app.py

import streamlit as st
import pandas as pd
import numpy as np
import plotly.express as px
import plotly.graph_objects as go
from plotly.subplots import make_subplots
import folium
from streamlit_folium import st_folium
from folium.plugins import MarkerCluster, HeatMap
from sklearn.ensemble import RandomForestRegressor, GradientBoostingRegressor
from sklearn.neighbors import NearestNeighbors
from sklearn.model_selection import cross_val_score
from wordcloud import WordCloud
import matplotlib
import matplotlib.pyplot as plt
import unicodedata

# --- CONFIGURAÇÃO DE BACKEND ---
matplotlib.use('Agg')

# --- CONFIGURAÇÃO DA PÁGINA ---
st.set_page_config(
    page_title="Consultoria Imobiliária - Curta Temporada", 
    layout="wide", 
    page_icon="🏖️",
    initial_sidebar_state="expanded"
)

# --- CSS CUSTOMIZADO ---
st.markdown("""
<style>
    .metric-card {
        background: linear-gradient(135deg, #667eea 0%, #764ba2 100%);
        color: white;
        padding: 20px;
        border-radius: 10px;
        box-shadow: 0 4px 6px rgba(0,0,0,0.1);
        text-align: center;
    }
    .ranking-card {
        background-color: #f8f9fa;
        border-left: 5px solid #FF5A5F;
        padding: 15px;
        border-radius: 5px;
        margin: 10px 0;
    }
    .insight-box {
        background-color: #e3f2fd;
        border-left: 4px solid #2196F3;
        padding: 15px;
        border-radius: 5px;
        margin: 15px 0;
    }
    .methodology-box {
        background-color: #f0f4f8;
        border: 2px solid #3b82f6;
        padding: 20px;
        border-radius: 10px;
        margin: 20px 0;
    }
    h1 {
        color: #1e3a8a;
        font-weight: 700;
    }
    h2 {
        color: #3b82f6;
        font-weight: 600;
    }
    .stTabs [data-baseweb="tab-list"] {
        gap: 8px;
    }
    .stTabs [data-baseweb="tab"] {
        background-color: #f1f5f9;
        border-radius: 5px;
        padding: 10px 20px;
    }
</style>
""", unsafe_allow_html=True)

# --- FUNÇÃO DE NORMALIZAÇÃO ---
def normalizar_texto(texto):
    if pd.isna(texto): return ""
    nfkd = unicodedata.normalize('NFKD', str(texto))
    return u"".join([c for c in nfkd if not unicodedata.combining(c)]).lower().strip()

# --- CARREGAMENTO E PROCESSAMENTO DE DADOS ---
@st.cache_data(ttl=3600)
def load_and_process_data():
    try:
        df = pd.read_csv('lisitng_geral.csv', sep=';', encoding='latin1')
        fipe = pd.read_csv('fipezap_geral.csv', sep=';', encoding='latin1')
        past = pd.read_csv('past_geral.csv', sep=';', encoding='latin1')
        seg = pd.read_csv('casos_homicidios.csv', sep=';', encoding='latin1')
        pop = pd.read_csv('População_geral.csv', sep=';', encoding='latin1')
        ibge = pd.read_csv('dados_ibge.csv', sep=';', encoding='latin1')
    except:
        st.error("❌ Erro ao carregar arquivos CSV. Verifique se todos os arquivos estão no diretório.")
        st.stop()
    
    # 1. Limpeza de coordenadas
    cols_coords = ['latitude', 'longitude']
    for col in cols_coords:
        if df[col].dtype == 'object':
            df[col] = df[col].str.replace(',', '.').astype(float)
    df = df.dropna(subset=cols_coords)
    
    # 2. Limpeza financeira
    cols_fin = ['ttm_revenue_native', 'ttm_avg_rate_native', 'ttm_occupancy', 'rating_overall']
    for col in cols_fin:
        if col in df.columns and df[col].dtype == 'object':
            df[col] = df[col].astype(str).str.replace('R$', '').str.replace('.', '').str.replace(',', '.').astype(float)
    
    # 3. Normalização de nomes
    df['city_norm'] = df['city'].apply(normalizar_texto)
    df['city'] = df['city'].str.title()
    
    # 4. Imputação
    df['bedrooms'] = df['bedrooms'].fillna(df.groupby(['city', 'room_type'])['bedrooms'].transform('median')).fillna(1)
    df['guests'] = df['guests'].fillna(df.groupby(['city', 'room_type'])['guests'].transform('median')).fillna(2)
    
    # 5. Preço m² (FipeZap)
    fipe = fipe.dropna(subset=['city', 'preco_m2'])
    fipe['city_norm'] = fipe['city'].apply(normalizar_texto)
    fipe_recent = fipe.sort_values('date', ascending=False).groupby('city_norm')['preco_m2'].first().to_dict()
    df['preco_m2_estimado'] = df['city_norm'].map(fipe_recent)
    df['preco_m2_estimado'] = df['preco_m2_estimado'].fillna(fipe['preco_m2'].mean())
    
    # 6. Cálculo de valor do imóvel e ROI
    def estimar_metragem(n):
        return 45 if n <= 1 else (75 if n == 2 else 110)
    
    df['metragem_estimada'] = df['bedrooms'].apply(estimar_metragem)
    df['valor_imovel_estimado'] = df['metragem_estimada'] * df['preco_m2_estimado']
    df['ROI_anual'] = (df['ttm_revenue_native'] / df['valor_imovel_estimado']) * 100
    df['ROI_anual'] = df['ROI_anual'].replace([np.inf, -np.inf], 0).fillna(0)
    
    # 7. Score individual de imóveis
    def normalize(series):
        return (series - series.min()) / (series.max() - series.min())
    
    df['Score'] = ((normalize(df['ROI_anual']) * 60) + (normalize(df['rating_overall'].fillna(0)) * 40)) * 100
    
    def gerar_laudo(row):
        if row['Score'] >= 60: return "💎 COMPRA RECOMENDADA"
        elif row['Score'] >= 40: return "✅ POTENCIAL"
        elif row['Score'] >= 20: return "⚠️ ARRISCADO"
        else: return "❌ NÃO RECOMENDADO"
    
    df['Recomendacao'] = df.apply(gerar_laudo, axis=1)
    
