven从事代收服务与电子商务的主要的目的不仅仅是为消费者提供便利的生活与价值满足，同时也在着眼于其他的两个方面：对内部顾客来说，7- Eleven可以凭借门市成为社区以及商圈的代收服务中心(service center)、金融中心(finance center)以及情报信息中心(information center)，借以吸引更多新兴加盟者以及强化对现有加盟者的控制，并加强对消费者的服务以提升加盟品牌形象；对于外部顾客来说，7- Eleven目前提供的CD书籍等网络购物，门市取货付款的服务，并将结合金融票务，流行情报等多项服务，其用意除了将门店构建成为电子商务交流平台与社区服务中心之外，还考虑到吸引顾客进入门店，并刺激其非计划的购买意愿，以提升实体商店的业绩。 7- Eleven在增加门店的相关业务服务的同时获得了大量的经营效益，带动了商品的销售，而星巴克则在商品攀升的过程中败下阵来。对于零售企业来说，企业盲目进行商品攀升主要是因为企业的品类管理能力差和客户需求调查的不足所导致的，任何一个门店在进行商品组合的设计时一定要了解客户的需求和自身的经营定位与服务能力，不要因为贪图某些蝇头小利，影响企业的主营业务的发展和扩张。商品和服务的多元化固然会给零售企业带来更多的商业机会，但其所带来的风险也是巨大的…… 第4课　你知道顾客如何冲动购物吗对于消费者来说，冲动购物是应当注意的，否则自己可能会入不敷出或者购买了令自己后悔的商品；而对于零售商家来说，如何促使消费者在门店内冲动购物最大化却是自己最大的目标。如今在大部分的零售卖场中，冲动购物已经成为了购物行为的主导特征被大家所广泛接受。当然，环境因素并非是消费者冲动购物的惟一因素，价格、商品特点、包装、POP广告等都可能引发这一过程。什么是冲动购物(impulse buying) 从字典中查询“冲动”一词，其主要的含义是神经受到刺激而引起的兴奋性反应。而对于冲动购物的概念，从表象上看，就是采购决定的快速达成，这是一种无计划的，瞬间产生的一种强烈的、持续的立即购买的渴望。冲动购物的根本在于顾客做出购买决定的地点。冲动购物是消费者在没有任何购物意图或者在进入商店之前，尚未形成购物欲望的顾客的购物行为。你为了什么商品冲动表1- 2是关于不同消费者最容易发生冲动购物的调查排名，对于男性来说高技术、新发明的产品比较容易产生冲动购买，而女性更多的在于服装鞋帽的品类上。而食品在其所调查的品类中都是居于末位。 |博锐|14 [pic] 顾客为何冲动购物根据对消费者冲动购物过程的跟踪分析反映，消费者的冲动行为主要是源于消费者本身的特性和商店环境的影响，其主要有以下几个方面。 1. 时间压力：对于很多双职工家庭，由于工作紧张，业余时间较少，导致消费者在购物过程可能极为仓促，时间压力导致消费者减少了购物浏览的时间，同时也会减少冲动购物的行为。为了节省时间，消费者在购物前就往往会制定采购计划或者购买自己熟悉的品牌商品，因此，可以看出，在一定区间内时间压力与消费者购物冲动行为是呈现反比的，即时间压力大，冲动购物行为少；而时间压力小，购物时间充裕，冲动购物的行为较多。 2. 购物交通：当消费者购物交通不便，即消费者很长时间才会光临某个门店一次，此时的消费者往往在购物前拟定一些购物计划和清单，因而也就减少了在门店中的购物冲动，而在某些交通便捷的门店中，冲动购物的比例相对较高。 3. 购买体验的互动行为：据统计有超过64％的顾客在门店中有一次甚至多次无计划的购物行为，而其中冲动购买在不同的购物地点的差异很大。在百货商店只有39.3％，而在超市有62.4％冲动购物的行为。为什么百货商店时代消费者的购物冲动行为明显少于大超市时期呢？其主要的原因就是自助服务增加了消费者在购物过程中的体验和学习过程，通过观察外包装、检查商品质量以及试用产品的过程，增加了消费者对于商品的了解程度，从而也加速了消费者购买决定的判断。 4. 商品品类的丰富：当门店的商品种类越多的时候，消费者在门店中的购物时间也就随之延长，在这种长时间的浏览过程中，由于很多新型商品的吸引，消费者比较容易产生冲动购物行为。 5. 商品促销：当消费者光顾的门店在进行商品促销的时候，往往能够激发消费者的购物冲动。对于某些商品来说，可能消费者处于可买可不买的边缘，因而促销折扣往往能够引起消费者的冲动购物。 6. 商品的特性：通常情况下，具有较低的购买频率的商品往往拥有较高的冲动购买比例。尤其是一些小型、轻巧、易于携带的物品更有可能引发消费者的冲动购买行为。另外，当某些商品的用途与自己的健康密切相关的时候，消费者冲动购买的可能性较少，如药品方面。 7. 家庭结构：有调查反映，新婚夫妇较结婚10年以内的夫妇的冲动购物的要多很多。因为这一部分的消费者往往更没有消费计划，消费冲动行为较多。 8. 采购清单的使用：在对消费者的调查中，大约有73％的顾客都有采购清单，采购清单的产生直接影响消费者的冲动购物行为。通常，在门店内逗留时间长，没有采购清单的顾客花费更多，冲动购物的比例也更多。 9. 可支配收入：有钱的感觉会导致更多的冲动购买，同时会使人产生更多的积极因素。相对而言，当消费者的可支配收入越多的时候，冲动购物产生的几率就越大。可支配收入与冲动购物成正比关系。 10. 冲动购买的倾向：75％的消费者在冲动购物之后感觉愉快，因此这种购物行为在大部分的消费者行为中在不断的蔓延，正在成为年轻一代消费者的日常消费习惯。对于消费者而言，刺激其产生购物冲动的方法很多，在超市中75％的消费者的购物决定是在15秒以内决定完成的。因此，如何在关键的时刻影响消费者的购买决定成为了厂商争相关注的热点。冲动购物的种类在对冲动购买者进行长时间的观察中发现，消费者的冲动购物行为可以按照其不同程度来进行划分，图1- 2所示为以消费者的购物计划和理性程度两个指标来划分的冲动购物行为。 [pic] 1. 纯冲动购物：即消费者违反了常规的购物模式，一种全新的或者逃避式的购物行为。 2. 提醒冲动购物：当顾客看到某个商品的时候，回想起家中的存货不多或者想起广告或者其他的信息以前曾经打算购买。 3. 建议性冲动购物：当顾客看到一种第一次看到的商品，感觉需要购买，这些购买完全是出于理性和功能型的，不是第一种完全由情感的计划决定的购买。 4. 计划冲动购物：当顾客进入商店的时候已经有了购买具体商品的打算，但是也抱着有特价商品随机购买的想法。下面是英国零售学者Mc Goldrick的一个调查统计：由表1- 3所示可以发现药品的计划性购买较强，而食品和化妆品的无计划购买相对较多。 [pic] 关于消费者冲动购买的分析，有利于零售商对卖场布局和商品选择陈列方面做好进一步的规划和设计，从而有助于刺激消费者无计划的冲动购买，进而获得更多的“意外之财” 。第5课　零售创新，变革者兴，不变者亡零售业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。近几年，国内零售行业的各种新兴业态层出不穷，超市、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等业态发展迅速，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式。零售业态的演变是一个国家和地区社会发展、经济增长和技术变革的必然产物。它不仅受到目标消费者的构成、支付能力、购买愿望、消费心理、消费习惯等因素的影响，而且受到商业企业经营理念、管理水平、竞争能力、企业资源优劣势的约束，更受到国家与地区的经济发展水平、信息技术、物流配送、城市建设、社会文化观念、法律法规等发展状况的制约。可以说，零售业态的演变是一个国家、地区综合发展的真实写照。业态创新变革者兴，不变者亡业态变革的本质是迎合消费者的需求，无论是百货店的明码标价，自由退货，还是超市的开架销售，自助服务，集中结算；从现金交易到信用消费，从讨价还价到明码标价；从售出不换到无微不至的售后服务；从以称量方式售货到包装售货；从重视空间差赚钱到扩大营业网点，转向“时间差”和“空间差”并重，无不是通过更好地满足消费需求来生存和拓展。业态变革的成果是新兴业态中出现了大的连锁零售商。成功的业态要扩大成果必须通过连锁经营的方式才能达到快速发展的目的。业态的变革和连锁经营之间有关系：不同业态为了争夺市场进行激烈的竞争，一种为市场所接受的业态开发成功以后，怎样才能够快速扩张呢？显然，连锁经营可以实现业态的快速扩张。 |博锐|14 一种业态成熟以后，不断地面临新老业态的挑战，只有连锁经营才会使得这种业态控制大量店铺，稳定地占有市场。当一种业态处于衰退期的零售商意识到了这一点后，他又会依托其现有的实力，实施业态改造，加速业态的新形势的扩张，因此连锁经营可以作为各种业态竞争所使用的共同武器。 1950年前后美国出现了快餐业，由于其对于传统餐饮行业的革新也可视为业态革命，20 世纪60年代后出现的折扣店对百货店进行了一次“革命”，店铺选址在郊区，低价格，自助服务使得折扣店成为今日美国零售市场的主要经营业态。业态还在演变，最新的趋势是传统的邮购等直销方式正在被电子商务所代替，网上购物是否真的能够掀起一场新的业态革命？尚待我们观察，也许未来的连锁店是在互联网上营业的。业态创新应当注意什么那么，面对激烈的市场竞争和不断变化的消费者需求，零售企业应当如何做好零售的业态创新呢？零售业态创新应当关注的几个方面。其一，业态的创新往往与科学技术的发展有关。沃尔玛在每轮零售IT 系统的升级投资中，都比竞争对手下手更早，力度更大。沃尔玛是最早采用计算机跟踪库存的零售企业之一(1969 年)，也是最早使用条形码(1980 年)、利用EDI 与供应商进行更好地协调(1985 年)和使用无线扫描枪(20世纪80年代末)的零售企业之一。这些投资，使沃尔玛的库存水平大幅度减少，降低了其周转成本，提高了资产效率和生产劳动率。由于网络技术在零售行业的广泛使用，给整个行业带来了巨大的商机。2004年的《零售业态分类》将无店铺零售业态中网络的零售统一归为类网上商店，国内的电子商务的发展已经初具雏形，例如，当当网(www.dangdang.com)的网上专业书店，Ebay(www.ebay.com. cn)的C2C 网上跳蚤市场，卓越网(www.joyo.com)的百货商店，阿里巴巴(www.alibaba.com)B2B电子商务平台，都是非常有潜力的销售方式。它们利用网上的虚拟门店将实际生活中的物品通过四通八达的物流配送途径送到了千家万户，也由于其便利快捷和低成本等优势逐步在零售市场上站稳了脚跟。除了网络带来的技术革新，还有计算机技术的发展，其中自动售货机的发展是最为迅速的，早在2003年麦德龙就已经在尝试建立无人值守的零售门店，这种门店与现在街边的自动售货机不同，整个门店通过RFID(无线射频识别)技术将门店商品和信息系统相结合，通过智能货架控制商品的库存和订补货，同时采用的无人自动收款机，一切的过程都可帮助商家尽在掌握之中。此外，试想没有自行车、汽车、地铁等交通工具的发展变革，沃尔玛如果在城乡结合部建立门店，又能有多少消费者光临呢？可能我们所处的城市商业区还蜗居在数千年前古老城市的市中心地带难以扩张，也就更难以想象到会有今天的沃尔玛这个全球的零售巨无霸。因此，零售企业的大规模发展与科学技术的发展是密切相关的，零售业态的更新与现代技术应用的广泛化和市场化也是难以隔离的。在未来的发展过程中，零售业态的变更和发展创新必然和科学技术的进步紧密地结合在一起。其二，零售业态的创新与商业企业的成本控制和成本降低相关联。在零售企业业态创新的过程中，如何能够更加有效地降低销售成本，成为了零售企业的核心竞争力之一。 (1) 店铺选址的创新以沃尔玛为代表的零售企业为了躲避传统的零售强势企业，在偏远的乡村小镇开始了创业之路，并且走出了一条“农村包围城市”的发展之路。门店选址从传统商业区竞争转移到城乡结合部建店，这种创新大大地降低了企业的店铺运营成本，也避开了激烈竞争的商圈。 (2) 门店形式的创新由有店铺销售到无店铺销售应该说是零售业态在创新过程中的一个创举，零售业态将传统的选择门店店址，变为了在虚拟的网络空间中建立门店或者在有市场需求空间的场所设立自动售货机，这些都是对传统零售业态的变革和挑战，这样的方式对于传统的零售经营成本的构成带来了巨大的革新，将传统门店中比例较大的店铺租金或者场地费用以企业的利润和对消费者的促销让利表现出来，这一点在国内的图书音像销售市场表现尤为明显，当当网、贝塔斯曼、卓越网等商业网站的销售逐年快速上升。 (3) 店铺开发方式的创新商家为了增加门店的集客能力将不同的门店进行组合，商业企业从房屋的出租者，变成了一个房屋的租赁者，同时又是二房东，在所选择的店铺中既有自己的零售门店，也有一些战略合作伙伴的店铺补充，甚至有些企业就是依靠战略合作伙伴的发展来进行门店扩张和区域发展的。随着这种合作模式的转变，百货店转变成为了购物中心、MALL等商业业态，这种经营方式不仅使得门店的集客能力获得大大地增强，同时也满足了顾客一站式购物的相关需求。 (4) 商品流转环节减少商家在商品的销售过程中，为了获得更多的商业利益，获得更低的商品进价，以取得市场竞争的领先地位，从商品的多级代理销售到设立厂家专卖店、会员制店铺等方式，有效地降低了商品的经营成本和销售成本，吸引了更多的消费者的光临。同时，零售企业为了降低商品的库存成本，通过CPFR(协同计划、预测和补货)来实现信息共享和供应链优化。 (5) 自有品牌策略零售企业之间的竞争更多的是商品上的竞争，而随着大众商品的同质性越来越强，企业为了有别于其他的商业企业，采取自己开发设计，委托专业厂家贴牌生产加工来形成产品的差异化。这种发展趋势一方面显现出零售企业的发展不仅仅局限于横向的零售行业之间的并购扩张，而且还对其上游进行前向一体化，如最初的折扣店只是在销售厂商的一些积压库存，过季甚至有些质量问题的商品，而现在的迪亚(Dia)折扣店(家乐福零售集团下的企业)所销售的商品，都是根据门店需求开发生产的。虽然门店也经营其他经销商的品牌，但主要是为了衬托门店的自有品牌的商品销售。其三，零售业态创新要根据消费者需求的变化而随之转变。零售业态的变革与消费者生活水平的提升和消费习惯的发展有着密切的联系。随着消费者收入水平的提升，对于零售门店所能提供的地理的便捷性，产品线的宽度和深度，服务水平的高低，门店的舒适程度等情况都会有所差异。因此，零售业态才会有多重的变革和发展，百货店—— 连锁超市—— 大卖场—— 便利店—— MALL，从这一条国内连锁零售业态的发展路径可以看出，零售业态根据消费者的需求不断演变，对服务水平、商品线、门店的面积进行了相应的改变，也就随之产生了不同的零售业态。所有的零售业态的产生和变化都是由消费者的最终需求决定的。业态战略，随需应变影响零售业态的主要因素包括：商店的选址、设备设施、与顾客的沟通和促销、运作流程、商品陈列与商店气氛、商圈的目标顾客、商品组合价格、对顾客的服务水平。而同时由于零售业态的不同也会对上述的一些条件和因素产生反作用(图1- 3)。例如，在某一个区域内，消费者居住比较集中，只有一个不足100平方米的有限空间，并且顾客对于商品的价格不是很敏感，但是对商品的服务和门店的陈列非常讲究，零售企业应根据这些情况选择什么业态呢？那就只能是选择建立便利店。当然，如果这是一个完全未开发的区域，则可以根据周围的市政规划、市场空间、居住人群的消费水平、消费档次等进行相应的规划设计未来的零售业态。 [pic] 所有的零售业态都应该与其所处的环境相结合。如何建立零售企业的业态战略组合可以分为两个阶段—— 优化业态阶段和业态扩张阶段。优化现有业态阶段的工作主要分以下几步： |博锐|14 ● 根据业态定位是否具有竞争力来修订价值定位和业态； ● 根据店铺网络是否采用业绩最优的业态，定义目标业态移植计划； ● 所有门店是否实现标准化和高水平的运作管理，执行强化运营体制计划。扩张零售业态的工作环节主要包括： ● 现有的业态是否完全实现市场区域渗透，执行区域市场渗透策略； ● 是否有成熟的联动业态模式，确定区域市场的联动业态模式； ● 是否需要增补辅助业态用于进一步的市场渗透，发展辅助的业态； ● 最终达到商业潜力的最大化。优化现有业态和扩张零售业态的工作有助于企业应对不同的竞争环境和市场变化。任何一个零售企业都需要经历“定位—调整—再定位—再调整”的过程，只有这样才能够使企业的零售战略处于常变常新的状态。导致业态演化的原因有两个方面：一方面是激烈的商业竞争迫使零售商开发新的业态以战胜对手；另一方面是创业者的变化，例如，家庭妇女、退伍军人以及从大公司出来的辞职者以门外汉的做法经营，不受传统业态的限制而开发的，如世界知名的连锁零售商麦当劳(Mcdonalds)和星巴克(Starbuck)均属于后一种情况。新兴业态能直接或者间接为零售商带来两大竞争优势：一是低成本优势，通过业态开发，降低营运成本，以有竞争力的价格为顾客提供产品；二是集客能力的增强，实现销售额的大幅度增加。这两大竞争优势又是相辅相成的，即低成本导致低价格，低价格吸引更多的客流量，更多的客流量又降低了平均成本。如果业态开发不能带来成本优势或者集客优势，则该业态诞生之时就有可能是其夭折之日，如在20世纪70年代曾经在美国被看好的大型食品店流行了5年就自动消亡了。多元化与市场并购可延续衰退期一些大型零售企业集团为了延缓企业的衰退期，通过多元化的发展来积极参与自身传统经营领域以外的业务，在不同的产品和服务领域开设新的门店。由于各个地区的市场竞争情况和消费者的消费水平、消费习惯的差异，通过多元化的发展确实能够有效地延缓某一个零售业态的生命周期，但是由于并购和多元化经营，很多零售连锁企业规模剧增。在并购问题上，由于涉及所有权独立的零售企业的合并，有些并购在不同类型的零售商之间发生，比如西尔斯(Sears)百货连锁店和凯马特(Kmart)折扣超市的合并。另一些并购出现在类似的零售商之间，比如异地超市之间的并购，如沃尔玛先后并购了英国的阿斯达(ASDA)超市、日本西友(Seiyou)超市等；另外，在国内有华润(CRC)超市对万佳(Va nguard)百货、苏果(Suguo)超市的并购。零售商希望通过并购使得手头的资源最大化，从而增加顾客基础，提高运营效率和采购优势。对于资源丰富的零售商而言，这是快速成长的一种途径；对于相对弱小的零售商而言，这也是维持他们长期生存的一种方式(或者是通过出售资产来获取一些投资回报) 。企业在通过并购实施多元化所需要考虑的问题有哪些呢？如表1-4所示。 [pic] 因此，并非所有的企业都能很好的利用并购扩张和多元化的途径。尽管实力较强的企业不断扩张，但我们也见证了一些零售商由于一些对业绩的不满而出现的收缩，那些无利可图的店铺或者分部被关闭或者廉价出售了。例如，虽然家乐福(Carrefour)宣布2004年上半年业绩喜人，净利润上涨5.3%，达5.37亿欧元(合6.522亿美元)，运营利润增长4.5%，达12.14亿欧元(合14.7亿美元)。但是，在其接下来的12个月的发展规划的几个战略要点却是： (1) 它将剥离一些非核心业务和不良资产，总价值达10亿欧元。 (2) 计划再增长100万平方米销售面积的同时，计划将债务进一步减少5亿欧元，为股东创造更多的价值。2005年3月，家乐福已经相继出售了其在日本和墨西哥的分店。虽然日本作为全球第二大零售市场，但家乐福自从2000年底在日本设立第一家分店之后的4年间，已经拥有了8家分店。不过，日本市场的成长速度仍比公司预期缓慢。家乐福的“日本之行”，从一方面看到家乐福在日本的经营模式的失败；从另外一个角度也可以看出：由于家乐福在日本采取的是和中国类似的大型综合超市的模式进入市场的。日本的大型综合超级市场的发展和未来的扩展空间确实已经进入了发展的“屋顶”状态，要想打开这个市场采取这个方式也是有一些难度的，因此家乐福才会转换未来的零售战略组合。业态进入衰退期，不是死期那么，现在进入衰退期的企业是不是都将会灭亡呢？根据零售业态的生命周期理论，百货行业应当已经进入了衰退期，实际上，在欧美地区的百货店在二战之后就已经逐步走进衰落期，但西尔斯、联邦百货、巴黎春天等都焕发了第二个青春，仍然取得了骄人业绩。它们在衰落期都能在业态市场中立于不败之地。这些百货店都曾经面临过诸多新型业态的挑战，它们很快进入了成熟期，陷入非常困难的境地。但是，以西尔斯(Sears)，彭尼(JC Penny)为代表的传统百货店开始转型，核心是做好加减法，具体地说是先减后加。减，即减少单体店的营业面积(减至5 000平方米左右)，减少经营品种，重点经营某一大类具有经营优势的商品，如西尔斯百货突出五金工具，彭尼突出服装化妆品，诺德斯特龙(Nordstrom)则突出鞋类的商品等，走向了大型专业店经营之路，取得了成功。但成功不仅在于“减”，还在于“加”，即多店铺、连锁化发展，突出规模优势，以与规模化发展的新型业态相抗衡。一“减”实现了专业化，一“加”实现了规模化，而专业化、规模化正是现代百货店生存和发展的途径。百货店要想继续生存和发展，必须进行转型和调整。对于新建百货店来说，有句行话： “第一是选址，第二是选址，第三还是选址。”但是，对于已经开业或具有一定历史的百货店来说，这句话需要改为：“第一是定位，第二是定位，第三还是定位。”原因在于两个方面：一是超级市场、仓储店、电器专业店、家居中心等新型业态的出现，使百货店经营食品、家用电器、家具、日常生活必需品丧失竞争优势；二是百货店在大中城市的过多发展，雷同化的经营结构和营销手段导致恶性竞争。零售商在评估并选择了最适合的目标市场之后，接下来的工作是对零售组合进行定位，以便更有效地服务于目标顾客，赚取更多的利润，定位战略最早起源于产品的市场营销活动中，但是很快其应用范围就得到了扩张：定位要从一个产品开始，那产品可能是一种商品，一项服务，一个机构甚至一个人。定位是你对预期客户要做的事情，换句话说，你要在预期客户的心目中给你的产品或者服务定位。零售企业定位的核心是在目标顾客心目中树立一个独特的形象和地位，每家百货店实行差异化经营，拓展整个百货店的生存和发展空间，而不是争吃已有的市场蛋糕。总之，消费需求在不断地变化，新兴零售形式也在不断地变化，传统的零售业态转型没有固定模式可以照搬，只有一些经验可以参考。因此。所有的业态要生存的惟一出路就是创新，惟一不变的对策就是变化。第6课　中国零售供应链中存在缺陷或许你时常会遇到这样的情形：晚上想购买一盒鲜牛奶，可是便利店的冷柜架上已经空空荡荡，而你因此放弃了购买。这一司空见惯的现象出现在中国超市的快速消费品货架上。在2003年中国连锁经营协会与罗兰贝格管理咨询公司的调查报告中，畅销品缺货被认为是一个不容忽视的问题。据保守估计，中国超市的平均缺货率为9.9%，远高于国外同行水平，每年因畅销商品未能及时上架销售导致的损失就高达830亿元。参与调查的罗兰贝格顾问表示：尽管调查中上海超市的缺货状况好于国内其他城市，但是这些超市的库存水平也比其他城市要高。 “上海超市相应库存一般为30～40天，比外地超市可能多出10天左右，虽然缺货状况能改善，但并不说明供应链的效率更高。” 调查显示，造成超市商品缺货的瓶颈环节存在于5个方面：单品过多，货架过少；门店后仓狭小，影响周转；缺乏补货支持信息系统，导致漏订、晚订和非最优批量订货；零售商与供应商之间缺乏诚信与沟通；供需双方的物流配送质量不能保障。 |博锐|21 国内外超市运营最根本的差距在于理念，“供应链的各个环节都必须提供价值，国内许多供应商与零售商在观念上没有理清这个价值链，着眼短期利益，因此也不能理清整个供应链。” 罗兰贝格指出：商品缺货研究直接反映出中国零售市场供应链效率低下、运营水准不高的现状。国内快速消费品零售商正在经历规模快速扩张和经营能力严重缺乏的双重恶性循环，应对外资商业竞争，这将变成一场关乎生存的挑战。第7课　你的企业存在缺货问题吗为什么零售企业的缺货(OOS：Out-of-Stock)管理很重要？从消费者的观点来看，消费者光临门店的最终的目的是购买到商品，不论商品的价格多么吸引人、逛街购物多么有趣、买东西多么方便、零售商与供货商间的互信度有多高，如果我们无法将消费者需要的商品放在货架上，以上的所有因素都不能满足消费者。终端货架缺货的影响层面主要包括以下几个方面： ● 即使终端商品很多，如果没有消费者极为需要的商品，那么顾客也会选择其他门店。 ● 如果某一个门店频繁的缺货或者某个品牌的商品长时间缺货，消费者对零售店及商品品牌的忠诚度会下降。 ● 当整个零售行业或者某些区域的商品缺货，消费者光顾零售门店的购物兴趣和关注度也会消失。 ● 对于商家来说，缺货最为关键的是在浪费终端的陈列资源，损失潜在销售机会。所以，终端零售企业也非常有必要认真调查和分析企业的缺货情况是什么样的。第8课　什么是缺货对于零售企业来说，如何判断缺货的标准很多。何谓“缺货”，这一标准的制定将会影响到企业对待缺货问题的观点和结果。从理论上看，缺货是当某一个商品的实际库存数字为零的时候，即为缺货。然而，如果我们从顾客的角度出发，在很多情况下，消费者是无法在卖场立即购买到所需要的商品，例如，货架上没有你想要的口味的浓缩果汁；缺少适合宝宝尺码的纸尿布；没有合适尺码的衣服；没有自己想要颜色的唇彩；门店只剩下一个包装残损的商品；只剩下一台彩电样机等。因而，从广泛的角度来看，缺货的定义很多，我们分别从顾客的可挑选性、商品的配送周期、门店的商品周转率、信息系统与实际库存的关系以及新品到货情况等方面来进行分析(表3-1)。 [pic] 上述的各种标准中，建议企业根据不同的经营背景、商品属性、商品品类分别设定缺货标准，“一刀切”式的设定管理标准难以适应不同的门店需求和品类特征，也同样会影响到消费者的购物体验。第9课　各种缺货情况表象下的“黑洞” 正常情况下，我们所看到的缺货问题是系统库存、货架库存、库房库存三者的数值都是呈现缺货现象。但是，我们往往遇到的问题并不是同时呈现缺货问题，如表3- 2所示，缺货现象在零售商的眼中可具体分为表中所述的8种情况。 [pic] 缺货情况A：正常现象的缺货，即所有的地方都没有库存可以销售了，此时需要的是马上订货。缺货情况B： |博锐|23 系统库存不准确造成的，这种现象的主要原因通常如下： (1) 可能库存的是残损商品，属于供应商不负责退换货或者供应商已经给了退换货的补贴，公司已经对残损商品做了报损处理。 (2) 库房紧急验收了一批商品，还没有及时入机，这种验收的商品可能是其他门店的调拨商品，也可能是采购临时订货的商品。 (3) 其他原因，例如，盘点后，系统调整库存有误。缺货情况C：同样是因为系统库存不准确造成的，一方面是因为零售企业盘点错误，而这种错误的产生通常是因为门店在盘点前没有将商品整理各自放回原位，而将某些容易混淆的商品堆放在一起，例如，将A商品盘点为B商品，结果盘点后将系统库存的A商品调整为零，结果在销售的过程中实际还有A商品。缺货情况D：与系统库存不准确有关，货架有库存而系统为零的原因大致如下： (1) 相邻商品条码销售混乱，系统记录有误(这种情况一般是多种规格之间顾客偷换包装或者条码，也可能是因为门店员工贴码有误)。 (2) 收货情况有差异，零售企业收货少录入或者遗漏了供应商的送货商品，导致门店系统库存为零而门店货架还有商品销售。而库房库存的原因由上述的存在残损商品和紧急验收入库商品以及收货差异等情况所导致的。缺货情况E：货架和库存都没有商品了，但是系统库存还有商品存在，那是什么原因呢？ (1) 零售企业存在一定的丢失情况，导致企业实际没有库存，但是系统还显示有库存存在。 (2) 零售企业盘点不准确，导致库存有误。 (3) 企业对于报损商品的抛弃与系统录入核销库存没有同步，先抛弃了库存没有核销库存。 (4) 商品退换货工作已经完成，而单据还没有及时录入。 (5) 门店在执行调拨、调剂、批发或者团购流程时，客户已经提货完毕，但是系统还没有及时录入。 (6) 其他情况，例如，系统出现故障对于前台的销售数据没有及时的传输变更等。缺货情况F：系统有库存，货架没有商品，但是库房还有库存。这一点通常情况下是因为门店的理货人员没有及时上货或者商品的存放地有问题难以取货，致使门店的货架没有商品可以销售。而这种情况的发生通常是在那些习惯使用“拉排面”的企业，这些企业教育员工对于已经缺货的商品采取将周围商品或者其他商品填充到这一陈列位置，导致理货员容易发生遗忘上货的情况，进而使得商品缺货时间延长的情况发生(至于这一问题的弊端在后文有详细的描述)。但是也可能库房的库存是残损商品没有办法销售，而又没有及时退换货，导致企业缺货，而系统有库存，给理货员带来了“真缺货虚库存”的问题。要想减少这一问题的发生，就要求企业应当及时对残损商品进行处理。缺货情况G：信息系统有库存，门店也有库存，但是库房没有库存了，这种现象当然要订货了，只是暂时在门店看来是没有缺货，但是在整个零售供应链看来已经存在缺货隐患，需要进行及时补给，否则可能存在随后的商品缺货现象。但是，这里还有一种特殊现象：如果该种商品属于直送商品，如牛奶、面包、生鲜熟食食品、现加工商品等，经销商直接面对门店或者柜组送货，不经过配送中心和库房验收入库，直接上架销售的商品会存在没有仓库库存数量，全部在卖场陈列的现象。缺货情况H：信息系统、门店、库房都有库存，但是还是缺货，这是什么原因呢？ (1) 信息系统、货架和门店库存的商品同时存在断码或者残损问题，使得门店出现断货的情况。 (2) 门店和信息系统显示的库存数量为已经被预订的批发或者团购的待出库商品，而货架上由于没有及时补货发生了断码或者残损商品的情况，导致顾客可能无法正常挑选到自己需要的商品。第10课　缺货的机会损失有多少在1995年，由可口可乐零售研究理事会所发起的研究——“缺货商品带来的零售问题”发现，在超市中平均有8.2%的缺货率出现。1995年全美家庭用品协会(National Housewares)资料显示，大宗商品经销商的缺货率在6%～12%之间。在2002年全美杂货店协会(GMA)的调查数据反映：美国前25名杂货店平均门店缺货率为7.4%，每年因此而降低的销售额高达60亿美元。说到缺货的危害，主要包括： ● 缺货可以导致超市的销售业绩下降； ● 缺货导致顾客不能买到所需的商品，降低顾客服务的水平，不利于商场形象的维护； ● 缺货过多导致顾客不信任超市，甚至怀疑该公司的商品经营实力； |博锐|23 ● 缺货导致货架空间的浪费。根据欧洲ECR协会对零售商的调查统计资料，消费者在面对货架缺货时候的行为跟踪表明：其中40%的顾客会晚一点儿再到门店进行购买同一种商品，16%的顾客会在该门店购买其他包装的商品，20%的顾客会购买其他品牌的商品，24%的顾客会去其他门店购买相同的商品。而在上述缺货的危害中，营业额的下滑是可以估算出来的，假如一个门店的日缺货率在 5%，其营业额为每日10 000元，那么该店每天的损失是多少呢？ 10000×5%×24%＝120元每年的损失就是43 800元，如果该企业有100家这样的门店，那么每年的损失就将会在400万元以上。所以说，缺货猛于虎啊！如今的零售企业日常关注的是企业的商品库存周转问题，而一谈到商品周转想到的就是减少商品库存，改善存货水准。但是减少库存并不意味着要将所有的商品库存都降低，当你公司的存货并不多时，你要采取的策略是补足货架所缺的货，以挽回24％的客户。虽然这个数字只是一个理论上的推断，但是我们确实需要正视缺货问题了！毕竟零售企业每年的税后净利润也只有1至2个百分点，而你的企业是否每年因为缺货这个问题就损失掉一个百分点甚至更多利润呢？第11课　什么原因导致缺货那么，什么原因导致缺货呢？通常我们会认为缺货的主要原因是：订货不足或者不准确；系统中的库存不准确，导致门店的订单错误；某些商品漏订货或者某个供应商漏送货；顾客集中购买；商品的特价等因素导致商品热销；供应商缺货不能提供等。在一项来自中国台湾商业协会的调查报告中显示：不论正常商品/促销品，其缺货最主要的两个原因都相同： ● 供应商或者配送中心(DC)延迟交货； ● 没有及时上货。 |博锐|23 但是由以下原因可看出，正常商品/促销品缺货的原因差距很大。对于正常商品而言，其缺货率为4.2%，缺货原因分析如下： (1) 供应商或者配送中心(DC)延迟交货的占66%； (2) 店面没有及时上货的占12%； (3) 店面/商品部订货数量不够的占11%； (4) 店面/商品部没有下订单的占9%； (5) 零售商系统错误的占2%。而促销品在店内的销售速度较快，导致店员无法实时补货。通常促销品的排面不固定，而且同品牌会有不同属性的产品，例如，洗发水分为油、中、干三种不同属性的产品，店员不认为货架上同一品牌有油性洗发水但没有干性洗发水为货架缺货这一点是值得重视的。促销品的缺货率为7.7%，缺货原因分析如下： (1) 没有及时上货的占60%； (2) 供应商或者配送中心(DC)延迟交货的占29%； (3) 店面/商品部漏下订单的占8%； (4) 店面/商品部订货数量不够的占4%。由于促销商品的订货通常不是系统自动补货产生订货单，而是手工根据店面情况进行补货，所以这里不存在系统数据出错的问题。在促销品缺货的问题上，没有及时上货的占 60%为主要原因。其原因是大部分店员不认为货架上有同样品牌但不同用途的商品为货架缺货的问题造成的，这一点需要对店员进行全面的培训，这种现象反映出商家只是在以自己的利益为出发点，忽视了消费者的购物需求，不齐全的商品陈列只会给消费者带来更多的麻烦。第12课　你的缺货在哪一个环节对于一般的零售商家来说，应当如何判断日常发生的缺货现象，判断缺货问题的过程要结合零售企业的补货流程进行全面展开，下面是对一个企业的缺货事件的一个判断流程 (图3-1)。 [pic] 在判断缺货的问题上从零售门店、供应商及DC中心，在经过一系列的判断以后，我们可以看出缺货的原因是店面订货数量不足，而店面订货数量不足也是有原因的。零售企业订货通常包括手工订货和系统自动订货。手工订货是零售企业门店营运人员根据库存情况和销售趋势、订货周期、送货模式、订货要求(如最小起定量、最小起定额)、订货的季节、天气等外在因素条件估算订货数量。而系统自动订货是系统自动结合设置的各项指标的情况自动生成订单并发送给配送中心或者供应商。但是，我们经常会发现有一个问题会影响到订货不准确，那就是系统库存数据有误。而系统库存数据不准确所造成的影响是多方面的。零售企业校正系统的库存信息通常是通过定期和周期性盘点来调整。然而，现在的国内零售企业盘点周期是月甚至是季度，同时，目前的软件系统开发也是与之相配合，只能在盘点时进行库存调整。而在前后盘点期间，没有办法调整库存数量，只能通过一些其他的减少库存的方式来调整库存信息，能够减少系统库存的方式，如销售、报损、退货、调拨、盘点调整等。但是，对于库存不准确情况下的库存调整原因应当能够及时调整，而不是通过调拨、报损等方式解决，因为我们日常发生的库存信息损益调整与调拨或者报损的情况还不完全相同，不能简单的通过这些调整来解决库存不准确的问题，所以要解决库存信息不准确的问题，首要的是改变企业的管理模式和软件的设计模式，这样才能使得零售企业系统库存信息更接近于实际的库存信息，进而才能保证商品的订货准确率。下面我们列举出零售商库存变化的原因(如表3-3)。 [pic] 第13课　缺货到底是谁的错图3- 2是2001年罗兰贝格在美国的一组调查数据，从中我们可以看出缺货的主要原因其实是来自于门店。由于供应商的运送延误只占13.6%，零售企业配送中心的不正确送货的影响为 12.4%，其余的大部分原因包括销售预测不准确(4.7%)，门店没有该新品信息(3.8%)，门店删除该信息(5.5%)，零库存管理(9.8%)，产品处于冻结状态(11.9%)，不准确的库存信息(38.3%)等都是零售门店的原因。 [pic] 当然，这一组调查数据在零售商缺货问题的分析上存在一定的问题。例如，通常情况下，我们将门店没有该商品信息或者季节商品，以及冻结停止订货的商品都不纳入缺货的范围内，所以在此处存在一定的统计差异的问题。但是，不可否认的是零售终端存在缺货，不论对于谁都会带来影响，其缺货的原因由于区域不同、业态不同、企业不同甚至门店的不同，造成终端缺货的比率也有所不同，找寻缺货根源的目的不是在于责备某一方犯了什么错误，而是在于如何避免和挽回缺货所造成的影响，如何规避这种缺货风险，给零售终端以及顾客带来美好的购物体验，这才是最为关键的事情。第14课　缺货到底影响了谁的销售额宝洁公司曾经做过一个关于缺货影响的调查分析，数据反映：在缺货所带来的后果中大约有53%的情况会影响零售企业，其中，转换门店，去其他门店购买商品的情况有31%，不再购买的情况有9%，延迟再次购买为13%。缺货后所带来的影响对于制造商来说占据了 41%，其中前两种情况与零售商所面临的压力相同，即消费者不再购买的为9%，延迟再次购买的为13％，而消费者转而购买其他的品牌情况占据了19%，这才是最令制造商和经销商头疼的问题。除了上述的影响之外，在面对缺货问题的时候，还有19%的顾客会购买相同品牌的不同规格的商品。从上述情况来看，其实零售终端缺货的问题，并不仅仅是零售门店内部的经营问题，缺货正在影响供应链上的多个经营实体的经营者。因此，缺货问题的解决是制造商和零售商需要共同面对的问题。那么，制造商和零售商双方应当如何减少和面对缺货问题呢？从零售商角度来看，一些超大型零售门店，或者是具有一定的地理优势，周围没有其他竞争对手的门店，即使门店的一些非目标性商品断货，消费者也可以在门店购买到其他的可替代商品。因此，该种商品的缺货对于门店来说可能暂时没有影响。但是，在一些中小型的制造企业或者刚刚建立品牌形象的制造企业，商品缺货将会直接影响这些生产加工企业的利益。有时候，也存在某些商家故意制造缺货现象的情况，这些情况的目的已经不是为了正常的商品销售，而是为了吸引消费者的注意力。商家一方面不惜血本采购了大量的促销商品或者进行大规模的商品让利，刺激消费者的购买欲望；另一方面却对促销政策、促销数量进行严格约束，频频出现紧俏商品缺货的情况。为了避免与消费者引起不必要的纠纷，很多的零售企业会在DM和POP海报上对促销商品明示“数量有限，售完为止”，这个“ 数量”的多少往往只有商家自己知道，他们可以随时根据商品的销售情况和促销商品的库存数量进行逐步的投放，总是不断地在吊消费者的胃口，让购买者在每次购物的时候第一时刻想到的就是自己的门店。显然，这种方式有弄虚作假和捉弄消费者的意味。 |博锐|34 虽然，曾经在古典营销的理论中有关于鼓励捉弄消费者的“悬念促销”和“限时限量促销” 的方式，但是这种方式如果在整个营销策划过程中思考全面，考虑到种种外部影响和消费者的最终反映，促销也是无可厚非的，毕竟零售商促销商品的目的有两个：一方面是促进某些单品的销售，减少该种商品的积压库存；另一方面是吸引消费者前来门店购物。零售商促销商品没有问题，但是一定要考虑后果，其中包括促销商品的选择，促销时间的安排，促销人员的配置，促销场面的控制，促销商品的货源准备以及商品断货情况下应当如何应对等……这些都是零售商拟订促销计划的时候需要注意的事项。那么制造商应当如何处理并且对待商家的促销行为呢？从整个供应链的角度来看，商品的最终销售过程是在零售商那里完成的，如果商品只是进入了零售门店，而没有最终销售到消费者手中，是不能认为该种商品的销售过程已经终结了。因此，厂商不能放弃商品在销售过程中的监督和控制，否则可能会发生影响商品品牌和厂商利益的事情发生。然而，随着零售企业终端控制能力的逐步增强，零售企业越来越不愿意有其他的企业干扰自己门店的运营情况。部分零售企业甚至认为商品的销售是自己内部的事情，不愿意厂商参与商品的销售管理，因而也就容易造成工商关系之间的信息脱节和信息不对称现象的产生。在这种情况下，当零售终端的销售情况反馈给制造厂商的时候，商机可能已经过去，门店的缺货现象已经产生，缺货已经给消费者带来了购物过程的不愉快和不便捷。这一点对于厂商和零售商来说都会有影响。因为缺货不仅仅使零售商的顾客发生流失，也可能会使厂商的终端销售出现漏洞，使得其他竞争厂商有可乘之机。所以，制造商需要与零售商紧密合作，通过双方的协同作业和信息共享，减少商品的缺货现象，在保证不断货的情况下，将门店的商品库存数量降低到最小。尤其是一些大型快速消费品的制造企业对于终端商品信息的掌控更是需要严格要求，对于终端门店的缺货问题进行必要的跟踪和预防。在2003年中国的缺货情况调查中，一些国际知名的大型企业集团和市场竞争激烈的行业，商品的缺货率都不是很高，例如，商品的在架率达到90％以上的品类，依次为食用油 (93％)、洗发护发(92.1%)、洗衣粉(92.1%)、牙膏(91.7%)、碳酸饮料(91.6%)、卫生棉 (90.3%)。在这些行业中云集了最为关注供应链管理的嘉里粮油(KOGBD)、宝洁(P&G)、高露洁(Colgate-Palmolive)、可口可乐(Coca-cola)、强生(Johnson & Johnson)、联合利华(Unilever)等国内外知名的制造企业，他们都是时刻关注终端市场动态的精英代表，因此，商品的缺货其实是可以通过工商间的紧密合作达到缺货率最小化的最终目的的。第15课　缺货时间对顾客购物的影响对于大部分的零售门店来说，从商品缺货到补货完成的周期有多长时间呢？通过缺货延续时间的比例(图3- 3)，我们可以看出一个零售门店的商品缺货延续时间的分布情况，其中，缺货延续时间在3个小时以内的有19％，8个小时～1天的占了25％，缺货时间持续在1天以上3天以内的商品比例竟然占到了36％，3天以上的有13％，从上述数据可以看出，我们的大部分商品的补货周期需要在1天以上。 [pic] 而在关于消费者在购买时间与购买行为之间的关系中(图3- 4)可以看出，第一次商品缺货的时候只有30％的顾客购买替代商品，第二次购物的时候购买替代商品的可能性有50％，而当第三次还出现商品缺货的时候，就将会有70％的顾客拒绝购买。因此，当顾客第三次光顾门店，其希望购买的商品依然缺货的话，顾客的拒绝购买行为就将会对门店带来一定的销售和声誉影响。 [pic] 根据上面两个调查，我们可以发现门店的缺货延续时间要尽量缩短，坚决不能超过消费者拒绝购买第三次的购物时间。但是由于零售业态各有不同，顾客光临零售门店的时间和周期也有所不同。例如，美国便利店信息杂志的一项调查显示：如果顾客光顾某家店铺2～4次都买不到自己想要的物品后，他就不会再来这家店铺消费。但大部分经常光顾某家便利店的顾客在受到两三次打击后，就会转到别家的店铺。而由于这些常客几乎每天都要到便利店买东西，所以零售商必须在一两天内补足缺货，以避免丢掉一个忠实的顾客。不同零售业态的门店出现缺货的延续时间不同，给消费者带来的影响也有所不同。我们可以参考附录C(中国超市购物行为调查报告)进一步了解消费者对于不同零售区域和业态的顾客的购物行为有什么区别，从而进一步制定相关的缺货时间控制管理。第16课　缺货与零售企业的流程管理如果零售门店持续缺货，这种现象的延续给门店带来的影响无疑是巨大的。然而，为什么在大部分的时候，门店甚至公司总部对于缺货现象总是持漠然甚至不屑的态度呢？ 1. 零售企业的流程管理应当从消费者的角度出发很多零售企业业务流程设计的出发点是根据企业的职能部门和组织架构进行设计，没有从消费者的角度出发。例如，订货和补货的流程的结束标准应当是缺货商品已经上架或者入库，而不是商品订单从门店或配送中心发出的。在一些连锁零售企业中，有些管理者认为如果某种商品已经订货，但商品还没送到，这种现象不算商品缺货，即便货架上已经空空如也，也与己无关；同时，如果没有客户抱怨缺货，也不会认为缺货现象严重，这种态度是非常可怕的。如果缺货让你的顾客正在默默的一一离开你的门店，光顾其他门店消费的话，后果是很严重的。所以说，判断缺货的惟一标准是货架上是否有可供顾客选择和购买的商品，而不是商品的订单是否下达。零售企业的管理人员容易产生这种想法的主要根源在于：企业业务流程运作的设计思想是以企业内部自身运作为基础的，而不是以消费者需求为出发点进行设计开发的，这也就是目前国内零售企业所欠缺的业务流程设计思想的问题。试想，一个零售服务企业的运作都是为了企业方便，按照企业各个职能部门的方式进行相应的运作，不从消费者的角度考虑，这样的企业能获得经济效益吗？能吸引顾客经常光顾吗？能获得消费者的忠诚拥护吗？ |博锐|34 举例来说，如果你以经营连锁便利店的角度来看业务流程，你可能倾向于将这些连锁店看作是为消费者提供员工(管理)、商品(从碳酸饮料到个人护理用品)和具体服务(如营业时间)，由于每一项工作都在一个不同商业职能的管理部门之下运作，因此就可能存在组织角度与消费者角度的不同。消费者与企业的管理者可能持有不同的观点，消费者看待商品和服务是从自身的权益和解决问题的立场出发的(图4- 1)，这可能与商业流程出现不一致，此时客户在寻求安全、便利、清洁方面的便捷，而这些权益是不可能单独依靠具体的某一商业流程来提供和完成的。 [pic] 从一定的程度上看，消费者观点与企业组织流程的观点不同。从消费者的角度出发除了能够更精确的反映顾客满意度和忠诚度之外，采用消费者需求的角度分析问题将会使企业的职能分界线变得模糊，并为与顾客沟通提供了一个互通的平台和语言基础，更加有助于企业为顾客做好终端的客户服务工作。 2. 缺货不是一个部门或者一个角色的问题缺货问题不是某一个职能部门所能够解决的。门店的缺货现象可能涉及的部门和对象包括了门店理货员、中层管理人员、店长、采购买手、配送中心人员、财务人员、信息中心人员、经销商业务人员、厂商业务人员、第三方物流企业等……有时，简单的将一个缺货现象归结为门店人员或者厂商问题是不正确的。这个问题需要细分，然后进行相应的经营绩效考核。在零售企业中，商品的缺货问题是一个人人回避，并且互相推诿的一个问题。门店认为缺货是总部的管理问题，配送中心认为缺货是厂商送货的问题，厂商认为缺货是零售商的采购问题。只要它还没有影响到正常的门店营运，不给自己的工作带来什么不利影响，缺货率就会一直成为供应链上每一个实体单位所不关注和不了解、甚至不在意的经营指标。那么，我们应当如何去面对缺货呢？如何解决缺货呢？毕竟缺货带来的影响是确确实实存在的，忽视它只是掩耳盗铃的假象罢了。缺货如果不能引起零售商和厂商的足够重视的话，后果将会非常严重。 3. 重视缺货问题，积极应对每一个缺货问题如果我们从门店缺货表象上看，缺货给顾客带来的影响也是巨大的，因为他们无法购买到需要的商品，并且还浪费了顾客的购物时间和购物精力。而对于门店来说，从身边溜走的这一笔销售可能并不是很明显，或许你从客单价的统计上看到有些下滑，或许你发现某些货架总是红灯高悬，空处频出。当这种现象大面积出现的时候，企业已经难以挽回局面了。小错频繁的缺货现象就好像毁灭千里之堤的蚁穴，忽视它无异于企业的“慢性自杀”。如果我们从消费者的角度出发，积极应对每一次缺货，应对每一个货架的空缺，做到令消费者满意，让消费者放心，这样才能使得自己的门店永远的生存下去，毕竟零售企业的服务对象就是最终消费者，门店的商品陈列和生存的根本在于有消费者光顾，而不是为了应付货架的陈列和总部的检查。第17课　什么在影响企业的运营绩效解决零售企业终端缺货不能完全依靠所谓的理论知识，很多门店内部经营管理的细节问题才是影响企业经营绩效提升的关键问题。这些问题看似细小，往往被企业的管理人员疏忽。在美国一家颇有规模的饮料制瓶企业，公司为了提高企业的运营绩效，计划利用掌上电脑来节省成本与减少人为的疏忽。因为公司发现，在送货卡车上下货的同时，卡车司机竟然可以清闲地待在一旁，另外，上下货时间，数量的记录，也经常得经历三四天后才由仓管人员送回总公司输入计算机，如此一来，人为的误差就很难避免了。经过公司内部的管理人员与信息人员的研究讨论之后，公司决定给卡车司机配置掌上电脑，让司机利用上下货的空挡，将上下货的时间和数量等记录立即输入。这项系统似乎是有百利而无一害，以同步处理程序替代旧式的一节卡一节的关联式处理，货运记录可以立即传回总公司的计算机，而且公司内所有的资料都是经由电子形态传送，也可以大大减少资源的浪费，而且根据测算，在配备掌上电脑之后，平均每趟运程可以节省3个小时以上的时间。于是，该公司实施了此项计划，而且似乎可以达到预期的效果，但是事实上，效率并没有什么不同。因此，公司又找了一名顾问进行调查，寻找其中的原因，并听取了建议，想追究到底是计算机不够精良，还是套装软件有问题。这名顾问在观察了卡车司机一整天的工作情况后，打电话向公司表示：问题根本不在计算机，而是出在了卡车司机的计薪方式上，因为司机的薪水是按照钟点计算的，所以，只要提早一小时完工，他们就会少领一个小时的薪水，他们当然不想利用计算机为自己节省时间了。这名顾问后来建议公司改变司机的计薪方式，以鼓励司机们利用计算机来帮助自己缩短工作时间，经过修正，新的掌上电脑果然达到了预期的效果。或许谁都没有想到在提高企业的经营绩效时，零售企业在推行变革的历程中，阻拦和影响企业前进步伐的关键因素是一些看起来微不足道的小事情。如今的零售行业面对的是一个不断变化的环境，企业也必须在不断的变革中成长。缺货的问题要解决，需要解决的是零售企业自上而下的变革。正如《谁动了我的奶酪》中所言：“没有什么办法能使人类喜欢变革，最多只能尽量降低人类对于变革的恐惧感而已。” |博锐|34 在企业面对变革的时候，最先发起变革的部门往往是信息技术和流程规划部门，因为这些部门最了解企业的实际经营情况，设计和把握着企业主要的经营绩效指标，进而能够从企业的日常经营数据中分析出企业所面对的经营问题甚至隐患。零售门店终端的缺货现状和问题也往往最先由这些部门统计反馈出来。这些源于企业实际运作产生的相关信息经过汇总，分析进入到企业的高级管理层进行判断。零售企业要想发起一场轰轰烈烈的解决缺货问题的变革，就必须先从企业的各项经营数据入手，对企业内部的相关业务流程进行规划，对内部的相关经营绩效进行分析。企业内部的变革不是某一个人或者某个部门的事情，变革是需要企业全体员工的配合和支持的。要想获得企业所有员工的支持，首先要让所有的参与人员了解企业面临的问题是什么？问题存在什么地方？问题的影响面有多大？问题所涉及的人员是谁？涉及的人员应该如何去变革等…… 对于企业的高层管理者CEO来说，最无法忍受的信息系统部门所提交的报告是： ● 满口计算机术语，而非商业用语； ● 制定某些信息决策的时候，完全漠视商业的考虑； ● 忽略公司客户的基本需求； ● 没有尽职去协助CEO慎选信息科技供应商的职责； ● 瞧不起非科技人员，认为CEO可怜而且可悲。在信息技术沟通的过程中，企业最怕面对的是管理层之间信息的不对称和部门之间的责任推诿，这些都将会直接影响到企业的实际变革和日后的经营绩效。零售行业是一个需要多个部门协同作业的行业，对于部门之间的组织协调比企业部门更多。随着零售企业规模的扩大，企业随之产生了很多组织部门和层级。理论上，官僚体系本身并没有错。任何一个大型组织都一定需要一些程序和规章，才能够顺利运作。但是再好的东西也可能出现过犹不及的情况。一旦官僚体系过度发展而阻碍了进步，或者是冷却了员工的热诚，耗尽了他们的精力，那么官僚体系就会变成明显而迫切的危险，将会危及企业的成功。官僚体系发展泛滥，会耗尽员工所创造的价值，也会让人觉得不耐烦，然后心不甘情不愿的接受，接下来就变成懒散懈怠。企业在进行变革的过程中，要遵循以下三项组织原则：①去除多余的组织层级以及官僚化的架构和行为；②促进全公司彼此合作，交流信息；③尽量让最好的人才能够上前线，让最优秀的第一线的人才适得其所。第18课　长时间缺货意味着什么超市、便利店出现缺货问题或许已经成为见怪不怪的事情，但是你会忽略一个问题那就是如果这家门店长时间出现商品缺货那么它意味着什么呢？门店暂时性的缺货往往有如下原因：①门店的理货人员没有及时将商品陈列上架；②商品配送不及时，门店没有可以销售的商品；③已经被零售商淘汰，属于零售商已经停止销售的商品；④零售商下达商品订单的时候遗漏了该种商品；⑤供应商生产出现问题…… 商品缺货可以说是大部分的顾客都会遇到，但是缺货现象长时间出现不仅仅会影响到消费者光顾门店的信心和热情，同时也会引发供应商对于零售商的运营能力的质疑。以上海美亚21世纪便利店为例：2005年初，由于公司(原21世纪便利店)经营困难，提出了“500家门店关闭”计划。2003年6月28日上海美亚投资有限公司宣布，以2亿元收购21世纪便利店的575家直营店，改称上海美亚21世纪便利有限公司。但时隔不到一年，21世纪便利店缺货问题开始显露。美亚在缺货现状扩大化和延续化的表象下难以回避，只能以企业内部调整为借口，对外声称21世纪便利店的缺货问题是为了“消除采购腐败”，是为了整顿采购员和供应商队伍。由于彻底裁减原有采购员，建立新的采购队伍，影响了与原来大部分供应商的关系。据媒体报道，在美亚21世纪便利店中作为便利店的三大主力商品：面包、鲜牛奶、即食食品仍然不见踪影，在里面货架上看到一盒伊利牌和一盒光明牌利乐包装的牛奶；在冷饮柜里，看不到和路雪、光明等知名品牌冷饮；虽然三得利啤酒的广告挂满了门店的天花板，但是，找遍店堂却找不到一瓶三得利啤酒…… |博锐|34 缺货现象的持续意味着商家与供应商的关系可能出现恶化，尤其是当零售企业资金供给不足，货款支付延期的情况下，供应商就需要对零售商的持续经营能力进行评估和考察，以便于判断是否继续合作还是全方面的退场清货。当供应商在评估了零售商的资金情况和企业运营情况之后，如果决定退出卖场，那么，门店的货架上可能将会看不到某些商品。而当一些知名品牌陆续离开卖场后，卖场的销售业绩也将会直线下滑，因为这些一线品牌的销售具有很强的拉动力。假如顾客在门店无法购买到计划清单的商品或者看到空空如也的货架，购物冲动将会直线下滑，由此产生的结果就是停止选购，快速离开卖场。因此，零售企业对于一线品牌和重要的商品品类往往会设定一些所谓的货款支付优先级，即使企业的资金链出现问题，也一定要保住这些商品不能断货。因为二线企业品牌都在关注着这些知名企业的抉择，一旦出现一线品牌退出卖场，二线品牌可能也会随之离去。当零售商的资金出现短缺，影响最大的就是二线品牌。因为零售商此时资金量有限，恨不得一分钱当两分钱花，为了满足不同品类的一线品牌的货款支付，往往会减少一线品牌商品的进货数量，使得货源保持供货紧张的状态，而对于二线品牌往往是采取连哄带骗的方式先拿到商品再说，进而通过二线品牌来补充一线品牌商品的市场空间来掩盖缺货的真相。根据上述的描述(图4- 2)，我们可以发现在一定时期内，零售商的一线品牌在该品类中由于缺货原因销售额逐步下滑，而二线品牌的销售额却在不断的猛增。但是随着一线品牌种类的退出，二线品牌的销售额也将会全线下滑，这是因为零售企业的主力商品已经陆续退场了，没有主力商品的门店就像缺乏动力的巨轮，仅靠海上的风浪难以快速航行。然而，此时的二线供应商已经越陷越深，零售商手中已经拖欠了大量的供应商货款。门店运营的正常销售款项已经被零售商用于支付其他的各项开支，因此，就会出现当某些大型零售企业破产倒闭的时候，损失最大的不是一线品牌，而是二线品牌的供应商的现象。 [pic] 根据上述的描述，作为供应商应当如何采取避免危机，及时获取零售门店的销售危机呢？第一，观察商品的存货结构，零售企业的资金链出现问题，显示的症状就是在高档的香烟、白酒类型商品的库存量下降，二线的新品牌上架种类增加，库存比例较大。这是由于香烟属于国家烟草统销，需要零售商现金采购进行，如果没有充足的资金作为保证，是不能采购品类众多的高档烟酒。一旦现金采购类型的商品库存下降甚至出现了长时间的缺货，那么该零售商的资金情况可能就会出现危机。第二，如果你的商品属于二线品牌，属于账期类型的商品，零售商近期对于你的商品特别重视，订货数量明显上升，那你就应当了解其原因。零售商的销售是全线上扬还是出现了危机？为什么零售商会减少对于一线品牌的销售支持而转向你？第三，如果该门店近期商品的淘汰和引入过于频繁，并且出现了大量的三线品牌，那么你就应当注意，为什么零售商要引入这么多商品进来呢？是否因为有一线品牌退出，需要新品来填补空间？在正常情况下，一般商品淘汰率指标可比新商品引进率指标低10％左右，即每月低1％左右。当然不同类型业态的企业，商品淘汰比例也有所不同，淘汰率的多少没有标准的答案。例如，每年日本7- Eleven商品的淘汰率就在70％以上。由于现在大部分的零售企业都存在收取进店费用。如果一个零售企业的商品淘汰率高、商品更新速度快，进店费收入自然也会很高，但这会给缴纳进店费的供货商带来更大的资金压力和经营风险。诚然，上述的情况应当排除企业盘点以及门店结构调整，变更陈列区域的常规运作。随着中国零售行业的全面开放，国内零售行业的竞争日益加剧。国内超市的生存和发展在新的一年里会变得比以往更加困难，近些年来，每年都会有不少超市因自身原因或选址不当、或经营不善、或扩张过度、或后续资金匮乏等原因被迫倒闭。而在这背后，最大的受害者莫过于超市的供应商(包括制造商、经销商、代理商等承担信用账期的中间商 )，其中也不乏一些小型供应商因此步入濒临倒闭的境地。因此，供应商需要清楚和了解零售企业的缺货类型、缺货原因、缺货时间，这将会给供应商的正确决策带来一定的帮助。第19课　从商品缺货到门店缺客商品缺货现象对于零售企业来说是经常发生的，然而面对国内零售企业日益激烈的市场竞争，如果消费者能够光临你的门店却无法购买到所需商品而空手离去的时候，无疑这是对零售商最大的打击。对于零售企业来说，达成每笔交易都得来不易。当企业使尽浑身解数留住每位顾客的同时，有没有想到每月平均有5％～10％的营业额正在从店内白白溜走呢？其主要的原因就是缺货。表4-1是对消费者没有实现的采购计划的原因的调查情况。 [pic] 在上述的原因中，零售企业商品品类不全，缺少商品等现状占据了前3位。当消费者面对商品缺货的情况时，不同的顾客反应的差别很大：①离开门店到别的商店购买；②推迟购买；③转向购买其他的商品；④转向另外的品牌；⑤转向另外的规格；⑥向零售商抱怨；⑦向其他顾客抱怨。 |博锐|34 经调查，大部分经历缺货的顾客会降低对店铺的满意度，店铺的形象也会受到一定的影响，最明显的短期效果就是消费者到了另外一个店铺购买商品，尼尔森公司发现39%的顾客遇到缺货的时候，会离开店铺。根据荷兰的一项调查研究表明，这一比例正在不断上升。虽然零售商的店铺规模越来越大，商家为了吸引顾客消费所付出的努力也越来越多，但是缺货后顾客转换门店的几率还是很高的。对于消费者而言，他们一贯讲求实际，难以容忍店铺出现缺货现象。美国国家便利店协会的研究显示，一般而言，消费者若在同一家便利店遇上2.4次缺货情况，便会停止光顾该商店。几乎可以说，零售商每重复出现缺货一次，便可能永久失去一位顾客。由于这些常客几乎每天都要到便利店买东西，所以零售商必须在一到两天内补足缺货，以避免丢掉一个忠实的顾客。通常来说，零售商宁愿忍受商品暂时缺货也不去解决问题，因为他们觉得解决问题耗费的成本比缺货本身造成的损失更大。他们以为，如果顾客找不到想要的商品，就会选购相似的替代商品。但是，经过研究发现，当消费者看到自己想要的商品缺货时，有7%～ 25%的人会继续在这家店购物，但不会购买这家店里该商品的替代品；事实上，有21%～ 43%的人会到另一家店去购买这种商品。总体看来，缺货所流失的生意估计相当于一家典型零售商约4%的销售额。对于消费者而言，是否决定购买替代商品还是转移门店购物，导致门店缺客的问题上还会因为商品属性的不同而有所不同(表4-2)。 [pic] 在对非杂货类的商品调查显示，顾客的采购计划中有56.7%的计划没有实现，其原因主要来自于三个方面：品类问题、店内库存商品的有限、缺货。越来越多的证据表明：零售商应当特别注意那些忠诚度高，而且可替代性低的商品，避免这些商品发生缺货现象。商家需要考虑不同品类商品对于消费者来说的消费特点，如有些商品可能属于紧急又急需、且有存储习惯的商品，这时我们建议零售商可以制定一个永不缺货的产品目录，以重视这些商品的采购和销售过程。根据国外的研究显示，消费者经常会改变其购买意大利面的品牌，但是对巧克力饮料的忠诚度很高。另外，虽然不同颜色的郁金香可以互相替代，但是白玫瑰和红玫瑰却不能替代。研究商品之间的关联性和替代性对于零售商了解和制定品类策略非常重要，商家需要对不同区域的消费者的行为进行调查和分析才能更加有效的制定商品的竞争策略。然而，商家在制定商品策略的时候，如何保持商品的多样化和维持足够库存水平却非常困难，采购和供应链系统也经常会因此出现迟滞。例如，一些公司采用OTB(open to buy，即采购限额，具体的操作方法详见第54课)系统管理采购的方法，在一段时期内，根据销售预测和整体商品的采购计划，每个采购员都有一定的采购预算。当一个商品组合的销售预测被确定下来，OTB的采购数量和预测数量也就被固定了下来。但是在实践中，OTB作为一种控制手段，虽然能够控制商品的采购数量和金额，还却有可能造成商品缺货。例如，在男士夹克的品类中，因为一种夹克有了过多的库存占用了采购限额，而使得采购没有更多的配额去采购其他类型的商品，这样就会面临缺货的风险。另外，在进行了一项实证性OTB效率研究后发现，重要部门在即使没有OTB配额的情况下仍然通过采购限额超额的审批在进行采购，而非重要的部门则通常停留在他们的限额内。据调查，72%的缺货情况是由于店内订货和补货出现错误，即零售商订货量过少或订货时间太晚，对需求的预测不准确，存货管理不善等原因。要解决这些预测问题，零售商需要进一步完善现有的IT解决方案，在企业内部和供应商之间进行跨职能的系统性变革。例如，美国的H-E-B(H.E. Butt Grocery)和英国的J. Sainsbury这两家食品零售商就通过改进IT系统大大减少了缺货问题。此外，解决缺货问题可能还需要你在组织架构上下一些功夫。英国零售商特易购(Tesco )超市，在其供应链主管的职责中增加了商店货架管理这一条，这意味着门店经理不再负责商品的订货和补货，而改由供应链方面负责，从而扩大了供应链主管的管理权限，他们可以拥有跨越部门，从物流的角度更加宏观的管理商品的销售供给工作。第20课　建立消费者“不缺货(DRO)”计划对于零售企业缺货问题来说，一种方式是强化自身的商品采购以及配送系统，尽量满足来自多方的不同需求，但是这是一种“被动”的应对措施；如何建立一个主动的商品销售模式，变“被动”为“主动”，使得商品的销售数据由自己控制，而不是由未知的外来因素把控，这样无形间延长了商品的订货采购前期的时间，给制造商、供应商以及零售企业的配送中心延长了生产、备货、配送的时间周期，进而提高了商品的供应水平，增强了消费者的购物满意度。那么，零售商应如何建立主动的销售模式呢？下面举这样一个案例，进而可以了解一下消费者的“不缺货”计划是什么样的。尝试制定消费者的“不缺货计划” 在美国，相当一部分的人工作繁忙，业余时间紧张，家庭购物于是成为了一个不错的选择。在这个互联技术发达的科技时代，只要你拥有信用卡和一个鼠标，就可以在网上购买到从食品到汽车的任何东西。 |博锐|34 更为方便的是这些网络公司中的大部分都可以送货上门，甚至少数公司还可以为顾客送食品或者做好的晚餐、周末洗衣店里洗好的衣服、租好的录像带以及冲洗好的照片等，还有极少数公司做的和Streamline公司一样，Streamline公司成立于1993年，位于马萨诸塞州，主要针对时间紧张的家庭提供送货上门的服务。 Streamline公司与众不同是他们的配送系统，Streamline公司所有的顾客都在其车库安装了一个类似食品储藏柜的柜子，订购的货物就可以放在里面，而且，这个柜子里面还有冰箱和冷冻箱，这样无论什么商品都可以保存起来。 Streamline公司根据顾客的需求来调整其提供的商品分类，滞销的商品会被淘汰，因此，提供给顾客的商品目录总是在不断地更新，如食品目录包括有10 000种商品，其中只有3 000种和几年前是一样的。公司可以送的食品品牌包括6种星巴克咖啡、15种硬面包圈、各类面包和肉类。还可以为单身汉或者是有孩子的家庭送已经做好的食品。 Streamline公司还提供干洗衣服的取送服务，以及柯达胶卷的冲洗，或是去百视达租赁录像带，这些服装的收费方式是每月30美元再加上每次送货的费用。为了帮助一个家庭与Streamline公司建立联系，网上零售商访问顾客的家，观察食物储藏柜里面的食品，并且与家庭成员交谈，了解他们的喜好，帮助他们制定一份采购清单。作为Streamline公司服务的一个部分，零售商还有一个DRO(不缺货)计划，每个家庭购物清单包括大约175种商品，其中有一些商品是家庭成员认为不可缺少的，根据这些商品的使用量，这些商品被编为一个1～12周的订货循环，即使每周没有特别的订货计划，零售商也会自动送货，由于顾客们80％都是需要重复购买的商品，所以他们永远也不可能缺少香蕉、鸡肉和苹果这类的东西。 Streamline公司的做法有点像是香港的某个便利店的做法，即在向顾客免费送货上门的同时，记录下消费者的库存数量并估计其消费能力，这样就可以在消费者下次需要订货的时候就能通过预测准时送货上门。密切关注你的消费者或许是大部分零售商需要做的事情。当然，消费者每一个消费区间的预测结果还可以运用到签订弹性合同和采购战略中。弹性合同订明绩效期望值的区间，让企业具有内在的伸缩余地，可以根据需求提高或者降低产量，调整各自的生产和运输计划。在某份典型的供应合同中，惠普公司要求，供应商应当有能力在提前2周得到通知的条件下，将产量提高50％，在提前一个月得到通知的条件下，将产量提高100％。预先测试你的需求量缺货的发生往往是因为无法预测到顾客的需求数量，当你了解了消费者的需求情况，你的问题也就解决了。但是，对于某些新上市的商品如何预测呢？比如，经销女鞋的Nine West公司就经常面临预测的难题，每次推出新款的时候，需求都是未知的，因为该型号并没有历史销售模式可以遵循。对于Nine West公司来说，结果就是热门款式供不应求，而难卖的鞋品却积压存货，迫使零售店打折，冷门货被送往代销店和折扣商店。为了改善预测，并将制造决策建立在销售数据的基础上，Nine West公司建立了一套新的流程，新款式的头1 000双鞋空运到5个样板店，在那里对他们的销售状况进行若干天监控，随后，以该信息为指标预测整个产品系列的销售情况，如果销售超过预期，则调整生产计划；如果某个款式的鞋在试销的过程中惨遭败绩，Nine West公司就会停止生产，把已经制造出来的鞋直接送到代销店或者折扣店，节约其在自家商店之间往来运输的费用。在上述的选择样板店的模式中应当注意，门店是否具有一定的代表性和门店是否具有雷同性。厂商在进行商品上市的试运行时，需要根据门店的不同特点把门店进行分组，然后随机抽样选出试验的门店进行销售预测。对于厂商来说，对门店进行分类管理能够兼顾标准化、个性化、差异化，提升品类管理的效率，使新品上市的工作成为一项简单可行的每日必须的工作内容。在对门店进行分类时，可以从两个维度进行划分： ● 商店总体情况(商品销售、商圈人口、商店大小等) ● 消费者使用习惯或者喜好(品类结构、功能、档次、大小等) 门店分类管理的正确与否将会决定未来商品销售预测是否准确。在进行销售统计过程中，商品数据的计算统计应当避免非正常促销、重要的节假日、团购等特殊原因，这些因素都会影响到未来的销售变化。典型门店的选择不能因为害怕面对真实的销售数据或者为了追求销售业绩的良好而弄虚作假。企业必须如实反映每一个门店的销售变动和消费者的需求情况。然而，提到对于消费者需求的跟踪变化的鼻祖——亚马逊则更是高人一筹。亚马逊比消费者自己更了解消费者网络零售业巨头亚马逊(Amazon)公司有一个制胜秘诀：用心研究每个顾客的需求。亚马逊公司坚信，自己的系统可以更长效地搜集消费者的有效信息，并能非常有效地使用这些信息。公司宣称，亚马逊比消费者自己更了解他们。虽然现在有许多网络零售公司像亚马逊一样，开发了专门的系统用于追踪顾客消费习惯或顾客评价等信息，但亚马逊“开山鼻祖”的地位不容置疑。亚马逊甚至拿到一项分析顾客挑选礼物习惯的专利技术。只要顾客通过亚马逊的搜索引擎选购礼物，这项专利技术就帮助公司获知购买者的购买喜好和接受礼物者的年龄、喜好等一系列数据。公司首席技术官沃纳·威格尔(Werner Vogels)认为：企业只有尽可能地搜集到尽量多的信息，才可能向消费者提供更好的服务。而收集这样的数据是使客户保持快乐并且忠实于公司的一种最好的办法。多年来，亚马逊的搜索引擎可以自动记录消费者的购买习惯，包括消费者为何购买、购买什么、由谁购买、考虑过买什么、查看过、建议过别人买什么，希望别人为自己买什么，以及购买产品的时间、地点、方式和购买频率如何等信息。有了这些信息，商家就可以分析消费者的购买能力、消费习惯、爱好和对产品的各种希望要求，购买后的使用情况和使用后的评价等，并可以进一步分析出消费构成、消费倾向及变化规律。当顾客下次登陆时，搜索引擎就能做出正确的导向，直接指引他们进入最可能购买的物品区，帮助顾客节约搜索时间，提高搜索效率。例如，一个消费者曾经在网上购买过《迷失东京》，那么他或许也会对《21克》或者《杀死比尔》感兴趣，因为那些都是属于具有相似购物习惯的消费者。专家们认为，了解顾客的喜好有利于帮助商家建立良好的销售网络，但同时警告说，如果想了解更详细的顾客个人信息，必须征得顾客本人的同意。当然，也有不少反对者对亚马逊的信息搜集做法提出警告。他们称亚马逊的行为无疑是在探听个人隐私，使人十分反感并会感到不安。亚马逊相对于竞争对手来说，具备一个潜在的巨大优势：那就是公司知道客户的很多事情，并且能够预知到客户的购物习惯。这一系列的数据分析优势为零售商的商品订货、仓储、配送等作业计划提供了最重要的参考信息，同时也可以帮助企业有的放矢地为每一个消费者建立“不缺货”计划，提高自己企业的市场竞争能力，从而达到令消费者满意的最终目的。第21课　消费者需求导向的CRM体系客户关系管理(Customer Relationship Management，CRM)源于“以客户为中心”的新型商业模式，是一种旨在改善企业与客户之间关系的新型管理机制。CRM是一个通过详细管理企业与客户之间的关系来实现客户价值最大化的方法，通过向企业的销售、市场和服务等部门和人员提供全面、个性化的客户资料，并强化跟踪服务、信息分析能力，使他们能够协同建立和维护一系列与客户以及生意伙伴之间卓有成效的“一对一关系”，从而使企业得以提供更快捷和周到的优质服务，提高客户满意度，吸引和保持更多的客户，进而实现增加营业额和销售利润，并通过信息共享和优化商业流程有效地降低企业经营成本的过程。 CRM通过重视每个员工在业务上开拓、培养和维持多变而富于产出性的客户关系来提高客户忠诚度，使企业赢得竞争优势和长足利润。在充分竞争的市场环境下，企业如何在给客户带来利益的同时也不断推动企业管理更全面、更深入的发展？自20世纪80年代中期以来，CRM在美国以至全球得到了蓬勃的发展，并已成为继ERP(企业资源计划系统)后最重要的企业应用领域。CRM的应用无论是在竞争力提升方面，还是在经营成本的控制方面，都给企业带来了显著的好处。全球众多的企业，如微软，宝洁等均采用了CRM系统。 CRM应当如何利用呢？ CRM策略帮助零售商去分析自己所面对的客户群体，解决了零售商最常质疑的一些问题： |博锐|40 ● 我的顾客是谁？ ● 我的商圈到底有多大？ ● 我的目标顾客都在购买什么商品？ ● 目标顾客中存在什么样的可用商机呢？ …… 这一系列的疑问造成了目前中国的零售行业在竞争业态上互相倾轧、在商品竞争上矛盾重重、在服务项目上没有任何特色的尴尬局面，这些问题困扰着中国连锁零售行业一直在中低端的竞争阶段徘徊。在美国的Hendrik Meijer 超市，他们营业时间的敏感性策略是建立在对顾客的人口特征和生活方式的理解的基础之上的。Meijer早期的发家是在密歇根州的大部分城市中，高收入的工厂轮班雇员在凌晨下班。在那些城市里面，有钱的顾客通常不会也不能在白天出去逛街，当他们真的购物的时候，他们想买的就不仅仅是杂货了。当竞争对手还在睡觉的时候，Meijer很好地学了一招，那就是根据顾客的作息时间而非自己的作息时间来做生意。1969年，门店星期天营业。第二年，又将其营业时间延长为上午7点至晚上11点，1988年，更是开始了24小时营业。昨天的工厂工人就是今天的高收入专业人员和企业家，他们长时间的工作而没有时间在商店营业时间内购物。而今天的主流是双收入的家庭，夫妻双方存在不同的工作班次，三收入(夫妻双方共做三份工作)的家庭也不在少数了。多年来，其致力于改革，引入了远远领先于竞争对手的产品和服务，包括迎宾人员、方便行动不便的顾客的电动门、照相等。大部分的零售商最为关注的两个问题是：目标顾客以及应该给目标顾客提供什么样的商品。这些疑问使得零售商在面对如潮水般涌入门店的顾客时无从下手，不知道该销售哪些商品；当门可罗雀的时候，又不知道顾客在什么地方？此时，建立顾客忠诚度是现代零售企业寻求竞争优势的重要手段。在《2003年中国超市顾客购物行为调查报告》中显示，在中国的超市行业，顾客的忠诚度偏低。只有18%的顾客表示，在通常情况下，自己长期去一家超市消费；长期去两三家超市的顾客占到44.4%。这些数据与AC尼尔森最近所做的调查结果相同。AC尼尔森的调查也显示，中国大陆光顾一两家超市的顾客不足50%，亚太其他国家和地区的比例为60%～70%。而造成顾客忠诚度不高的主要原因：从外部环境来看，许多城市商业网点发展缺少系统规划，网点开发处于无序状态，商业布局不合理，部分地区网点过于密集，形成恶性竞争。从企业内部来看，企业市场定位的差异性不够，个性化形象不突出，因此无法形成明确目标顾客群。要提高顾客忠诚度，需要政府相关部门加强网点规划，使商业布局更加合理，防止出现过度竞争。企业应学习借鉴国外同行的先进经验和做法，明确自己的市场定位和企业形象，提高目标顾客群的忠诚度。虽然说企业知道会员卡或储值卡是建立顾客忠诚度的有效方式之一，但是发卡的最终目的是为零售商分析自己的目标顾客群体服务的，是为了零售企业建立消费者需求导向的快速反应机制设立的。中国的零售行业需要对自己门店所光临的顾客予以更大的关注，尤其是应当将企业的盈利模式建立在消费者需求分析的层面，而不是供应商需求分析的层面。消费者的需求才是门店的最终盈利发展方向。越来越多的市场调查结果显示：日常消费购买中有85%的决定取决于女性；企业采购人员中有51%是女性；在新兴企业中，女性企业家占了70%。无论你是寻求新市场的市场龙头，或是饶富创意、靠新点子使业务蒸蒸日上的新手，女性市场都是能使企业业绩报告产生天壤之别的重大关键。男性营销法在女性身上行不通。如果你以为只要一套营销手法，就可以不分男女，赢得所有消费者的心，那你可就大错特错了。女性有一套迥异于男性的购买决定过程，她们有自己独特的优先考虑顺序、偏好与态度。因此，只要你懂得巧妙运用性别营销上的差异，将可以创造更大的市场优势。惟一的问题是：她们就在那儿，而你在哪儿？你是否忽略了如此庞大、充满无限商机的女性市场？或许你忽略的是更大的一块市场。现在，锁定你的目标顾客营销，将是提升销售增长、赢得市场占有率、获取最大利润的最快捷的方式。第22课　缺货商品类型的深入分析各类商品全国平均缺货状况一览在2003年中国连锁协会的缺货调查中，涉及的品类有13个，包括水、果汁、沐浴露、卷筒纸、啤酒、方便面、鲜奶、沐浴露、卫生棉、碳酸饮料、牙膏、洗衣粉、洗发护发、食用油。从商品的缺货率角度来看，消费者经常采购的日常商品缺货最为严重，而消费者可以储备的商品则相对稍好。其中，食用油的情况最好，在架率为93％，即缺货率为 7％，其次为洗发护发(92.1%)、洗衣粉(92.1%)、牙膏(91.7%)、碳酸饮料(91.6%)、卫生棉(90.3%)、沐浴露(89.6%)、鲜奶(89.4%)、方便面(88.9%)、啤酒(88.7%)、卷筒纸(87 .2%)、果汁(86.5%)，而水的在架率最低仅仅有72.9%。从在架率的调查中可以发现一个趋势，即非食品类的商品的在架率情况要好于食品类的商品在架率。原因是在零售企业快速消费品的消费中食品占据了消费者的大部分的购买商品种类，所以这些商品更容易发生商品缺货现象，而非食品的使用周期和使用频率都要低于食品，销售数量也要小于食品，所以商品的补货更容易控制。商品缺货的损失率分析通过对每一个品类的缺货情况所做出的进一步分析显示，对某些品类商品有必要立即着手寻求降低缺货率的对策，其中水、卷筒纸、果汁、方便面、啤酒、鲜奶、沐浴露共7类商品都是属于可能会带来高损失且缺货率高的商品，其中有2个是非食品，其他5项为食品。这些商品都属于门店应当予以高度关注的商品，即在以后的商品订货和补货过程中应当高度重视。 |博锐|40 另外，还有一些是属于低商品缺货率，高缺货损失率的商品，这些商品包括：牙膏、洗发护发、卫生棉用品，由于此类商品在日常情况下，商场的促销人员较多，补货工作相对较好，另外一个原因是由于此类商品都是非食品类，具有日常周转率相对低于上述的高周转率的食品，可以比较容易进行商品补货。而在所有的商品中碳酸饮料、洗衣粉、食用油是属于缺货率和缺货带来销售损失比较低的商品品类，这些商品应该说是具有较强的商品替代性，消费者在购买的过程中可以通过调整采购计划来满足自身消费，而水和果汁，啤酒都是目的性较强的商品，一旦缺货，就很难令消费者满意。众所周知，在连锁超市中，顾客的日常消费中只有一小部分是有计划来购买的，而更多的是通过商品的新奇特、促销陈列、商品特价以及卖场的热闹氛围影响顾客的冲动购物。如果我们连顾客的一些正常计划购买的商品都没有办法满足，那么顾客只能是空手而回了。销售越快，缺货越快在如图4- 3所示中，我们可以发现一个规律，销售越好的商品缺货发生的可能性越大，销售排名前 10％的商品占据了整个缺货商品的45％的份额，其次15％的商品占缺货品种的24.2%，再次销售25％的商品有20.2%的缺货，而销售最后的50％的商品占据缺货的10.6%。也就是说，销售最好的10％的商品是最容易缺货的，它的比例几乎接近了缺货商品的半壁江山，而这10％的畅销商品为门店所贡献的销售额也将会达到40％左右。 [pic] 在2003年中国连锁协会的调查中可以获得同样的结果，周转最快的25％的商品占了商品缺货的40％，次快的25％的单品的商品缺货率达到了25％，较慢的25％的商品单品的缺货率占了20％，流转最慢的25％的商品的缺货为15％。调查结果呈现出一个特点：商品的缺货率与门店的商品销售情况有直接关系，即销售越快，缺货越快。这一点也就告诉零售企业，一定要注意畅销商品的上货和补货订货，这些商品比较容易缺货。库存大了，是不是就不缺货了在中国缺货情况的调查中，有一个值得深思的问题，门店的货架上两周销售量不到16个的单品数量很多，占据了至少20％的货架。根据调查显示：沐浴露(69%)和洗发护发(65 %)商品的商品货架与商品的销售之间的差异最大，沐浴露和洗发护发类商品的滞销品都分别占据货架的一大半；其次是食用油(46%)、卫生棉(42%)、果汁(36%)、牙膏(32%)、卷筒纸(29%)、啤酒(26%)、洗衣粉(25%)、方便面(22%)、水(17%)、鲜奶(15%)、碳酸饮料(14%)。调查暴露出国内目前零售门店的货架空间资源浪费现象严重，应当如何进行高效的商品陈列是提高单位效益，提高门店商品周转率的关键。现阶段，我国零售企业的单位货架陈列空间的管理应用有待提高，这个不是我们通常所说的米效的概念，这个概念很少用于每一个商品品类内部的比较，而常常是用于门店之间的经营效益的对比，这种问题也就导致了在商品的各个品类内部，陈列商品的问题层层出现，销售好的商品陈列空间不断受到新品上架的陈列打压，滞销的商品大量存在和货架的陈列空间被白白浪费，而处于销售中游、有待于通过促销提升销量的商品青黄不接，进而也就使得连锁门店表面库存庞大，然而巨大库存下的商品周转率、商品利润却是没有得到提升。例如，一个中型门店的商品库存远远高于一个小型门店的库存总额，然而销售额却与小型门店相似，通过深入分析就会发现，中型门店陈列空间浪费严重，品类组合不合理，缺货率是居高不下，这些因素导致商品周转率不断下降，给企业造成高资金压力、低收入回报的后果。第23课　商品缺货与消费者换店频率的关系商品缺货时消费者考虑换店购买的比率在商品缺货的时候，消费者考虑换店购买的比率的调查中发现：结果与推迟购买的情况比较类似，非食品类高居榜首，这一点与此类商品的品牌忠诚度不断上升有关。目前在国内，消费者对于食品的品牌认知度和忠诚度远远没有非食品类商品重要。在调查中，洗发护发类商品以38.6%的比例高居榜首，其次为沐浴露(37.8%)、牙膏(32.7%)、卷筒纸 (32.4%)、食用油(32.2%)、卫生棉(32.1%)类的商品，最后为鲜奶(30.5%)、洗衣粉(30. 1%)、方便面(27.0%)、果汁(23.2%)、啤酒(22.6%)、碳酸饮料(21.8%)，水(20.8%) 排名最后一名，这一点是因为国内目前以水为代表的饮料类型的商品竞争激烈，品牌之间的替代性强，顾客具有多重的选择余地，因而其顾客忠诚度的比例也就相对较低。而从另一个方面来看，虽然说任何一个商品种类的缺货情况严重都会影响到销售额和顾客的忠诚度，但相对而言，那些不经常纳入顾客购买计划范围的种类，也许不会造成丢掉顾客的额外风险。有些商品种类缺货只会影响销售额，而有些商品的缺货却有影响销售额和丢掉顾客两种风险。譬如在便利店，香烟、啤酒、牛奶一类的快速消费品或者可以认为是便利店的主打商品，一般断货率都比较低。一项调查报告反映，大部分顾客认为：在这些商品上只要遇到一两次缺货情况，就会换别的店铺消费。因此，各个零售企业在区别改善存货的行动上应当有一个先后顺序，将其商品种类的销售拉动力和缺货程度结合起来考虑。各个不同业态的零售企业应当根据企业不同的销售定位和商品组合以及顾客需求，对自己的商品补货计划做一个合理的安排，制定相应的优先级。这样才有助于减少因为缺货而带来的诸多影响和损失。 |博锐|40 其次，我们在判断缺货商品和门店经营的商品组合问题上要做到有所取舍。很多门店在对待顾客购买某些不经营的商品所持的态度是“刚刚卖完”，这样就给顾客一种“假缺货” 的现象，其实某些商品原本就不属于门店的经营范围，这种欺骗顾客的行为是不可靠的。没有一个门店能够经营世界上的所有商品，企业也不能满足所有的顾客需求，所以我们在做商品组合的时候，不要因为少数的非目标客户的需求而影响到企业的整体商品定位，对于自己的商品品类组合定义以及经营策略要有所调整。很少有门店会经营经销商或者制造商的所有生产品类，虽然在顾客看来，商家舍弃了某些商品的经营会给自己的购物带来一定的影响，然而如果能够不影响购买计划的执行那就是对的。商品缺货与消费者的推迟购买行为在对于消费者哪些商品缺货会导致消费者推迟购买的商品品类排名中，洗衣粉和洗发护发类商品以24.1%的比例高居榜首，其次为沐浴露(22.9%)、牙膏(22.5%)、食用油(21.9 %)、卷筒纸(20.9%)、卫生棉(20.8%)，而食品类的啤酒(17.3%)、碳酸饮料(17.2%)、方便面(17.1%)居于中部，因为缺货不会影响其购买行为的商品为果汁(15.7%)、水(14.9% )、鲜奶(14.5%)。通过这一方面的调查也可以看出：食品类的商品缺货问题是最为亟待解决的问题，零售企业应当最为关注食品类的商品的供给情况。后仓有货但是货架没有商品的调查后仓有存货，但是货架没有陈列的现象是比较难以统计的商品缺货现象之一，但是这个调查角度却是从消费者角度出发，是判断门店商品缺货的一个重要因素。后仓有存货，但是忘记上架的商品具有以下特点：根据调查，在所有调查的13个品类中最容易被忘记上货的商品为卷筒纸(5.53%)、洗衣粉(3.73%)，其次为卫生棉(1.3%)、洗发护发(0.96% )、食用油(0.96%)、沐浴露(0.66%)、方便面(0.58%)、水(0.50%)、果汁(0.45%)、碳酸饮料(0.41%)、鲜奶(0.40%)、牙膏(0.33%)，而啤酒(0％)最少。出现这种情况的主要原因是通常与商品保质期、存储方式、订货数量、商品规格有关。例如，卷纸类商品包装较大，在卖场内部的货架上无法存放过多的该类型商品，所以大都陈列在后仓，然而其商品陈列量与销售量往往难以成比例，这样就不得不通过商品堆头的大量陈列来解决某些商品的缺货问题，否则就可能造成商品缺货现象的出现，如某些整提的卷纸在货架上只能陈列6个包装单位，而这个陈列量或许只能满足商品两个小时的销售，这样，如果没有在某些卖场空间进行大量陈列，就将会面对不停的补货情况和商品缺货情况，所以，这些商品是比较容易缺货，且通常后仓都会有一定的存量的商品。而啤酒、鲜奶类型的商品由于商品保质期短，要求的新鲜度高，所以商品的订货方式大都具有采购量小，采购频率高的特点，所以大都不存在后仓存货的问题，因而就不会有上货不及时的现象发生。第24课　缺货与商品配送模式的重建一周内哪一天缺货最严重在零售的终端门店中，哪一天的缺货最为严重呢？根据对所调查门店管理层的调查显示，大部分的门店经理认为门店缺货最为严重的是周一(33％)，其次是周日(24％)、周六(21％)、周五(14％)、周二(4％)、周四(2％)、周三(1％)，周三的缺货率是最低的。因为大部分门店在周日的销售是一周中的最高峰，而周一门店还没有时间进行缺货商品的补给，所以估计缺货率最为严重，而通常门店会在周三前进行不断的补货，因而周三和周四的商品缺货情况最低。而在一周内商品缺货率的实际波动情况的调查显示(图4- 4)，周六(9.9%)、周日(10.2%)、周二(10.9%)、周四(11%)都等于或者高于平均的9.9%的缺货率水平，而周一(9.3%)、周三(9.1%)、周五(8.8%)的缺货率都比较低，其中周五最低。这一点与很多管理层的估计不同。因为大部分的门店在周末的销售高峰来临前，都会进行大量的补货和门店管理层的监督管理，所以周五的商品上货率是最好的。而从时间段的分布来看，缺货商品的时间分布情况有以下一些特点，缺货率高于平均水平的天数集中在周三和周日前后，而低于平均日缺货率水平的时间为周四、周五、周六、周二。 [pic] 从这一点我们可以看出，因为大部分的门店都属于周末销售高峰的情况，大部分的企业都会在周末到来之前做好迎接大规模销售前补货工作，所以大部分的门店在缺货率的每周走势图形的显示上有两个高峰和两个低谷的现象。两个高峰分别是周三和周日。通常情况下，门店会在周末到来前进行一次集中补货，而延续到周日的时候，门店就已经开始暴露出缺货的问题，而经过周一、周二的销售日之后，周三前后再次出现门店的缺货高峰。所以，图形走势中的两个低谷分别是周二和周五，并且周二的缺货率通常会高于周五。那么如果门店的营业模式不同，销售的重点在周末和销售重点在平时的门店，在缺货率的出现情况上有什么不同呢？在图4- 5所示中，我们可以看出两种营业模式的门店在不同的情况下的缺货率的走势特点。 1. 营业高峰在周末的店铺的缺货率要低于营业高峰在平时的缺货率，两者的平均值相差4个百分点，并且营业高峰期在平时的店铺的缺货率每天都高于周末高峰的门店。这是因为周末面对营业高峰的门店的商品存货准备要高于营业高峰在平时的门店。由于销售高峰在平时的门店要面对随时可能来临的营业高峰，在商品备货上具有一定的弱势。 2. 营业高峰在周末的门店的走势图形与行业的平均走势基本一致，有两个高峰和两个低谷，而营业高峰在平时的门店只有一个低谷，基本上没有缺货的高峰。两条走势中有一个惊人的相似之处：都是在周三出现缺货率最高，并且逐步开始下滑，在周五出现缺货率最低的现象，之后缺货率呈现逐步上升的态势。这是因为两者都存在为了面对周末的销售高峰或者第二次高峰而大量备货的情况。 3. 营业高峰在平时的店铺的商品缺货率由于销售的高峰不同，在缺货率的走势上也一直表现的比较平缓。这一点与前者是不一样的。 |博锐|40 [pic] 那么，我们换另外一个角度来看缺货时间的表现情况，当我们的商品送货方式不同时，缺货情况会有什么变化呢？也就是说，配送商品与直送商品(Direct-Store- Delivered，DSD)在门店的缺货率上有什么不同呢？在图4- 6所示中，我们可以清楚地看到直接配送的商品与配送的商品的缺货率的差异：在周末时段(周六至周一)直送商品要比配送商品的缺货率低了将近6个百分点。配送的商品在周末缺货率大大提高，而直送的产品缺货率则相对较低。从总的表现水平来看，直接配送的商品种类的缺货率也要比仓储式配送的商品低出将近2个百分点。 [pic] 这一点说明什么呢？如果我们从控制终端缺货的角度出发，应当采取商品直送还是配送方式呢？在商品配送方式上企业应当结合商品属性及其销售特征进行合理的规划，不能一概而论。目前，中国国内的连锁零售企业都在加快建设企业自己的配送中心，商品的配送水平也在不断上升。据2003年中国连锁协会的调查表明：国内大型综合超市的门店平均配送水平为60％，而超市的平均配送率已经达到了65％，调查企业中由9家门店实现全部商品统一采购配送，占总数的20％。由于零售商的商品品类繁多，对于企业的配送中心的要求也日益提升。企业建立配送中心的目的，一方面是为了降低运输成本，另一方面也是为了提升商品的供货水平。企业设立配送中心并全面配送商品应当注意以下两个前提： ①强大的品牌优势和采购能力；②总部对店铺的控制能力很强。 7- Eleven公司通过过去20多年(1974－1997年)的努力，每日对门店的配送次数从70次减少到10次(图4- 7)。中国的连锁超市虽然发展迅速，但是毕竟后续的发展和配送之路还任重而道远，至于直送模式只能是为了避免门店缺货和根据商品的特性进行的一种过渡和特殊形式，它也不能完全取代正常的DC的配送商品。虽然说门店缺货率高并不是配送模式的错，连锁零售行业对于配送的发展态度需要三思而后行，切忌一刀切，盲目追求商品的全方面配送。 [pic] 第25课　订货周期与商品的缺货水平零售商在面对变化无常的商品销售情况的时候，总是希望门店的所有的销售都和自己的预期值一致，每次的补货情况都是最合适最理想的。这毕竟只是一个愿望。在门店确定订货数量的时候，常常存在着预测不准确、需求不明确、供给不稳定、企业间合作协调性差而造成的供应缺乏、生产与运输作业不均衡、库存居高不下、成本过高等现象。引起这些问题的根源众多，但关键原因之一是牛鞭效应(bullwhip effect)。牛鞭效应是在供应链管理中出现的下游实际需求信息从最终客户端沿着零售商、批发商、分销商、制造商逆行而上传递，在达到最终源头原材料供应商时，被人为地逐级放大 (方差放大)乃至严重扭曲或失真变异的现象。最下游的客户端相当于鞭子的根部，而最上游的供应商端相当于鞭子的梢部，人们在挥动鞭子时(根部的一端)手腕只要稍稍用力产生一个轻微的抖动，传递到鞭梢就会出现大幅度的摆动。对于零售企业而言，最明显的牛鞭效应问题可能就是订单上的失误。如图4- 8所示，假设A点、D点、E点为三个时间点，随着订货周期的延长，订货数量的准确性也可能随之越差，两者之间的差异数量可能就越大。以D点为例，在D点订货的数量是B；当到了E点，订货的数量为C。很明显，BD之间的差异明显要小于CE点之间的差异。企业要想维持较小的商品订货差异，一种方法就是缩短订货差异，另外一种方法就是精确商品的订货公式。很明显，在两者的选择上，缩短订货周期是一种更加容易实现的方法。 [pic] 根据沃尔玛的调查，如果提前26周进货，需求预测误差为40%；提前16周进货，需求预测的误差为20%，而在销售季节开始时进货，则需求预测的误差为10%。因此，通过在信息资源共享的基础上，打破传统的批量订购方式，采用多频度小批量联合规模经济型送货方式，缩短订货提前期，从而可以达到主动抑制牛鞭效应的产生和放大。随着订货周期的缩短，订单数量的增加，宝洁公司估算采用处理分销商小批量的频繁订单后，虽然由于订购、结算、安排运送系统等需要更多的人力运作，且处理每笔订货的成本上升了20～40美元，但如果能够使用第三方物流供应商实现货物的配送、仓储管理后，由于提前期的大大缩短加之第三方物流供应商满载多品种甚至同其他公司产品拼车运输所带来的规模效益，完全弥补了过去由于缺货或无法及时处理积压的订单而增加的额外开支(如频繁修订生产计划，增加补救措施、加班、加快运输的费用等)，且单位订单的总成本节省了10～25美元。因此，宝洁公司鼓励愿意进行混合订购的顾客并对其实行相应的折扣优惠。这样，宝洁公司在EDI的帮助下实现从传统的定期大批量、低频率配送模型向现代高效、快速、灵活配送机制转型后，主动避免了当顾客的订货周期重叠，需求高度集中时而导致的牛鞭效应高峰的出现。既然能够通过第三方的物流企业解决商品的物流成本配送问题，那么零售企业缩短订货周期的方式，不仅仅能够使得终端订货的商品数量更加准确，更会因为零售商准确的销售预估而提高消费者的终端满意程度和商品的周转速度，这些因素都会大大提升零售商在市场中的竞争能力。第26课　商品的理想补给状态与需求的不确定性商品的最佳补给状态是存货的补给量和顾客的购买量是相同的，即门店备货的商品数量与其配送周期内的商品销售数量相同，这样就不会造成商品的库存过剩或者门店商品缺货的现象产生。但是，这个想法毕竟只是一种理想状态。首先我们对于消费者的需求变化的估计是无法准确预估的，我们谁也无法预知： ● 明天你的顾客是否来你的门店购买商品？ ● 他们是否会改变购买计划？ ● 他们是否会减少开支？ |博锐|41 而造成顾客在终端门店购买行为变化的原因却是多方面的，其中包括气候变化(气温的骤变、风雨的突袭等)、个人心情、流行趋势、季节变化、卖场氛围、门店服务水平等各个方面的因素。当然，零售商可以根据以往的销售记录，从销售信息中分析其变化的情况，找出商品销售的趋势，做好商品销售预测工作，及时的将商品的库存信息和商品的订货信息传递给供应商，以便于商品的补给工作，并通过一系列的前期准备工作尽量减少缺货现象的发生。在零售门店所面对的具有特定需求特点的顾客群体，每一个顾客的购物需求可能都会有所类似，而在不同顾客群体中，顾客则会有不同的需求。尽管我们可以对顾客的需求变化进行分类，在确定了门店所服务的目标顾客群体的情况下进行相应的划分，以便于捕捉到所有这些特性的变化情况，从而有助于界定零售企业的物流供应链特别应该做的事情。由于每一个顾客的需求存在一系列的潜在的不确定性，而这种潜在的需求不确定性是整个供应链上各个个体所需要面对的，不论是制造厂商、各类型的中间商、供应商以及终端门店都是要面对顾客需求所存在的不确定性。如表4-3所示。 [pic] 终端消费者的变化往往会带来供应链的潜在需求的不确定性。如顾客的订货数量突然增加，这种数量上的大幅度增加意味着需求的变动更大。由于牛鞭效应是因为供应链内所有的个体共同累加所导致的结果，在一个组织架构庞大，销售和库存信息闭塞的零售企业中也会存在这种情况。某个门店的订货人员根据估算下达了某张订单，该订单经过部门经理审批，配送中心的累加核算，再到采购买手手中，如果中间的每一个环节的信息不畅，对于终端的实际销售信息和库存信息不加理会，只会根据这一系列的变动性做出被动的反应，未能自身消除这种变动性，从而导致对于库存管理和订货体系投入大量的资金和人力，而业绩和利润的提高却是收效甚微的后果。从另一个方面来看，零售企业对所经营的商品品种越多，销货的渠道越广，商品的汰换速度越快，零售商所面对的商品的缺货的几率也就越大，随着商品品种的增加，零售商的需求也显得更加分散。由于经销商或者制造商对于终端的铺货力度不同，可能在同一个商圈范围内，不同的销售规模、不同的经营业态、不同的经营实体在销售相同的品牌、相同规格包装的商品，这样虽然会给消费者带来购物的便捷，但是也会给零售商的经营带来一定的麻烦。这也就是目前大部分门店商品同质化现象严重的原因。这种现象不仅增加了门店之间的相互竞争，还将零售商之间的竞争级别降低到了最初级的争夺门店的地理优势、购物的便利性、商品的低价、商品的新鲜度、门店商品种类齐全、能满足消费者的购物一站化，这些方面虽然都是零售门店最基础的竞争手段，但是无法提升零售企业的整体经营绩效，难以形成零售企业的核心竞争力。第27课　国际化加剧供应链的缺货危机 2005年9月初，历时1个多月的欧盟因进口配额问题扣押中国纺织品的事件终于解决了。在8月下旬就已经有欧洲的服装零售商警告说，如果再不尽快放松对进口中国纺织品的限制，他们的商场在两周之内就将“缺衣少穿”了，甚至有零售业专家惊呼，这是“自二战以来最大的服装危机”。配额问题不仅仅对于专业的生产企业带来影响，对于欧洲的零售商来说也无疑是灭顶之灾，有连锁零售商说：“冬季很短暂，我们也不可能把这些时装放到明年(冬天)再卖。这些厚重的冬衣很占储存空间，我想大多数时装公司将只好把它们丢弃。” 包括英国马莎百货(Marks & Spencer)在内的大型连锁零售商都受到了此次事件的影响，涉及运动衫、裤子、胸衣等 8 700多万件服装大量积压在欧盟各国的港口无法入关。马莎百货所销售的服装中有30%都在中国加工，在中国纺织品大量滞压无法销售的时候，他们也不得不想办法解决问题。 (1) 将一些生产计划转移到亚洲其他国家，如斯里兰卡、孟加拉国和菲律宾等； (2) 将中国服装运到挪威、瑞士和加拿大等非欧盟国家销售。当然，像马莎这样的大型零售企业所能做的，小型企业却根本没有这么大的能力和资金，只好面临破产的命运。 |博锐|41 近些年来，中国服装企业之所以如此受到青睐，不仅仅因为价格上的优势，同时中国的产品加工技术也已经逐步提升，可在3～4周内按照图纸生产出名牌时装。因此，多数欧美的时装公司将服装的加工生产放在了中国。即使像意大利普拉达(Prada)这样的著名时装公司也在考虑将部分生产转移到中国，因为中国的生产成本比全球平均成本低20%。然而，此次欧盟纺织品配额事件的触发，也暴露出我们供应链防范风险的能力是多么的薄弱。看过电影《特洛依》(Troy)的朋友可能仍有感触，在古今中外历史上，先进者攻打和打败落后者的事例固然不少，但落后者攻打和打败先进者的事例也屡见不鲜。在古代中国，先进的汉族常遭到落后民族进攻并常被打败。在古代欧洲，先进的雅典曾败于落后的斯巴达；落后的日耳曼人征服了先进但却腐朽的罗马帝国。有多少发达的文明社会往往会被一些野蛮的欠发达的国家所侵犯和改变，有人认为这是一种历史的倒退，但我们不得不承认：无论是一个社会的发展，还是一个企业的发展，风险随时都在，甚至可以说当社会越发达，企业的管理体系越先进的时候，风险也就越大。对于企业来说，风险的化解需要企业建立完善的危机处理体系，而这种应急体系的发达也往往会影响到营运效益的提升，两者相生相克，相辅相成，如何在提高管理水平的情况下，规避可能发生的风险是供应链发展过程中应当注意的问题。在过去的十几年里，企业的管理层在提升运营效率方面取得了长足的进步，他们通过减少库存，外包核心业务(包括向海外外包)，减少供应商数量和全球采购，使得公司营运已经比以前越来越精简和高效了。根据调查估计，光是美国的汽车行业实行即时生产这一项每年就已经省下了10亿美元的库存保管费用，遗憾的是，成本降低的同时，风险却增加了。管理企业的业务流程已经不再像沿着固定轨道上行进的地铁，会有固定的到达和发车时间，使你可以放心的预测。而你只需要在列车上悠闲地享受你的咖啡。供应链一直被认为是简单并直接的。企业的所有运作流程都是按照既定的日程生产、运转、物流存储、分销、存货管理总是井井有条。然而，这已经是数十年前父辈眼中的供应链模式了。即时生产、全球采购、供应商管理库存这些举动虽然可以显著提高供应链效率，但是也让企业在风险越来越高的环境里变得日益脆弱。运营的弹性已经上升到前所未有的重要地位。 “虽然商店里不会空荡荡，但我们的秋季服装系列还缺许多品种……” “今年圣诞树下的礼物包里不会有衣服了……” 在2005年8月，当中国的纺织品因为配额问题将近8 000万件纺织品被扣留在欧洲各个海关的时候，丹麦最大的纺织品集团Bestseller首席财务官保尔·劳尔森(Poul Lauersen)这样预测2005年圣诞节的情景。此次，由于扣押在欧盟海关的服装总数空前，欧洲零售商正在面临着前所未有的缺货危机。面对这样一个危机，像麦德龙、家乐福、H&M等欧洲大型零售商和经销商也在想办法，并在短期内向孟加拉国、印度和柬埔寨等国家下达纺织品订单，减轻可能发生的缺货危机。而欧盟贸易专员却在一旁批评欧洲的进口企业和零售商，即在7月11日配额协议生效日前大量下单，试图突破关于配额的限制。而一些大型零售商则认为欧盟缺乏对于贸易往来规则的了解，更不了解订单和交货之间往往存在着时差。关于纺织品的配额问题，与之相似的还有美国市场。中国纺织品一般的出口渠道，是卖给美国或者欧洲的批发商。在美国，主要的出口渠道有两种：一种渠道是美国的纺织品批发商，他们并不直接参与零售，而是将批购的中国纺织品卖给超市，或者是二级批发商，然后再由众多在中国被称为“二道贩子”、“三道贩子”的中小批发商，将货物铺到美国市场；另一种渠道是大型的零售企业在中国的集中采购，如沃尔玛是全球采购纺织品服装最多的企业，年纺织品服装采购量高达110亿美元，其中近50亿美元纺织服装的采购来自于中国。这两种销售渠道，能消化掉中国出口到美国的高达80%的市场份额。曾几何时，中国香港模式成为了全球公认的无国界生产的典范。某企业从欧洲的零售商手中获得了10 000件成衣的订单，然后在韩国或者印度尼西亚的分支机构直接采购纱或者面料送往中国台湾进行纺织或者染色，同时，由于日本的拉链和纽扣是最好的，而大部分都是在中国内地生产，因此，他们会在中国内地的工厂定购拉链，之后由于配额和劳动力的问题，再把纱和拉链运到泰国生产。在收到订单的5个星期之后，10 000件成衣就已经放在了欧洲零售商的货架上了。诚然，这种高附加值的全球化产品具有很强的市场竞争力，但是，由于其需要更多的企业和区域的协同作业而造成很多未知的风险融入其中。 Gartner公司预测在未来的5年中，有1/5的企业会有危机——其具体的内容可能是从火灾到严重的IT系统故障中的任何一项——经受危机考验的公司中，有60％会在两年内被迫倒闭。美国企业财务协会声称，75％的财务决策者和风险管理经理认为一场重大的危机将会对公司的收入造成长期的危害，或者会威胁到公司的连续经营。随着市场竞争压力的提升，企业需要不断地提升自己的运营水平，零售商和制造商都在试图将自己的库存减少到最低，而这种低库存的风险也是巨大的。如今的零售商越来越依赖自动补货和供应商管理存货的方式来进行物流管理，在这种情况下，即使短短几天的延误，也可能造成商品的短缺、销量下降。 |博锐|41 看来，供应链水平越高，企业所面临的风险越大，缺货的风险也就越大，尤其是企业在将非核心业务进行外包业务的时候，已经渗透进入到价值链上的每一个环节，从订单管理，产品生产到分销，虽然外包能够大幅度降低成本，提高服务水平，但是它也会增加风险，因为这样一来，一些重要的运营管理就落入公司外部，业务接口数量以及潜在的风险因素也就会增加。为了提高效率，企业越来越把注意力集中到内部和外部供应的来源上，他们正在合并生产基地以便取得规模经济效益，并且开始建立战略性供应伙伴关系。尽管供应商整合有很多好处，但是这样也会提高一次危机的潜在影响力。但是遗憾的是，大多数企业在采用上述措施的时候，认为他们处于一个相对稳定的、可以预测的环境里，然而事实并非如此，公司对于全球供应商和合作伙伴构成的复杂网络的依赖性日益增强。如果网络上有一个关键的成员停工，整个系统都可能瘫痪。如今，风险管理已经不可避免地成为一项极具有战略性的职能，预警风险或许会影响企业的运营绩效，但是一个没有抵抗风险能力的企业又怎么能生存在充满危机的环境中呢？我们常常会在证券市场中听到“股市有风险，投资要谨慎”的口头禅，供应链上的风险又何曾少于股市风险呢？供应链中有风险，各个企业要多加小心啊…… 在过去的供应链危机中，包括下面几种情况： ● 自然灾害：1999年中国台湾地区由于地震破坏了当地的半导体产品工厂的电力系统，结果导致全世界半数以上的存储器、电路板、液晶显示器和其他的计算机配件的供应中断，分析结果估计，地震使得惠普、戴尔、苹果、IBM等计算机硬件生产商的收入减少5 ％。 ● 政治事件：2002年11月，委内瑞拉总统Hugo Chavez的反对者开始举行大罢工。许多企业歇业，政府冻结了外汇买卖，福特通用企业公司，固特异轮胎和宝洁等跨国公司被迫在罢工期间停产，Chavez总统甚至曾派国民警卫军队占领了可口可乐公司旗下的一家公司，以保证供应饮料。 ● 经济事件：2002年9月美国西海岸港口工人因为劳资纠纷停工11天，导致29个港口关闭，这些港口的年货物运输量超过了3 000亿美元。罢工造成的销售损失，额外空运费用，腐烂货物损失和业务能力闲置损失总计在110亿～220亿美元之间。 ● 事故：2002年12月14日，两艘轮船相撞，其中一艘轮船连同船上装载的要运往美国的 3 000辆宝马、沃尔沃汽车一起沉入英吉利海峡深处。 ● 抗议活动：2005年因日本“右翼分子”的过激行为，在中国大规模爆发了“抵制日货”的抵抗行动，全国数百家零售企业从门店货架上撤下支持日本“右翼分子”的企业产品。 ● IT基础设施：2004年1月的计算机病毒“Mydoom”(又名“Novarg”)，在从其出现后的短短 36个小时内在互联网上发出了约1亿封含有这种病毒的电子邮件，波及全球142个国家，平均每12封电子邮件中就有一封带“毒”。第28课　零售企业的竞争战略与供应链策略一个企业竞争战略的制定是由公司所提供的商品和服务所决定的，竞争战略决定了企业满足的顾客需求的类型，例如，沃尔玛旨在确保各种价格低廉、质量可靠的产品的供给，其出售的绝大多数商品都是日常用品，其中包括食品，家居用品以及所有的衣物，这些商品随处都可以买到，而沃尔玛提供的是较低的价格和较高的产品供给水平。在美国，有一家名为McMASTER CARR的公司，其主要是面对厂矿和大型商业团体销售用于维护、修理的经营用品，大到水泵，小到图钉的各类型商品，其产品目录以及网址上所列出的商品数量超过41万种，该公司以方便顾客为中心来勾勒自己的竞争战略。因此，他们并不具备低价格所带来的竞争优势，但是它承诺产品的供给即当天送货给顾客，顾客来McMASTER CARR公司不是为了寻找最低价格的产品，而是因为这里的商品品种繁多，而且所购买的商品都是第二天可以送达。显然，沃尔玛的定位和McMASTER CARR公司的竞争战略是完全不同的。同样，顾客在7- Eleven便利店购买洗洁精是为了方便，而不是为了能够寻找到更低的价格。7- Eleven便利店选址在社区、工业区、大型厂矿附近，拥有比较丰富的产品品种，这使得它们能够提供消费者所需要的各类型商品。相反，对于那些不惜驾车前往沃尔玛山姆会员店购买洗洁精的顾客来说，要求的是产品价格低廉，尽管顾客可能在家门前就购买到同样品牌的洗洁精。在7- Eleven连锁店中，顾客匆匆忙忙，需要的是便捷。在山姆会员店顾客需要的是低价格，他们愿意花费时间来购物。两类顾客群体的需求有所不同。通常，不同顾客群体的顾客需要在以下几个方面表现出不同的特性。 1. 所需商品的种类不同的顾客群体对于门店的需求反馈和定位是不一样的。同样是两家门店，一家是定位于中年男性的日常购物，另外一家可能是为3口之家中的家庭主妇所准备的，其商品的表现种类会明显不同。我们可以看一下男人和女人在生鲜产品区域的表现：男人快步走过去，从生菜堆的最上面拿起一棵菜就走了，并没有注意到他拿到的生菜叶子上面还有斑点和打蔫的地方；而女人从卖生菜的地方走过去，边看边闻，还会用手摸摸，直到找到最好的生菜。男人有时甚至都不看价钱，这对女人来说是完全不可能的。而男人所精通的往往是某些耐用品的消费，如汽车、工具、计算机，而女人则更加忠实于现实的世界，比如做饭、蛋糕、美容美发用品等。由此，我们可以根据不同的目标顾客群体制定不同的商品种类和价格策略。 2. 要求的服务水平顾客下达紧急订单的时候，期望商品有比较高的供给水平，如果不能很方便地买到商品，那么他就不会等待，而是直接到别处购买。这一点也就是对于不同业态的经营门店和经营不同主打商品的门店，应当区分对待顾客的购买行为和购买期望，即如何组合自己的商品订货结构，如何调整自己门店的商品供应链的模式，满足自己的目标顾客群体。毕竟每一个零售业态都有一个相对固定的顾客群体。没有一个零售业态能够面对所有消费水平、收入阶层、年龄阶段的消费者群体。 3. 产品的价格同理，顾客在下达紧急订单的时候对于价格的敏感度要比普通商品订单的顾客低的多。即便利店顾客大部分购物行为都是属于紧急性购物，对商品的价格敏感度明显要低于大型购物中心的顾客。因此，对于这种消费行为我们应当不惜提高经营成本来保证对于商品的及时供应和商品在架率，否则将会对自己的目标顾客群体造成非常大的打击。例如，上面我们所说到的7- Eleven便利店对于商品供给率和缺货率的控制要求明显要高于沃尔玛。由于McMASTER CARR公司作为一家目录商店，所做到的就是种类繁多，商品的销售完全依靠从各地的信息库中查询资料然后满足各方面的需求。因此，它对于商品在架率的要求更是低于了沃尔玛。 4. 预期的产品创新周期经营服装、皮鞋、饰品等品类的高档百货店的顾客对于商品创新的期望值很高，要求产品的更新周期尽量快，需要不断地推陈出新。而沃尔玛的顾客对于新产品的创新并不是非常敏感。在一家高档的百货店，当一个仅仅销售两个月的商品被新出的另外一个品牌所取代的时候，或许是比较正常、也能为顾客所接受的现象，毕竟顾客对于这些门店所经营商品的新颖、创新的要求比较高，即使可能没有赶上上一个服装的流行潮流，还会有一个新的款式上市来取代那些逝去的老款，此时的顾客是根本不会介意的。而当一家经营日常用品的超市如果频繁地更换商品，一方面会让顾客难以找寻自己适合的商品，同时在消费者心中也容易产生“门店商品断货率高”的假象。由于不同类型的商品具有不同的产品创新周期，因此在零售终端的门店的商品淘汰更新度也是不一样的。图4- 9中根据商品销售需求的不确定性进行了相应的排序，第一类是属于纯粹功能性产品，如汽油；第二类是属于组装类型的产品，如高露洁牙膏；第三类是现有产品的创新产品，如吉列风速3刀架；第四类是全新的产品，如PDA和掌上电脑。 [pic] 例如，汽油的边际效益较低，需求预测准确，产品缺货率比较低，事实上不存在销售的情况，这些特点表明其属于需求高度准确的产品。另一端全新的产品具有边际收益高，需求预测不准确，产品缺货率高的特点。因此企业可以根据这些不同类型的商品进行分别管理。

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第二部分区域商用物业市场情况分析黄浦区是上海历史最悠久的城区,是上海近代商业的发祥地,也是当今上海中心商业区的核心区域。 2000年7月上海市政府将位于市中心的黄浦、南市两区“撤二建一”，设立新的黄浦区，以此为其确立了特大型国际城市的现代化中心城区、现代化中央商务区和市中心现代聚居区的目标定位。两区的合并充分体现了两者优势互补、资源整合、功能重塑的战略意图，有效地增强了区域的经济实力。合并后全区面积共12.41平方公里，占全市面积的0.2%，其中陆地面积11.017平方公里，水域面积1.837平方公里；行政区划为9个街道共190个居委会。至2 002年底，全区总人口数为63.22万人。区内万商云集、市场繁荣，为全国闻名的商贸旅游购物中心。上海市第一百货商店、华联商厦、新世界城、亚一金店、绿波廊、华宝楼古玩等上海有名的商店开设在此。南京路是蜚声中外的"中华商业第一街"。老城隍庙是中外旅游者的观光胜地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黄河路、云南路、文庙、江阴路、董家渡路等著名特色商业街造就了区域经济的活跃和繁荣。仅2001年，区属商、饮、服销售(营业)就完成302．99亿元，同比增长8．6％；利润完成5．82亿元，同比增长30．4％；增加值完成31．91亿元，同比增长13．8％；社会消费品零售总额完成120亿元，同比增长3．3％。【通海(中华城】位于原南市区，因此在报告中将重点关注该区域的商业市场，研究分析其未来发展前景。 1. 区域主要商圈的发展情况分析上海的主要商圈以传统的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城及浦东新上海商业城)为代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本区域内，显示了黄浦商业的强大实力。以下我们重点分析本区域主要商圈的发展状况： 1. 南京东路南京路是上海近代商业的发祥地。1843年上海开埠后，南京路是最早出现现代都市文明的地方，并迅速成为上海最繁华的商业街，人称"大马路"。到了二十世纪三十年代，"十里洋场"的南京路已是蜚声中外。整条南京路以成都路为界分两段，其中黄浦区这段为南京东路。据不完全统计，到上海来的中外游客80％以上都要到南京东路游览，南京东路平时的日客流量为80万人以上，节假日高达120- 200万人，外地与外国的游客占70％以上。南京东路有着强劲的辐射力与独特的外向性。 ← 市场状况分析 ✓ 老店名店多市百一店和华联商厦就是上个世纪三十年代的先施、永安等当时国内最摩登的大型商场和全国百货业的魁首。张小泉刀剪店也是一家闻名中外的老店。 ✓ 品牌商厦集中市百一店、华联商厦、新世界、置地广场都是大型商厦，每天吸引无数的人流来商厦购物游玩。 ✓ 有时尚休闲步行街南京东路步行街是上海唯一的步行街，也是全国规模最大的，最繁华的商业街。每天吸引上百万的中外来客。 ✓ 临近地铁，出入方便地铁2号线贯穿南京路地下并在人民广场和河南路设两个站点，这为南京路商业街带来了巨大的人流，同时地铁2号线有连接浦东的八伯伴商圈。 ✓ 中档品牌为主，缺乏高档的品牌南京路商家主要经营中低档的品牌，不象淮海路经营时尚，高档的品牌。因此，南京路以国内的客商居多，而本地前卫人士一般选择去淮海路购物。这也因此造成南京路的商铺租金一般在20~30元/平方米/天。比淮海路要低。 ✓ 消费群体以非沪籍人士为主，人均消费低商业街主力消费群体为境内外来沪观光旅游人士，人流量随大，但以游览、参观为主的观光旅游人士居多，人均消费额不超过50元，整体水准较低。 ← 发展前景市政府在2001年就聘请了知名的麦肯锡咨询公司，对南京东路整体规划提出方案，实施“三段式风格设计”，重构南京路商业形态，力争在十年之内将南京路重塑为世界一流的商业街区，预计实施该规划总投入将超过180亿元人民币。东段依托外滩建筑群，展现“海上情怀”南京路东段的主体为外滩建筑群，建成充分体现海派特色的商务办公和都市休闲综合区；中段围绕世纪广场，打造“都市时尚”，伊都锦商厦、圣德娜商厦等商厦也将进行全面调整符合南京路商业结构的深化和多元化；西段打造新型综合消费圈，筹划“明日之约”，整合新世界综合消费圈（21万M2）和一百商城（16万M2）、新建上海世贸国际广场（商业为6万M2），将构建成为市中心的商业航空母舰。 ← 总结：未来南京东路步行街拓宽休闲娱乐业、现代服务业等行业的发展空间，使产业结构日益合理，综合功能更加完善。整个南京东路商圈在2002年—2005年将形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知名度的国际一流商业街，届时南京路年营业收入将达到400亿元，超过目前的两倍。 2. 豫园商城上海的城隍庙始建于明代永乐年间（1403年后），庙内祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯为上海县城城隍神）和霍光（汉大将军博陆侯）。清代时香火极其鼎盛，上海开埠后城隍庙及其周围地区商贾云集，市场繁荣。市政府从1991年起，开始把城隍庙市场改建为具有民族传统的现代化大型旅游购物中心---- 豫园商城，一期改建工程将商场的营业面积由原来的1.8万平方米扩大为7.5万平方米，集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体。2001年上海城隍庙的商业销售总额达30多亿元，净利1.25亿元，营运情况良好。商城与四邻豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹、人文景观融合，以其丰富的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色成为上海独具魅力的旅游购物中心，享誉海内外。 ← 市场状况分析 ✓ 建筑特色在豫园商城里，每幢建筑都是飞檐翘角、雕梁画栋，具有浓郁的民族韵味。新建楼群外形亦仿明清建筑风格，内部却是现代化的商场，其"外古内洋"的特色，能够与原有的景观和谐统一，相映成辉。 ✓ 特色名店汇集荟萃了上海老城隍庙地区的传统特色商品，如历史悠久、源远流长的中华老字号（如绿波廊、王大隆、丽云阁、松月楼等）和独一无二的特色专业户（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、优、精”的经营特色。 ✓ 消费群体以旅游者为主作为上海最具有特色的旅游胜地，大凡来上海的中外游客，大都要到老城隍庙走走，流动人口多，据统计目前日流量已达25万。 ← 发展前景豫园商城作为上海特色的旅游购物区，知名度高，但由于一期改造是在原建筑风貌群的基础上进行的，地块的发展受到了制约。豫园商城欲在功能上再上台阶，进行二期改造。黄浦区已将南起中华路、北到人民路的119公顷土地规划为豫园商城商业圈，其中包括将5万平方米的庙前广场扩建为一个集旅游、休闲、餐饮、文化于一体的“二豫园”。“二豫园”规划是为了挖掘老城厢历史文化的内涵，延承古豫园的文化命脉，提升豫园商城的现代商业功能。二期改造将长达8年，商业营业面积将从原来的10万平方米扩大到20万平方米，突出商业、旅游、文化三位一体的特色，成为商旅结合、联动发展的商业中心。 2. 区域商用物业的总体发展概况 1. 黄浦区商业重心在北部以南京路商业街为中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等专业街为副中心，并向各支路延伸扩展，形成纵横交错、贯通全境、联结邻区、幅射全国的商贸网络。 2. 区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色区域商业在长期的竞争发展中形成鲜明特色，其主要标志为：商业覆盖率高，全境沿街门面约70％设商铺，构成商业繁华的景象；境内商业门类齐全，自然行业达1 50多种，包罗了吃、穿、用、玩等门类，涉及高、中、低等各种档次；专业特色街较多，有综合性商业街、生产资料专业街、文化用品街、时装街、美食街、装潢材料街等；名特色商店集中，大批商业饮食业长期在全市树名牌、创特色，形成了各自的经营风格，造就了一大批名特大企业。近几年经过考核认定境内有名特色商店265户，其中有百年老店、近代商业保留下来的名店，还有现代商业中涌现的大型购物中心。 3. 区域商业设施历来在全市具有领先地位区域商业设施历来在全市具有领先地位尤其南京路商业街，早于1882年首例使用电话。至1936年前，电灯、电梯、自动扶梯、机械收银机、冷暖气等商业设施均在这里首先应用。改革开放后，商业改造规模扩大，购物环境和商业设施日趋现代化，应用空调设备、安装自动扶梯、使用电子收银机、实行电脑管理、应用条形码计价的商店逐日增多。同时普遍改善橱窗陈设和灯光照明，相应地在南京路、金陵路、西藏路、外滩等地建设灯光夜市，使境内这一商业中心，在设施上开始与国际接轨，成为体现上海改革开放、繁荣兴旺的重要窗口。 4. 区域商业经营状况参差不齐 ← 市级商业中心整体经营状况较好，商业密集，经营结构合理，形成特色各异的都市商业氛围，在整个上海商业市级的份额上占据了半边天，经营效应也名列前茅，拥有市百一店、华联商厦、新世界城等一大批名特色商店。 ← 而黄浦区唯一的区级商业中心——老西门的商业经营状况却差强人意。第一是因为紧临市级商业中心如淮海路和南京路商圈，分流了区域内大量客户；第二是因为近年来持续的老西门市政建设（M8、复兴东路隧道），对该区域的商业造成了一定影响；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏创新，没有错位经营的意识，整体经营较差。部分百货类商厦（如八百）已倒闭，剩余的也调整路线走专业化商场（如永乐家电、全泰商厦）的道路，目前老西门的底层租金徘徊在8元 /M2左右，低于同类区级商业中心。 ← 社区商业中心作为新兴的补充性商业结构，得到政府的大力支持。坚持科学、合理进行商业规划，逐步建成集购物、娱乐、休闲、服务功能，布局合理，层次相宜，设施齐全，品种丰富，购物便利的一流的聚居区商业是社区商业中心的发展目标。根据“十五计划”将在新昌路等聚居区内建立4个社区商业服务中心。 ← 黄浦区专业特色街较多，大多数由民间自发形成，分布较散。缺乏统一规划和经营管理，大多分布在临街店铺和室内市场，整体档次较低，不符合现代化的商业规划要求。因此扩大专业特色经营规模，提高专业经营容量和经营水平。同时，发挥社区经济的作用，利用区域内历史文化、人文环境、商业特色的优势，进一步引导和开发适合现代消费趋势的商业专业特色街是黄浦区商业“十五”计划对专业街的改造目标。 3. 区域商用物业的供求、区域分布和价格水平状况鉴于本项目位于原南市区内，且不属于传统的区级商业中心，按照常规，其消费群体应来自周边，因此本报告将主要对原南市商用物业的供求、分布和价格水平进行研究，对其他区域的商业不作重点分析。本报告对区域内商用物业分两种形式进行分析，一种是传统商业街，一种是住宅配套商业(住宅底铺)。 1. 传统商业街我们选取大兴街、陆家浜路、董家渡路、中华路这四条历史悠久、知名度较高、人气较旺的传统商业街进行分析。 1) 供应： ◆ 大兴街: 大兴街两侧除了银行、书店、超市、饭馆、面馆等生活服务类商店外，还有面包、眼镜、服装、鞋等商品专卖店，这些专卖店面宽敞、装潢布置考究，购物环境较好，市口较好的月租金在300元/平方米/月。表1- 大兴街各商业业态数量分布百分比 |业态分类 |所占数量百分比 | |大型超市 |30% | |银行、邮局、超市、饭店 |30% | |各类专卖店 |25% | |服装、服饰店 |15% | ◆ 董家渡路: 董家渡路为以服装为专业特色的道路，靠近外滩的东段为董家渡面料市场，凭借市口好，专业化集中的优势，汇集了长江三角洲的众多厂商。该市场以各类面料批发、零售和制作为一体，吸引了大量中外客户。市场内的基本摊位为10平方米，月租金在250-300元/平方米，临街的月租金更高达400- 450元/平方米。近年来随着知名度的提高，生意也越加兴隆，据统计，市场内的租金比去年已翻了一番。董家渡路的西段，凭借“面料市场”的影响，想走服装鞋类道路，但由于缺乏统一规划和经营，产品附加值低，一直走低档路线，未能形成规模，月租金徘徊在100-200元/平方米，经营状况较差，大多铺面换手率高。表2-董家渡路各商业业态数量分布百分比 |性质 |业态分布 |所占数量百分比 | |西段 |专业市场（董家渡面料|40% | | |市场） | | |东段 |服装、鞋类 |60% |35% | | |银行、邮局、 | |10% | | |餐饮、超市、药房、中| |15% | | |介 | | | ◆ 中华路中华路为一条环老城厢的道路，其商业分东西两段。中华路东段。这段主要分布着众多食品、服装、五金、房地产中介小店铺，这些店铺档次低，大多由沿街旧房或老式商场改建而成，面积狭小，基本不装修，月租金在250元/平方米。表3- 中华路东段各商业业态数量分布百分比 |业态分类 |所占数量百分比 | |超市 |25% | |银行、邮局、药店 |15% | |餐饮 |20% | |食品、服装、中介、五金店|40% | 中华路西段。该条马路靠复兴东路段为老西门目前营运状态最好的场所，主要分布着银行、药店、超市、日用百货、面包房、服饰等生活服务类商店，其定位中档，普遍面积在100M2左右，租金在300元/平方米左右。表4- 中华路西段各商业业态数量分布百分比 |业态分类 |所占数量百分比 | |超市、银行、邮局 |30% | |餐饮 |25% | |服装、药店、日用百货 |25% | |中介、建材店 |10% | ◆ 陆家浜路陆家浜路沿街商铺以餐饮、服装、中介门店行业为主。 2) 需求：区域内传统商业街经营状态较好，业态分布均匀，基本满足了周边居民的生活需求，拥有稳定的消费群体，租金也呈上升趋势，人气较旺的地段，甚至出现一铺难求的状况。但是，由于建造年代悠久，缺乏规划，经营档次偏低，业态组合缺乏创新，高档次的品牌商业难以进入和融合。中低档次的服装、餐饮业对位于传统商业街的中标小面积商铺需求有不断增加的趋势。 2. 新建住宅商业裙房区域内住宅底商的分布遍地开花。本报告将区域内住宅商业裙房分为复兴东路以北、复兴东路与斜土东路之间、斜土路与国货路以南三个区域研究。 1) 供应 ◆ 复兴东路以北该区域距离豫园商圈及老西门商圈较近，属于其辐射区，因此消费需求表现出较强的外来性。典型楼盘：黄浦众鑫城、太阳都市花园、新地苑、中华大街表5- 复兴东路以北典型楼盘基本情况 |楼盘名称 |商业面|商业类型|销售单 |租金 |基本单位面 |商铺/ | | |积 | |价 |（元/ M2 |积 |住宅售| | |（M2）| | |。天） |（M2） |价比 | |黄浦众鑫城|9000/4|银行/家 |23000 |/ |500 |3 | | |F |电卖场 | | | | | |太阳都市花|9400/5|证券、饭|10000 |5 |神牛广场300|1.6 | |园 |F |店、健身| | |0 | | | | | | | |小区内100-2| | | | | | | |00 | | | | | | | | | | |新地苑 |15000/|银行/证 |9000 |/ |3000 |1.6 | | |4F |券 | | | | | |中华大街 |2800/3|银行/证 |10000 |/ |2800 |2 | | |F |券/图书 | | | | | | | |公司 | | | | | |东淮海公寓|6000/3|婚庆用品|36000 |/ |　 |2.5 | | |F | | | | | | 区域内底商售价在9000—36000元/平方米之间。该区域内的底商经营业态以服务于周围居民的银行、证券、家电卖场等便民生活设施和一些中档餐饮、娱乐设施为主。由于地处交通要道，品牌形象良好，区域内大面积不可分割的商铺出租较出售快，即以客户自用为主。中小面积可分割商铺销售去化较快。银行、证券业对这一区域的商铺需求仍未饱和，今后一段时间内预计仍为主力需求。 ◆ 复兴东路与斜土东路之间该板块内由于有区域型商业街大兴街，同时又处于老西门商圈的边缘，因此消费需求既有由老西门延伸而来，又有区域内众多住宅区所形成的。典型楼盘：黄浦E品、申升公寓、沧海苑、明日星城、阳光翠竹苑表6- 复兴东路、斜土东路之间典型楼盘基本情况 |楼盘名称 |商业面积 |商业类 |销售单 |租金 |基本单 |商铺/住宅| | |（M2） |型 |价 |（元/ |位面积 |售价比 | | | | |（元/ |M2。天） |（M2） | | | | | |M2） | | | | |申升公寓 |1200/2F |未开业 |14000 |7 |400、80|1.75 | | | | | | |0 | | |明日星城 |6300/1F |未开业 |20000 |5 |36-180 |4 | | | | |高5.4米| | | | 该区域底商售价在14000—20000元/平方米之间。黄浦E品大面积整体商铺在被划分成小面积的产权式商铺后，销售一空，反映了市场对小面积商铺的大量，同时售价也从先前的7500元/平方米（整体）上升至目前的均价14000，利润空间翻倍。沧海苑、申升公寓、明日星城这些可分割的商铺去化也相对消化较快，且单价相对较高。尽管目前江阴街的商业氛围很淡,但明日星城规划中的步行商业街——江阴街的可分割底层商铺甚至卖到了20000元/平方米。 ◆ 斜土路、国货路以南该板块处于豫园、老西门辐射范围之外，消费需求基本上来自于区域内住宅区居民。典型楼盘：百花公寓、巴黎春天华浩苑、蓬莱家园表7- 斜土路、国货路以南典型楼盘基本情况 |楼盘名称 |商业面 |商业类型|单价 |租金 |基本单位 |商铺/住宅| | |积（M2 | |（元/ |（元/ M2。 |面积（M2 |售价比 | | |） | |M2） |天） |） | | |蓬莱家园 |1100/1F|未开业 |10000 |/ |/ |2.2 | 该区域底商售价在10000—14500元/平方米之间。该区域人口密集，新建商品房已形成一定规模，并且多为沿街而建。因此具备了设置底商的地利、人和条件。底商基本上是小面积可分割商铺，由于定位准确，去化不错。沿斜土路的一些楼盘底商定位为鞋店，并已初具专业街特色。 2) 需求根据统计数据，目前区域内整体、整层出售或出租的住宅商业裙房去化较慢，空置率较高。这类商铺的需求者主要是大型餐饮、银行、证券及大型专业商场，寻找这几类合适的需求者往往需要相当长的时间，一些中小投资者又无实力投资于大面积店铺，店铺就容易长时间空置。一些小面积可分割商铺相对就较易为投资者尤其是中小投资者接受，因此去化较快。 4. 竞争环境分析 1. 区域环境综述本项目位于中华路，目前周边80%以上为二级以下旧里，环境较差，商业配套以服务居民基本生活的五金、烟杂类小店铺为主，整体消费力低。项目所处的董家渡地区，是黄浦区四大现代聚居区中规模最大的，也是旧区改造的重点，总投资预计超过72亿，三至五年后将建成人口4.3万，消费能力达7亿的集合住宅和商业为一体的现代聚居区，发展前景广阔。此外周边还将建设多条轨道，结合原有的道路，组成快速城际交通线；同时利用景观优势，改善居住环境，提高生活档次。 2. 竞争区域的选取根据前面对项目区域环境的基本介绍，我们将选择若干区域对他们区内的商业市场进行分析，研究他们的发展规律。当然这些区域的商业必须具备各自特色，同时与中华路地区的居民层次、区域人口、商业规模、以及未来发展有可比性和参考性。我们选取陆家浜路、老西门这两个历史悠久、知名度较高、人气较旺的商业区域和本项目所处的中华路—董家渡地区进行分析。 3. 区域间竞争力的对比分析黄浦区地处市中心，文化历史悠久，区内旧房多、环境差、改造难度大。“十五” 计划中黄浦区被确认为上海市旧区改造的重点。因此研究这三块区域内目前的商业状况意义不大，针对这些区域未来的商业定位本报告将探索它们的发展前景、分析相互间可能的竞争力度。 1) 交通道路状况 ◆ 老西门 “十五”计划中老西门是黄浦区唯一的区级商业中心，主要是因为他的地理优势，周边的复兴东路、西藏南路都是八车道的主干线，同时贯穿上海M8线也将在老西门设立复兴东路站，在该地区形成了一个巨大的交通枢纽，汇聚人流，为周边商业提供大量潜在客户群。 ◆ 陆家浜路相比之下陆家浜路虽然有两条轨道经过，但M8和R4的出口相离较远，人流分散，不易形成规模效应。 ◆ 本案中华路虽然为次干道，马路较窄，但车流较少，干扰小，反而商业容易汇聚，形成规模效应。临近的复兴东路隧道和R4线的王家码头站，两者均能带来固定的外向性消费群体，尤其是浦东的客户群。 2) 辐射范围 ◆ 老西门老西门商业其辐射范围将以淮海路以南为主，范围西至卢湾区顺昌路，北至淮海东路，东至河南南路，南至陆家浜路，影响力可达黄浦的中片和南片，总计约有20-30万消费人口。 ◆ 陆家浜路陆家浜路则是满足周边中档住宅小区和沿线商务楼内的消费，辐射直径在三公里左右。 ◆ 本案中华路—董家渡地区商业将定位为居住型社区商业中心，其离市级商业中心较远，居民居住集中，以区域消费为主，辐射直径在三公里以内。 3) 人流量 ◆ 老西门老西门作为区级的商业中心，汇集人流最多，但同时由于淮海路、南京西路等市级商业中心较近，如产品相近的话，消费群体会被分流。 ◆ 陆家浜路陆家浜路人流分布平均，居其次。 ◆ 本案中华路—董家渡地区由于地段的关系，人流量居末位。 4) 消费能力 ◆ 老西门老西门是区级商业中心，交通方便，汇集众多人流，商业呈规模效应，其总体消费能力最强，但人均消费能力未必居首位。 ◆ 陆家浜路陆家浜路的商业已定型，未来可继续发展性不大，主要以商务消费为主，人均消费在150元以内。 ◆ 本案中华路—董家渡地区高档住宅规模居黄浦区首位，其住户有高档消费能力，如定位合适，其商业发展前景和利润空间广阔。 5) 租金水平 ◆ 老西门老西门目前的底层租金在250元/M2/月，低于其他区级商业中心，估计随着市政建设的完工和高档住宅的建成，租金将有大幅的提高，预计将达到450元/ M2/月以上。 ◆ 陆家浜路陆家浜路的商业发展空间较狭隘，市场可发展性不大，租金应维持在250元 /M2/月。 ◆ 本案住宅和商铺的走势应息息相关，中华路—董家渡地区目前新建小区的商铺租金在4元/M2/天，预计到整个聚居区建设完毕，新型商业租金将提高至8元/M2/ 天，即240元/M2/月。 6) 商业规划 ◆ 老西门老西门在经历了众多变迁后，留存的大多为特色产业如大富贵饭店、全泰中老年商厦等。根据“十五”规划，将以原老西门商业中心为基础，围绕周边地区居住区的开发建设，推进商业设施开发，通过对现有商业结构的全面调整，突出其综合性商业中心的特点，重点加强餐饮、娱乐、休闲设施以及规模化、专业化卖场的建设，发展专业店、专卖店等商业业态。逐步建成传统与现代结合、商业与文化融合、具有相当知名度和一定辐射力的区域商业中心。商业总体布局。大体分为三个区：一是现代商业区。主要分布在中华路以西至西藏路两侧。以现代化的商业设施、商业业态进行布局。定位于专业店、专卖店及连锁品牌，同时增加文化娱乐休闲功能，开设夜总会等娱乐设施。二是传统老字号名品商业区。主要集中在中华路的东侧。北至复兴东路，南达蓬莱路。利用老城厢特有的历史底蕴，集聚黄浦及上海的特色和老字号品牌企业，以“特”聚集人气，形成老西门商业文化独“特”的魅力。三是文化休闲区。要将文庙与老西门连成一片，调整形成文化特色区。规划文庙路为文化用品、旧书市场，加上梦花街及江阴路花鸟鱼虫市场，形成浓烈的文化氛围。进而达到“文兴市旺”的目的，增加老西门商业文化气息。另外，再辅之以环城绿带建设及公交枢纽的调整，将为老西门营造更好的休闲消费环境。 ◆ 陆家浜路陆家浜路主要是调整目前的商业结构，发展与周边商务楼相关的行业如银行、证券公司以及餐饮和娱乐行业。 ◆ 本案中华路的商业定位为社区商业中心，服务周边高档住宅，同时以特色产品吸引外来中高档客户群，提升商业氛围。在社区商业设置中，居住区商业中心的重点在于进一步突出了对居民需求的满足，商业呈多样性以及集聚性的特征；一般以一至两家大中型超市为核心，配以多个特色商店、个性化商店以及中型餐饮、休闲场所，成为居住区消费中心。根据各居住区的不同特点，一般主要采用团组式、多点式等几种社区商业布局形式。 5. 区域商用物业的市场发展前景分析 1. 未来区域内商业市场供应量预估我们将区域内商业用房的未来供应分两类进行研究。一类是目前正在建设，尚未完工的项目，另一类是规划中待建的商业用房。在建的商业用房 |区域 |项目名称 |项目地址 |建设单位 |预计供应量（平方米） | | | | | |2002|2003|2004|2005|小计 | | |东淮海公寓|人民路777 |建工锦龙 |　 |6000|　 |　 |　 | | | |号 |房产公司 | | | | | | | |太阳都市花|河南南路 |新锦发房 |　 |1688|　 |　 |　 | | |园二期 |复兴东路 |地产公司 | | | | | | | |名人滨江苑|中华路16号|新外滩企 |　 |　 |8500|　 |　 | | | | |业发展公 | | | | | | | | | |司 | | | | | | | |鄂尔多斯 |福佑路333 |上海博利 |　 |1500|　 |　 |　 | | |广场 |号 |置业有限 | |0 | | | | | | | |公司 | | | | | | |小计 |　 |　 |　 |6000|2268|8500|　 |37188| | | | | | |8 | | | | | |华实公寓 |大林路303 |沪南房地 |8078|　 |　 |　 |　 | | | |号 |产公司 | | | | | | | |南花苑二期|光启南路黄|浩城置业 |　 |5556|　 |　 |　 | | | |家撅路 |有限公司 | | | | | | | |雅庐苑 |陆家浜路12|华湄房地 |　 |1100|　 |　 |　 | | | |35号 |产公司 | | | | | | | |绿地名人坊|中华路419 |绿地集团 |　 |2500|　 |　 |　 | | | |号 | | | | | | | | |锦凯华苑 |西藏南路斜|锦凯房地 |　 |　 |1000|　 |　 | | | |土东路 |产公司 | | |0 | | | | |桑树苑 |陆家浜路52|临江房地 |　 |　 |1646|　 |　 | | | |1号 |产公司 | | |3 | | | | |中福花苑一|陆家浜路海|中福房地 |　 |2094|　 |　 |　 | | |期 |潮路 |产公司 | |2 | | | | | |外滩海琪苑|中山南路白|上海国际 |　 |　 |　 |2514|　 | | | |渡路 |投资公司 | | | | | | | |阳光翠竹苑|陆家浜路52|上海临江 |　 |　 |　 |　 |　 | | | |3号 |房地产开 | | | | | | | | | |发经营有 | | | | | | | | | |限公司 | | | | | | | |弘辉名苑 |西藏南路15|弘辉房地 |　 |　 |　 |1000|　 | | | |01号 |产公司 | | | |0 | | | |耀海花苑 |西藏南路17|耀海房地 |　 |　 |　 |6400|　 | | | |39号 |产公司 | | | | | | |小计 |　 |　 |　 |0 | | | | | | | |老西门 |中信泰富集团商住 |2 |24 |一期预计2004年完 | |聚集区 |项目 | | |成 | | |中远集团商住项目 |2 |/ |一期预计2004年完 | | | | | |成 | |董家渡 |通海中华城商住项 |7 |57 |一期预计2006年完 | |聚集区 |目 | | |成 | | |华润商住项目 |1.5 |20 |一期预计2006年完 | | | | | |成 | |小计 |　 |12.5 |101 |　 | 其中，中信泰富集团已与沃尔玛签订合作协议，在老西门聚居区建沃尔玛超市，预计 2004年底建成。根据预测，未来规划的商业项目，仅老西门、董家渡两个现代聚集区就超过10万平方米，加上在建的13万平方米商业，区域商业供应量将达到23万平方米以上。 2. 未来客户发展状况预估商业用房市场的发展与周边消费群的发展变化休戚相关。未来几年，区域内住宅将大幅提高档次，规划中两大现代聚居区老西门、董家渡将提供总面积超过100万平方米的高档住宅社区，预计建成后将吸引一批消费能力强的中高收入人士入住。该两大聚居区预计将在五至十年内建成。届时，区域的消费层次将会随之提升。在此之前，区域内的消费状况不会有很大的变化，中低档消费仍将是主力消费层。未来中山南路以东、董家渡以南地区，将定位为以商业、办公、文娱、展示等为内容的规模化高级办公区域。届时，商务类和生活类消费互相补充将丰富消费构成，有效提升区域内的消费档次。 3. 未来价格走势预估由于未来区域内商业用房上市量会保持在一个较高水平，而需求在短期内增加较为缓慢。因此供求在短期内将会对价格形成一定压力，但长期上升空间较大。

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您认为联通公司在哪些方面能够为客户提供高于竞争对手的服务（1）价格（2）技术支持（3）产品特色（4）品种全面（5）您认为联通郑州公司的优势是什么 1．员工素质高 2。公司服务种类齐全 3。技术发展迅速 4。广大客户对电信的服务普遍不满 5。价格政策 6。渠道广泛 7。您认为大客户有哪些特点 1．对价格折扣更看重 2。对广告宣传不敏感 3。对服务质量要求高 4。只需对一人公关 5。没有交费的麻烦您认为联通公司的客户群应定位在 1．高档消费客户 2。中档消费客户 3。低档消费客户据您看来IP电话的主要用户群是哪些 1．学生 2。您认为联通郑州公司以往的经营中哪些是成功的成功的原因是什么经营中哪些是失败的失败的原因是什么您认为移动通信业务在郑州市处于……发展阶段： 1．成长期 2。成熟期 3。衰落期 4。前两者之间 5。不知道移动通信市场的需求对价格变化的反应： 1．非常灵敏 2。不太灵敏 3。不知道您认为联通郑州分公司应选择怎样的市场覆盖策略 1. 用所有产品覆盖市场 2. 用重点产品覆盖部分市场 3. 产品专业化 4. 市场专业化 5. 都不是您认为中国移动主要依靠哪几项优势吸引客户，他们的重要缺点是什么您认为中国电信的长途电话业务与联通的193长话业务相比有哪些优势和劣势资费方面：服务方面：技术方面：销售渠道：其它：据您所知，中国电信（中国移动、吉通、网通）被客户投诉最多的是哪几个方面最近一年，中国电信（中国移动、吉通、网通）都推出了哪些新产品，有什么特点，宣传用语是什么，服务于哪一类客户，市场效果如何？原因是什么您平时最关心的行业内期刊杂志是哪些，给您哪方面的启发您认为中国电信（中国移动、吉通、网通）等公司对于联通的市场营销活动的反应如何 1．非常迅速 2。比较迅速 3。不太敏感 4。很不敏感 5。不做反应您认为通过什么渠道可以获得以上关于竞争对手的资料

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联通郑州分公司《营销战略报告框架》 1. 环境分析 1. 外部环境分析 1. 产业结构分析 2. 郑州市场环境分析 3. 消费者需求分析 4. 竞争对手分析 2. 内部环境分析 1. 联通的技术能力 2. 联通现有产品分析 3. 郑州分公司可利用的资源分析 4. 郑州分公司现有的能力分析 2. 郑州分公司业务组合战略 1. BCG矩阵 2. 数据固定业务的市场营销战略就是公司的市场营销战略 3. SWOT分析 1. 数据固定业务市场机会分析 2. 数据固定业务市场威胁分析 3. 优势分析 4. 劣势分析 5. 数据固定业务的市场营销战略 4. 市场细分 1. 市场细分的变量描述 2. 发现细分市场 3. 细分市场的吸引力 4. 定位细分市场的战略选择 5. 营销组合 - 产品 - 价格 - 渠道 - 促销 6. 结论

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IP电话业务什么是17911 IP电话卡？它是一种储值卡，有卡号，及可修改的密码。用户需在卡上标明的有效期内使用，新、旧卡之间可转帐，也可在营业厅内充值。（注：此卡只能在当地使用，不能漫游）用户如何使用17911 IP卡？ • 用户注册使用方法： [pic] 注：1 "话机绑定"指用户将17911卡与某固定电话号码"绑定"后形成一个暂时的唯一对应关系，　　　即只有该号码的固定电话可利用此17911卡帐号直接拨打IP电话，若需"绑定"其它电话，　　　则需要先解除"绑定"，再重新"绑定"新号码。　　2 由于电话分机主叫号码与外界有关，所以如不希望所有分机共享该17911卡帐户，请不　　　　要"绑定"外线号码。反之，如单位需要所有分机都可直接使用17911 业务，请到联通鼓楼　　　营业厅办理17911 IP记帐卡。 • 用户注册后拨打方法：在注册过的话机上拨打国内电话：17911+被叫区号+被叫号码在注册过的话机上拨打国际电话：17911+国家代码+被叫号码如何购买联通17911 IP电话卡？请到联通营业厅或各代销网点。详情请拨打客户服务热线：99131 使用中有了问题怎么办？用户可以拨打客户服务热线，或到联通营业厅咨询。客户监督热线：99131

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北大纵横管理咨询公司 2001年6月尊敬的联通郑州分公司员工：您好！我们是北大纵横管理咨询公司。我们正与你们一起为贵公司迎接未来的挑战、业绩更上一层楼而努力。此次问卷调查的目的是为了解联通郑州分公司的客观情况、员工对公司管理现状、企业文化的评价，以及相关方面进行改善的切实需求。您的见解和意见对于公司的发展至关重要，北大纵横管理咨询公司将以职业态度对您的问卷严格保密，只在咨询顾问范围内作统计使用。请您认真填写问卷，感谢您的积极参与支持。北大纵横管理咨询公司联通项目组第一部分封闭式问题（如无特别说明，请只选一个答案，并在选项对应的分值上画圈或打勾）一、公司战略问题 1-1．您认为是否有必要让公司每位员工都充分了解企业的战略吗？ |必要 |无所谓 |没有必要 | |1 |2 |3 | 1-2．您了解公司现在的战略吗？ |了解 |一般 |不太了解 |不知道（注明原因| | | | |） | |1 |2 |3 |4 | 请您简述您所知道的战略 3．您对于公司以下基本方面是否了解？ • 公司宗旨（1）很熟悉（2）知道一些，但不熟悉（3）不太知道 • 经营理念（1）很熟悉（2）知道一些，但不熟悉（3）不太知道 • 服务准则（1）很熟悉（2）知道一些，但不熟悉（3）不太知道 • 经营范围（1）很熟悉（2）知道一些，但不熟悉（3）不太知道 4．您认为公司目前的经营理念是（多选题）（1）扩大市场占有率（2）追求利润（3）完成集团任务（4）顾客满意（5）最大竞争优势（6）体现社会责任（7）其它___________________ 1- 6．下面是对公司在该地区、在行业内地位的一些看法，在您同意的看法前打勾（多选） 1．（）我们公司在该地区、在行业内是最好的 2．（）我们公司与主要竞争对手相比，水平不相上下 3．（）我们落后于主要竞争对手 4．（）其他 1-7．您认为本公司的未来前景如何？ |好 |一般 |不好 |说不清楚 | |1 |2 |3 |4 | 1-8．您认为公司的风险来自那些方面（可多选）？ 1. （）没有建立起有效的市场营销管理体系 2. （）缺乏有效的营销激励机制，对营销人员激励作用不大 3. （）缺乏对新业务的重视，市场拓展不力 4. （）没有明确的业务方向，导致什么都做，资源分散，什么都做不好 5. （）竞争激烈，对手发展快 6. （）客户缺乏对联通的认知度、信誉度 7. （）领导者决策水平 8. 其他二、企业文化问题 1.吸引您进入公司工作的主要原因是 (多选题) （1）待遇好（2）合乎兴趣（3）专业对口（4）富有挑战性（5）有发展机会（6）良好的培训（7）人际关系好（8）管理制度完善（9）文化认同（10）公司名气（11）公司前景好（12）其他 _______ 2.现在吸引您继续留在公司的主要原因是(多选题) （1）待遇好（2）合乎兴趣（3）专业对口（4）富有挑战性（5）有发展机会（6）良好的培训（7）人际关系好（8）管理制度完善（9）文化认同（10）公司名气（11）公司前景好（12）其他 _______ 4-9．您是否愿意在公司长期工作？ |非常愿意 |愿意 |不太愿意 |肯定不会 | |1 |2 |3 |4 | 4-5．您认为在公司衡量个人成功的主要标志是：（单选） 1．（）职务高低 2．（）财富多少 3．（）技术水平高低 4．（）工作得到领导的认同 5．（）其他 3-1．您认为公司目前是否已经形成一定的企业文化？ |有 |正在形成 |没有 | | | | | |不知道（注明原因| | | | |） | |1 |2 |3 |4 | 3-1．公司目前是否有关于企业文化的规章制度？ |有 |正在形成 |没有 | | | | | |不知道（注明原因| | | | |） | |1 |2 |3 |4 | 3-2．您认为本公司企业文化对公司发展有多大的作用？ |有很大作用 |有一定作用 |没有 |说不清 | |1 |2 |3 |4 | 3-3．您认为公司的人际关系： |很好 |比较好 |较差 |很差 | |1 |2 |3 |4 | 3-4．您认为公司对待员工是否公平？ |很公平 |比较公平 |不公平 |很不公平 | |1 |2 |3 |4 | 3-1．您认为公司目前的风气如何？ |非常好 |好 |一般 |不好 | 不清楚 | |1 |2 |3 |4 |5 | 3-1．您认为公司目前的价值取向怎样？ |非常好 |好 |一般 |不好 | 不清楚 | |1 |2 |3 |4 |5 | 3- 5．您希望所在的企业有什么样的价值取向（请将所列选项全部浏览一遍后，选出您认为最重要的3个并按重要性排列，将序号直接填在相应选项前的括号内）？ |（）1优胜劣汰 |（）2团队精神 |（）3严守商业道德 | |（）4以人为本 |（）5客户至上 |（）6股东利益第一 | |（）7人尽其才 |（）8服务社会 |（）9充分考虑员工 | | | |利益 | |（）10服务取胜 |（）11不断创新 |（ | | | |）12其它（请指出） | | | |： | 3-6．您认为公司的领导风格是怎样的？ |非常民主 |适中 |专断 | 不知道（注明 | | | | |原因） | |1 |2 |3 |4 | 3-7．您认为现任公司高层管理人员的优势是什么？（可多选） A. 年富力强（） B. 知识丰富（） C. 开拓创新（） D. 有凝聚力（） E. 较强的管理能力（） F. 工作效率高（） G. 尊重人才( ) H. 其他（请写出） 3-9．下列哪种情形在本公司比较常见（可以多选） 1．（）时间观念差 2．（）没有人愿意拍板决策 3．（）职能科室服务意识不强 4．（）注重绝对公平、不注重效率 5．（）领导经常交办一些事情但却不问结果 6．（）高科技企业，上下级之间层级感不明显 7．（）上级的上级经常直接干预自己的工作 8．（）非董事层和经营层的小股东经常发表对企业日常经营活动的意见 9．（）经常不知道应该向谁汇报工作 3- 10．您认为公司最高管理层在作出一项决策的时候，当员工利益、股东利益、客户利益、债权人利益发生矛盾时，应首先考虑：（限选一个） 1．（　）员工利益 2．（）股东利益 3．（）客户利益 4．（）债权人利益 5．（）其他 3-12．您对公司管理层的信任 1．（）逐步下降 2．（）逐步增强 3．（）没什么变化 3-3．您认为公司的发展前景： |很好 |比较好 |较差 |很差 |不知道 | |1 |2 |3 |4 |5 | 4- 21．您认为对公司的厂容厂貌、产品样式和包装、设备特色、建筑风格、厂旗、厂服、厂标、纪念物、纪念建筑及组织的业余文化活动等进行评价： |全面，且层 | |非常不全面，且层次 | |次高 | |低 | |1 |2 |3 |4 |5 | 4-21．您认为物质奖励是否能起到对员工充分的激励作用？ |能 |不一定 |不能 |不知道（注明原因 | | | | |） | |1 |2 |3 |4 | 4-22．为了调动职工工作积极性，您认为下列何种因素最重要(限选三项)？ |能得到系统|工作有保障 |有住房 |收入较高|人际关 | |培训 | | | |系融洽 | |1 |2 |3 |4 |5 | 2-3．在与您相关的工作中，是否能充分行使建议权？ |经常 |一般 |偶尔 |说不清 | |1 |2 |3 |4 | 2-4．您认为公司的管理制度是否能得到严格执行？ |能 |好像能 |不能 | | | | | |不知道（注明原因| | | | |） | |1 |2 |3 |4 | 2- 5．公司职能部门（如人力资源部、计划财务部、综合部等）是否能很好地服务于您所在的业务部门？（职能部门不用回答此问题） |非常好 |一般 |不好 |很不好 | |1 |2 |3 |4 | 2-6．公司在日常管理中，上下级间的指令和汇报是否存在越级现象？ |非常普遍 |有时有 |几乎没有 | | | | | |不知道（注明原因| | | | |） | |1 |2 |3 |4 | 2-7．公司内部处理日常事务是否有序？ |非常有序 |一般 |混乱 | 不知道（注明 | | | | |原因） | |1 |2 |3 |4 | 2-8．在您工作需要相关部门协助时，相关部门配合状况 |很好 |比较好 |不好 |很不好 | |1 |2 |3 |4 | 请指出哪些部门经常配合不好 2-9．在需要相关部门合作的事务中，您认为各部门间的责任界定 |　　非常明 |比较明确 |不明确 |非常不明确 | |确 | | | | |1 |2 |3 |4 | 2-10．在碰到需要与相关部门协调的事务时，您通常会 1．（）直接与其他部门具体负责的人员协调 2．（）直接与其他部门的领导协调 3．（）向自己的上级反映 4．（）其他 2-11．是否经常出现多个领导向您分派任务的情况？ |经常 |有时 |偶尔 |没有 | |1 |2 |3 |4 | 2-12．您认为制定工作计划有用吗？ |　　非常有 |比较有用 |不太有用 |基本没用 | |用 | | | | |1 |2 |3 |4 | 2-13．领导是否对工作提出了明确的要求？ |　　非常明 |比较明确 |不明确 |很不明确 | |确 | | | | |1 |2 |3 |4 | 2-14．您是否明确工作职责和权力？ |　　非常明 |比较明确 |不明确 |很不明确 | |确 | | | | |1 |2 |3 |4 | 4-3．您迫切需要哪些方面的培训？ 1．（）基本岗位知识培训 2．（）管理知识培训 3．（）通讯行业知识培训 4．（）竞争对手先进产品/技术知识培训 5．（）项目管理技能培训 6．（）销售技能培训 7．（）组织协调/沟通方面的培训 8．（）具体工作中所需特殊技能培训 9．（）其他 4-4．您认为培训中学到的知识对实际工作帮助大吗？ |比较大 |一般 |有些作用 |没什么作用 | |1 |2 |3 |4 | 4-6．您认为自己的才能在目前岗位是否得以发挥？ |完全没有发 |有些方面没有发|发挥尚好 |已充分发挥 | |挥 |挥 | | | |1 |2 |3 |4 | 4-7．您是否希望接受对您难度更大、责任更大、压力更大的工作挑战？ |不希望 |无所谓 |希望但没信心 |希望且有信心 | |1 |2 |3 |4 | 4-8．您是否有发现属于自己职责范围之内的工作，自己没有权力负责？ |经常 |有时 |偶尔 |从来没有 | |1 |2 |3 |4 | 4-10．与公司其他人相比，您对目前的收入水平满意吗？ |很满意 |比较满意 |不满意 |很不满意 | |1 |2 |3 |4 | 4-11．与您在外单位的同学、朋友相比，您对目前的收入水平满意吗？ |很满意 |比较满意 |不满意 |很不满意 | |1 |2 |3 |4 | 4-12．与您的工作付出相比，您对目前收入满意吗？ |很满意 |比较满意 |不满意 |很不满意 | |1 |2 |3 |4 | 4-13．如果您对公司的工作存在疑问，您将 1．（）找机会与直接上级交流 2．（）与最亲密的同事私下交流 3．（）找比较熟悉的积成电子/鲁能电气创业团队交流 4．（）说了也没用，发些牢骚算了 5．（）其他 4-14．您认为工作努力一点/松懈一点对月底奖金/年底奖金会有影响吗？ |影响很大 |影响比较大 |影响不大 |没影响 | |1 |2 |3 |4 | 4-15．您认为您晋升的可能性有多大？ |很大 |比较大 |不大 |没有可能 | |1 |2 |3 |4 | 4-16．如果某天在商场购物时，远远看见您的领导，您会： 1．（）主动过去打招呼 2．（）等他走近时再打招呼 3．（）等待他主动向您打招呼 4．（）尽量回避 4-17．您认为下列哪些方式能够更好地提高您的积极性和创造性？（限选三个） A. 收入提高（） B. 福利改善（） C. 职位晋升（）　　　　 D. 挑战性的工作（） E. 培训机会（）　　　 F. 领导认可（） G. 其他（请写出） 4-18．假设现在让您重新选择工作，您认为下面哪个因素更重要？ 1．（）领导个人魅力 2．（）工作挑战性 3．（）职业稳定性 4．（）公司名气 5．（）民主气氛 6．（）充分发挥自己才能 7. （）收入水平 8. （）晋升机会 9. （）公司发展前途 4-19．您认为您的个人前途与公司前途 |非常相关 |比较相关 |不太相关 |没什么关系 | |1 |2 |3 |4 | 4-20．您认为目前工资/奖金状况 |非常合理 |合理 |一般 |不合理 |非常不合理| |1 |2 |3 |4 |5 | 4-21．您认为目前工资/奖金状况对工作积极性的影响 |负面影响 |一般 |没影响 |较好 |不清楚 | |大 | | | | | |1 |2 |3 |4 |5 | 4-22．您认为公司现在人员素质如何？ |高 |比较高 |一般 |较差 |差 | |1 |2 |3 |4 |5 | 4-23．您认为公司现在最需要什么类型的人才？（可多选） A. 管理人才（） B. 销售人才（） C. 市场策划人才（）　　 D. 技术人才（） E. 其他 4-24．在同事中，最受欢迎的人是由于他 1．（）工作能力强 2．（）与领导关系比较近 3．（）工作业绩好 4．（）会处理人际关系 5．（）其他 4-25．对您来说，目前的工作 1．（）很适合，并且有信心，有能力做好 2．（）是我喜欢的工作，但自己能力有欠缺 3．（）不是我喜欢的工作，但是我能做好 4．（）不适合我，我正考虑换一个岗位 5．（）不适合我，我正考虑跳槽 5-1．公司目前存在的问题有：（可多选） A. 职责不清（） B. 授权不明确（） C. 分配不公（） D. 敬业精神弱化（） E. 不尊重人（） F. 政策模糊（） G. 多头领导（） H. 其他（请写出） 5-2．您认为目前制约公司发展的主要因素是 1．（）公司缺乏凝聚力，企业文化匮乏 2．（）员工未来预期不明确、激励不够、人心不稳 3．（）战略目标不明确 4．（）内部管理混乱 5．（）技术发展滞后 6．（）其他请您就我司目前的各方面情况加以评价。 |序 | |具体评价 | |号 |项目 | | | | |完全同 |很同意 |基本同意 |不同意 |完全不 | | | |意 | | | |同意 | | | |5 |4 |3 |2 |1 | |1 |领导重视客户的意见和反应 | | | | | | |2 |领导始终使员工了解公司发展的形| | | | | | | |势 | | | | | | |3 |有计划地为员工提供素质教育和业| | | | | | | |务培训 | | | | | | |4 |工作任务设置合理 | | | | | | |5 |“情侣卡”实施效果显著 | | | | | | |6 |“回呼卡”实施效果显著 | | | | | | |7 |公司鼓励员工积极满足客户需求 | | | | | | |8 |公司充分信任员工 | | | | | | |9 |领导具有战略眼光 | | | | | | |10 |领导积极进取、乐于接受新事物 | | | | | | |11 |领导肯下放权力 | | | | | | |12 |公司积极听取员工的意见和建议 | | | | | | |13 |领导对工作克尽其职 | | | | | | |14 |公司对全体员工一视同仁 | | | | | | |15 |公司能将客户的需求信息应用于服| | | | | | | |务体系设计 | | | | | | |16 |公司能兑现对客户承诺的服务项目| | | | | | |17 |公司在客户遇到困难时能积极提供| | | | | | | |帮助 | | | | | | |18 |公司能在承诺的时间内完成服务项| | | | | | | |目 | | | | | | |19 |公司能满足客户的特殊需求 | | | | | | |20 |客户信任我司的服务 | | | | | | |21 |各营业厅/部之间业务交流密切 | | | | | | |22 |公司有完善的管理制度 | | | | | | |23 |公司的整体经营状况良好 | | | | | | |24 |130号码/卡资源管理合理 | | | | | | |25 |公司采购、仓库等供应管理合理 | | | | | | 第二部分开放式问题 5-3．请回答以下问题： 1. 您认为公司在组织管理方面迫切需要解决的三个问题？ 2. 您认为您需要向管理层反映哪些问题？ 3．对于公司的销售工作，您有何意见或改进建议？第三部分个人信息甄别六、个人资料（仅用于统计目的） 1．您的性别： 1. 男 2. 女 2．您的年龄： 1．（）23岁以下 2．（）23-28岁 3．（）29-34岁 4．（）35-40岁 5．（）41-50岁 6．（）50岁以上 2．您来自： 1．（）国信 2．（）联合 3．（）省分公司 4．（）联通寻呼 5．（）其它 3．您现在所在的部门 1．（）综合部 2．（）计划财务部 3．（）市场部 4．（）工程建设部 5．（）客户服务中心 6．（）运行维护部 7．（）人力资源部 8．（）市区营业中心 9．（）寻呼事业部 10．（）郊区县营业部 4．您的最高学历 1．（）高中/中专/技校以下 2．（）大专 3．（）本科 4．（）硕士及以上 5．您的职称 1．（）高级职称 2．（）中级职称 3．（）初级职称 4．（）其他 6．您现在的岗位属于（单选） 1．（）一般职员（普通行政人员、职能部门人员等） 2．（）工程建设人员 3．（）运行维护人员 4．（）营销人员(营业部、营业厅一般工作人员) 5．（）基层管理人员 6．（）中层管理人员 7．（）高层管理人员 ----------------------- 联通郑州分公司管理咨询调查问卷

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negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/联通郑州分公司员工调查问卷.doc

|2|　主机托管、服务器租用、 | |6|虚拟主机 | |3|　宽带接入、窄带接入、加 | |I|速服务 | |D|　安全服务、网上营销认证 | |C|培训 | | |　存储备份、监控服务、网 | | |站营销 | | |　网站建设、应用服务 | |2|　新资费上网不能简单罗列| |6|数据 | |3|　羊城教育信息化市场烽烟| | |骤起 | | |　263主叫计费上网登陆上 | | |海滩 | | |　不能偏信"优惠政策",省 | | |钱还靠掐准时 | | |　李小龙谈263的生存法则 | | | | | | | |2|　北京：95963、2631、包月卡、| |6|计时卡 | |3|　上海：主叫业务,上网卡,东方 | |I|逍遥卡 | |S|　广州：买卡送猫、征集网络监 | |P|测员 | | |　武汉：包月卡、诚征网络鉴证 | | |员 | | |　西安：买60送包周！多买多送 | | |！ |

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negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/263业务.doc

中国互联网络发展状况统计报告(2001/1) [pic] http://www.sina.com.cn 2001/01/17 14:40 新浪科技 今天(1月17日)下午，中国互联网络信息中心(CNNIC)在京发布了第七次《中国互联网络发展状况统计报告》，全文如下：　　我国Internet上网计算机数、用户人数、用户分布、信息流量分布、域名注册等方面情况的统计信息，对国家和企业动态掌握互联网络在我国的发展情况，提供决策依据有着十分重要的意义。1997年，经原国务院信息办和CNNIC工作委员会研究，决定由中国互联网络信息中心(CNNIC)联合四个互联网络单位来实施这项统计工作。CNNIC于1997年、1998年、1999年和2000年分别发布了"中国互联网络发展状况统计报告"。在统计报告发表后，受到各个方面的重视，被国内外用户广泛引用，并且不断有用户要求CNNIC提供最新的统计报告。为了使这项工作制度化、正规化，从1998年起CNNIC决定于每年1月和 7月发布统计报告。值得说明的是，信息产业部电信管理局和国家信息化办公室签发文件要求各相关单位配合CNNIC的统计调查工作，以及各互联网单位和各ISP、ICP等相关单位对CNNIC的支持与配合是中国互联网络发展状况统计调查工作得以顺利进行的重要保证。　　本次统计调查的主要内容有：统计我国互联网络上网计算机数量、上网用户数量、域名注册数量及分布、各个互联网络国际出口带宽以及WWW站点数量及分布；对我国上网用户的分布、基本情况和特征等方面做出概况性的统计分析；了解我国上网用户对互联网络的使用情况和行为习惯以及对有关热点问题的看法和倾向。　　依据统计学理论和国际惯例并结合以往六次调查经验，本次调查采用了计算机网上自动搜寻、网上联机调查和网下抽样调查等调查方法，其中网下抽样调查侧重于了解中国网民的总量、相关的特征、行为特点等，而网上联机调查侧重于了解网民对网络的使用情况、行为习惯以及对有关热点问题的看法和倾向。CNNIC在2000年11月末至2001年1 月初期间进行了网上联机调查和网下抽样调查。此次调查得到了国内众多知名ISP、ICP 站点的支持，国内的大部分网站均在主页为本次联机调查问卷放置了链接。网上调查共收到调查问卷34695份，经处理得到有效答卷26667份；网下调查采用抽样调查的方法，根据调查对象的不同特点将调查总体划分为几个子总体，分别采用不同的方式进行抽样调查，抽取的样本遍布全国31个省市，其中电话调查有效样本62620个、面访调查有效样本6000个。本次统计数据的截止日期为2000年12月31日。　　一、中国互联网络发展的宏观概况　　(一) 我国上网计算机数：　　约892万台，其中专线上网计算机：141万台，拨号上网计算机：751万台。　　(二) 我国上网用户人数：　　约2250万人，其中专线上网的用户人数约为364万，拨号上网的用户人数约为1543万，同时使用专线与拨号的用户人数为343万。除计算机外同时使用其它设备(移动终端、信息家电等)上网的用户人数为92万。　　注：CNNIC将中国网民定义为：平均每周使用互联网1小时(含)以上的中国公民。　　(三)CN下注册的域名数： |　 |AC |COM |EDU |GOV |NET |ORG |行政区域| | | | | | | | |名 | |域名数 |44605 |11141 |2004 |1140 |2099 |768 |556 | |量 | | | | | | | | |百分比 |36.87% |9.21% |1.66% |0.94% |1.73% |0.63% |0.46%　 | |　 |辽宁 |吉林 |黑龙江 |江苏 |浙江 |安徽 |福建 | |域名数 |3718 |762 |1156 |5471 |4862 |1051 |2983 | |量 | | | | | | | | |百分比 |3.07% |0.63% |0.96% |4.52% |4.02% |0.87% |2.47% | |　 |江西 |山东 |河南 |湖北 |湖南 |广东 |广西 | |域名数 |447 |4740 |1919 |2093 |1138 |17043 |835　 | |量 | | | | | | | | |百分比 |0.37% |3.92% |1.59% |1.73% |0.94% |14.09% |0.69% | |　 |海南 |四川 |贵州 |云南 |西藏 |陕西 |甘肃 | |域名数 |1270 |2165 |371 |1689 |143 |1563 |401 | |量 | | | | | | | | |百分比 |1.05% |1.79% |0.31% |1.40% |0.12% |1.29% |0.33% | |　 |青海 |宁夏 |新疆 |香港 |澳门 |台湾 |　 | |域名数 |86 |299 |1044 |1404 |0 |6 |　 | |量 | | | | | | | | |百分比 |0.07% |0.25% |0.86% |1.16% |0% |0% |　 | 　　(四)WWW站点数(包括 .CN、 .COM 、.NET、 .ORG下的网站 )：约265405 个　　WWW站点的域名分布情况： |　 |AC.CN |COM(.CN|EDU(.CN|GOV.CN |NET(.CN)|ORG(.CN)|行政区域| | | |) |) | | | |名.CN | |站点数 |62158 |28173 |3947 |2312 |5337 |2608 |971 | |量 | | | | | | | | |百分比 |23.42% |10.61% |1.49% |0.87% |2.01% |0.98% |0.37% | |　 |辽宁 |吉林 |黑龙江 |江苏 |浙江 |安徽 |福建 | |站点数 |6420 |1686 |2773 |17790 |25627 |2807 |15878 | |量 | | | | | | | | |百分比 |2.42% |0.64% |1.04% |6.70% |9.66% |1.06% |5.98% | |　 |江西 |山东 |河南 |湖北 |湖南 |广东 |广西 | |站点数 |1499 |12215 |5062 |6566 |2732 |37783 |2152 | |量 | | | | | | | | |百分比 |0.56% |4.60% |1.91% |2.48% |1.03% |14.24% |0.81% | |　 |海南 |四川 |贵州 |云南 |西藏 |陕西 |甘肃 | |站点数 |2872 |5647 |763 |3174 |59 |2949 |1043 | |量 | | | | | | | | |百分比 |1.08% |2.13% |0.29% |1.20% |0.02% |1.11% |0.39% | |　 |青海 |宁夏 |新疆 |　 |　 |　 |　 | |站点数 |133 |562 |1707 |　 |　 |　 |　 | |量 | | | | | | | | |百分比 |0.05% |0.21% |0.64% |　 |　 |　 |　 | 　　(五)我国国际线路的总容量为：2799M。连接的国家有美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、法国、日本、韩国等。分布情况如表所示： 中国科技网(CSTNET)：55M 中国公用计算机互联网(CHINANET)：1953M 其中：北京721M、上海661M、广州571M 中国教育和科研计算机网(CERNET)：117M 中国金桥信息网(CHINAGBN)：148M 其中：北京53M、上海59M、广州36M 中国联通互联网(UNINET)：55M 其中：上海47M、广州8M 中国网通(CNCNET)：377M 其中：北京4M、上海365M、广州8M 中国国际经济贸易互联网(CIETNET)：4M 中国移动互联网(CMNET)：90M 其中：北京45M、广州45M 中国长城互联网(CGWNET)：(建设中) 我国IP电话出口带宽总量为：213M 　　二、网民行为意识调查结果：　　(一)用户个人信息：  *1.用户中，男性占69.56%，女性占30.44% [pic] *2.用户的年龄段： |18岁以 |18-24 |25-30 |31-35 |36-40 |41-50 |51-60 |60岁以上| |下 | | | | | | | | |14.93% |41.18% |18.84% |8.89% |7.12% |5.72% |2.06% |1.26% | [pic] *3.用户的婚姻状况：未婚占62.93%，已婚占37.07% [pic] *4.用户的地域分布： |北京 |上海 |天津 |重庆 |河北 |山西 |内蒙 | |12.39% |8.97% |2.53% |2.03% |2.47% |1.34% |1.21% | |辽宁 |吉林 |黑龙江 |江苏 |浙江 |安徽 |福建 | |4.66% |2.41% |2.46% |5.43% |6.62% |2.43% |3.59% | |江西 |山东 |河南 |湖北 |湖南 |广东 |广西 | |2.07% |5.33% |2.33% |3.52 |3.97% |9.69% |2.02% | |海南 |四川 |贵州 |云南 |西藏 |陕西 |甘肃 | |0.31% |5.03% |0.80% |1.46% |0.03% |1.47% |1.13% | |青海 |宁夏 |新疆 |　 |　 |　 |　 | |0.31% |0.48% |1.51% |　 |　 |　 |　 | *5.用户的文化程度： |高中(中专)|高中(中专)|大专 |本科 |硕士 |博士以上 | |以下 | | | | | | |6.44% |23.45% |28.97% |38.82% |1.91% |0.41% | [pic] *6.用户的行业分布(不包括军人、学生和无业人员)： |党政管理机关 |工商管理、税务 |交通、运输业 |商业、贸易 | |8.59% |2.36% |4.05% |11.20% | |金融、保险、房地|信息、咨询服务 |社会服务业 |公检法 | |产 |业 | | | |6.68% |2.31% |8.26% |1.25% | |文化、娱乐与体育|新闻媒体与广告 |科研、教育事业 |邮政、通讯业 | |业 |业 | | | |1.48% |1.66% |10.75% |3.14% | |计算机业与IT行业|制造业 |水、电、气供给 |建筑业 | | | |业 | | |11.94% |6.49% |4.05% |3.64% | |采掘业、矿业 |农林牧渔水利业 |其他 |　 | |0.75% |1.45% |9.95% |　 | 　　*7.用户的职业： |国家行政管理人员|专业技术人员 |办事员和有关人 |商业、服务业人员| | | |员 | | |9.75% |24.84% |13.43% |11.43% | |农林牧副渔水利业|生产、运输设备 |军人 |学生 | |生产人员 |操作人员及有关 | | | | |人员 | | | |0.76% |5.31% |1.03% |20.92% | |无业人员 |其它 |　 |　 | |5.33% |7.2% |　 |　 | *8.用户个人月收入： |500以下 |501-1000 |1001-1500 |1501---200|2001---250|2501---300| | | | |0 |0 |0 | |15.31% |25.94% |15.81% |7.54% |4.05% |3.49% | |3001---400|4001---500|5001---600|6001---100|10000以上 |无收入 | |0 |0 |0 |00 | | | |2.93% |1.80% |1.61% |0.53% |0.57% |16.35% | |不确定 |　 |　 |　 |　 |　 | |4.07% |　 |　 |　 |　 |　 | 　　(二)用户使用网络情况和上网习惯：  *1.用户上网的主要地点(多选题)： |家中 |单位 |网吧 |学校 |其它 | |60.27% |43.92% |20.55% |19.70% |4.13% | *2.用户上网费用的来源： |公费 |自费 |两者均有 | |14.15% |63.37% |22.48% | *3.用户每月愿意花费的上网费用： |低于100 |100元 |200元 |300元 | |2.00% |1.12% |1.53% |6.56% | |8、9点 |10、11点 |12、13点 |14、15点 | |33.67% |8.83% |9.55% |3.36% | |16、17点 |18、19点 |20、21点 |22、23点 | |3.98% |11.82% |11.50% |6.08% | *6.用户通常在什么时间上网(多选题)： |0、1点 |2、3点 |4、5点 |6、7点 | |10.58% |2.90% |1.68% |3.32% | |8、9点 |10、11点 |12、13点 |14、15点 | |17.49% |22.05% |21.90% |17.85% | |16、17点 |18、19点 |20、21点 |22、23点 | |28.49% |33.56% |62.47% |35.12% |  *7.用户拥有E-mail帐号平均值：3.24  其中免费E-mail帐号平均值：2.90  *8.用户平均每周收到电子邮件数：16.82  发出电子邮件数：9.05  *9.用户拥有个人主页的情况：  有： 28.17% 没有： 71.83%  *10.用户上网的主要目的(多选题)： 获得信息： 68.84% 学习计算机等新技术： 13.32% 休闲娱乐： 51.37% 工作需要： 11.25% 获得各种免费资源(如免费邮箱、免费个人主页空间等)： 9.90% 对外联系方便： 12.16% 炒股需要： 6.41% 节省通讯费用： 2.59% 赶时髦： 2.69% 网上购物： 0.86% 其它： 3.30% 11.用户最常使用的网络服务(多选题)： 电子邮箱： 95.07% 搜索引擎： 66.76% 软件上传或下载服务： 50.56% 各类信息查询： 44.65% 网上聊天室： 37.53% 新闻组： 19.33% BBS电子公告栏： 16.72% 网上寻呼机： 24.64% 免费个人主页空间： 15.58% 网上游戏娱乐： 18.94% 网上炒股： 10.86% 网上购物或商务活动： 12.54% 网络电话： 6.58% 网上支付： 2.72% 其它服务： 7.12% 12.用户在网上最主要获得哪方面信息(多选题)： 新闻： 84.38% 计算机软硬件信息： 58.00% 休闲娱乐信息： 52.66% 电子书籍： 45.99% 科教信息： 35.77% 金融证券资讯： 22.88% 求职招聘信息： 29.12% 商贸资讯： 15.66% 旅行信息： 12.55% 各类广告信息： 13.51% 医疗信息： 11.78% 交友征婚信息： 9.30% 其它： 13.27% 13.用户获取、浏览的中文信息占所有信息的比例为： 77.50%；用户获取、浏览的国内信息占所有信息的比例为： 70.94% 　　(三) 用户对一些热点问题的看法　　1.用户认为选择Internet接入服务商(ISP)的最主要因素是：　　连线速度： 42.25% 　　服务质量： 23.53% 　　价格： 25.15% 　　知名度： 6.29% 　　其他： 2.78% 　　2.用户认为一个成功网站须具备的最主要的因素是：　　网站信息量大、更新及时、有吸引人的服务(如免费电子邮件、免费软件下载、证券信息等)： 68.41% 　　浏览该网站的速度快： 18.89% 　　该网站交互性好，能与其他网友自由交流： 7.88% 　　该网站设计精巧： 3.90% 　　其它： 0.92% 　　*3.用户认为当前互联网最令人不满意的地方是：　　速度太慢： 46.41% 　　收费太贵： 20.83% 　　中文信息不够丰富： 6.41% 　　无法保护个人隐私： 4.02% 　　使用不便，需要太多的专业知识： 5.42% 　　ISP服务质量不好： 3.35% 　　上网没什么用： 1.88% 　　其它： 11.68% 　　4.用户得知新网站的主要途径是(多选题)：　　搜索引擎： 71.55% 　　其它网站上的链接： 66.91% 　　朋友、同学、同事的介绍： 52.90% 　　网友介绍： 30.50% 　　网址大全之类的书籍： 18.72% 　　相关报刊杂志的介绍： 48.65% 　　相关广播电视节目的介绍： 25.18% 　　其它： 10.47% 　　5.下列网上信息中哪些还不能满足您的需要(多选题)：　　电子书籍： 39.34% 　　科教信息： 29.25% 　　计算机软硬件信息： 28.70% 　　新闻： 24.85% 　　医疗信息： 23.69% 　　求职招聘信息： 25.41% 　　休闲娱乐信息： 21.34% 　　旅行信息： 16.85% 　　商贸资讯： 16.86% 　　金融证券资讯： 13.83% 　　各类广告信息： 10.25% 　　交友征婚信息： 9.32% 　　其它： 12.34% 　　6.用户对于网上广告的看法：　　经常点击： 12.89% 　　有时点击： 37.16% 　　偶尔点击： 40.01% 　　不点击： 6.24% 　　网上广告将延长下载网页的时间，对其痛恨至极： 3.70% 　　7.网上哪一类广告会吸引您点击(多选题)：　　有奖促销活动: 67.38% 　　新闻信息: 43.83% 　　公益性活动: 51.50% 　　娱乐活动: 43.14% 　　学术活动: 25.12% 　　商品信息: 30.58% 　　新站发布: 25.53% 　　形象广告: 22.30% 　　商业公司: 12.36% 　　其它: 7.54% 　　8.哪一种网络广告形式最能吸引您点击：　　动画式广告： 66.50% 　　横幅式广告： 11.48% 　　跳出窗式广告： 10.12% 　　文字式广告： 5.50% 　　邮件式广告： 4.49% 　　插播式广告： 1.91% 　　9.用户是否愿意收到网络广告邮件作为选择物品或服务的参考：　　乐意： 31.31% 　　不乐意： 28.04% 　　无所谓： 40.65% 　　10.您是否经常点击网页上的链接图标/链接站点：　　经常： 32.10% 　　有时： 45.88% 　　偶尔： 20.58% 　　从来不： 1.44% 　　11.用户认为在未来一年中下列哪种广告形式具有更好的宣传效果(多选题): 　　网络广告： 45.63% 　　电视： 39.16% 　　户外广告： 5.33% 　　报纸： 3.81% 　　杂志： 2.47% 　　宣传册，广告信函： 2.73% 　　广播： 0.86% 　　12.用户是否经常浏览电子商务网站：　　经常： 23.90% 　　有时： 45.17% 　　偶尔： 27.23% 　　从来没有过： 3.70% 　　13.用户在过去一年中是否曾通过网络商店购买过商品或服务：　　是： 31.67% 　　否： 68.33% 　　14.用户在过去一年中是否成功地在拍卖/竞标网站上购买过他人的商品：　　是： 8.64% 　　否： 91.36% 　　15.用户在过去一年中是否在网上成功地进行过二手交易：　　是： 9.49% 　　否： 90.51% 　　16.用户由于何种原因进行网络购物(多选题)：　　节省时间： 49.29% 　　处于好奇，有趣： 33.29% 　　操作方便： 44.05% 　　节约费用： 37.41% 　　寻找稀有商品： 28.72% 　　17.用户在网上实际购买过哪些种类的产品(多选题)：　　书刊类： 58.33% 　　电脑的相关产品： 37.47% 　　通讯类： 19.87% 　　音像器材及制品： 29.07% 　　生活、家居类： 14.29% 　　礼品服务： 16.41% 　　教育学习服务： 13.13% 　　票务服务； 8.45% 　　家电产品： 8.43% 　　服装类： 6.92% 　　照相器材： 4.88% 　　体育用品类： 6.91% 　　医疗保健类： 4.44% 　　金融、保险服务： 3.76% 　　其它： 9.04% 　　18.用户希望网络能更多地提供哪些种类的产品(多选题)：　　电脑的相关产品： 46.24% 　　书刊类： 50.92% 　　教育学习服务： 32.51% 　　通讯类： 30.08% 　　礼品服务： 28.86% 　　音像器材及制品： 30.69% 　　票务服务： 23.20% 　　生活、家居类： 24.88% 　　家电产品： 18.62% 　　金融、保险服务： 17.38% 　　体育用品类： 14.77% 　　医疗保健类： 15.65% 　　服装类： 15.52% 　　照相器材： 9.45% 　　其它： 7.70% 　　19.用户是否经历过"已经订了货并付了款后，而未收到货物"的情形：　　是： 15.68% 　　否： 84.32% 　　20.用户对通过网络进行交易的满意程度：　　非常满意： 1.76% 　　较为满意： 25.96% 　　一般： 51.24% 　　较为不满意： 17.17% 　　非常不满意： 3.87% 　　21.用户一般采取哪种付款方式：　　货到付款(现金结算)： 42.02% 　　信用卡(或储蓄卡)： 12.73% 　　邮局汇款： 23.66% 　　网上支付： 13.14% 　　银行汇款： 4.13% 　　EMS、快递代收货款： 2.70% 　　银行存折账户划付： 1.62% 　　22.对于高额"超过1000元的产品"，用户希望采取的付款方式：　　货到付款(现金结算)： 55.45% 　　信用卡(或储蓄卡)： 17.31% 　　网上支付： 8.03% 　　邮局汇款： 5.14% 　　银行汇款： 5.21% 　　EMS、快递代收货款： 4.99% 　　银行存折账户划付： 3.87% 　　23.用户认为目前网上交易存在的最大问题是：　　安全性得不到保障： 31.20% 　　产品质量、售后服务及厂商信用得不到保障： 32.03% 　　付款不方便： 12.59% 　　送货耗时、渠道不畅： 9.86% 　　价格不够诱人： 7.39% 　　网上提供的信息不可靠： 5.91% 　　其它： 1.02% 　　24.用户一般选择什么方式进行商品配送：　　EMS： 19.80% 　　其它快递： 8.13% 　　普通邮寄： 28.50% 　　航空、铁路发运： 3.27% 　　送货上门： 38.24% 　　其它： 2.06% 　　25.用户认为中国何时能实现大规模的网上电子商务：　　半年内： 1.16% 　　半年--1年： 6.15% 　　1--2年： 23.88% 　　2--3年： 26.56% 　　3--5年： 23.97% 　　5年以上： 13.58% 　　没考虑过： 4.70% 　　26.您认为将来最有希望的网上事业是什么(多选题)：　　网上购物： 61.41% 　　网络通讯： 55.33% 　　网上学校： 54.54% 　　网上炒股： 49.14% 　　网上有偿信息服务： 40.86% 　　网上医院： 29.52% 　　虚拟社区： 28.32% 　　网上游戏娱乐服务： 33.02% 　　在线点播服务： 31.17% 　　其它： 6.78% 　　27.在一年内用户计算机被入侵情况：　　被入侵过： 44.66% 　　没有被入侵过： 44.30% 　　不知道： 11.04% 　　28.对于电子邮件帐号，用户多久换一次密码：　　1个月： 8.90% 　　3-6个月： 21.63% 　　6-12个月： 18.02% 　　一直不换： 51.45% 　　29.在网上用户主要采取什么安全措施(多选题)：　　密码加密： 38.11% 　　防病毒软件： 71.59% 　　防火墙： 64.67% 　　电子签名： 7.83% 　　不清楚，由系统管理员负责： 9.23% 　　什么措施都不采用： 4.58% (以上结果中加注*者为网下抽样调查结果)

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negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/中国互联网络发展状况统计报告2001-1.doc

市场营销诊断/资源评价概述：市场营销涉及营销管理和销售管理，营销管理含价格决策、促销决策、新产品推广。销售管理含销售计划、销售目标制定、购买角色和购买特点分析、销售人员的考核与激励。核心问题：资源集中在个人手中，基本是分销。营销资源： 1. 客户资源：哪些人与客户的哪些部门存在何种关系，客户忠诚度、美誉度； 2. 销售人员：年龄结构、经验结构、专业结构、技能评估 3. 两年来推广新产品的数量结构 4. 各油田2年来销售产品结构、数量市场营销诊断： 1. 结构 1. 基本组织结构，汇报关系及人员分布 2. 国内销售处和国际贸易处管理幅度太大 3. 国内销售处对分销部缺乏销售指导 4. 市场研究室定位：收集很多信息，分析以后作用 5. 营销管理处负责成品库存 2. 人员 1. 销售人员激励不明显 2. 销售人员考核单一 3. 客户 1. 购买角色 2. 购买特点（决定因素） 4. 主要流程 1. 销售计划制定流程（与生产计划接口） 2. 销售目标制定流程 3. 新产品推广流程 4. 价格决策流程 5. 促销流程（含促销手段的利用情况,公关广告费用） 6. 销售技术支持流程 7. 售后服务流程

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negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/营销管理诊断.doc

资料需求（请李涛先生代为协调）请胡泽国先生帮助收集的资料清单： 1. 移动电话市场占有率情况月报表 2. 130业务工作流程 3. 130业务月报表 4. 联通郑州分公司130业务的经销商政策 5. 130业务客户投诉统计处理表请张学刚先生帮助收集的资料清单： 1. 各业务部门的业务月报表 2. 年度（或月度）工作计划、工作总结 3. 户外媒体分析报告 4. 郑州地区电视台各档期节目收视率统计资料

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negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/联通资料/资料需求.doc

广东联通 |■ | | |虚拟专| | |用网络| | |（VPN | | |） | | • VPN全称为虚拟专用网络（Virtual Private Network），是指在中国联通数据通信网上为政府、企业等构筑安全可靠、方便快捷的专用网络。 • VPN技术是广域网建设的最佳解决方案，大大节省广域网的建设和运行维护费用，增强了网络的可靠性和安全性，把政府、企业各分支机构的局域网连接起来，从而真正发挥整个网络的作用。 • 我们为您提供：基于ATM的VPN；基于FR的VPN；VPDN；IP VPN；虚拟专用网络业务尤其适合：政府、银行、证券、保险、铁道、民航、税务、海关、旅游等。需要拥有自己专网的企业系统。 ■ 国内、外专线租用业务我们针对您不同的需求，提供如下几种不同的业务： • 数字数据电路 • 帧中断（FR） • 数字电路国内、外专线租用业务适合一下用户： • 信息源用户（ISP、ICP） • 大集团用户，包括：政府机关、医疗、教育部门、海关、金融、公安、税务、证券集团、以及贸易中心、跨国公司、国内外连锁店等等。 ■ 互联网数据中心（IDC）服务数据中心可以为您提供以下的服务项目： • 标准服务：　　＊主机托管　　＊整机租赁　　＊机房租赁　　＊虚拟主机　 • 增值服务：　　＊负载均衡　　＊缓存服务　　＊SSL协议加速服务　　＊VPN配套服务　　＊数据存储和备份　　＊实施统计和记费　　＊根据客户需求提供的等级服务　　 • 配套服务：　　＊大容量的E-mail服务系统　　＊互联网接入的帐号批发或专线接入服务　　＊网站通用功能的配送服务　　＊配套的培训服务用户介入方式：对于不同客户的业务要求，我们为您提供多种专线接入方式，协助您做出最佳的选择。 • 有线接入：　　＊光纤接入　　＊铜缆接入 • 无线接入; 　　＊LMDS接入　　＊IP-B-WLL接入　　＊一点多址接入　　＊扩频微波 ■ 公用计算机互联网（CNUNINET） CNUNINET（165）的优势 • 基于ATM+IP的网络平台，向用户提供多种宽带专线接入Internet的解决方案。 • 现已覆盖全国230个城市，通过北京、上海、广州的国际出口，大大加快互联网的访问速度。 • 全国统一网管、计费，向您供可全国漫游的165拨号上网业务，及全国范围的IP VPN、VPDN等业务。 • 165用户均可享受联通提供www.165.net.com全方位网络翻译服务，英、汉、日等外交网站自动翻译成中文浏览。文件下载自动翻译，电子邮件翻译，双语BBS，多语种聊天等。 • 专线上网业务：为拥有一定规模局域网的企业、楼宇提供高速上网业务。 • WWW应用：1、为中、小企业单位提供虚拟主机服务或主机托管服务；　　　　　　2、为企事业单位提供域名申请和IP地址申请服务；　　　　　　3、为企业上网提供整套的解决方案 • E-mail服务：1.帐号E- mail：为企业用户提供大容量的、高服务保障的企业电子邮箱；　　　　　　　 2.免费E-mail：为企业、个人用户提供安全可靠的电子邮箱。 • 批量购买业务：提供卡类和帐号类两种拨号接入方式，并可提供全国漫游服务。企业可批量购买联通上网卡，不但可达到控制企业上网费用的目的，更可获得联通提供的优惠价格。 |中国联通公用计算机互联网（Uninet）专线业务收费标准 | |方式/项目 | |开户费 | |网络使用费 | |通信费 | | | | | | | |速率 | |费率（元/月） | | | | | |包月制专线 | |100元 | |64Kbps及以下 | |3600 | |根据接入方式不同按相应电路资费标准收取通信费 | | | | | | | |64Kbps〈速率≤128Kbps | |4900 | | | | | | | | | |128Kbps〈速率≤256Kbps | |6600 | | | | | | | | | |256Kbps〈速率≤384Kbps | |9000 | | | | | | | | | |384Kbps〈速率≤512Kbps | |12000 | | | | | | | | | |512Kbps〈速率≤768Kbps | |16200 | | | | | | | | | |768Kbps〈速率≤1024Kbps | |21900 | | | | | | | | | |1024Kbps〈速率≤2Mbps | |27000 | | | | | | | | | |2Mbps〈速率≤4Mbps | |32400 | | | | | | | | | |4Mbps〈速率≤8MKbps | |58400 | | | | | | | | | |8Mbps〈速率≤10Mbps | |70000 | | | | | | | | | |10Mbps〈速率≤20Mbps | |125100 | | | | | | | | | |20Mbps〈速率≤34Mbps | |195200 | | | | | | | | | |34Mbps〈速率≤45Mbps | |250000 | | | | | | | | | |45Mbps〈速率≤100Mbps | |504000 | | | | | | | | | |100Mbps〈速率≤155Mbps | |781200 | | | | | |国内出租电路资费 | |单位：元/月 | |市内用户中继 | |模拟 | |90 | | | | | |数字 | |用于放开经营电信业务的 | |2700 | | | | | | | |用于互联网服务的 | |1800 | | | |国内出租电路 | |种类/范围 | |本地网内 | |长途 | | | | | | | |营业区内 | |营业区间 | | | | | | | |话音（音频） | |180 | |900 | |2250 | | | | | |（DDN）数字数据电路 | |9.6kbps | |900 | |1170 | |2250 | | | | | | | |19.2kbps | |1080 | |1350 | |2430 | | | | | | | |64kbps | |1350 | |1800 | |3150 | | | | | | | |128kbps | |1800 | |2250 | |4500 | | | | | | | |256kbps | |2250 | |2880 | |4950 | | | | | | | |384kbps | |2880 | |3600 | |5580 | | | | | | | |512kbps | |3420 | |4680 | |6300 | | | | | | | |768kbps | |3870 | |5580 | |7200 | | | | | | | |1Mbps | |4500 | |6750 | |8100 | | | | | | | |2Mbps | |5400 | |7200 | |10800 | | | | | |数字电路 | |2Mbps | |1800 | |3600 | |5400 | | | | | | | |8Mbps | |5400 | |9900 | |15300 | | | | | | | |34Mbps | |14400 | |27900 | |42300 | | | | | | | |155Mbps | |39600 | |79200 | |118800 | | | | | | | |622Mbps | |110700 | |222300 | |333000 | | | | | | | |2.5Gbps | |309600 | |619200 | |929700 | | | |国际及港澳台出租电路资费 | |单位：元/月 | |电路种类/国家或地区 | |香港、澳门、台湾 | |亚洲各国 | |欧、美、澳、非各国 | | | |光缆卫星 | |普通话路 | |2520 | |12600 | |13500 | | | | | |9.6Kbps | |2700 | |13500 | |14400 | | | | | |56、64Kbps | |3060 | |15300 | |16200 | | | | | |128Kbps | |4680 | |23400 | |24300 | | | | | |192Kbps | |6120 | |30600 | |30600 | | | | | |256Kbps | |7020 | |35100 | |36000 | | | | | |384Kbps | |8820 | |44100 | |45000 | | | | | |512Kbps | |10260 | |51300 | |53100 | | | | | |768Kbps | |11880 | |59400 | |61200 | | | | | |1Mbps | |13320 | |66600 | |69300 | | | | | |1.5Mbps | |15660 | |78300 | |85500 | | | | | |2Mbps | |18000 | |90000 | |90000 | | | | | |8M | |50400 | |252000 | |252000 | | | | | |34M | |144000 | |702000 | |702000 | | | | | |45M | |189000 | |810000 | |810000 | | | | | |155M | |396000 | |1980000 | |1980000 | | | | | |622M | |1107000 | |5535000 | |5535000 | | | | | |2.5G | |3096000 | |15489000 | |15489000 | | | |帧中继资费 | |1、一次性费用 | |项目 | |标准 | |备注 | | | |工料费 | |270元/端 | |不分国际、国内及营业区内、区间，不分速率 | | | |调测费 | |270元/虚电路（PVC）/端 | | | | | | | |2、端口月租费 | |端口速率 | |64kbps及以下 | |128kbps | |256kbps | |384kbps | |512kbps | |768kbps | |1Mbps | |2Mbps | | | |月租费 | |234 | |270 | |360 | |405 | |450 | |585 | |675 | |900 | | | | | |3、虚电路（PVC）月租费 | |CIR/ 范围 | |本地网内 | |长途 | |国际 | | | | | |营业区内 | |营业区间 | |360 | |港澳台 | |亚洲各国 | |欧、美、澳、非各国 | | | |8kbps | |261 | |396 | |891 | |1395 | |7920 | |8460 | | | |16kbps | |351 | |486 | |1071 | |1620 | |9000 | |9450 | | | |32kbps | |405 | |585 | |1170 | |1800 | |10350 | |10350 | | | |48kbps | |450 | |675 | |1350 | |2070 | |11700 | |12150 | | | |64kbps | |495 | |720 | |1530 | |2340 | |13050 | |13140 | | | |128kbps | |630 | |900 | |1890 | |3060 | |16200 | |16560 | | | |256kbps | |720 | |1035 | |1980 | |3150 | |17100 | |17640 | | | |384kbps | |765 | |1215 | |2070 | |3420 | |18000 | |18450 | | | |512kbps | |900 | |1305 | |2250 | |3690 | |20070 | |20790 | | | |768kbps | |1035 | |1440 | |2430 | |4140 | |23220 | |23895 | | | |1Mbps | |1125 | |1800 | |2700 | |4680 | |26010 | |27045 | | | |2Mbps | |1350 | |1980 | |3600 | |6300 | |35100 | |35100 | | | |注：表中所列的虚电路（PVC）月租费资费为单向收费。 | |193长途电话及IP电话专线资费 | |一、 193长途电话资费 | | | |通话费标准 | |优惠时段 | |优惠后标准 | |备注 | | | |国内长途 | |0.06元/6秒 | |每日22：00至次日07：00（不分节假日和工作日） | |0.03元/6秒 | |通话不足六秒按六秒计算 | | | |港澳台长途 | |0.18元/6秒 | | | |0.15元/6秒 | | | | | | | |0.72元/6 秒 | | | |日本、美国、新加坡、澳大利亚、新西兰、法国、英国、意大利、| |泰国、马来西亚、德国、加拿大、菲律宾、印度尼西亚、韩国 | |0.38元/6秒 | | | | | | | | | | | |其它国家 | |无优惠 | | | | | | | |二、IP电话专线资费 | | | |通话费标准 | |备注 | | | |国内长途 | |0.30元/分钟 | |不足一分钟按一分钟计算 | | | |港澳台长途 | |1.50元/分钟 | | | | | |国际 | |拨打美国、加拿大 | |2.60元/分种 | | | | | | | |拨打其他国家或地区 | |3.60元/分钟 | | | | | |注：如果大批量的购买，我们对大客户将有特别优惠。 |

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公司基本情况资料收集清单 1. 公司发展的基本情况 2. 公司大事记：关键事件、主要成功和失败的经历 3. 郑州分公司成立的背景 4. 公司财务报表 5. 河南分公司与郑州公司的关系，河南分公司是如何对郑州分公司进行管理与考评 6. 公司组织机构图及人力资源情况 7. 郑州联通各部门各类管理制度、运作程序、作业流程 8. 公司成立以来的年度、季度（月）工作计划与工作总结 9. 企业目标及中长期发展战略规划： 1. 公司的一年、三年、五年目标 2. 财务方面的目标 3. 市场方面的目标

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烟台联通庆祝5.17世界电信日加入时间：2001年5月16日16:45 5.17世界电信日，中国联通在数码通信广场举办大型综合业务优惠受理活动，联通 130移动电话、165互联网、193长途、17911/17910IP电话以及寻呼198/199 126/127 19 1/192等业务现场办理入网、开户；同时提供综合业务的咨询。 5.17到联通数码通信广场，看职业团队火爆演出、节日当天入网开户用户赠送5.17 精美礼品一份。 5.17日——5.23日，联通165为您提供免费拨号上网活动！以用户名：165、密码：16 5，拨号上网用户均免收上网信息费。联通数码通信广场地址：国贸大厦一楼东侧咨询电话：1001 13001611888 文章出处：中国联通烟台分公司文章作者：数据部 5.1-5.3中国联通参加“电脑节”抽奖及讲座活动安排加入时间：2001年5月16日16:30 　　（1）4.27- 4.29 派人到烟台展览馆发放资料，接受咨询，销售卡（展位由主办方免费提供）（2）4.30- 5.13在联通网络公司柜台发放资料，接受咨询，销售卡（柜台在科技市场一楼145柜台）（3）5.1- 5.3日上午10点在科技市场举行有奖问答活动（IP卡、193卡、165卡业务知识，奖品为各种卡）（4）5.3日上午9点，在科技市场8楼举行讲座，题目为“现代综合通信方式促进烟台企业发展”“烟台宽带网发展展望”，参加者赠送165上网卡一张，主讲：中国联通烟台分公司互联网与电子商务部陈丰伟文章出处：中国联通烟台分公司文章作者：数据部江苏联通5·17电信日活动 --165"e网通"上网卡促销活动的开展时间为：2001年5月17日--6月17日。 2001年5月17日第33届世界电信日的主题是"互联网：机遇与挑战"，因此"e网通"卡的推出紧扣这一主题。 "e网通"卡相应设定30元（35小时）、50元（70小时）、80元（150小时）三种低面额。 1、用户购买165"e网通"卡后，可获得相应面额的联通礼金券，礼金券具体标准为： 30元"e网通"卡按15%比例赠送面值4.5元的礼金券； 50元"e网通"卡按15%比例赠送面值7.5元的礼金券； 80元"e网通"卡按15%比例赠送面值12元的礼金券。 2、联通礼金券只限于在当地联通营业厅使用，用户凭联通礼金券可以在当地联通营业厅购买如下5种业务品种，金额相应抵冲: （1）"世纪行"移动电话充值卡（2）17910/17911 IP电话卡（3）193长途电话卡（4）165"e网通"卡（5）缴纳寻呼机月租费。 3、礼金券的赠送仅限于5月17日--6月17日活动期间；用户凭联通礼金券二次购买165"e网通"卡时不再享受赠送礼金券的优惠；礼金券不可用于代替现金直接缴纳手机话费。国信通信“金秋狂‘响’，99热卖” “ 金秋狂‘响’，99热卖”是国信寻呼有限责任公司自成立以来第一次在全国范围内开展的业务促销活动。由于国信寻呼已更名为“国信通信”，所以本次活动也是第一次宣传国信通信这一品牌，这也意味着国信寻呼将从单一经营寻呼业务向综合性经营各种通信业务迈进。 198/199全国公用寻呼网服务优势　 • 国联网、覆盖面最广，开通城市最多的寻呼网，目前开通全国188个联网地区，其中北京、上海、河北、河南、辽宁、黑龙江、山东、浙江、福建、海南、四川、云南、贵州、广西等十四个省、自治区和直辖市已覆盖到县城和部分发达乡镇。年内将有广东、江苏等省也将覆盖到地、市、县及大部分乡镇。国信集团公司并计划将1 98/199覆盖到香港、澳门地区，真可谓“一机在手，走遍神州，一次投资，终身受用”； • 联网城市正不断增加，九九年开通深圳、珠海地区联网，十月份全省开通县级以上城市； • 资费可视全国联网地区多少由用户自由选择—— 1+1（一个服务区+全国其它任意一个漫游联网地区）资费：数字机28元/月、中文机45元/月； 3+1（三个开通城市同播联网+全国其它任意一个漫游联网地区）资费：数字机28元/月、中文机45元/月； • 全国统一网号，198/199台号人工自动兼容，寻呼外地用户在全国任何一个联网地方均可落call，无需打长途； • 采用高速寻呼FLEX编码制式，提供本地服务、区域服务、联播服务和全国漫游服务，支持个人寻呼、群呼、公众信息服务； • 采用多频扫描技术，克服各业务区域容量不均匀和自身同频干扰，确保全国范围内众多用户同时使用同一寻呼服务的安全性； • 采用国内第一套大规模综合信息平台，在九九年底之前，将一改市面产品单一服务的局面，为用户提供异地呼、网上寻呼、Email寻呼、Email通知、群呼、信息查询、信息点播、语音信箱、信息自动采编、秘书收发邮件、Internet接入、ISP网络甚至IP电话等多项服务。

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中国联通公用数据网业务中国联通公用数据网业务包括:中国联通公用计算机互联网（CNUNINET）业务和ATM、FR 业务两部分。中国联通公用计算机互联网（CNUNINET）是经国务院批准，直接进行国际联网的经营性网络，其拨号接入号码为"165"，面向全国公众提供互联网络服务。中国联通公用数据网在北京、上海、广州设立国际出入口，首期4月份将开通约52个主要城市，并逐步向全国提供服务，中国联通公用数据网可提供的业务有： 1、通过专线方式和普通拨号方式的上网业务，其中普通拨号方式包括帐号方式和卡方式两种，两者都具有漫游功能。 2、为中、小企业提供虚拟主机业务、主机托管业务。　　 3、网络资源出租业务，为ISP，ICP提供网络资源，包括国际/国内带宽、拨号端口、主机、计费系统等，实现VISP、VICP等； l E-mail业务，包括帐号E- mail、寻呼、GSM短讯业务互通；　　 4、提供面向全国范围的虚拟专用网（VPN）业务，包括基于ATM的VPN、基于FR的VPN、V PDN和IP-VPN业务等；　　 5、数据承载业务，包括电路仿真业务（CES）、ATM的永久虚电话（ATM- PVC）、FR的永久虚电路（FR-PVC）。联通数据网业务定位：　　　　　　　　　　　　　　　　1、虚拟专网（VPN）　　2、IP电话/传真　　　　　　　　　　　　3、IP网传统业务　　　　　　　　　　　　4、电子商务　　5、网络基本业务　　6、会议电视/远程教学/远程医疗联通数据网主要技术体制：以宽带ATM信元交换为核心，采用ATM+IP的组网模式。联通数据网持续发展策略：　　1、DWDM技术的应用　　2、与GSM移动数据业务互通　　3、与电话网互连互通　　4、与因特网互连互通资　费　标　准 • IP电话资费标准 • 普通电话拨号入网资费标准 • 卡用户资费标准 • 数字专线入网资费标准 • 虚拟主机业务资费标准 • 主机托管业务资费标准 • 电路仿真业务资费 • 基于FR的PVC资费标准 • 基于ATM的PVC资费标准 • VPN的资费 • VPDN的资费其它相关资费： 1、取消现行所有附加在电信业务基本资费上的附加费。 2、通话时长在3秒（不含）以内的长途话费收取办法仍维持原规定不变。 3、按信息产业部要求，取消移动电话拨叫市郊、农村电话时加收的每分钟0.10元的市郊、农村电话　　费。 4、用户拨打长途电话，通话跨越不同计费时段的，跨越的计费单元按跨越前的标准收费；通话跨越　　2001年2月21日0：00的1分钟，按原资费标准计费。 5、移动用户拨打国内长途电话和国际及港、澳、台电话，拨"193"时，按中国联通标准加收长途通话　　费，拨"190"时按中国电信标准加收长途通话费，拨"0"时，按国家标准（中国电信）加收长途通　　话费。移动用户拨打IP电话，按IP电话资费标准IP电话通话费。 6、国际漫游来访的移动用户拨打国内电话，资费标准仍维持原标准每分钟2.88元不变。拨打港、澳　　、台电话和国际电话的优惠时段和标准普通移动用户同样处理。拨"193"时，按中国联通标准加收　　长途通话费，拨"190"时按中国电信标准加收长途通话费，拨 "0"时，按国家标准（中国电信）加　　收长途通话费。自2001年3月1日起改按调整后的标准执行。中国联通公用计算机互联网（CNUNINET）首期通达城市目前联通新网络165拨号上网帐号业务可在国内154个地市漫游。北京、上海、重庆、天津、哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、长春、吉林、沈阳、大连、锦州、鞍山、营口、辽阳、抚顺、铁岭、朝阳、丹东、盘锦、葫芦岛、本溪、阜新、西安、呼和浩特、包头、兰州、乌鲁木齐、昌吉、银川、西宁、石家庄、保定、沧州、济南、烟台、潍坊、青岛、淄博、威海、济宁、东营、临沂、德州、滨州、枣庄、聊城、日照、菏泽、泰安、莱芜、太原、长沙、株州、湘潭、武汉、南京、苏州、无锡、常州、扬州、镇江、泰州、盐城、徐州、南通、连云港、淮阴、宿迁、杭州、宁波、温州、台州、绍兴、嘉兴、金华、湖州、丽水、衢州、舟山、南昌、合肥、蚌埠、芜湖、郑州、昆明、贵阳、南宁、桂林、柳州、北海、福州、厦门、泉州、莆田、漳州、宁德、广州、深圳、东莞、梅州、湛江、肇庆、汕头、韶关、惠州、江门、茂名、佛山、顺德、珠海、中山、潮州、揭阳、海口、三亚、儋州、成都、乐山、绵阳、万县、涪陵、自贡、泸州、德阳、内江、宜宾、达川、南充、洛阳、新乡、岳阳、衡阳、常德、龙岩、三明、邢台、秦皇岛、邯郸、廊坊、唐山、南平、红河、玉溪、曲靖、楚雄、临沧、保山、昭通、思茅、文山、衡水。

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互联网业务 165“e网通”上网卡使用指南 1．本卡仅现在江苏省内13个城市使用 2．请用硬皮刮开火漆，使用拨号方式上网。具体使用方法： • 打开已建连接 • 用户名一栏输入：卡号 • 口令一栏输入：密码 • 电话号码一栏输入：165 • 单击"连接"开始拨号 3．密码修改、详单查询请到 www.js165.com 4．本卡仅含信息费 5．本卡无需客户资料，不办理挂失手续 6．本卡解释权归中国联通江苏分公司所有 |eb.qxCMK |30元 |50元 |80元 | |可使用时间|35小时 |70小时 |150小时 | 165互联网与电子商务业务 |接入业务：普通拨号方式和专线接入方式。|[pic] | |普通拨号方式：用户可通过电话拨号（接入| | |号码"165"）方式接入联通的公用计算机互 | | |联网 | | |（CNUNINET），再汇接到国内、国际的所有| | |互联网络。其使用方式有帐号方式和卡方式| | |两种，这两种方式都具有漫游功能，用户无| | |论何时、何地都能轻松上网。 | | |专线接入方式：域内方式和域外方式两种。| | |域内用户接入方式：用户没有IP地址或有IP| | |地址但没有独立的自治域号。 | | |域外用户接入方式：用户拥有自己IP地址及| | |自治域号，通过接入层路由器接入，目前只| | |能通过骨干路由器准时接入.可根据用户需 | | |要决定是否穿透；或采用BGP路由协议。 | | IDC业务：为用户提供基本托管服务（主机托管、虚拟主机）、安全服务、网络监控服务，各种电子商务应用服务等。网络资源出租业务：为ISP、ICP提供网络资源，包括提供联通的拨号端口，拨号服务器；提供联通的接入号；提供国际/国内带宽、主机、计费系统等，实现VISP、VICP等；提供其他网络资源。 E-mail业务：帐号E-mail业务；免费E-mail业务；企业E-mail业务。虚拟专用网（VPN）业务：提供面向全国范围的虚拟专用网（VPN）业务，包括IP- VPN（专线VPN）、VPDN（拨号VPN）。用户利用165公用计算机互联网网络平台的部分资源（传输、交换等等），采用专线或拨号方式，使不在同一地理区域的机构构成一个安全可靠的虚拟专用网络，而且具有独立的网络管理。专网中用户在使用中如同在一下局域网上。什么是165网？江苏联通公用计算机互联网是中国联通公用计算机互联网CNUninet（以下简称"165网"）的一部分，中国联通公用计算机互联网是以信息产业部报请国务院批准，可直接进行国际联网的计算机信息互联网络，属经营性互联网络，面向全国公众提供互联网络服务。信息产业部核配"165"为中国联通公用计算机互联网的拨号接入号码，在全国范围内使用。 165网的优点高带宽国际出口带宽大于45M，国内主要汇接点间带宽622M，省会城市间带宽155M。大容量全国七个核心汇接节点ATM交换容量为25G以上，区域汇接点ATM交换容量为5G以上。全新网 165网是在中国联通数据网平台上组建的业务网，网络覆盖全国，采用了IP+ATM的组网模式，是一个全新的统一平台的网络。全业务 165网可提供电信级的话音、数据、图象等多种服务项目，实现全国漫游业务。具有拨号上网和TM/FR/DDN专线接入上网功能，及通过GSM上网（WAP）业务。全互联国际上已与多家互联网网络实现高带宽互联；国内已与其他六个互联网网络（国际互联网、中国电信宽带数据网、中国教育网、中科院网、中国金桥网、中国吉通网）实现高带宽互联。 165网可提供的业务通过专线方式和普通拨号方式的上网业务，其中普通拨号方式包括帐号方式和卡方式两种，两者都具有漫游功能，让用户无论何时、何时都能轻松上网；为中、小企业提供虚拟主机业务、主机托管业务；网络资源出租业务，为ISP，ICP提供网络资源，包括国际/国内带宽、拨号端口、主机、计费系统等，实现VISP，VICP等； E-mail业务，包括帐号E-mail业务和免费E-mail业务；提供面向全国范围的虚拟专用网（VPN）业务，包括VPDN和IP-VPN业务等；统一信息服务，实现E- mail、寻呼、GSM短讯业务互通，我们还将与社会各界合作，共同开发和提供网上银行、电子商务、政府上网、企业上网等服务。 165网可通达182个城市北京、上海、天津、重庆、万县、涪陵、哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、长春、吉林、沈阳、大连、锦州、鞍山、营口、辽阳、抚顺、铁岭、朝阳、丹东、盘锦、葫芦岛、本溪、阜新、西安、渭南、宝鸡、呼和浩特、呼伦贝尔、巴彦淖尔、伊克昭、乌兰察布、通辽、赤峰、乌海、包头、兰州、乌鲁木齐、昌吉、银川、西宁、石家庄、保定、衡水、沧州、邢台、秦皇岛、邯郸、廊坊、唐山、济南、青岛、烟台、潍坊、淄博、威海、济宁、东营、临沂、泰安、枣庄、聊城、德州、滨州、日照、菏泽、莱芜、太原、长沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、邵阳、张家界、永州、怀化、吉首、益阳、郴州、娄底、株州、武汉、南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、盐城、徐州、南通、连云港、淮阴、宿迁、杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、台州、金华、湖州、丽水、舟山、衢州、南昌、九江、合肥、蚌埠、芜湖、郑州、洛阳、新乡、昆明、红河、玉溪、曲靖、楚雄、临沧、保山、昭通、思茅、文山、大理、丽江、迪庆、怒江、德宏、西双版纳、贵阳、南宁、桂林、柳州、北海、玉林、贵港、河池、钦州、福州、厦门、泉洲、莆田、漳州、宁德、龙岩、三明、南平、广州、深圳、东莞、佛山、顺德、惠州、江门、珠海、中山、梅洲、湛江、肇庆、汕头、韶关、茂名、潮洲、揭阳、江门、海口、三亚、儋州、成都、乐山、绵阳、自贡、泸州、德阳、内江、宜宾、达川、南充。

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2000通信业发展统计公报中经网(www.cei.gov.cn) 2001-04-05　11:35 　　２０００年是＂九五＂的最后一年，也是通信业改革重组后，按新机制运作的第一年。在这一年里，我国通信业在党中央、国务院领导下，以江泽民同志＂三个代表＂重要思想为指导，面对国内外电信市场的激烈竞争，锐意改革、积极创新，在改革、发展、服务等方面都取得了显著成绩，保持了持续、健康、快速发展的势头。为＂加速发展信息产业、大力推进信息化＂起到了推动作用。　　２０００年通信业全年完成业务总量４７２５亿元，比上年增长４２．４％；收入完成３４９８亿元，比上年增长２４．８％；实现利税４３３亿元。通信业增加值完成２０９８亿元，比上年增长２４．７％，通信业增加值占国内生产总值的比重达到　２．３５％（上年２．１％）。全年完成固定资产投资２２２５亿元，比上年增长３０．３％，占全社会总投资的比重达到６．８　％。　　邮政发展与建设　　全年邮政业务总量完成２３０．６亿元，比上年增长１６．４％；邮政业务总收入完成４２４．２亿元，比上年增长１４．７％，全国增收５４．４亿元；全国邮政收支差额总额实现－３２．９亿元，比上年减亏３４．４亿元，减亏率达到５１％；人均劳动生产率８．１万元，比上年增长２１．４％。　　（一）　传统业务略有增长　新业务有长足发展　　２０００年邮政多项传统业务保持平稳增长，函件完成７８．２亿件，比上年增长１１．１％；特快专递业务达到１１０９８万件，比上年增长２１．８％；邮政储蓄期末余额达到４５６６．６亿元，比上年增长１９．９％。包件、报刊、集邮业务均比上年有所下降。　　邮政新业务有了长足的发展，邮政商业信函、邮送广告、邮资广告明信片制作等业务量分别达６７４５９．９万件、１６９１７７．４万件、３２５１９．７万件，比上年分别增长８６．１％、７５．９％和４９％。　　（二）　邮政专业收入全部正增长　支出得到较好控制　　邮政各专业均保持了收入的正增长，全年函件业务收入累计完成４７．６亿元，比上年增长１６．９５％；包件收入完成２０．４８亿元，比上年增长２５．８８％；特快专递收入完成４３．２８亿元，比上年增长２０．８４％；邮政储蓄完成１２３．５３亿元，比上年增长８．９４％。函件、包件、特快等专业收入增幅较大，超过总收入的平均增幅，是拉动收入增长的重要力量。　　全年邮政总支出得到较好控制，管理费用支出１０１．９亿元，比上年下降０．０８％；财务费用支出１．１２亿元，比上年下降４０．０３％。　　（三）　邮政投资结构有所调整　投资建设效益明显　　２０００年实际完成固定资产投资９０．３亿元，比上年减少１２．３２％，其中：基本建设投资完成４６．４亿元，占总投资的５１．４％；技术改造投资完成４３．９亿元，占总投资的４８．６％。基本建设投资比重比上年下降，技术改造投资比重上升。　　投资结构调整取得明显成效，土建和非生产性设施投入得到压缩，处理中心工艺设备和竞争性业务投入比重有所提高。投资结构的调整，满足了改善服务、发展业务、提高网络运行效率的需要。　　全年投资建设效益明显，固定资产交付使用率达到６７．６％，建设项目投产率达到３７．３％，房屋建筑面积竣工率达到５０．４％。　　（四）　邮政通信网有新发展　运输能力明显增强　　由于投资结构的调整及邮政中心局体制的稳步推进，邮政通信网有了新的发展，邮件运输能力明显增强。全国除拉萨外，全部成立邮区中心局并运行，２０００年底邮路已达２２１３３条，２９８万公里，农村投递路线总长度达３５５万公里；火车邮厢５０６辆，邮运汽车３２７２７辆。全网实施邮件提速，函件、包件平均　时限分别缩短１－２、２－３天，报刊、汇兑、特快专递的时限也有不同程度的提高。　　全国邮政储蓄计算机网覆盖３１个省的５２７个县（市），特快专递开办城市达１９８３个，并与２６个国家和地区连网；电子信函开办城市达５５９个。　　（五）　邮政通信服务水平、服务质量有明显提高和改善　　２０００年邮政通信服务水平和服务质量都有明显提高，农村邮政通信服务得到改善。全国邮政局所已达６６８００处，其中设在农村的局所５０２８４处，占局所总数的　７５％；提供邮政全功能服务的局所２７７１２处，电子化局所１４８４３处。每一局所平均服务面积为１４４平方公里，每一局所平均服务人口１．９万人。全国开办邮政储蓄业务的乡（镇）２３４２３个，开办邮购业务的地（市）、县（市）１２０３个。　　全国中央、省级日报早报早投率达５７％，各类邮件妥投时限准时率达到９０％以上，邮政服务综合满意度达到８０分以上。　　（六）　职工人数继续负增长　劳动生产率大幅度提高　　２０００年末邮政从业人员为５２．４万人，较去年仍有减少；　　全员劳动生产率达到８．１万元／人，比上年增长２１．４％。　　（七）　科技、教育取得新进展　国际交流力度加大　　中国邮政坚持＂科教兴邮＂的方针，引进国外的先进技术和设备，不断革新管理手段、生产手段和服务手段，促使邮政业逐步从劳动密集型向技术密集型转变。　　２０００年邮政科学研究和技术创新取得新进展，全国共下达新技术开发项目４４６项，完成２６５项，约占计划６０％。　　２０００年中国邮政加大对外交流力度，拓宽对外交往渠道，有力地促进了邮政业务和技术领域的国际交流与合作。２０００年末直接通邮的国家和地区１４５个，国际邮件互换局和交换站达４４个，邮件可通达世界所有国家和地区。　　电信发展与建设　　全年电信业务总量完成４４９４亿元，比上年增长４４．１％；电信业务收入完成３０７４亿元，比上年增长２６．４％；全年电信收支差额总额实现４５５．８亿元，比上年增长１２９．２％。完成固定资产投资２１３５亿元，比上年增长３３％。　　（一）　企业改革取得显著成效　管理体制基本理顺　　２０００年是中国电信业发展史上不平凡的一年，这一年中国电信业采取了一系列改革措施，顺利完成重组，实施政企分开，推进公司化运作，管理体制、运营机制均发生了深刻变化。　　中国电信集团公司成立后，根据自身发展的实际和国内外通信业变革的新形势，提出了＂力争用五年左右的时间，通过机制创新、管理创新、技术创新，把中国电信发展成为能够体现中国电信业实力，真正具有国际综合竞争力的大型企业集团＂的战略目标。围绕这一目标，重点落实了＂抓解放思想，更新观念；抓发展战略的调整；抓改革的深化和管理的改进；抓服务水平的提高；抓队伍的建设等工作。加强了领导班子和人才队伍的建设，较好的处理了改革、发展与稳定的关系，保持了持续、快速、健康的发展势头。　　中国移动集团正式组建后，采取了一系列改革措施，成功地完成了企业内部改革任务，打破依据行政区域层层设立管理机构的惯例，组织完成了非上市省（区、市）公司中省会公司的撤并工作，使管理层、操作层的界面更加清晰，为今后的改革和发展奠定了基础。同时在原六省公司上市的基础上，２０００年１１月集团公司又将北京、天津、河北、辽宁、上海、山东、广西七个省（区、市）移动公司资产重组，注入更名后的中国移动（香港）有限公司，成功进入国际资本市场。加快了企业运营机制转换，促进了企业的发展。　　中国联通公司坚决贯彻国务院的指示和信息产业部的精神，经过艰苦细致的工作，完成了除联通寻呼合作项目外的所有＂中中外＂项目的清理工作，解决了历史遗留问题，明晰了产权关系，为上市创造了必要条件。完成了国信寻呼成建制划入和国家注入资本金、原有股东增资以及调整分支机构等工作。在完成重组上市的同时，扩大网络规模，加速业务发展，提高经营效益，取得了可喜的业绩。通过重组，管理体制基本理顺，资本结构明显改善，运营机制大大加强。　　（二）　电信业务迅速发展　经济效益明显提高　　调整后的各运营企业业务均有快速发展，业务收入大幅提高。　　２０００年中国电信电信业务总量今年完成１７４３亿元，比上年增长１６．８％；其中：长话业务总量完成７３７亿元，增长４．８％；本地电话业务总量完成９２８亿元，增长２４．６％；数据通信业务总量完成７２亿元，增长７２．５％。中国电信业务收入完成１７１０亿元，增长１６．２％。主业员工为３９．７万人，比上年末减少１３．２万人；劳动生产率达到３９．１万元／人，比上年增长３１％。　　中国移动通信业务总量完成２０９６．７亿元，比上年增长４９％；移动通信业务收入完成１１３８．７亿元，比上年增长３０．９％。集团公司全部从业人员１１．１万人，比上年减少１３７９人；劳动生产率达到１２８．６万元／人，比上年增长５３．７％。　　中国联通全年完成通信业务总量６４１亿元，比上年增长７５．８％；通信业务收入完成２５６亿元，比上年增长５８％。劳动生产率３０万元／人，比上年增长４１％。中国卫星公司、吉通公司分别完成业务总量３亿元和７亿元。　　（三）　经营管理水平进一步提高　服务意识有所加强　　近几年来，由于各运营公司普遍树立了企业意识、市场意识、竞争意识，拓宽经营思路，推出了一系列改善服务的措施。２０００年所有电信业务都保持较好的发展势头，移动、数据业务更是迅猛发展。　　―――固定电话用户放号创历史最高水平　　２０００年固定电话用户累计新增３６２８万户，达到１４５１２．２万户其中：中国电信累计新增３５９６万户，达到１４４８０万户。固定电话用户中城市电话用户９２９７万户，占全部用户的６４．２％；乡村电话用户５１８３万户，占全部用户的３５．８％，超过去年４个百分点。　　―――＂一线通＂（Ｎ－ＩＳＤＮ　）的发展取得良好社会效益和企业效益　　中国电信＂一线通＂的成功发展，极大地促进了窄带综合业务的发展，２０００年用户达到６９万户，比上年底累计新增５２万户，是前几年的３倍。　　―――数据通信业务继续迅猛发展　　２０００年末互联网用户达１６０１．７万户，累计新增１３０１万户。中国电信用户达１５６５万户，累计新增１２８２万户；吉通公司用户达３６．７万户，累计新增１９．１万户。分组交换用户达到１１．４万户，数字数据（ＤＤＮ）用户达到３５．８万户，帧中继及ＡＴＭ业务用户达４．４万户，分别均有较大幅度的增长。　　―――预付费业务的推出加快了移动电话的发展　　２０００年全国移动电话用户达到８５２６万户，比上年末累计净增４１９７万户，其中预付费用户近１７００万户。中国移动电话用户达６６５２万户，中国联通移动电话用户达１８７４万户。自２０００年７月中国移动开放＂神州行＂业务以来，预付费用户的增长迅猛，远远大于签约用户的增长。移动电话用户中ＧＳＭ数字用户已占签约用户的９０％以上。无线寻呼用户达５０００万户，净增用户２００多万户。　　―――ＩＰ电话的开通仍受到用户普遍欢迎　　ＩＰ电话开通一年多以来，通话量一直在成倍增长。中国联通ＩＰ电话业务与１７个国家和地区的３２个运营商实现国际漫游。　　（四）网络建设继续加快　通信能力不断增强　　２０００年三大电信集团公司电信固定资产投资完成２１３５亿元，比上年增长３３％；其中：　　中国电信完成１０８１亿元，　　中国移动完成６１７亿元，　　中国联通完成４３７亿元。均有较大增长。　　投资力度的加大，加快了传输网、基础业务网建设的步伐，通信能力不断增强。　　―――干线光缆建设　　２０００年末，全国光缆线路长度达１２５万公里，其中长途干线光缆２８．６万公里，比上年增长１９．２％。中国电信长途光缆２３万公里；中国联通长途光缆５．６万公里，通达２５０多个地（市）。　　―――固定通信能力　　２０００年末长途业务电路达３７０万路，累计新增１４０万路；其中：中国电信长途业务电路达３３７万路，累计新增１０７万路。　　长途电话交换机容量达到５４９万路端，累计新增４６万路端；其中：中国电信长途电话交换机达到５３３万路端，累计新增３０万路端。　　全年局用交换机容量达到１．７９亿门，累计新增２５００万门；中国联通局用交换机容量达１５万门。　　中国电信互联网国内总带宽达到８００Ｇ，速率提高１６倍，国际出口带宽从年初的２９６Ｍ提升到近２０００Ｍ；互联网端口达到３４８万个。　　中国联通长途通信网、数据通信网、ＩＰ电话网及互联网已形成全国规模。建成３５个长途交换局，通达２２６个地市；北京、广州、上海国际通信局建成投产；数据网、互联网建设已扩展到２２０多地市；ＩＰ电信网开通２３１个地市。　　―――移动通信能力　　２０００年全国移动通信交换机容量达到１．３亿户，新增４９００万户；中国移动交换机容量达到１０７２０万户，新增３５１６万户；中国联通移动交换机容量达２９６６万户，新增２０３５万户。　　ＧＳＭ数字移动电话交换机容量占总容量的９３％。　　２０００年移动通信信道达３８５万个，比上年增长５８％；　　移动通信机站达８万多，比上年增长５０％。　　由于强化网络管理，开展大规模网络优化工作，网络运营质量进一部提高。　　中国联通无线寻呼网络容量突破１．４亿户，其中：１９８、１９９网络系统覆盖３００个地市，１９１、１９２网络系统覆盖１１５个地市。　　（五）　抓市场营销　抓服务水平和质量的提高　　２０００年各企业公司勇于开拓新市场，引进新技术，推出新业务，服务工作迈出新步伐。　　全年电话普及率达到２０．１部／百人；城市电话普及率３９部／百人；移动电话普及率达到６．７部／百人。已通电话的行政村比重达８０％。公共电话全年增加５０多万部，达３５７万部。移动通信网已覆盖全国所有地市和９６％以上县（市）并与６３个国家开通了国际自动漫游业务。　　中国电信完成重组后，把抓服务水平的提高做为重点工作之一，首先确立了＂用户至上，用心服务＂的理念，要求标本兼治，建立以营业前台为重点，以后台为支撑，以网络服务为基础的完善的服务体系。推出了一系列改善服务的措施。　　中国移动启动＂业务流程再造＂工程，对业务受理、信誉度动态管理、客户投诉等流程进行了梳理整合。各分（子）公司向社会推出新的服务承诺，旨在提高客户满意度。出台了全国服务质量考核办法和系列服务标准，进行了电话抽查及实地暗访活动，各级服务监督体系初步建立。大客户服务得到高度重视，服务力度明显加强。地市以上城市基本开通客户服务热线。２０００年ＧＳＭ移动体系网长途来话平均接通率６１．１４％，无线平均接通率９９．０６％，话音平均接通率６０．０９％，掉话率１．２５％。中国联通在大力发展通信建设的同时，注意抓各种规章制度的建立，努力提高服务，取得一定成效。　　（六）　加强队伍建设　职工整体素质有所提高　　各运营公司成立后，面对国际电信市场的激烈竞争，面对企业内部裁人减员工作的重大压力，更加意识到人才队伍建设和员工素质的提高，对企业发展具有深远影响，从而着力加强领导班子的建设，加强员工教育培训。把培养人才、吸引和用好人才作为一项重要工作，队伍结构得到优化，整体素质普遍提高。　　２０００年中国电信业走过了改革、发展、实现重要转折的一年，２００１年跨入新的世纪，新的世纪里，科学技术突飞猛进，知识经济日意明显。面对信息产业的高速发展，更要增强时代的紧迫感和历史的责任感。加强信息化法制建设，改革管理体制，创造有利于信息化的制度条件。大力发展高速宽带信息网，重点建设宽带接入网，适时建设第三代移动通信网。团结、开拓、改革、进取，为中国通信业的发展做出更大贡献。　　注：　１、本公报中的数据为快报数。　　２、各项统计数据未包括香港、澳门特别行政区和台湾省。２００１年３月２６日

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中国网通晋城分公司营销咨询项目报告第三部分营销管理体系北大纵横管理咨询有限公司 2002年6 目录第一章绩效管理综述 4 一．绩效管理的作用 4 二. 员工绩效考核内容选择 5 三. 考核者选择 5 四. 绩效考核设计及实施的注意事项 6 五. 绩效考核工作程序 8 六．减少绩效考核中的误差 11 七．考核结果的有效使用 11 第二章 XX公司绩效考核管理体系设计 13 一. XX公司考核管理现状分析 13 二. XX公司绩效考核管理制度的制定 14 三. 销售人员主要绩效考核指标参考： 20 四. XX公司各类人员考核用表明晰一览 21 五. 相关附表（可根据企业情况的变化而作相应改变） 23 附表一：员工通用月度综合考核表 26 附表二：员工通用月度目标管理业绩考核表 28 附表三：销售人员月度综合考核表 29 附表四：销售经理月度综合考核表 31 附表五：公司员工通用年度/半年度综合考核表 33 附表六：公司干部通用年度/半年度综合考核表 35 附表七：公司通用年度/半年度目标管理业绩考核表 36 附表八：销售员年度/半年度目标管理业绩考核表 37 附表九：销售员年度/半年度综合考核表 38 附表十：销售经理年度/半年度目标管理业绩考核表 40 附表十一：销售经理年度/半年度综合考核表 41 附表十二：总裁年度/半年度目标管理业绩考核表 43 附表十三：行政人事总监年度/半年度目标管理业绩考核表 44 附表十四：财务总监年度/半年度目标管理业绩考核表 45 附表十五：营销总监年度/半年度目标管理业绩考核表 46 附表十六：技术总监年度/半年度目标管理业绩考核表 48 附表十七：总裁助理年度/半年度目标管理业绩考核表 49 附表十八：人力资源部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 50 附表十九：行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 51 附表二十：财务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 52 附表二十一：质量部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 53 附表二十二：商务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 54 附表二十三：行业拓展部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 55 附表二十四：品牌推广部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 56 附表二十五：渠道部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 57 附表二十六：平台经理年度/半年度目标管理业绩考核表 58 附表二十七：PC机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 59 附表二十八：高性能机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 60 附表二十九：新业务事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 61 附表三十：制造中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 62 附表三十一：物流部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 63 附表三十二：研发中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 64 附表三十三：研发项目经理年度/半年度目标管理业绩考核表 65 附表三十四：技服中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 66 附表三十五：事业部经理通用年度/半年度综合考核表 67 附表三十六：平台经理通用年度/半年度综合考核表 69 附表三十七：营销总监通用年度/半年度综合考核表 71 附表三十八：生产总监年度/半年度目标管理业绩考核表 73 附表三十九：考核记录表 74 附表四十：考核面谈记录表 75 第一章绩效管理综述一．绩效管理的作用 1.绩效管理定义绩效管理是一项从公司总体战略着眼，本着提高公司整体业绩为目的，从员工个人业绩出发，对员工个体和部门整体进行考核的业绩管理制度。绩效管理通常用系统的方法、原理，评定、测量员工在职务上的工作行为和工作效果。绩效管理最终目的是改善员工的工作表现，以达到企业的经营目标，并提高员工的满意程度和未来的成就感。绩效管理的结果主要用于工作反馈、报酬管理、职务调整和工作改进。 2.绩效管理的意义（1）绩效管理不仅是上司对部下的评价，而且是一级组织对其成员，对其下属所作的实事求是的评价，更是公司内部组织、部门以及个人目标关系的反映。（2）绩效管理是一个评价的过程，更是一个学习的过程，沟通的过程，改进的过程。（3）绩效管理是经营管理的重要支撑，通过考核可以达到以下目的：员工了解职责和目标；帮助员工改进工作；帮助主管和员工建立职业工作关系；合理配置人员，特别是具有管理才能和技术技能的稀缺专业人才的合理配置；发现企业存在的问题。（4）绩效管理是人力资源管理的必备工具，是人力资源管理的基础，人力资源规划、招聘、工资、奖惩、员工晋级、调职、解雇晋升、员工绩效反馈、培训都以其为基础。（5）绩效管理是现代企业制度实施的重要保证现代企业制度强调职能分解，在科学地界定员工岗位职责的基础上，依赖于各负其责的个体努力，达到企业整体作业的协同和高效；它的前提和基础在于：每一个岗位上的“责”，“权”,“利”相统一，“责”来自于企业任务和部门职能，“权”界定工作条件，解决 “怎么干”的问题，“利”界定工作利益，解决“为什么要干”的问题，“权”和“利”是企业赋予岗位实现“责”的保障。绩效管理是“责、权, 利”体系中不可忽视的环节，只有通过系统的考核才能真正明确“责”是什么,识别“责”的完成情况，再借助与考核结果紧密联的薪酬管理，实现差异化的薪酬回报，从而进一步推进“责”的更好实现，可以说考核和薪酬管理是管理体系中的动力控制子系统，也是XX 公司管理平台建设的关键一环。 3.绩效管理的核心工作是员工绩效考核二. 员工绩效考核内容选择考核的内容一般分三种类型： 1、品质基础型：忠诚、可靠、主动、有创造性、有自信，有协助精神等定性的形容词，难具体掌握，操作性与效度差，含混而主观，不具体，不明确，不宜公正，且往往与具体的工作行为和效果没有之间关系。 2、行为基础型：对工作行为不但分等级，而且每个等级都设计了一标准的尺度以供定量性的测定。尺度的描述不应是 A、 B、 C、 D、 E等，这样主观性较强，应该将一定行为的描述语和某一刻度联系起来，这样增加考评的可操作性。　　 3、效果基础型：着眼于“干出了什么”，而不是“干什么”，重点在结果，而不是行为。这种测量操作性好，但具有短期性和表面性，效果基础型也就是目标导向型。　　根据在工作实践中发现，不论采用哪种内容类型都无法全面的对员工进行考评 ,因为我们要从多个方面对员工进行考评，既要考评工作行为，又要考评工作效果，还要考评他在工作中自身的素质。实际上同时使用上述三种基础型进行考评是最佳的方案。这种考评内容的设计既客观又合理、全面，并且易于对不同岗位的考评进行同一管理。三. 考核者选择依据考核目的，选择不同的考核者，要注意不同的考核者会对考核产生不同的影响。为了避免出现片面、不公正的考核，应合理选择考核者并对其进行考核培训。 |考核者 |优点 |缺点 |改进方法 | |上级领导 |利于上级的管理；对评 |直接上级可能有偏|直接上级的上级审查 | | |价内容熟悉；容易进行 |见 |；其他考核者意见 | |员工自己 |激励；提高自我管理意 |有偏高评价倾向 |合理设计考核表，谨 | | |识 | |慎使用 | |同事 |对管理能力和未来发展 |同事串通、嫉妒 |考核者培训 | | |的评价较准确；一贯的 | | | | |表现；利于团队建设 | | | |下属 |态度及工作作风；领导 |担心报复 |匿名 | | |能力 | | | |客户 |业绩、能力、态度 |较难实施，存在片|谨慎使用 | | | |面评价的可能性 | | 四. 绩效考核设计及实施的注意事项各级管理者必须将考核工作作为一项重要的管理工作来抓，在资源上提供保证，人力资源部对考核工作负有组织监督作用。在考核的设计（内容、标准、方法、考核表等）和实施中要坚持以下原则： 1．明确化、公开化的原则； 2．反馈／修正的原则； 3．定期化与制度化的原则； 4．可靠性与正确性的原则； 5．可行性与实用性的原则； 6．相关人员的参与原则　　在考评内容设计、程序设计时都要有考评人和被考评人的参与，大家共同来制定考评制度，这样才不会使员工在考评时感到被动，或有逆反情绪。 7.保密原则　考评结果只对被考评人、上级经理和人事部门以及相关领导公开，对其他人员一律保密。　　 8.考评前的培训原则　　在第一次开始考评前，公司人事部门要对考评人进行集中培训，使其掌握考评的操作方法和沟通技巧，这样才能保证考评的顺利进行。另外应特别注意： 1.在确定考核项目时： A一定要有配套的可实施的考核办法，否则设立该项考核没有意义；B考核办法最好要有书面记录；C考核项目应符合岗位职责范围、公司的整体目标及公司发展战略。 2.对考核办法及考核用表的要求：要简捷、合理、科学、实用，要贯彻考核目的，考核内容要与所做的工作紧密结合，避免“为了考核而考核”，因为考核是有成本的。所以在设计时要量体裁衣、有的放矢，不可生搬硬套，流于形式。 3.根据公司的管理水平实际，可以分两个层次逐步实施考核工作：第一个层次是考核被考核者是否从事了所要求的工作？即工作过程的考核；第二个层次是考核被考核者是否达到了所要求的工作标准和目标，即工作结果的考核。通俗他讲，考核的第一层次是解决“做没做的问题”，而第二个层次是解决“做没做好的问题”。对工作过程的考核是前提和基础，应首先做好，当然如果能够同时达到对结果的考核则最好； 4.考核标准的制定过程实际上也是有关人员相互学习、沟通交流的过程。学习的重要性怎样强调也不过分。现代市场竞争要求企业必须是一个“学习型组织”。因此为了在考核标准的制定过程中保证学习的顺利进行和效果，应当做到：A讨论前要有明确的计划；B有关人员都应参加，包括本岗位任职人上级、人力资源部、与本岗位工作直接相关的“同事”等。C发挥主持人的作用，保证讨论有序进行；D营造民主气氛，避免“一言堂”；E讨论结束时要总结，不仅要总结出“考核标准”，而且要总结出“ 学习”的成果和体会。 5．根据自己公司的职种和职位，不断摸索出一套科学的考核体系。这一体系应能回答五个问题：A为什么要考核？ B应该考核什么，C谁进行考核，D如何考核？E考核结果如何运用？五. 绩效考核工作程序 1.考核分为封闭式考核和开放式考核两种 ( 封闭式考核不将考核情况告知被考核者，不进行考核面谈，考核过程封闭进行。 ( 开放式考核通过被考核者填写“自我考核”部分，考核者与被考核者进行绩效面谈，交换意见以达成观点的一致，考核过程开放进行。 ( 采取封闭式考核还是开放式考核,应根据企业管理水平进行选择。 2.绩效考核的一般程序如下： ( 人力资源部制订考核办法，发放考核表 ( 员工以本人的实绩与行为事实为依据对本人逐项评分 ( 直接主管以员工的实绩与行为事实为依据对员工逐项评分并写评语 ( 业务部门或职能部门进行综合评核打分，总评核后直接主管将考核结果告之员工 ( 由直接主管与员工面谈并提出改进意见。如员工本人不同意主管考核意见，可通过人力资源部向上一级主管提出申诉并由上一级主管作出最终考核。员工应理解和服从考核结果。 ( 考核时，各业务部或职能部向人力资源部递送绩效考核分汇总表，考核表存在各业务部或职能部门，但在年终考核时，应将年度绩效考核表和考核分数汇总表一并送交人力资源部。人力资源部对年终考核结果作出分类统计分析，报主管总经理签核。 3.二种绩效考核工作程序图 ( 封闭式考核工作程序; ( 开放式考核工作程序绩效考核工作程序（封闭式）: 人力资源部整理被考核者与考核者资料人力资源部考核工作说明会人力资源部分发考核表给被考核者主管主管完成评核并签字重新高一级主管复评考核高一级主管完成复评并签字初核与复核差距十分以上人力资源部汇总考核成绩并加计奖惩、考勤分数人力资源部统计成绩、评等总经理召集考核协调会确定考绩优劣等通知财务部加扣年终人力资源部将考核表归档并列入员工资料奖金或薪资绩效考核工作程序（开放式）: 制订考核办法并准备考核用表等部属填写考核表“自我评估”部分员工将考核表转送主管主管与部属求取看考核面谈法的一致主管完成考核表并签字意见不同时可公开部属表示意见并于表上签字表示,说明理由并应高阶主管复核不同意主管看法主主管签字重新人力资源加计考勤、奖惩分数、并核定等级考核总经理召集主管开协调会确定考绩优劣等通人力资源部将考核表归档并记入人事资料知财务部加扣奖金考核工作完成六．减少绩效考核中的误差由于受评估中各种因素的影响，信度和效度再高的评估体系也会打折扣。因此，我们要采取有效措施减少误差，使评估有效性最大化。可采取的措施如下： 1、对工作中的每一方面进行评价，而不是只是笼统评价。 2、评估人的观察重点应放在被评估人的工作上，而不要太过注重其他方面。 3、在评估表上不要使用概念界定不清的措词，以防不同的评估者对这些用词不同的理解。 4、评估人评估不要先松后紧或前紧后松，有失公允。 5、对评估人和被评估人都进行必要的培训。七．考核结果的有效使用考核是有成本的，要防止为了考核而考核的形式主义，只有有效的运用了考核结果，才能有效地推动考核的实施。公司管理层和人力资源部门应注意考核结果在下列领域的运用：确定薪酬／激励政策；改善工作；改进人力资源管理；提高经营管理水平。八．制定绩效改进计划的方法　评估之后，对被评估人进行评估意见的反馈是很重要的，因为进行绩效评估的一个主要目的就是：改进绩效。所以，主管和员工应合力安排绩效改进计划。（一）选取待改进方面的原则 1、重审绩效不足的方面。主管的评价是否都合乎事实？也许主管没有真正察觉员工发生问题的缺点；也许主管认为的缺点事实上却是员工的优点。 2、从员工愿意改进之处着手改进。这可能激发员工改进工作的动机，因为员工通常不会选取他根本不想改进的地方着手。 3、从易出成效的方面开始改进。立竿见影的经验总使人较成就感，也有助于再继续其他方面的改进。 4、以所花的时间、精力和金钱而言，选择最合适的方面进行改进。（二）绩效改进的实现为了拟订一套完善的绩效改进计划，应符合下列要求要点： 1、计划内容要实际。拟定的计划内容须与待改进的绩效相关。只是泛泛地学习一些理论知识的现象意义不大。 2、计划要有时间性。计划的拟定必须有截止日期，而且应该有分阶段执行的时间进度表。 3、计划要获得认同。主管哈员工都应该接受这个计划并致力实行；他们都应该保证计划的实现，而不是做做表面文章。（三）绩效改进的四个要点绩效改进计划设计的目的在于使员工改变其行为。为了要使改变能实现，必须符合四个要点： 1.意愿。员工自己想改变的愿望。 2.知识和技术。员工必须知道要做什么，并知道应如何去做。 3.气氛。员工必须在一种鼓励他改进绩效的环境工作。而造就这种工作的气氛，最重要的因素就是主管。员工可能因畏惧失败而不敢尝试改变，这时，需要由主管去协助他们，帮他们建立信心。 4.奖励。如果员工知道行为改变后获得奖赏，那么他较易去改变行为。奖励的方式可分为物质和精神两方面：物质方面包括加薪、奖金、或其他福利；精神方面则包括自我的满足、表扬、加重责任、更多的自由与授权第二章 XX公司绩效考核管理体系设计一. XX公司考核管理现状分析对照现代考核管理的要求，XX公司当前的考核工作是欠水平的，基本上没有系统的业绩量化考核。其问题主要表现在以下几个方面： 1、缺乏规范、透明的考核管理制度目前XX的考核存在很大的随意性，也没有一套“纲领性”的考核制度来指导各级考核工作，这样就形成了人治的局面，在各方面造成评价的不一致，进而导致报酬的不公平。固此，需要通过制度，把考核的目的、考核的内容、考核的方式和方法、考核的原则、考核的过程与程序以及考核的标准和考核结果的运用等，都明文规定下来。 2、考核内容不全面一般情况下应根据考核需要分别进行“态度”、“能力”以及“业绩”等方面的考核。目前XX的各部门中，只有营销部门有一定的考核内容，但也非常不全面。 3、考核者角色模糊 4、考核目的不明确 5、考核表和考核标准设计不合理 6、考核的组织和培训工作差基于以上原因，在XX公司的管理平台建设中，目标、考核和薪酬管理自然成为重点。咨询工作过程中，除了帮助建立方案、拟定制度工作以外，更多地进行交流与培训，通过学习使员工系统地掌握考核管理的理论和实际操作技巧。二. XX公司绩效考核管理制度的制定 XX公司员工绩效考核管理制度 1. 目的和适用范围： 1.1.目的：考核是公司科学管理的主干内容之一，是公司奖优罚劣的重要依据，也是培养部门主管管理能力的重要措施之一。为了提高公司的经营管理水平，发掘员工潜力，帮助员工成功与发展，有效改进员工工作绩效，并作为员工晋升，调派、奖惩、薪金调整、培训及开发的依据，特制定本制度。 1.2.适用范围：适用于正式聘用的员工。 2. 考核组成及主要形式 2.1.本公司考核分为月度考核，年中考核及年度考核，一般均采用开放式体制，允许员工个人参与。 2.2.以上考核的共同形式为：绩效考核=目标业绩考核+其他综合考核，其中目标业绩考核为较大权重考核，是本公司考核管理的主导，其他综合考核是以工作行为为主的多角度多方面的补充考核。 2.3.月度考核是短期考核，对应于每月的月考核工资，适用于普通员工，特殊情况除外。 2.4.年中考核及年度考核是中长期考核，对应于员工的年度年薪、升迁、长级及配股/购股权等，适用于全体员工，尤其适用于部门经理及以上级员工。 2.5.销售人员的考核另有单独项，与其他部门不甚相同。 3. 执行机构及考核者 3.1.人力资源部负责考核的组织协调，日常管理和汇总上报工作。 3.2.一般工作业绩由直接上级作为考核者负责对下级的考核工作，即：总裁考核副总裁，总监，副总裁，总监考核所属部门经理，部门经理考核部门成员。但专项考核如晋升、加薪需要根据情况增加考核者。 4.对考核者的要求及培训 4.1.考核者要求。考核者应理解考核的意义、步骤及方法，掌握考核技术，督导实际考核的工作程序。 4.2.训练考核者。考核者应通过学习、讨论、集训等各种方式训练，包括对常见的考核错误事先讲解（定势误差、首固误差、从众心理、晕轮效应或光环效应、中心化倾向、对比误差），以达到所需标准。 4.3.各级考核者在评定考核时的注意事项： 4.3.1.根据事实，不猜度； 4.3.2.考核期之前的考绩无论好坏，均不得考虑在内，新近发生的偶然事件或例外事件，不得作为考核依据； 4.3.3.确实了解被考核者的职务及责任的具体内容和标准，不得以自身所认为重要的工作，夸大或贬低员工的成绩； 4.3.4.如被考核者的考绩、行为、待遇等方面有须记过之事项，请不保留地记入考核评语内，并请注意措辞及内容； 4.3.5.避免对合作时间较长的下属给予过高的评价，对新下属评价过低； 5.月度考核 5.1.月考核流程：见下图 5.2.说明: 第一步：月初，由部门经理与员工本人共同制定《员工月目标管理业绩考核表》，一式二份，部门经理与员工本人各执一份；第二步：部门经理与员工在执行计划的过程中要不断的进行磋商与改进，并在《员工通用月度目标管理业绩考核表》中注明所更改的项目；第三步：月底，由部门经理与员工针对《员工通用月度目标管理业绩考核表》的落实执行情况进行检讨、并对员工的业绩进行评估打分；第四步：在日常工作过程中，部门经理要注意员工对落实职位说明书、企业文化及德、能表现等方面的考察，并在月底填写《员工通用月度综合考核表》，进行评估打分。第五步：月底，行政部整理员工的月出勤情况，将结果交人力资源部。第六步：人力资源部根据各项考核的分数与比重，算出该员工的实际考核总评分。第七步：根据月考核总分数计算该员工工资。第八步：人力资源部将总裁批准后的月工资表交财务部制发工资。 5.3.考核得分与月考核工资的计算方法 (1).考核总得分按每个考核评估项目得分（每项百分制）乘以该项目的比重之和来计算，即F=F1×70%+F2×30%。 (2).月考核工资为聘用工资的0-30%，月考核工资的计算方法为：月考核工资=聘用工资标准×30%×F% 5.4.销售人员的月考核只填《销售人员月度综合考核表》，销售经理的月考核只填《销售经理月度综合考核表》，取消了自评部分，其他事项相同。 5.5.考评面谈及争议的解决： 5.5.1.由考核者负责在考评后找员工谈话，将最终评价结果通知本人，面谈结束以后，由面谈者整理填写考核面谈记录表。 5.5.2.被考核者对考核结论有异议时，须向人力资源部提出正式书面报告，具体说明产生异议的项目及理由；人力资源部经协调后需给予最终答复。 6. 年中考核 6.1.时间：以每年上半年为基本时限，在下半年7月的1日至15日进行。 6.2.方式：由人力资源部主抓考评工作，采取自评(A项)、直线部门经理评(B项)、主管总监评(C项)，总裁评(D项)，四评相结合的基本方法。具体步骤如下： (1).向员工下发《公司通用目标管理业绩考核表》及《公司通用员工综合考核表》，开展自评活动(需每人写出个人工作总结附于表后)。其考评总分采取权重的方式，目标管理考核部分占70%，员工考核表部分占30%。 (2).向部门经理及以上干部下发《公司通用目标管理业绩考核表》及《公司干部通用年度 /半年度综合考核表》，其考评总分采取权重的方式，目标管理考核表占70%，干部综合考核表占30%。 (3).开展由直接领导（指部门经理）对直接下属的考评工作，即直线考评（含主管总监考评）。 (4).人力资源部汇总自评和直线考评结果后，交予总裁，由总裁进行考评。 (5).每人的最后考核分数按公式计算如下： 1）部门经理以下人员：考核分数==A项×20％+B项×50％+C项×30％ 2）部门经理人员：部门经理级考核分数==A项×20％+C项×60％+D项×20％ 3）部门经理以上人员：总监级和副总级考核分数==A项×25％+D项×75％ 3. 销售系列员工的考核只是所填表格不同，大都取消了自评部分，其他方面相同。 1. 销售代表填写《销售员目标管理业绩考核表》，《销售员综合考核表》。 2. 销售经理填写《销售经理目标管理业绩考核表》，《销售经理综合考核表》。 3. 销售事业部总经理填写《销售事业部总经理目标管理业绩考核表》，《销售事业部总经理综合考核表》。 4. 营销总监填写《营销总监目标管理业绩考核表》，《营销总监综合考核表》。 4. 考评面谈及争议的解决： 6.4.1.人力资源部（一般为总监）负责在考评后找员工谈话，将最终评价结果通知本人，面谈结束以后，由面谈者整理填写考核面谈记录表。 6.4.2.被考核者对考核结论有异议时，须向人力资源部提出正式书面报告，具体说明产生异议的项目及理由。 6.4.3.人力资源部负责对考核者和被考核者进行协调，协调无效时，由人力资源部向考核者的上级报告，由考核者的上级进行裁决。 6.5.根据年中评价结果，人力资源部将做出年中奖励方案，包括升职、加薪、年度部分年薪的发放、物质奖励、配股权、精神奖励等。 6.6.不同工作性质人员的考评分数只作参考，不作强行类比。 7.年度考核 7.1.时间：每年一月1至15日进行全体员工的年度考评。 7.2.方式：同年中考评，但需每人写出详尽的年度个人工作总结，各级相关领导在对下属进行考评时需努力综合其人一年内的表现。 7.3.根据年度评价结果（占65%），结合年中考评结果（占35%），得出该员工本年度最终绩考评分，人力资源部将据此做出年终奖励方案，包括提级、加薪、绩效年薪的考评后发放、物质奖励、认/配股权等。 7.4.不同工作性质人员的考评分数只作参考，不作强行类比。 8.年度（年中）目标业绩考核项目及指标的制定 8.1.标准制订的日期定为：每一考核周期开始后两周以内。总的目标体系来源是公司下一年度经营管理计划。 8.2.考核项目应由人力资源部组织考核者（有时也要包括被考核者）协商制定，但适用于所有员工的通用考核项目由人力资源部制订，考核项目要根据考核目的、被考核者岗位职责要求以及工作目标设定，各单位自行制定的考核项目须经人力资源部审核。考核项目以关键业绩指标为主，不宜过多，一般以不超过10项为宜。 8.3.为方便各考核者操作，人力资源部可以根据公司的业务特点，相关企业的考核经验，编辑备选用于不同考核目的的项目表以供选择。 8.4.当工作任务发生变动时或因期初制订不当，在考核期内，考核标准可以进行必要的调整，但须经考核者和被考核者共同认可，还须经主管上级批准。被替代的考核标准表作废，但仍然留存于人力资源部备考查。调整的最晚期限为考核前的一个月。 9.考核记录表的填写 9.1.切实推进考核工作走向规范化，寓考核于日常工作之中，进入考核期后，考核者必须坚持填写考核记录表。 9.2.考核记录表是针对考核项目的专用记录，帮助考核者记忆在考核项目上发生的关键事件，考核者可以根据岗位特点和考核项目设定的情况酌情决定繁简程度，并非日常工作记录。 9.3.考核记录表每月底须交付人力资源部进行签字确认，考核期结束后，连同考核表交人力资源部收存。 9.4.考核记录表的填写情况，是对管理者在考核工作的主要衡量标识。 10.考核表发放与填写 10.1.考核期末前两周，由人力资源部向各部门发放考核表，部署相关事宜。 10.2.各类人员的适用考核表，有专门专用考核表的，用专用考核表；无专用考核表的，应采用通用考核表，所有考核表见附表目录。 10.3.考核表先由被考核者填写，考核者在被考核者个人自我考核填写之后，依据平时考核记录表的相关内容慎重思考后进行填写。 10.4.考核表经考核者填写签字完毕后，由考核者统一交人力资源部。 11.考核期内岗位变更 11.1.考核期内，岗位任职在一个月以上发生岗位变更，须按考核规程提前进行绩效考核。不足一个月者，其直接上级须提交书面的任职情况报告交人力资源部，由人力资源部转交下一个部门作考核参考。有两次或两次以上考核结果（任职情况报告）者，由人力资源部负责汇总，提出最终结果。 11.2.考核期内的岗位变更，是否需要进行能力考核，由新的用人部门提出主导意见，人力资源部和原用人部门协同实施。 12.考核结果运用 12.1.考核结果主要用于改进工作和人力资源管理。 12.2. •考核结果按实际得分综合为四个等级，即 A: 90-100 B: 75-89 C: 60-74 D: 60分以下 12.3.由绩效考核分值直接决定员工绩效工资。 12.4.考核小于60分者，建议调离现任岗位，小于40分者强制调离。 12.5.未参加考核者不发放绩效工资，因故延期考核者，等考核完成后发绩效工资。 12.6.考核者可根据实际情况，提出专项考核建议报告，在晋级、岗位调整、培训、给予特别奖惩等方面提出具体建议。 13.考核总结 13.1.直接上级与员工共同针对考核中未达标准项分析原因，制定相应的改进措施计划，直接上级有责任为员工实施绩效改进计划提供帮助，并予以跟踪检查改进效果。 13.2.考核者须及时总结考核标准、考核操作的适宜性和科学性，总结经验和不足，提出改进方案，并具体落实到下一个考核周期的考核工作中。 14.考核资料归档 14.1.要归档的考核资料包括：考核标准、考核记录、考核评分表、考核面谈记录等相关文件。 14.2.考核结束时考核者须将全部考核资料进行整理，交人力资源部。 14.3.未收到完整的考核归档资料者视同考核工作未完成。 15.本制度的解释权在公司人力资源部，自公布之日起执行。三. 销售人员主要绩效考核指标参考： |指标 |考核意义 | |销售量 |衡量销售增长情况 | |毛利 |衡量利润的潜量 | |回款额 |衡量有效的销售增长情况，即考虑了呆坏账和现金的时间价值 | |净借支 |衡量现金预先占有的成本 | |访问率 |即每天/每月的访问次数。衡量销售的努力程度，但不能表示销售| | |成果。 | |访问成功率 |衡量工作效率。 | |平均定单量 |衡量和说明定单的规模与销售的效率。 | |销售费用 |衡量每次访问的成本。 | |销售费用率 |衡量销售费用占销售额的比率 | |新客户数 |衡量开辟的新客户数量，可能是销售人员的特别贡献。 | |旧客户保持数 |衡量旧客户的保持能力，也是市场竞争力的重要表现。 | 四. XX公司各类人员考核用表明晰一览 |序号 |职务 |考核用表 |备注 | |1 |总裁 |附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表十二：《总裁年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |2 |行政人事总|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |监 |附表十三：《行政人事总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |3 |财务总监 |附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表十四：《财务总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |4 |营销总监 |附表三十七：《营销总监通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表十五：《营销总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |5 |生产总监 |附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表三十八：《生产总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |6 |技术总监 |附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表十六：《技术总监年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |7 |总裁助理 |附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表十七：《总裁助理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |8 |人力资源部|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |经理 |附表十八：《人力资源部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |9 |行政部经理|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表十九：《行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |10 |财务部经理|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表二十：《行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |11 |质量部经理|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表二十一：《质量部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |12 |商务部经理|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表二十二：《商务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |13 |行业拓展部|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |经理 |附表二十三：《行业拓展部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》| | |14 |品牌推广部|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |经理 |附表二十四：《品牌推广部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》| | |15 |渠道部经理|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表二十五：《渠道部经理目标管理业绩考核表》 | | |16 |平台经理 |附表三十六：《平台经理通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表二十六：《平台经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |17 |PC机事业部|附表三十五：《事业部经理通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |经理 |附表二十七：《PC机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》| | |18 |高性能机事|附表三十五：《事业部经理通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |业部经理 |附表二十八：《高性能机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考 | | | | |核表》 | | |19 |新业务事业|附表三十五：《事业部经理通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |部经理 |附表二十九：《新业务事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核 | | | | |表》 | | |20 |制造中心经|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |理 |附表三十：《制造中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |21 |物流部经理|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | | |附表三十一：《物流部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |22 |研发中心经|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |理 |附表三十二：《研发中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |23 |研发项目经|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |理 |附表三十三：《研发项目经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | |24 |技服中心经|附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》 |干部类| | |理 |附表三十四：《技服中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | | | | | | | | |附表三：《销售员月度综合考核表》 |销售类| |25 |销售员 |附表九：《销售员年度/半年度综合考核表》， | | | | |附表八：《销售员年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | | | |附表四：《销售经理月度综合考核表》 |销售类| |26 |销售经理 |附表十：《销售经理年度/半年度目标管理业绩考核表》 | | | | |附表十一：《销售经理年度/半年度综合考核表》 | | | | | | | | | |附表一：《员工通用月度综合考核表》 |一般员| |27 |一般员工 |附表二：《员工通用月度目标管理业绩考核表》（格式） |工类 | | | |附表五：《公司员工通用年度/半年度综合考核表》 | | | | |附表七：《公司员工通用年度/半年度目标管理业绩考核表》（格式| | | | |） | | |28 |其他特殊员| |其他类| | |工 |由人力部会同相关部门根据其具体工作情况另行制定 | | 五. 相关附表（仅供参考，可根据企业情况的变化而作相应改变） 1.关于月度考核用表：附表一：《员工通用月度综合考核表》附表二：《员工通用月度目标管理业绩考核表》（格式）附表三：《销售员月度综合考核表》附表四：《销售经理月度综合考核表》 2.关于员工年度/半年考核用表：附表五：《公司员工通用年度/半年度综合考核表》附表六：《公司干部通用年度/半年度综合考核表》附表七：《公司员工通用年度/半年度目标管理业绩考核表》（格式）附表八：《销售员年度/半年度目标管理业绩考核表》附表九：《销售员年度/半年度综合考核表》附表十：《销售经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十一：《销售经理年度/半年度综合考核表》 3.关于公司中高层干部年度/半年考核用表：附表十二：《总裁年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十三：《行政人事总监年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十四：《财务总监年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十五：《销售总监年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十六：《技术总监年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十七：《总裁助理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十八：《人力资源部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表十九：《行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十：《财务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十一：《质量部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十二：《商务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十三：《行业拓展部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十四：《品牌推广部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十五：《渠道部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十六：《平台经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十七：《PC机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十八：《高性能机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表二十九：《新业务事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十：《制造中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十一：《物流部经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十二：《研发中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十三：《研发项目经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十四：《技服中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表》附表三十五：《事业部经理通用年度/半年度综合考核表》附表三十六：《平台经理年度/半年度综合考核表》附表三十七：《营销总监年度/半年度综合考核表》附表三十八：《生产总监年度/半年度综合考核表》 4.一般支撑性表格：附表三十九：《公司考核记录表》附表四十：《考核面谈记录表》附表一：员工通用月度综合考核表部门：姓名：职位：考评日期： |序号|得分 |考核标准 |6分 |7分 |8分 |9分 |10分 | | | |（良好） |（一般 |（尚可 |（较好 |（良好 |（优秀 | | |考核项 | |） |） |） |） |） | |1 |岗位职责 |能够按照职位说明书的范 | | | | | | | | |围开展工作，基本无漏项 | | | | | | |2 |谦虚 |对人对事谦和礼让，处处 | | | | | | | | |检查自己的不足，虚心向 | | | | | | | | |他人学习 | | | | | | |3 |协作 |主动配合他人开展工作， | | | | | | | | |关心、维护集体利益，强 | | | | | | | | |烈的团队意识 | | | | | | |4 |勤俭 |工作勤奋、注重节俭 | | | | | | |5 |创新 |能创造性地开展工作，经 | | | | | | | | |常提出合理化建议 | | | | | | |6 |学习成长 |勤于学、善于学，能在学 | | | | | | | | |习中不断成长、进步 | | | | | | |7 |奉献精神 |工作任劳任怨，不计较个 | | | | | | | | |人得失 | | | | | | |8 |创业精神 |有创业意识，吃苦精神， | | | | | | | | |愿从低做起，利用资源卓 | | | | | | | | |有成效地工作 | | | | | | |9 |诚实 |待人坦诚，说实话、办实 | | | | | | | | |事、正直、表里如一 | | | | | | |10 |直面困难 |敢干挑战困难，并勇于解 | | | | | | | | |决问题，不服输不言败 | | | | | | |部门主管评价 |总分 | | |意见： | | | | | | | | |签字/日期： | 附表二：员工通用月度目标管理业绩考核表部门：岗位：员工签字：部门经理签字：填写日期：2001年月日 |序号 |工作项目 |完成标准 |行动计划 |时限 |完成比例（|项目权重|得分 | | | | | | |%） |（%） | | |1 | | | | | | | | |2 | | | | | | | | |3 | | | | | | | | |4 | | | | | | | | |5 | | | | | | | | |6 | | | | | | | | |7 | | | | | | | | |合计得分 | | |部门经理考核意见 | | | | | | |签字/日期： | 附表三：销售人员月度综合考核表 |被考者姓名 | |考评日期 |年月日 | |序号|得分 |参考考核标准 |0-3分 |6分 |8分 |9分 |10分 | | | |（良好） |（较差） |（尚可 |（较好 |（良好 |（优秀 | | |考核项 | | |） |） |） |） | |1 |岗位职责 |能够按照职位说明书的| | | | | | | | |范围开展工作，基本无| | | | | | | | |漏项 | | | | | | |2 |业绩达成 |基本完成本月主要销售| | | | | | | | |指标 | | | | | | |3 |回款额 |本月回款数额比较理想| | | | | | |4 |协作 |主动配合他人/他部门 | | | | | | | | |开展工作，关心、维护| | | | | | | | |集体利益，有团队意识| | | | | | |5 |售后服务 |能够积极配合售后部门| | | | | | | | |进行售后工作 | | | | | | |6 |学习成长 |勤于学、善于学，能在| | | | | | | | |学习中不断成长、进步| | | | | | |7 |遵纪守法 |能够遵守公司/国家的 | | | | | | | | |相关规章制度，不随意| | | | | | | | |违规 | | | | | | |8 |开拓精神 |有开拓意识，吃苦精神| | | | | | | | |，开发新客户有成效 | | | | | | |9 |诚实 |待人坦诚，说实话、办| | | | | | | | |实事、正直、表里如一| | | | | | |10 |直面困难 |敢干挑战困难，并勇于| | | | | | | | |解决问题，不服输不言| | | | | | | | |败 | | | | | | |销售经理评分 | |建议： | | |总分： | | | | | | | | |签字/日期： | |销售事业部总经|复核分： |建议： | |理 | | | | | | | | | |签字/日期： | |本表使用说明 |本表由销售经理考核打分，销售事业部总经理负责复核，两者观点相 | | |差10分以内，以销售经理打分为准，相差10分以上，取其两者均值。 | 附表四：销售经理月度综合考核表 |被考者姓名 | |考评日期 |年月日 | |序号|得分 |参考考核标准 |0-3分 |6分 |8分 |9分 |10分 | | | |（良好） |（较差） |（尚可 |（较好 |（良好 |（优秀 | | |考核项 | | |） |） |） |） | |1 |岗位职责 |能够按照职位说明书的| | | | | | | | |范围开展工作，基本无| | | | | | | | |漏项 | | | | | | |2 |业绩达成 |基本完成本月主要销售| | | | | | | | |指标（地区及个人） | | | | | | |3 |回款额 |本月回款数额比较理想| | | | | | | | |（地区及个人） | | | | | | |4 |协作 |主动配合他人/他部门 | | | | | | | | |开展工作，关心、维护| | | | | | | | |集体利益，有团队意识| | | | | | |5 |售后服务 |能够积极配合售后部门| | | | | | | | |进行售后工作 | | | | | | |6 |学习成长 |勤于学、善于学，能在| | | | | | | | |学习中不断成长、进步| | | | | | |7 |遵纪守法 |能够遵守公司/国家的 | | | | | | | | |相关规章制度，不随意| | | | | | | | |违规 | | | | | | |8 |开拓精神 |有开拓意识，吃苦精神| | | | | | | | |，开发新客户有成效 | | | | | | |9 |执行能力 |领悟公司政策/制度， | | | | | | | | |宣贯执行到位 | | | | | | |10 |领导能力 |对下属人员及业务有把| | | | | | | | |握能力，受下属人员拥| | | | | | | | |护 | | | | | | |销售事业部总经|总分： |建议： | |理 | | | | | | | | | |签字/日期： | |营销总监 |总分： |建议： | | | | | | | | | | | |签字/日期： | |本表使用说明 |本表由销售事业部总经理考核打分，营销总监负责复核，两者观点相 | | |差10分以内，以销售事业部经理打分为准，相差10分以上，取其两者 | | |均值。 | 附表五：公司员工通用年度/半年度综合考核表考核日期: 年月日 |姓名| |部门| |职务| |性别 | | | |从不迟到早退,从不违反公司规章制度 |10 | | | | | | |遵 | | | | | | | | |纪 | | | | | | | | |守 | | | | | | | | |法 | | | | | | | | | |特殊原因,偶尔违规 |8 | | | | | | | |无特殊原因, 偶尔违规 |5 | | | | | | | |无特殊原因,经常违规 |2 | | | | | | | |经常违规且不听管教 |0 | | | | | | | |具有积极责任心,能彻底达成任务,可以放心|15 | | | | |部门经理 | |责 |交付工作 | | | | | |意见及建 | |任 | | | | | | |议 | |度 | | | | | | | | | |具有责任心,能顺利完成任务,可以放心交付|12 | | | | | | | |工作 | | | | | | | | |尚有责任心,能如期完成任务 |9 | | | | | | | | | | | | | | | | |责任心不强,需有人督促,方能完成工作 |6 | | | | | | | |欠缺责任心,时时督促,亦不能如期完成工作|1 | | | | | | | |工作效率高,具有卓越创意 |15 | | | | | | |工 | | | | | | | | |作 | | | | | | | | |效 | | | | | | | | |率 | | | | | | | | | |能胜任工作,效率高于标准 |12 | | | | | | | |工作不误期,表现符合要求 |9 | | | | | | | |勉强胜任工作,无甚表现 |6 | | | | | | | |工作效率低,经常出错 |2 | | | | | | | |善于协调,能自动自发与人合作 |15 | | | | |总监意见 | |团 | | | | | | |及建议 | |队 | | | | | | | | |精 | | | | | | | | |神 | | | | | | | | | |乐意与人协调,顺利达成任务 |12 | | | | | | | |尚能与人合作,达成工作要求 |10 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |协调不善,致使工作发生困难 |5 | | | | | | | |无法与人协调, 致使工作无法进行 |3 | | | | | | |岗 |工作积极, |15 | | | | | | |位 |能够按照职位说明书的范围开展工作，无漏| | | | | | | |职 |项 | | | | | | | |责 | | | | | | | | | |工作努力,基本按照职位说明书的范围开展 |12 | | | | | | | |工作，无明显漏项 | | | | | | | | |基本按照职位说明书的范围开展工作，有时|8 | | | | | | | |有明显漏项 | | | | | | | | |虽然按照职位说明书的范围开展工作，但常|5 | | | | | | | |有漏项 | | | | | | | | |基本上不能完成职位说明书规定的职能 |3 | | | | | | | |服务意识很强，工作结果都能满足外部/内 |15 | | | | | | |客 |部客户要求 | | | | | | | |户 | | | | | | | | |精 | | | | | | | | |神 | | | | | | | | | |服务意识较强，工作结果一般能满足外部/ |12 | | | | | | | |内部客户要求 | | | | | | | | | |9 | | | | | | | |服务意识一般，工作结果勉强能满足外部/ | | | | | | | | |内部客户要求 | | | | | | | | | | | | | | |总裁意见 | | | | | | | | |及建议 | | |服务意识一般，工作结果有时不能满足外部|5 | | | | | | | |/内部客户要求 | | | | | | | | |服务意识较差，工作结果常常不能满足外部|3 | | | | | | | |/内部客户要求 | | | | | | | | |除完成本职工作外,积极主动帮助公司做额 |15 | | | | | | | |外工作 | | | | | | | |配 | | | | | | | | |合 | | | | | | | | |度 | | | | | | | | | |对上级交代的工作能按时按质完成,乐意完 |13 | | | | | | | |成上级安排的额外工作 | | | | | | | | |对上级交代的工作能按时按质完成,勉强完 |11 | | | | | | | |成上级按排的额外工作 | | | | | | | | |上级交代的工作能按时按质完成,拒绝完成 |8 | | | | | | | |上级安排的额外工作 | | | | | | | | |对上级交代的工作不能按时按质完成,影响 |5 | | | | | | | |部门的正常工作进度 | | | | | | | |评定总分 |100 | | | | | | 附表六：公司干部通用年度/半年度综合考核表部门经理及以上级 |姓 | |部门| |职 | |到职日期 | 年月 | | |名 | | | |务 | | |日 | | | | |自 |总 |总 |董 |被评核人意|主管副总意| |项 | |我 |监 |裁 |事 |见及建议( |见及建议( | |目 |分 |评 |评 |评 |会 |并请签章) |并请签章) | | |项 |分 |分 |分 |评 | | | | |目 | | | |分 | | | | | | |备 | | |注 | | | | | |提示|各项目评分标准依次为: 5分,4分,3分,2分,1分. | 附表七：公司通用年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |经理评分 |总监评分 |总裁评分 | | | | | | | | | |1 | | | | | | | | | | | | | | | |2 | | | | | | | | | | | | | | | |3 | | | | | | | | | | | | | | | |4 | | | | | | | | | | | | | | | |5 | | | | | | | | | | | | | | | |6 | | | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | |最终核算考核总分 | (计算方法用本制度中的相关公式) | 附表八：销售员年度/半年度目标管理业绩考核表 |姓名： |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |权重% |销售经理评分A |事业部总经理评分B| | | | | | | |1 |总销售额指标 |30 | | | | | | | | | |2 |总回款额指标 |30 | | | | | | | | | |3 |新客户开拓指标 |10 | | | | | | | | | |4 |旧客户保持指标 |10 | | | | | | | | | |5 |毛利率指标 |10 | | | | | | | | | |6 |销售费用（率） |6 | | | | | | | | | |7 |平均订单量 |4 | | | |合计总分 | | | | |最终得分F | | |备注（公式） |F=(A*65%+B*35%)/2 | |本表使用说明 |本表由销售经理和事业部总经理共同考核，但权 | | |重不同（见公式）。 | 附表九：销售员年度/半年度综合考核表 |被考者姓名 | |考评日期 |年月日 | |序号|得分 |参考考核标准 |0-3分 |6分 |8分 |9分 |10分 | | | |（良好） |（较差） |（尚可 |（较好 |（良好 |（优秀 | | |考核项 | | |） |） |） |） | |1 |岗位职责 |能够按照职位说明书的| | | | | | | | |范围开展工作，基本无| | | | | | | | |漏项 | | | | | | | | | | | | | | | |2 |客户关系维|有客户即上帝的意识，| | | | | | | |护 |新/老客户对销售员表 | | | | | | | | |现满意 | | | | | | | | | | | | | | | |3 |市场反馈 |有反馈市场相关信息的| | | | | | | | |意识和行动 | | | | | | | | | | | | | | | |4 |协作 |主动配合他人/他部门 | | | | | | | | |开展工作，关心、维护| | | | | | | | |集体利益，有团队意识| | | | | | | | | | | | | | | |5 |售后服务 |能够积极配合售后部门| | | | | | | | |进行售后工作 | | | | | | | | | | | | | | | |6 |学习成长 |勤于学、善于学，能在| | | | | | | | |学习中不断成长、进步| | | | | | | | | | | | | | | |7 |遵纪守法 |能够遵守公司/国家的 | | | | | | | | |相关规章制度，不随意| | | | | | | | |违规 | | | | | | | | | | | | | | | |8 |开拓精神 |有开拓意识，吃苦精神| | | | | | | | |，开发新客户有成效 | | | | | | | | | | | | | | | |9 |诚实 |待人坦诚，说实话、办| | | | | | | | |实事、正直、表里如一| | | | | | | | | | | | | | | |10 |直面困难 |敢干挑战困难，并勇于| | | | | | | | |解决问题，不服输不言| | | | | | | | |败 | | | | | | | | | | | | | | | |销售经理评分A | |建议： | | |总分： | | | | | | | | |签字/日期： | |事业部总经理评|总分： |建议： | |分B | | | | | | | | | |签字/日期： | |最终考评分F |F= | | | | |计算公式：F=(A*65%+B*35%)/2 | |本表使用说明 |本表由地区经理和销售部经理共同考核，地区经理填在上一联，销售 | | |部经理填在下一联，但占最终考评分的权重不同（见公式）。 | 附表十：销售经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |姓名： |负责地区： |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |权重% |销售部经理评分A |中心总经理评分B | | | | | | | |1 |地区/小组产品总 |30 | | | | |销售额指标 | | | | | | | | | | |2 |地区/小组产品总 |30 | | | | |回款额指标 | | | | | | | | | | |3 |个人产品总销售额|5 | | | | |指标 | | | | | | | | | | |4 |个人产品总回款额|5 | | | | |指标 | | | | | | | | | | |5 |地区/小组新客户 |10 | | | | |开拓指标 | | | | | | | | | | |6 |地区/小组旧客户 |5 | | | | |保持指标 | | | | | | | | | | |7 |地区/小组毛利率 |5 | | | | |指标 | | | | | | | | | | |8 |地区/小组销售费 |10 | | | | |用（率） | | | | |合计总分 | | | | |最终得分F | | |备注（公式） |F=(A*65%+B*35%)/2 | |本表使用说明 |本表由销售事业部总经理和营销总监共同考核 | | |，但权重不同（见公式）。 | 附表十一：销售经理年度/半年度综合考核表 |被考者姓名 | |考评日期 |年月日 | |序号|得分 |参考考核标准 |0-3分 |6分 |8分 |9分 |10分 | | | |（良好） |（较差） |（尚可 |（较好 |（良好 |（优秀 | | |考核项 | | |） |） |） |） | |1 |岗位职责 |能够按照职位说明书的| | | | | | | | |范围开展工作，基本无| | | | | | | | |漏项 | | | | | | | | | | | | | | | |2 |客户关系维|有客户即上帝的意识，| | | | | | | |护 |新/老客户对地区经理 | | | | | | | | |表现满意 | | | | | | | | | | | | | | | |3 |市场反馈 |有反馈市场相关信息的| | | | | | | | |意识和行动 | | | | | | | | | | | | | | | |4 |协作 |主动配合他人/他部门 | | | | | | | | |开展工作，关心、维护| | | | | | | | |集体利益，有团队意识| | | | | | | | | | | | | | | |5 |售后服务 |能够积极配合售后部门| | | | | | | | |进行售后工作 | | | | | | | | | | | | | | | |6 |学习成长 |勤于学、善于学，能在| | | | | | | | |学习中不断成长、进步| | | | | | | | | | | | | | | |7 |遵纪守法 |能够遵守公司/国家的 | | | | | | | | |相关规章制度，不随意| | | | | | | | |违规 | | | | | | | | | | | | | | | |8 |开拓精神 |有开拓意识，吃苦精神| | | | | | | | |，开发新客户有成效 | | | | | | | | | | | | | | | |9 |执行能力 |领悟公司政策/制度， | | | | | | | | |宣贯执行到位 | | | | | | | | | | | | | | | |10 |领导能力 |对下属人员及业务有把| | | | | | | | |握能力，受下属人员拥| | | | | | | | |护 | | | | | | | | | | | | | | | |事业部总经理评| |建议： | |分A |总分： | | | | | | | | |签字/日期： | |营销总监评分B |总分： |建议： | | | | | | | | | | | |签字/日期： | |最终考评分F |F= | | | | |计算公式：F=(A*65%+B*35%)/2 | |本表使用说明 |本表由销售事业部总经理和营销总监共同考核，事业部总经理填在上 | | |一联，营销总监填在下一联，但占最终考评分的权重不同（见公式） | | |。 | 附表十二：总裁年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |董事会/长评分 |备注 | | | | | | | | |1 |公司年度盈利额指标 |60 | | | | | | | | | | | |2 |公司年度利润率指标 |5 | | | | | | | | | | | |3 |公司市场占有率指标 |5 | | | | | | | | | | | |4 |公司新产品开发指标 |5 | | | | | | | | | | | |5 |公司产品质量指标 |5 | | | | | | | | | | | |6 |公司管理科学化/规范化指标 |10 | | | | | | | | | | | |7 |公司人均贡献率指标 |6 | | | | | | | | | | | |8 |员工满意度指标 |4 | | | | |合计总分 | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表十三：行政人事总监年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | |1 |后勤保障工作指标 |20 | | | | | | | | | | | |2 |质量管理工作指标 |30 | | | | | | | | | | | |3 |人力资源考评工作指标 |15 | | | | | | | | | | | |4 |员工满意度指标 |5 | | | | | | | | | | | |5 |公司人均贡献率指标 |5 | | | | | | | | | | | |6 |人员流失率指标 |10 | | | | | | | | | | | |7 |人力开发指标（招聘及生涯规划等）|15 | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表十四：财务总监年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | |1 |财务计划工作指标 |15 | | | | | | | | | | | |2 |投融资管理工作指标 |10 | | | | | | | | | | | |3 |财务监控工作指标 |15 | | | | | | | | | | | |4 |财务制度管理/执行工作指标 |10 | | | | | | | | | | | |5 |财务核算与分析工作指标 |10 | | | | | | | | | | | |6 |对商务工作的领导 |40 | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表十五：营销总监年度/半年度目标管理业绩考核表 |姓名： |职务： |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |权重% |总监自评分A |总裁评分B | | | | | | | |1 |公司产品总销售额|30 | | | | |指标 | | | | | | | | | | |2 |公司产品总回款额|30 | | | | |指标 | | | | | | | | | | |3 |公司新客户开拓指|5 | | | | |标 | | | | | | | | | | |4 |公司旧客户保持指|5 | | | | |标 | | | | | | | | | | |5 |销售费用（率） |10 | | | | | | | | | |6 |毛利指标 |5 | | | | | | | | | |7 |市场调研工作指标|5 | | | | | | | | | |8 |产品推广活动工作|5 | | | | |指标 | | | | | | | | | | |9 |配合研发工作指标|5 | | | | | | | | | |10 | | | | | |合计总分 | | | | |最终得分F | | |备注（公式） |F=(A*20%+B*80%)/2 | |本表使用说明 |本表由营销总监自考核和总裁考核，但权重不 | | |同（见公式）。 | 附表十六：技术总监年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | |1 |技术文件/制度建设方面 |10 | | | | | | | | | | | |2 |产品研发管理方面 |30 | | | | | | | | | | | |3 |具体研发项目的总体把握/指导 |25 | | | | | | | | | | | |4 |公司产品方向的深层次研究 |10 | | | | | | | | | | | |5 |技术支持客户满意度 |15 | | | | | | | | | | | |6 |重要技术人员的流失率 |10 | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表十七：总裁助理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | |1 |组织编制/执行公司发展战略规划 |10 | | | | | | | | | | | |2 |组织编制/监督执行公司年度经营计 |20 | | | | | |划及财务预算 | | | | | | | | | | | | |3 |合理分解公司经营管理目标，总体领|30 | | | | | |导目标管理 | | | | | | | | | | | | |4 |相关高层、相关部门间工作协调 |20 | | | | | | | | | | | |5 |价格政策管理 |10 | | | | | | | | | | | |6 |战略合作伙伴开发/管理 |10 | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表十八：人力资源部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |具体实施年度招聘计划 |20 | | | | | | | | | | | | | |2 |具体实施公司目标管理及绩效 |30 | | | | | | |考评工作 | | | | | | | | | | | | | | |3 |领导和实施公司人员调动，劳 |10 | | | | | | |动保护等人事工作 | | | | | | | | | | | | | | |4 |员工满意度 |5 | | | | | | | | | | | | | |5 |具体组织实施公司培训工作 |10 | | | | | | | | | | | | | |6 |具体实施员工薪酬及奖惩 |10 | | | | | | | | | | | | | |7 |人员流失率 |10 | | | | | | | | | | | | | |8 |员工职业生涯规划 |5 | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表十九：行政部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |制定/监督执行行政制度 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |行政后勤事务管理 |40 | | | | | | | | | | | | | |3 |纪检监察 |10 | | | | | | | | | | | | | |4 |法律事务 |20 | | | | | | | | | | | | | |5 |公司外部关系 |20 | | | | | | | | | | | | | |6 | | | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十：财务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |制度建设及监督实施 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |财务管理 |30 | | | | | | | | | | | | | |3 |财务分析 |30 | | | | | | | | | | | | | |4 |考核核算 |10 | | | | | | | | | | | | | |5 |组织会计核算 |20 | | | | | | | | | | | | | |6 | | | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十一：质量部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |制度建设及执行 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |质量管理体系建设/体系认证 |30 | | | | | | | | | | | | | |3 |质量管理体系监督执 |15 | | | | | | |行 | | | | | | | | | | | | | | |4 |质量检验 |20 | | | | | | | | | | | | | |5 |产品质量管理 |10 | | | | | | | | | | | | | |6 |质量问题协调沟通/解决 |5 | | | | | | | | | | | | | |7 |测试中心（筹） |10 | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十二：商务部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |计划汇总、平衡、协调 |20 | | | | | | | | | | | | | |2 |物资监管 |10 | | | | | | | | | | | | | |3 |合同、发票管理 |15 | | | | | | | | | | | | | |4 |价格政策监督 |15 | | | | | | | | | | | | | |5 |档案、报表管理 |10 | | | | | | | | | | | | | |6 |商务管理 |15 | | | | | | | | | | | | | |7 |应收帐款监控 |15 | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十三：行业拓展部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |制定行业推广策略 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |组织行业调查分析与研究 |10 | | | | | | | | | | | | | |3 |行业推广活动管理 |15 | | | | | | | | | | | | | |4 |产品的行业销售管理 |10 | | | | | | | | | | | | | |5 |总销售额 |30 | | | | | | | | | | | | | |6 |毛利水平 |5 | | | | | | | | | | | | | |7 |部门费用 |10 | | | | | | | | | | | | | |8 |行业推广费用 |10 | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十四：品牌推广部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |市场调研工作指标 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |产品推广活动工作指标 |25 | | | | | | | | | | | | | |3 |广告工作指标 |30 | | | | | | | | | | | | | |4 |对外媒体公共关系 |25 | | | | | | | | | | | | | |5 |内部宣传（网站/内刊等） |10 | | | | | | | | | | | | | |6 | | | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十五：渠道部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |制度建设与执行 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |归口建立渠道体系 |20 | | | | | | | | | | | | | |3 |渠道管理与维护 |40 | | | | | | | | | | | | | |4 |组织代理商的技能培训活动 |10 | | | | | | | | | | | | | |5 |平台管理 |20 | | | | | | | | | | | | | |6 | | | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十六：平台经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |姓名： |职务： |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |权重% |营销总监评分A |总裁评分B | | | | | | | |1 |总销售额指标 |30 | | | | | | | | | |2 |总回款额指标 |30 | | | | | | | | | |3 |新客户开拓指标 |5 | | | | | | | | | |4 |核心旧客户保持指|10 | | | | |标 | | | | | | | | | | |5 |销售费用（率） |15 | | | | | | | | | |6 |净借支指标 |10 | | | | | | | | | |7 | | | | | |合计总分 | | | | |最终得分F | | |备注（公式） |F=(A*65%+B*35%)/2 | |本表使用说明 |本表由营销总监和总裁共同考核，但权重不同 | | |（见公式） | 附表二十七：PC机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |总销售额 |15 | | | | | | | | | | | | | |2 |毛利水平 |5 | | | | | | | | | | | | | |3 |部门费用 |5 | | | | | | | | | | | | | |4 |广告费用 |5 | | | | | | | | | | | | | |5 |销售策略制定/调整 |10 | | | | | | | | | | | | | |6 |产品推广 |15 | | | | | | | | | | | | | |7 |销售计划制定和辅助/监督执行|15 | | | | | | | | | | | | | |8 |技术支持 |10 | | | | | | | | | | | | | |9 |产品策划 |10 | | | | | | | | | | | | | |10 |市场发展与支持 |10 | | | | | | | | | | | | | |11 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十八：高性能机事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |总销售额 |20 | | | | | | | | | | | | | |2 |毛利水平 |10 | | | | | | | | | | | | | |3 |部门费用 |10 | | | | | | | | | | | | | |4 |广告费用 |10 | | | | | | | | | | | | | |5 |直销计划制定/执行及指标完成|10 | | | | | | | | | | | | | |6 |分销计划制定和辅助/监督实施|10 | | | | | | | | | | | | | |7 |销售策略制定/调整 |10 | | | | | | | | | | | | | |8 |产品推广 |10 | | | | | | | | | | | | | |9 |技术支持 |10 | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表二十九：新业务事业部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |直销计划制定/执行及指标完成|10 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |2 |分销计划制定和辅助/监督实施|5 | | | | | | | | | | | | | |3 |销售策略制定/调整 |10 | | | | | | | | | | | | | |4 |产品策划及推广 |15 | | | | | | | | | | | | | |5 |技术支持 |10 | | | | | | | | | | | | | |6 |总销售额 |30 | | | | | | | | | | | | | |7 |毛利水平 |10 | | | | | | | | | | | | | |8 |部门费用 |10 | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表三十：制造中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |制度建设与执行 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |生产工艺的设计和改善与流程 |25 | | | | | | |管理 | | | | | | | | | | | | | | |3 |生产计划及实施 |45 | | | | | | | | | | | | | |4 |质量管理 |15 | | | | | | | | | | | | | |5 |支持其他部门工作 |5 | | | | | | | | | | | | | |6 | | | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表三十一：物流部经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |制度建设与管理 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |工作计划管理 |20 | | | | | | | | | | | | | |3 |采购业务管理 |30 | | | | | | | | | | | | | |4 |库存业务管理 |20 | | | | | | | | | | | | | |5 |运输业务管理 |20 | | | | | | | | | | | | | |6 | | | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表三十二：研发中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |新技术跟踪研究 |20 | | | | | | | | | | | | | |2 |项目管理 |45 | | | | | | | | | | | | | |3 |知识管理 |10 | | | | | | | | | | | | | |4 |技术支持 |5 | | | | | | | | | | | | | |5 |技术培训 |10 | | | | | | | | | | | | | |6 |人员流失方面 |10 | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表三十三：研发项目经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |经理评分 |总监评分 |总裁评分 | | | | | | | | | |1 |项目进度管理 |30 | | | | | | | | | | | | | |2 |项目人员管理 |20 | | | | | | | | | | | | | |3 |项目成本控制 |20 | | | | | | | | | | | | | |4 |开发支持 |10 | | | | | | | | | | | | | |5 |知识管理 |10 | | | | | | | | | | | | | |6 |样机生产技术支持 |10 | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | |最终核算考核总分 | (计算方法用本制度中的相关公式) | 附表三十四：技服中心经理年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总监评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | | |1 |服务体系规划/建设方面 |10 | | | | | | | | | | | | | |2 |技术培训方面 |30 | | | | | | | | | | | | | |3 |技术服务实施方面 |40 | | | | | | | | | | | | | |4 |产品性能/问题分析及反馈 |8 | | | | | | | | | | | | | |5 |技服档案建设/管理 |6 | | | | | | | | | | | | | |6 |备料库管理方面 |6 | | | | | | | | | | | | | |7 | | | | | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表三十五：事业部经理通用年度/半年度综合考核表 |被考者姓名 | |考评日期 |年月日 | |序号|得分 |参考考核标准 |0-3分 |6分 |8分 |9分 |10分 | | | |（良好） |（较差） |（尚可 |（较好 |（良好 |（优秀 | | |考核项 | | |） |） |） |） | |1 |岗位职责 |能够按照职位说明书的| | | | | | | | |范围开展工作，基本无| | | | | | | | |漏项 | | | | | | | | | | | | | | | |2 |产品线把握|能够及时为销售人员提| | | | | | | | |供本产品线的销售政策| | | | | | | | | | | | | | | |3 |市场研究 |有组织/进行市场研究 | | | | | | | | |的意识和行动，且有成| | | | | | | | |效 | | | | | | | | | | | | | | | |4 |协作 |主动配合他人/他部门 | | | | | | | | |开展工作，关心、维护| | | | | | | | |集体利益，有团队意识| | | | | | | | | | | | | | | |5 |资源分配 |合理分配公司配给的本| | | | | | | | |产品线的资源 | | | | | | | | | | | | | | | |6 |学习成长 |勤于学、善于学，能在| | | | | | | | |学习中不断成长、进步| | | | | | | | | | | | | | | |7 |遵纪守法 |能够遵守公司/国家的 | | | | | | | | |相关规章制度，不随意| | | | | | | | |违规 | | | | | | | | | | | | | | | |8 |监督销售 |能够及时监督本产品线| | | | | | | | |的销售情况，并提交相| | | | | | | | |关报告 | | | | | | | | | | | | | | | |9 |执行能力 |领悟公司政策/制度， | | | | | | | | |宣贯执行到位 | | | | | | | | | | | | | | | |10 |领导能力 |对下属人员及业务有把| | | | | | | | |握能力，受下属人员拥| | | | | | | | |护 | | | | | | | | | | | | | | | |营销总监评分A | |建议： | | |总分： | | | | | | | | |签字/日期： | |总裁评分B |总分： |建议： | | | | | | | | | | | |签字/日期： | |最终考评分F |F= | | | | |计算公式：F=(A*65%+B*35%)/2 | |本表使用说明 |本表由营销总监和总裁共同考核，营销总监填在上一联，总裁填在下 | | |一联，但占最终考评分的权重不同（见公式）。 | 附表三十六：平台经理通用年度/半年度综合考核表 |被考者姓名 | |考评日期 |年月日 | |序号|得分 |参考考核标准 |0-3分 |6分 |8分 |9分 |10分 | | | |（良好） |（较差） |（尚可 |（较好 |（良好 |（优秀 | | |考核项 | | |） |） |） |） | |1 |岗位职责 |能够按照职位说明书的| | | | | | | | |范围开展工作，基本无| | | | | | | | |漏项 | | | | | | | | | | | | | | | |2 |客户关系维|有客户即上帝的意识，| | | | | | | |护 |新/老客户对销售部经 | | | | | | | | |理表现满意 | | | | | | | | | | | | | | | |3 |市场反馈 |有反馈市场相关信息的| | | | | | | | |意识和行动 | | | | | | | | | | | | | | | |4 |协作 |主动配合他人/他部门 | | | | | | | | |开展工作，关心、维护| | | | | | | | |集体利益，有团队意识| | | | | | | | | | | | | | | |5 |售后服务 |能够积极配合售后部门| | | | | | | | |进行售后工作 | | | | | | | | | | | | | | | |6 |学习成长 |勤于学、善于学，能在| | | | | | | | |学习中不断成长、进步| | | | | | | | | | | | | | | |7 |遵纪守法 |能够遵守公司/国家的 | | | | | | | | |相关规章制度，不随意| | | | | | | | |违规 | | | | | | | | | | | | | | | |8 |开拓精神 |有进取意识，开拓工作| | | | | | | | |及开发新客户有成效 | | | | | | | | | | | | | | | |9 |执行能力 |领悟公司政策/制度， | | | | | | | | |宣贯执行到位 | | | | | | | | | | | | | | | |10 |领导能力 |对下属人员及业务有把| | | | | | | | |握能力，受下属人员拥| | | | | | | | |护 | | | | | | | | | | | | | | | |营销总监评分A | |建议： | | |总分： | | | | | | | | |签字/日期： | |总裁评分B |总分： |建议： | | | | | | | | | | | |签字/日期： | |最终考评分F |F= | | | | |计算公式：F=(A*65%+B*35%)/2 | |本表使用说明 |本表由营销总监和总裁共同考核，营销总监填在上一联，总裁填在下 | | |一联，但占最终考评分的权重不同（见公式）。 | 附表三十七：营销总监通用年度/半年度综合考核表 |被考者姓名 | |考评日期 |年月日 | |序号|得分 |参考考核标准 |0-3分 |6分 |8分 |9分 |10分 | | | |（良好） |（较差） |（尚可 |（较好 |（良好 |（优秀 | | |考核项 | | |） |） |） |） | |1 |岗位职责 |能够按照职位说明书的| | | | | | | | |范围开展工作，基本无| | | | | | | | |漏项 | | | | | | | | | | | | | | | |2 |客户关系维|有客户即上帝的意识，| | | | | | | |护 |新/老客户对公司表现 | | | | | | | | |满意 | | | | | | | | | | | | | | | |3 |市场研究 |有组织市场研究的意识| | | | | | | | |和行动，且有成效 | | | | | | | | | | | | | | | |4 |协作 |主动配合他人/他部门 | | | | | | | | |开展工作，关心、维护| | | | | | | | |集体利益，有团队意识| | | | | | | | | | | | | | | |5 |售后服务 |售后服务工作得到客户| | | | | | | | |认可 | | | | | | | | | | | | | | | |6 |学习成长 |勤于学、善于学，能在| | | | | | | | |学习中不断成长、进步| | | | | | | | | | | | | | | |7 |遵纪守法 |能够遵守公司/国家的 | | | | | | | | |相关规章制度，不随意| | | | | | | | |违规 | | | | | | | | | | | | | | | |8 |开拓精神 |有进取意识，开拓工作| | | | | | | | |及开发新客户有成效 | | | | | | | | | | | | | | | |9 |执行能力 |领悟公司政策/制度， | | | | | | | | |宣贯执行到位 | | | | | | | | | | | | | | | |10 |领导能力 |对下属人员及业务有把| | | | | | | | |握能力，受下属人员拥| | | | | | | | |护 | | | | | | | | | | | | | | | |营销总监自评A | |说明： | | |总分： | | | | | | | | |签字/日期： | |总裁评分B |总分： |建议： | | | | | | | | | | | |签字/日期： | |最终考评分F |F= | | | | |计算公式：F=(A*20%+B*80%)/2 | |本表使用说明 |本表由营销总监自考和总裁考核组成，总监填在上一联，总裁填在下 | | |一联，但占最终考评分的权重不同（见公式）。 | 附表三十八：生产总监年度/半年度目标管理业绩考核表 |部门及职务: |姓名: |考核日期: 年月日 | |序号 |考核事项及指标 |分数% |自我评分 |总裁评分 |备注 | | | | | | | | |1 |领导/编制生产、采购计划和预算 |20 | | | | | | | | | | | |2 |指导生产计划实施 |15 | | | | | | | | | | | |3 |指导物流计划实施 |10 | | | | | | | | | | | |4 |相关工作的协调 |15 | | | | | | | | | | | |5 |规章制度制定及监督执行 |10 | | | | | | | | | | | |6 |劳动生产率 |15 | | | | | | | | | | | |7 |生产质量 |15 | | | | | | | | | | | |8 | | | | | | |合计总分 | | | | | | | | |最终核算考核总分 |(计算方法用本制度中的相关公式) | 附表三十九：考核记录表 |考核人 | |职务： |部门： | |被考核人| |职务： |考核年度： | |日期 |事件描述 |评判 |处理结果 | | | | | | 附表四十：考核面谈记录表 |被考 | |面谈 | |开始 | |结束 | | |核人 | |日期 | |时间 | |时间 | | |岗位 | |部门 | |地点 | |面谈人 | | |面谈主题 |考核人（面谈人） |被考核人 | | | | | 被考核人签字：考核人签字： ----------------------- 行政部人力资源部财务部员工员工所属部门月初《通用月目标管理业绩考核表》确认月中《通用月目标管理业绩考核表》修订月末《通用月目标管理业绩考核表》评分月末《员工通用月度综合考核表》月末考勤结果月末评分汇总/通报与月考核工资意见核发月考核工资月末考核结果汇总与月考核工资的报批秘密

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negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/晋城电信/考核.doc

