melhorias gerais

README.md

@@ -71,6 +71,11 @@ Variáveis de ambiente do backend:
 - `MODELOS_REPOSITORIO_HF_SUBDIR` (ex.: `modelos_dai`)
 - `HF_TOKEN` (opcional para dataset privado)
 
+Regra automática de provider:
+
+- Em runtime HF Spaces (`SPACE_ID`/`SPACE_AUTHOR_NAME`/`HF_SPACE_ID`), o backend força `hf_dataset`.
+- Fora do HF Spaces, o fallback continua `local` quando o provider não é informado.
+
 No modo `hf_dataset`, o backend consulta a revisão atual do dataset e só
 sincroniza novamente quando detectar mudança de revisão.
 

backend/app/core/elaboracao/charts.py

@@ -460,7 +460,7 @@ def criar_grafico_cook(cook_distances, indices=None, limite=None):
     return fig
 
 
-def criar_matriz_correlacao(df, colunas=None):
+def criar_matriz_correlacao(df, colunas=None, coluna_y: str | None = None):
     """
     Heatmap de correlação com estilo premium: 
     Diagonal limpa, linha divisória e cores customizadas.
@@ -487,6 +487,15 @@ def criar_matriz_correlacao(df, colunas=None):
     # Cálculo da correlação
     corr = df_corr.corr()
 
+    if coluna_y:
+        coluna_y_str = str(coluna_y)
+        rotulos = [
+            f"{nome} (Y)" if str(nome) == coluna_y_str and not str(nome).endswith(" (Y)") else str(nome)
+            for nome in corr.columns
+        ]
+        corr.columns = rotulos
+        corr.index = rotulos
+
     # --- LÓGICA DE ESTILO DA PRIMEIRA FUNÇÃO ---
     
     # 1. Remover diagonal (substitui por NaN para não colorir o Heatmap)

backend/app/core/elaboracao/core.py

@@ -2312,10 +2312,22 @@ def avaliar_imovel(modelo_sm, valores_x, colunas_x, transformacoes_x, transforma
 
                 if percentual > 100:
                     qtd_extrapolacoes_acima_limites += 1
-                    extrapolacoes[col] = {"status": "grave", "percentual": percentual, "direcao": "acima"}
+                    extrapolacoes[col] = {
+                        "status": "grave",
+                        "percentual": percentual,
+                        "direcao": "acima",
+                        "limite_utilizado": float(max_val),
+                        "valor_informado": float(val),
+                    }
                 else:
                     qtd_extrapolacoes_dentro_limites += 1
-                    extrapolacoes[col] = {"status": "warning", "percentual": percentual, "direcao": "acima"}
+                    extrapolacoes[col] = {
+                        "status": "warning",
+                        "percentual": percentual,
+                        "direcao": "acima",
+                        "limite_utilizado": float(max_val),
+                        "valor_informado": float(val),
+                    }
 
             # Abaixo do mínimo
             elif val < min_val:
@@ -2326,10 +2338,22 @@ def avaliar_imovel(modelo_sm, valores_x, colunas_x, transformacoes_x, transforma
 
                 if percentual > 50:
                     qtd_extrapolacoes_acima_limites += 1
-                    extrapolacoes[col] = {"status": "grave", "percentual": percentual, "direcao": "abaixo"}
+                    extrapolacoes[col] = {
+                        "status": "grave",
+                        "percentual": percentual,
+                        "direcao": "abaixo",
+                        "limite_utilizado": float(min_val),
+                        "valor_informado": float(val),
+                    }
                 else:
                     qtd_extrapolacoes_dentro_limites += 1
-                    extrapolacoes[col] = {"status": "warning", "percentual": percentual, "direcao": "abaixo"}
+                    extrapolacoes[col] = {
+                        "status": "warning",
+                        "percentual": percentual,
+                        "direcao": "abaixo",
+                        "limite_utilizado": float(min_val),
+                        "valor_informado": float(val),
+                    }
 