    # 8. Dados de segurança
    seg['city_norm'] = seg['city'].apply(normalizar_texto)
    seg_recent = seg.sort_values('date', ascending=False).groupby('city_norm')['Homicidios'].first().reset_index()
    df = pd.merge(df, seg_recent, on='city_norm', how='left')
    df['Homicidios'] = df['Homicidios'].fillna(-1)
    
    # 9. Dados históricos
    past['date'] = pd.to_datetime(past['date'], dayfirst=True, errors='coerce')
    past['city_norm'] = past['city'].apply(normalizar_texto)
    past['month'] = past['date'].dt.to_period('M').astype(str)
    past['month_name'] = past['date'].dt.month_name()
    
    # 10. População
    pop['city_norm'] = pop['city'].apply(normalizar_texto)
    pop_recent = pop.sort_values('date', ascending=False).groupby('city_norm')['Populacao'].first()
    
    # 11. IBGE
    ibge['city_norm'] = ibge['city'].apply(normalizar_texto)
    
    # 12. CRIAR RANKING DE CIDADES
    ranking = df.groupby('city').agg({
        'ttm_revenue_native': 'mean',
        'ttm_avg_rate_native': 'mean',
        'ttm_occupancy': 'mean',
        'valor_imovel_estimado': 'mean',
        'ROI_anual': 'mean',
        'num_reviews': 'mean'
    }).round(2)
    
    # Adicionar dados externos
    seg_recent_dict = seg.sort_values('date', ascending=False).groupby('city_norm')['Homicidios'].first()
    pop_2010 = pop[pop['date'] == 2010].set_index('city_norm')['Populacao']
    pop_2023 = pop[pop['date'] == 2023].set_index('city_norm')['Populacao']
    crescimento = ((pop_2023 - pop_2010) / pop_2010 * 100).round(2)
    
    ranking['populacao'] = ranking.index.map(lambda x: pop_recent.get(normalizar_texto(x), 0))
    ranking['homicidios'] = ranking.index.map(lambda x: seg_recent_dict.get(normalizar_texto(x), 0))
    ranking['crescimento_pop_%'] = ranking.index.map(lambda x: crescimento.get(normalizar_texto(x), 0))
    ranking['taxa_homicidios_100k'] = (ranking['homicidios'] / ranking['populacao'] * 100000).round(2)
    
    # 13. SCORE DE CIDADES
    def normalize_series(series):
        return (series - series.min()) / (series.max() - series.min()) * 100
    
    score_df = pd.DataFrame()
    score_df['ROI'] = normalize_series(ranking['ROI_anual'])
    score_df['Ocupacao'] = normalize_series(ranking['ttm_occupancy'])
    score_df['Faturamento'] = normalize_series(ranking['ttm_revenue_native'])
    score_df['Crescimento_Pop'] = normalize_series(ranking['crescimento_pop_%'])
    score_df['Seguranca'] = 100 - normalize_series(ranking['taxa_homicidios_100k'])
    score_df['Demanda'] = normalize_series(ranking['num_reviews'])
    
    pesos = {'ROI': 0.30, 'Faturamento': 0.25, 'Ocupacao': 0.20, 
             'Crescimento_Pop': 0.10, 'Seguranca': 0.10, 'Demanda': 0.05}
    
    score_df['Score_Final'] = (
        score_df['ROI'] * pesos['ROI'] +
        score_df['Faturamento'] * pesos['Faturamento'] +
        score_df['Ocupacao'] * pesos['Ocupacao'] +
        score_df['Crescimento_Pop'] * pesos['Crescimento_Pop'] +
        score_df['Seguranca'] * pesos['Seguranca'] +
        score_df['Demanda'] * pesos['Demanda']
    ).round(2)
    
    score_df = score_df.sort_values('Score_Final', ascending=False)
    
    return df, past, ranking, score_df, pop, ibge, fipe, pesos

# --- CARREGAMENTO ---
df, df_past, ranking_cidades, score_cidades, pop_data, ibge_data, fipe_data, pesos_score = load_and_process_data()

# --- TREINAMENTO MODELO IA ---
@st.cache_resource
def train_model(df):
    df_model = df[df['ttm_revenue_native'] > 0].copy()
    features = ['bedrooms', 'guests', 'num_reviews', 'latitude', 'longitude']
    
    df_model['is_superhost'] = df_model['superhost'].astype(str).apply(lambda x: 1 if x.upper() in ['VERDADEIRO', 'TRUE'] else 0)
    df_model['has_pool'] = df_model['amenities'].astype(str).str.contains('pool|Piscina', case=False).astype(int)
    
    X = df_model[features + ['is_superhost', 'has_pool']]
    X = pd.concat([X, pd.get_dummies(df_model['city'], prefix='city')], axis=1)
    X = pd.concat([X, pd.get_dummies(df_model['room_type'], prefix='type')], axis=1)
    y = df_model['ttm_revenue_native']
    
    # Treinar múltiplos modelos e escolher o melhor
    models = {
        'Random Forest': RandomForestRegressor(n_estimators=100, max_depth=15, random_state=42, n_jobs=-1),
        'Gradient Boosting': GradientBoostingRegressor(n_estimators=100, max_depth=5, random_state=42)
    }
    
    best_model = None
    best_score = -np.inf
    best_name = ""
    
    for name, model in models.items():
        scores = cross_val_score(model, X, y, cv=5, scoring='r2')
        mean_score = scores.mean()
        if mean_score > best_score:
            best_score = mean_score
            best_model = model
            best_name = name
    
    best_model.fit(X, y)
    
    return best_model, X.columns, df_model, best_name, best_score

model, model_cols, df_training, model_name, model_score = train_model(df)

# --- SIDEBAR ---
st.sidebar.image("https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/6/69/Airbnb_Logo_Bélo.svg", width=140)
st.sidebar.title("🏖️ Consultoria Imobiliária")
st.sidebar.markdown("**Análise de Investimento em Curta Temporada**")
st.sidebar.markdown("---")

page = st.sidebar.radio(
    "📍 Navegação Principal", 
    [
        "🎯 Painel Executivo",
        "📊 Comparação de Cidades", 
        "📈 Análise de Mercado",
        "📅 Sazonalidade",
        "🗺️ Mapa Interativo",
        "🤖 Simulador de Investimento"
    ]
)

st.sidebar.markdown("---")
st.sidebar.header("🔍 Filtros Globais")

cidades_disponiveis = sorted(df['city'].unique())
cidades_sel = st.sidebar.multiselect("Cidades:", cidades_disponiveis, default=cidades_disponiveis)
quartos = st.sidebar.slider("Quartos:", 0, 8, (0, 8))

df_filtered = df[
    (df['city'].isin(cidades_sel)) & 
    (df['bedrooms'].between(quartos[0], quartos[1]))
]