山西省通信公司晋城市分公司营销咨询项目报告第三部分营销管理体系北大纵横管理咨询有限公司 2002年6月第一章序言 1 第一节背景介绍 1 第二节设计思路 2 第二章方案设计 4 第一节流程设计 4 (一) 经营计划管理流程图 5 (二) 经营计划管理流程图说明 6 (三) 营销管理流程图 9 (四) 营销管理流程图说明 10 (五) 市场信息管理系统流程图 12 (六) 信息管理体系流程说明 13 第二节营销队伍和市场信息管理制度 16 （一）招聘制度 16 （二）培训制度 21 （三）考核制度 25 （四）激励制度 30 （五）日常管理制度 34 （六）市场信息管理制度 35 第三节表单设计 42 营销队伍管理表单 42 （一）招聘表单 42 （二）培训表单 50 （三）考核表单 51 （四）激励表单 91 市场部表单 93 （一）市场部周计划表 94 （二）市场部周总结表 96 （三）月度市场促进计划表 99 （四）月度市场促进总结表 101 （五）年度广告计划表 103 （六）年度市场促进费用计划表 105 （七）年度经销商销售促进计划表 107 （八）销售人员行动计划表 111 （九）年度客户销售促进计划表 113 （十）年度市场促进总结报表 116 （十一）年度新业务计划表 121 （十二）年度营销计划报告 122 （十三）各分局（县局）业务销售分析报告 125 （十四）市场竞争情况分析报告 126 信息管理表单 128 （一）用户分析报告 128 （二）用户投诉信息 129 （三）用户回访信息 130 （四）大客户基础信息 131 （五）大客户动态信息 133 （六）竞争对手基础信息 136 （七）竞争对手动态信息 138 （八）市场环境信息 140 （九）用户分析报告 141 （十）大客户分析报告 142 （十一）竞争对手分析报告 145 （十二）市场环境信息汇总报告 147 第一章序言第一节背景介绍中国网通晋城通信分公司隶属于山西省通信公司，为国家主体电信企业。2000年开始公司化运作。公司经过2001年一年的大跨越发展，通信能力显著增强，经济效益明显提高。电信拆分重组后，通信市场成为“5+1”的竞争格局，竞争更加激烈。为了使公司全体员工尽快适应当前的竞争环境，公司高层领导富有远见的意识到：建立一支强有力的营销队伍，培养并扶持一批专业的营销管理团队，构建完善的营销管理体系，将成为公司未来赢得竞争优势的关键。因此本咨询报告是在中国网通晋城通信分公司现有营销体系的基础上，听取并参照了公司各方面的意见，进行了大胆的创新与删补，期望能够为公司的营销事业的发展做出贡献。限于新的管理体系需要进行实践检验，并需要在实践当中逐渐完善，因此建议晋城通信分公司根据本管理办法参照试行一段时间。第二节设计思路根据晋城通信分公司的营销管理的实际情况，本营销管理体系涉及了管理流程、管理制度、管理表单三方面的内容，为增强管理体系的实用性，在设计中着重着眼于营销管理、信息流畅、体系完整等各方面。力求在基础框架上形成完善的管理体系，并为未来的发展提供适当的余地。 1. 以营销为主线的立体营销管理体系晋城通信分公司经过ISO9001质量体系认证后，存在的问题是有些制度和职责没有按要求完成。在通信行业普遍存在的电话“热装冷用”的今天，如何提高业务量成为晋城分公司目前面临的主要问题，提高业务量的最基本最直接的方法是营销问题，即如何在现有条件的基础上建立强有力的营销队伍。因此本次设计以建立市场信息管理制度、完善营销管理制度为主线，并在此基础上进行了考评体系的设计，即以营销为主线，以信息管理、业绩考核为基础的立体营销管理体系。 2. 管理体系力求具体实用由于晋城通信分公司的基础营销管理体系比较薄弱，现行的管理体系主要是在实际营销过程中针对具体的实际问题进行设计的，缺乏连贯性和规范性，因此在本次设计中对核心流程进行了规划，明确了各部门在营销过程中的重要作用，同时根据营销管理和信息管理流程中业务职能的关键程度，完善了规章制度。另外为保证对业务、营销情况的有效控制，设计了表单体系，希望加强日常过程管理的力度。 3. 强化市场部职能晋城通信分公司要顺应市场的发展，必须加强市场信息的获得、竞争对手的研究、相关市场表现以及营销战略的设计，在设计中强调了市场部的信息收集、营销管理、业绩考核等职能，逐步形成以市场部为核心的业务分析、营销管理的现代营销体系。为此在具体的流程及规定设计上，强调了客户数据库及市场信息数据库建设的重要性，完善了信息的获得与反馈机制。 4. 完善营销考评体系目前公司的考评体系主要反应了以下问题：其一，营销人员的基本工资偏低。其二，没有完善的日常考评制度，对过程管理的力度不足。其三，奖惩措施比较单调，干多干少差别不大。其四，缺乏人员的训练与培养。总之，目前公司的考评体系中应加强对过程管理的控制，强化团队建设，注重对员工的激励。同时应强化基本工资、补贴、福利、培训等保健因素的建设，增强营销人员的归属感与稳定感。综上：在晋城通信分公司的营销管理体系的设计中，在充分考虑了公司现有的具体条件的基础上，强调体系建设，在尊重历史经验及成果的基础上，针对重点问题、重点环节实行重点突破，并遵循循序渐进、逐步完善的原则，力争实现近期和远期目标的高度统一。第二章方案设计第一节流程设计 (一) 经营计划管理流程图编号： |部门名称 |晋城通信市场部 |流程名称 |市场部经营计划管理流程 | |层次 | |概要 |经营计划管理 | | |总经理 |主管营销副 |市场部 |财务部 | | | |经理 | | | | | |签发人 | |签发日期 | | (二) 经营计划管理流程图说明第一阶段：信息汇总分析节点A1、B1，相关宏观信息收集 1．公司与经销商、顾客、竞争者、公众在一个更大的宏观环境力量与趋势中运作，这个环境创造机会也带来威胁。这些力量是不可控制的，但公司必须监视这个环境和对此做出反应。 2．根据省公司制定的目标，结合本公司的全年发展战略，利用各种渠道获得相关的人文、经济、自然、技术、政治——法律、社会——文化、政府、特殊关系、未来地区的发展政策等相关宏观信息，力求获得公司宏观发展趋势的相应资料。节点C1，相关市场资料整理整理并分析营销环境、营销机会、行业及竞争因素、市场发展方向、潜力、媒体导向、企业的竞争实力、品牌形象、覆盖范围及领域相关资料。节点D1，财务目标分解提供相应财务目标分解以及全年财务费用预算节点E1、F1、G1，相关客户及市场信息建设部、运维部、大客户提供相应的与其部门相关设备容量信息、客户资料信息、竞争对手资料、替代产品的资料、可能新的进入对手资料等。节点H1，各分局和县局提供的信息节点C2，各方面的资料进行汇总节点C3，资料分析将资料汇总后进行分类分析，并就公司的发展机会、威胁、优势、劣势进行系统分析找出公司各项产品和业务发展的可能方向及相应策略。第二阶段：营销策略的制定节点C4，制定年度营销策略根据上述资料分析，与主管营销副经理一起制定营销策略。第三阶段：制定经营计划方案节点C5，编制年度经营计划草案 1．根据已经确定的年度营销策略，编制本年度营销计划，确定全年各种产品和业务的业务目标、利润目标、市场目标、费用目标、人员目标以及相应的总体进度安排。 2．经营计划方案上报晋城通信总经理。节点A7、B7, 审批 1．晋城通信总经理、主管营销副经理对年度经营计划进行审查。 2．签署审批意见，并反馈。节点D6，组织相关部门讨论 1．由市场部组织建设部、运维部、财务部、人力资源等相关门对已经提出的年度经营计划进行讨论，并提出修改意见，再报送主管营销副经理审批。 2．主管营销副经理审批后，由市场部负责进行调整并组织讨论，最终报送晋城通信总经理批准。第四阶段：分解年度工作计划节点G8、C9 , 分解经营计划根据年度经营目标和计划，由市场部及其他相关部门制定本年度的市场计划及营销计划（细化到各个业务）。节点B10, 市场计划审批主管营销副经理对具体的市场操作计划进行审批，签署审批意见。并最终决定是否执行此计划。第五阶段：计划执行节点C11，执行计划方案市场部根据审批过的计划负责实施。节点B12，实施监控主管营销副经理对计划的实行进行监控，并审批、处理可能的变化。节点E14、F14、G14，综合评估 1．由市场部牵头，汇同其他部门针对市场计划实施的实行效果，进行意见汇总，并对效果进行评估。 2．提出目前可能的市场变化趋势及相应的处理意见。节点C14、B14，分析调整 1．根据讨论结果，并结合目前市场的变化情况提出计划改进意见，并测算可能的费用。 2．出具分析报告以及相应的计划变动说明书。 3．主管营销副经理审批并签署审批意见，安排市场部组织其他部门讨论并最终变动市场计划。第六阶段：年终总结与考评节点C15，年终汇报 1．市场部对市场计划完成情况（包括市场部下属的各部门所负责的各业务）、经营状况进行总结分析。 2．年终分析总结、统计报表及统计分析上交主管营销副经理。节点B16，年终总结与考评 1．市场部主任根据计划目标和考核指标，将一年内市场部的工作做年终总结，业绩进行考评。 2．市场部主任对市场部的年终汇报进行汇总，写出年度业务总结。 3．将部门业绩考评结果和年度业务总结上交主管营销副经理。节点A16，审批 1．公司总经理对市场部报上来的年终总结和考评方案进行审批。 2．对市场部主任的业绩进行考评。节点B17、C17、D17、E17、F17、G17，落实奖惩根据对各职能部门的绩效考评结果，兑现奖惩激励。 (三) 营销管理流程图编号： |部门名称 |市场部 |流程名称 |营销管理流程图 | |层次 | |概要 |营销管理 | |主管营销副经 |主任 |市场部营销管理岗 |数据业务 |无线市话 |信息中心 |新业务 | |理 | | | | | | | |A |B |C |D |E |F |G | | |公司名称 |中国网通晋城通信分公司 |密级 | |共 1 页第 1 页 | |编制单位 | |签发人 | |签发日期 | | (四) 营销管理流程图说明第一阶段：制定年度营销计划节点D1、E1、F1、G1，各业务营销方案的提出数据、声讯、小灵通、新业务的负责人分别提出年度各业务营销方案。节点B2、C2，年度营销计划 1．由市场部牵头，营销管理岗负责组织各业务负责人、及大客户部和相关部门制定年度营销计划方案草案。根据市场竞争趋势、年度业务目标、公司网络资源等因素设定理想的营销目标。 2．制定的年度营销计划草案经主管营销副经理审核并经大会讨论通过后，下达年度营销计划。第二阶段：营销管理体系的建立、调整和完善节点C3、B4，营销策略、政策制定 1．市场部营销管理岗根据年度营销计划召集下属各部门和各业务负责人制定营销策略，就各业务产品、价格、渠道、促销等制定明确的策略。 2．营销策略和政策报市场部主任审批通过后正式实施。节点C5、D5、E5、F5，营销行动方案市场部为主，召集运维、建设、财务等相关部门根据营销策略和政策制定具体营销行动方案，包括市场拓展、客户开发、新业务推广、营销费用分解、业务整合、营销方案等。第三阶段：营销业务管理阶段节点C6，营销目标分解为真正落实年度营销计划，市场部需要将营销指标分解，以便有的放矢，心中有数。营销指标的分解应落实到业务别、部门别、分局（县局）别、时间别、人员别，使日常的营销活动真正处于管理状态，做到即时掌握营销信息并得到及时的执行信息反馈，并进行动态的调整，保证营销指标的落实。节点E6，分局（县局）营销方案的调整分局（县局）营销指标分解落实，并根据不同区域市场的特点和客户情况对营销方案进行调整，可能的情况下把目标分解到人。节点C7：营销任务的执行 1．市场部在日常的业务管理活动中，要有效监控营销业务的顺利进行，并根据营销进展情况及时调整营销策略和政策。 2．在营销管理过程中，要制定有效的管理办法保证及时完成营销指标，做好营销人员的后勤保障和公司内部其他部门的技术支持和沟通协调等工作。并得到及时的执行信息反馈，并进行营销方案的动态调整，保证营销方案的正确执行。 3．渠道管理过程中，要注意渠道能力和规模的持续评估。在市场不断拓展，不断开发新客户和新的代理商的同时，也要不断选择淘汰不符合公司要求的代理商。第四阶段：营销业绩的总结、评估兑现和奖惩激励节点C8、B9：营销业绩的总结评估 1．根据营销执行的效果，及时定期总结得失，分析营销业绩成败原因，提出下一阶段的注意事项和调整措施，使营销管理水平不断跨越新台阶。 2．根据实际的营销业绩，逐级考评。节点C10：落实奖惩按照实际考评结果，对各级责任人落实营销激励和惩罚措施，保证营销激励和约束政策的严肃和公平 (五) 市场信息管理系统流程图编号： |部门名称 |市场部 |流程名称 |市场信息管理体系流程 | |层次 |1 |概要 |市场信息管理 | | |公司主 |市场经 |市场经营部 |营业科（ |大客户 |服务督察 |外部机构 | | |管 |营部主 |市场信息管理岗 |厅） |中心 |中心 | | | |经理 |任 |位 | | | | | | |A |B |C |D |E |F |G | |公司名称 |中国网通晋城通信分公司 |密级 | |共 1 页第 1 | | | | | |页 | | | |签发人 | |签发日期| | (六) 信息管理体系流程说明第一阶段：系统设计和调整阶段节点A1、B1、C1、D1、E1、F1，系统设计和调整 1. 由市场经营部市场信息管理岗位的工作人员召集营业科（厅）、大客户中心、服务督察中心（含回访中心）的相关人员对公司的市场信息管理系统进行设计。并制定公司市场信息管理的半年度成本预算。报请市场经营部主任和公司主管经理。 2. 每半年由市场经营部信息管理岗位的工作人员召集各部门相关人员对现有的市场信息管理系统进行再设计和调整。并报请市场经营部主任和公司主管经理。 3. 设计并印制所需的表格和报告，并下发至每个相关人员。第二阶段：信息搜集、整理和汇总阶段节点E2，大客户和竞争对手基础信息搜集和整理 1. 按照设计的大客户基础信息表格和竞争对手竞争基础信息表格的要求，将原有的信息进行分类和整理。 2. 针对目前缺少的和不准确的信息内容进行搜集。 3. 填写和整理相应的表格。节点C3，信息搜集和整理开始 1. 每个财务月的开始，各相关人员开始各自的准备工作， 2. 公司主管经理和市场经营部主任可根据市场的具体状况提出临时性的信息搜集要求，市场信息管理岗位的工作人员根据要求设计具体的信息搜集方式和内容；如需其他部门协作，则通知相应的人员，并提供具体的表格和文档资料。节点C4、D4、E4、F4、G4，市场信息搜集和整理 1. 各部门相关人员和外部机构根据相应的表格要求的内容，按照指定的搜集方式，进行信息的搜集和整理 2. 对于信息搜集过程中出现的异常现象，各部门相关人员应及时通知市场信息管理岗位的工作人员，并共同探讨解决方案。如出现重大异常现象，须报请市场经营部主任和公司主管经理。节点C5，市场信息汇总 1. 在每个财务月结束的当天，各部门相关人员和外部机构将搜集和整理完成的信息表格交付给市场信息管理岗位的工作人员。 2. 市场信息管理岗位的工作人员对汇集上来的所有表格进行分类、整理，并登记表格档案。第三阶段：分析报告编制节点C6，分析报告编制市场信息管理岗位的工作人员在上个财务月结束后三个工作日内，根据要求编制分析报告，并提交给市场经营部主任审核。节点B7，分析报告审核 1. 市场经营部经理在一个工作日内对本月所有的分析报告进行审核，并将修改意见传达给市场信息管理岗位的工作人员。 2. 市场信息管理岗位的工作人员对相应的内容进行修改和完善。第四阶段：信息表格和分析报告的使用节点A8、B8、C8、D8、E8、F8，信息表格和分析报告的使用 1. 市场信息管理岗位的工作人员将分析报告整理和登记，每份报告制作副本一份，用于公司内部的借阅。 2. 市场信息管理岗位的工作人员应制作当期分析报告的电子版本，以便保存。 3. 公司内部具有报告使用权限的相关人员在借阅报告时需填写借阅目的和借阅时间（一次借阅时间原则上不能超过两个工作日）。 4. 借阅人员在使用报告的过程中，不得随意将报告内容泄露或出示给其他人员（包括公司内部人员和外部人员）；注意保管好报告，不得将报告带出公司。 5. 各部门的借阅人员在各自的工作中使用信息表格和分析报告。第五阶段：使用反馈、业务交流和系统分析节点A9、B9、C9、D9、E9、F9，使用反馈、业务交流和系统分析 1. 市场信息管理岗位的工作人员应随时了解报告借阅人员在使用报告过程中对报告的意见和建议，记录并保存。 2. 在当月所有分析报告完成后的两个工作日内，市场信息管理岗位的工作人员召集所有其他部门的相关人员，对当月的市场信息管理工作进行交流和讨论，在会上针对所提出的信息搜集和整理方面的问题，以及报告借阅人员的意见和建议，参会人员应展开积极的讨论，提出解决方案。对难以解决的问题应先提出初步的解决方案，报请市场经营部主任和公司主管经理。 3. 市场信息管理岗位的工作人员应将每次业务交流会议的讨论结果记录和整理，并对原有的市场信息管理系统进行初步的整体分析。第二节营销队伍和市场信息管理制度（一）招聘制度营销人员招聘制度第一章总则第一条为保证中国网通晋城通信分公司营销岗位能够及时有效地补充所需的优秀人才，满足公司不断发展的需要，健全人才选用机制，根据公司人事管理制度，特制定本规定。第二条晋城网通分公司营销人员录用源于以下五种情况下的人员需求：（1）缺员的补充；（2）突发的人员需求；（3）为确保公司发展所需的人才储备；（4）公司对组织机构有所调整的需要；（5）其他原因需要招聘营销人才时。第三条公司招聘员工坚持“公开”、“平等”、“竞争”、“择优”的原则。第二章招聘的组织管理第四条营销人员招聘工作由需求部门提出要求，提交公司经理批准后，人力资源部负责拟定招聘计划和组织实施。第五条部门主管填写《招聘申请表》，详细描述人员需求情况，包括计划安排的岗位、职责描述和能力要求等等，提交公司经理批准后，交人力资源部。人力资源部详细审核申请职位的名称、职级等事项后，将：（1）推荐内部闲置人员；（2）如果没有内部闲置人员，则向全公司公布招聘岗位及描述，进行内部竞聘；（3）当确定本公司其他部门并无适当人选时，由人力资源部将各部门人员需求汇总形成公司的人员外部招聘计划。第三章营销人员招聘计划的确定第六条营销人员需求预测要综合考虑产品/服务战略、市场战略、可能获得的财力资源、竞争对手的人才政策、技术和管理变革可能导致生产率的提高、销售额、可能的员工流动比率等因素造成的人力资源需求的变动。其中对人员需求最直接相关的是公司的组织结构和岗位设置，根据岗位的数量和要求，可以得到公司现有的营销人员需求数量和质量。第七条人员供给预测要综合考虑内部和外部人才供给情况。人力资源部建立内部人才库，信息包括员工的绩效记录及评价、职业兴趣、教育背景、工作经验、培训课程、外语水平、具备的技能和证书等。内部人才供给预测要调用内部人才库，在内部供给无法满足需求的情况下进行外部供给预测，外部供给预测要根据本地经济状况、劳动力市场状况和准备招聘的职缺的市场状况进行判断。第八条在人力资源需求和供给预测的基础上制定公司的人力资源计划。第四章优秀营销人员应具备的素质第九条大多数消费者希望营销人员具备的性格：诚实可靠、产品知识丰富、乐于助人。第十条成功营销人员的共同特征：有冒险精神、有使命感、有解决问题的能力、关心顾客、对访问进行认真计划。第十一条进行营销人员招聘时应考察其两个基本品质：（1）感受力：能从消费者角度去感受的能力。（2）自我驱动力：对达成交易具有强烈的欲望。第五章招聘渠道第十二条内部招聘：（1）人力资源部明确所需营销人员内部招聘的岗位名称及职级。准备工作说明书，拟定内部招聘公告。发布的方式包括公司文件通知、在公告栏发布或其它形式。（2）所有的签订劳动合同员工都有资格向人力资源部提出申请，要求组织考虑自己是否能够从事营销人员的工作，内部招聘公告要尽可能传达到每一个正式员工。（3）人力资源部参考申请人目前的上级和空缺职位的上级意见，根据职务要求进行初步筛选。对初步筛选合格者，人力资源部组织内部招聘评审小组进行内部招聘评审活动，评审结果经总经理批准后生效。第十三条外部招聘：活动的组织以人力资源部为主，市场部配合。（1）校园招聘。每年9月—11月将公司招聘信息及时发往各校毕分办。对于专业对口的院校可及时派员进行宣传并组织招聘。有选择地参加学校人才交流会，发布招聘信息并进行招聘活动。（2）网络招聘。通过相关网站及时发布招聘信息，经常查阅网上应聘人员情况，建立公司的外部人才库，根据需要随时考核录用。（3）鼓励员工向公司推荐优秀人才，由人力资源部本着平等竞争、择优录用的原则按程序考核录用。对于成功推荐优秀人才的员工，公司付给一定的奖励。（4）招聘会招聘及广告招聘。通过各地人才招聘会和报纸、专业刊物广告招聘相关人员。（5）委托猎头公司招聘。在招聘公司关键营销职位时可考虑通过猎头公司招聘。第六章营销人员外部招聘流程第七章适用和正式录用第十四条按照双向选择的原则，应聘人员到公司报到后，要填写“职工登记表”，并签订试用劳动合同，试用期为3-6个月。试用的目的在于弥补甄选中的失误。（1）新员工试聘期间按公司《职员考勤及休假、请假管理制度》可以请事假和病假，但试聘期按请假天数顺延。试用期上班不足三天的职员要求辞职，没有工资。（2）新职员在试用期间旷工一次或迟到早退累计三次（含三次）以上，即随时解聘。第十五条不具备本科及以上学历且在工作不到一年者，试用期满后还有3个月见习期。第十六条试用期的人员，尚不属于公司正式员工。在此期间，双方均可随时提出终止试用。第十七条试用期的考核（1）新职员在试用期满后，人力资源部将《职员转正考核表》发给试用的新员工，新职员根据自身情况，实施求是填写表中的“评核内容”和考核内容中的“自评部分”。（2）部门主管根据新职员在试用期的表现，公正地评分并写出初核评语。（3）人力资源部门根据新职员在试用期间的出勤情况，如实地填写考勤状况。（4）考核结果将根据初核评分和考勤状况来确定。第十八条转正用人部门根据考核结果，在新职员试用期满之后一周内，做出同意转正，延长试用或不拟录用的决定，并将该《职员转正考核表》报请部门主管、人力资源部主管审批。第十九条提前结束试用期：（1）在试用期间，对业务素质、技能、工作适应能力及工作成效特别出色的新职员，试用部门主管可以提前结束试用期，并将《职员转正考核表》报请人力资源主管、总经理批准。（2）在试用期内，对明显不适合某岗位或不适合录用的职员，试用部门可以提前向人力资源部门提交《职员转正考核表》，经部门主管或人力资源部主管批准后，安排在其他岗位试用或提前辞退试用职员。第二十条考核结果的评定（1）考核办法采用项目评分发进行，每个考核项目的评分有优秀、良好、合格、不合格四个等级，每个标准限定一个最低分数，下一个标准的最低分数到该标准的最低区域为分数选择区间。（2）综合考核结果的评定标准： 1、考核结果95分以上提前转正晋升工资； 2、考核结果85—94分按期转正晋升工资； 3、考核结果75—84分按期转正不予晋升工资； 4、考核结果60—74分延长试用期； 5、考核结果低于60分试用不合格，不拟聘用；第二十一条试用期满后的员工，经考核合格，由市场部经理出据书面意见交人力资源部，经总经理批准后，公司和员工签订正式劳动合同，试用人员转为正式员工。第二十二条试用人员转为公司正式员工后，由人力资源部在“职工登记表”里登记注册。（二）培训制度第一部分总则第一章使用范围第一条为了进一步提高晋城网通分公司营销人员能力与素质，更好的实现公司经营目标，特制定本规定。第二条本规定适用于公司全体营销人员，所有营销人员均应遵守此规定。第二章培训的组织第三条人力资源部负责培训活动的统筹、规划、实施和控制。第四条部门主管负责协助人力资源部进行培训的实施、稽核以及异常情况的追踪，同时也要组织部门内部的培训。第三章受训者的权利与义务第五条在不影响本职工作的前提下，员工有权利参加学历教育或者公司内部举办的各类培训。第六条经批准进行培训的员工有权利享受公司为受训员工提供的各项待遇。第七条培训活动对工作不产生重大影响的情况下被指定的员工有义务参加培训并坚持到结束。第八条培训活动结束后，营销人员有义务把所学知识和技能运用到日常业务中。第九条非脱产培训一般只能利用业余时间，如确需占用工作时间参加培训的，须凭培训部门的有效证明，经所在部门和人力资源部批准后，可做公假处理。第十条参加各类学历培训结束后受训人员必须继续在公司至少服务3年。如因故确实要离开，须按培训结束后每服务一年递减33%的原则，对公司支付的培训费用进行赔偿。第十一条营销人员脱产培训期间，不能解除或终止劳动合同，如合同在培训期间到期，则须续签一定年限的劳动合同，其生效期为前一份合同期满之日起，而且要保证培训结束后至少有3年的合同期。该要求对已到法定退休年龄者例外。第十二条参加时间较长（一年以上）、培训支付金额较大（2000元以上）的各类培训时，营销人员须与公司签订培训合同。第四章培训形式第十三条公司对营销人员的培训形式包括公司内部培训、外派培训和员工自我培训。内部培训又分为员工职前教育和岗位技能培训。第十四条职前教育：凡公司新进营销人员均应参加职前教育，使新进人员了解公司的企业文化、经营理念、公司发展历程、产品概要、管理规范等方面内容。职前教育由人力资源部负责统一组织、实施、评估。详见《职前教育管理办法》。第十五条岗位技能培训：根据公司的发展及市场部工作的需求，按专业分工不同对员工进行岗位技能培训。岗位技能培训由人力资源部协同市场部共同进行规划与执行，由市场部提出年度岗位技能培训计划，报人力资源部，再将其汇总呈报公司经理核准后由人力资源部根据需求统筹安排实施。具体内容见《岗位技能培训管理办法》。第十六条转岗培训：根据工作需要，公司其它部门人员调换为营销人员时，按新岗位要求，对其实施的岗位技能培训。转岗培训可视为员工职前教育和岗位技能培训的结合。第十七条部门内部培训：部门内部培训由市场部根据实际工作中需要，对员工进行小规模的、灵活实用的培训。部门内部培训由本部门组织，定期向人力资源部汇报培训情况。进行部门内部培训期间，在不影响工作的前提下，尽量不安排参与培训的员工加班或出差。第十八条外派培训：公司进一步发展需要，对公司营销人员派往公司所在地以外地点进行培训。第十九条个人出资培训：由员工个人参加的各类业余教育培训，均属个人出资培训。公司鼓励员工在不影响本职工作的前提下，参加各种业余教育培训活动。员工在接受业余培训期间，各级管理人员可在不影响工作的前提下，尽量不安排加班和出差等工作。员工因考试需占用工作时间，持准考证经部门负责人批准办理请假手续。第五章统计培训记录第二十条营销人员参加培训，必须在员工培训签到表上亲笔签到以示出勤，上课学员严禁代签，一旦发现，代签学员和被代签学员双方均让旷课论处。第二十一条培训单位以签到为证，将参训学员的上课记录登记在员工培训记录卡上，并由人力资源部归入员工人事档案中保存。第二部分职前教育管理办法第一章目的与内容第一条营销人员新加入公司均须参加公司举办的新员工培训，接受公司系统化的训练，从而对公司运作有整体的观感，适应公司文化和人际关系，了解本岗位职责，工作程序及工作方法，尽快适应工作环境以提高工作绩效。第二条培训的主要内容包括新员工通识训练、部门内工作引导。第二章注意事项第三条营销人员职前教育是该员工部门负责人及公司人力资源部的共同责任，最迟不应超过报到后一个月内执行。第四条凡公司正式报到的营销人员在试用期内未参加新员工职前教育，不得转为正式员工。第五条参加职前教育的员工在培训期间如遇临时状况需请假者，在试用期内补修请假之课程，否则，仍不得转为正式员工。第六条未参加新员工职前教育的营销人员，不得参加进阶的其他训练（如岗位技能培训）。第七条人力资源部应为每一位经过培训的员工开具培训证明，如在新员工工作中出现培训范围以内的失误，责任由员工承担。第三章通识培训第八条通识训练指员工工作所需的共通的认识、观念方面的训练，如公司规章制度、发展战略、公司文化、公司理念、基本政策、组织结构等，使员工掌握企业的共同语言和行为规范。第九条新进营销人员通识训练由人力资源部及市场部行政人员共同组织，人力资源部负责实施。第十条人力资源部应给每个已正式报到的新员工发放员工手册。第十一条培训内容包括：公司企业文化；公司组织与历史沿革；公司产品简介；管理规范；基本礼仪；品质意识等。第十二条新员工通识训练不少于10课时。第十三条完成通识训练应进行测验，测验不合格者则于一个月内施以补充强化教育。第四章部门内工作引导第十四条部门内工作引导应该在新员工接受通识训练以后立即开始进行，其责任人为市场部主任和直接部门主管。第十五条主要内容：部门领导代表整个部门对新员工表示欢迎及介绍新员工认识部门其他人员，部门内的组织架构、部门职责、公司管理规范及福利待遇介绍，基本专业知识技能培训，工作程序与方法讲授，介绍关键工作指标。第五章职前教育的评估第十六条通识训练后由人力资源部对新员工进行测验和座谈，不合格者应参加补强训练。第十七条部门内工作引导后由市场部经理对新员工进行测验，不合格者需有针对性的重修，一个月内如果不能完成培训，则该员工不予转正。第十八条评估完毕后人力资源部为每位受训员工开具培训证明。第十九条新员工培训后人力资源部应将培训记录归档。第三部分岗位技能培训管理办法第一条培训目的：提高营销人员的业务水平，培养通晓营销技能和精通产品知识与营销技巧的营销人员。第二条培训内容：本岗位所必须了解的先进的理论知识和实践知识；公司产品知识；消费者类型及购买习惯；竞争对手政策及策略；营销工作的程序与责任；营销技能；调研技能；营销技能等。第三条培训方式：（1）专题培训：举办短期培训班，为开拓新的市场或发展新的业务对有关人员进行专题培训。（2）脱产进修：由公司选择员工脱产去高等院校、科研机构进修或在企业内部长时间集中培训，以培养企业紧缺的营销人员或为企业未来培养高层次营销管理人才。（3）模拟训练：让营销人员把教师作为客户进行模拟营销训练，这样可以弥补新进的营销人员实战经验不足的缺陷。（三）考核制度第一章总则第一条为了促进公司管理现代化，建立科学的管理制度，充分发挥公司营销人员的积极性和创造性，公司决定对营销人员实行本绩效考核体系。第二条绩效考核的原则 1．通过绩效考核促进上下级沟通和同事间的相互沟通协作； 2．绩效考核中工作业绩考核的核心是目标考核，以协商方式订立营销人员目标； 3．考核的目标确保明确化、公开化的原则；可行性与实用性的原则； 4．考核的过程坚持反馈／修正的原则；定期化与制度化的原则； 5．评分依据和尺度要保证可靠性与正确性的原则。第三条绩效考核的目的 1．考核最根本的目的是通过对员工工作的评估、反馈、改进，最终提高业绩； 2．考核结果为绩效工资与年终奖励的核算及发放提供依据； 3．为员工晋级、升迁、奖惩等提供依据； 4．考核结果为员工教育培训工作提供支持。第四条绩效考核对象为公司营销人员。第五条绩效考核要素以工作绩效为主，工作态度和工作能力为辅。第六条绩效考核由直接上级进行，定量考核与定性考核相结合的方式进行。第七条绩效考核时间 1．考核的基本周期是季度，但根据指责性质的不同，可以调整为月度考核或半年考核，操作性员工如话务员、机务员的工作业绩能很快被观察到，可以采用月度考核；决策性员工如部门主任的工作业绩显出成果需要的时间较长，可以采用半年考核。 2．月度考核每月进行一次，考核时间为每月5日—10日。 3．季度考核在每个季度第一个月的15日完成 4．半年考核在半年结束后的15天内完成 5．如果某员工需要月度考核和季度/半年/年度考核，则后一个考核值可以由前一个考核值平均得到，再加上考核人的总结第八条绩效考核的组织管理考核工作由人力资源部和部门主管负责组织实施。考核结果由部门负责人汇总后交至人力资源部存档，考核结果对被考核者本人公开。第二章绩效考核的实施细则第九条营销人员由其直接上级考核。公司每半年召开一次绩效考评会议，由各部门各级管理人员参加，针对上一阶段绩效完成情况进行检讨、分析，找出差距产生的主要原因，并提出解决方案。第十条绩效考核程序 1．在一个考核周期开始前，直接上级根据这个周期内自己的工作目标以及对公司所承担的业绩责任，确定每一个下属的业绩责任，再将业绩责任具体化为考核指标； 2．所有营销人员的考核表建立过程遵循自顶向下原则，先由公司主管市场的副经理制定直接下级的考核表，然后逐级向下，直到所有人员； 3．每一个管理人员都承担公司的一部分业绩指标，这个指标由他和他的直接和间接下属共同完成，所有人员的业绩指标自底向上汇总之后，将得到公司及的业绩指标； 4．营销人员的考核指标选取依据是其岗位的主要工作职责和公司（或部门）希望其作出的贡献，具体可参考《业绩考核主要指标表》，如果考核人认为该表中的指标不足以描述下属的主要业绩，可编制新的指标，提请上级批准后交由人力资源部补充进行的指标表； 5．考核表具体的形式参考《业绩考核表示例》，考核人可以根据实际情况调整，但应提请上级批准后交人力资源部备案； 6．考核表中的“权重”一栏，由考核人根据各项指标的相对重要性分配，总和为100%； 7．考核表编制完毕后，考核人与被考核人需要对指标权重、目标值等内容沟通，双方意见一致后签字确认； 8．考核周期结束后，被考核人先自评，然后考核人考评，双方再次对被考核人在本周期中业绩水平总结，并确认最后得分，双方意见一致后签字确认； 9．双方签字后的考核表交人力资源部，作为绩效工资和奖惩的依据 10．如果被考核人对考核表的项目内容或考核人的评分有疑问，并且在与考核人沟通的过程中不能达成一致，被考核人可以直接向上级领导或人力资源部申诉，由上级领导或人力资源部负责处理。第十一条绩效考核要素的权重比例绩效考核分数为百分制，工作业绩、工作态度和工作能力考核指标所占比例由考核人根据各项指标的相对重要性分配，总和为100%。不同考核期可以调整各指标的相对权重，以强调不同的工作重点。第十二条绩效考核等级考核等级分为：S、A、B、C四个等级。 100分以上为S（优），100—85分为A（良），85分—70分为B（合格），70分以下为C（不合格）根据考评得分所对应档次决定评价等级。各考核等级所占比例可根据公司的不同情况进行调整。第十三条绩效考核中的工作绩效目标执行进度落后或执行发生困难时，应视该项问题的严重程度与影响大小，按下列情况酌情处理： 1．该问题仅属个别问题，与其它工作关联度不大，由绩效目标执行人与其直接负责人商定解决 2．该问题将影响其他工作绩效目标的完成时，由直接负责人协调有关单位商定解决或上报公司经理办公会/总经理协商解决第十四条由于客观环境因素影响而使工作绩效目标执行发生困难，无法解决时，可由工作绩效目标执行人提出修订申请，经由上级负责人批准后，对原目标进行修改。第三章绩效考核的评价第十五条绩效考核由直接上级在考核期期末，对下属各绩效考核因素完成情况进行考评。第十六条评价步骤采取定量考核和定性考核相结合的方式进行。 (一) 评定工作绩效：工作业绩中的“目标完成率”是完成值与目标值的比率，分定量与定性两种不同的评定方法。 1. 定量指标：完成目标是定量指标时，应以实际完成数量与目标数量之比来计算完成率，再乘以各指标所占的比重作为该指标的考核得分 2. 定性指标：完成目标是定性指标时，以主观判断进行评定，按以下四个等级进行考核，并根据其代表的分数表示考核成绩 S 等：在考核期内，按时或提前完成目标计划，并超过预期效果。 A等：在考核期内，按时完成目标计划，并达到预期效果。 B 等：在考核期内，按时完成目标计划，但实际效果与预期目标存在一定差距。 C等：在考核期内，不能完成目标计划。 (二) 评定工作态度：根据个人对工作的积极性、协助性、纪律性、责任性的态度进行考评，结果按S、A、B、C划分等级统计得分。 (三) 评定工作能力：通过工作行为，观察、分析和评价员工所具有的能力，根据个人的知识学习力、理解判断力、开拓创新力等进行考评，结果按S、A、B、C划分等级统计得分。第十七条综合评价结果以各项考核因素最终评价得分之和表示，并分为优（S）、良（A）、合格（B）、不合格（C）四类。第十八条绩效考核结果的体现 1．公司根据每月考评结果，每月兑现一次绩效工资，年终根据年内综合考评结果兑现年终奖金 2．员工绩效考核情况将作为职称评定的一个重要评价要素 3．年终时，公司对表现突出的个人可视情况分别给予奖金、记功或嘉奖。获奖人员在以后的晋升、培训、提薪时将优先给予考虑第十九条考核成绩与奖金的关系：奖金=公司奖金基数*岗位分配系数*个人考核成绩/100 1．公司奖金基数由省公司确定； 2．岗位分配系数由岗位的重要性和对公司的贡献度决定，一般自上而下分解，向计算出每个部门的分配系数，再由部门主管计算部门内每一个员工的分配系数； 3．个人考核成绩即业绩考核的得分，一般在70分到120分之间。第二十条全年绩效考核中有1/2以上“优”的员工有资格参加公司年度职称晋升评审。第二十一条全年绩效考核中1/2以上为“不合格”的员工，公司将给予转岗、待岗或开除处理。第二十二条绩效考评表使用目的：便于客观公正获取真实的目标完成资料，提高考评的准确性。第二十三条员工的考核结果由直接上级反馈给员工，员工可以在收到考核评价单3天内向人力资源部申诉，由人力资源部协调处理。第二十四条在考核结束的当周内，考核评定为优秀的员工考核结果在部门内部公布。如出现对结果有异议的情况，人力资源部将全权负责调查，并有权依据调查事实改正失实考核结果。第四章附则第二十五条本规定由人力资源部负责解释。第二十六条本规定考核实施细则由人力资源部协同市场部制定和修改。第二十七条本规定报公司经理批准后执行，修改须经同样的程序。第二十八条本规定自公布之日起实施。（四）激励制度第一章总则第一条奖励的目的在于既要使营销人员得到心理及物质上的满足，又要达到激励员工勤恳工作，奋发向上，争取更好业绩的目的。第二条惩戒的目的在于既要促使营销人员达到并保持应有的工作水准，又要保障公司和员工共同利益和长远利益。第三条对员工的激励以正强化为主，负强化为辅。（1）正强化是奖励那些组织上需要的行为，提高营销人员积极性，从而加强这种行为。（2）负强化是惩罚那些与组织不相容的行为，从而削弱这种行为。第二章奖惩的原则第四条对营销人员的奖惩遵循组织目标与个人目标相结合、物质奖励与精神奖励相结合、外激与内激相结合、正激与负激相结合的原则。第五条公司对营销人员的基本要求包括公司的各项规章制度，员工的岗位职责、工作目标（业绩指标）和临时工作任务。第六条只有营销人员的表现较大程度地超过公司对员工的基本要求时，才能够给予奖励。第七条营销人员的表现达不到公司对员工的基本要求，根据情节不同，均要给予相应惩戒。第八条记过及以上处分必须征得公司经理同意方可办理。第九条处罚和过失单必须到达本人，本人有向上级申诉的权利。第十条该罚不罚护短的管理人员可以由人力资源部提出处罚，下达责任过失单。第十一条对于损害他人、公司或国家利益的行为，欢迎员工及时举报，公司将严格保密并根据情节轻重程度给予举报人相应奖励。第三章奖励第十二条奖励的方法主要有经济奖励与行政奖励两种： 1．经济奖励包括加薪、奖金、奖品。 2．行政奖励包括嘉奖、记功、记大功（1）获得记功奖励者同时享有带薪假期一周；（2）获得记大功奖励者同时享有公司统一组织的公费国内旅游一周。 3．任用与提升员工时，同等条件下优先选择受过奖励的员工，对德才兼备者可破格提升。第十三条事项如为多人共同合作而完成的，其奖金按参加人数以一定的比例分配。第十四条营销人员有下列事件之一者给予嘉奖，并颁发奖金500元，奖金随当月工资发放。全年累计六次者，直接晋升一级工资。（1）工作努力、业务纯熟，能适时完成重大或特殊交办任务者；（2）品行端正，一贯忠于职守，堪为全体员工楷模者；（3）提出完整营销策划方案，被公司采纳并且实施效果较好者；（4）向公司提交的合理化建议被公司采纳并取得较好效果者；（5）为客户提供满意的服务并赢得客户高度好评者；（6）营销报告中提供了重要信息，为公司经营决策提供重要支持；（7）较好提高公司知名度、美誉度者；（8）其他积极行为，为公司、社会带来良好影响者。第十五条员工有下列事件之一者予以记功，并颁发奖金1000元，奖金随当月工资发放。全年累计三次者，直接晋升一级工资，并通报全公司。（1）维护公司安全，积极采取措施排除险情，确有实效者；（2）连续两年，完成本职工作，无任何劣迹者；（3）超越年度目标40%以上者；（4）对维护公司荣誉、塑造企业形象方面有较大贡献的；（5）在营销、提高用户满意度、提高工作效率等方面提出改进建议，在应用中取得很好效果的；（6）全年累计获嘉奖二次者（奖金不再重复发放）第十六条员工有下列事件之一者予以记大功，并颁发奖金3000元。每获得一次，直接晋升一级工资。奖励及奖金在全体员工大会上颁布。（1）营销、提高用户满意度、提高工作效率等方面提出合理化建议，在应用中取得重大成果者；（2）全年所有考核成绩全为优者；（3）超越年度目标80%以上者；（4）其他积极行为，为公司、社会带来极大收益或影响者；（5）全年累计获记功三次者（奖金不再重复发放）。第十七条与本职工作有关的奖励，由部门主管提出；与工作无关的，由见证人或自己与部门主管共同提出，均需填写奖励申请表。奖励的核实人为人力资源部，批准人为公司经理。由市场部主任负责落实获奖者的授奖事宜。所有获奖者名单交人力资源部备案归档。第十八条对非营销人员为公司带来销售收入的奖励参考上述标准。第四章惩戒第十九条按照对营销人员规定的标准（规章制度、工作职责、工作目标、工作计划等）检查员工的表现，对达不到标准的员工，视情节轻重给予相应的处罚。（1）检查员工对公司的各项规章制度的执行情况，如果违反有关纪律规章制度，称为违纪过失，填违纪过失单；（2）考查岗位描述以及工作目标、工作计划的完成情况，如果因失职而使自己负有直接责任的部分工作受到损失，称为责任过失，填责任过失单。第二十条惩戒的方式有经济处罚与行政处罚两种：（1）经济处罚分为罚款、扣发奖金或工资、降低工资标准；（2）行政处罚分为警告、记过、记大过、辞退、开除。第二十一条营销人员有下列事件之一者给予警告处分并罚款50元。（1）因个人过失发生工作错误，情节轻微者；（2）出现两次客户投诉而且责任人明确者；（3）工作职责中规定提交的报告，未交者。第二十二条营销人员有下列事件之一者给予记过处分，并罚款100元。（1）对上级指示或有期限命令，无故未能如期完成导致影响公司利益者；（2）凡利用公务外出时，无故不执行任务者；第二十三条营销人员有下列事件之一者给予记大过处分并罚款200元，同时将给予转岗、待岗处理。（1）对同事恶意攻击或诬害、伪证，制造事端者；（2）因个人原因致工作失误造成5000元（含）以上，5万元（不含）以下损失者；（3）故意损坏公司重要文件或财物者；（4）年内累计两次记过处分者。第二十四条营销人员有下列条件之一者，视情节予以辞退或开除。（1）与客户串通勾结，经查属实者；（2）做私下交易，经查属实者；（3）在公司内煽动怠工或罢工者；（4）造谣惑众诋毁公司形象者；（5）未经许可兼任其他职务或兼营与本公司同类业务者；（6）在职期间触犯刑律者；（7）伪造或变造或盗用公司印信严重损害公司权益者；（8）吸食毒品或唆使他人吸食毒品，尚未构成犯罪者；（9）年度内累计记大过两次者；（10）泄露公司机密者。（五）日常管理制度营销人员工作守则和行为准则第一条每位员工都要有高度的责任心和事业心,处处以公司的利益为重, 为公司的发展努力工作。第二条树立服务意识，始终面向市场，面向用户, 牢记“用户第一”的原则，主动、热情、周到的为顾客服务，努力让顾客满意。第三条员工要具备创新能力，通过培养学习新知识使个人素质与公司发展保持同步。第四条讲究工作方法和效率，明确效率是企业的生命。第五条要有敬业和奉献精神，满负荷、快节奏、高效率是对所有员工提出的敬业要求。第六条具有坚韧不拔的毅力，要有信心有勇气战胜困难、挫折。第七条要善于协调，融入集体，有团队合作精神和强烈的集体荣誉感。第八条要注意培养良好的职业道德和正直无私的个人品质。第九条明确公司的奋斗目标和个人工作目标。第十条员工应服从公司的组织领导与管理，对未经明示事项的处理，应请示上级，遵照指示办理。第十二条员工应严格保守公司的经营、财务、人事、技术等机密。第十三条不利用工作时间从事第二职业或与工作无关的活动。第十四条不得损毁或非法侵占公司财务。第十五条员工必须服从上级命令，有令即行。如有正当意见，应在事前陈述如遇同事工作繁忙，必须协同办理，应遵从上级指挥，予以协助。第十六条在公众面前做到仪表整洁，举止端庄，行为检点，谈吐得体。切记每位员工的言行是公司形象和风貌的体现。第十七条遵纪守法。（六）市场信息管理制度市场信息管理系统是市场营销管理的基石。通过这个系统，可以将市场现状进行完整地描述。借助对市场各个组成部分和影响环境的系统分析，公司可以有效地设计和调整现有的营销战略，发挥内部整体资源优势，赢得市场。该管理办法主要目的是在过程和内容方面规范市场信息收集、整理和分析工作，提高信息的利用效率和营销价值。本管理方法涉及的市场信息包括普通用户、大客户、竞争对手和市场环境的信息和数据。一、市场信息管理系统组织结构最高管理者：公司主管经营的经理主管经理对市场信息管理系统涉及的各相关部门进行全面的指导和协调，同时负责对常规性的关键信息的搜集和分析进行最终的决策。主管经理可以对临时性的市场信息的搜集和分析提出大致的设想，由市场经营部组织具体的执行，并按时向主管经理汇报。主管部门：市场经营部市场经营部负责市场信息管理系统的设计、维护、日常的信息表格和分析报告的编制管理工作。市场经营部主任负责就市场信息系统管理的主要工作与主管经理保持经常性的联系。市场经营部的市场信息管理岗位的工作人员负责市场信息管理系统的日常管理和维护工作。市场信息管理系统的运行组织：工作小组跨职能部门的市场信息管理工作小组是市场信息管理工作的具体执行组织。该工作小组由主管经理担任组长，市场经营部主任担任副组长，市场经营部的市场信息管理岗位的工作人员和其他各直接执行部门的相关岗位的工作人员担任小组成员。市场经营部的市场信息管理岗位的工作人员负责本小组内部的工作安排和交流。每半年，工作小组对现行的市场信息管理系统进行全面的设计和调整。由小组内部成员进行相应的讨论，提出完整的设计和调整方案，向市场经营部主任和主管经理汇报，并由市场经营部主任和主管经理做出最终决策。工作小组负责已经确定的市场信息管理系统的流程设计，信息表格、信息搜集方法、信息分析报告结构和内容的设计。工作小组每月就市场信息管理系统的运行状况进行交流和分析，对不符合的工作内容和过程进行相应的调整。直接执行部门：市场经营部、大客户中心、服务督察中心、营业科（厅）各直接执行部门主任或者经理负责本部门内市场信息管理的组织和管理工作。各部门委派所需的人员负责本部门内部信息和数据的搜集和整理，并按时向市场经营部市场信息管理岗位的工作人员汇报和交流。如果在内部信息和数据收集过程中出现问题，应及时通报市场信息管理岗位的工作人员，由双方商谈解决或者请示市场经营部主任和主管经理解决。外部机构：市场调查公司、市统计局、市城市调查大队、临时聘任人员市场调查公司作为专业的用户和市场的调查和分析机构可以为公司的市场营销战略提供准确的有效的决策基础。公司可以每年请市场调查公司作电信用户市场的整体调查和分析。市场调查和分析的具体内容、时间和费用计划应由市场信息管理岗位的工作人员进行设计，并报请市场经营部主任和主管经理；在市场调查和分析的过程中，负责与市场调查公司的协调和监控工作，对出现的异常事件应及时报请市场经营部主任，共同妥善解决。市统计局和市城市调查大队对晋城市的国民经济和相关产业进行统计，并编制年度的统计报告。这两个机构的调查具有相对的准确和权威性，其统计数据可以用以对地区性的行业市场和用户市场的总体状况的描述和分析。公司可以聘任临时人员对竞争对手的经营活动和促销活动进行调查和了解，用公正的手段搜集竞争对手的公开信息。市场信息管理岗位的工作人员负责招聘、选择和管理这些临时聘任人员。在定期和不定期的调查项目中，市场信息管理岗位的工作人员设计调查目的、内容、方法和费用，并报请市场经营部主任。二、信息表格和报告说明 2．1 信息类型说明基础信息：指第一次搜集的比较完整的背景信息，以及连续性的对已有背景信息的补充和修改。动态信息：当期发生的内部和外部信息，以及不断累积的前期数据。 2．2信息表格说明 |信息分类 |信息表格 |执行部门 |收集途径 |时间特征 | |普通用户信息|用户资料信息 |营业厅 |用户填写 |每日统计 | | |用户投诉信息 |服务督察中心|用户填写 |每周统计 | | |用户回访信息 |回访中心 |电话访问 |每日统计 | |大客户信息 |大客户基础信息 |大客户中心 |询问 |半年统计 | | |大客户动态信息 |大客户中心 |询问 |每周统计 | |竞争对手信息|竞争对手基础信 |大客户中心 |询问/暗访 |半年统计 | | |息 | | | | | |竞争对手动态信 |大客户中心 |询问/暗访 |每周统计 | | |息 | | | | |市场环境信息|市场环境信息 |市场经营部 |媒体监测/外部 |每周统计 | | | | |机构 | | 2．3 分析报告说明 |信息分类 |分析报告 |执行部门 |数据分析 |时间特征 | |普通用户信息|用户分析报告 |市场经营部 |简单统计 |月报 | | |市场调查报告 |市场调查机构|综合分析 |不定期 | |大客户信息 |大客户分析报告 |市场经营部 |简单统计/文字 |月报 | | | | |描述 | | |竞争对手信息|竞争对手分析报 |市场经营部 |简单统计/文字 |月报 | | |告 | |描述 | | |市场环境信息|市场环境分析报 |市场经营部 |简单统计/文字 |周报/月报| | |告 | |描述 | | 三、市场信息管理系统的设计和调整市场信息管理系统是一个由不同部门的相关岗位人员分工明确的、定期和不定期的对公司经营环境进行准确和有效的描述和分析的专业化的系统。市场信息管理系统设计的三个原则： 1．信息搜集渠道及方法的合理性 2．搜集和分析成本的最优化 3．信息和数据价值的最大化市场信息管理系统的设计和调整包括三个方面的内容： 1．系统过程的设计，主要是指信息管理流程的设计，包括： a）相关部门和人员的确定，各自职责的准确描述，信息交流和人员沟通方式及时间的确定 b）每种类型信息的搜集人员和方法的确定 c）信息和数据的分析 d）信息和数据的最终利用 2．信息和数据内容的设计 a）信息表格的设计 b）分析报告的设计 c）市场信息管理系统的监控和考核设计 d）市场信息管理系统的调整需要每半年进行一次。四、信息表格的编制信息表格是事先制订的搜集和整理日常市场信息的标准化的内容和格式。信息表格设计的质量决定市场信息的最终价值。信息表格的内容设计要符合公司市场营销的具体需要，完整和有效的反映市场实际现状，并且在整理和分析之后可以为市场营销战略和策略的制定提供准确的实际依据。信息表格的设计需要相应的部门和人员的共同参与，依据实际的业务内容设计信息和数据的提供内容和提供方式。有关人员需要全面掌握信息表格的整理技能，了解信息和数据的来源和整理的方式，需要培养发现异常市场信息的能力，并逐渐积累相应的知识和技巧。五、信息搜集渠道和方式市场信息的获得方式决定了信息搜集的完整性和时效性。市场信息的搜集方法包括： 1．表格填写： a）普通用户在申请和开办业务时，可以自己填写用户基本资料统计表。 b）普通用户在办理业务投诉时，可以自己填写用户基本资料统计表。 2．人员访问： a）大客户经理在访问大客户的时候，可以就相关问题进行询问，作相应的记录，整理并填写访问表格。 b）大客户经理在访问大客户的时候，可以适当询问竞争对手的服务情况和经营情况，作相应的记录，整理并填写访问表格。 3．电话访问： a）回访中心定期对大客户进行电话访问，并填写指定的访问表格。 b）回访中心对投诉处理后的普通用户进行电话回访，并填写指定的访问表格。 4．小组讨论会：市场经营部可以不定期举行普通用户和大客户的小组讨论会，对公司即将推出的新产品、促销活动、和原有的产品和业务的市场前景和使用状况进行定性的研究。 5．神秘顾客调查： a）公司可聘用、培训和指派临时聘任人员对竞争对手的营业厅、促销活动以及其他经营活动进行定期和不定期的神秘顾客调查。 b）临时聘任人员可定期对竞争对手产品和价格动态进行调查和搜集。 c）临时聘任可不定期地对竞争对手网络建设项目进行实地调查和观察。 6．问卷调查： a) 市场经营部可以针对具体的目的，如新产品和业务的市场潜力、用户使用特征等，自己设计用户调查方案，聘任临时人员进行用户的问卷调查。 b) 市场经营部可以聘请外部市场调查公司进行专业的用户调查。 7．二手资料搜集： a）公司可以和市统计局及城市调查大队保持良好的关系，对他们拥有的市场和用户数据进行定期的搜集和整理。 b）公司可以针对平面和电视媒体进行定期的跟踪，搜集有关竞争对手的公开信息和数据。平面媒体的相关内容包括：竞争对手公司和个人的介绍、产品和业务的介绍、报纸广告等。平面媒体的选择应该偏重晋城当地的3- 4家竞争对手经常使用的主要报纸。电视媒体应侧重对竞争对手的广告的监测。电视媒体频道的选择面比较广，应包括晋城当地的主要频道、各区县的主要频道。六、分析报告的编制信息和数据的分析报告是对简单和表象的市场数据进行的深度加工，以便于揭示和解释市场的真实原貌，使营销决策更具实用性和适用性。分析报告的数据来自原始的信息表格。通常需要对信息表格的数据进行总数和均值的分类计算。市场经营部的市场信息管理岗位的工作人员是编制分析报告的执行主体，信息报告涉及的其他相关部门和人员应在分析报告的编制过程中给予足够的协助，并针对某些异常的分析结果进行解释和分析。七、分析报告的使用分析报告是市场信息管理系统的最终产品，应得到公司的相应的重视。分析报告的主要用途： 1．市场经营部日常的营销活动 2．公司每月的经营分析 3．新产品和业务的营销策略设计 4．公司和市场经营部的促销活动、广告的设计 5．公司和市场经营部的营销业绩考核 6．公司每年的销售计划制定和任务分解八、信息表格和分析报告的管理市场经营部市场信息管理岗位的工作人员负责以往信息表格和分析报告的归档、台帐登记和保管。信息表格和分析报告原则上仅供公司高层领导和市场经营部主任使用，不能外传。对信息表格和分析报告的借阅，市场经营部信息管理岗位的工作人员应进行准确的记录。公司应对信息表格和分析报告进行资料的分级管理，设置A、B级。 A级：绝对机密，仅供公司经理和市场经营部主任使用 B级：机密，供中层及相关部门经理或主任以及市场经营部内部使用 A级资料包括： 1．竞争对手的信息表格和分析报告 2．大客户的信息表格和分析报告 B级资料包括： 1．普通用户的信息表格和分析报告 2．市场环境的信息表格和分析报告信息表格和分析报告等资料应注意防火防盗，电子文本应留有备份文件，并保证安全储存。第三节表单设计营销队伍管理表单（一）招聘表单《招聘申请表》 |部门 | |负责人 | | |招聘岗位 | |人数 | | | | | |岗位职责描述 | | |岗位所需能力描| | |述 | | |招聘原因： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |部门主管：年月日 | | | | | | | | | | | | | | | |人办资源部主任：年月日 | | | | | | | | | | | |公司经理：年月日 | 附：面试提纲一、仪表与风度二、工作动机与愿望： 1．请谈谈你现在的情况（待遇、工作性质、工作满意态度） 2．你为何希望来本公司工作？ 3．你在工作中追求什么？个人有什么打算？ 4．你如何实现你的理想及抱负？三、工作经验 1．大学毕业后第一个职业是什么？在这家企业里，担任什么职务。 2．你在这家企业里做了哪些你自己认为是值得骄傲的成就？ 3．你在以往的工作中遇到什么困难？你是怎样处理和应付的？ 4．请你谈谈职务的升迁和工资变化情况。四、经营意识：通过小案例来判断是否具有这方面的观念和意识。五、知识水平和专业特长： 1．你在大学里学的是什么专业或接受过那种特殊培训？ 2．你在大学里对那些课程最感兴趣？那些课程学得最好？ 3．询问有关专业方面的问题。 4．询问一些专业领域的案例，要求其进行分析。六、精力、活动、兴趣、爱好： 1．你喜欢什么运动？经常参加体育锻炼吗？ 2．你如何消磨闲暇时间？七、思维力、分析力、语言表达力 1．你认为成功与失败有什么区别？ 2．如果让你筹建一个小部门，你将如何入手？ 3．提一些小案例，要求其分析、判断。八、反应力与应变力询问一些小案例或提出某些问题要求其回答。九、工作态度、诚实性、纪律性 1．你目前所在单位管得严吗？在工作中看到别人违反制度和规定，你怎么办？ 2．你经常向领导提合理化建议吗？ 3．你在处理各类问题时经常向领导汇报吗？ 4．你在领导和被领导之间喜欢那种关系？十、自知力、自控力 1．你认为自己的长处在那里？ 2．你觉得你个性上最大的优点是什么？ 3．领导和同事批评你时，你如何对待？ 4．你如何改正缺点？应聘人员登记表填表日期：年月日 |姓名 | |性别 | |出生年月 | | | |民族 | |婚姻状况 | |政治面貌 | | | |身份证号码 | |籍贯 | | | |文化程度 | |所学专业 | |技术职称 | | |毕业学校 | |毕业时间 | | |家庭住址 | | |通讯地址 | |邮编 | | |户口所在地 | |联系电话 | | |档案所在地 | |档案是否能够调入 | | |现工作单位 | |目前收入 | | |现任职务 | |专业工龄 | | |学习及培训情况 | |由年月 |至年月 |学时 |学习及培训单位 |学习及培训内容 |结果 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |工作简历 | |由年月 |至年月 |在何单位何部门 |从事何种工作 |任何职 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |应聘岗位 | |预计到岗时间 | | | | | 业务专长 | | | | | | | | | | 工作业绩与研究成果 | | | | | | | | | | 其他特长 | | | | | | | | | | | | 面试记录 | |考核项目 |评价 |考核项目 |评价 | |专业知识 | |气质形象 | | |业务技能 | |性格潜力 | | |经验能力 | |语言文字 | | |其他 | | |项目 | | |综合 | | |评价 | | |面试 | | |结果 | | |部门主管及 | | |人力资源部 | | |主管意见| | 应聘人员工作经历、社会关系情况表填表日期：年月日 |姓名 | |性别 | |出生年月 | |应聘岗位 | | | 应聘人员工作经历表 | |时间 |单位及职务 |业绩 |主管姓名 |电话 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 应聘人员社会关系情况表 | |配 |姓名 | |出生年月 | |籍贯 | | |偶 | | | | | | | | |工作单位 | | | |职务 | |电话 | | |其他|姓名 |与本人关系| 单位 |职务 | 电话 | |成员| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 职员转正申请表日期： |姓名 | |部门 | |职务 | | |学历 | |专业 | |到岗日期 | | |试用期间 | 年月日— 年月日 |工资级别 | | |评 |1、试用期间的主 | | |核 |要工作表现 | | |内 | | | |容 | | | | |2、对公司或主管有| | | |何建议 | | | | 评分 |优秀（95%）|良好（85%）|合格（75%）|不合格（60%| | |项目 | | | |） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |考 | | | | | | |核 | | | | | | |内 | | | | | | |容 | | | | | | | | |自评 |初核 | |初核人 | |初核分数 | | |初核评语 | | |考勤 |迟到次|早退次 |病假天 |事假天 |旷工次 | |状况 |— 分 |— 分 |— 分 |— 分 |— 分 | |考核结果 | |提前转正，晋（）级，从 | |按期转正，晋（） | | |结 |月日起正式聘用。 | |级 | | |论 | | | | | 分 | |按期转正，不予晋级 | |延长试用期个月 | | | | | |（到年月日止） | | | |试用期不合格，不拟聘用 | | | |部门经理审批 | |人力资源部 | | | | |主管审批 | | 职员调动、晋升申报表填表日期：年月日 |姓名 | |性别 | |年龄 | | |学历 | |专业 | |到岗日期 | | |申报类别 | 岗位调动晋升工资职务晋升 | | |部门 | | |部门 | | |原 | | |调 | | | |位 | | |位 | | | | |职务 | | |职务 | | | |职位 | | |职位 | | | |工资级别 | | |工资级别 | | |调动 | | |晋升 | | |原因 | | |备 | | |注 | | |晋升调动生效日期 | | |原 |部门主管 | |现 |部门主管 | | |位 | | |任 | | | | |人力资源部主 | | |人力资源部主 | | | |管 | | |管 | | 注：本表一式三份，一份交现任部门主管，一份交财务部，一份由人力资源部存档。解聘职员申请表 |部门 | |职员姓名 | |岗位 | | |到岗日期 | |解聘 | | |解聘原因： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |部门主管：年月日 | | | | | | | | | | | | | | | |人办资源部主管：年月日 | | | | | | | | | | | |总经理：年月日 | （二）培训表单职员培训报告表 |姓名 | |部门 | | |培训时间 | |培训科目 | | |培训地点 | |主办单位 | | |主讲姓名 | |主讲简介 | | |培训资料 | | |培训课程内容授课方法 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |培训的成绩总体评价 | | | | | | | | | | | | | |你希望参加什么方面的培训 | | | | | | | | | |部门主管 | |人事主管 | | （三）考核表单《业绩考核主要指标表》 1．指标名称：业务收入指标含义：税前收入目标值：由市场部将公司目标按月份/季度分解到部门目标值，个人目标由部门主管分解到个人打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：月份/季度适用范围：市场部主任、生产部门主任、各支局、县局长 2．指标名称：新增本地电话用户指标含义：目标值：由市场部将公司目标按月份/季度分解到部门目标值打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：月份/季度适用范围：市场部主任、各支局、县局长 3．指标名称：新增互联网用户指标含义：包括普通拨号用户和宽带用户目标值：由市场部将公司目标按月份/季度分解到部门目标值打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：月份/季度适用范围：数据局、各支局、县局长 4．指标名称：户均通话收入增长率指标含义：目标值：按省公司所定考核标准打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：市场部主任、各支局、县局长 5．指标名称：上网时长增长率指标含义：目标值：按省公司所定考核标准打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：数据局、各支局、县局长 6．指标名称：服务目标达标率指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：按达到目标的百分比，<=70%，得70分；>=120%，得120分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：服务督察中心考核周期：季度/半年适用范围：各支局、县局长 7．指标名称：回访落实情况及整改情况指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度适用范围：服务督察中心主任及相关人员 8．指标名称：大客户满意度指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：大客户部主任 9．指标名称：普通客户满意度指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心主任 10．指标名称：大客户流失率指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：大客户部主任 11．指标名称：服务窗口达标率指标含义：按省公司的解释目标值：按省公司所定考核标准打分规则：没有被省公司扣分，得100分；此项分数被省公司扣完，得70分，其余为线性比例数据来源：电信经营资料数据提供方：市场部考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心主任 12．指标名称：品牌整体推广指标含义：品牌具有的认识度和知名度目标值：品牌的认知度和知名度；完成效果与预期成效比较打分规则：依据提供的报告，由公司经理以5分量表评分数据来源：第三方调查数据为准数据提供方：市场部考核周期：半年/年度适用范围：市场部主任 13．指标名称：外部环境营造指标含义：从政府、行业等方面营建良好的关系，塑造良好的公司形象，有利于公司对外业务的开展。目标值：政府、行业的了解和支持打分规则：根据项目报告，由公司经理以5分量表评分数据来源：项目报告数据提供方：办公室考核周期：半年/年终适用范围： 14．指标名称：经营分析报告指标含义：月度经营分析报告目标值：及时性、按时完成准确性：无重大数据差错有效性：对领导决策起到切实作用打分规则：达到三个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：经营分析报告数据提供方：市场部考核周期：半年/年终适用范围：市场部经营分析岗 15．指标名称：市场分析报告指标含义：目标值：及时性、按时完成准确性：无重大数据差错有效性：对领导决策起到切实作用打分规则：达到三个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：外部市场信息监测数据提供方：市场部考核周期：半年/年终适用范围：市场部市场营销岗 16．指标名称：业务状况评估指标含义：月度业务状况报告目标值：及时性、按时完成准确性：无重大数据差错有效性：对领导决策起到切实作用打分规则：达到三个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：内部资料数据提供方：市场部考核周期：半年/年终适用范围：市场部业务管理岗 17．指标名称：重点工作推进指标含义：公司或部门季度或年度的重点工作目标值：项目计划完成目标打分规则：由考核小组根据项目完成情况进行考核数据来源：项目计划和项目报告数据提供方：项目负责部门考核周期：半年/年终适用范围： 18．指标名称：对领导安排任务的完成指标含义：目标值：在一定期限内按质按量完成任务打分规则：由直接上级根据任务完成情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围： 19．指标名称：业务指导指标含义：对执行部门在业务管理制度、流程上提供指导目标值：正确、及时指导打分规则：由直接上级根据执行部门对业务制度、流程的执行规范情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：业务管理岗 20．指标名称：业务管理制度、流程制定指标含义：目标值：正确、及时制定出制度、流程打分规则：由直接上级根据任务完成情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：业务管理岗 21．指标名称：新业务推广指标含义：目标值：在一定期限内按质按量完成任务打分规则：由直接上级根据任务完成情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：业务管理岗 22．指标名称：业务目标管理指标含义：根据公司的年度目标，分解各业务、分局的阶段性目标目标值：目标分解的有效性和及时性打分规则：由直接上级根据任务完成情况进行考核，完成任务并达到预期目标，得100分；超过预期目标，得120分；不能完成任务，得70分；具体分数由直接上级把握数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：综合管理岗 23．指标名称：市场策划方案指标含义：目标值：及时性、按时完成有效性：方案能达到预期的效果打分规则：达到两个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：市场部市场营销岗 24．指标名称：市场活动组织指标含义：确保市场活动顺利开展目标值：及时性、按时完成有效性：能达到预期的效果应变性：根据市场变化调整行动打分规则：达到三个目标，得满分，提出有价值的观点，得120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：市场部市场营销岗，各执行部门营销负责人 25．指标名称：统计报表指标含义：完成各种统计报表目标值：及时性、按时完成正确性：数据符合实际打分规则：达到两个目标，得满分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：专业统计 26．指标名称：服务质量标准指标含义：根据省公司的要求与本公司的实际情况，制定公司服务质量标准和相应的考核办法，并组织实施目标值：质量标准的完善程度、可操作程度、对用户满意度提高的作用；在公司推行的程度打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心主任 27．指标名称：服务检查指标含义：根据服务质量标准，制定检查计划并实施目标值：检查计划的覆盖面足够广，实施达到预期效果打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心质量督察岗 28．指标名称：首问负责制指标含义：检查首问负责制的落实情况目标值：首问负责制达到服务质量标准打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：用户投诉记录数据提供方：180中心考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心业务检查岗 29．指标名称：业务检查指标含义：根据服务质量标准（《服务业务检查细则》），制定检查计划并实施目标值：检查计划的覆盖面足够广，实施达到预期效果打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心业务检查岗 30．指标名称：用户回访指标含义：检查用户回访的落实情况目标值：用户回访达到服务质量标准打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：用户回访记录数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心业务检查岗 31．指标名称：用户满意度调查指标含义：目标值：准确、及时调查用户满意度打分规则：达到两个标准，得100分，提出有价值的意见，得120分数据来源：用户回访记录数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心业务检查岗 32．指标名称：客户资料收集指标含义：收集客户资料，掌握客户通信需求，了解客户的发展趋势与经营政策，同时收集客户对竞争对手提供服务的评价目标值：准确、及时、全面地收集资料，提供客户分析报告打分规则：达到三个标准，得100分，提出有价值的意见，得120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：客户经理 33．指标名称：大客户资料管理指标含义：目标值：确保档案的完整性和查阅的方便性打分规则：达到两个标准，得100分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：大客户服务中心综合管理岗 34．指标名称：日常行政指标含义：负责公司与部门行政工作的接口，负责部门人员的考勤、考核、工资和奖金等事务工作目标值：按照各项工作的要求及时完成打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：大客户服务中心综合管理岗 35．指标名称：通话量指标含义：个人所负责的业务为公司带来的通话量目标值：按照年度或季度计划打分规则：线性比例，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司员工 36．指标名称：系统正常运行指标含义：保持系统的故障率在一定水平以下，故障恢复时间在一定范围之内目标值：事前通过技术测算打分规则：线性比例，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司技术组员工 37．指标名称：问题处理指标含义：当系统出现异常情况时，迅速解决问题目标值：事前通过技术测算打分规则：线性比例，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司技术组员工 38．指标名称：技术开发指标含义：配合业务发展，提供相应技术上的支持目标值：按质按量完成打分规则：直接上级打分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司技术组员工 39．指标名称：遵守制度指标含义：按照质量要求遵守操作规范和技术规范目标值：没有违规行为打分规则：直接上级打分，70分到100分数据来源：数据提供方：考核周期：季度/半年适用范围：信息咨询公司技术组员工 40．指标名称：114查号准确率指标含义：见公司各项服务质量指标目标值：按公司定的达标值打分规则：达到指标，得100分，低于指标的10%，得70分，其余线性比例数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司114台员工 41．指标名称：应答及时率指标含义：见公司各项服务质量指标目标值：按公司定的达标值打分规则：达到指标，得100分，低于指标的10%，得70分，其余线性比例数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司话务员 42．指标名称：内容准确率指标含义：见公司各项服务质量指标目标值：按公司定的达标值打分规则：达到指标，得100分，低于指标的10%，得70分，其余线性比例数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司话务员、输号员 43．指标名称：信息更新指标含义：见公司各项服务质量指标目标值：按公司定的达标值打分规则：达到指标，得100分，低于指标的10%，得70分，其余线性比例数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司业务组组长、114台长、160台长 44．指标名称：工作态度指标含义：工作中表现出来的责任心，对用户服务的态度、语气目标值：打分规则：直接上级评分，70分到120分之间数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围： 45．指标名称：分台投诉指标含义：管理分台，提高分台水平，降低投诉量，提高用户满意度目标值：信息咨询公司经理参考历史最好水平制定打分规则：投诉量达到目标值，得100分，投诉量低于目标值的20%或以上，得120分，其余线性比例，最低70分数据来源：用户投诉记录数据提供方： 180投诉台考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司业务组组长 46．指标名称：新节目推出指标含义：不断制作或引进新节目并推广目标值：信息咨询公司经理按照部门季度或年度计划制定打分规则：新节目推出数量达到目标值，得100分，低于目标值的30%或以上，得70分，其余线性比例，最高120分数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司业务组组长 47．指标名称：节目平均通话量指标含义：节目平均通话量=168全部通话时长/168信箱总数目标值：信息咨询公司经理按照历史最高水平制定打分规则：达到目标值，得100分，低于目标值的20%或以上，得70分，其余线性比例，最高120分数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司业务组组长 48．指标名称：录音质量指标含义：目标值：语音准确流畅，语气和内容吻合打分规则：直接上级打分，70分到100分数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围：信息咨询公司播音员 49．指标名称：工作效率指标含义：目标值：按时完成工作，符合工作质量标准，工作安排合理打分规则：直接上级打分，70分到120分数据来源：数据提供方：考核周期：月份/季度适用范围： 50．指标名称：用户投诉管理指标含义：对180的业务指导和检查，投诉疑难问题解决目标值：用户投诉的处理达到服务质量标准打分规则：直接上级评分，70分到120分数据来源：用户投诉记录数据提供方：180中心考核周期：季度/半年适用范围：服务督察中心质量督察岗，180组长岗业绩考核表示例《绩效考核表》填写要求： 1、“工作目标”、“考核标准”及“权重（分值）”由考核人和被考核人在季度初共同商定，其中各项目标的权重之和应为100%。 2、考核完毕后，请考核人根据每项工作目标的达成情况，经过权重计算后得出考核总成绩。 3、考核人意见，主要供考核人填写本季度被考核人的重要业绩和不足之处，作为历史业绩的纪录。 4、考核人与被考核人必须抽出时间进行面谈，双方对考核结果同意后分别签字备案。 5、综合得分以直接上级的考核分为准，直接上级在考核时参考个人的自我评分，如两者差异过大，则应在备注中注明原因 |市场部主任考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．制定并实施公司营销策略和营销| | |计划 | | |2．对各执行部门业务指导 | | |3．贯彻省公司政策 | | |4．为公司领导决策提供支持 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |业务收入 | | | | | | | |新增本地电话用 | | | | | | | |户 | | | | | | | |户均通话收入增 | | | | | | | |长率 | | | | | | | |品牌整体推广 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |市场部业务管理岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．业务管理制度、流程的制定 | | |2．对各执行部门业务指导 | | |3．各项业务管理 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |业务制度、流程 | | | | | | | |管理 | | | | | | | |业务指导 | | | | | | | |新业务推广 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |市场部经营分析管理岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．制定各业务的目标和计划 | | |2．编写经营资料 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |业务目标管理 | | | | | | | |经营分析报告 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |市场部市场营销管理岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．市场调研和市场策略 | | |2．市场活动制定和执行 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |市场策划方案 | | | | | | | |市场分析报告 | | | | | | | |市场活动组织 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |市场部综合统计管理岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．各种报表汇总、审核、上报 | | | | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |统计报表 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |服务督察中心主任考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．服务质量监督 | | |2．处理用户投诉、回访 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |服务质量标准 | | | | | | | |服务目标达标率 | | | | | | | |回访落实情况及 | | | | | | | |整改情况 | | | | | | | |普通客户满意度 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |服务督察中心质量督察岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．服务质量检查 | | |2．提供报表和总结 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |用户投诉管理 | | | | | | | |服务目标达标率 | | | | | | | |服务检查 | | | | | | | |统计报表 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |服务督察中心业务检查岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．业务检查 |首问负责制 | |2．用户回访 | | |3．用户满意度调查 | | |4．提供报表和总结 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |首问负责制 | | | | | | | |用户回访 | | | | | | | |用户满意度调查 | | | | | | | |业务检查 | | | | | | | |统计报表 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |服务督察中心180组长岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．180日常管理 | | |2．提供报表和总结 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |用户投诉管理 | | | | | | | |服务目标达标率 | | | | | | | |统计报表 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |大客户服务中心主任考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．提高大客户的电信消费 | | |2．指导公司的大客户工作 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |大客户流失率 | | | | | | | |大客户满意度 | | | | | | | |业务指导 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |大客户服务中心客户经理考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．提高大客户的电信消费 | | |2．提高大客户的满意度 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |大客户流失率 | | | | | | | |大客户满意度 | | | | | | | |客户资料收集 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |大客户服务中心综合管理岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．日常行政工作 | | |2．大客户档案管理 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |大客户资料管理 | | | | | | | |经营分析报告 | | | | | | | |日常行政 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司经理考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．开展声讯业务 | | |2．编辑出版《电话信息》报 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |业务收入 | | | | | | | |通话量 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司技术组组长考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．指导组内成员完成工作 | | |2．贯彻管理制度 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |系统正常运行 | | | | | | | |问题处理 | | | | | | | |技术开发 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司技术组组员考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．维持系统运行 | | |2．技术开发 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |系统正常运行 | | | | | | | |问题处理 | | | | | | | |遵守制度 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司台长考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．确保信息台的正常运行 | | |2．话务员管理 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |应答及时率 | | | | | | | |内容准确率 | | | | | | | |信息更新 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司输号员岗考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．为 114台输入数据 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |内容准确率 | | | | | | | |信息更新 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司话务员考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．迅速、准确为用户提供信 | | |息 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |应答及时率 | | | | | | | |内容准确率 | | | | | | | |工作态度 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司业务组组长考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．组织实施新节目 | | |2．开展营销活动 | | |3．监督联办分台 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |新节目推出 | | | | | | | |节目平均通话量 | | | | | | | |市场活动组织 | | | | | | | |分台投诉 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司播音员考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．录制节目 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |录音质量 | | | | | | | |工作效率 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | |信息咨询公司统计员考核表 | |职位 | |主管人职位 | |考核期限 | |姓名 | |主管人姓名 | | | |岗位职责 |年度重点工作 | |1．统计声讯业务状况资料 | | |关键业绩指标 |目标值 |权重 |打分规则 |数据来源 |自评 |考核人评 | |统计报表 | | | | | | | |工作态度 | | | | | | | |对领导安排工作 | | | | | | | |的完成 | | | | | | | |综合得分 | | |不足和建议 | | |签字和日期 |被考核人 |考核人 | 职员考核调查表 |部门 | |职称 | |姓名 | | |学历 | |出生日期 | |到职日期 | | | |你对过去一季度在公司的表现感到 | | |非常满意还可以不满意 | | |你对你与同时及上司相处的人际关系感到 | | |非常满意满意还可以不满意 | | | | |自 |你对你目前的工作感到 | |我 |尚能担当更困难的工作合适，但希望能担当更困难的工 | |评 |作 | |估 |正合目前本身能力能力稍感不足 | | | | | |你对目前的工作量感到 | | |太多稍多合适稍少太少 | | | | | |你对目前的工作环境感到 | | |□很好 □好 □尚可 □差 | | |你对目前的工作时间感到 | | |□太长 □稍长 □刚好 □稍少 | | |你对目前的待遇感到 | | |□很好 □稍多 □合适 □稍少 □太少 | | |你对所担任的职务希望 | | |□继续担任现职 □如可能变更至部门 | | |□如可能调动至同部门职务 | | |□对本公司工作职务不合适 | | |你的工作可有困难，存在那些问题，那些方面希望主管协调， | | |希望主管如何帮助你？ | | | | |过去一个季| | |度对公司的| | |贡献 | | |过去建议主管 | |员工签字 | |或公司处理情 | | | |形 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |年月日 | *注本表中不够之处，可加附页。职员考核总结表 |主管意见 | |1、综合评分： | |2、该员工在前一段工作：1）表现最好员工之一 2）表现优良 3）表现满 | |意4）尚需若干改进才能达到满意的地方 | |5）需大幅度改进才能达到满意的地步。 | |3、该员工的主要优点： | | | |4、该员工的主要缺点： | | | |5、绩效改进计划： | | | |6、为完成本职工作，该员工需参加培训，培训计划： | | | |7、该员工是否适应本职工作？□是 □否 | |如否，那些工作较适合？ | |8、该员工的晋升潜能，晋升方向: | | | |9、其它意见: | | | | | |主管签字：日期: | （四）激励表单奖励申请表 |申请人姓名 | |部门 | | |岗位 | |部门负责人| | | | | |申请奖项 | | |近期考核得分值| | | | | |突出表现： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |部门主管：年月日 | | | | | | | | | | | | | | | |人办资源部主任：年月日 | | | | | | | | | | | |公司经理：年月日 | 处分申请表 |处分人姓名 | |部门 | | |岗位 | |部门负责人| | | | | |处分方式 | | |处分原因： | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |部门主管：年月日 | | | | | | | | | | | | | | | |人办资源部主任：年月日 | | | | | | | | | | | |公司经理：年月日 | 市场部表单 |表单填写人 |负责填写的表单 |备注 | | |1．月度市场促进计划表 | | | | | | | | | | | | | | |市场部主任 | | | | |2．月度市场促进总结表 | | | |3．年度广告计划表 | | | |4．年度经销商促进计划表 | | | |5．年度客户销售促进计划表 | | | |6．年度市场促进费用计划表 | | | |7．年度市场促进总结表 | | | |8．年度新业务计划表 | | | |9．年度营销计划报告 | | |大客户/营销管理岗 |1．市场竞争情况分析报告 | | |市场部下属各部门 |1．市场部周计划表 | | | |2．市场部周总结表 | | |各分局（县、市局）副 |1．年度销售人员促进计划表 | | |局长 | | | | |2．各县局（分局）业务销售分析 | | | |报告 | | （一）市场部周计划表 |填表人 | |岗位（部门| |填表时间 | | | | |） | | | | |日期 |内容 |备注 | | | | | | | | | | | | | |星期一 | | | | | | | | | | | | | | | |星期二 | | | | | | | | | | | | | | | |星期三 | | | | | | | | | | | | | | | |星期四 | | | | | | | | | | | | | | | |星期五 | | | | | | | | | | | | | | | |星期六 | | | | | | |主任意见 | | | | | 每周活动报告书姓名：日期年月日～年月日年月日 |内容 |费用 | | | |A访问．B来客．C出差 | | |交通费 |通信费 | | |日期 |星期 | |事件 |同行者 | |招待费 |备注 | | | | | | | |其他 | | | | |公司名称 |姓名 | | | |填表人 | |职务 | |填表时间| | | |新发展客户|流失的客户|主要问题 |解决办法 | | | | | | | | | | | | | |星期一 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期二 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期三 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期四 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期五 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期六 | | | | | | | | | | | | | | | | | |主任意见 | | | | | | | | 服务督察中心周总结表 |负责部门 |服务督察中 |负责人 | |时间 |_____月_____ | | |心 | | | |周 | |填表人 | |职务 | |填表时间| | |主要问题 |解决办法 | | | | | | | | | |星期一 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期二 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期三 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期四 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期五 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期六 | | | | | | | | | | | |主任意见 | | | | | | | | 电话信息中心周总结表 |负责部门|电话信息中 |负责人 | |时间: | | |心 | | |_____月_____周 | |填表人 | |职务 | |填表时间 | | | |160 |168 |114 | | |主要问题 |解决办法 |主要问题 |解决办法 |主要问题 |解决办法 | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期一 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期二 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期三 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期四 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期五 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |星期六 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |主任意见| | | | | | | | （三）月度市场促进计划表月度市场促进计划表 | | | | | | | |项目进度安排 | |项目类 |细目 |负责人|配合部 |配合人员|预期效 |预计费用| | |型 | | |门 | |果 | | | | | | | | | | |第一周 | |批复人（签字|批复内容 |批复时间 | |） | | | | | | | | | | | 相关要求： 1．本表为月度市场促进计划表，由市场部主任负责填写并最终报送主管营销副经理审批 2．本总结每月底报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印 4．与年度计划不同的变更之处需要特别说明变更原因 5．应补充相关的资料，作为本总结的附件 6．应重点对费用的应用情况，以及可能产生的直接效果进行重点说明 7．对正在执行的项目应进行下一阶段的计划，变动与更改需附说明文件 8．对取消或者变动较大的年度计划项目，应进行说明并进行重新设计（四）月度市场促进总结表月度市场促进总结 |项目类型 |细目 |进行阶|负责人 |配合 |配合 |预期 |预计 | | | |段 | |部门 |人员 |效果 |费用 | |批复人（签字 |批复内容 |批复时间 | |） | | | | | | | | | | | 相关要求： 1．本表为月度市场促进总结表，由市场部主任负责填写并最终报送主管营销副经理审批 2．本总结每月底会同下月计划一并报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印 4．与计划不同的变更之处需要特别说明变更原因 5．应补充相关的资料，作为本总结的附件 6．应重点对费用的应用情况，以及产生的直接效果进行评定 7．对正在执行的项目应进行阶段性的评定，并确定可能的计划变动与更改 8．对取消或者变动较大的项目应进行说明，并进行重新设计（五）年度广告计划表 |负责部门 |市场部 |负责人 | |起草人 | |提交时间 | | |批复人（签字|批复内容 |批复时间 | |） | | | | | | | | | | | 晋城地区相关媒体登记表登记日期年月日 |编号 |媒体名称 |覆盖地区 |（发行量） |受众特征 |报价 |折扣 | | | | |1月 |2月 |3月 |4月 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |杂志 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |网络 | | | | | | | | | | | | | | | |广告牌| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |电台 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |电视 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |宣传册| | | | | | | |(散页)| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 相关要求： 1．本表为年度广告计划表，由市场部主任负责填写并最终报送主管总经理审批 2．本计划每年12月上旬报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印（六）年度市场促进费用计划表年度市场促进费用 |项目类型 |细目 |活动计划|负责人|预计费用|各月费用 | | | | | | |1月 |2月 |3月 | |批复人（签字 |批复内容 |批复时间 | |） | | | | | | | | | | | 相关要求： 1．本表为年度市场促进费用计划表，由市场部主任负责填写并最终报送主管营销副经理审批 2．本计划每年12月上旬报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印 4．市场促进的相关细目内容参照各分项进行列报，可以独创并补充（七）年度经销商销售促进计划表 |负责部门 | |负责人 | |起草人 | |提交时间 | | |批复人（签 |批复内容 |批复时间 | |字） | | | | | | | | | | | 新业务市场进入计划 |实施项目 |负责部门（ |预计费用 |时间进度 | | |人） | | | | | | |促| |□5.感谢顾客的赠品活动 | |销|□1.产品展销活动 |□6.促销品支援 | |活|□2.编制顾客名簿 |□7.顾客联谊活动 | |动|□3.对顾客作技术服务 | | |类|□4.广告刊登 | | |别| | | |促| |要 | | |销| |求 | | |活| |支 | | |动| |援 | | |概| |事 | | |要| |项 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |预 |名称 | |计 | | |费 | | |用 | | |负责部门 | |负责人 | |起草人 | |提交时间 | | |批复人（签 |批复内容 |批复时间 | |字） | | | | | | | | | | | 分（县）局销售人员促进计划 |实施项目 |针对对象 |负责部门 |预计费用 |时间进度 | | | | | | |本月销售方针及计划 | | | | | | | | | |重点推广业务 |重点拜访客户名单 |新开拓客户名单 | |1． |1． |1． | |2． |2． |2． | |3． |3． |3． | |4． |4． |4． | |5． |5． |5． | 周别行动计划表 |重点目标 | |重点推广业务 | |重点拜访客户名单 | |重点行动目标 |星期一|星期二|星期三|星期四|星期五|星期六| |1． | | | | | | | |2． | | | | | | | |3． | | | | | | | |1． | | | | | | | |2． | | | | | | | |3． | | | | | | | |1． | | | | | | | |2． | | | | | | | |3． | | | | | | | 相关要求： 1．本年度分（县）局销售人员促进计划表为年度销售人员促进计划表，由各分（县局）副局长负责填写并最终报送晋城通信主管营销副经理审批。其中月别、周别行动计划由分局（县局）主管销售的负责人自己填写，报各分（县局）副局长审批 2．本年度分（县）局销售人员促进计划表每年12月上旬报送，内容应力求详实，费用应力求准确 3．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印内容解释 1．销售训练：技巧培训，经验交流。 2．业务研讨：灌输业务知识、操作技巧、流程、服务 3．竞争研讨：针对竞争对手进行研讨包括资费、性能、优点、缺点等 4．销售竞赛：举办团体及个人竞赛，刺激销售人员荣誉心理 5．销售奖励：对于销售中表现良好的销售人员可以实行奖金、奖品、旅行、休假等方式 6．案例研讨：相互交流经典案例，相互取长补短 7．表彰活动：利用各种正式集会，表扬业绩优秀者 8．人员关怀：职业生涯设计、培训集会、家庭关怀（九）年度客户销售促进计划表 |负责部门 | |负责人| |起草人 | |提交时间 | | |批复人（签字 |批复内容 |批复时间 | |） | | | | | | | | | | | 客户促进计划 |实施项目 |针对对象 |负责部门 |预计费用 |时间进度 | | | | | |1月 |2月 |3月 |4月 |5月 | | | | |1 | |分（县）局| | |城市中心局 | | | | | | | | |批复人（签 |批复内容 |批复时间 | |字） | | | | | | | | | | | 相关要求： 1．本表为年度市场促进总结报表，由市场部主任负责填写并最终报送主管营销副经理审批 2．本报表将从费用、效果两个方面进行综合评定，并找出相应的长处及不足 3．本计划每年12月上旬报送，内容应力求详实，费用应力求准确 4．相关文件应备案以备随时查询，该计划为机密文档，应由专人负责保管，并不得外传翻印 5．市场促进的相关细目内容参照各分项进行列报，可以独创并补充相关内容：根据以上报表，市场部主任应对以下问题进行分析与说明 1．市场工作对全年业务完成的贡献，成功的因素以及相应改革措施 2．费用的控制情况，主要变化原因 3．市场的反馈情况分析，如有市场调查资料可作为附件保存 4．对营销的贡献应有较为定性的说明，如有定量说明最好 5．参照营销人员、经销人员对市场推广工作的意见及打分，确定焦点问题，并进行分析 6．依照业务别、分局别的市场费用的分布情况，分析相关费用的应用情况，并对照不同业务开展的市场表现进行评估 7．重大市场活动的表现情况 8．客户反馈分析，客户投诉分析 9．竞争对手的市场表现 10．未来的市场发展方向新业务开拓调查检查表 |市 | |总市场规模 | |□市场入口 | |场 | | |( | | |调 |( | | | | |查 | | |( | | | | | | | | | | | |( | | | | |对象分析 | |□对象年龄 □对象层面 | | | |将来性 | |□消费者意识变化 | | | |业 | |竞争状况 |( | | |界 | | | | | |现 | | |( | | |状 |( | | | | |调 | | |( | | |查 | | | | | | | | | | | | | | |( | | | | | | | | | | | |( | | | | |服务内容 | |□服务制度 □业务内容 | | | |技术支持 | |□设备 | | | |营运制度 | |□营运 | | | |竞争对手替代品经营状况 | |□资金 □活动内容 □销售状况 | | | |事 |( |推广人员培训 |( | | |业 | | | | | |化 | | | | | |可 | | | | | |能 | | | | | |性 | | | | | |调 | | | | | |查 | | | | | | | |业务申请可能性 |( | | | | |销售额预测 |( | | | | |经费预算 |( | | | | |收支平衡状况 |( | | |调查报告摘要 | （十一）年度新业务计划表 |负责部门 | |负责人| |起草人 | |提交时间 | | |批复人（签字 |批复内容 |批复时间 | |） | | | | | | | | | | | __________新业务市场进入计划 |实施项目 |负责部门 |预计费用 |时间进度 | | | | |分局（县局） | |起草人 | | |负责人 | |提交时间 | | |批复人：（签 |批复内容 |批复时间 | |字） | | | |1 | | | |2 | | | |3 | | | |4 | | | |传阅部门 | | | 主要内容： |主题范围 |主要内容 |备注 | |销售数据分析|1． | | | |分（县）局市场销售业绩分析，发现各地区| | | |的市场潜力 | | | |2． | | | |销售人员销售业绩分析，了解人员销售潜力| | | |和销售培训内容，以及时调整人员配备和地| | | |区、业务分布 | | | |3． | | | |各项业务销售业绩分析，以了解各项业务的| | | |开展状况和在各个地区的市场潜力 | | | |4． | | | |销售费用分析，了解费用发生情况和使用效| | | |果，以便调整销售费用比例，保证各项销售| | | |活动的资金保障 | | | |5． | | | |促销活动分析，以评估各地区市场、各项促| | | |销活动的实际效果，及时调整促销策略 | | |销售分析结论|1．各地区市场发展潜力 | | | |2．营销队伍的能力、激励和培训方向 | | | |3．各项业务营销策略 | | | |4．销售费用配比 | | | |5．各类业务的促销活动在各地区的有效性 | | |改进行动方案|1．产品策略 | | | |2．价格策略 | | | |3．销售人员策略 | | | |4．经销商管理策略 | | | |5．促销策略 | | | |6．重点公关活动等 | | 主要目的：本报告由各分局（县局）副局长完成，根据各分局（县局）提供的实际业绩进行业务、市场潜力、促销活动、营销费用、人员配备、整合营销等方面的系统分析，分析取得的成功因素和需要及时解决的营销问题，从而为确保年度、季度和月度计划的完成奠定坚实的基础，同时促进营销管理体系的不断完善和发展。（十四）市场竞争情况分析报告 |报告主题 | | |部门： |负责人： |起草人： |提交时间： | |批复人：（签字|批复内容 |批复时间 | |） | | | |1 | | | |2 | | | |3 | | | |4 | | | |5 | | | |传阅部门 | | | 主要内容： |主题范围 |主要内容 |备注 | | |1．客户背景资料 | | | |2．客户购买行为分析 | | |客户 |3．客户需求分析 | | | |4．客户关键决策人的背景资料 | | | |5．竞争对手所做的工作 | | | |1．经销商信誉状况 | | | |2．经销商销售网络建设 | | |经销商 |3．经销商销售队伍和管理 | | | |4．经销商销售经营状况 | | | |1．竞争对手在区域市场的经营动向 | | | |2．竞争对手的经销网络 | | |竞争对手 |3．竞争对手的营销策略 | | | |4．竞争对手的公关活动 | | | |5．竞争对手的促销活动 | | 主要目的：市场部大客户、市场营销管理岗自己在市场走访过程中对客户、经销商和竞争对手的了解和收集到的其它市场信息，做出本报告，为市场部制定各项营销策略和促销活动提供决策参考。同业竞争动向一览表 |同业竞争|主要业 |促销措施 |新业务 |促销措施 |重点顾客|时间 |备注 | |名称|务 | | | | | | | |晋城移动| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |晋城联通| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |晋城铁通| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |晋城广电| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |矿物局 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 信息管理表单（一）用户分析报告 1．用户家庭电信业务基本状况（用户资料信息/用户回访信息） |现有电信产品状况 | |家庭经常使用的电信业 |产品数量 |平均月支出 |用户评价 | |务 | | | | |固定电话 | | | | |互联网 |--- | | | |小灵通 | | | | |移动手机 | | | | |联通手机 | | | | |其他业务-1 | | | | |其他业务-2 | | | | |其他业务-3 | | | | 2．用户对晋城通信公司和其他竞争对手的评价（用户资料信息/用户回访信息） | |晋城通信公司 |晋城移动公司 |晋城联通公司 | |公司整体形象 | | | | |产品和业务价格 | | | | 3．用户投诉分析（用户投诉信息） |用户投诉问题类型 |投诉集中度 | |投诉—1 | | | |投诉—2 | | | |投诉—3 | | | 4．用户投诉处理结果分析（用户投诉信息） |投诉转交及时达标| |投诉处理及时达标| | |率 | |率 | | |用户对处理的满意|非常满意 |比较满意 |基本满意 |比较不满 |非常不满 | |度 | | | |意 |意 | | | | | | | | 5．用户对晋城通信公司的意见和建议（用户资料信息/用户回访信息/用户投诉信息） |用户意见 |意见集中度 | |意见—1 | | | |意见—2 | | | |意见—3 | | | |用户建议 |建议集中度 | |建议—1 | | | |建议—2 | | | |建议—3 | | | （二）用户投诉信息 |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．用户投诉背景资料 |受理员（首问责任| |咨询（投诉）方式| | |人） | | | | |受理时间 | |用户姓名 | | |联系信息 | |用户地址 | | |咨询（投诉）内容| | |处理方式 | |转交时间 | | |其他 | | 2．处理结果记录 |接办部门或人员 | |接办时间 | | |处理结果（意见）| | |回复用户时间 | |回复人 | | |其他 | | 3．投诉回访记录 |回访员 | |回访时间 | | |用户对处理评价 | | |用户对处理满意度| | |其他 | | （三）用户回访信息 |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．用户回访基本背景资料 |回访员 | |回访时间 | | |回访电话号码 | |回访结果 | | 2．用户回访内容---家庭基本背景 |用户姓名 | |性别 | |年龄 | | |职业 | |受教育程度 | | |家庭常住人口数 | |家庭平均月收入 | | |住宅电话号码 | |小灵通号码 | | 3．用户家庭电信业务基本状况 |现有电信产品状况 | |家庭经常使用的电信业 |产品数量 |平均月支出 |用户评价 | |务 | | | | |固定电话 | | | | |互联网 |--- | | | |小灵通 | | | | |移动手机 | | | | |联通手机 | | | | |其他业务-1 | | | | |其他业务-2 | | | | |其他业务-3 | | | | |其他 | | 4．用户对晋城通信公司和其他竞争对手的评价 | |晋城通信公司 |晋城移动公司 |晋城联通公司 | |公司整体形象 | | | | |产品和业务价格 | | | | 5．用户对晋城通信公司的意见和建议 |用户意见 | | |用户建议 | | （四）大客户基础信息 |客户代码| |客户名称 | | |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．目前基本状况： |客户基本管理状况 | |所属行业 | |员工人数 | | |经营状况 | |其他 | | |负责电信业务管理的主要决策者背景资料 | |姓名 | |职务 | | |年龄 | |性别 | |学历 | | |以往工作经历 | | |其他 | | 2．电信业务管理状况： |客户电信建设和电信业务状况 | |年度建设支出比例| |年度费用金额 | | |年度业务支出比例| |年度费用金额 | | |支付能力 | |其他 | | |客户现有电信网络和设备状况 | |固话网络名称 | |固话网络容量 | | |使用状况 | |其他 | | |数据网络名称 | |数据网络带宽 | | |使用状况 | |其他 | | |现存问题 | | 3．以往主要电信项目基本情况： |客户以往电信项目-1 | |项目名称 | |项目金额 | | |项目目的 | |承包商 | | |项目时间 | |使用状况 | | |其他 | | |客户以往电信项目-2 | |项目名称 | |项目金额 | | |项目目的 | |承包商 | | |项目时间 | |使用状况 | | |其他 | | 4．主要竞争对手的服务状况： |竞争对手的服务情况-1 | |竞争对手名称 | | |业务人员姓名 | |职务 | | |年龄 | |性别 | |学历 | | |以往工作经历 | | |业务基本知识 | |个人沟通能力 | | |业务开始时间 | |服务频次 | | |其他 | | | | |竞争对手的服务情况-2 | |竞争对手名称 | | |业务人员姓名 | |职务 | | |年龄 | |性别 | |学历 | | |以往工作经历 | | |业务基本知识 | |个人沟通能力 | | |业务开始时间 | |服务频次 | | |其他 | | | | 5．项目机会： |计划和可能的电信建设项目-1 | |项目名称 | |项目金额 | | |项目目的 | |项目时间 | | |招标方式 | |可能的投标公司 | | |其他 | | |计划和可能的电信建设项目-2 | |项目名称 | |项目金额 | | |项目目的 | |项目时间 | | |招标方式 | |可能的投标公司 | | |其他 | | （五）大客户动态信息 |客户代码| |客户名称 | | |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．客户电信费用支出 | |当期收入 |占总收入比重 |增幅 | |总收入 | | | | |长途收入 | | | | |本地电话 | | | | |出租电路 | | | | |数据业务 | | | | |信息业务 | | | | 2．当期客户电信项目执行 |项目名称-1 | | |承包商 | |项目目的 | | |项目金额 | |项目开始时间 | | |项目进展状况 | |项目完成时间 | | |其他 | | |项目名称-1 | | |承包商 | |项目目的 | | |项目金额 | |项目开始时间 | | |项目进展状况 | |项目完成时间 | | |其他 | | 3．当期与客户接触纪录： |接触纪录-1 | |接触时间 | |接触目的 | | |接触方式 | |客户人员 | | |公司人员 | |接触效果 | | |费用发生原因 | |费用支出 | | |其他 | | |接触纪录-2 | |接触时间 | |接触目的 | | |接触方式 | |客户人员 | | |公司人员 | |接触效果 | | |费用发生原因 | |费用支出 | | |其他 | | |接触纪录-3 | |接触时间 | |接触目的 | | |接触方式 | |客户人员 | | |公司人员 | |接触效果 | | |费用发生原因 | |费用支出 | | |其他 | | 4．当期客户电信业务状况： |客户电信建设和电信业务状况 | |当期客户电信业务运行 | | |状况 | | |电信业务出现的问| | |题 | | |问题的解决 | | |当期客户电信项目计划 | | |当期电信项目进展 | | 5．当期竞争对手与客户接触情况： |竞争对手-1名称： | |业务服务人员 | |接触频次 | | |与该客户关系的变| | |化 | | |客户对竞争对手评| | |价 | | |特殊事件 | | |其他 | | |竞争对手-2名称： | |业务服务人员 | |接触频次 | | |与该客户关系的变| | |化 | | |客户对竞争对手评| | |价 | | |特殊事件 | | |其他 | | |竞争对手-3名称： | |业务服务人员 | |接触频次 | | |与该客户关系的变| | |化 | | |客户对竞争对手评| | |价 | | |特殊事件 | | |其他 | | 6．项目机会： |计划和可能的电信建设项目-1 | |项目名称 | |项目金额 | | |项目目的 | |项目时间 | | |招标方式 | |可能的投标公司 | | |其他 | | |计划和可能的电信建设项目-2 | |项目名称 | |项目金额 | | |项目目的 | |项目时间 | | |招标方式 | |可能的投标公司 | | |其他 | | （六）竞争对手基础信息 |竞争对手名称 | | |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．竞争对手目前基本状况： |竞争对手基本管理状况 | |经营状况 | |业务收入 | | |员工人数 | |利润率 | | |网络建设速度 | | |业务发展速度 | | |公司主要战略 | | |目标用户 | | |其他 | | |公司主要决策者背景资料 | |姓名 | |职务 | | |年龄 | |性别 | |学历 | | |以往工作经历 | | |管理风格和特点 | | |其他 | | |负责业务的主要管理者背景资料 | |姓名 | |职务 | | |年龄 | |性别 | |学历 | | |以往工作经历 | | |管理风格和特点 | | |其他 | | 2．通信网络基本状况： |主要通信网络基本状况 | |通信网络类型 | | |基本应用技术 | | |建设时间 | |使用时间 | | |投资金额 | | | | |覆盖范围 | | |运营状况 | | |后续性项目-1 | | |后续性项目-1 | | |其他 | | 3．产品和业务状况： |产品和业务状况 | |产品和业务种类 | | |价格特点 | | |销售渠道 | | |促销活动特点 | | |服务特点 | | |广告导向 | | |经常使用的媒体 | | |其他 | | 4．与大客户的业务状况： |与大客户的业务状况 | |与大客户维持关系的主要手段 | | |与大客户的关系 | | |项目招标参与频次| |平均中标频率 | | |项目信息搜集方式| |信息内容准确程度| | |其他 | | （七）竞争对手动态信息 |竞争对手名称 | | |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．竞争对手目前基本状况： |竞争对手基本管理状况 | |经营状况 | |业务收入 | | |管理层动态 | |业务动态 | | |新技术应用 | | |其他管理动态 | | 2．通信网络建设状况： |主要通信网络建设状况-1 | |通信网络名称 | | |项目进展 | | |其他 | | |主要通信网络建设状况-2 | |通信网络名称 | | |项目进展 | | |其他 | | |主要通信网络建设状况-3 | |通信网络名称 | | |项目进展 | | |其他 | | 3．产品和业务状况： |产品和业务状况 | |产品和业务种类动| | |态 | | |价格动态 | | |销售渠道动态 | | |服务动态 | | |其他 | | 4．营销活动动态： |主要营销活动动态-1 | |营销活动名称 | | |营销活动时间 | |地点（范围） | | |营销活动基本内容| | |其他 | | |主要营销活动动态-2 | |营销活动名称 | | |营销活动时间 | |地点（范围） | | |营销活动基本内容| | |其他 | | 5．广告宣传动态： |主要广告宣传动态-1 | |广告宣传名称 | | |广告宣传时间 | |地点（范围） | | |媒体类型 | |频次（密集度） | | |广告宣传主要目的| | |广告宣传诉求点 | | |其他 | | |主要广告宣传动态-2 | |广告宣传名称 | | |广告宣传时间 | |地点（范围） | | |媒体类型 | |频次（密集度） | | |广告宣传主要目的| | |广告宣传诉求点 | | |其他 | | 6．与大客户的业务状况： |与大客户的业务状况 | |与大客户关系动态| | |新开发的大客户-1| | |新开发的大客户-2| | |新开发的大客户-3| | |大客户服务动态-1| | |大客户服务动态-2| | |大客户服务动态-3| | |其他 | | （八）市场环境信息 |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．宏观和微观经济环境信息： |宏观经济环境信息 | |国内宏观经济状况| | |地区经济状况 | | |地区家庭收入特征| | |地区消费习惯特征| | |其他 | | 2．国内行业市场信息： |国内行业市场信息 | |国内电信市场行业发展动态 | | |国内行业政策动态 | | |国内行业应用技术动态 | | |国内行业产品和业务发展动态 | | |其他 | | 3．地区行业市场信息： |地区行业市场信息 | | |用户数量 |业务收入 | |晋城通信公司 | | | |竞争对手-1 | | | |竞争对手-2 | | | |竞争对手-3 | | | |其他 | | （九）用户分析报告 1．用户家庭电信业务基本状况（用户资料信息/用户回访信息） |现有电信产品状况 | |家庭经常使用的电信业 |产品数量 |平均月支出 |用户评价 | |务 | | | | |固定电话 | | | | |互联网 |--- | | | |小灵通 | | | | |移动手机 | | | | |联通手机 | | | | |其他业务-1 | | | | |其他业务-2 | | | | |其他业务-3 | | | | 2．用户对晋城通信公司和其他竞争对手的评价（用户资料信息/用户回访信息） | |晋城通信公司 |晋城移动公司 |晋城联通公司 | |公司整体形象 | | | | |产品和业务价格 | | | | 3．用户投诉分析（用户投诉信息） |用户投诉问题类型 |投诉集中度 | |投诉—1 | | | |投诉—2 | | | |投诉—3 | | | 4．用户投诉处理结果分析（用户投诉信息） |投诉转交及时达标| |投诉处理及时达标| | |率 | |率 | | |用户对处理的满意|非常满意 |比较满意 |基本满意 |比较不满 |非常不满 | |度 | | | |意 |意 | | | | | | | | 5．用户对晋城通信公司的意见和建议（用户资料信息/用户回访信息/用户投诉信息） |用户意见 |意见集中度 | |意见—1 | | | |意见—2 | | | |意见—3 | | | |用户建议 |建议集中度 | |建议—1 | | | |建议—2 | | | |建议—3 | | | （十）大客户分析报告 |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．大客户电信费用总支出 | |当期收入 |占总收入比重 |增幅 | |总收入 | | | | |长途收入 | | | | |本地电话 | | | | |出租电路 | | | | |数据业务 | | | | |信息业务 | | | | |总收入变动原因分| | |析 | | | | | 2．大客户电信费用变动异常情况 |电信费用增加最大的前10名 | | |大客户名称 |总收入 |变动幅 |增加原因 | | | | |度 | | |1 | | | | | |2 | | | | | |3 | | | | | |4 | | | | | |5 | | | | | |6 | | | | | |7 | | | | | |8 | | | | | |9 | | | | | |10| | | | | |电信费用下降最大的前10名 | | |大客户名称 |总收入 |变动幅 |下降原因 | | | | |度 | | |1 | | | | | |2 | | | | | |3 | | | | | |4 | | | | | |5 | | | | | |6 | | | | | |7 | | | | | |8 | | | | | |9 | | | | | |10| | | | | |各个行业客户电信费用便动情况 | | |行业划分 |总收入 |变动幅 |变动原因 | | | | |度 | | |1 | | | | | |2 | | | | | |3 | | | | | |4 | | | | | |5 | | | | | 3．当期大客户重大电信项目执行 |项目名称-1 | |客户名称 | | |承包商 | |项目目的 | | |项目金额 | |项目开始时间 | | |项目进展状况 | |项目完成时间 | | |其他 | | |项目名称-2 | |客户名称 | | |承包商 | |项目目的 | | |项目金额 | |项目开始时间 | | |项目进展状况 | |项目完成时间 | | |其他 | | |项目名称-3 | |客户名称 | | |承包商 | |项目目的 | | |项目金额 | |项目开始时间 | | |项目进展状况 | |项目完成时间 | | |其他 | | 4．当期与客户接触纪录汇总： |接触次数 | |接触次数最多的客|1 | | |户 | | | | |2 | | | |3 | | |接触次数最少的客|1 | | |户 | | | | |2 | | | |3 | | |费用支出 | |费用支出最多的客|1 | | |户 | | | | |2 | | | |3 | | 5．当期竞争对手与客户接触情况： |与竞争对手接触频次排序 | | |竞争对手 |重点接触的大客户 | |1 | | | |2 | | | |3 | | | 6．当期重大项目机会： |项目名称-1 | |大客户名称 | | |项目目的 | |项目金额 | | |项目时间 | |招标方式 | | |可能的投标公司 | |其他 | | |项目名称-2 | |大客户名称 | | |项目目的 | |项目金额 | | |项目时间 | |招标方式 | | |可能的投标公司 | |其他 | | |项目名称-3 | |大客户名称 | | |项目目的 | |项目金额 | | |项目时间 | |招标方式 | | |可能的投标公司 | |其他 | | （十一）竞争对手分析报告 |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．当期竞争对手管理动态： |竞争对手基本管理动态 | |竞争对手-1 | | |竞争对手-2 | | |竞争对手-3 | | |其他 | | 2．当期重大通信网络建设项目进展状况： |通信网络项目名称| |竞争对手名称 | | |-1 | | | | |项目进展 | | |其他 | | |通信网络项目名称| |竞争对手名称 | | |-2 | | | | |项目进展 | | |其他 | | |通信网络项目名称| |竞争对手名称 | | |-3 | | | | |项目进展 | | |其他 | | 3．当期竞争对手产品和业务主要动态： |竞争对手产品和业务主要动态 | |竞争对手-1| | | |竞争对手-2| | | |竞争对手-3| | | |其他 | | 4．当期竞争对手营销活动主要动态： |竞争对手营销活动主要动态 | |竞争对手-1| | | |竞争对手-2| | | |竞争对手-3| | | |其他 | | 5．当期竞争对手广告宣传主要动态： |竞争对手广告宣传主要动态 | |竞争对手-1| | | |竞争对手-2| | | |竞争对手-3| | | |其他 | | 6．当期竞争对手与大客户的业务主要动态： |当期竞争对手与大客户的业务主要动态 | |竞争对手-1| | | |竞争对手-2| | | |竞争对手-3| | | |其他 | | （十二）市场环境信息汇总报告 |制表人 | |岗位名称 | |制表时间 | | 1．宏观和微观经济环境信息： |宏观经济环境信息 | |国内宏观经济状况| | |地区经济状况 | | |地区家庭收入特征| | |地区消费习惯特征| | |其他 | | 2．国内行业市场信息： |国内行业市场信息 | |国内电信市场行业发展动态 | | |国内行业政策动态 | | |国内行业应用技术动态 | | |国内行业产品和业务发展动态 | | |其他 | | 3．地区行业市场信息： |地区行业市场信息 | | |用户数量 |业务收入 | |晋城通信公司 | | | |竞争对手-1 | | | |竞争对手-2 | | | |竞争对手-3 | | | |其他 | | ----------------------- 市场信息管理系统设计和调整（信息表格和分析报告设计、信息搜集渠道及方法设计）市场环境信息使用反馈、业务交流和系统分析用户资料信息信息反馈分析报告信息表格汇总营销计划计划修正信息反馈市场信息开始信息表格和分析报告的使用审核下属各部门大客户动态信息竞争对手动态信息用户回访信息用户投诉信息竞争对手信息用户调查大客户基础信息竞争对手基础信息开始分析改进市场SWOT分析市场计划(各个业务) 年终报告市场信息信息汇总审批审批计划执行实施监控效果评估审批审批绩效考评，给予相应的奖惩激励结束内部信息宏观环境信息营销策略目标分解市场信息年度经营计划审批批总结评估汇总讨论修正是否体检通过不录用人力资源部进行初步筛选/背景调查是否是否个人营销目标相关部门配合提出方案各分（县）局营销方案调整提出方案提出方案开始结束信息反馈营销策略、政策制定提出方案年度营销计划营销目标分解营销任务执行营销效果总结计划协调审批落实奖惩审批市场推广方案营销行动方案(调整) 绩效考评输入外部人才储备库决定录用不合格者合格者是否接受勉强合格者不合格者合格者必要测试人力资源部初试勉强合格者不合格者办理转正手续试用期考办理入公司手续按岗位要求评估面试甄选小组复试主管领导审批合格者发布招聘信息，应聘者前来应聘

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negative_file/北大纵横—联通郑州分公司报告/晋城电信/营销管理体系.doc

机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司薪酬管理制度北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一章总则 1 第二章薪酬体系 3 第三章薪酬元素 4 第四章年薪制 7 第五章岗位绩效工资制 8 第六章项目工资制 9 第七章提成工资制 10 第八章协议工资制 11 第九章年终奖与项目结束奖 12 第十章薪酬调整 14 第十一章工资特区 15 第十二章其他 16 第十三章附则 18 附件一：岗位职等分类表 19 附件二：工资等级表 20 附件三：年薪等级表 21 第一章总则目的和依据为了制定适合市场化运作的分配体系，激发员工活力，共同分享天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下简称泰丰公司或公司）发展所带来的收益，把员工个人业绩和公司整体业绩有效结合起来，促进员工价值观念的归合，建立吸引人才和留住人才的良好机制，推进泰丰公司总体发展战略实现，根据中华人民共和国有关法律、法规，制定本管理制度。适用范围本管理制度适用于公司全体员工，其他下属公司和单位可参照执行。薪酬分配依据薪酬分配的依据是：岗位价值、能力和业绩，按照员工在不同岗位上的责任、个人能力和对公司的贡献计付薪酬。薪酬分配原则薪酬作为价值分配形式之一，遵循竞争性、激励性、公平性和经济性的原则。（一）竞争性原则：在薪酬结构调整的同时，调整公司薪酬水平，与外部市场接轨，使泰丰公司的薪酬水平具有一定的市场竞争力；（二）激励性原则：打破工资刚性，增强工资的弹性，通过绩效考评，使员工的收入与泰丰公司业绩和个人业绩紧密结合，激发员工积极性；另外，设计薪酬晋升通道，使不同岗位的员工有同等的晋级机会；（三）公平性原则：薪酬设计重在建立合理的价值评价机制，在统一的规则下，通过对员工的绩效考评决定员工的最终收入；（四）经济性原则：公司人力资源成本的增长幅度应低于总利润的增长幅度，用适当工资成本的增加引发员工创造更多的经济增加值，保障股东的利益，实现可持续发展。薪酬分配特征（一）可计量性：除了将与员工薪酬相关因素量化为工资数额外，将福利性支出转化为工资性收入，并与绩效考评挂钩；（二）可预期性：除年终奖外，员工根据其所在岗位性质、个人工作努力程度和工作业绩，可预期到个人的年总收入。第二章薪酬体系公司根据岗位评价结果建立不同的岗位分类。（具体分类见附件一）针对不同的岗位，公司采取以下五种薪酬类别： 1. 年薪制 2. 岗位绩效工资制 3. 项目工资制 4. 提成工资制 5. 协议工资制实行年薪制的范围是公司高层管理人员，其工作特征是以年度为周期对经营业绩进行评估，并发放相应的薪酬，以激励其为取得公司整体经营业绩而努力。实行岗位绩效工资制的范围是公司中基层管理人员，其工作特征是以季度和年度为周期对岗位工作业绩进行评估，并发放相应的薪酬。岗位绩效工资制采取以岗定薪、薪随岗变的原则，实现薪酬与岗位价值挂钩。并设立工资等级晋级通道，激励员工为取得岗位工作业绩而努力。实行项目工资制的范围是公司项目部员工，其工作特征是以项目为周期对岗位工作业绩进行评估，并发放相应的薪酬，以激励其为完成项目业绩而努力。实行提成工资制的范围是公司未来销售岗位的员工，其工作特征是对销售业绩完成情况进行评估，并发放相应的薪酬，以激励其为取得销售业绩而努力。实行协议工资制的范围是公司临时聘用或有长期合约的员工。公司可根据实际情况，确定销售岗位员工的薪酬类型。公司对特殊引进人才实行特聘工资，具体薪酬参见工资特区的有关规定。第三章薪酬元素员工薪酬结构从整体上包含下列元素，并根据不同岗位的工作方式和工作性质进行不同组合： 1. 固定薪酬：包括基本工资和岗位工资； 2. 浮动薪酬：包括绩效奖金、提成奖金、项目结束奖、年终奖、总经理特别奖等； 3. 福利薪酬：包括社会统筹保险、各类补助和津贴、节日福利等。固定薪酬（一）基本工资基本工资=学历工资+年功工资 1、学历工资根据员工取得的学历确定，共分六级，每级对应的学历和工资标准见下表： |级别 |学历 |工资标准 | |一级 |博士 |1500 | |二级 |硕士 |1200 | |三级 |本科 |1000 | |四级 |专科 |800 | |五级 |中专、高中、职高 |600 | |六级 |其他 |400 | 学历的认定：本制度所述学历是指列入国家正规高等教育系列的毕业证、学位证，上述学历以证书取得日期为限。后继教育取得的大专、本科学历只限高自考、成人高考取得的学历，后取研究生（包括MBA等）学历以取得国家教委认可的学位证书为限。（各类毕业证书、结业证书不予认可）同时具有两个以上学历的，选择最高学历为标准，享受相应等级的学历工资。 2、年功工资根据员工工作年限确定，体现员工的工作经验和服务年限对于公司的贡献。员工每工作一年年功工资为5元，在泰丰公司每工作一年增加年功工资10元。工龄的计算以满年度为准。（二）岗位工资根据泰丰公司人力资源成本的承受能力、外部市场薪资水平和岗位评价结果测算得出，体现员工所在岗位的内在价值和员工技能因素。以岗位价值为主、技能因素为辅，实现岗位与技能相结合，并采取以岗定薪、薪随岗变的原则，实现薪酬与岗位价值挂钩。岗位工资的具体标准参见附件二。浮动薪酬（一）绩效奖金绩效奖金是对员工岗位业绩完成情况的一种激励性薪酬，体现员工在当前岗位和现有技能水平上通过自身努力为公司实现的价值，适用于岗位绩效工资制员工。绩效奖金与个人及部门季度考核结果挂钩，按季度发放。（二）提成奖金提成奖金是对销售人员完成销售业绩的一种激励性薪酬，适用于提成工资制员工，按照销售收入一定比例确定发放。（三）项目结束奖项目结束奖是在项目结束后对项目成员的一种激励性薪酬，适用于项目工资制和提成工资制员工。项目奖金与该项目完成质量、成本控制等结果挂钩，在项目结束后考核发放。（四）年终奖年终奖是在公司年度经营利润目标超额完成情况下，员工对公司利润的分享，适用于年薪制和岗位绩效工资制员工。年终奖与公司年度经营情况、个人及部门年度考核结果挂钩，按年度发放。若公司当年经营利润未超出预期目标，则取消年终奖。（五）总经理特别奖总经理特别奖是对在年度工作中或在某一项目、某一事件中做出突出贡献的人员或团队，由总经理提名，经总经理办公会批准，对个人或某一团队给予的特别奖励，适用于公司所有员工，按年度发放。福利薪酬福利薪酬是公司正式在册员工所能享受到一种福利待遇。有以下几部分： 1. 社会统筹保险：包括住房公积金、医疗保险、养老保险、失业保险、工伤保险、生育及子女保险等，计算基数为固定薪酬，具体标准参见国家和天津市的有关规定。 2. 补助和津贴：包括防暑降温补贴、采暖补贴、通讯补贴、制装费等，具体实施细则详见《泰丰公司员工福利管理制度》。 3. 节日福利：员工在春节、中秋等重大节日期间获得的过节费和其他实物形式的收入，具体实施细则详见《泰丰公司员工福利管理制度》。 4. 带薪休假：员工在公司工作年限的不同享受不同级别的带薪休假，具体实施细则详见《泰丰公司员工休假管理制度》第四章年薪制适用范围年薪制适用于高层管理人员。工资结构年薪制收入 = 基本薪金 + 效益薪金 + 年终奖 + 福利发放办法 1. 标准年薪的确定标准年薪参考外部市场薪酬水平和公司自身情况确定，具体标准参见附件三。 2. 基本薪金和福利按月发放，不与考核结果挂钩.，其中基本薪金=标准年薪×40% / 12 3. 效益薪金按年度发放，与年度考核结果挂钩。年终根据公司整体经营效益情况考核高层管理人员的业绩，按照考核得分计算实际年薪收入，然后补足差额，于次年元月发放。 1、实际年薪收入 = 标准年薪×考核系数 2、效益薪金 = 实际年薪收入－基本薪金×12 3、考核系数的确定方法详见《考核管理制度》。（四）年终奖的发放办法详见第九章。第五章岗位绩效工资制适用范围岗位绩效工资制适用于中基层管理岗位员工。工资结构岗位绩效工资制收入 = 基本工资+岗位工资+绩效奖金+年终奖+福利发放办法（一）基本工资、岗位工资和福利按月发放，不与考核结果挂钩。（二）绩效奖金与季度考核结果挂钩，按季度计算发放。 1、绩效奖金=季度标准绩效奖金×个人季度考核系数×部门季度考核系数 2、季度标准绩效奖金根据泰丰公司人力资源成本的承受能力和岗位评价结果测算得出，具体标准见附件二。 3、个人及部门季度考核系数的确定方法详见《考核管理制度》。（三）年终奖的发放办法详见第九章。第六章项目工资制适用范围项目工资制适用于项目部员工。工资结构项目工资制收入 = 基本工资+岗位工资+绩效奖金+项目结束奖+福利发放办法（一）基本工资、岗位工资和福利按月发放，不与考核结果挂钩。（二）绩效奖金与季度考核结果挂钩，按季度计算发放。 1、绩效奖金=季度标准绩效奖金×个人季度考核系数×部门季度考核系数 2、季度标准绩效奖金根据泰丰公司人力资源成本的承受能力和岗位评价结果测算得出，具体标准见附件二。 3、个人及部门季度考核系数的确定方法详见《考核管理制度》。（三）项目结束奖的发放办法详见第九章。第七章提成工资制适用范围公司可根据未来工作需要，在项目部销售岗位员工中实行提成工资制。工资结构提成工资制收入 = 基本工资+提成奖金+项目结束奖发放办法（一）基本工资按月发放，不与考核结果挂钩。（二）提成奖金与考核结果挂钩，按季度计算发放。 1、根据项目情况，确定销售员的提成基数，具体数额由公司另文规定； 2、签订销售合同，客户首付款全部到帐后：提成奖金 = 提成基数×50%×个人考核系数 3、客户付全款或办理完按揭贷款，房款全部到帐后：提成奖金 = 提成基数×50%×个人考核系数 4、个人考核系数的确定方法详见《考核管理制度》。（三）项目结束奖的发放办法详见第九章。第八章协议工资制适用范围协议工资制适用于公司临时聘用或有长期合约的操作类岗位员工，包括前台、司机、厨师等。协议工资的适用需经人力资源部提出，经总经理办公会批准后实施。确定与发放协议工资以市场价格为基础，由双方谈判确定。实行协议工制的员工与公司签订书面协议，明确规定薪酬总额、发放方式、工作内容和考核方法。第九章年终奖与项目结束奖适用范围年终奖的适用范围是实行年薪制和岗位绩效工资制的员工，项目结束奖适用于项目工资制员工。年终奖发放办法（一）、年终奖只有在公司超额完成当年利润目标时才发放，若公司当年经营利润未超出预期目标，则取消年终奖。年终奖与个人及部门年度考核结果挂钩，次年元月发放。（二）年终奖总额每年按公司年利润增长额的一定比例提取，具体比例由总经理办公会讨论确定。（三）年终奖分配比例 1．年终奖分配按照公司不同员工对公司效益增长贡献的不同，参照岗位职等分布情况，分为高层、中层、基层三个层级进行分配。 2．不同层级之间年度奖金分配比例固定为：高层：中层：基层=40：30：30 其中高层年度奖金分配比例为：总经理：其他高层=40：60 3．同一层级内部的年度奖金分配比例不固定，公司除总经理之外的其他高层、中层、基层各自根据相应年度考核结果所对应的考核系数进行各层级内部的年度奖金分配。（四）年终奖计算公式 1．总经理的年终奖＝年终奖总额×40％×40％ 2．副总经理的年终奖＝年终奖总额×40％×60％× 3．中层的年终奖＝年终奖总额×30％× 4．基层的年终奖＝年终奖总额×30％× （五）年终奖的调整年终奖总额提取比例应保持固定，如需调整应以年度为基础，依照市场环境变化，由公司总经理办公会集体决策后确定。 6. 未参加年终考核的员工，不参加年终奖的分配。项目结束奖发放办法（一）项目结束奖在项目结束后，根据项目质量、成本控制、利润等情况考核发放。（二）项目结束奖总额根据项目利润情况，由总经理办公会确定项目结束奖总额。（三）项目结束奖分配比例 1．项目结束奖分配按照项目部中不同员工对项目贡献的不同，参照岗位职等分布情况，分为经理、主管、一般员工三个层级进行分配。 2．不同层级之间项目结束奖金分配比例固定为：项目经理：项目主管：项目一般员工=40：30：30 （四）项目结束奖计算公式 1．项目经理的项目结束奖＝项目结束奖总额×40％×个人年度考核系数 2．项目主管的项目结束奖＝项目结束奖总额×30％× 3．项目员工的项目结束奖＝项目结束奖总额×30％× 第十章薪酬调整公司薪酬调整分为整体调整与个别调整两种方式。整体调整（一）薪酬整体调整是通过改变公司薪酬总体水平，对公司所有岗位和人员的薪酬进行整体性的调整，所涉及的内容包括岗位工资、绩效奖金等。（二）薪酬整体调整周期与调整幅度根据公司效益、公司发展情况以及外部市场薪酬水平确定。（三）薪酬调整由人力资源部提出计划，上报总经理办公会讨论决定，于下一年度执行。个别调整薪酬的个别调整根据员工个人年度考核结果和学历、岗位变动等情况决定。 1. 根据考核结果调整。 1、个人年度考核及所在部门年度考核评定等级同时为“超出目标”的员工，次年度工资等级上浮一级。若第二年度个人考核评定等级继续达“超出目标”，则该浮动工资等级固定，次年再向上浮动一级；若第二年度个人考核评定等级未达“超出目标”，则原上浮的工资等级下调回原来工资等级。 2、个人年度考核评定等级为“远低于目标”的员工，次年度工资等级下调一级。 3、个人及部门年度考核评定等级的确定方法详见《考核管理制度》。 2. 学历变动调整。若员工学历发生变动，则员工学历工资根据规定进行相应调整，调整从学历变动的次月开始执行。 3. 岗位变动调整。若员工岗位发生变动，则员工工资等级变动到相应岗位当前系列的工资等级，从岗位变动次月起执行。公司年度工资晋级员工比例控制在10%以内。员工岗位变动引起岗位职等上升后，若原来的工资等级已高于新岗位所在职等对应的最低档，则按原岗位工资等级相应档次起薪；若原来的工资等级低于新岗位所在职等对应的最低档，则按新岗位所在职等对应的工资最低档起薪。员工岗位职等下降后，从新岗位所在职等对应的工资等级的最低档起薪，特殊情况由总经理决定。工资等级调整过程中，若目前等级已经达到相应岗位等级系列的最高或最低档次，则工资等级不再变动。第十一章工资特区适用范围工资特区适用于公司引进的特殊人才，包括：对公司有较大贡献者、稀缺人才、顾问、特聘高级专业人才等。其目的是为激励和吸引优秀人才，使企业与外部人才市场接轨，提高企业对关键人才的吸引力，增强公司在人才市场上的竞争力。设立工资特区的原则 1. 谈判原则：特区工资以市场价格为基础，由双方谈判确定； 2. 保密原则：为保障特区员工的顺利工作，对工资特区的人员及其工资严格保密，员工之间禁止相互打探； 3. 限额原则：特区人员数目实行动态管理，依据公司经济效益水平及发展情况限制总数，宁缺毋滥。工资特区人才的选拔特区人才的选拔以外部招聘为主。工资特区人才的淘汰针对工资特区内的人才，年底根据合同进行年度考核。有以下情况者自动退出人才特区： 1. 考核总分低于预定标准； 2. 人才供求关系变化，不再是市场稀缺人才。工资特区工资总额由总经理决定。第十二章其他试用期工资标准 1. 试用期员工工资按照同类岗位工资等级最低档固定薪酬的70%发放。 2. 试用期员工不参与绩效考核，原则上没有绩效奖金。试用期满合格转正后发放全额工资，参与绩效考核。对于公司外派培训的员工，每月固定薪酬部分全额发放，季度绩效奖金根据个人外派培训时间计算发放： 1. 三个月内，按标准绩效奖金的50%发放； 2. 三个月到六个月，按标准绩效奖金的40%发放； 3. 六个月以上，取消绩效奖金。加班工资（一）公司不提倡加班，但根据工作需要必须加班，而且不能安排调休者，经公司批准，可发放其加班工资。每月按20.95个标准工作日计算，计算基数为基本工资和岗位工资。 1、平时加班平时加班工资= [（基本工资+岗位工资）/ 20.95]×加班小时数×150% 2、公休日加班公休日加班工资= [（基本工资+岗位工资）/ 20.95]×加班天数×200% 3、法定节假日加班法定节假日加班工资= [（基本工资+岗位工资）/ 20.95]×加班天数×300% （二）每人每月加班时间不超过两天，超过两天公司将安排调休。每人每月加班工资最高限额不超过500元，超过者按500元计算。（三）具体实施细则详见《泰丰公司员工加班值班管理制度》。病事假期间工资发放标准（一）经公司批准请病事假者，根据请假天数在工资中进行相应的扣除。每月按照2 0.95个标准工作日计算，计算基数为基本工资和岗位工资。事假工资扣除=请假天数×[（基本工资+岗位工资）/ 20.95] 病假工资扣除=请假天数×岗位工资 / 20.95 （二）具体实施细则详见《泰丰公司员工休假管理制度》。下列规定的扣除额，须从工资中直接扣除：（一）个人工资所得税（二）社会保险、住房公积金等个人负担部分（三）缺勤扣除额（四）其它规定的事项副职代理正职的情况，其岗位工资按正职岗位的工资等级下调一级处理。对于待岗员工只发放其基本工资。发薪日期 1. 月薪于每月25日发放，遇节假日顺延； 2. 季度绩效奖于每季度结束后15日内发放； 3. 年终奖于次年元月发放； 4. 项目结束奖于项目决算结束后一个月内发放。第十三章附则本制度由人力资源部负责解释。本制度的实施与修订等相关事宜，经公司总经理办公会讨论通过后，由人力资源部负责执行。本制度所未规定的事项，按公司相关规定予以实施。本制度自发布之日起生效执行，与本制度相抵触的其他规定和办法同时废止。附件一：岗位职等分类表 |类别|职等 |岗位系 |包含岗位 | | | |数 | | | |15 |14 | | | |总经理 |副总经理、子公司经理 | | | |A |B | |60 |7 |五等 | | |50 |6 |四等 | | |40 |5 |三等 |五等 | |35 |4 |二等 |四等 | |30 |3 |一等 |三等 | |25 |2 | |二等 | |20 |1 | |一等 | ----------------------- ∑基层年度考核系数个人年度考核系数 ∑员工年度考核系数个人年度考核系数 ∑主管年度考核系数个人年度考核系数 ∑中层年度考核系数个人年度考核系数 ∑副总年度考核系数个人年度考核系数

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negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告20-薪酬管理制度.doc

机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司员工职业生涯规划与管理制度北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一章总则 1 1.1 目的和依据 1 1.2 相关释义 1 1.3 适用范围 1 1.4 基本原则 1 1.5 工作责任划分 2 第二章职业生涯规划的组织管理 3 2.1 管理制度 3 2.2 职业生涯规划管理子系统的建立 4 第三章员工个人职业生涯规划 5 3.1 基本规定 5 3.2 具体操作程序 5 第四章职业发展通道管理 7 4.1 基本规定 7 4.2 晋升管理 7 4.3 淘汰管理 9 第五章员工开发措施 11 第六章附则 13 附录1：员工职业生涯规划表 14 附录2：员工能力开发需求表 17 附录3：员工自我评估练习模板 20 附录4：天津泰丰岗位分类表 21 附录5：行政、后勤管理类岗位晋升阶梯图 22 附录6：人力资源管理类岗位晋升阶梯图 23 附录7：财务管理类岗位晋升阶梯图 24 附录8：战略管理类岗位晋升阶梯图 25 附录9：业务管理类岗位晋升阶梯图 26 附录10：市场营销类岗位晋升阶梯图 27 附录11：专业服务类岗位晋升阶梯图 28 附录12：人员接替计划图示例 29 附录13：人员晋升申报表 30 第一章总则 1.1 目的和依据为了充分、合理、有效地利用天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下称公司）内部的人力资源，实现公司人力资源需求和员工个人职业生涯发展需求之间的平衡；对人力资源的开发与管理进行深化与发展，最大限度地发掘公司的人才；规划员工的职业生涯发展，使员工发展与公司发展保持一致。依据公司的有关规定，制定本管理制度。 1.2 相关释义职业生涯规划与管理，是指个人发展和企业相结合，对决定员工职业生涯的主客观因素进行分析、总结和测定，并通过设计、规划、执行、评估和反馈，使每位员工的职业生涯目标与公司发展的战略目标相一致。职业生涯规划与管理包括两个方面：一方面是员工的职业生涯发展自我规划管理，员工是自己的主人，自我规划管理是职业发展成功的关键；另一方面是公司协助员工规划其生涯发展，并为员工提供必要的教育、培训、轮岗等发展的机会，促进员工职业生涯目标的实现。 1.3 适用范围本管理办法适用于公司全体员工，不包括短期聘用人员。 1.4 基本原则员工的职业生涯规划应遵循以下原则：系统性原则：针对不同类型、不同特长的员工设立相应的职业生涯发展通道。长期性原则：员工的职业生涯发展规划要贯穿员工的职业生涯始终。动态原则：根据公司的发展战略、组织结构的变化与员工不同时期的发展需求进行相应调整。 1.5 工作责任划分职业生涯规划涉及到员工本人、上级管理人员（以下称主管人员）和公司人力资源部门，一个完整的职业生涯规划应由三者共同努力完成，其相应责任如下：（一）员工本人的责任进行自我评估。设定个人职业生涯发展目标，通常包括理想的职位、工作安排和技能获取等目标。制定相应的行动计划，并在实践中不断修正。具体执行行动计划。（二）主管人员的责任充当员工职业生涯规划的顾问，为其职业目标的设定和行动计划的制定提供指导和建议，帮助其制定现实可行的规划目标。对员工的绩效和能力进行评价，并反馈给员工本人，帮助其制定进一步的行动计划。（三）人力资源部门责任制定相关管理制度，在公司内部建立系统的员工职业生涯规划制度。对员工和主管人员进行培训，帮助其掌握员工职业生涯规划的必要技能。向员工准确传达公司不同职业历程的相互关系，帮助员工确定合理的职业发展路径。及时向员工传达公司的职位空缺信息。第二章职业生涯规划的组织管理 2.1 管理制度公司成立员工职业辅导委员会，公司总经理、副总经理和各部门负责人为其成员。人力资源部负责职业辅导委员会的运作，每年召开一次会议，计划和总结全公司员工职业生涯规划管理工作，建立员工职业发展档案，并负责保管与及时更新。员工的直接上级即主管人员为自己的职业发展辅导人，如果员工转换部门或工作岗位，则新的主管领导为辅导人。人力资源部应同员工的职业发展辅导人一起为员工建立职业发展档案，其中包括《员工职业生涯规划表》（见附录1）、《员工能力开发需求表》（见附录2）和历年的考核评价表。职业发展档案一式三份，员工本人一份，其职业发展辅导人一份，人力资源部一份。人力资源部及职业发展辅导人应指导员工填写《员工职业生涯规划表》，包括员工知识、技能、资质、职业兴趣、职业发展目标等内容，以备以后对照检查，不断完善，一般每年填写一次，新员工转正后一个月内填写。员工应依据目前所在晋升通道种类、岗位职责及任职资格要求对照自身，填写《能力开发需求表》，每年填写一次，新员工转正后一个月内填写。人力资源部每年制定培训计划及科目时，应从员工需求角度出发，参考员工《能力开发需求表》确定相关培训内容，具体按《天津泰丰培训制度》执行。人力资源部每年应同员工职业发展辅导人一起对员工职业发展档案检查评估一次，了解公司在过去一年中有没有为员工提供学习培训、晋升机会、员工个人一年中考核情况及晋升情况，并提出员工下阶段发展建议，指导员工对职业发展规划做出修正。员工职业发展辅导人每年必须在本年度工作结束、考核结果确定后，与被辅导员工就个人工作表现与未来发展谈话，肯定其成绩和进步，指出其存在的问题，确定下一步目标与方向。实行新员工与主管领导谈话制度。新员工转正后一个月内，由员工所在部门直接上级负责与其谈话并填写有关表格，主题是帮助新员工根据自己的情况如职业兴趣、资质、技能、个人背景分析考虑个人发展方向，大致明确职业发展意向。人力资源部应跟踪督促新员工谈话制度的执行，并对相关资料进行汇总。 2.2 职业生涯规划管理子系统的建立员工个人职业生涯规划子系统公司通过建立一套完整的工作程序和工作方法，帮助和指导员工建立个人职业生涯发展规划，并在具体实践中帮助其不断修正。具体规定详见第三章。职业发展通道子系统公司建立不同的发展通道，并通过纵向的职务晋升、横向的通道转换和向核心岗位的水平移动，为员工提供多重职业发展通道，使员工的职业生涯发展最大限度地同公司的发展保持一致。公司建立与绩效、培训和发展能力紧密结合的内部晋升制度，优先为优秀员工提供更多的晋升机会。公司建立公平、公正、公开的岗位竞聘制度，推行能上能下的用人机制。具体规定详见第四章。员工开发子系统公司将根据员工不同的职业生涯发展阶段，提供培训、绩效评价、工作实践和开发性人际关系建立等有针对性的开发手段，不断开发员工的潜能，激励其进步。具体规定详见第五章。第三章员工个人职业生涯规划 3.1 基本规定公司人力资源部和员工职业辅导人应协助员工进行个人职业生涯规划。员工职业生涯规划按以下四个步骤操作：自我评价→现实审查→目标设定→行动规划在个人职业生涯规划过程中，公司有义务使员工认识到：职业讨论并未暗含承诺或担保。他们的发展直接取决于公司的需要和机会，以及他们自己的能力和业绩。 3.2 具体操作程序进行自我评价目的：帮助员工确定兴趣、价值观、资质以及行为取向，指导员工思考当前他正处于职业生涯的哪一个位置，制定出未来的发展计划，评估个人的职业发展规划与当前所处的环境以及可能获得的资源是否匹配。公司推行自我评价主要采取如下两种方式：心理测验：帮助员工确定自己的职业和工作兴趣。自我评估练习：帮助员工确认自己喜欢在哪一种类型的环境下从事工作。（模板见附录 3） 3. 员工与公司的责任：员工的责任：根据自己当前的技能或兴趣与期望的工作之间存在的差距确定改善机会和改善需求。公司的责任：提供评价信息，判断员工的优势、劣势、兴趣与价值观。进行现实审查目的：帮助员工了解自身规划与公司潜在的晋升机会、横向流动等规划是否相符合，以及公司对其技能、知识所做出的评价等信息。现实审查中信息传递的方式：由员工的主管人员将信息提供作为绩效评价过程的一个组成部分，与员工进行沟通。主管人员与员工举行专门的绩效评价与职业开发讨论，对员工的职业兴趣、优势以及可能参与的开发活动等方面的信息进行交流。所有的交流信息均应记载在员工职业发展档案中。 3. 员工与公司的责任：员工的责任：确定哪些需求具有开发的现实性。公司的责任：就绩效评价结果以及员工与公司的长期发展规划相匹配之处同员工进行沟通。确定职业发展目标目的：帮助员工确定短期与长期职业目标。这些目标与员工的期望职位、应用技能水平、工作设定、技能获得等其他方面紧密联系。目标设定的方式：员工与上级主管针对目标进行讨论，并记录于员工的职业发展档案。员工与公司的责任：员工的责任：确定目标和判断目标进展状况的方法。公司的责任：确保目标是具体的、富有挑战性的、可以实现的；承诺并帮助员工达成目标。制定行动规划目的：帮助员工决定如何才能达成自己的短期与长期的职业生涯目标。行动计划的方式：主要取决于员工开发的需求以及开发的目标，可采用安排员工参加培训课程和研讨会、获得更多的评价、获得新的工作经验等方式。员工与公司的责任：员工的责任：制定达成目标的步骤及时间表。公司的责任：确定员工在达成目标时所需要的资源，其中包括课程、工作经验以及关系等。第四章职业发展通道管理 4.1 基本规定公司鼓励员工专精所长，为不同类型人员提供平等晋升机会，给予员工充分的职业发展空间。公司根据各岗位工作性质的不同，设立不同的职业发展通道，使从事不同岗位工作的员工均有可持续发展的职业发展通道。（岗位分类见附录4）行政后勤类：指公司从事行政、后勤管理的岗位。人力资源管理类：指公司从事人力资源管理工作的岗位。财务管理类：指公司从事财务工作的岗位。战略管理类：指公司从事战略与投资管理工作的岗位。业务管理类：指公司从事项目策划、规划设计、项目预算、工程管理等工作的岗位。营销与销售类：指公司从事销售与市场营销工作的岗位。专业服务类：指公司从事专业服务工作的岗位。公司通过晋升、通道转换和岗位轮换等方式，为各类员工提供多重职业发展通道。每一岗位对应一种职业发展通道，随着员工技能与绩效的提升，可以在各自的通道内获得平等的晋升机会。考虑公司发展需要、员工个人实际情况及职业兴趣，员工在不同通道之间有转换机会，但转换必须符合各职系相应职务任职条件，并按公司相关制度执行。如果员工的岗位发生变动，其级别根据新岗位确定。在员工选定的职业发展通道内没有晋升机会的时候，公司将为绩效好、有发展潜力的员工提供工作轮换的机会，使他们有机会到不同岗位或核心岗位工作，让他们承担更大的责任，丰富不同岗位的工作经验，使优秀员工有机会贡献他们的价值，并为公司储备人才。 4.2 晋升管理公司为每一职业发展通道的岗位建立晋升阶梯，使所有员工清楚本岗位的直接晋升区和岗位轮换区。（详见附录5、附录6、附录7、附录8、附录9、附录10、附录11）本制度所指内部晋升为职等的晋升，即岗位的晋升。同一职等内的薪资调整按《天津泰丰薪酬管理制度》的规定执行。公司通过管理人员接替计划建立管理人员内部晋升体系。所谓管理人员接替计划，是指对公司重要的管理岗位，确定一些可能的候选人，并跟踪其绩效，对他们的能力提升做出评价，一旦这些岗位发生空缺，公司将对达到岗位要求的候选人直接晋升。培养本岗位的接替候选人是每位主管人员的重要责任。主管人员有义务将接替计划的相关信息传达给候选人，使候选人清楚自己的绩效、能力水平和公司对他的评价以及晋升潜力。公司有义务使职位候选人认识到，他们的晋升取决于： 1. 他们自己的绩效。 2. 他们能力的提升水平。 3. 职位空缺情况。 4. 公司组织规模的扩大和业务的扩张。管理人员接替计划的制定人力资源部同中层以上主管人员一起制定本岗位的人员接替计划，对其岗位下属人员的绩效和提升潜力进行综合评价，绘出人员接替图。（例图见附录12）人员接替图由人力资源部和主管人员各保留一份。每年考核结束后，人力资源部应和主管人员一起，对每个岗位的接替计划做出修正，只有那些绩效和能力持续提升的人才有可能留在候选人中。内部晋升的条件同时满足以下条件的具备内部晋升资格： 1. 在同一职业发展通道内； 2. 任公司低一级职等工作一年以上； 3. 连续两年绩效考核成绩为“超出目标”。对于有特殊技能和公司急需的人才的晋升，可以超越上述条件，由公司总经理办公会以特别决议做出。内部晋升的程序当这些管理岗位出现空缺时，人力资源部应首先考虑以内部晋升的方式填补空缺，同用人部门一起从候选人中选出当前绩效优秀，具备提升能力的员工，经初审后，填写《内部晋升申报表》（见附录13），直接报公司高层审批。当有两个以上候选人符合晋升资格的，由人力资源部组织对符合晋升资格的候选人进行测评，具体程序按《天津泰丰有限责任公司招聘管理制度》执行。当管理人员接替计划不能提供符合晋升资格的候选人，从而无法按内部晋升程序填补职位空缺时，则转入职务竞聘程序。竞聘适用对象竞聘适用于公司所有中层及以下管理岗位。竞聘原则以现有岗位的任职资格条件为基础的原则。坚持公平、公正、公开、竞争、择优的原则。坚持组织配置与市场配置相结合的原则。竞聘的程序按《天津泰丰有限责任公司招聘管理制度》中关于内部竞聘和人才测评程序操作。为了丰富员工的工作经验，培养综合性人才，满足发展需要，公司建立岗位轮换制度。原则上，每一职业发展通道同一职等内性质相近的岗位之间可以轮换。不同职等的岗位间进行轮换时，需征得员工本人的同意，并需经公司总经理批准。被轮换的员工需同时满足以下基本条件：在原岗位工作满一年以上；年度综合考核结果为“达到目标”及以上。岗位轮换期最长为一年。轮岗期间，被轮换员工的薪酬按原来的标准执行，岗位职责、考核指标按新岗位的要求执行。岗位轮换的工作程序每年年初，人力资源部会同各部门负责人，结合员工的发展意愿和公司发展需要，拟订岗位轮换初步方案，经公司总经理办公会批准后实施。 4.3 淘汰管理公司建立淘汰机制，确保每个岗位人员的竞争力。所有岗位人员，考核中出现违反“一票否决”指标情况时，直接予以开除；其直接上级负有领导责任，累积两次领导责任，予以开除。 “一票否决指标”按《天津泰丰考核管理制度》的规定确定。所有岗位人员，年度综合考核结果为“远低于目标”（70分及以下）的，其薪资调整按《天津泰丰薪酬管理制度》执行。若员工年度综合考核结果在50分（含50分）以下，。若员工年度综合考核结果为“远低于目标”，但在50分（不含50分）以上的，公司为其提供半年的绩效改进期。改进期内，其主管人员有责任帮助其分析绩效不佳原因，协助其制定绩效改进计划。第二年年中，其业绩考核结果仍为“远低于目标”的，员工将被调离现岗位，同时，允许其参加现有空缺岗位的内部竞聘，竞聘失败或没有空缺岗位，公司将与其解除劳动合同，不给予任何经济补偿。第五章员工开发措施为了帮助员工为未来工作做好准备，公司采取各种活动对员工进行开发。员工开发主要通过四种方法实现：培训、绩效管理、工作实践以及开发性人际关系的建立。培训包括专门为员工设计的外部培训计划和内部培训计划。公司针对不同人员采取不同的培训计划。培训的具体实施按《天津泰丰培训管理制度》的规定实施。绩效管理用于搜集员工的行为、沟通方式以及技能等方面的信息，并且提供反馈；确认员工的潜能以及衡量员工的优点与缺点；挖掘有潜力向更高级职位晋升的员工。绩效管理是衡量员工绩效的过程，也用于员工的开发。评价系统使员工理解当前的绩效与目标绩效之间存在的差异、找到造成绩效差异的原因，对员工提供绩效反馈，帮助制定改善绩效的行动计划，并持续进行跟踪。员工的主管人员应该在绩效评价过程中发挥重要作用，通过考核后的信息反馈，帮助员工改进绩效，持续提高能力。绩效管理的具体操作按《天津泰丰绩效考核制度》执行。工作实践员工在工作中遇到各种关系、问题、需要、任务及其他特征，为了能够在当前工作中取得成功，员工必须学习新的技能，以新的方式运用其技能和知识，获取新的工作经验。公司运用工作实践对员工开发的途径有：扩大现有的工作内容、工作轮换、工作调动、晋升等扩大现有工作内容：在员工的现有工作中增加更多的挑战性或更多的责任。工作轮换：在公司几种不同职能领域中为员工做出一系列的工作安排，或者在某个单一的职能领域或部门中为员工提供在各种不同工作岗位之间流动的机会。通过工组轮换帮助员工对公司的目标有一个总体性的把握；增强他们对公司中不同职能的理解和认识；形成内部的联系网络；提高他们解决问题的能力和决策能力；显示与知识的获得、薪资水平的上升以及晋升机会的增加等之间所存在的关系。工作调动：根据员工的个人爱好、资质、经验、学历和表现等将员工从一个不恰当的岗位调动到一个更适合该员工的岗位。晋升：更好地激励员工，使员工有成就感，以便发挥更大的作用。工作开发的具体操作按本办法第三章关于职业发展通道的规定执行。开发性人际关系的建立为了使员工通过与更富有经验的其他员工之间的互动来开发自身的技能，公司鼓励建立开发性人际关系：导师指导：即由公司中富有经验的、生产率较高的资深员工担任导师。导师负有指导开发经验不足的员工的责任。指导关系是由指导者和被指导者以一种非正式的形式形成的，具有共同的兴趣或价值观。采用导师指导制度应坚持以下原则：指导者和被指导者都是自愿参与的，指导关系可随时中止而不必担心会受到处罚；指导者的选择是以过去从事员工开发工作的记录为依据，他们必须愿意成为导师，有证据表明他们能够积极地对被指导者提供指导，还须具有良好的沟通能力和倾听技巧；指导关系双方应明确所要完成的项目、活动或要达到的目的；明确指导者和被指导者之间的最低接触水平；鼓励被指导者去与指导者之外的其他人进行接触，讨论问题的同时分享各自的成功经验。职业辅导人制度：为了帮助新员工明确职业发展方向，并在职业发展过程中不断改进、提高，促进公司和个人的发展，同时保证公司对员工职业生涯指导政策得到贯彻和落实，公司实行职业辅导人制度。这是一种正式的开发性人际关系，由各部门负责人担任新员工的职业辅导人。具体操作按本管理办法第二章关于职业生涯规划组织管理的规定执行。第六章附则本管理办法由公司人力资源部负责解释。本管理办法自公布之日起执行。附录1：员工职业生涯规划表填表日期：年月日填表人： |姓名： |年龄： |部门： |岗位名称： | |教育 |最高学历： |毕业时间：年 |毕业学校： | |状况 | |月 | | | |已涉足的主要领域： | |参加 |1． |5． | |过的 | | | |培训 | | | | |2． |6． | | |3． |7． | | |4． |8． | |目前 |技能/能力的类型 |证书/简要介绍此技能 | |具备 | | | |的技 | | | |能/能| | | |力 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |其他单位工作经历简介 | |单位 |部门 |职务 |对此工作满意的地方 |对此工作不满意的地方 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |你认为自己最重要的三种需要是： | |□弹性的工作时间 □成为管理者 □报酬 □独立 □稳定 □休闲 | |□和家人在一起的时间 □挑战 □成为专家 □创造 | |请详细介绍一下自己的专长 | | | | | | | | | | | | | | | |结合自己的需要和专长，你对目前的工作是否感兴趣，请详细介绍一下原因 | | | | | | | | | | | | | | | | | |请详细介绍自己希望选择哪条晋升通道（或组合） | | | | | | | | | | | | | | | |请详细介绍自己的短期、中期和长期职业规划设想 | | | | | | | 填写指导： 1. 本表格在新员工与主管领导充分沟通后填写。老员工一般每两年填写一次。填写表格的目的是帮助新老员工明确职业发展规划，结合公司的发展要求满足员工自我实现的需要，最大限度地发展员工的才能。 2. “已涉足的主要领域”栏包括填写者学习过的、取得过资格认证的所有专业。 3. “目前具备的技能/能力”栏主要包括四方面的技能：第一、技术技能，指应用专业知识的能力，此技能有证书的需填写证书名称；第二、人际沟通能力，指在群体中与他人共事、沟通，理解、激励和领导他人的能力；第三、分析能力，指在信息不完全情况下发现问题、分析问题和解决问题的能力；第四、情感能力，指在情感和人际危机前不会受其困扰和削弱、能保持冷静、受到激励的能力，以及在较高的工作责任压力下保持镇定和理性的能力。 4. “其他单位工作简介”栏填写者应从个人职业发展的角度（能力和专长是否发挥、是否感兴趣，是否有发展空间，是否能学到希望掌握的知识/技能等）填写满意和不满意的方面。 5. “你认为对自己最重要的三种需要是”一栏用于填写者明确自己的职业锚（个人的职业定位选择），从而明确填写者需要什么样的工作来满足最强烈的三种需求，这也是上级管理者明确填写者的职业倾向、指导填写者进行职业生涯规划的依据。 6. “请详细介绍一下自己的专长”栏可以重申自己认为最重要的技能/能力，和工作以外的兴趣爱好。 7. “请详细介绍自己希望选择哪条晋升通道（或组合）”指管理、技术、业务三条晋升通道或三者的组合。 8. “请详细介绍你的短期、中期和长期的职业规划设想”，短期指1-3年，中期指3- 5年，长期指5年以上。附录2：员工能力开发需求表填表日期：年月日填表人： |姓名： |所在部门： |岗位名称： | |所承担的工作 |自我评价 |上级评价 |上级评价的事| | | | |实依据 | | |完全 |胜任 |不能 |完全 |胜任 |不能 | | | |胜任 | |胜任 |胜任 | |胜任 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |我对工作的希望和想法 |目前实施的结果如何 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |达到目标所需的知识和技能 | | | | | | | | | | | | | |需要掌握但目前尚欠缺的知识和技能 |所需培训的课程名称 | | | | | | | | | | |通过培训已掌握的知识和技能 |已培训的课程名称 | | | | | | | | | | |对培训实施效果的意见 | | | | | | | |需要公司提供的非培训方面的支持 |上级意见及依据 | | | | | | | | | | 填写指导： 1. 能力开发需求表是帮助员工认知自身现有知识、技能及未来所需学习方向的工具，公司为员工提供培训和发展机会的依据，是帮助员工实现职业生涯规划的重要手段； 2. “所承担的工作”一栏，员工填写主要的和重要的工作内容； 3. “自我评价”栏目，由本人根据实际工作完成情况进行评价，如果所承担的某项工作干得十分出色，就在“完全胜任”上打“√”；略有差错，但基本胜任，就在“胜任”上打“√”；工作中出现较大失误，或力不从心，就在“不能胜任”上打“√”。自我评价是上下级之间沟通和反馈的起点。 4. “上级评价”栏由直接上级根据被评价者实际的工作完成情况进行评价，方法同上。 “上级评价的实施依据”指被评价者具备或不具备何种能力由上级做出的评价。上级评价的目的不在于考核，而在于向下级反馈考核的结果，让填写者客观了解自己已具备的能力和尚待改进的能力。 5. “我对工作的希望和想法”由填写者在结合实际的基础上提出挑战性的工作目标，“ 目前实施的结果”填写为实现这些目标员工已具备的能力，已做的准备，公司对本人的支持情况。 6. 有关培训等栏的内容是人力资源部确定培训计划和改进培训工作的依据。 7. “需要公司提供的非培训方面的支持”由填写者填写为实现个人职业生涯计划，需要公司、上级提供除了培训以外的支持和机会，如在岗辅导、工作轮换、经费上的支持等等。 8. 能力开发需求表一年填写一次。附录3：员工自我评估练习模板 |第一步：我现在处于什么位置（了解目前职业现状） | | 思考一下你的过去、现在和未来。画一张时间表，列出重大事件 | |第二步：我是谁（考察自己担当的不同角色） | | 准备几张卡片，在每张卡片上写出“我是谁”的答案 | |第三步：我喜欢去哪？我喜欢做什么（这有利于自己未来的目标设定） | | | |思考你目前和未来的生活。写一份自传来回答三个问题：你觉得你已获得了| |哪些成就？你未来想要得到什么？你希望人们对你有什么样的印象 | |第四步：未来理想的一年（明确所需资源） | | | |考虑下一年的计划。如果你有无限的资源，你会做什么？理想的环境应是什| |么样的？理想的环境是否与第三步相吻合 | |第五步：一份理想的工作（设定现在的目标） | | | |现在，思考一下通过可利用的资源来获取一份理想的工作。考虑你的角色、| |资源、所需的培训和教育 | |第六步：通过自我总结来规划职业发展（总结目前的状况） | | 是什么让你感到每天愉悦 | 附录4：天津泰丰岗位分类表 |岗位类别 |包含岗位 | |行政、后勤管理类 |总经理秘书、文档管理、公共关系管理、企业文化管| | |理、行政管理、后勤管理、办公室主任 | |人力资源管理类 |人事管理专员、员工发展专员、薪酬考核专员、人力| | |资源部经理 | |财务管理类 |出纳、核算会计、总帐会计、预算会计、资金会计、| | |子公司财务经理、资金财务部经理 | |战略管理类 |战略与市场研究专员、投资管理专员 | |业务管理类 |项目开发专员、规划设计管理、预决算管理、结构工| | |程师、项目报批管理、资料管理、统计管理、材料设| | |备采购管理、项目管理、专业工程师、工程主管、项| | |目部经理、战略发展部经理、规划技术部经理、项目| | |管理部经理、 | |市场营销类 |合同管理员、商务员、售楼员、销售主管、营销管理| | |、客户服务管理、项目管理部副经理 | |专业服务类 |法务专员、审计员、审计部经理 | 附录5：行政、后勤管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录6：人力资源管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录7：财务管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录8：战略管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录9：业务管理类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录10：市场营销类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录11：专业服务类岗位晋升阶梯图 [pic] 附录12：人员接替计划图示例附录13：人员晋升申报表 |姓名 |所在部门 | | | | |性别 |出生年月 |最高学历 |毕业公司校及专业 |毕业时间 | | | | | | | |现任职务| |任职时间 | | |申报职务| | |学术 |论文（专利）名称 |发表刊物名称及期次（专利号 |时间 | |情况 | |） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |主要 | | |工作 | | |经历 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |现工作岗| | |位及主要| | |工作业绩| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |考核 |年 | | |情况 | | | | |年 | | |能力/专 | | |长评价 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |部门 | | |推荐 | | |意见 | | | | | | | | | | | | | | |主管 | | |领导 | | |意见 | | | | | | | | | | | | | | | | | |人力资 | | |源部初 | | |审意见 | | |总经理 | | |意见 | | | | | ----------------------- 薪酬考核主管（***）培训开发主管（***）规划与招聘主管（**）人事行政主管（**） *** *** *** *** *** *** *** *** *** *** 薪酬助理（***） *** *** 考核助理（***） *** *** 培训助理（***） *** *** 招聘助理（***） *** *** 发展助理（***） *** *** 人事助理（***）人力资源部经理（**） *** *** 图例当前绩效能力评价优秀良好需要改进可以提升需进一步培训有问题人力资源总监

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negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告24-职业生涯规划与管理制度.doc

★机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司考核管理制度北京北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一部分考核管理制度 1 第一章总则 1 第二章考核的组织管理 2 第三章考核办法 4 第四章业绩合同 9 第五章申诉及其处理 13 第六章附则 14 第二部分考核实施细则 15 第一章总部高层管理人员考核实施细则 15 第二章总部部门及子公司考核实施细则 19 第一节总部部门及部门负责人考核 19 第二节总部部门员工考核 25 第三节子公司负责人及财务人员考核 29 附表1 业绩合同 32 附表2 业绩考核表 35 附表3 能力考核指标定义表 38 附表4 周边绩效考评指标定义表 43 附表5 GS评分标准 44 附表6 申诉流程图 44 附表7 员工申诉表 45 第一部分考核管理制度为了充分发挥每位员工的积极性和创造性，提高泰丰整体经营业绩，实现天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下简称“泰丰”）的战略目标而制定本管理制度。第一章总则适用范围本制度适用于除总经理以外的泰丰全体员工；公司的业绩就是总经理的业绩，总经理按照公司业绩的完成情况确定考核系数（实际完成利润/计划完成利润＊100%）。考核目的基于未来持续改进，考核的目的不仅仅在于根据结果奖优罚劣，更重要的是在于不断地引导员工持续地改进工作；建立良好的价值评价体系，努力实现科学评估价值，合理分配价值，从而驱动员工积极创造价值，形成良性循环；通过客观评价员工的工作绩效和能力，帮助员工提升自身工作水平和能力，从而有效提升公司整体绩效，实现公司发展战略与人力资源战略；通过绩效考核促进上下级沟通和各部门间相互协作，增进团队合作精神。考核原则考核工作遵循以下原则：战略一致性绩效导向性指标多元性平等公开性利益相关性考核用途考核结果的用途主要体现在以下几个方面：薪酬分配；职务升降；岗位调动；员工培训。第二章考核的组织管理薪酬考核会议及职责薪酬考核会议是公司考核的最高决策机构，由公司中高层管理人员组成。该会议负责审定公司考核管理制度、确定公司整体绩效目标以及监督考核管理制度的执行。考核领导小组及职责考核领导小组是总经理办公会领导下的非常设机构，由公司总经理、各副总经理和人力资源部经理组成，组织领导公司的考核工作，承担以下职责：公司考核管理制度审核；公司考核方案的制定、审定；最终考核结果的审定；中层及子公司负责人季度及年度考核的评定（通过述职会议进行）；员工考核申诉的最终处理。公司人力资源部职责作为公司考核工作具体组织执行机构，主要负责：起草、修改公司考核管理制度及相关制度；各项考核工作的培训与指导，协助建立各岗位考核标准、目标值的商定、变更和管理；对各部门的考核过程进行监督与检查；组织集团总部员工、子公司负责人的考核数据收集，指导子公司的考核数据收集；汇总统计总部员工和子公司负责人的考核评分结果；调节、处理各级人员关于考核申诉的具体工作；对考核过程中不规范行为进行纠正、指导与处罚；建立考核档案，将公司所有员工的考核结果备案并作为薪酬调整、职级调整、岗位调动、培训和奖惩的依据；收集公司内部对考核工作的反馈意见，并加以分类、汇总、分析。集团总部部门负责人、子公司负责人职责本部门考核工作的整体组织实施及监督管理；提供部门考核数据；帮助本部门员工制定工作计划、考核指标和对所属员工的考核评分；本部门员工考核评分；协调处理本部门员工的考核申诉；本部门考核工作的整体组织；本部门员工的绩效面谈，并帮助员工制定改进计划；部门间的横向周边绩效评价；本部门员工的考核结果反馈，并帮助员工制定改进计划。第三章考核办法考核周期分为季度考核和年度考核，对项目部或项目公司的项目成员在项目结束后还要进行项目总体考核。普通员工的季度考核为业绩考核；能力考核为年度考核；年度考核为四个季度考核结果的平均值与能力考核得分加权后确定。中层领导的季度考核由业绩考核与周边绩效考核构成，通过述职会议进行考核，能力考核为年度考核指标，在年终述职会议上进行评定；年度业绩考核以前四个季度考核结果为依据，通过年度述职会议与能力考核得分加权后确定。年度考核与第四季度考核在第二年度第一月通过述职会议合并进行。副总经理只进行年度考核，考核业绩及能力两个维度，通过述职会议形式进行。考核维度考核维度是考核对象考核时的方面和角度。包括业绩、周边绩效和能力三个维度。每一个考核维度由相应的测评指标组成，对不同的考核对象采用不同的考核维度、不同的测评指标。业绩考核业绩指被考核人员通过努力所取得的工作成果。指标分为关键业绩指标（简称KPI）和工作目标设定完成效果评价（简称GS）。具体指标定义见《天津泰丰工业园投资（集团）有限公司绩效指标体系》。其中KPI指标为量化指标，部门/员工指标完成情况由公司资金财务部或相关部门负责提供相应数据。GS指标为主观评价指标，普通员工由被考核者的相关上级依据标准评分得到，中层及以上员工由述职会议评定。部分岗位或部门的业绩指标中有“一票否决”项，此类指标旨在杜绝重大违规和风险责任事故的发生。在考核中如此项指标得分为零，直接涉及的部门或个人最终考核总分（年度考核包括周边绩效或能力考核项的总分）按照0分计。一票否决指标包括：此项指标可结合《天津泰丰工业园投资（集团）有限公司绩效指标体系》中岗位业绩考核指标选项由人力资源部与各总部部门以及子公司研究确定。周边绩效考核体现对相关部门或相关岗位服务的结果。（周边绩效的考评指标定义参见附表4 周边绩效考评指标定义表）。周边绩效考核指标为季度考核指标。在季度述职会议上，由相关部门中层相互间打分确定。能力考核能力指被考核人完成各项专业性活动所具备的特殊能力和岗位所需要的素质能力。依据不同岗位性质，选择不同的考核内容，具体考核内容根据公司在不同发展阶段的实际需要而由人力资源部做相应调整。能力考核指标为年度考核指标。能力考核指标主要包括以下几类：人际交往能力影响力领导能力沟通能力判断和决策能力计划和执行能力知识和技能能力维度的考核指标定义参见附表3 能力考核指标定义表。指标设立的要求可控性：指标能够测量或具有明确的评价标准，必须是考核对象所能影响或改变的；关键性：指标项不宜过多，注重于对业绩有直接影响的关键指标；挑战性：目标应综合考虑历史业绩、未来发展预测、同行业竞争对手的业绩、客户特征、个人能力经验确定，不宜过高或过低，应使被考核人经过努力可以达到；一致性：各层次目标应保持一致，下一级目标要以分解、完成上一级目标为基准；民主性：所有考核目标的制定均应由考核对象与其直接上级共同商定。考核关系除副总经理、中层及子公司负责人由述职会议进行考核外，其余人员均由上级对下级进行考核。考核指标的权重权重表示单个考核指标在指标体系中的相对重要程度，以及该指标针对不同的考核人评价时的相对重要程度。考核形式对于公司中高层（包括各副总经理、各部门负责人、各子公司负责人）的业绩考核采用业绩合同的形式进行。（关于业绩合同的详细规定参见本制度第四章。）其他员工的业绩考核采用考核表的形式进行。周边绩效和能力考核以考核表的形式进行。考核程序业绩合同签订与考核表内容确定：中高层：每年十二月公司考核领导小组负责本年度高层和中层业绩合同的修改完善和下一年度业绩合同的制定。受约人的考核维度、指标和权重以及考核标准等由被考核者上级向其解释、说明并讨论相互认可。一般员工：每年十二月公司考核领导小组总体传达各部门下一年度考核原则和考核表样本，各部门负责人根据本部门的实际情况，设计、调整并向人力资源部上报本部门员工的考核表。人力资源部汇总考核方案、提出审核意见并上报公司考核领导小组。考核领导小组研究、审批并经人力资源部备案后下发给各部门。被考核者的考核维度、指标和权重以及考核标准等由考核者向其解释、说明并讨论相互认可。考核记录：考核期内，业绩合同的发约人（考核主体）对受约人（被考核人）的考核维度、指标以及考核标准充分了解，建立日常考核台帐，将考核内容进行记录，作为考核打分的依据，在被考核人有疑义时作为原始凭证，以便考核申诉的处理。同时，发约人（考核者）就被受约人（被考核者）的表现进行考察评估，并不定期进行业绩反馈和指导，帮助被考核者实现绩效目标。考核的启动：季度考核数据收集、打分和考核结果计算：季度结束后的10天内，总部各部门根据业绩考核要求，向人力资源部上报总部人员、子公司负责人KPI考核所需的数据；在被考核人中层领导在季度述职会议上，由业绩合同发约人及相关领导（考核者）对受约人（被考核者）进行GS打分；中层领导之间根据合作关系的不同进行周边绩效的打分；需要通过调查问卷收集数据的在季度结束10天内收集完毕。普通员工则只需要发约人对其进行GS打分。季度结束15天内，人力资源部负责将总部人员、子公司负责人的KPI数据和GS及周边绩效打分情况汇总，根据绩效考核计算方法计算出员工季度考核综合得分和员工季度考核系数，并根据薪酬制度计算总部人员和子公司负责人的季度绩效奖金。 2. 年度考核数据收集和打分：年度决算结束后10天内，总部各部门根据业绩考核要求，向人力资源部上报总部人员、子公司负责人KPI考核所需的数据；同时业绩合同发约人（考核者）对受约人（被考核者）进行第四季度考核及年度能力考核评分（中层及高层领导通过述职会议的形式）；需要通过调查问卷收集数据的在年度决算结束后10天内收集完毕。年度决算结束后15天内，人力资源部负责将总部人员、子公司负责人的KPI指标数据和GS、能力考核和周边绩效考核打分情况汇总，根据绩效考核计算方法计算出员工年度考核综合得分和年度考核系数，并根据薪酬制度计算员工年终奖金。 3. 项目部或项目公司考核数据收集和打分：项目部或项目公司人员的考核分别按照子公司负责人和普通员工的标准进行考核；但当项目结束后，则根据业绩合同的要求，核实项目完成情况，作为项目的总体考核依据，项目总体考核结果与项目的最终奖金挂钩。考核结果保存：对于所有的考核，在考核结束5天内人力资源部完成所有考核资料的整理归档工作。考核期间如果有法定休息日，考核安排时间可以根据具体情况由考核领导小组进行调整。 6. 考核数据要求：公司各部门提供的业绩指标数据必需真实、可靠。考核数据核实方法：为保证数据收集结果的真实性和可靠性，可采取个别谈话、征求客户意见、审计工作报告、调阅有关材料和数据、听取监督部门意见等方式，对所采集的数据进行评估，发现数据与事实不符或有舞弊行为的，要及时采取措施予以更正，并对责任人进行处罚。考核数据核实者：考核数据的核实由公司人力资源部或人力资源部指定的部门负责。绩效考核结果应用：　　员工考核结果按照季度和年度划分为以下四个级别，具体应用参见薪酬、培训、员工职业生涯规划与管理制度等相关文件。 |评价等级 |A |B |C |D | | |超出目标 |达到目标 |低于目标 |远低于目标 | |系数区间 |1．11—1．30 |0．91—1．10 |0．71—0．90 |0－0．70 | 员工季度考核结果和年度考核结果作为确定员工的季度绩效奖金和年终超额提成奖的重要依据，项目公司中项目考核是确定员工项目奖金的重要依据。项目公司只有项目结束奖，没有年终超额提成奖。（见泰丰薪酬管理办法）年度考核结果是员工的工资等级升降的重要依据。年度考核结果是员工的职务/级别升降的重要依据。年度考核结果是为员工制定培训需求计划和实施培训的重要依据。（见泰丰培训管理办法）年度考核结果是决定员工是否被淘汰的依据，根据员工年度考核结果，对于考核成绩没有达到公司要求的员工，公司将终止与员工签定下年度劳动合同。第四章业绩合同业绩合同是公司高层和中层管理人员（包括部门负责人和子公司负责人）业绩考核的核心，业绩考核的工作围绕业绩合同开展（业绩合同见附表1 业绩合同）。业绩合同是上级授权的特定管理人员作为发约人，被考核对象作为受约人，双方以契约的形式对应实现的工作目标所订立的正式书面协议。业绩合同包括KPI和GS指标。指标分为财务层面、客户层面、内部营运层面与学习成长层面四类。 KPI指标由指标编号和名称、权重、单位、基本目标、挑战目标、实际业绩、完成分值、加权分值、备注等组成。 GS指标由指标名称、权重、基本目标、挑战目标、实际评分、业绩分值、加权分值、备注等组成。业绩合同辅助内容：包括受约人姓名、部门/业务单元、职位、级别；发约人姓名、职位；合同起止时间。业绩合同内容设立目的：受约人信息：通过填写受约人信息，了解受约人在公司的级别及在公司薪酬职等中的位置，以便将业绩合同与薪酬直接挂钩。权重类别：反映该岗位对公司整体效益、营运、控制的影响程度。业绩考核内容：全面衡量受约人的重要工作成果。权重：反映各类指标之间的相对重要程度。基本目标值：指受约人对该项指标圆满完成年初预算计划所对应的目标值。挑战目标值：指受约人对该项指标完成效果上的最高期望值。关键业绩指标、基本目标值和挑战目标值的确定原则：要与实现公司总体经营目标紧密结合，与管理者的岗位和职责相一致，做到具体明确，重点突出，简便易行，并有时间、数量和质量要求，还要具有可实现性和挑战性。关键业绩指标（KPI）的选择关键业绩指标是指可量化的影响本单位经营管理的关键因素，是衡量受约人主要工作完成情况的指标，由发约人决定并被受约人所认同。业绩考核指标权重的确定由发约人根据下一阶段公司经营目标设定合理权重。关键业绩考核指标（KPI）的目标值和挑战值确定普通员工，期初直接上级根据考评周期内的工作计划和工作目标、被考核人岗位职责规定的工作任务，经考核对象与直接上级共同协商，制定被考核人当期工作计划、考核指标及指标的目标值，经总经理办公会确认，报人力资源部备案后实施。中层及高层领导，期初需要通过总经理办公会，根据战略进行总体目标任务的分解，确定当年总体工作计划和工作目标，然后经参会人员一致确认、签字后按照分管权限进行分配。工作计划、考核指标及目标值的更改需经考核对象、直接上级和人力资源部门商定，并经总经理办公会确认，报人力资源部备案后方可生效。工作目标完成效果评价（GS），主要用来衡量工作职责范围内的一些对长期性、辅助性、难以量化的关键工作任务完成情况的考核方法。使用工作目标完成效果评价，可弥补仅用完全量化的关键业绩指标考核的不足，以便更加全面地反映受约人的工作表现。工作目标设定（GS）的指标确定工作目标设定（GS）的指标确定，要根据受约人的工作岗位职责，结合整体发展战略，充分反映发约人对受约人工作的期望和要求，做到具体明确，科学合理，使之与量化的关键业绩指标（KPI）互相衔接、互为补充，构成全方位考核受约人关键工作表现的体系。工作目标设定（GS）的指标权重的确定要反映受约人岗位所需衡量的非量化、过程性、辅助性关键工作的重要性及工作量。非量化、过程性、辅助性的关键工作越多、越重要，赋予这部分的总权重相对于赋予关键业绩指标的权重，也应越大。一般随着管理层级的升高，工作目标完成效果评价权重的比例越小。工作目标设定（GS）的评分。业绩考核时，发约人将根据受约人在每项GS指标上完成情况，对其工作绩效评分。G S评分标准为：超出目标：111－130分；达到目标91－110；低于目标：71－90；远低于目标：0－70（参见附表5 GS评分标准）。各部门和岗位的GS指标的定义和预期目标可参考天津泰丰工业园投资（集团）有限公司绩效指标体系中的GS指标定义。工作目标设定（GS）完成效果评估标准的制定。每一项设定的工作目标，都要制定相应的评估标准。评估标准应该是可衡量的，应既具挑战性又具可实现性，并被发约人和受约人一致认同。工作目标设定（GS）完成效果评估标准具体设定时，发约人应向受约人提供公司年度经营计划；发约人应了解受约人实现关键工作目标需要的资源和帮助，指导受约人制定工作计划；发约人要与受约人充分沟通，最后达成一致意见。业绩合同签订：业绩合同的签订按管理权限进行，公司高层和部门负责人以及子公司负责人，都应按本办法的要求，签订业绩合同。业绩合同由公司统一组织签订并由公司人力资源部管理。业绩合同到期，继续在公司工作的相关人员需签订新的业绩合同。业绩考核分值计算关键业绩指标分值计算： KPIi完成分值=100+[（KPIi完成值- KPIi基本目标值）÷（KPIi挑战值- KPIi基本目标值）]×100×30% 为真实反映受约人的总体业绩，避免因单项完成分值过高或过低影响综合业绩分值，根据业绩奖金综合业绩分值130分封顶的规定，在计算单项业绩分值时，对超过或低于基本目标值部分的得分，采取乘以30%的办法进行修正。当KPIi业绩分值超过130分时，按13 0分计算；小于0分时，按0分计算；在0－130分之间，按实际分值计算 3. 工作目标完成效果评价分值打分发约人直接根据受约人工作表现打分。 4. 业绩综合分值为使管理人员工作业绩相互间具有可比性，以便有效的实施奖惩，通常采用综合业绩分值计算法，评估管理人员工作业绩完成情况。综合业绩分值由各项KPI分值求和加上G S得分得出。业绩分值计算公式为：业绩分值＝∑KPIi×权重i＋∑GSj×权重j 第五章申诉及其处理申诉受理机构被考核人如对考核结果不清楚或者持有异议，可以采取书面形式向人力资源部申诉，薪酬考核会议是员工考核申诉的最终处理机构。人力资源部是薪酬考核会议的日常办公机构，一般申诉由人力资源部负责协调、处理。提交申诉员工以书面形式向人力资源部提交申诉书。申诉书内容包括：申诉人姓名、部门、申诉事项、申诉理由。申诉受理申诉受理人力资源部接到员工申诉后，应在三个工作日内作出是否受理的答复。对于申诉事项无客观事实依据，仅凭主观臆断的申诉不予受理。受理的申诉事件，首先由人力资源部对员工申诉内容进行调查，然后与员工所在部门正职进行协调、沟通。不能协调的，人力资源部上报考核领导小组处理。申诉处理答复人力资源部应在十五个工作日内明确答复申诉人；人力资源部不能解决的申诉，应及时上报考核领导小组处理，并将进展情况告知申诉人。考核领导小组在接到申诉后，一周内必须就申诉的内容组织审查，并将处理结果通知申诉人。外地人员申诉的处理时限可根据实际情况作相应调整。申诉流程申诉流程详见图附表6。申诉表格申诉表详见附表7 第六章附则考核过程文件（考核评分表、统计表）严格保密，考核结果只反馈到个人，不予公布。本管理制度由人力资源部负责解释、修改和调整，由薪酬考核会议批准。本管理制度实施后，原有类似规章制度自行终止，与本管理制度有抵触的规定一律以本管理制度为准。本管理制度自2005年1月1日起颁布实施。第二部分考核实施细则 1 总部高层管理人员考核实施细则考核范围包括：财务副总经理、管理副总经理、经营副总经理，只进行年度考核。年度考核考核指标、权重和考核形式副总经理（包括财务副总经理、管理副总经理、经营副总经理）除了考核业绩指标和能力指标外，下属部门的周边绩效也计入年度考核总分。在考核总分中，年度业绩分值占80%的权重，能力分值占10%的权重，下属部门周边绩效分值占10%的权重。业绩考核（包括KPI和GS）采用业绩合同的形式（参见附表1 业绩合同）。能力考核采用考核表的形式（参见表2-1-1 副总经理能力考核评分表）。考核实施者人力资源部负责考核的组织和监督，通过述职会议形式进行。人力资源部负责组织各部门收集汇总考核所需数据，计算考核结果并统一备案。总经理（当有必要时也可引入外部专家参与）对各副总经理GS和能力考核进行评分。（ GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系，能力考核指标定义参见附表3 能力考核指标定义表）考核数据 GS和能力考核由直接上级根据被考核人日常工作情况评分，不需收集额外的考核数据。部门周边绩效考核由所辖部门年度周边绩效平均分确定。考核结果计算人力资源部负责根据述职会议结果将副总经理各项考核（包括年度业绩分值、所辖部门周边绩效分值和能力考核分值）结果汇总、计算得出副总经理人员年度考核总分。（参见表2-1-2 副总经理年度考核总分表）。高层管理人员的年度考核总分除以100得到年度考核系数。个人年度考核结果的用途年度考核系数是计算高层管理人员当期年终奖金的重要依据，同时作为职务/级别升降、薪档等级升降和培训等工作的重要依据。（详见薪酬管理办法、员工职业生涯规划管理制度及培训管理办法）表2-1-1 副总经理能力考核评分表考核期间：年月至年月 |被考核人 | |岗位 | | |序号 |指标 |权重 |考核情况 |评分（百分制 | | | | | |） | |1 |人际交往能力 |10% | | | |2 |影响力 |10% | | | |3 |领导能力 |20% | | | |4 |沟通能力 |10% | | | |5 |判断和决策能力|30% | | | |6 |计划和执行能力|10% | | | |7 |知识能力 |10% | | | |能力考核分值 | | |签字 |考核人：年 | | |月日 | |说明：关于能力考核指标的评分标准请查阅附表3：《能力考评指标 | |定义表》 | 表2-1-2 副总经理年度考核总分表考核期间：年月至年月 |被考核人 | | |考核维度 |权重|得分 | |年度业绩分值 |80% | | |能力考核分值 |10% | | |下属部门周边绩效 |10% | | |得分 | | | |年度考核总分 | | |审核：填表：日期： | 2 总部部门及子公司考核实施细则 1 第一节总部部门及部门负责人考核考核范围包括：资金财务部、人力资源部、战略发展部、规划技术部、项目管理部、项目部、审计部和办公室。分为季度考核和年度考核。季度考核考核指标和考核形式业绩考核（包括KPI和GS），采用业绩合同的形式（参见附表1 业绩合同），部门负责人代表本部门作为受约人。考核实施者人力资源部负责组织和监督。具体负责：组织各部门收集、提供考核所需数据。为增加部门之间的协作性，减少信息割裂，人力资源部组织召开季度及年度述职会议，部门负责人的上级及相关部门负责人对其GS指标及周边绩效指标进行评分。（GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩考核绩效指标体系）。汇总、计算考核结果并统一备案。考核数据财务层面关键业绩指标的数据由公司资金财务部根据考核的要求上报。关键业绩指标的数据，由公司相关部门根据考核要求上报，或采取问卷、测评等方法获取。 GS考核，由直接上级通过季度部门负责人述职会议，根据受约人日常工作情况评分，不需收集额外的考核数据。周边绩效考核，由相关部门负责人根据本季度部门间协作情况给予打分，需要提供部门间打分依据。季度考核结果计算人力资源部根据业绩指标数据及述职会议对GS及周边绩效的考核，负责季度KPI、GS 及周边绩效考核得分的计算，并得出部门季度业绩分值。（参见附表1 业绩合同）。部门季度业绩分值占80%权重，部门周边绩效分值占20%权重，二者加权后确定部门季度总分，除以100，得到部门季度考核系数。季度考核结果应用部门季度考核结果是部门负责人的个人季度考核结果，是计算部门负责人的季度绩效奖金的重要依据。部门季度业绩考核结果是影响部门一般员工的季度绩效奖金的因素之一。年度考核考核指标和考核形式年度部门考核的指标为业绩考核（包括KPI和GS）、周边绩效考核以及能力考核。业绩考核（包括KPI和GS），采用业绩合同的形式（参见附表1 业绩合同），部门负责人代表本部门作为受约人。周边绩效采用考核表的形式（表2-2- 1-1 总部部门年度周边绩效考核评分表）。在年度考核总分中，年度业绩分值占80%权重，周边绩效占10%的权重，能力指标占1 0%的权重。年度考核与第四季度考核同时进行，年度考核需要根据四个季度的考核结果进行综合评定，年度考核与年终超额提成奖挂钩。考核实施者人力资源部负责考核的组织和监督。人力资源部负责组织各部门收集汇总考核所需数据，计算考核结果并统一备案。人力资源部负责组织召开总部部门述职会议。在述职会议上，人力资源部负责组织高层领导对所辖部门GS评分。（如果部门负责人兼任副总经理，则由副总经理的直接上级评分，GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系）。在述职会议上，相关同级部门负责人对部门周边绩效进行评分（周边绩效定义表参见附表4周边绩效指标定义表，周边绩效的考核关系见表2-2-1-2 总部部门年度周边绩效考核关系表）。在述职会议上，高层领导对各部门负责人进行能力评分，并填写能力评分表（能力评分表参见表2-2-1-3总部部门负责人年度能力考核评分表；能力评分定义参见附表3 能力考核指标定义表）。能力考核、GS考核由高层领导负责评分，总经理占能力考核权重的50%，分管高层占30% ，其它两位高层各占10%；GS考核方面，总经理与分管高层各占50%，没有分管高层的部门，总经理占GS权重的100%。考核数据参考本节第一条相关内容。考核结果计算人力资源部负责将部门年度业绩分值和能力考核结果汇总、计算得出总部部门年度考核总分。（参见表2-2-1-4 总部总部部门年度考核评分统计表）部门年度考核总分除以100得到部门年度考核系数。年度考核结果的用途部门年度考核总分就是部门负责人年度考核总分，同时影响本部门员工的年终超额提成奖。表2-2-1-1 总部部门年度周边绩效考核评分表考核期间：年月至年月 |部门 | | |序号 |周边绩效指标|权重 |指标完成情况 |评分（百分制 | | | | | |） | |1 |主动性 |20% | | | |2 |响应时间 |20% | | | |3 |解决问题时间|20% | | | |4 |信息反馈及时|20% | | | |5 |服务质量 |20% | | | |周边绩效得分（每项指标评分与权重相乘后求和） | | |签字 |考核人：年 | | |月日 | |说明：关于周边绩效考核指标的评分标准请查阅附表4：《周边绩效考| |评指标定义表》 | 表2-2-1-2 总部部门年度周边绩效考核关系表（表中为权重%） |考核部门 |战略发展|规划技 |项目管 |资金财 |办公 |审计部|人资部| |被考核部门 |部 |术部 |理部 |务部 |室 | | | |战略发展部 | |30 |20 |20 |10 |10 |10 | |规划技术部 |30 | |30 |10 |10 |10 |10 | |项目管理部 |20 |30 | |20 |10 |10 |10 | |资金财务部 |30 |10 |30 | |10 |10 |10 | |办公室 |20 |20 |20 |20 | | |20 | |审计部 | | | | | | | | |人力资源部 |20 |20 |20 |20 |10 |10 | | 表2-2-1-3 总部部门负责人年度能力考核评分表考核期间：年月至年月 |被考核人 | |岗位 | | |序号 |指标 |权重 |考核情况 |评分（百分制 | | | | | |） | |1 |人际交往能力 |20% | | | |2 |影响力 |10% | | | |3 |领导能力 |10% | | | |4 |沟通能力 |20% | | | |5 |判断和决策能力|10% | | | |6 |计划和执行能力|20% | | | |7 |知识技能 |10% | | | |能力考核分值 | | |签字 |考核人：年 | | |月日 | |说明：关于能力考核指标的评分标准请查阅附表3：《能力考评指标 | |定义表》 | 表2-2-1-4 总部部门年度考核评分统计表考核期间：年月至年月 |部门 | | |考核维度 |权重 |得分 | |业绩 |80% | | |周边绩效 |10% |（各考核主体评分的加权分） | |能力指标 |10% |（各考核主体评分的加权分） | |部门年度考核总分（加权值求和） | | |审核：填表：日期： | 2 第二节总部部门员工考核考核范围包括：资金财务部、人力资源部、战略发展部、规划技术部、项目管理部、项目部、审计部和办公室所辖员工。分为季度考核和年度考核。季度考核 1. 考核指标和考核形式业绩考核（包括KPI和GS），采用考核表的形式（参见附表2 业绩考核表） 2. 考核实施者部门负责人负责组织，人力资源部负责监督。部门负责人负责组织收集本部门考核所需数据、汇总、计算考核结果并报人力资源部统一备案员工的直接上级主管和部门负责人对员工的GS指标进行评分，主管和部门负责人的平均分作为员工的GS得分 (GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系)。没有主管的直接由部门负责人评分。 3. 考核数据 KPI数据由部门负责人组织收集、填写、上报。GS考核，由直接上级和部门负责人根据被考核人的日常工作情况评分，不需收集额外的考核数据。 4. 考核结果计算部门负责人负责员工季度KPI和GS考核得分的计算，并得出员工个人季度业绩分值。（参见附表2 业绩考核表）。员工的个人季度业绩分值除以100，得到员工个人季度考核系数。 5. 考核结果应用员工个人季度考核系数和部门季度考核系数是计算员工季度绩效奖金重要依据。年度考核 1. 考核指标、权重和考核形式考核的指标为业绩考核（包括KPI和GS）和个人能力考核。在考核总分中，年度业绩分值占90%的权重，能力分值占10%的权重。（业绩考核表参见附表2，能力考核表参见表 2-2-2-1 总部业务部门员工年度能力考核评分表）。 2. 考核实施者部门负责人负责组织，人力资源部负责监督。部门负责人负责组织收集本部门考核所需数据、汇总、计算考核结果并报人力资源部统一备案。员工的直接上级主管和部门负责人对员工的GS指标和能力进行评分，主管和部门负责人评分的平均分作为员工的GS与能力考核得分。没有主管的直接由部门负责人评分。一般员工的能力考核应根据能力考核指标定义表所做的解释结合岗位说明书中对员工的能力要求确定。（GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系，能力考核指标定义参见附表3 能力考核指标定义表）。 3. 考核数据参考本节第一条季度考核相关内容。 4. 特例处理 1. 项目管理部负责项目部经理及营销主管的考核，项目部经理及营销主管也签定业绩合同，按季度进行考核，根据考核结果发放绩效奖金；项目部人员没有年终提成奖，项目部人员设置项目结束奖，项目结束后根据总体业绩合同的完成情况决定总体奖金额度，然后按照项目期的总体考核结果确定分配方案。 2. 一线销售人员的考核按照月度进行，根据月度计划完成情况确定；不进行年度考核和季度考核。 5. 考核结果计算人力资源部负责将年度业绩分值（前四个季度业绩平均值）和能力考核结果汇总、计算得出员工年度考核总分。（参见表2-2-3-2 总部部门员工年度考核总分表）。员工年度考核总分除以100得到员工个人年度考核系数。 6. 个人年度考核结果的用途员工个人年度考核系数和部门年度考核系数（参见本章第一节）是计算总部部门一般人员当期年终超额提成奖金的重要依据，同时作为职务/级别升降、薪档等级升降和培训等工作的重要依据。（详见薪酬管理办法、员工职业生涯规划管理制度及培训管理办法）表2-2-2-1 总部部门员工个人能力考核评分表（例）考核期间：年月至年月 |被考核人 | |岗位 | |部门 | | |序号 |指标 |权重 |考核情况 |评分（百分制 | | | | | |） | |1 |团队合作 |10% | | | |2 |应变能力 |10% | | | |3 |沟通能力 |10% | | | |4 |创新能力 |10% | | | |5 |解决问题能力 |10% | | | |6 |计划和执行能力|10% | | | |7 |专业知识 |10% | | | |8 |专业技能 |10% | | | |9 |工作技能 |10% | | | |10 |学习能力 |10% | | | |年度能力考核评分 | | |签字 |考核人：年 | | |月日 | |说明：关于能力考核指标的评分标准请查阅附表3：《能力考评指标 | |定义表》 | 表2-2-3-2 总部部门员工年度考核总分表考核期间：年月至年月 |被考核人 | | |考核维度 |权重|得分 | |员工年度业绩分值 |90% | | |能力考核分值 |10% | | |员工年度考核总分 | | |审核：填表：日期： | 3 第三节子公司负责人及财务人员考核考核范围包括：置业、物业、酒店的负责人及财务人员。季度考核 1. 考核指标和考核形式业绩考核（包括KPI和GS），子公司负责人采用业绩合同的形式，财务负责人采用考核表的形式（参见附表2 业绩考核表） 2. 考核实施者 1. 子公司负责人与总部中层管理人员一并进行季度考核，采用述职会议形式；人力资源部负责组织。 2. 战略发展部投资管理专员负责组织收集各子公司考核所需数据、汇总、计算考核结果并报人力资源部统一备案。 3. 子公司负责人的GS指标由公司高层在述职会议上通过评分确定，总经理占70%权重，其它高层各占10%权重。 4. 子公司负责人和资金财务部负责人对子公司财务经理的GS指标进行评分，子公司负责人占30%权重，资金财务部负责人占70%。 (GS考核指标定义参见天津泰丰工业园投资（集团）有限公司业绩绩效指标体系)。 3. 考核数据子公司负责人考核所需要的KPI数据由战略发展部投资管理专员组织收集、填写、上报。GS考核，由高层管理人员根据被考核人工作情况及述职报告情况评分，不需收集额外的考核数据。子公司财务经理所需要的KPI数据由资金财务部经理组织收集、填写、上报。GS考核，由资金财务部经理根据被考核人工作情况评分，不用收集数据。 4. 考核结果计算人力资源部负责子公司负责人季度KPI和GS考核得分的计算，并得出子公司负责人季度业绩分值。子公司负责人不考核周边绩效。（参见附表1 业绩合同）。子公司负责人的季度业绩分值除以100，得到子公司负责人季度考核系数。子公司财务经理考核结果的计算由资金财务部负责，按照普通员工考核方式进行。 5. 考核结果应用子公司负责人季度考核系数是计算子公司负责人季度绩效奖金重要依据。子公司财务经理季度考核系数是计算子公司财务经理季度绩效奖金的重要依据。年度考核 1. 考核指标、权重和考核形式考核的指标为业绩考核（包括KPI和GS）和个人能力考核。在考核总分中，年度业绩分值占90%的权重，能力分值占10%的权重。子公司负责人年度考核按照中层管理者年度考核方式进行；子公司财务经理年度考核按照普通员工年度考核方式进行。 2. 考核实施者 1. 子公司负责人的年度考核由人力资源部组织的各部门经理年度及第四季度述职会议进行。 2. 战略发展部资产管理专员负责组织收集各子公司考核所需数据、汇总、计算考核结果并报人力资源部统一备案。 3. 子公司负责人的年度考核以业绩合同为依据，结合前四个季度考核结果评分确定，其评分权重与季度考核相同。 4. 子公司财务经理年度考核不单独进行，视同普通员工对四个季度的考核得分取平均值，为年度业绩得分，占年度总得分的90%权重。子公司财务经理的能力考核由资金财务部负责人进行评定，占年度总得分的10%权重。 3. 考核结果计算人力资源部负责将年度业绩分值和能力考核结果汇总、计算得出子公司负责人及子公司财务经理年度考核总分。年度考核总分除以100得到个人年度考核系数。 7. 个人年度考核结果的用途个人年度考核系数是计算当期年终超额提成奖金的重要依据，同时作为职务/级别升降、薪档等级升降和培训等工作的重要依据。（详见薪酬管理办法、员工职业生涯规划管理制度及培训管理办法）注：子公司负责人季度及年度考核用表参照泰丰总部部门中层管理者季度与年度考核用表；子公司财务经理季度及年度考核用表参照泰丰总部部门普通员工季度与年度考核用表。 4 附表1 业绩合同合同编号：业绩合同 |受约人姓名 | |部门/业务 | |职位 | |级别 | | | | |单元 | | | | | | |发约人姓名（1 | |职位 | |合同 | | |） | | | |起止时间 | | |发约人姓名（2 | |职位 | | | | |） | | | | | | |第1 |关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | |季度|指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |周边绩效分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |第2 |关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | |季度|指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |周边绩效分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |第3 |关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | |季度|指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |周边绩效分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |第4 |关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | |季度|指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |周边绩效分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |年度|关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | | |指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |年度业绩分值 | |说明：KPIi完成分值＝100+[（KPIi完成值- KPIi基本目标值）÷（KPIi挑战值- KPIi基本目标值）]×100×30% | |GSj评分参考天津泰丰工业园投资（集团）有限公司部门岗位业绩绩效指标体系中的GS指标定义 | |GS评分标准为：超出目标：111－130分；接近目标91－110；低于目标：71－90；远低于目标：0－70 | |业绩分值＝∑KPIi×权重i＋∑GSj×权重j | |一票否决类指标完成情况为不合格或合格，如不合格，则最终考核总分（包括周边绩效或年度考核能力考核项的总分）按 | |照0分计 | 附表2 业绩考核表 |被考核人姓名 | |部门/业务单 | |职位 | |级别 | | | | |元 | | | | | | |考核人姓名（1 | |职位 | |考核年 | | |） | | | |度 | | |考核人姓名（2 | |职位 | | | | |） | | | | | | |第1 |关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | |季度|指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |第2 |关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | |季度|指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |第3 |关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | |季度|指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |第4 |关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | |季度|指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |年度|关键业绩 |指标编号 |权重 |单位 |基本目 |挑战目标 | | |指标 |和名称 | | |标 | | | |GS1 | | | | | | | |GS2 | | | | | | | |… | | | | | | | |一票否决 | |是否合格 | | | |类指标 | | | | | | |季度业绩分值 | |季度考核系数 | | | |签字 |受约人：发约人（1）：发约人（2）：人力资源部经办 | | | |人： | |说明：KPIi完成分值＝100+[（KPIi完成值- KPIi基本目标值）÷（KPIi挑战值- KPIi基本目标值）]×100×30% | |GSj评分参考天津泰丰工业园投资（集团）有限公司部门岗位业绩绩效指标体系中的GS指标定义 | |GS评分标准为：超出目标：111－130分；达到目标91－110；低于目标：71－90；远低于目标：0－70 | |业绩分值＝∑KPIi×权重i＋∑GSj×权重j | |一票否决类指标完成情况为不合格或合格，如不合格，则最终考核总分（年度考核包括能力考核项的总分）按照0分计 | 附表3 能力考核指标定义表 |评价等级 |A |B |C |D | | |超出目标 |达到目标 |低于目标 |远低于目标 | |GS分值区间 |111—130 |91—110 |71—90 |0—70 | |人际交往能力 | |关系建立 |容易与他人建|能够与他人建|较为自我，不|刚愎自用,不 | | |立可信赖的积|立可信赖的长|易与他人建立|易与他人相处| | |极发展的长期|期关系 |长期关系 |，自我封闭 | | |关系 | | | | |团队合作 |善于与他人合|能够与他人合|团队合作精神|不能与他人很| | |作共事，相互|作共事，相互|不强，对工作|好合作，独断| | |支持，充分发|支持，保证团|有影响 |专行 | | |挥各自的优势|队任务的完成| | | | |，保持良好的| | | | | |团队工作氛围| | | | |解决矛盾 |巧妙地和建设|能够解决已发|解决矛盾手法|遇到矛盾不知| | |性地解决不同|生的矛盾，不|生硬，影响工|如何解决 | | |矛盾 |致对工作产生|作顺利进行 | | | | |大的负面影响| | | |敏感性 |对他人较关心|能关心他人，|有时能关心他|不太关心他人| | |，容易感知别|体谅他人，领|人，体会他人|，对他人的需| | |人的想法，体|会他人的请求|的苦衷 |求毫无感觉 | | |谅他人，善于|，有时帮助想| | | | |领会他人的请|办法解决 | | | | |求，并付之于| | | | | |适当的言行 | | | | |影响力 | |团队发展 |易于与他人沟|能够根据公司|尚能与他人合|无法与人协调| | |通，积极促进|要求努力促进|作，但协调不| | | |团队协作，在|团队的协作和|善，影响工作| | | |团队中是自然|沟通，使工作| | | | |的核心人物，|顺利开展 | | | | |并能引导团队| | | | | |达到组织目标| | | | |说服力 |能够表述自己|能说服下级、|说服别人比较|无法说服别人| | |的主张、论点|同事、上级接|困难 |，或咄咄逼人| | |及理由，比较|受某一看法与| |，或逃避退让| | |容易的说服他|意见 | | | | |人接受某一看| | | | | |法与意见 | | | | |应变能力 |待人处世很灵|待人处世较灵|对公司的变化|待人处世刻板| | |活，善于审时|活，能够根据|或角色的转变|，适应性差 | | |度势，很容易|公司要求，认|不太适应，工| | | |适应岗位、职|可公司变化所|作开展有困难| | | |位或管理的变|带来的冲击，| | | | |化所带来的冲|并能顺利的完| | | | |击，并能顺应|成转变 | | | | |其变化很快适| | | | | |应环境，取得| | | | | |主动 | | | | |影响能力 |能积极影响他|能以自己积极|有时能影响他|对他人几乎无| | |人的思维方式|的言行带领大|人 |影响力 | | |和努力方向 |家努力工作 | | | |领导能力 | |评估 |能合理评价他|能较为合理的|能够按公司要|无法正确评估| | |人的技能和绩|评价他人的技|求对他人作评|他人 | | |效，使下属心|能和绩效，指|估 | | | |服口服，并能|出其不足 | | | | |使下属明确努| | | | | |力方向 | | | | |反馈和培训 |善于了解下属|能够根据实际|不能很好的利|对下属的工作| | |需要，通过一|情况，通过培|用反馈和培训|无反馈和培训| | |对一的反馈和|训和反馈帮助|的手段 | | | |培训以帮助他|他人成长和发| | | | |人成长和发展|展 | | | |授权 |善于分配工作|能够顺利分配|欠缺分配工作|不善分配工作| | |与权力，并能|工作与权力，|、权力及指导|与权力，缺乏| | |积极传授工作|有效传授工作|部属之方法，|指导员工的方| | |知识，引导部|知识，完成任|任务进行偶有|法，内部时有| | |属完成任务 |务 |困难 |不服怨言 | |激励 |了解他人的需|有制度，能够|有一定的制度|工作主要靠命| | |求，善于引导|利用奖励和表|，但不能充分|令与指示 | | |下级积极主动|彰等方式提高|发挥作用，无| | | |地工作，用奖|员工积极性 |改进措施，员| | | |励和表彰等方| |工积极性不高| | | |式提高积极性| | | | | |，并使员工积| | | | | |极努力地工作| | | | |建立期望 |善于与员工沟|能够与员工沟|能够给下属订|无法给员工建| | |通，给下属订|通，给下属订|立工作标准和|立期望 | | |立明确合理的|立明确的期望|分配任务 | | | |工作目标和标|目标和标准 | | | | |准并建立合理| | | | | |的期望 | | | | |责任管理 |能够充分与下|能够与下属沟|虽能与员工沟|放任自流 | | |属沟通，督导|通，注重过程|通但缺乏对员| | | |员工的工作进|管理，指导和|工的指导和协| | | |展及时反馈和|协助员工完成|助 | | | |培训，让下属|任务 | | | | |对自己的工作| | | | | |担负责任 | | | | |沟通能力 | |口头沟通 |简明扼要，具|抓住要点，表|语言欠清晰，|含糊其词，意| | |有出色的谈话|达意图，陈述|但尚能表达意|图不明 | | |技巧，易于理|意见，不太需|图，有时需反| | | |解 |要重复说明 |复解释 | | |倾听 |能够很好的倾|能够注意倾听|能够倾听，有|不注意倾听，| | |听别人的倾述|，力求明白 |时一知半解 |常常不知对方| | |，很快明白倾| | |所云 | | |述人的想法和| | | | | |要求 | | | | |书面沟通 |表达清晰、简|几乎不需修改|文章不够通顺|文理不通，意| | |洁，易于理解|补充，比较准|，但尚能表达|图不清，需作| | |，无可挑剔 |确的表达意见|清楚主要意图|大修改 | |沟通理解能 |表达能力出色|表达能力一般|工作中和领导|工作中和领导| |力 |，工作中和领|但工作中和领|及同事沟通有|及同事沟通困| | |导及同事沟通|导及同事沟通|时会出现问题|难不太能理解| | |顺畅；能完全|没有问题；工|；基本能理解|领导的意图和| | |理解领导的意|作中能理解领|领导的意图和|岗位的职责和| | |图；能完全理|导的意图和岗|岗位的职责和|分配的任务 | | |解岗位的职责|位的职责和分|分配的任务 | | | |和分配的任务|配的任务 | | | |判断和决策能力 | |战略思考 |能透过现象看|能够根据现状|主要忙于事务|对公司的将来| | |本质，把握组|，了解组织面|性工作，有时|不太关心，也| | |织面临的挑战|临的挑战和机|也会注意公司|不注意工作上| | |和机会，兼顾|会 |的前景和对策|可能出现的机| | |短期和长远目| |等问题 |会和挑战 | | |标 | | | | |创新能力 |工作中能不断|工作中能够努|按步就班，很|因循守旧，墨| | |提出新想法、|力学习，提出|少提出新想法|守成规 | | |新措施，善于|新想法、新措|、新措施与新| | | |学习，注意规|施与新的工作|的工作方法 | | | |避风险，锐意|方法并有风险| | | | |求新，在工作|意识 | | | | |中有较大创新| | | | |解决问题的 |能迅速理解并|问题发生后，|发现问题，能|遇到问题，束| |能力 |把握复杂的事|能够分辨关键|够想办法解决|手无策 | | |物，发现关键|问题，找到解|，但有时抓不| | | |问题、找到解|决办法，并设|注关键 | | | |决办法 |法解决 | | | |推断评估能 |对所做决策有|大致能作出正|对事物有大概|对日常工作经| |力 |良好的权衡和|确的判断和评|的判断和评估|常判断失误，| | |判断评估 |估 |，缺乏方法和|耽误工作进程| | | | |手段，结果不| | | | | |能十分可信 | | |决策能力 |善于确定决策|善于确定决策|能够确定决策|遇事优柔寡断| | |时机，提出可|时机，提出可|时机，但很少|，缺乏主见 | | |行方案，合理|行方案，但在|提出可行方案| | | |权衡，优化选|权衡、选择时|，常求助于他| | | |择，对困难的|偶有适当，大|人 | | | |事件处理果断|多数日常事务| | | | |得当 |处理果断得当| | | |计划和执行能力 | |准确性 |能够按照计划|能按照计划执|能大致按计划|工作无计划，| | |严格执行，并|行，比较注意|执行，不太注|随意，常出差| | |确保在每个细|细节，偶有差|意细节，偶有|错 | | |节上减少差错|错发生并能迅|差错发生 | | | | |速改正 | | | |效率 |时间和资源的|工作效率尚可|工作效率较低|工作不分主次| | |利用达到最佳|，能分清主次|，需要别人帮|、效率低，经| | |，工作效率高|，能够按时完|助才能完成任|常完不成任务| | |，完成任务速|成工作，基本|务 | | | |度快，质量高|保证质量 | | | | |，效益好 | | | | |计划和组织 |具有极强的制|能根据公司的|制定计划和组|做事无计划，| | |定计划的能力|要求，制定相|织实施有难度|缺乏组织能力| | |，能自如的指|应程序和计划|，需要别人帮| | | |挥调度下属，|，在权限范围|助方能进行 | | | |通过有效的计|内配置资源，| | | | |划提高工作效|明确目标和方| | | | |率，以最佳的|针 | | | | |结果为目的 | | | | |知识能力 | |基础知识 |知识面广博，|知识面较广，|知识面一般，|知识面较窄，| | |自然科学和社|对自然科学和|除本行业知识|除本行业外，| | |会科学知识都|社会科学知识|外，对其他知|对其他知识了| | |很丰富，对某|都有较多了解|识略知一二 |解甚少 | | |些问题有较深| | | | | |的研究 | | | | |专业知识 |系统全面掌握|掌握本专业的|一般地掌握本|对本专业知识| | |本专业理论知|理论知识，具|专业的知识，|仅有粗浅的了| | |识，对某些问|有一定的深度|能够满足工作|解，影响工作| | |题有独立见解| |要求 |的正常开展 | | |，是本专业内| | | | | |的行家 | | | | |专业技能 |业务水平高超|业务水平能达|业务水平基本|业务能力一般| | |，理论功底和|到岗位要求，|能达到岗位要|，工作中经常| | |技术水平扎实|能够完成上级|求，但仍需一|出现差错 | | |，并能得到领|安排的各项岗|定的努力才能| | | |导和同事的一|位职责范围内|完全胜任该岗| | | |致认可 |的工作 |位工作 | | |实务知识 |全面掌握实务|掌握实务知识|基本掌握实务|实务知识没有| | |知识，精通实|，能出色完成|知识，能独立|完全掌握，需| | |务内容，除出|本职工作，一|处理较为复杂|要同事的帮助| | |色完成本职工|定程度指导同|的实务工作 |才能完成工作| | |作外，还能指|事的工作 | | | | |导同事的工作| | | | |工作技能 |本职工作操作|具有本职工作|熟悉本职工作|对本职工作不| | |和处理关系娴|所需要的资格|流程，能完成|够熟悉，基本| | |熟，具有各种|证书，工作过|工作任务，但|技能不完全具| | |本职工作所需|程中熟练处理|有些吃力 |备，不能独立| | |要的资格证书|各类关系 | |完成工作任务| |学习能力 |能够积极的学|认真学习工作|能够学习工作|很少学习工作| | |习各方面的知|所需的专业知|中所需的专业|中所需的知识| | |识，注重不断|识和岗位技能|知识和岗位技|和技能，培训| | |提高自己的能|，并在工作中|能，参加公司|考核成绩较差| | |力，遇到问题|能不断总结提|组织的培训，|，工作中遇到| | |虚心向别人请|高解决实际问|培训的考察能|问题不能虚心| | |教，能不断的|题的能力 |够通过，但是|听取别人意见| | |积累经验 | |主动性不够，| | | | | |涉猎面不广 | | 附表4 周边绩效考评指标定义表 |评价等级 |A |B |C |D | | |超出目标 |达到目标 |低于目标 |远低于目标 | |分值区间 |111—130 |90—110 |70—89 |0—69 | |主动性 |经常主动去其他|有时去其他部门|几乎不去其他部|从来不去其他部| | |部门询问，是否|询问，是否有工|门询问，是否有|门询问，是否有| | |有工作协作需要|作协作需要 |工作协作需要 |工作协作需要 | |响应时间 |其它部门/人员 |其它部门/人员 |其它部门/人员 |其它部门/人员 | | |提出合理工作协|提出合理工作协|提出合理工作协|提出合理工作协| | |助要求时，每次|助要求时，多数|助要求时，少数|助要求时，从不| | |及时响应 |及时响应 |及时响应 |及时响应 | |解决问题时间|尽快协助，解决|尽快协助，解决|尽快协助，解决|对于需协助解决| | |问题远低于预期|问题在预期时间|问题超出预期时|的问题根本不处| | |时间 |内 |间 |理 | |信息反馈及时|协助工作完成后|协助工作完成后|协助工作完成后|协助工作完成后| | |，每次都及时将|，多数能及时将|，偶尔能及时将|，从来没有及时| | |完成情况反馈到|完成情况反馈到|完成情况反馈到|将完成情况反馈| | |要求协助部门/ |要求协助部门/ |要求协助部门/ |到要求协助部门| | |人员 |人员 |人员 |/人员 | |服务质量 |其他部门对协助|其他部门对协助|其他部门对协助|其他部门对协助| | |工作结果非常满|工作结果比较满|工作结果不太满|工作结果很不满| | |意 |意 |意 |意 | 附表5 GS评分标准 |评价等级 |A |B |C |D | | |超出目标 |达到目标 |低于目标 |远低于目标 | |GS分值区间 |111—130 |91—110 |71—90 |0—70 | 附表6 申诉流程图附表7 员工申诉表 |申诉人姓名| |所在部门 | |岗位 | | |申诉事项 |（）考核（）薪资、福利（）其它 | |申诉内容 | | | | | |接待人 | |申诉日期 | | 表1-6-2 员工申诉处理记录表 |申诉人姓名 | |部门 | |职位 | | |申诉事项 |（　）考核（　）薪资、福利（　）其它 | |申诉内容 | | |面谈时间 | |接待人 | | |处理记录 |问题简要描述： | | |调查情况: | | |建议解决方案： | | |协调结果： | |经办人: | |备注： | ----------------------- 解释原因裁决能否协调调查情况是否协调解决提交申述书被考核人否是是否受理人力资源部考核领导小组不满意考核结果是 ഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍഍

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negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告22-考核管理制度.doc

机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司预算管理制度北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一章总则 1 第二章预算的组织体系 3 第三章预算的编制 6 第四章预算的执行、控制与分析 14 第五章预算的调整 22 第六章附则 25 总则为了保证集团公司年度经营目标的完成，控制经营风险，明确工作目标、协调部门关系、监督和控制日常经营活动、分析和考核各部门的工作业绩；做到事前预算、事中控制、事后考核，特制定本制度。预算管理是按照集团公司制定的发展战略目标，层层分解、下达于公司各部门，以一系列的预算、控制、协调、考核为内容，建立的一套完整的、科学的数据处理系统，自始至终地将各个部门经营目标同企业发展战略目标联系起来，对其分工负责的经营活动全过程进行控制和管理，并对实现的业绩进行考核与评价的内部管理系统。集团公司实施预算管理的意义： 1. 预算能够细化公司战略规划和年度经营计划，有利于战略规划与年度经营计划的监控执行； 2. 预算是公司实施绩效管理的基础，使公司对其部门和员工的考核真正做到“有章可循，有法可依”； 3. 预算是公司管理层进行事前、事中、事后监控的有效工具，通过强化内部控制，降低经营风险。预算管理的范围公司所有涉及价值形式的业务经营活动，都应纳入预算管理，实行控制。预算实行统一规划、逐级管理的管理体制 1. 公司的预算目标统一规划、逐级分解； 2. 经下达的预算指标由集团公司各部门及子公司负责落实； 3. 由集团公司统一对预算执行情况分析考核。预算的编制方法体系为了促进集团公司在预算年度能够及时按照实际经营状况的变化情况，实施动态预算管理，采取年度预算编制与季度预算编制相结合的方式，两者相辅相成，共同构成预算编制方法体系。适用范围本办法适用于集团公司各部门及所属子公司。预算的组织体系预算管理的组织体系预算管理的组织机构包括：预算领导机构、预算管理部门和预算执行部门。预算领导机构公司总经理办公会预算会议是公司预算的最高管理机构，为非常设机构。预算会议人员构成：公司总经理、副总经理、各部门经理、子公司经理、执行部门相关人员。预算会议的职责： 1. 依据公司发展战略和年度经营计划，决定公司年度预算基本假设、预算目标、预算编制方针、预算编制程序、预算执行的监控方法； 2. 审议批准预算管理部门提交的公司预算草案和各部门年度预算草案； 3. 审议批准预算管理部门提交的预算调整草案； 4. 审议批准预算管理部门提交的公司季度预算草案和各部门季度预算草案； 5. 协调、裁定公司预算重大冲突。预算管理部门资金财务部是公司预算管理部门，内设专门岗位，对公司预算工作进行管理，其职责如下： 1. 预算管理制度的编撰； 2. 预算的组织和汇总编制； 3. 预算任务的下达； 4. 预算执行的监督； 5. 预算执行结果的分析评价等工作。预算执行部门预算执行部门是各级预算执行主体，即责任中心，它是集团公司内部具有一定权限，并能承担相应经济责任的各级部门。责任中心负责本部门及分管业务预算编制、执行、分析和控制等工作，并配合预算管理部门完成集团公司总预算的综合平衡。责任中心的划分责任中心可分为以下几类：利润中心、收入中心、成本中心、费用中心。 1. 利润中心利润中心为负有利润责任的公司，其决策能够决定本责任中心的利润、收入、成本费用等主要因素，控制目标是特定预算年度的利润及其相关指标。 2. 收入中心收入中心为负有销售收入、销售费用、既定成本水平下的利润等责任的销售公司/销售部门，控制目标是特定预算年度的销售收入、销售回款和销售费用、既定成本水平下的利润等指标。 3. 费用中心费用中心为负有期间费用责任的部门，控制目标是特定预算年度的各明细费用指标。 4. 成本中心成本中心为负有采购成本和可控产品生产成本、以及部分管理费用责任的公司/部门，其控制目标是特定预算年度的物资采购成本、可控的产品生产成本、涉及的费用明细指标。泰丰公司预算责任中心划分 1. 利润中心：集团公司、各子公司 2. 收入中心：项目部 3. 费用中心：集团公司各职能部门 4. 成本中心：项目部预算的编制预算编制的基本原则 1. 以战略为指导、与经营计划相匹配； 2. 预算目标的确定要实事求是，具有实现的可能性； 3. 指各责任中心预算管理的重点是可以控制的； 4. 各预算项目谁控制、谁预算，谁受益，谁承担。预算编制的基本方式预算编制要在预算会议批准的编制方针指导下进行，采取自上而下下达预算编制目标、自下而上编制预算、由资金财务部平衡、汇总的预算编制方式。年度预算的编制程序 1. 预算编制准备资金财务部、各部门做好预算的各项准备工作，包括收集信息，总结本预算年度经营计划及预算的执行情况，测算有关指标数据，分析研究下一预算年度的发展趋势，预测下一预算年度预算的总体情况，拟定预算假设。 2. 年度预算编制程序 1. 每年 ----月----日前，总经理办公会预算会议确定下一预算年度的预算目标； 2. 根据下一预算年度预算目标和公司初步分解的经营计划目标，资金财务部负责具体分解预算目标； 3. 资金财务部制定详细的预算指导文件，在----月----日前下发到各部门； 4. 预算指导文件具体包括：公司预算目标下达文件、编制手册（预算假设、表格、编制说明）和编制进度要求； 5. 公司各部门在全面分析以前年度、预计预算年度业务情况的基础上，根据预算年度经营环境的变化、年度经营目标、预算目标、预算指导文件的要求及部门计划，编制预算年度的预算草案，交部门经理初审，由部门经理提出意见并进行修改； 6. ----月---- 日之前，公司各部门将审核后的预算草案上报公司资金财务部。资金财务部审核各部门上报的预算草案。审核其是否符合公司总体的方针、目标，讨论通过各部门预算草案或返回重编； 7. 在预算会议的统一领导下，公司资金财务部负责对讨论通过的各部门预算草案汇总平衡，编制公司预算草案，包括预计资产负债表、预计损益表、预计现金流量表及其他有关资料，提交预算会议审议； 8. ----月---- 日之前，预算会议组织召开年度预算编制质询会，审议通过各部门及公司整体预算草案； 9. ----月---- 日由资金财务部组织各部门，根据年度预算质询会的决议，修改各部门及公司整体预算草案，并报公司预算会议会审批； 10. ----月----日资金财务部将预算会议批准的预算方案正式下达给各部门执行。年度预算编制质询会会议细则 1. 预算编制质询会的目的：审议各部门及公司整体预算草案； 2. 会前准备：资金财务部提前---- 下达公司总体目标期望值、会议议程、会议规则和材料要求；各单位提前 ----准备好有关材料； 3. 参加人员：总经理、副总经理、各部门经理、资金财务部预算管理岗位人员，各部门预算有关人员视情况参加； 4. 召开时间：----月----日； 5. 会期为：----； 6. 主要议程： 1. 总经理介绍公司的总体经营目标和预算目标及各责任中心的分解目标； 2. 各部门汇报各自预算草案，接受与会人员质询，明确修改方向； 3. 总经理总结发言，明确各单位预算修改完成时间； 4. 总经理宣布闭会。 7. 会议规则： 1. 各部门的报告采用标准格式； 2. 质询以及对质询的回答应以事实和数据为基础； 3. 质询对事，不针对人； 4. 与会人员对各部门预算有质询权，总经理对修改要求有最终决定权； 5. 预算会议必须形成明确的预算修改意见，并形成会议记录，与会人员签字认可。 8. 会后事项： 1. 资金财务部分发预算质询会议对于各部门预算草案修改的要求和时间表； 2. 资金财务部跟踪预算的修改，重新汇总，直至与公司的要求达成一致； 3. 将重新汇总编制的预算草案报预算会议审核批准。季度预算的编制程序 1. 每季度末月----月---- 日，资金财务部围绕公司年度目标的实现，根据本预算年度前几季的实际执行情况，分析未来趋势，经营环境若无重大变化，按年度预算确定的目标，组织各部门开始编制下季度预算； 2. 若经营环境发生重大变化，按预算的调整权限和流程调整本预算年度公司目标，并按照调整后的目标，组织各部门开始编制季度预算； 3. 公司各部门在全面分析以前季度、预计未来各项业务情况的基础上，编制预算年度剩余各季预算，将下一季度预算细化到月度，并估算逐期往后滚动的下一预算年度各季的预算，制定出季度预算草案，交部门经理初审，由部门经理提出意见并进行修改； 4. 每季度末月----月---- 日，公司各部门将审核后的预算草案上报公司资金财务部。资金财务部审议公司各部门上报的季度预算草案。审核其是否符合公司总体的方针、目标，讨论通过预算草案或返回重编； 5. 在预算会议的统一领导下，公司资金财务部负责对讨论通过的各部门季度预算草案汇总平衡，编制公司季度预算草案，提交预算会议审议； 6. 每季度末月----月---- 日由预算会议组织召开季度预算质询会（季度预算质询会会议细则参照年度预算编制质询会会议细则），审议各部门及公司整体季度预算草案； 7. 每季度末月----月---- 日由资金财务部组织各部门，根据季度预算质询会的审议，修改各部门及公司整体季度预算草案，并报预算会议审批； 8. 每季度末月----月---- 日资金财务部将经预算会议审批后的下季度预算方案下发执行。预算编制的主要内容及各部门编制职责： 1. 经营预算 1. 销售预算项目管理部编制本部门销售预算； 2. 销售成本预算项目管理部编制本部门成本预算； 3. 费用预算销售费用由项目管理部负责编制预算；管理费用预算编制业务招待费由办公室编制。电话费、网络及相关设备的维护费等由办公室编制；办公设备折旧费、租金、水电费、物业管理费、房屋装修费等由办公室编制；人力资源费用（包括员工工资、福利保险、培训、招聘等费用）由人力资源部编制；其它各项管理费用由各部门根据本部门年度预计发生情况进行编制。财务费用、税金、营业外收支预算、其它业务利润预算由资金财务部编制。 2. 资本性预算 1. 资本性收入预算是对预算期内可用于资本性投资活动的资金来源的财务安排，主要包括内部资金来源预算和融资预算；内部资金来源预算是对预算期内税后利润、折旧的财务安排，由资金财务部负责和办公室编制；融资预算是在预算期内需新借入的长短期借款、经批准发行的债券等的财务安排，由资金财务部负责编制； 2. 资本性支出预算是对预算期内进行资本性投资活动预计产生的现金支付的财务安排，包括固定资产投资预算、权益性投资预算、前期费用预算、还本付息预算、其它资本性支出预算；固定资产投资预算包括固定资产购置预算，由办公室负责编制；权益性投资预算管理包括股权投资预算、债权投资预算，由资金财务部负责编制；借款和债券的还本付息预算由资金财务部负责编制；其他资本性支出主要包括处理重大事故、自然灾害所需的恢复性投入，根据国家政策给予的援助性资本投入等，由相应责任中心负责。 3. 若在预算编制期无法预测发生的新投资项目，在项目确定时编制专项投资预算，包括和此项投资相关的所有收入、成本、费用，并据此调整资金预算、筹资计划和预计财务报表。专项投资预算的编制需要各相关部门配合共同完成，资金财务部平衡、汇总。专项投资预算必须经公司预算会议批准。 3. 财务预算报表的编制资金财务部负责编制公司损益预算表、资产负债预算表、现金流量预算表。预算预备费预算编制时，公司预留一定的预备费作为不可预见的支出准备，预备费总额为公司年度成本费用总额的一定比例。 1. 每年编制年度预算时，根据预算编制和执行经验、对预算年度基本假设的信赖和争议程度、预算年度重大经营政策环境的变化，以及其他不确定因素等，由资金财务部建议年度预算预备费的提留比例，经预算会议审批通过； 2. 在公司预算工作执行有一定积累、预算数据较准确的前提下，或者当预测预算年度经营环境比较稳定时，预算预备费提留比例可以略低；当预测到预算年度经营环境将发生剧烈变化时，预算预备费提留比例可以适度提高。预算期预算期指预算编制覆盖的经营期间。 1. 预算年度是指与会计年度相一致的预算期，为每年的1 月1 日至12 月31日； 2. 公司采用季度滚动的预算编制方法，除年度预算编制外，要编制季度预算，每执行完一季度，相应往后顺延编制一个季度的预算。预算编制期预算编制期指预算实际编制的时间。 1. 公司在每年----月（暂定）开始着手编制下一预算年度的年度预算； 2. 公司的季度预算应在每季度末月的---- 日（暂定）开始着手编制下一季度预算。预算的执行、控制与分析预算方案的指令性要求公司年度预算方案和季度预算方案一经批准下达，即具有指令性，各责任中心必须按照预算方案的要求，认真组织实施，以确保预算目标的实现。预算的执行部门 1. 各责任中心是预算的执行机构 2. 预算执行的直接责任人 1. 主管具体业务和部门的公司副总经理对于其负责的责任中心的预算执行负有主要责任； 2. 各责任中心的负责人是责任中心预算执行的直接责任人。预算的执行控制体系 1. 责任中心负责人：各责任中心的负责人根据本责任中心的预算目标，负责本责任中心具体业务活动的领导和监督，按照预算目标控制资金及成本的支出，完成指定的工作目标； 2. 资金财务部：资金财务部依据预算目标对责任中心的各种经济行为实施事中审核，确保预算执行部门在预算目标框架下运营； 3. 公司总经理：总经理对各责任中心的预算外行为进行审批控制。预算资金控制 1. 预算内资金控制： 1. 预算内支出，根据不同的审批权限由公司各责任中心负责人、主管副总经理、总经理审批； 2. 需要使用资金的预算责任中心填写《资金支出申请表》，并附相关文件、合同或资料，按公司授权审批权限审批后，送资金财务部审核，资金财务部根据资金的周转情况和资金需求情况，办理拨付手续。资金财务部对于不符合预算的一概不予报帐； 3. 资金财务部建立预算资金拨付台帐制度，各预算责任中心建立预算执行台帐，每季度末与资金财务部核对； 4. 对于不可预见的支出，各责任中心根据业务的实际需要，提出资金使用申请，经主管副总经理审批，向总经理提交申请。总经理判定是否需要动用预算预备费，并综合平衡各个申请，决定预算预备费的实际使用。总经理应将预备费的实际使用情况通知资金财务部。批准的预算预备费的使用由资金财务部统一管理，预备费使用的考核与预算内费用的考核相同。 2. 预算外资金控制： 1. 预算外资金申请，需由责任中心填写申请，该申请应该包括使用目的、使用的责任中心和责任人、使用目标、使用方式等内容。总经理对各责任中心的预算外行为进行审批控制； 2. 预算外资金的实际使用应在其影响的当期及后期的预算表中作出清晰的标志，预算外资金的使用由资金财务部统一管理，预算外资金使用的考核按照申请中明确的使用目标单独进行。预算执行信息反馈表单预算执行信息反馈表单由各级责任部门定期填制、并逐级汇总上报的一系列表单，用来全面、系统地报告每个责任中心及整个公司预算执行的进度和结果。预算反馈报告预算执行情况报告采用两种形式：预算执行分析报告和专题反馈报告。预算执行分析报告是定期编制的报告，用来全面、系统地报告每个责任中心及整个公司的预算执行的进度和结果。专题报告是对重大预算差异的调研报告，不定期编制。预算会议成员及各级管理人员应定期地收到预算执行情况的反馈报告，以了解和掌握预算执行的进程。当预算执行差异过大时，相关责任部门要上报专题反馈报告。总经理办公会预算会议 1. 预算会议根据资金财务部报请的审议内容，定期、不定期召开会议； 2. 预算会议由公司总经理确定会议议程，召集并主持； 3. 预算会议应当由四分之三以上的成员出席方可举行； 4. 预算会议做出的决议，必须经全体成员三分之二以上表决通过方为有效。总经理具有一票否决权。预算管理的例会制度公司通过预算管理的例会制度保证预算与考核的衔接。 1. 预算管理的例会分月度/季度/年度例会，目的是对前一月/季/年各部门的预算目标完成情况进行分析、评价、考核，及时发现和解决经营中的潜在问题，确定改进措施，明确下阶段的工作重点，确保预算的完成，或者必要时修正预算，以适应外部环境的变化。对完成或超额完成预算指标的各部门，由公司根据有关规定对该部门及其负责人给予表彰和奖励；对完不成年度预算指标的公司各部门，根据不同情节，对该部门及其主要负责人给予相应的处罚，追究其经济或行政责任。 2. 预算管理的例会细则： 1. 会议准备：资金财务部在每月/季/年初填制上一月/季/年预算完成情况表，在例会前一周对上一月/季/年预算完成情况做差异分析并找出主要问题；各部门提前---- 天做出本部门预算完成情况差异分析和解决问题拟用的措施； 2. 参会人员：预算会议成员、各部门有关人员视情况参加； 3. 召开时间：月度/季度例会在每月----日以前，年度例会在----月； 4. 会议议程： 1. 各责任中心负责人汇报上月/季/年部门工作完成情况； 2. 各副总经理总结主管工作预算执行情况及存在的主要问题； 3. 资金财务部经理介绍上月/季/年公司总体预算执行情况，主要预算差异及其原因； 4. 逐一对各部门上月/季/年预算完成情况进行分析、评价、考核，揭示存在的问题，明确改进目标； 5. 讨论各部门草拟的改进措施，通过或令其修改； 6. 总经理宣布闭会。 5. 会后事项： 1. 预算会议总结、下达会议决议、会议责成解决事项，落实责任部门； 2. 资金财务部负责督促落实会议决议； 3. 资金财务部跟踪以上事项的完成情况，及时与有关部门沟通并向总经理汇报； 4. 人力资源部统计、记录考核结果。预算差异分析 1. 预算差异分析在预算执行过程中，资金财务部及各责任中心都要对差异进行分析，发现问题，找出原因，并提出改进措施，对整个经营活动加强控制。 2. 负责分析差异的责任部门 1. 预算会议 1. 审批资金财务部提交的重大差异分析报告； 2. 确定导致差异的原因，并提出处理意见。 2. 资金财务部 1. 分析预算执行情况，汇总各部门提供的差异分析报告，并加以综合分析，出具公司总的预算差异分析报告，并上报预算会议； 2. 确认导致差异的原因； 3. 确认应对差异负责的责任部门，提出处理意见，并上报预算会议； 4. 向有关责任部门提供差异用的数据，协调差异分析工作。 3. 各责任中心 1. 记录本部门预算执行情况，找出问题，分析本部门差异产生的原因，提出改进建议； 2. 出具预算差异分析报告，上报公司资金财务部； 3. 落实由本部门负责的改进措施。 3. 预算差异数据记录各责任中心都要建立预算记录台帐（也可根据公司的信息化水平进行计算机管理），按预算项目详细记录预算额、实际发生额、差异额、累计预算额、累计实际发生额、累计差异额。 4. 预算差异分析程序 1. 预算执行过程中，各责任中心要及时检查、追踪预算的执行情况，形成预算分析报告，于每月----日前将上月预算分析报告交资金财务部及主管副总； 2. 资金财务部根据自己的记录与各部门的预算分析报告进行核对，纠正偏差，分析差异产生的原因，落实责任部门，不利差异的改进措施以及有利差异今后进行巩固、推广的措施建议，并提出处理建议，于每月---- 日前，形成每月总的预算分析报告，出具初步预算考核意见； 3. 每月---- 日前，开预算月度例会，对前一月各部门的预算目标完成情况进行分析、评价、考核，形成正式的公司预算分析报告、预算考核意见，交预算会议审批，为预算的执行进行动态控制提供依据； 4. 每月---- 日前，资金财务部根据审批后的公司预算分析报告，组织相关责任部门落实各项不利差异的改进措施，以及有利差异今后进行巩固、推广的措施，将每月预算考核意见提交人力资源部，由人力资源部根据公司《绩效考核管理制度》及相关制度规定，对相关责任部门、责任人进行考核。 5. 预算差异分析内容 1. 各责任中心预算差异分析内容 1. 将预算的执行进度与结果的计量数据与预算指标加以比较，找出本责任部门存在的差异，列示产生差异的项目本期预算额、本期实际发生额、本期差异额、累计预算额、累计实际发生额、累计差异额； 2. 对差异额进行分析：产生不利差异的原因、责任归属、改进措施以及形成有利差异的原因今后进行巩固、推广的建议。 2. 资金财务部预算差异分析内容 1. 分析汇总各责任中心预算分析报告，找出公司存在的差异，列示产生差异的项目本期预算额、本期实际发生额、本期差异额、差异率、累计预算额、累计实际发生额、累计差异额、累计差异率； 2. 在各责任中心的配合下，对差异进行全面、详细、深入的分析，以确定造成差异的原因。造成不利差异的原因有很多种，例如： A. 现行的有关管理制度，业务流程规定或操作规定不合理或过于复杂难以使用； B. 管理人员和员工的工作没有遵守有关的规定； C. 公司外部环境因素导致（预算编制时考虑不全面，预算编制时所假设环境因素发生了重大的变化）。 3. 确定不利差异的责任归属、改进措施，以及形成有利差异的原因，今后进行巩固、推广的建议； 4. 提出对预算执行不利差异的相关责任部门的处理意见。预算的冲突与仲裁 1. 当执行预算时，各责任中心间发生利益冲突，且各责任中心间协调无效时，应将有关事项报经资金财务部协调，协调无效时由其上报预算会议仲裁； 2. 预算会议作出仲裁决议后，通过资金财务部下达“预算仲裁决议书”给相关部门； 3. 仲裁决议一经形成，各部门须无条件执行。预算的调整预算调整原则 1. 公司预算的调整权属于公司总经理办公会预算会议； 2. 预算调整因素：预算执行中发生下列情况之一时，可以调整预算： 1. 调整公司发展战略，需重新制订公司经营计划； 2. 市场形势发生重大变化，需要调整相应预算； 3. 国家相关政策发生重大变化； 4. 生产经营条件发生重大变化； 5. 不可抗力的作用； 6. 预算会议认为应该调整的其他事项。由上而下的预算调整 1. 当某一项或几项因素向着有利方向变化，而且具备中长期的稳定趋势，总经理办公会可以在预算年度内进行公司经营目标的调整，并下达预算调整方案。预算调整方案中必须包括： 1. 公司经营目标调整的原因； 2. 调整后的预算。 2. 由上而下的预算调整的程序 1. 总经理办公会提出公司经营目标的调整方案，经协商后达成最终预算调整方案，由预算会议下达给公司资金财务部； 2. 资金财务部组织对公司年度及当期预算进行调整，将调整的预算方案，报预算会议审批； 3. 预算会议对调整的预算方案批准后，由资金财务部下达各部门执行，同时存留预算调整方案。由下而上的预算调整 1. 当某一项或几项因素向着劣势方向变化，影响预算的执行时，应首先挖掘与预算目标相关的其他因素的潜力，或采取其他措施来弥补，只有在无法弥补的情况下，才能提出预算调整申请。预算调整申请中必须包括： 1. 导致无法实现预算的原因； 2. 已经采取的其他弥补措施和效果； 3. 与该项预算调整相关的业绩调整； 4. 调整后的预算。 2. 由下而上的预算调整的程序 1. 当遇到特殊情况需要调整预算时，由相应的责任中心填写预算调整申请表，提交预算调整分析报告，说明调整内容及原因，并后附相关文件（如市场价格变动情况说明、相关政策变化情况说明、变更前后的经营计划、公司下达追加（或缩减）任务、项目可行性建议书等），交公司主管副总经理审批； 2. 该主管副总经理签字同意的预算调整申请表上交公司资金财务部； 3. 资金财务部对预算调整申请表及相关报告进行审查，在预算调整申请表上签署意见，并将同意上报的预算调整申请表及相关报告，上报预算会议； 4. 预算会议对调整申请进行审批，并下达给资金财务部； 5. 资金财务部留存预算调整申请表，并根据审批意见，编写“预算调整通知书”，以及调整后的预算方案下达给相关责任中心。附则本制度由公司资金财务部拟定，总经理办公会预算会议审核，经总经理批准后实施。本制度由资金财务部负责解释说明。本制度自颁布之日起实施。

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negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告13-预算管理制度.doc

机密天津泰丰工业园投资（集团）有限公司人力资源规划管理制度北大纵横管理咨询公司二零零四年十月目录第一章总则 3 1.1 目的和依据 3 1.2 适用范围 3 1.3 基本原则 3 1.4 工作责任 3 1.5 人力资源规划程序 4 第二章人力资源需求预测 5 2.1 基本规定 5 2.2 现实人力资源需求预测 5 2.3 未来人力资源需求预测 6 2.4 未来人力资源流失预测 7 2.5 整体人力资源需求预测 8 第三章人力资源供给预测 9 3.1 基本规定 9 3.2 内部人力资源供给预测 9 3.3 外部人力资源供给预测 10 第四章人力资源净需求的确定 11 第五章人力资源规划方案的制定 12 第六章附则 15 附录1：现实人力资源需求预测表 16 附录2：未来人力资源需求预测表 17 附录3：未来人力资源流失预测表 18 附件4：人力资源需求预测表 19 附录5：员工技能清单 21 附录6：人员接替图 22 附录7：人力资源净需求评估表 23 附录8：人力资源净需求表（按类别） 24 第一章总则 1.1 目的和依据为了规范天津泰丰工业园投资（集团）有限公司（以下简称公司）的人力资源规划工作，科学地预测、分析公司在环境变化中的人力资源的供给和需求情况，制定必要的政策与措施，以确保公司在需要的时间和需要的岗位上获得各种需要的人才，从而保证公司战略发展目标的实现，根据国家的法律法规和公司有关规定，制定本管理制度。 1.2 适用范围。本管理办法适用于天津泰丰工业园投资（集团）有限公司。 1.3 基本原则人力资源规划应该遵循以下原则：人力资源保障原则：人力资源规划工作应有效保证对公司人力资源的供给；与内外部环境相适应原则：人力资源规划应充分考虑公司内外部环境因素以及这些因素的变化趋势；与公司战略目标相适应原则：人力资源规划应与公司战略发展目标相适应，确保二者相互协调；系统性原则：人力资源规划要反映出人力资源的结构，使各类不同人才恰当地结合起来，优势互补，实现组织的系统性功能；企业和员工共同发展的原则：人力资源规划应能够保证公司和员工共同发展。 1.4 工作责任人力资源部是公司人力资源规划的归口管理部门，各个部门及子公司具体负责本部门、本公司的人力资源规划工作，具体工作分工如下：人力资源部：负责公司人力资源规划的总体编制工作；负责公司人力资源规划的组织工作；负责制定公司人力资源规划的工作程序；负责确定公司人力资源规划的预测方法；负责公司人力资源规划所需数据的收集和确认；负责对各个部门及子公司的人力资源规划提供帮助和指导。公司各个部门及子公司：在人力资源部的领导下负责本部门、本公司的人力资源规划编制工作；负责向人力资源部提供本部门、本公司初步的人力资源规划；向人力资源部提供进行人力资源规划所需的历史和预测数据。 1.5 人力资源规划程序一个典型的人力资源规划包括以下程序：企业外部环境和企业内部环境分析→人力资源需求预测→人力资源供给预测→确定人员净需求→人力资源规划方案的制定第二章人力资源需求预测 2.1 基本规定人力资源需求预测是指为实现公司既定目标，根据公司的发展战略和发展规划，对预测期内所需员工数量和种类的估算。人力资源需求预测分为现实人力资源需求预测、未来人力资源需求预测和未来人力资源流失预测。现实人力资源需求预测是指根据公司目前的职务编制水平，对人力资源现状和人员配置情况进行盘点和评估，在此基础上，确定现实的人力资源需求。未来人力资源需求预测是指根据公司的发展战略和业务发展规划对预测期内公司所需人员数量、种类和条件所做的预测。未来人力资源流失预测是在综合考虑公司退休和人员离职情况的基础上对预测期内的人员流失情况做出预测。人力资源需求预测是一项系统工作，各个部门及子公司必需在人力资源部的组织下积极参与。人力资源需求预测涉及多种因素，各部门及子公司在预测中应灵活采用定性预测方法和定量预测方法，并在实际执行中对预测结果不断进行修正。 2.2 现实人力资源需求预测公司现实人力资源需求按以下步骤进行：第一步：根据工作分析的结果，确定目前的职务编制水平和人员配置；第二步：进行人力资源盘点，统计出人员的超编、缺编以及是否符合职务资格要求；第三步：人力资源部门将上述统计结论与各部门管理者进行讨论，对统计结果进行修正；第四步：该统计结论为现实的人力资源需求。人力资源部应以公司岗位说明书作为确定各岗位工作职责和任职资格的标准。人力资源部应在每年的年中和年终对公司人力资源状况进行盘点，对照现实职务编制水平，统计出人员的超编和缺编情况。同时，根据岗位说明书确定的岗位任职资格要求和历次绩效考核结果，统计出不符合职务资格要求的人数。人力资源部将上述结果进行汇总，填写《现实人力资源需求预测表》（见附录1），即为初步的现实人力资源需求预测。人力资源部将初步现实人力资源需求预测结果与各部门管理人员进行讨论，根据实际情况做进一步修正。修正后的结论即为现实人力资源需求预测。人力资源部应根据最后的统计结论重新填写《现实人力资源需求预测表》。 2.3 未来人力资源需求预测公司未来人力资源需求预测采取自上而下预测和自下而上预测相结合的方式进进行。公司未来人力资源需求预测按以下步骤进行：第一步：对可能影响人力资源需求的管理和技术因素进行预测；第二步：根据企业的发展战略和业务发展规划，确定预测期内每年的投资水平、销售额等；第三步：根据历史数据，初步确定预测期内总体人员需求；第四步：各部门根据增加的工作量并综合考虑管理和技术等因素的变化，确定需要增加的岗位及人数；第五步：将上述两个步骤所得的统计结论进行平衡和修正，即得到未来人力资源需求预测。人力资源部在进行未来人力资源需求预测时，需首先对以下问题做出预测：行业的发展趋势是什么？这种趋势对公司的人力资源政策会产生哪些影响？公司的竞争环境是否会发生大的变化？这种变化会对公司造成哪些影响？公司的主要竞争对手是否会改变竞争手段？这种改变会对公司的人力资源政策造成哪些影响？公司的竞争优势在哪里？这种竞争优势如何才能得以保持？公司的发展战略是否会做出调整？这种调整会对公司的人力资源政策产生什么样的影响？公司的组织结构和运作模式是否会做出大的调整？这种调整是否会增加或减少目前岗位？是否会对公司的人力资源需求产生影响？将产生什么样的影响？公司未来人力资源的年龄结构、学历结构、知识结构是否能满足公司的发展需求？如不能，应如何做？行业技术是否会取得重大突破？这种突破会对公司产生什么样的影响？公司是否会采取新的技术或工艺？会对公司产生什么样的影响？公司的人员流动率及其原因。公司员工的职业发展规划状况。公司员工的工作满意度状况。人力资源部在进行未来人力资源需求预测时，应根据公司战略发展规划，明确预测期内每年的业务数据。人力资源部对预测期内每年的人员需求总数做出初步预测后，应根据过去三年的历史数据，确定在预测期内每年的初步人员需求数量。人力资源部应组织各部门对本部门具体人员需求做出预测，根据增加的工作量并综合考虑管理和技术等因素的变化，确定需增加的岗位和人数。各部门在进行本部门的未来人力资源需求预测时，应在人力资源部的组织和监督下进行。未来人力资源需求预测完成后，人力资源部应根据预测结果填写《未来人力资源需求预测表》（见附录2） 2.4 未来人力资源流失预测人力资源部在进行未来人力资源流失预测时，应按以下步骤进行：步骤一：根据现有人员的统计数据，对预测期内退休的人员进行统计；步骤二：根据历史数据，对未来可能发生的离职情况进行预测；步骤三：将上述两项预测数据进行汇总，得出未来流失人力资源预测。完成未来人力资源流失预测后，人力资源部应将相关预测结果填入《未来人力资源流失预测表》（见附录3） 2.5 整体人力资源需求预测人力资源部应根据现实人力资源需求、未来人力资源需求和未来流失人力资源预测，汇总得出公司整体人力资源需求预测。人力资源部应将公司整体人力资源需求预测结果填入《整体人力资源需求预测表》（见附录4）第三章人力资源供给预测 3.1 基本规定所谓人力资源供给预测是指公司为实现其既定目标，对未来一段时间内公司内部和外部各类人力资源补充来源情况的预测。供给预测包括内部人力资源供给预测和外部人力资源供给预测。内部人力资源供给预测是对内部人员拥有量的预测，其任务是根据现有人力资源及其未来变动情况，预测出规划期内各时间点上的人员拥有量。外部人力资源供给预测的任务是确定在规划期内各时间点上可以从公司外部获得的各类人员的数量。人力资源部在进行人力资源供给预测时，应把工作重点放在内部人员拥有量的预测上。外部供给量的预测应侧重于关键人员，主要是高级管理人员和高级技术人员的供给预测。人力资源供给预测是动态的，人力资源部应根据公司内外部环境的变化不断做出调整。 3.2 内部人力资源供给预测人力资源部在进行内部人力资源供给预测时应按以下步骤进行：步骤一：对企业现有人力资源进行盘点，了解企业员工现状；步骤二：分析公司的职务调整政策和历史员工调整数据，统计出员工调整的比例，包括各职系中各职等的晋升比例、离职比例等；步骤三：向各部门了解可能出现的人事调整情况。步骤四：根据以上情况，采用不同预测方法，得出内部人力资源供给预测结果。人力资源部应首先采用现状核查法，全面了解现实内部人力资源供给情况。现状核查法是对公司现有人力资源的质量、数量、结构和在各职位上的分布状态进行的核查，以便掌握现有人力资源情况。人力资源部应为每位员工建立《技能清单》（见附录5），以便能动态掌握公司每一岗位的人员供给情况。人力资源部应建立人员接替计划，对公司内部人员供给情况进行动态管理。人力资源部负责公司《人员接替图》（示例见附录6）的填制和调整。 3.3 外部人力资源供给预测在进行外部人力资源供给预测时，人力资源部应首先对影响外部人力资源供给的地域性因素进行分析，主要内容包括： 1. 公司所在地的人力资源整体现状； 2. 公司所在地有效的人力资源供给现状； 3. 公司所在地对人才的吸引程度； 4. 公司薪酬对所在地人才的吸引程度； 5. 公司能够提供的各种福利对当地人才的吸引程度； 6. 公司本身对人才的吸引程度。在进行外部人力资源供给预测时，人力资源部应同时对影响外部人力资源供给的全国性因素进行分析，主要内容包括： 1. 全国相关专业的大学生毕业人数及分配情况； 2. 国家在就业方面的政策和法规； 3. 该行业全国范围内的人才供需情况； 4. 全国范围内从业人员的薪酬水平和差异。人力资源部应根据以上分析得出公司外部人力资源供给预测结果。第四章人力资源净需求的确定人力资源部应通过公司人力资源需求的预测数和在同期内公司内部可供给的人力资源预测数的对比分析，测算出各类人员的净需求数。人力资源部应通过《人力资源净需求评估表》（见附录7）从整体上把握公司在预测期内每年的人力资源净需求情况。人力资源部要对预测期内每年的人力资源净需求进行结构分析，明确人力资源净需求的岗位、人数和相应标准。预测结果填入各类别的《人力资源净需求表》（见附录8）。第五章人力资源规划方案的制定公司人力资源规划方案包括人力资源总体规划方案和各项业务计划。人力资源总体规划方案是有关计划期内人力资源开发利用的总目标、总政策、实施步骤及总的预算安排。各项业务计划是指人力资源各功能模块的计划方案，主要包括：职务编制计划：是关于公司组织结构、岗位设置、岗位职责描述、任职资格要求等内容的方案；人员配备计划：是关于公司中长期内不同职务、部门或工作类型的人员的分布状况的计划方案；人员补充计划：是关于公司需要补充人员的岗位、数量、对人员的要求、补充渠道、补充方法和相关预算的计划方案；培训开发计划：是指有关培训对象、目的、内容、时间、地点、培训师资、预算等内容的计划方案；绩效与薪酬福利计划：是指有关个人及部门的绩效标准、衡量方法；薪酬结构、工资总额、工资关系、福利项目以及绩效与薪酬的对应关系等内容的计划方案；公司根据预测期内人员净需求预测结果的不同而采取不同的政策和措施。当人员净需求为正，即公司在未来某一时期在某些岗位上人员短缺时，将选择以下一些政策和措施加以解决：制定招聘政策，从外部进行招聘；如果工作为阶段性任务，雇用全日制或非全日制临时工；；重新设计工作比如扩大工作范围以提高员工的工作效率；延长员工劳动时间或增加工作负荷量，给予超时间和超工作负荷的奖励；进行平行性岗位调动，适当进行岗位培训；组织员工进行培训，对受过培训的员工根据情况择优提升补缺并相应提高其工作待遇。当人员净需求为负，即公司在未来某一时期在某些岗位上人员过剩时，将选择以下一些政策和措施加以解决： 1. 永久性裁员或辞退员工； 2. 对部门进行精简； 3. 进行提前退休； 4. 减少工作时间，并随之减少工资； 5. 由两个或两个以上员工分担一个工作岗位，并相应减少工资。人力资源部应根据公司选择的解决政策和措施，制定具体的人力资源规划方案，包括总体人力资源规划方案和各业务计划方案。人力资源规划方案的编写按以下步骤进行：步骤一：编写人员配置计划描述公司未来的岗位设置、需要人员数量、质量以及职位空缺等。步骤二：预测人员需求根据本管理办法第二章、第三章和第四章规定的程序和方法，得出公司的净人力资源需求，确定人员需求的岗位、数量和标准。步骤三：人力资源政策调整计划明确计划期内的人力资源政策的调整原因、调整方法和调整范围等。步骤四：人员补充计划的编写根据公司确定的政策和措施，选择人员补充的方式和渠道，并据此制定人员招聘计划、人员晋升计划和人员内部调整计划。步骤五：人员培训计划的编写在选择人员补充方式的基础上，为了使员工适应工作岗位的需要，制定相应的培训计划，包括培训政策、培训需求、培训内容、培训形式和培训考核内容等。步骤六：编写人力资源费用预算主要包括招聘费用、培训费用、调配费用、奖励费用以及其它非员工直接待遇但与人力资源开发利用有关的费用。步骤七：关键任务的风险分析及对策对人力资源管理中可能出现的风险比如招聘失败、新政策引起员工不满等风险因素进行分析，通过风险识别、风险估计、风险监控等一系列活动来防范风险的发生。人力资源规划方案制定后，人力资源部应同各部门进行沟通，并对其做相应修改。人力资源规划方案应经公司总经理批准后方可施行。第六章附则本管理办法由公司人力资源部负责解释。本管理办法自发布之日起执行。附录1：现实人力资源需求预测表年月日 |部门 |目前编制 |人员配置情况 |人员需求 | | | |超编 |缺编 |不符合岗位要求| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 | | | | | | 附录2：未来人力资源需求预测表年月日 | 预测期 |第一年 |第二年 |第三年 |第四年 |第五年 | |预测内容 | | | | | | |办公室 | | | | | | |人力资源部 | | | | | | |审计部 | | | | | | |资金财务部 | | | | | | |战略发展部 | | | | | | |规划技术部 | | | | | | |项目管理部 | | | | | | |增加的岗位及人数 | | | | | | |备注 | | | | | | 附录3：未来人力资源流失预测表年月日 | 预测期 |第一年 |第二年 |第三年 |第四年 |第五年 | |内容 | | | | | | |退休人员 | | | | | | |离职人员 | | | | | | |其它 | | | | | | |岗位及人数 | | | | | | |备注 | | | | | | 附件4：人力资源需求预测表年月日 | |当前年 |第一年 |第二年 |…… | |办公室 |现实人数： |期初人数： |期初人数： | | | |现实需求： |需增加岗位和人数：|需增加岗位和人数：| | | | |流失人数预测： |流失人数预测： | | | |总需求： |总需求： |总需求： | | |人力资源 |现实人数： |期初人数： |期初人数： | | |部 | | | | | | |现实需求 |需增加岗位和人数：|需增加岗位和人数：| | | | |流失人数预测： |流失人数预测： | | | |总需求： |总需求： |总需求： | | |审计部 |现实人数： |期初人数： |期初人数： | | | |现实需求： |需增加岗位和人数：|需增加岗位和人数：| | | | |流失人数预测： |流失人数预测： | | | |总需求： |总需求： |总需求： | | |资金财务 |现实人数： |期初人数： |期初人数： | | |部 | | | | | | |现实需求： |需增加岗位和人数：|需增加岗位和人数：| | | | |流失人数预测： |流失人数预测： | | | |总需求： |总需求： |总需求： | | |战略发展 |现实人数： |期初人数： |期初人数： | | |部 | | | | | | |现实需求： |需增加岗位和人数：|需增加岗位和人数：| | | | |流失人数预测： |流失人数预测： | | | |总需求： |总需求： |总需求： | | |规划技术 |现实人数： |期初人数： |期初人数： | | |部 | | | | | | |现实需求： |需增加岗位和人数：|需增加岗位和人数：| | | | |流失人数预测： |流失人数预测： | | | |总需求： |总需求： |总需求： | | 年月日 | |当前年 |第一年 |第二年 |…… | |项目管理 |现实人数： |期初人数： |期初人数： | | |部 | | | | | | |现实需求： |需增加岗位和人数：|需增加岗位和人数：| | | | |流失人数预测： |流失人数预测： | | | |总需求： |总需求： |总需求： | | |总计 |现实人数： |期初人数： |期初人数： | | | |现实需求： |需增加岗位和人数：|需增加岗位和人数：| | | | |流失人数预测： |流失人数预测： | | | |总需求： |总需求： |总需求： | | 附录5：员工技能清单年月日 |姓名 | |性别 | |出生日 | |学历 | | | | | | |期 | | | | |所在部 | |职务 | |到职日 | | |门 | | | |期 | | |教育背 |种类 |毕业日 |毕业学校 |所学专业 | |景 | |期 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |工作经 |工作单位 |起止时间 |所任职务 | |历 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |培训经 |培训主题 |培训机构 |培训时间 | |历 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |技能 |技能种类 |证书 | | | | | | | | | |职业发 |是否愿意到其它部门工作？ □是 □否 | |展 | | | |是否愿意担任其它类型的工作？ □是 □否 | | |是否愿意接受工作轮换以丰富工作经验？ □是 □否 | | |愿意承担哪些工作| | | |愿意接受何种指派| | | |需接受何种培训 |改善目前技能和绩效： | | | |提高晋升所需能力： | 附录6：人员接替图附录7：人力资源净需求评估表年月日 |人员状况 |第一年 |第二年 |第三年 |第四年 |第五年 | |人员|1.年初人力资源需求| | | | | | |需 |量 | | | | | | |求 | | | | | | | | |2.预测年内需求之增| | | | | | | |加（减少） | | | | | | | |3.年末总需求 | | | | | | |人员|4.年初拥有人数 | | | | | | |供给| | | | | | | | |5.招聘人数 | | | | | | | |6.人员损耗 | | | | | | | |其中：退休 | | | | | | | | 调出或升迁 | | | | | | | | 辞职 | | | | | | | | 辞退或其他 | | | | | | | |7.年底拥有人数 | | | | | | |净 |8.不足或有余 | | | | | | |需 | | | | | | | |求 | | | | | | | | |9.新进人员损耗总计| | | | | | | |10.该年人力资源净 | | | | | | | |需求 | | | | | | 附录8：人力资源净需求表（按类别）年月日 |人员 |现有 |计划 |余缺 |预期人员的损失 |本期 | |类别 |人员 |人员 | | |净需求| | | | |调职 |升迁 |辞职 |退休 |辞退 |其他 |合计 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 | | | | | | | | | | | | | ----------------------- *** *** 规划与招聘主管（**） *** *** 发展助理（***） *** *** 招聘助理（***） *** *** 人事行政主管（**） *** *** 培训助理（***） *** *** 培训开发主管（***） *** *** 薪酬考核主管（***） *** *** 人事助理（***） *** *** 考核助理（***） *** *** 薪酬助理（***） *** *** 人力资源部经理（**）人力资源总监有问题需进一步培训可以提升需要改进良好优秀能力评价当前绩效图例

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negative_file/北大纵横—天津泰丰工业园投资公司战略规划项目/最终报告/天津泰丰-报告25-人力资源规划管理制度.doc

生产厂访谈记录记录索引： | | |索引/说明 | |生产 |产量 |A | | |成本 |B | | |质量 |C | | |柔性 |D | |组织 |E | |运营 |奶源 |F | | |仓储 |有360平方米冷库，可存储1-2天产量 | | |试生产计划|G | |下步工作 |H | | | | | | | | | A. 生产流程：收奶((品控（取样、化验）((缓冲罐储存((净乳((冷却（0- 4℃）((储存（92吨）((UHT预处理((均质机均质((待装罐（5吨/h）((包装机包装说明： 1. 品控化验主要检查细菌、蛋白质、脂肪、总固形物含量 2. 包装线：复合膜鲜奶： 2条线*5000包/h=10000包/h*250克（243ml）=2.5吨（按10小时计算，每天25吨产量）八联杯酸奶： 1条线*9000包/h=9000包/h*（125ml）=1.125吨（按10小时计算，每天11.25吨产量） B. 产品成本： |成本项 |成本（每袋：243ml|说明 | | |） | | |源奶采购 |0.38 |1.5元/公斤*+损耗 | |包装 |0.07 | | |煤水电工资、管理费等 |0.06 | | |小计 |0.514 | | *：采购价格与鲜奶质量有关 |鲜奶价格（元/千克） |细菌数量（万个/ml） | |1.5 |50 | |1.6 |30 | |1.7 |20 | C. 质量：由技术人员专门负责质检，可保证质量，正在或准备申请ISO9000、ISO14000、绿色食品等认证。 D. 生产柔性：转换包装容量：需8小时/次转换产品包装产品种类：需4小时/次，400元/次由于生产线生产能力较强，在成本允许的条件下，可考虑生产某种产品（如纯鲜奶）几小时或几天后，转换生产其他产品（如高钙奶、或其他鲜奶） E. 组织结构：加工厂： –财务 –品控 –生产 –采购 –仓储相关人员已基本到位，或可马上到位。管理制度尚未健全，这需要公司统一安排。 F. 奶源问题：奶牛场： 2.5吨/天奶粉还原：其他部分可实现产量： 25吨/天奶粉：12000元/吨，1公斤奶粉还原8.75公斤鲜奶 G. 试生产时间计划：内部土建、安装： 3月底调试机器外部： 4月15日产品出厂 H. 下步工作： 1. 确定奶源（采购）负责人 2. 生产厂提出不同产量情况下，产品的成本阶梯

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negative_file/访谈问卷 (15)/生产厂访谈记录.doc

参加这次讨论的人员比较多，为了充分沟通，我们设计了这份问卷，如果您觉得在刚才的讨论中未能充分表达自己的想法，请您配合我们，填写以下问卷。填完后请于3月1 2日交给我们。（请您放心，此问卷只作咨询小组内部使用）： 1. 请您先介绍一下自己（个人简历） 2. 您觉得除了我们刚才讨论的问题，在未来鲜奶和酸奶的销售和促销过程中，还应该注意些什么问题？ 3. 对于恒康鲜奶和酸奶的成功销售，您还有什么建议（包括可能的目标客户、销售方式、销售场所、价格策略、促销手段、要注意的竞争对手）？ 4. 对于恒康乳业的成功，您最关注的问题，或建议公司应注重的相对薄弱环节是什么（奶源、生产线设备、生产成本控制、产品质量、卫生质量、销售价格、竞争对手，或其他公司层面问题）？ 6. 如果恒康引进利乐包或保鲜屋包装鲜奶产品，您有何看法？或对恒康引进新的生产线有何建议？ 5. 对于恒康乳业及我们这次项目，您还有哪些建议和意见？姓名：_____________ 所在部门和职位：__________________ （如果本页不够，请转反面）

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negative_file/访谈问卷 (15)/营销小组讨论问卷.doc

养牛场访谈纲要存栏数？平均产量？牛奶出产周期？牛奶成本：奶牛成本、饲料、其他成本？如何控制牛奶的质量？投产后，是否可以从农户处收购牛奶？如何控制质量？收购价格？组织结构、人力资源情况？为实现新产品上市，在牛场方面还有哪些工作？有什么困难？工作计划？

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negative_file/访谈问卷 (15)/养牛场访谈纲要.doc

年度营销计划访谈提纲一、年度营销计划的目的 1、您认为年度营销计划应该由哪些部分构成？ 2、您认为年度营销计划的重点要解决的问题有哪些，其中最核心的是什么？ 3、您认为年度营销计划如何体现公司的中长期战略？是否体现产品开发、市场开发、资源开发等项内容？ 4、您认为在年度营销计划中各种经营活动的任务、策略、政策、目标、具体指标和措置中，哪一些更重要？ 5、年度营销计划的预测作用应包括哪些？您认为确定初期库存量，计划期生产力量，销售量，以及期末库存量是否需要？ 6、四环以前是销售为龙头的营销计划系统，请您对这样的营销计划系统予以客观的评价二、年度营销计划的制定 1、您认为制订年度营销计划需要做哪些工作准备，它的制定流程是什么？ 2、年度营销计划的深度应该做到什么样的深度和细度？市场部的年度计划和销售部的年度计划是否分开？ 3、产品计划是按照产品系列、处方药非处方药还是按照盈利产品、支撑产品、新产品划分。究竟按哪种方式划分才能合理。 4、年度营销计划如何满足竞争环境的需要？ 5、年度计划怎样反映市场的变化？ 6、计划期的生产量是否就是合同部分还是要包括预测计划期的需要量？哪个对您更重要？ 7、具体执行方案如何体现？要求作到什么程度？三、年度营销计划的执行 1、您认为年度营销计划应该怎样管理才能落实？ 2、营销管理涉及到市场信息、市场调查、市场开拓、市场战略、产品管理与组合、分销、渠道、服务、广告、体制、费用、人员、奖惩等方面侧重于哪些方面？四、年度营销计划的资源支持 1、人、财、物如何平衡？ 2、各部门如何协调？ 1. 年度营销工作总结包括哪些内容？销售业绩/费用投入/产品销售/内部运作管理/去年的执行状况/问题描述二、年度营销形势分析及预测宏观经营环境/行业发展趋势/产品发展趋势/竞争形势/企业发展状况分析（SWOT分析）三、年度营销整体策略企业的总体发展目标/年度营销费用预算/整体营销策略思想/市场定位策略/产品策略包括产品定位、产品类别组合、产品线扩张、产品线延伸、产品策略描述/价格策略包括价格定位、价格组合、定价策略、盈利空间/渠道策略包括渠道策略思想、分销网络建设、分销网络管理、区域市场管理、分销网络推广/促销策略四、年度营销实施计划 1、营销计划的目标目标的制订、目标的考核　 2、营销计划的具体方案产品部分、价格部分、渠道部分、促销部分 3、营销计划的实施步骤 4、营销计划的实施保障 5、营销计划的费用分配五、年度营销规划的财务分析 1、营销规划的成本分析 2、营销规划的销售分析 3、营销规划的盈亏分析（1）盈亏分析（2）盈亏平衡分析 ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN z

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项目成本管理制度项目成本预测程序规范第一条为使项目经理部在满足客户要求的前提下，选择成本低、效益好的最佳成方案，并能够在项目成本形成过程中，针对薄弱环节，加强成本控制，克服盲目性，提高预见性，特制定本规范。第二条项目成本预测的实质就是在项目进行以前对成本进行核算。第三条项目经理室应会同项目成本管理人员制订预测计划。预测计划的内容主要包括：（－）组织领导及工作布置。（二）配合的部门。（三）时间进度。（四）搜集材料的范围等。第四条搜集和整理纵向和横向两方面数据的预测资料。（一）纵向资料是各部门各类材料和人力、物力的消耗及价格的历史数据，据以分析其发展趋势。（二）横向资料是指同类项目的成本资料，据以分析所预测项目与同类项目的差异，并做出估计。（三）项目成本管理人员应对搜集的资料进行细致的检查测理，以保证预测资料的完整性、连续性和真实性。 1．各项指标的口径、单位、价格等是否一致。 2．核算、汇集的时间资料是否完整，如有残缺，应采用估算换算、查阅等方法进行补充。 3．是否有可比性或重复的资料。第五条根据实际情况，科学、合理地选择预测方法。第六条根据定性预测的方法及一些横向成本资料的定量预测方法，对项目成本进行初步估计第七条对影响成本水平的因素进行预测。影响项目成本水平的因素主要有：物价变化、劳动生产率、物料消耗指标、项目管理办公费用开支等。应根据近期内其他相关目实施情况、本企业职工及当地分包企业情况、市场行情等，推算未来哪些因素会对本项目的成本水平产生影响，其结果如何。第八条根据初步的成本预测以及对成本水平变化的预测结果，确定该项目的成本情况，包括人工费、材料费、设备使用费和其他直接费等。第九条对成本预测产生的误差进行预测。成本预测是对项B实施之前的成本进行的预计和推断，这往往与实施过程中及实施后的实际成本有出人，因而产生预测误差。预测误差大小反映预测的准确程度，如果误差较大，就应分析产生误差的原因，并积累经验。项目成本控制管理办法第一条为实现成本计划、降低工程成本，把影响工程成本各种费用控制在成本计划和成本标准之内，并尽可能地使耗费达最小，特制定本办法第二条项目成本控制是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督调节和限制，及时纠正将要发生或已经发生的偏差，把各项生产费控制在计划成本的范围之内。第三条应对下列对象实行成本控制（－）项目成本形成的过程 1．在项目投标阶段，根据项目概况和招标文件，进行项目成本的预测，提出投标决策意见。 2．在项目准备阶段，结合设计图纸的自审、会审和其他资料，编制实施性施工组织设计方案，通过多方案的技术经济比较，从中选择经济合理、先进可行的实施方案，编制明细而具体的成本计划，对项目成本进行事前控制。 3．在项目实施阶段，以设计图预算、工作预算、劳动定自额、材料消耗定额和费用开支标准等，对实际发生的成本费用进行控制。 4．在项目完成并交付使用及保修期阶段，对项目验收过程中发生的费用和保修费用进行控制。（二）项目实施的职能部门 1．以部门作为成本控制对象，接受项目经理和公司有关部门的指导、监督、检查和考评。 2．项目的职能部门应对承担的责任成本进行自我控制。（三）分部分项工程根据分部分项工作的实物量，参照项目实施预算定额，联系项目管理的技术素质、业务素质和技术组织措施的节约计划，编制包括工、料、机消耗数量、单价、金额在内的项目预算。（四）对外经济合同在签订经济合同时，还必须将合同的数量、单价、金额控制在预算以内。第四条项目管理人员应制定成本控制的标准，把项目产品成本指标逐级逐层分解落实到部门或个人。第五条项目成本管理人员要发动、引导员工群策群力，共同挖掘潜力，监督成本的形成过程，杜绝一切浪费，尽可能减少超标开支，确保目标成本或成本控制指标实现。对发生超支，偏离控制标准的现象，应及时报请主管部门审核。第六条成本控制以项目的成本管理绩效报告、项目的变动请求和项目成本管理计划为依据。第七条项目经理应随时掌握以下信息：（一）经营实例中固定的项目预算。（二）项目业务预算。（三）当前会计期间的成本。（四）从开始至今的成本。（五）根据当前阶段的日程安排所应完成的工作。（六）计划到目前应完成的所有工作。（七）在当前阶段实际已完成的工作。（八）目前实际已完成的所有工作。第八条项目经理须将成本计划所规定的各项经济指标，按其性质和内容进行层层分解，逐级落实到各部门，实行分级归口控制。各个归口职能部门．要完成部门上级部门下达的的归口指标。第九条项目成本管理人员要核查每一笔金额较大的成本费用有无与其相对应的预算收入。是否支大于收，在经常性的分部分项工作成本核算和月度成本核算中，要进行实际成本与预算收入的对比分析，找出成本节超的原因，纠正项目成本的不利偏差，提高项目成本的控制水平第十条项目成本管理人员应采取具体措施，降本增效：（－）严格执行成本开支范围规定、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督（二）提高项目的科学管理水平，优化项目实施方案，提高生产效率，节约人、财、物的消耗。（三）采取预防成本失控的技术组织措施，避免可能发生浪费。第十一条项目经理应组织发动员工开展各种降低成本的活动。第十二条成本日常控制（一）工资费用的日常控制 1. 劳资员应对生产现场的工时定额、出勤率、工时利用率、劳动组织的调整、奖金、津贴等进行监督和控制。 2. 调度人员要监督内部作业计划的合理安排，要合理投产、合理排工，控制窝工、停工、加班加点等。 3. 劳资员（或定额员）对上述指标负责控制和核算，分析偏差，找出原因。（二）间接费用的日常控制 1．对于管理费等项目，有定额的按定额控制，没有定额的按各项费用预算进行控制。 2．各个部门分别由相关人员负责控制和监督。第十三条本办法自颁布之日起施行。项目成本分析与考核管理要点第一条为有效地调动项目员工在各自的岗位上努力完成目标成本的积极性，为降低项目成本和增加积累，特制定本要点。第二条项目成本分析的内容（－）随着项目实施的进展而进行的成本分析 1．分部分项工作成本分析。 2．月（季）度成本分析。 3．年度成本分析。 4．竣工成本分析。（二）按成本项目进行的成本分析 1．人工费分析。 2．材料费分析。 3．设备使用费分析。 4．其他直接费分析。 5。间接成本分析。（三）针对特定问题和与成本有关事项的分析 1．成本盈亏异常分析。 2．项目不同阶段成本分析。 3．资金成本分析。 4．技术组织措施节约效果分析。 5．其他因素对成本影响的分析。第三条项目成本考核应包括：（－）公司对项目经理的考核 1．项目成本目标和阶段成本目标的完成情况。 2．以项目经理为核心的成本管理责任制的落实情况。 3．成本计划的编制和落实情况。 4．对各部门、各车间和班组责任成本的检查和考核情况。 5．在成本管理中责权利相结合原则的执行情况。（二）项目经理对所属各部门、各分包商和班组的考核 1．对各部门的考核内容（1）本部门、本岗位责任成本的完成情况。（2）本部门、本岗位成本管理责任的执行情况。 2．对各分包商的考核内容（l）对劳务合同规定的承包范围和承包内容的执行情况。（2）劳务合同以外的补充收费情况。（3）对工作任务单的管理情况，以及班组完成施工任务后的考核情况。第四条项目成本分析方法（一）比较法 l．比项目预算成本、实际成本、降低额、降低率与计划对应项目的增减变动额。 2．比各构成项目的收、支与计划数额的增减变动额。 3．比分项和总成本降低率与同类项目或先进水平的差额。 4．比项目包含的不同单位工程或不同参与单位降低的成本占总降低额的比例。（二）因素分析法 1．确定分析对象（即所分析的技术经济指标），并计算出实际与计划（预算）数的差异。 2．确定该指标是由哪几个因素组成的，并按其相互关系进行排序。 3．以计划（预算）数为基础，将各因素的计划（预算）数相乘，作为分析替代的基数。 4．将各个因素的实际数按照上面的排列顺序进行替换计算，并将替换后的实际数保留下来。 5．将每次替换计算所得的结果，与前一次的计算结果相比较，两者的差异即为该因素对成本的影响程度。 6．各个因素的影响程度之和，应与分析对象的总差异相等。第五条成本分析与考核程序（一）成本计算完成之后，应分产品品种和构成成本的要素，将本月成本与上规及去年同期成本比较。根据成本变动情况。分析变动原因，找出问题的关键。（二）如单位成本中直接材料增加，应查明当期材料有无不合理损耗问题。（三）如单位成本中直接人工增加，应查明当期开工是否不足，有无停工待料的问题。（四）如单位成本中制造费用增加，应查明当期车间的一些辅助材料是否有浪费，车间为组织生产而耗费的间接费用是否合理等问题。（五）按考核内容评分，项目的成本考核要与相关指标的完成情况相结合。（六）项目成本奖罚的标准，应通过经济合同的形式明确规定，双方共同遵守执行。第六条本要点自颁布之日起施行。项目费用支出管理制度第一条为科学控制费用支出，降低项目成本，特制定本制度。第二条以预算为本，根据预算控制考核各部门的费用支出。第三条量入为出，根据具体业务状况及时调整项目各期的预算计划。第四条贯彻事先调控，禁止先支出后申报的做法。第五条实行各级审批及财务审核程序。第六条费用报账坚持财务负责人审核签字的原则。第七条费用支出按项目整体情况进行预算，分月调整预算执行计划。各部门根据项目实施工作计划，编制各部门费用预算。每月月末，根据项目整体预算及各部门在工作中的实际情况，调整编制下月份的费用预算。预算一经确定，各相关部门须严格执行。第八条由财务部对各部门的费用支出预算进行汇总和初步审核，财务部有权了解预算中各项费用的用途和开支理由，并对不合理的项目提出修改意见。第九条财务部将初步审核后的项目整体预算提交项目经理办公室、公司董事会审批；月度预算提交项目经理审批。审批后的费用预算由财务部及各部门予以执行。第十条根据可供安排使用的资金数量，量人为出，财务部有建议调整及修改已批准预算的责任与义务。经财务部调整及修改的预算报项目经理核批。第十一条费用支出性借款管理各部门采购物品、费用支出与因公出差需借款时，都要在预算内可控资金中量力安排。（一）借款人员须填写借款单或支票领取单。金额在XXX元，以上的借款需提前通知财务部门准备。（二）借款人将经部门经理审核签字后的借款单或支票领取单交财务部审核。（三）预算内费用支出的借款财务部可直接审批办理，预算外费用支出借款报请项目经理审批。（四）财务部有权要求借款人将相关合同、报价等资料提交财务部审核。（五）各部门经理借款，无论预算外预算内，均需项目经理批准。（六）借款人必须认真负责地清理自己的各项借款与欠款，逾期不报账或偿还借款的，财务部将停发其工资，直至其与财务部清账完毕为止。（七）前账末清而需借款的人员，需经项目经理批准后方可借款。但在下次报销中需要一并报账。第十二条费用报销管理（－）费用申请报销人根据不同费用类别，选择填写《支出证明单》、《报销审批单》或《差旅费报销单》。所填写内容应完整齐全，所附凭证有效合法。（二）填写完成的报销单据由其所在部门经理、财务会计、财务经理、项目经理审批后，方可办理报销。（三）财务部每周一至周四办理单据审核手续，每周三及周五办理报销业务。（四）预算内的费用支出，财务部可直接办理报销手续。（五）办公用品、书籍资料及礼品等物购买所发生的费用支出，报销人除须填写报销单外，还须由物品管理或使用部门填制签发《物品接收单》予以确认，否则财务部不予办理报销手续。（六）先支出后报销，须事先经主管领导批准。第十三条费用支出的汇总考核（－）每月末，财务部收集汇总各职能部门实际费用发生数，并与各个部门的预算相对比，总结预算执行情况，报项目经理审阅。（二）预算与执行间发生重大差异时，财务部应责成相关部门及人员进行解释。在预算执行期间如无合理理由而超预算严重，财务部有责任及时向项目经理反映情况，同时暂停该部门或人员费用开支。第十四条人事部每月按员工相应职位工资序列及实施办法制作工资表，由财务部门审核并交由项目经理批准后发放。工资发放坚持本人领取的原则，特殊情况需他人代领的须有授权及签字，出示证件登记备查。第十五条办公用品实行统一采购，集中配发的原则。第十六条项目办公室要制定详细的报销范围及标准，财务人员按标准严格掌握。（－）范围项目经理可乘坐飞机、软卧、轮船一等舱；其他人员可乘坐火车硬卧、轮船二等舱。其他人员因工作需要乘坐飞机、火车软卧、轮船一等舱的须经项目经理批准。（二）标准 1，各职能部门经理以上领导出差住宿费实行限额报销。项目经理500元／天（特区550元／天），各部门经理300元／天（特区350元／天）。 2．其他人员实行定额包干。其中县和县级市80元／天；地市级100元／天；省会级150元／天，特区200元／天。 3．外出参加各种会议，持会议证明按限额或定额标准报销（会议伙补除外）。 4．夜间超过10小时或连续乘车15小时以上而没买卧票的，按本人实际乘坐直快、慢车的票价60％补助。坐特快硬席按票价50％补助。乘坐软座列车与硬卧同等对待。车、船退票费不在限额、定额包干费用之内。 5．工作人员借出差之便绕道探亲或办私事，不负担交通费及期间的出差补助。 6．出差到所在公司的各子公司及办事处，出差人员费用由出差单位负担，负责接待单位不承担食宿费用。如需由接待单位负责食宿，其标准不得超过公司规定的出差费用标准。（三）报销程序经财务部按支付范围及标准审核后，普通员工交其所在部门经理签字后报销，部门经理由项目经理签字审批后报销。第十七条技术开发费开支范围研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的新产品设计费；工艺规程制定费；设备调试费；原材料和半成品试验费；技术图书资料费；人员劳务费；设备折旧等。开支来源项目技术开发费实行预先提取，计划投入的方式。第十八条业务招待费应有确实的记录、标准和依据，并按下列规定执行：（－）项目组因工作需要招待客人，在员工食堂就餐。（二）项目组因工作需要在公司外就餐的需办公室负责人签字，经项目经理批准后，到财务部门领取费用。（三）接待客人需备的礼品、水果，由办公室按规定统一购买。第十九条水电费按实际发生数列入管理费。第二十条电话费根据标准控制支出。其中无线话费标准为：项目经理每月300元以内。各职能部门经理以上人员每月150元以内。第二十一条汽车（小车）费用包括修理及零配件、汽油、养路费及保险费、行车及其他费用。按项目整体预算分季、月包干支出。第二十二条本制度所称广告费是指广告宣传费和促销费。广告宣传费是指发生的印刷品的制作费用和通过媒体输出广告的费用。当上述费用已支付，但广告没有输出或输出没有结束时，上述费用记入预付款科目；实际发生的通过传媒输出的广告费及实际发生后以发票和输出的稿件、播出单、出库单、合同报账的项目进入费用。促销费是指为销售而发生的提成、回扣、促销人员的工资。促销活动的费用（包括管理性费用），以及销售费用的支出，以经批准的报告或合同为准，没经批准的一律不予支出和报账。第二十三条公关所需礼品支出必须经项目经理审批后，由项目办公室指定专人购买、登记，交经办人后办理报销。第二十四条其他费用支出按国家规定及有关地方政策执行。第二十五条本制度自颁布之日起施行。

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咨询报告编写格式及其要求 1．咨询报告须用阿拉伯数字连续编排页码,页码放在页脚的中间。页码从正文第一页开始编写，封而、封二、目录、封底不编入页码。 2．咨询报告须有目录，由报告的章、节、目、页码等组成。 3．章为一级标题：用黑体、三号字；节为二级标题，用黑体4号；目为三级标题，为宋体小四加黑;正文为宋体小四。 4．正文中的小标题后用“．”，如1． 4．所有行间距为1.5倍 5．报告有页眉和页脚,其中页眉为公司标志,页脚为公司通讯方式. 6．咨询报告分成几个模块，如组织模块：封一为 “XXXX组织设计咨询报告” “组织设计报告”，封二为“组织设计报告第一部分”“组织设计方案” PPT文件编写格式以及其要求 1. 公司正是PPT文件必须使用公司统一的规范模板。 2. PPT文件使用标准楷体字，标题字号可以加黑 3. 文件封面落款右对齐：公司全称以及项目小组另起一行为月度时间例如：北京理实佳讯管理顾问公司＋＋项目小组某年某月 ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN

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北京理实佳讯管理顾问有限公司咨询作业项目成员评估表一、填表说明： 1. 本表是公司为提高咨询服务质量，规范服务流程，较为客观地衡量咨询人员业绩的评估表。 2. 项目运行期间，每月评估一次，由项目经理填写并报项目总监，具体时间根据项目运行进度安排。 3. 为了便于填写和理解，请参考下表分值予以打分。 |评价结果|非常好（满意|比较好（满意|一般 |不满意（差|非常不满意（非常 | | |） |） | |） |差） | |表示分值|5 |4 |3 |2 |1 | 二、基础数据 |咨询项目名称 | | |被评估咨询人员姓| | | |名 | | | |咨询总周期 | |本次评价时间段 | | 三、咨询人员阶段性咨询作业评估 |评估|评估内容 |实际分|比重 | |要素| |值 | | |成果|以客户为中心，本阶段的咨询抓住问题的核心和实质； | |35% | |指标| | | | | |本阶段提出的问题和解决方案符合企业实际，对企业有帮助| | | | |； | | | | |本阶段问题的分析和解释充分，咨询报告表述清楚、严谨，| | | | |富有建设性； | | | | |能够按时按质按量地完成项目组长分配的任务，任务量饱满| | | | |。 | | | |沟通|能自觉维护公司形象，得体地向客户发挥专业影响力； | |20% | |合作| | | | |指标| | | | | |具备团队精神，在工作生活上能够与项目组成员友好相处、| | | | |协作默契； | | | | |以客户问题为出发点，积极与客户沟通，认真听取客户意见| | | | |，很好地回答客户提出的问题，在充分沟通的基础上提出方| | | | |案并向客户有效传达； | | | | |积极参与交流并明确阐述自己的观点，认真听取成员合理建| | | | |议，并体现在行动上； | | | |效率|能够按照公司和项目负责人的要求，定期提交工作计划、工| |15% | |指标|作总结、解决方案和过程文档等文件； | | | | |咨询作业时，能够掌握很好的工作节奏，自觉地严格按预定| | | | |计划安排完成工作。 | | | |职业|具备严谨的专业精神和认真负责的工作态度和作风； | |15% | |性指| | | | |标 | | | | | |与客户交往时，能够得体地、专业地处理与客户的关系； | | | | |具有良好的咨询师职业形象和商务礼仪，言谈举止得体和令| | | | |人尊重； | | | | |咨询作业时，能够以积极上进的心态和精力充沛的状态开展| | | | |工作。 | | | |专业|具备与本咨询内容相关的系统管理知识； | | | |技术| | |15% | |能力| | | | | |具备客观、系统、结构化分析问题和解决问题的能力； | | | | |各种电脑工具使用熟练，文字表达流畅简洁，能够胜任所分| | | | |配的任务； | | | | |具备过硬的培训技能，内容切合实际，能够气氛活跃、互动| | | | |地展开培训，学员反映很有收获。 | | | |评估 | |总分 | | | |总体 | |评价 | |及改 | |善建 | |议 | . 项目负责人签字： ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN

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营销项目组对四环公司人员访谈人次记录 |姓名 |部门 |职务 |访谈次数 |访谈人 |访谈日期 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |

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四环医药科技股份有限公司 2003年度营销计划北京理实佳讯管理顾问有限公司二零零贰年十一月目录目录 1 目录 2 第一章营销计划制定细目 5 第二章 2002年营销计划 8 前言 8 第一节四环公司2003年度营销目标 9 1.1四环公司2003年度主要经营目标 9 1.2 产品获利计划 10 第二节四环公司2003年度销售目标 12 2.1全国销售目标 12 2.1.1 大区部门别销售目标 12 2.1.2 产品别销售目标 13 2.1.2.1 华素片年度区域目标分解 15 2.2.1销售部销售目标 17 2.2.1.1 东北区销售目标 17 2.2.1.1.1 区域销售目标 17 2.2.1.1.2 东北区销售人员销售目标 19 2.2.2.1 华北区销售目标 20 2.2.2.1.1 区域销售目标 20 2.2.2.1.1 华北区销售人员销售目标 22 第三节四环公司2003年度营销活动方案 24 3.1 年度广告计划 24 3.2 年度市场拓展计划 26 3.2.1 销售部各销售区域市场拓展计划 27 3.2.1.1 东北区市场拓展计划 27 3.2.1.2 华北区市场拓展计划 29 3.3 经销商年度发展计划 30 3.4 经销商年度训练辅导计划 31 3.5 经销商年度促销计划 32 3.6 最终用户年度促销计划 33 3.7 销售人员年度促销计划 34 3.8市场部产品展示会计划 35 3.9市场部产品上市计划 36 3.10市场部公关活动计划 37 3.11销售人员培训计划 38 第四节四环公司2003年度营销预算 39 4.1营销费用预算 39 4.1.1销售部门销售费用预算汇总 41 4.1.2 销售部销售费用预算 42 4.1.3 各销售区域年度销售费用预算 43 4.1.4 市场部营销费用预算 44 4.2 四环公司2003年度营销人力资源计划 46 第一章营销计划制定细目本年度营销计划是营销部根据四环医药公司的市场战略制定的，指导公司市场运作的规划性文件，需要经过公司营销部门的全体努力必须完成的市场目标，以下是关于制定市场营销计划的相关细目，作为市场部制定全年营销计划的参考。 0-1目前营销状况 0-2期望的对应方式 0-3假设前提 1. 2003年度营销目标 1- 1量的目标 1. 公司主要年度经营指标 2. 年度产品别销售收入及成长率 3. 年度区域市场拓展目标 4. 年度新产品发展目标 5. 年度渠道拓展目标 1- 2质的指标 1-2-1 在局部产品和地区建立市场优势地位 1-2-2 在现有渠道基础上健全通路体系 1-2-3 建立有效的市场服务体系 1-2-4 建立整合营销体系 2，年度销售指标 2-1销售指标 2-1-1 相关产品1 2-1-1-1 区域指标 2-1-1-2 人员指标 2-1-1-3 分销指标 2-1-2 相关产品2 2-1-2-1 区域指标 2-1-2-2 人员指标 2-1-2-3 分销指标 3，年度营销活动方案 3-1 年度广告计划 3-2 新产品上市方案 3-3 经销商管理方案 3-4 消费者年度促销方案 3-5 经销商年度促销方案 3-6 销售人员年度促销方案 3-7 大型展示会方案 3-8 公关活动方案 3-9 销售人员培训方案 4，年度营销预算 4-1 销售部营销费用预算 4-1-1 产品别营销费用预算 4-1-2 区域别营销费用预算 4-1-3 人员别营销费用预算 4-1-4 时间别营销费用预算 4-1-5 年度模拟损益表 4-2 市场部营销费用预算 4-3 营销人力资源计划以上条目仅作为参考，公司可根据具体的实际情况进行删改。第二章 2002年营销计划前言辞旧迎新之际，四环公司在全体员工的共同努力下，即将告别虽充满艰辛曲折但又硕果累累的2002年，迎来更加光明的2003年。面对新的一年，我们豪情万丈、希望满怀！在新的一年里，我们将走向充满挑战的市场拓展道路。为此，我们制定营销策略，编订了较为完善、科学的销售管理体系和服务体系。同时，为了使公司的经营目标和策略能够得到切实的贯彻和落实，我们编订了这份全年营销计划，对全年的市场和销售目标作了较为明确的规划和安排。它全面规划了明年我们要实现的主要经营目标，并且落实到具体的销售区域、产品线、营销人员，同时对明年的主要营销活动、营销费用和营销人员作了相应的各项计划，是一份全面具体、操作性强的年度营销计划。 2003年营销计划是我们全体营销人员明年全年行动的方向和目标，当然也是对我们全体营销人员考核和激励的依据。希望我们能够以计划为指引，充分发挥自己的聪明才智，认真执行计划的每一个细节，为全面完成2003年营销计划做出自己的贡献！第一节四环公司2003年度营销目标 1.1四环公司2003年度主要经营目标四环公司2003年度主要经营目标 |项目 |单位 |必保计划 |力争 |备注 | |主要目标 |利润总额 |万元 | | | | |辅助指 |销售量 | | | | | |标 | | | | | | | |销售收入 |万元 | | | | | |毛利润 |万元 | | | | | |销售费用 |万元 | | | | | |管理费用 |万元 | | | | | |财务费用 |万元 | | | | | |毛利销售费用率 |% | | | | | |毛利管理费用率 |% | | | | | |毛利财务费用率 |% | | | | | |资金占用额 |万元 | | | | 1.2 产品获利计划四环公司2003年度产品获利计划（必保目标） |产品系列 | |部门 |一月 |二月 |三月 |一季度 | | |销售量（箱|销售额（万 |销售量（|销售额（万|销售量（ |销售额（万元|销售量（ |销售额（万元| | |） |元） |箱） |元） |箱） |） |箱） |） | |销售部 |550 |270.5 |290 |139.7 |575 |301.7 |1415 |711.9 | |华南大区|- |- | | | | | | | |华东大区|- |- | | | | | | | |部门 |四月 |五月 |六月 |二季度 | | |销售量（箱|销售额（万 |销售量（|销售额（万|销售量（ |销售额（万元|销售量（ |销售额（万元| | |） |元） |箱） |元） |箱） |） |箱） |） | |销售部 |1330 |703.5 |1700 |906.3 |2720 |916.9 |5750 |2526.7 | |华南大区|50 |32 |100 |64 |110 |70.7 |260 |166.7 | |华东大区| | | | |300 |141 |300 |141 | |部门 |七月 |八月 |九月 |三季度 | | |销售量（箱|销售额（万 |销售量（|销售额（万|销售量（ |销售额（万元|销售量（ |销售额（万元| | |） |元） |箱） |元） |箱） |） |箱） |） | |销售部 |1760 |971.6 |1850 |992.8 |1930 |1040.2 |5540 |3004.6 | |华南大区|110 |70.7 |630 |322.3 |860 |451.2 |1600 |844.2 | |华东大区| | |400 |188 |300 |141 |700 |329 | |部门 |十月 |十一月 |十二月 |四季度 | | |销售量（箱|销售额（万 |销售量（|销售额（万|销售量（ |销售额（万元|销售量（ |销售额（万元| | |） |元） |箱） |元） |箱） |） |箱） |） | |销售部 |1570 |1277 |1285 |623.9 |960 |464.5 |3815 |2365.4 | |华南大区|800 |414.8 |310 |166.7 |30 |20.1 |1140 |601.6 | |华东大区|300 |141 |400 |188 |100 |47 |800 |376 | |部门 |年度合计 | | | | | | | | |销售量（箱|销售额（万 | | | | | | | | |） |元） | | | | | | | |销售部 |16520 |8608.6 | | | | | | | |华南大区|3020 |1625.7 | | | | | | | |华东大区|2000 |940 | | | | | | | |全国合计|21540 |11174.3 | | | | | | | 2.1.2 产品别销售目标 | 2003年度产品别销售目标 | |产品系|一月 |二月 |三月 |一季度 | |列 | | | | | | |销售量（ |销售额（万 |销售量（|销售额（万|销售量（ |销售额（万元|销售量（ |销售额（万元） | | |箱） |元） |箱） |元） |箱） |） |箱） | | |华素片| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|四月 |五月 |六月 |二季度 | |列 | | | | | | |销售量（ |销售额（万 |销售量（|销售额（万|销售量（ |销售额（万元|销售量（ |销售额（万元） | | |箱） |元） |箱） |元） |箱） |） |箱） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|七月 |八月 |九月 |三季度 | |列 | | | | | | |销售量（ |销售额（万 |销售量（|销售额（万|销售量（ |销售额（万元|销售量（ |销售额（万元） | | |箱） |元） |箱） |元） |箱） |） |箱） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|十月 |十一月 |十二月 |四季度 | |列 | | | | | | |销售量（ |销售额（万 |销售量（|销售额（万|销售量（ |销售额（万元|销售量（ |销售额（万元） | | |箱） |元） |箱） |元） |箱） |） |箱） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|年度合计 | | | | | | | |列 | | | | | | | | | |销售量（ |销售额（万 | | | | | | | | |箱） |元） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 | | | | | | | | | 2.1.2.1 华素片年度区域目标分解华素片产品各区年度目标分解(按销售量) |区域 | |产品系|一月 |二月 |三月 |一季度 | |列 | | | | | | |销售量（箱|销售额（万|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元 | | |） |元） |） |） |） |） | |） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|四月 |五月 |六月 |二季度 | |列 | | | | | | |销售量（箱|销售额（万|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱 |销售额（万 |销售量（箱） |销售额（万元 | | |） |元） |） |） |） |元） | |） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|七月 |八月 |九月 |三季度 | |列 | | | | | | |销售量（箱|销售额（万|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱 |销售额（万 |销售量（箱） |销售额（万元）| | |） |元） |） |） |） |元） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|十月 |十一月 |十二月 |四季度 | |列 | | | | | | |销售量（箱|销售额（万|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱 |销售额（万 |销售量（箱） |销售额（万元）| | |） |元） |） |） |） |元） | | | | | | | | |20 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|年度合计 | | | | | | | |列 | | | | | | | | | |销售量 |销售额（万元| | | | | | | | |（箱） |） | | | | | | | | |0 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 | | | | | | | | | 2.2.1.1.2 东北区销售人员销售目标 | 东北区2003年度人员销售目标 | |销售人|一月 |二月 |三月 |一季度 | |员 | | | | | | |销售量 |销售额（万元|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱|销售额（万 |销售量（箱） |销售额（万元）| | |（箱） |） |） |） |） |元） | | | |初英杰|30 |18 |50 |30 |70 |42 |150 |90 | |业务员|5 |3 |5 |3 |10 |6 |20 |12 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |销售人|四月 |五月 |六月 |二季度 | |员 | | | | | | |销售量 |销售额（万元|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱|销售额（万 |销售量（箱） |销售额（万元）| | |（箱） |） |） |） |） |元） | | | |初英杰|70 |42 |70 |42 |60 |36 |200 |120 | |业务员| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |销售人|七月 |八月 |九月 |三季度 | |员 | | | | | | |销售量 |销售额（万元|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱 |销售额（万 |销售量（箱） |销售额（万元）| | |（箱） |） |） |） |） |元） | | | |初英杰|120 |72 |120 |72 |110 |66 |350 |210 | |业务员|30 |18 |30 |18 |40 |24 |100 |60 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |销售人|十月 |十一月 |十二月 |四季度 | |员 | | | | | | |销售量 |销售额（万元|销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱 |销售额（万 |销售量（箱） |销售额（万元）| | |（箱） |） |） |） |） |元） | | | |初英杰|40 |24 |40 |24 |20 |12 |100 |60 | |业务员|10 |6 |10 |6 |10 |6 |30 |18 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |销售人|年度合计 | | | | | | | |员 | | | | | | | | | |销售量|销售额（万元 | | | | | | | | |（箱）|） | | | | | | | |初英杰|800 |480 | | | | | | | |业务员|200 |160 | | | | | | | |护栏 |1000 |450 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |区域合| | | | | | | | | |计 | | | | | | | | | 2.2.2.1 华北区销售目标 2.2.2.1.1 区域销售目标 | 华北区2003年度销售目标 | |产品系|一月 |二月 |三月 |一季度 | |列 | | | | | | |销售量（|销售额（万元 |销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元 |销售量（箱） |销售额（万元| | |箱） |） |） |） | |） | |） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|四月 |五月 |六月 |二季度 | |列 | | | | | | |销售量（|销售额（万元 |销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元）|销售量（箱） |销售额（万元| | |箱） |） |） |） | | | |） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|七月 |八月 |九月 |三季度 | |列 | | | | | | |销售量（|销售额（万元 |销售量（箱 |销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元） |销售量（箱）|销售额（万 | | |箱） |） |） |） | | | |元） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|十月 |十一月 |十二月 |四季度 | |列 | | | | | | |销售量（|销售额（万元 |销售量（箱 |销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元） |销售量（箱）|销售额（万 | | |箱） |） |） |） | | | |元） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |产品系|年度合计 | | | | | | | |列 | | | | | | | | | |销售量（|销售额（万元 | | | | | | | | |箱） |） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |合计 | | | | | | | | | 2.2.2.1.1 华北区销售人员销售目标 | 华北区2003年度人员销售目标 | |销售 |一月 |二月 |三月 |一季度 | |人员 | | | | | | |销售量（|销售额（万元 |销售量（箱|销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元） |销售量（箱 |销售额（| | |箱） |） |） |） | | |） |万元） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |销售 |四月 |五月 |六月 |二季度 | |人员 | | | | | | |销售量 |销售额（万元）|销售量（箱 |销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元） |销售量（箱 |销售额（| | |（箱） | |） |） | | |） |万元） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |销售 |七月 |八月 |九月 |三季度 | |人员 | | | | | | |销售量 |销售额（万元）|销售量（箱 |销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元） |销售量（箱 |销售额（| | |（箱） | |） |） | | |） |万元） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |销售 |十月 |十一月 |十二月 |四季度 | |人员 | | | | | | |销售量 |销售额（万元）|销售量（箱 |销售额（万元|销售量（箱） |销售额（万元） |销售量（箱 |销售额（| | |（箱） | |） |） | | |） |万元） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |销售 |年度合计 | | | | | | | |人员 | | | | | | | | | |销售量 |销售额（万元）| | | | | | | | |（箱） | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |区域 | | | | | | | | | |合计 | | | | | | | | | 第三节四环公司2003年度营销活动方案 3.1 年度广告计划 |市场部2003年度广告计划 | |媒体　 |一季度　 |二季度　 |三季度　 |四季度　 | | | |区域 |负责人 | | | | |进度 | |　 | |实施项目 |负责人 | 进度　 | |　 | |实施项目 |负责人 | 进度 | |　 | |实施项目 |负责人 | 进度 | |　 | |实施项目 |负责人 |进度 | |　 | |实施项目 |负责人 | 进度 | |　 | |实施项目 |负责人 | 进度　 | |　 | |实施项目 |负责人 |进度 | |　 | |实施项目 |负责人 |进度 | |　 |　 | | |费用类别 |负责人 | |年度合| | | | |月份 |计 | | | | |负责人| 月份 |年度 | |实施项目 | | |合计 | | | | |区域/部门|负责人 | |年度合| | | |月份 |计 | | |1月 |2月 |3月 |4月 |5月 |6月 |7月 |8月 |9月 |10月 |11月 |12月 | | |市场部 | | | | | | | | | | | | | | | |东北区 | | | | | | | | | | | | | | | |华北区 | | | | | | | | | | | | | | | |华东区 | | | | | | | | | | | | | | | |华中区 | | | | | | | | | | | | | | | |西南区 | | | | | | | | | | | | | | | |华南区 | | | | | | | | | | | | | | | |鲁西区 | | | | | | | | | | | | | | | |鲁东区 | | | | | | | | | | | | | | | |零售部 | | | | | | | | | | | | | | | |南京办事处 | | | | | | | | | | | | | | | |杭州办事处 | | | | | | | | | | | | | | | | ----------------------- 郑重声明理实佳讯公司出具的文本文件仅限于本公司和受托客户所持有，不得外传，翻版必究。法律顾问：中伦律师事务所王清友律师 ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN

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四环销售部、市场部管理人员营销诊断访谈提纲访谈时间1.5个小时，时间：2002年12月2日——12月5日 1. 您认为目前在您所在的部门中， 1. 组织存在什么问题？ 2. 营销政策存在什么问题？ 3. 人员存在什么问题？ 2. 您认为在以上三个方面存在的问题中最主要的问题是什么？最紧急的问题是什么？ 3. 在公司内部，您认为其他的职能部门和您所在部门的工作关系中出的问题有哪些？主要问题是什么？ 4. 在激烈竞争的市场环境中，面对行业竞争，您所在的部门存在的问题有哪些？最主要的问题是什么？（例如：是否能够适应市场变化，迅速提出应变解决方案？是否可以将市场变化的信息迅速上报公司供有关部门参考？等） 5. 四环以前一直是以销售为龙头的营销系统，请您对这样的营销系统予以客观的评价。 6. 您希望通过这次营销的管理咨询解决您所在的部门的哪些问题？最根本要解决的问题是什么？最紧急要解决的问题是什么？ 7. 您期望解决这些问题后达到一个什么样的标准？ 8. 在四环需要解决的营销管理方面的问题中，通过本次营销管理咨询，您认为哪些问题是必须解决好的，哪些是期望解决好的？ 9. 当营销咨询进行到实际实施阶段的时候，需要进行营销管理的某些调整和变化时，您所在的部门中可能影响这些调整和变化的因素是什么？ 10. 您对以下的营销专业问题如何看待？ 1. 您所在的部门对市场掌握的能力如何？ 2. 您所在的部门对营销战略目标是否清晰？策略是否明确？ 3. 您所在的部门对主要赢利产品营销定位是否准确？ 4. 您所在的部门人员的技能如何？ 5. 您所在的部门人员的运作效率如何？ 6. 您所在的部门人员的状态如何？ 7. 销售部和市场部的营销管理能力如何？ 8. 四环公司的货款回收能力如何？ 9. 营销部门的人均销售效率如何？ 10. 营销部门的人员目标达成率如何？ 11. 对本次营销咨询项目，您个人还有哪些期望和需要补充说明的内容？谢谢您对项目组工作的支持！四环营销咨询项目组 2002年11月28日 ----------------------- 理实佳讯 RAISE-WIN z

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人力资源管理科劳资员关键业绩指标组成表 |一级指 |考核标准 |指标说明 |权重 |计算方式 |信息来源 |考核目的 | |标 | | | | | | | |个人业 |100分 |见表1 |40％ |见表一 |统计员 |根据公司战| |绩类指 | | | | | |略需要完成| |标 | | | | | |个人业绩 | |工作目 |100分 |见表2 |50％ |见表二 |直接上级（人|根据公司战| |标类指 | | | | |力资源管理科|略及流程需| |标 | | | | |科长） |要达到工作| | | | | | | |岗位要求 | |综合评 |100分 |见表3 |10％ |见表三 |直接上级（人|工作能力、| |价类指 | | | | |力资源管理科|态度、积极| |标 | | | | |科长） |性、态度等| 表一：个人业绩完成情况评分表（统计员汇总相关业绩完成数据填写） |硬指标评分项目（二级指标） |权重 |得分 | |辖区的总销售量任务完成率 |100％ | | |总计 |100％ | | 个人业绩加权得分 ×40％＝表二：工作目标指标评分表（人力资源管理科科长填写） |软指标评分项目（二级指标） |权重 |得分 | |工资奖金的计算、发放；劳动保险实施及|30％ | | |离退休手续的办理 | | | |办理劳资的具体业务，解答员工有关劳资|20％ | | |方面的问题 | | | |劳资报表的统计、汇总、上报、分析、说|20％ | | |明 | | | |员工的考勤及请、消假的管理工作 |10％ | | |本岗位各种文书档案的归档和管理工作 |10％ | | |出勤情况（迟到、早退、事假等）培训出|10％ | | |勤、培训效果 | | | |总计 |100％ | | 工作目标加权得分 ×50％＝表三：综合评价指标评分表（人力资源管理科科长填写） |软指标评分项目（二级指标） |权重 |得分 |加权得分| |1、纪律性 |20％ | | | |2、协调性 |20％ | | | |3、积极性 |20％ | | | |4、责任感 |20％ | | | |5、服务态度 |20％ | | | |总计 |100％ | | | 综合评价加权得分 ×10％＝表四：附加项目（人力资源管理科科长填写） |附加项目 |项目分值 |评分 | |1、为部门、集体争取荣誉者 |加3分/次 | | |2、为公司提供有建设性建议并被采纳的 |加3分/次 | | |3、为公司做出突出贡献、有先进事迹的 |加3分/次 | | |4、连续一个季度完成销售任务的 |加5分/次 | | |5、连续两个月完成销售任务的 |加3分/次 | | |6、其他部门需要协调的属于自己职权范围 |扣5分/次 | | |内的工作，不能及时有效完成的 | | | |7、经部门负责人认定并有事实依据属于工 |扣5分/次 | | |作失误的，造成比较严重后果的 | | | |7、经公司认定并有事实依据属于重大工作 |扣20分/次 | | |失误的，造成恶劣后果的 | | | |总计 | | | 1．通过以上各项的评分，该员工的综合评分是：（表一＋表二＋表三＋表四）＝分。 2．评价者意见(目前绩效意见，下阶段绩效改善建议)： 3．评价者签字：日期：年月日

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negative_file/绩效考核评分标准/绩效考核评分标准/人力资源科科长绩效评价参考标准.doc

关于房地产项目开发程序的研究报告目录第一章资源整合第一节房地产发展方向第二节公司核心竞争力第三节公司发展战略第四节资源整合第二章市场调查第一节市场调查的目的第二节市场调查的内容和方法第三节区域市调报告的撰写第三章用地潜力分析第一节用地潜力分析的内容第二节用地潜力分析的成果第四章土地决策第一节土地管理的基本术语第二节获取土地的方式第三节征地拆迁及其土地出让的程序第四节土地获取时应注意的主要问题第五章项目投资成本与费用的估算第一节项目投资成本与费用的基本概念第二节开发建设投资的费用构成第六章项目投资效益的多方案比较以及综合评估第一节项目财务评价的主要内容第二节项目评价的基本方法第七章市场定位第一节市场定位的依据第二节产品品质第三节面积配比和格局配比第四节房型设计第五节营销主题第八章规划设计第一节规划和设计的要点第二节规划和设计应考虑的因素第三节我国居住区规划经历过程第四节当代规划和设计的发展方向第九章工程建设第十章营销推广第一节价格策略第二节广告策略第三节营销策略第四节销售执行第十一章物业管理第一章资源整合第一节　房地产发展方向一．未来十年中国的住宅需求在未来5~10年中，我国以住宅为主的房地产业将保持强劲的增长态势，而居民消费结构转换、城市化和加入WTO将成为推动房地产产业发展的三大动力。（一）　居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代 1978－2000年，我国GDP年均增长9.5%，人均GDP增长也超过8.1%，城镇居民人均可支配收入从343.4元升到6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改善奠定了坚实的基础。90年代，人们的消费开始从温饱型向消费型转变，带动了居住、交通、通信、文化教育娱乐消费明显增强。根据第五次人口普查公报，我国现有城镇人口45594万人，占总人口的30.09%，人均居住面积10.4平方米，建筑面积19平方米。按照国家住宅产业“十五”发展计划，到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米，仅城镇居民就需建设27亿平方米，平均每年新建住宅5.4亿平方米，这样大的住宅投资与需求将对国民经济的发展起到巨大的推动作用。（二）　城市化步伐的加快带来巨大的住房需求根据国际经验，当一个国家经济进入持续稳定增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期。世界银行对全世界113个国家的统计资料进一步表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平仅为20%，当人均GDP从700美元上升到1000美元和1500美元的中等发展国家时，城市化进程加快，水平将到40%~60%，而经济高速发展，城市化水平达到70% 以后，城市化发展速度将缓慢。 2000年，我国城市化水平已达36.22%，在未来十年内，人均GDP将从1997年的860美元，提高到2010年的1200美元甚至1500美元，经济的增长将加快城市化的进程，我国总人口的自然增长率仍保持在9.6‰，城市化率以每年1%左右增长，到2010年达到46%，城市人口将达到6.4亿，净增长1.9亿，每年增长1852万人。每增加1个人，将增加22平方米住宅建筑面积和100平方米左右的城市建设用地，城市人口的迅速增长无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的压力。（三）　加入WTO后开放步伐加快形成对房地产的巨大需求加入WTO后，我国将开放交通运输、金融服务、电信、法律服务、会计服务、信息服务、旅游、建筑业等多个行业，且开放的速度之快也是前所未有的，如银行业5年内取消对外资的地域和客户限制，建筑业合资合作企业3年内开始享受国民待遇，这些都将吸引大量外资进入，势必增加对房地产产品——住宅、写字楼、中介服务等多种需求。虽然未来5~10年中我国房地产业的发展总体看好，但现阶段，潜在需求与有效需求不足的矛盾并没有得到解决，这在一定程度上抑制了房地产业的健康发展。二．房地产市场发展趋势从1998年起，我国摆脱了低速和负增长的状态，进入高速发展阶段，尤其是2001年以来，房地产进入欣欣向荣的景象。前11个月，全国房地产投资4857亿元，比2000年同期增长29.7%。随着中国加入WTO，机遇与挑战并存的2002年，国内房地产进入一个全新的发展时期。房地产市场表现出如下特点：（一）房地产开发投资高速增长（二）商品房销售市场供求两旺（三）个人购房比重继续提高（四）土地购置和土地开发投资高速增长 2001年1—10月，全国房地产开发企业购置土地面积达12803万平方米，比2000年同期增长 65%，同期完成土地开发投资282亿元，比2000年同期增长34%，完成土地开发面积6563万平方米，同比增长36.8%。土地购置面积的大幅增长，表明开发商对为了开发前景看好。 2001年，北京、上海、成都、长春、武汉通过一系列的运作，万科的土地储备达到近90 0万平方米。“如果保持今年的速度，一年后，万科的土地储备预期可达1600万至1800万平方米”。王石报出的数字令人咋舌。而中海也计划土地储备量超过万科。大连万达2001年土地储备已达2000万平方米，业务发展到15个城市。首创集团总裁刘晓光接受《21世纪经济报道》采访时透露，首创已拥有土地储备6000万平方米，且还会继续增长。鲁能集团在北京、上海、济南、青岛、重庆、成都、宜宾、海南等地大量储备土地，已达近1000万平方米。（五）房地产市场进入优胜劣汰时期随着以地产大鳄为先锋的新一轮圈地运动的开始，然而圈地的背后是一个等待整合的市场。椐业内的普遍说法，中国内地地产最快5年，晚不会超过10年，要产生出几个寡头，象香港一样。目前，我国最大的房地产开发企业的市场份额没有超过5%，而香港是30%至 50%以上，新鸿基等几家公司占整个香港市场80%的份额。中国加入WTO，势必有大量的外资流向房地产市场，将加剧对市场的冲击，使得市场进入优胜劣汰阶段。市场也将进入现房市场，真正的买方市场将形成，房地产风险加大，门槛提高，更多的开发商要在产品品质和公司品牌上竞争，但市场不拒绝好房子。（六）空置房面积不断扩大，开发风险加大。地产商以圈地为先导的大肆扩张，无疑将带来新一轮地产开发热。但我国商品房空置面积已达10000万平方米，而商品房价格却出现近年来少有的一路上扬。实际上，新建成的商品房如空置，每年至少贬值10%，而在现有的空置房中空置超过2年的占50%以上，还有大规模开发的经济适用房以及正在启动的房地产二级市场，都在挤压现有的商品房生存空间，故有人担心目前出现的开发热潮是又一场美丽的泡沫。总之，未来10年是我国房地产发展的重要时期，在经历了1999—2001年的“龙抬头”时期后；2002—2003年市场进入整合发展期；2004—2007年将进入全面发展期；2008—2010年房地产将进入最后的调整发展时期。在各个时期，新发展动力的集聚，将拉动内需，刺激市场的发展。三．房地产开发模式的发展方向如今的房地产市场已经迈过了比产品、比技术，拼环境、拼景观的层面，而迈到了比品牌（包括品位、风格、素质、氛围、文化和生活方式）的层面。因此房地产的竞争已经超越了产品和项目的竞争，而是开发策略和开发模式的竞争。 1、规模化品牌扩张开发模式规模化品牌扩张开发模式，引导了我国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合化。该模式开发比较成功的典型是广州碧桂园、祈福新村、广州奥林匹克花园等。（1）郊区化居住模式。深圳、广州等经济发达城市为适应人们崇尚“5+2”生活模式，即市区工作5天，在郊区休息生活2天，在城市郊区开发。比较成功的典型是广州碧桂园、祈福新村、深圳万科四季花城、深圳中海怡翠等。但随着城市的发展，特别是大交通格局的奠定，“7+0”模式（市区工作，郊区居住），已成为开发商的着眼点。（2）大盘化（规模化）如今的房地产开发商为了提升品牌（包括品位、风格、素质、氛围、文化和生活方式），而大规模圈地，单个项目的面积已越来越大，如广州祈福新村占地6500亩。（3）复合化人们日益增长而不断变化的需求，注定房地产靠单一概念、单一元素致胜的时代已结束。复合地产概念将取代纯粹的规模取胜时代，个性化差异也代表着未来之路。较成功的典型是广州碧桂园、广州奥林匹克花园等。碧桂园与北京景山中学合办碧桂园学校及五星级会所的建成获得巨大成功。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，已深入人心。广州奥林匹克花园以“体育产业+房地产”，“科学健身，健康人生”、“运动就在家门口”的理念诉求，使奥林匹克花园具备了自己独特的优势。 2. 专业化连锁开发模式专业化连锁开发模式就是用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念识别、行为识别、视觉识别），成功地将上一个项目所投放的广告费及其所形成的品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。其中主要的是“理念”与“行为”识别系统，这是出人才、出机制、出效益、出品牌的基础，这些为开发下一个项目奠定了基础。比如万科在深圳、北京、沈阳、武汉、上海等地开发的万科城市花园、中体产业与发展商合作在广州、北京、上海等地开发的奥林匹克花园。第二节　公司核心竞争力核心竞争力是那些使企业比别人更强的东西，房地产企业的核心竞争力大致包括以下几点：把握房地产市场现状和变化趋势的能力；进行市场细分和客户定位的能力；根据市场需要进行规划、设计的能力；对工程成本、进度、质量进行控制的能力；针对特定的客户群进行市场营销的能力；提供优质物业管理等售后服务；与政府有关部门进行业务沟通的能力；保证工程建设的较强融资等能力。随着房地产市场的发展，市场营销手段、物业管理等极易被模仿，已是开发商必备的能力，以后的核心能力的竞争主要是规模的竞争，形成区域市场垄断。通过构筑企业的核心竞争力，最终提升企业的品牌。第三节　公司发展战略一．企业战略的定义企业战略是在符合和保证实现企业使命的条件下，在充分利用环境中存在的各种机会和创造新机会的基础上，确定企业同环境的关系，规定企业从事的经营范围、成长方向和竞争对策，合理地调动企业结构和分配企业的全部资源，从而使企业获得某种竞争优势。它是企业战略思想的集中体现，是企业经营范围的科学规定，又是制定各种计划的基础。二．基本竞争战略竞争战略属于企业经营单位战略的范畴，是指企业正确地分析和界定本企业在竞争中的地位后所形成的战略。基本竞争战略是指无论在什么行业或企业都可采取的竞争性战略。美国哈佛商学院著名的战略管理家迈克尔·波特在其1980年出版的《竞争战略》中，提出三种基本竞争战略，即成本领先战略、差异化战略和重点集中战略。 1．成本领先战略成本领先战略是指企业通过在内部加强成本控制，在研究开发、生产、销售、服务和广告等领域里把成本降低到最低限度，成为行业中的成本领先者的战略。 2．差异化战略差异化战略是指企业提供与众不同的产品和服务，满足顾客特殊的需求，形成竞争优势的战略。运用该战略主要是依靠产品和服务的特色，而不是产品和服务的成本。但应注意，差异化战略并不是讲可以忽略成本，只是强调此时的战略目标不是成本问题。 3．重点集中战略重点集中战略是指企业把经营战略的重点放在一个特定目标市场上，为特定的地区或特定的购买者集团提供特殊的产品和服务。企业一旦选定目标市场，便可以通过产品差异化或成本领先的方法，形成重点集中战略。就是说，采用重点集中战略的企业，基本上就是特殊的差异化企业或特殊的成本领先企业。三．万科集团的发展战略探讨万科集团的发展战略：以房地产开发为主导产业，在全国大型城市近郊区开发以“城市花园”为品牌的多层住宅。具体包括以下方面： 1．经营专业化，根据自身的特点，以房地产开发为主导产业对有些行业进行整合；并将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴，但万科并不进入住宅相关部件、配件的生产体系。 2．为有效利用土地资源、降低能源、材料的消耗，成立建筑研究所。 3．住宅市场主流化，从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市镇。 4．建立新的融资渠道，住宅证卷化、金融化，广泛与国外金融机构如基金、保险等结合，增强资金实力，具备规模化开发、新市镇开发的实力。 5．广泛吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司建立联系。 6．加强与建筑商、材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，形成产业同盟。 7．为提高资金利用效率，建立财务结算中心，集中统一资金调度。第四节　资源整合在项目拓展时，除考虑房地产市场情况，还应充分考虑公司的人员、资金等多方面的因素，在各方面情况都允许的情况下，再进行项目拓展。项目开发应整体规划，包括全程策划、核心系统、增值控制、利润保障、战略领先五个方面，如果只贯彻这些措施中的一种则任何试图改善经营状况的努力都难以奏效，应对以上因素整合。第二章　　市场调查第一节房地产市场调查的目的开发商和经济评价人员通过房地产市场的调查，了解房地产市场的过去和未来，把握房地产市场的发展动态，预测其发展趋势，并据此分析开发项目建设的必要性，确定项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。第二节房地产市场调查与预测的内容和方法房地产市场有很深的地域特征，所以一般的市场调查习惯依据地域特性，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场），再由线、面到体（宏观环境），然后再从体回到面，从面回复到点，不断循环，融会贯通。现就从点、面、体的三个层次加以介绍。一．点——单个楼盘一般单个楼盘的市调从产品、价格、广告、销售四个策略加以分析 1．产品策略（1）区位分析大的方面分析楼盘的区域历史沿革、区域特征（商贸中心、工业中心、居住社区等）；了解区域的交通工具、交通方式（高速公路、市政道路、地铁、轻轨、高架、公交等）以及距离城市主要标识地域（如市政府、广场、火车站等）的距离；了解区域公共配套设施（水、电、气、医院、超市、商场、公园、农贸市场、影剧院等生活配套）和人文环境等。小的方面分析楼盘的地块具体坐落方位、大小、形状、四周房产状况、道路进出口、主要展面的临街情况等。（2）基本参数总占地面积、总建筑面积、容积率、覆盖率、规划形态等。（3）建筑类别应根据开发项目的用途、未来获取收益的方式以及所在地区的具体情况确定，现按照用途可分为下列类型： ·居住类，包括普通住宅、高档公寓、别墅、内销房、外销房等。 ·商业用途类，包括商场、商业店铺、超级市场、批发市场等。 ·办公类，包括商务办公楼（写字楼）等。 ·旅馆类，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。 ·餐饮类，酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 ·娱乐类，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。 ·工业类，厂房、仓库等。 ·特殊用途类，包括停车楼等。 ·土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，使其开发成为熟地的房地产项目。（4）面积和房型建筑面积、使用面积、公摊系数、面积配比和格局配比、平面设计等。（5）建材装修是清水房还是精装修，建材的品牌、数量等，如电梯、卫浴设备的配置等。（6）公用设施一是指日常生活中最基本的配套设施，如水、电、气、通讯、有线电视、车库等，二是指为社区配套的会所、超市等。（7）施工进度和交房日期（8）开发方式了解土地获得方式，是独资、合资、联建等方式。（9）公司构成了解楼盘的投资、设计、施工、物业管理等主要事项的承担公司是谁？资质、资信如何？ 2．价格策略价格是房地产营销中最基本、最活跃的因素，因此一般从单价、总价、付款方式三个方面深入调查分析。（1）单价单价基本上是区位、品质等因素的综合反映，是衡量比较一产品的重要指标。因此应对起售单价、最低单价、最高单价、平均单价、主力单价等方面进行了解。（2）总价相对于房屋单价给人的直观印象是楼盘的区位和品质的高低，总价所折射出来的更多信息是目标客户群层的区隔，对于总价的调研和对总价配比的切实把握，会把握产品的目标客户群定位、市场定位。实际上总价款是购买客户的最直接、最明显的分水岭。为此应从最低总价、最高总价、主力总价、平均总价、总价范围、车位总价、总价配比等方面详尽调查。（3）付款方式付款方式是总价在时间上的一种分配，用以缓解付款压力，扩大购买层的范围，以提高楼盘的销售率，是一促销手段。一般有以下几种方式，一次性付款、建筑进度付款、时间付款、银行按揭贷款、延期付款等。 3．广告策略广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排和具体实施效果等。 4．销售对楼盘各项因素的评判，归根结底是销售结果的评判。它一方面是指具体业务安排，如销售点的选择、人员配置、业务执行等；另一方面是实际销售结果的调查，如什么样的房型最好买？什么总价是市场所接受的？吸引客户最主要的地方是什么？购房客户群有什么特征？等等。二．线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解后，我们可以着手区域市场的调查与分析。一般讲，区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、供应市场特征、需求市场特征三个方面。（一）区域分析区域分析也就是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通动线、区域特征、发展规划三方面因素的综合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析要侧重于整体的分析和宏观评估。 1．交通动线交通是经济发展的命脉，更是一个时代开创的急先锋。经济要发展，势必要交流。要交流，自然会形成交通动线，在地域分析的三大因素中，顺应人流、物流的自然流动趋势而形成的交通动线（江河、铁路、公路、机场等），是最活跃最具决定性作用的一环，是形成房地产地域形态的真正原动力。交通动线对地域的影响一般表现在以下几个方面。（1）形成交通动线的本身所具有的物质形态，对周围地块的直接作用。（2）由交通动线所带来的人流、物流因数量、类别、质量的差异给地域发展带来的直接或间接的影响。 2．区域特征区域特征是相对聚集而产生的、依附于地域之间且是其所特有的一种物质和精神形态。它取决于该地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、人口规模、人口素质、购买力水平、建筑种类、风格、规模、分布等因素。区域特征这一特性对房地产的影响，首先表现为群体对个体的作用，即所谓的良币驱逐劣币，或劣币驱逐良币。在区域特征分析时要注重经过长期的历史沉淀而形成的无形部分。随着发展速度的加快，城市的有形部分很容易被塑造，但无形部分却很难一蹴而就。区域特征分析是要与交通动线联系起来，将它看成是一开放的动态社区。 3．发展规划政府为实现一定时期内的经济和社会发展目标，而确定的城市性质、规模、发展方向，城市土地的合理利用，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。（二）供应市场特征供应市场特征的调研关键在于认真研究产品的共同点与差异性，以及他们市场反应强弱的缘由。一般从以下几个方面调研。 1．供求状况。包括相关地段、用途、档次、规模、价位、平面布置等的房地产供应状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计他们投入市场的时间。 2．房地产商品的价格、租金和经营收入、单价分布、总价结构等。 3．房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。 4．各类营销手法的市场反应和市场空白点的捕捉。（三）需求市场特征需求市场特征是指区域人口规模和密度、人口结构、人口素质和习惯嗜好以及家庭规模、购买力水平、客户的需求结构与特征等。三．体——宏观环境房地产体——宏观环境的调查。该工作应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要包括：政治、经济、行政法规、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。四、房地产市场调查方法要根据调查的对象和内容，采用适当的方法。通常采用的方法有：普查法、抽查法、直接调查法、间接调查法。五、房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测（一）定性预测。主要是通过对历史资料的分析和对未来条件的研究，凭借预测人员的实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。（二）定量预测。在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数学模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。第三节　区域市调报告的撰写房地产区域市调报告是房地产市场调查与研究的一种表现形式。要保证材料的真实性，同时针对性也是该工作的前提条件，譬如有的报告是为投资地块选择而作评估的，市调工作应侧重于经济、人文、环境、交通、市政、规划等方面，如报告是为具体产品作企划，市调工作应侧重于围绕最近开盘的几个楼盘及其销售状况进行分析。一般讲，区域市调报告大致包括区域概况、目标区域的楼盘情况、报告结论或建议三部分。一．区域概况区域概况是区域特征的总结，主要是指对历史发展、政治经济、人文环境、市政交通、生活环境、发展规划等方面的基本状况进行一个概括性的描述。因为房地产的地域特性特别强，区域概况自然是任何一份市调报告的基本点和出发点。二．目标区域的楼盘情况该工作一般先按照为了说明的总价、品质、区位等问题进行分类。再针对要研究的课题，有重点的进行详尽的客观描述。通常，根据需要在大量详实的原始资料基础上，筛选部分细项，或列表或叙述，努力做到既完整，又一目了然。为了更详尽的说明问题，又不使报告过长，通常选择一个与我们非常相似的楼盘，或现时销售非常火爆的楼盘，或对我们构成严重威胁的楼盘进行详细的分析。三．报告结论或建议对市调结果的共同点和异同点（产品结构和需求结构）的分析，以及形成这种状况的原因进行深究，是报告结论的关键部分。要对自己项目的目标市场定位作出初步的建议。第三章　用地潜力分析在项目开发前，都对基地进行论证和评估，其中最重要的是对环境、生态条件、自然系统有深刻的认识和了解。第一节　用地潜力分析的内容一般对以下方面进行分析。一．自然环境的评估土地：包括地质情况、土壤、土地形状、边缘线、坡度、景观。水源：包括地面和地下水源、水质、潮汐情况、湿地的水线情况。植被：包括植被状况、时间、区内树木的描述。野生动物状况：包括定居和迁徙的动物习性和栖息的位置和状况。气候：宏观气候和微观气候，空气质量、噪音水平和发展趋势。二．人为特色建筑：现存建筑的结构和式样，附属建筑、地基。交通系统：道路系统和网络，交通工具、出行方式、时间表等。基础设施：水、电、气、排水等系统，学校和商业网点等的分布。三．文化因素社会影响：邻里对于相邻地段的使用、地段的文化价值和考古价值。社区观点：法律限制：设施的确切位置：经济因素和状况：土地价值，税收结构，成长潜力，地块之外的经济情况改变状况。第二节用地潜力分析的成果在用地潜力分析的基础上，一般编制用地评价图，其通常做法如下： 1．分析水文资料，在地形图上画出再现期的洪水淹没线。 2．画出地下水距地面1m、2m的等深线。 3．画出代表不同土壤承载力和其它工程地质性质不同土层的位置。 4．画出矿藏的范围。 5．画出不宜建设的陡坡、活动性冲沟、滑坡、沼泽地以及遭受冲刷的河岸的范围和地段。 6．画出采取措施后可变为建设用地的小型冲沟、沼泽地、采掘场和非活动性滑坡地段。 7．画出不能作为建设用地的范围，如文物保护范围。第四章　土地决策第一节　土地管理的基本术语为了准确的把握土地管理的国家有关强制性标准、规范的规定，需对土地管理的基本术语进行掌握（以下内容均参照重庆市有关规定）。一．土地用途分类 ·农用地：指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 ·建设用地：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 ·未利用地：指农用地和建设用地以外的土地。二．土地使用权和所有权土地归国家所有，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付一定的出让金。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。三．农用地转建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划或实施具体建设项目而占用土地的，可按照规定办理农转建手续。并要缴纳新增建设用地有偿使用费。四．土地价格 1．基准地价：是城镇土地分区域、分用途测算出的平均价格（含出让金），是政府的宏观调控价格，也是土地评估及有关部门制定各种土地税费的政策依据，不是具体收费依据。 2．公示地价：是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国家应收部分（土地出让金）价格和划拨国有土地使用权转让土地收益价格。 3．土地还原率：是用以将土地纯收益还原为土地价格的利率（或比率）。重庆基准地价和公示地价的土地还原率r=0.0873。 4．土地级别：是根据城镇土地自然和经济属性而划分出的土地等级序列。 5．土地有偿使用费：是指土地使用者有偿使用国有土地应向国家缴纳的费用。其包括：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。 6．土地出让金：是指国有土地使用权出让时，国家凭借土地使用权向土地使用者收取的费用。其不包括征地或拆迁、土地整治开发费用。 7．土地收益：是指划拨土地使用权转让时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款规定经批准不办理出让手续，转让者需向国家缴纳的费用。划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。 8．土地出让综合价金：包括土地取得费（征地费或拆迁安置费）、土地整治开发费和土地出让金。 9．基准地价的应用；渝国土房管发[2000]315号文规定的基准地价的内涵为50年期城镇熟地[成熟度：三通一平（通水、通电、通路、平整场地）]，容积率为1的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体宗地地价评估时，应根据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素、土地使用权类型及年限修正。综合用途的宗地价格评估时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。运用基准地价系数修正法评估地价的公式为：评估地价=基准地价×[1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数）] ×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数。 10．公示地价的应用（1）　重庆市国有土地使用权出让金测算方法一：国有有土地使用权出让金为宗地价格与宗地出让金比率的乘积。宗地出让金比率表 |用途 |商服业 |住宅 |工业 | |出让金比率 |0.3~0.35 |0.25~0.28 |0.2~0.23 | 方法一主要适用于企业改制、土地级别不明确、招标拍卖出让底价的测算及建筑规划设计方案未明确或难以确定的宗地的土地出让金测算。（2）　重庆市国有土地使用权出让金测算方法二：国有有土地使用权出让金为各楼层建筑面积与楼面价出让金标准、楼层修正系数、年限修正系数的乘积之和。 1999年重庆市国有土地使用权楼面价出让金标准单位：元/平方米、50年 |用途类别 |商服业 |住宅 |工业 | |土地级别 | | | | |1~3 |550~237 |420~158 |440~178 | |4~6 |212~184 |141~112 |152~124 | |7~9 |168~136 |92~78 |96~77 | |10~11 |112~92 |66~56 |63~45 | |12~13 |83~65 |43~36 |36~28 | |14~15 |48~28 |29~21 |20~15 | |16~18 |26~24 |19~17 |14~13 | |19~20 |22~20 |15~13 |12~11 | 方法二主要适用于建筑规划设计方案已明确的宗地土地出让金测算。（3）　重庆市国有划拨土地使用权转让土地收益测算方法土地收益为土地出让金与土地收益系数之乘积。划拨土地转让土地收益系数 |用途 |商服业 |住宅 |工业 | |土地收益系数 |0.2 |0.15 |0.14 | 2. 土地获取的方式 3. 征地拆迁与土地出让的基本程序第四节　土地获取时应注意的主要问题土地是房地产开发的基础，土地投资在开发成本中占的比例也比较大，通常在三分之一左右，有的甚至超过二分之一，为此土地获取时，应谨慎。特别要注意以下几个问题。 1．必须明确土地的状态，是原状土地（毛地），还是熟地（三通一平的土地），同时若是原状土地应明确市政设施配套有谁负责配套、何时配套、有何配套等问题。 2．应明确土地价格所包含的内容，是否包括出让金、征地拆迁安置费、有关税费等。 3．应明确土地款的支付与《国有土地使用权证》等有关手续办理进度的关系。大宗土地的出让，应明确出让金缴纳一定比例即可办理《国有土地使用权证》或申请出让金缓交，以减轻项目前期投资。 4．应调查清楚土地的权属，是农用地，还是国有土地；若是农用地应明确国务院是否批准转为城市建设用地，若未转为城市建设用地应明确新增城市建设用地有偿使用费的支付（按规定土地使用者缴纳出让金后，不再缴纳新增城市建设用地有偿使用费，由区政府在报国务院批准农转建时支付），若是国有土地应明确土地的权属单位、土地款（出让金、征地拆迁安置费、有关税费等）的支付情况以及是否在银行抵押贷款。 5．为使在土地价格谈判时处于主动地位，应在委托征地、拆迁前，公司内部收集有关资料，按照相关的法律、法规，编制测算报告。 6．在支付征地、拆迁款时，应特别注意对安置问题的控制，一般预留30%~40%征地、拆迁费，在确实进行安置时分期支付。同时宜签定征地、拆迁包干合同。 7．在签定出让合同时，应注明开工日期的在开工条件，防止由于某种原因延期开工，而征收土地闲置费，甚至两年不开发，出让方要无偿收回土地使用权。该问题对于大面积片区开发（分期滚动开发）项目有为突出。 8．对于毛地的开发，按规定要分摊道路一半的用地面积，因此在《国有土地使用权证》中要注明总用地面积、道路面积（划拨）、出让面积。第五章　项目投资成本和费用的估算第一节房地产投资成本和费用的基本概念一、房地产总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。开发建设投资在开发建设过程中形成以出租和出售为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产。应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发期是指房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建设完成的时间。二、开发产品成本是指房地产项目产品建成时，按照国家财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。三、经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家财务和会计制度结转的成本。主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产销售成本和出租经营成本可按当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。四、房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产和递延资产。（一）固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。（二）无形资产主要包括土地使用权等。（三）递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。五、运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用，主要包括：管理费用和销售费用。六、资金使用计划房地产项目应根据可能的建设进度和将发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。在可研阶段，计算期可取年、半年、季、月为单位，资金使用计划按期编制。编制时应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。第二节开发建设投资的费用构成一、房地产土地费用是指为取得项目用地而发生的费用。房地产取得土地的方式有多种，所发生的费用各不相同。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 (一)　土地征用拆迁费 1、农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、拆迁费、其他费用。 2、城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原有单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费。（二）土地出让价款。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。许多城市都制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。（三）土地转让费。（四）土地租用费（五）土地投资折价。二、前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可研，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用。项目前期规划、设计、可研所需支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工程量乘以正常工日费率估算。项目水文地质勘测、土地开发中的“三通一平”工程费用根据实际工程量估算。三、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供气、供电、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。四、建筑安装工程费用是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。五、公共配套设施建设费用是指在居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等，一般按规划指标和实际工程量估算。六、开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。七、管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。八、财务费用是指房地产企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债卷的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。九、销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代理手续费、销售服务费以及预售许可证申领费等。十、其他费用主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。十一、开发期税费主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、分散建设市政公用设施建设费等。十二、不可预见费第六章　项目投资效益的多方案比较以及综合评估一、定义房地产财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。二、基本财务报表的类别现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。三、现金流量表现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照计算基础的不同，一般分为： 1．全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。 2．资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 3．投资者各方现金流量表。该表以投资各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。四、资金来源与运用表该表反映房地产开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。五、损益表该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。 1、利润总额的计算利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加- 土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本 2、弥补亏损房地产开发企业的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的用税后利润弥补。 3、利润分配房地产企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度亏损提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。提取公益金向投资者分配利润。六、财务盈利能力分析财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标： 1、财务内部收益率（FIRR）指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量表现值等于零时的折现率。其表达式为： n ∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0 t=1 式中CI——现金流入量 CO——现金流出量（CI-CO）t——第T期的净现金流量 N——开发经营期（开发期与经营期之和）财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差发求得。当FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（设定的基准收益率）时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期的财务内部收益率，然后再比较。 FIRR年=[（1+FIRR季）4-1]×100% 2、财务净现值（FNPV）是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折算到开发期初的现值之和。 n FNPV=∑（CI-CO）t（1+ ic）-t t=1 财务净现值≧0的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。 3、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目）投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算期。其表达式为： n ∑（CI-CO）t =0 t=1 投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得，其详细计算公式：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数- 1）+（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）投资回收期应以年为单位。 4、投资利润率投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100% 5、资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100% 6、资本金净利润率资本金净利润率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100% 七、清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。 1．借款利息计算有效利息率有效利息率=[1+(rt/m)]m-1 式中 rt——名义利息率 m——每期计息次数利息计算 2．借款偿还期的计算八、资金平衡分析九、资产负债分析第六章　项目投资效益的多方案比较以及综合评估一、定义房地产财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。二、基本财务报表的类别现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。三、现金流量表现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照计算基础的不同，一般分为： 1．全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察房地产全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。 2．资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 3．投资者各方现金流量表。该表以投资各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。四、资金来源与运用表该表反映房地产开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。五、损益表该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。 1、利润总额的计算利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加- 土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本 2、弥补亏损房地产开发企业的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的用税后利润弥补。 3、利润分配房地产企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度亏损提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。提取公益金向投资者分配利润。六、财务盈利能力分析财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标： 1、财务内部收益率（FIRR）指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量表现值等于零时的折现率。其表达式为： n ∑（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0 t=1 式中CI——现金流入量 CO——现金流出量（CI-CO）t——第T期的净现金流量 N——开发经营期（开发期与经营期之和）财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差发求得。当FIRR≧MARR（可接受得最低收益率）或FIRR≧ic（设定的基准收益率）时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期的财务内部收益率，然后再比较。 FIRR年=[（1+FIRR季）4-1]×100% 2、财务净现值（FNPV）是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折算到开发期初的现值之和。 n FNPV=∑（CI-CO）t（1+ ic）-t t=1 财务净现值≧0的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。 3、投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目）投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算期。其表达式为： n ∑（CI-CO）t =0 t=1 投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得，其详细计算公式：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数- 1）+（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）投资回收期应以年为单位。 4、投资利润率投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100% 5、资本金利润率资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100% 6、资本金净利润率资本金净利润率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100% 七、清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。 1．借款利息计算有效利息率有效利息率=[1+(rt/m)]m-1 式中 rt——名义利息率 m——每期计息次数利息计算 2．借款偿还期的计算八、资金平衡分析九、资产负债分析第二节项目评价的基本方法投资决策分析常用的决策方法主要有两种：静态分析法和动态分析法。投资决策的静态分析法是按照支出、收入、利润和资金占用、周转等方面的传统会计观念，以公司投资的经济效益进行评价和分析的方法，又称投资决策的会计法。按照传统的会计观念，以货币为统一尺度计量的金额收入或支出，不论发生在何时，其经济价值是相同的。由此可见投资决策的静态分析法实际上就是将财务会计中关于损益计算的原理和方法，应用于投资决策分析中。静态分析法主要有回收期法、投资报酬率法等。投资决策的动态分析法是依据货币的时间价值的原理和方法，将投资不同时期的现金流入和现金流出按某一可比基础换算成可比的量，据以评价和分析投资效益的方法。主要有净现值法、现值指数法、现值回收期法、内含报酬率法。一、回收期法（一）回收期的基本概念和模式 1、投资方案每年现金流入量相等回收期=投资的初始现金流出÷每年的现金流入 2、投资方案每年的现金流入不相等投资回收期无法用公式测算，只能在逐期累计其现金流入额的基础上测算。（二）对回收期法的评价投资回收期法优点是计算简单，通俗易懂，促使公司尽快收回投资。回收期法的缺点：一是只反映投资的回收速度，不能反映投资的整个寿命期限和盈利能力；二是不考虑现金流量发生的时间性，在评价和分析投资方案时，忽略货币时间价值这一重要因素。总之，投资回收期法具有很大的片面性和局限性。在投资决策时，往往只将其作为最初评价和分析投资方案是否可取的工具，而真正最后决策时还需与其他方法相配合。二、投资报酬率法投资报酬率法的基本概念和模式投资报酬率法是指一项投资方案的平均每年获得的收益与投资额之比，它表示单位投资额每年获得的报酬，是一项反映投资获利能力的相对数指标。按投资报酬率所采用的基础不同有两种不同的计算方法： 1、以原始投资额为基础，计算投资报酬率。平均每年获得的投资税后净利投资报酬率= 投资的初始投资额 ×100% 该项指标反映投资在其整个的寿命期间内按年平均的获利能力。 2、以平均投资额为基础计算投资报酬率。以平均投资额计算的投资报酬率称为平均投资报酬率，它是指一项投资在整个寿命期内按年平均增加的税后净利润与其占用的资金额之比。上述投资报酬率的计算以投资的支出总额为基础，但事实上，由于投资所形成的固定资产的逐年摊销，投资支出总额并非在其寿命期内被始终占用。故以其反映的投资效益是不够客观的，而平均投资报酬率则考虑了这一因素。平均每年获得的投资税后净利平均投资报酬率= （初始投资额+残值）÷2 ×100% 该项指标反映投资在其整个的寿命期间内按年平均的获利能力。对投资报酬率法的评价运用投资报酬率法评价投资的经济效益，从某种程度上反映了投资所产生的盈利水平，较回收期法要客观、全面；再者该方案计算简单易理解。投资报酬率法存在如下缺点：一是没有考虑投资现金流量的时间性和时间价值这一重要因素，使得公司难以判断投资所实现的盈利水平能否满足其要求，容易导致错误的决策；二是只考虑投资所得，而忽略考核投资回收，从计算报酬率公式看，涉及到的只是投资所产生的年平均净利，而投资的回收情况在公式中没有体现出来。在公司采用不同折旧法的情况下，投资报酬率更难客观正确地分析投资的经济效益，因为不同的折旧法，会得出不同得税后净利，税后净利更不是一个平均数，所以投资报酬率法带来很大假设性，与公司投资的客观事实并不相符。三、净现值法净现值法的基本概念和模式一项投资在整个寿命期限内的全部现金流入现值减去全部现金流出现值后的余额称为投资的净现值。在净现值法下，计算投资的现金流量现值实际已将投资所应实现的报酬考虑在内，即投资的必要报酬率。净现值实际上是一项投资实现其必要的报酬率后多得报酬的现值。净现值等于零的报酬率称为内含报酬率。四、现值指数法一项投资的的现金流入现值总额与其现金流出现值总额之比称为现值指数，计算公式如下：投资的现金流入现值投资现值指数= 现金流出现值五、现值回收期法（一）现值回收期法的基本概念和模式 1、年金插补法当一项投资所产生的现金流入每年都是一相等金额时，可应用年金插补法求投资方案的现值回收期。现金流出现值=每年等额现金流入×回收期年金现值系数回收期年金现值系数=现金流出现值÷等额现金流入根据回收年金现值系数，即可查阅“1元的年金现值表”，以相应的n值为其回收期。 2、逐年测算法如果投资所产生的每期现金流入不是一均等的数额，那么其现值回收期应采用逐年测算的方法来测算。（二）对现值回收期法的评价该方法克服了传统回收期法不考虑货币时间价值这一重要因素，但仍未考虑回收期以后投资产生效益的情况，所以仍欠全面和客观。六、内含报酬率法（一）内含报酬率法的基本概念上述投资决策分析的现值法（净现值法、现值指数法和现值回收期法），均以已知的投资的必要报酬率为基础，将投资的现金流量折算为现值，然后据此评价和分析。投资的内含报酬率（IRR）是指在投资的整个有效年限内能使投资的现金流入现值总额与现金流出现值总额恰好相等，即净现值为零的报酬率。内含报酬率的测算根据现金流入和现金流发生的不同形式，内含报酬率的测算主要有： 1、插值法在一项投资的现金流出现值为已知，投资寿命期内每期现金流入为等量的条件下。 n年的年金现值系数=现金流出现值总额÷每年（期）现金流入 2、逐次测试法以不同的报酬率计算投资的净现值，直到测算到净现值为零为止。七、终值法如前所述，投资的特点是周期长，在形成基本的生产经营能力的过程中，要大量消耗人力、物力、财力，直到生产经营能力形成后才能生产出产品。这个特点说明投资的建设时间愈短，投资效益愈好；投资建设时间愈长，未完工的项目就多，投放在未完工项目上的物资和资金由于不能提供任何有用效果，实际上是一种变相积压。终值法是将投资各年发生的直接投资支出换算成可比的终值，依此评价和分析投资经济效益的决策方法。八、重置性投资决策重置性投资决策是为了维持原有生产经营能力或为提高劳动效率，节约费用，降低成本而进行的投资，其实质就是对现有固定资产的更新、大修理或技术改造。第七章　市场定位第一节市场定位的依据无论何种营销方案，其精髓的最大沉淀还是落实在产品本身的基础上，适应市场的产品定位始终是销售顺畅的强有力保证。而一般市场定位依据如下条件：一．依据市场调查结果，确定客户群目标市场。二．依据项目用地的潜力分析，确定项目的优势、劣势。三．依据投资效益的多方案比较和综合评估，确定基本的物业类型。四．依据公司的发展战略和人力、物力资源的整合，确定开发模式。五．整合以上因素，确定产品的用途、规模、档次(品质)、价格、营销推广、开发时机和经营方式等的基本定位。第二节产品品质通常，房地产的产品品质可通过以下两个方面来理解：一．产品的基本要素产品的基本要素是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及延伸到整个楼宇或小区的面积、格局配比，单体的造型、小区的三维空间、社区环境和总体功能设计等。它不但是购买者最关心、最先考虑选择的条件之一，也是在市场检验中，评判开发商是否成功的最为基本的一环。若对产品的基本要素进行调整，不仅伤筋动骨，费力费时，而且还涉及到有关部门的审批，调整起来比较困难，因此，它的前期规划就显得尤其重要。二．产品的配套产品的配套是指小区内为满足或丰富居民的日常生活、工作需要、休闲娱乐等功能的需要而配置的各项设施。包括水、电、气、有线电视、通信、智能化系统、会所、超市、游泳池、俱乐部等。社区已演变为一个有特定的人居住、有具体设施、以人际关系联系起来的活的居住环境。人们选择社区的前期是这个社区对于他们的工作、生活、购物、教育、娱乐等方面方便的满足水平，挑选社区配套服务设施的完整水平，考虑社区附近教育机构的教育质量，社区的安全、管理、公共交通等方面最受关注，总体上社区的选择实际上是总体生活水平满足水平的选择。因此，作为产品定位的两个方向性的切入点，产品的基本要素已成为房地产开发的“规定性动作”，产品的配套也同人们的日常生活息息相关，且更加直观形象，恰当的细节表现还会很大程度上增加对客户的吸引力。为此，开发商将大量的资金投入到该部分，许多营销话题也由此产生或得以发挥。第三节　面积配比和格局配比一．面积配比一般，面积配比所对应的是一个总价市场，因为在单价一定的基础上，略去层次差价、朝向差价等价格微调因素，面积小，势必总价低，反之面积大，总价就高。而总价是客户消费水平的集中表现，是区分目标市场最基本的参考因素。因此面积配比必须与目标客户群的总价市场相吻合。二．格局配比格局配比是指各种房型（二室一厅、三室二厅等）占销售单元总数的比例。其不一定与面积配比一一对应，两者既相互联系，又有所区别。格局配比虽然也对应一总价市场，但它更多的是反映客户生活需求结构的某种状况。面积、格局配比的拟订是对市场深入了解的基础上。要根据所掌握的市场供应状况及消费者的需求状况，研讨自己的产品在未来市场推出的那一刻，现有的消费热点是否还持续，目前所发现的市场容量，其是否能真正给企业带来效益。第四节　房型设计在房型设计时应注意以下几个方面。一．每个房间的大小形状合适，功能布置合理。二．每一套房的各房间之间搭配合理，布局科学。三．整个楼宇平面、立面简洁实用，得房率高且合理。第五节　营销主题对楼盘的优势或买点进行浓缩提炼，使项目优势凸显，形成营销主题。重庆金科花园——离解放碑最近的房子重庆龙湖花园——回家就是度假的开始广州碧桂园——给你一个五星级的家广州奥林匹克花园——运动就在家门口第八章规划和设计第一节规划和设计的要点房地产产品的规划和设计一般应注意以下几个方面的要点。一．产品规划应与客户群定位相吻合什么样的客户群对应什么样的产品，否则，市场不认可，再好的房子也面临空置的危险。客户群定位虽涉及到客户的年龄、生活习俗等基本情况，但最根本的一条是客户的收入水平，反应到产品上便是总价区间。总价的设定其实就是产品规划和客户群定位最根本的一条标准。二．产品规划应顺应和引导消费时尚产品规划不能仅仅满足客户的基本需求，应善于挖掘和满足客户的潜在需求。为此，要使自己的产品脱颖而出，一些与众不同的规划配置是必不可少的，应顺应和引导消费时尚。三．产品规划应兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对。实际上，产品规划的功能配置不是越多越好，应考虑竞争对手的状况，凸显自己的产品优势，而不是简单地模仿或追求齐全，最终为成本所累。四．“三阶段”规划设计，丰富规划设计概念为使开发项目处于房地产市场的领跑者——开发商一般将项目的规划设计分为“规划概念创意——规划方案——详细规划”三个阶段。大型项目一般都进行概念性规划设计，以便确定整个项目的总体开发思路、开发策略以及营销战略。第二节　规划和设计应考虑的因素一．总体布局和规划的考虑根据玛斯洛需求模型，人们的需求先后包括最基本的生理需求、安全需求、交往需求，然后向高级的自尊需求、自我实现需求发展。随着我国社会、经济的发展，人们的需求已从最基本的需求向高级需求转化。居住环境的构成包括硬性环境和软性环境，两者必须相互依存，否则将不能实现可居住性环境的创造、生态平衡和可持续性发展。硬性环境是指物质设施的综合，是有形的环境。包括自然因素、人口因素、空间因素，具体指住宅建筑、公共设施、各类型的构筑物、道路广场、绿地等。软性环境是指非物理的、非物质的居住区域内的事物总和，是无形的环境。比如生活的方便性、品位和情调、舒适水平、信息交通、安全水平和秩序、归属感等，是社会性、社区性、邻里性的集中体现。二．住宅区规划和设计的考虑因素 1、住宅的实用性住宅使用面积、功能，类型，层数；朝向和日照；通风和防风；住宅的活动空间的适用性。 2、公共设施的完善性和方便性商店系统；学校和幼儿园的配置；娱乐和休闲设施的配置；水、电、气、通讯设施的完备和方便。 3、道路系统道路系统的设计布局；公共交通枢纽；人行道布局设计；人车分流规划；服务车辆线路的规划设计（指消防、救护、救灾、垃圾收集、设备维护和修理车辆的通道。）、道路的安全设计。 4、居住安全和小区域划分住宅单体和群体安全考虑；行人和儿童的安全；居住的私密性；娱乐和休闲设施的安全设计；居住区域和外部交通连接时的安全性；各小区域的相对独立性、围合性设计。 5、环境清洁和安静性因素垃圾收集处理；交通、商业区、娱乐公共空间和儿童活动空间的噪音控制；污水处理系统。 6、人员交流社区组织机构和活动场所；住宅单位和组团内邻里接近空间的设置。 7、景观设计环境总体气氛；建筑组合形成的氛围；空间构图、比例、色彩；自然和人造吸引因素（吸引点）的规划和设计；景观艺术处理。 8、住宅区的经济因素经济技术指标；开发成本；销售价格等。三．单元式住宅的类型和户型住宅类型基本分为单元式和独立别墅式两类。单元式由于水平和垂直面上空间利用的不同而产生了各种不同的单元形式。如在水平面上变化产生了大进深式和天井式，在垂直面上变化产生跃层和错层式，又由于水平和垂直公共交通组织上不同的处理而产生了梯间式、内廊式、外廊式、集中式等类型的住宅。四．住宅群体的组合形式（一）　群体平面组合形式住宅群体的组合基本形式有三种，行列式、周边式、点群式、混合式。 1．行列式各式单元住宅或联排式住宅按一定的朝向和间距成排布置，使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网、方便工业化施工。整齐的住宅排列在构图上有很强的规律性，但形成的空间往往比较呆板。但如果在排列组合时，注意避免兵营式布置（采取单元错接等），并考虑住宅组群建筑空间的变化，仍可达到良好的景观效果。 2．周边式住宅沿街坊或院落周边布置，形成封闭或半封闭的内院落空间。院内安静、安全、方便、有利于布置室外活动场地、小型公共绿地和公建等居民交往场所。周边式布置可以节约土地，提高建筑密度，但部分住宅朝向较差，且若是地形起伏较大的地块则土石方工程量较大。 3．点群式点群式布局包括低层独院式住宅、多层点式及高层塔式住宅布局，点式住宅自成组团或围绕组团中心绿地、主题建筑、水面等有规律或自由布置。运用的得当可丰富建筑群体空间，形成特征，且布置灵活，便于利用地形。但在寒冷地区由于外墙较多，不利于节能。 4．混合式三种基本形式的结合或变形的组合形式。（二）　群体空间构成 1．空间的构成要素空间的构成要素分硬质和软质两类。由建筑物的墙面、围墙、过街豁口、铺地等要素构成的空间为硬质空间，由大树、行道树、树群、灌木丛、草地等围合的空间围合软质空间。 2．空间领域的划分空间领域是指居民户外活动的空间范围，一般具有不同的领域使用性质，他是户外空间布局时的一个重要依据，按空间领域的使用性质一般分为私有空间、半私有空间、半公共空间、公共空间四个层次。 3．空间围合的类型住宅空间围合可分为两大类，庭院——广场型和带型。 4．空间的尺度与比例在一定条件下，建筑物的高度与空间宽度之间适宜的比例，形成良好的空间尺度感。一般带型空间的高宽比以1:1~1:2.5为宜，而庭院和广场空间的高宽比最大不超过1:4。 5．空间构图的基本手法（1）对比指物体的差别，如大与小、高与低、长与短、宽与窄、硬与软、虚与实、色彩的冷与暖、明与暗等的对比，通过对比可丰富建筑群体景观，打破单调、呆板的感觉。（2）　节奏与韵律指同一形体重复使用或交替使用所产生的空间效果。节奏与韵律在形式上都遵循着间距的规律性，并以一定的几何定位为前提，此构图手法用于沿街或沿河等带状布置的建筑群的空间组合中。（三）　住宅群体空间组合形式成组成团：这种组合形式是由一定规模的住宅成组成团的组合，构成居住区或居住小区的基本组合单元，其规模受建筑层数、公建配置方式、自然地形、现状条件及社区管理等因素的影响，一般为1000——2000人，较大的可达3000人左右，住宅组团可由同一类型、同一层数或不同类型、不同层数的住宅组合而成。第三节　我国居住区规划经历过程长期以来，我国的居住问题未得到很好的解决，19世纪末、20世纪初，由于大城市人口急剧增加，出现了2、3层联排式的里弄式居住区。里弄通街道，住宅在里弄内。上海的石库门住宅和武汉、天津的类似住宅，都是在这个时期解决城市居住人口居住问题的典型方式，形成“街—弄—里”三级住宅系统，交通由街道承担，弄是街道进入住宅区的人行干道，里是死胡同。住宅均为2、3层，属于中密度住宅。一．邻里区 20世纪以来，随着城市和工业交通的发展，原有的沿街发展的居住组织不符合新的要求，面积小的街坊很难提供便捷的交通，上学、购物等都必须穿越来越繁忙的街道，不方便也不安全，因此规划工作进入到一新阶段。1929年，美国人C·A·佩里首先提出“邻里单位”的概念（neighborhood uint），作为组织居住区的基本形式和构成城市的“细胞”。邻里单位规划的基本原则是：（1）为使学生不穿越交通干道，邻里单位的人口和用地规模以小学的合理规模计算和控制。一般小学规模1000~2000人，邻里社区的人口为5000~6000人。（2）为了便于居民的日常生活和社会活动需要，设置包括商店、教堂、图书馆、公共商业中心等公共设施。（3）道路系统应保证居住区交通通畅和便捷，限制外部车辆穿越，保证居住区的安静和安全。内部人行道与车行道分离，居住区的道路一般全部采用尽端路系统。（4）房屋的布局朝向合理、间距合理。二．居住小区居住小区是20世纪50年代提出的。 1、由城市道路或自然界线划分，地块完整，不被干道分割。 2、居住小区的规模按城市道路交通条件、自然地形条件、住宅层数、人口密度、生活服务设施半径以及配置的合理性等因素决定。一般以小学的服务半径为下限，以公共服务设施的服务半径为上限控制用地，小区可根据需要划分为若干组团。、 3、居住小区内设置一套完整的居民日常生活服务设施，包括幼儿园、托儿所、小学、商店等，规模较大的还设置中学等。 4、小区内部道路应相对独立或封闭，避免外部机动车辆穿越。 5、小区一定设计公共绿地，布局与公共活动中心、儿童游乐中心等配合，形成绿化系统。三．居住区 20世纪70年代以后，我国根据当时的需要，在小区的基础上，曾经开发过尺度更大的“住宅区”，把生活设施放在一个区，其他部分是小区组团，由于生活设施设立在单独的区域内，住宅小区的形式已破坏，特征不明显。四．综合住宅区这个概念是在20世纪80年代提出的，与居住小区和居住区的最大不同，在于综合住宅区提出要在区内安排就业设施，使得综合住宅区具有与以前的居住区有所不同的功能。 |居住区 |小区 |组团 | |户数（户） |10000~15000 |2000~4000 |300~700 | |人口（人） |30000~50000 |7000~15000 |1000~3000 | 居住区用地平衡控制指标（%） |用地构成 |居住区 |小区 |组团 | |1．住宅用地（R01） |45~60 |55~65 |60~75 | |2．公建用地（R02） |20~32 |18~27 |6~18 | |3．道路用地（R03） |8~15 |7~13 |5~12 | |4．公共绿地（R04） |7.5~15 |5~12 |3~8 | |居住区用地（R） |100 |100 |100 | 摘自：《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）第四节　当代规划和设计的发展方向住宅区的规划是城市设计的延续，它受到城市文脉和地域的制约。现代住宅区的规划和传统住宅区具有相同的地方，但是，由于经济发展水平的不同，生活方式的改变，这两者之间又存在巨大的差异。当代住宅区的规划和设计应基于探索适应居民的基本和新的需求之上，探索新的居住形态。保护已有的居住文化传统，满足人们居住的新需求是规划设计的基础。在住宅区的规划探索上，规划形态的探索是首要的，规划形态是规划创作的具体表现，其核心是人，因此规划形态应以人为本，要符合居民生活习俗、行为轨迹的规律性、方便性。多年来，我国形成了“小区——组团”两级结构模式，并建立了相应的管理机制。一般讲，我国设计界比较倾向组团均匀方式来规划住宅区，因为组团规模如果较均匀，管理合理和方便的多，因此国内出现许多“中心型”的规划模式。目前，组团均衡划分的小区模式已不流行，因为，商业活动需要不同的组团规模，市场的多元性造成规划上的多元性。小区管理模式的改变也直接影响小区的规划结构，小区基本组成单元趋向于如何更好地组织和丰富居民的邻里交往和生活活动的内容。除原有的组团形式外，还出现了邻里单位和院落空间为小区构成的基本空间，适当扩大住宅间距，结合绿地布置，形成多种形态的居民交往、老人休闲和儿童娱乐的小区结构单位。与此同时，小区的规划空间形态也在不断演进，除了常规的“中心型”以外，结合小区的地域特点，将小区入口、文化设施、绿地、标志性构筑物等连成一片，贯穿小区，形成 “带状型”；也有沿小区的主路的几种空间，强调几个景观节点、绿地和建筑小品群，形成“节点型”等，从而创造出地域性强的空间形态和优美的居住环境，这都是规划形态发展的方向。一．住宅小区内部交通组织住宅小区内部交通的流动包括步行和车辆（机动车和非机动车两类），小区内的交通组织在于创造方便、安全、安宁的居住环境。小区的交通现象可分为动态与静态两类。动态交通组织是机动车、非机动车和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。二．环境质量的保障住宅小区环境质量是居民对其所在环境的具体需求而进行评价的一种概念，小区环境质量包括了小区的自然环境要素和社会环境要素的质量，前者为小区内的水、空气、日光、植物等要素，后者为供水、供热、供气、垃圾处理等设施功能的要素，人们对环境质量的要求越来越高。具体的环境质量要素包括：（一）空气环境质量（二）水环境质量（三）绿化环境质量卫生环境质量三．住宅小区的个性和风格随着，经济的发展，生活水平的提高，现在那些缺乏个性和特色的住宅小区已被人们普遍厌弃，追求具有独特风格、具有个性特征的住宅区已经成为国人的普遍愿望，因此，设计和创造具有个性化小区已成为房地产成功开发的关键。如何能够建立住宅小区的个性，有以下基本方法。（一）传统文脉的延续住宅小区是构成城市的细胞之一，这个组成单位应充分体现城市的建筑文化传统、居住环境文脉、城市景观环境等要素。如上海的新里弄建筑模式；北京新四合院的形式；江南城市采用低层建筑布置、粉墙黛瓦以及传统造园手法，体现江南水乡的古朴、清新、淡雅的特色，这些都是延续城市文脉的手法。（二）因地制宜的布局住宅小区的基地状况各自不同，规划时应善于把握地形、地貌和地物作为创作的依据，必然能反映出小区的特色。比如基地上的树林，要将其保护并规划的空间有机组织，就能反映空间环境的特点；比如高差较大的山地，应依顺山地等高线布置道路和建筑，突出山地建筑的特色；南方地区可采用底层架空，使小区的绿化空间流通和景观视线通透，也体现出南方骑楼的特色。（三）建筑形式的创作关于建筑风格涉及面相当广泛，它与历史文脉、流行风格具有密切的关系，也与民族审美观、文化特征有关，具体到小区建筑的建筑风格应从历史角度、流行风格、文化角度、技术角度四方面来论述，建立风格观。具体到一般原则，一个小区的住宅建筑的处理首先应注意的是统一性，然后在统一下求变化，即统一下的变化原则。达到这个目的的方法很多，比如建筑采用同样的色彩系统、同样的形式系统、同样的比例系统等都达到统一性的方法。比如为了达到城市文脉的目的，利用一个与当地建筑有关的形式母题作为符号，然后在建筑小品上应用，符号的尺度、形状可能会有一些变化，但仍感到其统一性。另一种方法是从当地历史、文化、气候、民风中去挖掘，如青岛、大连建筑沿用德国和欧洲大陆传统建筑的风格特征，上海强调欧洲的“新古典主义”特征，北京建筑吸取传统院落的特点等等。 9. 工程建设一．工程建设管理的总体要求针对实施项目现场管理有关的设计、方案优化、资源利用、工程承包、施工管理、材料供应、设备供货、资金保障予以一些规定。把项目现场管理全过程、全部目标、全部活动都纳入计划轨道，使项目各项工作可预见、可控制。防止战线拖长、效益低、浪费大。二．现场管理任务要求运用管理的职能（计划、组织、指挥、协调、控制）去促进技术管理工作的开展，合格的工作主体、精干高效。 1．负责项目实施过程中有关方面的综合协调工作，委命现场主持事务的责任人，有关专业的监理人员应及时到位。 2．根据公司决策的总进度计划，制定所要达到的现场管理总目标、阶段目标，分解目标对事务作安排；对资源进行优化配置，使各项工作都纳入计划轨道，可预见、可控制。 3．规定职责范围和协作关系。 4．审核并签署工程开工、停工、复工令，督促计划工作的实施，依据实际进度对工程款支付申请进行签证。 5．拿出处理重大质量事故、责任事故、安全事故的意见。 6．处理合同履行中的重大争议与纠纷，组织处理重大索赔，协调财务等部门搞好工程预算、结算。三．工程管理规定贯彻建筑法及有关规定条件，依章法办事。 1．有关承包商素质的规定工程有承包商完成（按工程条件、技术规范、图纸、工程量清单和变更单要求，承担实施全部工程的施工建成和修复缺陷工作），承包人员的素质是一切控制的基础。（1）预审所提供的资料。（2）承包商通过评标、决标选定。 2．合同转包与分包规定（1）合同不得转让。禁防工程被肢解、贱价承接、挂靠，合同签约实施有序、廉洁、高效。（2）工程专业性技术强的可分包，但必须有业主、监理同意。 3．有关施工现场的材料、工程设备和工艺的规定。（1）监理可随时进入施工现场检查。（2）一切材料供应、设备定货和工艺均应达到合同规定的品级，并符合专业监理工程师指示的规范标准要求。（3）承包商应随时接受检查。 4．有关施工过程中的质量规定（1）承包商严格按照合同施工、竣工，并修补缺陷，在涉及该工程的任何事项无论在合同中是否写明都要遵守监理工程师的指示。（2）未经监理批准，隐蔽工程不得覆盖。（3）由于承包商违约引起的原因，或不合理施工或工程不安全，监理有权指令停工或返工，并在停工或返工期间进行必要的保护和安全保障。 5．有关过程进度管理的规定（1）承包商应提交进度计划，并在工程实施过程中，承包商应不断进行实际进度与计划比较，按期对工程进度计划进行修订，并递交定期报告。（2）监理工程师根据现场实际情况发出开工通知，竣工时间从开工日期（应有承包商签收的回执备案）算起。（3）监理工程师根据合同规定，工程实际情况审查承包商提交的工程进度计划，并要提出建设性意见。（4）由于承包商以外的原因造成施工期延长，监理工程师可据实批准延期，依据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作为兑现合同、结算工程款的依据。 6．施工安全与防火（1）贯彻执行有关的安全规程、生产条例和规范。（2）必须有明确的安全生产责任人，并遵守安全生产责任制。（3）无条件做好“计划、布置、检查、总结、评比”安全生产。四．形成监控方案 1．质量控制 2．工期控制 3．投资控制 4．安全生产管理 5．治安消防管理第十章　营销推广第一节　价格策略一．商品房的价格分析房地产定价策略是指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场的反应，进行合理的价格组合，使利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。房地产价格的评判，应考虑它的单价、总价、付款方式三个方面。其中，单价是楼盘的区位远近和品质高低等综合因素的判断指标，总价是对目标客源总体资金承受能力的一种衡量。付款方式是房地产价格的一种修补，它以时间的退让，间接将消费者对总价的承受能力大大提高了。只有对这些价格组合进行综合评定后，商品房的价格才明确。下面，对产品基本定价进行讨论。基本定价有两种方式，一是产品价值定价，二是市场竞争定价。（一）产品价值定价产品价值定价是通过产品性能的综合比较来实现的，它是从消费者角度对产品使用价值的先期比较认定的一种定价方法，其定价的基本准则是产品的内在使用价值。一般而言，房地产产品的定价的差异可以依集合的不同分为两类： 1．不同一地块楼盘之间的差异这方面的评定，包括以下方面的因素：地理位置、产品种类、工程进度、规划配套、平面设计、得房率、公司品牌、付款方式、建材装潢、企划服务。 2．同一楼盘不同单元之间的差异这方面的评定，包括以下方面的因素：朝向、层次、边间、景观、面积、口彩等差异。（二）市场竞争定价市场竞争定价是指产品的竞争者为争取市场而对竞争对手的主动出击，它的价值可能与它的价值不符，甚至与它的成本不符，但却与市场需求、竞争对手的态势紧密相连，是最容易为市场所接受、最为主动进取的定价方式。一般，市场定价在兼顾产品成本和产品价值的同时，应更多的考虑以下因素：市场景气、企业战略、竞争地位、目标利润、资金状况。二．付款方式付款方式作为一种相对来说较容易修正的促销手段，越来越多的为发展商所运用，一般有一次性付款、建筑期付款、按时间付款、银行按揭、延期付款这五种形式。付款方式的选择取决于以下因素：（1）发展商的财务状况、利润期望值、阶段性销售目标等。（2）预计消费者的资金承受能力和付款方式的偏好。（3）市场的景气与竞争者的促销手法。三．新推楼盘的开价策略（一）低价开盘若一个楼盘面临以下一个或多个情况，低价面世是比较明智的选择。 1．产品的综合性能不强，没有什么特色。 2．项目开发量相对过大。 3．绝对单价过高，超出当地主流购房价格。 4．市场竞争激烈，类似产品多。上述情况下的低价开盘，是一个好的策略但不是绝对的保证。它的有利点是： 1．便于迅速成交，促进良性循环。 2．便于日后的价格调控。 3．便于财务周转、资金回笼。低价开盘的不利点： 1．首期利润不高。该方式的主要利润的获取寄希望于后续调价。但如果后续调价生幅过大（每次超过3%），或节奏过快（每月调价多于4次），都可能对后续进场的客户造成一种阻力。 2．楼盘形象难以提升很高。（二）高价开盘若一个楼盘面临以下一个或多个情况，采取高价开盘多半源于一些非销售因素的考虑： 1．具有别人所没有的明显楼盘卖点。 2．产品综合性能上佳。 3．量体适合，公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊分析： 1．便于获取最大的利润，但若价位偏离主力市场，资金周转会相对缓慢。 2．便于树立品牌，创造企业无形资产。 3．日后价格的直接调控余地小。四．预售商品房三大产品特征及其价格策略影响高总价、群体产品、施工周期构成预售商品房的三大特征。这三大产品特征影响着价格策略的拟定和实施，并形成商品房独特的定价体系。 1．高总价与付款方式 2．群体产品与差价系数 3．施工进度、营销周期与阶段性价格策略第二节　广告策略一、广告的基调房地产基调是指与客源定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合企划人员的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。 1．基调的把握首先来自明晰的客源定位。 2．除了对客户的明确定位外，基调的把握还来自对产品特征的理解。 3．房地产竞争愈加激烈，对基调的把握与选择，有时候还得考虑竞争产品的适应问题。二、广告诉求点广告诉求点是指要表达的内容主题。 1．广告诉求点实质上是产品的比较强项。 2．最强的诉求点应是客户最关切的地方。 3．最有效的诉求点是客户最关切的地方，同时又是产品的比较强项。三、广告的主要媒体房地产产品构成的复杂性，地点位置的不动性，不但决定了它的广告内容、广告形式，而且在广告媒体选择上也有不同的要求。实践证明，房地产广告的媒体主要有公共传播媒体、户外媒体和印刷媒体三大类。 1．公共传播媒体报纸广告、杂志广告、电视广播。 2．印刷媒体售楼海报、邮寄或派发海报、售楼书、平面图册 3．户外媒体看板、旗帜、指示牌、售点广告（售楼处、灯箱、工地围墙和看板、模型、效果图、样板房）四、广告计划的拟订当确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便是实现最终销售目的的必要步骤，其包括广告周期的安排、广告主题的安排、广告媒体的安排和广告预算四部分。第三节营销企划房地产营销企划是在有限的条件下，如何正确地遵循科学的营销思路，组合运用房地产的四大营销工具（产品、价格、广告、销售）解决实际销售工作中的障碍，以及安排由此产生的工作细项、人员组织架构等问题，以便将销售工作在短期内作到极至。一．如何进行营销企划 1．市场定位市场分析——内外因的利弊分析市场定位——产品最优市场位置市场利基——目标市场的发挥空间 2．市场应对产品修正价格策略广告策略销售执行二．营销执行的工作细项 1．企业发展战略的把握 2．市场调查与分析 3．市场定位、企划方向的确认 4．与建筑师沟通产品规划特性 5．楼盘标识 6．销售现场和促销活动的场地安排 7．接待中心主要销售道具 8．样板房的装修 9．印刷媒体的制作 10．报刊媒体的制作与安排 11．广告发布计划 12．各项事务的发包与控制 13．价格制定与价格控制 14．推出时间计划 15．业务训练计划 16．现场销售计划 17．商品房销售相关文书 18．促销活动的主题选择 19．广告效果和销售状况分析 20．销售总结第四节销售执行房地产营销，各个环节必须相互协同，密切配合，只有所有步骤的严格执行，才能完成既定的销售目标，而销售执行就是最后关键的一环。第十章物业管理为使开发项目成为一个环境优美、舒适、安全、生活方便的理想生活场所，小区物业管理必须运用现代的科学管理方法来管理。物业管理可采取以下方式：全权委托管理、聘请物业管理顾问、聘请阶段性管理顾问、自行管理。一．全权委托管理 1．聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责物业管理。 2．物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等，呈报发展商审议。 3．物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平衡。 4．物业公司运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业公司自行筹集，发展商概不负责。 5．发展商根据物业公司制定的管理目标和标准，制定一系列有效的监管措施，对物业公司的服务质量进行监督和评比。全权委托管理优缺点分析：优点： 1．可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高项目的服务档次。 2．减少发展商的管理人员数量。缺点： 1．整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。 2．如果物业公司服务质量差，直接影响到发展商的信誉。 3．发展商不能培养出一批物业管理人才，如合同期满，物业公司不续约，发展商无能力自管，可能会出现管理真空期。二．聘请物业管理顾问 1．聘请素质较高的物业顾问或公司，吸收先进管理经验，培养发展商物业管理人才。 2．顾问公司派代表到发展商的项目常驻，或者定期派员前来指导发展商的物业管理工作，并负责人员培训。 3．审议财务预算，拟定管理机构架构，制定物业管理相关规定。 4．人事招聘、费用收支等由发展商处理。聘请物业管理顾问优缺点分析：优点： 1．在顾问的指导下，发展商物业管理能规范化、法制化运行，减少盲目性、随意性操作，利用他人的经验使自己少走弯路。 2．可以培养一批物业管理人才，发展商员工经过一定时间培训，掌握了物业管理实务，具备自行管理能力，对发展商长远发展具有很深的战略意义。 3．可以利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。缺点： 1．顾问公司的管理体制能否和发展商管理体制接轨是关键问题。 2．如果顾问公司的资质水平低、责任心不强会影响发展商员工对业务的掌握。 3．管理费增加，大多数顾问公司所要报酬较高。三．聘请阶段性物业顾问为节省聘请费用，根据自己的实际情况，针对某个阶段特聘请物业管理顾问，作阶段性指导。具体操作方法与二相同。四．自行管理 1．发展商自行招聘人员，组建队员对物业进行管理。 2．根据物业管理的法规、程序，制定相关的管理规定、内部管理制度、财务预算、收费标准等，并依照实施。 3．为增大物业管理收费的透明度，使业主参与小区管理，在适当时候成立业主委员会，定期向业主委员会公报收支情况以及下年财务预算。 4．可以开展全方位、多层次服务，切实解决业主所需。自行管理优缺点分析：优点： 1．可充分发挥对项目开发建设、管理、服务一条龙作用，完全按照自己的要求，实行高效率服务。 2．将开发建设所存在的问题进行反馈，并加以完善，为日后新的项目建设积累经验和数据。缺点： 1．自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。 2．管理信息滞后，缺乏方向性指导。 3．按常规性操作，缺乏创新。五．结论物业管理是房地产开发企业品牌提升的重要内容，是可以移植下一个项目的，为此应结合项目的发展背景、战略思想以及发展商在物业管理上的操作经验，采取聘请物业管理顾问的方式，与知名的物业管理公司合作，争取项目的物业管理有一个更高更好的起步，并最终组建自己的知名物业公司，成为公司品牌的重要组成部分。

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全国建筑施工安全生产形势分析报告（2005年度） 2005年，全国各级建设行政主管部门和建设系统广大干部职工认真贯彻落实党中央、国务院关于安全生产的一系列方针、政策，以科学发展观统领工作全局，紧紧围绕年初制定的安全生产工作目标，全面落实各级安全生产责任制，夯实基础，强化监管，全国建筑施工安全生产形势继续呈现总体稳定好转的趋势。一、2005年建筑施工事故总体情况 2005年，全国建筑业（包括铁道、交通、水利等专业工程）共发生事故2288起、死亡2607人，事故起数和死亡人数分别下降11.4%和6.5%（据国家安全生产监督管理总局《全国安全生产各类伤亡事故统计表》）。其中，房屋建筑和市政工程共发生建筑施工事故（以下简称“建筑施工事故”，本分析报告分析对象即为建筑施工事故）1015起、死亡11 93人，与上年相比，事故起数下降了11.28%，死亡人数下降了9.89%；其中共发生建筑施工一次死亡3人以上重大事故43起、死亡170人（未发生一次死亡10人以上特大事故），与上年相比，事故起数上升了2.38%，死亡人数下降了2.86%。 [pic] 图一：2004年、2005年建筑施工事故起数比较 [pic] 图二：2004年、2005年建筑施工事故死亡人数比较全国有16个地区建筑施工事故死亡人数下降，下降幅度超过全国平均值（全国下降平均值为9.89%）的有13个地区。其中下降幅度超过30%的有5个地区：海南省（61.9%）山西省（50%）、广西区（50%）、河南省（43.55%）、江西省（41.38%）。有的地区虽然事故起数下降但是死亡人数增加，如北京市事故起数下降了11.76%，死亡人数却增加了1.43%，天津市事故起数下降了37.5%，死亡人数却增加了5.88%，类似地区还有江苏和青海省。 2005年，有9个地区建筑施工事故起数和死亡人数都比上年同期上升，如吉林省事故起数上升12.5%，死亡人数上升5.88%；黑龙江省事故起数上升28.95%，死亡人数上升26 .09%，类似地区还有辽宁、安徽、湖南、四川、云南、陕西省和西藏区。 [pic] 图三：2005年全国建筑施工事故起数上升、下降地区比例 [pic] 图四：2005年全国建筑施工事故死亡人数上升、下降地区比例 [pic] 图五：2004年、2005年全国建筑施工事故起数比较 [pic] 图六：2004年、2005年全国建筑施工事故死亡人数比较 2005年，发生建筑施工事故死亡人数最多的10个地区分别是广东省（死亡84人）、浙江省（死亡78人）、江苏省（死亡77人）、上海市（死亡74人）、四川省（死亡72人）、北京市（死亡71人）、黑龙江省（死亡58人）、辽宁省（死亡58人）、云南省（死亡54人）、河北省（死亡50人）。 [pic] 图七：2005年广东等10地区建筑施工事故死亡人数比例图 2005年，全国建筑施工事故百亿元产值死亡率为3.43（人/百亿元，以下同）。全国有10个地区建筑施工百亿元产值死亡率低于全国平均水平，分别是山西省（0.63）、山东省（1.41）、浙江省（1.69）、江苏省（1.76）、湖南省（2.38）、天津市（2.48）、重庆（2.68）、江西省（3.13）、河南省（3.31）、湖北省（3.37），其余地区百亿元产值死亡率均比全国平均水平高，其中较高的有甘肃省(15.20)、青海省(14.79)、贵州省（14.59）、海南省(13.45)、黑龙江省(10.13)。 2005年，全国共有19个地区发生了三级事故，其中发生1起三级事故的有7个地区：北京市、内蒙区、湖北省、湖南省、贵州省、西藏区、陕西省；发生2起三级事故的有6 个地区：天津市、河北省、安徽省、浙江省、山东省、甘肃省；发生3起三级事故的有2 个地区：黑龙江省（共死亡9人）、河南省（共死亡10人）；发生4起三级事故的有3个地区：辽宁省（共死亡17人）、广东省（共死亡16人）、四川省（共死亡22人）；发生6起三级事故的有1个地区：江苏省（共死亡24人）。表一 2005年三级事故发生地区情况 |发生事故情况 |地　区 | |未发生三级 |山西省、吉林省、上海市、福建省、江西省、广西区、海南| |事故 |省、云南省、青海省、宁夏区、新疆区、重庆市、新疆建设| | |兵团(13个) | |发生1起三级 |北京市、内蒙区、湖北省、湖南省、贵州省、西藏区、陕西| |事故 |省(7个) | |发生2起三级 |天津市、河北省、安徽省、浙江省、山东省、甘肃省 | |事故 |(6个) | |发生3起三级 |黑龙江省、河南省(2个) | |事故 | | |发生4起三级 |辽宁省、广东省、四川省(3个) | |事故 | | |发生6起三级 |江苏省(1个) | |事故 | | [pic] 图八：2005年三级事故发生地区比例 [pic] 图九：2005江苏等七地区三级事故起数比例图二、专项分析（一）2005年全国建筑施工全部伤亡事故情况分析 1、事故类别分析 2005年，全国建筑施工伤亡事故类别仍主要是高处坠落、坍塌、物体打击、机具伤害、触电等，这些类型事故的死亡人数分别占全部事故死亡人数的45.52%、18.61%、11 .82%、5.87%、6.54%，总计占全部事故死亡人数的的88.36%。 [pic] 图十：2005年各类型事故死亡人数比例图 2、事故部位分析 2005年，在洞口和临边作业发生事故的死亡人数占总数的19.20%；在各类脚手架上作业发生事故的死亡人数占总数的12.66%；安装、拆卸塔吊事故死亡人数占总数的10.06%；安装、拆除龙门架（井字架）物料提升机事故死亡人数占总数的8.38%。 [pic] 图十一：2005年各类型事故发生部位死亡人数比例图 3、发生事故工程基本建设程序履行情况分析（1）履行全部程序的：2005年在履行程序工程中发生事故516起，占事故起数的50.84% ；死亡566人，占死亡总人数的47.44%。（2）未履行程序的：发生事故311起，占事故起数的30.64%；死亡403人，占死亡总人数的33.78%。（3）部分履行程序的：发生事故188起，占事故起数的18.52%；死亡224人，占死亡总人数的18.78%。 [pic] 图十二：2005年各类型事故基本建设程序履行情况死亡人数比例图表二 2005年事故涉及工程基本建设程序履行情况 |　 |事故起数（起）|伤亡人数（人） | |基本建设程序履行情 | | | |况 | | | | | 数 |占总数比 |死亡|占总数比 |重伤|占总数比 | | |量 |例% | |例% | |例% | |总计 |1015|100% |1193|100% |152 |100% | |办理了立项手续 |664 |65.42% |749 |62.78% |82 |53.95% | |办理了用地许可证手 |639 |62.96% |713 |59.77% |79 |51.97% | |续 | | | | | | | |办理了规划许可证手 |644 |63.45% |719 |60.27% |78 |51.32% | |续 | | | | | | | |办理了招标投标手续 |619 |60.99% |693 |58.09% |77 |50.66% | |办理了施工图审查手 |609 |60% |675 |56.58% |75 |49.34% | |续 | | | | | | | |办理了施工许可证手 |604 |59.51% |669 |56.08% |76 |50% | |续 | | | | | | | |办理了质量监督手续 |639 |62.96% |712 |59.68% |76 |50% | |办理了安全监督手续 |622 |61.28% |692 |58.01% |74 |48.68% | （二）2005年全国建筑施工三级以上事故情况分析 1、事故类型、部位分析施工坍塌：21起、死亡86人，分别占事故总数与死亡人数的48.8%和50.6%。包括：（1）基坑边坡失稳、土方坍塌事故7起、死亡22人，分别占坍塌事故总数和死亡人数的33.3%、25.6%；（2）模板支撑失稳造成的坍塌事故4起、死亡18人，分别占坍塌事故总数与死亡人数的19.0%、20.9%；（3）拆除工程时发生的坍塌事故3起、死亡15人，分别占坍塌事故总数和死亡人数的14.3%、17.4%；（4）大风或暴雨使工地临时宿舍发生的坍塌事故2起、死亡7人，分别占坍塌事故总数和死亡人数的9.5%、8.1%。（5）因在建工程质量引起的坍塌事故5起、死亡24人，分别占坍塌事故总数和死亡人数的23.8%、27.9%。高处坠落：8起、死亡29人。分别占事故总数与死亡人数的18.6％和17.1％。包括：（1）塔吊在安装拆除时发生的事故6起，死亡23人，分别占高处坠落事故总数和死亡人数的75％和79.3％；（2）吊篮脚手架在作业中发生坠落事故2起，死亡6人，分别占高处坠落事故总数和死亡人数的25％和20.7％。中毒窒息：5起、死亡17人。分别占事故总数与死亡人数总数的11.6%和10.0%。包括：（1）在市政工程的管沟中作业发生中毒的3起事故，死亡10人，分别占中毒事故起数和死亡人数的60.0％和58.8％；（2）在人工挖孔桩中发生1起中毒事故，死亡4人，分别占中毒事故起数和死亡人数的20.0％和23.5％（3）工人冬季取暖发生一氧化碳中毒事故1起，死亡3人，分别占中毒事故起数和死亡人数的20.0％和17.6％。触电：2起、死亡9人。分别占事故总数与死亡人数的4.7%和5.3%。两起事故都是在工地搬运钢制品构件时划破敷设在地面上的临时动力电缆线造成的事故。机械伤害：2起，死亡9人，分别占事故总数和死亡人数的4.7％和5.3％。两起事故分别发生滑模下降和电梯调试中。起重伤害：2起，死亡6人，分别占事故总数和死亡人数的4.7％和3.5％。淹溺：1起、死亡3人。分别占事故总数及死亡人数的2.3%和1.8%。原因是在顶管作业中，雨水漫过围堰并灌入沉井，造成井内施工人员被淹死亡。车辆伤害：1起，死亡3人，分别占事故总数和死亡人数的2.3％和1.8％。火灾：1起，死亡8人，分别占事故总数和死亡人数的2.3％和4.7％。 2、事故发生地区分析（1）发生在直辖市及省会城市的事故17起，死亡64人，分别占事故总数及死亡人数的39.5％和37.6%。（2）地级城市事故17起，死亡64人，分别占事故总数及死亡人数的39.5％和37.6 %。（3）县级城市事故3起，死亡11人，分别占事故总数及死亡人数的7.0％和6.5%。（4）乡镇事故6起，死亡31人，分别占事故总数和死亡人数的14.0％和18.2％。三、2005年建筑安全生产形势特点（一）建筑安全生产形势总体趋向稳定好转，但三级事故比例有所上升。2005年全国共发生建筑施工事故1015起、死亡1193人，与去年同期相比分别下降11.28%和9.89%；百亿元产值死亡率为3.43，比上年下降1.24。但是一次死亡3人以上重大事故有所增多，共发生43起、死亡170人，与去年同期相比分别上升2.38%和下降2.86%。（二）事故类型仍以“五大伤害”为主。2005年全国的建筑施工事故中，高处坠落、施工坍塌、物体打击、机具伤害和触电事故起数占事故总数的88.36%，其中又以高处坠落事故为主，占事故总数45.52%。（三）从事故涉及工程履行基本建设程序情况来看，部分履行和未履行程序的工程项目约占一半。2005年，部分履行和未履行基本建设程序工程发生事故的起数占总数的 49.16%，死亡人数占总数的52.56%。（四）部分省市虽然事故起数和死亡人数绝对数较大，但是百亿元产值死亡率控制较好。如江苏省、浙江省等建筑大省，死亡人数都接近80人，但是百亿元产值死亡率均未超过2，反映了随着建筑业规模增大，事故得到一定的控制。四、事故原因分析（一）建设行政主管部门安全监管工作有待加强一是部分地区建设行政主管部门未能深入分析本地区安全生产形势，针对薄弱环节采取的事故防范措施不到位，安全生产工作主动性和预见性差，政府主管部门安全监管存在盲点。二是未能合理组织利用建设系统各种管理资源和充分发挥各个管理层次、环节的整体效能，未能形成安全生产监管的合力。三是部分地区政府主管部门对安全生产违法违规行为和重大事故执法不严、处罚不力，缺乏强有力的手段措施，对有关责任主体的震慑力不够。（二）建设工程各方主体安全责任未落实到位一是部分施工企业安全生产主体责任意识不强，重效益、轻安全，安全生产基础工作薄弱，安全生产投入严重不足，安全培训教育流于形式，施工现场管理混乱，安全防护不符合标准要求，“三违”现象时有发生，未能建立起真正有效运转的安全生产保证体系。二是一些建设单位，包括有些政府投资工程的建设单位，未能真正重视和履行法规规定的安全责任，任意压缩合理工期，忽视安全生产管理。三是部分监理单位对应负的安全责任认识不清，对安全生产隐患不能及时作出应有处理，《建设工程安全生产管理条例》规定的安全生产监理责任未能真正落实到位。（三）保障安全生产的各个环境要素尚需完善一是一些建设项目不履行法定建设程序，游离于建设行政主管部门的监管范围，企业之间恶性竞争，低价中标，违法分包、非法转包、无资质单位挂靠、以包代管现象突出；二是建筑行业生产力水平偏低，技术装备水平较落后，科技进步在推动建筑安全生产形势好转方面的作用还没有充分体现出来。三是建筑施工安全生产领域的中介机构发展滞后，在政府和企业之间缺少相应的机构和人员提供安全评价、咨询、技术等方面服务。附1：2005年下半年全国建筑施工事故部分统计指标分析附2：2005年全国建筑施工事故统计表附3：2005年全国建筑施工三级以上事故统计表 ----------------------- 20 0 40 60 80 100 120 140 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 月份事故起数 2004年事故起数 2005年事故起数

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negative_file/工程建筑、房地产/全国建筑施工安全生产形势分析报告.doc