         # --------------------------------------------------------
         # 3. APLICAR TRANSFORMAÇÕES

backend/app/core/elaboracao/formatadores.py

@@ -520,6 +520,70 @@ def _popup_fundamentacao_html(aval):
     return html
 
 
+def _popup_fronteira_html(aval):
+    """Gera conteúdo HTML do popup para a linha 'Extrapoladas na fronteira'."""
+
+    def _fmt_num(valor):
+        if valor is None:
+            return "—"
+        try:
+            bruto = float(valor)
+        except Exception:
+            return "—"
+        s = f"{bruto:,.2f}"
+        return s.replace(",", "X").replace(".", ",").replace("X", ".")
+
+    if not aval.get("houve_extrapolacao"):
+        return (
+            '<div style="font-weight: 600; margin-bottom: 4px; color: #495057;">'
+            'Extrapoladas na fronteira</div>'
+            '<div style="font-size: 11px; color: #6c757d; line-height: 1.45;">'
+            'Nenhuma variável extrapolou os limites amostrais nesta avaliação.'
+            '</div>'
+        )
+
+    fronteira = _formatar_brl(aval.get("fronteira"))
+    linhas = []
+    for col, info in (aval.get("extrapolacoes") or {}).items():
+        status = str(info.get("status") or "")
+        if status not in ("warning", "grave"):
+            continue
+        informado = _fmt_num(info.get("valor_informado"))
+        limite = _fmt_num(info.get("limite_utilizado"))
+        direcao = str(info.get("direcao") or "")
+        if direcao == "acima":
+            direcao_txt = "acima do máx."
+        elif direcao == "abaixo":
+            direcao_txt = "abaixo do mín."
+        else:
+            direcao_txt = "fora"
+        linhas.append(
+            '<tr style="border-bottom: 1px solid #f0f0f0;">'
+            f'<td style="padding: 2px 6px;"><b>{col}</b></td>'
+            f'<td style="padding: 2px 6px; text-align: right;">{informado}</td>'
+            f'<td style="padding: 2px 6px; text-align: right;">{limite}</td>'
+            f'<td style="padding: 2px 6px;">{direcao_txt}</td>'
+            '</tr>'
+        )
+
+    tabela = ''.join(linhas) if linhas else '<tr><td colspan="4" style="padding: 4px 6px;">Sem detalhes.</td></tr>'
+    return (
+        '<div style="font-weight: 600; margin-bottom: 4px; color: #495057;">'
+        'Extrapoladas na fronteira</div>'
+        f'<div style="font-size: 11px; color: #6c757d; margin-bottom: 6px; line-height: 1.45;">'
+        f'Estimado na fronteira: <b>{fronteira}</b></div>'
+        '<table style="width: 100%; border-collapse: collapse; font-size: 11px;">'
+        '<tr style="border-bottom: 1px solid #e9ecef;">'
+        '<th style="text-align: left; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Variável</th>'
+        '<th style="text-align: right; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Informado</th>'
+        '<th style="text-align: right; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Limite usado</th>'
+        '<th style="text-align: left; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Direção</th>'
+        '</tr>'
+        f'{tabela}'
+        '</table>'
+    )
+
+
 def formatar_avaliacao_html(avaliacoes_lista, indice_base=0, elem_id_excluir="excluir-aval-elab"):
     """Formata resultados de avaliação como tabela HTML acumulada.
 
@@ -589,11 +653,13 @@ def formatar_avaliacao_html(avaliacoes_lista, indice_base=0, elem_id_excluir="ex
             elif status in ("dicotomica", "codigo_alocado", "percentual"):
                 celula = f'{val_fmt} \u2014'
             elif status == "warning":
-                celula = f'{val_fmt} \u26a0\ufe0f {perc:.1f}%'
+                seta = '\u2191' if ext.get("direcao") == "acima" else ('\u2193' if ext.get("direcao") == "abaixo" else '')
+                celula = f'{val_fmt} \u26a0\ufe0f{seta} {perc:.1f}%'
             elif ext.get("valor_invalido"):
                 celula = f'{val_fmt} \u274c'
             else:  # grave
-                celula = f'{val_fmt} \u274c {perc:.1f}%'
+                seta = '\u2191' if ext.get("direcao") == "acima" else ('\u2193' if ext.get("direcao") == "abaixo" else '')
+                celula = f'{val_fmt} \u274c{seta} {perc:.1f}%'
 
             html += f'<td {_td_r}>{celula}</td>'
         html += '</tr>'
@@ -605,6 +671,17 @@ def formatar_avaliacao_html(avaliacoes_lista, indice_base=0, elem_id_excluir="ex
         html += f'<td {_td_bold_r} style="text-align: right; padding: 8px 12px; border-bottom: 1px solid #dee2e6; font-weight: 600;">{_formatar_brl(aval["estimado"])}</td>'
     html += '</tr>'
 