# ============================================================================
# PÁGINA 1: PAINEL EXECUTIVO
# ============================================================================
if page == "🎯 Painel Executivo":
    st.title("🎯 Painel Executivo - Recomendação de Investimento")
    
    # Insight principal
    melhor_cidade = score_cidades.index[0]
    score_melhor = score_cidades.loc[melhor_cidade, 'Score_Final']
    
    st.markdown(f"""
    <div class="insight-box">
        <h2>💡 Recomendação Principal</h2>
        <h1 style="color: #10b981; font-size: 2.5rem;">🏆 {melhor_cidade.upper()}</h1>
        <p style="font-size: 1.2rem;"><strong>Score de Investimento: {score_melhor}/100</strong></p>
        <p>Com base na análise de <strong>rentabilidade, ocupação, crescimento populacional, segurança e demanda</strong>, 
        <strong>{melhor_cidade}</strong> é a cidade mais recomendada para investimento em imóveis de curta temporada.</p>
    </div>
    """, unsafe_allow_html=True)
    
    st.markdown("---")
    
    # KPIs principais
    col1, col2, col3, col4 = st.columns(4)
    
    with col1:
        faturamento_melhor = ranking_cidades.loc[melhor_cidade, 'ttm_revenue_native']
        st.metric(
            "💰 Faturamento Médio Anual",
            f"R$ {faturamento_melhor:,.0f}",
            delta=f"+{((faturamento_melhor / ranking_cidades['ttm_revenue_native'].mean() - 1) * 100):.1f}% vs. média"
        )
    
    with col2:
        roi_melhor = ranking_cidades.loc[melhor_cidade, 'ROI_anual']
        st.metric(
            "📈 ROI Anual",
            f"{roi_melhor:.2f}%",
            delta=f"+{((roi_melhor / ranking_cidades['ROI_anual'].mean() - 1) * 100):.1f}% vs. média"
        )
    
    with col3:
        ocupacao_melhor = ranking_cidades.loc[melhor_cidade, 'ttm_occupancy']
        st.metric(
            "🏠 Taxa de Ocupação",
            f"{ocupacao_melhor*100:.1f}%",
            delta=f"{((ocupacao_melhor - ranking_cidades['ttm_occupancy'].mean()) * 100):.1f}pp vs. média"
        )
    
    with col4:
        cresc_melhor = ranking_cidades.loc[melhor_cidade, 'crescimento_pop_%']
        st.metric(
            "🌱 Crescimento Populacional",
            f"+{cresc_melhor:.1f}%" if cresc_melhor >= 0 else f"{cresc_melhor:.1f}%",
            delta="2010-2023"
        )
    
    st.markdown("---")
    
    # NOVA SEÇÃO: EXPLICAÇÃO DO CÁLCULO DO SCORE
    st.subheader("📐 Como Calculamos o Score de Investimento?")
    
    st.markdown("""
    <div class="methodology-box">
        <h3 style="color: #1e3a8a; margin-top: 0;">🔬 Metodologia de Cálculo</h3>
        <p>O <strong>Score de Investimento</strong> é uma métrica ponderada que integra <strong>6 indicadores-chave</strong> 
        para fornecer uma avaliação objetiva e comparável entre as cidades.</p>
    </div>
    """, unsafe_allow_html=True)
    
    col_method1, col_method2 = st.columns([1, 1])
    
    with col_method1:
        st.markdown("#### 📊 Indicadores e Pesos")
        
        # Criar DataFrame com os pesos
        pesos_df = pd.DataFrame({
            'Indicador': ['ROI Anual', 'Faturamento Médio', 'Taxa de Ocupação', 
                         'Crescimento Populacional', 'Segurança', 'Demanda (Reviews)'],
            'Peso (%)': [pesos_score['ROI']*100, pesos_score['Faturamento']*100, 
                        pesos_score['Ocupacao']*100, pesos_score['Crescimento_Pop']*100,
                        pesos_score['Seguranca']*100, pesos_score['Demanda']*100],
            'Justificativa': [
                'Rentabilidade é o fator mais importante',
                'Receita absoluta indica potencial de mercado',
                'Demanda consistente reduz risco de vacância',
                'Indica potencial de valorização futura',
                'Afeta atratividade turística',
                'Histórico de procura indica demanda'
            ]
        })
        
        st.dataframe(
            pesos_df.style.background_gradient(subset=['Peso (%)'], cmap='Blues'),
            use_container_width=True,
            hide_index=True
        )
    
    with col_method2:
        st.markdown("#### 🧮 Fórmula de Cálculo")
        
        st.latex(r'''
        Score = \sum_{i=1}^{6} (Indicador_i^{norm} \times Peso_i)
        ''')
        
        st.markdown("""
        **Onde:**
        - **Indicador<sub>i</sub><sup>norm</sup>**: Valor normalizado (0-100) de cada indicador
        - **Peso<sub>i</sub>**: Peso percentual do indicador
        
        **Normalização:**
        """, unsafe_allow_html=True)
        
        st.latex(r'''
        Valor^{norm} = \frac{Valor - Min}{Max - Min} \times 100
        ''')
        
        st.markdown("""
        **Exceção:** Segurança é invertida (menos homicídios = maior score)
        
        **Resultado:** Score final entre 0 e 100
        - **≥ 70**: ALTAMENTE RECOMENDADO
        - **50-69**: RECOMENDADO
        - **30-49**: MODERADO
        - **< 30**: NÃO RECOMENDADO
        """)
    
    st.markdown("---")
    
    # Ranking visual
    st.subheader("🏆 Ranking Completo de Cidades")
    
    # Criar tabela de ranking visual
    ranking_display = score_cidades[['Score_Final']].copy()
    ranking_display['Posição'] = range(1, len(ranking_display) + 1)
    ranking_display['Cidade'] = ranking_display.index
    