广东报刊地产新闻摘录 2007年5月10日目录中国宏观经济 4 （一）金融财税 4 1.快讯:美联储维持利率为5.25%不变 4 2.建行预测央行将于二季度再次加息 4 3.国家信息中心建议再度加息 4 （二）房地产市场 4 1.国内400多城市建立房产管理信息系统 4 2.美住房市场今年将继续降温 4 广州市 5 （一）政策法规 5 1.解读广州"富民优先、民生为重"66条措施：中低收入家庭2010年居者有其屋 5 （二）基建与规划 5 1.萝岗中心区将用太阳能 5 2.滨江东延长线二期将开工 5 3.广州首条快速公交29站点敲定年内开通 5 （三）土地市场 6 1.20余神秘公司及自然人参与广州拍地四块地全部拍出 6 （四）房地产数据 6 1.五一黄金周：六区签约量减638套，价涨3035元 6 （五）行业动态 6 1."金满家园"被禁售 6 2.今起可就近领表申请经济适用房 6 3.供需紧张一季度又抬头 6 4.别墅前将建洋房挡住山景　三百业主联名上书 7 （六）地产商动态 7 1.珠江地产集体婚礼第七度上演 7 2.富力置地上海"卫星城" 7 （七）西部板块楼盘动态 7 1.珠岛花园启动"美丽大坦沙"摄影赛 7 （八）花都板块楼盘动态 8 1.十万人共同体验"国际闲居"魅力 8 （九）商业地产 8 1.高档写字楼租售创新高 8 （十）商旅物流 8 1.番禺第一MALL开张 8 北京市 8 （一）宏观形势 8 1.林抚生出任北京市海淀区代区 8 （二）土地市场 9 1.北京将首推3-5年土地供应计划 9 （三）行业动态 9 1.北京黄金周二手房交易量涨5% 南城成交速度最快 9 2.股市行情火爆楼市行情低迷楼市成交量锐减 9 3.投资者"倒戈"二手房 9 4.4月新楼盘，万元房达半数北京楼市回暖 10 上海市 10 （一）政策法规 10 1.上海进一步放开外资买地限制外币可支付保证金 10 （二）土地市场 10 1.400亿助推闸北旧城区改造打造世博陆上迎宾厅 10 （三）行业动态 10 1.预售成交765套 5月9日上海楼市综述 10 2."转按揭"业务重现沪上二手房市场 11 3.社区配套已成购房决定因素消费者对楼市趋向乐观 11 （四）商旅物流 11 1.上海购物中心去年猛增11家 11 深圳市 11 （一）基建与规划 11 1.深圳市新火车站计划2010年建成 11 2.北环路改造年内启动 12 （二）地产商动态 12 1.中航地产：成都拿地 12 2.鸿荣源启动第四届少儿才艺大赛 12 （三）楼盘动态 12 1.水岸风情商业街开展情景体验日活动 12 2.首个婚庆主题商业街区高调亮相深圳 12 3.中信红树湾举行"风情音乐赏"活动 12 4."绿色翡翠"描绘彩虹生活 13 5.优品艺墅入伙 13 6.中航·格澜郡2期：诚意登记客户达800批 13 佛山市 13 （一）政策法规 13 1.户外广告距高速路至少30米 13 （二）基建与规划 14 1.道路展新颜东西车轮动 14 2.丹灶仙湖建无极养生园打造养生文化欲揽休闲商务市场 14 3.海八路将成景观快速路 14 4.高明沧江桥总工程量完成超四成预计年底可通车 14 （三）土地市场 14 1.南海将推出多宗地块 14 （四）房地产数据 15 1.禅城7个月来均价首跌 15 （五）行业动态 15 1.顺德二手房均价升500元/m2 15 2.禅城二手住宅：成交均价2340元/m2 15 3.黄金周继续"捞金" 15 4.桂城是桂城平洲是平洲？ 15 5."广佛RBD"是地产增效剂 16 6.二手房更适合"过渡与投资" 16 （六）地产商动态 16 1.祈福集团荣获广东省诚信企业 16 2.2007年恒基地产再获殊荣 16 （七）楼盘动态 17 1.南海颐景园打造广东"第五园" 17 2.东方水岸推出城市景观三房 17 3.怡翠馨园5月1日正式入伙 17 4.康怡丽苑2期升级版盛世开启 17 5.万科·金御华府接待中心"五一"开放 17 6.万科·金色家园"园生态美筑"5月1日热卖 18 东莞市 18 （一）金融财税 18 1.住房公积金月内能自动划账还贷 18 （二）房地产数据 18 1.东莞全市住宅均价首度突破6千大关 18 （三）行业动态 18 1.40家楼盘名称被一人抢注 18 （四）楼盘动态 19 1.清溪商业龙头再造投资热点 19 2.名仕官邸邀深圳人看楼 19 珠海市 19 （一）基建与规划 19 1.优化城市路网缓解交通压力 19 （二）行业动态 19 1.房展给我们带来了什么 19 （三）楼盘动态 20 1.云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动 20 惠州市 20 （一）楼盘动态 20 1.惠州：南山公馆开盘 20 汕头市 20 （一）基建与规划 20 1.南澳跨海大桥年底前动工 20 中国宏观经济（一）金融财税 1.快讯:美联储维持利率为5.25%不变美联储9日决定将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率保持在现有的5.25%不变。这是美联储自去年6月以来连续第7次作出维持现行利率水平的决定（新华网）返回目录 2.建行预测央行将于二季度再次加息建设银行研究部在昨天发表的二季度经济形势预测报告中称，如果流动性过剩问题趋于严峻，资产价格上涨速度过猛，央行将有可能以0.27个百分点的幅度再次加息。报告还预测，二季度央行将以0.5个百分点的幅度提高存款准备金率1至2次，同时加大央行票据发行对冲力度（京华时报）返回目录 3.国家信息中心建议再度加息国家信息中心昨天的一份报告显示，"宏观经济存在着从偏快转向偏热的风险，央行应适时进一步提高存贷款利率和法定存款准备金率"。同时，可考虑取消利息税，既可为进一步提高利率腾出空间，又可增加居民收入（北京晨报）返回目录（二）房地产市场 1.国内400多城市建立房产管理信息系统房产管理信息系统目前已在国内400多个城市建立。建设部"十一五"期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括"城镇基础设施建设关键技术研究"、"城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究"、"城市数字化关键技术研究与示范"等（深圳商报）返回目录 2.美住房市场今年将继续降温美国全国房地产经纪人协会８日发表报告预测，受贷款机构提高放贷标准和次级抵押贷款公司数量减少等因素的影响，美国住房市场今年将继续降温。预计２００７年美国旧房销售量将为６２９万套，低于２００６年的６４８万套；旧房销售中间价也将比去年下降１％，降至每套２１．９８万美元。今年美国新房销售量将为８６．４万套，低于去年的１０５万套；但新房销售中间价将保持不变，继续维持在每套２４．６４万美元的水平。此外，今年美国新房开工量将为１４６万套，低于去年的１８０万套（新华社）返回目录广州市（一）政策法规 1.解读广州"富民优先、民生为重"66条措施：中低收入家庭2010年居者有其屋　日前，广州市委市政府公布《中共广州市委广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》，《决定》共分11个部分66条，涉及改善农民生产生活条件、就业、教育等民生问题。广州市今年的14个新社区项目、194万平方米政府保障型住房，已经随着4月29日荔湾区党恩新街的开工而全面展开。未来五年将有24万套中小户型、中低价位的房子供应市场。今年广州将推出156公顷中小户型、中低价位普通商品住房用地（南方都市报）返回目录（二）基建与规划 1.萝岗中心区将用太阳能 2010年前萝岗中心区将用上太阳能：《广州开发区发展循环经济实施方案（2006年~2010 年）》（以下简称《方案》）经省经贸委批准正式出台，萝岗中心区和国际生物岛被确定为建设节能型生态园区的示范区域。（广州日报）返回目录 2.滨江东延长线二期将开工　滨江东路延长线(二期)建设工程即将开建。滨江东路延长线(二期)工程位于珠江南岸，海珠区东北部，西起广州大桥以西滨江东路150.727米处，终点为广州市国际会展中心周边道路规划一路交叉口，全长近3.2公里（南方都市报）返回目录 3.广州首条快速公交29站点敲定年内开通中山大道快速公交(BRT)试验线工程项目已启动环评工作，整个工程耗资5.8亿元，全线共有23条公交线路，29个中央侧式站台。16座过街天桥也同时开建，市民可以通过地面斑马线、人行天桥、隧道等多种方式进出站（信息时报）返回目录（三）土地市场 1.20余神秘公司及自然人参与广州拍地四块地全部拍出 5月10日下午，CBD珠江新城及琶洲会展中心附近的合计四块商业用地拍卖，其中A4- 5商用地块的建筑面积为57432.24平方米，最后以4.8亿元被保利房地产买下。I1- 3地块的建筑面积为48078.31平方米，最后被名为永恒投资有限公司以4.6亿元买下。而琶洲PZB1401地块为酒店及商业、金融用途，最后被香港南丰投资名下的纪汇有限公司以 7亿元买下。琶洲PZB1503地块的原所有人为电信母局，最后被保利地产以2800万元买下（第一财经日报）返回目录（四）房地产数据 1.五一黄金周：六区签约量减638套，价涨3035元　截至5月7日晚上8时，市国土房管局阳光家缘网数据显示，今年五一黄金周七天，广州六区(荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔)共有250套一手商品住宅签约，均价为9644元／平方米。与去年黄金周七天的阳光家缘数据相比，六区签约套数减少了638套，而价格却上涨了3035元／平方米（南方都市报）返回目录（五）行业动态 1."金满家园"被禁售昨日，广州市国土房管局公布了对金满家园的禁售通知。经过检查，广州市石井建设开发有限公司建设的"金满家园"集资房项目因其预售许可证已过期而被勒令禁售（广州日报）返回目录 2.今起可就近领表申请经济适用房今日起，广大市民可以到各街道办事处领取《广州市居民购买经济适用住房资格审核表》（或登录广州市国土房管局网站www.laho.gov.cn下载），就近预登记申请购买经济适用住房并咨询有关业务。各街道从即日起开始受理预登记申请。有关工作人员将进行入户审查并对具有资格的家庭动态跟踪，坚持公示制度，坚决制止骗取保障资格的行为（广州日报）返回目录 3.供需紧张一季度又抬头　广州国土资源和房屋管理局数据显示，今年第一季度中心城区供应量与成交量再度严峻，供需比例达到1：1.96。而去年经过一年时间的"调整"，供需比例曾由一季度的1：2. 25，陆续降至1：1.44、1：1.29、1：1.21，城区房价增幅也曾有明显放缓，但今年一季度猛升至接近1：2（南方都市报）返回目录 4.别墅前将建洋房挡住山景　三百业主联名上书花了千万元买房装修，搬进新别墅才住了两个月，白云区白云堡豪苑的业主却突然收到对面要盖高层住宅的消息。近日，白云堡300多个业主向广州市规划局联名递交了紧急请求报告，强烈要求规划部门不予批准发展商再兴建高层住宅楼方案，并得到了61位省、市政协委员的签名支持。（新快报）返回目录（六）地产商动态 1.珠江地产集体婚礼第七度上演　 5月1日，珠江地产第七届集体婚礼再次浪漫上演。据悉，本届大型集体婚礼由珠江地产与其友好合作单位共同举办，当天共有22对新人在罗马家园和东方夏湾拿举行了大型的中西结合集体婚礼（南方都市报）返回目录 2.富力置地上海"卫星城"　富力地产于4月29日在香港发布消息称，已在江苏省昆山市获得一幅住宅用地，建筑面积约40万平方米，将规划兴建低密度高档项目。（南方都市报）返回目录（七）西部板块楼盘动态 1.珠岛花园启动"美丽大坦沙"摄影赛　荔湾区文明办、荔湾区摄影协会、珠江摄影学会和珠岛花园团委联合发起的"美丽大坦沙 "摄影大赛日前在珠岛花园正式启动，百余名摄影协会会员、摄影发烧友现场见证了活动盛况（南方都市报）返回目录（八）花都板块楼盘动态 1.十万人共同体验"国际闲居"魅力据统计，美林湖·国际社区项目黄金周期间自驾车客户在1800左右，发看楼车近2000班次，黄金周总到访客流将近10万人，可谓盛况空前，昭示着又一波异地置业风潮正蓄势待发。其中，5月1日至5月5日，从深圳报业大厦发出的看楼车6批次。300多位深圳高端置业者一睹美林湖的风采（深圳特区报）返回目录（九）商业地产 1.高档写字楼租售创新高日前，戴德梁行发布统计说，广州首季甲级写字楼吸纳量（报告期内销售和出租房屋的数量之和）创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍。而广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势。第一季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.82 %，比去年第四季度下跌4.39%。但是，大量新物业在下季度相继入市，将令整体空置率出现大幅度上升的趋势（信息时报）返回目录（十）商旅物流 1.番禺第一MALL开张昨天上午，被誉为"番禺第一MALL"的石碁镇城市广场正式开张营业，占地面积68亩的番禺区石碁镇城市广场，总投资1.5亿元，共由8套建筑风格各异的楼体组成，，该广场的商业功能区分为5个部分，包括设有360间商铺的商业步行街、营业面积2万平方米的大型百货超市、一个占地1万平方米的综合肉菜市场（广州日报）返回目录北京市（一）宏观形势 1.林抚生出任北京市海淀区代区 4月24日，北京市海淀区第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议决定：接受周良洛辞去海淀区人民政府区长职务的请求，任命林抚生为海淀区人民政府副区长、代理区长。林抚生曾任中关村科技园区海淀园管理委员会党组书记、主任，海淀区北部地区开发建设委员会主任，被认为是首都房地产投资方面的专家型官员（中国房地产报）返回目录（二）土地市场 1.北京将首推3-5年土地供应计划北京近期将出台3- 5年的中长期土地供应计划。本应该在3月底出台的北京市2007年土地供应计划，就是由于要推出中长期土地供应计划被推迟了。近期内两个土地供应计划将同时推出，目前各区县数据已经上报完毕了，各个相关部门正在协调，只等市政府会议通过了（北京商报）返回目录（三）行业动态 1.北京黄金周二手房交易量涨5% 南城成交速度最快 "五一"黄金周七天，二手房交易与4月第一周相比，成交量上涨5.8%；与去年同期相比，交易量上涨5%。从交易区域来看，成交打破以往以东北部为主的态势，出现了南，北两个方向二手房成交比重明显增加的现象，其中，北部地区占到了总交易量的3成，同比增长5个百分点；南部地区的成交量占总比重的28.6%，同比增加8个百分点（北京晨报）返回目录 2.股市行情火爆楼市行情低迷楼市成交量锐减五一长假之后的第一个交易日，沪深两市股指双双创出历史新高。与股市火爆形成鲜明对比的是，黄金周期间北京楼市的成交量锐减，行情低迷。京城二手房4月的成交量比3 月下降约一成。（中华工商时报）返回目录 3.投资者"倒戈"二手房 "五一"长假期间(5月1- 5月7日)，北京市二手房客户登记量、房源登记量环比上期(4月24- 4月30日)分别增长了25%、18%；供需同时上涨推动了成交量的上升，二手房成交量环比上涨了21.4%同时，相比去年"五一"，客户登记量和房源挂牌量更是上涨了44%和32%，成交量同比去年"五一"上涨了34%。（北京商报）返回目录 4.4月新楼盘，万元房达半数北京楼市回暖根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：４月份全市期房网上签约共计１３２８５套，现房网上签约共计３０９４套。均比３月份有所增加。４月份均价万元以上的项目占比达到５０％，其中均价１２０００元／平方米以上的楼盘占比为４１．３％（北京娱乐信报）返回目录上海市（一）政策法规 1.上海进一步放开外资买地限制外币可支付保证金 4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告，与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，出让保证金可以用外币支付，与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。（东方早报）返回目录（二）土地市场 1.400亿助推闸北旧城区改造打造世博陆上迎宾厅备受关注的"苏河湾"41号、42号地块以及上海火车站北广场东一、东二地块已于4月19日正式启动招商工作。上述地块得到包括南非现代海外房地产公司等许多境外地产巨头和投资基金的青睐，但目前还处于前期的洽谈中。此外，土地储备丰富的闸北区还将启动新的推地计划，但具体时间和项目还未确定（东方早报）返回目录（三）行业动态 1.预售成交765套 5月9日上海楼市综述 5月9日新开房源共计1个开盘单元，推出354套，面积41872.04平方米。其中位于郊环以外的0个，外郊环间的1个，中外环间的0个，内中环间的0个，内环以内的0个。 5月9日共预售各类商品房765套，面积8.79万平方米（东方网）返回目录 2."转按揭"业务重现沪上二手房市场从今年上半年开始，上海市二手房交易过程中的"贷款转按揭业务"已有所松动，这项一度被沪上银行联合封杀的贷款业务被认为有利于降低二手房交易的门槛。现在可以办理 "转按揭"的银行包括中国银行、工商银行等。目前"转按揭交易"正大面积复苏，苦苦支撑的房产经纪公司的压力也因此稍稍缓解。（新闻晨报）返回目录 3.社区配套已成购房决定因素消费者对楼市趋向乐观有调查显示，65.4%的受访者认为银行加息对购房产生的重要影响。约20.3%的受访群体认为"90/70"政策会影响购房。受访者中83.8%的人认为90平方米的面积设置成二房最为合适，另有11.1%的受访者认为可以设置成三房。有31.2%的受访群体表示购房会选择中心区域，其次为北区（闸北/虹口/杨浦/宝山/普陀/嘉定），约有29.8%的受访群体倾向于这一区域。38.1%的受访者希望购买内中环区域的住房，32.5%的受访者选择在中外环区域购房。有84.8%的受访对象表示会将开发商提供的社区配套作为购房时的主要考虑因素，在社区配套中，"社区菜"，"社区超市"、"医疗"、"银行"、"小吃餐饮"、"邮政局" 这些基本的生活设施为广大消费者所关注的，其比例依次为79.9％，78％，70.2％，66 .6％，39.5％和37.1%（东方早报）返回目录（四）商旅物流 1.上海购物中心去年猛增11家截至2006年年底，上海已拥有47家购物中心，比上年增加了11家，新增建筑面积166.3万平方米，总建筑面积达558.28万平方米。这些购物中心的营业额去年高达318.26亿元，比上年增长27%，大大高于社会消费品零售额同期增幅（东方早报）返回目录深圳市（一）基建与规划 1.深圳市新火车站计划2010年建成今年内特区内公交覆盖率将达到99％，市民出行将更方便。地铁1至5号线的建设工程将同时全面展开，至2010年，市民可坐地铁至蛇口客运港。不仅如此，我市计划在广深港客运专线和厦深铁路客运专线交会处，建设新深圳火车站，计划于2010年建成（深圳特区报）返回目录 2.北环路改造年内启动深圳市将加快大运量快速公交（BRT）以及公交专用道的规划建设，全长24.6公里的BRT 1号线（罗湖区老街站－南山区西丽站）计划于今年上半年完成方案设计，年内全线动工，2008年下半年完工。继深南大道后，我市又一条城市主干道-- 北环路的改造工程也即将启动，计划于年内开展北环路改造的前期工作（深圳商报）返回目录（二）地产商动态 1.中航地产：成都拿地 4月27日，中航地产成功拍得成都两块土地，这两宗地都位于成都新的市中心区，是成都新的政治、经济、文化中心的核心地段，地铁一号线上盖，具备CBD的核心地段区位优势（深圳商报）返回目录 2.鸿荣源启动第四届少儿才艺大赛 5月1日，鸿荣源·禧园和鸿荣源·熙龙湾两大项目的临时接待中心正式对外开放，而"鸿荣源"杯宝安区第二届少儿才艺大赛暨鸿客会第四届少儿才艺大赛报名也同时在这两个接待中心启动（深圳商报）返回目录（三）楼盘动态 1.水岸风情商业街开展情景体验日活动日前，由佳兆业地产全力打造的西班牙风格"水岸风情商业街"举行了首次"情景体验日" 活动（深圳特区报）返回目录 2.首个婚庆主题商业街区高调亮相深圳日前，"中国首个婚庆主题街区"金椅婚礼村新闻发布会在深圳会展中心隆重举行。东莞市企石镇领导、项目开发商、代理商和深圳各大媒体参加了发布会（深圳特区报）返回目录 3.中信红树湾举行"风情音乐赏"活动近日，中信红树湾举行主题为"湾区风情音乐赏"的系列社区活动。本次活动邀请了"超级饺子"、"SuperJazz"和朱芳琼等广州著名爵士艺人，上演了一席时尚、高雅、休闲的音乐盛宴，吸引了众多社区业主前来欣赏（深圳特区报）返回目录 4."绿色翡翠"描绘彩虹生活按照全英格兰乡间别墅风格设计的沁园，47栋315－687平方米的别墅星罗棋布在4万多平方米的坡地上（深圳特区报）返回目录 5.优品艺墅入伙 4月底，优品艺墅海滨度假公寓举行了入伙庆典（深圳商报）返回目录 6.中航·格澜郡2期：诚意登记客户达800批观澜中航城02号作品-- 中航·格澜郡2期二、三批单位，5月1日开始接受客户诚意登记。活动当天，到场人数达 1500批，诚意登记客户近800批（深圳商报）返回目录佛山市（一）政策法规 1.户外广告距高速路至少30米日前，三水区出台《户外独立式广告和小型广告宣传栏管理暂行规定》。户外广告在规划选址方面，公路沿线的大型户外独立式广告牌，距高速公路至少30米，国道20米，省道 15米，县道10米，乡道5米；城市街道沿线的大型户外广告牌，距城市快速道至少20米，干道15米，次干道10米，支路5米。同时，大型户外广告牌总高度不宜超过20米，由单柱承重的，其悬挑长度不应超过立柱高度的一半，悬挑部件离地面净高不得低于4.5米（佛山日报）返回目录（二）基建与规划 1.道路展新颜东西车轮动本月中旬，桂丹路、桂和路改造拓宽工程将全线完工。作为南海交通路网中的核心道路，两路分别从东西、南北贯穿全区，南海人俗称为"东西大道"和"南北大道"。自上世纪 90年代初开通后，两路不仅改变了丹灶、金沙、和顺等地的闭塞状态，更带动了南海西部和北部由农业经济向工商业经济的转变，也促进了南海农村向城镇的过渡。在南海东西板块发展战略和以第三产业为重点的经济发展策略中，全新的桂丹路和桂和路拓宽开通，将给沿线镇街发展第三产业带来新动力（佛山日报）返回目录 2.丹灶仙湖建无极养生园打造养生文化欲揽休闲商务市场南海区丹灶镇仙湖旅游度假区将建设一个名为无极养生园的景点，总投资约2000多万元。丹灶镇的仙湖度假区占地面积近900公顷，其中无极养生园总面积约77亩，园内将建国医馆、中草药园，葛洪雕像、五行广场、棋艺亭等项目。无极养生园是仙湖度假区内第一个以葛洪养生道教文化为主题的建设项目。葛洪是中国历史上著名的道家养生专家，且与丹灶有历史渊源。今后仙湖景区还将建设葛洪文化园，无极养生园项目将为今后开发葛洪文化园做铺垫（佛山日报）返回目录 3.海八路将成景观快速路作为南海区特色道路的海八路改造工程将于本月底全面动工。南海区市政局昨日透露，完成改造的海八路总绿地面积达7.3万平方米，成为广佛之间天然的城市"森林带"（佛山日报）返回目录 4.高明沧江桥总工程量完成超四成预计年底可通车昨日获悉，沧江桥建设工程已完成超4成的工程量，预计年底可通车。届时，中心城区荷城街道将与高明西南部山区连为一体，极大地促进西南部山区的发展。据了解，沧江桥对完善整个工业园交通网络起很大作用，计划在今年年底通车，届时，高明市民可通过此桥直接到珠海、江门等地，比起现在绕道杨和镇要方便很多（佛山日报）返回目录（三）土地市场 1.南海将推出多宗地块南海在本月和下月将相继推出几块大地块。受到一环全线贯通的影响，这几个地块的拍卖定将更加激烈。（详见原文）（珠江时报）返回目录（四）房地产数据 1.禅城7个月来均价首跌近日，记者从有关部门获悉，南海和禅城的楼市总体而言，禅城及南海两区楼市交易活跃，发展平稳。4月份，南海区商品房成交面积达到27.1万平方米，环比增加3%，交易价格与3月份4958元/平方米相比有所上升，为4963元/平方米。禅城交易套数为315套，交易均价比3月份4788.8元/平方米略微下跌，为4758元/平方米（珠江时报）返回目录（五）行业动态 1.顺德二手房均价升500元/m2 顺德第一季度每个月二手楼平均交易量都超过了700宗。其中顺德北部北滘、陈村、乐从几镇今年表现比较突出，月交易量都在200套左右，目前北滘当地品质较好的一手公寓均价在3000元／m2左右，而碧桂园的部分公寓由于带有精装修，均价则要在4000元／m2以上，如"美的新海岸"这样房龄较新的楼盘放盘之后，均价也要达到3000元／m2左右（广州日报）返回目录 2.禅城二手住宅：成交均价2340元/m2 来自禅城区房地产交易所的统计数据显示，4月禅城二手住宅呈现量跌价升的局面：上月禅城区共成交二手住宅377套，在3月基础上下降13%。成交均价方面，则在3月基础上小升11%。（广州日报）返回目录 3.黄金周继续"捞金" "五一"有部分楼盘在搞活动，楼盘活动少而精彩；保利千灯湖一号公馆和汇银奥林匹克花园，万科金色家园全新样板房抢鲜出炉；禅桂各盘全线飚红，迅·上筑 "五一"期间，住宅近80套，均价6500元/平方米，销售总额近8000万，商铺同期接受了约 80个认购登记（珠江时报）返回目录 4.桂城是桂城平洲是平洲？由于平洲前期广泛的工业化规划导致现在环境上并不具备优势，生活商业配套更是基本空白，并未形成满足居住生活的配套规模。也有开发商预测，平洲的市政配套还需要５年时间才能完善。因此，现在在平洲买房，需要时间等待平洲未来的发展。平洲的楼市一直都依附桂城发展，产品定位、消费群定位都与两地相错开，目前的楼价在每平方米 3000元～4800元之间徘徊。这些楼盘定位中低，但素质并不低，属于高性价比的产品。这些产品既针对桂城的工薪阶层，也迎合了本地居民的居住需求（珠江时报）返回目录 5."广佛RBD"是地产增效剂中海地产负责人认为：桂城"广佛RBD"的定位，对中海万锦豪园项目产生以下两方面利好：首先，地段价值更显优越。中海万锦豪园地块具备"双重稀缺性"特性。其一为千灯湖畔唯一大型在售住宅小区，目前为禅桂中心城区最大地产项目；其二为将来居民可以享受桂城优越的基础设施，如千灯湖公园、岗公园、南海文化中心、皇冠假日酒店、喜来登酒店、商业水城、广佛地铁、全民健身广场、家天下广场等。其次，客户来源更加广泛。桂城RBD定位目的是吸引广佛都市圈中高端消费群体，广州以及周边专业镇的企业管理层、白领阶层来桂城消费（珠江时报）返回目录 6.二手房更适合"过渡与投资" 就目前佛山房地产市场整体而言，由于中心城区可供开发土地的减少，使得土地的批建量日趋紧张，一手楼盘在城市核心区内选址几乎无立足之地。在这种情况下，很大程度上刺激了二手房价格的抬高，目前，佛山一些成熟区域的二手房已与一手房相当接近了（珠江时报）返回目录（六）地产商动态 1.祈福集团荣获广东省诚信企业近日，祈福集团荣获广东省企业联合会、广东省企业家协会联合颁发的"2006年度广东省诚信企业"的称号（珠江时报）返回目录 2.2007年恒基地产再获殊荣 4月底，广东恒基地产再获殊荣。国家建设部、联合国人居署、中国建筑文化中心联合国人类居住区中心信息办公室组成专项小组，在全国范围内选出全国数十家房地产企业代表，其中佛山有实力参选的房地产企业及楼盘仅有两家，碧桂园集团和广东恒基实业投资发展有限公司，恒福新城凭借雄厚的综合实力一举获得该次评选的三大奖项，分别是 "全国人居品牌企业"、"全国人居经典楼盘"、"全国健康住宅生态小区（珠江时报）返回目录（七）楼盘动态 1.南海颐景园打造广东"第五园" 南海颐景园在黄金周期间，邀请香港著名风水大师梁啟照应邀莅临颐景园作风水咨询解说。另外，南海颐景园在5月份将启动"住宅园林文化"活动，全国著名园林美学专家金学智教授已为南海颐景园进行了文化景观设计，营造十大景区、十大景点、颐景十二峰。以此为导向，南海颐景园提出了打造"广东省第五大名园"的目标。在黄金周期间，南海颐景园一期现楼特推出10套"一口价"精选保留现房；新老客户在"五一"期间购买车位更可有意外惊喜优惠；二期精选保留单位大放送，户型丰富，60~295平方米（珠江时报）返回目录 2.东方水岸推出城市景观三房东方水岸3月31日东方水岸正式发售后，大部分单位已经卖出。购房者对上风上水的东方水岸充满信心。目前，东方水岸的全新城市景观三房"荣耀130"现正推出。5月6日下午 2时，东方水岸诚邀香港堪舆学家麦玲玲亲临项目现场，为市民解读这块风水宝地的家居文化精髓（珠江时报）返回目录 3.怡翠馨园5月1日正式入伙 5月1日，怡翠馨园销售中心举行了隆重的入伙仪式，另外，据了解"五一"期间，凡购买怡翠馨园住宅与车位的顾客均可享受到额外9.8折的优惠！旧业主成功介绍新业主购买，双方更可获赠置业大礼包（珠江时报）返回目录 4.康怡丽苑2期升级版盛世开启 5月1日，南海新桂城中心标志性住宅社区--- 鸿晖·康怡丽苑2期升级版产品隆重对外推介，康怡丽苑2期首批产品面积以80~130平方米为主，户型布局紧凑简洁，符合新生代年轻人的实用美学和生活价值观（珠江时报）返回目录 5.万科·金御华府接待中心"五一"开放万科·金御华府接待中心5月1日正式开放，据悉，黄金周期间前来咨询的客户日均超过5 0批，可见受关注度极高。万科·金御华府占地11万m2，住宅部分的总建筑面积22万m2，专为城市新贵打造。金御华府的建筑风格传承了起源于欧洲的ART DECO的设计理念，内部园林则为东南亚度假酒店园林设计，独具"香堤雅境"的魅力；一期的产品有三类：稀藏的城市别墅---"领墅"、空中水景大宅--- "阔景御院"、灵性超然复式---"叠景华院"（珠江时报）返回目录 6.万科·金色家园"园生态美筑"5月1日热卖万科·金色家园全新二期产品"园生态美筑"约180套单位5月1日公开发售，再次引发排队抢购热潮，成为桂城"五一"楼市的焦点。据统计，万科·金色家园5月1日当天消化超过推出货量的7成，黄金周共消化近9成，成交均价5500元/m2（珠江时报）返回目录东莞市（一）金融财税 1.住房公积金月内能自动划账还贷日前从市住房公积金管理中心获悉，委托提取住房公积金还贷业务5月14日起在东莞正式推行。所谓委托提取住房公积金还贷，是指借款人通过申请，委托银行每个月从借款人的公积金账户中直接划款到还贷账户上（东莞日报）返回目录（二）房地产数据 1.东莞全市住宅均价首度突破6千大关据东莞市房产管理局公众信息网上实时签约数据显示，"五一"黄金周期间，东莞楼市住宅均价突破6000元大关，达6141.57元/平方米，单价比去年"十一"期间的5460.86元/平方米的均价高出近678元。房管局公众信息网的统计数据显示，"五一"期间七天内，东莞共签约成交了720套商品房住宅，平均每天签约数超过100套。目前，签约成交楼盘主要集中在东城、寮步、凤岗等地，五一期间该三个区镇均签约百余套，其中寮步销售势头最旺，五一七天时间销售量达到168套，比同时期的广州老城中心六区仅签约百余套热闹许多（南方日报）返回目录（三）行业动态 1.40家楼盘名称被一人抢注东莞市世纪城国际公馆、活力康城等40家知名楼盘名称竟被一人抢先申请注册，被抢注的楼盘包括华凯豪庭、世纪城国际公馆、活力康城、福民广场、东逸豪庭、御景湾花园等，这些都是东莞乃至珠三角的知名成熟品牌（广州日报）返回目录（四）楼盘动态 1.清溪商业龙头再造投资热点 "台湾风情街"集购物、餐饮、娱乐、休闲和酒店于一体，占据东莞东部交通枢纽、轻轨首站与新中心区之地利，最大的卖点在于创新性的商业形态。继此次一期商业街热销后，加推的"复式宽体创富街区"非常适合餐饮用途，一经面世，即受到抢购；同时，含多功能用途的D2区复式街铺也开始全面推售（深圳特区报）返回目录 2.名仕官邸邀深圳人看楼在刚刚结束的春交会上，中房集团携中房·名仕官邸亮相，得到了众多深圳置业者的青睐。本周六、周日，发展商特安排了看楼专车，邀请深圳客户现场看楼，亲身感受名仕官邸的魅力（深圳商报）返回目录珠海市（一）基建与规划 1.优化城市路网缓解交通压力昨天上午，随着市委书记、市人大常委会主任邓维龙的庄严宣布，人民西路、珠海大道快速路、省道２７２线快速道、１０５国道辅助工程以及金凤路等５条城市主干道综合升级改造工程正式动工建设。据悉，此次５条城市主干道综合升级改造工程作为"１３５ "行动计划中实施的首批城市交通建设项目，总投入计４０亿元（珠海特区报）返回目录（二）行业动态 1.房展给我们带来了什么２００７珠海报业春季房展落下帷幕。本次房展上的８８家企业参展，其中房地产楼盘就有２２家。为期３天的房展中，看房、选房是人们最为关注的，尤其是带有小户型参展的项目成为观展消费者的关注热点，特别是以主城区市中心、海景房等项目以得天独厚的地理位置优势成为人们的首选，以"价优质美"的西区大楼盘成亮点，以"外拓展"的中山楼盘成看点。此次房展，成交３３０套，意向成交套数约９００套，参观人流量达到５万人次。此组数据反映我市住宅需求依然旺盛（珠海特区报）返回目录（三）楼盘动态 1.云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动。此次嘉年华以"国粹"为主题，在云山诗意国学讲堂内设有"中华国粹展"，展内将中国京剧脸谱、民间剪纸、传统皮影及年画的种类及特点逐一进行了解说（珠海特区报）返回目录惠州市（一）楼盘动态 1.惠州：南山公馆开盘 5月3日，惠州南山公馆盛大开盘，当场评出了"南山公馆魅力大使"一至三等奖，并举行业主抽奖活动。（深圳商报）返回目录汕头市（一）基建与规划 1.南澳跨海大桥年底前动工汕头市委书记黄志光透露，汕头正全力促进重点项目、重点基础设施的建设，来改善投资硬环境，促进汕头发展：南澳跨海大桥年底前动工、广澳港区5万吨级原油码头年底动工、广澳港区二期两个5万吨级至10万吨级泊位明年底动工、立项西防波堤……（广州日报）返回目录快讯:美联储维持利率为5.25%不变新华网 2007年05月10日中国宏观经济金融财税内容提要美联储9日决定将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率保持在现有的5.25%不变。这是美联储自去年6月以来连续第7次作出维持现行利率水平的决定　　东方网5月10日快讯：美联储9日决定将联邦基金利率即商业银行间隔夜拆借利率保持在现有的5.25%不变。这是美联储自去年6月以来连续第7次作出维持现行利率水平的决定。返回目录建行预测央行将于二季度再次加息京华时报 2007年05月10日中国宏观经济金融财税内容提要建设银行研究部在昨天发表的二季度经济形势预测报告中称，如果流动性过剩问题趋于严峻，资产价格上涨速度过猛，央行将有可能以0.27个百分点的幅度再次加息。报告还预测，二季度央行将以0.5个百分点的幅度提高存款准备金率1至2次，同时加大央行票据发行对冲力度　　东方网5月10日消息：建设银行研究部在昨天发表的二季度经济形势预测报告中称，如果流动性过剩问题趋于严峻，资产价格上涨速度过猛，央行将有可能以0.27个百分点的幅度再次加息。央行本年内的首次加息发生在3月18日。　　报告认为，过多的流动性对我国经济产生了重大影响，不仅促使投资增长过快，也推动了股票、房市等资产价格快速上扬，使其面临泡沫风险。综合考虑出口持续强劲、热钱入境势头不减等因素，短期内，我国流动性过剩的局面将难以缓解。而基于此，房地产价格也将持续上涨。在权衡是否加息的重要指标--- 居民消费价格指数（CPI）方面，报告指出，今年一季度，CPI同比增长2.7%，其中3月份涨幅达到3.3%，已超过央行3%的调控目标。二季度，受劳动力及公用品价格将较快上涨等因素的影响，CPI存在上升趋势。　　除认为可能采取加息措施外，报告还预测，二季度央行将以0.5个百分点的幅度提高存款准备金率1至2次，同时加大央行票据发行对冲力度。返回目录国家信息中心建议再度加息北京晨报 2007年05月10日中国宏观经济金融财税内容提要国家信息中心昨天的一份报告显示，"宏观经济存在着从偏快转向偏热的风险，央行应适时进一步提高存贷款利率和法定存款准备金率"。同时，可考虑取消利息税，既可为进一步提高利率腾出空间，又可增加居民收入经济过热风险仍未缓解晨报讯（记者邢飞）中国经济的热度难以在未来半年出现明显缓解迹象。国家信息中心昨天的一份报告显示，"宏观经济存在着从偏快转向偏热的风险，央行应适时进一步提高存贷款利率和法定存款准备金率"。这份报告的主要负责人是国家信息中心预测部主任范剑平。在一季度GDP（国内生产总值）出现11.1%的高速增长后，这份报告对于中国经济未来走势的措辞显得颇为焦虑。"目前经济运行的主要先行指标依旧表现强劲，预计未来4至6个月内，国民经济将继续处于上行通道，宏观经济从偏快转向偏热的风险仍未缓解"。据悉，在充当经济"测温计"的关键指标中，M1（狭义货币供应量）、发电量、工业增加值增速和工业企业销售收入已经处于过热的"红灯区"。报告称，"这四项指标的表现已经超过了本轮经济扩张期以来的最高点"。而固定资产投资增速尽管在一季度出现回落迹象，一季度CPI（居民消费价格指数）2.7 %的水平也低于央行3%的调控目标，不过，对于它们未来的走势，报告的判断同样悲观， "固定资产投资依旧存在着反弹的可能，物价上涨的压力仍然很大"。事实上，这已是国家信息中心在本周发布的第二份经济走势报告。在本周二的报告中，国家信息中心给出的预测是，今年第二季度GDP实际增长10.8%，上半年实际增长11%，而二季度CPI将上涨至3%的"警戒线"。"相关部门应加强价格走势的跟踪监测，加大利率调控的幅度"。在这两份报告中，再次加息成为出现频率最多的调控"药方"。昨天的报告再次建议，"央行可以在条件适当的情况下，进一步提高存贷款利率和法定存款准备金率。同时，可考虑取消利息税，既可为进一步提高利率腾出空间，又可增加居民收入"。返回目录国内400多城市建立房产管理信息系统深圳商报 2007年05月10日中国宏观经济房地产市场内容提要房产管理信息系统目前已在国内400多个城市建立。建设部"十一五"期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括"城镇基础设施建设关键技术研究"、"城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究"、"城市数字化关键技术研究与示范"等【新华社北京5月9日电】（记者黄全权）作为房地产相关信息实现公开、透明的重要环节，房产管理信息系统目前已在国内400多个城市建立。这是建设部有关负责人在9日举行的第三届中国国际数字城市大会新闻发布会上透露的。根据此次会议公布的内容，第三届中国国际数字城市大会将于9月21日至23日在深圳举行，着重显现城市建设领域最新数字化技术与应用成果，还将发起并成立"中国数字城市产业联盟"。来自建设部的资料显示，"数字城市"作为社会信息化建设的一个关键环节，近年来出现积极进展。"十五"期间，中国有120多个城市建设了城市规划管理信息系统，100多个城市建设了综合或专业管网管理系统，100多个城市正在建设空间基础信息系统。根据计划，在科技部的支持下，建设部"十一五"期间还将陆续启动一些国家重大科技攻关计划，包括"城镇基础设施建设关键技术研究"、"城市综合交通系统功能提升与设施建设关键技术研究"、"城市数字化关键技术研究与示范"等。返回目录美住房市场今年将继续降温新华社 2007年05月10日中国宏观经济房地产市场内容提要美国全国房地产经纪人协会８日发表报告预测，受贷款机构提高放贷标准和次级抵押贷款公司数量减少等因素的影响，美国住房市场今年将继续降温。预计２００７年美国旧房销售量将为６２９万套，低于２００６年的６４８万套；旧房销售中间价也将比去年下降１％，降至每套２１．９８万美元。今年美国新房销售量将为８６．４万套，低于去年的１０５万套；但新房销售中间价将保持不变，继续维持在每套２４．６４万美元的水平。此外，今年美国新房开工量将为１４６万套，低于去年的１８０万套　　美国全国房地产经纪人协会８日发表报告预测，受贷款机构提高放贷标准和次级抵押贷款公司数量减少等因素的影响，美国住房市场今年将继续降温。　　报告预计，２００７年美国旧房销售量将为６２９万套，低于２００６年的６４８万套；旧房销售中间价也将比去年下降１％，降至每套２１．９８万美元。　　报告还预计，今年美国新房销售量将为８６．４万套，低于去年的１０５万套；但新房销售中间价将保持不变，继续维持在每套２４．６４万美元的水平。此外，今年美国新房开工量将为１４６万套，低于去年的１８０万套。　　美国全国房地产经纪人协会的经济学家认为，虽然美国住房市场今年整体将继续降温，但有望实现"软着陆"。预计今年下半年美国住房销售量将逐步增加，此后销售价格也将有所回升。　　截至２００５年底，在超低住房抵押贷款利率的刺激下，美国新、旧房销售量曾连续５年改写历史最高纪录。从２００６年第二季度开始，随着利率不断上升，美国住房市场开始大幅降温，并对美国整体经济增长产生了一定影响。返回目录解读广州"富民优先、民生为重"66条措施：中低收入家庭2010年居者有其屋　南方都市报 2007年05月09日广州市政策法规内容提要日前，广州市委市政府公布《中共广州市委广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》，《决定》共分11个部分66条，涉及改善农民生产生活条件、就业、教育等民生问题。广州市今年的14个新社区项目、194万平方米政府保障型住房，已经随着4月29日荔湾区党恩新街的开工而全面展开。未来五年将有24万套中小户型、中低价位的房子供应市场。今年广州将推出156公顷中小户型、中低价位普通商品住房用地　　　广州公布"富民优先、民生为重"66条措施，本报进行解读　　中低收入家庭2010年居者有其屋　　　　本报讯　2007年5月8日，长假结束后的第一个工作日，广州市委市政府公布《中共广州市委广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》，把解决人民群众切身利益问题的举措逐一细化，列出清单，进行公示。《决定》共分11个部分66条，涉及改善农民生产生活条件、就业、教育等民生问题。　　2006年12月21日，广东省委九届十次全会分组讨论期间，朱小丹首次提出，广州将着力形成"富民优先、民生为重"的政策导向，把解决人民群众切身利益问题的举措逐一细化，列出清单，进行公示，一桩桩、一件件抓落实，务求取得实效。　　2006年12月26日，广州市第九次党代会隆重开幕，朱小丹再次强调指出，要把"富民优先、民生为重"作为新的政策导向切实抓紧抓好。市委八届七次全会和市第九次党代会刚一结束，市委、市政府主要领导就反复强调："富民优先、民生为重"不能只停留在口头上，而是要落实到实际行动中去。　　《决定》共分11个部分66条，涉及改善农民生产生活条件、就业、教育、社会保障、医疗卫生、公共安全、住房保障、城市交通、人居环境、文化体育和政务服务水平等方面的民生问题。《决定》首次将应届初中毕业生免费就读技工学校和中专的范围，从农村地区年家庭人均纯收入1500元以下提高到2000元以下；回应了群众反映较强烈的择校费等问题。围绕建立社会保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的覆盖城乡居民的社会保障体系，《决定》提出了9条具体举措，首次明确承诺解决有关历史遗留问题的时间表，首次对被征地农民、农民工等群体的社会保障问题提出明确的工作要求。到2010年基本解决全市9200户双特困户和8.46万户中低收入住房困难家庭的住房问题。　　在治安方面，《决定》提出了到2008年，群众对社会治安满意率达85％以上，建立健全市、区(县级市)、街(镇)三级突发公共事件应急管理体制和机制，还明确提出2015年危险化学品企业全部搬迁等举措。　　　　●　关键词　农业问题　　防灾减灾能力将提高　　　　措施1.夯实现代农业发展基础。　　坚持以现代农业提升农业发展水平，促进农业增效、农民增收。到2010年，基本完成146万亩农田和15万亩连片鱼塘的标准化改造任务，使全市标准化农田、鱼塘分别占基本农田、鱼塘面积的70％以上。到2010年，完成农田水利标准化建设110万亩。统筹农业水利等基础设施建设，加大对落后农村地区的支持力度。　　解读：市农业部门有关专家表示，这个体系的建立是农业风险防范机制的重要组成部分，主要原则是政府引导、政策支持、市场运作、农民自愿。因为农业靠天吃饭，始终是个高风险行业。1998年的时候，广州曾在番禺试点过该项保险，政府也拿出了一部分基本金给保险公司，但是当年发生严重"冻害"，保险公司赔付太多，就不愿意继续开设这个险种，所以这个试点工作一度搁浅。现在政府再次提出，而且列出了时间表，应该是有一个非常完整的方案，包括各级财政对农户参加农业保险给予的保费补贴，农业巨灾风险转移分摊机制等等。这样在发生自然灾害和重大动植物病虫害时，农民就不会血本无归，同时也提高了农业防灾减灾的能力。　　　　●　关键词　充分就业　　"十一五"期间年增20万就业岗位　　　　措施8.推进充分就业社区创建工作。2007年内，全市40％的社区要成为"充分就业社区"。在实现充分就业的社区中，登记失业人员就业率达90％以上，持《再就业优惠证》的失业人员就业率达85％以上，"4050"、特困失业人员就业率达85％以上，登记在册"零就业家庭"1人以上就业率达到100％，失业人员享受职业介绍服务率达到100％，失业人员享受职业指导服务率达到100％，新增社区服务岗位安置失业人员达80％以上，以上人员就业后签订1年以上劳动合同或劳动协议的达95％以上。鼓励劳动者自主创业。"十一五 "期间，全市每年新增就业岗位20万个。　　措施9.强化再就业技能培训。加大教育培训资助、职业介绍资助和招用安置资助力度。落实退役士兵接受2年以上免费职业技能培训政策，让每一位符合条件、愿意参加培训的退役士兵都能接受免费培训。"十一五"期间，每年培训"农转居"人员1.5万人。　　解读：广州市首个"充分就业社区"试点在今年1月已经启动，荔湾区金花街的桃源、隆庆、小梅三个社区首先被授予"充分就业社区"称号。据介绍，金花街去年为70多名"零就业家庭"人员、特困人员、"4050"人员解决了就业困难的问题，而其中的桃源、隆庆、小梅三个社区里每个具备就业条件、有就业愿望的市民都找到了工作。　　今年，这项工作将在全市铺开。广州市劳动和社会保障局局长崔仁泉此前曾透露，劳动部门拟定的《广州市创建充分就业社区工作意见》已经上报。按草拟的方案，"充分就业社区"包含了"4050"大龄人员就业率超过85％、"零就业家庭"1人以上就业率100％、没有连续失业一年以上的人员等众多硬指标。　　　　●　关键词　教育公平　　条件成熟时取消择校费　　　　措施10.促进教育均衡发展。加大各级财政对教育的投入，加强经费使用的监督管理和绩效评价。加快义务教育规范化学校建设，2007年完成省下达的规范化学校建设任务，2010年全部达到省规范化学校建设的要求。2007年，全市各区、县级市都成为省教育强区(县级市)，中心镇全部成为省教育强镇，通过省教育强市督导验收。　　措施11.切实保障农民子女受教育的权益。2007年9月起，在全市农村实行义务教育阶段免收书本费。到2007年底，确保市、区(县级市)两级财政原计划投入的49.56亿元资金全部到位，加快推进农村中小学校布局调整和初中学校建设，整体提升农村中小学义务教育水平。积极探索解决农民工子女教育问题。　　条例12.确保贫困家庭子女享有平等接受教育的机会。对持有广州市城镇居民或农村村民最低生活保障金领取证、广州市低收入困难家庭证或特困职工证的困难家庭子女，在义务教育阶段实施"两免一补"政策(免书费、免杂费、补助寄宿生生活费)，并向这类家庭中的残疾学生在义务教育阶段发放"残疾学生生活补助费"、继续免收书杂费。对福利机构供养的孤残儿童落实义务教育的有关政策。逐步扩大农村地区年家庭人均纯收入 2000元以下应届初中毕业生免费就读技工学校或中专的范围。　　措施13.认真规范教育收费行为。严肃查处教育乱收费问题，确保全市所有学校收费做到"五统一"(统一收费项目和收费标准、统一实行亮证收费、统一使用财政部门印制的收费票据、统一实行"收支两条线"管理、统一实行教育收费公示)。2007年内，使我市超过70％的区(县级市)成为"广东省教育收费规范区(县)"，争取到2008年达到100％。条件成熟时取消择校费。　　解读："这一届政府在教育公平方面很务实，提的任务符合社会发展的阶段性要求，做好现阶段能做到的事，同时也提出了下一个阶段工作的方向。"广州市教科所所长熊少俨表示，政府在促进教育公平的第一方面就提出了促进教育均衡发展，这一举措与以往有了本质上的区别。早些年社会教育资源不具备条件，政府采取了让某些基础较好的学校先突破性发展，从而涌现出一批省一级学校、市一级学校和示范性高中等，经过了10 多年的发展，政府提出了取消等级学校的评定，加快义务教育规范化学校建设。按照规范化学校建设的要求，学校建设标准是高于区一级学校的。"这表示政府从以前看哪一所学校建得好，变成了现在的看哪一所学校建得差，这是一种根本性的转变，在现阶段是可行的，这是前一阶段历史发展的自然过渡。" 　　熊少俨表示，硬件建设一视同仁只是均衡化办学的一个方面，另一方面，师资队伍的建设也是均衡办学的重要因素。学校要留住好的师资，要让教师乐教，教师的福利问题必须解决。按照教育法规定，教师收入应与公务员持平，我市在这一点上还有差距，虽说教师的收入在逐渐提高，但同时，公务员也在不断地加薪，希望政府在考虑公务员和教师两者收入时，加薪的步伐能保持一致，不要只考虑到前者，而后者永远在后面追赶。　　"政府在教育未来的发展上也定出了目标，其中包括在条件成熟时取消择校费。"熊少俨说，这符合了目前的实际。政府在现阶段提出均衡化办学的理念，可以在一定程度上缓解择校的问题，但不可能根本解决。因为学校之间的差距不是一朝一夕形成的，即使所有的学校在硬件上达到一致，各校间也会因为教师个人创造性发挥的不同而形成差异，因此，择校在所难免。　　　　●　关键词　安全　　明年治安满意率达85％以上　　　　措施29.提高群众对社会治安的满意度。确保2007年刑事发案持续下降，抢夺、抢劫和入户盗窃、盗窃机动车案件分别以两位数下降。到2008年，群众对社会治安满意率达 85％以上。　　解读：对此，广州警方一位人士指出，从今年第一季度的形势来看，实现刑事发案持续下降，"两抢"、"两盗"分别两位数下降是很有可能的。但是群众对社会治安的满意率很难有个确切标准来衡量，而且犯罪问题有其自身规律，也受到经济发展、人口增长、城市管理等各种因素的影响，指标更不能脱离现实，要理性对待。　　措施33.保障食品安全。2007年内，95％以上的室内肉菜市场和超市建立并实施日常检验检测制度。到2008年底，完成全市498个农贸市场和136个农副产品批发市场的升级改造任务，农贸市场证照齐全率和检测设备配置率达85％以上，全市各大市场、商场、超市基本建立市场食品准入管理制度。　　解读：副市长王晓玲曾指出，食品安全问题的根本原因是企业食品安全信用缺失。今明两年，广州食品安全工作重点是食品安全信用体系建设。将建一个食品质量安全监控中心，对生产、流通、消费各环节的食品安全状况进行实时监控和安全预警，像报天气预报一样向市民预报食品质量安全信息。　　　　●　关键词　社会保障　　今年重点解决四类社保问题　　　　措施16.妥善解决社保历史遗留问题。2007年重点解决以下几类问题：一是参照早期离开国有、集体企业人员社保问题的解决办法，解决早期因各种原因离开机关事业单位人员的社保问题。二是进一步解决国有(集体)困难企业退休人员参加医疗保险以及移交社区管理的遗留问题。三是妥善解决达到退休年龄，但因缴费年限不足，无法按月享受基本养老金和基本医疗保险人员的问题。四是将本市国有、集体企业或者已纳入社会化管理的、具有本市城镇户口的老工伤或患职业病人员(1993年8月1日本市实行工伤保险前的工伤人员)旧伤复发的医疗待遇纳入工伤保险范围。此外，按照"成熟一个、解决一个 "的原则，逐步研究解决乡镇企业原退休人员、农场原农业户口老职工和农场原住民、部分街道集体企业原未纳入社会统筹退休人员的社会保障问题。　　措施17.逐步扩大医保覆盖范围。2007年，开展建立本市未成年人基本医疗保险调研工作，制定实施方案，出台相关政策，2008年展开试点工作。同时，积极研究解决具有本市户籍、但没有在本市享有退休金或养老金的退休人员享受医疗保险问题。　　解读：社保类的历史遗留问题成为今年需解决的重点。　　首先，有关部门已参照解决早期离开国有集体企业人员社保问题的做法和经验，制定了解决早期下海的机关事业单位工作人员养老保障及医疗保障问题的方案，目前正报市政府审定，早期下海教师、干部都有望参加社保。　　接着，是缴费年限不足无法领取退休金的问题。按照国家养老保险政策体系，对养老保险按月领取养老金有一个基本条件，要缴费满10年以上；没有达到这个累计缴费年限的人员，就按养老保险条例和国家规定只领取一次性津贴。广州市劳保局有关负责人透露，广州市政府在3月26日通过的广州市贯彻国家基本养老保险制度里面，将通过延缴的政策，来解决以上养老保险的问题。　　最后，"老工伤"这个老大难问题也将得到解决。据记者了解，市劳保局将逐步把广州实行工伤保险(1993年8月1日)前发生工伤的职工旧伤复发期间的工伤医疗待遇纳入工伤保险统筹范围。该政策一旦出台，老工伤职工也将依规定享受工伤保险条例规定应给予的生活护理费、一次性伤残补助金及伤残津贴等待遇。　　　　●　关键词　医疗卫生　　明年每3万－5万居民有1个卫生服务中心　　　　措施24.加强农村卫生设施建设。到2010年，实现每个镇有1所政府举办的卫生院或医院，有农村建制的街道卫生院按社区卫生服务中心标准建设。加快推进村卫生站的建设与改造工作，2007年内，全面完成现有村卫生站业务用房改造，新建和改建的村卫生站业务用房面积达到100平方米；到2009年底，实现100％的行政村设有卫生站，形成较为完善的农村卫生服务网络。　　解读：卫生服务网络建成后，农民步行不超过30分钟就能够到医疗机构看病。　　措施26.大力发展社区卫生服务。完善大中型医院与社区卫生服务机构对口帮扶关系和双向转诊制度。加快推进社区卫生服务机构网络建设，确保每个街道都有非营利性的公益性社区卫生服务中心。到2008年，实现每3万－5万居民拥有1个卫生服务中心(站)， 95％以上的社区卫生服务中心(站)纳入城镇职工医疗保险定点支付范围，形成比较完善的城市社区卫生服务体系。切实整治非法行医。　　解读：到2009年，广州市将完成建设和改造128所社区卫生服务中心，居民步行15分钟内就可以到达社区卫生服务机构，每个社区卫生服务中心都有大型的医疗机构帮扶。　　措施27.认真解决群众"看病贵"问题。严格药品出厂价格初审和监测制度，规范药品价格管理和医疗机构收费行为。调整改革药品供应渠道，实行社区卫生服务机构基本用药集中生产和采购，减少药品流通中间环节。积极探索在社区卫生服务机构实行政府购买公共卫生服务，逐步实行社区卫生服务机构"收支两条线"管理，统一规范社区卫生服务机构和镇卫生院基本用药目录和药品作价办法，引导更多的市民群众到社区卫生服务机构和镇卫生院就医。　　解读：目前关于"收支两条线"的具体实施办法已经呈报给市政府审批，预计将从一些试点开始，取得经验后再总结推广。　　措施28.加强公共卫生体系建设。到2009年，各区(县级市)卫生局均要成立卫生应急工作日常管理机构，健全卫生应急机制等。　　解读：通过建立卫生应急体系，落实非典、人禽流感等重大传染病的防控措施，预计到2009年，严重危害人民健康和影响经济发展与社会稳定的重大传染病将得到有效预防和控制，甲、乙类传染病发病率会逐步下降。　　　　●　关键词　住房　　2009年确保物业管理覆盖旧城区　　　　措施37.加快政府保障型住房建设。积极推进《广州市住房建设规划(2006－2010)》，到2007年底，全部解决2005年登记在册、人均居住面积10平方米以下的5643户双特困户住房问题，到2010年基本解决全市9200户双特困户和8.46万户中低收入住房困难家庭的住房问题。　　解读：广州的政府保障型住房包含新社区内的廉租房、经济适用房(单位自建房属经济适用房范畴)，根据住房建设规划，未来五年广州将建设政府保障型住房11.43万套，建筑面积900万平方米。广州市国土房管局相关负责人昨日指出，"十一五"期间，广州的经济适用房建设数量占建房总量的17％，这个比例已经很高了，可以分解房地产市场需求，抑制房价过快增长。　　广州市今年的14个新社区项目、194万平方米政府保障型住房，已经随着4月29日荔湾区党恩新街的开工而全面展开。按照广州市国土房管局制定的具体的时间表：2007年 8月底前再次核实双特困户分配安置意向；金沙洲项目10月底前竣工，同德、大塘等其他项目年底前竣工；2007年9月底前，根据核实情况，修改完善廉租房分配方案；2007年1 2月底前，将廉租房实物分配到户。　　措施38.加大政府调控的中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应。通过"双限双竞"等调控措施，增加中低价位、中小套型普通商品住宅建设用地供给，进一步完善中低价位、中小套型普通商品住宅用地实行"双限双竞"公开出让的操作规范，确保中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的年度用地供应量不低于住宅用地供应总量的70％。　　解读：中低价位、中小套型普通商品住宅被认为是解决"夹心层"住房问题的关键，这部分群体虽然买不起昂贵的商品房，但又不符合购买经济适用房的条件。由于限制了面积和价格，"夹心层"今后购买这些"双限双竞"商品房的压力将有所缓解。今年年初，广州开发区出让的一幅限价地曾作出未来房价不超4000元／平方米的承诺。　　根据《广州住房建设规划》，未来五年将有24万套中小户型、中低价位的房子供应市场。今年广州将推出156公顷中小户型、中低价位普通商品住房用地。　　措施39.加快旧城区危破房改造。2007年内完成22.8万平方米危破房改造任务；到2 009年底，全面完成全市2004年在册的91.1万平方米危破房改造任务；到2009年底，全面完成越秀区东濠涌、荔湾区恩宁路和海珠区南华西3个旧城成片综合改造项目范围内危破房住房的安置工作。　　解读：据介绍，今年恩宁路、东濠涌沿线、南华西3个项目将全面铺开，计划11月底前完成招标公告，明年2月10日前通过公开招投标确定建设单位。　　数据显示，截至今年1月，广州已拆除、修缮和改造2004年在册老城区危破房58.66 万平方米，占总改造任务的64.37％。与此同时，同步改造了2005年新增危房2.02万平方米。　　措施41.加强和规范物业管理。规范业主委员会同物业管理、居民自治的关系，维护居民合法权益，建设平安和谐社区。2007年全市旧城区居民小区物业管理覆盖率要达到 50％，到2009年，确保实现全市旧城区物业管理基本全覆盖。　　解读：近年来，广州市物业管理纠纷的信访、投诉案件呈逐年上升趋势，矛盾愈演愈烈，甚至出现了因物业管理纠纷而发生暴力冲突、集体上访等恶性事件。　　《广州市物业管理条例》征求意见稿上月出台，对急需解决的如业委会的换届、专项维修资金的归集使用、共用部位的管理收益、物业服务企业的交接等热点问题做出具体的操作性强的规定。目前正在广泛征求意见。　　继上次召开街道居委会座谈会后，将于5月10日(星期四)14：30－17：30在广州市国土资源和房屋管理局16楼礼堂召开立法座谈会，广泛征求业主、业主委　　员会的意见，请有意者届时参加。　措施42.妥善处理"烂尾地"问题。加快落实我市在册141宗"烂尾地"拆迁补偿安置问题。建立组织律师参与"烂尾地"处置工作的机制，保障群众的合法权益。　　解读：按照"穗七条"的计划，2007年，广州将公开出让16宗居住类闲置用地，用地面积72.44公顷；通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗烂尾地，用地面积11.35公顷、建筑面积32万平方米，通过盘活存量土地可在老城区合计增加供应建筑面积135万平方米，约1.5万套住宅。　　条例43条.切实解决前置条件导致房地产难以办证的问题。2007年内出台相关政策，力争到2009年底基本解决我市历史遗留的房地产办证难问题。　　解读：目前，"办证难"主要有几个原因，一是现行登记制度要求买卖双方共同申请，并且需要预售人先进行"大确权"取得《房地产权权属证明书》，如果预售人不配合，小业主就无法办证；二是实践中一般都是业主委托预售人代为登记，倘若预售人不诚信，怠于办理登记，小业主就拿不到房产证；第三，由于预售人存在私自改变规划等违法建设行为不能通过规划验收等，导致所建商品房不能登记。这些都是由于办理房产证需要开发企业完成一些前置审批程序，之后才能办理。　　据广州市国土房管局介绍，这些历史遗留问题，由于情况相当复杂，所以目前采取个案受理的办法。据悉，目前已经逐步解决了未缴齐土地使用权出让金的商品房项目办理房地产权证、未办理预售登记商品房登记发证、用地手续不完善的房屋登记发证等问题，使10多万户业主从中受惠，领取了房地产权证。目前，影响登记发证的几大类历史遗留问题已经基本上得到解决。　　　　●　关键词　交通问题　　三年内新增停车位15万个　　　　措施45.推行公交地铁票务改革。2007年内，实行公交车、地铁票务一体化，制定公交地铁接驳换乘的优惠方案，降低市民出行成本。　　解读：广州市交委有关人士表示，广州市已着手改善城市交通状况，开通了水上巴士、公布了小公交开行方案等等，公交地铁票价优惠方案正在制定中。上个月10日，广州市客轮公司开通了首条水上巴士线，该线串起芳村码头、西堤码头、天字码头、中大码头四大码头，给珠江两岸市民的出行带来不少的便利。市客轮公司计划今年造四艘新水巴船舶，明年试营运中大至琶洲线路。　　4月底，广州市交委发布消息称，将于年底前陆续开通44条小公交线路，这意味着广州300多万城中村居民可以在家门口坐上小公交车，上下班、买菜或者购物了。其中6月份，覆盖天河区长湴村、荔湾区海南村、白云区新市萧岗村、黄埔区长洲岛和萝岗区普晖村等地的5条小公交线路将开通试运行，票价初定1元／人次。目前，小公交线路设置正在征集市民意见。　　市交委计划近期将在广州市各大地铁口张贴公交接驳乘车指南。"很多市民们都不知道地铁口附近有哪些公交车，可以乘坐哪些线路。以后，市民通过乘车指南就可以了解到公交接驳的信息。"公交地铁票价优惠方案正在制定中，计划今年内实行公交车、地铁票务一体化，制定公交地铁接驳换乘方案，降低市民出行成本。　　市物价局有关负责人表示，对于广州市的惠民政策，包括公交是否降价等，目前还不好说。物价局有贯彻意见，目前需要研究，届时还需要通过市委市政府的批复才能公布。业内人士表示，广州公交票价降低可能性不大。原因是广州是国内唯一使用LPG(液化石油气)燃料的城市，LPG燃料成本高，设备投资大，公交水平车容车貌在国内领先。同时目前公交企业是亏本经营，政府已经投入相当的补贴，加大补贴的可能性不高。　　措施46.提高道路通行能力。完善智能化交通管理系统和道路交通标志，提高城市交通管理水平。2007年重点改造广州大道系统等10个主要交通节点。进一步提高完善高等级路网、轨道交通和公共交通等各种交通方式的有机衔接，建设滘口、西朗、长隆等一批大型综合换乘枢纽。2007年内在东风路、环市路、中山路、解放路、沿江路等23条交通主干道设置新型行人标识系统1085套，分期分批解决人行过街设施建设问题，到2009 年底，中心城区新增立体人行过街天桥／隧道46座，确保"人车分流"。到2009年底，将城区范围内的货运市场搬迁到城区外围，缓解城区交通压力。　　解读：市建委有关负责人表示，广州市交通建设整治网已公示有6个交通节点整治方案。其中，广从公路永泰收费站改造及整治已经完成开通。广州大道北高架路交通整治和海珠桥南交通综合整治都已完成，不日就可开通。　　内环路系统、东风路－黄埔大道系统、中山八路青年绿岛综合整治方案还在细化修改中，此外，资金问题也是交通节点综合整治方案的一个限制条件。　　广州交通拥堵点调查结果显示，洛溪大桥以42％的得票率高居榜首，其次是广州大桥。为什么没有首先整治这两个节点？业内人士介绍，洛溪大桥通行能力严重不足，不收费又增加了其通行压力。要解决洛溪大桥拥堵问题，唯一可行的就是拓宽。规划部门曾打算建设洛溪二桥，由于资金以及新光大桥建成投入使用，该计划暂缓。　　该人士解释，如果建成了洛溪二桥，收费吧，市民还会选择免费的洛溪大桥，等于没建洛溪二桥；不收费吧，势必造成收费的新光快速路的闲置，以致造成工程复建浪费。　　广州大桥拥堵也是要依靠拓宽来解决。但广州大桥改造要等猎德大桥开通之后。因为广州大桥是连接天河海珠的核心通道，一旦开工，会对交通造成一定影响。　　措施47.缓解中心城区停车难问题。全面上调建筑物配建停车泊位指标，加快公共停车场规划建设，鼓励多种形式建设、经营停车场。2008年到2010年，每年增加5万个以上停车位，初步缓解中心城区停车难问题。　　解读：广州市停车场行业协会康斯平会长表示，增加停车位、上调建筑物配建停车泊位指标等政策，将在一定程度上缓解中心城区停车难问题。"目前，广州市中心城区的建筑物配建停车泊位指标为0.3－0.4，远远无法满足停车需求。建议广州市在上调建筑物配建停车泊位指标方面参照北京的做法。北京市从今年开始，将商业区的配建停车泊位指标由0.8调至1.3；住宅小区调至0.8－1不等。" 　　康斯平分析，目前广州市的停车泊位缺口为50％，约25万个，停车难主要集中在老城区和住宅小区。广州市政府计划2008年到2010年，每年增加5万个以上的停车位。这意味着三年增加15万个停车位，如果按一个停车位10万元成本价算，需要投入150亿元。这部分巨额的资金从哪里来呢？"这只能靠市场的力量。建议政府部门放开停车场的收费标准，由市场来调节停车价格。目前，停车泊位缺口大，但是政府部门却对住宅小区停车位限价，导致投资停车泊位的回报期长，带动不了投资者的积极性。政府部门放开停车位限价，由市场需求主导，将会吸引多种形式建设、经营停车场。"康斯平说："停车费增加，车主的出行成本增加，必然会引导一部分市民多乘坐公共交通，平抑广州市的交通压力。" 　　　　●　关键词　环境问题　　后年基本缓解中心城"水浸街" 　　　　措施51.切实解决"水浸街"问题。2007年内，重点实施天河立交桥等15个"水浸街"问题比较突出的排水改造项目，改造地下管网和地面"三线"，改造排水设施。到2009年底，基本缓解中心城区"水浸街"问题。　　解读：上个月的急风骤雨再次将"水浸街"问题提上日程，天河立交、新港东路等地段的"水浸"问题尤为严重。今年将要重点实施的"水浸街"包括天河立交桥、车陂路、海员路、官溪西路等15个"水浸街"问题比较突出的排水改造项目，改造内容包括地下管网和地面"三线"的改造，排水设施的改造。2009年底，中心城区"水浸街"问题可基本缓解。　　措施52.加强水环境整治。分期分批综合整治市内河涌，近期重点抓好29条与市民生活和亚运会主要场馆密切相关的河涌综合整治，2007年内，完成沙河涌、黄埔涌、车陂涌、乌涌、猎德涌、花地河、大沙河的综合整治。强化饮用水源保护工作。加强工业废水治理，到2009年底，确保重点工业企业的废水达标排放，15家省控水污染企业安装在线监测装置，实现联网监控。　　解读：沙河涌、黄埔涌等7条重点河涌的综合整治是今年的重点工程，计划于年内完成，此外，还将在近期重点抓好20余条与市民生活和亚运会主要场馆密切相关的河涌综合整治。近年来，不少市民反映某些河涌的治理效果没有得到巩固。有关人士指出，确保重点工业企业的废水达标排放，可从源头上巩固河涌治理成果，此外，还需要市民的配合，共同维持河涌的清洁。目前，沙河涌、乌涌的综合整治工程已经启动。　　措施56.加快天然气利用工程建设。2007年内，天然气置换家庭户数达到18万，到2 010年底，完成越秀、天河、海珠、荔湾、白云、黄埔等六区全部管道燃气用户的置换工作。加快推进管网内饮食服务业用户使用天然气。取消管道燃气初装费和增容费。　　解读：去年底，我省已经取消管道燃气初装费、增容费、开户费等收费项目，为推进我市天然气置换铺平了道路。上月中旬，我市天然气利用二期工程正式动工，年内建成两座调压站，完成46公里高压管道铺设和49公里中压管道的延伸改造，从而使广州具备由市区北部向城区供气的能力，也为天然气置换从北部开辟出另一条通道。　　有关人士介绍，天然气利用工程全部完成后，现有燃气管网将得到极大优化，安全可靠性也将进一步提高，燃气管网还将逐步延伸到白云、芳村、花都、增城、南沙等现有管网没有到达的区域，使管网长度与覆盖范围比现在增加一倍以上。预计2010年将达到80多万用户。　　　　●　关键词　体育问题　　体育设施免费向未成年人开放　　　　措施61.提高公共文化产品供给水平。2007年起，全市公共文化体育设施向未成年人免费开放或优惠开放。到2009年，实现城区居民平均每千户拥有一个符合标准的户外文化活动场所；基本实现区(县级市)有三馆(图书馆、文化馆、科技馆或博物馆)、一镇(街 )一站(文化站)、一村(居)一室(文化室)、一人一册(书)。　　解读：广州市政协学习和文史资料委员会主任黄淼章表示，广州经济建设快速发展，全面提高文化水平，也是坚持科学发展观、建设和谐广州的重要举措。这样可以让更多群众享受成果，有助于提高广州城市品格，满足人民群众对文化产品的需要。但关键是不流于形式。　　《决定》中提到2007年起，公共文化体育设施向未成年人免费或优惠开放等的一些举措。其实，现在广州很多博物馆、文化馆都已经对青少年免费或优惠开放，或者作为爱国教育学习基地等等。但政府如果决定要全部免费等，那么政府需要相应加大向文化产业的进一步投入。文化部门也要适应。现在从中央到地方都在关注民主、民生，这需要政府努力、文化部门配合，双方共同努力，做好这个事情。　　在这个决定内容中，关于区域方面的比较多，市一级的文化事业需要建设得更好、更方便，也要加大努力。广州是历史文化名城，要加大保护广州的文化遗产和非物质文化遗产，高标准地去建设文化事业。　　措施62.加强基层体育设施建设。2007年到2009年，每年投入不少于1000万元完善农村体育设施，使建有标准篮球场的行政村比例达到80％，建有"两场一池"(篮球场、全民健身广场、游泳池)的农村乡镇比例达到35％，全市社区人均体育设施用地面积达到或超过国家有关规定水平。　　解读：广州市体育局有关负责人表示，今年，广州市体育局安排了1000万元体育彩票公益基金专项资金继续加强对农村体育设施建设的扶持和投入，直接扶持各区(县级市 )及有关单位建设南球场236片及一批全民健身路径、健身广场、健身苑。　　2007年到2009年，广州市体育计划每年投入不少于1000万元完善农村体育设施，使建有标准篮球场的行政村比例达到80％，建有两场一池的农村乡镇比例达到35％，全市社区人均体育设施用地面积达到或超过国家有关规定水平。　　措施63.加大公共体育设施开放力度。积极推动学校、机关、团体、企业单位的体育设施向社会开放，到2009年，实现符合开放条件的辖区内单位场地对外开放程度达70％，并合理调整开放时间，延长优惠时段，为市民健身提供便利。　　解读：市体育局有关负责人表示，据统计，2005年全市广义体育人口比例上升为58 .82％，达到中等发达国家水平；社会体育指导员数量有1.4万多名，按户籍人口计算，平均每万人拥有数量超过18名，位居全国城市前列。　　在考虑到学校体育设施向社会开放涉及到学校正常的教学秩序和安全，管理要相应跟上等问题上，广州市提出了积极开放、稳妥推进的思路，制定了三步走的工作计划和目标：第一步试点开放，2001年上半年开放5－10％；第二步逐步开放，2001年下半年至 2003年开放30％－50％；第三步全面开放，2004年底符合开放条件的学校全部向社会开放。　　去年，广州市确定越秀区、荔湾区作为学校开放体育设施，并确定了越秀区的少儿体校、朝天路小学、惠福西路小学、珠光路小学等各10所学校作为试点学校，以达到以点带面，全面推动这一工作进一步开展的目的。　　目前，广州市学校开放体育设施依旧在全国试点。广州市将积极推动学校、机关、团体、企业单位的体育设施向社会开放，到2009年，实现符合开放条件的辖区内单位场地对外开放程度达到70％，并合理调整开放时间，延长优惠时段，为市民健身提供便利。　　　　●　关键词　服务问题　　政务服务中心搞定所有审批　　　　措施64.深化行政审批制度改革。建设广州市政府政务服务中心，构建政务受理、投资服务、政务信息三大服务系统，不断提高政府行政效能和公共服务水平。　　解读：市政府法制办相关负责人表示：广州市政府政务服务中心的建设方案已经出来了，上报市政府常务会议讨论过一次。该服务中心坐落于珠江新城，目前正在建设中。　　过去市民办理行政审批事务，需要跑很多地方、跑很多不同的部门。政务服务中心建成后，市民在位于珠江新城的该中心办证大厅一个地方就可以搞定所有需要审批的事项。　　措施65.强化行政效能监察。加强动态监管，强化绩效考核，推进政务公开，提高行政审批部门的工作效率和服务水平。　　解读：市政府法制办相关负责人说，过去，对于政府以及政府工作人员行政效能监察是事后监督。现在加强动态监管就是对政府及其工作人员在办事过程中以及事后全过程监督。　　措施66.推进依法行政。落实行政执法责任制和责任追究制，切实防止行政不作为和乱作为，提高政府的公信力和执行力。建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系，坚决查处各种违纪违法行为，坚决纠正损害群众利益的不正之风。　　解读：据市政府法制办相关负责人介绍，早在2005年，广州市就按照《广州市贯彻〈国务院办公厅关于推行行政执法责任制的若干意见〉的实施方案》(穗府办［2005］51号 )，分"三步"推行行政执法责任制工作。　　第一步是梳理行政执法主体、行政执法依据和行政执法行为(简称"三梳理")，依法界定执法职责；第二步是建立健全行政执法责任制的各项制度；第三步是组织做好行政执法的评议考核工作。　　可以说，行政执法责任制一直都在完善中。　　目前，相关部门正在起草关于加强行政执法责任追究制方面的政府规章，对政府及其工作人员有一个约束。　　前段时间《广州市行政机关及公务员首问首办责任制试行办法》与《广州市行政机关及其公务员公共服务行为投诉处理办法》公开征求社会意见。　　这其实算是一个外部监督。而目前正在起草的关于加强行政执法责任追究制方面的这个政府规章，是政府对其部门以及工作人员的一个约束，可以说是"自律"。　　A36－38版　采写：本报记者　陈实　田霜月　曾文琼　许黎娜　王瑾　陈捷　徐艳　梁艳燕　罗斯丁　王卫国　王微　实习生严念　黄雅熙　漆青梦　通讯员陈建族　　　　图：　　漫画／骠戈返回目录萝岗中心区将用太阳能广州日报 2007年05月10日广州市基建与规划内容提要 2010年前萝岗中心区将用上太阳能：《广州开发区发展循环经济实施方案（2006年~2010 年）》（以下简称《方案》）经省经贸委批准正式出台，萝岗中心区和国际生物岛被确定为建设节能型生态园区的示范区域。　　本报讯（记者倪明通讯员罗萱）2010年前萝岗中心区将用上太阳能！记者昨日获悉，《广州开发区发展循环经济实施方案（2006年~2010年）》（以下简称《方案》）经省经贸委批准正式出台，萝岗中心区和国际生物岛被确定为建设节能型生态园区的示范区域。　　生物岛上有风力路灯　　根据《方案》，开发区将建设一批高起点、生态效益明显的循环经济示范项目。　　据透露，开发区将通过一系列举措，实行能源和水的梯级利用，开展传统产业的节能降耗和减排工作，建立生活垃圾分类回收和综合利用系统，建立健全资源、废弃物回收利用体系，改造和建设污水处理与回用系统。　　萝岗中心区和国际生物岛被确定为建设节能型生态园区的示范区域。目前中心区的建筑节能和资源综合利用规划建设方案已经完成，在区内将全面实行集中供冷、垃圾分类、分质供水，采用新型节能节水建筑材料和高效节电照明产品，并大力推广使用太阳能，包括采用太阳能LED路灯系统等。　　而生物岛环岛路入口处已经出现了三盏风力节能路灯，有望在全岛8公里的环岛路上全面推广。据介绍，5年之后，省下的电费就足以弥补其与传统路灯的差价。返回目录滨江东延长线二期将开工　南方都市报 2007年05月10日广州市基建与规划内容提要滨江东路延长线(二期)建设工程即将开建。滨江东路延长线(二期)工程位于珠江南岸，海珠区东北部，西起广州大桥以西滨江东路150.727米处，终点为广州市国际会展中心周边道路规划一路交叉口，全长近3.2公里　　　滨江东延长线二期将开工　　即日起向市民征求社会经济建设和环境保护等方面的意见　　本报讯　(记者曾文琼　实习生严念)受观光塔选址、施工问题耽搁的滨江东路延长线广州大桥段昨天有了新进展，记者昨日获悉，其替代性道路-- 滨江东路延长线(二期)建设工程即将开建。您是否支持该路建设，对该路有怎样的看法和态度，从今日起，就可通过电话、电子邮件或直接到访的方式，向建设单位(广州市市政园林局，电话020－83869583，邮箱zhoucanhe＠gzszyl.gov.cn)和环境影响评价机构 (国家环境保护总局华南环境科学研究所，电话020－85558965转812，邮箱baizy100＠s cies.com.cn)提出意见。　　记者昨日获悉，今日起，滨江东路延长线(二期)建设工程就环境影响评价，征求公众意见。滨江东路延长线(二期)工程位于珠江南岸，海珠区东北部，西起广州大桥以西滨江东路150.727米处，终点为广州市国际会展中心周边道路规划一路交叉口，全长近3 .2公里，是广州城市建设和形象塑造的重点路段，也是珠江景观和市民休闲、娱乐的重要园地和亲水平台。　　据了解，此次接受公众提议的工程项目包括滨江东路延长线(二期)的A标和B标，以及B标交通疏解方案。其中，A标西起广州大桥，东至华南大桥底，途中跨越黄埔涌涌口，全长约1.7公里，按照标准路段双向六车道设置。B标交通疏解方案涉及艺洲路、艺苑东路和滨江东路延长线黄埔涌景观桥A、B桥连接段(西端起于艺苑东路，向东与在建黄涌景观桥连接，长约202m)三个路段，艺苑东路段已纳入广州市新轴线电视观光塔建设项目规划，该项目环境影响报告书已通过国家环境保护总局的审批。　　据有关人士介绍，滨江东路延长线施工一直延期的原因是为了保证广州电视观光塔场地施工等方面的需要，而观光塔计划于2009年建成，这将意味着滨江东路延长线广州大桥段工程还要等两年。为此有关部门决定修建替代性道路，采用绕行的方式，通过艺洲路、艺苑东路连接滨江东路和在建的滨江东路延长线上的黄埔涌景观桥，比原来规划的广州大桥直接往东的线路多走了近1公里的路程。该段路也将按照城市次干道标准修建，设计行车速度为40公里／小时。此次环评工作内容涉及到对噪声环境、空气质量、地表水等因素的评价，公众可针对其社会经济建设和环境保护等方面提出自己的看法和态度。返回目录广州首条快速公交29站点敲定年内开通信息时报 2007年05月10日广州市基建与规划内容提要中山大道快速公交(BRT)试验线工程项目已启动环评工作，整个工程耗资5.8亿元，全线共有23条公交线路，29个中央侧式站台。16座过街天桥也同时开建，市民可以通过地面斑马线、人行天桥、隧道等多种方式进出站时报昨日刊登《快速公交年内开通票价2元》报道后，引起广州市民极大关注。市民纷纷来电咨询有关快速公交停靠的站点以及如何上下车等事宜，昨日，记者获悉，中山大道快速公交(BRT)试验线工程项目已启动环评工作，整个工程耗资5.8亿元，全线共有23条公交线路，29个中央侧式站台。16座过街天桥也同时开建，市民可以通过地面斑马线、人行天桥、隧道等多种方式进出站。　　据了解，该快速公交试验线项目总投资预计5.8亿元。中山大道BRT试验线全长22.9 公里，呈东西走向，快速公交系统是一种介于轨道交通与常规公交之间的新型运营系统。全线将共有23条公交线路，29个中央侧式站台，分别为：体育中心-石牌-岗顶- 师大暨大-华景新城-天河公园-工业园-棠下-棠东-天朗明居-车陂-东圃-羊城花园- 珠村-莲溪-塘口-茅岗-蟹山-大沙地-下沙-黄埔公园-丰乐路-乌冲-文园-红山-沙埔- 冶炼厂-神庙-下园。　　据了解，建成后的BRT专用道及其车站设于道路中央，两侧维持双向六车道，供社会车辆通行。同时在人行道上增设自行车专用道。相关方面表示，线路开通后，车速将提高两倍，市民乘车时间可节省一半。　　BRT专用道及车站设在道路中央，市民怎么去乘车呢？据了解，市民进出站将主要采用两种方式，一为地面方式，即结合信号交叉口利用地面横道线进入车站，全线共19处；二为立体过街方式，为了配合此种上落车方式，全线将新建16座天桥，并完成对两座现有隧道、两座现有地铁人行隧道的整合，相关部门还将对6座天桥进行改建。（记者孙婷婷）返回目录 20余神秘公司及自然人参与广州拍地四块地全部拍出第一财经日报 2007年05月10日广州市土地市场内容提要 5月10日下午，CBD珠江新城及琶洲会展中心附近的合计四块商业用地拍卖，其中A4- 5商用地块的建筑面积为57432.24平方米，最后以4.8亿元被保利房地产买下。I1- 3地块的建筑面积为48078.31平方米，最后被名为永恒投资有限公司以4.6亿元买下。而琶洲PZB1401地块为酒店及商业、金融用途，最后被香港南丰投资名下的纪汇有限公司以 7亿元买下。琶洲PZB1503地块的原所有人为电信母局，最后被保利地产以2800万元买下　　吴晓波　　5月10日下午，广州房地产交易中心的土地拍卖大厅人声鼎沸，CBD珠江新城及琶洲会展中心附近的合计四块商业用地拍卖，吸引了境内外众多大型开发商以及以私人名义参与竞拍的买家。此次拍卖的特别之处在于，它不仅吸引了众多背景神秘的公司以及私人竞拍者，而且拍卖的加价幅度也达到了内地最高水平：每举牌一次加价5000万元。　　此次拍卖的四幅用地中，两幅位于CBD珠江新城，其中A4- 5商用地块的建筑面积为57432.24平方米，起拍价为13669万元，最后以4.8亿元被保利房地产买下。I1- 3地块的建筑面积为48078.31平方米，起拍价为11443万元，最后被名为永恒投资有限公司以4.6亿元买下。　　而琶洲PZB1401地块为酒店及商业、金融用途，总建筑面积85400平方米，起拍价为 25620万元，最后被香港南丰投资名下的纪汇有限公司以7亿元买下。琶洲PZB1503地块的原所有人为电信母局，建筑面积为8400平方米，起拍价为1957万元，最后被保利地产以 2800万元买下。　　原本在出让公告上，珠江新城两幅用地每次加价幅度为500万元，琶洲PZB1401地块加价幅度为1000万元。但是，在正式拍卖开始后，参与此次竞拍的公司以及自然人近20 个，有见及此，房管局交易中心临时决定将拍卖的加价幅度增加至5000万元/次。但这些企业和自然人仍然展开了十分激烈的竞拍。最后这三幅地块分别以起拍价的3倍以上的价钱被拍出。　　参与拍卖会的开发商及自然人的分类之多也创下了广州历年拍卖会纪录。除了比较著名的保利地产、富力地产、香港南丰集团名下的纪汇有限公司、汕头龙光集团、天津津滨发展、香港嘉华房地产等开发商之外，还包括10多年来开发总量约40万平方米的深圳海岸房地产、广州市国翔置业有限公司、广州市升达物业发展有限公司、广州鹍鹏实业有限公司、永恒投资有限公司、添百置业有限公司、广州市新瑞凯电气有限公司、广州宏城发展有限公司、广东坤隆投资担保有限公司、广州凯蓝房地产有限公司、广州融创投资顾问有限公司等并不知名的地产或投资公司，还有李冠丘、陈振强、杨立君、冯树君等四名自然人以个人名义参与了竞拍。　　《第一财经日报》记者了解到，这些参与竞拍的公司及自然人，有些是香港或广州市外的房产企业，认为广州商业地产存在价值回归的空间，因而选择在广州住宅楼价高企的情况下，不惜斥巨资杀入他们心目中的"价值洼地"。有些中小型公司及自然人或是为了锁定近年来的投资利润而进入商业地产市场，或是作为某些大公司的代理人参与竞拍。　　有参与拍地的企业相关人士接受记者采访时认为，此次拍卖取得的两块用地成交地价尚算合理。随着广交会拓展业务范围以及亚运会举办，未来数年广州的商业地产发展将进入加速期，吸引更多有实力的投资者进入这一市场也是意料中事。 4月北京住宅期房环比多卖20% 楼市升温迹象明显http://bj.house.sina.com.cn 2007年05月09日00:20 北京晨报　　尽管与去年同期相比仍下降，但业内认为楼市升温迹象明显　　晨报讯(记者王丽娅王娟) 与今年3月份相比，本市4月份的商品住宅预售登记套数环比增幅超过两成。业内人士认为，楼市交易正逐渐走出阴霾，呈现升温迹象。昨天，北京市建委通过北京市房地产交易管理网公布了本市4月份期房交易统计数据。　　昨天市建委公布的交易数据显示，今年4月份本市商品房预售登记套数为12894套，登记面积为172万平方米，其中商品住宅预售登记套数为10346套，登记面积为132万平方米。　　据悉，统计数字显示，与去年4月份本市的商品住宅预售登记套数15409套相比，今年4月份的商品住宅预售登记套数同比下降了32.9%。在今年3月份，该项统计的下降幅度更是高达43.4%。　　但是，与今年3月份相比，4月的商品房预售登记套数却上升了18.2%，商品住宅预售登记套数也上升了20.7%。同时在获得预售许可的项目数量统计上，4月份47个项目的数量也比3月份的27个上升了74.1%。　　业内人士分析后认为，尽管与去年同期的交易数据相比较，楼市交易还是呈下滑趋势，但是4月份的交易数据较3月份环比已经出现了20%的较大增幅，这说明，京城楼市交易正逐渐退去阴霾，呈现出升温的迹象，而一些开发商看到此利好信号后，也会抓紧时机，争取在近期入市更多的项目。　　此外，在19个区域商品住宅预售登记套数排行上，朝阳区、昌平区、丰台区分列前三位，其预售套数分别为3170套、2051套和1062套。在排行榜上位列后三位的则是延庆县、东城区和门头沟区，其预售套数分别为33套、19套和6套。返回目录五一黄金周：六区签约量减638套，价涨3035元　南方都市报 2007年05月09日广州市房地产数据内容提要截至5月7日晚上8时，市国土房管局阳光家缘网数据显示，今年五一黄金周七天，广州六区(荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔)共有250套一手商品住宅签约，均价为9644元／平方米。与去年黄金周七天的阳光家缘数据相比，六区签约套数减少了638套，而价格却上涨了3035元／平方米　　阳光家缘黄金周七天数据同比：　　六区签约量减638套，价涨3035元　　　　本报讯　(记者朱大尉　实习生姚丽君)截至5月7日晚上8时，市国土房管局阳光家缘网数据显示，今年五一黄金周七天，广州六区(荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔) 共有250套一手商品住宅签约，均价为9644元／平方米。与去年黄金周七天的阳光家缘数据相比，六区签约套数减少了638套，而价格却上涨了3035元／平方米。　　虽然受到数据搜集方式影响，今年阳光家缘网站中番禺、花都、南沙、萝岗的统计结果尚未正式公布，但仅从市区六区预售商品房实时签约情况来看，这个黄金周的商品房销量并不理想，其中签约面积只有26316平方米，比去年五一黄金周期间的68897平方米萎缩了62％。　　统计显示，五一黄金周期间，签约套数最多的是天河区，成交量为93套，其次是白云和海珠两区，分别有51套和45套单位签约。价格方面，由于花都等均价相对较低的区域没有纳入统计，因此，黄金周广州楼市签约价格出现了不小提升。而六区当中，除了白云、黄埔外，其余四区均价都超过8500元／平方米，越秀区房价最"贵"，达到1.28万元／平方米，天河和海珠两区都为1.11万元／平方米。　　记者五一期间巡盘发现，黄金周广州楼市仍然以大户型供应为主，这部分单位的消费群体多为二次或多次置业的改善型买家，他们对相对偏高的楼价并不十分敏感。根据阳光家缘统计可以计算得出，六区签约的商品住宅中，每套平均面积为105平方米，这一数据与去年同期持平。业内人士指出，"90平方米以下户型比例占70％"政策影响下的项目将从五月下旬开始陆续推出市场，届时不仅将引发住宅供应结构逐渐改变，也会带来供应数量的增加，这有望对目前高企的均价产生一定抑制作用。　　记者了解到，阳光家缘可以对六区的成交数据做出即时反应，只要签署了买卖合同，就可以自动在网上生成成交记录。而花都、番禺、萝岗、南沙四区的数据并没有与阳光家缘直接联网，只能根据开发商提供的合同文本进行备案统计，然后再进行汇总上报，因而时效性滞后于六区。广州大道北某项目开发商也表示，阳光家缘网站数据体现的是具体签约情况，而不少楼盘在五一期间仅仅与买家达成认购协议，因此，开发商对外公布的成交情况和阳光家缘数据会存在一定偏差。返回目录 "金满家园"被禁售广州日报 2007年05月10日广州市行业动态内容提要昨日，广州市国土房管局公布了对金满家园的禁售通知。经过检查，广州市石井建设开发有限公司建设的"金满家园"集资房项目因其预售许可证已过期而被勒令禁售　　本报讯（记者李婧）昨日，广州市国土房管局公布了对金满家园的禁售通知。经过检查，广州市石井建设开发有限公司建设的"金满家园"集资房项目因其预售许可证已过期而被勒令禁售。　　市国土房管局表示，日前，该局市场监督检查人员发现广州市石井建设开发有限公司对外公开发售"金满家园"集资房项目。经查，"金满家园"集资房项目预售许可证（证号为：20017002）已过期。因此，该公司暂不能以任何形式对该项目进行销售。　　同时，市国土房管局现责令该公司立即停止违法销售"金满家园"，并在接到禁售通知后5日内作出深刻检查，制订整改措施书面向市国土房管局报告。返回目录今起可就近领表申请经济适用房广州日报 2007年05月10日广州市行业动态内容提要今日起，广大市民可以到各街道办事处领取《广州市居民购买经济适用住房资格审核表》（或登录广州市国土房管局网站www.laho.gov.cn下载），就近预登记申请购买经济适用住房并咨询有关业务。各街道从即日起开始受理预登记申请。有关工作人员将进行入户审查并对具有资格的家庭动态跟踪，坚持公示制度，坚决制止骗取保障资格的行为　　本报讯（记者李婧实习生张晓莺通讯员穗房宣）今日起，广大市民可以到各街道办事处领取《广州市居民购买经济适用住房资格审核表》（或登录广州市国土房管局网站www.laho.gov.cn下载），就近预登记申请购买经济适用住房并咨询有关业务。各街道从即日起开始受理预登记申请。有关工作人员将进行入户审查并对具有资格的家庭动态跟踪，坚持公示制度，坚决制止骗取保障资格的行为。　　昨日下午，广州市国土房管局、市房改办住建办召开了政府保障型住房工作会议，部署经济适用住房预登记审核工作。市国土房管局、房改办住建办表示，此次会议是继 4月29日荔湾区党恩新街新社区经济适用住房建设工程开工仪式和5月1日人民公园南广场举办"住房保障政策和房地产政策宣传"咨询等一系列活动的延续。　　会议明确，广州将建立起民政、工会和市、区、街道联动审核机制，确保经济适用住房预登记审核工作的公正、公开、公平。　　在审核工作中，有关工作人员将深入申请人家庭具体进行认真查实，真正把住房和经济情况了解清楚。在对象审核、公示、复核等各个环节始终坚持"公正、公开、公平" 的原则，坚持依法依规、透明的操作程序；严格按照个人申请、部门审核、对外公示、政府批准的程序把好关。坚决制止弄虚作假、骗取保障资格的行为。　　各街道办事处将承担起经济适用住房购房政策宣传、解答和受理申请的责任，要对申请人的家庭收入、住房面积、家庭人口、户籍等进行实质性审查。在审核过程中要坚持公示制度，特别是高度重视群众有异议的公示内容，认真调查核实，真正做到不符合资格的家庭不能购买经济适用住房。返回目录供需紧张一季度又抬头　南方都市报 2007年05月10日广州市行业动态内容提要广州国土资源和房屋管理局数据显示，今年第一季度中心城区供应量与成交量再度严峻，供需比例达到1：1.96。而去年经过一年时间的"调整"，供需比例曾由一季度的1：2. 25，陆续降至1：1.44、1：1.29、1：1.21，城区房价增幅也曾有明显放缓，但今年一季度猛升至接近1：2 　　供需紧张一季度又抬头　　供需比例去年连续三个季度下滑，今年一季度首次大幅回升　　本报讯　(记者肖阳)广州国土资源和房屋管理局数据显示，今年第一季度中心城区供应量与成交量再度严峻，供需比例达到1：1.96。而去年经过一年时间的"调整"，供需比例曾由一季度的1：2.25，陆续降至1：1.44、1：1.29、1：1.21，城区房价增幅也曾有明显放缓，但今年一季度猛升至接近1：2，再度凸显了城区房价居高不下的"供需矛盾 "。　　有专家指出，房价增幅有"抬头"迹象，而第一季度城区土地拍卖价格的新高也是房价及购买心态的一种"暗示"。　　从全市来看，供不应求的局面也出现加剧。广州国土资源和房屋管理局数据显示，第一季度全市一手住宅供需比例为1：1.51。DTZ戴德梁行研究部董事黎庆文分析，主要原因是：第一，本季度开发商减缓推盘计划，供应量明显下降；第二，尽管楼价持续升温，抑制一定消费需求，但是部分购房者心理预期短期房价居高不下，推动买家开始入市。　　而户型结构方面，DTZ戴德梁行数据显示，一季度广州中心城区一手住宅成交单位中，三房单位成交套数所占份额为29％，较上季度下降6％，四房单位成交套数所占比例明显上升，从上季度的9％上升至14％。　　但从整体成交来看，高价房仍抑制了部分置业需求。第一季度中心城区高档住宅因受供应量和高房价的影响，成交量所占比例明显下降。从中心城区来看，一季度高档住宅成交量占总成交量的33％，较上季度减少48％。返回目录别墅前将建洋房挡住山景　三百业主联名上书新快报 2007年05月10日广州市行业动态内容提要花了千万元买房装修，搬进新别墅才住了两个月，白云区白云堡豪苑的业主却突然收到对面要盖高层住宅的消息。近日，白云堡300多个业主向广州市规划局联名递交了紧急请求报告，强烈要求规划部门不予批准发展商再兴建高层住宅楼方案，并得到了61位省、市政协委员的签名支持。 ■新快报记者　金戈花了千万元买房装修，搬进新别墅才住了两个月，白云区白云堡豪苑的业主却突然收到对面要盖高层住宅的消息。近日，白云堡300多个业主向广州市规划局联名递交了紧急请求报告，强烈要求规划部门不予批准发展商再兴建高层住宅楼方案，并得到了61位省、市政协委员的签名支持。规划建洋房业主不知情 "你看对面是白云山山脉，如果建7栋15层住宅楼，就什么都挡住了！"香港人梁少贞指着别墅阳台对面的山头气愤地说。去年底，她通过拍卖以600多万元买得白云堡豪苑一别墅单位，又花了400万元装修，搬进新居才两个多月，以为可以好好享受湖景山色，没想到却传来要建高层住宅的消息。梁少贞说，买房的时候，就是看中别墅小区的环境，但发展商却隐瞒了小区内有2栋32层住宅楼的规划方案，现在又单方面将原规划的2栋32层住宅楼调整为7栋15层住宅楼，欺骗了业主，也侵害了业主的权益。"高价卖完别墅现在又来建高层，他们赚钱了，却损害了小区景观和环境，这将导致房价下跌，损坏我们业主的生活质量和物业价值。" 梁少贞还说，发展商原来承诺并且已有规划要求的小学、托儿所等公建配套建设未予落实且无计划落实，现在又要在小区仅剩的且位于小区入口的空地、公共设施用地上兴建多达7栋的高层建筑。而这个高层住宅楼的计划，也将破坏白云山南湖风景带的景观和生态。 ■白云堡小区发展商：项目早已报批对于业主的反对声音，广州白云堡房产开发有限公司致业主公开信指出，报建4幢高层的方案选址位于白云堡正门西南角空地处，按规划局新的要求，限高在50米左右（即约15 层），占地面积约4000平方米，建筑面积约40000平方米，总户数约200户。该项目是在 1993年征地时已划入红线内，并经广州市规划局的总体规划设计要求审批的。另外，公开信还称，发展商也早在10多年前已交齐了该地块的土地出让金、青苗费等相关征地费用，并已按规划完成了排水、排污、供水、供电等基本建设。一直以来，有关高层的总体规划是公开的，并没有隐瞒真相，更谈不上占用其他配套用地。公开信还承诺，拟增设标准室内恒温泳池；将高层建筑的地面部分全部架空，作为公共设施、儿童乐园等用途的活动空间；增设餐厅、超市、肉菜市场等配套，整体建筑以现有路面为准，退缩20米。同时承诺现有的泳池、超市、办公大楼保持不变。业主：报批已经失效对此，梁少贞等业主针锋相对地反驳，根据广东省《实施〈中华人民共和国城市规划法办法〉》第29条第二款规定："建设单位和个人在取得建设用地规划许可证后，必须在一年内申请用地，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。"第30条第五款规定："取得建设工程规划许可证后一年尚未开工的，必须办理逾期手续，延长期不得超过6个月。未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，建设规划许可证自行失效。发展商在 1998年即已获得建2栋32层高层的规划许可，至今已近十年未建设，依照规划法及实施办法的规定，2栋32层高层住宅楼的规划许可已经失效。 "到了现在发展商还骗我们说建4栋，我们找规划局查了他们申报的明明是7栋。"梁少贞说。广州市规划局回复业主信访的《关于白云堡豪苑高层住宅楼规划问题的函》表示，市规划局将公示并收集相关利益人反馈的意见后再正式批复方案，拟建工程的规划方案应确保不减少原批准的修建详细规划核定的公建配套设施和符合该地区控制要求。为了维护业主的权益，梁少贞等300多个业主发起签名活动并向广州市规划局提交了紧急请求报告，还向记者展示了所争取的61位省市政协委员的签名支持。返回目录珠江地产集体婚礼第七度上演　南方都市报 2007年05月09日广州市地产商动态内容提要 5月1日，珠江地产第七届集体婚礼再次浪漫上演。据悉，本届大型集体婚礼由珠江地产与其友好合作单位共同举办，当天共有22对新人在罗马家园和东方夏湾拿举行了大型的中西结合集体婚礼　　本报讯　(记者李美钰　实习生吴侨发)5月1日，珠江地产第七届集体婚礼再次浪漫上演。据悉，本届大型集体婚礼由珠江地产与其友好合作单位共同举办，当天共有22对新人在罗马家园和东方夏湾拿举行了大型的中西结合集体婚礼。西式婚礼在东方夏湾拿心灵会堂举办，在牧师的主持下，22对新人情定终身，浪漫、幸福、温馨洋溢在每个人的脸上。然后，新人及亲友团返回罗马家园，晚上举行了大型的中式婚礼，将婚礼推向高潮。返回目录富力置地上海"卫星城"　南方都市报 2007年05月09日广州市地产商动态内容提要富力地产于4月29日在香港发布消息称，已在江苏省昆山市获得一幅住宅用地，建筑面积约40万平方米，将规划兴建低密度高档项目。　　　富力置地上海"卫星城" 　　6亿拿下昆山地块，未来两年将斥资100亿华东买地，70％主攻上海　　　　本报讯　(记者朱大尉)当广东地产商纷纷瞄准上海之际，富力已成功闯入华东市场，在被视为上海"卫星城"的昆山市取得一块住宅用地。　　5月7日晚，记者在富力地产网站上看到，该公司于4月29日在香港发布消息称，已在江苏省昆山市获得一幅住宅用地，建筑面积约40万平方米，将规划兴建低密度高档项目。　　　　地块距虹桥机场30分钟车程　　记者了解到，昆山市虽然位于江苏省境内，但却因毗邻上海而被视作其"卫星城"，而富力地块位于淀山湖镇万园路西侧，距离上海虹桥国际机场更是仅有30分钟车程。富力地产董事长李思廉在今年3月接受记者采访时曾表示，"昆山拿地是富力进军华东房地产市场的黄金机会"的说法，而以目前来看，富力进军华东地区尤其是上海市场已初告成功。　　据了解，该地块原属昆山国银置业有限公司所有，富力最终通过协议转让的方式从该企业处购得，为此共花费约6亿元，折合楼面均价1500元／平方米左右。而在此次公告中李思廉再次透露，富力未来两年内将在华东地区投资约100亿元购置土地，其中70％的资金用于上海市场。　　李表示，富力将在华东地区实施多元化发展策略，除以住宅为主要开发类型外，还将适当发展写字楼、商场、公寓及酒店等项目，当中以销售为主，部分作长期持有。　　　　沪楼市回升，粤房企入阵　　一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，富力、宏宇等广州开发商进军上海早已是 "公开的秘密"，而目前还有两三家中等规模的广州地产商也正在上海洽谈项目，能否取得成功，近期内将见分晓。　　该人士表示，广州土地供应相对不足，迫使本土开发商不得不主动向外扩张，而上海作为一线城市，当然会首当其冲。他还指出，上海房地产市场经历过宏观调控后，房价开始显现回升趋势，土地市场也趋于平稳，这是开发商选择在此时入市的重要原因。此外，合生创展和碧桂园等企业的成功开发经历也为本地开发商进军上海市场注入了信心。返回目录珠岛花园启动"美丽大坦沙"摄影赛　南方都市报 2007年05月09日广州市西部板块楼盘动态内容提要荔湾区文明办、荔湾区摄影协会、珠江摄影学会和珠岛花园团委联合发起的"美丽大坦沙 "摄影大赛日前在珠岛花园正式启动，百余名摄影协会会员、摄影发烧友现场见证了活动盛况　　本报讯　(记者朱大尉)荔湾区文明办、荔湾区摄影协会、珠江摄影学会和珠岛花园团委联合发起的"美丽大坦沙"摄影大赛日前在珠岛花园正式启动，百余名摄影协会会员、摄影发烧友现场见证了活动盛况。　　大坦沙岛位于荔湾区中心地段，是广州市区内珠江上最大的岛屿，有"海角红楼"、 "如意花艇"、"双桥烟雨"等历史名胜与景观，近期还将启动环岛路等系列工程，要打造成未来广州的"鼓浪屿"。返回目录十万人共同体验"国际闲居"魅力深圳特区报 2007年05月10日广州市花都板块楼盘动态内容提要据统计，美林湖·国际社区项目黄金周期间自驾车客户在1800左右，发看楼车近2000班次，黄金周总到访客流将近10万人，可谓盛况空前，昭示着又一波异地置业风潮正蓄势待发。其中，5月1日至5月5日，从深圳报业大厦发出的看楼车6批次。300多位深圳高端置业者一睹美林湖的风采十万人共同体验"国际闲居"魅力美林湖·国际社区"五一"长假人流车流络绎不绝【本报讯】自5月1日以来，美林湖·国际社区人流车流络绎不绝，参观场面极为火爆，这无疑是之前不少专家学者关于"2007年广州楼市看花都"预言的最佳印证。据统计，美林湖·国际社区项目黄金周期间自驾车客户在1800左右，发看楼车近2000班次，黄金周总到访客流将近10万人，可谓盛况空前，昭示着又一波异地置业风潮正蓄势待发。其中，5月1日至5月5日，从深圳报业大厦发出的看楼车6批次。300多位深圳高端置业者一睹美林湖的风采。更有现场落订者，为美林湖·国际社区的浓郁的国际人文以及超魅力的山水风光所震撼。而另一方面，首批推出的VIP认购单位也被迅速抢购一空，可见随着超前规划优势和交通优势的进一步凸现，2小时生活圈概念深入人心，珠三角新居住时代已经到来，像美林湖这类大型的国际级闲居物业必定会受到追捧。这同时表明，其一，深圳特区报的影响力不仅仅属于深圳本土。其二，以深圳或者广州为中心的1小时或者2小时生活圈或者财富圈已经在珠江三角洲蔚然成风，同城异地置业席卷深圳和广州主流人群。其三，像美林湖·国际社区这样具有超值自然景观资源和国际化人文资源的别墅群，其稀有价值愈来愈为市场认可并追捧。（宏雯）返回目录高档写字楼租售创新高信息时报 2007年05月10日广州市商业地产内容提要日前，戴德梁行发布统计说，广州首季甲级写字楼吸纳量（报告期内销售和出租房屋的数量之和）创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍。而广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势。第一季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.82 %，比去年第四季度下跌4.39%。但是，大量新物业在下季度相继入市，将令整体空置率出现大幅度上升的趋势　　时报讯（记者苏华俊）日前，戴德梁行发布统计说，广州首季甲级写字楼吸纳量（报告期内销售和出租房屋的数量之和）创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍。而广州甲级写字楼租金继续保持轻微上升的趋势。　　首季无新物业交付使用　　据报告说，由于没有新物业交付使用，首季甲级写字楼市场的总体空置率出现大幅下跌。研究数据表明，第一季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.82%，比去年第四季度下跌4.39%。　　据介绍，首季甲级写字楼租赁成交较上季度更活跃。从总体租赁市场来看，随着目前市场上可供租赁的物业空间扩大，市场总体吸纳量大幅增长。戴德梁行研究顾问部董事黎庆文认为，本季度甲级写字楼租赁市场仍以企业搬迁和扩租行为为主。本季度甲级写字楼总体吸纳量约5.76万平方米，比去年第四季度增加234％。其中，广告、消费品、工业制品等行业在租赁甲级写字楼的表现最为突出。　　广州中原地产写字楼部营业总监朱辉认为，由于广州的经济近年来增长强劲，吸引了不少外企进驻。而且，为提升公司形象及改善办公环境，在合适物业及价格前提下，实力雄厚的企业进驻甲级写字楼的意向增多。这些因素将推动写字楼买卖市场继续保持活跃。　　下季度空置率将大幅上升　　据预测，2007年第二季度，广州甲级写字楼市场将有约21万平方米的新物业交付使用。黎庆文表示，大量的写字楼面积供应将加大市场竞争；预期租赁市场仍然保持活跃，整体租金依然保持平稳上升，但幅度放缓。但是，大量新物业在下季度相继入市，将令整体空置率出现大幅度上升的趋势。　　对于今年第二季度广州写字楼市场的发展态势，朱辉则认为，第二季度的写字楼表现从传统统计数据来看都会比第一季度好，所以没必要过分担心空置率上升。另外，广州的写字楼市场相对住宅市场来说比较稳定，无论销售价格还是租金水平，每年的增长都维持在8％～10％，回报比较稳定，吸引了部分有实力的投资客长线投资。返回目录番禺第一MALL开张广州日报 2007年05月10日广州市商旅物流内容提要昨天上午，被誉为"番禺第一MALL"的石碁镇城市广场正式开张营业，占地面积68亩的番禺区石碁镇城市广场，总投资1.5亿元，共由8套建筑风格各异的楼体组成，，该广场的商业功能区分为5个部分，包括设有360间商铺的商业步行街、营业面积2万平方米的大型百货超市、一个占地1万平方米的综合肉菜市场　　本报讯（记者叶平生通讯员潘萱）昨天上午，被誉为"番禺第一MALL"的石碁镇城市广场正式开张营业，广州市政协副主席平欣光出席该广场开张庆典并致辞祝贺。　　占地面积68亩的番禺区石碁镇城市广场，总投资1.5亿元，共由8套建筑风格各异的楼体组成，它们彼此之间通过13条天桥及10座电梯相互连接，以方便吸引和疏导人流。该广场的商业功能区分为5个部分，包括设有360间商铺的商业步行街、营业面积2万平方米的大型百货超市、一个占地1万平方米的综合肉菜市场；以及石碁当地农村传统的墟市和灯光夜市等。其中，仅商业步行街就设有商铺名店360间，引进国际品牌旗舰店、数码通讯等。返回目录林抚生出任北京市海淀区代区中国房地产报 2007年05月09日北京市宏观形势内容提要 4月24日，北京市海淀区第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议决定：接受周良洛辞去海淀区人民政府区长职务的请求，任命林抚生为海淀区人民政府副区长、代理区长。林抚生曾任中关村科技园区海淀园管理委员会党组书记、主任，海淀区北部地区开发建设委员会主任，被认为是首都房地产投资方面的专家型官员　　人事变动林抚生　　出任北京市海淀区代区长　　4月24日，北京市海淀区第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议决定：接受周良洛辞去海淀区人民政府区长职务的请求，任命林抚生为海淀区人民政府副区长、代理区长。林抚生曾任中关村科技园区海淀园管理委员会党组书记、主任，海淀区北部地区开发建设委员会主任，被认为是首都房地产投资方面的专家型官员。以他的专业身份出任现职，有利于减少"周良洛事件"后在地产界出现的波动和震荡。　　顾国林　　出任上海市监察委主任　　4月26日，上海市十二届人大常委会第35次会议经审议、表决，决定任命顾国林为上海市监察委员会主任，免去李梅的上海市监察委员会主任职务。李梅在任期间，上海市监察委员会曾与中共上海市纪律检查委员会一起参与了社保案的调查。期间，上海市纪委、市监察委对祝均一等9名涉案人员分别给予了开除党籍、开除公职的处分。卸任上海市监察委员会主任后，李梅现任上海市浦东新区第三届人民代表大会常务委员会主任。　　史蒂芬·罗奇　　担任摩根士丹利亚洲主席　　摩根士丹利4月23日宣布，由为摩根士丹利效力25年的史蒂芬·罗奇接替当月退休的文礼信担任亚洲主席一职。罗奇将于6月上任，并于9月从纽约迁往香港。现年61岁的罗奇足迹遍布全球，他所领导的摩根士丹利经济学家队伍分布在纽约、伦敦、东京及香港等地。罗奇担任这个职务的优势在于，他与亚洲地区的高官、监管人员以及企业拥有广泛的联系。摩根士丹利方面称，此举是为了更好地利用其人脉关系。　　张涛　　辞去ST中房董事长兼总经理之职　　4月25日，中房置业有限公司(ST中房，600890.SH)公布董事会决议，宣布公司董事长兼总经理张涛辞去公司职务，调到中房集团任职。而董事会新选的董事长系中房集团法律事务部部长岳慧欣，总经理是ST中房二股东代表、董事杨松柏。熟悉中房置业情况的人士表示，杨松柏晋升总经理是公司股东力量平衡的结果，代表着二股东天津中维商贸有限公司话语权加大。ST中房高管更换，被机构解读为公司经营战略调整或与公司战略重组计划有关。返回目录北京将首推3-5年土地供应计划北京商报 2007年05月10日北京市土地市场内容提要北京近期将出台3- 5年的中长期土地供应计划。本应该在3月底出台的北京市2007年土地供应计划，就是由于要推出中长期土地供应计划被推迟了。近期内两个土地供应计划将同时推出，目前各区县数据已经上报完毕了，各个相关部门正在协调，只等市政府会议通过了　　昨天，记者从北京国土资源管理局有关人士处了解到，北京近期将出台3- 5年的中长期土地供应计划。　　"本应该在3月底出台的北京市2007年土地供应计划，就是由于要推出中长期土地供应计划被推迟了。"该人士向记者表示，近期内两个土地供应计划将同时推出，目前各区县数据已经上报完毕了，各个相关部门正在协调，只等市政府会议通过了。　　业内人士分析称，中长期土地供应计划的公布有利于开发企业在拿地过程中更加理性的判断，避免造成由于多家企业争抢土地而抬高地价的情况出现。　　去年，建设部等9部门提出要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％等新规定。但是，北京国土资源管理局的这位人士表示，本年度土地供应计划迟迟未能公布与这些新规定并无关系。返回目录北京黄金周二手房交易量涨5% 南城成交速度最快北京晨报 2007年05月09日北京市行业动态内容提要 "五一"黄金周七天，二手房交易与4月第一周相比，成交量上涨5.8%；与去年同期相比，交易量上涨5%。从交易区域来看，成交打破以往以东北部为主的态势，出现了南，北两个方向二手房成交比重明显增加的现象，其中，北部地区占到了总交易量的3成，同比增长5个百分点；南部地区的成交量占总比重的28.6%，同比增加8个百分点　　据中大恒基市场研究部统计，"五一"黄金周七天，二手房交易与4月第一周相比，成交量上涨5.8%；与去年同期相比，交易量上涨5%。从交易区域来看，成交打破以往以东北部为主的态势，出现了南，北两个方向二手房成交比重明显增加的现象，其中，北部地区占到了总交易量的3成，同比增长5个百分点；南部地区的成交量占总比重的28.6%，同比增加8个百分点。　　南城房成交速度最快　　记者以购房人的身份咨询了单价在8000元/平方米以下的楼盘，中大恒基、鑫尊置地以及一些中小中介的工作人员均表示，此类房源在东城、西城、中关村、朝青板块等四环内的热点区域很难找到；即使是城区内的房源，也是近200平方米左右的大户型，总价均过百万元。　　中大恒基副总王彬介绍，根据公司的数据统计，"五一"期间南部地区的交易量增长最快。他分析，一是由于该区域的二手房平均价格比较低，一直受交通落后、开发的滞后性影响和城市配套建设起步较晚等因素的限制；二是房源供给相对充裕，尤其体现在草桥到方庄桥一线。据悉，目前北京南部地区的二手房均价在6500元/平方米左右，从丽泽桥往东二手房价格递增，到方庄二手房价格最高达到8700元/平方米。而北部区域，由于满5年的经济适用房房源量较大，加之多条地铁规划在内，成交量亦是稳步上扬，平均成交均价突破6000元/平方米。　　首付20万以内接受度最大　　千万家统计，"五一"黄金周二手房的交易量总体呈现不温不火的态势，主要是部分买卖房者选择出游分流了客源。但据其市场部经理常淑娟介绍，所成交的客户多数是首付3成，贷款买房的客户，首付15万元至20万元的客户占主体。　　此前来自于北京中原三级市场部研究中心调查显示，4月份二手房买卖成交量与3月相比下降了9.2%，其中降幅较大的几个区域是宣武区下降36.8%，丰台区下降34.5%，海淀区下降17.9%，朝阳区下降了7.2%。从房源和客源登记量的角度来看，北京市二手房市场4月份与3月份相比供需增长不平衡，4月环比3月房源数量增长了27.5%，而客源数量却增长了50.8%，房、客源增长比例失衡。　　记者抽查了以上区域中30个楼盘的房源发现，这些区域的二手房价格平均出售价格在11000元/平方米左右，有的房源首付需要40万元，且不包括个税、营业税和中介的服务费。北京中原三级市场部研究中心的分析人士认为，成交量下降的另一个因素是由于房价不断上涨，业主对房价的期望较高，惜售情绪明显。（王丽娅/文）返回目录股市行情火爆楼市行情低迷楼市成交量锐减中华工商时报 2007年05月09日北京市行业动态内容提要五一长假之后的第一个交易日，沪深两市股指双双创出历史新高。与股市火爆形成鲜明对比的是，黄金周期间北京楼市的成交量锐减，行情低迷。京城二手房4月的成交量比3 月下降约一成。　　今日沪深两市高开高走，市场做多气氛浓烈，呈现普涨格局。上证指数收盘时上涨 108点，这吉利的数字，告诉人们红五月的行情令人期待。　　今日是长假之后的第一个交易日，沪深两市股指双双创出历史新高。大盘以最强势上涨并报收于全天次高点，目前点位离4000点也仅一步之遥，上证指数逼近4000点整数关口，而深圳综指今日最大涨幅近5%，尤其是两市B股全线涨停。两市成交金额保持在近一阶段的高位水平，合计成交近3000亿元。从短期形势来看，周边股市的大幅上涨给本以处于大投机状态的A股市场提供了稳定的外围基础，攻克4000点并创新高将成为现实。上证指数开盘3937.94点，最高3964.71点，最低3901.33点，报收3950.01点，成交额20 74亿元；深市开盘11100.60点，最高11405.04点，最低11025.06点，报收11401.12点，成交额1059亿元。　　一基金公司的副总认为，周边市场的红火走势也进一步放大了A股市场节后出现开门红的乐观预期。长假期间周边市场一片红火，欧美股市在矿产股以及路透集团并购信息的推动下迭创新高，港股也是走势强劲。　　而且，有色金属期货品种也有不俗表现，伦敦期铜再度站上8000美元／吨关口，如此就为A股市场的节后上涨营造了一个极佳的市场氛围。从场外资金的疯狂程度来看，在没有强大外力作用的前提下，目前的市场短期继续疯狂下去的可能性非常大。每一次长假，都是股市巨大的财富效应传播的大好时机，尽管此前，市场已经出现了一定获利盘的抛压，但这与正在跑步入市的新股民相比数量太小，并不能构成对整个市场的压力。　　随着沪深总市值大幅增长，股市市值占GDP的比例大幅增长，股市充当经济"晴雨表 "的功能更加显著。根据沪深交易所的统计数据，截至4月30日，我国沪深总市值盘后首次超过16万亿，占GDP比例达到76.8%。　　数据统计显示，沪深两市上市公司将于5月份解禁的限售流通股数量为69.82亿股，解禁流通市值将超过1300亿元。这是股改以来，大小非解禁市值单月最高，也是首次单月市值超过千亿。　　股市的持续暴涨，令高层和业界担忧。随着全民炒股时代的到来，管理层已经前所未有地高度关注这个市场。中国人民银行行长周小川6日表示，中国股市的泡沫令人担忧，并表示央行正监控资产价格以及通货膨胀。　　分析人士建议，5月行情，市场越是大涨，投资者越应该提高警惕，逢高适度减仓应该是较为稳妥的策略。　　【又讯】与股市火爆形成鲜明对比的是，黄金周期间北京楼市的成交量锐减，行情低迷。记者8日从京城房产中介处了解到：京城二手房4月的成交量比3月下降约一成。　　尽管黄金周期间很多售楼处都推出了"促销活动"，但现场看房的人并不多，而且基本上是售楼人多于看房人。北京市房地产交易管理网统计数据显示，相对于4月初，黄金周期间北京市住宅成交量出现了暴跌。并在5月4日到达了最低点，当天全市住宅销售量仅为121套，其中期房销售套数为107套，现房为14套，相比4月1日，期房销售套数减少了151套，现房销售套数减少了46套。直到5月5日，住宅销售才开始出现回升，但期房销售量也仅为132套，现房为13套。　　业内人士分析，造成这种现象的原因是4月二手房房源和客源登记量增长不平衡。除了老百姓日益改变的包括享受假期在内的生活理念外，限价房、高房价等带来的"购房人群体观望"，是"五一"期间看房人减少、成交量暴跌的重要原因。（石磊/文）返回目录投资者"倒戈"二手房北京商报 2007年05月09日北京市行业动态内容提要 "五一"长假期间(5月1- 5月7日)，北京市二手房客户登记量、房源登记量环比上期(4月24- 4月30日)分别增长了25%、18%；供需同时上涨推动了成交量的上升，二手房成交量环比上涨了21.4%同时，相比去年"五一"，客户登记量和房源挂牌量更是上涨了44%和32%，成交量同比去年"五一"上涨了34%。　　"五一"假期一般是房地产市场的热季，而今年"黄金周"京城商品房市场销售遇冷。实际上，从全国来看，包括广州、杭州等地产热门地区商品房的销售量全面下跌。但是和商品房所遭遇的冷遇形成强烈反差的是二手房交易成为节日期间地产市场的亮点。　　记者从北京"链家地产"得到的数据资料显示，"五一"长假期间(5月1- 5月7日)，二手房客户登记量、房源登记量环比上期(4月24- 4月30日)分别增长了25%、18%；供需同时上涨推动了成交量的上升，二手房成交量环比上涨了21.4%，可以说延续了今年三四月成交旺季的良好势头；同时，相比去年"五一"，客户登记量和房源挂牌量更是上涨了44%和32%，成交量同比去年"五一"上涨了34%。　　记者就此现象采访了链家地产副总经理金育松。金育松对记者表示相比去年，今年 "五一"黄金周的二手房市场表现不俗，主要有两个方面的原因。　　首先，新房量少价高，部分需求转移至二手房市场。今年前四个月的批准预售项目为149个，去年同期为186个，同比下降19.9%；其中今年前四个月批准住宅套数为29248 套，去年同期为40921套，同比下降达到28.5%。可售新房的减少，使得部分购房客户以二手房作为替代，从而增加了二手房市场的需求。　　而价格方面，除郊区外，4月新开楼盘和老项目后期开盘的单价普遍高于万元，如东四环外的金隅凤麟洲，均价12000元/平方米，北五环外的西三旗富力桃园也达到10500元 /平方米，南三环的建邦华府达到13000元/平方米，而且以上项目均为普通住宅，高企的价格使得不少购房者对新房望而却步。　　尽管新盘入市有限，房价偏高，使得投资者持币待购。而更重要的一个原因是，股票市场的火爆占用了投资者的大笔资金。商报链接限价地周边交易下降　　4月29日，首个限价房用地-- 西三旗地块顺利成交，被住总集团13.8亿元人民币拿下，预计明年上半年开始对外销售。据"链家地产"统计资料分析，今年"五一"期间，首次公布的三块限价地所在的西三旗、花乡、金顶街三个区域的总客户登记量，环比下降了8.4%。　　限价房售价限制在一定价格之内，相比同区域新房低10%- 20%，成为了许多中低收入群体置业的希望；在良好的预期之下，部分消费者开始暂缓购房，从而导致了所在区域客户登记量的下降。不过从整体客户量的环比上涨25%来看，限价房的影响并不大，这与限价房购买条件的限制、部分具体细则未公布、限价房数量不足及扭转供求关系有关。返回目录 4月新楼盘，万元房达半数北京楼市回暖北京娱乐信报 2007年05月10日北京市行业动态内容提要根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：４月份全市期房网上签约共计１３２８５套，现房网上签约共计３０９４套。均比３月份有所增加。４月份均价万元以上的项目占比达到５０％，其中均价１２０００元／平方米以上的楼盘占比为４１．３％信报讯（记者张翼）多项数据显示，本市４月份楼市交易全面回暖。但有数据显示，４月份均价万元以上的项目占比达到５０％，其中均价１２０００元／平方米以上的楼盘占比为４１．３％。 根据中大恒基不动产营销市场研究中心提供的数据显示：４月份共计４６个项目开盘，其中纯新盘上市７个，其余为老项目后期。 新增供应面积比３月份增加了２３．１％，项目开盘整体均价１１６６１元／平方米。 从户型面积来看，大户型仍然占据了主要份额，而小户型占比仅为１５％，即使是纯新盘上市项目中，小户型占比也不足三成。 从开盘供应个数来看，普通住宅开盘２４个，占市场开盘总数的５２．１７％，比３月份有所下降。从供应面积来看，普通住宅新增供应面积５７．５２万平方米，占总供应量的４２．１％，虽然仍占据第一的位置，但各项占比数据都下跌得非常明显；公寓新增供应面积４６．５２万平方米，比３月份翻了近两番。随着人们对中高档项目的需求增加，公寓项目在开盘物业中所占比重越来越大，且户型面积也逐渐向大户型发展，多面向高端客户。 新楼盘销售方面，根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：４月份全市期房网上签约共计１３２８５套，现房网上签约共计３０９４套。均比３月份有所增加。 分析人士指出，３月份京城楼市交易回暖的趋势在４月份得以延续并继续升温。但今年前四个月，期房交易量和交易面积都低于去年同期，这种现象值得关注。据分析，尽管市场需求依然表现强劲，但政府一系列"限价房"、"廉租房"等政策的出台，使众多消费者继续采取等待和观望的做法。  【相关新闻】 ４００多城市建房产管理信息系统 据新华社电作为房地产相关信息实现公开、透明的重要环节，房产管理信息系统目前已在国内４００多个城市建立。这是建设部有关负责人在９日举行的第三届中国国际数字城市大会新闻发布会上透露的。 根据此次会议公布的内容，第三届中国国际数字城市大会将于９月２１日至２３日在深圳举行，着重显现城市建设领域最新数字化技术与应用成果，还将发起并成立"中国数字城市产业联盟"。 来自建设部的资料显示，"数字城市"作为社会信息化建设的一个关键环节，近年来出现积极进展。"十五"期间，中国有１２０多个城市建设了城市规划管理信息系统，１００多个城市建设了综合或专业管网管理系统，１００多个城市正在建设空间基础信息系统。返回目录上海进一步放开外资买地限制外币可支付保证金东方早报 2007年05月09日上海市政策法规内容提要 4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告，与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，出让保证金可以用外币支付，与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。　　今年一号土地出让公告首次允许境外投资者以美元、港元、日元以及欧元缴纳保证金CFP资料　　在上海今年首批出让的土地中，有关境外投资者参与购买经营性土地的限制进一步放开。　　4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告 (下称一号公告)，与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，出让保证金可以用外币支付，与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。　　一号公告显示，"境外的自然人、法人、其他组织"都可参与土地竞买，这一规定是去年二号公告以来的延续。除此之外，此次土地出让的保证金，除了可以用人民币支付之外，还可以用美元、港元、日元以及欧元等四种非人民币币种支付，账户名为上海市房屋土地资源管理局。这意味着境外公司可以直接通过境外汇款的方式给付。　　至此，对于境外资本买地资质的限制，已经基本消除。不过，业内人士表示，买地环节的资格放松，并不意味着对于外资投资房地产控制的放松。　　外资买地大门关闭一年　　去年7月11日，国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)，这一规定旨在防止境外热钱短线炒作境内房地产、稳定房市。文件中的第一条和第三条指出，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。而设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。　　此后，上海市房地局推出2006年国有土地使用权挂牌出让一号公告中，在竞买资格及要求一项中明确规定：参加竞买的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。　　对于外资投资者而言，这就意味着必须在拿地之前先行注册公司，并注入至少一半投资额的注册资金，这对于尚未拿地的公司来说几乎是不可能完成的任务。这一规定使得外资直接买地的大门几乎被完全关闭，而从最后的出让结果来看，去年一号公告土地的获得者全部都是内地房地产企业。境外公司曲线买地不过，即使是171号文件也只是规定，需要控制和规范境外资本对于国内房地产领域的投资，并不意味着将外资拦于门外。与此同时，所谓"境外热钱"更多集聚在境外机构整体收购等形式的投资中，房地产开发领域"热钱"并不多。　　因此，从2006年上海二号经营性土地出让公告中，上海市房地局开始对于外资买地环节的"商业存在"要求放松，规定"境外的自然人、法人、其他组织"都可以参加土地竞买，但是，由于此后几次公告的保证金均需要以人民币支付，如果不是在国内有足够的流动资金，境外房地产公司很难完成保证金支付。　　境外公司如果希望在内地购买土地，只能够曲线进行。公司或通过内地子公司，或通过与本土公司合作的方式拿地。事实上，去年成功买地的外资公司，其保证金基本上都依靠内地公司支持完成支付。　　根据公告内容，投资者将在明天起领取一号公告各个地块的招标说明书。由于境外投资者买地资格的放松，可以预见，此次土地出让过程中，热门地块将会有更多的竞争者参与。　　并非"限外"政策放松　　业内人士表示，虽然对于买地资格限制放开，但并不意味着上海房地产市场对于外资投资控制的放松。实际上，即使境外公司能够成功竞得土地，其资金支付以及项目公司注册还是需要经过国家外汇管理局等机构的审批。　　今年3月份，商务部发布2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，意见明确指出，今年将"严格限制外商投资房地产"。　　一名境外投资基金负责人向早报记者表示，土地购买环节的放松，并不代表着房地产行业对于外资控制的放松，与此相反，今年外资在公司注册审批以及资金进入方面正面临着更多的阻力，操作流程正明显放慢。返回目录 400亿助推闸北旧城区改造打造世博陆上迎宾厅东方早报 2007年05月09日上海市土地市场内容提要备受关注的"苏河湾"41号、42号地块以及上海火车站北广场东一、东二地块已于4月19日正式启动招商工作。上述地块得到包括南非现代海外房地产公司等许多境外地产巨头和投资基金的青睐，但目前还处于前期的洽谈中。此外，土地储备丰富的闸北区还将启动新的推地计划，但具体时间和项目还未确定　　《东方置业》近日从闸北区外经委获悉，备受关注的"苏河湾"41号、42号地块以及上海火车站北广场东一、东二地块已于4月19日正式启动招商工作。外经委相关负责人透露，上述地块得到包括南非现代海外房地产公司等许多境外地产巨头和投资基金的青睐，但目前还处于前期的洽谈中。此外，土地储备丰富的闸北区还将启动新的推地计划，但具体时间和项目还未确定。　　年内完成招拍挂　　公开资料显示，苏河湾41、42号地块距离人民广场仅有500米，地理位置极其优越。离地块不远的西藏北路上，新梅置业和香港太古地产联合打造的大型商业项目新梅太古城于去年启动一期工程，目前已完成地下车库和设备用房的建设。　　"苏河湾"41号地块东至浙江北路，南至北苏州路，西至甘肃路，北至曲阜路。除去保护性开发的0.6万平方米建筑用地，目前向市场推出的是已拆除棚户简屋的1.07万平方米可建用地。这一地块可开发建筑总量约3.44万平方米。　　"苏河湾"42号地块东至甘肃路，南至北苏州路，西至文安路，北至曲阜路。除去保护性开发的1.06万平方米建筑用地，目前向市场推出的是已拆除棚户简屋的1.03万平方米可建用地。这一地块可开发建筑总量约2.9万平方米。　　据《东方置业》现场探访，目前两个地块已经完全拆平。42号地块暂时处于空置状态，而41号地块被辟为临时停车场。　　另外，北广场东一地块东至长兴路，南至太阳山路，西至大统路，北至永兴路。这一地块可建用地面积约1.59万平方米，可开发建筑量为3.98万平方米；北广场东二地块东至长兴路，南至交通路，西至大统路，北至太阳山路。这一地块可建用地面积约1.58 万平方米，可开发建筑量为474万平方米。《东方置业》现场了解到，北广场东一、东二地块即将完成全部拆平腾地工作。　　另据闸北区投资促进中心相关人士透露，上述四个地块预计年内可完成招、拍、挂。而苏河湾41、42号地块由于是紧邻的小幅土地，因此，希望引进具有雄厚资金实力的大牌开发商通过竞标方式，整体拿下这块近２万平方米的土地。　　四地块助旧城改造　　闸北区四大地块的推出将旧城改造的潮头再推向一个新的高度。闸北至今仍有100多万平方米成片旧区需要逐步改造。按照闸北区规划，在"十一五"期间，必须拆除二级旧里以下房屋75万平方米。　　目前，在闸北区的重点招商项目中，包括大宁国际商业广场、火车站北广场、苏河湾开发项目、上海多媒体谷、北郊物流中心以及市北工业新区。由于苏河湾和上海火车站北广场属于尚未开发项目，因此备受关注。　　在对苏河湾的改造计划中，这次推出的"苏河湾"41号、42号街坊地块，将由闸北区政府联合百联集团等实行保护性开发，并与旧区改造相结合，对其中的四行仓库、福新面粉厂、工业品批发市场、上海抽纱进出口公司等11座上世纪二三十年代建造并有浓厚历史文脉的欧式金融老仓库、老办公楼等建筑进行整旧如旧的保护性修缮和功能置换，引入中外文化创意企业、高档餐馆与酒店、跨国集团地区总部等高品味现代服务产业，打造高端商务区。此次改造还包括慎余里、永康里等上世纪初的海派石库门建筑。400亿投两大区域　　总长2300米的"苏河湾"从乌镇路至河南北路，位于苏州河现代服务业集聚区的核心位置。在这里，不仅有四行仓库光二分库、光三分库、文安仓库、上海总商会等12座老仓库、老建筑，还有慎余里、永康里等海派石库门旧里，堪称近代上海的缩影之一。　　《东方置业》了解到，目前苏河湾总占地面积约13.4万平方米。其中开发用地总量约为10.5万平方米，总建筑体量约42万平方米，开发总面积28万平方米左右，整个改造计划将花费高达300亿的巨资。此外，闸北区改造另一大项目--- 占地61万平方米的上海火车站北广场改造也将投资近100亿元人民币。　　在最新出炉的《苏州河现代服务业集聚区规划》中，聚集老仓库、老里弄、老建筑的 "苏河湾"到2010年将初步建成集高端商务商业、滨河休闲旅游、文化创意设计等为一体的现代服务业集聚区。　　目前，"苏河湾"内的千米景观防汛墙及景观绿化带建设正加紧启动，四行仓库光二分库、福新面粉厂等历史保护建筑也已完成功能置换和整修，法国AS工作室、新加坡东方良品有限公司、李肇勋国内设计有限公司等国内外30余家创意设计、传媒等知名企业已入驻，并举办系列会展活动。打造世博陆上迎宾厅另一重大改造区域--- 上海火车站北广场则被定位为世博陆上迎宾大厅。此次推出的北广场东一、东二地块，主要用于打造成集交通、商贸、办公等公共活动为主的商业金融功能区，将建各地驻沪办事处办公楼和金融服务大楼等。据悉，这两个地块是由市地产集团与闸北区政府联合为进行旧区改造而储备。　　上海市和闸北区两级政府将通过对该地区大规模的旧区改造和开发，改善旧区居民居住环境，使该地区成为以现代交通、商务服务业为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务业为特色的现代服务业集聚区和世博会陆上迎宾大厅。返回目录预售成交765套 5月9日上海楼市综述东方网 2007年05月10日上海市行业动态内容提要 5月9日新开房源共计1个开盘单元，推出354套，面积41872.04平方米。其中位于郊环以外的0个，外郊环间的1个，中外环间的0个，内中环间的0个，内环以内的0个。 5月9日共预售各类商品房765套，面积8.79万平方米　　1、5月9日新开房源共计1个开盘单元，推出354套，面积41872.04平方米。其中位于郊环以外的0个，外郊环间的1个，中外环间的0个，内中环间的0个，内环以内的0个。　　2、5月9日共预售各类商品房765套，面积8.79万平方米。其中：　　　　单价低于7000元，共计42374.09平方米；　　　　单价在7000-10000元，共计16466.88平方米；　　　　单价在10000-17500元，共计18441.12平方米；　　　　单价大于17500元，共计10653.59平方米。返回目录 "转按揭"业务重现沪上二手房市场新闻晨报 2007年05月10日上海市行业动态内容提要从今年上半年开始，上海市二手房交易过程中的"贷款转按揭业务"已有所松动，这项一度被沪上银行联合封杀的贷款业务被认为有利于降低二手房交易的门槛。现在可以办理 "转按揭"的银行包括中国银行、工商银行等。目前"转按揭交易"正大面积复苏，苦苦支撑的房产经纪公司的压力也因此稍稍缓解。　　东方网5月10日消息：一度被禁的"二手房交易贷款转按揭"业务复苏，沪上二手房市场交易成本和交易周期因此大幅度降低。昨天，沪上多家房产经纪公司向记者透露，从今年上半年开始，二手房交易过程中的"贷款转按揭业务"已有所松动，这项一度被沪上银行联合封杀的贷款业务被认为有利于降低二手房交易的门槛。　　　　"转按揭"业务复苏　　　　上海的二手房市场上，"转按揭交易"正大面积复苏，苦苦支撑的房产经纪公司的压力也因此稍稍缓解。　　　　昨天，信义房产闵行店一工作人员向记者透露，今年上半年，公司完成了十多笔二手房买卖业务，其中大部分交易买卖双方都有贷款。由于银行重新开放"转按揭"业务，中介不再为卖家还贷事宜头疼，相当部分贷款总额超过100万元的二手房业务借助于担保公司顺利交易，时间和成本都比以往降低。中原地产一相关负责人向记者透露，现在可以办理"转按揭"的银行包括中国银行、工商银行等。　　　　昨天，部分沪上银行透露，在二手房买卖中，交易者如愿意采用担保等方式，银行可以帮助他们规避"禁止转按揭"的限制，从而节省大量的时间成本。沪上某国有银行房贷部负责人昨天表示，目前沪上多家银行已经开始受理二手房交易的转按揭业务，房贷不仅能在同行间转手，甚至跨行转移也行，手续费为千分之六。　　　　银行房贷业务低迷　　　　面对越来越低迷的房贷业务，大部分银行今年上半年开始悄悄开放"转按揭"业务。　　　　据介绍，目前沪上大中型银行普遍面临较大的客户提前还贷压力，部分银行的房贷新增量甚至抵不上提前还贷增加量，为维持原有的市场占有量，"转按揭"业务才得以复苏。　　　　2005年禁止"转按揭"业务后，上海房地部门要求二手房在办理过户前必须首先撤销抵押，不再接受"转按揭"协议作为办理过户手续的凭证。二手房交易业务中涉及买卖双方都有贷款的情况，往往由买房人用首付款先帮卖房人还款，或者由卖房人自己借钱还贷。提前还款的时间周期约一周到一周半，垫资成本则是借款总额的3%-5%。　　　　尽管银行重新开放"二手房交易贷款转按揭"业务，但交易模式与两年前已有所区别，银行承担了更大的风险。　　　　沪上一房产经纪人士告诉记者："在跨行转按揭业务中，银行要绕开政策限制，通过担保公司做中介，银行没有收到贷款人还款，就要先撤销房产抵押，只有这样二手房才能办理过户手续。购房者取得另一银行的贷款后，再通过担保公司还清原来的银行贷款。" 　　　　不过，也有部分银行并不愿意解禁"转按揭"业务，一银行业内人士透露，只有担保机构介入的"转按揭"业务，对于下家银行的风险太大，并且二手房自身的交易风险也很难控制。返回目录社区配套已成购房决定因素消费者对楼市趋向乐观东方早报 2007年05月09日上海市行业动态内容提要有调查显示，65.4%的受访者认为银行加息对购房产生的重要影响。约20.3%的受访群体认为"90/70"政策会影响购房。受访者中83.8%的人认为90平方米的面积设置成二房最为合适，另有11.1%的受访者认为可以设置成三房。有31.2%的受访群体表示购房会选择中心区域，其次为北区（闸北/虹口/杨浦/宝山/普陀/嘉定），约有29.8%的受访群体倾向于这一区域。38.1%的受访者希望购买内中环区域的住房，32.5%的受访者选择在中外环区域购房。有84.8%的受访对象表示会将开发商提供的社区配套作为购房时的主要考虑因素，在社区配套中，"社区菜"，"社区超市"、"医疗"、"银行"、"小吃餐饮"、"邮政局" 这些基本的生活设施为广大消费者所关注的，其比例依次为79.9％，78％，70.2％，66 .6％，39.5％和37.1% 　　房展会已成为市场供需双方直接对话、互相交流的重要渠道。策源机构作为领先的专业研究公司，对消费者作了一次极具针对性的调研。　　本次消费者调研依旧采取现场随机拦截式问卷调查，3天共回收有效问卷1268份，问卷有效率为92%。　　通过对现场客户的访问和调查，了解消费者对市场的看法，分析消费者购房时的考虑因素，并通过与以往假日房展会调查结果的比较分析，研究消费者心理变化轨迹。　　购房需求稳步释放　　　　超五成消费者看好上海楼市今年一至四月的普通商品住宅成交量达到486.36万平方米，环比去年同期增长9.5%，市场成交量的小幅上扬也反映了消费者对市场预期较乐观，购房需求得到稳步释放。　　调控政策影响购房　　近五成消费者认为 "银行加息"对购房影响最大银行加息引起贷款利率上升，对消费者房贷偿产生直接影响，一直以来都是消费者关注的热点。在本次调研中，65.4%的受访者认为银行加息对购房产生的重要影响。自2006年6月1日起实施的规范二手房市场的"五年营业税"仍被部分消费者所关注，25.9%的受访者认为这一政策对于购房也有影响。今年三月份刚刚出台的物权法，还未能引起广大购房者的注意力，在本次房展会上只有22.2％的消费者认为这项政策的实施会影响到自身购房。约20.3%的受访群体认为"90/70"政策会影响购房。可以看出，加息和贷款利率的上升是普通消费者最为关心的，近半数的人群将其列为最具影响力的政策。由于购房者多以自住需求为目的，对"五年营业税"的关心程度相对较小。针对去年出台的"90/70"政策，要到未来两三年才会对市场产生实质影响。结合受访者意向购买的公寓户型和面积统计结果可知，消费者对90平方米的户型的接受度较好，在该面积上设置两房的房型比较符合大众的心理。受访者中83.8%的人认为90平方米的面积设置成二房最为合适，另有11.1%的受访者认为可以设置成三房。　　购房区域锁定中心城区　　中心区稳居首位，中环线附近受关注中心区（黄浦/卢湾/静安/徐汇/长宁）因为其地理位置的优越、配套设施的完善和居民出行的便利，一直以来都是购房者最为关注的热点区域。在本次调研中有31.2%的受访群体表示购房会选择中心区域，其次为北区（闸北/虹口/杨浦/宝山/普陀/嘉定），约有29.8%的受访群体倾向于这一区域。受访群体中选择东区（浦东）和西南区（闵行/松江）的比例较低，分别为21.7%和15.8%。仅有1.6 %的受访者意向购买青浦、奉贤、南汇、崇明、金山以及上海周边其他区域的房产，这些区域在环线位置上对应的正是外郊环区域，这也说明了普通消费者在购房时有明确的区域选择。在购房意向的环线选择问题上，38.1%的受访者希望购买内中环区域的住房，3 2.5%的受访者选择在中外环区域购房，18.5%的受访者的意向购房区域在内环以内，而选择外郊环和郊环外置业的人数仍然比较稀少，分别为8.8%和2.1%，两者总和仅占到总人数的10.5%。　　紧凑产品是需求主流　　二房户型仍为广大消费者所青睐，成为市场主流在户型选择上，选择两房的消费者比例高达63.4％，只有4.6%的受访者意向购买一房的房型，而意向购买四房及以上的户型和复式户型的人数比例相当。该数据与去年十一房展会的调查结果基本一致，可见经济紧凑型产品已经成为市场需求的主流，而四房、复式等目前还不是市场的主要需求户型。　　轨道交通考量出行时间　　轨道交通为消费者看重，但其对轨道交通出行时间要求较高本次调研中，能接受45 -60分钟的长时间段的消费者只有3%。由此可见能接受在45分钟之内到达市区的客户占到了高达97%的比例。同时说明各消费群体对于到达市区的时间要求还是比较高，有58.6％的受访者认为即使有便利的轨道交通，仍不愿购买相对偏远地区的房源。　　开发商品牌砝码加重　　近七成的消费者比较看重开发商品牌此次调查中，66.3％的购房者表示在购房时会首先考虑开发商品牌，可见大部分消费者的品牌意识相当强烈。另外，有17.5%的购房者对开发商因素持无所谓的态度，只有16.2%的消费者不认为开发商因素对其购房决定有影响。这从另一方面也彰显出今后房产市场上品牌观念逐渐加强，开发商品牌逐渐成为广大消费者在购房时所关注的重要因素。　　社区配套深受关注　　八成以上购房者表示会关注开发商提供的相关社区配套作为基本生活设施的社区配套，现在已越来越引起广大消费者的关注，在本次房展会上，有84.8%的受访对象表示会将开发商提供的社区配套作为购房时的主要考虑因素，与去年十一房展会相比增长了7个百分点，足见购房人群对产品的要求已经不仅仅局限于价格、房型、景观等因素，社区配套等基本生活设施也逐渐成为消费者买房时的决定性因素。在社区配套中，"社区菜" ，"社区超市"、"医疗"、"银行"、"小吃餐饮"、"邮政局"这些基本的生活设施为广大消费者所关注的，其比例依次为79.9％，78％，70.2％，66.6％，39.5％和37.1%，其中，菜场、超市和医疗这三项最基本的生活设施所占比例均超过70％，可见，人们对于基础生活和医疗配套设施非常看重。返回目录上海购物中心去年猛增11家东方早报 2007年05月10日上海市商旅物流内容提要截至2006年年底，上海已拥有47家购物中心，比上年增加了11家，新增建筑面积166.3万平方米，总建筑面积达558.28万平方米。这些购物中心的营业额去年高达318.26亿元，比上年增长27%，大大高于社会消费品零售额同期增幅　　实习生吴英燕早报记者陈华　　上海统计局昨日公布的最新统计数据显示，截至2006年年底，上海已拥有47家购物中心，比上年增加了11家，这些购物中心的营业额去年高达318.26亿元，比上年增长27 %，大大高于社会消费品零售额同期增幅。　　据有关人士介绍，去年是上海购物中心发展速度最快的一年。2006年，共有11家购物中心相继开业，新增建筑面积166.3万平方米，总建筑面积达558.28万平方米。　　除了数量上突飞猛进，上海购物中心2006年的营业收入达318.26亿元，比上年增长 27%，增幅高出了同期社会消费品零售额14个百分点。其中，服务业实现营业收入9.71亿元，增长45.6%；批发零售业、餐饮业分别实现营业收入270.9亿元和31.53亿元，增幅均超过25%，为27.3%和25.7%；商务楼租金达6.12亿元，增长3.6%。　　购物中心是一种复合型商业业态，它是指集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包含了百货店、电器销售店、大型综合超市、专业专卖店等众多零售业态。返回目录深圳市新火车站计划2010年建成深圳特区报 2007年05月10日深圳市基建与规划内容提要今年内特区内公交覆盖率将达到99％，市民出行将更方便。地铁1至5号线的建设工程将同时全面展开，至2010年，市民可坐地铁至蛇口客运港。不仅如此，我市计划在广深港客运专线和厦深铁路客运专线交会处，建设新深圳火车站，计划于2010年建成深圳特区内公交覆盖率年内达99％，市民出行将更方便新火车站计划2010年建成【本报讯】（记者李舒瑜）今年内特区内公交覆盖率将达到99％，市民出行将更方便。地铁1至5号线的建设工程将同时全面展开，至2010年，市民可坐地铁至蛇口客运港。不仅如此，我市计划在广深港客运专线和厦深铁路客运专线交会处，建设新深圳火车站，计划于2010年建成。这是记者从新一期政府公报获悉的。根据《2007年度深圳市交通综合治理工作任务分解表》，今年内，我市地铁1至5号线都有 "大动作"，其中，1号线续建工程（世界之窗－机场西），全长25.4公里，设站17座，2 007年完成投资20亿。2009年12月26日建成开通西乡以东段（西乡站－世界之窗站），2 010年12月26日建成西乡－深圳机场站。2号线（蛇口客运港－世界之窗），全长13.9公里，设站11座，2007年完成投资7.5亿，2010年12月30日建成首期段（蛇口客运港－世界之窗）。3号线（双龙路－红岭站－益田站）：全长41公里，设站29座，2007年完成投资 22亿。4号线续建工程（少年宫站－清湖站），全长15.8公里，设站10座，年内完成投资 5.09亿，车辆设备等主要系统合约签订，扩大试验段全面开工建设，2010年9月30日建成。5号线（前海湾- 大剧院），全长45公里。2007年开展前期工作，力争年底前试验段进场开工，2011年6月 30日建成。今年内，特区内将新开10条新线、5条夜班线，公交线网覆盖率达到99％。今年4月底前，我市特区外新开31条新线（含跨特区线路），新增公交车辆508辆；年内新规划线路不少于18条；特区外公交线网覆盖率达到60％。返回目录北环路改造年内启动深圳商报 2007年05月10日深圳市基建与规划内容提要深圳市将加快大运量快速公交（BRT）以及公交专用道的规划建设，全长24.6公里的BRT 1号线（罗湖区老街站－南山区西丽站）计划于今年上半年完成方案设计，年内全线动工，2008年下半年完工。继深南大道后，我市又一条城市主干道-- 北环路的改造工程也即将启动，计划于年内开展北环路改造的前期工作我市制定今年交通综合治理工作任务分解表北环路改造年内启动【本报讯】（记者陈晓薇）记者昨日从第16期《市政府公报》获悉，我市日前制定《2007年度深圳市交通综合治理工作任务分解表》（下称《分解表》），将轨道交通和路网建设、交通管理、交通环境等领域的任务落实到责任单位。据悉，今年我市将继续深入落实公交优先发展战略，完善公交价格政策，年内将出台相关政策，适当降低公交票价、优化票价（票种）结构，并落实公交换乘、联乘票价优惠机制。特区内出租车试用深圳通根据《分解表》，我市将加快大运量快速公交（BRT）以及公交专用道的规划建设，全长2 4.6公里的BRT1号线（罗湖区老街站－南山区西丽站）计划于今年上半年完成方案设计，年内全线动工，2008年下半年完工。同时，将完善现有公交专用道标志标线等标识系统，力争年内开工建设一批公交专用道，试点建设一条彩色公交专用道。年内还将加大对社会车辆违规占用公交专用道、公交停靠站的处罚力度，争取情况有明显好转。年底前，深圳通IC卡发行量将达到200万张。《分解表》要求，今年特区内及跨特区线路公交车辆100％安装使用深圳通IC卡，特区外线路公交车辆20％安装使用深圳通IC卡；特区内200辆出租车辆试点安装使用深圳通IC卡。北环路改造年内启动前期工作《分解表》要求加快特区内主要道路、节点及二线关的改造和建设，改善道路运行条件，减少交通拥堵。据了解，继深南大道后，我市又一条城市主干道-- 北环路的改造工程也即将启动，计划于年内开展北环路改造的前期工作。特区外将全面加快低等级道路建设，打通断头路，提升路网通行能力。《分解表》指出，要全面系统提出特区外近期公交线网、站点、车辆以及出租车等方面的改善措施，年内完成初步成果；启动宝安区26条断头路建设，年内建设完成10条；结合地铁3号线建设及 205国道改造前期的交通疏导方案，全力推进龙岗区21条断头路的建设，力争年内全部完成。规划特区自行车交通系统 "改善行人及自行车交通设施，建立以人为本的慢行交通空间"也是今年交通综合治理工作的一大任务。《分解表》要求，加强慢行交通系统的规划建设，年内完成特区自行车交通系统及近期立体人行过街设施规划研究工作；开工建设福强路皇岗公园、沙尾路段与沙嘴路口、文锦中路螺岭外语实验学校门口、银湖汽车站等人行天桥，力争年内完成。扩大视频抓拍范围根据《分解表》，将进一步推进电子警察的新建及改造工作，扩大视频抓拍范围，年内增设103个闭路电视监控点，新建普通型电子警察152套，逆行电子警察30套，前后拍型电子警察20套；利用现有的电子监控设备和车辆自动识别系统，年内完成对大货车禁行电子通行证系统进行可行性研究；在长途班车上安装智能化安全监控系统，防止客运班车超速、超载，年内开始实施。返回目录中航地产：成都拿地深圳商报 2007年05月10日深圳市地产商动态内容提要 4月27日，中航地产成功拍得成都两块土地，这两宗地都位于成都新的市中心区，是成都新的政治、经济、文化中心的核心地段，地铁一号线上盖，具备CBD的核心地段区位优势 4月27日，中航地产成功拍得成都两块土地，这两宗地都位于成都新的市中心区，是成都新的政治、经济、文化中心的核心地段，地铁一号线上盖，具备CBD的核心地段区位优势。据悉，这是中航地产在成都第一次以土地拍卖的形式拿到土地，成都中航地产钟总表示，成都作为集团战略布署的重点，中航地产正实施相关市场开发计划。对于此次拍卖得地，钟总表示，按照集团的指示，一定会以区域运营商的角度，在成都的新中心区域进行商业地产的综合运营。"成为持续、最大化实现土地价值的城市区域综合运营商"，以商业地产的独特模式占领市场。拍地成功使中航地产快速进入成都市场。（黄文波）返回目录鸿荣源启动第四届少儿才艺大赛深圳商报 2007年05月10日深圳市地产商动态内容提要 5月1日，鸿荣源·禧园和鸿荣源·熙龙湾两大项目的临时接待中心正式对外开放，而"鸿荣源"杯宝安区第二届少儿才艺大赛暨鸿客会第四届少儿才艺大赛报名也同时在这两个接待中心启动鸿荣源启动第四届少儿才艺大赛同时开放禧园、熙龙湾临时接待中心 5月1日，鸿荣源·禧园和鸿荣源·熙龙湾两大项目的临时接待中心正式对外开放，而"鸿荣源"杯宝安区第二届少儿才艺大赛暨鸿客会第四届少儿才艺大赛报名也同时在这两个接待中心启动。禧园现场还举办了鸿客会历届少儿精彩才艺活动图片展，现场人流如织，人们或兴致勃勃地观看现场展板和图片，或饶有兴趣地翻看鸿荣源和鸿客会资料并与现场工作人员沟通，最引人注目的是小朋友们踊跃报名参加才艺大赛的场面。此次少儿才艺大赛面向社会，由宝安日报社和鸿荣源房地产共同组织，将宝安区第二届和鸿客会第四届少儿才艺大赛合并举办。鸿荣源希望通过此次活动将宝安区乃至深圳市少儿艺术、少儿艺术文化生活以及少儿艺术教育推向一个新的高度。禧园报名点主要为沙井、福永、松岗等周边地区的儿童及其家庭提供服务。同时，禧园临时接待中心的开放，方便该片区客户咨询、申请加入鸿客会会员，展示鸿荣源地产的品牌形象。据悉，鸿荣源·禧园位于宝安大道与新沙路交汇处北500米，占地7万余平米，建筑面积1 7万多平米，是今年沙井片区顶级豪宅。该项目带给沙井人的不只是住宅，还有新的生活方式和文化品位。禧园将勾勒出沙井高端物业的鸿荣源形象、这是鸿荣源献给沙井的厚礼。而在熙龙湾现场则举行了"鸿客会少儿才艺大赛回顾展"汇报演出；鸿客会历届少儿才艺大赛获奖选手登台演表了丰富多彩的少儿节目；特别是宝安区教育局少儿京剧艺术团、鸿客会优越生活馆之澎泊少儿艺术中心等多家单位应邀来到现场表演的优秀的少儿节目，赢得了观众的阵阵掌声。熙龙湾是鸿荣源地产十年超越之作，位于宝安中心区规划中的景观轴东北侧，甲岸路与兴华路交汇处，东临深圳实验学校，南接规划中的小学，西邻宝安中心区规划中的景观轴，北连规划中的商业中心区，其中包括鸿荣源地产的大型购物公园，整个地块直接面向宝安中心区的美丽海湾。该项目总建筑面积约40万平方米，以160－200平方米的大户型为主，带有少量复式和花园洋房。业内人士表示，熙龙湾接待中心的开放将沉寂了近半年的宝安中心区楼市再次点燃，该项目超前的整体规划、过硬的建筑质量、纯大户的产品设计、西岸的绝版地段、周边日趋成熟的配套设施、发展商的强大品牌支撑等，都使其成为市场上不可替代的高端物业，熙龙湾可以称得上是宝安中心区真正意义上的传世大宅，将会引起高端客户的强烈关注。返回目录水岸风情商业街开展情景体验日活动深圳特区报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要日前，由佳兆业地产全力打造的西班牙风格"水岸风情商业街"举行了首次"情景体验日" 活动【本报讯】日前，由佳兆业地产全力打造的西班牙风格"水岸风情商业街"举行了首次"情景体验日"活动。据了解，参加本次商业街情景体验活动的客户可免费领取"水岸风情商业街财金券"，以此作为交易货币，可在商业街内购买各类商品，畅享购物乐趣，尽情体验商业街的繁华。同时，佳兆业地产还在商业街举行了众多现场活动，场面十分火爆。载歌载舞的大型汇演点燃节日气氛，抽奖、有奖问答等互动环节更使水岸风情商业街内一片欢腾。（李利）返回目录首个婚庆主题商业街区高调亮相深圳深圳特区报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要日前，"中国首个婚庆主题街区"金椅婚礼村新闻发布会在深圳会展中心隆重举行。东莞市企石镇领导、项目开发商、代理商和深圳各大媒体参加了发布会【本报讯】日前，"中国首个婚庆主题街区"金椅婚礼村新闻发布会在深圳会展中心隆重举行。东莞市企石镇领导、项目开发商、代理商和深圳各大媒体参加了发布会。本次深圳春季房交会上，金椅婚礼村高调亮相，独特的参展台格外引人注目，展位的设计造型非常独特，配以999朵绚烂的玫瑰，寓意浪漫的爱情和对天下有情人真挚的祝福。据介绍，金椅婚礼村的设计灵感来源于日本九洲西部豪斯登堡婚礼村，是企石镇重点规划、由东莞鼎峰地产倾心打造的情景商业街区。整个街区以鲜花为装饰物，设有钟楼、蜜月房，拥有婚纱影楼、美容化妆、婚礼策划、婚礼用品等相关业态，体现出项目的鲜明主题，并辅以超市、餐饮、酒吧等社区服务业态。（何显耀符毅）返回目录中信红树湾举行"风情音乐赏"活动深圳特区报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要近日，中信红树湾举行主题为"湾区风情音乐赏"的系列社区活动。本次活动邀请了"超级饺子"、"SuperJazz"和朱芳琼等广州著名爵士艺人，上演了一席时尚、高雅、休闲的音乐盛宴，吸引了众多社区业主前来欣赏【本报讯】近日，中信红树湾举行主题为"湾区风情音乐赏"的系列社区活动。本次活动邀请了"超级饺子"、"SuperJazz"和朱芳琼等广州著名爵士艺人，上演了一席时尚、高雅、休闲的音乐盛宴，吸引了众多社区业主前来欣赏。同时，中信红树湾还在"五·一"期间开展了一系列便民活动，包括免费维修、免费清洁、家居展示、社区篮球、拔河比赛等，并在社区文化广场放映《疯狂的石头》等电影。（马珂）返回目录 "绿色翡翠"描绘彩虹生活深圳特区报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要按照全英格兰乡间别墅风格设计的沁园，47栋315－687平方米的别墅星罗棋布在4万多平方米的坡地上 "绿色翡翠"描绘彩虹生活沁园别墅"巅峰气质"提升西丽片区人居价值 "西丽的价值值得关注！"有业内人士做出这样的评估。当深圳湾一带的豪宅价格一路高升时，西丽豪宅及别墅却在淡静中蛰伏，静候爆发。这自然是因为其所处的深圳城市带状地形所决定的，一个拥有大学园、度假村、高尔夫球会、动物园、麒麟山庄等自然人文胜景的地方，一定拥有着厚积薄发的强大厚势和力量。有业内人士预言："西丽价值将参照与其处于同一轴线上的深圳湾，不用一年时间，它的黄金时代即将来临。" 很显然，过去曾经被"郊居化"的西丽一带，正是诞生终极置业项目的"熟地"，别墅，像沁园那样，正等待着47位成功人士的精挑细选。可以想象，在西丽湖水库的辉映下，在那片起伏有致的土地上，阡陌交通间，居者可以实现从繁华中抽身而退，随后隐匿于自然的"大隐于市"的新境界。西丽交通升级带动地产业换代几乎可以说，没有交通，就没有居住。交通到哪里，那里就会衍生出生活的彩虹。在深圳的城市发展中，经历了三次因交通的改变而带来的城市布局的重大改变。第一次是1993年深南大道通车；第二次是1999年滨海大道通车；第三次是2004年地铁的开通。交通的外延和推进，使深圳加快了向西发展的步伐，而此间，南山及西丽地产也因此高速成长起来。现在，如果要前往西丽度假或居住，从市区出发，可供选择的路线很多，从北环路西行转龙珠大道可达，从深南大道转沙河西路也可达。而在不断拓宽路面，改善西丽市容方面，政府在近几年来更是加大了投入力度，在政府的规划蓝图里，西丽是深圳一块"人居处女地"，还保留着自然宁静的原生态环境。解决了交通问题的西丽，将乘上发展的快速干线，日渐成为深圳高尚人居环境的一张新名片。南坪快速、西部通道、地铁5号线、轻轨11号线……西丽发展的交通瓶颈，随着立体交通网络的形成，正被逐次打破。而西丽的地产项目，也在多重交通便捷网络的辉映下，价值属性得以更大彰显。因此，作为别墅项目的沁园，在位处西丽度假村右侧得天独厚的位置上，在占地数万平方米的坡地环境中，为47位成功人士量身订做47栋别墅大宅。也许人们很难想象还有这么一座纯粹的别墅经典诞生于西丽如此便利的地块上。西丽自然环境营造生活"净土" 土地的有限供给，决定着深圳人居的大方向。过去，从罗湖到南山，现在是从福田到红树湾，从香蜜湖到西丽湖，多次跨越，多次土地价值的再发现。在交通通达的前提下，拥有最丰富的土地储备和自然景观，就能引领城市人居发展的方向。随着立体交通动脉的脉络越来越清晰，西丽发展的新方向新价值也就逐渐显山露水、水涨船高。西丽正被深圳人关注，长期以来被低估的西丽价值正被深圳人重新认知。而地处西丽的地产项目，自然正在成为众多置业者趋之若鹜的"桑陇一隅"。而在专家眼中，西丽是深圳一块"绿色翡翠"。尽管是别墅，只有少数人才能拥有，但沁园的价值，正提升着西丽片区的整体土地价值。沁园地处深圳南山区西丽湖片区，与西丽湖度假村、野生动物园形成金三角位置，在其附近，还有中国银行培训基地、高尔夫球会、麒麟山庄等高级休闲场所。从方位上看，沁园别墅位于深圳高新科技产业园以北、大学城以西北、塘郎山西侧，地理位置得天独厚，养尊处优，为现阶段深圳地产市场别墅项目之罕见品种。在沁园东南侧，正在兴建的"深圳大学城"对西丽人文价值的提升更是直接而显著的。该大学城总体规模数十平方公里，目前已拥有清华大学、北京大学、哈工大、南开大学等名校。而新兴的标志性科技图书馆已于日前正式运营。预计在2010年，这里还将建成在国内有广泛影响力、可容纳2万人、在国际有一定知名度的大学城。大学城的建设和扩大，有效提升这里的人文氛围和居民素质。教育资源、人才优势带来的人文效应，令人期待。同样，沁园别墅所带来的终极人居价值，不单单是47栋别墅而已，她应该还是深圳目前别墅市场上的价值标高。沁园别墅彰显巅峰气质早在2001年，就有专家预言，将来的房地产市场，将进入一个"产品时代"，这是房地产本位价值的回归，却成为了影响我们居住气质的最重要元素。产品时代最重要的标志是：以产品说话，产品的差异化决定着居住的品位和格调。按照全英格兰乡间别墅风格设计的沁园，47栋315－687平方米的别墅星罗棋布在4万多平方米的坡地上。高低错落，移步成景。其环境与产品的高度融合，在目前的深圳地产市场中已经非常稀缺。不仅如此，在产品的设计理念方面，沁园提倡的别墅文化，也使人耳目一新。别墅讲究的是院落文化，这是中国传统建筑文化的核心与精髓。沁园深知传统文化与别墅人居的关联，所以在环境营造上采用中西结合的方式，将中国的古典院落文化与西方流行的设计元素相结合，运用新古典主义的风格与手法，从产品本体建筑到环境园林方面都进行创新。一条小落差的溪流贯穿于整个别墅小区，在潺潺流水、文化碑林、健康长廊、亚热带植被等等元素所营造出来的自然氛围中，沁园的巅峰气质盎然而生动起来。需要特别指出的是，在城市用地日趋紧张的前提下，深圳地产的开发，密度越来越大。从居住的舒适性方面而言，低密度住宅才是更加人性化的居住方式。当人们意识到这一点时，就开始有越来越多的人逃离拥挤的都市。沁园正是关注到了这种新的居住需求，才有了沁园独院别墅的问世。而且以后别墅项目将越来越少，要在深圳寻找到像沁园这样环境清幽、交通便利的别墅，也并非易事。沁园的价值，正随着时间的推移而愈加珍稀。返回目录优品艺墅入伙深圳商报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要 4月底，优品艺墅海滨度假公寓举行了入伙庆典 4月底，优品艺墅海滨度假公寓举行了入伙庆典。自开盘以来，优品艺墅以区位优势、高素质的设计受到消费者的拥趸。据悉，该楼盘公寓已全面售磬，商铺正在发售中。开发商博文实业有限公司董事长唐亮表示"做真正的好房子"的理想追求将通过优品系列来体现，"优品艺墅"的成功就是一个最好证明。（小王）返回目录中航·格澜郡2期：诚意登记客户达800批深圳商报 2007年05月10日深圳市楼盘动态内容提要观澜中航城02号作品-- 中航·格澜郡2期二、三批单位，5月1日开始接受客户诚意登记。活动当天，到场人数达 1500批，诚意登记客户近800批观澜中航城02号作品-- 中航·格澜郡2期二、三批单位，5月1日开始接受客户诚意登记。活动当天，到场人数达 1500批，诚意登记客户近800批，在格澜郡一期成功运作之后又一次掀起观澜置业热潮！根据近期市规划局刚刚编制完成的《组团分区规划（2005~2020）》，观澜、龙华、坂雪岗同属中部综合组团，功能定位为"市中心区的配套综合服务区"。中航·格澜郡位于"大深圳"版图的中心地段，尽享观澜中心区政治、经济、文化的优势，其区域价值显而易见。目前格澜郡一期已经入伙，天虹商场4月26日已经开业，而位于项目前的观澜世纪广场和观澜艺术中心都已经启用，作为深圳中部罕有的位于广场边的标志性建筑，中航·格澜郡引来了无数关注的眼光。距CBD仅需用10多分钟车程的观澜中心区生活，毗邻观澜高尔夫球球场，中航·格澜郡已经成为许多深圳知富人士不二的选择。据项目负责人介绍，中航·格澜郡总占地面积20万平方米，总建筑面积40万平方米，其中二期建筑面积约近18万平米，容积率仅为1.8,仅规划了19栋建筑，共1003套，主力户型面积从116-- 295平方米之间，阔绰大户型，户户朝南，高层单位赠送面积最高达70平方米，目前推出的大户型占总户数的90％。风格延续一期苏格兰风情，以小高层为主，辅以部分Townh ouse，同时配置了6000平方米的社区休闲风情街，给深圳的高层次人士更多的选择，2期二批单位预计5月下旬公开发售。（谌静沈晓蓉）返回目录户外广告距高速路至少30米佛山日报 2007年05月10日佛山市政策法规内容提要日前，三水区出台《户外独立式广告和小型广告宣传栏管理暂行规定》。户外广告在规划选址方面，公路沿线的大型户外独立式广告牌，距高速公路至少30米，国道20米，省道 15米，县道10米，乡道5米；城市街道沿线的大型户外广告牌，距城市快速道至少20米，干道15米，次干道10米，支路5米。同时，大型户外广告牌总高度不宜超过20米，由单柱承重的，其悬挑长度不应超过立柱高度的一半，悬挑部件离地面净高不得低于4.5米三水区出台相关规定加强户外广告管理　　在西南市场附近，一位女孩看完街头张贴的出租广告后离开，她的身后是贴得乱七八糟的宣传栏。今后,这些将列入整治范围。（本报记者温庆强摄）　　本报讯记者宾水林报道：严禁在国家机关、文物保护单位、名胜风景点的建筑控制地带设置户外广告……日前，三水区出台《户外独立式广告和小型广告宣传栏管理暂行规定》。　　文物保护单位　　建筑控制带禁设户外广告　　据了解，为规范户外独立式广告和小型广告宣传栏的设置管理，合理有效利用城市可经营资源，创造优美的市容环境，根据有关法律法规，结合当地实际，三水区制定了该暂行规定。　　根据规定，户外广告的设置，应当符合城市规划要求，合理布局，规范设置，广告牌设施应当牢固、安全，与周围环境相协调，符合美化市容的要求。广告牌的设置不得影响交通、水利、供电安全以及安全设施正常使用；不得骑压军用电缆和市政管线；不得妨碍生产经营和群众生活，危及人身安全，损害市容市貌；不得毁坏行道树和公共绿地；禁止在国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带设置户外广告。　　户外广告　　距城市快速道至少20米　　户外广告的设置，必须办理规划报批及工商登记手续。未经区规划、工商部门批准，任何单位和个人不得擅自设置户外广告。　　在规划选址方面，公路沿线的大型户外独立式广告牌，距高速公路至少30米，国道 20米，省道15米，县道10米，乡道5米；城市街道沿线的大型户外广告牌，距城市快速道至少20米，干道15米，次干道10米，支路5米。同时，大型户外广告牌总高度不宜超过2 0米，由单柱承重的，其悬挑长度不应超过立柱高度的一半，悬挑部件离地面净高不得低于4.5米。　　发生事故　　由广告设置者承担责任　　规定要求，户外广告设置使用者应当定期对户外广告设施进行安全检查，遇台风、暴雨等特殊天气应当采取安全防范措施。对脱色破损、陈旧的户外广告，设置使用者应当及时维修、翻新或拆除。　　户外广告设置使用者未及时维护、更新户外广告设施，导致发生户外广告设施倒塌、坠落等事故，造成他人人身或者财产受到损害的，将依法承担民事赔偿责任。　　另记者从有关部门获悉，针对宣传栏的广告张贴比较混乱，将联合其他相关单位加强管理，规范宣传栏的广告张贴。返回目录道路展新颜东西车轮动佛山日报 2007年05月10日佛山市基建与规划内容提要本月中旬，桂丹路、桂和路改造拓宽工程将全线完工。作为南海交通路网中的核心道路，两路分别从东西、南北贯穿全区，南海人俗称为"东西大道"和"南北大道"。自上世纪 90年代初开通后，两路不仅改变了丹灶、金沙、和顺等地的闭塞状态，更带动了南海西部和北部由农业经济向工商业经济的转变，也促进了南海农村向城镇的过渡。在南海东西板块发展战略和以第三产业为重点的经济发展策略中，全新的桂丹路和桂和路拓宽开通，将给沿线镇街发展第三产业带来新动力桂和桂丹两条道路拓宽后即将通车，为东西板块发展注入新动力　　桂丹路、桂和路拓宽开通，将给沿线镇街发展第三产业带来新动力。　　制图：曹宪尚　　编者按：　　本月中旬，桂丹路、桂和路改造拓宽工程将全线完工。作为南海交通路网中的核心道路，两路分别从东西、南北贯穿全区，南海人俗称为"东西大道"和"南北大道"。自上世纪90年代初开通后，两路不仅改变了丹灶、金沙、和顺等地的闭塞状态，更带动了南海西部和北部由农业经济向工商业经济的转变，也促进了南海农村向城镇的过渡。在南海东西板块发展战略和以第三产业为重点的经济发展策略中，全新的桂丹路和桂和路又能发挥什么新作用？从今天开始，本报推出"旧路新颜新期待"系列报道，从桂丹路、桂和路过去与现在窥探其未来的新作用，敬请垂注。　　两根银线串起6颗明珠　　昨日，记者沿着全新的桂和路往北一路探寻，刚下江夏立交，只见路面豁然开阔，中建博美五金装饰材料城"盘踞"在一侧，整齐的商铺在路旁绵延数百米，黄白相间格外惹眼。走近商铺，繁忙有序气象扑面而来。过道中流动着工人装卸油漆的身影，店铺中老板娘微笑按着计算器，又是一个好收成的日子。　　气派、现代、朝气蓬勃。无论是宽阔的桂和路、桂丹路，还是两侧繁华景象，都给人这样的感觉。作为南海最早的骨干道路，桂和路、桂丹路早已经成为名副其实的发展车轮，财富、人气在沿路汇聚和流动。它们的开通让精明的南海人抓住了工业发展和城市化的大潮。桂和路沿线，大沥专业市场鳞次栉比，卖场云集；松岗南国桃园风和日丽，游人如梭；和顺厂企林立，车水马龙。桂丹路沿线，罗村休闲广场紧张施工，城区魅力初展；狮山穆天子山庄、南海湖景湾高楼林立；丹灶仙湖旅游度假区、大湿地公园风景怡人。　　细看南海地图，桂丹路、桂和路犹如两条银线，串起南海8镇街中的6颗明珠，每个镇街都依托这两条道路，谋划着各自的发展。即使是曾经因为桂丹路穿镇而过影响城市规划的罗村，如今也主动投资，利用桂丹路改造之机将路面下沉，在其上建起休闲广场，汽车发动机的轰鸣在隧道中回响，两侧洋房的主人躺在阳台藤椅上看书，也不会被噪音打扰，曾经的难题现在成为罗村城区一景。　　行走在新拓宽的桂和路和桂丹路上，惊喜就这样不断跃于眼前。"在以前，这些景观不可想象"。参加过桂丹路、桂和路施工勘测的南海"老交通"东叔说，1992年两路动工之前，沿线满眼都是青翠的农田，每到夜晚，蛙鸣、狗吠此起彼伏。　　从闭塞到通途寄托几多新期望　　15年间，变化翻天覆地。　　东叔说，以前来往于金沙与小塘只能靠轮渡，有时候等半天都过不去，而桂丹路上全长1632米的金沙大桥横跨北江支流，两岸通畅无阻。贯穿南海东西、南北的桂丹路、桂和路让南海西部、北部众多村镇由闭塞到开放，沿线绿油油的稻浪被高低起伏的厂房、商铺取代，养鱼户夜晚巡塘时的手电光变成了新建楼盘里的万家灯火。南海的产业形态变了，经济提速了，"工业南海"的品牌响了。　　曾经破旧杂乱的村屋，如今是整齐有序的民房，村民在屋前的花园里遛起了狗。路通财通，农村变城市，居民生活方式也逐步城市化。15年来，桂和路、桂丹路这样推动了南海巨变。随着"佛山一环"开通、广佛新干线即将通车，南海路网日益发达，桂和路、桂丹路也适时改造拓宽，因为交通便利，推动经济与城市发展，它们对南海发展的"动脉"作用无法改变。　　尽管两路改造工程还没有完工，但各镇街已经打起了道路的"主意"。罗村街道办事处主任梁耀斌将桂丹路改造誉为罗村向城市经济转型的里程碑。在罗村未来的发展战略中，桂丹路是罗村"一轴两区"城市经济布局的轴心，沿桂丹路是罗村10里商贸长廊，以北芦塘片区重点发展房地产、商业、酒店业，以南土朗沙片区兴建灯饰电光源专业市场和面向佛山中心组团大城市消费需求的家具、装饰材料卖场。　　无论是沿线各镇街的新"主意"，还是两路曾经带来的辉煌，可以肯定，在南海东西板块战略和重点发展第三产业规划中，桂和路、桂丹路必将发挥更大的作用。　　　［相关链接］　　桂和路、桂丹路拓宽工程介绍：　　1、桂和路拓宽改造工程：建设里程为13.6公里，起于江夏立交，终于东西二线，总投资4.341亿元，路基宽64米，主路为双向8车道，两侧设慢车道。　　2、桂丹路拓宽改造工程：建设里程为9.297公里，总投资5.8183亿元，起于谢边立交，终于广大路口，路基宽64米，主路为双向8车道，两侧设慢车道。　　　专题策划：本报记者柳刚专题采写：本报记者管俊、陈逸群返回目录丹灶仙湖建无极养生园打造养生文化欲揽休闲商务市场佛山日报 2007年05月10日佛山市基建与规划内容提要南海区丹灶镇仙湖旅游度假区将建设一个名为无极养生园的景点，总投资约2000多万元。丹灶镇的仙湖度假区占地面积近900公顷，其中无极养生园总面积约77亩，园内将建国医馆、中草药园，葛洪雕像、五行广场、棋艺亭等项目。无极养生园是仙湖度假区内第一个以葛洪养生道教文化为主题的建设项目。葛洪是中国历史上著名的道家养生专家，且与丹灶有历史渊源。今后仙湖景区还将建设葛洪文化园，无极养生园项目将为今后开发葛洪文化园做铺垫　　本报讯记者陶敦普通讯员张喜洋报道：记者昨日了解到，南海区丹灶镇仙湖旅游度假区将建设一个名为无极养生园的景点，总投资约2000多万元。　　丹灶镇的仙湖度假区占地面积近900公顷，其中无极养生园总面积约77亩，园内将建国医馆、中草药园，葛洪雕像、五行广场、棋艺亭等项目。丹灶镇仙湖管理处负责人介绍说，无极养生园是仙湖度假区内第一个以葛洪养生道教文化为主题的建设项目。葛洪是中国历史上著名的道家养生专家，且与丹灶有历史渊源。今后仙湖景区还将建设葛洪文化园，无极养生园项目将为今后开发葛洪文化园做铺垫。　　丹灶镇仙湖度假区杜志刚主任介绍，目前仙湖度假区的客源主要来自商务休闲和会议群体，他们大多是中高档消费群体，也是身体处于亚健康状况相对较多的群体，道家倡导的休闲养生文化，可以让处于商务活动和会议状态的人员得到放松，因此无极养生文化园等休闲养生项目的建设，将让仙湖度假区获得可观的休闲商务市场。返回目录海八路将成景观快速路佛山日报 2007年05月10日佛山市基建与规划内容提要作为南海区特色道路的海八路改造工程将于本月底全面动工。南海区市政局昨日透露，完成改造的海八路总绿地面积达7.3万平方米，成为广佛之间天然的城市"森林带" 完成改造后总绿地面积将达7.3万平方米　　本报讯记者吴圆圆通讯员黄俊艺报道：作为南海区特色道路的海八路改造工程将于本月底全面动工。南海区市政局昨日透露，完成改造的海八路总绿地面积达7.3万平方米，成为广佛之间天然的城市"森林带"。　　昨天下午，记者在海八中路看到，施工工人们正有序地将原有的绿化树裁枝"打包" 迁移，为道路改造全面开工做准备。据悉，该改造工程已经完成前期各项设计，即将进入施工招标阶段，预计明年春节前完工。　　海八路全程将双向10车道　　据了解，海八路是佛山与广州连接的重要出入口，车流量大。除了海八西路为双向 10车道，其他路段皆为双向6车道。随着桂丹路改造工程即将完工，广佛交流日益频繁，海八路交通瓶颈日益明显。为此，海八路被定位为城市快速路，进行改造提升，以实现分流广佛地区出入交通流量，减轻佛山中心城区路网交通压力，加强城市组团间的交通联系，均衡路网流量。　　南海区市政局有关负责人介绍说，南海将斥资逾亿元改造提升海八路，改造范围为桂江立交至五丫口大桥段，即海八中路和海八东全程3.5公里。计划将道路宽度增至90米，与在2003年完成改造的海八西路相一致，实现全程双向10车道，部分路段建双向4辅道。另外，配合南海中心城区北延发展战略，千灯湖水体即将实现北延连接佛山水道，海八中路将架设景观桥跨越千灯湖水体。景观桥建设风格将与海五路跨越千灯湖段的风格类似。　　丛林错落延绵3.5公里　　"绿化改造将是此次道路改造的一大重点和特色。"该负责人说，除了缓解交通压力，海八路还将建成南海区乃至佛山地区重要的道路景观路。　　根据绿化设计方案，海八中路和东路两侧分别留有9.5米至20米的绿化带宽度。该负责人说，和以往道路绿化不同，海八路绿化布置注重自然风情，尽量避免人工修剪，由此也降低道路绿化的维修成本。海八路绿化改造将以"热带风光、南海风情、岭南特色、四季花开"为理念，种植各种层次感强、疏密自然搭配的热带阔叶乔木、棕榈科植物、造型植物和时花等。部分路段配合地形变化，增加石景景观和灯光设计。这种岭南园林风情将延绵海八路3.5公里，届时，市民在海八路人行道上漫步将如同置身公园丛林。返回目录高明沧江桥总工程量完成超四成预计年底可通车佛山日报 2007年05月10日佛山市基建与规划内容提要昨日获悉，沧江桥建设工程已完成超4成的工程量，预计年底可通车。届时，中心城区荷城街道将与高明西南部山区连为一体，极大地促进西南部山区的发展。据了解，沧江桥对完善整个工业园交通网络起很大作用，计划在今年年底通车，届时，高明市民可通过此桥直接到珠海、江门等地，比起现在绕道杨和镇要方便很多　　本报讯记者邓磊报道：记者昨日获悉，沧江桥建设工程已完成超4成的工程量，届时，中心城区荷城街道将与高明西南部山区连为一体，极大地促进西南部山区的发展。　　目前，大桥东段引道路基础和桥梁基础均已完成近8成，占总工程量的40%以上，施工单位将开始桥梁墩柱和盖梁工程。沧江桥建设项目总工程师刘永利介绍，工期比预期要早一些，原本预计在6月份完成道路和桥梁基础处理，现在预计可提前一个月左右。　　据了解，沧江桥对完善整个工业园交通网络起很大作用，计划在今年年底通车，届时，高明市民可通过此桥直接到珠海、江门等地，比起现在绕道杨和镇要方便很多。返回目录南海将推出多宗地块珠江时报 2007年05月10日佛山市土地市场内容提要南海在本月和下月将相继推出几块大地块。受到一环全线贯通的影响，这几个地块的拍卖定将更加激烈。（详见原文）今年上半年，佛山的土地市场一直都比较平静，没有什么大的地块推出，进入5月份佛山各区的土地市场都开始活跃起来，值得关注的是，南海在本月和下月将相继推出几块大地块。其中，编号为2006- G0257地块，该地块之前由于某些原因而被推迟到本月16日正式公开拍卖。据了解，该地块位于佛山市南海区狮山镇南海软件科技园"茶庄岗"、"凤凰岗"，占地103903平方米，容积率≤1.3；建筑密度≤22%；地块为城镇混合住宅用地，底价为9351.27万元，套型90m 2以下的商品房要占到7成以上。紧接着在5月31日上午10点和下午3点，在佛山市国土资源局南海分局首层多功能会议厅，将分别举行编号为佛南（拍）2007-011、佛南（拍）2007- 012地块的拍卖，交易底价分别为68400万元和29000万元，该地块位于佛山市南海区桂城街道海八路地段，交易面积为157199.2平方米；土地用途为城镇混合住宅用地，使用年限为住宅用地70年、商业用地40年、其他用地50年，地块的容积率：A区：≤2.5；B区： ≤0.7；建筑密度：A区：裙楼≤40%，塔楼≤22%；B区：≤25%；绿地率：A区+B区：≥35%。 6月8日上午10时将拍卖编号为佛南（拍）2007- 017地块，该地块位于佛山市南海区大沥镇体育中心区西侧地段，面积为75915.8m2，容积率≤2.4，建筑密度≤28%，土地用途为城镇混合住宅用地，起拍价为17502万元。该地块的答疑会将在5月22日上午10时30分，在佛山市国土资源局南海分局首层多功能会议厅举行。一环开通后，南海镇街地产受到社会各界的关注，越来越多的发展商开始瞄准镇街市场，镇街地块的价格相对中心城区来说要低很多，发展空间巨大，有业内人士表示，以前镇街推出过的一些商住用地，成交的楼面地价很少有突破千元的，受到一环全线贯通的影响，这几个地块的拍卖定将更加激烈。（记者张美强）返回目录禅城7个月来均价首跌珠江时报 2007年05月10日佛山市房地产数据内容提要近日，记者从有关部门获悉，南海和禅城的楼市总体而言，禅城及南海两区楼市交易活跃，发展平稳。4月份，南海区商品房成交面积达到27.1万平方米，环比增加3%，交易价格与3月份4958元/平方米相比有所上升，为4963元/平方米。禅城交易套数为315套，交易均价比3月份4788.8元/平方米略微下跌，为4758元/平方米近日，记者从有关部门获悉，南海和禅城的楼市总体而言，禅城及南海两区楼市交易活跃，发展平稳。4月份，南海区商品房成交面积达到27.1万平方米，环比增加3%，交易价格与3月份4958元/平方米相比有所上升，为4963元/平方米。禅城交易套数为315套，交易均价比3月份4788.8元/平方米略微下跌，为4758元/平方米。南海：住宅均价略为上升据了解，3月份，南海区商品房（包括商品住宅、商铺、停车位等，其中商品住宅一般约占商品房总量的8成）交易迎来了第一季度的高峰，达26.9万平方米。而4月份则继3月份后再攀交易高峰，达到27.1万平方米，环比增加3%。其中桂城交易面积为9.6万平方米，大沥镇11.2万平方米，分别占南海区销售比重的35.5%、41.5%，两大区域占了7成多比重，大沥楼市借助广州楼市突飞猛进，超越了桂城楼市，成为南海楼市的火车头，桂城不甘示弱，稳占第二位置。而第三大区域为狮山，交易面积为2.7万平方米，占9.8%比重。价格方面，4月份的南海楼价有上升趋势，但升幅相对较为平稳，均价为3902.5元/m2，比3月份高153.4元/m2。其中大沥楼价最高，达5630元/m2，而3月份为6388元/m2，环比下降12%，由于该区域的黄岐、盐步楼盘主要面向广州市场，楼价的走势受广州市场影响较大；其次为丹灶，该区域以别墅为主，楼价也较高，达5969元/m2，楼价虽高但交易量不大；第三是桂城，均价为4620元/m2，比3月份4694元/m2略有下降。禅城：成交量略微上升近日，禅城区房地产交易所公布了禅城区商品住宅4月份交易信息，交易套数为315套，比3月份创下一年多来交易纪录新低的282套略微上升，同比去年下降47%。4月份楼市比较平静，大部分楼盘都等待"五一"黄金周集中爆发，部分楼盘进行认筹，但基本上无新产品推出市场，主要以汇银·奥林匹克花园、恒福·新城和东方水岸3月份推出市场的尾货为主。有开发商认为，4月份楼市在低谷反弹是正常市场反应，春节后的例行交易淡季开始消退，市民购房热情回升，楼市恢复正常交易。业内资深人士邓浩志认为，4月份禅城楼市的成交放大和市场新推单位的增加有关，价格总体和3月基本持平，说明市场消化价格提升仍需要时间。而相比去年，由于价格低，成交量大，今年楼价升了，市场观望气氛浓，所以成交少了。另外，禅城楼市4月份交易均价比3月份4788.8元/平方米略微下跌，为4758元/平方米，同比去年每平方米3682元则上升幅度高达29.2%。禅城楼市交易均价终于告别去年9月份以来7个月连续上升的大牛市，开始进入平稳调整期。但由于禅城楼盘不管旧货在售还是新推产品大部分都是高端产品，拉高了交易均价。楼价上升势头明显并有加速的趋势，估计5月份起，禅城楼市进入交易旺季，以高端产品为主的禅城楼市，成交会比去年少，但交易均价可能还会上升。　此外，禅城二手楼市在4月份交易比3月份的431套有所下跌，为377套，不及去年同期的 465套。二手楼交易均价上升，每平方米为2340元。（记者黄雅婷）返回目录顺德二手房均价升500元/m2 广州日报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要顺德第一季度每个月二手楼平均交易量都超过了700宗。其中顺德北部北滘、陈村、乐从几镇今年表现比较突出，月交易量都在200套左右，目前北滘当地品质较好的一手公寓均价在3000元／m2左右，而碧桂园的部分公寓由于带有精装修，均价则要在4000元／m2以上，如"美的新海岸"这样房龄较新的楼盘放盘之后，均价也要达到3000元／m2左右　　本报讯（记者陈海英摄影报道）根据顺德土地房产中心公布的数字，顺德第一季度每个月二手楼平均交易量都超过了700宗。其中顺德北部北滘、陈村、乐从几镇今年表现比较突出，月交易量都在200套左右，特别是北滘，成交套数为122套，仅次于大良和容桂。加上陈村和乐从，2月份三镇二手住宅交易量为237套，推出的二手产品一般都以别墅等高档产品为主。　　去年佛山一环正式开通，陈村、北滘、乐从三镇几乎占据一环沿线的一半区域，可谓天时地利。加之三镇处于佛山、广州以及大良三个中心城区的过渡地带，广珠轻轨和广州新火车站等市政设施已经很大程度上带动了当地的房地产市场，二手楼市便自然风生水起。　　五一黄金周刚过，记者走访了顺德几家房产中介，工作人员都表示，黄金周期间北部三镇的一些优秀单位吸引了很多来自广州、佛山的置业投资者。他们利用假期，来此实地考察，大多数人表现出购买欲望。　　记者从佛山各个二手中介了解到，顺德北部三镇的入市交易产品大多都是高档产品。出现在二手市场里的顺德碧桂园、君兰的部分独栋别墅、联排别墅等，由于这些产品往往带有私家花园和较好的装修，总价普遍达到近百万元。　　记者通过登录地产街等二手房交易网站发现，北部三镇二手楼均价目前处于提升的过程中。据了解，目前北滘当地品质较好的一手公寓均价在3000元／m2左右，而碧桂园的部分公寓由于带有精装修，均价则要在4000元／m2以上，如"美的新海岸"这样房龄较新的楼盘放盘之后，均价也要达到3000元／m2左右，比起去年4月购入时的均价上升了近 500元／m2。返回目录禅城二手住宅：成交均价2340元/m2 广州日报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要来自禅城区房地产交易所的统计数据显示，4月禅城二手住宅呈现量跌价升的局面：上月禅城区共成交二手住宅377套，在3月基础上下降13%。成交均价方面，则在3月基础上小升11%。本报讯（记者黄露）4月份二手房交易数据已于日前新鲜出炉。来自禅城区房地产交易所的统计数据显示，4月禅城二手住宅呈现量跌价升的局面：上月禅城区共成交二手住宅377套，在3月基础上下降13%。成交均价方面，则在3月基础上小升11%。　　禅桂二手房仍然"抢手" 　　与3月相比，4月二手住房成交量出现小幅滑落：上月禅城区共成交二手住宅377套，在3月份的基础上下滑了13%。统计数据显示，去年4月，禅城区共成交二手住宅465套，今年则是下滑了近20%；成交均价有所上升，上月二手住宅成交均价为2340元/m2，上升 11%。　　从片区看，禅桂中心区的二手房仍然是"抢手货"，有限的房源进入市场后能很快被消化。从户型来看，110平方米左右的三房是市场宠儿，80平方米左右的两房由于房源少、总价低而受青睐。　　成交量连续四月同比下降　　记者通过比较发现，今年以来，连续四个月禅城二手住宅的成交量环比均有下降现象，分别同比下降26%、23%、27%、19%。　　"不只是二手楼，一手楼的成交也同样如此。交易数据显示，一手住宅的成交量已经连续两个月低于二手住宅的成交量。一手住宅的推盘量会直接影响到二手楼市，五一又是一个集中推盘的时节，会吸引不少在一二手之间徘徊的买家。"业内人士郭先生说。　　与去年同期相比，二手商铺的成交量和成交均价均出现了较大幅度下滑。返回目录黄金周继续"捞金" 珠江时报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要 "五一"有部分楼盘在搞活动，楼盘活动少而精彩；保利千灯湖一号公馆和汇银奥林匹克花园，万科金色家园全新样板房抢鲜出炉；禅桂各盘全线飚红，迅·上筑 "五一"期间，住宅近80套，均价6500元/平方米，销售总额近8000万，商铺同期接受了约 80个认购登记 "五一"有部分楼盘在搞活动。记者黄雅婷摄中心城区楼盘五一黄金周，天气开始闷热起来，佛山楼市也在这种闷热中爆发。楼盘举行的中小型和预热活动不少，开发商纷纷借机蓄客造势，而销售业绩更是大有提升。楼盘活动少而精彩丽日玫瑰名城一连七天举办"我是NO.1高尔夫少年"系列活动：成立"少年高尔夫俱乐部" ；邀请高尔夫教练对会员进行一系列的讲座、培训、训练、预赛、决赛等，最后将通过综合成绩评定出"NO．1高尔夫少年"。佛山雅居乐花园从5月1日至5日，在百花广场精彩巡展，利用"五一"黄金周，先在市中心人流旺地举行巡展，以吸引消费者眼球。 "五一"期间，力迅投资公司举办"重现的国宝--- 山东青州佛像展"。此批佛像是中国古代石刻造像的精品，被西方人誉为"可以改写世界美术史的奇迹"。同时，还邀请了中央电视台《鉴宝》栏目专家王春城和许青松莅临佛山，举办民间收藏品鉴宝大会。 5月1日，龙光天湖郦都举行"天湖郦都上品生活嘉年华"活动，上演"国际品牌豪华新车展 "与"奢华个性家装设计展"。 5月6日下午，香港著名堪舆学家麦玲玲应邀到东方水岸现场为市民介绍居住环境文化精髓。 "五一"期间，南海·颐景园发展商特推出了一系列惊喜优惠活动，另外特邀香港著名风水大师梁啟照先生莅临南海·颐景园作咨询解说。 "五一"期间南海·湖景湾举办了大型嘉年华活动，活动主要围绕着"人居自然珍品传承"展开。 5月1日~2日，时代名轩联合各大银行在销售中心举办理财产品展销会。全新样板房抢鲜出炉据了解，今年"五一"期间只要有货卖的楼盘几乎都开放了全新的样板房。其中保利千灯湖一号公馆和汇银奥林匹克花园等在新产品尚没有公开发售前就开放样板房，让意向业主率先体验。此外，万科金色家园二期5月1日公开发售，并同期开放样板房，而金御华府也在"五一" 开放临时售楼处接受客户咨询。丽日玫瑰名城等楼盘在"五一"期间都有全新开放的样板房，让业主或意向消费者品鉴。禅桂各盘全线飚红 ●丽日玫瑰·名城 "五一"期间销售火爆，"五一"当天成交20套以上，整个黄金周总共销售80套左右，金额过亿元。 ●力迅·上筑 "五一"期间，住宅近80套，均价6500元/平方米，销售总额近8000万，商铺同期接受了约 80个认购登记。 ●恒福·新城 "五一"期间恒福新城推出150套左右的新货已经售出过半，尽管均价已经达到5800~6000 元/平方米，但是市民购房热情高涨。 ●天湖郦都米兰大道二期湖景路铺王5月1日对外认筹，吸引了众多投资者关注，尤其是此次新推90 ~300平方米绝版龙头位置铂金铺王、22~55平方米低投资高回报精致商铺，认筹火爆。 ●南海·颐景园 "五一"期间销售额近亿元，掀起桂城片区黄金周购房热的一个高潮。 ●海逸·芭堤蓝湾 "五一"推出一口价单位，主推125平方米~157平方米的三房、四房的南向园景单位，总价 41万元起，受到消费者追捧。 ●碧琴湾 "五一"期间销售火爆，推出的160套单位已经卖了153套，均价3800元/平方米左右；而碧水湾推出的58套新货也已成交45套，均价3600~3800元/平方米。后记市场需要理性消费又是一个黄金周，又是一个楼市集中爆发的时间。在"五一"黄金周期间，各大发展商都会不约而同地搞销售推广，扩大自己的品牌影响力，这对于开发商来说是需要的，也会有一些效果。但佛山业内资深人士骆仪克认为，细水长流式的销售将成为佛山楼市销售的主流。尽管"五一"期间一直是佛山楼市的销售旺季，但由于佛山人消费比较实际，看到了合适自己的好房子就会买，不适合自己的房子再宣传也不会买，因此开发商也应该理性看待两个"黄金周"，针对佛山楼市的理性特点，有针对性地展开宣传推广。作为市民，面对开发商的狂轰乱炸，也许会有些昏头，但对于购房这件大事，市民可以到各区的建设局网站进行查询，获得真实的数据。又或者通过其他各种途径了解该楼盘的真实情况后再确定是否购买，而不是在开发商的促销下，一窝蜂地不顾实际地去购买超出自己经济承受能力的房子，毕竟房子占用的资金还是最大的。（记者黄雅婷张美强）返回目录桂城是桂城平洲是平洲？珠江时报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要由于平洲前期广泛的工业化规划导致现在环境上并不具备优势，生活商业配套更是基本空白，并未形成满足居住生活的配套规模。也有开发商预测，平洲的市政配套还需要５年时间才能完善。因此，现在在平洲买房，需要时间等待平洲未来的发展。平洲的楼市一直都依附桂城发展，产品定位、消费群定位都与两地相错开，目前的楼价在每平方米 3000元～4800元之间徘徊。这些楼盘定位中低，但素质并不低，属于高性价比的产品。这些产品既针对桂城的工薪阶层，也迎合了本地居民的居住需求行政合并为平洲楼市加速发展提供了机遇，但目前平洲与传统桂城中心城区楼市仍有一定差距在桂城提出"广佛RBD"全新发展定位之后，平洲作为佛山中心组团与广州接壤贯通的黄金地段，其居住投资前景被人们广泛看好。科学的规划建设，对优化提升平洲的投资环境和居住环境将起到举足轻重的促进作用。目前，省、市、区三级市政道路等基础设施建设正加快向这一区域拓展。交通路网的完善，对促进房地产业的发展有着十分重要的意义。另外，怡海路滨江绿地景观改造工程和怡翠·左岸项目被列为桂城今年改造提升城市环境、加速发展城市经济的两大重点工程，在为广大市民营造出"现代水乡＋滨水绿廊"的城市景观的同时，将填补南海中高档特色休闲文化场所空白。这两项工程将从很大程度上提升平洲的城市地位，直接令平洲房地产业受益。平洲楼市潜力巨大过去一年，平洲区域内住宅价格明显攀升，有楼盘从开盘的3000多元/平方米一路飙升到 4800元/平方米。平洲众多楼盘的升值，说明了平洲楼市正在起飞。平洲的楼市一直都依附桂城发展，产品定位、消费群定位都与两地相错开，目前的楼价在每平方米3000元～4800元之间徘徊。这些楼盘定位中低，但素质并不低，属于高性价比的产品。这些产品既针对桂城的工薪阶层，也迎合了本地居民的居住需求。平洲尖东碧海湾于2005年9月开盘，当时以每平方米3200元的均价吸引了禅城和桂城市民。据统计，购买碧海湾的住户有八成多是禅城和桂城市民。平洲目前的楼价价格实惠。但反过来看，影响价格的因素无非是楼盘所处地段、配套和产品。平洲的区位优势无可厚非，平洲众多开发商一致表示：看中的是平洲良好的区位及平洲未来的发展前景。广佛地铁和佛山"一环"带来双重效应，平洲的未来也是不可限量的。配套成熟仍需时日由于平洲前期广泛的工业化规划导致现在环境上并不具备优势，生活商业配套更是基本空白，并未形成满足居住生活的配套规模。也有开发商预测，平洲的市政配套还需要５年时间才能完善。因此，现在在平洲买房，需要时间等待平洲未来的发展。一直以来，佛山人都认为平洲是乡下地方，虽然现在平洲已经进行了不少市政规划，企图打破人们的旧观念，仍然需要一段时间。平洲的开发商表示希望政府能够在配套上多加投入，聚人气。相信随着城市的发展，人们的观念会逐渐打破。（记者黄雅婷张美强）平洲楼盘一览鸿晖·康怡丽苑康怡丽苑占地面积约7万平方米，总建筑面积约20万平方米，绿化率高达43%，有21栋时尚风情建筑巧妙分布。规划上力求建筑、环境与人文的和谐共生，建筑群呈流线型，环抱而成三大组团。周边环境：东面为桂城政府、桂城执法局等，西面紧邻花卉市场，紧邻6万平方米的康怡公园、平洲客运站，北为康怡花园、乐怡花园、商业城、桂城交警大队等，周边医院、广场和居委、银行、邮局、名校、市场等完善大型配套近在咫尺。碧海湾碧海湾位于南海桂城平洲尖东，总建筑面积为10万平方米，共700多户，户型建筑面积以 90~120平方米为主，建筑类型包括多层、小高层与高层。海逸·芭堤蓝湾海逸城市花园规划住宅1500户，地处桂城东板块东平河畔，新城市组团东翼中心居住区，紧临佛山"一环"路"季华东立交"，近临城市广场、易初莲花、家乐福、沃尔玛、天安数码城等，区内交通四通八达，生活及教育配套齐全。碧琴湾碧琴湾总建筑面积是68000平方米，由8栋带电梯高尚精品住宅组成，面积有75~160平方米，户型有二房、三房、四房单位。返回目录 "广佛RBD"是地产增效剂珠江时报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要中海地产负责人认为：桂城"广佛RBD"的定位，对中海万锦豪园项目产生以下两方面利好：首先，地段价值更显优越。中海万锦豪园地块具备"双重稀缺性"特性。其一为千灯湖畔唯一大型在售住宅小区，目前为禅桂中心城区最大地产项目；其二为将来居民可以享受桂城优越的基础设施，如千灯湖公园、岗公园、南海文化中心、皇冠假日酒店、喜来登酒店、商业水城、广佛地铁、全民健身广场、家天下广场等。其次，客户来源更加广泛。桂城RBD定位目的是吸引广佛都市圈中高端消费群体，广州以及周边专业镇的企业管理层、白领阶层来桂城消费 ■ 从千灯湖看中海万锦豪园记者王方亚摄中海地产负责人谈"广佛RBD"影响力 4月25日，在南海桂城千灯湖畔举办的"广佛RBD城市发展论坛"引起了佛山社会各界的强烈关注，不少发展商应邀参加了这次论坛，中海地产就是其中的地产代表之一，而中海地产佛山开发的首个楼盘--- 中海万锦豪园也正好位于千灯湖畔。日前，中海地产负责人就"广佛RBD"对桂城地产的影响力问题，接受了本报记者的专访。政府规划带动地产发展中海地产负责人认为，众所周知，房地产商跟着政府规划走，往往事半功倍。中海地产相关负责人认为：一个地方的房地产发展水平，除了与当地经济水平有关外，最重要的便是城市的规划和定位。桂城RBD定位，对房地产行业的影响主要体现在两方面：一方面，市场容量迅速增长。桂城提出RBD定位，并定出"国家园林城市"、"环保模范城市"和"中国人居环境奖"目标，对房地产行业来说是一个很好的机会。南海是一个综合实力非常强的地区，居民的购买力非常强，但这种消费力还没有完全释放出来。目前，南海的经济水平与南海的房地产市场不相称。从中海万锦豪园的火爆销售来看，消费者需求能够有效激发出来，相信有了中海地产高开发水平的示范效应，桂城的楼市将会步入快速发展轨道，市场容量也将会迅速增加。另一方面，房地产综合水平提高。"居住在桂城"这张城市名片的打造，不能仅仅依靠城市配套设施的完善，更主要的是依赖一流的发展商来建造一流的居住小区。随着中海万锦豪园等高素质楼盘的出现，桂城房地产市场上的消费群有了新的参照物，其衡量楼盘优劣的标准同样也随之提高了，无形中这也提高了高素质楼盘的入市门槛。桂城房地产市场的水平在未来的几年中将会产生质变，越来越多的广佛都市圈消费者会选择桂城置业。这对发展商来说，既是机会也是挑战。 "广佛RBD"令楼盘优势更明显中海地产负责人认为：桂城"广佛RBD"的定位，对中海万锦豪园项目产生以下两方面利好：首先，地段价值更显优越。中海万锦豪园地块具备"双重稀缺性"特性。其一为千灯湖畔唯一大型在售住宅小区，目前为禅桂中心城区最大地产项目；其二为将来居民可以享受桂城优越的基础设施，如千灯湖公园、岗公园、南海文化中心、皇冠假日酒店、喜来登酒店、商业水城、广佛地铁、全民健身广场、家天下广场等。这种地段的稀缺性在未来的几年中将更加突出。项目位置有两个广佛地铁出口，政府规划的金融区也在项目附近，这些规划建设的美好前景将进一步提升本项目价值。其次，客户来源更加广泛。桂城RBD定位目的是吸引广佛都市圈中高端消费群体，广州以及周边专业镇的企业管理层、白领阶层来桂城消费。目前，中海万锦豪园看房、购房的客户已经有来自广州、深圳等地的。因为中海万锦豪园项目定位为豪宅，在桂城最好的地段盖最好的房子。因为中海品牌，加上政府RBD的打造，这将会为中海万锦豪园项目带来更多、更广泛的客源。品牌地产商力促桂城洼地效应中海地产自2004年进入佛山，一直将提升佛山人居水平为己任。经过两年的努力，中海万锦豪园得到了大佛山消费者的追捧，一期开盘广佛1400多客户抢购，二期开盘同时吸引了1000多客户抽签认购。广佛RBD的发展，离不开人气的聚集，而人气的聚集离不开一个"宜商宜居"的良好环境，中海万锦豪园的成功开发为广佛精英人士提供了理想的居住环境，出色的项目规划和高质素的产品品质吸引了众多广佛都市圈地区消费者前来置业，形成了较好的洼地效应。总体来说，中海万锦豪园为桂城广佛RBD的发展展示了优美的居住环境，同时吸引了众多高端消费者选择桂城置业，让政府和市民看到了未来广佛RBD的广阔发展前景。（时报综合报道）新闻链接中海万锦豪园千灯湖畔大型景观豪宅社区中海万锦豪园位于佛山千灯湖畔，为南海唯一同时与广佛两地铁出口毗邻的高档物业。中海万锦豪园作为千灯湖畔的大型景观豪宅社区，其以"上流领域，达观天下"为志向，随着一期13万平方米的完美交房，中海万锦豪园高尚社区初步形成。中海万锦豪园除充分独享千灯湖稀缺城市景观外，倾力打造浪漫飘逸的地中海风情和热情如注的巴厘风情，追求"城市的壮丽风景，只为上流领域的寻常背景"。在建筑设计上，分为零距离接触自然风光、现代演绎"泗水归堂"的叠景合院别墅；房间大度开扬，双套房独立设计的二进宽庭大宅；开敞式入户花园、超大面宽的阳光怡景洋房。所有建筑造型与设计追求原创，中海万锦豪园以达观眼界，成就名宅大观。中海万锦豪园现正销售的二期户型面积从130~380平方米不等，创新户型"叠景合院别墅 "、"二进宽庭大宅"深受客户追捧。返回目录二手房更适合"过渡与投资" 珠江时报 2007年05月10日佛山市行业动态内容提要就目前佛山房地产市场整体而言，由于中心城区可供开发土地的减少，使得土地的批建量日趋紧张，一手楼盘在城市核心区内选址几乎无立足之地。在这种情况下，很大程度上刺激了二手房价格的抬高，目前，佛山一些成熟区域的二手房已与一手房相当接近了佛山二手楼价追赶一手楼总面积不大、地理位置绝佳的二手房一直以来广受消费者喜爱。尤其是配套齐全的七八十平方米的小面积房源，更是备受中低收入家庭的关注。目前随着佛山一手房价的不断高涨，对年轻买家来说，买二手楼已是一个不得不面对的选择。与一手楼的价格相比起来，二手楼的价格略微要低一些，其次，在配套上也要成熟很多，用心去掏的话可以买到品质不错的二手房。比起买一手产品，买二手房要省心实在得多。业内声音二手房价随一手连续上涨据业内人士分析介绍，今年佛山二手房市场从整体上看仍处于一种上涨的势头，二手楼市还有上涨空间，主要有两点原因：首先，受一手房价格的连动性影响，从历来的统计数据上看，二手房总是紧随新房的价格连动，目前佛山的房地产市场整体处于一种"牛市 "状态，土地的稀缺性，各种原材料价格的上涨，政府部门政策性的税收都使房屋的开发成本大大提高，开发成本上涨的直接后果就是房价的上涨，而随着佛山城市经济的不断发展和广佛一体化的推进，使得无论是佛山本市的抑或是外地的投资客都瞄准了佛山这片沃土，房价又岂能降下来。其次，因为佛山中心城区土地的稀缺性，目前这些好地段的土地供应量很少，进入2007 年后禅桂中心城区都没有大地块推出过，在一手房供应量减少，在刚性需求不变的情况下，二手房交易必然火爆。记者在和一些发展商的聊天中也发现，他们普遍认为，一个城市二手房的成熟度才能真正代表房地产市场的成熟度。专家们也正在形成共识：二手房市场的健康发展代表着楼市真正的发展。另外，随着房地产市场的健全，人们购房的意向会更多地转向二手房，新房和二手房连动是未来地产发展的方向。专家指点一、二手房应对比看以往大家选择购买新楼盘还是二手房，主要看的是价格。但是就目前佛山房地产市场整体而言，由于中心城区可供开发土地的减少，使得土地的批建量日趋紧张，一手楼盘在城市核心区内选址几乎无立足之地。在这种情况下，很大程度上刺激了二手房价格的抬高，目前，佛山一些成熟区域的二手房已与一手房相当接近了。尽管如此，合富置业建议购房者，不应只看价格的高低就草率决定购买趋向。理智的消费者，应当在同一区域权衡一、二手房的优劣势之后才购房，这样才不至于后悔。譬如，二手房的现房现卖，所见即所得优势就是大多数新楼盘预售期房所不能比拟的。另外，专家还建议消费者，因为去年是房地产市场宏观调控政策出台最多的一年，也被老百姓们称为"政策年"，2007年又会出台怎样的政策，目前仍悬念重重。基于这一点，自住型购房群体为了降低购买风险，不妨将眼光瞄准那些"无税"的二手房。通常情况下，购买这样的房屋除了投入成本较少之外，购买后即便不住，投入到房屋租赁市场收益也是较为可观的。市民看法二手房不需要装修更方便一位姓赵的小姐对记者说，"受一手房价格上涨的影响，像我这样的中等经济收入的人只能购买二手房，我觉得最大的好处就是省去了装修的麻烦，当然要选到不需要重新装修就可以入住的二手房还是要多花点心思去看去选的。" 市民王先生也对记者说，"如果我选择一套二手房来投资的话，我首先不会考虑大户型，中小户型是首选，因为大户型的房子往往租金太高，而且一家租住有点浪费，一般不好出租，而中小户型的不存在这些问题；其次，买到手的二手房我不会去装修，简单的粉刷一下墙面就出租，这样的话即使终止出租自己住，也不会因为原先的装修过时或遭破坏而重新花钱装修，这样不划算。" （记者张美强）返回目录祈福集团荣获广东省诚信企业珠江时报 2007年05月10日佛山市地产商动态内容提要近日，祈福集团荣获广东省企业联合会、广东省企业家协会联合颁发的"2006年度广东省诚信企业"的称号近日，祈福集团荣获广东省企业联合会、广东省企业家协会联合颁发的"2006年度广东省诚信企业"的称号。这是祈福集团企业诚信建设的又一成果，也是社会对祈福集团良好信誉的肯定与赞赏。祈福集团以"可持续发展，以人为本，不求短暂促销，靠口碑赢取广大消费者的支持"为经营理念，连续6年蝉联广州个盘销售第一名。祈福集团取得这一骄人业绩，在于其执行一套严格的企业诚信标准为消费者服务，内容包括"资金诚信、销售诚信、质量诚信、服务诚信"4方面。祈福集团在收楼时推行"4道验收大关"确保物业的优质，并由收楼专员陪同业主全面验收，令业主省时更省心。同时信守"诚信交楼3大承诺"，即：按时交楼、按时验收、按时协助业主办理房产证。不但如此，祈福集团还以"以客为本，全面服务，尽善尽美"为服务宗旨，售前、售中、售后服务专业化、标准化，遵守真诚微笑服务，认真听取、登记业主、客户的各类意见、建议和投诉等信息，在规定期限内将处理情况及时回馈给业主和客户。祈福集团历年获诚信大奖无数，包括"全国守合同重信用单位"、"广州最具诚信度房地产企业30强"、"诚信售楼认证标志"楼盘、"诚信纳税大户"等奖项。（时讯返回目录 2007年恒基地产再获殊荣珠江时报 2007年05月10日佛山市地产商动态内容提要 4月底，广东恒基地产再获殊荣。国家建设部、联合国人居署、中国建筑文化中心联合国人类居住区中心信息办公室组成专项小组，在全国范围内选出全国数十家房地产企业代表，其中佛山有实力参选的房地产企业及楼盘仅有两家，碧桂园集团和广东恒基实业投资发展有限公司，恒福新城凭借雄厚的综合实力一举获得该次评选的三大奖项，分别是 "全国人居品牌企业"、"全国人居经典楼盘"、"全国健康住宅生态小区 4月底，广东恒基地产再获殊荣。国家建设部、联合国人居署、中国建筑文化中心联合国人类居住区中心信息办公室组成专项小组，在全国范围内广泛调查、综合评估后，选出全国数十家房地产企业代表，其中佛山有实力参选的房地产企业及楼盘仅有两家，碧桂园集团和广东恒基实业投资发展有限公司，恒福新城凭借雄厚的综合实力一举获得该次评选的三大奖项，分别是"全国人居品牌企业"、"全国人居经典楼盘"、"全国健康住宅生态小区"。据恒福新城相关负责人介绍，这些奖项对于恒基公司及所有员工来说是荣誉更是使命！它将激励着恒福新城的所有员工至此不渝地为社会创建一个又一个优秀项目及卓越的人居环境而努力。（张美强）返回目录南海颐景园打造广东"第五园" 珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要南海颐景园在黄金周期间，邀请香港著名风水大师梁啟照应邀莅临颐景园作风水咨询解说。另外，南海颐景园在5月份将启动"住宅园林文化"活动，全国著名园林美学专家金学智教授已为南海颐景园进行了文化景观设计，营造十大景区、十大景点、颐景十二峰。以此为导向，南海颐景园提出了打造"广东省第五大名园"的目标。在黄金周期间，南海颐景园一期现楼特推出10套"一口价"精选保留现房；新老客户在"五一"期间购买车位更可有意外惊喜优惠；二期精选保留单位大放送，户型丰富，60~295平方米据悉，为庆祝"五一"，南海颐景园在黄金周期间推出了一系列活动：香港著名风水大师梁啟照应邀莅临颐景园作风水咨询解说，南海颐景园营销中心现场还进行了"室内装饰设计与施工服务咨询"等活动。另外，南海颐景园在5月份将启动"住宅园林文化"活动，全国著名园林美学专家金学智教授已为南海颐景园进行了文化景观设计，营造十大景区、十大景点、颐景十二峰。以此为导向，南海颐景园提出了打造"广东省第五大名园"的目标。佛山三盛房地产公司总经理陈巧荣表示，任何一件物品，光有漂亮外观还是不完善的，还需要有实在的文化内涵，有了文化内容，才有历史性，才能在历史的长河中留下一笔。在黄金周期间，南海颐景园一期现楼特推出10套"一口价"精选保留现房；新老客户在"五一"期间购买车位更可有意外惊喜优惠；二期精选保留单位大放送，户型丰富，60~295平方米，选择多样。（时讯）返回目录东方水岸推出城市景观三房珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要东方水岸3月31日东方水岸正式发售后，大部分单位已经卖出。购房者对上风上水的东方水岸充满信心。目前，东方水岸的全新城市景观三房"荣耀130"现正推出。5月6日下午2 时，东方水岸诚邀香港堪舆学家麦玲玲亲临项目现场，为市民解读这块风水宝地的家居文化精髓据了解，东方水岸自推出以来深受市民追捧，3月31日东方水岸正式发售后，大部分单位已经卖出。东方水岸坐揽三江汇聚处的一线江景，以及市政巨资建设"一河两岸"的强大后盾，购房者对上风上水的东方水岸充满信心。目前，东方水岸的全新城市景观三房"荣耀130"现正推出。 5月6日下午2时，东方水岸诚邀香港堪舆学家麦玲玲亲临项目现场，为市民解读这块风水宝地的家居文化精髓。据了解，麦玲玲是香港著名风水堪舆学家，在业界享有较高威望。此次讲座，就东方水岸所在区域规划做堪舆学分析、东方水岸风水研究以及家居装饰与财运关系等家居风水知识讲授，此次讲座吸引了众多消费者。（张美强）返回目录怡翠馨园5月1日正式入伙珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要 5月1日，怡翠馨园销售中心举行了隆重的入伙仪式，另外，据了解"五一"期间，凡购买怡翠馨园住宅与车位的顾客均可享受到额外9.8折的优惠！旧业主成功介绍新业主购买，双方更可获赠置业大礼包 5月1日，能兴地产开发的怡翠馨园正式入伙了！早上，怡翠馨园销售中心举行了隆重的入伙仪式，特别邀请佛山著名的节目主持人"小强"前来主持，并上演了精彩的八狮报喜醒狮表演等。业主在不到一年的时间就可以入住自己温馨的家园，个个都热情高涨！另外，据了解"五一"期间，凡购买怡翠馨园住宅与车位的顾客均可享受到额外9.8折的优惠！旧业主成功介绍新业主购买，双方更可获赠置业大礼包。这些优惠活动获得了消费者的一致赞同，销售业绩也节节攀升。（张美强）返回目录康怡丽苑2期升级版盛世开启珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要 5月1日，南海新桂城中心标志性住宅社区--- 鸿晖·康怡丽苑2期升级版产品隆重对外推介，康怡丽苑2期首批产品面积以80~130平方米为主，户型布局紧凑简洁，符合新生代年轻人的实用美学和生活价值观 5月1日，南海新桂城中心标志性住宅社区--- 鸿晖·康怡丽苑2期升级版产品隆重对外推介，市民可咨询了解二期的规划设计及二期首批产品户型设计。鸿晖·康怡丽苑以卓越风尚的产品品质，以及所在的新桂城中心区域蕴涵的巨大升值前景，吸引了众多桂城禅城及周边区域的置业者前来咨询，当天现场人声鼎沸，气氛十分热烈。当天，鸿晖·康怡丽苑在销售中心门前广场隆重举行了"美丽的等待"大型文艺汇演活动，为前来的客户献上精彩纷呈的演出及互动游戏。亚洲电视一举成名张学友模仿冠军杨彦伟精彩的表演引发了激情魅力；康乐怡幼儿园小朋友的可爱表演，赢得台下阵阵喝彩。据了解，康怡丽苑2期升级户型设计更人性化，户型更舒适、温馨、和谐。康怡丽苑2期首批产品面积以80~130平方米为主，户型布局紧凑简洁，符合新生代年轻人的实用美学和生活价值观。(张美强）返回目录万科·金御华府接待中心"五一"开放珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要万科·金御华府接待中心5月1日正式开放，据悉，黄金周期间前来咨询的客户日均超过5 0批，可见受关注度极高。万科·金御华府占地11万m2，住宅部分的总建筑面积22万m2，专为城市新贵打造。金御华府的建筑风格传承了起源于欧洲的ART DECO的设计理念，内部园林则为东南亚度假酒店园林设计，独具"香堤雅境"的魅力；一期的产品有三类：稀藏的城市别墅---"领墅"、空中水景大宅--- "阔景御院"、灵性超然复式---"叠景华院" "山有其峰，城有其府" 备受瞩目的万科·金御华府接待中心5月1日正式开放，开始接受现场咨询。简洁典雅的接待中心内人潮涌动，水晶制作的模型四周围满了前来咨询的客户。据悉，黄金周期间前来咨询的客户日均超过50批，可见受关注度极高。万科·金御华府位于南海桂城东，广佛RBD核心位置，周边配套齐全，生活环境优越，高档楼盘云集，周边名校林立、商贾众多；佛一环开通、广佛地铁的即将动工，城市路网更趋完善。万科·金御华府占地11万m2，住宅部分的总建筑面积22万m2，专为城市新贵打造。金御华府的建筑风格传承了起源于欧洲的ART DECO的设计理念，外表俊朗、挺拔，与国际五星级酒店公寓一脉相传；内部园林则为东南亚度假酒店园林设计，独具"香堤雅境"的魅力；一期的产品有三类：稀藏的城市别墅 ---"领墅"、空中水景大宅---"阔景御院"、灵性超然复式--- "叠景华院"。金御华府的配套可以说是奢华到极限：5000多m2的恺撒广场、2700m2的多功能豪华会所--- "御华府"，是目前佛山功能最丰富的会所。万科物管更将提供五星级酒店式的服务，从静态的景、动态的人，金御华府都将为佛山人建立全新的享受型的城市豪宅标准。（时讯）返回目录万科·金色家园"园生态美筑"5月1日热卖珠江时报 2007年05月10日佛山市楼盘动态内容提要万科·金色家园全新二期产品"园生态美筑"约180套单位5月1日公开发售，再次引发排队抢购热潮，成为桂城"五一"楼市的焦点。据统计，万科·金色家园5月1日当天消化超过推出货量的7成，黄金周共消化近9成，成交均价5500元/m2 万科·金色家园全新二期产品"园生态美筑"约180套单位5月1日公开发售，再次引发排队抢购热潮，成为桂城"五一"楼市的焦点。据统计，万科·金色家园5月1日当天消化超过推出货量的7成，黄金周共消化近9成，成交均价5500元/m2。 "园生态美筑"在金色家园一期的市场热捧产品"活性HOUSE"的基础上进行了升级改良，是一种更加适合佛山人的现代都市人居创新典范。升级改良后的"园生态美筑"户户带入户花园、户户望现代东南亚风情园林，户型通透、多面通风采光，为居者提供了一个拥抱自然、健康生活的城市自然生态居所。 "园生态美筑"户型布局方正实用，开间尺度适宜，而且实用率相当高，其中约86m2设计了"2+1"房；约110m2左右设计了带主人套房的3房；约120m2左右设计了带主人套房的"3 +1"房等。另外，万科·金色家园一期住宅、金色街区将于5月中旬完美交吉，172m2~180m2的楼王单位朗润园也即将推出。该组团为层高25层，两梯两户的都市中央高端大宅。除了延续"园生态美筑"附加值高、灵活多变空间的特点，"楼王"更具有270度全景视野，更附加前后宽敞超大露台。（时讯）返回目录住房公积金月内能自动划账还贷东莞日报 2007年05月10日东莞市金融财税内容提要日前从市住房公积金管理中心获悉，委托提取住房公积金还贷业务5月14日起在东莞正式推行。所谓委托提取住房公积金还贷，是指借款人通过申请，委托银行每个月从借款人的公积金账户中直接划款到还贷账户上记者日前从市住房公积金管理中心获悉，经过半年多的测试磨合，酝酿已久的委托提取住房公积金还贷业务5月14日起在东莞正式推行。据市住房公积金管理中心副主任温远军介绍，所谓委托提取住房公积金还贷，是指借款人通过申请，委托银行每个月从借款人的公积金账户中直接划款到还贷账户上。市民正在办理住房公积金业务原来每半年支取一次公积金以前使用公积金贷款买房的借款人，只能每半年到公积金管理中心支取一次公积金，然后再去银行将款项存到还款账户上。由于每次支取公积金都必须到公积金管理中心才能办理，且需要审核，并由借款人所在单位出具证明，手续相对繁琐。因此，不少借款人在2004年就提出，希望能实现从公积金账户到还款账户的自动划账。但由于软件的不完备，借款人的这一希望一直未能实现。 5月14日起可自动划帐还贷软硬件开发完备之后，建设银行广东分行去年在广州、东莞两地率先开始委托提取住房公积金还贷业务的试点。经过半年多的调试磨合，目前软件已经完善正常，市住房公积金管理中心和建设银行东莞分行定于5月14日起正式开展委托提取住房公积金还贷业务。只要是在建行办理了住房公积金贷款且尚来结清的借款人及其配偶，在建行东城支行5号窗口（即市住房公积金管理中心办事大厅）填写《委托提取住房公积金审批表》及委托提取住房公积金协议，并经公积金管理中心核准后，并可在以后的还贷过程中，委托建行在每个月最后一个周日直接由公积金存款账户将相应的月还贷金额划拨到指定的建行还贷账户中，免除了借款人每半年申请支取公积金的麻烦。温远军表示，在建行的这项业务发展完善以后，也会考虑与其他银行合作，以方便更多的公积金贷款人。（记者王敏）来源：编辑：刘鸿波返回目录东莞全市住宅均价首度突破6千大关南方日报 2007年05月09日东莞市房地产数据内容提要据东莞市房产管理局公众信息网上实时签约数据显示，"五一"黄金周期间，东莞楼市住宅均价突破6000元大关，达6141.57元/平方米，单价比去年"十一"期间的5460.86元/平方米的均价高出近678元。房管局公众信息网的统计数据显示，"五一"期间七天内，东莞共签约成交了720套商品房住宅，平均每天签约数超过100套。目前，签约成交楼盘主要集中在东城、寮步、凤岗等地，五一期间该三个区镇均签约百余套，其中寮步销售势头最旺，五一七天时间销售量达到168套，比同时期的广州老城中心六区仅签约百余套热闹许多　　据东莞市房产管理局公众信息网上实时签约数据显示，"五一"黄金周期间，东莞楼市住宅均价突破6000元大关，达6141.57元/平方米，单价比去年"十一"期间的5460.86元 /平方米的均价高出近678元。　　统计：黄金周日均签约数超100套　　房管局公众信息网的统计数据显示，"五一"期间七天内，东莞共签约成交了720套商品房住宅，平均每天签约数超过100套。目前，签约成交楼盘主要集中在东城、寮步、凤岗等地，五一期间该三个区镇均签约百余套，其中寮步销售势头最旺，五一七天时间销售量达到168套，比同时期的广州老城中心六区仅签约百余套热闹许多。　　截至昨日下午六时，东城区五月前八天共成交164套，成交楼盘套内面积均价为742 1元/平方米；南城76套，套内均价为6736元/平方米；万江67套为6354元/平方米；寮步 179套，套内均价为7026元/平方米；凤岗114套，套内面积均价为5720元/平方米。　　分析：热点楼盘拉高楼市均价　　据记者了解，目前全市在售楼盘165个，可售数量为27000多套，"五一"期间整体供应以余货销售为主。中原地产研究部经理车德锐分析，目前东莞城区的楼市均价接近六千，镇区楼价每平方米至少低千元，全市均价应该未到六千元/平方米。五一期间，全市楼价突破六千，主要是因为万科城市高尔夫花园、景湖春晓、新世界花园等热点楼盘在五一期间大量推货的缘故。他认为，这些热点楼盘小区后期开发较为成熟，各项配套完善，价格相对较高，从而带动全市楼价随之水涨船高。记者在东莞市房管局公众信息网 "本月销售排行榜"发现，理想0769、万科高尔夫花园、景湖春晓等都位居销售排行榜前列。　　东莞市房地产行业协会有关人士也表示，五一期间热销楼盘价集中在东城、寮步等热点板块是造成楼盘均价较高的原因；而今年下半年，东莞将有大量新楼盘入市，楼市很可能出现"小井喷"现象，预计在一定程度上会缓和楼价上涨的趋势。来源：编辑：刘鸿波返回目录 40家楼盘名称被一人抢注广州日报 2007年05月10日东莞市行业动态内容提要东莞市世纪城国际公馆、活力康城等40家知名楼盘名称竟被一人抢先申请注册，被抢注的楼盘包括华凯豪庭、世纪城国际公馆、活力康城、福民广场、东逸豪庭、御景湾花园等，这些都是东莞乃至珠三角的知名成熟品牌　　本报讯（记者叶虹、张玉云）东莞市世纪城国际公馆、活力康城等40家知名楼盘名称竟被一人抢先申请注册！记者昨日从东莞市顺捷商标事务所（原东莞市工商局商标事务所）获悉，一旦抢注成功，开发商如要继续使用原有名称则要遭遇不少麻烦。　　楼盘名被抢注两年前就有　　昨日，东莞市顺捷商标事务所所长李丹向记者透露，在近期的商标监测中发现，东莞市40家知名楼盘名称被徐某一人抢先申请注册商标，这是东莞迄今发生的最集中、规模最大的商标抢注。　　据了解，被抢注的楼盘包括华凯豪庭、世纪城国际公馆、活力康城、福民广场、东逸豪庭、御景湾花园等，这些都是东莞乃至珠三角的知名成熟品牌。　　"楼盘名称一旦被他人抢注成功，开发商要么付出巨额代价赎回商标，要么放弃使用该名称，这将使开发商在该品牌上的无形信誉付诸东流。"李丹说。　　记者了解到，类似的楼盘名称被恶意抢注的事件早在两年前已经发生，宏远、新世纪等本土著名地产商的公司名、楼盘名都遭到恶意抢注。　　宏远地产总经理钟振强表示，宏远地产属下楼盘江南世家及其互联网上的中英文公司域名两年前就曾被人恶意抢注过，当时的抢注人还以此为由向公司威胁索财，但公司对此不予理会，没有因此诉诸法律，对方也没有因此得到任何利益。　　可在公告期间提出异议　　"目前很多开发商并没有意识到商标在房地产开发领域的重要性，很少对自己的楼盘名称进行商标注册申请。"李丹告诉记者。　　"由于徐某的该批注册申请目前仍处于实质审查阶段，开发商可等待其商标进入公告时基于'使用在先'和'恶意抢注'的理由对其提出异议，请求商标局驳回其注册申请。"李丹说，大概在明年年初国家会对此进行公告，届时开发商可提出异议，否则，一旦被其注册成功，将会是东莞房地产业的损失。　　开发商反应　　恶意抢注对本土开发商影响甚微　　记者就此抢注事件先后采访了被涉及抢注的几家房地产商家，商家反应较为平静，皆表示此前已"经受考验"，并且已做好了适当的商标保护及应对措施。　　宏远地产总经理钟振强表示，东莞许多地产商属下楼盘都没有进行名称注册，因为商家认为这些楼盘不是名称重复使用的"连锁楼盘"，一般只在东莞本土单次使用，在"使用优先"的情况下，只要经过东莞市建设局、工商局的审批登记备案，在本地市场使用就会受到保护，因此对于本土开发的楼盘而言，恶意抢注对其影响甚微。　　异地开发必须做好商标保护　　目前走出东莞拿地开发的本土商家越来越多，如果公司有向东莞以外的市场发展的需要，则必须先行进行品牌注册，因为公司名称如果不进行商标注册在外地是不受保护的。　　而对于开发楼盘名称可以重复使用的"连锁楼盘"，如万科的"四季花城"，也必须进行名称注册，才能在日后使用时免遭麻烦。返回目录清溪商业龙头再造投资热点深圳特区报 2007年05月10日东莞市楼盘动态内容提要 "台湾风情街"集购物、餐饮、娱乐、休闲和酒店于一体，占据东莞东部交通枢纽、轻轨首站与新中心区之地利，最大的卖点在于创新性的商业形态。继此次一期商业街热销后，加推的"复式宽体创富街区"非常适合餐饮用途，一经面世，即受到抢购；同时，含多功能用途的D2区复式街铺也开始全面推售清溪商业龙头再造投资热点 --南峰·御鹿华庭"台湾风情街"三大核心价值解读双区位价值：清溪CBD中央商业与主题街区流金淌银 2007年，"台湾风情街"有望成为珠三角主题商业新的风向标。 "台湾风情街"兼中央商业与主题街区功能于一身，不仅对城市内消费圈具有影响力，还具有辐射周边城市的能力，其双区位优势不可低估。如果说纽约曼哈顿、东京银座是国际"中央商业"的象征，那么上海新天地、北京三里屯酒巴街等则被视为国内时尚主题街区的代表。这些主题街区或以观光休闲美食见长，或荟萃世界名品，散发出浓郁的城市文化气息。从国外商业的发展历史看，街区要"火"起来应该具备一些要素。首先，必须具有立体化、网络化的交通；其次，业态结构以满足消费者多层次、多方位的需求为佳。另外，街区应具有独特的商业魅力，即环境魅力、商品魅力、功能魅力等。事实上，一条经过科学的业态组合规划、建筑风格独特、环境舒适的街区，给消费者带来不仅是一种生活体验，而且是整个城市的精神生活领地。 "台湾风情街"集购物、餐饮、娱乐、休闲和酒店于一体，占据东莞东部交通枢纽、轻轨首站与新中心区之地利，其强大的区位优势与消费力支撑让"台湾风情街"的前景正被投资者所看好。先是台商之家、东莞农信社、中国网通、联想电脑、台湾食品、台湾水果店、山井盛日本料理等主力商家入驻，其他各大商家也纷至沓来，先后签约"台湾风情街 "。产品价值："复式宽体创富街区"提升投资回报记者在现场发现，无论从建筑风格、外观设计、人流动线设计、停车位的安排包括休闲广场的打造，还是主题的特色化定位、业态组合的科学规划等方面，以及配合日月谭广场、花池、雕塑小品等景观设计，方便购物者地面停车，都成为清溪一道亮丽风景。业内人士指出："台湾风情街"最大的卖点在于创新性的商业形态。这是一条500米长的欧陆现代风情商业街，但在设计上发展商没有做成传统的相连铺位，而是由综合商业区、台湾风情食街、休闲餐饮区、台湾产品百货生活超市、休闲娱乐区等业态连贯而成，这样一种相互独立又相连的创新型商铺，拓宽了人们逛街的景观空间，商铺分布疏密结合，富于节奏感。 "台湾风情街"周边交通便利，拥有众多大型企事业单位、科研机构和高尚社区，拥有旺盛餐饮需求。有意向购买一个适合于作餐饮用途商铺的李先生表示：台湾风情美食街作为各组团中的龙头街区，作用举足轻重。沿街店面尺度采用宽体最大化比例设计，基本上都是双面临街，可以贯通。这条商业街的每个商铺单位层高近6米，台湾风情食街商铺更是纯复式宽体设计，经过巧妙设计，竟然可以隔成三层使用，使用率超高。据了解，继此次一期商业街热销后，加推的"复式宽体创富街区"非常适合餐饮用途，一经面世，即受到抢购；同时，含多功能用途的D2区复式街铺也开始全面推售。创新运营价值：打造珠三角美食新天地随着东莞市餐饮行业持续高速增长，不仅直接带动了东莞餐饮地产投资的发展，而且拉动了餐饮商铺的销售价格大幅上涨和增值，尤其在市中心人气旺，配套好的餐饮铺面更令投资者趋之若鹜。据统计显示：从2005年至今，东莞市区中心的餐饮商铺如东城中心、怡丰美食街二手商铺平均成交价格在短短两年内已经翻番。专家认为：餐饮商铺受到青睐主要是投资餐饮商铺比投资住宅更具有优势。首先，投资餐饮商铺具有非常好的投资稳定性，其租金水平高于其他商铺，且租赁周期长，投资风险低。其次，餐饮商铺不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，位置优越的餐饮商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。御鹿华庭"台湾风情街"的横空出世，不仅成为一个适合台湾人集中消费和居住的大型项目，也成为新中心区核心商业配套。南峰地产是广东大型民营企业南峰集团旗下的龙头产业，是清溪镇政府战略合作伙伴，开发项目涉及遍布商业、写字楼、住宅、公寓、别墅等产品类型，这无疑为"台湾风情街 "的持续运营提供基础。据悉，"台湾风情街"专门设立投资创业基金，降低投资门槛；引进专业商业管理团队，对进驻商家严格筛选，并进行整体宣传推广，"台湾风情街"作为新一代的商业街显然已经完成了从当初浅显的"形式"到如今"可持续经营"的升级换代。其中，"台湾风情美食街 "合力打造清溪CBD美食中心，依托清溪镇数十万稳定消费群体，改变清溪CBD餐饮、娱乐设施不足的现状，无论是投资还是自营都将有巨大的回报。投资案例【案例一】总价低，长线持有更有价值刘女士：深圳某银行经理投资秘籍：购买两间相连精巧型街铺，可大可小，方便出租。投资理由：商铺的价格计算上不会出现一般住宅的折旧问题，另外，商铺连续经营时间越长，实际商业价值会越高；加上项目独有的地理位置优势，确保商铺高速增值。一套 50平方米的街铺单价才1.1万元／平方米，扣除发展商赠送的16％创业基金支持，算下来实际总价不到50万元，首付13万左右即可。【案例二】租约稳定，看好清溪餐饮业高消费潜力林先生：专业商铺投资客投资秘籍：购买复式商铺，用于出租餐饮。投资理由：商铺的租期通常为三年到五年或者更长，而住宅租约期限一般为半年至一年，选择美食街的商铺做投资，租约的稳定性是其他投资方式所不能比拟的。随着中心区规划的不断落实，商业用地的供应量会相应减少，商铺价格会不断走高。返回目录名仕官邸邀深圳人看楼深圳商报 2007年05月10日东莞市楼盘动态内容提要在刚刚结束的春交会上，中房集团携中房·名仕官邸亮相，得到了众多深圳置业者的青睐。本周六、周日，发展商特安排了看楼专车，邀请深圳客户现场看楼，亲身感受名仕官邸的魅力在刚刚结束的春交会上，中房集团携中房·名仕官邸亮相，得到了众多深圳置业者的青睐。不少人于春交会期间乘坐看楼车去现场选房，还有一些置业者在五一期间自驾车前往实地看楼。之所以得到那么多客户青睐，一方面在于名仕官邸得天独厚的地理位置；另一方面则在于其产品的高性价比。据了解，名仕官邸位于东莞常平的国家级人文风景区隐贤山下，是由中国著名地产开发商-- 中房集团倾力打造的12万平方米欧陆风情成熟社区。当莞深一体生活越来越成为深圳人异地置业的主流方式，东莞常平以成熟便利的交通网络，进一步拉近了深圳人与常平的距离。作为京九第一镇，常平扼守珠三角大交通枢纽中心位置，随着东莞轻轨R1、R3线的开通，常虎、沿江高速公路的实施，以东莞东部核心城市常平为中心，即将形成立体化大交通格局，轻松接驳深圳，广州，香港等地；名仕官邸距东莞轻轨和火车站只需数分钟，乘坐东莞轻轨R1线大约30分钟即可到达深圳市中心，方便快捷，实现"莞深无界生活"。而就名仕官邸本身而言，其完美的建筑规划设计和实用的户型，不论是居住还是投资，都非常理想。超宽楼距，保障居住空间不受束缚，南北朝向，方正通透，日照充足。同时，景观绿化带呈"条带状"环绕建筑展开，不仅保证了每户都有优美景观，而且让每间房子自由换气。户型设计方正实用，尽享稀缺健康生活，让每一寸空间，都增添生活的乐趣，阔绰空间，营造更舒适的生活体验。从98平方米- 280平方米的园景空间，尺度开扬，景观绝佳。一位名仕官邸的准客户告诉记者，之所以选择这里，主要是看重未来的升值潜力，如此接近风景区的大社区，未来建筑与风景将一起增值。据悉，本周六、周日，发展商特安排了看楼专车，邀请深圳客户现场看楼，亲身感受名仕官邸的魅力。（刘丹）返回目录优化城市路网缓解交通压力珠海特区报 2007年05月10日珠海市基建与规划内容提要昨天上午，随着市委书记、市人大常委会主任邓维龙的庄严宣布，人民西路、珠海大道快速路、省道２７２线快速道、１０５国道辅助工程以及金凤路等５条城市主干道综合升级改造工程正式动工建设。据悉，此次５条城市主干道综合升级改造工程作为"１３５ "行动计划中实施的首批城市交通建设项目，总投入计４０亿元人民西路珠海大道快速路等５条城市主干道升级改造工程昨动工邓维龙钟世坚等出席动工仪式本报讯记者张晓红报道：昨天上午，随着市委书记、市人大常委会主任邓维龙的庄严宣布，人民西路、珠海大道快速路、省道２７２线快速道、１０５国道辅助工程以及金凤路等５条城市主干道综合升级改造工程正式动工建设。在举行动工仪式的人民西路和迎宾北路交叉口现场，彩旗飘扬。大型施工车辆已经进场，建筑工人整装待发，路灯、地下管线正在抓紧清理，两端１４０多棵老树也部分迁走，总投资３．４亿元的人民西路改造工程将首先在此进行。根据规划设计，此处将会建设一个６车道下穿立交，令东西向和南北向的车流上下各行其道，互不干扰，大幅提高通行能力。据悉，此次５条城市主干道综合升级改造工程作为"１３５"行动计划中实施的首批城市交通建设项目，总投入计４０亿元，其中人民西路计划于明年５月底率先竣工使用，珠海大道、金凤路凤凰山隧道均按照高速公路标准建设，省道Ｓ２７２线改建工程按一级公路标准改建，国道Ｇ１０５线辅道工程将在已建设完工的主干道两侧各设长６公里、宽１２米的辅助道路。该批项目的建成，将为珠海城市交通"通经活络"，有效缓解主城区交通压力，优化和完善城市道路交通系统。市委副书记、市长钟世坚在动工仪式上指出，市委市政府站在全市发展大局的高度，将着力完善和优化城市路网结构，着眼于解决城市道路交通堵塞问题，不断提高我市城市建设和发展水平，增强城市凝聚力。下一步还要筹措资金，加大力度，加大对城市其它路网和基础设施的建设力度，进一步优化我市发展环境。钟世坚强调，５条道路改造工程投入大、工期紧、要求高，市民高度关注，必须如期、优质、高效完成。市主管部门要加强组织协调，各有关部门要为工程建设提供优质服务；施工单位要精心组织、确保施工安全和工程质量，争创优良工程；同时，要合理组织安排好施工期间的交通疏导，加强对施工噪音、排污等环保问题的监管，尽量把对市民生活的影响减少到最低程度。动工仪式由市委常委、常务副市长霍荣荫主持，市领导冼文、余荣霭、赵建国、周本辉以及市公路、建设等相关部门和施工建设单位参加了动工仪式。专题报道见０４版返回目录房展给我们带来了什么珠海特区报 2007年05月10日珠海市行业动态内容提要２００７珠海报业春季房展落下帷幕。本次房展上的８８家企业参展，其中房地产楼盘就有２２家。为期３天的房展中，看房、选房是人们最为关注的，尤其是带有小户型参展的项目成为观展消费者的关注热点，特别是以主城区市中心、海景房等项目以得天独厚的地理位置优势成为人们的首选，以"价优质美"的西区大楼盘成亮点，以"外拓展"的中山楼盘成看点。此次房展，成交３３０套，意向成交套数约９００套，参观人流量达到５万人次。此组数据反映我市住宅需求依然旺盛历时３天的２００７珠海报业春季房展落下了帷幕。此次房展不仅为房地产开发商和购房者搭建了交易平台，而且为参展商展示形象和实力提供了舞台，同时也为消费者理性购房带来了更多的选择。相对以往，本次房展是历次房展中投入资源最多、整合力量最好、场所选择最具优势、时机选取最为合适的一次盛大的专业性房展；也是一场珠海地产主导媒介最重要的经典盛事，一席地产专家最丰富的思想盛宴；一个汇集开发商、媒体、购房者的盛举。房展结束了，大家关心的不再是房展本身的情况，而是此次房展究竟给我们带来了什么，或预示了一种什么样的趋势。量旺：住宅需求大本次房展上的８８家企业参展，其中房地产楼盘就有２２家。为期３天的房展中，看房、选房是人们最为关注的，尤其是带有小户型参展的项目成为观展消费者的关注热点，特别是以主城区市中心、海景房等项目以得天独厚的地理位置优势成为人们的首选，以 "价优质美"的西区大楼盘成亮点，以"外拓展"的中山楼盘成看点。此次房展，成交３３０套，意向成交套数约９００套，参观人流量达到５万人次。此组数据反映我市住宅需求依然旺盛，人旺：异地置业爆房展第一天，就迎来了由６辆豪华旅游大巴载满３００多名来自澳门的游客来到房展现场，不久来自江门、大西北、东北、湖南、湖北等全国各地的"看楼团"、从四面八方汇集在房展会场。来自湖北的刘老师说，珠海"好"。其特点就是海滨城市，它空气鲜，环境美。特别是推开家门就是大海。一位购房者表示，很想在"五一"黄金周里买房子，好歹比平常多了点的优惠，也够一家人下个黄金周"十一"出去旅游一次了。他还说，举办房展，为我们选择住房提供了方便。但也有不少市民向记者表示，只是趁着几天的假期，顺便逛逛楼市，并不急于当下购买。业内人士分析原因，可能是对好的环境、海景的亲近。房展不仅仅吸引退休养老型的置业和度假型、享受型的置业以及投资型等需求，其实，年轻人的需求也不可忽视。现在随着人们的生活水平提高，年轻人对生活水平的追求，因此，小户型产品备受青睐，意向成交遥遥领先。珠海有３０％左右的年轻人有去毗邻中山的坦洲置业的趋势，而且这种比例越来越高。从参展的中山三乡及坦洲的一些楼盘可看出，他们的楼盘深受年轻的工薪族的喜好，如中澳美丽花园、雅居乐等。除此之外泮庐的别墅成珠海市民关注的热点，仅首日就卖出３套别墅。项目好：观望"不少" 这次房展，好项目不少，但是买得起的好项目少，这是记者在房展会首日听到最多的一句话。节节攀高的房价成为购房门槛，不少购房人甚至表示自己被迫继续观望，期盼房价能降下来。据了解，个别楼盘开盘就提价，并且幅度让原来意向购房者难以接受。在房展现场的胡先生说，今年３月初，计划在"五一"黄金周开售的楼盘陆续开始内部咨询登记，但从当时的价格与"五一"期间开盘的价格看，多多少少都有提价。而"买涨不买跌"的心理也让购房者蠢蠢欲动。一对打算近日买房的夫妇表示，最近的房价略有上涨，感觉再不买就要错过现在的好机会了。但不少市民仍选择了持币观望。在房展现场，记者碰到准备今年年底结婚的小伙子赵先生和他的未婚妻阿梅，他们告诉记者，由于两个人都是刚参加工作，手头没攒太多的钱，所以他们打算买一套小户型。张先生苦恼地对记者说，"我连着逛了几天，都没有看见合适的。单价便宜一点的，户型又太大了或位置太差，户型合适的吧，单价都接近７０００元左右，有点承受不了，只好往后再拖拖了。" 记者在现场碰到一对来看房的情侣，他们告诉记者："现在的房价相对来说比较实在，房价虽高，但质量也好，如果有合适的，我们会下单购买。"但也有部分购房者仍然持观望态度。一位王先生说："现在房价好像还不够稳定，贷款利率又上调了，虽然幅度不大，但是个信号。今年珠海商品房供应量非常大，房价能不能经受得住考验，还得再看看。 " 新楼盘：刚性需要眼下红火的黄金周楼市上，"刚性需求"似乎一时还不会降温，但把这作为房价涨个没完的根据，就有些难以自圆其说了，毕竟，老百姓对房价的承受力是有一定限度的。然而，记者在多个展位看到，购房者并未受任何影响，沙盘前热闹而忙碌。开发商似乎对市场也是气定神闲，如在里维埃拉、旭日华庭大盘的展位上，购者云集，热闹非凡。２日，旭日华庭展位处人头攒动，当天签意向客户约２００多户，里维埃拉成交２８套，销售场面相当火爆，以至于现场一位购房者感叹："好像不要钱一样，多久都没看到这种场面了。"位于市中心的森宇房产开发的以半山文化为主调的海岸南山，３天期间成交约７０套。忙房展："自搞一套" 为了争抢节日旺盛的人流，新楼盘争相在长假期间开盘，一些未能参展的楼盘则自家门前忙着搞促销。 "'五一'看房的市民非常多，不少楼盘的售楼人员着实领略了看房热。到了下午６时还有人打电话过来要看房子。"龙园８号的一名售楼小姐说，最高峰时１天带了１２拨客人看房。而以建造岭南文化特色楼盘的岭南世家三期，"五一"期间推出的３０套全部售罄。他们的销售小姐兴奋地说：这是一年中最火的假日楼市。后记：房展首日，记者房展现场了解到，不少开发商早就摩拳擦掌准备在"五一"获得好的销售业绩，纷纷推出各种优惠促销政策。如西部楼盘里维埃拉、宁海世纪城，特意安排了看房专车，里维埃拉还特意增加售楼人员的人数，给前来的购房者提供良好的服务等。这说明现今楼市已不是卖方时代，而是进入了比较时代。开发商在盖好房子的同时最终还是靠服务赢得市场。本报记者刘翱返回目录云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动珠海特区报 2007年05月10日珠海市楼盘动态内容提要云山诗意五一举办国粹·嘉年华活动。此次嘉年华以"国粹"为主题，在云山诗意国学讲堂内设有"中华国粹展"，展内将中国京剧脸谱、民间剪纸、传统皮影及年画的种类及特点逐一进行了解说在古色古香的聚茗轩茶馆内还特别邀请了著名的艺术表演团体上演中华国粹艺术盛宴，众多各具特色的传统艺术节目均一一登台亮相，神奇的川剧变脸、虎虎生威的中国功夫、生动有趣的手影戏、精湛的京剧演出、妙趣横生的杂技魔术……茶馆内掌声、喝彩声如潮迭起，精彩纷呈的演出与观众饱满的热情，令人真正感受到了中华民族传统艺术的冲击力和感染力。许多观众表示第一次现场看到如此精彩的国粹表演。这是五一黄金周，国粹·嘉年华走进云山诗意的一幕。此次嘉年华以"国粹"为主题，在云山诗意国学讲堂内设有"中华国粹展"，展内将中国京剧脸谱、民间剪纸、传统皮影及年画的种类及特点逐一进行了解说。同时，云山诗意社区公园内还开展了一系列集智趣、娱乐为一体的"亲子秀"活动：国粹之鼻、双龙戏珠、吐气扬眉、鱼跃龙门等游戏，全家集体出动都来"露一小手"。玩着游戏，抱着胜利的奖品，听着锣鼓声、掌声、欢呼声……社区公园内充满了快乐和欢笑。国粹·嘉年华活动走进了云山诗意，让更多人，尤其是孩子们走近国粹，了解国粹，潜移默化地喜爱上中国传统文化并接受中国优秀传统艺术的熏陶。从了解到懂得欣赏，细品国粹文化的精髓，这种感觉和印象是让人回味无穷的。杨虎返回目录惠州：南山公馆开盘深圳商报 2007年05月10日惠州市楼盘动态内容提要 5月3日，惠州南山公馆盛大开盘，当场评出了"南山公馆魅力大使"一至三等奖，并举行业主抽奖活动。 5月3日，惠州南山公馆盛大开盘，当场评出了"南山公馆魅力大使"一至三等奖，并举行业主抽奖活动。南山公馆非常注重消费需求、文化特色和建筑规划三者之间的"平衡"关系，确定了开发以"山文化"为主题的集居住、投资、商业等功能为一体的综合社区。开发商海东置业公司实践"为客户建造绿色住宅、满意住房"的理念，为社会、为住户、为消费者成功打造出一个实现滚动增值的自住投资平台！据悉，南山公馆从项目构想的提出到现在一期二组团开盘，项目进展十分顺利，并得到了社会各界人士的关注和支持。（黄文波）返回目录南澳跨海大桥年底前动工广州日报 2007年05月10日汕头市基建与规划内容提要汕头市委书记黄志光透露，汕头正全力促进重点项目、重点基础设施的建设，来改善投资硬环境，促进汕头发展：南澳跨海大桥年底前动工、广澳港区5万吨级原油码头年底动工、广澳港区二期两个5万吨级至10万吨级泊位明年底动工、立项西防波堤…… 　　本报汕头讯（记者陈正新、阮晓光通讯员杨丹阳、陈旭娜、陈健、赵令蔚）南澳跨海大桥年底前动工、广澳港区5万吨级原油码头年底动工、广澳港区二期两个5万吨级至10万吨级泊位明年底动工、立项西防波堤……昨日，汕头市委书记黄志光透露，汕头正全力促进重点项目、重点基础设施的建设，来改善投资硬环境，促进汕头发展。　　这是昨日记者在汕头市委中心组组织的一次学习会和学习扩大会上获悉的。在本次会议上，集中学习了中共中央政治局委员、广东省委书记张德江同志4月25日在汕头市工作情况汇报上作的重要批示，以及省委副书记、省长黄华华同志4月24日莅汕调研时的重要讲话精神。　　汕头发展主打招商牌　　汕头市委书记黄志光在会上作具体部署时透露，南澳跨海大桥、广澳港区5万吨级原油码头将在今年底前动工建设，而还有广澳港区二期两个5万吨级至10万吨级泊位、西防波堤等一系列重点项目、重点基础设施也得到了汕头市委、市政府的重视。　　他同时指示，抓发展就是抓招商，在"4·25"汕头大型招商引资经贸活动之后，要在汕头形成一种不断招商、加快招商的势头，真正促进汕头这个粤东中心城市的大发展。　　汕头最大规模招商盛会-- 　　257亿元　　393个工贸项目　　总投资额257亿元、393个工贸项目、4000多名海内外嘉宾；汕头发展论坛、"同一首歌"大型演唱会、汕头市工业名牌博览会-- 正是具备了这些元素和内容，4月25日、26日在汕头召开的"2007汕头招商引资经贸活动 "被认为是"汕头市有史以来最大规模的一次招商引资盛会"。　　黄华华省长在开幕式当天，称此次活动"标志着汕头新一轮的发展热潮正在形成"。这无疑也显示了作为粤东中心城市的汕头新一届市委、市政府的决心。返回目录

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2004年度南京房地产市场调查研究报告抉策地产研究中心 2004年度南京房地产市场调查研究报告目录目录 ... 1 综述 ... 5 1. 前言 ... 5 2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 6 2.1 研究背景说明 ... 6 2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 7 3. 名词定义 ... 9 4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 9 5. 抉策地产研究中心细分市场研究模型 ... 10 6. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 10 第一节市场容量分析 ... 12 1. 2004 年南京市房地产市场容量分析 ... 12 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 12 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，持续增长 ... 13 1.3 投资购房比例小幅下降 ... 13 1.4 结婚购房比例基本稳定 ... 14 1.5 城市化进程中产生的购房需求稳中有升 ... 14 2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 14 3. 2004 年 1-12 月房地产市场交易状况分析 ... 15 3.1 新建商品房交易情况 ... 15 3.2 2 2004 年 1-12 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 15 3.3 2004 年四季度未实现的需求分析 ... 16 4. 2004 年四季度需求结构分析 ... 16 4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 16 4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 17 4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 18 4.4 户型层次需求结构分析 ... 19 5. 2005年需求总量分析...20 第二节产品结构分析 ... 21 1. 2004 年市场供给状况 ... 21 1.1 2004 年 1-10 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 21 1.2 南京市 2004 年房地产开发投资状况 ... 21 2. 2004 年南京市土地供应状况 ... 22 3. 南京市四季度经济适用房、中低价商品房供给情况 ... 23 4. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供应情况 ... 24 4.1 2004 年四季度商品房总体供需状况 ... 24 4.2 2004年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 24 4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 24 4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 24 4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 26 4.3.3 分楼型的供需状况 ... 26 5. 2005 年一季度南京市新建商品房供应状况 ... 27 5.1 2005年一季度南京市新建商品房供应总量 ... 27 5.2 2005年一季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 28 5.2.1 2005年一季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 28 5.2.2 2005年一季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 29 5.3 2004年四季度与2005年一季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 29 5.3.1 分区域市场供给比较 ... 29 5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 30 第三节价格研究 ... 31 1. 供给价格水平分析 ... 31 1.1 抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数 ... 31 1.1.1 2004年12月抉策南京70典型楼盘价格总指数表 ... 31 1.1.2 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分区指数表 ... 32 1.1.3 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分物业指数表 ... 32 1.2 新建商品房价格水平分析 ... 33 1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 34 1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 35 1. 5 经济适用房价格水平分析 ... 36 1.6 存量房价格水平分析 ... 37 1.7 南京市租赁行情分析 ... 38 1.8 土地价格水平分析 ... 38 2. 2004 年度南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 39 2.1 供需状况与房价走势 ... 39 2.1.1 2004年四季度商品房供需形势——房价最强有力的支撑面 ... 39 2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 39 2.2 居民收入增加与消费能力增长，商品房价格的主要支撑面... 40 2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 41 2.4 城市化进程继续加快，商品房价格的主要支撑面之一... 41 2.5 商品房成本上涨，商品房价格的主要支撑面之二... 41 2.6 近期宏观调控对房价及对购房心理的影响分析 ... 42 第四节消费者调查 ... 43 1. 研究背景 ... 43 2. 研究说明 ... 43 2.1 样本特征... 43 2.2 样本量... 43 2.3 数据的质量控制 ... 43 2.4 研究方法 ... 43 2.5 主要研究指标 ... 44 2.6 调研内容... 44 3. 意向购房者的基本特... 44 3.1 潜在购房者年龄结构... 44 3.2 潜在购房者的家庭结构... 45 3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 45 3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 46 4. 潜在消费者的购房偏好 ... 47 4.1 潜在消费者对购房区域的偏好... 47 4.2 潜在消费者对购房面积的偏好... 47 4.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 48 4.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 49 4.5 潜在消费者对配套最看重的三个因素 ... 49 4.6 潜在消费者购买目的的分析 ... 50 5. 购买方式与购买力分析 ... 51 5.1 潜在消费者可以承受的最高单价... 51 5.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 51 5.3 付款方式 ... 52 6. 潜在购房者的媒介影响度 ... 53 　媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 53 第五节生活指数评价 ... 54 1. 生活指数评价 ... 54 1.1 区域生活指数模型 ... 54 1.2 应用与测评结果 ... 55 2. 典型楼盘生活指数评价 ... 56 2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 56 2.2 应用与测评结果 ... 58 3. 典型楼盘性价比分析 ... 58 4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 59 4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 59 4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 59 4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 59 第六节媒体监测与研究 ... 60 1. 2004年四季度南京房地产平面广告投放监测 ... 60 1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 60 1.2 分区域投放量统计... 62 1.3 分物业类型投放量统计... 63 1.4 开发商投放量统计 ... 63 1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 64 2. 2004年四季度南京房地产网络广告监测分析... 65 3. 2004年南京市房地广告营销主题与促销活动分析... 66 3.1 房地产营销主题分析... 66 3.2 其它促销活动分析... 68 4. 结合消费者调查的媒体影响度分析... 70 4.1 购房者媒体偏好分析 ... 70 4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 71 4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 71 4.3.1 2004 年四季度龙凤花园报纸平面广告投放总量与频率... 71 4.3.2 2004 年龙凤花园广告报纸组合 ... 71 4.3.3 2004 年龙凤花园报纸平面广告及网络广告投放分析... 72 4.3.4 龙凤花园的广告意境及营销主题分析 ... 72 5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 73 5.1竞争对手SWOT分析 ... 73 5.2劣势及威胁的弥补方案 ... 74 5.3 2003—2004南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析... 74 综述 1. 前言　　抉策地产研究中心在《 2003上半年南京房地产市场调查研究报告》中曾经指出：南京房地产市场会在一年半甚至更短的时间内供过于求，到目前为止，我们看到的是：商品房在全市范围内已供大于求，供需比为：1.49/1，而在有的地区已经达到了3/1，要说2004年南京房地产界的大事，恐怕这是最大的一件事，南京房地产市场正式进入全面竞争时代，这是所有房地产市场参与者必须面对的现实。　　2004年，江苏省地区生产总值超过15000亿元，增长14%以上；城镇居民人均可支配收入10481.9元，增长13.2%；农民人均纯收入4840元，增长14%，全省社会消费品零售总额突破4000亿元，增幅为1996年以来同期最高水平，消费对经济增长的拉动作用明显增强。消费热点继续升温，以汽车、住房等为代表的重量级消费持续旺盛，商品房销售增长42.1%。 2004年全省完成房地产投资额1200亿元，占全社会固定资产投资的16%，与固定资产投资增长基本协调。近年来我省房地产业增加值平均增加速度为14.8%，高出同期GDP增幅4. 1个百分点，超出同期第三产业的增幅3.5个百分点。去年我省房地产交易也十分活跃，全年商品房竣工面积为2500万平方米，商品房实现销售面积2200万平方米。 1- 11月江苏省全社会固定资产投资5811.76亿元，其中城镇固定资产投资4251.05亿元，商品房施工面积10742.36万㎡，竣工面积1979.53万㎡。根据江苏省统计局公布的三季度景气调查结果显示：江苏省企业调查局新近完成的 2004 年企业景气调查报告显示，省房地产业景气指数全年均运行于 150 点左右的高景气区间，在各大行业中保持领先。当年一季度，江苏房地产业的行业景气指数达 152.74 ，高于全省企业景气指数 11.05 点，二季度宏观调控后开始小幅回落，但仍运行于高位景气区间，至四季度已回升至 151.4 ，其中的行业盈利景气指数在四季度创全年新高，达 141.34 ，位居各大行业首位。另一方面，受宏观调控及行业周期的影响，包括商品房预售面积、流动资金、企业融资在内的多项指标景气指数持续走低，其中商品房预售面积景气指数一季度跌入非景气区，为 99.36 ，至四季度仍运行于非景气区间。　　南京市 1- 12月累计完成城镇固定资产投资1201.7亿元。其中上半年完成478.92亿元，占总量的56 .1%；7-11月完成374.35亿元，占总量的43.9%。1- 11月南京市完成房地产投资额195.95亿元，其中上半年实现110.35亿元，占总量的56.3 %。据南京市房产部门统计数据，2004年南京市商品房新批上市总量达1000多万平米，在建、在售和新开工面积的增幅都超过50%。总体来看，不论从城镇固定资产投资额度还是房地产投资额度上都有所回落，增速也趋缓。　　2004年被业界称为“政策年”，国家和地方都实行了土地紧缩政策，就南京市的土地供给情况来看，根据南京土地交易中心的数据，截止2004年12月底，南京市土地实际成交43幅，总面积总面积285.7万平方米，成交价为54.8亿元，平均楼面单价1597.4元/㎡。　　进入四季度，继续三季度房价上升速度趋缓、销售速度进一步放缓的态势（详见本报告第三节），根据抉策地产研究中心 2004年四季度调查显示，商品房总体供需比为1.49：1，说明时间段内房地产市场供过于求的特征已经比较明显；大量未被消化的供给与未能实现的需求同时存在、结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场特征进一步加大。例如各大片区市场特征进一步分化，由于房价层次与供应地域的结构性矛盾日益突出，需求的两极分化现象越来越突出，一部分原需求城区和近郊商品房的潜在需求开始接受远郊新城区江宁和江北，在原需求区域的价格压力下，消费者的对地域、交通时间等敏感指标的承受力不断加大的，即变的“不再那么敏感”，片区需求特征进一步复杂化。替代性片区的市场潜力与压力并存，而价格较高的主城区和近郊商品房的销售速度开始明显低于替代性片区；存量房市场方面，由于二手房的价位已经在近两年拉升过高， 2004年全年交易总量指标明显低于2003年，但套型较小、总价较低、区位较好等优势仍然使得其价格水平持续攀升；另外由于宏观调控的原因，消费者信心及投资型需求受到一定影响，使得房地产市场格局更加复杂微妙。研究和分析不同层次的需求特征走势以及细分市场特征已成为一个越来越必须、越来越有意义的课题。　　买方市场的到来意味着真正市场经济的特征开始显现，即：市场经济是过剩经济，产品过剩是市场经济的常态，由此而来的将是激烈的市场竞争，因此，在房地产市场竞争日趋激烈的情况下，了解市场、消费需求及变化趋势成为把握成败的关键。　　抉策地产研究中心是专业房地产市场调查与研究机构，以南京市及周边地区房地产市场总体发展状况及前景为重点研究内容，在三大数据库（抉策购房会员俱乐部会员数据库、抉策 70典型楼盘数据库、抉策媒体监测数据库）的基础之上，对南京楼市的供需状况、价格趋势、产品特征、潜在消费者的需求特征、细分市场特征、媒体偏好等进行长期的动态数据监测，经过科学、严谨的数据调查与分析，定期发布有关南京市房产市场调研报告，以期为房地产企业及相关单位提供专业咨询服务。 2. 抉策地产研究中心研究方法简介 2.1 研究背景说明　　随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产市场研究、咨询服务的需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，抉策地产研究中心自 2001年开始组建抉策购房会员俱乐部，并在会员服务、信息反馈等数据基础上于2003年推出抉策房地产市场研究指标体系及研究模型，研究模型建立在抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明：（1）购房会员俱乐部会员数据库：　　抉策地产研究中心的会员俱乐部创建于2001年中，截至2004年12月已经拥有动态会员16 208名，这些会员具有的最大特征就是他们均为近期有实际购房需求的准购房者。所有的会员数据都经过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时更新会员数据。在所有会员中，26- 45岁中青年人群占到会员总数的70%，60%的会员家庭年收入在3- 8万元之间，大专以上学历会员超过65%，会员数据中涉及会员的家庭基本情况（如：基本收入、人口结构、现有住房情况等），购房意向情况（如：意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等），购房行为及心理特征（如：购房决策权、购房决策依据、信息获取渠道、房价接受度、涨跌主观判断等），数据库现有数据量117余万条。（2）南京70典型楼盘数据库：　　主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、销售进程、周边生活便利程度等，依据抉策地产研究中心生活指数指标系统进行数据收集和分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是南京市70典型楼盘价格指数数据库。收录住宅、公寓、商住写字楼、商铺别墅、工业园区项目及楼盘数据近400家，签订典型楼盘价格指数数据合作协议近200家。除基本指标外，以月度为监测周期的数据收集项目近50项。（3）媒体监测数据库：　　抉策房地产营销监测模型是针对开发企业及楼盘项目，对能够反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测，目前监测范围包括报纸、电视、网络媒介、户外广告等。监测范围为南京市所有房地产开发企业的所有项目，每个监测对象的监测数据近30 项。 2.2 抉策地产研究指标体系　　说明考虑到目前南京房地产市场区域划分习惯及各区域的开发状态，本研究报告研究范围为南京七大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。　　抉策地产研究中心常规研究报告的指标体系包括市场容量分析、产品结构分析、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及其产品（商品房）的竞争力及市场地位，分析市场的未来发展趋势。市场容量 —— 即总需求量。需求决定供给。以抉策购房俱乐部会员数据为基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、价格层次市场容量、楼型市场容量，及各分量的变化及发展趋势。相关监测模型见报告第 1、2节，影响市场容量变化的因素众多，但市场总容量及各细分市场分容量的走势及变化对把握市场至关重要，它是产品市场定位的充分条件。产品结构分析 —— 主要分析南京房地产市场的土地供应状况、商品房开发状况、存量房、经济适用房供应状况、从多角度分析楼盘供应状况，并结合需求状况 ,对南京房地产市场的供需结构作深入分析，给出以月度统计量为基础的总供需比及分物业、分片区、分版块的类别产品供需比及状况分析，从不同角度研究细分市场需求旺盛区和供给压力区。抉策市场实际供给量统计模型及供需比模型，祥见报告第2节。价格指数 —— 以抉策南京 70典型楼盘价格指数数据监测平台的数据为依据，重点监测南京房地产市场的价格走势、总体加权均价、各片区加权均价、分物业加权均价，结合片区及个案销售状况，分析其现状及原因，研究市场价格成因及走势。消费者调查 —— 以抉策购房会员俱乐部会员数据库数据为基础，每季度进行样本总容量为 500份以上的抽样调查及深度追访，经过数据分析，在了解准购房者的基本特征的基础上，研究消费者购房需求、购房行为特征及其变化趋势。生活指数 —— 抉策地产研究中心区域及典型楼盘生活指数评价系统，就影响商品房生活便利程度的因素进行指标量化分析，分析片区及典型楼盘的生活便利程度，给出生活指数评价结果，并结合商品房价格研究楼盘的性价比。媒体监测 —— 通过对南京各大媒体（包括报刊、户外、网络、电视等）的房地产类广告投放量、投放频率、投放额等数据的监测，分析开发商的营销投放特征，结合楼盘的开发及销售状况从营销投入的角度研究开发企业、各楼盘的市场营销状况，对媒体影响度、媒体偏好、消费者决策影响等做相关研究，并结合楼盘实际营销状况进行项目营销效果评价。以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系，既独立又互相关联，需要强调的是，任何单一指标的研究或分析都不能充分说明市场的全貌，必须对各主要指标及分级指标的多维度交叉关联分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态，为科学的市场决策提供重要依据。 3.名词定义（1）商品房：　　按楼型分为新建房和存量房。按用途分为商品住宅、写字楼和商住楼、别墅。（2）新建房：　　包括由开发商负责开发面向所有购房者销售的新建商品房，政府提供土地开发的经济适用房，政府控制价格、销售对象的中低价商品房。（3）存量房：　　包括已经取得产权证的商品房业主销售的二手房、仅仅取得使用权但无产权可上市的公房。（4）南京市各大片区地理范围定义：　　江宁片区：绕城公路以南，江宁行政区在内的地区；　　河西片区：内秦淮河以西地区；　　城东片区：龙蟠中路以东，宁镇公路以南，光华路以北地区；　　城中片区：龙蟠中路以西，长乐路以北，建宁路以南，内秦淮河以东地区；　　城南片区：长乐路、光华路以南，凤台南路以东地区；　　城北片区：建宁路、宁镇公路以北地区；江北片区：长江以北南京市区。注：以上定义仅限适用于本研究报告。 4.抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介需求监测模型简介南京抉策地产研究中心需求监测的基本公式是： ①报告期区间的总需求＝上一个报告期区间未满足的需求总量＋本报告期区间新增的需求总量 ②上一个报告期区间未满足的需求总量＝上一个报告期区间的需求总量－上一个报告期区间交易量 ③本报告期区间新增的需求总量分析参照第一节《市场容量分析》。供给监测模型简介南京抉策地产研究中心的新建商品房供应监测包括实际的、现实的供给，我中心拥有南京在售的楼盘的精确资料，各类楼盘的市场供给模型简介如下： Ⅰ①如果楼盘在报告期区间在售：该楼盘的供给量＝开盘时的总供应量－已经销售的楼盘面积＋该楼盘在报告期区间内下期再次开盘及预售的面积 ②如果楼盘尚未开盘，也未预售，但是开盘期在报告期区间内：该楼盘的供给量＝开盘的供应量 ③如果楼盘尚未开盘，并且开盘期亦不在报告期内，但是楼盘已经开始预售：该楼盘的供应量＝该楼盘预售的总面积－已经预售的面积 Ⅱ 将各个楼盘的资料汇总，得到南京抉策地产研究中心月度片区供应与消化资料；将各片区资料汇总，得到抉策地产研究中心南京房地产市场总量月度供应与消化数据。供需比监测模型简介报告期区间内的供需比＝报告期区间南京房地产市场的实际总供应量 /报告期区间的总需求　　需要指出的是，供需比反映的是南京新建商品房市场总体的供求状况，对于房地产市场的认识具有参考价值，但总供需比无法反映各个细分市场的供求状况，如分区域、分物业、分价位段等的结构性供求矛盾的存在与实际比例，本报告除给出南京市总的供需比例外，还对各个细分市场的供需状况进行了简单粗浅的交叉分析，需要提醒的是关注分量数据及变化趋势更具实际意义！欲了解更加详尽的信息，敬请关注抉策地产研究中心的定制研究产品《南京市月度分片区市场特征监测报告》。 5.抉策地产研究中心细分市场研究模型　　略，见《抉策地产研究中心南京市季度房地产市场需求特征调查研究报告》。第四节相关介绍。 6.抉策地产研究中心常规研究延伸服务　　本报告为抉策地产研究中心的基础性常规研究报告，是常规层次的市场研究，交叉分析较少，比较浅显，我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房地产市场调查研究延伸服和专项深度研究。　　开发商在项目开发前期阶段对市场状况的关注要点主要为：地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构 /供需关系；宏观经济环境发展状况/区域内房地产市场状况与变化/准购房者购买力及消费特征/区域准购房者特征；地区地价与房价状况/竞争对手销售策略/销售周期预计与销售进度控制。　　通过抉策楼盘数据库系统获得基础数据 /通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态/通过购房会员俱乐部跟踪消费者（准购房者）动态特征，帮助开发者在项目前期阶段获得较精准的数据与关键信息，提供项目的定位决策建议方案。具体来说，抉策地产研究中心可提供以下几个层面的房地产市场研究服务：数据库基础上的产品：　　区域市场总体特征监测、数据定制，时间段内分类项目营销监测分析报告，个案分析报告；专项市场调研：　　区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调查报告，时间段区域经济历史、现状、未来发展影响因素分析研究报告，营销环境及市场机会研究即市场环境综合评价，地区消费环境及发展动态分析、消费者需求特征分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。深度市场调研：　　项目可行性方案包括产品定位、市场细分方案，定价策略、营销战略建议，投资 -效益财务分析、融资策划，项目全程营销解决方案。　　注：本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库、南京 70典型楼盘价格指数数据库、媒体监测数据库。如果您对南京市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。　　第一节市场容量分析　　市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。作为南京房地产市场的主要推动力之一，市场容量的膨胀，使得房地产市场的增长速度居高不下，但市场中结构性的供求矛盾也日益尖锐，这种矛盾表现在目前南京房地产市场中各区域、价位、楼型、套型等方面的供应量与需求量（市场容量）不平衡。市场容量分析即有效需求量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。本节的市场容量分析中，将分别就总容量及分区域、价格层次等分容量进行分析。 1. 2004年南京市房地产市场容量分析　　2004年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。　　根据南京抉策地产研究中心的市场需求监测数据， 2004年南京新建商品房和存量房的市场总容量约为1340万平米。根据抉策地产研究中心监测数据，2004四季度的市场总容量为474万平米（包括三季度未实现的需求313万平米）。根据抉策地产研究中心2004年一至三季度报告的相关论述，本报告将就2004年度的市场需求情况进行简要分析。　　根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城市化进程所带来的购房需求等五大部分。我们将 2004年一至四季度的购房动因变化情况在图1列出，从中可以清楚的观察出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低　　南京市从 2001年开始进行老城改造，2001年拆迁了1.3万户，2002年拆迁2万户，2003年拆迁了4. 7万户，而2004年的拆迁量不足去年的一半。在十运会规划拆迁结束以后，南京市区的土地在一定时间段内不会出现大面积批租，因此到2005年后期，南京不会再有大量新的拆迁户出现，从而市场上最刚性的购房需求将急剧减少。由于2004年实际完成拆迁量与去年同期相比明显回落，通过合理控制拆迁规模有效的调控了商品房供应结构和供应总量，使2004年因拆迁而引起的刚性需求减少至少百万平方米，同时基本满足了市场化拆迁购房者的购房需求。随着2004年我市大规模拆违工作的展开，一些外地来宁打工的流动人口被动的推动了租房需求的膨胀，有了租房需求就会有人投资房产出租获利，从而会间接地增加部分购房需求。　　根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的四季度会员统计数据， 2004年下半年与上半年相比，拆迁购房的比例出现了明显的下降，从二季度的20.5%下降到四季度的16%，降幅达4.5个百分点，而三、四季度的拆迁购房比例则基本稳定，三、四季度该比例分别是为16.3%和16%，四季度由于拆迁及前三季度滞后的拆迁而产生的市场需求量为75.8万平米。　　这主要是今年拆迁新政策的出台和政府对拆迁量的控制，使得拆迁逐渐规范化和法制化，延缓了一部分应拆未拆的需求。详情见下图。图 1-1 2004年购房动因结构变化对比分析 [pic] 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，持续增长　　由于生活水平的提高、居民收入增加及收入预期看好产生了大量的以改善居住条件为目的的对商品房的市场需求。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的一至四季度会员统计数据，在图 1中可以清楚看出，改善住宅条件的购房比例持续上升，从年初的18%上升到年末的33.8 %，增长了15.8个百分点。2004年四季度，这部分购房比例达到33.8%，约1.6万户左右，需求量为160.2万平米，较三季度的32.1%上升了1.7个百分点。这个数据的变化非常值得关注，一方面他说明了市场在逐渐趋于理性，另一方面，这个数据指标的上升将加速促进市场的竞争，使市场向产品品质化和品牌化方向发展……（以下分析从略） 1.3 投资购房比例　小幅下降　　投资购房看重的是投资收益，在国家宏观政策的影响下，房产行业的短期投机行为受到抑制，主要是受到收益空间有所萎缩的影响。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的一至四季度会员统计数据，投资购房比例从 27.6%下降到22.3%，2004年四季度投资购房的比例与上季度基本持平，达到22.3%，较上季度略有下降，四季度南京市投资购房需求比例由三季度的23.40％下降到22.3％，需求量约在105.7万平米左右。投资比例弹性最大，它会受到诸如国内，外政治、经济形势，法律法规，物价水平，金融政策、收入、支出预期等等因素的影响，投资购房需求是房地产市场需求中非常重要的组成部分，也是最具活力的组成部分，研究房地产市场必须非常关注这一指标的变化……（以下分析从略） 1.4 结婚购房比例基本稳定　　根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的四季度会员统计数据， 2004年一至四季度，由结婚产生的购房需求的比例基本稳定在20%上下，2004年四季度比三季度有所回升，比例达到19%，这主要是因为南京市房价的增长速度远远超过了收入的增长速度，使得很多需要结婚用房的消费者不得不推迟需求实现的时间，或转向租赁市场，但从变化幅度来看，其变化幅度很小，主要是因为与投资及改善居住条件的购房需求相比，结婚需求有较大的刚性。2004年四季度，有结婚购房意向的购房者的总量基本保持稳定，结婚购房需求达90.1万平米，占四季度购房总需求的19%。 1.5 城市化进程中产生的购房需求稳中有升　　城市化进程的加快，也为南京楼市的发展提供了有力的需求。南京经济正处于高速稳定的发展时期，目前城市化水平以每年 2％左右的速度增长，人均住宅面积的稳定增加和外来人口的定居需求比例的持续增高。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的一至四季度会员统计数据，2004年由于城市化进程的加快，由该动因产生的需求比例稳中有升，从7.9%到8.9%，四季度所带来的购房需求为42.2万平米，占购房总需求的8.9%。 2. 南京房地产市场需求特征分析　　市场容量包括现实的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，现实的需求是刚性的，满足的可能性非常大；而潜在的需求是弹性的，受价格、区域以及投资支付条件等因素的影响非常大，需要在一定条件下才能得到满足。根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域开始逐渐转向潜在需求领域。　　分析、引导、培育需求是市场营销的基础， 2000年以后，世界500强企业中，大部分已经把以产品开发为中心转移到以客户开发为中心上来了，研究需求已经成为企业发展的战略重点，市场研究领域中，需求研究是最基础的，所以有供需比之说，而无供销比之谈。　　所以跟踪市场需求的变化，用科学的研究方法和指标对商品房的需求量及需求影响因素进行分析是目前房地产市场需求领域迫切需要关注的课题，抉策地产研究中心在购房会员俱乐部的数据基础上，对细分市场需求研究方面推出了基于数理模型与动态监测基础上的《抉策南京市房地产市场需求深度研究报告》（收费定制报告），敬请关注。　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004年四季度，南京市商品房总体需求约为474万平米，其中有360万平米的需求得到了满足，成为现实需求，而114万平米的需求由于价格、区位、楼型等方面的原因，没能实现。随着整体房价上涨趋缓，预期房价下跌的气氛越来越浓，使得一部分需求会转向租赁市场，从而使短期内的商品房整体需求量下降。　　抉策地产研究中心购房会员俱乐部四季度数据显示，在受访的潜在购房者中有 49.3%的人群认为南京的“房价过高，难以承受”；有50.7%的人群认为南京的“房价偏高，勉强可以承受”；认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人群比例为0%；与上季度相比，认为“南京房价太高，难以承受”的比例有所上升（详见本报告第四节的相关内容）。所以上季度的观望气氛有所加重，各个片区的楼盘的销售状况并不容乐观，注意：在49.2%认为“房价过高，难以承受”的人群中，面对目前的市场形势，58%的人选择“看一看再买”即持币待购，而在50.7%的认为“房价偏高，勉强可以承受”的人群中，62%的人选择持币待购。可以看出相对有购买力的人群更加理性地对待目前的市场。 3. 2004年1-12月房地产市场交易状况分析 3.1 新建商品房交易情况　　根据南京市房产局发布的交易数据： 2004年全市商品房累计上市1025万平米主城区567万平米，同比增长34％；全市预销售8 08万平米，主城区512万㎡，同比增长16.5％。其中，河西、江宁、江北商品房上市量分别占全市供应量的22％、28％、17％，合计占全市的67％，而同期销售量占全市的52％。从套均面积看，全年上市和销售分别为每套119平米和117平米，较2003年套均缩小10 平米和8平米。从总体看，供应略大于需求，“买方市场”格局正在逐步成型。根据南京市房产部门的统计，2004年全年南京商品房在建面积、新开工面积、新批上市面积的增幅都超过50%，全市商品房新批上市总量达到1000多万平米，销售量800多万平米。 3.2 2004年1-12月存量房、经济适用房的交易情况　　根据南京市房产局数据： 2004年虽然受到国家宏观调控和拆迁量下降的影响，但南京市二手房交易量与2003年基本持平，全年二手房成交量为5.3万套，交易面积为429万平米，分别占全市房屋成交的 42％和35％。从交易价格来看，较之前三季度有较快上涨，第四季度则呈现出平缓增长的趋势，月间波动不大。　　从上世纪 90年代开始，南京市的住房保障体系先后经历了建设解困房、安居房、集资建房和合作建房等阶段，从2002年起，经济适用住房、廉租房和货币补贴房构成了住房保障的基本内容。随着南京城市拆迁规模的扩大，今年南京有9个地块的经济适用房项目，共计 342公顷。经济适用住房新开工 156.81万平方米,在年初制定的指标上因拆违需要又增加了30万平方米。截至11月底，已竣工验收111. 1万平方米、 12896套，预计至年底可确保竣工159万平方米、18858套住房，超额完成全年竣工150万平方米的建设任务。建设储备1000套廉租房的任务已落实到经济适用住房各项目中。当前，今年竣工的18858套住房全部申购完毕，其中，供应国有土地被拆迁家庭9000套、集体土地被拆迁家庭9678套、拆违家庭180套。 3.3 2004年四季度未实现的需求分析　　根据南京抉策地产研究中心市场容量的月度消化模型的数据， 2004年三季度由于价格、区位、楼型等方面的原因未能实现的需求为313万平米。　　四季度的市场容量为 474万平米，而四季度市场的实际总供给量是704万平米，供给已经远大于需求，供需比例达到1.49：1。四季度南京市有几个体量较大的楼盘推向市场，如江北的明发滨江新城、华欧国际友好城，使得南京市四季度的总体供应量大幅升高，而需求量却没有明显增长甚至因为拆迁的滞后性而有实际的少量萎缩，供给的增大和需求的小幅萎缩促使本季度供需比相比上季度有较大的升高。　　数据显示，2004年四季度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有114万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有344万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化；由此可见，南京房地产市场的结构性供需矛盾已经非常尖锐！（详见本报告第二部分“产品结构分析”。）４．2004年四季度需求结构分析 4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到 2004年四季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示：图 1-2 2004年一至四季度南京市各片区需求比例变化图 [pic] 　　抉策地产研究中心的四季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在河西、城中和城东，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分别为 22.2%和22.1%，实际上城中作为南京市商业配套及生活配套最成熟的城市中心地带，对城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群退而求其次，把选择的重点放在了新城区——河西；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其偏好比例为18.2%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例也表现不俗，总比例有所提升达到16.6%。　　与今年前三季度相比，把理想的购房区域放在河西、城东和城中的总体比例变化不大，三者依然是前三位，只是在内部有些许变化，其中对河西的偏好比例虽然一直处于前三甲之首但比例有所下降；而对城中偏好比例则始终处于上升态势，对城东的偏好比例虽然有波动，但总体趋势是上升的。另外，城南和城北的需求比例比较稳定，其中城南一直在 11% 到 13% 之间，城北的需求比例则一直在 8% 到 10% 之间变动，上下浮动均不到 2 个百分点；值得注意的是，对江宁、江北的需求比例在经历了二、三季度的持续下滑后在四季度有小幅反弹。 4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况图 1-3 2004年潜在消费者对可承受最高单价的统计 [pic] 　　抉策地产研究中心四季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者的可承受的最高单价多在 4001-6000元/㎡的区间内，其中对单价在4001- 5000元/㎡之间的比例最高为36%；其次是单价在5001- 6000元/㎡的比例，为25.4%；处于第三位的是单价在3001- 4000元/㎡之间的比例；为23.4%；单价3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比较低，分别为7.3%和7.9%，这和单价在3000元/㎡以下的供给量及供给区域有很大关系，该价位段的房源基本上位于江北，主城区基本没有这样的商品房供应，所以该心理价位的需求比例被动压缩，而对于单价在6000元/㎡以上的，则也是因为选择地理位置较好的城中区域的准购房者受到6000元/㎡的实际房价影响的结果。　　与2004年前三季度相比，随着南京市居民收入的增加和整体房价的不断攀升，潜在消费者的心理可承受房价的峰值水平有了一定的提高，从三季度的集中在3000- 5000元/㎡上升到四季度的集中在4001-6000元/㎡，而且在可承受单价在5001- 6000元/㎡的人群比例有了较大幅度的上升。注：房价的攀升会迫使购房者接受较高的房价。 4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况图 1-4 2004年四季度潜在消费者对楼型的偏好统计 [pic] 　　抉策地产研究中心四季度统计结果显示，潜在消费者对楼型的偏好集中在多层和小高层，偏好比例分别为 40.1%和40.3%，并且对小高层的偏好比例首次超过了多层；对高层的偏好比例也比较高，为14.6%；对别墅的偏好比例很低，仅为5.0%。（本项指标与收入水平有关。）　　通过对四个季度的楼型偏好的对比可以发现，虽然多层依然在楼型偏好中唱主角，但是小高层已经渐为人们接受，其地位日渐稳固，况且随着土地资源日见稀缺，小高层的需求很容易在市场供给中得到相应的实现，而对多层的需求则会因为其供给量的匮乏向小高层和高层转移，使对小高层的需求呈现成长势头。 4.4 户型层次需求结构分析 [pic]图1-5 2004年潜在消费者对户型的偏好对比统计　　抉策地产研究中心 2004年四季度户型偏好比例统计结果显示，三室两厅的偏好比例最高，达到38.9%；二室二厅、三室一厅的户型需求在调查结果中所占的比例相差无几，分别为20.5%和24.6%；另外，对二室一厅的需求比例比较低，为11.3%；而对单室套的比例仅为2.6%，这个数据不能完全反映消费者对该户型的需求情况，因为目前对该户型的供给比例太小，消费者没有选择；对三室以上的大户型的需求情况与对大面积的需求基本对应，较真实的反映了对该类户型的需求情况。　　通过对 2004年一至四季度的户型偏好对比发现，对二室的需求比例基本上集中在30%- 35%之间，呈现微弱波动，其中对二室一厅的需求比例始终比较平稳，在10%- 12%之间，上下浮动不到2%；对二室二厅的需求比例总体上升但在四季度有回落；对三室的需求比例基本上呈现小幅上升的趋势，从一季度的57.2%上升到四季度的63.5%，其中对对三室一厅的需求比例从一季度的22.3%上升到四季度的24.6%，增幅为2.3%，对三室二厅的需求比例从一季度的34.9上升到四季度的38.9%，增幅为4.0%；对二室二厅的需求比例较上季度下降了4.9%，对二室一厅的需求比例较上季度上升了5.7%。５. 2005年需求总量分析　　按照进入 12月份以来的供应和销售情况，今年全市的新建商品房供应量可达1000万平方米，销售量约为800万平方米；另外，截止今年9月底，存量房的成交面积已经达到313.84万平米，那么根据前三季度的交易情况计算今年全年存量房的成交面积可达400万平米；那么今年全市总的销售量应在1200万平米以上。按照江苏省全面建设小康社会的要求，到2007 年全省户均住房面积要达到 84平方米。南京当然也不例外，根据市统计部门前不久所做的调查，南京城镇居民户均住房面积现为 65.1平方米，这个户均数字离 84平方米的“小康标准”还有 18.9平方米。按照南京 110万户城镇居民家庭计，在未来3年内，楼市将有2079万平方米的需求量。由于这是按照“小康标准”计算出来的，所以这2000多万平方米其实是一种非常“硬”的需求。如果再算上每年大约10万人的外来人口，实际的需求量还要大。2004年南京预计大约800万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。大量需求事实上并没有充分释放出来。随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。所以，抉策地产研究中心明年对新建商品房的的总需求量大约在900万平方米上下。二手房的需求量约为484万平方米上下，则2005年总需求量应在1400万平方米左右。第二节产品结构分析 1. 2004年市场供给状况 1.1 2004年1-10月全国及江苏省固定资产投资总量　　统计数字显示，当前我国房地产开发投资规模扩张的势头有所减缓。1- 10月份，全国累计完成房地产开发投资9526亿元，比去年同期增长28.9%，增幅同比下降 2.9个百分点，比上半年略增0.2个百分点。银行贷款增幅回落,所占比重减少。1- 10月份，房地产开发企业资金来源12967亿元，比去年同期增长31.4%，增幅同比下降12 .5个百分点，也略低于上半年增长32.8%的水平。土地供应增幅大大低于去年同期。1- 10月份，全国完成开发土地面积1. 3亿平方米，比去年同期增长 9.0%，增幅同比下降30.5个百分点，也低于上半年增长11.5%的水平。商品房销售增势趋缓。1-10月份，全国商品房销售面积2. 1亿平方米，比去年同期增长 18%，增幅同比下降16个百分点,也比上半年回落8.3个百分点；商品房销售额5704亿元，同比增长31.9%，增幅下降8.7个百分点。商品房空置面积继续保持负增长。到10月末，全国商品房空置面积9777万平方米，比去年同期下降3.7%，而去年同期是增长7.6%，今年上半年是增长0.2%。1- 10月份（换成全年数据），全国商品房施工面积达12亿平方米,占全部城镇投资施工面积的55.5%，高于2003年53.1%的水平。1- 10月,房地产开发项目计划总投资高达4.2万亿元，比去年同期增长35.2%，增幅高于去年同期13个百分点。 2004年全省完成房地产投资额1200亿元，占全社会固定资产投资的16%%，2004年我省房地产交易也十分活跃，全年商品房竣工面积为2500万平方米，商品房实现销售面积2200 万平方米。 1.2 南京市2004年房地产开发投资状况 [pic]图 2-1 2004年1-12月南京市固定资产投资与房地产投资额（单位：亿元）　　2004年南京市累计完成城镇固定资产投资1201.7亿元，其中上半年完成478.92亿元，占总量的39.9%；下半年完成723亿元，占总量的60.1%。1- 12月南京市完成房地产投资额286亿元，其中下半年实现175.65亿元，占总量的61.4%。据南京市房产部门统计数据，2004年南京市商品房新批上市总量达1000多万平米，在建、在售和新开工面积的增幅都超过50%。2004年南京房地产开发投资286亿元，同比增长 55％，占同期全市固定资产投资的23.8％，比全省房地产开发投资高6个百分点以上，约为全国平均增幅的一倍。图 2-2 2003年至2004年四季度南京市固定资产投资增长速度 [pic] 　　在宏观调控政策作用下，全市固定资产投资增速有所趋缓，由一季度的 72.8%回落到上半年的23.1%，进入三季度以后，全市的固定资产投资增幅开始逐步回升，从三季度的29%上升到四季度的53.4%。 2. 2004年南京市土地供应状况　　2004年被业界称为“政策年”，国家和地方都实行了土地紧缩政策，就南京市的土地供给情况来看，根据南京土地交易中心的数据，截止2004年12月底，南京市土地实际成交44幅，总面积285.7万平方米，成交价为54.8亿元，平均楼面单价1597.4元/㎡。　　有数据表明，自去年三四月份达到高峰以来，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 3、7、10月甚至出现单月成交量为零的记录，大多数地块成交价上涨幅度都在30%以内，部分地块以底价成交。通过对各个片区土地成交情况比较后发现，江宁区出让土地面积最多，达到 104.7公顷，但其总成交金额却排名第四，楼面单价最低，仅为 576.4元/㎡；河西片区成交地块数量最多，总金额也处首位，但成交总面积排名第二；城中片区的出让面积最少，仅 5.1公顷，但其成交总金额却比江宁片区还多 220万元，楼面单价最高，达到11857.9元/㎡，需要指出的是，由于城中出让土地多为商业用地，其容积率普遍较高，我中心的统计口径均以容积率1.2计算，出让方式统一按照净地计算，所以该楼面单价应适当降低，但不会改变其楼面单价处于首位的位置。而南京市2003年成交土地51幅，总面积达到602. 5万平方米，成交价高达 96.2亿元，与去年相比，今年的土地成交面积仅为去年的二分之一，成交金额也缩水一半。表 2-1 2004年南京市成交土地统计表 |区域 |地块数量 |实际出让面积 |成交金额（单位|楼面单价（单位：| | | |（单位：平米 |：万元） |元/㎡） | | | |） | | | |江宁区 |8 |1046725 |72370 |576.4 | |江北区 |4 |142096.9 |13795 |809 | |河西区 |9 |608640.7 |156600 |2144.1 | |城中区 |6 |51013.7 |72590 |11857.9 | |城东区 |2 |17618.1 |13890 |6570 | |城北区 |8 |584212.9 |146730 |2093 | |城南区 |6 |407090.1 |71742 |1468.6 | |合计 |43 |2857397.4 |547717 |1597.4 | 　　根据南京市土地储备中心数据显示，四季度南京市共挂牌 9幅地块，全部成交，其中4幅地块以高于底价的价格成交，出让总面积为 249123平方米，成交金额 67680万元。具体成交情况如下表：表 2-2 四季度挂牌南京市出让土地统计表 |所属片区|成交地块数量（单位：幅 |成交面积（单位：|成交价（单位：万元| | |） |㎡） |） | |城南 |3 |26311.5 |13530 | |城北 |1 |38572.9 |10000 | |城东 |1 |9147.4 |9000 | |江宁 |3 |132816.9 |17850 | |河西 |1 |42274.3 |17300 | 3. 南京市四季度经济适用房、中低价商品房供给情况　　今年南京原计划建成经济适用房 120万平方米以上，建设中低价商品房90万平方米，完成危旧房改造50万平方米以上，建成和储备廉租房1000套.实际建成经济适用房156．81万平方米，建设中低价商品房95万平方米，完成危旧房改造50． 8万平方米，建成和储备廉租房 1000套。　　南京经济适用住房的新开工面积为 156．81万平方米。年初确定的目标是竣工120万平方米，后来因为拆除违章建筑的需求，又增加了30万平方米，使得全年的竣工目标增加到了156．81万平方米。截至2004年1 1月底，全市已竣工验收111． 1万平方米经适房、 12896套住房。按照目前各片区的建设进展，2004年底可确保竣工159万平方米、18858套住房，从而超额完成当年的建设目标。在供应上，到目前为止，竣工的18858套经适房已经全部分配完毕。其中，供应国有土地被拆迁家庭9000套、集体土地被拆迁家庭9678套、拆违家庭180套。 4. 南京市2004年四季度南京市商品房供应情况 4.1 2004年四季度商品房总体供需状况　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据，2004年四季度，南京房地产市场总需求（新建商品房和存量房，包括三季度的未满足的需求313万平米）为474万平米（其中新建商品房需求318万平米），总供给（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供给）为704万平米（其中新建商品房实际供给498平米）。总供需比为1.49：1，供大于求情况较三季度有明显加剧，其中新建商品房的供需比是1.53：1。　　需要指出的是，供需比反映的是南京房地产市场总体的供求状况，对于房地产市场的认识具有参考价值，但总供需比无法反映各个细分市场的供求状况，如分区域、分价位段等的结构性供求矛盾的存在与实际比例，本报告除给出南京市总的供需比例外，还对各个细分市场的供需状况进行交叉分析，欲了解更加详尽的信息，敬请关注抉策地产研究中心的定制研究产品《南京市月度分片区市场特征监测报告》。 4.2 2004年四季度南京市新建商品房供应总量　　根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新监测数据， 2004年四季度南京新建商品房的实际供给总量为 498万平米，统计方法参照抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型。 4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 4.3.1 分片区的新建商品房供需分析图 2-3 2004年三、四季度分片区新建商品房的供需比 [pic] 　　从图 2- 3片区供需比变化图可以看到2004年三、四季度南京市房地产市场的供需比例的变化情况。在三季度中，仅城中和城东片区供需比小于1，其余各片区都已经供大于需。　　2004年四季度中，城南片区由于价位相对较低，加上地铁1号线这一利好的存在，使得其在四季度中的销售情况变好，尽管目前供需比仍然大于1，但是供需矛盾较之三季度有所缓和；城中片区受优良地段和最高价位的双向影响，供需比变化保持平稳；城东片区也一直是购房者心目中的理想地带，但是其价位也相对较高，四季度中由于新增供应量不多，在需求量保持平稳的情况下，供需比有较小程度的下降；城北片区的情况则与城南片区相似，虽然不是购房者心目中理想的安家之所，但是仍然以其较低的价位和地铁沿线利好吸引了不少购房者。三季度至四季度中，城北片区供需矛盾有较小程度的下降。　　供需失衡情况比较严重的区域仍然是江宁、江北及河西片区。四季度中，江宁、江北和河西片区的市场供应都很大，但是前二者由于价位段较低，易为一般人群所接受，因此尽管地理位置不够理想，但是销售情况较之前期，有所好转，其中尤以江北在四季度中的销售进展最大，受此影响，江北供需矛盾在四季度中有所缓和，由三季度的 3.6减至目前的2.98。河西片区虽然价位较高，供应量也很大，但是由于其一直是购房者心目中理想购房区域之一，有较大的市场需求量，因而尽管也是供大于需，但是供需失衡情况不如江北片区来的明显。　　结合三季度未实现的需求分析，至 2004年四季度末为止，未实现的需求集中于供需比小于1的城中片区及城东片区。而未被消化的供给同三季度一样，仍然集中在供需比过大的河西、江宁及江北片区。 4.3.2 分价格层次的供需分析图 2-4 2004年四季度南京市新建商品房分价格层次供需比 [pic] 　　图 2- 4显示了2004年四季度分价格层次的供需比例情况。通过对三、四季度的对比可以看出，南京市新建商品房在价格层次供需结构失衡情况越来越严重。从上表中数据可以看出，目前市场上只有4000--- 6000元/平米之间的商品房市场供不应求，其余价位段的房源供需比都已大于1。4000元 /平米以下价位段的房源出现供需比大于1的主要原因在于江北、江宁片区，就购房者来说，品质相差不大的房源，其价格越低就越受购房者的青睐。但是目前南京城区中，商品房的价位都在4000元/平米以上，不想离开主城区的购房者只能被动接受这一价格。而江北、江宁片区的房价虽然较低，都在4000元/平米以下，但是这两个片区远离主城区，不是购房者心目中的理想区域，因此，尽管其价格远低于主城区，但是其销售情况尽管始终处于增长态势。但在市场供应速度远超其消化速度的情况下，导致大量房源积压，如江宁片区。对于6000元/平米以上的房源，受购房者购买能力所限，其供需比在三季度中就已经大于1，随着四季度中以河西片区为主的6000元/平米以上大量新房源的继续增加，导致其供需矛盾进一步加剧。 4.3.3 分楼型的供需状况图 2-5 2004年一至四季度南京市商品房分楼型的供需比变化 [pic] 　　图 2- 5，可以看出，2004年一季度至四季度中楼型供需比的变化走势。通过比较发现，一至三季度中，各楼型供需比的变化相对平稳。至四季度时，各楼型供需比都有所增长，其中尤以多层楼型供需比涨幅最大，别墅的供需比涨幅紧随多层之后，排在第二位。小高层及高层楼型供需比涨幅一般。　　在四季度中，由于江宁前期大量多层房源的剩余及江北大量多层房源的上市，使得四季度中多层房源的供应体量在短时间内有了一个极快的增加，其供需比也由三季度中的 0.76增至目前的1.79，供大于需。四季度中，河西片区供应的大量房源中以小高层及高层为主。而目前市场总需求量有限，购房者对于高层及小高层都有需求，但是需求量保持比较平稳，且在总量上也小于供应总量，因此随着小高层及高层楼型供给量的持续增加，其供需也随之有所增加，但是二者涨幅一般。别墅市场需求一直较小，在2004年中其市场供需比一直大于1。至四季度时，由于别墅市场的仍然不停的有新供给上市，且购房者对别墅的需求幅度增长的速度要小于别墅供给量幅度的增长速度，此消彼长之上，使得别墅市场的供需比在四季度中增长较多。　　各楼型供需比的矛盾在三季度中有所缓和，但是至四季度时，这一矛盾又有所加大，供大于需，且这一供需差距还在继续拉大。总体而言，分楼型细分市场供需结构之间的矛盾，在四季度中表现的越来越明显，其中多层住宅与别墅的供需结构失衡情况则较为突出。 5. 2005年一季度南京市新建商品房供应状况 5.1 2005年一季度南京市新建商品房供应总量　　抉策地产研究中心因为拥有较全面、及时、准确的南京在售楼盘数据库，有能力对以月为单位的楼盘供给、吸纳、变化率做出较为精确分析，分析模型见本报告综述部分。根据南京抉策地产研究中心楼盘数据库的最新数据， 2005年一季度南京新建商品房的供给总量约为460万平米，略低于2004年四季度的供应总量。 5.2 2005年一季度南京市新建商品房供给状况分析 5.2.1 2005年一季度南京市新建商品房分片区供应状况图 2-6 2005年一季度南京市新建商品房分片区供应比例 [pic] 　　在2005年一季度南京新建商品房的供给中，河西片区最高，占到了26.86％，主要原因由于奥体板块在四季度中的供应量一直有增无减，且四季度前面市的供给中仍然有大量的房源未被消化，使得河西片区的市场供应量越来越多，并最终取代在三季度供应量排名第一的江宁的位置。江宁片区在本期以微弱的差距排名河西之后，位居第二。尽管四季度江宁片区新增的供给不多，但是由于前期面市房源消化速度缓慢，市场上亦存在着大量的积压房源。　　2005年一季度江北的供应量占到总体的19.34％，供应量排名第三，较之四季度有很大提高，原因在于四季度位于江北片区的两个超级大盘的开盘，极大地充斥了江北的楼市。由于集中在江北的大盘项目较多，相信随着诸多大盘的逐渐面市，江北片区的供应量在整个南京楼市中所占的比重亦将越来越大。　　一季度中由于城北、城东及城中片区新增供应量较少，且前期面市的房源消化速度亦较快，使得这三个片区在一季度的楼市中，所占的市场份额都不多，分别为 10.75%、8.53%、7.58%。由于城中、城中片区可供开发土地资源越来越少，它们在南京楼市中所占的供给份额也将随着时间的推移越来越小。　　鉴于本报告是常规层次的研究报告，有关各片区的具体供给情况不再赘述，若想了解详情，请关注抉策地产研究中心的《南京房地产市场片区市场特征监测月度报告》。 5.2.2 2005年一季度南京市新建商品房分物业供应状况图 2-7 2005年一季度南京新建商品房分物业供应比例 [pic] 　　2005年一季度，南京市新建商品房市场供应的主体是住宅，占到供应总量的72％，这一数字较之四季度，略有下降，但是仍然远远超出其它物业所占比重。接下来是商住写字楼及商铺，二者比重既无差异，都占到供应总体的11％左右。别墅占到供应总量的 6%。 5.3 2004年四季度与2005年一季度南京市新建商品房供应状况对比 5.3.1 分区域市场供给比较图 2-8 2004年四季度与2005年一季度分区域供给比例变化 [pic] 　　由图 2- 8可以看出2004年四季度向2005年一季度的过渡过程中，南京新建商品房分区域供给的变化趋势：河西、江北、城北片区的供给份额增加明显，江宁片区的供给份额略有增加，城东片区的供给份额略有增加，城中、城南、城东的供给份额有所减少，其中以城中片区减少最为明显。　　05年一季度中尽管河西、江宁的新增供应量不多，但是由于这两个片区在四季度中面市的总供应量较大，且大部分未被消化，大量的房源累积到一季度，从而使得其市场份额所占比例较大。江北片区一季度的市场份额较之四季度有所增加，原因在于目前江北已经进入了大盘时代，由此带来的后继供应将在一季度中持续增加，从而使得江北片区在一季度所占的市场份额亦持续增长。城北片区在四季度中的楼市开始变得活跃起来，面市的新增供给也较多，因此其在市场中所占的份额，较之前期，自然有所提高。　　城中、城南及城东受其有限的土地资源所限制，使得它们在 04年四季度及05年一季度中新增的供应量都不是很多，加上城中、城东一直保持着较快的销售速度，此消彼长之下，最终使得它们所占的市场份额开始变小。其中，以城中片区的变化最为明显，其市场份额由四季度的20.43%下降为一季度7.58%。　　至04年四季度时，河西、江宁及江北片区已经供过于求，由上表中数据可以看出，至05年一季度时，供过于求的情况仍将继续加剧，市场压力将随之进一步加大，我中心将在相应的《南京房地产市场片区市场特征监测月度报告》中进行详细的分析，敬请关注。 5.3.2 分物业类型市场供给比较图 2-9 2004年四季度至2005年一季度分物业类型的供给比例变化比较图 [pic] 　　由图 2- 9可以看出，2004年四季度与2005年一季度分物业类型的供给对比中，四种物业的供应比例尽管都有所升降，但是幅度很小，各比例基本保持稳定。其中住宅、商铺及别墅项目的供应比例略有增加。第三节价格研究　　本期价格研究以南京抉策地产研究中心楼盘数据库数据为依托，对南京市不同区域、不同物业具有代表性楼盘（新建、在售商品房）的销售状况进行连续跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究本季度南京市房地产市场价格特征。　　本期价格研究内容主要包括： 2004年12月南京抉策70典型楼盘价格指数、南京市新建商品房总体价格水平、新建商品住宅价格水平分析以及分物业、土地、存量商品房（二手房）和经济适用房、中低价商品房价格水平分析，南京市商品房价格成因及价格走势分析。 1. 供给价格水平分析 1.1 抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数　　2003年8月，南京抉策地产研究中心创立了南京市70典型楼盘价格指数评价系统，是南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的数据库系统。南京市近100家在建、在售的房地产项目的开发及营销代理机构与我中心签定有70指数数据交换协议，并从2003年8月起每月提供一次最新的楼盘信息、销售动态、价格信息及业主信息，所有数据均汇总在抉策地产70典型楼盘价格指数数据库中，相关研究将定期发布在《抉策地产研究中心南京市70典型楼盘价格指数报告》（双月发布）中。注： 70指数并不是单纯使用价格为变量，销售进程、空置比例、出租行情及相关市场动态变量都是重要的指标。　　我们把 2003年8月第一期70指数值定为100，根据抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数数据，运用系统模型得到2004年12月抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数。本期指数变化如下： 1.1.1 2004年12月抉策南京70典型楼盘价格总指数表 |发布时间 |南京市70典型楼盘价格总指数值 |比上期增长率 | |2004年12月 |127↑ |0.3% | |2004年10月 |127↑ |3% | |2004年08月 |123↑ |1.98% | |2004年06月 |120↑ |1.6％ | |2004年04月 |118↑ |1.7% | |2004年02月 |116↑ |4.5% | 1.1.2 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分区指数表 |发布时间 |分区域指数 | | |城北 |城东 |城南 |城中 |河西 |江宁 |江北 | |2004年12月 |124↑ |120↑ |126↑ |140↑ |133↑ |123↑ |117↑ | |2004年10月 |123↑ |120↑ |126↑ |132↑ |132↑ |123↑ |115↑ | |2004年08月 |121↑ |120 |121↑ |126↑ |127↑ |119↑ |114↑ | |2004年06月 |117↑ |120↑ |118↑ |117↑ |123↑ |116↑ |113↑ | |2004年04月 |116↑ |118↑ |117↑ |115↑ |122↑ |115↑ |111↑ | |2004年02月 |115↑ |116↑ |115↑ |112↑ |120↑ |113↑ |108↑ | 1.1.3 2004年12月抉策地产南京70典型楼盘指数分物业指数表 |发布时间 |住宅 |商住写字楼 |别墅 | |2004年12月 |129↑ |128↑ |126↑ | |2004年10月 |129↑ |125↑ |126↑ | |2004年08月 |126↑ |121↑ |123↑ | |2004年06月 |125↑ |116↑ |116↑ | |2004年04月 |123↑ |114↑ |115↑ | |2004年02月 |121↑ |112↑ |114↑ | 　　本期南京抉策地产研究中心 70典型指数楼盘价格指数分析表明，2004年10至12月南京市房地产市场总数、分区指数、分物业指数除城中片区和商住、写字楼有较大上涨以外，其余与上期相比变化不大。 2004年10月到2004年12月，南京市房地产市场价格波动相对比较平稳（除城中片区以外）其他片区的涨、跌幅都不是很明显。其中城中片区涨幅仍然较大，涨幅为11.67%，主要原因是因为城中片区的商住、写字楼与商铺供应量的增加。导致整个城中片区价格的上扬。因此，供应与需求的比例关系始终是南京市房地产市场的主要因素。　　回顾 70指数2004年度走势，整体呈现平稳上涨形势。对比国家发展改革委 2005年1月发布的数据显示，2004年第四季度，全国35个大中城市房地产价格继续快速上涨，房屋销售价格同比增长10.8%，土地交易价格上涨10.0%，房屋租赁价格上涨2.0%。数据显示，去年第四季度，全国房屋销售价格比第三季度上涨2.2%。分地区看，全国仍有9个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中，青岛19.8%、南京15.2%、济南13.7%、杭州13.4%、沈阳12.0%、成都11.4%、宁波11.1%、上海10.4%，重庆10.3%。与第三季度相比，房屋销售价格除海口微降0.3%外，其它城市均有不同幅度的上涨。分类别看，住宅价格比上年同季上涨11.1%，比第三季度上涨2.0%。其中，经济适用房和普通住宅销售价格比上年同季分别上涨2.6%和11.6%，豪华住宅价格上涨12.5%。非住宅用房销售价格比上年同季上涨7.4%。其中，写字楼和商业用房销售价格分别比上年同季上涨7.5%和7. 2%，其他用房销售价格上涨9.5%。去年第四季度，土地交易价格比第三季度上涨1.8%。分地区看，35个大中城市中，9个城市土地交易价格第四季度同比涨幅超过10%，包括上海、厦门、杭州、大连、成都、天津、沈阳、福州和宁波，其中上海地价同比上涨18.8 %；哈尔滨、广州、昆明和兰州土地交易价格仍与上年同季持平。在土地交易中，居民住宅用地交易价格比上年同季上涨12.0%，比第三季度上涨1.3%。其中，豪华住宅和普通住宅用地价格分别比上年同季上涨6.8%和12.4%。商业旅游娱乐用地交易价格上涨9.8%，工业用地交易价格上涨7.0%，其它用地交易价格上涨4.4%。除工业用地价格比第三季度降 0.8%外，其它各种用地价格比第三季度均有不同幅度的上涨。去年第四季度，全国房屋租赁价格比第三季度上涨0.3%。分地5%的城市包括乌鲁木齐、杭州、昆明、上海、银川和宁波，其中乌鲁木齐上涨16.1%；而海口、大连和沈阳房屋租赁价格与上年同季相比有所下降。分类别看，住宅租赁价格上涨1.3%，涨幅比第三季度减少0.4个百分点；商业用房和厂房仓库租赁价格分别上涨2.9%和2.2%；办公用房租赁价格上涨1.1%。　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据监测，统计分析并以双月刊形式发布《南京 70典型楼盘价格指数报告2004年度刊》。以下为抉策地产研究中心2004年6月至2004年12 月70典型楼盘价格指数商品房、商品住宅、分物业商品房价格走势统计分析： 1.2 新建商品房价格水平分析图3-1 2004年6月—12月南京市新建商品房价格走势（单位：元/平米） [pic] 　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库和 2004年12月70典型楼盘价格指数。以南京市七大片区的典型楼盘作为统计对象，根据供给面积与市场价格加权计算，得出2004年12月新建商品房加权平均价格为 5062元/平方米。各片区的价格如图2所示。相比于上期，本期南京市的商品房均价上涨了14元/平方米，增长趋势有所缓慢。主要原因是央行的加息，增加了购房者的成本。从而使很多潜在购房者持观望态度，而抑制的交易影响了价格的涨幅。但从上表可以看出，城中片区的价格仍然高居不下，其主要原因商品住宅价格涨幅较大，另外商铺和商住写字楼的供给量的增加，带动了整个城中片区新建商品房价格的“一枝独秀”。　　城东片区由于麒麟板块的供应量逐渐增大，使其价格没有呈现出过高的涨势，反而下降了 10元/每平米。而城南较上期比较没有什么变化，价格保持稳定。城北片区主要是新增供给面积比较多，且价格变化不大。图 3-2 2004年10月-2004年12月南京市新建商品房均价增涨图（单位：元/平米） [pic] 　　如图3所示：根据抉策地产研究中心发布70指数12月刊，2004年12月比2004年10月，南京市新建商品房价格稍微有所上升，除城中、江宁、江北片区保持较小的幅度的增长以外，其余片区的价格均没有大的变化。江宁、江北片区价格之所以保持小步上涨，主要原因是这两个片区的购房者以本地人居多。 1.3 新建商品住宅价格水平分析 [pic] 图 3-3 2004年12月南京市新建商品住宅价格走势（单位：元/平米）　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库统计，得出 2004年12月南京市新建商品住宅均价为4778元/平方米。比2004年10月略有上升。各片区的价格走势如图4所示，城中片区新建商品住宅均价已达8012元/平方米，远远高于其他片区，比上期上涨了432元/平米，其余片区均保持相对的稳定。（河西片区的价格虽然表面上是上涨的，但是许多开发商采取打折的形式来吸引购房者，实际价格有少许下降）。城南、城北、江宁楼盘普遍价格变化不大。图 3-4 2004年12月南京市新建商品住宅价格增涨图（单位：元/平米） [pic] 　　根据抉策地产研究中心 70指数数据统计显示，2004年12月各片区的价格涨幅走势如图4所示，城中片区比上期上涨了432元/平米，另外江北片区也比上期上涨了39元/平方米。 1.4 分物业新建商品房价格水平分析图 3-5 2004年12月新建商品房分物业价格走势（单位：元/平米） [pic] 图 3-6 2004年10月至12月南京市新建商品房分物业均价双月涨幅 [pic] 　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，如图 6所示，2004年12月南京市分物业新建商品房价格走势。本期70指数典型住宅加权均价为 4778元/平方米，新建别墅及高级公寓均价为7201元/平方米，新建商住、写字楼为7579 元/平方米。其中除新建商住、写字楼较上期有较大涨幅，涨幅为6.3%。原因是商住写字楼主要集中在城中片区，地理位置和交通因素决定了起价格上涨。而新建住宅和新建别墅及高级公寓均有不同程度的下跌。 1.5 经济适用房价格水平分析　　今年，南京经济适用住房的新开工面积为 156 ． 81 万平方米。年初确定的今年目标是竣工 120 万平方米，后来因为拆除违章建筑的需求，又增加了 30 万平方米，使得全年的竣工目标增加到了 150 万平方米。截至今年 11 月底，全市已竣工验收 111 ． 1 万平方米经适房、 12896 套住房。按照目前各片区的建设进展，预计到年底可确保竣工 159 万平方米、 18858 套住房，从而超额完成当年的建设目标，到年底共竣工 152 万平米。在供应上，到目前为止，今年可以竣工的 18858 套经适房已经全部分配完毕。其中，供应国有土地被拆迁家庭 9000 套、集体土地被拆迁家庭 9678 套、拆违家庭 180 套。建设经济适用住房对于解决低收入家庭住房困难、平抑房价起到了很大的作用。　　尽管今年可竣工的 1 ． 8 万多套经适房已经全部分配完毕，但是，困难家庭对经适房的需求量依然十分庞大。据有关部门近日测算， 2004 年 11 月至 2005 年上半年，全市经济适用住房总需求量约为 37600 套。其中，国有土地拆迁约 22590 户（含在拆未完的老项目）需申购经济适用住房约 10500 套，城市 “ 双困 ” 家庭经济适用住房需求为 5000 套，拆除违章建筑需求 500 套；集体土地上拆迁 11600 户，需申购经济适用住房 23200 套。根据今年 11 月至明年上半年的预测需求总量，如果每套按 75 平方米测算，需要建住宅 282 万平方米。按得房率 0 ． 8 、容积率 1 ． 2 、土地使用率 0 ． 7 计算，需规划经济适用住房用地 420 万平方米。根据南京市物价局、南京市房产局共同颁布了《 2004 年度经济适用住房指导价格标准》中可知南京市经济适用房的销售价格基本在 1450 元 / 平米至 1800 元 / 平米之间；已经审批过的经济适用房政府指导价均在 1500 元到 1800 元 / 平米之间，而拆迁成本平均增加了 30 ％以上，经适房售价与建设成本倒挂的现象日趋明显。南京市经济适用房价格按不同土地级别确定销售价格，在公布的标准中，经适房政府指导价上限突破了 2000 元 / 平米。虽然政府不断增加经济适用房的开发面积，但就目前的总体状况而言，经济适用房仍存在很大缺口，处于供不应求的状态， 1.6 存量房价格水平分析图 3-7 2004 年 12 月南京市存量房（二手房）市场价格走势（单位：元 / 平米） [pic] 　　根据抉策地产研究中心房地产存量房数据库监测数据统计得出 2004年12月南京市个片区存量房价格。数据跟踪项目包括：房源地址所在的区域、面积、单价、总价、套型、配套设施等。　　如图 8所示，2004年12月南京市存量房市场，存量房的上涨趋势有所缓和。其中城中片区的二手房均价已达6386元/平方米，其余片区存量房市场存量房的价格也均有不同程度的上涨，除城东片区有所下跌。这主要与所监测的存量房房源地址有关。主要原因是选取的房源样本不一样，而且影响二手房价格的因数有很多。除了与房源的地址、面积、户型、年代等基本因素有关以外，还与房源本身的装修程度、朝向、居住年代等有关。所以二手房价格波动比较大。图 3-8 2004 年 10 至 12 月南京市各片区存量房价格涨幅比较 [pic] 1.7 南京市租赁行情分析　　根据抉策地产研究中心出租房数据监测统计得出， 2004 年 12 月南京市租赁市场价格与上期相比仍然保持一定的上涨趋势，比较火热。往年这个时期，应该是房地产租赁市场的“冷”期，但今年却没有受到季节的影响。主要原因是央行的加息，使好多潜在购房者持观望态度，选择租赁房屋，等待新建商品房价格的下调，而目前南京市二手房市场的价格并不低与新建商品房的价格。所以选择租房的人比较多，使南京租赁房市场保持一定的上涨趋势。租赁市场月租金主要与出租房的房源地址，建筑年代，装修情况，以及配套设施有关。 [pic]图 3-9 2004 年 12 月南京市分片区普通住宅租赁均价（单位：元 / 平米 / 月） 1.8 土地价格水平分析表 3-1 2004年南京市成交土地统计表 |区域 |地块数量 |实际出让面积 |成交金额 |楼面单价 | | | |（单位：平米 |（单位：万元）|（单位：元/㎡） | | | |） | | | |江宁区 |8 |1046725 |72370 |576.4 | |江北区 |4 |142096.9 |13795 |809 | |河西区 |9 |608640.7 |156600 |2144.1 | |城中区 |6 |51013.7 |72590 |11857.9 | |城东区 |2 |17618.1 |13890 |6570 | |城北区 |8 |584212.9 |146730 |2093 | |城南区 |6 |407090.1 |71742 |1468.6 | |合计 |43 |2857397.4 |547717 |1597.4 | 注： 1.楼面地价统一以容积率1.2计算； 2.统一以净地计算。　　2004年南京各片区楼面地价情况如表3-1：数据显示，截止2004年12月底，南京市土地实际成交43幅，总面积285.7万平方米，成交价为54.8亿元，平均楼面单价1597.4元/㎡。而去年南京市成交土地51幅，总面积602. 5万平方米，成交价高达 96.2亿元。从以上数据可以看出：今年的土地成交面积和成交金额均比去年缩水一半。　　通过对各片区的比较发现（见表 3-1）：江宁区出让土地面积最多，达到 104.7公顷，但其楼面单价最低，仅为 576.4元/㎡。城中片区相对于其它片区来讲，2004年土地出让楼面地价位居首位，原因是出让土地多为商业用地，其容积率普遍较高，但我中心的统计口径均以1.2计算，所以该楼面单价应适当降低，但不会改变其楼面单价处于首位的位置。表 3-2 南京近四年土地出让价格统计 |年份 |成交均价（单位：万元/亩） | |2000 |193 | |2001 |187 | |2002 |229 | |2003 |281 | |2004 |153 | 　　如上图所示： 2004年以来南京土地出让价格下降幅度较大。今年通过招拍挂成交的土地面积与去年相比减少了一半。而且以郊区土地出让居多，如江北、江宁等，城区出让土地较少，由于这些片区的土地价格较低，所以导致2004年度土地出让平均价格有所下跌。统计数字显示：今年南京市共出让土地285.7万平米。各类建设用地平均每亩出让价格达到153万元。 2. 2004年度南京商品房价格变动因素及相关分析 2.1 供需状况与房价走势 2.1.1 2004年四季度商品房供需形势—— 房价最强有力的支撑面　　根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004年四季度，南京商品房总供需比为1.49：1，供大于求情况较三季度有明显加剧，其中新建商品房的供需比是1.53：1。但是四度南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有124万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有354万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。应该说从总体供需关系说，房价同时存在着上涨与下降的压力，具体表现就是在细分市场内部有着微妙的调整已经开始，但总体房价仍然程平稳小幅上涨态势，因为大量未被满足的市场需求仍然是南京市房价居高不下的最强有力的支撑面。 2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 [pic]图 3-10 2004年二至四季度南京市商品房价格层次需求比例　　南京商品房供求结构的不平衡也是房价上涨的重要原因。其表现为市场供应的商品房单价、总价、区域与消费者实际需求之间的差异。　　目前，南京大部分的家庭年收入在 15万元以下，而这部分人正是当前购房的主力军，他们的消费能力在很大程度上影响着楼市的价格。这部分家庭对均价4000—5000元/平米、面积60—80平米的住房需求最为强烈。而根据最新的抉策购房会员俱乐部消费者数据统计显示：居民对房价的期望值与市场实际情况相差甚远。占需求比例66.7%的消费者接受的最高单价在3000元/㎡- 5000元/㎡以下，严重供不应求，相比之下，单价在6001元/㎡以上的供给比例则数倍于需求比例。　　同时，目前的高档住宅供应量过大，中低档供应量却明显不足，急需低价房的百姓占有很大比例，但是开发商为了节省成本，多数楼盘的主力户型偏大，目前南京商品房平均面积在 120平方米，中低价位及中小户型的普通商品房供应量偏小，高价位大户型房源比重过大，大户型在市场上始终供过于求。这种结构性失衡无疑加重了购房人的实际负担，不少购房人被迫购买大户型。开发商要充分考虑中低收入家庭的住房需求，这样才能起到平抑商品住房价格的作用。 2.2 居民收入增加与消费能力增长，商品房价格的主要支撑面　　2004年，南京市人均可支配收入增加，城市居民人均可支配收入为 11570元，，农民人均纯收入为 5460 元，比上年增长 13.5%。城乡居民收入明显提高，分别增长 13.5% 和 11% ，就业总量持续扩大，新增城镇就业 87 万人，城镇登记失业率近年来首次回落到 4% 以内。南京市各项城市建设速度将继续加快， 2005年南京城市建设完成投资将不低于300亿元，工业投入将完成550亿元以上。以上数据表明，南京经济运行情况良好，各项主要指标高位运行，呈现出快速、健康的发展态势。宏观经济持续走好，消费者信心增强，城市居民的消费质量不断的提升，多层次、多样化消费格局逐渐形成，南京居民购买力在不断的提高，必然增加对商品房的需求。 2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响　　据国家统计局资料，南京市 2004年累计完成城镇固定资产投资1201.7亿元。其中上半年完成478.92亿元，占总量的 56.1%；7-11月完成374.35亿元，占总量的43.9%。1- 11月南京市完成房地产投资额195.95亿元，其中上半年实现110.35亿元，占总量的56.3 %，房地产投资额度有所回落，增速也趋缓。但房地产投资已经占地区生产总值比重达到 12．2％，支柱产业地位初现。　　据南京市统计局统计数据显示：我市现有房地产开发企业达 446家，房地产开发企业注册资本96亿元，房地产从业人员约30万人，房地产开发项目3 37个，总投资591．87亿元，用地面积2034． 67公顷，总建筑面积 2492．93万平方米。2004年南京市商品房新批上市总量达1000多万平米，在建、在售和新开工面积的增幅都超过50%。　　虽然由于国家的宏观调控，房地产开发投资增幅有所缓和，但是投资结构不均衡现象依然非常严重。市场 60%以上的开发项目属于中高档，而市场80%以上的需求集中在中低档，中高档商品房开发量过大，直接导致了房价的攀升。所以虽然房地产开发投资增长速度有所下降，但房价仍继续保持了增长态势。 2.4 城市化进程继续加快，商品房价格的主要支撑面之一　　随着及城市化进程的加快，城市的基础设施更完善，交通更便利。从长期来看，城市化将带来城市人口的增加，居民对住房需求的增加。 2005 年，南京市将进一步加大城市化进程建设，政府将继续鼓励市民通过购买商品房来改善居住条件；加快“一城三区”的建设，把主城区人口进一步向城外疏散；在相关区域内，将房地产开发与创造就业机会并举，让小区居民能够就近就业，同时加快主城以外各板块的配套基础设施的建设。城市化进程是长期刺激房地产行业发展的重要动因，其不断增长的速度也是南京市商品房价格的主要支撑面之一。 2.5 商品房成本上涨，商品房价格的主要支撑面之二　　土地成本的上涨——由于宏观调控，使得南京市目前用于建造商品房的土地相对减少，这也是南京市房地产价格较高的重要因素之一。地价是由土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费、其它土地开发费四部分组成。土地出让金的高低又受地租、可供开发的土地数量的影响。经济的发展，加速了对城镇用地的需求，然而土地作为一种稀缺资源，供住宅开发的用地相对减少，这就成为地价长期居高不下的客观原因。 8·31 土地大限之后，地产商靠关系拿地的好日子一去不复返，这一天也成为土地市场化的标志日，而通过使用拍卖方式出让土地，导致本来就僧多粥少的土地供应市场更加紧张。　　同时，由于消费者对商品房的品质追求越来越高，导致商品房综合质量的提高，一些新科技，新材料的的应用势必将增加投资的成本，从而影响商品房的价格。例如，目前开发建设的商品房普遍采用框架、半框架结构，使用塑钢门窗、 PVC 管等新型建筑材料，以提高住宅质量和档次；为满足住房需求，有些开发商还采用了中庭花园、纯净水供给系统、小区智能化等设计，以改善和优化居住环境；为使楼宇正常运转，还须将上下水、电力、电信、热力、天然气等配套设施与外围市政接通；为日常生活需要，修建了商场、学校、娱乐、通信设施，以及公交线路引入小区，等等。随着竞争的加剧，销售压力日益加大，为了宣传推销自己的楼盘，广告费用的增加和营销力度的加大使得商品房间接成本也有所增加，所有这些费用，均将被纳入购房者的成本中即最终的房价中，因此，商品房各项成本的上涨必然促使房价上涨。 2.6 近期宏观调控对房价及对购房心理的影响分析金融、信贷 ——今年以来，国家对部分投资过热行业采取了适度紧缩的调控措施。在对房地产开发信贷规模控制的同时，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛。特别是在二手房贷款方面，大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格审查条件，使购买商品房的申贷难度加大。此外，银行的贷款品种也开始减少，部分银行为规避风险停办一些非常符合市场需求的贷款业务，比如 “转按揭、换按揭”。所以，金融信贷的缩紧在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，短期内也影响了一些真正的购房需求，影响了部分商品房的交易。加息 —— 10月28日，中国人民银行正式宣布加息 0.27％。此次加息是9年来的首次加息。对于购房者来讲，加息会增加多少月供是他们最关心的问题。其实，加息对于月还款的影响并不大，在经济的不断增长和收入的不断提高下，消费者对住宅仍然有较高整体需求。虽说会对潜在购房者的购房心理产生一定的影响，但自住型的购房者的购房需求不会因此改变。但加息对于个人投资的影响还是存在的，并在一定程度上扼制房产投机行为。同时此次加息，在一定程度上增加了开发成本，势必推动房价上涨。消费心理变化 ——经过政府引导和宏观调控，南京市商品房 “买方市场”格局正在逐步成型，市场逐步趋于成熟和理性。具体表现在买卖双方心态有所调整，开发商不再盲目定高价，而消费者更加务实。第四节消费者调查 1. 研究背景　　随着南京楼市供给量的增大和今年对刚性需求——拆迁量的控制，各个片区均出现了不同程度的销售乏力，尤其是体量较大的河西、江北和江宁三大片区，供需结构性矛盾更为突出，销售压力很大。因此，把握消费者已经成为把握成败的关键环节。　　通过消费者调查，可以了解消费者的诸多消费习惯和消费心理动态，深刻体会消费者购买决策过程，从而在吸引消费者的各种举措上能做到有的放矢，并以需求调整供给，逐步缓解供需的结构性矛盾，以实现市场的均衡有序。 2. 研究说明 2.1 样本特征　　抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的会员，该组样本满足以下条件：　（1）在南京居住2年以上的常住人口；　（2）打算在2年内在南京购房的准购房者；　（3）所选择的意向购房区域为南京城区七大片区（即：城中片区、城北片区、城南片区、城东片区、河西片区、江宁片区、江北片区） 2.2 样本量本次调查抽取 2004 年 10月1日 - 12月25日加入本会员库的会员882个，本次调查可信度为 95 ％以上，误差控制在 3 ％以内。随机回访以往会员样本 120 个。 2.3 数据的质量控制　　经过甄别合格的受访者才能进入受访环节，并在访问结束后的次日接受复核，复核员和甄别员不能由访问员担任，以免对问卷质量的控制产生不利影响。具体流程见下图： [pic] 2.4 研究方法（ 1 ）调查方法：本次调研采用了电话访谈会员样本，分区域拦截访问随机样本的调查方法。（ 2 ）分析方法：主要采用定量研究的方法，并结合以定性研究。 2.5 主要研究指标（ 1 ）准购房者的人口学特征及社会学特征（ 2 ）准购房者的购房需求特征（ 3 ）准购房者的购房行为及习惯（ 4 ）准购房者的媒体接触习惯 2.6 调研内容　　调研内容主要由两个部分组成，一部分为样本的基础信息，另一部分为样本的需求偏好信息及影响购买决策的主要因素的信息收集，具体而言就是意向购买的区域、意向购买的户型、意向购买的楼型、单价、总价、信息获取途径等等。 3. 意向购房者的基本特征 3.1 潜在购房者年龄结构图 4-1 2004 年四季度南京市准购房者年龄结构统计 [pic] 　　抉策地产研究中心 2004 年四季度调查结果显示，在意向购房者中 26- 35岁的人群比例最高，占据了整个人群的48.2%；其次是36- 45岁之间的人群，比例为24.1%；25岁以下的人群，在准购房者中的比例也不容忽视，占到17.5%；46岁以上的人群的比例较低，合计为10.3%。　　纵观 2004年一、二、三、四季度，25岁以下的人群比例在经历了前三个季度的平稳态势后在四季度有较大幅度的下降，降幅近10%；26- 35岁之间的人群比例在三季度的较大幅度的上升后到四季度有微弱回落，从三季度的51 .3%下降到48.2%，但其主体人群的地位没有改变；36- 45岁的人群比例在三季度较大幅度下降后到四季度有强力回升，从三季度的9.1%上升到 24.1%；46岁以上的人群比例则没有明显的变化。这也从一个侧面证明了26- 35岁之间的人群不论是购房欲望和实现能力上在各个年龄段中都是最有竞争力的。 3.2 潜在购房者的家庭结构图 4-2 2004年四季度南京市准购房者家庭结构统计 [pic] 　　抉策地产研究中心四季度对潜在消费者的家庭结构的调研结果显示：潜在购房者中主要是以家庭为单位进行房产的买卖行为，其比例高达 90.1%，其中三口之家或三口以上的家庭结构占70.2%；相比之下单身购房群体在对房产的需求强烈程度和支付能力上都略显不足，所占比例不到10%。 2004年四个季度比较发现，家庭结构中各个比例变化不大，家庭购买的比例虽然在某个季度有变化，但总体走势上基本平稳，始终是单身购房群体的比例在10%左右微弱振动，家庭购买比例在90%左右变动，但受外部大环境的影响，等待的气氛依然比较浓，层次复杂的家庭结构的单一化趋势受到一定的阻滞。 3.3 潜在购房者的家庭收入情况图4-3 2004年四季度南京市准购房者家庭年总收入统计 [pic] 　　从图 4-3中可以看出：四季度的调研中，家庭年总收入集中在4- 8万之间。其中家庭年总收入在5.1-6万的比例最高，达到19.8%；家庭年总收入在4.1- 5万的比例位居第二，占到17.8%；年总收入在3万以下、3.1- 4万和12万元以上的人群比例也较高，分别为16.8%、16.5%和16.2%；家庭年总收入在6. 1-8万和12万以上比例均很小，比例分别为7.6%和5.3%。　　与前三个季度相比，潜在消费者的收入水平总体变化不大，家庭年总收入在 4万以下的人群比例有显著下降，5.1- 12万的中高收入人群比例有较明显的上升，12万以上的高收入人群的比例基本稳定。 3.4 潜在购房者的受教育程度图 4-4 2004年四季度南京市准购房者中学历结构统计 [pic] 　　正如上季度报告中所说的，随着学历在个人发展中的作用越来越重要，上大学成为人们改变自己命运和提高经济能力的一个重要途径，尤其是社会竞争日益激烈的今天，于是，不仅仅受过高等教育的人群总量不断激增，其在人口中的比例也在不断上升。从上图中可以看出，具有大专和本科学历的人群已经成长为潜在的购房主流，并正以惊人的速度在增长。抉策地产研究中心 2004 年四季度调查结果显示，在准购房者中比例最高的是具有大专学历的人群，为 42.2% ，比第三季度上升了 5.3% ；其次是具有本科学历的人群，比例为 39.9% ，比第三季度上升了 6.6% ；而具有高中 / 中专及以下的人群比例则有所下降，分别从 18.8% 、 2.0% 下降为 13.2% 和 0.3% 。　　通过对 2004 年一、二、三、四季度的学历分布对比发现，具有本科学历的人群比例始终处于上升阶段，具有大专学历的人群比例稳中有升，高中 / 中专 / 技校和初中及以下的人群比例一路下滑，这与社会总体发展趋势基本一致。 4. 潜在消费者的购房偏好 4.1 潜在消费者对购房区域的偏好图 4-5 2004年三、四季度潜在消费者对购房区域的偏好统计 [pic] 　　抉策地产研究中心的四季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在河西、城东和城中，其中河西的偏好比例是 24.2%，位居几大片区之首，这主要源于它作为近年崛起的南京新城区，在消费者心中不论从升值潜力还是从以后的发展前景都在不断上升；其次是城中，作为南京市商业配套等最成熟的城市中心地带，偏好程度依然很高，但由于其可望不可及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群退而求其次，所以其偏好比例排在第二位；城东，作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，其偏好比例为18.2%；另外江宁在潜在消费者的区域偏好中也表现不俗，达到14.9%；城南和城北比例不高，比例分别为11.6% 和9.3%；选择要在江北购房的潜在消费者的比例最小，仅为2.3%。　　与今年三季度相比，把理想的购房区域放在河西、城东和城中的总体比例变化不大，三者依然是前三位，只是在内部有些许变化，如对河西的偏好比例有所下降，降幅为 0.4%，而对城中和城东的偏好比例均有不同程度的上升，其中城中比例上升了1.9%；在其他几个片区三、四季度的偏好比例变化不大。详细论述请参阅本中心的《2004年四季度消费者调查报告》。４.２潜在消费者对购房面积的偏好 [pic] 图4-6 2004年三、四季度潜在消费者对意向面积的偏好统计　　抉策地产研究中心四季度统计结果显示，与上季度相比对面积的偏好仍然集中在 71-110㎡之间，其中对71-90㎡的需求比例较上季度还上升了7.3%，但对91- 110㎡的需求下降了4.7%；另外，对111㎡以上的大面积房产的需求比例则有微弱下降；这与消费者的购买能力、南京市目前实际供给的产品面积分布结构以及总价等因素直接相关的，这种相关关系的描述在本中心的《2004年四季度消费者调查报告》中有详细的论述。由于总价较低不会造成很沉重的经济负担，尤其是对那些急于在南京安家、拆迁户和结婚的人群来说，这种低总价、低首付恰恰迎合了这种需求，因此对中小户型的市场需求量会出现稳中有升的局面。从另外一个方面也说明，购房者消费观念日趋成熟。 4.3 潜在消费者对楼型的偏好 [pic] 图4-7 2004年四季度潜在消费者对楼型的偏好统计　　抉策地产研究中心四季度统计结果显示，潜在消费者对楼型的偏好集中在多层和小高层，偏好比例分别为 54.1%和40.3%；对高层的偏好比例较低，为4.6%；对别墅的偏好比例很低，仅为1%。　　通过对四个季度的楼型偏好的对比可以发现，虽然多层依然在楼型偏好中唱主角，但是小高层已经渐为人们接受，其地位日渐稳固，况且随着土地资源日见稀缺，小高层的需求很容易在市场供给中得到相应的实现，而对多层的需求则会因为其供给量的匮乏向小高层和高层转移，使对小高层的需求呈现成长势头。 4.4 潜在消费者对户型的偏好图 4-8 2004年三、四季度潜在消费者对户型的偏好对比统计 [pic] 　　从上文中潜在消费者对购买面积的偏好比例上可以看出，消费者的偏好面积集中在 71-110㎡之间，那么与户型对应起来就是二室二厅到三室两厅。从图4- 10中不难看出，三室两厅的偏好比例最高，达到38.9%；二室二厅、三室一厅的户型需求在调查结果中所占的比例相差无几，分别为20.5%和24.6%；另外，对二室一厅的需求比例比较低，为11.6%；对单室套的比例仅为2.6%，这个数据不能完全反映消费者对该户型的需求情况，因为目前该户型的供给比例太小，消费者没有选择；对三室以上的大户型的需求情况与对大面积的需求基本对应，较真实的反映了对该类户型的需求情况。　　与三季度相比，对二室的需求比例有所下降而对三室的需求比例有所上升。其中对三室一厅的需求比例较上季度了 2.6%，对三室二厅的需求比例较上季度上升了1.8%；而对二室二厅的需求比例较上季度下降了4.9%，对二室一厅的需求比例较上季度下降了0.3%。 4.5 潜在消费者对配套最看重的三个因素 [pic] 图 4-9 2004年四季度潜在消费者对配套最看重的因素的偏好统计注：本题为多项选择　　抉策地产研究中心四季度潜在消费者调查结果显示，在对相关配套的考察中，潜在消费者对交通路线的关注度最高，认为交通便利是必备配套的比例高达 76%；其次是对生活中不可或缺的超市的需求，认为超市是配套中不可缺少的比例为64. 2%；紧随其后的是对学校和农贸市场的需求，比例分别达到43.4%和44.8%；以上四大元素对于人们的日常生活是息息相关的；另外，人们对医院的选择比例也比较高，达到26 .7%；而相比之下，对餐饮场所和娱乐场所则要求不多，说明更多的潜在消费者关注的还是基本的生活配套。 4.6 潜在消费者购买目的的分析 [pic] 图4-10 2004年三、四季度潜在消费者购买动机比较　　2004年四季度，在对潜在消费者的购买目的进行调研后发现，有16%的受访者主要是因为拆迁购买住房；用于改善居住条件的仍然占据主要比例，四季度该项比例为33.8%，与三季度相比上升1.7%；用于满足基本生活需要的比例从三季度的18.1%下降到18%；用于定居南京的受访者的比例也从三季度的9.8%上升到10.9%；用于投资的比例为21.3%，比三季度回落了2.1%。 5. 购买方式与购买力分析 5.1 潜在消费者可以承受的最高单价图 4-11 2004年三、四季度潜在消费者对可承受最高单价的统计 [pic] 　　抉策地产研究中心四季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者的可承受的最高单价多在 4001-6000元/㎡的区间内，其中对单价在4001- 5000元/㎡之间的比例最高为36%；其次是单价在5001- 6000元/㎡的比例，为25.4%；处于第三位的是单价在3001- 4000元/㎡之间的比例；为23.4%；单价3000元/㎡以下和6000元/㎡以上的比例均比较低，分别为7.3%和7.9%，这和单价在3000元/㎡以下的供给量及供给区域有很大关系，该价位段的房源基本上位于江北，主城区基本没有这样的商品房供应，所以该心理价位的需求比例被动压缩。　　与2004年三季度相比，随着南京市居民收入的增加和整体房价的不断攀升，潜在消费者的心理可承受房价的峰值水平有了一定的提高，从三季度的集中在3000- 5000元/㎡上升到四季度的集中在4001-6000元/㎡，而且在可承受单价在5001- 6000元/㎡的人群比例有了较大幅度的上升。 5.2 潜在消费者可以承受的最高总价 [pic] 图4-12 2004年四季度潜在消费者对可承受最高总价的统计　　2004年四季度潜在消费者可承受最高总价的调研结果显示，对总价在31- 40万之间的可承受比例最高，达到38%；可承受最高总价在41- 50万之间的所占比例次之为21.5%；可承受总价在20- 30万之间位居第三，比例为为16.2%；可承受总价在万之间和51- 60万之间的比例比较小，为10.6%；可承受总价在60万以上的比例也较低，仅为9.9%；比例最小的是可承受总价在20万以下的，比例仅为4%。 5.3 付款方式图 4-13 2004年三、四季度潜在消费者对付款方式的偏好统计 [pic] 　　2004年四季度潜在消费者付款方式的调研结果显示，选择按揭贷款的人群比例最高为72.1%；其次是一次性付款的人群比例为14.9%；选择分期付款的人群比例最低，为13 .0%。这些数据值得关注，说明随着房价的不断攀升，能一次性付款的购房群体逐步缩小。自从今年11月1日央行加息政策实施以来，加息对楼市影响的讨论不绝于耳，但根据我中心对消费者的深度访谈发现，央行的加息影响最多的可能只是消费者的付款方式，比如减少贷款额度或缩短贷款年限，但仅就本次小幅加息而言，影响微乎其微。与上季度相比，按揭贷款的选择比例有3.4%的增幅；一次性付款的选择比例有2.2%的上升；分期付款的选择比例下降了5.5%。在中国目前信用制度还不是很健全的今天，选择贷款的比例已经超过了7成，换句话说有7成以上的消费者选择了透支明天的收入作为今天的消费支出，那么他们的这种对未来的普遍乐观的预期是理性的还是有一定盲目性的呢？从我国目前的信息通畅程度和受高等教育教育比例而言，消费者要根据国家的就业率、行业的发展前景等信息实现相对理性的预期还未实现，所以，消费者这种多少有点盲目的乐观预期会给银行和个人带来一定的风险隐患。另外对付款方式数据与房价水平做相关性分析，可以为建立我们自己的收入房价比提供参考，详细分析见《抉策地产研究中心南京市季度房地产市场需求特征调查研究报告》。 6. 潜在购房者的媒介影响度媒介对意向购房者的决策过程的影响程度图 4-14 2004年四季度潜在消费者的媒介影响度的统计 [pic] 　　抉策地产研究中心调研结果显示，三季度潜在消费者认为媒介宣传“有一定影响”的比例为 71.6%；认为“没有什么影响”的比例为23.9%；认为“影响很大”的比例仅为4.5%。第五节生活指数评价　　抉策地产研究中心于 2003年8月创立了区域生活指数评价系统和典型楼盘生活指数评价系统，至今已一年有余，经过多次补充、完善和修订，是经过科学设计的评价模型系统，主要是用来评价城市中各片区、各地理板块、各典型楼盘的生活便利程度的指标系统，并给出区域生活便利指数、区域发展综合评价和专项分析、典型楼盘生活指数评价、典型楼盘性价比分析。生活指数模型旨在提供一个对房地产产品的客观评价体系与计量模型，它能够为房地产开发商进行楼盘开发提供理性的参考，为购房者的理性选择提供有益帮助。这个模型在今天这样一个商品房供应如此纷繁复杂的时代可以提供一套有效的评价商品房价值的方法。　　根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库数据分析，2004年三季度消费者调查结果显示，购房者对商品房的选择进一步集中在对商品房产品品质、投资价值等的判断项目上，抉策地产研究中心购房会员俱乐部目前在受理来访和来电咨询的会员时，也发现购房群体急需一套比较标准的商品房评价指标，因为在大量的由供给方提供的宣传资料与数据中进行理性的判断是相当困难的，另外不同目的购房者如：居住、经营、投资有不同判断指标。抉策地产研究中心根据社会公众的需要设计的区域生活指数模型不仅考虑商品房基本生活便利指标，而且设计了区域地理人口发展态势、区域经济发展水平等相关指标，并提供利用模型对典型区域的区域生活指数的评价结果；并分别考虑了住宅、商住及商铺类物业各类型商品房的租金水平、投资回报率等指标项目，以比较全面的视角对商品房的性价比进行评价。本节提供了利用生活指数模型对典型项目进行的生活指数评价结果。　　抉策地产研究中心生活指数评价模型依据抉策 70典型楼盘数据库的数据支持，将长期为社会各界提供对房地产产品综合品质的评价与分析结果。 1. 生活指数评价 1.1 区域生活指数模型　　生活指数模型是抉策地产研究中心独创的基于抉策地产研究中心 70典型楼盘指数数据库之上，建立的生活便利程度的信息分析系统，用于评价特定区域或特定楼盘生活便利程度的综合评价体系；具体地说就是运用德尔菲法对各指标计算打分，同时利用 MATLAB软件，来评定区域生活便利程度的方法。设有双层加权指标7项，这些指标项目为：区域交通设施完备程度、区域环境保护程度、区域商业设施完备程度、区域医疗设施完备程度、区域休闲设施完备数、区域教育设施完备程度、区域内典型社区居民满意程度、区域人口地理发展水平及区域经济发展程度。　　抉策地产研究中心对以上指标建立了监测模型，计算得分，以量化的评价结果来说明所属地域商品房的市场性价比，评定模型如下：表 5-1 区域生活指标双重加权评定模型（5分制） |影响因素 |总权重|分级指标及分权重（w） | | |(w) | | |区域人口地 |0.10 |区域每平方公里人 |区域大专以上学历 |区域45岁以下人口比 | |理发展水平 | |口数/家庭数量（0.|人口比例（0.35） |例（0.20） | | | |45） | | | |区域经济发 |0.10 |区域内就业人口数 |人均可支配收入（0|人均零售额（0.20） | |展水平 | |（0.50） |.30） | | |区域交通设 |0.15 |公交线路总里程（0|区域中心点距市中 |是否有轻轨、地铁、 | |施完备程度 | |.45） |心直线距离（0.35 |快速交通环线的规划 | | | | |） |（0.20） | |区域环境质 |0.15 |周边植被覆盖率（0|地域风貌（0.30） |属几级地（0.20） | |量 | |.50） | | | |区域商业设 |0.15 |超市、便利店密度 |大型商贸场所密度 |农贸易市场密度（0.3| |施完备程度 | |（0.45） |（0.25） |0） | |区域医疗设 |0.10 |10公里范围医疗机 |距离片区中心最近的三级以上医院的距离 | |施完备程度 | |构数（所）（0.50 |及名称（0.50） | | | |） | | |区域休闲设 |0.10 |每平方公里体育场 |每平方公里中档餐 |每平方公里文化娱乐 | |施完备数 | |馆数（0.45） |饮服务机构数（0.2|场所数（0.30） | | | | |5） | | |区域教育设 |0.10 |大学、展览馆密度 |中小学密度（0.45 |幼教服务机构密度（0| |施完备程度 | |（0.25） |） |.30） | |代表社区居 |0.05 |通过小型抽样调查获得有关：居民对社区保安标准、物业收费 | |民居住满意 | |标准、保洁标准的态度得出的综合分。 | |程度（5分制| | | |） | | | 利用这个模型，我们可以对不同地理范围内的片区进行生活指数评价。 1.2 应用与测评结果　　自该模型推出以来，这一对商品住宅的价值评价体系已为社会各界所接受，本期我中心对生活指数评价模型进行了进一步的应用：在对南京市人口地理进行板块划分的基础上，选取南京市江北片区六个小地理片区进行了生活指数评价。评定结果如下表 5-2：表 5-2 南京新城区典型版块生活便利指数评定结果列表 |小片区名 |城东南杨庄 |将军路版|珠江镇版|河西奥体 | |称 |版块 |块 |块 |版块 | |所属大区 |城东片区 |江宁片区|江北片区|河西片区 | |生活指数 |4.20 |4.12 |4.08 |4.35 | |普通住宅 |5000 |3800 |2700 |2800 | |均价 | | | | | 　　区域生活指数的测评结果可以对消费者评价楼盘性价比、开发企业进行楼盘项目规划、中介机构评价租赁行情提供一定参考。本期我们就城东南杨庄版块、将军路版块、珠江镇版块、河西奥体版块四个新城区新兴版块进行区域生活指数评价，结果如上表。江北是近期南京市城市发展中的新城区，近年来政府规划与投入的力度相当大，过江交通路网的逐步到位以及片区的规划与建设的逐步到位为珠江镇这个中心版块具备了凝聚周边人气，形成中心商业与文化区域的可能，其在区域交通、商业设施、医疗设施、典型社区居民满意程度等生活便利指标的完备程度分级指标得分不高，而在区域环境保护程度、远景规划等分级指标项目中有一定优势，综合得分处于四个新兴版块的较低水平，但后继潜力较大；江宁将军路版块，因为主要以居住为主体功能，在区域交通、环境景观、商品房品质等生活便利指标的完备程度分级指标得分较高，但在商业、文化、教育设施等生活便利指标的完备程度分级指标得分不高，处于四个新兴版块的中上水平；城东南杨庄版块由于距离主城区较近，环境质量较好，近年来商品房价格上升幅度很大，其在区域交通、商品房品质、代表社区居民居住满意程度等生活便利指标的完备程度分级指标得分较高，但在商业、文化、教育设施等生活便利指标的完备程度分级指标得分不高，处于四个新兴版块的中下水平；河西奥体版块经过政府大力度的建设投入，基本设施到位情况明显改善，在区域交通、区域环境保护程度、商业设施、医疗设施完备程度等生活便利指标的完备程度分级指标得分较高，在远景规划等分级指标项目中有一定优势，综合得分较 2000 年有明显提高，并处于本次评价的四个新兴版块的较高水平。 2. 典型楼盘生活指数评价 2.1 典型楼盘生活指数模型　　抉策地产研究中心典型楼盘生活指数评价模型是建立在区域生活指数模型基础上，对典型楼盘进行的生活指数评价系统。该系统充分考虑到房地产产品的价值构成，对购房者的购房过程可提供有效指导，并可为房产投资项目预期销售、收益状况提供参考。　　楼盘生活指数评价指标系统包括：建筑质量、发展商水平、周边环境、交通环境、医疗教育环境、楼盘套内设施完备数、小区内设施完备数、业主状况、楼盘物业服务水平及其分级指标、投资价值指标。　　抉策地产研究中心对影响楼盘生活便利程度的指标建立了计量评级标准，在 70典型楼盘数据库的数据平台上对模型所涉及的信息项目进行了月度信息跟踪。为进行完善的生活指数评价，相关监测项目多达30余项。抉策地产研究中心典型楼盘生活指数评价模型如下表：表 5-3 典型楼盘生活指标双重加权评定模型（5分制） |影响因素 |总权重(W) |分级指标 |分权重 | | | | |（W） | |开发商评价 |0.05 |资金实力 |0.20 | | | |典型项目销售状况 |0.30 | | | |品牌知名度 |0.25 | | | |相似项目经验及业界评价 |0.25 | |项目建筑质量|0.10 |建筑设计等级 |0.20 | | | |实施施工企业等级 |0.30 | | | |室内布局合理性评估 |0.20 | | | |项目验收评价 |0.30 | |楼盘套内设施|0.10 |对特定设施完备数进行量化评级打分 | |完备数 | | | |小区内设施 |0.10 | | |完备数 | | | | |0.15 |周边文化场馆设施数 |0.30 | |周边环境 | | | | | | |周边植被覆盖率 |0.20 | | | |周边治安 |0.25 | | | |所处大片区生活指数 |0.25 | |交通环境 |0.15 |距市中心直线距离 |0.35 | | | |1公里内设站点的公交线路条数 |0.45 | | | |交通规划 |0.20 | |医疗教育环境|0.15 |10公里范围医疗机构数 |0.30 | | | |是否有社区医疗救助机构 |0.20 | | | |距离社区最近的三级以上医院的距离 |0.30 | | | |幼儿园、小学、中学、大学的等级及 |0.20 | | | |距离 | | |项目投资价值|0.05 |当地租金水平/投资回报率 |0.80 | | | |商用面积比例 |0.10 | | | |人流量 |0.10 | |业主情况 |0.10 |职业结构比例 |0.25 | | | |业主入住率 |0.25 | | | |业主入住满意度 |0.30 | | | |购房目的比例 |0.20 | |楼盘服务水平|0.05 |保安标准 |0.25 | | | |保洁标准 |0.25 | | | |物业收费标准 |0.25 | | | |可提供的其它服务项目 |0.25 | 根据以上楼盘生活指数量化评价模型 ,可计算某楼盘生活便利程度，该指数可作为判断某楼盘便利程度的标准。 2.2 应用与测评结果　　根据测评标准，经过 MATLAB软件的计算，本期对河西6个典型楼盘进行了楼盘生活指数的评定，结果如下：表 5-4 典型楼盘生活指数结论表 |项目名|万达紫金 |托乐 |翠屏清|风悦天|金陵名人| |称 |明珠 |嘉 |华 |晴 |居 | |物业类|住宅 | |型 | | |所属大|城东南杨 |将军路版块 |珠江镇|河西奥体| |区 |庄 | |版块 |版块 | | |版块 | | | | |生活指|4.20 |4.35 |4.08 |4.55 | |数 | | | | | |楼盘均|5800 |3550 |3550 |2800 |7300 | |价 | | | | | | 　　抉策地产研究中心建议，在相同价位段的楼盘项目中选择生活指数得分较高的项目。 3. 典型楼盘性价比分析　　以下是根据楼盘价位与典型楼盘生活指数值的相关性分析所设计的楼盘性价比分析模型，区间标尺为数值 1- 5，同样价位下楼盘生活指数较高，说明其生活便利程度较高，对开发商而言，开发这样的楼盘较有市场竞争力，对购房者来说，选择这样的楼盘具有较高的性价比。根据表5- 4数据，我们对五个典型楼盘进行了楼盘性价比测评，结果如下：图 5-1 楼盘性价比测评图 [pic] 　　图示显示，在同一价格区间内，如代表楼盘价位区间的方形点落在代表楼盘生活指数的菱形点内层，说明其性价比较高，生活便利程度较高，反之如落在外层，说明相对同等价位的楼盘，其生活便利程度较低，性价比也较低。从生活指数评定到性价比模型的设计，其主要宗旨就是科学地评价房地产产品的市场价值及市场竞争力，为市场提供参考，对开发商项目开发与消费者理性消费来说，都是有积极意义的。　　如图表所示，本期生活指数评价的典型楼盘分别选自南京市新城区的新兴版块，全部是住宅项目，结合这些项目的价格分析，这些楼盘的共同特征是版块的未来发展潜力较大，性价比普遍较高，根据抉策地产研究中心楼盘数据库跟踪信息数据分析，这些典型项目的销售进度及市场接纳速度比其片区平均速度稍高。 4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》　　《抉策典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》为定制产品、双月发布，主体内容：成熟地理概念区域内及 5公里范围内典型楼盘项目生活指数评价 /性价比分析/周边项目比较分析工作表/发展商背景分析/卖点分析。 4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》　　《抉策楼盘项目前期定位研究》为专项研究，依据人口地理整合信息，结合楼盘数据库、生活指数评价模型，为商品房开发前期提供专项市场调查和项目定位研究。 4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》表 5-5 抉策地产市场吸纳与性价比定价模型 |项目 |5公里内同质项目均|典型竞争项目市场吸纳速 |区域生活 | | |价 |度 |指数得分 | | | |月度变化率 | | |参考数据 |A |B |C | |调整系数 |X |Y |Z | |价格策略应变系数|不同时间段内调整价格策略，制定应变系数，以便对基价进| | |行调整。 | |建议定价 |— 元/平米区间 | 第六节媒体监测与研究　　房地产营销策略，包含市场定位策略、产品策略、价格策略以及房地产分销促销策略，它的意义在于帮助开发商认清市场、审时度势、扬长避短。房地产广告是房地产营销策略中的重要一环，其目的是达成或帮助达成房地产营销目标。在房地产竞争日趋激烈的今天，南京的房地产开发商所面临的主要问题是：什么样的营销策略能使得自己在这样一个竞争激烈的市场中胜出。在行业发展到一定程度的时候，借助于媒体宣传，注重在广告上的投入，成为诸多开发商越来越倚重的手段之一。本期媒体监测与研究是在抉策房地产研究中心媒体监测数据库数据的基础上，对南京房地产的营销活动基本状况进行监测与分析，并以此为基础展开的对房地产及企业营销投放策略的监测与分析。 1. 2004年四季度南京房地产平面广告投放监测　　本期报告以 2004年10月1日到 12月31日的广告监测统计数据为基础，对南京房地产报纸平面广告的投放排名、投放总额、投放频率、各区域楼盘广告发布量排名、各开发商投放量排名、媒体分布及南京房地产营销广告主题等多方面进行统计分析，并对南京各平面媒体影响度、消费者的媒体偏好与媒体影响度排名等进行了进一步的研究。本期平面媒体的监测范围包括《金陵晚报》、《现代快报》、《南京晨报》、《扬子晚报》、《星期五》、《南京日报》、《江南时报》、《江苏商报》、《周末》、《江苏广播电视报》等南京影响力较大的几家报纸。 1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率表 6-1 2004年度1—12月南京楼盘报纸平面广告投放量前十名统计 |楼盘名称 |投放总|投放总|投放总量|投放媒 |日投放|单次投 |物业类型 | | |通栏数|额（元|排名 |体总次 |通栏数|放版面 | | | | |） | |数 | | | | |顺驰滨江奥城|753 |527100|1 |164 |2.06 |4.59 |住宅 | | | |0 | | | | | | |龙凤花园 |612 |428400|2 |114 |1.68 |5.37 |住宅 | | | |0 | | | | | | |金马郦城（新|427 |298900|3 |107 |1.17 |3.99 |住宅 | |） | |0 | | | | | | |瑞鑫兰庭 |416.5 |291550|4 |104 |1.14 |4 |住宅 | | | |0 | | | | | | |苏宁.千秋情 |401.5 |281050|5 |124 |1.1 |3.24 |住宅 | |缘 | |0 | | | | | | |明月港湾 |388 |271600|6 |122 |1.06 |3.18 |住宅 | | | |0 | | | | | | |翠岛花城 |366 |256200|7 |92 |1 |3.98 |住宅 | | | |0 | | | | | | |百家湖花园 |360.5 |252350|8 |144 |0.99 |2.5 |住宅 | | | |0 | | | | | | |明发滨江新城|358 |250600|9 |71 |0.98 |5.04 |住宅 | | | |0 | | | | | | |云锦美地 |349 |244300|10 |87 |0.96 |4.01 |住宅 | | | |0 | | | | | | 表 6-2 2004年度第四季度南京楼盘报纸平面广告投放量前十名统计 |楼盘名称 |投放 |投放总 |投放总量|投放媒 |日投 |单次投 |物业类型 | | |总通 |额（元 |排名 |体总次 |放通 |放版面 | | | |栏数 |） | |数 |栏数 | | | |龙凤花园 |291 |2037000|1 |55 |3.16 |5.29 |住宅 | |明发滨江新城 |266 |1862000|2 |46 |2.89 |5.78 |住宅 | |顺驰滨江奥城 |259 |1813000|3 |56 |2.82 |4.63 |住宅 | |金马郦城（新 |202 |1414000|4 |48 |2.2 |4.21 |住宅 | |） | | | | | | | | |奥体韵动汇 |156 |1092000|5 |34 |1.7 |4.59 |住宅 | |晶彩香格里拉 |147 |1029000|6 |28 |1.6 |5.25 |住宅 | |苏宁.千秋情缘|140 |980000 |7 |39 |1.52 |3.59 |住宅 | |百家湖花园 |137 |959000 |8 |54 |1.49 |2.54 |住宅 | |拉德芳斯 |126 |882000 |9 |22 |1.37 |5.73 |住宅 | |银河国际广场 |114 |798000 |10 |28 |1.24 |4.07 |商铺 | 注：抉策地产研究中心在平面广告监测中对版面统计遵循如下的规则：1整版=6通栏，1 半版=3通栏，1双通栏=2通栏，一个10.5通栏=1通栏，广告发布版面量统计单位为1通栏，广告价格计算标准为7000元/通栏的平均水平。　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年第四季度，各类楼盘在南京报纸共投放楼盘广告7868个通栏，这一水平较之上期有明显提高。四季度中，共有221家楼盘，其中排名前十位的楼盘报纸广告投放总量为1 838个通栏，占到四季度报纸广告投放总量的23.4%左右。具体排名为龙凤花园以 55次投放 291个通栏的广告量位居第一，明发滨江新城以46次投放266个通栏的广告量排名第二，排名第三的为顺驰滨江奥城， 56次投放了 259个通栏的广告投放量。　　通过比较可以发现，在 2004年度1—12月份及2004年度第三季度南京楼盘报纸平面广告投放量前十名中，龙凤花园及顺驰滨江奥城这两个楼盘的排名一直在前三位之中。龙凤花园由于项目周期较长，同时位处楼市竞争最为激烈的河西，因此长期以来，一直保持着较高的广告投放量。顺驰滨江奥城开盘时间不长，由于整个市场销售不景气，因此该楼盘在四季度加大广告宣传的力度，其目的除了为销售服务之外，亦在塑造楼盘形象。明发滨江新城为目前江北片区的第二大盘，在四季度中开始加大广告宣传力度，目的是为了更好的销售。　　本期新进入前十位排名的其它七家楼盘中，河西占了 5家。四季度中由于奥体板块许多楼盘推出新供给，在加大河西片区供应量的同时，亦加剧了市场竞争的程度，因为该片区近期并没有出现大量新增的市场需求。在这种环境之下，为了在诸多的楼盘中脱颖而出，为了自身更好的销售，增加广告营销宣传的力度亦是必然的。　　目前由于南京房市中住宅市场的主体产品供给量越来越大，同行业内同质性产品的竞争也日益加剧，这一情况本期在河西片区体现的尤为明显。四季度中 10—11月份左右，为楼市销售旺季，许多楼盘纷纷在这个时段推出新供给，供应量的持续增加，缩小了行业竞争空间、范围，将南京房地产市场的竞争主要集中在住宅市场的同时，也自然而然的加剧了商品住宅市场的竞争压力。与此同时，亦使得消费越来越理性的购房者有了越来越多的选择、比较的空间，持币观望的人群比例越来越大。　　可以说，四季度中，广告投放量的增加是由日益激烈的市场竞争所带来的必然结果。 1.2 分区域投放量统计表 6-3 2004年四季度南京楼盘报纸平面广告分区域广告投放量统计 |楼盘所属大区 |投放广告版面总|投放广告总次数 |投放版面总量排名 | | |量 | | | |河西 |2219.5 |599 |1 | |江宁 |1755.5 |545 |2 | |城中 |1454 |401 |3 | |城东 |673.5 |181 |4 | |城南 |553 |170 |5 | |江北 |538.5 |137 |6 | |城北 |494 |146 |7 | |其它（外地） |180 |69 |8 | 　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年四季度，报纸投放总量前三名的片区是河西、江宁与城中，分别达到2219.5、1755.5、1454个通栏。这三个片区的广告投放量，与三季度相比，河西和城中的变化不大，幅度都在200个通栏以内。变动较大的为江宁片区，其广告投放量增加了400个左右的通栏，排名从上期的第三位升为本期的第二。　　接下来的排名与上期一样，排名第四位至第七位的片区及其投放量分别是城东 673.5通栏、城南553个通栏、江北538.5个通栏、城北494个通栏。尽管本期南京的几个片区的广告投放量仍以城北最少，但是与上期比较，这一投放水平有了很大的提高，增加幅度也在400通栏左右。其次变动较大的为江北片区，广告投放量较之上期，增加了近 440个通栏，由于四季度江北新增的供给亦较多，在这些楼盘如华欧国际友好城及明发滨江新城的较多广告投放量的支撑下，使得江北的广告投放量的增加在所有片区中最为明显。城东和城南的广告投放量比较平稳，变化不大。　　四季度中，片区广告投放量的排名与三季度相比，几无变动。除去城中与江宁的位置调换之外，其余片区的排名保持不变。　　就广告投放量来说，变化最大的有三个片区，分为江宁、江北、城北片区。这一变动与此三个片区在四季度的表现有关：江宁楼市销售在四季度进展不大；江北楼市在四季度中连续两个大盘的开盘预示着江北片区已经进入大盘时代；城北片区四季度中受关注的程度在持续的增高，供给量亦有所增加。鉴于供应压力的持续增长等原因，广告投放量的增加也合情合理。　　目前南京房地产市场的主要特征是存在局部的供需结构失衡，在这样的大环境中，分区域的广告投放统计有一定的积极意义。对于开发商来说，可以根据某区域广告投放量比例的变化、排名、投放额等指标数据，来估计该区域的竞争的激烈程度，供应量的大致变化，当然还需要与相关市场指标交叉分析，在此不再赘述。 1.3 分物业类型投放量统计表 6-4 2004年四季度南京楼盘报纸平面广告分物业投放量统计 |物业类型 |投放版面数 |占投放总量 |投放广告的楼盘|投放次数 | | |（通栏） |百分比 |总数（家） |最多的区域 | |住宅 |6516 |82.82% |163 |河西 | |别墅 |387.5 |4.93% |20 |江宁 | |写字楼 |357.5 |4.54% |15 |城中 | |商住 |306.5 |3.90% |12 |城中 | |商铺 |255.5 |3.25% |19 |江宁 | |旅游地产 |45 |0.57% |2 |—— | 　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年四季度各物业报纸平面广告投放量的排名，除去商铺的排名由上期的第二跌至第五外，其余排位保持不变。　　住宅项目报纸平面广告投放量在四季度中，仍然排名第一，以 6516通栏，占投放总量80.38%的比例远远超出其它各物业居于首位。投放的区域集中在河西、江北、江宁。别墅市场在近期供需比例加大，销售进度开始放缓，为了销售，需要较多的广告宣传，本期以387.5通栏的投放量排名第二，投放楼盘仍然集中在江宁片区。商铺、商住及写字楼等商业项目的报纸平面广告在四季度的投放比重占投放总量的11 .69%，较之上期有所下降，投放项目集中在城中片区。旅游地产在四季度中的投放量占投放总量的0.57%，保持了上期的水平。 1.4 开发商投放量统计表 6-5 2004年四季度开发商报纸平面广告投放量前十名统计表 |开发商名称 |投放广告 |投放 |投放 |投放 | | |版面总量 |广告次数 |广告费用 |总量排名 | |南京南北建设实业有限公司 |291 |55 |2037000 |1 | |明发集团南京房地产开发有限公|266 |46 |1862000 |2 | |司 | | | | | |南京顺驰地产有限公司 |259 |56 |1813000 |3 | |南京金马房地产公司 |202 |48 |1414000 |4 | |苏宁地产 |186 |55 |1302000 |5 | |南京欧瑞房地产开发有限责任公|156 |34 |1092000 |6 | |司 | | | | | |江苏金大地房地产开发有限责任|147 |28 |1029000 |7 | |公司 | | | | | |南京利源物业发展有限公司南 |137 |54 |959000 |8 | |京百家湖房地产开发有限公司 | | | | | |南京金高房地产 |126 |22 |882000 |9 | |万泰集团银河地产 |114 |28 |798000 |10 | 　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示，2004年四季度开发商报纸平面广告投放量前十名与三季度相比，变化较大。上期排名第二的南京南北建设实业有限公司以291通栏的报纸平面广告投放量取代了上期南京顺驰地产有限公司排名，本期排名第一，对应楼盘为龙凤花园。明发集团南京房地产开发有限公司由于其开发的明发滨江新城在新近开盘，因而在四季度中加大了报纸平面广告的投放，以266通栏排名第二。南京顺驰地产有限公司本期以259通栏的投放量排名第三，其报纸平面广告投放水平较之三季度有较大幅度的减少。南京金马房地产公司及苏宁地产分别以202通栏、186通栏的报纸平面广告投放量排在第四位与第五位。　　开发商的广告投放策略，与其开发的楼盘所处的市场环境是密不可分的。楼盘的市场形势在很大程度上决定了其开发单位的广告宣传策略，同样，我们通过对开发商广告投放量的统计分析，可以判断出该开发商的广告战略，并最终了解其楼盘的情况。如明发集团南京房地产开发有限公司在本期排名提升较多，原因在于其开发的楼盘刚刚开盘不久；南京金马房地产公司所开发的金马骊城位处竞争激烈的河西市场，它采取的广告策略是以较大的宣传力度，以提高楼盘知名度，扩大楼盘影响力，更大程度的获取购房者关注为目的的广告战略，为其楼盘项目销售造势。 1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计表 6-6 2004年四季度南京市各报纸发布房地产广告量统计表 |报纸名称 |发布广告 |发布 |发布广告 |平均日发布广告| | |量排名 |广告次数 |总通栏数 |通栏数 | |现代快报 |1 |798 |2769 |30.0978 | |金陵晚报 |2 |713 |2290 |24.8913 | |南京晨报 |3 |241 |935 |10.163 | |扬子晚报 |4 |197 |776.5 |8.4402 | |南京日报 |5 |193 |658 |7.1522 | |江南时报 |6 |52 |244 |2.6522 | |服务导报 |7 |30 |116 |1.2609 | |星期五 |8 |21 |67.5 |0.7337 | |商报 |9 |3 |12 |0.1304 | 　　抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年四季度《现代快报》以2769个通栏的季度发布总量延续了其三季度的战果，继续排名第一，四季度中《现代快报》共发布楼盘广告798次，平均每天发布约30通栏；《金陵晚报》在本期以2290个通栏的发布总量、713次的发布次数继续保持其第二的排名。尽管排名未变，但是《金陵晚报》的发布总量、发布次数较之三季度由了明显的提高。《南京晨报》、《扬子晚报》、《南京日报》在本期分别以935通栏、776.5通栏、658通栏的季度广告发布总量、241、197、193次的发布广告次数排名第三、四、五位。　　对于开发商来说，判断报纸影响力的一个重要指标是该报纸的发行量，然后是该报纸的到达率和自身广告在该报纸被同质性广告所覆盖的可能性。南京抉策地产研究中心在营销监测数据库的基础上，可以为企业制定广告策略提供建议服务，敬请关注《抉策地产研究中心南京市房地产市场营销投放监测与研究报告（双月刊）》（收费定制报告）。 2. 2004年四季度南京房地产网络广告监测分析　　南京抉策地产研究中心在对报纸进行实时监测的基础上，同时对消费者得知房地产信息的另外一种重要的途径 ——网络这一新兴媒体进行了监测，通过专业统计软件得出各项目投放网络广告的被关注度（以第一名为100）。表 6-6 2004年四季度南京市楼盘网络广告投放前10名。 |项目名称 |开发商名称 |区域 |综合关注度 | |明发滨江新城 |南京明发房地产 |江北 |100 | |蔚蓝星座 |南京中北房地产开发有限公司 |城南 |87 | |金陵大公馆 |江苏五岳置业 |城中 |87 | |皇册家园 |南京鸿意房地产有限公司 |城中 |78 | |明月港湾 |南京明月建设集团有限公司 |江宁 |63 | |托乐嘉街区 |新城置业发展有新公司 |江宁 |57 | |华侨城 |江苏华侨房地产开发有限公司 |江北 |54 | |锦虹丽都（二期）|江苏中浩房地产有限公司 |城南 |51 | |钟山·银城东苑 |南京银城房地产开发有限公司 |城东 |49 | |瑞鑫兰庭 |江苏瑞鑫房地产开发有限公司 |城东 |42 | 　　随着网络普及率的提高，网络作为一种新兴的媒体，开始被各种行业所关注，而网络媒体本身的特质更保证了其作为一种理性传播途径的可能性。首先，受众有充分的时间在网络上有选择性的对信息进行综合的比较与分析；其次，与报纸、户外广告相比，网络广告不但有着更低的成本，而且更加的灵活。由表 6- 6的统计数据看出，在网络广告竞争中，明发滨江新城、蔚蓝星座及金陵大公馆分别以1 00、87和87的关注度名列前三位。本期排名前十位的楼盘网络广告同二季度相比，仍是新楼盘项目为主，新兴楼盘受关注的程度普遍高于其它。其余均为老盘，如：锦虹丽都、华侨城等。网络广告监测的具体方法与进一步的分析研究结果，可参见抉策地产研究中心分季度发布的《抉策地产研究中心片区市场特征研究报告》。 3. 2004年南京市房地广告营销主题与促销活动分析 3.1 房地产营销主题分析表 6-7 别墅及高档住宅营销主题 |万科光明城市 |绝版湖景达观天下 | | |金色风景谢幕光明盛情续缘！ | | |顶级纯住区河西财富菁英聚居地 | |玛斯兰德别墅 |玛斯兰德向往也是一种幸福 | | |玛斯兰德·2004金秋版 | | |----香橙街区·辣椒街区---- | | |快乐圣诞----玛斯兰德·与您共享 | |丽晶国际新锐座 |新锐创业型工作室特别推出----在香港获颁港台地 | | |区最受关注的酒店式公寓金奖 | |高尔夫国际花园* |一脉相承的名门气度 | | |增值地标VS梦想住宅 | | |台胞热爱祖国的具体表现 | | |在这里，人性化不再是一句口号 | |金鼎湾 |金鼎湾·王座----20余种国际品牌，联手撼世豪装 | | |鼎极邀约 | | |市区豪宅6个月热销3.1亿 | |百家湖花园 |不要用流行的眼光看我，----我的目标是百年社区 | | |。----面对各种风格泛溢的房产概念----你有没有 | | |想过，社区真正的魅力和价值在哪里？----百家湖 | | |花园有足够的谦逊，面对时代的百花齐放----也有 | | |足够的谦逊，在瞬息万变的潮流中树立起经典的骄 | | |傲----致力于有立场、有精神的社区文化建设---- | | |执著于建设有内涵的百年社区 | |莱茵东郡 |有别于别墅----莱茵东郡2期双跃洋房 | | |不是普通公寓 | | |洋房生活----双跃洋房 | 表 6-8 普通住宅营销主题 |紫鑫中华广场 |幸福，动起来 | | |地铁，动起来----明年地铁通车，请搭一号线到紫 | | |鑫中华广场，幸福新天地来！ | | |南京，动起来---河西领头楼盘紫鑫中华广场，南京| | |房市新焦点 | | |紫鑫中华广场，撼动南京登场--面对奥体，42万平 | | |米世纪造镇 | |城开家园 |【城开家园·境界】全视野景观现房。 | | |月牙湖板块绝版气质小高层 | |华汇康城 |首付5万余元----入住山景小高层，独有百亩山体公| | |园 | | |在华汇康城，我们和山就是距离----家家户户推窗 | | |见绿!healthfarmily健康大本营等你来！ | | |这个冬季，----温暖是一种有阳光ROOM的生活。 | |翠岛花城 |水景保留房源D2.E1幢----现推出菜单式装修 | | |浮岛·水景·大户人家 | | |在家还要“盯人防守”？ | |名湖雅居 |名湖雅居----市中心稀有湖畔住宅 | | |住在湖畔是多数人的梦想---- | | |却只是少数人的权利 | | |名湖雅居，莫愁湖畔绝版湖景住宅 | 表 6-9：商铺、商住及写字楼营销主题 |东盛大厦 |最高可达75％的回报率！----免首付获旺铺，更多 | | |中奖良机！----还不快来？ | | |过把瘾，非“中”不可！ | | |投资10年，净赚100000！ | |金港大厦 |精彩，为2005年准备 | |未来城 |珠江路精装小户型 | | |珠江路IT专属办公地段向心力 | | |珠江核心地标商机争夺高地 | | |珠江路稀缺精装小户型 | | |珠江金脉才智峰汇 | |鸿德大厦 |鸿德大厦·裙楼----核心商圈·超值物业·事业基石--| | |-- | | |聚焦山西路黄金地段----湖南路商圈新锐高档物业1| | |-3层裙楼准现房热售 | | |我们家呀，一人一个花园 | |谷阳世纪大厦 |雄踞谷阳大厦淡定财富乾坤 | | |首付十万雄踞谷阳 | |银河国际广场 |2005年1月----您的首期收益已到帐，请查收！ | | |在巨人的肩膀上，投资当然安全省心！ | | |20万能做什么？----拥有山西路商圈核心钻石旺铺 | | |！----做旗舰百货的主人！----做江苏苏宁的房东 | | |！ | |新世纪广场 |企业帝国的最高度在城市的最高处 | | |用一个历史性的高度，迎接新世纪的伟大复兴 | 　　好的营销主题，不但可以提高商品房的价值，帮助提升开发商的知名度，更能在一定程度上激发消费者的购买欲望。　　本期各种物业营销主题的形式风格较之上期显得更加的多样化，普通住宅主要的主题有：有以强调周边优越环境、配置来凸显楼盘自身价值的如 “名湖雅居 ---- 市中心稀有湖畔住宅”“月牙湖板块绝版气质小高层”等；有以通过描述自身户型来吸引购房注意的“有别于别墅---- 莱茵东郡2期双跃洋房”等；有以强调诸如家庭的温馨、舒适，交通、购物的方便的；有以强调生活品味、开拓高品质生活空间的；另外，也有强调自身优越地理位置以吸引购房者投资的如万科光明城市的“顶级纯住区河西财富菁英聚居地”和国际高尔夫“增值地标VS梦想住宅”等。　　本期别墅及高档住宅的营销主题仍以强调楼盘周边优美的自然环境及自身高贵品质这两个主题为主。而商铺、商住、写字楼的宣传主题与上期相比，本期虽然还是固定在升值前景及回报率上，但是描述的语言更加优美和婉约　　根据抉策地产研究中心消费者调查的最新数据，除本报告在前面所述的价格因素外，消费者在买房时考虑到的最重要的因素都是一些跟其生活方式密切相关的客观因素，如各类配套设施。抉策地产研究中心认为，只有在广告宣传主题能首先符合购房者的需求时，才可能引起购房者的共鸣及关注，因而对于开发商而言，通过了解细分市场购房的需求偏好特征以进行针对性的广告宣传主题设计，其意义是非常重要的。 3.2 其它促销活动分析表 6-10 2004年四季度典型楼盘促销活动一览表 |楼盘名称 |促销活动内容 | |奥体韵动汇 |“5000元来就送”购房大礼活动10月24日----下午17：00准时| | |结束----最后机会怎能错过！ | | |即日起在展示中心填写购房登记表即可获赠人民币5000元购| | |房大礼，限量赠送 | |万科光明城市 |凡现场填写《万科．光明城市购买意向调查问卷》，可享受1 | | |％购房优惠 | |顺驰滨江奥城 |◎现房抵押、收旧调新，顺驰·蓝调街区“零”首付置业计划全| | |面启动----◎百余联盟商家翘首，商铺17％回报包租、108回| | |购计划再掀商铺传奇----●现房抵押：客户以旧有房产从银 | | |行信贷滨江·奥城物业首期付款，同时仍享受该房产自主权 | | |，可自由出租、租金用于滨江·奥城物业的还贷，不动用现 | | |有资金，免费月供压力。----●收旧调新：签定滨江·奥城认| | |购协议后，由顺驰经纪公司派专人上门评估旧有房产，双方| | |商定旧房认购价格，签定卖房合同后，即可用于冲抵滨江· | | |奥城房款，办理购房手续。----●商铺包租：蓝调街区火热 | | |大卖，推出“业主购铺，两年返租”0风险投资计划。凡购买 | | |蓝调街区商铺的业主，签定委托包租协议，将可得到前两年| | |的租金收益，总回报高达商铺总价的17％。同时启动108％ | | |商铺回购计划。 | | |庆圣诞，贺新年，顺驰品牌月盛情举行，特推出多重优惠，| | |好礼贺新年！----一重大礼紫金愿望：精选10套特惠单位答| | |谢广大客户对南京顺驰地产的厚爱及支持，先到先得！----| | |二重大礼心心相约：凡联合亲朋好友购买顺驰滨江·奥城的“| | |结邻”客户，可享受最高优惠金额达15000元。----三重大礼| | |温暖同乐：每推荐一位亲朋好友购买顺驰滨江·奥城的老业 | | |主，想混搜等值3000元物业管理费。----四重大礼喜乐年华| | |：从即日起，至12月31日前付清全房款，额外优惠5000元--| | |--五重大礼幸福时光：凭此广告至滨江·奥城会所，即获增2| | |005年精美台历一本。 | |千峰彩翠 |金秋购房好礼相赠 | | |月末抽奖好运相随----优惠只剩最后3天，你还等什么？10 | | |月25日－31日：购房送远玲整体卫浴一套----金秋十月每一| | |位到访者均有小礼品相赠----月末再得新惊喜：购房者将有| | |机会赢取金秋购房幸运大奖。---- | |绿岛华庭 |◆现接受预约登记，登记客户即可获得号码，无须交纳订金 | | |！----◆开盘当天，客户凭号码先后优先指定选房，所有登 | | |记客户均可享受购房99折的优惠！----◆如条件允许，登记 | | |客户还可以享受三期其它优惠活动！ | |嘉业阳光城 |购房享受9.2折优惠----◎正负差价100元以内抽取10名---- | | |购房享受9.5折优惠----◎正负差价200元以内抽取50名---- | | |购房享受9.7折优惠 | |银城东苑 |在春节前购房均享受9.8折优惠 | |钟山.银城东苑 |万元优惠行动中----凭VIP选房卡，在12月18日定购当日新 | | |推的房源，符合相关规定，可享受购买三房户型（E1、E4、| | |）每套总价20000元优惠，两房户型（E2、E3）每套总价100| | |00元优惠。在此基础上另有惊喜！ | |三金福邸 |收盘大优惠----即日起至12月19日，凡购买三金福邸的客户| | |可享受有以下优惠----◎购买平层的客户优惠九九折。----◎| | |购买带阁楼户型的客户优惠九八折再加赠送名牌家电组合一| | |份。 | |万达华府 |万达华府， 10月30日，隆重开盘，恭请光临！参加排号客 | | |户填写一对一调查表，可获百分之一额外折扣 | | |9月18日参与万达华府项目推介会客户购房即可享受1％优惠| 　　一个成功的广告诉求主题如果再能配合一个或多个恰当的促销手段，往往会使这个商品的营销行为达到事半功倍的效果，房地产销售亦是这样。　　2004年四季度部分项目的开发商充分利用各种手段进行了促销，除去价格上的优惠及一些礼品的赠送之外，顺驰滨江奥城还作出了“现房抵押、收旧调新”，“零”首付置业计划全面启动---- ◎百余联盟商家翘首，商铺17％回报包租、108回购计划再掀商铺传奇”得保证，以吸引更多的眼球。虽然业界对于顺驰行为褒贬不一，但顺驰通过这种促销方式把它的二手房网络和商品房销售巧妙联系起来，可以说是开创了南京市商品房销售策略的一种新鲜方式。在这些销售过程中，这些活动对于开发商而言不会花费很多的成本，但是却可以加快项目的销售、缩短开发商的资金回收期，但配合的时机与活动的内容是否恰当应结合当时消费者的需求变化及社会文化的时尚变迁进行精心设计。 4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 4.1 购房者媒体偏好分析根据抉策地产研究中心对消费者的调查分析，对当前消费者获取楼盘信息的几种渠道进行比较，如图 6-1所示。图 6-1 房地产信息获取途径分布比例 [pic] 　　抉策地产研究中心调研结果显示，潜在消费者中采用最多的房产信息获取途径是报纸，比例高达 59.7% ；其次是中介机构，其比例均为 32.2% ；同时，亲友推荐的比例也比较高，位居第三位，比例为 29.4% ，作用不容忽视，可以说售楼处印象很大程度上代表着这个楼盘和开发商的形象；另外户外广告的比例也比较高，可以说随处可见的户外广告已经在不知不觉中深入到消费者的心中了；相比之下，其它如电视、宣传单页等的宣传作用较小需要进行组合投放的设计。 4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度　　抉策地产研究中心消费者调查数据中各种媒体影响购房者决策统计如表 6- 11。结果显示，对消费者购房决策时影响度在50%以上的媒体途径有两个，分为亲友推荐，决策影响度55.6%、报纸影响度30.6%。消费者所信任的第三途径则是网络。受最近“网上房地产”这一网站的开通所影响，使得人们对网络的依赖度有所增加。其次是电视、户外广告和售楼处。其中户外广告影响度由所上升，原因在于四季度中许多楼盘加大宣传力度，使得房地产户外广告随处可见。以上数据分析的意义在于，开发商可以参考如上的数据，恰当的进行媒体组合选择，以求达到最好的广告影响效果。表 6-11 各类型媒体决策影响度分析 |媒体类型 |影响很大 |有一定的影响 |基本没什么影响 | |报纸 |30.6% |34.6% |34.8% | |网络 |37.1% |47.3% |15.6% | |亲友推荐 |55.6% |39.1% |5.3% | |售楼处 |32.9% |37.3% |29.8% | |户外广告 |28.3% |39.1% |32.6% | |电视 |29.3% |42.6% |28.1% | 4.3 典型楼盘广告策略浅析　　根据南京抉策地产研究中心媒体监测与研究最新数据显示， 2004年四季度广告投放量排名第一位的楼盘是由南京南北建设实业有限公司开发的龙凤花园。鉴于常规报告的性质，我们将简单分析一下龙凤花园的广告战略，模型公布如下以供参考。 4.3.1 2004年四季度龙凤花园报纸平面广告投放总量与频率　　龙凤花园为了其三期更好的销售，塑造楼盘形象、提高楼盘知名度，在报纸媒体方面实施了大规模投放、多种报纸媒体组合的广告战略。　　根据抉策地产研究中心媒体监测数据显示， 2004年第四季度，龙凤花园共在报纸媒体上投放广告291个通栏，投放广告55次，平均每次投放5.3个通栏，平均每日投放3.2个通栏。几乎每天发布一次广告，其投放量在 2004年四季度南京楼盘报纸平面广告投放量排名中处于第一位。 4.3.2 2004年龙凤花园广告报纸组合表 6-12 2004年四季度龙凤花园平面报纸广告投放组合分布 |媒体类型 |影响很大 |有一定的影响 |基本没什么影响 | |报纸 |30.6% |34.6% |34.8% | |网络 |37.1% |47.3% |15.6% | |亲友推荐 |55.6% |39.1% |5.3% | |售楼处 |32.9% |37.3% |29.8% | |户外广告 |28.3% |39.1% |32.6% | |电视 |29.3% |42.6% |28.1% | 　　由表 6- 12看出，龙凤花园选择的5家报纸媒体中，投放频率最高的是金陵晚报和现代快报。龙凤花园这样的广告报纸组合，与这两种报纸媒体目前在南京的日发布量、知名度及普及率排名位居前列有关的。应该说，有效的媒体组合加上密集的广告宣传攻势，对于龙凤花园这一项目形象的树立和促进楼盘的销售的作用还是明显的。但是其过频的广告投放无疑造成了大量的广告费的浪费，确切的说，是一部分广告的效果由于重复性较大，给受众的影响可能是负面的。抉策地产研究中心根据2004年四季的媒体监测数据和楼盘数据库数据对龙凤花园的媒体投放与销售进度之间的关系进行了相关分析，限于报告篇幅，在这里不再赘诉，具体分析过程及结果详见《抉策地产研究中心河西片区市场特征研究报告》。 4.3.3 2004年龙凤花园报纸平面广告及网络广告投放分析　　在媒体选择方面，为了加强品牌的优势，选择拥有众多读者的金陵晚报与现代快报等，并且龙凤花园的版幅形式基本以整版为主，投放的版面也基本上是报纸的头版。所以取得广告效果积为明显。在网络广告方面，为扩大产品的知名度，龙凤花园在南京主要的房地产网站投放网络广告，平面报纸、网络媒体、等多种强力媒体方式的组合，对于龙凤花园这一楼盘项目形象及知名度的提升起到了积极效果。 4.3.4 龙凤花园的广告意境及营销主题分析表 6-13 2004年四季度龙凤花园部分广告主题列表 |特别优惠最后1周----（20层以下少量精品景观房 | |最后期限：10月18日） | |龙凤花园三期外立面工程圆满竣工 | |限量典藏只在金秋十月 | |每天一套全景房惊喜特惠在其中 | |人文社区＋黄金地段＋完善配套＝一生的财富 | |加息后您的房子在哪里 | |从【20】层以上的高度俯瞰龙江 | |压轴大礼敬请“高攀” | |大户生活自由享受 | |岁末惊喜关注就有机会 | |好景好房好礼 | 　　河西龙江片区经过了近十年的发展，交通、教育、医疗、商业等配套越来越完备，龙江地区已经成为一个成熟的工作生活区。越来越多的购房者选择在龙江片区购房。与奥体品牌开发商扎堆、大量楼盘在下半年集中上市不同，今年龙江地区新开的楼盘不多，基本是已经交付楼盘的二期、三期，如：苏宁千秋情缘、龙凤花园、金陵名人居、曲水文华等，楼盘的供应量较小。龙凤花园此次的广告宣传主题紧紧抓住这点，如 “特别优惠最后1周----（20层以下少量精品景观房最后期限： 10月18日） ”、“限量典藏只在金秋十月”、“人文社区＋黄金地段＋完善配套＝一生的财富”等向购房者阐明自身楼盘的稀缺性、描绘美丽的生活前景之外，更在央行加息以后，及时调整广告主题，如： “加息后您的房子在哪里”，并举行现场关于加息的促销活动，解答消费者的疑惑，激发了消费者的购房欲望。 5.抉策地产研究中心营销监测产品简介　　南京抉策地产研究中心在三大数据库数据基础上，通过对房地产营销投放的各项重要指标进行长期监测，可以为开发企业提供深层次的《抉策地产研究中心南京市房地产市场营销投放监测与研究报告》，为定制产品，双月发布，报告采取的分析模型如下页图 6- 2所示，报告中采用的分析模型举例如下：竞争对手 SWOT分析　　SWOT分析法（自我诊断方法）是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的方法，是房地产市场分析中常用的方法。SWOT四个英文字母分别代表Strength， Weakness，Qpportunity，Threat。意思分别为：S，强项、优势；W，弱项、劣势；0，机会、机遇；T，威胁、对手。从整体上看，SWOT可以分为两部分。第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。在房地产市场市场中，通过SWOT分析，可以结合项目所处的环境，对项目的内部能力和综合素质进行较为客观的评价，弄清项目相对于其它竞争对手所处的优势、弱势、机会和威胁，提醒企业制定相应的竞争战略。因此，SWOT法又称作“态势分析法”，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。河西片区目前是大家关注的热点，下面我们以河西片区XXX楼盘为对象，对其做SWOT分析。表 6-14 SWOT分析 |Strength优势分析 |Weakness劣势分析 | |S1 |W1开发商和楼盘的知名度较低，购房 | |地理位置较好，接近主城区和秦淮风 |者还不了解。 | |光带。 |W2 | |S2 与周边楼盘具有明显的价格优势 |该地区的商业和娱乐配套设施不齐全 | |S3 |， | |户型、面积设置适中，满足购房主力 |W3 小区规划不完善 | |消费者的需求 | | |S6 交通方便，与新街口、夫子庙等 | | |核心商业中心均不超过3公里，公交线| | |路多达15条 | | |Opportunity机会分析 |Threat威胁分析 | |O1 |T1与同地区楼盘当中，地理位置较偏 | |南京政府对该地段的整改和秦淮风光 |T2 | |带的建设 |与同区域的楼盘相比，知名度不高， | |O2家乐福大型超市将进入该小区 |竞争力不强。 | |O3 |T3 在整个河西板块中，该楼盘广告 | |该地区经过长久发展，已经形成成熟 |投放量较少 | |的生活区 | | 劣势及威胁的弥补方案针对劣势的弥补方案 O 1 ++O 3 +W 1 +W 2 +W 2 ：调整广告的宣传，强调该区域的未来发展前景　　长虹路的改造、秦淮风光带的建设必将大大改善该区域的环境和交通状况。而政府加大对河西的配套设施投入，也将弥补该区域配套设施不足的问题。本项目可以通过以上几点调整广告宣传，强调该区域的未来发展前景，增强目标客户对该区域未来发展的信心。 O 2 +W 2 +W 2 ：加快小区配套设施的建设 ,以弥补周边商业和娱乐配套设施不足的问题　　虽然由于该楼盘周边的娱乐和商业配套设施不全，但可以通过加快引进各类娱乐和商业设施和建设小区规划中的配套设施来弥补。针对威胁的弥补方案 S 2 +S 3 ++T 1 +T 2 ：加大宣传力度凸现自身优势，从而和同类产品形成差异。　　虽然该楼盘和同类楼盘相比，存在知名度低、地理位置偏的缺点。但可以通过对该项目价格和户型上的宣传，给该项目进行中低端市场定位，从而凸现自身楼盘的优势，避开和该区域同类楼盘竞争，吸引目标客户购买。 S 1 +S 2 +S 3 +S 4 +T 3 ：通过适当的媒体组合向目标人群加大宣传。　　考虑到成本和开发商的因素，本项目无法在广告的投放量和频次上超越竞争对手。但可以通过不同媒体的组合，针对目标客户加大宣传。本项目的定位于中低端，而该人群段大多喜欢阅读报纸和电视，获取房产信息的渠道主要有售楼处和亲友推荐。所以应该加大报纸和电视的投放量，减少或放弃杂志、广告牌等媒体的投放。 5.3 2003—2004南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析　　南京抉策地产研究中心通过对 03年与04广告投放主题变化的分析基础上，研究楼盘营销方向的走势：表 6-15 2004年四季度部分楼盘广告营销主题 |金马郦城（新） |豪装小户型多层准现房 | | |88㎡二房二厅----金马郦城C区多层新房源推出 | | |南京，欧洲小镇----您一定要亲临感受 | | |河西，梦已成真您一定要亲临感受 | |龙凤花园 |好景好房好礼 | | |岁末惊喜关注就有机会 | | |大户生活自由享受 | | |人文社区＋黄金地段＋完善配套＝一生的财富 | |顺驰滨江奥城 |◎现房抵押、收旧调新，顺驰·蓝调街区“零”首付置业计划全| | |面启动-◎百余联盟商家翘首，商铺17％回报包租、108回购 | | |计划再掀商铺传奇- | | |至善完美，统领丰盛人生----——顺驰滨江·奥城二期尚层水 | | |岸社区大配套全景速递 | | |户型格局，——顺驰滨江·奥城二期尚层水岸“健康”住宅户型 | | |全面解析----量化舒适人居的空间尺度 | | |国际水景园林社区----成就70年风光人生----——顺驰滨江· | | |奥城二期尚层水岸水景观全面剖析 | |香格里拉 |在城市里，独享一座湖。 | | |颠覆----传统酒店式公寓 | | |不买最贵，只买最好！ | | |因为香格里拉，生活从此不同…… | |瑞鑫兰庭 |人生宛若棋局，举棋不定，全因患得患失。----选择之难，| | |难在舍得；选择之易，易在知足。 | | |兰庭LOFT——世界公民的生活名片----日付1.2元/㎡起，比租| | |房享受，比酒店划算。 | | |朝九晚五固然平淡----能在太阳下暖暖地醒来也是种幸福 | |良城美景 |4188元/平方米起----[主城区最后一次选择]！ | | |总价35万元起----主城区最后一次选择！ | |润·花园 |户型语言的美学表达 | | |123.23㎡（四房二厅二卫）----空间享受的稀缺典范----完| | |美户型轻松拥有，5460元/㎡起售 | |正泰大厦 |非常建筑·雪球定律----总价21万起轻松入住龙江，见证升 | | |值铁律 | |明发滨江新城 |68万平米浩瀚园林，相当于把整个莫愁湖公园搬回家！ | | |国际滨江生活旋风，席卷南京 | |翠屏清华 |3大小区强势消费群环绕----百万平米超级富豪区主入口 | | |翠屏山下的“山景世家”，无可复制的风景之家 | |苹果都市 |一个“苹果”不贵----一套苹果很便宜 | | | | | |牛顿发现“苹果”定律----你发现苹果都市 | | |一个苹果两个人吃----一套苹果一家人住 | 表 6-16 04年前三季度部分楼盘广告营销主题 |星河翠庭 |城北高尚住宅，引领全新生活时尚 | |万科金色家园 |有些风景就该沉醉在心里 | |君临国际 |这一步女人，下一秒女孩 | | |纵情智慧，成就明天 | | |淡定天下，成就自我 | | |我的黑夜比白天多 | |武夷绿洲 |新生态时代来临武夷绿洲4大品质优势缔造社区百年辉 | | |煌 | |仁恒翠竹园 |TOP星空跃层别墅眼界决定世界 | | |现代精英生活圈 | | |以享受的眼光欣赏现房细节之美 | | |三重阳台,360°的阳光都不放过 | |谷阳世纪大厦 |谷阳世纪大厦竣工倒计时全力为民族高科技产业倾力打| | |造国际一流专业办公平台 | |莱茵小镇 |莱茵小镇·欧式风情低密度商业小镇/南京人的新去处 | |新城逸境 |隐身繁华幕后，怡然动静之间 | | |足以自豪的不仅是品味，更是品牌 | | |宏观领略山水，私家收纳自然 | |云锦美地 |秦淮风光带，大型主题园林式社区 | | |浸润古城灵气，延续秦淮悠长 | 　　通过对以上南京市商品房广告营销主题比较，我们可以发现四季度的楼盘广告主题的内容和前三季度相比，变化较小。独特的区位优势、优美的地理环境、高档的楼盘品质，合理的户型设计，以及完善的配套设施依然是众多楼盘强调的主要方面。但是随着广告主题的日益积累，广告的描述手法和表达方式也变得越来越多样化，有含蓄委婉的如部分住宅项目，也有简单直接的。　　商铺广告依然强调其投资的高回报和安全性。本期的典型代表为滨江奥城的 “零”首付置业计划全面启动：百余联盟商家翘首，商铺 17％回报包租、108%回购计划再掀商铺传奇”。这一广告主题的出现，主要因为四季度河西楼市竞争进入白热化阶段。各家楼盘急于出售，进行资金回笼。广告营销主题的变化，除了时间因素外，也受楼盘所在片区的政策、市场行情等因素的影响。因此，反过来看，开发商也可以通过对楼盘广告主题的变化来研究分析该楼盘所在片区的一些基本情况，诸如该楼盘大致的销售情况，行业内竞争的激烈程度等等。　