+    # Extrapoladas na fronteira (logo abaixo do estimado)
+    html += f'<tr><td {_td}>Extrapoladas na fronteira</td>'
+    for aval in avaliacoes_lista:
+        qtd_extrapolacoes = int(aval.get("qtd_extrapolacoes") or 0)
+        houve_extrapolacao = bool(aval.get("houve_extrapolacao")) or qtd_extrapolacoes > 0
+        valor_fronteira = aval.get("fronteira")
+        celula = _formatar_brl(valor_fronteira) if houve_extrapolacao else '\u2014'
+        popup = _popup_grau(_popup_fronteira_html(aval))
+        html += f'<td {_td_r}>{celula} {popup}</td>'
+    html += '</tr>'
+
     # Estimado / Base (só se houver mais de 1 avaliação e base selecionada)
     if n > 1 and indice_base_normalizado is not None:
         estimado_base = avaliacoes_lista[indice_base_normalizado]["estimado"]

backend/app/core/elaboracao/modelo.py

@@ -363,7 +363,7 @@ def ajustar_modelo_callback(df, coluna_y, colunas_x, transformacao_y, outliers_a
         df_corr_temp[coluna_y] = y_transf_corr
 
         colunas_corr = [coluna_y] + list(colunas_x)
-        fig_corr = criar_matriz_correlacao(df_corr_temp, colunas_corr)
+        fig_corr = criar_matriz_correlacao(df_corr_temp, colunas_corr, coluna_y=coluna_y)
     except Exception as e:
         print(f"Erro ao gerar matriz de correlação transformada: {e}")
         fig_corr = None

backend/app/core/{dados/Bairros_LC12112_16.shp → pesquisa/modelos_dai/MOD_V_TER_GENERICO_2016_2026_001.dai}

@@ -1,3 +1,3 @@
 version https://git-lfs.github.com/spec/v1
-oid sha256:1446d8cc7fdff70154b792fd1cf78b251d064ce38a58c8a81128702d2352967a
-size 5562340
+oid sha256:33d53230f6ba56a80fb89c4ae4f092e08dc2476bd4ce6a06013c762ec73ca58a
+size 19219547

backend/app/core/visualizacao/app.py

@@ -269,7 +269,7 @@ def _criar_grafico_cook(modelos_sm):
         print(f"Erro ao criar gráfico de Cook: {e}")
         return None
 
-def _criar_grafico_correlacao(modelos_sm):
+def _criar_grafico_correlacao(modelos_sm, nome_y: str | None = None):
     """Gera heatmap de correlação com cores customizadas e diagonal limpa."""
     try:
         if modelos_sm is None or not hasattr(modelos_sm, 'model'):
@@ -279,7 +279,8 @@ def _criar_grafico_correlacao(modelos_sm):
         X = model.exog
         X_names = model.exog_names
         y = model.endog
-        y_name = getattr(model, 'endog_names', 'Variável Dependente')
+        y_name_base = str(nome_y or "").strip() or str(getattr(model, 'endog_names', 'Variável Dependente') or '').strip() or 'Variável Dependente'
+        y_name = y_name_base if re.search(r"\(Y\)$", y_name_base, flags=re.IGNORECASE) else f"{y_name_base} (Y)"
 
         df_X = pd.DataFrame(X, columns=X_names)
         df_X = df_X.drop(
@@ -456,6 +457,12 @@ def gerar_todos_graficos(pacote):
 
     obs_calc = pacote["modelo"]["obs_calc"]
     modelos_sm = pacote["modelo"]["sm"]
+    info_transf = pacote.get("transformacoes", {}).get("info") or []
+    nome_y = None
+    if isinstance(info_transf, list) and info_transf:
+        primeira_linha = str(info_transf[0] or "").strip()
+        if primeira_linha:
+            nome_y = primeira_linha.split(": ", 1)[0].strip() or None
 