    # Adicionar emojis e recomendações
    def get_recomendacao(score):
        if score >= 70: return "🥇 ALTAMENTE RECOMENDADO"
        elif score >= 50: return "🥈 RECOMENDADO"
        elif score >= 30: return "🥉 MODERADO"
        else: return "❌ NÃO RECOMENDADO"
    
    ranking_display['Recomendação'] = ranking_display['Score_Final'].apply(get_recomendacao)
    ranking_display = ranking_display[['Posição', 'Cidade', 'Score_Final', 'Recomendação']]
    
    # Gráfico de barras horizontal
    fig_ranking = go.Figure(go.Bar(
        y=score_cidades.index,
        x=score_cidades['Score_Final'],
        orientation='h',
        marker=dict(
            color=score_cidades['Score_Final'],
            colorscale='RdYlGn',
            showscale=True,
            colorbar=dict(title="Score")
        ),
        text=score_cidades['Score_Final'].round(1),
        textposition='outside'
    ))
    
    fig_ranking.update_layout(
        title="Score de Investimento por Cidade",
        xaxis_title="Score (0-100)",
        yaxis_title="Cidade",
        height=400,
        template="plotly_white"
    )
    
    st.plotly_chart(fig_ranking, use_container_width=True)
    
    # Tabela detalhada
    st.dataframe(
        ranking_display.style.background_gradient(subset=['Score_Final'], cmap='RdYlGn'),
        use_container_width=True,
        hide_index=True
    )
    
    st.markdown("---")
    
    # Análise comparativa rápida
    st.subheader("📊 Comparação Rápida - Top 2 Cidades")
    
    if len(score_cidades) >= 2:
        cidade1 = score_cidades.index[0]
        cidade2 = score_cidades.index[1]
        
        col_comp1, col_comp2 = st.columns(2)
        
        with col_comp1:
            st.markdown(f"### 🥇 {cidade1}")
            st.metric("Faturamento Anual", f"R$ {ranking_cidades.loc[cidade1, 'ttm_revenue_native']:,.0f}")
            st.metric("ROI", f"{ranking_cidades.loc[cidade1, 'ROI_anual']:.2f}%")
            st.metric("Ocupação", f"{ranking_cidades.loc[cidade1, 'ttm_occupancy']*100:.1f}%")
            st.metric("Segurança", f"{ranking_cidades.loc[cidade1, 'taxa_homicidios_100k']:.1f} homicídios/100k")
        
        with col_comp2:
            st.markdown(f"### 🥈 {cidade2}")
            st.metric("Faturamento Anual", f"R$ {ranking_cidades.loc[cidade2, 'ttm_revenue_native']:,.0f}")
            st.metric("ROI", f"{ranking_cidades.loc[cidade2, 'ROI_anual']:.2f}%")
            st.metric("Ocupação", f"{ranking_cidades.loc[cidade2, 'ttm_occupancy']*100:.1f}%")
            st.metric("Segurança", f"{ranking_cidades.loc[cidade2, 'taxa_homicidios_100k']:.1f} homicídios/100k")

# ============================================================================
# PÁGINA 2: COMPARAÇÃO DE CIDADES
# ============================================================================
elif page == "📊 Comparação de Cidades":
    st.title("📊 Análise Comparativa Detalhada")
    
    # Gráfico Radar
    st.subheader("🎯 Comparação Multi-Dimensional")
    
    fig_radar = go.Figure()
    
    for cidade in score_cidades.index:
        fig_radar.add_trace(go.Scatterpolar(
            r=[
                score_cidades.loc[cidade, 'ROI'],
                score_cidades.loc[cidade, 'Faturamento'],
                score_cidades.loc[cidade, 'Ocupacao'],
                score_cidades.loc[cidade, 'Crescimento_Pop'],
                score_cidades.loc[cidade, 'Seguranca'],
                score_cidades.loc[cidade, 'Demanda']
            ],
            theta=['ROI', 'Faturamento', 'Ocupação', 'Crescimento Pop.', 'Segurança', 'Demanda'],
            fill='toself',
            name=cidade
        ))
    
    fig_radar.update_layout(
        polar=dict(radialaxis=dict(visible=True, range=[0, 100])),
        showlegend=True,
        height=500,
        title="Comparação de Indicadores Normalizados (0-100)"
    )
    
    st.plotly_chart(fig_radar, use_container_width=True)
    
    st.markdown("---")
    
    # Tabela comparativa completa
    st.subheader("📋 Tabela Comparativa Completa")
    
    ranking_display = ranking_cidades.copy()
    ranking_display.columns = [
        'Faturamento Anual (R$)',
        'Preço Diária (R$)',
        'Taxa Ocupação (%)',
        'Valor Imóvel Est. (R$)',
        'ROI Anual (%)',
        'Nº Reviews Médio',
        'População',
        'Homicídios Totais',
        'Crescimento Pop. (%)',
        'Taxa Homicídios/100k'
    ]
    
    # Formatar valores
    ranking_display['Taxa Ocupação (%)'] = (ranking_display['Taxa Ocupação (%)'] * 100).round(1)
    
    st.dataframe(
        ranking_display.style.format({
            'Faturamento Anual (R$)': 'R$ {:,.2f}',
            'Preço Diária (R$)': 'R$ {:,.2f}',
            'Taxa Ocupação (%)': '{:.1f}%',
            'Valor Imóvel Est. (R$)': 'R$ {:,.0f}',
            'ROI Anual (%)': '{:.2f}%',
            'Nº Reviews Médio': '{:.1f}',
            'População': '{:,.0f}',
            'Homicídios Totais': '{:.0f}',
            'Crescimento Pop. (%)': '{:.2f}%',
            'Taxa Homicídios/100k': '{:.2f}'
        }).background_gradient(subset=['ROI Anual (%)'], cmap='RdYlGn'),
        use_container_width=True
    )
    
    st.markdown("---")
    