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negative_file/工程建筑、房地产/2004年度南京房地产市场.doc

CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究 1、市场综述 1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图 ¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。 - 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米 - 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右　　特点：平均租金最高；　　　　　空置率水平最低；　　　　　国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；　　　　　区域基础设施和配套设施完善；　　　　　规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；　　　　　政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。 ¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。 - 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米　　特点：平均租金与全市平均租金基本持平；　　　　　受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；　　　　　客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；　　　　　区域发展成熟；　　　　　可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；　　　　　由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。 ¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。 - 现有供应：甲级写字楼23万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米　　特点：平均租金略低于全市平均水平；　　　　　空置率水平较高；　　　　　区域发展成熟；　　　　　写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。 ¨ 第三使馆区：位于朝阳区，围绕在机场高速路和东三环交汇处的东南，是北京写字楼发展较早的区域。京城中心、发展大厦、燕莎中心、亮马大厦、南银大厦等均分布在此。这一区域与CBD具有相同之处，是外商投资者和国外公司青睐的地区。 - 现有供应：甲级写字楼为51.5万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为26万平方米　　特点：区域平均租金高于全市平均水平；　　　　　因缺少地铁交通的支持，空置率水平相对高于CBD和东长安街地区；　　　　　外资企业集中，大量日本公司集聚在发展大厦、幸福大厦等物业内办公；　　　　　区域发展成熟；　　　　　拥有良好的生活环境，是外籍人员生活居住相对集中的区域；写字楼市场未来具有一定的发展空间。 ¨ 金融街地区：金融街地区西自西二环路、东临太平桥大街、南起复兴门内大街、北至阜成门内大街，规划用地103公顷，是中国金融业最高管理机构及全国最具实力的金融机构的集聚中心。 - 现有供应：甲级写字楼33万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为46万平方米　　特点：由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈，区域内甲级写字楼平均租金低于其他几个区域，该区域甲级写字楼供应有限，大部分为乙级或接近甲级标准的物业；　　　　　国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛，因此空置率水平较低；　　　　　国内金融业、电信业及其相关行业集中于此；金融街一期已建设完成，二期处于规划建设中，占地32万平方米；　　　　　根据西城区政府对金融街的规划发展目标，金融街将力争吸引国外金融机构的进驻，金融街的整体规划及建设正不断步入国际化，甲级写字楼的数量有望提高。 ¨ 中关村地区：根据中关村科技园的规划，中关村核心区包括中关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园，边缘地区的重点项目有中关村软件园、中关村生命科技园和上地信息产业基地。依据中关村科技园发展规划，未来10年中关村科技园的功能定位为具有国际竞争力的国家级科技创新示范基地。 - 现有供应：甲级写字楼48万平方米 - 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为77万平方米　　特点：中关村现有甲级写字楼整体品质与东部存在差距，由于甲级写字楼数量有限，平均租金水平与全市租金水平持平，空置率稳定；　　　　　高科技企业、成长型中小公司办公聚集地区；正处于全面建设阶段，整体商务环境正逐步改善；受银行贷款对写字楼的限制和区域产业规模特征等因素的影响，写字楼销售市场受到商住公寓的冲击；目前缺少具有经验的外资地产投资商的投资，中关村地区写字楼开发主要依靠国内开发商建设；区域内人才资源、政策环境及产业优势，以及不断改善的办公生活条件，有望吸引外资企业及地产投资商的进入。图表2-1 北京甲级写字楼各区域次市场市场表现一览表项目中央商务区东长安街朝外地区金融街第三使馆中关村现状供给（万平方米） 60.3 72.3 23 33 48.4 48 未来供给2003－2008年（万平方米） 138 45 5 46 26 77 有效租金(USD/平方米/月) 33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2 空置率％ 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5% 售价(USD/平方米) 2000＊ 2650＊＊－ 1900 2100 1535 注：以上数据按2002年第四季度计算；租金和售价均为成效价格＊：区域内没有可供销售的甲级写字楼，考虑了部分乙级写字楼＊＊：因区域内没有成交案例，为报价 1.2 写字楼的分类在北京的写字楼市场，具有投资潜力的写字楼主要包括国际甲级和国内甲级写字楼。国际甲级写字楼与国际上的甲级写字楼标准相符，国内甲级是按照本地市场现行标准划分的。北京甲级写字楼与国际甲级写字楼有一些显著的差距。如实用率较低以及通常没有垫高地板。由于写字楼物业在不同地域市场存在差异，写字楼的定级通常是基于每个市场上建筑的相对质量。采用下述标准对北京的写字楼进行分类: 图表2-2 北京甲级写字楼分类标准一览表标准国际甲级甲级地点主要商务区极好的可接近性主要的办公区好的可接近性开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求总建筑面积超过50,000平方米超过25,000平方米服务配套设施满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其他如公园、运动设施和图书馆至少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施的五种高质量的装修中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米高档次的国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率 >70％与国际甲级物业相同的特征高档次的内外装修销售/出租仅用于出租，或者整层销售在销售和出租上没有限制智能化系统楼宇自动化系统综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服务的预留空空间(例如：专线数据、网络会议等) 安防系统消防系统综合布线系统：宽带专线或市政线、卫星接收物业管理由经验丰富的国际知名公司管理由经验丰富的知名公司管理 2、供给分析 2.1 现存和未来供给北京的甲级写字楼存量自1996年大幅度增长。截止到2003年底，甲级写字楼总供应量约为360万平方米。图表2-3 北京甲级写字楼供给历史表现及未来预测（1990-2008年）资料来源：仲量联行 1985－1995年，北京甲级写字楼的供应量有限，平均年供应量仅为3万多平方米。1996－ 2001年年均供应量约43万平方米。2002年北京甲级写字楼市场供给有限。北京市具有国际标准的甲级写字楼数量更加有限，且主要集中在东部地区。如：国际贸易中心二期、嘉里中心、盈科中心、华润大厦、盛世大厦等。无论是中央商务区还是中关村以及金融街等区域，未来将新增大量甲级写字楼供应。预计2004- 2008年北京的甲级写字楼新增供应量将达到402万平方米，年均供给量67万平方米。根据各区域规划，中央商务区写字楼的建筑面积将占总体规划建设规模的50％，达到50 0万平方米。中关村科技园区仅核心区总建筑面积规模将达到150万平方米，其中以写字楼为主。金融街二期的写字楼供应将达到建筑面积64万平方米。此外，在长安街沿线、东直门交通枢纽地区以及宣武区建设的国际传媒大道等地区，也有大量甲级写字楼开发项目。尽管计划建设的写字楼项目和建设规模可观，但由于市场机制的自我调节和政府的政策控制，写字楼的实际供应量会比计划的数量有一定程度的减少。 2.2 甲级写字楼供给特征按照国际上的最佳模式，甲级写字楼投资不但依靠稳定的租金收益，也要获得物业升值收益。这个战略通常要求长期持有物业，投资商在项目开发的早期具有较强的财务弹性。国际甲级标准写字楼的开发商通常具有丰富的房地产投资开发经验。这些开发商或者是海外公司如来自香港、南韩、美国、马来西亚，或者是有海外经营成功经验的国内企业如华润。与本地大陆开发商相比，他们能够更好地理解高档承租人的需求和房地产运营规律，并且具有更雄厚的资金实力和融资渠道。 2.3 甲级写字楼的市场表现北京甲级写字楼市场自1995年出现下滑，空置率激增，主要是由于甲级写字楼供应量的大幅增长，导致供应大于需求所至。1999年底，随着网络公司需求增长的强势，市场境况得到改善，空置率水平下降，最低达到8％。2001年受北京甲级写字楼新增供给增加以及全球经济衰退等因素的影响，空置率水平上升。2002年受海外投资商对中国市场的信心增加及新增供应有限的影响，市场空置率持续下降，到第四季度北京甲级写字楼的空置率为13.52％。图表2-4 北京甲级写字楼供应量和空置率历史表现（1985-2002年） 3、写字楼需求分析 3.1 吸纳量 1999年以前，北京甲级写字楼市场的年净吸纳量一直保持相对平稳的上升趋势。1999年下半年到2000年上半年是北京甲级写字楼净吸纳量增长的高峰期。主要原因是IT及相关公司的快速发展，导致对甲级写字楼需求量的大量增加，促使净吸纳量上升，年净吸纳量达到69.5万平方米。2001年，净吸纳量有所回落。2002年甲级写字楼市场吸纳继续回落，净吸纳量为31.2万平方米，除受全球经济因素的影响，还与2002年北京甲级写字楼新增供应量有限有关，在一定程度上限制了有效需求。 1997-2003年，北京甲级写字楼年均净吸纳量为40万平方米。图表2-5 北京甲级写字楼市场年净吸纳量一览表年度 1997 1998 1999 2000 2001 2002 年净吸纳量(平方米) 159,569 277,033 552,553 695,434 415,346 312，000 年度 2003 2004 2005 2006 年净吸纳量(平方米) 北京甲级写字楼的需求未来仍将稳步增长。通过利用仲量联行的市场需求分析模型，在综合考虑了北京近十年的经济发展、外商直接投资、产业结构以及国家宏观经济因素对北京甲级写字楼需求的影响，同时根据北京市“十五”规划对北京市未来五年经济发展和产业结构的展望，并考虑了加入WTO和主办奥运会对北京市经济的促进作用。预计在未来五年（2003－2007年）北京市甲级写字楼新增总需求为300万平方米，年净吸纳量为50万平方米。对比未来年均供应量67万平方米，未来甲级写字楼市场供大于求的状况依然存在。图表2-6 北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史表现和未来展望（1997-2008年） 3.2　需求来源北京甲级写字楼的需求主要分为租赁需求和购买需求。租赁客户的90%是跨国公司，以外资公司、办事机构或分公司的形式存在，公司租用写字楼的规模与其进驻中国或北京的业务及发展计划有关。北京甲级写字楼需求的主要特征表现为： ¨ IT业公司需求数量虽有所减少，但需求总量仍然较强 2000年需求旺盛的互联网公司由于多种因素导致对办公面积缩减，或从租金较高的写字楼搬迁至租金较低的写字楼中办公，但这类公司主要为实力较弱的发展型公司。对于一些实力较强的公司，例如世界500强的外资公司对办公面积的需求仍然较高。 ¨ 来自于跨国公司高科技和传统行业的需求发展较为稳健跨国公司主要选择东长安街、中央商务区（CBD）及周边地区。尽管受全球经济走低的影响，一些公司减少了原计划租用的办公面积，但因其在北京不断发展的计划，这种需求仍会继续存在。 ¨ 国内公司需求增加国内公司对甲级写字楼的需求逐年增加，尤其是有实力的金融、证券和通讯公司。国内政府机构也表现出了较强的需求，预示随着国家机构改革的深入，政府机构租售写字楼将是更加市场化的行为。 ¨ 教育类企业、房地产公司和影视娱乐业的需求有一定的增加这三类公司对甲级写字楼需求的增加，主要由于它们在近期快速发展决定的。购买甲级写字楼的客户以国内公司和机构为主，主要集中在金融、保险机构、电信业等行业，企业集团、国家机关、上市公司和省政府驻京办事处等实体形式，外国公司所占比例较少。尽管近期甲级写字楼需求主要来自于跨国公司、金融行业和高新技术企业。随着北京在软件、微电子、医药等行业实施鼓励政策，预计未来这些行业对甲级写字楼需求将会上升。随着北京房地产市场国际化程度的提高，中长期甲级写字楼需求会有大幅增长。 3.3　对物业位置、质量和设计的需求 ¨ 位置北京的写字楼需求者对区位的选择根据行业的不同而有所侧重，其动因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生产资料、人力资源或服务对象。例如：海淀区被软件和信息技术行业所青睐，朝阳区被跨国公司，尤其是500强公司以及相关的本地业务机构所选择，西城区集中了本地金融和保险机构、电信业和政府机构，东城区主要被国内大型企业、政府机构所占据。 ¨ 物业外观只要不损害公司形象，物业外观并非十分重要；成本是主要考虑因素。所有被访者均偏好低维护成本的外装修，例如那些长期耐看的材料。过高建筑因使用率不高受欢迎程度较低。 ¨ 楼层设计对于有中央或边缘核心的正方形或长方形楼层有着强烈的偏好。这些空间使用效率高，布局分割灵活。对楼层面积的偏好，取决于承租人的类型和企业规模而各不相同。考虑到采光和内部分割等因素，承租人通常不喜欢超大型楼层（>5,000平方米）。内部楼梯并非受到一致认可。承租人通常想减少楼层间的交通。而且内部楼梯无论是在安装上、恢复还是在租金上都很昂贵。自然光是评估核心筒体至窗户的最佳距离时的关键因素，最大距离一般不超过15米。 2.65－2.75米的净高度是需求者普通接受的高度。楼面荷载并不是一个重要的因素，尤其是许多银行不再要求在楼面设立保险库。但在核心筒周围增加楼面荷载有利于设立配电室、存储室、设备间等。垫高地板安装与公司控制成本策略和人员更换频率等因素有关。中空玻璃是成熟建筑物的一个标志。 ¨ 建筑设备具有灵活性是关键的因素，以适应不同商业活动和降低成本的需要。比如，可以根据需要在楼层间改变电力供应，而不是整个大楼采用一个平均值供电。成熟的4管VAV系统通常能够为用户提供最佳舒适感受。宽带连接是甲级写字楼必须具备的条件。对重要的金融机构来说，两路供电和两套备用系统对保持业务连续性和安全性至关重要。因此，金融机构倾向于租用安装有发电机和有额外竖井的写字楼。卫星接收器（以及通路）的安装可增加写字楼对需求者吸引力。 4、租金和售价 4.1 写字楼租金北京甲级写字楼市场租金在1995年达到顶峰，平均租金达到使用面积每月每平方米80美金。随后到1999年第三季度持续下降了近60％。1999年第四季度租金止跌回升，中央商务区写字楼租金的上涨带动了其它地区的租金水平的提升。到2002年第四季度，北京整体市场甲级写字楼的月租金为使用面积每月每平方米29.6美金，租金较2001年有所下降。租金最高的物业是位于CBD的国贸二期和嘉里中心，成交价格分别达到使用面积每月每平方米49美金和42美金。由于市场可供选择出租的甲级写字楼供给有限，因此业主在租金、免租期和其它方面提供的优惠条款也相对减少。 4.2　写字楼售价甲级写字楼的买家以国内客户为主。甲级写字楼的平均售价为每建筑面积平方米2300美元。写字楼销售因银行提供的贷款有限，在一定程度上影响了写字楼的销售。市场可供销售的写字楼数量有限，导致市场成交较少，加上成本因素的制约，售价未出现大幅波动。图表2-7 北京甲级写字楼租金和售价历史表现（1992-2002年）注：租金为净使用租金，即写字楼租金为考虑了免租期因素的实际成交价格转化为使用面积计算所得图表2-8 北京甲级写字楼的平均租金和售价一览表（1998-2004年）时间平均成交租金(USD/使用面积/月, 不包含物业管理费) 平均售价(USD/建筑平方米) 1998年01月 46.8 2,800 1999年01月 26.2 2,189 2000年01月 19.4 1,895 2001年01月 36.3 2,400 2001年04月 39.0 2,400 2001年07月 36.2 2,315 2001年10月 34.6 2,286 2002年01月 33.7 2,350 2002年04月 32.0 2,350 2002年07月 31.3 2,300 2003年05月 29.6 2,300 2004年05月 30.4 2,340 4.3 租售活动目前北京甲级写字楼的市场较为平稳，平均初始投资回报率在10－13％之间。投资活动主要表现为： ¨ 购买甲级写字楼的买家主要以国内公司和政府机构为主，并且集中在西部地区； ¨ 一些国外投资公司和基金机构参与到北京甲级写字楼投资中，但在市场上缺乏可供出售的国际水平甲级写字楼。 4.4　租金未来趋势预测应发展商要求对北京未来甲级写字楼的租金趋势进行的预测。此预测是根据北京甲级写字楼未来空置率状况，并结合租金与空置率的历史表现得出。图表2-9 租金和空置率历史表现图表2-10 未来甲级写字楼空置率走势通过租金与空置率历史表现图可见：当空置率低于10%或高于30%时，租金水平呈现急速上涨和下降趋势，当空置率水平介于10－30%之间时，租金水平相对集中在每月每方米使用面积30－40美元之间。根据北京未来2003－2008年甲级写字楼空置率预测，空置率维持在10－25%的范围内，由此推断未来北京甲级写字楼市场的平均租金在每月每平方米使用面积30-40美元间波动。 5、未来发展趋势北京甲级写字楼未来发展趋势主要表现如下方面： ¨ 市场竞争激烈未来由于中央商务区、中关村、金融街以及东直门、长安街沿线等地区将有大量供应出现，项目及区域间的竞争较为激烈。 ¨ 销售价格平稳，租金水平呈现差异化由于土地和建筑成本相对稳定，写字楼的销售价格必然会维持在一定的价位。租金水平则会因写字楼的质量和物业管理水平的不同呈现差异化的趋势。 ¨ 写字楼整体品质提升，注重营造设施环境对办公环境要求的提高和项目间的竞争，使写字楼整体环境的营造和相关设施的建设日益受到关注。 ¨ 需求基础稳定，投资趋于活跃中国经济的持续增长、中国加入WTO和主办奥运会等的积极因素的作用下，对甲级写字楼需求将稳步增长。国内外投资人将日益关注写字楼的投资潜力，投资活动趋于活跃。二、中央商务区及CBD周边地区甲级写字楼市场分析 1、CBD总体规划 CBD地区位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距东二环约2.3公里，东四环路约2.4公里；距首都机场24公里，南部京津唐高速路出入口约5.3公里。四至范围为：北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。中央商务区内现有工企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地1 3公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。居住人口约5.4万人。按近期、中期、长期三步实施建设，以“金十字”区域及核心区开发为重点。 1.1 功能布局图3-1 北京中央商务区规划图总建筑面积规模控制在1000万平方米，其中写字楼约占50％，公寓占25％，商业、服务、文化、娱乐设施等占25％。商务设施主要集中在东三环路和建国门外大街两侧，设置混合区，强调多功能性，使商务中心区24小时都充满活力。核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。为了保证CBD有序建设，成立了CBD土地储备中心和土地开发公司。专家正在对CBD地区进行论证，探讨各阶段建筑规模和投入市场的时机。未来CBD内的土地将以拍卖方式获取。由于政府的参与，合理适当控制土地的投放，有利于保障已获有土地的开发商的利益。 1.2 空间形态规划图3-2 北京中央商务区建筑高度规划图　　根据用地功能的布局，商务办公区集中于用地中部，沿三环路与建国门外大街两侧布置，其外围依次为混合功能区和居住区。开发强度和空间形态由中心向外围依次递减。超高层建筑集中于三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，标志性建筑限制在2 50米。核心区将是一个超高层建筑较为集中的区域，该区域的主要建筑将会成为整个CB D的地标性建筑。 1.3 绿化系统、公共开放空间规划公共绿化规划用地面积共33.39公顷，占总用地面积的11%，主要由以下几部分组成：四个主题公园以及环状绿化系统、沿街绿化带和通惠河北侧的滨河绿化带等，形成多层次的开放空间。西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同主题的公园，四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统。 1.4 交通规划 – 道路交通 CBD交通规划，是在北京城市总体规划、CBD发展规划及整体城市交通规划基础上编制的区域交通规划。道路用地约为155公顷，占CBD总用地面积的39%。图3-3 北京中央商务区道路交通规划图完善道路交通环境主要体现在：发展公共交通，如增加公共道路，增加两条地铁，增加多个公共交通换乘站等；解决静态交通及停车问题，设置充足的停车位，如商务区规定综合类公共建筑平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等。加强现代化的交通管理。 1.5 交通规划 – 轨道交通根据北京市轨道交通建设规划，未来将有两条地铁线穿过CBD地区。其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南，将在2008年前完成。地铁6号线沿朝阳路呈东西走向。图3-4 CBD地区轨道交通规划示意图图3-5 CBD地区轨道交通远景规划图 1.6 人行系统与地下空间利用 CBD规划充分考虑了利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑、地下车库尽可能连通，尤其是核心区的地下一层互相连通，形成地下人行系统，以减轻地面交通压力。图3-7 CBD地区轨道行人系统及地下空间利用图 1.7 基础设施 CBD地区所有交通、绿化、网络等市政基础设施方面的建设均由北京市政府进行投入，预计投资一百二十亿元。 1.8 CBD物业市场状况 CBD已建和拟保留项目34项，总建筑面积为309万平方米，其中写字楼163.5万平方米，住宅100.5万平方米，其他45万平方米。预计未来写字楼开发量为345万平方米，公寓150万平方米，其他为205万平方米。图3-8 北京中央商务区航拍图图表3-1 中央商务区及周边地区已经建设和拟保留项目一览表位置项目名称主要功能主体建筑高度/层数建筑面积(万平方米) 占地面积(公顷) 西北区京广中心写字楼、酒店、公寓 208米 16.33 2.14 中国国际贸易中心写字楼、酒店、公寓会展、商业 158米 51.95 12.36 贵友大厦商业 6层 1.32 0.50 建国饭店酒店 9层 3.02 1.11 京伦饭店酒店 12层 4.03 0.93 金桥大厦写字楼 6层 1.28 0.46 嘉里中心写字楼、酒店、公寓、商业 129米 22.30 3.07 汉威大厦写字楼 90米 10.00 1.75 住总大厦写字楼 16层 4.20 0.65 建华置地一期写字楼 90米 2.53 1.43 国际城（世贸国际公寓、民源大厦）写字楼 90米 27.10 2.46 机电汽配服务中心写字楼 3.94 0.83 国安大厦酒店 18层 1.68 0.78 数码01 公寓 22层 3.00 0.30 小计 152.68 28.77 西南区丽晶苑公寓 24层 3.10 0.40 米阳大厦写字楼 7层 0.63 0.26 华彬国际大厦写字楼 5.27 1.12 小计 9.00 1.78 东北区科伦大厦写字楼 12层 2.69 0.40 中服大厦写字楼 115米 3.80 1.37 中国第一商城 I期公寓、商业 30层 6.95 1.63 和乔安可大厦写字楼 1.40 3.80 全国海关信息管理中心行政办公 26.00 2.74 光华大厦写字楼 13层 4.47 1.08 首都经济贸易大学教育 3.77 5.53 中央工艺美院教育 3.31 2.98 呼家楼新苑1#楼写字楼 12层 2.77 0.30 呼家楼新苑2#,3#楼住宅 20层 5.53 0.83 温特莱酒店酒店 1.62 0.42 阳光100 公寓 35层 12.75 3.79 住邦2000Ⅰ期写字楼 20层 10 小计 75.06 24.87 东南区航华科贸中心写字楼、公寓 129米 29.04 4.34 三立大厦写字楼 27层 11.70 1.87 艾米克大厦写字楼 22层 3.81 1.11 现代城写字楼、公寓 37层 19.20 5.33 建外SOHO 写字楼、公寓 28层 35 4 小计 70.47 14.55 2、写字楼供给分析 2.1　历史供应 1985年北京建成了第一座涉外高档写字楼：国际大厦。1989年随着“中国国际贸易中心” 和“京广中心”的落成，使得CBD区甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高，年供应量超过 10万平方米。随后的几年里，燕莎商圈、机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场。而CBD区则未有新的甲级写字楼供应。在九十年代后期，CBD区甲级写字楼供应出现了第二次高峰。截至到2003年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约为93万平方米，其中甲级58.7万平方米。未来2002－2004年CBD甲级写字楼供给呈现短缺态势，这与CBD区域内的多数物业项目在初期大量建设公寓有关，预计到2006年以后CBD的甲级写字楼供给将再一次出现高峰。图表3-2 CBD地区甲级写字楼供应历史表现及未来趋势（1996年-2007年） 1999年－2003年CBD甲级写字楼在建项目有8个，总建筑面积为44万平方米。2000年CBD及周边地区在建写字楼项目均未达到甲级标准，只有为满足中小公司需要的SOHO概念的写字楼：现代城和数码01。2001和2002年只有两个写字楼在建项目，分别为北京财富中心和建外SOHO项目。 CBD竣工的写字楼项目在1999－2003年期间共计4个，总建筑面积为40.9万平方米。由此可见CBD地区在过去四年甲级写字楼物业数量供应有限，仅为国贸二期、华彬大厦、京汇中心、住邦2000Ⅰ、建外SOHO第一大道。图表3-3 1999－2003年 CBD写字楼在建项目表项目名称位置写字楼面积（M2）发展商京汇中心大北窑 39000 航华科贸中心有限公司华彬大厦建外大街 53000 华彬集团 1999年小计 92000 * 现代城大北窑 40000 中鸿天房地产公司 * 数码 01 光华路 32000 北京国江房地产公司 2000年小计 72000 北京财富中心Ⅰ 大北窑 90000 北京香江兴利房地产公司 2001年小计 90000 * 建外SOHO 大北窑 86000 红石公司 2002年小计 86000 富邦大厦双井 39000 德嘉置业有限公司嘉都大厦光华路 30000 2003年小计富顿中心劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司住邦2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房地产开发有限公司世纪财富中心光华路 150000 香港世源昆泰国际中心朝外大外 60000 昆泰集团百富国际大厦东大桥 78000 恒富广场房地产开发有限公司注: * 从写字楼档次划分上述三项目非甲级写字楼, 但位置与销售具有代表性, 作为研究对象图表3-4 1999－2004年 CBD写字楼竣工项目表项目名称位置建筑面积（M2）发展商国贸二期建外大街 77000 国际贸易中心有限公司 1999年总计 77000 华彬大厦建外大街 53000 华彬集团 2000年总计 53000 京汇大厦大北窑 39000 航华科贸中心有限公司 2001年总计 39000 *现代城大北窑 40000 中鸿天房地产公司 2002年总计 40000 华腾大厦劲松桥 40000 北化房地产开发有限公司 2003年总计 185000 住邦2000Ⅰ 慈云寺桥 72000 住邦房地产开发公司建外SOHO 大北窑 90000 SOHO中国富顿中心劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司雨霖中心东三环京广桥西 30000 2004年总计 140000 新华联大厦红领巾桥 40000 新华联房地产开发有限公司财富中心Ⅰ 东三环京广桥 90000 香江国际远洋商务中心慈云寺桥 10000 中远地产 2.2 未来供应中央商务区整体规划已经获得北京市政府批准。根据CBD地区待建项目及实际状况，到2 007年，CBD将有224万平方米的写字楼供应推出，但由于项目前期规划、融资、建设等因素，预测未来三年在建量和完工量会低于计划的数量。图3-9 CBD地区主要待建拟建项目分布图图表3-5 CBD区域内写字楼待建项目表项目名称发展商位置写字楼建筑面积（平方米）预计完工期恋日国际华野投资管理公司大北窑 4400 2003.06 阳光100（P2）银信光华光华路 20000 2004 蓝堡国际中心建华时代大望路 45000 2004.05 金地国际中心（P2）金地集团建国路 59000 2006 温莎大道怡禾房地产公司光华路 70000 2005 财富中心（P1）香江国际关东店 90000 2005 世纪财富中心香港世源光华路 150000 2006 央视大厦中央电视台东三环 180000 2006 建外SOHO（PI）红石公司大北窑 86000 2006 国贸三期国贸物业光华路 95000 2006 银泰世贸中心中国银泰投资集团大北窑 147000 2006 北京电视台北京电视台建国路 165000 2006 世纪城市城建集团关东店 178000 2007 万通中心万通集团关东店 130000 2006 京澳中心恒基地产关东店 25000 2006 百富国际大厦百富地产东大桥 60000 2004.12 尚都国际华远地产、SOHO中国东大桥 130000 2006 SOHO尚都 SOHO中国关东店 125000 2007 万达广场大连万达集团建国路 84000 2007 财富中心（P2）香江国际关东店 191000 2007 光华国际中房集团五矿集团光华路 150000 2007 首创地产首创地产呼家楼 440000 2006 以太广场以太房地产公司光华路 110000 2007 中环广场中环广场公司大北窑待定 2007 住邦2000 住邦房地产开发慈云寺 72000 2006 东区国际总计 250.24万图表3- 5所列的写字楼中包括了自用、甲级和乙级等不同类别的写字楼。自用类项目有中央电视台、北京电视台。甲、乙级写字楼的供应因多数项目尚处于前期规划阶段，则难以准确计算，而且尽管各项目的建设目标是甲级写字楼，但因开发商对甲级写字楼的标准理解各不相同，预计仍会出现部分投入市场的写字楼物业不能达到甲级标准。初步推算未达到甲级标准的物业占总供应量的27%。则未来2004－2007年CBD内甲级写字楼的新增供应量为250万平方米。图表3-6 CBD地区写字楼分类供应图（单位：万平方米）如图表3- 6所示，根据地段接近性、可视性和地理特征，将CBD地区细分为五个区，即：CBD核心区、三环路沿线、长安街沿线、东区和西区。根据统计，新增供应量主要集中在西区和三环路沿线。本项目位于CBD的西区，其竞争将主要来自未来待开发物业。本项目竞争物业对比分析选取了与本项目临近和与本项目存在竞争关系的物业。图3-10 CBD地区市场细分区域分布图图表3-7 CBD地区写字楼供应分布分析图表3-8 本项目首要竞争物业表项目名称写字楼建筑面积(M2) 完工期项目的优势项目的不足对本项目的竞争影响金地国际中心 59000 2006 位于长安街,标志性突出；靠近地铁站，需求比例高;国际知名SOM设计，项目国际化特征明显;发展商为知名地产公司，各类技术人员齐备且专业性强未有建设高档写字楼的经验与本项目开发时期相近。项目在地段、销售及寻找投资合作方面对本项目威胁较大。温莎大道 70000 2005 其公寓部分已开盘，写字楼如紧随其后，其销售时机较好开发商知名度相对较低以销售为主且已进入销售准备阶段，具有时机优势财富中心Ⅱ期 120000 2006 项目紧临东三环，具有地段优势。项目的方案设计品质较高。开发商具有开发高档写字楼的经验写字楼体量较大，成本及占用资金较多，不利于销售；整体项目规模较大，存在影响工程不能按计划完成的因素一期写字楼计划本年1月开盘，对本项目前期销售工作造成威协世纪财富中心 150000 2005 靠近国贸和嘉里，有利于吸引与国贸和嘉里有业务往来的公司发展商实力不足，项目进度出现问题如与本项目同期开发和销售，有在价格和销售方式方面存在竞争世纪城市 178000 2006 发展商为知名地产开发企业，与政府关系紧密，建造经验丰富；项目方案设计具有国际性，写字楼标志性明显开发成本较高，缺乏开发高档物业经验同一地段在交通方面优势高于本项目京澳中心 250000 2006 紧临东三环，具有开发高档物业的经验开发商内部及与政府协调性相对较弱与本项目的开发进度相似，且发展商具备开发高档写字楼的实力及经验万通中心 130000 2006 紧临朝外大街，具有高档物业的开发经验项目价格成本高，交通拥堵总部基地概念，与项目概念有一定的相同性华贸中心光华国际 120000 2007 开发商资金实力较强，融资经验丰富，项目规模不大，开发周期短，易于操作开发商缺乏写字楼项目开发经验在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争万达广场蓝堡国际中心以太广场 110000 2007 项目开发规模不大，易于操作开发商缺少知名度在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争住邦2000Ⅱ 120000 2005 公寓项目的写字楼，贷款年限长、价格比优势明显公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗在Ⅱ期销售市场及销售时机方面直接性的与本项目产生强烈的竞争远洋商务楼 10000 2004 公寓立项商务物业，贷款年限长，价格比优势明显公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗推广时期不同，销售时期于年底结束，不会与本项目产生强烈的竞争对本项目有直接竞争关系的物业总供应量为102.7万平方米。项目推向市场的时间、开发规模、开发时间、开发品质和地段等将是决定项目竞争力的主要因素。为了提高本项目竞争力，除地段因素无法改变外，可以通过控制开发进度、提高设计品质、保证建设质量和推广策略等方面提高项目竞争力。CBD区甲级写字楼供应将在2006年后出现较大增长，市场竞争将更为激烈，提早开发，提早入市对降低竞争风险，抢占市场份额尤为重要。 2.3　物业档次及体现形式写字楼的成功主要取决于：地理位置、硬件设施、物业管理、开发商背景和推广时机等因素。对本项目周边较成功的写字楼项目优劣势的分析，为本项目写字楼的开发提供了很好的借鉴作用。 ¨ 层面积用于出售或大面积出租的写字楼的层面积较大，一般在2500平方米以上。主要原因是可提高整层购买或整层租赁客户的使用效率，便于销售或整层出租。如：盈科大厦、鹏润大厦、丰联广场等。仅用于出租的写字楼，层面积在2000平方米左右。其主要特点是便于分割，面积较小可使每个租户有较好的采光。如：国贸中心、盛福大厦、华润大厦等。 ¨ 净高由于租户以跨国公司为主，针对这类客户的需求，该地区写字楼的室内净高比其它地区的写字楼要高一些，一般在2.6米以上。但随着客户要求的不断提高，新建写字楼净高应不低于2.7米。 ¨ 智能化水平该地区写字楼无论在通讯设施和楼宇管理上，都达到了北京写字楼的最高水平。一些物业还预留了可拓展的空间。 ¨ 设备要求楼宇设备的优劣直接影响大厦出租和销售。跨国公司对于写字楼的硬件设施要求较高，如：为电脑机房提供备用电机；能够提供充足新风量的空调设施；充足数量的电梯和等候时间短等。该地区写字楼的楼宇设备整体水平较高，有些已经达到了国际水平。 ¨ 装修标准办公区域装修业主一般提供统一的天花吊顶，其它由租户自行安排。原因在租户行业不同，自行装修可体现自身特色。同时统一的天花吊顶可使大厦形象不会遭到破坏。 ¨ 车位该地区写字楼提供的停车位普遍较少，与租户的需求存在较大差距，许多物业不同程度的存在来访车辆停车困难的问题。主要原因是该地区土地开发成本较高，可用于地上和地下停车场的面积有限，造成停车位相对紧张的局面。 ¨ 物业管理物业管理优劣对于写字楼的出租有直接影响。该地区写字楼物业管理主要有两种形式：一种是业主自己管理，这种形式一般是业主有丰富的房地产开发和管理经验，租户对其比较信任。如：国贸中心、嘉里中心、盈科中心等。另一种形式是聘请国际知名的物业管理公司。通过这些公司国际化的物业管理模式和较高的知名度提升大厦的品质，如：盛福大厦、华润大厦等。图表3-9 CBD及周边地区主要写字楼情况一览表物业名称盈科中心京广商务楼国贸中心II期嘉里中心盛福大厦外观形象非常好一般非常好非常好非常好到机场的交通一般一般好好非常好物业周围的交通一般一般好一般一般本地员工的交通好好非常好一般一般服务设施好好非常好非常好好周围酒店情况好好非常好非常好非常好平均楼层面积(建筑面积平方米/层) 2,416 1,800 2,300 1100－2900 1,700 电梯状况好一般非常好非常好非常好空调类型风机盘管,四管风机盘管,两管变频式,四管风机盘管,四管风机盘管,四管室内净高 (米) 2.7 2.4 2.6 2.7 2.5－2.8 入住时间 1999年 1997年9月 1999年10月 1998年10月 1999年3月物业名称华润大厦丰联广场京汇大厦鹏润大厦现代盛世大厦外观形象非常好非常好好好好到机场的交通好一般好非常好非常好物业周围的交通好一般好一般一般本地员工的交通非常好非常好非常好一般好服务设施好好好好好周围酒店情况好较差好非常好非常好平均楼层面积(建筑面积平方米/层) 1,700 2800－5500 3000 5400 2550 电梯状况非常好好好好好空调类型变频式,四管风机盘管,四管风机盘管,四管风机盘管,四管风机盘管和变频式,四管室内净高 (米) 2.6 2.4 2.6 2.6 2.67 入住时间 1999年4月 1997年 2001年 2000年8月 2000年 3、租赁市场分析 ¨ 租金走势从1995年三季度开始，CBD内的写字楼的租金和售价从巅峰水平一直下降到1999年底的低谷，租金下降了77％。如图表3- 10所示，租金从1999年年底下滑速度变慢，2000年初租金强劲反弹，平均上涨40－50％， 2001年底租金成交价略有下降，到2002年第四季度CBD写字楼成交租金为按使用面积计算为USD33/月/平方米。图表3-10 CBD甲级写字楼租金走势历史表现通过CBD甲级写字楼租金与整体市场的对比可看出，CBD的租金高于整体市场10%左右，近一段时间这一差距更为明显。由此可见CBD由于具有稳定的市场需求，租金表现和空置率状况均优于其它次市场。 ¨ 租赁价量关系图表3-11 1999－2003年CBD及CBD周边区域市场租金及吸纳量对照表　　CBD 1999 年 2000 年 2001 年 2002年存量（平方米） 392，000 445,000 587,000 587,000 净吸纳量（平方米） 33,840 134,830 106,030 3,480 空置率 25％ 4.42％ 9.48％ 8.9％成交价格(USD/平方米/每月) 18.4 41.25 35.54 32.18 CBD周边区域 1999 年 2000 年 2001 年 2002年存量（平方米） 829,656 1,055,056 1,184,056 1,224,056 净吸纳量（平方米） 132,572 225,802 201,121 69,521 空置率 25％ 5.5％ 18％ 15％成交价格(USD/平方米/每月) 17.7 37.9 34.12 31.1 注：CBD周边区域包括了东二环至东三环地区、亮马河地区和CBD。由于CBD在1999－2003年的新增供给量有限，出现2003年几乎没有空余面积可供需求者选择的局面，无法体现市场的实际需求量。因此选取了东二环、东三环和CBD周边的项目共同进行分析。通过图表3- 11得出，CBD周边区域甲级写字楼在2000年至2003年新增供应量分别为32.5万平方米、1 2.9万平方米和4万平方米，新增供应量数值均小于等于相应年度的净吸纳量。参照CBD及周边区域的租金与吸纳量数据，尽管CBD的租金较其它地区高，但CBD地区的集聚效应使得其市场需求高于周边地区，在2000年表现尤为明显。2000年CBD的平均租金为每平方米每月41.25美金，新增供应量为5万平方米，但市场吸纳量为13.4万平方米。而同年度CBD周边区域的租金为每平方米每月37.9美金，比CBD租金低8%，市场新增供给量为22.5万平方米，这一数值与吸纳量持平。 4、销售市场分析 CBD地区可供销售的写字楼数量有限，因此，选取了其周边地区的物业进行分析。 1993年，CBD周边出现可以销售的写字楼，吸引了来自境外的香港、台湾和东南亚地区的第一批买家，但购买的面积一般较小，主要是跟随这些地区的发展商进入国内的房地产投资领域。销售较好的楼盘有：丰联广场、长安俱乐部、富华大厦、恒基中心、光华长安大厦。同时，外资企业业务的不断扩展，办事处转变为合资企业或其他形式具有国内独立法人的外资企业，写字楼的需求面积增加很快。到1996－1997年，许多外资企业的需求面积已超过1000平方米，有的接近10000平方米。出现了象摩托罗拉、惠普和三星这样整栋购买的案例。目前在北京购买写字楼的世界500强企业约6家，面积约10万平方米，除此之外还有自建写字楼，如西门子公司与北京经济技术交流中心合作自建西门子大厦。跨国公司购买或自建写字楼一方面是看好中国的市场，考虑长期发展；另一方面是由于当时国家的外汇管制，使其向境外汇款较困难，为了减少缴纳相关税费，同时满足办公需求，所以一些在中国盈利较高的跨国公司，选择购买甲级写字楼。而在CBD及周边地区租用甲级写字楼的世界500强企业共占用约13万平方米的办公面积。图表3-12 世界500强企业购买写字楼一览表公司名称写字楼名称面积（平方米）售价（USD/平方米）惠普（中国）公司招商局中心2#楼 30000 2800 摩托罗拉（中国）公司招商局中心3#楼 40000 2550 三星集团招商局中心1#楼 20000 3000 花旗银行光华长安大厦 4000 1800 德国巴斯夫公司盛福大厦 3500 2500 德国赫斯特公司招商局中心2#楼 7564 2600 金杜律师事务所建外SOHO第一大道 3000 2200 新加坡GIC基金投资招商局中心4#楼 25000 1950 美国汉斯投资集团现代盛世大厦 50000 2500 1999年后，一批在北京经商的三资公司出于多种原因考虑购买写字楼办公。同时国内的中、小公司购买写字楼作为公司自用。 2000 年SOHO概念的小面积办公写字楼，如数码01和现代城，由于是以住宅项目立项，在银行按揭方面获得支持，从而吸引了一些小型公司购买单元式或小面积单位的办公楼。 2000－2001年境外的投资机构继续投资CBD地区的高档写字楼。如新加坡GIC集团整栋购买航华科贸大厦4号楼和美国汉斯公司整栋购买现代盛世大厦。 2002- 2003年随着CBD整体规划的出台，使CBD受到境外投资机构、国内企业和个人投资者的关注。建外SOHO就是针对个人投资者而推出的销售型写字楼。图表3-13 2000 – 2003年CBD及周边地区购买写字楼主要案例公司名称写字楼名称面积（平方米）售价(美元/平方米) GIC集团京汇大厦 39000 2100 汉斯公司盛世大厦 68400 2000 三峡国际招标公司鹏润大厦 1500 2100 * 中国一汽集团南银大厦 4500 1900 中国工商联合会华普中心 10000 1800 中国民航航空管理局银通大厦 12000 1000 金杜律师事务所建外SOHO第一大道 5000 1800 某国有大型企业集团华贸中心 25000 2200 * 从小业主购买 ¨ 销售市场价量关系 CBD及其周边地区写字楼的销售市场始于1995年的高澜大厦、南银大厦、东海中心和丰联大厦，1997年前的销售价格和业绩均保持高水平，随着供应量的增加和亚洲金融危机等因素，导致写字楼租金大幅下降，影响了写字楼的销售，销售价格走低。图表3-14 1999－2002年CBD及周边地区甲级写字楼供应与销售表 1999年 2000年 2001年 2002年在建工程量(平方米) 400,623 72,000（新增量） 336,500（新增量） 86,000（新增量）完工量(平方米) 385,650 181,623 129,000 40,000 可供销售量(平方米) 192,070 219,600 144,400 129,000 实际销售量(平方米) 83,575 115,600 83,540 44,500 对应价格关系(美元/平方米) 1600－2200 1445－2800 1600－2500 2000-2100 1999年整栋销售的是新航空大厦，为航空公司自用，2000年整栋销售的为京汇大厦，为新加坡国家投资公司购买作为投资用途。其余基本为小面积购买。2000年写字楼售价随着市场租金的攀升和可销售面积的下降，销售价格上涨，成交量也趋减少。2001年美国汉斯公司投资购买现代盛世大厦，主要看重对于该大厦的投资市场潜力以及物业优良的硬件设施。2002年可销售的甲级写字楼较少，具有代表性的项目是建外SOHO，该项目从开始销售起，业绩一直良好，已售出50%的写字楼面积。 1999- 2001年国内公司的购买总量为11万平方米，其中1999年为73,000平方米，2000年22,080 平方米2001年15140平方米主要以散购为主，整栋购买的不多。除1999年一些境外投资人以散购的方式购买了10,575平方米的写字楼，2000年成交的39 ,000平方米的京汇大厦，2001年成交的68,400平方米盛世大厦，购买行为则以境外公司整购为主。2002年甲级写字楼的买家仍主要来自国内公司及投资个人。图表3-15 2001年CBD及周边地区销售项目初始投资回报项目名称销售价格投资回报％盛福大厦 2500 11% 盛世大厦 1450 19.8% 鹏润大厦 2300 11% 2002年CBD及周边地区销售项目初始投资回报项目名称销售价格投资回报％鹏润大厦 2100 12% * 建外SOHO 2000 - * 目前只售，租金尚未制定 ¨ 价格分析由于1997年前写字楼的销售价格位于历史的相对高位，后经历了租金水平的大幅度降低，在这一阶段购买的写字楼的初始回报率低于此后销售的写字楼水平，1999年底后随着租金水平的上扬，以相对低的价格购买的写字楼的投资回报较为可观。 2000年市场上销售的写字楼项目除整栋新推出的项目外，还有一定的写字楼存量销售。这些写字楼存量基本为前一阶段销售剩余的面积或已经出租的面积，这类写字楼的销售报价通常在每平方米2500美元以上。如果未能以此价格成交，发展商将以收取租金获得回报。还有些项目对购买项目的客户有所要求，如要求购买者为大投资机构或是有影响的公司。如东海中心写字楼推出时销售价格在每平方米2800美元，后虽然售价和租金价格下降，剩余面积只能进行出租。但随着租期的延长和租金水平的上升，其销售已不存在压力，由于有稳定的租金回报，对于未售出的存量，投资商的策略是低于每平方米28 00美元不售。盛福大厦为了保证写字楼的整体水平和档次，只有大投资商或有影响的公司整栋或多层购买才进行出售。泛利大厦等项目则采用租售并举的方式。 2001年可供销售的物业面积不多，除去盛世大厦以外，几乎没有多少物业可供选择。汉斯收购盛世大厦与原投资者的资金状况和经营方式有关，汉斯以相对低的价格成交，从而在以后的经营过程中获得较高的投资回报。目前CBD及周边地区写字楼可销售面积和成交量有限，售价变化不大，租金水平虽略有调整，但就整体而言与2001年相比，由于可销售项目及面积数量有限，所以初始投资回报率仍保持在10－13％之间。在CBD待开发物业规划方案日趋明朗的同时，多数物业从项目的运作及公司经营模式角度考虑，希望销售而不是持有物业。2002年以来市场上出现了的可供销售的写字楼项目，这些项目首要考虑吸引或销售给大规模的企业、集团和投资者，其次再零散出售。图表3-16 2002-2003年CBD在售和计划销售写字楼项目一览表项目名称销售价格销售时间及方式建外SOHO USD2000/平方米 2002年，散售(一栋)；整售(一栋) 金地国际中心待定整售财富中心计划USD2500－3000元/平方米 2003年12月开盘，20层以上出租，20层以下出售世纪财富中心待定部分整售，部分散售蓝堡国际中心计划人民币14000－17000元/平方米计划2002年底开盘阳光100 计划USD2000元/平方米 2002年底 5、市场需求分析 CBD 区是北京高档写字楼的用户集中地，根据调查统计，CBD区写字楼的主要客户为外资公司，以租用写字楼为主，占总需求的82%。国内公司仅占18%。正是这些公司，特别是外资企业的需求，促进了这一地区高档写字楼数量的增加和品质的提升。 5.1　外资公司 ¨ 需求行业在CBD办公的外资公司行业包括：银行/保险业、工业/制造业、石油/化工业、律师事务所、会计师事务所等专业服务、高新技术产业。在调查的写字楼中，50％的租户来自于欧洲和北美。 ¨ 需求偏好这些公司对物业的各项要求如下：－层面积：用于出售或大面积出租的写字楼，一般在2500平方米以上　　　　只用于出租写字楼，层面积在2000平方米左右－净高：在2.6米以上－智能化水平：有先进的通讯设施和楼宇管理控制系统上，并预留可拓展的空间。－设备要求(HVAC)：对写字楼的硬件设施要求较高。如：为电脑机房提供备用电机；空调设施能够提供充足的新风量；电梯数量充足和等候时间短等－装修标准：一般为统一的天花吊顶，其它由租户自行安排－车位：目前该地区写字楼提供的停车位普遍较少，停车位相对紧张，与租户的需求存在较大差距；－物业管理：对物业管理的水平要求较高。 ¨ 需求特征各行业选择CBD甲级写字楼办公的原因：外资金融机构：这些机构注重公司的形象，多半愿意租用高档写字楼且聚集在一起办公。工业/制造业，石油/化工业公司：由于CBD地区距机场和港口，以及空港工业区、北京经济技术开发区和天津经济技术开发区等地较近，且交通十分便利。会计师、律师事务所等专业咨询公司：看重与所服务客户的接近性，因此愿将办公地点设立在被他们所服务的客户附近，方便频繁的商业接触，从而提供良好快捷的服务。高新技术产业：这些公司非常注重整个地区的商务气氛、办公场地的交通和易接近性，以及写字楼所提供的先进的网络通讯设施。 ¨ 需求调查 500强企业在CBD办公状况目前进驻北京的世界500强企业有159家，在CBD办公的有83家，其中金融保险业和制造业数量最多，分别占27％和26％，计算机及其信息产业占15％，石油化工医药占10％，此外为资询服务、航空、广告、贸易等其它行业。图表3-17 CBD地区世界500强企业的行业分布对办公面积的需求上来看，面积在5000平方米以上的公司主要为在华业务发展较成熟的企业，集中在通讯和信息产业。需求面积为3000－5000平方米的公司多为从事电子、信息产业和医药等行业。面积在1000－3000平方米的公司中制造、石油化工、医药等传统行业数量明显增加。办公面积为500－1000平方米的公司中金融、保险业比例最高，这与国家对此类行业限制有关。500平方米以下的需求多为代表处。图表3-18 CBD地区世界500强企业对办公面积的需求 5.2　国内购买客户构成及特征分析由于在CBD地区国内公司需求比例较低，无论是购买还是租赁记录均较少，其需求特征及偏好不能完全反映市场状况和趋势。根据对未来CBD地区写字楼需求的预测，国内需求者将有大幅增加的可能性。对国内企业购买物业特征的研究，主要借鉴了金融街和中关村等地区的成交记录，对其需求特征和需求偏好总结如下： ¨ 国内购买者行业分布甲级写字楼国内购买者行业分布主要集中在金融业、信息产业和上市公司等。例如银行、保险、期货、信托机构；电信及其相关行业的国有大型公司；由国家部委、军队分离出来的公司或者会计和税务等专业服务机构。而外地企业和驻京机构由于已经购买或者自有写字楼，最近成交所占的比例较小，预计未来购买的可能性不大。 ¨ 建筑面积需求特点整栋购买的成交规模以建筑面积2万平方米左右，其购买规模通常大于自身的需求。由于市场没有较小规模的供给，购买者一般采用整体购买再将多余部分出租的方式。零散购买的需求面积最小也在500平方米以上。 ¨ 对位置和独立性的要求国内购买者对写字楼位置的便利性、可识别性和独立性有很高的要求。有能力购买写字楼的公司多为发展较快或较为成熟的企业，他们选择写字楼更加注重整体形象、楼宇的命名权和独立性。由于一部分购买者是由国家机关分离出来的公司，因此，在写字楼位置的选择上，这些购买者会考虑其职工生活的便利性，选择和职工原有分配住房相对较近的位置，通常不会跨区选择新的办公地点。 ¨ 对建筑布局、设备和配套设施的要求与国外使用者相比，国内购买者对写字楼的朝向、采光、遮挡的要求较高。而目前写字楼的建筑设备和配套设施基本满足客户要求，对写字楼的配套设施会根据自身要求而调整，这就要求建筑平面布局能够具有较强的灵活性。 ¨ 价格及付款方式国内购买者购买写字楼通常会依据国家或企业内部对单价和总价的要求，从目前的成交记录来看，一般以2000美元每建筑面积平方米为主。付款方式比较灵活，一次性付款和分阶段按比例付款是两种主要的付款方式。 ¨ 决策方式及时间国内购买者在写字楼接近现房的阶段才决定购买，在这个阶段购买者能够对建筑质量、外观及其周边环境能够有很好的把握，同时，在这个阶段的交易价格会低于期房价格也促使国内购买者很少在期房阶段完成购买交易。国内购买者的决策也会受到写字楼市场状况和公司内部运作阶段有关。 6、CBD对未来物业需求发展分析制造业制造业将继续保持快速的发展势头，随着外国公司加大在华采购力度，中国正在成为外国公司重要的零部件采购中心。北京广阔的市场前景和丰富的人才资源吸引了众多跨国公司来华设立办事处、生产和研发机构。这些研发机构主要集中在信息通讯、生物制药、精细化工、运输设备制造等行业。另一方面，一些跨国公司提高了中国在其战略中的地位，把总部都搬到了北京或上海。外资向产业基地聚集，这些基地外资企业集中，产业链完整，具有相当的规模和配套能力，其中部分地区正在成为全球ＩＴ产品加工制造基地。 ¨ 未来CBD产业结构的构成未来CBD地区的产业结构将在现有基础上有所变化，主要体现在传媒业和金融业的发展，这两个行业将提高对CBD地区写字楼的需求。而制造业、信息产业、石油化工和咨询服务等行业将继续稳健增长。传媒业 - 北京市作为全国政治文化中心，其现有众多的国家级媒体是传媒业发展的基础北京云集众多的国家级信息机构信息媒体，如新华社、人民日报社、中央电视台、中央人民广播电台、国家统计局、国家信息中心等。大量影响大、覆盖面广的信息在这里产生、汇集、交流、传递，使北京成为中国最大的信息集散地。 CBD正在形成北京乃至全国传媒产业的中心，中央电视台、北京电视台，新浪网已经把办公的地点移到CBD，与北京东部地区现有的主要媒体人民日报社、北京青年报社、北京人民广播电台、北京广电集团、北京广播电视局，国际主要媒体CNN、路透社等177家驻京海外新闻机构，产生产业的集聚效应。中央电视台和北京电视台在迁入CBD后，将扩大企业规模。北京电视台现有九个频道，建设新台后将发展到15个或者是20个以上。 - 优良的通讯设施为是发展传媒业必要的硬件设施北京市是中国与世界各国邮政、通信的枢纽，国家级主干互联网也坐落在北京。CBD地区随着中央电视台和北京电视台的迁入，通信等基础设施将进一步加强。 - 北京市拥有全国最多的文化艺术类高等院校，为发展文化传媒业提供了丰富的人力资源。图表3-19 传媒企业在北京市的区域分布图表3-20 传媒企业租用写字楼的等级分布目前传媒企业主要分布在海淀区和朝阳区，而租用甲级写字楼的企业多集中在朝阳和西城两区，以外资、合资和内资知名企业为主。使用公寓作为办公地点的公司占一定比例。金融业北京集中了绝大多数全国性的金融机构，中国的中央银行、政策性银行和主要商业银行的总部都在北京。北京市作为全国金融管理的决策和信息中心，国家的金融政策都出自北京，全国的金融结算大多在北京进行。同时，一大批国家级的保险公司、信托投资公司、财务公司、租赁公司等非银行金融机构的总部也设在北京，发展金融业具有得天独厚的条件。未来两年，北京对外资全面开放金融市场。尽管金融街会分流一部分CBD地区甲级写字楼的需求，外资银行仍然会选择CBD地区作为办公的主要地点。首先，目前绝大部分外资银行在CBD或其周边地区设置了办事机构；将来这些外资银行的主要客户也主要集中在这一区域，如三资企业、外国驻京工作人员等，而CBD现有良好的商务办公气氛和完备的配套设施是吸引这些外资银行落户的主要原因。 ¨ CBD未来写字楼需求特点外资企业在相当长的一段时间内仍将以租用写字楼为主，未来外资企业的写字楼新增需求主要在来源于新增的外资企业和现有企业的扩张需求。首先，世界500强企业进驻北京的新增数量将不会出现大幅增加的状况，目前在京世界500强企业有159家，这些企业是否进驻北京更多是从业务发展的角度出发，近两年500强企业每年进驻北京的数量增长比较缓慢，每年仅在5家左右。随着金融政策的逐步开放，外资银行、保险业的办公需求将有大幅增长，尽管会受到金融街的影响，产生某种程度的分流，但是它们仍然以CBD地区作为主要选择的次市场，是未来CBD地区写字楼市场的主要客户。现有租户扩张方面，预计在华业务发展较成熟的企业，例如信息产业类企业，其在CBD地区新增办公面积的需求在短期内不会有较快的增长，主要原因是经过最近几年的快速成长期，企业已经进入了平稳发展的阶段；而出于租金成本和人力资源的考虑，即使业务扩张，其研发类的办公需求也会选择在CBD以外的地区，而只是将企业的商业管理部门设置在CBD地区。未来CBD地区写字楼的购买者将以国内购买者和国外机构投资者为主，从行业上来看，金融和信息产业仍然是未来写字楼主要的购买者。尽管金融类公司总部对写字楼的需求已经基本饱和，金融企业分支机构仍然会有一定的需求。而小型的广告公司和媒体相关的公司处于自身经营的需要，会以选择商住式写字楼为主。 ¨ CBD未来写字楼需求总量目前 CBD 地区甲级写字楼新增需求占全市总新增需求的25％，这主要由于近年CBD 地区甲级写字楼的供应量有限，抑制了该地区需求的增长。在未来五年，北京市将加快金融市场的对外开放，中央电视台和北京电视台将新址迁入CBD地区，举办奥运会和加入 WTO将进一步加强北京市国际交往中心的功能，预计未来五年CBD地区甲级写字楼新增需求占全市新增需求的35％，需求量为建筑面积84万平方米。图表3-21 CBD甲级写字楼需求预测三、2003~2004年CBD区域写字楼市场分析供求分析 2003年市场供应量 2003年CBD内销售型写字楼总供应面积约为25万平米，市场均价在15000左右。整体供应量不大，属于区域内的二、三线产品。由于供应量小，销售情况较为理想。建外SOHO写字楼销售率达到100%。 2004年CBD写字楼供应量项目写字楼总建面售价（均价）销售率财富中心Ⅰ 10万平方米 22000 60% 建外SOHO 12万平米 16000 100% 蓝堡国际中心 3万平米 14000 70% 尚都国际中心 10万平米 14000 65% 住邦2000Ⅱ 18万平米 11000 50% 2004年CBD内写字楼供应量：预计2004年CBD区域内新写字楼的市场供应量将明显加大，特别是2004年下半年，将有大量的写字楼项目投入市场。目前估计有如下项目将会在明年进入市场推广：财富中心、世纪财富中心、万通中心、中环广场、CBD国际大厦加上目前在售的蓝堡国际大厦、温特莱中心、尚都国际，住邦2000二期总供应量有明显的放大。项目写字楼总建（万）数量物业类型位置入住时间工程进度财富中心Ⅰ 10 1栋写字楼、酒店、公寓、商场、运动娱乐设施东三环北路23号 05.307 已封顶，外挂幕墙进行中中环世贸 20 4栋写字楼建外大街 05 做地下部分蓝堡国际 3 1栋写字楼、公寓西大望路甲3号 04.8 接近封顶依斯特大厦 12 2栋写字楼光华路 05 未开工温特莱中心 3 2栋写字楼、酒店光华路 04 正负零万通中心 12 4栋写字楼朝外大街 05 接近封顶尚都国际 10 1栋写字楼、公寓东大桥路 04 准现房世纪财富中心 14 2栋写字楼关东店南街 05 结构 CBD国际大厦 7.3 1栋写字楼永安里未定地下基础光华国际 12 4栋写字楼、商业光华路 06年已开工温莎大道 6 1栋写字楼、商业光华路 06年开工百富大厦 2栋写字楼、商业朝外东大桥 05 结构封顶住邦2000Ⅱ 18 1栋写字楼、商业、酒店慈云寺桥 05 结构华贸中心 20 1栋写字楼、公寓、酒店、商业建国路 07 结构银泰中心 14 2栋写字楼、酒店、公寓建外大街 07 结构远洋商务 1栋商住东四环慈云寺桥 04 结构封顶新华联大厦 4 1栋写字楼东四环红领巾桥 04 入住 2004年CBD写字楼市场供应量表如果以上这些项目在2004年推出，CBD内写字楼的供应量将接近100万平米。这是CBD建设以来写字楼市场的第一次大规模放量，市场反映如何是对CBD概念“含金量”最好的检验，同时更将影响未来几年内该区域的写字楼市场。以上这些项目中，只有财富中心一期写字楼为顶级产品，其余项目虽各具特色但综合实力无法与财富中心相比。因此明年财富中心的写字楼销售情况被普遍看好。同时，作为 CBD内地一个推向市场的顶级产品，财富中心写字楼的售价、推广策略及市场表现将成为 04年CBD写字楼销售市场的晴雨表。 2004年CBD内写字楼需求：通过对2003年CBD在售的写字楼项目进行调研发现，购买二线品牌产品的主要是私营企业或是投资客户，在自用和投资之间没有明确的划分，很多客户会视未来CBD内写字楼的租金变化决定所购物业的用途。以这两个项目的客户购买面积来看，多数为小面积（150~ 300平米），有部分整层购买客户。建外SOHO和蓝堡国际中心的写字楼均属于二线产品，带动该区域内的二线品牌写字楼客户群需求的增长。 2004年是写字楼放量增大很快的一年，也是高档产品推出较多的一年。随着CBD建设的逐步完善，将有更多的国内外企业进驻CBD，2004年会形成写字楼成交的一个高峰。2004年的写字楼新项目品质将整体高于2003年的产品。由于2004年CBD内写字楼市场的集中放量，将带热这一地区的办公物业市场。02、03年CBD内写字楼新产品供应量很少，区域内存在大量的客户需求。这一需求将在04年得到部分释放。随着CBD发展的进一步成熟，将吸引更多的国内外公司进驻该区域。 2、价格变化趋势 2004年是CBD的写字楼年，推出的新产品数量多，整体档次上要高于03年的产品，必将带热区域内写字楼市场，预计整体市场均价应该能够在18000以上。 3、产品导向 1）先天位置的不同决定了CBD内写字楼的价值和市场表现从2003年CBD内写字楼项目的表现来看，写字楼的核心竞争力依旧是位置因素。2003年C BD内推出的三个写字楼项目中，从产品配置上相差无几，但各自的表现却有天壤之别。建外SOHO写字楼表现最好，蓝堡国际中心成绩优良，尚都国际最令人失望。建外SOHO写字楼100%的销售率背后，除了潘石屹个人炒作的因素外，最主要的还是项目地理位置具有的优势。写字楼的客户群，无论是投资还是自用型，都比购买住宅的客户群要冷静的多，更多的关心不动产所产生的回报。 CBD区域内最具价值的位置决定了项目的价值和市场表现。 2）建筑综合体之间的竞争将取代单项产品竞争目前按照CBD规划，区域内的项目总体要符合写字楼、公寓、商业的比例为5:3:2的标准。因此区域内多数中型销售型项目都是包含3种以上物业形态的建筑综合体。而泛CBD东区域仅仅有一家住邦2000具备综合体物业形态的项目。目前CBD及泛CBD区域内在建的建筑综合体：项目总建筑面积（万M2）物业类型入住时间写字楼工程进度财富中心 72 写字楼、酒店、公寓、商场、运动娱乐设施 05.307 一期写字楼接近封顶国贸三期 54 酒店、写字楼、商业配套 07 拆迁接近完成建外SOHO 70 写字楼、公寓、商业街 04.04 准现房银泰中心 35 写字楼、酒店、公寓 07 做地下基础金地中心地上24万写字楼、商场、公寓 05 尚未拆迁蓝堡国际 20 写字楼、公寓、商业 04.8 尚未封顶尚都国际 30 写字楼、公寓、商业 04 准现房万达广场 48 写字楼公寓、酒店、商业 07 公寓施工华贸中心 100 写字楼、公寓、酒店商业 07 公寓施工住邦2000Ⅱ 18 写字楼、酒店、商业 07 一期已售完、二期正在出售中 25号项目 25 写字楼、公寓、商业 06 未开工以上项目总建筑面积：443万项目写字楼总（万）数量物业类型位置入住时间写字楼工程进度中环世贸 20 4栋写字楼建外大街 2005 做地下部分国际财源中心 23.8 2栋写字楼、商场建外大街 2006 未开工依斯特大厦 12 2栋写字楼光华路 2005 未开工温特莱中心 3 2栋写字楼、酒店光华路 2004 正负零万通中心 12 4栋写字楼朝外大街 2005 结构工程世纪财富中心 14 2栋写字楼关东店南街 2005 地下部分 CBD国际大厦 7.3 1栋写字楼永安里未定未开工温莎大道 6 2栋写字楼、公寓光华路未定未开工新华联大厦 3 2栋写字楼红领巾桥旁 2004 现房招租 CBD内非建筑综合体公建项目：总建面：101.1万平米两种写字楼对比：由以上对比可以看出，目前CBD内在建和待建的大中型项目都是建筑综合体，未来区域内的竞争将是这些综合体的竞争，比较的是规划的合理性，而不是单纯的某种产品。如何通过建筑综合体各种物业形态的组合及道路、交通、设备设施等综合因素下，使客户的财富能得到理想的回报将是各项目突破的重点。同时，每个建筑综合体在位置、规划、建筑设计风格等方面都各具特色，突出项目的个性和特性才能取胜。 CBD内原有的建筑综合体只有国贸、嘉里和京广，这三个项目多年来的经营取得了良好的经济效益和社会效益，创造了东三环的地段价值。根据CBD现有规划显示，未来将有大小近10家建筑综合体项目将在2008年以前在CBD内建成并投入使用。面对如此多的供应量竞争将在所难免。 3）写字楼的配置要普遍高于现有产品在建项目基本配置对比表：对比项目财富中心金地中心世纪财富中心单层面（M2） 2400 A座1773，B座1561 东座2202，西座2237 电梯数量 18部 A座16部，B座10部东座12部，西座9部空调系统四管全空气空调系统，蒸汽加湿系统 VAV系统 VAV变频垂直交通系统 OTIS，2.5~5米/秒品牌待定瑞士迅达，4米/秒综合布线架空地板办公楼内采用多模光纤作为数据传输的垂直主干网络，大对数铜缆作为语音传输的主干通路架空地板架空地板机房专用空调 24小时专用空调无无配套服务商务中心、银行、咖啡厅、24小时便利店、多功能会议室、邮政服务设计商务中心、会议室、多功能厅、银行、邮局、展览厅、员工餐厅等银行保管箱等配套设施、零售商业服务空间，金融超市空间，会议中心及餐饮服务空间外立面中空玻璃幕墙，LOW-E镀膜玻璃，铝型板氟碳喷涂东侧玻璃幕墙,西侧石材幕墙,顶部6-15米高玻璃幕双层钢化Low-E幕墙净高 2.7米 2.7米 2.7米通过以上表格显示，CBD核心区域内新建的写字楼在基本配置上大大高于现有的写字楼项目，更近一步的达到了国际标准。在未来的写字楼市场竞争中将处于有利地位。四、2003~2004年泛CBD东区商务区写字楼市场分析 1、泛CBD东区商务区的形成背景：（1）2003-2004年CBD区域写字楼行情看涨： “CBD开发历经规划年、公寓年、商业年之后，逐步进入商务开发的新阶段，今年将是CB D的第一个“商务年”。” CBD管委会规划建设总顾问柯焕章对媒体表示。仅目前，已有30％的外资企业入驻CBD，其中服务业占到60％，这些服务业主要集中在金融、保险、通讯等领域，CBD已具备了产业发展的很好基础。对于京城楼市而言，这意味着，尽管有部分业界人士在担忧CBD迅速走向公寓中心区，然而，该区域内高档商用物业的需求量仍将有大幅度增长。就目前市场销售状况来看，有统计显示，几乎所有与CBD沾边的项目都卖“疯”了，价格一路狂飙，涨幅普遍在3%—5%左右。例如SOHO办公楼产品售价，已涨至18000元/平方米左右，且最近一次涨幅就达5%，单价攀升了700元左右。而嘉里中心的写字楼租金报价，已上涨到每月30美元/平方米，涨幅达到20%—30%；国贸写字楼租金报价在维持原有水平的基础上略有上调。显而易见的是，即便租金水平上升，CBD核心区域高档写字楼仍然供不应求。　　北京金地公司总经理陈长春对媒体分析，高档写字楼纷纷涨价，归因于四个方面：首先，近期土地政策的收紧，变相促使发展商拿地成本上升，导致实力较弱的发展商迫于资金等方面的压力，不得不放慢开发速度，由是可供应项目总量减少；其次，3.99平方公里的CBD已将规划中的1000万平方米的建设量降为700万—800万平方米，导致CBD产品的供应量进一步下降，必将会影响区内产品价格；第三，建材成本（钢材等）的涨价；第四，部分项目的建筑形态初步树立。更有最新调查表明，2004年CBD区域内写字楼市场将大热，预计整体市场均价可达2000美元/平方米以上。业内人士称，2002年及2003年，CBD写字楼新产品供应量很少，区域内存在大量的客户需求。这一需求将在今年得到部分释放。而另一方面，北京市公安交通管理局下发的关于疏解CBD交通的通知规定，CBD核心区内项目审批叫停；中央电视台停工，所在地块将重新上市拍卖；各种消息表明该区域目前已经饱和。（2）泛CBD东区商务区搅局在市场对高档写字楼的一片叫好声中，半路却杀出住邦2000这匹令业界瞩目的“黑马”，更打出低价高档商用物业的口号，均价9700元/平米，成为泛CBD东区商务区域内现房阶段唯一价格突破万元底线的五星级高档商务楼项目。同样在CBD区域做项目的一位业内人士评价住邦2000说，这种市场行为明显是存心“搅局”。住邦2000商务中心是由北京市住邦房地产开发有限责任公司开发的纯粹商务项目，项目总建筑面积约25万平米，是集办公、酒店公寓、商业、会展、金融为一体的超大规模、全新概念的CBD东区商务社区也是泛CBD东区第一家商务写字楼社区。住邦2000商务中心位于东四环路（迎宾路）与朝阳路的交汇处，属于高端商务楼盘云集的朝外商圈。目前CBD和金融街土地开发饱和，发展前景有限；中关村显然更合适成长型企业。作为继西单、王府井之后北京市政府规划的第三条重点商业中心街，朝外拥有成为“第三商业大道”的升值前景；从地理位置上看，朝外四面通达，堪称城区核心的核心。作为CBD边缘集团，朝外其实并未沦为CBD的附庸，有着与CBD比肩而立的潜质。对于高端商务楼盘来说，选择这个地段，也就选择了这个地段广阔的地段价值升值前景。同时，住邦2000所处周边，华贸中心20万平方米的商业面积，100万平方米的巨大体量比国贸大的多，业内人士分析，此将带动比当年国贸更大的辐射范围的区域发展，而住邦 2000与华贸中心的直线距离仅500米多；另外，住邦2000周边还将起多个公用建筑，比如对面京棉集团将要拆迁开发，也是超100万的项目，华贸东南角，住邦2000西南角原空军的地也要起个新项目；住邦2000东侧土地即将上市拍卖，整个区域的商务气氛将会十分浓厚，可以说，这样的环境极具有开发潜质，升值空间蓄势待发。但是，令众多CBD高档写字楼开发商忐忑的是，住邦2000商务中心对外打出了9700元／平米的低价位，已经压低同档次商用物业的售价，从而销售利润将大打折扣。事实上，市场反应早已经初现端倪。总建筑面积为7.2万平方米的住邦2000商务中心Ⅰ期写字楼，推出的纯板式设计，层高3.25米，面宽8.25米，高采光，强通风，完全甲级写字楼配置标准，现已全部售罄，现房有很高的入住率。 2、泛CBD东区商务区写字楼市场分析一、优势分析：（1）地段优势：目前很多客户购买都是看好这里的地段。作为CBD投资的金三角区域，朝阳门是老城区，但改造较早，目前已成为商务集中区，云集众多写字楼，商场，配套齐全，商务楼供应量充足，档次较高，但价格已经攀升到很高的标准，目前投资所需资金量要求较高。最关键的是这个角改造空间不大，不可能发展成为新的CBD核心区。而双井一带似乎有发展成CBD住城的趋势，有大量住宅楼盘供应，尽管有少量商务楼出现，但档次不高，而且发展尚需时日，投资回报所需时间较长。而朝阳路一带发展最为迅速，随着朝阳北路开通、朝阳路改造，周边大量工厂拆迁，发展空间最为理想，似乎最有可能成为CBD新核心的漂移方向。而且从北京大风水的角度来看，北也确实要比南好，因此这里最为看好。该区域商务楼供应量较大、档次较高，其新的商务氛围的逐步形成。（2）高性价比优势：在现阶段尚属买方市场的高端商务楼盘销售中，低价位并不等同于低要求，买方甚至有可能对品质提出更高的要求，单纯依靠低价吸引客户，终究会得不偿失，由此，高档写字楼开发商的真正利器，应该是优越的性价比。而业界的一个普遍共识是，相对于住宅开发，商务写字楼的开发更需要资金、实力，专业性更强，满足一流企业需求的办公大厦必须具有一流的品质和形象，需要聚集国际上知名的建筑师、专业顾问的支持，也需要国际知名品牌企业的支持，更需要开发商的从开发到营运的全面投入。目前新一代写字楼纷纷定位于复合高效的超级商务中心，在这样的商务中心，入住企业可以获得多元化的硬件支持和软件服务，并由此获得更大的利润空间。在这个意义上，以住邦2000为例：住邦2000商务中心二期20000平米围合商业广场、300米临街底商、6. 8米的商业单位层高，一层的投资获得两层的使用空间； 2号板楼的70%都是整层购买的大客户，目前可售面积几乎一抢而空；只有1栋板楼，3、 4号楼都是塔楼。这样的空间将为世界著名品牌机构和国内实力派企业，提供前沿的产品展示窗口；远洋商务楼在刚刚推出不久后，也以8900元/平方米的低价入市，目前销售率达到了60% 以上，受到的中小型公司的追捧；而目前位于红领巾桥西北侧由新华联房地产开发有限公司开发的新华联大厦刚刚交工验收后以整层出租的策略进入泛CBD东区商务写字楼市场，更加漳显出该开发商看好后期写字楼市场的表现。（3）交通负荷优势目前CBD商圈面临交通超负挑战，周边写字楼行情看涨 CBD商圈的交通情况的超负荷状况是其中的主要因素。早在CBD商圈的总体规划方案确定之前，国内外规划专家对交通的承载量进行了多次讨论，认为CBD圈内的交通规划仅能够承载800万平方米的建筑面积带来的交通流量，而已经审批的项目早已经超过了900万平方米。如果加上待批的项目，CBD开发量的总和将达到1300万平方米。CBD圈内的交通拥堵状况已到极限程度。加之今年六月底，国贸三期工程又将全面启动；规划设计中的中央电视台新办公大楼也将随之破土动工；新开发地产项目数量不少。据权威部门测定CB D内车流量已高达5000辆/每小时，未来CBD商圈的交通面临严重超负荷挑战，CBD圈内的交通拥堵却给圈外周边商务地产项目带来极大商机。许多业主购买或租用泛CBD东区商务区商务物业，主要原因就是看中了区域交通的便捷性和未来的发展空间。客户表明无论是员工上班，还是商务出行，交通拥堵都会为公司的正常运营带来困扰，将办公地址选在核心边缘的商务地区。公共交通发达，出行道路相对畅通，既可保障出行的便捷，又因距核心区域较近而共享商务资源。因此，项目也受到越来越多的投资客关注。而且同区域中的其他项目也有利好消息，CBD东区的优势逐渐开始显现。 (4)CBD东区商务区域商务热点逐步形成北京“商务地产”存在大量市场需求，目前市场上缺乏对区域发展形成影响力的核心型的综合项目，住邦2000以区域核心型商务地产的形象塑造并带动了第二代商务中心区的不断发展；是国内企业和国际化公司的合作步伐日益加快，中层企业的快速成长，必然促进现代新型商务地产市场的迅速崛起；CBD的客户同东区商务区的客户需求是不同的，参见客户资料；这在客观需求上提供了暗藏的商机，区域的划分实际上体现了不同客户需求产品的划分。地产增值是地产营运商的重要战略目标，房地产开发商只有开创更具发展潜力的地产开发经营模式，实现项目以及项目所在区域的增值。（5）CBD东区商务区域市场的未来可发展趋势：未来的发展性：向西为成熟商务区,但以无开发土地；向北为成熟居住地但以无开发土地；向南为旧城区，商务氛围很淡；向东发展为必然趋势；商务便捷性：燕莎、CBD、朝阳门三大商圈交环处，外联便捷，距机场很近，距城区很近，距居住区很近，公共交通体系发达，朝阳路据称10月将要向东拓宽，满足商务人士需要，满足员工需要，满足合作单位需要。交通的便捷性：CBD内交通的拥堵，四环路的交通通畅，四条建成十月份开工待建的路段。区城升值潜力：东四环大批开发延线项目，使地域因成熟度而升值（可以重点谈一下隐藏起来的区域价值，不同开发商建楼的理念也不一样，住邦建楼不考虑很多虚的东西，重点放在价格支持度上，什麽样的产品、服务能够支撑价格，业主投资买你的房，能够满足需要吗？能够再赚钱吗？开发的项目主旨都是要增值，选择地块，选择产品，选择经营方式，目的都是要持续实现增值，比如CBD里项目16000到20000，价格同东区商务区的高档物业差一倍，也就是业主的购买成本差一倍，在业主通过出租等方式回收投资时，租金能差一倍吗？5年内大政策导向不变，价格走势是基本持平的，那如果有同样的上涨空间，显然成本越低，投资回报率越高。能够使后期业主赚到钱。这是最重要的。地产开发不光要考虑短期的变现，而是应更多的考虑长期的经济效益和社会效益，推动商务地产发展，推动区域的发展，为客户谋取最大价值。），从房地产市场的一些附属服务项目上可以看到这种市场的变迁，以前三环的广告牌200万，现在涨到300万，上涨了一半的价格，一个路牌都这样敏感，就可以看到这种区域的变迁发展给房地产投资带来的潜在空间有多大，区域的转型，经济发展，向国际化靠拢，在这样的背景下，客户群也会越来越多的出现。还有区域，并不是市场上最热的就是最好的，比如奥运村一起，这种有目的的限制性规划反而会打压周边项目的发展，外部条件是可以控制和预见的，比如东二环的项目，不可能再谈升值，顶多谈保值，新兴区域正处于政府大力发展扶持的阶段，要有长远趋势的判断能力。 3、泛ＣＢＤ东区商务区客户特征：泛CBD东区商务区吸引的是中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者。根据对住邦２０００项目Ⅰ的客户资料分析：户数量上购买400平米以下的近70%，办公自用的中小企业和追求回报的投资者为主；购买400平米以上的30%，以自用为主。客户总量中，明确投资的占9%。购买面积上，购买两套以上的近50%；一期5万销售面积，客户只有80多个，平均购买面积达到500平米以上。但主流客户需求面积主要集中在200-400平方米之间。企业用于购房的资金规模基本上是在500万- 1000万元间，客户从事的行业比较集中的是高科技企业15%，顾问咨询15%，贸易20%，还有传媒、金融、建筑等其他行业，其中有相当部分的海外投资者和归国创业者。 4、泛ＣＢＤ东区商务区客户定位： 1）高科技、咨询行业、广告传媒、商贸、IT信息服务、医疗器械、律师事务所、影视公司等新兴行业大量涌现，ＣＢＤ周边地区成为他们的热选地域。这些企业技术含量高，不需要很大规模和人力、具备一定资金实力，成长空间较大，有国际化趋势。 2）企业主对未来五年的企业发展充满自信，因此对企业可持续发展空间要求高，包含企业发展需要的办公空间，区域发展潜力，周边客户群潜力，留驻员工的条件等对他们来讲，置业也是一种投资，好的写字楼所具有的良好综合素质，会给企业发展提供空间，并支撑优良的投资回报；尤其是以技术型人才为骨干的企业，员工比资金更重要。 3）泛CBD东区商务区未来客户定位将关注中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者，这些客户不愿接受他们所期待的高档办公楼所提供服务所带来昂贵成本，这其中可能包含许多他们并不必需的附加服务，如果可能，他们更愿意务实的购买能够满足他们需要的成本合理的办公空间。 4）泛CBD东区商务区的客户选择写字楼的标准并不仅仅关注外观和硬件，很重要的一点就是大厦的形象和企业的文化理念、企业的价值观是否一致。比如说传统贸易型企业，它们会选择气派的写字楼，真正的IT型企业，则是以人为本，要求低调、舒适。 5、泛ＣＢＤ东区商务区产品定位概况一个理想的写字楼必须要能够给企业提供效率这方面的支持。比如说它所在的位置，交通是否便利，包括大厦内部的交通运行系统，社区的交通组织、大厦内部的垂直交通系统，还包括通讯系统、智能化系统、管理等，这些都是企业需求的高效的办公环境，企业会花很多钱用在办公环境上客户的眼光是敏锐而挑剔的，往往注重方方面面的细节。好的办公场所能为企业留驻更多的客户，并提供一流的协作及发展机会。一个好的写字楼或者社区能构成以人为本的设计。设施的舒适性，包括周围的生活配套设施，会使员工有一种一种归属感和文化依托感。好的写字楼能帮企业留住员工。尤其是以技术型人才为骨干的企业，员工比资金更重要。所以，只有人性化的建筑空间设计、良好的生活配套以及方便的交通，才能使员工更有机地融合办公与生活，实现个人价值的统一。随着经济的增长和国家政策的支持，私营企业的成长速度惊人，截至2002年底，北京市私营企业同比增长21.54%，个体工商户同比增长20.77%。随着私营企业的增长，为其提供办公场所的写字楼也必将有大量的市场。随着中央电视台等的迁入，CBD发展的态势出现了一种新趋势，即新兴的中小企业快速增长，中小企业对办公楼的需求更加旺盛。例如伴随中央电视台和北京电视台的迁入，和这些传媒巨头相关的业务公司也很有可能迁入CBD地区。具资料显示，与电视直接相关联的公司，如节目提供公司、后期制作公司等，在北京有1000多家，间接相关联的公司有 3800多家。

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negative_file/工程建筑、房地产/CBD写字楼市场研究报告.doc

泰州市场调查报告目录第一部分项目投资环境可行性分析……………………P1~6 1. 城市概况 2. 城市经济发展状况 3. 最新城市建设总体规划第二部分泰州房地产市场分析…………………………P7~15 1. 房地产发展势态分析 2. 房地产一级市场分析 3. 房地产二级市场分析 4. 房地产三级市场分析 5. 城市居民可承接力分析与年需求量预分析第三部分项目分析………………………………………P16~36 1. 项目概况 2. 项目各项经济指标 3. 项目周边竞争楼盘分析 4. 项目SWTO分析 5. 项目潜在客户分析泰州市场调查报告第一部分项目投资环境可行性分析 1. 城市概况 1、地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。自2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。2003年末，泰州总户数169.59万户，总人口503万人，其中市区62 万人。 2、交通条件泰州滨江近海，有着良好的区位优势。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中10米以上较为稳定的深水岸线60公里，建有长江港口3个。以国家一类开放口岸——泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资10多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉”。全市公路通车总里程56 93公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，明年泰州铁路将全线贯通。 3、历史文化泰州是一座历史文化名城。战国时期称海阳，汉初称海陵，南唐至明清称泰州，取“ 国泰民安”之意。千余年来，泰州枕吴楚之交，襟江淮之风，交通发达，经济繁荣，素有 “汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历代人文荟萃，名贤辈出，“儒风之盛，夙冠淮南”。《水浒传》作者施耐庵、泰州学派创始人哲学家王艮、扬州八怪代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州主政或从业。丰富的历史积淀为泰州留下众多名胜古迹。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护单位的有134处。全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰宝。 4、人文习惯溱潼会船节溱湖地区历史文化悠久，民间传说丰富多彩。南宋绍兴元年，一支从山东南下投奔岳家军的义民队伍行至溱湖，与金兵遭遇，打得金兵落花流水，义民也伤亡惨重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬为国捐躯的英雄，并于每年清明节撑船来此祭扫，久而久之，便形成清明撑会船的习俗，由此演化成每年一度的水乡民间盛会——溱潼会船节。每年清明节，四乡八镇的数百船只，上万船民来此聚会，观众游客超过十万人。其恢宏壮观的场面，惊心动魄的争赛、多姿多彩的表演，堪称民俗文化之大观，水乡风情之博览，被海内外人士盛赞为“天下会船数溱潼”。她是'92中国友好观光年江浙沪旅游目的地之一，'95 中国江苏民俗风情游首游式亦在此举行，2001年列为省级风景名胜区。中国泰兴银杏节中国泰兴银杏节由“银杏艺术节”、“银杏科技节”演化而来。每年在银杏成熟的时候举办此节，旨在以银杏为媒、宣传泰兴。银杏节期间，一般都要举办论坛、科技市场、产品交易、信息发布、项目洽谈、人才引进以及大型文艺演出等活动，以促进泰兴与外界的交流沟通，进一步提高泰兴的知名度，强化招商引资、院企对接、项目开发等工作，推进全市经济的健康、快速发展。12年来，银杏节为泰兴经济和社会各项事业的发展起到了积极的推动作用。中国兴化—郑板桥艺术节郑板桥是清代著名的书画家、文学家、“扬州八怪”的杰出代表人物，在海内外享有盛誉。兴化是郑板桥先生的故乡。为纪念板桥，宣传兴化，扩大交往，加快发展，从1993年 11月22日郑板桥诞辰300周年之际举办了首届“中国兴化—郑板桥艺术节“后，每两年举办一次。 2. 城市经济发展状况 1、城市类型泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。 2、宏观经济水平 2003年泰州市国民经济快速增长, 国内生产总值达580.04亿元，国内生产总值年均增长13.4%，是建市以来增幅最高的一年，占全省的比重4.7%。其中，第一产业增加值72.62亿元，增长3.0%；第二产业增加值3 00.37亿元，增长17.6%；第三产业增加值207.05亿元，增长11.7%。人均国内生产总值1 1513元，增长13.3%。三次产业构成比例由上年的14.2∶49.5∶36.3调整为12.5∶52.8∶35. 7。全市财政收入662563万元，比上年增长24.7%，总体经济发展形势良好。个私经济发展较快，全市个体经济投资236.67亿元,比上年增长22.1%,占仅仅总量的 40.8%,比上年增长2.4%,泰州目前个体工商业共有11万余户，私营企业14768户,比上年增长14% 。社会消费品零售总额增长12.4%。城镇居民年人均可支配增长6.4%。 3、城市人口分布 2003年末全市人口分布状况: |地区 |总人口数(人) |城镇人口 |乡村人口 | |市区 |622910 |547028 |75882 | |兴化市 |1549922 |556726 |993196 | |靖江市 |664706 |308026 |356680 | |泰兴市 |1292127 |563548 |728579 | |江堰市 |906979 |334793 |572186 | 从泰州市的人口分布状况来看,泰州市区人口与其他四市相比要少的多,城市化发展还是相对落后,市区人口增长速度缓慢，市区乡村人口仅7.5万人,城市发展后备力量相对不足。泰州虽然是市区所在城市，但是在城市的人口规模上不存在优势，周边的四市经济发展迅速，逐渐形成多个经济中心，市区的聚集能力相对薄弱。 4、人均收入支出情况 2003年市区居民人均可支配收入8517元，人均消费性支出5743元，恩格尔系数42.3% ;全市农民人均纯收入4079元，人均消费性支出2606元，恩格尔系数41.7%；人均手存现金1859.7元；人民生活达到小康水平。附泰州市2003年来人均可支配收入情况: | |市区人均可支配收入 |全市农民人均纯收入 | |金额(元) |8517 |4079 | |增长率(%) |9.4 |6.4 | |恩格尔系数(%) |42.3 |41.7 | 2003年泰州市城镇居民平均每人生活费支出及构成情况: |项目 |金额(元) |占总支出比例 | |食品 |2429.29 |42.3 | |衣着 |554.53 |9.66 | |家庭设备品 |388.4 |6.76 | |医疗保健 |394.86 |6.87 | |交通通讯 |542.51 |9.45 | |教育文化娱乐服务 |550.05 |9.58 | |居住 |578.58 |10.07 | |杂项商品和服务 |304.73 |5.31 | |总支出 |5742.94 |100 | 全市生产资料市场32个，年成交额172.04亿元。其中，批发零售贸易业零售额149.3 4亿元,餐饮业21.5亿元。泰州消费环境不断改善，消费市场持续升温，活跃兴旺，泰州市区2003年，社会消费品零售总额173.76亿元，同比增长12.4%。居住支出仅次于食品支出，达到578.58元，说明人们对改善居住条件，提高生活质量的要求更为强烈。 3. 最新城市建设总体规划泰州的城市扩张，已经显现出向南，向东的发展趋势。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。城市中期规划 2006- 2010年，人口55万，用地60平方公里。其中：主城区42万人，高港区13万人。主城区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。城市远期规划 2006- 2020年,主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间的重要节点。第二部分房地产市场分析 1. 房地产发展势态分析 1、房地产市场红火 2004年一季度全市房地产开发共完成投资9.41亿元，同比增长51.82%，低于全社会固定资产投资增幅20多个百分点。这是近年来泰州市首次出现房地产开发投资增长慢于全社会投资增长的局面。据统计，2004年一季度全市房地产开发施工房屋面积204.06万平方米，同比增长62.31%；海陵区销售房屋面积30.97万平方米，同比增长283.29%；商品房销售额5.11亿元，同比增长285.06%。空置商品房增长的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06万平方米，与上年同期基本持平。市区一季度空置房同比下降了11.42%，空置面积为5.12万平方米。 2.旧城改造与新区建设力度相当，形成板块竞争泰州政府呼吁旧城改造和新区建设协调发展，要在推进新区建设的同时，加快旧城改造。旧城区启动坡子街商贸区的建设，加快完成拆迁及相关配套，将坡子街商贸区与五一路、府前街商贸区以及东进西路商贸区连成一片，届时将成为老城区繁华的商业街区。这样势必带动周边楼盘的价格，该区域目前典型的楼盘有鹏欣丽都，开发规模也相当大，现在正处预约阶段，估计今年内会开盘，开盘价具周边业内人士估计会在3000元每平方米。新区在建的项目有盛世华庭、西湖翠苑、景泰园、泰墅园、恒景国际花园以及本项目。在市场上不仅仅存在区域竞争，同时和老城区也形成竞争，老城区在生活配套以及商业配套上存在一定的优势，目前整体价格要比新区高。但是新城区在规划上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的办事机构全部集中于此，从长远角度看，新区的房地产发展前景将十分看好。 3.放量供量，是机会也是挑战 2003- 2004年泰州市土地供应量公相当大，未来几年内泰州市楼盘上市量将会非常大。初步估计，今后新区板块的供应量就将达到100万平方米，如果再加市中心、城东板块等，两年内的供应量肯定可达到150万平方米，所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的,市场板块竞争将会更加激烈,应当谨防的开发。所以我们认为本案在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要谨慎推盘，第四是要做好楼盘的品质。 4.房价步步高升，一路上扬虽然价格上涨之势很猛，2003年市区均价就已超过每平方米2100元大关，其他地区均价1550元。目前价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续往上扬，目前的情况是：地段不好，品质不高的楼盘，价格升不上去，买是没有问题的。而一些定位准确，有自己特点的楼盘则是呈旺销之势，例如鹏欣丽园等（均价在2700元每平方米），其规模庞大，地段很好，生活配套设施齐全，其销售情况仍然非常好(一期销售率达100％)。另外如黄金家园小高层，香江花园等品质较好的楼盘最高价已突破每平方米3000元以上。根据我们对泰州市房地产市场的分析，认为明后两年房价还有上涨的空间。如东进路北侧正在筹备之中的鹏欣丽都，估计开盘时价格会在3000每平方米以上。形成高价旺销的其中最主要的原因是泰州市目前有大批旧城项目，促使了房地产的进一不发展。 5.开发商各显其能，高品质楼盘不断面市以盛世华庭为例，其在泰州市房地产市场中可以算是高品质的楼盘。无论从前期广告宣传还是设计商及物业管理公司等的资源整合，再加上市政府对面核心地段,人民公园, 人民广场和周边便利的交通环境的硬件设施。盛世华庭没有理由不做高品质的楼盘。而事实也正是如此，全面的配套设施，都使得这一高品质楼盘在泰州市民心中烙下深深的印记。同时象西湖翠院、泰墅园、恒景国际花园、四季林语、鹏欣丽都等楼盘的品质在泰州处于领先地位。 6.小高层悄然进入泰州市场产品稀缺主要表现在产品品质，在此前泰州市房产品普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2002年凤凰房产开发泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经悄悄的进入泰州市场.盛和房地产开发的盛世华庭;泰州基泰恒业房产公司开发的景泰园高层住宅；鹏欣房地产开发的鹏欣丽都以及绍兴恒景房地产开发的恒景国际花园都设计有小高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱颖而出，届时将会加剧泰州市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开发热。 7.泰州住宅开发市场热点板块预测泰州市房地产发展主要分布在老城区和城南新区两大快，老城区的旧城改造力度也是相当大，大都是一些零星的小盘，而且城市的主要交通比较狭窄，从远期来看，不存在优势。现在由于其交通设施,生活配套设施等比较完善，在其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对新区要高点。新区在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，生活区也逐渐趋向成熟，同时又是泰州市的政府部门集中办公地点。目前新区楼盘面积都在100亩以上，大盘时代的到来将在在新区诞生，因此新区的发展是大趋所势，从长远的家度看，市民对新区的房产绝对看好，普遍认为新区的房子在三五年后肯定看涨，目前最主要的是商业设施不比老区，人气一时难聚集。 2. 房地产一级市场分析 1、土地出让方式描述申请国有土地使用权的方式主要有两种：一是划拨，二是出让。作为房地产开发用地，一般都是以出让方式取得国有土地使用权的。在公开、公平、公正的土地使用制度基础上出让方式有三种：招标出让、拍卖出让、挂牌出让。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人 )发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。该方式是目前泰州市主要的土地出让方式。 2、出让土地与城市基准地价之间的变幅情况图表 1 主城区商业用地级别基准地价单位：元/平方米 |土地级别|一 |二 |三 |四 |五 |六 | |基准地价|3200 |2250 |1400 |820 |620 |400 | |地价变幅|2200-4200|1650-2850|950-1850 |520-1120 |470-770|300-500| |容积率 |0.2 |1.9 |1.7 |1.4 |1.2 |1.0 | 图表 2 主城区住宅用地级别基准地价单位：元/平方米 |土地级别 |一 |二 |三 |四 |五 | |基准地价 |1000 |830 |650 |450 |350 | |地价变幅 |800-1200 |680-980 |500-800 |350-550 |290-410 | |容积率 |1.3 |1.2 |1.1 |1.0 |1.0 | 3、2004年泰州市土地成交情况 2004年上半年,泰州市政府相对放宽,大量土地上市,新开土地和更新改造土地估计在 1000亩以上,土地市场价格一时难以上涨,其中主要的原因还是泰州市政府的政策,实施旧城改造和新区建设协调发展,缺乏实施只拆不建,推地还绿,更新交通设施的政策,使土地市场价格处于萧条局面。近期[2004]19号地块，即电视塔街区工程改造地块正在公开挂牌。该地块位于青年南路东侧，海陵南路西侧，暮春街南侧。经勘测定界，宗地总面积约128957平方米（19 3.44亩），其中：出让土地面积约121347平方米（182.02亩）、河流道路绿化面积7610 平方米（11.42亩）。规划用途为商业住宅综合用地，规划建筑面积约122650平方米，其中：商业约44410平方米、住宅约78240平方米，容积率约0.95。本次挂牌出让地块为现状毛地，起始价为2.01亿元。附：2004年1月12日开始泰州市土地供应（包括近期招标的） |地块位置 |地块面积|总建筑面|住宅面 |起始价 |成交价 | | |（亩） |积（M2）|积（M2 |（万元）|（万元）| | | | |） | | | |2003-30-1东进路西片 |55.06 |53349 |17746 |8750 | | |地块，鼓楼路西，东进| | | | | | |路北 | | | | | | |2003-30-2东进路东片 |121.15 |101527 |44295 |18100 | | |地块，鼓楼路东，南通| | | | | | |路西，东进路北 | | | | | | |2004-2号海陵区80地块|29.16 | | |1640 | | |2004-4好地块，汽车城|353.37 |243320 |165200 |11410 | | |东，海陵路西，永兴路| | | | | | |南，永定路北 | | | | | | |2004-5号地块，江洲南|105.66 |66588 |66588 |6000 | | |路，本项目 | | | | | | |2004-8号地块，南官河|82 |81600 |73200 |2742 | | |东，凤凰路南，泰高路| | | | | | |西，变电所北 | | | | | | |2004-10号地块，南通 |166.09 |171022 |82127 |28288 | | |路西，东进路北 | | | | | | |2004-12号地块，江洲 |59.73 |38610 |32510 |3800 | | |南路东，迎春西路南，| | | | | | |南官河西，景庄河北侧| | | | | | |2004-14号地块，中国 |12.69 |14663.31| |766 | | |联通有限公司泰州分公| | | | | | |司西侧，建工大厦东侧| | | | | | |，凤凰东路北侧 | | | | | | |2004-15号地块，鼓楼 |116.81 |99549.8 |75265.4|7080 | | |南路东，预备役二团南| | | | | | |，凤凰河西，永兴路北| | | | | | |2004-16-1号地块职中 |139.35 |112274 |79115 |975 | | |路东，一职中南，稻河| | | | | | |路西，扬州路北 | | | | | | |2004-16-2号地块南关 |37.64 |17000 |9000 |120 | | |河东，东进路西南，城| | | | | | |河北 | | | | | | |2004-19号地块，即电 |193.44 |122650 |78240 |20100 | | |视塔街区工程改造地块| | | | | | 3. 房地产二级市场分析 1、市区房地产开发投资状况 2003年，泰州市区房地产投资总额为12.35亿元，占全市的39.66%。市区全年新开工各类住宅50万平方米，竣工54万平方米，销售面积达60.35万平方米，市区住宅楼基本是买方市场。泰州市房地产市场的发展仍是有目共睹的，而且其增长的势头仍显得很猛，以这样的态势而言，对于近期将推出的楼盘，还是有一定的空间和消化能力的。今年市政府推出几幅地，面积也都具一定规模，大都被外地房地产开发企业拿到，房地产市场趋变为本土与外来开发商竞争的态势。“僧多”而“粥少”就意味着竞争的激烈，目前泰州房地产市场上光规模在20万平方米以上的在售大盘就有2个，而尚未开盘的10以上的楼盘也有4个。 2、2004年市区房地产开发项目计划更新改造项目： |序 |项目名 |建|建设规模及内|总投资 |建设 |从开工|2004年计划 | | |称 |设|容 | |起止 |到2003| | |号 | |性| | |年限|年底完| | | | |质| | | |成投资| | | | | | | | | |计划 | | | | | | | | |投资 | | | | | | | |一.本年总投资 |万元 |311484 |194687 |59.99 | |其中住宅 |万元 |202643 |136403 |48.56 | |二.新增固定资产 |万元 |181993 |159998 |13.75 | |三.房屋建筑面积 | | | | | |施工面积 |万平方米 |316.53 |253.81 |24.71 | |住宅 |万平方米 |244.44 |210.23 |16.27 | |竣工面积 |万平方米 |125.06 |118.09 |5.90 | |住宅 |万平方米 |109.35 |96.30 |13.55 | |四.土地开发投资 |万元 |28709 |22524 |27.46 | |土地开发面积 |万平方米 |44.75 |57.30 |降21.90 | |五.商品房销售额 |万元 |185326 |143075 |29.53 | |商品房销售面积 |万平方米 |122.37 |98.02 |24.84 | |六.竣工住宅套数 |套 |8558 |8119 |5.41 | 4. 房地产三级市场分析随着泰州房地产的进一步升温，房地产二手市场逐渐开始活跃。据泰州新世纪房产中介公司介绍，该公司几家连锁店合计基本每月能过户20套左右商品房，其中城南地区二手房最为活跃，主要原因为：首先，这个板块大多是近几年修的住宅小区，整体比较新，小区规模较大，内部环境以及配套设施齐全，整个住宅区逐步趋向成熟；其次，小区周边生活配套设施逐渐完善，大型超市、学校、医院等基础设施完善；再次，该区域处于南面新区房源充足，而离市中心只隔两座桥，相应市中心可供应的新房子少；最后，泰州城市整体向南扩发展，购房者对南区的房产前景十分看好。这些因素使大多购房者选择把最终目标索定在该区域，目前该区域商品房平均价格2350元/平方米左右，去年初增长特别快。作为二手市场的走势来看，从一个方面了解泰州房产的的走势，也反映了购房中作为投资开始占相当的一部分。最新交付几个楼盘二手房情况： |楼盘名称 |开盘价（元/㎡|二手市场价 |该区域租赁价格100方为准 | | |） | | | | | | |中装家电齐 |毛胚 | |鹏欣丽园 |2200元/㎡ |2600元/㎡ |1600元/月 |600元/月 | |鑫龙花园 |1900元/㎡ |2300元/㎡ |1200元/月 |500元/月 | |时代花园 |1820元/㎡ |2600元/㎡ |1200元/月 |500元/月 | |天阳花园 |2100元/㎡ |2800元/㎡ |1600元/月 |600元/月 | |锦绣华庭 |2350元/㎡ |2600元/㎡ |1200元/月 |500元/月 | |怡景花园 |2250元/㎡ |2600元/㎡ |1200元/月 |500元/月 | |明珠小区 |1400元/月 |2000元/月 |1000元/月 |400元/月 | 最新二手房市场报价： |地点 |户型 |楼层 |面积 |车库 |装修 |房龄 |报价 | |凤凰21 |联体别墅|3层 |168 |21 |毛坯 |02 |48 | |莲花六区 |3室2厅 |4楼 |135 |13 |毛坯 |期房 |39 | |盛和花园 |3室2厅 |3楼 |137.6 |28 |毛坯 |04 |40 | |盛和花园 |3室1厅 |4楼 |116 |18 |毛坯 |期房 |原价 | |莲花六区 |3室2厅 |3楼 |140 |19 |毛坯 |期房 |37 | |莲花六区 |3室2厅 |5+6 |150+12|有 |毛坯 |期房 |38.8 | | | | |0 | | | | | |莲花七区 |2室1厅 |3楼 |83 |18 |中装 |02 |23 | |景光南苑 |独立别墅|3层 |320 |有 |毛坯 |03 |98 | |怡景花园 |3室2厅 |2楼 |128 |9 |毛坯 |期房 |35 | |莲花八区 |3室2厅 |3楼 |112.22|33.22 |毛坯 |03 |40 | |工人新村 |3室2厅 |6楼 |103 |17 |高装 |02 |28.8 | |怡景花园 |3室2厅 |2楼 |128 |9 |毛坯 |期房 |35 | |明珠小区 |4室2厅 |4+5 |153+12|40 |毛坯 |03 |40 | | | | |0 | | | | | 5. 城市居民可承接力分析与年需求量预分析去年泰州市城镇居民可支配收入达到8517元，人均消费支出5743元，住房消费588元，占总消费支出的10.07%左右，远低于大城市的水平，而泰州的整体经济水平表现的十分活跃，人均收入不断创立新高，人民对物质生活的质量要求更高，迫切的改善居住条件，市场前景还是十分可观的。去年海陵区住宅竣工面积为15.31万平方米，而商品房销售面积为16.15万平方米。按照保守的估计，今后两年内泰州房地产发展应在现有的基础上增长于10%以上的速度增长（房地产的发展速度一般走在国民经济发展的前面）。第三部分项目分析 1. 项目概况 1、项目四至位置本案位于泰州江洲路与凤凰路交叉口西北侧，凤凰二十一小区南，介于开发区和城市新区之间，向东沿凤凰路客至泰州市行政中心、人民公园、人民广场等大型市政设施；沿凤凰路向南拐可至泰州市客运中心；向西为泰州市经济开发区，沿凤凰西路以及梅兰西路连接328国道；北面沿江洲路直接到达泰州市汽车西站，四边交通十分便捷。 2、项目周边环境项目地段相对处城市郊区，空气清新，环境宜人。东南有一定的水域河流，为区块提供了绝好的水资源，南面有开发区会所，以及高尔夫球练习场，环境相当幽雅，景观较佳，为小区提供景观。东面隔南官河为农居点，规划商比较凌乱、复杂。西面为泰州经济开发区，整体环境尚可，本案西南面有一变压器，影响景观；北面为泰墅园别墅园区，环境较佳，同时北面有一高压线，对本案有一定的影响。 3、项目周边路况目前本案周边的主要路网南北向有江洲路青年路等，东西方向有凤凰路梅兰西路以及济川路等，道路状况良好，其中青年路、凤凰路为双向六车道一级道路（50米宽），江洲路、济川路为双向死车道（38米宽）。本案到达泰州市客运站十分便捷，向北5分钟车程可到泰州汽车西站，向南3分钟车程可到泰州客运中心，交通十分便捷。 4、项目周边交通目前泰州城市已经开通二十多条公交路线，本案位置地处西南面，开发区地带，相对较偏，过往人流量相对较少，目前公交发展较为缓慢，通往江洲南路地公交目前仅26路，公交站点设凤凰21大门口，离本案300~400米距离，估计10~20分钟一班，起止时间为 6：30——6：00 。除本站外其他离本案最近地公交站点为济川路上的明珠小区和青年路的消防支队，该站点距离本案较远。 5、项目周边配套设施该区处开发区，周边住宅区尚未成熟，总体配套相对落后，一些大型生活配套设施比较欠缺，目前该区块主要商业配套为小型的便利店为主。 |商业 |以本案北面凤凰21沿街商铺为该区块提供商业服务，主要营业汽车| | |摩托车装潢、小型超市、便利店、药店、麻将桌店、小吃店、美容| | |店、浴室等。 | |文教 |本案北面明珠小区有明珠双语幼儿园，西面沿梅兰西路有以乡办小| | |学 | |医疗 |普济医院（现在正动工建造规模较大），附近有明珠药房 | |金融 |凤凰21门口中国银行（离本案400米左右），中国工商银行江洲支 | | |行、中国建设银行（离本案1000米左右） | |酒店 |本案沿江洲路上向西500米有紫金城大酒店，沿凤凰路向东有新永 | | |泰大酒店、金钱豹大酒店、花园假日大酒店等 | |农贸 |本案向西1000米有明珠农贸市场 | 2. 项目各项经济指标 1、用地状况园区用地范围：基地西临江洲南路，南临汤加河，北面有110KV高压线穿过，基地南北长约326米，东西面宽210米，呈长方形，面积为70440平方米。 2、规划布局 • 园区内布置环形主道路为基本框架，布置南北向景观干道，将园区分为三各小组团，中间辅以休闲小道，配以自然人造景观。 • 园区绿化沿城市道路设置，形成良好景观，沿江洲南路设主入口广场，在住宅之间设主题绿地活动场所，北面道路设次入口。 • 住宅均为南北向布置，结合地理情况，南底北高，形成天际线。 3、主要技术经济指标 • 征地面积： 70440平方米； • 总建筑面积： 71831.2平方米；其中住宅面积： 68830.7平方米；商业面积： 2664.4平方米；物业面积： 336.1平方米； • 建筑占地面积： 23172平方米； • 建筑密度： 27.8%； • 建筑容积率： 1.02； • 建筑绿化率： 36.2%； • 绿地面积： 25499.3平方米；其中中心广场绿地面积： 1032.1平方米； • 居住户数： 477户 • 机动车位室内： 212辆室外： 48辆 • 建筑间距： 1∶1.25 4、住宅房物业形态情况共46幢477套 |物业形态 |幢数 |面积 |占总面积比例 |套数 |占总套数比例 | |多层 |14 |33083 |46.05% |293 |61.42% | |联排 |19 |18178 |25.30% |90 |18.87% | |叠排 |10 |16053 |22.35% |88 |18.45% | |联体别墅 |3 |1515 |2.11% |6 |1.56% | 3. 项目周边竞争楼盘分析 2004年伴随泰州经济的发展，城市框架的拉大，特别是行政中心南移，使城市基础设施逐渐从老城区转向了城南新区。特别是市委、市政府提出加快城市沿江发展的宏伟规划，使城南区域成为各界人士投资的一块热土。目前城南区域已建成的有市行政中心、市政府、市政协、市人大、人民广场、人民公园、金钱豹国际大酒店等设施，交通也日渐便利，永辉路、凤凰路、永兴路、永定路、青年路、海陵路、鼓楼路、东风路等多条道路，特别是328国道也将从该区域通过，构筑起其发达的交通圈，另外，在不久的将来这里将建几个大规模的住宅小区，多座中小学校，逐渐形成以行政办公为基础，生活居住、文化、商贸、休闲娱乐协调发展的生态型园林新城。本项目位于江洲南路隶属新区西面，周边有在建或待建大型住宅项目,开发与开盘时间接近本项目，下为重点竞争对手个案解析： 1.盛世华庭 |盛世华庭 | |项目基本情况 | |名称 |盛世华庭 |区位图 | |项目地点 |凤凰东路99号 | | |发展商 |江苏盛和房地产开发 | | | |有限责任公司 | | |建筑设计公 |上海同设建筑设计院 | | |司 | | | |建筑施工单 |南通二建、南通四建 | | |位 | | | |广告策划/代|上海同济房地产咨询 | | |理公司 |有限公司 | | |规划用地面 |450亩 | | |积 | | | |总建筑面积 |30.469万㎡ |建筑风格 |欧陆风格 | |容积率 |1.06 |物业管理 |南京金陵饭店物业公司 | | | |公司 |担任物业顾问 | | | | |香江物业管理公司管理 | |绿化率 |50.7% |规模（幢 |由114栋综合型建筑组成| | | |） | | |规划设计特 |项目规划为中高档复合型住宅，在其产品规划和设计方面| |点 |，具有一定的优势，园区东南向为排屋区,中间是别墅区,| | |四周一多层围合,符合常规的高档物业的设置,布局上错落| | |有致,每一栋楼都有各自的景观. | |住宅楼情况 |整个小区共有住宅楼114栋,一期22栋多层（共510套单位 | | |）,12栋独立别墅,3栋联排(22套),二期12栋多层,1栋小高| | |层,三期未定. | |商铺情况 |南面,西面,北面为沿街商铺 (价格3500~5500,均价4500) | |写字楼情况 |无 | |销售指标 | |一期情况 | |推出时间 |2003.11 |交付时间 |2004.10 | |推出体量 |近10万㎡，多层22栋(510套) | | |,12栋独立别墅,3栋联排(22套) | |物业类型 |多层,排屋,别墅 | |工程状况 |多层交付,别墅立面装|主要户型 |二房一厅一卫 | | |修 | |三房一厅一卫 | | | | |三房两厅二卫 | |户型面积 |80~300㎡ | | | |价格 |多层均价:1868元/㎡ ( 面积90~130) | | |排屋价格:3080~3680元/㎡ (面积180~210) | | |别墅价格:6000~10000元/㎡ (面积280~300) | |销售情况 |一期销售率为100%（2004年9月止）,部分独立别墅买现 | | |房 | | |二期已经开盘。 | |车位设置方式 |地上/地下 |价格 |汽车1550元/㎡(50|摩托车800元/ | | | | |) |㎡ | |二期情况 | |推出时间|200.09.13 |交付时间 |2005.10 | |推出体量|12栋多层,1栋小高层,西面商铺 | |物业类型|多层,小高层,商铺 | |工程状况|多层基础施工,商铺主体工程施工 | |户型面积|二房一厅（90㎡） |120套 |剩一半多 |在112,113,114号楼 | | |三房一厅（115~120|80套 |不到5套 |在102号楼 | | |㎡） | | | | | |三房两厅(130~151 |150套 |30来套 |104,106,110号楼 | | |㎡) | | | | | |三房两厅 (172㎡) |9套 |不详 | | | |四房两厅 (194㎡) |9套 |不详 | | | |四房两厅(182~198 |40套 |不详 | | | |㎡) | | | | |价格 |多层均价:2380元/㎡ | | |小高层均价:2780元/㎡ | | |汽车库位:1550元/㎡(室内50㎡) | | |摩托车库:800元/㎡ | | |商铺均价4500元/㎡ | |销售情况|销售情况比较好,每天基本能消化几套,估计开盘到现在销掉7| | |0%左右;商铺销售不大景气. | |三期情况 | |推出时间 |2005.10 |交付时间 | | |推出体量 | | |物业类型 | | |工程状况 | | |户型面积 | | | | | | | | | |价格 | | | | |销售情况 | | | | |广告主要卖 |盛世有华庭，家和万事兴 | |点 |新区CLD首席名邸，创泰州第一生活天地 | |营销推广 | | |交 |多层： | |楼 |外墙：面砖为主，局部外墙涂料； | |标 |门 | |准 |窗：进户门采用电子对讲门，分户门采用金属防盗门，窗采用彩色| | |铝合金（或彩色塑钢）； | | |内墙面：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子； | | |楼地面：楼面采用现浇钢筋混凝土楼板。室内地坪采用水泥沙浆找| | |平。 | | |阳台：铁艺栏杆； | | |厕所：仅安装坐便器，其他预留。 | | |水、电、煤：一户一表配套到位； | | |有线电视：预留有线电视终端； | | |通信：电话、宽带网络预留到位； | | |太阳能：太阳能预装到位； | | |安保系统：家庭安全防范报警系统、电子巡更系统、小区周界红外| | |线报警系统、闭路电视监控系统、楼宇对讲系统、24小时保安； | | |智能化系统：小区背景音乐及紧急广播系统。 | | |别墅： | | |外墙：涂料为主，局部石材； | | |进户门：可视对讲门； | | |其它同多层配置。 | | |小高层： | | |电梯：每单元一座 | | |自来水：1~4层市政管网直供，4层以上变频供水 | | |小高层不采用太阳能 | | |其余同多层 | |配套设施 | |小区|智能化： | |内部|1、周界红外线报警系统；2、电子对讲系统；3、电子巡更系统； | |情况|4、中央监控系统；5、家庭防范系统；6、背景音响广播系统……。 | | |生活配套： | | |网球场,桑拿,健身房,豪华会所文化、原生态两大主题景观社区 | | |服务生活配套设施： | | |家政服务（）商务服务（）文娱服务（）园艺服务（√ ） | | |旅游服务（）保安服务（ √）清洁服务（√ ） | | |周边生活配套： | | |银行：中国银行、中国农业银行、工商银行、广发银行 | |小区|教育设施：暂无 | |外部|菜场：暂无 | |情况|娱乐设施：借助酒店配套 | | |政治：市政府,市政协,市人大等政府机构全部在周边 | | |交通状况：路网较好公交3、5、10、11、16、28路等可通达 | |综合|盛世华庭畅销，与其开发的时机、低开高走的推广顺序分不开的，| |分析|首先推出多层住宅，多层是泰州目前市场上最受欢迎的品种，最易| | |接近消费者，价格策略上，又拟订 “均价-1868元/平方米”，可以 | | |让消费者接受，形成热销。二期价格已经涨到“均价2350元/平方米| | |”，从操盘迹象来看，盛世华庭做的较为全面，考虑到产品的去化 | | |问题，结合实际情况，按幢推出市场，体量相对较小，价格也根据| | |不同的价差系数略微调高，无形之中给人销售十分紧凑的感觉，从| | |而达到一定的销售率。现在已在抄拉价格，准备迎合三期高档排屋| | |的定价，从而达到低开高走的目的。盛世华庭三期排屋体量较大 | | |,估计在2005年下半年推出,对江洲路项目的时间接点上,将会有一 | | |定的冲突,因此本项目因在他开盘之前将排屋先去化大部分,取得市| | |场的分量. | 2. 西湖翠苑 |西湖翠苑 | |项目基本情况 | |名称 |西湖翠苑 |区位图 | |项目地点 |328国道与青年路交叉| | | |口 | | |发展商 |泰州复兴置业有限公 | | | |司 | | |建筑设计公 |香港泛亚绿洲环境设 | | |司 |计研究院 | | |建筑施工单 |浙江工业设计研究院 | | |位 | | | |广告策划/代|上海奇道营销策划公 | | |理公司 |司 | | |规划用地面 |303亩 | | |积 | | | |总建筑面积 |20多万平方米 |建筑风格 |欧陆风格 | |容积率 |1.0 |物业管理 |香江物业管理公司管理 | | | |公司 | | |绿化率 |37.5% |规模（幢 |由112栋综合型建筑组成| | | |） | | |规划设计特 |采用螺旋式主体道路划分组团，以围合式中心花园形成小| |点 |区的亮点，沿中心花园布置联体别墅、双联别墅、叠加别| | |墅，沿河道布置独立别墅，多层组团设置在地块东北角，| | |西北角,整个小区呈现东北向西南有高到低的跌落形态， | | |符合景观设计的标准 | |住宅楼情况 |一期以多层为主,连带部分排屋以及独立别墅,现已全部售| | |完 | |商铺情况 |东面商铺 (价格3500~5500,均价4500) | |写字楼情况 |无 | |销售指标 | |一期情况 | |推出时间 | 2003.8 |交付时间 |2004.8 | |推出体量 | 5栋多层 | |物业类型 |多层,(联排,双联别墅,独立别墅交两万块预定) | |工程状况 | 多层已经交付 |主要户型 |三房两厅一卫 | | | | |四房两厅两卫 | |户型面积 |两房两厅 98㎡ | | | | |三房两厅 116㎡ | | | | |四房两厅 143㎡ | | | |价格 |多层均价: 1600~1700元/㎡ | |销售情况 | 一期多层全部售馨 | |车位设置方式 |地上/地下 |价格 |汽车1200元/㎡ | 摩托车800元/㎡| |二期情况 | |推出时间| 2004.10.28 |交付时间 | 2005.10 | |推出体量|9~18号多层,22,23号叠排,,西边2栋6联排屋(其他一期那时已| | |被预定) | |物业类型| 8栋多层,5栋叠排,14栋多联排屋,双联别墅.独立别墅 | |工程状况| 多层工程主体部分,别墅基础施工 | |户型面积|三房一厅 | 116㎡| 该户型每层均可买到 (10.31)| | |三房两厅 |129㎡ |该户型每层均可买到 | | |三房两厅 |143㎡ |该户型每层均可买到 | | |四房两厅 |162㎡ |该户型每层均可买到 | |价格 |多层价格: 1780元/㎡物价局批价 , 市场估价1900元/㎡ | | |二层2017元/㎡, 三层2113元/㎡ (售楼部信息) | | |叠排均价:2780元/㎡ | | |联排均价:3200~3500元/㎡ | | |汽车库位:1200元/㎡ | | |摩托车库:800元/㎡ | | |商铺均价4500元/㎡ | |销售情况|多层可正式销售,销售情况一般,不到50%, | | |别墅2万块预约订房号,不要可无条件退款. | | |预定情况较好90%以上 | |三期情况 | |推出时间 | |交付时间 | | |推出体量 | | |物业类型 | | |工程状况 | | |户型面积 | | | | | | | | | |价格 | | | | |销售情况 | | | | |广告主要卖 |打造一个西湖般的生态翠苑，超越过去，成就未来。一个| |点 |有思想的生态人居！ | |营销推广 | | |交 |多层： | |楼 |外墙：面砖为主，局部外墙涂料； | |标 |门 | |准 |窗：进户门采用可视电子对讲门，分户门采用金属防盗门，窗采用| | |白铝合金； | | |内墙面：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子； | | |楼地面：楼面采用现浇钢筋混凝土楼板。室内地坪采用水泥沙浆找| | |平。 | | |阳台：铁艺栏杆； | | |厕所：管道预留。 | | |水、电、煤：一户一表配套到位； | | |有线电视：预留有线电视终端； | | |通信：电话、宽带网络预留到位； | | |太阳能：太阳能预装到位； | | |别墅： | | |外墙：涂料为主，局部石材； | | |进户门：可视对讲门； | | |其它同多层配置。 | |配套设施 | |小区|智能化： | |内部|红外监控，可视对讲系统，会所设有安全控制中心。 | |情况| | | |生活配套：不方便 | | |服务生活配套设施： | | |家政服务（）商务服务（）文娱服务（）园艺服务（） | | |旅游服务（）保安服务（ √）清洁服务（） | | |周边生活配套： | | |银行：暂无 | |小区|教育设施：暂无 | |外部|菜场：暂无 | |情况|娱乐设施：暂无 | | |交通状况：路网较好, 泰州客运站对面,公交可通达 | |综合|结合以前西湖翠苑的销售价格来看，西湖翠苑走的也是低价入市的| |分析|策略。利润集中在后期产生，前期有一定的升值潜力，符合市场发| | |展的规律。但是从操盘的手法上，西湖翠苑存在一个严重的问题，| | |早上一期时就收受预约订金,现在都快一年时间了,还未能交房,现 | | |在价格上升使一手市场和二手市场存在差价，部分抄作客从中抄作| | |，使市场价格比较乱，这样无形之中不利于楼盘形象的树立。 | | |同时,西湖翠苑三期西北角有原先的联排改为多层,东南又是叠排, | | |联排体量有所减少,对江洲路项目一期推出多联排屋,减少了不少竞| | |争压力. | 3.景泰园 |景泰园 | |项目基本情况 | |名称 | 景泰园 |区位图 | |项目地点 |海陵南路以西、永| | | |兴路以北，盛世华| | | |庭东 | | |发展商 |泰州基泰恒业房地| | | |产开发公司 | | |建筑设计公司 |东南大学建筑设计| | | |院 | | |景观设计公司 |北京天下园林 | | |广告策划/代理公 |南京聚博 | | |司 | | | |规划用地面积 |13.7亩 |建筑风格 |现代简约型 | |总建筑面积 |3万平方米 |物业管理公司 |公司成立物业公司| |容积率 |3.27 |物业管理费 |1元每月每平方米 | |绿化率 |40% |规模（幢） |2栋小高层 | |规划设计特点 |园区规划2栋小高层,南低北高,中间设置30多米宽的绿化| | |,形成中心花园,是园区的主要景观, | |住宅楼情况 |2栋小高层，分别为14层,19层,两梯六户,共174户 | |商铺情况 |永兴路上14层楼一二层为商业用房 | |写字楼情况 |无 | |销售指标 | |推出时间 |2004.10.30 |交付时间 |2005年10月底 | |工程状况 |施工阶段 |主要户型 |三房两厅两卫 | | | | |四房两厅两卫 | |户型面积 |三房两厅130㎡,147㎡,153|114套 | | | | |㎡ |48套 | | | | |四房两厅150㎡,157㎡ |12套 | | | | |四房三厅 187㎡ | | | | |价格 |均价2580元/㎡楼层差价50~80 | |销售情况 |一期开盘60套,现已销售一半多 ,二期年底开盘 | |车位设置方 |地下车库 |总数 |未定 |价格 |未定 | |式 | | | | | | |广告主要卖 |泰州新城CLD,地标性高尚住宅区 | |点 |高阁容远智,心居贵以清 | |营销推广 | | |交楼标准: | |外墙:高级涂料,局部石材 | |内墙：水泥沙浆粉刷，白水泥批腻子 | |门窗: 金属防盗门，窗采用彩色铝合金 | |卫生间:管道预留 | |电梯: | |配套设施 | |小区|生活配套： | |内部|智能化保安系统,报案24小时巡逻 | |情况|宽带,有线电视 | | |配有超市,会馆,商务中心,健身房,图书馆,茶吧,快餐店,洗衣房等 | | |服务生活配套设施： | | |家政服务(√ ) 商务服务(√ ) 文娱服务( ) 园艺服务( ) | | |旅游服务( ) 保安服务(√ ) 清洁服务(√ ) | | |周边生活配套： | | |银行：中国工商银行,农业银行,中国银行 | |小区|教育设施： | |外部|菜场：暂无 | |情况|娱乐设施：依靠酒店配套 | | |政治：周边为泰州行政中心 | | |交通状况：道路状况良好 | | | | |综合| | |分析| | 4.泰墅园 |泰墅园 | |项目基本情况 | |名称 | 泰墅园 |区位图 | |项目地点 |江洲南路凤凰21以南 | | |发展商 | | | |建筑设计公 | | | |司 | | | |景观设计公 | | | |司 | | | |广告策划/代|苏州市博思堂投资顾问有限| | |理公司 |公司 | | |规划用地面 | | | |积 | | | |总建筑面积 |192亩 |建筑风格 |欧陆风格 | |容积率 |0.9 |物业管理公司 | | |绿化率 |60% |规模（幢） |218栋 | |规划设计特 | | |点 | | |住宅楼情况 |以独立别墅双联别墅及为主,2栋多联排屋,2栋叠排 | |商铺情况 | | |写字楼情况 | | |销售指标 | |推出时间 |2004年底 |交付时 | | | | |间 | | |工程状况 | |主要户 |一层:客厅,餐厅,车库,厨房 | | | |型 |等 | | | | |二层:卧室 | | | | |三层:主卧室 | |户型面积 |218~270㎡ | | | |价格 |待定、销售透露215~220总价再90万左右，250在100万左右 | |销售情况 |现处于登记阶段,登记情况较好,甲方一期原先准备开46套,现| | |在可能会增加到60多套,具体未定 | |车位设置方式 | |总数 |100% |价格 | | |广告主要卖点 |泰州极品、别墅典范 | |营销推广 | | |交楼标准: | |门窗: | |阳台: | |卫生间: | |外墙: | |内墙: | |配套设施 | |小区|生活配套： | |内部| | |情况| | | |服务生活配套设施： | | |家政服务( ) 商务服务( ) 文娱服务( ) 园艺服务( ) | | |旅游服务( ) 保安服务( ) 清洁服务( ) | | |周边生活配套： | | |银行：附近有中国银行、中国工商银行、建设银行 | |小区|教育设施：北面有明珠双语幼儿园、西面有乡办小学 | |外部|菜场：明珠农贸市场 | |情况|娱乐设施：紫金KTV | | |医院：西面规划有泰州市最大医院普济医院 | | |交通状况：道路状况良好,交通便捷 ,26路公交到达园区门口 | |综合| 未开盘 | |分析| | 5.恒景国际花园 |恒景国际花园 | |项目基本情况 | |名称 |恒景国际花园 |区位图 | |项目地点 | | | |发展商 | | | |建筑设计公 | | | |司 | | | |景观设计公 | | | |司 | | | |广告策划/代|杭州精锐广告 | | |理公司 | | | |规划用地面 | | | |积 | | | |总建筑面积 |353亩 |建筑风格 |欧陆风格 | |容积率 | |物业管理公司 | | |绿化率 | |规模（幢） | | |规划设计特 | | |点 | | |住宅楼情况 | | |商铺情况 | | |写字楼情况 | | |销售指标 | |推出时间 | |交付时 | | | | |间 | | |工程状况 | |主要户 | | | | |型 | | |户型面积 | | | | |价格 | | |销售情况 | | |车位设置方式 | |总数 | |价格 | | |广告主要卖点 | | |营销推广 | | |交楼标准: | |门窗: | |阳台: | |卫生间: | |外墙: | |内墙: | |配套设施 | |小区|生活配套： | |内部| | |情况| | | |服务生活配套设施： | | |家政服务( ) 商务服务( ) 文娱服务( ) 园艺服务( ) | | |旅游服务( ) 保安服务( ) 清洁服务( ) | | |周边生活配套： | | |银行：附近有中国银行、中国工商银行、建设银行 | |小区|教育设施： | |外部|菜场： | |情况|娱乐设施： | | |医院： | | |交通状况： | 4. 项目SWTO分析 1、项目优势 • 随着城市化南移的进一步实施，本案周边大型生活配套及上规模住宅用地的规划及建设，本案所在地区发展前景十分看好。 • 本案处于泰州城南新区，临近新区市政府核心地段，具有区域增值概念； • 园区南面临汤家河，水质较好，对河岸进行整形，可以达到良好景观效果；同时南岸为开发区接待会所区域，建筑立面较好，是园区的主要景观面； • 园区背面分别为凤凰21以及在建的192亩别墅住宅建设用地，容易形成组团效应和规模效应，确保今后小区开发的人气，同时也容易形成高档住宅区； • 当前泰州房地产市场升温明显，购房置业的观念逐渐形成，同时城南新区的建设日渐完善，项目开发机会成熟； 2、项目劣势 • 当前泰州土地市场供应量相对宽松，土地上市量较大,而泰州市区人口有限，中远期内房产品供需关系将趋于缓和； • 周边在售项目与待开发项目容积率比本项目高，本项目土地成本相对较高； • 今后两年在售楼盘的数量肯定放大，在本楼盘销售期将会出现消费者享有多样选择的可能。开发商比规模、求特色、拼成本将不可避免。 • 周边待开发项目产品类型将会基本类似，市场同类竞争将会非常激烈,本案用地为704 40平方米，开发体量中等，作为别墅、排屋用地体量偏小，无法形成规模效应,在竞争中处不利地位；同时，本案在产品定位上，因考虑到容积率问题，在园区规划布置上缺乏景观； 3、项目机会 • 随着泰州政府加大对外招商引资的力度，投资环境将进一步完善，经济将上一个新的台阶。经济的发展将直接提高人民的生活水平，为了能住得更舒适，人们会将资金用于买房及住房方面，消费人群的购买实力进一步加强； • 泰州房地产市场升温明显，购房者的置业观念逐渐形成，消费者对房地产市场十分看好； • 当前泰州总体房价处于稳定上升阶段,项目介入时机成熟； • 旧城改造力度大,农民进城欲望增强,需要大量的房子供应市场需求； • 本项目在同类产品推出的时间接点上处于有利地位； 4、项目威胁 • 周边环境较差。本案所处区域虽然前景规划十分美好，但那是一个5- 10年的计划，就算初具规模，那也是3年以后的事了，而在至少三年的时间里，本案周围势必有多个市政配套设施及其它开发楼盘在施工，对本案周边环境的影响那更是不言而喻的。另一方面由于离生活区域较远，因此公交线路还未通达，出行极为不便。总体来说，区域环境较差、开发尚未正式启动、市政商服等配套还待建设、社区氛围的真正形成需要相当长的一段时间。 • 客户层面向全市，楼盘竞争激烈，客源分流现象严重。从市场调查的结果来分析，购买新区房屋的客户大多来自外区和外地，他们购买此区域房屋的原因无疑是因为此地为新区开发区，总体规划较好，有一定的发展前景，还有就是此区域楼盘的销售价格是泰州市行政区内较低，属于成长区域的。这也是此区域是目前全市推案量最大，但销售业绩也最好的原因。 • 本案所处的位置虽然属于新区，但是离真正的生活区域还有相当距离，因此本案辐射范围内的客源有许多已被分流出去，像本案周边的盛世华庭、西湖翠苑等楼盘已分占了区域需求市场，而本案的入市将面临的一个重要问题即为挖掘客户资源。同时在本案周边范围存在即将开的大盘如以别墅为主的泰墅园、以多层为主的恒景国际花园等，因本案产品类型综合，因不可避免的与新盘都有可能从某一层面上面临同批客户的选择压力，可见本案销售的竞争压力将是巨大的。 5. 项目潜在客户分析 1、区域定位（泰州市区、泰州周边乡镇、其他四市、外来投资者） 2、客户群细分（按照购买力分析，目标客户群大致可分为以下几个阶层）：（1）个体私营业主这类人群在事业上已经有相当成就，经济收入丰厚，但可能在文化层次上较低，所以他们购房的目的一方面可能是改善目前居住环境，另一方面在身份地位上也有一定的彰显，同时亦作保值增值之用。（2）公务员以及公司白领阶层这几类人群其自身素质比较高，而且收入相对较高且稳定，对生活品质以及环境的要求相当高，所以本项目周边环境的优势对他们的吸引力将会相当大。（3）单位一般员工这类人群无论是在购房目的还是人居观念上都是非常单纯的，一般以自住为主。（4）其他中高层管理人员、工人以及自由职业者该类人群中有相当一部分为企业外来高级打工者，他们对居住品质的要求较高，随着泰州外向型经济的不断发展，更多的外地企业将涌入本地，此类购买群体的上升比重将不容忽视。 3、购房动机（1）泰州当地改善型需求类型泰州当地普通商品房市场上非常普及，出于改善目的和不同生活方式的向往，已经占泰州房产消费市场的主要部分，这类人群大多属于二次置业者。（2）年轻型的需求类型该类群由于年轻人经济条件的限制，对大户型的购买有一定的阻隔，但随着城市扩容、外企的不断涌入，外来打工者将逐渐增多，城市白领阶层也将有所突破，其经济能力将不断提高，其购买力亦将表现强劲。附：其他主要楼盘城中板块： 1、香江花园 |位置 |鼓楼北路西侧，税东街南侧 | |开发商 |泰州市威亨房地产开发有限公司 | |总面积 |约3万平方米 | |物业类型|多层住宅 | |价格 |3000元/㎡以上， | |总户数 |200多户 | |销售情况|全部售馨，二手市场暂时无房源，已经交付 | 2、时代花园 |位置 |梅兰芳大剧院北侧，青年路东侧，时代超市南侧 | |开发商 |泰州市东湖房地产开发有限公司，泰州市锡龙房地产开发有限公| | |司 | |总面积 |4.1万平方米 | |物业类型|多层，商铺 | |价格 |2600元/㎡，商铺6000元/㎡ | |总户数 |约300户 | |销售情况|全部售馨，年底交付 | 3、天阳花园 |位置 |迎春东路于鼓楼南路交叉口，迎春东路南侧 | |开发商 |泰州天阳房地产开发有限公司 | |总面积 |2万余平方米 | |物业类型|多层，商铺 | |价格 |2800元/㎡，商铺6000元/㎡ | |总户数 |100来户 | |销售情况|全部售馨，年底交付 | 4、鹏欣丽都 |位置 |东进东路与鼓楼北路交接口，东进东路北侧 | |开发商 |泰州鹏欣房地产开发有限公司 | |总面积 |23万平方米 | |物业类型|小高层，商铺 | |价格 |未定一期3000元/㎡左右 | |总户数 |未定 | |销售情况|年底开盘 | 城东板块： 1、黄金家园 |位置 |东进东路余南通路交叉口，东进广场西侧 | |开发商 |泰州凤凰房地产开发有限公司 | |总面积 |2.4 | |物业类型|小高层，多层，商铺 | |价格 |2800元/㎡ | |总户数 |近200户 | |销售情况|全部售馨，部分交付使用 | 2、凤凰花园 |位置 |东风路与迎春东路交叉口 | |开发商 |泰州市房地产开发总公司 | |总面积 |约5万平方米 | |物业类型|双联别墅 | |价格 |75~80万/套 | |总户数 | | |销售情况| 已经交付使用 | 3、鑫龙花园 |位置 |东风路西侧，鼓楼南路东侧世纪联华向东200米，济川路南侧 | |开发商 |泰州鑫龙房地产开发有限公司 | |总面积 |约30万平方米 | |物业类型|多层住宅 | |价格 |2300元/㎡ | |总户数 |1760户 | |销售情况|全部售馨，部分交付使用 | 城南板块： 1、鹏欣丽园 |位置 |鼓楼南路与济川路交叉口，世纪联华北侧 | |开发商 |泰州鹏欣房地产开发有限公司 | |总面积 |20多万平方米 | |物业类型|多层，别墅，商铺 | |价格 |2600元/㎡ | |总户数 |1000多户 | |销售情况|全部售馨，少部分年底交付 | 2、锦绣华庭 |位置 |海陵南路与济川路交叉口， | |开发商 |泰州市沁莲房地产开发有限公司 | |总面积 |一期28205平方米 | |物业类型|多层，二期写字楼，产权式酒店 | |价格 |2600元/㎡ | |总户数 |225户 | |销售情况|一期全部售馨，二期年底预定 | 3、锦绣花园 |位置 |广电中心东侧，东风路西侧，梅兰路北侧 | |开发商 |泰州市房地产开发总公司 | |总面积 |20万平方米 | |物业类型|多层 | |价格 |2200元/㎡ | |总户数 |1000多户 | |销售情况|已经交付使用 | 城西板块： 1、皇家美墅 |位置 |泰州市九龙镇九龙大道 | |开发商 |泰州祥夫房地产有限公司 | |总面积 | | |物业类型|纯别墅区 | |价格 |以前销售价格联排别墅一般50来万、独立别墅一般100万） | | |目前二手市场上价格相对都较低，楼盘的基本上贬值了三分之一| |总户数 |近100户 | |销售情况|还有一部分，基本空置在那里 | 2、凤凰21 |位置 |江洲南路一东，明珠小区一南 | |开发商 |泰州凤凰房地产开发有限公司 | |总面积 |65600平方米 | |物业类型|多联排屋，多层，商铺 | |价格 |多联排屋中档装修4000元/㎡ | |总户数 |300多户 | |销售情况|全部售馨，已经交付使用 | 3、明珠小区 |位置 |江洲南路与济川西路交叉口 | |开发商 |泰州经济开发区经济开发有限公司 | |总面积 |20多万平方米 | |物业类型|别墅，多层，商铺 | |价格 |70万/套多层2000元/㎡ | |总户数 |2000多户 | |销售情况|已经交付使用 | 城北板块： 1、东河阳光 |位置 | | |开发商 |泰州市太平洋房地产开发有限公司 | |总面积 |10万平方米 | |物业类型|33幢多层 | |价格 |1730元/㎡ | |总户数 |1000多户 | |销售情况|三期全部售馨，预留4个单元 | 2、肉联低洼项目 |位置 |扬州北侧，肉联东侧，一职中南侧，稻河路西侧 | |开发商 | | |总面积 |12万平方米 | |物业类型|多层，商铺 | |价格 |未定 | |总户数 |未定 | |销售情况|未开盘 | 3、怡景花园 |位置 |扬州路西侧，东进东路北侧，东进广场向西北200米 | |开发商 |泰州祥云房地产开发有限公司 | |总面积 |近3万平方米 | |物业类型|多层，商铺 | |价格 |2600 | |总户数 |100多户 | |销售情况|全部售馨 |

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xx房地产市场调查报告（2005年2月） 2004年的xx楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。土地交易情况 2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地1416.04亩，出让总金额198950. 3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩，出让总金额为63157.7573万元。据市国土资源局统计，2004年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地范围内出让33宗，城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右，与前两年基本持平，出让面积与2003年相近，但据观察04年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。商品房开发与销售情况 2004年，市区商品房销售面积为114.69万平方米，同比增长48.3％，其中住宅为10 0.4万平方米，同比增长39.7％；商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少7.8％，其中住宅为107.46万平方米，同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米，同比增长39.9％，其中住宅为139.46万平方米，同比增长40.4％。据xx市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年xx市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。其中住宅3185元，同比上涨14.1% ，住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%；非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨24.2%和10.2%。市区共成交住宅8272套，成交面积93.97万平方米，成交金额181326.26万元；共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额82093.15万元；共成交办公写字楼202件，成交面积2.32万平方米，成交金额7979.98万元。此外2004全市经济适用房在建面积34.87万平方米，竣工面积13.08万平方米。 |2004商品房及二手房交易登记表 | |时间 |商品房 |二手房 | | |性质 |数量|建筑面积 |数量|建筑面积 | |1 |住宅 |376 |48873.87 |54 |5021.06 | | |商业 |33 |2628.25 |1 |102.42 | | |办公 |0 |0 |0 |0 | |2 |住宅 |1089|138983.3 |79 |7533.28 | | |商业 |76 |5468.55 |7 |457.55 | | |办公 |13 |2600.84 |0 |0 | |3 |住宅 |863 |88678.28 |524 |53212.05 | | |商业 |78 |7118.67 |14 |2112 | | |办公 |4 |4328.26 |12 |4006 | |4 |住宅 |721 |88895.84 |433 |51378.35 | | |商业 |63 |9036.4 |18 |1048 | | |办公 |4 |562 |5 |1360.68 | |5 |住宅 |495 |96483.86 |314 |30922.22 | | |商业 |46 |4088.25 |26 |1835 | | |办公 |11 |2882.85 |8 |1830 | |6 |住宅 |750 |101851.8 |133 |9140.06 | | |商业 |197 |4870.5 |0 |0 | | |办公 |4 |467.88 |0 |0 | |7 |住宅 |1090|122824.7 |35 |3902.07 | | |商业 |189 |6512.05 |3 |207.14 | | |办公 |45 |2096.15 |0 |0 | |8 |住宅 |582 |73917.89 |32 |1343.13 | | |商业 |158 |13493.86 |0 |0 | | |办公 |30 |3292.54 |0 |0 | |9 |住宅 |625 |64239.99 |26 |1714.02 | | |商业 |80 |7229.86 |0 |0 | | |办公 |31 |2751.91 |0 |0 | |10 |住宅 |271 |27912.23 |324 |30059.67 | | |商业 |70 |4850.56 |34 |3021.51 | | |办公 |21 |1037.08 |3 |760.24 | |11 |住宅 |473 |51000 |489 |44400 | | |商业 |71 |7300 |34 |2200 | | |办公 |22 |1100 |7 |7000 | |12 |住宅 |937 |36000 |545 |53000 | | |商业 |58 |4400 |40 |5200 | | |办公 |17 |2100 |7 |2000 | |全年合计 |住宅合计 |8272|939661.7 |2988|291625.9 | | |商业合计 |1119|76996.95 |177 |16183.62 | | |办公合计 |202 |23219.51 |42 |16956.92 | [pic] 2004年商品房销售趋势图 [pic] 历年商品房销售趋势图市区二手房中住宅共成交2988套，成交面积28.54万平方米，成交金额45396.22万元；二手房中商业营业用房共完成177件，成交面积1.61万平方米，成交金额7864.95万元；二手房中办公写字楼共成交42件，成交面积1.16万平方米，成交金额2699.61万元。 [pic] 2004年市区二手房销售趋势图 [pic] 历年二手房销售趋势图(全市) 从交易情况来看，2004年度保集半岛总销售面积为63927.38(不含车库4196.46平方米)，约占市区总销售面积的5.9%，销售金额25136.33万元，占总销售金额的13.8%，销售套数412套，占总销售套数的5%。可以看出，我们在销售数量有限的情况下，在销售金额上还是占有了相当大的比重，说明我人们对于中高层的购买群体中形成了明显的集群效应，但不足之处是限制了部分购买意图不明确的中层购买群体，今年将针对这批潜在客户展开有效的推广，争取让成交量也有一个好的提升。市区2005年交易登记情况 |时间 |2005年1月|2005年2 | | | |月 | |商品房成交金额(万元) |26680.93 |15208.2 | |二手房成交金额(万元) |12949.64 |11392.93| |商品房成交套数(套) |861 |419 | |二手房成交套数(套) |597 |320 | |商品房成交面积(万平米)|9.47 |5.145 | |二手房成交面积(万平米)|7.77 |11.45 | |2004年下半年至今重点楼盘预售登记情况 | |案名 | |案名 |多层 |小高层|销售程度 | |当代当南 |　 |16367 |30%已售 | |当代华府 |60000 |　 |未开盘05.28 | |星月花园 |12000 |10000 |未开盘 | |天龙 |　 |36000 |　 | |香格里 |18675 |　 |20%已售 | |银泰广场 |　 |8874 |未开盘 | |金发豪园 |10000 |12000 |未开盘 | |宾虹轩 |　 |28000 |未开盘 | |东方国际 |　 |50000 |100套小高层在售 | |东方前城 |50000 |15000 |60%已售 | |书香名邸 |18000 |17000 |50%已售 | |山水人家 |34590 |　 |未开盘 | |芙蓉花园 |15000 |　 |未开盘 | |广润翰城 |52000 |　 |4栋在售，7栋预约 | |东方兰庭 |72152 |　 |60%已售 | |蝶景湾 |23000 | |多层70%已销售 | |金城名座 |　 |20000 |未开盘 | |合计 |264742|213241|　 | 从产品线上来看，今年楼市高层及小高层的投放量有一定程度放大，消费者的认可程度也在提高，但青睐多层的习惯仍然根深蒂固，而我们今年的物业形态又比较单一，以小高层为主，周边有当代华府、江南新城两个以多层为主的楼盘今年将投放市场，在高层方面，有东方国际、天龙南国、广润翰城、锦绣xx等主要竞争对手，而岛上几栋总价较高的高层又有三江国际花园（高层、叠加、排屋）、金发豪园（排屋）、东方兰庭（叠加、排屋）、上城华府（叠加、排屋）等总价类似的多种形态可供选择，05年面临的市场压力空前巨大。结语随着供应量的持续放大，产品类别的多样化，必然导致竞争进一步加剧，为了更好的占领市场和谋求更多的利益，竞争将从单一的价格竞争向更加深入的多元化竞争转型，可以说今年的竞争将从单一的环节延伸到整个房地产产业链的每一个环节，从市场定位到开发成本到产品研发、营销推广、管理运营等等，这对我们是一个系统的考验，只有认真的研判市场的每一处细微的变化，及时调整自身的产品及营销策略，才可能在严酷的市场环境中生存下来，这是我们今后一段时间要密切关注的。 2005年3月8日

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中国50大中城市土地市场研究报告前言 2006年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比，20 06年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。在此基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价的要求；招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大；建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。针对2006年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国 50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的涨跌空间都将缩小，走势趋于平稳。 1. （一）土地供应结构不断优化为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回75.3公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷；广州市无偿收回57宗、共 139.4公顷的闲置地；上海全市共有20余宗、约100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主” 、“改性”等方式重新开工建设，约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%，比去年同期提高了9个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷，比一季度增长 53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。北京市在严格土地管理的同时，根据土地市场的供需情况，本着区别对待，有疏有堵，有保有压的精神，适时调整土地市场供应量，增加对经济适用房和普通商品房用地的供应，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。近期，北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中，房地产用地为1950公顷（其中：经济适用房 200公顷；住宅商品房 1750公顷），占全年计划土地供应总量的30％。今年 1～7月份，北京市供应住宅用地面积 297公顷，规划建筑面积500万平方米。其中，出让住宅用地 180公顷，规划建筑面积28万平方米，出让住宅用地55宗，成交价款21.67亿元，土地纯收益12.74亿元；划拨住宅用地117公顷，规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。　　为防止土地资源闲置，遏制炒卖土地，规范土地市场。8月初至9月底，北京市国土资源局分两次宣布，北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地，因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，因而被该局解除土地出让合同，收回国有土地使用权。据该局有关部门透露，对被收回土地的违约开发商如何处罚，尚在研究之中。但是有一点十分明确，对拆迁基本完成的项目，如果开发商要重新获得原土地使用权，必须在规定的期限内提出书面申请，参加上市竞买。　　上海市着重优化土地供应结构，增加中低价商品房和配套商品房用地的供应，以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000公顷，其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看，目前，配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明：上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，上海市只有 7.3％的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了 3.7个百分点，达到历史最低点。　　重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市，由于大城市大农村的市情，随着城市化进程的加快，基础设施的完善，农村剩余劳动力进入城镇，住房有效需求增加，因此，房地产开发土地供应面积增加。据统计， 2005年 1～9月，重庆市土地交易中心成交土地 157宗，较去年同期增长 3.29％，成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77％、 17.8％、 24.87％，出让金更是增长了 40.39％。据介绍，第三季度末，中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为，这表明市场看好本地房地产投资前景，市场交易活跃，有回暖的趋势。　　为规范房地产市场运行，将房地产价格涨幅控制在合理范围内，天津市主要采取了四项调控措施：一是实施土地供应总量控制，适时调控土地市场；二是完善土地供应结构和布局，适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量；三是严格用地控制指标管理，大力推行节约和集约用地；四是建立土地市场动态监测体系，保证土地市场平稳发展。截至 8月 31日，全市供应房地产开发用地 697.6公顷，其中住宅 523公顷，公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷，可建建筑面积约 427.3万平方米。　　其中：商品房供应总量约 60.1公顷，可建建筑面积约 163.1万平方米：经济适用房（含廉租房、基础设施还迁房）供应总量约 145.3公顷，可建建筑面积约 264.2万平方米，已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。　　（二）地价呈现稳中有降趋势　　北京市地价变化不大，房价涨幅较大，目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度，地价变化不大，趋势平稳。而在 1～7月，虽然全市商品房买卖成交套数同比下降 8.9％，但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9％，存量住房买卖平均价格同比增长 9.8％。这说明，目前地价对房价影响作用不明显，但地价的预期升高会影响房价的上涨。　　上海 2004年住宅平均地价为 2078元／平方米，住宅平均房价为 6385元／平方米，地价占房价的2.5％，地价在房价中的比例约占 1／3左右。根据 2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果，上海的地价增长率为 0.2％、 5.2％、 5.43％、 6.53％（按工业、综合、商业、居住分类），第二季度增幅进一步放缓，分别为 0％、 1.3％、 1.1％、 0.8％。同时，在房价方面，涨幅逐步回落。第一季度，商品住房销售价格按月环比涨幅分别为 1.6％、 1.6％、 2.5％，而进入第二季度以来，涨幅趋稳，呈稳中有降的态势， 4～6月环比涨幅分别达到 0.5％、 0.1％、1.2％。这些数据表明，上海市土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。　　从重庆 2005年第一季度和第二季度地价监测结果看，2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比，增长 0.43％。2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61％、 0.29％、 1.09％。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持稳中有升，并没有出现不正常的较大幅度波动，和地价区段的地价涨幅，均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是，由于国家出台关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施，市政府也相继制定了相关的办法，在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。天津市土地交易价格指数显示，2005年 8月，综合指数达到 125.1点，较去年同期上涨了 1.0点，升幅达到 0.8％。预示着土地交易逐步走出盘整期，预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易，土地交易价格将进一步稳定攀升。 2005年 8月，天津住宅用地指数达到 109.0点，较去年同期下降了 4.6点，降幅达到 4％。住宅用地交易指数 2005年初开始上扬，3月份最高达到了 117.7点，而后再次下挫，7月份最低达到107.9点，降幅达到 8％。住宅用地交易指数的波动，说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素，对住宅用地的价格变化起到了重要作用，住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。附表：2005年四季度四大直辖市房地产价格直属表销售地区房屋住宅新建住宅二手交易土地用地住宅租赁房屋租赁住宅管理物业北京 107.4 107.8 108.7 104.0 104.7 102.8 103.9 100.7 天津 105.6 106.2 104.7 104.1 104.5 101.5 101.9 100.2 上海 101.7 99.9 105.1 102.1 100.2 103.0 102.7 100.0 重庆 106.5 106.5 103.6 105.7 108.4 103.3 101.2 99.4 西安2005年土地开发投资情况简析 2005年，受国家宏观调控政策影响，我国多数城市延续前几年地价稳中有升的运行态势，但增幅均呈不同幅度的下降趋势。其中商业用地地价平均增幅低于2004年2.93个百分点，居住用地地价平均增幅接近于2002平均水平，低于2004年3.27个百分点，而工业用地平均地价则呈现回升态势。 2005年全国主要城市地价增幅幅差异较大。地价综合增长率排在前面的城市依次是西安，12.16％；长沙，11.44％；广州，8.18％；乌鲁木齐，8.12％；天津，7.24％；南昌，6.83％;武汉，6.81％。西安市统计局投资处统计资料分析结果显示，2005年西安市土地交易价依然保持稳中上升态势，在全市房地产企业新置土地面积下降15％的情形下，土地购置费却增长了 65％。同时，由于土地综合开发成本的提高，西安市2005年土地开发投资额达17.78亿元，是2004年同期开发投资额的2.4倍。统计结果显示，由于外来房地产企业纷纷进入西安房地产市场，拆迁赔偿费用增加，以及全市经济高速发展，加之国家对土地出让“招、拍、挂”方式等一系列宏观政策调控力度的加强，“地根”紧缩的政策环境以及对未来可供开发用地量减少趋势的心理预期和判断。2005年西安市房地产开发企业新购置土地面积为335.59万平方米，与2004年同比下降15％，土地购置费用为30.22亿元，同比增长65％。土地开发面积达到254.4万平方米，增长了42.7％，土地成交最终合同价款为30.92亿元，同比增加了9.43亿元。与此同时，房地产企业手中的储备土地总量也在逐步减少，全市总量仅为174.39万平方米，比2004年减少178.21万平方米，但这并不意味着房地产开发用地会出现紧张局面。总之，西安土地市场地价涨幅比较大，土地开发面积增长的同时企业手中的储备土地总量呈递减趋势，但房地产开发用地情况依然乐观。 2006年一季度福州市土地市场分析 2006年一季度，福州楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。继2004年国家实施宏观调控措施以后，2005年3月，央行再次提高房地产贷款利率。随后，国务院出台稳定房价的“八条”措施，这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对福州市土地市场产生了影响。目前，福州市仍处于调控盘整期，部分开发商出现了持币观望的心理，成交量有所回落。但从长远来看，福州市经济呈现快速发展趋势，市场环境稳定，政府政策的不断完善以及城镇居民收支增长良好，福州市人们改善居住环境的愿望将从潜在需求变成有效需求，福州市的房地产市场和土地前景将更加广阔。（一）土地供应减少在土地供应方面，2005年共批出土地面积为3415.69亩，而2005年1- 3月，福州市成交土地539.97亩，其中土地仓山区以268.63亩的成交量位居首位，成交金额约46660万元，而鼓楼区仅成交5.94亩排在最后。从年初供地计划来看，2006年福州计划上市土地在3000至4000亩之间，而2006年1— —3月之间，福州仅出让10宗地块，总量300亩，其中过百亩的大盘地块只有１宗（124.1 亩），因此后面将会陆续出现大量土地上市挂牌交易的情况。进入3月份福州土地放量迹象明显。继1月初公开拍卖4幅土地后，福州市再次以挂牌方式成功出让6幅地块，到此，福州市1——3月份共有10幅土地分别以拍卖和挂牌的形式向社会公开出让，创下2005年初以来福州市单月推出地块数量最多、总量最大的一次。据初步统计，连同3月份土地招商推介会上推出的4幅挂牌土地（未正式挂牌出让），福州3月份供地量约达千亩。尽管3月底挂牌出让的地块面积较小，且均非房地产企业购买，但福州土地开始大幅放量的迹象已经越来越明显，土地市场也日渐复苏。从3月份的整体情况看，无论是供地数量还是总量，福州土地供应放量近千亩，已经大大超出上半年土地成交数量的总和。福州市土地发展中心表示，福州2006年的土地供地量大致与去年水平相当。上半年节奏相对会放慢，其主要原因是过去福州市土地发展中心在提供“净地”过程中，大多数是利用交地的半年时间做拆迁工作，但是由于拆迁安置，工厂、企业、银行债务等种种原因，使得一些地块未能在合同约定的期限内交地，影响了中标地块的开发建设。 2005年，福州市土地发展中心做出改革，要求推向市场的地块在拍卖时就已经是完全的“净地”，因此，土地投放的速度就有所减慢。但考虑到房地产市场的反映及可持续发展，消除目前开发商们“地荒”的心理预期等因素，下半年土地供应量会适度增长，而且土地分布依旧以新区为主。（二）地价持续上涨在2006年1——3月份，福州市平均地价达到217.99万元/亩，而2005年初的平均地价为 111.15万元/亩，12个月共上涨了189.3%。 2006年3月初，福州市第一场国有土地拍卖会中推出5幅地块均被顺利拍出。其中，福建市日立电视机有限公司北地块每亩单价更是高达703万元，福马路南侧地块也以484 万元/亩的价格成为福马路沿线每亩单价最高的地块。究其原因，土地稀缺一方面拉动了地价，另一方面促使开发商拿地之后为了获得更高的利润而倾向于开发中高档产品，从而拉动房价。（三）各区域土地供应情况统观福州2005年1——8月份土地各区成交情况我们可以发现以下现象： 1、土地供应将向新区延伸目前，鼓山新区已经基本完成土地开发任务，金山新区只有浦上沿线、义序洲这两片较成熟的土地可供应。另外，2000年以来大规模的城市中心区旧屋区改造工作，随着仓山南江滨大道周边地区和台江横街、天华等三大片旧屋区的启动将告一段落。这意味着主导近年福州楼市“大盘化、郊区化”的低成本土地供应和商业开发价值高的中心城区二次开发土地供应都将缩量。 2、下半年不会出现“地荒” 福州市土地一级市场的竞争一直以来都比较激烈，且很大程度上都是由政府来控制的。然而，开发商所担心“地荒说”并不是真正意义上的土地供给量的不足。按照福州市目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。福州市土地发展中心现有充足的实物储备土地和红线储备土地，根本不存在“地荒”，同时这两年来福州每年供地量大致都在3000～4000亩。 3、高额地价仍有隐患自从福州市经营性用地以出让形式推向市场后，拍卖、挂牌成为福州开发商拿地的主要途径。这样的拿地形式，让一批资金实力雄厚的房地产企业逐步走上市场的前台，同时，也给更多的开发企业提供了一个参与公平竞争的机会。但是，不可否认的是，激烈的竞争结果必然导致地价上升。总之，在目前的宏观政策形势下，不断增长的土地成本对本来打算进入福州市场投资的外来资本将产生一定畏惧心理，会使他们认为福州市土地价格太高，进而成本太高，利润预期减少，这些因素可能会导致他们放弃投资。 2006年一季度深圳市土地分析报告一、土地供应情况分析（一）计划供应总量分析 2006年深圳市国有土地使用权出让计划总量为12.29平方公里，比上年的计划总量12. 69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的计划总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为13平方公里。 2006年深圳市计划供应的土地总量基本与上年计划总量持平，计划的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高深圳市土地资源的集约利用水平。（二）计划供应结构分析从区位看，2006年深圳市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区、特区外两区计划出让用地面积合计为1080.6万平方米，占全市计划出让土地总面积的87.9％；特区内计划出让用地面积共为108.3万平方米，占全市计划供应总量的8.8％。此外，计划有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3. 3％。从用途来看，2006年全市计划供应住宅用地144.1万平方米，占供应总量的11.7％，其中104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30. 2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；特殊用地计划供应量为零。对比2006年和2005年土地供应计划，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了25.8％。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源已经成为制约深圳社会经济持续健康发展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业发展战略相适应。表1 2006年与2005年土地供应计划用途结构对比单位：万平方米 | |总面积 |商品住宅 |商业 |工业 | |2006年供应计划 |1229 |104 |30 |705 | |2005年供应计划 |1269 |80 |56 |950 | 此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在继续强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总量增加了30％，以确保房地产市场充足的供应和区域的平衡，以平抑房价的迅速上涨。（三）实际供应情况分析从签订土地出让合同的统计情况来看，2006年一季度全市共签订土地出让合同48宗，出让用地总面积434.48万平方米，其中特区内11宗，用地面积69.91万平方米，占总出让面积的16.09％；宝安区29宗，用地面积316.22万平方米，占总出让面积的72.78％；龙岗区8宗，用地面积48.35万平方米，占总出让面积的11.13％。按土地用途划分，商服用地1宗，工业仓储用地34宗，公用设施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。按出让方式划分，协议出让占45宗，面积416.94万平方米；拍卖出让1宗，面积14.55万平方米；挂牌出让2宗，面积3万平方米。二、房地产市场土地供应分析（一）房地产市场发展情况 2005年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看，总体运行基本正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。2006年一季度，深圳市房地产投资增速有所加快，但批准预售面积大幅下降，商品住宅价格仍继续上涨。受供应紧张及价格较高等因素影响，住宅销售套数及面积大幅减少，住宅有效需求已呈现明显下降趋势。 1、房地产市场供应 2005年，深圳市商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45％，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，2005年商品房供应开始比2004年有所减少，商品房批准预售面积则小于当年的销售面积。 2006年第一季度商品房批准预售面积出现较大幅度的减少。本季度深圳市商品房批准预售面积累计为109.77万平方米，同比下降15.84％，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81％。从区域分布来看，批准预售的商品房中48％分布在特区外宝安、龙岗两区，比去年同期下降了23个百分点。截止2006年3月底，商品房施工面积2400.28万平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面积1654.87万平方米，比去年同期下降2.23％；商品房新开工面积286.18万平方米，比去年同期下降18.45％；商品房竣工面积120.9万平方米，比去年同期上升14.8 5％。截至2006年3月底，深圳市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19 .48％。这表明，在近期商品房市场需求持续旺盛的形势下，空置商品房的消化速度进一步加快。 2、房地产市场需求 2005年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％，市场需求连续三年保持10％左右的平稳增长。2006年一季度，商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为208.50万平方米，与去年同期相比减少了11.77％，其中商品住宅销售面积为1 79.90万平方米比去年同期下降了12.63％。从商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28 ％、25％、18％、17％，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例高达53％，已经成为市民置业的首选区域。从销售住宅的单套建筑面积来看，144平方米以下的普通住宅约占住宅市场交易总量的 80％，表明由于土地资源的限制，普通住宅的开发正在增多。从不同类型商品房的销售情况来看，由于受供应的影响，各类商品房的销售面积都呈现不同幅度地下降。根据统计数据，2006年一季度全市住宅销售面积为179.90万平方米，同比下降了12.63％；办公楼销售面积为6.99万平方米，同比下降了0.57％；商业用房销售面积为15.89万平方米，同比下降了1.67％；其他类商品房销售面积为5.72万平方米，同比下降了20.99％。全部商品房销售面积中，住宅占86.28％，办公楼占3.35％，商业用房占7.62％，住宅依然是商品房需求的主要方面。近年来，深圳存量房屋市场发展较快，销售面积逐年增大。2005年，二手房交易面积为841.29万平方米，比上年同期增长14.82％。其中，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比去年同期增长25.53％，与新房交易面积的比例为0.66：1。2006年一季度，二手房交易面积为231.66万平方米，比去年同期增长35.32％。其中，二手住宅交易面积为1 58.8万平方米，比去年同期增长26.47％，与新房交易面积的比例为0.88：1，二者交易面积逐渐接近。二手房市场的交易快速上涨与一手房市场的交易大幅下降对比表明，由于新房供应较为紧张且价格较高，较多居民已开始转向购买二手住宅。存量房地产市场的健康快速发展，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和发展。 3、房地产市场价格 2005年，深圳市商品房价格上涨幅度较大，销售价格为7659.18元/平方米，同比上涨 17.28％。2006年一季度，全市商品房均价8752.94元/平方米，同比上涨20.62％。其中，商品住宅均价为8126.14元/平方米，同比上涨25.63％；办公楼均价为14953.27元/平方米，同比上涨28.30％；商业用房均价为13093.38元/平方米，同比下降16.41％。从产品结构上看，普通商品住宅（144平方米以下）价格为7053.6元/平方米，比去年同期上涨16.48％；而非普通商品住宅价格（144平方米以上）价格为12438.48元/平方米，比去年同期上涨53.28％。尤其是福田区和宝安区的非普通住宅价格上涨较大，分别比去年同期上涨127.24％和94.95％。从不同区域价格变化情况来看，特区内福田和南山两区住宅价格上涨更为明显。罗湖区均价9516.04元/平方米，同比增长13.74％；福田区均价11387.17元/平方米，同比增长48.98％；南山区均价10058.97元/平方米，同比增长41.32％；盐田区均价6977.38元 /平方米，同比下降22.87％；宝安区均价6677.75元/平方米，同比增长34.21％；龙岗区均价5603.09元/平方米，同比增长19.90％。 4. 供求关系分析从2005年商品房批准预售面积和销售面积的对比来看，有别于2002至2004年，出现了商品住宅的批准预售面积小于实际销售面积的情况，二者相差98.85万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1：1.1。从今年一季度的数据来看，该比例为1：1.9，以短时间数据反映市场供求关系不能完全说明问题，从年度供求比来看，能够充分表明目前市场总体有效供给仍能满足需求，有效供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。（二）房地产开发土地供应情况 1、供应总量 2006年全市计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，其中，宝安58.8万平方米，龙岗45.3万平方米。今年的计划供应量比2005年的计划供应量80万平方米增加了24万平方米，增加幅度达30％。面对旺盛的市场需求，新增土地供应总量的增加能够一定程度的缓解供求压力。 2006年一季度，深圳市共出让两宗住宅用地，其中一宗为普通商品房用地，面积为14 .55万平方米，位于龙岗区，为拍卖方式出让；另一宗为其他住房用地，面积为0.55万平方米，位于特区内，为协议出让。 2、区域结构根据2006年度深圳市土地供应计划，今年新增房地产土地供应仍集中在特区外。从20 06年一季度全市商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28％、25％、18％、17％，可见，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例已高达53％，已经成为市民置业的首选区域。随着近年来深圳市城市干线网络建设顺利实施，城市基础设施不断完善，清平快速干道、南坪快速干道的开通，中心区规划与建设速度的加快等，均使所在片区及临近区域土地价值大大提升。此外，由于特区内土地资源供应潜力自身的有限性、经济社会的持续发展对特区外的客观要求等诸多因素，使得特区外的城市规划、交通、公共配套设施等全方位的完善成为必然趋势，从而使人们对特区外的发展产生良好的预期，这也使特区外房地产市场的快速发展和走向成熟成为必然。 3、供地方式深圳市对新增经营性项目用地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。通过招、拍、挂方式公开出让房地产用地，增加了土地出让的透明度，充分发挥市场机制在土地资源配置中的作用，有效地促进了房地产市场的平衡。三、土地市场运行宏观经济形势分析（一）宏观经济背景 2005年，全市经济总量再上新台阶，初步核算，全年生产总值（GDP）4926.90亿元，比上年增长15.0％。其中，第一次产业增加值9.87亿元，下降20.4％；第二次产业增加值2580.82亿元，增长17.9％；第三次产业增加值2336.21亿元，增长11.6％。按常住人口计算的人均GDP60507元，增长11.5％。按现行汇率计算，本地生产总值达到609.31亿美元，人均GDP7483美元。全社会劳动生产率86556元，增长10.9％。城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入 21494.40元，比上年增长8.7％，扣除物价因素，实际增长7.0％。城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7％，实际增长8.0％。恩格尔系数为33.4％。年末居民人均住房使用面积18.31平方米。随着经济的持续高速增长，深圳日益面临土地、资源、环境和人口的“四个难以为继 ”，针对这种形势，市委市政府在继续落实“和谐深圳”“效益深圳”战略部署的基础上，在全市四届人大二次会议上，提出以实施自主创新主导战略为核心、坚持紧约束条件下新的资源观、强力发展循环经济、进一步优化经济结构，创新发展模式、提高发展质量、保护生态环境的新战略，以推动社会事业全面进步，确保在2010年基本实现社会主义现代化。自上世纪90年代中期深圳产业结构调整以来，深圳的产业基础一直比较扎实，企业的市场化程度较高，外向性较强，依托国内外经济的增长，全市经济一直保持良好的发展势头。而城市的基础设施的不断改善，使海陆空口岸城市的优势将进一步发挥，城市的竞争力水平也得到了加强。2006年，在国内外整体经济走好的大环境下，承接2005年良好的经济运行态势，深圳经济总体仍会保持较高的增长速度，人民生活水平将进一步提高。诸多良好经济发展背景，将为房地产市场的发展和人民居住水平的提高，创造更为有利的条件。（二）协调关系分析近年来，深圳市国民经济持续快速的发展对土地资源的需求十分旺盛。随着宝安、龙岗两区城市化的顺利完成，特区外与特区内的协调发展使得各类产业用地和基础设施建设用地的需求不断上升，尤其是特区外两区，土地需求总量显著增加。在全市土地供应总量非常有限，市委市政府提出建设节约型社会、发展循环经济、转变经济增长方式的情况下，土地资源的节约集约利用和循环、高效利用城市发展的必然，也对土地资源的合理利用提出了更高的要求。由于深圳市产业用地总量较大，产业用地供应一直是土地供应的重点，产业用地集约利用水平的提高已经上升到战略层面，为此，市委市政府要求积极推进工业用地招牌挂出让工作，在深圳市2006年度土地供应计划中也明确提出58.5万平方米的产业用地招牌挂的出让计划。产业用地的市场化配置等相关工作的推进将促进产业结构的优化和布局，提高产业用地的效率，促进土地资源的节约集约利用。房地产业作为深圳市一直以来的重要产业，其土地供应备受关注。随着2002年下半年以来的房地产用地四年紧缩政策，深圳市房地产土地供应日益紧缩，据我局统计分析，目前深圳市房地产新增土地供应已无法完全满足市场旺盛的需求，为保持市场的健康稳定，存量土地供应是弥补目前新增土地供应紧张的重要途径。 2005年深圳市采取了一系列调控措施，从实施效果来看，房地产市场秩序进一步得到规范，市场环境不断得到改善。2006年深圳市将从以下三个方面进一步规范房地产市场：一是适度地扩大市场供给。通过适当增加土地供应，盘活存量土地，打击囤积土地的行为。同时加快“城中村”的改造，来增加商品房的供给量；二是调整商品房的供给结构。限制或抑止建高档别墅，以及大规模高档商品房的行为，加强经济适用房的建设，加强普通商品房的建设，确保工薪阶层和困难群众的住房需求；三是进一步加强对房地产的市场管理，从房地产的销售制度、税收管理、银行调控的环节入手，来完善和规范房地产市场的交易环节，坚决打击恶意的欺诈行为和哄抬房价的行为，切实保证房地产的市场交易规范，健康和有序。四、结论 2006年一季度，深圳市土地市场仍然持续去年健康有序的状态，工业仓储用地的土地出让相对活跃，共出让34宗，仅出让一宗商品住宅用地。目前，针对深圳市房价上涨较快的形势，深圳市在增加住宅用地供应量的基础上，积极研究相关政策措施，以保证深圳市房地产市场的健康和稳定发展。2006年是深圳市落实“十一五”规划的第一年，将进入贯彻落实科学发展观、转变经济增长方式，建设和谐深圳、效益深圳目标的实质性阶段，深圳市将坚持紧约束条件下新的资源观，强力发展循环经济，继续保证土地资源的合理有效供应，以供给引导需求，避免任何形式的土地浪费，确保土地市场的运作更加规范有序。附表：深圳市2006年度土地利用和供应计划表（单位：公顷） |项目名称 |总计 |合计 |城镇建设用地 |独立选|备注| | | | | |址重点| | | | | | |建设项| | | | | | |目用地| | | | | |产业用地 |住宅用地 |城镇公共服务配套用地 | | | | | | | | |现有建 |新增 |商服用地 |住宅用地 |工业用 |其他 | | |设用地 |建设 | | |地 |用地 | | | |用地 | | | | | | | | |商服设施 | |本年完成投资 |115434 |89.11 |100 | |按用途分：住宅 |52551 |30.13 |45.52 | | |3832 |277.54 |3.32 | |其中：经济适用房 | | | | | 办公楼 |13707 |102.8 |11.87 | | 商业营业用房 |42225 |256.51 |36.58 | | 其他 |6951 |238.74 |6.02 | 2、当年资金到位情况 1- 5月，呼和浩特市房地产开发当年到位资金198823万元。从资金来源情况看，国内贷款1 8987万元，企业自筹资金125771万元，其他资金来源54065万元；分别占本年资金来源总量的9.55%、63.26%和27.19%；与上年同比分别增长了221.65%、153.24%，和119.99%；与1- 4月相比，国内贷款增加9644万元，企业自筹资金增加54762万元，其他资金增加29684万元。 3、土地开发情况 1- 5月，土地开发投资13432万元，与上年同比增长187.32%，购置土地费54674万元，与上年同比增长346.54%。与1- 4月相比，土地开发投资增加8753万元，购置土地费增加30244万元，增长187.07和123. 8个百分点。 1- 5月购置土地面积57.06万平方米，完成开发土地面积62.48万平方米。与上年同比分别下降76.53%和80.18%。与1- 4月相比，购置土地面积减少17.7万平方米，完成开发土地面积减少20.18万平方米，分别下降75.62和76.36个百分点。（见表2）表2 ： 2006年1-5月土地开发情况单位：万元、万平方米、% |　 |数量 |与上年同比增|比上月增长(%) | | | |长(%) | | | 本年土地开发投资(万 |13432 |187.32 |187.07 | |元) | | | | |本年土地购置费(万元) |54674 |346.54 |123.8 | | 本年购置土地面积(万平|57060 |-76.53 |-75.62 | |方米) | | | | | 完成开发土地面积(万平|62480 |-80.18 |-76.36 | |方米) | | | | 二、房地产施工、新开工情况分析 1- 5月，呼和浩特市商品房施工面积总量460.85万平方米，与上年同比增长84.6%；其中，商品住宅施工面积为276.87万平方米，与上年同比增长89.49个百分点。与1- 4月相比，商品房施工面积增加178.12万平方米，其中，商品住宅施工面积增加112.53万平方米。分别增长63和68.5个百分点。 1- 5月，呼和浩特市商品房新开工面积163.91万平方米，增长266.44%。其中，商品住宅新开工面积115.67万平方米，与上年同比增长266.44个百分点。与1- 4月相比，商品房新开工面积增加157.21万平方米，其中，商品住宅新开工面积增加61. 74万平方米。（见表3）表3 ：1～5月份呼和浩特市房地产施工、新开工情况 |　 |面积（万平方 |同比增长（% |占施工总量比重 | | |米） |） |（%） | |房屋施工面积 |460.85 |84.6 |100 | | 新开工面积 |163.91 |266.44 |35.57 | | 住宅 |276.87 |89.53 |60.08 | | 其中：别墅、高档 |73.73 | |16 | |公寓 | | | | | 经济适用房 |14.42 |1.48 |3.13 | | 办公楼 |42.95 |34.18 |9.32 | | 商业营业用房 |96.41 |84.06 |20.92 | | 其他 |44.63 |386.7 |9.68 | 三、房地产供需情况分析 1、房地产竣工面积情况分析 1- 5月房屋竣工面积35.7万平方米，同比239.68%，其中住宅竣工面积为27.23万平方米，同比增长419.66%，占竣工面积的76%。与1- 4月相比，竣工面积增长73.05%，住宅竣工面积增长94.78%。（见表4）从房屋竣工面积来看，今年1～5月份，除办公楼下降幅度较大外，其他均保持了较快的发展势头。表4 ：2006年1～5月份呼和浩特市房地产竣工情况 |　 |面积（万平方米|同比增长（% |占竣工总量比重（%| | |） |） |） | |房屋竣工面积 |35.7 |239.68 |100 | | 住宅 |27.23 |419.66 |76.27 | | |0.99 |62.3 |2.77 | |其中：经济适用房 | | | | | 办公楼 |1.35 |-54.55 |3.78 | | 商业营业用房 |5.99 |162.72 |16.78 | | 其他 |1.14 |3700 |3.19 | 2006年1-5月房屋供需情况 |　 |实际销售面积(万平方|竣工面积(万平方 |竣工销售率(%) | | |米) |米) | | |商品房 |34.36 |35.7 |96.25 | | 住宅 |25.89 |27.23 |95.08 | | 其中：经济适 |1.62 |0.99 |163.64 | |用房 | | | | | 办公楼 |0.61 |1.35 |45.19 | | 商业营业用房 |2.06 |5.99 |34.39 | | 其他 |5.8 |1.14 |508.77 | 四、房地产市场价格分析 1、商品房基本情况按照建设部监测月报数据，截止5月末，商品房平均售价3239元/平方米，同比上升 12％。其中商品住宅平均售价2508元/平方米，同比上升11.2％。与4月相比，商品房平均售价增长7.1%，比上月增长2.2个白分点，商品住宅平均售价增长0.68%。在商品住房销售价格中，800- 1000元/平方米，实际登记销售651套，平均成交价1000元/平方米；1000- 1500元/平方米，实际登记销售1049套，平均成交价1450元/平方米；1500- 2000元/平方米，实际登记销售1730套，平均成交价1890元/平方米；2500- 3000元/平方米，实际登记销售413套，平均成交价2680元/平方米；3000元/平方米以上，实际登记销售65套。 2、二手房基本情况二手房平均销售价格165元/平方米，同比上升18.34%，比4月下降3.22个百分点；其中，二手住房平均销售价格1450元/平方米，同比上升11.2%,比4月上升2.04%。五、房地产市场运行特点及潜力分析 1、从完成投资的比例看，住宅投资仍然是房地产投资的主体，其比例接近50%，为各类投资房屋之首,其次是商业营业用房，投资金额列居第二,办公楼名列第三。从资金来源看，仍然以企业自筹资金为主，占63.26%。各类资金来源增长幅度均较高。今年5月份以来土地购置面积和开发面积在减少，从表2可以发现土地购置面积和开发面积呈下降趋势，但土地投资和购置费却高于去年同期好多，说明呼和浩特市的土地价格供给弹性活跃，需求强劲。 2、从施工总量到新开工面积增幅分析，增长幅度均较大，特别是新开工面积。开发施工规模中，经济适用房比重比上年下降了2.56个百分点。 3、今年呼市现房销售同比下降，存量房销售同比增长；房地产空置面积增长比较快，住宅空置面积比重过大。这一现象应引起有关方面的高度重视。 4、近46%的人购买60-100平方米的商品住宅，29%的人购买100- 150平方米的住房，44%的人买1500- 2000元/每平方米。这充分说明了呼和浩特市绝大多数人们目前的住房消费水平。　　5、房地产价格增长势头强劲　　以呼和浩特为例，2002年呼和浩特商品房均价在1200元/平方米左右，2003年为130 0元/平方米，2004年跃升至1590元/平方米，2005年末骤涨至2471元/平方米。今年4月底，这一数字已涨到3024元/平方米，涨幅高达32%。而在2005年，呼和浩特商品房均价已经以16.2%的涨幅居全国首位。根据国家发改委对全国70个大中城市重点监测的数据显示，2005年末全国商品房平均售价为3242元/平方米，呼和浩特商品房均价已逼近全国70个大中城市平均水平。　　内蒙古自治区其他一些重点城市，如包头、鄂尔多斯等市商品房均价也有小幅上涨，但幅度远远低于呼和浩特市，上升空间广阔。图2：呼和浩特市与全国70重点城市商品房平均售价历年对比 [pic] 呼和浩特市经济发展具有巨大的潜力和市场。从1998年到2003年五年间，呼和浩特市GDP年均增长19.7%，财政收入平均递增18.5%，城市居民可支配收入年均增长11%。呼和浩特，蒙语意为：“青色的城”，故有“青城”之称。自然地理条件得天独厚，北枕阴山，南临黄河，东依蛮汗山，西与包头接壤，是一座有着450多年建城史和深厚历史文化底蕴的塞上名城，是内蒙古自治区的政治、经济、文化、教育、金融和信息中心。呼和浩特市现辖一旗四县四区，全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口243万人，其中市区人口143万人。为呼市房地产市场的开发和建设奠定了坚实的经济保障与购买力市场。呼和浩特市房地产市场还拥有一批独特的消费客群，例如逾20万的医药大军，以及温州商会及温州购房团等等，而房地产业的迅猛发展无疑给青城带来了新的生机。 2006年包头市土地市场分析当前包头市住宅与房地产业保持了良好的发展态势，房地产开发投资增势强劲，交易市场供需两旺，住宅品质逐步提高，市场前景看好。（一）地价杠杆调控市场从2005年3个月开始的存量土地清查工作，加剧了人们对土地市场的猜测和忧虑，也许有人认为土地供应会减少，特别是房地产用地会减少，这样一来会加剧房价的上涨幅度。近年来，为了推进包头市地产市场走向规范的管理轨道，从体制上进行了创新，率先成立了土地收购储备委员会，率先成立了土地储备中心，率先成立了土地交易有形市场，率先出台了《土地储备条例》。其次，包头市将市场和经营理念引入了土地供应，确立了以土地交易市场为依托，以土地收购储备为载体的城市土地市场化配置机制。1996年前，包头市累计有偿出让土地 9宗，土地收益 1000余万元；1996年至今，有偿出让土地 300多宗，出租土地 800多宗，累计合同出让金已达5亿多元。特别是 2001年以来大力推行招拍挂方式供地，三年实现土地收益 7．48亿元，其中仅 2004年一年就实现土地收益3．1亿元，为经营城市集聚了大量的资金。从2005年开始，包头市土地市场建设步伐将不断加快，将通过市场决定地价，通过市场决定用地者；同时通过政策引导，制定鼓励旧城改造和用地置换的政策，促进存量土地的集约利用。通过开展城市土地集约利用潜力评价，进一步摸清包头市城市土地利用现状与发展潜力，优化城市用地结构，提高土地效益；通过尝试制定地价与土地利用集约度的调节系数，对利用率低的项目用地，可以适当提高供地价格，对土地投资强度高的项目用地，可以适当给予优惠，运用地价杠杆作用调控土地市场，盘活存量土地，促进土地资源的集约利用。（二）投资势头增长强劲 1、商品住宅土地供应情况。全市土地出让2053.21亩，与2004年相比增长106%。其中住宅1853.73亩，比2004年翻了一番以上。 2、房地产开发建设情况。包头市房地产开发建设规模持续增长，开发建设规模达到366.39万平方米，超出2004年全年建设总量（303.4万平方米）62.99万平方米。在全市的开发建设中，住宅建设规模为273.78万平方米，同比增长19.7%；其他类型房屋的开发规模为92.61万平方米，同比增长34.14%。 3、房地产投资情况。包头市房地产开发投资保持持续增长势头，房地产投资总量达30.99亿元，同比净增1.2亿元，增长4.1%，全年投资额首次突破30亿元。其中，住宅完成的投资略高于上年同期水平达到20.19亿元，同比增长0.9%。其他用途房屋的投资共为10.8亿元，同比增长12.7%，其中商业营业性用房投资增长明显，增幅达17.8%。 4、房地产开发企业情况。目前包头市共有房地产开发企业206家，其中二级企业7 家，三级企业19家，四级企业43家。2005年新成立开发企业为12家，新增数量低于以往的增长速度。企业总量首次出现负增长（2002年至2005年分别为171家、205家、217家、 206家）。 5、房地产价格情况。土地供应趋紧、建筑材料价格攀升、拆迁补偿费用提高等影响，全市房价有所上涨，涨幅在８．６％左右。全市住宅均价１４２０元／平方米（其中市四区均价１６４５元／平方米；外五区均价９８０元／平方米），低于呼和浩特市（住宅均价２４７５元／平方米）、鄂尔多斯市（住宅均价１６２５元／平方米）等周边城市的房价。综合分析，包头市房价收入比为３．７，在世界银行测算的３－６的合理区间。（三）住宅建设区域性发展呈现东移态势近几年包头市住宅与房地产业发展重心集中于青昆两区和高新区，随着市中心地带土地贮备减少，2005年住宅建设发展重心逐渐东移，东河区旧城改造及九原区组团式改造已经形成规模。东河区实施的“东河槽改造”项目，带动了两岸房地产发展的急剧升温，土地拍卖由两年前无人问津，每亩不足20万飙升至目前40万元/亩以上，而且销售情况十分看好，“滨河花园”、“碧水佳苑”已全部售完，“宁鹿水岸”、“美岸花园”、“时代天骄”等项目也蓄势待发。九原区的组团式改造建设面积达到25万平方米，是2004年的近5倍，“ 兰德花园”、“金沙华府”、“育才小区”的陆续建成将进一步提升九原区的整体城区形象。与此同时，高层、小高层住宅建设发展迅速。继神华公寓被市场认可后，房地产市场出现一批高层与小高层住宅，极大地丰富了包头市房地产市场产品，如青山区“锦林花园” 、东河区“宁鹿水岸”和高新区“景苑花园”、“日月华庭”等。高层与小高层住宅是一种比较时尚的住宅类型，它宽阔的视野、较高的品质是普通多层住宅难以比拟的，且高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约城市用地，是住宅建设发展的方向。但其造价成本较高，短期内不可能被大多数中低收入家庭接受。（四）推进廉租住房工作包头市在自治区首家开展了廉租住房租金补贴工作，在市财政资金紧张的情况下，包头市于2004年在解决了102户廉租家庭住房租金补贴的基础上，2005年又解决了560户廉租家庭住房租金补贴。不断完善廉租住房制度，形成了一整套可操作的廉租住房运作机制和操作程序。在自治区率先开展了城镇最低收入家庭住房情况调查工作，进一步强化了政府对住房的保障职能，为全市社会保障工作增添了新的内容。按照国家解决进城务工人员和“夹心层”家庭住房问题的有关指示精神，总结了住宅租赁试点工作经验，开展了“夹心层”人员房屋租赁工作研究，积极探索解决问题的新途径，努力维护社会稳定，为打造“平安包头”奠定基础同时，政府还严格拆迁计划管理，合理控制拆迁规模，执行拆迁管理五项制度，坚持拆迁资金专户专储，审核拆迁补偿安置方案，全年审批拆迁项目38个，拆迁面积34.17万平方米，杜绝了计划外拆迁，防止由过度拆迁引发的强制性住房消费的被动需求，适度调节了房地产供需市场。同时，率先在自治区提出并出台了保护弱势群体的拆迁补偿最低限额标准，率先实施拆迁听证制度。从2005年开始，通过继续加强对包头市房地产交易市场的管理，加大对东河区、九原区、白云矿区、石拐区、高新区的发证审核力度，实现了对全市大产权市场的统一管理，杜绝各种违法违规行为，使包头市以房屋产权产籍管理为平台的房地产交易市场管理迈向新的台阶。（五）发展空间分析包头市通过近两年的市场引导和整顿，特别是对房价上涨采取了一系列控制措施，交易秩序基本正常，市场供需基本平衡，投资和消费预期良好。据初步统计，２００６年全市房地产开发项目约７６个，开发建设规模达３７０万平方米左右，总投资额将超过３２亿元，这为房地产业发展创造了较好的市场条件。当前包头市全力加强社会主义新农村建设，着力推进小城镇建设步伐，重点开展“城中村 ”改造工作，城市人口力争达到２００万。住房达小康，人均住房建筑面积将达到３５平方米，对住宅的供应量需求将不低于２０００万平方米；加上住房梯度消费，为住宅与房地产业提供了更加广阔的发展前景。房地产市场日趋活跃，住房消费仍是现阶段社会消费的热点。根据发达国家住宅发展经验，人均收入在１０００美元至３０００美元期间，是恩格尔系数下降最快、住房消费增长最快的高峰期，居民对住房质量和数量的需求骤然增大，消费市场逐步活跃。包头市正值这个时期，消费的拉动，为房地产业发展提供了巨大的市场。为进一步促进房地产市场的持续健康发展，努力实现房地产市场总量基本平衡，让结构基本合理，价格基本稳定，不断规范和完善房地产五大市场体系，全面打造房地产业在国民经济中的支柱产业地位。房地产业发展的主要目标到２００７年，房地产业的直接投资额预计达４０亿元，占ＧＤＰ比重达到３．７％左右，人均住房建筑面积达到２９平方米，住宅成套率达到９０％以上，房地产及关联产业可拉动ＧＤＰ增长３个百分点，预计可直接创造税收将超过６亿元。到２０１０年，房地产业的直接投资额预计超过５５亿元，占ＧＤＰ比重达到４％左右，人均住房建筑面积达到３５平方米，住宅成套率达到９５％以上，房地产及关联产业可拉动ＧＤＰ增长３．８个百分点，预计可直接创造税收将超过８亿元。 2006年一季度银川市房地产市场监测报告银川市房地产市场在年初的众多争论与猜测中，度过了2006年的第一个季度，从市场运行的各项数据指标看，喜忧参半。市辖三区房地产投资、施工房屋面积及新开工面积仍呈下降趋势，市场供给萎缩。但商品房及商品住宅销售量与去年同期相比呈增长态势，商品房销售价格仍呈上涨趋势。由于银川市房地产市场运行具有明显的季节性，因此，从一季度的运行情况还难以判断未来发展的趋势，但我市房地产市场较旺盛的需求及 “三大战役”拆迁力度加大带来的被动需求是支撑市场繁荣发展的重要因素。现将具体监测情况分析如下：一、2006年一季度房地产开发建设主要数据指标（一）房地产开发规模 1、房地产开发投资下降。一季度银川市辖区共完成房地产开发投资1.44亿元，同比下降27.6%，占市辖区全社会固定资产投资比重为25.7%。 [pic] 2003-2006年一季度房地产开发投资及增幅比例（图一） 2、以住宅为主的房地产开发是今年市场的主调。在房地产开发投资及施工房屋面积下降的情况下，商品住宅投资及住宅施工面积仍呈上升趋势，同比分别增长15.1%和2.8 %。住宅投资所占比例比2005年12月份的60%增加了12个百分点。由此可见，对当前我市的办公用房和商业营业用房供大于求的局面，市场还是有比较清醒的认识。 [pic] 2006年一季度房地产开发投资情况（图二） 3、市场运行的主要数据指标 2006年一季度房地产市场主要数据指标（表一） |主要指标 |本期累计 |同比增幅（%） | |主要指标 | | | |合计 | | | |同比增幅（%） | | | | | | | |房地产开发投资(亿元) |1.43 |-27.6% | | | | | |其中:住宅 |1.04 |15.1% | | 办公写字楼 |0.015 |-76.9% | | | | | | 商业营业用房 |0.28 |-61.5% | |施工房屋面积(万平方米) |131.1 |-21.1% | |其中:住宅 |91.1 |2.8% | | 办公写字楼 |4.5 |-59.5% | |36 | | | | 商业营业用房 |32.6 |-47.8% | |房屋新开工面积(万平方米)|26.8 |-19.3% | |其中:住宅 |24.4 |-16.2% | | 办公写字楼 |0 |-100% | | 商业营业用房 |2 |-4.8% | |房屋竣工面积(万平方米) |5.9 |210.5% | |其中:住宅 |4.4 |158.8% | | 商业营业用房 |1.4 |600% | |商品房销售面积(万平方米)|32.2 |12.2% | |其中:住宅 |27.4 |7.9% | | 办公写字楼 |0.3 |200% | | 商业营业用房 |4.3 |36.5% | |商品房销售金额(亿元) |7.9 |60.2% | |其中:住宅 |5.78 |44.1% | | 办公写字楼 |0.08 |100% | | 商业营业用房 |2 |129.9% | |商品房累计空置面积(万平 |207.9 |24.7% | |方米) | | | |其中:住宅 |128.3 |21.2% | | 办公写字楼 |9 |4.7% | | 商业营业用房 |61 |44.9% | |商品房平均售价(元/平方米|2458 |13.9% | |) | | | |其中:住宅 |2110 |9.2% | | 办公写字楼 |2617 |-25.9% | | 商业营业用房 |4647 |4.5% | (二)市场供需情况 1、商品房供给总量同比下降：截止三月底,经核准上市的商品房预售楼盘19幢，其中住宅13幢。总面积为9.23万平方米，同比下降69.15%，其中商品住宅8.05万平方米，同比下降56.15%。预售住宅中80平方米以下12套，80-100平方米54套，100- 130平方米287套，130平方米以上192套。兴庆区、金凤区普通商品住宅预售申报平均价格分别为3182元/平方米、1850元/平方米，一季度西夏区无新申报住宅预售项目。 2006年一季度各类房屋市场供给情况（表二） |物业类型 |批准预售个 |批准预售面 |批准预售套 |预售申报价 | | |数 |积 |数 |格 | | |单位：个 |单位：万平 |单位：套 |单位:元/m2 | | | |方米 | | | |住宅 |13 |8.05 |545 |2953 | |其中:普通商品住 |12 |7.93 |540 |2307 | |宅 | | | | | |经济适用住房 |0 |0 |0 |0 | |高档住宅、别墅 |1 |0.12 |5 |3600 | |商业用房 |5 |1.15 |46 |5117 | |办公写字楼 |1 |0.03 |2 |3200 | |其它房屋 |0 |0 |0 |0 | |合计： |19 |9.23 |593 | | 2、市场需求情况截止三月底,商品房销售合同备案面积为43.51万平方米，同比下降39.52%，其中商品住宅32.3万平方米，同比下降50.67%。商品房销售合同备案金额10.02亿元，其中住宅6.84亿元。兴庆区、金凤区、西夏区商品住宅销售备案套数分别为1459套、868套、518套。商品房销售合同备案中住宅为80平方米以下341套； 80-100平方米977套；100- 130平方米924套；130平方米以上591套。兴庆区、金凤区、西夏区普通商品住宅销售合同备案平均价格分别为2470元/平方米、1959元/平方米、1413元/平方米。 2006年一季度各类房屋销售合同备案情况(表三) |物业类型 |备案面积 |备案套数 |备案金额 |备案均价 | | |单位：万平 |单位：套 |单位：亿元|单位：元/平方| | |方米 | | |米 | |住宅 |32.3 |2845 |6.84 |2348 | |其中:普通商品住 |30.17 |2613 |6.54 |2145 | |宅 | | | | | |经济适用住房 |1.91 |221 |0.22 |1411 | |高档住宅、别墅 |0.22 |11 |0.076 |3489 | |商业用房 |9 |675 |2.78 |5137 | |办公写字楼 |0.99 |13 |0.25 |2931 | |其它房屋 |1.22 |115 |0.14 |1977 | |合计 |43.51 |3648 |10.02 | | 3、存量房交易量增加。由于受“征收房屋交易个人所得税”消息的影响，一季度存量房交易1948套，交易面积22.41万平方米，同比增长22.91%，交易金额达3.21亿元。其中：存量住宅交易面积 13.16万平方米,同比增长36.94%；住宅交易套数为1703套。兴庆区、金凤区、西夏区交易套数分别为1077套、226套、 400套；兴庆区、金凤区、西夏区住宅交易面积分别为8.68万平方米、1.81万平方米、2.67万平方米。（见图三、四）其中已购公有住房上市交易779套，面积5.13万平方米；经济适用住房上市交易316 套，面积2.61万平方米。 [pic] 2006年一季度存量房交易情况（图三） [pic] 2006年一季度存量住宅交易价格（图四）（三）土地供应情况 2006年一季度，市辖区用于房地产开发的土地供给面积为5.01万平方米。其中商业用地0.94万平方米，办公用地4.07万平方米（见图五）。市辖三区的土地供应分别为：兴庆区为0；金凤区4.07万平方米；西夏区0.94万平方米。其中通过出让方式供应的土地为0.94万平方米。 [pic] 2006年一季度房地产开发用土供应情况（图五） (四) 房地产金融指标 1、房地产开发资金来源总额下降：2006年一季度市辖三区房地产开发资金来源为2 .90亿元，同比下降16.99%。其中：银行贷款为0.65亿元，同比上升27.06%，自筹资金 1.04亿元，同比下降27.29%，以定金及预售款为主的其它资金1.21亿元，同比下降21. 94%。各类资金来源所占比例如下图： [pic] 2006年一季度各类房地产开发资金所占比例（图六） 2、房地产开发贷款情况：至2006年3月底，银川市房地产开发贷款余额为42.68亿元，本年增加额为5.15 亿元，其中地产开发贷款13.1亿元，本年减少0.2亿元；房产开发贷款余额为29.58亿元，本年增加额为5.35亿元。购房贷款余额34.51亿元，本年减少1.41亿元，其中企业购房贷款本年增加0.02亿元，个人购房贷款本年减少1.43亿元。政策性住房贷款（主要是公积金贷款）本期余额为8.81亿元，本年增加0.3亿元。 (五)房地产市场分布情况 1、一季度市辖三区核准预售与商品房销售合同备案情况。数据显示，三区普通商品住宅实际销售量均高于今年新上市房屋的供应量，兴庆区商品住宅销售量仍高于金凤区和西夏区。金凤区住宅供应量与销售量之比相差较大,新区的地理位置、配套设施和价位仍制约着商品住宅销售。（见图七、八、九） [pic] 一季度兴庆区各类房屋核准预售与合同备案情况（图七） [pic] 一季度金凤区各类房屋核准预售与合同备案情况（图八） [pic] 一季度西夏区各类房屋核准预售与合同备案情况（图九） 2、一季度三区商品房销售价格情况。从图十、十一看，兴庆区普通商品住宅销售价格与金凤区相当，但商业用房销售价格仍高居三区之首，金凤区办公写字楼销售价格高于兴庆区和西夏区。 [pic] 三区各类房屋预售申报平均价格（图十） [pic] 三区各类房屋合同备案平均价格（图十一）二、2006年一季度房地产市场运行特点 (一)商品房销售价格仍呈上涨趋势。2006年一季度，我市商品住宅平均销售价格为2 110元/平方米，同比增长9.2%；办公写字楼平均售价为2617元/平方米，同比下降25.9% ；商业营业用房平均售价4647元/平方米，同比增长4.5%。另据房地产市场信息系统数据显示，2006年一季度核准上市的商品住宅中，申报销售价格小于2000元/平方米的商品住宅占住宅总供应量的29.72%；2000-3000元/平方米的占37.02%；3000- 4000元/平方米的占33.24%。据对已销售备案的商品住宅合同进行统计，实际销售价格小于2000元/平方米的住宅占住宅总供应量的46.71%；2000- 3000元/平方米的占38.94%；3000- 4000元/平方米的占13.36%。从上述数据可以看出，在商品住宅供应中，中高价位房屋供应量仍占较大比重。（见图十二） [pic] 一季度不同价位住宅批准预售与合同备案情况（图十二） (二)130平方米以下户型仍是居民消费的主要户型。截至三月底，经核准上市的商品住宅中户型为 130平方米以下的住房353套,占总供应量的64.77%。其中80- 130平方米的户型占总预售量的62.56%，是我市居民消费的主要户型。从销售合同备案情况看,130平方米以下住房占总量的79.14%。（见图十三） [pic] 一季度不同户型住宅的批准预售与合同备案情况（图十三）三、市场运行中应引起重视的问题及对策（一）出台促进住宅消费的措施，减少商品房空置面积。受去年宏观调控政策的影响，住房供应结构性过剩和有效供求不足的问题得到了一定改善，但仍未得到根本性扭转。截止三月底，全市商品房累计空置面积达207.9万平方米，其中商品住宅空置量达 128.3万平方米，同比增加21.2%，但增幅与去年相比下降12.7个百分点。商业营业用房空置面积为61万平方米，同比增长44.9%，增幅比去年下降52.8个百分点。虽然商品房空置总面积较去年底的239.6万平方米有所减少，但空置三年以上的积压房为5.4万平方米，同比增长42.1%，仍应引起足够的重视。 [pic] 2005-2006年空置商品房情况（图十四）（二）通过项目联合开发、整合房地产开发企业，增强企业实力，解决房地产开发企业资金紧张的状况。据银川市房地产市场信息数据显示，2006年一季度银川市房地产开发资金来源中，银行贷款0.64亿元,同比增长27.06%，占本年资金来源的22.31%;自筹资金1.04亿元,同比下降27.29%,占资金来源的35.86%;以定金、预售款为主的其它资金1.2 1亿元,同比下降21.94%,占资金来源41.82%,占到企业资金来源的四成。以上数据表明, 一季度银川市房地产开发资金来源中，银行贷款比例有所增长,但从总体情况看,房地产开发企业自有资金实力差的问题仍然存在。在目前国家信贷政策依然收紧的情况下,房地产企业应积极应对, 采取项目联合开发、多渠道融资、内部挖潜等措施，改善资金紧张的状况。 [pic] 2006年一季度各类资金来源占比情况（图十五）市场动态近日，银川市城调队随机抽选了100户城市居民家庭进行了电话问卷调查。在100名被访者中，有42%的市民在三年内有购买住房的愿望。购房的建筑面积在70—100㎡的家庭居多，占愿买住房家庭的57.1%；其次是100—130㎡的占28.6%。购买住房的家庭所能承受的购房价格每平方米在1000元以下的占73.8%，在1000—2000元/㎡的占23.8%，在2000元/㎡以上的仅占2.4%。受收入水平的局限，超过半数的居民家庭欢迎价位较低、房屋面积适中的户型。调查中，有58%的被访者在三年内不打算改善现住房，其中，想买但没钱的占 39.7%；现在房子能住，不想买房的占27.6%；刚刚购买了新房的占24.1%；目前房价太高，等房价降下来再买的占8.6%。被访者中，认为房价太高的占78%，较高的占16%，合适的占4%，较低的只占2%。31% 的被访者认为是房地产开发暴利抬高了房价，30%的被访者认为是人为炒作。另外，认为周边市县的人在本市买房抬高了房价的占20%；认为房地产市场管理无序导致高房价的占 10%；认为新材料使用造成住房成本增大的占3%。市民对住房消费的建议：一是希望政府进行干预、加强房地产市场管理、禁止炒作房地产。当问及“要使房价降下来应采取哪些措施”时，在设定的七个选项中，提及率排在前三位的是禁止炒作房地产，占76%；政府进行干预，占70%；加强房地产市场管理，占 48%；其余依次是降低建房成本的占28%；降低贷款利率的占25%；取消预售房的占17%；二是希望房地产开发商多建中小户型的商品房；三是适当降低贷款利率。调查显示，65 %的被访者认为房屋贷款利率水平高了；四是加强房屋质量监管力度，提高住房设施标准；五是完善廉租住房政策，逐步扩大廉租住房供给比例，满足最低收入家庭基本居住需求。 2006年上半年兰州市土地市场分析随着居民收入的不断增加，改善居住条件已成为居民提高生活质量的首选，兰州市作为甘肃省经济水平、生活水平比较领先的城市，其居住环境的优越性优于甘肃省的其他城市，其他城市的很多购房者仍侧重选择在兰州市投资购房，房地产需求旺盛。（一）房价涨幅整体回落今年以来，兰州市商品房价格整体上升了２９．４％，市中心区的个别楼盘房价高达３８００元／平方米左右。房价的快速上升和部分房地产商的不规范经营行为引起人们关注，政府也在今年连续出台政策，稳定房价。兰州目前商品房价格涨幅整体回落，商品房价格进入稳步合理的调整阶段。　今年２－３季度兰州市商品房价格指数分别为：１０５．４和１０６．０，分别比２００４年２－３季度指数回落６．９和１２．８个百分点。　１－９月份兰州市商品房销售价格指数累计为１０６．１，涨幅总体回落５．８个百分点。当然，价格涨幅的回落并不意味着价格下降，从有关数据看来，房屋价格还是在上涨，不过上涨幅度降低。国家发改委和国家统计局的数字显示，今年８月份兰州市房屋销售价格总水平与上年同期相比，上升５．０％，在全国７０个大中城市中，兰州涨幅居３１位，高于西安，但低于全国平均水平。而１１月份公布的数字显示，与去年同期相比，１０月份兰州新建商品房价格增长了７．４％。　而从兰州市房地产局的官方网站的信息看，１１月兰州市正在出售的商品房均价排行榜前三名是：３６７８元，３４１０元，３２５８元。自从甘肃省建设厅、省国土资源厅、省物价局、省地税局等八部门《关于切实稳定住房价格促进房地产健康发展的意见》实施后，投资性和投机性购房得到抑制，从目前兰州市房地产经营形势看，土地交易价格、建安成本包括建材和人工费、运输费用都呈上涨态势，这些成本都呈现刚性，总体上支持商品房价格上行，所以房价下降空间极其有限。（二）市场供给分析在技术等因素不变的情况下，投放品土地成为决定房价的重要因素，而政府对土地的垄断和限制，通常使得房产的市场价格高于均衡价格。政府一旦减少准许交易的土地，这将意味着房地产开发商可获得的投入品减少，或者政府提高房地产开发商进入住房市场的门槛，都可能使房价高出其基本价值。另外，当由于供不应求、信息不对称等原因，房产供给主更偏向于价格的控制定者，通过人为提高空房率、重复毁约、虚假购买等哄抬价格的手段，使得市场价格偏离正常价格。由此可以得出，房价的高涨具有多重性。与全国其他地区相类似，这种多重性在兰州市房地产市场的不同时期得以显现。其中消费需求和部分金融投资需求引起的价格上涨属于实物经济领域正常波动，投机需求和部分金融投资需求引起的价格上涨则可能引起实物经济领域非正常波动。受有效需求的引导兰州市商品房新开工面积在年初下降的基础上目前已实现恢复性增长，其中商品住宅增长较快，开发结构日趋合理，商品房供求矛盾有所缓解。据统计，今年前三季度兰州市完成房地产开发投资３４．０５亿元，同比增长２７．９８％，增幅比一季度、二季度分别提高１５．５２个、７．３８个百分点。从供给方面看，新开工面积１０４．５６万平方米，同比下降５９．４９％。由于今年商品房供应结构性矛盾得到一定改善，加之消费者理性购房增多，市场已从狂热趋于理性，开发商也理性地看到房价上涨过高过快对企业经营的不利，更注重长远发展，共同提出了“诚性经营、合理定价”，所以今后房地产市场不太可能再出现前两年过热的现象，房价将进入稳步合理的上涨阶段。　１－９月份兰州市商品房预售面积与上年同期相比下降３１．５３％，但比上月提高了１２．３４％，商品住宅房预售面积与上年同期相比下降４１．７８％，比上月提高了１４．３６％。（三）地价对房价影响不大兰州市基准地价的平均水平在280万／亩到300万／亩。据统计数据显示，截至200 5年年底，兰州市地价指数为1.08 ，同比增长了8%。同发达城市和其他大部分省会城市相比，兰州的地价走势较为平稳。　　房价居高不下一直是兰州市民关注的焦点，房价偏高和地价的关系不是很密切，地段升值、商业炒作等因素引起的房价飙升要超过地价本身对房价的影响。从前９个月兰州市商品房和二手房销售价格走势看，兰州市房价的变化基本保持平稳运行、同比价格涨幅小幅回落的变化特点，但受居民提高生活质量、选择良好经营、生活环境及市政建设的房屋拆迁任务等方面的市场需求刚性，普通住宅及市区二手房的市场需求会进一步加大；从大环境来看，国民经济发展水平不断提高，物价总水平、人均收入也都在上涨，在一定程度带动房价的上涨。从需求和整个经济发展形势来看，今后兰州市房地产价格还有微量的上涨的空间。（四）严肃查处贱卖土地等违规行为进入2006年后随着宏观调控的逐步放宽，土地供应量的逐步跟进，紧缩将近一年的市场面临新的发展机遇。但由于影响房地产行业发展最大的金融政策、土地政策依然不会有太大的调整空间，估计今年兰州市房地产开发投资增速会保持在一个相对合理的水平上。以２００５年１月１日为基准日，设定了甘肃省协议出让国有土地使用权最低价标准，并明确规定，各地各部门要严格执行最低价标准，发生贱卖等违规行为的，将受到严肃查处。各地协议出让国有土地使用权时必须确保国家土地所有权收益，防止国有资产流失；协议出让最低价实行动态管理适时调整；违反最低价标准协议出让土地将受严查。协议出让国有土地使用权最低价标准是根据各地具体情况制定的，协议出让最低价按熟地和生地两类区分。熟地的协议出让最低价包含土地取得费、开发费、新增建设用地土地有偿使用费等；生地协议出让最低价只含政府收取的土地纯收益。兰州市区一级生地每平方米最低价为４３３．９３元。通知规定，协议出让最低价实行动态管理，甘肃省国土资源等部门适时调整，并报省政府批准后执行。协议出让土地使用年期按工业用地法定最高出让年期设定为５０年。协议出让最低价适用于只有一个工业用地申请者时，以协议出让方式出让的土地。有两个以上工业用地申请者及商业、旅游和商品住宅等经营性用地，按国家规定采取招拍挂等方式出让。各地各部门在协议出让土地过程中必须严格执行最低价标准，违规者将由上一级国土资源、价格主管部门按规定查处。近期，国土资源、价格主管等部门将对协议出让土地最低价标准执行情况进行监督检查。（五）结论总之，从宏观角度出发，相对于2005年来说，今年兰州市房地产市场应该会呈现进一步成熟的状态，房产调整不会立即结束。据国土资源部资料，2006年国土部门将要求各省对土地供应有保有压，但会进一步增加普通商品任宅的土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅的土地供应，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，促进房地产市场平衡健康发展。近几个月来，兰州市房地产投资和消费增长出现了比较明显的回落态势。对此，有人认为应放松信贷闸门，以防止兰州市房地产市场滑过快。而近几个月房地产增幅回落是市场做出的一种被动选择，如果国家政策一旦松动，兰州市房地产投资增长可能大幅反弹。原因在于，目前兰州市开发商以及大批房地产投机者的投资热情依然很高，一旦放松政策，这可能导致2006年再次房地产热。今年在个人住房小额信贷方面估计兰州市政府会有更多有别于2005年的政策，因为在所有的扩大消费需求方面，也就是人们的消费构成中增长最快的，同时对收入最敏感的是住房消费。国内外研究表明，当人们收入每增加5%、8%、10%，新的消费需求就会增加50%、70%、甚至100%。总而言之， 2006年在国家“以人为本”思想的强有力贯彻下，兰州市政府可能将会大力度发展自住型普通住宅消费，并进一步改善房地产的供需结构，同时房价也将会总体稳中有升。 2006年上半年乌鲁木齐市土地市场分析中央的调控措施在一定程度上缓解了乌鲁木齐市房地产投资的过快增长，2005年乌鲁木齐市的房地产投资，在一季度与去年同期相比下降幅度达到76.05%，其他季度除第三季度有1.13%的上幅外，第二和第四季度分别下降16.09%和16.1%，各项宏观调控政策措施对房地产供给产生了明显的影响，房地产投资快速膨胀的势头得到遏制。 2006年国家对整个房地产行业的调控将会减弱，现阶段乌鲁木齐市房地产与全国其他各个城市相比，房价处于中低水平，基本不会再有下降的趋势，其中住宅价格还会保持缓慢上涨的态势，但不会有大的起伏。乌鲁木齐地区的房地产业将会持续健康发展，房地产市场交易也将逐步走向规范。（一）土地利用结构分析 “十五”时期，乌市招拍挂牌出让土地352宗，总面积为254.95公顷，合同价款8.62 亿元，占全市土地出让合同价款的28.5%。乌市在严把建设用地预审和审查报批的同时，加大了闲置土地的处置力度。 “十五”时期，乌市预审建设项目用地604宗，面积为7899.80公顷；已批准农用地转用的622.79公顷土地；划拨方式供地1524宗，划拨面积2126.23公顷；出让方式供地396 6宗，土地面积1629.5公顷，其中协议出让1374.55公顷，招拍挂出让254.95公顷。仅2004年在全市总面积中，市区土地面积158333.28公顷，占总面积的13.90%；乌鲁木齐县土地总面积718497.13公顷，占总面积的63.12%；农十二师土地总面积261560.76公顷，占总面积的22.98%。表2-1 2004年乌鲁木齐市土地利用现状 |用地类型 |所占比例（％ |面积（公顷）|总面积 | | |） | |（公顷） | |农 | |100 | |909778.36 | |用 | | | | | |地 | | | | | | |耕地 |6.42 |58451.03 | | | |园地 |0.31 |2842.55 | | | |林地 |6.03 |54866.54 | | | |牧草地 |86.27 |784822.75 | | | |其它 |0.97 |8795.49 | | |建设 | |100 | |40741.13 | |用地 | | | | | | |居民点工矿用地 |7.92 |35820.87 | | | |交通用地 |7.77 |3164.55 | | | |水利设施用地 |4.31 |1755.71 | | |未利 | |100 | |177871.68 | |用地 | | | | | | |未利用土地 |90.82 |161534.74 | | | |其他 |9.18 |26336.94 | | |总计 | | | |1138391.37| 从以上数据可知，乌鲁木齐市土地利用结构特点为：农用地比例最大，未利用地次之，建设用地比例最小。农用地总量逐年较少，构成以牧草地为主，耕地严重不足；建设用地增加较快，居民点和工矿用地占建设用地的绝大部分；未利用地比例较大，逐年减少。（二）土地利用布局乌鲁木齐市农用地主要集中在乌鲁木齐县，建设用地主要集中在乌鲁木齐县和天山区、沙依巴克区、新市区，未利用地主要集中在乌鲁木齐县和达坂城区。 1、农用地乌鲁木齐市耕地主要分布在城郊，96.05%的耕地分布在乌鲁木齐县，3.43%的耕地分布在东山区。园地则主要分布在乌鲁木齐县，其园地面积占到全市园地面积的95.9%。林地分布与耕地分布相似，93.37%林地分布在乌鲁木齐县，5.3%林地分布在东山区。牧草地的分布相对来说较为广泛，90.31%分布在乌鲁木齐县，6.63%分布在达坂城区，2 .83%分布在东山区，0.23%分布在其余5个区。其他农用地主要分布在乌鲁木齐县，即95.64%的其他农用地分布在乌鲁木齐县，2.08%其他农用地分布在东山区，1.27%分布在南山矿区。 2、建设用地乌鲁木齐市建设用地中居民点工矿用地55.39%分布在乌鲁木齐县，12.98%分布在新市区，8.87%分布在沙依巴克区，7.96%分布在天山区，还有4.68%、4.15%、3.3%、2.67%分别分布在东山区、达坂城区、头屯河区和水磨沟区。交通用地69.97%分布在乌鲁木齐县，16.16%分布在新市区，9.91%分布在达坂城区，2.1 2%分布在东山区。水利设施用地77.66%分布在乌鲁木齐县，19.87%分布在天山区，1.31%分布在东山区，1 .06%分布在沙依巴克区。 3、城市用地由于乌鲁木齐市区座落于乌鲁木齐河中下游河谷，东西南三面环山，受这种地形限制，在未来中心城区用地外延式扩张的空间不大，主要靠内部挖潜来提高土地利用效率，但乌鲁木齐市的二宫乡、大湾乡、地窝堡乡、七道湾乡用地虽然现在未被归入城市用地，却已被纳入《乌鲁木齐市城市总体规划》中，到2010年极有可能撤乡划区，这四个乡的并入将会使乌鲁木齐市城市用地面积有一定幅度的增加，因此2010年的高方案、2020年的中方案更符合实际情况。 4、建制镇用地乌鲁木齐市建制镇只有达坂城镇、水西沟镇、安宁渠镇三个，人口、用地都很少，近几年人口增加速度也较慢，达坂城镇用地随着达坂城区的设立将逐步调整为城市用地，因此建制镇用地在未来10-15年也不会有较大的增加，中方案比较符合实际情况。 5、农村居民点用地随着城市化水平的不断提高，农村人口迁入城市的趋势越来越明显，到2010年四个乡的撤乡划区势必会减少农村居民点用地，因此，在方案选取中选择低方案较为合适。 6、独立工矿点用地乌鲁木齐市的独立工矿点主要包括南山矿区、盐湖化工厂、新疆化肥厂及跃进钢铁厂，东山区和乌鲁木齐县的部分工矿点。从近几年发展趋势看，这些工矿点的人口外迁显著，从现状生产水平，发展潜力分析，在规划期间生产规模也不会有大的扩展，而且在《乌鲁木齐市“十一五”规模重点建设项目的报告》中也没有大的投资项目，因此用地面积也不会有太大的增加，低方案更符合实际情况。表：乌鲁木齐市城乡建设用地规模综合平衡单位：公顷 | |2010 |2020 | |建设用地 |44000 |49000 | |城市用地 |14500 |14800 | |建制镇用地 |210 |225 | |农村居民点用地 |12300 |13500 | |独立工矿点用地 |6100 |7000 | （三）开发区土地利用规模预测用一元线性函数、指数平滑、GM(1，1)灰色模型和指数曲线等数量经济方法分别建立乌鲁木齐经开区年末开发面积预测模型，由模型可预测出规划期内2005—2020年可开发土地的理论面积（如下图）。表：乌鲁木齐经济技术开发区总面积变化趋势预测 |模型 |乌鲁木齐经济技术开发区总量（公顷） | | |2005—2010 |2005—2015 |2005—2020 | |一元线性函数 |545.43 |839.71 |1266.74 | |指数平滑 |519.25 |822.16 |1163.97 | |GM(1，1)灰色模|490.09 |949.35 |1772.43 | |型 | | | | |指数曲线 |417.45 |742.48 |1315.28 | |均值 |493.06 |838.43 |1379.61 | 从预测结果分析可知，运用指数平滑函数所得的开发区土地利用规模数据偏小。而用一元线性函数、灰色模型和指数曲线模型所得的开发区土地利用规模数据接近。取四种模型预测结果的均值，得到乌鲁木齐经济技术开发区（园区）2010年和2020年年末累计可完成的土地开发理论面积分别为493.06公顷和1379.61公顷。用实证方法，根据1997—2010年乌鲁木齐第一轮土地利用总体规划执行情况和乌鲁木齐市全社会基本建设投资能力增长速度预测土地利用规模，从全社会固定资产投资能力分析乌鲁木齐市开发区（工业园区）土地利用规模这两个方面预测得出乌鲁木齐开发区土地利用规模。根据上述分析预测结果，2005—2020年乌鲁木齐市开发区（园区）土地利用规模应控制在 8642公顷左右。（四）调控土地供应总量，转变供地方式土地利用实行以供定需。在存量土地未充分利用之前，不宜新批扩大土地利用规摸。在引进项目时，加强对用地项目的审批、审核；确定项目用地规模时，可以聘请相关专家，根据项目的性质、规模、项目用地定额指标，项目投资强度的大小、项目的土地产出率等各项指标，综合确定项目用地规模。在用地供给上应首先保证自治区重点项目建设用地和关联度高的优势产业发展用地的需求。用地项目选址时，应正确处理好项目用地需要与严格执行规划的矛盾，在满足规划总体要求的条件下，尽量满足项目用地要求。根据项目的不同情况、客商的不同需求，灵活转变供地方式，提高土地综合利用率，用足、用好有限的区位优势突出、使用价值高的土地资源。引入市场机制，改革土地出让方式。对生产经营性项目应采取有偿出让方式，供给土地。原先通过划拔方式取得用地的企业，应逐步通过补地价或采取土地年租制的方式，使其用地逐步走向有偿使用的轨道。乌鲁木齐市两个国家级开发区在今后土地出让过程中，应逐步加大挂牌、招标出让土地的力度，力争使经营性用地全面推行挂牌、招标、拍卖的出让方式，建立起一个公开、公正、公平的土地交易市场环境。 2006年上半年石家庄市土地市场分析近年来，房地产开发作为固定资产投资的一个热点备受关注，国家的调控措施也频频出台，特别是今年“国六条”等措施的实施，对我市房地产市场产生了一定影响。石家庄房地产市场现状如何？本文应用“石房景气指数”编制系统，通过开展景气分析，对2006 年上半年全市房地产市场景气状况进行了剖析。石家庄市统计局日前公布的统计数字显示，今年１至７月份，石家庄房价涨幅与去年同期相比有逐月回落趋势。据统计，今年１至７月份，石家庄房屋销售价格与上年同期相比其上涨幅度分别为：６.１％、６.３％、５.８％、４.９％、４.７％、４.０％、２.９％，其总体变动趋势仍在上涨，但涨幅明显缩小。 1. （一）基准地价更新今年上半年，全市完成土地开发面积36.3万平方米，经测算，土地开发面积分类指数值为100.9，处于景气空间。土地开发面积指数回升，主要得益于两个大的项目开工建设。为加强土地资产管理，完善城市地价体系，规范土地市场交易，根据石家庄市经济发展及城市建设情况，石家庄市将对市区基准地价进行调整，并于2006年9月11日举行听证会。准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地，按照商业、居住、工业三种用途，分别评估最高年限土地使用权平均价格，是国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、收购、企业改制等进行土地评估的基础，是政府公布的指导性价格。石家庄市现行的土地级别和基准地价于2003年5月公布实施，按照我国《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，基准地价成果使用3年必须更新一次。而且，由于近年来土地市场快速发展，现行的级别和地价已不能完全适应发展需要。同时，随着近年来我市城市经济的迅速发展，也促进了土地价格的提升，所以，应该及时对基准地价进行更新。本次石家庄市市区土地级别和基准地价更新后，商业将分八级，居住分六级，工业分五级，其基准地价均有不同程度的升高，住宅升高幅度最大，其次为商业，工业升幅最小。本次更新的空间范围北至汊河、石太高速，东至京珠高速，南至市界，西至市界，总土地面积236.83平方公里，分商业、居住、工业三种用途。相比于1997年—2010年土地利用总体规划确定的城市建设用地范围限制确定的136.10平方公里的测算范围，面积增加 100.73平方公里，更能满足市场发展需要。此次调整基准地价，对房价影响不大，但是，基准地价的提高会从心理上对房价产生一定的影响。商业用地和居住用地的地价上涨与石家庄市房地产市场变化趋势是一致的，会促进我市房地产市场的稳定升值，但短期来看并不会抬高石家庄市商品房销售价格。（二）土地开发景气指数上升石家庄统计局发布了2006年上半年房地产市场景气分析。以2001年6月作为基期，经 “石房景气指数”测算，2006年上半年石家庄市房地产综合景气指数值在100以上，处于景气空间，表明石家庄市房地产市场发展良好。但相对2001年同期来说，景气值仅为100. 1，也表明石家庄市房地产市场面临一个发展拐点，究竟是上升还是下降有待观察。在构成石房景气指数的八大指数中，除石房综合景气指数外，土地开发面积指数、房地产开发投资指数、商品房屋竣工面积指数、本年资金来源指数、商品房新开工面积指数、商品房销售价格指数等六个指数值也均高于100，处于景气空间。土地开发面积分类指数值100.9。今年上半年，石家庄市完成土地开发面积36.3万平方米。土地开发面积指数回升，主要得益于两个大项目的开工建设。地产开发投资景气指数值为101.0。今年1- 6月房地产开发投资完成50.4亿元，同比增长40%。商品房屋竣工面积指数值100.02。今年上半年，商品房屋竣工面积44.4万平方米，同比上升1.2%。房屋竣工面积分类指数与上年接近。本年资金来源指数值为111.9，在景气空间高位运行。1- 6月，本年资金来源79.2亿元，增长1.1倍。资金到位率好，有利于房地产的开发建设。商品房新开工面积分类指数值为100.9，在景气空间低位运行。商品房新开工面积1 51.1万平方米，与上年基本持平并略有增长。商品房销售价格指数值为102.5，稳中有升。今年上半年石家庄市商品房销售价格同比增长3%。八大指数中，只有商品房空置面积指数值为99.8，处于不景气空间。1- 6月石家庄市商品房空置面积13.2万平方米，同比上升57%。较高的空置面积对石家庄市房地产市场的稳定、健康发展是一个不利因素。（三）房地产市场面临发展拐点通过对景气指数的分析，国家出台的一系列宏观调控措施，对该市房地产市场产生了一定影响，房地产企业面临新的思考与定位，房地产业过快的增长将逐步得到抑制。从经济发展的周期理论看，目前石家庄市房地产较快运行，基本符合发展、上升、高涨、回落趋稳的波段发展。经过今年较快发展之后，石家庄市房地产短期可能继续走高，但中长期走稳走平的趋势不会变。目前，房价相对人均收入而言明显偏高，但涨势趋缓。由于房价过快上升与下降都会对经济产生大的冲击，所以，短期内石家庄市房价仍将高位运行。但随着收入水平的提高，房价收入比将有可能下降。从总体看，近期石家庄市房地产将继续在景气空间运行，短期内仍将保持较高的投资增速，但不会出现过热现象。 2005——2006郑州市土地市场综述 2005年，国土资源部门通过发挥土地储备中心的“蓄水”作用，进一步加强了对土地一级市场的垄断和调节。据了解，今年郑州市土地储备中心累计完成土地征购3441亩，（2004年12月15日至2005年年末）累计向市场供应32宗约3570.6亩土地，并全部实施了招挂拍出让，此外还有一些原学校用地以及城中村土地实现了出让或开发；107以东的郑东新区表现十分抢眼，据不完全统计，全年累计向市场投放土地51宗合计5166亩，其中房地产开发用地40宗约3089.4亩，投放量几乎与107以东的老城区持平。 1. （一） 107以东的老城区 1、132宗国有土地详细信息 [pic] 2、l 32宗国有土地分布特征从投放时间来看，在6月份和11月份分别有一次较为集中的大规模的投放行动。6月份，市土地储备中心累计向市场投放2000多亩土地，其中国有存量土地有607.113亩合计１１宗，集体征用土地1553.165亩；11月份，市土地储备中心向市场投放了12宗合计13 63亩土地，其中住宅及配套用地近1317亩，商业、金融等其他用地46.21亩。从投放区域来看（剔除2004年年末入市、现为普罗旺世项目的郑政出（2004）25号土地），主要集中在北区和西区，其次为东区和高新区，其中北区的土地主要分布在天河路沿线，西区则主要分布在秦岭路沿线以及棉纺东路与嵩山北路交汇处；东区的土地主要集中在未来路以东、金水东路两侧，尤其是2006年1月11日至1月25日入市交易的188亩混合住宅用地，非常值得关注。 [pic] 从用地性质来看，住宅用地占据绝对主导地位，占比高达93.62%，其中纯粹住宅用地 2814.2亩，混合住宅用地528.6亩；商业用地占比为2.2%，约78亩。其中，位于未来路东、金水路两侧的188亩混合住宅用地因其无比优越的区位优势，值得关注和期待。根据郑州市相关规定，未来几年，三环以内的119个城中村将逐步通过拆迁改造而消逝。据初步估算，如果以每个村100亩地来计算，119个城中村大约有1.2万亩可开发的土地。根据郑州市一年销售500万平方米的商品房计算（2004年郑州市消化量为504.28万㎡，2005年1- 11月为530.54㎡），每年大概要消耗土地资源（容积率为2.0）250万平方米，也就是37 50亩土地。因此，这119个城中村的1.2万亩土地将足够全市消化3年多时间。（二）107以东的郑东新区 [pic] 据不完全统计，2005年以来郑东新区累计投放房地产开发用地40宗约3089.4亩，集中分布在CBD周边、龙湖南区以及商住物流园区内。其中，纯粹住宅用地800.5亩，住宅商业综合用地293.7亩，合计占比达34.3%；行政办公用地998.9亩，商业用地679.8亩，占比分别为31.3%、21.3%。随着新区各项基础设施的逐步到位以及CBD地区的基本成形，市场信心在快速增强，地价房价都在快速攀升，其中住宅用地价格已经由2004年上半年的50万元/亩升至200 5年上半年的125万元/亩，商品住宅销售均价高于全市商品住宅均价527元/㎡，达3156元 /㎡。纵观全市土地市场，2005年的供应量是相当可观的，老107以东、以西基本上平分秋色，郑东新区已经展露出强劲的发展势头。从全市来看，2005年的新增房地产开发用地基本上沿三环线分布，基本上来源于三种土地形态。具体来讲，三环线以外，用地主要分布在郑东新区、北区以及高新区，未来预计也会向西突破西环线，土地以生地（新征农用地）为主，开发较为容易；其中，郑东新区和北区占据着北移东扩的发展优势，相比而言郑东新区是政府最优先的发展方向，未来也必将成为土地投放和房地产开发的最活跃区域。三环以内，有政府储备土地（含原国有厂矿企业用地及新征农用地），开发难度较小；有城中村土地及少量学校用地，关系复杂，开发难度较大。具体分布上，北环、东环（老107）以内的土地相对有限，主要以城中村的形式存在，典型的如关虎屯、姚寨、燕庄等，即将打通的未来路沿线将会成为区域的一个热点；南三环、西三环以内的土地相对充裕，基本以原国有厂矿企业用地、空地（环线附近）以及城中村土地的形式存在，由于历史的原因使得这一区域集中了较多的原国有厂矿企业用地，另外航海路以南、桐柏路以西的区域土地资源也相对较多。 2006年，土地投放会继续集中在郑东新区、北区以及西区，同时三环以内的城中村改造也将加快步伐；具体到房地产市场，预计全市的热点将会聚焦在东区，聚焦在花园路-紫荆山路沿线以及老107沿线，尤其是郑东新区。（三）郑州区域房地产市场分析——东南板块 1. 1、区域规划 ( 物流业。根据《郑州市现代物流业建设发展规划》，二里岗地区将利用现有的仓储设施建设工业物流中心；区域东南的龙湖镇，将建设商业物流中心。 ( 商业贸易。根据《郑州市商品交易市场建设发展规划纲要》，东南板块内的商贸交易园区包括：南曹汽摩配交易园区，重点发展汽车配件、摩托车配件、建筑材料等市场；十八里河农副产品交易园区，重点发展农产品、副食品市场。 ( 商业规划。根据《郑州市零售商业网点建设发展规划纲要》，东南板块内的区域商业中心建设重点包括：紫荆山路航海路商业中心、航海路107商业中心、经济技术开发区商业中心、十八里河商业中心。 ( 建设规划。目前，未来路已经通行至航海路。根据修建规划，紫荆山南路将向南打通至花寨路，通南三环。规划实现后，以紫荆山路、城东路、未来路、中州大道为主的交通干道无疑将极大完善东南板块内南北交通。同时，在原有路网的基础上，内部次级道路的修建也提高了区域内部交通的通畅度。 2、区域发展SWOT分析 [pic] 3、市场增值由集中爆发进入温和上升 2005年下半年到2006年，除经济技术开发区外，东南板块成为郑州市住宅价格快速增长区，尤其是未来大道航海路区域，形成了区域价格“高地”。 ( 2005年以来，东南区域爆发性增长的原因在于：第一，历史供应难以满足区域内客观需求；第二，区域升值前景带来投资需求，加剧供求失衡；第三，整体宏观市场态势趋好。 ( 而随着区域内市场供应的持续增长，供需矛盾缓慢缓解，短期内的价格上涨空间将减小。其次，受区域产业规划定位的影响，区域发展可能遇到产品品质限制、交通限制，区域价值增长也将进入平稳发展期，反映在房地产产品上，价格爆发性增长的可能较小。同时，房地产市场整体进入调整期的市场环境变化，也会降低该区域增长速度。 4、丰富的土地资源储备是区域下一次快速发展的机遇房地产市场发展的明显趋势特征之一是，对土地资源、金融资源的依赖越发强烈。其中，土地资源也决定着房地产市场发展的持续性。 ( 从土地资源来说，东南板块的潜在优势明显。一方面，政府的物流等产业规划南迁，将为区域带来大量适宜开发的大幅土地。另一方面，板块内分布着弓庄、魏庄、五里堡、北刘庄等为数众多的城中村，这是大规模改造开发的基础条件之一。城市发展的延展，城中村的开发价值随之提升，大规模开发改造也将由城市中心区域，如燕庄、关虎屯等，向外扩张至边缘区分布的城中村。而城中村整体开发改造具有规模化优势，因此，很可能成为东南板块下一时期区域价值快速增长的机遇。 2006年上半年洛阳市土地市场综述洛阳市为历史文化名城，地理位置优越，而近两年来整体经济发展呈上升态势，房地产投资走势良好。在老城市区价格上涨乏力的情况下，新区市场看好，整体而言，洛阳房地产发展较为平稳。（一）市场概况 1. 房地产投资 |年份 |2004年 |2005年 |2006上半年 | |完成投资额(万元|306878 |460800 |321318 | |) | | | | |增长率(%) |47.4% |50.1% |39.2% | 数据来源：洛阳市统计局从04年开始，洛阳市房地产市场进入了一个快速发展时期，年完成投资额呈逐年上涨态势。单06年上半完成投资额就超过了04年全年，发展迅猛。 2. 土地开发面积 |年份 |2006上半年 |同比增长(%) | |购置土地面积(㎡) |1526678 |519.8% | |完成开发土地面积(|248199 |63.4% | |㎡) | | | 数据来源：洛阳市统计局２００５年３月召开的洛阳市国土资源会议确定２００５年洛阳市进一步规范国土资源市场，按照规范有序的原则，大力发展土地市场，全面落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。２００５年洛阳市经济适用住房在建设管理方面发生许多新变化：开发项目全部实行招投标，推行购房对象审批公示制，严格限制大户型，销售价格实行政府指导价。从２００５年７月起，洛阳市契税缴纳普通住宅标准重新界定：单套面积低于１４４平方米为普通住宅，可享受总房价２％的优惠税率。截止06年上半年，全市本年累计购置土地面积达到153万平方，同比大幅度增长，完成开发在25万平方左右，这意味着后续市场将会有较大的供应放量。 3. 销售面积、销售额、销售均价 |年份 |2004年 |2005年 |2006上半年 | | 销售面积(㎡) |1676884 |2041724 |1288780 | |销售额(万元) |227390 |352025 |229249 | |整体销售均价(元) |1356 |1724 |1779 | 数据来源：洛阳市统计局 2005年，洛阳市全年商品房销售13769套，销售面积174.2万平方米；二手房交易7 158套，成交面积74.7万平方米。在旺盛的市场需求支撑下，市场交易十分活跃，销售持续增长。 2006年上半年，全市销售面积为128.9万平米，同比增长82.8%；其中，住宅销售1 09.2万平方米，同比增长66.7%，增势十分强劲，显示出洛阳市住宅市场旺盛的购房需求。年销售面积大幅增长，市场需求空间相对较大，销售均价呈稳步上涨趋势，预计到06 年底将会有进一步的提升。 4. 各物业类型的发展状况住宅市场：洛阳市场上现有的住宅为经济适用房和普通住宅，2006年，洛阳市计划开工经济适用房30万平方米，竣工20万平方米。经济适用房的价格一般在1000元/㎡左右，上下浮动比例为20%，也就是说价格区间大致在800- 1200元/㎡之间。这一价格，有时会与同区域低层次的多层商品住房存在交叉，而考虑到经济适用房与商品房居住品质、转手程序等方面的差异，也就出现了一些低层次商品住房与经济适用房争夺客户的特有竞争现象。按照住宅的建筑高度来看，洛阳市多层等同于经济型住宅，价格一般在1200- 1800之间，上涨乏力；主要集中在“西工区与涧西区核心地带以及洛浦公园沿线”以外的城市边缘区域，这些区域一般经济相对落后、市政环境较差。2000元/㎡是多层的价格瓶颈，2300元/㎡是目前多层住宅的最高售价，如洛南新区、洛浦开发带的盛世唐庄、中弘湖滨花园等。另外，洛阳市场出现了一些7层带电梯的多层住宅项目，如洛浦春晓、中泰世纪花城、中弘湖滨花园等，售价一般比6层不带电梯多层高约200元左右。与多层住宅相比，高层住宅呈现出“供应量大、竞争激烈、消化速度较慢”以及“整体品质较高、出彩项目较多”的基本特征。精品高层住宅项目相对较多，远远多于多层住宅项目，这类项目一般在园林规划、立面设计及户型设置都展现出了相当的水平和品质感。目前，一般高层住宅的价格约集中在2000-2300元/㎡，2500- 2600是高层住宅的价格瓶颈，2700- 2800是目前高层住宅的较高售价，如顺驰城、建业森林半岛；翠堤湾项目3200的售价是目前洛阳高层价格的峰值，是一个外部强势景观资源支撑下的非理性价格，不具有很强的代表性。（二）新区土地供应充足目前，洛阳新区正吸引着越来越多房地产商的目光，也吸引着越来越多市民的关注。新区房地产发展形势相当喜人。自２００３年底洛阳新区进入开发阶段，至２００５年年底，新区已累计完成各类投资１８０亿元；市政道路累计开工２４８条共７６公里；绿化水系已建成了通水干渠、支渠３６．６公里，水面１７００亩；新区总计绿化面积达２１０万平方米；累计开工各类房屋建筑工程５９１栋，共计４６２万平方米；新区基础设施已经基本配套，城市功能日益得到完善，“成规模、聚人气、出形象”的目标已得到了初步实现。建设中的洛阳新区位于洛河以南，与原市区隔河相望，东起焦枝铁路线，西达西南环高速公路，南到规划中的快速客运专线，北至洛河南岸，规划面积７１．３平方公里，规划人口５０万。新区凭借科学合理的城市规划，成熟完善的基本建设和城市配套有效地拉大了我市的城市框架。根据洛阳的城市规划，新区的发展目标是：成为一个集办公、文化、商业、金融、体育、休闲娱乐和居住功能于一体，山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代化气息浓郁、最适宜人类居住的新城区。２００４年，新区累计以出让、划拨方式供地９４４０亩，其中以招标、拍卖、挂牌的方式出让土地２３００亩。２００５年，新区先后完成４８６７亩建设用地上报工作，国务院又批准了３个批次的建设用地６２２２亩，使新区获批建设用地总量达到２８８５０亩。２００６年，新区规划上报新增建设用地６０００亩，已报国务院批准的土地计划供应２０００亩。充足的土地储备，为新区的建设、招商引资提供了充足的用地保障。政府对新区开发建设的重视及优惠扶持，土地市场供应量的充足，使新区成为众多开发商投资的坚实基础，也有效地拉大了我市的城市框架。目前，新区开发运作的楼盘已近２０个，新区在建的楼盘有多层住宅、小高层和高层住宅、独栋别墅、叠加式别墅、写字楼、商务楼、大型专业商场等多种物业形态。新区城市规划起点高，配套完善，充满现代化气息。在建的商品房规划设计标准普遍较高，同时在项目上注重差异化，呈现出异彩纷呈的繁荣局面。如洛河南岸紧依规划中滨河公园的建业·森林半岛和中泰华庭，两者都突出“观绿与观水”这一卖点；元华国际城市公寓因紧依市行政中心，紧抓“行政级生活”这一卖点；与新区体育中心仅一路之隔的天元·在水一方的卖点是“运动·家”。（三）整体经济情况 2005年，全市生产总值达到1111.5亿元，较上年增长15.1%，人均生产总值达到1. 7万元。其中，第一产业110.5亿元，增长7%；第二产业648.4亿元，增长17.3%；第三产业352.6亿元，增长13.6%。固定投资呈上升趋势。2005年，全年全社会完成固定资产投资480亿元，比上年增长45.5%，投资总量刷新历史最高纪录。其中，城镇固定资产投资400.9亿元，增长48.4 %。全年第三产业投资184.8亿元，增长45.7%，其中，交通运输业投资22.6亿元，少洛、济洛、西南环城3条高速相继通车，洛界高速大安至平顶山市界段已经建成，全市高速公路通车里程达到221公里；水利、环境和公共设施管理业投资33.5亿元，增长46.8%；文教、卫生业投资21.8亿元，增长1.4倍。工业投资快速增长。2005年，在建工业项目438个，竣工项目273个，完成投资209 .3亿元，增长49.5%，成为拉动全市投资增长的主要力量。其中冶金、电力、机械、建材等行业投资分别增长27.1%、78.6%、72.0%和62.1%。房屋开发和商品房销售增势强劲。全年房地产开发完成投资46.1亿元，比上年增长50.1%。商品房竣工面积达195.3万平方米，下降3.1%，销售面积达204.2万平方米，增长21.8%。就居民消费来说，2005年累计实现社会消费品零售总额 340.7亿元，比上年增长14.4%。分城乡看，城市消费品零售额188.0亿元，增长15.6%；县及县以下消费品零售额152.7亿元，增长13.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额29 3.2亿元，增长14.2%；餐饮业零售额44.1亿元，增长36.0%。2005年，城市居民人均可支配收入达到10175元，增长12.7%；农民人均纯收入2903元，增长12.3%。城乡居民储蓄存款余额595.2亿元，比年初增加76.4亿元。总而言之，在整体经济运行良好的前提下，洛阳正在逐步扩大城区面积向外拖延，新的市场机遇即将来临。 2006年上半年南昌市土地市场简述 1. （一）土地供应增强，投资且呈回落迹象 2006年一季度房地产市场运行情况，南昌房地产开发投资完成１５．５亿元，增幅较上年回落１７．９个百分点，城区商品房预销售均价为每平方米３５８４元，较上年同期上涨１８．３３％。南昌市房管局数据显示，南昌市房地产投资市场目前仍以住宅市场为主。投资回落的主要原因是办公楼、商业用房等非住宅投资额大幅度减少。据统计，一季度全市完成非住宅投资额仅为３亿元，同比下降３１．９％。据市统计局提供的数据，2005年我市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。然后，2006年上半年在土地供应量大幅增加的情况下，南昌市区商品房供应量却大幅下降。２００５年，南昌市本级新增房地产用地６３宗，面积５３６１亩，规划建筑面积７８３万平方米。而2006年一季度南昌市区商品房上市面积４１．９４万平方米，同比下降３１．７％。（二）房价基本稳定 2005年，全市（含四县）商品房预销售均价为2707.25元/平方米，较上年上涨10.16 %，月环比平均涨幅为0.85%，其中商品住房预销售均价为2567.01元/平方米，较上年上涨13.60%，月环比平均涨幅为1.49%。全年市区商品房预销售均价为3085.16元/平方米，较上年上涨9.91%，月环比平均涨幅为1.46%；其中商品住房预销售均价为2958.80元/平方米，较上年上涨13.32%。2005年第一季度市区商品住房预销售均价为2871元/平方米，第二季度为3144元/平方米，环比上涨9.5%，第三季度为3182元/平方米，环比上涨1.21 %，第四季度为3197元/平方米，环比上涨0.47%。房价走势稳中趋升，但涨幅逐渐回落。 2005年以来，在贯彻执行国家宏观调控政策，结合南昌实际，连续出台了一系列相应的政策和措施，制定了普通住房标准。2005年，全市商品房竣工面积413万平方米，其中商品住房竣工面积339万平方米，比重达82%；全市商品房销售面积409.9万平方米，其中普通住宅（即单价在3600元/平方米以下且单套建筑面积在144平方米以下的商品住房）销售面积258.8万平方米，比重占到了63%。住房结构还是基本合理的。（三）供求基本平衡今年1－9月，南昌市本级新增房地产开发用地35宗，面积2017亩，交易金额23．80亿元，平均成交价为118万元／亩，规划建筑面积268．6万平方米。据统计，今年前三季度南昌市房地产开发用地的供应量已超过去年全年的供应总量。市场显示，南昌市目前土地投放量是适量的，供求基本平衡。土地价格保持稳定，投资者竞价趋于理性。土地放量被吸纳这一事实，表明了投资者对南昌市房地产市场仍然充满信心。 2006年上半年连云港市土地市场分析今年以来连云港市经济发展进入历史最好时期，经济增长的质量和效益持续提高。调控形势下，连云港市积极落实国家宏观调控政策，全市投资较高增长势头略有回落，炒房现象得到有效抑制。（一）房价涨幅放缓今年前8个月该市市区商品房价格上涨幅度明显放缓，只比去年年底上升6.3%，前几年涨幅每年均在20%左右。房价涨幅之所以放缓，主要是国家宏观调控和该市房管部门的一些政策，起到了抑制作用，尤其是“国八条”、“国六条”、“银行调高房贷利率”、“二手房转手限制期限由2年增加到5年”以及个人所得税的强征等，震慑住了投资和投机房市的行为。 2006年1-7月份全社会固定资产投资完成248.53亿元，增长34.1%，增幅较1- 6月份下降2.1个百分点。其中，规模以上投资207.07亿元，增长35.4%，增幅较1- 6月份下降4.5个百分点；规模以下投资41.46亿元，增长28.1%，增幅较1- 6月份上升9.9个百分点。规模以上城镇投资150.43亿元，增长27.9%，增幅较1- 6月份下降3.2个百分点。与房价涨幅相对的是房地产开发量高速增长。全市规模以上房地产投资26.83亿元，增长40.8%。占规模以上固定资产投资总额的13.0%，比上年同期增加0.6个百分点。（二）投资热土效应不减连云港市投资承接上年末较高增长势头，1- 8月份全社会固定资产投资完成275.65亿元，增长30.9%。规模以上投资223.80亿元，增长27.6%；规模以下投资51.84亿元，增长47.5%。东部城区投资持续升温。开发区完成投资32.95亿元，增长35.9%，增速领先全市各区。县域投资高速增长。1- 8月份四县完成全社会投资159.58亿元，增长35.0%，高于全市水平4.1个百分点，县域投资继续领跑，增幅快于全市水平。民间投资增长迅猛。全社会民间投资完成161.01亿元，增长46.3%，比全社会投资增幅高 15.4个百分点。其中规模以上民间投资完成114.02亿元，同比增长52.2%。房地产开发势头不减。全市规模以上完成房地产投资30.50亿元，增长41. 0%。占规模以上固定资产投资总额的13.6%，比上年同期增加1.3个百分点。（三）黄金地段地块火爆入市 2006年刚刚进入下半年，港市招投标中心上演“土地大宴”。第三批出让的20个地块成功转让，本次转让的地块18块位于东区，多为兼容商业的居住用地，面积约为今年前两次面积之和，必将助推跨越发展和房市的平稳健康发展。在转让的地块中，中山西路北、院前路东侧地块；五洋路南、经六路西侧地块等开发前景好、面积大的净地挂牌起始价都达到了亿元或亿元以上，最终成交额有的达到或超过了4亿元。从土地用途看，在18块位于东区的地块中，多以居住兼容商业、服务业为主，47号地（开发区黄河路北）被明确为加油站，还有一块安置房，位于板桥街道办事处，这将为板桥工业园开发提供便利，这说明土地出让更加理智。连岛、商务核心区的两地块就在刚刚通过的连岛海滨旅游规划和商务中心规划范围内。花果山大道位于临港产业区地块也开始开发居住组团，港城大道南侧AB地块和解放路东、凌州路北共三地块将有效连接东西城区，协调东西城区的共同发展。（四）城市规划改变市场结构港市积极推进城市规划政策，9月份的《连云港市住房建设规划（2006—2010）（征求意见稿）》（以下简称《规划》）设定在“十一五”期间，市区（包括新浦、海州、连云、开发区等城镇区域）住房建设总量为850—1050万平方米，各类住房用地供应量10000亩，建设各类住房9.44—11.67万套，到2010年城区人均住房建筑面积达到32平方米。全面建设小康社会的人均住房建筑标准是30平方米。 2005年统计数据显示，我市城镇居民人均居住建筑面积为31.8平方米，《规划》将201 0年末城区人均住房建筑面积设定为32平方米，既保持在现有基数上略有增长，又保持在小康社会标准以上。结合我市“十一五”期间中心城市人口将由目前的70余万人增至100万人以及城区被拆迁居民的购房需求，根据总量控制和宏观调控要求，合理设定了住房建设总量和住房用地供应量。在新建住房结构比例安排方面，《规划》明确规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。规定经济适用房、廉租住房、拆迁安置房建设套型面积必须全部在 90平方米以下，普通商品房套型建设面积在90平方米以下的必须达到开发项目建筑总面积的65%以上，占住房建设总量的51.35%，经济适用房和廉租住房的年度开发建设总量必须达到当年开发建设总量的12%以上，拆迁安置住房建设按住房建设总量的9%安排。将住房价格升涨控制在地区当年经济发展升涨的同等水平之间，优化住房供应体系与稳定住房价格，以有利于满足广大群众的基本住房消费需求，重点满足我市居民自住需求的中低价位中小套型的普通商品住房。 “面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质优。”将成为建设目标。附表：新海地区商业用地级别基准地价表单位：元/m2 |土 |一 |二 |三 |四 |五 |六 | |地 | | | | | | | |级 | | | | | | | |别 | | | | | | | |基 |4150 |2900 |1800 |1100 |750 |500 | |准 | | | | | | | |地 | | | | | | | |价 | | | | | | | |变 |2950-5350 |2050-3750 |1300-2300 |800-1400 |550-950 |380-620 | |　 | | | | | | | |　 | | | | | | | |幅 | | | | | | | |容 |1.5 |1.3 |1.1 |1.0 |0.8 |0.7 | |积 | | | | | | | |率 | | | | | | | 新海地区住宅用地级别基准地价表单位：元/m2 |土 |一 |二 |三 |四 |五 |六 | |地 | | | | | | | |级 | | | | | | | |别 | | | | | | | |基 |1400 |1050 |720 |500 |420 |290 | |准 | | | | | | | |地 | | | | | | | |价 | | | | | | | |变 |1000-1800 |750-1350 |520-920 |350-650 |300-540 |210-370 | |　 | | | | | | | |　 | | | | | | | |幅 | | | | | | | |容 |1.6 |1.4 |1.2 |1.0 |0.9 |0.8 | |积 | | | | | | | |率 | | | | | | | 新海地区工业用地级别基准地价表单位：元/m2 |土 |一 |二 |三 |四 |五 |六 | |地 | | | | | | | |级 | | | | | | | |别 | | | | | | | |基 |480 |440 |390 |330 |270 |220 | |准 | | | | | | | |地 | | | | | | | |价 | | | | | | | |变 |360-600 |340-540 |310-470 |260-400 |210-330 |170-270 | |　 | | | | | | | |　 | | | | | | | |幅 | | | | | | | 连云地区商业用地级别基准地价表单位：元/m2 |土 |一 |二 |三 |四 |五 | |地 | | | | | | |级 | | | | | | |别 | | | | | | |基 |3600 |2350 |1400 |850 |550 | |准 | | | | | | |地 | | | | | | |价 | | | | | | |变 |2600-4600 |1650-3050 |1000-1800 |600-1100 |420-680 | |　 | | | | | | |　 | | | | | | |幅 | | | | | | |容 |1.2 |1.0 |0.9 |0.8 |0.6 | |积 | | | | | | |率 | | | | | | 连云地区住宅用地级别基准地价表单位：元/m2 |土地|一 |二 |三 |四 |五 | |级别| | | | | | |基准|1250 |900 |600 |440 |340 | |地价| | | | | | |变　|900-1600 |650-1150 |440-760 |320-560 |420-440 | |　幅| | | | | | |容 |1.3 |1.1 |1.0 |0.8 |0.7 | |积 | | | | | | |率 | | | | | | 连云地区工业用地级别基准地价表单位：元/m2 |土地|一 |二 |三 |四 |五 | |级别| | | | | | |基准|470 |430 |360 |300 |240 | |地价| | | | | | |变　|350-590 |330-530 |280-440 |230-370 |180-300 | |　幅| | | | | | 新海地区商业路线基准地价表 |编号 |名称 |起点 |止点 |土地级别 | |一级 |700-900 |300-280 |490-420 |>1225 | |二级 |600-690 |240-270 |360-410 |1050-1225 | |三级 |400-590 |230-240 |300-350 |810-1050 | |四级 |300-350 | |230-280 |717-810 | 以二桥头附近、沿江地带和人民广场三个地段为中心，该地块建起的中高档楼盘陆续上马、多个高档盘今年将开盘或封顶。以沿江版块为例，这里有闽发汉江国际、龙世家等多个在上年就非常热销的高档楼盘，还将出现锦绣江南等占地10万平方米以上的项目。以人民广场为中线，城区所有重要路段都有新项目上马或开工。中高档楼盘占领主流地位后，势必带来房价的增长。（三）投资环境待优化谈起襄樊楼市，都有一个共同感受：襄樊缺乏真正意义上的大盘。中国楼市现在已进入“后大盘时代”。从这个意义上讲，襄樊楼市已远远落后于其他城市。如何推动襄樊楼市的快速发展？吸引外地有实力的房地产公司来襄樊投资是一项有力措施。首先要创造一些有利的条件，优化投资环境，引入国内外有实力的开发企业来襄樊投资开发房地产，使襄樊楼市进一步提档升级。外来的房企在襄樊的发展，必须得到政府的扶持，而襄樊房地产市场还处于向城心集中阶段，主动郊区化居住选择尚未充分显现。若是走郊区品牌开发之路，必须从开发环节的方方面面奠定扎实基础，以开辟新的市场。像环境先行、人文环境的预热等等，这些都需要政府来制定相应的政策。当前，襄樊房地产市场正进入规范调整阶段，诱人的利益与难测的风险在项目开发中结伴同行。在这种情况下，外来房企对投资环境进一步优化的期待是不言而喻的。 2006年八月合肥楼市分析 1. （一）市场介绍 1、盘区域，据统计，2006年8月份推出的楼盘共有将近30来个。总建筑面积20万平方米以上的有14家，总建筑面积在20万平米以下的有14家。本月推盘区域有所变动，以蜀山区、经济开发区、包河区领头，占总的区域近一半以上；瑶海区、政务新区、庐阳其次。 2、观大市，目前的政策比较利好大户型的豪宅，主要体现在以下3方面：1、大户型受限变稀缺，升值潜力大更值珍藏,但因总价过高,实际销售量有限；2、加息对大部分需购大户型或换大房的中产阶层或成功人士而言影响不明显，购房或换房的目的是为了提升居住的水平和素质,但对普通购房者的影响加大,每次加息后银行都会有个还贷的高峰期；3、限制外籍人士置业，令高档豪宅的租赁需求增加，投资豪宅回报有保障。 3、地产的投资群体正在出现两极分化：实力较差的投机者被挤出市场，而投资实力强的投资者仍然留在市场，并由短期投资转向长期投资发展。我们看到短暂的楼市低迷最终被一轮轮的“回暖”所取代。 2. （二）投资分析随着“国六条”对市场供应结构调整力度的加大，特别是90平方米以下必须占总规模70%以上这个强制性规定的实施，合肥新规划建设项目的户型结构将会出现较大的变化，但由于建设周期的惯性作用，据预测，“小户型”为主流要到今年年底甚至明年才会逐步显现。中央的调控思路已经开始转变，即调控走向多元化和微观化。市场为什么会调控，无非是房价涨得太快、市场管理过松和信贷过松。此前中央政府也针对这些问题出台了相应政策，包括土地、经营、舆论引导和监管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各级层面自己去落实。而这一轮调控不同，很明显中央更注重细化和规范化。随着市民消费心理的调整和税收政策的影响，需方市场更加倾向于购买小户型住宅；同时，由于各级政府正在将规划设计条件、销售价位、套型结构等控制性要求作为土地出让前置条件的有关规定逐步落实，合肥商品房的户均面积下半年将大幅下降。 3. （三）以下为八月份地产活动情况 [pic] [pic] [pic] [pic]　纵观看以上表格2006年8月份楼盘就其推出的数量及其举行活动情况来说，与上月持平。8月份楼盘活动分布情况：总计36次（蜀山区9次、包河区8次、经济开发区 7次、政务新区5次、瑶海区4次、庐阳区3次）；开盘9家（蜀山区3家、包河区3家、经济开发区2家、政务新区1家）；预约、认筹、交房、公开放号等有26家（蜀山区5、瑶海区 4、经济开发区5、政务新区4、包河区5、庐阳区3）。从以上数据统计情况来看：本月有所变动，以蜀山区、经济开发区、包河区居多（蜀山区、经济开发区仍处于领头的位置，另包河区此月有所上升，与前两者并处领头位置）；瑶海区、政务新区、庐阳区在其次；高新区本月暂无。开盘数量上，本月跟上月从总体上看持平（上月9家）；房价上以均价3000元以上的占大多数，价格方面的浮动不是很明显。（四）结论月的酷暑渐渐散去，房价的降温也将随着这酷暑的离去而告一段落。多数发展商深信 “调控只是个形式、手段；房价上涨是必然”。所以部分发展商延期竣工、暂缓新项目等手段来避免市场风险；再通过合作开发、收购其他公司、招拍挂、竞标土地等方式来储备土地，这就是为什么土地价格虽高，但仍然“抢手”的原因之一。楼市在6月新政和8月加息后，一路比较淡静。而即将到来的十一黄金周有望打破这种状况，打破观望。发展商在沉静了几个月后，十一黄金周应该会有一个比较大的推货量，新货会不断涌现。如果这些新货的价位适中，市民还是会愿意入市的。一定程度上楼市的市场成交量会出现回暖。下半年房地产市场从一定程度上看，还将是一个不断调整的过程，成交量供应量还会进一步萎缩，直接影响当然是价格上的调整。但是这种调整会是逐步的、渐进的过程，幅度也会是有限的。到9月、10月的传统销售旺季，相信消费者对政策的适应性会有提高，自住需要的观望情绪有可能减少，成交量有望出现一个回暖的过程。从目前的现状来看，合肥的开发商销售压力普通比较大，下半年加上银行还贷与工程款，开发商必须在金9银10这二个月进行大力促销，不然年底的奖金压力会巨大。为此开发商可能会采取一些优惠促销活动，但是指望整体市场价格有一个比较大的下跌仍然是可能性不大。但不可能否认有个别楼盘已经开始有所降价。 2006年青岛市土地市场分析（一）青岛土地供应收紧 2006年，青岛市土地供应从严从紧，制定了《青岛市2006年节约集约利用土地工作方案》坚持“能不用地的不用地，能盘活存量的不用增量，能用劣地的不用好地，能少用地的不多用地”的原则，把节约用地放在首位，重点引进占地少、科技含量高、附加值高的项目，调整和改善用地结构，彻底清理闲置土地，根据不同闲置土地的具体情况，按照国家有关法规采取限期开工、调整项目、调整主体、临时处置、收取闲置费、协议收回、无偿收回、公开出让等办法予以处置。此外，还“控增量、挖存量” ，在节流方面重点抓项目用地指标控制。（二）一季度土地市场经受考验 2006年三月是青岛市土地出让实施招拍挂以来出让密度最高的月份。在27日进行的土地出让中，7宗地块出现3宗流拍，岛城土地市场进入考验期。小型地块占尽优势作为此次土地出让的最小地块，位于市北区上清路16号的1号地块风头出尽。其用途为住宅和商业，规划建筑面积8531平方米，挂牌起始价为2530元／平方米。地块以4000 元／平方米的价格进入到竞价程序，有3家企业参与到竞买队伍中，经过数十轮的竞价最终青岛安信置业开发有限责任公司以4850元／平方米的价格，摘得该地块。位于四方区郑州路1号用途为住宅的6号地块，规划建筑面积为3.8724万平方米，最终被青岛雁山房地产开发有限公司以1460元／平方米获得。然而，虽同为商业和住宅用地，位于四方区郑州路以南、洛阳路以北的5号地块却与 1号地块有着不同“命运”，结果只能待字闺中。这个“大块头”规划面积达12.348万平方米的开发量，对开发商的实力要求较高，而开发压力也不容忽视。非住宅用地出让平稳位于市北区杭州支路1号甲的3号地块，用途为仓储，规划建筑面积2.656万平方米。最终该地块以土地单价900元／平方米的价格被中外运山东有限公司获得。位于李沧区京口路、书院路、古镇路围合街坊，规划用途为商业金融的7号地块，被青岛真好房地产开发有限公司以1925元／平方米的价格获得。另外两宗非住宅用地流拍。它们分别是2号地块，市北区杭州支路1号甲，用途为商业用地和位于四方区长沙路南、德兴路西，用途为汽车交易市场和社会停车场的4号地块。（三）商品住宅地块抢手青岛市根据土地市场化运作模式，从2006年起本市对土地进行了招拍挂出让，1至7月份共有56宗土地通过市场进行了土地出让，其中的用于建设商品房的地块有十几宗。这些土地进行出让后由开发商按照有关规定进行房地产项目的开发运作。以下是青岛市国土资源与房屋管理局公布的“白皮书”中，2006年1至7月份市内四区用于建商品房的土地出让情况： [pic] 2006年济南市土地市场分析（一）、逐渐走向规范济南二季度土地市场活跃，土地供应量较大，挂牌出让成为主要出让方式，总共公告 15宗土地，公告土地面积2122.792亩。成交土地10宗，成交土地面积1913.22亩，成交金额为18.85亿元。济南的土地市场一直处于不规范的状态，历史遗留性土地较多，但随着土地市场化进程的加快以及国家的宏观调控下，济南土地市场正进一步完善。 4月份济南市公告土地9宗，占二季度总供应宗数的60%，土地供应面积达113.85万平方米，占二季度土地供应面积的80.5%。5月份仅有1宗土地公告，土地供应面积为11.08 万平方米。6月份土地有5宗土地进行了公告，土地供应面积约为16.59万平方米，占二季度土地供应量的11.7%。　　从区域上看，历下区和历城区分别有5宗和4宗在二季度进行了公告，占据总供应量的绝大多数，其中历城区的土地供应规模较大。其次为槐荫区，有3宗土地进行了公告。高新区、天桥区和市中区分别有1宗土地进行了公告。槐荫区、高新区、天桥区、市中区，土地供应量所占二季度的比例总计不到10%，供应量较少。土地来源以旧城改造和新城建设结合供应。　　二季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行公告，招标和拍卖的形式没有出现。二季度公告的用地性质主要包括：公共设施用地、住宅、配套公建及非配套公建、纯居住住宅、工业及仓储用地。其中住宅、配套公建及非配套公建供应量高达57.7万平方米，公共设施用地及工业仓储用地也超过20万平方米。除槐荫区有0.3万平方米的公共设施用地供应之外，其余区域主要用地性质为住宅、配套公建及非配套公建及纯居住用地。住宅、配套公建及非配套公建用地天桥区土地供应约为61.5万平方米，历下区约86.4 万平方米。从区域来看，住宅、配套公建及非配套公建用地属于各个区域的供应主要用地性质，房地产开发仍以住宅开发为主。　　　　从出让宗数来看，其中，以住宅、配套公建及非配套公建及住宅用地为主，所占比例分别为40%和33.3%。公共设施用地（商业）以及工业仓储用地在数量上较少，所占比例各为13.3%。　　　　从出让面积来看，住宅、配套公建及非配套公建土地供应量也是占绝大多数，约73.7万平方米，比例高达52.1%。　　　　（二）、土地成交强度大，以小地块为主二季度土地成交主要集中在5月份，土地成交高达9宗，平均每宗成交面积为13万平方米，4月份无土地成交但公告土地较多，使得5月份土地成交较多。　　该季度公开挂牌出让的土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在10万平方米以下的土地占到出让总量（数量）的70%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。 [pic] 　成交土地技术指标　　　　二季度成交土地的容积率主要集中在1.5- 2.0之间，所占比例为45%，容积率2.0以上的比例为33%，而低于1.5的容积率低密度住宅用地较少。从而可以看出，成交土地用地强度较大，建筑形式以小高层、高层为主。　　二季度成交总价18.85亿元，整体土地单价为98.5万元/亩，平均楼面地价为1080.3 元/平方米（不包括工业用地），其中价格最高的当属历下区和平路地块，出现了414万元/亩的天价。　　　　二季度居住用地成交1262.72亩，根据位置不同，价格在666.6- 414.5万元/亩之间，本季度居住用地最低成交价出现在历城区一宗规模较大的地块上，而最高价是位于历下区绝版地段的和平路地块。位于槐荫区的一宗公共设施用地（商业）成交单价也高达333万元/亩，与惯例相符，工业用地成交价最低。 [pic] 　　　　二季度成交的土地当中以居住用地为主，成交居住用地及其配套公建7宗，土地面积约84.18万平方米，达到78.25%，其次为工业用地，成交2宗约23.1万平方米。公共设施商业用地仅有1宗成交，约0.3万平方米。　　从中标企业来看，本地中小开发企业占市场主导，外来有实力的开发商较少，主要是受土地供应规模影响，多以中小地块向市场供应所致。外地企业，主要选择规模性较大的地块，规模性地块有利于形成规模效应和品牌效应。　　 2006年威海市土地市场分析（一）地价涨幅全省最高根据国家统计局山东调查总队发布的消息，今年上半年，山东省１７市中，威海地价涨幅最高，达２２．０％。今年1月，市国土资源局对位于市区海滨路东、渔港路北(原水产酒家)一宗5.43亩的商业、居住、办公用地进行挂牌出让，共有3家单位参加竞买，经过252轮次的激烈竞争，最终一家置业公司以每亩611万元的价格竞得了该宗土地，创下了市区土地历史最高价。自2001年威海市实行经营性土地招标拍卖挂牌出让制度以来，土地的资产价值得到充分显现，土地资源的市场化配置程度不断提高，土地市场逐步走上了制度化、规范化轨道。2005年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元。其中招标拍卖挂牌出让土地129宗，实现政府土地纯收益9.5亿元，占政府土地总收益的比例由2001年的15.8%提高到58.3%。　（二）、闲置土地被处置　　今年6月，在国家《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，一项重要的调控措施就是“土地闲置2年将被收回使用权”，这条新政对威海市房地产开发企业带来一定冲击。威海市地域面积有限、外来炒作土地的投机商不多，尤其是近几年房价日趋看涨的局势，使得不少开发商得到土地后，只要具备开发条件，就立即着手开发，因此危害是闲置土地不多，仅占一定存量。威海市的闲置土地主要集中在工业用地和住宅用地方面。在工业用地上，有些开发企业用少批多或批而未建，结果造成土地闲置。在住宅用地方面，有些开发商不具备开发条件，如水、电、暖、交通等配套设施不具备，结果未能开发。或者，有的开发商认为目前的房价不合适，预测房价有继续看涨的趋势，所以暂时不开发，造成了土地闲置。　　尽管根据以往国家出台的政策，对闲置两年的土地要收回使用权，从2004年开始危害市政府就下发过依法处置闲置土地的通知，但由于种种原因一直收效甚微。“收回闲置土地”的新政加强了对开发用地的监管，在给房地产开发企业带来一定压力。　　 2006年烟台市土地市场分析（一）、塑造“大”开发区烟台经济开发区处于环渤海经济圈的中心地带，是中国首批国家级开发区之一，规划面积36平方公里，1984年10月经中国政府批准，1985年3月奠基建设。开发区以十分优越的地理位置成为进入中国市场和东北亚市场的最佳通道，具有面向亚太地区的广阔地缘优势。开发区内环境非常具有优越性，区内绿树成荫，道路纵横交错，到处布满时尚、现代的建筑群，各种商业配套设施遍布各个角落。目前，一个规划面积为220.7平方公里，基本建成区26平方公里，人口近20万的经济新区赫然而立在渤海之滨。目前烟台开发商拿地越趋理性，看好烟台房地产市场前景。由于去年烟台市政府将烟台城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市，以及我国与外部世界“对接” 的前沿城市，因此吸引了不少外地开发商，如天鸿、阳光100、海信、万科等地产大鄂的关注。 2006年烟台土地摘牌情况统计-1号 |出让序号 |项目名 |出让面 |建筑面积|用地性质|位置 |备注 |摘牌单位| | |称 |积 | | | | | | |[2006]1号|胜利小 |214467 |820000 |住宅、商|东至胜利路， |4亿元 |深圳卓越| | |区项目 | | |业、办公|西至西南河路 | |日樱花园| | | | | | |，南至建昌南 | | | | | | | | |街,北至南大街| | | |[2006]2号|体育场 |99043 |185000 |住宅、商|南通路以东， |1.5亿元|烟台中澳| | |区域改 | | |业、办公|环山路以北， | |广场置业| | |造 | | | |体育场以西， | | | | | | | | |建昌南街以南 | | | |[2006]3号|三滩小 |450604 |694071 |住宅、商|滨海路以西,刘|3.1亿元|三岳置业| | |区旧村 | | |服 |家滩、于家滩 | | | | |改造 | | | |、孙家滩区域 | | | | | | | | |内 | | | |[2006]4号|滨州医 |56984 |121839 |商业、服|东至规划路,南| | | | |学院烟 | | |务业 |至孔家滩用地,| | | | |台校区 | | | |西至刘家滩用 | | | | |东侧宗 | | | |地,北至军事管| | | | |地 | | | |制区、刘家滩 | | | | | | | | |用地 | | | |[2006]5号|远陵夼 |310428 |384300 |住宅、商|山海路以东， |1.5亿元|山海花园| | | | | |服 |远陵夼村界内 | |置业 | |[2006]6号|卧龙初 |598800 |552700 |住宅、商|北至卧龙初家 |1.5亿元|天安置业| | |家、夏 | | |服 |、夏家用地， | | | | |家旧村 | | | |南至规划路， | | | | |改造宗 | | | |西至二职专， | | | | |地 | | | |东至水库范围 | | | |[2006]7号|原芝罘 |4980 |12500 |住宅、商|市府街以南、 |0.16亿 |流拍 | | |区法院 | | |业、办公|向善街以东、 |元 | | | | | | | |平安街以西、 | | | | | | | | |南至用地边界 | | | |[2006]8号|海港路D|26425 |169767 |住宅、商|光国巷以西， |1.7亿元|阳光100 | | |区宗地 | | |业、办公|西莱巷以东， | | | | | | | | |北马路以南， | | | | | | | | |北大西街以北 | | | （二）、地价平稳上涨今年房地产开发实际完成投资市内五区要远大于县市。其中芝罘区完成投资最大，主要原因是自今年初到六月末，芝罘区土地出让面积较大，土地购置费高（2006年初至今中心区共有12块土地出让，可建面积为208万平方米，交易起始价为8.9亿元），实际完成投资增长至14.1亿元，同比增长率为19.49%。　　今年上半年我市房地产开发保持持续增长态势，在建项目投资力度加大，开发商投资热情不减。另外土地购置费较之以前有所提高，土地购置费的增长对我市房地产投资起到一定的拉动作用。小地块一直是烟台土地的“抢手货”，中小型开发商都用小项目做探路石，但是，虽然面积小，总价低，却由于抢手而使土地价格的标高被一次次改写。（三）、滨海地块价位极高自2005年3月份以来，针对房价过快上涨，房产市场出现不健康因素，国家出台了一系列调控政策，包括取消房贷利率优惠，国务院“国八条”、“新八条”以及七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等。这些政策的出台，使随后几个月里全国各大城市房价的普遍下跌，特别是上海，房价跌幅一度超过三成。但是，2005年10月，作为烟台为数不多的临海住宅地块之一的芝罘岛西海岸，其竞买起始价就达3亿元。地价如此之高的原因，主要是芝罘岛西海岸非常宜居，历史上曾是秦始皇帝三次巡游过的地方。从地段上，相比东郊和开发区在某些方面更具有优势，距离市区仅10分钟车程，在烟台大规划中成为最具升值潜力的区域；而丰富的海景资源也将成为这个地块的最大优势之一；而且在价格上，尽管该地块总价高达3亿元，但实际楼面地价仅为1167元/建筑平米，较低的土地价格使该地块开发前景更为乐观。（四）、再次实行土地出让今年3月，烟台首批7宗国有土地使用权出让，成交总额达9.6亿元，实现政府收益5.4亿元。根据规划，涉及的土地中，胜利路以西一带将崛起高档居住小区，西南河体育场将改造成高档次体育场，海港路区域将建设成为烟台最大的商业中心。　　在此次国有土地使用权出让中，东至胜利路、西至西南河路、南至建昌南街，北至南大街的胜利小区项目宗地位于市中心显要位置，根据相关规划，该区片将建成现代化的高档居住小区，区域内的居民实行就地安置，脏、乱、差的局面将在几年后得到彻底改观。同时，体育场区域将改造成一个高档次的体育场所，可承接大型体育赛事。　海港路D区在使用权出让后，将与前期已出让的海港路B区及海港路C区共同规划设计，建设成为烟台最大的商业中心。根据市国土局发布的“国有土地使用权出让公告补充说明 ”，海港路和北马路将分别设置一个过街地下通道，通道由政府投资建设，与该区域开发建设同步实施。　　此外，滨州医学院烟台校区东侧宗地即莱山三滩一带将矗立起一片高档建筑群，与正在开发的南山世纪城遥相呼应，形成新的城市生活圈。塔山隧道南侧的远陵夼居住小区及卧龙园区内的初家、夏家旧村改造项目，也将同时开发。 2006年镇江市土地市场分析（一）、投资环境分析　　镇江位于江苏省南部,地处上海经济圈和南京都市圈的交汇处，沪宁高速公路、沪宁铁路和正在规划建设的京沪高速铁路横贯东西，连接华北腹地的润扬大桥已经通车。铁、公、水、空立体交通优势明显，为镇江依托大上海，接轨大上海创造了极佳的区位条件。镇江综合地价、建筑成本和劳动力成本均低于长三角其他城市。　　江苏省已经作出了沿江大开发的重大决策，沿江大开发热潮正在形成。镇江拥有259.3公里的长江岸线，是长江第三大港和中国主要枢纽港之一,全市已形成化工、造纸、建材等支柱产业，并形成路面机械、特种船舶、工程电器和汽车零部件等六大制造业基地和新型电子元器件、高性能复合材料、精细化工等...... 　　近几年, 镇江市房地产市场发展迅速，市区房地产市场一直处于住宅建设和销售持续两旺的状态 , 开发投资额、住宅建设面积逐年持续上升。2004年市区开发投资完成42.2亿元，新开工面积145.9万平方米 , 竣工面积97.5万平方米, 分别是2000年的5.93倍、2.56倍和1.60倍。销售面积不断上升，2004年住宅销售面积78 .9万平方米,是2000年的1.58倍。2005年市区住宅销售面积达到110.47万平方米 ,同比增幅达40%。镇江市区共有开发企业100多家,其中外来投资企业近40家，外来投资规模占市区总投资额的50％以上。　　计量单位：万元，万平方米 |时　　间 |2004年 |2005年 | |　统计范围 |市区 |市区 |增长率％ | |　房地产完成投资 |422299 |467883 |10.79 | |　1、房屋施工面积合计 |321 |408.46 |27.25 | |　　其中：住宅 |271.7 |346.2 |27.42 | |　　其中：新开工 |146 |109.95 |-24.69 | |　2、房屋竣工面积 |122.5 |166.62 |36.02 | |　　其中：住宅 |97.5 |155.41 |59.39 | |　3、商品房销售面积 |92.7 |121.93 |31.53 | |　　其中：住宅 |78.9 |110.47 |40.01 | |　4、商品房销售额 |170116 |257687 |51.48 | |　　其中：住宅 |132600 |238357 |79.76 | 　　镇江市区城镇居民户均建筑面积73.4平方米。人均住房建筑面积26.9平方米,住宅成套率63.8％。市区平均房价3000- 3500元／㎡。镇江商品房空置率一直保持在很小的幅度内，2004年住宅商品房空置率为 2.9％；2005年为3.6％，其中，空置一年以上不足1％。今年4月，由镇江市人民政府主办的土地出让推介会在杭州黄龙饭店召开，一场3100 多亩的推介会竟吸引了包括浙江在内的近百家房产企业的眼光，金都集团、绿城集团、新湖集团、南都房产、华立房产、杭州坤和房产等近百家开发企业均前去探营。该次推介的16块土地总计3105.9亩，地块规模大小适中，既适合短线投资的尝试，也适合长期开发的战略，项目升值潜力较大。会上，镇江市国土资源局与南京建科、镇江钱塘、福州中望等意向投资单位签订了“购地协议”。镇江下辖的句容国土资源局也在会上和浙江广和投资公司签订了“购地协议”。而在上海国际贵都大饭店隆重召开的推介会上，也吸引了上海复地、上海绿地、新黄浦集团、上海景瑞、上海招商置业等近120多家开发企业前来。（二）、2006年镇江土地交易情况第四期挂牌出让实时报价表（截至2006年9月22日 11：15） |地 |地块座落 |土地面积 |土地用途 |起步价 |加价幅度|当前报价（| |块 | |（平方米/亩）| |（万元） |（万元）|万元） | |号 | | | | | | | |4--|江南世家北、谷阳路|8000/12.0 |商住组团用地|1100 |20 |1120 | |1 |西1号地 | | | | | | |4--|江南世家北、谷阳路|49804/74.71 |住宅用地 |6500 |100 |6600　 | |2 |西2号地 | | | | | | |4--|谷阳路东侧、市民广|77867/116.8 |商住组团用地|11700 |200 |11900　 | |3 |场西北侧1号地 | | | | | | |4--|大港新区快鹿产业港|15626/23.44 |五星级酒店、|2000 |50 |2050　 | |4 |配套项目4号地 | |酒店式公寓 | | | | |4--|大港新区快鹿产业港|42314/63.47 |加油站 |3100 |100 |3200　 | |5 |配套项目5号地 | | | | | | |4--|赵声路东侧2号 |60756/91.13 |商住组团用地|3900 |100 |4000　 | |6 | | | | | | | |4--|赵声路东银山公园北|25397/38.1 |商住小区用地|1550 |50 |1600 | |7 | | | | | | | 第五期挂牌出让实时报价表 (截至2006年9月28日 14：50） | |地块座落 |土地面积 |土地用途 |起步价 |加价幅度|最新报| | | |（平方米/亩）| |（万元） |（万元）|价 | | | | | | | |（万元| | | | | | | |） | |5|南徐新城安置房 |106462/159.69|商住小区用地|4300 |100 |4600 | | | | | | | | | |1| | | | | | | |5|禹山北路安置房 |31515/47.27 |商住用地 |1500　 |50　 |1550　| | | | | | | | | |2| | | | | | | |5|宗泽路南、京岘山东|27373/41.06 |商住用地 |1200 |50 |1250 | | |2号 | | | | | | |3| | | | | | | 第六期挂牌出让实时报价表 |地块号 |地块座落 |起步价 |最新报价 | | | |（万元） |（万元） | |6－1 |21 世纪乐园国防园 |300 |310 | |6－2 |宗泽路原禹山宾馆 |1800 |1850 | |6－3 |学府路南、教顶山路东|400 |　 | |6－4 |学府路北、老山路 |700　 |　 | |6－5 |中山北路西车站路北 |2000 |2050 | 2006年苏州市土地市场分析（一）、土地供应充足，商业地产异军突起 05年苏州房地产市场市场低迷，今年苏州政府坚决推出了05年的积压地块，06年初举行了一次大规模的土地出让，完成了全年供地计划。一直以来，苏州房地产市场都存在一个奇怪的现象——住宅市场红红火火，商业市场暗淡无光。这次土地盛宴让开发商看到苏州商业市场崛起的曙光。此次土地出让中，共有31 块大小商业（或含有商业）用地，这是历年土地出让中，商业用地最多、最广的一次，大大推动了苏州商业整体市场的发展，打破了住宅市场一手遮天的局面。 (二)、06.4.26园区国土房产局国有土地使用权出让分析 4月26日2006年举行的苏州工业园区国有土地使用权挂牌出让共推出五宗地块，总占地面积293523.6平方米，起拍总价82000万元，成交总价112000万元，其中备受瞩目的两宗商业地块01、02号地成交楼面均价为2635.72元/平方米，属于湖西的稀缺土地，与其他三宗住宅用地形成了强烈的产品差异，平均涨幅达92.42％。园区经过10年的发展，目前湖西形成了成熟的住宅区，自然环境、社会环境优越，交通顺畅便利,有望补充湖西商业发展不均衡的现状，因此受到追捧，现场竞争相当激烈。 03号挂牌地块位于苏胜路南、南施街东，容积率1.2，与04、05号地块临近，相比吸引力不如04、05号地，最后以33500万元做为起始价格进入了密封报价阶段，被中新置地以34100万元获取。 04号地块位于琼姬路南、南施街东、斜塘河北，属于低密度住宅用地，成交价为3.4 6亿元，涨幅为35.68％，与近几年同类型土地相比该成交价格属于正常范围。 05号地块位于湖东琼姬路南、南施街西、斜塘河北，南面是绿化和河流，拥有一定景观优势、而且处于伊顿小镇、南山•巴黎印象的组团内，可以坐享其先期开发带来的湖东高档低密度区域的成果。经过38轮的举拍，最终被上海万科以成交价1.26亿元购得，涨幅达77.46％，相比03、04号地块涨幅相差很大。一方面说明该宗地块普遍被看好，另外也显示了万科的实力和进入苏州市场的决心。（三）、2006.5.31市国有土地使用权拍卖 5月31日上午，2006年苏州市国土资源局国有土地使用权拍卖出让，共推出地块16宗，其中、进入正常拍卖程序的有11宗地块，总占地面积1086832.6平方米，总建筑面积: 1048484.798平方米，起拍总价177403万元，成交总价252043万元，成交楼面均价3882 .88元/平米，涨幅为42.07％。此次拍卖的11宗地块分别位于沧浪区、金阊区、园区、吴中区、相城区，吸引了来自苏州本地及外地的众多开发商或个人参与竞拍。其中备受瞩目的位于太湖旅游度假区的“叶山岛”（苏地2006－B－13）地块被张卉个人以2.8亿人民币竞得。本次出让是苏州工业园区06年第二次挂牌出让，地块均位于金鸡湖东，共三宗地块，总占地面积249927.8平方米，总建筑面积460722.636平方米。（如下图所示）本次拍卖的地块按照B1、B2、B5、B6、B7、B8、B14、B16、B13、B15的顺序进行。其中有6宗地块位于古城区，2宗地块位于吴中区，高新区、园区、相城区各有1宗地块。在拍卖的16宗地块中，B3、B9、B10、B11、B12号地块由于报名竞价单位不足3家而转为挂牌出让，B6号地块因报名单位无人竞价，被政府收回。所以本次土地出让共出让地块10 宗，其中B7号地块（商业和仓储用地）竞争最为激烈，举牌次数达67次，最后被“苏州领先房地产有限公司”以2.62亿元竞得。本次拍卖会的“地王”B12号地块经过47轮的竞拍，被吴中地产集团以5.42亿元一举竞得。备受瞩目的位于太湖旅游度假区的“叶山岛”（苏地2006－B－13）地块被张卉个人以2.8亿人民币竞得。开发商更愿意在已有项目的周边区域继续拿地，如：“苏州鼎新房地产”、 “苏州领先房地产有限公司” 、“苏州中惠房地产有限公司”在本次拍卖会上竞得地块的周边区域内都已有开发项目或者土地储备。采取这样的战略，开发商一方面可以坐享前期开发的成果，前期积累的资源和优势继续得到发挥；另一方面，可以规避其他竞争者的竞争，降低风险，因此该类地块的竞争相对激烈。本次推出的16地块中有5宗地块因报名单位未能符合拍卖规定，因而转为挂牌。该5宗地块中只有1宗属于住宅用地，其余4宗地块均属于商业用地，在4宗商业用地中有3宗位于木渎，1宗位于相城区。从历次的拍卖情况来看，都是以吴中区以及外围地区为主，木渎地区的商业地块的体量已经很大，未来几年内这些区域的土地供应量在以往的基础上进一步增加，市场竞争将会越来越激烈。与05、06年市区历次土地出让的对比： 2006年无锡市土地市场分析（一）、土地出让速度过快无锡市是我国重要的经济中心城市和重点旅游城市, 所辖江阴、锡山、宜兴三市（县）都排在中国综合实力百强县前列。无锡在区域位置上也是长三角的几何中心，更在上海强辐射范围之内，区位优势特别明显，城市发展与上海的相关度极高，有可能成为“小上海”引擎。全市土地总面积4908平方公里。全市有未利用土地4933.33公顷（7.40万亩），其中可供开发利用的有3220公顷（4.83万亩），建设用地180公顷（0.27万亩）, 市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏,内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。从2003年开始，无锡步入了大量供地的轨道。据当时规划，无锡2003年供地目标即为：“年内市区土地出让金40亿～50亿元，政府土地收益25亿～30亿元”。 2004年，无锡市成功出让国有土地权6个批次、总面积达827.82万平方米的67幅土地，土地合同出让金总额首次突破百亿元大关，达到112.28亿元。 2005年10月10日，无锡土地出让史上空前的两幅重量级地块——蠡湖新城二号地块和太湖新城一号地块，分别以32亿元和25亿元成功出让，掀起了无锡土地出让的第二次高潮。此时，无锡已有公开出让土地共10277.16亩，接近2004年全年的12411亩，出让总金额 124.86721亿元，已超过2004年全年的112.28亿元。 2006年无锡市区计划土地出让606万平米，实现合同出让金总额超100亿元，收益50亿元。市本级上缴财政土地收益30亿元，其中用于政府投资城市基础设施建设的土地收益 15亿元；安排工业布局调整的专项用地指标1000亩；筹措用于收购工业布局调整单位资金10亿元。但2006年无锡市首批土地拍卖冷清收场，本次拍卖的16幅地块总面积95万平方米，底价为15.41亿元，用地性质以商业、居住为主。4幅地块总共吸引了8家开发商前来竞拍，其中3幅地块仅进行了一次竞价就结束，其余12块因无竞买者而直接受让。最终16幅地块以15.45亿元成交，高出底价415万元，涨幅0.26%，这也是近年来最低的涨幅。受到国家宏观政策的影响，房地产开发商正面临洗牌，土地拍卖时表现出的理性也很正常。在无锡第二批国有土地使用权挂牌出让会上，挂牌出让的土地共11幅地块，其中6幅地块因没有竞买者摘牌而被受让单位直接获得。参加竞拍的5幅地块均位于市区，总面积超过12万平方米，拍卖总价超过了5亿元。　　（二）、开发商圈地疯狂　　利润空间无疑是开发商拿地的出发点。这导致了近年来出现在无锡的三波供地高潮。　　　　2004年9月复地以2.84亿元获得无锡市惠山新区4块土地的土地使用权后，再次扩充了其在无锡的“势力范围”。2005年3月，复地又成功以人民币7079万元竞得无锡住宅用地 63775.7平方米，将在该地块上兴建一个总建筑面积约40万平方米的大规模住宅社区，项目总投资约人民币10亿元。　　2005年3月，顺驰中国以项目公司股权收购的方式取得了位于无锡惠山新城总用地面积1700亩的地块，不到3个月后，绿地集团即出资8.3亿元，取得其中760亩土地的开发权。　　事实上，走在复地、绿地之前进军无锡的国内实力开发商早有人在，2004年3月25日，万科以19.4813亿元获得无锡滨湖新城2号地块的1443.17亩土地。同日，顺驰以13.74 亿元拿下滨湖新城3号地块，土地面积1100.83亩。　　　（三）、土地消化存在隐忧虽然大量供地，但在接下来很长时间里，土地消化的隐忧不可避免。　　在无锡经济发展房地产“引擎”新阶段，同质化的大量商品房供应可能需要较长时间才能被市场消化，市中心部分楼盘的单价高达七八千元，而多数新城的交通等配套还不齐全。这些规划中的居住新区建设成熟多数要在5年之后。　　开发商在二线城市拿地，往往仅作储备之用，开发周期远不如一线城市有优势。在无锡的几个新区，多数市场表现理想的楼盘销售率也不过略高于50%，其中包括万科、复地等外地优秀开发商开发的楼盘。　　一个明显的悖论是：像无锡这样的二线城市由于自住比例高，城市发展潜力大，土地成本低，受到外地开发商青睐；而同时，缺少足够的投资需求和城市规模限制，巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题。　 2006年宁波市土地市场分析尽管有涨幅三年排名全国第一的资本，宁波的房地产发展并不如人们想象中那么蓬勃，土地供给日趋短缺，导致开发量严重不足。作为占浙江经济总量20％的副省级城市，宁波市的城市化率并不高，在全国乡镇最多的浙江，宁波的建制镇数量排全省第二，城市化的进程使农民从土地上解放出来，并促进了房地产的发展。然而，尽管有着需求的支持，宁波在2004年的新开工面积却仅为283.2万平方米，每年能够开发的土地，还不足以满足原有开发商的需求，而外地企业想要介入宁波市场的可能性更小。巨大的落差中，反映了在土地供应上不可调和的矛盾。宁波是个经济发达的城市，市民住房需求旺盛是市场持续发展的主要原因，然而土地的稀缺已经与之构成了极大的反差。土地是房地产市场发展的根本所在，他主宰了开发商的意志，乃至最后市场产品的结构。 2005年宁波全市办理国有土地使用权转让1.75万宗、面积1.29万亩、成交额69.5亿元，其中住宅用地1.02万宗、面积2435亩、成交额17.23亿元，分别占65%、19%、24.8%；商服用地3960宗、面积1470亩、成交额35.3亿元；工矿仓储用地1331宗、面积8715亩、成交额16.26亿元。同年，宁波市区招标、拍卖、挂牌出让17块土地，共120公顷，平均楼面地价为1608 元/平方米，出让土地的平均容积率达到1.70，较上年平均容积率1.53提高了11.70%，宁波市还出台了有关用地的“新政”，按照“新政”，以后住宅建设用地的绿化率最高不能超过30%，近70%的地块限高达到或超过40米，土地市场呈现三个特点，即节约集约用地明显，江北和东部新城开发加快，地块品质有所提升。在出让的地块中，江北区和东部新城区域的地块面积较大，分别占市本级(包括海曙、江东、江北)土地出让的8.30%和16.60%，其中有标志性意义的江北区宁动地块面积达到9.84公顷，日湖旁边的包家漕3＃地块面积为5.32公顷，东部新城区域的会展区地块面积为19.84公顷。这些地块的推出也反映了东部新城建设和新江北的开发正在由图纸变成现实。今年，“国六条”和国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台之后，宁波市加大了对 “库存”土地的处置力度，增加了商品房供应量。 2006年南京市土地市场分析（一）、土地充足，空间分布不均衡目前南京有存量土地2961公顷，相当于29.6亿平方公里，其中住宅用地达2511公顷，非住宅用地450公顷。在总量当中，江南八区存量的房地产开发用地达到841公顷，其中住宅用地是688公顷。新三区目前的存量土地使2120公顷，其中住宅是1283公顷，非住宅 297公顷。要消化这些存量的压力比较大，需要的时间也比较长。但从目前年度土地供应量看，江南八区基本上每年的年度土地供应量在200到400公顷之间，江宁、浦口、六合新三区变化比较大，用于住宅建设的土地供应2000年是56公顷，01年221公顷，02年956公顷，03年1631公顷，04年112公顷，05年224公顷，供应量不均衡。05年实际成交的613．1公顷出让土地中，住宅用地468．9公顷，非住宅用地144． 2公顷，分别占76．5％和23．5％。从区域来看，江宁区出让面积225．4公顷，占总出让面积的36．8％；城南97．1公顷，占15．9％；仙西83．5公顷，占13．6％。根据对近几年南京房地产市场的对比分析，商品房新开工面积、商品房屋销售面积(完成产权登记面积)、土地开发面积，在2003年、2004年快速增长后，到2005年增幅已回落。2003年、2 004年、2005年商品房屋合同销售面积分别为738万平方米、808万平方米、630万平方米。有关数据表明，前几年南京房地产市场供需比始终在0．6至0．8之间变动，供需矛盾比较突出。在价格水平上，03年之前全市土地价格每年都有上涨，进入04年以后地价上涨逐渐变缓，去年地价水平和04年相比没有大的涨幅，局部地区还有所回落。（二）、06年土地出让适度从紧,市场回暖今年南京政府加大了老城土地的供应，保证普通商品房的土地供应，严格控制高档商品房的开发，计划公开出让650公顷，土地供应总量和05年供应持平，在空间分布上江南八区计划供应的土地总量是430公顷，住宅是344公顷，进一步压缩了对新三区的土地供应。 2006年1月至6月，南京新“地王”无论是占地规模上，还是成交金额上，都呈现出回暖的趋势。今年3月推出的玄武区锁金村9号地块，其实是去年的一幅流标地块，相同的状况和价格，却此一时、彼一时。南京长发房产经过36轮次竞拍，才以6450万元的高价将其收入囊中，楼面地价，达到6359元耳方米。据悉，这块地一街之隔的新世界花园已卖到1200 0元/平方米，且势头很好 4月6日，南京市土地市场因北方光电地块的出现，出现久违的激烈竞争场面，秦淮区北方光电地块历经124轮叫价才尘埃落定，14．95亿的成交价超出起始价6亿多，从而创下了南京土地市场建立以来的最高纪录。香港企业“丰平国际”将其收入囊中。成交单位地价14589元／平方米，理所当然地成为今年南京总价和单价最高的“地王”。在“国六条”刚刚出台的第二天，本地的栖霞建设，还有来自外地的北京首都机场置业、深圳金地、中冶置业就在南京市国土资源局的会议室里角逐韦陀巷地块。经过72轮举牌，中冶置业报出12．9亿元高价，拿下地块。同时韦陀巷也以6905元／平方米的最高价当选楼面地价之最。此外，人居森林当选面积“地王”，南京青龙山生态园林开发有限公司、江苏阳光紫金投资有限公司联合以底价3．5亿拿下该地块。作为人居森林试点工程的首幅出让地块，规划齐全，未来建成一个配套相对完善的旅游度假胜地，并极有可能开发部分森林别墅。虽然土地市场已经进入平稳运行阶段，但今年，南京市国土资源局一改过去坐在家里 “卖”地的状况，变为主动出击，到外地招商，旨在吸引一批有实力的开发商进驻南京，加速市场洗牌。 2006年孝感市土地市场分析成功拍卖最大一宗土地今年9月22日，孝感市通过公开招标、拍卖方式转让了城区162.67亩的最大一宗国有土地，总价值也最昂贵。当天共有4家企业参与竞拍，每亩土地从25万元价格起拍，经过34个回合的激烈争夺，民营企业湖北乾坤房地产公司最终以7564万元的价格成交。通过拍卖方式转让国土，让民营企业参与城市基础设施建设，是孝感市加快城建、主动融入武汉城市圈的一大举措。今年10月，孝感市孝南区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告，孝南区陡岗镇3 00平米住宅用地挂牌，主要情况如下：编号 |土地位置 |土地面积(㎡) |土地用途 |规划指标要求 |出让年限 (年) |竞买保证金 |竞买起始价 |增加幅度 | | | | | |容积率 |建筑密度 |建筑限高 |建筑层数 | | | | | |孝南G(2006) 005 |陡岗镇府前街 |300.36 |住宅（兼少量商业） |4.94 |82% |≤20m |6 |70 |5万 |33万 |0.5 万/次 | | 2006年长沙市土地市场分析（一）、长沙：土地市场形成　　 1992年4月27日，浏阳市敲响了土地使用权拍卖第一槌，也拉开了全省土地使用制度改革的序幕。此后长沙市根据土地市场的实际情况，在1992年、1996年、2002年和2003 年，先后4次集中开展了土地市场清理整顿工作，对全市各开发区(园区)、非法圈占集体土地、土地批租、土地市场管理情况、各类闲置土地以及土地交易中的违法违纪行为进行了全方位的清理。为了进一步整顿土地市场，今后，长沙市将暂停新征集体土地用于商业、旅游，娱乐、商品住宅等各类经营性用地。上述四类经营性用地通过组织存量土地招标拍卖挂牌出让供给。长沙市政府认为，由于经济适用房用地过量在一定程度上冲击了商品住房市场，干扰了长沙市房地产市场的正常发展，政府已采取措施严控经济适用房用地的审批。允许原批经济适用房用地部分通过招标拍卖挂牌出让转为商品住宅或综合开发用地。　　　（二）、正视市场忧患目前，长沙市建设用地增加，存量土地较多，但产业用地布局不合理，土地产出率低，土地资源区位效益不能充分发挥。由于建设用地供应总量过大，产生了一系列严重问题：是造成土地闲置，土地供应主体错位，政府垄断土地一级市场与宏观调控土地市场乏力，加大政府土地储备与房地产金融资产风险。近年来土地供应量偏大，产业与用地布局不合理。根据西方国家的经验，城市建设用地中工业用地占25％～30％，居住、商业用地占50％～60％为合理，而长沙市中心区住宅开发量过大，一些中小型低产低效高耗的企业没有完全搬出，造成土地资源区位效益未充分发挥；新增用地中，工业项目用地仅占14％。土地产出率不高将直接影响长沙市的可持续发展战略。（三）、二季度观望气氛严重，目前市场回暖　今年第二季度，由于宏观调控的后续走势及地方细则尚不明确，新政对土地供应进行了更加严格的规范，闲置土地的处理更加严厉，开发商拿地谨慎，观望气氛浓重，在7月份的土地挂牌出让拍卖活动中，长沙市共推出了15宗土地，但有6宗土地无人报价，未能进入出让拍卖环节。同时，另有1宗土地，竞买人报价低于起始价，按规定未能出让。成交的8宗土地总面积67.48公顷，总成交价达5.4028亿元，溢出起始价652万元。其中位于长沙市雨花区体育新城的2006挂43号地块，以43.39公顷的总面积成为当天出让大会上最大的一宗地块，现场以2.2099亿元拍出。在新政背景下，尤其是城市边缘的地块，受到70 ％中小户型的比例限制的影响可能相对较大，这也是开发商观望或者说是此类土地出让难度相对加大的原因。但在今年10月，中南地区284.46亩土地以16.04亿元成交额被拍下，溢价幅度达86%，其中最大一宗位于捞刀河口南岸的土地竞卖起始价为5.5亿元，最后以10.25亿元成交，溢价4.75亿元，二环线周边单宗最高地价拍出305万元／亩，彰显长沙已成中部投资热土。 2006年成都市土地市场分析　　(一)、2006年上半年土地大头吃香 2006年上半年成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地130宗，共计9082.44亩。其中主城区(五城区和高新区)有40宗，共1385.61亩；其余90宗分布在各郊(区)县，共7696.83亩，约占上半年土地总供应量的85%。 06年上半年主城区土地供应总量为1385.61亩，其中城东区域供应土地10宗共610.63 亩，是上半年土地供应量最多的区域，占到了上半年主城区土地供应总量的44%。而其他 4个区域土地供应较少，供应面积均未超过300亩，其中城中供应量最少，仅有59.67亩，与去年上半年主城区1561.57亩土地供应量相比下降了11%，下降幅度不大，基本与去年同期供应量持平。今年上半年成都市供应土地的平均规模为69.86亩/宗，其中主城区上半年的土地供应平均规模仅为34.64亩/宗，大大低于郊区土地85.52亩/宗的平均规模，郊区地块平均规模较大有利于郊区房地产业的规模化发展和卫星城镇的建设。今年上半年共交易土地78宗，成交面积6075.08亩，平均成交土地规模为77.89亩，总成交金额为843189.66万元，平均土地交易单价为138.79万元/亩。主城区(五城区和高新区)成交土地36宗，成交面积1343.81亩，总成交金额492705.22万元。今年上半年主城区成交土地1343.81亩，根据测算可开发商品房407.86万㎡，其中住宅开发量约284.36万㎡，商业可开发量约123.5万㎡；而郊(区)县由于成交土地较多，共成交土地4731.27亩，虽然建筑密度和容积率都要小于主城区，但可开发住宅和商业物业的面积分别达到了721.43万㎡和208.97万㎡，均高于主城区住宅和商业的可开发量。这部分新增物业将逐渐进入市场，新增物业的大量入市将对整个房地产市场结构带来一定影响。（二）、商住用地占八成上半年月拍卖和挂牌的土地中,商住用地规模越来越大，所占比例也越来越高，可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途，其供应量占上半年土地供应总量的83%。上半年成交的78宗土地中有61宗是商住用地，成交面积5088.53亩，占本月成交土地总面积的83%，其较大的供应量使得其成交面积也相对较多，而67%的成交比率也体现出商住用地在市场上较受欢迎，既可开发住宅又具有配套商业开发能力的商住用地已经成为目前成都土地市场最主要的土地类型。Ø成交价格—4月份土地成交单价每亩超过220万元。　（三）、下半年土地市场预测综合城市规划、区域发展、土地储备，结合成都市2005年上下半年和06年上半年的土地供应面积等多方面因素推测，下半年土地供应量将在上半年的基础上略有上升。从城市规划的角度来看，主城区可供开发的土地很有限，土地供应量的变化主要来自于郊(区 )县的增减，但随着主城区旧城改造速度的加快，在于一定程度上也会对土地的供应量产生影响。从消化土地存量上看，上半年土地供应量达到了9082.44亩，相比去年同期多出了约2000亩，势必会对下半年的土地供应带来一定的影响。由此可知，今年下半年土地供应量相比上半年会有小幅度上升，但幅度将低于去年，面积约为9100亩。　　综合05年上下半年和06年上半年的土地成交情况和土地供应走势以及成交比率的情况，结合主城区土地和郊(区)县土地不同的成交比率进行预测，今年下半年成都土地成交量将比上半年有略微的上升，土地成交量大约在6100亩左右。 2006年贵阳市土地市场分析今年2月起，贵阳市开始全面实行经营性土地招标拍卖挂牌出让制度。五年以来，贵阳全市共出让国有土地使用权1416宗。2006年，贵阳市还将深入推进土地资源的市场化配置，经营性土地则一律实行招标拍卖出让制度。近年来,贵阳市严格按照法律法规规定的性质、用途和方式出让土地，2001年—2005年全市共出让国有土地使用权1416宗，其中招标、拍卖、挂牌出让301宗，收取土地出让金1 8.44亿元，收取土地收益金2263万元。市国土资源局于2006年2月24日至2006年3月10日在贵阳市土地交易中心举行了国有土地使用权挂牌出让活动。此次挂牌采取填单报价方式竞价，价高者为竞得人，按生地方式出让，成交价款仅含土地出让金,由竞得人自行负责征地拆迁安置补偿。中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可参加挂牌竞买，可独立竞买，也可联合竞买。 2006年昆明市土地市场分析（一）、土地市场发展特殊昆明房地产市场有其不同于全国市场的特殊轨迹。1993- 2005年，昆明的GDP经济发展虽然只走过了一个大周期，但是房地产市场却经历了两个震荡周期。2005年再次进入一个新的拐点。昆明的土地市场正处于新旧交替的重要转折期。招拍挂土地与两次8.31大限清理出来并且可以完善手续的土地并存，储备土地、出让土地、建设用地三者之间的模糊地带较多。这给土地市场的分析与预测带来极大的难度。尽管如此，未来两年昆明的土地供应仍然非常富裕。（二）、存在诸多遗留问题　　 2006年，昆明土地市场新增招拍挂土地供应量预计不超过5000亩，但是可用于房地产开发的土地供应潜量将超过10000亩。自去年8.31大限后，土地存在诸多不确定性,成本增加，昆明市共清理出历史遗留问题土地８０００多宗，共计７１５００亩，其中的官渡区和西山区占了很大一部分．两个区共清理出历史遗留问题土地７２００多宗，共计５８０００亩．这些土地包括从１９７８年到２００４年２６年期间所有的历史遗留问题土地。　昆明的历史遗留问题土地可以追溯到２６年前的１９７８年，从１９７８年到２００４年的２６年期间，昆明市的历史遗留问题土地达到了７万多亩．昆明的改革开放刚开始以及以后的一段很长的时间，象其他国内的一些城市一样，昆明的经济发展保持了大干快上的特色，很多城市里的人办起了乡镇企业，占用了大量的土地资源．一场声势浩大的土地整风运动之后，昆明市政府用了约３０个版面，在当地媒体上一一公布了整顿结果：昆明市共清理出历史遗留问题土地８０００多宗，共计７１５００亩，其中的官渡区和西山区占了很大一部分．两个区共清理出历史遗留问题土地７２００多宗，共计５８０００亩．这些土地包括从１９７８年到２００４年２６年期间所有的历史遗留问题土地．其中大部分都是工业用地，按照政策要求，是按照土地原来的用途完善用地手续．由于昆明房地产业发展较晚，所以其中原来用作房地产开发的土地也很少，大约占到总数的７％，在５０００亩左右． 2006年海口市土地市场分析（一）、土地交易价格上涨海口市随着国民经济的飞速发展，城市规模的迅速扩大。而由于海口市土地资源开发的外延性，使得土地资源面临严重的短缺局面。从现有的行政用地范围而言，可供使用的发展用地严重匮乏，造成这种状况的原因由于海口市崛起是由外向型特征所决定的，是以土地全境式开发为前提的，表现出极高的外延性。另外，土地一直作为城市规划保护与控制的主要目标，但由于行政区划管理体制的缺陷，长期以来对于建立在功能分区和容量控制基础上的土地利用的综合成果明显受到制约，造成建设用地布局、配置不合理，集中、规模开发效益差，有些地方还甚至出现了一系列“炒地”行为，影响到城市的可持续发展。 2005年，海口市土地价格市场上涨10%，从各类土地交易价格的变动情况看，涨幅最大的是商业、旅游、娱乐用地，其次是居住用地、再次是工业仓储用地。据分析导致海口市土地交易价格大幅上涨的主要原因有两方面：一是7月25日，海口市政府颁布实施的《新海口城镇基准地价》，重新调整执行新海口基准地价，从而导致土地价格的大幅上涨；二是自2004年“8.31”土地大限后，土地的交易方式发生了变化，主要由政府审批、协议出让转变为公开投标拍卖，土地交易方式的改变以及市场供求关系的变化，刺激了土地价格的上升，加上土地本身稀缺性和不可再生性，决定了今后较长时期内土地价格仍然保持继续上涨的态势。（二）、受到国家新政影响今年6月，位于海口市滨海西路南侧、长怡路东侧，面积为７５６６７．８９平方米（合１１３．５０亩）的住宅用地挂牌出让，挂牌起始价仅为每平方米８８８元人民币（合５９２００９元每亩），共有5方参与今日的角逐。该宗土地位于西海岸观海台南侧，与西海岸带状公园仅一路之隔，与西秀海滩、假日海滩、美视高尔夫球场等景观资源邻接，直接面对一线海景资源，环境优美，为西海岸范围内稀缺的一线海景土地资源，被许多业内人士看好，被称为“亲海的绝版土地”。而随着未来海口市行政中心的西迁，以及澄迈划入海口，这块地将有极大的升值潜力。当初美丽沙挂牌出让时有很大一部分在海中，尚未被填平，但是美丽沙每亩地拍出了５４．６６万元，当时被称之为“天价”。如一记惊雷在人们心头震响，也向人们传递了一个信号：海口的土地值钱了！本次挂牌出让的这块地在交通、地理环境等方面都要优越于美丽沙，因此海口市土地交易所和土地储备整理中心对本宗土地的拍卖充满信心，但预感着国家将会有新的政策对土地进行调控，而海南上个世纪９０年代的房产泡沫留下的“半拉子”还让政府工作人员心有余悸，因此，这块土地的价格被重新调整为８０万元／亩，并且根据其地理优势和升值潜力，认为８０万元／亩将物有所值。从１５０万元／亩到８０万元／亩，再到确定下来的５９万元／亩，这还与“国十五条”的出台以及银行提高二次置房的首付有关。海口的房地产７０％外销岛外，而这批岛外人士几乎均为二次置房，但银监会出台政策要对购置两套以上的房产提高首付，以及“购房不足５年转手全额征缴营业税”，因此对岛外市场将有一定的影响。另外，土地拍卖时又处于“９０平方米”、“７０％的小户型”的敏感时期，因此本宗土地拍卖的时机可以用“机不逢时”来概括。海口有４万多亩的储备土地，分布在市中心的并不多，经营性用地也不多，其他项目用地占有较大的比重。今年规划的挂牌出让的房地产项目用地小于１０００亩。 2006年南宁市土地市场分析（一）、土地经营成绩出色今年10月，南宁市第十期2宗国有土地使用权挂牌出让成绩喜人，土地成交总额达到２．611亿元，其中，位于星光大道的GC2006- 08地块，起始价是每亩267万元，经过8家竞买人一番激烈竞价，最后以每亩518万元的价格成交，再一次显示了南宁市江南片区良好的开发前景。今年截至10月，南宁市共拍卖、挂牌出让经营性用地2919亩，总成交额40.18亿元。南宁市现行的土地利用总体规划于1999年9月28日经国务院正式批准实施。规划的区域为当时南宁市所辖的两县一郊五城区，土地总面积9855平方公里。规划以1996年为基期年，2010年为目标年，并展望到2030年。 2006年南宁市土地供应主要集中在高新区和中国—东盟国际商务区，预计今年土地供应量有1500亩至2000亩。南宁市土地交易中心钟军安表示，南宁市2006年的土地供应将继续按照有序合理平稳供应的原则进行。　　和去年相比，今年土地放量比去年要多600亩左右，多出的区域地块将集中在中国— 东盟国际商务区。今年的地块相较去年面积较大，成交价格也比较高，一般每块地块为 50亩左右的土地，那么，每块土地的成交价格基本上都在1.5亿至1.8亿元之间。　　从土地的需求方面来看，南宁市房地产市场为房地产商所看好。从现在推出地块的报名情况来看，每次招标拍卖挂牌都有十多家房地产商报名。尤其是外地房地产商更加关注南宁，北京万通与河南建业联合开发中国—东盟国际商务区的地块。今年房产新政实施后，南宁市首宗土地使用权出让于７月４日成功挂牌，广西金源置业集团有限公司以每亩单价５８．１万元、总价９８８４万元的价格揽于怀中。这块地位于南宁市秀厢大道北侧，面积１９１亩，其中公开出让经营性用地面积１７０亩，划拨配套小学教育用地２１亩。受让人当场与兴宁区政府签订了协议书，并将在７天内汇出１０００万元人民币到指定银行账户，作为配套小学建设资金。由于这是房产新政实施后南宁市第一宗出让的土地，因而备受业内关注。这宗土地的成功出让，至少可以说明，“９０平方米的户型占７０％”及２．０容积率的新政对于南宁的房产开发企业在“拿地”方面影响不算太大。（二）、二季度土地出让情况 2006年7月，南宁市国有土地资源局对GC2006- 13地块的国有土地使用权进行挂牌公开出让，地块实际用地面积3188.21平方米（折合4 .782亩），土地批准用途为城镇单一住宅、商业、其他商服（办公）。规定容积率≤6.8 9，建筑密度≤39.8％，绿地率≥21.6％；城镇单一住宅、商业、其他商服（办公）用途建筑面积占总建筑面积的比例分别为80％、10％、10％。挂牌起始价为人民币298万元/亩，竞买保证金为人民币200万元。 2006年8月，广西南宁市2006年第六期国有土地使用权公开拍卖，其指标为：地块编号:PC2006-09 ；地块位置: 新竹路中段北侧；宗地号：0406023；出让用地面积：6442.02平方米(折合9.663亩) ；土地批准用途：城镇单一住宅；使用年限：70年；容积率≤3.0；建筑密度≤百分之27；绿地率≥百分之30；起拍价（人民币）：181万元/亩；竞买保证金（人民币）100万元。地块编号:PC2006-10 ；地块位置: 石柱岭一路3号；宗地号：0509180；出让用地面积：41955.60平方米(折合62.933亩) ；土地批准用途：城镇单一住宅、商业；使用年限：住宅：70年；商业40年；容积率≤2 .0；建筑密度≤百分之28；绿地率≥百分之30；起拍价（人民币）：75万元/亩；竞买保证金（人民币）100万元。地块编号:PC2006-11 ；地块位置: 星光大道；宗地号：0509166；出让用地面积：29563.72平方米(折合44.346亩) ；土地批准用途：城镇单一住宅、商业；使用年限：住宅：70年；商业40年；容积率≤3 .0；建筑密度≤百分之28；绿地率≥百分之30；起拍价（人民币）：96万元/亩；竞买保证金（人民币）100万元。 2006年惠州市土地市场分析　　（一）、2005年土地市场总体发展概况　　惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的1／3、广州的l／2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。　　从2005年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。　　2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为117258万元。其中，成交总价最高的是GJB2005- 2号地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005- 1号地块，为3086元/平方米。挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4 124万元。其中，成交总价最高的是GHH2005- 7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005- 4号地块，为930元/平方米。以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。　　2005年出让和转让的土地中，商住用地所占的比例最大，有七成多，达到227.31万平方米。可见，惠州市政府在出让和转让土地的过程中，注重商业项目对住宅的配套，同时，这也反映了土地市场的需求状况。其他一些用地，诸如工业用地或公共用地所占的份额是最少的，仅有1%。 [pic] （二）、2006年9-10月土地出让情况挂牌编号GHH2006- 3，该地块位于仲恺高新区28号小区内，该地块南面临平南三号路、西面为空地、东面临滨河西路、北面为空地。出让土地使用权面积为20658M2,土地用途为住宅用地,土地使用年限为70年。挂牌编号GHH2006- 4，该地块位于仲恺高新区28号小区，该地块南面为空地、西面为工业厂房、东面临滨河西路、北面临仲恺大道。出让土地使用权面积为20093M2，土地用途为住宅用地,土地使用年限为70年。挂牌编号GHH2006- 5，该地块位于仲恺高新区22号小区内，该地块东面为消防局用地，西面为规划商服用地，南面为市自来水总公司用地，北面临18米规划道路。出让土地使用权面积为9819M2,土地用途为住宅用地,土地使用年限为70年。挂牌编号GJB2006- 4，该地块位于惠州市江北16号小区，即市行政中心右旁。东南侧为大隆大厦，东北侧为文华路，西北侧为江北办事处。出让土地使用权面积为4125 M2,土地用途为商服用地, 容积率≤4.67,建筑密度≤28%,建筑层数≤17层，总建筑面积为19983 M2，土地使用年限为40年。挂牌编号GSK2006- 7，位于惠州市大湖溪，东侧为住宅用地，南侧为15M宽规划鹿江游览路，西侧为空旷地，北侧为35M宽规划机场路。出让土地使用权面积为55187 M2（计算指标用地面积为58056M2），其中配套公共绿地面积为3149M2,土地用途为商业及住宅用地, 容积率≤2.0,建筑密度≤30%,建筑限高≤23M，总建筑面积≤116100M2（其中住宅用地≤1131 00M2、商业用地≤3000M2），绿地率≥30%，土地使用年限为住宅70年、商业40年。挂牌出让土地位于规划环城南路北面。东至规划32米大道，南至规划环城南路，西至广汕路，北至盟兴大酒店用地。土地使用权面积180566.04平方米。土地开发程度宗地红线外五通，宗地红线内场地平整。土地用途为住宅，土地使用年限70年。 2006年东莞市土地市场分析（一）、土地市场常年利好　1992年- 2002年间，东莞共出让土地总量高达2100万平方米。从2003年开始，东莞市政府就吸引实力雄厚的外来大开发商进入东莞房地产市场，并将此举作为运营城市土地的战略目标之一。过去由于市场竞争不充分，土地交易较多是中小型地块，东莞房地产开发项目几乎都是本地开发商在做。为加快东莞房地产市场的开放，给外地大开发商抢滩入市提供商机，进一步提高东莞房地产业的整体素质，加快开发步伐，市政府提出对市内土地实行“统一规划、成片开发”，出售的地块趋向大型化、优质化，交易门槛也随之提高。在2004年的宏观调控局面下，东莞房地产市场交易集中为挂牌转让方式，继续呈现稳定、快速的发展局面，房地产开发规模、市场销售继续保持高速增长势头。2005年，东莞继续高歌，南城区、东城区出现了较大土地供应量。（二）、今年土地市场交易活跃今年7- 8月，经过新政后一段时间的土地交易低迷期后，政府于推出11幅商住地块，总用地面积 42万平方米，这是国家新政实施后，东莞首次大规模卖地。从市场交易情况看，下半年土地交易成功率较高，地价成交均价比上半年成交价有大幅提高，东莞土地交易逐渐回暖复苏。 2006年8月东莞市共通过土地拍卖、土地挂牌出让、土地挂牌交易等方式成功出让土地18宗，共计出让土地496946㎡，总成交金额143051万元，平均土地成交单价2879元／㎡。就成交单价而言，东莞上半年平均土地成交单价为1261元／㎡，8月则达到2879元／㎡，地价提升幅度较大。而在成功拍卖两块土地后，东莞土地交易中心还将在近期推出两个地块挂牌出让。从地供应的区域分布上看，近期国土局推出供应的地块比较分散，大多用地集中在镇区，具体来源各有不同，包括国家新增建设用地，政府收回的闲置土地，旧城改造土地以及政府原始储备土地等。所有出让土地，用途均为商住用地，且出让年限大多在70 年。厚街、虎门、寮步、石排各镇均有5万平方米左右土地出让。大朗镇将出让一幅用地面积高达91780平方米的土地，该地块将建成容积率大于等于2.0的商住房。另一幅大型商住地位于大岭山镇，用地面积近10万平方米。此次推出的地块中，位于城区的仅两幅，分别市东城区东莞大道东侧地块和莞城区东平街位置地块，分别为26674平方米和2478平方米。附：近期东莞土地交易情况 [pic] 2006年顺德市土地市场分析 (一)去年土地交易热 2005年末,在顺德区土地交易中心拍卖大厅举行的年度第四次拍卖会上，11块挂牌出让的地块有9块成交，总成交面积534338平方米，总成交金额54063 . 8万元。其中两幅土地出让单价分别达2 . 85亿元和1 . 01亿元。那次拍卖会人气超旺,能容纳100多人的现场拍卖大厅座无虚席，旁边还有近50 人的站位人士.拍卖地块最激烈的一块“大良环市南路33~2号之一、之二地块，惹来共10 家竞买单位，起拍价1300万元经过8轮争持后，以1700万元价格成交，单幅地价达每平方米4529元。11块出让的土地成交9块，其中4块出现2个竞买人（或以上），按规定进行现场竞价，气氛热烈。分布顺德区各镇的出让土地全面开花，计有大良2块、容桂2块、勒流2块、杏坛2块、陈村1块。各镇(街)推出地块均告成交。 (二)今年吸引地产巨头今年年初,万科地产一举斩获顺德新城区德胜路南F02地块和德胜路北C05两大地块，成功进驻顺德市场。该项目也成为万科佛山战略的第二个项目。为推动顺德新城区的发展，顺德政府相关部门提高了这两大地块的“开发门槛”：要求中华人民共和国建设部颁发的一级房地产开发资质；注册资金不少于５亿元人民币；中华人民共和国境内银行或分支机构开具的不少于４亿元人民币的资金证明；2002年、2003 年、2004年在广东省内开发楼盘的竣工建筑面积不低于90万平方米，在佛山市内开发楼盘的竣工建筑面积不低于10万平方米。如此高要求的“开发门槛”不仅为万科的竞拍减轻了不少障碍。万科看好顺德新城区未来的发展前景，其也成为继去年6月份，中国保利集团公司注资与顺德嘉信置业有限公司合作组建“保利嘉信置业发展有限公司”挺进顺德新城区后，进驻顺德新城区的又一著名地产公司。顺德新城区经过几年的建设和发展，各项基础设施逐渐成熟。作为顺德新城市中心，其显示出优越的居住和发展态势。而顺德新城区仅嘉信城市花园一家占据市场大半江山，随着嘉信城市花园三期的开放完成，市场将趋向空白。这些都坚定了万科进驻顺德新城区的信心。一些顺德的发展商在采访中对万科的进驻表示欢迎，他们认为如万科等著名地产商的进驻，将推动顺德楼市的新一轮发展。 2006年中山市土地市场分析 2006年1月中山市西区进行的土地拍卖会上，中山市神湾镇祥明二街9号、11号、13号、15号、17号及祥明二街四幢，整体拍卖，建筑面积约2820.45平方米，土地面积约991 .66平方米，参考价201.5万元，保证金30万元。 2006年4月中山市土地使用权挂牌出让中，对编号为G06-06- 0042的29块土地使用权进行公开挂牌出让.地块于中山市阜沙镇阜南大道,用地面积由43 5至986.9平方米不等,用途商业住宅,出让年限七十年,土地现状已平整,竞投最低价为人民币228374元至518120元,竞投保证金5万元/块。 2006年佛山市土地市场分析（一）、佛山下半年土地市场再度活跃今年上半年佛山楼价特别是中心区域楼价仍然高居不下，佛山楼市结构失衡仍然存在，这表明佛山土地的供应仍然不足。６０００亩的用地指标，其中禅城为１０５０亩、中心组团新城区为７５０亩、南海为１５００亩，也就是说，中心组团的用地指标将占全市指标的五成左右，佛山土地供应量将集中在中心组团。据有关人士透露，下半年中心区域的土地供应将会在禅城城东南、中心组团新城区、南海桂城东区以及一环沿线镇街。中心区域土地按３０００亩计，折合２００万平方米，若平均容积率为２．０，则这些土地可供应建筑面积为４００万平方米的商品房。禅、桂区域每年商品房消化量约为１４０万平方米，加上周边区域估计消化量在２００万平方米左右，即今年佛山中心区域推出的土地量可够未来两年消化。　　今年下半年推出的地块，最快要到明年下半年甚至年底才可有货面市，因此，今年下半年至明年上半年仍然是一个相对平衡的时期，对现在在售楼盘来说还是一个热销的时期，因此不少在建楼盘已加速楼盘的工程进度，加快楼盘的开发周期，抢占更有利的市场先机，“走”才是上上之策。　　今年7月，佛山市南海区罗村街二块国有土地使用权在佛山市南海区土地交易中心公开挂牌拍卖土地：宗地一：交易编号2006- G0149，地块位于南海区罗村街道办事处乐安开发区（土名）“顺利围”，土地面积5937. 3㎡，用途：工业用地，使用年限至2054年12月29日止。转让底价人民币712.48万元，履约保证金人民币71万元。宗地二：交易编号2006- G0150，地块位于南海区罗村镇联星管理区富心村，土地面积6198.12㎡，用途：城镇混合住宅用地，使用年限至2068年10月22日止。转让底价人民币743.77万元，履约保证金人民币74万元。　　土地供应的加大，对于缓解中心组团内楼市产品结构失衡有较大的促进作用。今年佛山中心城区推出的新盘虽然不少，但主要还是以中高档楼盘为主，主力户型总价普遍超５０万元，这对于佛山高收入的白领阶层来说，压力都非常大，更不必说是普通白领。业内人士早已提出，对于一个中等规模城市，５０万元一套为主的楼市绝对不是一个很健康的楼市，佛山楼市需要更多３０万元－４０万元的主力商品房。佛山中心城区规模的扩展，土地供应的加大及土地供应范围的扩展，有利于抑制地价的过快上涨，有利于发展商开发适合普罗大众的中等价位楼盘，如在中心组团新城区、一环沿线等区域都可开发中等价位楼盘。（二）、中开发商看好市场珠三角城市的土地市场从来都不寂寞。9月15日，这天在佛山同一场土地拍卖中，中海和金地打败众多竞争对手，分别拍得06A和06B地块使用权，价格分别为7.83亿元和7.51亿元，两幅地的楼面地价双双打破佛山土地交易纪录。中海也因此再次登顶佛山新地王，上一次是在2004年10月以6.91亿元拿下南海千灯湖地块。所有的卖地结果无一例外价格都上涨了，地价比此前都上涨了二成。而且几乎全是上市公司、房产知名大品牌不惜代价拿地。这其中包括了凯德置地、香港新世界等巨头。至今，佛山中心城区已聚焦了中海地产、上海三盛、万科、龙光、雅居乐等外地大品牌发展商。在很多发展商看来，佛山的土地价值到了需要被重新定义的时候。目前佛山房地产市场最火爆的区域是禅城区、南海桂城、大沥与黄岐。金地对此次进驻佛山信心十足，在将佛山06B地块收入囊中后，认为此次拿地并不盲目，成交价在预料之中。在9月15日的佛山拍卖会上，金地股份有限公司以7.51亿元的价格竞买获得佛山市禅城区一块居民用地使用权。此举标志着金地正式进入了从未进入过的佛山市场。在9月15日的拍卖会上，与金地“同场竞技”的还有中海地产。后者以人民币7.83亿元拿下了位于佛山市禅城区文华路东侧、魁奇路北侧的一地块，该地占地面积为11.7173万平方米，为商住用地。中海对佛山市场同样看好。佛山行政区划进行调整的2002年年底，是佛山土地价值和房地产市场的转折点。2003年起佛山楼市出现了爆发性增长。佛山土地的潜力被越来越多的房地产巨头青睐。外地投资者如万科、中海、恒大、雅居乐等已成功在佛山获得大量土地储备，就连一向以广州为重点市场的碧桂园集团也开始将目光转向高明、南海等市场。无论是开盘数量还是楼价定位，佛山的黄岐、盐步区域楼市都已成为广州新城区的延伸板块，广佛圈已经悄然形成。 2006年珠海市土地市场分析前几年，珠海市进行了城中村改造，清理整顿土地市场，通过大办大学园区和科技工业园，使得珠海的城市品位大大提高，城市的吸引力也大大提高，给珠海的房地产业带来非常美好的前景。这也充分证明珠海的第二产业在近几年得到了长足的发展，已经到了带动包括房地产在内的第三产业发展的良好时期。而珠海良好的城市环境和居住环境，也极大地促进了珠海房地产的发展，从而激活了珠海的土地公开出让市场。 2004年，珠海土地市场波澜壮阔，在前所未有的红火的同时又表现得非常稳健。200 4年10月22日，号称珠海“地王”的“珠国土储2004- 02”地块以楼面地价每平方米890元起拍价开拍，经过激烈的竞拍，最后华发以楼面地价每平方米1590元的价格一举夺得该地块的开发使用权，总地价达12.8亿元。单幅地价如此高价，在国内也比较少见，业内专家认为，这显示出珠海房地产的蓬勃发展潜力。　 2005年，珠海市土地公开出让形势非常好，通过公开拍卖的方式，共出让国有土地使用权60多万平方米，给政府财政带来16个多亿的收入，土地使用权的出让面积是2004年的 6倍，土地收益则是去年的6.5倍，取得了实行土地公开出让以来最好的成绩。进入２００６年以来，我国房地产市场依然保持高速发展态势，但在社会普遍对房价的疑虑氛围中，新的形势使得全国土地市场竞争更为激烈，各地宣传推介土地的手段也越来越多样了，５月在２００６中国深圳（春季）房地产交易会·城市土地展上，珠海市土地首次出击，开创了珠海待出让土地异地展示推介的先河，携６宗价值地块投资范围涉及旅游、地产、商业等多个行业，受到全国各地开发商和投资商的热烈追捧。在众多对珠海充满兴趣的开发商中，不少是全国闻名的房地产开发企业以及港、澳、台乃至国外的投资机构，他们是万科地产、金地集团、深圳中海地产、华润、上海华达集团、香港和记黄埔、广州粤海地产、深圳深业集团、台湾德利科技、重庆中安房地产、东莞建设房地产、广州珠江地产、深圳建设集团、腾邦－国际物流、华隆集团等。这次集中展示的６块地中，既有单幅占地达５４万多平方米的巨大地块，也有十几万平方米的中型地块，还有几万平方米的小地块，可以说是各有千秋，潜力无穷。可以满足不同开发商的不同需求。尤其令人瞩目的是，这次集中展示了十几万平方米的东澳岛用地，给有意开发我市海岛旅游资源的开发商提供了很好的商机。　　这六块地分别是：珠国土储２００５－１３（用地位置：南屏珠海大道北、南湾大道东、前山河南侧、华发新城以西，４３．８万平方米）；珠海情侣北路银坑片区大浪湾地块（用地面积约５４万平方米）；珠国土储２００５－１２（用地位置：金湾区机场东路西侧，用地面积１７７２７８．６平方米）人民东路南侧地块（用地位置：人民东路南、湖湾路西北侧面积１１４６４．８８平方米）；珠海保税区跨境工业区地块（珠海保税区跨境工业区Ｃ３４，用地面积３５５８５．４４平方米）；东澳岛地块（共分５块地，总面积约１７万平方米）。 2006年厦门市土地市场分析（一）、土地市场的豪门盛宴 2006年2.8—4.8土地拍卖会是厦门土地市场难得一见的豪门盛宴，是本土开发商们资本与实力比拼的竞技场。双百万、集中化、创天价、刷纪录，是对本次拍卖会最好的阐释。原为淡季的2－4月份，却因拍卖会打破了厦门土地市场的所有平静。2月新春首场土地拍卖会，8幅地块全部成功拍出。其中，岛内3块、岛外5块，本次土地供应量超过37万平方米，建筑面积超过96万平方米，成交总额达19.37亿元人民币。4月8日土地拍卖会推出8 幅地块，土地供应量超过57万平方米，建筑面积超过128万平方米。7块土地成功拍出，其中岛内4块、岛外3块，累计拍得39.75亿元人民币，06年初两次土地拍卖金额合计59. 12亿元。 2006年2月8日土地成交信息一览表地块编号 |占地面积 |建筑面积 |容积率 |底价 |成交价 |楼面底价 |成交楼面价 |中标公司 |土地用途 |土地位置 | |2006G02 |14353.450 |72054.32 |5.02 |1.7亿 |1.7亿 |2359 |2359 |厦门天地开发建设公司 |酒店、商业、办公 |江头台湾街东侧、明发豪庭北侧 | |2006G03 |60018.000 |60018.00 |1.00 |1.2亿 |1.2亿 |2000 |2000 |厦门禹洲房地产开发有限公司 |酒店 |环岛东路以南、湖里大道以东 | |H2006G01 |70793.328 |198221.32 |2.80 |2.59亿 |3.76亿 |1306 |1896 |厦门禹洲房地产开发有限公司 |居住、商业 |海沧区兴港路西侧 | |H2006G02 |91933.620 |316251.65 |3.44 |6.32亿 |7.55亿 |1998 |2387 |厦门海晟房地产开发有限公司 |居住、商业、教育 |海沧区海沧大桥西南侧、海沧大道西侧 | |J2006G01 |14517.962 |75493.40 |5.20 |0.9亿 |1.36亿 |1192 |1800 |厦门市杏林建设开发公司 |居住 |集美銮浦路南、劳动力大厦西、集美工商局北 | |T2006G01 |58643.679 |123151.73 |2.10 |1.95亿 |1.95亿 |1583 |1583 |厦门航空房地产开发有限公司 |居住、商业 |同安区凤山路以南、岳东路以西、碧溪路以北 | |T2006G02 |58612.630 |117225.26 |2.00 |1.55亿 |1.55亿 |1322 |1322 |厦门振华投资发展有限公司 |居住、商业、教育 |同安区凤山路以南、岳东路以西、碧溪路以北 | |2006P02 |2501.830 |1000.73 |0.40 |800 |3000万 | | |王申国 |加油加气站 |环岛路西侧、五缘湾片区东部 | |合计 |371374.5 |963416.41 | |16.29 |19.37 | | | | | | | 2006年4月8日土地成交信息一览表地块编号 |占地面积 |建筑面积 |容积率 |底价 |成交价 |楼面底价 |成交楼面价 |中标公司 |土地用途 |土地位置 | |2006G01 |A1 65640.76 |164102 |2.5 |11亿 |12.3亿 |3828 |4280 |厦门港务控股有限公司 |办公、居住 (酒店式公寓)、商业 |疏港路西侧，东渡冷冻厂南侧，裕成大厦北侧 | | |A2 7308.16 |23386 |3.2 | | | | | |居住（酒店式公寓） | | | |A3 16071.39 |49821 |3.1 | | | | | |居住 | | | |A4 13901.71 |50046 |3.6 | | | | | |酒店 | | |2006G04 |112327.83 |227750 |2.028 |10亿 |10亿 |4390 |4390 |联发集团有限公司与厦门建发股份有限公司 |居住、商业、教育（幼儿园） |环岛路南侧，安岭路西侧 | |2006G05 |88687.73 |180450 |2.035 |8.1亿 | |4488 | |没有企业参与投标 |居住、商业 |环岛路南侧，枋钟路东侧 | |2006G07 |22725 |50450 |2.22 |1亿 |2.04亿 |1982 |4043 |柯希平（个人） |办公、商业 |环岛路以西、软件园以北、塔埔小区安置房以东 | |H2006G03 |133300.102 |394568 |2.96 |9.1亿 |9.1亿 |2306 |2306 |海投房地产有限公司 |居住、商业、教育（幼儿园） |海沧区兴港路东侧、滨湖南路北侧 | |H2006G04 |12306.139 |18459 |1.5 |1850万 |2800万 |1002 |1516 |厦门富川投资有限公司 |酒店 |海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧 | |H2006G05 |75873.371 |75873.371 |1.0 |1.75亿 |2.33亿 |2306 |3070 |海投房地产有限公司 |商业 |海沧区滨湖北路东侧、滨湖南路北侧 | |2006P01 |25938.285 |51877 |2.0 |2亿 |3.7亿 |3855 |7132 |源昌房地产开发有限公司 |居住、商业、教育（幼儿园） |湖滨东路与湖滨南路交叉口东北侧 | |合计 |574080.5 |1286782 | |43.135亿 |39.75亿 | | | | | | | 厦门在今年初两次集中推出16幅土地，成交宗地15幅，拍卖金额合计59.12亿元。同比05年厦门全年成交宗地35幅，成交总土地面积190.4万平方米，总建筑面积296.5万平方米，总成交金额61.5亿元。也就是说，两次拍卖金额已接近去年全年成交总额。其中 4.8拍卖会总共推出8幅土地，且多属于占地面积较大、地理位置优越的优质地块，总建筑面积超过128万平方米，是厦门历史上出让土地建筑面积规模最大的一次。4月8日8幅地块成交7幅，总成交额达39.75亿元，创历史土地单次出让成交金额最高峰。说明在当前国家对土地控制越来越严格的政策影响下，开发商们的拿地积极性也日益高涨。 2005年厦门市全年推出土地35幅，成交总土地面积190.4万平方米，总建筑面积296.5万平方米，总成交金额61.5亿元。由此推算，厦门市目前的土地出让单价已经由去年的每亩215万元增长至每亩420万元，地价呈现翻倍增长的趋势。土地价格虽涨，但平均容积率也由1.55提高到2.4，相比于去年平均每平方米2074元的楼面地价，这15个项目的平均楼面地价为2627元/平方米。推出地块大盘化明显，土地出让总价水涨船高。 2.8—4.8拍卖会15宗成交地块中，有13宗土地成交总价在1亿元以上，占成交地块总量的 86%，其中8宗土地成交总价在2亿元以上，占成交地块总量的53%，更有两宗土地成交总价史无前例的突破10亿元大关。而2005年35宗成交地块中，全年只有18宗土地成交总价在1亿元以上，占成交地块总量的51%。而2004年成交总价超过1亿元的仅有4宗地块。显然当前厦门的土地市场拿地门槛越来越高，对开发商的资金要求也就越来越高。 4月，由源昌集团以7100元/平方米的楼面地价拍得原帆布厂地块2006P01，一举刷新国贸拍得五缘湾片区2005G19地块5468元/平方米的楼面地价记录，让众多业内人士大跌眼镜。而去年12月8日同样由源昌集团拍得的原特房嘉园地块，以4238元/平方米的楼面地价大幅提升了片区的地价水平。这是否意味着开发商希望通过楼面地价的再破记录，从而带动厦门整体房价的上涨，为其原有的储备开发土地提供升值空间。屡创新高的楼面地价将对本已居高不下的岛内房价走势产生一定影响，短期内，价格上涨的可能性依然较大，但中长期内，能否经受市场的进一步考验，我们拭目以待。竞价现场群雄逐鹿，叫价此起彼伏，竞争场面异常火爆。如在H2006G01地块的拍卖过程中，共进行了35回合的激烈角逐，最终被厦门禹洲集团以3.76亿元收入囊中，且摘牌价比起叫价高出1.17亿元。2.8—4.8拍卖会15宗成交地块中，有9宗土地成交价超底价，占成交地块总量的60%。成交价超底价比例最高的是2006P02加油站地块，超底价比例达27 5%，又一次刷新了历史纪录，且吸引了多达11家的竞买人，甚至包括外籍人士均参与了该宗地块的竞拍，充分体现出此类项目的市场关注度。厦门不仅在3月7日举办了土地推介会，更是首次走出城门到北京进行土地推介，这也是厦门土地出让市场化趋于成熟的一个标志。4.8拍卖会也显的格外引人注目，之前有不少外地开发商对此次推出地块表示兴趣，但因厦门房价不低，而此次各地块起拍价较高，作为第一次参与竞拍的外地开发商会相应谨慎。再加上此前出炉的《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告Ｎo.４》中指出，目前房地产价格过高、偏离应有水平最严重的５个城市依次为：深圳、杭州、上海、北京、厦门，这一结果让不少外地开发商有所动摇。但总的来说也起到了良好的效果，4月8日共推出8幅地块成交7幅，均落入本地开发商及个人手中。总成交额达到39.75亿元，基本实现预期目标。厦门由海岛型城市向海湾型城市的发展进程，决定了房地产市场重心由岛内向岛外转移的过程。2.8—4.8土地拍卖会岛外土地出让的占地面积达51.6万平方米，占拍卖会全部占地面积的55%，其中海沧土地出让的占地面积达38.4万平方米，占岛外全部占地面积的7 4.5%。岛外总建筑面积达131.9万平方米，占到拍卖会全部建筑面积的59%，其中海沧土地出让的总建筑面积达100.3万平方米，占岛外全部建筑面积的76%。岛外成交总金额达 27.88亿元，占据拍卖会全部金额的47%，其中海沧土地出让的成交总金额达23.02亿元，占岛外全部金额的82.5%。同比于2005年全年岛外土地出让占地面积59.4万平方米，总建筑面积129.6万平方米，成交金额12.99亿元。岛外土地出让有了质的提升和量的超越，预示着岛外土地市场房地产开发高潮的到来。 2.8—4.8土地拍卖会推出的16幅地块中纯酒店、商业、办公等用途的土地有5块，占了近 1/3的比例。作为旅游城市的厦门，政府加快了酒店项目的配套建设，酒店用地明显放量。而住宅禁商令的实施，推动了厦门写字楼市场的复苏，作为供应源的土地一级市场也相应加大了写字楼办公地块的供应。特别值得一提的是，加油站地块的推出，得到了市场的热烈追捧，以高出底价近3倍的价格出让。厦门土地市场供应结构已显现多元化现象，酒店、写字楼块块比重明显上升。（二）、2006年厦门土地市场后续展望随着厦门推出大面积、高总价优质地块的增多，无论资金还是开发实力方面都需要突围出本地开发商。如4月8日拍卖会中因外地开发商参与数量不足，也是造成2006G05地块流拍的一大外部原因之一。因此为提高土地成交率，政府部门继续走出城门进行土地推介，引入外地知名企业将是形势所趋。这也将有利于提升本地房地产开发企业的整体开发水平，是当前各地政府的普遍做法。集美区今年全年将推出１３幅出让地块，土地总面积达１０４万平方米。而2.8—4.8土地拍卖会集美区仅推出一幅土地，占地面积14517平方米，建筑面积75493平方米，因此集美后续的土地供应将明显放量，成为下半年厦门土地市场的新主角。随着厦门土地市场出让地块大盘化特征趋于明显，土地出让总价也将水涨船高。按照目前的趋势，厦门大量的中小型开发企业将面临着在新的一轮竞争到来之前被洗牌出局的困境。一方面政府投放市场的地块规模越来越大，动辄数亿的起拍底价，另一方面国有大型企业以自身的自有资金实力和融资能力，再加上实力雄厚的外地资本对厦门市场的加紧介入，中小型开发商很难与它们相抗衡，土地资源向大型开发企业集中的趋势将进一步显现。

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negative_file/工程建筑、房地产/中国50大中城市土地市场研究报告.doc