     # Identificar vetores
     y_obs = None
@@ -521,7 +528,7 @@ def gerar_todos_graficos(pacote):
 
     if modelos_sm is not None:
         graficos["cook"] = _criar_grafico_cook(modelos_sm)
-        graficos["corr"] = _criar_grafico_correlacao(modelos_sm)
+        graficos["corr"] = _criar_grafico_correlacao(modelos_sm, nome_y=nome_y)
 
     return graficos
 

backend/app/services/audit_log_service.py

@@ -28,12 +28,23 @@ _HF_LOCK = Lock()
 _HF_ROOT_READY: dict[str, bool] = {}
 
 
+def _is_hf_runtime() -> bool:
+    for key in ("SPACE_ID", "SPACE_AUTHOR_NAME", "HF_SPACE_ID"):
+        value = str(os.getenv(key) or "").strip()
+        if value:
+            return True
+    return False
+
+
 def _provider_hint() -> str:
-    raw = (
-        os.getenv("MODELOS_REPOSITORIO_PROVIDER")
-        or os.getenv("PESQUISA_MODELOS_PROVIDER")
-        or "local"
-    )
+    if _is_hf_runtime():
+        return "hf_dataset"
+
+    raw = os.getenv("MODELOS_REPOSITORIO_PROVIDER")
+    if raw is None:
+        raw = os.getenv("PESQUISA_MODELOS_PROVIDER")
+    if raw is None:
+        raw = "local"
     value = str(raw).strip().lower()
     if value in {"hf", "hf_dataset", "dataset", "huggingface"}:
         return "hf_dataset"

backend/app/services/elaboracao_service.py

@@ -693,6 +693,30 @@ def _calcular_periodo_dados_mercado(df: pd.DataFrame, coluna_data: str) -> dict[
     }
 
 
+def _atualizar_periodo_dados_mercado_filtrado(session: SessionState) -> None:
+    coluna_data = str(session.coluna_data_mercado or "").strip()
+    if not coluna_data:
+        session.periodo_dados_mercado_inicio = None
+        session.periodo_dados_mercado_fim = None
+        return
+
+    df = session.df_filtrado if session.df_filtrado is not None else session.df_original
+    if df is None or df.empty or coluna_data not in df.columns:
+        session.periodo_dados_mercado_inicio = None
+        session.periodo_dados_mercado_fim = None
+        return
+
+    try:
+        periodo = _calcular_periodo_dados_mercado(df, coluna_data)
+    except HTTPException:
+        session.periodo_dados_mercado_inicio = None
+        session.periodo_dados_mercado_fim = None
+        return
+
+    session.periodo_dados_mercado_inicio = periodo["data_inicial"]
+    session.periodo_dados_mercado_fim = periodo["data_final"]
+
+
 def _resumo_faltantes_variaveis(df: pd.DataFrame, colunas: list[str]) -> dict[str, Any]:
     if df is None or not colunas:
         return {"has_missing": False, "rows_missing": 0, "total_rows": 0, "columns": [], "rows_preview": []}
@@ -1061,6 +1085,7 @@ def apply_selection(
         df_filtrado = df_filtrado.drop(index=outliers, errors="ignore")
 
     session.df_filtrado = df_filtrado
+    _atualizar_periodo_dados_mercado_filtrado(session)
     session.coluna_y = coluna_y
     session.colunas_x = colunas_x_validas
 
@@ -1340,7 +1365,11 @@ def fit_model(
     try:
         df_corr = resultado["X_transformado"].copy()
         df_corr[session.coluna_y] = resultado["y_transformado"]
-        fig_corr = charts.criar_matriz_correlacao(df_corr, [session.coluna_y] + list(session.colunas_x))
+        fig_corr = charts.criar_matriz_correlacao(
+            df_corr,
+            [session.coluna_y] + list(session.colunas_x),
+            coluna_y=session.coluna_y,
+        )
     except Exception:
         fig_corr = None
 