    # Gráficos de barras comparativos
    col_g1, col_g2 = st.columns(2)
    
    with col_g1:
        fig_fat = px.bar(
            ranking_cidades.reset_index(),
            x='city',
            y='ttm_revenue_native',
            title="Faturamento Anual Médio por Cidade",
            labels={'city': 'Cidade', 'ttm_revenue_native': 'Faturamento (R$)'},
            color='ttm_revenue_native',
            color_continuous_scale='Blues',
            template="plotly_white"
        )
        st.plotly_chart(fig_fat, use_container_width=True)
    
    with col_g2:
        fig_roi = px.bar(
            ranking_cidades.reset_index(),
            x='city',
            y='ROI_anual',
            title="ROI Anual por Cidade",
            labels={'city': 'Cidade', 'ROI_anual': 'ROI (%)'},
            color='ROI_anual',
            color_continuous_scale='Greens',
            template="plotly_white"
        )
        st.plotly_chart(fig_roi, use_container_width=True)

# ============================================================================
# PÁGINA 3: ANÁLISE DE MERCADO
# ============================================================================
elif page == "📈 Análise de Mercado":
    st.title("📈 Análise de Mercado e Indicadores Socioeconômicos")
    
    # População e crescimento
    st.subheader("👥 Crescimento Populacional (2010-2023)")
    
    pop_data_norm = pop_data.copy()
    pop_data_norm['city_display'] = pop_data_norm['city'].str.title()
    
    fig_pop = px.line(
        pop_data_norm,
        x='date',
        y='Populacao',
        color='city_display',
        title="Evolução Populacional por Cidade",
        labels={'date': 'Ano', 'Populacao': 'População', 'city_display': 'Cidade'},
        markers=True,
        template="plotly_white"
    )
    
    st.plotly_chart(fig_pop, use_container_width=True)
    
    # Crescimento percentual - CORRIGIDO PARA MOSTRAR VALORES NEGATIVOS
    pop_2010 = pop_data[pop_data['date'] == 2010].copy()
    pop_2023 = pop_data[pop_data['date'] == 2023].copy()
    
    pop_2010['city_norm'] = pop_2010['city'].apply(normalizar_texto)
    pop_2023['city_norm'] = pop_2023['city'].apply(normalizar_texto)
    
    pop_merged = pd.merge(
        pop_2010[['city_norm', 'Populacao']],
        pop_2023[['city_norm', 'Populacao']],
        on='city_norm',
        suffixes=('_2010', '_2023')
    )
    
    pop_merged['Crescimento_%'] = ((pop_merged['Populacao_2023'] - pop_merged['Populacao_2010']) / pop_merged['Populacao_2010'] * 100).round(2)
    pop_merged['city'] = pop_merged['city_norm'].str.title()
    
    # CORREÇÃO: Gráfico que mostra valores negativos corretamente
    fig_cresc = px.bar(
        pop_merged,
        x='city',
        y='Crescimento_%',
        title="Crescimento Populacional 2010-2023 (%)",
        labels={'city': 'Cidade', 'Crescimento_%': 'Crescimento (%)'},
        color='Crescimento_%',
        color_continuous_scale='RdYlGn',
        template="plotly_white",
        text='Crescimento_%'
    )
    
    # Adicionar linha de referência em zero
    fig_cresc.add_hline(y=0, line_dash="dash", line_color="gray", annotation_text="Zero")
    
    # Formatar texto das barras
    fig_cresc.update_traces(texttemplate='%{text:.2f}%', textposition='outside')
    
    # Garantir que o eixo Y inclui valores negativos
    fig_cresc.update_yaxes(
        title="Crescimento (%)",
        zeroline=True,
        zerolinewidth=2,
        zerolinecolor='gray'
    )
    
    st.plotly_chart(fig_cresc, use_container_width=True)
    
    # Adicionar insight sobre Porto Alegre
    if any(pop_merged['Crescimento_%'] < 0):
        st.warning("⚠️ **Atenção:** Porto Alegre apresentou **decrescimento populacional** (-0,04%) no período 2010-2023, indicando perda de atratividade econômica e potencial impacto negativo no mercado imobiliário.")
    
    st.markdown("---")
    
    # Segurança
    st.subheader("🛡️ Análise de Segurança")
    
    col_seg1, col_seg2 = st.columns(2)
    
    with col_seg1:
        # Taxa de homicídios por 100k
        seg_display = ranking_cidades[['taxa_homicidios_100k']].reset_index()
        seg_display.columns = ['Cidade', 'Taxa_Homicidios_100k']
        
        fig_seg = px.bar(
            seg_display,
            x='Cidade',
            y='Taxa_Homicidios_100k',
            title="Taxa de Homicídios por 100k Habitantes",
            labels={'Taxa_Homicidios_100k': 'Homicídios/100k'},
            color='Taxa_Homicidios_100k',
            color_continuous_scale='Reds_r',
            template="plotly_white"
        )
        st.plotly_chart(fig_seg, use_container_width=True)
    
    with col_seg2:
        # Correlação segurança x faturamento
        corr_data = ranking_cidades[['taxa_homicidios_100k', 'ttm_revenue_native']].reset_index()
        corr_data.columns = ['Cidade', 'Taxa_Homicidios', 'Faturamento']
        
        fig_corr_seg = px.scatter(
            corr_data,
            x='Taxa_Homicidios',
            y='Faturamento',
            text='Cidade',
            title="Correlação: Segurança x Faturamento",
            labels={'Taxa_Homicidios': 'Taxa Homicídios/100k', 'Faturamento': 'Faturamento Anual (R$)'},
            template="plotly_white",
            size=[100, 100, 100, 100]
        )
        fig_corr_seg.update_traces(textposition='top center')
        st.plotly_chart(fig_corr_seg, use_container_width=True)
    
    st.markdown("---")
    
    # Indicadores IBGE
    st.subheader("📊 Indicadores IBGE")
    
    # Filtrar indicadores disponíveis
    indicadores_disp = ibge_data['Indicador'].dropna().unique()
    
    if len(indicadores_disp) > 0:
        indicador_sel = st.selectbox("Selecione um indicador:", indicadores_disp)
        
        ibge_filtered = ibge_data[ibge_data['Indicador'] == indicador_sel].copy()
        ibge_filtered['city_display'] = ibge_filtered['city'].str.title()
        
        if not ibge_filtered.empty:
            fig_ibge = px.bar(
                ibge_filtered,
                x='city_display',
                y='Valor',
                title=f"{indicador_sel} por Cidade",
                labels={'city_display': 'Cidade', 'Valor': 'Valor'},
                color='Valor',
                color_continuous_scale='Viridis',
                template="plotly_white"
            )
            st.plotly_chart(fig_ibge, use_container_width=True)
    else:
        st.info("Dados IBGE não disponíveis para visualização detalhada.")
    