某地房地产市场分析报告 1．某地市基本概况 [ 自然环境 ] 某地是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。某地市位于中国东北平原中部，所辖区域处于东经124度18分-127度02分，北纬43度05分- 45度15分之间，全市总面积20571平方公里，下辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳 6个区和榆树、九台、德惠3个县级市及农安县，总人口718万，城区人口310万。某地市资源丰富，经济发达，是“中国首批投资硬环境40优秀城市”之一，素有“汽车城”、“电影城”、“科技文化城”、“森林城”和“北方粮仓”之称。某地市位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地，地貌特点是远依山，近傍水，以平原的台地平原为主；气候类型为温带大陆性半湿润季风气候；第二松花江、饮马河、伊通河等八条江河流经境内；自然群落有森林、草甸、草原植物300余种，有野生动物34种，属森林草原过渡地带。辽阔某地大地，林网纵横，玉米遍野，是中国的"黄金玉米带"。某地市的气候介于东部山地湿润区与西部平原千旱区之间的过渡地带，属温带大陆性半湿润季风气候，冬季漫长、气候寒冷、干燥，一月份平均气温为- 16.3度，最大积雪厚度可达22厘米，大地银装素裹；春秋短促，万象变幻；夏季气候温暖、湿润，全年降水量522- 615毫米，夏季降水量占全年降水60%以上，最热月(7月)平均气温23度。四季分明的气候，使某地有春的阳光之旅，夏的绿叶之旅，秋的果实之旅，冬的冰雪之旅，气候条件得天独厚。 1) 综合国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现生产总值1338．0亿元，按不变价格计算，比上年增长14．2％。其中，第一产业增加值157．3亿元，比上年增长6．O％；第二产业增加值630．3亿元，增长17．2％；第三产业增加值550．4亿元，增长13．5％。三次产业比重分别为11．8％、47．1％和41．1％。人均生产总值达到18705元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长13．2％。居民消费价格水平有所上涨。2003年，居民消费价格总指数为101％，比上年上升1％，其中，除衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务类略有下降外，其他消费品价格均有不同程度上涨。国企改革取得新进展。2003年，继续以国有资本退出和破产重组为主要方式推进改革进程，共有20户市直国有企业实施了改革，其中国有资本退出16户，实施破产4户。长拖集团、银龙集团、大政制药公司等大企业的改革工作也有了很大进展。就业和再就业工作稳步推进。2003年，全市开发各类用工岗位9．1万个，安置下岗失业人员实现再就业5．6万人，再就业政策扶持到位率达100％。发放《再就业优惠证》4 5513个，持证人员实现再就业23078人。全年培训下岗失业人员3．1万人，培训后就业2 ．1万人，就业率达到67％。城镇登记失业率控制在3．44％。 2 ) 农业种植业结构进一步调整。全年粮食作物播种面积91.9万公顷，比上年增加0．5％。经济作物播种面积减少3．83％，优质专用玉米、大豆、水稻播种面积达68．3万公顷，占粮食作物播种面积的61．7％。全年粮食总产量达到670万吨，比上年减少31．8万吨。全年农业总产值259．2亿元，比上年增长7．9％。 “订单农业”规模不断扩大。订单种植面积达到50．7万公顷，占总播种面积的45．8％。畜牧业生产稳步发展。全年畜牧业产值达139．2亿元，比上年增长11．8％，占农业总产值的比重达53．7％。畜禽产品产量全面增长，2003年，全市肉类总产量达到148．3万吨，比上年增长8．6％。禽蛋产量35．1万吨，比上年增长7．1％。猪、牛、鸡良种覆盖率分别达到95％、80％和96％。全市完成造林面积13972公顷，比上年增长46．0％。当年完成新育苗面积1058公顷，比上年增长4．0％。农业产业化龙头项目建设进展顺利。全市新建续建农产品加工业重点项目10个，总投资 56亿元。 3) 工业和建筑业 2003年，工业经济以壮大汽车及零部件、食品、光电子信息、生物与医药四个主导行业为发展重点，不断推进工业化进程，工业经济整体素质和市场竞争能力进一步增强。工业生产快速增长，经济效益大幅度提高。全年完成全口径工业增加值542．3亿元，比上年增长17．1％。其中，国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业(以下简称规模以上工业企业)完成增加值438．9亿元，增长21．0％。工业经济效益综合指数达到188．8％，比上年提高了17．6个百分点。规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润101 ．9亿元，比上年增长25．8％，其中，国有及国有控股工业企业实现利润91亿元，增长 30．4％，占全市规模以上工业利润总额的89．3％。大中型工业企业盈利水平明显提高，全年实现利润92．6亿元，比上年增长22．6％。工业经济结构进一步优化，重点行业和重点企业的支撑作用不断增强。汽车及零部件、食品、光电子信息、生物医药四个主导行业完成工业总产值1355．1亿元，占工业总产值的比重达到89．7％，比上年提高2个百分点。30户重点企业完成工业总产值1267．5亿元，比上年增长22．3％，占工业总产值的比重达到83．9％。新产品开发能力不断增强。全年完成新产品产值555．3亿元，比上年增长46．5％，新产品产值率达到36．8％。重点工业产品产量大幅度增长。在全市30种重点工业产品中有15种上升，增幅较大的有：汽车64．1万辆，增长21．3％，其中轿车35．1万辆，增长54．9％；子午线轮胎90万条，增长2．2倍；成品钢材8．8万吨，增长1．1倍；液晶显示块62．2万块，增长83．5 ％；彩色电视机78．1万部，增长86．5％；淀粉86．4万吨，增长68．5％。建筑业快速发展。全年建筑业完成增加值88．0亿元，比上年增长18．O％。建安企业完成建筑业总产值198．7亿元，比上年增长22．4％，实现利税9．4亿元，上升54．1％。全市施工单位施工面积1219．6万平方米，比上年增长8．6％；竣工面积728．9万平方米，增长12．1％。 4) 固定资产投资 2003年，固定资产投资保持了快速增长的好势头。全年完成固定资产投资总额389．6亿元，比上年增长21．6％。其中，基本建设投资145亿元，比上年增长20．6％；更新改造投资87．9亿元，增长94．7％；房地产开发投资77．7亿元，增长27.7%。从各产业完成投资情况看，第二产业投资增长最快，比上年增长58．7％，第一产业投资下降34．7％，第三产业投资增长17．1％；从投资主体看，国有经济投资151．4亿元，比上年增长2 7．6％；非国有经济投资173．9亿元，增长33％，占全社会固定资产投资的比重由上年的52．4％上升到53．5％。房地产开发稳步发展。全年完成商品房竣工面积243．4万平方米。商品房销售面积 185．3万平方米，商品房销售额40．7亿元。居民个人购房活跃，在商品房销售中，售给私人用房168．3万平方米，销售额37．8亿元，分别占销售总量的90．8％和92．9％。商品房空置面积215．6万平方米。全年建成投产基本建设、更新改造投资项目242个，项目建成投产率为43．1％，新增固定资产173．2亿元，固定资产交付使用率为53．2％，比上年下降18．4个百分点。房屋建筑面积竣工率为45．8％。 5) 国内贸易 2003年，实现社会消费品零售总额438．3亿元，比上年增长8．4％。其中：吃的零售额 132．1亿元，比上年下降7．2％；穿的零售额66．8亿元，增长8．4％；用的零售额239 ．4亿元，增长20．8％。分行业看，其中，批发零售贸易业零售额382．1亿元，比上年增长10．5％，餐饮业零售额55．6亿元，比上年增长3．8％。市场建设步伐加快。全年新建各类市场14个，各类商品交易市场已发展到384个。其中：消费品市场344个，生产资料市场40个。大型市场的主导地位越来越明显，40个亿元市场全年实现交易额212．4亿元，占批零贸易业商品销售总额的30．0％。全市菜田面积发展到10．3万公顷，保护地面积9000公顷。无公害蔬菜工程建设快速推进。全市种植无公害蔬菜和绿色食品蔬菜1．3万公顷，比上年增加5000公顷，提供无公害蔬菜和绿色食品蔬菜5．5亿公斤，进一步提高了市民的生活质量。会展经济成为我市新的经济增长点。全年共举办会展活动85项，实现会展业直接收入5亿元，带动相关产业收入45亿元。特别是汽博会、农博会、雕塑展等重点会展活动档次进一步提升，对促进我市经济发展，加快改革开放，扩大对外影响，产生了良好的经济效益和社会效益。 6) 对外经济全市进出口贸易快速增长。全年实现进出口总额52．2亿美元，比上年增长80．7％。其中，进口36．7亿美元，增长127％；出口15．5亿美元，增长21．9％。在出口中，国有企业出口13．6亿美元，比上年增长27．6％；外商投资企业出口1．7亿美元，减少 13．2％；一般贸易出口14．3亿美元，增长28．7％。农副产品、机电产品、纺织服装、高新技术四大类骨干商品出口比重有所上升。外向依存度达到32．4％，比上年提高11． 5个百分点。招商引资成效显著，全方位对外开放格局基本形成。全年新批三资项目118个，其中投资总额超千万美元项目24个。全年实际利用外资7．5亿美元，比上年增长19．8％。其中，直接利用外资1．7亿美元，下降48．7％。某地经济技术开发区、某地高新技术产业开发区和某地净月潭旅游经济开发区继续发挥龙头带动作用，全年共审批三资企业84个，占全市审批项目总数的71．2％；利用外资5．8亿美元，占全市的77．4％，比上年增长26．1％。对外承包工程与劳务合作继续展开。全年新签对外承包和劳务合作合同金额2．8亿美元，完成营业额1．8亿美元，外派劳务人员1．4万人。 7) 交通业和旅游业交通运输业发展平稳。全年各种运输方式完成货物周转量364．5亿吨公里，比上年上升6．8％。其中：铁路331．0亿吨公里，比上年上升7．8％；公路33．2亿吨公里，下降1．1％；民航2905万吨公里，增长18．4％。完成旅客周转量122亿人公里，比上年下降3．3％。其中：铁路81．0亿人公里，下降4．9％；公路24．1亿人公里，下降6．0％；民航16．9亿人公里，增长10．5％。邮电通信事业持续快速发展，现代化通信能力迅速提高。全年完成邮电业务收入35 ．7亿元，比上年增长8．5％。全年特快专递127万件，增长33．7％；函件7930万件，增长1．6％；包件85万件，增长28．9％。全市电话交换机容量达193．5万门，比上年增长 4．3％；市话用户发展到123．1万户，比上年增长17．7％；农话用户发展到29．1万户，增长33．5％。个人住宅电话已发展到122．4万户，比上年增长6．4％，占全市电话总数的80．4％。移动电话持续高速发展，年内新增移动申．话用户28．8万户．到2003年末已达279．8万户，比上年增长11．5％。全市电话普及率由上年的53．4部／百人提高到55．8部／百人(含移动电话)。到2003年末，互联网用户106036户、比上年增长8．1％。 8) 财政金融和保险业财政收入持续快速增长。全市一般预算全口径财政收入完成134．8亿元，比上年增长22．3％。其中，上划中央收入70．9亿元，增长23．3％；上划省级收入18亿元，增长 20．8％；留用收入46．0亿元，增长21．5％。市本级全口径财政收入62．9亿元，比上年增长18．2％。财政支出结构进一步改善，有力地支持了各项事业的发展。地方财政支出85．8亿元，比上年增长22．5％。其中，科技三项费支出增长8．9％，抚恤和社会福利救济支出增长57．6％，社会保障补助支出增长29．3％，城市维护费支出增长6．5％。市本级财政支出41．5亿元，比上年增长18．3％。金融运行平稳。年末全市金融机构各项存款余额(人民币)1615．2亿元，比年初增长 15．1％。其中，企业存款余额510．8亿元，比年初增长9．0％；储蓄存款余额831．4亿元，比年初增长16．5％。全市金融机构各项贷款余额(人民币)1629．6亿元，比年初增长9．0％。其中，短期贷款余额891．9亿元，比年初增长3．2％；中长期贷款余额610． 4亿元，比年初增长21．4％。金融机构现金累计收入4221．1亿元，比上年增长21．4％；现金累计支出4162．5亿元，比上年增长22．1％；现金净回笼58．6亿元。证券市场进一步规范发展。到2003年末，股票交易机构3个，股票交易网点34个。上市企业19个。开设股民账户67．8万户。全市有价证券成交总额7 19．5亿元，比上年增长8．8％。其中，股票交易成交额556．3亿元，比上年增长17．2 ％；国债成交额157．1亿元，比上年下降10．9％；基金成交额6．1亿元，比上年下降4 1．9％。保险事业进一步发展。全年承保总额2467．9亿元，比上年增长43．4％。其中，财产险保额2246．2亿元，比上年增长45．3％；寿险保额221．7亿元，增长26．7％。保费收入28．7亿元，比上年增长53．5％，其中，财产险保费收入4．9亿元，增长7．2％；人身险保费收入23．8亿元，增长68．6％。全年赔付总金额5．6亿元，比上年增长16． 1％，其中，财产险赔付金额3．7亿元，比上年增长25．7％；人身险赔付金额1.9亿元，增长1．4％。 9) 城建、公用事业城市建设步伐加快，承载能力进一步增强。2003年，我市继续加大对基础设施的建设投入，建设了“八路五桥”、轻轨二期净月线、供水设施改造、雕塑公园等工程，极大提高了城市基础设施水平。全年完成道路新建和扩建面积113．3万平方米。到2003年末，全市铺装道路总面积达1722．6万平方米，铺装道路长度达1254．9公里。公用事业全面发展，综合服务功能明显增强。2003年，全市水厂日综合生产能力达 115．6万立方米，规划区使用自来水人数达239．2万人。全市人工煤气和天然气供气总量分别达到18831和14100万立方米；液化石油气供气总量达67870吨。市区使用煤气、天然气、石油液化气户数达82．1万户。城区集中供热面积达到5895万平方米。全市拥有营运公共电、汽车3681辆，运营线路网长度1 161．1公里。城市绿化水平不断提高。到2003年末，全市园林绿地面积达5814公顷，公共绿地面积达1622．9公顷，建成区绿化覆盖面积达6669公顷，绿化覆盖率达到39％。 10) 科技、教育全面实施“科教兴市”战略，深化科技体制改革，技术创新能力进一步增强。2003年，全市列入市级以上各类科技发展计划723项。其中：国家级计划项目133项，省级计划项目315项，市级计划项目275项。专利申请量大幅增长，全年专利申请量由上年的1861 件增加到2689件，增长44．5％。全年通过鉴定、验收和认定的科技成果376项，获得市以上科技进步奖励成果95项。其中：获国家级奖励1项，省级奖励94项。科技队伍稳步发展。到2003年末，在全市各级各类科技人员中，“两院”院士24人，享受国务院及某地市人民政府特贴人员累计达到441人。全市独立科学研究与技术开发机构97个。其中，自然科学和技术领域研究与开发机构74个，社会科学与人文领域研究与开发机构17个，科技信息与文献领域机构6个技术成果交易日益活跃，全市技术开发、咨询、转让等服务机构发展到2527户，技术成果交易额达5．8亿元。市科技管理部门共投入科技经费2827万元。高新技术产业快速发展。2003年，全市新认定高新技术企业33户，高新技术产业实现产值520亿元，比上年增长30％。产值超亿元的高新技术企业已发展到57家。质量技术监督机制日趋完善。全市有产品质量检验机构6个，法定计量技术机构7个。全年共对402户企业的产品进行了定期监督检验，检验样品1153批次，抽样合格率为7 9．4％。其中，国家和省的监督抽查产品质量平均合格率分别达到72．4％和74．6％。全年各级质量技术监督部门查处违法案件3582件，查获假冒伪劣和不合格产(商)品标值 789．6余万元。教育改革不断深入。年末全市普通全日制高等院校28所，共招收本、专科学生7．6 万人，年底在校生23．1万人。各类成人高等学校10所，共招收本、专科学生1．3万人，年底在校生3万人。年末中等职业技术学校52所。其中：普通中专16所，成人中专14所，职业高中22所。年底在校生5．2万人。其中普通中专在校生2．5万人，成人中专在校生 1．2万人，职业高中在校生1．5万人。普通中学389所，在校生44．2万人，其中初中31 2所，在校生32．9万人。小学1814所，年底在校生51．5万人，小学适龄儿童入学率达9 9．5％。 11) 文化、卫生和体育文化、卫生、体育、广播电视等答项事业协调发展。艺术创作精品不断涌现，全年共获省级以上奖励5 1项。 2003年，电影事业机构411个，其中电影放映点404个。文化事业机构196个，其中艺术表演团体11个，剧场、影剧院9个。公共图书馆11个。总藏量239万册，其中少儿图书馆1个，藏量20万册。群众文化事业机构140个，其中乡镇文化站128个，文化市场管理机构11个，其它文化事业机构14个。文物事业机构7个，其中博物馆2个。国家档案馆12个，馆藏档案90．6万卷，开放档案11．6万卷。某地电影制片厂全年共生产故事片6部，译制片8部，科教片6部。 2003年，全市有广播电台l座，节目6套，中波发射台和转播台2座，广播人口覆盖率为100％；电视台1座，节目9套，一千瓦以上电视发射台和转播台27座，电视人口覆盖率为100％。卫生事业不断发展，医疗卫生体制改革取得突破性进展。2003年末，全市卫生医疗机构发展到1554个，其中医院、卫生院298所，拥有医疗、疗养床位2．3万张，比上年增长4．5％。卫生技术人员为3．5万人，比上年增长2．7％。农村设村卫生室1982个，比上年下降2．9％。乡村医生和卫生员4243人，私营诊所发展到2965个。每千人拥有执业医师和执业助理医师2．12人。社区卫生服务不断深入，已建立社区卫生服务站1 50个，社区卫生服务覆盖人口达到95％以上，建立家庭病床917张。体育事业蓬勃发展，群众体育取得新进展。各级中小学校继续实施《国家体育锻炼标准》，中学生、小学生达标人数分别为285990人、491764人；全市行政区域内共有体育设施7097个。竞技体育成绩优异。在全国年度比赛中，获得金牌59枚、银牌54枚、铜牌52 枚。在全省比赛中，共获金牌249枚。一年来，成功地举办了全国男篮甲A联赛，全国足球甲B联赛；承办了市级篮球、排球等200余项比赛，获得良好的社会效益和经济效益。 12）环境保护坚持可持续发展战略，环境保护事业发展较快。工业污染防治能力不断增强。全市工业废水排放达标率和工业固体废物综合治理率分别达到94％和92．26％。环境综合整治成效显著。到2003年末，全市建成烟尘控制区面积171平方公里，环境噪声达标区面积 102．6平方公里。城市环境进一步改善。空气首要污染物总悬浮颗粒物(TSP)年日均值每立方米175微克，比上年降低3微克；二氧化硫均值每立方米18微克，比上年上升4微克；二氧化氮年均值每立方米29微克，比上年上升2微克；饮用水源水质达标率100％；城市地表水质达标率100％。 13）人口与人民生活 2003年末，全市户籍总人口为718万人。其中，市区人口310万人，四县(市)人口40 8万人。全市人口出生率为6．59‰，死亡率为4．47‰，自然增长率为2．12‰。全市从业人员总数已达334．7万人。其中，第一产业从业人员141．3万人，占全市的42．2％，第二产业从业人员67．9万人，占全市的20．3％，第三产业从业人员125． 5万人，占全市的37．5％。年末城镇在岗职工89．0万人，从事个体劳动的有29．2万人。在岗职工平均货币工资13867元，比上年增长7．76％。人民生活继续改善。城市居民人均可支配收入达7905元，比上年增长13．5％，人均消费性支出6725元，比上年增长9．4％。农村居民人均纯收入3411元，比上年增长8．4 ％。城乡居民消费结构发生较大变化，生活质量不断提高。城市恩格尔系数为39％，农村恩格尔系数为46．2％。城市居民每百户拥有彩电119台，电冰箱及冰柜100台，洗衣机 97台，住宅电话98部。农村居民每百户拥有彩电77台，电冰箱11台，洗衣机70台，摩托车31辆。城市人均住房建筑面积由上年的21．22平方米增加到22．32平方米，农村人均住房面积达到21．85平方米。社会保障事业扎实推进。养老保险、失业保险工作全面推进，基本医疗制度改革进展顺利。2003年，全市参加基本养老保险96．2万人，其中在职职170．6万名，共为25． 6万名离退休人员，发放养老金20．4亿元，养老金发放率达100％。21．3万名企业退休人员实行社会化管理，社会化管理率达96．9％。年末参加失业保险职179．5万人，共为 3万名失业人员发放失业保险金7000万元。有64．1万名职工和退休人员参加了基本医疗保险。2003年，城市共有66867户、173302人得到最低生活保障，共发放保障金9845万元。社会福利事业继续发展。全市共有社会福利机构116家，总床位数1140张。其中国有福利机构7家，集体和民办福利机构109家。农村敬老院131所。城镇社区服务网络持续快速发展，全市有各种社区服务网点8000个。全年销售社会福利彩票23115．7万元，筹集社会福利资金2090万元。全年募集善款1532．4万元。注：1．全市生产总值、各产业增加值绝对数按现价计算，增长速度按不变价格计算。 2．人口数据来源于公安局统计年报。 2. 城市规划与商业区布局 2.1 城市结构与规模某地市城区按“多中心、组团式”形态发展。城市布局采用多中心分区结构，中心城区由中心团、兴隆团、富锋团、净月团组成。城市用地方向主要是东南、西南和人民大街南部延长线两侧。到2005年，中心城区用地规模180平方公里，人口达到235万人。 2.2 城市功能布局控制中心区域的开发强度，城市建设重心向边缘分区和组团转移。二环路以内所有扰民污染工业全部迁到三环以外，中心区重点发展商业、金融、科技、教育、文化等第三产业。某地市现有重庆路、红旗街、桂林路、汽车厂等四个中心商业区。 2.3 商业区设置标准从2002年起，某地市商业区将实施分级设置，共分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、便民商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业等8个设置标准： ①中心商业区设置于城市规划的中心商业区或历史形成的商业集聚地，网点数量在两千个以上，商业营业面积在20万平方米--30万平方米，日客流量在三十万人左右； ②区域商业中心设置于居民聚集区，以一两家大中型购物中心为骨干，商业网点在一千个以上，服务人口八万人左右； ③居住区商业设置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型农贸市场经营为主，服务人口3万~5万人； ④便民商业设置于社区居民出入口，以便利店、餐饮店为主，服务人口约四千人； ⑤专业街是指提供专门商品或专业服务的特色商业街，街长在二百米以上，专业店在二十家以上； ⑥新城商业中心设置在城市规划的新城区，为新城区居民及外来消费者提供商业服务，服务人口十五万人以上； ⑦中心镇商业、⑧一般镇商业设置于规划建设的小城镇人流集中地。某地市的重庆路和红旗街是两个传统的市级中心商业区。 2．4某地市超市业现状某地市超市业态的份额大约在300亿元至400亿元，目前大型连锁超市的数量已经超过了10家。在现有的情况下，超市作为一种新兴的业态，在我国发展时间并不算长，特别在吉林省也就两三年的时间，从超市业态的资本积累上远未达到一定的规模。而沃尔玛、家乐福等外资超市已经具备几十年的发展历史，其资本之巨大令本土任何商业零售企业都只能望其项背。在这种情况下，中资超市在与外资超市对抗特别是进行价格对抗上显然处于劣势。目前某地市的超市主要有恒客隆、沃尔玛、华联、联华、荣德、阳光、远方等，各具特色，各有千秋。 ①恒客隆：天天低价日日省钱恒客隆自1998年成立以来，现已拥有一万平方米以上卖场7家，迷你便利店近50家，在某地形成了东有同济店，西有朝阳桥店，南有桂林路店，北有重庆路店的商业布局。恒客隆面向大众，以主副食为主，突出生鲜食品经营，以居民日常生活用品为重，突出人民生活必需品，以中档为主，高低为辅，为广大消费者提供了许多便利。并建有一座现代化的食品加工厂及一个物流配送中心，形成了集生产、加工、配送、销售于—体的大型现代化连锁企业。 ②北京华联：低成本入市　让利于民北京华联在某地有永春店、青年路店和吉买盛店。青年路店位于绿园区青年路与新竹路交会处，总营业面积2．5万平方米，分为地下—层和地上两层。地下一层为办公区、娱乐场和美食城；地上一层为家用百货、服饰等；二层为食品和生鲜卖场。是集生鲜、食品、百货、家电、高科技电信数码广场、时尚餐饮、儿童乐园等多项服务为—体的大型现代化购物场所。永春店位于南关区永春路8号，西四马路与永春路交会处(永春批发商城地下—层)，总面积2万平方米，主要经营民生消费品，经营品种达2万余种，并设有餐饮娱乐、文化休闲、便民服务、精品服鞋帽区和电信数码广场。是集购物、商务、餐饮、娱乐、便民、服务为一体的多功能综合超市。吉买盛店位于南湖大路与东岭南街交汇处，04年开业，卖场面积9000平方米。主要经营民生消费品，经营品种达2万余种。 ③沃尔玛：天天平价　一站购足沃尔玛在某地共有三家连锁店，其中位于朝阳区前进大街前进广场附近的沃尔玛山姆会员店营业面积为1．7万平方米，仓储式商场，直接从国外生产商批量进货，商品采用大而简单的复合包装，只对会员开放；位于宽城区长江路58号的沃尔玛购物广场银座分店营业面积1．5万平方米，共分地上、地下两层，经营各种商品达2万余种；朝阳区重庆路1388号的沃尔玛购物广场经营面积1．5万平方米，经营办公用品、清洁用品、电器、音像制品、化妆品、服装、烟酒、干货、冻品、鲜食等近2万种商品，并打出“天天平价”招牌，为春城百姓提供“一站式”购物场所。 ④世纪联华：顾客第一惟一的第一世纪联华某地朝阳店位于同志街5号，建筑面积1．4万平方米，拥有2万余种商品，是上海联华在东北地区开设的第一家大卖场。该超市有着国际化的管理运作体系，先进的运营管理设施，利用在全国的连锁采购优势，以优质低价的商品受到了春城人民的广泛认可。 ⑤荣德美式仓储超市：会员至上物美价廉某地荣德美式仓储超市是吉林荣德集团与美国R．DPROGRESSIVEING共同合资创办的大型仓储市。超市位于某地市自由大路6155号，是目前国内唯一一家美式仓储超市。卖场营业面积1．8万平方米，分精品区、食品自选区、非食品自选区。主要经营化妆、保健、洗涤日化、文体、家居床上等用品和精品钟表、男女服装、休闲装、童装以及小食品、干货、熟食、果蔬、肉类、烟酒糖茶、饮料、海鲜等万余种商品。卖场主要是开放式仓储高货架展示和售卖，仓储大厅设计具有浓郁的美式店堂风格。 ⑥阳光超市：阳光店堂阳光消费阳光超市位于红旗街26号(红旗街与湖西路交会处)，成立于2002年5月，隶属于国信投资集团，是红旗街黄金商圈惟一一家大型超市。阳光超市是—家综合r生零售企业，营业总面积达八千多平方米，以生鲜、食品、日用品为主，并匹配了各种服务特色专柜，满足东抵延安大路，西到进化街，南达抚松路，北至工农大路的消费群体。店内经营洗化、家居、文化、冲调用品、休闲食品、音像图书、冷冻冷藏、海鲜肉类、水果蔬菜、洒水饮料、干调罐头、南北杂货、现场加工熟食面点等。有关某地市大型超市的基本情况，参见下表。某地市现有大型超市基本情况表 |序号|店名 |开业时间 |位置 |建筑形态（包括 |卖场面 |停车场 | | | | | |层数、面积、各 |积 |位置及 | | | | | |层功能分布 | |规模 | |1 |恒客隆|2000 |同志街与|一层食品，二层 |9900 m2|无 | | |桂林路| |桂林路交|日用品，三层服 | | | | | | |汇处西北|装百货，小家电 | | | | | | |角 |，共15000m2 | | | |2 |恒客隆|1999 |某地大街|四层，一层食品 |2350 m2|500 m2 | | |东大桥| |与东天街|，二层食品及日 | | | | |店 | |交汇处 |用品、三层服装 | | | | | | | |百货，四层小家 | | | | | | | |电，办公用品， | | | | | | | |共6000 m2 | | | |3 |恒客隆|1998 |安达街与|三层，一层食品 |4500 m2|700 m2 | | |西朝阳| |西朝阳桥|，二层日用品， | | | | |桥店 | |交汇东南|三层百货，小家 | | | | | | |角 |电，6 000 | | | | | | | |m2 | | | |4 |恒客隆|1996 |卓展B座 |四层，一层食品 |6480 m2|无 | | |重庆路| |以北重庆|，二层食品及日 | | | | |店 | |路 |用品、三层服装 | | | | | | | |百货，四层小家 | | | | | | | |电，办公用品，1| | | | | | | |2000 m2 | | | |5 |荣德超|1999 |自由大路|三层，一层食品 |18000 |5000 m2| | |市 | |与民丰大|，日用品，二层 |m2 | | | | | |街交汇处|服装、家电 | | | | | | | |、三层针棉织品 | | | | | | | |共18000 m2 | | | |6 |一气新|2001 |东风大街|一层无黑色家电 |17000 |2000 m2| | |世纪仓| |飞跃路西| |m2 | | | |储超市| |南 | | | | |7 |北京华|1999 |永春路 |地下一层，共10 |2000 m2|300 | | |联超市| | |000 m2 | | | |8 |亚泰超|1998 |亚泰大街|一层，共6000 m2|8000 m2|无 | | |市 | |东胜路西| | | | | | | |南部 | | | | |9 |华普超|2000 |大经路与|一层，共6000 m2|1100 m2|无 | | |市大经| |上海路交| | | | | |路店 | |汇处东 | | | | | | | |南角 | | | | |10 |华普超|2000 |通化路与|地下一层，约600|4500 m2|无 | | |市永吉| |永吉街交|0 | | | | |店 | |汇处 |m2 | | | |11 |福乐超|2001 |东风大街|三层，一层食品 |1400 m2|1000 m2| | |市 | |与日新路|，二层日用品， | | | | | | |交汇东北|三层服装与小家 | | | | | | | |电，共8000 m2 | | | |12 |欧亚卖|2001 |开运街与|三层，一层食品 |17000 0|5000 m2| | |场 | |南环城公|，日用品，二层 |m2 | | | | | |路交汇处|服装，三层家电 | | | | | | |东南 |，办公用品，共3| | | | | | | |0000 m2 | | | |13 |远方超|1999 |青年路 |三层，一层食品 |3800 m2|500 m2 | | |市绿园| |与浩月大|，日用品，二层 | | | | |店 | |街交汇 |服装，三层家电 | | | | | | |处东北角|，办公用品，共1| | | | | | | |000 m2 | | | |14 |良成超|1997 |某地大街|一层，食品及日 |600 m2 |无 | | |市 | |与清明街|用品，4000 m2 | | | | | | |交汇处东| | | | | | | |北角 | | | | |15 |阳光超|2002/9/18 |红旗街与|三层，一层出售 |8000 m2|1500 m2| | |市 | |湖系路交|商服、二层食品 | | | | | | |汇处东 |、三层服装，日 | | | | | | |南角 |用品，共15000 | | | | | | | |m2 | | | |16 |北京华|2002/9/25 |青年路与|2层，700万元/年| |2000 m2| | |联 | |新竹路交|，租金以每年5% | | | | | | |汇处西南|递增，建筑面积2| | | | | | |角 |500 m2 | | | |17 |华联吉|2004 |南湖大路| |9000 m2| | | |买盛 | |与东岭南| | | | | | | |街交汇处| | | | |18 |乐购 |2004 |亚泰大街| |9000 m2| | | | | |与东三道| | | | | | | |街交汇 | | | | 3. 房地产市场及消费者调研情况分析 3．1 房地产现状 2004年某地地产从数字分析是最好的一年，截至2004年11月份，某地市房屋转让成交446.8万平方米，同比增幅33.1%，比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增幅16.6 %，创造了历史最好水平，预计到今年年末，全某地市房屋转让成交总量可达460万平方米。成交额已达84.4亿元，同比增幅28.2%，比去年年末交易总额增加近10亿元，增幅1 3%，预计今年年底，交易额可超过90亿。　　按可比口径分析，1- 9月，房屋交易额为66.9亿元，已经占某地市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。 2005年吉林经济要有大发展，先变快走为快跑，振兴吉林首先要振兴某地，明年某地市固定资产投资不低于500个亿，这对房地产企业是一个重大机遇。　　市场总量。1997年、1998年增量房的成交量是30万- 50万平方米，1999年、2000年增量房的成交量是72万- 151万平方米，2001年、2002年增量房的成交量是196万- 315万平方米，2003年、2004年增量房的成交量是386万- 450万平方米，短短几年时间，面积由几十万到几百万。某地市的商品房存量市场，也就是二手房市场，1997年、1998年进入市场的年交易量是12万-15万平方米，1999年、2000年的年交易量是20万- 50万平方米，2001年、2002年的年交易量是70万- 90万平方米，2003年、2004年11月份的年交易量是167万-191万平方米。从以上数据可以看出，某地整个房地产业的态势是比较好的。 3．2 某地市房价走势在全国35个大中城市中，建设部的统计数字表明，某地市惟一出现负值。有各种因素，房价决定市场，和全国一样涉及到六大方面21项，其中区位因素是不可忽略的一个主要因素，当然还有行政因素等其它因素。行政因素含土地政策和住房政策。某地市除区位因素外，还存在一个保障性住房失控。按国际惯例，各国政府在住房政策上都有保障性住房，保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房，这类房子在前期配套等方面得到政府的一些特惠政策，其价格必然低于商品房，必然对商品房是一个冲击。　　以下一组数据是商品房和保障性住房的对比。1997年、1998年开发的商品住宅量是 27.4万平方米和36.4万平方米，当时的保障性住房开发量是4.4万平方米和7.5万平方米，比率不超过10%，这是符合国际惯例的；1998年以后在国内其它城市保障性住房基本停止的情况下，某地市商品房开发量是65.4万平方米，保障性住房的开发量是23.3万平方米，这时候已经出现失控趋势，2001年商品房的开发量是79.2万平方米，那一年保障性住房开发量是33.5万平方米，商品房开发量是132万平方米时，保障性住房开发量是72. 4万平方米，去年某地商品房开发量是131万平方米时，保障性住房的开发量是62.9万平方米，今年商品房的开发量是155.8万平方米时，保障性住房的开发量是76.5万平方米。保障性住房连续三四年突破30%，这个比例已经相当可怕。政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的危机，各职能部门应从用地政策，规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性，但即使这种政策停止，某地房地产市场也会有两年左右的滞后期，某地市房价肯定会受影响。这样某地市房价才能随市场的运行有个良好的走势，今后的房地产业，就某地而言未来是美好的。在不久前国家发改委调查全国35个大中城市中，某地市房地产价格在全国平均价格之下，为2100多元，全国为2700多元，在全国偏低，上涨幅度较小。专家认为某地市房地产价格表面是负增长，实际是增长，原因如下：保障性住房等价格因素拉低了某地的房价，房价不能完全真实准确地反映房地产市场，某地市很多楼盘在市周边，非市中心，不能单纯从统计数字来看，从几个大楼盘就能了解，全国几大房地产开发商均看好某地市房地产市场。2004年楼市形势非常好，2005年某地楼市将继续稳步上升。 3．3 价格及市场调研情况通过对项目地周边区域市场的调研，对某地市的住宅及商铺价格有了初步了解，住宅价格、商铺价格及车库价格如下表。 |所 |楼盘名称 |位置 |价格 |商铺 |车位 | |在 | | |（元/平米）|（元/平米） | | |区 | | | | | | |绿 |金色华尔兹 |青年路与普阳街交|2380-2980 |8000 |8万/个 | |园 | |汇 | | | | |区 | | | | | | | |晨光国际花 |普阳街北口 |2880-3500 |9500 |10万/个 | | |园 | | | | | | |五环·高尔夫|普阳街北口 |2180-3000 | |7万/个 | | |东方嘉园 |浩月路与春城路交|2130-2530 |5800、6800 |8.5万/个 | | |（东方家园 |汇 | | | | | |） | | | | | | |吉达花园 |普阳街中段 |2380-2980 | | | | |长融名都 |普阳街中段 |3560-3900 |9000 | | | |福阳苑 |景阳广场西北角 |2030-2280 |4500、5000 |4000元/平 | | | | | | |米 | | |锦江花园 |南阳路与和平大街|2580-3380 | | | | | |交汇 | | | | | |大众花园 |南阳路与春城大街|2180-2680 |5500 | | | | |交汇 | | | | |朝 |四和名居 |宽平大路 |2680-3100 | |10万/个 | |阳 |（北京华联 | | | | | |区 |） | | | | | | |易安花园 |宽平大路 |2500-300 | |3500元/平 | | | | | | |米 | | |富豪花园 |南湖大路北 |3150起 | | | | |中大·世纪城|新民广场东北角 |2580-3900 |1F.1.1万/ M2| | | | | | |2F.7000元/ | | | | | | |M2 | | | |星宇名家 |开运街与湖西路交|2680-3500 |5000-8000 |10万/个 | | | |汇 | | | | | |富苑华庭 |南湖广场西 |3400-4200 | |10万/个 | |南 |金桥花园 |南湖路与亚太大街|1950-2350 | |9万/个 | |关 |（华联吉买 |交汇 |3200-3600 | | | |区 |盛） | | | | | | |21世纪商务 |吉林大路与亚泰大|4200-5800（| | | | |总部 |街交汇 |写字间） | | | | |鸿城国际 |南湖大路 |258-3500 | |10万/个 | | |某地明珠 |卫星广场附近 |3333-3904 |9-10万/个 | | | |涵乐园 |卫星广场附近 |2300（均） | | | | |米兰城市花 |亚太大街与西三道|2780-3130 |8500-9500 |80000/个（| | |园 |街交汇处 | | |地下） | |二 |武夷嘉园 |吉林大路西口 |2700-3100 |6000 |10万/个（<| |道 | | | | |25 | |区 | | | | |M2）4500元| | | | | | |/ M2(>25 | | | | | | |M2) | | |虹场 |临江街与吉林大路| |9088—9999 | | | | |交汇 | | | | | |天富花园 |东盛大街中段 |1980-2080 | | | | | | |2450（楼阁 | | | | | | |） | | | | |杏花苑 |东盛大街中段 |均价2800 | | | | |长江花园 |吉林大路北东盛 |2600-3360 | |4000元/平 | | | |大街西 | | |米 | | |万兴花园 |临江大街 |2280-2380 |8000 |4800元/平 | | | | | | |米 | | |万科城市花 |临江大街 |3000（均） | | | | |园 | | | | | | |万科上东区 |临江大街东自由 |2988-3688 |8000-12000 | | | | |大路北 | | | | | |临河旺角 |临江大街东岭东 | |8000-95000 | | | | |路南 | | | | | |郁金花园 |吉林大路北 |1700-2730 | |70000/个 | | |紫盈花园 |东盛大街北口 |2010-2060 | |3680元/平 | | | | | | |米 | |开 |武夷花园 |临河街与珠海路交|多层：2700-| |12万/个 | |发 | |汇 |3190 | |600-800/月| |区 | | |小高：3021-| |（租） | | | | |3700 | | | | |世纪柳苑 |临河街南口 |2040-2200 | |3300元/平 | | | | | | |米 | | |水上人家 |临河街南口 |2150-2280 | |7-8万/个 | | |水岸春城 |临河街南口 |2600-2900 | | | 从某地市房价走势及目前市场价格来看，某地市场目前前景比较广阔，未来几年内市场将不会出现大的波动，对项目地周边住宅及商业调研可知，项目周边住宅均价达到30 00元/平米，临街商铺可以达到6000--9000元/平米，车库（地下车位）8万元/个。 3．4 新建商业街情况 A. 天安第一街国际俱乐部商业街地理位置：朝阳区硅谷大街661号商业布局：全街店铺16米，平均面积在280平米左右。整条街以餐饮、休闲、娱乐等项目为主，是酒吧、餐饮俱乐部主题街。店铺价位：出售价格8000—9000元/平方米，出租价格15万/年。 B. 虹场地理位置：吉林大路（西起某地卷烟厂，东至和顺街）商业布局：在吉林大路沿线，全长458米，建成建筑面积2.5万平方米。将建成一条集餐饮、休闲、娱乐、健身、美容、文化、商务为一体的集成式餐饮娱乐商务主题街。店铺价位：9088-9999元/平方米 C. 磐石路商业步行街地理位置：磐石路商业布局：全长730米，宽60米，营业面积30万平米。全街分为：金融、家电、服装、餐饮、九八五个功能区，预计到今年上半年部分商铺可以营业。店铺价位：一、二层均价9000元/平米 D. 上城·科摩街地理位置：硅谷大街商业布局：占地5000平方米，引入一站式消费理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，形成多功能商业区。店铺价位：内街均价8300元/平米，外街均价8500元/平米 E. 拉德芳斯商业街地理位置：经纬路709号商业布局：营业面积3000平方米，经营项目主要为小区提供生活配套。店铺价位：起价8388元/平方米 F. 万福商业街地理位置：万福街西侧，东方嘉园临街面商业布局：营业面积1.5万平米，可经营建材、餐饮、休闲等。店铺价位：5500-7000元/平米 G. 长影左岸休闲巷地理位置：湖西路商业布局：营业面积30000平米，主营影视文化配套、社区生活配套、各类休闲吧。店铺价位：均价在8000元/平米左右 3．5 消费者情况通过调研、实地楼盘走访和相关部门资料，将消费者住房现状及购买楼房时关心的问题归纳如下。 3.5.1 消费者现住的房屋所有权情况消费者现住房所有权属于自己所有的占最多，占57.5%，拥有使用权的占28.9%，租用的占13.6%。 |项目 |自己所 |使用权 |租用 | | |有 | | | |比率（%） |57.5 |28.9 |13.6 | 3.5.2 消费者现住房面积情况消费者现在所住房子的面积在50—70平方米的最多，占35.7%，与去年基本持平；50 平方米以下的占21.7%，同比下降了3.4个百分点；70—130平方米之间的各组比率均比去年有不同程度的提高。 |项目 |50以下 |50—70 |70—90 |90—110 |110—130 |130以上| |2003年 |25.1 |35.3 |21.8 |12.4 |2.4 |3.0 | |2004年 |21.7 |35.7 |23.0 |13.5 |3.7 |2.5 | 3.5.3 消费者准备购房的时间消费者准备在1—3年内购房的最多，占42.6%，比去年升高5.9个百分点；而准备在1 年内购房的占15.6%，比去年下降了5.2个百分点。消费者的购房心理更加成熟和理智。 |项目 |2003年 |2004年 | |1年内 |20.8 |15.6 | |1—3年 |36.7 |42.6 | |3—5年 |24.0 |18.4 | |5年以上 |18.6 |23.4 | 3.5.4 消费者买房选择的区域消费者买房选择朝阳区的依然最多，占30.7%，但却比去年下降了5.7个百分点；相比之下，准备在高新区和净月区购房的人有较大的增幅。 |项目 |2003年 |2004年 | |朝阳区 |36.4 |30.7 | |南关区 |10.2 |9.4 | |二道区 |8.1 |6.6 | |绿园区 |10.0 |9.8 | |宽城区 |7.3 |4.1 | |经开区 |18.1 |14.8 | |高新区 |5.4 |13.5 | |净月区 |4.6 |11.1 | 3.5.5 消费者买房的动机有一半多一点的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。 |项目 |满足居住要求|改善住房条件| 为父母买房|为子女买房|投资 |其他 | |2003年|35.0 |46.9 |5.9 |5.4 |5.1 |1.6 | |2004年|23.4 |50.4 |4.5 |9.4 |7.8 |4.5 | 3.5.6 消费者准备买哪类房子消费者准备买多层楼房的最多，占46.7%，同比下降10.2个百分点，而准备购买小高层和高层的消费者共增加9.7个百分点，这说明了人们在改变传统观念，愿意住的高，看的远。 |项目 |2003年 |2004年 | |多层楼房 |56.9 |46.7 | |小高层 |35.0 |42.6 | |高层 |5.7 |7.8 | |其他 |2.4 |2.9 | 3.5.7 消费者买房能够接受的最高单价有38.1%的消费者能买单价在每平方米1500—2000元的房子，所占比重最大，但却比去年下降了5.6个百分点；相反，准备买单价在2000—2500元的消费者人数比重上升了5. 5个百分点。 |项目 |1000—1500 |1500—2000 |2000—2500 |2500—3000 |3000—3500 |3500—4000 |4000以 | | | | | | | | |上 | |2003年 |33.7 |43.7 |17.0 |4.3 |0.0 |0.8 |0.5 | |2004年 |32.8 |38.1 |22.5 |4.1 |1.6 |0.4 |0.4 | 3.5.8 消费者对房子面积的需求有68%的消费者准备买70—120米的房子，具体情况如下。 |项目 |2003年 |2004年 | |40以下 |2.0 |0.4 | |40—50 |2.4 |2.5 | |50—60 |8.4 |4.9 | |60—70 |14.3 |9.4 | |70—80 |9.7 |13.9 | |80—90 |14.3 |13.9 | |90—100 |15.9 |19.3 | |100—120 |21.6 |20.9 | |120—150 |8.4 |9.4 | |150以上 |3.0 |5.3 | 3.5.9 消费者对户型的要求与去年相比，二室二厅的需求依然最高，占30.7%，其次是二室二厅的占28.7%。特别是，自行设计的提高了近2个百分点，体现出人们生活丰富多彩的一面，这是消费者张扬个性的需求。 |项目 |2003年 |2004年 | |一室一厅 |3.0 |2.0 | |二室一厅 |36.7 |30.7 | |二室二厅 |28.8 |28.7 | |三室一厅 |10.5 |13.1 | |三室二厅 |14.3 |15.6 | |四室二厅 |2.4 |3.7 | |自行设计 |4.3 |6.1 | 3.5.10 消费者愿意并能够支付的最高房总价有大部分消费者愿意出10—20万元买房子。 |项目 |2003年 |2004年 | |10万元以下 |22.4 |16.8 | |10—20万元 |52.0 |53.7 | |20—30万元 |19.1 |20.9 | |30—40万元 |4.6 |5.7 | |40—50万元 |0.5 |2.0 | |50—60万元 |0.3 |0.4 | |60万元以上 |1.1 |0.4 | 3.5.11 消费者希望采用的付款方式按工程进度付款有较大的提高。 |项目 |一次性付款 |按工程进度付款 |按揭付款 | |2003年 |39.1 |4.9 |56.0 | |2004年 |37.3 |11.9 |50.4 | 3.5.12 消费者买房时主要考虑的因素有73.8%的消费者最先考虑工程质量问题，该选项目所占比重最大，其他依次是物业管理是否完善、交通便利程度、价格、小区绿化和空气质量、项目手续是否齐全等。 |项目 |2003年 |2004年 | |工程质量 |65.0 |73.8 | |物业管理是否完善 |62.5 |73.5 | |交通便利程度 |69.0 |72.5 | |价格 |64.7 |68.4 | |小区绿化和空气质量 |56.1 |65.2 | |项目手续是否齐全 |65.3 |63.7 | |室内户型设计 |47.7 |52.9 | |社区及周围的消费、娱乐、购物环境 |36.9 |42.6 | |社区规划效果 |38.8 |40.2 | |小孩教育问题 |31.5 |38.9 | |离工作单位远近 |36.9 |35.7 | |品牌与开发商实力 |25.3 |30.3 | 3.5.13 消费者购房的主要信息来源 |项目 |报纸 |房交 |已购房的 |电视 |房地产超|宣传单|互联网 |电台 |中介机|其它 | | | |会 |亲友 | |市 | | | |构 | | |2003 |65.8 |40.2 |16.2 |25.9 |12.4 |16.7 |10.0 |8.6 |3.8 |11.1 | |年 | | | | | | | | | | | |2004 |75.9 |45.3 |34.7 |34.3 |27.3 |23.7 |22.4 |9.8 |6.9 |0.0 | |年 | | | | | | | | | | | 4. 拟选项目地概况 ①地块位置：该地块位于吉林大路南侧，临河大街西侧，伊通河东岸。是二道区与南关区的交汇处，也是二道区最中心的位置之一。 ②地块面积：该地块规划面积为219800平方米，净用地：141370平方米。地块南侧和西侧为伊通河，目前沿河已规划有50米宽的防护绿地，防护绿地面积：50400平方米。整个地块平面示意图如下：注：①图中红色虚线内为项目地所在地。 ②公交路线：115 某地站——农大 301 某地站——坦校 361 长医高专——某地站 283 绿园小区——滨河小区 80 体育场——东岭街 269 人民广场——热电厂 265 公交医院——劳动公园 101 三马路——劝农乡 102 三马路——净月谭 103 永春批发——新立城水库 1 某地站——101车站 281 某地站——中日联谊医院 254 人民广场——中东大市场 225某地站——师大东校 287 北岸路——烧伤医院 ③地块现状：地上建筑物为居民棚户区及工业厂房。其中：居民2648户，企业35个。动迁面积124933平方米，动迁面积较大。 ④交通状况：项目地交通十分便捷，紧邻吉林大路。吉林大路为新机场通道，是二道区与市中心连接的最主要干道，因此政府正重点开发建设。项目地周边共有公交线路单向15 路，双向30路。交通优势明显。 5．项目SWOT分析：优势： A. 濒临伊通河岸。具有良好的居住环境，配套设施齐全。 B．家乐福及百安居---重要的品牌优势，对项目的成功起到关键的作用。 C．##集团与战略伙伴的强强联合与外资的引进，使项目的成功更为可能。 D．政府的大力扶持是项目成功的保证。劣势： A．动迁难度较大，动迁成本高。 B．地块相对不太规整，规划难度较大。 C．目前周边商业还不太发达，还有待扶持和培育市场。机会：新机场的即将开通，吉林大路的改造迫在眉睫。伊通河即将改造，世界银行贷款已到位。项目地南部区域将打造成风景秀美的景观带，对提升项目的品质，增强项目的竞争力起到巨大的作用。威胁： A．家世界、乐购和麦德龙，对项目尤其是商业部分有一定的冲击。 B．万科、亚泰、星宇等楼盘在带动区域楼市的同时，也会对本项目带来一定的威胁。如下表和图： |项目 |吉林亚泰 |大连万达 |某地星宇 | |比率（%） |29.5 |27.9 |18.1 | 6．初步经济评价规划局规划控制条件：规划总用地面积：219800平方米可建设用地面积：169400平方米净用地：141370平方米防护绿地：50400平方米建筑控制高度≤40米绿地率≥30% 建筑密度≤30% 容积率：2。0 从动迁成本上看，地价较高，利润空间不大。但一方面通过项目的积极运作和商业氛围的扶持，深挖项目潜力，提高项目品质，可望增加部分收益。同时寻求政府支持与帮助，享受相关优惠政策，减免部分费用，整个项目运作的好可望有一定的收益。结论与建议：从政府支持、优惠政策、项目优势及机会等各方面来看，该项目是非常好的地产项目，同时还可以加强与###超市的进一步合作，树立集团的地产品牌优势。以求获得长期的利益回报。若该项目顺利进行，则有助于在某地与政府建立更为广泛的联系，有助于##集团整体事业在某地的发展，包括机械、电子、科技等相关行业的进入，形成##集团在东北地区新的经济发展基地，为振兴某地经济作出更大的贡献。附件：地块组合图航拍图位置图交通图周边楼盘分布图家乐福效果图 [pic]

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中国建筑业改革与发展研究报告加快产业结构调整，提升产业竞争力《中国建筑业改革与发展研究报告》编委会二零零三年十一月编写说明 2003年4年，为筹备中国建筑业发展形势分析研讨会，建设部决定由工程质量安全监督与行业发展司牵头为会议编撰《中国建筑业改革与发展研究报告》，并拟定了《中国建筑业改革与发展研究报告》编委会组织方案。同月，编委会投入工作。由于时间紧迫，编委会确定了在现有的行业改革和发展研究成果的基础上形成报告的编写方法。因此，除了组织少数同志针对报告内容进行了专门的写作之外，编委会调集了大量已有的研究成果、论文、报告，并设计和展开了相关问题的问卷调查。现有报告即是在这些成果的基础上编写而成。可以说，报告的内容是全行业多年研究、探索、实践的结果，是各级建设行政主管部门、企业、研究单位、高等院校及众多关心行业发展的同志的作品汇聚。报告末附上了报告参考文献，由于参考文献浩繁，可能还有间接引用的成果未能列入。在此，我们对于所有的作者表示深深谢意。由于时间紧、资料不会、缺乏研究基础及成果组织等方面的问题，报告难免有许多不足之处，报告中所引用的案例，也不能够保证是全行业最优秀精彩的，在行业、地区、企业类型的覆盖上也难以求全。欢迎行业内外对报告提供更多更好的素材，对于观点有误的地方提出批评指正意见，以帮助我们将报告做得更臻完善。编委会二OO三年十一月《中国建筑业改革与发展研究报告》编委会总顾问：郑一军顾问：齐骥张青林徐义屏编委会主任：金德钧编委会副主任：王素卿李秉仁肖家保编委会成员：（以姓氏笔画为序）丁士昭丁浩丁洁民马自强韦忠信王子宗王宁王立平王有为王早生王金森田世宇田威白玉渊刘廷彦刘灿刘洪涛吕华祥吴之乃曲俊义杜波余波郑春源陆红星陈英松李友才李怡厚宠宝根赵如龙易军周子范张兴野张秀丽张桦洪波袁湘江胡绍学顾宝和徐波曹估裕彭向峰翁玉耀葛黎编写统筹组：徐波万建一修璐李德全高笑霜申月红王果英赵宏彦李燕鹏沙凯逊陈起俊徐晓冬方天培文群高李进峰鞠小华王家善张秀东编撰分工：第一章：沙凯逊陈起俊第二章：高笑霜第三章：高笑霜第四章：李德全第五章：王果英责任编写单位：建设部政策研究中心责任编辑单位：《建筑经济》杂志社目录第一章成就与问题：中国建筑业改革发展现状一、本报告的研究范围（一）国际主流的建筑业概念（二）我国建筑业的一般概念（三）本报告中建筑业的概念二、建筑业及相关产业改革与发展成就（一）建筑业及相关产业快速发展（二）对国民经济增长做出重要贡献（三）产业结构实现不断优化（四）技术进步实现稳步提高（五）新的建设体制初步形成三、建筑业及相关产业面临的突出问题（一）经济收益水平低下（二）资金运作能力不强（三）技术水平和管理水平不高（四）转机建制尚未到位（五）国际建筑市场占有率过低（六）建筑市场有待进一步规范（七）建设管理体制仍需改革第二章机遇与挑战：中国建筑业市场形势预测一、宏观经济、固定资产投资与建筑业发展（一）建筑业发挥着资源配置的枢纽作用（二）建筑业发展与宏观经济（三）投资服务需求对建筑业的影响二、建筑市场前景展望（一）国民经济发展进入良性增长阶段（二）固定资产投资规模持续快速增长（三）城市化进程加快提供新的市场空间（四）西部开发战略开拓新的广阔领域（五）公用事业改革推动建筑业产业升级（六）加入世贸组织带来崭新发展机遇三、建筑市场环境变化（一）新的思想观念和战略思维（二）固定资产投资领域的改革趋向（三）市场服务需求的巨大变化（四）建筑交易方式将发生重大改变（五）日趋严峻的国内外竞争挑战第三章产业经济性：中国建筑业结构调整战略一、中国建筑业产业结构的经济性分析（一）建筑业产业结构与产业经济性（二）建筑业所有制结构的变化（三）建筑业产业组织结构分析（四）建筑业产业布局结构特点（五）建筑业产业人力资源结构状况二、中国建筑业产业结构调整的趋势（一）发达国家的建筑业产业结构模式（二）中国建筑业产业组织结构调整方向三、中国建筑业产业结构调整战略选择（一）建立充分竞争的市场运行机制（二）加快建筑企业兼并重组（三）加强政府的产业政策引导（四）提升科技进步和信息化水平（五）抓住“走出去”的战略机遇第四章企业竞争力：中国建筑业结构调整目标一、准确把握结构调整定位（一）企业的核心竞争能力（二）增强企业竞争力的实践二、积极塑造企业关键竞争要素（一）依靠技术构造独特优势（二）增强融资能力占领国际市场（三）实施市场战略扩大经营领域（四）注重信誉品牌树立企业形象（五）建立现代企业制度激活经营机制（六）改革用人机制获取发展后劲（七）推行科学管理确保质量效益三、优化竞争要素，重组价值链（一）价值链重组的作用（二）取得企业竞争优势的路径（三）整合集团优势，强化经营功能（四）虚拟企业在建筑业的发展（五）企业重组内外部资源的实践第五章引导与服务：结构调整中的政府与行业协会一、放松规制，创造良好的政策环境（一）减少行政审批，放宽准入限制（二）打破市场封锁，开放建筑市场（三）依法加强监管，强化清出机制（四）区分投资来源，分开管理方式二、建立机制，培育和规范市场环境（一）完善市场规则，规范市场秩序（二）改革造价管理，修订收费标准（三）建设信用体系，推行风险制度三、加强服务，引导建筑业结构调整（一）推行总承包和项目管理（二）引导建筑业运用信息技术（三）支持建筑业开拓海外市场（四）推动建筑业企业的重组四、增强自律，突出行业协会的作用（一）行业协会的概念和性质（二）建筑业行业协会的作用（三）我国建筑业行业协会运作情况（四）我国建筑业行业协会不足之处（五）行业协会必将发挥更大作用第一章成就与问题：中国建筑业的改革发展现状把握建筑业的基本现状，是研究中国建筑业结构调整，促进企业加快提升竞争力的基础。建筑业的概念往往反映人们对建筑业管理体制和运行方式的深层认识，因此本章首先就建筑业的概念进行了剖析，确立了本报告的研究范围。随后介绍了中国建筑业改革发展取得的成就，概括了当前产业所面临的突出问题，作为其后各章研究建筑业改革发展问题依据的事实基础和出发点。一、本报告的研究范围（一）国际主流的建筑业概念对建筑业概念的研究，不仅涉及到建筑业本身的目标和范围，还涉及到建筑业与其它经济部门之间的关系。在国民经济核算体系、《全部经济活动的国际标准产业分类》（IS IC, International Standard Industrial Classification of all Economic Activities）和《中心产品分类》（CPC, Central Product Classification）等体系和标准中，可以发现“狭义建筑业”和“广义建筑业”两种不同的分类方法；通过世界贸易组织（WTO）关于建筑服务贸易的分类，可以进一步了解建筑产品和建筑服务的联系与区别。按照传统的统计分类，建筑业主要包括建筑产品的生产（即施工）活动，因而是狭义的建筑业；广义的建筑业则涵盖了建筑产品的生产以及与建筑生产有关的所有的服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等等，这反映了建筑业真实的经济活动空间（Seaden and Manseau, 2001）。 1．国民经济核算体系从第二次世界大战以后，国际上存在两大国民经济核算体系：一个是以前苏联为首的原经互会成员国采用的物质产品平衡表体系（MPS, The System of Material Product Balances）；另一个是以欧美等国家为代表的市场经济国家所采用的国民账户体系（SN A, System of National Accounts）。MPS的核算范围是物质产品的生产活动，该体系把服务活动排除在生产领域以外，影响了对国民经济总量核算的完整性。在联合国1984年颁布的物质产品平衡表体系（MPS）中，物质生产领域包括8个国民经济部门，建筑业是其中的第二个部门：（1）工业（2）建筑业（3）农业（4）林业（5）运输业（6）邮电业（7）商业、物资供应和采购（8）其它物质生产部门 |A 农业、狩猎与林业 | | |B 渔业 | | |C 采矿 | | |D 制造 | | |E 电力、煤气与供水 | | |F 45 建筑 |451施工场地的准备 | | |452 房屋、土木工程 | |453 建筑安装 | | |454 建筑装修 | | | |455 带有操作人员的施工 | | |或拆除设备的租赁 | |G 批发与零售；汽车、摩托车及个 | | |人家庭物品的修理 | | |H 旅店与餐饮 | | |I 运输、仓储和通信 | | |J 金融中介 | | |K 房地产、租赁与商业活动 | | |L 公共管理与国防、强制性社会安 | | |全 | | |M 教育 | | |N 健康与社会工作 | | |O 其它社会团体、社会及个人的服 | | |务活动 | | |P 雇佣人员的私人经济 | | |Q 超范围的组织与实体 | | 表1-1国际标准产业分类（ISIC） SNA把国民经济各部门的经济活动全部纳入核算范围，使社会生产、分配、使用各环节紧密衔接，从而形成全面、完整、系统的国民经济核算体系。 2．国际标准产业分类国民经济行业划分是根据产品的同质性原则进行的部门分类。如表1- 1所示，联合国1989年颁布的《全部经济活动的国际标准产业分类》（ISIC, Rev. 3）把全部经济活动分为17大类，建筑业是其中的第6大类，从具体内容来看，这里的“建筑”所涉及的只是建筑施工的内容，因而是“狭义”的。资料来源：United Nations Statistics, http://unstats.un.org 3．中心产品分类法如表1-2所示，联合国1997年颁布的《中心产品分类》（CPC, Version 1.0）把产品分为10大类；这里的“产品”包括各种服务在内。建筑与建筑服务被列在第5 大类。此外，在其它大类中也包含了许多与建筑业有关的产品和服务（在表中均用黑体字表示）。显然，与建筑业有关的产品和服务的覆盖范围十分广泛，大大超出表1- 1国际标准产业分类（ISIC）中“狭义建筑业”所涉及的内容。“广义建筑业”就是涵盖了所有与建筑产品及服务有关内容的建筑业。 |0 | | | | |农业、林业和渔业产| | | | |品 | | | | |1 | | | | |矿产品；电力、燃气| | | | |和水 | | | | |2 | | | | |食品、饮料和烟草；| | | | |纺织品、服装和皮革| | | | |3 | | | | |除金属制品、机械与| | | | |设备之外的其它可移| | | | |动的商品 | | | | |4 | | | | |金属制品、机械与设| | | | |备 | | | | |5 |53 建筑 |531 房屋 |5311 住宅建筑 | |无形资产；土地；建| | | | |筑；建筑服务 | | | | | | | |5312 非住宅建筑| | | |532 土木工程 |5321 公路、铁路| | | | |5322 桥梁、隧道| | | | |5323 | | | | |港口、大坝、航 | | | | |道、水利及供水 | | | | |工程 | | | | |5324 | | | | |长距离管道、通 | | | | |讯及电力电缆 | | | | |5325 | | | | |地方管道及电缆 | | | | |5326 | | | | |矿业及工业厂房 | | | | |5327 | | | | |户外运动及娱乐 | | | | |设施 | | | | |5328 | | | | |其它土木工程 | | |54 建筑服务 |541 | | | | |房屋的一般施工服| | | | |务 | | | | |542土木工程的一 | | | | |般施工服务 | | | | |543 | | | | |施工场地的准备 | | | | |544 | | | | |预制构件的组装 | | | | |545 | | | | |特殊工种的施工服| | | | |务 | | | | |546安装工程服务 | | | | |547建筑装修服务 | | | | |548 | | | | |带有操作人员的施| | | | |工或拆除设备的租| | | | |赁服务 | | |6 | | | | |销售服务；旅店；餐| | | | |饮服务；公用设施的| | | | |销售服务 | | | | |7 |72 房地产服务 |721针对自有或租 | | |金融及相关服务；房| |赁房地产的服务 | | |地产服务；租赁服务| | | | | | |722基于收费或合 | | | | |同的房地产服务 | | | |73 不带操作人 |731机械设备的干 | | | |员的租赁（干租|租服务 | | | |）服务 | | | |8 商业和生产服务 |83 其它专业与 |831 |8311 | | |科技服务 |咨询与管理服务 |管理咨询服务 | | | |832建筑学、城市 |8321 | | | |规划与景观设计服|建筑设计服务 | | | |务 | | | | | |8322城市规划与 | | | | |景观设计服务 | | | |833 工程服务 |8331 | | | | |综合工程服务 | | | | |8332 | | | | |建设项目管理服 | | | | |务 | | | | |8333 | | | | |工程咨询与初步 | | | | |设计服务 | | | | |8334 | | | | |工程设计服务 | | | | |8335 | | | | |施工安装阶段的 | | | | |工程服务 | |9 |94 污水与废物 |941 污水处理服务| | |社会团体、社会及个|处理，卫生与其| | | |人的服务 |他环境服务 | | | | | |942 废物处理服务| | | | |943 卫生设施服务| | 表1-2 中心产品分类（CPC）中与建筑业有关的内容资料来源：United Nations Statistics, http://unstats.un.org 4．世界贸易组织关于建筑服务贸易的分类在世界贸易组织（WTO）中，建筑服务贸易主要包含在WTO协议基本结构中的《服务贸易总协定》（GATS, General Agreement on Trade in Services）之中。GATS第一条对“服务贸易”的定义是：“从一成员境内向任何其他成员境内提供服务；在一成员境内向任何其他成员的服务消费者提供服务；一成员的服务提供者在任何其他成员境内以商业存在提供服务；一成员的服务提供者在任何其他成员境内以自然人的存在提供服务。”这一定义将服务贸易按提供方式分为四种形式： • 跨界提供：由一个成员境内向另一个成员境内提供的服务。在这种形式下，服务提供者和被提供者分别在本国境内，并不移动过境。所以，这种服务提供方式，往往要借助于远程通讯手段，或者就是远程通讯服务本身。例如，国际电话通讯服务，设计方案等。 • 过境消费：在一个成员境内向任何其它成员的消费者提供的服务。在这种服务提供形式下，服务的被提供者，也就是消费者跨过国境进入提供者所在的国家或地区接受服务。出国旅游、出国留学实际上都是接受的这种服务提供方式。 • 商业存在：通过一个成员的商业实体在任何其它成员境内的存在而提供的服务。这种商业实体或商业存在，实际上就是外商投资企业。其企业形式可以采取独立的法人形式，也可以仅仅是一个分支机构或代表处。在这里，服务的提供是以直接投资为基础的，其提供涉及到资本和专业人士的跨国流动。外资银行提供的服务就属于这种形式。 • 自然人的流动：由一个成员在任何其它成员境内的个人提供的服务。这种形式涉及到提供者作为自然人的跨国流动，与商业存在不同的是，它不涉及投资行为。需要指出的是，这四种提供方式的定义并不是服务贸易分部门的划分。事实上，许多服务贸易部门，都可能同时具有以上几种提供方式。 WTO对服务贸易的分类目录，将服务贸易分为12个类别。每个部门又分为若干个分部门，共计155个分部门2。表1—3中列出的与建筑业有关的服务（均用黑体字表示）只是表 1—2中心产品分类（CPC）中与建筑业有关的内容的一部分。将表1—2与表1—3相比较，可以清楚地看出建筑产品与建筑服务的联系与区别。 |1 商业服务 |A 专业服务 |d 建筑设计服务* | | | |e工程设计服务* | | | |f 综合工程服务* | | | |g | | | |城市规划与景观设计服务* | | |D房地产服务 |a | | | |针对自有或租赁房地产的服| | | |务* | | | |b | | | |基于收费或合同的房地产服| | | |务* | | |E不带操作人员的租赁|d 机械设备的干租服务* | | |（干租）服务 | | | |F 其它专业服务 |c 管理咨询服务* | | | |d 与管理咨询相关的服务* | | | |n 设备保养与修理* | | | |o 建筑物清洁服务* | |2 通讯服务 | | | |3 建筑及相关工 |A房屋的一般施工服务| | |程服务 |* | | | |B土木工程的一般施工| | | |服务* | | | |C安装与装配服务* | | | |D建筑装修服务* | | | |E 其它* | | |4 销售服务 | | | |5 教育服务 | | | |6 环境服务 |A 污水处理服务* | | | |B 废物处理服务* | | | |C 卫生设施及类似的 | | | |服务* | | | |D 其它环境保护服务*| | |7 金融服务 | | | |8 健康及社会服 | | | |务 | | | |9 旅游及相关服 | | | |务 | | | |10 | | | |娱乐、文化及体 | | | |育服务 | | | |11 运输服务 | | | |12 其它服务 | | | 资料来源：马红，金香梅（2002），世界建筑业管理惯例与中国建筑业应对WTO的对策注：表中加*号部分是与建筑有关的内容表1-3 服务贸易总协定（GATS）部门分类中与建筑业有关的内容 5．国际上建筑业概念的最新变化（以英国为例）3 如前所述，现代建筑业既属于经济范畴，又属于历史范畴。英国是最早形成现代建筑业的国家，建筑业概念在英国的演变历程很具有代表性。在英国，建筑业传统的定义是 “建成环境（built environment）的生产、运营、维护、更新和处置”这样一个“从摇篮到坟墓”（cradle—t o—grave）的过程（Lorch, 2003）。随着社会、经济条件的变化，建筑业所涉及的对象与内容在变化，人们对建筑业的认识也在发生变化。有人提出，建筑业的任务是“创造建成环境，增进绩效和福利，给社会带来增值（adding value to society）”（Saxon, 2002）4。在英国，人们正在就是否存在建筑业这样一个实体的问题展开争论。有人甚至认为，建筑业已裂变为若干个不同的行业，因而不复存在。这些行业包括： • 建筑材料、建筑构件的制造与供应 • 大中型建筑的设计与施工 • 大型基础设施与土木工程的设计与施工 • 小型建筑的设计与施工 • 大中型建筑的运行与维护 • 小型建筑的运行与维护 • 房地产的买卖与评估对建筑业认识的变化导致了政府管理职能的转变。1995年以前，英国政府的建设主管部门是环境部（DE, Department of Environment），1995年环境部更名为环境、交通与区域部（DETR, Department of Environment, Transportation and the Regions）。2001年，政府对建筑业管理的主要职能由DETR转移到贸易与工业部（DTI, Department of Trade and Industry）。这样做主要是基于以下考虑：第一，英国政府越来越感到，应该用管理其它行业相类似的办法来管理建筑业。第二，社会公众越来越感到，为了减少政府部门之间的矛盾与冲突，应该由一个政府部门而不是由多个政府部门来管理和协调建筑业和建成环境两方面问题。最近，有关建成环境、城市改造、住房与规划等方面的管理职能又从DETR转移到副首相办公室（ODPM, Office of the Deputy Prime Minister）。以上这些变动对英国建筑业所产生的影响与结果如何，还有待于实践的检验。（二）我国建筑业的一般概念 1997年版《辞海》对建筑业的定义是：“国民经济的一个物质生产部门。主要从事建筑安装工程的生产活动，为国民经济各部门建造房屋和构筑物，并安装机器设备。建筑安装工程主要由建筑安装企业承担进行，也可由建设单位（即工程所有者）自行组织力量进行。建筑安装企业的总体称‘建筑工业’，是建筑业的主要组成部分。建筑业的生产活动包括建筑工业和自营建设单位的建筑活动以及有关的勘察设计工作。” 根据《中国大百科全书·土木工程》卷的《建筑经济》分册，建筑业的范畴包括从事建筑产品生产（包括勘察、设计、建筑材料、半成品和成品的生产、施工及安装）、维修和管理的机构以及有关的教学、咨询、科研、行业组织等机构。与《辞海》的定义相比，这个定义的范围要宽泛得多。在我国的国民经济核算体系和标准产业分类法中，建筑业被划定在第二产业的范围之内，属于“狭义建筑业”的范畴。 1．国民经济核算体系我国的国民经济核算体系经历了两次大的转变，第一次转变是从MPS（物质产品平衡表体系）向MPS和SNA（国民账户体系）两种体系并存的混合体系转变；第二次转变是从混合体系向SNA转变，每一次转变都是对原有体系的突破和改进。从1993年起，根据联合国1968年SNA的标准，并采纳了部分1993年SNA的标准，对1992年《中国国民经济核算体系（试行方案）》进行重大修改，探索建立中国国民经济核算体系新版本。该体系把我国国民经济各部门按三大产业划分为15类，建筑业被列入第二产业：第一产业：（1）农业第二产业：（2）工业（3）建筑业第三产业：（4）农业、林业、畜牧业、渔业服务业（5）地质勘探业、水利管理业（6）交通运输、仓储、邮电通信业（7）批发零售、贸易、餐饮业（8）金融、保险业（9）房地产业（10）社会服务业（11）卫生、体育和社会福利事业（12）教育、文化、广播电影电视事业（13）科学研究和综合技术服务业（14）国家机关、党政机关和社会团体（15）其它事业 2．标准产业分类法 1994年，我国对国民经济行业分类的国家标准（GB4754- 84）作了修订。修订后的行业分为16个行业门类、88个行业大类、352个行业中类和847 个行业小类。建筑业是其中的第5个门类。根据该修订意见，建筑业由勘察设计业、建筑安装业和建筑工程管理、监督及咨询业3个大类组成。 2002年颁布的《国民经济行业分类》国家标准(GB／T4754—2002)按照国际通行的经济活动同质性原则，对1994年标准中与该原则不相符的内容进行了调整。经过调整与修改后的新标准共有20个行业门类，95个行业大类，396个行业中类和913个行业小类。增减相抵后，比1994年的标准新增加了4个门类、3个大类、28个中类、67个小类，基本上能够反映我国目前的行业结构状况。 2002年的新标准与1994标准相比有了很大改进，具体表现在以下几个方面：一是规范了标准名称；二是进一步打破了部门管理界限；三是重点加强了第三产业的分类，新增了大量服务业方面的活动类别；四是实现了与国际标准的兼容，新标准的每一个行业小类全部与国际标准产业分类(ISIC, Rev. 3)的最细一层分类建立了对应关系，通过软件可使我国的新标准直接转换到国际标准。国家统计局于2003年5月颁布了新制订的《三次产业划分规定》，并将从当年的统计年报开始按新的划分方法进行有关统计。此次划分规定是在《国民经济行业分类》（GB/T47 54—2002）国家标准的基础上制定的。如表1- 4所示，经过调整后，共有行业门类20个，行业大类98个。该标准把建筑业划为第二产业，建筑业的范围比94年的标准还要窄，显然是“狭义建筑业”。该标准把工程管理服务、工程勘察设计、规划管理等相关服务列在“科学研究、技术服务和地质勘察业”门类的“专门技术服务业”大类中。这样划分的目的是为了进行统计，而不是为了行业管理。 |三次产业分类 |门类 |大类 | |类别 | | | |第一产业 |A 农、林、牧、渔业 | | |第二产业 |B 采矿业 | | | |C制造业 | | | |D | | | |电力、燃气及水的生产和供应| | | |业 | | | |E 建筑业 |47 | | | |房屋和土木工程建筑 | | | |业 | | | |48 建筑安装业 | | | |49建筑装饰业 | | | |50其他建筑业 | |第三产业 |F 交通运输、仓储和邮政业 | | | |G | | | |信息传输、计算机服务和软件| | | |业 | | | |H 批发和零售业 | | | |I 住宿和餐饮业 | | | |J金融业 | | | |K房地产业 | | | |L 租赁和商务服务业 | | | |M | | | |科学研究、技术服务和地质勘| | | |察业 | | | |N水利、环境和公共设施管理 | | | |业 | | | |O居民服务和其他服务业 | | | |P教育 | | | |Q卫生、社会保障和社会福利 | | | |业 | | | |R文化、体育和娱乐业 | | | |S公共管理和社会组织 | | | |T 国际组织 | | 表1-4 国民经济行业分类国家标准（GB4754—2002）中有关建筑业的内容资料来源：《国民经济行业分类（GB4754—2002）注释》，国家统计局统计设计管理司（三）本报告中建筑业的概念 1、“狭义建筑业”和“广义建筑业”的联系与区别作为国民经济统计体系的内容之一，“狭义建筑业”概念的存在是必要的，也是合理的。但是，建筑企业的活动范围和发展空间不受“狭义建筑业”概念的限制。联合国颁布的国民经济核算体系和《全部经济活动的国际标准产业分类》（ISIC）把建筑业划分为第二产业。我国的国民经济核算体系和《国民经济行业分类》国家标准经过调整，实现了与国际标准的兼容，基本上能够反映我国目前的行业结构状况。上述国民经济核算体系和行业分类中的“建筑业”是按照产品的同质性原则进行划分的，目的在于进行统计分析，而不是为了限制企业活动及作为政府行业管理的依据。统计分析与企业活动和行业管理是性质不同的两回事，不能混为一谈。历史的经验证明，在考虑企业发展、行业发展、行业定位和行业管理时采用“狭义建筑业”的概念，会给建筑业的发展带来致命的束缚。实际上，工业发达国家在国民经济核算和统计时均采用了“狭义建筑业”的概念，而在行业管理中均采用了“广义建筑业”的概念。“广义建筑业”涵盖了建筑产品以及与建筑业生产活动有关的所有的服务活动，同时涉及到第二产业和第三产业的内容。不能因为在进行国民经济核算和统计分析时，建筑业被划归为第二产业，就简单地认为建筑业属于第二产业；也不能因为在WTO中《服务贸易总协定》（GATS）中包含了建筑服务贸易的内容，就简单地认为建筑业属于第三产业。 2、正确理解和把握国际上建筑业概念的变化趋势实际上在建筑业发展研究过程中，广义建筑业的概念正在得到普遍采用，在一些工业发达国家，甚至在广义建筑业概念的基础上进一步发展，出现了“超广义建筑业”的概念。在经济全球化和信息化的双重挑战面前，传统的思想观念和价值体系受到空前的冲击，国际建筑业的视野正在发生重大变化。这些变化主要体现在以下几个方面： • 从注重建筑产品本身价值转向注重社会价值，体现出价值观的根本性转变； • 从注重建筑产品的生产过程（即施工过程）转向注重建筑产品的整个生命周期，体现出成本观的根本性转变； • 从注重物质生产转向注重对人的尊重以及与自然的和谐，体现出发展观的根本性转变。思想观念和价值体系的转变是根本性的，上面所说的转变必将导致建筑业内涵的改变。实际上，工业发达国家对建筑业的再思考和再评价，就是在新的历史时期对建筑业重新定位的过程。新的行业定位必将对建筑产品的生产过程、建筑市场的格局以及建筑交易的制度安排产生深远影响。对此，我们必须要有清醒的认识。 3、关于本报告采用的建筑业及相关产业的概念本报告的建筑业的概念是指建筑业及其相关产业。建筑业及相关产业相当上述广义建筑业的概念，但不包括建筑培训和建材生产；本报告在单独使用建筑业概念时也主要指广义建筑业。而之所以用建筑业及相关产业来定义本报告建筑业的概念，主要是由于：第一，无论从观念还是从实际的管理体制上，我国确实尚未形成真正的广义建筑业的概念。第二，为了有利于在国际化的背景下使研究成果更具指导力和前瞻性，报告尽量采用广义建筑业的概念和视角展开研究，但限于长期体制因素的影响和报告研究时间的限制，因此不少方面，尤其是在材料和数据利用上并没有达到足够的广义建筑业应当包括的范畴。第三，尽管如此，本报告仍然坚持广义建筑业的思考方式，力图使本报告对当前条件下的建筑业及其相关产业都具有积极的参考意义，同时也只有在广义建筑业的范畴内才能真正把握未来的发展趋势。 1．工程勘察设计业（1）标准产业分类中的界定工程勘察设计业是一个技术密集型行业，是指建筑施工前的地质勘察和工程设计，也包括与工程勘察、设计无法分开的工程测量活动。按照《国民经济行业分类》国家标准（ GB／T4754—2002）的分类，工程勘察设计业属于第三产业中科学研究、技术服务和地质勘察行业门类的组成内容，如表1—5所示。工程勘察设计业主要包括以下内容： —水利及水电工程的勘察设计； —港口工程的勘察设计； —铁路工程的勘察设计； —道路、隧道、桥梁工程的勘察设计； —矿山工程的勘察设计； —火力发电厂工程的勘察设计； —工业生产和工艺流程工程的勘察设计； —油田及海洋石油工程的勘察设计； —管道、线路工程的勘察设计； —房屋建设工程的勘察设计； —室内装饰工程设计； —住宅小区规划设计； —风景园林工程设计； —其他工程的勘察设计。但是，不包括：独立的工程测量活动（列入测绘服务）和工程筹备、咨询、监理等管理活动（列入工程管理服务）。表1—5 国民经济行业中有关工程勘察设计业、工程监理业的内容 |第三产业|大类 |分类 |小类 | |门类 | | | | | |75 研究与试验发展| | | | | | | | |M | | | | |科学研究| | | | |、技术服| | | | |务和地质| | | | |勘察业 | | | | | |76专业技术服务业 |761 气象服务 | | | | |762 地震服务 | | | | |763 海洋服务 | | | | |764 测绘服务 | | | | |765 技术检测 | | | | |766 环境监测 | | | | |767工程技术与规划|7671工程管理服| | | |管理 |务 | | | | |7672工程勘察设| | | | |计 | | | | |7673规划管理 | | | |769其他专业技术服| | | | |务 | | | |77 | | | | |科技交流和推广服 | | | | |务业 | | | | |78 地质勘查业 | | | 资料来源：《国民经济行业分类》（GB4754—2002），国家统计局统计设计管理司（2）国际工程咨询惯例工程勘察设计咨询业在国际上已有很长的发展历史。自从19世纪下半叶起，经过规范化发展，工程咨询业已经形成为一个独立的、规模很大的行业，属于第三产业。它的专业领域宽、业务范围大、行业法规完善、发展相当成熟。由于工程咨询在建筑市场中对工程项目建设的成败，起着非常重要的作用，所以在工业发达国家，“大建筑业”的概念把工程咨询这个交叉行业纳入建筑业的思考范围，这有利于建筑业的发展。可以说，一个国家或地区工程咨询的发展程度，基本上代表了其建筑业的管理水平。一般认为，向业主提供工程策划、勘测、设计、项目管理及施工监理等全过程服务的业务统称为工程咨询或工程顾问。按照国际咨询工程师联合会（FIDIC）《业主/与工程师标准服务协议书》解释，咨询工程师（咨询公司）的业务范围贯穿了工程项目建设的全过程。包括：投资前阶段的规划研究、投资机会研究、可行性研究，为项目投资决策服务；准备阶段的工程勘察、工程设计、造价咨询、招标评标咨询，为工程建设的准备服务；实施阶段的设备材料采购咨询、合同管理咨询、施工监理、项目管理、人员培训咨询、竣工验收咨询，为控制工程的进度、费用、质量和生产准备服务；总结阶段的后评价等。其中，工程设计等属于工程咨询中的技术咨询，项目管理等属于管理咨询。如图 1—1所示。图1—1 工程咨询的工作内容 ······ 按照WTO规定服务贸易分类，与工程咨询有关、我国做出具体承诺的有：8660 有关管理咨询的服务；867 建筑、工程和其他技术服务，包括8671 建筑服务（咨询和设计前期的建筑服务，建筑设计服务，合同管理服务，建筑设计和合同管理的组合服务，其他建筑服务），8672工程服务（顾问和咨询工程服务，基础和建筑物结构建设的工程设计服务，建筑物设备和电气安装的工程设计服务，土木工程建设的工程设计，工业流程和工业生产的工程设计服务，工程设计服务，建设和安装阶段的其他工程服务，其他工程服务），8673综合工程服务（运输基础设施交钥匙项目综合工程服务，上下水工程交钥匙项目的综合工程和项目管理服务，交钥匙制造项目建设的综合工程服务，其他交钥匙项目的综合工程服务），8674城市规划和绿化建设服务（城市规划服务，绿化建设服务），8675有关科学和技术的咨询服务（地质、地球物理和其他科学勘察服务，地下勘查服务，地面测量服务，地图制作服务）。可见，国际上定义的工程咨询的服务范围、服务方式、服务对象非常广泛，而且还在发展。设计企业在建筑业市场中承担不同的服务，它们的地位角色、资质要求、责权利、风险程度也是不同的： • 设计企业承担咨询设计，不属于业主和承包商的合同一方，而是以自己的技术、信誉、客观性、公正性，与业主签订合同，受业主的委托，承担约定的服务，按规定的标准收取酬金。也可以作为分承包商，与承包商或总承包商签订合同，提供咨询设计服务。设计企业也可以为贷款方，包括贷款银行、国际金融、援助组织（如世界银行、联合国开发计划署、亚洲开发银行等）贷款项目，作为独立工程师提供咨询服务。 • 设计企业承担项目管理（项目管理服务PM或项目管理承包PMC），是以自己的管理能力和技术，受业主委托，与业主签订合同（不直接与总承包企业或施工企业签订合同），按合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理或服务。 • 设计企业承担工程总承包，则是以自己的技术经济实力，作为承包商，通过投标竞争，与业主签订合同，也可以分包给若干个分包商，承担风险和经济责任，获取利润。（3）行业管理发展中的概念我国的工程勘察设计咨询业是在计划经济体制下的勘察设计行业基础上发展起来的事业单位、或按市场经济要求进行改体后形成的各类企业，小部分是改革开放以来新组建的企业。其中包括规模不等的设计研究院、设计公司、工程公司、设计事务所、设计集团、勘察研究院、岩土工程公司等。行业协会目前有中国勘察设计协会、工程咨询协会、国际工程咨询协会等，也分属于不同的部门。各工程勘察设计咨询单位的改革正在进行中，但在体制和管理上尚无改变上述分割状态的迹象，其分类一时也难于与国际惯例完全相衔接。 1998年政府机构改革时，在建设部“三定”方案中明确提出了“工程勘察设计咨询业”的概念。国务院办公厅国办发[1999]101号文件中提出工程勘察设计单位体制改革的指导思想是：“……尽快形成为固定资产投资活动全过程提供技术性、管理性服务的咨询设计服务体系”，要“积极开展可行性研究、规划选址、招标代理、造价咨询、施工监理、项目管理和工程总承包等业务”。可见，按照国际惯例和我国的发展目标，工程勘察设计咨询业是为工程项目的决策与实施提供规划、选址、可行性研究、融资和招标投标咨询、造价咨询、工程勘察、工程设计、项目管理、工程监理和投产后咨询等，为固定资产投资全过程提供技术性、管理性服务的智力密集型服务行业。它关系到我国国民经济和社会发展计划的有效实施，关系到工程建设决策和实施的水平、质量和效益。改革开放以来，我国的勘察设计单位已经逐步突破功能单一的状况，不同程度地将业务范围扩大到了上述内容。有的设计单位还按国际通行模式创建成为国际型工程公司，开展了工程总承包业务。勘察单位普遍拓展到岩土工程领域。行业管理也相应扩大到了上述各个方面。 2．建设工程监理业（1）我国标准产业分类中的界定按照《国民经济行业分类》国家标准（GB／T4754—2002）的分类，如表1—5所示，建设工程监理业属于第三产业中科学研究、技术服务和地质勘察行业门类的组成内容，7671 工程管理服务是指与建筑工程有关的工程筹建、计划、造价、资金、预算、场地、招标、咨询、监理等服务活动，主要包括以下内容： —工程筹建机构； —工程项目管理； —工程招标及代理； —工程造价咨询； —工程技术咨询； —工程预算、审计； —工程监理； —工程担保； —工程质量监督、检查； —工程及建筑物的质量评估； —其他工程管理服务。（2）发展中的建设工程监理我国建设工程监理业自1988年开始试行，5年后逐步展开，1998年《中华人民共和国建筑法》以法律制度的形式作出规定，“国家推行建筑工程监理制度”。至今已有十几年。我国推行的建设工程监理制度，在工作性质、工作内容及作用上与工业发达国家的工程咨询中为业主方提供的项目管理咨询服务相似，但有很大区别。见图1—1所示。在国际上，从工程咨询业本身的发展情况来看，总的趋势是向全过程、全方位服务方向发展。我国《建筑法》、《建设工程质量管理条例》中对建设工程监理都专设了一章，《合同法》对此也有专门的条款规定，确定了建设工程监理的法律地位。建设部依据上述法律、行政法规的规定，先后颁发了《建设工程监理范围和规模标准规定》（建设部第86号令）、《工程监理企业资质管理规定》（建设部第102号令）、《工程监理企业资质管理规定实施意见》和《建设工程监理规范》。许多地方也相继颁布了工程监理的地方法规、规章。建设工程监理法律法规体系框架的基本建立，规范、推动了建设工程监理的发展。建设工程监理制度现已成为我国工程建设领域管理制度中一项必要的制度，被全社会所认同和接受。按照《建筑法》的规定，建设工程监理是指具有相应资质的工程监理企业，接受建设单位的委托，承担其项目管理工作，并代表建设单位对承建单位的建设行为进行监控的专业化服务活动。工程监理企业应当“依据法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督”。建设工程监理行业是我国建筑市场中不可缺少的一方（业主方、承包方、监理方），作为市场中一个特殊的主体正在发挥着重要作用。按照1988年在我国建立工程监理制度的初衷以及今后适应市场经济和工程建设发展的需要，工程监理的范围、内容等都应当更宽一些，监理企业可以向项目管理公司等过渡，以进一步推动工程监理业的健康发展。（3）与国外监理实践的比较以英国为例，对英国的“Project Management”一词，如果简单的把它翻译成“项目管理”几个字就不能表达出它真实的含义，即使是“工程项目管理”也不对。在英国建筑工程领域，对“Project Management”的正确理解应是“业主的项目管理”。这就是说，英国的“Project Management”与我们的“建设监理”从性质、工作内容以及代表谁的利益来看应是等同的。所不同的是，“建设监理”强调的是社会机构代表业主的利益进行的项目管理，而“Proje ct Management”强调的是业主的项目管理（它可以由业主自身或委托社会机构进行）。为便于大家对国外做法的理解，下面介绍英国的情况时使用了“监理”二字。从机构来看，英国从事监理的机构涉及到的不少，主要的有： • 专职的监理单位（如英国的BOVIS） • 设计单位（如英国的ARUP） • 其它咨询单位（比较多的是测量师事务所，如英国的GLEEDS）能从事业主项目管理的承包商（如英国的MACE）这里需要指出的是，尽管从事监理的单位有不同的类型，但实践中反映出如下趋势： • 无论何种性质的单位，专职的建筑管理人员在监理中起着越来越重要的作用； • 在一些以技术咨询为主的机构里，往往专门设有监理部（如GLEEDS中的监理部）； • 英国的一些测量师行在实施监理中擅长于投资控制和合同管理； • 英国的承包商也为业主提供监理服务，但大多在施工阶段（通常采用的CM方式）从个人来看，英国政府并未对实施监理的人员或机构予以限制。英国专职的监理机构并不多。从事监理的专业人员来看，由于业主对项目管理的要求不同，因而从事此项工作的专业人员也有所不同，但目前主要涉及到以下专业人员： • 项目管理者（如英国皇家建造师学会会员，CIOB） • 建筑师（如英国皇家建筑师学会会员，RIBA） • 工程师（如英国皇家土木工程师学会会员，ICE） • 测量师（如英国皇家测量师学会会员，RICS）值得注意的是，这一现象并不能简单地说明谁都可以从事业主的项目管理。英国是一个市场化程度较高的国家，私人投资的项目所占比例很高，而政府并未对谁能代表这类项目的业主的利益从事项目管理活动作出规定，决定权在于业主自己，即由市场来决定。而形成如今这样的多方面专业人士参与的格局的主要原因如下： • 传统方式中施工阶段建筑师、工程师的作用。应该说，对于规模小而简单的项目，这些技术型的建筑类专业人才是可以胜任的。 • 社会的需求导致了专职的业主项目管理人员的出现。随着科学技术的不断发展，工程项目的规模巨大而技术复杂，业主需要通过合理的计划、组织、协调和控制来确保工程项目目标的实现，这就需要精通项目管理的专职人员为业主提供服务。 • 社会对业主项目管理的迫切需求使得不同专业人士不断拓宽自己的业务范围，加强管理技能的提高，以力图从事监理活动。 • 从发展的趋势看，一方面是越来越多的专职项目管理人员产生，另一方面是一部分技术性专业人才逐渐感到需要补充管理技能从而逐渐发展成为能够胜任项目管理工作的建筑管理人才。（四）正确理解和把握“狭义建筑业”和“广义建筑业”的联系与区别作为国民经济统计体系的内容之一，“狭义建筑业”概念的存在是必要的，也是合理的。但是，建筑企业的活动范围和发展空间不受“狭义建筑业”概念的限制。联合国颁布的国民经济核算体系和《全部经济活动的国际标准产业分类》（ISIC）把建筑业划分为第二产业。我国的国民经济核算体系和《国民经济行业分类》国家标准经过调整，实现了与国际标准的兼容，基本上能够反映我国目前的行业结构状况。上述国民经济核算体系和行业分类中的“建筑业”是按照产品的同质性原则进行划分的，目的在于进行统计分析，而不是为了限制企业活动及作为政府行业管理的依据。统计分析与企业活动和行业管理是性质不同的两回事，不能混为一谈。历史的经验证明，在考虑企业发展、行业发展、行业定位和行业管理时采用“狭义建筑业”的概念，会给建筑业的发展带来致命的束缚。实际上，工业发达国家在国民经济核算和统计时均采用了“狭义建筑业”的概念，而在行业管理中均采用了“广义建筑业”的概念。“广义建筑业”涵盖了建筑产品以及与建筑业生产活动有关的所有的服务活动，同时涉及到第二产业和第三产业的内容。不能因为在进行国民经济核算和统计分析时，建筑业被划归为第二产业，就简单地认为建筑业属于第二产业；也不能因为在WTO中《服务贸易总协定》（GATS）中包含了建筑服务贸易的内容，就简单地认为建筑业属于第三产业。 1．正确理解和把握国际上建筑业概念的变化趋势在工业发达国家，建筑业概念正在发生变化，并出现了“超广义建筑业”的概念。在经济全球化和信息化的双重挑战面前，传统的思想观念和价值体系受到空前的冲击，国际建筑业的视野正在发生重大变化。这些变化主要体现在以下几个方面： • 从注重建筑产品本身价值转向注重社会价值，体现出价值观的根本性转变； • 从注重建筑产品的生产过程（即施工过程）转向注重建筑产品的整个生命周期，体现出成本观的根本性转变； • 从注重物质生产转向注重对人的尊重以及与自然的和谐，体现出发展观的根本性转变。思想观念和价值体系的转变是根本性的，上面所说的转变必将导致建筑业内涵的改变。实际上，工业发达国家对建筑业的再思考和再评价，就是在新的历史时期对建筑业重新定位的过程。新的行业定位必将对建筑产品的生产过程、建筑市场的格局以及建筑交易的制度安排产生深远影响。对此，我们必须要有清醒的认识，做到知己知彼，心中有数。 2．正确理解和把握建筑业的内涵，建立和完善行业发展平台一个行业的生存和发展，既要有一定的外部条件，也要有合适的内部条件。如图1—2 所示，在建筑业的发展平台上，业主、设计单位、承包商、供应商、监理单位、物业管理单位围绕着建筑产品的生产和交易、建成环境的维护和管理，各自扮演着不同的角色，相互作用，共同推动建筑业的发展。建筑业的发展平台本身又是建立在五大支柱之上，受三大调控力量的支配。其中任何一个支柱或调控力量出了问题，都会影响建筑业的发展。五大支柱包括： • 自然资源支柱，建筑业的发展受到自然资源，特别是土地资源的制约；反过来，建成环境对自然资源又产生重大影响。 • 人力资源支柱，建筑行业的可持续发展在很大程度上取决于从业人员的整体素质，特别是一线劳动力的素质。 • 技术支柱，随着科学技术的进步，建筑业对技术水平的依赖程度越来越高，信息技术对行业现代化的作用越来越重要。 • 资本支柱，随着市场化进程的深入，民间资本和国际资本对行业发展的作用将越来越突出。 • 制度支柱，从性质来看，制度可分为正式制度和非正式制度，从内容来看，制度可分为法律法规和技术规范。三大调控力量包括： • “看不见的手”，即市场调控机制。 • “看得见的手”，即政府调控机制。 “第三只手”，即包括咨询机构、中介机构、行业协会在内的民间组织的调节机制。图1—2 建筑业发展平台综上所述，建筑业的内涵不仅在于建筑产品的生产过程，更重要的是在于建筑市场和建筑交易制度。离开了建筑业赖以生存的五大支柱和三大调控力量，就不可能正确把握建筑业的内涵。由于受计划经济体制的影响，长期以来，市场调控机制和民间组织的调节机制没有得到应有的重视，人力资源开发、技术进步和制度建设存在严重不足，因此，必须充分和全面地协调好五大支柱的作用，合理运用三大调控力量，规范平台上各个角色的行为。只有这样，我国的建筑业才能在国际经济全球化、国内经济市场化的背景下，适应加入WTO之后的新形势，适应社会经济快速发展的新要求，为社会提供好的建筑产品和建成环境，发挥支柱产业应有的作用。建筑业在国民经济中的地位，是随经济发展的不同阶段的变化而变化的。对全球建筑市场的跨地区分析表明，随着社会经济的发展，建筑业对一个国家国内生产总值（GDP）的贡献份额的变化趋势一般表现为先升后降的∩形曲线：在欠发达国家（LDC, less developed country）阶段呈上升趋势，在新兴工业化国家（NIC, newly industrializing country）阶段达到高峰，进入工业发达国家（AIC, advanced industrialized country）阶段后又呈下降趋势。也就是说，在NIC阶段，建筑业最能发挥其应有的重要作用，随着从NIC阶段向AIC阶段的过渡，建筑业在国民经济中的重要程度就会下降。中国、墨西哥、阿根廷和埃及等国家被认为是NIC的典型代表（Crosthwaite, 2000）。如果说，在英国这样的发达资本主义国家，建筑业在生命周期中已经渡过了它的“成年”阶段的话，那么，我国的建筑业正处在“青少年”的发展时期，有着广阔的成长空间和良好的发展前景，“好像早晨八九点钟的太阳”。当前是我国建筑业发展的黄金时期。机不可失，时不我待。我国建筑业应该十分珍惜当前难得的发展机遇，在社会经济发展中充分发挥积极的作用，同时全面提升自身的综合实力和国际竞争力。二、建筑业及相关产业改革与发展成就5 （一）建筑业及相关产业得到长足发展快速发展建国以来，特别是改革开放以来，中国建筑业发生了巨大的变化。如表1- 2所示，随着国民经济的快速增长，固定资产投资率逐年提高，建筑业增加值平稳上升，扣除价格因素，2002年的增加值是1978年的9倍多，年均增长12%左右。建筑业增加值占国内生产总值的比重从50年代的3%增加到2002年的6.68%。建筑业的发展带动和促进了国民经济其他部门的发展。在各年的投入产出表中，建筑业的影响力系数始终大于1；建筑业吸纳了大量的劳动力，2002年全行业从业人员数量为3893万人，比解放之初的20万人增加了195倍，比1978年的854万人增加了4.6倍，2002年全行业从业人员的数量占到全社会从业人员数量的5.28%；建筑业利税总额增加明显，1992年- 2002年年均增长速度为30%，建筑业的发展，为我国国民经济发展发挥了重要作用。 |年份 |固定资 |建筑业增加值|建筑业 |建筑业从业人数占 | | |产 |占GDP的比重 |从业人数 |全社会从业人数的比 | | |投资率 |（%） |（万人） |重 | | |（%） | | |（%） | |1981 |19.76 |4.26 |1058 |2.42 | |1982 |23.24 |4.17 |1173 |2.59 | |1983 |24.10 |4.56 |1314 |2.83 | |1984 |25.56 |4.42 |1692 |3.51 | |1985 |28.37 |4.66 |2035 |4.08 | |1986 |30.59 |5.15 |2236 |4.36 | |1987 |31.70 |5.57 |2384 |4.52 | |1988 |31.84 |5.43 |2491 |4.58 | |1989 |26.08 |4.70 |2407 |4.35 | |1990 |24.35 |4.63 |2424 |3.79 | |1991 |25.88 |4.70 |2482 |3.83 | |1992 |30.33 |5.31 |2660 |4.06 | |1993 |37.74 |6.60 |3050 |4.60 | |1994 |36.15 |6.41 |3188 |4.74 | |1995 |34.23 |6.53 |3322 |4.89 | |1996 |33.84 |6.67 |3408 |4.95 | |1997 |33.49 |6.46 |3449 |4.96 | |1998 |35.78 |6.63 |3327 |4.76 | |1999 |24.58 |6.67 |3412 |4.78 | |2000 |37.59 |6.58 |3552 |4.93 | |2001 |39.82 |6.55 |3669 |5.02 | |2002 |40.61 |6.68 |3893 |5.28 | 表1-65 改革开放以来建筑业发展基本情况资料来源：《建筑业“十五”及2015年预测报告》及中国统计年鉴与此同时，工程勘察、设计、咨询、工程建设监理等相关产业也得到长足发展。少数大型设计单位已经改建成为国际通行的工程公司，有的工程勘察单位已经改建成为岩土工程公司、桩基公司、钻探公司。全国从事工程咨询的机构有3000余家，其中80 %以上是工程勘察设计单位(不少是一套人马，两块牌子，从业人员30万人左右)。并已有 300多家通过了ISO9000质量体系认证，勘察设计质量稳步提高。自1979年开始实行技术经济责任制、企业化管理以来，工程勘察设计单位从生产经营模式、产权结构和内部机制三个方面不断地向前推进。特别是国务院办公厅先后转发了建设部等部门《关于工程勘察设计单位体制改革的若干意见》和《关于中央所属工程勘察设计单位体制改革实施方案》以后，工程勘察设计单位由现行的事业性质改为科技型企业，与政府部门脱钩，其单位的组织模式和所有制形式向多元化方向发展，并在建立现代企业制度，实行职工持股、股份合作制等方面进行了积极的探索。至今，90%的勘察设计院已经实施企业化改制。 2002年，全国工程勘察设计业从业人员76.13万人。有初级以上职称的技术人员共60 .62万人，其中高级技术人员17.66万人，占28％。实行注册建筑师和注册结构工程师制度以来，截止2001年底，全国已有一级注册建筑师12814名，二级注册建筑师2万余名；一级注册结构工程师24529万名，二级注册工程结构师近3万余名。初步建立了注册工程师执业资格制度框架。同时，开展了与国际接轨的工程总承包项目经理的培训试点工作。全国勘察设计单位完成了大量的勘察设计任务，满足了国民经济和社会发展的需要。仅“九五”期间，全行业共完成了10多万亿元固定资产投资的工程勘察设计任务，营业收入1600亿元，年人均营业收入4万元；完成工程总承包合同额683亿元，国外工程合同额 89亿元；上交营业税及附加约69亿元，所得税23亿元。2002年，设计完成初设投资额12 172亿元，完成施工图投资额18663亿元，取得勘察设计营业收入931亿元，行业人均收入达12.23万元。从总体上看，工程勘察设计队伍的创新意识、精品意识、质量意识不断增强，消化吸收和开发应用了许多新技术、新产品，做出了许多高水平的勘察设计成果。京九铁路、三峡工程、小浪底水电站、秦山核电站等一批工业、交通、能源、水利和城市建设等重点建设项目的勘察设计技术达到了国际先进水平。“九五”期间，共评选出优秀工程勘察、优秀工程设计等金奖129项、银奖247项、铜奖392项。勘察设计咨询单位技术和装备水平有了很大提高。1999年，全国勘察设计单位拥有微机总台数达到314845台，工程工作站9588台，小型机1002台。CAD出图率达到了87.24%。开发了一大批工程勘察、设计和项目管理软件，网络建设也有了很大发展。勘察设计行业是国内计算机应用起步早、发展快、效益高的先进行业之一。 1988年我国开展工程建设监理试点工作。十几年来，这项改革取得很大进展。目前，全国已有工程监理单位6300多家，其中甲级监理单位505家，乙级监理单位3800多家，丙级监理单位1900多家；监理从业人员约25万人，其中经过全国统一上岗前培训达10万余人，有5.8万多人通过了监理工程师执业资格的考试，4.6万多人成为了注册监理工程师。工程建设试行监理制，在建设市场中培育了独立实行监管的第三方，打破了在计划经济体制下形成的工程建设中二元模式，为完善建设市场主体奠定了基础。这是建设领域里一项重大改革，为提高我国工程建设水平，从体制上提供了保障。建设监理力量逐步壮大，为建设水平的提高作出了重要贡献。“九五”期间，建设监理制进一步全面推行。截至2002年底，全国31个省、自治区、直辖市都开展了建设监理工作；实行监理的工程覆盖率全国约为68%，比1995年底的20％提高了48个百分点。实行工程监理的工程投资额从1992年的2398亿元增至1999年的20316亿元，占当年全社会固定资产投资的68%。实施工程监理的工程项目质量、进度、和投资普遍得到了保证，如上海杨浦、南浦大桥工程实施建设监理，分项工程的优良率达到98%。还有京津塘高速公路、沪宁高速公路、京九铁路、南昆铁路，首都、上海、广州的新国际机场，岩滩、水口、隔河岩、二滩、小浪底、李家峡、亚龙湾等大型水电工程，茂名石化工程，西气东输工程等建设项目都是比较典型的名牌监理工程。“九五”期间，监理队伍管理不断加强，自身素质不断提高，监理工作开始走上了科学化、规范化、制度化的轨道。（二）在对国民经济增长做出重要贡献中的地位和作用继续增强 1．建筑业对国民经济增长贡献突出持续稳定增长从数据来看，自1978至2002年，建筑业比国民生产总值指数平均高出30个百分点，在国家统计局发布的中国统计年鉴国内生产总值指数统计中明确列出的工业、建筑业、交通运输仓储邮电通信业、批发和零售贸易餐饮业四大产业中，建筑业指数仅低于工业；从就业人员来看，按照国家统计局发布的对国民生产总值有重大影响的前十五个行业中，建筑业从业人员仅次于农林牧渔业、制造业和批发零售贸易餐饮业，2002年底我国建筑业从业人员总数已达3,893万人；建筑安装工程也是全社会固定资产投资构成的最重要的组成部分，以2002年为例，全社会固定资产投资43,499.91亿元，其中建筑安装工程占到26,578.89亿元，尚不包括与建筑具有相当关联的9,884.47亿元的设备、器具采购。根据国家统计局资料，1998年－2001年，全国（不包括港、澳、台地区，以下同）建筑业增加值年均增长速度为7.29%，建筑业总产值（资质等级四级及以上建筑企业）年均增长速度为11.64%；高于我国国内生产总值（GDP）同期增长速度（6.98%），建筑业增加值占GDP的比重稳定在6.6%－6.7%之间，在国民经济各产业部门中居第4位（在工业、农业、商贸业之后，交通运输通讯业之前）。建筑业为国民经济持续稳定增长做出了贡献。在全社会固定资产投资总额中，由建筑业完成的建筑安装工程投资占65%左右。199 8－2001年，建成投产的各类基本建设项目共215724个，其中大型项目有京九铁路、内昆铁路、上海金茂大厦、黄河小浪底枢纽工程等；建成投产的各类更新改造项目达136601 个；资质等级四级及以上建筑企业2001年完成各类房屋建筑竣工面积83778万平方米，较 1998年年均递增8.45%。这些工程项目的建成投产或交付使用，进一步增强了我国的综合国力，改善了人民的物质文化生活。建筑业产业规模的扩大，带动了建筑业从业人数的增加，为缓解我国就业压力，特别是为解决农村剩余劳动力转移问题、促进农村产业结构的调整做出了贡献。1998年以来，全国建筑业的从业人数年均增长速度为1.6%，高于全国从业人员总数的同期增长速度（1.2%）。2002年底全国建筑业从业人数达到3893万人，其中来自农村的从业人数为27 97万人；全国建筑业从业人数占全社会从业人数的比重为5.28%，北京、河北、江苏、山东等省、市达到7%以上。 2．经济效益明显增长，“走出去”战略初见成效建筑业全员劳动生产率（按建筑业增加值计算）由1998年的13350元/人提高到2002年的19316元/人，年均增长速度为9.68％；利税总额由1998年的419亿元增加到2002年的9 70亿元，年均增长速度为23.6％；资产负债率由1998年的74.08％下降到2002年的62.04 ％；企业亏损面由1998年的21.1％下降到2001年的18.8％，企业亏损总额由1998年的78 2692万元下降到2000年的765188万元。建筑业在贯彻中央关于“走出去”的战略、开展对外工程承包、劳务合作与设计咨询方面也取得了可喜的成绩。1998－2001年对外新签合同额年均递增9.6%，2001年达164.6亿元；对外完成营业额年均递增9.7%，2001年达113.25亿美元。入选全球最大225家国际承包商的中国公司逐步增加。2000 3．工程建设水平不断提高随着产业规模的不断扩大，工程建设水平不断提高，近几年来，全国建筑业完成了一大批技术先进、工艺复杂、规模宏大的工业、交通、能源、水利、通讯、国防、城市基础设施和大型群体建筑工程的建设任务，其中一些工程的技术水平和质量水平达到甚至超过了国际先进水平。如秦山核电二期工程是我国自行设计、自主建造、自主运营的第一座装机容量为2台60万千瓦的商用核电机组，工程质量达到了国际上核电站反应堆设计的相应水平，部分性能指标接近或达到了发达国家为新建核电站制定的《用户要求文件》（URD）的要求。再如上海金贸大厦，是一幢具有世界先进水平的智能化大楼，1998年6 月6日，经美国伊利诺斯州工程协会评选，授予“1998年最佳结构大奖”；还有中国国贸中心二期工程，大量采用了当今世界最先进的材料、技术与工艺，主体结构施工创国内领先速度，并且从一期工程的国外总包、我方分包到二期的我方总包、外方分包，这中间的反差，代表了中国建筑业水平的提高。工程质量水平稳中有升，特别是房屋建筑结构工程的合格率稳定在95%以上，工程质量优良率稳定在30%以上。1998年以来，共有335项工程获得我国建筑工程最高奖――鲁班奖。同时，也涌现了一大批优秀工程勘察和优秀工程设计。这些获奖工程和项目是我国工程建设水平的集中体现。工程建设标准体系逐步完善，奠定了工程建设的技术基础。1998年以来是工程建设标准批准发布最多的一个时期，共批准发布国际标准82个，行业标准593项，地方标准360 项，占现行标准总数的32%；新技术、新工艺、新设备、新材料，通过标准化得到了广泛应用，推动了工程建设的技术进步，为提高工程建设质量和确保安全提供了技术依托。建筑业安全生产形势有所好转并保持稳定。安全法规逐步健全，管理制度日趋完善。明确了从企业到建设行政主管部门的安全责任体系，同时通过专项治理，施工现场面貌明显改善，文明施工水平普遍提高。（三）产业结构实现不断优化 1．建筑业所有制结构趋向多元 1998年以来，国有及国有控股的建筑业企业个数及其在建筑业企业总数中的比重呈下降趋势；而城乡集体企业、股份合作企业、联营企业、民营企业、中外合资企业等非国有企业数量及其所占比重则呈上升趋势。这种变化趋势是前所未有的。据国家统计局有关资料，1998年至2002年，国有企业个数分别为9218个、9148个、8767个、8264个和75 36个，在建筑业企业总数中所占的比重分别为20.2%、19.3%、18.3%和18%和15.8％；非国有建筑业企业个数分别为36416个、38086个、38751个、37629和40284个，所占比重分别为79.8%、80.7%、81.7%、82%和84.2％。近几年来，在广东、浙江、福建、山东、河南、河北等省份，出现了大量的民营建筑业企业；在上海、北京、广东等地，还出现了许多民营的设计、监理企业。 2．优化组织结构，打破单一的资源配置方式自87年国家五部委学习推广鲁布革工程管理经验以来，各建筑企业积极推行“强项目、减层次、精机关”的管理模式，实施管理层、作业层分离，建立企业内部要素市场，初步建立了与项目管理相适应的管理体制。一批集团型企业提升发展成为总承包类型的企业；二级企业通过“精干削枝”，走向智力密集型专业化企业；一批劳务企业应运而生。特别是实行企业资质管理以来，引导一批企业做大做强，一批中小企业做专做精。随着建筑业改革的不断深入，特别是建筑业企业资质管理办法（建筑市场准入制度）的不断完善，从事专业工程承包或劳务分包、规模不大、经营灵活、以专业技术特长取胜的专业化施工企业或劳务分包企业正在大量产生。这类企业对建筑业生产方式向专业化施工、社会化协作的方向发展，提高施工队伍素质和工程建设水平，具有积极的作用。此外，劳务分包企业的发展对国有建筑企业安置下岗分流人员、优化企业内部组织机构、提高操作人员素质具有促进作用。综合实力强的集团化企业更加注重发挥资本优势和品牌优势，通过资产重组或兼并收购其它企业，增强了自身的综合实力，特别是工程总承包能力和市场占有能力。目前已获得建设部颁发的特级工程总承包资质的107家大型建筑业企业，就是这类集团化企业的代表。（四）技术进步实现稳步提高改革开放以来，在国家的统一部署下，建设行政主管部门于1987年和1996年两次制定建筑技术政策，对建筑业科学技术和产业经济发展进行宏观指导。技术政策指出了我国建筑业技术进步的目标和方向，明确了大力推广应用的新技术、新工艺、新方法，对于建筑科技发展与应用做出了预测，促进了我国建筑业整体技术水平的提高。 |年份 |建筑业动力装备|建筑业技术装备|建筑业技术动力 | | |率 |率 |比 | | |（千瓦/人） |（元/人） |（元/千瓦） | |1985 |3.36 | | | |1986 |3.43 | | | |1987 |3.38 | | | |1988 |3.42 | | | |1989 |3.74 |2341 |625.94 | |1990 |3.90 |2467 |632.56 | |1991 |4.01 |2572 |641.40 | |1992 |3.72 |2719 |730.91 | |1993 |3.68 |4105 |1115.49 | |1994 |3.95 |3446 |872.41 | |1995 |4.02 |4264 |1060.70 | |1996 |4.03 |4154 |1030.77 | |1997 |4.12 |4729 |1147.82 | |1998 |4.26 |5127 |1203.52 | |1999 |4.5 |5756 |1279.11 | |2000 |4.6 |6304 |1370.43 | |2001 |4.9 |7136 |1456.33 | |2002 |4.9 |9675 |1974.49 | 资料来源：《建筑业“十五”及2015年预测报告》P49 注：建筑业技术装备率1989年以前无统计数据表1-76 建筑业动力装备率和技术装备率表1- 6反映了建筑业劳动装备率和技术装备率自1985年至2002年的变化趋势，从中可以看出，我国建筑业机械化水平的提高速度。（五）新的建设体制初步形成 1999年，在建筑业二十年改革的基础上，建设部提出了新的建设体制和建筑业深化改革的思路和框架，从十个方面继续深化改革：即一是改革和完善现行的从业资质、资格管理办法，建立严格规范的建设市场准入制度；二是改革对不同投资主体的工程按同一模式管理的办法，建立起严加规范的政府投资工程管理制度；三是改革传统的项目建设组织方式，建立完善的工程咨询设计监理制度；四是改革和完善现行的政府工程质量监督方式，建立符合市场经济要求和建筑产品特点的政府工程质量监督制度；五是改革现行的工程造价管理体制，逐步建立通过市场竞争形成工程价格的机制；六是建立以工程担保和工程保险为主要内容的工程风险管理制度；七是规范建设工程交易中心（即有形建筑市场）的运作，建立工程管理信息系统；八是加强建筑工人的职业培训，努力提高队伍的整体素质；九是加强行业协会、学会的自身建设，充分发挥这些组织在建设市场运行和管理中的作用；十是实行统分结合的建设管理体制，推动统一、开放、竞争、有序的建设市场尽快形成。这一思路和框架将建设体制和建筑业的改革进一步引向深入。在这一思路的引导下，新的建筑业企业资质管理制度已经实施，政府投资工程管理方式的改革也引起国家高度重视，工程担保保险的试点已在多个省市展开。到2002年底，初步形成了一个大市场、多功能、深层次、全方位底建设市场框架。 1．投资渠道多元化的格局初步形成随着投资领域从宏观管理到微观运行进行了一系列改革，整个投资领域发生了重大变化。如表1—9所示，我国实体经济领域里已由单一的国家财政预算拨款为主转变成为国家财政投资、银行贷款、利用外资、证券集资以及部门、地方和企业事业单位自筹等多渠道、多元化投资格局，并且非公有制经济发展迅速。表1—9 全社会固定资产投资（按资金来源分）　　单位：亿元 |年份|国家预算内资 |国内贷款 |利用外资 |自筹和其他资金 | | |金 | | | | | |投资额 |％ |投资额 |％ |投资额 |％ |投资额 |％ | |1990 |393.03 |8.7|885.45 |19.6|284.61 |6.3 |2954.41 |65.4| |1991 |380.43 |6.8|1314.73 |23.5|318.89 |5.7 |3580.44 |64.0| |1992 |347.46 |4.3|2214.03 |27.4|468.66 |5.8 |5049.95 |62.5| |1993 |483.67 |3.7|3071.99 |23.5|954.28 |7.3 |8562.36 |65.5| |1994 |529.57 |3.0|3997.64 |22.4|1768.95 |9.9 |11530.96 |64.7| |1995 |621.05 |3.0|4198.73 |20.5|2295.89 |11.2|13409.19 |65.3| |1996 |（629.72 | |（4576.53 | |（2747.41 | |（15465.35 | | | |） | |） | |） | |） | | | |625.88 |2.7|4573.69 |19.6|2746.60 |11.8|15412.40 |66.0| |1997 |696.74 |2.8|4782.55 |18.9|2683.89 |10.6|17096.49 |67.7| |1998 |1197.39 |4.2|5542.89 |19.3|2617.03 |9.1 |19359.61 |67.4| |1999 |1852.14 |6.2|5725.93 |19.2|2006.78 |6.7 |20169.80 |67.8| |2000 |2109.45 |6.4|6727.27 |20.3|1696.24 |5.1 |22577.14 |68.2| |2001 |2546.42 |6.7|7239.79 |19.1|1730.73 |4.6 |26470.04 |69.6| 资料来源：国家统计局的中国统计年鉴（2002年）注：1996年（）中的数据是由于当年统计口径变化而引起的。 21、．建筑业和工程建设法规体系基本形成 1998－2002年，是我国建筑业发展史上出台法规数量最多、法规效力最强的时期。这一时期出台的有关法律有：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》；有关行政法规有：《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》；部门规章有：《建筑业企业资质管理规定》、《工程监理企业资质管理规定》、《建筑工程勘察设计企业资质管理规定》、《建设工程勘察设计市场管理规定》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、《建设工程监理范围和规模标准规定》、《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》、《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》、《建筑市场稽查暂行办法》、《建设工程设计招投标管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施施工招标投标管理办法》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》、《建筑业工程施工许可管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《工程造价咨询单位管理办法》，等等。这些新近出台的法律、法规、规章，加上以往出台的有关法规，以及地方的有关地方法规和规章，形成了较为完整的建筑业和工程建设法规体系。为配合这些法规和规章的实施，建设部会同有关部门编制了包括房屋建筑工程、城镇建设、城市规划、水利工程、公路工程、铁路工程、矿山工程等在内的十五部分的《工程建设标准强制性条文》，为加强建设工程的质量和安全的监督、检查提供了技术依据，建筑市场运行有法可依的局面基本形成。 32、．建筑市场运行规则和管理制度初步建立 1998年以来，先后建立和完善了符合市场经济要求的新的建筑安装企业、勘察设计、工程监理、招标代理、造价咨询企业资质管理制度；工程招标投标制度、质量监督制度、安全监督制度、工程监理制度、施工许可制度、施工图审查制度、工程竣工备案制度、不符合标准的新技术应用的审定制度和应用国外标准的备案制度等等。 4．3、建筑市场专项整治取得一定成效依法查处了建筑市场各类违法违规行为，建筑市场专项整治工作取得一定成效。特别是针对严重扰乱建筑市场秩序、影响工程质量的突出问题，开展了专项治理工作。一是查处不办理施工许可、不委托质量监督等违反建设秩序的问题；二是查处规避招标和搞假招标的问题；三是查处非法转包、分包、挂靠、无证和越级承包的问题；四是查处违反标准规定，尤其是违反强制性标准规定、降低工程质量和造成工程隐患的问题。通过查处治理，对规范建筑市场秩序，保证工程质量起到了积极作用。 5．4、加大了有形建筑市场的推进力度，开放、透明、竞争有序的建筑市场格局初步形成有形建筑市场作为从源头上预防和治理建筑领域腐败现象的重要措施，列入了《中共中央政治局常委会2000年工作要点》（中发［2000］1号）。目前全国96.7%的地级以上城市已普遍建立了有形建筑市场（建设工程交易中心），76%的有形建筑市场与政府管理部门实现了机构分设、职能分离、监督与服务分开，服务功能进一步健全，管理运作进一步规范。在此基础上又将信息管理技术应用于有形建筑市场。目前已建立了“中国工程建设信息网”，并与全国半数以上的省、自治区、直辖市和地级城市实现了联网。信息网络的建成，逐步实现了网上信息公开和网上报名投标，提高了工程交易透明度，强化了建筑市场监管力度，这对防止腐败、保证工程质量、促进建筑业的健康有序发展，发挥了积极作用。三、建筑业及相关产业改革发展面临的突出问题6 （一）经济收益水平低下中国建筑业从未脱离过低收益产业行列。在传统的计划经济体制下，中国建筑业一直是微利行业，这种情况使得具有雄厚技术力量的中国建筑业的发展受到了极大的影响，扩大了与国外同行业的差距。从八十年代以来，特别是进入社会主义市场经济新体制以来，中国建筑业已经进行了多项改革，但不仅没有脱离低收益产业的行列，而且经济收益还继续不断地滑坡。直至近两年才有所好转。建筑业的收益水平较低的状况，不仅仅影响到它的产业地位，更重要的是会影响它本身的成长发展。这种状况如果不能尽快地改变，中国建筑业企业将不可能具备进入21世纪所需的竞争能力。中国建筑业从业人员相当于美国、日本、英国、法国、韩国和意大利等国建筑业从业人员总和的1.85倍，是美国建筑业从业人员的4.5倍。然而，正常情况下中国建筑业的年产值却只相当于美国建筑业20%，其劳动生产率在九十年代总体上相当于日本建筑业的1 .25%。在中国国内，建筑业的劳动生产率（按总产值计）还不到工业及电力、煤气业的三分之一。劳动生产率是反映一个产业生命力及现代化程度的最重要、最综合的指标。中国建筑业目前的劳动生产率水平，说明它还是所有工业部门中劳动密集特征最明显的领域，说明它还不是一个现代化的产业，它的生产力要素及其结合的方式肯定存在着尚未解决的严重问题。建筑类上市公司所面临的情况是整个建筑业生存状况的一个缩影。在投资强劲、各类重大工程纷纷上马的情况下，建筑类上市公司的业绩不但没有改善，反而持续下降。根据有关专业机构的统计，我国大多数上市公司所属的行业毛利率一般在18%以上，净利率一般在9%以上，而建筑业板块的毛利率从2000年到2002年一直在11%左右徘徊，三年的净利率分别为2.68%、1.39%和1.67%，2002年的净利率比2000年下降30%，还不及全社会平均水平的20%。在17家上市公司中，业绩略有增加的仅有4家，下降的则有10家，其中有 3家亏损。从总体上看，建筑类上市公司目前的生存状态是令人担忧的（孙贤程，卜南， 2003）。（二）资金运作能力不强建筑企业，特别是国有大型企业，发展中资金注入先天不足，计划经济时期，国家投入企业的只是设备和办公设施，缺少流动资金。改革开放以后，国家基本上没有资本性投入，企业的生产规模增加了几十倍，流动资金却没有补充的来源。以中建总公司为例，1982年，中建总公司组建之初，年营业额12.5亿元，国家核拨的生产经营流动资金不足2亿元。2002年，中建总公司年营业额达到619.6亿元，比1982年增长50多倍，但在此期间，国家对中建总公司的各种资本性投入（包括由拨改贷转为贷改投的流动资金和国家预算内基本建设投资）不足4亿元。企业自身几乎没有资本积累能力。“一五”时期，建筑业有2.5%的法定利润，1959年法定利润被取消。1958年至1973年，建筑施工企业实行经常费制度（即由国家财政拨给企业职工工资、管理费及各种津贴费用，企业没有追求经济效益的责任），中央施工企业没有利润。1973年起，经常费改为取费制度（即按照建筑安装工作量的一定比例收取工资和管理费），仍没有利润。1980年，恢复了“一五”时期实行的施工企业按照工程预算成本的2.5%计取法定利润的做法。自1988年起，施工企业技术装备费与法定利润合并为计划利润，利润率定为 7%，这一制度延续至今。但由于市场已经开放，竞争激烈，企业实际上根本拿不到计划利润率规定的取利水平。据调查显示如中国石油工程建设（集团）公司、中国石化工程建设公司、中国水利水电工程总公司、中国机械工业安装总公司、中国新兴建设开发总公司等我国骨干企业等下属的某些建筑企业，其某些下属企业实际产值利润率不足1%，企业无力进行资本积累。愈演愈烈的拖欠、垫资、压价、让利、回扣之风，加剧了企业资金不足的困难。以上几家总公司被拖欠三年以上的工程款达100.5亿，占净资产的25%。据调查显示，2001年底，有24859家建筑业企业存在被拖欠工程款的情况，占全部建筑业企业的54.2%，拖欠款影响深度（期末被拖欠工程款与报告期建筑业企业总产值的的比值反映）大于50%的建筑业企业3850个，占全部建筑业企业的8.4%。在这种情况下，企业只得举债经营，大量依靠银行贷款维持施工生产。有的企业由于资金紧张，造成大量拖欠职工工资。长期以来，中央施工企业净资产中的非经营性资产的比例很高，变现能力不强。相当一部分企业，特别是当前生产任务严重不足的企业，随时都可能出现资金周转不动，企业无法经营的局面。（三）技术管理水平不高与其他行业相比建筑业总体技术和管理水平依然不高，这也成为制约行业发展和进步的瓶颈问题。主要表现在以下几方面：一是建筑业从业人员整体素质较低。特别是施工现场劳务层作业人员学历文化水平普遍较低、技能水平不高、农民工所占比例较大，而且大多数人员没有经过上岗培训，据调查，经培训，取得职业技能岗位证书的农民工，全国只有74万人，仅占从业乡村劳动力的3.1%，接受过短期培训的占7.8%；二是技术和管理人员偏少，企业管理较为落后。按2000年底3400多万人计，则工程技术人员和管理人员所占比例分别为5.34%和4.92%，这一比例低于制造业和采矿业水平，更低于全国平均水平，建筑业仍然属于劳动密集型产业；三是建筑企业技术创新能力不强。表现在观念落后，市场竞争意识不强，缺乏技术创新的发展战略、环境和激励机制，仅重视技术的应用，而忽略对技术研究开发的投入，缺少富有创新能力的高素质人才队伍；四是先进、适用的新技术、新工艺、新机具推广力度不大，行业技术装备水平偏低，虽说建筑企业动力装备率自1989年的3.74千瓦/人发展到1998年的4.26千瓦/人，建筑业技术装备率自1989年的2341元/人发展到1998年的5127元/人，但是与1998年同期建筑业年总产值 10061.99亿元相比，技术装备水平极不相称，且远远落后于制造业等行业；五是科研基金不足，没有形成企业的科研中心，技术开发缺乏后劲。第六，多数企业管理水平不高，尤其缺乏战略管理、经营管理和客户管理的理念和方法，缺乏驾驭市场的决策、应变能力。（四）转机建制尚未到位目前，建筑业总体规模过大，过度竞争持续。产业集中度过低，能够和国际一流承包商抗衡的实力强大、管理技术水平较高的建筑企业数量少。企业的核心竞争力不强，专、新、特、精企业发展不充分，合理的建筑业企业组织结构尚未形成；国有建筑施工企业特别是中央所属的大型施工企业改革相对滞后，有的企业仍过多地保留着计划经济的 “痕迹”，管理体制落后，运行机制不活，缺乏内部前进动力，加上企业冗员过多又难以精简，社会负担沉重、财务状况不佳；企业管理水平不高，人员素质普遍偏低，建筑业还没有摆脱粗放管理的状态。（五）国际建筑市场占有率过低行业的整体优势较弱，进入ENR排名前225家国际承包商行列的3434家中国内地企业，其国际市场营业额的总和只有4848亿美元，不及不及排名第一的美国柏克徳公司74亿美元国际承包营业额74亿美元国际承包营业额的6565%。同时，在落实“走出去”战略问题上，扶持、配套政策滞后，不利于企业参加国际市场竞争。（六）建筑市场有待进一步规范各类业主，尤其是国有投资业主行为不规范，严重干扰了生产秩序；行业保护、地方保护问题和盲目压价、拖欠工程款的问题依然严重；施工单位、勘察设计单位、材料供应单位、监理单位，还都不同程度地存在着各种违法违规行为。有法不依、执法不严的现象仍时有发生；《建筑法》和《招标投标法》等法律法规与行业发展的要求不相适应，亟待进一步修改完善。另外，整顿和规范建筑市场秩序的方法和手段有待于改进。近几年来，国家耗费巨大的人力物力财力，采用行政手段，组织全国性的建筑市场执法检查，有时历时数月，虽说对整顿和规范建筑市场秩序起到了重大的推动作用，但从长期来看，此做法不可取。原因如下：一是容易使建筑市场各方主体产生守法、依法办事是做给政府看的错觉，认为只要能够逃避检查或者蒙混过关就万事大吉，因此造成违法违规之事屡禁不止；二是容易产生对政府的过度依赖，错误认为建筑市场秩序的建立和维护是政府的事，只要与己无关，可以不闻不问；三是参加建筑市场执法检查人员的临时性、多部门性，存在着人员业务素质参差不齐，执法水平高低不一，容易造成执法和监管力度的短暂性、间断性。（七）建设管理体制仍需改革条块分割、政出多门的问题依然存在，影响了全国统一建设市场的形成，也使行业结构调整空间受到限制，一些改革政策和措施难以顺利实施；投融资体制改革进展缓慢，政府投资工程管理方式改革滞后，建管不分的问题还未得到普遍解决。工程风险管理制度的建立不仅存在认识上的困难，各类相关保险、担保业务的发展也有待时日。工程建设标准的管理体制和运行机制还不能完全适应市场经济的要求，符合世贸组织规则的技术性贸易壁垒管理运行体系尚未建立。返回第二章机遇与挑战：中国建筑业市场形势前景展望预测本章对中国建筑业的市场前景进行了预测和展望，包括未来建筑业发展的各种利好因素、新的市场需求结构、新的需求方式以及建筑业面临的各种挑战。是研究建筑业宏观及微观战略选择的预备。为了更为深刻的把握未来建筑业市场趋势，了解报告对未来建筑业前景预测的逻辑思想，在本章的开始，介绍了建筑业发展与宏观经济和固定资产投资的关系。一、宏观经济、固定资产投资与建筑业发展（一）建筑业发挥着资源配置的枢纽作用随着国民经济不断向质量效益型的转型，建筑业在整个国民经济的资源配置中发挥着重要的从建筑业在国民经济中发挥作用的方式来看，建筑业起到了一种至关重要的确定、优化、成型的的资源配置的枢纽作用。建筑业与投资商之间正在形成一种更为广泛、灵活和复杂多样的相互选择、合作伙伴关系。在这个过程中建筑商利用自己的专有资源、专业技术、专门技能和特有的管理，不仅向投资商提供质量、工期上的保证，而且还为其提高技术品质、缩短投资周期、降低工程成本乃至对其投资项目的前期策划立项和后期运营管理等不断深化的服务。比较对国民经济增长的规模贡献，建筑业对国民经济增长的作用方式，变化更为深刻，贡献也更为突出，是经济发展速度的最重要的支撑之一。从数据来看，自1978至2002年，建筑业比国民生产总值指数平均高出30个百分点，在国家统计局发布的中国统计年鉴国内生产总值指数统计中明确列出的工业、建筑业、交通运输仓储邮电通信业、批发和零售贸易餐饮业四大产业中，建筑业指数仅低于工业；从就业人员来看，按照国家统计局发布的对国民生产总值有重大影响的前十五个行业中，建筑业从业人员仅次于农林牧渔业、制造业和批发零售贸易餐饮业，2002年底我国建筑业从业人员总数已达3,893万人；建筑安装工程也是全社会固定资产投资构成的最重要的组成部分，以2002年为例，全社会固定资产投资43,499.91亿元，其中建筑安装工程占到26,578.89亿元，尚不包括与建筑具有相当关联的9,884.47亿元的设备、器具采购。而建筑业对国民经济增长的作用方式，则变化更为深刻，贡献更为突出，发挥着一种至关重要的确定、优化、成型的资源配置的枢纽作用。如果说在计划经济条件下，建筑业主要作为行业的一种配属队伍存在，其作用就是配合投资建设完成指定任务，以规模和速度支撑为主要内容的话，那么随着市场体制的逐步建立，建筑业已经不再是特定行业或政府的配属队伍，他与投资商之间正在形成一种更为广泛、灵活和复杂多样的相互选择关系、合作伙伴关系。在这个过程中建筑商利用自己的专有资源、专业技术、专门技能和特有的管理，以及不同的合作方式，不仅向投资商提供质量、工期上的保证，而且还为其提高技术品质、缩短投资周期、降低工程成本乃至对其投资项目的前期策划立项和后期运营管理等不断深化的服务。建筑业是固定资产投资转化为生产能力的必经环节，在这个过程中建筑业从以往的被动执行者，越来越对这一过程的转化速度、转化质量、转化的经济性和先进性发挥着重要作用，并日益向这一过程的前伸向后向延扩张延伸，对其它行业包括制造行业、服务行业、资本领域具有越来越强的参与能力。市场经济追求的就是资源配置的最优方式，建筑业正是社会资源整合形成生产能力的最基础和最关键的过程的环节，以其与各行业的广泛和深刻的相关性，在有形的资源配置环节发挥着关键作用。同时，建筑业在国民经济发展中的重要地位，还体现在其发展质量和发展水平，直接关系每一个国民的日常的工作、生活品质，直接关系社会公众的生命财产安全。（二）建筑业发展与宏观经济、固定资产投资增长高感应度与正相关性。宏观经济形势对建筑业发展具有高度的正相关性和感应度。研究建筑业的未来发展趋势就必须研究宏观经济形势和固定资产投资趋势。一方面建筑业是国民经济发展的重要支柱，国民经济基本建设资源配置和实现的重要环节，建筑业生产的速度、效率与国民经济发展的速度、效率休憩相关。另一方面宏观经济形势的好坏，也决定了建筑业市场容量的发展变化，每当国民经济整体形势趋好、发展加速、投资加快时，建筑业就迎来产业经济快速发展的黄金时期，相反每当国民经济增长趋缓，、发展减慢、投资降温时，建筑业就会首先由宏观经济趋缓感受到市场紧缩和发展吃紧随之萎缩。对于宏观经济的发展，建筑业必定是发挥其紧跟和保证的作用，而宏观经济寒暑阴晴，建筑业也可谓总是江水暖寒鸭先知。而在国民经济发展的三架马车固定资产、消费、出口中，尤以固定资产投资对建筑业影响最为直接和突出。可以说固定资产投资规模就是建筑业发展的生命线。下图2-1为1978- 20021997年间各类固定资产增长趋势与建筑业增长趋势对比，从中我们不难可以看出，建筑业发展轨迹与固定资产投资发展轨迹内在的一致性和正相关性。各类固定资产投资与建筑业发展趋势图 [pic]图2-1各类固定资产投资与建筑业发展趋势而与上图2-1比较，下图2- 2更有助于我们认识建筑业与宏观经济形势特殊的相关性。该图反映的是“七五”、“八五 ”期间一、二、三次产业及内部主要产业在国内生产总值中所占比例（百分点）本身的变动比率（%），它屏除了不同产业总量和规模大小的因素，不考虑各产业绝对值随着宏观经济总体增长的趋势，集中反映了各产业随宏观经济形势的相对增长速度，集中反映了不同产业对宏观经济形势的感应度。不同产业对宏观经济形势变动感应度及相对增长速度轨迹图 [pic] 图2-2不同产业对宏观经济形势变动感应度及相对增长速度轨迹图不同产业在国内生产总值所占比例 |占国内生 |第一 |第二 |工业|建筑|第三 |交通运输仓储邮|批发零售贸易| |产总值比 |产业 |产业 | |业 |产业 |电通信业 |餐饮业 | |例（%） | | | | | | | | |“六五”时 |31.4 |44.2 |39.8|4.4 |24.4 |4.5 |6.1 | |期平均 | | | | | | | | |“七五”时 |26.2 |43.2 |38.1|5 |30.6 |5 |9.4 | |期平均 | | | | | | | | |“八五”时 |20.9 |46.9 |40.7|6.1 |32.2 |5.8 |9 | |期平均 | | | | | | | | 表2-1不同产业在国内生产总值所占比例（三）固定资产投资的服务需求是建筑业发展方式和发展途径选择的依据。投资服务需求对建筑业的影响对于建筑业企业来讲，业主与客户的需求是其管理和技术进步的发动机，。对于建筑业来讲，关注未来的发展趋势，不仅要关注和研究宏观经济与固定资产投资总量的发展增长趋势，更要深入研究和把握固定资产投资服务需求的变化，必须按照固定资产投资服务需求的变化调整建筑业资源配置和生产力组织方式，调整建筑业企业自身的市场和产业发展方向，推进建筑业及建筑业企业的管理技术进步。只有这样，才能确保建筑业充分满足服务和保证固定资产发展需求的要求，才能保证建筑业把握宏观经济和固定资产投资发展的机遇，把宏观经济形势提供的市场空间转变为企业自身实际的市场占有。固定资产投资的服务需求是建筑业发展方式和发展途径选择的依据，。建筑不仅要关注和研究宏观与固定资产投资总量的发展增长趋势，更要深入研究和把握固定资产投资服务需求的变化，必须按照固定资产投资服务需求的变化调整建筑业资源配置和生产力组织方式，调整建筑业企业自身的市场和产业发展方向，推进建筑业及建筑业企业的管理技术进步。只有这样才能确保建筑业充分满足服务和保证固定资产发展需求的要求，才能保证建筑业把握宏观经济和固定资产投资发展的机遇，把宏观经济形势提供的市场空间转变为企业自身实际的市场占有。这一基本规律不仅适用于过去，也适用于将来，有助于我们充分认识当前建筑业发展现状和未来的发展趋势。在经济发展的不同阶段，经济主体的服务需求是不同的，经济发展水平越低，经济主体的服务需求越低，相应社会可提供的服务水平就越低。目前，中国经济建设对建筑业服务需求的特点是规模大、标准低、模式单一，正是这一特点决定了当前建筑业企业数量大、缺乏行业龙头和骨干企业、低水平竞争、建筑业企业内部产业结构单一、建筑业产业能力被在国民经济不同行业和建筑业产业链的不同阶段被分割的局面。目前中国政府管理体制改革正在积极推进之中，传统计划经济条件下条块分割的问题还没有彻底解决，在这一背景下形成的固定资产投资需求，也正是目前建筑业内部条块分割、资源重复配置、整体过度竞争和行业内部竞争不足并存局面形成的内在原因。随着我国经济管理体制和社会经济结构转型速度越来越快，经济管理体制转型的核心是由计划经济向市场经济转变，而社会经济结构转型，即由前工业经济向工业经济、后工业经济转型，由速度规模向质量效益转型，由能源资源投入向可持续发展转型，由传统经济向知识化、信息化、全球化转型，更使得社会经济生活的方式、内容和规则都发生了重大的变化，必然带来管理理念、管理思维、管理方式乃至最具体的管理手段的变化，这也必然导致建筑业生产要素资源配置模式和生产能力分配方式的变化，即建筑行业和企业组织结构的调整。不认识这一点，就不能把市场机遇最大化的转化为效益。固定资产投资服务需求的变化是由多种因素决定的，如政府管理体制改革，融投资管理体制改革、全社会的管理技术进步、资本来源与投资主体的发育、投资方向和投资结构等。在本章就就固定资产投资涉及的上述主要方面做一简单分析，作为把握宏观经济、固定资产投资和建筑业整体市场形势的参照。而固定资产投资服务需求及其变化引起的建筑业产业内部的深刻的结构调整和发展趋势，将会在报告第三章进行研究。二、宏观经济、固定资产投资和建筑业市场前景发展前景展望（一）国民经济发展进入良性增长阶段，连续性、稳定性、稳健性特征突出近年来我国国民经济继续保持了较快发展的良好势头，2002年，我国国民经济继续保持了较快发展的良好势头，全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶，,国家统计局公布的年度数据显示，2002年我国国内生产总值达到102398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%。在固定资产投资方面，2002年，全社会固定资产投资规模持续扩大，固定资产投资快速增长。全年全社会固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增速为1996年以来最高水平。据最新资料显示，2003年上半年前2个月GDP增长8.2%，1- 7月份，全国固定资产投资增长幅度达到了创记录的32.78%。，其中基本建设投资939亿元，同比增长27.7%；更新改造投资320亿元，增长41.8%；房地产开发投资598亿元，增长37.0%；其它投资80亿元，增长30.6%。对于宏观经济总的发展趋势，按照国家统计局副局长邱晓华的表述就是，由于内在动力和活力的增强，自2002年下半年以来，中国经济在持续快速增长的基础上，出现了继续升温趋势，进入一个新的良性增长阶段。吴仪副总理在2003年3月23日在“中国发展高层论坛”上指出，“我们将保持宏观经济政策的连续性和稳定性，坚持扩大内需的方针，实行积极的财政政策和稳健的货币政策。进一步深化政府机构改革、国有资产管理体制改革、金融改革、农村改革。着力解决经济运行中突出的矛盾和问题，积极推进经济结构调整，加强农业和农村经济，鼓励高新技术产业发展，加快对传统产业的改造，提高服务业的水平。推进西部大开发和城镇化进程，促进城乡经济和区域经济协调发展”。“改革和发展需要有一个良好的市场环境，我们将坚持不懈地整顿和规范市场秩序，打击和治理各种破坏市场秩序、有悖公平竞争的行为，加强社会信用体系建设，促进统一、开放、竞争、有序的市场体系的形成与完善”。著名经济学家胡鞍钢表示，近年来在世界经济增长乏力的背景下，我国经济实现了高速、可持续增长，这得益于党和政府正确把握宏观调控的方向和力度，显示宏观经济政策具有连续性、稳定性、稳健性。我们注意到，新一届中央政治局常委从去年末开始在多个场合都强调要保持经济政策的连续性和稳定性，这似乎已成为新一届政府的共识。作为固定资产投资主要“完成者”的建筑企业，面对连续性、稳定性、稳健性特征的未来市场，建筑行业获得持续稳定的发展当然不容质疑。（二）固定资产投资总量规模持续快速增长、结构调整与管理体制改革齐头并进按“十五”计划要求和世界银行估计，中国在今后10年，将保持固定资产投资总量的持续增长。其中主要的投资领域包括： 1、固定资产投资规模有望保持持续快速增长。（1、）基础设施建设：据世界银行估计，中国在今后10年，基础设施建设所需资金将高达2700亿美元以上。仅北京在“十五”期间，基础设施投资就达1800亿元。2001年全国完成交通基础设施建设投资2600多亿元，新增公路3.2万公里，其中高速公路3017公里。2002年预计新增公路4万公里，其中高速公路2500公里。按照交通部已经确定的公路水路交通发展2020年以前的具体目标和本世纪中叶的战略目标，到2020年，公路基本形成由国道主干线和国家重点公路组成的骨架公路网，建成东、中部地区高速公路网和西部地区八条省际间公路通道，45个公路主枢纽和96个国家公路枢纽全部建成；到2010年，全国公路总里程达到200万公里，其中高速公路3.5万多公里；到2020年，全国公路总里程达到250多万公里，高速公路达到7万公里以上。因此，未来10- 20年，应是我国路桥建设持续、稳定发展的时期。（2、）房地产：按“十五”计划要求，2005年我国人均住宅建筑面积要达到22平方米，2010年时达到25平方米。根据我国政府经济与社会发展远景规划，未来10--- 20年，城市化进程将进一步加快，城市化率将从2001年的37.7%增加到50%左右，城市人口还将增加2亿多，新增的城市人口意味着新增的潜在需求。按照因此城市经济发展、低速提高居住水平、住房折旧拆除重建来预测，21世纪的前20年，每年需新建住房4.86亿平方米至5.49亿平方米；后30年每年需新建住房5.76亿平方米至6.53亿平方米。这种预测属于一种自然的、平均的预测，而且人均面积提高定在较慢的速度上。因此未来50年将是房地产业稳定发展的黄金时期。 3、能源建设和能源调度工程：在我国经济快速发展的过程中，能源不足的矛盾已经显现，未来包括火电、水电、核电在内的能源建设仍将持续，水、电、气等的能源调度工程也将全面展开并继续投入。（43、）环境工程：也许从目前市场容量上看，环境工程算不上太大的市场，但种种资料显示，作为越来越强调可持续发展的中国，环境工程市场将成为最有潜力和发展远景的一个市场，现在有一种普遍的认识就是在2006年～2007年以后，北京房屋建筑规模和公用工程建设将有一定程度的萎缩，而在其它方面，特别是基础设施和环境保护方面，还将继续保持发展的势头，未来几年，北京市环保产业的总产值将达到115亿元，200 3年北京市计划投资将近36亿元。而从全国范围来看，各地对于环境工程的投入均有显著增长，上海近期追加了450个亿，广东十五期间环保投入更达1500个亿，从这些数据足见这一市场的未来发展前景。现在已有许多国内外的企业在紧盯这一市场，它们不仅看到了这一市场的发展前景，更看重这一新兴市场的高额利润，据专门研究供水和污水处理工程的中国水网负责人透露，国外企业参与污水处理工程的内定标准是资金回报率达到 18%以上，现在我们也看到有许多报道称外资企业正在涉足国内各地的污水、垃圾处理工程，这也从侧面反映了这一市场的利润前景。而当前国家政策面也已明确希望吸纳各方面的投资进入这一领域，正可谓天时地利。（4）设计咨询：2000年，全国有工程勘察设计咨询单位12572家，其中，甲级资质单位1282家，从业人员达到80多万。我国工程咨询业整体水平较低、实力较弱，不能满足我国经济发展、大规模投资建设及改革开放的需要。除少数大型设计单位已经改建成为国际通行的EPC、PMC全功能运作方式的工程公司外，大部分企业尚处在“事改企”的过渡阶段。“十五”计划主要经济效益指标：2005年，全国工程勘察设计咨询单位营业额达到 530亿元（年平均增长率8%～10%），国际工程营业额达到20亿美元，工程总承包营业额达到1000亿元。2010年主要指标：全国勘察设计单位完成的工程勘察设计咨询营业额达到800亿元，国际工程营业额达到40亿美元，工程总承包营业额达到1500亿元。未来10年是设计咨询业快速成长期。5、制造业：我国是制造业大国，随着经济全球化进程的推进，制造业在我国的进一步聚集，随着汽车进入我国居民消费家庭消费，对于制造业的投资将进一步增加，这部分投资将主要来自民间资本，并散布于长江三角洲、珠江三角洲、环渤海经济圈及东北的广大领域。（5）6、一些主要大城市的发展规划城市建设：就我国部分城市来看，北京在“十五 ”期间固定资产投资总规模为8000亿元；上海将达10000亿元，其中重大项目规模达4000 亿元；重庆总投资为5200亿元；107个西部开发重大基础设施项目，投资总额2400多亿元；广东仅2002年固定资产总投资为3832亿元。由此可见，国家的重要省市在未来5- 10年中投资规模将达40000个亿。（三）城市化进程加快提供新的市场空间 1、我国城市化进程总体仍然处于较低水平在社会主义初级阶段，由于我国的经济水平不够高，城市化水平不可能很高。在195 0- 1990年之间，世界城市人口占总人口的比重由1950年28.4%上升到1990年的45.2%。1992 年世界上已有70多个国家和地区城市人口占总人口的一半以上，高收入国家的城市化水平已达到78%，中等收入的国家为62%，低收入国家也达到27%。1998年我国城市化水平1 8%，加上建制镇中非农业人口数，城镇化水平才接近30%，仍然比较低。据1990年资料，世界平均城市化水平为47%。发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家平均水平为37 %。我国的城市化不平还只有29%，无论与发达国家还是发展中国家相比，仍然是比较低的。 2、我国城市化进程正进入加速发展阶段。城市化发展水平与经济发展水平密切相关，随经济发展可分初期阶段、加速阶段和后期阶段等三个阶段。初期阶段：城市化水平低于30%，城镇人口增长缓慢，发展时期漫长。区域经济以第一产业为主导。加速阶段：人口和经济活动迅速向城镇集聚；城市化水平迅速提高，大约每年提高1个百分点；城市数量迅速增加，城市地域大幅度拓展并出现城市密集地区和大城市区连绵区。区域经济以第二产业为主导，第三产业的比重逐步上升、第一产业的比重持续下降。后期阶段：城市化水平达到60%- 70%以后，城镇人口比重的增长又趋缓慢甚至停滞，城乡差别几乎消除，区域空间一体化，并出现郊区化和逆城市化。第三产业逐步占居主导地位。我国城市化进程与我国政治经济发展关系极为密切，经历了上升、波折、停滞等几个阶段。1952年- 1978年，城市化水平年均提高0.21个百分点，其中有十多年的时间，城市化水平几乎停滞在17%左右。直至1978年以后，城市化才逐步走上持续、快速、健康发展的轨道，在经济社会发展步伐加快的同时，城市化水平持续、迅速提高，1978- 1995年，城市化水平年均提高0.65个百分点。目前，我国正在步入城市化加速发展阶段，今后一段时期，我国的城市化水平将每年提高一个百分点左右。 3、我国城市化进程将为建筑业提供新的市场空间。据联合国人居中心预测，世界城市化水平2025年将达到61%。据对我国城市化发展趋势的预测，到2010年我国城市化水平将达到45%左右，城镇人口将达到6.3亿，仍将低于那时的世界平均城市化水平。城市化进程带来的投资增长，带来的对工程建设服务的不断增长的需求，自然是建筑业的利好消息。尤其值得重视的是，城市化的加速发展，新型城市基础设施建设以及城市基础设施领域服务管理体制的改革，不仅给建筑业带来工程建设的空间，还为建筑业及其相关产业的共同发展提供了机遇，即从单纯的工程施工向投资、建设、运营、服务一体化运作。（四）西部开发战略开拓新的广阔领域新一届国务院西部地区开发领导小组第一次全体会议强调，要坚定不移地把西部大开发扎扎实实地向前推进。温家宝总理在辽宁考察时指出，要把振兴东北地区等老工业基地放在更加突出的位置，东西互动，促进地区协调发展。这两条报道清晰地传递出这样的信息：在坚定不移地推进西部大开发战略同时，要加快实施党的十六大提出的对东北地区等老工业基地调整和改造这一战略任务。这是新一届中央领导集体审时度势、谋划全局的重大部署，是实现东西互动、协调发展的重要内容。推进西部大开发和加快东北地区等老工业基地调整改造这两大战略任务都凸现出发展这一共同主题，在全面建设小康社会的征程中占有重要地位，同时，也为今后一段时期建筑业发展开拓了新的市场领域。实施西部大开发战略，是以江泽民同志为核心的党的第三代领导集体总揽全局作出的重大决策，具有重大的现实意义和深远的历史意义。3年多来，在党中央、国务院的正确领导下，经过各地区、各部门特别是西部地区广大干部群众的共同努力，西部大开发进展顺利，成效显著，开局良好。以西气东输、青藏铁路、西电东送等重点工程的全面开工为标志，西部大开发进入一个新的重要阶段。人们有理由相信，在总结过去3年多来成效和经验以及分析新形势、新情况、新问题的基础上，通过全面贯彻党的十六大关于积极推进西部大开发、促进区域经济协调发展的精神，西部大开发事业必将呈现出新的局面。支持东北地区等老工业基地加快调整和改造，是党的十六大在我国进入现代化建设新的发展阶段作出的重大战略决策和战略部署。加快东北地区等老工业基地调整、改造和振兴，有利于促进地区经济的协调发展，有利于增强国民经济的活力和发展后劲，有利于推进国有经济布局和结构调整，有利于提高我国产业和企业的国际竞争力。通过这一战略的实施，可以使老工业基地焕发青春和活力，东北经济区再度辉煌，使之成为全国新的经济增长点。对于“十五”及2010年的西部地区基础设施投资规模做出如下初步预测： 1、用投资效果系数法预测预测西部地区达到东部“九五”末期基础设施总体水平时所需投资。这种方法遵循的原则是：要使目前西部地区基础设施发展水平与东部地区之间的差距在今后10年中不再拉大，也就是说，使西部地区与东部地区发展水平的差距稳定在10年左右。那么，到10年之后即2010年，西部地区基础设施发展水平至少应达到东部地区“九五”末期的水平。实际预测结果是：按照2000年不变价计算，西部地区基础设施要达到东部“九五”末期水平，所需投资约为38607亿元。 2、用投资比例法预测测算西部2001—2010年基础设施投资。具体预测方法是：以“九五”时期后三年西部国有单位基础设施投资占西部全社会投资的比例，作为未来西部地区国有单位基础设施投资占全社会投资的比例，推算2001—2010年西部基础设施投资规模。实际预测结果是：2001—2010年西部基础设施投资规模约为37377亿元，其中“十五”时期约为15346亿元，“十一五”约为22031亿元。 3、西部地区重大基础设施建设项目投资规模估算按照国家制定的西部大开发规划，今后10年西部开发要在重大基础设施建设和生态环境保护的标志性工程方面取得突破性进展，重点是围绕西部出入境大通道建设、“西气东输”、“西电东送”、退耕还林和天然林保护等“四大工程”展开。这里我们首先按实施“四大工程”所需投资对西部地区重大项目所需投资进行估算。西部出入境大通道建设包含铁路、公路和支线机场建设，根据有关部门制定的“十五”计划及2010年规划，今后10年西部铁路大中型项目基建投资将达到1000亿元；西部国道主干线与出入境公路建设项目投资约需8000亿元左右；西部60多个支线机场建设所需投资约为150亿元，西部出入境通道建设总投资估算预计将达到9150亿元。“西气东输”工程包括将新疆天然气输送到上海，将川渝地区的天然气输送到中部的湖北、湖南。工程项目总投资估算在3000亿元左右(其中仅将新疆天然气输送到上海的上游气田开发、中游管道建设和下游工业、城市供气等利用设施建设所需投资就超过1500亿元)。“西电东送”工程包括水电站及相关电网工程投资，据国家电力公司测算也将需要1500亿元以上。退耕还林、天然林保护等西部生态环境保护工程，按有关部门协商制定的方案，今后10年，西部地区25度以上坡耕地将全部退耕还林还草，按国家现行的补偿标准(每亩补偿300斤粮食，50元种苗费，20元教育发展费)，需要投资预计在150亿元左右；在天然林保护和造林方面，国家林业局已计划在今后10年内，在长江上游及黄河中下游地区启动造林绿化工程，投资总额预计也将达到 1000亿元左右。根据以上各类工程所需投资汇总，今后10年西部地区仅实施“四大工程”项目，总投资需求量将14800亿元左右，如果再加上西部教育文化卫生和城市建设方面的投入，预计今后10年西部地区重大基础设施建设和生态环境保护工程总投资将超过15000元。（五）公用事业改革推动建筑业产业升级 1、公用事业改革是大势所趋公用事业（包括水、电、气、交通、医疗、旅游及其它有关市政公用事业等）管理体制的改革尚没有深入展开，但这必将会成为继国有企业改革之后我国经济领域又一次深刻的变革，对投资人、企业、个人产生重要的影响。而建筑业作为基本建设任务的重要实施者，与公用事业的建设比较其它行业和资本形式有着更近的联系，公用事业管理体制的改革，不仅要求建筑业充分认识投资人和市场对象的变化，而且同样也为建筑业提供了新的机遇和发展空间。公用事业管理体制改革之大趋势可以由以下几个方面来认识：其一，加入WTO后要求我们放开投资领域，以及与国际化接轨的必然趋势；其二，我国“ 十五”计划明确提出，要广辟投融资渠道，发挥市场机制作用，加快城镇建设，鼓励外资和民间资本向基础设施投资；其三，融投资体制改革，放开投资领域限制的总体精神和方向；其四，我国民间资本的巨大潜力和发展要求与我国公用事业加快发展的实际要求；其五，我国政府职能转变的要求。 2、公用事业改革的成功探索与实践事实上我国已经不乏公用事业改革的实践，上海在城市建设方面的做法就是一个典型，其本质被概括为两个方面：一是重大项目以信托方式转让给市民，吸引民间储蓄资金；二是将一些原先是国资的传统领地让给非国资的民营企业，包括道路、桥梁、供水、污水处理等经营性的基础设施和公用事业项目的建设，让利于民。应该说，上海在利用社会资金进行城市建设方面一直在全国领先，上个世纪90年代中期，上海将南浦、杨浦、徐浦3座大桥和沪嘉公路、打浦路隧道20年的专营权以及延安东路隧道30年的专营权转让给香港中信泰富集团，之后又把内环线高架35%的专营权作价6 亿美元，转让给“上海实业”。本世纪的第二个年头，城市建设融资举动中有了民间资本的身影。2002年3月，民营企业上海福禧投资控股有限公司以32.07亿元受让上海路桥发展股份有限公司99.35%的股权，从而买断了原由后者经营的沪杭高速公路上海段30年的经营权，这段著名的黄金通道东起上海闵行莘庄镇，西到金山区枫泾镇，全长超过50公里，福禧投资不仅具有控股权和沪杭高速上海段收益权，还包括加油站、服务区、广告和通行费以及边际延伸收费经营权，和负责一项4车道改6车道的扩建工程，堪称“高位切入”这一自然垄断领域。福禧首开民间资本投资大型基础设施建设的先河，业内人士认为，这是上海市政府“ 开挖”了一条让民间资本进入高速公路经营之渠道，其激活民间资本的示范效应和乘数效应绝非32亿元所能衡量。3个月后，民间资本占80%的上海友联联合体，在总投资8.7亿元的沪上最大污水处理项目——竹园污水处理厂国内招商中一举中标，负责项目的融资、建设以及20年特许经营期内的运营管理，有关专家透露，上海市在“十五”期间的环保投入将达800亿至900亿元，相信会有更多的民营企业会分得这诱人蛋糕中的一块，上海市政府也有意让民企在城市环保建设中发挥更大的作用。从民资参与上海城市基础设施建设 50%的效果上看，政府放开的是两个层面的政策，一是重大项目以信托方式转让给市民，吸引民间储蓄资金；二是将一些原先是国资的传统领地让给非国资的民营企业，包括道路、桥梁、供水、污水处理等经营性的基础设施和公用事业项目的建设。据有关统计显示，目前民间资本已经占据上海城市基础设施建设总投入的半壁江山，其中高速公路有七成由民间资本打造。专家认为，大量的民间资本被动员起来参与上海的市政基础设施建设等固定资产投资领域，是上海民间资本流动的一个突破性和标志性现象，更重要的是有民资参与工程项目，会受到更多投资者的监督，能更有效地规范其运作，更好地实现其市场价值。 2003年6月8日，世界上最长的跨海大桥宁波——杭州湾跨海大桥正式奠基。杭州湾跨海大桥是我国国道主干线——同三线（黑龙江同江至海南三亚）跨越杭州湾的便捷通道。大桥的建设资金中，民间资本占到了50.25%。民间资本参与基础工程的建设且比例如此之大，被认为是探索投资体制改革的一个范例。 3、公用事业改革的方向公用行业是城市经济和社会发展的载体，它直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量，关系到城市经济和社会的可持续发展，因此公用事业的改革也必定是一个系统渐进的长期工程，内容是多方面的。以下主要提出四个方面的展望：一是由垄断经营向开放的市场运营方式转变。通过特许经营、出售、经营招标等各种方式，引入社会资本、市场化机制发展公用事业。在发展规划上，采取政府提出规划内容开展招标竞争选择社会资本或企业进行实施、与企业提出规划和建设方案政府批准实施相结合的方式。鼓励国内外各类经济组织采用BOT等方式进行投资建设和经营，实行项目业主负责制，由投资者承担投融资风险。无经济回报的公益性项目建设应由政府出资，但也要按市场规则运作。少数由政府管理的项目实行工程集中采购机构动作，代表政府组织项目的建设实施。二是加快原国有事业单位改革，采取改制、重组方式转变为与其它资本和企业平等参与公用事业经营竞争的市场主体，与政府彻底脱钩，逐步形成国家独资企业、国家控股企业、国家参股企业和非国有企业并存的多元化的产权结构，各种企业以平等的身份参与竞争。三是价格形成机制和财政补贴机制的改革。经营性的市政公用事业定价关系到投资者的积极性、消费者的承受能力和社会的整体利益，需要政府必要的干预和管理。要建立科学合理的价格形成机制和科学可行的财政补贴机制，使其既能刺激社会资本投资意愿，主动降低成本，提高效率，又能满足公共利益的需要，保证市政公用事业可持续发展。四是改革政府管理方式的改革。政府要由直接经营管理者向市场管制者的转变，由过去管企业、管行业，变为管市场。（六）加入世贸组织带来崭新发展机遇 1、入世将直接刺激建设投资的增长，为建筑企业提供更为广阔的市场　　建筑业是中国国民经济的主要支柱之一，今后中国经济稳定发展，将需要更多的资金用于能源、电力、水利、公路桥梁、机场、通讯等基础设施的建设，积极有效利用外资是中国的一项基本国策。中国加入世贸组织表明中国将继续奉行对外开放的政策，在更广阔的范围内融入世界经济体系，使国外公司对中国投资环境和市场前景充满信心。国内建筑市场向国外公司开放，将有助于吸引更多的国外公司来中国投资，也可以更多地吸引国际金融机构和外国政府的贷款，而这些资金正是中国经济稳步发展所必须的。特别是在交通、能源、城市基础设施、环保、住宅建设等方面。　　从需求的角度来看，入世以后中国建设投资将出现以下趋势：一是由于贸易限制和行业壁垒的减少，国外企业会加大对中国的直接投资，利用中国资源优势，从直接进口转向在中国直接生产，在中国投资办厂；二是入世后，中国将面临与国际接轨的挑战，为了进一步缩小与西方国家的差距，改善投资环境，国家会花大力气加大力度进行基础设施建设，特别是交通、能源、运输、电信和市政建设就得到大力发展；三是中国主要城市的经济活动将趋于频繁，这将刺激外销房、办公楼等非住宅类房屋的需求。从写字楼市场看，随着进出口业务的大量增加以及在华投资业务的加大，一些主要城市的办公物业需求将明显增加，这使得国内各地不景气的写字楼市场有望回暖；四是中国国内生产总值将稳步提高，进出口贸易将全面好转，就业机会增加，人民收入提高，国内需求增加。另一方面，由于国外金融服务机构的进入，新的贷款方式和消费方式将促使一批人去追求生活质量，特别是对住宅的需求会增加，质量要求会提高，国内和国外的开发商和资金会进入到住宅业；五是由于需求的多元化和复杂化，基本投资方式将发生很大变化，投资渠道加大，各种融资方式将被广泛采用于基本建设，政府投资与私人投资相结合，国外投资与国内投资相结合，各种形式的组合将使项目融资总金额增加，形式更加复杂。　　2、有利于增加建筑业的就业机会和降低建筑成本　　目前，企业效益差、下岗工人多是困扰中国经济发展的主要问题之一。而建筑业本身是资金密集型也是劳动力密集型的产业。外国公司进入中国市场，带进来的将是更多的资金、先进的技术、先进的管理手段、先进的工程施工方法和优良的服务，但是不可能把施工队伍也带进来。因而对于中国的施工企业来说，建筑业市场开放后，外资投入增加，市场规模将扩大，这就意味着企业将有更多的工程要作，从而带动就业的增加。　　自1992年以来，中国已经5次大规模自主降低关税，而入世后，中国将更一步削减进口关税，对国内一些建筑企业来说，目前一些中高档建材和专用机电设备还需进口，如果关税降低，就使得房屋的建造成本相应降低，同时如果材质和设备质量提高了，也会带动工程质量的提高，这对国内建筑业的好处是明显的。 3、有利于促进中国建筑业法律法规的建设和健全我国工程建设管理体制和建筑市场机制的建设均还没有很好地完成。从计划经济到市场经济体制的转变过程中，业主、设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位等建筑市场各方行为主体未形成相互协作的健康运行体系。问题的根源在于缺乏完善的市场法律和法规。而ＷＴＯ一个最重要的原则就是法制建设和法律的透明度。加入世贸组织，中国需要承担的义务首先就是完善有关的法律法规，尽快与国际惯例接轨，按照国际建筑业的行业规范来管理中国的建筑业市场和建筑企业。 4、有利于加大我国最惠国待遇。从国际市场上看，地方保护主义严重，有的地方规定外国承包公司必须为当地承包公司组成联营以后才能承包项目；本国公司有能力承担的项目不得发包给外国公司；没有外商投资的项目不得交给外资公司承包；本国公司的出价高于外国公司的５％，有权交由本国公司承包等等。这些都不符合ＷＴＯ的原则，加入ＷＴＯ后，我们都可以据理力争，要求符合多边的最惠国待遇。加入ＷＴＯ以后，我们还可以依据ＷＴＯ原则解决国际争端，避免今后依据进口国有关法律单方面制裁的不公正待遇。例如说欧共体的ＮＯ．1766/82方案，美国的163条款，都是专门针对中国的歧视性文件。我国加入ＷＴＯ以后，就可以依据世贸组织争端机构来解决不公正待遇。 5、有利于建筑业结构调整和管理技术进步加入ＷＴＯ以后，可以促使我国的法制建设逐步完善，透明度增加，投资环境改善，从而引进外资和技术，学习国外先进管理和技术，为我所用。加入ＷＴＯ以后，市场竞争激烈，促使我们必须从技术进步上找出路，提高高新技术在建筑业经济增长中的作用，有利于推动我国建筑业的结构调整，树立大生产、大流通、大市场的观念。纵观西方发达国家建筑业之所以能够蓬勃发展，成为支柱产业，必然有合理的产业结构和树立了大生产、大流通、大市场的观念。其基本方针就是把建筑业大致分为综合建筑工程业和专业建筑工程业。综合建筑工程业就是造就一批大而强的承包公司，知识技术密集型的承包公司。专业建筑工程业就是中小企业要造就小而专的承包公司，分包专业工程。大生产就是扩大生产范围，向生产的纵横延伸，多角经营，分散风险，多方谋利。 6、有利于促进建筑业国际化经营我国加入世贸组织以后，国内市场的国际竞争将加剧，这就迫使我们要从国际市场中找出路。如果我们将国内工程按照国际市场的需求、国际标准、价格体系来组织生产，这将促使我国建筑业较快与国际接轨。加入ＷＴＯ以后，国内外建筑企业采取联合、联营、合资、总分包的方式进行发展，有利于促进建筑业的国际化经营。国际化经营可以相互取长补短。加入WTO后，我国国民经济在海外发展的整体形势也将成为建筑业“走出去”市场。据外经贸部统计，2002年中国实施“走出去”战略步入快车道，全年共新批境外非金融类企业350家，协议投资总额14.46亿美元，中方投资额9.83亿美元。同比分别增长12%、48% 和25%。截至去年底，中国累计设立境外非金融类企业6960家，协议投资总额137.8亿美元，中方投资额93.4亿美元。签订对外承包工程合同额1147.8亿美元，完成营业额827. 2亿美元。签订对外劳务合作合同额295.2亿美元，完成营业额237.6亿美元，外派劳务2 73.4万人次。 2002年，实行“走出去”战略的中国企业在油气、矿产、林业、渔业等境外资源型合作项目中运作良好，经济效益逐步显现。在境外设立研发中心、开展农业合作、进行跨国并购等方面也取得一定进展。特别是在委内瑞拉、哈萨克斯坦、苏丹的油气开发和炼油项目，在墨西哥、泰国、加拿大的纺织项目和伊朗德黑兰地铁项目等进展顺利，在当地产生了良好影响。去年中国境外投资项目的一个新特点就是大中型项目增多，技术含量提高。2002年中国境外投资项目中方平均投资额从上年的252万美元提高到281万美元，是历年境外投资项目中方平均投资额的2.1倍。新签合同额上亿美元的大型对外承包工程项目有19个，比 2001年增加4个，合计合同金额36.2亿美元，占对外承包工程新签合同总额的24%。柬埔寨基里隆一级水电站BOT项目和印尼东加化肥公司三号尿素仓库BLT项目先后竣工，表明中国企业的项目经营方式逐步向项目管理承包等高层次方式发展，项目技术含量不断提高。有关统计显示，中国大型骨干企业在实施“走出去”战略中表现突出。江苏、上海、浙江等省市国外经济合作业务持续增长，业务量位居全国前列。同时，中国建筑工程总公司、中国港湾建设(集团)总公司、上海建工(集团)总公司等大型企业的优势和骨干作用进一步增强，2002年国外经济合作业务新签合同额和完成营业额位居全国前30名的企业合计新签合同额和完成营业额分别占全国的51%和45.66%。 7、有利于发展外向型经济，促使更大范围地参与国际大循环从我国建筑业来看，对国际经济的参与和融和程度还比较低，加入ＷＴＯ以后，建筑业将在更大范围、更深层次加入世界经济大循环，融入全球经济一体化的分工和结构当中，提高我国建筑业的现代化水平，优化我国建筑业的产业结构，迎来更大发展机遇。三、建筑市场环境变化（一）新的思想观念和战略思维 1、价值观的观念：从“物本”到“人本” 从英国建筑业近年来探索变革的实践表明，行业竞争力的提升取决于以人为本的良性循环。传统经济理论以“物本”经济为其理论框架，用物质资源和实物商品关系来解释和阐述物质资料生产和再生产的经济现象与经济规律。英国建筑业提出“对人的承诺，人是最宝贵的资源”，反映了从“物本”向“人本”的深刻转变。在全球性竞争日益激烈的背景下，为了更好地满足客户的需求，提升行业竞争力，作为建设主管部门的英国环境部（DE）在1994年7月发表了Latham报告5。该报告提出了到 2000年建筑成本要降低30%的目标（Latham, 1994）。为了适应建筑业发展的需要，推进Latham报告的实施，英国于1995年成立了建筑业委员会（CIB, Construction Industry Board）。在总结实施Latham报告的经验的基础上，英国政府又组织了新的研究项目，并于1998年7月发布了Egan报告，报告的题目就是“对建筑的再思考”（Rethinking construction）。该报告对建筑业的现行模式进行了评估，确定了相应的改革目标，提出了一个清晰可行的改革与发展战略模型（Egan, 1998）。如图2- 2所示，这个模型明确了5个变革动力，提出了4项改革措施和7项目标，因此又叫做5-4- 7战略模型（Winch, 2000b）。1998年1月，一项名为“革新运动”（M4I, Movement for Innovation）的示范计划开始在英国建筑业实施。 |变革的5个动力 |改进生产过程的4个方|需要实现的7个目标 | | |面 | | |领导 |产品 |合伙制 |建设成本 -10% | | |开发 |供应链 | | |以客户为中心 | | |施工时间 -10% | |生产队伍一体化 | | |可预见性 +20% | |质量驱动的工作日 |项目 |构件 |缺陷 -20% | |程 |实施 |生产 | | | | | |事故 -20% | |对人的承诺和尊重 | | |生产率 +10% | | | | |产值与利润 +10% | 表 2-2 英国建筑业5-4-7战略模型需要指出的是，以上7个目标中的百分比是逐年累进的，也就是说，每一年都需要在上一年的基础上做出进一步的改进。要实现这些目标对任何一个组织来说都不容易，但是许多公司正在年复一年地实现并超过了这些目标。M4I示范计划中已竣工项目的总价值已超过了60亿英镑，包括400多个不同类型和规模的项目。示范项目的结果清楚地表明改革是可能的，而且能为承包商和业主带来了可观的利益。示范项目的结果还表明，为了实现每年不断递增（递减）的艰巨任务，需要通过长期努力来改变公司的企业文化。如图2-3所示，示范工程的目标是通过以“对人的承诺”为核心的良性循环得以实现的。 [pic] 图 2-3 以人为本的良性循环对人的承诺和尊重是5-4-7战略模型中的重要内容。在实施5-4- 7战略模型的过程中，英国建筑业越来越认识到，人是最宝贵的资源。对人的承诺体现在 3个R上，即尊重人才(Respect)、招聘人才（Recruit）和留住人才（Retain）。这里的人才是指受过良好教育的、高技能的和有工作积极性的人。对人的承诺还意味着应该善待建筑工人。如果员工得到了尊重，他们会更好地工作，更少犯错误，工作效率更高并且心甘情愿，这对生产有好处。一次性正确完成一项工作比反复犯错误之后才能完成要省钱。对人的承诺还意味着要训练和培养一批负责任的、能力强的经理和工长；要尊重所有参与工作的人，包括每位不断学习和进步的人员；要建立一种以相互依赖和信任为基础的企业文化，而不是相互指责。在这方面，英国建筑业已经建立了一整套帮助公司经理们达到目标的方法，并建立了如下的一整套评价指标体系：员工之间的平等与多样性；工作环境；健康；安全；职业培训与终身学习；员工的满意程度。 2、成本观的转变：从“建完就走”到一体化和供应链英国建筑业进行再思考得出的另一条重要结论是，建筑业的基本组织结构、基本目标、基本能力首先必须与业主和社会的需求保持一致，当这些条件完全具备后，才谈得上是否采用某种技术的问题。英国皇家工程院（RAE, Royal Academy of Engineering）最近进行的一项研究表明，建筑物生命周期内费用的比率一般为1：5：2 00，其中1是指建筑物的建设成本，5是指建筑物在20年内的运营、维护费用，200是指在建筑物内工作的人员20年内发生的费用，也就是说，97%的费用与在建筑物内工作的人员有关6。如果建筑物的使用期限超过20年，建设成本就更显得微不足道了。因此，建筑业最需要关心的问题不是建设成本，而是如何为业主和用户创造新的价值的问题，也就是为社会增值的问题。建筑业首先需要回答和解决的是类似于下面这样的一些问题：新建的医院能否使患者更快、更健康地出院？新建的学校能否使学生取得更好的成绩？新建的实验室能否产生更多的研究成果？新建的城镇中心能否实现它的预定目标？长期以来，建筑业一直关注最初的建设成本，但是其所占的比重相对很少。真正重要的是，建筑业如何为业主和用户带来增值。另一个重要的数字是运营和维修费，在20年的使用期里，它是建设成本的5倍。因此，许多英国承包商已经意识到，与“建完就走”( build and disappear)的方式相比，管理并经营一栋楼房，可以做更多的工作，获取更多的利润。当前变革的重点正在转向探索建筑业供应链内部及供应链与业主之间长期的合作关系，这种新的合作关系产生了新的采购和支付方式。2002年，有关研究组织又发表了题为 “加速变革”（Accelerating Change）的报告，报告指出，到2004年底，英国40%的建设工程项目产值要通过一体化的队伍和供应链的方式完成。预期将会有越来越多的承包商介入建筑物的整个生命周期，从立项、制订项目大纲、融资、采购、设计、建设、运营、使用、评估，直到改造和拆除。这种变革趋势将对英国建筑业的基本构成和活动范围产生深远的影响。 3、发展观的转变：可持续发展战略与绿色建筑作为一个典型的资源和能源高消耗产业，建筑业对于人类社会的可持续发展具有十分重大的责任。作为最大的经济部门之一，建筑业对环境的影响是相当可观的。据估计，在世界经济活动中，与建筑业有关的活动占10%以上，在发达国家，这一比例超过12%；建筑业又是大量消耗资源和能源的产业，其物流量超过世界物流量的40%。在我国的各种产业中，建筑业对气候的影响超过12%。因此，建筑业对于人类社会的可持续发展具有十分重大的责任。在知识经济时代，建筑业必须走可持续的道路才能得以生存和发展。可持续建筑的概念：可持续建筑7（Sustainable construction）的概念可以表述为：建筑业的各项活动（包括各类建筑物和环境设施的选址、规划、设计、施工、运营、改建、拆除，以及所用建筑材料、构件和设备的生产、运输、安装等）既要考虑当前的需要，又要考虑未来的需要；不以牺牲后代人的利益为代价来满足当代人的利益，也不以牺牲当代其它人的利益为代价来满足本地人的利益；既要达到发展经济和改善人们生活的目的，又要使对环境的负面影响最小（叶耀先, 贾岚，1997）。可持续建筑的概念自1994年被首次提出以来，越来越受到世界各国的重视，它对国际建筑业的发展已经产生并将继续产生巨大而深远的影响，也对我国建筑业提出了新的挑战。长期以来，成本、质量和工期（时间）一直是影响建筑业竞争能力的主要因素，也是建筑业的三大目标。如图2- 4所示，在引入可持续建筑的概念后，建筑业的目标正在发生质的变化。就一个国家或地区而言，在确定建筑业的发展目标时，至少要考虑自然资源的消耗、环境污染以及对生物多样性的影响等因素。就世界范围而言，还要考虑国家和地区之间的社会、经济、文化方面的差异。 [pic] C—工期（时间） F—生物多样性 Z—全球环境质量 A—成本 D—资源 X—社会公正 B—质量 E—污染 Y—发展经济的制约条件图2-4 从传统建筑向可持续建筑的转变可持续建筑的实施：近年来，可持续建筑在理论和实践上都得到长足的进展。1998年 6月在瑞典Gavle召开的国际建筑研究与文献理事会（CIB）第14届大会上，可持续建筑被作为大会的主题。1999年7月，CIB又公布了名为《可持续建筑21世纪议程》的研究报告。该报告对1995年以来在可持续建筑领域进行的国际合作研究进行了全面总结。美国土木工程研究基金（CERF）、国际材料与结构测试研究实验室协会（RILEM）、国际能源机构 (IEA)、国际室内空气质量与气候学会(ISIAQ)、国际标准化组织(ISO)等众多的国际学术组织，以及有关专家学者参与了该项研究。从报告中可以看出，近年来西方发达国家对可持续建筑的研究取得长足的进展并已付诸实施，目前正向着国际化、规范化方向发展。可持续建筑的实施涉及到政策法规、组织机构、评价体系、土地开发、城市与村镇规划、建筑设计、施工和使用、建筑材料、建筑产品等各个方面。长期以来，环境问题在很大程度上被当作一个技术问题。实践证明，单纯的技术观点是错误的；先进的技术只有在完善的激励机制和调节手段作用下，才能在环境保护中充分发挥作用。可持续建筑的实施需要在社会、经济、技术和环境等四个方面综合考虑，这四个方面的一系列原则 , 可以看作实施可持续建筑的四大支柱(Hill and Bowen, 1997)。（1）社会支柱不把现代建筑的社会成本转嫁到后代人身上。在发达国家与发展中国家之间或地区之间合理分摊建筑的社会成本与社会利益（如就业机会）。如果不能合理分摊，则要对因建筑活动而受损害的人给予补偿。加强环境立法。通过采取有利于环境保护的政策法规，提高实施可持续建筑的承包商的市场竞争能力。提供健康与安全的工作环境，减少或避免施工中的事故。在建设中保持文化的多样性及与当地人文传统的一致性。（2）经济支柱采用完全成本会计和实际成本定价的方法以充分反映建筑活动的社会成本和生态成本。在项目招投标中，优先选择环境意识强、环保业绩好的供应商与承包商。（3）技术支柱在城市规划方面，要考虑充分利用现有的基础设施，发展相对密集、服务功能强的社区，增加步行活动，减少汽车流量。统计结果表明，与每年9000万新增人口相比，世界上每年4800万辆的汽车产量对环境产生的压力和影响要大得多；大城市的人口密度大致与人均汽油消耗量成反比。以香港和休斯敦为例，前者的人口密度为后者的十五倍, 而人均汽油消耗量只是后者的十六分之一。在建筑方案设计方面, 要立足于“生命周期”的价值观，强调建筑物的服务能力。“服务能力”(Serviceability) 理论指出，建筑物及其每个组成部分都有自己的服务期限和衰退曲线，通过更换和改造建筑物的各个组成部分来满足新的需求，可以使建筑的生命周期持续几个世纪。在结构设计方面，追求持久、可靠和功能强的建筑结构，克服片面追求建筑风格而牺牲建筑功能的倾向。在室内环境控制方面，尽量减少集中控制系统以便使不同的使用者根据自己的需要对室内环境进行单独调节。（4）环境支柱在资源利用方面坚持3R原则，即减少使用（Reduce）、重复利用（Reuse）和循环使用（Recycle）原则，尽可能充分地利用建筑业的四大资源，即土地、能量、水源和材料。资源减少使用原则要求采用各种措施以减少建筑活动的资源消耗, 如采用低耗能的建材, 被动式太阳房技术等等；资源重复利用原则要求优先采用可再生的资源，如太阳能、风能、木材等等，还要求将废弃物品加工成新的原材料，如将粉煤灰加工成水泥；资源循环使用原则要求充分利用已使用过的资源，如旧的砖瓦、门窗、建筑器材等等，对旧建筑物的翻新改建也属于这一范畴。尽可能减少因建筑活动造成的对大气、土地和水源的污染，并从室内外建成环境中清除有害物质。尽可能保持地球的活力和生态多样性，减少因建筑造成的对耕地、森林和植被的破坏。尽可能减少因建筑活动造成的对自然景观和人文景观的破坏。充分发挥政府的主导作用、重视国际间的交流与合作是实施可持续建筑的过程中必须注意的两个问题。绿色建筑对未来人口承担了道义上的责任，而市场机制是以当前利益最大为导向的，显然缺乏承担道义责任的能力，因此，在构建新的成本–价值体系的过程中，必须充分发挥政府的主导作用。绿色建筑要求从全局而不是从局部考虑问题，要求从全人类历史发展的角度出发，谋求经济发展与社会人口和生态环境的协调，在一定程度上超越了各国文化的差别。国际上在绿色建筑领域所取得的重大成果，毫无例外都是众多国家共同合作的结果。（二）固定资产投资领域改革趋向 1、投资资金的多渠道趋势 1988年国务院颁发《关于投资管理体制的近期改革方案》，提出了建立基本建设基金制、成立国家投资公司。中央基本建设基金分为经营性投资和非经营性投资，前者主要用于计划内的基础设施和基础工业的重点工程，后者用于中央各部直接举办的科教文卫等建设项目。省区也相应采取了类似的做法。 1993年“中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定”中关于深化投资体制改革的精神，所有投资项目划分为竞争性、基础性和公益性三类。竞争性投资项目是指投资收益较高、市场调节较灵敏、具有竞争能力、从事生产经营活动的项目；基础性投资项目是指基础工业和基础设施投资项目；公益性投资项目是指文化、教育、体育、卫生、环保和政府机构、社会团体办公设施、国防设施等等投资项目。三类项目中，竞争性项目投资由企业自主决策，自担风险，所需贷款由商业银行自主决定，自负盈亏；基础性项目建设则鼓励和吸引各方面参与投资。地方政府则负责地区性的基础设施建设；社会公益性项目投资，则广泛吸收社会各界资金，同时根据中央和地方事权划分，由政府通过财政统筹安排。随着投资领域从宏观管理到微观运行进行了一系列改革，整个投资领域发生了重大变化，我国实体经济领域里已由单一的国家财政预算拨款为主转变成为国家财政投资、银行贷款、利用外资、证券集资以及部门、地方和企业事业单位自筹等多渠道、多元化投资格局,并且非公有制经济发展迅速。1990年~2002年全社会固定资产投资（按资金来源）情况：改革前的1978年全社会固定资产投资的来源中，来自国家预算内投资的比重高达82. 6%，其余来自自筹投资的资金占17.4%。而到了1997年底，全社会固定资产投资资金来源构成为：国家预算内资金占2.8%，国内贷款占18.9%，利用外资占10.6%，自筹资金和其他资金占67.7%。2002年底，全社会固定资产投资资金来源构成为：国家预算内资金占7 .0%，国内贷款占19.7%，利用外资占4.6%，自筹资金和其他资金占68.7%。见图2- 5所示。 [pic] 图2-5全社会固定资产投资构成 2、投资主体的多元化趋势从投资主体来看，1978年前投资的主体为国家预算，而到了1997年，全社会固定资产投资的构成比重为：国有经济占52.5%，集体经济占15.5%，个体经济占13.7%，其它经济占18.3%。2002年底，全社会固定资产投资的构成比重为：国有经济占43.4%，集体经济占13.8%，个体经济占15.0%，其它经济占27.9%。见表2- 3所示，全社会固定资产投资（按经济类型分）构成情况。另外，从表2-3 中可见，1996年国有经济投资占全社会总投资的比重为52.5％，2002年下降到43.4％，同期民间投资即集体、个体与其他投资（包括股份制经济、外资与港澳台等）的比重则由46.2％上升到了56.7％。如果剔除外资份额，那么国内民营经济的投资比重则由34.4 ％上升到52.1％。预计2003年，在国有经济投资比重将继续有所下降的大格局下，民间投资将逐步成为社会投资增长的重要来源。从近年来国民经济增长的影响因素来看，固定资产投资增长对国内生产总值增长的贡献率最大，而在全社会固定资产投资增长的过程中，又是民间投资增长对社会投资增长的拉动力最大。据国家统计局统计，1996年~2 002年，在全社会投资增长速度起伏变动中，国有经济的投资增长呈现逐年下降的趋势，而同期民间投资则呈现不断攀升的态势。2002年，全社会投资增长16.9％，国有经济投资增长7.2％，而民营经济中的个体经济投资增长20.1％，股份制投资增长47.1％，在整个民间投资中增长最快。投资资金的多渠道化，拉动了全社会投资增长，为国民经济持续快速发展奠定了基础。民间资本潜力巨大尚有待进一步挖掘，国家统计局副局长邱晓华称，我国民众拥有的金融资产已经超过了国有资产，截至2001年底，资本存量已高达 12万亿元，而同期国有资产总规模为11万亿元。而不同投资主体的投资方向也有所不同，大致为：①政府预算内投资，主要投向城市基础设施和其它能源、水利、交通等；②跨国公司和中央大型工业企业投资，投向石化、电子、药品等工业项目和公共建筑；③上市公司和各类股份制企业及民营企业投资，投向制造业、房地产等；④金融性和资本型投资机构投资，投向能源、基础设施及房地产等。 |年份 |总计(投资 |国有经济 |集体经济 |个体经济 |其他经济 | | |额) | | | | | |1990 |4517.0 |2986.3 |529.5 |1001.2 | | |1991 |5594.5 |3713.8 |697.8 |1182.9 | | |1992 |8080.1 |5498.7 |1359.4 |1222.0 | | |1993 |13072.3 |7925.9 |2317.3 |1476.2 |1352.9 | |1994 |17042.1 |9615.0 |2758.9 |1970.6 |2697.6 | |1995 |20019.3 |10898.2 |3289.4 |2560.2 |3271.5 | |1996 |(22974.0) |(12056.2) |(3660.6) |(3211.2) |(4046.0) | | |22913.5 |12006.2 |3651.5 |3211.2 |4044.6 | |1997 |24941.1 |13091.7 |3850.9 |3429.4 |4569.1 | |1998 |28406.2 |15369.3 |4192.2 |3744.4 |5100.3 | |1999 |29854.7 |15947.8 |4338.6 |4195.7 |5372.7 | |2000 |32917.7 |16504.4 |4801.5 |4709.4 |6902.5 | |2001 |37213.5 |17607.0 |5278.6 |5429.6 |8898.3 | |2002 |43499.9 |18877.4 |5987.4 |6519.2 |12115.9 | 表2-5 全社会固定资产投资（按经济类型分）单位：亿元 3、投资方向和投资结构的调整与变动资金来源渠道和投资主体的变化和多元化，有利于投资市场的发育和成长，有利于建筑业市场的发育和繁荣。而投资方向和投资结构的变化和调整，则决定了建筑业新增市场在各行业领域的主要分布，同时投资方向和投资结构的变化也会对建筑业管理和技术进步的方向形成客观规定。研究固定资产投资方向和投资结构的变化，对建筑业企业确定市场定位和战略目标，对建筑业确定管理和技术进步的方向具有重要的意义。中国建筑业投资方向和投资结构有三个最具根本性的变化：第一，投资原则从速度规模型向质量效益型转变；第二，政府投资进一步向基础设施、科学教育、卫生、体育倾斜；第三，民间和其它形式的资本的进入领域逐步放开。但上述原则对了解固定资产投资实际的方向和结构变化是远远不够的，我们应当进一步研究各类资本实际在国民经济各行业的投资分布情况，进而具体的把握各行业投资能力及对建筑业的市场供给能力与前景。投资方向正向以下七大热点领域发展：住房、汽车等传统产业，计算机、网络等高新技术产业，交通、通讯、能源、电力等基础设施建设，县市地方经济，西部大开发，城市化建设以及国有企业改革。在宏观经济和固定资产投资整体持续稳定增长，政府投资方向着力向基础设施倾斜的情况下，以基本建设投资为对象，屏除各行业依托国民经济整体形势均能保持持续增长的态势，重点从行业基本建设投资在我国整体基本建设投资所占比重（百分点）的变化，揭示了16个主要行业吸收基本建设投资的能力，反映了投资结构和方向调整的具体轨迹。（见图2-6） [pic] 图2-6各行业在我国基本建设投资总额的比重变动轨迹图 4、融投资管理体制改革将成投资事业和建筑业繁荣的大“引擎” 当前，我国融投资管理体制改革将为建筑业的发展提供新的发展形式和空间，应当给予极大的关注。（1）我国当前投融资体制的弊端 ——政府投资主体缺位。受传统计划经济的影响，政府投资主体缺位仍然是我国投融资体制中最突出的问题的之一。由于当前政府投资在我国新增投资中仍扮演着重要的角色，因此政府投资主体缺位带来的问题也就更加突出。政府投资主体缺位的实质是责、权、利不明确，在实践中往往表现为两个方面：一是，参与不够，政府投资被特定的实施机构完全控制，缺乏必要的监督和管理；二是，参与过度，政府对投资实施机构的管理干预过度。而无论是上述哪一个方面，最终都会极大的损失投资的效率和效益。 ——融资渠道和手段缺乏。如何充分利用各种有效的金融工具，最大程度的吸收和集中社会资本，对投资项目实施有效管理，实现资本回报，是投融资体制要解决的核心问题。而其中金融工具、融资手段、融资渠道的多样和畅通是基础，而投资回报和信用机制是根本，目前我国投融资市场的回报信用问题突出，就是融资手段这样的基础性问题也尚未解决。融资手段和融资渠道，涉及到投融资理念、法规政策、金融业发育、法律信用等多方面的问题，但可以肯定的是，落后的投融资理念和融资手段，必然制约投融资的效率、效果，制约整个国民经济的发展水平。 ——投融资领域的非国民待遇。落后的融资渠道和融资手段已经制约了企业的融投资能力，而突出的融投资领域的非国民待遇问题，使得当前的有限的融资条件也难以充分发挥作用。这一问题突出表现在银行对民营企业的态度上。众所周知，民营经济经过长期的艰苦发展、积累，已经成为我国经济的一支有生力量，成为我国经济发展新增投资的重要组成部分。但民营资本要降低投资风险、提高投资效益、保证投资质量，要使自身资本发挥最大的效用，同样离不开融资环境的支持。投融资领域对民营企业的“歧视”待遇，不仅不利于民营资本自身的发展，也不利于民间投资发挥乘数效应为国民经济作出更大贡献。（2）当前融投资体制对建筑业造成的不利影响融投资对任何企业的发展都具有重要的影响，因此也有人说改革完善融投资体制就是改革完善市场经济，建立了有效的融投资体制就是确立了有效的市场经济。而建筑业由于直接处在融投资链条上，往往是融投资行为得以完成的必要环节之一，受融投资体制的影响也就更为明显。毫无疑问，建筑业的发展得益于我国融投资事业的发展，而同时融投资体制的弊端也是形成当前建筑业发展诸多突出问题的重要根源。 ——融投资体制落后，投资资本构成单一，制约建筑业项目承包方式的改革。建筑业是服务于投资人的，其项目管理方式的变革除了自身的努力，很大程度上取决于投资人的服务需求，因此有人把业主或投资人称为建筑业项目管理发展的发动机。在我国当前较为落后的融投资体制下，形成的结果往往是投资主体的资本构成单一，一般是或国有资本，或民营资本，或国有资本与银行资本，或民营资本与银行资本，而其中无论是国有资本、民营资本、银行资本也往往是某一个实体的资本。资本的联合，往往代表知识、科技和信息的联合，同时带来责任的强化、监督的多元化。因此，投资资本构成的单一，导致投资行为科学化、集约化和先进性的降低，风险意识不足，责任压力不够，控制监督不力，采用先进项目管理模式的意识不强等。这些，最终影响了建筑业的整体发展水平，大量国际流行的先进的工程承包管理方式难以应用，反回来又影响投资质量，形成恶性循环。 ——融投资体制落后导致大量项目风险被转嫁到建筑企业。由于融资渠道单一、融资手段落后，不少项目一开始就存在融资不足的问题。另一方面由于投资管理方面的问题，不少工程本身就存在很大的决策风险，而一部分本来资金到位较好的项目也经常出现资金被挪用、占用的情况。这些在融投资阶段存在的风险，在实施过程中往往会被最大程度的转嫁到建筑企业头上，甚至不少建设项目一开始就把建筑企业锁定为转嫁或转移风险的目标。目前建筑企业众所周知的“垫资、压价、拖欠、回扣”四把刀，其中前三把刀的铸就都是与融投资环节紧密相关的。“垫资、压价、拖欠”开始是侵蚀建筑企业利益的三把刀，而这几把刀用的太多了慢慢也成为很多企业争夺市场的“利刀”，造成建筑企业利益损失、项目建设受损、竞争秩序混乱、经济纠纷增多，严重危害了建筑市场的正常运行。 ——融投资体制落后是导致工程建设质量安全事故的根源。如果说“回扣”是以往悬在建筑企业头上的一把刀，那么随着建筑市场逐步发育和建筑企业不断多元化，新的形势下的“回扣”操作方式对建筑企业的危害不仅是让其“出血”而且是“伤筋动骨”了。随着建筑企业自身的不断发育，为了保证“回扣”操作的安全性，大量的工程一方面形式上被承包给资信高信誉好的企业，实际上许多工程内容又被业主强行肢解和指定给其它关系企业，这种方式不仅对承包企业的危害更大，也直接威胁工程自身的建设水平。这种对工程建设内容的随意肢解，加上决策不力、融资不足、资金挪用等构成了工程质量安全事故的最大的隐患。可以说大部分的质量事故都是由于业主中途降低造价、承包方因微利或无利而压低成本，或业主指定分包有着直接或间接的关系。（3）融投资体制管理改革的前景我国“十五”计划对融投资管理体制改革提出了明确的要求，主要包括：确立企业在竞争性领域的投资主体地位，基本形成企业自主决策、自担风险，银行独立审贷，政府宏观调控的新的投资体制。按照“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的原则，改革投资管理方式，减少对企业和社会投资的行政性审批。对企业出资建设国家非限制类项目，实行登记备案制度。建立以政策引导、信息发布等间接调控手段为主的投资宏观调控体系。全面实行建设项目法人负责制、工程建设监理制、招标投标制、合同管理制。建立严格的政府投资项目管理机制，完善国家重大投资项目稽查制度，推动中介组织的市场化改革。国家发展和改革委员会主任马凯表示：“（制订）投融资体制改革方案，是国家发改委成立后转变职能的一项重大任务。中国将进一步扩大企业当然包括社会投资的自主权，进一步缩小政府投资的领域和范围；而且要简化审批程序，为社会投资，包括外商投资创造更好的条件。”国家将对投资领域进行分类界定，对于各类经营性项目、准经营性项目、非经营性项目，分别采取社会招商，创造条件吸引社会资金以及政府投资等方式进行；真正实现政府由全面投资向重点投资的战略性转变，为社会资金的准入创造一个基本的体制环境。按照“十五”计划的要求，目前《国家投融资体制改革方案》的初步方案已经完成，可望在年内出台，据了解，与《国家投融资体制改革方案》一起研究制订的，还有《政府投资管理条例》。国家发展和改革委员会有关人士指出，本次投融资体制改革的核心是，“将全社会资金引入经济建设的各个领域，将市场机制运用到投资、融资、退出、建设、运营、管理等各个环节，从而形成全社会资源有效配置”。我们不能希望融投资管理体制的问题一夜之间彻底解决，但可以肯定的是融投资体制改革已经引起了全社会和政府的高度重视，融投资体制改革将进入一个根本性的变革时期。未来我国融投资领域将发生一系列对国民经济和建筑业具有深刻影响的重大转变。 ——准入和退出机制的转变。国家投融资体制改革的基本方向是，依据“谁投资、谁决策、谁受益、谁承担风险”的原则，在国家宏观调控下，更好地发挥市场机制对经济活动的调节作用，确立企业的投资主体地位，规范政府投资行为；逐步建立投资主体自主决策、银行独立审贷、融资方式多样、中介服务规范、政府宏观调控有力的新型投融资体制。国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁；逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可望部分抵免企业所得税；对个人的实业投资，则全额或部分抵免相应的个人所得税。中国政府亦将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是交易成本大幅度下降。 ——为民间投资松绑。最近十几年来，中国的投融资体制一直处在调整和改革之中，但至今一直未能到位。随着非公有制经济对国民经济的贡献率越来越大，激活民间资本的投资热情，已是经济发展的迫切需要。根据国家投融资体制改革方案，创造市场公平竞争环境将是一个重要方向，其核心应是收缩政府直接投资范围，全面放开民间投资实业的领域限制。这意味着，除了国家政策、法规限制开放的领域，今后我们可以期望，所有经营性领域将逐步全部向社会资本开放。尤其是如水务、公交、燃气、供电、环保、收费公路、供水、供气、供热、轨道交通，以及文教卫体等经营性基础设施，经营性社会事业项目等，各种资本都有机会参与投资兴建。12万亿被闲置民间资本有望逐步焕发出崭新的活力。 ——融资渠道和融资手段进一步多样化。除了金融体制改革、放开民间投资可提供的融资渠道外，目前更多的新型融资方式也正在引起社会各界的关注和讨论。比如地方政府加盟债市的问题。目前，美国市政债券市场已经成为美国各州、县政府以及下属政府机构筹集公共事业所需资金的重要市场。在美国资本市场，所谓“市政债券”，指的是各州及州以下市政机构发行的长期债券。在中国，除国债和政策性金融债，企业债几乎是可有可无的配角，而地方政府债迄今近乎为零。专家形容说，“重股轻债”使中国的证券市场变成了“跛脚的残疾”。在新的投融资体制改革中，地方债券的出现将成为耀眼的亮点。国家发改委还将考虑适当增加企业债券的发行规模，支持国家重点项目建设。转变政府职能，创新投融资管理机制，积极推行“代建制”。“十五”计划把建立严格的政府投资工程管理机制作为融投资管理体制改革的内容之一，一些地方政府已经就此展开了积极的探索，相信必将有利于进一步加快政府投资工程管理体制改革的进程。近日，北京投资平台（www.bjinvest.gov.cn）发布了北京市疾病预防控制中心防病业务楼代建人项目招标公告。这是继我国第一例“代建制”试点工程——回龙观医院病房楼五月开工后又一例采用“代建制”的工程。“代建制”一词越来越多地出现在媒体上。“代建制”是指对国家投资的专用项目或大型公共设施，通过投资方、使用方、中标方之间的市场化运作而进行的建设程序。这是我国基本建设投资方式改革的第一次尝试，它的实行将有效地杜绝工程中的腐败现象。“代建制”工程与传统建设工程的运作模式相比，在形式上的变化是由过去的建设、管理、营运三合为一变化为投资、建设、管理、营运四分开的全新运作模式。（三）市场服务需求的巨大变化在经济发展的不同阶段，经济主体的服务需求是不同的。经济发展水平越低，经济主体的服务需求越低，相应社会可提供的服务水平就越低，相应社会可提供的服务水平就越低。目前，中国经济建设对建筑业服务需求的特点是规模大、标准低、模式单一，就是国民经济发展水平对建筑业服务需求的决定作用。对建筑业发展最具深远影响力的改变，就是服务模式需求单一的改变。在未来的市场中，对建筑业的服务需求将呈一种金字塔型结构，在金字塔的顶端是以资信、专利技术和综合管理能力为核心竞争力的项目管理层次，金字塔向下服务需求逐步降低，直至提供纯粹的施工或制造服务，相应建筑利润的空间也从金字塔自上而下呈下降趋势。未来项目管理模式即市场需求大致可分以下类型 1、工业项目主要指对工艺设计要求较高，且与工程设计结合紧密的化工、冶金、火电、核电等项目。随着越来越多高科技与柔性生产方式被应用于制造业生产，以专利技术为核心的工艺设计和运营能力的保障将是吸引客户的关键。其项目管理方式需求必然是以工艺设计、成套设备采购及试车调试为核心竞争力的工程总承包方式（服务内容以后可能会延伸至工程设备管理和生产线管理），而土建设计则成为辅助，设备的制造、施工安装更处于从属地位。工程总承包的核心竞争力不是简单体现在设计施工一体化上，而是体现在工艺设计及采购的优势上，土建设计完全可以利用社会资源，施工安装更可以分包（土建设计和施工安装可以在施工总承包的平台上逐步一体化，再进行专业分包）。工艺设计能力是对使用功能的保障，采购能力是对降低成本的保障，这两方面既是满足客户要求的需要，也为工程总承包企业提供了利润空间。实际上这类以工艺设计为主的工程总承包也可以以工程管理和采购服务的形式出现，如美国柏克德（Bechtel）公司就是依靠其先进的工艺技术优势，相继取得了湄州电厂和大亚湾壳牌石化厂的工程总承包和项目管理合同，去年又获得总价3亿美元的IBM微电子组装和测试生产线的工程管理和采购服务合同；法国法马通公司凭借其核电技术优势夺得大亚湾核电站设计设备供应和施工总承包合同，在二期的岭澳核电站中担任技术顾问和设备供应安装分包商的角色。部分制造业项目如电子、药品、食品等，其工艺设计较多地只与建筑物的平面布局有关，因此其工艺设计可与工程建筑设计分离，工程建筑设计只是服务于工艺设计，因此，工程总承包方式既有类似于上述工业项目的方式，也可以在与工艺设计协调的基础上，采取设计施工总承包的方式。 2、土木项目主要指水利枢纽、港口工程、水电工程、高速公路、铁路和城市基础设施项目，其特点是施工风险大，对技术支持体系和施工机械能力要求高，这类项目设计的难点不但体现在对结构计算模型的分析处理能力上，而且还要具备相应的自然数据的积累分析能力和科研能力。例如青藏铁路的设计实质是以四十年对高原地基土冻融观测及试验为基础的科学研究。而对超大跨度跨海悬索桥设计时，一般需要对两岸的陆地基础进行勘测，对海底的地质条件进行采样分析，对多年的气象数据进行总结，按一定的比例制造模型进行风洞实验等（可以说这种设计任务与科研课题没有什么两样）。又如上海吴淞口沉箱隧道也是先由设计（甚至联合科研）、施工单位不但对黄浦江出海口的泥沙淤积进行实验分析，还要对填充沉箱的灌沙施工工艺进行试验，许多桥梁项目的设计还要与项目施工组织设计、与大型设备施工工艺结合起来才能进行。由于此类项目有较大的风险和技术难度，对施工单位的资金和技术要求较高，设计需与施工工艺和施工设备能力相结合，项目的施工总承包商往往具有设计能力。如中国铁路工程总公司下属的大桥局、隧道局和上海城建集团都有自己的专业设计院。为了同时获得这种设计和施工能力，此类项目有时会采用联合体的承包方式。城市基础设施项目主要包括高速公路、轻轨、地铁等交通设施及环保（如污水处理、垃圾处理）设施等。随着加入WTO后外资大举进入和城市建设融投资体制改革，多元化的投资建设方式和拉动内需政策将进一步推动我国城市基础设施项目的建设。由于此类项目建成后有稳定的现金收益，采用BOT方式将成为优先选择，因此具有项目融资服务能力以及项目运营管理能力、投资策划分析能力将成为承揽此类项目的核心竞争力，必要时还要具备专业的设计能力或设计协调能力，如污水处理、垃圾处理的工艺、轻轨通信信号系统集成能力等。如中翔公司作为采用BOT方式投资建设的天津跨海大桥的总承包商，中信国华国际承包公司从为政府提供可行性研究，到为政府招商引资服务，直到为投资者团体协调政府部门、拆迁、取得施工许可，最终为投资者担负起协调监理、设计、施工单位的总承包责任。 3、公共建筑工程项目主要指智能化的写字楼、商场、航站楼和大型文化、教育、体育场所和高档住宅项目。其中，写字楼、大型公共建筑往往对使用功能提出多样化的要求，对内部空间的分配和装饰效果与一般房屋建筑相比要苛刻得多。它将以建筑方案为核心，以满足业主的使用功能为基础，结合建筑物外观以及地方文化和独特的人文环境，进行建筑产品的设计，并实行建筑师负责制。这类项目的总承包可能出现的方式是：业主委托建筑师提出建筑方案，并有扩初设计后，采用LUMPSUM模式总承包，土建详细设计图纸与施工安装可以采用设计施工一体化方式。总承包商的核心优势体现在：采购并协调专业分包商，具有较强职业背景的复合型项目管理人才，对设计师意图的理解和对各专业详图进行综合性深化设计能力，及对各专业详图的协调能力。当然此类总承包还会演化成另一种模式，即采用施工管理模式（CM模式）。上述的设计施工一体化主要体现在施工详图的设计能力和采购能力上，结构工程施工详图的设计下移给承包商，并与施工工艺结合，专业工程的施工图更是由专业工程公司完成，由总承包商协调（设计院通过将施工详图外包，降低了设计成本，可以集中精力搞好方案设计，同时为施工单位创造利润空间）。即使设计方案，业主也往往聘请多家设计顾问公司进行优化技术咨询。如位于长安街的国家电力调度中心，业主就先后聘请美国的博莱克威其、新加坡的比利和国内的多家工程咨询单位对建筑方案、空调、电梯、玻璃幕墙、室内设计艺术等进行设计咨询。 4、住宅项目这类建筑的使用功能、环境设计以及建筑物本身的性能将成为开发商市场竞争的关键性因素，因此，发展商必将优先选择具有创意的建筑师事务所和环境设计等顾问公司来实现其项目发展意图。发展商是建筑产品的研发中心，即面对消费市场设计用于居住的产品，施工（即产品制造）只是房地产项目开发链条中的一个环节，是典型的制造业，不可能走设计施工一体化，正如许多产品制造一样。施工企业的优势主要体现在质量高、成本低、工期短上，不需要太多的资本金。这类项目竞争激烈，利润空间狭窄。加入WTO后，随着项目管理模式的多无化，必将促进工程咨询服务业的发展。工程咨询服务业，主要包括招标代理、造价咨询或工料测量、建筑师事务所、工程顾问公司、质量监理、保险公司等。它服务于建筑活动相关的各个领域，如房地产开发商、承包商、贷款及担保机构、基金会等各类投资机构。服务内容包括：（1）可行性分析、概念的形成与发展及预算分析；（2）建筑师的评价及甄选、合同订立；（3）现金流动、预算分析以及价值工程，进度计划的编制；（4）施工阶段现场进度管理以及索赔分析管理；（5）风险管理。（四）建筑交易方式将发生重大变化建筑交易方式的变化是由未来业主服务需求的变化决定的，对于建筑业企业来讲即是建筑承包内容和运作方式。对于我国建筑业企业来讲，这种交易方式或承包方式的变化不仅要求我们进行观念或管理思想的转变，更重要的在于充分认识长期以来我们只习惯于进行施工承包，并长期按照这种模式配置和培育企业的资源，充分认识适应新的交易方式进行企业内部资源结构调整的重要性。这个过程将是一个长期和艰苦的过程，但要适应未来的市场就必须面对这种变化，尤其是对于有志于在未来建筑市场金字塔格局中高端发展的企业，更需要加快适应新的交易方式的进程，因为这些新的交易方式将是未来建筑市场金字塔中高端市场最为通用的交易方式。以下我们就未来将会逐步普及和实施的新型交易方式做一介绍： EPC总承包模式即承包商负责设计、采购、施工管理和开车全过程服务。 PMC模式即项目管理模式（PMC有专业管理系统和高级软件，可以为项目实施提供经验丰富的人员和先进的管理方法、手段，使先进技术与世界领先的EPC技能和手段相结合，最大限度地降低投资，缩短工期，提高管理水平，提高净现值，使业主和管理者双方受益。） CM模式即建筑工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式，这是近年在国外广泛流行的一种合同管理模式。常用的有两种：第一种形式为代理型建筑工程管理（“Agency”CM）方式。在此种方式下，CM经理是业主的咨询和代理，业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。业主在各施工阶段和承包商签订工程施工合同。第二种形式称为风险型建筑工程管理（“At_Risk”CM）方式。采用这种形式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用（GMP），以保证业主的投资控制，如最后结算超过 GMP，则由CM公司赔偿：如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但 CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入。 NC模式即财务集中管理模式。 MC模式即管理承包（Management Contracting），工程的实际施工由分包商或各单独承包商承担。 BOT模式即融资+建造+运行+移交。 BOOT模式即融资+建造+占有+运行十移交。 DM即设计—管理模式是指同一实体向业主提供设计和施工管理服务的工程管理方式。采用设计—管理合同时，业主只签订一份既包括设计也包括类似 CM服务在内的合同。设计—管理模式的实现可以有两种形式：一是业主与设计—管理公司和施工总承包商分别签订合同，由设计—管理公司负责设计并对项目的实施进行管理；另一种是业主只与设计—管理公司签订合同，由设计公司分别与各个单独的承包商和供应商签订合同，由它们施工和供货。 DB模式即设计+建造。 DDB即前期决策阶段的策划和管理+设计+施工。 DBFM即设计+施工+物业管理。 FPDBFM即融资+采购+设计+施工+物业管理。（三五）日趋严峻的国内外竞争挑战 1、我国加入WTO关于建筑及相关工程服务的承诺（1）跨境交付：因为跨境交付方式的建筑施工在技术上没有可行性，我国对建筑施工的跨境交付不作承诺。（2）境外消费：我国对建筑施工的境外消费不设限制。（3）商业存在：允许设立外商控股的中外合资、合作企业；加入WTO后5年内，允许设立外商独资的企业，但只允许其承揽下列工程：（a）完全由外国投资和/或拨款资助的建设项目；（b）由国际金融组织资助并通过依据贷款协议条款进行国际招标而授予的建设项目；（c）外国投资等于或超过50%中外合营建设项目和外国投资少于50%，但技术上难以由中国建设企业单独执行的中外合营建设项目；（d）由中国投资，但中国建筑企业难以单独执行的建设项目，经省政府批准，可以由中外合营建设企业联合承接。中国还承诺：加入WTO后3年内，取消以下两项限制，（a）现行合资建筑企业注册资本要求与国内企业的要求略有不同；（b）合资建筑企业有承揽外资建筑项目的义务。（ 2002年颁布的《外商投资建筑业企业管理规定》已取消上述两项限制。）中国暂不允许外商在境内设立分公司，从事建筑设计、工程服务、综合工程服务活动，不允许境外在华办事处从事建筑业的经营性活动（水平承诺）。 2、中国建筑业竞争将加剧，企业淘汰加速未来相当长的时间内，建筑业容量将会持续稳定增长，但是建筑业企业并不能平等均衡获益，而必须面对激烈的国际竞争、面对建筑业市场结构的巨大变动，并积极调整内部结构以争取抓住机遇获得新的发展。而在这个过程中，长期以来已经引起全社会和业内人士高度关注的行业内过度竞争和收益水平滑低的状况仍将会进一步加剧，大量建筑企业尤其是当前的大中型建筑企业中相当部分，如果不能及早和有效应对可能被淘汰出局。未来一段时间将是建筑业整体的大发展时期，包括建筑业整体将逐步解决低水平竞争和过度竞争的问题。但是过度竞争问题的解决，不会如多数人士预期或多数企业希望的那样，通过政府干预和限制建筑业的准入实现轻松的变革，相反只能通过更为残酷和激烈的市场竞争，通过更多的资本进入建筑业参与竞争，通过市场化的优胜劣汰，才能最终实现从过度竞争向有效竞争的转变，实现整个建筑业行业素质的提高。以下我们主要通过当前有关建筑业上市公司问题的分析反映建筑业企业的竞争生存状态，相信这些问题在一段时间内仍将进一步加剧，对于一般型建筑业企业由于缺乏充分的资本支持和转型能力考验也更大。（1）建筑业上市公司盈利能力弱 |公司简称|每股收益（|主营业务毛利率 |资产负债率 |流动比 |速动比率| | |元） |（%） |（%） |率 | | |西藏天路|0.08 |13.69 |27.59 |3.68 |3.39 | |深天健 |0.221 |11.22 |65.97 |1.25 |0.49 | |梧州中恒|0.06 |22.98 |35.55 |2.38 |1.62 | |路桥建设|0.052 |11.42 |52.89 |1.63 |1.10 | |中铁二局|0.169 |11.56 |43.22 |2.02 |1.86 | |北京城建|0.1191 |16.69 |61.89 |1.41 |0.52 | |中川国际|0.05 |35.56 |75.51 |0.91 |0.73 | |隧道股份|0.2042 |9.57 |69.08 |1.02 |0.80 | |上海建工|0.18 |6.19 |58.13 |1.28 |1.21 | |汇通水利|0.104 |35.50 |47.29 |1.65 |1.23 | |金帝建设|0.019 |7.58 |69.67 |1.19 |0.95 | |浙江广厦|0.081 |8.56 |65.41 |1.17 |0.83 | |大连国际|0.07 |13.32 |51.85 |1.39 |1.07 | |中国武夷|0.024 |17.64 |58.39 |1.40 |1.09 | |运盛实业|0.004 |16.43 |53.04 |1.68 |0.39 | |中辽国际|-0.062 |19.27 |62.30 |1.03 |0.76 | |中色建设|0.03 |24.29 |25.40 |2.15 |1.97 | |葛洲坝 |0.088 |14.41 |32.70 |1.96 |1.61 | |ST中福 |0.003 |25.21 |64.56 |1.17 |0.79 | |平均 |0.09 |10.97 |54.92 |1.4 |1.0 | 表2-4 建筑业上市公司2001年中期经营及财务状况目前沪深两市共有19家建筑业上市公司，2001年中期加权平均每股收益为0.09元，低于0.1025元的沪深均值。19家公司中中辽国际一家亏损，盈利公司中大部分每股收益在 0.1元以下，其中ST中福、中川国际、中国武夷、中色建设的利润主要来自于投资收益，而不是主营业务，只有深天健、中铁二局、北京城建、隧道股份、上海建工、汇通水利的每股收益在0.1元以上，高于平均水平，可见经营效益好的建筑业上市公司很少。19家公司的平均主营业务毛利率为10.97%，在各行业中处于最低水平，尤其是行业的龙头企业主营业务毛利率偏低，如上海建工为6.19%，隧道股份为9.57%，深天健、中铁二局、路桥建设的主营业务毛利率只略高于11%，主营业务毛利率高的公司都涉足其他行业，如中川国际从事电力设备生产经营，汇通水利介入软件和腐植酸行业。主营业务毛利率低是建筑业上市公司经营效益差的重要原因 19家建筑业上市公司的平均资产负债率为54.92%，低于整个行业的资产负债率水平，这是因为上市公司较非上市公司多了一条股权融资渠道。19家上市公司中只有中川国际的资产负债率较高，达75.51%，其他公司都在70%以下。建筑业上市公司的平均流动比率为1.4，平均速动比率为1.0，均高于行业平均水平。这些情况表明建筑业上市公司的财务状况正常。 |公司 |1998 |1999 |2000 |2001年中期 | | |收入 |利润 |收入 |利润 |收入 |利润 |收入 |利润 | |上海建工|-0.69 |91.83 |-11.75|0.35 |4.1 |4.45 |6.4 |13.64 | |隧道股份|5.64 |244 |14.19 |10 |27.52 |19.41 |66.3 |29.47 | |中铁二局|29.3 |14.08 |19.48 |0.15 |3.6 |5.48 | | | |路桥建设|17.4 |0.34 |6.26 |28.29 |7.35 |-9.15 |-23.1 |-27.81| |葛洲坝 |7.38 |68.77 |7.15 |3.28 |4.85 |-13.16|-11.1 |-30.97| 表2-5主要建筑业上市公司主营业务收入和利润增长率（同比%）（2）、建筑业上市公司成长性差对于建筑业上市公司的成长性，拟通过几家有代表性的企业来考察，为此选取了上海建工、隧道股份、中铁二局、路桥建设、葛洲坝5家公司，分别来自于市政建设、水利水电施工、铁路施工、路桥施工这4大建筑业的子行业，是各子行业的龙头企业，主营业务突出，不从事建筑业以外的其他行业，其中上海建工、隧道股份从事市政建设施工，中铁二局从事铁路施工，路桥建设从事公路、桥梁施工，葛洲坝从事水利水电施工。从近几年的主营业务收入增长率来看，除隧道股份、中铁二局外，其他公司近三年来的主营业务收入增长率都较低，中铁二局是2001年上市的公司，1999年和2000年主营业务收入增长率较高，但有明显下滑趋势，隧道股份得益于全国各地上马的众多地铁项目，主营业务收入增长率逐年提高。5家公司的主营业务利润增长率波动很大，总体来看近三年呈下降趋势，只有上海建工和隧道股份2000年以来主营业务利润增长率有提高。上市公司作为公众企业，面临着不断增加盈利、提高股东回报的社会压力。这要求企业的主营业务利润持续增长，由于建筑业上市公司的主营业务毛利率低，主营业务利润增长率呈下降趋势，公司利润增加要求主营业务规模更大幅度扩张，考虑到行业状况，大多数公司很难做到。同时，由于建筑业拖欠工程款现象严重，企业的业务量扩张所需要的资产规模越来越大，需要筹集更多的资金。建筑业上市公司在筹措资金时面临两难选择，如果采用股本融资，则势必大大摊薄原有股东的收益水平，如果采用债务融资，则会加大财务风险，如果市场环境或经营条件发生不利变化，公司经济效益将不可避免出现下滑。因此，除行业龙头企业外，多数公司要持续提高或保持经营业绩，只有突破建筑施工业务的制约，寻找并介入发展前景好的其他业务领域，这就要求建筑业上市公司进行产业转型。 |公司简称|房地产业收入占主营业务 |房地产业利润占主营业务 | | |收入的比例（%） |利润的比例（%） | |北京城建|84.4 |88.3 | |深天健 |29 |15 | |运盛实业|94.3 |91.5 | |中国武夷|52.6 |77.4 | |浙江广厦|18.6 |28.9 | |ST中福 |87.8 |77.5 | |大连国际|10.2 |18.7 | |梧州中恒|61.4 |58.9 | |中川国际|13.1 |15.1 | 表2-6 2001年上半年房地产业务在部分建筑业上市公司的主营业务收入和利润中所占比重（四）建筑交易方式将会发生重大变化建筑交易方式的变化是由未来业主服务需求的变化决定的，对于建筑业企业来讲即是建筑承包内容和运作方式。对于我国建筑业企业来讲，这种交易方式或承包方式的变化不仅要求我们进行观念或管理思想的转变，更重要的在于充分认识长期以来我们只习惯于进行施工承包，并长期按照这种模式配置和培育企业的资源，充分认识适应新的交易方式进行企业内部资源结构调整的重要性。这个过程将是一个长期和艰苦的过程，但要适应未来的市场就必须面对这种变化，尤其是对于有志于在未来建筑市场金字塔格局中高端发展的企业，更需要加快适应新的交易方式的进程，因为这些新的交易方式将是未来建筑市场金字塔中高端市场最为通用的交易方式。模式的变化，以下我们就未来将会逐步普及和实施的新型交易方式做一介绍： EPC总承包模式即承包商负责设计、采购、施工管理和开车全过程服务。 PMC模式即项目管理模式（PMC有专业管理系统和高级软件，可以为项目实施提供经验丰富的人员和先进的管理方法、手段，使先进技术与世界领先的EPC技能和手段相结合，最大限度地降低投资，缩短工期，提高管理水平，提高净现值，使业主和管理者双方受益。） CM模式即建筑工程管理方式，又称阶段发包方式或快速轨道方式，这是近年在国外广泛流行的一种合同管理模式。常用的有两种：第一种形式为代理型建筑工程管理（“Agency”CM）方式。在此种方式下，CM经理是业主的咨询和代理，业主和CM经理的服务合同规定费用是固定酬金加管理费。业主在各施工阶段和承包商签订工程施工合同。第二种形式称为风险型建筑工程管理（“At_Risk”CM）方式。采用这种形式，CM经理同时也担任施工总承包商的角色，一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用（GMP），以保证业主的投资控制，如最后结算超过 GMP，则由CM公司赔偿：如低于GMP，则节约的投资归业主所有，但 CM公司由于额外承担了保证施工成本风险，因而能够得到额外的收入。 NC模式即财务集中管理模式。 MC模式即管理承包（Management Contracting），工程的实际施工由分包商或各单独承包商承担。 BOT模式即融资+建造+运行+移交。 BOOT没收即融资+建造+占有+运行十移交。 DM即设计—管理模式是指同一实体向业主提供设计和施工管理服务的工程管理方式。采用设计-管理合同时，业主只签订一份既包括设计也包括类似 CM服务在内的合同。设计—管理模式的实现可以有两种形式：一是业主与设计—管理公司和施工总承包商分别签订合同，由设计—管理公司负责设计并对项目的实施进行管理；另一种是业主只与设计—管理公司签订合同，由设计公司分别与各个单独的承包商和供应商签订合同，由它们施工和供货。 DB模式即设计+建造。 DDB即前期决策阶段的策划和管理+设计+施工。 DBFM即设计+施工+物业管理。（3）建筑业上市加快产业结构调整纷纷转型目前，有许多建筑业上市公司已进行产业转型或有转型意向，如以工程施工起家的东方集团、梅雁股份已转型为涉及多行业领域的综合类公司，汇通水利的主营业务转向电子通讯类，而大部分建筑业上市公司介入或转向房地产业，如北京城建已完全退出建筑业并进入房地产行业，浙江广厦于2001年11月8日发布公告，称公司将进行资产置换，退出建筑业，主营业务转为房地产业，此外，深天健、运盛实业、中国武夷、ST中福、大连国际、梧州中恒、中川国际等公司已介入房地产行业。产业转型已成为建筑业上市公司的普遍现象。根据2002年中期报表，目前已经没有专营施工业务的上市公司。 6-如果折算成现值，以上比例可写为1：1.5：60。 7-可持续建筑的概念是charlse kibert博士1994年在美国佛罗里达州召开的首届国际可持续建筑大会上提出的：“采取有效利用资源和基于生态学的原则，以建立一种健康的建筑环境”。与可持续建筑的概念相比，绿色建筑的概念侧重于微观层面，着眼于单个建筑物，强调通过提高每一个建筑物的环境性能来实现整个建筑业的“绿色化”。由于绿色建筑的概念比较具体、易于理解和把握，因此，近年来业内人士常从绿色建筑的角度来研究和讨论建筑业的可持续发展问题。返回参考文献： Crosthwaite, D. (2000) The global construction market: a cross—sectional analysis, Construction Management and Economics, 18, 619—627. Lorch, R. (2003) At the "Revaluing Construction" Conference, 3—4 February, Manchester, UK. Seaden, G. and Manseau (2001) A. Public policy and construction innovation, International Journal of Building Research and Information, 29 (3), 182—196. Saxon, R. (2002) "The industry 'formerly known as construction': an industry view of the Fairclough Review" Building Research & Information, 30 (5), 334—337. 马红，金香梅（2002）世界建筑业管理惯例与中国建筑业应对WTO的对策，中国建筑工业出版社，北京，pp198—204 孙贤程，卜南（2003）关注建筑业生存状况，中国建设报西安建筑科技大学建筑经济研究所，《21世纪中国建筑业管理模式及相关政策研究综合报告》，1998 第三章产业经济性：中国建筑业结构调整战略本章在对我国建筑业产业结构进行客观分析、比较研究的基础上，指出了我国建筑业产业结构调整的方向和建筑业产业结构调整的宏观措施。本章是企业发展战略选择的基础，也是政府和行业协会制定相关政策措施和进行行业管理的依据。为了从理论上把握建筑业产业结构调整的方向和原则，本章还对产业结构、产业经济性及其在建筑业的应用等理论问题进行了简单阐述。一、中国建筑业产业结构的经济性分析（一）建筑业产业结构与产业经济性所谓产业结构是指：““构成整个国民经济运行中的诸产业及其相互联系、相互依赖、相互制约的关系的总和，是整个国民经济的全部经济资源在诸产业中的配置结构””。（杨治著：《产业经济学概论》）（杨治著：《产业经济学概论》）反映的是生产要素在各产业部门间的比例构成和它们之间相互依存、相互制约的联系，即一个国家或地区的资金、人力资源和各种自然资源与物质资料在国民经济各部门之间的配置状况及其相互制约的方式。结构和功能是系统科学的重要范畴，结构将系统的各种要素组成为一个有机整体。结构越合理，系统的各个要素的相互关系越协调，系统在总体上才能发挥越强大的功能。产业经济性就是指特定产业结构形成的功能，反映特定结构状态下各类资源的效能发挥水平，既包括产业或行业的效能，也包括产业或行业内企业的效能。本章我们研究的建筑业产业结构，是产业结构概念在建筑业的引申，反映我国建筑业各类资源的配置结构与方式，各类生产能力的构成结构及其相互关系。应当说建筑业产业结构的概念的主要内容，是产业组织理论研究的范畴，但并不局限于此。建筑业产业经济性，即指建筑业各类资源配置方式的效能。（二）建筑业所有制结构的变化产业资本结构正逐步趋向合理。近几年来，国有及国有控股的建筑业企业个数及在建筑业企业总数中的比重呈下降趋势，城乡集体企业、股份合作企业、联营企业、私营企业、中外合资企业的数量及所占比重呈上升趋势。据国家统计局有关资料，1998年至20 02年，国有建筑企业个数分别为9218个、9148个、8767个、8264个和7536个，在建筑业企业总数中所占的比重分别为20.7％、19.9％、19.0％、18.0％和15.8％；集体所有制企业和非国有建筑业企业的总数分别为36416个、38086个、38751个、37629个和40284个，所占比重分别为79.3％、80.1％、81.0％和82.0％。近年来，在广东、浙江、福建、山东、河南、河北等省份出现了大量的私营建筑业企业，在上海、北京、广东等地还出现了许多私营的设计、监理企业。表这个表的数据统计口径是怎样的？ |年份 |1990 |1992 |1993 |1994 | | |数量（|比重（|数量（|数量（|数量（|比重（|数量（|数量（| | |个） |%） |个） |个） |个） |%） |个） |个） | |综合型 |4094 |69 |2229 |74 |2387 |81 |2546 |74 | |专业型 |1861 |31 |798 |26 |556 |19 |876 |26 | |累计 |5955 |100 |3027 |100 |1943 |100 |3422 |100 | 目前，国外发达国家建筑业企业类型构成中，从事承包安装和装饰施工的专业化企业比综合性企业所占的比例高得多。1999年，美国专业化企业为72.6％，日本为71.4％，英国为65％。而我国正与此相反，从我们对各地的调研情况来看(见下表)，这四个省市的专业企业的数量和比例要远低于综合性企业，专业化企业比例最高为四川省，专业化企业比例才达到31％。这足以说明我国建筑业综合型和专业型比例极其不合理的企业类型结构现状。表3-2 从日本分包额占总包工程额的比例变化看(见上图)，可看出日本建筑业专业化分包在 20世纪70年代－90年代的迅速增长的企业类型结构演变过程，1977年分包额占总包工程额的比例只有40.7％，1992年就增加到62.0％。而1999年，我国上海市以总包和综合承包为主的土建企业总产值为696.99亿元，占所有类型的建筑企业总产值的81.7％；而安装、装饰等专业化企业完成的总产值只有156.04亿元，占18.3％。这也说明我国建筑业综合型企业和专业化企业发展严重失衡。建筑市场中普遍存在综合承包商凭借其上游的地位，盘剥专业化企业的行为，导致专业化建筑企业利润率水平过低。由于市场地位不高和利润水平不高，肯定要造成大多数潜在进入企业将市场定位于总包和综合承包市场，而不是专业化承包市场。因此专业化企业发展不足也就成为必然。 3、建筑业企业组织机构我国目前的建筑业市场仍然处于计划经济向市场经济转化的阶段，市场主体行为不合理，行业垄断、部门分割、地区封锁影响和干扰了统一、开放、竞争的建筑市场的形成。长期的计划经济体制以及改革开放过程中形成的地方保护或部门保护主义，形成了一个条块分割式的行业结构。这个结构具有空间和行业分布上的三大特点。其一、大部分公司属于地方，其业务活动主要在本地区，很难打入外地区。中央所属的集团公司，其实体是分散在全国各地的各个下属工程局，从业务范围看，也都是地方性企业。可以说，在中国还没有一家类似于工业发达国家的全国性建筑业企业。其二、部门保护造成很难跨越专业发展业务，因此许多大型企业只是某一专业的建筑业企业，企业的专业范围较窄，缺少综合性企业。其三、无论是哪一种企业，一般都只具备建筑业产业中某一环节的能力。（四）建筑业产业布局结构特点 1、建筑业行业布局结构 2001年建筑业总产值15361.56亿元，土木工程建筑业产值13485.95亿元，占总产值的 87.79%，其中房屋建筑业10086.01亿元，矿山建筑业133.96亿元，铁路、隧道、公路、桥梁建筑业2198.32亿元，分别占总产值的65.66%、0.87%和14.31%；线路、管道和设备安装业产值1380.44亿元，占总产值的8.99%，其中，设备安装业产值688.81亿元，占总产值的4.48%；建筑物装修装饰业产值495.18亿元，占总产值的3.22%。图3-3 2、建筑业区域布局结构 2001年全国建筑业完成总产值15361.6亿元，比2000年的12497.6亿元增加22.9%，全国完成建筑业产值排名前八位的省(市)为：江苏、浙江、广东、山东、北京、四川、辽宁、上海，其中，江苏、浙江两省业绩突出，总产值分别占全国总产值的11.9%和11.5% ，其次是广东和山东,分别为7.4%、6.4%。北京、上海、天津、重庆四直辖市完成产值2 335亿元，占全国的15.2%，华北地区五省总产值为2540.7亿元，占全国的16.5%，东北三省完成1407.4亿元，占全国的9.2%，江苏、浙江两省完成产值3590.2亿元，占全国的23 .4%，西南地区四省(市)完成产值1751.8亿元，占全国的11.4%；西北地区六省(自治区) 完成产值826.3亿元,占全国的5.4%。 2001年建筑业总产值在地区间的分配情况为：华北地区（北京、天津、河北、山西、内蒙）14.8％；东北地区（辽宁、吉林、黑龙江）9.2％；华东地区（上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东）40.7％；中南地区（河南、湖北、湖南、广东、广西、海南）18.4％；西南地区（重庆、四川、贵州、云南、西藏）11.5％西北地区（陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆）5.4％。以上地区平均水平与浙江省相比，浙江省是西北地区各省（区）平均值的13.2倍；是西南地区各省（区）平均值的4.2倍，是华北地区各省平均值的3.6倍；是东北三省平均值的3.9倍。全国前8位省(市)建筑业产值及经营情况统计见表： |名称 |地区 |产值 |占总比例(%|企业个数 | |序号 | |(亿元) |) | | |日本 |3,136 |7.3% |663 |10.1% | |韩国 |295 |7.6% |158 |7.2% | |新加坡 |57 |7.0% |13 |5.9% | |中国（香港）|81 |7.1% |30 |9.0% | |中国 |712 |6.6% |3,553 |4.8% | 图3-4建筑业在国民经济的地位（部分发达国家和地区与我国的比较，2000年） 2、建筑业行业组织结构如表3－5所示，发达国家和地区的建筑业结构都有一个特点，呈明显的金字塔型，小型企业数量最多，一般在60%-95%，中型企业数量较少，一般在5%- 40%，大型企业数量很少，一般在0.1%- 0.5%。在日本，员工不足50人的小型建筑业企业占了建筑业企业总数的95%，1000人以上的大型企业只占0.1%。数量极少的大型建筑业企业占了较大的市场。从表3- 6看出，日本前10家建筑业企业的营业额占了全国建筑市场的16%。这种结构十分有利于大型企业的发展，日本的大型建筑业企业的规模都名列世界建筑业企业的前茅，韩国的大型建筑业企业也有共同特点。我国前10家大型建筑业企业的市场占有率虽然达9.7%，但是我国的大型企业是集团形式，多家法人的集合体，而日本和韩国的建筑业企业是一个法人，如果以每个独立法人为单体比较，我国前10家大型建筑业企业的市场占有程度要大大降低。众多的小型建筑企业一般都是分包企业，其业务范围很专一，而且往往是夫妻企业或父子企业。发达国家和地区建筑市场准入条件宽松，小型企业十分容易设置。比如日本建筑许可的最低标准，只要求有一个技术人员，其他条件为办公地点等基本条件。我国虽然按员工规模分的建筑业企业统计尚未完善，但一般都认为，我国的建筑业结构是中间大，两头小的结构，与发达国家和地区的金字塔型结构有明显不同。发达国家这种结构，反映了其建筑市场和承包体系的特点。大型企业一般只从事总承包，以先进的技术和管理能力，实施项目管理，大量的中小型企业为大型企业的分包企业。在总包市场以及分包市场上，工程发包数量和企业数量的供需关系都比较平衡。另外，一家大型企业的下面往往形成一批比较固定的分包企业。比如，日本大成建设公司的伞下，有300多家比较固定的分包企业。 |企业员工规|日本 |韩国 |新加坡 |中国（香港） | |模 | | | | | |少于5人 |26.9% |36.9% |53.1% |(1-19人)43.3%| |5-49人 |68.5% |52.2% |15.6% |(20-49人) | | | | | |22.8% | |50-99人 |2.7% |(50-199人) |4.5% |12.4% | | | |9.3% | | | |100-499人 |(100-299人)|(200-499人) |2.8% |17.9% | | |1.3% |1.1% | | | |500-999人 |(300-999人)|0.2% |(500人以上|2.8% | | |0.4% | |) 0.2% | | |1000人以上|0.1% |0.1% | |0.5% | 表3-5 部分发达国家和地区的建筑业结构（不同规模企业数占总企业数的比例） | |日本 |中国 | |前五家企业市场占有比例 |11.3% |7.0% | |前十家企业市场占有比例 |15.9% |9.7% | 表3-6 中国和日本前五家和前十家建筑业企业市场占有比例的比较（二）中国建筑业产业组织结构调整方向建筑企业将受市场结构影响呈现金字塔型的结构趋势，在金字塔顶端的企业以资本、技术、管理密集、综合型、跨领域为特征，数量少；在金字塔中端的企业以技术、管理、专业化为主，数量较多；在金字塔低端以专业化服务和劳务服务为主，数量最多。以下主要通过企业组织结构调整的讨论反映建筑业行业调整的概貌： 1、建筑公司的发展方向目前，被行业纵向分割局限在施工环节、被横向分割局限在不同行业的各类建筑施工企业，将根据未来金字塔型的服务需求分化重组为：工程总承包公司、施工总承包公司、施工企业和各类专业工程公司。工程总承包公司（包括工程公司和土木工程公司）目前，按行业区分的各类工业设计院整合有施工总承包能力的施工企业后将形成工业项目工程公司，一般在某专业领域中有专长并有全面的建设的能力，其核心竞争力主要体现在独创的工艺设计、设备采购、以及对施工安装分包企业和土建设计的协调管理上，其融资能力的提升也是发展的重点。其中衡量是否具有独创工艺设计的一个重要标志就是设备制造供应商按照工程总承包要求，根据现有的设备型号进行集成制造的能力。这类公司既可弥补工业设计院项目管理能力和融资能力的不足，又能突出其专业工艺设计能力和研发能力。土木工程公司则最可能由具有设计至科研能力的建筑公司中派生出来。施工总承包公司或项目管理公司从当前规模较大的建筑公司或施工企业集团中产生，主要服务对象是土木工程、涉及专业较多的高标准公共工程以及工业项目，要求具有较高的技术支持能力、大型设备施工能力和合约管理能力，以及施工图深化设计和专业施工图协调能力。这是由土木工程、城市基础设施工程的技术特点和市场运作特点决定的。施工企业其规模大小依市场断面的不同而不同，但其特征都是现场按图施工制造，其项目经理部相当于工厂的车间。这类企业服务范围广、从业人员最多，但是赢利空间最小。纯粹施工企业的基本特征是不具备足够的资本运作能力，科研开发能力、设计协调能力，只提供单一的施工安装服务，相当部分的现有一级施工总承包、大部分的二、三级施工总承包企业和只从事配套安装如塔吊拆装、幕墙安装、防水等企业都属于这类企业（劳务型企业则另当别论）。各类专业工程公司以专业产品体系或工艺的研发为核心竞争力，形成产品或工艺研发、工程设计、施工安装一条龙专业服务，可服务于各领域，这时的施工安装只是为完成产品服务的配套环节而已，如玻璃幕墙、轻钢结构、楼宇智能化、运输系统信号、环保工程等。而机电工程分包商有时还包含设备集成、安装调试等。总之，建筑业本质上是服务性行业，加入WTO以后，总的发展趋势将是建筑公司要与资本一体化，与设计一体化，提供业主所需要的资金和专业技术系统集成服务，服务方式将更多的以BOT、EPC方式实现。通过资本积累、积聚和资本运作，以及科技和人才战略的实施，彻底打破当前建筑业的纵向和横向分割，最终形成极少数资本、智力密集的跨领域龙头总承包企业，范围包括各行业各领域，具有资本运作能力、项目经营能力、建筑产品开发能力，具有较强的资源保证和赢利能力。 2、工程咨询服务公司的发展方向工程咨询服务作为建筑市场经济运行中最活跃、最具生命力的一支力量，加入WTO后将会得到快速发展，专业更为细化，特包更为突出，数量增加、规模扩大、资金实力增强，成为工程建设不可缺少的一支专业队伍。与工程技术直接相关的咨询业务范围主要包括建筑师事务所、工程顾问咨询公司、技术咨询公司、现场监理及工程质量检测等，可以是一项也可以是多项，这类咨询机构将逐步发展为设计咨询（监理）一体化，实行建筑师负责制，即各类工程顾问咨询公司为建筑师配套服务、质量监理对建筑师负责的项目管理体系。此时，建筑师不是单一负责建筑方案，而是对整个工程的设计负责，对工程质量负责，甚至受业主委托负责实施项目管理，类似于国内要发展的负责全方位项目管理咨询顾问公司。与工程造价直接相关的咨询业务范围包括工程招投标代理、工料测量管理、保险顾问、财务监督等。特别是财务监督即投资控制分析，包括财务分析、合同文件审查、成本预算监控、信用监督、项目履行及进展的审查等，对于大型工程的服务作用更明显。以全方位项目管理为核心的咨询服务业，其组织形式主要是项目管理公司，服务范围包括获取政府部门的许可，为客户就工程建设提供全面配套服务，包括投资分析策划，其发展的高级形式是承担工程建设所有风险的工程总承包服务。我们往往简单地把工程总承包理解为设计施工一体化，从我国目前的现状来看，设计单位拥有施工管理能力和施工单位拥有设计能力难度都很大，因此，由项目管理公司分别管理协调设计和施工，形成设计施工一体化将会是一种较易实现的形式。对于大型工业、土木、房屋建筑项目，更需要项目管理公司这一层次的服务形式。此类项目管理的核心是熟悉市场，掌握核心技术，以及较强的合同管理能力、协调能力和风险管理能力。 3、设计单位的结构调整方向目前，我国的设计单位存在在以下问题：一是以综合性为主，缺乏专业特色；二是偏重于技术设计，业务单一，缺乏工程咨询能力；三是缺少与建筑施工企业的互动，缺乏项目施工管理能力。设计单位的服务需求主要来自投资方和业主，狭窄单一的服务需求难以培养专业化、小型化、灵活型的设计能力。横向分割的被打破，建筑公司与设计单位的结构调整将是互动、甚至相互渗透的过程。工业设计院：工业项目的设计施工一体化是建筑业发展的必须趋势，因此，工业设计院将成为综合型工程总承包公司的一个组成部分。设计院不仅可以成为工程公司的一部分，而且其中一些实力雄厚的设计院还最有可能通过引进项目管理能力和增强融资能力自身向工程公司发展，其具备工业项目工程公司最根本的能力，即科研能力、产品开发能力和工艺设计能力。建筑设计院将发展成为建筑事务所，以及各类专业工程咨询顾问公司，如结构、消防、照明、节能等。同样建筑事务所将从功能设计出发，将专长于特定的建筑产品，如医院、体育场（馆）、机场、银行等。土木工程设计院：设计单位（国外有时称建筑师/工程师）不仅承担设计，也可接受业主委托，作为业主的全权代表，在施工期间承担FIDIC条款里“工程师”的监理和管理作用。一般土木工程（桥梁、道路、水坝等）常采用这一方式。三、中国建筑业产业结构调整的战略选择（一）建立充分竞争的市场运行机制按照现代产业经济学和产业组织理论，政府应当在产业经济和产业结构调整中发挥重要的作用。而我们面临的问题是：第一，我们必须摆脱传统政府管理理念的束缚，跳出市场之外，给市场放权；第二，我国经济在世界经济发展格局中的特殊性，又不允许我们再走彻底的自由放任的市场主义的老路，所以仍然必须担负起政府产业政策在产业发展中的重要责任。这对政府管理提出了很高的要求：必须正确认识政府管理在现代经济发展中的角色定位；必须改革传统行政管理的思维定势；必须增进市场和经济运行的知识；必须科学分析和判断当前面临的产业发展形势，合理确定政府的目标和任务。政府的行业管理应确立以下几个认识： 1、政府的行业管理在产业发展中负有不可推卸的最终责任目前我们对政府转变职能和退出市场已经逐步形成共识，实现这一目标是政府在当前的一个重要任务，尚需要一个过程。但在政府转变职能和总体退出市场的同时，必须加强和加紧以新的思维、方式和知识结构，从新的层次和角度实施对市场的干预、管理、引导，对促进和加速产业经济发展起到积极的作用。 2、放松政府规制，强化淘汰机制，以自由竟争解决过度竞争目前建筑业过度竞争成为行业和社会的普遍反映，要求政府提高行业准入，减少企业数量，限制过度竞争的呼声较高，要求提高行业集中度或行业适度垄断程度的呼声较高。提高产业集中度是我们产业结构调整的一个重要目标，但我们必须清醒的认识到目前的过度竞争本质上是一种无序竞争、不规范竞争和不正当竞争并存的反映。从当前建筑业产业结构现状的分析看出，目前我国的建筑业企业数量、从业人员数量等在国民经济中的比重仍然低于发达国家，我们存在的问题恰恰是竞争不足而不是竞争过度。所以政府必须深刻剖析产业经济诸问题的内在本质，进一步放松规制，进一步促进建筑业竞争，只有充分的竞争，才能实现建筑业的优胜劣汰，只有通过充分竞争实现的产业集中度才是资源的最佳配置方式。政府不仅要放开建筑业准入，要打破建筑业内部之间的行业和地区分割，促进充分竞争，还应考率通过加强对不正当竞争的管理，进一步强化市场的淘汰机制，提高竞争水平。 3、政府管理既要有所不为又要有所为政府在积极转变职能，从市场领域逐步退出的同时，又要审慎科学选择重点环节和内容，加强管理和干预、引导和支持力度。主要包括：加强公共安全管理维护公众利益；在目前国有建筑业企业尚担纲建筑业产业主力的条件下，应当在推进产业企业组织结构调整方面发挥积极作用；积极推进政府投资工程管理体制改革；在建筑业实施“走出去” 战略，开展国际竞争方面发挥重要作用。（二）加快建筑业企业兼并重组 1、建立现代企业产权制度：投资主体多元化或股权分散化投资主体多元化或股权分散化是现代经济发展的产物，也是现代企业制度的首要特征、“前提”。投资主体单一的企业无法建立现代企业制度。国有企业股份制改造不仅可以满足现代企业制度的要求，也有利于克服国有产权效率低下的问题。由于“国有产权”在理论上存在“虚置”的问题，所以，在企业财产归全民所有的情况下，企业产权无法完全“人格化”，财产的终极所有者就无法具体化，容易造成国有产权效率低下。国有企业产权改革可以通过控股或参股减少国有产权比重或“所有者缺位”程度，提高国有资产经营效率。国有企业股份制改造也是削弱政府直接干预企业行为的一个有效措施，因为股份制企业投资者占有股权的多少决定其在参与企业重大决策时权力的大小。 “多元化”不但是指主体形式上的多元，而且还在于“多元化”的投资主体在实际中是否真正享有独立的法人地位，自主经营，自负盈亏，名符其实地发挥其应有的作用。改革过程中，一些企业虽然吸收了其他股份，但国家股仍保持绝对优势，其结果是产权主体形同虚设，政府仍可作为“唯一股”、“优势股”继续干预、控制企业，投资主体多元化流于形式。股份有限公司的企业组织形式特别适于国有大型企业改造。当然这些股份公司不一定都要上市。另一方面，改造过程中可以适当降低国有资产在企业产权构成中的比例。目前该比例一般在50％以上，无法从实质上实现产权主体多元化。根据具体情况，可以考虑对于非关键行业大型企业国家可保持较高的持股比例，但并非一定要在50％以上。大型企业之间可以采用相互持股、社会机构投资者持股、管理层持股以及员工持股等方式分散企业股权。目前国内一批在各自行业内具有极大竞争力的企业可以采取这种方式进行股份制改造。对竞争性行业的中型国有企业，国家可通过机构投资者享有一定股权，其余股权分散到社会法人、企业经营者和职工手中，提高企业竞争活力，也可完全私有化。 2、改革国有企业管理制度国有企业存在的问题是一个综合性的问题，需要综合判断和辨证思考，全面、系统的看待国有企业改革，分析产权、管理两个重要方面的内在关系，抓住产权改革这个主要矛盾。解决好了产权制度方面的问题，就为解决企业的管理机制方面的问题打好了基础。因此，国有企业建立现代企业制度除解决产权问题外就是作好体制和机制创新的文章，按照现代企业制度的要求推进管理体制改革，转变经营机制，把改革改制与加强管理紧密结合起来。 3、建筑业国有企业改革的重点是大型国有施工企业改革当前我建筑业国有企业改革的重点是大型国有施工企业的改革：第一，目前大型国有施工企业在我国建筑业产业发展中仍发挥着主力军的作用，拥有最丰富的积累、工程施工和管理经验、广泛的对外交流合作、宝贵的品牌信誉优势、雄厚的人力资本的积聚，解决好了大型国有施工企业的问题，就是发挥好了产业经济中最重要的一部分资源配置。第二，大型国有施工企业的重组，无论是大型国有施工企业之间的重组，还是与民间资本的重组都必须以产权制度改革为前提或基础，否则很难开展。而这些大型国有施工企业的合理重组是培育我国建筑业龙头骨干企业的一个重要途径。第三，目前建筑业内部各行业之间的条条分割、相互封闭、行业垄断等制约建筑业充分竞争因素，以中央所属各施工企业来讲，其按条条封闭的生存竞争状态与行业管理体制是紧密相关的，这种状态危害了建筑业统一市场和有效竞争的形成，也不利于其各自的长期发展。（三）加强政府的产业政策引导 1、改行政准入壁垒为自然准入壁垒市场经济条件下的自然准入壁垒主要是资金和技术壁垒，即依靠激烈竞争建立起来的市场力量调控准入门槛。在产业达到相当规模，自然壁垒就会使那些经济实力和技术水平达不到要求的企业不敢贸然进入，即使进入也难以生存。当前对建筑业的发展，重要措施是吸引资金的进入，没有新的资金进入，行业就不可能进行结构调整和产业升级。队伍的过分膨胀，是只有劳动力投入，没有资金投入造成的。因此，如果行业外企业有能力投入大量资金，且其他条件基本符合标准，应鼓励其进入，特别是鼓励兼并和联合各种类型的施工企业，以此来改变企业的经营状况和经济状况。随着大量资金的进入，有资金实力的企业不断增多，准入门槛自然不断提高，这对于提高行业实力和产业集中度大有好处。 2、改革企业资质管理制度逐步改现行的以企业资质控制为主的管理制度为企业资质控制和执（职）业资格并重的制度为主。使个人的执业资格与工程管理责任紧密相连。按国际惯例，只有注册建筑工程师担任大中型企业负责人之一，高级技工担任劳务型企业负责人之一才能设立施工企业。由于注册建筑工程师或高级技工承担工程质量和安全责任，凡发生质量和安全事故，不但处罚企业，也要处罚注册建筑工程师和高级技工，重大事故可以吊销其执照。这样，质量安全责任与个人的饭碗直接挂钩挂靠行为、施工盲干行为都会得到强烈的抵制。企业的资质等级的重要性应逐步降低，资质等级条件体现的是企业实力和与之相关的信誉，是进入行业的基本要求和处罚违规企业的办法之一。 3、建立行业清出制度，降低企业退出壁垒行业的活力在于推陈出新，在于优胜劣汰。对于不能适应市场竞争的企业，勉强维持，只能拖延产业结构调整的步伐，对整个地区的结构调整业非常不利。除了行业准入壁垒过低引发的过度竞争外，行业清出制度不健全，企业退出壁垒过高也是另外一个重要因素。市场经济中的企业主体是在竞争中自然形成的，而不是靠行政权利和行政机制来确定的和保护的，因此要打破要素市场中的各种壁垒，不单让各种类型的企业都能无障碍地进入市场，更能让劣势企业自己选择转型或退出市场，这样才是资源配置市场化和资源配置效率不断提高的必要条件，使行业规模趋于合理和稳定。建立严格的建筑市场清出制度，实行市场行为、质量和安全一票否决。通过企业资质审批、年检和专业技术人员执业资格注册等办法，对有建筑市场违法违规行为或者发生重大工程质量安全事故的勘察、设计、施工、监理等企业和有关专业技术人员给予相应的处罚，情节严重的要依法清出建筑市场。企业退出的壁垒主要来自当地政府、国家有关企业破产、清算等政策法规的限制和社会保障制度的不完善等方面。随着市场经济的不断发展和完善，应当从各方面来降低建筑业企业退出壁垒，使劣势企业比较容易转型或退出。 4、改革建设管理体制，解决条块分割问题要通过政府投资工程管理体制改革，把政府投资工程作为政府直接参与和干预市场的合理手段，发挥引导促进行业管理和技术进步的示范作用、杠杆作用。政府投资工程的改革，应当按照“建设、监管、使用”分开、政事(企)分开和实施相对集中管理的原则，建立权责明确、制约有效、科学规范和专业化管理、社会化运作的管理体制及运行机制。减少对非政府投资工程的干预，如强制实行招投标等，重视培育和发展市场机制。同时要下决心打破现行条块分割的格局，解除地区封锁和行业（部门）保护,带动其他社会投资和私人投资工程的建设管理体制改革。 5、逐步建立市场信用约束机制，积极推行业主工程款支付担保、承包商分包工程付款担保等业主工程款支付担保可先在房地产开发项目上推行，与承包商履约担保对等提供。承包商分包工程付款担保是保证承包商按照合同约定向分包商、材料设备供应商支付费用。工程担保的担保人可依法要求被担保人提供反担保。进一步研究推进建筑业企业工程质量档案、信誉信用档案、公示制度等。（四）提升科技进步和信息化水平（1）1、依靠技术创新推进建筑业结构调整建筑业结构调整的一个重要目的之一，就是通过技术创新，提高建筑企业的核心竞争力。目前被行业纵向分割局限在施工环节，被横向分割局限在不同行业的各类建筑施工企业，将根据未来金字塔型的服务需求分化重组为：工程总承包公司、施工总承包公司、施工企业和各类专业工程公司。不同类型的企业，应各有自行的核心竟争力，核心竟争力的形成关键依靠技术创新。工程总承包公司的核心竞争力主要体现在独创的工艺设计、设备采购、以及对施工安装分包企业和土建设计的协调管理上，其融资能力的提升也是发展的重点。其中衡量是否具有独创工艺设计的一个重要标志就是设备制造供应商按照工程总承包要求，根据现有的设备型号进行集成制造的能力。施工总承包公司或项目管理公司要求具有较高的技术支持能力、大型设备施工能力和合约管理能力，以及施工图深化设计和专业施工图协调能力。各类专业工程公司以专业产品体系或工艺的研发为核心竞争力，形成产品或工艺研发、工程设计、施工安装一条龙专业服务，可服务于各领域，这时的施工安装只是为完成产品服务的配套环节而已，如玻璃幕墙、轻钢结构、楼宇智能化、运输系统信号、环保工程等。而机电工程分包商有时还包含设备集成、安装调试等。通过技术创新，塑造国际接轨型大型工程公司。（3）2、建筑业技术创新的重点提高建筑功能质量，向社会提供满意的建筑产品建筑设计要充分满足生产和使用功能，科学地协调人、建筑与环境的关系，运用现代设计方法和手段，如CAD、VR等技术，提高设计质量和水平。例如对居住区的建设要体现以人为核心的原则，重视建筑功能与建筑环境。要把节约能源和改善热环境，紧密地结合起来。通过技术创新，提高墙体、门窗等围护结构保温密封性能，采取多种有效的节能技术和管理措施，把新建房屋单位面积能耗较大幅度地降下来。对既有建筑进行有计划的节能改造，以达到提高居住热适应性、节约能源和改善热环境的目的。研究开发关键技术和工艺，改造提升传统产业研究开发关键技术和工艺，如超高层建筑结构体系、连接构造技术、巨型结构设计计算方法和抗震性能、风振性能与稳定性能等高层建筑与空间结构技术；地下建筑基础与结构技术、地下空间施工技术、地下空间环境保护与防灾救灾技术等的开发应用；旧建筑物质量检测设备与技术、可靠性鉴定与耐久性评估方法、旧建筑物加固和改造技术；住宅小区中水处理回用技术与产品、住宅新能源利用技术与产品的开发，加强住宅小区智能化集成系统技术的研究与开发；城市道路地下管线综合配套工程管理、城市道路非开挖技术及设备、城市道路雨污分离工程、城市道路养护维护技术；外墙外保温技术、屋面防水保温技术、门窗保温隔热技术、供暖温控与计量技术、蓄冰制冷技术、太阳能利用技术等建筑（包括住宅）节能综合技术；自来水管道检漏及修补技术、设备及仪器和节水器具、城市道路照明节能技术；区域性垃圾焚烧发电技术、垃圾填埋气体回收利用技术。钢筋混凝土仍将是我国最主要的结构材料，要进一步采用预应力工艺发展钢筋混凝土结构，研究改进传统的砖混结构与钢结构。推广小型砌块和框架轻墙等经济实用的多层建筑体系；开发轻钢结构，用于工业厂房、仓库和公用建筑，进一步开发大跨度空间网架、悬索、网壳结构和膜结构；研究开发钢和混凝土的混合结构和组合结构(如劲性钢筋混凝土和钢管混凝土)，解决应用中的制造工艺和施工技术，建立相应的工业化建筑体系。积极应用化学建材于建筑装饰、装修、新型防水材料、门窗和管道制品，研究解决应用中的防火、防毒及有关技术问题。推广应用信息技术，改造提升传统产业运用信息技术，全面提升建筑业。提高政府和行业主管部门的管理、决策和服务的水平；建筑企业运用信息技术，结合现代管理，全面提升企业管理水平和核心竞争能力；促进建筑业软件产业化；发展建筑业电子商务和基于Internet网的协同建设系统，实现工程项目建设全过程信息化。要以发达国家相应行业现有的水平为背景，加快与国际先进技术接轨的步伐，使之涌现出一批具有国际水平的现代化建筑企业。研制开发主导产品和装备研制开发主导产品和装备，如新型砌体结构、异型柱框轻结构、内浇外砌结构和钢筋混凝土剪力墙结构技术、轻钢框架结构等住宅新型结构技术；建筑施工的大型塔式起重机、深基础施工设备、土石方施工设备、高等级路面施工成套机械等关键设备。提高企业的装备水平和劳动生产率，由于多方面的原因，我国建筑企业技术装备水平低，老旧机械比重大，难以适应建筑工业化和要把建筑业建成支柱产业的要求。为提高企业的装备水平，必须抓住一切有利时机，加速建筑企业的机械设备的更新改造，逐步用先进机械取代约占总数1/3的性能差、能耗高、安全无保证的老旧机械，积极发展手持动力机具。研究开发机电仪一体化的先进施工机械和各种构配件、制品的生产设备，到 2010年，建筑业的动力装备率争取达到8KW/人。在有条件的地方和企业，要结合工程，研究开发应用建筑机器人，开发自动检测、自动计量、自动控制等新技术，解决在恶劣环境下特殊工程的施工作业和生产、施工自动化问题。（五）抓住“走出去”的战略机遇 1、发挥观念主导作用如果说一个地区性企业和一个全国性企业已经有较大的不同，那么一个国内企业与一个跨国公司就更存在着根本性的差异，由于信息、管理、技术、资源需求的不同，跨国公司与本土企业可以说处于完全不同的发展层次。因此本土型的公司必须确立紧盯跨国公司的技术管理，可能时更要积极“走出去”。尤其是对于我们而言，还要尽快“走出去” ，要切忌部分人希望的“等成熟了再出去”。不可否认，许多老牌的发达国家在开拓海外市场前，一定要确定在这个行业的本土市场中做到前几名，在本土中要有充分的竞争实力。在全球这么多的行业中，排前三名的企业中，没有任何一家在本土不是前三名，而在全球市场占了前三名。但时至现在环境已经发生了巨大变化，我们已经没有等待在国内获得充分孕育和发展的时间与空间。实际上我们必须注意到，有一些小的国家如瑞典等，由于小国家小地区的局限，他们的公司是在发展本土的同时“走出去”的，尽管非常艰辛但也走出了自己的国际化之路。我们必须认识到国际化可以帮助公司的成长，不影响企业在国内的打拼而且还更有好处。完全等到什么东西都成熟了再去做，实际上确实会贻误时机。青岛建设集团多年来在海外市场开拓方面始终坚持将海外市场开拓放在首位，国内全力服务国外、国内首先服从国外的思想，因而，尤其是在选派项目经理和管理人员方面，注意挑选优秀人员派驻国外，大大提高了国外管理的效率和水平。2002年集团公司仅上半年公司就签订合同额2.1亿美元。 2、大力引导中国建筑业企业的结构调整，提升国际竞争力要按照工程项目建设的客观规律和国际接轨的要求，建立健全专业化、科学化、市场化的工程总承包和工程项目管理服务体系，改造培育一批能够适应国内外工程建设市场需要、具有国际竞争力的工程总承包企业和工程项目管理企业。目前应把握两个重点：一是为工业设计院转型成符合国际惯例的工程公司或工程咨询公司创造有利的政策环境；二是扶持若干家中央管理的施工企业集团，对其企业组织机构进行改造，剥离其一般施工层，壮大其总部资金力量，同时以市场为导向进行跨行业的战略性重组。当前，国内许多公司已经在重组方面开始了实质性的动作。如中信集团将原下属的中信国际合作公司和国华国际工程承包公司重组为中信建设，中建总公司将其直营的中建承包公司和海外部、西北市政设计院等重组为中建国际，中国铁道建筑总公司也与中土积极联系。重组的目的，一是积极实施国内外一体化战略，将国内的项目管理能力与海外的商务能力结合起来；二是不断拓宽市场领域，培育新的核心竞争力，加快企业自身的产权、体制改革，加快自身产业结构、经营结构的调整，加快设计、技术、咨询能力的发展。 3、注重技术创新，塑造新的核心竞争力。就我国建筑业的现状而言，同等或落后发展水平是我国建筑业资源的合理流向，空间很大，由于人员流动的限制，人力成本优势已越来越难以发挥。而在冶炼、石化、电力等工程领域，要重新审视成本价格优势，重视竞争力基础。因为在这些领域，其差异化竞争（质量、技术、可靠性等）的重要性远远高于成本价格竞争。例如美国的柏克德公司的核心竞争力就主要体现在：国防工程、石化、长途输油气管线、通讯、基础设施等土木工程和能源、矿山工程项目上。因此，要通过技术创新构筑核心能力，同时要改变传统的偏重于施工过程中技术创新的局限性观念，从整体上推动建筑产品供应链上各个环节持续协调的技术创新能力。日本有关资料表明，日本每年建筑产品本身的创新远多于施工工艺创新，并作为形成企业核心竞争力的重要手段。建筑产品形成中存在业主方、工程咨询商、承包商三大主体，由于工程咨询商是业主或用户对产品创新需求信息的直接转换者，可以在建筑产品形成过程中的不同阶段参与技术创新的咨询和决策，并可以与其他各个组织进行全面信息交流，因此企业首先要培育自身的工程咨询能力，从而提高竞争力。另外在技术创新方面要重视利用在国际市场存在着的发达的咨询服务体系，他们能够为客户提供高水平的全面的国际化的服务，也是国际市场的重要组成部分， “走出去”就必须而且应当重视和他们的合作。 4、注重海外市场的目标选择，确立投资紧跟理念我国建筑业较之许多发展中国家而言，具有很大的资源优势，我们的工程承包又往往与其资源开发项目相关，通过工程承包参与其资源开发项目投资，不仅有利于扩大市场占有，也符合我国资源紧缺的实际和可持续发展的战略。建筑业企业应当以资本或经营联合的方式真正把这些优势发挥出来。例如中国地质工程集团公司和中国石化集团新星石油公司合资成立了中地海外工程公司，一方面积极开拓油气勘查、打井、铺设管道等工程业务，同时着手购买国外油气田，投资开发资源，充分发挥双方分别在熟悉掌握国外市场和勘探、资金的优势。另外要把投资理念与经营理念紧密结合，通过投资本地化，包括自行设立公司、与本地企业合资、与他国资本合作（尤其是与国际先进承包商的合作）在某国投资等，这是跨国公司发展的必由之路。而我们以往在海外缺乏明确的长期战略，以项目承揽为目标，很难确立扎实的市场根基。 5、用好“比较优势”实现“泻洪储能” 随着加入WTO和建筑业的逐步放开，我国现行大量的工程材料、技术、工艺与施工组织能力，将因为与国际先进水平的差距而加速淘汰，让这些技术和能力转移到其它可能的国家和地区，是最大限度减少资源浪费的最佳选择，也是国际资本市场的规律，也是我们实施“走出去”战略的一项重要途径和策略。事实上，目前大量发展中和欠发达国家与地区，经济发展水平与我国相当或落后于我国，我国作为一个建设大国和发展中国家，在工程建设方面已经形成的以质优价廉实用为特征的技术和生产能力，比较发达国家的先进技术和生产体系更能适应这些发展中国家的需求，具有更高的综合经济性。而“走出去”把现有的过渡资源甚至落后资源转移，不仅坚持了资源利用的最大化，而且还有效的减轻了国内市场的压力，为我们承受国际先进承包商的强力挤压，并保有必要的时间和空间来融合汲取更为先进的技术做好了准备。如果不是这样，以目前建筑业在国内的过度竞争，一旦建筑业真正放开，必将产生强烈的震荡，给企业竞争力包括再“走出去” 的能力造成直接危害。返回第四章企业竞争力：中国建筑业结构调整目标建筑业企业调整结构的目标是为了提高竞争力。本章描述了企业竞争优势，介绍了企业核心竞争能力的概念。面对新的形势，面对巨大的机遇和严峻的挑战，企业如何提高竞争力？此问题没有标准答案，但本章分析了增强企业竞争力的要素，提供了企业重组价值链，进行内外部资源整合的路径，给出了一些企业调整结构，提升竞争力的实际案例，以期对广大企业的结构调整实践和发展战略选择有所借鉴和帮助。一、准确把握结构调整定位（一）企业的核心竞争能力企业竞争力，即企业的竞争优势，也即企业在市场竞争中胜出对手的长处。企业竞争力可以最终体现为产品品质和信誉、为业主提供所需要的饿、独特的产品和服务的能力和同品质产品的价格优势。具体的企业竞争力由先进的企业制度和企业运营机制、创新技术和工艺、资金优势、人才优势、优良的企业管理等要素或这些要素组合构成。用首创者的话来讲，企业的核心竞争力是指一个组织中的积累性学识、特别是关于协调不同的生产技能有机结合的学识。它是一个企业所具有的在本行业独树一帜的、难以复制仿效的能力，可实现用户看重的、高于竞争对手的价值，可提供进入广阔多样市场的潜能，从而形成企业长期利润的源泉。核心竞争能力最易集中在知识、专利、管理创新成果等与人和知识有关的方面。核心竞争能力可以是单个要素构成的，也可以是多个要素构成的。根据麦肯锡咨询公司的观点，核心竞争力是指某一组织内部一系列互补的技能和知识的结合，它具有使一项或多项业务达到竞争领域一流水平、具有明显优势的能力。简单地说，就是企业在经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的能力。它是企业在生产经营、新产品研发、售后服务等一系列营销过程和各种决策中形成的，具有自己独特优势的技术、文化或机制所决定的巨大的资本能量和经营实力。核心竞争力主要包括核心技术能力、组织协调能力、对外影响能力和应变能力，其本质内涵是让消费者得到真正好于、高于竞争对手的不可替代的价值、产品、服务和文化。其中创新是核心竞争力的灵魂，主导产品（服务）是核心竞争力的精髓，核心技术是核心竞争力的核心。企业结构调整与企业竞争能力的逻辑关系是：“结构跟随战略，战略服务于竞争能力”。企业战略调整，企业经营管理组织结构必须作相应调整。实际中的企业经营管理组织结构不是一成不变的，而是动态发展的。这种动态发展，除了根据外部环境和内部情况的变化而作出调整之外，更多的是表现为根据战略的调整而调整。有什么样的战略，就要有什么样的组织结构；有什么样的组织机构，就有什么样的机制；有什么样的机制，就有什么样的运行效果。企业组织结构必须适应企业战略的需要，才能实现战略目标。（二）增强企业竞争力的实践近些年来，为适应建筑市场需求和市场环境的变化，建筑业企业纷纷展开了在发展战略指导下的全面结构调整，包括产权结构调整、产业结构调整、产品结构调整、目标市场和承包建设方式的调整，企业资源结构调整、集团内部的企业组织结构调整和市场布局结构调整，通过这一系列的结构调整，增强企业的竞争能力，形成企业新的竞争优势。 [案例1]：上海建工（集团）总公司—进一步深化改革，提升集团核心竞争力上海建工（集团）总公司以项目总承包为重点，着眼增强核心竞争能力，紧紧抓住市场机遇，继续保持在超高层建筑、标志性公共设施领域的市场高占有率，进一步确定集团在超高层和标志性建筑专业施工、项目总承包方面的领先地位和市场品牌，全方位拓展市政基础设施土木工程施工领域，在超大跨度桥梁、超大型水上沉箱、超长距离隧道等专业施工方面形成综合竞争优势，继续扩大在磁悬浮、轨道交通车站和隧道项目上的市场份额。有重点的拓展国际国内市场，在国际承包、经贸项目、驻外使领馆建设工程中，形成独特优势，逐步树立“上海建工”的国际品牌，加快进入以高技术含量和内地标志性项目为主的目标市场，实现业主延伸的多样化。在产业结构调整方面，建设四大板块。一是建筑主业，建设国际一流品牌；二是积极开发房地产产业；三是发展与建筑主业相关的工业，重点是商品砼、建筑构件；四是投资，主要投资市政设施领域，资产经营，生产经营并举，促进综合经营规模的较快增长。形成三大利润来源；努力提高建安、工业等传统主业的赢利水平；以房地产开发为主形成一块带风险的利润来源；通过扩大投资，形成一块较为稳定的收益。形成投资与建设、设计与施工、境内与境外一体化的模式，实现发展速度、规模、效益的统一。“十五 ”期间，实现综合营业额1000亿，净资产收益率大于10%，上海地区的市场占有份额达到 20%。通过若反干年的努力，初步实现国际化发展的跨越，进入国际225强工程承包商30 强行列的发展目标。 [案例2]：北京建工集团有限责任公司—建设具有国际竞争力的新型企业集团北京建工集团有限责任公司制定的集团2002- 2004三年发展规划，明确提出了集团的发展目标和发展战略：“坚持生产经营与资产经营同步发展，继续推进经营方向调整、产业结构调整、产品结构调整、所有制结构调整，实施人才和科技发展战略，加强管理，提高效益，把集团建设成为智力密集、充满活力、具有国际竞争力的现代企业集团。”2002年下半年召开集团公司第一次党代会，又把未来四年的发展目标确定为“建设具有国际竞争力的新型企业集团”。清晰的发展思路，振奋人心的发展目标，成为团结和带领职工克服困难、快速发展的不竭动力。围绕总的发展目标和战略，集团展开了“四项调整”：一是通过加大经营力度，调整经营方向。集团公司和子公司两级的自主经营能力有了很大提高，集团实现了由生产型向经营型的转变。体现在：“经营第一”的观念在全集团已十分明确，企业的一切工作都体现在为经营服务；从集团公司到各公司，基本形成了健全的经营组织架构和完整的投标报价体系，多数单位经营人员达到40人以上，研究市场、进入市场的能力大大增强；巩固北京市场，加快开拓京外和海外市场的方针得到贯彻，在北京不断夺取标志性建筑、市场份额有所扩大的基础上，京外市场扩展较快，今年上半年新签京外合同额同比增长77%。二是通过产业结构调整，制约集团发展的单一的产业结构已经得到改变，在做大做强建安主业的基础上，装饰、房地产、市政路桥、地铁、环保等产业得到了不同程度的发展，新的产业结构已初步形成。其中，装饰业产值从2000年为5亿元上升到2002年8亿元，今年上半年为4.4亿元；房地产开发商品房销售收入从2000年为4.3亿元提高到2002年 5.7亿元,开复工面积从2000年的12万平方米上升到目前的34万平方米;市政路桥稳中求进 ,三年来年产值保持在1亿至1.6亿元之间;进军地铁领域取得突破,去年底成功打入地铁5 号线,今年投标新的标段前景看好;环保业从无到有,2002年实现产值9200万元,今年新签合同额有望达到2亿元。三是通过调整产品结构和资源结构，盘活了土地，减轻了债务，更新了产品，提高了集团的资产质量和经济质量。集团四个工业企业和材料公司长期处于亏损或微利状况，债务负担沉重，职工收入水平不能与社会发展同步提高。我们紧紧抓住北京市工业结构调整、城市道路改造、发展经济适用房等机遇，本着“有进有退”、“有所为有所不为”的原则，继建机厂迁入林河工业开发区之后，将部分土地盘活，新建了玻璃钢门窗生产线和新型搅拌站；果断关闭了磨石厂和庐师山庄；木材厂西迁至卢沟桥分厂，现厂区用于经济适用房开发；材料公司压缩规模，用盘活土地的资金组建现代物流公司。这些调整目前正在进行之中。通过这一调整，集团工业企业将解除全部债务，实现轻装上阵；经过调整或更新的产品结构将更加适应市场。同时，集团也可获得数亿元的土地开发收入，为进入新的领域，参与奥运工程建设和国际市场竞争，提高国际竞争力，奠定了基础。四是通过调整产权结构，形成了多元化的产权格局，向现代企业制度迈出了实质性的步伐。 [案例3]：北京城建集团：抓好结构调整，保证集团持续、快速、健康的发展 1. 指导思想以邓小平理论、党的十五大精神同志“三个代表”的思想为指导，以发展为主题，以结构调整为主线，以改革为动力，以追求企业价值最大化为目标，以服务社会为己任，坚持一业为主、多元经营，积极开拓国内外市场，大力推进企业制度创新、技术创新、管理创新和文化创新，实现经营机制和经济增长方式的根本性转变，增强企业核心竞争力，保证集团持续、快速、健康发展。（二）战略目标到2010年，把城建集团建设成为以工程总承包为主，房地产开发及物业经营管理、高新技术产业并举的，产业多元化、经营规模化、管理现代化和跨地区、跨行业、跨所有制、跨国经营的国内领先、国际知名的大型综合性企业集团。 3. 加快结构调整，构造合理的产业格局集团机构调整的原则是：坚持有进有退，有所为有所不为，进而有为，退而有序。 1、产业结构调整把主业、房地产业做强，高新技术产业做精，其他产业适度经营，有序收缩。主业的调整方向。通过集团内部的业务整合及企业的改组、改造，营造不同层次的市场竞争主体，培育集团的核心竞争能力，实现产业优化升级。通过对工程总承包部、国际工程公司和设计院的改组、改造，创建一批智力技术密集型的工程总承包实体，在不久的将来与国际大承包商相抗衡。具体调整方向包括：（1）加强项目前期工作的经济技术规划能力；（2）加强项目施工管理和技术管理能力，积极扶持并合理利用分包公司；（3）提高市场开发能力，增强投招标力量；（4）增强资金运作能力和应用技术开发能力；（5）在经营理念、管理方式、用人机制等方面与国际接轨，成为国际化经营的企业。主业的效益要从目前单一方式转变为多元的赢利方式。主业的利润不仅来自施工，而是囊括了可行性研究、规划设计、咨询、施工总包管理、材料和机电设备采购等。创建总承包型企业是集团培养核心竞争能力、走向国际市场的必由之路。从目前看来，这类企业必须要依靠集团公司在资金、人才、技术、管理等方面的强有力支持，才能够发展起来。因此，在产权关系上，近期对这类企业应采取事业部、全资或绝对控股的形式，同时积极寻求与国际工程承包商的合资、合作，初具规模后适时考虑境内外上市。具有一级施工资质的大型土建和专业公司，进一步明确市场定位，通过适当的改组改造，成为大而强、大而专的施工总包公司和专业施工公司。具体调整方向包括：（1）形成房建、市政、道桥、安装等几个专业突出、规模大、竞争力强的专业化施工公司；（ 2）装饰业要迅速做大，通过扶优扶强，培育出龙头企业；（3）积极开拓钢结构施工领域，用1—2年的时间培育出刚结构一级资质企业1—3家；（4）积极培育具有一级资质的智能化建筑设计和施工队伍。在产权关系上，这类企业的调整方向是：通过引入国际合作伙伴或国内社会法人股，或者企业经营者群体和职工持股会加大持股份额，改变目前集团公司“一股独大”现象，构造真正的股权多元化的现代公司制企业。具有二级以下施工资质的中小型土建和专业公司，其未来发展方向是专业和劳务分包，成为集团密不可分的生产协作型企业。在产权关系上，这类企业的调整方向是走民营化道路。即通过各项鼓励政策，使经营者群体或职工持股会持大股，或全部买断股权。房地产业和物业经营的调整方向。房地产业调整产品结构，在北京重点发展高档写字楼、商住楼和成片小区、别墅小区等。在立足北京的前提下，逐步延伸房地产开发市场，积极向西部城市扩展，有重点的开拓大中城市市场。通过城建股份公司在集团范围内整合房地产业资产，统一营销策划，统一品牌宣传，以创精品名牌，创最佳规模效益为目标，做强集团房地产业。物业经营管理企业要通过改制、改组、改造提升企业市场竞争力，创造以提供满意服务为目标的品牌效应。要进入中高挡物业管理市场，并随着集团工程总承包方式的多样化（如O&M, BOT,BOO）,进入大型公共建筑、公用基础设施的经营管理和维护市场。要通过与国内外优秀物业企业进行合资合作等方式，引进先进的管理理念、管理方法和管理技术。高新技术产业的调整方向。坚持两条腿走路，一是以股份公司为主投资于新兴产业；二是用高新技术改造现有传统产业，实现高新技术与现有传统产业的融合，提高科技含量。工业的调整方向。利用高新技术改造现有工业产品，淘汰落后生产能力，形成有市场竞争力的拳头产品。继续发展商品混凝土行业，适当投入资金以加快设备更新改造及新产品、新工艺和新技术开发，成为环保型和智能管理型企业；扶持摸板公司发展，加快实施集团摸架体系标准化，成为管理规范和技术先进的专业化公司，占领更大的市场份额，在产权关系上，公司都要引入社会法人股，或者加大企业经营者群体和职工持股会的股份，集团公司由绝对控股变为相对控股或参股，鼓励本企业职工集体买断股权。商贸企业的调整方向。商业零售企业，一是积极寻找国际大型超市企业为合作伙伴，优势互补以求尽快上规模、上水平、出效益，集团公司可以适度参股；二是寻找国内合作伙伴，或者加大企业经营者群体和职工持股会的股份。要政策支持、加快建立集团统一的大型设备租赁市场，减少施工企业设备采购风险，降低机械设备使用成本，提高使用效率。饭店业的调整方向。以提高经济效益为中心，运营好现有饭店资产，要增强市场竞争意识，改善服务质量，提高经济效益。积极寻找饭店业的优势企业，通过合资、合作或委托管理等方式，分散经营风险，提高经营效益。外阜饭店在适当的条件下可整体出售。 2. 产权结构调整产权结构调整与产业结构调整相适应，大力推进股权多元化，对现有的控股子公司要分层次、分步骤地进行调整，形成全资、控股、参股等多层次的产权结构。国有和集体小企业，通过改制、剥离等形式，实现集团公司股份的退出；中型企业，除明确必须全资或控股的以外，集团公司持股比例一般不超过30%，具备条件的可一次性退出；大型企业，除明确必须全资或控股的以外，集团公司持股比例一般不超过51%，通过逐步减持，部分企业可以全部退出。 3、企业组织结构调整企业组织结构调整与产业结构和产权结构调整相适应，在集团公司之下逐步形成若干产业集团，集团由纵向一体化向扁平化组织过渡。 4. 人员结构调整与企业组织结构调整相适应，以“人随企业走”方式为主、多渠道分流人员；依集团产业发展需要，多渠道吸纳有一定学历层次的适用人才，构造智力、技术密集型的员工群体。二、积极塑造企业关键竞争要素（一）依靠技术构造独特优势 1、技术创新当今世界，技术创新已成为一种潮流，从全球范围看，技术创新可以归纳为以下主要特点：知识资源成为技术创新的第一要素，传统的生产要素（劳力、土地、资本）已逐渐失去主导地位；前沿科技成为创新竞争的主要焦点，高新技术群中的前沿科技是世界瞩目的制高点；科技成果成为创新的常用形式；研究、发展、生产成为完整创新链的必需环节；技术协调成为重大创新的必要前提；可持续发展成为创新的基础使命；公司并购成为重组创新能力的有效途径等。　目前国内众多建筑企业在同一层次竞争，一个重要原因就是企业技术水平档次差距不大，技术特点、特色不明显。对建筑业来说，通过降低材料和劳动力成本来提高建筑产品竞争力的发展空间已经在逐渐缩小。强化以技术创新为核心的市场竞争力，才能提高竞争层次，形成独具特色的竞争优势，提高建筑生产的附加值，与高新技术接轨，己成了建筑业持续发展的必然选择。提高建筑业企业技术创新能力，可以采取如下的措施：（1）建筑业企业应成为技术创新的主体。即要成为创新决策的主体，成为技术创新投资的主体，成为技术开发、研究应用的主体，成为技术创新风险承担和利益享有的主体。在大中型建筑业企业改革和改制的发展过程中，推进科技资本向这些企业的重组，增强和促进企业创新的能力。（2）注重有针对性的建筑先进适用技术的开发和应用。根据目前建筑业的现状，建筑业企业首先要注重研究开发适应当今建筑业生产特点、适合企业承包工程特点的先进适用技术和实用技术。如北京建工集团提出，科技创新要为集团的产业结构调整服务，为承揽标志性工程服务。明确部署以承包奥运工程及大型标志性工程为目标，培育企业的根部技术和专利技术，组建一个技术中心，完善一个标准体系、创出一批科技新成果，推出一批精品工程，培养一批科技精英。形成了公司以科技发展委员会为龙头，以专家顾问团为支持，以建研院、设计院为骨干，以子公司为基础，与北京市建筑设计院密切合作的集团科技创新体系。 3. 加大对科技的投入，要制定相应规划，确定技术进步项目或项目群。 4. 建筑业企业应加强与科研院所、高等院校的建筑企业的合作研究与开发。 5. 要重视知识产权的保护，积极申请具有自主知识产权的专利和工法。 6. 对于大多数建筑企业来说，应当大力引进和积极采用先进的工程技术、施工工艺和机械设备、手工机具，不断提升企业的技术水平。如要加强对大型特种施工机械设备、施工机具的引进、创新和使用管理，目前应重点提高建筑业中小工具机具、手工机具器具的机械化程度，尤其是小型手持工具机械化的创新开发和推广应用，提高施工作业效率，降低工程质量过于依赖操作工人个人手工技能的不可靠程度。 2、信息化的发展阶段随着通信网络的发展，以工程项目为核心，将地理位置分散于各地的业主，设计人员，施工人员，监理人员及材料供应商等组成一个“虚拟群体”，超载各种障碍（如应用领域，地理距离，不同的计算机应用系统等），在Internet 网建立协同工作室，共同地进行工程项目建设。这种并行活动要求各方面工程技术人员可以看到集体努力的结果，并不断地朝共同目标工作。因此，也有人称建筑业IT（Inf ormation Technology信息技术）为ICT（Information and Communication Technology信息与通信技术）可见Internet 网对解决工程项目建设人员间沟通问题起到了很关键的作用。建筑企业信息技术应用大体上可以分为以下三个发展阶段，而每个阶段企业的生产方式都发生了变化，使生产率提高。第一阶段：主要特征是单项业务应用为主。包括企业管理与办公室自动化、招投标、施工管理与技术、质量与安全等方面。项目中人员的沟通比传统手段（电话、传真与会议）增加了E-mail和Web网站。大部分发展中国家处于这一阶段。第二阶段：主要特征是除了单项业务应用外，工程项目建设采用网上虚拟工作室作为项目人员间沟通的主要手段，并部分业务采用电子商务。美国、西欧、日本、南韩等国已有部分建筑企业进入此阶段，发展趋势较好。有人预计在近十年内，这种项目建设方式将成为国际标准。由于信息技术发展特别是Internet网通信技术的发展，西方发达国家已把振兴建筑业、塑造顶尖建筑公司的希望寄于工程项目协同建设系统上。对每一个工程项目建设提供一个网站，该网站是专用于该工程项目建设，其生命周期同于该项目的建设周期。该网站应具有业主、设计、施工、监理等分系统，通过电子商务联结到建筑部件、产品、材料供应商，同时具有该项目全体参与者协同工作的管理功能模块包括工作流程，安全运行机制，信息交换协议与众多分系统接口。该项目建设过程中所有的信息包括：合同法律文本、CAD图纸、订货合同、施工进度、监理文件等均在该网站上，还提供施工现场实时图像。该网站完全与工程项目建设在信息上同步。因此，也可称之为＂动态网站＂。用于工程项目建设的动态网站的提供有二种方式：一种是大型建筑企业自己建设具有上述功能网站，供自身使用，其缺点是企业投资量大，且功能上受限，一般局限于自身使用分系统与固定的建筑，产品与材料供应商，另一种是由第三方建立网站，以出租＂动态网站＂方式提供。第三阶段：这一阶段的主要特征是采用全集成与自动化的项目处理系统(FIAPP)。 FIAPP系统是目前国际上研究开发的基于信息技术的工程项目建设的最高水平。主要是美国提出并在研究之中，据说已有初步原型。FIAPP系统的思路是研究支持集成与协同工作环境的IT模型，该模型支持工程项目的全生命周期，以此模型为基础，完成工程项目建设集成与自动化（集成含义还包括人、机构、管理、资金等）。 3、建筑企业信息化内容和条件（1）企业信息化的内容对企业信息化内容的认识，许多人认为“购买一些硬件设备、联上网、开发一个应用系统并给以一定的维护就是实现了企业信息化”，这是片面的理解。企业信息化虽然是要应用现代信息技术并贯穿其始终，但信息化的目的是要使企业充分开发和有效利用信息资源，把握机会，做出正确决策，增进企业运行效率，最终提高企业的竞争力水平。企业信息化的目的决定了企业信息化是为管理服务的，所以，企业信息化决不仅仅是一个技术问题，而是与企业的发展规划、业务流程、组织结构、管理制度等密不可分的。因此，根据建设企业的发展要求和信息技术的特点，建设企业信息化内容应为： ●建立适应信息技术要求的企业生产经营活动模式包括企业的业务流程和管理流程，完善企业组织结构、管理制度等。 ●以管理模式为依据，建立起企业的总体数据库。该总体数据库分为两个基本部分，一个基本部分是用来描述企业日常生产经营活动和管理活动中的实际数据及其关系；另一个基本部分则是用来描述企业高层决策者的决策信息。信息化必须有数据的支撑，如 ERP(Enterprise Resource Planning企业资源计划)系统运行需要大量、有效的基础数据，这就需要企业在ERP应用前通过强化管理来确保基础数据的准确性。 ●根据不同类型企业情况，建立起相关的各种自动化及管理系统，如计算机辅助设计（CAD）、计算机辅助生产（CAM）、管理信息系统（MIS）等。这些各种各样的信息技术及管理系统构成企业信息技术的核心内容，实现企业生产经营活动及管理活动中各项信息的收集、存储、加工、传输、分析和利用，为企业高层提供决策依据。 ●建立Intranet，提供企业内部信息查询的通用平台，并利用这一网络结构，将企业的各个自动化与管理系统及数据库以网络的方式进行重新整合，从而达到企业内部信息的最佳配置。 ●联通Internet。企业可以通过Internet获取大量与企业生产经营活动有关的信息，充实自己的信息资源，同时，还可以向外部发布企业生产经营等公开的信息。（2）企业信息化实施条件国内外经验表明，企业开展信息化需要具备一定条件，那么企业信息化建设应该具备哪些条件才可能成功实施呢？ ① 企业要有信息化的内在需求； ② 要有一个企业信息化的总体规划； ③ 要有基本的技术和管理基础； ④ 要有自己的技术和管理人才； ⑤ 企业信息化要与技术进步、管理创新和观念更新相结合； ⑥ 要选择一个好的合作伙伴； ⑦ 要有一个信息主管来统帅； ⑧ 要有专门的部门来实现。 4、建筑企业开展信息化需注意的问题（1）提高认识，增强紧迫感。事实上，在新的形式下，企业不开展信息化就没有出路。（2）统筹规划，分布实施。企业信息化工作是一个复杂的系统工程，不可能一蹴而就，必须在总体规划下，本着急用先上的原则，分布实施。（3）处理好引进、消化、吸收、创新的关系。引进先进技术产品是手段，消化、吸收是关键，自主创新才是目的。信息化建设本身就是创新的过程，在技术创新的同时，注重体制创新和管理创新。注重实效，切勿为了信息化而信息化。（4）制定企业信息化方案必须考虑几个原则。①效益原则，包括社会效益、管理效益和经济效益要。②实用性和先进性原则。③循序渐进持续发展的原则。④开放性原则。⑤弹性适应原则。⑥安全可靠性原则等。 5、企业进行技术创新，开展信息化的实践 [案例1]上海建工集团及其子公司：注重技术创新，加大技术投入上海建工集团总公司在技术创新的发展模式上，坚持自主创新与引进相结合的原则，注重体现创新的整体优势，既重视技术引进和吸收，更强调自主创新，获得更多有自主知识产权的技术和产品。在技术创新的组织实施上，坚持集中力量办大事与走市场化路子相结合的原则，将集团具有的专业配备齐全的团队优势与高等院校、科研院所取得联合，提高技术创新的效率，为集团获得更多大型工程的合同，并建好这些工程提供强有力的技术保证。上海市第四建筑有限公司在强化技术的支撑作用，在逐步建立创新机制方面，以东方艺术中心等一批具有较高技术难度和知名度的工程为重点，三年中立项研究的科研项目超过四十项，实现三个领域的重点突破。一是实用技术领域，如住宅成套施工技术、新型模板技术、新脚手架技术。二是核心技术领域，如超高层施工成套技术、超深基坑施工及环境保护成套技术、特种结构及特殊工程施工技术。三是总承包技术管理领域，如对大型钢结构集成安装、特种幕墙、机电安装等的总承包技术管理，机电安装深化设计及管线综合协调技术。在此基础上使技术管理和技术创新能紧紧围绕公司的改革和发展战略，服务于经营结构拓展、效益增长和品牌的提升，真正成为企业发展的主导，不断提升核心竞争力。 [案例2]国华国际工程承包公司：积极推进信息化建设进程 1. 指导思想 ● 继承发扬，博采众长； ● 统一规划，分布实施； ● 特色高效，顺应潮流。 2. 总体目标 ● 保证公司管理模式、业务流程的高效运行； ● 防范经营风险，实现公司利润最大化； ● 实现公司管理透明化、程序化和制度化。 1、关于业务管理系统（1）主要功能 ● 实现项目实施的过程控制； ● 实现总部对项目经理部的时时监控，提高管理透明度； ● 确保ISO9000体系真实、有效的运行； ● 解决人员更迭造成的资料和信息遗失问题； ● 总部、项目经理部对员工绩效考核的依据。（2）应用效果 ● 天津海河大桥：工程质量优良率为100%，安全事故率为0； ● 天津轻轨工程：质量优良率为99%。 2、财务信息化建设成果 ● 实现了收支两条线管理与资金集中控制； ● 增强现金收支管理深度，支持远程监控； ● 加强成本、费用预算管理； ● 提高了整体工作效率。 3、信息化建设2003年下半年目标 ● 公司网络系统规划及改造； ● 筹建、开通公司门户网站； ● 完善公司财务管理系统； ● 完善公司业务管理系统； ● 建立标准体系信息化系统（包括ISO9000、ISO14000、OHSAS18000三大体系）。 4、门户网站体统总体设想 ● 成为公司的统一信息门户； ● 成为构建各个业务系统的统一平台； ● 由内网系统和外网系统组成； ● 内网系统包括以下子系统： ● 行政办公系统； ● 业务管理系统； ● 财务管理系统； ● 项目管理系统； ● 文档资料管理系统； ● 标准体系信息化系统； 5、标准体系信息化系统的建设目标：实现贯标体系电子化、网络化、流程化。 6、信息化建设2004年目标 ● 建立全球采购分报系统； ● 建立企业成本数据库； ● 建立投标报价辅助决策系统； ● 局域网及门户网站升级改造。（二）增强融资能力占领国际市场随着我国投融资体制的改革和建设方式的改变，对于工程建设承包方的融资能力要求越来越高，企业的融资能力已经成为现实的重要竞争力。开展国际工程承包更要求承包商要有雄厚的资金作后盾，按照一般的国际惯例要求出具银行保函或一定数量的保证金，并在工程初期垫付使用。而我国建筑企业在向金融机构提出申请开具保函时，往往由于企业的财物状况不佳，或企业产权不清，无法得到银行保函，错失良机。提高企业的融资能力的主要途径，一是寻求银企合作的办法，通过企业与银行建立伙伴关系，解决企业资金问题；二是开展企业合作，使资金得到有效地运用；三是通过优势企业上市等办法，向社会筹集资金；四是是有条件的企业应积极操作BOT方式，通过滚雪球的办法提高自己的资金运作能力。此外，从政府来说，应当启动更加有效的市场清出机制，改善建筑企业之间恶性竞争的现状，缓解拖欠工程款肆意发展的势头；约束政府盲目的、随意的投资行为，减少企业为政府投资工程被要求强制垫资的发生，这些措施也是改善企业资金状况的重要方面。没有融资能力和资金实力的企业，必定会影响企业的发展速度和发展水平。 [案例]国华国际工程承包公司：以融资能力带动企业的科学管理、规模经营，为顾客提供增值服务。国华国际工程承包公司的发展战略是：充分发挥中信集团优势，科学管理，创造精品，树立品牌，规模经营，为顾客提供增值服务，成为国内外工程承包领域中顾客满意、员工自豪的大型承包公司。 “中信国华”品牌战略：集团优势+项目融资+科学管理+规模经营+增值服务=“中信国华品牌” 经营策略： ●增值服务和项目融资为先导，取得工程总承包，以工程总承包带动相关业务的发展。参与中国政府经济援助和国际金融组织贷款项目的工程总承包，扩大国际市场份额，获得相应的稳定收益。 ●充分发挥集团优势，主动为中信集团投资的项目提供可行性研究和相关的项目前期服务，力争取得工程总承包。在确保投资收益的同时，获得工程承包利润，实现集团利润最大化。 ●争取与中信实业银行结为战略合作伙伴，提供服务，为其贷款的基础设施和房地产项目进行可行性研究，力争取得工程总承包。降低银行贷款交易风险，达到“双赢”的目的。 ●努力为中信资产管理公司提供盘活抵押资产的项目策划和相应的技术支持，力争在盘活抵押资产的项目的建设中取得工程总承包。 ●在建筑领域与国际接轨的进程中，配合政府有关部门的推广国际先进的项目管理模式，以求成为首批国家批准的项目管理公司。 ●与国际知名工程承包企业合作，提高技术和管理水平，拓展国际市场，培养国际型管理人才。 ●与国内外知名的咨询、设计、施工、制造企业结成战略联盟，提升核心竞争力，实现优势互补、资源共享、规模经营。以中信集团良好的信誉为依托，利用国家鼓励的出口信贷优惠政策和商业融资渠道，参与国际工程承包竞争，获取更高利润。（三）实施市场战略扩大经营领域市场开拓能力包括：围绕特定业主的需求提供的持久产品供应、服务的能力；二是就某类或某个产品、服务，向多地域、多用户提供，获得较大市场份额的能力；三是就创新的服务品种，寻找用户群，获得产品、服务增值的能力。也包括这些能力的有机组合。企业的市场开拓能力取决于企业所提供产品的品质、顾客满意度、拓展市场的战略、策略，所提供产品、服务的技术创新含量。这已为众多的企业实际的经验所证实。一些企业通过优良的质量、诚信的经营，赢得了用户的信任，服务于特定的用户群，持久稳定地占据着市场份额；；一些企业通过了解用户的特殊需求并加以满足，给企业提供了更为需要的组合服务，占领了市场；一些企业通过锲而不舍的努力，追踪项目，进行市场营销，开辟了新的市场，并由一个项目出发，开辟了一方市场；还有一些企业通过企业收购、兼并重组进入或拓展新的市场。此外，我国建筑业企业的发展必须放在经济全球化的大背景下筹划，主动加入“走出去”的行列，在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济合作与竞争，也曾为企业开拓市场的选择。这些企业通过对国际市场的分析，确定主要专业市场和区域市场目标；培养企业的国际工程承包人才；转变企业机制，使之适合国际化企业的运作规律；学习国际商务经验，更灵活的驾御国际工程承包市场，许多企业已经创造了很好的经验。 [案例1]中建国际：定位目标市场，实施有效的市场开拓战略（一）新战略目标中建国际确立的新战略目标，就是实现“一最两跨”，即要发展成为最具国际竞争力的中国建筑集团；全球经营跨入世界500强；海外经营跨入国际承包商前十名。公司的核心策略就是服务高端市场，将有限的资源合理配置到广阔的市场中去。高端市场策略主要是指“大市场、大业主、大项目”。按照市场容量、市场增长速度、市场风险在国内外确定了几个重点发展地区，这些地区就是公司的“大市场”，长期来说，公司必须在每一个主要目标市场上的份额占据前三位。公司的目标是为国内外、各行业的优秀客户提供最有价值的服务，这些客户包括世界 500强企业及其他跨国公司、国内外优秀企业、各类国际组织等，这就是公司的“大业主 ”。公司定义的“大项目”是指中国市场上合同额5000万元人民币以上的房建项目和8000万元以上的基础设施项目，海外市场上合同额1000万美元以上的房建项目和2000万美元以上的基础设施项目。（二）企业进行结构调整的思路和举措 1、调整经营布局国内地区在未来的几年里，把京津冀、长江三角洲和珠江三角洲定位为重点发展的市场，把山东（渤海地区）、西北和西南定位为战略发展的市场，公司将向这些市场进行倾斜，使之成为新的经济增长点和利润产出点。对于战略发展的市场，培育市场资源，开拓营销渠道，寻找大业主、大项目。对于等待发展的市场，谨慎伺机进入。海外地区2002年对驻海外机构，进行全面盘查，坚决关闭和停业了33个无经济效益、无经营前景、无战略意义的机构，占原有机构的61%；为了整合资源、集中优势，合并了三个机构；将两个机构授权工程局经营；保留了14个自营机构和2个合营机构，基本形成了“重点突出、管理清晰、布局合理、资源共享”的战略新格局。 2、调整经营结构国内工程业务在明确市场布局的基础上，对国内工程业务的经营结构进行了调整和定位。明确了科教文卫、国防军事、使馆外资、综合开发等板块为细分重点市场和战略市场，把市场开拓的重点瞄准了政府投资项目、高科技企业、军队系统、教育系统、奥运建设等极具潜力的新型市场和外资项目。这种经营结构的调整，紧跟了投资导向，适应了市场需求，有利于扬长避短，扩大市场占有份额。海外工程业务在海外工程业务方面加大基础设施和大型公共建筑项目的跟踪力度，加快推进国家优贷、信贷项目的进程，加强经援项目和政府投资项目的经营质量，为下一步经营发展奠定了比较好的基础。基础设施业务2002年公司新成立了基础设施事业部，对全公司的基础设施业务进行归口管理。明确了路桥、市政公用、地铁、轨道交通、水利工程等板块为细分重点市场和战略市场。加速与市政西北院的联动，推进设计施工一体化策略。积极推进进出口银行出口信贷项目、国家开发银行贷款项目和商业银行贷款项目，以融投资带动总承包。（三）开拓市场的有益经验 1、致力建设长期合作关系，稳定公司市场占有率公司先后与中国建筑科学研究院、国机集团、中信国安结成了战略联盟，与美国汉斯公司、西图公司、霍克公司、英国爱伊康姆、日本大成公司、菲力普霍尔兹曼、拜耳公司建设了长期合作关系。事实上，公司的长期合作战略得到了良好回报，在承接了北京拜耳药厂工程后，陆续承接了拜耳上海化学工业园二期和三期工程；在成功的为万国公寓项目提供建造服务之后，配合汉斯公司收购了盛世大厦，并成为北京公园大道项目的承建商。正是通过和更多的强者合作，为更多的有实力的知名品牌业主服务，让中建这个品牌更亮，让公司的品牌更优，让公司的含金量更高。 2、全球化视野，本地化行动全球化的视野，包括国际化的品质与服务、全球化市场、国际化的人才以及对国际规则的理解和遵守。也就是说，不论承包商的来源和属地，首先必须给客户提供国际化的品质与服务。国际化的服务必须以国际化的人才为前提，必须着眼于全球范围内选择合适的专业化人才。公司要求所有员工均需有海外项目工作经验；要求大多数员工能够用一门外语作为工作语言，能够熟练使用电脑等，而且公司还尝试在总部聘用欧美职员。本地化主要是管理人员、劳务队伍以及材料设备等生产要素的本地化，要有服务当地为社区做贡献的意识和行动，和当地的经济和社会的发展融为一体，以谋求到当地政府和社会的认同。资源本地化还能够帮助公司做到成本与价格的本地化。 3、大力推进设计—采购—施工一体化（EPC）商业模式设计研发（engineering）方面，充分利用现有的设计力量，结合施工过程，将公司施工工艺融入设计，提升公司的综合竞争能力。公司总部主要是依托研发中心，对外与科研院所联合，借助他们的专业优势，提升公司的研发能力。另外，通过收购专业工程公司等方式，实现核心技术方面的跨越式发展，同时公司还在重要的驻外机构设立专门的设计部门，实施属地化服务。采购（procurement）方面，除在北京设立总部采购中心外，还陆续在上海、广东、阿尔及利亚、新加坡、美国等地建立地区采购中心，负责材料设备采购和工程服务采购，各采购中心均按照总部统一的操作平台和运作程序，实现专业化操作和信息资源共享。施工（construction）方面，公司拥有“房屋建筑工程施工总承包特级资质”和“市政工施工总承包特级资质”以及多项专业承包资质。在美国，新加坡，阿尔及利亚等主要海外地区都拥有当地最高等级资格，目前，公司编制的《项目管理手册》覆盖了从项目信息评价到项目售后服务所有过程的项目管理体系，全面规范指导项目施工工作，降低成本，提高效益。 4、实施国内外一体化经营中国建筑市场是全球几个最好的建筑市场之一，公司重点服务的高端市场必须包括国内市场。公司需要在国内建筑市场保持相当的影响力与知名度，而这仅通过海外工程营销显然很难达到，否则会失去在中国建筑业中的地位。国内市场也是海外市场人力资源蓄水池，新员工需要在国内熟悉公司企业文化和经营理念；国外的员工也要根据工作需求和个人发展需要在国内进行调整。公司还注意到国内外一体化经营也是世界各国主要承包商共同的发展规律。 5、经营决策前移由于各市场差异性较大，国内或某一国家（或地区）的做法不具备普遍实用性，考虑经营信息的充分性，准确性和经营决策的时效性，必须把经营决策前移，即根据授权规定扩大驻外机构的经营决策权。公司首先解决了经营决策前移有两个前提条件：一是企业建立、健全的管理制度，保证决策的科学化、程序化、合理化。二是培养熟悉企业文化又适应国际化经营的管理人才。这样，公司极大地调动广大员工的积极性，有利于对瞬息万变的市场及时作出反映。 [案例2]广厦集团：通过战略并购，提高市场占有率并购活动不但能提高企业的市场占有率，而且能提高产业集中度，优化产业组织结构，形成稳定的寡头垄断组织，使产业组织朝着有利于企业的方向转变。在战略并购目标与方式的选择上，广厦集团坚持“并购企业必须与广厦的产业目标相符合，并购企业本身必须是一个优势企业，并购”目标企业必须与广厦的文化相融合”这三个基本条件，并在市场布局和节奏上符合如下策略：（1）两步走策略。第一步（从1998年开始，大致3到5年）先扩充实力，目标对象是重庆、西安、武汉、杭州、南京、上海、北京等建筑市场竞争相对不太激烈、经济发展潜力大的地区的省级优秀（同行业综合素质前两名）建筑企业；第二步逐步形成区块布局。（2）区块布局策略，按照地理地址和风俗习惯的不同，全国分为东北、华北、西北、华东、华中、西南六个大的行政区域。考虑市场特性，广厦建设参考这六大行政区域，逐步考虑成立以杭州为中心的华东基地，以西安为中心的西北基地，以重庆为中心的西南基地，以郑州或武汉为中心的华中基地，以沈阳或长春为中心的东北基地，以北京为中心的华北基地，以南京为中心的外经基地。（3）基地监管策略。随着企业和项目的增多，实施监管的成本和管理难度都相应增大，根据市场发展情况，各个基地下面逐步设立广厦省级建设分公司，由基地负责日常的管理工作。（4）中心城市辐射策略。利用中心城市的辐射力和影响力，沿着铁道线和高速公路向地级市和县级市拓展。（5）并购优势企业策略。广厦集团把收购兼并赋予了新的内涵，企业并购不再是解决当前的生存问题，更多的是两个企业的强强联合。广厦集团并购的主要目标是省级的优秀建筑企业、甲级资质的设计院、一级资质的路桥企业、一级资质水利施工企业和一级资质的装饰企业。为此，集团提出了“大建设、大市场、大基地”的口号和“跳出建筑做建筑”、“并购企业重在并购市场”的经营理念，在近4年的时间里，广厦建设先后并购了重庆一建、南京国际、上海合力、中地建设、杭州建工和北京二建等六家国有建筑企业其他的一些并购谈判也在按计划进行当中。在与国内优秀建筑企业合作的同时，广厦正在着手实施“大建设”的战略。广厦路桥的并购对象主要选择在内蒙、新疆、西藏、云南、贵州、广西等水利发达的地方。广厦装饰的并购对象主要选择在华东、华南等经济相对发达的地方。水利、路桥、装饰等企业并购后，改名为“广厦路桥”、“广厦装饰”、“广厦水利”，一品牌为纽带，以基地为基础，发挥整合作用，参与全国各个地方的建设业竞争。 [案例3]中国有色矿业建设集团有限公司：实现矿产资源开发与扩大国际工程承包市场双向促进中国有色矿业建设集团有限公司（简称中国有色集团）原名“中色建设集团有限公司 ”，前身是1983年初组建的中国有色金属工业对外工程公司。20年来，中国有色集团在“ 走出去”战略上先行一步，开拓了局面，积累了经验，实现了持续、快速、稳定的发展，具备了资源型企业的鲜明特色，成为我国企业到海外开发国内紧缺资源的“排头兵”。 (一)三大阶段的实践与探索改革开放初期，公司“初出国门”，发展方向是不确定的。当时的目标只是为有色施工企业12万大军“找活儿干”，以劳务输出为主；国家对外经企业的考核指标也只是合同额的大小和创汇多少。由于自身条件的限制，企业缺乏项目的开发能力和竞争优势，经营亏损。 80年代后期公司开始进入第二阶段，开始深刻反思和总结“走出去”的经验教训；同时，国内有色金属工业快速发展，在技术、设备和价格等方面具备了适应第三世界国家需求的优势，使公司的发展有了依托，明确了方向，逐渐向以有色金属工业项目为主转移。这一阶段公司依托有色优势，从小项目发展为大项目，从单个项目发展为一批或一国（一地区）的项目，市场越做越大，发展成为“以技术出口为龙头，以设计带动成套机电设备材料出口和劳务输出”的工程总承包公司，企业扭亏为盈。这一特色在伊朗最为典型，具体项目有伊朗亚兹徳锌冶炼厂、法布亚锰铁合金厂、哈通阿巴徳铜冶炼厂等。在这一阶段，公司初步形成了在有色金属资源和工程建设两大方面的优势并保持延续至今。同时，公司从菲律宾镍矿运作起步，开始探索开发海外资源的可行性和运作方式，为下一阶段的发展做好了技术、人力和项目储备等方面的准备。从90年代中期开始公司发展进入第三阶段。由于国民经济建设和有色金属工业持续高速发展，国内资源的严重短缺已成为不争的事实；同时国家外汇储备有了相当的积累，为政府或企业对外投资奠定了基础。随着国际通行的融资承包模式的兴起，中国有色集团在海外工程项目的建设中逐步形成了矿产品偿还承建项目贷款的经营方式，在扩大工程承包市场的同时，积累向资源开发方向拓展。通过赞比亚谦比希铜矿、蒙古图木尔延锌矿等项目的成功运作，开始直接在海外投资开发国内紧缺的有色金属矿产资源。1997 年成功组建上市公司，进一步解决了融资问题；1998年赞比亚谦比希铜矿动工建设，20 03年7月胜利投产；2003年蒙古图木尔延锌矿动工建设，越南生权铜矿、伊朗11万吨电解铝、蒙古奥云陶勒盖铜金矿等重大项目顺利开发，基本形成了海外有色金属资源开发和国内外工程承包两大主业，成为国际知名的矿业公司。（二）几种有效的经营模式在“走出去”20年的实践中，中国有色集团探索和实践了一些符合国际矿业市场通行惯例和我国企业实际的、行之有效的海外资源项目开发模式： 1、接投资购买并复产矿山：如赞比亚谦比希铜矿。 2、组建中外合资公司共同开发：如蒙古图木尔延锌矿。 3、以出口信贷投入项目建设、以资源产品偿还建设资金：如伊朗松贡铜矿。 4、联合国内企业合资组建股份公司、共同“走出去”联合开发：如越南氧化铝项目。 5、从地址勘探的不同阶段介入资源项目：选择靶区并申请获得国家风险探矿基金，取得勘探权和开采权，再进行矿权运作；通过投资买断或参股建设外国公司已具备建矿开发条件的勘探成果。 6、通过参股经营或补偿贸易，与正在生产的国外矿山形成合作伙伴，取得产品销售权益。这些模式有的已经取得明显的经济收益，有的为今后的项目开发提供了有益启示、积累了经验，有的正在积极推动信贷、税收、境外融资和风险探矿等制度的探索和创新。（三）基本认识与经验 1、企业发展战略必须坚持与国家和时代同步中国有色集团“走出去”开发海外资源，既是适应市场规律和企业自身发展需要，更是国民经济协调和可持续健康发展的需要。 2、提高核心竞争能力必须勇于实践、善于创新 “走出去”前期，中国有色集团敢于突破单一工程承包的局限，以本行业领域内“交钥匙”工程的特色，满足了项目建设全方位服务的市场要求，实现了经营模式和竞争能力的创新。党的十六大之后，中国有色集团在联合国内民营企业、联合外国矿业资本共同开发方面开始了全新探索。通过进一步突破所有制、地域和人文背景的局限，企业的核心竞争力也将与时俱进，得到新的提升。 3、海外开发和跨国经营必须坚持实事求是、以经济效益为中心 “走出去”面对国际上众多的竞争强手，其中不乏发达国家的世界一流的国际矿业公司，这是一条“极具挑战性、极具实践性”的路。既要大胆探索，又要谨慎稳妥。项目开发要突出“国际化”，必须自觉的遵循经济全球化的规律和WTO规则和国际惯例，把具体项目纳入国家（本国、资源所在国）的大环境中。建设和经营要突出“本土化”，必须适应所在国特点，善于把自身的比较优势衍生为海外投资企业持久的、综合的优势。海外开发和跨国经营要坚持“速度与质量”、“规模与效益”的统一，必须保证投资回报、保值增值和企业的健康发展。（四）注重信誉品牌树立企业形象 1、诚信企业在大量的经营实践活动中已经体会到，市场经济不仅是法治经济，同时也是诚信经济，诚信已成为企业在市场竞争中的核心竞争力；诚信是企业文化的一项重要内容；诚信是整顿规范建筑市场秩序的治本之策；建立诚信秩序也是加入WTO的迫切需要。作为建筑企业，在树立诚信形象方面应当做好以下几方面工作： ① 首先是把工程质量做好。只有质量好，企业信誉才好，没有好的工程质量，就不能取信于业主，就不能取信于市场。今天的质量就是明天的市场，有了质量，就有了信誉，有了信誉，企业就有市场，由此可见，诚信既是企业核心生产力，也是企业的资源。 ② 承诺一定要兑现，绝不食言。建筑施工企业都已普遍贯标，贯标中总结出三句话，即“说你所做的，做你所写的，写你所做的”，实质上就是一句话，说到的，写到的，一定要做到。例如，江苏省海门建筑公司，在上海建筑市场上能够保持强劲的势头，就在于他们与业主交往中，坚持以诚信为本，例如，他们在开始承接某开发商的一个工程中，明知干下去要亏本，但是，他们坚守信用，严格按合同办事，在工程施工中绝不马虎，坚持把工程做好，取得了开发商的信赖，感动了业主，业主认为与这样的承包商打交道放心。从而建立了长期的可信赖的朋友关系。 ③ 诚信要体现在对业主全过程的服务上。海门建筑公司在上海建筑市场上，坚持服务为本，全心全意为业主服务，解决了业主后顾之忧，随着一个个小区的建成，他们都留下几个工人负责小区的正常维修工作，从不马虎，开发商非常满意，相比之下，这与一些不讲信用的承包商房子盖好以后，再找就很困难，形成鲜明对比。海门建筑公司总经理对开发商说：“只要是我们施工的工程，我们对工程质量负责到底，做到随喊随到。”由于承包商的承诺和全过程的服务，业主非常满意，既提高了承包商的信誉度，开发商的信用度也随之提高了。房子也更好卖了，工程款又能及时到位，走上了良性循环，现在形成开发商开发到那里，他们的施工队伍就跟到哪里。 ④ 承包商的人格魅力是取信于业主的重要因素。海门建筑公司不是趁人之危捏人一把，而是尽其所能，为业主承担一些暂时困难，主动为业主分忧，帮助业主度过难关，使开发商非常感激，人是有感情的，朋友之间更重感情，业主和承包商之间也是讲感情的，海门建筑公司负责人的高尚人格，征服了业主，赢得了开发商的信赖，并从此建立了深厚的感情，也为海门建筑公司赢得了更多的施工任务。像这样的例子在江苏省还能举出很多。他们都是凭着人格魅力开拓市场，而人格魅力的实质就是诚信。 ⑤ 守法经营是企业建立诚信最基本的条件。要成为一个诚信企业，就必须守法经营，按章纳税，遵守建筑市场规定和世贸组织规则。只有守法经营的企业才是诚信的企业，只有守法的企业，才是业主信赖的企业。 ⑥ 企业持守信誉需要有一个良好的外部环境。具体地说，依法行政是健全建筑市场信誉机制的保障。只有执法部门严格执法，依法办事才能体现法律法规的严肃性。市场监管对诚实守信者应该不存在，对失信者则无所不在；政府有关部门严格执法、依法行政，按照有关法律法规的要求对违规者进行处罚，对不守信誉者起到一定的震慑作用，同时也是对守信单位的鼓励；产权明晰是企业追求良好信誉的动力。只注重眼前利益而不注重长远利益的人是不可能讲求信誉的，而产权明晰有时企业追求长远利益的前提；公开透明是企业追求良好信誉的压力。如现在许多地区已经开始对企业不良的市场行为进行记录，同时还在媒体上向全社会披露，是促进企业讲究诚信的好方法。 2、企业品牌（1）品牌概念。据美国营销协会（American Marketing Association）的定义，品牌是指“用于识别产品和服务并以此来和竞争者区别开来的名称、符号、标志、设计或它们的组合。”也有人认为，品牌是消费者与产品之间的关系。我个人认为，品牌既源于产品，又高于产品，是企业产品的高度抽象概括。（2）品牌区别。品牌作为企业的一种重要资源，它已经与资金和人才一起成为现代企业运行的三大基本要素，其中人力资源是主体，资本资源是实体，品牌资源是虚体。在技术、产品和市场日渐趋同的情况下，企业已经开始步入品牌竞争的时代。“海尔”作为中国家电业的著名企业，其竞争重点已由产品上升到品牌。“海尔”成为技术、质量、信誉和售后服务的保证，“海尔”的知名度、美誉度显示出巨大的市场号召力。在市场国际化的未来，大企业间的竞争必然是理念之争，品牌之战。名牌与品牌的内涵与相互关系是：名牌是针对产品（工程）而言的，是具体的、看得见、摸得着的。它是多个行为主体，可以分散在不同的企业中；而品牌是一种概念，是一个行为主体，是一个整体形象，一个品牌代表一个企业；名牌可以被竞争者模仿，而品牌则是独一无二的，是不可模仿的。名牌以质量为本，品牌则以信誉为本。（3）品牌位次。建筑业与其他行业比较有三个明显特征：是完全竞争性行业；是服务加工性产业；缺少以产品为龙头的实体资源。因而建筑企业品牌资源的作用大于人力资源和资本资源，在企业各种资源中处在第一位。对建筑企业而言，品牌不仅能够吸引资本，开辟市场，而且还是凝聚人才的旗帜。一般来说，资源型企业具有垄断性，进而依据资源吸附专业人才。而建筑人才对实体资源的依赖则相对较低，所以他们在选择职业时更看重品牌，他们的知识、才干只有与著名品牌结合，才能更加充分发挥作用。综观国际大公司，“市场决定前途、产品决定生存、品牌决策发展、人才决定兴衰”是企业发展的必由之路。在企业进入品牌竞争时代，我们要坚持名牌与品牌并举，靠名牌来托举起品牌，形成“品牌、品牌、再品牌”的经营战略。在企业由产品决定生存向品牌决定发展过渡时期，其特点是品牌的灵魂是人品，“人品”铸造产品，产品体现“人品”。（4）品牌内涵。品牌的深层内涵是企业的经营理念。经营理念是企业活动的道德行为规范。 3、企业形象重视企业形象的创立，积极开展企业形象建设和管理，研究制订企业形象战略对企业发展具有非常重要的现实意义。这不仅是市场经济对于现代企业提出的必然要求，也是迎接国际化挑战、加快企业自身发展的需要。（1）针对市场竞争行为主体趋同的行业发展趋势，实施企业形象战略，能够促进企业优势的整合（2）针对市场竞争加剧国际化的演进趋势，实施企业形象战略，能够促进企业生产力的发展（3）针对市场竞争内涵迅速变化的延伸趋势，实施企业形象战略，能够促进企业与社会的双向沟通（4）针对公众意识觉醒的文明提升趋势，实施企业形象战略，能够促进企业品牌的扩散和延续（5）针对员工价值观多样化的变化趋势，实施企业形象战略，能够凝聚企业员工，增强群体合力【案例】理念与行为：中国建筑工程总公司实施和推进企业形象战略，增强核心竞争能力基于对企业形象战略与企业核心竞争能力深刻辨证关系的深入思考，中建总公司通过认真研究国际一流大公司的发展历程和当代中国企业特别是国有大型企业的发展现状，认为要发展成为世界一流大公司，仅仅依靠转换经营机制是远远不够的，还必须全面提高企业的管理水平，特别是引进现代企业高水准的战略管理。1995年，中建总公司在深入调查研究，集思广益的基础上，确定了全面实施企业形象战略的指导思想和工作原则，并于1996年7月正式在全系统开始实施。中建总公司企业形象战略目标塑造出中建更富有个性的企业形象，进一步推动集团一体化进程，提高集团的知名度和影响力，提高企业的凝聚力和向心力，充分展现中建总公司向世界一流跨国公司发展的崭新的企业形象，推进中建总公司第二次创业不断向前发展。中建总公司企业形象战略重点充分展现以“CSCEC”和“中国建筑”品牌为特色的中建文化形象；充分展现以“过程精品 ”为特色的中建质量形象；充分展现“严格、认真、统一、规范”的中建管理形象；充分展现“敬业、求实、创新、争先”的中建企业和员工形象。中建总公司视觉形象战略系统《中建总公司企业形象视觉识别规范手册施工现场分册》和《中建总公司企业形象视觉识别规范手册办公环境分册（试行）》。《中建总公司企业形象视觉识别规范手册施工现场分册》作为中建总公司企业各施工现场实施形象战略的依据，不仅是企业管理不断积淀的成果，同时也是我国建筑企业第一本有关施工现场实施形象战略的手册。此手册主要有两个方面的内容。（1）基础系统：包括企业标志、企业标准色、辅助颜色及施工现场常用组合规范等。（2）应用系统：包括施工现场具体执行CI的内容、标准色色标卡、评分标准等。中建总公司是国内第一个对施工现场形象的覆盖层次和实施规范制订详细规定的建筑企业，与国内外其他建筑企业相比较，《中建总公司企业形象视觉识别规范手册施工现场分册》的内容具有很强的开创性。中建总公司理念识别系统企业宗旨——“以推动社会建设和发展为己任，追求人类生活环境的改善和员工个人价值的实现，使中国建筑成为世界知名品牌”。核心理念——“业主、业主、再业主，用户、用户、再用户”。基本理念——基于企业宗旨和核心理念形成的规范企业重要组织和管理行为的基本指导思想，分为市场理念、质量理念、管理理念、人才理念、科技理念、服务理念、环境理念、分配理念8个部分。经营要义——为实现中长期发展战略目标而制定的短期经营和管理政策，不同单位之间有所区别，不同年度之间有所侧重。中建总公司行为识别系统包括企业行为和员工行为。中建总公司将企业行为的基本标准保留于企业的管理制度之中，而把员工的行为规范列为行为手册的主体内容，从六个方面提出规范，即：团队守则、职业道德、工作纪律、工作作风、基本礼仪和个人修养。中国建筑工程总公司通过几年来的实践，其企业形象战略已经成为中建系统的一项常规性工作，力度越来越大，内容不断深化，覆盖范围也越来越广泛。中建总公司自推行企业形象战略以来，国有大型施工企业的传统面貌得以大幅度地改善，企业形象成为了企业生产力发展的一个综合体现，提高了企业的社会影响力和企业品牌的知名度。与此同时，企业形象战略的深入推进，逐步演化为企业适应市场经济体制的企业管理理念，即以先进的形象思维、创造性的工作方式、系统地推进组织运作及实效显著的运作成果构成的有机整体。（五）建立现代企业制度激活经营机制目前，企业建立现代企业制度，经营机制转换改革滞后仍然是制约企业提高竞争力的关键性、深层次原因。全行业面上的统计分析表明，国有企业或国有控股企业在市场竞争中的优势已经在失去，而且呈现加速状态。因此，在现有改革基础上继续实施深化改革，建立以民营为主的产权结构，彻底改变传统的人事、用工、分配制度，建立起科学有效的企业治理结构，是提高企业竞争力不能回避的重要任务。【案例1】北京建工集团有限责任公司：迈出建立现代企业制度实质性步伐近三年来，集团分层次进行了产权制度改革。第一层次，对小企业实行改制剥离。目前，由集团公司、各公司（工厂）等不同层次投资的363家小企业，已采取多种形式基本完成了整顿、关闭、改制或剥离。第二层次，对二级公司通过分离改制、主题改制和整体改制三种形式，进行公司制改造。目前骨干建安企业和事业单位中，一建、二建、四建、医院已完成改制，同时，从骨干建安企业中分立出三个改制单位，包括北国公司、大地公司、双兴公司等。在改制中，集团特别在引进民营资本和民营机制方面进行了积极的探索。二建公司和民营企业浙江广厦集团完成重组，使国有企业的资源优势、品牌优势与民营企业的资金优势、体制优势互补，改制后的新二建发展势头良好，今年上半年完成新签合同额3.9亿元，是去年同期的307％。三建公司与民营企业上海智富集团的重组也基本完成，即将正式挂牌运营。在这些改制企业中，集团公司所占股份最多的54％，最少的22％。改制企业按照现代企业制度的要求建立法人治理结构，产权清晰、权责明确，有利于克服国有企业“一股大权”的弊端，促进经营机制的转化。【案例2】青岛建设集团公司：稳步推进，深化改革，加快发展（一）明确改革原则。青岛建设集团公司在企业改革发展过程中，始终坚持认真学习贯彻党和国家的指示精神和路线方针，做好对所属企业干部职工的政策宣传工作。做到统一思想，认清大局，明确思路，坚持一手抓生产，一手抓改革。集团确定了企业改革改制的三条原则：一是要按有关政策合理安置好所有的职工，绝不能应为改革改制造成社会的不稳定因素；二是要保证国有资产不流失，通过改革改制要更好的保证国有资产的保值增值；三是要使改制后企业更有生机和活力。（二）企业改革改制与结构调整紧密结合。在当前市场竞争日益激烈的形势下，企业必须具备很强的竞争能力，才能获得发展。要提高企业的市场竞争能力，必须打破原有的在计划经济条件下形成的资源配置和组织机构模式。走提高科技含量，规模化经营，发挥包括资金、技术、人才等各方面资源综合优势互补的发展道路。集团在充分调研的基础上，结合企业改革改制，对所属的20余家企业进行了重组整合，在行业上形成资金、人才、技术、规模、资质等多方面优势，大大提高了所属企业的市场竞争能力，获得了良好的经济和社会效益。（三）从行业特点优势，多种方式推进企业改革改制。历史原因和行业特点造成国有大型建筑企业普遍存在人员多、包袱重、资产不良、土地房产很少等问题，这些问题严重制约着建筑企业的改革改制工作的推进。能否解决好这些问题，是建筑企业改制能否走下去的关键。集团在近两年的改革改制工作中，对上述问题根据不同企业的实际，深入实际，调查研究，以多个方案，采取多种形式，一一加以解决，从而保证了所属企业改革改制工作比较顺利的向前推进。集团成立改制领导小组，聘请对企业改革改制有一定研究的专家作为集团改制工作的顾问，并邀请有关部门的专家进行政策讲解。在对政策有了全面深入了解后，着手进行资产和职工情况的调研。根据资产和职工情况调研的结果，由集团改制办和所属企业组织专门小组，对企业改制方案进行研究论证，采取的主要形式有控股、参股、买断、重组整合、资产托管、停产关闭等。在方案选择论证过程中，首先重点考虑职工的安置问题，特别是买断、重组整合、资产托管、停产关闭等企业的职工安置问题。因为在企业改制和重组等工作中，职工能否得到妥善安置是一件必须慎重处理的大事，它直接关系到改制和重组等工作的成败和社会稳定。对这一问题，集团从一开始就将其摆在首要位置，给予高度重视。在具体安置办法上，集团以国家、省、市有关政策为依据，根据企业的资产和职工情况分别制定不同的办法。如，对有一定净资产的企业主要采取买断企业，并以净资产折抵工龄安置职工的办法。对尚有一定有形或无形资产优势的企业，主要采取系统内重组整合，职工解决岗位来进行安置。对资产不良甚至经营无法维持的企业主要采取土地变现等获取资金安置职工，并对原企业资产进行托管或直接停产关闭的办法，等等。方案和办法初步确定后，改制小组将在改制前已广泛宣讲政策的基础上，就与方案和办法相关的政策进行第二轮宣讲，并回答职工和有关方面提出的问题，做到政策办法公平公开，使方方面面的相关人员做到心中有数，为顺利改制创造良好的条件。同时，对因行业特点造成的改制困难，千方百计寻求政策支持，消除改制障碍，如建筑企业因资质要求，注册资本金过高，而企业评估后净资产难以达到要求，出现注册资本金募集困难的问题，特别是为使改制后企业有更好的发展，主要经营者应持大股，但又无力出资等问题，集团都从各个方面积极想办法，最大程度的帮助企业解决问题，也推进了企业的改制进程。（六）改革用人机制获取发展后劲竞争优势诸要素中，人才具有非常重要的意义，因为人是对知识和技能进行整合的主体，在各种资源和能力的组合配置中起着主导能动作用。只有抓住人才这一关键，核心竞争力才能得到有效增强。而人才市场的逐步完善，社会人才价格的逐步明显，外国企业进入中国后，高级管理人员，本土化趋势逐步显露，人才竞争的态势已经摆开。在这场竞争中，现有的建筑企业明显处于劣势。面对严峻的形式，我们也不能一味采取守势，应该主动研究人才成长、适用的规律，探索市场配置人才的路子。同时应该发掘本企业的优势，建立培养人才、吸引人才、聚集人才机制，逐步形成人才高地，为不断增强核心竞争力提供人才保证。［案例1］北京国电华北电力工程有限公司：创新人力资源管理思路，实行更具活力和更富激励力度措施 2002年公司开始推行中青年专家评选制度，力图形成鼓励科技创新的风气和机制。经过充分酝酿准备和严格的评选、确认，共认定华北电力技术院（系华北电力集团所属科研机构）院级专家1人、华北电力技术院A级专家8人。评选和认定北京国电公司A级专家 17人，B级专家23人。专家评选制度为中青年技术骨干搭建了一个施展才华、体现个人价值的有益途径。为稳定青年生产业务骨干，2001年公司经过调研和论证，参照国家有关政策制定了《北京国电华北电力工程有限公司青年生产业务骨干住房补贴方案》，并于20 02年开始执行，一批年轻职工在这一政策的支持下按货币分房原则解决住房问题，初步缓解了中青年业务骨干的住房困难。结合公司具体情况，自2003年度起，决定每年陆续购置部分小轿车，以期权方式逐年分批提供给公司经营管理、生产技术业绩突出的员工保管使用。为迅速实现从“改革效益型”向“素质效益型”的转变，使公司在职能管理上向国际先进和国内依靠的工程公司看齐，公司于2002年11月实施了职能管理部门改革。改革后职能管理部门由原来20个精简合并为10个；职能管理人员由141人减至78人，占北京国电总人数的9%；横向交流（生产与职能、主业与辅业）中层干部16人、职工47人；在机构改组的基础上进一步深化分配制度改革，推行管理人员谈判工资制。2003年公司采用国际通用的CRG方法，聘请专家讲课和辅导，实行科学定岗定级，2003年下半年起在公司职能部门开始执行谈判工资制。［案例2］北京建工集团有限责任公司：改善队伍结构，提高员工素质一是坚持每年招收引进一定数量的大专院校毕业生，今年引进了700多人；二是加大社会招聘力度，重点引进企业紧缺的市政、地铁、装饰等领域的专业技术管理人员；三是坚强内部培养，全面启动企业经营者、业务技术带头人、项目经理、管理专家和工人技师等“五大人才”的培养计划。目前，“三总师”的培训，科技带头人的培养，高级能操作工人的培养，有的正在进行，有的即将开始。为留住人才，留住骨干，集团公司提出要在分配机制上实现突破，根据需要设立分配 “特区”，实行提成工资、谈判工资等多种分配形式。在选人、用人机制上实现突破，努力形成“广纳群贤、人尽其才、能上能下、充满活力”的用人机制，“不求为我所有，但求为我所用”。在充分万绝内部潜力的基础上，加大对外招聘力度；加大启用新人力度，提拔优秀年轻干部进入各级领导班子和关键岗位；加大高和评价竞争上岗力度。真正形成干部能上能下，收入能增能减的机制。［案例3］山东路桥集团有限公司：建立全新的人力资源管理体系首先是清理了思路，进一步提高了人力资源在公司管理中的重要地位，赋予人力资源管理部门更大的职能。院人事处改为人力资源部归集团公司总经理直接管理，部门扩编人员设招聘与培训专员、新愁与考核专员、合同与保险专员和人力资源中心专员。重点从以下几方面实施管理：一是结合集团整体战略，对人力资源工作进行了全面系统的规划，然后有计划的开展，明确阶段目标，保证实施进度。二是成立人力资源中心，统一管理公司富余人员，建立有效的人员退出机制。三是规范招聘制度，建立健全集团的对外招聘制度，用人标准和测试方法，丰富对外招聘渠道，完善内部竞争上岗机制、明确用人标准；目前集团公司战略发展部经理等内部无合适人员的岗位，已经进入招聘程序；集团公司总部所有人员的竞争上岗工作已经全部结束，包括原几名中层干部在内，没有上岗的人员进入人力资源中心，等待重新竟岗或分流。四是进一步完善培训体系，增加投入丰富培训内容和培训形式，从官林和技术两条线帮助员工做好个人职业规划，协调员工的个人发展与公司需要，目前方案正在制定之中。五是制定了全新的薪酬制度与绩效考核体系。对集团公司总部所有岗位进行了分析，制定了详细的岗位说明，根据岗位价值设定相应薪酬，拉开档次，用KPI方法实施考核，决定员工奖惩与晋升，现已开始实施。 (七)推行科学管理确保质量效益建筑企业的管理是企业竞争力的重要构成要素之一，对于我国的建筑企业更有非常现实的意义。据一些专家对于中外建筑企业的比较研究，我国建筑企业的技术实力和能力与国外企业的差距并不大，但与国际大承包商的管理水平相比，则存在着巨大的差距，这也就是一些大的工程由外国企业总承包，我们作分包和劳务，外国企业赚取高额利润，我们赚得劳务费的根本原因。因此，建筑企业的科学管理必须引起企业的高度重视，从加强科学管理中寻找竞争力和竞争优势。［案例1］中建集团总公司：加强企业基础管理，作强作大中国建筑中建总公司新一届领导上任后，理清改革与发展基本思路，结合中建的具体情况，认真研究长远发展规划、近期工作目标及具体措施，确立“发展是硬道理”和“深化改革是中建总公司的根本出路”的思想。坚持“商业化、集团化、科学化”的运营理念，通过以推进资源的优化配置、加强企业基础管理，并以产权结构调整为手段，对企业组织结构、产权结构和经营结构进行调整。努力探索“作强作大中国建筑”的改革之路。以上取得的成绩，是总公司通过狠抓一下五方面工作取得的。一、狠抓经营质量管理二年多来，总公司坚持走规模和效益均衡发展的道路，不断提高营销质量，以实现规模效益。2002年，新钱大昕工程项目增多，项目单体价值增大，项目资金状况好转。国内新签一亿元以上的工程66项，合同额136亿元，占远不新签合同额的25％，分别比200 1年增加了3.8倍、4.9倍和19个百分点。境外金钱1000万美元以上的工程37项，合同额1 7.5亿美元，占全部新签合同额的81％。总公司各企业还普遍重视改善和提高承接工程的履约质量，年内新签项目中垫资工程有所减少，有预付款和预期利润的工程有所增加，经营风险在源头得到了一定程度的控制。二、狠抓财务资金集中和法人管项目管理总公司制定的“上抓资金财务集中管理，下抓工程项目集约管理”的措施得到进一步强化，尤其在“人、财、物”管理上的进一步提升，使企业社会化大生产及集约化管理的水平不断提高，法人的资金集中调控能力及项目集约管理能力明显增强。2002年比2001年，银行贷款减少12亿元；货币资金增加13亿元；财务费用减少1.72亿元；主营业务毛利率提高0.19个百分点，直接增加效益1.23亿元。在加强法人管项目方面，中建八局成立工程项目管理委员会和工程管理部，以成本管理为核心，对项目签约、班子配备、选择分包、材料采购实行集中管理。中建三局材料集中采购及劳务分包招投标在全局已得到广泛推行，材料集中招标采购金额逐年上升，招标采购成本降低率全局平均在3％—10％左右，按平均每年20亿元大宗材料采购量计算，降低采购成本0.6－2亿元。劳务招投标方面通过多年的不断探索和实践，该局已形成较为完善的劳务招投标组织体系和规章制度，推广面达到90％。广泛开展大宗材料招标采购和劳务分包招投标作业，及有效地降低了采购成本，规范了分包行为，又避免了损公肥私、中饱私囊等腐败行为的发生。三、狠抓机构整合工作总公司抓住系统内机构设置庞杂、企业管理失控这一要害问题，大力推进了“裁短管理链条”工作。工程局通过“撤（歇）、并、改、还”等多种方式，到目前为止，已整合各类机构613家，已完成总计划数量（707家）的87％。经营机构的整合以及预算管理的加强，有效地控制了管理费用的增长，2000年、2001年和2002年“百元收入管理费率”，分别为5.98％、5.23％和4.95％，呈逐年下降趋势。四、狠抓清欠工作拖欠工程款问题已成为当前建筑施工企业发展的疑难重症。为强化对清欠工作的领导，集中力量攻克难关，总公司专门成立了清欠办公室，并下发了《关于加强清欠工作的通知》，要求各点为从组织上、制度上、措施上以及反腐败的高度来加强清欠工作，集中力量攻克难关。根据最新的统计数据，2002年清收工程欠款及其他款项共33亿元；2003年一季度，清欠工作成效更为显著，3个月清手拖欠款14.2亿元。竣工工程拖欠款以及拖欠时间较长的工程款得到了有力的清收，从一定程度上缓解了我们企业的资金压力。五、狠抓优势企业重点突围优势企业紧紧抓住这二年市场形势，外拓市场扩规模，内抓管理增效益，发展势头强劲。2002年，盈利企业主营收入增加120亿元，增长25％；本期利润增加6.23亿元，增长 66％。从效益指标的排序情况看，完成本期利润第一的是中海集团6.1亿元，其中是中建三局2.59亿元，中建国际、中建一局、中建八局和中建二局均过亿元。中海集团、中建三局和中建国际本期利润率分别为3.8％、3.6％和2.8％，均超过全国建筑业2.5％的平均利润率水平。通过近两年集团内各级企业和全体中间员工的不断努力实践，中建总公司经营生产、营销质量、盈利能力、资产质量等各项经济指标均实现显著增长。通过分析可以将总公司两年来取得的成绩概括为“五增加”、“四减少”。 “五增加”是： 1、合同签约额增加近200亿元。总公司在2000年签约额550亿元的基础上，每年以近 100亿元的速度向上攀升，到2002年达到743亿元，创历史新高。 2、主营业务收入增加200亿元。由2000年的436亿元增加到2002年的638亿元，同样每年以100亿元的速度向上攀升，同样创历史新高。 3、利税总额增加19亿元，其中2002年本期利润比2000年增加12亿元。 4、资产总额增长57亿元，由2000年的684亿元增加到2002年的741亿元。净资产增加 3亿元。 5、银行存款增加22亿元。现金流量继续保持良好水平，2001年－2002年二年经营活动产生的现金净流入共增加58亿元。2002年主营业务的现金流入率达到97％。 “四减少”是： 1、银行贷款减少25亿元。 2、借款担保减少20亿元，其中对外担保减少5亿元。开具保函58亿元，比2001年底减少14亿元。 3、各类机构减少600多个。二年多来，一是通过在国内外大力整合、关闭或歇业每由经营业务和产出能力的机构，不仅组装了有效资源卸下了历史包袱，而且使企业管理扁平化又迈进了一大步。二是先后对总公司直营企业中连年亏损、且扭亏无望的一些企业实行“零资产转让”和关闭、歇业工作。 4、应手拖欠款减少10亿元。截至2003年6月底，8个工程局应收工程款为113亿元，较 2000年底降低8％。回顾二年多来中建总公司在做强做大“中国建筑”的征途中所取得的成绩可以总结为以下三条基本经验：一、推进企业改革，加快企业发展，是做强做大“中国建筑”的重要前提改革是动力，发展是目标，稳定是前提，择是总公司上下在工作中达成的共识。二年多来，总公司系统大都比较妥善的处理好了企业改革的力度、发展的速度和职工群众及社会可以承受的程度之间的关系。一方面，大张旗鼓的宣传“改革的目的是扫除一切阻止生产力发展的障碍”，国有企业不改革就没有出路的三个必要性：其一，内部矛盾要求国有企业必须推进改革；其二，内部矛盾要求国有企业必须深化改革；其三，长远发展需要国有企业必须不断改革；从理念、体制和机制着眼和着手，全力推进总公司的改革，另一方面又把握好企业重组、优势突围、裁短链条、主辅分离、辅业改制、分流安置的节奏，高度重视困难企业职工群众的生产生活问题。从而降低了改革的摩擦系数，增加了稳定的安全系数，使改革与稳定成为有机结合运作整体。年内，除极个别单位因为具体工作没有做深做细而引发了群体性上访事件外，总公司全系统最终以稳定的局面推进了一些列工作的顺利进行，赢来了今天企业的改革发展大局。发展是硬道理。企业只有发展才能解决我们前进道路上的一切困难和问题。二年多来，总公司正是把发展作为第一要务，并以改革来促进发展。在经营理念上，引导和要求大家“研究下岗不如研究市场”，“请求市长不如谋求市场”，主动投身到市场竞争中求生存、求发展，自己解放自己，自己富裕自己。在具体工作中，无论是重点突围的优势企业还就扭亏为盈的困难企业，都把发展企业作为稳定总公司大局，以及解决部分员工实际困难的最佳途径。正因为总公司的规模不断扩大，效益不断提高，才能切实的提供了大量的工作岗位，保障了员工的合理收入，与此同时，还有能力挤出一定的财力去解决历史遗留问题，从根本上解决了不稳定因素。二年多来，因为企业持续快速健康的发展，才保障了总公司全系统的稳定；亦正因为有了稳定的大局，又保证了总公司改革发展大业的顺利推进。二、强化基础管理，规范企业行为，是做强做大“中国建筑”的科学方法为加强企业的基础管理工作，2001年11月，总公司专门召开了企业管理工作会议，确立了“以改革促发展、向管理求效益”的工作主线，并明确强化企业管理“结构公式化，经理职业化，管理法制化，决策科学化，运作规范化”的“五化”具体措施，已涵盖各项基础管理工作的具体要求。总体来说，“五化”的运作收到了很好的效果。尤其在坚持制度建设，规范运作体系上效果显著。近二年来，我们在原有管理制度的基础上，接连推出了关于预算管理、资金管理、战略管理、投资管理、制止无序竞争等34项制度，有效地制止了乱拆借、乱担保、乱垫资、乱投资、乱挂靠、乱借牌、五序管理企业等行为，由此基本堵住了中建总公司经济效益流失中最大的漏洞。三、创新竞争机制，优化班子建设，是做强做大“中国建筑”的组织保证路线确定之后，干部就是决定的因素。这一真理同样适合于办企业。二年多来，总公司建立了中高层管理人员能上能下的竞争机制，优化了各级领导班子建设，营造了能者上、平者让、庸者下的选人用人氛围。继总公司在全系统公开选聘总部部门副职，以及选派工程局财务总会计师后，总公司系统局（院）及号码公司也相继开展了中层管理人员的公开选聘工作，一大批德才兼备而年富力强的人才借此机制走上领导岗位。同时，总公司尤其加强了对工程局（院）领导班子建设，因为太多的实践证明，经营企业最大的风险当属用人失当和超越授权，也就是说，企业的成败兴衰，关键在于企业的领导班子，特别是企业的法定代表人。所以，总公司一直以业绩考核为主要目标辅以群众评议，加大了对领导班子的任用，激励和约束力度，把领导班子建设作为我们工作的重中之重。二年多来，总公司共对73家二级企业的领导班子进行了考核、调整和充实，涉及职务调整的计248人，用人机制的创新把一批善于管理、勇于改革、业绩显著又不事张扬的人提拔到各级领导岗位上，大大增强了各级领导班子层的决策能力和中间管理层的执行能力，使总公司、工程局（院）乃至号码公司各级决策得以更科学、执行得以更有利。一些优势企业因此而锦上添花；一些困难企业也因此而显露希望曙光。 [案例2]上海市第七建筑有限公司：坚持质量兴企多年来，七建公司始终坚持“质量兴企”，坚持走质量效益型的企业良性循环发展之路，多建房、建好房，多筑桥、筑好桥，取得了良好的业绩，成为上海建筑施工企业的排头兵。公司以目标管理和质量创优为主线，建立和完善了质量管理和质量保证体系。首先是落实责任。公司总经理亲自抓质量，并成立领导小组和工作小组，为工程项目管理实施全面的领导和指导。以工程质量为核心，明确各在建工程的综合目标。其次是组织质量策划。所有的工程项目开工前，都精心编制有针对性的施工组织设计、施工方案、质量保证计划和作业指导书。根据项目的规模和特点配好配齐各类技术管理人员，建立健全管理网络，确定关键工序和特殊工序及其质量控制措施，为适应新材料、新工艺、新技术的不断推广和应用，公司先后组织了清水砼、新型机械装备等200余项施工工艺标准、作业指导书和工法的编制。再次是进行动态控制。为使施工全过程始终处于受控状态，该公司着重抓好技术质量交底、施工队伍选择监控和材料控制三个环节。通过交底，对施工管理和操作过程中的难点、关键点、薄弱环节，进行重点监控和严格把关；在选择分包单位时，公司对通不过考评的单位，不论关系怎么好，都坚决撤换；对进入施工现场的数以千计的各类物资，一律按规定进行书面验证和必要的复试检验。对主要结构工程材料，都有专人负责把关，如不符合要求，坚决退货，毫不含糊。 [案例]3路桥集团国际建设股份有限公司：强化内部管理，实行集中统一管理模式路桥集团国际建设股份有限公司结合公路施工企业的特点，确立了“从严治企，强化内部管理，提高经济效益，杜绝经营性亏损和落实项目经理责任制”的指导思想及实行“ 资金集中统一管理，主材集中统一供应，大型机械设备集中统一管理，操作层集中统一采购，标后预算集中统一管理”的“集中统一管理模式”。（一）资金集中统一管理公司成立了资金结算中心，调集、运用全公司各项目的资金，实现了“化零为整”。公司制定了《资金集中管理办法》，对资金集中管理的范围、主管部门及职能、资金收付及奖惩等都做了严格的规定。公司制定了《财务总监管理办法》和《信息员条例》，在所属各项目委派财务总监，保证了能如实向公司反馈项目的资金情况。应用网络技术，实现各项目与公司及项目之间的帐务系统的连接，实现横向联系到边、纵向保证到底，及时、全面监督考核项目的资金运作情况。（二）主材集中统一供应为保证材料集中统供的有效性，设立了材料统供部门；部设立物资部门；各工区设物资管理员，形成了完善的材料采购与管理组织机构。（三）大型机械设备集中统一管理公司对大型机械设备实行集中统一招标采购。为确保招标活动的公正、公开、公平，防止企业采购行为变成个人行为，公司成立了招标采购领导小组，邀请监察审计及党政部门参与，营造“阳光工程”，杜绝“暗箱操作”。实施项目管理后，作为主要生产要素的机械设备的使用和管理环境发生了变化。项目经理部作为临地的施工组织机构，在使用机构设备时存在着重使用、轻保养等短期行为。为改变这种情况，公司提出了机械设备的统一管理，并细化为一体化、专业化、市场化的“三化模式”。通过“三化”管理模式的创新，使机械管理能及时适应新的形势并最大限度的发挥其效能。推行“三定”（定机、定人、定岗位责任）制度和交接班制度。开展机械设备单机（车）成本核算，即以单机为核算单位，对其在生产过程中的各项消耗、支出和生产成果进行全面记录、分析和对比，根据核算结果，对机驾人员进行考核。（四）操作层集中统一采购各工程部为有效降低操作层采购成本和经营风险，结合自身生产能力和工程项目的实际情况，开展了多渠道的劳务操作层的集中采购工作。（五）标后预算集中统一管理为了量化成本控制目标，把工程实施成本控制在合同价之内，有效监督工程收支，强化对项目的考核，使项目做到不管“肥标瘦标”，能在同一起跑线上起跑，保证项目责任成本的实现和企业预期的经济效益，公司开始推行标后预算集中统一管理。三、优化竞争要素，重组价值链（一）价值链重组的作用 1、价值链。企业进行竞争要素优化组合的过程，就是价值链重组的过程。所谓的价值链，是指一个企业为顾客创造价值的主要活动和相关的支持活动及其各活动对于利润的贡献水平。主要活动包括：投标、采购、物流、勘察设计、施工、竣工交付、后期服务等。价值链中的每一项活动都承担一定的成本，都会占用企业的一部分资产。将企业的经营成本和资产在价值链中的每一项活动中进行分配可以估测出每一项活动的成本。一般说来，活动之间都有联系，一项活动的展开方式往往会影响另一项活动展开的成本。如勘察设计成果会直接影响施工成本的高低。 2、不同承包商的价值链存在差异。因为一个企业的价值链以及各项活动的展开是依据企业业务的运作方式、企业发展战略和企业执行战略的途径。如推行低成本低价格战略的企业与推行差异化战略的企业其成本构成就会有很大的区别。一个公司的成本竞争力不仅取决于公司内部的活动而且还取决与供应商和前向渠道加盟的价值链中的成本。由于供应商和下游公司的成本和利润是最终用户所支付价格的一部分，前向渠道联盟所开展的活动会影响最终用户的满意度。公司为降低供应商的成本或提高供应商的有效性而采取的一切行动都将提高自己的竞争力。这就是要同供应商紧密合作或结成伙伴关系。公司必须同前向渠道联盟进行紧密的合作，改造或者重新设计他们的价值链，以提高它们共同的竞争力。 3、重组价值链。企业可以采用一种与众不同而且更加有效的方法来设计、建造、销售产品。包括采用不同的生产工艺；自动化程度的差异；承包方式的差异；新的市场拓展；采用新型材料；前向或后向一体化等，优化原有价值链。重组价值链的核心是形成企业的创利环节。（二）企业取得企业竞争优势的路径企业优势及核心竞争能力的培育可以采用如下的方法： 1、循序渐进法。通过一系列的改革方案，动员和组织企业内的所有要素，在改革中逐步建立企业的核心能力。实施循序渐进法时，由经营者选定一个目标，然后由全体职工在原有工作岗位上一起努力，设法在合理期限内建立特定竞争优势或核心能力。 2、蕴育法。企业成立专业机构，针对企业选定的目标，全力开发，负责在一定时间年内培育出一个核心能力。其优点在于经过特别设计的环境，机构可以安心专心地进行研究开发。对于有很高制造技术的产品，企业在扩大生产能力时会选择内部自主开发的战略。内部开发更能够使企业掌握核心的竞争能力，在财务上也是踏实和现实的，还可以避免收购所带来的大量的繁琐整和事务。但缺点在于速度比较慢。 3、购并法。购并是企业获得核心能力的捷径。企业挑选心目中的理想能力，然后兼并拥有这一技能的企业。通过合并与收购可以使企业实现迅速扩张。而且合并和收购可以获得企业所需要的资源，包括有形资源和无形资源。合并与收购可以获得企业所需要的资源，包括有形资源和无形资源。合并与收购也是企业进入一个新市场时对原有竞争者影响较小的一种方式。低价收购更是企业经营中难得的机遇。但合并和收购过程中最大的困难是新加入部分与企业原有部分的融合。如通用汽车公司80年代中期分别用25亿元和45亿元的价格，购并了电子数据系统公司和休斯航空公司。IBM公司为保持领先地位，1995年购并了莲花计算机发展公司，以取得在软件开发领域的高新软件产品。以更加快捷方便的办法，加强了自己的核心竞争能力。 4、联合开发的战略联盟。当企业需要获得原材料、能力、技术、专业知识，或需要入某些市场以增加市场份额，而利用内部资源并不能完全达到要求时，企业将注意采用联合开发和战略联盟的方式。战略联盟是两个或两个以上的伙伴企业为实现资源共享、优势互补等战略目标，进行的以承诺和信任为特征的合作活动。在建筑业企业运用战略联盟首先是为了通过与金融机构、设计单位和其他施工单位的联盟不断增加自身实力、开拓国际国内市场的需要，其次是为了与国外拥有先进技术和管理模式的大型建筑业企业的合作，以获取技术，由劳动力密集型的行业向智力密集型、技术密集型、资金密集型转变，同时，通过合作也可以规避政治、经济等方面的风险。联合开发和战略联盟有多种形式，有些可能是正式化的内部组织关系，另一些则是在组织间形成非常松散的协作关系，不涉及所有权转移或股权的分配。 5、剥离和拆分。即通过剥离价值链中附加价值低的环节，保留附加价值较高的环节，并将资源集中配置于这些重点环节，营造企业突出的竞争优势。（三）整合集团优势，强化经营功能这几年一些国有大型建筑企业大都又转制组建为集团，但原有的体制基本上没有大的改变。严重束缚了生产力的发展。一个突出的问题就是集团的子公司的经营管理相对强，而作为政府主管机构转制过来的集团总公司综合能力相对差，不能有效地将集团的各种资源组合起来形成综合优势，在市场上打出集团的品牌。这种局面不改变，就不能形成自己的核心竞争力，不能应对进入WTO后的国际竞争。要改变这种状况应注意两点： 1、塑造有利于整合企业有效资源的机制，强化总部的调控作用，扩大其辐射能力。这几年，在与国际上一些大公司有过多次合作。我们注意到这些公司就具体项目部人员的素质和能力并不能说个个都是出类拔萃的，但它们有强大的总部在支撑。比如，在江阴大桥建设中，所有的施工方案，包括现场布图、现场大型机械的位置和移动的时间、线路等，都是事先由远在英国的总部所制订，现场项目部只有不折不扣执行的义务。如要修改，必须得到总部认可，并由总部出修改方案。开始我们认为他们这样太死板，但实践下来，我们感觉到他们的计划性、科学性很强，也使人感觉到这家公司的整体实力。而我们的品牌效应往往取决于项目部水平的高低，总部对项目的指导，要么缺少一种机制，要么仅停留在个人的指导上。因此，经常会出现以同一个集团名义承包的项目，其管理水平的差距很大，甚至会出现个别项目损害集团品牌现象，影响了企业的整体竞争力。由此带来了集团总公司的功能建设问题。从目前情况看，大多数集团没有象一些工业企业集团那样，仅作为一个资产控股公司，而是根据建筑企业的特点，使集团总公司既是一个资产母公司，作为资产龙头，同时又是一个产业龙头，对全集团的生产经营进行管理。应该说，这是一个很好的基础。问题是这种管理仅仅是职能管理，而且许多是重复管理，我们需要对原有功能作调整，增强技术支撑，设计能力，资源配置和整合管理水平。在经营机制上增强集团总公司对大项目的投标能力，理顺集团总公司和子公司的职能分工，建立调控和监管机制，增强过程控制的能力，真正发挥集团总公司管理中心的功能，为塑造集团的品牌奠定较为扎实的基础。 2、实施和推广工程总承包的管理模式，对企业内各种要素进行有效的调配和管理工程总承包在国际上是一种通行的方式，在我国，由于各种因素，现在还不是普遍。但是随着国内投资体制改革的深入和进入WTO后国外资金建设项目的增多，这种方式将会越来越多地被采用。国内建筑施工企业应该增强这方面的能力，否则的话，我们企业的层次提不高，竞争力不能增强，摆脱不了做专业分包的境地，到头来承担了很多风险却很少盈利。前几年，上海建工总承包建设了88层的金茂大厦，金茂大厦建设彻底改变了设计院出图、建筑企业施工的传统模式。组成的项目部必须从美国SOM来的概念图深化开始到指挥、协调各专业分包，从总进度、分包的技术方案审查、安全质量的控制，直到最后调试、并钥匙。也就是对工程实施全权管理、全面负责、总体计划、总体协调。上海建工按照这个要求，组成了有100多名设计人员和各方面技术管理人员参加的工程项目部，承担图纸深化到现场指挥协调的各项任务。调配和集中了集团的各种资源，为实施集团矩阵式管理进行了一次有益的尝试。学会了如何按照国际惯例，以合同为准则，对有多个国际分包商参与的“多国部队”实施规范管理。参与金茂大厦各专业分包的40多家，其中有了十几家世界著名的企业。而金茂厦工程的合同，既有国际通的菲迪克条款、又有金茂厦工程的专用条款。上海建工项目部既讲规范和服务，也讲指导和制约，用合同将这支观念不一、语言不一、有着明显差异的“多国部队”统管起来，用了不到五年的时间，建造了中华第一高楼，取得了社会效益和经济效益的统一。增强工程总承包能力是国有大型建筑施工企业走出压价让利那种低层次竞争怪圈的一条出路。针对目前国内市场对工程总承包方式尚未认可的情况，根据业主的要求，实施不同深度的总承包，用实绩去影响市场。关键在观念、体制、运行方式逐渐符合工程总承包的要求，完善机制，培养人才，增强能力，逐渐提高自己在国际建筑企业间的竞争力。（四）虚拟企业在建筑业的发展 1、什么是“虚拟企业” “虚拟企业”是指两个或多个拥有核心能力的企业或项目组，依托信息网络资源，以业务包干等形式独立完成策略联盟的某一子任务块，通过共享彼此的核心能力，使共同利益目标得以实现的统一体。在组织结构上，虚拟企业呈现虚拟化的特点。传统传设需要完备的市场开发、材料采购、人员管理、财务管理等职能，其组织机构也是有形的；而虚拟企业尽管也具备生产、销售、人员管理、财务等功能，但在企业内部却不一定完整地拥有执行这些功能的组织；在管理模式上，虚拟企业突出了各组织平等合作的关系。虚拟企业是建立在信息网络上，应用现代信息技术和通讯手段进行的两个以上组织的合作。在经营策略上，虚拟企业采取了外部资源整合的战略，不再局限于内部资源。虚拟企业是由一些独立的厂商、顾客、甚至同行的竞争对手，通过信息技术联成临时的网络组织，以达到共享技术、分摊费用以及满足市场需求的目的。虚拟企业没有中央办公室，也没有正式的组织图，更不象传统组织那样具有多层次的组织结构。虚拟企业通过分享市场机会和顾客，以实现共赢的目的。现代工程项目特点要求承包商在质量、成本、工期方面均达到最优。这就要求总承包商与各专业承包商及分包商做到同心协力，在各种问题上保持高度的一致，迅速的沟通，达到信息的高度共享。而虚拟组织以网络信息技术为基础，实时分散的共享优秀人力、咨询信息和先进的技术等资源，完全可以满足这些要求。 2、虚拟企业是我国建筑企业改革发展的重要模式建筑企业要想得到生存和发展，就必须能够承揽到大型的项目；当今客户日益要求建筑企业提供全面、高端服务；规模庞大的集团化模式难以对多变市场做出敏捷反映，难以承担巨大的经营风险，甚至弱化企业的突出优势，从而严重影响企业的竞争能力。虚拟企业是一种以市场为导向的强调速度和效益的管理方式，是一种能够充分利用全社会最优资源的方式，必将成为21世纪企业管理的主流模式之一，是我国建筑业企业改革与发展的必然选择。 3、建筑企业如何实现虚拟经营（1）塑造兼收并蓄的企业文化，为虚拟经营创造意识条件。进行中西文化、企业内外文化的融合和重塑，为虚拟经营创造条件。（2）采用基于国际互联网的数字化管理方法。进行企业的信息化改造，使企业间的信息传递做到实时互动。（3）精简管理组织结构，提高企业组织的柔性。将职能交叉重复的机构撤销或合并，取消不必要的中间管理层次，利用虚拟组织构架虚拟的思想，只保持自己的核心优势，其他技术和只能虚拟于企业外部，通过相互合作，充分利用对方的资源。（4）培育企业的核心竞争能力和品牌。核心竞争能力和品牌优势是企业进行虚拟经营的基础。核心竞争能力的有无，将是企业进行虚拟经营成败的关键。全球范围内的动态组合使合作伙伴之间难以进行十分详细的相互了解，品牌这种无形资产就成了合作伙伴之间进行判断以确定是否合作以及如何合作的重要参考因素。 4、大型建筑企业SVL组织模式构思所谓的SVL模式，即是：战略联盟（Strategic alliance）+虚拟组织（Virtual organization）+学习型组织（Learning organization）模型。该模型旨在探讨一种新型的企业组织模式（企业与企业之间的关系），以促使我国大型建筑企业更具竞争力。（1）有效组织模式设计的原则互补核心能力原则。企业发展到一特定阶段，为了继续发展，最好的方法就是借助外力，谋求与外部组织合作。正如组织发展的生命周期理论里所提的那样。企业在谋求向外部发展的过程中，一般来说都具备一定的核心竞争力，在选择合作伙伴时，一定要选择与本身具有互补核心竞争力的企业，这样才能实现1+1>2的效果。如果两企业的核心能力不具有互补性，或者说没有相关性，这样的合作只会给双方都带来负面影响。这一原则是组织模式设计时很关键的一条原则。借助外力原则。这一原则是指组织在寻求与外部组织合作时，要充分地利用外部的资源，谋求自身的最大发展。要做到这一点，组织首先要对自身有充分地认识，了解自身已经具备什么能力，缺乏什么能力，需要什么能力。这样才能准确地选择外部合作对象，从而充分地利用外部资源。无阻碍原则。这一原则指的是组织与外部组织合作时，要做到各方之间信息的互通有无、实时共享，以便能迅速、快捷地对外界变化做出反应。这就要求企业内部必须具备完善的信息系统，并且与外部组织的信息系统要有良好的接口。另外，企业之间信息的交互不仅仅指的是一般信息，还应该包括知识的共享，这就需要一个有效的知识提炼机制，把各方的显性知识、隐性知识都贡献出来。根据组织模式设计的原则，可以抽象出有效组织模式的结构模型。根据第三条原则，即信息沟通无阻碍原则，首先，组织内部的沟通必须做到无阻碍，这就要求企业内部的组织结构实现扁平化、网络化。员工之间相互合作，知识共享；上下级之间没有明显的界限，上级向下属授权，员工之间以团队成员的形式工作。其结构模型如下图4-1- 1所示。其次，组织内部与外部的沟通也必须做到无阻碍，它要求组织内部具备完善的信息系统，并且与外部要有良好的接口。根据组织模式设计的第二条原则，即借助外力原则，组织要充分利用外部资源，以求得到更大的发展。根据组织模式设计的第一条原则，即互补核心能力原则，组织要和具备与自身能力互为互补的外部组织合作，不能盲目地选择合作伙伴。据此，组织与其外部组织之间关系的结构模型如图4-1-2所示。综上所述，有效组织模式的结构模型可以描述为下图4-3所示。（2）SVL模式的提出战略联盟和虚拟组织是针对组织的外部环境而组建的，学习型组织是针对组织的内部结构而组建的。战略联盟是与具有互补核心竞争力的企业外部组织进行结盟，目的在于增强组织自身的核心竞争力，它是具有长期性的；虚拟组织也是与具有互补核心竞争力的企业外部组织进行的合作，目的在于借助外力共同完成企业的任务目标，但它是具有短期性的。学习型组织是企业内部结构对企业采用战略联盟和虚拟组织两种模式的呼应。大型建筑企业通过不断地分离、改制、重组，明确自身的核心竞争能力（项目管理、技术创新等），然后与具有一定资的设计单位、金融机构、材料设备供应企业以及与自己形成互补竞争力的建筑企业（包括国外承包商）结成战略联盟，共同参与国际竞争。企业承接到项目之后，采用项目的虚拟建设模式，通过竞标把项目分包给各专业承包商，企业自身主要从事项目管理。在此过程中，战略联盟和项目虚拟建设模式对企业的信息化提出了很高的要求，企业的信息化不是企业原有业务简单地电子化，它是企业内部的变革，企业向学习型组织转变理所当然。（3）大型建筑业企业实施SVL模型的初步方案构思（见图4-4）（五）企业重组内外部资源的实践 [案例1]中建总公司：与中国农业银行签订银企合作协议 2001年10月30日，中建总公司和中国农业银行在北京正式签订为期6年的银企合作协议。根据协议，在未来的6年内，中建总公司将从中国农业银行得到60亿元的综合授信额度。据新华社报道，这60亿元的综合授信额度将主要用于支持中建总公司增强核心竞争力，双方的合作范围将涉及本外币贷款、国际和国内结算、票据承兑、代收代付、银行卡、网上银行服务等方面业务。中建总公司总经理孙文杰在协议签字仪式上说，由于北京申奥成功，一系列体育场馆的改建或新建即将展开，再加上北京的基础设施建设，再未来5年内这些建设项目投资高达1800多亿元。这为中建总公司提供了难得的发展机遇。 [案例2]中建二局一公司：与香港保华强强联合中建二局一公司将与香港排名第四的建筑商保华公司强强联合实现资产重组，组建合资的有限责任公司，保华控股51％，一公司占49％。合作双方优势互补，以谋求入世后更大的发展空间。一公司选择保华公司做股东有利于公司迅速与国际市场接轨，保华公司在东南亚、澳大利亚、新西兰、新加坡等地都有市场。保华公司有丰富的施工管理经验，可以把一公司带入国际市场。保华公司还可以带来资金，拓宽一公司的融资渠道。与此同时，一公司在中国国内有相当广泛的建筑市场，且大部分集中在北京、上海、深圳、成都等大城市，而保华公司在国内尚无一家所属公司，需要在国内寻找一个有实力的公司进入国内市场，特别是进入充满商机的“办奥”的北京市场。一公司与保华公司重组前在地王大厦等项目曾有过成功地合作，因此对此次联合双方都很有信心。图4-4 大型建筑业企业实施SVL的初步方案 [案例3]中国石化工程建设公司：重组 199年7月14日，经中国石化集团公司批准，原中国石化工程建设公司（SEI）、中国石化集团北京设计院（BDI）、中国石化集团北京石化工程公司（BPEC）、中国石化集团洛阳工程公司(LPEC)、中国石化集团兰州设计院（LDI）和中国石化集团勘察设计院（G IDI）等6个单位进行战略性重组，组建成新的中国石化工程建设公司（以下简称工程建设公司），英文全称为 SINOPEC ENGINEERING INCORPORAION,简称为SEI。其中，原SEI、BDI和BPEC重组为实体性本部，LPEC、LDI、G IDI为SEI分公司。重组后的基本模式：以设计为主体进行EPC或EPCC工程总承包。通过重组和融合，建立了项目管理基础数据库，开发了一系列项目管理与控制软件，并加强了计算机应用系统地网络化、集成化地研究与实践，实现了公司内部、公司总部与施工现场，甚至与业主、合作伙伴和制造厂商的信息传递与共享，创造了一个异地协同工作的环境，真正实现了项目的异地管理和控制。 [案例4]中国第二冶金建设有限责任公司：改制重组，扩大业务承包领域改制重组的中国第二冶金建设有限责任公司，是以包钢（集团）公司全民所有制施工企业的包钢建设公司（原中国第二冶金建设公司）为主体，与包钢的全民所有制企业炉窑修造公司、凯捷建筑工程有限公司及集体所有制施工企业的建安工程有限公司、第四建筑工程公司、第五建筑工程公司及民营施工企业内蒙古环泰建筑安装工程有限公司等，以各自现有净资产作为投资而组建的由国营、集体、民营三种经济成分组成的产权多元化具有法人地位的责任有限公司，国有资本占50.5％，集体资本占44.6％，民营资本占4.9％，各成员企业以其投入的注册资金为限承担公司的有限责任，并享有与其相应的合法权宜。中国二冶作为投资主体又分立组建8个专业子公司，具有独立施工资质。中国二冶具有统一的资质管理、统一的宏观管理体系、统一的经营理念、统一的品牌形象、统一的企业文化内涵等，是包钢集团建筑施工企业的投资中心、决策中心和监控中心。进入中国二冶的原具有独立法人资格的公司其经营管理、人力老子管理、合算体系、税赋渠道等在改制初期依然独立运行。中国二冶的企业定位是一级法人、集团运作。通过联合和重组，使中国二冶已具备承建各类工业、能源、交通和民用工业施工总承包和专业承包的实力和优势，尤其在冶炼、房屋建筑、矿山、市政公用、机电安装、石油化工、公路、铁路水利水电等工程施工总承包和地基与基础、刚结构、炉窑、冶炼机电设备安装和管道工程等施工专业承包等方面，具有同行业一流的技术实力和经营管理能力。通过改制重组，构建内蒙古地区建筑业“航母”，不仅使内蒙古的建筑业在全国特级资质企业重占有一席之地，而且通过建筑业“航母”的发展，带动内蒙古地区建筑业的不断升级，成为内蒙古乃至西北地区建筑业队伍的排头兵。返回第五章引导与服务：结构调整中的政府与行业协会在前述各章我们分析了结构调整和提升产业竞争力是未来建筑业改革发展的关键。在这个进程中，结构调整的主体应该是建筑业企业，但建设行政主管部门和有关行业协会必将也应当发挥积极和重要的作用。20030年中央经济工作会议提出，要“加快结构调整，提高经济增长的质量和效益”，同时也要求“尽快形成适应市场经济发展要求的结构调整新机制”。本章在建筑业现状、未来市场前景、产业发展战略选择、企业发展战略选择分析的基础上，进一步提出和分析了在目前转型期条件下建设行政主管部门和有关行业协会在未来建筑业改革发展中的战略选择。一、放松规制，创造良好的政策环境　　政府要努力创造一个有利于公平竞争和有效率的市场环境，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，减少对经济事务的行政管制，维护市场的公平性和透明度。增强市场主体的风险责任意识，促进市场主体自我完善。建筑业服务方式的多样化、柔性化、个性化趋势要求政府放松规制，也只有放松规制，政府才能保证自身管理的适应性和有效性。放松规制在于创造宽松的环境，激发市场主体自身的创造性。比如放松对社会资本投资的业主选择服务方式和市场主体交易的规制，将鼓励投资主体探索和尝试各种新的项目管理或合同方式，这是各类工程咨询及工程总承包等工程服务市场主体迅速发育成长的必要的市场条件。实质上这也是对资源配置方式的积极探索，意味着服务品质的不断创新和提高。放松对工程咨询服务业企业的资质管理规制，也是催生并促进其发展的基础和土壤。（一）减少行政审批，放宽准入限制行政审批是与计划经济对接的政策工具，我国的审批制度形成于高度计划经济时代，是政府履行职能的基本方式。行政审批体现了政府对行业和企业活动的直接干预，审批范围广、事项多、环节多，受法律的制约小，审批的自由裁量权大。而且以往设置的审批往往重视事前审查，却忽视对实施的过程和事后的监督。加入WTO后，政府职能转变势在必行，这不仅是适应建筑业行业和企业组织结构调整的要求，同时也是应对入世挑战的要求。入世的本质是政府入世、规则入世，政府管理经济的手段和内容要与国际惯例接轨，减少对经济活动过多直接干预，减少不必要的行政审批。目前政府部门加快了修改和完善法规政策的步伐，对行政审批制度进行改革。行政审批的内容是国家一般性限制或禁止的活动，仅仅对少数符合条件的对象解除限制或禁止，允许其从事某种职业、享有某种权利或进行某种行为。审批权设定得越多，意味着“禁区”越多，市场准入的壁垒越高，平等竞争的障碍也就越大。例如各种名目的职业资质、职业资质认证，职业范围愈划愈细，给人力资源的进入和流动设置了重重障碍；大大削弱了市场配置资源的效率。从另一个角度看，前置审批的大量运用还与传统体制给人们形成的不恰当的管理观念有关。当市场出现竞争白热化局面时，舆论会想到政府应该“加强审批，防止投资过热”。其实重复投资和投资过热的弊端本身就是审批制的产物，因为在政府为主体的投资膨胀中，每一个项目都是经过审批的；许多还是经过政府“严格把关”、层层审批的。而在非政府主体的投资热中，市场机制的自发调节虽然有一定滞后性，但却能从根本上解决问题。以项目审批为代表的行政审批制是与高度集中的经济计划相伴而生的，更是产权制度缺陷的必然产物。在高比例的国家所有制和具有“二国有”性质的集体所有制经济的情况下，形成了在实际运行中除了政府部门外无人能承担责任的状况，政府必须对特定的国有资源的使用者进行单独授权。同时，又因为行政审批行为只涉及一小部分的具体产权或产权的某一个方面，由于部门权力界限的关系，这就决定了行政审批作为一种界定产权的方法必然是分散进行的和临时性做出的。分散的、大量的和不负责任的审批对政府和社会造成了严重的副作用，政府因此承担了对企业、公民的无限责任，也屡屡为之付出昂贵的代价。随着国有经济战略调整的逐步到位，国有经济在国民经济中的比重进一步下降，可供众多政府部门直接支配的企业财产形态的资源性审批的内容会逐渐减少，核准、认定、批准等逐渐被登记、备案等代替，政府职能开始转变到对经济活动的间接控制上来。《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》规定：加快清理政府审批事项，大幅度减少行政性审批，主要发挥市场在资源配置过程中的基础性作用。对没有法律、法规依据，或可以用市场机制代替的行政审批，坚决予以废止。依法需要保留的行政性审批，要程序公开，手续简便，除法定规费外，一律不准收费。按照审批权力与责任挂钩的原则，建立行政审批责任追究制度。政府今后对于减少行政审批的基本精神是： 1、对现有的行政审批进行了清理和规范，及时取消了不必要的行政审批，废止过多和重复的审批，减少审批事项。 2、目前保留的行政审批均要求要有明确的法律依据，严格审批内容，明确审批条件，减少审批环节，简化审批程序，规定审批时限，使行政审批规范化、制度化、法定化。 3、建立行政审批责任制和监督制度，对于审批的内容、对象、条件、程序等都要公开，对于违法审批、越权审批等都要追究相应的法律责任。（二）打破市场封锁，开放建筑市场《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》规定：彻底清理并废除各地区、各部门制定的带有地方封锁和行业垄断内容的规章。进一步加快垄断行业的改革和管理费用，推进政企分开，强化竞争机制，推行现代化服务方式，实现规模经营。《建筑企业资质管理规定》和资质标准允许建筑企业领取除主业以外的相关行业资质，并将原有的专业资质进行了合并和重新划分，有利于企业根据市场需求调整服务方向与服务内容。真正做到自主经营。具有总承包资质的企业，在获得某一类主项资质的同时，还可以在总承包序列内，再申请其他类不高于企业主项级别的资质。即在资质的申请上放得比较开，如建筑施工的总承包资质企业同时可以申请公路、铁路、水利工程的同级别资质，施工领域更加广泛。总承包企业还可以申请不高于企业主项资质的专业承包资质。承接总承包项目范围内的专业工程可不再申请相应专业承包的资质。把总承包的企业市场放宽一点，打破行业垄断，使其更好更全面的发展。新的资质管理规定的实施，有利于整顿和规范建筑市场秩序，调整建筑业产业结构，提高我国建筑业的整体素质，增强大企业特别是中央施工企业的竞争力。在打破地方封锁方面，国务院颁布了《关于禁止在市场经济活动中实行地区封锁的规定》（303号令），规定要建立全国统一、公平竞争、规范有序的市场体系，禁止市场经济活动中各种形式的地区封锁行为。禁止任何单位或者个人违反法律、行政法规和国务院的规定，以任何方式阻挠、干预外地产品或工程建设类服务进入本地市场，限制公平竞争。303号令出台后，北京市政府率先在打破地方保护方面做出了表率，适应新的经济形势，进一步健全完善公平竞争、规范有序的建筑市场。市政府及时制定了相关的政策措施，市建委下发了《关于外地建筑业企业进京施工实行档案管理的通知》和《关于实行建筑业企业资质监督管理的通知》两个文件，取消了外地进京企业的行政审批，外地企业进京改为备案制度，从2001年10月起全面开放北京建筑市场。北京市建委成立了以市场服务为主的、业务按市场方式运作的北京市建设工程专业劳务发包承包交易中心，管理专业劳务承发包市场，力求形成良好的市场运行机制和监管机制。（三）依法加强监管，强化清出机制 1、政府依法加强对市场的监管，完善政府的市场监管方式。进一步减少对建筑行业和企业行为的普遍性干预，向真正的市场监管转变。政府退出普遍性的市场管理空间并不意味着放松监管，而是强调要对关系公共利益的市场活动重点进行监管，集中力量强化对不正当竞争以及过度竞争带来的不公正交易手段的监管，强化对环境保护、建筑生产安全、工程质量等涉及第三方或公众生命及财产安全的事务的监管。 2、建立合理有序的市场退出机制，创造优胜劣汰的行业发展环境。加大市场清出力度。通过建筑市场的公平竞争而促使企业自身加强管理以提升竞争力，并不断以市场为导向进行结构调整。《建筑企业资质管理规定》把市场行为作为重要考核内容。企业申请晋升资质等级或主项资质以外的资质，除看人财物等条件外，还要求在申请之日前一年之内不得有违规行为。市场经济是法制经济，信誉经济，不是自由经济，企业必须注重市场行为。（四）区分投资来源，分开管理方式过去，我国政府是唯一的投资主体，企业是政府的附属物，不具备投资能力。改革开放以来，特别是国有企业建立现代企业制度后，企业投资和私人投资开始不断增加，各种投资主体并存的多元化格局已经形成。在私有品的供给方面，市场配置资源的优势明显，在可以通过企业和私人投资的非政府投资领域，政府部门要积极转变政府职能，逐步从竞争性项目中退出，把注意力集中在公共产品的供给上。但是，我国对不同投资主体的建设项目基本上按照同一模式管理。这样做的后果是一方面对政府投资工程的管理不够严格、规范，造成了大量的资源浪费。国际上一般都对工程项目的管理分为政府工程（或称公款项目）和私人工程（或称民间项目）两大类。对于政府工程，通常是由政府主管部门担当政府业主，直接组织工程的建设。如德国的政府工程，由政府各有关专业部门分别负责项目的申报立项及申请建设资金，建设部则组织工程的实施，建成后再交给各有关部门使用。日本、新加坡和我国的香港等，也多采用这种方式。政府（包括公营机构）工程除特殊的外，都要实行公开招标、工程监理制度和采用规范的合同文本。对于私人投资项目，政府主要是进行规划、环保、消防等方面的监督管理，只要不违法，一般对其发承包活动不加干预。另一方面对非政府投资工程又管的过严，行政干预过多，干扰了企业的正常生产经营。随着我国工程建设领域市场化改革的进一步深入，明确区分政府投资工程与非政府投资工程显得越来越有必要。只有在明确区分这两类工程以后，我们才可以对政府投资工程实施更加严格规范的管理，更好地保证公共利益的实现；同时为非政府投资工程创造更宽人松的政策环境，便于其自主经营。不但对于政府投资工程和非政府投资要分开管理，对于经营性的政府投资工程和非经营性的政府投资工程也要采取不同的管理方式，凡是可以由市场途径解决的问题，尽量采取市场的方式。二、建立市场机制，培育和规范市场环境（一）完善市场规则，规范建筑市场秩序市场运行规则是建筑市场的重要组成部分，表现为规范建筑活动的法律、法规及规章制度，它是市场活动的规矩，必须完备并有效力。 1、不断完善工程建设建筑业法律法规自1997年11月1日颁布《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）之后，建设行政主管部门建立和完善了与《建筑法》相配套的法规体系。主要包括有：《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》；部门规章有：《建筑业企业资质管理规定》、《工程监理企业资质管理规定》、《建筑工程勘察设计企业资质管理规定》、《建设工程勘察设计市场管理规定》、《实施工程建设强制性标准监督规定》、《建设工程监理范围和规模标准规定》、《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》、《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》、《建筑市场稽查暂行办法》、《建设工程设计招投标管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施施工招标投标管理办法》、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》、《建筑业工程施工许可管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案暂行规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《建设工程勘察质量管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等。、同时，建立和完善了新的建筑业、勘察设计、工程监理、招标代理、造价咨询企业资质管理制度；施工许可制度；工程招标投标制度；施工图审查、超限高层建筑抗震设防审查、工程质量监督、工程监理、安全生产监督、竣工备案等政府工程质量、安全监管制度；不符合标准的新技术应用的审定制度和应用国外标准的备案制度；企业诚信上网制度；工程风险管理制度（工程担保）；工程保险制度（建筑工程一切险、安全工程一切险、工程设计责任保险和建筑意外伤害保险）。 2、科学设立市场准入制度在发达国家和地区，都普遍实行严格的建设市场准入制度，大体可分为两种类型：一类是欧美国家，多对专业技术人员实行严格的个人执业资格注册制度，取得执业资格注册的人可以独立开业，对单位一般不再实行资质管理；另一类是亚洲的一些国家和地区，如日本、新加坡、韩国和我国的香港、台湾地区，则实行单位资质和个人执业资格双重管理的办法，并把对单位的资质管理作为政府调控市场、查处违法行为的重要手段。我国从1984年开始，相继对勘察、设计、施工、监理、工程造价咨询单位实行了资质管理制度。自1995年起，又先后对建筑师、结构工程师、监理工程师、造价工程师实行了执业资格注册制度，对施工企业的项目经理也建立了培训、考试和资格管理制度。按照镕基总理在全国人大九届五次会议《政府工作报告》中提出的“严格审查各类市场主体的资质，把好市场准入关”的要求，建设部在深入调研、广泛听取部门、地方、协会、企业意见的基础上，于2001年颁布了新的《建筑业企业资质管理规定》和《建筑业企业资质等级标准》。新的《建筑企业资质管理规定》和《建筑业企业资质等级标准》从行业发展和培育与市场经济体制相适应在建筑市场的全局进行考虑，基本解决了以前资质管理中偏重对单位的资质管理，对个人执业资格管理重视不够，单位资质的分类、分级过于繁琐，个人执业资格体系不够健全，审批、注册办法也尚待完善等问题，科学地设置单位的资质分类、分级标准和专业技术人员的执业资格注册体系。对单位资质审批办法也进行了改革，实行专家评审、政府核准。按照资质审批权限，分级组建资质评审委员会，由有关部门、地方、协会等方面的专家和相应的企业代表组成，以企业代表为主，政府主管部门根据资质评审委员会的评审报告进行核定批准，颁发资质证书。（二）改革造价管理，修订收费标准 1、改革工程造价管理体制，建立通过市场竞争形成价格的机制。近几年来，我国对工程造价管理进行了一系列的改革，如改革现行的工程定额管理方式，实行量价分离、变按企业资质等级和隶属关系取费为按工程类别取费、对不同工程类别实行差别利润率等。逐步建立起通过市场竞争形成工程造价的机制，为企业在结构调整中发展壮大提供了条件。随着我国建筑市场公平竞争环境的逐步形成，一些工程项目初步具备了由市场形成价格的条件，工程造价也在逐步放开。在工程招标中，将现行的工程定额管理方式，改为实行工程量清单报价。由国家统一制定符合国家有关标准、规范，并反映一定时期施工水平的人工、材料、机械等消耗量标准，对消耗量标准实行宏观管理，制定统一的工程项目划分、工程量计算规则，实行工程量清单报价。工程造价管理机构定期发布人工、材料、机械等价格信息和指数，建立相应的信息网络系统，及时发布信息。供发承包双方作为编制概预算、标底价和投标报价时参考，以适应市场的需要。对于政府投资工程，应以统一的工程消耗量定额为依据，按生产要素市场价格编制标底，并以此为基础，实行在合理幅度内确定中标价的定价方式。对于非政府投资工程，应强化市场定价原则，既可参照政府投资工程的做法，采取以合理低价中标的定价方式，也可由发承包双方依照合同约定的其他方式定价。目前推行的量价分离的定价方式，已受到工程建设各方主体的普遍认同。 2、修订工程勘察设计收费标准与市场经济接轨，对现行的工程勘察设计、工程监理、造价咨询、招标代理等收费管理办法进行改革，逐步将国家定价改为行业指导价，由相应的学会或行业协会制定并公布各类指导性收费标准，并限定最低收费价，供委托方和受托方商定合同价格时参考。为推动勘察设计单位改革，原国家计委和建设部组织工程建设各行业的专家，在征求各方面意见的基础上，对勘察设计收费标准进行了修订。原收费标准是1992年颁布的，按照建设工程的投资规模，执行国家规定价格。新修订的收费标准体考虑到市场、企业的自主选择权利，规定根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。建设项目总投资估算额在500万元以下的工程，其勘察和设计收费采取市场调节定价，对500万元及以上的工程，其勘察和设计收费采取政府指导价，并且可以在上下浮动 20%。浮动幅度由建设方和勘察、设计企业双方根据工程需求、工程投资标准、企业服务方式等实际情况自由协商。（三）建设信用体系，推行风险制度建立工程风险管理制度是建立和健全社会信用体系的重要组成部分，可以有效地规范建筑市场各方主体的行为，促进投资效益的提高和保证工程质量、安全生产。在发达国家和地区，工程担保和工程保险是工程风险管理的主要方法，可实现对工程风险的有效防御，避免或减少损失的发生，也是约束和规范建筑市场各方主体行为的一种有效手段。在发达国家，从事工程建设活动的各方如果没有取得相应的工程担保，或者没有购买相应的工程保险，几乎无法获得工程合同。目前，我国建设规模巨大，建设的复杂程度也远超过以往，加上市场各方主体不成熟、行为不规范，使工程风险的因素大大增加。同时，我国的建筑业正在走向国际市场，国内建设市场也在开放。因此，尽快建立起以符合国际惯例和我国国情，工程担保和工程保险为主要内容的工程风险管理制度，对建筑业企业实现结构调整具有积极的支持作用。2002年建设部会同国务院研究室完成了《关于在我国建立工程风险管理制度的研究报告》，并在此基础上起草了《关于在我国建立和推行工程担保、工程保险的若干意见》。三、加强服务，引导建筑业结构调整（一）推行总承包和项目管理随着加入WTO和市场化进程不断加快，项目投资方式和项目管理方式正在发生着深刻的变化，以资本、技术密集为特征的工程项目将越来越倾向于选择工程总承包或设计施工一体化的服务方式，这也是国际承包商进军中国市场的首要争夺目标。如果国内建筑业不能在占领工程服务市场上取得先机，实现产业升级，那么一旦被别人占领，自身优化升级的空间将会受到极大的抑制。工程总承包和工程项目管理是国际通行的工程建设项目组织实施方式。国际上实行工程项目管理和工程总承包是市场经济的客观要求，一些国际上知名的工程咨询公司和工程公司，他们的项目管理能力和工程总承包能力很强，市场范围遍及全世界，可以为业主提供从项目决策到设计、施工管理，甚至于开车、交钥匙的全过程服务。加快与国际工程承包和管理方式接轨，适应社会主义市场积极发展和加入世界贸易组织后新形势的需要。 2003年2月建设部《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（建市 [2003]30号），提出各级建设行政主管部门要统一思想，提高认识，采取有效措施，切实加强对工程总承包和项目管理活动的指导，及时总结经验，促进我国工程总承包和工程项目管理的健康发展。政府拟通过推动勘察、设计、施工、监理、企业向总承包和项目管理发展，带动建筑业组织结构调整。（二）引导建筑业运用信息技术以信息化带动工业化，走新型工业化的道路，已成为我国在新世纪头二十年的重要战略机遇期发展经济的方针之一。随着建设工程项目的类型和特征的日趋复杂化，工程服务方式的多样化、市场化的进程，使得各类业主对项目管理的精益程度要求也越来越高，传统的管理手段很难实现精确、高效的项目管理，因此建筑业尤其需要将发展信息化技术作为提升行业竞争力的重点。从国外的经验看，政府的政策支持对企业信息化的发展有着决定性的作用。比如互联网的三大技术基础都是在美国国家科学基金的资助下完成的，然后才转由企业进行商业化经营。因此建设行政主管部门正在努力在当前的建筑业运用信息技术提升竞争力中发挥积极的规划、引导、支持作用，促时产业优化升级。（三）支持建筑业开拓海外市场在目前的转型期内，政府发挥引导、组织资源的作用仍必不可少，主要是从政策环境上为建筑业企业走向国际市场创造条件。扩大建筑业结构调整的空间。具体表现为大力构建有利于海外经营的服务保证体系，包括信用担保制度，汇兑、支付与结算政策，政治风险规避与保证机制等，同时积极参与各类国际规则的制定，在一定程度上通过必要的政治、外交手段为企业提供支持，如原外经贸部与建设部共同设立驻外使馆建筑官员的做法就是良好的开端。政府起主导作用并不意味着政府要控制、干预，恰恰要在对国内的企业管制上要进一步放开手脚，要让企业真正用市场的因素来驱动自己的全球范围内的投资和扩张，要放开海外经营权，使我国大量真正优秀的建筑企业能够走向面对国际市场。因此不但要进一步打破行业保护和国内市场的条块分割，同时也要减少对外审批程序和环节，打通国内外的管理环节，鼓励支持更多有条件的企业走出去，把以往人为设计的障碍一点一点地剪除，促进建设要素突破行业、部门、地区和国界进行自由流动，通过市场机制实现土木工程建设要素的统一优化配置。（四）推动建筑业企业的重组 1、指导中央施工企业改革中央施工企业是我国工程建设的骨干力量，曾为我国社会主义现代化建设做出过重要贡献。但是，由于种种原因改革相对滞后，生存和发展面临着诸多困难：相当一部分企业业务单一，生产能力过剩；企业组织结构过于庞杂，核心竞争力不强；资本金不足，财务状况恶化；企业办社会负担沉重，历史遗留问题突出等。造成这些困难的主要原因是：大多数中央施工企业是从计划经济体制下演变而来,具有较重的行政色彩,条块分割的格局仍然存在；受管理体制的制约，企业改革与发展难以得到所在地政府和当地政策的支持；企业内部多以行政关系为纽带、经营管理链条过长等。加快中央施工企业的改革与脱困，对提升我国建筑业的整体素质，实现走出去战略具有重要的意义。按照国务院领导的批示精神，建设部会同原国家经贸委、原中央企业工委、原国家计委、财政部、劳动部保障、原外经贸部等有关部门，做了大量调查研究和协调工作，在深入调查的基础上，提出深化中央施工企业改革的意见，包括指导思想、基本原则、配套政策等，报告给国务院。中央施工企业改革的指导思想是：贯彻落实中央关于国有企业改革的一系列方针政策，按照关于“有进有退”、“有所为有所不为”的国有经济战略性调整方针，把体制改革、结构调整、建立现代企业制度和企业脱困、发展结合起来，以“调整规模、优化结构、重组改造”为主线，打破现行条块分割的格局，压缩过剩生产能力，减少中央直接管理的施工企业，实行跨行业的战略性重组，培育若干家管理科学、具有国际竞争力的综合型建设企业（集团），以应对加入WTO带来的挑战，努力实现建筑企业“走出去”的目标。中央施工企业改革的基本原则是：一是坚持市场和政策引导，尊重企业意愿，政府推动的基本原则；二是处理好改革与发展的关系，避免因企业下放重组影响境内、外承包工程业务的发展；三是处理好有形资产与无形资产的关系，保护企业多年创立的品牌与信誉。 2、推动勘察设计企业改革为推进勘察设计单位的改革，国务院１０１号文件明确了“勘察设计单位改为企业，建立现代企业制度，培育国际通行的工程公司、项目咨询企业”的总体思路。国家鼓励设计单位根据市场需要和自身条件，改组为工程公司、工程咨询设计公司、专项及专业设计事务所等。国办101号文和71号文对设计单位改革的方向、目标、实施方案和配套政策都有明确规定，要求勘察设计单位与上级行政主管部门脱钩，调整管理体制，核销事业单位编制，进行企业法人登记，由事业单位改为科技型企业，逐步建立现代企业制度，成为符合社会主义市场经济要求的法人实体和市场主体。同时给了社会养老统筹、适当提高设计费和五年内减半征收所得税三项优惠政策。目前中央所属178家设计单位已全部顺利地完成了体制调整，完全改变了隶属关系，由事业单位企业化管理完全改为科技型企业，并建立现代企业制度，成为适应市场经济要求的法人实体和竞争主体。设计单位改为科技型企业以后，有了更多的自主权。目前已有20个省、自治区、直辖市出台了改革的政策，其他一些省市也正在会签和征求意见中。四、增强自律，突出行业协会的作用加入WTO后，将逐步淡化政府对行业的管理，行业管理的许多具体工作将由行业协会承担，并突出行业协会是行业利益的代表，加强行业协会、学会的自身建设，充分发挥这些组织在建设市场运行和管理中的作用，从而强化行业的自律。（一）行业协会的概念和性质各国的行业协会组织因社会制度和经济发展水平的差异，具有不同的特点，但其性质是基本相同的。美国将行业协会定义为“同类商品的销售者为维护共同利益而建立的联合机构，主要宗旨是为组织成员服务。”英国对行业协会的定义表述是：“行业协会是由独立的经营单位组成，保护和增进全体成员既定利益的非营利组织。”日本经济界认为，行业协会是指事业者以增进共同利益为主要目的而组成的事业者的结合或联合体。我国目前尚无行业协会方面的法律，其性质和职能带有不确定性，根据原行业协会的主管部门及社会团体登记注册管理部门的规定，行业协会可以表述为是由同业企业和相关经济组织依法自愿组成的自律性、非营利性的社会团体经济类社会法人。行业协会代表同业企业的利益，实行自主管理的运行机制。行业协会是市场经济体系中的重要组成部分，是同业企业与政府之间的桥梁和纽带，通过协助政府实施行业管理，实行行业自律，维护市场秩序，保护同业企业的合法权益，促进行业的健康发展。按照我国国民经济分类标准，建筑业行业协会是指从事房屋和土木工程建筑、建筑安装、建筑装饰施工活动，以及从事工程准备、提供施工设备服务等其他工程建筑活动的企业和其他相关经济组织自愿组成的自律性、非营利性社会团体。从上述对行业协会定义的表述来看，行业协会的性质归纳为以下五点： 1、行业协会是由同业企业自愿组成，实行民主管理的民间组织。它既不是政府的附属机构，也不是延伸政府行政管理职能的工具，更不是政府管理企业的中间环节。行业协会是由同业企业为了谋求共同利益，自愿履行会员义务，遵守共同制定的行为准则而设立的行业组织，必须实行民主管理的运行机制。通过民主协商制定协会章程和行规行约，选举决策机构和管理机构。 2、行业协会是为会员企业服务的非营利组织。行业协会的主要宗旨是为会员服务。不但要按照会员的共同利益创办各种事业，还要针对不同会员的特殊需求，提供各种专业性的服务。行业协会的经费主要来源于会费收入，以及其他服务于会员的事业性收入。国外经济发达国家一般都规定了与协会宗旨不相关的业务收入占行业协会收入总量的比例，并运用税收手段加以调节。行业协会不能设立与同业企业竞争的经营实体。我国的《社会团体登记管理条例》也明确规定包括行业协会在内的社会团体不得从事营利性的经营活动。 3、行业协会是会员企业共同利益的代表。在现代社会经济条件下，一个单体企业靠自身能力，往往难以达到自己的目标，必须寻求与其他企业的互助合作来保证自己的利益，而行业协会就是同业企业自愿参加的维护和增进企业共同利益的行业组织，它体现企业的共同意志，代表会员企业的整体利益。这是行业协会生存的基础，也是它与其他社会中介组织的本质区别。 4、行业协会是行业自律的载体。行业协会从维护行业整体利益和企业的长远利益出发，通过制定行规行约和价格协调等方式，可以有效地规范同业企业市场行为，缓解市场过度竞争，维护市场秩序，这是政府和其他社会组织难以做到的。 5、行业协会是企业与政府之间、企业与市场之间、行业与公众之间，以及同业企业之间的桥梁和纽带。政府制定涉及行业宏观调控的法规和政策，应当充分听取行业协会的意见，并依靠行业协会贯彻到企业；而企业的意见和愿望需要通过行业协会向政府反映。参加行业协会组织是企业进入市场并谋求发展的必要条件。行业需要通过协会组织在社会公众中树立良好的社会形象。同时同业企业也需要通过行业协会来协调企业之间的利益关系，以达到缓解过度竞争，增进互利合作的目的。（二）建筑业行业协会的作用 1、发达国家建筑业行业协会的职能西方经济发达国家的建筑业行业协会有着较长的发展历史，它们在法律规定或允许的框架内独立行使自己的职能，发挥应有的作用。从有关院校对国外建筑业管理的课题研究报告和中国建筑业协会对德国建筑业联合总会和美国全美住房建设者协会的考察来看，西方发达国家建筑业行业的职能和作用大致有以下几个方面：（1）对国家立法和制定政策提出建议，主张行业利益。行业协会与中央和地方政府、议会保持着良好的工作关系。与建筑业有关的法律在出台或修改前，有关部门一般都要征询行业协会的意见。行业协会还可以就国家中长期经济社会发展规划、税收金融及劳工保护、环境保护等方面的政策提出建议，反映和维护同业企业的利益。在经济发达国家，行业协会为国家行政和立法工作提出建议，已经是一个制度化的程序。（2）经政府授权或受政府委托，编制行业标准和规范。（3）作为同业企业方面的代表，与有关方面进行协商，如就劳动保护和工资标准问题与工会组织进行交涉。（4）形势分析和行业统计通过对市场形势、行业状况分析和经济景气预测，向政府和企业提供有关研究和预测报告，提出行业保护的要求，引导企业和从业人员进行经营调整和业务转型。（5）职业培训协会一般设有自己的培训机构，为会员企业的从业人员提供专业培训和普及教育。（6）信息交流和行业展示协会通过创办刊物，建立信息库，向会员企业提供各种信息服务。定期向新闻媒体和社会各界通报协会工作动态和行业发展情况。举办国际展览会，展示新型建筑产品和建筑技术成果。（7）国际交流通过召开国际研讨会和对外往来，加强与国外有关协会和国际行业协会组织的交流与合作，为会员企业走向国际市场创造条件。（8）咨询服务向企业和政府提供各种专业咨询服务，为企业经营决策和政府制定政策提供依据。 2、我国建筑业行业协会的职能我国建筑业行业协会发展的历史尚短，在目前政府对行业管理的行政职能和行业组织的社会管理职能交织在一起的情况下，行业协会的职能和作用受政府职能转变和自身建设状况的制约，带有很大的不确定性，很难独立履行其应有的职能，往往需要按照政府主管部门的授权、委托和意图开展工作，不同地域、不同类型的行业协会的职能及其所能发挥的作用也有很大的差异。从建设行政主管部门发挥行业协会作用的要求和行业协会开展工作的情况来看，我国的建筑业行业协会职能和作用当前主要体现在以下几个方面：（1）参与发展有关建筑业发展战略和方针政策的研究制定工作其中包括建筑业中长期发展规划，建筑业总体改革方案，建筑业产业政策和有关建筑业的法律、法规和规章的研究制定。（2）引导和推进建筑业企业的改革与发展，探索建立现代企业制度、提高企业经济效益的途径和方法，增强适应市场的应变能力和竞争能力。（3）贯彻“质量兴业”的战略方针，推动企业不断提高工程质量引导企业增强质量意识，建立健全质量保证体系。面向建筑业企业开展ISO9000质量体系认证工作。（4）倡导遵守职业道德，维护企业和职工的合法权益，反对不正当竞争，对于违反职业道德和市场规则的行为，有权向主管部门提出处置意见。（5）开展对外民间交往与合作，按照国家有关规定，与国外建筑业社团组织建立联系，组织高层次管理人员出国考察、讲学和培训等活动，了解和推介国外发展建筑业的先进经验，收集国际建筑市场信息。（6）兴办经济实体主要通过提供经济技术信息和咨询服务等形式，为企业提供有偿服务，收取合理费用，以补充协会经费不足。（7）协助政府主管部门做好建筑业企业资质等级的审定工作，参与组织资质年检工作。（8）组织建筑业企业管理人员和协会工作人员的培训，开展行业研讨活动。（9）组织行业工程质量、质量管理、先进企业、先进个人等方面的评奖和表彰工作，以及行业宣传展示活动。（10）发展行业信息交流通过出版刊物、编纂建筑业年鉴和史志，建立互联网站和信息库，收集和转播行业信息，交流行业改革和发展的经验。（11）建筑新技术的普及和推广工作（12）作为雇主（企业）方的代表参加建设系统协调劳动关系三方会议（三）我国建筑业行业协会的运作情况我国建筑业行业协会是伴随着建筑业与工程建设管理体制的改革，建筑市场的发育和规范，建设行政主管部门管理职能的转变而产生和发展起来的。二十世纪八十年代，随着城市经济体制改革的全面展开，政府部门下放了国有企业的管理权限，扩大企业经营自主权。政府与企业纵向行政隶属关系逐步弱化，企业间、行业间的横向关系逐步增强。同时由于非国有经济的迅速发展，计划经济时期形成的单一国营经济的格局被打破，形成了多种经济并存的企业所有制结构。这必然要求政府改革对企业的管理体制，实现三个转变，即由直接管理向间接管理转变；由微观管理向宏观管理转变；由部门管理向行业管理转变。行业管理作为一个新概念进入我们的经济生活，它是行业协会组织产生的前提条件。为了推进建筑业体制改革和加强建筑业行业管理，在各级建设行政主管部门的支持下，建筑业行业协会由建筑业企业自愿组织建立起来。建筑业行业协会大致可分为三类：（1）全国性行业协会。据建设部社团管理办公室有关资料，目前由建设部主管的全国性建筑业行业协会有3家：中国建筑业协会、中国安装协会、中国建筑装饰协会。由参与建筑活动或与建筑业相关的企事业单位组成的行业协会主要有5家：中国市政工程协会、中国建筑金属结构协会、中国勘察设计协会、中国建设监理协会、中国房地产协会。这些协会一般为中国建筑业协会理事单位。此外还有一些与建筑业相关的学术团体：中国建筑学会、中国土木工程学会、中国建设工程造价管理协会、中国工程建设标准化协会、中国建设教育协会、中国建设文化艺术协会、中国建设焊接协会、中国建设会计学会、中国建设劳动学会。（2）地方性建筑业行业协会。目前，除西藏自治区各省、自治区、直辖市均成立了建筑业行业协会。多数大中城市和一些建筑业发达的县（市）也成立了建筑业行业协会。按照国务院《社会团体登记管理条例》，社会团体不得成立地域性的分支机构，省级地方建筑业协会和部分大中城市建筑业协会为中国建筑业协会团体会员。（3）以原国务院工业部门所属施工企业为主体组成的各产业的建筑业行业协会有：中国石油工程建设协会、中国铁道工程建设协会、中国有色金属建设协会、中国建材建设协会、中国冶金建设协会、中国煤炭建设协会、中国化工施工协会、中国林业建设协会、中国航空工业建设协会、中国水运建设行业协会、中国水利企业协会施工企业分会、中国公路建设行业协会、中国疏浚行业协会。这些行业协会一般也是中国建筑业协会的团体会员。建筑业行业协会还根据开展工作的需要，就某些特定的专业领域设立分支机构。如中国建筑业协会设有工程建设质量管理分会、工程建设质量监督分会、混凝土分会、材料分会、深基础施工分会、工程项目管理专业委员会、统计专业委员会、建筑节能专业委员会、管理现代化专业委员会、建筑安全分会、建筑防水分会、建筑施工技术开发专业委员会、建筑企业经营管理专业委员会等14个分支机构。（四）我国建筑业行业协会不足之处改革开放以来，我国建设领域的行业协会、学会也有了很大发展，在沟通政府与企业、企业与企业之间的联系等方面发挥了积极作用。但由于多种原因，行业协会、学会在发展中还存在着一些不足，特别是由于经费不足，他们以很多精力用于经商办企业（国外的行业协会不准从事经营性活动，不准自办企业），行业自律机制基本上没有形成。我国建筑业行业协会组织的产生距今已有近20年的历史，在建设行政主管部门的领导下，各级行业协会在为政府和企业提供“双向服务”，协助政府推进行业管理和建筑业管理体制改革，调整行业结构，促进建筑业企业的改革与发展等方面做出了有益的尝试，行业协会组织自身也有了很大的发展。但与国外经济发达国家的行业协会相比，还有很大的差距，还存在着不少问题和困难。正视我国建筑业行业协会组织存在的问题，并采取有效的政策措施加以解决，才能促进行业协会的健康发展。 1、中外建筑业行业协会组织的若干比较我国的行业协会组织是在改革开放过程中，为适应建立社会主义经济体制的要求而建立起来的，在很多方面借鉴和学习了国外经济发达国家的经验和做法，因此在组织形式、基本职能等方面，二者之间有着很多相同或相似之处，但通过比较可以发现，二者在运行机制等方面存在很多本质性的差别。我国建筑业行业协会组织与国外经济发达国家行业协会组织的差异主要体现在以下三个方面：（1）法律地位不同。国外的行业协会的地位和职能通常是由立法机关或政府部门的有关法律文件规定的。有的国家甚至对某个行业的协会组织专门立法，规定其地位和职能。作为行业协会组织，只需依照法律规定登记注册，即可获得合法地位，依法行使其社会管理职能，开展相关的活动。行业协会与政府保持着密切的联系，但二者之间不存在行政隶属关系。我国至今没有一部针对行业协会的法律、法规。国务院《社会团体登记管理条例》只是规定了社会团体登记程序，而并非规范行业协会行为的法规。一些部门的规章、意见并不具有充分的法律效力。《中华人民共和国建筑法》及其与之配套法规也没有对建筑业行业协会的地位、职能和作用做出规定。根据《社会团体登记管理条例》的规定，国务院有关部门和县级以上地方各级人民政府有关部门、国务院或者县级以上地方各级人民政府授权的组织被确定为有关行业、学科或者业务范围内社会团体的业务主管单位，并将有无业务主管单位及其出具的批准文件作为社会团体筹备成立、登记注册的必要条件。在当时政府有关部门履行行业管理职能的情况下，这实际上形成了现存的政府行业主管部门对行业协会的隶属关系。有些行业协会是由政府行业主管部门参照直属事业单位的办法进行管理。甚至有少数行业协会与其主管部门“一个机构两块牌子”合署办公。在这种体制下，行业协会在很大程度上要依靠行业主管部门赋予的职能和委托的工作开展活动。但这些职能大部分是政府行业主管部门本身必须拥有且必须履行的职能。而且委托给协会的工作并不意味着责任的转移，行业协会必须在政府的调控监督之下完成这些工作。目前，各级建筑业行业协会除评奖评优、行业培训、内外交流、行业调查等方面有较大自主权外，难以独立行使职能，多是以“协助”、“配合”、“参与”的角色开展工作，而且还要注意不能越权、越位，担心政府将行业管理范畴的工作委托给其他中介机构，影响行业协会的形象。长此下去，会严重影响行业协会的发展。一旦政府主管部门的机构和职能发生变化，行业协会的很多工作也将难以为继，少数行政色彩浓厚的协会将面临生存的危机。（2）领导体制不同。国外的行业协会是由同业企业由下而上自愿发起成立的民间组织。会员大会是协会的最高权利机构，会员充分行使民主权利，选举协会的理事会及领导成员，审定协会的重大事项。理事会由来自会员企业的资深业内人士出任，精干高效。如德国建筑业联合总会，拥有4000多个会员企业，其理事会成员只有14人。作为协会的决策机构，理事会根据工作需要，决定其日常办事机构部门的设置，聘任秘书长。我国的行业协会组织多数是在政府行业主管部门的组织下成立起来的。协会的主要领导和秘书处的领导由政府行业主管部门推荐或确定，有些协会及其常设机构的领导还由政府机关的现职领导兼任。理事会少则几十人，多则数百人，但来自会员企业的业内人士不足半数。这样的机构及由其设置的常设机构，不可能具有民间组织应有的运行效率，其决策和工作也难以体现会员企业的共同利益。由于会员企业不能直接和充分行使自己的民主权利，他们不会从切身利益出发，关心协会发展方向和工作目标。民主管理流于形式，使协会的运行缺乏必要的自我约束机制，这势必影响到行业协会的健康发展。（3）组织结构不同。国外与建筑业的相关的协会组织种类众多。由于社会分工越来越细，产生了专业性很强的协会组织，几乎涉及到与建筑活动相关的各个专业领域，这些行业组织大致分为两类：一类是以学术研究为主导、以具有职业资格的专业人士为主体的各种学会、研究会；另一类是同业企业为主体的行业协会。就建筑业行业协会来说，主要有以下三个特点：一是行业协会是代表行业共同利益的整体组织，在全国设有总会，在州一级设有分会；二是在行业内部分类较细，专业性的协会组织多，全行业设有联合会；三是企业因经济实力和经营规模不同，分别参加不同的行业协会。如德国共有 8万多家建筑企业，其中职工超过100人，经营规模较大的企业只有4000多家。这些企业一般是德国建筑业总会的会员。另外的7万多家经营规模较小企业则是德国建筑企业中心协会的会员。我国行业协会的结构受政府行政建制的影响较大，沿袭了过去对企业实行部门管理的模式。按照我国现行规定，在同一区域内同一行业只能成立一个协会，即坚持“一业一会 ”。行业的协会不能设立地域性的分支机构。这就带来两个问题。一是不同规模的企业参加同一个行业协会，不利于增强行业协会的代表性，因为大小企业的价值取向和利益要求是不同的；二是同一行业层层设立地方性协会，加之各产业部门以原所属建筑业企业为主体成立的专业建筑业协会组织，形成了条块分割的状况。建筑活动是流动分散的，建筑业企业需要在不同的领域寻找市场。从长远来看，企业根据市场要求，跨地区、跨部门参加行业协会组织将会成为一种趋势。此外，以业内专业人士为会员的协会组织很少。虽然有些行业协会设有相关的分支机构，但其成员是同业企业而不是个人。 2、建筑业行业协会组织存在的问题。从上述中外建筑业协会组织的若干对比，反映出二者运行机制上的差异。这些差异主要是由于经济管理体制的不同产生的。但从我国行业协会组织的自身建设来看，也存在着很多不容忽视的问题。这些问题主要表现在以下三个方面：（1）机构不健全，从业人员素质难以适应行业协会工作的要求。行业协会作为行业自律组织，承担着行业管理社会职能，需要有一个精干效能的决策机构和稳定务实的常设机构，以及具有一定政策水平、专业知识、业务素质，熟悉行业、年富力强的从业人员。然而，受协会领导体制不顺，协会经济实力薄弱，社会保障不到位等因素影响，我国行业协会机构不健全，专业人才缺乏是比较普遍的。据中国工业经济联合会去年的调查，全国362个全国性行业协会，专职工作人员只有3427人，平均还不到10人。有些建筑业行业协会也存在着领导层中政府官员兼职的多、退休人员多，工作人员中专职人员少，专业人才匮乏的问题。这种状况不改变，行业协会很难承担起行业管理的社会职能，也不可能为政府和企业提供各种有价值的专业服务。（2）行业认同率较低，行业覆盖面不够。由于缺乏有效的服务，民主管理机制不健全等原因，很多行业协会会员企业数量占同业企业总量比例低，而且没有注意吸收在行业中起主导作用的骨干企业入会，难以体现协会组织在行业中的影响力和代表性。有些协会工作的只局限在原行政管理系统内的国有企业，没有面对行业内各种所有制企业。少数行业协会从自身利益出发，热衷于经济创收，工作中缺乏创新意识，将为会员的服务局限在开展一些内容陈旧、收效不大的活动，按部就班、循规蹈矩地举行一些会议，未能充分发挥行业协会应有的作用，失去了行业协会的本质特征。（3）行业协会作用发挥不充分。参照发达国家各类协会、学会组织的作用，我国建筑业行业协会在行业自律、行业运行规则制定、技术标准制定、各类信息的搜集和传递，为企业发展服务等方面，还有大量工作可以做。还能发挥更大的作用。（4）行业自律机制尚未形成。行业自律的主要内容是行业协会通过制定行规行约，规范会员企业的市场行为，并就企业之间价格争议等方面的关系进行协调，以维护行业内的市场秩序，树立良好的行业形象。目前，我国大部分建筑业行业协会没有制定行规、行约。有的协会虽然制定了行规行约，但由于缺乏同业企业广泛认同的基础，监督机制不完善等原因，没有发挥其应有的作用。（五）行业协会必将发挥更大作用行业协会应当是连接企业与企业、政府与企业之间的桥梁和纽带，成为行业自律组织。逐步开展信息、咨询和培训等服务，协调会员企业在市场中的行为和利益关系，参与有关法律、法规、规章、政策、合同示范文本和技术标准等的制订工作，制定行规行约和职业道德规范，协助政府进行行业管理。对建设领域现有的行业协会、学会要作适当调整。行业协会、学会的设立与分工，应当以行业发展和社会需要为标准，不宜按照政府职能和政府机构的设置而确定。行业协会、学会要加强自身建设，改善人员结构，提高人员素质，健全监督制约机制。管制不应只有许可手段，更多的应采用信誉约束机制，即行业自律。应把资质管理与行业自律结合起来，逐步以资金、技术和信誉的竞争取代资质的竞争。行业协会组织将发挥其保护行业利益，保证成员权利，沟通行业信息，交流经验成果，制定技术标准，规范合同文本，认定专业资格，维护职业道德，促进行业发展等作用，同时行业组织应该朝着管理科学化、经济实体化、组织国际化的方向发展，充分发挥群体优势，统一协调业务活动，强化自我约束机制，增强行业竞争实力。在政府职能转变过程中，要充分发挥行业协会的作用。但是政府的部分职能转移，并不是简单地让行业协会行使行政审批职能，该由企业、公民自行解决的事务，政府不管，行业协会也可不管。行业协会在市场经济的发展中，应当做到自立、自强、自律，而不能藉审批权力求生存。由于政府在以往经济生活中的重要性，因此在其淡出传统的行业管理的同时，必须重视通过一种有效的退出机制保证行业发展的稳定。除了正在逐步培育的完整的建筑企业体系外，也包括培育和加强行业协会等行业自律组织的建设，逐步把部分以往由政府设置的市场准入过渡为行业准入，并完善有关法律法规，明确法律责任，依法加强政府监管和行业自律。如专门的行业协会可以取消进行恶意竞争、扰乱市场秩序的企业的会员资格，并向社会公布。目前上海市成立的工程质量检测行业协会就是由行业人士担任协会主要领导，由会员缴纳的会费支持，并接受上海市政府新设立的行业协会发展署指导的行业自律组织。另外政府部门可把许多技术性、事务性的工作，如具体资格认证、技术检验等，采取政府部门制定政策或程序、标准等规矩，具体工作交由专门的事业单位、行业协会和其他中介组织实施，由其照章办事，独立运作，实行“掌舵”的和“划桨”分开。行业自律是行业管理社会职能的核心内容，也是行业协会的立身之本。行业协会作为市场经济体系的重要组成部分，其自律性行业管理在规范市场中可以起到一些政府行政管理所起不到的作用。要充分发挥行业协会组织在行业自律方面的作用。行业自律是指同业企业从整个行业的整体利益、根本利益和长远利益出发，通过民主协商，在自觉自愿的基础上，形成以法律法规和行规、行约作为共同行动准则的自我约束、自我管理的机制。行业自律是区别协会组织行业管理与政府机构行业管理的本质特征，也是行业协会组织确立自己在市场经济体制中的地位，行使行业管理社会职能和发挥应有作用的基础。行业自律机制在市场中的作用体现在四个方面：（1）协调和规范企业市场经营活动。行业协会通过制定和监督实施行规、行约，规范同业企业的市场行为，协调业内企业之间在市场占有率、价格争议等方面的关系，防止市场垄断和过度竞争，维护市场秩序；协调业内企业经营活动与社会公众之间在健康与安全、消费者权益、环境与资源保护等方面的关系，树立良好的公众形象。这种协调作用往往是政府市场管制所起不到的，而且不会损害以充分竞争为基本条件的市场运行机制。（2）检查并监督同业企业守法经营。行业协会不但要监督行规、行约的实施，还要配合政府机构实施与市场有关的法律、法规，对业内企业的经营情况进行监督检查。一旦发现违规、违法经营，损害同业企业的利益和行业形象的企业，行业协会就会予以干预和处罚。这种处罚不同于政府机构的行政处罚。它还是属于行业自律的范畴，是业内企业对损害行业整体利益的个别企业的惩罚措施，如取消会员资格等。（3）维护行业利益。行业协会对于市场其他主体利用其市场有优势地位，将不平等的条件强加给同业企业，致使企业利益受到损害时，组织同业企业采取统一行动，共同予以抵制。（4）从业人员的职业道德建设。协会组织对行业内的从业人员，特别是具有执业资格的从业人员，提出严格的职业道德标准，规范其执业行为，并通过开展专业教育和培训考核，提高从业人员的素质，这对行业自律起到保证和促进作用。（5）信息服务。行业协会通过提供市场信息可以帮助同业企业更好地识别市场风险和不确定因素，减少盲目行为，增进企业间的合作；通过建立信用信息系统，公正客观地反映同业企业和从业人员的经营业绩和从业表现。这种“声誉信息”可以有效地约束二者的市场行为和执业行为，进一步强化行业自律机制。在目前我国市场立法和市场监管尚不健全，市场规则有待完善，市场主体还不成熟的形势下，更好地发挥行业协会组织的作用，利用行业自律机制来约束市场主体的经营行为，对于整顿和规范市场秩序，具有重要的意义。但是，行业自律是同业企业共同意志的集中体现，必须按照民主协商、自我约束、互相监督的原则制定出大家自觉自愿遵守的行为准则，而不是经“多元化”的理事会按照少数服从多数的方法通过一纸决议就能推行的。在我国行业协会民主管理机制尚很薄弱，缺乏同业企业广泛认同的情况下，行业自律尚缺少充分的基础。对于同业企业众多，行业协会组织所能发挥作用的领域与会员企业经营领域相对分离的建筑业来说，实行行业自律就更加困难。因此，调动各方面的积极性，采取各种有效措施，加快建筑业行业协会组织的改革和调整，使之真正成为自立、自强、自律的民间组织，是建筑业行业组织健康发展的必由之路。返回 2这一分类目录与联合国中心产品分类目录（CPC）是一致的。但是，由于技术上的困难，人们引用较多的数据并不是按照这一分类目录统计的，而是按国际货币基金组织的分类办法统计的。国际货币基金组织的分类办法被称为行业分类目录，而非产品分类目录。在1997年以前，主要按《国际收支手册第四版》进行。从1997年开始，按照《国际收支手册第五版》进行，将服务分为13大类，其中包括世界贸易组织服务贸易定义中排除的政府服务。 3 本小节有关英国建筑业的信息是由国际学术刊物《建筑研究与信息》（Building Research and Information）主编R. Lorch先生提供的。 4 这篇文章的题目本身就很有意思，直接翻译过来就是“‘从前叫做建筑’的行业”（The industry 'formerly known as construction’），言外之意就是，传统意义上的“建筑业”已经不复存在。 5 本节部分内容摘自郑一军（1999）《中国建筑五十年》和建设部（2002）研究报告《1998— 2002年建筑业改革与发展的情况》 6 本节部分内容摘自西安建筑科技大学建筑经济研究所（1998）《21世纪中国建筑业管理模式及相关政策研究综合报告》 ----------------------- 项目控制后评价项目管理可行性研究专业技术咨询工程设计[pic][pic] 技术咨询管理咨询工程咨询信息交互关系图4-1-1 组织内部结构股份国有集体私有 0 0.5 产值利润率工程质量优良率 1 成员1 成员n 成员2 组织内部结构组织内部结构外部成员1 外部成员n 外部成员3 外部成员2 信息交互关系户图4-1-2 组织与外部组织的关系模式组织内部结构外部成员1 外部成员3 外部成员2 信息交互关系图4-2组织与外部组织的关系模式成员1 成员n 成员2 外部成员n 虚拟组织战略联盟学习型组织虚拟成员1 虚拟成员2 虚拟成员3 虚拟成员n 信息交流推动力圉4-3 SVL结构模型信息交互关系互动关系大型建筑业企业实施SVL的初步方案明确企业核心能力分离：管理层与劳务层分离，非核心业务与核心业务分离改制：建立现代企业制度重组：合并相同功能，突出主业，增强核心能力组建战略联盟协调企业文化差异培育信息体系选择联盟伙伴实施虚拟建设模式虚拟成员选择注意核心伙伴与外围伙伴建立运行的基础平台建立学习型组织组织结构扁平化企业信息化建设五项修炼 Step 1 Step 3 Step 4 Step 2 各步骤包含的内容注：1、表示逻辑关系； 2、第四步严格的说不是一定在第三步之后，它是前两步共同的产物；