@@ -2525,6 +2554,7 @@ def limpar_historico_outliers(session: SessionState) -> dict[str, Any]:
     session.outliers_anteriores = []
     session.iteracao = 1
     session.df_filtrado = session.df_original.copy()
+    _atualizar_periodo_dados_mercado_filtrado(session)
     session.reset_modelo()
 
     return {

backend/app/services/model_repository.py

@@ -37,6 +37,15 @@ _STATE: dict[str, Any] = {
 }
 
 
+def _is_hf_runtime() -> bool:
+    # HF Spaces define essas variaveis; em runtime HF queremos evitar fallback local.
+    for key in ("SPACE_ID", "SPACE_AUTHOR_NAME", "HF_SPACE_ID"):
+        value = str(os.getenv(key) or "").strip()
+        if value:
+            return True
+    return False
+
+
 @dataclass(frozen=True)
 class ModelRepositoryResolution:
     provider: str
@@ -60,11 +69,14 @@ class ModelRepositoryResolution:
 
 
 def _provider() -> str:
-    raw = (
-        os.getenv("MODELOS_REPOSITORIO_PROVIDER")
-        or os.getenv("PESQUISA_MODELOS_PROVIDER")
-        or "local"
-    )
+    if _is_hf_runtime():
+        return "hf_dataset"
+
+    raw = os.getenv("MODELOS_REPOSITORIO_PROVIDER")
+    if raw is None:
+        raw = os.getenv("PESQUISA_MODELOS_PROVIDER")
+    if raw is None:
+        raw = "local"
     value = str(raw).strip().lower()
     if value in {"hf", "hf_dataset", "dataset", "huggingface"}:
         return "hf_dataset"

backend/app/services/pesquisa_service.py

@@ -385,7 +385,7 @@ def listar_modelos(filtros: PesquisaFiltros, limite: int | None = None, somente_
     )
 
 
-def gerar_mapa_modelos(modelos_ids: list[str], limite_pontos_por_modelo: int = 4500) -> dict[str, Any]:
+def gerar_mapa_modelos(modelos_ids: list[str], limite_pontos_por_modelo: int = 0) -> dict[str, Any]:
     ids = [str(item).strip() for item in (modelos_ids or []) if str(item).strip()]
     if not ids:
         raise HTTPException(status_code=400, detail="Selecione ao menos um modelo para gerar o mapa")
@@ -884,18 +884,20 @@ def _identificar_coluna_por_alias(colunas: Any, aliases: list[str]) -> str | Non
 
 def _extrair_bairros(df: pd.DataFrame) -> list[str]:
     candidatos = [col for col in df.columns if _has_alias(str(col), BAIRRO_ALIASES)]
-    bairros: set[str] = set()
+    bairros: list[str] = []
+    vistos = set()
 
     for col in candidatos:
         serie = df[col]
-        for valor in serie.dropna().head(5000):
+        for valor in serie.dropna():
             texto = str(valor).strip()
-            if texto:
-                bairros.add(texto)
-        if len(bairros) >= 30:
-            break
+            chave = _normalize(texto)
+            if not texto or not chave or chave in vistos:
+                continue
+            vistos.add(chave)
+            bairros.append(texto)
 
-    return sorted(bairros)[:30]
+    return sorted(bairros, key=lambda item: item.lower())
 
 
 def _extrair_finalidades(df: pd.DataFrame) -> list[str]:

frontend/src/components/AvaliacaoTab.jsx

@@ -33,23 +33,256 @@ function formatarDataHoraIso(iso) {
   return data.toLocaleString('pt-BR')
 }
 