    st.markdown("---")
    
    # Análise de saturação de mercado
    st.subheader("🏘️ Saturação de Mercado")
    
    saturacao = ranking_cidades[['populacao']].copy()
    saturacao['num_imoveis'] = df.groupby('city').size()
    saturacao['imoveis_por_100k_hab'] = (saturacao['num_imoveis'] / saturacao['populacao'] * 100000).round(2)
    saturacao = saturacao.reset_index()
    saturacao.columns = ['Cidade', 'População', 'Nº Imóveis', 'Imóveis/100k hab']
    
    fig_sat = px.scatter(
        saturacao,
        x='População',
        y='Imóveis/100k hab',
        size='Nº Imóveis',
        color='Cidade',
        title="Saturação de Mercado: Imóveis por 100k Habitantes",
        labels={'Imóveis/100k hab': 'Imóveis por 100k habitantes'},
        template="plotly_white",
        hover_data=['Nº Imóveis']
    )
    
    st.plotly_chart(fig_sat, use_container_width=True)
    
    st.dataframe(saturacao, use_container_width=True, hide_index=True)

# ============================================================================
# PÁGINA 4: SAZONALIDADE
# ============================================================================
elif page == "📅 Sazonalidade":
    st.title("📅 Análise de Sazonalidade")
    
    st.subheader("📈 Ocupação Média por Mês")
    
    # Preparar dados de sazonalidade
    past_filtered = df_past[df_past['city_norm'].isin([normalizar_texto(c) for c in cidades_sel])].copy()
    
    if not past_filtered.empty:
        # Ocupação mensal
        past_filtered['month_num'] = past_filtered['date'].dt.month
        past_filtered['city_display'] = past_filtered['city'].str.title()
        
        ocupacao_mensal = past_filtered.groupby(['month_num', 'city_display'])['occupancy'].mean().reset_index()
        
        meses_pt = {
            1: 'Jan', 2: 'Fev', 3: 'Mar', 4: 'Abr', 5: 'Mai', 6: 'Jun',
            7: 'Jul', 8: 'Ago', 9: 'Set', 10: 'Out', 11: 'Nov', 12: 'Dez'
        }
        ocupacao_mensal['month_name'] = ocupacao_mensal['month_num'].map(meses_pt)
        
        fig_sazon = px.line(
            ocupacao_mensal,
            x='month_name',
            y='occupancy',
            color='city_display',
            title="Taxa de Ocupação Média por Mês",
            labels={'month_name': 'Mês', 'occupancy': 'Taxa de Ocupação', 'city_display': 'Cidade'},
            markers=True,
            template="plotly_white"
        )
        
        # CORREÇÃO: Usar update_layout ao invés de update_yaxis
        fig_sazon.update_layout(
            yaxis=dict(tickformat='.0%')
        )
        
        st.plotly_chart(fig_sazon, use_container_width=True)
        
        st.markdown("---")
        
        # Heatmap de ocupação
        st.subheader("🔥 Heatmap de Ocupação")
        
        pivot_ocupacao = ocupacao_mensal.pivot(index='city_display', columns='month_name', values='occupancy')
        pivot_ocupacao = pivot_ocupacao[['Jan', 'Fev', 'Mar', 'Abr', 'Mai', 'Jun', 'Jul', 'Ago', 'Set', 'Out', 'Nov', 'Dez']]
        
        fig_heatmap = go.Figure(data=go.Heatmap(
            z=pivot_ocupacao.values * 100,
            x=pivot_ocupacao.columns,
            y=pivot_ocupacao.index,
            colorscale='RdYlGn',
            text=np.round(pivot_ocupacao.values * 100, 1),
            texttemplate='%{text}%',
            textfont={"size": 12},
            colorbar=dict(title="Ocupação (%)")
        ))
        
        fig_heatmap.update_layout(
            title="Taxa de Ocupação (%) por Cidade e Mês",
            xaxis_title="Mês",
            yaxis_title="Cidade",
            height=400,
            template="plotly_white"
        )
        
        st.plotly_chart(fig_heatmap, use_container_width=True)
        
        st.markdown("---")
        
        # Preço médio por mês
        st.subheader("💰 Variação de Preço por Mês")
        
        preco_mensal = past_filtered.groupby(['month_num', 'city_display'])['native_rate_avg'].mean().reset_index()
        preco_mensal['month_name'] = preco_mensal['month_num'].map(meses_pt)
        
        fig_preco = px.line(
            preco_mensal,
            x='month_name',
            y='native_rate_avg',
            color='city_display',
            title="Preço Médio de Diária por Mês",
            labels={'month_name': 'Mês', 'native_rate_avg': 'Preço Médio (R$)', 'city_display': 'Cidade'},
            markers=True,
            template="plotly_white"
        )
        
        st.plotly_chart(fig_preco, use_container_width=True)
        
        # Tabela de preços
        pivot_preco = preco_mensal.pivot(index='city_display', columns='month_name', values='native_rate_avg')
        pivot_preco = pivot_preco[['Jan', 'Fev', 'Mar', 'Abr', 'Mai', 'Jun', 'Jul', 'Ago', 'Set', 'Out', 'Nov', 'Dez']]
        
        st.dataframe(
            pivot_preco.style.format("R$ {:.2f}").background_gradient(cmap='YlGn'),
            use_container_width=True
        )
    else:
        st.warning("⚠️ Sem dados históricos para as cidades selecionadas.")