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荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告目录前言、———————————————————————————————————————— 2 第一篇、宏观市场环境调研分析————————————————————————————— 3 第二篇、荣成市中心商业调研分析———————————————————————————— 20 第三篇、荣成市各业种、业态调查分析—————————————————————————— 53 第四篇、酒店市场调研分析——————————————————————————————— 85 第五篇、商业地产市场调研分析————————————————————————————— 94 第六篇、消费者市场调查———————————————————————————————— 103 第七篇、项目SWOT分析 ———————————————————————————————— 130 前言第一篇：宏观环境调研分析第一章：城市规划 1、地理位置：荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。2 004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。 [pic] [pic] 2、经济实力： 3. 2004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位； 3. 渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续 20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地； 3. 2004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，200 4年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。 3、城市基础建设： 3. 荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座； 3. 城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60% ，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线； 3. 对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全； 3. 为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。 4、对外开放优势： 4. 拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮； 4. 获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构； 4. 先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。 4. 全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长 79.6%；合同利用外资 99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区。第二章：宏观经济 1、荣成历年国内生产总值： |时间 |00 |01 |02 |03 |04 |05(预计) | |国内生产|175.5亿 |196.8亿 |220.66亿 |264.16亿 |311.75亿|361.6亿 | |总值 | | | | | | | |增长率 |12.8% |11.9% |13.95% |20.6% |19.2% |16% | 资料出处：各年统计数据汇集分析：荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年—2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。 2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：元）: |时间 |00 |01 |02 |03 |04 |05(预计) | |第一产业 |35.14亿 |35.5亿 |36.36亿 |36.86亿 |37.45亿 |12％ |35亿 |9．6％ | |第二产业 |91.3亿 |103.73亿 |121.28亿 |151.22亿 |184.84亿 |59．2％ |220.1亿 |60．8％ | |第三产业 |49.06亿 |57.57亿 |63.02亿 |76.08亿 |89.46亿 |28．6％ |106.5亿 |29．4％ | 资料出处：各年统计数据汇集分析：第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长 15.8%。全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到 10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。 3、荣成历年固定资产投资规模： |时间 |00 |01 |02 |03 |04 |05(计划) | | |25.8亿 |31.1亿 |51.8亿 |103.9亿 |150.8亿 |196亿 | |增长率 |26.2% |20.7% |66.3% |113.7% |45% |30% | 资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。如： 2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%。其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。 03－05年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（04－ 05年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。）从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一。资料一：工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资 49.22亿元） |序号|项目名称 |投资总额 |当年投资 |主办单位 |开工 |完成时 | | | |（万元） |（万元） | |时间 |间 | |1 |荣成北大科技园 |45000 |10000 |成山集团 |2005.3 |2007.12 | | |成山集团新上半钢子午胎、载重 |96000 |20000 |成山集团 |2005.1 |2006.12 | | |胎及钢帘线扩建 | | | | | | | | |50000 |50000 |成山集团 |2005.3 |2005.12 | |3 |海山机械工业园 |38000 |38000 |斥山水产集团 |2005.3 |2006.1 | | |华泰汽车扩建 |100000 |64000 |华泰汽车有限公司 |2003.4 |2005.12 | | | |19800 |13000 |华泰汽车有限公司 |2005.3 |2006.12 | |5 |高温汽冷堆核电一期工程 |200000 |5000 |清华大学 |争取2005年上半年 | | | | | |中国华能集团 |国家发改委批复 | | | | | |核工业建设集团 | | |6 |国电荣成电厂一期工程 |618000 |10000 |寻山水产集团 |争取2005年 | | | | | |靖海实业集团 |国家发改委批复 | |7 |华力电机工业园 |50000 |47000 |华力集团 |2004.9 |2005.9 | |8 |锻压机床工业园 |12000 |12000 |锻压机床有限公司 |2005.3 |2005.12 | |9 |小王子汽车工业园 |30000 |10000 |东风汽车 |2005.1 |2006.12 | | | | | |（荣成）有限公司 | | | |序号|项目名称 |投资总额 |当年投资 |主办单位 |开工 |完成时 | | | |（万元） |（万元） | |时间 |间 | | |发电厂、热电厂 |100000 |10300 |山东鲁能发展集团 |2005.1 |2005.12 | | | | | |威海鲁能海源电力 | | | | | | | |荣成高虹电力集团 | | | | | |30000 |25000 |荣能热电有限公司 |2003.10 |2005.12 | | | |15000 |10000 |华鹏玻璃 |2004.8 |2005.12 | | | | | |斥山热电厂 | | | | | |13600 |8000 |高虹电力集团 |2004.5 |2006.6 | | | | | |威海海都食品 | | | | | |12000 |5000 |高虹电力集团 |2005.3 |2006.8 | |11 |好当家造纸工业园 |21500 |10000 |好当家集团 |2004.5 |2005.4 | |12 |梅林食品工业园 |30000 |10000 |泓达罐头食品公司 |2004.7 |2005.12 | |13 |黄海船舶修造 |21400 |16100 |黄海造船有限公司 |2005.3 |2005.12 | |14 |双丰海产品加工 |18000 |6000 |双丰食品有限公司 |2005.5 |2007.3 | |15 |特种防伪纸生产线改造 |16600 |13600 |凯丽纸业股份有限公司 |2004.4 |2005.12 | |16 |15万吨干船坞及 |15000 |15000 |海达造船有限公司 |争取2005年 | | |配套设施改造 | | | |国家有关部门批复 | |17 |双橡集团搬迁　 |15000 |12200 |双橡集团 |2004.5|2005.6 | |序号|项目名称 |投资总额 |当年投资 |主办单位 |开工 |完成时间 | | | |（万元） |（万元） | |时间 | | |18 |威海六毛搬迁 |15000 |8000 |威海建威纺织 |2005.3|2005.12 | |19 |威海二毛搬迁 |10000 |5000 |威海华绮纺织 |2005.3|2006.6 | |20 |金滩食品工业园 |15000 |8000 |威海供销社 |2005.3|2005.12 | |21 |西霞口船舶修造 |13200 |13200 |西霞口集团 |2004.1|2005.12 | | | | | | |1 | | |22 |三丰生物工程 |12000 |8000 |荣成三丰生物 |2004.9|2006.7 | | | | | |技术有限公司 | | | |23 |惠合食品 |8000 |5000 |威海德和永贸易公司 |2005.3|2006.10 | |24 |泰祥食品工业园扩建 |10000 |8000 |泰祥食品有限公司 |2005.4|2005.12 | |25 |水供华东保税库 |6000 |6000 |水产供销集团 |2005.3|2005.11 | |26 |加乘包装 |5800 |5800 |加乘包装公司 |2005.1|2005.7 | |27 |朱口轿车活络模具 |5000 |5000 |朱口渔业公司 |2005.5|2005.12 | 4、荣成历年消费需求增长情况资料一：历年个体工商户累计增加情况（单位：户） | |00 |01 |02 |03 |04 | |户数 |无记录 |0.9万 |1.15万 |1.15万户 |2.4万 | 资料出处：各年统计数据汇集资料二：全年社会消费品零售总额 | |00 |01 |02 |03 |04 |05(计划) | | |47.1亿 |50.3亿元 |55.96亿元 |59.84亿元，|67.89亿元 |76.7亿 | |增长率 |9.0% |6.8% |11.3% |6.9% |13.4% |13% | 资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年个体工商户增长情况来看，00－03年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20％，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到04年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13％以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。 5、荣成历年旅游业接待中外游客数量 | |00 |01 |02 |03 |04 | | |170万人次|200万人次 |230万人次 |220万次 |275万人次 | |完成总收入 |10.3亿 |12.3亿 |14.6亿 |12亿 |15.6 亿 | |增长率 |30% |17.6% |15.0% |-17.8% |30% | 分析：从历年统计看出，荣成历年接待中外游客稳步增长，旅游业发展迅速，除了2003年受到“非典”影响，旅游收入出现负增长外，旅游业稳步发展。2004年荣成市旅游创收15.6 亿元，全年共有275万人次来游，增长30%，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游业，将成为魅力荣成今后的重点发展项目之一，如：04- 05年全市旅游重点项目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更为迅猛。资料一：04－05年荣成旅游方面固定资产投入开发项目： |序|项目名称 |建设内容 |投资总额|当年投资 |主办单位 |开工 |完成 | |号| | |（万元）|（万元） | |时间 |时间 | |1 |凤凰湖综合|占地1.5万亩，建设凤凰湖游览区、 |240000 |40000 |斥山水产集团 |2005.1 |2009.12 | | |开发 |商住区、工业区。 | | | | | | |2 |锥山旅游开|建设观光索道、国际会议中心、五星|30000 |8000 |德州宾海房地产 |2005.3 |2007.12 | | |发 |级宾馆、低密度休闲别墅区，2005年| | |开发有限公司 | | | | | |建设观光索道和低密度别墅区。 | | | | | | |3 |闻涛度假村|建设海上游乐园、农业生态观光园等|15000 |7500 |好当家集团 |2004.1 |2005.9 | | | |，年内建成钓鱼台及新上游艇项目。| | | | | | |4 |福文化基地|四座福文化大殿内部装修及海上雕塑|12000 |2000 |西霞口集团 |2004.1 |2005.5 | | | |、水中飞机建设。 | | | | | | |5 |国际游艇俱|王家岛游艇观光、休闲、餐饮及附属|8300 |3300 |加拿大威顿公司 |2005.4 |2006.10 | | |乐部 |设施。 | | | | | | |6 |槎山旅游开|建槎山寺1处，并对清凉顶景区进行 |5000 |3000 |靖海实业集团 |2005.3 |2007.12 | | |发 |配套开发。 | | |院夼实业集团 | | | |7 |法华院续建|完成景点配套、道路等附属设施的建|22000 |4000 |斥山水产集团 |2005.1 |2005.5 | | |工程 |设。 | | | | | | 分析：旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共1700张；未来荣成酒店业的发展，将随着旅游资源自主开发的趋势，同步迅猛发展。 6、荣成历年城乡居民储蓄余额(单位:元) | |00 |01 |02 |03 |04 | |储蓄余额 |70.4亿 |81.9亿 |89.9亿 |101.4亿 |110亿 | |较上年增 |3.7亿 |8.1亿 |7.8亿 |11.5亿 |8.5亿 | |加 | | | | | | |同比增长 |5.6% |11.0% |9.4% |12.8% |10% | 资料出处：各年统计数据汇集资料一： |威海平均每人年末储蓄存款余额单位：元 | |项目 |2003年 |2002年 | |合　计 |14533 |12691 | |市　区 |23405 |20572 | |文登市 |12159 |10815 | |荣成市 |14596 |12703 | |乳山市 |8479 |7315 | 资料出处：威海统计年鉴资料二： |2003年威海分市区总户数和人口数（户籍人口） | |　 |年末总户数（户） |总人口（人） |其中： |年平均人口数（人） | | | | |非农业人口（人） | | | | |合计 |男性 |女性 | | | |文登市|254345 |649857 |327237 |322620 |229239 |652854 | |荣成市|237175 |670309 |337363 |332946 |275576 |672490 | |乳山市|218077 |586665 |297659 |289006 |175766 |590406 | 分析：从表上可以看出，历年荣成的城乡居民储蓄余额稳步上升，排在文登、乳山前面，并且从人口数量上看荣成市也高于其它县市，因此判断荣成市区居民的实际收入、存款额要比平均值高出很多，显示出该市居民前景的潜在消费力。 7、荣成历年在岗职工平均工资：（单位：元） | |00 |01 |02 |03 |04 |05(计划) | |平均工资 |8007 |8584 |8928 |10188 |13984 |16316 | |人均储蓄 |10343 |12030 |13280 |15078 |16176 |\ | |工资增长率 |\ |7％ |4％ |14.1% |37％ |15% | 分析：从历年年鉴数据统计看出，02年以前荣成在岗职工的平均工资增长均幅度不大，而从03 年开始职工收入发生较大增长，最高04年涨幅高达37％，工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。根据荣成市政府05年发展计划，平均工资有望突破16000元，相比上年的增长幅度又会有15％的较大增幅，根据2004年全市各项经济指标的100％－105％的良好完成表现来看，对于这一目标荣成市政府信心同样十足；预计05年之后开始的“十一五” 计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时期。 8、荣成历年城镇居民人均居住面积（单位：平方米） | |00 |01 |02 |03 |04 | |城镇居民 |14.5 |15 |19.8 |24.8 |\ | |农村居民 |27 |27.6 |28 |28.5 |\ | 分析：从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅， 03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.5 8平方米的指标相比，超前幅度达59％，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高，分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。 9、荣成历年全年社会消费品零售总额： | |00 |01 |02 |03 |04 |05(计划) | |总额 |47.1亿元 |50.3亿元 |55.96亿元 |59.84亿元， |67.89亿元 |76.7亿元 | |增长率 |9.0% |6.8% |11.3% |14.2% |13.4% |13% | 资料一：历年荣成城镇居民百户耐用消费品拥有量： | |00 |01 |02 |03 |04 | |彩电 |131 |134台 |136台 |112台 |\ | |摩托车 |76 辆 |77辆 |78辆 |70辆 |\ | |电冰箱 |69 台 |69台 |73台 |74台 |\ | |饮水机 |\ |\ |\ |72 台 |\ | |洗衣机 |52 台 |56台 |58 台 |85台 |\ | |计算机 |\ |\ |1 台 |28 台 |\ | |汽车 |\ |\ |1 辆 |4 辆 |\ | |手机(含小灵通) |\ |\ |98 部 |124 部 |\ | 分析： 2004年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有13％的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，但于《历年在岗职工平均工资》表对比后发现：03、04 年的消费总量与工资增长并不成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。从全年荣成消费市场呈现几大亮点：　一是、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。二是、交通工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量有较大发展，如：03年小汽车类拥有量比上年增长300%，03年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的水平，百户拥有量为124部。 10、荣成历年城市人口统计量： | |00 |01 |02 |03 |04 | |出生率 |7.13‰ |5.75 ‰ |6.13‰ |4.03‰ |缺省 | |死亡率 |8.34‰ |7.74‰ |8.26‰ |8.15 ‰ |缺省 | |自然增长率 |-1.21‰ |-1.99‰ |-2.13‰ |-4.12‰ |缺省 | |年末总人口 |680733 |678837 |680733 |670309 |缺省 | |比上年减少 |676人 |1896人 |4166人 |4362人 |缺省 | 资料一：历年在校学生统计. | |00 |01 |02 |03 | |在校学生 |9.42万 |10.6万 |10.3万 |9.8万人 | |中专学校 |1669人 |3828人 |3826人 |3828人 | |职业中学 |1942人 |3305人 |4979人 |5973人 | |中学生 |4.86万人 |5.88万人 |5.53万人 |5.14万人 | |小学生 |4.2万人 |4.01万人 |3.83万人 |3.73万人 | 分析：截止03年，对应人口统计表与在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。因为各中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、IT、数码业的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。小结: 从过去一年的经济和社会发展计划执行情况看，荣成国民经济和社会已进入了加快发展的重要时期，开始步入景气增长阶段，这将为荣成今后的超常规发展奠定坚实的基础。 5. 从产业结构的调整与发展来看,荣成市第三产业发展机会较大，随着城市旅游固定资产投入的加大（04、05年合计约30多亿），有望通过旅游更快拉动第三产业的发展；另外近几年商业与人均收入情况出现不协调的缓慢增长，商业消费潜能较大。 5. 从居民消费结构来看，满足基本生存的消费已经变弱，休闲、享受、娱乐型消费成为主流。人民生活水平的提高有利于零售业的发展。 5. 04/05年政府在固定资产投资上的力度，以及工业、农业、渔业、旅游业各项重点建设合作工程的启动，未来荣成对外开放与贸易、旅游业的发展将带来更多的流动人口与国内外资金，这将使酒店与商务办公的需求得到进一步的提高，酒店与写字楼地产可开发性强。二、2005年经济和社会发展预期目标 2005年是全面完成“十五”计划的最后一年，也是为“十一五”发展实现良好开局奠定基础的一年，荣成市政府提出2005年的经济和社会发展计划，主要的预期调控目标初步安排为：市内生产总值增长16%，达到361.6亿元。其中第一产业完成35亿元；第二产业增加值增长19%，达到220.1亿元；第三产业增加值增长18%，达到106.5亿元。分析：总体上看，2005年国民经济各项计划指标安排的增长幅度基本上与上年相同，继续保持较高增幅。第三章、宏观政策一、土地政策 1、2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》：规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。 2、2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。二、金融政策 2004年10月28日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。主要是为了： 2. 加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。 2. 控制房地产信贷规模。 2. 提高个人购置商品房按揭贷款门槛。利率的上调对房地产投资者影响比较大,打击了的投机型客户。相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的抑制。有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐渐增多。 4、05年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年(年含两年)以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于50%等。三、产业政策 1、《城市商业网点规划条例》出台，商业地产更为合理化发展：鉴于全国商业地产的一些不合理的开发，为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引入听证制度。根据《条例》，建设3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。 2、2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。这些调控措施的效应将在2005年逐步显现。 3、近两年出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响：（1）贷款利率的上调一方面加强了房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛控制房地产信贷规模；另一方面提高个人买房按揭贷款门槛。（2）随着土地政策进一步落实加强，土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。（3）荣成房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，作出这样的判断主要是基于两个方面的因素：其一，经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善，05年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能同时，也推动着城市商业的良性发展。其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。第二篇：荣成商业调研荣成市中心主要商业街调查 1. 沿河北街 1．1沿河北街租金、商业分布图 1．2、该路段的共有各类店铺115间，业态比重分布如下： | |业态 |数量（家） |比率 |代表商家 | |1 |品牌专卖服饰 |20 |17％ |诺曼奇、伯仙多格、基特、依米奴、灰鼠、杰弗雷、德| | | | | |尔惠、菲尔、森域专卖等 | |2 |一般服饰 |32 |28％ |略 | |3 |鞋业 |16 |13％ |百顺鞋业、百盛鞋业、顺达鞋业、韩国圣喜美鞋业 | |4 |裤业 |9 |8％ |35裤业、50元裤业、389裤业 | |5 |美容美发 |6 | | | |6 |化妆品 |7 |6％ |雅芳专卖 | |7 |服装大超市 |5 | |雅威特、新派一族、漂亮广场、大红门、凯旋门服装超| | | | | |市 | |8 |箱包 |3 | |黑骏马箱包、鑫源包行 | |9 |饰品 |3 | |爱哟哟饰品连锁、比比看连锁 | |10 |水产 |1 | | | |11 |餐饮 |2 | | | |12 |童装 |1 | |金贝贝儿童服饰专卖 | |13 |小家电 |3 | | | |14 |玉器 |1 | | | |15 |音响 |1 | | | |16 |金店 |3 | |友谊金店、世纪金店、成金行 | |17 |相馆 |1 | | | |18 |2元百货超市 |1 | | | 1．3、该商业街特性分析： A、传统商业老街，服装百货业仍然是主流。由于荣成最老集中性服装市场——易发商贸城的长期影响，沿河北路一直都是市民百货消费的聚集地。尽管随着人们消费水平的提高，目前易发商贸城逐渐沦落为面向周边农村人口消费、低收入家庭的低档百货市场，对沿河北街的商业促动作用越来越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已经具有广泛的文化根基和商业底蕴，未来仍然主导着城市的传统商业格局。 B、在城市百货商业中，商业老街享有得天独厚的地源优势。由于沿河步行街本身临街铺位较少，加上由于缺乏管理，作为个体成衣摊点的新世纪商城经营不善、缺乏商业人气，因此众多商家宁愿坚守商业老街的第一阵线。目前这里的商铺出租率高达98％，其中绝大多数以零散个体户为主，也出现了部分品牌专卖店、服装大超市的人气拉动。 C、品牌服饰发展缓慢，市场空间极大。目前在沿河北街的品牌服饰、专卖店仅有20家，比重仅为20％，且约60％的均为40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街内，除利群百货收拢有部分品牌外，临街专卖店的数量及品牌也是极为稀少。而根据中国城市步行街的发展趋势：品牌店、专卖店将成为个体百货的经营主流，因此判断：相比荣成市民的消费水平，服装品牌店、专卖店具有较大的发展前景。（注：品牌店、专卖店，并不意味着高消费人群，品牌本身也具有针对性。） 1.4、沿河北街各大商场情况分析 1．4．1、易发商贸城 1．4．1．1、该商场商业分析 A、易发商场目前100％满场经营，商场内有小部分商家有转租现象，整个商城占地约20 00－2500平米，总建筑面积约4000平米，部分建筑为三层、四层，多数为平层或临时铁皮屋建筑；整体商场环境混乱，主要经营低档服装，价格便宜。消费群体以周边乡镇的农民和打工妹为主，经营情况不理想。 B 、商家反映每年只有在将近春节的最后两个月的服装旺季时经营情况较好，基本能赚回全年的房租及经营费用，此外剩余的10个月时间内的生意就算全年利润，商家平均经营情况：周一－周五，营业额在80－100元，周六在200元左右，不开张的情况也时有发生。 C、商场铺面租金根据位置好坏，从高至低分别不同，如服装城内铺面一般面积在7－9平米，租金最贵的是9300元/年，铺面位于入口处；最低的是4000元/年，铺面位置较差，购物人流少，整个服装城的平均租金在5500－6000元/年，单位租金1.69- 1.85元/㎡◎天。 D、商场内街铺面由于整体位置相对较好，租金要求较高，铺面面积平均13平米，租金1 2000－15000元/年，单位租金2.56- 3.2元/㎡◎天，开放式街铺的经营情况比服装城要好。 E、商场无国税、地税，只缴纳工商税，每月85元。 1．4．2、双桥市场 j 1．4．2．1、市场商业情况分析 A、双桥市场是2003年开发的项目，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积 160 －200 ㎡，首层面积50－60平米，二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡租金3万元/年，单位租金0.5元/㎡·天。 B、目前仅有靠近青山路前端的5间商铺实现经营，其它铺位均空置，空置率高达86％。 C、从31间空置商铺内部仍为毛胚结构，可以看出该项目自建成后一直均未做过招商经营的管理工作，所有商铺放任自流，加上地段较特殊，交通不便以及崖头河污染严重，因此尽管商业街整体形象较好，但仍然不被商家看好；对比沿河北街近98％的满租率，可见该商业街的价值得不到商家的认可。 2. 沿河南街 2．1、沿河南街租金、商业分布图： 2．2、该路段的业态分布如下：共有各类店铺56间，其中 | |项目 |数量 |比率 |代表商家 | |1 |餐饮 |19 |34% |天津温馨火锅城、归心园酒楼、聚福仙酒楼、巴蜀酸菜鱼、韩罗山 | | | | | |韩国料理 | |2 |娱乐 |4 | | | |3 |婚纱 |6 |10% |皇家数码婚礼、红双喜婚纱摄影、婉君婚纱、雪中红婚礼 | |4 |服装 |5 | |古谷惠服饰、播服饰、渔服饰、贝贝佳、蜜雪儿 | |5 |美容美发 |6 |10% | | |6 |IT |2 | |金色浪潮IT | |7 |地板 |1 | | | |8 |洗衣店 |1 | | | |9 |海产品 |1 | | | |10 |药店 |2 | |鸿泰药店 | |11 |超市 |1 | |好旺糖烟酒超市（近200平米） | |12 |通讯 |1 | | | |13 |名酒专卖 |1 | | | |14 |照相 |2 | | | |15 |复印 |1 | | | |16 |花店 |2 | | | |17 |窗帘 |1 | | | |18 |医疗器械 |1 | | | 2．3、该商业街特性分析——餐饮业集中部分： A、该路段商铺由荣达房地产公司于2003年开发，目前一二层联体整栋销售，面积从128 －180㎡，未卖出物业由代理公司代销，售价为3200元/㎡，租金100元/㎡·年，换算结果为0.3元/㎡·天；已卖出物业转售价格3000元/㎡，租金2.5万元/年，约0.4元/㎡ ·天。 B、目前有9间铺面空置，直观空置率在30％左右，因此判断该项目最高销售率不超过为70％。 C、该地段是荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。多数为中餐馆，火锅店、韩国料理各1家，总体经营情况一般，目前尚无大型的品牌餐饮涉足，。 3、沿河步行街 3．1、沿河步行街租金、商业分布情况： 3．2、该路段的业态分布如下：除集中式商场外，其它临街门店共20间，其中 | |行业 |数量 |面积（㎡） |代表商家 | |1 |大型商场 |2 | |利群、新世纪商城 | |2 |中型商场 |2 | |纺织品商城、吉兴商场 | |3 |小型商场 |2 | |信得利、太平洋服饰广场、客佳客服饰广场 | |4 |化妆品商行 |4 | |E净雅化妆品、梦捷 | |5 |眼镜商行 |3 | |精益眼镜、荣兴眼镜、水晶眼镜 | |6 |箱包 |1 | | | |7 |美容美发 |2 | | | |8 |品牌服饰 |4 | |爱都、好事中、范思哲品牌专卖、新郎◎希努尔 | |9 |裤行 |1 | | | |10 |男女皮鞋 |1 | | | |11 |金店 |2 | |鑫业珠宝、 | |12 |餐饮 |1 | |八戒快餐 | |13 |文具 |1 | |海通文具 | 3．3、该商业街特性分析 1、超大型商场经营惨淡，阻碍步行街发展。作为沿河步行街最主要的商业代表，新世纪商场巨大的商业体量约占50％，但由于该商场长期经营管理不善，当前不仅沦落为中低档成衣、鞋业的集中市场，更出现了大面积的场地空置，商业形象极差，严重影响了步行街商业的整体发展。 2、新购物中心出现，取代老霸主地位。严格而言，利群购物中心的地段位置并不在步行街内，但随着该商场的出现，为了依托该商场的人气带动整条商业街的消费，沿河步行街目前已经可以自由通车，失去原本步行街的意义，而整条商业街的重心位置发展改变，围绕利群百货形成新的中心，取代了新世纪商城的步行街领袖市场的地位。 3、集中式商场数量多，临街商店数量少，商业结构不平衡。整条沿河步行街，共有大中小集中性商场6家，占步行街总商业面积的70－80％，而临街店面数量仅为20间，与沿河北街相比数量不足1/5；临街商业发展不成规模，是沿河步行街的规划硬伤，未来很长一段时间内仍将成为制约其发展的缺陷之一。 4、市中心商业辐射力有限，步行街商业面积供大于求。由于目前荣成市中心商业是以沿河北街与青山路交叉路口为中心向外辐射，因此沿河步行街发展到利群购物中心已经处于商业末梢的位置，目前商场一街之隔的金日商厦已经出现大面积的空置率，而福地小区及西北方向的某旧商场，空置率分别为50％和90％，进驻商业也完全脱离步行街商业业态，多数为餐饮、发廊、杂货店、药店等社区服务性商业。 3．4、沿河步行街各大商场分析 3．4．1、新世纪商城 3．4．1、商城情况分析 1、该商城由A、B、C三座同种风格的分体建筑嫁接组成，是沿河步行街内最大的商业建筑群体，建筑风格陈旧，外里面为瓷砖铁面，年久失色，内部装修简单，整体呈现出上世纪90年代的传统老市场形象，该商场的整体经营不善，严重影响和制约了商业步行街的整体形象和发展。 2、A座共5层，每层建筑面积约为648平米，共3240平米；负一层关闭，一层为个体成衣行，共45家摊位，标准摊位面积10㎡，年租金16000元,免国税，出租率100％；二层为波士登品牌为主的羽绒服大卖场，三层为羊毛衫大超市，四层空置；目前A座经营情况一般，已经沦落为低档成衣市场，也是时尚女装较为集中的商场。 3、B座共四层，每层建筑面积约600平米，共2400平米，负一层为金猴皮鞋专卖场，一层为成衣行，是A座一层商业的业态延续，标准摊位面积10㎡，年租金12000元，出现10％的空置率；二层定位时尚服饰，整体经营不善，空置率高达80％，10平米铺位年租金仅 3600元；三层空置。 4、C座共三层，一层成衣行，10平米摊位年租金6600元，空置率高达70％；二、三层为家具城，面积分别在1500平米，经营中档家居、办公家具，租金15元/㎡◎月。 5、D座三层，每层约300平米，全空置。 3．5、吉兴商场 3．5．1、商场业态分布图 3．5．2、吉兴商场商业分析 A、吉兴商场每层面积近900平米，四层商场总面积约3600平米。 B、商场铺货率高，业态结构完整。在沿河步行街内，除了利群商业外，吉兴商场是为数不多经营状况较好的集中式商场。该商场环境配套较好，每层均设置有自动扶梯，商品种类多样化，也比较注重购物环境、氛围的营造，是步行街为数不多较具特色的中型百货商场。 C、百货大楼结构，品牌统领业态。该商场各层业态划分完全模范大型百货商场的格局，采用“多业态集中经营，同时又合理分区”的方式，并且每种业态均采取了品牌搭配杂牌的配货方式，通过一定数量品牌的拉动，保持商场的整体档次及竞争力，如：男装：雅戈尔、皮尔卡丹等；女装鞋业：达夫尼、百丽等。 D、吉兴商场目前共有石岛、荣成两家分店，但石岛分店规模较小，经营状况也一般，商场装修、规划、特色均较一般；该商场较为注重企业文化及品牌的塑造，目前在市影剧院、公交车体上均做了有部分宣传广告。 3．4、纺织品商城 3．4．1、商场业态分布图 3．4．2、商城商业分析 A、该商场共三层，每层约600平米，共2400平米，经营情况一般， B、单业态垄断，消费市场稳定。该商场是目前荣成较大型的家专营布匹、纺织品、窗帘布、被单、中型商场，同时也经营少量低档的床上用品、布艺，目前荣成仅有纺织品商城、青山西路的纺织品公司商店经营布匹业态，形成具有相对垄断的格局，因此就布匹行业及窗帘布的销售而言，应该经营状况都不错， C、多业态模式组合不当，经营状况不佳。除去布匹业的经营，该商场同样设置了成衣行、羽绒服、首饰行、金行等其它业态，但服饰业态的经营情况并不理想；分析原因主要是因为缺少知名品牌的带动及自身较具竞争力的特色，绝大多数服饰款式和档次较一般，同时商场的老式装修缺乏现代时尚购物的氛围，整个商场给人的整体感觉太一般。 3．5、利群购物中心 3．5．1、商场业态分布图 3．5．2、商场商业分析 A、利群购物中心共四层，每层面积约5000平米，总建筑面积20000平米，是目前荣成最大、最豪华、配套最齐全的集中式百货购物中心，成为当前沿河步行街的核心商业，成为沿河步行街的代名词，拉动着周边整片商业的发展；受城市人口规模及消费力限制，目前商城经营情况一般，顶多维持收支平衡状态，商场盈利以12－18％的扣点方式为主。 B、作为荣成最大的购物中心，利群采用多业态复合经营的百货商城经营模式，业态种类多、商品多样化；各种业态均收录了众多的知名品牌作为主打经营，无论商品种类、档次还是室内装修、货架摆放等均遵循其它城市高档百货商场的设计理念，但在荣成相对落后的商业经营环境中，与其它中小型商场便以形成强烈对比，构成荣成唯一一家相对中高档商品密集的购物商场。 C、底层经营美食城、超市。美食城占地1000平米，简单装修，主要经营快餐类食品、小吃，经营情况较好；超市占地近4000平米，是目前市中心最大规模的超市，辐射力强，经营状况较好。 D、一层经营业态密集，均以行业利润高、人气旺的业态为主，其中大小家电约占30％的面积，手表/首饰/工艺品等占40％，化妆品占10％，体育用品10％，而IT业仅占不到1％，约40－50平米，仅有2－3个品牌，3－4个靠墙柜台；数码产品专柜也不大，仅60多平米。 E、二层主要定位于鞋业、箱包、男装，三层定位于女装、童装、床上用品。二三层商品与其它商场品牌重复率少，品牌数量众多，如：雅戈尔、登喜路、都彭、船王、梦特娇、金利来、千百度、花花公子、真维斯、达夫尼、唐狮……与其它商场构成档次上的显著区别，锁定城市中高收入人群的消费。 3．6、金日商厦 3．6．1、商场业态分布图 3．6．2、该商场商业情况分析 A、该商场分两半，一半为金日商厦，是民间某私人老板整栋买下的物业，每层近500平米，共五层，目前一层有一半面积外租，客佳客商场是其独资自营的商场，商厦三层目前正在装修，计划上市出租。 B、另一半建筑目前属于桃园房地产公司资产物业，调查中无法获取更多信息，只知道该地块位置原为荣成市人民商场，是拆除后重建的；目前一楼仅有新郎◎希努尔品牌形象店进驻一楼，面积约540平米，另外将近一半的临街商铺空置，也无招租告示。 C、富利码鞋城位于客佳客二楼，面积近150平米，是市中心步行街内较大的单店鞋城，经营情况一般。 D、二层300平米羽绒服，因为经营状况较差，预计今年8－9月份撤场，统计目前整个步行街大型商场的羽绒服、羊毛衫的经营面积超过2450平米（新世纪商城1300平米，易发商贸城300平米，利群350平米，吉兴商场200平米等），并且现在尚处淡季，等到旺季时还会大幅上升，分析认为，荣成百货行业中的羽绒服，竞争情况极为激烈。 E、今日商厦四五层共1000平米，定位商务办公，目前均大面积空置。 3．7、福地小区等空置商场 3．7．1、商业业态分布图 3．7．2、该路段商业调查分析 A、福地小区，是荣成桃园房地产公司2003年开发的物业，目前小区已全部入住，沿街4 6间底商铺面销售完成近80％。目前底商空置率严重，高达60％；所有商铺上下两层结构，面积130－230㎡，价格4000－5000元/㎡，目前单位面积租金0.3-0.5元/㎡天。 B、某商场1，是荣成早年开发的集中式商场，该商场目前处在全空置状态，每层约3000 平米，共三层，总建筑面积约9000平米，目前仅有一层临街铺有少量店铺，其它全部锁死空置，空置率高达95％，标准铺位面积50平米，租金1万元/年，0.5元/㎡天。 C、以上两处商业集中面积，尽管与利群购物中心近在咫尺，但仍然无法经营成功，其中福地小区底商主要是因为整体缺乏定位以及有效的招商营运工作，虽然目前经营不善，但多数业主当初购买时都比较看好周边一带的商业前景；而某商场1因为历史的不明原因一直均处在荒废的状态，目前更因为整体商场的规划、配套、档次以及建筑的形式限制，未来发展重振的机会更加艰难；分析认为，假设定位在家具或电脑市场等行业，因为对商场的硬件环境要求不高，成功盘活的机会较大。 4、南山路 4．1、南山北路(青山路－成山大道) 4．1．1、沿街商业租金、业态分布图 4．1．2、南山北路路沿街商业业态统计，各种业态共64家，其中 | |业态 |数量 |面积 |比率 |代表商家 | | |品牌服饰 |1 |180－200平米 | |新郎◎希努尔形象店 | | |中大型通讯店|7 |60－80平米 |10％ |移动通信、长城通讯荣成威通（中国联通）营业厅、 | | | | | | |世纪通讯（中国移动）大店、移动通讯营业厅、中国 | | | | | | |移动快捷通信专营店、中国移动南山路快捷营业厅 | | |小型通讯店 |23 |20－30平米 |35％ | | | |海产品 |6 |15－30 | |海参之王、永兴水产、老字号海产、海参店、华兴水 | | | | | | |产批发 | | |家用电器 |1 |180－200 | |TCL王牌专卖店 | | |书店 |1 | | |新华书店大楼 | | |摩托单车行 |4 |100－864 | |三友实业、兴海自行车商行、国贸单车行、本田摩托 | | | | | | |、宗申摩托 | | |信用社 |1 | | | | | |药店 |2 |60－100 | |丰仁堂药店、百草堂医药连锁 | | |餐饮 |2 | | |植物秀面、听雨轩酒家 | | |美容 |2 | | |敏娜美美容、丽姿美容美体 | | |其它杂货店 |9 | | | | | |IT |1 |160 | |诚达电脑 | 4．2、南山南路（观海路——成山大道） 4．2．1、南山南路租金、及沿街商业分布图 4．2.2、南山路沿街商业业态统计，各种业态共10家，分别为：信息公司、食品添加剂经营部、植物医院农药部、巨光名片、制冷配件、家电维修、宏祥劳保、起重机钢丝绳、婉君美发、建伟五金电器等平均面积20－30平米，租金6000元 /年，换算单位面积租金：0.5元/平米◎月，房屋门面破旧不堪，经营情况较差。 4．3、该路段商业情况分析 A、南山北路作为市中心的主要商业街之一，目前已经形成了通讯产品、摩托单车、海产品的主要积聚地；其中约30家大小通讯店的聚集，形成了相对相对集中的专业市场氛围。 B、目前该路段有三个房地产项目在售，分别是成山嘉苑、莲花商城、金雀小区，临街商业面积供应量总计22100㎡（成山嘉苑悦6300平米，莲花商城15000平米，金雀小区800平米）。 C、南山北路中段，随着通讯市场的蓬勃发展，部分在南山北路前段租不到店面的通讯商家均纷纷向这里延伸，目前已有近10家通讯店在此成行发展，但经营状况不太稳定，目前有近3－4家通讯店有意转手。 D、摩托车行、单车行也集中在南山北路，其中最大的三友实业公司，租下易发商贸城的沿街商铺共864平米，经营多个国内摩托车、电单车品牌，经济实力较强。 4．4、南山路大型商业市场分析 4．4．1、王华商场王华商场业态分布图 4．4．1.1、王华商场商业分析 A、该商场上下两层，总建筑面积约1600－1800㎡，预计8月份重新装修扩建800㎡，目前正在进行所有商品的打折倾销。 B、该商场为老式建筑结构，在硬件环境上，无论规划、配套、装修均与当前的流行百货店标准相差较大，预计整改后会有较大改善。 C、目前商场所经营商品，以中低档、低档及国内的小品牌服饰商品为主，客户群面向以低收入家庭为主；在市中心商业中处于较为尴尬的地位：与易发商贸城的低档商品相比缺乏价格竞争力，与其它百货商城相比又欠缺档次竞争。 4．4．2、向伟电器城向伟电器城业态分布图 4.4.2.1、向伟电器城商业分析 A、该商场每层建筑面积1400㎡，三层共5600㎡，主要以经营小家电、厨具和黑白大型家电为主；商品种类繁多、品牌齐全，是荣成规模最大、经营时间较久、知名度、辐射力较大的专业电器商场。 B、靠近长途汽车站是该商场的一大地利优势，对商场辐射周边县镇起到关键作用。 1. 市中心其它商业街调查 2. 文化路 1．1、文化路沿街租金、业态分布图 1．2、文化商业业态统计，共80间，其中 | |项目 |数量 |比率 |代表商家、单位 | | |服装 |2 | | | | |婚庆 |1 | | | | |办公用品 |5 | | | | |蛋糕店 |1 | | | | |饰品、礼品 |2 | | | | |餐饮 |7 | |金穗饺子馆连锁、 | | |市政、银行、学校、企业 |28 |35％ |影剧院、农行、市总工会、一中、第二技校、荣成电大、财| | | | | |专等 | | |诊所 |3 | | | | |眼镜店 |2 | | | | |宾馆、酒店 |2 | | | | |超市 |1 | |映日莲花超市 | | |书店、音像店 |6 | | | | |烟花鞭炮 |1 | | | | |热水器、电器 |2 | | | | |花店 |1 | | | | |广告设计 |1 | | | | |厨具 |1 | | | | |茶行 |1 | | | | |佛教用品 |1 | | | | |美容、美发 |2 | | | | |摄影 |2 | | | | |福利彩票站 |1 | | | | |吉他专卖 |1 | | | | |房地产中介 |1 | | | | |建材 |1 | | | | |士多店 |1 | | | | |衡器销售 |1 | | | | |电脑IT |1 | | | | |娱乐 |1 | | | 1．2、文化路商业价值分析 A、作为贯穿城市的主干道，文化路承载着将城市东部人口集中向市中心输送的纽带作用，因为必经本项目，未来使得项目步行街商业对市中心商业进行截流成为可能。 B、文化路上分布的5大专业院校，有4所位于东段，从就近消费的商业规律判断，未来各院校的学生消费，有望被项目大部分拦截。 2. 成山大道中段 2.1、成山大道租金、业态分布图 2.2、成山大道的也太分布如下：共有各类店铺159间，其中 | |项目 |数量 |比率 |代表商家 | |1 |医药、诊所、卫生站 |8 | | | |2 |企事业单位、各办事处 |17 |10％ |荣成甜源果品公司、新庄集团 | |3 |餐饮 |23 |14％ | | |4 |机电、五金、化工、建材、配 |32 |20％ |永大家电城、金泰机电 | | |件 | | | | |5 |汽车美容、装潢、零配件 |15 |9％ | | |6 |鲜花礼品 |3 | | | |7 |婚纱、摄影 |4 | | | |8 |电线、电缆、水泵 |2 | | | |9 |美容、美发 |11 | | | |10 |洗浴、保健、按摩 |4 | | | |11 |电脑IT、设计、印刷 |9 | |惠普电脑专卖、清华电脑、新科电脑、中子电脑、三木电脑| |12 |服装 |6 | | | |13 |电信 |2 | | | |14 |银行 |2 | | | |15 |士多店（烟酒） |4 | | | |16 |水产品、渔具 |5 | |纪胜水产、双林水产 | |17 |超市 |4 | |家家悦2家大型店、 | |18 |家具、家私城 |1 | | | |19 |照明灯具 |1 | |飞利浦照明 | |20 |陶瓷 |1 | | | |21 |蛋糕 |1 | | | |22 |干洗 |1 | | | |23 |网吧 |1 | | | 3. 青山路 3．1、青山路租金、商业业态分布图 3．2、青山西路业态分布如下：共有各类店铺120间，其中 | |项目 |数量 |比率 |代表商家 | | |市政、公司、企业、银行 |11 |9％ |工行、 | | |服装 |18 |15％ |美特斯邦威、森域专卖、国人西服、皇家保罗服| | | | | |装、恺撒专卖、哥弟 | | |茶行 |1 | | | | |家电 |5 | |汇丰焦点、汇丰空调城、宏达家电、奥旭小家电| | |手机 |7 | |汇丰手机、中国移动、 | | |摄像、冲印 |3 | |乐凯冲印 | | |家用杂货、灶具、太阳能锅炉 |16 |13％ | | | |眼镜店 |2 | | | | |化妆品、美容、美发 |8 | |友谊化妆品店 | | |金店 |1 | |友谊金店 | | |饰品、美发、美容 |8 | | | | |鞋店 |2 | |翔业大厦、 | | |宾馆、旅馆 |1 | |荣资宾馆、 | | |书店 |1 | | | | |摩托专卖 |1 | |锦宏摩托、 | | |音像店 |1 | | | | |餐饮、休闲 |10 | |八旗火锅城、好地方西餐厅 | | |药房、诊所 |4 | |迪康大药房、 | | |士多店 |2 | | | 3.3、青山西路商业前景分析 A、青山西路是除市中心外商业分布最为集中的商业街之一，区别于沿河北街的杂乱环境，这里具有较好的商业街区形象，极为适合发展服务于市中心的高档餐饮业、娱乐业、服装业等。 B、作为市中心唯一一条同时连接折着南山路、沿河北街、沿河步行街以及世纪广场的交通干道，青山路无论白天或者夜间的人流量均较大，这为服务性行业的发展带来巨大商机；目前这里的百货业（23家）、餐饮休闲业（10家）、美容美发（8家）业发展较为突出，如前锋娱乐城、好地方西餐厅这类较具特色的店面均集中在青山西路上选址。 C、未来，随着万隆商业广场的投入使用，青山路作为市中心、广场商业两大商圈的连接纽带，商业发展将具有极大空间。 4. 建业街 4．1、建业街租金、业态分布图 4．2、建业街业态分布如下：共有各类店铺132间，其中 | |项目 |数量 |比率 |代表商家 | | |餐饮 |23 | |文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、金穗饺子城、威廉 | | | | | |古堡西餐厅、重庆香辣馆、等东海海鲜城等 | | |水产品 |5 | | | | |网吧 |14 | |心通网吧、北晨网吧等 | | |福彩、票务 |2 | | | | |化妆品、美容美发 |15 | |欧婕娜美容、 | | |建材 |13 | | | | |电脑专卖 |7 | |天利电脑超市、方正科技、清华同方、联想电脑 | | |礼品店 |4 | | | | |药店、诊所 |3 | | | | |小商店 |3 | | | | |话吧 |1 | | | | |旅馆 |1 | | | | |保健器材 |2 | | | | |书店、音像店 |4 | | | | |市政、公司、企业、银行 |6 | |市政工程公司、新华人寿、农行 | | |服装、劳保 |6 | | | | |体育用品 |1 | | | | |洗浴、娱乐 |5 | | | | |汽车销售、配件、维修 |6 | | | | |旅行社 |2 | |荣成旅游服务公司 | | |广告、设计 |3 | | | | |鞋店 |1 | | | 4.3、对建业街商业具有促进作用的——环峰路、立信街分析 A、环峰路：环峰路为村里的住宅小道，没有商铺，全部均为住户。 B、立信街：立信街为互助在小区内的道路，该小区共有40栋5层建筑，约192户人家。 5、观海中路 5．1、观海中路租金、业态分布图 5．2、观海中路业态统计，共121间，其中 | |项目 |数量 |比率 |代表商家 | | |汽车装潢、汽配、汽修 |28 | |永丰汽配、兴发汽修、锦霞汽车装潢 | | |门业 |6 | |星神防盗门、平安门业、 | | |礼仪公司 |1 | |创锐婚庆 | | |水泵、管材 |3 | | | | |移动营业厅 |1 | |中国移动 | | |机械、机电 |9 | | | | |企业、银行、公司 |5 | | | | |玻璃、建材 |2 | | | | |洗浴 |2 | | | | |太阳能、日暖 |2 | | | | |餐饮 |18 | |韩阳狗肉、德忠饺子馆、 | | |水产品 |1 | | | | |药房、诊所 |6 | | | | |超市 |1 | | | | |摩托专卖 |3 | |台湾中裕摩托、 | | |家私城 |1 | | | | |锅炉 |1 | | | | |佛教用品 |1 | | | | |士多店 |4 | | | | |音像、图书 |3 | | | | |纺织品、体育用品 |2 | | | | |美容美发 |7 | | | | |广告设计 |1 | | | | |礼品、花店 |2 | | | | |渔具 |1 | | | | |洗衣店 |2 | | | | |电脑网络 |1 | | | | |娱乐 |1 | | | | |蜂产品 |1 | | | | |文印店 |1 | | | | |福彩站 |1 | | | | |五金店 |3 | | | 5．3、观海中路商业分析 1、相比成山大道，观海中路的汽配、汽修、汽车装饰业更为单一和集中，这与道路周边的企业吉城市周边流动人口密集度有关。 2、观海中路路段长、居住人口分布少且不均衡，因此这一带的商业相对密度较低，呈不连续状态。 6、明珠路 7. 台上北街四、荣成个别专业市场分析 1、博隆家居装饰汇展中心 1．1、博隆家居业态分布图 1．2、博隆家居商业分析 1、目前荣成最大的家居装饰中心。博隆家居装饰汇展中心，位于秀水街与观海东路交叉路口，是经市府批准的，由博隆家居装饰汇展有限公司投资5000多万兴建。该市场占地80余亩，总建筑面积约48000 平方米，是一座集家装、家具、装饰材料三大市场于一体的商场。此外商场内还兼具宾馆、银行等一系列配套设施。 2、业态丰富，高中低档商品齐全。目前该商场汇集有众多品牌家居，主要以吉斯家具、掌上明珠家具、香港怡品源家具、福特家具、汇丰家具、米兰家私、全友家私、广源灯具、佛山陶瓷等。 3、租金情况：另外租金方式为24元/㎡◎月，每月1－5号缴租。五、小结：荣成的商业市场的特征 1、从整体上看，受限于城市、人口规模、消费总量，商业发展水平较低、对周边地区辐射力较弱。 2、商业中心以沿河北街街口为中心，向四周辐射，集中式商场成为本地的商业主流，其次是老商业街的持续繁荣，并不断筛选出优势行业进行集中式发展，如市中心服饰百货、通讯、摩托、电器等业态的比重逐渐加大。 3、市中心商业结构逐步升级，目前利群百货成为商业发展龙头，成山嘉苑商场、汇丰商城二大新建项目即将投入使用，王华百货计划重新装修，老商业区的价值与地位得到进一步巩固。 4、商业步行街发展名不副实：数家集中式商场占据80％的临街位置，临街商铺数量较少。 5、市中心已形成以服装百货、家电为主的专业市场，非中心区域已形成以装饰材料、家私为主的专业市场，个别区域形成主要、餐饮、工业机电为主专业街。 6、城市居民可支配性收入逐年递增，消费水平、购买力趋强，民间一般性消费以本地为主，高档消费习惯性向威海、青岛流向，对本地商业发展构成客观影响。 7、易发商贸城、新世纪商城为代表的部分老市场继续落没，商场及经营档次逐步降低，消费群体逐年萎缩。 3. 荣成市各业种、业态调查分析 2. 服装百货 3. 大中小型服装百货 1．1、荣成集中式百货商场类举如下，是： | |面积 |经营种类 |经营状况 | |利群购物中心 |四层，共2万平米 |百货类，涵盖所有业种 |较好 | |吉兴商场 |四层，共3600平米 |百货类，除大型家电及通讯产品、IT |较好 | | | |外 | | |纺织品商场 |三层，共1800平米 |偏重布匹、针织品、服饰类 |布匹业较好，百货类步行 | |王华百货 |1800平米 |偏重于服饰鞋帽类 |较差，8月份准备整改扩建，调整经营 | 4. 个体集中服装商场 2．1、荣成个体户集中经营的服装商场如下： | | |面积 |经营种类 |经营状况 | | |新世纪商城 |标准单店：10-15平米 |男女服饰、鞋业，家具 |较差空置，有大量铺面 | | |易发商贸城 |标准单店：7-9平米 |男女服饰、鞋业，小商品、杂货 |一般 | 2.2、行业分析 A、整体缺乏规划、普遍商业档次低。 B、老市场的地利优势、人气优势尚存。 C、市场辐射力、影响力逐渐削弱，经营优势逐渐丧失。 D、规模较大、地段较好，整改基础优势明显。 5. 个体临街点面 3．1、荣成个体服装商家集中的路段分布，如下： | |数量 |面积范围 |代表商家 |描述 | |沿河北街（老街 |有品牌店20家，有中型服装超市5 |20－200平米 |详看P22列表 |是目前荣成个体经营中效益最| |） |家，散户90家 | | |好的街区 | |沿河步行街 |多为品牌店，服装超市 |30－500平米 |新郎◎希努尔/客佳客/ |大型服装百货商场最集中的街| | | | |太平洋服饰广场 |区 | |青山路 |品牌店较多、散户较少 |20－30平米 |国人西服 |偏离服装集中区域，用经营品| | | | | |牌来吸引人气拉动销售 | |文化西路 |总体商家少，多为体育/休闲品牌 |30平米左右 |李宁/乔丹/安踏 | | | |店 | | | | 3．2、商业分析 A、沿河北街为主，其他街道借势发展。 B、沿河北街是密集型，其他街道通过较具档次的品牌店、专卖店拉动经营。 C、青山路发展空间较大，文化路商业空间受限发展潜力不足。 6. 鞋业 4．1、荣成鞋业市场分布 | |商场 |面积 |描述 | |青山路 |翔业鞋城 |一二层，共600平米左右 |以经营中档鞋业为主，种类齐全，有部分知名品牌 | |青山路 |王华商场 |二层，200平米左右 |男女中低档杂牌皮鞋、运动鞋、童鞋 | |沿河北街 |易发商贸城 |主楼第三层，300多平米 |低档鞋业、胶鞋等，金猴皮鞋专卖 | |沿河北街 |新世纪商城 |负一层，2400平米 |金猴皮鞋专卖 | |沿河步行街 |利群百货 |二层，700平米 |中高档品牌鞋业 | |沿河步行街 |吉兴商场 |600平米 |中档鞋业，有少量品牌带动 | |沿河步行街 |富丽码鞋业连锁 |不足200平米 | | |沿河北街 |鞋业小店 | |低档鞋业或专卖性质 | 4．2、商业分析 A、各主要大型商场均有一定面积的涉及。 B、临街店面性质的相对较少，整个行业以中低档为主。 C、总体相对分散，但累计总量不小。 3. 超市 3. 荣成较具规模的超市行业分布： | |商场 |面积 |业种 |经营描述 | |沿河步行街 |利群购物中心 |4000平米 |纯日常生活消费品 |城市商业中心最大的超市，并设有美 | | | | | |食餐饮区，整体经营情况较好。 | |成山大道 |家家悦1 |600平米 |纯日常生活消费品 |不备有熟食区，经营情况一般，以区 | | | | | |域服务性为主。 | |成山大道 |家家悦2 |二层，共5100平米 |有艺术品区 |家家悦在荣成最大的超市店，辐射整 | | | | | |个城市东部及东南、东北部消费。 | |文化路 |映日莲花1 |700平米 |纯日常生活消费品 |备有餐饮区，但经营不成功，整体经 | | | | | |营较差，目前以歇业/装修 | |伟德大道 |映日莲花2 |1000平米 | | | |沿河南街 |好旺超市 |100平米 |糖烟酒、食品为主 |满足周边小范围居民消费 | |明珠路 |家家悦3、 |600平米 |纯日常生活消费品 |设有熟食区，经营较好，辐射周边路 | | | | | |段、社区。 | |成山大道 |糖烟酒超市 |400平米 |糖烟酒、食品为主 | | 2. 行业分析 B. 专业超市品牌较少，家家悦一支独秀。做为山东本地的知名超市品牌，家家悦的荣成的发展较为垄断，围绕市中心/新世纪广场/成山大道设店，基本以辐射全市为目标，而糖烟酒超市尽管也是个品牌超市，但在荣成的扩张规模较小。 E. 利群在无意扩张超市品牌，仍然以百货为主，超市为辅。利群集团做为青岛的知名百货品牌，目前在山东境内的胶州、诸城、莱州、威海、荣成、蓬莱、日照、潍坊、淄博、乳山、莱西等地均开设有大型购物广场，均主要以百货业的经营为主，同时辅助性的设置大型超市；从其发展方式来看，该品牌无意将超市做为独立运营行业，在超市行业的扩张上没有明确的发展迹象。 G. 行业竞争尚未激烈，呈现“相互共存、自由发展”局面。利群超市业的无意扩张，映日莲花超市的经营状况一般，市场现状为家家悦的发展提供较大利润空间，以至于家家悦的生存压力不大，表现在市场营销上没有针对竞争对手过多的打压行为，对自身的商业宣传手段也不多。 R. 从其他路段的超市分布情况可以看出，多数超市均以服务合奏便具名的区域性消费为主，部分街道因为人口密集度不够，升值无法支撑其中小型规模超市的发展；从而分析，随着本项目的建成，未来荣成的超市业真正的竞争格局将会形成，一场争夺市场的商战将愈演愈烈。 R. 未来本项目打造大型超市的可行性分析：立足于本项目未来成就荣成超大型商业集群的发展计划，开发大型超市将是不可避免的选择，通过大型超市与主力百货店的联合拉动，才能为步行街输出人气，因此，未来将不可避免的要与目前超市品牌进行竞争，凭借新世纪广场的休闲中心功能，本项目打造大型超市的地利性较强。 4. IT、数码 4. 荣成IT、数码行业分布： | |数量 |面积 |品牌、店名 | |利群购物中心 |专区 |40 |联想、神州、方正品牌电脑，数码相机（10平米） | |汇丰电器城 |专柜 |20 |联想、方正等品牌机专卖 | |向伟电器城 |专柜 |20 |联想、方正 | |沿河南街 |2 |30 |金色浪潮IT | |南山路 |1 |160平米 |诚达电脑 | |文化路 |1 | | | |成山大道 |6 |30－40 |惠普电脑专卖、清华电脑、新科电脑、中子电脑、三木 | | | | |电脑 | |建业路 |7 |25－30 |天利电脑超市、方正科技、清华同方、联想电脑 | 2. IT、数码行业分析 C. 现有店面普遍规模不大，且产品单一。从利群、汇丰、向伟等三大荣成电器商场的IT产品规模看出，荣成的IT业发展尚处于初级阶段，特别是数码产品业，几乎是空白市场；这与各大商场动辄数百上千平米的规模相比,IT、数码业做为继家电业之后的又一家庭消费主流业态，在荣成具有广阔的市场开发前景。 E. 整体行业零星分散，无大型的集中市场。从荣成IT行业的城市分布可以看出，无论是大型商场抑或临街店面，均在数量上呈现少而分散的局面；其中品牌店与个体店的比率接近1：1；但就IT本身行业的发展特性而言，个体店的数量可以是品牌店的20－30倍以上，同时IT业每年淘汰、更新升级换代，也主要依赖于个体店的零配件销售，为个体业的发展提供广阔空间；因此判断，荣成目前的IT行业严重缺乏整合，本项目未来打造第一个专业市场的商业价值极高。 H. 建业街发展较为集中，并与网吧业同步发展。建业街凭借与世纪广场的地源优势，同时依托文化路上的众多院校、以及周边的密集居住人口，成为荣成目前相对集中的网吧一条街，这位项目未来开发IT专业市场奠定了得天独厚的地利优势。 5. 通讯产品 1、荣成通讯行业分布： | |商场 |面积 |经营描述 | |沿河步行街 |利群购物中心 |40平米专柜 |相比商场规模只占小部分，经营情况一般 | |南山北路 |35家 |20－150平米 |荣成主要通讯行业均集中在该路段，经营情况良好 | |南山路 |向伟电器商场 |30平米专柜 |主要以黑白家电为主，数码和IT是辅助 | |成山大道 |2家 | |一般 | |青山西路 |7家 |60－80 |汇丰手机、宏达家电商场、中国移动、中国网通、铁通、联| | | | |通营业厅 | |观海路 |1 |30－40平米 | | 2、行业分析 A、行业集中在南山北路，经营成本较高。目前南山北路沿街铺面，以30平米为标准，每年租金在12000—16000元，街口转角位置接近18000－20000元/年；同时通讯与电器行业正常税费较高，如：30平米店面平均每月500元；统计得知，南山北路标准单店累计每月1500元的经营成本，据商家反映该项支出约占每月收益的50％。 B、大型电器商场专柜较小，经营状况一般。目前荣成混合着百货、电器通常经营的通讯专柜普遍面积较小、通讯品牌较少，无法满足消费者的选择需求；加上此类商场离通讯业的集中路段较远，与本地人“就近就全“的消费观念相违背，因此经营状况一般。 J. 以移动、联通等产业牵头经营，专营品牌店较少。除汇丰手机外，目前荣成的通讯行业少有外来的、具备广泛影响力的通讯专业市场品牌，而例如“长城通讯”、“世纪通讯”、“快捷通信”等虽已开始塑立自己的品牌，并且都是 80－100平米左右相对较大的店面，但仍然保持着与移动、联通企业的营运合作关系，尚未完全意义上的独立经营和发展。 L. 行业前景广阔，市场有待进一步整合。鉴于荣城60多万人口的消费市场，以及人均收入水平较高的事实，通讯行业特别是具有一定品牌号召力及成本优势通讯品牌（如：海印电器、国美电器、苏宁电器等）的发展空间较大；另外鉴于市中心经营成本较高的事实，一旦项目能为通讯行业的进驻提供优惠的租金及税费政策，也是扩大市场规模，甚至会有导致市场重心发生转移的可能。 7. 餐饮业——以快餐为主，适合市中心发展的速食餐饮。 1、荣成餐饮业分布 | |数量 |面积 |代表品牌 |经营描述 | |沿河南街 |19 |120－160平米 |天津温馨火锅城、韩罗山韩国料理等 |该路段是市中心向西地区较为集中| | | | | |的餐饮消费区，经营状况一般 | |建业街南段|23 |100－200 |文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、金穗饺子 |市中心中档特色餐饮集中路段，经| | | | |城、威廉古堡西餐厅、重庆香辣馆、东海海鲜 |营情况良好 | | | | |城等 | | |文化路 |2 |200 |麦肯姆、金穗饺子城 |文化路上唯一一家中大型的快餐店| | | | | |，有一定知名度，经营情况良好 | |沿河步行街|1 |140左右 |八戒快餐 |步行街内唯一一家品牌快餐店，经| | | | | |营情况很好 | |青山路 |2 |150－200 |八旗火锅城、好地方休闲餐吧 |青山路上的中档特色餐饮，经营情| | | | | |况较好 | 2、行业分析 A、沿河南街、建业南街两大餐饮阵营，东西割据。目前该两条街是荣成市中心餐饮业发展最为集中的路段，以市中心为线东西割据；考虑到就近消费的习惯，沿河南街以老城区及城市西南部人口消费为主；建业南街以城市东部人口消费为主，。 B、相比沿河南街，建业南街的发展潜力较大，前景较好。总体发展对比，建业南街要比沿河南街要好，主要因为：第1、街道商业相对密集、街道环境较好；第2、是建业南街位于文化路与成山大道之间，第3、是交通中转要道，第4、地段相对中心，第5、来往车流量较大；第6、建业南街有数家装修环境上档次的餐饮品牌店坐镇，第7、如：文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、威廉古堡西餐厅、重庆香辣馆等；同第8、时该路段的酒吧休闲业也较集中（约有4家），第9、另外，第10、目前在装修预备第11、开业的“东海海鲜城”也是一家大型的高档餐饮店，第12、对整条街的发展带动作用明显。 C、沿河南街发展情况较低档。本身沿河南街餐饮业的地段就相对较差，又是单边商业（对面是某厂区围栏），同时沿街门面的空置率较高，造成整体形象的不佳，同时整条街多以中低档的餐饮店为主，装修简单、缺乏特色，预计未来该餐饮街将逐渐走向颓势，发展前景不理想。 D、适合商业中心发展的快餐类业市场——潜力巨大。目前沿河步行街内，装修稍微讲究、具有一定品牌的只有“八戒快餐”一家，独揽生意，竞争对手全无，经营状况极为火爆。而文化路影剧院对面的麦肯姆汉堡快餐，号称市内唯一一家洋快餐店，即使位置较偏，每天生意仍然不错；而荣成本地的快餐业多以中餐为主（如：金穗饺子城等），且大多偏重本地口味，并且这类经营商家尚未形成品牌经营的概念，产品也缺乏档次上的包装。因此分析：荣成市中心的特色快餐业发展潜力巨大；并且以中档为主的、锁定工薪阶层平常消费的特色餐饮（如：粤菜、川菜、火锅等）也具有广阔空间，这类餐饮菜色极佳、装修考究，极为注重饮食文化及环境的营造，属于享受型的休闲餐饮消费。 8. 娱乐 1、荣成娱乐业分布 | |数量 |面积 |代表品牌 |经营描述 | |沿河南街 | |120－160平米 |练歌房 |地段较偏，经营状况一般 | |建业街南段 |4 |100－200平米 |酒吧、练歌房 |一般 | |青山路 |2 |150－200平米 |前锋的厅 |目前市中心最好， | 2、行业分析 A、城市居住习惯，导致娱乐业发展较差。一直以来荣成市民的生活习惯都是夜间就寝时间较早，早睡早起的生活习惯一定程度上限制了城市娱乐业的整体发展；另外因为市中心经营成本较高，导致多数的练歌房、酒吧均选择较偏路段经营，整个市中心的娱乐业极为分散，堪称最时尚、最好、最大的一家也就是位于崖头旁的前锋的厅，而其他多数酒吧、练歌房均与餐饮业混在一堆，依靠餐饮业的人气推动发展。 B、新世纪广场夜间人气火爆，娱乐业发展空间较大。目前荣成夜间休闲人群最密集的地方以新世纪广场为最。占地近100亩的新世纪广场运动设施、娱乐设施较多，成为市民晨间及夜间休闲活动的主要去处；基于新世纪广场带来的地理优势，未来项目在娱乐业的发展上操作空间同样巨大。 9. 家电 1、荣成家电业分布 | |类型 |面积 |经营类别 | |利群购物中心 |专区 |近2000平米 |各类家电品牌齐全 | |汇丰电器城 |专业商场 |近1000平米 |黑白家电为主 | |向伟电器城 |专业商场 |近1800平米 |小家电、大家电均品牌齐全 | |南山路 |TCL王牌专卖 |近200平米 |以黑白家电为主 | |成山大道——永大家电城 | |近100平米 |以黑白家电为主 | |青山路——宏达家电、奥旭小家电 | |各200平米 |宏达家电与汇丰家电规模形式接近 | 2、行业分析 A、专业市场已经形成，B、竞争环境激烈。目前荣成家电行业形成了利群、向伟、汇丰三家垄断经营的局面；区别于其他（如：服装百货消费）容易向外（如：石岛、威海）流失的消费行业，荣成市中心及周边县镇的大件家电消费主要还是以荣成市区为主，因此市场需求相对的稳定，同时发展也相对成熟。 C、市场机会尚存，D、外地品牌进驻，E、有望打开新的竞争层面。鉴于目前荣成城市家庭消费的总量限制，以及目前已经形成的垄断经营特性，分析认为：本项目未来开发家电专业市场的空间较小，且竞争形势极为严峻。唯有依赖商业街的整体优势、规模优势，及引入较高品牌号召力、渠道优势、成本优势的品牌主力店的，才能拉动消费，争夺有限的市场份额。第四篇：酒店市场调研分析 |调研思路 | |1、对荣成市酒店市场（重点为正规酒店）进行调研，分析荣成市目前酒店的供给量情况、经营情况，从而对荣成酒店的发展 | |趋势进行预测。 | |2、对现有酒店位置分布情况调研，分析荣成市酒店市场区位发展情况，对酒店市场区位发展趋势预测提供市场支持。 | |3、通过对酒店的入住率情况分析，对荣成市酒店行业的发展进行预测。 | |4、接着对酒店的客户情况进行分析，为万隆商业广场酒店部分的经营定位提供市场依据。 | 1. 荣成正规酒店调研 1、交通大酒店地址：荣成南山路25号建筑面积:8800多平米，主体建筑九层，局部7层。星级标准：三星级房价：标准间：240—280元，套间：480，打八折。会议室：30人小洽谈室每天480元，200人会议室每天800元。房间数量：拥有豪华套间14间，标准间75套，床位200多个。房间配套：中央空调、自动烟感器、有线电视、国际直拨电话、24小时供应热水。酒店配套：各种类型会议的接待室、会议室四套, 大厦内有12个MTV高级宴会厅和能容纳250人同时就餐的餐厅。 2、友谊宾馆地址：荣成市交通街4号占地面积：约2万平米建筑面积：平米，拥有两栋5层接待楼及大型停车场。星级标准：三星级状况：目前暂停营业，正在整体装修，预计“10.1“可以开业。房间数量：拥有套间、标准间100多套，床位近230个。房间配套：一般常规性配套。酒店配套：18个宴会包厢，一个能容纳300人就餐的大型宴会厅，休闲娱乐厅、商务中心、医务门诊。 3、蜊江宾馆地址：开发区星级标准：三星级标准，号称拥有四星级装修，是荣成市政府所属涉外接待场所。房价：标准间：380元套间：580元，不打折。会议室：30个人的小会议室：480元/天，容纳280个人的大会议室：3000元/天。房间数量：每层拥有套间1间，共14间，其他标准间106间，共120个房间，约240个床位。房间配套：除一般常规性配套外，有冰箱。酒店配套：一个宴会200人就餐的大型宴会厅，商务中心、医务门诊。 4、华星宾馆地址：开发区市政府附近描述：酒店主体共四层，另有7间别墅星级标准：未评星，是荣成市政府所属的又一涉外接待场所。房价：标准间：480元套间：880元毛草屋（别墅）：4800元，打九折。会议室：（140人）1800元/天、（70）800元/天、（20）480元/天、（10）300元/天房间数量：套房：9间，标准间37间，毛草屋：7（两房两厅、三房两厅）房间配套：除一般常规性配套外，有冰箱。酒店配套：120人的宴会厅，大小四种规格会议室。 5、物资宾馆地址：荣成市文化东路建筑面积：9000平米，单栋13层建筑。星级标准：无房价：标准间：140元套间：280元会议室：位于5层，（40人）100元/天房间数量：拥有套间、标准间100多套，床位近230个。房间配套：一般常规性配套。酒店配套：一层大堂，二－三层为餐厅、业务洽谈室、办公室，11个宴会包厢，一个能容纳200人就餐的大型宴会厅；五－十三层为客房。 6、成山宾馆地址：文化西路11号建筑面积：星级标准：房价：单人间：198 标准间：198 套间：360；10人以上消费，标准间：150，套房260。会议室：宾馆设有各种会议厅、接待室，（25人）160元/天房间数量：拥有单人间、套间（8间）、标准间近200套，床位近400多个。房间配套：常规标准。酒店配套：宾馆大楼是由一组U型建筑组成，一号楼底层为大堂、二层为餐厅、三层为会议室，二、三号楼为客房部，分别是四层建筑，每层25个房间；拥有可同时容纳200人就餐的的大宴会厅及100余人同时就餐的包餐厅。 7、国税培训中心地址：开发区岛里路建筑面积：两栋四层建筑星级标准：未评星级，档次接近二星房价：标准间：200元套间：280元会议室：10人洽谈室，70人会议室400元/天。房间数量：拥有4个套间，共21个房间，床位近42个。房间配套：常规标准。酒店配套：除一般标准外，带冰箱。宾馆大楼由四层主楼及三座花园别墅等群楼组成，是荣成国家税务局所属酒店，拥有可同时容纳100人就餐的的宴会厅。 8、荣成大酒店地址：文化路总占地面积：近2000平米星级标准：无房价：标准间：168元套间：280元会议室：一个可容纳180人的大会议室、一个可容纳30人的小型会议室。房间数量：拥有套间12个、标准间84个，共96个房间，近192个床位。房间配套：常规标准。酒店配套：宾馆由一栋单体7层建筑构成，一楼为大堂、办公室，二楼以上为客房，每层客房16间；设有可容纳80人同时就餐的餐厅，沿街另开设有对外营业的咖啡厅、药店。 9、超日酒店地址：南山路星级标准：无，接近二星级房价: 标准间180元，打八折。会议室：30人会议室，400元/小时。房间数量：约40个房间，近80个床位。房间配套：常规配套。酒店配套：宾馆由两栋四层建筑构成，设有近100平米的餐厅，规模比较小。 10、金茂大酒店地址：观海中路11号星级标准：私营酒店，装修标准接近四星级房价:标准间：180元；套间：400元；VIP套间：400元会议室：100人，每次400元，20－30人接待室，免费使用。房间数量：标准间：40，套间：2间，VIP：3间，床位共90个房间配套：除一般标准，带宽带。酒店配套：各种会议室、夜总会、洗浴城、娱乐博采场所、宴会厅、能容纳200人就餐的餐厅、KTV。经营描述：酒店占地18亩，该酒店在旺季时节一般不接待旅游团队，因为利润较少；旺季住房率高达70％以上，淡季也有50％的比率。 11、华力宾馆地址：明珠路星级标准：一般酒店房价:普通：100元，标间：140元，套间：380元会议室：无房间数量：9间房，共18个床位房间配套：一般酒店配套：无会议室、有娱乐场所、可容纳200人的餐厅二、酒店市场供给量统计 1、 2005年荣成市正规酒店客房数供应情况 1. 所有酒店客房供给情况 | |标准间（套） |价格（元） |套间（套） |价格（元） |床位数量（个） | |交通大酒店 |75 |240—280元 |14 |480元 |200 | |友谊宾馆 |100 |/ |15 |/ |230 | |蜊江宾馆 |106 |380元 |14 |580元 |240 | |华星宾馆 |37 |480元 |9＋7套别墅 |880元/4800元 |106 | |物资宾馆 |56 |140元 |6 |280元 |104 | |成山宾馆 |192 |198元 |8 |360元 |400 | |国税培训中心 |21 |200元 |4 |280元 |42 | |荣成大酒店 |84 |168元 |12 |280元 |192 | |超日宾馆 |40个 |180元 |/ |/ |80 | |金茂大酒店 |40 |180 |2 |400 |90 | |华力宾馆 |7 |100 |3 |380 |18 | |合计 | | | | |1702 | 分析： 10. 随着近年威海旅游市场的红火，作为主要旅游景点聚集的的荣成，酒店业的经营也是如火如荼，据统计目前威海地区正规的旅游酒店的数量有20家，荣成也有近2 0家，但集中在市区内的有11家，其中决多数是准二星级的涉外酒店，酒店档次中等，另外还有大量的私营小酒店不在统计之内。 18. 目前荣成市区内拥有较正规的11家酒店合计提供床位共计1702张，并且除市政府涉外专设的华星宾馆和私人投资经营的金茂大酒店是刚兴建不久的外，其余80%都是经营时间在5年以上的老酒店，新的度假酒店或酒店式公寓物业均少有人开发，相比每年日益递增的旅游住宿消费市场，荣成酒店及度假地产、酒店物业的发展相对滞后，市场空间极大。第五篇：商业地产市场调研分析一、调研说明本次调查主要针对荣成商业地产进行，通过对城市商铺供应量、各项目销售情况、发展前景分析，力图为本项目商业开发前景提供信息参考。二、典型竞争项目调研 1、成山嘉苑项目地址：南山北路（成山集团）项目概况：荣成市中心4栋19层的高层建筑群，每栋单体的一二层为底商，临南山北路一排为纯商业建筑，目前开发在售的是一期临街的两栋高层，以及二层纯商业物业。共有住宅136套，面积148－180平米，起家2980元/㎡，均价3500元/㎡，楼层差价100元；目前仅销售了10％－15％。目前的购买群体主要以公务员、成山集团中高层干部，以及荣成高收入人群为主。共有住宅底商18套，上下两层联体结构，面积120－160平米，价格4980－6680元/㎡，销售情况较好。商场3800平米，一二层结构，地下为停车场，原计划自留经营整体招商，或者整体出售，价格8800元/㎡,现已经开始计划分割出售，划分为300-400平米面积的上下层商铺。工程进度：8月份即将封顶。 2、莲花商城地址：成山大道（长途汽车站对面）开发商：荣成（香港）远地房地产开发有限公司全程代理：恒业安邦项目概况：占地约7000平米，总建筑面积15000平米，共由A、B两栋全框架结构建筑组成；其中A栋 4层、B栋3层，一层层高6米，拥有临街商铺共46间，其中靠近沿河南街15间，南山北路 11间，成山大道20间，商铺面积最小200平米。销售策略：一二层联体商铺：均价6000；一二三层联体商铺，均价5000；东楼四层约900平米及西楼三层，预计整体租给友谊宾馆作为客房。三、付款方式一次性付款9.8折，银行按揭5成。卖场情况：目前该项目售楼处装修简单，无具体销售宣传资料，仅有一名置业顾问值班，且专业能力较差。 3、汇丰商厦项目地址：青山路项目概况：汇丰商厦是目前青山路较为强势的商业项目，由汇丰交电公司开发，该公司目前已经拥有汇丰家电、汇丰手机城两处共计约1300平米的商业面积，目前在建的汇丰商厦为加建部分，与临街商场结构衔接，新商场共计5层，总建筑面积8000平米，预计打造城集多业态经营的又一座中高档的百货大楼。现场情况：目前正在筹备招商中，对外宣称自主经营、只租不售，预计9月底、10月初开业，计划8 月底、9月初召开大型的招商洽谈会议。商铺面积有16、20、30平米等多种铺面供招商，现租户登记品牌、种类，租户将来可选择扣点或固定租金的方式，目前收费标准尚未出台。商场规划：一层：家电、手机、电脑、化妆品、首饰；二层：鞋帽、文体用品商场、男装、女装；三层：男装、女装市场；四层：女装、童装；五层：婚纱影楼、床上用品。 4、桃园◎得润居项目地址：成山大道中路开发商：荣成市桃园实业有限公司项目概况：占地45亩，建筑面积55000平米，、原有天策代理进行销售，后因销售不好已经撤出。目前一期已经全部交付使用，二期在建中，预计06年5月可以交房。二期建筑主要以住宅为主。一期临街底商共计约15间铺，上下层结构，面积120－160平米，尚余约4间商铺待销售，价格：6000元/㎡，已出租商铺中主要以社区服务性商业为主。 5. 杏林心都地址：成山大道与沿河南街交界开发商：荣成方圆房地产开发有限公司推广理念：荣成商业中心首席居住区项目概况：占地10000平米，建筑面积12000平米，住宅200余套，面积在88- 150平米，车库22个，面积18-25平米，北面和西面靠街位置为临街铺，商铺30- 490平米，30平米小商铺数量较少，上下结构的大铺面较多，总面积约3000- 3500平米，定位在餐饮、休闲、茶馆、咖啡厅等行业。工程进度：06年10月销售情况：目前尚未开盘，价格不详。 6. 阳光商贸城地址：观海路曙光小区对面项目概况：该项目体量巨大，由荣达、青云、大盛等多家房地产公司以及部分小业主集体开发，整体规划一般，项目04年7月动工，预计今年年底交房。项目情况：青云房产项目一层价格：9000－9500元/㎡，三层价格5100－5500元/㎡。商铺分16－30㎡、40－60㎡、60－80㎡几种面积，其中20、40㎡商铺销售较多。该商场规划：一、二层：服装、饰品；三层：餐饮，预计与韩国主题服饰为主，打造荣成首个韩国城。分析：该项目位于城市较偏地段，整体规划一般，多家开发商合作开发却并不能将项目成功运作起来，目前绝大多数商场滞销，工程也处于半停工状态，工地现场缺乏商业形象包装，多数开发商没有商业地产成功运营经验，分析认为，因为地段和产品不可比，未来该商贸城与本项目不构成太大的竞争态势。 7. 金雀小区地址：南山中路（中国移动快捷营业厅对面）项目概况： 8间临街铺，上下两层100平米/间，总面积共800平米，价格4500元/平米。 8. 双桥市场地址：青山路与沿河北街交界（河岸边）项目概况： 2003年开发，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积160 －200 ㎡，首层面积50－60平米，二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡租金3万元/年，单位租金0.5元/㎡·天，总建筑面积7200平米。 9. 荣达商业街地址：沿河南街项目概况：荣达房地产公司于2003年开发，尚余部分未售出，目前已经成为荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。 30间临街铺，一二层联体整栋销售，面积从128－180㎡，价格3000元/平米，目前有9间铺面空置，总面积4200平米。 10、福地小区地址：沿河步行街尾项目概况：是荣成桃源房地产公司2003年开发的物业，目前小区已全部入住，沿街46间底商铺面销售完成近80％。目前底商空置率严重，高达60％；所有商铺上下两层结构，面积130－2 30㎡，价格4000－5000元/㎡，目前单位面积租金0.3-0.5元/㎡天。二、荣成市商业物业供应量及销售状况分析 2005年荣成主要出售/出租商业物业及供应量见下表： |项目名称 |地段 |面积 |价格 |情况 | |成山嘉苑 |南山北路|底商18套，合计约2610平米 |底商上下联卖： |目前底商销售较好，商场尚未售 | | | |商场3800平米 |价格4980－6680元/㎡ |出，8月份即将封顶。 | | | |总计：6410平米 |商场整体销售，价格8800元/㎡ | | | | | |。 | | |莲花商城 |成山大道|拥有临街商铺共46间，面积最 |二层联体商铺：均价6000元/㎡ |目前该项目售楼处装修简单，无 | | | |小200平米，四层约900平米 |；三层联体商铺，均价5000元/ |具体销售宣传资料，仅有一名置 | | | |总计：10100平米 |㎡； |业顾问值班，且专业能力较差。 | |汇丰商厦 |青山路 |合计：8000平米 |不销售 |招商中，预计年底开业 | |桃园◎得润居 | |4间铺，面积120－160平米 |上下层联卖：6000元/㎡ |所有尚铺均以交付使用，并大多 | | | |合计：560平米 | |数已出租经营，多为社区服务性 | | | | | |的。 | |杏林心都 |成山大道|商铺30-490平米 |上下联卖：价格未定，估计5000|在建中，销售情况不详。 | | | |合计：约3000-3500平米 |元/平米左右 | | |金雀小区 |南山中路|8间，上下两层100平米/间 |上下层联卖：价格4500元/平米 |数量较少，销售部分，尚余3间。| | | |合计：800平米 | | | |双桥市场 |青山路 |36间商铺，面积160 －200 ㎡ |二层房屋售价4000元/㎡，三层 |整体经营不起来，尚余6－7间。 | | | |合计：7200平米 |房屋3000元/㎡ | | |荣达商业街 |沿河南街|一二层联体，面积从128－180 |上下层联卖：价格3000元/平米 |目前有9间铺面未售出。 | | | |㎡，合计：4200平米 | | | |福地小区 |沿河步行|沿街46间底商， |价格4000－5000元/㎡ |铺面销售完成近80％目前底商空 | | |街尾 |上下两层结构，面积130－230 | |置率严重，高达60％ | | | |㎡ | | | | | |合计：7360平米 | | | |商业供应面积合计： |47630平米 | | | 分析： 1．荣成目前的商业项目分布有以下特征：市中心：老项目——以03年开发为主的福地小区、双桥市场为主，目前该类项目因为后期经营不起来，处于尾盘滞销状态，因此供应量虽有，但短期内对项目不构成威胁；新项目——以成山嘉苑为主，因为所处路段较好，以及项目规模较大，300平米主力商场前景较好，18套临街底商尽管只有少数位置较好，但整体销售仍然理想，价格最高6680元/㎡。偏市中心：老项目——以金雀小区、荣达商业街为主，荣达商业街目前经营状况一般，导致商铺投资的价值也一般，目前尾盘的销售也不理想，价格较一年前没有变化，金雀小区因为周边以逐渐形成以通讯为主的市场氛围，目前尚未完工便已有商家提前洽谈了租约，价格4500元/㎡。新项目——以莲花商城、杏林心都为代表，加上向伟电器城，三个商业项目构成成山大道口的区域性商业，由于主要依靠临街优势经营，并且以上下联体、三层联体商铺为主，因此未来将只能以区域服务性商业经营为主，不具备做大做专的地利和资源优势，价格最高6000元/㎡。 2、荣成目前合计商业供应量为47000平米左右，真实可售面积估计为14000平米左右（阳光商贸中心不记在内）。除去过往开发失利、经营不善导致当前滞销的阳光商贸城、福地小区、双桥市场、荣达商业街，以及3000平米整体商场自营可能性大过销售可能性的成山嘉苑，目前地段价值中等、销售可望有前景的莲花商城、杏林心都、桃园◎得润居、金雀小区，总体商业供应量不超过13000平米。就投资价值而言，以上四个项目均缺乏发展成为繁荣商业的先天地利，同时在商铺营销推广上的功夫不足，相信除非定向购买，否则很难掀起民间投资的旺销结果，因此长期自然消化的可能性更大。 3、市中心黄金旺铺市场供应量紧缺，民间投资实力强劲。按目前荣成市7万的常住人口计，极具投资价值的商铺供应量仅为成山嘉苑的6410平米，但该项目商铺接近尾盘的事实证明——当前市场新上市的黄金旺铺供应量为0，而荣成市2004年底城乡居民储蓄存款余额110亿元的巨额资金，在当前崇尚“资产流动才会增值 ”的全民投资浪潮下，渴望投资的资本数量无从计算。第六篇：消费者市场调查三、主题问卷调查数据分析 [pic]A、 B) 受访客户基本情况性别情况： [pic] 年龄情况：分析：本次被调查消费者男性比例略多于女姓，年龄段主要集中在20- 30岁之间占到总数的47%，30-- 50岁年龄段占到39%，因为本次调查为随机调查，表明在荣成消费、经营、娱乐的人以有一定经济实力的中青年人士为主，男性相对比例较大在所调查者中占到了69%，在荣成具有广泛的普遍性和代表性。 [pic] 收入情况： [pic] 职业情况： [pic] 居住区域：分析：本次消费者问卷调查中，被访问者中男士比例占69%，高于女士所占比例，年龄段主要集中在20- 50岁之间，共占到总数86%，此次消费者调查当中，职业一般为工薪阶层，其月收入主要集中在1000元以下，政府公务员、事业单位与私营企业主[自己开店经营者]等在1000- 2000元之间，居住人群主要以荣成本地人居住为主，流动人口较少，在荣成具有普遍的代表性。 B、消费者消费习惯调查 1、您日常生活中最喜欢的消费对象是： [pic] [pic] [pic] 分析：在老百姓的日常生活中最主要的消费对象：衣服鞋帽占绝对的主导地位，餐饮其次。可见无论在何时只有满足了大家的丰衣足食后，才考虑去享受娱乐、健身、美容化妆等。建议本案在招商时可以考虑在消费中占主导地位的衣服鞋帽，在业态上设置一些大众的日常消费品。 2、您每月用于购物消费的花费大约是： [pic] [pic] [pic] 分析：由此可以看出老百姓的每年的消费额大约在2400-6000元[200- 500元占多数]具有广泛的代表性，高的达到6000-9600元[500- 800元20%]，由此可以推算出荣成市区的每年消费零售品总额大约在6- 8亿之间，再加上周边的90个行政村，4个省级开发区，15个镇这一部分的消费人群，单从数字上言对于本项目的规模是一个有利的支撑的。从上表还可以看出，荣成市区的高级别消费水平上要比俚岛、石岛的要高。 3、您选择购物场所的主要因素是： [pic] [pic] [pic] 分析：在所有的被调查者中大家对购物场所吸引他们去购物最主要原因是：价格合理[31%]；在消费水平相对较低的城市，价格的高低还是他们最关心的，其次是对购物环境[22%]和高品质的服务水平[20%]。建议本案在后期的招商和运营过程中对商品的价格和在产品的硬件规划上可以考虑满足消费者的需求，这样可以增加项目的人气，给经营业主带来财运，可以实现投资客、经营者和购物者实现三方共赢。 4、您日常选择购物的主要场所是： [pic] [pic] [pic] 分析：在所有的被调查者中有一半的人选择了超市[50%]，可见老百姓的日常生活用品首选还是在超市，这一点仅从家家悦的分店的数量就可以看出来共分布约近十几家，但由于受规模、人员素质、装修档次、购物环境等原因的影响，质量较高的店还是比较少。其次购物产所是在商场[35%]，在荣成从经营、规模和装修档次上相对可以的是利群，它的经营之所以好于其它商场如：王华、吉兴商场，就是因为它满足了消费者对于购物场所的需求。建议本案可以在地下设停车场和超市，这样就可以利用地段和整体规划以及大众的休闲娱乐场地等因素把人流给吸引过来，增加项目的竞争力。 5、您在购物时的出行方式是： [pic] [pic] [pic] 分析：在出行方式调查中，大部分人选择了步行[36%]，其次自行车[20%]和摩托车[22%]也占了相当大的比重，私家车的比例在市调者中占到了10%，在有效调查问卷中人数中的比例是比较大的，由此可见荣成的私家车数量相对讲数量还是可以的。建议本案在后期的营销和经营过程过程中如果能够在项目周边申请更多的公交路线，这将为项目聚集更多的人气，同时有必要为消费者提供免费的购物班车，提供方便，利用人们的口碑宣传提高项目知名度和美誉度。由于私家车的数量也占到了一定比例所以在项目规划上要考虑设置更多的停车位，在规划上最好要做到10年不落伍。 6、在荣成您逛街常去的地方是： [pic] [pic] [pic] 分析：利群百货[36%]和沿河步行[32%]街是老百姓的首选，由此可见两者在市民心目中具有较主要的地位，其次是王华商场，还有多数人选择了吉兴商场。由此可见荣成的商业处于比较原始的状态，特别是沿河北街的商业分布还是比较零乱、档次较低。因为在荣成消费者没有其它地方可以去，对本项目而言，既是机遇，同时又是需要通过引导、改变的难点。在石岛吉兴和王华百货均做得比较大，基本能够满足当地中档消费需求，因此对荣成沿河北街的选择度有所下降；相比俚岛的调查发现，沿河北街的选择度更高。建议本案：本项目在消费者心目中要塑造一个令人向往的购物场所，让消费者逛街首先想到的就是万隆商业步行街，我们认为塑造的形象是：健康购物——步行街采用开放式建筑，空气新鲜流畅，没有风吹雨打，消费者想坐就坐，想行街就行；时尚购物——领先时尚，流行前线、精品首饰、名店折扣街、丽人街等全面满足消费者个性化需求，消费者想卖什么有什么；休闲购物——消费者可以欣赏立体电影、体验鬼屋的刺激，还可以在美食广场享受美味佳肴，轻松自在购物；文化购物——消费者在购物休闲的过程中，可以了解荣成历史，可在书店、工艺品店、文物店等接受艺术熏陶；大众购物—— 步行街是一个综合型商业项目，目标消费人群广，必须走大众化的路线，吸引社会大众前来；快乐购物——大多消费者到步行街来购物，就是因为步行街的规划布局能带给消费者一种全新乐趣。万隆步行街是荣成唯一一条集购物、饮食、娱乐、休闲、文化、教育于一体的商业街（即项目本身的核心竞争优势，体现产品的唯一性），有别于荣成传统的商业地产项目，是综合型多功能商业项目的领军者，力争打造是荣成对外的商业的新形象，成为城市的新亮点。 7、您去消费购物的频率是： [pic] [pic] [pic] 分析：购物的频率主要集中在一周一次[63%]，周末一家人一起去购物享受一下难得的购物休闲时间，他们一般都在这两天进行购物、娱乐，所以在后期的经营过程中要抓住消费频率集中促销、活动等一系列大型促销活动进行销售。综合来看消费水平还有待提高，消费频率较低，同时也表明消费者的消费还有很大的潜力。 8、您进行高品质的购物消费时去的地方是哪里： [pic] [pic] [pic] 分析：由于本次调研的随机性很大，大多数人为工薪层他们的高品质消费仍以本地为主[43%]。到威海消费的占到39%这个比例，也大大超过了普通城市的外流消费标准，同样说明了消费重新整合的巨大。 9、您日常的购物时间段集中在： [pic] [pic] [pic] 分析：购物时间主要集中在下午6：01----- 晚9：00之间[40%]。因为这段时间是比较充足的，一家人下班吃完晚饭后可以尽情地享受属于自己的时间。但是由于种种原因荣成的夜间的消费还没有被点燃，所以对我们来说是一个契机也是挑战，明珠路上的家家悦晚上的营业时间相对于其它的卖场营业时间要晚一些，在晚8：00-9：00之间购物的人流始终保持在60-70人之间，每5- 10分钟的进入和出来的人流是正比的，5台收银机在这一个小时的收银大约是3000- 4000元之间，夜间经济消费的商机还没有被充分挖掘。综合前面的市调情况，荣成绝大部分商店都会在晚上6点左右歇业，也没有夜间消费的场所，这也就证明了潮湿仍然是消费者习惯性的选择，也是被迫的选择。荣成市消费者大多具有夜间消费的倾向，提供具有特色的夜间消费场所，也会成为项目的商业和投资亮点。 10、您每次的购物时间是： [pic] [pic] 分析：大多人的购物习惯在1—2个小时[38%]，这部分人在被调查者中主要集中在女士，被调者的男士主要在半个小时---- 1个小时[34%]，说明男士购物具有明确的目的性和针对性，而女士则有购物兼有休闲、娱乐的性质。建议本案在产品动线规划上应充分考虑购物人群的行走时间，合理设置休闲座椅及娱乐设施和景观来缓解人们的购物疲劳，使人流更多时间的停留在内部。 C、对本项目的了解部分 1. 您知道体育场改造项目吗： [pic] [pic] [pic] 分析：不知道本项目要开发的占到了[44%]，因为项目本身还未进行系统全面地营销推广这是合理的。在未正式推广前，通过仅有的途径已经有[39%]的人知道体育场的项目要改造，这对于我们的推广有很大的帮助，可见本项目在广大市民中已经引起了较大的社会效应，同时也验证了在地级市中口碑的宣传的重要性。本案在后期推广的时候应着重注意口碑的作用，形成较好的效应。同时也要抓住[17%]的关注人群，他们是项目的中流砥柱。 3. 作为荣成人，您觉得这个地块应该建什么的物业更合适： [pic] [pic] [pic] 分析：对该地块老百姓的眼光主要集中是建：商业街[45%]和百货[34%]，其中商业街的人数要更多些，可见大家对于荣成本地的商业形态也是希望有所变化，而希望就寄托在这个项目上，这也是我们的机遇，如何满足消费者的需求是在业态规划上应重点考虑的，一定要先弄清楚谁是该项目的目标消费群；只有确定了目标消费者群，才能把握整个的规划布局的不足和进行包装弥补。要弄清楚目标消费者群，就必须要搞清楚是哪些人来、怎么来和为什么这样来等问题，才能为后续的旺场做好准备，才能满足老百姓。作为消费者，你觉得荣成商业让您感到不满意而需要补充的地方是什么： [pic] [pic] [pic] 分析：大家对于夜间的有特色消费需求[29%]是共识的，就本案而言可以引进如：较能结合本地发展的洋式快餐、24小时快餐等特色餐饮。面临这样的发展机遇，本案所形成的新的具有统治地位的商圈急需补充新鲜的商业元素，使其业态更加丰富形象更加鲜活，万隆应该承担这样的角色，万隆商业广场的主题购物，运动休闲、餐饮娱乐等业态的补充无疑会进一步丰富该区域的形象，因为消费者的购物时间段主要集中在下午6：01----- 晚9：00之间，本项目可以充分利用先天的资源优势，加上市场的需求，合理其布局和规划，营造夜间生活氛围。其次在广场内街设置一些如：大屏幕电视、休闲座椅、冷饮销售机，提供特色的休闲场所和设施满足大众的需求。另外，在产品的规划上少量的高品质量的集中商业也是可以考虑的，关键要价格合理，产品质量较高时可以赢得消费者的支持，也可以把去威海、青岛、烟台等地进行高品质消费的客源吸引大部分人来。 6. 您认为这个项目作为商业街建好后，会不会比易发那条商业街更有吸引力： [pic] [pic] [pic] 分析：从图表可以看出来：选择需要从后期的规划和经营的占到[34%]，表明有相当比例的人群对项目充满期待，并且信心不足，后续的宣传和推广中应重点考虑这类人群担心的和关心的问题，其余的25%和33%的人群则对项目信心十足，对地段的认知度比较高，只有8% 的人认为不可能。 D、对未来的投资 1. 您未来有购买地产或者投资的打算吗： [pic] [pic] [pic] 分析：总体来看有投资意向的客户[38%]与也许有现在不清楚的客户[37%]占了绝大比例，表明商业投资市场的空间是巨大的，但是需要在后期推广的时候加以引导。对目前在售或即将开售的几个项目，虽然总体量不大，但也有将近1.5个亿的资金流，因此如何有效拦截这部分客户是必须的。 2. 您未来打算购买的是： [pic] [pic] [pic] 分析：近期内打算购买住宅和商铺的比例[45%]是一样，因为在调查中年龄20- 30之间的比例相对较大，这部分人近期内购买住宅的比例要大些，而对于已经在做生意和有过投资经验以及由部分空余资金看到房产投资升值潜力等这部分人则以商铺为主，所以在目标客户的选择上要有针对性，从总体上来讲近期有购买意向的客户占了相当一部分，这对于项目的开发是有帮助的。 3. 如果您近期打算购买的是商铺那么您打算： [pic] [pic] [pic] 分析：绝大多数人购买商铺后还是打算自己经营[55%]，作为投资性质或者看好租金以及等升值的人数相对不多，也反应了该市场的不成熟和可塑性。因为大多数的客户是自己经营所以他们在经营过程中对地段的要求是非常严格的，所以要在后期的宣传时突出地段的重要性。购买人群中，投资客户比例极低，既说明市场需要引导，也说明了巨大的市场潜力。设计优质的投资理财方案，是项目需要重点考虑的营销策略。 5. 您如果投资商铺和住宅最希望的面积是：商铺： [pic] [pic] [pic] 分析：由此表可以看出投资客对于10-20平方米和40- 80平方米之间的商铺较为感兴趣，经实践证明中小投资客对于面积相对较小的商铺兴趣较大，因为它易租易经营，而对于资金实力雄厚的客户他的面积需求要大一些；除主力户型外，项目的户型面积需要尽量丰富，以满足不同投资者的需求。需要注意的是：中小客户是本项目营销的支柱，高端客户是本项目的重要补充。住宅： [pic] [pic] [pic] 分析：对于住宅的面积需求主要集中在70- 100平方米以下的小户型，对于资金雄厚一点的客户他们的需求在100- 140平方米之间，个别在140平方米以上。建议本案在铺位面积划分上可以满足不同层次的投资需求，真正实现全民皆可投资置业。 7. 您希望投资的总价范围在： [pic] [pic] [pic] 分析：大家对于投资的总价集中在10- 20万/套[58%]，10万以下的也占了相当大的一部分这符合市场，想投资但又担心风险这可以理解。建议本案：在正式认购时，商铺要形成“单价高，面积小，总价低、首付少”的特点，既可以增加伸缩性又可以满足不同口味的投资客，形成“套餐式”的服务，满足各种人群投资。 8. 您在投资时最关心的因素是什么： [pic] [pic] [pic] 分析：由此看出价格、位置、质量仍然是其考虑的主要因素，占到所占比例分别为25%、 16%、19%，意向客户对物业服务价格与质量、周边的租金水平以及周边居民的生活水平也比较注重，而对商场的经营管理、主力店品牌、项目硬件设施、区位的增值潜力都较少有人关注，从侧面反映出目前消费者对现代商业运作形态与操作模式了解较少，投资及商业经营方面尚有一定的盲目性，在推广时可以抓住以上重点。 10. 您在购买开发商的物业时希望开发商应做的是： [pic] [pic] [pic] 分析：由此可以看出人们对于在购房时能够在价格上予与优惠占有绝对的优势[39%]，其次是开发商的手续要齐全和购房后协助办理相关手续，我们可以根据客户的需求结合公司自己的实际情况酌情考虑。但对于其它的如：开发商代招租、收回统一经营、返租等反映不是很强烈，只有少数人提到，关于投资模式建议暂时不要退出，在处理尾盘时可以用。 12. 您希望购买的商铺是： [pic] [pic] [pic] 分析：近70%的人选择了自己经营[70%]，占有绝对的地位，同时也反映了该市场的不成熟；人们对于纯投资性质的商业还不是很了解，因此本项目作为投资性商业，在未来需要进行大量的引导工作，同时更要通过实在、可行的规划和设计，让产品具备较强的投资赢利功能。第七篇：项目SWOT分析优势： 1. 项目紧靠新世纪广场的地利优势。作为荣成市中心唯一的市民集会场所——新世纪广场的城市凝聚效用越来越强；从长远看，广场周围城市新中心的形成和地位不容置疑，而这也正是项目打造新城市中心商业的基础核心及发力点、投资价值。 2. 项目近100亩的超大规模优势。客观分析，项目真正投资价值正在于——取代老商业区，成为新中心；因此未来面对的竞争压力将是——如何削弱老商业区的城市地位、竞争上位的问题。本项目运作商业，直接面临着老商业区的排挤与竞争，对于一个只有8万常驻人口的城市，商业中心只能有一个，因此项目超大规模的体量，能够做到商业集群、多业态集中、复合型经营的效果，从而才有有实力去动摇老商业区的地位，通过重新整合后的升级商业，去扭转民间的传统消费习惯。 3. 项目步行街产品的发展前景产品优势。沿河北街老商业街的繁荣经营，为民间投资步行街商业打下了信心基础，而沿河步行街的名不副实（集中商业过多，临街商业较少），更凸现了项目的真正步行街区产品的价值；因此，构建高于城市当前商业模式的前瞻性、高投资价值产品，对于激发民间资本投资起到关键作用。 5. 经过历年市场蓄水，2005年城市中心唯一商业项目的先机优势。从03年至今，荣成市中心商业地产开发量不大，并且新出现的数个集中式商业项目均以自营为主，投资型商铺的市场放量较少。基于城市商业地产投资产品需求旺盛、容量有限的事实，本项目是近年唯一一个、也可能是最后一个有机会成功大型项目，全新产品及稀有投资价值，将强势凝聚起民间投资眼球。 8. 荣成商业升级换代是历史必然，而万隆商业广场则是城市发展的必然选择。步行街沿河北街是荣成现在商业形象的代表，而这种形态和面貌，被历史所淘汰是必然的趋势。城市商业需要新的面貌，然而步行街沿河北街经过十数年发展，各种弊病缠身，改变全貌意味着巨额的开发成本，而预期却又没有较高的商业利润空间，指望政府更是水中捞月；局部改造根本改变不了现有的形象和各种弊病；新的升级换代不能指望旧街改造！再看市区内即能提供足够空间，又有相对交通便利，旺盛人气只有万隆商业广场！可谓天时地利！！劣势： 2. 城市总消费力有限，项目短期内集中市场供应量大。 “城市人口量少、总消费力少，未来能否经营存活、盈利？”是未来项目投资者最担心问题，同时项目短期内的集中放量，对于市场的消化能力也是严峻考验。风险划分策略—— 引导民间投资思维，基于新世纪广场的城市地位，灌输这样的理念：经过数十年积累，在“魅力荣成”的大定位下，荣成正迎来百年难遇的腾飞发展，城市必然要发生破旧立新的深度变革，新规划下的商业中心，注定发生位移，并向象征城市核心的市政广场上凝聚，决定了这里是成为未来很长一段时期内的、最具商业开发价值、投资价值的区位。 4. 与传统商业中心对立，民间传统消费习惯根深蒂固。数十年不变的消费去处，造成本地人根深蒂固的消费习惯，使得传统商业老街对于项目的发展充满威胁，从而左右着民间投资者的购买决策；并且当前传统商业区也一直在不断的自行升级、淘汰和优化，使得改变意识、竞争上位的难度更有所增加。劣势划分策略—— 基于目前荣成人品质消费有向威海、青岛等发达地区流向的事实，可以断定当地人对于传统商业中心的感情并不深厚，一旦项目能够提供符合他们消费喜好、同时又无需外出消费的便利时，势必会逐渐聚拢起商业信心，造成品质消费群体的回流；另外，品质消费群体一直都是引领城市流行时尚的主力军，实现他们的消费回流，无疑等于取得了城市商业流向的主控权。 6. 开发商运作资金有限，市场资金流依赖性强。一方面、项目营运资金的紧缺，必然会导致前期各种营销推广工作的成本缩减及进度变更，从而影响到最终执行的效果与深度；另一方面、自有资金不足也极容易影响到项目的工程进度，进而影响到销售进度，因为良好的工程形象同时也是项目畅销的条件之一。劣势划分策略—— 尽快从市场上筹集民间资金是关键，但同样要有“舍不得孩子套不到狼”的决心——投入适量前期成本，将项目基本形象包装得到位，，同时配合低成本营销推广策略，将认购前、开盘前的各项工作做足，争取快速资金回笼回笼开发。 8. 传统投资观念根深蒂固，需要强力度宣传教育。一方面，传统的置业投资观念总是看不到房子不会轻易出手，而资金的迅速回笼是项目顺利开发的前提条件；另一方面，相当有购买能力的潜在客户群却钟情于投资水产。劣势划分策略—— 对于看不到实物就不轻易出手的客户，通过炒作稀缺概念，从而形成不早下手就没有机会下手的声势；对于钟情于投资水产潜在客户，则可以通过水产的风险来和置业形成对比，达到资金投资分流的目的。机会： 2. 历年城市中心商业地产冷静，开发潜力较大。市中心近年商业地产开发总量不大、品质不高，有效供应量的不大为项目立项开发提供机遇。 4. 近两年城市居民收入剧增，民间资本投资需求旺盛。经过近几年的培育，民间投资资本蓄水量足，只要正确引导，一旦充分释放必然能够快速消化项目。 6. 城市商业发展滞后，民间消费呈外流趋势。民间消费能力、水平攀升，是城市商业发展升级的基础，当多数荣成人认同“荣成人有钱，但没处花”的社会观念时，无疑也看到了其中商机，因此一旦有更具诱惑力的商业盈利机会、投资机会时，便会热烈回应。 8. 全市各县镇商业仍然向市区看齐，市区商业期待重新升级整合。通过石岛、俚岛两镇情况调研，发现荣成市区商业仍然对他们的影响意义重大，各县镇看齐市区，市区商业期待重新整合，为项目推广超前商业概念提供良好时机。 10. 全市商业地产尚未形成强有力的宣传攻势，我们的宣传有机会突破。 10. 威胁： 1. 市中心在建自营项目的潜在威胁。成山嘉苑3800平米集中商业、汇丰商厦8000平米兴建商城，目前对外宣称自主经营，并均定位在中高档百货，但不排除未来熟铺销售的可能，以上商场一旦在本项目上市期间展开销售，对民间投资群体影响极大，因此同样不可忽视，要有项目操作“短、平、快” 的风险降低意识。（备注：2005年8月8日跟踪调查：成山嘉苑现以计划将两层的大商场分割成300- 400平米的上下层街铺出售，这一消息对项目喜忧参半——喜：市中心将少了一个大型主力店的竞争对手，同时其高售价更突现出本项目的投资价值；忧：其3800平米的商业供应，将消化一部分有实力的大投资者，同时对市场形成干扰。） 4. 未来一两年内，市中心老商业街发展的不可预见性情况。目前沿河北街商业建筑普遍陈旧，易发商贸城更是经营了近10年的老市场，未来两年内并不排除此类商业街有整改、重建的可能，一旦该种情况出现，传统老街“旧帽换新颜” 定会重新激起民间投资的热情，对项目发展将有严重影响。 6. 市区几个商业项目总供应量和资金分流不容忽视！目前市区内几个项目虽然规模较小，或者联合开发比较混乱，不会单独形成具有竞争力的对手，但是一个城市只有一个商业中心，而这个城市的民间资本又相对有限，因此对于总供应量和资金分流应该高度重视，产品应该早面市争取最大化的客户有效拦截！ ——完—— 2005年8月8日

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negative_file/工程建筑、房地产/荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告.doc

2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告 2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值5 0287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值 3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。中国人民银行宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调存款准备金率。至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5% 。随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。但200 7年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543. 78亿元，增速进一步上升为26.9%。2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125.49亿元，同比增长26.34%。其中，其他资金为2738.4亿元，同比增长29.91%；自筹资金为24 95.23亿元，同比增长23.25%；国内贷款1760.6亿元，同比增长20.91%；利用外资131.2 7亿元，同比增长154.45%。资金来源中增速较快的是利用外资。从房地产开发资金结构来看，其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38.43%和35.02%，合计占比达73.45%。一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了 4.29%，为24.71%。近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。正文目录第一部分全国房地产行业宏观环境分析 8 一、全国房地产宏观政策 8 • λ 1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查 8 • λ 2、国土部：各地抓紧编报用地方案 8 • λ 3、建设部：完善房地产估价行业运行规则 9 • λ 4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知 10 • λ 5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知 12 二、全国房地产宏观政策分析 13 • λ 1、土地增值税的清算对房地产企业的影响 13 • λ 2、物业税的开征是否可降房价 13 • λ 3、物权法对我国房地产行业的影响 14 三、全国宏观经济环境分析 17 • λ 1、2007年一季度我国国民经济运行情况 17 • λ 2、2007年一季度我国金融总体运行情况 19 • λ 3、2007年一季度我国土地增值税收入情况 20 • λ 4、2007年一季度全国企业景气情况 21 • λ 5、2007年一季度我国银行景气指数攀升 23 • λ 6、2007年一季度宏观调控对策建议 24 四、房地产关联行业运行状况分析 25 • λ 1、2007年一季度钢材市场价格情况 25 • λ 2、2007年一季度水泥行业趋势向良好 26 • λ 3、2007年建材行业利润有望保持增长 27 第二部分全国房地产行业数据分析 28 一、全国房地产市场分析 28 • λ 1、2007年一季度房地产市场运行情况 28 二、全国房地产需求状况分析 29 • λ 1、商品房销售面积情况 29 • λ 2、商品房销售面积对比分析 30 • λ 3、商品房销售额情况 31 • λ 4、商品房销售额对比分析 32 三、全国房地产供给状况分析 33 • λ 1、土地购置与开发 33 • λ 2、房地产短期供给分析 34 2.1 住宅竣工面积与销售面积对比分析 34 2.2 办公楼竣工面积与销售面积对比分析 35 2.3 商业营业用房竣工与销售面积对比分析 36 • λ 3、房地产长期供给分析 37 3.1 住宅长期供给分析 37 3.2 办公楼长期供给分析 38 3.3 商业营业用房长期供给 39 第四部分全国房地产行业投融资分析 41 一、房地产投融资结构分析 41 • λ 1、2007年一季度全国房地产开发投资完成情况 41 • λ 2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况 42 • λ 3、房地产融资多元化问题分析 43 二、房地产融资渠道动态分析 45 • λ 1、银行 45 1.1 外资银行进军本地市场的影响 45 1.2 房贷业务将成为外资银行重点争夺对象 46 1.3 ：对外资银行挑战不应盲目乐观 47 • λ 2、信托 48 2.1 信托业协会呼吁合理收取监管费 48 2.2 银行并购信托业格局裂变 48 • λ 3、基金 50 3.1 中国掀起基金抢购狂潮 50 3.2 封闭式基金转型后的发展 50 3.3 外汇局提醒警惕境外基金非法集资 51 三、全国房地产行业投资策略分析 52 • λ 1、我国房地产行业依然景气 52 • λ 2、需求继续扩张行业景气无拐点 52 • λ 3、政策调控路径在于规范行业发展 53 • λ 4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局 53 四、全国房地产上市公司投资策略分析 53 • λ 1、两大因素：人民币升值和宏观调控 54 • λ 2、工业地产：未被深入挖掘的金矿 55 • λ 3、商业地产：资产增值潜力大 56 • λ 4、住宅开发：关注行业及区域龙头 56 • λ 5、行业景气：持续向好值得期待 57 • λ 6、一季度全国房地产重点上市公司点评 58 第五部分全国房地产行业风险提示 60 一、政策风险 60 • λ 1、征收土地增值税对商业银行的影响 60 • λ 2、“两会”将房地产推上了风口浪尖 61 • λ 3、解读《物权法（草案）》对银行业务的影响 64 二、经营风险 65 • λ 1、从房地产企业负债率看银行信贷风险 65 • λ 2、城市土地储备存在的风险不容忽视 66 • λ 3、住房预售制度潜在风险不容忽视 68 三、金融风险 70 • λ 1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味 70 • λ 2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大 72 • λ 3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视 74 四、信贷风险 75 • λ 1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视 75 • λ 2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险 77 • λ 3、银行房贷促销忙信贷风险正在积累 78 第六部分结论及建议 81 一、房地产投资分析及发展预测 81 • λ 1、2007年房地产投资前景分析 81 • λ 2、2007年房地产投资风险防范与应对策略 82 • λ 3、2007年房地产中介业发展趋势分析 83 • λ 4、2007年房地产市场发展预测 86 二、观点及建议 87 • λ 1、央行提高准备金率对房地产行业的影响 87 • λ 2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响 89 表格目录表格 1 2007年一季度全国商品房销售面积 29 表格 2 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析 30 表格 3 2007年一季度全国商品房销售额情况 31 表格 4 2007年一季度全国商品房销售额对比分析 32 表格 5 2007年一季度全国土地购置与开发 33 表格 6 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析 34 表格 7 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积 35 表格 8 2007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长 36 表格 9 2007年一季度全国住宅长期供给状况分析 37 表格 10 2007年一季度全国办公楼长期供给状况分析 38 表格 11 2007年一季度全国商业营业用房长期供给状况分析 39 表格 12 2007年一季度全国房地产投资变化 41 表格 13 2007年一季度全国房地产开发资金来源 42 图表目录图表 1 2007年一季度国际与国内钢材价格指数变动情况 25 图表 2 2007年一季度全国商品房销售情况 30 图表 3 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析 31 图表 4 2007年一季度全国商品房销售额 32 图表 5 2007年一季度全国商品房销售额对比分析 33 图表 6 2007年一季度全国土地购置与开发对分析 34 图表 7 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析 35 图表 8 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积对比分析 36 图表 9 2007年一季度全国商业营业用房销售面积对比分析 37 图表 10 2007年一季度全国住宅长期供给分析 38 图表 11 2007年一季度全国办公楼长期供给分析 39 图表 12 2007年一季度全国商业营业用房长期供给分析 40 图表 13 2007年一季度全国房地产投资增速 41 图表 14 2007年一季度全国房地产开发资金来源 43 第一部分全国房地产行业宏观环境分析一、全国房地产宏观政策 1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查 2007年各级监察机关将加强对工程建设招投标执法活动和房地产市场宏观调控政策落实情况的监督检查。监察部下发的关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见指出，各级监察机关将按照《国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见》的要求，进一步加强对工程建设招标投标执法活动的监督。配合有关部门规范和完善工程建设招标投标制度，督促行政主管部门建立和完善工程建设招标投标行政监督机制和投诉处理机制，强化对政府投资工程招标投标的监督管理，规范建筑市场交易行为，不断推动工程建设招标投标监管体制机制的制度创新。此外，建立健全监察机关与行政主管部门之间的案件移送机制，严肃查处领导干部利用职权违规干预和插手工程建设招标投标及政府投资项目中虚假招标投标等违纪违法案件。意见同时强调，将按照《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。 2、国土部：各地抓紧编报用地方案国土资源部发出通知,要求各省、区、市国土资源管理部门，抓紧组织有关城市着手编制年度农用地转用和土地征收方案，于4月中旬以前呈报国务院。 2007年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。2007年是报国务院批准城市建设用地审批方式调整后的第一年。国土部提出,年度用地编制工作须按照调整后新的审批方式和国土部《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》要求进行。国土部要求有关城市国土资源部门在编制方案时，要根据国家宏观调控政策和城市经济社会发展需要，依据土地利用总体规划和城市总体规划，参照城市上年新增建设用地量和提出的2007年度计划指标建议，统筹协调、区分轻重缓急，合理确定新增建设用地规模、区位和用途。土地利用年度计划正式下达后，应及时修改完善方案，新增建设用地规模控制在下达的中心城市年度用地指标范围内。各省、区、市国土资源部门还要加强对有关城市农用地转用和土地征收方案编报工作的指导和督促，保证工作进度。2007 年将组织开展对省、区、市基本农田面积的核查工作，全面启动基本农田保护示范区建设。同时，将进一步严格审查报国务院批准的建设用地，发挥土地供应参与宏观调控的重要作用；继续积极推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作，抓好纠正征地中损害农民利益问题的工作。国土部还将加强对地方工作的指导和监督，抓好对基本农田保护有关政策落实情况的监督检查；抓好对批后用地的核查和耕地占补平衡考核；抓好土地开发整理复垦有关资金和项目的监督管理。 3、建设部：完善房地产估价行业运行规则在房地产交易、抵押贷款、房屋拆迁补偿中，由估价引起的纠纷多发情况有望受到遏制。建设部已正式下发《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》。新出台的监管规定进一步完善了房地产估价行业运行规则，明确二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构，各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、 “联络点（站）”等机构。此前已设立分支机构的，须在3月底以前完成整改。根据管理办法，如因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的，一律不予注册。监管规定要求各地建立房地产估价机构和注册房地产估价师的信用档案，并公示信用信息。对房地产估价机构和注册房地产估价师有违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况，将作为不良行为记入信用档案，公众可随时上网查阅。根据有关部署，各地建设行政主管部门将对房地产估价机构展开一次实地检查。 4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知　　建稽[2007]87号　　各省、自治区、直辖市建设厅(建委、房地局)、国土资源厅(局)、财政厅(局)、审计厅(局)、监察厅(局)、国家税务局、地方税务局、发展改革委、物价局、工商局：　　为贯彻中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议精神，按照中央纪委《中央和国家机关贯彻落实2007年反腐倡廉工作任务的分工意见》(中纪发[2007]2号)的要求，研究制订了《房地产市场秩序专项整治工作方案》。现就开展房地产市场秩序专项整治(以下简称专项整治)有关问题通知如下：　　一、统一思想，充分认识开展专项整治的重要意义　　开展专项整治对于促进房地产业持续健康发展，营造良好的市场环境，保障人民群众的合理需求具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想，树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识专项整治的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把专项整治工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转。　　二、加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为　　各地应坚持标本兼治、综合治理的方针，紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。　　(一)以房地产开发项目为切入点组织全面检查。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。　　(二)严肃查处房地产领域违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。　　(三)选择典型案例开展警示教育。曝光一批房地产开发、交易、中介环节的违法违规、权钱交易典型案例，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。　　(四)建立健全长效机制。从调查中低收入家庭的住房需求量入手，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，落实地方政府对解决低收入家庭住房困难问题的工作，加快社会信用体系建设，完善房地产市场管理制度，强化市场监管，用发展的思路和改革的办法建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。　　三、落实责任，切实加强对专项整治工作的组织领导　　开展专项整治工作涉及面广，政策性强，工作难度大，各地人民政府建设、国土资源、财政、审计、监察、税务、发展改革、工商等部门应密切配合，求真务实，确保专项整治工作取得实效。　　(一)强化专项整治工作责任。要将专项整治工作的任务分解到各相关主管部门，明确工作职责和任务，各司其职、各尽其责，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位。牵头单位要设置专门机构承担好专项整治的组织、协调等日常工作。　　(二)制订并落实专项整治工作实施方案。各地要全面贯彻落实《房地产市场秩序专项整治工作方案》，结合本地实际，有针对性地制定本地区的专项整治工作实施方案，对专项整治工作进行全面部署，明确开展专项整治的目标要求和方法步骤，确定整治的工作重点，采取有力措施，真抓实干，防止走过场。 (三)加强对专项整治工作的监督检查。各级相关主管部门要加强对专项整治工作的监督检查，按要求报告工作进展情况，重要情况和大案要案要及时报告。建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门将对各地区开展专项整治情况进行监督检查；各地相关主管部门也应对本地区专项整治情况进行监督检查，并将专项整治工作中有关情况及时上报建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局。 5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知建金管[2007]76号各省、自治区建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：　　根据2007年3月17日《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2007]79号），现就个人住房公积金存贷款利率调整的有关事宜通知如下：　　一、从2007年3月18日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%调整为 1.98%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。　　二、从2007年3月18日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下（含五年）从4. 14%调整为4.32%，五年期以上从4.59%调整为4.77%。请各省、自治区建设厅立即将本通知转发各住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。中华人民共和国建设部二○○七年三月十七日附表：个人住房公积金存贷款利率调整表单位：% |项目 |调整利率 |调整后利率 | |一、个人住房公积金存款 | | | |当年缴存 |0.72 |0.72 | |上年结转 |1.80 |1.98 | |二、个人住房公积金贷款 | | | |五年以下（含五年） |4.14 |4.32 | |五年以上 |4.59 |4.77 | 二、全国房地产宏观政策分析 1、土地增值税的清算对房地产企业的影响 2007年1月16日，国家税务总局公布一份通知---- 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月 1日起，将正式向房地产开发企业征收30%- 60%的土地增值税。之前全国各地土地增值税基本都采用预征收制，这次通知细化了清算方法，可操作性更强，房地产行业土地增值税将从“预征”转向“清算”。对于房地产开发企业，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会受到一定影响。 2、物业税的开征是否可降房价在“两会”审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。由此，被称为是房地产业发展“稳定器”的物业税正式被纳入了公众的视野之中。“研究开征物业税的实施方案”促进我国房地产发展稳定、平衡房地产投资性需求和保障性需求的有效手段之一。但是，近期的“两会”中代表及委员们的争论逐步转向了物业税是否可降房价的焦点之上。与房地产相关的议题，无疑是2007年“两会”的重要内容，而物业税成为与房地产息息相关的重要内容。种种迹象表明，一直停留在想法阶段的物业税征收，似乎有望在2007 年破题。实际上，自2006年初开始，6城市对物业税征收进行了试点。虽然仍处于“空转 ”阶段，作为试探性的政策，一旦取得较理想的成果，全面推开也就为期不远了。一旦物业税开征，三个方面的影响将是显而易见的。首先，是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为。当前，有不少人利用资金优势囤积房源，造成住房市场供不应求的假象。同时，征收“物业税”后，政府靠卖地补充财政支出的动力将减弱，会在一定程度上降低新购置的土地成本，使新开发的住宅成本降低，从而影响整体的房地产价格走势，使投机者遭到重创，有望使短期内房地产市场的供给和需求发生较大变化，同时还会在一定程度上改变我国城市居民的住房消费习惯。其次，可有效提高房地产资源的利用效率。“物业税”的税收可以鼓励房地产的流动，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动。再次，会使住房消费习惯改变。在我国当前人均GDP1000美元的阶段，城市住房消费已经达到了中等发达国家的水平，其原因就在于持有不动产没有税收成本，住房消费倾向于大户型，征收物业税后会使小户型住宅受到追捧。 2004年以来，中央政府相关部门出台了不少措施调控房价，然而去年70个大中城市房屋销售价格还是上涨了5.5%。物业税真能“药到病除”，解决房价增长过快的问题吗？两会热议的焦点逐步转向了这里。然而，对于大多数购房者来说，除了关心物业税究竟如何征收外，对物业税会给房价带来什么影响更是关心。在物业税与房价关系上，依然是两方观点鲜明。物业税是个人持有住房所交的税。一般来讲，个人交税有三大制度，即消费税、个人所得税、物业税。从理论上讲，如果有一个公平公正的物业税体系，房价增长过快的问题可以解决，房价也可以降下来。中国住房如果仅仅是消费需求的话，价格就不会增长这么快了。但不同观点则认为，物业税对房价的影响甚微。虽然短期内会有抑制，但根据以往经验，从长远来看，不存在开征物业税房价就会下降的规律。 2007年的国家财政预算报告，明确提出要“研究开征物业税的实施方案”。根据代表委员以及业内专家的观点分析认为：物业税的开征还存在着诸多悬念，而且如果开征物业税也未必能使房价下降。从近些年来的开征物业税的背景来看，“开征物业税”的提法早在五年前就出现在中央文件里。从提出“对不动产开征统一规范的物业税”到现在的“研究开征物业税的实施方案 ”，已历时五年。然而，从目前的情况来看，物业税的开征至少面临着很多方面的难题，加上现在对物业税的界定都还未明确，还存在很多争议，因此，综合来看，物业税的开征仍有待时日。开征物业税有积极的一面，它可以使拥有多套住房的人要多付出成本，调节贫富差距。对房地产商的投资、百姓的住房消费，也可能会起到一定引导作用。但是能不能抑制房价，这需要谨慎地看待。认为，房价主要还是取决于市场供求关系，房价暴涨有许多市场以外的因素在起作用，这不是物业税就可以解决的。因此，根据上述分析大胆的预计即使“研究开征物业税的实施方案”得到了实施，单靠物业税使房价真正能降下来的可能性并不大。 3、物权法对我国房地产行业的影响物权法对房地产行业的影响有以下六个方面：第一、住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值 70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？许多人为70年后自己住宅的命运担心。物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。从大处看有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。第二、严格的土地制度预示着未来调控的方向我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1 .4亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。物权法草案明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 ”物权法70年使用权的规定奠定了房价长期上涨的基础，但是我国的国情决定了建设用地供应的紧缺，因此未来的控制房价过快上涨的调控方向会集中在三个方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。第三、土地出让方式的规定，维护了国家的利益草案规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。该项规定，一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家的利益。第四、拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度依据宪法，物权法草案规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，草案对征收补偿的原则和内容作了规定。关于征收集体所有的土地问题，物权法草案规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，草案规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。 ”违反规定的，要依法承担法律责任。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。第五、小区公用部分的规定明晰了产权随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场提供了依据。第六、物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障，物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：首先，规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用。其次，增加保有环节税收，抑制了房地产需求。我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求。再次，间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润。该项政策，通过对需求的抑制，有助于缓解房地产市场的供应紧张局面，抑制了房价的进一步上涨，同时对房地产销售速度造成一定影响，进而影响到企业利润。最后，通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构。通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控的目的。三、全国宏观经济环境分析 1、2007年一季度我国国民经济运行情况　　2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值 50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值 3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。　　农业生产形势平稳，粮食播种面积略有扩大。农作物种植意向调查结果显示，2007 年全国粮食播种面积预计为10610万公顷，比上年增长0.5%，连续4年保持增加。其中，夏粮面积2660万公顷，早稻面积605万公顷，秋粮面积7345万公顷。目前，夏粮产区苗情较好，全国一类苗比例47.4%，比冬前增加2.3个百分点。　　工业生产增速加快，经济效益继续提高。一季度，全国规模以上工业增加值同比增长18.3%（3月份增长17.6%），增速比上年同期加快1.6个百分点，比上年全年加快1.7个百分点。其中，重工业同比增长19.6%，加快2个百分点；轻工业增长15.6%，加快0.9个百分点。分产品看，发电量、原煤等能源产品产量分别增长15.5%和14.8%；钢材、氧化铝、铝材、铁合金、十种有色金属等原材料产品产量分别增长26.2%、53.7%、43.0%、4 4.4%和30.8%；微型电子计算机和移动通信手持机等电子通信产品产量分别增长26.1%和 35.3%；汽车增长22.3%，其中轿车增长32.1%。　　工业企业利润大幅增长。1- 2月份，全国规模以上工业实现利润2932亿元，同比增长43.8%，增幅比上年同期上升22 个百分点。在39个工业大类行业中，35个行业利润同比增长。新增利润前5大行业为钢铁、电力、化工、交通运输设备制造、石油加工炼焦业，占整个工业新增利润的68.4%。一季度，规模以上工业企业产品销售率为97.1%，同比下降0.07个百分点。　　固定资产投资增速高位回落，中西部地区投资较快增长。一季度，全社会固定资产投资17526亿元，同比增长23.7%，增速比上年同期回落4个百分点。其中，城镇固定资产投资14544亿元，增长25.3%（3月份增长26.8%），回落4.5个百分点；农村投资2982亿元，增长16.7%。分产业看，城镇投资中第一产业投资增长20.3%，第二产业投资增长27.0 %，第三产业投资增长24.0%。一季度，房地产开发投资3544亿元，同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。住宅完成投资2462亿元，增长30.4%，加快7.3个百分点。其中，完成经济适用住房投资88亿元，增长41.6%，占房地产开发投资的比重为2.5%。一季度，东、中、西部地区城镇固定资产投资同比分别增长21.4%、35.8%和26.8%，中、西部占全国投资的比重分别比上年同期提高1.6和0.2个百分点。　　国内市场销售增速加快，市场物价涨幅上升。一季度，社会消费品零售总额21188亿元，同比增长14.9%（3月份增长15.3%）。其中，城市消费品零售额14333亿元，增长15 .5%；县及县以下消费品零售额6855亿元，增长13.7%。分行业看，批发和零售业17842亿元，增长14.7%；住宿和餐饮业2984亿元，增长17.4%。　　一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%（3月份同比上涨3.3%，环比下降0 .3%），涨幅比上年同期上升1.5个百分点。其中，城市上涨2.5%，农村上涨3.1%。分类别看，食品价格同比上涨6.2%，居住价格上涨3.8%，娱乐教育文化用品及服务价格下降 1.4%，其余商品价格与上年同期相比大体持平或略有上涨。一季度，商品零售价格同比上涨2.1%（3月份上涨2.5%）；工业品出厂价格上涨2.9%（3月份上涨2.7%）；原材料、燃料、动力购进价格上涨4.1%（3月份上涨3.7%）。　　出口继续快速增长，利用外资增速加快。一季度，进出口总额4577亿美元，同比增长23.3%。其中，出口2521亿美元，增长27.8%；进口2057亿美元，增长18.2%。进出口相抵，贸易顺差464亿美元，比上年同期增加231亿美元。一季度，外商直接投资实际使用金额159亿美元，同比增长11.6%。3月末，国家外汇储备12020亿美元，比上年末增加13 57亿美元。　　城乡居民收入增幅较大，农民收入增幅为十年来同期最高。一季度，城镇居民人均可支配收入3935元，同比增长19.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%，增幅高于上年同期5.8个百分点。农民人均现金收入1260元，同比增加166元，增长15.2%，扣除价格因素，实际增长12.1%，增速高于上年同期0.6个百分点，是1997年以来同期增幅最高的。　　当前经济运行中的突出矛盾和问题是，国际收支不平衡，流动性过剩，经济结构不合理，节能减排压力大等。要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻落实好中央的各项方针政策，继续加强和改善宏观调控，积极推进改革开放和自主创新，加快经济结构调整和增长方式转变，更加关注民生，促进社会和谐，实现国民经济又好又快发展。 2、2007年一季度我国金融总体运行情况 2007年一季度金融统计数据表明：首季贷款增长加快，货币供应基本适度，金融运行总体平稳。货币供应量增长适度 2007年3月末，广义货币供应量(M2)余额为36.41万亿元，同比增长17.27%，增长幅度比去年同期低1.49个百分点，比上年末高0.33个百分点。狭义货币供应量(M1)余额为12.7 9万亿元，同比增长19.81%，增长幅度比去年同期高7.14个百分点，比上年末高2.33个百分点。市场货币流通量(M0)余额为2.74万亿元,同比增长16.68%。2007年1- 3月累计净投放现金315亿元,同比多投放875亿元。消除季节因素后，广义货币供应量(M 2)季环比折年率为18.7%。总体看，当前货币供应量增长与经济增长基本相适应。金融机构人民币各项存款增长减缓 2007年3月末，全部金融机构本外币各项存款余额为36.70万亿元，同比增长15.31%。金融机构人民币各项存款余额为35.42万亿元，同比增长15.94%，增长幅度比去年同期低3 .66个百分点，比上年末低0.88个百分点。2007年一季度人民币各项存款增加1.88万亿元，同比少增597亿元。分部门情况看：居民户存款增加1.1万亿元，同比少增836亿元；非金融性公司存款增加4403亿元，同比少增761亿元；财政存款增加3006亿元，同比多增8 54亿元。3月份人民币各项存款增加8804亿元，同比多增943亿元，其中，居民户存款增加1671亿元，同比多增15亿元，非金融性公司存款增加6210亿元，同比多增728亿元，财政存款增加663亿元，同比多增36亿元。金融机构外汇各项存款余额1649亿美元，同比增长3.76%。1- 3月外汇各项存款增加35亿美元，同比少增32亿美元。3月份外汇各项存款减少34亿美元，同比少增42亿美元。3月末，全部金融机构超额储备率为2.87%，比去年同期低0.11个百分点，比上年末低1.9个百分点，比上月低0.62个百分点。金融机构人民币各项贷款增长加快 2007年3月末，全部金融机构各项贷款本外币余额为25.28万亿元，同比增长15.74%。全部金融机构人民币各项贷款余额为23.96万亿元，同比增长16.25%，增幅比去年同期高1 .52个百分点，比去年末高1.18个百分点。2007年一季度人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1678亿元，分部门情况看：居民户贷款增加3321亿元，同比多增1578亿元，其中，短期贷款增加1613亿元，中长期贷款增加1708亿元；非金融性公司及其他部门贷款增加1.09万亿元，同比多增100亿元，其中，短期贷款增加4823亿元，中长期贷款增加525 2亿元，票据融资增加819亿元。3月份人民币各项贷款增加4417亿元，同比少增958亿元。其中，居民户贷款增加1078亿元，同比多增232亿元，非金融性公司及其他部门贷款增加3338亿元，同比少增1189亿元。金融机构外汇贷款余额为1713亿美元，同比增长11.2 4%。1季度外汇各项贷款增加26亿美元，同比少增17亿美元。3月份外汇各项贷款增加27 亿美元，同比多增8亿美元。消除季节因素后，3月末全部金融机构人民币各项贷款季环比折年率为19.2%。银行间市场利率有所下降 3月份银行间市场同业拆借月加权平均利率1.74%，比上月低0.93个百分点，比去年同期高0.08个百分点；质押式债券回购月加权平均利率1.62%,比上月低1.15个百分点，比去年同期高0.15个百分点。国家外汇储备增加 2007年3月末，国家外汇储备余额为12020亿美元，同比增长37.36%。2007年1- 3月国家外汇储备增加1357亿美元，同比多增795亿美元。3月份外汇储备增加447亿美元，同比多增233亿美元。3月末人民币汇率为1美元兑7.7342元人民币。 3、2007年一季度我国土地增值税收入情况 2007年一季度，全国土地增值税税收达88亿元，同比增长了85.2%。这归功于房地产市场供需两旺以及各地税务机关加强对土地增值税的征管力度。近年来，我国房价一路飞涨，政府相继出台了一系列宏观调控政策，税收也是其中的重要手段之一。根据国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，自2007年2月起进行土地增值税的清算。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的等情形均在清算范围之内。房地产企业要根据房地产项目取得的利润占开发成本的比重，缴纳30%到60%的土地增值税，利润越高，缴纳的税款也就越高。 2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元，而2007年一季度的土地增值税就达到 88亿元，占2006年全年土地增值税的38%。此外，2007年一季度城镇土地使用税完成税收 46亿元，同比增长33%；房地产投资同比增长24.3%，与房地产投资相关的建筑安装业和房地产业营业税增长35.3%。总体来看，2007年一季度税收收入形势较好，全国税收收入累计完成11284亿元，比上年同期增收的2296亿元增长了25.5%。 4、2007年一季度全国企业景气情况　　全国企业景气调查结果显示：一季度企业景气持续位于130.0景气高位以上，企业家信心显著上扬，企业生产经营状况良好，呈现平稳较快发展的态势，企业家对未来经济走势充满信心。　　2007年一季度全国企业景气指数为139.7，与上季度持平，高于上年同期8.2点，与近年同期比较涨幅明显，企业景气总体上保持2003年下半年以来持续处于景气高位运行的态势，表明企业生产经营保持平稳较快发展。　　●批发和零售业、交通运输仓储和邮政业景气明显提高。景气指数分别为151.7和13 7.7，分别比上季度提高7.1和12.4点，比上年同期提高10.5和9.4点，达到近年同期最高点；餐饮业、制造业、房地产业、社会服务业企业景气也有不同程度提高，景气指数分别为148.8、139.3、138.8和128.1，比上季度提高1.1、1.0、5.1和0.5点，比上年同期提高13.5、11.4、5.8和5.2点；建筑业、信息传输计算机服务和软件业、住宿业企业景气指数分别为127.7、155.1和116.5，比上季度回落10.4、1.9和8.9点，但高于上年同期 3.5、1.3和2.5点。采矿业、电力燃气及水的生产和供应业企业景气指数分别为157.9和 137.0，比上季度和上年同期均有所回落。　　●各种登记注册类型企业景气均有所上升。国有企业、集体企业、股份合作企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、外商及港澳台商投资企业景气指数分别为137. 5、116.3、121.1、137.8、154.2、131.2和142.3。与上季度相比，国有企业、集体企业、股份有限公司企业景气有所提升；与上年同期比，各种登记注册类型企业景气均有所上升。　　●大型企业景气水平明显高于中小企业。景气指数分别为162.7、126.7和116.7，大型企业景气指数高于中小型企业40.0点左右。与上季度比，大型企业小幅提高，中、小型企业持平；与上年同期比，大型企业提升13.3点，中、小型企业提升4.9和3.8点。　　●东中西部地区企业景气同步提高。景气指数分别为143.9、138.0和132.8，与上季度比，持平或略有提高；与上年同期比，分别提高10.1、5.5和8.7点。　　●国家试点企业集团、上市公司、国家重点企业景气持续处于景气高位。景气指数分别为159.5、161.6和167.0，其中国家试点企业集团、国家重点企业景气比上季度提高，上市公司持平；与上年同期比，均有明显提高，提高幅度为12―22点。　　●一季度企业多数分类景气指数高于上年同期水平。　　（一）企业生产景气指数为109.5，高于上年同期1.4点。分行业看，工业生产景气指数为109.7，持续位于景气区间。有色金属采选业、纺织服装鞋帽制造业、黑色金属冶炼及压延加工业生产景气指数提高幅度较大；工业设备利用率为85.8%，分别比上季度和上年同期提高0.4和0.8百分点。受季节因素影响，建筑业生产景气指数明显下降至80.6 。　　（二）企业销售景气指数为110.4，高于上年同期1.8点。其中，工业产品销售景气指数、批发和零售业商品销售景气指数分别为109.4和118.4，高于上年同期1.1和6.5点。房地产业商品房销售景气指数为90.3，与近年同期水平相当，但比上年同期下降3.2点。　　（三）企业订货景气指数为118.2，比上年同期提高4.8点。分行业看，采矿业产品订货景气指数为128.7，比上季度和上年同期提高1.9和6.0点；制造业产品订货景气指数为124.0，高于上年同期4.3点；建筑业工程合同景气指数为92.5，受季节因素影响下降明显。　　（四）企业盈利景气指数为117.5，高于上年同期10.1点，为历年同期最高。分行业看，除建筑业、住宿业企业盈利景气指数受季节因素影响下降到临界值以下，其他行业企业均在临界值以上。其中，交通运输仓储和邮政业、批发和零售业、社会服务业、餐饮业企业盈利景气指数分别为120.2、127.7、102.6和124.0，比上季度和上年同期均有不同程度提高，交通运输仓储和邮政业企业盈利景气指数明显提高12.7和17.8点；制造业、电力燃气及水的生产和供应业、房地产业企业盈利景气指数分别为121.2、112.1和 109.3，比上季度回落，但高于上年同期；采矿业、信息传输计算机服务和软件业企业盈利景气指数分别为124.1和120.3，环比、同比双双回落。　　（五）企业用工景气指数为109.7，分别比上季度和上年同期提高2.2和2.8点，已连续8个季度高于上年同期水平。分行业看，用工需求上升明显的行业主要集中在批发和零售业、信息传输计算机服务和软件业、住宿和餐饮业、制造业，企业用工景气指数分别为111.6、118.3、114.8和114.0，比上季度提高10.7、4.4、4.7和4.7点，比上年同期提高10.7、4.6、9.0和1.3点；交通运输仓储和邮政业企业用工景气指数为103.6，比上季度提高3.6点，与上年同期持平；采矿业企业用工景气指数为106.1，与上季度持平，比上年同期回落2.6点。房地产业、社会服务业企业用工景气指数回升到临界值以上，比上年同期有所提高。建筑业企业用工景气受季节因素影响明显下降。　　（六）企业固定资产投资景气指数为104.7，比上季度明显回落12.0点，与上年同期持平。分行业看，除建筑业固定资产投资景气指数回落到临界值以下，其他行业均位于景气区间，批发和零售业、社会服务业企业固定资产投资景气指数双双高于上季度和上年同期，采矿业、制造业、电力燃气及水的生产和供应业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、信息传输计算机服务和软件业企业固定资产投资景气指数环比和同比均有不同程度回落；住宿和餐饮业企业固定资产投资景气指数比上季度回落，但略高于上年同期。　　预计2007年二季度，企业景气指数将高于一季度和上年年同期水平。 5、2007年一季度我国银行景气指数攀升银行业景气指数已连续7个季度攀升，并再创历史新高，达到69.6%。央行发布的一季度全国银行家问卷调查显示，银行家们对于中国银行业的发展充满信心。此外，银行家对宏观经济运行判断趋好，对经济“偏热”担忧继续缓和。但贷款需求景气指数继续处于高位，固定资产类贷款需求出现大幅反弹，新增贷款压力依然较大。 2007年一季度银行家判断经济运行“偏热”的比例自去年四季度后继续回落，对经济“ 偏热”的担忧较上季又有缓和。同时，2007年一季度银行家信心指数在上季反弹的基础上继续走高，至2007年一季度达到60.6%。在对下季预测时，63%的银行家认为经济运行将趋于“正常”，34.7%的预期仍持续“偏热”。此外，2007年一季度反映银行业总体经营情况的银行业景气指数再创历史新高，达到 69.6%，连续第7个季度攀升。调查发现，银行业景气高企的主要表现是银行业务需求增长旺盛，资产质量向好，资金来源增长平稳，财务状况良好，银行业运营健康平稳。由于调查是在最近的一次加息之前进行的，因此，调查结果显示为：“银行家对利率水平上升有所预期，但不认为货币政策因此趋紧”。调查显示，68%的银行家认为目前央行的货币政策适度，而对于下季货币政策感受指数有望延续2007年一季度的情况。 2007年一季度贷款需求景气指数继续处于高位，2007年一季度达到67.9%，高于上季度1.3%，仅次于2004年第一季度68.9%的历史最高水平。个人消费贷款需求呈现旺盛增长的势头，个人购房贷款需求在不同地区呈现较大差异，从全国的总体情况来看，需求仍然比较旺盛。 6、2007年一季度宏观调控对策建议由于经济运行中存在的国际收支不平衡等问题在短期内难以出现明显的变化，加上2 006年国家出台的一系列调控政策的效果有待观察，因此，在政策取向上，应该以稳定为基调。但具体操作上，可考虑采取一些微调措施：第一、在坚持财政政策和货币政策“双稳健”的大前提下，为解决流动性过剩的问题，在具体操作时应该适度从紧，加大对冲力度，控制基础货币的增长速度。第二、适当提高基准利率。鉴于未来时期消费价格涨幅有可能继续提高，实际利率也明显偏低，应该通过提高名义利率来改变实际利率偏低的状况。尤其要适当提高中长期存贷款利率，引导狭义货币供应量M1增速回落。第三、引导社会资金投向。在目前社会资金充裕、资金急于寻找出路的环境下，对投资只是采取堵塞的办法，难以达到理想的调控效果。国家应该对社会资金进行合理的引导，使资金投向有利于产业结构升级、有利于社会事业发展的领域，为经济长期稳定发展奠定基础。第四、加快资本市场扩容步伐。鉴于目前证券市场上涨势头较快的状况，应该加快资本市场具有创新能力的大企业新股上市扩容步伐，一方面化解资本市场供求矛盾，另一方面使社会资金向具有创新能力的大企业集团集中，支持企业创新；同时，可考虑加快深圳中小企业板挂牌的步伐，这既可吸收国内资金，也可减少国内创新型企业到海外上市，缓解国际收支不平衡状况。第五、加大国家在社会保障和救济方面的支出。近两年国家财政收入增长较快，在增加行政事业单位工资的同时，应该加大社会保障和救济方面的支出，使得低收入居民能够分享经济发展带来的福利，能够与高收入阶层的生活水平共同提高。四、房地产关联行业运行状况分析 1、2007年一季度钢材市场价格情况纵观一季度，我国国民经济继续保持平稳增长，钢铁生产适度增长，进出口呈现良好发展势头，钢材市场需求较旺，企业、社会库存保持正常水平，国内市场供需关系基本平衡，钢材价格总体平稳运行；国际钢材市场在原燃料价格上涨的推动下，各地区的价格呈现全面上升态势。国内外价差进一步拉大。图表 1 2007年一季度国际与国内钢材价格指数变动情况 [pic] 国家发改委发布的公告中预计第二季度中国钢铁价格将保持平稳态势，不会有大的波动。自年初以来，机械、家电、造船、汽车和电力等行业生产均保持较快增长，对钢材需求仍然保持旺盛态势。国内钢铁需求的增长，加上国家加大淘汰落后钢铁产能的力度都将给钢铁价格带来支撑。随着施工工程的全面展开，国内钢材消费旺季即将到来。受国内外钢材价格差异和出口退税预期心理的影响，近期钢材出口将保持较高水平，有助于缓解国内市场资源供应压力。但国内钢材市场仍然面临着出口退税政策调整，国际贸易争端加剧以及国内产能释放等不确定因素的影响。 2、2007年一季度水泥行业趋势向良好 2007年一季度通常是水泥行业的淡季，但2007年1- 2月份，全国累计完成水泥生产1.48亿吨，比去年同期增长了24%，均价也同比上涨4%。我国水泥行业趋好的势头已经明确。　　淡季量增价升　　中国建材信息总网的统计数据显示，2007年1- 2月全国水泥产量约1.48亿吨，同比增长24%，超过了2006年全年20%的增速；但在环比上，与去年11- 12月2.25亿吨产量相比下降了34%。由于一季度是水泥行业的传统淡季，我国北方地区从去年第四季度就已进入淡季，价格环比略有下降；华东地区2007年第一季度环比、同比价格回落15%-20%，但与去年第一季度相比，水泥价格仍有约5%的涨幅。水泥行业一季度量价回落的原因在于，第一季度全国大部分地区由于天气、过春节等原因，工程施工进程较每年的第四季度施工旺季相比明显放缓，导致对水泥需求环比下降。另一方面，大部分的水泥生产企业将每年大修时间安排在第一季度，停窑时间长达 7- 15天，设备运转率的下滑使与需求相对应的产量数据也相应下降。即便有淡季不利因素的影响，但水泥行业量价同比增速依然处于良好的上升通道，水泥均价增幅约3- 5%，季节性调整因素并未改变2007年同比增长的趋势。　　结构调整加速　　2007年1月，国家发改委、国土资源部、中国人民银行等三大部位联合发布了《关于公布国家重点支持水泥工业结构调整大型企业（集团）名单的通知》，明确了水泥行业发展的国家队名单，今后将大力支持12家全国重点水泥企业以及48家区域性重点企业，在土地、信贷、项目核准方面给予优惠政策。2月，国家发改委办公厅再次发布《关于做好淘汰落后水泥生产能力有关工作的通知》，发改委2007年将择时与各省签订“十一五”期间淘汰落后水泥生产能力责任书，明确各省淘汰的量化指标。　　目前我国水泥产量已达12.4亿吨，其中新型干法水泥6.24亿吨，占全国水泥生产比重的50%，但根据水泥发展专项规划，到2010年，新型干法水泥比例要达到70%。要完成这个目标，至少要淘汰落后水泥3.6亿吨，年均淘汰5000- 7000万吨。目前，水泥业发达国家新型干法水泥比例在90%以上，我国与这些国家相比仍有较大差距，因此大力发展新型干法水泥、淘汰落后水泥将是“十一五”期间我国水泥业调整的一个主要方向。 3、2007年建材行业利润有望保持增长国家发改委预测：2007年建材市场需求将继续增加，但增幅会有所回落；工业生产继续保持稳定快速增长，水泥、玻璃产量增长幅度在10%左右，全行业实现利润仍将比上年有所增长。 2007年国内外环境总体对发展建材工业比较有利。当前外资普遍看好我国建材业，跨国家投资兼并重组、整合我国建材市场资源步伐加快；另一方面，国际建材贸易正不断扩大，特别是中东、非洲建材市场前景最为广阔。国内由于经济内在的增长动力仍然强劲，如新农村建设、城市化进程加快等都将推动建材行业快速发展。加上建材行业本身在进行结构调整，区域市场调控，又为2007年建材行业保持平稳快速发展奠定基础。但2007年建材行业的风险不可忽视：一是随着一大批建材新线建成投产，产能增加，市场竞争压力加剧。二是建材投资欲望仍然强劲。虽然水泥、平板玻璃2006年投资同比有所下降，但整个建材及非金属工业投资同比增幅仍高于上年，局部地区有可能出现落后水泥生产能力反弹。三是平板玻璃行业亏损局面短时间难以改观。四是结构调整地区不平衡，部分地区淘汰落后产能进展缓慢。建材行业去年保持了较高的发展速度，产销较快增长，其中水泥、平板玻璃、深加工玻璃、耐火材料等子行业都保持着两位数以上的增长。规模以上建材企业完成工业总产值(现价)13275亿元，增长29.1%，增幅高于上年4.4个百分点；工业增加值4210亿元，增长21.6%；平均产销率为97.7%，高于上年0.62个百分点。另外，建材行业整体经济效益也大幅增长，实现利润603亿元，增长47.1%。价格水平总体稳中有升，建材产品出厂价格比上年上升1.67%。建材产品出口持续高速增长，出口创汇总额129.35亿美元，同比增长32.6%。投资结构进一步改善，产品库存总体处于正常水平。第二部分全国房地产行业数据分析一、全国房地产市场分析 1、2007年一季度房地产市场运行情况　　2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控力度。随着国办发[2005]26号、国办发 [2006]37号文件确定的调控措施逐步落实到位，房地产市场正在朝着预期的目标发展。根据国家统计局2007年一季度房地产开发投资统计快报数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：　　一、房地产开发投资增速有所加快　　2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6. 7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%，其中：河南省和安徽省同比分别增长59.1% 和52.4%，同比加快19.4和32.4个百分点。　　二、房地产开发结构有所改善　　2007年一季度住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长41.6%，同比加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。　　三、新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，市场需求比较旺盛　　2007年一季度，新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。上述情况说明市场需求比较旺盛，特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。　　四、房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快　　2007年一季度，房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的 2倍。分资金来源看：银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；银行个人按揭贷款( 期房预售款转为开发使用)745.45亿元，同比增长73.2%；非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%；利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102 .63亿元，同比增长192.5%。　　五、房价涨幅总体平稳，但部分中心城市涨幅较快　　据70个大中城市房屋销售价格指数显示：2007年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1 个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点。但部分中心城市涨幅较快，其中，深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。　　当前房地产市场存在的问题当前房地产市场还存在以下几方面问题：一是部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。二是2007年一季度，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。目前，市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上，住房供应结构调整任务十分艰巨。三是住房保障制度还不完善。现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金不到位。四是市场供应体系还不完善，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立。五是房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。二、全国房地产需求状况分析 1、商品房销售面积情况 2007年一季度全国商品房销售总面积为10600.77万平方米，同比增长12.07%，增速比去年同期减少了70个百分点。表格 1 2007年一季度全国商品房销售面积单位：万平方米 % |日期 |商品房销售面积 |商品房销售面积增长| | | |率 | |2005.一季度 |5172.67 |21.11 | |2006.一季度 |9458.71 |82.86 | |2007.一季度 |10600.77 |12.07 | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 2 2007年一季度全国商品房销售情况 [pic] 2、商品房销售面积对比分析 2007年一季度全国住宅销售面积达9529.15万平方米，同比增长12.40%，比去年同期减少约70个百分点；办公楼销售面积253.71万平方米，同比增长28.91%，增幅比去年同期减少约83个百分点，销售面积需求持续减弱；商业营业用房销售面积减少了2.16%，总销售面积为668.67万平方米。可以看出，2007年一季度，各类商品房的销量增速都较去年有所减少。表格 2 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析单位：万平方米 % |日期 |住宅销 |办公楼 |商业营 |住宅销售|办公楼销|商业营业| | |售面积 |销售面 |业用房 |面积同比|售面积同|用房同比| | | |积 |销售面 |增速 |比增速 |增速 | | | | |积 | | | | |2005.一季度 |4637.34|93.02 |373.04 |20.88 |36.49 |19.86 | |2006.一季度 |8477.9 |196.81 |683.4 |82.82 |111.58 |83.20 | |2007.一季度 |9529.15|253.71 |668.67 |12.40 |28.91 |-2.16 | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 3 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析 [pic] 3、商品房销售额情况 2007年一季度受销售量低迷影响，全国商品房销售额同比增长25.16%，增速比去年同期减少了约80个百分点，总销售额为3996.11亿元。商品房销售额增速与销售面积增速距离大大缩减，说明单位面积价格上升幅度放缓。表格 3 2007年一季度全国商品房销售额情况单位：亿元 |日期 |商品房销售额 |同比增长 | |2005.一季度 |1559.33 |36.38 | |2006.一季度 |3192.7 |104.75 | |2007.一季度 |3996.11 |25.16 | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 4 2007年一季度全国商品房销售额 [pic] 4、商品房销售额对比分析 2007年一季度全国住宅销售额为3360.1亿元，同比增长29.24%，增速比去年同期减少约70个百分点；办公楼销售额为210.02亿元，同比增加了23.31%，增速比去年同期减少了150个百分点；商业营业用房销售额增速也较去年大幅下降，增速仅为9.44%，比去年同期减少了120个百分点，销售额为425.99亿元。2007年一季度全国办公楼和商业用房的销售额增长幅度都出现大幅下调。表格 4 2007年一季度全国商品房销售额对比分析单位：亿元 % |日期 |住宅销 |办公楼 |商业营 |住宅销售 |办公楼销 |商业营 | | |售额 |销售额 |业用房 |额同比增 |售额同比 |业用房 | | | | |销售额 |速 | |销售额 | | | | | | | |同比增 | | | | | | | |速 | |2005.一季度 |1307.82|62.22 |169.4 |37.43 |35.17 |25.89 | |2006.一季度 |2599.96|170.32 |389.26 |98.80 |173.74 |129.79 | |2007.一季度 |3360.1 |210.02 |425.99 |29.24 |23.31 |9.44 | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 5 2007年一季度全国商品房销售额对比分析 [pic] 三、全国房地产供给状况分析 1、土地购置与开发 2007年一季度全国土地购置面积6110.04万平方米，同比减少了8.60%；土地开发面积 5305.73万平方米，同比增长0.41%，比2006年同期增长率低出约53个百分点。随着土地供应政策的缩紧，全国房地产行业土地购置与开发面积的增长出现回落。表格 5 2007年一季度全国土地购置与开发单位：万平方米 % |日期 |土地购置面|土地开发面|土地购置面积 |土地开发面积 | | |积 |积 |同比增长 |同比增长 | |2005.一季 |7374.16 |3445.85 |2.89 |-7.47 | |度 | | | | | |2006.一季 |6685.12 |5284.13 |-9.34 |53.35 | |度 | | | | | |2007.一季 |6110.04 |5305.73 |-8.60 |0.41 | |度 | | | | | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 6 2007年一季度全国土地购置与开发对分析 [pic] 2、房地产短期供给分析 2.1 住宅竣工面积与销售面积对比分析表格 6 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析单位：万平方米 % |日期 |住宅竣工面 |住宅销售面|住宅竣工面积 |住宅销售面积 | | |积 |积 |同比增长 |同比增长 | |2005.一季度 |3383.82 |4637.34 |13.52 |20.88 | |2006.一季度 |5657.16 |8477.9 |67.18 |82.82 | |2007.一季度 |5023.08 |9529.15 |-11.21 |12.40 | 数据来源：国家统计局作相关整理 2007年一季度全国房地产住宅竣工面积5023.08万平方米，同比减少11.21%；住宅销售面积增幅也出现较大幅度的下降。住宅竣工面积增长率低于销售面积增长率，住宅市场的需求缺口可能进一步增大。图表 7 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析 [pic] 2.2 办公楼竣工面积与销售面积对比分析表格 7 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积单位：万平方米 % |日期 |办公楼竣工|办公楼销售|办公楼竣工面 |办公楼销售面 | | |面积 |面积 |积同比增长 |积同比增长 | |2005.一季度 |116 |93.02 |17.22 |36.49 | |2006.一季度 |175.31 |196.81 |51.13 |111.58 | |2007.一季度 |156.33 |253.71 |-10.83 |28.91 | 数据来源：国家统计局作相关整理 2007年一季度全国办公楼竣工面积156.33万平方米，同比减少了10.83%，增速比去年降低61个百分点；办公楼销售面积增速出现较大幅度下降。图表 8 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积对比分析 [pic] 2.3 商业营业用房竣工与销售面积对比分析表格 8 2007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长单位：万平方米 % |日期 |商业营业房|商业营业房|商业营业房竣 |商业营业房销| | |竣工面积 |销售面积 |工面积同比增 |售面积同比增| | | | |长 |长 | |2005.一季度 |462.38 |373.04 |8.10 |19.86 | |2006.一季度 |719.55 |683.4 |55.62 |83.20 | |2007.一季度 |705.15 |668.67 |-2.00 |-2.16 | 数据来源：国家统计局作相关整理 2007年一季度商业营业用房竣工面积705.15万平方米，同比减少2.00%；商业营业用房销售面积668.67万平方米，同比减少2.16%。一季度全国商业用房的竣工面积与销售面积均出现小幅下降。图表 9 2007年一季度全国商业营业用房销售面积对比分析 [pic] 3、房地产长期供给分析 3.1 住宅长期供给分析 2007年一季度全国住宅施工面积96294.58万平方米，同比增长21.44%，增速与去年同期基本持平；新开工面积15909.43万平方米，同比增长12.42%，增速比去年减少约12个百分点。销售增速下降没有影响开发商的开发热情，从新开工、施工和销售绝对面积来看，目前住宅空置率仍较高，未来住宅市场供给充足。表格 9 2007年一季度全国住宅长期供给状况分析单位：万平方米 % |日期 |住宅施工|住宅新 |住宅销售面|住宅施工 |住宅新 |住宅销 | | |面积 |开工 |积 |面积同比 |开工面 |售面积 | | | |面积 | |增长 |积同比 |同比增 | | | | | | |增长 |长 | |2005.一季|64417.93|11408.4|4637.34 |18.74 |10.66 |20.88 | |度 | |3 | | | | | |2006.一季|79295.38|14151.9|8477.9 |23.10 |24.05 |82.82 | |度 | |2 | | | | | |2007.一季|96294.58|15909.4|9529.15 |21.44 |12.42 |12.40 | |度 | |3 | | | | | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 10 2007年一季度全国住宅长期供给分析 [pic] 3.2 办公楼长期供给分析 2007年一季度全国办公楼施工面积5196.28万平方米，同比增长16.27%，与去年同期基本持平；新开工面积466.12万平方米，同比减少了2.07%，增速比去年低了17个百分点。从新开工、施工和销售绝对面积来看，目前我国办公楼空置率较高。受销售面积增速的大幅减少，办公楼新开工面积出现小幅下降。表格 10 2007年一季度全国办公楼长期供给状况分析单位：万平方米 % |日期 |办公楼施|办公楼 |办公楼销售|办公楼施工|办公楼 |办公楼 | | |工面积 |新开工 |面积 |面积同比增|新开工 |销售面 | | | |面积 | |长 |面积同 |积同比 | | | | | | |比增长 |增长 | |2005.一季|3819.21 |412.8 |93.02 |20.62 |34.61 |36.49 | |度 | | | | | | | |2006.一季|4469.31 |475.97 |196.81 |17.02 |15.30 |111.58 | |度 | | | | | | | |2007.一季|5196.28 |466.12 |253.71 |16.27 |-2.07 |28.91 | |度 | | | | | | | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 11 2007年一季度全国办公楼长期供给分析 [pic] 3.3 商业营业用房长期供给 2007年一季度全国商业营业用房施工面积14197.8万平方米，同比增加11.85%，增速呈逐年降低趋势；新开工面积1681.4万平方米，同比减少4.97%；销售面积也出现2.16% 的减少。受销售面积增速的大幅减少，商业营业用房新开工面积出现小幅下降。表格 11 2007年一季度全国商业营业用房长期供给状况分析单位：万平方米 % |日期 |商业营业|商业营 |商业营业用|商业营业用|商业营 |商业营 | | |用房施工|业用房 |房销售面积|房施工面积|业用房 |业用房 | | |面积 |新开工 | |同比增长 |新开工 |销售面 | | | |面积 | | |面积同 |积同比 | | | | | | |比增长 |增长 | |2005.一季 |10268.94|1577.2 |373.04 |20.42 |-3.06 |19.86 | |度 | | | | | | | |2006.一季 |12693.25|1769.32|683.4 |23.61 |12.18 |83.20 | |度 | | | | | | | |2007.一季 |14197.8 |1681.4 |668.67 |11.85 |-4.97 |-2.16 | |度 | | | | | | | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 12 2007年一季度全国商业营业用房长期供给分析 [pic] 第四部分全国房地产行业投融资分析一、房地产投融资结构分析 1、2007年一季度全国房地产开发投资完成情况随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。但200 7年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543. 78亿元，增速进一步上升为26.9%。表格 12 2007年一季度全国房地产投资变化单位：亿元 % |　日期 |房地产开发投资额 |房地产开发投资增 | | | |速 | |2005.一季度 |2323.57 |26.7 | |2006.一季度 |2792.68 |20.2 | |2007.一季度 |3543.78 |26.9 | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 13 2007年一季度全国房地产投资增速 [pic] 2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况 2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125.49亿元，同比增长26.34%。其中，其他资金为2738.4亿元，同比增长29.91%；自筹资金为2495.23亿元，同比增长23.25%；国内贷款1760.6亿元，同比增长20.91%；利用外资131.27亿元，同比增长154.45%。资金来源中增速较快的是利用外资。从房地产开发资金结构来看，其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38.43%和35.02%，合计占比达73.45%。一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了4.29%，为24.71%。根据以上数据分析，一季度我国房地产开发投资增速没有明显回落，各项融资渠道继续保持增加势头。利用外资保持较快增长，主要是因为银行缩紧房地产开发信贷，外资在国内的并购、投资活动愈见活跃造成的。表格 13 2007年一季度全国房地产开发资金来源单位：亿元 % |日期 |2006.一季度 |2007.一季度 |投资额同|占比同比 | | | | |比增长 |增长 | | |数额 |占比 |数额 |占比 | | | |开发总投资 |5640.0|— |7125.49|— |26.34 |— | | |8 | | | | | | |国内贷款 |1456.1|25.82 |1760.6 |24.71 |20.91 |-4.29 | | |1 | | | | | | |利用外资 |51.59 |0.91 |131.27 |1.84 |154.45 |101.41 | |自筹资金 |2024.5|35.90 |2495.23|35.02 |23.25 |-2.44 | | |4 | | | | | | |其他资金 |2107.8|37.37 |2738.4 |38.43 |29.91 |2.83 | | |4 | | | | | | 数据来源：国家统计局作相关整理图表 14 2007年一季度全国房地产开发资金来源 [pic] 3、房地产融资多元化问题分析近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。随着我国经济的快速发展，房地产行业逐渐成为推动我国经济快速发展的一个主要行业，但是由于房地产开发过度依赖银行信贷，这不仅不利于房地产本身的稳定，也使银行系统更易受到房地产市场波动的牵连，造成房地产市场的隐患可能转嫁给商业银行，另一方面也使房地产开发融资受银行信贷的影响较大，不利于房地产市场的稳定和发展。目前对于国内众多的房地产开发企业来说，多元化的融资渠道已经让这些房地产开发企业如饥似渴。自2003年以来，国家对房地产业采取了一系列的宏观调控政策。在房地产宏观金融政策影响之下，房地产行业的银行借贷门槛逐渐提高，开发商从银行贷款的难度也逐渐加大，融资渠道的单一已成为制约众多地产企业发展的瓶颈。还有一个很致命的问题是贷款期限非常短，都是一年或两年。这种短期贷款对大项目的运作会带来很多问题。另外，房地产企业原有的银行贷款、房屋预售款、债券融资等融资方式也在不断地受到限制，要想突破融资困局，就必须走多元化的融资之路。从防范金融风险的角度来看，拓展房地产金融多元化迫在眉睫。要防范这些金融风险就要从以下两方面入手：首先就是要推动房地产金融产品的多元化，形成包括房地产信托投资基金、企业化债券在内的房地产金融产品体系，并且积极研究适合中国国情不动产的证券工具，加快短期融资信用评级系统的建设等。其次就是需要房地产企业积极参与金融市场的创新。同时相关专家也提出，形成金融产品体系或企业参与金融创新，让房地产金融多元化从“呼吁”变为“现实”。目前房地产开发企业的融资形式看似呈现多元化，但限制过多。现阶段除房地产抵押贷款和个人住房消费贷款外，房地产开发企业与金融业并没有其他通畅的联系渠道。因此，房地产开发企业的融资渠道从整体上来讲是比较狭窄的，如果银行的信贷资金继续收紧，那么相当一部分房地产企业的资金链就有可能断裂。在这样一个环境下，对房地产企业来说，是否具有多元化的有效融资能力，直接关系到企业能否在激烈的市场竞争中生存和发展。通过上述分析对房地产企业融资渠道给予以下建议：首先房地产企业可以通过吸引股权投资来扩大补充自有资金。其渠道之一是增加内部积累，其二是外部的资金投入。外部投入可以从企业原有股东增加投入和新股东加入企业等方式。其次房地产企业可以通过担保和提高信用来继续争取银行贷款。信用低是开发商筹资难的真正原因，如果房地产企业能够改善自身的状况，获得银行资金也并非难事。第三房地产企业可以利用房地产信托计划来融资。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，有利于房地产公司持续发展和优化公司结构。虽然目前房地产信托投资规模比较小，但认为未来房地产信托融资可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。第四房地产企业可以通过吸引海外资金这一融资渠道。随着外资银行的进入，房地产企业的融资渠道也将被拓宽。当然这还需要相关政策、法律的完善和日益规范化。最后就是房地产资产证券化。房地产证券化能有效解决房地产开发企业融资困境，推动房地产投资与消费两方面的实现。但是目前实行房地产资产证券化还有待发展和完善。二、房地产融资渠道动态分析 1、银行 1.1 外资银行进军本地市场的影响首批转制的外资银行本地法人银行正式开业，可以涉足人民币零售业务，这标志着中外银行同台竞争的大幕已经正式拉开。在市场竞争方面双方各具优势，短期内市场格局不会出现大的变化，而人才的竞争则会日趋激烈。总的来说，双方合作有利于市场培育和实现双赢。　　短期内市场竞争格局不变与中资零售银行相比，外资银行在管理水平和创新能力等方面具有一定优势，但其在渠道资源和客户资源这个至关重要的因素方面也明显不足。而中资银行在本土具有网点多、熟悉本地业务、客户资源丰富的特点，在发展业务的方式上也比外资银行更有优势。目前，首批转制法人银行的外资银行中，汇丰、渣打、花旗、东亚拥有的本地网点分别为35、23、16和32家，四者相加超过100家网点，根本无法与中资银行在全国星罗棋布的网点相比。　　鉴于上述原因，尽管本地法人银行开业之后，外资银行在华抢滩布局的步伐会进一步加快，从趋势来说中外竞争必定会加剧，但短期内这种加剧只会集中于一小部分领域，比如高端客户的争夺。目前双方之间的比较优势非常明显，短期内会各安本分。直接的PK恐怕要等一段时间外资银行可获准通过并购实施超常规发展之后才能展开。　　就长期来说，在外资银行网点增多以后，中外竞争将更加全面。因外资银行偏重的不是价格竞争而是服务竞争和产品竞争，这对国内银行来说具有正面作用，他们可以学习通过细分市场、提供更加个性化的服务和更适合客户需要的产品来竞争客户。这样一来就会发现，未来的银行市场就会有更多的产品、更好的价格、更贴近企业和个人需要的服务。在这个发展过程中，所有的市场参与者都可能是赢家。在外资银行可以开展本地零售业务之后，普通老百姓是否愿意到外资银行开户是中外银行都很关心的一个问题。对普通老百姓来说，银行服务的便利性很重要。人才竞争日趋激烈人才竞争在一个国家经济高速发展过程中是不可避免的，不仅仅局限于金融行业，也不仅是在外资银行进入之后才会显现。因中资银行的薪酬体制很不灵活，短期内可能会流失一部分人才，但如果中资银行在这方面做一些改进，也有可能会从外资银行找到需要的人才，这样就是一种良性的竞争。优势互补实现双赢实际上，在任何一个市场中，竞争者之间都具有合作的空间，双方可以将各自的优势组合起来共同开发市场，获得双赢的机会。中外合作应着眼于拓宽市场，增加创新和产品，使所有的参加者都有更快的发展。目前已经有很多外资银行都成为了中资银行的战略投资者，双方已经在多个领域进行了合作。如汇丰与交行、花旗与浦发、皇家苏格兰银行与中行等。　　外资银行在中国拓展业务的方式是多层次的，如成立完全独立的法人银行、成为中资银行的战略投资者、将来通过并购城市商业银行等获得发展机遇。这三种方式会长期并存。从外资银行在世界其他国家的发展经验来看，通常都会将在当地成立的法人银行与并购方式结合起来。鉴于外资银行转制为本地法人银行之后，将直接成为中资银行的竞争者，有人担心此前中外银行的战略合作关系可能会不利于中资银行，因为外资银行通过合作可能会掌握中资银行的一些内部信息。这种担忧有一定道理，尤其是在战略合作涉及到双方发生利益冲突的时候。中资银行对此应有所考虑，但更重要的是监管部门，应采取一些相应的规范措施。 1.2 房贷业务将成为外资银行重点争夺对象外资银行进军中国市场的号角开始吹响，而房贷业务将成市场争夺的重点对象。资料显示，从1998年到2005年底，全国个人房贷余额增长了近43倍。截至2006年年末，全国个人住房贷款余额超过了2万亿元大关。5年期以上贷款存在约4%的净利差，丰厚的利润令外资行垂涎不已。以前外资银行的房贷主要集中在针对境外人士销售的楼盘，而如今人民币业务开放后，房贷业务即将转向。一方面，继续巩固已有的外销楼盘的房贷客户资源；另一方面，加强与当地优质发展商的合作，以开放性贷款为纽带，争取这些楼盘的当地居民按揭。但是，房贷市场绝大部分市场份额一直被四大国有银行所占领，短期内，外资银行肯定无法与四大行“对撼”，更不会大打价格战，但是也有自己的优势。丰富的房贷产品将是重要的砝码。 1.3 ：对外资银行挑战不应盲目乐观对外资银行的挑战不应盲目乐观，还在于外资银行具有中资银行所不具备的许多优势，而这些优势恰恰是构成外资银行市场竞争力的基本要素，同时也恰恰是中资银行的“软肋”。　　说到外资银行的优势，体制优势、产品优势和人才优势是明显的，这些已经为人们所熟知，似乎也不必详细阐述。除了这些优势，技术优势也是一个相当重要的方面。　　比如贷款定价，这是银行经营过程中一项非常重要的技术，因为贷款是我国银行居于核心地位的资产业务。但由于长期的利率管制，我国的商业银行用不着也没有必要学习贷款定价技术。现在贷款利率的浮动幅度已经放开，但各家银行的利率水平基本上是趋同的，差异不大。贷款依据哪些因素定价？怎么定价？贷款定价要做哪些基础性工作？可以说，我国的商业银行对贷款定价还是比较陌生的，贷款定价这种技术并没有全面掌握。　　当然要掌握的技术还有很多，如金融衍生产品交易技术、资产证券化技术等。业务同质化、产品同质化、收入同质化和资金商品价格趋同化的现象，不可能长久维持下去。随着利率和汇率市场化进程的推进，对不同风险水平的客户和结构不同的金融产品，采用不同的定价水平是必需的。因此，要增强与外资银行的竞争能力，必须下大力气学习和掌握各种金融交易技术，逐步形成自己的技术优势。　　另外，创新能力不强，也是中资银行的一个“软肋”，而创新能力是银行核心竞争力的重要方面。而中资银行的产品和服务创新，不仅缺乏强有力的动力机制支撑，也受到人才条件和监管机制的严重制约。银行创新动力不足，高素质的产品设计创新人才缺乏，创新自由度低，原创型创新产品少，模仿型产品多，中资银行的这些创新特点，凸显了其和外资银行在创新方面的差距。　　当然，中资银行也有自己的优势，比如遍布全国各地的营业网点和客户资源，这是外资银行所不具备的。但如果没有其他方面的条件配套来有效发挥这个优势，这个优势很可能变成劣势。因为网点机构的维持成本较高，如果经营效益不好却还要负担非常高的网点成本，过多的网点就会成为包袱。　　中资银行为本土银行，有自己的客户，熟悉的企业文化，而外资银行却不具备这些条件。但情况也在发生着变化，因为外资银行进来以后，它可以高薪聘用国内最优秀的人才，现在外资银行的员工和高管许多是中国人。　　结论或许是明确的：不能妄自菲薄，在外资银行挑战面前惊慌失措，但也不能自视过高。只有站在客观角度正确认识这一问题，才会保持清醒的头脑，不至于陷入盲目乐观的泥沼。 2、信托 2.1 信托业协会呼吁合理收取监管费　　针对信托业监管收费问题，中国信托业协会向财政部和银监会提交了正式的书面意见函，呼吁合理收取监管费。　　中国信托业协会建议，如果按照资产规模收费，应当将信托财产剔除在计提资产之外，这不仅是因为信托财产不是信托公司的资产，信托财产的管理风险由委托人和受益人承担，而且是因为信托公司受托管理的信托财产多种多样，有些种类的信托财产的管理报酬费率极低，总体而言收费费率也不高，按照原先的标准收费有些信托业务甚至可能出现收入倒挂的情况。　　而按照收入的一定比例收费，则应当考虑信托公司处于发展的起步期、目前正处于业务转型的过渡时期等因素，从低考虑收费标准；按照业务种类收费，收费标准应该统一，银行的委托理财业务不收取监管费，信托公司的同类业务也不应该收费。 2.2 银行并购信托业格局裂变　并购良机　　信托公司纷纷与金融机构股权“联姻”，一个重要原因是2007年3月实施两部法规《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》后，信托行业将发生格局裂变。　　新规对信托公司影响最大一点的是，限制和规范自营业务，禁止自营业务投资实业，限制信托业务中贷款运用比例。信托公司的收入大多约有六七成来源于自营业务，自营业务中实业投资又占了一定比例。按照修订后的规定，大批信托公司的盈利将大受影响。信托融合　　金融混业经营已势不可挡，以银行为代表的实力金融机构对于收购信托公司，加强与信托公司的深度合作有浓厚兴趣。近年火热的银信合作就是实例，如银行代销信托产品，或双方合作开发信托产品如贷款回购、银信理财产品。　　信托的制度性优势是银行青睐信托合作的重要原因，与信托的紧密合作可以使银行间接突破分业经营的诸多政策限制。现在不少银行推出的打新股理财产品，就是利用信托公司的资本市场通道，拓展了银行理财的投资范围，满足客户多方面的理财需求。　　而银行和信托的更深度合作还可以通过业务协同效应为银行创造更多价值。如民生银行公司业务部去年借助信托公司的平台完成了企业应收账款证券化，实现了“企业财务革新计划”。如银行抵债物资的处置，现行商业银行法不允许银行经营非自用不动产，也不允许在境内向企业投资、持有股权，银行可把它们委托给信托公司办理，信托公司对应收款采取催收甚至以应收款债权转入股，及不动产出租等多样化运作方式管理、处置。　　对银行抛过来的“橄榄枝”，信托公司也乐意接受。与其他金融机构融合正是信托公司的现实选择和终极归宿。毕竟国内还以间接融资为主，客观上形成银行对金融资源的高度垄断，如融资项目、低成本资金、资金结算、销售网点，以及金融资源中最重要的客户信任度等。格局裂变　　毫无疑问，信托业格局将发生根本变化，信托公司的“金融小舢板”形象也有望根本改变。一个最明显变化是，更多的信托公司融入实力金融集团版图内。这也许是管理层乐意看到的，因为国外成熟市场的信托公司也很少独立存在，一般都是金融控股集团下面担任理财决策的子公司。但这并不意味着所有的信托公司都将殊途同归，投入别人“怀抱”。现在基础条件好、已形成较强经营特色的信托公司不排除将来发展成为以信托公司为主导的金融控股集团，如重庆国投等，它们控股多个金融机构，可为自身信托业务的开展提供便利，并可有效实现旗下金融业务与信托业务的整合与联动。实际上，3月1日实施的新法规，在某些方面也有鼓励有实力的信托公司朝此方向发展的意图。未来的信托业竞争将在这两类型的信托公司中展开，它们各有特色，前者或是大银行小信托，后者或是大信托小银行，竞争将是金融控股集团之间的角逐。 3、基金 3.1 中国掀起基金抢购狂潮　　发行的汇添富成长焦点基金认购刚开始不久，就因规模迅速接近人民币100亿元限额的上限而宣告当日结束募集。主代销机构工行的很多营业网点刚刚开始销售时，数十分钟内立刻卖完。由于基金很快“断货”，导致排队等候的投资者不满，有人甚至为买不到基金而拨打110“求助”。在此之前，建信优化配置和信达澳银领先增长两只新基金也是在首日就被抢购一空，火爆程度不亚于去年。赚钱效应在起作用为什么会出现这种情况？根本原因还是市场的赚钱效应在起作用。去年股市火爆，基金因此水涨船高，很多基金的收益率都超过150%，这对很多场外投资者形成了巨大的诱惑。春节之后尽管股市出现大幅震荡，但很多投资者因为长线看好股市，在市场回落的时候仍然会选择各种方式入市。于是，反映在新基金的销售上，就自然而然地出现了申购热情持续高涨，且基本不受股市调整影响的格局。另外一个原因，是春节后股票市场的大幅震荡，使得投资者对2007年的震荡走势有了更清醒的认识。对于投资者尤其是新股民来说，在把握不好操作的情况下，便索性寻找基金这样更成熟更稳健的机构投资者来获取收益回避风险。但是，投资者在看到基金去年带来高额回报的同时，一定要重视其投资风险，在认购新基金时，同时要考虑到基金公司品牌、基金过往业绩、自身风险偏好等因素。　 3.2 封闭式基金转型后的发展在通过转型方案后，基金管理人一方面必须实现封闭式基金向开放式基金的平稳过渡，防止出现由于大规模赎回而基金退市的风险；另一方面必须使转型后的基金能够迅速融入市场，实现持续发展。（1）投资策略明晰化：消除信息不对称封闭式基金转型后，投资策略趋于明晰化和具体化，例如基金兴业在原基金合同中并没有约定投资策略，基金经理操作缺乏契约约束，与持有人之间存在很大的信息不对称，但是在转型后则增加了积极投资策略的相关规定；而基金同智在转型后也确立了成长股的选股策略，两者在转型后的资产配置策略中，也规定了明确的定性与定量的指标，便于托管行和持有人更好地监督基金的投资行为。（2）资产转移：增持流动性资产应付赎回压力基金转型后投资的范围也随之转变，封闭式基金投资股票的上限为80%，而转型后的开放式基金对股票的投资比例扩展至95%。股票投资额度的扩大，可以灵活调整投资组合，获得较高的收益。但是考虑到转型后可能出现的大额赎回的情况，基金转型后会增加流动性资产持有量的持有比例以应对赎回要求，因此，在转型过程中股票资产的比例会出现先降后升V字型的变化。已经成功转型的基金兴业资料显示，从2005年底到2006年9月份，股票资产比例不断降低，从73.86%降至三季度的15.64%，而银行存款比例则不断上升，2006年9月30日已经达到78.87%。但2006年第四季度，股票资产比例迅速回升，突破原来封闭式基金80%的限制，达到了85.53%，回归到开放式基金股票投资的平均水平。（3）持续营销：维持转型后基金持续发展封闭式基金的转型过程，实际上包含了原封闭式基金的退市和新开放式基金的上市。转型后的基金实际上是一只新发行的开放式基金，也需要加强市场营销力度，吸引新的投资者进入，确保能够实现基金规模的扩张。在转型基金的营销过程中，基金管理公司采取多重手段增强基金的吸引力，长盛基金在基金同智转型后的市场营销可圈可点，例如基金同智引入了LOF机制，除了通过交易所的场内申购，投资者还可以通过基金的代销或直销网点进行申购和赎回，有效拓展了投资者的购买渠道，也扩大了目标投资者的范围，从原来的具有股票账户的投资者扩大到普通投资者，成功地实现了108.39亿元的募集规模，场外募集的份额高达104亿元，场内募集份额只有4亿元；同智在转型后通过大比例分红和份额拆分将净值降到1元，迎合了投资者对基金的“恐高症”心理，而且1元面值也便于计算和申购，提升了市场对转型后的长盛同智优势成长基金的接受程度。 3.3 外汇局提醒警惕境外基金非法集资外汇局提醒广大投资者，今后在进行境外投资时要加强自我保护意识，提高对境外投资基金等各类骗局的警惕性，通过合法的境外投资渠道进行理财，有效保障自身财产安全。　　近年来，一些境外不法分子和不法机构通过互联网设立投资基金，以高额回报为诱饵，大肆招揽社会公众进行境外投资活动。这些通过互联网络设立投资基金进行的集资、传销活动具有极大的欺骗性和危害性。　　此类境外基金非法集资的主要特征概括为“以互联网络为平台、以境外基金为幌子、以非法传销为手段、以高额回报为诱饵、以诈骗钱财为目的”。　　此类非法活动常见的方式主要有：以私募基金名义募集资金，投资者将资金委托公司经营并收取红利；以购买产品或发展会员为名义，投资者通过发展“下线”获利；向投资者推销境外准备上市的公司股票，期待公司上市后出售股票获利。一旦其后续资金跟不上，整个资金链立即断裂，投资者马上血本无归，造成极为严重的损失。为满足境内居民个人对外投资的合理需求，国家外汇管理局出台了一系列政策。200 6年底发布的《个人外汇管理办法》明确规定，境内个人可合法地以直接购买B股，或以委托境内商业银行在境外进行金融产品投资，或经国家境外投资主管部门批准后以境外直接投资等形式开展对外投资活动。三、全国房地产行业投资策略分析　　自上世纪90年代全面推动房改以来，在经历存量房地产需求短期大量释放后，房地产市场正在逐步发生深刻变化，即原来粗放性型的发展模式将日益受到挑战，精深细作的开发模式将会得到市场越来越多的重视。未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，行业内的主流上市公司业绩有望保持高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。 1、我国房地产行业依然景气　　未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。 2、需求继续扩张行业景气无拐点　　未来两年中国经济依然保持快速增长，增长动力正从外贸、投资转向消费，作为扩大内需龙头的房地产行业景气不可能与宏观经济背离。历史经验表明房地产消费和投资对宏观经济景气存在显著正相关影响。尽管自04年以来，房地产投资和商品房销售额增速与GDP增速出现背离，但是这种背离已经到了底部。和房地产直接关联的行业多达55个，1992- 2005年，商品房消费增长就占GDP增长的11%，房地产投资增长占GDP增长的10%。　　商品房真实消费需求非常旺盛，其长期动力还是来自城市化、消费升级、中产阶层崛起和新增就业人口置业等。一个简单的事实是每年急速增加的高校就业人数对商品房销售市场和租赁市场景气都是一种刺激。因此，可以乐观预期07年商品房销售增长。 3、政策调控路径在于规范行业发展　　消费需求始终受政策保护，投资需求和投机需求受政策压制。政策内容强调改善住房结构，维护房价稳定，为此出台了诸多从资金和土地等方面提高行业门槛的相关政策措施。认为，这些调控政策是非常必要的。而仔细跟踪和分析中央政府系列调控政策内容，就会发现中央调控的目的正是在于规范流程和市场。基于此，中央调控提高了行业门槛，也将提高行业集中度，强势大中开发商的成长性变得比原来更为清晰。 4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局由于土地成本是房地产价格得主要组成部分，二者价格表现高度相关。同时按照目前的统计数据，土地价格成本占住宅销售价格40%- 50%，因此土地价格上涨必然会对房地产价格形成支撑，并推动其上涨。四、全国房地产上市公司投资策略分析　　●2007年房地产市场将持续走强。在人民币持续稳步升值、居民收入增长及消费升级、城市化进程加快、开发投资增速高企、房地产结构性供需矛盾长期存在等因素作用下，支持2007年房地产市场持续走强的因素存在。　　●房地产区域市场差异明显，上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为热点区域，其他二线城市将可能持续走强。　　●在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，房地产上市公司的投资视角将向“多极化”方向演变。　　●“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头公司，以及商业地产、工业地产中的资产增值公司。其中，已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司，区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司，业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司，国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。　　●重点关注工业地产上市公司。在目前住宅开发地产公司投资价值被市场充分挖掘的情况下，未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅地产向商业地产、工业地产公司转移。未来业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的工业地产公司的投资价值将会被市场深度挖掘，其中重点关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司。　　●建议重点关注工业地产中的海泰发展，商业地产公司中的金融街，住宅开发公司中的万科A、华侨城、华发股份、阳光股份、栖霞建设，和涉及房地产业务的建发股份、福星科技等公司。　　总体看，未来行业景气度的持续攀升，人民币升值速度加快都将使地产上市公司成为今后市场的主要投资主题之一。在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，地产上市公司的投资视角将向“多极化 ”方向演变。 1、两大因素：人民币升值和宏观调控　　“多极化”投资视角下可以关注住宅开发公司中的规模优势型、区域优势型公司，以及商业地产、工业地产中的优质公司。其中，已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司，区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司，业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司，国家重点开发园区及资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。　　未来投资热点将从住宅开发公司向商业地产公司与工业地产公司转移。人民币长期稳步升值、以住宅为主的地产调控仍将是把握地产上市公司投资思路的两个主要因素。在目前住宅地产公司的投资价值被市场充分挖掘的情况下，商业地产、工业地产中被低估的公司将可能成为未来的投资重点，其中业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的商业物业与工业地产公司的投资价值将会被市场深度挖掘。未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅开发向商业地产、工业地产公司转移。　　目前地产行业按产品特性可分为住宅开发、商业地产与工业地产三类地产上市公司。前者以开发、销售住宅产品为主，后两者指以持有并出租商业物业或工业物业为主的地产公司。住宅开发地产上市公司较多，其中在全国或区域内已形成一定规模优势的优质公司是重点关注的公司，概括为“规模优势型”公司与“区域优势型”公司。商业地产与工业地产上市公司较少。通过选取样本股，从盈利能力、项目储备、管理成本、融资能力等方面对以上四类公司进行分析对比。 2、工业地产：未被深入挖掘的金矿　　工业地产公司是未被市场深入挖掘的金矿。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。工业地产上市公司大都以高新开发区为载体，从事开发区的土地一级开发、房地产项目开发、工业物业出租、园区内配套设施建设与服务、对园区内的高新公司创业投资等，如海泰发展、张江高科、苏州高新等。工业地产具有收益稳定、地价增值较大的优势，目前市场对工业地产上市公司关注度不高。　　工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。2007年9月国家发布《关于加强土地调控的有关通知》，今后工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格大幅上涨不可避免。　　工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升业绩的公司；三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的公司。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。　　目前多数工业地产公司的估值低于商业地产与住宅地产上市公司，而如考虑资产增值因素则大多处于被市场低估状态。建议关注海泰发展、张江高科、南京高科、苏州高新等。 3、商业地产：资产增值潜力大　　商业地产公司的持有物业大都位于城市的商业、金融聚集区的黄金地段或核心位置，对周边区域具有较强的功能辐射作用，其物业是该区域的稀缺资源，资产增值潜力相当大，其中以北京、上海等地的金融、商贸区的地产公司为代表，如中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、金融街等。相对住宅开发类地产公司，商业地产公司具有盈利水平较高、管理成本较低、偿债能力较强的经营优势，但总体资产盈利水平与资产周转水平不高。　　商业地产公司的投资价值应从两个方面考虑：一是由于依靠出租物业收入为主，物业出租率与物业折旧政策直接影响业绩，一般业绩增长平缓，成长性较差。另外，由于初期固定资产投入较大，财务成本高，业绩短期内较难增长，而资产已进入投资回收期的公司业绩将会稳定增长。二是在人民币升值预期及新会计制度下，持有物业公司将面临资产增值及盈利水平提高的利好。可关注资产增值幅度较大的上市公司。目前商业地产公司的平均估值水平高于工业地产与住宅地产上市公司，随着地产行业平均估值水平的抬高，商业地产估值将会进一步提升。建议关注金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等商业地产公司。　　 4、住宅开发：关注行业及区域龙头　　规模优势型公司的优势在于较快资产周转、低成本融资、较高资金管理水平，区域优势型公司的优势在于较高项目盈利水平、较低营业成本。通过比较发现，规模优势型公司的整体期间费用率较低，资产负债率等偿债指标与资产周转率等营运指标较好，区域优势型公司的毛利率等盈利指标、营业费用率相对较好。规模优势型公司的竞争优势主要在于规模化扩张及项目开发进度较快带来的资产快速周转，低成本融资、低管理成本带来的较低综合营运成本，资金管理水平较高带来的较强偿债能力；区域优势型公司的竞争优势主要在于项目盈利水平较高，项目区域化经营带来的较低营业成本。　　住宅开发类地产公司未来仍将面临政策调控风险，但仍可以关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头。规模优势型公司由于项目分散在不同区域，将会平滑政策调控风险未来的业绩不稳定性，而所处区域未来走势稳健的区域优势型公司抵御政策调控风险能力更强。建议关注已在全国市场形成一定品牌与规模优势的规模优势型公司，以及在区域地产市场中居龙头地位的区域优势型公司，如万科Ａ、华侨城A、阳光股份、栖霞建设、华发股份等。 5、行业景气：持续向好值得期待　　支持2007年房地产市场持续走强主要有五方面的因素。　　首先，人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，房地产投资需求将可能快速增长，从而成为支持房价长期走强的主要动力。　　第二，居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，消费升级引导住房消费需求提升。目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度性障碍，二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强。　　第三，开发投资增速高企将维持地产行业高景气。在宏观经济调控下，预计固定资产投资增速将可能有所减缓，但由于地产行业的高盈利性及资金流动性过剩，地产行业的开发投资将会持续增长，固定投资增速高企将维持行业高景气度。　　第四，城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大，交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。　　第五，房地产“结构性供需矛盾”推动房价维持高位。虽然2007年出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量，但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的"结构性供需矛盾"依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大，这已成为房价维持高位的一个主要原因。 2007年房地产行业将持续向好，行业景气度将会在高位震荡后小幅走高，房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显，上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为热点区域，其他二线城市将可能出现持续走强。 6、一季度全国房地产重点上市公司点评　　万科A（000002）　　作为老牌地产龙头，万科无疑是行业整合中的最大受益者，受益于宏观调控政策，有利于公司在行业整合中获得更大的发展机会，具有长期投资价值。公司储备极为丰富；三季报业绩显赫；公司项目销售速度快，竞争优势明显；股权融资为公司的后续发展提供资金支持。　　金地集团（600383）　　土地储备扩张步伐加快，主要是因为受益于房地产行业的景气度不断攀升、公司加快房地产项目开发速度所致；目前在一线城市土地招商这多次中标、获得地王美誉；房价持续攀升、公司房地产开发项目发展良好。　　保利地产（600048）　　公司是保利南方集团房地产开发业务领域的核心企业，实际控制人为中国保利集团，公司政府背景深厚，有助于获得优质土地储备。公司的实力和政府背景很强；具有相当于股权激励作用的高管持股；丰富的土地储备；公司各项盈利指标均位居行业内前列；公司前期拿地成本很低。上述因素能够确保公司近几年保持持续的高增长态势并能够支撑公司较高的市盈率。　　北京城建（600266）　　公司的大股东北京城建集团（控股65.25%），是北京市国资委100%控股的企业，政府背景深厚。公司是奥运板块的龙头，拥有垄断性奥运地产资源：奥运村、五棵松体育中心部分产权，并将于07 年开始分享奥运资产带来的巨大升值。低成本、丰富的土地储备；奥运项目是公司近期发展的亮点所在；股权投资保持高收益。　　天鸿宝业（600376）　　公司主营住宅小区开发，具有房地产开发一级资质。北京天鸿集团公司为公司第一大股东，而公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会，公司政府背景丰富。　　北辰实业（601588）　　北辰实业是由北京北辰实业集团公司独家发起设立的股份有限公司，是内地首家在港上市的H 股房地产企业。公司大股东北辰集团是北京国资委全资子公司，此次发行结束后，持有公司34.45%的股权。公司为区域性房地产公司，主营物业发展和物业出租；开发项目助推公司业绩增长；物业地处"亚奥商圈"。　　华发股份（600325）　　华发股份是少有的资产结构十分清晰的地产公司，公司业务清晰、明了，所有资产都集中在住宅开发上；而且资产权属清晰，目前公司全部房产项目均为100%股权。且大股东华发集团当地政府背景深厚，在当地拿地具有明显优势。　　栖霞建设（600533）　　公司发展思路明确、产品定位清晰；公司销售业绩良好；项目进入全面收获期；南京房地产市场平稳。　　陆家嘴（600663）　　资源型地产的龙头，资源优势最显著的商务地产公司；租赁业务转型进行中，所处区域租售价格水平持续攀升。　　金融街（000402）　　公司项目储备丰富；物业出租项目是公司未来可持续发展的保证；公司异地扩张将为公司未来发展带来亮点；增发有利于缓解公司资金压力，提高公司成长性。　　泛海建设（000046）雄厚的股东背景-- 泛海集团拥有丰富的土地储备，目前上市公司与母公司拥有1200万平米建筑面积，足够上市公司开发10年。集团计划3- 5年内完成注资，以上市公司为房地产开发旗舰，集团的注资将给公司带来巨额利润。第五部分全国房地产行业风险提示一、政策风险 1、征收土地增值税对商业银行的影响从2月1日起，国家将对全国各地的房地产企业土地增值税项目进行全面清算，并正式征收30%至60%不等的土地增值税。消息一经传出，房地产板块大幅跳水，市场反应之强烈令人始料未及。由于房地产开发和按揭贷款一直被商业银行视为最好的一块业务，近年来，房地产金融在金融总量中所占的比例也越来越高。有数据统计，2005年底，房地产贷款与商业性个人住房贷款余额，占GDP的比率分别达到16.75%和10.0%。同时，由于房价与消费价格关系密切，近年来，房地产金融调控措施一直是宏观调控政策的重要组成部分。那么，此次调控政策将可能引致的房地产业重新洗牌，是否会对商业银行的房地产信贷业务造成影响，继而对相关政策做出调整？向开发商开征土地增值税，主要是为抑制房地产开发商利润过高和虚报成本的问题，对商业银行的房地产信贷不会产生直接影响，但商业银行今后在选择房地产客户时可能会更加谨慎。开征土地增值税使房地产行业面临一次重新洗牌：一些有实力的开发商在市场上能够自保，而资金实力不够、开发成本比较高的企业则会逐渐被兼并或慢慢退出市场，抑或减少开发量，从而使房地产贷款的发放相应减少，另外在按揭上也会有一定附带影响。但是，银行只是间接贷款需求的受影响者，土地增值税的开征不会对其产生消极作用。实际上房地产开发商盈利多少与银行没有关系。因为对于每一笔贷款银行都有自己的计算；而对项目好坏、能否收回投资、开发商资质、居民购买意愿如何等各个方面，银行也都有自己的评估，是可能通过风险控制自动解决的。对于国家将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，以建行为例，建行的客户都是大型的优良国有企业，这些企业都是正常向国家缴税的，此次出台的政策会使这些开发商增加一些经营成本，从而给市场供给带来一些影响，在行业进入上更加严格，但对建行的房地产信贷不会有什么影响。在商业银行放贷政策上，建行一直严格执行国家宏观调控政策，风险防范也比较到位，比如建立预警机制、采取有保有压政策等；而且不少客户都是建行从小到大扶持起来的，具有良好的银企关系。同时，以中国银行为例，对于房地产开发商，中行一直是采取区别对待的政策，视其整体实力和专业经验进行选择。因此，此次调控对银行信贷没有非常直接的影响。不过，今后在选择客户上肯定要更加谨慎一点。实际上，国家这几年一直在调控，出台的措施都是从紧的。土地增值税开征后，资金量比较小的客户肯定会受到较大冲击，开发时面对较大压力。因此，对这些企业，银行在选择客户时会更加审慎。至于房地产信贷政策是否会因此而进行调整，中行要视具体情况而定。 2、“两会”将房地产推上了风口浪尖 ——从“两会”看政府调控思路目前正在召开的“两会”中，房地产行业依然是委员和代表们议论的热点话题，这既反映出了房地产在我国国民日常生活中的重要地位，也体现出了国家实施宏观调控以来，房地产行业出现的种种新变化。温总理在政府工作报告中，指出了作为百姓关心的房地产业在2007年继续深化调整的方向。温总理的四点要求、广州市长的豪言壮语、专家们的大胆建言、提案的五花八门构成了2007年两会房产话题热论绚丽而复杂的图景。通过这一图景，能清楚地看到国家政府对房地产调控的总体思路，2007年的房地产市场必将受到重要的影响。房地产业应重点发展普通住宅按照两会精神，未来房地产业将重点发展面向广大群众的普通商品住房。国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。并进一步提出了房地产调控的四项举措：一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。认为：以往的“国六条”及配套措施中也曾明确提出发展限户型、限房价的普通商品住房，但在具体实施过程中这类“限价房”价格如何界定、如何与地价对接、如何申购等问题存在诸多争议和难点，使得“限价房”推出的效应受到了影响。此次发展规模和力度有望加大。总理的讲话也把“解决低收入家庭的住房问题”放在了突出位置，指明了2007年房地产调控的总体思路，也意味着2007年的房地产调控大幕已经拉开。关注《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案这份由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被本次全国政协会议提案组定为第1号提案。经济适用房与廉租房通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，让每一户中低收入家庭都能够在不久的将来实现“居者有其屋”的梦想。提案从经济适用房的公平目标与市场效率、普通商品房的限地价与限房价两对矛盾出发详细阐述了实施政府建房的必要性，并具体提出了四点建议。一是要界定政府建房的目标群体，明确受惠对象；二是区别对待普通商品房和经济适用房；三是利用市场机制建造公共住房。四是中央和地方政府需要成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构。认为：对于国家政府作为住房发展商来说，这并不能完全的自动保证目标的成功，但是如果国家政府不能直接介入的话，那么这种情况肯定会导致日后目标的落空。政府应给廉租房租住者补贴租金国务院发展研究中心副主任陈清泰：要用市场价买房、租房。应给中低收入者住房补贴，补贴要补到个人，而不是补到房子上。要大力发展廉租房，廉租房应该收取商品性租金，政府再给低收入者补贴，让他们按商业性租金来租房。从经济意义角度讲，廉租房对政府是支出，商品房是收入。所以地方政府没有积极性建廉租房，这点必须通过法规来明确。认为：廉租房、经济适用房变“暗补”为“明补”的呼吁由来已久，期望政府能给予考虑。但是要完全靠自发性来做恐怕很难得到支持。合作建房应纳入经济适用房管理体系做好低收入居民住房保障，现阶段最重要的工作有三个：一是建立切实有效的准入和退出机制，确保政府的公共住房资源真正分配给低收入群体。二是启动沉淀的房改售房资金，将其全部用于对过去福利分房欠账且目前居住困难职工的一次性补贴。三是将合作建房纳入经济适用房政策统一管理。应组建专门的住房按揭银行，鼓励商业银行介入住房保障领域，鼓励商业银行与有关方面合作组建专门的住房按揭保险公司，把进城农民工逐步纳入住房金融服务对象体系。认为：通过已往的种种情况证明，合作建房通过正常途径是很难得到真正的实现。因此，如今将合作建房纳入经济适用房管理体系的建议是十分利好的。物业税起征点应提至120平米江西民生集团董事长王翔：从目前国家对房地产开发商制定的90平米户型必须占开发总面积70%的政策来看，国家很有可能不收90平米以下户型的保有税。但实际上，在国内许多城市里，真正自住人群购买的房子主要集中在90至120平米，这些人基本上是工薪阶层，大房子买不起，小房子又不愿住，一旦以90平方米为限，这些人好不容易买了一套自住房，一边要银行按揭，一边又要交物业税，将会承受双重压力。因此，建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上。认为：应该说代表建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上符合当今的国情，但是真正到了实施阶段难免出现很多不利因素，使其实施变得有难度。如果小户型投资比例很难控制的话，倒不妨通过提高物业税起征点控制大户型投资比例。这样的话实施起来也能够降低控制难度。商品房销售应推行“明码实价” 上海市社会主义学院副院长彭镇秋：部分城市房价过度上涨，造成了房价远离价值，人为因素是一个重要原因。有的房产商采用“坐地起价”、“捂盘惜售”等方式哄抬房价。为此，建议政府及其价格主管部门制定《商品房销售价格行为规则》，用“明码实价”等措施，治理商品房价格秩序以及销售行为。具体内容包括行为宗旨、房价制定原则、房价制定依据、合法利润获取、价格管理制度等。分析：根据代表的意见即使“明码实价”能真正的推行，如何防止房产商的种种对策？所谓“上有政策，下有对策”，恐怕实施起来还需要制度本身制定得完善及科学，同时相关部门的监管力度也需要加大。 3、解读《物权法（草案）》对银行业务的影响物权法是调整财产关系的重要法律，与每个人的切身利益都息息相关，银行亦不例外。2007年3月8日9时，在十届全国人大五次会议第二次全体会议上，代表们审议听取关于物权法草案的说明。本次的物权法草案经过了长时间的筹备工作，物权法草案可谓是本次“两会”中的重要议程。对于银行来说，草案给银行带来机遇的同时，也使银行面临着更大的挑战。《物权法（草案）》是十届全国人大五次会议的重要议题，该草案历经7次审议，创全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最，备受关注。该草案明确了《物权法》的调整范围和原则，并分别对所有权、用益物权、担保物权作了详细的规定，同时还对登记制度、物权的保护、相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。细览物权法草案的内容，可以说大体回答了四个问题。第一、物权的归属如何划分。本次的物权法草案具体规定了国家、集体和私人拥有物权的范围。国有财产包括什么；集体财产包括什么，私人财产包括什么都划分的清清楚楚。第二、物权如何保护。物权法草案规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”体现了平等保护的原则，国家、集体、个人的利益放在了相同的位置上。第三、物权拥有者的权利和义务。物权如何支配，要遵从什么样的原则，本次的物权法草案做了详细的规定。四、对于侵犯物权的行为有什么处罚，也就是侵害物权的人要承担什么法律责任。出现物权侵犯情况，一定要实施补偿。物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。根据“两会”关于《物权法(草案)》的重要议题，分析认为《物权法(草案)》对银行有着以下方面的影响。《物权法(草案)》对银行的有利影响首先是扩大了可用于担保的财产范围，在拓宽经营者的融资渠道的同时，也扩大了银行办理信贷业务的范围，使银行的信贷资产得到更有效的安全保障。其次是现行的担保法规定可以用于抵押的财产均为抵押时已经现实存在的财产，这也是《物权法(草案) 》对我国现行抵押制度的重大突破。再次是规定企业、个体工商户、农村承包经营户的机器设备、原材料、产成品等动产均可以抵押。正在建造的建筑物、船舶、飞行器也可用于抵押。最后是在质权标的方面，《物权法(草案)》也做出了一项重大调整。收费权也可以质押。《物权法(草案)》对银行的不利影响首先，缩短了担保物权行使的时间。其次，怠于行使质权造成损害的，质权人应承担民事责任。第三，接受异议登记期间的不动产作为抵押物将面临无效的风险。第四，法院裁定以物抵贷未办理登记的，不得处分将来要办理登记后再处分，将延缓处置进度。第五，企业以将来的动产抵押的，银行抵押权存在落空的风险。第六，居住权的存在不利于银行实现抵押权为维护某一特殊人群的利益。最后，以预告登记的不动产抵押的，银行抵押权面临落空的风险。二、经营风险 1、从房地产企业负债率看银行信贷风险近年来，随着房地产行业的快速发展，一些有实力的房地产企业也随之凸显出来。现今房地产企业最主要的两个融资渠道一个是购房者的应付账款，另一个就是银行信贷。但是目前国内房地产企业的负债率情况并不乐观，大多数的房地产公司负债率已经高于 65%。这种情况将给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。同样由于这种情况，银行潜在的信贷风险也将凸显。对于国内绝大多数房地产企业而言，目前无论是公司债券还是项目债券，都并没有对房地产行业放开；另外，产业基金还未立法，信托同样也一样受到一定限制。所以目前房地产企业资金的来源最终还是要依靠银行贷款。根据国家统计局的数据进行整理发现：2006年全国房地产开发资金总额为26880.21亿元，同比增长26.92%。其中，国内贷款 5263.41亿元，同比增长37.26%；资金来源中增速较快的依然是国内贷款，国内贷款占比仍保持增加。如果将预售款与银行贷款假设为房地产企业获得资金最重要的两条渠道，未来企业的资金压力将更为明显。银行开发贷款的数字庞大也让监管部门意识到需要有所节制。而银行贷款本身就不能够用来购买土地。因此种种迹象表明，从2006年中开始，资金已经成为制约房地产企业发展很重要的因素。以万科为例，2006年万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。公司年报中所显示出的财务指标，作为一个案本，足以反映出房地产企业正在形成的一些规律。年报显示万科的资产负债率64%。几年前，银监会曾发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》。在这份指引中，银监会首次将房产商自有资金比例从30%升至35%，还明令商业银行对成立不满3年且开发项目较小的专业性公司和集团性公司慎贷。两个文件实施之后，原本是给作为债权人的银行一个规范，却也给房地产企业65%的负债率有了一个限定。如今将负债率控制在65%以内，似乎正在形成为国内房地产企业负债率的一条铁律。所谓的65%，恰可以符合国家各方面的要求：国家宏观控制所导致对房地产业的信贷紧缩；国内土地制度现状和融资渠道狭窄等。而企业如果可以将负债率维持在65%以内，则有利于其比较科学稳健的运行。但是随着金融工具的放开，以及外资银行的进入，这种现状可能会在今后几年内得到改变，也许65%这一数字还会有所上升。有统计数字指出，国内房地产企业的负债率平均为72%，这就说明大多数的房地产公司负债率高于65%。例如，绿城房地产在IPO后，2006年的预期负债率仍高达65%；截至2006年11月30日，保利地产负债总额为124.89亿元，资产负债率高达75.71%。假设房地产企业平均负债率为72%，从这个数字分析看来，银行贷款在企业负债中占据了相当大的比重。随着负债率的提升，风险也随之上升。分析：相关权威数据显示我国房地产企业的资产负债率是比较高的，我国房地产公司的资产负债率在75%左右，几乎是香港前五大上市公司的两倍，这种情况将给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。如此高的负债率一旦出现市场风险将给债务人带来巨大的损失。过多的短期负债引发偿债风险是造成房地产行业“亏损”风险的主要原因之一。如果多家银行偿债安排都在几个月的周期之内，而且无法改变，同时该房地产企业又受制于市场或者政策因素，无法在规定时间内实现计划回款，那就有可能遭遇偿债风险。认为，在现在的房地产形势下，只要负债率不达到很荒唐的程度，类似于95%以上，应该都可以比较好地控制风险。目前房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏的金融风险十分突出。因此，房地产企业只有拓宽直接融资的渠道才是防范负债提升风险的主要途径。如今警惕和防范房地产企业负债率过高引发的银行信贷风险仍然不容忽视。 2、城市土地储备存在的风险不容忽视随着我国城市的快速发展，城市土地储备就成为支持城市发展的后盾之一。资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。但是，目前我国城市土地储备存在着很多风险因素，主要包括社会稳定风险、城市发展风险、规划调整风险、财务资金风险、经营风险、操作运营风险、地产泡沫风险以及政府干预风险等等。因此，防范和规避城市土地储备潜在的风险不容忽视。我国城市土地储备存在以下几方面的风险：一、社会稳定风险。近些年来，各地因旧城改造、居民拆迁、老企业搬迁而引发的影响社会稳定的事件时有发生，而这些又往往与土地储备相关。特别是2004年8月31日以后，经营性土地全部实施招拍挂，各地土地储备机构将更多地参与上述工作中，土地储备中的社会稳定风险不容忽视。二、城市发展风险。土地供给失衡风险。城市建设规模过大或进程过快，都可能引起城市经营性建设用地供给失衡风险。土地供给平衡风险不只体现在土地数量上，还体现在土地使用权上。城市扩张带来的环境保护问题也不能忽视。土地出让开发后，随之会有工业、商业、生活等多方面活动，城市的水资源、绿地资源、教育资源、公共设施等能否满足这些活动的需要，都存在风险，这些造成了土地储备的生态环境风险。三、规划调整风险。城市规划调整引起的土地储备风险是巨大的。新旧规划的差异意味着刚刚基本完成的一些项目要推倒重建，已经完成的土地储备要改变用地性质。规划变更所带来的具体损失无从得知。四、财务资金风险。当前全国各地土地收购储备中心在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。土地储备属于资金密集型的业务，土地储备的财务资金风险形势严峻。五、经营风险。由于拆迁新法的实施，使土地储备成本加大，具体表现在：①拆迁补偿标准提高，导致拆迁成本提高；②拆迁周期大大延长，资金成本大幅增加。拆迁的难度越来越大，不可预见费用也相应增加，主城区范围内实现自我平衡的地块越来越少。可见，土地储备成本的增加，大大增加了当前的预期效益风险。另外，土地出让金拖欠较普遍。开发商拖欠土地储备中心资金的现象比较普遍甚至可以说触目惊心。开发商拖欠土地出让金，使资金不能有效回笼，加剧了经营风险。六、操作运营风险。土地储备的操作流程大体是土地的收购─整理─储备─出让。土地储备的操作运营风险就是在以上过程中出现的风险。七、地产泡沫风险。地产泡沫风险的主要表现是：地产泡沫膨胀期间，房地产市场普遍被看好，市场的供应量和需求量增大，房地产价格上涨迅速，房地产开发火热，大量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后，房地产市场严重供过于求，房地产价格迅速下跌，土地的闲置率和空房率提高，银行大量房地产贷款成为呆账、坏账。八、政府干预风险。政府对土地市场干预程度较大。政府干预房地产市场的主要表现有：地方政府直接进入房地产市场，干预主管职能部门的决策，通过土地划拨、减免税等政府优惠政策吸引投资；过度下放土地审批权限，无原则的突破土地规划；干扰土地价格的形成机制，为土地出让的公平招拍挂设置门槛。政府干预的直接后果是，土地批租失控，土地炒作加剧，土地收益流失。分析：近年来，房价上升已成为社会对土地储备质疑的一个问题。一些观点认为，近几年房价上涨过快的主要原因在于政府垄断了土地供应，抬高了地价。认为这是对土地储备的一种误解。但是，城市土地储备潜在的风险是客观存在的，对于银行来说，关注的问题就应当是城市土地储备贷款风险了。土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。面对这些风险，建议应从以下几个方面加强对土地储备贷款的管理：1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。对土地储备贷款稳健经营的几点对策建议：1、充分研究当地经济环境和土地市场发育状况。2、尽量做到按具体项目，选择优质地块发放贷款，贷款期限与项目运作周期相一致。3、严格对资金使用过程进行监控。4、探索抵押保形式，争取银行债权保障措施。5、争取参与土地经营管理活动，提供全方位金融配套服务。 3、住房预售制度潜在风险不容忽视在我国国内房产市场发展的初期，住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度，同时也是鼓励更多企业进入房地产行业，保证我国住房制度改革顺利进行的一项扶持政策。如今我国住房预售制度问题层出不穷，由于住房预售制度本身存在着一定的缺陷，这不仅妨碍了我国国内房地产市场的健康发展，同时也给国内银行的发展带来了一系列的风险。我国国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。根据相关数据显示：房地产企业自筹资金中仅有百分之十几的资金是房地产企业的自有资金，而百分之八十以上资金都来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，自九十年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达 75%，部分房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率；这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是住房预售制度。近年来，住房预售制度在一定程度上推动了我国房地产市场繁荣的同时，也为房地产开发商制造可乘之机。一些资质低下的开发商利用预售的制度缺陷、法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行。这主要体现在以下几个方面：首先，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而常常血本无归。其次，由于我国信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。第三，期房兼有期货和远期合约的特征，因此容易造成房地产价格泡沫，一旦房价下跌，银行的损失是可想而知的。第四，住房预售制度为“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金提供了便利，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。第五，住房预售制度降低了开发商的门槛，这就使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。最后，由于我国目前登记制度不完善，开发商将房产“一屋两卖、一屋多押”不仅给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦，还给银行带来损失，甚至可能影响银行债券的实现。　　面对上述种种问题，认为对于我国国内住房预售制度建立共同分担风险机制势在必行。有效住房预售制度风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管应该是其中最为重要的一个环节。　　分析：　　住房预售制度改革就是要让住房预售款实行专户管理，不仅能有效地防止个别开发商挪用预售款等，而且也降低了住房预售中消费者及银行的风险。但是往往事与愿违，住房预售制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但也的确带来了负面效应，由于我国现行有关房地产交易的法律、法规还不完善，潜伏在房地产交易中的法律风险在一定程度上广泛存在，这在住房预售中体现得尤为明显。在房产交易中“一房多卖”现象大量存在，有些开发商甚至在已经将土地抵押给银行的情况下，仍继续进行商品房预售，这就使本应由开发商承担的风险在一定程度上转移到了银行或消费者身上。住房预售风险主要有以下几个方面：1、开发商将房款挪用或携款躲避；2、房屋未能取得产权证；3、售楼宣传单与实际不符；4、开发商对房屋设计单方做重大调整；5、定金风险；6、开发商对预售房土地使用权设抵押等。对于住房预售制度问题层出不穷的今天，如何保证房地产金融安全高效地运作是摆在银行面前的一个重要课题。建议银行应从以下几个方面入手：第一，严格的准入和退出机制；第二，严格的房地产市场信息披露机制；第三，预售合同的多样化选择；第四，住房预售款的专项管理问题；第五，市场的惩罚机制；第六，风险约束机制；第七，监管机制；第八，保护购房者利益的救助机制；第九，培养健全的预售房和现房市场，合理引导房地产价格。三、金融风险 1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味央行宣布，自2007年3月18日起金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。认为，开发商贷款负担加重，部分小企业会因此而受打击。中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。此次加息虽非专门针对房地产行业，对房地产市场影响有限，但一些资产资质较差的中小开发商影响比较深刻。 (1)对购房需求影响有限据有关数据统计，以一年期的存款为例，10万元存款，调整后的利息收入比调整前增加了216元。相反如果以30万20年期的房贷为例，按照基准利率计算，等额本息还款每月要还2297.17元，调整后每月要还2345.75元，每月要多还48.58元。对于已经办理了贷款买房的人来说，利率的提高要从明年的1月1号开始正式实施。相对来说，当前住宅消费者虽然对利率的敏感性较高，但是升息幅度为0.27个百分点，从实例中认为对他们的购买需求也不会产生太大的影响，因此说影响有限。 (2)制约房贷资金投放 2006年银监会曾出台了进一步加强房地产信贷管理的通知，对于房地产开发贷款的发放作了进一步说明限制，配合2007年年初的税收调控，两次上调存款准备金率和此次加息将又是一次调控信号，对2007年房控政策的密集出台落实存在预期，由此可以判断的是，商业银行对房地产开发贷款将会进一步的收缩，一些资质较差、信用较差的房地产开发企业贷款的难度增大。此次加息会对房地产市场供给产生一定的影响，直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，加息幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。虽然加息将提高房地产项目的开发成本，按照年增加利息支出0.27%计算，地产公司的盈利减少并不明显。尽管如此，本次加息对于一些资金链紧张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加霜；它们与一些大地产商的合并、合作将越来越多的出现在视野当中。而对于业内一些优秀企业，将更多地尝试不同类型的融资渠道，如IPO、借壳上市、增发配股、债券、基金合作等。优秀企业将在保证自身资金安全的情况下，加快整合行业的速度，房地产企业融资能力重要性将进一步显现。分析：在本次加息之前，央行已经通过上调存款准备金率和加大公开市场操作力度等多种手段，收回市场过多流动性。本次加息仍然是政府调控思路的一种延续，其主要目的是为了保证国内经济持续健康发展，并非专门针对房地产行业。但政府对于地产行业的调控中，对资金的控制是其重要手段之一。本次加息同时也会成为政府对资金进一步控制的信号，在一定程度上造成房地产开发企业的资金压力。另外，尽管近期房地产行业出台了一系列的政策，但是可以看出主要是落实执行往年的政策为主，并且很多地方的执行细则还没有出台。并且，目前多种政策效应的累加，可能导致短期内市场观望气氛浓郁，从而整体房价水平出现波动，交易量出现下降。特别是在2006年上涨较快的深圳、广州地区房屋价格，由于投资性购房占有一定比例，可能会受到利率上升预期的冲击更为强烈；同时销售速度和部分需求下降有可能会导致企业现金流和盈利能力的变化。作为一个资金密集型的行业，地产开发商大多依赖商业银行发放的开发贷款。可见，在调控的情况下，一些资产资质较差的中小开发商资金将难以为继，将会被动接受被整合的事实；而实力雄厚的开发商融资渠道较多，因而受到的贷款收缩的影响较小。因此，近期银行应格外关注地产业动态。 2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大央行决定自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也作了相应调整。央行加息将直接改变目前居民储蓄实际负利率的现状。对于目前风口浪尖上的房地产行业来说，高档房地产项目资金压力将会增加，央行加息这一举动将推动一些资金压力较大的房地产商进行结构调整。因此，房地产开发企业风险或将加大。从2007年3月18日起，中国人民银行上调金融机构人民币存、贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。国家本次上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于维护价格总水平基本稳定；有利于金融体系稳健运行；有利于经济平衡增长和结构优化，促进国民经济又好又快的发展。央行加息将直接改变目前居民储蓄实际负利率的现状。以一年期的存款为例，10万元存款，调整后的利息收入比调整前增加了216元。央行此次加息对于贷款买房的人来说无疑将产生影响。例如20年贷款50万来说，采取等额本息的供款方式，月供为3828.62元。但在加息以后，月供将提高至3909.58元，每个月比原来多支付了80.96元利息，一年则将多支付971.52元。20年下来，将多支付近20000元利息。本次加息几乎是预料之中和情理之中的事，这次加息并不是针对房地产的，主要是针对过热的股市、过高的贷款额以及过剩的流动资金。然而不可避免的是，房地产却要首当其冲地承担本次加息的影响和后果。对房地产市场而言，加息几乎是百分百的利空信息；而对于股市而言，加息对房地产股的确是不利的，但对于金融股在短期内还是有一定利好作用的；但长期而言，地产股如果不妥，也会波及和影响到金融股的向好。本次加息虽然像以往一样只有0.27个百分点，但对于房地产行业而言其影响却尤如雪上加霜。随着2007年以来政府已经在不断地出台房地产调控新政，如土地出让金清算、银行存款准备金率提高、印花税的提高以及物业税即将出台等等信息的影响。这些政策已经令开发商和消费者的心理承受能力达到了一个极限的地步。而本次加息是在众多利空的条件下推出的，对房地产的影响应当是比较大的。另外，本次加息对已经或将要买楼的买家或业主影响也较大，负担也会加重。本次加息不仅对房地产业的消费者有影响，对开发商的影响也是相当大的，势必会加大运营成本，这对引导市场和企业良性发展也是不利的。此外，央行本次加息采取了“雷先响、雨后下”的方式，这的确让许多股民和购房者措手不及。但长期来看，对囤货抬价者而言，加息不谛于是釜底抽薪，会使得其经营成本大幅上涨；但对消费者而言，也同样是一把双刃剑，照样会加重购房者购楼的负担。这种调控力度如何拿捏得好，还要进一步观察和把握房地产市场的反应和变化的动态。分析：央行宣布从2007年3月18日起将存贷款利率上调0.27%，上调利率后，一年期存款利率由现行的2.52%提高到2.79%；而一年期贷款基准利率则由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。认为此次央行加息的一个重要原因是：第一，2007年前两个月国家经济超速发展，并且工业的增加值和消费增长十分迅猛，外贸增长速度也比较很快。第二，2007年前两个月贷款增长近万亿元，信贷投放增长偏快。基于这两点央行加息是十分必要的。对于加息影响，认为有以下几个方面：首先，高档房地产项目的资金压力或将增加，一些房地产商将会增加对普通住宅项目的投资。这将改变房地产供求关系，房价可能会有一定程度降低。其次，加息对于使用贷款较高的上市公司影响较大，由于贷款利率提高，企业成本增加，这将影响企业利润；再次，加息对于房地产板块仍然是致命打击，由于房地产板块是大量贷款资金运作，加息无疑提高了企业运作成本，将使房地产公司业绩降低。另外，加息将增加房贷者的还贷负担，虽然加息幅度不大，但还是会影响一部分市民的购房计划，加上对房价未来走势的不明朗，将造成一部分人对购房处于观望之中。上次加息未对抑制贷款产生多大影响，不过本次加息确实使得借款人的成本提高了，购房者每月月供会比以往有较明显的增加，预计会对目前个人住房贷款疯狂发展的情况产生明显的抑制作用。 3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视近年来，随着我国房地产行业的飞速发展，房地产和金融的关系可谓是水乳交融，但是，也正是这个原因在国家宏观调控政策冲击和银行自救措施下，两者显得有些格格不入。银行和开发商若即若离，却又难以完全撇清干系。在这样的情况下，“骗贷者”、“假按揭”、“潜规则”等等问题困扰着银行。同时，这些金融“黑洞”也成为了国家对房地产调控难解之痛。法院受理住房消费贷款案件中最突出的现象是借款人缺乏信用观念甚至超高消费购房，开具虚假收入证明。而房地产商假借住房消费贷款融资、套贷、骗贷等现象屡有发生，房屋抵押登记办理比例过低，造成银行物权担保落空等等。另外，银行内部管理滞后，盲目追求最大利润，贷款资格审查不严，也是住房消费信贷纠纷不断增多的重要原因。假按揭正在成为银行贷款业务的最大风险之一。从2004年到2006年间，全国固定资产投资不断的上涨，房地产开发资金中来自银行贷款的比例从未降低。正是源于轻易得到的资金支持，开发商从容扮演着楼市中间商的角色，无论地价多高，其都可以通过变通辗转腾挪实现获利，尽管这种腾挪存在异常大的风险，但在银行放贷冲动、消费者自住等需要的多重支持下，开发商仍然敢于铤而走险。而近期央行再次上调存贷款基准利率。与此同时，背负大量银行贷款的开发商所付利息成本也相应增加。但是就在这样的情况下，刚开工的房地产开发项目仍在上演精彩的 “空手套白狼”，凭借在银行的内部关系，按照政策拿不到贷款的项目都可以通过中介实现融资。房地产金融链条的中间环节是银行，核心环节也是银行。开发商与购房者的违规申请本质上都可以在银行审查中暴露无遗，但实际操作中却事与愿违。其实，宏观调控以来，银行在房地产金融监管中的力度已经加强。但是，需要从金融口径规范的投资行为显然不止这些，房地产信贷黑洞也在宏观调控下被越揭越深。银监会也曾斥责银行贷款“三查”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式。这些都源于银行的放贷冲动，回顾银行对房地产业的放贷心态，主要是银行一方面是看好当时的房地产市场趋势，另一方面则源于自身对贷款业务的扩张需要，认为，银行的最大苦衷源于安全与利益的冲突。不管怎样，房地产金融黑洞是客观存在的，对于银行来说，潜在威胁仍然不容忽视。分析：建设部再次通报房地产交易秩序专项整治典型案例，违规估价行为引起新的关注。认为一方面，骗贷将大量占压银行资金，极容易形成不良资产；另一方面，造成了房地产市场虚假繁荣的表象，助长房地产泡沫。对于银行的放贷冲动，认为，近期尽管央行不断上调存贷款利率，提高贷款门槛，另一方面又会促动更多资金被存入银行。这就使银行的资金越来越充裕，放贷冲动如何抑制？另外，目前银行单一的存贷差收益模式也导致了放贷冲动难以抑制。一方面银行要满足股东对于企业经营利润的要求，另一方面又难以在短时间迅速拓展新的利润来源，这是目前银行的最大困惑。另外，在开发商依赖银行贷款的格局下，房地产价格上涨几乎不可能被遏制，否则必然出现不良资产的大幅度积累。更为严重的是，银行在房地产市场的泥足深陷，将导致资产价格危机和银行危机。因此，面对种种问题预防新的投资泡沫和信贷风险产生成为政府的重要工作之一。对于银行来说，防范房地产金融黑洞潜在威胁任重而道远。四、信贷风险 1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视据央行的数据显示，2007年1- 2月份人民币贷款增加9800亿元，同比多增2636亿元。在央行2007年连续两次调整存款准备金率的情况下，信贷增长速度仍然很快，可见贷款扩张的压力是十分巨大的。随着我国房地产行业的快速发展，房价连年持续上涨，房地产信贷也在不断扩张，我国居民的还贷压力正在逐步增大，贷款违约率也在不断上升。因此，如今防范房地产信贷扩张引发的信贷风险不容忽视。　中国人民银行公布的2月份金融运行数据显示，2007年2月份人民币贷款增加了4138亿元，同比多增2647亿元。央行对于信贷快速扩张的状况必须提高警惕，否则固定资产投资增速回升将不可避免。统计数据显示，2月份，广义货币供应量M2增长17.8%，2月末M 2余额为35.9万亿元，同比增长17.8%，比上月上升1.9个百分点。狭义货币供应量M1余额为12.6万亿元，同比增长21%，比上月上升0.8个百分点。流通中现金M0余额为3.1万亿元，同比增长25.1%。当月净投放现金2679亿元。　　对于房地产行业来说，我国需要借鉴国外经验，增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占国内生产总值的比重是13%，与其他国家大约30%的比例相差很远。而住房信贷的违约率只有1%，实际上是很优质的贷款。发达国家的房地产信贷额度占GDP的比例能够达到30%，中国绝不可以。其一，从纵向比较来看，1997年末，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元。到2006年末，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元。增速之快，在世界上找不出第二个。其二，发达国家的社会福利、公共产品和公共服务比我国要好得多，社会保障机制也比较健全，像医疗、教育、养老很大程度上都是由财政埋单，房贷高一点对他们的生活影响不大。但是，我国目前社会保障体系尚未构建起来，教育、医疗等费用大都由居民个人来承担，即使不买房，一般民众的生活也充满压力，倘若房地产信贷额度占GDP的比重达到30%，贷款居民之多、居民还贷压力之大将难以想象。房价由于连年持续上涨，我国居民的还贷压力正在逐步增大，贷款违约率也正在上升。实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，已经从2004年前的50%下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。社科院的研究表明，按照国家统计局对收入的 7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。以30年按揭，30%首付，年利率5.3%购房者计算，购房人每月还款超过了全部收入的50%。而且，加息之后这种情况有所加剧。加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%，中产阶层买房会越来越困难。高房价正在成为人们心目中越来越大的压力。分析：银监会主席刘明康曾指出，流动性过剩依然将给银行信贷施加压力，信贷扩张的风险将逐步显现。投资冲动引起中长期贷款刚性增长，这将加大银行业潜在风险。中长期贷款增长较快，对贷款总量控制造成压力，银行改善贷款结构难度增加，潜在的信用风险和流动性风险加大。解决信贷扩张压力银行还需从根源作起，认为：银行信贷扩张冲动的根源主要有以下几个个方面。一是银行在资本收益率方面所面临的巨大压力。二是普遍的流动性过剩压力。三是银行仍缺乏风险识别能力与收益的理性权衡。四是银行的业务范围与赢利模式过于单一。五是金融垄断下的中小商行发展不足。六是票据融资的泛滥。建议：现在需要做的是尽快使房市调控取得效果，帮助民众减轻压力，而不是进一步促进房地产信贷的扩张，如果再这样发展下去，不仅无助于拉动内需，促进经济可持续发展，而且严重的话可能损及民生。因此，如今防范房地产信贷扩张引发的风险不容忽视。 2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险最近一段时间，股市异常的火爆。在这样的情况下，一些投资者在手中缺少资金无法继续投放股市，于是打起了银行信贷资金的主意。随着我国房地产价格的不断走高，银行放低了个人房贷市场的门槛，部分投资者利用银行可以办理加按揭、转按揭业务的机会套用银行资金投入股市。但是，如果股市价格下跌，投资者就无法偿还房屋贷款，银行的信贷风险就随之浮现出来。如今股市的火爆使一些投资者变得盲目与冲动，一些投资者甚至利用手中的房地产进行抵押再次获取银行信贷资金，从而投入股市进行投资。但是房地产按揭贷款进入股市，如果股市价格下跌，贷款风险骤增，借款者无力偿还房屋贷款，商业银行要求行使抵押权来收回贷款时，其对社会稳定的危害就会显露。同时，股市的低迷会对房地产市场产生巨大的影响，也会把从事房地产信贷业务的银行带入巨大的风险中。对于银行来说，严把房贷关十分重要。但是目前来看银行存在的问题主要有以下几个方面：第一，银行申请房贷款各项业务管控不严。根据规定只要借款人具有资格就可以申请此类贷款。在这方面往往银行对投资者无法判断其资金流向。第二，在实际操作中很难监测到资金是否进入股票市场。投资者几经周转之后银行就很难跟踪这笔贷款资金的去向。最后，在股市、基金如此火爆的情况下，银行本身缺乏禁止贷款炒股的动力。房屋贷款者已经用从银行借出来的钱买了房子，现在再通过转按揭、加按揭的形式增加贷款，有很大投资股市的可能性。从目前实际情况看，套取银行资金进入股市将面对极大的风险。目前，我国的资本市场很不健全，股市变化莫测，还不能仅仅从看似火爆的股市来推断我国资本市场发育程度，大部分投资者对于股市缺乏理性的判断。如果投资者对我国的股市持一种乐观的态度，那么市场就会持续繁荣，资金就会不断进入股市；一旦这种繁荣达到顶峰，股市的价格将会下降，此时，投资者会对股市持一种悲观的态度，市场就会处于持续低迷状态。如果股市发生逆转，会导致整个资产价格迅速下跌，而投资者一旦进入，难以迅速抽身，此时，进入股市的房地产按揭贷款面临的是巨大的风险。最为重要的是，通过银行信贷发展与繁荣起来的房地产市场，如果再用房地产的按揭资金进入股市，不仅会进一步吹大股市泡沫,而且给银行及房地产带来巨大的风险。股市本身就是变化莫测的，银行信贷大量进入房地产和股市市场对一国经济将产生的严重后果，这种情况外国已经有过先例。因此，各监管部门应积极配合，从广大的借款人的利益出发，从我国经济安全的大局出发，制定积极有效的措施控制利用房贷炒股的行为，引导借款人的投资行为理性化。分析: 当前我国房地产市场的价格是通过银行信贷的金融杠杆推高的，我国不少地方的房地产市场已经出现了过热的情况，如果投资者再把这种情况下的资产作为抵押物再从银行获得资金，银行的按揭贷款风险就要更加高涨。房地产市场价格早已被严重高估，不要说让银行信贷资金进入股市，就光是房地产市场的高估价格本身而言，银行信贷就面临着巨大的风险。如果再加上通过住房按揭让银行信贷资金进入股市，那么可想而知，银行信贷的风险就会进一步的放大。当然有的投资者认为通过按揭获得银行资金进入股市，一方面，可以通过这笔贷款在股市里获得利润，另一方面，银行也可以通过贷款使银行的闲散资金得以流通，是一种双赢的事情。并不这样认为，这需要一个前提条件。这个条件就是国内股市价格和股市的价格一定会上涨，试想一下是真的可以吗？价格本身就存在着涨与跌，如果股市的价格下跌怎么办？这不仅做按揭贷款的个人无法承担，而且也会把贷款银行拖入到巨大风险中。认为，银监会为了防止股民引起的银行风险，发布的禁止信贷资金被挪用入市等相关规定是十分正确的。但从目前的实施实际情况看，这些控制措施的可操作性不强，很难落到实处。因此，如今防范房地产信贷资金进入股市引发的银行信贷风险仍然不容忽视。 3、银行房贷促销忙信贷风险正在积累随着外资银行的进入，银行间的房贷业务竞争更加激烈。继光大、建行之后，农行对外宣布上调固定利率房贷。为了争抢市场份额，其他银行也纷纷推出新房贷促销，甚至不惜面对客户违约的风险。由于目前我国各银行之间房贷产品的模仿性很强，差强人意的新增房贷使银行间的房贷“肉搏”战愈演愈烈。因此，面对各银行之间的竞争，很多银行不得不降低要求拉拢客户，最终也积累了信贷风险。 2007年进入年底以来成为各家银行的信贷投放冲动期，各大中资银行机构纷纷放松个人房贷政策。在农行、建行、招行等网点，“固定利率房贷”、“接力贷”、“双周供”、“贷款随借随还”等众多房地产信贷产品花样繁多。从去年4月以来，各银行推出的各种房贷产品达十几种之多，是近年来房贷产品花样最多的一年。放宽贷款者年龄限制、延长宽限期还款、提供柜台外服务、更新服务软件等是沪上银行争抢房贷市场的重要手段。无论房贷促销，还是各种申请者条件放宽，都说明房贷业务竞争已进入白热化。在让利方式上，银行搅尽脑汁，甚至不惜面对客户违约风险。另外，由于市场的竞争，已有多家银行取消了律师见证业务，成立了专门的审批中心，取消了中介，银行直接面对客户进行的是形式审查，客户提交的文件，银行没法做到一笔一笔核实，风险可能更会增大。一直以来，个人房贷业务都是各大银行最为优质的资产，对于房贷该业务的争夺，各大银行往往都十分在意，不遗余力。因为这种贷款风险比较分散，即使将来借款人还不了钱，银行也可以处置资产回收贷款。因此，各家银行各施招数以更优惠的条件吸引客户，甚至相互“抢夺”客户。不仅如此，各家银行争夺住房贷款的战火也已经延伸到二手房市场。房贷市场上隐含的巨大风险，很大一部分起源于银行的恶性竞争。房地产业的巨大利润，吸引着地产商们趋之若鹜，而作为优良贷款品种的房地产信贷也自然成为各家银行竞相争夺的对象。随着国家对房地产宏观调控的加强，各家银行房贷业务增量纷纷出现下滑，由此也引得银行间房贷市场的竞争骤然升温。房产市场出现变动的因素较多，在竞争中，部分商业银行为了赢得客户而不断简化贷款条件，在操作上极不规范，违规现象严重。这也给了部分地产商、非法中介以可乘之机，使得套取银行贷款的行为时有发生。另外，一旦房贷危机爆发，房产价格出现回落，产生的风险也就自然转嫁给银行本身造成风险隐患，最终会形成新的不良贷款。分析：随着外资银行的进入，从而影响了中资银行的收入和利润，银行间的房贷业务竞争更加激烈。随着去年年底信贷投放冲动期的到来，各家银行纷纷出台新政策放松了个人房贷业务，而在2007年利率调整政策上，多数银行也显得格外宽松。进一段时间来，各家银行纷纷在房贷方面大做文章，各家银行相继推出最新的房贷产品吸引房贷客户。如去年民生银行的“无障碍还款法”，而2007年在农行、建行、招行等网点，“固定利率房贷” 、“接力贷”、“双周供”、“贷款随借随还”等众多房地产信贷产品也花样繁多。由于目前我国各大银行房贷产品单一，很多银行常常出现降低要求拉拢客户，在这种情况下，信贷风险也在不断的积累。因此，面对上述这些问题，建议各大银行不能盲目的推出新产品来争抢客户，银行需要为个人住房按揭贷款提供支持，同时也需要盈利，但是盲目的竞争，降低审核标准是不可取的。一直以来加强银行风险防范是长期的一项基本任务。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全等方面，从而有效规避风险，切实提高风险预警能力，这样才能有效地降低个人房贷风险。因此，面对如今银行在业务上的竞争，信贷风险正在积累，如何使银行业务有序竞争、规范竞争，加强个人贷款管理，已成为各大银行的当务之急。第六部分结论及建议一、房地产投资分析及发展预测 1、2007年房地产投资前景分析近几年来，随着房地产行业的快速发展，我国房地产行业呈现出波浪起伏的状态。房地产投资过热使得国家一系列的调控政策陆续出台。2006年已经过去，可以说这一年房地产行业出现了很大的波动。房地产作为国民经济支柱产业来讲，虽然短期内有很多不适应的地方，但从长远来看，行业前景还是十分广阔的。随着2007年的到来，房地产投资潜力仍然巨大。别墅投资有上升趋势随着国家不再新批别墅用地的政策出台，别墅的投资增值空间被看好，国家出台禁批别墅用地后，别墅市场投资出现了渐热的局面，相信这种趋势会随着高档住宅的稀缺而逐渐明显起来。普通住宅投资以小户型为主自从国家出台“90/70”政策以来，普通小户型住宅成为了开发商建设的一个方向，这既符合了国家政策的要求，也适应了的百姓需求。因此，未来普通小户型住宅投资潜力十分巨大。商住公寓仍是2007年投资热点作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，主要是用于自住办公。商住项目投资成本较纯写字楼低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购买商住项目办公。二三线城市成为投资热点当下的二三线城市，可以用“群雄混战”来形容。二三线城市为何变得如此炙手可热？分析认为，目前我国几大主要二三线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而比起一线房地产市场越来越严峻的调控形势和竞争环境，二三线城市成为了新的投资沃土。而且，那些较早进入二三线城市的开发商所获得的巨额回报，也吸引了越来越多的开发商参与食抢市场蛋糕。分析认为：对于区域房地产市场来说，目前投资潜力比较大的地区应该说是长三角地区。认为房地产已成为长三角赶超珠三角的巨大引擎，长三角地区的房地产投资风险相对较小，增值潜力很大，未来一段时期住宅市场将在调控作用下呈现平稳发展态势。目前长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17 .7%，这反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济起到重要推动作用。随着土地市场的逐步规范，使得房地产开发的未来潜力逐渐凸现出来。近年来，政府部门政策在不断进行调整，短期内会产生一定负面影响，但从中长期看政策保证了整个地产市场投资的安全性。另外，中国地产市场各地发展的不平房地产业的市场人气需要买卖双方共同来培养和维持，房地产作为国民经济支柱产业来讲，虽然短期内有很多不适应的地方，但从长远来看，行业前景还是十分广阔的。 2、2007年房地产投资风险防范与应对策略为了配合国家的调控，各家银行出台了系列的政策，在控制风险的前提下，稳步的开展房地产信贷业务，例如提高准入的标准，房地产自有资金的比率，授信权限和代理等方面，都有具体的措施。目前，从商业银行的角度来看，需要关注和存在的问题有以下几点：建立专门的风险管理部门房地产投资风险管理机构的任务应该是紧紧围绕投资过程中对风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。因此根据风险的特征和投资的特点，房地产风险管理机构的任务具体包括：（1）投资风险的辨识。要对影响房地产投资的各类风险特征和类别进行归纳、区分，收集、整理过去曾影响投资、影响投资经济效益的经验资料，以及现时的、将来的、社会的、经济的、自然的、技术的等各类风险信息，掌握引发风险的因素，对投资收益产生影响的后果如何等进行定性判别。（2）风险的分析和决策根据房地产投资的总体目标要求，对在各种风险因素存在的条件下，分析风险成因，突出主要风险问题，运用科学的手段评价投资的各种方案，对可能引起的损失和产生的效益进行比较，分析风险、确定风险、计算风险，进行成本效益分析。（3）风险的控制。一旦投资者决策形成，也就意味着风险的降临。为达到投资效益的最优，避免或缩小风险对投资效益的影响，建立风险的控制体系变得顺理成章。风险控制主要考虑两方面内容：一是制订风险控制计划。按照风险的分布和发生的概率，有针对性建立风险控制计划。二是风险控制计划的组织和实施。（4）风险的转移和处理。根据风险的特点，风险是可测的，但风险对投资效益的影响是肯定的，只不过风险控制、预防成效好坏，反映在对投资效益的影响程度深浅而已。因此，当风险不可避免发生的情况下，风险管理机构如何及时将风险进行处理和转移，使风险损失减到最低程度，防止损失扩大，变不利为有利，就成为风险控制机构又一大任务。常见房地产投资风险的应对策略（1）物价风险的应对策略：当项目的投资较大时，房地产投资企业可以通过发包的形式将项目的工程建设部分以招标的形式完全的发包给建筑工程承包商。当项目的工程投人不大时，并且企业有一定的经济实力和财务上的抗风险能力，可以采取风险自留的风险规避策略。（2）利率风险的应对策略：如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将会无利可图。在企业可动用的资源允许的范围内，可以适当的调整项目融资的财务杠杆，以达到合理地承担风险。（3）经营风险的应对策略：对于项目的经营风险主要可采用预防的风险规避策略，即采用工程法、教育法和程序法，这需要项目管理者具有一定的项目技术实力，项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度，保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。 3、2007年房地产中介业发展趋势分析　　近几年来，随着我国房地产业发展，房地产中介业也逐渐发展起来，因此，探索房地产中介业未来的发展趋势以进一步完善中介服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。在经营主体上，向企业化、市场化发展　　由于中国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场中介组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司（企业），实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与中介本身的发展相悖。所以，发展房地产市场中介组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产中介组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。　　在经营方向上，向专业化、品牌化发展　　房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由中介机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。　　与此同时，随着房地产中介专业化的发展，中介企业必将改变目前杂、小、乱的形象，取而代之的便是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。将来的房地产中介业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。在组织结构上，向集团化、规模化发展房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。　　在经营手段上，向信息化、网络化发展　　信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要成全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。　　现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。　　在从业人员素质上，向综合化发展　　房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8 门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：　　既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。　　市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后一定会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。 4、2007年房地产市场发展预测 2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。展望2007年的房地产会呈现出以下几个特点。政策调控执行力度将加大　　面对主要大中城市不断上涨的住房价格，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。房地产开发投资增速将放缓在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。在这种背景下，预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。住房供应结构继续调整 2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。企业资金压力不容小视 2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。土地管理将更加严格 2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧，总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化。住房供求差距将缩小　　从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。二、观点及建议 1、央行提高准备金率对房地产行业的影响　　中国人民银行宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调存款准备金率。至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5% 。　　自2004年起，急剧攀升的贸易顺差使得外汇占款不断增加，由此带来的流动性推动了国内信贷和投资的攀升。为此，从去年4月开始，央行已6次上调存款准备金率3个百分点，3次上调金融机构贷款利率，2次上调金融机构存款利率，最近一次加息是在上月17 日。分析此次提高存款准备金率，很大程度上其目的是减少银行贷款增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。进入2007年以来，流动性增长更加迅猛。一方面股市热得发烫，一方面全国大部分地区的房价依然高位运行，房地产业作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效的调整，过高的房价不能够下行，那么整个宏观经济过热都可能随时出现反弹。那么泡沫经济中所存在的不利影响便会随之浮出水面。因此央行采取“堵”的措施来抑制出现在局部的“过热”现象。　　这种结果势必会影响到银行的信贷规模，从而波及到资金密集型的房地产业。从这个角度来看，提高存款准备金率0.5%能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度。这将迫使开发商减少土地囤积，加快住房开发，特别是增加中小户型住房的供给；另外还将降低开发商从银行获取贷款的能力，迫使加快商品房销售，减少“捂盘”行为。从而有效地遏制了房地产开发需求的过度膨胀。　　目前我国房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高，一般占到60%左右，并因国内信托等其他融资渠道尚在完善及发展中，贷款规模下降将对融资渠道及项目单一的中小房地产企业产生一定负面影响。在中小开发企业的自有资金本就十分脆弱的局面下，准备金率的提高将使企业受到银行收紧贷款的两方面夹击，资金链有可能断裂。而一些大型房地产开发企业因资金获取渠道相对较多以及前期房地产项目资金回收的滚动效应，所以受影响相对较小。由此可见，如今的房地产企业正在逐步呈现出资源向优质企业集中的现象。　　然而，该措施也有它不利的一面。当前我国不动产的投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资者带来机会，这样可能会加剧海外游资涌入中国的房地产市场，从某种程度上起到对楼市起到推波助澜的作用。换句话说提高存款准备金率只能会给内资企业施加压力而没有考虑到外资注入可能会带来的风险。这无疑将给国家宏观调控带来新的问题和挑战。我国当前固定资产投资反弹压力主要是资金驱动型，防止投资反弹的宏观调控政策重心应当放在调整投资要素价格上，目前出台的宏观调控政策事实上已经触及了房地产业问题的根源与实质。但是宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整。并且，目前我国各地的住房价格都呈大幅上涨之势，症结在于房地产市场的供求不均衡。在这种供求失衡的大背景下，如果不从供求关系入手解决根本问题，而是简单依靠上调存款准备金率以减少信贷供给是很难奏效的。提高存款准备金只是其中的一种政策手段，应该综合运用各种市场的、经济的手段进行调控，并辅以必要的行政手段。 2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响　自上世纪九十年代以来，我国房地产业的发展态势平稳，房地产市场也基本呈现平稳、理性的发展态势。但是进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。根据发改委的最新数据显示：2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9 %的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2 007年以来，房地产开发投资速度出现反弹。分地区看，东部、中部、西部地区一季度的房地产开发投资增速同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%。其中，河南省和安徽省增幅惊人，同比分别增长59.1%和52.4%，增幅分别同比加快了19.4和32.4个百分点。另外，20 07年一季度，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点；与此同时，商品住宅空置面积同比下降 1.2%。新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。我国房地产市场结构性失衡主要表现在以下几个方面：投资增长超出销售增长，空置面积增加。商品房市场供给结构性失衡已经日益明显，呈现超大户型和超小户型“两极分化”的局面，目前的市场供给已经开始脱离普通消费者的需求，这种市场失灵的状况，急需政府的介入。一方面，政府的限价房推出，有助于补充普通购房者急需的产品，令市场供给结构更完整。另一方面，通过完善市场供给结构，也有助于为中低档的消费能力找到出口，不必往高价位的市场挤。另外，房地产行业本身投资不断增加，加上其他行业的投资者和海外投资商资金的大举进入，为房地产市场加了旺火。但是，需要强调的是，海外资本并不是中国楼市的“救命稻草”，外资进入中国房地产市场，有些仍然是希望长线投资或短线投机，有些则是为了借助人民币升值的可能来获利。虽然可以引入海外发展房地产业的先进理念，但是过度同样也会导致国内整体市场的结构性失衡。还有就是目前国内大部分房产开发企业规模较小，房地产开发企业负债率普遍偏高，大部分小规模的开发企业往往采取以小博大的手法期望获得高额回报，主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目，这种情况在市场走好的情况下确实会带来高的资本回报率，但一旦遇上市场走低，则容易迅速崩溃，抗风险能力极低。此外，房地产投资和消费中的欠理性行为，造成房地产市场结构失衡，影响了房地产市场的健康发展。一是政府盲目推动。一些地方把房地产作为支柱产业加以重点扶植，依赖房地产投资来拉动经济增长，还有些地方没有考虑当地实际的市场承受能力，盲目推动房地产业发展，把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做。二是企业过度投资。不仅房地产企业本身不断加大投入，不少业外企业也纷纷在房产市场上注入资金。三是个人非理性消费或投资。一些购房者超前意思强烈，超出了自身的经济承受能力购买大面积住房。同时，一些炒楼者大量介入放大了当地的房地产需求。近年来随着我国房地产行业的快速发展，银行贷款在推进房地产市场发展中起到了重要作用。银行对房地产企业开发投资的贷款投入一直占较高的比例。从1998年到如今银行个人住房信贷高速增长。从目前银行房地产信贷操作方式来看，贷款风险似乎得到了很好的控制。但这是基于真实的市场需求，如果在房地产市场结构失衡的情况下，很多环节都会发生资金链断裂，形成银行资金沉淀。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。在这种情况下，建议银行稳步发展房地产信贷业务，树立正确的发展观，认真研究市场，选择优质企业和优质项目，在发放个人住房贷款中要注意对个人信用情况和还款能力的调查，有关部门也要加快全社会个人征信系统的建设。加强信贷管理，严格执行人民银行有关规定，同时，商业银行总行既要为房地产业发展提供更好的金融服务，又有效防范信贷风险，提高自身经营效益。

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negative_file/工程建筑、房地产/2007年1季度中国房地产行业季度跟踪分析报告.doc

200XXX市写字楼市场研究报告总体判断人行XX市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行报告。报告显示：XX市金融平稳运行，XX市金融机构存贷款小幅增长，结售汇顺差继续扩大，深港合作成效显著，存贷款利率水平呈上升趋势，货币市场利率持续走低。XX市货币市场交投活跃，证券市场继续处于调整之中，保险市场发展势头良好，外汇和黄金市场持续快速发展，房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况一、写字楼宏观市场环境 200X前三季度XX市写字楼市场成交统计 | |套数 |建筑面积（㎡|金额（元） |均价（元） | | | |） | | | |第一季度 |515 |79470 |934098630 |11754 | |第二季度 |385 |74583 |862158016 |11560 | |第三季度 |153 |29072 |349224254 |12012 | |合计 |1053 |183125 |2145480900 |11716 | 1. 有效供给不足，成交量下降两成 |指标 |2004前三季度 |200X前三季度 |同比 | |成交套数 |1922 |1053 |↓45.2% | |成交面积 |230163㎡ |183125㎡ |↓20.4% | |成交金额 |2,199,934,336 |2,145,480,900 |↓2.5% | 200X前三季度XX市写字楼市场累计成交1053套，总建筑面积183125㎡，成交金额21. 45亿元，分别下降45.2%，20.4%，2.5%。 200X年1- 3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目，市场基本处于存量消化阶段，上半年成交量与2004年同期基本持平，进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度XX市写字楼的成交量超过15万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 200X年前三季度XX市写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/ 平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。二、市场特征 1. 高端市场进一步集中据同致行商务事业部的研究显示，近两年内XX市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为200X年度XX市写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现消化了大量前期空置物业，从2003年开始，空置率已连续11个季度保持下降的趋势。 3. 供求结构性失衡从全市写字楼产品未来两年的供应结构来看，高端产品的比例超过65%，且主要分布在中心区和华强北一带，集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中心、中航广场、华强广场等一批高端项目，且主要走大开间高档写字楼的路线，目标客户瞄准具有较强实力的国际国内大企业及投资客，产品、价格和目标客户的定位基本一致，竞争日趋白热化，而中端和中高端市场的供给则相对不足，存在较大的市场机会。 4. 供求阶段性失衡受城市总体规划和政府土地拍卖节奏的影响，中心区写字楼的入市相对集中，呈现出明显的阶段性失衡特征，200X年前三季度写字楼供给严重不足，而第四季度突然放量，新入市项目体量接近50万平方米，尽管销售场面火暴，但激烈的市场竞争不可避免。从长远来看，中心区写字楼物业具有高度的稀缺性，虽然短期内供求矛盾突出，但随着XX 市经济的持续快速发展及国际影响力的逐渐扩大，对中高档写字楼物业的需求依然旺盛，中长期依然看好。 5. 写字楼市场在200X-2006年达到阶段性顶峰从XX市写字楼市场的供求趋势预测，在2004年实现快速发展的基础上， 200X- 2006年写字楼市场将达到阶段性顶峰，实现历史性的突破，2007年整体写字楼市场将开始逐步趋于平衡。 6. 市场细分主导未来竞争格局尽管目前写字楼市场交投活跃，价格仍处于新一轮的上升通道中，但供求的结构性和阶段性矛盾依然突出，投资市场的发展明显快于自用市场，将在一定程度上影响写字楼市场的持续快速增长。中端和中高端细分市场仍存在较大的市场空间，但高端写字楼市场的激烈竞争不可避免，差异化的产品及形象定位将主导未来的竞争格局。深中心区11月猛推写字楼价格将大幅上升预计推盘超过35万平方米，将创全年写字楼单月放量之最，价格也将再创新高 10月29日，位于中心区的金中环商务大厦率先开盘，从而拉开了中心区写字楼巨量投放的序幕。据记者统计，11月中心区将有超过35万平方米的写字楼上市，为全年最集中的一个月。价格或将大幅上升记者获悉，在11月将要上市的这些写字楼中，包括了已经上市的金中环商务大厦，和已经明确表示本月一定开盘的星河世纪、新世界中心、卓越时代广场等项目。几天前，卓越时代广场以1.4万元/平方米的价格起价，进行整层内部认购，一天销售 9层，创作了中心区写字楼销售的好成绩；随后，10月29日开盘的金中环商务大厦虽然没有推出写字楼单位，但是就其商务公寓销售的情况看，市场反应良好，目前推出的单位已基本售空。据了解，这一项目即将面市的写字楼的价格将在1.5万元/平方米以上。卓越集团总裁李晓平在接受记者采访时表示，他对中心区写字楼市场表示乐观。他称卓越时代广场会坚持按照预定的价格销售。他同时还透露，卓越时代广场的出售比例仅占6成。此外，据新世界中心策划经理刘清平介绍，新世界中心11月肯定会面市，而且价格会比现在中心区所有的楼盘都高。对于业内传言的2万元/平方米的价格，刘清平并未否认，但他强调，目前价格还没确定。市场需求已经升温 200X年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现出了活跃。据中原地产深港研究中心“200X年前三季度XX市写字楼市场研究报告”显示，在XX市G DP稳定增长、新盘集中放量等众多利好因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交将大幅上扬。而其中，现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续扮演着写字楼市场需求的主角。在这样的情况下，全市的写字楼都出现空置率下降的局面，记者目前掌握到的数据显示，南山的平均空置率在5%以下；罗湖人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为3%。 [pic] 200X年XX市民置业调查报告普通白领阶层为意向购房主体，当前楼价超出普通市民购买能力从调查结果分析，意向购房者的分布特征为：年龄介于26- 35岁，学历为大专及本科，家庭年收入介于6- 12万元之间，由此可见，目前有购房需求的市民大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，作为普通的白领阶层，收入不算高，也没有太多的积蓄，以他们的购买力所能购买的是中档房，而目前市场上推出的大多数楼盘价格远在他们的承受能力之上。从今年XX市推出的楼盘结构看，中档、高档楼盘居多，而符合大多数人购买能力的楼盘不多，故而他们能力所能及的楼盘无不出现一片火爆之景象。可以这么认为，目前XX市场火爆现象与供需结构倒挂有一定的关系。 ● 商品房供应与市民需求不符，引发市场局部火爆调查结果显示，XX市民需要的户型主要为2房及3房，分别占50.3%、40%，而所需的户型面积集中在60-100平方米；市民计划购房的总价平均为64.1万元/套，主要分布于30- 80万元之间，预期支付80万元以上购房的不到两成；市民能够接受的单价平均为6408.4 /平方，主要分布于4000- 8000元之间，能接受8000元以上单价的不到20%。可见大多数市民需要的是满足基本居住需要的普通住宅，不用多宽敞，价格也不能太高。反观当前市场上推出的楼盘，2房、小面积户型比较少，单价在8000元以下的楼盘在关内已难得一见，主流户型的总价往往都在80万元以上。反差如此之大，关内单价在8000元以下或小户型楼盘刚推出，就被抢购一空的景象就不难理解了。 ● 罗湖区淡出市民视野，南山区渐成置业新宠调查结果显示，XX市民购房首选区域为南山，其次为福田；认为房地产最具升值潜力的区域为南山，其次是福田；罗湖区不论是市民的购房选择，还是升值前景已退居二线。随着城市中心西移，南山配套不断完善，房地产开发量集中，南山成为市民置业的热点区域已是必然的趋势。 ● 市民关注开发商诚信，忽视市场、政策等潜在风险市民购房比较重视风险，67.3%的被访市民表示购房时会重视风险，但关注点更多的在开发商，对政策、市场、收入变化等这些潜在的风险因素则关注得比较少。市民购房更多关注眼前看得见的风险，而忽视可能带来更大伤害的潜在风险，这对市民自身利益，以及XX市楼市的健康发展都是大隐患。 ● 市民认为明年楼价仍将上涨，对市场前景普遍乐观大多数被访市民看好XX市楼市前景，八成多被访市民认为明年楼价还会上升；近一半被访市民认为XX市楼市具有升值潜力。基于对楼市升值潜力的预期，楼市逐步成为市民投资追捧的对象；出于对楼价持续上涨的担忧，市民不惜节衣缩食，提前购房，以牺牲生活质量为代价。当前XX市楼市的火爆场面由此可见一斑，不理性的购买行为推动了当前楼市的发展，但后续发展留下了隐患。 ● 市民认为XX市楼市供不应求，商品房供应结构不平衡对于XX市房地产市场供需现状的看法，半数被访市民认为供不应求，其中有28.1%认为不平衡体现在商品房供应结构方面。多数市民所需的商品房供应量不足，在市民心中形成供不应求的印象，进而产生“盲从”的行为，去追捧楼市；甚至有部分市民不得不突破风险线，购买非自己能力所及的商品房。 □ 综述超前消费暗埋风险通过本次调查，可以看到，年龄在26- 35岁的青年白领是商品房需求的主力群体，所能支付的购房总价平均为64.1万元/套，上限不超过80万元/套，能接受的单价在8000元/平方米以内，平均为6408.4元/平方米。想购买的是满足基本居住功能的普通住宅，户型为2房或3房，面积控制在100平方米以内，而当前市场上供应的楼盘与他们购买能力及需求方向不尽相符。市民对XX市楼市的发展持乐观态度，认为明年楼价还会上涨，楼市具有比较大的升值潜力。基于这种乐观的判断，以及市场的引导，市民已将超前消费或超能力购买的理念付诸行动。市民这种消费行为及对楼市的乐观判断，加之商品房供需结构的不平衡，给XX 市房地产市场留下的隐患及可能产生的伤害，值得思考！观点之一供应结构性失衡大户型让置业者踌躇不前王波同致行（中国）地产顾问有限公司总裁房价居高不下，造成这种局面的主要原因应该是XX市房地产的结构失衡造成的。从XX市的土地供应情况来看，去年XX市政府供应了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方公里，那么，相对于以前我们把土地供应压缩了30%—40%，去年的土地供应大部分集中在关外，由于关外现在整个消费结构和消费理念的变化，使原本可以在关内建110平方米一套三房的，在关外就变成150、160平方米了，所以整个的面积又涨了20%—30%，大户型的住宅让许多置业者踌躇不前。而且今年上半年XX市房地产投资下降了20%左右。按去年的商品房的销售量来看，销售量涨了，整个投资也涨了，由于土地供应的结构性问题，就产生了这样的矛盾。在一定程度上有结构失衡。关外房子档次提高太快郑叔伦中原地产副总经理供应结构性失衡可以从两个方面来解释，第一个是区域不平衡的状况，我们发现很多楼盘都是在关外，都是由一个大的发展商或者品牌发展商去做，房子的档次上都比较高，所以整个关外房子价格拉升比较厉害，像龙岗、宝安，整个上半年增幅是比较高的，估计在25%- 30%。第二个是住宅的结构不平衡，因为土地稀缺了，很多发展商开始会去做豪宅。原来是做一些比较中档的楼盘，但是土地稀缺了，开发商想赚更高的利润，只有做豪宅。所以我们发现今年的豪宅供应量比较多了，创了历史的新高，这也使得普通置业者在看似大量的推盘量中很难找到自己的位置。房地产整体供应紧张陈枫海岸地产副总经理依照现在的情况，房子的销售，可能市场的供求关系矛盾比较突出，还不仅仅是一个供应结构的问题。从刚刚公布的调查结果来看，想买价格低的房子太缺了。不仅如此，那些高端产品，在开盘的那几天卖完的也很多的。而且解筹率还非常高，这样的情况来看 XX市的供需矛盾非常紧张，高端产品也很短缺。这说明XX市房地产市场应是整体供应比较紧张。观点之二：市场已经到达投资节点深地产投资率仅次于上海陈劲松世联地产董事长一般来讲，供给结构不平衡应该是高档房子卖不出去，普通房子应该有很多人买，可是市场没有表现出来，高档住宅不愁卖，普通房子也有不少人在观望。我觉得如果再出政策的话，有可能很快就进入楼市的敏感期了，就是震动摩擦。而在前期市场会有一个亢奋状态，房地产市场的表现就是投资过热。上海投资的买房者占总成交量的25%- 30%，所以此次宏观调控对它影响非常大。从XX市统计局提供的数据来看，XX市就仅次于上海，大概是在17%，如果17%的投资率是真的，那么警戒线就在20%。我们真不希望这样。说老实话，这只能是提前消费透支，整个行业处于一个亢奋的状态，与上海目前的情况开始接近了。关内炒房严重李洪伟普通置业者冠上了豪宅的名义，然后以豪宅的价格出售，你现在是不是真的就达到了豪宅的等级呢？我们中国人讲究的就是生活越来越好，但是现在目前看来是无底洞，房子是中国人衣食住行的根本需求。特区内的住房供应，我觉得只有少数人在受益，少数人其实大部分都有房了。用二次置业来形容他们我都觉得不准确，他们在炒房地产、货币投资，说得不好听点叫投机。市场承受能力较大郑叔伦中原地产副总经理对目前XX市房地产的价格来说，今年很多媒体也报道，今年上半年上升12%，我们也做了调查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我们发现一个比较有趣的事情，客户还是觉得 6584元的价格还不是很离谱，还是可以接受。所以我们目前可以说，XX市的楼市还比较健康。我们做了一个区域方面的调查也发现有50%左右的客户，觉得福田区的楼市价格偏高，另外有些人觉得最合理的价格地区是南山，虽然南山今年有很多豪宅，但我们发现南山的房地产市场还是很多人都觉得比较合理的，这说明XX市房地产市场承受能力还是比较大的。观点之三：房价今年涨20%，危险！ XX市欲实现整体增值国世平 XX市大学经济学院国际金融研究所所长以前XX市以卖土地获取资本，现在不能这么做了，而是要使整个XX市土地全部升值。整个城市升值的话，消费者可能要支付高房价，所以未来XX市的房地产市场价格不会太低，因为XX市政府的决策，使整个XX市整体实现增值，那么它的地价肯定要高，高地价在提高开发商成本的前提下也使房价产生增长。上涨过速带来风险王波同致行（中国）地产顾问有限公司总裁去年我预计今年房价会提高5%，结果涨了5.4%，今年政策也很敏感，我预计XX市的房价的上升趋势会在20%左右，能不能到30%不知道，我预计20%出头一点就不得了了。XX市的房价这么涨，我突然想起了在前年的时候请教刘洪玉教授(清华大学房地产研究所所长) 有关房地产泡沫的问题。他提出房地产泡沫有三个标准，第一个，房价迅速上涨。第二个标志，租金回报率低于银行率。第三个标准，炒房人多过用房人。现在看来，XX市现在好像是迅速上涨的，20%算不算迅速上涨？好像快了一点，已经很危险了。上涨的背后就是隐患陈枫海岸地产副总经理今年上半年XX市的房价就涨了12%，下半年像王波董事长讲可能会突破20%，我坚信今年的房价会突破20%，第四季度可能会加快上升。目前XX市新推出的楼盘不是8000就是1万，关内的楼盘都是高端产品，现在基本上没有多少中低档的产品推盘。第四季度房价可能会加快上升。此次XX市的房价上涨，其实还是刚刚开始。这样一个房价上涨的背后，容易使市场发生隐患。 XX市不能与上海香港比李洪伟普通置业者我们大家需要住房，而且希望房价有合理性的增长，而不要增长得过快，因为实际上你增长得过快，对大家来说，风险也同时加大了，作为买房者和卖房者风险都加大了，我认为目前就已经不是良性的在增长了。特别是作为消费者来说，现在完全是不知道处于什么样的境地，因为国家有明确的政策是要抑制房价的，虽然我们知道政府是不希望房价下跌的，但是我相信国家还是希望老百姓稳定，稳定是前提，就要让老百姓安居乐业，所以我相信政府也不希望房价上涨过快。 XX市作为经济特区，它的发展速度和它的消费水平，已经远不像前几年那样和内地的差距那样大了，这几年已经是在慢慢地找一个平衡点，我觉得XX市的房地产不能像刚才几位老总说的那样和上海、香港来比，你要多比一比国内其它的绝大部分的省市都没有XX 市的房地产价格这么高，内地的生活水平并非就那么低。观点之四：通过调节土地供应满足需求新增供应维持3%可保平衡陈劲松世联地产董事长而未来看，如果说我们增加的土地供应，房地产投资增速扭转负增长，新增加只要维持到3%，我们预计很快会达成供求平衡。目前，XX市每三年就有10%的常住人口就转变为中等收入家庭从而产生置业需求，这样的话，每三年增长10%，那大概就是每年要有2%多的新楼盘推出量的增长才是平衡的。而今年不太平衡的就是，今年预售批的量增长没有到这个数，今年大概是1.7%。如果每年大概接近3%就好了，这样新增的买房的人和你新推出的批准预售的房就吻合了。如果恢复到3%的新增房屋供应，市民的感觉也就不一样，楼价也不会飞涨。增加首付提高置业门槛陈枫海岸地产副总经理如果要在短期内抑制房价，加息、加税作用不大，但是提高置业门槛，可能有一定的作用。目前XX市房屋需求旺盛，并不是XX市消费者很有钱，而是XX市消费者很有信心，XX 市房地产行业在每年的GDP占了10%左右，大家对房地产比较乐观，消费者的信心来自银行的支持，目前大概有超过85%的消费者是按揭买房的。现在银行提供的按揭高达8成，写字楼是7成，商铺是6成，如果把住宅贷款门槛的首期付2成上升到3成，会消除掉不真实需求，平衡供求关系，最终达到抑制房价的作用。观点之五：“房荒”依然存在人为因素造成“房荒” 郑叔伦中原地产副总经理我们看一些数据，从5月份开始，连续三个月的供应量每月减少30%左右，减少数量的原因主要是两方面，第一方面是发展商在工程方面有拖延的，应当申请预售的面积减少了。第二个，有些发展商虽然拿到了预售证但推迟开盘。以前通常什么时候拿到预售证什么时候卖。现在我们有100多万平方米的面积是拿到预售证但是还没有推出来，这种情况就间接造成了“房荒”。我个人认为一些人为因素造成了这种现象。中等户型“一房难求” 李洪伟普通置业者作为普通消费者，我们的想法就是房价的确涨得太快了，可选择的楼盘太少，虽然我们国家在搞宏观调控，但对XX市的房地产市场没产生什么作用。 XX市的豪宅趋势是越来越大了，好像房地产商们推出来的楼盘，特别是以特区内的地产来说，百分之八九十都是冠上了豪宅的名义，可有的连1：1的车位都保证不了。但是真正主流需要的中等户型却“一房难求”。写字楼市场供应量猛增空置率持续降低价格走高 2004年，是XX市房地产的“写字楼年”，迎来了发展的最高峰，各种指标纷纷走高，也给 200X年带来了较大的市场压力。特别是供应方面，因为存量巨大，市场需要时间去消化，后市竞争更加激烈。　　跟去年同期相比，200X年1- 3季度，写字楼总体表现为新供应量和买卖成交单数下降幅度较大、成交面积略有下降、成交均价大幅度上升。　　200X年是房地产的“政策年”。在地产新政的影响下，写字楼经历了一个短暂的市场观望期，买卖成交在7—8月份达到今年的最低谷。但在经济、政策等利好因素支撑下，9 月份市场开始全面回暖，未来一季度将迎来今年写字楼市场的供应与销售高峰期。　　供应量分析　　(一)新供应量分析：新供应总量锐减、纯写字楼凤毛麟角　　1- 9月，XX市办公楼共有6个盘面市：诺德中心环球发售；南方国际广场C、D“大使楼”面市；重新包装推出市场的中银大厦；以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。　　6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方米，与去年同期相比，供应量大幅度下降。 2004年1—9月，单纯写字楼新供应量就高达41.2万平方米，今年纯写字楼只有环球发售的诺德中心，其它均为商务公寓。　　写字楼供应结构　　2004年，利好消息不断，特别是市民中心与地铁投入使用、中小企业板启动，以及中心区超乎常规的发展，使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段，推向市场。而200X 年写字楼市场面临的情况大为不同，市场存量巨大、消化滞后，加上新政短暂的影响，使得发展商放慢开发速度，等待市场下一个消化高峰期的来临。　　(二)主要在售项目分析：供应集中、层次分明　　(主要在售项目列表) 　　200X年，在售物业主要集中在福田中心区以及其辐射区域，如中心区的安联大厦、诺德中心、华融大厦、大中华交易广场；车公庙的天安创新科技广场二期、金润大厦；华强北的鼎诚国际等。其它区域在售项目十分稀缺，只有南山的新豪方大厦和龙岗中心城的鸿基俪景中心。除却在售项目已销售部分，200X年1—9月，XX市办公楼市场供应量约为48万平方米，其中中心区占70%。　　区域是影响写字楼档次的重要因素，什么样的区域，就需求什么样的档次写字楼。在售项目呈现三个不同档次：中心区一枝独秀，均为高档项目，销售价格超过1.2万元／平方米(中银大厦为整改项目，各种原因造成低价销售)；泛中心区以中高档商务公寓为主，销售价格处于1.0—1.2万元／平方米之间；南山及其他区域写字楼供应量小，需求也少，多为中低档商务公寓，价格低于8000元／平方米。　　买卖成交分析　　(一)成交单数分析：进入门槛高，成交单数下滑幅度大成交单数　　200X年1—9月，写字楼买卖成交1053单，其中第一季度成交515单，第二季度385单，第三季度共153单，均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%，其中第一季度下降 39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%；第三季度在地产新政的冲击下再度下滑，降幅达67.31%。　　200X年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个，一是因为目前写字楼供应量集中在中心区，随着中心区日渐成熟，写字楼价格水涨船高，而且门槛越来越高，普遍把客户定位于国内外大中型企业，造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面；二是新政出台，使整个房地产市场处于观望状态，成交单数自然下降。　　(二)成交面积分析：“地产新政”影响巨大，波动十分明显　　成交面积(万平方米) 　　与成交单数全面萎缩不同，200X年前三季度写字楼成交面积并没有大范围下降。20 0X年1—9月共成交18.31万平方米，比去年同期下降20.29%，其中第一季度成交7.95万平方米，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方米，上升32.03%。但新政之后，市场观望态度异常明显，使得第三季度成交锐减，同比去年下降62.24%，从而使1—9月总成交面积同比2004年下降了二成。　　(三)成交价格分析：保持稳定，高位运行　　成交价格(元／平方米) 　　200X年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬，呈现坚挺。1- 9月写字楼成交平均价格为11716元／平方米，同比增长22.39%，其中第一季度为11754元／平方米，同比增长29.32%；第二季度为11555元／平方米，同比增长6.89%；第三季度约为12042元／平方米，同比增长36.35%。　　去年，XX市写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖以及南山也有少量供应。中心区主要供应是高档物业，其他区域以中高档物业为主，影响总体成交价格。今年成交主要集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较大上升，在成交面积持平的基础上，成交金额必然大幅度上涨。　　现代物流业、高新技术、金融业和文化产业作为XX市发展的四大支柱产业，其相关企业扮演着写字楼市场需求的主角。无论是买卖成交，还是租赁活动，国内外大型企业、港资企业、外资银行、保险公司以及其它金融机构共同构成成交的主体。　　租赁成交分析　　市场需求旺盛，空置不断创新低。　　随着地铁的开通，地铁沿线的办公物业备受青睐，蔡屋围、华强北——上海宾馆、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域，这几个区域的成交量约占总成交量的 90%。而南山需求虽然较为旺盛，但总体楼盘质量偏低、物业出租率高等因素造成成交并不十分活跃。　　中档写字楼的租金均价与2004年底基本持平，维持在75—85元／平方米；甲级写字楼平均租金略有上升，为115元／平方米，比去年上涨4.5%。　　XX市甲级写字楼最受市场的青睐，整体空置率在10%以下。　　XX市写字楼目前处于高入住的水平，在各种利好的不断冲击下，市场一直较为活跃，特别是中小企业不断涌现，市场需求呈现强势。　　甲级写字楼市场持续良好的买卖与租赁势头，受到市场的青睐。蔡屋围、中心区，以及它们周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不单成为国内外大中型企业入住的首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使空置率不断下降，创造新低。　　市场表现最为明显的中心区新近入伙写字楼，受到市场较大的青睐。　　中原成交分析　　租赁四平八稳，买卖突飞猛进中原成交记录(成交面积：平方米) 　　自从中原提出“两条腿走路”之后，写字楼业务得到了大力发展，除第一季度和第三季度的租赁业务较去年同期有所下降之外，其他时段无论是租赁，还是买卖业务都比去年同期有大幅度上升。特别是买卖物业，同比有了长足的发展。　　在写字楼租赁方面，今年前三季度中原业务比去年同期下降了14.69%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增长59.49%，第三季度同比降低47.53%。一方面，新政出台，是市场需求萎缩，影响物业；另一方面，市场竞争越来越激烈，各大中介商纷纷杀入商用物业市场，抢占市场份额。　　在写字楼买卖方面，中原以前所未有的速度在增长。与去年同期相比，第一季度中原写字楼买卖业务上涨了85.58%，第二季度上涨幅度更是高达126.34%，第三季度上涨1 0.04%，前三季度平均上涨58.12%。在写字楼二级市场供需两旺的同时，三级市场也欣欣向荣。　　发展趋势分析　　(一)供应量猛增　　写字楼市场将迎来巨量投放时期。中心区的金中环商务大厦、星河世纪、中国凤凰大厦、新世界中心、卓越时代广场、地铁大厦、特美思大厦等将进入怒放时期；而海岸城、天利中央商务广场、保利文化广场等南山商业文化中心区的楼盘也进入实质招商阶段。　　总供应面积将超过80万平方米，XX市写字楼市场将重现2004年百花齐放的繁荣景象，承接“写字楼年”的辉煌。　　中心区主导格局依旧。中心区、南山商业文化中心区将是未来一季度XX市办公楼供应市场的主角，写字楼及商务公寓大都放量于此两片区，它们的供应量约占全市总量的 95%。　　特别是南山商业文化中心区迎来写字楼发展的一个新篇章，海岸城、天利中央商务广场、保利文化广场等南山商业文化中心区的楼盘也开始进入实质招商阶段，一改西部没有高档写字楼的格局。　　(二)需求量旺盛　　200X年，写字楼市场有良好的开端，但在新政的影响下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑势头才止住，重新表现活跃。　　在XX市GDP稳定增长，经济保持高位运行；各区域中心建设的日益完善，相关部门为筑巢引凤，大力推介；四大支柱产业的稳步发展；新盘集中放量等因素的影响下，预计第四季度市场需求会表现强烈，成交大幅上扬。1—9月成交量为20万平方米，预计全年成交为30万平方米，比去年小幅上升。　　现代物流业、金融业、高新技术、文化产业作为XX市发展的四大支柱产业，其相关企业继续扮演着写字楼市场需求的主角。特别是文化产业，在各方支持下，得到迅猛的发展，印刷、广告、资讯等行业相关企业的市场需求越来越大，是写字楼市场需求的生力军。需求面积主要集中在300—500平方米。　　(三)空置率继续降低　　随着XX市经济的稳定发展，市场对办公楼需求旺盛，南山办公楼供不应求，平均空置率在5%以下；福田短期内供大于求，甲级写字楼空置率较高，达15%；罗湖两极分化，人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率极低，仅为3%，而其他区域则不甚理想，空置率超过30%。　　XX市办公楼市场是个较为成熟的市场，租赁是市场成交的主流。买卖面积远远小于租赁面积，买办公楼的主要是处于高速成长或成熟的实力型企业，XX市主流创业板块企业主要以租赁办公楼为主。在多方因素的影响，写字楼将继续保持低空置率。　　(四)价格再创新高　　在各高端物业的带动下，写字楼销售价格将进一步上升。　　据市场反应，售价将达16000元／平方米，二手销售则会受到一手市场的冲击，售价会进一部下滑5—10%。　　而租金将会继续保持稳定水平，租赁集中在地铁1号线沿线附近，蔡屋围、中心区、车公庙受到市场的关注高于其他区域。从各月份的均价实现来看，春节前后的2、3月份出现了较大幅度的波动，跌幅超过30%， 4月份价格开始稳步上行，6- 8月份价格一直保持在13000元/平方米的高位运行，受第四季度高端写字楼项目火暴热销的影响，市场整体价格进一步走高的趋势将延续到2006年。　　200X年XX市银行业各项业务健康发展，存贷款保持增长，票据业务大幅增长，现金投放继续增长，银行机构改革稳步推进，经营状况得到改善。　　一、银行类金融机构门类齐全，功能完善截至200X年末，XX市共有银行类金融机构 64家，其中国内金融机构21家，外资金融机构43家，总资产11992.7亿元（图1）。总体来看，XX市银行类金融机构门类、市场规模、业务品种、服务水平等居全国大中城市前列，较好地发挥了配置资源、支付清算等功能，具备了较强的抗风险能力，可望在中长期内保持平稳、健康运行的态势。　　二、人民币存款在波动中增长，外汇存款下降较快200X年末XX市金融机构本外币各项存款余额9486.7亿元，同比增长16.6％，增幅同比上升1.5个百分点。其中，人民币存款在波动中增长，外汇存款下降较快（图2）。　　人民币存款的结构上，受2004年10月加息及人民币升值的影响，200X年储蓄存款增速明显快于上年。同样原因，定期存款占比高于上年，而且值得注意的是，企业定期存款占比在年末首次超过储蓄定期存款占比。　　受人民币升值影响，200X年XX市金融机构外汇存款（尤其是外汇储蓄存款）下降较快，占本外币存款余额的比重下降0.3个百分点。　　三、人民币贷款增长逐渐恢复，外汇贷款增速迅速下降200X年末XX市金融机构本外币各项贷款余额7596.8亿元，同比增长15.6％，增幅同比下降5.3个百分点。其中，人民币贷款增长经历了上半年的乏力后在下半年逐渐恢复，外汇贷款增速迅速下降。　　200X年辖区国内银行改革引导信贷业务理性增长，贷款增速呈“快回落—缓回升”的走势。上半年，辖区各行调整信贷政策，开始收缩规模、提升质量，贷款增速连续五个月下降，到5月末达到近年最低水平3.7％。不过由于我国融资结构过度依赖间接融资以及银行受考核影响而恢复投放，下半年人民币贷款增速逐渐恢复（图3）。　　由于短期融资券与票据市场的发展为企业提供了更有效率的短期融资渠道，企业对银行短期贷款的需求减少，200X年XX市人民币信贷资金的长期化趋势比往年更显著，年末，人民币中长期贷款占比达到48.8％，上升5.0个百分点。　　200X年由于国内银行外汇头寸紧张，收紧外汇贷款投放，XX市外汇贷款增速同比下降50.8个百分点。　　四、现金投放继续增长200X年XX市投放继续增长。其中储蓄存款净支出占同期现金净支出的比例为65.5％，仍是XX市现金投放的主要渠道。　　五、票据业务大幅增长XX市经济发达，票据结算量大，票源丰富，加之银行为解决巨额存差带来的流动性相对过剩，及调整资产结构、改善资产质量而鼓励发展票据业务，200X年XX市票据业务再次迎来大幅增长。其中，承兑余额同比增长9.0％，增幅同比上升14.6个百分点；贴现余额同比增长285.2％，增幅同比上升303.7个百分点（图4）。票据业务的快速增长是对短期贷款增速回落的重要补充。　　六、银行改革稳步推进，经营状况不断改善七、香港人民币业务快速发展，深港合作成效显著截至年末，共有42家香港银行开办人民币业务；香港人民币存款余额223.7亿元，同比增长85.6％；内地人民币银行卡在香港交易量67.7亿元，同比增长1.2倍，在一定程度上反映了内地赴港消费量增长较快。　　2利率水平监测200X年，XX市利率水平保持平稳。国内金融机构人民币贷款上浮利率占比缓慢上升，运用浮动利率定价方式范围逐步扩大；外资银行新发生人民币贷款大部分执行下浮利率，贷款定价方式以固定利率为主。外币贷款利率不断升高。货币市场收益率曲线全面下移，带动XX市票据市场利率持续下行。香港人民币存款利率保持稳定。　　一、贷款上浮占比缓慢上升，企业规模与贷款利率水平密切相关200X年一至四季度 XX市国内商业银行执行上浮利率的贷款发生额分别占贷款发生总额的25.55％、32.84％、34.81％和34.13％。股份制商业银行新增上浮利率贷款占比稳步上升，区域法人机构贷款利率水平显著增加。大型企业贷款下浮占比与小型企业贷款上浮占比均占其全部贷款总额50％左右，中型企业贷款上浮、基准、下浮比例各占该类贷款三分之一左右。　　二、取消个人住房贷款优惠利率并放开个人住房贷款利率上限，商业银行政策执行效果并不明显据我行监测，3－9月，XX市各国内商业银行执行上浮利率个人住房贷款占个人住房贷款发生总额比例一直在7％左右波动。第四季度，利率水平显著下滑。12月份，XX市国内商业银行个人住房贷款执行上浮利率占比仅为0.92％，下浮比例为90.73％（图5）。主要原因：一是辖内某股份制银行新发生的个人住房贷款利率基本集中于基准利率。二是价格竞争仍是当前各行住房信贷业务的主要营销手段。　　三、运用浮动利率定价方式范围逐步扩大，区域中资法人商业银行定价能力有所提高200X年第4季度XX市国内商业银行新发生浮动利率贷款占全部新发生贷款比例为46.15 ％，分别比第1、2、3季度高出24.57、18.82、11.27个百分点。区域中资法人商业银行采用浮动利率定价贷款占比为42.98％，分别比四大国有商业银行、股份制商业银行高1 1.98和10.79个百分点。　　四、外资银行新发生贷款大部分执行下浮利率，贷款定价方式以固定利率为主五、小额外币存款利率多次上调，市场反应总体较为平淡；受国际市场利率变动影响，XX市外币贷款利率不断走高200X年，XX市美元一年期固定利率贷款、按月浮动利率贷款分别由1月份的3.7092％、3.5803％升至12月份的5.28％、5.47％。港币一年期固定利率贷款 12月为5.2835％，比1月增加3.3205个百分点。　　六、超额准备金率下调后，商业银行大量资金被挤入货币市场，货币市场收益率曲线全面下移，带动XX市票据市场利率持续下行七、香港人民币存款利率保持稳定（一） 200X年2月前，各档次人民币存款利率有所提高。200X年2月，3个月及1个月定期存款利率分别比2004年2月提高0.08个百分点和0.07个百分点。原因是：一是参加行能从兑换中图利，提高存款利率有利于扩大兑换规模。二是2004年多家参加行预期短期内将扩大香港人民币业务范围，纷纷提高存款利率吸纳客户，以壮大业务基础。　　（二）200X年3月至今，各档次存款利率保持稳定，未发生变化原因是：目前各参加行给予客户的人民币存款利率已高达0.7％至0.86％不等，而参加行在清算行人民币存款利率固定为0.865％。在当前各参加行人民币资产运用渠道单一背景下，短期内人民币存款利率难有上调空间。　　（三）大银行存款利率普遍低于中小银行（图6）　　大银行人民币活期存款利率一般在0.45％左右，中小银行活期存款利率在0.5％－0 .75％之间，大新银行定存利率甚至高达0.85％。　　（四）200X年5月起，同期限存款利率港币逐渐高于人民币（图7）　　200X年12月，香港10万元以下人民币活期存款、月内加权平均利率分别为0.46％、 0.71％，分别低于同档次10万元以下港币存款利率1.7和2.14个百分点。　　3金融市场运行200X年XX市银行间市场交易活跃，短期融资券受追捧；银行汇率风险意识增强，外汇即期交易异常活跃；保险业驶入良性发展快车道；中小企业板成股市融资新亮点，黄金市场建设取得突破性进展，民间借贷不活跃，金融市场创新前景广阔。　　一、银行间拆借交易萎缩，债券交易成倍增长，短期融资券受追捧由于证券市场不景气，200X年XX市信用拆借同比下降47.6％。银行间债券市场交易保持活跃，全年累计成交量同比增长1.2倍。200X年XX市金融机构在银行间市场的交易总额5.0万亿元，占全国交易量的11.0％，全国排名第三，净融入资金1.3万亿元，同比增长近5倍。　　200X年5月，短期融资券出台引起XX市金融机构和企业的高度关注。辖内南山开发集团公司、XX市高速公路股份公司、中信证券、招商证券等四家企业获准在银行间市场发行短期融资券63亿元。与此同时，辖内各行积极参与短期融资券的承销，招行为招商局、淮北矿业、哈药股份承销了45亿元短期融资券。　　二、外汇即期交易异常活跃，新业务品种交易较少200X年7月人民币汇率形成机制改革后，辖内各行汇率风险意识增强，及时将结售汇风险头寸在银行间市场进行平补，即期外汇市场交投异常活跃，交易总量同比增长94.3％，卖差（卖出－买入）同比增长13 1.5％，二者均创历史新高。　　200X年我国银行间外汇市场推出外币买卖和远期外汇交易业务后，辖内分别仅有3家和2家银行参与交易，外币买卖交易总量仅占全国交易总量的0.8％。　　三、证券市场仍然呈弱市格局，中小企业板成股市融资新亮点，证券机构在调整中发展200X年深证综指全年下跌11.7％，股票成交额同比减少21.5％。年内，境内股票市场唯一新发股票在深交所中小企业板上市。年末，中小企业板上市公司总数达到50家，筹资29.1亿元，占深市筹资总额的96.0％。　　继2004年南方、汉唐证券公司之后，200X年XX市又有大鹏、五洲和昆仑等三家证券公司爆发支付危机。年内，各相关部门组织了对南方、汉唐、大鹏证券公司的清算工作，并组织实施大鹏、五洲、昆仑证券公司及20家证券营业部和3家证券服务部的风险处置。中国建银投资有限责任公司在竞拍购买原南方证券的相关证券类资产的基础上于XX市设立中国建银投资证券有限责任公司。截至年末，XX市共有证券法人机构15家，基金管理公司15家，期货公司11家。　　200X年，全市77家上市公司（其中在中小企业板块上市2家）积极推进股权分置改革，共有30家已完成（或已进入）股权分置改革，总市值占辖区上市公司总市值60.0％，市值比例在全国主板市场排名第一。　　四、保险业驶入良性发展快车道200X年，XX市保险市场体系不断完善，各项业务良性发展，服务地方经济社会发展成效显著。　　截至200X年末，XX市保险市场主体35家，基本形成门类较为齐全的市场组织体系和较充分的市场竞争。辖内保险专业中介发展迅速，促进了保险市场专业分工的进一步细化；外资保险公司的市场份额高出全国水平3.6个百分点，国际化程度较高。　　200X年是XX市保险业近年来效益最好的一年，大部分公司实现盈利。全市保费总收入首次突破100亿元，达到106.41亿元，同比增长16％。其中，寿险业保费收入同比增长 18.53％，高出全国平均水平10个百分点，增幅居全国各大城市前列。　　XX市寿险业务结构实现了平稳调整，年内辖区寿险期缴保费比例高达69.8％，其中新单比例占到50％，比全国平均水平高1.4倍，为XX市保险业可持续发展打下良好的基础。产险方面，以意外险、信用险、责任险为代表的非传统险呈现快速增长局面，对产险业务增长的贡献率由上年的32.4％提高到39.3％。　　200X年，XX市保险业为XX市经济建设提供了近6万亿元的风险保障，参保人次达560 万，累计赔款和给付支出28亿元，同比增长15％，保险深度为2.16％，比上年下降了0. 54个百分点，对保障正常的生产、生活秩序发挥了重要作用。　　五、黄金市场建设取得突破性进展截至200X年末，XX市共有上海黄金交易所会员18 家。年内，XX市全部会员黄金成交量、交割量、交割库累计出库量占全国的比重分别为 9.6％、29.7％和47.2％。　　200X年XX市黄金市场建设方面取得突破性进展。200X年9月30日上海黄金交易所XX市备份交易中心成立；12月13日XX市黄金夜市交易正式开业，XX市黄金市场与国际接轨。　　六、民间借贷不活跃，月利率在15‰左右XX市民间借贷以村镇企业、民营企业和个体工商户为相对活跃的融资主体，房地产业、商贸业、服务业是发生民间借贷的主要行业，很少流向制造业，与“长三角”地区截然不同。民间借贷利率，目前企业短期融资的月利率一般在15‰左右，个人短期融资的月利率一般在10‰－15‰。　　七、金融创新独具优势，前景广阔200X年，XX市金融市场的业务创新以跨市场本外币理财业务、利率产品为重点，服务创新以网上银行为重点。集合受托理财计划、特色信用卡服务、开放式基金质押贷款、集合委托贷款、动产质押短期贷款，都是值得称道的业务创新品种。　　4区域金融生态200X年，XX市被评为全国金融生态一级城市，金融生态不断改善，表现在：一是金融基础设施建设扎实推进。　　建设XX市金融配套服务基地被提上议事日程，并已形成总体框架和初步方案；建成覆盖全市、联通香港、融入全国、较为完善的现代化支付结算系统，200X年XX市跨行资金清算总量20万亿元，日清算量平均800亿元，占全国的十分之一强；银行卡刷卡消费比例在全国处于领先水平；在全国率先建成了票据影像处理系统。二是信用建设取得积极进展。　　在全国率先开展了外汇违规负面信息披露工作；征信体系建设取得重大进展，200X 年，企业信贷登记咨询在我市覆盖了近80％企业，个人信用系统在我市覆盖了约600万人口；人行、公检法、海关、工商、税务等有关部门紧密合作，对拖欠银行贷款的企业继续公开曝光，全年对115家拖欠银行贷款的企业进行制裁，建立信用风险提示名单，通报被剥离的不良贷款的借款企业共101家；全体商业银行、政策性银行与部分企业自发组织成立了XX市信用协会，该协会与市总商会举办了“诚信与发展”论坛。三是同业自律规范有序。　　发布了银行和企业《诚信倡议书》，国内银行同业公会签订了大额现金提现收费等公约，资信评估公司签署了行业自律协议。　　5房地产行业分析200X年XX市房地产市场的供给压力依然较大，商品房价格在第四季度大幅上涨；国内金融机构房地产贷款增速放缓，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道。　　一、房地产市场供给增长赶不上需求增长，房地产价格大幅上涨1.房地产投资规模持续下降，市场供给略为增加。由于土地供给紧张，XX市房地产开发投资持续减少，20 0X年末为419.59亿元，同比下降3.37％。XX市全年新开工面积、施工面积和竣工面积分别为1152.3、3414.1和656.2万平方米，施工面积、竣工面积增幅分别比上年末提高22. 2个百分点和24.8个百分点。施工面积增速比新增销售面积增速高0.1个百分点（上年是低19.4个百分点），供给紧缺的局面有望缓解。　　2.销售面积继续增长，二手房市场规模不断扩大。由于供需缺口长期较大，XX市商品房空置面积不断消化，200X年商品房空置面积为168.3万平方米，同比下降33.1％；其中，住宅空置面积69.6万平方米，同比下降49.6％。　　200X年，XX市二手房交易面积841.3万平方米，增速高出新房销售面积增速5.51个百分点。二手房交易面积与同期新房销售面积的比例达到0.85：1,高于上年同期水平，反映在新增供给持续较少的情况下，市场需求逐渐转向存量市场。　　3.商品房价格总体呈上涨趋势。　　200X年，XX市商品房价格为7659.2元／平方米，同比上涨17.3％。其中，商品住宅均价同比上涨17.4％，办公楼均价同比上涨24.7％，商业用房均价同比上涨25.6％。　　200X年住宅销售价格前三季度整体呈平稳上升势头，但10月以后上涨较快。由于XX 市11月份市场调控措施及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.9％。　　二、房地产贷款增速放缓，大型房地产企业积极开辟多元融资渠道200X年末，XX市国内金融机构房地产贷款余额1928.4亿元，增长15.3％，低于同期人民币各项贷款余额增速2.5个百分点。由于对未来房地产市场走势存在不同判断，各行房地产开发贷款业务发展差异明显。受个别行房地产开发贷款余额大增影响，全市国内金融机构房地产开发贷款余额增长11.6％，增幅同比上升3.9个百分点（图8）。　　个人住房贷款受新开楼盘持续减少、贷款客户提前还款明显增加等因素影响，增速放缓，增长16.8％，增速同比下降2.1个百分点。但该项业务仍为各行拓展重点，尤其是二手楼按揭贷款增长较快，增长67.6％，高出一手楼按揭贷款增速58个百分点。　　6预测和展望2006年是实施“十一五”规划的第一年，实施自主创新战略，建设国家创新型城市是XX市未来发展的主导战略。XX市将按照降消耗、促发展、优结构、扩需求、促和谐的经济社会发展政策，切实保证国民经济健康持续快速发展。在政府发展六条纲要指导下，预计2006年的GDP增长率将保持在13％左右。　　2006年，XX市将加大基础设施建设、自主创新和公共事业的投入，预计固定资产投资将保持较高平台的稳定增长。近年来，XX市社会消费品零售总额增速稳定在15％左右，消费增长曲线进入较高平台的相对均衡阶段，预计2006年的社会消费将继续稳定增长，涨幅保持在15％左右，上年的消费热点仍将延续。受原材料价格、劳动力成本上涨等因素影响，出口贸易高速增长势头可能放缓，但预计仍保持10％以上的增长幅度；企业景气调查显示，XX市企业对经济增长的信心出现减弱趋势，2006年企业效益增速可能放缓。　　2006年，居民消费价格将继续小幅增长，公共服务和居住类价格的增长将是带动物价上涨的主要因素。由于供求关系的变化，200X年XX市房价上涨较快，政府已出台了一系列调控政策用于控制房价、增加供给，预计2006年XX市房地产价格水平将保持在较为理性的上涨区间内。　　2006年，中国人民银行将继续实行稳健的货币政策，总量上保持连续性和稳定性，注重发挥市场本身的调节作用，灵活运用货币政策工具，保持货币信贷的合理增长，不断增强货币政策在维护总量平衡中主动调控的能力，促进经济协调和平稳增长。　　随着国内商业银行信贷业务的调整逐步到位，2006年XX市存贷款将继续保持较快增长。预计2006年XX市金融机构本外币存款余额将比200X年增长14％左右，储蓄存款增长将随证券市场和房地产市场的变化出现一定波动。虽然国内银行200X年遭遇“流动性相对过剩”，但随着考核机制的变化，国内银行将加大信贷结构调整力度，并注重解决利润与风险间的矛盾，预计贷款余额保持稳定增长，将比200X年增长14％左右。同时，2006年末将是人民币业务全面开放的最后期限，外资银行将加大业务拓展力度，继续保持近年来业务快速增长的势头。　　由于刺激内需、促进经济发展的要求，2006年人民币存贷款利率大幅调整的可能性不大。但在汇率形成机制逐步完善后，人民银行将在2006年进一步推进利率市场化改革，XX市中资商业银行将紧跟改革步伐，加快建立利率定价机制，加强利率风险管理。在人民银行的大力推动下，融资方式将逐步从以银行贷款的间接融资逐步向以发行债券、资产证券化等多种直接融资方式转变。货币市场监管服务系统的启动，将为XX市金融机构资金融通和新金融品种的开发，提供新的服务平台。　　XX市证券市场将随着股权分置改革的逐步落实，在2006年再趋活跃，融资功能能否恢复是2006年值得我们关注的大事之一。随着保险业务结构的调整和非传统险种的快速发展，XX市保险业将继续保持良性发展。XX市黄金夜市正式开业，将推动XX市黄金市场进一步发展。2006年，随着香港和内地经济来往日趋频繁，香港人民币业务将保持良好的发展势头，深港金融合作范围更加广泛。

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negative_file/工程建筑、房地产/200XXX市写字楼市场研究报告.doc

内部资料，注意保存 ➢ 同业研究某集团发展调研 ➢ 资源和能源市场研究 2005年中国煤炭市场及投资分析 2005年上海房地产新政分析………………………………17 【同业研究】某集团发展调研一、企业概况某集团是一家大型综合性投资集团公司，凭借雄厚的资金及技术实力致力于房地产、旅游、酒店、百货、建筑、进出口贸易等多个领域的投资，而尤以在房地产业界颇为引人注目。集团拥有某股份有限公司（上海）、某中国控股有限公司（香港）两家大型上市公司及数家项目公司，在进入中国市场 20 年间，投资足迹遍及广东、河北、四川、甘肃、福建、北京、上海等地，获得了丰硕成果，更成为房地产领域的知名品牌。某2004年实现销售额60多亿元， 2005年有望实现100亿。二、房地产业发展现状（一）产品定位：从单一的高档住宅产品向住宅、酒店、商业和旅游区等多元化产品过渡。某进入房地产行业第一阶段的产品定位是开发高档住宅，也就是从专业型企业开始做起，在北京及上海的一些高档住宅开发成功且被业界和市场认可后，公司开始倡导高品位生活方式的价值观，进行新的战略制定和实施，逐步向通才型企业的方向发展。而且未来在不成熟市场中众多企业经历重组后，最终会出现几个最重要的企业占有主要的市场份额，它们提供全线的产品或服务，可能涵盖住宅、酒店、商业建筑、旅游区开发等各种房地产产品类型，因此，某逐步开始了房地产产品多元化的时代。（二）开发区域：立足于国内大中城市，放眼于海外市场，与世界最好的房地产公司竞争。某本着“缔造生活品位，成就城市梦想”的开发理念，以每年超过200万平方米的开发速度，在北京、上海、江苏、福建、黑龙江、广东、河北、四川、甘肃等地建造了具有 21世纪水准，集现代新型示范住宅区、超五星级酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的新城。与此同时，某作为具有海外情节的房地产企业，对海外房地产市场积极关注和参与，分别在马来西亚、俄罗斯、美国等国家进行房地产项目的开发，某已经不仅跟中国的房地产公司竞争，还在跟世界最好的房地产公司竞争。（三）品牌特点：“提供高品质的生活方式”和“滨江模式”。 “提供高品质的生活方式”的价值观已是某品牌和所有产品类型中的核心价值，同时它们共享某统一的品牌资源及优势。某产品从建筑设计、功能配置、室内外环境无一不是国际一流水平，品牌发展意图是从某前期的产品品牌阶段向后期的公司品牌化阶段过渡，从而只要提到“某”就必然意味着高品质制造。 “滨江模式”是某品牌得以壮大的有效载体，在上海获得极大成功后，“滨江模式”就像一个模板一样，在全国二线城市中不断复制，并成为集团迅速累计财富的固定通道。“某 ”已经成为一个标志性的品牌，它带来了政府的支持，以及好的土地。某在拿地之初就具备了很多有利条件，而随之衍生的，就是更大的利润空间。“滨江模式”是某的金矿，亦是某扩张的资本。稳定的收入亦成为加速扩张的信心保障，“滨江模式”甚至正在向海外蔓延。（四）已开发楼盘总汇某集团部分已开发楼盘情况表 |序号 |物业名|物业地址| | |称 | | 三、房地产业发展战略拓展战略：一是调整某集团的产业结构，增加经营性物业；二是在开发区域上向二线城市扩张。 2003年起，某集团战略举措主要有两点：一是调整某集团的产业结构，增加经营性物业；二是在开发区域上向二线城市扩张。在某的区域布局版图上，以上海为大本营，北有北京、哈尔滨、中俄边境项目；长三角有南京，正积极进军常州、无锡；南有福州。如今武汉已然成为世贸进军中西部的“桥头堡”。融资途径：继续加大资本市场融资力度，分拆内地房地产骨干业务上市。某曾经通过两次“买壳”方式分别实现旗下业务内地、香港上市，由于两家上市公司市值太小，短期内难以替某在内地的多个大型项目大量融资，为了解决未来几年里大量的资金需求将争取在2005年上半年分拆内地房地产骨干业务，并委托高盛公司为保荐人，首次以IPO形式于港股上市，募资额有望高达20亿港币，可保证多个需资金数百亿元项目顺利推进。四、房地产主业的近期开发、拓展动态通过多方渠道，我们收集到某新建和拟建的房地产项目7个，总占地规模27748亩、可开发建筑面积2445.75万平方，储备总量将是过去十多年总开发量的5- 6倍。详见下表。某集团新建及拟建房产项目情况表 |序号 |物业名|物业地址| | |称 | | 从分布情况看，某在建和拟建的项目涉足国内外，其中国内以上海及长江三角洲为主，国外的项目一般是超大规模的项目，预计开发周期比较长。以上主要项目介绍： 1、上海某国际广场上海某国际广场位于南京路和西藏路交叉口，总建筑面积约为170,000平方米，裙楼共10层，建筑面积约为60,000平方米。整幢建筑物由三个相对独立又相互联系的建筑单体组成：主体塔楼、裙楼、以及沿南京东路近两千平方米的开放式广场。主体塔楼共 60层，高333米，建成后将是浦西第一高楼。 ■超五星级酒店某国际广场主楼为拥有770间超宽大客房的超五星级酒店，由著名的国际酒店管理集团Le Meridien经营管理，将为各国游客和商务人士提供高品质的服务，包罗万有的各国美食，完善的商业、会议、宴会及娱乐设施。并在充分尊重本土文化的基础上，揉合法国浪漫情怀，让您尽情感受高雅时尚的欧洲品味。 ■现代化大型商场某国际广场的裙楼将打造成为南京路上集购物、观光、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的购物天堂。在中华商业第一街——上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，与第一百货、新世界商厦共同营造南京路“金三角”商业圈。 2、南京某滨江新城南京某滨江新城，位于长江与秦淮河交汇处，沿滨江大道展开近两公里，西侧濒临长江，南临秦淮河，极具区位和景观优势。项目总占地面积55.34万方米，总建筑面积1 50万平方米，系南京首个全江景国际品质高级居住区、酒店及旅游商务区。其中住宅建筑面积约120万平方米，商业建筑面积约24万平方米，配套设施建筑面积约6万平方米。 3、哈尔滨某滨江新城哈尔滨某滨江新城，某根据哈尔滨跨江发展的战略，投资人民币100多亿巨资，于松花江畔400万平方米黄金旺地倾力打造集行政办公、现代住宅、旅游娱乐、文化教育、休闲购物、商业物流和冰雪运动于一体的具有北方特色的现代化滨江生态园林新城区—— 某滨江新城。 4、吉隆坡二十一世纪新型滨水生态社区 “运河城”项目将在吉隆坡的Langatt和Klang两条河流间建造跨度为18.5公里人造运河。某将参与5.3平方公里的二十一世纪新型滨水生态小区的开发建设。 5、中俄“绥—波”贸易综合体 “绥—波”贸易综合体总占地面积为4.53平方公里，中方境内1.53平方公里，俄方境内 3平方公里，是经中俄两国换文确认的第一个全封闭式贸易区，集贸易、物流、现代工业、商务、会展、休闲娱乐与旅游于一体。 6、苏州“昆山、常熟”项目 2004年底，某获得昆山、常熟两地近400万平方米的土地开发权后。 7、武汉“锦绣长江”项目 2005年2月2日，在武汉举办的土地拍卖会上，某以31.5亿元人民币成功获得一块占地 50万平方米的土地，作为“武汉新区”滨江中心城区最大块成片旧城改造开发土地，“鹦鹉洲片”用地自推出以来，就一直是市场的焦点。整个项目是一个功能复合体，某将倾力打造超五星级酒店、高档写字楼、产权式公寓、SOHO、商业街及高档住宅。【资源和能源行业研究】 2004年煤炭市场形势分析及2005年展望 ——煤炭供不应求还会持续　　2004年，由于消费需求旺盛，我国煤炭市场总体态势是货紧价扬。首先，煤炭供应大幅度增长。据统计测算，2004年全国煤炭供应量为15.6056亿吨，比去年同期增长16.4%，为近年来的较高增长水平。　　煤炭供应结构中，国内产量有较多增加。据统计，2004年全国原煤产量15.4328亿吨，比去年同期增长16%。在增长水平方面，国有煤矿和乡镇煤矿增幅较高。如12月份国有重点煤矿产量同比增长10.7%，乡镇煤矿产量增长10.6%，而地方国有煤矿产量仅增长1. 4%。　　境外进口势头强劲。中国是一个煤炭出口国家，历来进口量不大，不过数百万吨，用于沿海地区。2004年因为国内供求关系紧张，出现了煤炭进口势头强劲局面。据海关统计，全年累计进口煤炭1728万吨，比去年同期增长62.2%。尽管今年煤炭进口增幅较高，但由于数量很少，仅占同期供应总量的1%，因此对国内煤炭行情影响不大。其次，消费需求较为旺盛。 2004年，中国经济保持快速增长局面，尤其是钢铁、电力、，化肥等主要煤炭消费行业增长显著。据统计，2004年全国火力发电同比增长14.8%，粗钢产量增长25.4%，钢材产量增长21.5%。美国、日本、欧盟三大经济体同时发力，全球经济处于复苏以来的第 2个高增长年，从而增加了煤炭需求。此外，近些年世界石油价格的持续性强劲上涨，使得能源结构中煤炭的消费比重提高。据英国石油公司估计，全球2003年的煤炭消费量增长了6.9%，而石油的消费量仅增加了2.1%。估计这一趋势在今明两年还会继续下去。受其影响，2004年我国煤炭消费需求出现了大幅增长局面，全年煤炭消费量(含出口，下同 )达到或超过15亿吨，增长15%以上。主要煤炭品种，如：动力煤、燃料煤，炼焦煤、肥煤等需求都很旺盛。　　煤炭需求结构中，因为国内供应不太宽松，为了优先满足国内需要，使得出口有较多下降。据海关统计，全年全国煤炭出口量8601万吨，比去年同期下降8.1%，下降局面难以扭转。　　从全年的煤炭供求关系来看，总量供需大体平衡，但是其平衡关系较为脆弱，不太宽余；又由于交通运输的“瓶颈”制约，使得煤炭供应在不同时期和不同地区出现紧张局面，尤其是进入冬季之后，随着取暖用煤和发电用煤高峰的到来，许多地区储煤紧张。第三，市场价格强劲上涨。由于供求关系不太宽裕，加上成本推动，刺激了全年煤炭价格的强劲上涨，商务部重要生产资料监测系统的监测数据表明，全国洗精煤每吨价格约为613元，比去年同期上涨49.6%。　　4季度我国进入了煤炭消费旺季，加上运输紧张，煤炭价格依然保持上涨势头，涨幅在6%左右。　　从商务部重要生产资料监测系统对全年价格走势的监测情况来看，年内煤炭价格出现了两轮急剧上涨行情。首轮价格上涨发生在春节过后的2季度，诱因是煤炭社会库存过低；进入4季度以后，由于国际原油价格居高不下，并突破50美元／桶关口，能源结构中煤炭消费明显增多，刺激煤炭价格出现第二次上涨。　　2005年，尽管中国和全球经济增长速度会有所回落，使得煤炭消费强度相应减弱，但受多种因素的影响，全年消费需求依然旺盛，资源供应较为紧张，市场价格保持上涨势头。　　——消费需求依然旺盛。需求旺盛主要取决于3个方面：　　首先是国民经济保持较高的增长速度。根据权威机构预测，2005年中国经济(GDP)增长8%左右，保持快速增长态势。消耗煤炭较多的行业，钢铁、火电、化肥、焦炭等行业产量增幅不低。据有关资料预计，2005年中国的钢材生产能力将超过3亿吨，再次攀上新台阶。火力发电和氮肥生产也会增长。　　其次是油价高位运行，刺激了能源结构中煤炭消费比重的提高。近几年来，世界油价持续上涨，即使新一年内石油价格回落，亦难以低于40美元／桶，仍为高油价位。油价高企，对全球的能源供需格局产生深远影响，刺激全球范围内的采煤热潮，使得廉价煤炭消费量迅速增加，以此来缓解石油价格过快上涨对经济发展的压力。　　最后是世界经济继续增长，对中国煤炭需求殷切。预计全年煤炭出口保持上年8000 万吨水平，仍有较大的规模。　　根据上述几个方面的测算，预计2005年全国煤炭消费量(含出口)超过16亿吨，增幅在10%以上。　　——资源供应调度较为紧张。总体来看，由于煤炭需求量的快速增长，而新产能增加有限，2005年全国煤炭供应形势偏紧，有可能出现供应缺口，特别是地区间的供求矛盾较大。　　一是煤炭行业近年来产量的连续高速增长和煤炭增产储备能力的不足，后续产量继续高速增长的可能性不大。有关部门估计，目前国有大矿的产能发挥已经接近饱和，在 2005年，乡镇煤矿和私营煤矿将成为增产主力。预计全年煤炭产量不超过16亿吨，增幅在10%以下，明显低于2004年水平。　　二是煤炭供应结构中，因为全球范围内货紧价扬，中国煤炭进口量不会减少，但增长水平将明显回落，无论如何也难以达到50%以上的增长幅度。　　三是运输瓶颈的制约。我国煤炭供应历来受运力影响较大，即使煤炭产量充裕，如不能及时运到消费地区，也会产生很大的供需矛盾。2004年全国铁路货物发送量为22亿吨，同比增长9.2%，其中煤炭运量9.9亿吨，增长13.9%；江海主要港口货物吞吐量为21 亿吨，增长23.1%，还是不能满足经济增长的需要。预计新一年内煤炭运输的“瓶颈”制约问题难有太多的缓解。　　四是电力供应依然紧张。尽管2004年国内电力供应大幅度增长，同比增长15%，但全国仍有较多的拉闸限电情况。预计电力供应紧张状况要延续到2005年，这对耗电较多的煤炭生产，尤其是对新一年的增产主力乡镇煤矿来说，不能不是一个很大制约。　　——全年煤炭价格坚挺上扬。2005年国内煤炭供应偏紧，决定了市场行情的高位运行，较为坚挺。此外，还有一些因素推动煤炭价位的继续上移：　　一是上半年受煤电联动政策和煤炭订货会影响，2005年初煤炭价格出现新一轮上涨行情。　　二是国际原油价格的高位运行，不仅扩大了能源消费结构中的煤炭消费比例，对国内煤炭价格形成有力支撑，而且还增加了煤炭生产和经销中的电力和物流成本。　　三是近年来煤矿安全事故频出，其中一个重要因素是削减了必须的安全费用支出。随着在全国范围内开展安全生产整顿，除部分不合格企业停产外，一些煤矿，特别是乡镇煤矿和私营煤矿的安全费用支出有较多增加，也提高了生产成本。　　综上所述，受到供需形势偏紧影响和成本提高的推动，预计全年煤炭价格涨幅在5% 左右，甚至还会更高一些，但涨幅低于上年水平。 2005年煤炭行业投资价值基本分析一、能源紧张局面使行业景气度稳定上升　　从2003年起，中国经济增长中重工业增加值占工业增加值的比重明显提高，在一定程度上标志着中国经济进入了重化工业阶段，据国外的经济发展经验，重化工业阶段特别是前期和中期，经济发展对能源的需求快速增长。据初步预计我国该阶段的持续时间可能与日本和韩国大致相同，大约持续到2013年。其中前4－5年是重化工业发展的前期和中期，重工业占GDP的比重持续上升，能源消费量持续上升，即2008年之前中国都将处于能源消耗的高增长时期。此外就我国的能源消费结构来看，富煤贫油少气的能源储备特点也决定了煤炭仍然会占据主导地位，据统计煤炭在能源消费总量中所占比例一直都超过65%。　　煤炭产品的需求变化主要和电力、冶金、建材化工等下游主要耗煤产业的发展息息相关：就煤炭消费大户电力行业来看，目前占国内煤炭消费量的60%以上，可以说煤炭需求的增长很大一部分都是电煤的需求带动的，随着经济发展带来“电荒”也必然会引发“煤荒”，这肯定会带动煤炭需求的持续旺盛，随着电力行业投产规模不断扩大,煤炭供求矛盾将进一步加剧；冶金行业是煤炭消费的第二大户，消费的煤炭主要是炼焦用煤和燃烧用煤，钢铁等冶金用煤约占全国煤炭消费量的20%左右，受国家宏观调控影响，估计200 5年冶金行业对煤炭的消费变动不大。　　面对旺盛的需求，我国煤炭行业的供给却难以在短期内满足需求。首先现有大型煤矿(国有重点和国有地方)增产有限，前些年我国煤炭勘探工作陷于停滞，精查储量不多，目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右，仅可以设计建设1.6亿吨规模的矿井。估计到2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨，详查储量缺口2100亿吨，普查储量缺口6600亿吨，需要投资400亿元以上；加之资源管理工作滞后，资源破坏和浪费严重，资源紧张局面加剧。其次因乡镇煤矿大幅提高产量而导致煤炭市场供过于求的可能性很小。最后无法依靠国外进口大幅增加国内煤炭供给。据统计2003年煤炭消费高出GDP增长率6.94个百分点,2004年高出5.82个百分点。　　目前煤炭行业处于近10年来前所未有的高度景气状况，而且这种现状还将保持相对稳定的发展态势，行业景气度还没有出现较为明显的拐点，投资价值还可给予重视。二、煤炭价格趋向稳定增添了行业吸引力　　自2003年以来煤炭供不应求也直接促成了国内煤炭价格的进一步上涨。据统计2004 年前三个季度，原中央财政煤炭企业商品煤累计平均售价为每吨200.18元，每吨同比增加了26.70元，增加幅度为15.4%；其中华东地区的每吨价格更是达到232.76元，而个别城市如广州每吨的价格则高达530元。供发电用煤平均售价为每吨155.69元，同比增加了 16.50元，增加幅度为11.9%。总的看来,当前我国煤炭价格的上涨是一种恢复性的上涨。由于前几年煤炭供应相对过剩的矛盾比较突出，煤价不断下跌，1998年下跌4%，1999年下跌10%，2000年下跌3%，但经过近近几年的调整，到2003年底我国国有重点煤矿煤炭综合售价基本恢复并超过1997年的水平。　　此外在去年11月6日召开的中国煤炭市场高峰论坛上，与会专家预测：2005年煤炭市场外部环境将继续趋好，全年煤炭资源总量与需求总量有望保持基本平衡，与2004年相比，煤炭产量的快速增长势头将会有所减缓，资源总量与需求总量的水平会有所接近。全年煤炭市场有望保持相对平稳的运行态势，煤炭价格整体水平有望与2004年持平。部分煤种如优质动力煤、炼焦煤和贫瘦煤的交易价格可能出现上扬，价格将在高位运行。此外据统计就目前的煤炭平均价格来看，如果上升10%～15%，对应行业净利润增长35～ 46.9%，只要价格维持不变，单凭现在的需求情况，至少能使该行业的利润水平保持在高位，行业吸引力并不会大幅下降。　　就近期的煤电联动政策来看，也是稍微有利于煤炭行业，从较长的时间周期来看，煤炭价格的涨幅要稍微落后于电价，只要电价有上调，煤炭价格也就有了上涨预期。煤炭价格受影响程度并不大，而一些电煤生产企业可能会得到较大益处。三、煤炭行业成本的上升则成为较大不确定性因素　　煤炭行业近两年来保持相对景气，但行业经营成本也开始有回升之势，主要体现在：　　1、煤炭行业的安全问题必然会引发相应成本投入加大。2004年下半年煤矿接连发生安全事故，也引发了全社会的普遍关注，政府也开始倡导安全生产。有关方面决定开展全国安全生产大检查，国家安全生产监督管理局建议煤炭企业按照《煤炭生产安全费用提取和使用管理办法》规定的上限提取安全费用，甚至表示部分省在煤矿能承受的范围内，可突破《管理办法》规定的上限提取安全费用，可以预计煤炭公司未来的安全维修费用将会大幅提升。此外对事故发生后的赔偿、安抚工作也需要企业花费较多的财力，相应地增加了企业经营成本。今年3月6日国家发改委副主任兼国务院振兴东北办主任张国宝日前在新闻发布会上表示，我国将加大对煤矿安全的投入，建立安全投入的长效机制，计划从每吨煤的生产中提取2- 10元用于安全建设，不同的煤矿将提取不同的数额，并尽量往上限靠，必要时可超过这个数额。这一运营成本加大趋势已经在近期见效：今年2月21日恒源煤电发布公告称其将自2005年1月1日起调整安全费用和维修费提取标准，可以预见的是未来业绩会受到一定的负面影响。　　2、随着2004年煤炭企业效益的明显提升，职工的工资及福利待遇也得到了相应的提升，部分企业还对历史遗留欠帐问题进行了补偿，这也可能使2005年企业的成本增加。长期低工资的煤炭行业，在行业收入和利润增长后，必然面临增加工资支出的现实需求。此外由于国内钢材价格上涨，煤炭设备需求的增加，煤矿的设备投资成本也增加，这些因素导致行业成本上升，要求煤炭价格保持较高水平。再者是煤炭采掘的过度也使煤矿周边生态环境压力凸现，我国主要煤炭产区水土流失和土地荒漠化严重，泥石流、滑坡等地质灾害频繁，植被覆盖率低，生态环境十分脆弱，采煤沉陷问题突出；据相关数据显示全国采煤沉陷面积已达40万公顷，因采煤沉陷需要搬迁的村庄越来越多，越来越困难，有的地区已经到了无处可搬的境地，严重影响了煤炭开发和区域经济的发展；鉴于可持续发展的远景规划，政府可能会采取加大征税的方式来弥补，近日山西省提出建议，延长目前的煤炭基金政策5- 10年，并提高煤炭资源税，煤炭的资源税提高为5元/每吨，焦煤提高到10元/每吨。　　可以肯定的是这两项成本负担将加到公司今年甚至今后的财务报表中，虽然影响程度远远小于煤炭价格上涨幅度，但至少会促成目前业绩骄人的煤炭企业收益小幅隐形下降(低于按照目前运营情况所估算出的收益)，对业绩的潜在影响需要给予一定重视。【政策研究】 2005年上海房地产新政分析 ——切实满足住房需求，合理控制投资需求，严格限制投机炒作，坚决打击违法行为。据国家统计局数字显示，2004年，我国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比20 03年提高10.6个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。房价的过快增长已经成为影响国民经济发展的不稳定因素。最近，中央发出了严控房地产过热和房价过高的信号，采取一系列措施稳定房价。上海、深圳两市已率先发布以调整为主基调的房产新政，北京、广州等城市也在酝酿出台稳定房地产市场的新举措，以控制因房地产过热而引发的金融风险。上海市统计局最新公布的数据显示：2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达27.5% 。央行上海分行公布的一组统计数字表明：截至2004年年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达 76%。其中个人住房贷款累积增加728亿元，同比多增106亿。为此，上海首发治市，严控金融风险。在近一段时期的市场博弈中，政府调控房市的思路渐趋清晰，各种限制投机炒房、挤压房地产泡沫的举措纷纷推出，过热的房地产正在经受宏观调控的考验。自2000年以来，快速发展的房地产业逐步由计划向市场转变，政府也一直高度重视房地产市场的发展，不断出台新政策来规范房地产市场的发展，促进房地产与国民经济的协调发展，从前两年来看，政府的政策主要是从市场供给方面入手，通过土地供应政策和信贷政策调控来规范房地产行业和市场的运作，而在2005年初出台的政策则是从市场需求方面协调房地产市场的发展，特别是要控制房地产投资需求和限制投机炒房。下面就对主要调控政策进行分析：一、前两年政策回顾 1、2003年6月，央行出台“121号文”，房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，淘汰了一大批不具有开发商资质的房地产企业。 2、2004年2月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%；银行对个人贷款，借款人月房产支出与收入比控制在50%；借款人月所有债务支出与收入比控制在55%。 3、2003年9月- 2004年4月，央行三次提高银行存款准备金率，紧缩房地产开发信贷。 4、2004年4月，期房限制转让，只有拿到产权证的现房才能转让。 5、为了配合“期房限制转让”，2004年4月，沪上银行期房转按揭停办。 6、2004年5月，上海楼盘预售信息全部上网，将楼盘的真实销售情况告诉给购房者，抑制哄抬房价的行为。 7、1990年以前的二手房不予按揭，即超过15年房龄的二手房不得按揭。这条政策无异于釜底抽薪，因为超过15年房龄的二手房非常普遍，原来希望卖出旧房贴钱买新房的人，由于找不到能全额付款的买家只能作罢。由此，很大一部分需求被压制下去了。 8、购买第一套住房可贷款70%，购买第二套住房必须由房屋中介公司担保，可贷款6 0%，否则银行不提供按揭。这条政策增加了购房者向银行申请贷款的难度，要办理的手续越来越复杂，限制也越来越多。 9、加息0.27%预示着我国开始步入加息周期，投资者面临购房成本处于不断变化和增加的难题，给投资者带来财务和心理压力。二、2005年新政分析 1、2005年初韩正市长所作的《政府工作报告》中明确提出了要“继续加强房地产市场调控，保持房地产市场平稳健康发展”。预示了政府将会使出更多的宏观调控手段，以确保上海楼市的繁荣和稳定。 2、2月18日，二手房网上交易服务平台以及与此配套的二手房服务体系正式试运转。在该平台上，市民可以全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，可以自愿选择平台上的金融、经纪、评估、公证、担保、保险和房贷等服务机构提供的专业服务。二手房网上交易平台集“信息流、物流和资金流”三流合一，通过交易平台可以规避信息买卖双方和中介之间信息不对称所造成的欺诈行为，规避房地产交割过程中的风险和即时跟踪交易状态，同时还能从网上获得最新的市场和政策信息。二手房网上备案加速促进了中介行业的洗牌，从而提供规范、优质、低价的服务。 3、上海市房屋土地资源管理局于3月3日发布《关于加强商品房销售监管的通知》，与之前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒绝售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。继岁末年初查处了万邦都市花园之后，上海市房地产交易中心又从投诉中发现有一部分楼盘依然在违规销售。因此先后封停了“富海商务苑”等7个楼盘的网上备案，并对某滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园等4个楼盘展开深入调查。由于违规销售是造成楼盘价格疯长的根本原因，并且极其容易产生交易纠纷，所以房地主管部门加强销售监管可以保证商品房在“公开、公平、公正”的环境中销售，使购房者免遭损失。 4、3月5日，在充分听取了两会代表的意见之后，上海市人民政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度，旨在从改善广大人民群众的居住条件着手，促进房地产市场的持续健康发展。《若干意见》是上海一系列房地产新政策、新规定、新措施的纲领性文件，进一步明确了市场调控目标，表明了政府解决供求矛盾的途径和规范市场秩序的决心。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。同时，市政府期望通过规范市场秩序、调整供应结构和完善住房保障体系使商品住房的价格涨幅进一步下降。 5、上海市房屋土地资源管理局表示，2005年配套商品房建设面积将大为扩容，年内新开工900万平方米，南汇周浦和康桥、嘉定江桥、宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大三倍。从而形成每个规模在4平方公里、建筑面积在400万平方米左右的居住区。预计建成后每个基地房源能够供应给5万户家庭，约15万人口。房型以50平方米左右的一房一厅、70平方米左右的二房一厅、90平方米左右的三房一厅为主，其中一房和二房的比例还将增加。配套商品房的选址一般都在外环线附近，根据动迁家庭的实际需要，着重于“优化房型，经济实用；完善配套，方便生活”。项目交付使用时，会完成相应的购物中心、学校、医院等配套设施，并引入公交站点。今年以配套商品房为主的中低价普通商品房会占到市场供应总量的65%，且配套商品房的销售对象有望稳步扩大，使符合一定条件的中低收入住房困难家庭也能购买。此举对将改善商品住房供应结构和抑制房价涨幅起到非常有效的作用。 6、上海市财政局于3月7日发出《调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》，在 2003年11月10日的《贴息实施意见》基础上，根据房地产市场的实际变化，针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准调整保持不变。此前，市财政局已发文明确，中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。贴息政策针对的是广大中低收入家庭，调整后的政策扩大了受惠面，支持符合一定条件的中低收入市民家庭购买普通商品住房。此项政策解决了普通市民，尤其是动迁居民的购房问题。 7、3月7日，上海市地方税务局出台了《本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，做出“个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按应缴纳的营业税税额计算征收 7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费”的规定。该项税收政策仅仅是针对“个人购买后居住未满一年”的普通住房，对正当的房产投资行为则无任何影响，可见政府重在打击短期的投机炒作行为。上海的税收政策波及面窄、针对性强，且税率较为合理，心理作用强于实际的调控作用，无异于给投机者出示 “黄牌”警告。 8、为了解决当前房屋拆迁工作中出现的突出矛盾和问题，上海市政府下达了《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》，从明确思想、控制规模、确保透明、规范行为和加强监管等方面加快拆迁管理方式从注重依靠行政手段向注重依靠法律手段转变。拆迁问题看似无关紧要，实际上它联系者房地产市场的供与求两个方面。加快拆迁速度可以使随之而来的房地产开发或市政工程建设进度加速，增加商品房供应量；动迁居民可以借此机会改善居住条件，所产生的住宅消费需求又会吸纳一定的商品住房。两者之间的相互作用是推动房地产市场快速发展最直接的原动力。此项政策的主旨仍是保护广大普通市民的住房需求不受侵犯，利益不受损害。 9、从3月17日起，按照中央银行规定，调整个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。 10、3月19日，为抑制高开价格，炒作二手房价，上海规定，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10%的房源信息将不予挂牌。 11、3月28日，上海银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付贷款比例，由现行的20%提高到 30%，对第3套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。 12、4月2日，上海市政府宣布将打击14种房地产违规的不法行为。被上海物价检查部门列入严查范围的14种价格违法行为包括：销售商品房时不按规定实行“一房一价”或基价及其增减幅度等方法，公开标示价格；没有标价或标价内容不全，误导消费者；经营者在标价之外加价或收取未标明的费用；公布虚假销售信息，哄抬商品房价格；以签订虚假销售合同、再撤销合同的手法哄抬房价；经营者销售商品房或提供中介服务时，不履行或不完全履行事前的价格承诺；谎报商品房销售进度和价格；售房合同中所标示的面积与实际面积不符；向消费者多摊公用面积，或让消费者承担不应由其承担的分摊面积；使用欺诈性、误导性语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假房产价格信息广告；自立收费项目或超过浮动幅度收取中介经纪服务费；强制或变相强制服务并收费；房地产经纪企业以价格欺诈的方式赚取差价；房地产开发企业与中介经纪企业串通哄抬价格。 13、从4月6日起，凡出售居住不满一年的房屋，如尚未还清银行贷款，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。这意味着卖房人必须先还清银行贷款才能注销抵押给银行的房屋产权，从而出售房屋。炒房人的资金成本会因此而提高。上海市通过综合利用财税、金融、法律、行政等多种手段，“组合拳”效应逐渐显现，已经开始让部分炒房者信心动摇，出现了二手房网上挂牌显著放量的迹象。虽然房屋销售依然比较火爆，但房价没有再继续疯狂涨势，进入了相对平稳阶段。由于政策调节的作用还有待于市场的反馈，所以此时还未能完全见效。但可以肯定的是，政府对于房地产市场的调控只会继续加强，而不会减弱。住宅消费和正常的房地产投资行为完全能够得到政策的保护，而违法违规和投机炒作行为必将受到后续政策的打压。 ----------------------- 月度研究报告某集团是一家大型综合性投资集团公司，凭借雄厚的资金及技术实力致力于房地产、旅游、酒店、百货、建筑、进出口贸易等多个领域的投资，在进入中国市场 20 年间，以“提供高品质的生活方式”和“滨江模式”的开发理念投资，足迹遍及广东、河北、四川、甘肃、福建、北京、上海等地，某2004年实现60多亿元销售额，有望2005年实现100亿元销售额。目前，某的产品定位已由单一的高档住宅产品向住宅、酒店、商业和旅游区等多元化产品过渡。开发区域不仅涉足国内大中城市，而且放眼于海外市场，与世界最好的房地产公司竞争，欲逐步成为通才型企业。作为有着海外情节的房地产公司，某善于通过资本市场进行融资，拥有某股份有限公司（上海）、某中国控股有限公司（香港）两家大型上市公司，目前还在继续加大资本市场融资力度，分拆内地房地产骨干业务上市。 2004年，全国原煤产量完成15.4328亿吨，同比增长13.2%。其中，国有重点煤矿产煤 7.2518亿吨，同比增长12.91%；国有地方煤矿产煤2.3241亿吨，同比增长5.21%；乡镇煤矿产煤8.8567亿吨，同比增长17.1%。国有重点煤矿、国有地方煤矿、乡镇煤矿原煤产量分别占全国原煤产量的46.99%、15.06%和37.95%。目前我国工业用煤占煤炭消费总量的90%以上，其中电力、冶金、建材、石油加工及炼焦业和化工五大行业煤炭消费量占全部煤炭消费量的比重超过75%。由于2005年电力生产仍将保持较快增长，冶金等高耗能产业近年来投资的高速增长也将使生产能力进一步扩张，因此，2005年煤炭需求仍将继续增长，新增煤炭需求仍以电力和冶金用煤为主。全年新增煤炭需求约1.5亿吨。此外，在国际煤炭价格总体上涨的情况下，由于国内煤炭库存处于较低水平，加之需求仍然旺盛， 2005年国内煤炭价格仍呈现需求拉动型的特征，一季度原煤价格同比涨幅超过15%，预计全年原煤价格将比2004年上涨10%以上。

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XX市场住宅调查报告一、 XX房地产市场总体概述 XX现有房地产开发公司76家，其中二级资质的房地产企业8家，三级资质的房地产企业21家，四级资质的房地产企业17家，暂定级房地产开发企业30家。本地较具实力的房地产公司有：银鸽房地产公司、双汇地产公司、金汇房地产公司、永冠房地产公司、开源房地产公司、中房XX公司等。XX房地产市场目前处于蓬勃发展的良好时期，无论开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于河南省内地市的领先水平。 XX市每年上市的商品房面积相当可观，加上二级市场每年有数亿元的成交额，因此市场相当活跃，价格较为平稳。目前每平方米商品房的售价为1350元左右，15万元以下、面积为120平方米左右的房子在市场上最为紧俏且最受市民欢迎。XX中高档楼盘的销量普遍不高，中低档楼盘的销量较好，整体的房价比去年提高了200元左右/平方米，楼盘规模越来越大，小区配套越做越好，户型设计越来人性化，房价也越来越高。二、市内现售楼盘的基本情况 XX市房地产项目市场调查汇总表 2007年1月17日序号 |项目名称 | 产品类型 |开盘时间 |销售时间 |总建筑面积 |销售率 |均价元/㎡ |未售面积㎡ |户型 |比例 |性价比（标准为100） |地理位置 |电话 | |1 |建业森林半岛 |多高层 |2006.07 |6 |210000 |10% |2300 2600 |189000 |1室、3室、4室、别墅 |10%60% 20%10% |80 |嵩山路与沙河交叉口 |3112222 | |2 |欧洲故事 |多高层 |2006-10 |3 |300000 |5% |1850 |285000 |2室、3室4室、跃层 |15%、65% 10%、10% |80 |沙北新区 |5933333 | |3 |双汇国际花园 |多层别墅 |2005.01 |24 |220000 |70% |1500 2600 |66000 |2室、3室 4室、别墅 |25%、60% 10%、5% |60 |金山路与淞江路交叉口 |3939333 | |4 |金地紫薇花园 |多层 |2006.06 |7 |90000 |60% |1470 |36000 |2室、3室 4室 |20%、70% 10% |90 |人民路中段 |2667666 | |5 |旺旺家园 |多层 |2006.09 |4 |110000 |15% |1500 |93500 |2室、3室跃层 |30%、60% 10% |70 |湘江路与燕山路中段 |2670999 | |6 |半岛蓝岸 |多高层 |2004.06 |31 |130000 |40% |1600 |78000 |2室、3室 |20%、80% |60 |龙江路中段 |2391111 | |7 |龙胜豪门 |多层 |2006.10 |4 |40000 |15% |1300 |34000 |2室、3室 4室 |30%、55% 15% |90 |解放路与湘江路交叉口 |2650000 | |8 |雅典未城 |低层 |2006.06 |7 |210000 |8% |1400 |193200 |2室、3室4室、跃层 |20%、60% 10%、10% |60 |湘江路中段 |6117007 | |9 |锦绣淞江 |跃式 |2006.07 |6 |120000 |25% |1700 |90000 |3室、4室 5室 |30%、50% 20% |70 |铁东黄河东路 |3292222 | |10 |方圆.塞纳丽舍 |多层 |待定 | |90500 |未开 |1400 |90500 |不详 |不详 |80 |嵩山西路 |3103333 | |11 |天下都市新城 |多层 |2005.06 |19 |30000 |80% |1200 |6,000 |不详 |不详 |85 |金山路 |2667777 | |12 |沙田新空间 |多层 |2006.06 |7 |30000 |50% |1200 |15,000 | | |90 |人民路与湘江路交汇处 |3370000 | |13 |沙田金域天骄 |多高层 |2004.09 |27 |60000 |90% |1900 |6000 |2室、3室 4室 |20%、65% 15% |80 |嵩山东路北段 |3517777 | |14 |沙田莱因风景三期 |多层 |2006.12 |2 |160000 |5% |1050 |152000 | | |90 |松江西路 |6179111 | |15 |香格里拉 |别墅 |2006.12 |2 |46000 |3% |2000- 2900 |44600 | | |65 |五一南路 |3333777 | |16 |锦江花园 |多层 |2006.01 |12 |65000 |90% |1100 |6500 | | |100 |祁山路北段路西 |6127777 | |17 |中华家园 |多层 |2006.01 |12 |60000 |70% |1300 |18000 | | |85 |海河路 |6151222 | |18 |盛世嘉园 |多层 |2005.02 |23 |70000 |90% |1100 |7000 | | |95 |泰山南路 |3333333 | |19 |香樟花园 |多层 |2005.02 |23 |100000 |95% |1200 |5000 | | |85 |五一南路 |3333333 | |20 |湘江花园 |多层 |待定 |待定 |100000 |未开 |待定 |100000 |不详 |不详 | |五一路 |3333333 | |21 |沙河景苑 |多高层 |2006- 9 |5 |40000 |90% |1350 没定 |4000 | | |90 |滨河路 |5907777 | |22 |碧水轩 |多高层 |2006-12 |2 |45000 |20% |1450 1850 |36000 |2室、3室 4室 |20%、60% 20% |80 |滨河路 |2653666 | |23 |滨河佳苑 |多高层 |2006-08 |6 |10000 |80% |1400 |2000 | | |90 |滨河路 |2139777 | |24 |尚郡 |高层 |2006.01 |12 |30000 |60% |2400 |12000 |2室、3室跃层 |25%、65% 10% |75 |交通路与人民路交汇处 |2310000 | |25 |滨河花园 |高层 |2006.01 |12 |45000 |80% |1800 |9000 | | |80 |滨河路与交通路交叉口 |2113333 | |26 |三利花园 |多层 |2005.04 |22 |20000 |80% |980 |4000 | | |85 |松江路与太行山路交叉口 |3321222 | |27 |天赐良园 |多层 |2005.11 |15 |80000 |80% |1260 |16000 | | |85 |解放路南段 |2650977 | |28 |金领域 |多层 |2006.04 |9 |50000 |30% |1250 |35000 |2室、3室 |22%、78% |75 |湘江路与衡山路交汇处 |5909888 | |29 |燕山花园 |多层 |2005.04 |21 |30000 |70% |1200 |9000 | | |85 |燕山路 |2691777 | |30 |桃园居 |多层 |2006.11 |3 |15800 |30% |1450 |11000 | | |85 | | | |31 |阳光名邸 |多层 |2005.07 |17 |40000 |70% |1300 |12,000 | | |85 |衡山路中段 |3396166 | |32 |天丽景艺苑 |多层 |2005.05 |20 |25000 |60% |1100 |10,000 | | |90 |XX市郾城区钟楼 |3322888 | |33 |康居鑫苑 |多层 |待定 |待定 |55000 |未开 |1100 |30000 | | |90 |燕山路与漓江路交叉口 |3331777 | |34 |绿景苑 |多层 |2005.06 |19 |17000 |50% |1300 |8500 | | |85 |人民路与解放路交叉口 |2691777 | |35 |德源小区 |多层 |待定 |待定 |21000 | |1300 |2100 | | |85 |柳江路中段 | | |36 |星河湾 |多层 |2005-6 |19 |23000 |80% |1350 |4600 | | |80 |龙江路中段 | | |37 |商务花园 |3层 6层 |2006-5 |8 |13000 |90% |1300 |1440 1200 |2室、3室 |30%、70% |85 |龙江路西段 | | |38 |世纪新城 |多层 |2007-1 |1 |23000 |5% |1500 |21850 |2室、3室 4室 |25%、65% 10% |80 |淞江路与昆仑路交叉口 |3365999 | |39 |银河湾 |多层 |2006-11 |2 |108000 |3% |1800 |104000 |2室、3室、4室、跃式 |15%、65% 10%、10% |70 |金山路与黄河路交叉口 |3931111 | |40 |福源居 |多高层 |2006-12 |1 |100000 |1% |1350 1700 |99000 |2室、3室 4室 |10%、70% 20% |70 |嵩山路与柳江路交叉口 |3296777 | |合计 |40个 | | | | | | |194．8万 | | | | | | |三、现售楼盘的建筑类型及所占比例目前市内的住宅建筑类型主要有低层（3层以下）、多层（4-6层）、小高层（7- 12层）、高层（13- 19层）；从建筑形式上来说主要有板楼、塔楼和别墅三种。多层（板楼）住宅在市场中占主流地位，其占有率约为85%，小高层及高层（塔楼）次之，市场占有率约为8%，别墅市场占有率约为5%，其它市场占有率约为2%。总体来说本地的多层住宅（不带电梯）均价在1300-1500元/平方米，面积在120-130平方米的房源是市场上畅售房。四、市内别墅现售情况说明 XX市内的别墅市场不太景气，规模也不大，主要原因是由于前几年在沙澧河两岸所开发的别墅销售状况都不是很好，价格上不去，销售周期也较长。目前在售的别墅有双汇的 “国际花园”、建业的“森林半岛”和开源的“香格里拉”，建筑形式有叠式别墅、联体别墅和独立别墅三种。其中双汇的“国际花园”的别墅有联体式和独立式两种，联体别墅的单价为2600元/平方米，独立式别墅的单价为3000元/平方米；建业的“森林半岛”只有叠加别墅，其单价分别为1-2层3580元/平方米，3- 4层面2860元/平方米；开源的“香格里拉”有叠加式、联体式和独立式三种，其中叠加式别墅单价1-2层为约2300元/平方米，3- 4层约为2050元/平方米，联体式的单价约为2500元/平方米，独立式的单价约为2850元/ 平方米。五、2006年房管局数据统计 2006年市房屋产权交易管理处共办理各类房屋登记18893宗，登记面积306.3万平方米。其中房产交易8215宗，交易面积98.6万平方米，成交金额9.6亿元；抵押登记5993宗（其中期房抵押3502宗，现房抵押2484宗，在建工程抵押7宗），抵押登记面积106.9万平方米，抵押登记金额27.98亿元；其它房产登记4685宗，登记面积100.8万平方米。办理房屋所有权证12346本，房屋共有权证116本，房屋他项权证5788本。 2006年房产交易中，存量房(二手房)成交量为4295套，成交面积53.5万平方米，成交金额3.2亿元，其中住宅3666套，面积41.04万平方米，金额2.45亿元；新建商品房销售39 20套，面积45万平方米，成交金额6.4亿元，其中住宅3450套，面积41.6万平方米，金额 5.3亿元。六、市场调研总结 1、供求分析目前市场上住宅商品房的供应量约为195万平方米，其中包含在售楼盘的二期工程（约为 50万平方米），但不包括在建的集资房源（不低于25平方米）和07年待开发的商品房（建筑面积不低于30万平方米），总体来说2007年市场总的供应量会超过200万平方米。从市房管局的房屋产权交易登记统计来看，2006年住宅的销售量为41.6万平方米，不足50 万平方米，现有的供应量可供未来四年消费，供需已严重失衡。由此可以推断： ◆客户可选择的空间会更大，未来各楼盘的销售周期都会不同程度拉长至2-3年； ◆同时会加大开发商的成本投入，楼盘的性价比会成为市场竞争的主流； ◆开发商之间的竞争会越演越激烈，在开发成本不断上升的情况下，房价会持续高走。 2、户型设计及面积产品设计追求人性化。以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一。总体来说本地的房型以二房和三房为主，二房中以两室两厅一卫为主，面积在80- 100平方米之间；三房中以三室二厅一卫为主，面积在115- 140平方米之间；楼栋走向以东西走向为主，多为南北朝向。二房的卧室常放在南侧，客厅和厨卫常放在北侧，三房的两个卧室和客厅常放在南侧，厨卫和书房常放在北侧，也有部分楼房的三个卧室全部放在南侧，客厅和厨卫在北侧。户型设计也很注重细节部位，如窗、阳台、走道、楼梯、卫生间等，大多体现出人性化的设计风格。 3、带电梯住宅购买情况分析本地的带电梯的住宅并不是很多，主要有两种形式，其一为多层带电梯住宅，其二为小高层住宅，多层带电梯住宅有银河湾和金地紫薇两个楼盘，小高层住宅有锦绣天地、辽河花园、滨河花园、福源居、森林半岛、碧水轩、半岛蓝岸和阳光水岸。总体上来说电梯住宅的销售情况都不好，在已销的电梯房中有一个普遍现象，就是销量最多的往往以低楼层为主，高楼层的房屋销量最低。原因分析： ◆客户的消费习惯：当地人已习惯了住低楼层的房屋，一般都认为三楼和一楼的房屋最贵，其次为二层和四层，最后为五层和六层。带电梯的房子在本地出现不到二年，绝大部分的XX市民还没有认识到电梯所带来的好处，只看到了它的坏处：物业管理费用高、维修费用高并且出现故障时上下楼极不方便。 ◆价格原因：对于价格因素，当地人的敏感性也比较大，电梯住宅在定价时往往越高价格越贵，低楼层的价格相对于整栋楼来说价格较低，所以整个市场带电梯的房屋低楼层的房屋卖的较快，高的卖的比较慢。 4、各档次楼盘销售情况分析通过上述各楼盘的销售统计可以得出以下结论：（销售速度由高到低分别为）低档楼盘→中低档楼盘→中档楼盘→中高档楼盘→高档楼盘。由于目前社会物质财富占有呈现金字塔结构，社会上对中低档楼盘的社会需求依然很大，大多数有钱人一般都有几套住房，对高档住宅的需求不是很大，特别是国家公务员阶层，投极心理很严重，不会急于购房，原因如下： ◆XX市内的变相的集资房依然存在，2006年下半年新增集资房达到近30万平方米，主要客户群是事业单位的公务人员，约占XX整个住宅市场消费量的40%，这部分集资房的位置一般都不错，比同地段的市价要低200- 400元/平方米，增值潜力无限，国家公务人员狂购集资房。 ◆受实力不济的开发商“薄利多销”的影响，中高档楼盘的客户资源在不断地减少。市内大多数中低档楼盘的的开发商实力都不雄厚，为了快速回收资金，往往在低于市场平均利润率的基础上降低楼盘价格开始对外出售，对于部分以增值为购房目的的客户来说，这种楼盘是最隹选择。受上述两点因素的影响，中高档楼盘的市场销售情况一般不会太好。 5、市内各楼盘的销售代理情况从1999年第一家营销代理公司进入XX以来，XX房地产市场的营销代理楼盘越来越多。市内约有10多家代理公司正在运作，营销管理的工作越做越细，目前市内中低档楼盘一般由本地的开发商独立运作，中高档楼盘一般都有代理公司进行管理。 6、XX房地产市场未来的发展趋势〈1〉、城市化的进程推动本市房地产业高速发展近年来，XX市拉大了城市框架，市区一分为三，由原来的一个区发展为三区，辖区人口由原来的30万上升到110万，房地产开发持续升温，房地产开发企业逐年增多，开发面积不断增加，楼盘规模逐渐增大，房价也持续攀升，城市化的进程推动了房地产业高速发展。〈2〉、大盘时代的来临外来企业如建业、中实、旺旺集团都在本市有大规模楼盘上市，本地的企业如双汇、银鸽、恒润、舒漫也不甘示弱，都停靠背后的实力或其它的门路纷纷出击，也有大规模的楼盘上市，各路豪强为了利益一拼高下，标志着XX房地产业大盘时代的来临。〈3〉、房地产业全面升级外来企业的进入，加剧了XX房地产业的竞争，同样也给XX的房地产业带来了先进的开发理念，本地的房地产企业为了自身的市场发展，大都改进了开发模式，与外来的策划公司合作，提高了楼盘的服务质量，加大了成本的投入，同时也提升了房价，最终导致了房地产业全面升级。〈4〉、供需失衡进一步加大房地产开发的难度目前XX现有的销售楼盘建筑面积约有170万平方米左右，而实际XX市平均每年的市场需求量也就在50万平方米左右，再加上2007年XX其它将要推出的几个楼盘，供应大大超过需求，各个楼盘的市场销售周期都会不同程度地拉长到2-3年。〈5〉、外来企业的加入刺激本地的房价不断上涨建业来XX之前，本地的房价还保持在2000元以下，随着建业、郑州中实及当地的双汇和银鸽地产大盘开发，位置好的地段均价已突破2000元/平方米，中高档房的均价在1500- 1800元/平方米，中档房的均价在1300-1500元/平方米，低档房的均价在1100- 1300元/平方米，预计未来三年后，中档楼盘的均价会达到1700-1900元/平方米。 7、对本项目未来营销策略的几点建议〈1〉、把握住市场的动态变化市场经济就是“竞争和机遇同行”，在房地产竞争环境中，多调查市场，了解主要竟争对手每一步的营销策略和市场推广计划，有针对性地对本项目的推广计划进一步地调整，以达到吸引竟争对手目标客户的目的。〈2〉、对价格策略的调整目前本项目的价格走势做的不好，相对开盘来说价格不升反降，在客户和市场中的反映极为不好，给人一个不良印象“房子卖不动了，才会降价。”对所有客户来说都有一个普遍心理：买涨不买落和羊群效应，XX的消费者也是如此，建议下月初对所有房价都上提50元/平方米，并统一口径由销售人员向所有客进行解说，中心思想就是“房子卖的太快，所以才涨价” 。〈3〉、销控策略纵观XX整个房地产市场，无论大大小小的楼盘都进行销控处理，本楼盘的销控处理的很一般：只是对所推的楼栋进行控制，没有对楼层进行控制，销售人员的价格表上所剩房源太多，给了客户太多的选择机会，同时也失去了更多的成交机会，建议对楼层进行销控，办法如下：每栋楼同一种户型只开放4- 6套，同时封存2层或4层或5层，最多给客户2个或1个选择机会，一旦卖出去一套，就开封一套，销售经理做好控制和核对工作。这样可以给客户和外界造成一种房子已售出大部分，机会不多了，并且房价格还会上涨，通过这种销控对本项目销售一定会起支促进作用。〈4〉、提高销售接待水平目前销售人员对本项目的产品、解说程序、接待流程、签约流程和项目区域环境都已熟知，但对于目前整个房地产市场行情还不太清楚，同时销售接待技巧运用的不好，没有现场的SP配合，销售接待水平有待提高。客户的成交量会随着销售接待水平的提高会有所增加。

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negative_file/工程建筑、房地产/XX市场住宅调查报告.doc

望京地区区域市调报告一、北京市宏观市场分析（一）举办奥运会对北京房地产市场的影响分析办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。（二） WTO 对北京房地产市场的影响分析加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，购买力将持续提升。WTO 的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市已从2000 年11 月20 日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这将刺激需求的增加。入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。（三）政策面对北京房地产市场的影响分析 1、121 文件影响央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 2、国务院18 号文件国务院下发的18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健康发展决心和信心。（四）本市房地产各项经济指标 2003 年1－7 月，全市商品住宅建设完成投资278．6 亿元，其中31．9 亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659 万平方米，比上年同期增加713 万平方米，增长18．1％。经济适用住房开复工面积600 万平方米，为全部商品住宅开复工面积的12．9％，比上年同期增加150 万平方米，同比增长25．1％。 2003 年8 月份房屋销售总数为16956 套，总面积为180 万余平方米，销售总金额103.2 亿元人民币。其中：商品房预售总数为11753 套，销售面积为135.5 万平方米，销售总金额88.4 亿元人民币，均价为每平方米6521 元人民币。经济适用住宅预售总数为2131 套，销售面积为19.5 万平方米，销售总金额 7.3 亿元人民币，均价为每平方米3738 元人民币。销量较7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7 月份上升10%左右。经济适用房各项指标较7 月份上升25%到45%。各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。二、北京市住宅市场趋势 1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮点。 2、小户型走势强劲。100 平米内的一居、二居产品依然畅销。 3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。 4、小区的功能配套越来越受重视。 5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。三、竞争个案分析（一）宝星园一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3 区）内，紧邻京顺路、机场高速路。（一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使这一地区具有国际生活品味。（二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达到35%。二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积40 万平方米，分三期开发完成，一期建筑面积15 万平方米，二期、三期待定。２００１年５月开盘，2005 年开发全部完成。（二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6 栋，2 栋18 层，2 栋23 层，2 栋25 层。（2）一梯六户（3）首层大堂挑空。（三）外立面：（1）6 层以上高档外墙涂料，（2）1—6 层配高级墙面砖（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例二居１０６２６４３３％三居１２２７２３３％１２６１９２四居１６５２６４３３％１８８４跃层２５１８１％（五）配套设施：１、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：借助周边设施（六）车位配比：１．５：１（七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒三、价格分析（一）价格范围：5100/M2---6900/M2 (二)主力总价范围：６４万――８０万户型面积（m2）均价总价二居（毛坯）１０６ 6650 704，790 二居（精装）１０６１２２（精装） 6300 768600 三居１２６（毛坯） 5800 730800 四居１６５１８８跃层２５１其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：350/月会所通用费：200/月四、客源分析（1）、月收入在6000 元以上CBD 工作的白领夫妻。（2）、私营业主（3）、港台、韩国等外籍人士七、利多利空分析优势劣势物业管理IC 卡门禁系统、闭路电视监控系统首层大堂挑空、舒适大气容积率高3.3 规划中地小学与幼儿园建在一起有干扰亲水乐园车位比例高，可租可售绿化率只有35％规划的小区是围合建筑全部邻街，环境嘈杂休闲娱乐配套多样：水疗、乒乓球、健身房等首层大堂播放背景音乐，舒适放松二居价格高三居、四居的书房面积只有6 平米紧邻高速公路、驾车出行方便户型多样可选择余地大开发周期长2001 年开盘，2005 年竣工外飘窗会所已经投入使用，咖啡屋、健身中心等楼间距小明厨、明卫具有小型儿童乐园一期周围是二期、三期工地，环境差 Vod 视频可收 CNN、BBC 等外立面颜色时尚小区周围没有公交车户型、精装毛坯金牌物业管理： 2001 年开盘至今可选择余地大中海物业二期没有动工，开发实力值得怀疑观景阳台全部地下车库实现人车分流小区没有商业配套每户赠送燃气炉，用来提供 24 小时热水、冬季取暖现房发售，说服力强八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗 2、路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发3 套（四）销售策略：（1）打折：一次性付款95 折，商贷98 折（2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑（二）慧谷阳光本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河，东南侧为第四使馆区。一、环境分析（一）小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放的绿地，周围是住宅区。二、产品分析（一）、建筑规模：占地面积6.2 公顷，总建筑面积17 万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是9-16。外立面：高级涂料（三）、建筑工期：共二期、开盘时间：一期2002 年6 月，二期2003 年8 月2 日入住时间： 2003.10/2005.3 （四）、户型配比：户型面积（m2）套数比例 40 50 一居 60 二居 90-99 108 三居 128 主力户型 137 140 四居 148 150 200 跃层 84 主力户型 100 160 （五）、配套设施：有会所、地下车场三、价格分析（一）、价格范围：5700-6400 （二）、主力总价范围：487200、742400 其他费用：物业费：2.8/M2 车位费：地上150-300（租）地下400（租）供热费：19/平米四、媒体分析北京青年报、楼市、广播五、客源分析（1）、月收入8000-20000 的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生（2）、二次置业着六、去化分析一期销售率85%，二期刚刚开盘七、利多利空分析优势劣势该区域住宅密集生活氛围重有开放的绿地价格高望京地区社区成熟适合居住保安严格大户型少使用率高公共部分精装修邻路的都是好户型交通发达电梯24 小时运行北面的河没有治理周遍配套齐全密度高纯板楼南北通透有半封闭阳台不安全有荷花池和水景小区内没有配套外立面黄色涂料时尚高档东侧是农村景色不好有宠物沙滩南面有高楼影响采光进深小10. 8 八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗指引：有 2、看板指引：售楼处外有大型看板（二）售楼处装修风格：普通，约100 平米。（三）销售道具：有沙盘、接待处一人，5 套桌椅。（三）银领国际本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000 米，东邻望京西路。北面为世安望京家园。一、环境分析小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面为住宅区，南面为市政路。二、产品分析（一）、建筑规模：占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。（二）、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6 栋塔楼、均为25 层；3 栋板楼分别为 16 和21 层外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料（三）、建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日，入住时间：2003 年12 月26 日（六）、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上（七）、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M2---5300/M2 （二）、主力总价范围：583000 户型面积（m2）均价总价一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 848000 四居 190 1007000 其他费用：物业费：1.9/M2 车位费：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖费：19 元/ M2 四、媒体分析北京青年报五、客源分析（1）、月收入3000 元以上的白领，年龄30 岁左右。（2）、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100 套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以接受望京地区社区外立面颜色时绿化率低定位不准确成熟适合居住尚周边的配套齐全使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音 T 型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫小区内有喷泉板楼被塔楼遮挡采光不好板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费便宜户型设计上浪费面积多八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗指引：无 2、看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：欧式风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅7 套（四）金隅丽港城本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街一、环境分析小区内部环境分析：喷泉、健身设备、景观小品二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积19 万平方米，2003 年2 月开盘，2004 年6 月入住。（二）建筑形态：（1）板塔结合，工字形塔楼。（2）25 层，4 板楼10 层（3 ）塔楼一梯12 户、板楼一梯2 户（三）外立面：全部为高档面砖（四）户型配比： 1、板楼户型面积（m2）套数比例二居 112.07 40 66% 三居 127.43 20 33% 2、塔楼户型面积（m2）套数比例一居 60 50 17% 107.04 50 97.22 50 102.3 50 二居 92.01 50 66% 三居 135.89 50 17% （五）配套设施：１、会所：依靠底商２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：底商（六）车位配比：1：0.7 （七）容积率：4 （八）无精神堡垒五、价格分析（一）价格范围：5000/M2---6500/M2 (二)总价范围：30 万---80 万 1、塔楼户型面积（m2）均价总价（万）一居 60 5500 33 107.04 5200 56 97.22 5300 51 102.3 5300 54 二居 92.01 三居 135.89 5100 79 2、板楼户型面积（m2）均价总价（万）二居 112.07 6200 69 三居 127.43 6200 79 其他费用：物业费：1.8/M2（塔楼）2.1/M2（板楼）车位费：350/月 24 小时热水：9 元/吨供暖费：19 元/季/M2 六、广告分析七、客源分析（1）、月薪8000 元以上白领人士（2）、二次置业人士六、去化分析七、利多利空分析优势劣势建筑规模适中户型多样可选择余地大容积率高建筑外立面高档可视对讲绿化率只有30% 底商面积大板楼南北通透塔楼二居有暗室开发商实力强实现人车分流邻街户型环境嘈杂外飘窗 ID 卡门禁系统楼间距小明厨、明卫公共部分精装修楼前视野有遮挡落地观景阳台电梯直达车库没有会所红外幕帘报警喷泉水景没有教育配套交通方便价格便宜塔楼每层住户多供暖费便宜期房八、销售分析（一）售楼处引导分析 3、路旗指引：无户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居 60 50 107.04 50 20% 80% 97.22 50 20% 80% 112.07 40 60% 40% 二居 102.3 50 20% 80% 127.42 20 60% 40% 三居 135.89 50 60% 40％ 4、看板指引：小区周围设有看板（二）售楼处装修风格：临时售楼处（三）销售道具：桌椅3 套（五）亮马新世家本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于亮马河北路与星火路交界处。一、环境分析小区内部环境分析：绿化率达到30% 二、产品分析（一）建筑规模：本案规划建筑面积10 万平方米，分两期开发完成，目前开发二期。2003 年3 月开盘，2003 年12 月底开发完成。（二）建筑形态：（1）联排板楼3 栋，每幢18 层。（2）一梯三户（三）外立面：全部为高档面砖（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 69.63 77 11% 92.07 77 二居 95.42 77 22% 119.46 154 146.92 154 120.34 77 三居 116.46 77 66% （五）配套设施：１、会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２、教育配套：借助周边设施３、商业配套：借助周边设施（六）车位配比：1：1 （七）容积率：3.3 （八）无精神堡垒四、价格分析（一）价格范围：5500—6400 元/M2 (二)主力总价范围：28 万---39 万户型面积（m2）均价（元）总价（元）一居 69.63 6000 42 92.07 5880 54 95.42 5880 56 二居 119.46 68 146.92 70 120.34 86 三居 116.46 5880 70 其他费用：物业费：2.38/M2 车位费：350/月 24 小时热水：9 元/吨供暖费：30 元/季/M2 五、广告分析（一）报纸：北京青年报（二）杂志：外企俱乐部六、客源分析（1）、国贸、惠普、IBM、西门子，月收入6000—8000 元（2）、私营业主六、去化分析七、利多利空分析优势劣势远红外线周界防护，闭路电视监护墙砖外立面，保温、隔热容积率高3.3 物业费较高，2.3 元/ m2 L 型联排板楼，通风地下地上车位，可租可售绿化率只有30% 小区建筑全部临街，环境嘈杂使用率高83% 双卧双阳台均价高，最高价 6400 每平方米首层层高低紧邻高速路驾车出行方便会所已经投入使用邻街户型噪音强外飘窗双路供电楼间距小，10M 层高2.9M 三水入户 L 型联板，D、N、 M 户型存在采光问题户型多，充足可选余地多现房发售，说服力强小区北亮马河污染严重超大客厅、餐厅星级物业小区南星河路窄、脏、乱户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居 69.63 77 60％ 40％ 92.07 77 20％ 80% 二居 95.42 77 10％ 90% 119.46 154 100% 0 146.92 154 60% 40% 120.34 77 30% 70％三居 116.46 77 80% 20％双层玻璃落地观景窗集中供暖小区没有独立花园可拆换式墙体设计客厅太大，厨房、卫生间小八、销售分析（一）售楼处引导分析 5、路旗指引：亮马河路沿路 6、路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，（三）销售道具：沙盘、桌椅10 套（六）东润枫景本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居，属于望京地区。一、环境分析小区西边与亚洲占地面积最大的公园——朝阳公园隔街相望，并与东四环隔300 米城市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度别墅区，并有国际高尔夫球练习场和乡村跑马场。二、产品分析（一）建筑规模该社区建设用地约15 公顷，预计总建筑面积35 万平方米，其中住宅约为26 万平方米。分四期建设，目前为第三期。润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。（二）开盘及入住 1、开盘：2000 年7 月 2、入住：2003 年10 月（三）建筑形态 11 栋板楼，2 栋塔楼，售三栋，11# 板楼精装，塔楼毛坯（四）外立面一层面砖，二层以上灰色涂料（五）户型配比户型面积套数比例２居 108、124 1020 60% ３居 178、195 340 20% ４居 196 170 10% 跃层 166~438 170 10% （六）配套设施 1、会所：游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多功能厅、咖啡屋 2、教育配套：日坛中学、双语幼儿园 3、商业配套：超市、美容美发、洗衣店 4、周边配套：酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和睦佳医院，工行、农行（七）车位比例： 1：1.2 （八）容积率： 2.28 （九）绿地率： 35% （十）使用率：85%（板），74%（塔）三、价格分析单价范围：5430-8580（元/平方米）均价：6500（元/平方米）总价范围：586440-3758040（元）主力总价：户型总价（元） 2 居 702000-80600 3 居 115700-1267500 四、客源分析国贸、CBD、西门子、IBM 等的中产阶级五、去化分析销售率为：80%，主要为两居。七、利多利空优势劣势售楼处造型独特，顶把大伞出行不太方便，离车站远。售楼处，纯玻璃，采光好售楼处狭小，60 平方米售楼处前有喷泉，被小河环绕，走木桥，意境美售楼处及项目均没有引导，路牌、路旗知名度高，多次被评为十大明星楼盘。沙盘分散，两个,有一栋模型放在圆桌上起居室、卧室起大开间面积偏大，缺乏选择板楼南北通透、采光好西侧路边停车多，交通混乱即将入住，2003 年10 月价格偏高周边配套齐全电磁严重超标部分户型明厨明卫容积率偏大，2.28 开发商知名度高绿化率偏低,35% 北美风格：闲淡舒适、运动健康围合式建筑,通风不好楼宇间有花园、嬉水池临路吵使用率高74－85% 物业费高,2.8 施工单位中建一局，质量高精装修,标准太高:1000 元/ m2 下沉式中央广场一期电磁辐射,影响声誉内部配套完善部分楼之间间距小阳台封闭，安全楼宇间有儿童娱乐场吵户型设计动静合理分区。有些户型设计不太合理与名校月坛合办月坛分校 5000m2 星级会所，高档八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗：无 2、路牌：无（二）售楼处装修风格：现代时尚（三）销售道具：两个沙盘、三组谈判桌椅，前台能坐两人（七）飘Home 本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥将台路口。小区内部环境分析：小区正在施工没有做绿化，规划绿化率达到31.8%。一、产品分析 1、建筑规模：本案占地面积1.2 万平方米，规划建筑面积8.6 万平方米，分一期开发完成，目前开发一期。一期2003 年6 月开盘，2004 年9 月底开发全部完成。 2、建筑形态：（1）塔楼2 栋，板楼1 栋，每幢25 层。（2）一梯四户 3、外立面：高档灰色外墙砖 4、户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 40-65 350 87.5% 二居 85-90 50 12.5% 5、配套设施：（１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房（２）教育配套：借助周边设施（３）商业配套：借助周边设施 6、积率：4.5 7、精神堡垒二、价格分析（一）价格范围：５400 元/M2---6600 元/M2 (二)主力总价范围：21 万――59 万户型面积（m2）均价（元）总价（万）一居 40-65 6000 24-39 二居 85-90 5850 49-52 其他费用：物业费：2.5 元／M2 车位费：地下：350 元／月地上：150 元／月三、广告分析（二）报纸：北京青年报、北京晚（三）杂志：精品四、客源分析（1）、国贸、惠普、ＩＢＭ、西门子，月收入６０００—８０００元（2）、私营业主（3）22 岁至35 岁年轻白领五、去化分析六、利多利空分析优势劣势精装修，菜单式选择墙砖外立面，保温、隔热容积率高4.5 物业费较高，２.5 元／Ｍ２交通便捷，多路公交车直达小区地上地下车位，可租可售分期开发，不能同时入住小区建筑全部邻街，环境嘈杂使用率高78% 超大落地观景阳台单价高，最高价 6600 每平米小区前将台西路窄、乱绿化率高35% 精装修赠送厨具临马路噪音大小区没有独立花园，绿化分布散高档墙砖外立面周边配套齐全楼间距小，20M 期房没有保证户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率一居 40-65 350 270 77% 80 23% 二居 85-90 50 15 30% 35 70% 紧邻四环路，驾车出行方便户型设计合理，不浪费空间塔楼部分房间存在暗室附近楼太多，私秘性差户型多，充足可选余地精装修不能保证施工质量七、销售分析（一）售楼处引导分析路旗指引：酒仙桥路沿路路牌指引：酒仙桥路沿路（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发2 组、接待台（八）电子城一、环境分析本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥驼房营街。是望京地块唯一的经济使用房项目。小区内部环境分析：小区内部有中心花园，一个喷泉，雕塑小品，绿化率达到30%。二、产品分析 1、建筑规模：本案占地面积11.19 万平方米，规划建筑面积32.63 万平方米，分二期开发完成，目前开发二期。2003 年3 月开盘，2004 年11 月底开发全部完成。 2、建筑形态：（1）塔楼7 栋，每栋20 层。（2）一梯四户 3、外立面：高档外墙涂料 4、户型配比：户型面积（m2）套数比例 96.51 280 25% 二居 104.99 280 25% 142.95 280 25% 三居 139.62 280 25% 5、配套设施：１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房２）教育配套：区内12 班幼儿园，18 班小学３）商业配套：区内1000 平方米的超市 6、车位配比：１：１ 7、容积率：2.9 8、无精神堡垒三、价格分析（一）价格范围：3600 元/M2 (二)主力总价范围：35 万―52 万户型面积（m2）均价（元）总价（万） 96.51 3600 35 一居 104.99 3600 38 139.62 3600 50 二居 142.95 3600 52 其他费用：物业费：1.05 元／M2 车位费：地下：350 元／月地上：150 元／月四、客源分析（1）、附近电子城上班族，月薪3000—5000 元（2）、私营业主（3）、燕莎工薪阶层五、去化分析七、利多利空分析优势劣势价格便宜，3600 元/平方米地上地下车位，车位充足容积率高2.9 塑钢外飘窗城建施工，保证施工质量绿化率低30% 使用率高８３％毛坯房，方便装修临马路噪音大紧邻四环路，驾车出行方便已成功开发一期工程没有电梯大堂，层高低2.7M 高档涂料外立面独立中心花园，水景、雕塑小品、四季树木小区邻街，环境嘈杂现房发售，说服力强楼间距大，40M 公交车少，只有到牧丹园和去南城独立物业管理小区内学校没有24 小时热水物业费低，1.05 元/平方米.月小区内超市没有会所同时入住预留空调机位施工周期长，入住晚开发商一级资质天然气入户八、销售分析销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发2 组、接待台（九） CLASS 本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、南侧紧邻北小河，户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率 96.51 280 280 100% 0 0 二居 104.99 280 280 100% 0 0 139.62 280 280 100% 0 0 三居 142.95 280 275 98% 5 2% 北侧为望京科技园区。一、环境分析小区环境分析：该项目园林建筑采用意大利风格，园内有多种稀有植被，有中央水景，周围是住宅区。二、产品分析（一）建筑规模：占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。（二）建筑形态：板塔结合、6 栋塔楼、均为25 层；3 栋板楼分别为16 和21 层外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料（三）建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日，入住时间：2003 年12 月26 日（四）户型配比：户型面积（m2）套数比例一居 80 430 30% 二居 110 575 40% 三居 160 288 20% 四居 190 复式 200 以上（八）、配套设施：有三个底商三、价格分析（一）、价格范围：4862/M2---5300/M2 （二）、主力总价范围：583000 户型面积（m2）均价总价一居 80 5300 374560 二居 110 583000 三居 160 848000 四居 190 1007000 其他费用：物业费：1.9/M2 车位费：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖费：19 元/ M2 四、媒体分析北京青年报五、客源分析（1）、月收入3000 元以上的白领，年龄30 岁左右。（2）、二次置业人士六、去化分析销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100 套大部分售完，只有低楼层还有剩余。七、利多利空分析优势劣势交通便利户型多样可选择余地大容积率高与一期相比价格太高顾客难以接受望京地区社区成熟适合居住外立面颜色时尚绿化率低定位不准确小区内有喷泉使用率高小区周边环境乱阳台落地窗现房发售邻街户型有噪音 T 型塔楼北向采光好有三个底商楼间距小板楼明橱、明卫周边的配套齐全板楼被塔楼遮挡采光不好板楼南北通透、通风好没有会所小户型布局合理没有配套南向无遮挡景观好售楼处与现场太远看房不方便供暖费便宜户型设计上浪费面积多八、销售分析（一）售楼处引导分析 1、路旗指引：无 2、看板指引：小区周围设有看板售楼处装修风格：欧式风格，销售道具：沙盘、桌椅7 套（十）慧谷根园本案位于北京市朝阳区望京东北部利泽中街（望京科技园内），紧邻北五环、机场高速路，是望京地区唯一的别墅项目。一、环境分析小区内部环境分析：区内有吊桥、小溪、小瀑布，植被以垂柳为主，清新自然。二、产品分析 1、建筑规模：本案占地75000 平方米，建筑面积56000 平方米。分两期开发一期25000 平米、二期31000 平米。 2、建筑形态：全部为独栋联排式别墅 3、外立面：普通红色墙砖 4、建筑结构：部分砖混、部分现浇混凝土 5、在售户型配比户型面积（m2）套数比例 S1 276 50 50% N1 330 43 43% C1 400 6 7% 6、配套设施 1、会所：室内游泳池、健身中心 2、商业配套：借助周边设施 3、教育配套：借助周边设施 7、车位配比 i. 每户私人车库一部 ii. 地下停车位1：2.8 iii. 地上停车位1: 3.6 (八)容积率：0.75 五、价格分析价格范围：240 万---500 万户型面积（m2）起价总价（万） S1 276 8700 240 N1 330 C1 400 10000 400 六、媒体分析七、客源分析 1、外企高级主管 2、大型私营企业主八、去化分析九、利多利空分析优势劣势五环以内，地理位置优越车位多价格高，均价 9000 元没有教育配套紧邻北五环、机场高速路户型多样选择余地大栋间距小有水景低容积率部分结构为砖混，坚固度不高园林整体风格清新优雅有地下室配套会所项目可选择种类不多独栋联派别墅私密性强现房发售，说服力强项目东边有垃圾场环境混乱外立面具有北美风格绿化率不高外资物业管理世邦卫理事公司没有商业配套十、销售分析 1、售楼处引导分析看板引导：售楼处正东设置看板户型面积（m2）套数已售套数已售率未售套数未售率 S1 276 50 47 94％ 3 6％ N1 330 43 C1 400 6 23 46% 27 54% 2、售楼处建筑形式：独栋别墅 3、售楼处专修风格：中国古典风格，四周以钟铃装饰，中间一大型根雕 4、销售道具：沙盘、剖面模型、三套桌椅 5、销售团队：前台一名接待员，一名主管四、综合分析一、产品分析（一）建筑规模项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率工程分期开盘时间入住时间宝星园 120000 400000 3．3 3 2001．5 2003．6（一期）慧谷阳光 620000 170000 2．7 2 2002．6 2003．10（一期）夏都盈座 19200 96000 5 1 2003．2 2003．9 银领国际 56400 225000 4 1 2003．8 2003．12 金隅丽港城 47500 190000 4 1 2003．6 2004．4 星源公寓 5710 20000 3．5 1 2003．6 2004．10 都市新海岸 18000 90000 5 1 2002．12 2003．8 亮马新世家 30000 100000 3．3 2 2003．3 2003．12 亮马水晶 10950 44000 3．4 2 2002．3 2003．10 东润风景 150000 350000 2．3 4 2000．7 2003．10 银枫家园 10000 30000 3 3 2001．5 2001．10 飘home 12000 86000 7 1 2003．6 2004．9 电子城 111900 326300 2．9 2 2003．3 2004．11 Class 94000 120000 1．2 1 2003．7 2004．12 慧谷根园 56000 75000 1．3 2 2000 2003.6 风景线公寓 12000 50000 4 2 2000 2003.4 总计 1373660 2372300 3．5 （二）建筑形式建筑形态项目名称板塔精装毛坯外立面层数宝星园 6 2 4 小部分面砖，大部分涂料 18、25 慧谷阳光 7 涂料 9、16 夏都盈座 4 2 6 面砖 15、18、22 银领国际 9 9 涂料加装饰板 16、21、25 金隅丽港城 4 3 7 面砖 10、25 星源公寓 1 4 5 涂料加装饰板 16、25、30 都市新海岸 2 3 5 面砖 10、18、22 亮马新世家 3 3 面砖 18 亮马水晶 2 2 可选涂料东润风景 11 2 11 2 涂料银枫家园 1 2 面砖 25 飘home 1 2 3 面砖 25 电子城 7 7 涂料 20 Class 22 可选面砖 4、6、8 慧谷根园面砖联排别墅风景线公寓 2 2 涂料 25 总计 54 51 二居三居四居跃层一居项目名称（M2）套数（M2）套数（M2）套数（M2）套数（M2）套数宝星园 106 264 122 126 72 192 165 264 188 251 4 8 慧谷阳光 40 50 60 90 99 108 128 137 140 148 150 200 84 100 160 夏都盈座 40 70 352 111．2 117 36 102 140 140 169 22 36 66 银领国际 80 430 110 575 160 288 190 200 金隅丽港城 60 50 112 107 97 102 92 50 50 50 50 50 127 135 20 50 星源公寓 60 27 105 112 118 120 54 27 27 27 120 122 137 158 27 27 27 27 都市新海岸 40 － 70 352 117 111 98 102 36 30 122 112 60 160 亮马新世家 69 77 92 95 77 77 119 146 120 116 154 154 77 77 亮马水晶 70 － 80 127 88 190 1160 东润风景 108 124 1020 178 195 340 196 170 166 438 170 银枫家园 114 165 133 145 132 飘home 40 － 65 350 85－90 50 电子城 96 104 280 280 142 139 280 280 Class 180 213 210 － 240 341 慧谷根园 275 330 400 50 43 6 风景线公寓 115 130 111 104 114 144 137 151 134 109 192 套数 1765 2422 2744 334 840 比率 21％ 30％ 33％ 4％ 10％一居21% 二居30% 三居33% 四居4% 跃层10% 户型配比项目名称总价（万）均价主力总价范围（万）物业费车位费宝星园 75 5800 64 80 2．8 350 慧谷阳光 74 6000 48 74 2．8 300 夏都盈座 50 5500 28 39 2．38 350 银领国际 73 1．9 300 金隅丽港城 76 5600 30 80 2．0 350 星源公寓 75 5800 40 80 2．8 350 都市新海岸 70 5800 30 70 2．38 350 亮马新世家 70 5800 42 94 2．3 350 亮马水晶 68 7000 43 73 2．8 东润风景 82 6500 58 110 2．8 8 万银枫家园 73 5600 43 73 3．0 飘home 50 5800 21 59 2．5 300 电子城 45 3600 35 52 1．05 300 Class 160 7500 151 172 3．5 7．8 万慧谷根园 300 9000 240 500 风景线公寓 80 6500 40 122 2．66 6．5 万均值 83.59 5730.77 59.46 114.23 1.88 4）、配套教育会所项目名称幼儿园小学中学健身娱乐商业配套车位配套宝星园有有慧谷阳光夏都盈座有 1：0.7 银领国际有 1：1 金隅丽港城有 1：0.7 星源公寓有 1：1.3 都市新海岸有 1：0.7 亮马新世家有有有有 1：1 亮马水晶有有有 1：0.3 东润风景有有有有有 1：1.2 银枫家园有有 1：1 飘home 有有未定电子城有有有有有 1：1 Class 有有未定慧谷根园有有风景线公寓 1：1 四、客源分析客源项目名称 1 2 3 4 宝星园白领（月收入6000）私营业主港台韩国等外籍人士慧谷阳光白领（月收入8000—20000）自由置业者韩国人、中央美院的学生二次置业者夏都盈座青年人（月收入4000 左右）二次置业人士银领国际白领（月收入3000 以上）二次置业人士金隅丽港城白领（月收入8000）二次置业人士星源公寓小型企业私营业主港台韩国等外籍人士都市新海岸青年人（月收入4000 左右）二次置业人士亮马新世家白领（月收入6000—8000）私营业主亮马水晶中产阶级白领东润风景中产阶级白领银枫家园明星老总中产阶级飘home 青年人（月收入6000—8000）私营业主电子城附近上班族（月收入3000— 5000）私营业主燕莎工薪阶层 Class 金领（月收入30000—80000）老总慧谷根园外企高级主管私营企业主风景线公寓中产阶级七、去化分析二居三居四居跃层一居项目名称（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售率（M2）已售率宝星园 106 90％ 122 126 100％ 85％ 165 50％ 188 251 20％ 0％慧谷阳光 40 50 60 90％ 90 99 108 85％ 128 137 140 70％ 148 150 200 40% 84 100 160 20% 夏都盈座 40－ 70 100％ 111 117 98 85％ 85％ 98％ 140 140 169 70％ 60％ 20% 银领国际 80 60％ 110 50％ 160 70% 190 20% 200 0% 金隅丽港城 60 70％ 112 107 97 102 60％ 20％ 20％ 20％ 127 135 60％ 60％星源公寓 60 40% 105 112 118 120 30％ 120 122 137 158 30% 都市新海岸 40－70 95％ 117 111 98 85％ 85％ 99％ 140 145 169 70％ 60％ 20％ 122 112 100% 90% 亮马新世家 69 60% 92 95 20％ 10％ 119 146 120 116 100% 60% 30% 80% 亮马水晶 70 80 60％ 90％ 88 91 50％东润风景 108 124 80％ 178 195 80% 196 75% 166 438 飘home 40－65 77% 85－90 30％电子城 96 104 100％ 100％ 142 139 98% 100% Class 180 60％ 213 60％ 210 － 240 60％慧谷根园 275 330 400 94％ 40％ 40％风景线公寓 115 130 111 104 114 100％ 137 151 134 109 80％总计 81.87% 93％ 68.25% 58% 64.13% 0 20 40 60 80 100 一居二居三居四居跃层一居二居三居四居跃层去化分析六、销售分析销售引导销售道具销售策略项目名称路牌路旗看板宝星园有有有 4 组谈判桌椅、3 组沙发一次性付款95 折、商贷98 折周末售楼处现场抽取苹果电脑慧谷阳光有有有 7 组谈判桌椅、前台接待夏都盈座有 3 组谈判桌椅、前台接待银领国际有有 7 组谈判桌椅、前台接待金隅丽港城有有有 2 组谈判桌椅星源公寓有 8 组谈判桌椅、前台接待都市新海岸有 10 组谈判桌椅一次性付款95 折、商贷98 折亮马新世家有有有 4 组谈判桌椅、谈判间3 个、前台接待亮马水晶有有有 2 组谈判桌椅、前台接待东润风景 3 组谈判桌椅银枫家园有 3 组谈判桌椅、6 个谈判间、前台接待飘home 有有有 4 组谈判桌椅、2 组沙发、前台接待电子城 4 组谈判桌椅、前台接待 Class 有有有多组沙发、前台接待慧谷根园有 3 组谈判桌椅、前台接待风景线公寓 2 组谈判桌椅、前台接待由上表可以得出： 1）建筑规模：望京地区属于小盘高容积率地区 2）建筑形式：TOWNHOUSE、板式小高层、塔楼等建筑形式都有，以高层塔楼为主，板楼数量相对较少 3）外立面：新开项目均用面砖、涂料较少，另外采用装饰板点缀外立面的形式正在流行。 4）户型配比：以两居、三居为主。四居户型较少。 5）价格：房价普遍偏高，平均价格在5700 元/平米，总价在83 万，相对较低的项目总价也基本在75 万。 6）配套：商业配套较全会所、休闲娱乐配套较全教育配套几乎全部借助周边将成为这一地区的隐患 7）去化分析：一居、两居产品畅销，四居产品相对滞销，三居及跃层产品较畅销 8）客源分析：a)外企高级白领人士 b)港台、韩国等外籍人士 c）二次置业人士 9) 销售分析：都有做销售引导销售道具 ii. 外立面部分面砖、部分涂料，可加装饰板点缀 iii. 户型一居：60 平米－80 平米 25％二居：90－110 平米 50％三居：120－135 平米 25％容积率：3 园林：具有水景园林，四季常青植被可设精神堡垒配套要有会所、幼儿园、全部地下人车分流、1：1 突破性建议 6、小户型越层 7、可设精神堡垒（如水晶走廊）

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negative_file/工程建筑、房地产/望京地区区域市调报告.doc

2003年度海南省海口市的房地产商业市场调查报告前言 2003年3月12日至3月17日对海南省海口市的房地产、商业市场进行了市场调查研究。目的是为海口市大同路椰树门广场地产项目作全面、客观、准确的市场数据统计和市场状况概括，力求使这些素材具有典型性和代表性，为项目做出科学、合理的决策和定位提供理论依据。由于时间关系，本案主要采用走访询问和收集相关资料的方式开展调研工作。一、宏观经济 1、城市概况：地理环境：海口市位于海南岛的北部。北濒琼州海峡，隔18海里与大陆相望。海口市属滨海地区，地质主要由新老沉积物构造。地形主要为滨海平原，地势低平，南高北低。城市原有总面积244.55平方公里，规划面积1127平方公里，城市建成区面积34平方公里，城区人口７０多万。气候条件：海口市地处低纬度热带北缘，属季风性热气候区。海口市年平均气温23.8,最高平均气温28.0，最低平均气温18.8。城市规划：2002年11月4日经国务院批复，海口市进行了行政区划调整。撤消琼山市，撤消海口市秀英区、新华区、振东区。以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域，设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。调整后的海口市人口将由原来的80多万增加到150多万，增加近一倍；土地面积将由原来的236.4平方公里扩大到23 64.8平方公里，扩大10倍。GDP占全省的40%，财政总收入占全省的50%，利用外资占全省的60%，固定资产投资占全省的55%，贸易总额占全省的70%左右。道路交通：海口交通四通八达，海口——三亚的高速公路已完工，全线通车。市内交通也十分发达、便利。建省后，拓宽、新建了道路、桥梁，城市道路由120公里增加到391公里，桥梁由20座增加到 56座，南大立交桥的建成，使南来比往的车辆进得来，散得开，源源流畅；海口美兰国际机场距海口市区20 公里,是中国第八大航空港。已开辟国内国际航线70多条，可供波音737、747、757、77 7和麦道82 等各种大中型客机起降；海口海港有2个万吨级泊位和24个3000吨以下泊位，已开辟国外货运航线 23条，国内货运航线47条，可达国内沿海各港口及香港、澳大利亚、新加坡等30多个国家和地区。新海口四大城市职能：一、中心城市的职能。新海口是全省政治、经济、文化和流通中心，北部湾区域商贸中心。二、交通枢纽的职能。新海口是全国20个主枢纽港之一，是海南集海运、空运、铁路运输、公路运输为一体的综合性枢纽城市。三、旅游服务基地职能。新海口将充分利用热带海滨风光、历史文化、民族风情、生态环境等得天独厚的旅游资源，突出做好主题公园和滨海度假酒店的规划建设，形成以度假休闲为特色的旅游基地。四、居住的职能。把新海口建成华南热带花园城市，走绿色发展之路，生态环境建设走在世界前列，成为理想的居住地。 2001年～2002年海南省、海口市主要经济指标对比表：类别区域常住人口面积固定资产投资居民年均可支配收入消费零售总额 GDP 海南省 803.13万 6790元 704亿元 625.45亿元海口市 150多万 2364.8 KM2 225.5亿元 191.2亿元新、旧海口市2001年各项指标：项目区域人均GDP（美元）面积（KM2）人口（万）国内生产总值原海口市 3000 236 83.03 145.7亿元原琼山市 2069 66.97 45.5亿元新海口市 1950 2305 150 191.2亿元新海口市下设四行政区：秀英区、龙华区、琼山区、美兰区。2002年底各区情况表：区域类别秀英区龙华区琼山区美兰区面积 511.5 300.6 939.5 552.8 人口 29.02 43.93 35.69 51.05 年收入（亿） 1.3096 6.7831 2.6 6.9027 GDP（亿） 27.21 76.2 55.4 56 人均国内总值 2010年 4000美元 2007年 4000美元 2010年 2500美元 2010年 4500美元 2001年城市居民家庭生活收支情况表（抽样调查数）种类指数单位 3 月本月止累计比去年同期 ±% 本月累计一.调查户数户 200 200 平平二.户均家庭人口人 3.51 3.49 -2.5 -3.6 # 户均就业人口人 1.76 1.76 3.5 4.1 三.人均期初手存现金元 1102.2 878.6 73.3 1.3倍四.人均实际收入元 603.9 2345.8 13.4 18.7 # 人均可支配收入元 603.4 2338.0 13.4 18.5 五.人均储蓄借贷收入元 67.7 483.9 -26.0 1.2倍六.人均实际支出元 464.2 2087.4 -3.8 24.6 # 人均消费性支出元 424.5 1678.3 5.1 20.9 1、食品元 190.4 711.6 -1.2 1.9 2、衣着元 16.9 111.1 30.0 21.7 3、家庭设备用品及服务元 37.6 149.1 55.4 88.0 4、医疗保健元 22.1 55.3 4.7 -10.8 5、交通与通讯元 42.6 136.5 -1.4 30.7 6、娱乐教育文化服务元 34.6 202.5 -14.4 41.1 7、居住元 62.7 236.2 27.2 69.2 8、杂项商品与服务元 17.6 76.0 -11.6 8.9 七.人均储蓄借贷支出元 162.0 464.3 1.2倍 1.2倍八.人均期末手存现金元 1147.7 1147.7 62.7 62.7 2、海南省、海口市综合环境：市场的综合环境是房地产项目开发过程中的不可控因素，房地产开发商的整个生产、经营活动是否与之相适应相协调，会对项目日后的运作产生不可估量的影响。因而本案对市场环境因素从如下几个方面展开调研：政策环境： ● 自海南建省以来，十多年时间海南房地产行业经历了热潮——冷却——低谷——复苏的周期过程。国家和海南省政府出台了一系列的优惠政策使海南房地产业终于步出了低谷，进入复苏阶段； ● 2001年11月份，国务院和海南省政府在北京召开关于海南省存量房处置专题会议，为了吸引国内外投资商的投资热情，颁布了«存量房转化为经济适用房的相关规定»和与之配套的财政补贴（200亿元）政策、税收优惠（消费者买存量房转经济适用房减付50%契税、免交易费）政策、贷款优惠政策； ● 海口市为了鼓励招商引资，市政府专门成立重大招商引资项目服务中心，对外来重大投资项目进行专人负责的追踪服务； ● 海口市城市主导经济定位由观光型旅游经济向休闲度假型旅游经济转变； ● 海口市在西海岸线经济带营造环境，大力发展旅游房产，以此重新带动房地产的发展，并改变海口市房地产低廉售价的舆论导向。法律环境： ● 泡沫经济曾经导致海南市场极为混乱，经过近十年的风雨洗礼后终于得到理性回归，经济的法治环境得以根本改观； ● 近几年海口市经济发展的迟缓速度与内地经济的快速发展形成了一个较大的落差，随着经济环境的逐步改善和海口市政府扶持力度的加大，其经济必然步入新一轮高速发展的快车道； ● 据海口市统计局的统计资料显示，2002年海口市经济和刑事犯罪案件由1992年最高峰时的3652件下降到497件，社会治安环境明显好转，为新一轮经济发展创造了良好的投资软环境；经济环境： λ 国民经济保持较快增长：据初步统计，全年实现国内生产总值133.49亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，超过预期增长目标1.2个百分点。其中，第一产业增加值3.18 亿元，增长7.8%；第二产业增加值34.37亿元，增长11.3%；第三产业增加值95.94亿元，增长9.9%。三次产业结构由上年的2.5:25.5:72调整为2.4:25.7:71.9。按户籍人口计算，全年人均国内生产总值23897元，比上年提高5.7%。 λ 商品房施工面积继续增加：全年商品房施工面积127.19万平方米，比上年增加16万平方米，增长14.5%，其中住宅施工面积111.4万平方米，增加20万平方米，增长22.1%。商品房竣工面积大幅增长。全年商品房竣工面积33.65万平方米，比上年增加11.4万平方米，增长50.9%，其中住宅竣工面积31.28万平方米，增加11.39万平方米，增长57.2%。全市主要经济指标（2002年1-3月）全市主要经济指标单位 3 月本月止累计比去年同期 ±% 本月累计一.* 全部工业总产值亿元 7.91 24.89 14.3 14.1 ^ 工业增加值亿元 1.46 5.00 32.1 28.8 ^ 工业总产值亿元 7.30 23.29 15.2 15.6 二.货物运输周转量亿吨公里 20.11 50.18 -20.1 -17.7 旅客运输周转量亿人公里 7.47 21.98 23.4 27.9 三.固定资产投资额亿元 -- 14.57 -- 1.35倍四.社会消费品零售总额亿元 6.99 20.73 9.7 9.0 五.口岸进出口总值亿美元 0.46 1.23 6.2 0.4 进口总值亿美元 0.31 0.78 -3.8 -15.9 出口总值亿美元 0.15 0.45 33.5 50.8 六.外商直接投资亿美元 0.15 0.38 64.1 50.2 七.接待旅游者人数万人次 35.56 89.34 32.0 18.4 旅游营业收入（上月数）亿元 1.21 2.64 15.4 22.0 八.财政收入亿元 1.83 5.21 13.4 24.9 财政支出亿元 1.00 2.28 41.3 7.9 九.金融机构存款余额亿元 512.88 （比年初减少5.14亿元） # 储蓄存款余额亿元 168.42 （比年初增加5.33亿元）金融机构贷款余额亿元 586.36 （比年初减少10.98亿元）十.城镇居民人均可支配收入元 603 2338 13.4 18.5 城镇居民人均消费性支出元 425 1678 5.1 20.9 十一.居民消费价格指数 % 98.7 99.4 全省主要经济指标（2002年1-3月）　单位 2 月 1--2 月累计累计比上年同期 ±% 一.工业增加值（现行价）亿元 5.64 12.55 12.2 工业总产值（现行价）亿元 17.90 40.14 13.4 二.货物运输周转量亿吨公里 7.94 14.20 -33.0 旅客运输周转量亿人公里 6.78 15.08 24.4 港口货物吞吐量万吨 159.7 318.5 9.0 邮电业务总量（90年不变价）亿元 0.22 0.37 -- 三.全固定资产投资额亿元 — 17.34 99.2 四.社会消费品零售总额亿元 15.45 31.41 8.5 五.进出口贸易总值亿美元 1.18 1.18 19.8 出口总值亿美元 0.77 0.77 47.6 进口总值亿美元 0.41 0.41 -11.2 六.实际利用外资额（外商投资）亿美元 0.21 0.27 -35.8 七.接待旅游者人数万人次 85.95 181.91 14.0 旅游收入亿元 6.45 15.70 28.6 八.一般预算收入亿元 2.51 5.99 13.5 一般预算支出亿元 3.06 9.57 21.1 全社会银行各项存款期末余额亿元 829.70 -1.9 全社会银行各项贷款期末余额亿元 614.94 1.0 九.城镇居民人均可支配收入元 622 1312 13.0 十.商品消费价格指数 % 98.9 -- -- 社会消费品零售总额（2002年1-3月）单位：万元社会消费品 3 月本月止累计比去年同期 ±% 本月累计社会消费品零售总额 69886 207271 9.7 9.0 按行业分 1.批发零售贸易业 43297 126759 13.9 10.7 （1）限额以上 12372 37376 12.2 11.2 （2）限额以下及个体户 30925 89383 14.6 10.5 2.餐饮业 5988 19445 11.6 11.1 3.其他 20601 61067 1.4 4.9 制造业 603 1792 2.7 1.6 农业生产者 19185 56196 6.0 5.3 对外经济（2002年1-3月）单位：万美元对外经济 3 月本月止累计比去年同期 ±% 本月累计一.口岸进出口总值 4621 12360 6.2 0.4 进口总值 3072 7833 -3.8 -15.9 出口总值 1549 4527 33.5 50.8 （一）海口口岸进出口总值 4605 12194 41.9 9.2 进口总值 3056 7667 46.5 -6.1 出口总值 1549 4527 33.5 50.9 （二）保税区口岸进出口总值 16 166 -98.6 -85.6 进口总值 16 166 -98.6 -85.5 出口总值 -- -- -- -- 二.实际利用外资（外商投资） 1515 3793 64.1 50.2 外资企业 444 2411 3.8倍 10.7倍合资企业 1071 1082 4.9倍 -15.7 合作企业 -- 300 -- -71 投资环境： λ 九五年前的外热是特定历史条件下的个人炒作，据了解这时的海南基础设施薄弱，没有工业基础，人口也少，交通不发达。因此，当时的房地产热必然导致盲目建设和过度投机。 λ 九五年至二00一年，经过七年的产业转型和基础建设，海南已经具备了大发展的条件，单拿交通来说，两个城市之间有三条高速公路连接，而海南的海口市和三亚市之间就是这样。海南这些年的道路、机场、港口等基础设施建设无不显示着经济容量的大幅度增加。旅游业的持续升温、热带农业和特色工业的兴起，为海南经济的转型和发展提供了较好的基础。 λ 独特的资源在寻找独特的眼光。为什么亚洲经济论坛会选择博鳌这样一个小渔村作为永久性会址？我们不能不钦佩这个会址的开发者具有独特的眼光。海南的不可再生资源有限，而可再生资源尚有发展空间。特色工业、生态农业都是海南省乃至中央政府扶持的。甚至人口，别的城市一般都在控制，而海南相比较而言要宽松的多。毕竟整个海南省现在只有700万人口，却管辖着3万4千多平方公里的陆地和100多万平方公里的海洋。相对于它的姐妹岛——台湾岛的2000多万人口来说，海南岛的人口密度还有增加的空间。人口的增加将意味着市场潜力的增加。 λ 中央政府已意识到“海南大特区”的独特性，依然为海南经济发展保留有各种特殊政策。海南省、海口市社会政经大事： λ 2002年调整海口市行政区域原海口市与琼山市合并，设立新海口市。 λ 2002年海南汽车集团受让海口保税区800亩土地，海南马自达总装厂投产，两年后汽车产量可达 15万辆，销售收入200亿； λ 2002年喜来登登陆三亚； λ 2002年麦当劳在东方广场开设海南第一家分店； λ 2002年连续3年跻身中国零售业第一强的联华超市正式在海口开店。 λ 2003年粤海铁路正式开通 “火车开上海南、粤海铁1号进站”是海口市、海南省人民政治经济生活的大事。正如房地产商的看法：随着大海口的诞生、粤海铁路的通车，房地产市场大有可为。 3、城市规划建设与城市定位 λ 海口行政区划调整——新海口行政区划设秀英区：辖海口市原秀英区的行政区域和原琼山市的石山镇、永兴镇、东山镇以及遵谭镇以海榆中线公路为界的西侧地区，区人民政府驻秀华路。龙华区：辖海口市原新华区的行政区域和原琼山市的龙桥镇、龙泉镇、新坡镇、遵谭镇以海榆中线公路为界的东侧地区以及府城镇的薛村、大样村，区人民政府驻民声东路。琼山区：辖原琼山市的府城镇（薛村、大样村除外）、龙塘镇、云龙镇、红旗镇、旧州镇、三门坡镇、甲子镇、大坡镇和海口市原振东区的国兴街道以及蓝天街道的米铺居委会、道客居委会，区人民政府驻建国路。美兰区：辖海口市原振东区的行政区域（国兴街道以及蓝天街道的米铺居委会、道客居委会除外）和原琼山市的灵山镇、美兰镇、三江镇、大致坡镇，区人民政府驻振兴路。调整后的海口市人口将由原来的80多万增加到150多万，增加近一倍；土地面积将由原来的236．4平方公里扩大到2364．8平方公里，扩大10倍。GDP占全省的40％，财政总收入占全省的50％，利用外资占全省的60％，固定资产投资占全省的55％，贸易总额占全省的70％左右。目前，海口市业已建成美兰机场、秀英港客运站、轮渡码头及连接环海南岛的高速公路。现正建设全国第一个生态型火车站—海口火车站，势必成为椰城新“名片”。根据大海口的新城市建设规划，新海口市将通过完善城市基础设施来增强城市功能和加强城市化进程。城市发展目标：年份总人口（万）城镇人口建成区面积 2005 2010 2020 165 210 300 120万以上 160万以上 240万以上 70平方公里 130平方公里 190平方公里城市基础设施日臻完善，服务水平显著提高，经济现代化、信息化，建设有实质性突破。市政府提出新海口的城市内涵是：A、生态城市 B、热带大花园城市 C、旅游城市 D、历史文化名城未来城市定位发展目标：有优良的环境质量、宜人的气候、独特的热带风光和美丽的海滨景色，建成全国人居环境一流的生态城市和全国理想的第二居住地。新海口是省内交通枢纽，环境优美，自然景观独特，历史人文资源丰富，有条件建设成为全国重要的集观光旅游、度假休闲、疗养康复、体育健身、商务会展、购物娱乐为一体的热带海滨旅游胜地。二、商业篇 1、概述：新海口的商业定位是打造华南地区南部区域性商贸中心。为编制新海口市规划纲要，2003年2月下旬海口进行了由各区经贸局局长领导的商业普查。初步掌握的数据为：海口进行区划调整前，户籍人口60万（83万常住人口）。共有批零餐饮商业网点26931个，原来每千人有零售网点25个，餐饮网点4.5个，平均每千人拥有超过1平方米的商业网点，人均拥有数量与面积远超国内大中城市水平。 2、问题：目前海口商业网点建设中存在四大主要问题： A、总体上缺乏统筹规划，布局不够合理，城乡结合的新开发的住宅区商业网点配套不足，群众购物不便。而热点地段网点过于集中，导致过度竞争。 B、商业企业规模普遍偏小，管理手段、经营方式缺乏创新，很多商业企业没明确市场定位，盲目入市。经营模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平竞争，经济效益欠佳。 C、批发市场发展不够，档次较低，没有形成一定规模，不能完成适应海口作为商业中心城市的物流需求。 D、由于人口构成比例、气候等因素，海口饮食消费比例较内地城市高，衣着打扮等消费较内地城市低。这是造成超市较好，百货零售较弱的根本原因。 3、商业市场调查数据目前海口市有两大商圈：A、海秀东商圈 B、大同、解放西消费商圈其中海秀东商圈以常驻外地人和游客购物居多，区内商场规模较大。大同、解放西商圈以本地海口人和部分内地人居多，商业以传统专卖店、个体商场为主。海秀东商圈项目： 1、概述海秀东路位于海口市心脏地带，在这条路的附近，集中了约20多家宾馆酒店，是海口外地游客比较聚集的地方；而附近的原大英村一带，又是海口外地移民主要的集中地。同时海秀东也是海口目前最繁华的路段。该路段于1999年被评为“全国商业文明示范一条街 ”。在这条街上，共计有临街铺面28间，大型综合性商城5座。产品档次相对较高。购物环境优越、商业气氛浓郁，人流如鲫。 2、商业结构 1）临街铺面表1 表2 类别数量比例类别项目数量比例书店 1间 4% 品牌专卖店男装 5间 21% 品牌服饰专卖店 24间 86% 女装 7间 29% 咖啡厅 1间 4% 休闲 5间 21% 眼镜店 1间 4% 鞋 2间 8% 士多 1间 4% 非品牌男装 5间 21% 小计 28间 100% 小计 24间 100% 租金：约700元/ M² 2）超市（1）、南国超市南国超市：是海口生产海南特色产品公司，现位于金世经商业城—1层，商场室内面积很大，在一隅设置了海南特色产品购物中心，海南特色产品较丰富，室内布局与其它一般的超市相同，人流量方面较少。（2）、大同超市大同超市：海南大同货仓商场是海口市仓储式商场，位于泰龙商城二楼，商场营业面积 3000余平方米，经营商是台湾企业，室内布局与规划都与其它超市相差不远。（3）、万富隆超市海口万福隆超市：海南万福隆超市是海南万福隆百货有限责任公司投资的，目前海南省规模最大的超级市场，面积为11000平方米。位于明珠广场底下一层，位于海口市商业最繁华、人口密度最高、客流量最大的海秀大道中心地带，仅半径3公里的商圈范围之内便云集着海口市半数以上的常驻人口和绝大部分的流动人口。场外还有占地1万平方米的停车场地，位置及配套基本算海口市内独一无二。评述：海口有二种不同类型的超市共同生存，1、综合性百货超市 2、海南特产超市此二种超市针对的客户人群和人流量与布局、商品价格都不相同：人流量：对比分析现场人流量海南特色产品较多，而且大部分游客会满载而归，但综合性百货超市，当地人评论“售货员多过卖东西的人”从这句可以看得出综合性百货超市“即不旺场、也不旺财”。商品价格、档次：从几个综合性百货超市对比广州大型超市就感觉海南人收入低，但商品价格比广州贵。而且商品档次较低，多数商品是国内商内牌子，知名的较少。商场布局：商场布局都存在一敝端，就是灯光普遍很暗，室内装修差，大部分都是货仓式的形式，商品功能分区混乱，管理不完善。就论超市来说，当地超市都处于较低的层次，规划、布局、管理都非常差，南国超市曾因为道路规划问题导致顾客摔倒，从项目目前考虑，商场面积较大，超市是必然存在的，假如结合海南当地市场，充分发挥北京华联的管理完善，优质商品、再针对游客方面的需求，专门有质优价廉的特色产品区，在海南目前的经营档次上看，经营困难不大。并与海南乐普生、DC商业城、第一百货商场、明珠广场一起形成了海口市的商业中心。 1、明珠广场海南明珠广场坐落于海口市商业中心的最繁华地段—海秀东路。地下两层，地上九层，建筑面积10万㎡，是海南规模最大的商业大厦。设有1200㎡的透空大庭、6000㎡的大型户外文化广场、500个车位。明珠广场致力创建“大型购物中心”商业新模式，目前已开业五层（负一至四层），第五层以上楼层正作营业筹备和招商用途。目前已有肯德基、周大福等进驻首层。明珠广场1999年9月正式发售1、2层商铺，是以开放式商铺形式发售。其中首层临主通道铺22㎡，以22000元/㎡单价出售。目前首层已知最高租金：首层烟酒、滋补品专柜 500元/㎡，二层约350元/㎡动态：2F西区经营调整中，将改为皮具皮鞋专柜。租金300~400元/ M²，最高450元/ M²，对品牌与对加盟者档次的要求并不太严格。其设有铺面招商预告栏：铺号面积（㎡）拟招商品类合作条件 1052＃、1065＃ 1073＃、1082＃、1083＃ 1065＃、1606＃ 47.4 38.1 80.0 男装保底联销招商热线： 66768330 各层功能分布：楼层功能经营面积负一层万福隆超市 11000㎡一层金银珠宝、化妆品、海南特产、工艺品、眼镜钟表、保建医药、高档烟酒、快餐茶座近8000㎡二层皮具、鞋类、女士服饰近8000㎡三层 A、探奇乐园：经营家庭游乐、儿童用品、服饰、家饰 B、服饰名店廊：经营精品男、女服饰近8000㎡四层创新文化超市：经营图书、音像、文体艺术用品、书吧近8000㎡营业时间：周一至周五 9：30～22：30 周六、日：9：00～22：30 2、海南第一百货纯百货大楼。有肯德基快餐进驻，品牌、档次较高，是当地较受欢迎的中偏高档商厦。楼层功能负一层超市、一百药堂首层鞋、化妆品、首饰、钟表、皮具、肯德基二层女职业装、女休闲装、床上用品、针织巾袜三层男士服饰、运动服饰、运动器材、文具超市四层童装、童鞋、儿童玩具、婴儿用品、欢乐天地、少儿书店五层家具、家饰用品、五金灯具、家电、时尚用品营业时间：周一至周五 9：30～22：30 周六、日：9：00～22：30 3、 DC商城经个体经营为主，档次较低、布局陈旧。由于近期二层准备重新招商，以清货为主。动态：商业区划调整中，以提高项目档次。 3F现租金100元/ M² 2F全面撤场整改，采用利润分成方式招租 {外国知名品牌为纯利20%、国内知名品牌为纯利的21%、国内一般品牌为纯利的22%、一般为纯利的24%} 保证金1万元，加入门槛限制为中高档品牌 1F 现租金100~400元/ M²，租赁合同2003年9月20日到期，届时将收回采用联营代销、统一收银、利润分成的方式经营旅游特产。楼层功能首层化妆品、皮具、包箱、旅游纪念品、摄影器材二层男、女服饰、鞋三层电脑城（已业）四层证券公司营业时间：9：00～22：30 4、乐普生商场位于海秀东路、明珠广场对面，是海口老牌商场。1994年开业至今已经营九年。1999年 12月27日，海南乐普生投资（集团）有限公司与新加坡佳新集团共同组成合资商业管理公司，双方共同经营管理。佳新集团是新加坡著名华人财团，该集团于1991年与日本崇光百货合作，负责拓展中国及华人地区百货零售业。目前佳新旗下的商业机构销售额超过6亿美元。目前安徽乐普生亦受其管理。由于设施日渐陈旧、商业布局落后，档次显得较低、品牌较差。但因地理位置优越，在近期举办的深圳服装特卖会等促销活动带动下，仍有一定客源。租金：首层近700元/㎡、五层约550元/㎡。楼层功能一层小超市、皮鞋、名表二层首饰、化妆品、珠宝三层男女休闲服、皮具、箱包四层女职业装、女正装、孕妇服、中老年服装五层男西服、西裤、T恤、衬衫、男士休闲服、男士饰品六层儿童用品、童装、童鞋、童车、婴儿用品七层运动器材、文体用品八层电器、床上用品、家具租赁咨询：0898—66716275、66709790 王生、郑生 5、专卖店海秀东路南侧专卖店较为密集，品牌在海口有一定代表性。自西向东依次是：精功眼镜、佛卡伦、掂、拼、雅伦经典、奥罗科（FORTUN DUCK）、RED EARTH、佐丹奴、奥斯曼（男装）、七匹狼、佑威、班尼路、S￡K、 U2、G2000 租金：约400～500元/㎡ 6、生生百货商场位于滨海大道海口体育馆对面，该商场在8年多的经营竞争中坚持走中高档的品牌路线。有宝姿、百丽、Lefonde等品牌。由于定位明确，停车位充足，该商场虽不在商业旺地，仍能屹立不倒。商场力求体现休闲、时尚、精品的风格。楼层功能首层超市、化妆品、香水、珠宝玉器、海南工艺精品二层女士服饰、童装、玩具、彩妆饰品、内衣三层男士服装、鞋帽皮具、体育用品、小家电、文具、订制加工 7、其它：新华南路电器一条街被授予全国购物放心一条街。其中电器行、专卖点、电器商城有数十家。得胜沙步行街服装、鞋类批零一条街以服装、鞋类批发为主，十余个服装个体批发市场兼有少量包箱、皮具、杂货、美容、童装等批发行。备注：海秀东商圈商业项目较为集中，交通有：2、10、16、24、32、36、28、29、40等 10条线路的大巴、中巴可乘往。解放西、大同路商圈 1、概述解放西路传统商圈位于海口市振东区海口公园以北与海甸河以南的广阔地带，包括了解放路、大同路、新华南路、得胜沙步行街、广场横路等繁华商业街道，毗邻着风景如画的东西两湖，椰树门广场、青少年宫、市体育场等地。是海口市民传统休闲娱乐购物的去处。 1、东方广场该广场位于大同路、解放西路口北侧，于2000年6月开业。海南省首家麦当劳已于2002年 3月18日在此开分店。该商场装修、装饰近似太平洋、华联的风格。品牌有：皮尔•卡丹、百丽鞋、ONLY、PLAYBOY、乔士•雅戈尔等。楼层功能首层世界名品馆化妆品、皮具、鞋二层超市、男士馆男西装、衬衫、男饰品、T恤三层仕女服饰馆职业女装、淑女装、内衣、床上用品四层儿童休闲馆童装、童鞋、婴儿用品、运动用品五层儿童娱乐馆儿童欢乐园、儿童碰碰车 2、泰龙商城泰龙商城位于大同路西侧，与椰树门广场斜对。其于1997年开业已经营6年，尚有5年经营期。该商城一层为个体经营为主，临街有佛卡伦、RED EARTH等品牌，二层为大同货仓（超市），该商城占地约有7000㎡，在海口个体经营产场中，品牌、形象、档次较高，均有一定口碑。铺号月租金面积（㎡）租价转让费中76＃ 1570 6.2 253元/㎡三压12000元 32＃ 4400 14.5 303元/㎡ 25000元临街不详不详折后368元/㎡不详 3、解放西路租金调查表名称楼层月租金（元）租价（元/㎡）转让费（元）管理公摊费（元）电话一条街内铺首层临街 3000 166 85000 不详 0898—66217883 香港服饰商场（百货大楼二楼）二层不详 75～95 不详 44.10 0898—66245389、 66245386 陈生百货大楼首层（独立铺）首层 4300 358 65000 不详 68180355 唐生千家发商城中A26＃首层临街 3150 350其它250～350 不详 5.8 0898—66248208 4、解放西路品牌、商铺普查示意图（详见附件一）备注：解放西、大同路商圈交通有1、2、5、8、10、12、25、26、28、34等十条公交车、中巴乘往。三、房地产篇 1、本次调查商业项目：A、中央商城B、周昌商厦C、嘉华城市花园商业广场 A、中央商城位置：海口市滨海西路（秀英港对面）发展商：海南环瑞置业有限公司规模：占地百余亩、建筑面积10万㎡配套：整个项目将建成集旅游、餐饮、购物、休闲娱乐为一体的大型综合性休闲购物中心面积规格：40.63㎡、 53.08㎡、 74.97㎡价格：8000多元/㎡～12000元/㎡卖点：“新商城、新坐标、新生活”、“海南第一摩尔”、海文化主题商城拟引入沃尔玛。 B、周昌商厦位置：海口市国贸大道与玉沙路交汇处发展商：海南周昌实业有限公司规模：占地约2500㎡面积：共15个临街铺价格：35000元/㎡报价偏高，在招商中。配套：屋顶花园、经典商务酒吧、儿童游乐场卖点：为中小规模综合性商厦、曲尺形临街建筑、卖独立临街铺 C、嘉华城市花园商业广场位置：金贸区金龙路8号发展商：面积规格：11.24㎡（案例）价格：16800元/㎡卖点：5成首付、10年返租、月收入8.2%；海口国贸商圈至旺地带；“一铺养三代” 2、住宅、高层洋楼、别墅市场调查表楼盘名称规模类别最高价（元/㎡）最低价（元/㎡）均价（元/㎡）位置卖点阳光西海岸联排别墅洋房 4300 3800 4000 滨海大道 169号与海相望、户型新颖、会所功能齐全、周边娱乐场所齐全置地花园共10幢高层高层住宅 4200 2688 金贸区明珠路2号发展商实力雄厚、园林逾万平方米、是海口成熟社区的代表作紫荆花园占地8757㎡、总建33570㎡高层住宅 4700 2980 3600 金贸区紫荆路 “纯居坐标、旨在实践城市品味之精髓”、“豁达空间、自由无限”、周边配套齐全鸿联商务广场 26998.48㎡写字楼 3800 4000 滨海大道与文华路交汇 5A智能化办公楼、绝版海景写字楼、地处金融商务区阳光• 经典占地88867㎡总建66437㎡别墅 6000 玉兰路9号 “滨海第一居所”、“阳光一生经典百年”CBD的永恒明珠黄金海岸花园别墅 9800 6800 8300 海滨西201号海口少有的临海成熟别墅社区、送园内面积及绿化长信海景花园 35幢独立花园别墅、8幢复式 9幢多层公寓别墅洋房别墅：6000 ～7000 洋房： 4200 长秀开发区长怡路海口老牌近海成熟社区、发展商为海口老牌发展商、全区绿化率达50% 金海大厦 21层单体楼住宅 1478 海秀中路167号交通便利、生活配套设施齐全、居家商住方便舒适康盛商务公寓 17层单体楼公寓 2200 1820 2000 海府路海景现房小户型、交通便利、商务生活两相宜 3、海口市写字楼个案项目名称：鸿联商务广场该项目位于海口市滨海大道与文华路交汇处，东临文华大酒店，北眺琼州海峡，背靠金融贸易区，地理位置优越，交通方便。是海口市滨海商务5A标准的智能化写字楼。由一栋12层近20000平方米的商务写字楼和二栋3层7000平方米的休闲文化广场组成。建筑经济技术指标：总用地面积：11856м² 建筑占地面积：4212.64м² 总建筑面积：26998м²（含地下1498м²）容积率：2.15 绿化率：30% 售价：3800元/м²起，楼层差价为50元/м²。销售情况：已售50% 建筑外观：简洁明快、凹凸配置，金属外墙漆配大面积中空钢化落地玻璃，铝合金白色喷涂。点评：周边环境糟糕，商住气氛不浓，售楼处脏、乱、差，营销工作的重视程度不够。主推海景概念。项目名称：银通大厦该项目位于海口市金融贸易区的腹心地带，交通四通八达，地理位置优越。主楼高34层，顶楼设有旋转餐厅，是一座多功能写字楼。售价：当时平均售价5800元/м²，其中1——12层被交通银行海南省分行整体购买。租金：40元/м²•月（含物管费）。入驻率：95%以上，多为整层租赁。项目名称：南洋大厦该项目位于滨海大道，近邻海南省体育中心、万绿园。曾号称“海南第一高尚写字楼”。原售价：8000港元/м² 租金：20元/м²•月，物管费15元/м²•月入驻率90%以上，楼层面积划分较小，50——80平方米较多。写字楼租售调查表楼盘名称楼层面积租金管理费南洋大厦 7楼 100㎡ 40元/㎡含在租金部分 10楼 160㎡ 25元/㎡ 11元/㎡银通大厦 34层 250～500㎡ 40元/㎡全包鸿联商务广场 7层 200㎡、316㎡ 400㎡、540㎡售价4000元/㎡ 15元/㎡ 04元/㎡（电梯费） 4、酒店业市场调查表附表一、海口主要豪华型酒店名称星级电话寰岛泰得大酒店五星级 0898—66268828 金海岸罗顿大酒店五星级 0898—66259888 文华大酒店五星级 0898—68548888 燕华和平国际大酒店四星级 0898—66250888 海口宝华大酒店四星级 0898—68536699 海口国际金融大厦四星级 0898—66773088 附表二、主要普通型酒店名称星级电话海口宾馆三星级 0898—65350266 海南华侨宾馆三星级 0898—66772776 五洲大酒店三星级 0898—68511811 奥斯罗克大酒店三星级 0898—66778808 5、2002年楼市盘点——正是购房“建仓”好时机。 2002年海口楼市有以下特征： A、中低档盘强劲反弹 2002年海口楼市出现异动的一个标志性事件是华发大厦甫一面市即遭抢购。华发大厦是海口商业中心区一栋带地王色彩的34层建筑，刚转化为经济适用房。发展商心里还惴惴不安，不料开盘不久被一批神秘买家一举拿下150多套。这批温州大业主一下飞机就赶到售楼处，对已购房者加价1000元/套进行收购。据业内人士介绍，与前两年岛外人士购房养老度假不同。此次岛外民间资本大举进入海口楼市，主要目的在于投资，而资金来源比较单一，主要是江浙和北京。当他们在海秀东商圈一带找不到房，又将目光转向国贸，拉动国贸地区处置房、二手房价格快速上升。目前上述地段房价已由1000元到1400～ 1500元不等涨至2500元/㎡。 B、海口楼市走上价值回归路据业界介绍，这一波房价上涨行情发源于低端市场。目前尚未向中偏高或高端转移的迹象。江浙及北方资金抄底，来势极猛，促成房价回暖。首先，海口楼市练好内功。海口房价近8年连续下行，挤干了泡沫，市场比较干净，盘恒于楼市投机资金已全部撤出。其次，大海口的规划让人看到希望，海口市政府经营城市的理念深入人心。生态城市、园林城市的前景诱人使发展商以海口整洁城市面貌的大动作倍增信心。海口楼市走上价值回归路，最终房价将体现省会城市应有的价格。 C、高档楼盘正在蕴集力量与2000～2001年高档楼盘的无限风光相比，2002年的高档盘门可罗雀，景象极为惨淡。除了个别楼盘销售还算不错，许多销售率还不到30%，与中低档盘、二手盘、经济适用房的畅销形成鲜明对比。分析人士表示，2000年高档盘大获成功，得益于海口当时的市场需求。初期海口没有像样的小区，绿化小、居住质量差。但同时一批中高收入阶层有提高生活质量的强烈愿望。他们首先希望改善居住环境。因适应了这一趋势，较早开盘的高档小区都取得了不错的业绩。这让头脑发热的开发商误判形势，急急杀入，价位一路上升。从总量上看，海口的高档楼盘并不多，但从海口的人口构成及消费能力来看，高档房已外于相对过剩态势。从价格上看，与国内其它省市比也不低，由于高档与中低档盘价位差距过大，中间缺乏缓冲，出现高档房高价位徘徊，低价楼盘上放的现象。业内人士估计，当房价普遍升至1800元左右时，房价下行空间被封死后，高档盘才有优势可言。 D、警惕商铺风险 2002年楼市的另一特点是概念商铺的流行，每平方米一万多元的商铺正热卖。但从投资角度细细审视，海口商铺投资回报率不及中心地带普遍住宅。业内人士指出，国际上流行商铺与住宅价格比为3：1，而目前海口的比例达到7：1或8： 1。而这些地段在近几年看不到有黄金地段发展的趋势，远远超出了商铺可能获利空间，价格直逼广州、上海。部分发展商还用“返租”“包租”等国家明令禁止的形式售楼，以“高回报”引诱消费者，这将拖累海口楼市的健康发展。目前海口商铺供应量少，黄金地段铺面供不应求。一些投资者被上扬的楼价迷住了眼，以为投资商铺定赚不亏。海口的商业环境、商业气氛及客流看，投资商铺未到黄金时代。随着新楼盘的推出，当更多商铺，更好地段铺位大量面市时，现有高价商铺价格必定回落。因此，投资者切要三思而后行。 6、2003年海口楼市展望 2003年，随着处置积压房地产的重点转向“一路一区”，海南省全面处置接收金融单位积压房产的工作转入实施阶段。业内人士认为：户型结构合理、环境优美的多层住宅更受欢迎，二手房、经济适用房将保持旺销，而高档楼盘受省外购买力影响较大，不确定因素增多。总的来说，海口楼市在2003年将有以下特点： a、总价低、功能全受青睐根据市场人士预测，从市场需求的角度来看，目前海口市场高档房市场需求不足，主流客户需求档次有所下降，因此低总价、功能全的户型开始逐渐受到青睐。这类客户购买行为理性，主要用于自己居住，120㎡以下产品是其寻找的目标。近两年，海口新开盘的楼房公摊大，而且户型设计多以一层多户为主，通风透光性能不强。由于地域原因，海南本地人购房注重通风性能而内地特别注意采光，而一层多户或一梯多户的房小很难同时满足这一要求。因此，多层及南北向房子成为消费者首选的热点。 b、房价略有上升至2002年底，海口市的转化房补贴指标已基本批完。如果2003年段有新政策支持，2003 年将不会有大量转化房出现，二手房将受到关注。没有了转化房的冲击和新的优惠政策出台，海口部分房价（处置的房产价格）将会有所上调，重新进入以市场价格定位的轨道。据海口房地产交易市场有关人士介绍，估计今年海口市的新开发商品房价格总体水平相对去年变化不大，但房价会略有上升。海口市总价房价格形式：均价2800元以上的高档盘价格区位；均价2000～2300元的盘活房产价格区位；均价1500元/㎡左右的二手房价格区位。根据市处置办有关人士介绍，中央出台了海南省政府收购金融单位的房地产政策后，估计近期难有财政补贴用于处置半拉子房，没有补贴，开发商势必将这费用加在消费者头上，房价上升成必然趋势。 c、岛外购房者有增无减受住宅观念和养老方式的转达变，北方人士相继来海南购房，用于度假或养老，随着粤海铁路的开通，这一上升趋势将保持相当一段时间，老年公寓也将成为投资热点。省内其它市与海口本地居民市场均不容易忽视，随着海南居住环境的宣传深入，海南为最佳居住理念已在全国有了相当的影响。来海南置业将会在全国更大范围广泛的得到认可，岛外的房产消费市场将会进一步扩大。海口市行政区划调整后，海口市容整治将使海口市的人居环境更加完善，一些在海口工作的外地人也有信心在海口长住下去。 d、商品房海景房成促销重点 2002年开盘的新世界、锦锈金江、名门广场、奥林匹克花园等楼盘没有出现发展商预期的火爆场面，有市场分析人士认为它们还存在缺陷，有的细部处理不好，有的太临街，有的户型不符合海南市场需要，有的属于地理位置太偏。虽然房子本身不错，但由于没有满足消费者的期望，受到市场冷落。房地产市场人士认为，真正的海景房、完善的配套设施再加上优质的售后服务还是能吸引外地人士购房。因为北京、上海等特大城市已经形成了一批身家上千万的富翁，他们对于高品质住宅抱有浓厚的兴趣，而海南的优美环境仍是房地产最大的卖点。 ● 存量房据国家统计局统计数据表明，海南省的存量房面积约460万平方米，约占全国存量房面积的10%，海口市存量房占整个海南省存量房的90%，约400万平方米，且70%为烂尾楼。这些烂尾楼的存在直接影响到现楼的开发，尤其是对现楼的销售会产生很大的负面影响。虽然存量房转经济适用房政策已消化了1/3的烂尾楼，但烂尾楼的存在始终抑制着海口市房地产业楼市的价格。海口市存量房面积及处置情况表 2001年 2002年海南省存量房面积（万м²） 460 305 海口市存量房面积（万м²） 400 265 海口已处置面积（万м²） 135 海口市统计局提供的数据表明2002年在建工程面积销售空置表施工面积（万м²）销售面积（万м²）空置面积（万м²）住宅 167.99 55.44 57.09 写字楼 14.64 0.25 6.68 商业用房 20.67 0.84 6.97 四、旅游经济与房地产随着大海口诞生、粤海铁路开通、生态省建设、旅游火爆……等诸多利好消息纷至沓来，整个海南省特别是海口市房地产将迎来“第二春”。众所周知，海南以旅游产业为支柱产业。每年接待游客几近全省人口数量。由于是我国唯一热带大海岛，特别是海南冬天温暖，长夏无冬吸引了大量内地富裕家庭特别是北方家庭来琼度假。伴随着他们的到来，也将吸引更多外来人士来琼置业消费。而海口、三亚是他们重点选择对象。以三亚楼市为例，2002年商品房纷纷涨价。国内外大批游客蜂拥而至，带动三亚的房地产交易活跃。2002年商品房的销售量共达25㎡，越来越多的人士想拥有度假式养老住宅。据调查统计外地游客占购房比例的80%以上，客源主体是国内外经济相对富裕者。200 0年尚有40万㎡现房空置，近两年盘活20万㎡，出租和自用达18万㎡，现房仅余2万㎡。业内人士称：今年海南房地产面临更多的机遇。大海口的诞生、粤海铁路火车开进、生态省的打造、旅游业的红红火火、地区经济的快速发展给海南房地产提供了更多宽阔的施展舞台。海口市房地产交易市场总办副主任韩向红对记者说：目前海南房地产需求市场以岛外市场为主。来自省外的购买者占百分之六十以上，省外人士是海南楼市的主力军。随着海南省居住环境的不断改善，海南旅游业的加快发展，将会吸引更多岛外人士关注海南，海南岛外房产消费市场将会进一步扩大。可以预计，作为省会城市的海口市具有各方面优势，必将从中首先受惠。由于气候因素，长夏无冬的海口长年游客不断是典型旅游城市，游客的消费力直接影响海口旅游业乃至商业的发展。海口本地人、常住岛外人、游客的消费能力比：4：3：3/ 5：3：2。旅游业发展较快。2000年，我市以建设“琼州海峡旅游度假区”为目标，全方位拓宽旅游市场，多形式开展旅游宣传促销，加大旅游基础设施投入，建成风景秀美的西海岸带状公园、热带海洋世界等新景点，优化组合市内历史、人文、海滨和周边旅游景点资源，开通海口一日游、两日游，充分利用“五一”、“十一”、暑假和海南岛欢乐节，发展节假日旅游，并着力整顿旅游市场秩序，规范旅游行业管理，使全市旅游业保持良好的发展态势。全年接待国内外游客324.81万人次，比上年增长16.8%。其中，涉外饭店接待过夜游客252.8万人次，增长19%；非涉外饭店接待过夜游客72.01万人次，增长53.1%。在涉外饭店接待过夜游客中，外国游客3.17万人次，国内游客239.54万人次，分别增长32.8 %和21.9%。全年旅游总收入26.02亿元，比上年增长10.9%，其中旅游营业收入15.31亿元，增长26.2%。全年涉外饭店客房开房率63.1%，比上年提高10.6个百分点。年末，全市拥有星级宾馆酒店26家，其中五星级2家，四星级3家，三星级15家，二星级6家。五、项目定位与后市分析海口房地产市场特别是商业项目，要特别注意研究本地消费水平与消费习惯的特点。目前海口市区（商业旺区）住宅市场存在大量转化房（政府处置房），原限价为1478元 /㎡，均价2800元/㎡以上就为中高档楼，盘活房价格区域均价为2000～2300元/㎡。楼市特点：1、楼价单价低均价为1478元/㎡，盘活房为2000～2300元/㎡，2800元/㎡以上为中高档，联排望海别墅 4200元/㎡。 2、空置率高：50%～60%为空置房，以度假为主。 3、外地人购买比率高：60%以上为岛外人士购买。 4、养老比例高：入住的多为颐养天年的老年人，消费力不高。商业特点：1、市区人口总量少、商场比例高、商业网点多。 2、消费水平低、本地人购买力低。 3、消费习惯受气候因素影响，重休闲、饮食，轻衣着打扮。 4、超市有发展空间，百货面临激烈竞争，经济效益不高。项目简介：1、占地面积：83.26亩（55506㎡） 2、项目性质：大型商住综合项目 3、地价：70万/亩总价：5828.20万 4、拆迁费：749.34万 5、地块包括：体育场、青少年宫、广场横路 6、四至：西至椰树门广场、东至青少年宫、广场横路、南至广场路、北至工人文化宫后面 7、使用年限：50年项目特点：1、地块形状特征：东西向纵深长、南面临西湖、北面未与解放西路相通，只有西边与大同路的椰树门广场与大同路相通。呈“梯形”布局。 2、项目优势：占地规模大地价低、成本好控制易拆迁、多为公共开阔场地好启动、有上市公司、主力店支持 3、项目劣势：项目主出口在解放路商圈商业气氛较淡静的大同路椰树门广场方向，与解放西路（商业街）没有直接出入口。而最旺的解放路一线的出口略显局促。项目所在商业区现经营的商品档次较低，租金不高。如何提高区域商业档次，最大限度提升项目附加值从而获取相应较高的投资回报率，成为今后项目策划的一个难点。项目周边商业档次较低。地块商业气氛不够，与人流旺的路段有隔涉不便项目定位初步判断：问题一、规划布局时要注意“突围而出”、“吸引人流、疏导车流”。问题二、商业经营时研究如何切合海口市场的消费水平、消费习惯。建议不能用华联北方的经营思路来对待海口的情况；注意商业创新，学习借鉴泰国、马来西亚等热带旅游国家的商业经营模式。向岛外常住消费者、游客要经济效益六、总结通过上述对海口城市、宏观环境、房地产市场现状、商业现状等情况的综合性调查，我们认为目前在海南投资开发房地产项目，宏观方面的诸多条件相当不错，国家、地方政府和金融系统都采取鼓励和扶持的态度，这些因素构成了项目开发的政策利好。本案所处的地理位置条件也相当不错，虽然其周边环境不太理想，但这些可变因素是能够通过进一步的策划运作加以改变的。然而，运作好一个楼盘，仅有以上项目优势是远远不够的，更重要的是项目自身的设计定位（即产品定位）、项目市场定位、目标消费群的定位，只有在综合考虑了这些因素的前提下，才能生产出针对目标市场的好产品。因而，我们根据调查分析，对项目的定位设计提出如下方向性建议供贵公司参考： 1、可以考虑建海口市城市中心的具有海洋特色文化主题的“SHOPPING MALL”,把主力店建在项目地块最深处（即靠近工人文化宫处），带动“MALL”场的人流，外场设计多通道，开敞式的商业步行街，并可以考虑建部分写字楼作功能配套，将现在的广场横路建成具有热带海洋特色的风情餐饮小吃街； 2、可以考虑建酒店式公寓，针对旅游市场目标消费群，考虑用分时度假的模式运作； 3、可以考虑建部分酒店做旅游配套； 4、如果采用下面建裙楼，上面建写字楼的方案，我们认为有较大的运作风险。以上调研报告由于时间关系，对市场需求部分的调研来不及采集样本，获取第一手数据，因而该部分的分析研究不够，成为本案的遗憾。

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negative_file/工程建筑、房地产/2003年度海南省海口市的房地产.doc

XX市别墅市场研究报告目录第一部分、XX市整体别墅市场环境 2 一、XX市别墅市场整体情况 2 （一、）XX市别墅市场的主要别墅类型 2 （二、）XX市别墅市场分板块供应情况 2 （三、）XX市别墅市场的价格区间 3 （四、） XX市别墅市场的供需状况 4 二、XX市别墅市场发展趋势预判 5 （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 5 （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 5 （三、）价格具有较大升值空间 5 （四、）接受度最高的别墅类型 6 （五、）别墅竞争将日趋激烈 7 （六、）XX市别墅市场走势预测 8 第二部分、XX市别墅市场板块分析 9 一、XX市别墅市场主要板块市场行情 9 （一、）江宁板块 9 （二、）江北板块 11 （三、）城区板块 12 第三部分、别墅市场个案列表 14 一、典型个案列表 14 （一、）玛斯兰德 14 （二、）山水华门 15 （三、）巴厘原墅 16 （四、）奥斯博恩 17 （五、）总结 19 二、别墅个案列表统计 20 第一部分、XX市整体别墅市场环境一、XX市别墅市场整体情况（一、）XX市别墅市场的主要别墅类型 [pic] 根据2005年10月份的别墅销售情况，XX市在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。可以看出目前XX市别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。（二、）XX市别墅市场分板块供应情况从图上可以清晰看出，目前XX市在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占XX市地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11. 68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。（三、）XX市别墅市场的价格区间 [pic] 从上图可以看出：城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。（四、）XX市别墅市场的供需状况 [pic] XX市整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110- 150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。二、XX市别墅市场发展趋势预判（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 [pic] 通过上图，可发现虽然XX市别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就XX市这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。 2005年3月省政府发文，要求停止一切别墅供地，近期国六条和相关的十五条细则，再一次强调停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量将不会放大。（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，XX市别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而 XX市目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，XX市市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前XX市江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。（三、）价格具有较大升值空间 1、区域内项目比较，价格差异明显从目前XX市的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，XX市目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。 2、国内比较，仍有较大的上升空间 XX市紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地5 0000元/平方米的别墅），XX市别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。（四、）接受度最高的别墅类型单套面积在180—260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现： ✓ ⎫ 最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。 ✓ ⎫ 独立别墅的差异性较大目前XX市市场上的独立别墅，单套面积从200- 900平米不等，但主流户型面积主要集中在250- 500平米的区间，均价控制在10000元/㎡。 ✓ ⎫ 别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。 ✓ ⎫ 中西结合建筑风格较为流行在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。（五、）别墅竞争将日趋激烈 [pic] 从发展趋势上看，XX市的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到 5％。因此，在不久的将来，XX市地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。（六、）XX市别墅市场走势预测 [pic] 在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来XX市别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，据预测，2005年至2007年XX市每年的别墅供应量分别是45万平方米、15万平方米和15万平方米，合计为75万平方米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平方米，这意味着，未来三年XX市的别墅供应缺口总量高达10万平方米。由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市。在需求市场上，2004年和2005年，随着别墅大战加剧，消费能力被激发，至2006年随着供需矛盾的缓和，优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时被人为抑制。第二部分、XX市别墅市场板块分析一、XX市别墅市场主要板块市场行情（一、）江宁板块 1、江宁别墅市场综述江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达5000亩，总供应量150万－180万平方米，是未来XX市别墅市场的主力。根据近半年来对XX市别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出： ✓ ⎫ 联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销该板块单套联排别墅面积在170—210平方米的较为畅销，市场单价范围以4500—6500元 /㎡为主，市场均价已调至4800元/㎡。 ✓ ⎫ 独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200-400平米，总价控制在250万-450万之间。 2、江宁别墅市场的竞争情况分析 ✓ ⎫ 将军路沿线楼盘竞争激烈目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。 ✓ ⎫ 竞争策略以价格战为主目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到95折－98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。 3、江宁别墅市场未来趋势研判 XX市市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。 ✓ ⎫ 独立别墅的份额将逐步加大从类别上看，XX市的别墅市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独立10％，双拼20％，联排70％。专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。 ✓ ⎫ 整体供应量将逐年缩小从供应量上看，XX市目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右，在城市住宅总面积中不足1．5％，所占比例相当低。根据预测，2005年至2007年XX市每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，未来三年XX市的别墅供应缺口总量将高达10万平米。作为XX市别墅供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势”。对照江宁房产局1- 9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为23．75万平米；而今年1- 9月份，别墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。 ✓ ⎫ 近期价格波动较大，但有长期升值潜力 “物以稀为贵”，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。江宁别墅增量在未来几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到体现。虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优惠等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。 ✓ ⎫ 存在诸多急需解决的问题江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净；同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但对于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育问题。另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。虽然规划中的易初莲花超市将在２００５年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观察。（二、）江北板块 1、江北别墅市场综述目前XX市市场上别墅类月销售量在70套左右，江北板块月销售别墅10套左右。而在未来几年内，XX市别墅类可售面积在200万平米左右。随着江北城市化发展速度的加快，江北别墅开始进入大盘时代，别墅做出“规模”是目前江北大多数开发商所追求目标，10万平方米、50万平方米在江北别墅市场中已不足为怪，仅江苏国信象山地产有限公司在老山开发的别墅项目“国信·自然天成”就占地1000多亩，而江苏开元国际集团XX市鸿信房地产开发有限公司在汤泉开发的“山河水”一期占地就有630亩，二期也有580亩、XX市天浦置业有限公司开发的珍珠泉高尔夫占地430亩 2、江北别墅市场发展际遇长久以来，城北板块的销售在XX市楼市一直处于不温不火的状态，销量保持稳中有升。究其原因，一是大型化工厂的存在污染环境，影响生活质量，导致城北的开发空间被圈定在纬一路以南的有限区域。二是城北购房者置业观念相对保守，以旧换新者占较大比例。但是，随着地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁、政府规划打造幕燕风景区、滨江区域等利好因素不断增多，这种状况正逐渐被扭转。城北板块一改过去的沉寂，正以崭新的姿态蓄势待发。 XX市别墅市场经过10年的发展，已逐渐成熟起来，江北的别墅在经历了XX市地产从1 992年的第一座别墅养龙山庄后，在“帝豪花园”、“东方花园”再到江宁的三山板块时势变迁，老山珍珠泉别墅区以山河水、国信自然天成、珍珠泉高尔夫、金泉泰来苑为主力的楼盘成为2006年XX市别墅市场的后起之秀。老山—珍珠泉板块别墅群的形成势在必然，浦口境内的老山国家级森林公园及其周边拥有的生态旅游资源，是紫金山的好几倍，浦口全部囊括。“十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园”的风光，老山珍珠泉板块得天独厚的条件则是江北最适宜人居住的环境，这一带很有可能成为继月牙糊板块、莫愁湖板块、三山板块之后最后一个不可复制的稀缺板块。（三、）城区板块 1、城区别墅市场综述城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前XX市别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250- 500㎡，均价达到16600元/㎡；联排别墅升至12000元/㎡，叠加在10000元/㎡左右，两者面积普遍在200-300㎡之间。 2、城区别墅市场未来趋势研判 ✓ ⎫ 未来市场发展潜力不大别墅讲究的是自然资源，有山有水，但是城区别墅讲究的是地段的稀缺，其与主城区深厚悠久的历史人文底蕴相协调，周边有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，且区域内有较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景观资源的缺点，未来市场发展潜力不大。 ✓ ⎫ 供应体量将进一步减少就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正的体现城区别墅的独特优势，再加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从投资回报率角度来看都不是上策。因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003年上半年国土资源部下达了《禁止申报和审批别墅用地》的紧急通知，2005年5月又再次发布《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》，再次重申禁批别墅用地，都表明了政府控制别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见城区别墅用地的出现。因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销售，不会有扩张之势，未来供应体量将进一步减少。第三部分、别墅市场个案列表一、典型个案列表（一、）玛斯兰德 1、项目介绍玛斯兰德位于XX市翠屏山风景区内，项目由金陵饭店集团麾下的XX市金陵置业发展有限公司，规划建设500余幢双拼及独栋别墅。东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。项目容积率0.39，绿化率60％。该项目主要以独立、双拼别墅为主。规划共500余栋。 [pic] 2、产品介绍玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。基本户型共有十一种，每种户型都有三种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类型。 3、销售状况一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声 |类型 |本期推出 |销售剩余|本期销售|主力户型|总价 | | |套数 |套数 |率 |面积 | | |独立 |71 |10 |85.91％ |367㎡和4|220-280万| | | | | |26㎡ |. | |双拼 |110 |18 |83.64％ |263㎡-38|150-220万| | | | | |9㎡ | | |总计 |181 |28 |84.53％ | | | 4、价格状况—独立别墅实际均价7000元/平方米在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的一个项目。但其均价偏高是一个无法回避的问题，以该项目一期的独立别墅均价为例，为8000 /平方米左右，但该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采用的地下室半价计算，其实际均价达到了7000/平方米以上，应属将军路最高一档价位。 5、市场预测价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，很有可能造成一定程度上的滞销，由此引发的总体开发周期拉长、开发成本升高基本不可避免。综合上述两类因素，开发商迫于市场压力，预计将来会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发商为维护整体项目的品质，应该不会因为整体销售情况的不佳，而出现叠加甚至多层公寓的情况。（二、）山水华门 1、项目介绍山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积352亩，建筑面积15万平米，容积率为 0.55，绿化率达到60％，该项目以产品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，率先打造出3.6—3.9米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私家花园及超大露台，增加了产品的附加值。“2004中国十大品牌别墅”、 “江苏住宅十大名盘”、“XX市十大魅力楼盘”、和“2005年度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增添了一份强有力的竞争砝码。 [pic] 2、产品介绍山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，虽然在地面防潮层和车库设计上存在着一些细节上的问题，但从整体上看，房屋的结构布局，景观设计方面有独具匠心一面。坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。品质完善、品牌树立和自然环境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势发展，山水华门的销售前景依然看好。 3、销售状况—良好 | |供应 |销售量|销售率 |主力户型面积|总价 | | |量 | | | | | |二期A（联|23 |20 |86.95% |170平米—210 |93万—115万| |排） | | | |平米 | | |二期B（联|21 |20 |95.2% |170平米210平|107万— | |排） | | | |米 |132万 | |三期（联 |33 |30 |90.9% |230平米—270 |120万—170 | |排） | | | |平米 |万 | 该项目小组团的推出，有利于项目的销售。（三、）巴厘原墅 1、项目介绍巴厘·原墅位于汤山的古泉镇，由亚东集团、XX市古泉房地产开发公司联合推出。巴厘·原墅为巴厘岛风情的半坡原生态别墅，占地面积57163平方，总建筑面积25701.45平方，容积率为0.45，绿化率为 55.8％。拥有16栋豪宅,38栋独立别墅，户型面积为236－648平米不等。 [pic] 2、销售状况—不甚理想 |类型 |供应量 |销售量|销售率 |主力面积 |总价 | | | | | |户型 | | |双拼 |32 |6 |18.75% |270-360 |229万—306 | | | | | | |万 | |独立 |15 |0 |0 |300-500 |300万—500 | | | | | | |万 | 从前期销售情况来看，不是非常乐观，总量47套自8月正式开盘以来，只售出6套，对于开发商下一步会不会采取价格方面的动作，有待进一步观察。 3、市场预测—市场认可度较低，市场前景并不乐观巴厘·原墅的建造出发点不同于将军路附近的别墅区，项目主要特色是以休闲、度假、养生为主，虽然特色突出，优势明显，但在汤山附近总体均价8000元/平方米的价格显得有些偏高，而且国人尚难接受远郊的生活习惯，对于数百万元购一个非长期居住休闲场所，XX市地区富豪对其的认可度也是一个问题。（四、）奥斯博恩 1、项目介绍该项目由XX市金利建设开发有限公司开发，位于江宁航空港新区的中心区域，机场高速、宁溧公路、将军路延长线等快速干道环绕该项目周边，交通极为便利。项目占地96 2亩，总建筑面积90万平方米，容积率约为0.67，绿化率接近60%。主要有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠加等别墅类型，每种物业类型有六至八种房型可供选择。一期规划建筑面积约6万平方米。 [pic] 2、产品介绍开发商致力于把该项目打造成XX市首屈一指的运动型度假庄园。独立别墅面积在240 平方米到280平方米之间，联排在190平方米到322平方米之间，叠加别墅面积在139平方米到175平方米之间。期中独懂别墅每4懂别墅组成一个院落，每户既相连又独立，其公共地带为地中海风格的喷泉庭院。 3、销售情况——低价入市，项目热销一期共推出277套房源，独立35栋，双拼38套、联排75套，叠加108套，开盘一个月供销售54套，均价为2778元/平方米。 | |独立 |双拼 |叠加 |联排 | |主力面积 |240㎡--280|260㎡--330|139㎡--17|190㎡--32| | |㎡ |㎡ |5㎡ |2㎡ | |总价范围 |110万—140 |90万—110万|30万起 |50万—95万| | |万 | | | | |推出量 |35套 |38套 |108套 |75套 | |销售量 |/ |/ |38 |16 | 该项目的价位在别墅类物业中属低价位，这是其热销的一个重要因素。 4、项目预测—性价比较高，商务人士理想的“第二居所” 从目前一期的销售情况来看，整体上势头良好，综合考虑项目自身实际状况和相关配套完善情况，近期价格上升幅度不会太大。从政府规划来看，投资前是被看好的，应为项目离禄口机场很近，对于商务人士来说是一个不错的置业选择。此外，项目的自然环境优越，园区内部自然水系贯穿其中，作为一个度假别墅，对打算购买第二或第三居所的消费者有一定的吸引力，唯一的缺憾就是距市区较远，且周边配套不足，生活不是十分便利。目前来看，项目最吸引人的还是价格上的优势，同将军路沿线的别墅项目相比，不到2800元/平房米的均价的确有不小的吸引力。（五、）总结 ✓ ⎫ 由于新政的短期效应，整体别墅市场的运行状况不甚理想，但其中也有一些项目个案保持着稳定的销售，如玛斯兰德、山水华门等。 ✓ ⎫ 玛斯兰德，在产品的细节与整体项目的品质感上属于XX市别墅市场的佼佼者之一，把握住别墅购房者的消费心理，走高端路线，掌握了有效客群，提高了客户的成交率。 ✓ ⎫ 山水华门，小组团的推盘手法，在市场上已经得到了印证，销售十分理想，每次的推盘都保持了80%的销售率，这一点是值得借鉴的。 ✓ ⎫ 巴厘原墅，虽然在产品与整个项目的营销上，存在着差异化——“巴厘风情温泉文化”，但从销售率上看，该项目只有12.77%的销售率，可见，做为 “第二居所”的项目定位并没有得到市场的认同，同时8000元/㎡左右的单价明显高于整体XX市别墅市场的价格。可见，该项目的性价比较低。 ✓ ⎫ 奥斯博恩项目的的差异定位“运动型度假庄园”，合理的户型面积、约28 00元/㎡的均价，使项目整体的性价比得到提升，目前该项目销售情况良好。 ✓ ⎫ 对于本项目的推出，应考虑市场的前提下，建议提高项目整体的性价比，提升项目的品质感，保持合理的价位，小主团入市。二、别墅个案列表统计案名 |开发商 |地理位置 |项目体量(万m2) |容积率 |项目属性 |售价(元/m2) |面积段(m2) |总价(万元/套) |开盘时间 | |奥斯博恩庄园 |金利(XX市)建设开发有限公司 |江宁区禄口镇宁溧路188号 |6 |1.40 |独立别墅、双拼、联排以及叠加 |3400 |139-－330 |50－140 |2005.10.05 | |沁湖景案 |XX市今朝建设系统工程有限公司 |江宁区利源中路9号 |/ |/ |别墅 |/ |/ |均价:140 |/ | |巴厘.原墅 |亚东集团.XX市古泉房地产开发公司 |汤山古泉镇 |2.6 |0.49 |别墅、公寓 |8000 |236－648 | 220-240 |2006年初 | |边城.东篱别墅 |江苏仑山湖发展有限公司 |句容边城镇 |1.04 |0.12 |别墅 |6200 |208-350 |128.96- 217 |205.04 | |香山美墅 |XX市开元经济开发有限公司 |江宁区将军大道开元欣街9号 |23 |1.26 |联排、叠加、电梯多层、多层、小高层 |5800 |133-177 |77.14-102. |2005.09.10 | |钟山国际高尔夫 |万泰集团 |玄武区紫金山下 |8－10 |0.69 |独栋、双拼、联排、叠加 |20000 |500左右 |1000 |2005.01.31 | |台湾小镇 |京容房地产开发有限公司 |句容经济开发区 |总：117.4第9期2.7 |0.4 |独栋、双拼、联排 |6000左右 |180－230 |77 -140 |2004.05 | |秦淮绿洲 |国信房地产 |江宁区东山镇城北路，北沿路口 |16.4 |0.55 |联排、独立 |均价:3950 |178－250 |92－130 |2004.12.31 | | 案名 |开发商 |地理位置 |项目体量(m2) |容积率 |项目属性 |售价(元/m2) |面积段(m2) |总价(万元/套) |开盘时间 | |玛斯兰德 |XX市金陵置业发展有限公司 |江宁区将军大道8号 |25.86 |0.39 |别墅 |均价:12000 |273-427 |170 -500 |2004.11.20 | |翰海翠庭 |江苏金色家园房地产有限公司 |江宁区将军南路河海大学西侧 |1.4 | |联排 |均价:4500 |210—230 |94.5- 103.5 |2004.04.01 | |山水华门 |XX市山水房产置业有限公司 |江宁区将军大道58号 |130000 |0.55 |联排、叠加、独立 |均价:6300 |230—270 |130—170 |2005.08.20 | |观园. 翔龙 |江苏银翔房地产开发公司 |鼓楼区虎踞路26号乌龙潭公园内 |0.85 |0.87 |别墅 |均价:14000 | |200—400 | | |珍珠泉高尔夫别墅 |天浦置业有限公司 |浦口区珍珠泉省级旅游渡假区 |9 |0.30 |独栋、双拼、组院式VILIA |8600-10000 |200—350 |200-300 |2006.09 | |复地朗香别墅 |江苏盛唐艺术投资有限公司 |江宁区开发区佛城西路138号—158号 |12 |0.39 |双拼别墅、联排别墅 |均价:5500 |170- 292.21 |93.5-160.7 |2004.09.19 | |立信. 瑞景文华 |XX市瑞景房地产开发有限公司 |江宁区开发区将军大道50号 |152300 |0.50 |叠拼、联排、双拼、独立 |均价:11000 |181.8- 545.4 |200 -600 |2004.12.18 | |养龙山庄 |天工房地产开发有限公司 |江宁区汤山镇汤泉东路38号 |10 |1.38 |别墅、公寓 |均价:6000 |/ |/ |2003.10.16 | | 结语： ✓ ⎫ XX市别墅市场供求以联排别墅为主，独栋别墅所占比例小； ✓ ⎫ 目前经济型别墅为市场主流产品； ✓ ⎫ 经济型别墅的特征：面积小、单价低； ✓ ⎫ 市场上创新产品较少； ✓ ⎫ 未来市场供应量将日趋减少，别墅市场被看好； ✓ ⎫ 目前别墅市场主力售价范围：独栋别墅：10000-15000元/平方米联排：4000－6500元/平方米叠加：3000－5000元/平方米

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西藏地区房地产详细市场调查第一部分拉萨人文地理一、拉萨城市概况地理状况拉萨是西藏自治区首府。位于西藏自治区东南部，雅鲁藏布江支流拉萨河北岸，东经9106′，北纬2936′。东邻林芝地区，西连日喀则地区，北接那曲地区，南与山南交界。南北最大纵距202公里，东西最大横距277公里，辖区总面积2.9万平方公里，其中市区面积210平方公里，城市建成区面积50平方公里。现辖城关区、堆龙德庆县、曲水县、达孜县、尼木县、林周县、墨竹工卡县、当雄县等1区7县。总人口40万人，其中城市人口 18万人。居民大多数为藏族，还有回、汉等民族。地处西藏高原，海拔3500米左右。城南有拉萨河长年不断的流水，四周东有觉母丝丝、东南有明珠孜日、西南有曲加拉日、西北有岗彭吾孜等大山相连环抱。属高寒气候，长冬无夏，全年无雾，空气清爽，阳光充足，全年日照在2952小时以上，被人们誉为"日光城"。最高气温28℃，最低气温- 14℃，年平均气温8℃左右。年平均降雨量200～510毫米，降雨一般集中在每年的6、7、8 、9月份，是理想的夏日避暑胜地。历史沿革公元633年，雅隆部落的松赞干布在拉萨建立了强大的吐蕃王朝，拉萨以吐蕃王朝都城的地位，揭开了它历史发展的新篇章。定都前的拉萨是一片沼泽荒芜之地，定都后，筑宫堡、修河道、建寺院，奠定了拉萨城市的雏形。著名的大昭寺即在这一时期建造，山羊负土填湖的典故是建寺过程中的一段美丽传说。藏语羊叫"惹"，土为"萨"，由于大昭寺是最早的建筑，人们便以"惹萨"作为以大昭寺为中心的这一城市的名称。汉文史籍把"惹萨"一般译为"逻娑"、"逻些"。随着佛教的兴盛，人们把这个城市视为"圣地"，"拉萨"之名随之兴起，并取代了原有的名称。"拉萨"是藏语"圣地"或"佛地"的汉文音译。自松赞干布始，吐蕃政权传9代赞普(藏王)，均以拉萨为首府。838年，朗达玛继为赞普，废佛，佛教遂以喇嘛教名义出现，并谋杀赞普。从此，吐蕃对各部属的统治关系开始解体，全盛一时的奴隶制政权接近崩溃，拉萨陷入不同奴隶主集团间旷日持久的战争局面。857年，吐蕃本部发生"邦金洛"平民大起义，吐蕃奴隶社会在起义风暴中土崩瓦解，西藏地区陷入持续数百年的分裂割据时代。拉萨作为西藏政治中心的地位衰落了，许多宫堡城寨也在这一时期毁于兵燹。公元1160年，蔡巴噶举派于拉萨一带崛起，逐步取代了其他地方势力在拉萨的地位。13世纪中叶，元朝划分西藏为13个万户，蔡巴万户为其中之一，在拉萨颇有建树。14世纪初期，帕木竹巴先后征服了止贡巴、雅桑巴和蔡巴，进而掌握了全藏统治大权。帕竹在西藏建立13个大宗，拉萨属内邬宗。帕竹的统治中心虽在乃东，但拉萨以其宗教发展史上的圣城的地位和强大引力仍为帕竹政权高度重视。15 世纪初，喇嘛教格鲁派(黄教)以拉萨为据点逐步统一全藏，形成政教合一的统治局面。由于禁止喇嘛娶妻，宗教首领采取转世法选择，出现了达赖、班禅两大活佛系统。1642 年，五世达赖在拉萨建立了噶丹颇章政权。1652年五世达赖赴京，受到清廷的隆重接待和册封，次年返藏。以达赖为首的西藏地方政权的力量得到进一步加强，拉萨作为西藏地方首府，从此一直延续了下来。1721年，清廷在拉萨设置驻藏办事大臣，1751年又在拉萨建立噶厦政府，并授权达赖管理西藏地方行政事务。1951年5月中国人民解放军和平接管拉萨，1960年正式设立拉萨市。城市特点拉萨是西藏地区文明发源地之一，有着灿烂的藏族文化，布达拉宫、大昭寺等为藏传佛教圣地，1982年被国务院公布为国家历史文化名城。拉萨除著名的布达拉宫、黄教三大寺(甘丹寺、哲蚌寺、色拉寺)、大昭寺、罗布林卡外，还有神奇的纳木错高原湖泊风光，美丽的当雄草原风光，奇特的德中温泉和林周、墨竹工卡等自然风景区，广阔的山区和河谷平原上，又有一定数量的野牦牛、野驴、黄羊等30多种野生动物，以及麝香、冬虫夏草等29种野生动植物药材。特殊的人文景观和自然景观，使拉萨成为国际性旅游城市。市辖区范围内有丰富的地热资源和矿藏资源。现探明的有铁、铜、铅、锡、钼、银、金等30多种矿藏，储量大，分布广。羊八井地热开发面积100多平方公里，被列为国家重点开发项目。城市现状拉萨是西藏政治、经济、文化、交通中心，对外开放城市。1996年国内生产总值58 1亿元。现有电力、采掘、机械、食品、纺织、建材、印刷、工艺美术、家具制造加工等各类工业企业，特别是历史悠久的民族手工业近几年来得到很大发展，有的产品已进入国际市场。各类企业1071户，1996年全市乡及乡以上工业产值1.1亿元。农业耕地面积3 .9万公顷，天然草场211.5万公顷，林地15.3万公顷，还有120万公顷土地可供农、林、牧综合开发利用。1996年农业总产值3亿多元，牲畜存栏170万头(只)，农牧民人均纯收入1075元。著名的青藏、川藏、中尼公路交汇于拉萨，还开通了拉萨至成都、重庆、北京、加德满都的国际、国内航线。已形成了以拉萨为中心的联结区内外的邮电通讯网，并实现了交换程控化、传输光缆化、等位拨号，市话容量2万门，电话号码由5位升至7位。长途直拨用户4649户，移动电话1276户。市场繁荣，1996年全市社会消费品零售额11 .12亿元。文化教育事业得到新的发展，全市适龄儿童入学率92.1%，在校生巩固率97.4 %。部分县实现了"普六"义务教育。卫生事业有了很大进步，人民健康水平有了很大提高，人均寿命由50年代的36岁延长到64岁。市政建设发展很快，建成了新城区，形成了"古城古，新城新"的独特风貌。名城保护与发展规划 1983年拉萨市人民政府制定了《拉萨市城市总体规划》，并经国务院批准实施，10多年来，对促进城市建设发展和名城保护起到了重要作用。1995年拉萨市人民政府对原《城市总体规划》重新进行了修订和完善，并具体制定了拉萨市历史文化名城保护与发展的措施。其宗旨是：保护拉萨市区地上、地下文物古迹；保护具有历史传统特色的地段；保护和延续高原古城的格局和风貌，继承和发扬传统文化，使拉萨的发展和建设既满足现代生活和工作的需要，又葆有其历史文化特色。为保护高原古城风貌，划定了保护街区范围，北起林廓北路，南至金珠东路，东至林廓东路，西至朵森格路，面积近1.2平方公里，与布达拉宫和罗布林卡形成东西轴线相呼应。重点保护街区划分为三个类型。一类保护街区为绝对保护区，包括以大昭寺、八廓街为主体环境形成的老城中心区(八廓街内包括八廓街外建筑)及相邻的小昭寺自身占地范围。在这一区域内，禁止新建一切与修复古迹无关的建设工程，原有建筑在修复时，无论在建筑造型、层数、色彩上都必须保持原貌。二类保护区为重点保护区，是指与绝对保护区关系密切的保持着原有风貌的老城区其他地段(八廓街外围老城)。旧城改造时要维护原有建筑格局、建筑形式及体量，保留原有风貌，需要改建的建筑外观必须保留原样。三类保护区为环境协调区，指历史文化街区范围内北部老城区的外围地段(大多为新建筑)东、西、南、北范围道路外侧50米控制地带。建筑的形式必须具有地方风格，要与老城风貌一致。几年来，拉萨高原古城按照城市总体规划和名城保护措施保重点、堵乱建、抓改造、抢恢复，进行了全面的保护。修建了大昭寺广场，对八廓街老城区的商贸网络中心铺设了石板路面，大街小巷安装了上水、下水管道。投资1.1亿多元建设了世界上海拔最高的布达拉宫广场，搬迁居民 670户，恢复了布达拉宫西侧的两座白塔，更加衬托了布达拉宫的雄伟、壮观。改建扩建了环城路、金珠西路、陆定南路、中干渠路，使高原古城原有风貌与现代化城市建设浑然一体。拉萨市城市建设总体目标是：发展成为经济繁荣、科技进步、功能合理、设施配套、服务良好、风景宜人、环境优美，具有独特高原风貌和历史文化特色的中等城市。二、拉萨名胜古迹【哲蚌寺】黄教六大名寺中最大寺院【哲蚌寺】全国重点文物保护单位。坐落在拉萨西郊约10公里处的根碚乌孜山南坡的山坳里，全称吉祥米聚十方尊胜州，旧译别哲蚌。系宗喀巴的著名弟子绛央曲结、扎西贝丹于1416年创建的，占地75万平方米，为我国黄教著名六大寺中最大的寺院，曾有僧人 1万多人(额定为7700人)。全寺依山而建，规模宏大，远观鳞次栉比，铺满山坡，入内巷道纵横，有如一座城镇。寺院由措钦大殿、洛色林、果艺、德阳、阿巴4个扎仓、50多个康村僧居，以及达赖喇嘛的宫殿甘丹颇章建筑群所组成。每个建筑单位内部基本上分三个地平层次，即院落地平、经堂地平和佛殿地平，如此形成由大门到佛殿逐层升高的格局，强调佛的尊贵地位。在大殿和经堂的外部又采用金顶、相轮、宝幢、八宝等佛教题材加以装饰，增强了佛教庄严气氛，把建筑烘托得更加富丽。措钦大殿是寺内最大的建筑，经堂内有190多根柱子，可容纳七千喇嘛，是全寺僧人集中诵经和举行仪式的场所。大殿二层供有绛央曲结建造并由宗喀巴亲自开光的强巴佛像，是该寺最尊贵的文物。另外还在殿内供奉有一只白海螺，传说这个海螺是释迦牟尼时由大弟子目犍连藏在甘丹山上，后来由宗喀巴取出送给了绛央曲结。扎仓中以洛色林为最大，可容纳四五千人，其中阿巴扎仓为密宗扎仓，其余均为显宗扎仓，显宗扎仓除有供集体诵经的殿堂外，还各有辩经场。阿巴扎仓供奉的本尊大威德塑像内，藏有著名密宗大师惹译师的骨灰。甘丹颇章为达赖所居，五世达赖在迁入布达拉宫前就住在这里，因而五世达赖于1642年所建政权即称之为"甘丹颇章政权"。颇章分前院和后院，后院系经堂部分，前院为达赖宫殿。十三世达赖时又加以维修，并把前院加高一层，即为现今之规模。寺内各僧院塑有各种佛像，壁上绘有壁画，皆艺术珍品。寺内还藏有几百部佛经手抄本，弥足珍贵。这座在国内外有着重要影响的寺院，曾为西藏佛教培育出大批佛学人才，仅是由三大寺推选出来继承宗喀巴法座的96位甘丹法王，哲蚌寺就占一半左右。【大昭寺】全国重点文物保护单位【大昭寺】全国重点文物保护单位。位于拉萨旧城八廓街中心。始建于7世纪中叶，后经历代多次修葺和扩建，形成今天占地2.51万平方米的大型建筑群。其建筑具有唐代建筑风格，同时又吸收了尼泊尔和印度建筑艺术的特色。金碧辉煌的鎏金宝顶、丹垩相映的高墙和富丽堂皇的装饰，组成仙境琼阁般的朝拜圣地。大昭寺坐东向西，建筑大体沿纵向中轴线分布，由门廊、庭院、神殿及分布在四周的僧舍库房等四部分组成。神殿高4层，内有大木柱20根，柱上斗拱架梁，浮雕精美，有人物鸟兽等图案；二三层檐下有成排的木雕伏兽和狮身人面泥质半圆塑像，四周走廊和殿堂绘满藏式壁画，色彩艳丽，形象逼真，内容丰富，既有佛经故事，也有历史人物，其中有表现文成公主进藏的热烈场面和建造大昭寺的浩荡情景。大昭寺内保存有大量的珍贵文物，最著名的是文成公主带到西藏的释迦牟尼金像。除此之外，唐代的丝织佛像，元代的大银灯，明代的珍珠佛衣和金灯，也都是稀世珍品。寺内供奉的松赞干布及两位公主像可能是13世纪时的制品。著名的《唐蕃会盟碑》树立在大昭寺正门前方。【小昭寺】黄教格鲁派上密院修法之地【小昭寺】西藏自治区重点文物保护单位。坐落在拉萨旧城北部，八廓街北约500米处，距离大昭寺约1公里许，通常与大昭寺并称"拉萨二昭"。小昭寺，藏语称甲达绕木契，甲达意为汉人的，绕木契意为大院子。小昭寺历史悠久，始建于唐，与大昭寺同期修建。两寺工程竣工后，藏王松赞干布曾设"广大庆筵"为之开光。小昭寺的早期建筑系仿汉唐格式，可惜已不复存在。历史上，小昭寺几经大焚又几度修复，在"文化大革命"中又遭破坏。目前所见到的残存，是晚期作品，为黄教格鲁派上密院的修法之地。小昭寺坐西朝东，现存大殿占地2100余平方米，底层由经堂、佛殿两部分组成。经堂东西长21.4米，八开间；南北宽17.6米，五开间。佛殿呈长方形，为4.4米5.1米，外部环以转经甬道，周围还有转经廊。殿堂竖向三层，第三层设有金殿一座，翘角飞檐，十分壮丽。寺内至今供奉有释迦牟尼、墨珠尔济、弥勒佛像。释迦牟尼像即觉阿佛像，佛陀12岁时之身量，为西藏最珍贵的历史文物，系唐时文成公主由长安携带进藏。【查拉路甫石窟】西藏重点文物保护单位【查拉路甫石窟】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨市内药王山东麓高距地面20 米处。石窟洞口向东，与大门西向的大昭寺遥遥相对。开凿于唐初，系松赞干布王妃茹雍妃倡造。唐代晚期以后，几经兴衰。石窟依山开凿，平面呈不规则长方形，面积约27 平方米，洞口高2.56米，宽4.45～5.5米。洞内有一中心柱，其平面亦为不规则长方形。中心柱与洞壁之间是狭窄的转经廊，宽0.75～1.3米，仅可容一人通过。窟内共有造像7 1尊，除两尊泥塑外，余皆为石刻像，分布在中心柱四面和石窟的西、南、北壁上。造像为"大梵天竺"(印度)佛像或历史人物，雕刻细腻，形象生动逼真，装饰齐全，衣纹清晰流畅，现基本保存完好。【谐拉康盟文诏敕碑】西藏重点文物保护单位【谐拉康盟文诏敕碑】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨城东约100余公里处墨竹工卡县止贡乡。有石碑两方，立于谐拉康大门两侧，两碑相距6米。右侧为吐蕃赞普赤松德赞于9世纪初赐与娘定埃增的盟文诏敕碑。碑身高4.93米，下宽上收，正面下宽85厘米、上宽78厘米，侧面下宽41厘米、上宽38厘米。碑体完好，文字清晰，上刻藏文62列。有翘角碑盖，但未见宝珠顶。碑座高93厘米，正面宽75厘米，侧宽118厘米。碑座正面雕有符号，左面雕宝瓶，刀法精炼，线条流畅。左侧的石碑立于812年，是右侧盟文诏敕的重申和补充，原刻藏文49列，现碑身已残为3截。娘定埃增是赤松德赞幼年时的老师，是娘氏家族中以僧侣身份参与吐蕃地方政事的重要人物，位居"大论"之上的"曲论"要职。碑文中称其"常为社稷献策，忠贞不贰，上下臣工均奉之为楷模"。为表彰他的功绩，赤松德赞两次盟誓勒石，赐给他奴隶、牧场、园林，并授予他管理藏、堆诸部特权。【达札路恭纪功碑】研究唐蕃关系重要史料【达札路恭纪功碑】位于布达拉山对面的公路南侧。8世纪赞普赤松德赞在位时所立。石碑立于高1.92米、面积22.25平方米正方形基台上。基台的正中为三级阶梯形碑座，高1 .319米。碑身(包括碑顶)高7.99米，呈方柱形，下宽上收。碑身正面、背面、左三面有字，正面藏文68列，左面藏文16列，背面藏文74列。碑文字体遒劲，棱角分明。虽经12 00余年的风雨剥蚀，仍然清晰可读。达扎路恭是赞普赤松德赞的重要大臣，位居"大论" 要职。这块碑是为了表彰他的功绩而立，故名纪功碑。碑文中赞扬他"率众侵唐，忠贞业绩卓著，足智多谋，英勇深沉，精娴弓马战阵"。为此，赤松德赞不仅赏赐给他奴隶、土地、牧场，还许给他和他的后代种种特权。这块碑对研究吐蕃奴隶制社会政治制度及吐蕃与唐朝关系史提供了重要的史料。【唐蕃会盟碑】研究唐蕃历史重要文物【唐蕃会盟碑】在拉萨大昭寺前面。唐长庆元年(821)吐蕃派使臣伦纳罗到长安请盟，唐穆宗表示赞同，是年，命宰相和大臣17人与蕃使会盟于京师长安西郊。接着，又派大理卿刘元鼎为会盟专使，随伦纳罗入藏，于次年五月在拉萨设坛换约。长庆三年(823)正式立碑，唐朝使臣太仆寺少卿杜载等参加了隆重的落成典礼。碑通高5.6米，由帽、身、座三部分组成，身座连接缝隙以铜液浇灌，固若一体。碑身高3.42米，宽0.82米，厚0.35 米。碑正面向西，上刻汉藏两体对照文字，文义相同。左半藏文，横书，77列；右半汉文，直书，6行，正楷，存464字。碑身已略有风化，但所镌藏汉碑文尚能辨认。碑文中说："舅甥二主商议社稷如一，结立大和盟约……务令百姓安泰，所思如一，成久远大善，再续旧亲之情，重申邻好之义……彼此不为寇敌，不举兵革，不相侵谋封境。"充分表达了藏汉两族共崇旧好，永息争端的愿望。碑文中还记述了这次会盟的经过，立石年月以及参加登坛会盟的官员名单。通过这次会盟，进一步加强了唐蕃的友好往来。这块碑是西藏重要的古文献之一，也是研究唐蕃历史的重要文物。【布达拉宫】世界文化遗产【布达拉宫】全国重点文物保护单位，世界文化遗产。位于拉萨古城之西，建筑在布达拉宫山上。布达拉山，最早称红山。布达拉，为观音胜地普陀洛迦的梵语译音，意思是持航或航行解脱海岛之舟，表示观音持航以普救众生。它的历史，可追溯到7世纪。松赞干布时期修建的布达拉宫没有完全保留下来，先是在赤松德赞时(754～797)遭受雷击，引起火灾，继而在吐蕃王朝末期毁于兵乱。现在的布达拉宫是17世纪以来在被毁宫堡的遗址上重新修建的。1645年3月25日，五世达赖喇嘛固始汗、第巴索朗绕登等云集布达拉宫山，举行白宫、桑呷嘎采(密咒乐园)开工典礼，历时3年竣工。1690年2月第巴桑结嘉措在五世达赖圆寂后的第八年，着手建造五世达赖灵塔，扩建红宫和朗杰扎仓等。经过两年零4个月的施工，至1693年主体建筑竣工，举行了隆重的落成典礼，并在宫前立无字石碑，以示纪念。以后历代达赖均予维修和少量增建。至十三世达赖时，又掀起了一次扩建高潮。十三世达赖圆寂后，在红宫之西建造了格来硕觉殿安放十三世达赖灵塔，至此，始具今之规模。布达拉宫建筑群占地面积41公顷。有红宫、白宫、朗杰扎仓、扎厦、僧官学校、王坚觉、夏钦觉、结布觉、旦玛觉、瑶西、藏军司令部、印经部、监狱、骡巴圈、供水院等建筑，占据了整个布达拉宫山。宫体主楼13层，高110米，东西长360 米，全部为石木结构，建筑依山势垒砌，群楼重叠，殿宇嵯峨，气势雄伟，体现了藏式建筑的鲜明特色和汉藏文化融合的风格。布达拉宫不仅以建筑成就著称，它还以辉煌的艺术作品和珍贵文物闻名。宫内拥有大量雕塑、壁画，珍藏有108函2500余卷经书，特别是精刻藏文大藏经、金字缮写的甘珠尔、天竺等地的贝叶，均是稀世之宝。文物中还有皇帝敕封历代达赖的金册金印。布达拉宫堪称为一座艺术博物馆和文化宝库，对于研究西藏政治、经济、历史、文化、艺术都具有重大的价值。【甘丹寺】黄教六大名寺之首寺【甘丹寺】全国重点文物保护单位。位于拉萨东达孜县境内，西距拉萨市区47.4公里。为国内外闻名的黄教六大寺之首寺，建造在旺波山峦的山坳里，海拔3800米。始建于15 世纪初。1410年2月5日，宗喀巴大师被迎请到建成的甘丹寺，主持盛大的开光仪式，并担任第一位甘丹寺池巴。以后，甘丹寺又经历了95代池巴的经营，形成了规模宏大的建筑群。寺内主要建筑有拉基大殿、阳八犍、经堂、赤妥康、昂久康、厦孜、降孜扎仓以及康村、密村等建筑。拉基大殿为全寺最大建筑，分门厅、经堂、佛殿三部分，面积20 00多平方米，殿中供奉的弥勒佛和宗喀巴等铜像，体形较大，造型精美。殿门内宗喀巴的法轮座椅，为明代遗物。甘丹寺法定僧人数为3300人，实际人数一度达5000余人。喇嘛们按地区分别组织在各个康村和密村中。此外，庞大的建筑群中，还有9个辩经场，以适应春、夏、秋、冬四季法会和平时辩论经典的需要。寺中拥有许多珍贵历史文物。其中以乾隆盔甲和"唐绣"最为著名。盔甲满嵌金银珍宝，是乾隆皇帝自己穿过的，于1757 年7月送到西藏作为对佛的供奉。"唐绣"为24幅绣画丝织品，绣像有十六罗汉、四大天王等，这些绣像，每年藏历元月要展示3周，称"甘丹唐绣节"，以后成为一个宗教节日。甘丹寺系黄教首寺，它的出现标志着黄教已在宗喀巴宗教改革的基础上创立起来，无论在政治、宗教，还是在建筑、艺术方面都占有重要地位。不幸的是这座巨大的建筑群，于文化大革命中遭到了毁灭性的破坏，寺内文物被洗劫一空，建筑全部拆毁，变成一片废墟。近几年来，国家拨出专款，组织能工巧匠进行修复，现已恢复原状。【罗布林卡林园】林木参天花团锦簇【罗布林卡】位于拉萨市中心，布达拉宫西约2公里处的拉萨河畔。是一座林木参天，花团锦簇的园林。18世纪中叶，七世达赖初建以后，每世达赖都进行不同程度的扩建，逐渐形成了占地为360万平方米的大园林。其间殿堂亭榭林立，有大小房间400多套。从七世达赖以后，每世达赖在执政之前，均在此习文、学经、修法。执政后，每年夏天仍驻此地，所以人们称罗布林卡是达赖的夏宫。在藏族僧俗群众心目中，罗布林卡与布达拉宫一样，享有崇高的地位。罗布林卡的建筑，按其自然区域分为五个部分：以格桑颇章为主体的建筑群，以措吉颇章为主体的建筑群，以金色颇章为主体的建筑群，以厦布典拉康为主体的建筑群，以达旦明久颇章(新宫)为主体的建筑群。罗布林卡建设延续时间较长，其建筑分属好多时期，且越来越雄伟，室内陈设、装饰也越来越富丽堂皇。达旦明久颇章是1954年中央人民政府为十四世达赖修建的。此宫既有寺庙的宗教色彩，又有宫殿、别墅的建筑格调。罗布林卡，藏语意为宝贝林园。其最明显的特点还在"林园"两字上。这里不仅有大量拉萨地区常见花木，而且有来自喜玛拉雅山南北山麓的奇花异草，也有从内地移植或从异国引进的名贵花卉。园内的植物有150多种，堪称高原植物园。现已辟为人民公园。【色拉寺】我国黄教六大名寺之一【色拉寺】全国重点文物保护单位。位于拉萨城北5公里处色拉乌孜山下。传说建寺前的山下长满了色拉(野玫瑰)，由此得名，全称为色拉大乘寺，是我国黄教六大名寺之一。创建于1419年，是宗喀巴的弟子释迦益协从南京回拉萨后不久，受宗喀巴委派主持修建的。建寺经费由当时的大贵族留宗承担。建筑雄伟壮丽，规模宏大，占地114464平方米。由措钦大殿、3个扎仓、32个康村组成，佛殿、僧舍密布，错落有致，道路纵横，俨然是一座宗教城市。错钦大殿为全寺活动中心，有180根立柱，面积1000多平方米，可容纳五六千僧众集会诵经。柱梁上精致的雕刻及彩绘图案，悬挂的唐卡(卷轴画)、柱幡和法幢使殿堂绚丽辉煌。壁间绘画，为明代画师所画。色拉寺除了扎仓康村、米村以外，还有惹坠(修行寺)、喇让(活佛公署)和众多的下属寺院，分布在西藏各地。著名的热振寺、策默林、帕邦卡、格桑拉让等都是色拉寺下属寺院。色拉寺藏有大量的文物珍品，以各类塑像、铜像、唐卡、经书、法器、供器为最多。其中保存在措钦大殿的永乐八年(1 410)？版《甘珠尔》大藏经最为珍贵，这部经书108函，每函护以朱漆加金线图案的木夹板，附有永乐皇帝的御制经赞。吉扎仓的岗叔康内，珍藏着一副铜钹，钹上錾刻二龙戏珠图案，并有"大明宣德五年内加金银造"字样。色拉寺原藏一幅珍贵的缂丝唐卡，这幅唐卡是根据释迦益协的真容，用多种色彩的丝线编织而成，虽已经500多年，色彩仍很鲜艳，人物形象和蔼可亲，栩栩如生。【御制平定西藏碑】即康熙碑【御制平定西藏碑】西藏自治区重点文物保护单位。即康熙碑。原立于布达拉宫大门前，1965年因城建需要迁于龙王潭大门右侧。保存完好，形体与内地清碑相同。碑文是康熙圣旨，写于康熙五十九年(1720)，立于雍正二年(1724)。建有碑亭，龟趺座，碑额为石雕云龙图案，中题篆书"御制"两字。通高3.61米，宽1.04米，碑身高1.81米，碑文以满、汉、蒙古、藏四体文字镌刻，详细记述了清政府派兵入藏平定准噶尔蒙古部落的情况。自五世达赖圆寂后，第巴桑结嘉措与固始汗后裔之间的矛盾日益尖锐，在权力斗争中，桑结嘉措被拉藏汗处死。蒙古准噶尔部借口为桑结嘉措报仇，乘机派兵入藏，占领拉萨。为平定准噶尔之乱，康熙帝于1718、1720年两次派兵入藏讨伐，将准噶尔部击败。为纪念这一胜利，康熙帝御制碑文，"以纪盛烈，昭垂万世"。【御制十全武功碑】即乾隆碑【御制十全武功碑】西藏自治区重点文物保护单位。即乾隆碑。原立在布达拉宫前，19 65年因城建需要迁于龙王潭大门左边。建有碑亭。清乾隆五十七年(1792)立。通高3.87 米，其中碑身高2.07米，宽1.32；龟趺座高0.8米；石雕云龙碑额，高1米，中题篆书"御制"两字。碑文以满、汉、蒙古、藏四种文字镌刻。此碑为纪念乾隆时期以武力戡定准噶尔、回部、金川、台湾、缅甸、安南、廓尔喀等"十大战功"而立，故又称"十全武功碑" 。碑文着重记载了乾隆五十三年(1788)和乾隆五十六年(1791)清廷两次派大军入藏平定廓尔喀入侵的经过。碑文清晰，保存完整。【曲贡村石棺墓】推测为吐蕃时期墓葬【曲贡村石棺墓】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨市北郊曲贡村新石器时代文化遗址2号探方内。墓室破坏严重，棺室采用卵石块垒砌而成，平面略呈梯形，长1.5米，宽1.05～1.4米，高0.5米。棺内有头盖、牙齿、肱骨、脊椎骨等，无任何随葬品。该墓较遗址晚得多，推测是吐蕃时期的墓葬。【四大林】即四大“喇让” 【四大林】即四大喇让。"喇让"藏语意为活佛的私人公馆中管理行政事务的机构，习惯上连同整个公馆叫做喇让。活佛是西藏社会一个非常特殊的阶层，拥有很大的特权和极高的地位，凡是具备活佛资格的都有各自的喇让。四大林指的是丹结林、功德林、措德林和策默林，它们不仅建筑规模宏大，各富特色，代表了一代建筑艺术的发展水平，而且又往往伴随着这些喇让的主人的历史脚步，同许多有声有色的历史事件紧密联系。【朗子夏】旧时拉萨市内所设最大监狱【朗子夏】西藏自治区重点文物保护单位，是旧时代拉萨市内所设的最大监狱。位于旧城八廓街北段，南与大昭寺紧连，距今已有300多年的历史。朗子夏坐西朝东，石木结构，平顶，共3层5个牢房，总建筑面积720平方米。大门开于二层，入内须拾级而上。门前为宣判台，台下是广场，死刑仪式即在这里举行，一经宣判，即将犯人绕八廓街一周示众后处以极刑。朗子夏第一层关押重犯，设有蝎子洞。二层囚禁轻犯、女犯。三层是审判处和监狱驻守人员驻地，其中有头人3个，警官2个，秘书1个，一般办事人员20个。头人是由达赖直接任命的四品或五品俗官充当的。监狱的刑法非常残酷，除了用挖眼、抽筋、剥皮、剁手剁脚等外，还用剖腹露出五脏六腑游八廓街一周后杀死的手段。其刑具有脚镣、手铐、皮拍、木枷、钢丝鞭、皮鞭、棍子、棒子、杠子、牛皮绳、石帽等50多种。朗子夏作为领主的专政机器，曾对藏族人民犯有不可饶恕的罪行。【龙王潭】拉萨著名园林建筑【龙王潭】藏语叫日鲁康，是拉萨著名的园林建筑。位于布达拉宫山阴。园林中心有一面积较大的潭水，坑形成较早，系五世达赖时修建布达拉白宫和第巴桑结嘉措修筑布达拉红宫时，从山脚大量取土造成的。传说六世达赖曾从墨竹工卡迎请墨竹赛钦和八龙供奉于此潭水中，因名龙王潭，该园林即以龙王潭相称。园林始建于六世达赖时期，依着布达拉宫的山势灵活布局，平面呈不规则多边形状。园林东西长610米，南北最宽处303 米，最窄处205米。潭水范围东西长270米，南北宽约112米，呈长方形状。潭水中有一孤岛，岛上建有阁楼。潭水四周则林木茂盛，一派葱绿，映着湖光山色，拱桥重阁，景色秀丽如画。潭中阁楼为3层，南向，是按照佛教仪规中坛城的模式建造起来的。现在的龙王潭已辟为拉萨市的大型公园，园内增建了儿童公园、休息厅等设施，还可以划船，能容纳1.5万人进行各种有趣活动。园内还铺有大面积的草坪，是游览休息的舒适场所。【聂唐度母殿】西藏重点文物保护单位【聂唐度母殿】西藏自治区重点文物保护单位。位于拉萨市西南40公里处聂唐乡。11世纪著名僧人阿底峡应邀来拉萨传教宏法，曾长期住于此地，圆寂后于此建有大师骨灰灵塔。后又在塔旁建殿堂，以供养阿底峡生前随身供奉本尊度母铜像，遂名聂唐度母殿。殿堂呈一字型，2层，坐西朝东。底层有3间殿堂，中央供奉度母像。右侧一间供有土质尊胜塔，塔高约4米，两旁陈列许多铜质阿育王塔，最高的1.8米，重150公斤左右。这些铜塔传说是由阿底峡大师带来的。左侧一间供奉大师塑像。传说是罗大师生前所塑，并亲自开光，称赞很像自己，后人称之为"像我像"。殿堂上层是达赖出巡或来朝拜时居住的行宫。中央大厅供达赖诵经或举行仪式之用，南侧为居室。殿堂前围有院子，建有喇嘛居住的僧房等。度母殿堂东南处500米原有安放阿底峡大师骨灰的土石灵塔，现已损坏，大师骨灰暂在度母殿供奉。三、拉萨文化【逛林卡】每年藏历5月1-15日举行逛林卡】藏语叫"哲林吉桑"。相传是为纪念释迦牟尼战胜异教徒而举行的活动。每年藏历5月1～15日，拉萨风和日丽，空气清新，树茂草盛，百花初放。在挺拔的钻天杨下，婆娑的古树边，绿茵茵的草地上，都可见到那些穿着鲜艳服装的藏族群众或合家而出，或约亲邀友，三五成群，搭上一顶白色帐篷，或围上几块床单与塑料布，一边喝着青稞酒、酥油茶，一边弹着六弦琴，唱着民歌或藏戏，间有打扑克、下棋、甩骰子等娱乐活动。人们或促膝谈心，或打开录音机，放着优美的舞曲，大家圈地而舞，一直玩到傍晚，从大人到小孩个个都带着浓烈的醉意，一路欢歌而归。也有的人喜欢憩息于河溪沟渠之旁，尽情地洗刷衣衫鞋袜；累了以后，摊开四肢，舒舒服服地躺在毡垫般的草地上，或在古树下，边吃边喝，欣赏碧波荡漾的流水，一直到衣物晒干、夕阳西斜，才心满意足地回家。到15日，逛林卡进入高潮，这一天，还进行一些宗教活动。 【甘珠尔】藏文大藏经的“佛语部” 【甘珠尔】藏文大藏经两个组成部分之一。"甘珠尔"意为佛语部，包括显、密经律。贡噶多吉编订。1323～1352年蔡巴贡噶多吉在担任蔡巴万户长期间，迎请布顿仁钦朱任总校，缮写金银《甘珠尔》各一部，这部共206函，世称蔡巴《甘珠尔》。先此1312年时，菊登日比热赤等学者曾将当时西藏所能收集到的佛学书籍汇集到一起，1320年刻版刊印，藏于那塘寺，世称那塘古版。1411年，明永乐皇帝下令以太监侯显从西藏携回的那塘古版为蓝本，在南京刻版印行，供奉于五台山，世称永乐版或南京铜版。该版本共108函，朱字，每面8行，印版已失，现拉萨色拉寺存有一套，不完整，只有103函。 【丹珠尔】藏文大藏经中的“论部” 【丹珠尔】藏文大藏经两个组成部分之一。"丹珠尔"意为论部。包括经律的阐明和注疏、密教仪规和杂著。布顿仁钦朱编订。1334年夏鲁古象贡噶顿珠为施主，布顿仁钦朱任总校，以那塘古版为蓝本，汇集过去未曾编入的所有收藏在那塘寺的1000多门类经籍，汇编成《丹珠尔》124函，世称夏鲁手写《丹珠尔》。1687年第司桑结嘉措以夏鲁、哲蚌、色拉、大昭寺、穷结等以往版《丹珠尔》为蓝本，增加上述版本内未收入经籍的780门类，汇编出《丹珠尔》225函，世称第司手写《丹珠尔》，藏于布达拉宫内。【藏历】采用阴阳历计年法【藏历】藏族传统历法。9世纪初即见于文字记载，基本上与夏历相同，采用阴阳历计年法。以五行、阴阳和十二生相配合计年，相当于干支。一年有12个月，共354天，大月3 0天，小月29天。一般3年设1闰月，闰年384天。能推算日月食。自1027年藏历的火兔年 (宋天圣五年)开始，每60年称为一个"饶琼"，相当于甲子。 【藏戏】藏语称“阿吉拉姆” 【藏戏】广泛流行于藏族地区以歌舞形式表现故事内容的综合性艺术。藏语称"阿吉拉姆 "，意为仙女大姐。相传是15世纪初由噶举派喇嘛唐东布结为化募修建雅鲁藏布江索桥资金而创。唱腔变化较多，动作舒展。一出戏一般分三个段落：(1)出场仪式，藏语称为" 顿"；(2)正戏，藏语称为"雄"；(3)演出结束时的祝愿形式，藏语称为"扎西"。伴奏主要用鼓、钹等。化装、道具都很简单，过去多在广场演出。传统剧目总数近20本，从取材角度看，可分为历史传说剧、神话传说剧、由民间故事改编的爱情戏、儿童英雄戏、社会生活剧、宗教故事剧、藏族古典小说和印度名著《罗摩衍那》改编剧等。流传至今仅保留有八大藏戏、如《文成公主》、《诺桑王子》等。民主改革后，艺人的地位得到提高，剧目也经过改革，得到新的发展。每年藏历7月初，全藏各著名剧团云集拉萨罗布林卡，献演藏戏，演出活动达一个半月左右，形成传统的戏剧节。 【藏医】中国医药学中的瑰宝【藏医】西藏医药学的简称，是西藏人民医疗经验和知识的总结。藏医药学将病理概括为"龙"、"赤巴"与"培根"。诊断包括望、问、切，将疾病分为寒症和热症。治疗方法有催吐、攻泄、利水、清热等，除了内服药外，还有针灸、拔罐、放血、灌肠、导尿、冷热敷、药物酥油烫、药物浴等。藏药约1000余种，常用的有300多种，多采用成药。【唐卡】庄严的供奉之物【唐卡】是用纸或布作底，用彩缎装裱而成的彩色卷轴画。唐卡不仅是寺院僧舍必备的庄严之具，而且也是平民百姓的供奉之物。因品种和质地的不同可分为刺绣唐卡、织锦唐卡、贴花唐卡和珍珠唐卡。题材和内容十分丰富，多数以宗教活动为主题，同时反映藏族人民的历史和民族风情。 【藏族雕刻艺术】民间雕刻自然粗犷藏族雕刻艺术】藏族的雕刻艺术，从画风上可分为宫廷雕刻与民间雕刻两种。宫廷雕刻拘谨刻板，而民间雕刻则自由豪放，单纯粗犷。民间雕刻渗透着更多的世俗生活风采，多见于经板、麻尼石、岩石、古建筑物及法器等。 【西藏壁画艺术】中国文化宝库中珍贵遗产【西藏壁画艺术】西藏壁画艺术有着悠久的历史。早在2100多年前就开始萌芽。641年文成公主与藏王松赞干布联姻，把唐朝文化艺术带到西藏，对西藏壁画艺术的发展产生了很大的影响。西藏壁画艺术构图严谨、丰满，布局疏密有致，层次丰富，活泼多变，色彩鲜艳浓重，对比度好，尤其是"金"的大量应用，不仅有""描金"、"干贴"，还有在表现画面最明亮处的"磨金"。"金"不仅用来勾线、画图案，而且大量用在壁画中的饰物、供品及佛像身上，光彩夺目。西藏壁画艺术为研究西藏社会的发展提供了文字记载所无法代替的形象的历史资料，是中国文化宝库中珍贵的遗产。 【果谐】集体歌舞喜庆欢畅【果谐】流传在拉萨广大农村的一种集体歌舞，常见于村头、广场、打麦场上。节日里，场地上摆着一缸青稞酒，人们围着酒缸。拉手成圈，男女分班唱和，此起彼落，载歌载舞，顿地为节，连臂踏歌，从左向右沿圈移动。当唱词告一段落之后，由"谐本"(歌舞组织者)发出"休休休"或"曲曲曲"的叫声，合着节奏跳踏步开始舞蹈，这种节奏独舞步叫 "谐个"(歌头)。"歌头"跳完，紧接着进入快速集体歌舞，有时舞群中出现男方跳一段后，女方又跳一段，男女双方歌舞竞赛的场面。跳完数遍之后，又由"谐本"带头呼喊"休休 "，或说一段快板词，边说边跳，统一步伐，在一齐双脚跺地中热烈结束。这种含着快板说词的跳法叫"谐体"(尾声)。果谐的跳法是以1/4拍进行，跳时膝盖至脚掌硬直踏地，结实稳扎，节奏鲜明，以抒发集体热烈情绪为其基本特征。音乐曲调深厚、纯朴，劳动气息很浓，其唱词表达的内容非常广泛，有歌唱劳动生活的，有抨击旧制度的，有描绘自然景色、倾吐爱情的，也有歌颂宗教、喇嘛、寺庙等内容。【堆谐】藏族民间舞蹈【堆谐】藏族民间舞蹈，俗名"拉萨踢踏舞"。用2/4节拍，后半拍起步。跳舞时，脚蹬硬底皮鞋，通过踏出有变化的节奏表达内心的感情。踢踏舞由横笛、扬琴、六弦琴、铜铃、月琴等伴奏，节奏由慢而快，达到高潮时以结束步突然结束。【朗玛谐】歌舞音乐华贵典雅【朗玛谐】原西藏"内大臣"们所喜爱的一种华贵典雅的歌舞音乐。"朗玛"最早流行在拉萨，是以歌为主，歌舞结合。分为两大段，即"绛谐"(慢歌)和"觉谐"(快板歌)。慢歌部分可以弹琴清唱，也可以伴合歌声作平缓洒脱的反抬腿甩手踏节步。歌酣，当舞者叫一声"勒似"后，旋即进入快板舞曲，有似"堆谐"的踢踏舞。上身可以随着舞步旋转、施礼揖拜的姿态动作。乐曲在欢快的踏踢步中应节结束。"朗玛"的音乐比舞蹈更为丰富，因而运用和流行比舞蹈更广。【札木聂】藏族拨弦乐器【札木聂】藏语音译。藏族拨弦乐器，又名"六琴弦"。形制大小不一，琴身木制，以羊皮或蟒皮蒙面，无品位，有六弦，相邻两弦各为一组，定音相同。演奏时，斜挂腰间，用拨子弹奏，音色清脆响亮，用于歌舞伴奏和独奏。【藏历新年】藏族人民最隆重的节日【藏历新年】藏族人民最隆重的节日。它和汉族的春节在时间上大体一致，有时因闰月而晚一个月。从藏历12月初开始，家家户户便为过新年而忙碌起来。年前29日，每户都要大扫除，并于晚间在鞭炮声中把清扫的拉圾污秽统统送到附近路口点燃烧尽，表示除灾驱邪，来年幸福美满。还在灶房正中墙上和大门上画上各种图案以兆吉祥如意。晚饭全家团聚共餐"古吐"。"古"是"九"，此处表示廿九日；"吐"是"吐巴"，意为粥。粥里还放糌粑疙瘩，有的糌粑疙瘩里还包入辣椒、木炭块、羊毛等物。如果吃着辣椒，便象征食者嘴巴厉害；如果吃到木炭块，便象征心黑；如果吃着羊毛，便象征心地善良，等等。引得全家哄笑，倍增欢乐气氛。新年初一，要把长满青苗的长方小盆匣摆在佛龛前，预祝农业丰收。清晨，家中主妇要早早起来到河边或井边去背水，以兆吉祥。然后全家都起来，穿上节日盛装，按长幼顺序坐好，互相祝贺"吉祥如意"、"幸福圆满"，之后欢庆聚餐。初二日开始，才与左邻右舍、亲朋好友互相串门祝贺。节日期间，有的地方还举行赛马、射箭、唱歌、跳舞等文娱体育活动，极为热闹欢快。现行藏历新年以正月初一为岁首，是按藏历计算推行的。大约开始于元朝统一全国，萨迦派首领、大元帝师八思巴执掌西藏地方政权的时代。在此之前则是以麦熟为岁首。【喇嘛教】隶属佛教一宗【喇嘛教】7世纪中叶，吐蕃赞普松赞干布在唐文成公主和尼泊尔墀尊公主的影响下，信奉佛教。8世纪，天竺僧人寂护、莲花生等到西藏传播显、密两系佛教。外来佛教在与西藏原有的本教长期相互影响、相互斗争的过程中，形成了带有强烈地方色彩的西藏佛教，人们习惯称之为喇嘛教。喇嘛教在漫长的发展过程中，形成了许多教派，如红教、花教、白教和黄教，其中黄教势力最大，信徒最多。黄教亦称格鲁派，为15世纪初宗喀巴所创立，主张僧众严持戒律，学经遵循次第，加强寺院组织等。宗教领袖是转世相承的的达赖和班禅。西藏基本上是全民信仰佛教，在社会上至今仍有许多深受宗教影响的禁忌和活动。清代开始，黄教成为西藏的执政教派。【金宝顶帽】金丝银缎光彩照人【金宝顶帽】藏族帽子式样很多，男女各异，不同地区又花式各异。拉萨以金宝顶帽为最多。金宝顶帽用金丝缎、金丝带和银丝缎做装饰，用氆氇和皮毛作料。做出的帽子，在阳光照耀下，闪闪发光，是男女老幼都喜欢戴的民族帽。【藏族命名习惯】通常请活佛或长者取名【藏族的命名习惯】给孩子取名在藏族人看来，是一件郑重的事，往往请活佛或有威望的长者进行。带孩子去活佛或长者住处时，要带上哈达和礼品。活佛取名时，总要起一些与佛教相关联的名字，如扎西(吉祥)、次仁(长寿)、德吉(幸福)、平措(圆满)等。长者取名则是就他生活中接触到的事物而定，宗教色彩少些，如孩子是星期日出生，便取名为"普布"，星期二生的叫"米玛"，要么就是次吉(一日)、次杰(八日)、朗嘎(三十)之类。当然，也有父母告诉取名者自己的想法与愿望，如取"国吉"(我需要的生出来了)、 "桑珠"(我的心愿达到)、"普赤"(招弟)、"却巴"(到此结束)等等。藏族人的名字多为四个字，有些两个字的名字为四个字的缩写，如"单曲"为"单增曲扎"的简缩。 【哈达】藏族最隆重的礼物【哈达】是一种用白色丝麻织成的长巾，其长短不一，短者一二米，长者三五米。献哈达是藏族最普遍的一种礼节，婚丧节庆、拜会尊长、觐见佛像、音讯往来、送别远行等都有此习。献哈达是对人表示纯洁、诚心、忠诚的意思。自古以来，藏族认为白色象征纯洁、吉利，所以哈达一般是白色的。当然也有五彩哈达，颜色为蓝、白、黄、绿、红。五彩哈达是献给菩萨和近亲时用的，是最隆重的礼物，只在特定的时候用。哈达是在元朝时传入西藏的，萨迦法王八思巴会见元世祖忽必烈回西藏时，带了第一条哈达回来。当时的哈达，两边是万里长城的图案，上面还有"吉祥如意"字样，故可以说哈达是从内地传入西藏的。后来，人们对哈达又附会上宗教解释，说它是仙女的飘带。【藏式碉房】造型完整装饰富丽【藏式碉房】藏族的住宅以藏式的碉房最有特色。在拉萨，碉房布局合理，造型完整，装饰富丽。一般环绕小院设置二至三层碉房，下层为起居卧室、库房，上层除客房、卧室外，还设有经堂和储藏室。乡间和山区的碉房，多依山而建，分为三层。一层关牲畜，二层为卧室、厨房和储藏室，三层是修饰精美的经堂。【酥油茶】藏族饮品清香可口【酥油茶】是藏族人不可缺少的饮料，由砖茶、盐巴和酥油做成。如有客人拜访，家庭的主妇就会端出清香可口的酥油茶，恭恭敬敬地捧到客人面前。客人不能轻易拒绝，至少要喝上3碗，喝得越多，就会被认为懂得礼貌。【酥油】日用食品营养丰富【酥油】是每个藏族人时刻不可缺少的食品，它是从牛、羊奶中提炼出来的。其制作是将奶汁稍为加温，倒入叫作"雪董"的大木桶里，用力上下抽打，来回数百次，搅得油水分离，上面便浮一层淡黄色的脂肪质，把它舀起来，灌进皮口袋，冷却便成酥油。酥油有很高的营养价值，藏族群众一般很少吃菜和水果，日常热量除肉外，便靠酥油。酥油的吃法也很多，主要是打酥油茶喝，也有放在糌粑里调和着吃，逢年过节，群众炸果子、"卡赛"，也用酥油。【酥油花灯节】花灯璀璨热闹非凡【酥油花灯节】是以燃点酥油花灯为主的群众性娱乐活动。每年藏历正月十五，各寺庙的喇嘛及民间艺人，除燃点许多酥油灯外，还用酥油塑造各种人物、鸟兽、花草、树木等放在特制木架上，与酥油灯同时摆供。夜幕降临，花灯闪烁，宛若群星降落，灿烂辉煌，人山人海，绕街观赏，热闹非凡。灯会上还有木偶表演，附近群众皆前来观赏，形成普遍性的盛大灯节庙会。【青稞酒】近于黄酒的水酒【青稞酒】一种不经蒸馏、近于黄酒的水酒，度数15～20度，西藏几乎男女老少都能喝青稞酒。敬献客人时，客人要先喝3口，然后再干一满杯，这样主人才会满意；否则，主人就认为没有礼貌或瞧不起人。【萨噶达瓦节】每年藏历4月15日举行【萨噶达瓦节】是西藏喇嘛教纪念佛祖释迦牟尼诞生、圆寂、成佛和文成公主进藏的日子。每年藏历4月15日在雄伟的布达拉宫后面的龙王潭畔举行。后逐渐演变成游园和预祝农牧业丰收的群众性节日。届时，拉萨市附近的藏族人民，朝拜过神佛后，纷纷来到依山傍水、风景秀丽的龙王潭畔。春夏之交，潭水清澈见底，微风轻拂，碧波粼粼的湖面上荡着西藏特有的牛皮船。登上湖心亭阁，眺望青藏高原明珠-- 拉萨，别有情趣。湖边树荫下、草坪上藏族同胞搭起五彩缤纷的帐篷，铺上花毡，摆上烟酒茶糖，全家小憩。青年们聚在草地上，伴随着悠扬的旋律，尽情地载歌载舞，为节日增添了无穷的乐趣。【帮典】藏族妇女的标志【帮典】汉译为围裙，是藏族妇女喜爱的衣物之一，也是藏族妇女的标志。帮典织法独特，纺织精密，美观大方，色彩鲜明。它的生产一般先手工纺纱，然后染色、刷毛，织成条状，再缝合成帮典。其品种很多，最好的藏语叫"斜玛"，用14～20种染色毛纱，精工织成。其次一种叫"布鲁"，是比较普通的帮典。【藏袍】大襟服装古朴典雅【藏袍】以氆氇为主要原料的藏装。男女藏袍都是大襟服装，男式以黑、白氆氇为料，领子、袖口、襟和底边镶上色布、绸子，显得古朴典雅，可作舞台服装用。藏袍一般比人的身高要长，穿时把腰部提起，腰间系上带(带子颜色以红、蓝为多)，既是腰带，又可当作装饰。女式藏袍大多以氆氇、毛呢作料，夏秋穿不带袖子的藏袍，里头着花的或红、绿等色彩鲜艳的衬衣，十分好看。冬天，女式藏袍一般有袖子。不论有袖无袖，腰间都要束红、雪青、绿色等绸缎或平面的腰带，下身前面要围一块"帮典"(围裙)。【望果节】祈求丰收的传统节日【望果节】"望果"是藏语译音，意为绕地头转圈。是西藏人民渴望丰收的传统节日。秋收前择吉日举行，时间1～3天。届时，身穿各种藏袍、腰系彩绸带的群众打着彩旗，毕恭毕敬地抬着青稞穗、麦穗扎成的丰收塔，塔上系着洁白的哈达，敲锣打鼓，带着美好的祝愿，唱着颂歌，绕地头转圈，祈求丰收，然后进行丰盛的野餐。节日一过，便开始紧张的秋收。"望果"之俗相传始于布德贡杰赞普时期，后来逐渐演变成内容丰富、群众性祈福和娱乐的节日。【沐浴节】藏族人民特有的节日【沐浴节】藏语叫"嘎玛日吉"(洗澡)，是藏族人民特有的节日。在藏历7月6～12日举行，历时7天。时值夏末秋初，万里高原风和日丽，天高云淡，江河澄清，水流温和，气候宜人，无论是城市、农村还是牧区，家家户户男女老少都到河边溪畔去洗澡。老年人在河边洗头擦身，年轻人在河中洗澡游泳，孩子们在水里嬉戏打水仗，此时的妇女们也毫无顾忌地尽情沐浴，把身体和全家的衣物都洗得干干净净。据说这时的河水就像圣水，可以涤邪祛祟，消除灾病，确保终年身体健康。节日期间，合家围坐在河边的帐篷里，喝茶、饮酒、进食，叙家常，谈古今，天伦之乐融融。青年男女还可互相邀约，或竞相击浪泅渡，或引吭高歌，或翩翩起舞，伴随流水哗哗，倒影憧憧，别有一番风光。【雪顿节】每年藏历7月1日举行【雪顿节】西藏藏族人民的重要节日。每年藏历7月1日举行，为期四五天。雪顿是藏语译音，意思是"酸奶宴"，于是雪顿节便被解释为喝酸奶的节日。按喇嘛教格鲁派的规定，每年藏历6月15日至7月30日为禁期，大小寺庙的喇嘛不许外出，以免踏死小虫，待7月 30日解禁之后方可下山。喇嘛下山时，农民拿出酸奶敬献，形成雪顿节。五世达赖时，雪顿节开始演出藏戏。届时，拉萨市附近的居民，身着鲜艳的节日盛装，扶老携幼，提上酥油桶，带上酥油茶，来到罗布林卡。在繁茂的树荫下，搭起色彩斑斓的帷幕，在花香草肥的绿茵上，铺上新卡垫、地毯，摆上果品佳肴，席地而坐，边饮边谈，载歌载舞，观看藏戏，享受节日的欢乐。下午，各家开始串帷幕做客，主人向来宾敬三口干一杯的"松准聂塔"(酒礼)，唱各种不同曲调的劝酒歌。歌罢，客人将酒三口饮完。敬酒声、祝福声、欢笑声经久不息。当晚霞染红天际，人们才踏着暮色离开林卡。【天葬】藏族人流行葬法【天葬】是藏族人的流行葬法。就是死者停尸3～5天后，选个合适时日送到葬场。到葬场后先把尸体放在葬台上，然后在葬台附近烧起松柏香堆，香堆上撒上三荤三素糌粑，浓烟直冲云霄。点香升烟的目的，是"通知""神鹰"到来。"神鹰"习惯见烟便飞来寻食。这时，操持天葬的人便将尸体从背面剖开。要是死者是个僧徒，在下刀时，先在背肉上划个有宗教意义的花纹。接着，剖腹、取出内脏、切肉、剥去头皮、割掉头颅。把肉都切成小块，堆放一旁；再捣碎骨头，拌以糌粑，捏成一团。然后先把骨团喂鹫鹰，再喂其肉。如果骨头没喂完，得再一块不剩地拣起，烧成灰，撒向四方，要一点不剩地把尸体处理掉，使死者"升天"。天葬完成后，代表死者家人的监督人，便拿出早已准备好的酒、肉、犒劳天葬职业者。【糌粑】藏族主要食品【糌粑】是藏族的一种主要食品。其制作方法是将青稞(属大麦类)晒干炒熟，磨成细面。藏族吃糌粑，大都是把糌粑面放在碗里，加点酥油茶，用手不断搅匀，到能捏成团为止，食时用手不断在碗里搅捏，成团叫"粑"，送嘴而食。也有一种吃法是烧稀的，里面放些肉、蔬菜之类，叫做"土巴"。糌粑营养丰富，携带方便，出门只要怀揣木碗，腰束 "唐古"(糌粑口袋)，弄一点茶水就行，用不着生火做饭。第二部分项目周边情况一、交通： A．车流量由于金珠西路目前正在修路，7月底尚可建成通车，目前几乎所有的进出拉萨的车流都不得不改道经走北京西路。所以，现阶段金珠西路的人车流量非常的少，但公路一旦建成通车，金珠西路将取代现在北京西路，真正成为拉萨市的“迎宾大道”。所以，我们在此次调查中，分了几个不同的时段分别对北京西路和金珠西路的人车流量分别进行了统计。金珠西路 |时间段 |机动车数/10分钟 |非机动车数/10分 |行人数/10分钟 | | | |钟 | | |10：16~10：26 |21 |45 |63 | |12：27~12：37 |31 |30 |51 | |17：10~17：20 |28 |41 |55 | 北京西路 |时间段 |机动车数/10分钟 |非机动车数/10分 |行人数/10分钟 | | | |钟 | | |10：20~10：30 |245 |50 |12 | |10：56~11：06 |182 |31 |35 | 备注：下列对象未纳入统计机动车不包括：货车、市政用车（洒水车、垃圾车、托车等、邮车）、工程机械车非机动车与行人不包括：小商小贩、民工等 B．公交线路公交公司原有96路、108路经过金珠西，但目前由于金珠西路正在修路，此两条线路的公交车已经停开，到7月底金珠西路全线能峻工通车后，两条线路即会恢复。但是，目前仍然有私人承包的城填公交线路（中巴车）在上下午的上下班时间会经过本项目，主要是200、201、202、203、204、205路等。二、主要单位以项目为中心，步行10分钟，所覆盖的范围中所包含主要大型单位情况如下： A．西勘集团、西藏地热职工总数：约400人职工+家属：约2500人职工人均年收入：约4万元家庭人均年收入：约1.3万元民族比例：汉族4成，藏族6成 B．西郊水厂职工总数50多人其余数据暂时不详 C．邮政运输职工总数：约200人职工+家属：约350人其余数据暂时不详 D．二医院职工总数：约400人职工+家属：约550人职工人均年收入：约4万元家庭人均年收入：约3万元住院部床位：250张入住病员：200多张（修路期间有所减少） E．77571部队军事单位相关数据不详 F．西藏军区汽车修理厂军事单位相关数据不详 G拉萨兵站军事单位相关数据不详 H．拉萨货运总站职工总数：约300人无家属宿舍职工人均年收入：约3.5万元 I．哈瓦坚地毯厂职工总数：89人其余数据暂时不详 J．自治区北京小学：金珠西路：136# 老师20多个、学生200多个藏文班收费标准：一年级片内172.85元片外497.85元二年级 174.61 499.61 三年级 178.2 503.2 四年级 195.06 520.6 五年级 187.39 512.39 汉文班收费标准：一年级片内147.72元片外472.72元二年级 148.22 473.22 三年级 155.11 480.11 四年级 171.21 496.21 五年级 164.37 489.37 K．自治区洛堆小学：老师30多个，学生500多个收费标准：不是孤儿的收280元一个学期，孤儿与贫困家庭不收费第三部分关于竞争楼盘一、调查楼盘基本情况 1、圣城花园该项目由西藏圣城建设集团房地产开发公司开发；项目位于拉萨市扎基路,规划套数为435套,藏式房的销售单价为2260元/平米（含院子、围墙和附属用房价格），别墅的销售单价为3300元/平米；付款方式为按揭和一次性；目前该项目已成现房，藏式房已销售完毕，仅有别墅尚未销售完。现目前别墅的价格为3660元/平米，较去年价格上涨了360元/平米，而且付款方式只能为一次性。（备注：其透露在汽车三队将开发一个房产项目） 2. 仙足岛该项目由拉萨市房地产开发公司开发；项目位于仙足岛，规划套数为700多套，今年藏式房的建筑面积销售单价为2500元/平米；商铺的销售单价为3000元/平米；银行提供 4成按揭。目前该项目已成现房，住房并基本完成销售，仅剩余3套公寓：面积为116平米；6套藏式房：面积为205平米和168平米；通过已购买客户转卖房屋时了解到，该项目价格较去年上涨了100-200元/平米；商铺全部销售完毕。 3. 纳金小康住宅小区该项目由拉萨市房地产开发公司开发；项目位于纳金路，规划套数为100多套，均为藏式房，面积为162平米、148平米、137平米和102平米；定价为建筑面积2460元/平米，开发商不承诺按揭。现目前该项目尚为期房，但已全部销售完毕。其中主要以阿里人行、拉萨电视台等团购为主，散户一户未买到。 4、第九安居小区该项目由拉萨市房地产开发公司开发；项目位于2医院后，规划套数为70多套，均为藏式房，面积为162平米、148平米、137平米和102平米，定价为建筑面积2280元/平米，散户一户未买到。现目前该项目尚为期房，但已全部销售完毕。其中有30多套为党校等集团购买。 5、市政公司小康安居住小区该项目由琅赛房产公司开发，项目位于夺底路，规划套数为250多套，均为藏式房，定价为2313-3033元/平米。付款方式为按揭，必须首付80%。现目前该项目已经为现房，并已全部销售完毕。该项目为市政公司自建房，因单位职工要钱不要房，后外界得知消息，有5000人报名购买，但之后250人买到房。 6、哲蚌寺下的安居小区该项目由宏发房产公司开发，项目位于哲蚌寺下，规划套数为141套，均为藏式房，去年的销售价格为1823-2045元/平米。现目前该项目已经为现房，并全部销售完毕。通过已购买客户转卖房屋时了解到，该项目房屋转卖价格为2200-2500元/平米。 7、金藏林卡该项目由时代置业公司开发，项目位于金珠西路，规划套数146套，其中单体别墅为 16套，均价为4380元/平米；联排别墅20套，均价为3700元/平米；公寓110套，均价330 0元/平米。现目前该项目别墅已经封顶，单体别墅已销售3套；联排别墅已销售17套；公寓已销售50%；今年的销售价格较去年均上调了5%。 8、天海商业区该项目由西藏拉萨汽车运输总公司开发，位于天海路，规划为商业项目；该项目现已基本封顶，正在招商；商铺只租不卖，以竟标承租权的方式招租，竟标成功拥有15年承租权。房屋租金按月交付，租赁合同一年一签。二、楼盘分析 1、总面积与总价分析：在调查中了解到，热销户型面积为102平米——162平米之间，总价为25.8万元——44.6万元之间。由此可知，现目前总价在50万元以下商品房正被广泛购房者所接受。 2、价格涨幅分析：由以上调查得知，房产市场价格今年有一定幅度上调，但上调幅度不到，涨幅基本上为100-200元/平米之间。 3、快速清盘原因分析：因楼盘都销售完毕，无法对购买人群做细分，但从现目前的房产市场来看，由于现在人的收入增加，居住环境要求改变，房产增值带来的高回报使得现在的房产投资者增多，以及目前房产市场求大于供等原因，导致买房呈现火爆局面。再者，地区上的单位将职工的退休房安置在拉萨，也推动了目前房屋的热销。另外，通过对热销的户型分析，较低的总价和较小的面积，是吸引客户购买的主要原因；再则，通过对已经购买房的客户做抽样调查，发现以上房产公司未做任何广告，客户均是人传人的方式得知房屋的销售。但前期大量的客户报名排号，致使了以上部分项目的销售周期非常短暂。第四部分拉萨各类商业业态调查报告一、餐饮市场本次调查主要针对：拉萨市外来品牌餐饮企业的规模、主要菜品及其价格、经营情况。从而推断拉萨餐饮业的市场潜力和市场前景，以及市场可入程度。一、三只耳（时间：2004年11月9日星期二晚上7:00-8:30） 1、地址：拉萨市太阳岛靠拉萨河边 2、概况：“三只耳”主营冷锅鱼火锅，总占地面积约4000平方米，共设有一个大厅和 28个包房。大厅约350平方米，共计36桌，平均每桌4-6人；平均每间包房可座7- 10人左右；共可容纳400人以上同时进餐；停车场为露天，共可停放30辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 |锅底 |特色菜 | |类别 |价格 |类别 |价格 | |红锅（特色|20元/口 |三只耳香辣 |大锅128元/250 |小锅68元/250克|另加45元/500克 | |） | |虾 |克 | | | |鸳鸯锅 |25元/口 |三只耳香辣 |肉蟹68元/500克|铁蟹48元/500克|无锅底费 | | | |蟹 | | | | |香油碟 |2元/个 |竹笋藏鸡 |大锅128元/500 |小锅108元/500 |/ | | | | |克 |克 | | | | |香辣牛羊肉 |88元/500克 |68元/500克 |另加30元/500克 | | | |三只耳冷锅 |花鲢38元/500克|草鱼38元/500克|另加20—25元/500 | | | |鱼 | | |克 | |点菜及凉菜 |酒水 | |类别 |价格 |类别 |价格 |类别 |价格 | |鹅肠 |20元/份 |百威啤酒 |10元/听 |五粮液（52度）|488元 | |鸡腿菇 |15/份 |长城干红94 |138元 |小糊涂仙（52度|138元 | | | |珍藏 | |） | | |香卤兔肚 |20元/150克|长城酒庄干 |158元 |剑南春（52度）|268元 | | | |红 | | | | |香卤鸭舌 |18元/150克|天山红雪莲 |58元 |江口醇（38度）|38元 | |三只耳拼 |18元/150克|长城神州风 |58元 |五粮液烤酒（普|68元 | |盘 | |情 | |通） | | 4、调查结果：当晚28个包房，全部坐满；大厅36桌，入座31桌。共计约350余人次，上座率达88%。按平均每人预计消费约65元（含酒水）来算，当晚营业额约2.3万元，以此推算一年的营业额为840万元。这是按平常的营业情况来算，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应在1200万元以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在40 %左右，那么年收益应在480万以上。二、巴国布衣（时间：2004年11月10日星期三晚上7:00-8:00） 1、地址：罗布林卡路 2、概况：巴国布衣主营中餐。共三层，一楼为临街铺面和停车场，二楼为大厅，三楼为包房，总营业面积约1200平方米。大厅8张桌子，每张可座10人；4个包间，每间可坐10人，13张双人桌，共可坐26人；二楼共11个包间，每间可容纳10- 12人，其中，有一间最低消费标准为2000元，有两间最低消费标准为1500元，其它包房无此限制；总共可容纳260人同时进餐。停车场在院子内，共可停放25辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 |高档菜 |中档 |酒水 | |类别 |价格 |类别 |价格 |类别 |价格 | |南非干鲍|10 |288元/50克|松茸炖鸡 |98元/2千毫|鲍汁扣辽参（大|98元/只 | | |头 | | |升 |） | | | |8头|488元/62克|虫草老鸭盅 |88元/250毫|藏红花乳鸽盅 |58元/250毫升 | | | | | |升 | | | | |4头|588元/125 |虫草鹿鞭盅 |98元/250毫|小糊涂仙（52度|158元/500毫升 | | | |克 | |升 |） | | |红烧官燕 |268元/位 |香辣牛柳 |32元/400克|五粮液（52度）|568元/500毫升 | |椰汁炖官燕 |328元/位 |木瓜炖雪蛤 |98元/位 |剑南春（52度）|158元/250毫升 | |日本极品鲍鱼|688元/位 |盆盆鲶鱼 |88元/千克 | | | |中谷炖官燕 |368元/位 |鲟鱼 |128元/500 | | | | | | |克 | | | 4、调查结果：当晚15个包房，坐满12个；中厅8桌全空，双人桌入座3桌，共计约1 20人次，上座率达46%。按平均每人消费约170元（含酒水）来算，当晚营业额约2.04万元，以此推算一年的营业额为750万元。这是按平常的营业情况来算的，而且中餐目前处于淡季，3- 10月份的营业额应比目前要翻一番，那么年营业额应在1200万元以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应在480万元以上。三、京来顺（2004年11月11日星期四晚上7:00-8:30） 1、地址：拉萨市德吉路（中段） 2、概况：京来顺主营烤鸭、涮羊肉、家常菜、为主。共两层楼，一楼大厅约150平方米，二楼8个包房。共计可容纳约140人。停车场为临街，共可停放10辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 |特色菜 |点菜类 |酒水类 | |类别 |单价 |类别 |单价 |类别 |单价 | |京来顺烤鸭 |128元/2500 |羊肉拼盘 |48元/350克 |燕京啤酒 |18元/瓶 | | |克 | | | | | |羊排火锅 |98元/3500克|精品羊鞭 |28元/225克 |百威啤酒 |15元/瓶 | |送白菜、粉丝、篙子杆 |至尊肥牛 |168元/400克 |江口醇（48度|158元/瓶 | | | | |） | | |涮羊肉大锅底 |28元/2500克|大众肥牛 |28元/225克 |小糊涂仙（52|158元/瓶 | | | | | |度） | | |送白菜、粉丝、豆腐 |大闸蟹 |188元/500克 |江口醇（38度|38元/瓶 | | | | |） | | |精品涮羊肉调 |7元/100克 |草鱼 |36元/500克 |长城高级解百|198元/瓶 | |料 | | | |纳 | | 4、调查结果：当晚8个包房、大厅12桌、4个雅座全部坐满；共计约170人次，上座率达121%。按平均每人消费约75元（含酒水）来算，当晚营业额约1.3万元，以此推算一年的营业额为470万元。这是按平常的营业情况来算的，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应在800万以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应在320万以上。四、重庆德庄（2004年11月12日星期五晚上7:00-8:30） 1、地址：北京西路（中段） 2、概况：主营火锅。共两层楼，一楼约400平方米，共有14个包房、15个雅间、中厅8桌；二楼8个包房。平均每个包房可容纳6—10人，每间雅座4-5人，中厅每桌可座6- 8人，共计可容纳约300人。停车场在院子内，共可停放30辆左右。 3、主要菜品及其价格一览表 |锅底及点菜 |特色菜 |点菜类 | |类别 |单价 |类别 |单价 |类别 |单价 | |全红锅 |20元/锅 |香辣大虾 |大108元、小88元|德庄毛肚 |20/小份 | |子母锅 |30元/锅 |香辣肉虾 |68元/斤 |德庄鹅肠 |25元/大份 | |山珍鸳鸯锅 |40元/锅 |香辣铁蟹 |48元/斤 |鳝鱼片 |25元/大份 | |山珍乌鸡锅 |68/锅 |香辣牛蛙 |38元/斤 |蟹肉 |16元/大份 | |山珍乳鸽锅 |88元/锅 |香辣羔蟹 |98元/斤 |鲢鱼头 |28元/份 | |乌鸡甲鱼锅 |158元/锅 |活基虾尾 |98元/斤 |脑花 |16元/大份 | 4、调查结果：当晚22个包房、大厅8桌、15个雅座全部坐满；共计约310人次，上座率达103%。按平均每人消费约65元（含酒水）来算，当晚营业额约2万余元，以此推算一年的营业额为740万元。这是按平常的营业情况来算的，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应在1000万以上。按拉萨的物价水平，像这类的餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应在400万以上。五、重庆小天鹅（2004年11月13日星期六晚上7:00-8:30） 1、地址：太阳岛 2、概况：主营火锅。一楼大厅约300平方米，共7个包房、5个雅间、中厅23桌。平均每个包房可容纳7—10人，每间雅座4-5人，中厅每桌可座5- 7人，共计可容纳约200人。停车场为室外，共可停放20辆左右。 3、调查结果：当晚7个包房、中厅23桌、5个雅座全部坐满，还有很多人找不到座位，共计约260余人次，上座率达130%。按平均每人消费约65元（含酒水）来算，当晚营业额约1.7万余元，以此推算一年的营业额为620万余元。这是按平常的营业情况来算的，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应近1000万元。按拉萨的物价水平，像这类的餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应近400万元以上。六、重庆老码头（2004年11月14日星期天晚上7:00-8:30） 1、地址：北京中路 2、概况：主营火锅。一楼大厅约100平方米，共10桌；二楼共5个包房、4个雅间；平均每个包房可容纳7—10人，每间雅座4-5人，中厅每桌可座5- 7人，共计可容纳约100。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 |锅底及点菜 |特色菜 |酒水类 | |类别 |单价 |类别 |单价 |类别 |单价 | |红锅 |20/锅 |草原肚（大） |25元/份 |干一杯（52度|68元/瓶 | | | | | |） | | |红白锅 |30/锅 |草鱼 |20元/斤 |百威啤酒 |10元/瓶 | |全白锅 |40/锅 |鲜猪黄喉（大 |25元/份 |江口醇（38度|38元/250毫升| | | |） | |） | | | | |鲜毛肚（大） |23元/份 |五粮春（45度|198元/瓶 | | | | | |） | | | | |鲜鱼头 |30元/斤 | | | 4、调查结果：当晚5个包房、中厅10桌、5个雅座全部坐满。共计约120余人次，上座率达120%，平均每人消费约65元（含酒水），当晚营业额约8000元，以此推算一年的营业额为300余万元。这是按平常的营业情况来算的，如遇节假日营业额会翻一番，那么年营业额应近500万元以上。按拉萨的物价水平，像这类的餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应近200万元以上。七、梦里水乡（时间：2004年11月15日星期一晚上7:00-8:00） 1、地址：北京西路 2、概况：梦里水乡主营中餐。共三层，一楼为大厅和停车场，二楼为包房，三楼为茶楼；餐饮总营业面积约1500平方米。大厅16张桌子，每张可座10人；二楼共设有23个包间每间可坐7- 10人；总共可容纳350人同时进餐。院子内和临街都可以停车，共可停放30辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 |高档菜 |中档 |酒水 | |类别 |价格 |类别 |价格 |类别 |价格 | |蚝皇原只鲍（6|498元/位/ |剁椒盘龙昌鱼|68元/份 |藏羚羊（52度）|680元/瓶 | |头） |只 | | | | | |蚝皇原只鲍（1|288元/位/ |清蒸大闸蟹 |188元/550 |藏泉圣酒（52度|788元/瓶 | |0头） |只 | |克 |） | | |鱼翅捞|海虎翅|488元/位 |萝卜牛蹄煲 |42元/份 |五粮液（52度普|480元/瓶 | |饭 | | | | |通型） | | | |金巧翅|288元/位 |鱼头豆腐保仔|46元/份 |百年老店（典藏|1200元/瓶 | | | | | | |） | | | |青片翅|168元/位 |辽参锅仔 |120元/份 |莫高解百纳 |198元/瓶 | |石斑鱼 |368元/500 |酸萝卜煨老鸭|58元/份 |长城银色庄园 |398元/瓶 | | |克 | | | | | |鲍丝捞饭 |98元/位 |白果煨土鸭 |48元/份 |长城赤霞珠 |138元/瓶 | 4、调查结果：当晚23个包房，坐满13个；中厅16桌入座3桌，共计约110人次，上座率达31%。按平均每人消费约170元（含酒水）来算，当晚营业额约1.9万元，以此推算一年的营业额为700万元以上。这是按平常的营业情况来算的，而且中餐目前处于淡季，3 -10月份的营业额应比目前要翻一番，经服务员和朋友介绍，旺季时平均上座率大80%以上。那么实际年营业额应在1500万元以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在 40%左右，那么年收益应在600万元以上。八、菜根香（时间：2004年11月16日星期二晚上7:00-8:00） 1、地址：色拉路 2、概况：菜根香主营中餐。一楼为超市和停车场，三楼为茶楼，旁边是酒店；二楼是菜根香大堂，总营业面积约600平方米。中厅12张桌子，每张可座10人；6张四人桌，共可坐24人，还设有7个包间，每间可坐7- 10人，总共可容纳200人同时进餐。院子内和临街都可以停车，共可停放30辆左右。 3、主要菜品、酒水及其价格一览表 |高档菜 |中档 | |类别 |价格 |类别 |价格 | |铁板银雪鱼 |98元/500克|泡椒半汤鲑鱼|98元/500克| |鱼翅（红扒） |238元/份 |蛋黄肉蟹 |88元/500克| |鲍 |蚝皇扒鲍 |238元/份 |美极鸭下巴 |68元/份 | |鱼 |片 | | | | | |捞饭 |218元/份 |神仙鸭 |68元/份 | |澳带（XO爆、 |238元/份 |泡椒墨鱼仔 |58元/份 | |夏果） | | | | |回锅肉炒肉蟹 |98元/份 |菜根香排骨 |48元/份 | 4、调查结果：当晚7个包房，全坐满；中厅12桌入座5桌，共计约90余人次，上座率达45%。按平均每人消费约120元（含酒水）来算，当晚营业额约1.08万元，以此推算一年的营业额为40万余元。这是按平常的营业情况来算的，而且中餐目前处于淡季，3- 10月份的营业额应比目前要翻一番，那么实际年营业额应在800万元以上。按拉萨的物价水平，像这类餐饮的利润应在40%左右，那么年收益应在320万以上。经过这几天的调查，拉萨的餐饮业，总体的容有量约20余万平方米，其中90%为外来餐饮。主要集中于德吉路沿线、德吉路口的北京中路段、太阳岛等。虽然总体的容有量还是较大，但目前尚未出现过剩的现象、总体经营状况还较好。特别是节假日大部份都座无虚席，有些店面出现顾客找不到座位而在外面等的情况。外来的有品牌、有实力的餐饮基本上是所到之处消费者便蜂拥而至，特别是中档和中高档餐饮，总体成活率达 95%以上。二、电影市场拉萨电影城今年10月14日正式开业。国家广播电影电视总局、电视事业管理局、自治区党委宣传部、自治区文化厅、自治区广播电影电视局等有关领导参加了开业典礼。据了解，拉萨电影城是在自治区广播电影电视局等有关部门领导的高度重视下，按照从市场出发、从电影产业化的发展方向出发，在巩固全区农牧区电影“2131工程”成果的基础上，“两手都要硬、城乡一起抓”实现城乡电影的均衡发展。　　拉萨电影城由自治区电影公司与四川珠峰伟业投资有限责任公司合作，总投资600万元于2002年10月开始改造。新开的拉萨电影城，在珠峰伟业二楼，由拉萨市电影公司自主经营，共分5个放映厅共332个座位。它们分别为“光明厅”共90座；1号厅70座；2号厅 70座；3号厅70座；4号厅32座，为镭射，整体环境基本达到了内地影院同等标准。五个厅轮流放映，星期一只星期四平均每天27场次，星期五至星期天28场次。详细情况一览表（2004年11月3日放映情况） |厅号 |片名 |票价 |时间 | |光明厅 |新警察故事 |20元 |11:00| | | |20:20| | | | |蜘蛛侠2 |20元 | |13:20|15:40|18:00| | | | |厅 |后天 |20元 | |13:50| |18:30|20:50| | | | |蜘蛛侠2 |20元 |11:30| |16:10| | | | | |厅 |新警察故事 |20元 | | |16:40| | | | | | |蜘蛛侠2 |20元 | |14:20| |19:00| | | | | |十面埋伏 |20元 |12:00| | | |21:20| | | |厅 |星星 |20元 | | |15：5| | | | | | | | | | |0 | | | | | | |千机变2 |20元 |11:45| | | | | | | | |激战星河 |20元 | | | |17:40| | | | | |玉观音 |20元 | |13:30| | | |21:50| | | |反恐特警组 |20元 | | | |19:40| | | | |厅 |阑花窃贼 |10元 | | |15:15| |19:15| | | | |生化危机 |10元 | |13:15| |17:15| |21:15| | | |猎杀K19 |10元 |11:15| | | | | | | （2004年11月5日放映情况） |厅号 |片名 |票价 |时间 | |光明厅 |新警察故事 |20元 |11:00| | | |20:20| | | | |蜘蛛侠2 |20元 | |13:20|15:40|18:00| | | | |厅 |后天 |20元 | |13:50| |18:30|20:50| | | | |蜘蛛侠2 |20元 |11:30| |16:10| | | | | |厅 |十面埋伏 |20元 | | |16:40| | | | | | |蜘蛛侠2 |20元 | |14:20| |19:00| | | | | |玉观音 |20元 |12:00| | | |21:20| | | |厅 |玉观音 |20元 | | | | | | |21:50| | |张思德 |20元 |10:00|12:00|14:00|16:00|18：0| | | | | | | | | | |0 | | | | |星星 |20元 | | | | | |19：4| | | | | | | | | | |0 | | |厅 |深海大水怪 |10元 | | |15:15| |19:15| | | | |狂蟒野战军 |10元 | |15:15| |17:15| | | | | |猎杀K19 |10元 |11:15| | | | | | | （2004年11月5日放映情况） |厅号 |片名 |票价 |时间 | |光明厅 |新警察故事 |20元 |11:00| | | |20:20| | | | |蜘蛛侠2 |20元 | |13:20|15:40|18:00| | | | |厅 |后天 |20元 | |13:50| | |20:50| | | | |蜘蛛侠2 |20元 |11:30| |16:10|18:30| | | | |厅 |新警察故事 |20元 | | |16:40| | | | | | |蜘蛛侠2 |20元 | |14:20| |19:00| | | | | |十面埋伏 |20元 |12:00| | | |21:20| | | |厅 |星星 |20元 |11:45| | | | | | | | |千机变2 |20元 | | |15:50| | | | | | |激战星河 |20元 | | | |17:40| |21:50| | | |反恐特警组 |20元 | |13:30| | |19:40| | | |厅 |狂蟒野战军 |10元 | | |15:15| |19:15| | | | |机械公敌 |10元 | |13:15| |17:15| |21:15| | | |深海大水怪 |10元 |11:15| | | | | | | 上座率情况一览表 |11月3日21:15 |11月4日16:10 |11月5日20:50 | |厅号 |人数 |上座率 |厅号 |人数 |上座率 |厅号 |人数 |上座率 | |光明厅 |40 |44% |光明厅 |32 |36% |光明厅 |75 |83% | |1厅 |35 |50% |1厅 |12 |17% |1厅 |67 |96% | |2厅 |45 |64% |2厅 |21 |30% |2厅 |54 |77% | |3厅 |/ |/ |3厅 |4 |6% |3厅 |59 |84% | |4厅 |4 |13% |4厅 |/ |/ |4厅 |3 |9% | |平均上座率 |47% |平均上座率 |23% |平均上座率 |78% | |11月6日13:50 |11月7日21:20 | |厅号 |人数 |上座率 |厅号 |人数 |上座率 | |光明厅 |58 |64% |光明厅 |42 |47% | |1厅 |45 |64% |1厅 |37 |53% | |2厅 |60 |86% |2厅 |35 |50% | |3厅 |15 |21% |3厅 |46 |66% | |4厅 |8 |25% |4厅 |2 |6% | |平均上座率 |56% |平均上座率 |49% | 通过这几天的调查了解，拉萨市电影院这星期内平均每天约有350人次以上，75%是藏族人。年龄基本上集中以20—40岁，25—35岁者占了绝对比例，约占总人数的70%。情侣占30%，已婚男女占45%，其他占25%。晚上和星期五至星期日的人数较多，平均每天的晚上的上座率为58%。4厅为镭射所以看的人较少。拉萨电影市场由拉萨电影公司一家独揽，拉萨电影公司直属于拉萨广播电视局。珠峰“拉萨电影城”为今年10月16号开业的，（珠峰伟业目前只对外招商，不卖产权）经营状况良好。目前拉萨老电影城仍在营业，但由于环境、设施等已太过落后，营业状况较差，看的人较少，5元门票可以看通场。从拉萨电影市场整体情况来看，处于起步阶段，直至今年10月份拉萨才有一个设施能与内地基本接轨的影院。所放映的影片较过时、环境、服务、特别在营销方面，较内地还有较大的差距，目前也没有通宵电影。三、酒吧市场本次调查主要针对：拉萨市本地及外来品牌吧类的规模、档次、酒水价格、经营情况。从而推断拉萨吧类的市场潜力和市场前景，以及市场可入程度。一、星光酒吧（调查时间：11月19日19:30—23:00） 1、地址：林廓西路与北京中路交界处 2、概况：“星光酒吧”是本月初开业的，主营酒类和咖啡。总营业面积约200平方米，共计32桌，每桌可座3—6人，共可容纳约150人。整体装修风格极富民族特色，整体环境和设施均较好。应属于拉萨目前最好的酒吧之一。停车场在门前的院子内，共可停放 20辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 |咖啡类 |酒水类 | |品名 |价格 |品名 |价格 |品名 |价格 | |南山咖啡 |30元/杯 |黑方 |480元/瓶 |挪威冰红 |60元/瓶 | |意大利咖啡 |25元/杯 |杰克丹尼 |360元/瓶 |百威啤酒 |15元/瓶 | |马布其洛 |25元/杯 |人头马XO |1680元/瓶 |雪花冰纯 |18元/瓶 | |巴西 |30元/杯 |冰美人干红 |199元/瓶 |青岛啤酒 |15元/瓶 | |摩卡 |25元/杯 |云南柔红 |60元/瓶 |竹叶青 |18元/瓶 | 4、调查结果：当晚32桌，全部坐满。平均每桌2—7人，共计约160余人次，上座率达 106%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约4800元，以此推算一年的营业额为175万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在88万以上。二、圣光咖啡（调查时间：11月20日19:30—23:00） 1、地址：纪念碑对面 2、概况：“圣光咖啡”主营酒类和咖啡。总营业面积约200平方米，共计29桌，每桌可座3—7人，共可容纳约150人。整体装修风格较富民族特色，整体环境和设施均较好。应属于拉萨目前最好的酒吧之一。停车场为临街，共可停放10辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 |咖啡类 |酒水 | |品名 |价格 |品名 |价格 |品名 |价格 | |蓝山咖啡 |30元/杯 |芝华士12年 |380元/瓶 |新天柔红 |98元/瓶 | |碳烧咖啡 |25元/杯 |杰克丹尼 |360元/瓶 |嘉仕伯 |12元/瓶 | |曼特尼 |25元/杯 |法国波尔多 |188元/瓶 |雪花冰纯 |15元/瓶 | |巴西 |30元/杯 |成都干红 |120元/瓶 |百威啤酒 |12元/瓶 | |摩卡 |25元/杯 |长城解百纳 |178元/瓶 |花毛峰 |20元/瓶 | 4、调查结果：当晚29桌，全部坐满。平均每桌2—7人，共计约150余人次，上座率达 100%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约4500元，以此推算一年的营业额为164万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在82万以上。三、新起点（调查时间：11月21日19:30—23:00） 1、地址：北京西路 2、概况：“新起点”主营酒类和咖啡。总营业面积约250平方米，共计25桌，5个小包，每桌可座3—7人，共可容纳约160人。整体装修风格较富民族特色及个性，整体环境和设施均较好。应属于拉萨目前最好的酒吧之一。停车场为临街，共可停放15辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 |咖啡类 |酒水 | |品名 |价格 |品名 |价格 |品名 |价格 | |巴西 |30元/杯 |轩尼诗VSOP |888元/瓶 |天山红解百纳 |168元/瓶 | |南山 |30元/杯 |干邑XO |888元/瓶 |云南柔红 |68元/瓶 | |碳烧 |25元/杯 |苏格兰威士忌 |680元/瓶 |百威啤酒 |15元/瓶 | |哥伦比亚 |25元/杯 |芝华士12年 |480元/瓶 |嘉仕伯冰啤 |15元/瓶 | |毛峰 |18元/杯 |新天干红 |128元/瓶 |科罗娜 |20元/瓶 | 4、调查结果：当晚全部坐满。平均每桌2—7人，共计约160余人次，上座率达100%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约4800元，以此推算一年的营业额为175万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在88万以上。四、阿伦故事（调查时间：11月22日19:30—23:00） 1、地址：德吉路 2、概况：“阿伦故事”主营酒类和咖啡。总营业面积约200平方米，共两层；一层13 桌，每桌可座2—6人；二层6桌，每桌可坐7人。共可容纳约100人。整体环境和设施较一般。停车场为临街，共可停放10辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 |咖啡类 |酒水 | |品名 |价格 |品名 |价格 | |蓝山咖啡 |30元/杯 |长城高级解百纳|148元/瓶 | |阿伦咖啡 |30元/杯 |长城金色庄园 |568元/瓶 | |意大利咖啡 |25元/杯 |新天柔红 |38元/小瓶 | |青山绿水 |25元/杯 |云南柔红 |70元/瓶 | |龙井 |35元/杯 |百威 |15元/瓶 | 4、调查结果：当晚19桌，全部坐满；共计约110余人次，上座率达110%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约3300元，以此推算一年的营业额为12 0万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在60万左右。五、空瓶子（调查时间：11月23日19:30—23:00） 1、地址：德吉路 2、概况：“空瓶子”主营酒类和咖啡。总营业面积约300平方米，共计37桌，9个包间，每桌可座4人，每包10人左右。共可容纳约250人。整体环境和设施较一般。停车场为临街，共可停放15辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 |咖啡类 |酒水 | |品名 |价格 |品名 |价格 |品名 |价格 | |特级蓝山咖啡 |35元/杯 |黑牌 |380元/瓶 |王朝干红 |98元/瓶 | |空瓶子咖啡 |30元/杯 |哥顿斯 |260元/瓶 |成都产区干红 |120元/瓶 | |巴西咖啡 |25元/杯 |红牌伏特加 |260元/瓶 |嘉仕伯 |12元/瓶 | |哥伦比亚咖啡 |25元/杯 |君度 |280元/瓶 |雪花冰纯 |15元/瓶 | |极品竹叶青 |20元/杯 |长城解百纳 |178元/瓶 |百威 |12元/瓶 | 4、调查结果：当晚37桌，入座5桌；9个包房入座4间。共计约40余人次，上座率达 16%。听介绍平时的上座率还是较高，但空瓶子的环境不是很好、消费也较高、服务也较差。经过这几天的调查，拉萨的休闲娱乐业，总体的容有量约10余万平方米。主要集中于德吉路沿线、北京西路段、太阳岛等,和餐饮的分布状况是基本一致的。六、博客书吧（调查时间：11月23日19:30—23:00） 1、地址：北京西路 2、概况：“博客书吧”主营酒类和咖啡，同时有各类书集供顾客免费翻阅。总营业面积约120平方米，共计17桌，2个包间，每桌可座4—6人，包间一个可容纳6人，另一个右 5张桌子。共可容纳近90人。整体环境和设施一般。停车场为临街，共可停放7辆左右。 3、酒水和咖啡价格一览表 |咖啡类 |酒水及其它 | |品名 |价格 |品名 |价格 |品名 |价格 | |蓝山 |30元/杯 |冰美人 |128元/瓶 |雪花淡爽 |12元/瓶 | |法国咖啡 |25元/杯 |华夏干红 |168元/瓶 |青山绿水 |30元/杯 | |曼巴咖啡 |25元/杯 |长城解百纳 |180元/瓶 |龙井（极品） |48元/杯 | |冰咖啡 |25元/杯 |云南柔红 |38元/瓶 |竹叶青 |20元/杯 | |摩卡 |25元/杯 |百威啤酒 |12元/瓶 |铁观音 |48元/杯 | 4、调查结果：当晚全部坐满。共计约80余人次，上座率达90%。按平均每人预计消费约30元（含酒水）来算，当晚营业额约2400元，以此推算一年的营业额为87万元。按拉萨的物价水平，酒吧类的利润应在50%以上，那么年收益应在44万以上。经过这几天的调查，拉萨的休闲娱乐业，总体的容有量约10余万平方米。主要集中于德吉路沿线、北京西路段、太阳岛等,和餐饮的分布状况是基本一致的。普遍的经营状况均较好，特别是节假日大部份都达到100%的上座率。来酒吧的人群有70%的人为藏族人，年龄大多集中于20—35岁，有90%的人是和朋友一起来喝酒。同时拉萨的休闲娱乐业还呈现出换代现象。一些旧有的酒吧在设施和环境上较差，经营状况较一般，而一些新开的、环境设施较好的酒吧则座无虚席。第五部分拉萨商业调查报告一、本次调查概况 1、调查内容: （1）、商业业态的分布概况; （2）、商业的容有情况; （3）、主要的卖场的经营面积、功能定位、业态划分、经营状况; （4）、各区域的租金水平; 2、主要调查街道: 宇拓路、德吉路、北京路、八角街、江苏路、二、主要街道调查分析: 1、宇拓路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出宇拓路的商业业态以家用电器为主，占总容有量的28%；其次是百货 27%（百货类除‘拉百’外，其他单店面积都较小）；再次是藏药类占16%；（2）、主要的卖场统计： |名称 |经营面积（㎡ |功能定位 |经营状况 |备注 | | |） | | | | |拉百购物广|25000 |购物 |老拉百经营状况|1F、化妆品、金银饰品、钟表| |场 | | |较好，新拉百的|、眼镜、工艺 | | | | |人气较差除一楼|品照相器材、超市、家电、土| | | | |超市外其它商家|特产、箱包、音响制品、文体| | | | |经营状况较差 |、通讯、快餐； | | | | | |2F、羊毛、羊绒制品、男女装| | | | | |、鞋、儿童玩具、儿童服饰；| | | | | |3F、床上用品、针织品、内衣| | | | | |、女士用品、布艺、毛绒、拉| | | | | |百茶房、拉百食府； | |小肥羊 |约：3000 |餐饮 |良好 |紧靠拉百 | |文化大厦 |2000 |购物、餐饮|一般 |1F、购物：文化商城约200㎡ | | | |、休闲娱乐| |、主营箱包文化用品；新华书| | | | | |店约200㎡； | | | | | |2F-3F、谭府楼小吃；金苑健 | | | | | |身俱乐部：餐饮娱乐； | |兰泽电器 |1600 |购物 |一般 |单层建筑，层高约7米；内经 | | | | | |营各类电器，应属宇拓路最大| | | | | |的家电商城；此商城较注重品| | | | | |牌形象和营销。 | |西藏旅游购|1200X2F |购物 |一般 |1F、经营各类土特产； | |物中心 | | | |2F、以前经营纺织品等，但现| | | | | |已关闭； | |西藏地产药|1000 |采购 |一般 |市场较为陈旧，主要经营各类| |材集贸市场| | | |藏药材。 | |其它卖场 | |名称 |经营面积（㎡ |经营类别 |名称 |经营面积（㎡ |经营状况 | | |） | | |） | | |奥柯玛专卖|80 |家电 |创维专卖 |200 |良好 | |海尔专卖 |200 |家电 |田丰家电 |120 |良好 | |LG专卖 |60 |家电 |康佳专卖 |两家：70、50 |良好 | |格兰士专卖|100 |家电 |长虹专卖 |100 |良好 | |百家汇电器|50 |家电 |时时名优家电 |130 |良好 | |帝豪浴足保|450 |理发、美容|国贸超市 |50 |好 | |健会所 | |、浴足、保| | | | | | |健 | | | | （3）、租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 |样本五 | |租金（元） |3800 |3800 |3300 |25000 |8000 | |面积（㎡） |25 |32 |35 |120 |25 | |单价（元/㎡） |152 |119 |94 |208 |320 | |租金范围（元/ |94—300 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |178 | 2、北京东路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出北京东路的商业业态以百货为主，占总容有量的75.4%；其次是副食1 1%；（2）、主要的卖场统计： |名称 |经营面积（㎡ |功能定位 |经营状况 |备注 | | |） | | | | |红艳超市 |1200X2F |购物 |很好 |共两层 1F：主营副食； | | | | | |2F：服饰、文具、等生活常| | | | | |用品。 | |乐百隆 |1200X2F |购物 |很好 |共两层 1F：百货：主营 | | | | | |服饰； | | | | | |2F：超市：主营副食等生 | | | | | |活常用品。 | |赛康百货 |2000X3F |购物 |很好 |共三层，三层均以百货为主| | | | | |。 | |其它卖场 | |名称 |经营面积（㎡ |经营类别 |名称 |经营面积（㎡ |经营类别 | | |） | | |） | | |一加一商场|200 |百货 |淑媛会 |40X3F |珠宝 | |邮政超市 |120 |副食 |新世纪歌舞城 |3000X2F |娱乐 | | 圣达娱乐中心赛康大酒店港迪裤城，160㎡雪蜘蛛160㎡艾格160㎡ | |探路者320㎡兰天莎城160㎡凯迪俱乐部 A里蛋糕80㎡舒山钻石雪域大药 | |房 | ①、北京东路除红艳超市、乐百隆、赛康百货和新拉百，四个2000平方米以上的大卖场外，剩余的百余间铺面的单店面积大多在100平方米左右，铺面的进深约20米，宽约4 米，层高约5米。 ②、所有的铺面均以专卖店的形式，内部装修简洁明快，不但单店给人档次较高，同时也体现了整条街的舒适和商业领头羊地位。（3）、租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 |样本五 |样本五 | |租金（元） |4000 |3800 |10000 |6000 |45000 |20000 | |面积（㎡） |30 |30 |80 |20 |120 |85 | |单价（元/㎡） |133 |127 |125 |300 |375 |235 | |租金范围（元/ |125--375 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |259 | 北京东路是拉萨的商业最核心地，由于历史因素和长期以来所形成的消费者习惯，铸就了北京东路的王者地位。无论是人气、商气还是租金水平都超越了其它区域。特别是靠赛康段和康昂路东段，月租金高达350元左右。 3、德吉路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出德吉路的商业业态以餐饮和休闲娱乐为主，餐饮占总容有量的51.3%；其次是休闲娱乐占20%；（2）、主要的卖场统计： |名称 |经营面积（㎡）|功能定位 |经营状况 |备注 | |国际标榜 |150X2F |美发 |好 |德吉路㎡以上的餐| | | | | |饮合计家之多，㎡| | | | | |以上的休闲娱乐合| | | | | |计家之多。由于会| | | | | |聚了众多的品牌餐| | | | | |饮，形成一定的号| | | | | |召力。 | |圣泉咖啡酒廊 |150 |休闲 |良好 | | |川东人家 |200X3F |餐饮 |良好 | | |兰贵人休闲中 |200X3F |休闲、娱乐 |好 | | |心 | | | | | |香牌坊 |200X3F |餐饮 |良好 | | |康师傅 |200X3F |餐饮 |好 | | |京来顺 |200X3F |餐饮 |好 | | |同心圆 |200X3F |餐饮 |好 | | |心语咖啡 |200X3F |休闲 |良好 | | |老文君 |300X2F |餐饮 |良好 | | |味道长 |150X3F |餐饮 |良好 | | |想起家乡味道 |300X1F |餐饮 |良好 | | |湘君府大酒店 |200X3F |餐饮、休闲、娱|良好 | | | | |乐 | | | |阳光酒家 |150X3F |餐饮 |良好 | | |谭府楼 |300X3F |餐饮 |好 | | |清花饺子酒楼 |160X3F |餐饮、休闲、娱|良好 | | | | |乐 | | | |阿琪嫂茶楼 |200X3F |休闲、娱乐 |良好 | | |雅典休闲中心 |200X3F |休闲、娱乐 |良好 | | |辣妹子串串 |200X3F |餐饮 |良好 | | |成都名小吃 |60 |餐饮 |良好 | | |蜀乡小吃 |110 |餐饮 |良好 | | |益禄院 |80 |餐饮 |良好 | | |世纪休闲 |400X2F |休闲、娱乐 |良好 | | |川厨演义 |300X3F |餐饮 |良好 | | |品味轩 |210 |餐饮 |良好 | | （3）、租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 | |租金（元） |800 |3000 |1200 |9000 | |面积（㎡） |30 |30 |8 |65 | |单价（元/㎡） |26 |100 |150 |138 | |租金范围（元/ |26--150 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |103 | 德吉路是拉萨的餐饮、休闲娱乐一条街，单店面积较大，装修较好，其中品牌餐饮也较多。是拉萨的餐饮、休闲娱乐中心之一。目前部分四十平方米左右的空铺的转让费近 10万。 4、北京中路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出北京中路的商业业态以餐饮和百货为主，餐饮占总容有量的23%；其次是百货占19%；再次是电讯占16%。（2）、主要的卖场统计： |名称 |经营面积（㎡ |功能定位 |名称 |经营面积（㎡ |功能定位 | | |） | | |） | | |八子鱼头 |150X2F |餐饮 |西藏国际标志美| |美容美发 | | | | |容院 | | | |百岁鸡 |100X2F |餐饮 |荷芙蔓 |500X2F（2F-3F|美容 | | | | | |） | | |川渝香辣蟹 |100X2F |餐饮 |谭鱼头 |100X2F |餐饮 | |辉煌娱乐大世 | |休闲、娱 |丽源超市 |150 |购物 | |界 | |乐 | | | | |利群超市 |200 |购物 |鲍翅馆 |250 |餐饮 | |沸点量贩式歌 |300 |休闲、娱 |手机城 |1000 |通讯 | |城 | |乐 | | | | |银都 |600X4F |餐饮、休 |梦里水乡 |500X4F |休闲 | | | |闲、娱乐 | | | | |金港湾酒楼 | |休闲、娱 |圣江饭店 | |餐饮 | | | |乐 | | | | |富桥保健中心 | |休闲 |泰鸿酒店 | |餐饮、休闲、| | | | | | |娱乐 | （3）、租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 | |租金（元） |2200 |3500 |2700 |4500 | |面积（㎡） |30 |30 |25 |35 | |单价（元/㎡） |73 |117 |108 |129 | |租金范围（元/ |73--129 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |107 | 北京中路的业态较为丰富，餐饮、休闲娱乐、购物等比例相当，沿街的铺面大部分的装修档次较高。同时北京中路以手机城为主体的周边，形成了拉萨的通讯产品的集散地。 5、朵桑格路南段 [pic] （1）各业态比重一览表：从中可以看出朵桑格路南段的商业业态以百货和珠宝为主，百货占总容有量的43%；其次是珠宝占19%；（2）、租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 |样本五 | |租金（元） |1865 |1600 |1950 |2700 |3200 | |面积（㎡） |20X2F（一带二|20 |20 |25X2F（一带二|25 | | |） | | |） | | |单价（元/㎡） |47 |80 |97 |54 |128 | |租金范围（元/ |47—128 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |81 | 6、八角街各业态比重一情况：八角街依托于大召寺的旅游经济圈，业态90%都是以旅游者为目标客户的民族饰品、土特产等。（2）、主要的卖场统计： |名称 |经营面积（㎡ |功能定位 |经营状况 |备注 | | |） | | | | |珠峰伟业购|2500X3F |购物 |经营较为困|调整后情况： | |物中心 | | |难，目前正|1F、为民族饰品、土特产、鞋品、| | | | |进行功能和|西餐； | | | | |业态的调整|2F、西餐、快餐、超市 | | | | | |3F、茶楼、洗浴、保健、美容、KT| | | | | |V、酒吧、宾馆 | |民族旅游商|2500X3F |购物 |经营状况很|1F、为民族饰品、土特产； | |场 | | |好 |2F、唐卡、松石、佛像、挂毯、药| | | | | |材等 | | | | | |西藏轻纺 | 以大召寺为中心的八角街旅游经济圈，成为了入藏旅游者购买纪念品的天堂。“珠峰伟业购物中心”就是依托于这样的背景，把主要目标客户锁定旅游者，主要的功能锁定为购物；但这并没有为珠峰伟业购物中心带来成功，目前不得不从新定位和调整，加大了餐饮、娱乐休闲的比重，整体的功能从购物向餐饮、休闲娱乐倾斜。那么“珠峰伟业购物中心”为什么会有这种结局呢？经我的研究和分析认为：只要有以下几个因素。1、八角街旅游用品方面本身的容有量；2、消费者的消费心理和习惯；3、 “珠峰伟业购物中心”自身的建筑风格。（2）、租金情况： |样本 |民族旅游商场 |珠峰伟业 |样本三 |样本四 | | | |购物中心 | | | |租金（元） |2000 |1300 |： |3900 |3300 | | | | |： | | | |面积（㎡） |2个柜台（约3㎡|3个柜台（约4㎡| |16 |22 | | |） |） | | | | |单价（元/㎡） |666 |433 | |244 |150 | |租金范围（元/ |150--666 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |352 | 7、娘热南路（1）各业态比重一览表： [pic] 从中可以看出娘热南路的商业业态以百货为主，占总容有量的50%；（2）、租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 | |租金（元） |5500 |4300 |3000 |2700 | |面积（㎡） |40 |35 |25 |35 | |单价（元/㎡） |138 |123 |120 |77 | |租金范围（元/ |77—138 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |115 | 娘热南路的百货店面多以专卖店为主，听经营商家反映前两年经营状况还很好，但现在的生意较差，人流都向北京东路去了。这主要原因，我认为娘热南路的功能和北京东路的功能是相似的，而北京东路会聚了，像红艳超市、赛康百货和拉百购物广场这样积聚人气的大卖场，又紧靠布达拉宫。所以娘热南路无论是自身的特色，还是口岸都是无法与北京东路相比。在当今社会，由于人们的生活水平的提高。市场从满足需求转变为满足欲望，市场从价格的竟争转变为价值的竞争。人们对单纯的购物已变成一种感受的过程，或者说是享受一种生活方式。所以购物环境的特色是商业物业的灵魂，能给你的消费者一种什么样的感受，一种不一样的生活方式。 8、林廓路东段 [pic] （1）各业态比重一览表： ] 林廓路东段业态混杂，亦无特色，环境也较差。在要靠近夺底路的电信局一段。有40余家通讯用品店。同时占去了总容量的24%。夺底路口则主要以“富红超市”约150平方米，和一家约90平方米的布艺。其它的多为汽配。（2）、租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 |样本五 |夺底路 | |租金（元） |1300 | 1100 |1800 |2000 |3000 |5100 | |面积（㎡） |25 |24X2F |35 |28X2F |35X2F |90 | |单价（元/㎡） |52 |38 |51 |均、36 |均、50 |57 | | | | | |1F约、57|1F约、74 | | |租金范围（元/ |38--74 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |55 | 林廓路东段的总体租金较低，平均租价为55元。 9、江苏路 [pic] （1）各业态比重一览表：江苏路环境较差，商业氛围不是很浓厚。业态主要以IT和副食为主。IT占27%、副食占17%、其它类占29%。江路苏是拉萨的IT产品最集中的一条街，但总体的经营状况不是很好。（2）、租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 |样本五 | |租金（元） |1700 | 2000 |4600 |1750 |2800 | |面积（㎡） |30X2F |25X2F |65 |30X2F |60 | |单价（元/㎡） |均、28 |均、40 |71 |均、29 |46 | | |1F约、47 |1F约、64 | |1F约、48 | | |租金范围（元/ |46--71 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |55 | 10、金珠西路概述：金珠西路主要以汽配和一些生活配套为主，由于历史原因整体的环境还不成熟。但随着城市的规划等因素，居住氛围、商业和市政配套正在快速形成。租金情况： |样本 |样本一 |样本二 |样本三 |样本四 | |租金（元） |1000 | 750 |700 |1200 | |面积（㎡） |32 |25 |18 |25 | |单价（元/㎡） |31 |30 |39 |48 | |租金范围（元/ |30--48 | |㎡） | | |均价（元/㎡） |37 | 由于金珠西路本身的现状和整体的物业水平原因，所以整体的租金水平较低。但相信随着区域的发展，房价和租金水平会有较大的攀升。特别是本项目和金藏林卡的商业部分的完成，将使金珠西路的商业氛围快速成熟。形成拉动作用。 11、太阳岛概述：太阳岛是新兴起的，主要功能为餐饮、休闲娱乐，总体的容有量约20 万平方米。太阳岛的定位和目前的经营情况来说基本上是成功的。但总体来说，它的成功也只是借助其良好的地理位置和规模效应，从很大程度上来说是自发和自然形成的，还谈不上什么整体的运做和营销。也是在拉萨这方面的物业还相对较少，是迎合了市场的需求的结果。总结： [pic] [pic] [pic] [pic] 生活型服务型休闲娱乐型维修型 [pic]百货业主要分布面积较广，容有量较大，出现了一定程度的过剩。但过剩主要原因还是同质化现象所至。如：娘热路和新拉百目前的经营状况欠佳。其主要的原因是娘热路，北京东路和拉百购物广场等，所提供的购物档次类型都是基本相同的，并且缺乏吸引消费者的自身特色。由于消费习惯的影响，所以经营陷入困境也是自然的。 [pic]家用电器方面主要集中于宇拓路。包含了各大品牌电器专卖。经营的状况较好。其中最大的一家为兰泽电器。面积约1600平方米，内部的装修档次较高，也是唯一家比较注重营销的电器商城。经营状况一般。 [pic]在餐饮、休闲娱乐方面主要以德吉路沿线、德吉路口的北京中路段、太阳岛和东港，总体的容有量还是较大。但目前尚未出现过剩的现象、总体经营状况还较好。原因在于：在这几个餐饮、休闲娱乐集中地各有自身的特色，在整体的功能的侧重点也有所区别。如：宇拓路以大型品牌餐饮为主题，而太阳岛则侧重于休闲娱乐方面，而且在整体的风格上也有较大差异。 [pic]副食方面总体的容有量还较小，总体的营业状况都较好。如：红艳超市两家、拉百超市、乐百隆、珠峰超市、邮政超市、利群超市等。 [pic]旅游消费品方面，主要集中在八角街。在民族饰品和土特产方面已基本饱和。其它相关方面尚可进一步挖掘。如：珠峰伟业前期的定位失败，其中一个很重要的因素便是同类业态的饱和。 [pic]电讯方面主要积聚于电信局旁的北京中路段和林廓东路靠夺底路段。总体的容有量基本和需求吻合。 [pic]IT方面主要积聚于江苏路总体的经营状况良好。总体的容有量基本和需求吻合。但随着经济的发展需求量会持续增长。 [pic]在家具方面主要积聚于娘热北路，总体的容有量还不是很大。拉萨的房地产开发也刚起步并飞速的发展，随着房地产的发展和居民的生活水平与意识的提高转变。家具的需求也会快速的增加。所以家具市场，应是一个较好的市场机会。 [pic]拉萨市总体来说商业的容有量还不大，但拉萨的各业态的发展是不均衡的，出现了局部行业因同质化现象而过剩。 [pic]租金水平30--- 666元/平方米。调查各路段的平均租金为：宇拓路178元/平方米、北京东路259元/平方米、德吉路112元/平方米、北京中路107元/平方米、朵桑格路南段81元/平方米、八角街 352元/平方米、娘热南路115元/平方米、林廓路东段55元/平方米、江苏路55元/平方米、金珠西路37元/平方米。本次调研在信息的获得和后期的统计分析结果较真实，基本上可以代表拉萨市商业的总体情况，有一定的参考价值。但仍然存在着一些误差。如：选择样本缺乏代表性。衡量过程中产生的信息与所寻求的信息之间的差异。抽样时采取的抽样架构不正确或不完整等。商铺租金复查江苏路（均价：约60元/平方米）天正电脑：4000/80平方米=50元/平方米天益网络：1100 /35平方米=31元/平方米+6万转让费豪得利服饰：2600/35平方米=74元/平方米新潮快印：1120/32X2F+5.5万转让费伟创科技：2300/64X2F+10万转让费康昂东路（均价：约250元/平方米）红星直销商场：6600/75平方米=88元/平方米（靠江苏路口）名表中心：6300/25平方米=252元/平方米以前9800、明年一月将涨至7500 红塔山烟草专卖：4500/15平方米=300元/平方米北京东路（均价：约210元/平方米）久久通讯：2100/7=300元/平方米自由鸟：9000/40=225元/平方米女人礼品店：12000/50=240元/平方米步森服饰：5300/25=212元/平方米白丽服饰：6500/35=185元/平方米 3500/35=100元/平方米牛仔店1900/25X2F 2500/25X2F+转让费4万青年路（均价：约100元/平方米）服饰7000/27=259元/平方米（紧靠赛康） 3700/（1F27+2F35）富仕服饰：3300/27X2F 宇拓路（均价：约170元/平方米）瑞庄名店：16万/130/年=102元/平方米藏礼品：5400/38=142元/平方米 LG专卖：21000/100=210元/平方米圣盛土特产：7000/40=175元/平方米鸿利土特产：6000/30=200元/平方米美好厨具：6500/45=144元/平方米九头鸟：8000/50=160元/平方米德吉路（均价：约70元/平方米）得吉路烟草：2800/35=80元/平方米茶叶：3500/70=50元/平方米副食：1700/25=68元/平方米婷兴茶行：4700/50X2F=约80元/平方米饭店：4500/60X2F=63元/平方米北京中路（均价：约100元/平方米）现代女人：2700/25=108元/平方米加洲副食：2200/25=88元/平方米第六部分关于专业市场一、西藏自治区气象农贸市场：专业类别：农贸市场开发商：西藏自治区气象局所在位置：林廊北路开业时间：2000年总体量：500平米左右租金价格：580元 10尺左右摊位转让费：没有转让，都是租的主要商家：略税费收取：管理费：400元/月检查费20元月税：300元合同年限：1年租金支付周期：1年租金递增：递增了40元公摊比率：15%左右单层面积：略层高：7米柱距：没有柱子二、拉百宗南禄康农贸市场专业类别：农贸市场开发商：不详——拉萨市百货大楼承包所在位置：娘热南路开业时间：1999年租金价格：铺面是1500元/月，20M左右，摊位，670元/月，9尺左右摊位转让费：没有转让，都是租主要商家：略税费收取：管理费：肉类和其它类收300元/月，税费：400元/月，检查费15元/月，保安安全费75元/月，蔬菜免税。合同年限：1年租金支付周期：一年租金递增：没有增过公摊比率：16% 单层面积：层高：8米柱距：没有柱子三、西藏天海夜市专业类别：夜市开发商：不详拉萨市天海路总体量：4000平米左右开业时间：2002年租金价格：铺面850元、摊位12尺600元转让费：6万税费收取：管理费300元卫生费：300元租金支付周期：月付租金递增：没有增过公摊比率：20% 单层面积：层高：12米柱距：没有柱子四、西藏中和国际城小商品市场专业类别：服装开发商：不详所在位置：林廊南路太阳岛开业时间：2000年总体量：3000平米左右租金价格：前排1000元/11平米，中间520元/8平米，后排490元/13平米转让费：前排1万左右，中间：8000元，后排：7000元主要商家：服装，化妆品，床上用品，音像，皮包税费收取：卫生费：临街部分20元/月，商场内15元/月租金支付周期：月付租金递增：一年一次，这次增了80元公摊比率：11平米左右单层面积：没有单层层高有：10米柱距：没有柱子五、西藏天海建材市场专业类别：材料开发商：不详所在位置：天海路开业时间：2002年总体量：5000平米左右租金价格：前排1800元/30平米中间：1600元/40平米后排：800元/18平米转让费：前排12000元中间8000元后排：6500元主要商家：材料，彩灯，灯响之类税费收取：卫生费:30元/月租金支付：月付租金递增周期：一年一次，这次增加了100元公摊比率：14平米左右单层面积：略层高:4米柱距：没有柱子。

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2005中国房地产品牌价值TOP10研究报告序言由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组于2004年11月在国务院新闻办发布了2004中国房地产品牌价值研究成果。该成果对品牌企业提升竞争能力，扩大市场份额、强化行业地位发挥了巨大的作用，中海、万科、复地、金地、沿海等品牌价值评价结果也成为房地产的品牌标杆。一年多来，在国家宏观调控下房地产市场发生了变化，房地产企业出现了结构性调整，激烈的市场竞争更加凸显品牌价值在房地产企业发展中的作用。因此，中国房地产TO P10研究组于2005年5月再次启动中国房地产品牌价值课题研究。本次研究总结了过去一年中研究的经验，在“BVA系数”及“品牌认知度、美誉度和忠诚度（品牌三度）”的量化方面进行了深化研究，完善了BVA（Brand Value Added）研究方法体系，并且结合专业市场细分特点及企业品牌特色，针对2005中国主要大中城市近100个有较强影响力和知名度的房地产公司和项目，进行深入的品牌调查和研究，最终形成了2005中国房地产品牌价值研究成果。一、2005中国房地产品牌价值研究综述中国房地产TOP10研究组在BVA理论框架的指导下，通过实证研究，量化计算出房地产品牌价值；通过消费者问卷调查和房地产企业顾客满意度调查，形成中国房地产品牌价值研究报告。研究结果显示： 1.房地产品牌价值普遍增长，央企房产品牌突显受益于2004年中国房地产市场的繁荣和发展，房地产品牌价值实现了普遍的大幅增长。一方面，中海和万科两大行业领导品牌价值平均增长达到34.17%，中国公司品牌价值 TOP10平均增长71.47%，中国项目品牌价值TOP10平均增长41.52%，中国地方公司品牌价值平均增长28.43%。另一方面，品牌价值差距正在逐步扩大，10强中国公司品牌第一名与最后一名的品牌值差距达到了10.66亿元，而去年这一差距仅为5.65亿元；中国公司品牌与地方公司品牌平均品牌价值差距为8.43亿元，而去年这一差距仅为4.26亿元。从企业属性来看，行业领导品牌中海地产以及10强中国公司品牌的招商地产、华侨城和保利地产皆属央企房产。四家央企房产资产规模合计近500亿元，年销售额合计近200 亿元。这四大家央企不仅实力雄厚、历史悠久，而且在客户关系上获得良好的美誉度和忠诚度，特别是在目前央企房产重组的大背景下，更加突显了企业的品牌优势，四家央企品牌价值合计超过70亿元，位居中国房地产品牌价值的前列。 2. 强势品牌的市场影响力度和溢价水平显著提高国际品牌价值评价经验表明，品牌价值与销售额的比值最能够反映品牌的市场影响强度，比值越高对市场影响越大。本次研究显示，强势品牌影响力度逐步增强，两大领导品牌及10强中国公司品牌价值与销售额比的平均值为0.43，中国地方公司品牌为0.39，都较去年增加0.1~0.2。同时，从“2005中国房地产品牌价值研究问卷调查”情况看，强势品牌的认知度、忠诚度、美誉度较去年更加突出，两大领导品牌中海地产和万科以及10 强中国公司品牌综合得票率达到54.3%，较去年提高近6个百分点。 2005房地产品牌溢价水平显著提高，一方面，随着强势品牌的市场影响力度的增强，溢价水平也随之提高，品牌贡献率（BVA系数）由去年的0.1~0.14变化为今年的0.12~0. 18；另一方面，房地产上市公司得益于资本市场溢价，品牌贡献率在0.15以上，普遍高于未上市公司。 3. 房地产品牌仍停留在打造阶段，大多数企业尚未建立品牌管理系统品牌间竞争的加剧迫使企业加强品牌管理和经营，特别在大规模的跨区域开发过程中，强势品牌往往更能够迅速得到当地消费者的认同。从目前房地产品牌的管理现状看，企业的品牌建设意识逐步加强，多数房地产企业从品牌形象推广入手，开始进行企业品牌或项目品牌的打造。然而，大多数房地产企业还没有将品牌纳入到系统的管理工程，中国房地产企业尚未进入品牌管理阶段。目前能够组织实施品牌系统管理的房地产企业寥寥无几，多数企业品牌管理仅仅是商标及无形资产的注册、续展、许可的管理。从国际知名品牌的管理经验看，要实现品牌价值的快速提升，必须要有完善的品牌识别系统和清晰连贯的品牌策略，同时需要建立有效的品牌管理架构及保障体系。二、2005中国房地产品牌价值研究基本情况评析 1. 2005中国房地产行业领导公司品牌 |2005中国房地产行业领导公司品牌 | |品牌 |公司名称 |品牌价值（亿元）| |中海地产 |中国海外发展有限公司 |33.11 | |万科 |万科企业股份有限公司 |32.08 | 2005中国两大房地产行业领导品牌是：中海地产和万科。两大品牌继续保持了在房地产行业的领导地位，并且实现了品牌价值的大幅度提升。中海地产品牌价值为33.11亿元，同比去年增长7.1亿元；万科品牌价值为32.08亿元，同比去年增长9.71亿元。2004年是两大领导品牌加速发展的一年，中海地产完成了中海系地产业务的强势整合，并借助行业领导品牌的优势，销售收入突破90亿元、资产规模增长26%，净利润同比增长56%；万科借助企业20周年，对企业品牌继续扩张，新进入东莞、昆山、无锡三个城市，品牌分布达到了17个城市，销售收入实现91.6亿元，同比增长43.57%，实现净利润8.78亿元，同比增长62%。 2. 2005中国房地产公司品牌价值TOP10 |2005中国房地产公司品牌价值TOP10 | |品牌 |公司名称 |品牌价值（亿元| | | |） | |新世界中国地 |新世界中国地产有限公司 |18.98 | |产 | | | |招商地产 |招商局地产控股股份有限公|13.22 | | |司 | | |华侨城 |深圳华侨城房地产有限公司|13.06 | |绿城 |绿城集团 |12.84 | |保利地产 |保利房地产股份有限公司 |12.23 | |大华 |大华（集团）有限公司 |11.05 | |金地集团 |金地（集团）股份有限公司|10.71 | |顺驰 |顺驰中国控股有限公司 |9.86 | |沿海绿色家园 |沿海绿色家园集团 |9.39 | |北京城建地产 |北京城建投资发展股份有限|9.05 | | |公司 | | 2005中国房地产公司品牌价值TOP10品牌价值较去年大幅提升，平均品牌价值达到了 12.04亿元，与去年10强中国公司品牌相比增长5.06亿元，增幅达到72.49%。其中，超过 15亿元的1个，10~15亿元之间的6个，9~10亿元之间的3个，而去年10强中国公司中未有一家品牌价值突破10亿元。新世界中国地产的品牌价值达到了18.98亿元，较去年相比增加13.39亿元，由去年的第七位攀升为中国房地产公司品牌价值TOP10榜首；招商地产、华侨城、保利地产、顺驰首次入选TOP10，四家公司品牌都超过10亿元；绿城、大华、金地集团、沿海绿色家园和北京城建地产作为去年的10强，今年品牌价值也有大幅度的提升，增长幅度在1亿~4亿元之间。 3. 2005中国房地产项目品牌价值TOP10 TOP10研究组延续去年的研究，对全国范围内有较大影响力和知名度的房地产项目进行了品牌价值的量化评估，产生了“2005中国房地产项目品牌价值TOP10”，见下表。 |2005中国房地产项目品牌价值TOP10 | |品牌 |公司名称 |品牌价值（亿 | | | |元） | |SOHO |SOHO中国有限公司 |6.64 | |西郊庄园 |西郊庄园企业（集团）有限公 |6.05 | | |司 | | |中融系列 |中融置业集团有限公司 |5.88 | |海上海新城 |上海实业发展股份有限公司 |5.54 | |奥园 |中体奥林匹克花园集团 |5.28 | |同景·高山流水 |同景集团 |4.23 | |香梅花园 |金大元（上海）有限公司 |4.15 | |卓越系列 |卓越置业集团有限公司 |4.12 | |泰晤士小镇 |上海恒和置业有限公司 |3.37 | |星河湾 |广州宏宇企业集团 |2.56 | 2005中国房地产项目品牌价值TOP10的平均品牌价值为4.73亿元，分布在2~7亿元之间，价值跨度较大，其中超过5亿元的有5家，有4家在3~5亿元之间，另外1家在2~3亿元之间。项目品牌物业特征鲜明，SOHO是写字楼、高档公寓品牌的代表，中融系列、海上海新城在写字楼、商业物业的运营方面有其独到之处；西郊庄园、同景·高山流水、泰晤士小镇是别墅及低密度项目品牌的杰作；奥园、香梅花园、卓越系列、星河湾是住宅品牌的典范。同时，TOP10研究组也对地方项目进行了品牌价值的评估，龙王庙商贸广场、湘隆·时代商业中心在当地具有较强的品牌影响力，品牌价值都在亿元以上。 4. 2005中国房地产专业领先品牌TOP10 |2005中国房地产专业领先品牌TOP10 | |品牌 |公司名称 |专业领域 | |金融街 |金融街控股股份有限公司 |商务地产 | |华侨城 |深圳华侨城房地产有限公司 |旅游地产 | |沿海绿色家园 |沿海绿色家园集团 |健康地产 | |京津新城 |天津合生珠江房地产开发有限|休闲地产 | | |公司 | | |新世界中国地产|新世界中国地产有限公司 |城市运营 | |阳光100 |阳光100置业集团 |连锁地产 | |颐景园 |上海三盛宏业投资集团 |园林地产 | |百仕达·红树西 |百仕达地产有限公司 |科技人文 | |岸 | | | |上海城开 |上海城开（集团）有限公司 |核心城区运营 | |杭州开元 |杭州开元房地产集团有限公司|酒店&地产运营 | TOP10研究组本次深入研究了企业在专业市场的品牌特色，挖掘出一批在某一专业领域具有领先地位的品牌，这些品牌代表着房地产行业细分市场的领先水平。金融街控股开发建设的“金融街”成为了中国的金融商务中心；华侨城的旅游地产模式深入人心，在深圳获得了巨大的成功；沿海绿色家园的多个项目成为国家健康住宅的试点项目；合生在天津打造的京津新城成为京、津、河北三地的休闲胜地；新世界中国地产作为老牌的香港地产商，对中国大陆的城市运营起到了积极的推动和领导作用；阳光100在多个城市实施了品牌复制，是国内第一地产连锁品牌；颐景园作为园林地产的领先品牌在产品方面独树一帜；百仕达·红树西岸是科技人文创新的杰出代表；上海城开是核心城区运营的典范；杭州开元采用“住宅+商业+酒店”联动开发模式，是行业内酒店&地产运营的领先品牌；铜锣湾广场在全国42个城市有44家SHOPPING MALL，运营总面积约500万平方米，是中国SHOPPING MALL行业第一品牌。 5. 2005中国房地产地方公司品牌价值TOP10 TOP10研究组对在各地方具有较大影响力和知名度的房地产公司进行了品牌价值的量化评估，评选出“2005中国房地产地方公司品牌价值TOP10”，他们是：华北区域的北京天鸿、北京城开、北辰实业、人济集团、伟东置业、首创置业、海信地产和世纪城地产等；华东区域的上海绿地、中华企业、上海金鹏、正阳投资、栖霞建设、上海城建和江苏新城等；华南区域的合生创展、富力地产、百仕达地产、佳兆业地产、中惠地产、惠通地产和厦门建发房产等；中西部区域的武汉地产集团、长房集团、福星惠誉、江东集团、东方航洋、重庆龙湖和金科实业等。地方公司的品牌价值平均值为3.47亿元，主要分布在1~6亿元之间，与10强中国公司相比有一定差距，这主要体现在规模及区域分布上。从地方公司的特点来看：华北地方公司品牌大多集中在企业所在城市进行开发，在当地的品牌美誉度较高，人济地产开发的人济山庄在取得非凡市场效果的同时，获得了良好的社会声誉；伟东置业从旧城改造做起，在获得政府和社会的认可之后逐步发展成为享誉青岛的一大品牌。华东地方公司品牌具有一定规模实力，部分企业向周边城市进行了小范围的扩张，如上海城建立足市政基础设施建设，进行商品住宅与办公楼开发，取得了良好的品牌效益；栖霞建设立足南京，向周边积极拓展，江苏新城则立足常州，并在上海、苏州进行异地开发。华南地方公司品牌开发项目产品线较为丰富，项目布局较为完善，与城市化进程结合相对紧密，如佳兆业、中惠地产的产品，覆盖面从大众精品住宅到高端别墅物业，从都市高级酒店式公寓到购物、休闲、娱乐综合性商业街区，产品丰富。中西部地方公司品牌在当地有较高市场占有率，开发物业多以普通住宅为主。武汉地产、长房集团和福星惠誉主攻普通住宅，东方航洋主攻商业地产，成为当地的领先品牌。三、2005中国房地产品牌价值研究品牌强度评析 1.品牌市场份额和品牌分布中海地产和万科2004年的全国商品房市场份额都达到了0.88%，而专注于住宅市场的万科，在全国商品住宅市场的份额已经达到了1.06%，是首个商品住宅市场份额超过1%的公司。TOP10中国公司品牌业绩增长快速，市场份额之和达到了3.15%，平均销售收入达到35.53亿元，较去年10强公司增长86.51%。其中，顺驰、保利地产、大华凭借全国各地的大规模开发，分别完成销售额95亿、45亿和47亿，在10强公司中表现抢眼。 [pic] 两大领导品牌中海地产和万科较早的完成了全国重点城市的业务布局，进入的城市数量分别达到了12个和17个，主要集中在中国的三大经济圈，两大领导品牌已经从最初的品牌扩张走向品牌强化阶段。从10大中国公司品牌看，2004年多数公司大举进行品牌扩张，从原先的以一线城市为核心，到2004年相继进入中国主要二、三线城市，如招商地产新进入苏州、天津、重庆；大华集团新进入南京、武汉、马鞍山、沈阳；沿海绿色家园新进入成都、西安、沈阳、天津、内蒙。 [pic] 2.品牌年龄和品牌成长速度两大领导品牌及10大公司品牌都有较长的发展历史，他们是中国房地产市场形成过程中，经历了多年考验而成长起来的优秀企业。12家公司平均年龄为18年，其中新世界中国地产有32年的历史，中海发展、万科、招商地产、北京城建品牌年龄都在20年以上，而年龄最小绿城集团也超过了10年，长久的历史是品牌企业的显著特征。中国地方公司品牌年龄明显小于两大领导品牌及10大公司品牌，平均年龄为8.6年。未有一家企业超过20年，15~20年的占8%；10~15年的占17%，而10年以下的占到了75%。 [pic] 两大领导品牌保持了稳定的增长速度，中海地产和万科近三年的销售额平均增长率为 10%和28.57%。中海地产全国土地储备量一直稳定保持在500万平方米，规划建筑面积约 900万平方米，这为资产规模及经营规模庞大的中海地产保持稳定增长奠定了良好的基础。10强中国公司品牌抓住了2003~2004年中国房地产市场繁荣的机遇，实现了自身突飞猛进的增长，10强中国公司增长率平均达到了60%，其中沿海绿色家园将自身建造绿色健康住宅的专业领先优势拓展到全国14个城市，实现了整个集团近三年平均增长率104.09%的增长速度。 [pic] 3.基于消费者的品牌三度调查 TOP10研究组针对房地产品牌“认知度”、“美誉度”和“忠诚度”在全国及主要大中城市进行了广泛的问卷调查。调查时间自2005年7月18日至2005年9月18日，历时2月共63天，收集问卷主要来自全国15个城市共10995份。从下图可以清楚看到，消费者最认可的公司品牌是中海地产和万科。两公司在三度上的得票率均高于12%，万科在认知度上高出中海地产2.4个百分点，而中海地产的美誉度和忠诚度则分别高于万科3.4和0.8个百分点。综合得票率仍是中海地产以0.6%的优势胜出。10大公司品牌中，金地的综合得票率最高（5%），新世界中国地产其次（3.6%），其它依次是保利地产、绿城、招商地产、顺驰、华侨城、沿海、北京城建和大华。10大公司品牌的“三度”得票率和综合得票率之和分别为26.7%、28%、29.3%和28.0%，略高于万科、中海地产的得票率之和。两大领导品牌与10大公司品牌的得票之和占到全国票数的一半以上，消费者对于这些品牌的认同感强烈且集中。10大项目品牌中，西郊庄园得票率高居榜首，“三度”得票率和综合得票率分别为23.9%、22.4%、21.2%、22.5%；中融其次，综合得票率为15.2%，其它依次是海上海新城、SOHO、中海.香密湖1号、蔚蓝海岸、高山流水、香梅花园、泰晤士小镇、百仕达.红树西岸。除了全国性跨地域开发的房地产公司和项目，TOP10研究组也对单一地区发展的地方性公司和项目品牌进行调查，从调查结果看，一些地方性公司由于专注于在一个地区开发，规模集中度高于当地的全国性公司，从而形成强势的地区品牌。他们在地方的得票率普遍很高，如正阳集团和上海城建在上海的综合得票率分别为9.4%和6.8%，而万科、中海、新世界等全国性公司在上海的得票率则不足4%。 [pic] [pic] [pic] 四、提高房地产品牌价值的策略建议根据著名的“品牌冰山”理论，品牌是一个企业属性可见与不可见因素的综合体。从该理论出发，提高品牌价值不但需要通过明确品牌名称和标记，加强品牌认知和品牌忠诚来提高品牌的外部价值，而且需要通过改善品牌的管理模式，形成具有竞争力的价值观来提高品牌的内部价值。通过对国内外品牌管理现状对比，TOP10研究组对提高房地产品牌价值有以下三点策略建议： 1.加速品牌的市场集中度按照市场竞争的规律，一个品牌在行业中的市场份额要达到20%~30%以上才可能形成行业主导。房地产行业的市场集中偏低，美国四大房地产开发商的市场份额均没有超过 5%。目前中国房地产品牌中，最高市场份额的也不到1%，还没有形成实际意义上的市场集中度，房地产行业的品牌竞争仍处于“多而分散”的品牌现状。从目前这些品牌企业的开发模式看，他们大致通过以下途径来加速市场占有：一类是品牌扩张，主要以品牌为旗帜，以大规模品牌复制的方式实现跨区域开发，扩大市场份额，从而加快品牌市场占有，中海、万科、绿城、招商地产、顺驰都是这类典型的企业；另一类是品牌并购，通过并购另一企业的品牌，获得该品牌的使用、管理和维护的权利，依靠该品牌在当地市场或细分市场的市场影响力，形成多品牌策略，短时间内扩大企业在某一区域市场或细分市场的市场占有，从而提升品牌价值。万科并购浙江南都就是典型的案例，通过并购万科迅速加大了自身品牌在长三角地区的市场集中度。 2.加强品牌与消费者联系，深入专业和客户细分市场消费者对品牌认知度、美誉度和忠诚度如何，往往是品牌企业在日益激烈的市场竞争中成功与否的一个关键。从研究组对全国10大重点城市的住宅用户满意度调查结果看，行业领导品牌——中海和万科在营销、物业管理等方面赢得良好的口碑和客户忠诚度，50 %以上的客户依靠市场口碑吸引，60%以上的客户表示愿意重复购买。从研究组在搜房网进行的全国30个城市调查情况看，中海地产和万科在“品牌三度”得票率均超过了12%，1 0强中国公司品牌的得票率在30%左右，体现出强势品牌在客户维护方面的杰出表现。跨区域开发的品牌已经成为全国性的知名品牌，能做到这一点，全面把握专业和客户细分市场至关重要。与过去简单的将物业类型粗略分为高、中、低档相比，现在的房地产市场已经逐步走向成熟，市场细分呈现多元化和专业化的特点。品牌房地产企业已经开始在激烈的竞争中细分专业市场，提供满足特定消费需求的主流产品，在寻求差异化竞争中扩大市场份额，成为专业领域的领跑者。华侨城专注于旅游地产的开发；沿海专注于绿色、健康住宅的开发；阳光100将产品客户群定位于城市新兴白领阶层；三盛宏业的园林地产独具特色；金融街专注于商务地产的开发，这些品牌公司已经走在细分市场的尖端，初步显示了专业细分市场的领跑姿态。 3.制定明晰的可持续发展的品牌策略根据房地产跨区域开发及项目独立的特点，房地产开发企业可实施多样的品牌策略，以达到提升品牌价值的目的。房地产企业应根据自身的企业开发特点制定了相应的品牌策略。从中国房地产企业的品牌管理现状看，一些品牌企业采用单一的品牌模式，公司品牌和项目品牌合一，典型企业如阳光100、华侨城等；而多数跨区域品牌企业，如中海、万科、绿城和顺驰等采用“公司品牌（主品牌）+项目品牌（副品牌）”的品牌模式，这种模式的优势可以最大程度的利用主品牌的成功形象资源，利用消费者对主品牌的信赖和忠诚度来推动副品牌产品的销售；另外一些品牌企业进行了品牌模式创新，采用“主副品牌 +背书品牌”的品牌模式。背书品牌依附于产品贯穿于整个公司品牌和项目品牌之中，背书品牌的管理通过在价值链的各环节实施，确保开发项目能够成为公司区别于其他品牌的鲜明特征体现；这种模式的优势可以使公司在扩张时实现差异化竞争，突显自身品牌价值，沿海是这种模式的典型代表，其“绿色社区、健康住宅”的背书品牌成功的贯穿于整个公司品牌与项目品牌之间。附件一：2005中国房地产品牌价值研究研究方法体系研究概述 “中国房地产品牌价值研究课题组”在充分借鉴国外著名品牌价值评估机构Interbran d和 Brand Finance 的研究经验和操作实务的基础上，结合中国宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，基于经济使用价值法的现金流折现法（DCF）和无形资产评估的理论方法，建立了一套实操性较强的研究体系。同时，结合中国房地产市场发展特点，并综合企业或项目发展基础、市场情况、财务分析、竞争分析等，预测企业或项目未来收入；据此核算品牌产品带来的未来品牌收益BVA的净现值，来研究房地产品牌价值的大小。其中，品牌折现率由影响品牌未来收益的风险因素决定，也即品牌的强度系数，课题组分别就品牌认知度、品牌忠诚度、品牌美誉度、品牌市场分布、品牌市场份额、品牌成长速度、品牌年龄等 7个方面设定了品牌强度系数，从而客观全面地评价房地产品牌价值。研究目的 • 客观量化房地产品牌价值，凸显品牌房地产的行业主导地位； • 挖掘品牌价值内涵，发挥品牌价值在投融资、兼并收购以及对外合作过程中的作用； • 让社会和客户全面认知房地产品牌价值，建立房地产开发产品与消费者之间的品牌契约关系，促进项目营销； • 跟踪企业品牌价值变化，关注企业在市场中的认同度，增强房地产行业的品牌意识，持续提升品牌价值。研究对象 • 在全国范围内有较强影响力和知名度的房地产公司 • 在全国范围内有较强影响力和知名度的房地产项目 • 在某一地区范围内有较强影响力和知名度的房地产公司 • 在某一地区范围内有较强影响力和知名度的房地产项目 • 在某一专业领域有较强影响力的房地产公司或项目品牌强度指标体系 [pic] 技术路线 [pic] 价值计量 BVA系数模型 TOP10研究组通过分析品牌对房地产市场溢价及资本市场溢价的贡献得到品牌贡献率，因此BVA系数是由品牌对房地产市场溢价的贡献率和品牌对资本市场溢价的贡献率组成的。其中系数是指假设某房地产品牌的价格溢价是因为其品牌所贡献的，因此该品牌溢价总和占该品牌总收入比例，再乘以品牌作用指数（RBI） [pic] 公式（1）中：S为项目销售面积；P为项目销售均价；AVP为同质条件下的项目销售均价；系数是指品牌对资本市场溢价的贡献率，TOP10研究组通过计算某房地产公司的Tob in的Q值来反映其在资本市场的溢价水平，再乘以品牌在资本市场作用指数（1- RBI）。 [pic] 公式（2）中：Tobin的Q是房地产上市公司资本市场溢价水平，非房地产上市公司Tobin 的Q值为1。 [pic] 公式（3）中：MV表示公司的市场价值，RC表示公司的重置成本，表示公司的所有者权益的市场价值，表示公司负债的市场价值。公式（1）与公式（2）之和为品牌贡献率（BVA系数）。 [pic] 品牌贝塔系数模型在品牌资产量化过程中，品牌贝塔系数反映品牌资产收益的风险系数。利用资产定价模型（capital asset pricing model）的相关理论以及品牌强度系数，确定品牌贝塔系数，最终计算得到品牌收益折现。 [pic] 其中：行业贝塔系数由上市公司房地产板块数据测算数据来源 • 企业填报的并经课题组复核和确认的数据 • 中国房地产TOP10研究组2004-2005房地产百强企业研究资料库 • 中国房地产TOP10研究组2003-2005房地产上市公司研究资料库 • 中国房地产TOP10研究组2004房地产品牌价值研究资料库 • 中国指数研究院房地产顾客满意度研究资料库 • 中国房地产指数系统的项目资料库 • 相关政府部门（包括建委、房管局和统计局）的公开数据

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2006中国房地产五百强调查报告由国家统计局主办、中国行业企业信息发布中心承办的2006中国建筑与房地产企业500强信息发布会在京隆重举行。九届全国政协副主席王文元，国家统计局副局长张为民，国家统计局总经济师姚景源等出席发布会。发布会由国家统计局总工程师郑京平主持，张为民作重要讲话。张为民在讲话中指出，构建社会主义和谐社会的奋斗目标，为我国建筑业和房地产业提供了良好的发展机遇。我们一定要认真贯彻党的十六届六中全会精神，全面落实科学发展观，按照党中央、国务院对经济社会发展的总体部署，落实好房地产调控措施，加快住房结构调整，完善住房保障制度，规范市场交易秩序。这样，我国建筑业和房地产业一定会取得新的成绩，整体竞争能力一定会不断得到提高，为构建社会主义和谐社会和社会主义现代化建设作出新的更大的贡献。中国行业企业信息发布中心主任朱新武发布了2006中国建筑与房地产企业500强信息，广州富力地产股份有限公司、顺德区碧桂园物业发展有限公司、中天建设集团有限公司、太平洋建设集团有限公司等企业分别入选2006中国建筑与房地产企业500强。据介绍，在过去的一年中，中国建筑与房地产企业500强在全国的领先地位进一步显现。 2005年，全国房地产企业500强完成投资额3023亿元，形成的总资产16033亿元，营业收入4123亿元。统计分析表明，2005年全国房地产500强企业表现出以下特点： -- 入围门槛大幅度提高。2005年入围500强的房地产企业，平均每个企业所完成的投资额为 6.05亿元，进入门槛平均比2004年提高近1亿元；平均拥有的总资产为32.1亿元，进入门槛平均比2004年提高5.3亿元；平均经营收入8.2亿元，进入门槛平均比2004年提高1.3亿元。 -- 生产规模快速扩张。2005年，房地产500强企业平均完成的投资额比2004年增长8.8%，形成的总资产增长19.4%，经营收入增长19.1%，竣工面积增长14.3%，销售面积增长18.2% 。 -- 在全国的主导和骨干作用进一步显现。2005年全国房地产500强企业个数不到全国1%，但所完成的投资额占全国的比重达到19%；形成的总资产占全国的22.2%，比重比2004年提高0.5个百分点；经营收入占全国的比重达到27.9%，比重比2004年提高1.9个百分点。 -- 经济效益明显改善。2005年，全国房地产500强企业每万元投资实现的营业收入达到136 39元，比2004年的12462元增加1177元，增长9.4%，比全国平均水平9283元高4356元，高出46.9%。 2005年，全国建筑业500强企业年末从业人员为385.9万人，拥有的总资产为8119.2亿元，生产的总产值达到9498.9亿元，创造的利润为225.7亿元。相关的统计分析显示，200 5年全国建筑业500强企业显现以下主要特点： -- 500强企业占全国企业个数的比重不到1%，但拥有的总资产占全国建筑业总资产的比重达到25.8%，生产的总产值占全国建筑业总产值的27.5%，吸纳就业劳动力人数占全国建筑业比重达到14.3%，创造的利润总额占全国的24.9%。 -- 经济效益明显高于全国平均水平。2005年，全国建筑业500强企业按总产值计算的劳动生产率达到每人每年24.6万元，比全国平均水平12.8万元高11.8万元，高出92%，人均创造的利润达到5849元，比全国平均水平3358元高2491元，高出74.2%。 -- 建筑业500强企业在东、中、西部的地区分布上，东部地区占有绝对优势。在全国建筑业 500强企业中，分布在东部地区的500强企业个数达到318家，中部和西部分别只有103家和79家，东部地区所占比重达到63.6%，而中、西部地区分别只占20.6%和15.8%；在建筑业500强企业中，分布在东部地区的500强企业从业人员达到261.4万人，占全部500强企业从业人员总数的67.7%，而中、西部地区分别只有78.7万人和45.8万人，分别只占20. 4%和11.9%；东部地区的500强企业资产总计为5513.3亿元，占全部500强企业的比重为6 7.9%，而中、西部地区分别只占18.9%和13.2%；东部地区500强企业实现的利润为181.5 亿元，占全部500强企业实现利润的80.4%，中、西部地区则分别只占11.2%和8.4%。此外，在劳动生产率、产值利润率等指标方面，东部地区也占有明显优势。

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negative_file/工程建筑、房地产/2006中国房地产五百强调查报告.doc

QS质量手册（应用于QS认证）文件编号：CZ001 版本号： A 受控状态：受控持有者：编制/日期：审批/日期：台州市XX食品厂发布2005年3月10日实施：2005年3月11日 |章号 |标题 |对应条款号 |页码 |修订状态 | |0.1 |目录 |/ | |0 | |0.2 |修改页 |/ | |0 | |0.3 |批准页 |/ | |0 | |0.4 |前言 |/ | |0 | |0.5 |术语 |/ | |0 | |0.6 |质量手册的管理 |/ | |0 | |1.0 |质量方针 |1.2 | |0 | |2.0 |组织机构图 |1.3 | |0 | |3.0 |质量管理体系结构图 |1.3 | |0 | |4.0 |组织领导 |1.1 | |0 | |5.0 |质量目标 |1.2 | |0 | |6.0 |管理职责 |1.3 | |0 | |7.0 |厂区要求 |2.1 | |0 | |8.0 |车间要求 |2.2 | |0 | |9.0 |库房要求 |2.3 | |0 | |10.0 |生产设备 |3.1 | |0 | |11.0 |人员要求 |3.2 | |0 | |12.0 |技术标准 |3.3 | |0 | |13.0 |工艺文件 |3.4 | |0 | |14.0 |文件管理 |3.5 | |0 | |15.0 |采购制度 |4.1 | |0 | |16.0 |采购文件 |4.2 | |0 | |17.0 |采购验证 |4.3 | |0 | |18.0 |过程管理 |5.1 | |0 | |19.0 |质量控制 |5.2 | |0 | |20.0 |产品防护 |5.3 | |0 | |21.0 |检验设备 |6.1 | |0 | |22.0 |检验管理 |6.2 | |0 | |23.0 |过程检验 |6.3 | |0 | |24.0 |出厂检验 |6.4 | |0 | |附件 |质量职责分配表 |/ | |0 | | | | | | | | | |版号 |章节号 |修订次序 |修订内容 |修订人|批准人 |批准 | | | | | | | |日期 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 0.3批准页本厂质量手册依据《食品质量安全市场准入审查通则》编制。经审定，符合国家有关质量政策、法律、法规和规章。现予以批准颁发，自2005年1月11日起实施。本手册是质量管理活动必须遵循的纲领性文件，全体员工必须遵照执行。厂长：年月日 0.4前言 1 企业概况本厂是民营企业。现有员工约100人。占地面积2000m2，建筑面积 3000m2。主要产品为冷冻饮品。本厂生产设备、检测仪器设备齐全，质量体系完善。 2 质量手册说明 2.1 主题内容质量手册阐明本厂质量方针和质量目标，对构成质量管理体系的21个要素进行描述。 2.2 适用范围适用于本厂生产的冷冻饮品。 2.3 编写依据《食品质量安全市场准入审查通则》 3 通讯方法地址：邮编：电话：法定代表人： 0.5术语采用GB/T 19000-2000《质量管理体系基础和术语》规定的术语。 0.6质量手册的管理 1. 1 概述质量手册是实施质量管理各项活动的纲领和指南，为确保本厂质量手册的充分、适宜与有效，必须加强对质量手册的管理。 2 职责 2.1 质管科负责质量手册的归口管理。 2.2 质量手册由质管科组织有关人员按《食品质量安全市场准入审查通则》要求编制，厂长审批颁发。 | | 2.3 质量手册版本号为“第×版”，由质管科印制。 2.4 质量手册由质管科统一编号、登记，发放至厂领导和中层干部。 2.5 质量手册在以下情况时修订：（1）质量手册中某些规定已不适应工作需要，执行中有不完善之处；（2）组织机构或人员岗位调整，影响质量手册的执行；（3）现行手册条款与有关标准和法律、法规、规章矛盾。 2.6 质量手册在以下情况时改版：（1）国家法律、法规、规章对食品管理要求方面有重大变动，与现行质量手册有较大矛盾；（2）《食品质量安全市场准入审查通则》改版；（3）质量方针和质量目标发生重大变化；（4）组织机构设置和人员有较大变动，严重影响质量手册的实施；（5）生产能力发生重大变化；（6）质量手册局部的修订涉及相当多处或相当多页。 2.7 质量手册修订或换版由质管科负责，厂长审批。更换下来的手册或插页及时加盖“作废” 章，归档保存或销毁。 2.8 人员调离时，向质管科交回质量手册。 2.9 质量手册受控本一律不外借。非受控本的借阅、复印，须经厂长批准，由质管科办理有关手续。 2.10 质量手册持有者应妥善保管质量手册，保持质量手册的清洁、完整, 不得将质量手册擅自更改、复印、外借，防止丢失。 2.11 质量手册由质管科组织宣贯，宣贯记录由质管科存档。 2.12 质管科负责保持质量手册的现行有效性。 2.13 质量手册由质管科负责解释。 1.0质量方针 1 质量方针：做合格产品，对消费者健康负责；持续改进，向社会提供优质冷冻饮品。 2 质量目标：（1）出厂产品批合格率达到100%；（2）产品成品合格率达到99.5%；（3）交货及时率达到96%，今后三年内每年递增1%。 3 质管科负责质量方针、目标的宣贯，确保所有有关人员都知道、理解质量方针、目标并贯彻执行。组织机构图 3.0质量管理体系结构图 4.0组织领导 1概述质量工作是企业管理的中心工作，厂领导必须重视质量工作，设置质量管理机构，并明确其职责和权限。 2职责厂长负责设置质量管理机构，并明确其职责和权限。 3组织机构 3.1本厂组织机构图见第2.0章。 3.2厂长主持全厂工作，全面负责本厂质量工作；质管科负责质量管理、质量检验和计量管理工作。 4岗位职责 4.1厂长职责和权限：（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规和规章；（2）制定颁发质量方针和质量目标；（3）批准颁发质量手册；（4）设置组织机构，任命有关人员，并规定其职责、权限和相互关系；（5）为质量管理体系的有效运行提供足够的资源；（6）对本厂最终产品质量负全责。 4.2质量负责人职责和权限：（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）在厂长的领导下，具体负责本厂质量管理的日常工作，负责质量管理体系的建立、实施和保持，负责质量管理活动的计划、组织、协调和指导，组织制定质量手册；（3）具体领导质管科工作；（4）向厂长报告本厂实施质量管理体系所取得的业绩，以及质量管理体系所需作的改进。 4.3质管科职责和权限：（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）在质量负责人的领导下，具体负责质量手册的编制；（3）负责监督、检查质量控制和质量职能的实施；（4）收集、分析和处理质量信息；（5）组织开展群众性质量活动；（6）负责质量检验工作；（7）负责计量管理工作；（8）完成厂领导交办的其它工作。 5.0质量目标 1概述质量目标是本厂在质量方面所追求的方向和目的，是本厂关注的焦点和需达到的预期结果。本厂制定明确的质量目标，并贯彻实施。 2职责 2.1厂长负责制定颁发质量方针和质量目标。 2.2质管科负责质量方针目标分解、宣贯及对实施情况的检查和跟踪验证。 2.3有关部门负责质量方针目标的贯彻实施。 3质量方针目标的制定 3.1厂长阐述质量宗旨、质量方向及本厂在质量方面所追求的目标，质管科组织研究并起草成文，报厂长审批颁发。本厂质量方针目标见第1.0章。 3.2制定质量方针应与本厂总体经营方针相适应，质量方针应是经营方针的一部分。 3.3质量方针以八项质量管理原则为基础，从产品质量要求、使顾客满意以及持续改进等方面作出承诺，并提供制定和评审质量目标的框架。 3.4根据质量方针规定的框架制定质量目标，应包括产品要求以及满足产品要求所需的其它内容，并应是定量的和可测量的。 4质量方针目标的宣贯质管科负责质量方针目标的宣贯，确保每位员工都理解并贯彻执行。宣贯记录由质管科保存。 5质量目标的分解质管科组织相关部门将质量目标进行分解，报厂长审批。 6质量方针目标的实施 6.1各部门根据质量方针目标分解表组织实施，开展质量活动和质量攻关，以确保质量方针目标的实现。 6.2质管科每季至少一次组织有关部门，对质量方针目标实施情况进行检查。 6.3 检查中发现的问题由有关部门及时进行纠正或采取纠正措施，质管科组织跟踪验证。 7记录质量目标分解表；　　质量方针目标贯彻实施检查考核记录。 6.0管理职责 1概述本厂制定并实施质量管理体系文件（质量管理制度），规定各有关部门、人员的质量职责、权限和相互关系，对各项质量活动进行规范，以维护正常生产秩序、确保产品质量。制定不合格管理办法，对出现的各种不合格进行纠正或采取纠正措施。 2职责 2.1质管科组织制定质量管理体系文件（质量管理制度）。 2.2厂长负责确定各有关部门、人员的质量职责、权限和相互关系。 2.3各部门按质量职责分配表规定，认真履行各自职责。 3质量管理体系 3.1本厂质量管理体系包含以下21个要素：（1）组织领导；（2）质量目标；（3）管理职责；（4）厂区要求；（5）车间要求；（6）库房要求；（7）生产设备；（8）人员要求；（9）技术标准；（10）工艺文件；（11）文件管理；（12）采购制度；（13）采购文件；（14）采购验证；（15）过程管理；（16）质量控制；（17）产品防护；（18）检验设备；（19）检验管理；（20）过程检验；（21）出厂检验。 3.2质量管理体系文件 3.2.1 质量管理体系文件包括质量手册（含质量管理制度）、作业指导书和记录。 3.2.2 质量手册阐述质量方针和质量目标，描述质量管理体系要素。至少包括：（1）本厂基本情况概述；（2）质量方针和质量目标；（3）确定的质量管理体系；（4）组织机构的描述；（5）包括所使用的程序文件（质量管理制度）。本厂质量手册覆盖《食品生产加工企业必备条件现场审查表》的全部要求。注:为了与《食品生产加工企业必备条件现场审查表》相一致，本手册中程序文件称质量管理制度。 3.2.3 作业指导书详细的作业文件。当缺少作业指导书可能会给工作带来危害时，根据所开展的工作项目编制相应的作业指导书，如操作规程等。 3.2.4 记录阐明所取得的结果或提供所完成活动的证据的文件。包括质量记录和技术记录，如表格、原始记录、报告等。 3.3质量管理体系结构图见第3.0章。 4质量职责、权限及相互关系 4.1质量职责分配表见附件，各部门相互关系见质量管理体系结构图。 4.2厂领导质量职责、权限 4.2.1厂长质量职责、权限见第4.0章 4.3质量负责人质量职责、权限见第4.0章 4.4部门质量职责、权限 4.4.1质管科质量职责、权限见第4.0章。 4.4.2生产技术科质量职责、权限（1）贯彻执行国家质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）负责编制生产计划，经厂领导批准后组织实施；（3）负责技术工作，进行新产品开发和老产品改进；（4）组织编制技术文件，经厂领导批准后组织实施；（5）负责监督、检查、考核文明生产和安全生产情况；（6）负责设备管理，确保设备完好；（7）负责生产设备的安装、调试、验收和标识；（8）负责工序管理，生产过程环境管理；（9）参与不合格品的评审；（10）完成厂领导交办的其它工作。 4.4.3供销科质量职责、权限 1. （1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和厂规定；（2）负责物资供应工作，对进货物资的质量负责；（3）负责产品销售工作，对产品销售合同负责；（4）完成厂领导交办的其它工作。 4.4.4办公室质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和厂规定；（2）负责本厂日常事务、人事、财务、人员培训考核工作；（3）完成厂领导交办的其它工作。 4.4.5车间质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）组织好均衡生产和文明生产，按时完成生产任务；（3）认真执行安全操作规程，搞好安全生产；（4）认真执行工艺规程，确保产品质量；（5）对不能按时完成生产任务和出现重大质量事故负责；（6）完成厂领导交办的其它工作。 4.4.6仓库质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）负责物资管理，做到帐物相符，先进先出；（3）认真做好仓库安全工作；（4）完成厂领导交办的其它工作。 4.5有关人员质量职责、权限 4.5.1质量管理员质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）会同有关人员编制质量手册；（3）负责质量方针目标、质量手册的宣贯；（4）负责质量信息的收集、分析和反馈；（5）完成领导交办的其它工作。 4.5.2质量检验员质量职责、权限 1. （1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂规定；（2）认真执行技术标准，填写原始记录，出具检验报告；（3）严把产品质量关，按时完成检验任务；（4）对原始记录和检验报告的真实性、准确性负责；（5）完成领导交办的其它工作。 4.5.3计量管理员质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）负责计量管理工作，建立管理台帐，统一管理检测仪器设备、计量器具；（3）编制周期检定计划，组织量值溯源，按时送检检测仪器设备、计量器具；（4）编制检测仪器设备、计量器具管理制度，并组织实施；（5）完成领导交办的其它工作。 4.5.4文件管理员质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂规定；（2）负责文件登记、编号、发放、收回、保存、管理工作；（3）对文件的现行有效性负责；（4）完成领导交办的其它工作。 4.5.5技术员质量职责、权限（1）贯彻执行国家有关质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）负责编制技术标准和有关技术文件；（3）负责及时解决生产过程中出现的技术问题；（4）对技术标准和有关技术文件的质量负责；（5）完成领导交办的其它工作。 4.5.6生产工人质量职责、权限（1）贯彻执行国家质量政策、法律、法规、规章和本厂有关规定；（2）严格执行工艺规程、作业指导书等技术文件，遵守工艺纪律，确保产品质量；（3）对加工产品的质量负责；（4）完成领导交办的其它工作。 5不合格管理　　本厂制定并实施《不合格管理办法》（见第6.1章），对出现的各种不合格及时进行纠正或采取纠正措施。第 6.1 章不合格管理办法 1概述对不合格进行严格控制和管理，防止不合格再次出现。 2职责 2.1质管科负责不合格的管理。 2.2有关责任部门负责不合格的纠正或采取纠正措施，质管科负责跟踪验证。 3不合格范围： 1. （1）产品不合格，包括原辅材料、包装材料、半成品、成品等不合格； 2. （2）工作不合格：包括管理工作不合格、技术工作不合格、过程不合格、体系不合格等不合格。 4本厂通过检查、考核、检验、验证、审核、用户走访、信息反馈、接受投诉等方式发现存在的不合格。 5产品不合格的处理 5.1不合格品由质管科负责鉴别、标识、记录并通知责任部门和报告厂领导。 5.2责任部门应将不合格品隔离存放并加以明显标志。 5.3质管科组织质管、质检、技术、生产、供应等人员对不合格品进行评审，分析原因，明确责任，确定处理措施并报厂领导批准。 5.4对不合格半成品一般采取以下措施：（1）返工；（2）报废。 5.5对辅料、包装材料不合格一般采取以下措施： 1. （1）退货； 2. （2）让步接收； 3. （3）报废。 5.6对不合格的源水要停用。 5.7对不合格成品要进行报废。 5.8责任部门针对不合格原因进行纠正或采取纠正措施，质管科进行跟踪验证。 6工作不合格的处理 6.1有关部门在检查、考核、用户走访、信息反馈、接受投诉等方式发现存在工作不合格时应及时报告质管科，填写不合格通知单交责任部门。 6.2责任部门调查分析原因，明确责任，确定处理措施并报厂领导批准。 6.3责任部门针对不合格原因进行纠正或采取纠正措施，质管科进行跟踪验证。 7厂长酌情对责任人员进行教育和适当处理。 8记录不合格通知单；不合格处理记录单。 7.0厂区要求 1概述厂区是影响产品质量的重要条件，本公司建立满足生产要求的厂区，进行正常维护，确保其处于完好状态。 2职责 2.1办公室负责厂区的管理。 2.2生产技术科负责厂区的维护。 3合理选择厂址，建在无有害气体、烟尘、灰尘、粉尘、放射性物质及其他扩散性污染源的地区，厂区整洁。 4企业厂区应当清洁平整、无积水，厂区道路应用水泥、沥清或或砖石等硬质材料铺成。 5 企业生活区、生产区要应当相互隔离；生产区内不得饲养家畜；坑式厕所应距生产区25 米以外。 6厂区内垃圾应密闭式存放，并远离生产区，排污沟渠也应这密闭式，厂区不得散发出异味，不得有各种杂物堆放。 8.0车间要求 1概述车间是影响产品质量的重要条件，本厂建立满足生产要求的车间，进行正常维护，确保其处于完好状态。 2职责 2.1生产技术科负责生产设施和工作场所的管理。 2.2车间负责生产设施和工作场所的维护。 3生产设施和工作场所由厂长选择有一定资质的单位设计、承建。 4生产技术科对生产设施和工作场所的建造过程实施监督，竣工后组织验收。 5合理设计厂房，符合食品生产工艺要求。人流、物流走向合理。生产车间应能满足各自要求。 6厂房有足够的空间，以利于设备、物料的贮存与运输、卫生清理、人员通行。 7厂房应清洁明亮，建立防尘、防鼠、防蝇设施，严格防止鼠、蝇及其他害虫的侵入和隐匿。 8生产车间建立洗手、消毒、更衣设施。 9生产过程中使用的或产生的各种有有害物质应当合理置放与处置。 10厕所应设在生产车间外侧，各种废弃物应存放在车间外较远处。 11车间地面应用无毒、防滑的硬质材料铺设，无裂缝，排水状态良好，墙壁一般应当使用浅色无毒材料覆涂，房顶应无灰尘。 12生产车间的温度、湿度、空气洁净度应满足冷冻饮品生产要求。 13生产工艺布局要合理，各工序要前后衔接，减少迂回往返，避免交叉污染。 14生产车间内光线充足，照度应满足生产加工要求。工作台、敞开式生产及裸露食品与原料上方的照明设备要有防护装置。 9.0库房要求 1概述库房是进行生产的必备条件，本厂建立满足要求的库房，进行严格管理，确保其处于完好状态。 2职责 2.1生产技术科负责对库房的建造过程实施监督，竣工后组织验收。 2.2仓库管理员负责对库房的管理工作。 3企业的库房要整洁，地面平滑无裂缝，有良好的防潮、防火、防鼠、防虫、防尘等设施。 4库房内的温度、湿度应符合原辅材料、成品及其它物品的存放要求。 5库房内存放的物品应保存良好，要离地、离墙存放，并按先进先出的原则出入库。 6原辅材料、成品（半成品）及包装材料库房内不得存放有毒、有害及易燃、易爆等物品。 10.0生产设备 1概述生产设备是进行生产的必备条件，必须配备齐全，严格管理。 2职责 2.1生产技术科负责生产设备管理。 2.2车间负责生产设备的使用和维护保养。 3本厂制定并实施《设备管理制度》（见第 10.1 章），对生产设备的选型、采购、安装、调试、验收、使用、维护保养和检修进行控制和管理。 4本厂配备足够数量、适合产品特点、能保证产品质量的生产设备，对《食品生产许可证审查细则》中规定的必备生产设备必须配置齐全。 5生产技术科应做好生产设备的选型工作，确保生产设备的功能良好，性能和精度满足规定要求，能正常安全生产。 6车间对生产设备按规定及时进行维护保养和清理，确保其处于完好状态。 7直接接触食品及原料的设备和容器，必须由无毒、无害、无异味的材料制成，结构上应边角圆滑、不易积垢，便于清洗消毒。 10.1设备管理制度 1目的对生产设备从选型、购置、安装、调试、验收、使用、维护保养、检修直至报废的全过程进行管理，确保设备完好。 2适用范围适用于全厂所有生产设备。 3职责 3.1生产技术科负责生产设备管理。 3.2车间负责生产设备的使用和维护保养。 4设备的选型 4.1新增设备，由使用部门提出申请，生产技术科进行审查并会同有关部门进行选型。 4.2设备的选型必须从生产需要出发，遵循技术上先进、经济上合理、能源消耗少、满足生产需要的原则。一般应考虑以下因素：（1）技术性；（2）可靠性；（3）维修性；（4）能源消耗；（5）环保性能；（6）安全性；（7）专用性与适应性；（8）经济性等。 4.3生产技术科将已完成选型的设备报厂长审批。 5设备的购置 5.1生产技术科负责设备的购置。 5.2生产技术科应从能充分保证产品质量、具有良好信誉（如具有第三方质量认证、取得生产许可证等国家有关部门认可）的供方处采购设备。 5.3必要时，生产技术科与供方签订合同，报厂长批准后组织实施。 6设备的开箱验收 6.1设备到货后，生产技术科组织有关部门开箱验收并予以记录。 6.2开箱验收一般应检查以下内容：（1）设备在运输过程中有无损伤；（2）零件、备件、附件是否与装箱单相符；（3）技术文件是否齐全等。 6.3开箱验收合格的设备方可安装。开箱验收不合格的设备，由生产技术科及时处理缺损或索赔等事宜。 7设备的安装、调试、验收 7.1设备由生产技术科会同有关部门安装、调试、验收。 7.2调试完毕的设备应进行运转试验并予以记录。 7.3验收合格的设备方可移交使用部门。验收不合格的设备由生产技术科办理退货或索赔手续。 8设备的编号 8.1设备由生产技术科统一编号。 8.2编号方法： A B A———部门代号； B———该部门购置设备顺序号，从01开始编号。 9设备的建账生产技术科建立全厂设备台账，确保账、物相符。 10设备技术档案 10.1生产技术科对全厂主要生产设备建立技术档案。 10.2设备技术档案一般包括以下内容：（1）产品合格证、质量证明书、使用说明书、图纸等技术文件；（2）装箱单或随机附件、工具、备件清单；（3）验收记录；（4）故障、维修、检修及事故记录等。 11设备的使用 11.1设备的使用人员必须经培训、考核合格，方可上岗独立操作。 11.2设备一般应定人定机使用。多人操作的设备，生产车间应指定专人负责保管。 11.3使用人员必须严格按设备使用说明书或操作规程进行操作。 12设备的保管 12.1在用设备由使用部门指定人员保管。 12.2未使用设备由生产技术科集中管理。 13设备的封存 13.1设备如果闲置停用超过三个月以上，由生产技术科封存。 13.2封存的设备，应切断电源，放完油水，擦净，加保护罩，挂上停用牌，并指定专人定期保养。 14设备的维护保养 14.1车间定期对设备进行维护保养，确保完好，使其性能与精度符合生产工艺要求。 14.2设备维护保养主要内容：班前对设备进行检查、清洁和润滑；班内严格按操作规程使用设备，并注意设备的运转情况，发现有小故障时，及时排除，及时调整紧固松动的机件；下班前对设备进行清扫，对各部件进行擦拭和注油。 15设备检修 15.1生产技术科编制设备检修计划，确定检修的日期、内容和人员，报厂长批准后组织实施。 15.2检修人员对设备进行预检。阅读设备说明书，熟悉设备结构和性能；进行外观检查、运转检查，找出存在的问题。 15.3生产技术科提供检修所需材料、配件等。 15.4检修人员对设备进行修理。 15.5生产技术科会同车间进行验收并予以记录。验收合格的设备，方可投入使用。 15.6设备检修记录由生产技术科保存。 16设备事故管理 16.1设备事故发生后，要立即组织力量积极抢救和抢修，缩小事故范围。保障人身安全，尽速恢复生产，把损失减少到最低限度。 16.2事故发生后，事故所在部门应立即报告生产技术科和厂领导；涉及人身伤亡事故，还应及时报告有关主管部门，并保护好现场。 16.3一般设备事故发生后，应在一天内由生产技术科组织有关部门进行调查分析和处理。重大设备事故，由厂长组织有关部门进行调查分析和处理。涉及人身伤亡的重大恶性设备事故，按国家有关规定处理。 16.4处理设备事故应做到事故原因不清不放过，事故责任者与群众未受教育不放过，没有防范措施不放过。 17设备的报废 17.1符合下列情况之一的设备可申请报废：（1）超过使用年限的老、旧设备，其主要结构和部件已严重损坏，不能修复及修复费用大于或接近新置费用者；（2）因自然灾害或事故损坏致使无法修复或修复费用过大者；（3）经检查发现继续使用将严重危及安全并随时可能引起严重事故，而且无法修复或不经济者；（4）机型陈旧、效率低、能耗大、影响产品质量、备品配件困难的杂旧设备。 17.2使用部门填写设备报废申请单交生产技术科，生产技术科组织有关人员进行技术鉴定并报厂长批准后实施报废。 18记录设备申购单；设备验收记录；设备台账；设备维护保养记录；设备检修计划；设备检修记录；事故调查分析及处理报告；设备报废申请单。 11.0人员要求 1概述人员是保证产品质量的决定性因素，本厂配备数量足够、能力相当的人员，并适时进行教育、培训，以提高人员素质和技能，使其胜任工作。 2职责 2.1办公室负责人员教育、培训和考核。 2.2 厂长负责人事按排。 3人员配备 3.1根据承担的工作范围和工作量确定各个工作岗位，给每个岗位配备数量足够的人员。 3.2 每个岗位人员都经过与其承担的任务相适应的教育、培训，拥有相应的技术知识和经验，符合相应岗位的任职条件，考核合格经批准后上岗。 3.3 主要岗位人员任职条件或上岗资格（1）厂领导：具有一定的质量管理知识和食品专业知识，有良好的质量意识和组织领导能力，了解产品质量法律法规有关要求，了解生产者的产品质量责任和义务。（2）质量管理人员：具有一定质量管理知识及相关食品生产知识，熟悉产品质量法律法规，明确产品质量责任和义务，了解技术标准要求。（3）技术人员：具有一定的质量管理知识，掌握食品生产专业技术知识。（4）检验人员：具有一定的质量管理和质量检验知识，熟悉产品质量标准，掌握质量检验技术，经培训考核合格持证上岗。（5）生产操作人员：身体健康，无传染性疾病；经过食品生产知识培训，熟悉并掌握本岗位的“应知应会”知识，能看懂相关技术文件，能正确熟练操作设备。 4人员培训 4.1 办公室根据各部门岗位的培训要求和培训需求，制定培训计划，经厂长批准后组织实施。 4.2 人员培训计划包括：培训性质、参加人员、时间安排、培训内容、培训方式、考核方法等。 4.3 人员培训内容：（1）质量法律、法规、规章；（2）《食品质量安全市场准入审查通则》；（3）产品标准、工艺规程等技术文件；（4）质量管理知识；（5）质量手册；（6）专业知识、岗位技能及其它应知应会知识等。 4.4 培训方式（1）参加各类培训班、讲座；（2）送外部机构培训；（3）邀请有关专家来本厂指导、讲课；（4）自己组织培训。 4.5 对人员新上岗或转岗，或由于技术文件更新，或新扩建项目等造成人员不适应工作时，各部门应及时提出人员培训要求，办公室及时组织培训。 5 人员考核 5.1办公室每年年底组织对各部门和全体人员的工作实效（如质量部门工作实效、检验人员工作实效）进行考核，考核内容包括：德、能、勤、绩和“应知应会”知识。 5.2对考核不合格人员取消上岗资格，重新培训考核合格方可上岗。 6记录人员培训计划；人员培训记录；人员考核记录。 12.0技术标准 1概述技术标准是组织生产、产品交付、物资验收的重要依据，技术标准文本必须齐全、正确、规范、统一。 2职责 2.1生产技术科负责各自范围内技术标准的收集和编制。 2.2厂长负责技术标准的批准发布。 3产品国家标准、行业标准及地方标准 3.1生产技术科将本厂所需的产品国家标准、行业标准及地方标准收集齐全。 3.2产品国家标准或行业标准必须是现行有效版本。 4企业产品标准 4.1生产技术科组织制定企业产品标准。 4.2企业产品标准应符合标准化法律法规的规定，应严于或达到相应强制性国家标准或行业标准的要求。 4.3企业产品标准的结构和编写方法应符合GB/T1.1-2000《标准化工作导则第1部分:标准的结构和编写规则》。 4.4生产技术科组织起草企业产品标准草案征求意见稿及编制说明，征求各部门和有关人员意见后，编制标准草案送审稿。 4.5生产技术科组织会审，编制审查纪要。根据审查意见编制标准草案报批稿，经厂长批准发布，报送标准化行政管理部门备案登记。 5原辅材料及包装材料质量要求 5.1对于生产过程中必需的原辅材料及包装材料，生产技术科应制定质量验收标准。 5.2原辅材料及包装材料质量验收标准的编写方法参照GB/T1.1-2000《标准化工作导则第1部分：标准的结构和编写规则》。 5.3生产技术科编制原辅材料及包装材料质量验收标准草案，征求各有关部门意见并进行修改后，报送厂长批准发布。 13.0工艺文件 1概述工艺文件是指导现场生产操作的重要技术文件。本厂制定并实施所生产各种产品的工艺文件。 2职责 2.1生产技术科负责工艺文件的编制。 2.2厂长负责工艺文件的批准。 3工艺文件的设计 3.1设计工艺文件的基本要求： 1. （1）工艺文件应正确、完整、统一、清晰，科学、合理； 2. （2）尽可能采用国内外先进工艺技术和经验； 3. （3）在保证产品质量的前提下，尽量提高生产率和降低消耗； 4. （4）必须考虑安全和工业卫生措施； 5. （5）所用术语、符号、代号要符合相应标准的规定； 6. （6）计量单位应使用法定计量单位； 7. （7）签署必须完整、正确。 3.2工艺文件至少包括工艺流程图、工艺规程、作业指导书等。 3.3生产技术科编制产品工艺文件及工艺文件明细表，经有关部门会签，报送厂长批准。 4工艺文件的使用 4.1工艺文件由生产技术科发放至有关部门，各部门工艺文件必须一致。 4.2使用部门应妥善保管工艺文件，防止损坏、污染、丢失、泄密。 4.3逾期不用的工艺文件应及时交回生产技术科。 5工艺文件的更改 5.1工艺文件的更改程序及要求：（1）生产技术科填写工艺文件更改通知单，经有关部门会签，报厂长批准；（2）生产技术科下发工艺文件更改通知单；（3）按工艺文件更改通知单要求进行修改；（4）相关文件必须同时修改；（5）修改应在规定的时间内完成。 5.2修改方法：（1）修改时不得涂改，应划改，使划去部分仍能看清，在附近填写更改后的内容，并在更改处加盖更改章；（2）文件经修改后模糊不清或已不清晰的，应在修改后重新打印；（3）换发新版文件时，旧文件必须收回，盖“作废”章存档或销毁。 6记录工艺文件更改通知单。 14.0文件管理 1概述对技术文件和质量文件进行控制，确保对质量管理体系有效运行起重要作用的所有场所，都能及时得到相应文件的有效版本。 2职责 2.1生产技术科负责技术文件的控制和管理。 2.2质管科负责质量文件的控制和管理。 3本厂制定并实施《文件管理制度》（见第 14.1 章），对所有技术文件和质量文件进行适当控制，防止使用无效和/或作废的文件。 4技术文件由生产技术科组织有关人员编制，经厂长批准颁发；质量文件由质管科组织有关人员编制，厂长批准颁发；以确保文件是清晰和适宜的。 5 文件修改一般由原审查和批准人员审查和批准。若另指定人员进行修改，被指定人员应获得进行审查和批准所依据的有关背景资料。 6文件管理员负责文件管理工作。 7文件管理员应用时将有效文件发放给使用部门，确保使用部门可随时获得文件的有效版本。 8对出于法律或知识保存目的而保留的作废文件适当标识，以防误用。 14.1文件管理制度 1目的对文件的编制、审批、发放、修改、换版、作废、销毁等活动进行有效控制，确保本厂使用的文件均为有效版本。 2适用范围适用于本厂所有技术文件和质量文件。 3职责 3.1生产技术科负责技术文件的编制、修改和管理。 3.2质管科负责质量文件的编制、修改和管理。 3.3文件管理员负责文件的发放、登记和归档保管。 3.4有关部门负责相关文件的收集和保管。 4文件的管理范围： a）标准、规范； b）工艺规程； c）操作规程； d）生产过程各项原始记录； e) 质量手册； f) 其它文件等。 5文件的编制、审核、批准技术文件由生产技术科组织有关人员编制，由厂长或厂长指定人员审核，经厂长批准发布；质量文件由质管科组织有关人员编制，由厂长或授权指定人员审核，厂长批准发布。 6文件的发放 6.1文件管理员负责发放文件。受控文件在封面上方盖“受控”章，非受控文件在封面上方盖“非受控”章。 6.2文件领用人在文件发放记录上签名，并领取盖有“受控”印章的文件。 6.3当需要使用文件的人员未领到文件时，不得随意借用其他人的文件复印，应到文件管理员处办理领用手续。本厂内不得使用未加盖“受控”印章的文件，一经发现立即由文件管理员收回。 6.4 当文件破损严重影响使用时，文件使用人应到文件管理员处办理更换手续。交回破损文件，补发新文件。 6.5 当文件丢失，使用人应及时报告有关负责人并办理补领手续。文件管理员补发新文件，并在文件发放记录上注明原文件丢失，必要时通知各部门，防止误用。 6.6 文件一般不外传。若需对外提供，须经厂长批准，盖上“非受控”印章，文件管理员予以登记。 7 文件的修改 7.1生产技术科、质管科定期评审文件，必要时进行修改，确保其持续适用。 7.2 文件的修改经原审批人批准，由原文件编制人员负责修改。修改时注明修改人标记和修改生效时间，并按文件发放记录名单发放修改后的文件，同时收回作废的旧文件。 7.3如因故修改需新指定人员批准，批准人应获得原审批依据的有关资料。 8文件的换版文件经多次修改或文件需大幅度修改时，应进行换版。 9文件的作废 9.1 被修订的原文件和换版后的旧版文件作废。 9.2 作废的文件由文件管理员按文件发放记录收回并记录，作废文件加盖“作废”印章，文件管理员填写文件销毁清单，经厂长批准后统一销毁。 9.3 需保留的作废文件，申请人填写文件留存申请单，经厂长批准后，文件管理员加盖“保留 ”印章后方可保留。 10文件的保管 10.1 文件经编制审批后，原版文件由文件管理员填写文件存档登记表存档保管。 10.2 文件持有者，应妥善保管文件，防止损坏或丢失。 11 文件的收集有关部门应及时收集标准、规范等文件，交生产技术科、质管科进行分类、登记、发放。 12文件的现行有效性对本厂所有文件，生产技术科、质管科定期组织有效性检查，对过期失效的文件及时进行处理。 13 记录文件发放记录；文件销毁清单；文件留存申请单；文件存档登记表；有效文件清单。 15.0采购制度 1概述原辅材料及包装材料是食品生产的必备条件，其质量直接影响产品的质量，必须进行控制，以确保其质量符合规定要求。 2职责 2.1供销科负责物资采购工作。 2.2生产技术科负责制定采购物资的质量要求。 2.3质管科负责采购物资的质量检验或验证。 3本厂制定并实施《采购管理制度》（见第 15.1 章）、《委托服务采购管理办法》（见第 15.2章），对采购原辅材料、包装材料及服务进行质量控制。 4本厂从能充分保证质量、具有良好信誉的供方采购物资。 5供销科按批准的采购文件组织采购。 6 质管科对采购物资进行质量检验或验证。 15.1采购质量控制制度 1目的对采购过程进行控制，确保所采购的物资满足规定的要求。 2适用范围适用于本厂原辅材料及包装材料的采购。 3职责 3.1供销科会同质管科、生产技术科对供方进行评价；制定采购文件并组织采购。 3.2厂长负责批准采购文件。 3.3质管科负责采购物资的质量检验或验证。 4供方评价供销科负责选择供方，会同质管科、生产技术科对供方进行评价。 5采购文件供销科负责制定主要原辅材料的采购文件，并报厂长批准。 6采购供销科根据批准的采购文件实施采购，采购的原辅材料必须符合相应的国家标准、行业标准及有关规定，不得采购非食用性原料生产食品。 7采购物资的质量检验或验证 7.1采购的辅料及包装材料进厂后，仓管员填写申检单交质管科，采购的源水必须经有关部门检验合格。 7.2质管科派人取样，组织质量检验或验证，并予以记录。 7.3当需要在供方处验证时，质管科按合同或协议中规定的方法进行验证。 7.4检验或验证合格后，质管科出具检验或验证报告，由供方送货人或供销科负责办理入库手续，检验合格的源水方可投入生产。 7.5检验或验证不合格时，质管科出具检验或验证报告，在不影响冷冻饮品生产质量的前提下，经厂长批准后，可经协商作降价处理，若协商不成的由供销科负责办理退货或索赔手续，不合格的源水要停止使用。 8供销科根据到货日期及质量状况，填写供方交货记录。 9记录申检单；检验或验证记录；检验或验证报告；交货记录。 15.2委托服务采购管理办法 1目的对委托服务的采购进行控制，确保采购的委托服务满足规定要求。 2适用范围适用于本厂检定、检验等委托服务的采购。 3职责质管科负责检定、检验等委托服务采购的管理。 4本厂委托服务主要为委托外单位所进行检定、校准和检验、测试。 5委托服务单位应取得相应资格，具有合法地位。质管科在选择委托服务单位时应查验对方的资格证书。 6强制检定计量器具，质管科负责向政府计量行政部门指定的检定机构申请检定。 7非强制检定计量器具，质管科负责向法定计量检定机构或政府计量行政部门授权的检定机构申请检定。 8校准的测量设备，质管科负责向法定计量检定机构、经政府有关部门认可的机构及制造厂申请校准。 9检验选择经政府有关部门认可的机构。选择未经政府有关部门认可的机构时，质管科会同有关部门对该单位的服务质量进行评价。 10检定、校准和检验、测试报告、证书等由质管科存档保管。 11记录委托服务单位质量评价表。 16.0采购文件 1概述采购文件是进行采购的依据，应经正式批准，以确保其清晰、适宜。 2职责 2.1供销科负责制定主要原辅材料的采购文件，并实施采购。 2.2厂长负责批准采购文件。 2.3质管科负责对采购物资的检验或验证。 3采购文件（如采购计划、采购合同等）应清楚说明采购物资的情况，一般可包括：（1）类别、型式、等级；（2）规范、检验规程等名称、编号、版本；（3）质量体系标准名称、编号、版本等。 4采购文件在发放前，供销科将其送交厂长批准，以确定规定的要求是否适当，防止过分严格或疏于控制。批准时一般审查以下内容：（1）要求、规范是否明确；（2）验收检验方法是否明确；（3）产品包装、运输、交付方式、标识是否明确；（4）有关验证安排的事项是否明确；（5）有关其他标的和争端解决方法是否明确等。 5若需要时，与供方签订采购合同，应遵守有关合同法律、法规的规定，避免签订无效合同。 6供销科根据批准的采购文件进行采购，质管科进行检验或验证。 17.0采购验证 1概述按采购文件和进货检验规定对进厂的原辅材料及包装材料进行检验或验证，确保符合规定要求。 2职责质管科负责对采购物资的检验或验证。 3采购物资进厂后，仓管员填写申检单交质管科。 4质管科组织质量检验或验证，并予以记录。 5当需要在供方处验证时，质管科按合同或协议中规定的验证方法进行验证。 6检验或验证合格后，质管科出具检验或验证报告，由供方送货人或供销科负责办理入库手续。 7检验或验证不合格时，质管科出具检验或验证报告，经厂长审批明确处理意见，在不影响冷冻饮品生产质量的前提下，经厂长批准后，可经协商作降价处理，若协商不成的由供销科负责办理退货或索赔手续，不合格的源水要停止使用。 8检验或验证记录、报告及接收或拒收处理意见由质管科存档保管。 9记录申检单；检验或验证记录；检验或验证报告。 18.0过程管理 1概述过程管理是实现产品设计、保证产品质量的重要手段，必须加强过程管理，以提高产品质量。 2职责 2.1生产技术科负责过程管理工作。 2.2车间负责按工艺文件进行生产，严格执行工艺纪律。 3本厂制定并实施《生产过程质量管理制度》（见第 18.1 章）、《生产过程质量管理考核办法》（见第 18.2 章），对过程进行控制和管理。 4过程管理的基本任务：在一定生产条件下，应用现代管理科学理论，对各项工艺工作进行计划、组织和控制，使之按规定的程序和方法协调有效地进行。 5工艺工作的主要内容：（1）设计工艺方案；（2）编制工艺规程；（3）进行工艺验证；（4）工艺更改；（5）工艺总结；（6）工艺纪律检查考核等。 6生产技术科制定工艺文件，必须齐全、正确、统一、清晰，经厂长批准后发放到生产车间。 7车间必须严格落实工艺文件，生产工人严格按工艺文件进行生产操作，及时进行记录，保证工艺操作记录准确、齐全、清晰。 18.1生产过程质量管理制度 1目的加强生产过程质量管理，使之协调有效进行，以确保产品质量，降低消耗，提高生产效率。 2适用范围适用于生产过程质量管理工作。 3职责 3.1生产技术科负责生产过程质量管理工作。 3.2车间负责按工艺文件进行生产，严格执行工艺纪律。 4生产过程质量管理的基本任务：（1）确保产品质量；（2）提高劳动生产率；（3）节约材料和能源消耗；（4）改善劳动条件和文明生产。 5生产过程质量管理的基本要求：（1）强化质量意识；（2）质管科、生产技术科和生产车间应有机配合，确保生产现场物流和信息流的顺利畅通，实现生产过程质量管理的基本任务。 6生产技术科负责制定工艺文件，及时将工艺文件发放到生产车间。 7生产技术科按工艺要求提供合格生产设备、测量设备和良好生产工作环境，按工艺文件均衡安排生产； 8供销科按工艺要求提供各种合格材料。 9质管科搞好计量器具的周期检定与配置 10质管科、生产技术科和生产车间密切配合，进行工序质量控制。 11办公室按生产需要配齐生产人员，做好专业培训和纪律教育 12生产车间正确实施工艺文件，搞好文明生产和现场定置管理；生产工人必须严格按工艺规程、作业指导书等工艺文件进行生产操作，做好工艺操作记录。 13 生产技术科进行现场工艺纪律检查。 14记录工艺操作记录；臭氧杀菌过程监视记录；电导率检测记录表。 18.2生产过程质量管理考核办法 1目的对生产过程质量管理实施严格考核，确保有关部门和人员都严格执行生产过程质量管理制度。 2适用范围适用于生产过程质量管理的检查考核。 3职责生产技术科负责生产过程质量管理的检查考核。 4生产过程质量管理基本要求严格工艺纪律是加强生产过程质量管理的重要内容，是建立正常生产秩序、确保产品质量、进行安全生产、降低消耗、提高效益的保证。本厂全体人员都应严格执行工艺纪律。 5工艺纪律的主要内容 5.1厂领导及职能部门的工艺职责：（1）建立和健全统一、有效的工艺管理体系，制定完整、有效的工艺管理制度及岗位责任制；（2）工艺文件必须正确、完整、统一、清晰；（3）生产安排必须以工艺文件为依据，做到均衡生产；（4）凡投入生产的原辅材料必须符合设计和工艺要求；（5）设备必须能正常运转、安全、可靠；（6）工艺装备应经常保持良好的技术状态，计量器具应周期检定，确保量值准确、统一；（7）工人初次上岗前必须经过专业培训，做到定人、定机、定工种。 5.2生产现场工艺纪律：（1）操作者要认真做好生产前的准备工作，严格按工艺文件和有关标准进行生产。严格执行工艺参数并予以记录，存档备查。（2）大型设备的操作者和电工等必须经过培训考核合格后持证上岗；（3）新工艺、新技术、新材料和新装备必须经验证、鉴定合格后纳入工艺文件方可正式使用；（4）生产现场应做好定置管理和文明生产。 6工艺纪律的考核 6.1生产技术科对生产现场工艺纪律进行检查考核，一般每季检查考核一次。 6.2工艺纪律主要考核内容：（1）工艺文件的贯彻情况；（2）设备和工艺装备的完好情况；（3）计量器具的周期检定情况；（4）定人、定机、定工种的符合情况；（5）定置管理和文明生产情况等。 6.3工艺纪律检查考核记录由生产技术科归档保管。 7记录工艺纪律检查考核记录。 19.0质量控制 1概述根据食品质量安全要求设置关键质量控制点，实行强化管理，使其处于受控状态，确保达到规定的质量要求。 2职责 2.1生产技术科负责工序质量控制和管理。 2.2质管科负责工序质量检验。 2.3生产工人负责严格执行操作控制程序或作业指导书。 3 关键质量控制点的确定 3.1关键质量控制点按以下原则确定：（1）属于关键特性或导致致命缺陷的项目和部位；（2）工艺上有特殊要求或对后续工序有显著影响的部位；（3）质量信息反馈中问题严重的项目或部位。 3.2关键质量控制点由生产技术科确定。生产技术科分析工序能力，找出影响质量特性的主要因素，编制关键质量控制点明细表，在工艺流程图上标出关键质量控制点，报厂长批准。 4关键质量控制点的管理 4.1生产技术科根据所生产不同类别的产品，制定关键质量控制点的操作控制程序或作业指导书，报厂长批准。 4.2生产车间按关键质量控制点操作控制程序或作业指导书进行质量控制，做好操作记录。 4.3质管科对关键质量控制点实施质量检验。 20.0产品防护 1概述在食品生产加工过程中加强产品防护，防止食品出现污染或损坏。 2职责 2.1供销科仓库负责辅料、包装材料防护工作。 2.2生产车间负责生产加工过程中产品及源水防护工作。 2.3供销科仓库负责成品防护工作。 3原辅料包装材料防护 3.1运输辅料、包装材料所用的容器、工具和车辆必须清洁，辅垫物、遮盖物应干净卫生，不能将食品与有害、有毒、有异味的物品同车运输。 3.2辅料、包装材料贮存时应分类放置，一般应存放在垫板、货架上或容器中。 3.3辅料、包装材料库房采取防尘、防潮、防鼠、防虫等措施。 3.4辅料、包装材料应先进先出。 4源水及生产加工过程中产品防护 4.1源水储水箱及管道要保持清洁，确保源水质量。 4.2原辅材料与半成品、成品分开，防止物料与食品的交叉污染。 4.3生产工人应搞好个人卫生，进入车间应穿戴好工作服、帽，及时对手进行消毒，防止对食品造成污染。 4.4及时对设备、容器、工具进行清洗、消毒，防止机油、残留的清洁剂、消毒剂等对食品的污染。 4.5搞好车间环境卫生，采取防尘、防鼠、防虫等措施，对生产设施及时进行维护保养，防止灰尘、脏水、屋顶上的脱落物、水珠及蚊蝇、虫鼠等对食品的污染。 4.6产品转运过程中所用的容器、工具和车辆必须清洁，辅垫物、遮盖物应干净卫生，不能将食品与其他物品同车运输。 5成品防护 5.1成品转运过程中所用的容器、工具和车辆必须清洁，辅垫物、遮盖物应干净卫生。 5.2成品应采用规定的运输工具进行运输，不得将食品与有害、有毒、有异味的物品同车运输；应轻拿轻放，不得重压；避免日晒、雨淋。 5.3成品贮存时应分类放置，一般应存放在垫板上；不得与有害、有毒、有异味或对产品产生不良影响的物品同处贮存。 5.4成品库房采取防尘、防潮、防鼠、防虫等措施，控制环境温、湿度，使其符合规定要求。 21.0检验设备 1概述检验设备是判断产品质量是否符合规定要求的重要手段，必须配置齐全、准确度符合要求，并定期检定或校准，以确保其准确可靠。 2职责 2.1质管科负责检验设备的管理。 2.2使用部门负责检验设备的使用和维护保养。 3本厂根据产品标准、工艺规程等技术文件，配置足够数量的、性能、准确度能满足生产需要和达到规定要求的检验、测量和试验设备。 4本厂制定实施《检验、测量和试验设备管理制度》（见第21.1章），对检验、测量和试验设备的选型、申购、审查、采购、验收、登记、标识、发放、使用、维护保养、量值溯源、不合格处理、降级和报废等进行控制和管理，并予以记录，以确保其准确可靠。 5在质管科设置计量管理员，管理全厂计量工作。计量管理员统一管理全厂检验、测量和试验设备。 6本厂对所用的检验、测量和试验设备，在投入使用前和修理后进行检定、校准，在使用中实行周期检定、校准，取得检定、校准证书。检定、校准证书在检定、校准的有效期内。 21.1检验、测量和试验设备管理制度 1 目的对检验、测量和试验设备进行有效控制，确保检验、测量和试验设备满足规定要求。 2 适用范围适用于本厂使用的所有检验、测量和试验设备。 3 职责 3.1 质管科负责检验、测量和试验设备管理。 3.2 使用部门负责检验、测量和试验设备的使用、维护保养。 4 申购使用部门需增添检验、测量和试验设备时，填写申购单交质管科。 5 审查质管科对购置申请进行审查，提出审查意见，报厂长批准。 6 采购检验、测量和试验设备由质管科组织人员进行采购。 7验收 7.1检验、测量和试验设备购入后，质管科组织有关人员进行验收。 7.2 开箱验收一般包括以下内容：（1）包装物是否完好无损；（2）整机完整性与外观检查；（3）主机、附件、随机工具的数量与合同及装箱单的一致性；（4）使用说明书等技术资料是否齐全。 7.3 质量验收根据采购文件规定的技术要求或相应的规程、规范、标准、使用说明书等，对检验、测量和试验设备的性能及技术指标进行质量验收。计量器具须经检定/校准。 7.4 验收合格的检验、测量和试验设备，方可报销入库；验收不合格的检验、测量和试验设备，由质管科负责向供方退货/索赔。 8 编号 8.1检验、测量和试验设备由质管科负责编号。 8.2编号方法为使用部门代号加该部门购置检验、测量和试验设备的顺序号。顺序号由两位数字组成，从01开始顺序编号。 9登记质管科对检验、测量和试验设备进行登记，建立检验、测量和试验设备管理台帐。 10发放使用部门到质管科办理领用检验、测量和试验设备手续，明确保管人和放置地点。保管人因人事变动重新确定的、放置地点有变化的，使用部门应及时通知质管科进行变更。 11 使用 11.1使用检验、测量和试验设备前，必须检查其是否有合格或准用标志，是否在有效期内。 11.2使用人员必须按检验、测量和试验设备操作规程或使用说明书进行操作。 11.3主要检验、测量和试验设备使用后，使用人员应及时予以记录。 12 检定/校准 12.1质管科在每年年初制定检验、测量和试验设备周期检定/校准计划，经厂长批准后，组织实施。 12.2当检验、测量和试验设备状态发生变化（如停用、重新启用、报废）时，质管科对周期检定/校准计划进行更改。 12.3 检验、测量和试验设备的检定、校准周期，根据计量检定规程、校准规范、制造厂建议、使用频繁程度和严酷程度、使用环境的影响、测量准确度要求等由质管科确定。 12.4 周期检定、校准周期可根据实际情况作相应调整。使用部门因工作需要确需修改周期的，由使用部门说明变更理由，质管科修改周期检定、校准计划。 12.5 对于因特殊情况不能按计划进行检定、校准的检验、测量和试验设备，经质管科同意，可超周期使用。一经工作结束后，应立即组织检定、校准，同时根据检定、校准结果对此期间出具的数据的有效性作相应处理。 12.6质管科根据周期检定/校准计划，提前一个月把即将到期的检验、测量和试验设备送法定计量检定机构或政府计量行政部门授权的计量检定机构进行检定、校准。 12.7检定、校准有关记录、证书由质管科归档。 13 标志管理 13.1 本厂对检验、测量和试验设备实行标志管理，给每台检验、测量和试验设备贴上彩色标志，以表明其状态。 13.2 彩色标志的种类、用途：（1）经检定、校准，证明检验、测量和试验设备性能符合要求；或不必检定、校准，经检查功能正常（如计算机、打印机）；或无法检定、校准，经比对等方式验证其性能符合要求的检验、测量和试验设备均用合格证（绿色）标识。（2）经检定、校准，证明其性能在一定量限、功能内符合要求或降级使用的检验、测量和试验设备用准用证（黄色）标识，并明示其限用范围。（3）已损坏，或经检定、校准不合格，或超过检定、校准有效期，或暂不使用的检验、测量和试验设备用停用证（红色）标识。 13.3 检验、测量和试验设备标志，由质管科计量管理员根据有效证书填写相应内容，交使用部门粘贴。 14 维护保养 14.1使用人员对检验、测量和试验设备进行正常维护保养。 14.2 万元以上精密、贵重、大型检验、测量和试验设备和影响检测结果的主要检验、测量和试验设备应定期维护保养，应专人保管，专人维护保养。 15 停用暂不使用的检验、测量和试验设备，使用部门通知质管科贴停用标志。 16不合格处理 16.1检验、测量和试验设备在使用时有过载或误操作、或显示的结果可疑或通过检定、校准或其他方式表明有缺陷或超出规定极限时，应立即停止使用，并加以明显标识。如可能将其进行有效隔离，直至修复。 16.2对由于检验、测量和试验设备存在缺陷或偏离规定极限而对过去进行的检测所造成的影响进行检查、追溯，分析原因，并采取措施予以纠正。 17 修理 17.1 经检定、校准不合格或使用过程中发现有问题的检验、测量和试验设备，使用部门应报告质管科组织修理。 17.2 修复的检验、测量和试验设备须经检定、校准或检查，证明满足规定要求后方可投入使用。 18降级需降级使用的检验、测量和试验设备，使用部门向质管科提出申请，经质管科同意，贴上准用证。 19 报废 19.1检验、测量和试验设备经过多年使用或因事故损坏致使无法满足检定、校准要求而又无法修复者，标准物质超过有效期者，由使用部门向质管科提出申请，经质管科同意，可给予报废。 19.2 报废的检验、测量和试验设备由质管科组织处理。 20技术档案 20.1 质管科建立并保存主要检验、测量和试验设备的技术档案。 20.2技术档案至少包括以下内容：（1）检验、测量和试验设备的名称；（2）制造厂名称、型号和编号，或其他唯一性标识；（3）接受日期、启用日期、接受时的状态和验收记录；（4）目前存放地点；（5）制造厂提供的资料或使用说明书；（6）历次的检定或校准证书和调试报告；（7）设备的损坏、故障、改进或修理记录。 21 记录检验、测量和试验设备申购单；检验、测量和试验设备验收记录；检验、测量和试验设备管理台账；检验、测量和试验设备使用记录；检验、测量和试验设备周期检定、校准计划；检验、测量和试验设备降级、报废申请单。 22.0检验管理 1概述质量检验是控制产品质量的重要环节。本厂实施进货检验、过程检验和出厂检验，严把产品质量关。 2职责质管科负责全厂质量检验工作。 3本厂制定并实施《质量检验管理制度》（见第 22.1 章）、《检验、测量和试验设备管理制度》（见第 21.1 章），对质量检验工作进行控制和管理。 4本厂设置质管科、设立检验室、配备检验人员、配置检测仪器设备，独立开展质量检验工作。检验工作具有鉴别、把关、预防和报告四大职能。 5质管科对进货物资进行检验或验证，确保未经检验或验证不合格的物资不投入使用或加工。 6质管科对生产过程中的半成品进行检验，确保不合格品不转入下道工序。 7质管科对出厂产品进行最终检验，确保不合格产品不出厂。 8本厂选择有合法地位及能力的检验机构，进行产品的委托检验，与之签订正式的委托检验合同，并定期送检。质管科保存检验报告。 22.1质量检验管理制度 1目的确保未经检验或检验不合格的原辅材料及包装材料不投入使用，确保不合格的半成品不流入下道工序，防止不合格产品出厂。 2适用范围适用于进货检验（或验证）、过程检验和出厂检验。 3职责 3.1生产技术科负责编制检验规程。 3.2质管科负责进行质量检验或验证。 4检验人员检验人员应具有高中（或中专）以上文化程度，了解产品特性，熟悉标准、规程等检验依据，掌握检验技术和相关知识，经培训考核合格，持证上岗。 5检验规程生产技术科组织制定进货检验规程、过程检验规程和成品检验规程，经厂长批准后发放给质管科。 6进货检验或验证 6.1采购辅料及包装材料进厂后，仓管员作好待检标识，填写申检单交质管科。 6.2质管科按进货检验规程进行抽样、检验或验证，填写进货检验或验证记录，出具进货检验或验证报告。 6.3检验或验证合格的物资，由供销科仓管员办理入库手续；检验或验证不合格的物资，在不影响冷冻饮品生产质量的前提下，经厂长批准后，作降价处理，若协商不成的，由供销科办理退货或索赔手续。 6.4供销科仓管员根据检验或验证结果对辅料、包装材料作好检验状态标识。 6.5当生产急需来不及检验时,由使用部门填写“紧急放行申请单”，经厂长批准后，准予紧急放行。紧急放行时必须留下样品进行检验，并对已放行的物资做好标识和记录，一旦发现问题，由生产部门负责及时追回或更换。 6.6对随货提供检验报告的产品，检验员须查验报告的符合性。对在供方检验合格的产品，仓管员凭质管科检验员出具的合格检验报告直接入库。 6.7进货检验或验证记录由质管科归档保管。 7过程检验生产过程中的各种半成品，由检验员按过程检验规程进行检验；合格的转入下道工序或入库，不合格的由操作者及时返工或报废，具体详见第21.0章。 8出厂检验产品加工完毕，生产车间或仓库填写申检单交质管科；质管科按产品标准或成品检验规程进行抽样、检验，出具检验报告；合格产品准予入库、出厂，不合格产品进行报废，具体详见第24.0章。 9记录申检单；检验记录；检验报告；紧急放行申请单。 23.0过程检验 1概述在生产过程中对半成品进行检验和控制，确保不合格品不转入下道工序。 2职责 2.1质管科负责对半成品进行质量检验和控制。 2.2生产车间负责对不合格品进行返工。 3生产技术科编制过程检验规程，报厂长批准。 4检验员对每批半成品按过程检验规程进行检验，并予以记录。 5对检验合格的半成品进行标识，允许转序或入库。 6对检验不合格的半成品，质管科会同生产技术科、车间确定应采取的有关措施（如返工、报废等）。对半成品予以扣留，不得转序，并加标识另外存放。 7对需返工的半成品，生产车间应及时组织生产工人返工。 8返工后的半成品由检验员重新进行检验，并予以记录。经检验合格方可转序或入库。 9检验记录应齐全、清晰，由质管科保存。 24.0出厂检验 1概述出厂检验是产品出厂前对其质量状况所进行的全面检查，是全面考核产品质量是否符合规定要求的重要手段。本厂实施严格的出厂检验，严把产品质量关。 2职责质管科负责产品出厂检验工作。 3每批成品加工完成后，生产车间或仓库填写申检单，交质管科。 4质管科派人按产品标准或成品检验规程抽样，留样一并抽齐。 5检验员按产品标准或成品检验规程对产品进行检验，做好检验记录；与半成品检验重叠的项目，可结合半成品检验进行。 6质管科对各项检验记录、报告进行分析，确认规定的检验项目均已完成，且结果符合要求后，出具成品检验报告。 7对检验合格的产品，质管科签发产品合格证，按规定进行包装、标识，方可入库、出厂。 8对检验不合格的产品，质管科会同生产技术科、车间确定需采取的措施（如报废等），由车间组织实施。 9对经返工产品，质管科重新进行检验，并予以记录。经重新检验合格产品，质管科签发产品合格证，方可入库、出厂。检验不合格严禁出厂。 10检验记录、检验报告和产品合格证应齐全、清晰。检验记录、检验报告由质管科保存。附件质量职责分配表 |质量体 |厂长 |质管科 |办公室 |供销科|生产技术科|车间 |仓库 | |系 | | | | | | | | |要素 | | | | | | | | |组织领 |☆ | |▲ | | | | | |导 |☆ |▲ |△ |△ |△ |△ |△ | |质量目 |☆ |△ |▲ | | | | | |标 |☆ | | | |▲ |△ | | |管理职 |☆ | | | |▲ |△ | | |责 |☆ | | | | | |▲ | |厂区要 |☆ | | | |▲ |△ | | |求 |☆ |△ |▲ |△ |△ |△ | | |车间要 |☆ |△ | | |▲ |△ | | |求 |☆ | | | |▲ |△ | | |库房要 |☆ |▲ |△ |△ |△ |△ | | |求 |☆ | | |▲ | | | | |生产设 |☆ | | |▲ | | | | |备 |☆ |▲ | |△ |△ | |△ | |人员要 |☆ |△ | | |▲ |△ | | |求 |☆ |△ | | |▲ |△ | | |技术标 |☆ | | |▲ |△ |▲ |△ | |准 |☆ |▲ | | | |△ | | |工艺文 |☆ |▲ | |△ | |△ |△ | |件 |☆ |▲ | | |△ |△ | | |文件管 |☆ |▲ | |△ |△ |△ |△ | |理 | | | | | | | | |采购制 | | | | | | | | |度 | | | | | | | | |采购文 | | | | | | | | |件 | | | | | | | | |采购验 | | | | | | | | |证 | | | | | | | | |过程管 | | | | | | | | |理 | | | | | | | | |质量控 | | | | | | | | |制 | | | | | | | | |产品防 | | | | | | | | |护 | | | | | | | | |检验设 | | | | | | | | |备 | | | | | | | | |检验管 | | | | | | | | |理 | | | | | | | | |过程检 | | | | | | | | |验 | | | | | | | | |出厂检 | | | | | | | | |验 | | | | | | | | 注：☆ ——领导职责（主持）； ▲ ——责任部门； △ ——协助配合部门 ----------------------- | | |厂长 | | | |质量负责人 | | | |质量负责人 | | | | | |厂长 | | |

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negative_file/工程建筑、房地产/QS质量手册.doc

南京市房地产市场调研报告 ——进入南京市场前期调研报告目录： 1. 南京市房地产总体状况分析； 2. 南京市房地产市场板块划分及其属性； 3. 政府房地产发展政策； 4. 政府城市规划对房地产的影响； 5. 城市发展中交通发展的影响； 6. 南京市房地产企业竞争企业状况； 7. 江宁板块详细资料； 8. 民信将军路项目诸项信息； 9. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。一、总体供求状况呈现卖方市场特征 1. 土地供应状况 □新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。 □城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。 □南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。 □待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。 2. 住宅供求状况供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。1998年以来商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长，尤其是2000年，市场供求增幅加大，呈供求两旺的局面。（造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放）表一：南京市历年商品住宅供求情况 | |竣工面积（万/㎡）|销售面积（万/㎡ |其中个人购买面积（万/㎡| | | |） |） | |1995 |230.78 |75.69 |21.44 | |1996 |275.67 |91.08 |43.54 | |1997 |207.87 |141.47 |87.64 | |1998 |270.46 |153.04 |88.66 | |1999 |314.33 |149.27 |84.5 | |2000 |297.55 |189.88 |144.17 | |2001 |309.09 |248.00 |234.82 | |2002 |352.00 |333.50 |---- | 表二：南京市截止6月份房地产开发投资 |指标名称 |计量单位 |本月止累计 |比去年同期±% | |房地产开发投资额 |亿元 |82.31 |67 | |# 商品房屋投资额 |亿元 |63.97 |75 | | 土地开发投资额 |亿元 |11.54 |36.7 | |1、按工程用途分 |　 |　 |　 | | 住宅 |亿元 |52.69 |60.6 | | 办公楼 |亿元 |7.26 |25.1 | | 商业用房 |亿元 |5.64 |84.9 | | 其他 |亿元 |16.72 |119.6 | |2、房屋建筑面积 |　 |　 |　 | | 施工面积 |万平方米 |1099.21 |28.8 | | # 住宅 |万平方米 |857.7 |30.3 | | 竣工面积 |万平方米 |95.11 |19 | | # 住宅 |万平方米 |88.8 |31.7 | |3、商品房屋销售面积 |万平方米 |145.77 |19.8 | | # 住宅 |万平方米 |133.86 |29.7 | |4、商品房屋销售额 |亿元 |47.59 |27.6 | | # 住宅 |亿元 |41.31 |38.1 | |5、土地开发面积 |万平方米 |125 |81.7 | [pic] 反映在房地产销售上，给人的印象是：大凡推出的项目，无论规模大小，价格高低一般都卖得不错，卖方市场特征显著。南京的空置情况很少，目前置率还不足 5%，只有全国平均的四分之一。自2000年以来，南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅，这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面积为89.6万平方米，2001年即减少到82 .6万平方米，到2002年底，全市仅空置商品房79.6万平方米，而目前，全市商品房空置面积仅为23.3万平方米。 3. 供求结构状况从近两年的销售情况看，5000元/平方米以上的住宅供应率为20%，而需求率为18.4% ;4000-5000元/平方米的住宅供应率为40%，需求率为27.4%;3000- 4000元/平方米供应率为40%,需求率为54.2%。附注1：南京市——2002GDP：1295亿元，人均GDP为22908元；2003人均GDP约为3000美元；面积6421平方千米，人口544万。市人民政府驻玄武区，邮政编码210008。区号025。玄武区面积 70平方千米，人口39万。邮政编码210018。白下区面积 25平方千米，人口32万。邮政编码210002。秦淮区面积 23平方千米，人口23万。邮政编码210001。建邺区面积 18平方千米，人口24万。邮政编码210004。鼓楼区面积 24平方千米，人口52万。邮政编码210009。下关区面积 30平方千米，人口28万。邮政编码210011。浦口区面积平方千米，人口万。区人民政府驻珠江镇，邮政编码211800。六合区面积平方千米，人口万。区人民政府驻雄州镇，邮政编码211500。栖霞区面积 302平方千米，人口34万。邮政编码210046。雨花台区面积 148平方千米，人口21万。邮政编码210012。江宁区面积1602平方千米，人口74万。区人民政府驻东山镇，邮政编码211100。溧水县面积1048平方千米，人口40万。县人民政府驻在城镇，邮政编码211200。高淳县面积 750平方千米，人口43万。县人民政府驻淳溪镇，邮政编码211300。附注2：国民经济快速增长（摘之2003年1月份“南京市政府工作报告”）去年，全市国内生产总值完成1295亿元，比上年增长12．5％，实现财政收入265亿元，增长26．7％。郊县经济发展明显加速。“绿色南京”工程开始启动，重点乡镇企业园区建设和非农产业的发展取得新进展，郊县国内生产总值完成423亿元，同比增长18．8％。工业经济稳步增长，运行质量和效益明显提高。全年实现工业增加值498亿元，增长1 1％。工业总投入达到241亿元，增长54．3％。扬子石化65万吨乙烯改造工程等一批重大技改项目建成投产。工业集中度有新的提高，优质资源进一步向开发区集中。第三产业继续保持快速增长势头。商贸流通加速扩张，成功举办了中国旅游交易会等旅游会展活动，旅游倍增计划成效显著，房地产市场进一步活跃。全市第三产业实现增加值620亿元，增长13．2％。附注3：虽然历年来，南京市房地产市场持续升温，但业内有种认为近年来将出现大幅降温的说法，尚不可确认。二．南京市房地产市场板块划分及其属性河西板块：河西河西地区作为南京新开发区域，其房地产开发呈现出最为活跃的因素。以三汊河、江东北路、江东南路南北中轴线为中心，涌现了几十家房地产开发商涌入，使河西楼盘在很短时间内便拔地而起，其楼盘品质也在逐步提高，同时，河西借助于地铁一号线、奥体中心等的建设，又一次为房地产发展注入活力。河西新城区西依长江，总用地约为54平方公里，其开发建设肇始于20世纪80年代末，目前已有一定的居住和产业建设基础。河西新城区是2001年南京城市总体规划调整的未来5—10年南京市主城建设的重点。河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设、高档物业的开发、市政配套建设与完善、商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）、月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。江北板块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。住宅多以多层为主，价格在2000元以下。宁南板块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区、花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄 ”、“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套、生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势、自然景观优势。而随着城市化的不断发展，河西、亚东、江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。住宅多以多层为主，均价4000元左右。城东南板块：城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各项配套设施已非常健全，呈现相当繁荣的人文景象。住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层的均价在5000左右。城北板块：城北片区与其余片区相比略显沉寂，但今年以来，随着幕府山地区环境的改善和景观的开发，以及幕府东路与栖霞大道、二桥的快速开通，使下关、大桥、幕府山地区，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境、卫生环境等因素而显品质不高的楼盘，因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托，也将显现出活力。城北地区居住人口密度不高，下关地区人员流动性强，卫生状况还需改善。沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。目前，随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位，环境已进一步改善。以红山地区、迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中、城北居民购房的主要地区之一。住宅以多层和小高层为主，多层均价在3700左右，小高层的均价在4000左右。江宁板块：江宁江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。江宁的房产呈现品种最多、风格最为丰富多样的地区。江宁房价从经济型到高档型均有，从2500元至3400元不等。江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。但与市中心相比却是相对滞后，道路、交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场、高标准俱乐部等高档消费娱乐设施。但适合大众需求的餐饮服务、文化娱乐等设施还很欠缺。江宁新区是离宁南板块最近的一个区域，也是构成竞争威胁最大的一个板块。江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设，房地产市场更是百花齐放。目前，江宁大致可划分为四大板块：将军路板块、开发区板块、东山板块、大学城板块。将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美、空气清新，但商业配套、生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平位于江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；其次是开发区百家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达2500- 2600元）；大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400- 2500元）；东山板块是江宁老城区，生活配套、商业配套等最为成熟，70%为多层（整体均价2200-2300元）。城中板块：主要地处玄武区、鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；该板块更多的向中心商务区为主，开发纯住宅的可利用土地很少。仙林新区板块由于一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善的商业配套、生活配套等设施，房地产开发也主要以“亚东”为主。但“大学城”的文化教育优势、自然景观优美等也使得该区域土地价值不断上升，特别是开通的玄武湖地下隧道，这使仙林地区到达市中心的距离缩短了10分钟，这一工程最大的受益者是“亚东板块”。三．政府房地产发展政策 1.2005年人均住房25平方米到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为21.4平方米,在全国处于中等水平。在国家计委拟订的全面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅的基本标准为人均建筑面积为30平方米，南京目前仍差8.6平方米。今后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，力争到2005年实现人均住宅居住面积25平方米。（2003年4月2日公布） 2.公积金缴存比例将提高南京市住房公积金新标准即将出台，今后公积金的缴存比例将上调为年人均工资的2 0%，其中个人和单位各承担一半；目前南京市住房公积金缴存比例执行的是16%的标准，三资企业职工为20%，具体缴存时都是个人和单位各一半。（2003年8月8日公布） 3.别墅热亮出红牌由于近记念来别墅升温太快，一些城市甚至出现买别墅甚至要排队的现象，2月初，国家的一纸禁令对别墅热亮出红牌。南京市的别墅主要集中在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就收集了爱涛漪水圆、瑞景文华、翠萍国际城、运盛美之国等十多个盘子；（2003年2月23日公布） 4．10万套经济适用房为南京楼市“降压” 一项已推行9个月的经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。未来几年内，将有约10万套经济适用房进入普通商品房价一路攀升的南京楼市。来自南京市房改办的消息说，一个总开发面积超过600万平方米的经济适用房开发规划已经实施，征地面积达9000亩。今年南京市经济适用房计划竣工面积将在去年完成20万平方米的基础上，再新增30万平方米。南京市新建住宅以普通商品房为主的单一供给结构可望得到根本性扭转。 5．住房公积金贷款额度提高南京市住房公积金管理委员会批准，自4月1日起，提高住房公积金贷款额度，在最高可贷额度不超过购房总价80％的前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金的职工（含单身职工）最高可贷额度6万元提高到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金的家庭届时可以到公积金贷款委托的中、农、工、建四家国有商业银行申请最高额度为20万元的公积金贷款。据悉，目前国内公积金贷款额度最高的北京为30万元，上海、广州均为20 万元，省内最高的徐州也是30万元。在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中、农、工、建四家国有商业银行发文后，南京市民就可以向银行按新的公积金贷款额度申请公积金贷款。四. 政府近五年主要城市规划 1．南京沿江交通蓄势龙腾　南京是全省惟一一座横跨长江两岸的城市，随着全省沿江开发战略的实施，突破长江天堑的过江通道及沿江交通呼之欲出——近日，南京过江通道“五桥一隧”、沿江公路“两翼齐飞”的沿江开发交通规划正式确定，即将渐次拉开建设大幕。　　“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001 年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。 2.南京加快东部建设步伐，60亿元运作五大项目从玄武区政府获悉，今年该区将举全区之力，加快东部地区建设步伐，融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园、钟山国际体育公园、聚宝山花园、仙鹤门经济适用房工程、南京现代农业科技园孝陵卫核心园5大项目。 目前，南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作的前期准备，4月份进场拆迁，建设园区一期道路和部分基础设施。钟山国际体育公园是十运会项目，节前已做了大量的招商工作，3月份土地出让成功后，上半年开始拆迁，年内完成净地交付。聚宝山花园项目3月份动迁，6月份拆迁完毕并向投资方交付净地，下半年启动建设工程。南京现代农业科技园孝陵卫核心园现在已经开始做园区规划设计，尽快完成立项、规划等前期手续，启动部分园区改造、建设工作，开工建设园区道路。仙鹤门经济适用房项目将于2月2 6日举办开工仪式，今年将建成总面积10万平方米的居住房。预计全年新开工面20万平方米。 3.南京今年将投资66亿改扩建200条路从南京市建委获悉，面对城市快速扩张以及小汽车进入家庭的迅猛发展态势，南京将进一步加大城市道路建设力度。今年全市将改扩建城市道路约200条，其中拓宽和新建1 50条，整治出新50条，总长度超过150公里，总投资达到66亿元左右。从今年起到2005年十运会召开前夕，南京将建成一个高效便捷的立体化城市道路网络系统，包括全面完成绕城公路外环以及由城东、城西干道、纬三路、纬七路构成的内环建设，并在已建成的机场高速连接线及沪宁高速连接线的基础上，完成凤台南路、宁镇路、长江大桥的快速化改造，从而形成“两环五射”的格局，使南京的快速路密度达到0．4 公里／平方公里。快速内环的建设是重中之重，玄武湖隧道已竣工通车，年底完成快速内环西线建设，基本建成内环南线主体工程，同时完成内环北线西段（模范马路和模范西路）以及城东干道快速化改造的规划设计等前期准备工作。此外，还将围绕“经六纬九 ”的干道网规划，完成经五北上、纬九路二期、滨江大道河西段等工程。 4．南京河西新城区总体规划亮相根据规划，新城区与外秦淮河（南河）以东地区有24条道路沟通，其中滨江路、纬三路、纬七路和绕城公路为快速通道。同时，设有地铁1、2、4、6、7号线共5条轨道交通线路。从中心结构体系来看，河西新城区又分为新区中心—地区中心—社区中心三级，新区中心和地区中心安排在主要交通走廊经四路沿线，社区中心结合服务半径和规划地铁站点，安排在生活性干道沿线。其中新区中心在纬八路以南、油棉路以北、经四路与纬九路沿线，集中商务金融设施、政府办公设施以及具有区域服务功能的商业设施；3个地区中心服务人口15万人，分别设置在北部中保、江东门和南部地区，配套以图书馆、体育馆、地区医疗服务中心、大型超市等设施；8个社区中心服务人口3万—5万人，分别设置在管子桥、清凉门、南湖、上新河、虹苑、兴隆、沙洲、双闸等地，主要配置小型便民设施。新城区建筑以明快亮丽的浅色调为主。为保证天际线的优美流畅，河西严格控制建筑高度，将整个新城区分为超高层建设区、允许高层建设区、混合区和低层建设区。大于180米高的超高层建筑只规划在新城区中心，不大于120米的高层建筑规划在中心区周边和地区中心、经四路沿线主要地铁站附近。 5．南京，15亿元再推河西新区建设明年年初南京将斥资15亿元投入河西新区建设，以加速构建现代化新城区框架。率先启动的“三大标志性工程”包括新城市广场、国际医院和宝船遗址公园。　　据介绍，总投资8亿元的新城市广场，是参照法国巴黎、西班牙巴塞罗那和美国夏威夷等地具有国际水平的Shopping Mall而建设的一个大型的室内步行街，号称“室内湖南路”。该广场西临江东路，东至经四东路，北靠草场门大街，占地面积189.3亩，建筑面积23万平方米。广场内设超市、专业商店、百货精品店、餐饮娱乐广场等。明年1月份，新城市广场的超市及部分商业街开业，“五一”节前，与时代华纳合作建设的数码电影院开始营业，明年底，全部商业街建成并正式开业。该广场建成后，将成为国内目前最具规模、最高档次的商业中心之一。正在规划中的宝船遗址公园设在宝船小区，占地200亩，明年下半年开工。　　此外，河西新城区还将建设占地100多亩的综合性的南京国际医院，以满足当地居民的医疗需求。 6．南京确定明年城建规模投资351亿这10大系统工程主要包括："一城三区"建设：包括建设河西新城区、仙西新市区和东山、江北新市区。其中河西新城区要完成三期征地拆迁，续建、开工或改造14条主要道路；开工建设10幢标志性建筑、运动员村等；建设一批园林绿化设施和河道、泵站。仙西新市区要完成仙林大道等道路总长28公里，并建设一批园林广场和大学城中心城区。老城整治：包括"一环"内整治建设小桃园、三汊河大桥-定淮门、定淮门- 草场门、草场门- 凤凰桥片区以及东、西长干巷沿河地区，并实施月牙湖整治改造三期。"两区"要基本建成鼓楼- 北极阁片区、规划建设鼓楼广场西北地块和整治改造新街口中心区。"三轴"即整治中华路-进香河路、御道街-北安门街、中山东路- 汉中路、中山北路沿线环境。"四线"即建设中山路-中山南路、大桥南路- 城西干道景观路。"五街"包括建设湖南路商业文明街、珠江路科技街、长江路文化街、太平南路商业街和王府大街饮食街。"六片"则是保护改造"总统府"片区、朝天宫片区、南捕厅历史街区、颐和路片区一期、门东、门西地区以及夫子庙片区。城市道路建设：包括建设城市快速内环系统和一批城市主干道，包括建成赛虹桥立交、三山桥和草场门大桥加宽改造、纬九路西延一期等，并开工长江大桥交通疏导及整治工程，实施龙蟠路快速化改造，完成老宁杭路改造二期。同时，还要建设改造一批城市次干道及支路，在火车站站前地下、北极阁片区地下、太平南路杨公井地下及零星地块建设一批社会公共停车场，总泊位达1900个。轨道交通：建设地铁一号线一期工程(含西延线)，开工建设二号线一期工程。对外交通：建成宁杭高速公路一期，建设长江三桥主体工程等高等级公路，以及龙潭港疏港公路等一批干线公路。水环境治理：整治外秦淮河主城段和金川河环境，完成内秦淮河截污等；完成城北污水处理系统和江心洲污水处理厂扩建一期并开工二期。社会事业设施建设：建设为十运会配套东杨坊国际体育公园、群众全民健身中心等10个配套场馆。生态环境建设：建设15- 20米宽的环城绿色带和长54公里的绕城公路绿化带；整治建设中山陵景区、雨花台风景区和幕燕风景区等，并新、改建11座公园广场，城区移植5万株大树形成"城中森林"。公用设施建设：扩建北河口水厂，购置400辆公交车辆，10万户自来水抄表到户，建成大行宫人防主体等。住宅发展：建成300万平方米以上住宅和30万平方米以上经济适用房，在宝善、二道埂子等地区实施旧城改造。五. 城市发展中交通发展 1、地铁一号线：　南京地铁一号线西延工程起于奥体中心站，出站后沿上新河路的西侧向南，至上新河路、纬九路路口左转沿纬九路的南侧向东，跨过凤台南路、宁芜铁路后接至一期工程的起点小行站。线路全长4.82公里，其中地下线3.93公里，高架线0. 62公里，过渡段0.27公里，设3座地下车站。2004年元月主体工程完工。 2、地铁二号线：地铁2号线一期工程线路西起河西中和村，沿江东南路向北至江东门，转向水西门大街，经水西门大街向东折向莫愁湖公园西侧，在莫愁湖公园西北角转至汉中西路，沿汉中路向东穿过外秦淮河，经过汉中路、中山东路、宁杭公路至马群，沿途经过河西新城区、莫愁湖、汉中门、新街口、逸仙桥、明故宫、中山门、孝陵卫、马群等地。线路全长21．63公里，设车站18座，在中和村和马群建停车场车辆段。计划2 004年开工，2009年建成通车。 3、轻轨：从南京市规划局获悉，南京城市轨道交通线网轮廓初现。按照初步确定的方案，到2050年左右，南京都市发展区城市轨道交通线网规模将达到280至300公里，主城与东山、仙西、江北三大新市区之间各有两条以上轨道交通线连通，其中一条可以直达新街口中心区。 4、桥梁隧道：“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划2006年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划2006年开工，2010年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6 车道高速公路，计划2010年开工，2014年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划2014年开工，2017年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。 5、京沪高速铁路对南京的影响：京沪高速铁路北京到上海5小时，南京到上海1小时。“ 一条交通线带活一片区”，对于江宁、江北的发展都是重大利好消息，特别是江宁。重要交通枢纽附近巨大的人流、车流将产生大量的需求，商业、贸易、住宅等第三产业自然蓬勃兴起，该地区会迅速成为繁华区，比如日本的新干线沿线及中央门第三商业圈。岔路口热闹起来了，会辐射带动整个江宁的地价、房价。江宁的发展将真正“提档升级成为南京的副中心”。对于将军山板块，铁路从秦淮河以北600～800米的地方经过，离该板块最近的运盛美之国等楼盘还隔一条秦淮河，属于污染圈外（污染圈约为200米左右）。另外，该铁路是向大胜关方向西进，路线几乎水平，不会危及宁南新区。六．南京市房地产企业竞争企业状况 1．在册房地产企业约300家； 2．外行、外地、外资统称三外房地产企业进入南京，使南京房地产企业增加，并带来经营模式的多元化交流和竞争； 3．代表性外行企业，国内肉食品巨子“江苏雨润集团”成立“地华房地产”开始在南京市开发楼盘； 4．以万科为代表的外地房地产颇具实力的房地产企业在南京以成功开发数个成功楼盘，并有新的外地企业进入南京； 5．以新加坡仁恒集团的外资房地产企业在南京成功开发楼盘，并创造出出色品牌； 6．南京本土房地产借助天时、地利、人和，成功开发楼盘，涌现出一大批以栖霞建设（上市公司），长发集团为代表的成功本土企业； 7. 江宁板块详细资料；江宁区总体概况: ☆ 江宁区总面积1567平方公里; ☆ 总人口76万,总户数24万户; ☆ 全区国内生产总值113.6亿元; ☆ 财政收入14.88亿元,全省排名第七; ☆ 农民人均纯收入4375元; ☆ 2001年在岗职工人均年收入11497元,人均GDP为15310元 ——据江宁区统计局2001年底公布资料显示江宁区整体楼市分析：江宁区先天拥有山水生态的自然优势，随着撤县化区、地铁的规划通达等利好政策支持，近年江宁楼市一路升涨。但楼盘的开发水平参差不齐，空置率近期有所提高。其区域性特点大致归纳为： • 低价：多层房价在2500以下，2000元左右，期房更低。市区很多普通工薪阶层只能承受这样的房价水平。因此就房价的视角，江宁有其特定的客户群体。 • 环境：牛首山、将军山、翠屏山、韩府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龙湖、高湖三大名湖，外加一条秦淮河，共计59万亩山林，12万亩水面，为“城南绿肺 ”。 • 新区：都市发展区的次区域中心，未来发展三大定位：南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区。 • 交通：目前开通101、102、103刷卡公交车，但未深入老城区腹地。将军路全线贯通，使江宁到达市中心区的驾乘时间缩短近1/4，未来三到五年轻轨及地铁的通达将进一步改善交通状况。 • 配套设施、开发水平及入住率：配套有待进一步完善，开发水平参差不齐，入住率不高。 • 产业及人口移动：根据市府规划，南京市相当一部分企事业单位将迁往江宁（江宁有两个国家级的开发区），因此将带动部分人口迁至江宁。 • 教育氛围：目前有3万多名大学生在江宁就读。南京大学、东南大学、南京航空航天大学、河海大学及多所民办高校落户江宁，江宁大学城的建设使江宁形成浓郁的教育气氛。片区基本特征阐述: A、大学城\民营科技园片区 ·处于大规模开发建设的初级阶段,各项配套设施极度匮乏 ·竹山路周边社区建设初步完成,已能够满足基本的生活需要 ·随着建设的推进本区域将行成高品位并洋溢着文化气息的现代型生活社区和投资区域 B、开发区片区 ·借助百家湖优越的天然环境第一轮住宅开发已基本完成; ·厂区建设已初具规模,并不断的向百家湖以南伸展; ·入住率低人气不足,各项生活机能极不完善; ·各项配套正在加紧建设,一个满足人们休闲及享受需要的现代型消费中心正在逐步形成 (东新南路一带) C、东山镇片区 ·传统小城镇生活圈; ·有着完善的生活机能,但规模不大,品位不高; ·人口密度较高,居住的人群以拥有稳定收入的工职人员为主; ·短期内,在现有城中心的基础上,借助已有的人气优势,商业中心的位置将有所增强; ·长期看,随着人们生活水平的提升, 商业中心的位置可能会被东新南路一带取代. D、岔路口片区 · 以汽车消费为主体的产业链已经形成，并不断发展壮大（如朗驰集团将拆资2.3亿建设江苏省最大的汽车物流中心） ·金盛路一带住宅区的建设将形成服务于南京较低收入及年轻家庭的大型生活区 E、汤山地区未纳入本次调查范围 8. 项目成本预算成本估算： |序号 |名称 |费用 |备注 | |1 |土地费用 |1000元/㎡ | | |2 |基础设施费用 |100元/㎡ | | |3 |教育附加费用 |10元/㎡ |经营性的费用：20元/㎡| |4 |新墙体材料基金 |10元/㎡ | | |5 |白蚁防治费用 |2.3元/㎡ |别墅：10元/㎡ | |6 |人防费用 |48元/㎡ | | |7 |备案费（测绘费） |3元/㎡ | | |8 |审图费用 |3元/㎡ | | |9 |销售证 | |每证5500元 | |10 |水、电、煤、有线等内部配套|150元/㎡ | | | |费用 | | | |合计 |1326.3元/ | | | |㎡ | | 建安成本：多层为750－800元，小高层为950－1100元。 9. 将军路项目SWOT分析及预见性建议项目SWOT分析： | |将军山、翠萍山、牛首山| |1.与市区距离较远，交通很| |优势 |得天独厚的秀丽风光，绿|弱势 |不方便； | | |色健康的居住环境； | |2.各种生活配套设施很不齐| | |公司多年来积累丰富的公| |全，人居环境冷清； | | |寓开发经验 | |3.公司属于三外之一，对南| | |周边环境的逐渐成熟，以| |京本土不够了解。 | | |别墅为主的竞争格局有利| | | | |于公寓的推广。 | | | | |开发区板块混合型社区中| |1.江宁开发区板块的多层公| |威胁 |的多层及小高层的威胁；|机会 |寓售价平均水平低于其他各| | |宁南板块小高层及多层住| |板块； | | |宅的威胁； | |2.开发区板块内，是别墅集| | |将被大量开发的下关版快| |中地区，没有纯多层社区；| | |、河西版快的威胁； | |3.项目在整个新区不算大盘| | |南京市政府明年将提供20| |，消化比较快。明年新区板| | |万平方米的经济适用房进| |块的宣传会继续增加。 | | |入市场； | | | 遇见性建议： 1、开发时间建议：建议尽快进行本次项目开发，河西奥体中心、城运会场等地大量开发，预计河西板块将有400万平方米的开发量，下关宝善地块就有200万平方米左右开发量。由于土地的大量拍卖导致开发量大增，对整个南京的市场将会产生比较大冲击。快速循环开发有利于公司的形象塑造，并最终在南京立足发展。 2、未来投资方向浦口地区目前对南京的冲击还不是很大，主要是由于交通原因，现在的房价在2000元左右，2005年政府规划的过江隧道如果建成，将对浦口产生重大影响，房价翻倍很有可能。 3、公司形象及品牌战略目前南京市场逐渐向品牌化发展，一些大品牌公司的楼盘销售情况都非常好，万科的金色家园房价在8000元/平方米左右，但销售情况很好。公司的品牌和形象塑造不是靠一个楼盘、一个项目能够实现的，要想在南京立足发展，必须不断进行循环开发，逐渐树立公司的形象。 4、分析：从威胁分析 A．宁南板块由于多层价格高于江宁板块的1000元每平方的价格原因和居住环境的差距，对本次项目的威胁很小； B．河西板块和下关板块，目前尚未开始大规模开发，预计明年下半年将进入大规模开发，由于开发面积巨大，提供的大量住宅将对整个市场造成巨大冲击；并且这两大板块由于地域原因与江宁板块同质程度较高，对江宁板块的冲击最大； C．一直以来江宁板块在南京市各板块中以较低价格存在，20万的经济适用房有很大可能对本次项目造成冲击； 5、价格预测：目前，江宁板块的多层住宅平均价格在2900元/平方米，如果明年南京房地产市场的继续升温，加上本次项目在居住环境的优势，在明年下半年开盘卖到3200元/平方米的价格是有可能的。 6、产品定位及目标消费者定位：从优势分析——A. 将军山、翠萍山、牛首山得天独厚的秀丽风光，绿色健康的居住环境，这是一块在南京市房地产市场，风景独特的地区。 B. 公司多年来积累丰富的公寓开发经验。从机会分析——.A. 开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社区；结合以上两方面因素，建议建造多层公寓住宅，针对那些注重居住区自然环境，但尚距离购买别墅有相当距离的人群销售； ----------------------- [pic]