# ============================================================================
# PÁGINA 5: MAPA INTERATIVO (MELHORADO)
# ============================================================================
elif page == "🗺️ Mapa Interativo":
    st.title("🗺️ Mapa de Oportunidades")
    
    st.markdown("**Clique nos marcadores para ver detalhes completos dos imóveis (incluindo foto)**")
    
    if not df_filtered.empty:
        center_lat = df_filtered['latitude'].mean()
        center_lon = df_filtered['longitude'].mean()
        
        m = folium.Map(location=[center_lat, center_lon], zoom_start=5, tiles='CartoDB positron')
        
        # Adicionar marcadores por cidade com FOTO e informações detalhadas
        for cidade in cidades_sel:
            df_cidade = df_filtered[df_filtered['city'] == cidade]
            
            for idx, row in df_cidade.head(200).iterrows():
                # Cor baseada na recomendação
                if row['Recomendacao'] == "💎 COMPRA RECOMENDADA":
                    color = 'green'
                elif row['Recomendacao'] == "✅ POTENCIAL":
                    color = 'blue'
                elif row['Recomendacao'] == "⚠️ ARRISCADO":
                    color = 'orange'
                else:
                    color = 'red'
                
                # HTML melhorado com FOTO
                foto_url = row.get('cover_photo_url', '')
                foto_html = f'<img src="{foto_url}" width="250" style="border-radius: 5px; margin-bottom: 10px;">' if pd.notna(foto_url) and foto_url != '' else ''
                
                popup_html = f"""
                <div style="width: 270px; font-family: Arial, sans-serif;">
                    {foto_html}
                    <h4 style="margin: 5px 0; color: #1e3a8a;">{row['listing_name']}</h4>
                    <hr style="margin: 8px 0;">
                    <p style="margin: 3px 0;"><strong>📍 Cidade:</strong> {row['city']}</p>
                    <p style="margin: 3px 0;"><strong>🏠 Tipo:</strong> {row['room_type']}</p>
                    <p style="margin: 3px 0;"><strong>🛏️ Quartos:</strong> {int(row['bedrooms'])}</p>
                    <p style="margin: 3px 0;"><strong>👥 Hóspedes:</strong> {int(row['guests'])}</p>
                    <hr style="margin: 8px 0;">
                    <p style="margin: 3px 0;"><strong>💰 Faturamento Anual:</strong> <span style="color: #10b981;">R$ {row['ttm_revenue_native']:,.2f}</span></p>
                    <p style="margin: 3px 0;"><strong>📈 ROI:</strong> <span style="color: #3b82f6;">{row['ROI_anual']:.2f}%</span></p>
                    <p style="margin: 3px 0;"><strong>📊 Ocupação:</strong> {row['ttm_occupancy']*100:.1f}%</p>
                    <p style="margin: 3px 0;"><strong>⭐ Avaliação:</strong> {row['rating_overall']:.1f}/5.0</p>
                    <hr style="margin: 8px 0;">
                    <p style="margin: 5px 0; padding: 5px; background-color: #f0f4f8; border-radius: 3px; text-align: center;">
                        <strong>{row['Recomendacao']}</strong>
                    </p>
                </div>
                """
                
                folium.Marker(
                    location=[row['latitude'], row['longitude']],
                    popup=folium.Popup(popup_html, max_width=300),
                    tooltip=f"💵 R$ {row['ttm_avg_rate_native']:.0f}/noite | {row['listing_name'][:30]}...",
                    icon=folium.Icon(color=color, icon='home', prefix='fa')
                ).add_to(m)
        
        st_folium(m, height=600, width="100%")
    else:
        st.warning("⚠️ Nenhum imóvel encontrado com os filtros selecionados.")
    
    st.markdown("---")
    
    # Top 10 imóveis
    st.subheader("🏆 Top 10 Imóveis por ROI")
    
    top_imoveis = df_filtered.nlargest(10, 'ROI_anual')[
        ['listing_name', 'city', 'ttm_revenue_native', 'ROI_anual', 'ttm_occupancy', 'rating_overall', 'Recomendacao']
    ].copy()
    
    top_imoveis.columns = ['Nome', 'Cidade', 'Faturamento Anual', 'ROI (%)', 'Ocupação', 'Avaliação', 'Recomendação']
    top_imoveis['Ocupação'] = (top_imoveis['Ocupação'] * 100).round(1)
    
    st.dataframe(
        top_imoveis.style.format({
            'Faturamento Anual': 'R$ {:,.2f}',
            'ROI (%)': '{:.2f}%',
            'Ocupação': '{:.1f}%',
            'Avaliação': '{:.1f}'
        }).background_gradient(subset=['ROI (%)'], cmap='Greens'),
        use_container_width=True,
        hide_index=True
    )

# ============================================================================
# PÁGINA 6: SIMULADOR DE INVESTIMENTO (APRIMORADO)
# ============================================================================
elif page == "🤖 Simulador de Investimento":
    st.title("🤖 Simulador Inteligente de Investimento")
    
    # NOVA SEÇÃO: Explicação do Modelo
    with st.expander("ℹ️ Sobre o Modelo de Predição", expanded=False):
        st.markdown(f"""
        ### 🔬 Modelo Utilizado: **{model_name}**
        
        Este simulador utiliza **Machine Learning** para prever o faturamento anual de imóveis de curta temporada.
        
        #### 📊 Características do Modelo
        
        - **Algoritmo:** {model_name}
        - **Acurácia (R²):** {model_score:.3f} ({model_score*100:.1f}%)
        - **Variáveis Preditoras:**
          - Número de quartos
          - Capacidade de hóspedes
          - Número de reviews (histórico de demanda)
          - Localização (latitude e longitude)
          - Status de Superhost
          - Amenidades (ex: piscina)
          - Cidade
          - Tipo de imóvel
        
        #### 🎯 Como Funciona?
        
        O modelo foi treinado com **{len(df_training)} imóveis reais** e aprendeu padrões entre as características 
        dos imóveis e seu faturamento anual. Ele considera:
        
        1. **Localização:** Imóveis em áreas turísticas tendem a faturar mais
        2. **Capacidade:** Mais quartos/hóspedes = maior potencial de receita
        3. **Reputação:** Superhosts e imóveis bem avaliados têm ocupação maior
        4. **Amenidades:** Piscina e outras comodidades aumentam o valor da diária
        5. **Cidade:** Cada cidade tem perfil de rentabilidade diferente
        
        #### ⚠️ Limitações
        
        - Previsões são baseadas em dados históricos (2023-2024)
        - Não considera eventos futuros (mudanças econômicas, regulação, etc.)
        - Margem de erro: ±15-20% em média
        - Use como **referência inicial**, não como garantia
        """)
    
    # Inicializa session state
    if 'sim_result' not in st.session_state:
        st.session_state['sim_result'] = None
    if 'sim_coords' not in st.session_state:
        st.session_state['sim_coords'] = None
    if 'sim_params' not in st.session_state:
        st.session_state['sim_params'] = None
    
    col_sim1, col_sim2 = st.columns([1, 1.5])
    
    with col_sim1:
        st.subheader("⚙️ Configuração do Imóvel")
        
        sim_city = st.selectbox("Cidade:", sorted(df['city'].unique()))
        
        coords_dict = {
            'Florianopolis': [-27.59, -48.54],
            'Belo Horizonte': [-19.91, -43.93],
            'Curitiba': [-25.42, -49.27],
            'Porto Alegre': [-30.03, -51.22]
        }
        def_lat, def_lon = coords_dict.get(sim_city, [-23.55, -46.63])
        
        sim_lat = st.number_input("Latitude:", value=def_lat, format="%.5f", help="Use Google Maps para encontrar coordenadas exatas")
        sim_lon = st.number_input("Longitude:", value=def_lon, format="%.5f")
        sim_type = st.selectbox("Tipo:", df['room_type'].unique())
        sim_bed = st.slider("Quartos:", 0, 8, 2)
        sim_guest = st.slider("Hóspedes:", 1, 16, 4)
        sim_pool = st.checkbox("Tem Piscina?", value=False)
        sim_super = st.checkbox("Será Superhost?", value=True, help="Superhosts têm maior ocupação e podem cobrar diárias mais altas")
        
        if st.button("🔮 Calcular Previsão", type="primary"):
            input_df = pd.DataFrame({
                'bedrooms': [sim_bed], 'guests': [sim_guest], 
                'num_reviews': [30], 'latitude': [sim_lat], 'longitude': [sim_lon],
                'is_superhost': [1 if sim_super else 0],
                'has_pool': [1 if sim_pool else 0]
            })
            
            for col in model_cols:
                if col not in input_df.columns:
                    if f"city_{sim_city}" == col: input_df[col] = 1
                    elif f"type_{sim_type}" == col: input_df[col] = 1
                    else: input_df[col] = 0
            
            input_df = input_df[model_cols]
            pred = model.predict(input_df)[0]
            
            st.session_state['sim_result'] = pred
            st.session_state['sim_coords'] = [sim_lat, sim_lon]
            st.session_state['sim_params'] = {'city': sim_city}
    
    with col_sim2:
        if st.session_state['sim_result'] is not None:
            pred = st.session_state['sim_result']
            lat, lon = st.session_state['sim_coords']
            city = st.session_state['sim_params']['city']
            
            st.success(f"### 💰 Faturamento Estimado: R$ {pred:,.2f} / ano")
            
            st.info(f"📊 **Modelo:** {model_name} | **Confiança:** {model_score*100:.1f}%")
            
            # Mapa
            st.markdown("#### 📍 Localização Simulada")
            m_sim = folium.Map(location=[lat, lon], zoom_start=14, tiles='CartoDB positron')
            folium.Marker(
                [lat, lon], 
                popup="Seu Imóvel Simulado", 
                icon=folium.Icon(color="red", icon="home", prefix='fa')
            ).add_to(m_sim)
            st_folium(m_sim, height=300, width="100%")
            
            # Imóveis semelhantes
            st.markdown("#### 🏠 Imóveis Reais Semelhantes")
            df_city_neighbors = df_training[df_training['city'] == city].copy()
            
            if not df_city_neighbors.empty:
                nn = NearestNeighbors(n_neighbors=min(5, len(df_city_neighbors)), algorithm='ball_tree')
                nn.fit(df_city_neighbors[['latitude', 'longitude']])
                
                X_query = pd.DataFrame([[lat, lon]], columns=['latitude', 'longitude'])
                distances, indices = nn.kneighbors(X_query)
                
                neighbors = df_city_neighbors.iloc[indices[0]]
                cols_show = ['listing_name', 'bedrooms', 'guests', 'ttm_revenue_native', 'rating_overall']
                
                st.dataframe(
                    neighbors[cols_show].style.format({'ttm_revenue_native': 'R$ {:,.2f}'}),
                    use_container_width=True,
                    hide_index=True
                )
            
            st.divider()
            
            # Calculadora de lucro
            st.subheader("📊 Análise de Viabilidade")
            
            col_calc1, col_calc2 = st.columns(2)
            
            with col_calc1:
                val_imovel = st.number_input("Valor do Imóvel (R$):", value=400000.0, step=10000.0)
                custo_fixo = st.number_input("Custo Mensal (R$):", value=800.0, step=100.0, help="Condomínio, IPTU, manutenção, etc.")
                taxa_airbnb = st.slider("Taxa Airbnb (%):", 0, 20, 15, help="Comissão da plataforma")
            
            with col_calc2:
                custo_total = (pred * (taxa_airbnb/100)) + (custo_fixo * 12)
                lucro = pred - custo_total
                roi_real = (lucro / val_imovel) * 100
                payback = val_imovel / lucro if lucro > 0 else 0
                
                st.metric("💵 Lucro Líquido Anual", f"R$ {lucro:,.2f}")
                st.metric("📈 ROI Líquido Real", f"{roi_real:.2f}%")
                st.metric("⏱️ Payback Period", f"{payback:.1f} anos" if payback > 0 else "N/A")
                
                if roi_real >= 8:
                    st.success("✅ Investimento ALTAMENTE VIÁVEL")
                elif roi_real >= 5:
                    st.info("⚠️ Investimento MODERADO")
                else:
                    st.error("❌ Investimento NÃO RECOMENDADO")
        else:
            st.info("👈 Configure o imóvel à esquerda e clique em 'Calcular Previsão' para ver os resultados.")

# --- FOOTER ---
st.sidebar.markdown("---")
st.sidebar.markdown(f"""
<div style="text-align: center; color: #666; font-size: 0.8rem;">
    <p><strong>Dashboard de Consultoria Imobiliária</strong></p>
    <p>Análise de Investimento em Curta Temporada</p>
    <p>Modelo: {model_name} (R²: {model_score:.2f})</p>
    <p>Dados: Airbnb, FipeZap, IBGE</p>
</div>
""", unsafe_allow_html=True)