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negative_file/工程建筑、房地产/南京市房地产市场调研报告.doc

XX快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书工大会师评报字[2007]第14号 XX大学会计师事务所有限公司二OO七年一月十二日目录 Ⅰ、评估报告书摘要﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒1 Ⅱ、资产评估报告书正文一．首部﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2 二．序言﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2 三．委托方与资产占有方简介﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒2 四．评估目的 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 2 五．评估范围和对象 ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒2 六．评估基准日﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒3 七．评估原则﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒3 八．评估依据﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 九．评估方法﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 十．评估过程﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 （一）接受委托阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 （二）资产清查阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 （三）评定估算阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 1．待估物﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒4 2．选取比较对象﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒4 3．因素修正﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒5 4．采用算术平均法求待估物的评估值﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒6 （四）评估汇总阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒6 （五）提交报告阶段﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒7 十一．评估结论﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒7 十二．特别事项说明﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒﹒7 十三．评估基准日期后重大事项﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒7 十四．评估报告法律效率、使用范围和有效期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒8 十五．评估报告提出日期﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ ﹒﹒﹒﹒﹒8 评估报告书摘要工大会师评报字[2007]第14号南京工业大学会计师事务所有限公司接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为2814.3元/ m2，总价为 328671.47元，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。本报告评估结论有效期限为半年，从2007年1月7日至2007年7月7日，超过半年，需重新进行资产评估。本报告评估结果仅供委托方中国工商银行南京市浦口区分行为评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的。评估机构：XX大学会计师事务所有限公司地址：XX 电话：XX 邮编: XX 评估机构法定代表人：XX 签字注册资产评估师：工程管理签字注册资产评估师：XX XX快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书工大会师评报字[2007]第14号 ━━━━━━━━━━━━━━━━━ 一．首部标题：XX快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书报告书序号：工大会师评报字[2007]第14号二．序言 XX大学会计师事务所有限公司接受中国工商银行XX市XX区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：三．委托方与资产占有方简介资产为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。四．评估目的评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产抵押贷款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。五．评估范围和对象丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。快乐之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽都雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；快乐之城·丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。快乐之城·丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光充足。户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90％左右）、高绿化率（40.4％）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘的品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。简洁优美的立面、舒适的环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。买主A先生于2006年2月28日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性购买，总成交价为328004.4元，首付款约30％（10万元），贷款额度约占70 ％，贷款期限为10年。自2006年2月抵押以来A先生陆续支付本金6期（一期一月），金额为12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任。六．评估基准日 1．本资产评估基准日是2007年1月7日。 2．本次评估一切数量确认和取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 3．本报告评估结果是对评估基准日资产价值的客观公允反映。 4．本次评估基准日是由评估机构南京工业大学会计师事务所有限公司与委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。七．评估原则根据国家资产评估的有关法规，评估中遵循如下原则： 1、遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，及供求、预期、贡献、替代的技术原则，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响。 2、依据规定的评估程序及其匹配方法科学地进行资产评定和估算。 3、房地产评估须遵循的合法原则、地域原则、最佳使用原则和不完全替代原则。八．评估依据 1．委托方提供的情况说明。 2．市场调查获得的数据和资料。 3．房地产现行市价法评估的程序和实施办法。九．评估方法评估对象位于南京市浦口区浦珠中路，地属江北板块，是江北中心区域的外围住宅商品房，此地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。现行市价法的原理可表示为：房地产评估价值=交易实例价格×各差异因素调整系数。十．评估过程本次资产评估工作于2007年1月7日开始，2007年1月12日出具正式报告。整个评估工作分五个阶段进行：（一）接受委托阶段本阶段的主要工作是：经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。（二）资产清查阶段评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。（三）评定估算阶段 1、待估物位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C户型。 2、选取比较对象根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。 A: 丽都雅苑9栋4楼B户 B: 盛泉新城5栋5楼A户 C: 万江共和新城7栋4楼B户其估价对象及比较对象基本情况如下表： | 项目 |评估对象 |A |B |C | | |XX |丽都雅苑XX | XX | XX | |名称 |4栋5楼C户 |9栋4楼B户 |5栋5楼A户 |7栋4楼B户 | |位置 | 浦珠中路 | 浦珠中路 |浦口区顶山街道 |浦东路与浦珠路 | | | | |临泉村 |交汇处 | |面积（m2） | 116．78 | 86．24 | 91．17 | 114．0 | | 套型 |三室二厅一厨二 |二室二厅一厨一 |二室二厅一厨一 |三室二厅一厨一 | | |卫 |卫 |卫 |卫 | |建筑结构 | 砖混结构 |砖混结构 | 砖混结构 |砖混结构 | |交付标准 | 毛坯房 |毛坯房 |毛坯房 |简装 | |建成年月 | 2006．2 | 2006．2 |2006．6 |2005．5 | |交易类型 | 拍卖 | 买卖 |买卖 |买卖 | |成交价格（元/| | 2967．5 | 2782．9 | 3012．2 | |m2） | | | | | |交易时间 |2007．1．7 | 2006．11 |2006．12 |2006．9 | 3、因素修正 (1).区位修正比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为99、101（以评估对象相对应因素的条件指数为100，下同）。 (2).面积修正与评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A 、B、C条件指数分别为97、98、100。 (3).套型修正评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A 、B、C条件指数分别为97、97、99。 (4).建筑结构修正评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。 (5).交付标准比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。 (6).建成年月修正比较对象A与评估对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。 (7).交易类型修正评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估，而比较对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场价格。考虑到目前资产处置变现过程中采用公开拍卖的形式，而资产处置变现与具有良好开发前景的房地产开发项目招投标竞争拍卖具有不同特点，前者具有一定的消极性，其目的是为了讯速变现，后者则具有积极性，其目的是未来收益能力的预期。经估价师综合分析，判定评估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交价格水平的95％。 (8).交易时间差异修正比较对象交易时间与评估对象评估基准日均较接近，仅比较对象C略早。根据对评估对象所在区域同类住宅最近交易价格变动情况的调查、了解和分析，判定比较对象A 、B、C条件指数分别为102、101、103。综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格如下表： |修正项目 |A |B |C | |成交价格（元/| 2967．5 | 2782．9 | 3012．2 | |m2） | | | | |位置 |100/100 |100/99 |100/101 | |面积（m2） |100/97 |100/98 |100/100 | | 套型 |100/97 |100/97 |100/99 | |建筑结构 |100/100 |100/100 |100/100 | |交付标准 |100/100 |100/100 |100/102 | |建成年月 |100/100 |100/100 |100/100 | |交易类型 |95/100 |95/100 |95/100 | |交易时间 |100/102 |100/101 |100/103 | |修正价格（元/| 2937.45 | 2781.42 | 2724.04 | |m2） | | | | 4、采用算术平均法求待估物的评估值待估物的单价＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/ m2）总价＝2814.3×116．78＝328671.47( 元) （四）评估汇总阶段 1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作； 2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善； 3、根据评估工作情况，撰写全套资产评估报告书。（五）提交报告阶段向委托方提交丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书。十一．评估结论评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为2814.3元/ m2，总价为 328671.47元，大写：叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。十二．特别事项说明 1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。 3、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。 4、本报告结果是对2007年1月7日这一评估基准日资产价值的客观公允反映，本事务所对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。十三．评估基准日期后重大事项评估基准日以后、评估报告的有效期间内： 1、若资产数量、价值标准发生变化，应根据本报告的评估方法对资产额进行相应调整。 2、若资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。 3、评估期间未发现且不知情的可能影响本次评估结论的重大期后事项，不能直接使用本评估结论。十四．评估报告法律效率、使用范围和有效期 1、评估报告成立的前提条件适用于继续使用假设和公开市场假设。即对评估的资产是在公开市场的公允价格标准下进行作价评定。 2、评估报告的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。 3、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。 4、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。 5、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。 6、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。 7、本报告评估结论有效期限为半年，从2007年1月7日至2007年7月7日，超过半年，需重新进行资产评估。十五．评估报告提出日期本评估报告提出日期为2007年1月12日。评估机构：XX大学会计师事务所有限公司地址：XX 邮编: XX 十二日评估机构法定代表人：XX 签字注册资产评估师：工程管理签字注册资产评估师：XX

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2003年武汉房地产市场情况分析报告前言 2003年武汉房地产在诸多政策的实施中悄然而过，从年初的停止别墅类用地到央行1 21号文件和国务院18号文件，从获取土地质优者得的原则到预售门槛提高；诸多政策的出台保障了全市房地产业的健康、有序地发展。从投资情况看，全市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7 %，竣工面积增长7.8 %，实际预销售面积增长10.07 %，房地产市场基本实现了总量平衡、结构合理；在价格情况看，商品房价格上涨7.25％，存量房价格上涨9.98%，基本上显示了房价稳步、合理上升的发展势态。本报告将通过对2003年房地产市场发展基本情况的描述和分析，展望和预测未来一年房地产发展的趋势和前景。报告由房地产市场运行情况、武房指数回顾、市场现状特征、市场影响因素和前景展望五个部分组成。第一部分房地产市场运行情况一、房地产经济指标（一）开发投资再创新高 2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92％，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6％，占总投资的73.65％；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.5 6%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。 [pic] （二）施工面积稳步增长 2003年施工总面积1955.49万平方米，同比增长15.7%。其中：住宅1620.42万平方米，占总施工面积的82.87%，同比增长16.8%;经济适用住房144.1万平方米，占住宅施工面积的8.89%;写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商铺138.34万平方米,同比增长5.1%。 2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.3%。其中：住宅新开工69.53万平方米，同比增长3.8%;经济房新开工78.79万平方米，占总新开工面积的10. 41%;写字楼新开工22.68万平方米,同比增长103.8%;商铺新开工45.85万平方米,同比增长 29.2%。 [pic] （三）竣工面积略有上升 2003年房地产竣工总面积682.62万平方米，同比增长7.8%。其中：住宅600.24万平方米，同比增长14.8%，占总竣工面积的87.9%;经济适用住房88.61万平方米，占住宅竣工面积的14.76%;营业用房56.19万平方米，占总竣工面积的8.23%；写字楼20.11万平方米，占总竣工面积的2.95%。 [pic] （四）商品房消费需求旺盛 2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07%,其中：住宅销预售面积约占80%,中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%。购房自住约占99.2%,投资型购房占0.8%;本地居民购房约占90.5%,外地居民购房占9. 5%。 [pic] （五）存量房交易量增加较快存量房成交70244套，面积为636.52万平方米，分别同比上涨26.29%、交易额为5 5.61亿元。存量住房成交达30013套，同比增长13.67%，成交面积251.14万平方米（不含房改出售公房）,同比增长13.22%。 [pic] [pic] （六）房屋租赁市场逐步攀升房屋租赁21177户，同比增长27.63%；租赁面积130.35万平方米，同比增长10.45%；租赁金额5.02亿元，同比增长2.24%。 [pic] （七）土地供应量增长较快 2003年全市土地有形市场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107％；交易实现金额41.04亿元，同比增长137％。 [pic] [pic] （八）人均居住面积逐步增加截止2003年底，全市实有住房建筑面积9046.87万平方米（不含空置住房），同比增加418.31万平方米;人均建筑面积已达23.92平方米，比2002年增长1.76平方米。 [pic] （九）商品房空置面积逐年下降截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米，其中：商品房住宅7 9.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。（十）旧城改造及拆迁力度加大 1、全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%。 2、全年拆迁260万平方米，同比增长34.72%;拆迁户数为24433户，较上一年增加114 13户，拆迁购买存量房占六成。 [pic] [pic] 二、房地产相关经济指标（一）房地产与国民经济比例协调 2003年,全市固定资产投资为645.1亿元，同比增长13.1%；地区生产总值为1662.4亿元，同比增长12.1%;人均可支配收入为8524.5元，同比增长9%。 2003年,我全房地产总投资额为169.5亿元,占全社会固定资产总投资的26.3%。（二）住房公积金归集逐年增加截至2003年全市住房公积金累计归集总额49.36亿元，其中：2003年归集11.7亿元，同比增长31.74%；发放11.15亿元个人公积金住房贷款，同比增长36.14%。 [pic] [pic] （三）房地产商业开发贷款增长较快截至2003年，全市房地产开发商业贷款余额为114.69亿元，同比增加52.2亿元。 [pic] （四）个人住房贷款保持稳定增长幅度截至2003年，全市个人住房贷款余额 167.65亿元，同比增长66.52亿元。 [pic] 第二部分武房指数回顾一、商品房价格稳步上涨（一）综合物业指数： 18号文件的出台和商品房预售门槛的提高影响楼市价格上涨，直至10月1日的房交会后，楼市价格指数出现较强的攀升势头。全年综合物业价格为3311.2元/平方米，指数为 1151.70点，各季度指数列表如下： |季度 |住宅价格指数|写字楼价格指数|综合物业价格指 | | | | |数 | |2002年第四季度|1136.63 |1050.07 |1115.72 | |2003年第一季度|1146.75 |1065.54 |1129.91 | |2003年第二季度|1159.61 |1080.50 |1144.68 | |2003年第三季度|1176.77 |1089.65 |1156.85 | |2003年第四季度|1219.06 |1095.71 |1175.35 | [pic] （二）分类物业价格 1、由于加大旧城改造力度，城市中心土地供应量明显多于去年，中高档商品房项目层出不穷，加之原有的项目，在全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%，由此带动了全市商品房价格的上涨，市区中心地段的中档商品房均价已达2800元/平方米，涨幅为3.7％。 2、普通住宅全年各区均价入下图： [pic] 均价最高的江汉区为2685.63元/平方米，其次是武昌区2532.6元/平方米，这两个区域均属于老城区，土地价格过高；价格最低的区域为青山区1863.8元/平方米。全市住宅均价2353.4元/平方米，同比增长7.25％；全年价格指数为1284.51点，同比增长82.43点。 3、由于2003年市政府适度供应经济适用房，政府指导价格已达1812.83元/平方米，涨幅为6.64%。 4、写字楼销售市场保持平稳的发展趋势。全年均价为4339.97元/平方米，涨幅为4 .3%；指数为1082.85点，同比增长4.27％。全年写字楼价格情况见下图： |季度 |写字楼指数 |写字楼均价（元/㎡） | |2002年第四季度 |1050.07 |4208.60 | |2003年第一季度 |1065.54 |4270.60 | |2003年第二季度 |1080.50 |4330.55 | |2003年第三季度 |1089.65 |4367.21 | |2003年第四季度 |1095.71 |4391.5 | [pic] （三）区域综合指数由于全市房地产市场在整顿中保持发展，各个区域的价格指数有涨有跌，但总体上呈现出平稳上涨的趋势。 1、江岸区：区域全年住宅平均价格为2530.37元/平方米，同比增长3.25％；指数为 1046.63点，全年上涨了61.95点。各季度分别上涨5.81、26.98、30.89点。该区域属于开发热点区域，全年推出了不少新楼盘，小户型和节能住宅的出现促进了该区房产市场的活跃。 2、江汉区：区域全年住宅平均价格为2685.63元/平方米，同比增长2.58％；指数为 1212.35点，全年上涨了30.51点。各季度分别为上涨15.75、19.01、23.28。该区域以高中档楼盘为主，品质、价位都引领武汉楼市，地段基本覆盖城市中心区。 3、硚口区：区域全年住宅平均价格为2010.73元/平方米，同比增长0.62％；指数为 955.73点，全年上涨了9.81点。各季度上涨分别为-14.95、- 9.53、37.99点。本区域价格波动较大，由于受非典影响，第二、三季度的市场以天顺园为主的中低档房，导致指数出现一定幅度的下滑。目前，楼盘走向已开始由低端向中高档楼盘靠近，区域热点集中在汉正街版块。 4、汉阳区：区域全年住宅平均价格为2144.83元/平方米，同比增长3.06％；指数为 1165.60点，全年上涨了34.72点。各季度分别上涨7.36、13.91、39.56点。由于在市政建设及拆迁重建工程方面取得新的进展，促使该区价格持续上升。 5、武昌区：区域全年住宅平均价格为2532.60元/平方米，同比增长7.75％；指数为 1167.38点，全年上涨了83.94点。各季度分别上涨38.35、42.9、55.44点。相对2002年同期整体价格虽有所下降，但销售态势良好。尤其是徐东及中北路区片区楼盘的小户型销售火爆，解放桥片区新楼盘的涌现也对该区域整体楼市有一定影响。 6、洪山区：区域全年住宅平均价格为2454.64元/平方米，同比增长5.54％；指数为 1407.52点。各季度分别上涨43.22、17.04、65.26点。受楼盘“盘整”影响，该区价格指数增长幅度不大，但身处光谷的地理优势，为该区域的房产均价和指数的上升提供了有利保障。 7、青山区：区域全年住宅平均价格为1863.38元/平方米，同比增长1.98％；指数为 1547.53点，全年上涨了30.03点。各季度分别上涨3.77、- 20.91、84.32点。本区域在二、三季度各季度上涨呈较大波动，主要是在新盘、旧盘的交替过程出现的，而整体发展态势基本平稳，区域热点主要集中在五青三干道周边地区。 8、东西湖区：区域全年住宅平均价格为2028.59元/平方米，同比增长4.86％；指数为1773.33点，全年上涨了82.23点。各季度分别上涨5.16、48.85、36.64点。改区域在拆迁改造实施和建设用地逐步减少后，市场一直比较稳定，目前处于消化以前土地的阶段，因此价格指数随着交通和市政配套逐步成熟而节节攀升。二、存量房价格涨幅较大（一）价格及交易总量 2003年全市存量房年均价为1335.51元/平方米，同比上涨121.23元/平方米，涨幅为 9.98％。住宅类年均价为1154.46元/平方米，交易68460套，506.79万平方米；商铺类年均价为2709.19元/平方米；交易1155套，27.1万平方米；写字楼类年均价为1540.28元/ 平方米；交易256套，29.32万平方米。（二）区域存量房市场 1、成交价格因地理、交通、片区房地产发展水平以及存量房本身新旧程度的不同，各片区之间、各地段之间的存量房住宅价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例评估数据统计分析，各区存量房住宅当前均价如下表： [pic] 2、成交量分布存量房供应区域主要集中在武汉市的老城区,从具体分布上看，主要是江岸区、江汉区、武昌区和硚口区,各区域全年交易情况如下表: |区域 |交易套数(套) |交易面积(万平方 |交易金额(亿元) | | | |米) | | |江岸区 |7633 |78.4 |7.53 | |江汉区 |5132 |56.93 |6.22 | |硚口区 |6363 |65.9 |7.14 | |汉阳区 |5372 |51.96 |11.44 | |武昌区 |8138 |61.31 |6.20 | |洪山区 |5072 |58.29 |4.79 | |青山区 |24840 |161.81 |1.30 | |东西湖区 |1581 |22.6 |2.04 | |武汉经济开发区 |524 |9.05 |0.70 | |东湖高新技术开发|335 |11.84 |0.74 | |区 | | | | |武汉市交易互换中|5254 |58.43 |7.50 | |心 | | | | 三、房屋租赁市场波动较小 2003年我市全年房屋租赁价格为385.2元/平方米，其中：住宅租赁4803户,12.13万平方米, 租赁价格为66.03元/平方米；办公用房租赁310户,1.79万平方米，租赁价格为408元/平方米；商业用房租赁16064户,116.43万平方米，租赁价格为418.1元/平方米。 [pic] 第三部分市场特征　　一、政策层面（一）停止别墅用地的通知。　　2003年2月18日，国土资源部就清理各类园区用地、加强土地供应调控有关问题发出紧急通知，并于9月14日再次发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》。严格实行土地供应的集中统一管理，严格控制土地供应总量，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应。这两个政策使得全市土地供应布局和结构发生了很大的转变，加强了土地使用的规范性，提高了土地的利用率。（二）新信贷政策的出现。　　2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出现对防范金融风险、房地产金融健康发展起到了极大的促进作用。（三）18号文件的出台。　　2003年8月12日，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确表态房地产业成为国民经济的支柱产业。该文件规范了我市房地产市场，并指明了今后房地产业持续、健康发展的方向。（四）物业服务收费管理办法。　　2003年11月13日，国家发改委、建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》，规范了物业服务收费行为，并明确指出今后物业服务收费将通过市场竞争形成，极大保障了业主和物业管理企业的合法权益。（五）预售门槛提高。　　我市房地产销预售新规定，办理商品房预售许可证时，施工形象进度必须达到一定要求：即低层（含四层）主体结构封顶，多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二，中高层及高层主体结构达到层数的二分之一，未达到上述条件一律不得进行商品房预售，此项政策的出台加大开发商前期资金压力，相对减少市场房屋供应量，促进了我市房地产价格的上涨。（六）获取土地规则的改变。　　2002年7月全市实施土地挂牌交易制度，土地获取规则实行价高者得。为了优化土地资源的利用，促进我市的城市经营，2003年我市土地获取实行质优者得和价高者得并存的规则。（七）旧城改造力度加大。全市实施旧城改造以来取得良好的效果，继2002年改造180万平方米，拆迁1.2万户， 2003年再次加大力度，改造260万平方米，拆迁2.2万户，为房地产市场提供了巨大的需求群体，也为全市的房地产开发、消费市场提供了良好的区域大环境。二、市场供应层面　　（一）外来房企纷涌圈地。　　武汉作为东西部综合地，在西部大开发的前提下，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。截至目前,已登记的外地来汉房地产开发企业已达102家。据业内人士分析，外来开发商进入武汉，起到 “催化剂”的作用，带动了武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争转变。　　（二）危房改造项目渐入市场轨道。作为一直受到政府和市民广泛关注的危房改造项目，在政府新的鼓励政策的推动下，本年度渐入市场轨道。表明了我市土地有形市场的最后一个漏洞被彻底堵死，危改项目正式纳入“公开、公平、公正”的规范里。（三）新地产理念频出。相对以往只专注做房地产项目不同，开发商开始以更多的精力投入到对新地产深入探讨中。并提出了一系列新地产标准，以此作为楼盘销售的制高点。从细节层面，产品逐渐精细，品质提高，品牌楼盘越来越多，对市场冲击力越来越大。（四）楼盘定位差异化明显。在地产营销中，地产商不再重复使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的卖点，市场更加细分，以避免同质化竞争。（五）品牌形象铸造再受重视。房地产开发企业在对商品房的价格、环境、规划设计、建筑质量、物业管理等各方面重视的同时。品牌形象效应正益受开发公司青睐。主要由于开发企业需要利用其前期开发的楼盘创造良好口碑以促进新开项目的销售，加之住宅产业化的深入实施，开发企业的开发水平和消费者意识会逐步提高，使得开发企业重新重视企业品牌形象。　　（六）亲水楼盘档次趋高。　　随着江滩改造的进一步实施，在“水“上做文章的楼盘在享受城市美化带来益处的同时，其自身楼盘品质也不断提升。出现怡景花园这样的江景豪宅则顺理成章，东湖林语更是打破多层住宅价格的极限。随着政府对滨江滨湖周边地块的控制和保护，开发用地进一步控制，市场竞争的加剧，其楼盘在综合品质上定会有更大的提升。　　（七）高层物业初露端倪。　　几年之前武汉市的高层住宅市场几乎是一个空白，然而近两年随着整个市场的升温，高层市场也开始复苏，从而唤起了"回归城市"的呼声。本年度，武汉市开盘的高层项目就有数十个，此外还有一批高层住宅也已在酝酿之中。"山雨欲来风满楼"，随着高层住宅市场的崛起，江城楼市必会再添生机。　　（八）写字楼再度升温。　　作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期经济发展情况密切相关。本年度写字楼市场比较活跃，租售价格不断攀升。不论是作为写字楼聚集地的汉口，还是出现项目新亮点的武昌，销售业绩皆不俗。体现了我市写字楼市场的热度和日渐成熟。三、市场需求层面　　（一）户型面积的理性回归。　　本年度武汉市户型设置日趋理性。需要说明的是，这里所提出的“理性回归”并不等同于户型面积的绝对“减少”，而是通过更合理的户型设计，体现不同消费群体的需要，精减掉原来的“超大户型”的累赘部分，以得到适应市场需要的“新产品”。　　（二）小户型全面热销。　　2003年小户型的市场表现热闹非凡。业内人士表示，小户型最大的魅力就是总价低，由于这个极具竞争力的优势，加上商家宣传力度的加大，使众多消费者将小户型作为住房投资的首选。而且，小户型所表现出的两个新动向也值得关注：一是竞争使得品质大为提升。二是在整体规划上新意频出。　　（三）节能住宅兴起。　　北京地产巨鳄泰跃进驻武汉的首个投资开发项目——同温层即引起江城对节能住宅的注目。近年来，也有开发商在集中式供暖、墙体保温等方面做出了尝试。但直接以“节能 ”为开发主题的还没有。而据武汉节能办的规划，武汉将在二、三年内，全面推广节能化住宅。可预见的是，在将来一段时间，节能住宅有望成为武汉房地产市场新的投资热点。　　（四）文化楼宇相得益彰。　　“楼宇未建，文化先行”，将文化赋予楼盘之中已成为房产市场的寻常调子。对于楼宇来说，文化是附着于楼盘形式的标题、概念，是楼盘内韵的体现。和以前浮燥的单纯概念炒作不同，本年度武汉市房地产市场出现了异彩纷呈的文化景观，音乐会、香槟晚会、嘉年华、名表展、西域采风……不胜枚举，不难想象，文化所营造的优雅氛围将使江城楼市更为精彩。　　（五）以温州为代表的外地购房团进军武汉。　　虽然，在以温州为代表的外地人的购房选择中，武汉被列为三级市场。但对以温州为代表的购房团，武汉楼市表现出相当的关注。从总体看，温州等外地人在汉购房所占比例还不大，而且主要定位高端市场，故目前不会对武汉房产造成多大影响。　　（六）黄金周市场需求旺盛。　　由于受非典影响，在第一次黄金周所积累的市场需求在第二个黄金周得到了集中释放。不少开发商动作频频，一掷千金，消费者假日看房成新潮流，而很多项目在黄金周的房展会上都大有斩获。第四部分市场影响因素一、房地产市场价格偏低一是由于武汉市经济发展水平不高，人均收入与同类城市相比显得较低，使得武汉市房地产价格的上涨从根本上受到了抑制。二是由于前几年我市土地获取方式主要是协议转让或划拨，使得土地价格比较便宜，影响了房价的上涨。三是开发企业的不正当竞争折扣行为较多，直接影响了购房者的心理，对整体房价的上涨有所不利。四是开发企业的营销服务质量不高，影响楼盘项目在消费者中的印象，对房价的上涨也有所抑制。五是新旧房价差不大。由于存量房价格逐渐升高、新建商品房价格和存量房价格差距不明显，抑制了存量房的需求，同时也抑制了商品房价格上涨的空间。二、存量房市场政策不完善目前我市住宅消费市场发展程度不高，和全国其他同类城市相比处于中下水平，主要因素如下：一是相关政策尚未放开，如市外人口购买存量房入户政策还未开放；购公房承租权还不能支取住房货币化补贴资金和公积金；公房承租权转让尚未对市外人口开放等。二是历史遗留问题尚未得到妥善解决，上世纪一些自建、联建的住房建成后还建或出售给了住户，由于操作不规范导致不能交易，此类房屋的问题较为普遍。三是购房税费较重，我市存量房买卖中，共需交纳7项税费，总负担3.5%左右，其中较突出的是契税负担较重，税率为2％。四是交易手续繁琐，一套住房买卖办房产、土地两个证要跑房产、土地两个部门，提交两套资料，交两次税费，给市民买卖住房带来了极大不便。三、房地产市场主体实力不强目前，我市房地产大中型开发企业不仅数量少，优质企业更少，抗风险能力弱。全市861家注册房地产开发企业中，开发投资和销售超过亿元的只有13家，年投资达到500 0万元的企业也只有81家，仅占企业总数的11%；有项目的企业489家，不到总数的60%，阻碍了其迅速发展壮大的步伐，与武汉房地产市场的进一步发展的要求极不相称，更重要的是影响了房地产行业在市场效率方面的提升。中介企业仅有368家，但由中介机构代理的楼盘占全市房地产开发项目销售分额较少；部分连锁机构还处在“萌芽”状态，尚未形成较大的规模，少数中介机构人员素质不高，存在一些“乱收费”和欺诈行为，给房地产市场的发展带来一定的负面影响。物业企业有470家，但管理覆盖面不广，城区中有较多的小区尚未实施管理，市民尚未树立正确的物业管理消费观，收费难已成为物业管理工作的“老大难”。第五部分展望2004 2004年，是贯彻实施国务院18号文件和“十六大”提出的“全面建设小康社会”宏伟目标重要的一年，在未来一年中，我市房地产业将迅速发展，在改善居民住房条件、提升城市功能、带动相关产业发展、拉动经济增长、促进社会进步等方面发挥更重要的作用。新的一年我市房地产业在政府和各方市场主体的共同努力下，预计将呈现以下发展趋势：一、政策引导房地产业健康发展 2004年我市政府将认真贯彻《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发 [2003]18号）精神，并将制定有关城市规划、基础配套设施建设、政府联合办公、“一条龙”服务机制、土地资产经营、住房结构调整、经济适用房建设管理、廉租房住房保障等一系列促进房地产业发展的政策措施，将充分发挥规划和土地的调控作用，提供良好的市场发展政策环境，实现住房一、二级市场的协调发展。二、房地产预警预报制度正式实施建立房地产市场预警预报制度将是2004年政府加强房地产市场宏观调控的重手段和措施，并于第一季度开始正式实施。建立全市房地产业指标体系，整合房地产市场综合信息，对于正确判断市场运行情况，有效调节市场供求，建立和完善住房政策体系，引导房地产开发企业理性投资具有重要的意义，同时，运用信息网络平台，及时发布行业动态信息资料，为政府决策、行业发展、公众需求提供方便快捷的服务，将促进我市房地产业的健康、持续发展。三、住房二级市场进一步规范未来一年中，我市在坚持以大力发展普通商品房为重点的住房一级市场的同时，努力培育和搞活住房二级市场。为此，市政府相关部门正在积极研究搞活二级市场的重要政策，拟准备重点推出如下措施：（一）全力排除各类住房上市交易的障碍,制定和完善住房上市交易的各类政策,落实上市交易的简化程序。（二）制定外地居民购买存量房、使用权房入户政策。全面降低住房买卖各类税费的税率。（三）切实解决1998年前自建和联建住房的上市交易的历史遗留问题。（四）简化住房交易手续, 认真落实”一门制”服务制度, 做到房屋所有权和土地使用权证同步发放。四、土地资产经营力度加大 2003年我市的土地资产经营工作在相关部门的共同努力下，取得了突破性进展，实现土地储备16954亩，全年全市供应土地2618亩，并以汉江两岸土地储备为重点，推进旧城成片开发改造，同时积极推进土地征用工作，推动新区开发建设，实现新老城区稳步协调发展，不仅如此，政府部门还创新经营思路和手段，实行危房改造用地公开出让、试行土地与出让、尝试土地综合招标供应土地，并扶持以汉正街都是工业区为起点的现代制造业发展新思路。 2004年我市土地经营主要以二环线为纽带，以汉江两岸和汉阳新区为重点，做好四新地区、中北路延长线和南湖新城红线范围内的基础设施配套建设，并预计投入45亿元进行土地储备，全年供应土地8000亩。五、热点区域逐步转移 2003年我市房地产开发投资依然集中在 “三区五片”，在开发投资，开、竣工面积和销售量上仍居主导地位。热点区域主要是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地区。但随着城市的协调、全面发展，城市化进程的推进，政策的引导，土地供应方向的调整，我市房地产的开发热点将逐步发生转移，预计明年热点区域将主要是拥有强劲购买力的东湖高新技术开发区、环境优雅的江夏庙山新区、规划中的汉阳四新地区、新的交通要道——座拥天兴洲大桥和新火车站的青山区、城市化进程的首站黄陂的盘龙城、以及包含建材工业园的硚口区。估计明年在江夏区的庙山、黄陂的盘龙城、开发区的沌口等地区将会有一些超大规模社区出现。六、房地产开发、销售市场将更加规范 2004年我市的房地产业将向着更加规范化的方向发展，主要体现在以下三个方面：（一）国务院18号文件和央行121号文件，对房地产业的深远影响将在2004年进一步凸显，专业化将是武汉房地产业的又一新趋势。（二）随着土地拍卖制度的强化，政府对土地市场的控制加强，房产开发的“外来面孔”日益增多，将对武汉房地产市场造成一定的冲击，资源将向着更具实力的房地产企业流动，优胜劣汰将不可避免。（三）为了加强商品房销预售管理，特别是切实加强商品房销预售合同管理，将全面启用新的《商品房买卖合同》，进一步强化商品房预售合同备案管理，防止商品房预售中的重复销售、抵押行为，监管房地产广告，倡导诚信经营，保护消费者的合法权益，规范房地产销售市场。（四）由于旧房改造力度加大，存量房需求将进一步增加，房地产中介市场在整个房地产市场中的作用显得尤为重要，除了本地中介机构进一步扩大规模，提高档次外，一批外来中介机构已纷纷登陆武汉，连锁经营、加盟经营等先进经营管理方式将不断涌现，中介市场的竞争也将更加激烈，服务品质会有大幅度的提升。七、房地产价格持续平稳上扬（一）我市经济的快速发展，将会进一步提高市民人均收入水平和收入预期，从而增加居民的购房能力，使房价的上升。同时，住宅产业化进程的加快，促使住宅产品综合品质的提高，也会促使房地产价格的上涨，预计这些因素将促使房价上涨100元/平方米左右。（二）建材价格上涨引起建筑成本增加，也会拉动房价的上升。根据房地产开发的一般经验，基础建筑材料占整个建安成本的70%左右，目前武汉市钢材等建安材料的价格上涨10%左右，将促进武汉房价上涨1至2个百分点。（三）我市土地价格从1998年的3.2%到2003年实行土地公开出让后的5.2%,其涨幅比较平缓。预计2004年我市土地涨幅还会增加1至3个百分点，将会促使我市的房价上涨10 0至300元/平方米左右。八、二、三级市场走势预测 2004年，由于武汉房地产二、三级市场的利好政策将不断出台，一、二级市场成交量和价格的将持续走高。预计全年存量房价格将突破1500元/平方米，房屋租赁价格将突破 400元/平方米(以办公和商业用房为主,预计占平均价格的70%左右;以住宅用房为次,占平均价格的20%左右;以工业用房为辅,占平均价格的10%左右)，租赁面积将增加20%。随着城市经济的综合发展，外来人口的迁入和拆迁力度的加大及购房置业投资行为等因素的影响，预计中、小户型将继续成为市场热点。九、品牌企业继续涌现纵观2003年度的武汉房地产，开发企业对品牌的重视达到前所未有的高度，特别是福星惠誉、武汉房地产开发集团、万科、金地等等已具备一定开发实力的企业，品牌效益为企业带来了较高的附加值，注重品牌和完善的开发模式将会成为房地产企业追逐的主流。十、产品主题定位将更加细化目前，已建设的一批具有里弄风格、水岸风情的房地产项目受到了市场的热烈欢迎，满足了特定消费者的需求，也说明产品市场将更加细分，概念房产的出现代表了人文文化的提升，也是今后一段时期武汉房地产产品的发展方向。同志们，国务院的18号文件肯定了房地产业作为国民经济支柱产业的地位，为房地产业的发展打好了坚实的基础，同时也带来新的发展机遇。相信我们一定会紧紧抓住机遇，与时俱进，开拓创新，锐意进取，为全面建设住房产业现代化，改善人民群众的住房条件和促进国民经济健康、持续、快速发展而努力奋斗。

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negative_file/工程建筑、房地产/2003年武汉房地产市场情况分析报告.doc

2007年北京房地产市场预测研究报告 2006年12月11日，搜房新闻中心第一时间获得了伟业顾问对2007年北京房地产市场的权威预测报告，并在搜房网独家发布。此重磅报告在2006年一系列宏观调控政策的大背景下，对2007年的北京房地产市场进行了13大预测。　　伟业顾问对北京房地产市场的预测传统可以追溯到1999年，作为最早的房地产市场的从业者和见证者之一，经历了中国住房体制改革开始九年来的风云变化。从2002年开始，北京二手房市场逐年升温，我爱我家加入到了伟业顾问的预测行列，更为重要的，我们共同逐步建立起了与之相应的对住房一二三级市场联动的日常研究的体系。　　其实，根据未来的“测不准原理”，预测观点的准确性并不是最重要的。我们的目的，是为处于和准备进入房地产相关行业的各位专业人士提供一个认识、理解和判断北京乃至全国房地产市场的专业思路。作为京城房地产市场上最大的综合服务机构的联合体，伟业顾问与我爱我家在2006年均保持了业务的持续高速发展：50多个一手项目，300多家二手门店，4000多名从业人员，十余个城市的操作经验，造就了最具实力的管理和研究团队，相信我们的研究成果，对您在北京的房地产投资会有极大的帮助。　　对2007年的预测研究中，除了一如既往地强调对房地产市场本身的理解外，力求能站在更为宏观的角度看待房地产市场。从国际和国内的政治、经济形势出发，来探讨和把握房地产市场的走向。有几个关键词是需要特别注意的，“和谐社会和科学发展观”、 “十七大”、“奥运”、“股市”、“限制投资、促进消费”、“汇率”、“外资银行”等等。　　房地产市场的政策解读历来是预测未来的重要一环，继续保持对国六条系列政策的高度关注是毋庸置疑的，除此之外，我们特别研究了对十一五规划的相关内容，值得您认真对待和思考。从十一五规划的总体目标，到住房建设规划、基础设施和交通规划，到固定资产投资与重大项目规划，到服务业和商业规划，这是判断未来的基础，再加上对城市规划和京津冀地区城乡空间发展规划的研究，构成了一个完整的体系。　　回顾2006年的预测观点，“市场供不应求、价格借势上扬20%左右”，“热点区域更加分散：东区激变、西南补涨、双村提价、老城活跃”等对住房市场的预测与现实情况完全一样。之所以如此，要感谢“8.31”后招拍挂政策的严格实施，相对透明的土地二级市场的格局，为我们判断一手房市场提供了准确的依据。因此，对于土地市场的深度研究是我们今年预测工作的一大进步，而明年，研究重点会进一步向土地一级市场倾斜，相信透明的土地市场将带来更为理性的住房市场。　　最后要强调的是，在做预测的过程中，我们秉承了一贯的群策群力的作风，除了顾问、营销和商业公司的中高级管理人员提供了业务一线的大量宝贵信息和市场感觉外，日益强大的公司内部管理平台很好地支持了本次预测工作：知识信息中心提供了方便的电子化交流平台和数据案例支持、项目运营中心把分析后的项目和客户信息清晰的勾勒出来、公关品推中心收集了媒体和业内专家的各类声音，还有营销策划部、销售管理部、建筑策划部和土地研究部都给予了我们强大的支援，最后在伟业顾问市场与战略研究中心和我爱我家市场研究部的共同努力下，得以顺利完成了2007年的北京房地产市场预测报告，在此向大家一并致以深深的谢意！　　第一部分宏观经济背景　　固定资产投资增速将平稳回落　　2006年1- 10月份北京全社会固定资产投资共计307.2亿元，同比增幅达21.9%。与往年相比，本年度投资结构有所优化，瓶颈产业得到了加强，企业贷款和自筹资金力度进一步增大，但是整体投资规模偏大、投资效率不高、部分行业违规建设严重、产能过剩等问题和矛盾仍较为突出，2007年又将面临全球经济调整、银根紧缩等诸多不利因素，投资不确定性进一步加大，预计2007年全市固定资产投资增速将有所回落。　　人民币升值助推房地产股　　截至2006年8月，我国已持续28个月实现贸易顺差，导致人民币升值压力不断增大。从宏观经济角度考虑，人民币升值将全面提升国内房地产资产价值，对房地产价格构成长期利好，同时对人民币升值更强的预期，必然吸引投机资金继续流入房地产市场，支撑房地产股价，继续助力市场发展。　　宏观政策向大力促进消费倾斜　　随着控制固定资产投资的政策进一步延续，在人民币升值的压力下，对外出口增长乏力，因此，必须通过促进大众消费，才能继续保持宏观经济的稳定发展。公务员及部队干部工资普遍上调将成为新一轮刺激内需的开始。　　奥运效应　　每届奥运会的举办都为举办国带来了巨大的经济效益和社会效益。随着2008北京奥运会的临近，奥运概念、奥运经济、亚奥商圈成为了近几年北京楼市的关键词 - 城市中心的北移、建设用地的大幅增加、交通路网的改善，直接加速了房地产业行业水平的提升、亚奥区域房地产产品的更新换代、区域房地产的竞争加剧等等。然而同时，奥运举办城市的房价在奥运后的走势究竟如何，也在一定程度上增加了北京购房者甚至部分开发商的观望情绪。　　证券市场回暖　　　2006年是中国证券市场丰收的一年 - 全流通改革的完成、证券市场基础制度和大蓝筹市场的建设、上市公司法人治理结构的改善、证券市场资源配置功能的恢复均取得了巨大的成就，股指创出了5年以来的新高。 2007年整体市场依然乐观，宽松的流动性将继续对股市产生积极影响，制度变革和金融创新，将成为推动中国股市长期牛市的重要力量。　　外资银行的人民币业务范围拓宽　　自中国加入世贸组织4年来，外资银行营业性机构从177家增加到254家，年均增加近 20家；2006年，随着外资银行准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。预计2007年外资银行将凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说，竞争将会更为激烈。　　第二部分预测观点论述　　观点一：宏观调控把脉下药，平稳市场迎接奥运　　2006年在中国房地产历史上是具有特殊意义的一年：政府为调整结构稳定房价，在 2005年“国八条”的基础之上将宏观调控继续全面展开，一系列的政策风暴在业界掀起了轩然大波，对房地产行业的长远发展产生了深远影响。然而，2006年底的统计数据表明，调控效果尚未完全达到政府的预期，预计2007年宏观调控仍将继续。　　2007年是实现十一五规划承上启下的重要一年，加之十七大召开在即、奥运临近，预示着在这重要的一年中，房地产业的宏观调控将以“平稳”为主要基调，从而响应中央构建和谐社会的总体目标、保持经济平稳增长的发展要求。　　从前两轮调控政策来看，部分政策未完善甚至有矛盾，部分政策的规定细则未出台，各项政策的执行尚有潜力可挖，这些给进一步的宏观调控提供了较大的空间和较多的手段，因此预计北京市会针对北京房地产市场的走势情况，把脉下药，实现调控目标，平稳市场迎接奥运。　　论述：　　1. 2007年宏观调控还将继续。　　为保证房地产市场持续、健康、稳定的发展，国务院及各大部委于2005、2006年分别出台了国八条和国六条，旨在通过宏观调控进一步稳定房价、规范房地产市场。随后，控制投资规模、调整供应结构、银根收紧、加强税收、规范土地管理、整顿市场秩序、信息披露等相关的政策层出不穷，一系列的组合拳引起了市场极大的反响。　　建设部于近日通报了2006年全国房地产市场调控情况，通报指出，目前尽管在贯彻落实房地产市场调控政策工作取得了一定成绩，但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，因此要求各地区、各有关部门要按照“统一认识、稳定政策、完善配套、狠抓落实”的原则，进一步严格贯彻国务院关于房地产市场调控的各项政策措施，尽快完善配套政策，突出重点、远近结合、标本兼治，继续做好调控工作。　　换一个角度，据各地统计局发布的数据显示： [pic] （数据来源：各城市统计局）　　2006年1-9月份，深圳商品住房销售均价相比2005年1- 9月份同比上涨34.6%，广州同比上涨17.7%，北京同比上涨14.4%，除此之外，厦门、福州、沈阳等的房价也同样依然高位运行，这样的调控效果显然尚未完全达到政府的预期。　　另获悉，日前在中南海召开的党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛指出，做好明年经济工作十分重要，要继续加强和改善宏观调控，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。　　可见，2007年宏观调控必将继续。　　2. 2007年的宏观调控将以“平稳”为主要基调。　　面临着十七大召开在即和奥运的临近，构建和谐社会总体目标的发展要求预示着20 07年政府出台过于严厉的宏观层面政策的可能性不大。特别是2007年作为北京市实现十一五总体规划的关键的承上启下的一年，仍然需要经济的平稳增长。因此，预计整体调控基调将以“平稳”和“适度”为主。　　3. “针对市场反应把脉下药”将成为2007年宏观调控的主要思路。　　从前两轮调控的具体政策来看：　　部分新政策尚有可能 – 土地、信贷、税收方面都有可能出现新的政策，如土地一级开发新政、加强企业资金监管、进一步调高利率和二次以上购房首付成数、征收物业税、高档项目消费税等等。　　个别政策之间出现了矛盾 – 以利用税收控制投机炒房为例，加大转让环节征税，表面上抑制了投资、投机购房的行为，但由于相关费用都会产生转嫁，导致二手房价上涨过快，对稳定房价不利，同时成交量随之下滑也与盘活二手市场的政策在一定程度上相违背；　　部分规定或细则未出或执行力度究竟如何有待观望 – 北京市“两限房”的执行细则和操作案例迟迟未出，住宅禁商又局部松口导致形势不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。　　由此可以看出，政府进一步的宏观调控仍存在较大的空间和较多的手段。而这些手段究竟是否会在2007年出台，在很大程度上将由2007年市场的实际发展态势所决定。所以说“针对市场反应把脉下药”将成为2007年宏观调控的主要思路。　　观点二：“90m2?70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现　　作为2006年宏观调控中最具分量的一笔，“90m2?70%”政策无疑对调整住房供应结构、引导合理消费有着积极而深远的意义。但从目前市场存量和增量来看，90m2以下的供应量仍不足整体的30%，加之2007年新增项目受“90m2?70%”政策限制的数量也将有限，因此预计“90m2?70%”政策对住宅供应结构的影响效果在2007年暂时无法体现，但长远影响会在以后逐年释放。　　论述：　　1. 目前北京市所有可售住宅的套均面积148 m2。　　数据显示，目前北京可售的住宅共计10.5万套，总可售面积1558万m2，套均面积14 8 m2，90 m2以下反而不足30%。这与“90m2?70%”政策还有相当大的差距。截至2006年11月29日，北京市可售商品房情况统计 | |期房 + 现房 |期房 |现房 | |项目个数/个 |2978 |1479 |1499 | |总可售面积/㎡ |30733096 |23336693 |7396403 | |其中住宅套数/套 |105267 |85210 |20057 | |其中住宅面积/㎡ |15583736 |12316779 |3266957 | |套均面积/㎡ |148 |145 |163 | （数据来源：北京房地产信息网）　　2. 新增项目受“90m2?70%”政策限制的数量有限。　　北京市政策规定：2006年6月之前招拍挂方式取得的土地维持原状态，不受90m2?70 %”的限制；2006年6月之前审批开工的住房项目也不受“90m2?70%”的限制。　　根据北京市国土局在2006年7月份公开发布的土地数据统计显示，在2004年、2005年、2006年1- 6月出让的土地，截至2006年6月，共计1949公顷的土地正在进行房屋建设（正在开发建设面积，见下图）状态。由于其中多数土地目前已经形成在售项目，能在2007年形成有效供给土地（在售项目）只是其中的一部分。假设按照15%的保守比例计算，可得出明年会形成在售项目供应的土地达到约292公顷。　　2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计 | |2004 |2005 |2006.1-|2006.7-10|合计 | | |出让 |出让 |6 | | | | | | |出让 |出让 | | |未动工土地面积 |539 |102 |30 |0 |672 | |已完成土地开发面|294 |71 |267 |322 |954 | |积 | | | | | | |正在开发建设面积|1846 |95 |8 |0 |1949 | |已竣工的土地面积|541 |5 |0 |0 |546 | |土地出让面积小计|3220 |273 |305 |322 |4120 | （数据来源：北京市国土资源局）　　注：　　2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。　　2006.7至2006.10的土地出让面积根据国土局网站公开监测的统计数据得出。　　另外，已完成土地开发面积中的招拍挂方式取得的土地不受户型“90m2?70%”的限制。2004- 2006年6月共计有这类土地350公顷。考虑到招拍挂拿地的开发商在现金流的压力下会尽快进行项目开工建设，可以按照80%的比例，计算得出在明年形成项目供应的土地达到约 280公顷。　　这样，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大约有572公顷，按照北京市平均容积率1 .8计算，能够在2007年形成超过1000万平方米的住房供给。这部分产品的推出必将使得 07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供应方面暂时仍无法体现。　　另一方面，随着政策叫停商业银行向未封顶楼盘发放按揭贷款，在一定程度上导致项目从拿地到形成有效供应的周期进一步变长，从而致使2006年6月份以后受“90m2?70% ”政策限制的地块推出项目的时间滞后，于2007年形成有效供应的数量有限。　　3. 综上所述，无论从目前可售住宅的供应结构，还是从2007年即将形成的供应情况来看，未受“90m2?70%”政策限制的项目仍占多数，因此可以推断，2007年“90m2?70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现。　　注：　　2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。　　2006.7至2006.10的土地出让面积根据国土局网站公开监测的统计数据得出。　　另外，已完成土地开发面积中的招拍挂方式取得的土地不受户型“90m2?70%”的限制。2004- 2006年6月共计有这类土地350公顷。考虑到招拍挂拿地的开发商在现金流的压力下会尽快进行项目开工建设，可以按照80%的比例，计算得出在明年形成项目供应的土地达到约 280公顷。　　这样，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大约有572公顷，按照北京市平均容积率1 .8计算，能够在2007年形成超过1000万平方米的住房供给。这部分产品的推出必将使得 07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供应方面暂时仍无法体现。　　另一方面，随着政策叫停商业银行向未封顶楼盘发放按揭贷款，在一定程度上导致项目从拿地到形成有效供应的周期进一步变长，从而致使2006年6月份以后受“90m2?70% ”政策限制的地块推出项目的时间滞后，于2007年形成有效供应的数量有限。　　3. 综上所述，无论从目前可售住宅的供应结构，还是从2007年即将形成的供应情况来看，未受“90m2?70%”政策限制的项目仍占多数，因此可以推断，2007年“90m2?70%”政策对住宅供应结构的影响暂时无法体现。　　观点三：一手住宅供应大涨，成交价格涨幅放缓　　预计2007年北京一手住宅市场将打破2006年供不应求的局面，新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%；成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。　　论述：　　1. 新增住宅供应量大涨。　　2006年住宅供应（按照拿到销售证的准售项目统计，本文中均如此定义）不足，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。究其原因，2006年多变的调控政策和的过大的价格涨幅，使开发商们推迟了新盘上市的时间，预计部分供应将在2007年放量。 [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　同时，06年土地清查力度加强，使得大量闲置土地得以开发，06年1- 10月的新开工面积较05年同期提升14%，也将在一定程度上增大2007年新房的供应。 [pic] （数据来源：北京统计信息网）　　另外，根据《北京住房建设规划（2006年－2010年）》，2006年6月至2007年12月新增住房规划建筑面积约5000万m2，目前供应量远不及计划期内指标，加之奥运会后住宅市场的走向并不明朗，使得很多开发商在奥运前极有可能采取加大放量以规避风险的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。　　根据北京市国土局公布的2004年来的土地供应情况，我们可以对07年新增住宅供应量作大体估算： 2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计 | |2004 |2005 |2006.1-|2006.7-10|合计 | | |出让 |出让 |6 | | | | | | |出让 |出让 | | |未动工土地面积 |539 |102 |30 |0 |672 | |已完成土地开发面|294 |71 |267 |322 |954 | |积 | | | | | | |正在开发建设面积|1846 |95 |8 |0 |1949 | |已竣工的土地面积|541 |5 |0 |0 |546 | |土地出让面积小计|3220 |273 |305 |322 |4120 | （数据来源：北京市国土资源局）　　注：　　2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。　　2006.7至2006.10的土地出让面积根据伟业顾问从国土局网站公开监测的统计数据得出。　　未动工土地 - 这部分土地未动工主要是拆迁问题和资金问题，按理说在2007年形成住房供应的可能性较小，但是政府在盘活闲置土地方面显示出了很大的决心，加之拿到这些土地的开发商绝不愿土地被收回，又碰到市场预期非常好的2007年，所以其中的一部分土地得以盘活应在情理之中。通过对相关项目抽样进行调研发现：项目计划在2006年和2007年开工的较多，考虑到形成销售项目的滞后，保守估计有20%的地块可以在07年形成住宅销售供应，约134公顷。　　已完成开发土地 - 由于该类土地开发企业开发动机很强，近期的土地大多为招拍挂形式取得的，所以这类土地的开发商争取早日动工并且能够开始销售、进入市场的意愿很强。估计有70%以上的土地可以在07年形成住宅供应，约668公顷。　　正在开发建设的土地 - 由于很多项目已经在市场上形成供给，也存在一些土地没有形成供给（例如大盘后期）。对相关项目数据抽样计算，正在开发建设的土地70%已在市场上形成住宅项目开始销售。所以估计有20%的地块可以在07年形成住宅供应，约390公顷。　　综上所得，2007年有效土地供应量为约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算得07年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年预计全年供应量1400~150 0公顷相比，增长50%以上。其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。　　2. 住宅成交均价涨幅放缓，回落至10%左右。　　2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/m2，比05年的2546元/m2增长36%，预计0 7年在北京城区住宅用地进一步稀缺的环境下土地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮共同导致房地产开发成本提升。同时，2007年交通设施的不断完善，奥运经济以及人民币升值利好无疑将会带来房地产市场升温。　　通过伟业顾问2006年底在售的领秀新硅谷、沿海赛洛城、龙湾别墅等项目的销售情况了解到，诸多项目成交继续保持量价齐增，供需两旺态势有望进一步延续。　　综上多方面因素考虑，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。　　然而，价格在上扬的同时，面临着诸多的抑制因素：　　政府银根收缩、土地监查、税收加强、供应结构调整、限外令等调控政策的效果预计会在2007年逐步显现，一系列调控政策显示出的政府稳定房价的决心将会对2007年的成交价格走势带来关键性的影响。　　固定资产投资增速的平稳回落、回暖的证券市场对房地产行业的资金分流都有可能在一定程度上放缓房价的增速。　　同时，城市外扩步伐加快，郊区成交份额不断增加，这种结构性调整也会降低整体成交均价的增速。 [pic] （数据来源：伟业顾问市场与战略研究中心）　　另外，购房者对奥运会后住宅市场的观望，以及对“90m2?70%”执行情况的期待，也会给房价带来减速效果。　　据统计，06年普通住宅成交均价同比上涨17.37%。综合以上分析，预计2007年住宅成交均价涨幅将回落至10%左右。 [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　　观点四：二手住宅交易量价齐升，客户选择二手住宅的标准发生转变　　预计2007年二手住宅房价增幅10%左右，成交量有望突破10万套，其中二手商品住宅所占比重将上升至二手总成交量的65%以上。另外，随着一、二手住宅价格差距不断缩小，二手房价优势逐渐弱化，区域和现房优势凸显，客户选择二手住宅的标准发生转变。　　论述：　　1. 价格涨幅将在10%左右。　　2006年北京二手住宅因新征税费而使交易成本不断上升，业主的转嫁、惜售等行为令市场交易价格上涨明显，全年涨幅达25%左右。二手住宅房价涨幅过快，已引起社会各界的密切关注。随着二手房各项税费政策已基本落实，中介行业即将展开全面的内部整顿，加之政府对二手市场的盘活政策，增加二手住宅房源的有效供给，预计明年北京市二手住宅价格涨幅将在10%左右。　　2. 成交量有望突破10万套。　　根据目前成交情况，估算2006年北京市二手住宅的总成交量将在7.6万套左右，同2 005年相比增幅约8%，这一增长率为2000年以来的历史最低。成交量增幅减缓的主要原因在于二手房营业税、个人所得税、土地增值税的征收，大大降低了二手住宅相比一手的价格竞争优势。但二手住宅作为新增住宅的一个重要补充，增加二手住宅房源有效供给，满足多层次的住宅需求，已经成为政府盘活二手住宅市场的重要举措。随着新增住宅的进一步郊区化，城区二手住宅的区域优势日渐凸显，预计2006年市场中被抑制交易的房源将在2007年充分释放，成交量将大于8万套，乐观估计将可能突破10万套大关。 [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　3. 二手商品住宅比重将达到总成交的65%以上　　2006年受到宏观调控以及两税的影响，部分二手商品住宅持有者“惜售”，而购房者也不愿接受业主将营业税转嫁到房款中。故此，2006年下半年北京二手住宅成交多集中在不受税费影响的公房，大约占二手市场总成交量的44%左右。但随着相关税费的逐步落实、已购公房资源的市场稀缺性、购买满五年的二手商品住宅随时间的增多、以及市场对五年这个时间节点认定的变化，预计2007年二手商品住宅交易所占比重将会回升，其市场比重将达到二手总成交量的65%以上。 [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　4. 客户选择二手住宅的标准发生转变，价格优势逐渐弱化，区域和现房优势凸显，。　　突出的价格优势一度是众多购房者选择二手住宅的直接原因。但从2006年开始，税费的征收使得其房价上涨迅猛，甚至在部分区域出现一、二手住宅价格倒挂的现象。在房价优势趋淡的同时，二手住宅区域优势逐渐凸显，目前大部分二手住宅供应都在四环以里，而一手住宅的郊区化使得时间和交通成本大幅上升，一手住宅又多为期房，入住时间相对延后，相比之下具备区域优势和现房特点的二手住宅将成为部分购房者新的选择。　　　观点五：一、二、三级住宅市场关联度大增，租赁市场尤为看好　　随着商品房价格的不断攀升，客户对市场的认知逐渐归于理性，弃买求租的现象也将逐渐增多。预计2007年原有租赁热点区域将持续升温，沿着轨道向城市边缘扩散，整个租赁市场大需求与大供给相互呼应，成交量将上涨8%左右。　　论述：　　1. 租赁市场供需双双增大，成交量将上涨8%。　　2006年加征多项二手交易环节的税项使得部分二手住宅房源逐渐转到租赁市场，形成2007年租赁市场房源放量。　　与供给增大相对应，2007年的租赁需求也会进一步膨胀：随着2007年北京进入奥运工程建设的最后阶段，外地进京人数攀升，租房需求随之增大；受房价和税收影响，对新房和二手住宅却步的购房者弃买求租的现象不断增多；而旧房拆迁、老房改造的人群由于“恋旧情结”选择在原住址附近租房，也进一步增大了租赁需求。　　但考虑到北京劳动密集型企业的外迁，及北京未来可能加强对流动人口的管理，预计2007年北京总体租赁市场成交量将上涨8%左右。（数据来源：我爱我家战略与市场研究中心） 2. 租赁价格稳中有升，普通住宅价格上涨5%-10%。由于房屋租赁强制备案的实施，普通住宅租赁市场的房主为了保证自身既得利益，定会将相关费用转嫁给求租者，这将促使普通住宅租赁价格指数微涨，加之5%的租赁综合税，普通住宅租赁价格预计将上涨5%-10%左右。 [pic] （数据来源：我爱我家战略与市场研究中心）　　3. 原有租赁热点持续升温，轨道交通附近新增热点　　随着奥运临近以及新建的地铁5号、10号线施工逐渐接近尾声，轨道交通沿线将进一步成为热点区域，同时北京南站的改建也将带动南城整体租赁市场的繁荣。　　观点六：土地一级开发成为热点，土地供给量增加趋势渐现　　针对目前部分通过走一级开发曲线拿地的开发商在社会上造成的不良影响，以及因为土地供给相对不足所带来供需失衡的压力，相关部门已经意识到规范土地市场秩序、促进土地有效供给的重要性。土地一级开发项目招标政策无疑加速了开发专业化水平的提高，突破原有开发瓶颈以及加强政府对闲置土地清查盘活的力度，2007年的土地供应量有望在2006年稳定增长的基础上进一步大增。　　论述：　　1. 土地一级开发专业化水平提高，突破原有开发瓶颈　　针对目前部分通过走一级开发曲线拿地的开发商在社会上造成的不良影响，相关部门已于2006年6月份出台了《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》。2006年11月，门头沟、石景山两宗地已经率先进入土地一级开发招标阶段。无疑，土地一级开发的市场化运作将加快其专业化进程。预计2007年北京市土地一级开发的专业化水平将大幅度提升，更多的专业化顾问服务机构介入其中，从而突破原有开发瓶颈，以保证土地供应计划的顺利实施。　　2. 土地供应量有大增趋势　　北京市住宅建设规划中计划2006、2007两年居住用地供应规模3600公顷，而到目前为止公开出让土地仅627公顷，加上经济适用房的300公顷住宅土地，仅占到住宅供应计划的1/4左右；2005年的土地供应计划也远未完成。如果2005土地供应缩水是为了挤压2 004年大量协议土地释放的话，那么2006年未达到计划的土地供给量将在2007年得到应有的体现。　　市场规律加上前文提到的一级开发政策的保驾护航，2007年土地供应大增的趋势将日渐明显。预计供应主要侧重在北京市边缘组团和重点新城区域。　　3. 政府或将出台政策鼓励土地交易　　2007年新入市土地即将存在面临2008年奥运期间开发闲置的风险，同时普遍对奥运后市场预期尚不明朗的现状导致部分开发商出现观望情绪，因此相对于土地供应量猛增，需求显得不够旺盛，预计政府或将出台相关的政策鼓励土地交易，比如延长2年不开发即收回的时间到两年半或三年。　　观点七：个贷产品百花齐放；开发商积极寻求新融资渠道，私募基金或将成为热点　　随着外资银行全面介入人民币业务，金融市场的竞争会愈加激烈，新的个贷产品会在06年大规模出现的基础上继续增多，呈百花争艳的局面。另外，面对一系列银根收紧政策，开发商会致力于寻求更多的融资渠道以缓解资金压力，来自于境内资金的私募房地产投资基金或将成为热点。　　论述：　　1. 2007年个贷产品持续增多，百花争艳。　　在所有个贷业务中房贷业务占到了总量的90%，由于其需求量大风险低，一直倍受金融机构的青睐。2006年以来，随着宏观调控作用下商品房交易量的下滑，各大银行的个贷产品创新进入密集期，优惠政策层出不穷。 2006年各大银行推出的部分创新个贷产品 | |2004 |2005 |2006.1-|2006.7-10|合计 | | |出让 |出让 |6 | | | | | | |出让 |出让 | | |未动工土地面积 |539 |102 |30 |0 |672 | |已完成土地开发面|294 |71 |267 |322 |954 | |积 | | | | | | |正在开发建设面积|1846 |95 |8 |0 |1949 | |已竣工的土地面积|541 |5 |0 |0 |546 | |土地出让面积小计|3220 |273 |305 |322 |4120 | 　　随着外资银行即将全面介入人民币业务，金融机构间的竞争无疑会进一步升温，相信2007年的房贷产品会更为丰富，这对购房者来说将会提供更多利好。　　2. 开发商会致力于寻求更多的融资渠道，来自于境内资金的私募房地产投资基金或将成为热点。　　2006年国家出台的一系列宏观调控政策，包括银监会212号文、54号文、加息、提高存款准备金率、住宅楼封顶之后才能发放个人住房按揭贷款等，从不同渠道分别加大了开发商的资金压力和融资难度，开发商必将致力于寻求新的融资渠道以缓解压力。另外，从最近的几次土地公开出让交易来看，新的招标模式中付款进度占到了综合评分很大的比重，一次性全款付清的现象越来越多。土地交易竞争愈发激烈无疑要求开发企业的资金更为充足，加大融资力度、拓宽融资渠道势在必行。而随着目前越来越多的写字楼和商业等持有型物业开发的需要，传统的金融产品已经很难解决现实中存在的实际困难，对新的金融产品可谓翘首以待。　　除了传统的银行债权、上市股权融资外，信托模式，如夹层融资、委托贷款等纷纷被叫停；REITs方面表现平平，只有一支如愿上市；抵押贷款证券化进展缓慢。这些在2 006年被寄予厚望的融资方式并没有表现出期望的水准，2007年将如何表现，仍然难以预期。而私募基金、产业基金等新融资模式或将成为热点。国内目前整体资金流动性过剩，大量资金寻找出口。随着修改后的《合伙企业法》增加了“有限合伙”的规定，并将于20 07年6月1日起施行，有限合伙企业为境内资金成立基金与基金管理公司提供了很好的法律结构形式，通过这类投资基金融资很可能成为未来一个时期内的热点。而天津滨海新区的产业基金试点也成为2007年非常值得期待的金融创新的热点，虽因宏观调控暂时搁浅，但应该会随着政策放宽重回市场。　　观点八：酒店式公寓、产权酒店等投资性物业大量增加　　随着奥运临近外来人口增多以及北京长期流动人口规模持续扩大、社会资金倾向于投资型物业、宏观调控引发产品供应发生变化等多方面因素，预计2007年酒店式公寓、产权酒店等投资性物业将大量增加。　　论述：　　1. 奥运临近，北京市短期内外来人口将大量增多，同时长期流动人口规模仍在持续扩大，致使酒店式公寓、产权酒店等物业类型的市场需求将持续得到有效释放。　　2. 资本涌入房地产市场，会首选成熟、高收益的投资型物业，选择开发酒店式公寓、产权酒店之类的产品也可规避部分销售风险，即万一出现滞销现象，可以考虑重新包装并转为整售，灵活拓宽销售渠道。　　3. 受“90m2?70%”政策影响，小户型的大量供应在未来住宅市场将成为趋势。部分开发商为回避过于激励的市场竞争，将面临相应的产品调整，酒店式公寓、产权酒店等投资型高收益的小户型产品无疑会越发受到青睐。　　4. 2006年部分酒店式公寓、产权酒店的销售情况火爆。例如银泰中心酒店服务式公寓热销 14.62亿元；伟业顾问代理的产权酒店立方庭项目在开盘两个月内即内完成了60%销售，销售金额达4.6亿。这些案例都反映了旺盛的市场需求，在市场上树立了良好的榜样，为开发商和投资商增强了信心。　　观点九：产品同质化进程加快，附加值提升成为关键　　1998年至今，北京的房地产市场经历了一个高速发展的时期，开发商对各类产品均有所尝试，经过市场的检验，大众对成熟产品的认知程度不断提升。　　同时，以“90m2?70%”政策为代表的一系列的调控措施使小户型成为未来产品发展的一大趋势，整体市场产品同质化趋势愈加明显。　　因此，通过提升产品的附加值以寻求优势将成为市场竞争的主要手段。　　论述：　　1. 1998年至今，北京的房地产市场经历了一个高速发展的时期，开发商对各类产品均有所尝试。而经过市场的不断检验，大众对成熟产品的认知程度不断提升，产品发展趋于同质。　　2.以“90m2?70%”政策为代表的一系列的调控措施使小户型成为未来产品发展的一大趋势，整体市场产品同质化进程加快。　　3. 提升产品附加值以寻求优势将成为市场竞争的主要手段：　　精装修和设计的精细化 – 精设计、精装修成为提升产品附加值的重要手段之一。从2006年部分新开盘的项目就可以看到此趋势，除酒店式公寓全部为精装修外，小户型项目也多采用精装修产品，如“保利蔷薇”、“悠乐汇”等，市场表现不俗，其中“保利蔷薇”项目在8月份正式开盘后四个月内热销约90%。日前，深圳市也发布公告，力争到2010年宣布基本取消毛坯房。　　配套设施和服务 – 随着小户型陆续增多，容积率不断提升，住宅的社区商业配套、交通配套以及其它配套设施和服务将在市场上扮演更为重要的角色，加强这方面的建设势在必行。　　住宅的科技节能环保含量 – 随着产品同质化程度的加强，客户对住宅科技、节能、环保含量的需求逐渐开始显现。这方面尚存较大的提升空间，因此将可能成为众多开发商积极探索的重点。　　营销推广方式的转变 – 传统的营销推广方式会局部向成本更低针对性更强的渠道营销和一二手联动营销过渡，这两种营销推广方式以利用以往资源并充分共享平台为主，对市场资源的优化配置无疑更为成熟和理性，效果也将更为明显。另外，借题奥运的事件营销和体育营销手段也将应运而生。　　观点十：大型开发商进入快速成长通道，有望出现600亿企业　　在宏观调控的前提和行业集中的趋势下，市场两极分化日渐明显，大企业依托将资源、平台、人才和技术等优势进一步扩大规模，进入快速成长通道。2007年国内有望出现总资产超过600亿的开发企业。　　论述：　　1. 大开发商进入快速成长通道。　　招拍挂的土地出让方式对大型开发商更为有利 – 2006年底北京市采取招标出让的地块越来越多，这种加大对企业财务实力、资质业绩以及开发方案等要求的权重基础上采取综合评分的出让模式，增加了大品牌开发商的竞争优势。　　并购加快了大型开发商的发展步伐 – 政府公开出让土地数量有限，大型开发商通过并购的方式低风险、快速获得新的项目或地块成为一大趋势。　　大企业间强强联合进一步扩大自身优势和规模 – 随着政策提高信贷门槛，大企业间联合拿地、合作开发现象不断增多，大型开发商之间资源互补，业务规模进一步扩大。2006年联合拿地的实例屡见不鲜，万科中粮联合竞得广州白云区金沙洲地块和丰台区小屯路地块，首开和城建兴华联合拿下广渠路36号地块等等，预计2007年联合拿地、合作开发的项目将继续增多。战略合作方面如绿城房地产集团与中国葛洲坝集团公司签署战略合作协议，金地与ING合作等。　　大型开发商拥有更为多元化的融资渠道 – 信贷规模、上市、定向增发等融资方式持续增多。7月下旬，万科集团与中国银行总行在北京签署了《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系，中国银行总行授予万科集团人民币50亿的授信额度。2006年北辰、保利、世茂、绿城陆续挂牌上市。万科、城建、亿城、泛海、冠城等近10家房地产上市企业均提出通过定向增发的方式开展融资，所涉及的融资总金额达近100亿元，其中部分企业已完成了相关融资等等。　　成功管理经验、产品在外地市场的复制，加快了大型开发商的全国扩张战略。　　合作伙伴全国化战略布局的加速 – 伟业、世联、世邦卫理仕、仲量联行等房地产服务商2006年增设了大量的外地分支机构，对开发商的加速扩张起到了积极的辅助作用。　　2. 有望出现总资产超过600亿的开发企业。　　万科2006年第三季度公报显示，通过受让南都地产80%的股份新增项目资源269.2万平米，万科于第三季度总资产达420亿元，较05年第三季度同比增长50%。此外，国内众多实力开发商诸如中海、首开、保利等，近年来也均保持较快的发展速度。可以预见，在2007年大型开发商整体发展环境良好的局面下，有望出现总资产超过600亿的开发企业。　　观点十一：行业分工不断细化，大规模平台和综合素质人才成为核心，开发商进入专业化转型加速元年　　随着房地产行业整体水平稳步提高、分工不断细化，大规模的平台和综合素质的人才逐渐成为行业核心，加之受宏观调控影响，开发商资金压力增大，预计一部分开发商会陆续完成专业化转型，包括非核心业务外包、转向专项投资商、土地一级开发商以及其它细分领域等。　　论述：　　1. 大规模平台和综合素质人才的核心地位是开发商非核心业务外包以及专业化转型的基础。只有平台效应和综合素质人才的协调管理能力充分体现，非核心业务外包和专业化转型才能走上正规。　　2. 核心业务的外包。　　随着行业分工不断细化，房地产综合服务机构以及类似红炫制造等专门从事外包的企业大量涌现，导致开发商从降低成本和优化资源配置的角度考虑，会越来越多的将非核心业务外包，专一从事房地产开发的核心环节。　　3. 开发商转型趋势明显。　　一方面行业整体水平提高、细分领域商机扩大，部分开发商主动转型；另一方面宏观调控降低了开发企业的利润空间，加大了开发商的资金压力和市场竞争激烈程度，部分开发商被动转型。　　转向投资商 – 在国内的全线投资的凯德置地有此势头。　　转向专业的土地一级开发商 – 在政府大力推动了土地一级开发的市场化规范化管理后，土地一级开发市场利润空间增大，成为热点。　　转向其它细分领域 – 在SOHO专做商业地产、华侨城专做旅游地产取得巨大成功之后，预计会有更多的开发商调整战略专著在部分细分领域，包括商业地产、工业地产、旅游地产、酒店、别墅类物业的开发或持有等等。　　4. 服务机构的专业化水平提升。　　如2006年伟业蓄力发展商业管理和土地顾问、世联扩大估价体系、易居研发GIS系统、合富辉煌强化物业管理等等，国内房地产服务机构致力于通过不同手段提升在细分领域的专业化服务水平，将与开发商的专业化转型遥相呼应、相辅相成。　　　　观点十二：商业物业供应量增大，价格上涨，面临空置危险，需要依托品牌化的商业管理团队以及创新金融产品　　商业及服务业等经营性用房新开工面积持续增大导致07年将会集中放量，奥运效应同时推动商业地产的价格上涨，但量价齐增的同时，北京尚不成熟的商业市场很有可能会面临空置率大增的风险，专业化水平的提高、专业管理团队的介入以及创新金融产品的保障将成为07年商业地产市场发展不可或缺的因素。　　论述：　　1. 据数据统计，2006年1- 10月，全市商业及服务业等经营性用房新开工面积281.7万平方米，同比增长88.2%；竣工面积96万平方米，同比增长6.3%。这两项指标将导致2007年有效供给放量。同期，商业营业用房成交面积增幅显著，月成交面积同比上涨7.58%, 均价同比上涨23.59%，预计商业成交热潮将会持续。 [pic] （数据来源：北京统计信息网） [pic] （数据来源：北京房地产信息网）　　2. 然而由于目前北京商业市场尚不成熟，初级产品过多，个别区域供应过于集中，产品品质参差不齐，市场将会面临较大的空置率风险。因此，商业迫切需要尽快进入专业化运程轨道，无论是产品设计还是商业管理都需要专业品牌团队介入其中、以及丰富多样的金融产品提供保障，以共同促进和繁荣商业市场。　　　　观点十三：业主维权事件持续增多，预计政府会配合物权法出台细则管理　　随着房地产行业整顿步伐加快，对开发商和物业管理公司等相关企业的监管力度加大，暴露出来的有关业主维权的矛盾和问题将会越来越多，市场亟需进一步规范。预计 2007年政府会在改善居住环境、打击侵权行为等方面出台相关手段以配合物权法的出台。　　论述：　　1. 业主维权事件将进一步增多。　　从房地产业开始高速发展至今，业主跟房产开发商、物业公司之间的矛盾和冲突就从未中断过，特别是随着今年广州公共维修基金挪用案、北京美丽园风波等一系列事件的曝光，体现出了很多亟待解决的问题，比如如何界定社区公共部分的产权和收益权归属，谁能真正代表业主的利益（业委会、居委会、还是物业公司？）等等，相信随着房地产行业整顿的步伐加快，政府对开发商和物业管理公司等相关企业的监管力度加大，暴露出来的有关业主维权的矛盾和问题将会越来越多，群众呼声也会越来越大。　　2. 预计政府会有一些政策出台，如物权法的操作细则。　　业主与开发商和物业管理公司之间的矛盾从未中断，维权事件日益增多，该问题若不得到合理解决，为消费者提供良好的居住环境和生活空间就是一纸空谈，市场的全面规范化就无从提及。综观大环境，2007年奥运临近，政府在呼吁共建和谐社会的同时，必然会采取一定的措施解决或减弱业主维权事件所体现出的一系列矛盾问题。　　十月三十一日第十届全国人大常委会第二十四次会议对物权法草案进行第六次了审议，在进一步调整和完善后于12月再行审议，明年出台有望。从一审到六审，全国人大常委会正在审议的物权法草案，创造了全国人大立法史上的新纪录。目前许多重大问题已基本得到解决，日趋成熟，有望在适当时候提请全国人民代表大会会议审议并于明年出台。这对政府在业主维权问题上的处理无疑将是强有力的武器，配合相关的手段，相信这类矛盾很快就将得以解决。

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negative_file/工程建筑、房地产/2007年北京房地产市场预测研究报告.doc

房地产销售代理产业分析报告目录环境篇 1.政策与经济环境…………………………………………………………………6 1.1我国房地产相关政策综述……………………………………………………………6 1.2我国国民经济概况……………………………………………………………………10 1.3经济发展展望…………………………………………………………………………16 2. 住宅与房地产业“十五”规划………………………………………………18 2.1目标和战略……………………………………………………………………………18 2.2主要任务和重大措施…………………………………………………………………19 产业市场篇 3. 房产一级市场概述……………………………………………………………23 3.1我国土地市场现状……………………………………………………………………23 3.1.1近年土地市场建设成效…………………………………………………………23 3.1.2土地市场发展经验………………………………………………………………24 3.2我国土地交易市场化前景……………………………………………………………25 4.房产二级市场概述……………………………………………………………28 4.1我国房地产市场综述………………………………………………………………28 4.2房地产行业周期……………………………………………………………………33 4.2.1市场周期划分…………………………………………………………………33 4.2.2市场数据统计分析……………………………………………………………35 4.3房地产市场现状……………………………………………………………………38 4.3.1房地产二级市场供求关系……………………………………………………38 4.3.2住宅成交价格攀升明显………………………………………………………40 4.3.3房地产的二、三级市场联动…………………………………………………41 4.4房地产消费市场……………………………………………………………………42 4.4.1历年上海市总体消费特征……………………………………………………42 4.4.2购房群体消费习性……………………………………………………………43 5. 房产三级市场概述…………………………………………………………47 5.1我国房产三级市场概况……………………………………………………………47 5.1.1租赁市场………………………………………………………………………47 5.1.2置换市场………………………………………………………………………48 5.1.3人口迁移对房产三级市场的影响……………………………………………48 5.2房产中介的机遇与竞争……………………………………………………………49 5.2.1市场竞争表现…………………………………………………………………49 5.2.2市场机遇………………………………………………………………………50 5.3上海房产三级市场…………………………………………………………………50 5.3.1上海三级市场现状……………………………………………………………50 5.3.2上海三级市场展望……………………………………………………………51 产业现状篇 6. 代理产业发展状况……………………………………………………………52 6.1我国代理业的发展历程………………………………………………………………52 6.2代理产业发展现状……………………………………………………………………54 6.2.1业务领域…………………………………………………………………………54 6.2.2公司分类…………………………………………………………………………54 6.2.3服务体系…………………………………………………………………………59 6.2.4发展特点…………………………………………………………………………59 产业竞争篇 7. 竞争市场概况…………………………………………………………………61 7.1中国四大经济圈代理产业概况………………………………………………………61 7.1.1中国代理市场区域状况…………………………………………………………61 7.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司……………………………………………62 7.2主要代理企业分析……………………………………………………………………63 7.2.1金丰易居·上海房屋销售有限公司……………………………………………63 7.2.2策源置业顾问有限公司…………………………………………………………68 7.2.3上海新联康投资顾问有限公司…………………………………………………69 7.2.4天启企业策划有限公司…………………………………………………………70 7.2.5中原物业代理有限公司…………………………………………………………71 7.2.6伟业顾问有限责任公司…………………………………………………………72 7.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司…………………………………………………73 7.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司………………………………………………74 7.3房地产代理模式比较及经验借鉴……………………………………………………75 7.3.1台湾房地产代理模式剖析………………………………………………………75 7.3.2香港房地产代理模式剖析………………………………………………………78 7.3.3美国房地产代理模式剖析………………………………………………………79 7.3.4上述代理模式经验借鉴…………………………………………………………81 产业问题机遇篇 8. 代理产业风险分析……………………………………………………………83 8.1政策风险分析…………………………………………………………………………83 8.1.1政策风险成因分析………………………………………………………………83 8.1.2重要政策、法规分析……………………………………………………………83 8.1.3风险应对措施……………………………………………………………………85 8.2市场风险分析…………………………………………………………………………86 8.2.1房地产市场周期风险分析………………………………………………………86 8.2.2区域市场风险分析………………………………………………………………90 8.2.3消费市场风险分析………………………………………………………………92 8.3业务经营风险分析……………………………………………………………………96 8.3.1风险成因分析……………………………………………………………………96 8.3.2风险应对策略和措施……………………………………………………………97 8.4其他风险………………………………………………………………………………99 9.房地产代理业存在的问题和机遇……………………………………………100 9.1我国房地产代理服务存在问题……………………………………………………100 9.1.1法规体系不健全，缺乏行业管理规范………………………………………100 9.1.2国内代理商品牌意识薄弱……………………………………………………100 9.1.3代理商过分注重营销…………………………………………………………101 9.1.4专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求…………………………102 9.1.5代理商竞争的同质化，造成恶性竞争………………………………………102 9.1.6房地产代理企业管理落后，人才流失严重…………………………………102 9.2我国房地产代理业的机遇和挑战…………………………………………………103 9.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势………………………103 9.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场…………………………………103 9.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性………106 9.2.4入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存……………………………107 产业展望篇 10.公司组织形式展望……………………………………………………………110 10.1分公司模式…………………………………………………………………………110 10.2特许经营模式………………………………………………………………………110 10.3合作经营模式………………………………………………………………………110 11.代理产业市场展望……………………………………………………………110 11.1产销分离……………………………………………………………………………110 11.2资本运营……………………………………………………………………………112 11.3策略联盟……………………………………………………………………………114 11.4融资渠道……………………………………………………………………………115 12.代理通路展望…………………………………………………………………118 12.1电子商务……………………………………………………………………………118 12.2房产区域网络………………………………………………………………………120 12.3会员系统……………………………………………………………………………124 环境篇 1.政策与经济环境 1.1我国房地产相关政策综述我国第一大法——中华人民共和国宪法，我国现行宪法为1982年12月4日在五届全国人民代理大会五次会议通过，并先后于1988年4月12日七届全国人大一次会议、1993年3月八届人大一次会议、1999年3月九届人大二次会议对宪法部分内容进行修正。2003年12月，党的十六届三中全会通过了《中共中央关于修改宪法部分内容的建议》，修改宪法部分内容即将进入法定程序，目前正于十六届三中全会进行第四次修正。党的十五大以来，经过全党全国人民团结奋斗，我国改革开放和社会主义现代化建设取得历史性进展，积累了十分宝贵的经验。从本世纪开始，我国进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。去年召开的党的十六大，全面分析了新世纪新阶段我们党和国家面临的新形势新任务，科学总结了改革开放以来特别是党的十三届四中全会以来党带领全国人民建设中国特色社会主义的基本经验，把“三个代表”重要思想同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论一道确立为党必须长期坚持的指导思想，明确提出了本世纪头二十年的奋斗目标和重大方针政策。党的十六届三中全会以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的十六大精神，体现党的十三届四中全会以来的基本经验，再次提出修改宪法部分内容的建议，是非常及时、十分必要的，反映了全党全国人民的共同意愿，具有重大的、深远的意义。我国房地产业相关政策发展历程：从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段： 1979- 1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1986年，全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过了《中华人民共和国土地管理法》。到了1990年，中国国务院又发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上上海浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。从房地产金融政策上看，1979年，基本建设投资由财政拨款转为银行贷款，与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。1984年，全国各地相继开始成立房地产综合开发公司，对城市建设进行综合开发。1985年，建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务。到了1988年，各专业商业银行建立房地产信贷部，形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。1991年，上海市更是在借鉴新加坡住房制度的经验上，在全国率先建立了住房公积金制度。第二阶段： 1992- 1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》相继出台。但是，到了1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。第三阶段： 1998年以后，中国房地产市场进入了新的发展时期。政府为了鼓励房地产市场的重新发展，采取了一系列的优惠措施，1999年4月，国务院发布了《住房公积金管理条例》，要求在全国城镇范围内实施住房公积制度，结合96- 98年央行的七次降息以及地方政府采取的诸如推行蓝印户口政策（上海）、购房退税政策（上海）、调整契税（上海）等，大大刺激了消费者购房的潜力。到了2001年，《商品房销售管理方法》出台。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，仅98年上半年房地产的开发投资同比增长就达到14.57%。而今年上半年，增长幅度更是达到22.4%。到了2002年，中国的房地产市场发展呈现出一幅欣欣向荣的趋势，此时，政府为了防止出现房地产投资过热的趋势，相继出台了一系列法律法规来加以宏观调控，其中包括，以控制土地开发源头为宗旨的《协议出让国有土地使用权规定》、以控制房地产开发商开发环节为宗旨的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及建设部在2001年颁发的关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定，从多个角度全面调控中国房地产市场的发展走势，从而引领中国房地产市场向着健康的、正确的方向发展。今年的8月12日，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，从而进一步重申了中国已经把房地产业作为国家的支柱产业来看待，中国的房地产发展是健康有序的。因此我们可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。（附表：我国房地产业相关法律） |房地产 |法规名称 |颁发/实施时间 | |法规分 | | | |类 | | | |综合 |中华人民共和国宪法修正案 |1988年4月12日第十届全国人大常| |法规 | |委会第一次会议通过，2003年12 | | | |月十六届三中全中进行第四次修 | | | |正 | | |中华人民共和国城市规划法 |由中华人民共和国第七届全国人 | | | |民代表大会常务委员会第十一次 | | | |会议于１９８９年１２月２６日 | | | |通过，现予公布，自１９９０年 | | | |４月１日起施行 | |土地管 |中华人民共和国土地管理法 |1986年6月25日第六届全国人民代| |理相关 | |表大会常务委员会第十六次会议 | |法规 | |通过 | | | |1998年8月29日第九届全国人民代| | | |表大会常务委员会第四次会议修 | | | |订 | | | |中华人民共和国主席第八号令公 | | | |布，自1999年1月1日起施行 | | |征用土地公告办法 |2001年10月18日国土资源部第9次| | | |部务会议通过，现予发布，自200| | | |2年1月1日起施行 | | |中华人民共和国土地管理法实施|中华人民共和国国务院令第２５ | | |条例 |６号发布，自１９９９年１月１ | | | |日起施行 | | |中华人民共和国城镇国有土地 |1990年5月19日国务院发布 | | |使用权有偿出让和转让暂行条例| | | |外商投资开发经营成片土地 |1990年5月19日国务院发布 | | |暂行管理办法 | | | |出让国有土地使用权审批 |1990年4月29日国家土地管理局发| | |管理暂行规定 |布 | | |土地登记规则 |1988年11月18日大陆国家土地管 | | | |理局发布 | |房地产 |法规名称 |颁发/实施时间 | |法规分 | | | |类 | | | |土地 |新增建设用地土地有偿 |中华人民共和国财政部、中华人 | |房屋税 |使用费财务管理暂行办法 |民共和国国土资源部于2001年6月| | | |10日颁发 | | |中华人民共和国城镇土地 |1988年9月27日国务院发布 | | |使用税暂行条例 | | | |中华人民共和国建筑税暂行条例|1987年6月25日国务院发布 | | |中华人民共和国房产税暂行条例|1986年9月15日国务院发布 | | |中华人民共和国土地 |1993年12月23日国务院发布， | | |增值税暂行条例 |1994年1月1日起施行 | | |中华人民共和国土地 |1995年1月27日财政部颁布 | | |增值税暂行条例实施细则 | | |房产管 |中华人民共和国城市房地产管理|1994年7月第八届全国人大常委会| |理相关 |法 |第八次会议通过，1995年1月1日 | |法规 | |实施 | | |《房地产经纪人员职业 |中华人民共和国人事部、中华人 | | |资格制度暂行规定》和 |民共和国建设部于2002年12月18 | | |《房地产经纪人执业资格 |日颁发 | | |考试实施办法》 | | | |城市房地产权属档案管理办法 |于2001年8月23日建设部第47次常| | | |务会议审议通过，现予发布，自2| | | |001年12月1日起施行 | | |城市房地产开发经营管理条例 |中华人民共和国国务院令 | | | |第２４８号，自１９９８年７月 | | | |２０日实施 | | |城市私有房屋管理条例 |1983年12月17日国务院发布 | | |商品房销售管理办法 |２００１年３月１４日经建设部 | | | |第３８次部常务会议审议通过， | | | |自２００１年６月１日起施行 | | |城市房屋拆迁管理条例 |中华人民共和国国务院令第７８ | | | |号一1991年3月22日发布，自1991| | | |年6月1日起施行 | | |《关于进一步加强房地产 |2003年６月１３日，中国人民银 | | |信贷业务管理的通知》 |行正式颁布了《关于进一步加强房| | | |地产信贷业务管理的通知》（简称| | | |121号文件或《通知》） | | |《国务院关于促进房地产 |于2003年8月12日国务院出台 | | |市场持续健康发展的通知》 | | 1.2我国国民经济概况经济持续高速增长 1978年实行改革开放以来，中国经济取得了重大成就。1978～2002年，GDP从3624.1 亿元增至102398亿元，其间GDP平均保持了年均9%以上的高速度。2002年GDP按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14883亿元，增长2.9%；第二产业增加值5 2982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34533亿元，增长7.3%，中国GDP总量跃居世界第 6位。国内生产总值突破10万亿元 1978年以来，中国经济增长经历1978～1984年、1985～1987年、1988～1992年、199 3至今的四个周期波动。与改革前相比，中国经济波动的周期拉长了，峰位、谷位落差降低了。这反映了中国经济增长质量的不断提高，由过去追求高速度逐步转向兼顾发展与稳定、兼顾速度与效益、追求经济持续稳定、健康发展。中国经济增长质量的不断提高为我国房地产的稳定发展奠定了基础。产业结构有所改善产业结构严重脱离需求结构的畸形状态得到很大改善，长期困扰计划经济国家的商品数量“短缺”现象基本消除，能源、交通运输与邮电通讯、重要原材料等基础产业和基础设施得到了快速发展，农业持续稳定增长，瓶颈产业制约经济增长的现象得以缓解。第一、二、三产业的发展比较协调。接从业人员，三个产业的比例1985年为68.7：18.2： 13.1；2000年改变为50.0：22.5：27.5。按国内生产总值的比例，1980年为30.1：48.5 ：21.4；2000年改变为17.1：47.4：35.5，它们之间的关系已有了初步的改善。国内生产总值中三次产业所占比重的变化 | |年份 |第一产业（% |第二产业（% |第三产业（% | | | |） |） |） | |世界平均 |1980年 |7.0 |37.7 |55.2 | | |1993年 |5.4 |31.8 |62.3 | |中国 |1980年 |30.1 |48.5 |21.4 | | |1993年 |19.9 |47.4 |32.7 | | |1999年 |17.7 |49.3 |33.0 | | |2000年 |17.1 |47.4 |35.5 | 中国三次产业从业人员比例 |年度 |1980年 |1990年 |2000年 | |第一产业 |68.7 |60.1 |50.0 | |第二产业 |18.2 |21.4 |22.5 | |第三产业 |13.1 |18.5 |27.5 | 城乡人口生活水平持续提高城乡居民生活继续得到改善。2002年全国城镇居民人均可支配收入7703元，考虑物价下降因素，比上年实际增长13.4%；农村居民人均纯收入2476元，实际增长4.8%。居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重），城镇为37.7%，比上年降低0.2个百分点；农村为46.2%，降低1.5个百分点。五年来城乡居民生活改善情况 |指标 |1998 |1999 |2000 |2001 |2002 | |城镇居民人均可支配收入 |5425 |5854 |6280 |6860 |7703 | |（元） | | | | | | |农村居民人均纯收入（元 |2162 |2210 |2253 |2366 |2476 | |） | | | | | | |城镇居民家庭恩格尔系数 |44.5 |41.9 |39.2 |37.9 |37.7 | |（%） | | | | | | |农村居民家庭恩格尔系数(|53.4 |52.6 |49.1 |47.7 |46.2 | |%) | | | | | | 　产业结构的不断优化与人民生活水平的提高，激发了对房地产业的需求与产品的更新。对外开放日益扩大 2002年我国进出口总额已达到6208亿美元，从1978年排在世界第32位跃升到第5位，表明我国在世界经济中的地位日益上升。外贸进出口规模显著扩大世界贸易排名 |年度 |1978年 |1989年 |1997年 |2001年 |2002年 | |中国排名 |32 |15 |10 |6 |5 | 实际利用外资数额不断增加，2002年外商直接投资合同金额828亿美元，比上年增长 19.6%；实际使用金额527亿美元，增长12.5%。对外经济技术合作保持良好发展势头。2002年对外承包工程和劳务合作完成营业额1 44亿美元，比上年增长18.2%；新签合同额179亿美元，增长8.7%。我国对外开放促进了房地产业的供给多元化及对高档物业的需求城市化进程有待提高改革开放20年来，城市化仍然未能与工业化同步发展，截至2001年，我国目前已有设市城市667个，其中，百万人口以上的特大城市37个，50万至100万人口的大城市51个， 20万至50万人口的中等城市216个，20万人口以下的小城市363个，另外还有19000个建制镇。与世界城市化水平相比我国城市化水平偏低，城市化低于世界平均水平。目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，发展中国家为37%，我国只有30. 9% 从世界各国城市化发展历程的规律来看，"十五"时期开始，我国的城市化进程应当进入一个较快发展的阶段。城市化将是"十五"时期我国国民经济的一个重要增长点。预计 2010年城市化水平应当达到45%；2020年城市化水平应当达到50%；2050年城市化水平应当达到60%-70%，才能适应我国经济社会的发展。随着城市化的进展，房地产的潜在需求将得到释放房地产金融的发展滞后就住房融资而言，我国住房融资的发展经历了如下三个阶段：第一阶段,（80年代初至1992年上半年）配合住房制度改革试点的住房私有化。这一阶段,区域性、政策性的住房融资开始在局部形成，并为住房金融的全面开展，打下了一个良好的基础。 1991年1月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银行总行增设房地产信贷部，它是我国房地产金融业务的最高管理机构。第二阶段，（1992年下半年至1998年7月）配合房地产开发和旧城改造。这一阶段，主要表现为住房贷款向生产者即开发商倾斜。但住房消费的概念开始被大众所接受，各专业银行全面参与住房信贷业务，均成立了住房信贷机构。第三阶段，(1998年7月1号至今)从1998年7月1日起，停止实物分房,从而很大程度上激活了房地产业特别是住房建设的发展。而这一阶段的一个特点则是住房信贷向消费者即买方倾斜，并且将住房的开发建设纳入国家宏观经济决策的范畴，将住房建设作为国民经济新的经济增长点。就房地产企业融资而言，过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要资金来源是依赖银行贷款和预售房款。开发商银行贷款在1988年其比重为79.19%，到了2002年占了85 %。房地产上市公司融资在2002年占市值的3.3%，2003年上半年降到了3%。2002年，上市公司融资29亿人民币，而2003年截至9月，仅仅融资5亿人民币。而信托融资方面，2002 年融了28亿，2003年截至9月，融资99亿，增加了不少，但信托融资占房地产总融资比例只有0.5%。目前房地产融资还过于单一，如何丰富房地产与金融合作的渠道，从单纯的依靠购房者预付款、银行贷款模式向直接融资，间接融资模式同时过渡，努力把握当今发达国家的融资体系，积极尝试证券市场、债券市场、融资租赁市场、房地产信托基金等各种金融工具，将是未来几年房地产金融市场急需解决的问题。房地产金融未来发展的速度，将对房地产业的供给、需求产生重大影响，在很大程度上决定我国房地产业未来发展的前景。市场机制在经济生活中作用增强随着改革的深化，中国已确立社会主义市场经济体制作为改革的目标模式，市场正逐渐成为配置资源的基本手段。从1988年开始，中国开始了生产要素的市场化进程，1990 年代生产要素市场化速度有所加快。在1980年代，生产要素市场化主要体现在生产资料流通领域，并以实物资本的形态进行。进入1990年代后，土地、资金开始急速进入市场，推动房地产市场、股票市场、债券市场的超常发展。这表明大量生产要素脱离了计划轨道，各经济主体行为方式发生巨大变化，对中国经济运行方式也产生较大的影响。同时，通过对计划、投资、财政、金融、收入分配、就业和社会保障等一系列改革初步确立了市场经济的宏观调控体系的框架。以公有制为主体多种经济成份并存的局面正在形成改革开放前公有经济一统天下，国有经济在第二产业和多数第三产业中占据绝对垄断地位的状况已被打破。2002年国有及国有控股企业完成增加值16638亿元，比上年增长1 1.7%，增速比上年加快3.6个百分点；集体企业完成增加值2769亿元，增长8.6%，比上年加快1.4个百分点；股份制企业完成增加值11570亿元，增长14.4%，比上年加快4个百分点；外商及港澳台投资企业完成增加值8091亿元，增长13.3%，比上年加快1.4个百分点。市场机制的成熟、多种经济成份的并存，将在经营模式、管理理念等方面对房地产企业的运作产生影响，未来房地产企业的运作将更加趋向规范化、国际化。发展中存在众多的困难与问题总的看，全国经济已进入全面、快速工业化的阶段；在取得巨大的成绩的同时，也存在不少困难和问题，集中表现为明显的、多侧面的二元现象：新的社会主义市场经济体制已开始运行，但旧体制仍然在许多领域起作用，新旧体制双轨运行并存，转轨缓慢，特别是国有企业改革面临一定困难；经济高速增长与低效率、低质量并存，经济仍然以粗放型增长为主，资源配置结构不合理，规模经济效益差；在国内市场容量不断扩大的情况下；相当部分的国产商品生产能力过剩，销售困难与部分商品大量进口并存，国产名牌不断消失，一些“民族工业”被外资打压兼并，国家经济安全受到威胁；出口高速增长与传统的低附加值产品占主导地位并存，高档名牌产品和高新技术产业国际竞争力不强，国内市场占有率日益下降：东南沿海地区经济持续高速增长、人民生活奔向富裕与中西部多数地区经济发展缓慢、收入水平相对低下并存，经济发展的地区差距日益拉大；随着经济规模扩大、就业人数不断增加与全社会的失业率上升并存，农村剩余劳动力流动速度加快与困难加大并存，这将使得潜在的社会不稳定因素有增加的趋势；少数人暴富与相当部分的城乡贫困人口并存，社会不同人群的收入差距不断扩大；工农业产品积压，产销率不高与相当一部分人民群众（尤其是农村居民）的有效购买力不足并存；经济规模迅速扩大与资源浪费、环境污染日益严重并存，能源和水资源短缺和生态失衡、环境恶化日益成为经济社会可持续发展的制约因素；对科学技术和人才的需求日益提高与大量低素质的剩余劳动力并存。这些问题都是短期内难以克服的，必须经过长期的艰苦努力和精心的操作才能逐步解决。这也为我国房地产业的发展增加了不确定因素。 1.3经济发展展望自19世纪80- 90年代，到1980年，我国经历了三个长波，平均周期36年。1980年我国经济进入第四个长波。我国第四个经济长波上升期起始于1980年，结束于90年代上半期。从上个世纪９０年代上半期到２００２年，是我国经济长波下降阶段。在这个经济长波下降阶段里，经济提速难，物价低增长，企业利润减少，新建企业少，就业压力大，包括贷款在内的融资承受所趋势，这均是经济长波下降阶段的特征。自２００２年下半年以来，我国经济保持长时间的强势增长，２００３年第三季度G DP增幅超过９％，前三个季度固定资产投资增长在３０％以上，９月末的广义货币Ｍ２和贷款总额分别增长２０．７％和２３．７％。经济高速增长与我国经济长时期实施的宽松宏观经济政策有直接关系。初步认为，我国经济进入了新一轮经济长波的上升阶段。在新一轮经济长波中，主导产业有可能是汽车、电子和住宅产业。汽车、电子和住宅产业长期发展前景看好。从居民消费水平看，上个世纪９０年代我国居民（主要是城镇居民）万元级的消费品已经基本满足，目前正处于升级换代时期，升级到十万元级消费品，趋势是转向对私人小汽车和住宅的需求。电子产品也有广泛的需求，一是机电一体化的数控设备；二是企业管理信息化；三是经济和社会管理信息化。在未来十几年或更长一段时间，这三个产业有着广阔的利润空间和良好的市场前景。目前各级政府，国营和民营企业正向这三个领域大量投资。老的企业在扩张，新的企业在产生，这三个产业对经济的拉动作用开始显现。具权威人士预测，2000～2050这50年中，中国国内生产总值50年的平均增年率为5， 8%。其中，2000～2010年为8.1%；2011～2020年为6.4%；2021～2030年为5.4%；2031～ 2040年为4.9%；2041～2050年为4.3%。 2000～2050年中国经济总量和人均GDP预测 |区间 |GDP平均 |期末GDP总量 |期末人均GDP | | |增长率（%|（万亿元，1995 |（万元/人，1995年| | |） |年价） |价） | |2001-2010 |8.1 |19.7694 |1.3889 | |2011-2020 |6.4 |36.7007 |2.4178 | |2021-2030 |5.4 |52.2370 |3.9657 | |2031-2040 |4.9 |100.5209 |6.3406 | |2041-2050 |4.3 |153.0721 |9.8638 | 从GDP的增长过程看，未来50年经济发展大致可分为3个阶段。第一阶段是2000～201 0年。在此期间，经济增长保持平均8.0%左右的高速度，这既是我国经济增长的黄金时期，又是我国经济结构大调整和经济体制大转型阶段。到2010年，以1995年价格计算（下同），GDP总量将会接近20万亿元，人均约1.4万元；人民生活水平全面达到小康，中东部地区、西部城镇以及部分农村进入富裕小康的生活水平。这一阶段内，大中型城市和部分沿海地区中小城镇将普遍完成工业化，开始向后工业化或信息化社会转变；同时工业化过程全面向农村推进。第二阶段：2011一2030年，GDP将以年均6%左右的中速增任。到2030年，GDP总量将会达到60万亿元左右，人均约4万元。那时，我国将全面完成工业化。大部分地区基本实现信息化，科学技术全面接近当时国际较先进水平，部分领域世界领先，经济技术总体实力居世界前列，人民平均生产水平达到当时中等发达国家的水平，部分地区和大小城市的生活水平达到当时发达国家水平。第三阶段：2031～2050年，GDP年均增长仍可望保持在4%左右的水平上。到2050年， GDP总量可能达到150万亿元左右，人均约10万元，经济总规模居世界第二位（仅次于美国）。到那时，我国科学技术水平达到或接近国际先进水平，若干领域保持领先地位；国民经济将全面信息化；生态环境大大改善，人民生活水平达到当时发达国家的中等水平。 2. 住宅与房地产业“十五”规划 21世纪之初，我国住宅与房地产业进入了新的发展阶段。其经济社会发展背景是，世界科技革命迅猛发展，经济全球化趋势增强；我国经济结构调整正处在关键时期，改革处于攻坚阶段；现代化建设第三步战略部署开始实施，我国将进入全面建设小康社会，加快推进现代化的新的发展阶段。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》（以下简称《纲要》）提出要坚持把发展作为主题，结构调整作为主线，改革开放和科技进步作为动力，提高人民生活水平作为根本出发点及经济和社会协调发展的重要指导方针；并提出要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装饰装修业，规范发展物业管理业；加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，建立廉租住房保障体系；活跃住房二级市场、发展租赁市场；完善住房公积金制度。这是国家历次五年计划中首次对住宅与房地产业提出明确而具体的要求，是新世纪初住宅与房地产业发展的指导方针。 2.1目标和战略 “十五”期间，我国住宅与房地产业发展面临着新的形势，住宅作为扩大内需的重要方面，在“十五”期间必须保持较高的增长速度，才能实现拉动经济增长的目标。（一）发展目标与主要指标 “十五”住宅与房地产业发展的指导思想：抓住我国将全面建设小康社会，实施城镇化战略的历史机遇，加快发展以居民住宅为重点的房地产业；以结构调整为主线，实现产业整体素质的提高和结构的优化升级；积极稳妥地推进住房制度改革，通过改革促进发展；以科技创新为动力，加快推进住宅产业现代化，改造传统的住宅产业；最终实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展。 “十五”住宅与房地产业的改革和发展目标：“十五”期间，全国城乡住宅计划竣工面积57亿平方米，其中城镇住宅计划竣工面积27亿平方米，约3000万套；2005年城镇居民人均住宅建筑面积增加到22平方米；农村住宅竣工面积30亿平方米，人均住宅建筑面积达到25平方米。到2010年，城镇住宅达到适用、经济、美观、安全的要求，工程质量、功能质量、环境质量基本满足居民长期居住需求。城镇住宅竣工面积达到55亿平方米，实现户均一套、人均一间、功能齐全、设备配套、居住环境良好的住宅，实现住房商品化；科技进步对住宅产业发展的贡献率达到40%以上。（二）住宅建设与房地产业发展战略 “十五”期间，住宅与房地产业要抓住发展的有利机遇，重点实施三大战略： 1．可持续发展战略，即住宅建设与房地产业的发展要合理、经济、高效地利用资源，营造有益于人民健康的居住生态环境，为未来的建设留有充分的发展空间和调整余地。 2. 以市场需求为导向战略，即住宅建设与房地产业的发展要以市场的消费需求为导向，满足不同的消费水平、消费层次、家庭结构的多样化需求，丰富市场供应。 3. 科技创新战略，即依靠科技进步，加大科技投入，提倡技术创新，加快科技成果的转化和应用，提高科技含量，推动住宅产业现代化，从根本上提高劳动生产率水平和整体经济效益。 2.2主要任务和重大措施进入21世纪，中国住宅建设与房地产业发展面临着三个重要转变。一是住宅建设正处在增量发展向增量发展与存量搞活并重转变，要加快住宅建设，搞活市场流通；二是房地产市场正处在由数量型需求向数量、质量并重型需求转化，今后的一个重要任务就是提高房屋质量；三是房地产开发、生产正处在由粗放型向集约型转化，突出任务就是要推进产业现代化。“十五”期间，住宅与房地产业发展的重点任务是建立并完善五大体系：国家宏观控制体系、住房供应体系、房地产市场体系、住宅产业现代化体系和市场服务体系。根据“十五”期间住宅与房地产业发展目标和主要任务的要求，要在以下十个主要方面，着力进行体制创新和科技创新，采取重大举措，切实抓出成效，取得明显进展。（一）扩大住房的有效需求，保持住宅建设投资的持续稳定增长要把住宅建设发展建立在扩大住房有效需求的基础上，从供给和需求两个方面入手，扩大住房投资，增加住房消费，化解有效需求不足的矛盾，保持总供给和总需求的基本平衡，实现住宅与房地产业持续稳定地增长。努力增加居民的收入，提高居民的住房有效需求能力。加快住房制度改革的创新步伐，逐步建立完整、配套的刺激住房消费的政策和制度体系。扩大住房消费信贷规模，促进信用支持型住房消费方式的成长。积极倡导住房梯度消费新模式，分步骤、分阶段地逐步改善居住条件。保持住宅建设投资持续稳定地增长。适应经济结构战略性调整的要求，充分发挥政策的导向作用，不断提高房地产开发投资的质量和效益，吸引更多的社会资金投向住房建设和住房消费，特别要通过优惠倾斜政策，鼓励对普通商品住宅和经济适用住房的投资。（二）加大强化政府宏观调控能力，加强用地管理加大政府对房地产开发用地的管理力度，在合理用地、节约用地的原则下，保障住宅建设用地。严格控制大中城市房地产开发用地数量，加强对已批房地产开发用地使用的管理，加大旧城区改造力度，盘活城市存量土地。调整现阶段住宅规划布局存在的问题，建立土地强制收购储备机制，合理利用土地资源，确保土地市场的供求平衡。继续坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，提高住宅区的规划设计与建筑设计水平。在房地产综合开发中，要充分考虑与经济发展、城市建设发展规划、居民收入水平、人口结构变化以及可持续发展等方面的要求和影响，使其具有适应性和一定的超前性，促进城市建设整体水平的提高。（三）加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，增加住房有效供给继续加大经济适用住房的建设力度。落实经济适用住房的各项优惠政策，确保经济适用住房的低价位和高质量；同时，要加快完善经济适用住房的相关政策。经济适用住房的发展要与地方经济发展水平、居民收入状况、房价和住房商品化程度相协调、相适应。要加强总量控制，谨防空置。（四）建立廉租房保障体系，解决最低收入家庭基本居住问题廉租住房是社会保障体系的重要组成部分，要尽快完善廉租住房的供应、管理体系及相关配套政策措施。建立适合我国国情的分层次、多样化、适度的住房保障制度，包括经济适用住房、集资合作建房、廉租住房等。重点是改善住房和收入双重困难家庭的住房条件。要根据各地不同的经济发展水平，合理确定城镇最低收入家庭和廉租住房标准，完善廉租住房申请、审批、入住与迁出管理办法，建立起制度化、规范化、公开化的最低收入家庭住房保障机制，切实帮助城镇最低收入家庭解决基本居住问题。（五）全面开放搞活房地产市场，建立市场化、商品化的流通体制加强对房地产一级市场的宏观管理力度，建立公开透明的土地出让、转让招投标制度；规范房地产二级市场，切实保护消费者的权益；全面开放房地产三级市场，即存量房屋市场，明晰房屋产权，完善配套政策，减化工作程序，降低交易税费，调整收益分配，建立健全市场化、商品化的房地产流通体系。积极培育房屋租赁市场。落实房屋租赁登记备案制度。降低税费，鼓励民间资金投资住房租赁领域。加快开发老年公寓、学生公寓等，满足社会不同群体的住房需要。规范中介行为，拓宽住房消费服务领域。加快制定房地产中介服务规则，建立健全房地产经纪人执业资格制度，维护房地产市场秩序和房屋交易双方当事人的合法权益。充分利用现代电子信息技术，建立公开、透明的信息网络服务系统，实现资源共享，提高住房消费服务水平。进一步扩展、推广房屋置换、电子商务应用、房屋银行、置业担保等新的住房消费服务领域。（六）完善住房公积金制度，发展住房金融充分发挥住房公积金在解决城镇中低收入阶层住房问题的积极作用。提高住房公积金缴交比例，扩大公积金的受益范围，积极采取灵活多样的公积金信贷还款方式，提高公积金信贷资金的流动性和使用率。提高商业银行个人住房贷款服务的质量，简化手续，降低费用，采取固定利率和浮动利相结合的多样化还款方式，加快住房金融制度创新步伐，开发出更多的住房贷款品种，满足各层次的住房贷款需求，加大对住房消费的支持力度，提高居民的购房能力。完善住房抵押贷款的各项配套政策，特别要尽快建立住房抵押贷款担保和保险制度，防范个人住房贷款风险，促进个人住房贷款业务的发展。建立多元化的住房融资渠道，拓展住房信贷资金来源，提高金融机构资产流动性和质量。鼓劲银行之间的公积金和商业银行贷款在利率、还款方式等多方面引入竞争机制。建立住房贷款代理人制度，提高住房金融中介服务水平。（七）实施鼓励住宅建设与消费的经济政策，改革房地产税费体制进一步研究制定以鼓励住宅建设与消费为主的各项经济政策，包括建立完善刺激个人住房消费的个人所得税制度，降低住房二、三级市场的交易税费政策等。降低房地产开发经营环节的税赋，将税收政策的重点转到使用、占有环节，促进“房尽其用、地尽其利”，通过税收杠杆调节房地产资源的优化配置。（八）规范发展物业管理业，改善人民群众的生活和工作环境加快物业管理的立法步伐，规范物业管理市场主体的行为。从实际情况出发，逐步推行物业管理消费的货币补贴政策，提高居民的消费能力。不断提高物业管理的覆盖面，对旧住宅小区和企事业单位的办公及生活用房全面推行社会化的物业管理。加强服务质量和服务收费的监督管理，提高物业管理的综合服务水平，开展优质服务活动，建立收费行为的约束机制。培育市场，打破垄断，推进公平竞争。全面提高行业队伍素质，推进行业科技进步，促进物业管理行业的健康发展。（九）积极开展技术创新，大力推进住宅产业现代化依靠科技进步，增加对住宅产业的科技投入，尽快完善住宅建筑体系、结构体系、部品体系、质量保证体系和住宅性能认定制度。积极推广新材料、新产品、新技术，淘汰、限制使用落后产品，注重采用先进技术改造传统住宅产业，提高住宅产业的科教含量和智能化水平，加速产业的技术升级，从根本上提高住宅的综合质量，推进住宅产业现代化进程，走节约资源的可持续发展道路。（十）提高小城镇住房建设水平，加速改善基础设施条件提高城镇化水平，加强对小城镇住房建设的引导，把其与经济发展水平和市场发育程度相适应，与改善经济布局和结构调整、提高人民居住生活质量相结合。小城镇住宅建设应本着“总量平衡，合理布局，科学规划，体现特色，规模适度，节约耕地”的原则，实行统一规划、统一征地、综合开发、配套建设。坚持新建与改造相结合，保证耕地总量的平衡。提高小城镇住宅建设的规划设计水平，按照城乡一体化的发展战略，与本区域的社会、经济、环境发展相协调。加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社区服务等功能，以创造良好的人居环境为中心，改善城镇环境。产业市场篇 3. 房产一级市场概述 3.1我国土地市场现状 3.1.1近年土地市场建设成效近年来，土地市场建设取得很大成效主要体现在四个方面。（1）国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度。国家城市国有建设用地（下图绿色标记）的315万公顷中有偿使用和市场配制的国有土地面积（下图中紫色标记之和）占城市国有建设用地总面积的比例由１９９２年的不足２％上升到２００２年的２４％，达到76万公顷。单位：万公顷国有土地使用权价格的市场机制初步形成，经营性国有土地使用权（商业、旅游、娱乐和商品住宅）要求实行招标、拍卖、挂牌出让，现在这种制度已经普遍建立，由１９９２年的占当年出让总面积比例不足１％，上升到２００２年的１５％。市场交易日益活跃，２００２年出让金额达到２３８０亿元，出租的１９．１万公顷，租金额达到２８亿元，抵押金额７８４６亿元，市场形成的情况目前基本如此，且在逐年提高。（2）土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善。 3. 总结了上个世纪９０年代初房地产过热的教训，修订了土地管理法，确立了新的土地用途管制制度 3. 实行新的土地收益分配办法 3. 按照建设用地集中统一供应的要求实行土地收购储备制度，根据市场的供求情况调控土地供应量，增强政府调控土地市场的能力，目前全国大概有１２００多个市县建立了储备制度 3. 土地调查登记制度进一步完善，强化了土地利用状况和土地价格的监测（3）土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。主要表现在两个方面：一是土地公开交易，基准地价定期确定公布，土地市场交易信息发布和土地登记资料公开查询制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。但是仍有很多地方跳出这个制度在运行，这是矛盾的。二是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政企分开，培育和发展中介服务组织，从总体形势上看是这样，但是具体操作过程中一些不规范行为是有的。（4）土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始出现。一是根据土地市场建设需要，在坚持土地公有制前提下，实行土地使用权与所有权分离，土地使用权成了商品。二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权折价、出租或者入股两种新的土地有偿使用方式。三是适应国有企业改革的需要，明确划拨土地使用权的权能和相应的权益价格，这一点在企业改制的过程当中进行了明确。四是适应乡镇企业融资、兼并的需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依法流转。 3.1.2土地市场发展经验第一，必须服从和服务于经济建设中心，维护改革、发展、稳定的大局。这十多年来，建设用地的供应优先保证了国家基础设施主导产业和生态环境的建设。同时，按照市场经济体制改革的方向，推进了土地使用制度改革和土地市场建设，充分发挥了市场对土地资源的配制作用，配合国家经济结构调整，支持和促进国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持。另外，优化了国有土地利用结构，收取国有土地使用金８３００多亿元，如果没有这些土地使用制度改革，城市发展过程中资金可能会受到很大制约。第二，必须坚持土地资源、资产管理并重，实行严格的土地管理制度。加强土地资源管理，严格限制农地转为建设用地，既是保护耕地的需要，也是充分实现土地资产价值的最基本前提。一个城市，如果不加限制地向外面扩张，占用农地，要想把这个城市建设好，把土地资产管理好是非常难的。土地资源的总量是有限的，土地要卖出好价钱，不适度进行控制是不行的。到处都可以拿地，地就不值钱了。第三，必须坚持依法行政。加强对土地市场秩序的规范，规范政府行为是规范市场行为的重点。第四，必须坚持与时俱进按照市场经济原则推进制度创新。以上内容摘抄自《中国房地产报》 3.2我国土地交易市场化前景 “十五”期间土地资产管理的主要目标是：全面提高建设用地集约利用水平，增加有效供给能力；全面深化土地使用制度改革，建立统一公平、规范有序的土地市场；全面开展基础业务建设，提高建设用地和市场管理的科技含量；全面转变政府管理土地资产的职能，提高依法行政水平。国家《土地资产管理“十五”计划纲要》已经明确了中国土地市场建设的主要预期目标：落实建设用地总量控制和土地集中统一管理制度，建设用地供应和使用必须符合土地利用总体规划和年度计划；严格实施土地有偿使用制度，规范政府供地行为，增加政府供地行为的透明度，经营性房地产用地供应一律实行招标拍卖挂牌出让，规范协议出让行为，推行土地租赁制，建立土地价格的市场形成机制；增强政府调控土地市场的能力，凡是有条件的市县要建立土地收购储备制度；完善土地使用权交易规则，加大市场监管力度，土地市场秩序得到基本规范；完善政府社会化服务功能，凡是有条件的市县要建立土地有形市场，全面推行建设用地信息发布制度。 3. 政府有偿供地的范围将不断扩大，供地方式将更加规范随着社会主义市场经济体制的全面建立，政府供地的市场化程度将越来越高。政府有偿供地的范围将不断扩大，划拨供地的范围将逐步减小。有偿使用的对象将进一步细化，同一大类土地中将按具体功能用途进一步细分出有偿及划拨供地的类型。供地方式规范化制度也将全面建立，政府出让的经营性用地将主要采取招标、拍卖方式。对于协议出让土地，也将通过“市场评估、集体决策、平等谈判、结果公布”的程序予以规范化。 6. 市场公平程度将不断提高，竞争将更加平等一些对特殊主体的土地优惠政策将逐步取消，政府供地的优惠政策不再针对某类主体，而是针对某类用途。不同市场主体取得土地的方式、成本、机会将趋于一致。不同有偿方式取得土地的投入产出关系基本达到均衡。国有和集体建设用地的权利将趋向平等，集体土地使用权将以某种有偿方式进入土地市场。 9. 政府调控市场的层次将不断分明，手段将更加市场化中央和省级政府将侧重于增量土地的总量调控，随着中央政府对新增建设用地总量的控制日益严格，新增建设用地的数量将减少，使用成本将提高，存量土地，特别是存量划拨土地对地方政府的价值将进一步凸显，因而调控存量建设用地总量将成为地方政府的内在要求，市县政府对存量土地的调控将更加关注。横向看调控方法趋于多样化和市场化。政府供地价格对土地市场的调控作用将更加明显，土地价格是影响土地市场中划拨土地人市量、出让土地转让量和土地需求的价格杠杆，通过调节地价水平稳定土地市场，调节供需平衡。经济手段将成为今后政府调控市场的主要手段。土地收购储备将作为总量控制的有效手段和制度而被政府广泛实施，土地债券、换地法律文书等也逐步成为调控土地市场的主要政策和金融工具。 12. 土地交易将不断规范，要素流动将更加充分遵循市场规律，建立和完善土地交易规则不仅成为政府的要求，也成为土地市场主体的要求。一是土地的产权形态将更加明晰，中国土地产权系统将通过各种方式予以调整和完善，政府对土地产权的保护力度也将进一步加大，土地产权交易所产生的资源配置效率将趋向更优。二是对一些特殊交易的管制将趋紧，划拨土地转让要预报，按计划人市交易。三是政府优先购买权将进入操作阶段，对明显低于市场价格的土地交易，政府优先行使购买权。四是对违法交易的惩罚力度将加大。土地使用权交易行为将更加规范。国家将严格出让土地使用权转让、出租、抵押管理。加强划拨土地使用权人市管理，未经有批准权的人民政府依法批准和收购的，不得进入土地市场。国家将重点制订土地使用权公开交易(招标、拍卖、转让等)、集体建设用地流转、土地收购储备、闲置土地处置、国有土地使用权租赁、划拨土地使用权管理、国有土地收回、土地价格管理等相关法规、政策。 16. 政府服务市场的内容将不断增多，管理将更加透明政府将在土地交易场所、土地交易信息收集发布等方面提供更多、更便捷的服务。信息共享制度将逐步完善，土地交易的信息成本将有所降低。政府将对社会发布土地供给总量信息、已供给土地宗地信息、已供给土地综合信息、土地使用权市场交易信息、市场预测信息、政府供地限制与禁止目录、基准地价等信。政府行政效率将不断提高并趋向透明化，行为更加规范。国家将建立出让土地价格确定、土地资产处置、建设用地供应等重大事项的集体决策制度，制衡行政权力。严格依法行政，减少政府对市场的干预。改革审批制度，减少审批事项，规范审批行为，简化审批程序，提高办事效率，方便交易着办理与土地市场有关的一系列手续。根据市场发育程度，积极建立土地有形市场，完善服务功能，引导土地使用权进入土地有形市场公开交易。推行建设用地信息发布制度、基准地价公布制度、地价可查询制度。 19. 中介组织将不断壮大，功能将更加齐全和规范随着市场竞争的激烈，土地市场中的中介机构将进行广泛的整合、重组和分化，一些中介机构的品牌和规模优势逐步形成，一些实力小的中介机构要么被兼并，要么被迫退出土地市场。根据市场要求，一些新的服务领域将产生，如市场咨询、交易代理、投资策划、产权登记等。中介服务行为将更加规范。国家将发展地价评估、招标拍卖代理、土地交易代理、咨询等中介服务机构。实现行业自律，推进产业化发展。加强对违规行为的处罚力度，促进中介机构独立、客观、公正从业。土地流动从划拨、协议出让到公开招标、拍卖的转变，透明化程度越来越高，是我国土地流动形式进步的集中表现，是大势所趋。土地市场建设在经过艰辛的实践摸索和全面推进后，规范土地市场运作，使之符合中国加入WTO后完善市场经济体制的需要，已成为今后土地使用制度改革的主攻方向。已取得的成绩为中国土地市场长远的发展奠定了坚实的基础，积累了腾飞跃进的巨大力量。在新的世纪里，中国土地市场将进入一个全面规范化发展的时期，成为一个较为成熟的要素市场。中国市场经济体制的逐步成熟与完善，也将为土地市场的发展提供广阔的空间和机遇。以上内容摘抄自《中国网》 4.房产二级市场概述 4.1我国房地产市场综述市场综述从1992年邓小平同志南巡讲话兴起的中国房地产业热潮发展至今，有了两大变化：纵向比较，中国房产业正处于有史以来最好的发展时期；横向比较，今天中国的房地产业发展规模之大，格局变化之快在世界也是位居首列。 10年发展，变化主要体现在以下3个方面：（1）房地产业发展进入高位运行阶段。从投资角度看，1998年至2001年，城镇商品住宅完成投资保持了30%的增长速度。而进入到 2002年的上半年，房地产开发投资仍然保持32%以上的增长率，足见其势头凶猛；从消费角度看，1998年至2001年，城镇居民个人购买商品住房5亿多平方米，按照新旧住房交易额合计计算，2001年个人购买和换购住房支出在4500亿元以上，是1997年的4倍。同时有数据表明2002年上半年房产销售面积增长额度在20%左右。由以上各种数据我们可以认定，现我国房产业正处于高位运行阶段。（2）房地产业迈入了一个供大于求的买方市场，在进入消费者时代以后，对房地产开发商提出了更高的要求，房地产要讲文化、讲品牌、讲服务。（3）住宅产品进入到产品更新换代的时代。我们已经逐步跨入“居者优其屋 ”的方向迈进，人们对于住宅的品质需求有了很大的提高，现在的房产既要突出数量更要突出质量。 10年房地产变化，主要基于房改和地改这两大改革，这是启动我们房地产发展的发动机。房改是房地产业发展最强烈的动力和源泉，从停止住房实物分配，到住房基金的货币分配，政策上的变化使住宅建设成为新的经济增长点和新的消费热点。而地改即土地使用制度改革，地改是房地产市场化、规范化的源头。从无偿划拨、无期限使用、无流通到有偿、有期限、可流通的变化，使土地成为一种商品，解决了地产商品化的问题。实行招标拍卖挂牌出让土地使用权的办法则解决了土地的市场化问题，从而促使中国的房地产向更健康的方向发展。目前，我国房地产业经过10年历程之后，时至今日，整个产业的发展呈现出几个方面的特点和状况： 1. 我国发展商的现状分析伴随我国房产业的发展，我国房产开发商队伍迅速扩大，在数量上呈稳定增长的趋势。整体表现以下特点：1、企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部地区不仅开发商数量少，且企业规模也不大。东部的发展竞争已从资金实力和土地开发权的竞争进入到品牌、营销、服务等方面。而西部还远未达到这一步。2、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远好于国有企业3、在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好于国有企业。4、企业规模偏小，资质结构有待优化。我国房产商规模普遍偏小，一级企业和二级企业所占比重仅为17.3%，所以大部分开发商很难经受市场竞争的考验。然而，随着中国房产业的发展，中国房产开发商数量持续增加，竞争加剧。据中国建设部统计资料，截至二零零二年底，中国有各类房地产开发商约3万家。但中国房地产开发商的规模普遍较小，截至二零零二年底，一级企业仅为346家，占开发商总数的1.15% ；二级企业3266家，占开发商总数的10.8%。以二零零二年度为例，中国平均每家房地产开发商的开发面积仅为6805.38平方米。上海是中国房地产业最为发达的地区，以上海为例，截止二零零二年底，上海有各类房地产开发商4,672家，其中一级企业仅37家，占开发商总数0.79%，二级企业214家，占开发商总数4.58%.前十大房地产开发商在2002年商品住宅预售登记面积为167万平方米，占上海总预售登记面积的6.2%，2002年上海平均每家房地产开发商的商品住宅预售登记面积为0.57万平方米。显示市场极为分散。董事认为，中国绝大部分房地产开发商专业水平不高，市场竞争力较弱，此种市场特性为专业化的房地产开发咨询、策划及销售代理服务提供商提供了广阔的市场空间。数据来源：《解放日报》、搜房网- “2002年全国楼市‘数字’进行时”、中国房地产信用档案网 2. 房产业市场供给状况分析 2. 我国房地产业的开发投资状况 ″ 投资增长速度。我国房地产的开发投资规模与全行业的发展步调基本一致。 ″ 投资结构。从1996年开始，″ 我国房产投资结构向住宅转移；同″ 时办公楼投资和商业用房投资的比重则呈下降趋势。 ″ 资金来源状况。从资金来源主体看，″ 三级以上开发商是房产业的投资主体。比重超过50%四级以下企业特别是无级别的企业所占投资比重达20%，″ 说明房产投资还有待优化。 2. 土地资源供给状况。1、土地的供给方式出现变化，有偿供地比重提高，具体出让方式中，招标、拍卖比重有所提高。2、土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大，主要存在于经济发展水平不同的城市之间及大城市与中小城市之间。 2. 房地产市场供给的结构分析 2. 住宅供给平稳增长，内部结构发生变化，别墅、高档公寓比例有所下降，安居工程比例有所上升 2. 办公楼市场供给的差异进一步扩大，上海、北京维持供销两旺的态势，而广州、深圳等地由于前几年投资过剩，出现办公楼市场下滑的趋势 2. 商业用房供求矛盾突出，前几年经济发展过热使商业用房比较畅销，出现严重供过于求的状况，近年商业用房的竣工面积的加大导致商业用房的供求矛盾 2. 房地产业市场需求分析目前，我国房地产业市场需求存在以下特点： 25. 市场需求开始回升，至2002年上半年，房产销售面积呈22%的持续增长速度，说明我国房产又出现高速增长势头。 25. 个人消费成为市场需求主体，随着房改的结束，个人购房成为房产市场中一个新的特点，现个人购房比例已达到90%以上。 25. 与个人消费增长相适应，居民住宅在房产需求结构中比重加大 25. 经济适用房成为商品住宅的重要组成部分。目前，我国大部分中低收入家庭对质优价廉的经济适用房需求较大，而相关的优惠政策也使这块市场成为新的热点 25. 房产业发展面临的主要问题虽然我国房地产业取得令人瞩目的成绩，但是目前我国房地产仍有许多问题： 36. 商品房价格过高，超过了中国普通居民的承受能力 36. 房地产市场空置面积的增长速度虽然得到控制，但总量仍然过大；商品房积压日趋严重，许多开发商不堪重负 36. 房地产业的产业集中度，几乎没有行业壁垒，房产开发商多而小，开发楼盘质量不高，层次较低 36. 商品房市场部分项目一味追求速度，或一味追求质量，难以达到良好绩效 36. 房地产市场地方性统筹规划不到位，土地使用效率低 36. 房地产市场住房供应体系单一，不能满足消费者日益多变的购房需求区域性2000—2002年房产市场分析 6. 华北地区——北京北京房地产市场从2001年起呈现快速发展的态势，表现为四个高速增长，即投资规模、开复工面积、竣工面积、和销售面积增长；两个基本稳定，即销售价格、空置率基本稳定。但在2001年年中，在建设部关于“北京房价增速过快”的政策打压后，下半年销售不是很理想，原因：1、在商品房高端市场得到部分释放后，后劲出现问题。2、北京的房价在炒作下，增速过快。3、市场供需结构错位，普通购买力不能启动。同时北京房地产市场上土地市场、二手房市场都没有形成公开、健全的市场则是整个市场出现症结的根本原因。进入2002年后，由于地铁、轻轨等轨道交通工程的开展，使北京又开始新一轮的房产热潮。但2002年北京SRAS的爆发却在相当一段时期内打压了房产市场发展。 7. 西部地区——重庆到2001年底，重庆市共有房地产开发企业1474家，并涌现出一批实力雄厚、管理先进的典型企业。作为一个新兴行业，重庆房产业发展十分迅速，开发规模日益扩大，已成为投资领域的重要组成部分。在开发投资快速增长的同时，商品房的施、竣工规模亦快速扩张。房地产开发结构也发生新的变化，商品住宅的建设的主体地位得到加强，此外，从新开工房屋面积的构成来看，商品住宅的主体地位还将进一步加强。由于重庆大城市、大农村二元格局的影响，房地产开发水平存在明显的地区差异。关于资金方面，基于房地产市场销售状况理想、开发商自身实力增强，银行信贷对房地产开发的支持力度加大等原因，房地产开发建设资金到位情况理想，资金结构出现改变。从市场反映看，呈现：1、房地产市场需求趋旺，销售看好；2、个人成为房地产市场的消费主体；3、商品房价格稳中有升等几个特点。 8. 珠江三角洲——广州、深圳广州房地产总体发展形势良好，广州市委市政府把建筑房地产业列为优先发展的三大支柱产业之一，继续给予了方方面面的扶持。目前有以下特点：1、针对目前商品房供大于求的情况和防止“烂尾楼”出现，省建设厅发出通知：商品房预售项目七层以下的要完成结构工程并封顶，七层以上的要完成三分之二结构工程才准许售楼。2、房地产企业联合、兼并、重组的大规模改革将从2001年起正式拉开帷幕。3、收回闲置土地和开发用地招标拍卖政策，使合理配置土地资源，调控用地供应量，促进房地产市场健康有序发展成为可能。4、期望享受大自然，居住城郊趋势明显。5、二手楼市交易将再创新高。6、写字楼租售进入旺市。据此可得出以下结论：1、商品房开发逐渐走向理性和成熟，供求关系趋向协调。2、写字楼租售趋旺，成交量超过当年上市供应量，租售情况会大大改善，空置情况将得以减少。 3、商铺成交量稳定，且成交价格逐年攀升。4、空置房数量增长加快，二年翻一番。综观整个楼价的变化，广州房产市场再次回到稳定上升阶段。深圳市2000年房地产成交面积上升，空置面积下降，商品房稳中略升了一个百分点，其中新盘上升幅度大，旧房不升而降，降幅达10.3%。房地产发展趋势良好，经典楼盘连连登场。但房地产市场也出现了许多不和谐的音符，主要由于开发商欺诈行为增多而引起诸多争议。 9. 长江三角洲——上海上海房地产市场总体上供求矛盾继续缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。房地产开发投资呈现增长趋势。房地产买卖成交量持续放大，个人已成为上海房地产市场消费主体。房屋租赁日趋活跃。房地产租售价格稳中有升，2000年- 2002年上海房屋租赁市场住宅租金与上年基本持平，办公楼和商业用房租金平均增幅达 23％，2003年上海高档住宅物业及办公等产品市场租赁状况呈现震荡，整体走势不够理想。住房消费信贷逐年扩大。市场供求趋向平衡，空置量开始下降。由于近两年来商品房品质的提高，同时综合供需关系的不断变化，导致商品房平均成交价格不断上涨，且还有继续上扬的空间。 4.2房地产行业周期上海作为我国的经济中心，和国际性大都市，为便于分析，以下就主要对上海的房地产市场作简要的分析。 4.2.1市场周期划分 1988年以前，房屋多以福利分房形式出现，商品房尚未出现，处于休眠期。 |第一周期 | |1988 |随着商品房用地的有续出让，商品房开发产生，房地产市场 | |–1993年 |逐步形成，房地产发展开始进入酝酿期。同时也标志着房地 | | |产市场第一个周期的形成。 | |1994 |大量商品房的建设，尤其是外销商品房的大量推出，房地产 | |–1996年 |市场进入发展高潮，市场狂飙期形成。 | |1997 |由于商品房供应量的急速增量，在市场需求量有限的情况下 | |–1998年 |，造成大量商品房积压，房地产市场开始走入低谷，市场进 | | |入调整期。 | |第二周期 | |1999年 |经过两年的调整，以及政府部门宏观调控力度的加强，从199| |– 至今 |9年开始，房地产业开始复苏，进入再度发展期，至此房地产| | |的第二周期开始。 | 可以看出上海房地产市场发展周期为10年左右，一般市场高潮期在3年左右。房地产阶段性发展 1. 1988年以前市场休眠期 ¬ 该期间我国房地产属尚未形成阶段，¬ 居民住房多以福利分房形式出现，¬ 商品房概念尚未出现。上海居民住房多集中在中心城区（现静安、卢湾、黄浦三区，¬ 以及部分徐汇、普陀区）。 1. 1988–1993年市场酝酿期 ¬ 1988年上海第一块商品房用地在虹桥地区进行了有续出让，¬ 从此揭开了房地产市场发展的序幕。 ¬ 城市基础设施、公用事业、居民住宅建设的加快，¬ 有效地促进了房地产市场的发展。 ¬ 土地使用制度改革深化，¬ 土地有偿使用范围扩大，¬ 划拨土地受限，¬ 使房地产市场表现活跃。尤其是外销用地幅度的增大，¬ 使外销房上市量增加。商品房开发以针对境外客源（东南亚华人圈）的外销房为主。 ¬ 在这段时期，¬ 上海的房地产开发多集中在中山路环线的内区域（除长宁的虹桥、古北地区），¬ 环线外多为工业区和早期的拆迁安置区。 ¬ 房地产市场的形成，¬ 并逐步发展，¬ 相应的房地产体系也逐渐完备¬ 。房地产交易、管理、代理、经纪、咨询、仲裁等中介服¬ 务机构应运而¬ 生。 1. 1994-1996年市场狂飙期 ¬ 经过了近5年的发展，¬ 房地产业开始进入一个新的阶段。随着土地有偿使用范围的有效拓展，¬ 内销用地出让面积上升，¬ 开始超越外销用地，¬ 成为市场主角，¬ 外销房开始向内销房转型，¬ 房地产供应量明显上升。 ¬ 商品房开发区域进一步外延，¬ 由中山路环线拓展至现内环线地区。 ¬ 内销房买受对象的扩大、蓝印户口政策的试行以及降低房地产交易税费政策的出台，¬ 有效地刺激了购房消费，¬ 市场消化量明显上升，¬ 供需两旺的态势开始呈现。 ¬ 此外，¬ 随着房地产发展的日益成熟，¬ 房地产管理体制的改革以及相关法规的出台，¬ 为加强房地产市场统一管理和市场运作规范化，¬ 起到了指¬ 导作用。 2. 1997-1998年市场调整期 ¬ 内销商品房上市量明显放大，¬ 内销房向外销房转型初步完成。 ¬ 商品房开发区域再度向外扩展，¬ 已发展至外环线区域。 ¬ 市场供大于求现象明显，¬ 需求量有限，¬ 空置量放大。有效需求的下降，¬ 导致市场在经历了近3年的发展高潮后，¬ 开始步入低谷，¬ 进入调整期。 1. 1999年-至今市场发展期 ¬ 经过了2年的调整，¬ 市场供应量得到有效控制，¬ 供求结构逐步趋于平衡，¬ 市场重新进入发展期。 ¬ 商品房开发区域拓展迅速，¬ 远郊地区开发量逐年上升。 ¬ 市政基础设施日益完善，¬ 轨道交通纷纷投入使用，¬ 促进了房地产市场向外拓展性，¬ 并为购房者提供了较便利的生活条件。 ¬ 购房信贷机制的日益完善，¬ 激起了购房者的置业积极性。 ¬ 蓝印户口政策的正式施行、内外销房的并轨，¬ 使房地产市场完全开放，¬ 与国际大都市的定位进一步相适应，¬ 有效地扩大了市场需求面，¬ 成为房地产业再度崛起的一大原因。 4.2.2市场数据统计分析历年上海房产市场供应消化状况单位：万M2 8. 市场供应从1995年开始明显放量，由1994年的248万M2，急速猛增至928万M2。随着供应量的上升，消费市场也急速膨胀，需求量跃增至661万M2。 8. 1997年起，市场供应持续在1000万M2以上，但由于市场发展的不成熟，连续2年出现供严重大于求的局面，直到1999年才得以缓解。 8. 经过97- 98年2年的低谷期、调整期，1999年上海楼市开始逐步走出低谷，向另一个发展期迈进。 8. 2000年开始市场供需量在高位保持平稳走势，供需结构逐步趋于平衡，并于2001年呈现需略大于求的良好态势。 8. 2003年上海楼市持续保持供需两旺的态势，上半年供应量已达1307万M2，需求量达 1274万M2，达到房产历史上同期最高点。商品房空置量单位：万M2 [pic] 3. 商品房空置量于1999年达到最高点，这主要是由于97- 98年的积压量过大而造成的。 3. 2001年商品房空置量已明显减少，可见，该年度不但在新开楼盘的消化量上一枝独秀，同时也有效的消化了较大量体的空置商品房。商品房均价状况单位：元/M2 4. 经过多年的发展，上海房价稳步上升，于2001年成功突破4000元大关，达到4208元 /M2。 4. 随着楼市的持续看好，2003年房价持续上扬跳高，上半年已冲破5000元大观，直接跃升至5579元/M2。 2001年成为了上海房产史上真正的转折点 2002-2003年为价格飚升期 4.3房地产市场现状早期（2001年及前后）上海房产市场商品房产品主要组成部分为住宅（达到97%左右），而办公及商业产品市场总占有率仅为3%左右，2002年后，上海房地产市场所推商品房中，以商品住宅为主，至目前为止，占到市场总量的86%，办公及商业物业为14%。可见，上海楼市目前的首要点是进一步改善城市居民的居住条件，同时发展趋向于多元化。 4.3.1房地产二级市场供求关系从历年来市场供求比例变化情况来看，出现年度间和季度间的逆向转换 | |1997年 |1998年 |1999年 |2000年 |2001年 |2002年 |2003年 | | | | | | | | |上半年 | |批准预售|1:0.25 |1:0.55 |1:0.75 |1:0.94 |1:1.10 |1:1.03 |1:0.98 | |面积/预 | | | | | | | | |售登记面| | | | | | | | |积 | | | | | | | | 2001-2002年各季供求和逐季累计供求对比情况单位：万平方米 |2001-2002年 |商品房批准 |商品房预售 |批准面积 | | |预售面积 |登记面积 |登记面积 | | |2001年 |2002年 |2001年 |2002年 |2001年 |2002年 | |各 |第一季度 |127.75 |466.33 |352.21 |516.57 |1:2.76 |1:1.11 | | | | | | | | | | |季 | | | | | | | | | |第二季度 |368.79 |672.35 |420.98 |713.57 |1:1.26 |1:1.06 | | |第三季度 |529.47 |712.70 |514.63 |637.99 |1:0.97 |1:0.90 | | |第四季度 |633.14 |758.16 |544.11 |817.24 |1:0.86 |1:1.08 | |逐 |1-3月份 |127.75 |466.33 |352.21 |516.57 |1:2.76 |1:1.11 | |季 | | | | | | | | |累 | | | | | | | | |计 | | | | | | | | | |1-6月份 |496.54 |1138.68 |773.10 |1230.14 |1:1.48 |1:1.08 | | |1-9月份 |1026.02 |1851.38 |1287.72 |1868.13 |1:1.26 |1:1.01 | | |1-12月份 |1659.15 |2609.54 |1831.83 |2685.38 |1:1.10 |1:1.03 | 6. 1999- 2000年，在以政策效应驱动市场的主导因素作用下，供大于求的矛盾逐年缓和，到2000年均达到相对平衡的状态。2001年供求关系终于实现逆转，进入供不应求状态。 6. 2001年增量商品房供不应求的状况，是年度性需求增长速度快于供应增长速度的反映，延续2001年供不应求的市场状况，在上海城市经济发展的强势烘托下，2002 年市场持续供需两旺。 6. 供求关系年度间和季度间的逆向转换燕存现象充分显示：市场自觉或自发调节供求关系的能力明显提高，然而，供求关系平衡是暂时的相对的，不平衡是永久的绝对的，追求市场供求关系的适度平衡是政策和业界的一个永恒目标。 4.3.2住宅成交价格攀升明显 1. 楼价逐季稳步上扬且呈升幅上的跳跃性。各季住宅价格上升情况 | |2000年 |2001年 |2001年 |2001年 |2001年 | | |第四季度|第一季度|第二季度|第三季度|第四季度| |成交均价 |3943 |4050 |4173 |4212 |4625 | |(元/平方米)| | | | | | | |2002年 |2002年 |2002年 |2002年 |2003年 | | |第一季度|第二季度|第三季度|第四季度|第一季度| |成交均价 |4738 |4710 |4800 |5213 |5314 | |(元/平方米)| | | | | | | |2003年 | | | | | | |第二季度| | | | | |成交均价 |5830 | | | | | |(元/平方米)| | | | | | 2. 区域间楼价差距拉大单位：元/M2 | |2000年 |2001年 |2002年 | |市中心区域 |5055 |5463 |7096 | |环内区域 |3684 |4056 |4750 | |内外环间区域 |3338 |3693 |4572 | |外环区域 |2902 |3162 |3880 | ¬ 2000年市中心区域与环内、内外环间、外环区域的价差为1371元、1717元和2153 元。 ¬ 2001年市中心区域与相应区域间的价差扩大为1407元、1770元和2301元。而¬ 2002年同¬ 比增长分别达到29.9%、17.1%、23.8%、22.7%，¬ 各区域增长基本控制在20%以上。 4. 主力成交单价区间向上移位，中高价位楼盘成交放量。 4. 存量房价格顺势而上。单位：元/M2 | |2000年 |2001年 |2002年 | |存量产权房 |2111 |2378 |2995 | |平均成交价 | | | | 4.3.3房地产的二、三级市场联动历年二、三级市场交易量增长速度对比单位：万平方米 | | |1997年 |1998年 |1999年 |2000年 |2001年 |2002年 | |商品房|绝对值 |437.44 |913.51 |1051.29|1452.87|1831.83|2685.38| |预售面| | | | | | | | |积 | | | | | | | | | |同比±% |—— |108.83 |15.08 |38.20 |26.09 |46.60 | |存量产|绝对值 |154.57 |315.23 |510.84 |778.52 |1422.43|1790.48| |权房交| | | | | | | | |易面积| | | | | | | | | |同比±% |—— |103.94 |62.05 |52.40 |82.71 |25.87 | 2001年及前期三级市场交易量的增幅明显高于二级市场，可见在市场成长发展阶段，二级市场自身发展对引动三级市场交易量扩张的乘数效应十分明显。 2002年市场结构发生改变，二级市场持续高走的同时，三级市场增量幅度却呈现明显下降。 4.4房地产消费市场 4.4.1历年上海市总体消费特征城镇居民人均可支配收入单位：元 ¬ 2002年伴随着上海经济第10年的二位数增长，¬ 上海的居民收入也有了较大的提高，¬ 2002年，¬ 上海市居民人均可支配收入已达13250元，同¬ 比增长2.85%，¬ ¬ 上海人均可支配收入占GDP比重仅为三分之一，¬ 远远低于国内其他城市的平均水平，¬ 人均收入应当有较大上升空间。三大件的演变 70年代收音机、自行车、手表 80年代彩电、冰箱、洗衣机 90年代住宅、汽车、电脑近年统计数据显示，居民的收入与消费支出比为1:1.1，居民的消费观念逐步改变，蕴藏的消费能量被逐步释放。近年上海居民消费结构特点五大消费：住宅、汽车、旅游、教育、通讯 4. 居民的食品类和衣着类支出占消费性支出的比重仍呈递减趋势，食品类占43.1 %，比上年下降1.1个百分点；衣着类占6.2%，比上年下降0.2个百分点。 4. 教育费支出快速增长，居民人均教育支出为731元，比上年增长24.9%。在居民人均年教育费支出中，托幼费、学杂费和教材与参考书费支出分别比上年增长3 9.1%、35.5%、14.4%。 4. 通信费支出快速增长。居民人均通信消费支出464元，比上年增长两成多。至2 001年末，城市居民家庭每百户移动电话拥有量由上年的21部上升到50部。由于居民家庭移动电话和家用电脑拥有量的增加，使居民的电信费支出增长明显，居民人均电信费支出331元，比上年增长22.1%。 4. 娱乐、旅游、餐饮类消费持续增长。居民人均文娱费支出为112元，比上年增长 10.3%。居民人均旅游支出192元，比上年增长15.9%，旅游占消费性支出的比重为2.1%，提高0.2个百分点。居民人均年在外用餐支出为748元，比上年增长一成多。 4. 居民投资大幅提升。近年来，储蓄、股票、债券、集邮、收藏、集资和博彩等已成为居民投资多元化的渠道，居民购买有价证券支出继续上扬，人均年支出6 28元，比上年增长4.1倍。 4.4.2购房群体消费习性根据目前在上海市场的购房群体主要分为三大集团，即本市购房群体、外地购房群体和境外购房群体。本市购房群体上海本地人，上海楼市的购买主体。正如具有鲜明个性的上海人一样，上海人买房也有着自己的特色。作为个体，尽管上海人讲求个性；但作为群体，上海人的购房行为受到地域、气候、社会关系等因素的影响，从而表现出一定的共同特征。 1. 区域情结强烈 2. 对自己原来的居住区域有着较强的依恋性。 1. 在选择购房区域时，家庭、社会关系成为重要的考虑因素。 1. 繁华、便利的市中心区域仍是大多数上海人向往的区域。相比之下，一些到沪发展的外地人，已取得上海户籍。但他们对地域的概念没有上海人那么强。一些城郊结合部规划、环境较好的楼盘受到这些购房者的青睐。 2. 朝向要求高上海具有四季分明的特征，房屋的朝向问题是上海购房者最为关心的问题之一。由于冬季较冷，夏季较热，北向的房屋较不适合居住，西向的房屋受太阳辐射强烈。因此上海人对主要房间的朝向要求特别高，“朝南坐”是必不可少的。 3. 置业主要用途 [pic] 3. 购房者置业目的以自住为主，比例高达82%。除了自住以外，越来越多的上海人把购房当作一项投资。 3. 由于高档住宅多地处市中心，交通生活方便，具有升值潜力，决定了这类住宅有着一定数量的投资客户，其比例达到8%。外地购房群体上海作为一个国际大都市和中国的经济中心，其充满活力的经济发展态势，完善的科、教、文、卫和生活设施以及走在前列的住宅规划，使之不仅是上海人的美丽家园，同时也吸引了广大的外省市居民来此购房。今天的上海楼市，外省市购房者已是三分天下有其一，其中“温州现象”尤为突出。目前，到上海来购房的一般有以下几种： 4. 购房投资 4. 近年来，上海房地产市场发展的良好态势和国际化大都市的魅力，是外省市居民看好未来房地产市场的重要原因。 5. 房地产的保值、增值性使其成为一项良好的投资渠道。 4. 为子女教育投资上海丰富的教育资源和相对较高的大学录取率令广大外地父母对上海青睐有加。上海较多的就业机会和个人发展前景也是他们替子女选择上海的重要原因。 6. 用于保障买楼升值，并将其出租能带来稳定的收益，对将来“养老”而言也是一种可靠的保障。 7. 经商上海作为长江经济流域的龙头，对其周边地区有着很强的辐射力，从而吸引了广大的经商者。一些可办理公司注册的楼盘成为了这些购房者的首选。 8. 海外兵团多为海外归国人士，他们购房有一定的“从众心理”，并对上海的区域概念较模糊，一般只注重楼盘的品质。境外购房群体境外人士购房队伍不可忽视。自2001年8月上海内外销商品房并轨后，港澳台人士在沪购房积极性大增。据资料显示，2001年上海商品房买卖中，境外人士购买比例占3%，有的中高档房屋近40%都被港澳台人士购买去。 9. 选择上海购房的理由 9. 较浓郁的上海情结。 9. 较高的投资回报率。据资料显示，上海的房屋出租回报率为8%-12%，而台湾只有2%-3%，香港为4%- 6%。 1. 上海楼市自身的产品优势。 1. 城市建设更成熟。 1. 购房特点 2. 购房目的 [pic] 1. 注重发展商品牌实力。较喜欢港澳台地区知名房地产品牌，如新鸿基、汤臣、东方海外、中海、和记黄埔等。 3. 对小区配套要求比较高。注重游泳池、网球场等会所设施，24小时安保系统，要求品牌物业管理公司入驻。外来客源（外地、境外）的大量涌入，使上海的消费市场不断充实，尤其是在我国进入WTO以后，作为国际大都市的上海表现尤为明显。庞大的消费市场，为整个房地产业提供了坚实的保证，使产业链中各环节（生产、流通、消费领域）的循环更为顺畅。多元化的消费群体保证了目前上海房地产市场的良好发展态势。 5. 房产三级市场概述房产三级市场，是以存量住宅或二手住宅为交易对象的市场。房地产开发，形成了住宅市场上的增量供给，增量供给被市场上的买家（投资者或使用者）购买或租用后，就变成了住宅市场上的存量。由于使用者迁移、投资者要寻找最终的用家等原因，形成了存量住宅的供给。 5.1我国房产三级市场概况房产三级市场上的二手住宅，既包括已购公有住房和经济适用住房，也包括各类已购商品住宅。住房二级市场上的交易形式，既包括二手住宅的买卖，也应该包括针对二手住宅的租赁和置换行为。租赁市场和置换市场，是房产三级市场的重要组成部分，在房产三级市场中，房产中介起到至关重要的作用。 5.1.1租赁市场二手住宅租赁市场，是解决各大城市非户籍常住人口的主要渠道。从表达式的所示的各主要城市的人口状况可以看出，流动人口在各主要城市尤其是经济发达城市所占的比重已经接近或超过20%。虽然上海、深圳等城市由于推行“蓝印户口”政策，使流动人口中有相当多的比例是以家庭户形式在沪居住（上海占61.8%）。流动人口主要是通过租住当地居民的住宅来解决住房总是。仅从流动人口的住房特征来分析，我国主要城市住房二级市场中，租赁市场的规模非常巨大。我国主要城市的人口状况单位：万人 |城市名称 |第五次普查人|1999年末|流动人口 |流动人口占普| | |口 | | |查人口的比重| |北京 |1391.90 |1107.50 |280 |20 | |上海 |1673.77 |1313.12 |387 |23 | |广州 |994.30 |685.00 |310 |31 | |深圳 |700.84 |432.94 |270 |39 | |天津 |1001.00 |910.17 |90 |9 | |合计 |7762.02 |6447.73 |1337 |17 | 5.1.2置换市场在计划经济时代，我国各主要城市房地产管理部门均设立有换房站，随着房地产市场的发展，这种比较落后的住宅交易形式逐渐萎缩，但换房业务始终没有退出市场。从北京和上海部分二手房代理机构的网站统计，可以看出，住宅置换仍然占有相当多的份额。从市场交易的效率来说，房屋置换模式因为交易条件严格，成功率较低，因此效率低下。但是，由于房屋置换模式可以为交易双方节约交易税费，因此仍然受城市中低收入者所欢迎。北京和上海部分网站的二手房交易信息 |网站名称 |置换房源 |租赁房源 |楼盘数量 | |上海金丰易居 |8642 |18321 |620 | |北京我爱我家 |5715 |23320 |428 | |北京精品家园 |2576 |85 | | 二手住宅租赁市场，是住房地级市场的重要组成部分。租赁市场是房地产的使用市场，该市场决定了房地产的租金和空置率；买卖交易市场是房地产投资市场，该市场决定了房地产的价格和投资收益率水平。使用市场上的该市场决定了房地产的价格和投资收益率水平。使用市场上的租金，影响着投资市场上的房地产价值和房地产交易的数量 5.1.3人口迁移对房产三级市场的影响人口迁移是导致二手住宅交易的重要因素。人口迁移，肯定伴随着住房需求，而迁移人口除购买新建商品住宅外，对二手住宅也有巨大的需求，而且由于二手住宅通常位于就业地点附近，房型和价格选择余地较大，更受迁移人口的欢迎。传统认为，计划经济体制下的住宅制度限制了劳动力和人口的合理流动。但从另外一个侧面来说，我国现行政策下，人口迁移比例尤其是城市内部和城市间人口迁移比例低、迁移成本过高，又制约了对新建尤其是二手住宅的需求。上海、深圳等城市住房二级市场较发达，其中一个重要的原因就是这些城市的人口迁移和流动比例较大，北京有严格的人口迁移限制，因此住房二级市场和发展就受到一定程度的制约。以上部分数据信息来源于《中大房地产信息》5.2房产中介的机遇与竞争 5.2.1市场竞争表现（1）品牌化竞争愈演愈烈。特许经营模式在2003年仍将是行业发展的主导趋势。特许经营可减少资金和人力资源投入，以最小的资本和风险进行扩张，使企业可以以几何速度拓展市场，增加企业的品牌价值。采用特许授权者良好的品牌形象和成功的经营经验，降低了经营风险和投资风险，可以在任何一家品牌店享受到相同标准的产品和服务，无形中增加品牌的认知度。而一些不具备此类条件的小型中介公司另辟蹊径，采用合作联营的形式，共举大旗，以此塑造品牌效应。不同于合作联营的而在激烈的市场竞争中，将出现大规模的合并浪潮，出现大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的现象。品牌企业将更加重视品牌营销，加强对品牌内涵的塑造。（2）服务质量成为竞争之本在大多数中介公司具备同等的服务条件时，服务质量的提升将成为重中之重。市场化程度的迅速提高和环境的不断变化，要求中介公司的经营管理必须实现转型，包括市场转型、管理转型、人才转型包括服务观念的转型。中介机构利用特有的资源和优势的基础上，重新清理、整合资源配置和业务组合，为客户提供实质性的服务方案，让增值服务成为客户消费的主要因素之一。（3）税费下降、二手房入户等问题仍将是阻止发展的瓶颈目前二手房市场发展最大瓶颈在于二手房入户以及居高不下的税费。对于大多数具有购房意向的外地人来说，二手房无法入户是阻碍其入市的门槛。而房产交易税费随有所下调，但仍然过高。这也是阻碍二手房市场进一步繁荣的根本因素。纵览今年房地产中介市场，市场环境愈来愈走向规范，业内竞争愈来愈趋于激烈最近，政府将进一步加大了开放二级市场的力度，而随着金融、保险、评估等领域的配套服务日趋完善，房产交易品质提升，二手成交量在楼市成交量中所占比例进一步提升是必然的趋势。 5.2.2市场机遇二、三级市场联动初见端倪利用中介公司的信息发布优势对于开发商来说增加新楼盘的宣传渠道，可以将信息更有效地进行传播；对于消费者来说，高质量的房产信息服务减少了买卖双方间的不确定性，降低了交易成本，对于正处于初始阶段的类式合作，效果如何尚无法评估。但相信在以后，会出现更多的二三级市场联动合作，这种有望形成三赢局面的合作无疑将有力的推动房地产业的发展。跨区域市场网络营建成为发展趋势对于大多数中介公司来说，信息的单一和地域的局限性，往往限制了中介公司购房客户的开发。因此部分中介公司开始跨越地域鸿沟，规划跨行政区划的房地产服务网络。力图以地域布点实现高效的信息流通，加强对外地置业者的开发和掌控。 5.3上海房产三级市场 5.3.1上海三级市场现状据不完全统计，上海新建商品房销售面积以每年１４％的速度递增，而二手房销售面积的年增长量超过了５２％，上海二手房销售面积已由１９９７年时仅占新建商品房销售面积的１４％上升到５５％以上，呈齐头并进之势。又从三级市场中介来看，2001年前，上海只有3000家房屋中介，截至2003年12月1日，全市已注册在案的房地产经纪机构共有10257家，其中分支机构6508家；注册在案的房地产执业经纪人共有24364名。分别比2000年12月底增长378.6%和69.7%。他们平均每月一家店成本是8万元，每月平均收入有12至15万元，净利润可以达到20％以上。随着上海房地产业的日臻完善，二手房市场将有极大的发展空间。在一些发达国家，二手房的交易都已经占到了房产交易量半数以上，部分达到了８０％。目前，上海新建商品房的销售仍占主导地位，但由于土地资源的有限性，当大规模新建住宅的高潮退去后，二手房交易必将大幅启动，从而促进上海房地产市场持续繁荣。 5.3.2上海三级市场发展展望上海房产三级市场的动作状态良好并要继续推进持续发展。随着新世界的到来，上海的房地产市场，包括房产三级市场，发展态势良好，已经摆脱了90年代后期一度出现的盘整格局，进入了一个相对活跃、持续发展的阶段。当前，上海房产三级市场空前活跃。房地产二、三级市场联动出现了可喜的局面。通过（1）继续落实并完善近年来已经出台的、并在实践中取得良好效果的一系列政策（2）进一步简化房地产交易过程中的权属登记程序，不断完善行业行政管理（3）全面启动住宅的租赁市场，发挥租赁市场对于消费和投资的双向拉动作用（4）要注重发展房地产投资市场（5）规范市场中介行为，发展能够提供专业化综合服务的房地产中介企业，拓展住房消费服务领域等措施，实现存量住房与增量住房交易的良性互动、共同繁荣，以进一步推动房地产业的发展，进一步培育和发展房产三级市场。产业现状篇 6. 代理产业发展状况 6.1我国代理业的发展历程房地产代理产业开始正式登上我国房地产舞台是从商品房预售制度的产生开始的。中国内地城市商品房从1995年1月1日实行预售管理，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》，规范管理商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，房地产开发公司在商品房开发建设中，达到一定条件，可将未建成的商品房向社会销售。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务结构销售商品房。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。《办法》对商品房现售和预售作了进一步的规定，国家政策下发后，内地房地产代理咨询业不断发展。概括来说，我国房地产代理业的发展经历了三个阶段。（1）第一阶段：1993~1997年，房地产代理业起步阶段 90年代前期我国房地产业处于高速增长期，二级市场非常火爆，大多数城市房地产呈现绝对的卖方市场形态，发展商根本不需要代理商提供营销策划和销售代理服务，所以 “房地产二级市场代理”仅仅只作为一种概念业务体现着它的存在。1993年的国家宏观调控给过热的房地产二级市场降了温——炒家绝迹、集团购买消失，全国的房地产二级市场陷入了尴尬的境地，一方面积压楼盘出现营销难题，重新定位急需解决；另一方面，买方市场的形成使新项目销售出现不畅，这反而给我国刚起步的房地产代理业提供了站稳和发展的机遇及空间。许多大城市的发展商开始寻求具有专业知识的营销人员的支持，房地产代理市场按需启动和发展起来。这一时期的房地产代理业的业务重点在项目的销售策划和销售代理上，代理商非常注重项目后期的包装，策划处于单项策划阶段。房地产销售代理的特点是提炼项目卖点、精心培育销售队伍，给楼盘带来了全新的销售风格和销售技巧。（2）第二阶段：1998~1999年，发达城市房地产代理业全面发展阶段 1997年，全国房地产业跌入谷底；1998年，沿海地区发达城市如深圳、广州、上海等城市的房地产业在经历一次低潮后悄然启动，这次房地产二级市场的复苏凝聚着房地产代理业的功劳，同时也推动房地产代理业向纵深方向发展。这一时期的房地产代理从单纯的后期销售逐步过渡到对项目的全程代理，其业务不仅包括了项目的销售过程，而且直接深入到产品开发的各个环节，策划处于综合策划阶段，并与销售环节紧密融合在一起。房地产销售代理的特点是全面贯穿策划理念和思想，精心设计营销中心和样板单位，强化售楼人员的专业素质，注重新颖别致的公开活动的策划和追求楼盘的销售速度和社会影响等。全程代理模式有两个核心点：一是策划人员利用系统的思想从房地产的整体规划策划、市场调研、投资分析、可行性研究、项目分析、概念设计、项目包装、营销推广、物业销售等一系列环节中进行二级市场的全程策划和销售代理，各个环节相互连贯，缺一不可；二是在每一策划环节中以提高产品价值为主要目的，强调项目开发提升价值的手段和空间。房地产代理商在这一时期形成了三种不同的运作方式：一是公司的组织形式；二是策划销售研究与实践相结合的组织形式；三是以自由策划人身份出现的形式。经过几年的房地产代理业的发展，本土正规的专业代理公司有了长足的进步。同时香港、台湾的知名中介公司带着成熟的专业服务及经营方式已成功进入我国的房地产代理业，我国房地产代理业开始了较有规模、较有系统、较有专业性的代理服务。整个代理市场在竞争激烈、市场逐步规范的环境下得以快速发展。（3）第三阶段，2000年至今，发达城市房地产代理业快速发展并向内地渗透阶段随着2000年我国第二轮房地产业发展开始，发达城市房地产项目的大量增加，各种房地产代理公司如雨后春笋般浮现出来，自由策划人逐步退居次要地位，房地产代理公司已在市场起着主导作用，其市场占有的份额也越来越大，不少热销楼盘都记录着代理公司的功绩。由于生存和发展的需要加上内地房地产业的复苏，许多发达城市的代理公司将目光转向内地，克隆自己的营销模式，为内地房地产的发展带来了较为成熟的先进理念和操作手段，促进了各地房地产业的健康发展。这一时期狭义地产与泛地产相结合，“概念地产”、“泛地产”等的思想在2000年被代理界人士演绎到了极致。但是，房地产需要营销，更需要坚实的产品基础，发展商和代理商已经逐步认识到产品内涵在项目开发过程中的重要性。房地产代理业正从营销时代逐步转为产品时代。目前本土的房地产代理正规军凭借本土优势成长壮大，同时香港、台湾地产公司加紧不断扩张，跨国地产顾问公司强势入侵，房地产市场正以“那只看不见的手”不可抗拒地实行着优胜劣汰，我国房地产代理业逐步呈现快速发展的趋势。 6.2代理产业发展现状我国目前的房地产市场状况更接近于台湾：供求关系转向买方市场，大型的地产开发商并未取得相对的垄断地位，各开发商之间的竞争相当激烈。从房地产业的发展来看，我国城市目前的发展，土地供应量的基数仍然较大。由于金融体制的落后，很难出现有能力掀起所谓的“圈地”运动的大型开发商，房地产二级市场仍旧会维持大型发展商和中小型发展商并存的现状。不同的是，大型发展商依靠品牌生存和发展的机会将会更大，行业利润将更高，竞争将更加激烈。故此，经验并不丰富的中小发展商更需要专业代理公司产品设计阶段及早的介入，需要销售执行过程中的营销成本精算和销售阶段的合理安排、需要通过项目的运作而建立自身的品牌，更为重要的是需要一种商业机制使得代理商可以与自己不但共享利益而且共担风险。目前在我国的一些大型都市，如上海、北京、深圳、广州等地区，均已有大量的代理咨询公司出现。以上海为例，据不完全统计，2001年度上海全市批准预售的楼盘共有99 8个。其中，由代理商代理的楼盘已达到300个，约占总量的30%，其中较具知名度的代理商所代理的楼盘共有165个，约占总量的16.5%。上海2002年批准预售的楼盘共约930个，其中一级销售代理商所代理的楼盘约为450个，约占总量的48%。但是，中国房地产咨询以及一级销售代理市场还较分散，并无具有市场领导地位的一级销售代理商产生。根据统计资料，在二零零二年度，中国概无任何一家一级销售代理商的销售总量超过70万平方米。此外，绝大部分一级销售代理商均局限于某一单一城市开展业务；仅有少数一级销售代理商跨地区经营，但其中绝大部分也只是局限于直辖市、省会城市、和经济较发达的大中城市。随着市场日益规范，产销分离，代理的市场份额将不断提高 6.2.1业务领域在内地，房地产咨询机构均属于房地产中介服务机构，包括依法设立并具备房地产中介资格的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经济等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其他社会组织、公民及外国当事人提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。目前我国房地产代理咨询业所涉及的业务领域，主要分为房地产二级市场和三级市场，在房地产二级市场尤为集中。在房地产二级市场中，主要涉及面为商品住宅、商铺和办公楼三大领域。“房地产代理服务” 主要是指针对房地产二级市场而言的房地产中介服务，其业务范围包括开发商获取土地使用权，进行开发建设，将建成的房地产转让给使用者的全过程的策划咨询和销售代理服务。目前行业平均佣金水准在1%到1.5%之间。 6.2.2公司分类按公司成立方式分按公司成立方式分，一般分为转制型、市场型两类。 | |转制型 |市场型 | |定义 |由原先政府部门机构通 | | | |过体制改革后，转制成 | | | |立的公司。 | | |经营特征 |政府背景强，关系网大 |依靠自身实力及专业度 | | | |进行经营。 | |代表性公司 |金丰易居：由上海市房 |戴德梁行 | | |地局转制而成。 |同策房产 | | |荒岛工作室：原“解放日|新联康投资顾问公司 | | |报”主编与上房集团合作| | | |创立。 | | 按规模大小分按规模大小分，共分为大、中、小三类。 | |大型公司 |中型公司 |小型公司 | |定义 |定义：大型公司是|中型公司是指公司|小型公司是指公司| | |指公司常备人数在|常备人数在30-100|常备人数在30人以| | |百人以上，公司内|人之间，公司内部|下，基本是以项目| | |部结构较齐全。 |结构尚不完善。 |组形式出现的公司| | | | |。 | |项目代理特征 |代理项目数量较多|项目代理具一定的|代理项目少，以单| | |、较全面。并有1-|局限性。 |个项目为主。 | | |2个知名项目。 | | | |代表性公司 |金丰易居 |华燕房产 |川普机构 | | |戴德梁行 |天启&开启 |盘古房产 | | |同策房产 |精稳企划 | | | |新联康投资顾问公| | | | |司 | | | | |中原地产 | | | 分析： 2. 大型、中型公司部门结构相对较全。但是大型公司中一般成立了单独研展部和企划部；而中型公司中多以市场部和策划部代替。 2. 小型公司中基本不设立研展部和企划部，市场前期调研多由业务部完成，广告设计多由广告设计公司完成。按经营模式分按经营模式分，主要分为四大体系：大陆、台湾、香港及其他。 | |大陆体系 |台湾体系 |香港体系 |其他体系 | |定义 |是大陆公司吸|沿用台湾公司|沿用香港公司|沿用其他地区| | |取了台湾、香|的传统经营模|的传统经营模|的经营模式进| | |港等地的经营|式进行运营。|式进行运营。|行运营。如新| | |经验，自行揣| | |加坡、日本、| | |摩出的一套经| | |美国等地。 | | |营模式。 | | | | |部门 |研展 |主要配合项目|主要配合项目|主要配合项目|主要配合项目| |职能 | |的前期调研、|的前期调研、|的前期调研、|的前期调研、| | | |初步定位。人|初步定位。并|初步定位。并|初步定位。 | | | |员较少。部分|研究市场的综|研究市场的综| | | | |公司由市场部|合变化状况，|合变化状况。| | | | |执行该职能。|微观市场分析|注重宏观市场| | | | | |能力较强。 |分析。 | | | |开发 |拓展公司业务|拓展公司业务|拓展公司业务|拓展公司业务| | | |量。 |量。 |量。 |量。 | | |业务 |主要负责项目|主要负责项目|主要负责项目|主要负责项目| | | |的实际操作，|的实际操作，|的实际操作，|的实际操作，| | | |涉及范围主要|涉及范围主要|涉及面拓展至|涉及范围主要| | | |在住宅方面。|在住宅方面。|办公物业和商|在住宅方面。| | | | | |铺。 | | | |企划 |负责项目的广|负责项目的广|负责项目的广|负责项目的广| | | |告企划。一般|告企划。一般|告企划。一般|告企划。一般| | | |由策划负责文|分为文案和设|分为文案和设|分为文案和设| | | |案工作，设计|计。 |计。 |计。 | | | |负责广告设计| | | | | | |。 | | | | |代表性公司 |金丰易居投资|新联康投资顾|戴德梁行 |柏晟机构 | | |股份有限公司|问公司 |中原物业代理| | | |同策房产咨询|莲花物业 |有限公司 | | | |有限公司 |新吉阳房地产|美联物业 | | | |聚仁物业咨询|咨询有限公司| | | | |机构 |精稳企划 | | | 按业务范围分按业务范围分，一般分为外部承接型和内部承接型两类。其中，外部承接型又可分为全面型、代表型、区域型三类。 | |外部承接型 |内部承接型 | | |全面型 |代表型 |区域型 | | |定义 |在全市区域内|局限于某家开|在上海的某个|多为开发公司| | |代理项目。 |发商或某种同|区域内代理项|的下属代理公| | | |类、同档次物|目。 |司。 | | | |业。 | | | |经 |业务范围广，|代理项目的知|局限于某个区|承接公司内部| |营 |经营项目多。|名度较高，具|域，该区域内|项目，业务持| |特 | |有一定的品牌|代理项目集中|续性较强。 | |征 | |性。 |。 | | |代 |新联康投资顾|莲花物业：代|华燕房产咨询|绿地集团房地| |表 |问公司：代理|理的“阳光”系|有限公司：以|产营销部：承| |性 |项目较为全面|列，较为知名|长宁区为主。|接上级公司“ | |公 |，并向外地辐|。 | |绿地集团”开 | |司 |射。 | |同策房产咨询|发的项目。 | | | | |有限公司：以| | | |中原物业代理| |浦东新区为主|策源房产咨询| | |有限公司：全| |。 |公司：主要承| | |国性代理公司| | |接上级公司“ | | |。 | | |复地集团”的 | | | | | |项目。 | 6.2.3服务体系目前，房地产代理咨询业的服务体系主要由房地产开发咨询、广告企划、行销策划和销售代理四大部分构成。 | |房地产开发咨询 |广告企划 |行销策划 |销售代理 | |服 |·城市及区域市场调 |·项目广告企 |·项目的概念 |·商品住宅销 | |务 |查 |划 |设计与市场定|售 | |内 |·房地产发展趋势分 |·整合广告媒 |位策划 |·办公物业销 | |容 |析 |体 |·营销策划 |售 | | |·消费习性及特点分 | |·品牌策划 |·商业物业销 | | |析 | |·价格策划 |售 | | |·项目可行性分析 | |·广告策划 |·其他产品销 | | |·投资收益分析 | |·公关策划 |售 | | |·开发项目定位 | |·开盘策划 | | | |·规划设计、总体布 | | | | | |局咨询 | | | | |相 |·“房产开发咨询”职 |·企划面需要 |·充分挖掘和 |·代理销售模 | |关 |能弥补了房产开发者|云集大量资深|利用现有资源|式众多，机动| |分 |在房产专业面上的缺|设计与文案，|，采用系列最|灵活，强劲的| |析 |陷，最大限度地降低|拥有理想的企|佳战略战术组|业务执行能力| | |了房产开发的不稳定|划能力与强度|合，达到最佳|与专业素质满| | |性与高风险性，为代|，其专业度是|行销效果。 |足房产开发商| | |理企业提供了最大的|该服务体系的|·该服务体系 |的各类需求，| | |市场机遇。 |一大生存之本|要求对项目的|为供应与需求| | |·目前上海及全国房 |。 |价值因素具有|两方面均提供| | |产代理行业已出现部| |充分的认知能|了良好的服务| | |分旗舰式的企业，其| |力，并能在多|。 | | |“房产开发咨询”服务| |因素之中进行|·目前，同行 | | |均较为成熟，专业面| |权重取舍，而|企业间的代理| | |的竞争不可避免。 | |且需具有驾驭|竞争日益激烈| | | | |和实现经营意|。开发者专业| | | | |图的综合能力|化程度的提高| | | | |。 |也不断威胁着| | | | | |代理公司的生| | | | | |存。 | 6.2.4发展特点由于房地产业存在很大的区域差异性，故不同城市的房地产代理业的差异也非常大。从全国范围来看，一些发达城市的房地产代理业已形成一定特色；而中等城市现在完全引进发达城市的房地产代理模式，还未形成本土特色；小城市由于房地产业启动缓慢，鲜见房地产代理业。下面以北京、深圳、上海等发达城市作为代表，描述我国房地产代理业的发展特点。（1）北京房地产代理业的发展现状北京的房地产代理业发展得最早，在1993年便由港台房地产代理商介入，并带动发展。但北京房地产代理业由于在市场的表面繁荣下畸形发展，忽略了对市场的研究和自身素质的提高，1998年后，北京代理业呈现外资公司衰败、而内资公司又无法与发展商抗衡的局面，在每年的十大热销项目中有代理商介入的越来越少。在北京，1000多家代理公司多数业务只是策划顾问，或是代理小型项目。北京发展商强势于代理商已成了不争的事实。（2）深圳房地产代理业的发展现状有数据统计，深圳代理业已占据了深圳房地产销售量的“半壁江山”。深圳房地产代理业与其他城市的差别有两点值得特别指出：一是它的诞生就是为了满足市场的需要，而不是行政管理的强制发动，所以它每一点进步都凝聚着市场的残酷和不断的创新；二是香港同业的介入使行业竞争更加激烈，并使深圳本土的代理业深深烙上了香港的痕印。（3）上海房地产代理业的发展现状上海房地产代理业是随着上海房地产业的复苏而建立起来，随着房地产业的发展而茁壮成长的。这几年上海房地产代理业对上海房地产业的发展起着积极的作用，并在二级市场上起着主导作用。但由于市场的激烈竞争，或者说其间也掺杂着不规范竞争，上海的房产销售代理行业已进入了“战国时代”。目前，上海地产代理企业已超过4000多家，但具有获利经营水准的房产代理公司在上海只在50家左右。总体来看，房地产营销代理是一个高风险、高回报的行业。随着房地产业日益呈现现代化大生产的格局，房地产领域内的市场分工细化势在必行。在房地产市场日益走向规范的今天，实行产销分离不仅是营销角色的更换，更反映了中国房地产业从粗放型向集约型的实质性转变。产业竞争篇 7. 竞争市场概况 7.1中国四大经济圈代理产业概况 7.1.1中国代理市场区域状况沿海地区房地产代理业将率先实现从充分竞争市场向垄断竞争市场的转变大陆经济东西部发展不平衡的特性，导致房地产代理业竞争格局也呈现不平衡发展。经过十余年的发展，在经济发达的珠江三角洲、长江三角洲和京津地区，代理的市场份额已达到约40%。产业整合趋势日趋明显，逐步由充分竞争市场向垄断竞争市场转变，“ 马太效应”进一步凸现，各区域内，几大实力派代理市场份额比重逐步加大。区域代理行业进入门槛提高，直接限制了潜在市场进入者的威胁，这对于已在该区域立足的实力代理公司无疑是一利好。市场格局的改变，也导致竞争层次的提高，区域内已有代理公司感觉到的不是竞争者的增多，而是竞争者实力的增强。中西部地区，代理产业大发展在广袤的中西部地区，代理产业的发展刚刚起步，市场份额不足10%。由于中国内地的广阔性和发展不平衡性，今后相当一段时间内，共同拓展市场份额，怎样将“代理”这块蛋糕做大仍将是代理企业共同的目标，而不是主要的市场份额的内部分割，因此并行的市场状态将持续，激烈竞争的市场格局不会马上到来。市场创业的机会仍将很多，代理公司的数量仍将快速增长。 7.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司 |公司名称——上海 | |金丰易居·上海房屋销售有限公司 |上海中原物业代理有限公司 | |上海策源房地产咨询有限公司 |上海经纬行投资咨询有限公司 | |上海天地行房地产营销有限公司 |上海精稳房地产咨询有限公司 | |上海新联康投资顾问有限公司 |上海天音房地产经纪有限公司 | |上海天启开启房地产投资咨询有限|上海旭阳万欣房地产咨询服务有限| |公司 |公司 | |戴德梁行房地产咨询（上海）有限|上海中天行房地产顾问有限公司 | |公司 | | |上海荒岛房产工作室有限公司 |第一太平洋戴维斯 | |上海同策房产咨询有限公司 |富阳物业咨询有限公司 | |上海华燕房地产营销顾问有限公司|上海锦和投资顾问有限公司 | |上海聚仁物业咨询有限公司 |上海新吉阳房地产咨询有限公司 | |上海新汉业房产咨询有限公司 |上海晏子房地产策划咨询有限公司| |上海百马房地产咨询有限公司 |基强联行投资管理顾问（上海）有| | |限公司 | |上海宝名房地产咨询有限公司 |上海美联房产咨询服务有限公司 | 7.2主要代理企业分析 7.2.1金丰易居·上海房屋销售有限公司（1）公司概况金丰易居·上海房屋销售有限公司为A股上市公司金丰投资（证券代码600606）旗下专业从事房地产销售代理的大型国有控股合资企业，成立于2000年7月，2000- 2001年，在上海开设了四大购房中心，创建“易居会”，建立“金丰易居”的住宅消费品牌，2001年3月，正式进入了物业代理领域。目前该公司正努力将“金丰易居”这一品牌打造成上海乃至中国住宅消费流通服务领域的领导品牌，建设以房屋销售、置换、租赁、装饰等住宅消费产业链，创造“开发商零库存，消费者零风险”的房屋销售模式。并在“酒店式公寓”、“小户型住宅”、“全装修住宅 ”和“火爆营销”等产品领域取得了令市场瞩目的业绩和研究成果，同时公司正全力开拓商业房地产营销和地产营销市场。（2）组织架构（3）主营业务全程营销：为开发商提供住宅、商铺、写字楼等物业的市场研究、营销策划、代理销售等服务。 ⎫ 市场研究：拥有专门的数据中心，⎫ 提供房地产行业的中、微观的走向分析。 ⎫ 营销策划：提供项目评估可行性报告、市场风险成本等分析、提出广告理念、制定广告策划等。 ⎫ 代理销售：制定并实施销售策略。二三级市场联动： 8. 金丰易居购屋消费服务广场是信息和服务汇聚的集中展示地，涵盖楼盘信息展示、置业顾问、购房保障、一二手房联动、营销策划、销售代理等服务，同时综合了装潢、家具、购房服务三位一体的服务模式。部分代理楼盘：知雅汇- 志诚花苑（别墅）、世纪时空（产权式酒店服务管理公寓）、骏豪国际（产权式酒店服务管理公寓）、春天花园（住宅）等（4）优劣势分析优势 ⎫ 由上海市房地局转制而⎫ 成，⎫ 具有较强的政府背景，⎫ 客户关系网大。 ⎫ 公司规模较大，⎫ 部门结构相对较全，⎫ 具有一定的专业度，⎫ 故代理项目形态较为广泛。 ⎫ 开辟了新的流通方式：金丰投资的房产流通业务主要依托“金丰易居上房置换” 连锁店和“金丰易居消费广场”的有形网点网络并结合“金丰易居网”的互联网络共同⎫ 搭建的平台，⎫ 提供房屋置换、房屋租赁、销售代理等服⎫ 务。是全国首创的“全程一站式”住宅消费服⎫ 务业态。对于开发商来说，⎫ 可降低销售成本，⎫ 对于消费者来说，⎫ 可提高购房的效率。 ⎫ 开创了大型客服⎫ 中心——“易居会”：充分利用了该信息平台的大流通量，⎫ 从而⎫ 得以掌握足够的主动权，⎫ 实现低成本地吸纳租赁房产资源，而⎫ 对于客户来说也应能获得及时的资金周转，⎫ 实现二三级市场的联动。劣势 ⎫ 该公司在广告宣传、媒体发布面声势浩大，⎫ 颇具炒作之嫌。 ⎫ “易居会”利用对房产资源的大量吸纳来实现二三级市场联动的同⎫ 时，⎫ 鼓励了大量投资客的进入，⎫ 这与目前市政府提倡的“努力防止房价上涨过快”和正在审议中的“期房不⎫ 得转让”政策相勃。 ⎫ 该公司采用大量资金买断一些开发商未来开发楼盘的代理权，⎫ 虽在一定程度上推进了自身在销售上的品牌化、规模化、资本化、专业化的运作模式，⎫ 但在同⎫ 行中不⎫ 乏会引起一定程度上的恶性竞争。（5）特别企划 [ 金丰投资---综合优势打造核心竞争力 ] ●技术体系——电子管理平台为了应对加入WTO后国外先进技术的挑战，金丰易居将建立最先进的电子管理平台，利用现代化网络实现B－C，B－B的经营方式。硬件上将利用统一的互联网（WWW.EHOUSE E.COM）和30－50个大中城市的局域网相结合，联网计算机总数达到3000－5000台；软件上将利用ERP、CRM、MIS系统等高新技术，开发业务操作模块（二手房、商品房、租赁、消费服务）、业务共享模块（信息、客户、资金、固定资产、HR、OA、项目）、辅助管理模块（网点、人财物、客户、业务流程、相关知识）、分析服务模块（信息分析、专家模式库、岗位支持模块、消费者分析）等各类功能模块，来完成业务控制、交易控制、信息控制和形象控制等工作。 ●经营体系——房产经营平台为了实现房地产产销分离新模式，取得规模化经营优势、达到项目和财务资源的高效配置，金丰易居建立了财务统一结算和项目统一管理的房产经营平台，对下审核项目提供资金，对内是研究与财务结算，对上进行融资。通过建立科学高效的项目决策及管理体系，为房产经营提供安全保障；利用上市公司的实力及融资能力，为房产经营提供强有力的资金支持，通过大规模投资分散风险；对外统一作战，对内专业化经营，降低总体经营成本，取得比较优势；与资本市场的对接，进一步强化领先优势。 ●策划体系——营销企划平台为了最大程度上树立金丰易居的品牌形象，整合金丰易居及下属公司的营销企划资源，本体系建立的专门的营销企划平台来总体负责金丰易居的品牌推广、项目的企划宣传和总体的制作发布服务，利用金丰易居的整体营销企划优势（集中专业人才、集合专业力量、整合专业资源）来塑造金丰易居的品牌形象，来进行具体项目业务的宣传推广。 [ 主要收入形式 ] 销售代理包括包销代理和一般代理：包销代理服务：公司承担代理楼盘的销售费用、销售进度风险，并提供给开发商相应的风险资金，作为销售率和销售速度的保证，一般利润率为15％－20％。一般代理服务：公司不承担销售费用，服务主要包括前期市场调研、楼盘市场定位、策划报告、广告宣传以及现场售楼等。一般佣金比例不高于2％。展位租赁：面对庞大的上海楼盘市场，金丰易居消费广场提供了常年展示的中心，相对于短期的房展会、报纸广告等其他促销形式，消费广场可大幅降低销售费用并提高宣传效果。以报纸通栏广告为例，一个通栏广告的实际来人成本为3000元/组，而消费广场的相应成本仅为50元/组，其竞争力不言而喻。随着中国新一轮房地产开发热潮的启动，房地产行业产销分离模式的探索为房屋销售带来广阔的发展空间，成为金丰投资业务中新的增长点。为了拓展增量房市场，金丰投资设立了购房中心，通过“中福花园青年汇”等楼盘的销售使得房屋销售业务迅速发展。随着市场占有率的逐步提高，可以预计，至2003年，金丰投资的房屋销售业务的交易额将逐步达到50亿元的规模。 “公司未来前景广阔”。 7.2.2策源置业顾问有限公司（1）公司概况上海策源置业顾问有限公司为复地集团所属成员企业，有着专业化的房地产营销策划和置换业务的能力，主要从事房地产营销策划和代理，拥有一支200多人的销售队伍，以先进的管理模式、良好的精神面貌、优秀的销售模式和高水准的企划能力，在上海乃至全国树立了房地产的营销品牌。复易置换拥有房地产置换、估价、房地产经纪人等270余名专业人员，在全市已开设40多家门店，能全方位地提供置换、中介咨询、代办手续、房屋出租、建筑监理及物业管理等房地产业务。依托这一专业化的房地产营销体系，可进行各类房地产开发、销售及置换等业务的代理。复地（集团）股份有限公司（『复地』）于1993年成立，是一家主营房地产开发与经营业务的大型房地产集团，开发资质二级，截止2003年11月，集团拥有下属公司二十三家。（2）主营业务楼盘代理销售业务。楼盘咨询业务，包括市场研究、营销策划等。部分代理楼盘：多摩园景（住宅）、东方知音（住宅）、美墅（别墅）、上城Upt own(住宅)、紫藤居（住宅）等（3）优劣势分析优势 ⎫ 为复⎫ 地集团下属成员公司，⎫ 能够保持相对固定的客源，⎫ 业务持续性较强。 ⎫ 本身具有一定的专业代理能力，⎫ 亦能代理少量其他开发公司楼盘（如紫藤居）。劣势 ⎫ 从代理楼盘业绩看，⎫ 较多依赖自身开发公司楼盘，⎫ 业务拓展能力有待进一步的提高。 ⎫ 受自身开发公司影响，⎫ 代理楼盘产品形态较为单一，⎫ 且整个水平中等。 7.2.3上海新联康投资顾问有限公司（1）公司概况公司前身系台北新联阳实业机构，在台湾以22年的专业精神和经验造就代理业首席金字招牌。自92年进入中国大陆以来，历年在上海、大连、福州、北京等地都有一定的个案推出。1995年，随着海外事业处业务不断扩大，于1995年6月2日正式注册成立上海新联康投资顾问有限公司，专业从事新联阳实业的主营项目。（2）组织架构该公司由业务部、企划部、研展部、管理部所组成。（3）主营业务专业从事房地产策划及代理销售业务。部分代理楼盘：古北瑞仕花园（住宅）、金隆海悦（产权式酒店服务管理公寓）、南证大厦（办公）、名仕苑（住宅）、同润湖森堡（别墅）等（4）优劣势分析优势 ⎫ 公司规模较大，⎫ 部门结构相对齐全，⎫ 成立了单独的研展部与企划部，⎫ 微观市场分析能力与广告策划能力较强。 ⎫ 业务范围较广，⎫ 在全市区域内均有一定的代理项目，⎫ 具备⎫ 一定的知名⎫ 度。劣势 ⎫ 属台资公司，⎫ 在经营模式上沿用台湾公司传统理念进行运营，⎫ 相对国有企业缺乏一定的政府背景支持。 ⎫ 在市场研究分析能力上，⎫ 宏观分析能力较弱。 ⎫ 负责代理销售的范围主要集中在住宅方面。 7.2.4天启企业策划有限公司（1）公司概况于1992年底由五名交通大学教师与研究生共同创办，前身为广告策划公司，近年来，其成立了上海开启房地产投资咨询有限公司，将其主导业务转为房地产开发（目前没有开发楼盘）、代理及咨询业务。（2）组织架构（3）主营业务楼盘策划、销售代理。广告策划：包括销售指导、广告代理等。部分代理楼盘：现代星洲城（住宅）、上实华苑（住宅）、绿地·世家（住宅+单身公寓）、欧风花都（住宅）、金地格林春晓（别墅）等（4）优劣势分析优势 ⎫ 天启的前身为广告策划公司，⎫ 主营广告策划业务，⎫ 故其广告策划能力较强。 ⎫ 由于其本身具有较强的广告策划及设计能力，⎫ 故公司在涉足房地产业后以策划理念与平面表现能力为其一大卖点。劣势 ⎫ 公司前期为专业广告企划公司，⎫ 故房地产市场专业力度还比较欠缺，⎫ 缺乏一定的竞争力。 ⎫ 公司代理项目具有一定的局限性，⎫ 涉及范围主要在住宅方面。 7.2.5中原物业代理有限公司（1）公司概况上海中原物业代理有限公司于1998年12月8日成立，是一家由香港中原(中国)物业顾问有限公司投资成立的独资公司。公司以上海为中心，向华东地区辐射发展。 [pic] （2）组织架构（3）主营业务二手房产的租售中介：按房产性质分类而分成住宅与办公楼二个组别。一手房产代理销售。部分代理楼盘：歌林春天（住宅）、上海奥林匹克花园（住宅）、水景苑（住宅）、观前街产权商铺（商铺）（4）优劣势分析优势 ⎫ 公司规模较大，⎫ 部门结构相对较为齐全。 ⎫ 沿用香港公司的传统经营模式进行运营，⎫ 比较注意宏观市场分析，⎫ 具备⎫ 一定的实力。 ⎫ 经营业务较为齐全，⎫ 涉及范围已拓展至办公物业及商铺。 ⎫ 具备⎫ 二、三级市场的同⎫ 时操作，⎫ 具备⎫ 一定的知名⎫ 度。劣势 ⎫ 在一定程度上缺乏对房地产微观市场的专业度分析。 ⎫ 较为注重对房地产三级市场的运营，⎫ 在房地产二级市场上的运营相对较为薄弱。 7.2.6伟业顾问有限责任公司（1）公司概况 1994年，公司在京广中心成立。1994年，代理销售聚龙花园，从众多房地产代理行中脱颖而出，1996至1999年连续四年名列京城房地产代理销售额之首，1997年1月，伟业房地产信息系统正式推出，并通过国家部级鉴定。定期（每季度）发布伟业房地产价格指数，并推出伟业指数报告等指数产品，同时成立伟业指数研究部。1999年4月被北京市房地局评为首批房地产资质一级中介代理公司，1999年，伟业资产管理公司成立，2000年，伟业顾问实现重大改组，以伟业控股公司为核心，下属营销代理、投资顾问、资产管理三个专业公司。2000年3月，发起组建我爱我家公司（WWW.5I5J.COM），正式进军房地产电子商务领域。（2）组织构架（3）主营业务 ⎫ 营销业务：1999年底，⎫ 在公司原销售部、策划部的基础上组建了伟业营销公司。 ⎫ 投资顾问业务：开展于1996年。 ⎫ 资产管理业务：2000年成立。 ⎫ 我爱我家业务：中介服⎫ 务平台，⎫ 形成二三级市场的互动。（4）经营业绩望京、国兴家园、通惠家园、锦秋知春、风格雅园、世贸公寓、紫芳园等 7.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司（1）公司概况该公司是深圳市宏厦房地产交易评估有限公司于1999年在重庆成立的一家独立法人机构。重庆地产行业A级代理公司。先后主持策划和销售代理了50余个楼盘，总面积超过2 50万平方米，销售金额达60多亿元人民币。代理范围除重庆外，地域还涉及深圳、北京、西安、长沙、泸州、贵阳等地。（2）组织架构（3）主营业务公司主营房地产中介代理业务，涉足房地产项目选址、房地产市场调查、房地产产品策划、营销策划、营销执行策划、房地产销售代理、房地产咨询顾问、房地产培训、房地产价格评估、资产管理、项目管理以及三级市场等领域。（4）经营业绩巴渝世家、城市传说、达飞苑、西欧花园、地王广场、大帝花园、现代广场、金城广场、洋河花园等 7.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司（1）公司概况深圳市众厦房地产代理有限公司（简称众厦地产）成立于一九九六年，本着“立足深圳，面向全国”的经营理念，历经数年高速发展，现集中近百名最贴近市场的地产精英，活跃在全国各地的房地产营销站线上，已成为目前深圳从业人员最多、规模最大的房地产代理经纪机构、深圳市十大金牌房地产营销机构之一。（2）组织架构（3）主营业务提供包括房地产全程营销策划、政策法规及信息咨询、投资顾问、市场调研、可行性研究、项目分析等更全面、更周到的专业服务。（4）经营业绩益田花园、海韵花园、曦龙山庄、富瑰园、金成花园、第一世界广场、雅涛花园、金港豪庭等 7.3房地产代理模式比较及经验借鉴 7.3.1台湾房地产代理模式剖析台湾的房地产二级市场被称为房屋预售市场，在房屋预售市场中，存在五种主要参与者：建设公司（即发展商）、代理公司（即代理商）、购屋者（即消费者）、营造公司（即承建商）、银行。从二十世纪六十年代中期开始，随着台湾经济的发展，台湾房地产行业也快速发展起来，农民的土地逐步转移到开发商手中。由于台湾当局执行了较公开的土地买卖制度，一开始就没有形成大型发展商对土地的垄断。到了二十世纪九十年代，台湾房地产行业开始进入新区开发和旧城改造并举的阶段，由于在旧城改造中台湾当局采取了透明度很高的土地招标政策，使得台湾房地产市场竞争程度很高。台湾房地产代理行业从70年代初开始起步，开始时是作为单纯的销售行业，但随着房地产开发行业竞争程度的加剧，代理行业也迅速向深度、广度扩展。代理公司业务不但包括了传统意义上的销售，而且还包括了项目前期的规划设计、中期的广告设计以及项目后期的客户维护和发展商品牌建立等诸多方面。与房地产开发行业不同的是，台湾地产代理行业到八十年代中期，形成了大代理公司对市场的相对垄断，目前位于前三位的代理公司占领了台湾70%以上的代理市场份额，其中排名第一的“新联阳”公司就独占了台湾岛内50%的房地产代理市场。销售模式台湾房地产代理的模式相对成熟，其销售方式一般可粗分为四种：（1）[包销] 是由代公司支付全部广告费用、企划费用、业务执行费用，并且全权接受委托执行销售事宜。由于负担的风险较高，因此，所收的服务费用（也最高）。一般而言，为总销售金额的4% - 6%，视市场景气情况而不同。（2）[包销纯企划] 是由代公司支付全部的企划费用与业务执行费用，而由建设公司支付广告费用；这种合作方式，业主的控制力较强，代理公司负担的风险也较小，因此，服务费用也较低，一般而言，在总销售金额的1.5% - 2.5%之间。（3）[不包销型纯企划] 是由业主（建设公司）支付全部的广告费用与业务执行费用，代理公司只出企划费用。这种合作方式，代理公司的风险更小，因此，服务费也就更低，一般而言，在总销售金额的1% - 2%之间。（4）[顾问型纯企划] 是由业主支付全部的广告费用、业务执行费用与企划费用。代理公司除了“名声”之外，不必负担任何风险，因此，服务费用与总销售金额无关，通常只是一笔固定的费用。此外，还有一种[分摊型纯企划]，由建设公司与销售公司各分摊一部分广告费用，然后依托比例分享销售利益及分担交易责任的合作方。基于产销分立的原则，预售市场的通路甚为依赖销售业，各销售公司凭借其专业的包装技巧、丰富的销售经验、及独到的广告方式，几乎掌握了预售市场绝大多数的通路。而整个销售产业经过二十多年的发展，也已创出台湾特有的房地产文化。主要特征（1）行业地位：行业中的高姿态由于台湾土地市场的高度公开，发展商不能依靠垄断地位来取得超额的利润，一个项目是否可以成功，很大程度上取决于发展商的抗风险能力和项目营销操作水平。故此，台湾代理公司在地产行业中处于相当重要的地位，在一定程度上比发展商更为强势。另外一方面，由于台湾代理公司注重自身消费者品牌的建设，所以在很多情况下，“品牌代理公司销售”可以成为项目的大卖点。因此，代理公司是台湾消费者选择物业的重要砝码。（2）业务组成：开展深入、形式多样台湾地产代理公司，通常情况下在前期介入项目，参与项目全程操作，其业务不但包括了项目的销售过程，而且直接深入到产品的开发、策划、广告、品牌战略等诸多方面。在业务的形式方面，除传统意义上的“代理”外，台湾代理行业还开展包销、包柜型企划（含广告设计的策划）、不包柜型企划（不含广告设计的策划）、顾问型企划等多种业务形式，根据项目的不同特征及发展商的资金实力和对风险的不同意识，为发展商提供不同形式的服务。（3）经营理念：与发展商共担风险台湾代理公司通过各种业务和发展商结成非常紧密的利益联系，一个重要的经营理念就是：不但和发展商共享利益，而且可以与发展商共担风险。这种共担风险的经营理念通过业务的各个方面体现出来，如在代理费的收取方式上，台湾代理公司将代理佣金的提取比例划分成非常细的档次，然后与销售率挂钩。这些风险共担机制，有利于促使代理公司对项目的全力投入，从而在很大程度上降低发展商的风险。（4）交易行为：为消费者提供安全交易台湾代理公司将建立自身的消费者品牌作为一项长期的经营目标，因此，十分强调为消费者提供安全的交易，反对向客户做出不可能实现的承诺。不但如此，有些优质的台湾代理公司引进了目前全球最高服务标准的CS（customer satisfaction）系统，将客户满意深入到消费者研究、建筑设计、现场销售、售后服务等营销的各个环节。所以，台湾房地产从产品本身到产品的营销都相当的人性化。（5）服务观念：地产品牌专家由于台湾地产行业的高度竞争，发展商都十分注重长远的发展，这就要求代理商具备很强的品牌塑造能力。事实上，台湾优秀的代理公司被看作是专业的“地产品牌专家”，是开发商不可缺少的“品牌利润创造者”。所以，在项目的营销过程中，台湾代理公司要综合考虑发展商短期和长期的利益。一个典型的例子就是，台湾代理公司十分擅长营销成本的核算和营销效果（长期和短期）的评价，并对营销的投入和产出形成了一套精确的计量系统，从而为发展商提供长短期价性比最高的营销组合。（6）组织形式：大团队集体作战台湾的代理公司统一制定营销计划并负责所有的营销实施，也就是组成一支将市场研究、建筑规划、广告设计、销售执行、消费者服务等专业融为一体的专业团队。台湾优秀的代理公司都配备了专业技能相当高的建筑设计队伍，在建筑设计、园林景观设计、高新科技产品的选取、国外最新建筑理念的引进等方面可为发展商提出专业的建议，并协助设计单位设计出符合市场的产品。与香港代理特别不同的是，在台湾广告设计业务隶属于代理公司。这样一方面使得代理公司可以保持营销思路的延续性，大大提高了广告的品质与攻击效果，从而创造更好的销售业绩；另一方面，也使得代理公司必须为整个营销工作负完全责任。 7.3.2香港房地产代理模式剖析香港房地产自1945年战后以来，社会趋于稳定，房地产业经历了六个发展周期。到1 980年，香港的房地产在许多方面已达到了世界先进水平。香港土地制度实行土地批租制度，政府把握着土地进入市场的供应权。由于香港的土地资源重度稀缺，同时大的发展商的介入，造起了“圈地”运动，形成了大型地产开发集团对市场的高度垄断。香港房地产市场在多数情况下呈现供不应求的局面，拥有相对垄断力量的发展商，如李嘉诚的长江实业和新鸿基企业等，通常在房地产二级市场上处于非常强势的位。有着成熟开发经验的香港地产开发商一般不需要代理商参与项目的前期工作，只是在项目的销售过程中才会考虑雇用代理商，而且在大部分情况下，一个项目销售会有数家代理共同执行，所以行业中“全程参与”和“独家代理”的概念很弱。香港的房地产代理业虽然起步与20世纪70年代，但由于代理商在二级市场上的相对弱势，故香港代理行业的发展重点在于三级市场，二级市场仍以销售业务为主，销售代理业务逐渐呈现几大品牌，如中原、美联等的垄断之势。近几年来，随着代理商的日渐成熟，部分代理商也参与项目的前期策划，拓宽业务范围寻求更大发展。（1）商业模式：单纯的雇佣销售行为在香港，房地产代理被看作一种单纯的雇用销售行为，代理商的业务主要是二级市场上销售人员的组织以及三级市场的中介服务。由于香港房地产中介行业管理比较规范，法制比较健全，虽然多家代理销售，市场却井然有序。九十年代后期，随着社会的进步，房地产市场的竞争激烈，消费者的要求提高，房地产发展商以及业主买家都逐渐体会到地产代理服务的重要性及其所能发挥的功能，所以发展商使用地产代理服务大大增加，甚至有不少中型房地产发展商都建起楼盘较托与有信誉及有市场策划推广经验的地产代理公司，为其策划整套楼宇的销售计划。（2）组织形式：代理商和广告商各自独立在香港，房地产代理商的功能大多局限于销售组织，而与销售相关专业公司（如：广告公司）各自独立，组织形式更多的是采用小组负责制。代理商根据在图纸上已成型的楼盘进行营销策略的构思，并同广告公司进行沟通，共同完成楼盘的销售工作。受到香港中西汇合的独特文化影响，香港模式下的营销活动大多以迅猛、直接见长，广告形式通常表现为直接的卖点罗列。（3）销售模式：细致科学香港房地产代理公司的专长主要表现为客户跟踪及促进成交的能力，也就是在销售现场的计划执行和控制能力。其特色的现场营销手段主要有三个：一是电脑喷绘，工地包装。这是香港近六七年才兴起的，就是把工地建得象宫殿一样，从外表看，根本看不出这里在盖楼。二是奢侈的营销卖场。香港的销售中心一般设在五星级酒店的大堂或租住市中心最好的大型商场。在商场的首层大厅搭建精心设计的样板间（每搭建一个样板间大约需要500万元的成本），将公司里最值钱的工艺品摆在样板间里，借五星级的商场作为卖场背景，营造出非常漂亮的卖点，吸引着前来吃饭或购物的人们光顾。三是样板间的巧妙装修。在样板间中表现装饰艺术，从而引导人们的生活方式，这在香港已发挥到了极致。首先是充分发挥装修师的想象力，设计出超前的装修方式，甚至是现实生活中不实用的，目的就是为了给人们留下深刻的印象。另外是多个方案进行比较，及一个小区装修多套样板间，反映不同的风格，从而吸引更多的人来买房。 7.3.3美国房地产代理模式剖析在美国，由于房地产二级市场和房地产三级市场基本上同步发展，故美国房地产代理实际上等同于房地产中介，主要服务于房地产的流通领域。美国房地产中介行业由于房地产业的持续繁荣也得到蓬勃发展。美国的开发投资商大部分都是股份制的，规模较大，资金雄厚，对自己的投资项目有严格的要求，会雇用调查公司、分析公司来分析投资项目的所有正面和负面的数据。对美国开发商而言，必须要有成文的东西，即数字性的结果，他们才觉得可信。只有调查结果和开发商的要求一致，他们才会做出决定。美国的房产买卖，买主和卖主一般先不见面，往往通过房地产经纪人中介，这是一种制度，也是买卖双方所乐于接受、沟通的渠道。据悉，美国82%的住宅购买者、85%的住宅出售者均是通过住宅中介服务实现商品交易的。对于新房，美国的开发公司一般不会单独设立销售部，即不会对楼盘进行直接的销售，而是转手给经纪人或转给代理购买，由他们代为进行房屋的买卖，以求减少风险和加快资金的回笼。虽然美国房地产二级市场的中介服务与我国差异较大，但美国的房地产中介管理制度非常值得我国房地产代理业借鉴。（1）经纪人资质等级在美国，从事房地产中介业的机构或个人，必须拥有州政府机构——房地产委员会颁发的营业执照。房地产经纪人主要有两类人员：(1)经纪人。具备独立的法人地位，具有经纪人执照。(2)销售员。具有销售员执照，为一个经纪人的雇员，代表经纪人行事，只能执行经纪人所制定的任务，无权订立契约和收取佣金，仅能以经纪人的名义对外接洽业务，同时对经纪人负责。经纪人公司有数个经纪人和若干销售员，销售员受雇于经纪人，有的也可以独立订约。二者均需书面考试，合格后取得执照方可开业。在美国，还分别为房地产经纪人和销售员取得执照制定了具体的条件，比如年龄、学历、专业知识、经验、名声、考试等。持房地产经纪人和销售员执照者每4年需重新申请更发执照，申请时要提供证据证明已完成45学时的有关房地产最新课程的学习。（2）法规制度美国有关房地产中介的法规主要有：一般代理法规、契约原则、州执照法、联邦法、专业伦理法则。不动产执照法是有关房地产交易的最严密的法令。立法的目的是按规定发给中介者执照所需符合的标准与所需具备的资格来维护房地产业的一定专业水准，进而保证社会大众免受劣质中介的损害，同时保证了所有领有执照者免受不公正竞争。执行房地产执照法的是“州房地产委员会”，主要的执法方式包括拒发执照、扣留执照和吊销执照。有关执照法还规定对审批执照的机构进行社会监督，防止有能无照或无能有照的违规行为。（3）契约方式美国房地产经纪人和房主双方以雇佣合约(一般称为托付书)形成代理关系。一般美国经纪人的佣金是以最终销售价格的百分比来支付，佣金数目由委托人与经纪人自由商定。根据反托拉斯法规定，任何房地产经纪人交易机构不可强迫订立最小佣金比率，否则将受到严厉处罚。佣金数目随房地产出售的种类不同而不同，出售佣金率为：住宅5%~7%，大型商业用地3%~6%，未开发土地为6%~10%。 7.3.4上述代理模式经验借鉴我国房地产代理业已经基本完成了数量增长阶段，进入了增量和质量并重的发展阶段。我们可借鉴以上房地产代理模式的经验，从中吸收一些有益的东西。（1）业务组成全面深入由于我国房地产行业的背景决定了我国在今后一定时期内不可能出现发展商的垄断行为，所以我国房地产代理业务不会只局限于销售代理业务。如果发展商只是在房地产开发后期才让代理商参与决策销售之事，势必会造成两方面的不良后果：一是经验不丰富的发展商项目前期决策的失误机率增大，而由于物业的性质已经定性，代理商销售很被动；二是项目后期营销人员夸大其词的营销手段泛滥。代理商应和发展商应处于平等地位，代理商在前期介入项目，参与项目全程操作，共同开发创造好产品。在业务的形式方面，根据项目的不同特征及发展商的资金实力和对风险的不同意识，为发展商提供不同形式的服务。这方面，台湾地产代理公司的业务组成较具有借鉴意义。（2）为消费者提供安全交易，做地产品牌专家我国房地产代理业经过多年的发展，如今房地产消费形态进入理性消费时期，消费者的心态逐步成熟起来，代理公司应将建立自身的消费者品牌作为一项长期的经营目标，为消费者提供安全的交易，反对向客户做出不可能实现的承诺。所以，在项目的营销过程中，代理商要学会综合考虑发展商短期和长期的利益，为发展商提供长短期价性比最高的营销组合，真正成为发展商的“品牌利润专家”。（3）积极开发房地产三级市场根据美国、香港等国家和地区的房地产市场发展经验来看，一个成熟的房地产市场，三级市场的业务可以占到房地产中介所有业务的60%。美国2000年的二手房交易量是500 万套，中国的人口是美国的4倍，如果中国的市场成熟以后，每年的二手房交易将达到2 000万套，可见中国的房地产三级市场具有非常大的市场潜力。但是，由于目前三级市场太无序，短期行为和恶性竞争导致市场上压价和回扣行为十分普遍，所以许多代理公司几乎放弃了三级市场的业务。以中原公司为例，香港中原的主要业务是三级市场交易，地铺分行遍布香港各地，达260多家。而深圳中原主要业务却是二级市场交易，三级市场营业额只占公司全年营业额得很小比例。然而，流通领域的强大支持是房地产发展的必然趋势，深圳房地产代理业的本土老大“世联”，2000年已在重点开拓三级市场。相信未来房地产三级市场走向规范的同时必然有更多的代理商参与分割三级市场这块巨大的蛋糕。产业问题机遇篇 8. 代理产业风险分析 8.1政策风险分析 8.1.1政策风险成因分析政策是政府对市场有效控制和影响的手段，它直接体现政府对于市场的分析和判断，间接体现政府对市场的导向和意图，因此政策是市场的指挥棒。政策不但直接作用于代理咨询业，导引行业的发展；同时还通过对其它行业的规划，间接的影响代理咨询业的市场。政策风险的形成主要来自于政府，政府部门作为房地产业的源头，其根据市场发展状况来制定相应的政策、法规、规划，来对市场进行引导、调控，政策、法规的变化对房地产代理咨询业的发展起到较大的作用。在目前房地产相关政策、法规、规划尚不健全的情况下，为市场发展带来了许多的不确定性，也为代理咨询业带来了众多的风险。 8.1.2重要政策、法规分析上海房地产自1988年起步以来，经过了近15年的发展，市场已逐渐趋于成熟，在此期间，政府部门出台了各类政策、法规，以支持、引导房地产市场向良性发展。以下就上海颁布的重要政策、法规作简要分析。财税政策 1. 公积金制度 ν 时间：1991年度建立了公积金制度。1996年4月，ν 《上海住房公积金管理条例》正式施行。 ν 目的：为促进上海市居民的购房消费，ν 在上海市居民的工资收入中，ν 拨离出部分款项作为公积金，ν 以用于购买商品房，ν 该款项属“专款专用”性质。 ν 作用：公积金制度的建立，ν 为广大居民建立起了购买商品房的概念，ν 并在一定程度上促进了购房消费。 2. 银行降息 2. 时间：1996-1998年，央行7次降息，个人住房贷款利率大幅下调。 2. 目的：刺激内需，扩大消费，鼓励社会投资，加速产品流通，缩短资金回收周期，促进经济发展。 2. 作用：对房地产开发商而言，降低了企业融资成本。对购房者而言，激起了购房积极性，并为其提供了资金的保障。产业政策（1）内外销商品房并轨政策上海房地产市场从内外销分离到并轨整整经历了3年半时间。 1999年11月，上海首先实行各类内销商品住宅归并政策； 2001年8月，上海实施内外销商品住宅并轨； 2003年3月，上海实施非居住用房内外销并轨。上海房地产市场全面开放。 3. 目的：配合中国进入WTO，扩大境外客源购房选择面，进一步促进房地产高端市场的发展。 3. 作用：广泛吸纳外来客源，对房地产高端市场发展起到了直接作用，使上海商品房均价快速提升， 2002年上半年楼市均价为4628元/M2。财税政策（1）契税补贴政策 4. 时间：1999购房契税调整为1.5%，其中购买人缴纳0.75%，政府补贴0.75%。至2 002年9月，政府取消契税补贴0.75%。 4. 目的：鼓励个人购房。 4. 作用：促进了房地产需求，提高个人购房积极性，为房地产市场走出低谷，起到了一定的作用。 4. 负面影响：在上海楼市价格持续上涨的情况下，政府取消政策，在一定程度上会降低购房者的积极性，对中低价产品客源影响可能较大。房改政策（1）“蓝印户口”政策 2. 时间：1998年正式推出蓝印户口政策。2002年4月1日起“蓝印户口”停办，推出“ 居住证”政策。 2. 目的：吸引外地购房者来沪置业，扩大消费需求面。 2. 作用：吸引了众多外地置业者，达到了扩大需求面的目的，对中高价位楼盘支持尤其为明显。据统计，2001年上海房地产消费市场中，外地客源比例近30%；中高价位楼盘的客源中，有近40%来自于外地。 2. 负面影响：“蓝印户口”停办，“居住证”政策的推出，在一定程度上限制了外地客源来沪置业的数量，缩小了客源面。行业管理 17. 时间： 1995年1月1日起，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。 17. 目的：为维护商品房交易双方的合法权益。 17. 作用：有效地维护了商品房交易双方的合法权益，并对代理咨询行业提出了有关规定及限制。要求代理咨询公司注册资金必须不少于50万元，并须持有经纪人证书者不少于5人；建立分公司的注册资金不少于10万元，并须持有经纪人证书者不少于3人。这些规定的出台，在引导代理行业良性发展方面，起到了较大作用。 8.1.3风险应对措施风险设想 1. 市政规划随着上海房地产市场发展的日益成熟，以及信息化程度的提高，目前多数房地产相关信息比较齐全，尤其是有关城市发展、市政规划方面的信息来源量较丰富。虽然，一些相关规划信息可以预先得知，但真正实施的期限具有较大延后性。例如，苏州河沿线整治工程，由于整治方案的调整，造成众多开发商土地空置，暂时无法开发，同样造成为开发商提供前期服务的代理咨询公司投入成本的虚耗。 2. 相关法规目前上海的代理咨询公司数量已急剧上升，但相应的对代理咨询公司管理的正式法规尚未出台，如果缺乏该类法规，很可能产生代理咨询产业无序竞争或恶性竞争的现象。应对措施政策风险具有较大的不可预见性，政策的变化和市场变化具有一定的联系性，因政策变化而产生的风险，公司可以采取调整自身的经营结构来减小风险的影响度。其主要表现为： 2. 调整经营战略市场。主要是指在房地产二、三级市场的经营变换。 2. 调整经营范围。主要是指在商品房领域内经营范围的调整。 8.2市场风险分析 8.2.1房地产市场周期风险分析房地产周期假设依据我国房地产市场起源于1988年，同时也标志着房地产市场第一周期的开始，经过大约 10年的发展，房地产市场开始步入第二周期的发展。房地产周期变化是以需求为主轴，供应围绕需求而产生的波动变化。在第一周期中，由于整个房地产正处于摸索发展阶段，对于供求平衡关系尚不能较好的把握，出现了较长的发展酝酿期（1988- 1993年，历时近6年），以及造成了1997-1998年房地产低潮，市场进入调整期。随着近2年的市场调整期，房地产市场于1999年开始走出低谷，整个市场开始步入第二周期。根据市场第一周期的发展历程，以及目前房地产市场发展的现状，供求结构的变化作为依据，来预判今后几年内房地产可能出现的走势，推断房地产第二周期的变化状况。房地产第二周期假设（1）阶段划分 ¬ 1999-2000年市场发展期从市场供求状况来看，仍然呈现供大于求的局面，但两者的结构正逐步趋于平衡，较1997-1998年存在明显的差异度，并有明显的改良态势。（附表） | |1997年 |1998年 |1999年 |2000年 | |批准预售面 |1:0.25 |1:0.55 |1:0.75 |1:0.94 | |积： | | | | | |预售登记面 | | | | | |积 | | | | | ¬ 2001-2005年市场高潮期从市场供求状况来看，自2001年开始，房地产二级市场出现供求关系的逆向转变，进入供不应求状态。（附表） | |2001年 |2002年 | | | |上半年 | |批准预售面积： |1:1.10 |1:1.08 | |预售登记面积 | | | 从房地产第一周期的发展历程来看，房地产发展高潮一般都将持续3- 4年，此外如果在宏观调控等其他因素的影响，估计高潮期将发展至2005年。 ¬ 2006-2008年市场回落期房地产在经历了发展高潮期后，随着原有的供求平衡被打破，市场势必将走入低谷，进入调整阶段，以寻求建立新的供求关系的平衡点。（2）相关风险假设分析风险假设 ¬ 市场回落期将面临的风险在市场回落期间，房地产市场景气度急剧下降，产业生产者——房地产开发商的信心度会有所下降，商品房供应量会随着需求量的下降而减少，这无疑对代理咨询产业发展来说是“灾难性”的，甚至可能会造成很多代理咨询公司灭亡现象的出现。 ¬ 市场高潮期将面临的风险在市场高潮期间，房地产市场景气度飚升，是不言而喻的，但在此期间代理咨询产业仍将面临一定的风险性。由于市场需求量较大，房地产开发商在加大开发量的同时，往往会采用自行行销的方式将个案推向流通市场。在目前我国产销尚未分离的状况下，代理咨询产业将直面开发商自行行销的市场竞争，减少代理咨询业的市场占有率。风险成因 ¬ 市场回落期将面临的风险 ν 因市场景气度的下降，ν 市场有效需求减少，ν 从而ν 使市场供应量相应减少，ν 造成代理咨询业服ν 务群体萎缩。 ¬ 市场高潮期将面临的风险 ν 因市场景气度的飚升，ν 需求市场充分，ν 使大量开发商纷纷加入流通市场，ν 瓜分市场份额。现阶段，ν 该类现象已经有所出现（附表）。 2001年上海房地产销售面积列强排名 |位次 |开发商 |销售面积（M2|销售方式 | | | |） | | |1 |上海中星（集团）有限公 |425824 |自行销售 | | |司 | | | |2 |上海绿地（集团）有限公 |390793 |自行销售 | | |司 | | | |3 |大华（集团）有限公司 |383878 |自行销售 | |4 |中远置业集团有限公司 |248989 |自行销售 | |5 |闵行房地产发展总公司 |216284 |自行销售 | |6 |复地（集团）股份有限公 |188709 |策源咨询 | | |司 | | | |7 |上海中环投资 |157980 |自行销售 | | |开发（集团）有限公司 | | | |8 |上海浦东新翔 |143632 |不详 | | |房地产开发经营公司 | | | |9 |上海新江湾开发有限公司 |143460 |自行销售 | |10 |上海农口房地产 |139520 |不详 | | |（集团）有限公司 | | | 2001年上海房地产销售金额列强排名 |位次 |开发商 |销售金额（万 |销售方式 | | | |元） | | |1 |上海绿地（集团）有限公|152349 |自行销售 | | |司 | | | |2 |上海中星（集团）有限公|128610 |自行销售 | | |司 | | | |3 |大华（集团）有限公司 |124379 |自行销售 | |4 |上海仁恒房地产有限公司|103961 |自行销售 | |5 |上海恒立房地产有限公司|103895 |不详 | |6 |中远置业集团有限公司 |97299 |自行销售 | |7 |上海浦东新翔 |89025 |不详 | | |房地产开发经营公司 | | | |8 |上海东方海外 |86504 |自行销售 | | |徐家汇房地产有限公司 | | | |9 |复地（集团）股份有限公|68091 |策源咨询 | | |司 | | | |10 |上海静安新世纪 |60970 |自行销售 | | |企业发展有限公司 | | | 风险应对策略及措施 ¬ 扩大业务经营区域，¬ 转移风险。 ν 我国的疆土辽阔，ν 各地区的经济实力存在着较为明显的差异，ν 沿海地区经济较为发达，而ν 西部内陆地区相对落后。同ν 样在房地产领域也是如此，ν 呈现出东部向西部逐步衰弱的迹象。相对应的房地产周期发展也会出现较大的差异性。可能沿海地区房地产正处于高潮期，而ν 西部地区则刚刚进入酝酿期或发展初期。相反的，ν 可能沿海地区房地产进入了回落期，而ν 西部地区却恰好处于高潮期。因此，ν 扩大业务经营区域，ν 能将这一风险转移，ν 有效地规避因市场周期变化而ν 带来的对代理咨询业的影响，ν 达到代理咨询公司长期可持续经营的目的。 ¬ 合理运用公司的知名¬ 度、专业度，¬ 以及长期的经验积累，¬ 去减小风险影响力。 ν 房地产回落期。在房地产市场不ν 景气的时候，ν 随着需求市场的缩小，ν 商品房开发量也会相应地减少。这表明了房地产开发商对该时段的信心度已经减小，ν 对此产品所能创造出的利润预期值也会相应的降低，ν 因此在选择代理咨询公司时在追求利润预期方面的要求也会降低。这样对代理公司而ν 言，ν 无疑是降低了要求（相对市场景气时而ν 言）。对于一个专业的代理公司来说，ν 运用自身的品牌效应、专业技能和长期的经验去销售个案，ν 难度并不ν 是很大的。 ν 房地产高潮期。房地产市场景气度高，ν 需求量广阔，ν 房地产开发商如自行销售，ν 也可达到赢利的目的，ν 但利润额相对有限。代理公司可以运用在销售流通领域长期的操作经验，ν 为房地产开发商创造更大的利润空间。如通过研展部对市场的深入分析，ν 来精确定位出项目的目标ν 客源层；通过规划部对产品的研究，ν 来设计出目标ν 客层最易接受的产品等，ν 最终达到为开发商创造最大利润空间及公司本身赢利的目标ν 。 8.2.2区域市场风险分析目前仅从地域性上进行市场分割，将我国房地产市场划分出四大重点区域，分别为：华东地区（即以上海为中心的长江三角洲地区）、华南地区（即以广州、深圳为代表的珠江三角洲地区）、华北地区（即以北京为中心的京津唐地区）以及西南地区（即以重庆为中心的川贵地区）。市场分割风险分析将主要针对这四大区域作为分析对象。全国各区域市场简析我国疆土辽阔，民族众多，各地区消费者均有不同的消费习性，因此各地区的房地产也有各自的表现形式。 10. 华东地区：以上海为中心的房地产市场发展较早，利用其区位的优势，吸收了大量的外来投资，加快了整体经济的增长，经济中心地位进一步得到巩固，促进了房地产市场发展。与此同时大量外来客户的支持，使房地产市场呈现出良好的发展态势，供需两旺，房价稳步攀升。 10. 华北地区：以北京为中心的房地产市场，因受其政治中心的影响，大量境外人士、国家高级干部及文艺界人士等高端客源的有力支持，使北京房地产开发始终集中在高端市场，而适合于普通工薪阶层的商品房开发量有限，这也是北京平均房价居全国之首的一大原因。 10. 华南地区：以广州、深圳为代表的房地产市场发展较早，受区域性因素影响，市场发展态势类似于香港地区。该地区商品房呈现出以下几大特点：一是城市外扩明显，商品房开发区域性外延；二是商品房开发规模效应显著，大规模个案层出不穷；三是精品个案较多。但由于目前市场呈现供大于求的态势，市场竞争激烈，商品房空置量较多，更多的消费者呈持币观望态势。据统计，全国商品房空置总量约为1亿万M2，其中本区域约为2000万M2，占到总量的五分之一。 10. 西南地区：以重庆为中心的房地产市场起步相对较晚，但发展较为迅速。近年来，受直辖利好因素和房改政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得跳跃性发展。呈现市场需求趋旺销售看好、个人成为消费主体、房价稳中有升的特点。区域市场风险成因市场分割风险主要表现为地域范围单一性，其原因为： 6. 我国大部分地区的房地产市场尚处于发展起步阶段，房地产企业抗风险能力不强，容易造成房地产泡漠经济现象，需求市场有效性不足。 6. 单一的局限于区域市场，代理咨询业容易随着总体市场的变化而发展，会造成代理咨询业周期与市场周期的同步发展，从而削弱了规避风险的能力。风险应对策略和措施 4. 拓展经营范围，做到跨区域经营，以分摊风险承受压力，增强抗风险能力。就全国房地产市场而言，因各地区房地产市场存在较明显的差异度，房地产周期效应不可能同时降临，必将会有一定的先后性。只有做到跨区域经营，才能在风险来临时，及时改变经营区域，以保证公司的利益不受损失，真正做到立于不败之地。如华南地区目前商品房空置量较大，市场景气度可能下降，那么公司就可以改变经营区域选择市场较好的华东地区作为主营区域，或选择尚处于发展初期的西南地区来作为主营区域。而就华东地区市场而言，上海目前市场较为火爆，同样会带来同业市场竞争激烈的局面，那么公司可以将业务扩展至华东其他地区（如一些中小型城市），运用一套成熟的经营方法去开创一片新的市场，以达到公司赢利、发展的目的。 6. 深入了解区域市场各类消费者的消费习性，营销对位产品。我国是个地域大、民族多的国家，因各地气候、人文、习俗等众多综合因素的不同，其生活习性也必将不同，只有对他们有了深入的了解以后，才能塑造出消费者需求的产品，这样才能避免风险的产生，达到公司赢利、发展的最终目的。 8.2.3消费市场风险分析风险成因分析房地产消费市场是整个市场中较为重要的一部分，消费市场所体现出的需求变化，会直接导致房地产供应市场的变化，从而影响整个房地产市场的走势。由于房地产开发总是围绕需求方的变化而作出不断调整，并且商品房不象其他商品，其生产过程较长，致使房地产的供应始终表现出一定的滞后性，这也就是消费市场风险出现的直接原因。就上海地区而言，该类现象表现也是很明显的。从历史发展过程来看，在1996年以前，应当时大量境外购房者的需求，上海房地产开发主要还是集中在外销商品房领域，但随着境外客源数量日益减少，造成大量外销商品房积压，整个市场的供求结构出现危机，导致市场进入调整期，开发重点由外销商品房向内销商品房转型。从市场现状来看，仍在需求和供应方面存在着较多的差异度，比如在面积需求方面，据调查，上海目前的需求主体集中在70- 100M2之间，而从市场供应情况来看，面积主要集中在120- 140M2之间，很明显两者之间存在的差异度可见一斑，因而出现了在房地产三级市场上存量房交易火爆的局面。此外，消费群体的收入与市场房价的关系，也将影响房地产市场的走势。如果两者差距过大，会造成房地产市场泡漠经济产生，对市场发展产生负面影响，使需求市场缩小。相反两者差距太小，那就说明市场自我调节能力明显不足，对房地产市场长期发展产生不良影响，会使未来市场处于长期停滞状态。同样以为上海为例（附表）。上海房价与家庭年收入对比表 |年份 |平均每人年|家庭年收入 |建筑面积80M2 |房价收入比 | | |可支配收入|（万元） |的住宅售价 | | | |（元） | |（万元） | | |1988 | | | | | |1989 | | | | | |1990 |2181.60 |0.61 | | | |1991 |2485.56 |0.70 | | | |1992 |3009.12 |0.84 | | | |1993 |4277.40 |1.2 | | | |1994 |5868.48 |1.6 | | | |1995 |7171.91 |2.01 |20.57 |10.2 | |1996 |8158.74 |2.28 |25.60 |11.2 | |1997 |8438.89 |2.36 |25.59 |10.8 | |1998 |8773.10 |2.46 |27.94 |11.4 | |1999 |10931.64 |3.06 |27.54 |9.0 | |2000 |11718.01 |3.28 |30.67 |9.4 | |2001 |12883 |3.61 |34.46 |9.5 | （注：可支配收入未包括居民的资本投资收入，按平均每户家庭成员2．8人算家庭年收入）台北市房价与家庭年收入比较表 |年份 |(1)平均每户住宅|(2)平均每户 |(3)家庭年收 |(1)/(3)倍 |(2)/(3)倍 | | |价格(30坪) |住宅价格(35 |入 |数 |数 | | | |坪) | | | | |1973 |156 |182 |26 |6.0 |7.0 | |1974 |148 |173 |23 |6.4 |7.5 | |1975 |159 |186 |25 |6.4 |7.4 | |1976 |161 |188 |29 |5.6 |6.5 | |1977 |156 |182 |29 |5.4 |6.3 | |1978 |169 |197 |31 |5.5 |6.4 | |1979 |214 |250 |36 |5.9 |6.9 | |1980 |265 |309 |37 |7.2 |8.4 | |1981 |247 |288 |38 |6.5 |7.6 | |1982 |223 |260 |41 |5.4 |6.3 | |1983 |207 |242 |44 |4.7 |5.5 | |1984 |210 |245 |44 |4.8 |5.6 | |1985 |201 |235 |46 |4.4 |5.1 | |1986 |201 |235 |46 |4.4 |5.1 | |1987 |274 |320 |51 |5.4 |6.3 | |1988 |532 |621 |52 |10.2 |11.9 | 注：1坪=3.03M2 世界各国、各地区房价与家庭年收入比较表 |国家、区域 |房价与家庭年收入比 | |日本 |6.7 | |韩国 |5.5 | |埃及 |7.2 | |非洲 |6.9 | |阿拉伯 |6.5 | |亚洲 |8.4 | |拉美 |3.7 | |工业化国家 |4.3 | |经济转型国家 |12.0 | 资料来源：联合国人居中心从以上资料可反映出： 5. 随着城市居民家庭收入的不断提高，以及本市房价的不断调整，2001年房价与家庭收入比为9.5。 5. 拉美地区房价与家庭年收入比仅为3.7，这主要是因为该地区房地产发展时间较长，需求已基本趋于饱和。 5. 按照传统经验来看，在通常情况下，房价与家庭收入的合理比值应在6- 8之间。可见，目前本市状况还与之有一定的距离。 5. 相信随着今后城市居民生活水平的再度提高，上海市房价逐步趋于理性调整，房价与家庭收入比将更趋于合理性。由此可见，代理咨询公司在瞬息万变的消费市场中，如何运用专业知识、依靠长期的经验，去捕捉消费者心理、预判市场走势，为房地产开发商作出合理的产品，从而达到开发商、代理商“双赢”的目标，并使自身得到发展，是尤为重要的。风险应对策略和措施消费市场的主体就是消费群体——即购房者，消费群体一般可分为两大类，即横向和纵向两类。横向消费群体主要是指因地域性不同，而产生的不同群体，由本地、外地（国内其他省市）及境外（港澳台及国外其他地区）三类消费群体组成。纵向消费群体主要是指因购买能力不同，而产生的不同群体，由高价位、中价位、低价位等消费群体组成。针对这两大类消费群体的变化，可能会引起的风险如何应对，来作简要阐述： ν 横向消费群体这部分消费群体的地域分布性较广，由于地域的差别性，其生活习惯、消费习性以及对商品房的需求性也必将存在较明显的差异。针对这类消费群体，我们应做到： ¬ 了解当地客源的构成比通过了解当地客源的构成，可以从侧面反映出城市的经济实力、繁华程度，同时也便于对项目目标客源的所定，并为将来的媒体宣传找到方向。 ¬ 了解当地的主消费习性 ″ 居住现状和居住习性只有在充分了解当地居住现状、居住习性，才能精准的把握项目的定位方向，降低项目操作的风险度。 ″ 产品需求为项目产品定位提供依据，以保证项目未来需求的有效性。 ν 纵向消费群体 ¬ 深入有效地将市场细分，¬ 针对各细分市场，¬ 进行专向性研究，¬ 了解消费习性。充分挖掘需求潜力，¬ 精确地作出项目定位。 ¬ 成立客户中心，¬ 建立客户数据库。 ″ 通过公司在售个案，″ 进行客源样本采集，″ 针对客源类型进行整理，″ 建立数据库存档。 ″ 对样本进行深入分析，″ 掌握各类客源的消费习性。出具专向客源研究报告，″ 并存档。 ″ 在掌握了各类客源的消费习性后，″ 更好地为房地产开发商提供服″ 务，″ 减少和避免风险的发生。 8.3业务经营风险分析 8.3.1风险成因分析随着房地产业的发展，代理咨询产业也正在日益壮大，大量的代理咨询公司纷纷成立，在本来就有限的市场中竞争变得越来越激烈，在这种前提下，如何在市场中立足，公司的业务经营就显得尤为重要。在公司业务经营中往往会遇到这些风险。 2. 因业务经营的单一性而形成的风险。单一的业务经营在房地产发展形势较好的情况下一般不会出现问题，但随着市场的变化，这部分消费群体的日益稀释，到了市场景气度低时，危机就会逐步显露。就目前上海市场来看，这种第一业务经营的代理公司存在较多，如新联康。代理业务主要集中在中高价位市场。一旦中高价位市场，出现盘整，那就很可能会增加公司业务经营的风险度。此外，还有象华燕房产，其业务经营主要集中在上海的长宁区；同笔房产咨询其业务主要集中在中低价位市场等。可以说，目前上海市场上的代理咨询公司绝大多数存在经营第一化的现象，从公司长远发展来看，未来风险性还是较大的。 4. 市场份额有限，同业强势竞争风险。由于我国房地产业在生产、流通领域并未实行产销分离制度，往往出现代理咨询业市场份额有限的局面，在有限的市场份额内，将面临强大的同业竞争压力。我公司所面临的同业竞争并不局限于一些有实力规模大的代理公司，往往还要面对那些由开发商下属机构成立的代理公司，甚至有时还需面对新成立的小代理公司的竞争压力。对与我公司实力，规模差不多的代理公司而言，属于相对公平的竞争，比的专业度、品牌、创新度、敬业精神等方面。如中原物业、新联康等。开发商自行成立的代理公司和新近成立的小代理公司而言，竞争似乎就不在同一起跑线上了。前者是开发商的下属公司，理所当然的接项目较便利；如果源咨询、对地等。对于后者而言，由于小公司的管销费用低，经营成本低，在项目报价上相对也低。而对于大型公司来说是很难做到的。 5. 主营业务转型风险。就我公司而言，目前的主营业务为商品住宅代理，部分涉及商铺代理。为达到综合经营，成为国际代理公司的目标，必将进一步拓展业务领域。而面对各种同业的竞争，对各代理公司而言，今后代理市场上商品住宅的市场份额会逐步减小并趋于平均化。在此前提下，公司主营业务可能会从商品住宅代理转向其他领域，如商铺、办公楼、酒店等代理，甚至开发区招商代理或厂房、仓库代理等。从一个熟悉的业务领域转向一个新的业务领域，必然在开始阶段会存在较大困难，公司内部各部门在经营模式、经营方法、企划包装等方面都将进行一系列的准备和调整。显而易见，主营业务的转度对公司而言其风险度是非常大的，甚至可能因为某些细小的偏差，而导致公司破产。 11. 因市场景气度发生变化，而导致业务经营风险的产生。房地产市场景气度下降，出现房地产开发商减少商品房开发量，使代理咨询产业的服务客户减少，产生公司资金运作、日常经营困难等问题。 8.3.2风险应对策略和措施 16. 扩大化经营，主要分为两大块，一是指地域范围内的扩大化经营；二是指商品房范围内的扩大化经营。 16. 地域范围内的扩大化经营，即指“立足上海，向全国范围辐射发展”的经营思路。我国地域之阔，蕴藏着无限的商机。目前公司还在北京、南京、杭州、重庆等地域成立了分公司，业务已经遍布我国华东、华北、华南、西部地区的一些大型城市，其中尤以华东地区的江渐区域业务最为集中，（江苏南京、镇江、常州、苏州、扬州等地、渐江：杭州、宁波、金华等地均有项目操作）地域范围内的扩大化经营，避免了第一化经营，有效地规避了因第一化经营，各地房地产周期变化而产生的风险。公司目前虽然已在国内的几大地区分布了战略点，但随着扩大化经营的持续发展，公司业务经营区域将有进一步扩展，并由原先的一级都市向二、三级都市拓展，真正做到了全国性经营。在风险度一定的情况下，将其分散到其他各点，达到有效降低风险影响力和目的。 16. 商品房范围内的扩大化经营。目前我国的代理咨询业的经营范围基本局限于住宅、商铺、办公楼三大板块，其中尤以住宅最为集中。随着房地产市场的不断发展，代理咨询业经营范围有理由向商品房的其他领域扩展（如酒店、厂房、仓库等）。即使在商品房开发占主体地位的住宅领域，代理咨询是也应做到多元化经营，高中低档住宅应涉及。 16. 增强对外沟通。对外沟通的对象主要为两部份，一是房地产开发商，二是购房者。 16. 增强与现有合作关系的开发商之间的沟通，及时了解开发商的意图，为其提供有针对性的咨询服务。其中，一些已建立长期合作关系的大型、有实力的开发商须尤为重视（如恒大集团、渐江广厦、沿海物业、新虹桥集团等）。 16. 开发新的合作伙伴，与新建立关系的房地产开发商保持较好的沟通，要体现出公司良好的精神面貌，敬业精神以及专业水平，并给他们留下深刻印象。 16. 建立客户中心，成立客户数据库。 16. 由业务处负责案场来访客源的调查、记录，其中对成交客户应作深入了解，编入数据库归档，并交由研展部进行分析。 16. 由研展部进行公司运作个案的问卷数据分析。针对具体项目、具体区域组织问卷调查，并进行数据汇总分析。最终进入数据库归档。 16. 实行电信化管理 16. 公司内部建立大型数据库，对所有的有效资料进行归档及综合管理，以提高工作效率。 16. 案场操作应借鉴“金丰易居投资股份有限公司”的操作经验，实行电脑联网销售。 8.4其他风险代理咨询产业发展在面临上述三大主要风险的同时，必将面临其他风险的威胁。 | |风险成因 |策略和措施 | |经济风险 |主要来自我国经济发展 |—— | | |速度、增长态势，以及 | | | |世界大经济发展形势。 | | | |如亚洲金融风暴、“9.11| | | |”恐怖事件对全球经济的| | | |打击等 | | |政治风险 |我国经济体制的转变等 |—— | | |，如房地产土地批租年 | | | |限到期等因素。 | | |历史人文风险 |由于历史人文以及生活 |通过公司完善的经营体 | | |习俗等方面的差异，目 |系及专业度，去引导其 | | |前房地产代理咨询业仅 |他地区住户的消费习性 | | |局限于在华人地区发展 |的改变。 | | |。 | | |入世后外来同行 |入世后必将面临外来同 |运用对市场的长期了解 | |竞争的不确定性 |行竞争，但短期内同行 |，及自身的专业度、国 | | |尚不会大量进驻，这主 |内的品牌效应，去争取 | | |要是因为目前对现有市 |市场。 | | |场不熟悉，还需对中国 | | | |市场有一段了解、适应 | | | |的过程。 | | 9.房地产代理业存在的问题和机遇 9.1我国房地产代理服务存在问题近十年来，我国房地产代理服务业呈现出良好的发展势头，但仍存在着不少问题，有些甚至是致命的问题。影响房地产代理业健康发展的关键性问题有如下几个方面。 9.1.1法规体系不健全，缺乏行业管理规范房地产代理业在我国属于新兴行业，尚未有严密的法律法规，市场活动和行业管理均缺乏统一、权威的法律依据，虽然可参照相关法律法规，但操作性较差，无法真正起到指导和监督市场行为的作用。比如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国公司法》的有关规定：从事科技开发、咨询、服务性的有限责任公司的注册资本不得少于人民币10万元；股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1千万元[9]。相对于单个项目的利润我国房地产代理业进入的门槛可谓非常之低。而且，法规对自由策划人、自由代理人无任何约束，于是出现许多“单个项目”代理商，即凭借一个项目，某个策划人或销售人拉一伙人就干了，若长期不能赚钱或不想干了，常常是散伙走人。投入小、风险低、回报高造成了目前我国房地产代理业出现以下两个现象：一是代理商行业鱼目混珠，良莠不齐；二是代理商经常会走马灯似的，今天它可能作代理，明天它可能就不见了，从而严重影响了我国房地产代理业的健康发展。我国房地产中介行业协会对代理机构的资质管理、人员的执业资格管理目前仍停留在粗放管理阶段，机构年审常常几年才进行一次，从业人员的资格认证并未真正达到规范化。许多代理商由于专业素质低下，为了自身利益刻意夸大楼盘卖点，一方面造成了发展商与客户的纠纷，处理难度很大；另一方面影响了发展商对代理商的信任，造成部分发展商选择自己请人策划销售，导致代理商面临“失业”的尴尬局面。 9.1.2国内代理商品牌意识薄弱自从本世纪七十年代以来，发达国家对发展中国家的经济策略，已由商品输出、资本输出转向品牌输出。房地产代理业也不例外。随着我国房地产市场的日渐成熟，一些外资房地产中介品牌，如美国“21世纪不动产”、亚洲“戴德梁行”、台湾“新联阳”等，凭借雄厚资金和先进的管理经验开始介入中国房地产中介行业。他们通过合作形式或者采取特许经营的模式克隆自己的品牌、管理模式、服务理念等，而利用国内中介企业的本土优势迅速扩张知名度并争夺市场份额。目前亚洲物业顾问领头羊“戴德梁行”在我国已设立了七家分公司，在房地产中介业享有很高的声誉。全球最大的房地产中介机构“2 1世纪不动产”已在中国有四个加盟区域，在北京已有十几家加盟店。有专家预测，如果照此势头发展下去，洋中介可能在几年之内占据国内房地产代理市场。反观我国房地产代理业，大多数企业存在规模小、素质低、管理不规范、服务质量差的问题。由于市场没有完全放开，房地产中介公司的竞争主要应用不规范的手法和关系网；同时，相关法律和监督的不足使得违法经营和欺骗客户的现象屡见不鲜，客户的信任程度低。传统的思维方式和管理体制的惯性造成企业品牌意识淡漠，更谈不上品牌经营。即使是处于上海中介市场龙头地位的“上房置换公司”，由于政府背景浓厚，一旦离开适宜的土壤，品牌的延续和向外扩张市场的速度都将成为问题。我国“入世”后，政府职能的转变势在必行，市场的相关法律和监督管理将逐步健全，服务的专业性和安全性将成为房地产中介公司新的主要竞争点，因此品牌的竞争变得更为重要。 9.1.3代理商过分注重营销依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条、《城市房地产转让管理规定》第23条、《城市商品房预售管理办法》第5条的规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建筑工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明[9]。由于商品房预售条件的宽松，开发商常常获取土地使用权后即可取得预售许可证，精明的开发商们只需要利用销售回笼的资金便可完成剩下的工程，这时销售的好坏和销售的速度成为开发商关心的重点。作为房地产二级市场专业营销的服务商，其价值是在市场中为客户挖掘价值，节省交易成本，降低专业风险。但是，开发商对项目销售的过分依赖以及代理商对利润最大化的过分追求，造成代理商只注重营销，而忽视了产品本身的质量。代理商的过度营销不仅扰乱了房地产市场的秩序，同时使代理商丧失了其存在的专业价值。首先，代理商的过度营销不能为发展商减少营销成本，降低风险。许多代理商没有站在开发商的角度制定营销策划方案，对发展商的现实环境和风险因素不作全面考虑，只片面追求快速销售和高销售额，致使发展商营销成本提高，风险加大。同时，由于代理商不必为众多好看而不可能实现的承诺卖点而承担任何责任，只以定金的收取及代理费的结算作为实现其经济利益的终结点，故给发展商在后期与客户关系的处理上造成很大难度，使很多楼盘留下了“过度营销后遗症”。其次，代理商的过度营销不能为消费者提供合适的产品和安全的交易。由于代理商常常把发展商作为自己的终极客户，而不注重对消费者需求和产品开发的研究，只过分注重没有产品依托的营销概念和营销手法的“推陈出新”，导致的结果就是代理商往往不能提供消费者真正喜爱的产品，使得代理商不能取得消费者的信任，不容易建立起自己的消费者品牌。 9.1.4专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求在房地产代理业发展初期，受行业低投入高回报的利益驱使，许多策划人员和销售人员属半路出家，缺乏系统的专业知识和专业技能。他们常常是现学现卖，凭借经验积累的优势，为缺乏成功操作楼盘经验和能力的中小发展商服务。但是，随着中小发展商的逐渐成熟，对代理商的专业能力要求也越来越高，而我国代理商由于专业性系统知识的不足，专业理论创新较少，专业素质提高缓慢，对发展商提出的专业性问题的处理常常令发展商不甚满意，代理商专业优势边际效用已经呈现递减趋势，无法进一步满足中小发展商的市场需求。同时，我国现阶段的代理商相对于大型开发商不具有信息优势和专业优势，面对它们的需求，代理商也只能心有余而力不足。 9.1.5代理商竞争的同质化，造成恶性竞争房地产代理业专业素质提高缓慢导致的另一结果就是营销只注重表象而忽略内涵，营销方式热闹有余而内涵不足，营销手段缺乏深度，造成同业间模仿的盛行，从而导致房地产代理行业竞争的同质化。竞争的同质化使本已激烈的市场竞争变得更加残酷，为了获得代理权，代理商竞相降低佣金，形成恶性竞争。按惯例，房地产正常的代理佣金应为3%，而现在深圳的行情是1.5%以下（免收策划费），上海的行情更低，只有0.5%- 1%，同时仍有下降的趋势。竞相降价必然会导致一部分代理商不注重服务的质量，产生许多不规范的市场行为，为房地产代理业未来的发展种下祸根。 9.1.6房地产代理企业管理落后，人才流失严重房地产代理业策划人才和销售人才跳槽频繁已经是不争的事实，主要是由于企业组织上的混乱和人才激励机制的匮乏所致。许多企业大部分精力用于项目的操作和洽谈，而忽视了企业的制度建设和组织建设。低水平的经营管理能力使企业常常会事倍功半。代理企业靠的就是人才，而企业对员工的承诺不予兑现，员工利益没有保障，人才自然会流失，这对本来就面临生存危机的房地产代理业来说无疑是雪上加霜。要解决这个问题，主要还得靠代理公司加强内部管理，完善自身机制，与其“亡羊补牢”，不如“未雨绸缪 ”。 9.2我国房地产代理业的机遇和挑战我国房地产代理服务暴露的问题使发展不过八九年、尚属新兴行业的房地产代理业冠上了“夕阳”之名。从整个房地产代理业来看，随着中小发展商的逐渐成，熟潜在威胁着代理商的生存；对国内代理商而言，境外知名代理商是其最大的挑战；而业内寡头垄断的趋势则关闭了小型代理商的生存之门。然而，市场的变化让我们在接受挑战的同时，获得了许多发展机遇，深入认识我国房地产代理业目前面临的机遇和挑战，对挖掘国内房地产代理商的生存和发展空间以及明确房地产代理业的发展策略将有很大的帮助。 9.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势从信息经济学的角度看发展商和代理商的关系事实上就是居于信息优势与处于信息劣势的市场参加者之间的相互关系[14]。在房地产市场上，发展商和代理商的委托——代理关系成立的第一前提条件是：发展商有需求，即处于相对信息劣势的发展商需要具有相对信息优势的专业公司提供专业性的服务，帮助发展商达到预期的目标。第二个前提条件则是：发展商能够找到有能力提供所需专业性服务的专业公司——代理商，即市场上存在具有这种信息优势的代理商。如果两个前提条件均成立，假设发展商和代理商就报酬问题能够达成一致，则我们可以认为发展商和代理商的委托——代理关系成立。目前，我国房地产代理公司服务的客户大多为中小发展商。一方面，中小发展商缺乏成功操作楼盘的经验和能力，而房地产市场又具有高度的不确定性和风险性，中小发展商需要专业公司利用其专业知识帮助他们节省交易成本并降低专业风险。另一方面，代理商具有以下专业优势：一是由于长期从事销售策划，故对本地物业市场有详尽的了解和研究，能够提供市场定位、物业推广、销售策划一条龙服务；二是拥有一支具有丰富策划、销售和管理经验的专业化队伍；三是每家代理商都有自己潜在的影响力和客源市场。这些专业优势在一定程度上弥补了中小型发展商的专业劣势，同时可以帮助他们达到节省交易成本和降低专业风险的目的。正是由于代理商满足了中小发展商的需求，才有了代理业的快速发展。但是，随着中小发展商的逐渐成熟，对代理商的专业知识要求越来越高，对利润的要求也越来越高。而代理商由于专业素质提高缓慢，对发展商提出的专业性问题的处理越来越难令发展商满意；加上代理商高额的营销成本和不及后果的卖点承诺，不仅提高了发展商的经营成本，减少了利润，还影响了发展商的声誉，从而偏离了发展商的需求，造成了部分中小发展商自己请人策划销售而代理商却无活可干的局面。由于我国的大型开发商处于快速成长阶段，而同一时期的代理商不具有相对的信息优势和专业优势，所以大型开发商以前没有考虑过和代理商的合作。随着大型开发商规模的扩大，人才相对短缺，问题也随之出现，如某个项目的销售不畅、新的大项目急需市场调查等，他们现在也开始需要和成熟的专业公司合作解决发展中的问题。但是令人尴尬的是，国内代理商的专业能力远远落后于国内大型开发商的需求，只有境外知名代理商和专业公司在某些方面具有相对专业优势，大型开发商很难找到有能力提供所需专业性服务的国内专业公司，使得代理业在大型开发商市场上停滞不前。中国加入世贸组织后，首先来自东南亚随后是欧美的投资商和开发商进入中国房地产市场，由于房地产是一个地域性很强的行业，在市场数据不透明、市场成熟程度远不及国外房地产市场的情况下，这些投资商和开发商也需要一个很成熟的顾问公司提供市场定位、产品定位方面的服务，以及提供在房地产开发各阶段他们所需的专业服务。可以预测，未来发展商对房地产代理服务的绝对需求数量将会越来越多，故留给房地产代理业的发展空间将会很大。同时，未来发展商对房地产代理需求的范围越来越大、需求的质量越来越高，这与代理商有限的专业能力的差强，必将导致现在房地产代理业的变革。努力提高自身的专业素质以适应各种类型发展商的需求，是房地产代理业生存和发展的唯一出路。 9.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场我国房地产业要能健康、持续发展，离不开房地产消费市场的蓬勃兴旺。房地产代理商直接的服务对象虽然是开发商，但是代理商服务的价值最终需要通过房地产消费者的认可来体现。消费者需求的变化是影响房地产代理市场的重要因素。我国房地产消费需求主要呈现以下几种变化[1]： (1) 住宅消费支出呈现上升趋势据调查，近几年城镇居民食品消费比重（恩格尔系数）呈逐年下降态势，从1995年的 49.9%下降到2000年的39.2%，下降了10.7个百分点。随着城市住房制度的改革，住房货币化、商品化建设步伐的加快，居民购房的比重增加，居住消费显著增长，城镇居民购房和居住支出成为居民家庭主要的一次性大笔支出。2000年，城镇居民人均购房支出比 1995年增长150.8% ，居住消费比重从1995年的7.1%上升到10%，增加2.9个百分点。 (2) 房地产的有效需求扩大随着房改政策逐步出台、落实和居民收入的增加，以及国家大力发展房地产金融，城镇居民住房购买力和购买欲望将大大增强，极大提升了房地产的有效需求。城镇居民人均可支配收入2000年已达到6280元。“十五”计划指出，在经济发展的同时，不断增加城乡居民特别是农民和城镇低收入者的收入，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长目标在5%左右。以后几年，城镇居民收入的住房消费能力可望有不断的提高。另一方面，在医疗、养老等社会保障制度改革的推动下，我国的社会保障体系逐步建立和完善，也将会使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解。后顾之忧少了，老百姓就敢于用手中的钱以至未来的收入去购房。住房抵押贷款和资产证券化等房地产金融的发展也将刺激居民的购买行为。目前，国内的房地产金融市场不尽如人意，远远不及发达国家。当前，国外的房地产贷款通常占信贷总额的30%，个人贷款可占70%，而我国现在房地产信贷只占信贷总额的3.7%，个人贷款仅占1.68%左右，比例很低。住房抵押贷款在我国发展迅速，前景看好，随着抵押贷款证券化措施的即将出台，房地产金融的发展将极大地促进居民的住房消费。 (3) 房地产市场需求层次更加分明由于收入增加，人们对居住物业的舒适性、享受性要求提高，住宅消费更加注重住宅的“人性化”、“智能化”、“生态化”、“多处化”等。同时，随着我国城镇户口制度的改革、人才的合理流动以及我国加入世贸，必将能动地创造出新的住房需求。白领人士公寓、老龄公寓、学生公寓、外商用商品房的需求也将逐步加大。由于东西方差别、地区差别、城乡差别、购买力的差别，人们对房地产的消费的质和量便呈现出较为明显的台阶式、梯度消费的特征。人们在一定阶段内追求着对房地产消费的逐步升级，从量变到质变，从而为中国房地产业的中长期发展提供着成长性的消费需求和不断拓展的市场空间。房地产消费呈现的变化将给我国房地产代理业带来极大的市场机遇，大大拓宽了房地产代理的市场范围。首先，代理商应能对不同物业类型的消费者进行市场细分，并动态准确把握每一细分市场的消费者的需求变化，协助开发商开发能迎合此需求变化的物业。更进一步，代理商在判断消费趋势的同时可以挖掘各细分市场消费者的潜在需求，创造物业或提供专业服务，最终引导房地产消费者，从而起到调整房地产市场结构和房地产消费结构的作用。 9.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性为了保障消费者权益，规范房地产市场开发行为，许多城市已经提升了商品房的预售标准。上海从2001年1月1日起调整了商品房预售标准，调整后的商品房预售工程进度标准为：七层以下(含七层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上(含八层)商品房项目，应完成基础工程并施工至主体结构2／3以上(不得少于七层) [16]。广东省在2000年9月颁布了“预售条款修改方案”，其预售工程进度标准为：三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；省建设行政主管部门可根据各地市场供求状况，在不低于本项规定的条件下，对商品房预售项目工程进度进行调整，报省人民政府批准后实施[17]。杭州市2000年底颁布的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》中也调整了商品房的预售条件，要求新建商品房在符合以下条件时才能预售：多层建筑物的项目已完成主体结构的1/3以上；高层建筑物的项目已完成地面以下的主体工程。商品房预售条件的提升对房地产代理商的影响表现为以下两方面： (1) 有效遏制房地产代理商过度承诺的行为预售合同属承诺性合同，购房人购买的仅是一份合约而非实物，代理商常常凭空承诺，加之承购人对房地产知识及合同内容认识的局限性，致使入住的房屋与预期想象不符，因而引发开发商与消费者的纠纷。商品房预售条件的提升将更好地保护消费者的权益，有效遏制房地产代理商过度承诺的行为。首先，消费者不再会轻易地被“空中楼阁”式的效果图及夸大其词的预售广告所迷惑，大大降低消费者的购房风险。其次，变售楼花为售实物，可以有效减少在建阶段的不可知因素，从而减少因不可知因素引发的合同纠纷，保障市场秩序。 (2) 引发房地产代理商变革营销思路商品房预售条件的提升首先淘汰了开发能力差、“空麻袋背米”的开发商。按照以往预售的规定，只要投资资金已达到总投资的25%，即可领取预售证。而土地一项投资即达了 40%左右，开发商大多一拿到土地就开始预售。在楼市供小于求的情况下，不见一片一瓦的期房也能卖得红红火火，开发商几乎可以凭着预售回笼的资金造房子。而预售条件的提高意味着开发商不但要有买土地的资金，还必须有一定的建设资金，也就是说，在预售前，资金的投入将从过去的40%~50%提高70%。生存下来的开发商要求对市场有更多的把握，营销思路将从过去的一味炒作“概念”转到严谨的市场调查。商品房预售政策的调整无疑提高了开发商的开发风险，开发商必将加强对代理商水平的考察，信誉和专业水平才是代理商制胜的关键武器。 9.2.4入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存房地产中介服务是外商最想进入的房地产领域，也是入世后受影响最深的行业之一。在中国入世以前，港资和台资代理商早已进入我国房地产代理业，并取得了不错的成绩，内资代理商已经感到很大的压力。2001年11月中国加入世界贸易组织后，所有对国外品牌公司进入大陆所设置的障碍和规则基本都扫除了，国外特别是欧美的国外房地产代理公司，如“仲量行”、“威格思”等级别的公司，进入我国市场都会一马平川，国内现有的代理商在一段时间内必然处于被动地位。面对如此巨大的竞争压力，内资代理商只有重新审视企业内外的环境和特点，给企业重新定位，才能正确认识自身的生存和发展方向。下面是内资代理商的SWTO分析。 (1) 内资代理商的优势 1) 信息渠道畅通房地产代理商为客户提供的服务从本质上讲，是信息、方法和智慧，其中，“信息”是策划销售服务的基础。以现阶段国外代理公司在中国的实力而言，他们收集的原始信息的渠道远不如土生土长、注重人文环境的中国人顺畅。一是在宏观信息的收集方面。宏观信息包括政策、经济文化、科技等方面的信息。如果在国外发达的国家和地区，公司很容易便可得到这些信息。但在中国，由于还没有实行“政府信息公开制”，80%的信息来源控制在政府手中，加上政府对信息安全的考虑，国外中介公司在获取这些宏观信息方面，远不如本土公司容易。另外，对于政治、政策、文化等方面的理解力而言，国外策划人员绝对处于劣势。二是市场信息的收集方面。由于市场的透明度不够，业内关系不到位，许多国外中介公司在了解地区消费者市场情况和竞争对手的情况时，常常会拿不到所需的信息，或者完全依赖经过很长时间精心所做的市场调查进行策划。而在处于转型期的中国，市场调查的速度远远跟不上市场变化的速度，所做策划的现实意义则会大打折扣。这就要求从事代理的人员必须具备一种基于对中国文化和国情有深入、透彻的理解和把握的预见力。 2) 具有较强的文化亲和力所谓的文化亲和力在房地产代理中主要表现为沟通优势。首先，内资房地产代理商更容易与开发商沟通。代理商是开发商的决策支持系统，代理商向开发商提供决策的建议，然后综合经验、市场情况就每一决策与开发商进行充分的沟通，最终达成共识。由于内资代理商更容易采用开发商能够理解和接受的方式沟通，事情往往能事半功倍。其次，内资房地产代理商更容易与消费者沟通。虽然在前期市场分析、市场定位和营销策划等方面，欧美及港台的地产顾问公司具有较强的专业优势，但在销售代理方面，对于国内客户而言，由于文化上的亲和力，内资代理商则有着国外公司无法比拟的优势——即内资代理商更容易准确把握目标客户的心理诉求点，销售风格、销售手段等更易于让国内客户所接受。 (2) 内资代理商的劣势 1) 实力弱，模式未成熟国外代理公司由于多为知名的跨国公司，内资代理商在规模和实力上拥有很大的劣势。国外代理公司管理比较先进，能够留住高级人才；拥有成熟的策划软件，善于利用高科技手段；善于利用其国际背景和运用国际资源（包括信息资源和人才资源）为外来投资商服务。同时，由于房地产代理业在国外运作较为成熟，所以操作上较为规范，并在长期实践中形成了不少实用性较强的策划理论和代理模式；而内资代理商发展时间较短，尚未形成一套较为成熟的理论和模式。 2) 专业知识创新少，未形成完善的综合知识平台从长远来看，建立和完善房地产代理领域的综合知识平台，提高专业理论水平是房地产代理商实现可持续发展并赢得竞争的重要基础。内资房地产代理商从1997年才真正开始为开发商提供全程代理服务，理论和模式多为泊来品，理论与实践的磨合时间短，创新少，更不用说重视综合知识平台的基础建设，长此以往，必将自食恶果。 3) 内资代理商在快速成长过程中存在发展风险内资房地产代理商在取得突出成绩的同时，连续、高速的发展必然带来一些问题。首先，在连续、高速的发展下，公司各级管理及专业人员的成长和成熟出现了问题，因此会一时无法满足市场和公司发展的需要。其次，由于公司层级架构的增加，公司出现信息传递效率低下的现象，比如公司理念、专业追求、做事风格等方面的信息传递效率有所下降。第三，由于忙于业务，公司在知识平台建设和流程控制方面，来不及正规化。虽然这些问题均属发展中的问题，但是这些问题解决的好坏将严重影响内资代理商今后的发展。 (3) 内资代理商的机会点 1) 可以不拘泥于模式，操作灵活在实践中，国外地产顾问公司常常“抄袭、照搬”或简单的“修改、嫁接”在其他地区的成熟理论和模式，但由于房地产地域性很强，不同地区房地产市场特征差异性很大，当这种理论和模式与当地市场现状冲突很大时，就出现了问题和障碍。目前还没有一种国外模式完全适合于我国市场，这正好给内资代理商提供了创新代理模式的空间。内资代理商可以不拘泥现有模式，灵活操作，从现实状况出发，找到理论和实践的最佳切合点。 2) 入世后的机遇中国加入世贸组织后，首先表现的是房地产代理市场这块蛋糕会越做越大。其次，房地产市场中参与人的个人英雄色彩将随着WTO的推进和市场深度发展所淡化，核心竞争力将主要表现为团队的整体协同能力。这使得服务于市场的代理咨询机构在品牌竞争上的门槛增高，个案带来英雄的时代必将过去，整个房地产代理市场最终将走向成熟和规范，房地产代理商发展的环境也将更加健康。入世后在带来发展机遇的同时，内资房地产代理商的劣势也会比较充分的暴露出来。面对竞争，抓住机遇，发挥优势，化解弱势，主动迎接挑战，是内资代理商的唯一出路。狼来了，感到竞争的压力是件好事，虽然有的可能会被吃掉，但能生存下来的房地产代理企业一定会成长得更加成熟，更加健壮。以上资料来自《我国房地产代理业的发展策略》产业展望篇 10.公司组织形式展望面对竞争日益激励的房地产中介市场和业已形成的买方市场，房地产代理企业应向集团化、规模化发展。利用品牌进行扩张是房地产代理企业更高层次的战略需要。 10.1分公司模式由于房地产二级市场咨询业务的专业性及单个业务的差异性和复杂性，许多实力雄厚的房地产中介品牌选择在各个城市设立分公司的形式来扩大规模，实施品牌扩张。设立分公司有诸多优势：一是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。 10. 2特许经营模式特许经营是二十世纪最为重要的商业经营模式之一。特许经营是指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、专利、专有技术、和经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。由于特许企业的存在形式具有连锁经营统一形象、统一管理等基本特征，因此也称之为特许连锁。在房地产中介行业，以较少的投入而能享有一个值得信赖的国际大品牌，拥有特许经营体系内丰富的房地产住房资源以及大量、集中的广告支持和来自体系的专业而长期的培训指导，其结果是不言而喻的。无论是从授权商还是从加盟商的角度看，相对于传统经营模式和直营连锁模式，特许经营最大的特点为：低成本投入，高效益回报，真正实现品牌资源共享以及利用体系的规模效应隐藏低自身运营成本。 10.3合作经营模式由于房地产市场区域差异性较大，具有成熟代理模式的外区域品牌公司，为了达到在某个较为陌生的区域快速占领市场的目的，会借助另一当地地产品牌，采取合作的形式，实现优势互补，共同创立新的品牌，完成原品牌的扩容。 11.代理产业市场展望 11.1产销分离随着房地产市场的进一步发展，房地产市场自产自销的模式将很难再适应市场发展的需要。根据发达国家房地产市场发展的规律，房地产开发与销售的分离，已经成为检验房地产市场是否成熟的标志。结合国内近些年来市场发展的趋势，可以说房地产行业的开发与销售分离是市场发展的必然趋势。产销分离的必然性走“产销分离”的道路是市场经济发展的需要 近几年的实践证明，凡是成功的楼盘，开发商从前期选择地块、规划设计、建筑施工到销售管理，始终将营销策划贯彻于房地产开发的全过程，可见营销策划在房产开发中的重要性。而营销成功的关键是要了解市场，摸准市场规律，才能赢得市场。目前，一批专业营销机构在市场把握、推广手段方面都棋高一筹，因此，选择一家好的代理商，走“产销分离”的道路，能有力地推进开发商的营销水平，在市场经济运行中盘活资金，获得成功。走“产销分离”的道路是专业化分工的需要 一般来说，房产开发商应专注于项目决策、设计和开发建设，他们在开发决策、组织协调、资金运筹方面都具有优势。而销售代理商凭借良好的企业机制，对市场情况、消费者心理、营销手段和营销策略，都比开发商更具有专业性。这种专业化分工的过程，弥补企业在机制、人才、市场等方面的不足。产销分离经营模式的优势代理商层面：（1）代理商专业于市场资讯的收集、分析和研究，在市场的把握和推广上，可以集中一些优秀的策划人员，专门从事市场调研、可行性分析、推广策划和效果评估。在广告设计方面，开发商的设计工作是交给专业的设计单位来完成。而代理商由于对市场客户需求的特征等方面理解比专业设计单位更全面准确，并凭借自身的广告设计力量，设计出来的广告就更符合市场的需求，迎合消费者的心理。（2）代理商操作理性和责任心优于开发商。开发商和代理商的关系是契约式的，每一个代理销售项目的成败，几乎关系到代理商的生存、发展和信誉。所以，代理商在选择代理项目以及实际销售过程中，比企业开发商更具有理性、责任心和风险意识。开发商层面开发商若自产自销，存在以下弊端：销售的专业性、操作的熟练度不够；销售的门店、网点较少；销售的速度同比较缓慢；对销售的各个阶段预测性较差；在房屋开发、设计，房型的定位、定价上，没有销售商的参与，容易与市场脱节，缺乏前瞻性；为了销售，自行设立售楼处，刊登广告，雇佣人员，致使有效性较差；到销售后期，扫尾工作难度较高；二次楼盘开发、销售间隙，人员安排难，管理成本高。 “产销分离”后，利于开发商以精干的队伍投入竞争。开发商没有必要保留数量较大的销售队伍，也不用在项目销售结束后面临人员安排问题的烦恼，而可以以精干的队伍专心致力于开发竞争业务，争取更多的利润。当前，在沿海东部城市产销分离度已达到50%左右，在上海、北京、广州等城市这一比例更高。预计产销分离作为一种成熟的经营模式，在未来一段时间将成为房地产销售的主流模式。未来房地产代理业将在产销分离的趋势下，深入到产品的策划、广告、销售等诸多方面。在执行销售过程中，加强对营销成本精算和销售阶段的合理安排，从而通过项目的运作而建立自身的品牌。产销合作将在双方都是有实力、有品牌、己被市场或同行业认可的情况下，产生双赢格局。 11.2资本运营资本化运营背景 1. 代理商层面从行业发展的现状来看，大部分代理企业的上游客户（开发商）具有较强的不稳定性，与房地产发展企业之间的合作受到时间效应限制比较明显，基本以项目合作为主，项目一旦结束其今后的沟通联系就相对疏远，使代理企业与开发企业之间的合作，缺乏连贯性和持久性。因此，拥有相对稳定的“供货渠道”，是代理企业生存的一条必要途径。未来代理企业对上游供应渠道的争夺日趋激烈，代理企业将日益追求资本化运营。资本状况决定企业核心竞争力，代理产业随着逐步规范完善，知识、专业资本相对较为均衡，尤其在市场景气的时候，知识、专业资本的差异难以体现出优势，此时资本的重要性明显化。 2. 开发商层面由于商品房销售中最大的风险是无法售出或者无法及时售出，这种风险由商品房开发商承担。而开发商为了追求运转较快的资金流，降低风险，对房地产代理公司的资本投入也持欢迎态度。资本化运营手段代理产业逐步发展为参建性代理、包销、买断未来发展商开发的楼盘等模式。因此资本的密集决定代理公司的根本竞争优势。 3. 资本化运营手段概念代理包销是指代理商先投入资金，然后和开发商讲定一个价位包销，超过部分按比例分成，包销是一个将产权和销权混同的方式。买断是指代理商出资，获得未来某开发商开发项目的销售代理权的方式。参建性代理是指，代理商出资参与开发商开发项目的部分开发，承建，从而获得最终该项目的代理权 4. 资本化运营前景代理商资本化运营，实际起到了开发商的金融投资银行的作用，并不是传统意义上的代理，是对代理业“智力开发”取胜的传统模式的挑战。资本化运营手段，其实就是代理商做了一部分开发商的工作，需要强大的资金作为后盾，这对于实力较弱的代理商而言，难度较大。对于实力代理商，也不可能全部代理项目都采用这种形式。代理商可能在作出市场分析研究之后，对认为有潜力可挖的楼宇，经过代理企业的再加工，有价值提升空间的项目，采取相应资本运作。但必须看到，因为资金压力大，资本化运作不可能成为代理模式的主流。这也并不意味着其没有存在的市场机会。未来代理商资本化运作将是实力代理商市场竞争的手段之一，且利于代理商提高其市场份额。 11.3策略联盟（1）战略联盟的背景中国的房地产市场历经10年的发展到目前已经成为中国国民经济的一大支柱产业，其规划、设计、产品的创新水平已经可以与国际接轨。但目前，国内的民营房地产企业普遍存在着资金缺乏、企业小型化的现实问题，壮大企业实力，强强联合，在资本市场寻求战略伙伴已成为当今房地产企业十分关注的问题。同时，异类行业的互动及 “官”、“民”机构的合作交流也市场市场发展至目前为止的新兴要求。（2）代理企业联盟形态 9. 建立横向联盟，即发展商之间的联盟：信息共享，联合培训，集体采购，共同融资，联合开发，进行人才储备。 9. 建立纵向联盟，即产业链之间的联盟：更好的运用国际先进的建材体系，与设计单位、施工单位等建立最佳合作伙伴关系。 9. “官民”联盟，与官方机构、行业协会、房地产商会及其他企业联盟等机构，发展良性互动的关系。（3）纵向联盟房地产代理企业与房产开发企业及业外商家合作，确实有利于代理企业整合资源优势，降低成本，提升增值服务，更为重要的是能有效地促进楼盘销售。房地产上下游企业之间的结盟合作，已被业界普遍看好。多位业界人士表示，由于房地产区域化、单位化比较强，市场环境还不够成熟，房地产企业之间横向联合横向并购不容易做，因此，房地产上下游企业的纵向战略联盟，将成为壮大房地产企业的有效途径。房地产企业上、下游的“纵向联盟”在未来5年内将是国内房地产企业发展壮大的方向。（4）横向联盟尽管房地产业界的横向联盟在区域与单位化较为严重的现况下存在重重障碍，但由目前的市场发展及动态来看，房地产业界已经开始掀起“业界结盟”不小的风潮，在广州、上海、北京等产业领头城市内，“强—强联合” 、“强—弱联合” 及“弱—弱联合”已悄然形成，解决了公司企业之间物源、资金压力、品牌等多方面不利因素。（5）联盟通路针对外部机构及团体的交流研究主要达到公司品牌效应及影响力的扩大、信息资源通路的增加、权威性的提高等多方面目的。 11.4融资渠道当前融资渠道简述房地产金融体系涵盖了企业面和客户面两层结构，它们既有联系又有区别。处于地产金融不同时期，金融工具的产品线侧重点是不同的，比如银行机构对个人住房抵押贷款的重视程度已大大超过企业房地产的抵押贷款，而基金的运作方向却从单一的消费型基金—公积金向投资型基金方向发展。消费者二级市场的间接融资行为客观上成为开发商企业的直接的融资（购房者预付款的支付）等等。房地产业是带动我国经济增长的支柱产业。由于不论是对开发商还是对消费者来说，所需要的投资和消费行为也是长期性的。因此要大力发展房地产业，就必须建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的复合型的多元融资体系。开发商在房地产开发经营过程中以有限的资本购置土地，进行房地产开发融资时就应当在间接融资的基础上大力发展直接融资渠道，拓展资本市场融资；消费者在自己资金缺乏的情况下进行购房消费时应当采用以住宅抵押贷款模式为主，住房公积金和住房储蓄为补充的复合式住房消费。总之，不论对企业或开发商还是对个人，我国房地产融资体系都有待完善和发展。当前对房地产金融探讨的焦点主要集中在金融产品创新、以及如何为开发商、个人消费者服务这个层面上 |房地产融资服务主体 |融资主要途径 | |客户层面：个人消费者 |间接融资：银行贷款（主要手段） | |企业层面：房地产开发商 |直接融资：IPO、产业基金、房地产 | | |信托、企业债券（起步阶段） | 随着房地产代理业竞争手段向资本化、规模化过渡及房地产融资渠道的发展，房地产代理商将逐步城为房地产融资主体的一极，从而溶入房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场的竞争。未来融资渠道的发展可能充分考虑到房地产代理商的需要。房地产代理商融资的可行性 1. 代理商缓解资金压力随着代理商运用包销、买断等经营方式的普及，代理商必定面临资金面的压力。为了赢得市场份额，代理商势必寻求外力支持。新兴的直接融资渠道将成为代理商的首选。 2. 房地产金融产品多元化投资房地产开发市场是资金高度密集的运作体，可以说，没有资金就没有地产。开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大。诸如房地产信托、基金对开发商或开发项目的投资，存在投资金额大、回收周期长的特点，从而增加了投资的风险性。而投资于房地产代理商代理项目，资金周转率快，收益高，风险性相对较小，这些特点从本质上和信托、基金的投资理念、运作方式相吻合。本着多元化投资、降低投资风险的目的，信托产品、基金产品会主动把目光瞄向房地产代理商。未来房地产代理业和房地产金融相结合具有充分的空间。未来代理商是否拥有优质代理项目、其销售能力的高低等资质将成为各大代理商获得直接融资的竞争筹码。房地产代理商融资的不确定性房地产代理商融资的前景还要视未来房地产金融在我国的发展程度。当前房地产上市公司融资在2002年占市值的3.3%，2003年上半年降到了3%。2002年，上市公司融资29亿人民币，而2003年截至9月，仅仅融资5亿人民币。而信托融资方面，2002年融了28亿， 2003年截至9月，融资99亿，增加了不少，但信托融资占房地产总融资比例只有0.5%。而《产业基金法》在我国出台日期未定，这也直接抑制了房地产产业基金的发展。2003年下半年成立的号称我国第一只房地产产业基金的“精瑞”基金，也是走海外基金程序，境外注册募集，国内组建投资公司的路线，且国内实体操作采取了依托信托机制的方法。 “精瑞”基金目前也只是处于境内外公司的注册阶段，同时进行募集和基金项目启动，预计明年7月才能招募完成。综上所述，房地产直接融资在我国尚处起步阶段，占房地产融资比例还相当低。在央行出台121号文件后，开发企业一向依赖的间接融资形势变得越来越严峻，开发商蜂拥转向直接融资。而未来一段时间诸如信托、基金等房地产金融产品的发展赶不上开发商对资本的需求，“僧多粥少”的局面短时期难以改变，房地产信托、基金有很多高质的开发项目可选择。房地产代理商与开放商的融资渠道竞争无疑处于不利地位。 12.代理通路展望 12.1电子商务发展现状互联网的交互性、海量信息、即时性和马太效应，具有独特的优势。随着信息时代的到来和电子商务的发展，利用internet网络资源，进行网络营销，将是房地产市场营销渠道的一大创新。 2003年“非典”的流行使房展、开展现场研讨推广、开盘认购等一系列聚敛人气的机会几乎被一刀切断，传统的平面媒体的局限性也在非常时期凸现。网络营销平台提供了全天候、全方位市场服务的新模式，开始受到人们关注。目前房地产业的网上行销的方式主要是：（1）自建网站，为企业和产品进行宣传和推广。（2）在专业房地产门户网站（如：焦点房产网站和搜房房地产网站）上投放电子广告。通过专业房地产门户网站的知名度和点击率，进行楼盘的推广销售。目前所谓的房地产电子商务，并非真正意义上的电子商务，更多的是楼盘信息的发布与展示，而无在线交易。运作模式网络行销的目标最终在于构建成功的电子商务系统，有效、快速地支持从客户资源的扩展、楼盘的吸引力、各种相关商业因素的交互式洽和、促使成交的各种手段，直至实现交易的全部业务过程。其模式图如右：房地产电子商务系统组成一个较理想的房地产在线交易系统主要由以下板块组成： |功能板块 |主要内容与功效 | |楼盘在线发布 |提供发展商、物业管理、电子楼书、| | |360度实景浏览等信息，对楼盘进行 | | |高效的在线推广 | |网上选房 |提供万能单元查询，看到房间的平面| | |布置、户型点评、装修效果、售价、| | |各种付款方式的比较表等详细资料 | |在线订房 |客户可以通过互联网远程查询楼盘的| | |单位销售状况并随时下订，系统支持| | |客户信用卡在线支付交易 | |网上拍卖 |将畅销户型或滞销尾房等进行在线拍| | |卖，使楼盘项目利益最大化，提高销| | |售效率，缩短销售周期 | |查询、计算各种按揭方式的付款|还可以通过这一系统向客户提供各楼| |情况 |盘投资回报的分析资料等 | |社区论坛 |开辟各楼盘业主论坛等互动性极强的| | |用户反馈专区，可了解消费者的真实| | |需求和喜好，使商务活动更具灵活性| | |与针对性 | |会员注册、管理 |建立客户数据库，针对不同的会员需| | |求进行方便、高效的一对一市场营销| | |，提高销售效率 | |城市电子地图 |查询楼盘所在的具体位置及周边环境| |厂商合作专区 |与建材装潢公司合作，为业主提供更| | |便捷、更具实效的服务 | |网站计数器功能 |对网站来访情况进行统计，了解消费| | |者的兴趣和需求的变化，帮助对今后| | |的市场进行预测 | 受到资金和技术的限制，目前大部分房地产网站的在线交易平台都是由其中一到几个功能板块组成。一些房地产专业网站如搜房、焦点房产等在市场、技术、内容上具有较大的专业优势，更易成为行业工作平台和交易平台。优缺点 |网上购房 |消费者 |开发商 | |优点 |（1）足不出户可以了解到项|（1）网上购房可以进行网上认| | |目的详细情况，比如楼盘信 |购、团购操作，以及进行销售 | | |息、户型及网友评论等，经 |管理和销售控制，同时还可以 | | |过筛选，一些不适合要求的 |通过电话、传真、短信、电邮 | | |楼盘即可被排除； |、论坛、留言、在线答疑等呼 | | |（2）通过文字、图片、声音|叫中心、定向直推、顾问服务 | | |、图像、虚拟现实等多媒体 |促成购房人到访售楼处 | | |方式全方位展示，网上购房 |（2）降低营销成本，拓宽营销| | |可以实现多方位、多角度立 |渠道。 | | |体看房。 | | |缺点 |（1）网络运营资费高、习惯利用电子商务获得商机的人数少| | |。 | | |（2）目前电子商务的结算办法是土洋结合，信息卡、借记卡| | |、邮局汇款等多种支付方式混用，在信用制度不完善的情况 | | |下，交易结算存在大量的风险。 | 对于传统的房地产产业来说，企业信息化程度的高低是决定企业成败的关键。与未来网络社会相适应，不论是普通的消费者还是专业的房地产企业，都要求房地产业务的高度信息化。同样在企业与企业合作当中，也只有运用了网络信息技术，才能保证有更多的市场机会。对于房地产代理产业甚至整个房地产业而言，利用网络来整合资源，进行电子商务，开辟新的交易通路将是一种趋势、一种潮流。 122房产区域网络（1）“房产区域网络”的定义及早期表现形式 “房产区域网络”概念主要是指区域产品在区域分点的联动销售。该种经营通路模式的“初级版”在房产开发企业及房产三级市场的中介阶层得到相应体现，如某开发公司，由于该公司的销售产品相对比较集中，同时，大规模、大量体的开发为公司创造了相应的市场知名度，鉴于该类因素，将所有产品的销售推广统一放置于同一展示厅中，改善了单一售楼处客源面狭窄、信息单一化等不利面。在中介市场中，不同产品在分店中的流动销售也是该模式的一大表现。（2）目前代理销售模式与“房产区域网络”比较分析早期及目前代理企业的销售模式基本采取特定产品定点（售楼处）销售的经营方式。针对代理公司来说，该形式的操作方式具备相应的优劣势，大体如下： |优势 |劣势 | |¬1 现场销售，¬2 直观 |¬5 销售形式被动 | |¬3 控制管理较为便捷 |¬6 销售客源面狭窄 | |¬4 …… |¬7 信息单一化 | | |¬8 购房便捷度不¬9 高 | | |¬10 销售现场及广告发布等 | | |成本高 | | |¬11 售楼处等现场设备¬12 | | |循环使用率低 | | |¬13 …… | 由上表可见，售楼处的销售经营方式存在相当问题，随着市场化程度的不断提高，新的销售通路不断出现升级。针对代理商而言，销售产品的离散性等特征进一步体现了“房产区域网络”经营通路的优势， 12.3会员系统上海房地产市场细分可以分为房地产二级市场与房地产三级市场，房地产二级市场即为房地产代理市场，而房地产三级市场则为房地产中介市场，俗称二手房买卖市场。在房地产发展早期，二三级市场并没有形成联动性，而是进行分别操作。目前发展状况现二、三级市场上缺少一个直接联系的纽带，所以两个市场之间的相互促进是间接的、有限的，特别是二级市场对三级市场的推动仍很不够。而从目前二级市场的交易情况分析，“新”二手房进入市场的速度不断加快，市场需要一个桥梁能够共同促进二、三级市场的发展。其客户无法享受到“全程一站式”服务。由于没有相应的企业主体或机构可以为客户提供住宅消费的全程一站式服务，导致了客户要完成买卖新旧房需要不同的企业主体进行服务，很大程度上影响了服务质量和效果。同时，由于大多数情况下，法律、金融、装饰等住宅消费的衍生服务无法同时进入两大市场，这又使得住宅消费服务内容完全脱节，中介企业在无奈中完成了许多应该由专业机构如律师事务所、银行等提供的服务，造成了服务的不专业的服务成本的提高。因此，房地产二、三级市场服务联动势在必行。一方面，居民为改善自身居住条件，会转让近年来购置的新建商品房，以购买新上市的住宅。如果二、三级市场服务相互脱节，他们转让现有住宅的愿望不能顺利实现，将会影响房地产二级市场的持续繁荣。另一方面，二级市场上投资性购房比重越来越大，投资者购房后主要是为了租赁或转让增值。如果不能为这些购房者提供令他们满意、舒心的后续三级市场服务，将直接影响它们的购房积极性，从而影响房地产二级市场的增长潜力。基于以上原因，易居会“终身一站式”置业服务新模式，提出了“产品联动到服务联动 ”和“律师全程介入”的新理念。该模式由上海房屋销售有限公司和上海联合律师事务所共同提出，同时作为服务的实施主体，在易居会原有一手房服务模式的基础上，借助合作双方的品牌、技术及客户资源等多方面优势，对服务内涵进行了大胆的创新和拓展，并着力加强了法律保障功能。合作双方将以“新”二手房市场为切入点，致力于为客户提供安全的终身置业服务。与此同时，沪上房地产市场格局正在悄然发生变化。新建商品房已开始在房产总存量中逐渐占据主导地位，加之市民二次置业、投资性购房的兴起，新房不断涌入二手房市场。这打破了过去二手房市场以售后公房、里弄住宅、老式公寓为主的旧格局，目前投资性购房比例为30%，二次置业比例为34%，商品房不断涌入二手房市场且周期缩短，“新 ”房已成为二手房市场主体。另一项权威测算表明，日前上海的二手房交易中，1995年以后上市的新建商品房———“新”二手房已占到六成左右，而售后公房、里弄住宅、老式公寓交易量仅为四成左右。以易居会为例，金丰易居其在数年二级市场的成功代理及三级市场的成功运作基础上，利用期间积累的大量客源，经过分析认为，率先在房地产代理行业中成立专门为购房客户提供各类专业服务的俱乐部——“易居会”，早期主要职能其会员享有优先认购权。发展至今，已具备了为购房者在购进商品房后可直接进入转让、租赁等服务，并有律师全程跟随，所有权证审查、法律文书拟定和相关手续，由律师代办。作为易居会的会员，客户将享有安全保障的终身置业服务等多项功能。未来发展模式通过二级市场的房屋销售，从中累积客户资料，建立已购、欲购客户资料库，配合实现房屋直销模式。通过客户资料库的逐步扩充与完善，与开发商进行深层次的接洽，通过为其提供强大的客户资源，与其建立牢固、长期的合作关系，为公司实现业务拓展作好前期准备工作。在实现房屋直销的基础上，为客户提供进一步的服务措施，包括组织系列活动、提供装修、其他楼盘信息、相关房产信息等的有效咨询信息，从而为公司建立起一支强大的客户网（置业会）体系，并成为电子商务与房产超市强大的后盾资源体系。附：租赁及买卖流程模式

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xx市房地产调查报告一、xx概况内蒙古自治区的首府xx市位于内蒙古自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心，是通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁。xx市总面积达17，224平方公里，城区面积达149平方公里。全市总人口258万，市区人口150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数的民族杂居城市。　　随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，xx市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。xx房地产投资环境吸引力排在北京、上海、广州、南京四大城市之后，名列第五，吸引力超过了深圳、天津、青岛、宁波和重庆。 2007年，xx市地区生产总值达1118亿元人均地区生产总值达到51687元，按现行汇率计算达7000美元。财政总收入达到154亿元， “十五”期间，全市地区生产总值年均增长27%以上，五年接近于翻两番；财政总收入年均增长32.3%，五年翻了两番；固定资产投资超过了前九个五年计划的投资总额。截止目前，xxGDP增长速度已连续6年名列全国27个省会城市第一。二、经济适用房情况到2007年12月经济适用房从投资到上市均呈显增长的势头。开发投资14.88亿元，同比增长302%；施工面积占住宅施工面积的比重虽然比去年下降0.5个百分点，但从房屋施工、新开工与竣工情况来看，均呈现了明显的增长。施工面积154万平方米，同比增长1 21.39%；新开工面积42.42万平方米，同比增长了177.4％；竣工面积为85万平方米，同比增长了576.75 %。在各类房屋竣工面积中，竣工率最高的是经济适用房，为55.19%。三、房地产开发投资情况 2007年，xx市房地产开发投资完成96.71亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。其中，商品房建设投资额72.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.9 3亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资72.14亿元，同比增长120%。其中别墅、高档公寓投资4.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资3.61亿元，同比增加了10 .6%；商业营业用房投资15.93亿元，同比增长了63.08%。四、土地开发状况 2007年2007年，购置土地面积226.95万平方米，同比下降了38.75%；完成开发土地面积248.71万平方米，同比增长了8.78%。；2007年2007年土地购置费为179762万元，每平方米土地的购置价格为792.08元，比去年增加399.29元。五、房屋施工及新开工状况 1、房屋施工情况 2007年，房屋建筑施工面积1358.97万平方米，同比增长108.82％。其中，住宅施工面积1012.6万平米，同比增长128.74％。住宅施工面积中别墅、高档公寓88.27万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积85.51万平方米，同比下降68.1％，商业营业用房施工面积为189.84万平方米，同比增长53.7％，其他用房施工面积71.03万平方米，同比增长110.71%。 2、新开工房屋情况 2007年房屋新开工面积378.84万平方米，同比下降0.73％。住宅新开工面积为294.4 8万平方米，同比下降5.59％，其中别墅高档公寓新开工面积9.38万平方米，同比下降8 1.03%；办公楼新开工面积为24.61万平方米，同比增长364.34％；商业营业用房新开工面积38.4万平方米，同比下降21.1％；其他用房新开工面积21.35万平方米，同比增长3 5.56%。 [pic] 3、房屋竣工情况 2007年房屋竣工面积320.85万平方米，同比增长161.07％。其中，住宅竣工面积为2 42.03万平米，同比增长180.22％；六、商品房屋销售状况 1、销售总体情况 2007年商品房实际登记销售面积87.61万平方米，同比下降38.93%。住宅销售面积75.21 万平方米，同比下降36.6%。实际登记预售面积为24.29万平方米，同比增长4.74％。实际登记现售面积63.32万平方米，同比下降47.4％。在分户型销售比例中，60—90平米的房屋销售比例最高，小户型还在走俏。 2、商品住房购买对象情况从销售面积看本市销售57.91万平方米，外地销售17.3万平方米；从销售套数看本市销售5607套，外地销售1675套。本市占销售的比重为77%，同比下降10个百分点；外地占 23%，同比增加10个百分点。 4、空置房状况截至12月底，全市空置面积169.56万平方米，同比增长了22.2%，其中住宅空置面积 112.47万平方米，同比增长了26.1%，占空置面积的66.33%；办公楼空置面积17.61%，同比增长了34.5%，占空置面积的10.39%；商业用房空置面积35.01万平方米，同比增长了 15.13%，占空置面积的20.65%；七、房屋销售价格 1、销售价格总体情况 2007年12月商品房平均销售价格3835元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；商品住房平均销售价格2875元/平方米，同比增长了4.6%。环比增长0.24%。在商品住房销售方面，售价为2000元及以下/平方米的，实际登记销售2898套，平均成交价1500- 1950元/平方米,比重为39.8%；售价为2000- 2500元/平方米的，实际登记销售1709套，平均成交价2200元/平方米,比重为23.47%；售价为2500- 3000元/平方米的，实际登记销售1460套，平均成交价2700元/平方米,比重为20.05%；八、分析与建议 1、房地产市场运行特点（1）市场运行总体平稳房屋销售总体需求过热的势头在下降，经济适用房销售呈上升趋势。房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势；房屋结构调整在逐渐改善，表现为房屋新开工面积除办公楼外总体呈下降趋势，办公楼增长幅度较高，主要原因是①自治区60年大庆；②房屋空置面积同比上升。房屋销售价格在全国部分城市快速上涨的同时，销售价格保持了小幅上升的态势，显示了政府调控的作用。（2）经济适用房增长加快经济适用房增幅明显，投资增长了300多个百分点。充分说明市领导及各部门的重视和对国家宏观调控政策的落实；（3）外地人买房增加外地人在xx市买房的人增幅较快，由2006年的13%提高到23%； 2、主要问题投资仍高速增长，到12月房地产投资同比达到了80%；土地购置费增长幅度较大，每平方米增加近400元；房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大；房屋空置面积增长较快，其中住宅空置面积比重过大，占66.33%。这一现象应引起有关方面的重视；房屋销售量继续呈下降的趋势，但与上月环比呈小幅增长趋势。今年施工面积比较大，竣工面积较小，竣工率占23.55%，这说明有76.45%的工程转入跨年续建工程，续建施工面积1038.12万平方米，其中住宅续建工程面积770.57万平方米，续建工程估计3至4年内完成。 3、对策建议（1）有步骤地解决低收入家庭的住房困难问题要切实改善住房结构还需依赖于住房保障制度的建立和完善，政府住房供给结构调控的重心应该在住房价格和结构的调整上，规范发展经济适用住房和廉租住房，真正解决低收入家庭的住房需要。（2）严格整顿规范房地产市场秩序一是政府必须建立一个多部门组成的监督部门，来规范房地产开发经营全过程中存在的违法违规现象。二是清理整顿闲置土地，合理使用土地。三是严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。（3）严格控制总量，加大住房结构调整全年实行从紧的土地供应制度。一是严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间，增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。二是严格执行xx市每年度住房建设计划，每年新开工面积保持在200万平方米左右。其中对新审批、新开工的住房，套型建筑面积90平方米以下所占比重，必须达到开发建设总面积的70%。（4）做好住房基础调查工作目前的房地产规划只提出总量控制指标，没有将住房套型结构比例要求分解落实到具体区域、项目，基础性工作不深入，规划编制就缺乏科学性、合理性和可操作性。而新建商品房项目里面的中小型、中低价格的住房比重正是调整住房结构的宏观政策，实现供应结构逐步优化的重要内容。所以，需要做好基础调查工作，以便解决在新的项目审批过程中出现的各种问题。事实上，目前我市的房地产市场进入一个“观望”局面。房屋成交量在减少，购房者的买入意愿也在减弱，但是在这种情况下任何明确的信号都会让各方选择形成新的突破点，此时的调控政策意图和效果至为关键，政策措施到位，则住房调控目标就可能形成有利局面，反之就有可能失控。

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2006某某楼市调查报告 [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] [pic] 目录调查背景和方法……………………………………………….1 一、调查背景和目的…………………………………….1 二、调查范围、内容和调查方法……………………….1 三、调查样本的抽样…………………………………….2 四、调查组织实施和质量控制………………………….2 第一部分调查结果分析…………………………………….3 一、1年内已在某某城区购房居民的调查情况……….3 调查结论…………………………………………….3 调查详细情况……………………………………….6 （一）一年内已在某某城区购房者的基本特征.6 （二）现住房状况………………………………13 （三）物业管理…………………………………17 （四）环境和配套………………………………19 二、两年内有在某某城区购房预期居民的调查情况.22 调查结论…………………………………………22 调查详细情况……………………………………25 （一）被调查者基本特征……………………..25 （二）购房偏好…………………………………27 （三）关于游仙区………………………………33 （四）购房预期…………………………………35 （五）其他………………………………………37 第二部分、某某城区社会经济和居民生活概况……………40 某某城区住房消费市场调查报告调查背景和方法一、调查背景和目的受某某聚融房地产开发有限公司的委托，某某市城市社会经济调查队在某某城区实施了“某某城区住房消费市场调查”。调查分为两部分：一是通过对1年内已在某某城区购房的居民（包括外地居民）的调查，了解已购房者的基本特征、现住房状况、居住地物业管理、居住环境和配套设施及其他方面的情况；二是对两年内有购房预期的城区居民的调查，了解预期购房者基本特征、购房偏好、对游仙区居住环境和购房的看法、购房预期和其他方面的情况。目的是为开发商进行项目开发提供科学的决策依据。二、调查范围、内容和调查方法整个调查工作在某某城区范围内的居民家庭中进行。根据某某聚融房地产开发有限公司的要求，城调队结合实际编制了两套调查问卷。问卷一针对一年内已在某某城区购房的居民进行调查，其中本地、外地居民各占一半；问卷二针对两年内有购房预期的居民进行调查（两套调查问卷的调查内容详见调查表）。两套问卷调查的方法均采取随机抽样，入户访问的方式。在入户问卷调查基础上，按照委托方的要求，组织了两场座谈会。一场以两年内的预期购房者为主；另一场以一年来已在某某城区购房的外地居民为主。每次座谈会邀请了8-10名代表参加（座谈会具体内容详见《座谈会提纲》）。三、调查样本的抽样（一）利用房管部门登记备案的资料，从中随机抽取1年来购房的200户居民，构成 1年内已在某某城区购房居民的调查样本（其中，本地和外地居民各100户）。（二）对某某城区两年内有购房预期的居民，采取分层抽样的方式进行。按照一定比例在机关公务员（公务员性质的事业单位）、科研\教育\卫生、金融\保险\证卷、私营业主\个体户、企业公司中层以上管理人员、工人\职员\商饮服人员、下岗\失业人员、离退休人员和其他人员中分别抽取居民户。构成300户近年有购房预期的调查样本。保证了调查样本在地域、行业、职业等方面的合理分布。四、调查组织实施和质量控制（1）调查的组织实施为了高质量完成调查工作，城调队项目负责人与委托方代表多次协商、研究确定调查内容，调查方式和实施办法。城调队组织了22人的调查队伍，确定了项目负责人、调查督导员和调查入户人员；对调查督导员和调查入户人员进行了分组；10月13日下午，城调队组织了有委托方代表参加的调查培训会。 10月14日-- 20日，各调查小组深入居民家庭完成了调查问卷的询问、填报工作；10月21日—22日，项目负责人和调查督导员对调查问卷进行了审核、验收、回访；调查人员进行了数据录入；对调查结果进行了汇总。 10月21日，召开了两场有委托方代表参加的调查座谈会。 10月 22日--25 日，根据调查问卷和座谈会的结果进行了分析，撰写了调查报告。（2）质量控制：为了保证调查质量，采取了三阶段质量控制方法：（1）调查员做完问卷后当场复核，回办公室后进行了再次审核；（2）督导员进行了20%的样本回访；（3）项目负责人对500份问卷进行了全部审核；（4）对计算机录入的数据进行了计算机逻辑审核和与调查表的核对。第一部分调查结果分析一、 1年内已在某某城区购房居民的调查情况调查结论 1、近1年内已购房居民家庭（下同）平均家庭居住人口为3.2人，其中，3人户占总户数的57.0%。在商品房开发过程中，在房屋面积和户型等方面应该适当偏重3人户的需要。 2、外地居民对某某城区卫生、教育等环境比较看重；对居民选择楼盘影响大的因素主要有：购房价格怎样？是否靠近风景区？地理位置好不好？环境绿化怎么样？楼盘外观设计美观否？是否有菜市场？交通方便不…… 3、外地居民在某某城区购房之前，一般是经亲朋好友介绍或在某某城区到处跑着了解商品房信息；认为开发公司到外地做商品房信息宣传时，最好采取派高水平的推销人员、联合几家公司，到外地搞展销、通过电视广告做宣传等形式。 4、居民家庭购商品房的平均建筑面积是128.7平方米。 5、居民家庭月平均总收入在3000元以下的占全部居民家庭的65.5%；按某某城区居民每月每人平均消费支出计算，近30%的家庭总收入用于经常性消费支出后，节余不多。 6、家庭居住人口最多的是30- 50岁的居民家庭，达到3.2人，同时此年龄段家庭购房面积也最大，达到135平方米；拥有私家车的居民家庭占18%；近4年有购车意愿的占全部居民家庭的44.0%，其中准备1年、2年、3年和4年内购买汽车的分别占9.1%、38.6%、26.1%和26.4%；年龄趋小，4年内购车的预期越高。 7、近94%以上的居民居住在“火柴盒”样的单元式楼房里. 8、购买的房屋是一室一厅一卫、二室二厅一卫、二室二厅二卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫和五室以上的分别占全部居民家庭的2.0%、19.5%、8.0%、8 .0%、53.0%、7.0%和2.5%；无论从家庭居住人口、年龄结构、还是家庭收入水平来看，购买三室二厅二卫的都居多。 9、购买的房屋有客厅、餐厅、卫生间、书房和储藏室的分别占全部居民家庭的100 .0%、98.0%、100.0%、64.0%和29.0%；需要以上功能房的分别占100.0%、99.5%、100.0 %、89.5%和80.0%。居民认为，目前居住的房屋在客厅、餐厅、卫生间、书房、储藏室等功能方面存在的不足主要有：“厨房没有地漏，厨房电源插头安装不合理”、“炒菜的油烟楼上楼下乱窜 ”、“下水道密封不好，特别是下雨后泄漏臭味”、“没有晒衣被的地方”、“卫生间太小，没有通风设施，不采光，墙体潮湿”、“一户一表的水管应安装在室外”、“客厅、餐厅应大一些”、“主卧室太小”、“无储藏室或储藏室太小”、“阳台太小”、“水压太低”、“房间的窗户小，不能够完全打开”、“餐厅和卫生间离得太近”、“住房有效面积不够”等等。 10、目前的居民住房拥有入户花园、空中花园的比重较低；居民家庭需要入户花园、飘窗、景观阳台、玄关、空中花园、生活阳台、通透式楼梯间的分别占65.5%、86.5% 、87.0%、61.5%、44.0%、95.5%和76.5%。 11、对居住地的物业管理非常满意和比较满意的占82.5%；居民对所居住区的物业管理不满意的地方主要有：“进出人员管理不严，人员复杂”、“游泳池和停车位收费太贵” 、“个别小区占用业主的绿化面积”、“小区配套设施损坏的多”、“公共区域的环境卫生没有跟上”、“电梯经常出故障”、“路灯太少”等；居民认为应该加强小区管理，如“人员进出必须持卡”、“保安的工作要更细致和负责”、“管理方和业主都严格按照物管条例执行 ”。 12、目前的物业管理收费标准集中在0.3- 0.5元之间，占60.0%；居民家庭最高能够承受的物业管理收费标准在每平方米0.5元以下的占74.0%，提高物管收费标准的空间不大。 13、对居住地环境绿化状况满意和比较满意的占76.5%；居民对环境绿化不满意的地方分别有：“草多了，树木少了，应该选择好的树种”、“老鼠太多”、“垃圾处理、管理得不好”、“一楼开馆子应搞好排油烟设备，以免影响楼上住户”。 14、在树木、草地、水景、坡地、雕塑、花架和假山等关于绿化的元素中，非常关注和比较关注比重大的是树木、草地和水景，都在85%以上；居民认为，目前环境绿化设计风格最好的是：“道奇城市花园”、“长兴江岸山景”、“芙蓉汉城”等；这些地方环境绿化设计好的原因主要是：“有小桥流水”、“适宜休闲”、“小区面积大”、“夜景漂亮”。 15、江南园林式花园和不需要特别风格，宁静及绿化优美即可的绿化风格更受居民推崇。 16、居民需要会所、运动健身设施、医疗中心、游泳池、停车位、基本商业配套、儿童娱乐场、景观广场和智能化配套的分别占全部居民户的87.5%、95.5%、83.0%、75. 5%、90.5%、93.0%、92.0%、83.0%和94.5%；居民认为，目前小区配套设施最好的是：“ 芙蓉汉城”、“花园星河湾”、“久远花园”等。因为这些小区有游泳池、设施比较齐全。部分居民希望小区有篮球场地等体育设施、大型居民小区应该配套学校或与学校联姻。调查详细情况（一）一年内已在某某城区购房者的基本特征 1、性别、年龄、文化程度、职业构成和收入在200个被调查者中，男性89人，女性111人，分别占被调查者总数的44.5%和55.5% ；30岁以下、30-40岁、40- 50岁和50岁以上分别为44人、82人、38人和36人，各占总数的22.0%、41.0%、19.0%和1 8.0%。大学本科以上、大专、高中（中专）和初中以下文化程度的分别为人42人、48人、 72和38人，占调查总数的21.0%、24.0%、36.0%和19.0%。从职业看，200个一年内在绵购房者的职业状况如下表：表1：被调查者职业构成表 |职业分类 |人数（人|比重（%|职业分类 |人数（人 |比重（% | | |） |） | |） |） | |公务员（公务员性质事|28 |14.0 |企业工人和商饮|14 |7.0 | |业单位） | | |服人员 | | | |科研、医院、学校工作|17 |8.5 |下岗失业人员 |14 |7.0 | |人员 | | | | | | |金融、保险、证卷业工|10 |5.0 |离、退休人员 |26 |13.0 | |作人员 | | | | | | |私营业主和个体户 |45 |22.5 |其他 |31 |15.5 | |企业、公司中层以上管|15 |7.5 | | | | |理人员 | | | | | | 从家庭月收入看，200个一年内购房者的收入状况如下表：表2：被调查家庭收入情况表 |家庭月收入（元 |户数（户）|比重（%） |家庭月收入（元|户数（户 |比重（%）| |） | | |） |） | | |1500以下 |35 |17.5 |3500-4000 |17 |8.5 | |1500-2000 |24 |12.0 |4000-4500 |8 |4.0 | |2000-2500 |23 |11.5 |4500-5000 |22 |11.0 | |2500-3000 |49 |24.5 |5000以上 |11 |5.5 | |3000-3500 |11 |5.5 | | | | 由上表可知，家庭月平均总收入主要集中在3000元以下，占了全部被调查家庭的6 5.5%。据对城镇居民进行的抽样调查，2006年1- 9月，某某城区居民每月每人平均消费支出为684元，按家庭户均3.2人计算，家庭平均消费是2188元，近30%的家庭总收入用于经常性消费支出后，节余不多。因此，目前某某城区居民在收入方面并不十分富裕，商品房的开发和销售受居民收入的影响比较大，在开发建设时应该充分考虑这一因素。在降低建房成本、经济适用，适应居民收入水平上下工夫。表3：不同年龄、职业居民家庭收入情况（单位：%） | |年龄分组 |职业分组 | |家庭月收入（元） |30 |30-40 |40-50 |50以上 |公务员 | | |以下 | | | | | |公务员（公务员性质事|14 |14.0 |企业工人和商饮|4 |4.0 | |业单位） | | |服人员 | | | |科研、医院、学校工作|7 |7.0 |下岗失业人员 |7 |7.0 | |人员 | | | | | | |金融、保险、证卷业工|8 |8.0 |离、退休人员 |13 |13.0 | |作人员 | | | | | | |私营业主和个体户 |26 |26.0 |其他 |13 |13.0 | |企业、公司中层以上管|8 |8.0 | | | | |理人员 | | | | | | 外地被调查者在中，私营业主和个体户比重最大，占26.0%；其次是公务员、离、退休人员和其他人员，分别占14.0%、13.0%和13.0%。从家庭月收入看，1500元以下占21.0%，1500-2000元占13.0%，2000- 2500元占13.0%，2500-3000元占18.0%，3000-3500元占6.0%，3500- 4000元占8.0%，4000-4500元占10.0%，5000元以上占6.0%。在某某城区购房的外地被调查者，最远的有来自青海、新疆、福建、山西和广西的居民。原籍比较多的是：某某所辖县（市）和涪城、游仙两区的乡镇占37.9%；广元市和所属县占18.9%；遂宁市和所属县占10.0%；南充市和所属县占5.3%；重庆和所属县占5. 3%；其他还有乐山、成都、德阳、泸州、自贡、广安、达川、资中等地的居民。这些地方是商品房开发、销售部门加强宣传力度，招揽客户的重点地区。在购买某某城区房屋以前，属于外地居民的被调查者，在某某城区购买商品房的动机主要有“某某适宜居住”、“环境比较好，城市干净，感觉很舒服”、“子女在某某读书” 等等。看来城区卫生、教育等环境对吸引外地居住在某某城区购房、居住起到了比较大的作用；在居民家庭具体选择某个小区购房居住的决策中，影响大的因素主要有：“购房价格”、“靠近风景区，地理位置好”、“环境绿化好”、“楼盘外观设计好”、“有菜市场”、 “交通是否方便”等。一些被调查者认为，年青人主要是看地段，在市中心，夜生活丰富；中年人看学校；老年人看医院。外地被调查者由于单位不同、职业不同和房屋价格等因素的影响，有在某某城区购房意愿的比例也不同。如马角坝火车站的被调查者反映，该单位有80%的人愿意在某某城区购房，但由于价格问题，有所犹豫；遂宁的被调查者反映，在单位上工作，子女又在当地上班的人，在某某城区购房的意愿较低；三台的被调查者认为，有父母作经济支持的年轻人和做生意的人愿意在某某城区购房。外地被调查者在某某城区购房之前，一般是经亲朋好友介绍或在某某城区到处跑着了解商品房信息。部分被调查者希望某某城区的房地产开发商可以到外地搞宣传活动，以便外地居民了解某某城区居民的房屋信息。被调查者反映，目前到成都和某某购房的在西藏在职、退休干部和复转军人比较多，应该到西藏去做宣传；认为如果某某城区的开发公司到外地做商品房信息宣传，最好采取“派高水平的推销人员，经济又方便”、“联合几家公司，到外地搞展销”、“通过电视广告做宣传”等形式。被调查者希望房产宣传必须诚信、实事求是。 4、购房位置、居住地性质和房屋面积 200个被调查家庭，在涪城区东、西、北、南方向，游仙区和其他地点购买房屋的分别占调查总户数的1.5%、18.5%、28.0%、16.0%、33%和3%。目前居住在居民小区187户、单位宿舍10户、其他3户，分别占调查总户数93.5%、5 .0%和1.5%。被调查家庭购买的商品房的平均建筑面积是128.7平方米。影响居民家庭在某某城区某一小区或地点购买的商品房决策的最大的因素是价格，其次是房屋设计（包括外观、内部、户型等），其他因素有交通和环境等。由上可知，目前居民购商品房主要偏好在商业、饮食、文化、教育等设施比较集中，交通、生活比较方便的老城区；居住地性质已由过去的主要在单位宿舍发展成为集中在居民小区。 5、年龄与家庭居住人口、购房面积、私家汽车购意向表5：居民家庭居住人口、购房面积和私家车情况见表 |　 |家庭居住人口|平|私家汽车 |购车意向 | | | |均| | | | | |购| | | | | |房| | | | | |面| | | | | |积| | | | |人|人| | | | | |有 | |有 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |没有|有 |无 |有 | | | |1辆|2辆|2辆以上| |1年 |2年 |3年 |4年 | |1500以下 |　29|6 |0 |0 |27 |1 |3 |31 |3 | |1500-2000 |　21|3 |0 |0 |16 |1 |3 |3 |1 | |2000-2500 |　18|5 |0 |0 |14 |0 |5 |4 |0 | |2500-3000 |　41|8 |0 |0 |22 |1 |12 |4 |10 | |3000-3500 |　11|0 |0 |0 |5 |0 |2 |2 |2 | |3500-4000 |　12|5 |0 |0 |9 |2 |2 |2 |2 | |4000-4500 |　6 |1 |1 |0 |4 |2 |1 |1 |0 | |4500-5000 |　20|2 |0 |0 |10 |0 |5 |5 |2 | |5000以上 |　6 |4 |0 |1 |5 |1 |1 |1 |3 | 不同收入的被调查家庭，在私家汽车拥有上不同。其中，收入在3500元—5000元以上的家庭拥有汽车的占本收入组家庭的24.1%，比重较大；4年内有私家汽车购买意愿的家庭，占本收入组比重在47%以上的都是2500- 5000元以上的家庭，2500元以下的家庭预期购买比重不足40%。 7、居住地性质表7：被调查家庭居住地性质单位：户 |　 |居民家庭数 | |居民小区 |187 | |单位宿舍 |10 | |其他 |3 | 居住在居民小区的家庭户占93.5%，单位宿舍在占5.0%，其他地点的占1.5%. （二）现住房状况 1、外观设计风格表8：居民家庭居住房屋设计风格单位：户 |　 |是 | | | |满意 |一般 |不满意 | |中式仿古民居|12 |8 |4 |0 | |中式现代民居|187 |101 |82 |4 | |欧式住宅 |0 |0 |0 |0 | |现代西式风格|1 |1 |0 |0 | 在200户已经购房屋的被调查家庭中，住房的外观设计风格是中式仿古民居、中式现代民居、欧式住宅和现代西式风格的分别占家庭总数的6.0%、93.5%、0%和0.5%。实际上近94%的居民居住在火柴盒样的单元式楼房里，这与严格意义上的中式现代民居是否是一回事，概念上有所模糊。在外观设计风格是中式仿古民居的12户家庭中，对外观设计风格满意、一般和不满意的分别占 66.7%、33.3%和0%；中式现代民居的187户家庭中，对外观设计风格满意、一般和不满意的分别占54.0%、43.9%和2.1%；目前城区现代西式风格的楼盘不多，居民对外观设计风格表示满意。 2、家庭人口、年龄、家庭收入与户型适用性表9：居民家庭居住房屋户型单位：户 | |户型 | | |111 |221 |222 |321 |322 |422 | | | | | | | | | |5以上 | |1人 |0 |0 |0 |0 |2 |1 |0 | |2人 |1 |12 |1 |2 |18 |1 |0 | |3人 |3 |23 |13 |10 |56 |5 |4 | |4人 |0 |2 |1 |4 |21 |3 |1 | |5人以上 |0 |2 |1 |0 |9 |4 |0 | |30岁以下 |0 |8 |2 |3 |26 |4 |1 | |30-40岁 |2 |16 |9 |7 |42 |4 |2 | |40-50岁 |0 |4 |5 |3 |21 |4 |1 | |50岁以上 |2 |11 |0 |3 |17 |2 |1 | |1500以下 |2 |13 |2 |2 |15 |1 |0 | |1500-2000 |0 |5 |2 |2 |13 |2 |0 | |2000-2500 |0 |3 |2 |2 |15 |0 |1 | |2500-3000 |1 |12 |1 |4 |27 |3 |1 | |3000-3500 |0 |2 |1 |1 |6 |1 |0 | |3500-4000 |1 |2 |0 |0 |11 |2 |1 | |4000-4500 |0 |0 |1 |0 |3 |4 |0 | |4500-5000 |0 |2 |6 |3 |10 |0 |1 | |5000以上 |0 |0 |1 |2 |6 |1 |1 | |适用 |3 |34 |16 |16 |101 |13 |5 | |不适用 |1 |3 |0 |0 |2 |0 |0 | |不清楚 | | | | | | | | 在200户被调查居民家庭中，购买的房屋是一室一厅一卫、二室二厅一卫、二室二厅二卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫和五室以上的分别占全部家庭的2. 0%、19.5%、8.0%、8.0%、53.0%、7.0%和2.5%。从家庭居住人口多少与居住户型的关系看，不同居住人口的家庭居住户型比较多的均是三室二厅二卫，分别占66.7%、51.4%、49.1%、65.6%和56.3%。从家庭年龄结构与居住户型的关系看，不同年龄结构的家庭，居住户型比较多的同样是三室二厅二卫，分别占59.1%、51.2%、55.2%和47.2%。从家庭收入与居住户型来看，除4000- 4500元收入组的居住户型四室二厅二卫占50%以外（三室二厅二卫占37.5%），其他各收入组仍然以三室二厅二卫居多，其中，1500元以下组占42.9%、1500- 2000元组占54.2%、2000-2500元组占65.2%、2500-3000元组占55.1%、3000- 3500元组占54.5%、3500-4000元组占64.7、4500- 5000元组占45.5%、5000以上占54.5%。从家庭状况（人口、生活习惯、发展需要等）与房屋户型的适应程度分析，在200户被调查家庭中，表示目前的户型适用的占94.0%、不适用的占3.0% 。 3、功能房拥有和需求表10：居民家庭居住房屋功能房情况单位：户次 |　 |居民小区 | | |有 |没有 |需要 |不需要 | |客厅 |200 |0 |200 |0 | |餐厅 |196 |4 |199 |1 | |卫生间 |200 |0 |200 |0 | |书房 |128 |72 |179 |21 | |储藏室 |58 |142 |160 |40 | 200户被调查家庭，购买的房屋有客厅、餐厅、卫生间、书房和储藏室的分别占全部家庭的100.0%、98.0%、100.0%、64.0%和29.0%。被调查家庭需要客厅、餐厅、卫生间、书房和储藏室的分别占100.0%、99.5%、100 .0%、89.5%和80.0%。可知80%以上的居民家庭希望拥有功能齐全的住房。居民认为，目前居住的房屋在客厅、餐厅、卫生间、书房、储藏室等功能方面存在的不足主要有：“厨房没有地漏，厨房电源插头安装位置不合理”、“炒菜的油烟楼上楼下乱窜”、“下水道密封不好，特别是下雨后泄漏臭味”、“没有晒衣被的地方”、“卫生间太小，没有通风设施，不采光，墙体潮湿”、“一户一表的水管应安装在室外”、“客厅、餐厅应大一些”、“主卧室太小”、“无储藏室或储藏室太小”、“阳台太小”、“水压太低”、“ 房间的窗户小，不能够完全打开”、“餐厅和卫生间离得太近”、“住房有效面积不够”等等。 4、房屋构造与需求情况表11：居民家庭居住房屋构造情况 | |拥有情况和需求 |户数 |比重（%） | |入户花园 |有 |17 |8.5 | | |没有 |183 |91.5 | | |需要 |131 |65.5 | | |不需要 |69 |34.5 | |飘窗 |有 |139 |69.5 | | |没有 |61 |30.5 | | |需要 |173 |86.5 | | |不需要 |27 |13.5 | |景观阳台 |有 |121 |60.5 | | |没有 |79 |39.5 | | |需要 |174 |87 | | |不需要 |26 |13 | |玄关 |有 |75 |37.5 | | |没有 |125 |62.5 | | |需要 |123 |61.5 | | |不需要 |77 |38.5 | |空中花园 |有 |6 |3 | | |没有 |194 |97 | | |需要 |88 |44 | | |不需要 |112 |56 | |生活阳台 |有 |175 |87.5 | | |没有 |25 |12.5 | | |需要 |191 |95.5 | | |不需要 |9 |4.5 | |通透式楼 |有 |112 |56 | |梯间 | | | | | |没有 |88 |44 | | |需要 |153 |76.5 | | |不需要 |47 |23.5 | 200户被调查居民家庭，购买的房屋有入户花园、飘窗、景观阳台、玄关、空中花园、生活阳台、通透式楼梯间（以上仅属于被调查者主观判断）的分别占全部家庭的8.5% 、69.5%、60.5%、37.5%、3.0%、87.5%和44.0%。目前的居民住房拥有入户花园、空中花园的比重较低。被调查居民家庭需要入户花园、飘窗、景观阳台、玄关、空中花园、生活阳台、通透式楼梯间的分别占65.5%、86.5%、87.0%、61.5%、44.0%、95.5%和76.5%。可知居民家庭拥有构造齐全住房的愿望较强。居民认为，目前居住的房屋在构造方面存在的不足主要是：“空中花园应牢固，注意重量，保证安全”、“所有房间都应考虑通风、采光”。（三）物业管理 1、对物管的满意程度表12：居民家庭对居住地物管满意程度 |　 |物管满意程度 | | |非常满意 |比较满意 |不满意 |很不满意 |说不清楚 | |被调查户数 |26 |139 |23 |0 |12 | |比重（%） |13.0 |69.5 |11.5 |0 |6.0 | 200户被调查居民家庭，对居住地的物业管理非常满意、比较满意、不满意、很不满意和说不清的分别占全部家庭的13.0%、69.5%、11.5%、0%和6.0%。看来目前城区的物业管理比较好，但还有进一步加强和完善的必要；认为目前的居民小区中，物业管理服务上最好的是“芙蓉汉城”、“久远花园二期”。其原因主要是“安保比较到位 ”；“实行酒店式管理，保安和服务人员专业化、职业化水平高”。居民对所居住区的物业管理不满意的地方主要有：“进出人员管理不严，人员复杂” 、“游泳池和停车位收费太贵”、“个别小区占用业主的绿化面积”、“小区配套设施损坏的多”、“公共区域的环境卫生没有跟上”、“电梯经常出故障”、“路灯太少”等；居民认为应该加强小区管理，如“人员进出必须持卡”、“保安的工作要更细致和负责”、“管理方和业主都严格按照物管条例执行”。 2、目前的物业管理收费表13：居民家庭居住地物管收费标准 | |物管收费标准 | | |0.3以下 |0.3-0.5 |0.5-0.7 |0.7以上 | |被调查户数 |41 |120 |33 |6 | |比重（%） |20.5 |60.0 |16.5 |3.0 | 从目前的物业管理收费看，200户被调查家庭中，收费标准是0.30元以下、0.30元- 0.50元、0.50元- 0.70元和0.70元以上分别占全部家庭的20.5%、60.0%、16.5%和3.0%。目前城区的物业管理收费比较集中在0.3-0.5元之间。 3、最高能够承受的物业管理收费标准表14：居民家庭最高物管收费承受能力 | |最高物管收费承受能力 | |　 | | | |0.5以下 |0.8以下 |1以下 |1.2以下 |1..5以下 |1..5以 | | | | | | | |上 | |被调查户数 |148 |36 |15 |0 |0 |1 | |比重（%） |74.0 |18.0 |7.5 |0 |0 |0.5 | 被调查家庭最高能够承受的物业管理收费标准是每平方米0.5元以下、0.8元以下、 1.0元以下、1.2元以下、1.5元以下和1.5元以上分别占全部家庭的74.0%、18.0%、7.5% 、0%、0%和0.5%。结合目前城区收费标准集中在0.3- 0.5元之间来分析，提高物管收费标准的空间不大。居民认为，在最高能够承受的物业管理收费标准标准下，必须首先搞好小区安全和环境绿化。（四）环境和配套 1、对环境绿化满意程度表15：居民家庭对居住地绿化满意程度 |　 |满意程度　 | | |满意 |比较满意 |不满意 |说不清楚 | |被调查户数 |67 |86 |42 |5 | |比重（%） |33.5 |43.0 |21.0 |2.5 | 被调查家庭对居住地环境绿化状况持满意、比较满意、不满意和说不清态度的分别占33.5%、43.0%、21.0%和2.5%。占20%以上的居民对环境绿化状况持不满意态度，城区居民区的环境绿化水平亟待进一步提高。居民对环境绿化不满意的地方分别有：“草多了，树木少了，应该选择好的树种”、 “老鼠太多”、“垃圾处理、管理得不好”、“一楼开餐馆应搞好排油烟设备，以免影响楼上住户”。 2、对绿化元素的关注程度表16：居民家庭对绿化元素关注程度单位：户次 |　 |非常关注 |比较关注 |无所谓 | |　 | |比重（%） | |比重（%） | |比重（%） | |树木 |128|64 |62|31 |10|5 | |草地 |127|63.5 |63|31.5 |10|5 | |水景 |83 |41.5 |87|43.5 |30|15 | |坡地 |24 |12 |77|38.5 |99|49.5 | |雕塑 |27 |13.5 |81|40.5 |92|46 | |花架 |44 |22 |95|47.5 |61|30.5 | |假山 |46 |23 |85|42.5 |69|34.5 | 调查显示，在树木、草地、水景、坡地、雕塑、花架和假山等关于绿化的元素中，非常关注的分别占64.0%、63.5%、41.5%、12.0%、13.5%、22.0%和23.0%；比较关注的分别占31.0%、31.5%、43.5%、38.5%、40.5%、47.5%和42.5%。其中，非常关注和比较关注最多的是树木、草地和水景，比重在85%以上。被调查者认为，目前环境绿化设计风格最好的是：“道奇城市花园”、“长兴江岸山景 ”、“芙蓉汉城”等；这些地方环境绿化设计好的原因主要是：“有小桥流水”、“适宜休闲 ”、“小区面积大”、“夜景漂亮”。 2、喜欢的绿化风格表17：居民家庭喜欢的绿化风格 |绿化风格 |喜欢的人数 |比重（%） | |欧陆式花园 |18 |9.0 | |北方庭院式花园 |16 |8.0 | |日本式花园 |3 |1.5 | |江南园林式花园 |82 |41.0 | |不需特别，宁静优美即可 |81 |40.5 | 被调查者喜欢欧陆式花园、北方庭院式花园、日本式花园、江南园林式花园和不需要特别风格，宁静及绿化优美即可的分别为9.0%、8.0%、1.5%、41.0%和40.5%。江南园林式花园和不需要特别风格，宁静及绿化优美即可的绿化风格更受推崇。 3、小区配套设施和需求表18：居民家庭小区配套设施情况 | |拥有情况和需求 |户数 |比重（%） | |会所 |有 |57 |28.5 | | |没有 |143 |71.5 | | |需要 |175 |87.5 | | |不需要 |25 |12.5 | |运动健身设施|有 |115 |57.5 | | |没有 |85 |42.5 | | |需要 |191 |95.5 | | |不需要 |9 |4.5 | |医疗中心 |有 |14 |7 | | |没有 |186 |93 | | |需要 |166 |83 | | |不需要 |34 |17 | |游泳池 |有 |64 |32 | | |没有 |136 |68 | | |需要 |151 |75.5 | | |不需要 |49 |24.5 | |停车位 |有 |168 |84 | | |没有 |32 |16 | | |需要 |181 |90.5 | | |不需要 |19 |9.5 | |基本商业配套|有 |102 |51 | | |没有 |98 |49 | | |需要 |186 |93 | | |不需要 |14 |7 | |儿童娱乐场 |有 |86 |43 | | |没有 |114 |57 | | |需要 |184 |92 | | |不需要 |16 |8 | |景观广场 |有 |71 |35.5 | | |没有 |129 |64.5 | | |需要 |166 |83 | | |不需要 |34 |17 | |智能化配套 |有 |118 |59 | | |没有 |82 |41 | | |需要 |189 |94.5 | | |不需要 |11 |5.5 | 在被调查家庭居住地有会所、运动健身设施、医疗中心、游泳池、停车位、基本商业配套、儿童娱乐场、景观广场和智能化配套的分别占全部家庭的28.5%、57.5%、7.0%、32.0%、84.0%、51.0%、43.0%、35.5%和59.0%。目前配套设施齐全的居民小区不多。被调查者认为居住地需要会所、运动健身设施、医疗中心、游泳池、停车位、基本商业配套、儿童娱乐场、景观广场和智能化配套的分别占全部居民户的87.5%、95.5%、 83.0%、75.5%、90.5%、93.0%、92.0%、83.0%和94.5%。被调查者认为，目前小区配套设施最好的是：“芙蓉汉城”、“花园星河湾”、“久远花园”等；因为这些小区有游泳池、设施比较齐全；部分居民希望小区有篮球场地等体育设施、大型居民小区应该配套学校或与学校联姻。二、两年内有在某某城区购房预期居民的调查情况调查结论 1、有在某某城区购买商品房预期的被调查家庭月平均总收入主要集中在3000元以下，占了全部家庭的66.7%。 2、有购房预期的被调查家庭平均家庭居住人口为3.0人；目前居住房的平均建筑面积是90平方米。 3、有购房预期的被调查家庭中，预期购房面积在80-100和100- 120平方米的比较多，分别占29.3%和38.0%。 4、有购房预期的被调查家庭中，预期购房户型比较多的是二室二厅一卫，占15.3% ；二室二厅二卫，占13.3%；三室二厅一卫，占18.0%；三室二厅二卫，占39.3%；四室二厅二卫，占12.0%。 5、1人户预期购买二室二厅二卫和三室二厅一卫的分别占30.8%；2人户预期购买三室二厅二卫的占36.7%；3人户预期购买三室二厅二卫的占37.6%；4人户预期购买三室二厅二卫的占45.0%；5人以上户预期购买三室二厅二卫和四室二厅一卫的分别均占41.2%和 35.3%。 6、预期购买80平方米以下的家庭，期望户型为二室二厅一卫的占42.9%；购买80- 100平方米住房的家庭，期望户型为二室二厅一卫的占42.0%；购买100- 120平方米住房的家庭，期望户型为三室二厅二卫的占55.3%；购买120- 140平方米住房的家庭，期望户型为三室二厅二卫的占65.5%；购买140平方米以上住房的家庭，期望户型为四室二厅二卫的占55.6%。 7、被调查家庭在购房时比较喜欢的楼层是三层，占45.0%。 8、被调查家庭最看重的功能房是客厅，占32.2%；其次是卧室，占28.3%；再次是卫生间，占18.8%。最不看重的是书房和储藏室，看重的仅分别占5.4%和4.3%。 9、被调查家庭最喜欢的房屋结构是错层，占51.0%。 10、最喜欢住宅建筑类型是多层建筑，占48.7%。 11、在小区配套设施中，被调查家庭比较看重的有：运动健身设施、景观广场、医疗中心、基本商业配套和儿童娱乐场，分别占22.3%、13.4%、12.9%、11.4%和11.2%。 12、在建筑风格的评价中，比较喜欢的是中式现代民居和中式仿古民居，分别占49 .0%和20.7%。 13、被调查家庭看重景观阳台、独立饭厅、生活阳台和入户花园等建筑细节的分别占25.2%、16.0%、15.6%和13.9%。 14、被调查者看重的景观构成元素主要有树木、草地和水景，比重都在26.0%左右；绿化风格受欢迎的是江南园林式花园和不需特别风格宁静及绿化优美即可，分别占43.0 %和41.0%。 15、被调查者对青瓦色、白色和粉红色的墙体比较喜欢，分别占30.0%、26.0%和19 .3%。 16、被调查者对舒适、优雅、品质和大方等描述建筑的词语比较感兴趣，分别占30 .6%、18.6%、17.3%和14.2%。 17、在房屋的新科技配置中，被调查者比较喜欢的是房内自动报警系统，占47.7%。 18、被调查者认为目前游仙区的居住环境较好但有待改善和居住环境良好的分别占61.0%和31.0%。 19、在游仙区购房，认同的价格比重大的是1000- 1500元，占63.3%；在游仙区购房，准备购买房屋总价比重大的是10万-15万和16- 20万，分别占41.0%和43.0%。 20、付款采取一次性和按揭的分别占22.7%和77.3%。 21、最高能承受的物管费用在0.5元以下的占96.3%。 22、被调查者认为，目前游仙区在居住环境方面存在的主要问题是：“交通、学校、购物、医疗等配套设施不全”、“水、电、气网配套不到位，城市垃圾和污水处理得不好 ”、“治安状况不好”。 23、被调查者认为今后收入会有大的增加和有所增加的达到89.3%，可知大多数居民对未来收入水平的提高有信心。 24、认为今后几年某某的商品房价格趋势是稳中有升的占58.3%。 25、认为今后几年某某的商品房市场稳步发展的占49.0%。 26、认为国家出台相关的宏观调控政策对购买房屋影响不大但会观望的占67.0%。 27、获取房产市场信息的渠道比重较大的有：报刊广告、亲戚朋友介绍和广播电视广告，分别占24.2%、17.0%和16.2%。 28、被调查者的业余生活安排比较多的形式是：游玩或运动、喝茶聊天和逛商店购物，分别占22.6%、20.1%和19.9%。 29、目前有私家车的占14.7%；未来有购买私家车预期的家庭占52.0%，其中，1年、 2年、3年内和4年以后有购车预期的分别占3.7%、9.0%、14.0%和25.3%。 30、在购买住宅时需要停车位的占67.7%。调查详细情况（一）被调查者基本特征 1、性别、年龄结构、文化程度和职业构成在300个两年内有在某某城区购买商品房预期的居民中(下同)，男性115人，女性18 5人，分别占被调查者总数的38.3 %和61.7%；30岁以下、30至40岁、40至50岁和50岁以上分别为71人、152人、64人和13人，分别占总数的23.7%、50.7%、21.3%和4.3%。大学本科以上、大专、高中（中专）和初中以下文化程度的分别为73人、86人、1 02人和39人，占调查总数的24.3%、28.7%、34.0%和13.0%。 300个被调查者根据调查目的比较合理地分布在各种职业当中，基本代表了两年内在城区有购房预期的各个职业阶层。表19：被调查者职业构成表 |职业分类 |人数（人|比重（%|职业分类 |人数（人 |比重（% | | |） |） | |） |） | |公务员（公务员性质事|63 |21.0 |企业工人和商饮|74 |24.7 | |业单位） | | |服人员 | | | |科研、医院、学校工作|33 |11.0 |下岗失业人员 |13 |4.3 | |人员 | | | | | | |金融、保险、证卷业工|29 |9.7 |离、退休人员 |3 |1.0 | |作人员 | | | | | | |私营业主和个体户 |54 |18.0 |其他 |3 |1.0 | |企业、公司中层以上管|28 |9.3 | | | | |理人员 | | | | | | 2、家庭收入表20：被调查家庭收入情况表 |家庭月收入（元|户数（户 |比重（%） |家庭月收入（ |户数（户|比重（%）| |） |） | |元） |） | | |1500以下 |41 |13.7 |3500-4000 |31 |10.3 | |1500-2000 |62 |20.7 |4000-4500 |16 |5.3 | |2000-2500 |32 |10.7 |4500-5000 |13 |4.3 | |2500-3000 |65 |21.7 |5000以上 |11 |3.7 | |3000-3500 |29 |9.7 | | | | 近年有在某某城区购买商品房预期的被调查居民家庭月平均总收入主要集中在300 0元以下，占了全部家庭的66.7%。 3、现家庭居住人口、住房面积、房屋性质和地域 300个被调查家庭，平均家庭居住人口为3.0人。其中，1人户13户、2人户49户、3人户181户、4人户40户、5人以上户17户，分别占调查总户数的4.3%、16.3%、60.3%、13. 3%和5.7%。目前居住房的平均建筑面积是90平方米。现在居住的房子是自购商品房、自购房改房或微利房、单位职工宿舍、租赁房和其它的分别占24.0%、28.0%、16.7%、26.0%和5.3%。在某某城区购房之前是某某城区本地居民的占83.3%，是外地居民的占16.7%。（二）购房偏好 1、面积、户型和楼层期望表21：居民家庭购房的期望面积和期望户型 | |期望面积 |期望户型 | | |80以下 | |期望面积 |111 |221 |222 |321 |322 |422 |5 | |80以下 |2 |3 |1 |0 |1 |0 |0 | |80-100 |1 |37 |28 |14 |8 |0 |0 | |100-120 |0 |6 |10 |33 |63 |2 |0 | |120-140 |0 |0 |0 |5 |36 |14 |0 | |140以上 |0 |0 |1 |2 |10 |20 |3 | 期望购买的房屋面积和户型之间的关系是：预期购买80平方米以下的家庭，期望户型为二室二厅一卫的占42.9%；购买80- 100平方米住房的家庭，期望户型为二室二厅一卫的占42.0%；购买100- 120平方米住房的家庭，期望户型为三室二厅二卫的占55.3%；购买120- 140平方米住房的家庭，期望户型为三室二厅二卫的占65.5%；购买140平方米以上住房的家庭，期望户型为四室二厅二卫的占55.6%。表23：居民家庭期望的楼层 | |楼层 | |期望楼层 |1 |2 | |客厅 |256 |32.2 | |餐厅 |88 |11.1 | |卧室 |225 |28.3 | |卫生间 |150 |18.8 | |书房 |43 |5.4 | |储藏室 |34 |4.3 | 被调查家庭最看重的功能房是客厅，占32.2%；其次是卧室，占28.3%；再次是卫生间，占18.8%。最不看重的是书房和储藏室，看重的只分别占5.4%和4.3%。被调查家庭希望未来购买的商品房“客厅要大一些，同时不要设计为细长形”、“主卧室大一点，加强私密性”、“功能上简洁、方便，有健康意识，增加健身房”、“多考虑老人和小孩”。 3、房屋结构和类型表25：喜欢的住宅结构和建筑类型 | |户数 |比重（%） | |住宅结构|平层 |70 |23.3 | | |错层 |153 |51.0 | | |跃层 |69 |23.0 | | |别墅 |8 |2.7 | |建筑类型|多层建筑 |146 |48.7 | | |小高层电梯建筑 |63 |21.0 | | |花园洋房式建筑 |91 |30.3 | 在住宅结构中，被调查家庭喜欢平层结构的占23.3%、错层结构占51.0%、跃层结构占 23.0%、别墅占2.7%。喜欢住宅建筑类型是多层建筑、小高层电梯建筑和花园洋房式建筑的分别占48.7%、 21.0%和30.3%。被调查者要求，房屋最好不要设计为连体结构（背靠背）。如果是连体房，必须考虑防雨、防水的问题；错层和跃层要设计好，特别注意上下楼的问题；居民比较喜好框架结构的房屋。 4、配套设施和建筑风格表26：看重的小区设施和建筑风格 | |户次数 |比重（%） | |看重的小区设施 |会所 |61 |7.1 | | | | | | | | | | | | |运动健身设施 |191 |22.3 | | |医疗中心 |111 |12.9 | | |游泳池 |39 |4.5 | | |停车位 |74 |8.6 | | |基本商业配套 |98 |11.4 | | |儿童娱乐场 |96 |11.2 | | |景观广场 |115 |13.4 | | |智能化配套 |73 |8.5 | | |中式仿古民居 |62 |20.7 | |建筑风格 | | | | | | | | | | |中式现代民居 |147 |49.0 | | |欧式住宅 |40 |13.3 | | |现代西式风格 |51 |17.0 | 在小区配套设施中，被调查家庭比较看重的有：运动健身设施、景观广场、医疗中心、基本商业配套和儿童娱乐场，分别占22.3%、13.4%、12.9%、11.4%和11.2%。在建筑风格的评价中，比较喜欢的是中式现代民居和中式仿古民居，分别占49.0%和 20.7%。在目前的楼盘中，认为房屋的外观设计风格最好的主要有：“芙蓉汉城”、“信特景苑 ”、“丽景花城”等；从外观设计风格来看，外地的开发商修建的楼盘比本地的好，如芙蓉汉城、嘉年华、鸿越瑞阁等。 3、建筑细表27：看重的建筑细节 | |户次数 |比重（%） | | |入户花园 |120 |13.9 | | |飘窗 |84 |9.7 | | |景观阳台 |218 |25.2 | | |玄关 |30 |3.5 | | |空中花园 |70 |8.1 | | |独立饭厅 |138 |16.0 | | |生活阳台 |135 |15.6 | | |通透式楼梯间 |69 |8.0 | 被调查家庭看重景观阳台、独立饭厅、生活阳台和入户花园等建筑细节的分别占25 .2%、16.0%、15.6%和13.9%。在各建筑细节中，看重的比重都较低，看来目前居民对建筑细节重视程度不够。被调查者希望未来购买的住房在房屋的建筑细节最好有：“玄关和飘窗”、“不一定有独立饭厅，但不要在客厅直接看到饭厅”、“饭厅需要预留空间”。 5、景观构成和绿化风格表28：看重的景观元素和绿化风格 |　 |户次数 |比重（%） | |景观元素 |树木 |236 |26.9 | | |草地 |233 |26.5 | | |水景 |220 |25.1 | | |坡地 |26 |3.0 | | |雕塑 |35 |4.0 | | |花架 |58 |6.6 | | |假山 |70 |8.0 | |绿化风格 |欧陆式花园 |25 |8.3 | | |北方庭院式花园 |15 |5.0 | | |日本式花园 |8 |2.7 | | |江南园林式花园 |129 |43.0 | | |不需特别风格宁静及绿化优美即可 |123 |41.0 | 在景观构成元素中，被调查者看重的主要有：树木、草地和水景，比重都在26.0%左右；小区绿化风格受欢迎的是江南园林式花园和不需特别风格宁静及绿化优美即可，分别占43.0%和41.0%。 6、墙体颜色和词语描述表29：喜欢的墙体颜色和词语描述 | |户次数 |比重（%） | |墙体颜色 |白色 |78 |26.0 | | |粉红 |58 |19.3 | | |朱红 |15 |5.0 | | |青瓦色 |90 |30.0 | | |灰色 |13 |4.3 | | |绿色 |33 |11.0 | | |其他 |13 |4.3 | |词语描述 |品质 |146 |17.3 | | |档次 |44 |5.2 | | |特别 |18 |2.1 | | |时尚 |59 |7.0 | | |舒适 |259 |30.6 | | |优雅 |157 |18.6 | | |大方 |120 |14.2 | | |新颖 |43 |5.1 | 被调查者对青瓦色、白色和粉红色的墙体比较喜欢，分别占30.0%、26.0%和19.3%；在建筑的词语描述中，对舒适、优雅、品质和大方比较感兴趣，分别占30.6%、18.6%、 17.3%和14.2%。 7、新科技配置表30：喜欢的新科技配置 | |户数 |比重（%） | |新科技配置:房屋新风传送系统 |57 |19.0 | |地热系统 |19 |6.3 | |房内自动报警系统 |143 |47.7 | |等电位漏电保护系统 |34 |11.3 | |煤气烟感报警系统 |47 |15.7 | 在房屋的新科技配置中，被调查者比较喜欢的是房内自动报警系统，占47.7%。 3. 关于游仙区 1、目前居住位置表31：居住地位置 |　 |户数 |比重（%） | |涪城区东面方向 |39 |13.0 | |涪城区西面方向 |81 |27.0 | |涪城区北面方向 |47 |15.7 | |涪城区南面方向 |58 |19.3 | |游仙区 |69 |23.0 | |其他 |6 |2.0 | 被调查家庭目前的居住地在涪城区东面、西面、北面和南面的分别占13.0%、27.0% 、15.7%和19.3%；居住地在游仙区的占23.0%；其他地方占2.0%。 2、关于游仙区购房和居住预期表32：环境看法、价格认同、购房总价、付款和物管费用 | |户数 |比重（%） | |环境看法 |居住环境很差 |11 |3.7 | | |居住环境较好，但有待改善 |183 |61.0 | | |居住环境良好 |94 |31.3 | | |其他 |12 |4.0 | |认同价格 |1000以下 |61 |20.3 | | |1000-1500 |190 |63.3 | | |1500-2000 |45 |15.0 | | |2000以上 |4 |1.3 | | |10万-15万 |123 |41.0 | |准备购买总价| | | | | | | | | | | | | | | |16-20万 |129 |43.0 | | |21-25万 |32 |10.7 | | |26-30万 |13 |4.3 | | |31万以上 |3 |1.0 | |付款方式 |一次性 |68 |22.7 | | |按揭 |232 |77.3 | |物业费用 |0.5元以下 |289 |96.3 | | |0.5元以上 |11 |3.7 | 对目前游仙区的居住环境的看法，认为居住环境较好，但有待改善和居住环境良好的分别占61.0%和31.0%。被调查者认为，目前游仙区在居住环境方面存在的主要问题是：“交通、学校、购物、医疗等配套设施不全”；“水、电、气网配套不到位，城市垃圾和污水处理得不好”；“治安状况不好”。这些问题在很大程度上影响了居民到游仙区居住；要进一步提高游仙区的宜居性，应该加强交通、教育、购物、医疗等设施配套，同时在提高环境品质和控制房屋价格上做文章。被调查者认为，随着城区的扩大，交通、教育、购物、医疗等配套设施的进一步完善，加之离城市中心不太远以及富乐山、老龙山、科学家公园等文化旅游场所的吸引，游仙区某某师范学院附近是能够成为一个吸引人的新居住区。在游仙区购房，认同的价格比重大的是1000- 1500元，占63.3%；在游仙区某某师范学院附近的商品房销售中，被调查者目前认同的最高价格是每平方米多少1400元左右（如果是1500元以上，具体看环境和房屋式样）；3年后提高到2000元也可以接受。如果在游仙区某某师范学院附近的商品房开发中增加一些新科技含量高的配置，对提高在该地购房的欲望能够起到一定的作用，但效果不会很好，原因是被调查者担心配置越好，价格就越高。在游仙区购房，准备购买房屋总价比重大的是10万-15万和16- 20万，分别占41.0%和43.0%；如果是庭院式的房屋，总套价格控制在35万元左右比较合适。居民认为，在这个区域里，由于城市中心不会向这里移动，增值空间不大。付款采取一次性和按揭的分别占22.7%和77.3%。最高能承受的物管费用在0.5元以下的占96.3%，0.5元以上的占3.7%。（四）购房预期 1、收入、购房期限预期表33：对收入、购房期限预期 |　 |30岁以下 |30-40 |40-50 |50岁以上 |合计 | | | |% | |% | |% | |% | |% | |收入预期 |会有大的 |8 | | |增加 | | |价格预期 |稳中有升 |175 |58.3 | | |保持现有水平 |48 |16.0 | | |会有所下降 |32 |10.7 | | |说不清楚 |45 |15.0 | |市场趋势预期|仍会快速发展 |30 |10.0 | | |稳步发展 |147 |49.0 | | |保持现状 |15 |5.0 | | |发展速度规模会有所下降减小 |50 |16.7 | | |说不清楚 |58 |19.3 | |政策影响 |有很大影响 |62 |20.7 | | |影响不大但会观望 |201 |67.0 | | |没有影响 |37 |12.3 | 被调查者认为今后几年某某的商品房价格趋势是稳中有升的占58.3%；保持现有水平的占16.0%；会有所下降的占10.7%。近60%的被调查者认为今后几年某某城区房地产市场的发展趋势是：“房价要进一步涨”。原因主要是某某是四川第二大城市，居住环境好。认为今后几年某某的商品房市场走势是：仍会快速发展、稳步发展、保持现状和发展速度规模会有所下降减小的分别占10.0%、49.0%、5.0%和16.7%。认为国家出台相关的宏观调控政策对购买房屋有很大影响、影响不大但会观望和没有影响的分别占20.7%、67.0%和12.3%。看来国家政策对居民购房的影响不是很大，但近一半的居民会观望。（五）其他 1、获得商品房信息的渠道表35：获取房产市场信息的渠道 |　 |户次数（可选3项） |比重（%）| |报刊广告 |212 |24.2 | |广播电视广告 |142 |16.2 | |网络 |54 |6.2 | |路牌灯箱广告 |84 |9.6 | |亲戚朋友介绍 |149 |17.0 | |公共场所派送宣传资料 |124 |14.1 | |房展会 |87 |9.9 | |其他 |25 |2.9 | 被调查者获取房产市场信息的主要渠道有：报刊广告、亲戚朋友介绍和广播电视广告，分别占24.2%、17.0%和16.2%。被调查者认为，报刊、广播电视、朋友介绍和房交会是最能够接受房产信息的渠道；最不喜欢的宣传形式主要是街道上散发的小广告和报纸里夹带的广告。 2、喜好的楼盘表36：喜好的楼盘 | |户次数（可选2项） |比重（%）| |芙蓉汉城 |157 |27.6 | |三汇绿岛 |146 |25.7 | |西蜀名居 |65 |11.4 | |江畔山景 |39 |6.9 | |亨利花园 |28 |4.9 | |汉龙小岛花园 |134 |23.6 | 在所列出的某某城区目前已有楼盘中，被调查者比较喜欢的有：芙蓉汉城、三汇绿岛和汉龙小岛花园，比重分别为27.6%、25.7%和23.6%。 3、业余生活表37：业余生活安排 |　 |户次数（可选3项） |比重（%）| |喝茶聊天 |158 |20.1 | |麻将玩牌 |65 |8.3 | |游戏聊天 |80 |10.2 | |游玩或运动 |178 |22.6 | |看书学习 |94 |11.9 | |逛商店购物 |157 |19.9 | |其他 |55 |7.0 | 被调查者的业余生活安排比较多的形式是：游玩或运动、喝茶聊天和逛商店购物，分别占22.6%、20.1%和19.9%；随着人民生活质量的提高，居民的健康意识逐渐增强，业余时间锻炼身体和从事户外运动的大幅度增加；同时四川人的休闲生活全国闻名，业余时间和朋友喝茶聊天也同样是重要的选择；城区商品经济的发展，居民业余时间逛商店购物的也比较多。 4、私家汽车拥有、预期购买和停车位需求表38：私家车拥有、购车预期和停车位需求 |　 |户数 |比重（%） | |汽车拥有情况|没有 |256 |85.3 | | |有 |44 |14.7 | | |1辆 |42 |95.5 | | |两辆 |2 |4.5 | | |两辆以上 |0 |0.0 | |购汽车预期 |1年 |11 |3.7 | | |2年 |27 |9.0 | | |3年 |42 |14.0 | | |4年以后 |76 |25.3 | | |无打算 |144 |48.0 | |停车位 |不需要 |97 |32.3 | | |需要 |203 |67.7 | 被调查居民家庭，目前有私家车的占14.7%。在拥有私家车的家庭中，有1辆和两辆的分别占95.5%和4.5%。还有85.3%的居民家庭没有私家车。未来有购买私家车预期的家庭占52.0%。其中，1年、2年、3年内和4年以后有购车预期的分别占3.7%、9.0%、14.0%和25.3%；无购车打算的家庭占48.0%。在购买住宅时需要停车位的占67.7%，不需要的占32.3%。第二部分、某某城区社会经济和居民生活概况（一）城区人口和建成区面积某某城区距成都120公里，由涪城区和游仙区两部分组成。截止2005年底，城区总人口114.5万人，其中，非农业人口59.4万人；城区幅员面积1570平方公里，建成区面积 74平方公里，其中，城市建设用地面积73平方公里，居住用地22平方公里，公共设施用地面积14平方公里；某某城区是四川省第二大城市，处于成德绵经济发展带；同时也是国务院批准建设的，全国唯一一个以科技城命名的城市。（二）城区区位结构和环境近年来，某某城区社会经济、城市建设和城市管理快速发展，成为了四川省经济、文化附中心。在74平方公里的建成区里，形成了以某某市和涪城、游仙两区党、政、军机关为主体的城市商业\文化中心区，然后向东、西、南、北辐射形成了高新技术开发区、科学创业园区、经济开发区、现代农业示范区、仙海风景旅游区和以中国工程物理研究院为主体的科学城等区域。某某城区环境优美，是著名的全国环境绿化先进城市，城区园林绿地面积2213公顷，其中公共绿地606公顷，建成区绿化覆盖面积2488公顷；某某先后被评为联合国改善居住环境模范城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市。在全国大中城市中，某某城区位于中国宜居城市第三名。（三）社会经济成效显著 1、2005年经济社会发展状况（1）经济和居民生活情况到2005年，某某城区社会经济建设取得了显著成效，国内生产总值216亿元，人均国内生产总值达到19055元。同期城区居民人均可支配收入8913元，比全省城镇居民人均可支配收入多527元，高6.3%；比某某市全市城镇居民人均可支配收入多712元，高8.7%。居民人均消费支出7280元，比全省城镇居民人均消费支出多389元，高5.6%；比某某市全市城镇居民人均消费支出多858元，高13.4%。随着居民收入和节余资金的不断增加，城乡居民储蓄存款余额达到166亿元。（2）城区教育、科技、卫生等社会事业实力雄厚某某城区教育、科技、卫生事业实力雄厚。拥有普通高等学校8所，中等职业教育学校30所，普通中学67所，小学135所；高考本科上线率、万人比连续几年位居全省第一。某某良好的教育环境吸引了其它市、州大批学子到某某的大、中、小学读书。随着建设某某科技城战略的实施，吸引了大批各类专业技术人员到某某谋发展。到 2005年底，城区各类专业技术人员达到9.3万人，其中，中级以上技术职称人员4.7万人，仅两院院士就达到20多位。专业技术人员、中高级人才人数之多，在全国、全省同类城市中独树一帜。城区医院、卫生院65个，其中等级医院10个；医院、卫生院床位5351张。城区交通方便，拥有公共汽车706辆，出租汽车1159辆。（3）投资和房地产开发状况 2005年，城区房地产开发投资22亿元，住宅投资完成额15亿元。据市房管局统计， 2005年累计出售商品房14271户，出售面积165.9万平方米，成交金额27.9亿元。其中，出售新建商品房10476户，成交面积126.5万平方米，成交金额21.5亿元；出售二手房37 95户，成交面积39.4万平方米，成交金额6.4亿元。与2004年比较，累计成交户数增长1 0.7%，成交面积增长7.8%，成交额增长36.5%。其中，新建商品房成交户数增长2.9%，成交面积增长5.0%，成交额增长25.6%；成交二手房户数增长40.1%，成交面积增长17.9%、成交额增长92.8%。 2、2006年1-9月经济社会发展状况（1）经济和居民生活情况 2006年1- 9月，全市GDP完成408.6亿元，增长13.6%，比去年同期提高2.3个百分点，完成全年目标的73%，增速在全省排第6位，比去年同期上升10位。城区居民人均可支配收入7618元，比全省城镇居民人均可支配收入多663元，高9.5%；比某某市全市城镇居民人均可支配收入多697元，高10.1%。居民人均消费支出6163元，比全省城镇居民人均消费支出多580元，高10.4%；比某某市全市城镇居民人均消费支出多962元，高18.5%。（2）投资和房地产开发状况 2006年1—9月，全市完成固定资产投资115.9亿元，完成全年目标的64.4%，增长14. 6%。其中：基本建设投资48.2亿元，增长30%；更新改造投资34.8亿元，增长4.9%；房地产开发投资24.3亿元，增长13.9%。1—9月，全市商品房施工面积459.4万平方米，增长1 0.8%；城区普通住宅销售价格涨幅为10%左右。据市房管局统计，2006年1-- 9月底止，累计出售商品房12406户，出售面积148.9万平方米，成交金额23.8亿元。其中，出售新建商品房8773户，成交面积110.6万平方米，成交金额17.3亿元；出售二手房3 633户，成交面积38.3万平方米，成交金额6.5亿元。2006年与2005年同期比较，累计成交户数增长15.4%，成交面积增长18.6%，成交额增长17.8%。其中，新建商品房成交户数增长9.7%，成交面积增长16.1%，成交额增长8.2%；成交二手房户数增长32.2%，成交面积增长26.4%、成交额增长54.7%。为了巩固四川省经济、文化附中心的位置，加快某某科技城的建设速度，据“十一五 ”规划，到2010年，某某城区将建成拥有100万人口，80平方公里的现代化大城市。

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negative_file/工程建筑、房地产/2006某某楼市调查报告.doc