+function formatarExtrapoladasNaFronteira(aval) {
+  const qtdExtrapolacoes = Number(aval?.qtd_extrapolacoes ?? 0)
+  const houveExtrapolacao = Boolean(aval?.houve_extrapolacao) || qtdExtrapolacoes > 0
+  if (!houveExtrapolacao) return '-'
+
+  const fronteira = Number(aval?.fronteira)
+  if (!Number.isFinite(fronteira)) return '-'
+  return formatarMoeda(fronteira)
+}
+
+function formatarExtrapoladasNaFronteiraCsv(aval) {
+  const qtdExtrapolacoes = Number(aval?.qtd_extrapolacoes ?? 0)
+  const houveExtrapolacao = Boolean(aval?.houve_extrapolacao) || qtdExtrapolacoes > 0
+  if (!houveExtrapolacao) return '-'
+
+  const fronteira = Number(aval?.fronteira)
+  if (!Number.isFinite(fronteira)) return '-'
+  return formatarNumero(fronteira, 2)
+}
+
 function classificarExtrapolacao(info) {
   const status = String(info?.status || 'ok')
   const percentual = Number(info?.percentual || 0)
+  const direcao = String(info?.direcao || '')
+  const seta = direcao === 'acima' ? '↑' : (direcao === 'abaixo' ? '↓' : '')
   if (status === 'ok') return 'ok'
-  if (status === 'warning') return `⚠ ${formatarNumero(percentual, 1)}%`
-  if (status === 'grave') return `✖ ${formatarNumero(percentual, 1)}%`
+  if (status === 'warning') return `⚠️${seta} ${formatarNumero(percentual, 1)}%`
+  if (status === 'grave') return `❌${seta} ${formatarNumero(percentual, 1)}%`
   if (status === 'dicotomica' || status === 'codigo_alocado' || status === 'percentual') return '—'
   return status
 }
 
+function escaparHtml(value) {
+  return String(value ?? '')
+    .replaceAll('&', '&')
+    .replaceAll('<', '&lt;')
+    .replaceAll('>', '&gt;')
+    .replaceAll('"', '&quot;')
+    .replaceAll("'", '&#39;')
+}
+
+const CORES_GRAU = {
+  'Grau III': '#28a745',
+  'Grau II': '#17a2b8',
+  'Grau I': '#e67e00',
+  'Sem enquadramento': '#dc3545',
+}
+
+function normalizarGrau(value) {
+  const texto = String(value || '').toLowerCase()
+  if (texto.includes('grau iii')) return 'Grau III'
+  if (texto.includes('grau ii')) return 'Grau II'
+  if (texto.includes('grau i')) return 'Grau I'
+  if (texto.includes('sem enquadramento') || texto.includes('sem enq')) return 'Sem enquadramento'
+  return String(value || '-')
+}
+
 function corGrau(valor) {
-  const texto = String(valor || '').toLowerCase()
-  if (texto.includes('grau iii')) return '#1f7a40'
-  if (texto.includes('grau ii')) return '#2d8dbf'
-  if (texto.includes('grau i')) return '#c97400'
-  if (texto.includes('sem enquadramento')) return '#b22f40'
-  return '#48627a'
+  const grau = normalizarGrau(valor)
+  return CORES_GRAU[grau] || '#495057'
+}
+
+function popupPrecisaoHtml(aval) {
+  const amplitude = Number(aval?.amplitude)
+  const amplitudeTexto = Number.isFinite(amplitude) ? `${formatarNumero(amplitude, 1)}%` : '—'
+  const grau = normalizarGrau(aval?.precisao)
+  const regras = [
+    ['≤30%', 'Grau III', '#28a745'],
+    ['≤40%', 'Grau II', '#17a2b8'],
+    ['≤50%', 'Grau I', '#e67e00'],
+    ['>50%', 'Sem enquadramento', '#dc3545'],
+  ]
+
+  const linhas = regras.map(([faixa, nome, cor]) => {
+    const ativo = nome === grau
+    const bg = ativo ? `background: ${cor}11;` : ''
+    const fw = ativo ? 'font-weight: 600;' : ''
+    const marca = ativo ? ' ◀' : ''
+    return (
+      `<tr style="border-bottom: 1px solid #f0f0f0; ${bg}">`
+      + `<td style="padding: 2px 6px; ${fw}">${faixa}</td>`
+      + `<td style="padding: 2px 6px; color: ${cor}; ${fw}">${nome}${marca}</td>`
+      + '</tr>'
+    )
+  }).join('')
+
+  return (
+    '<div style="font-weight: 600; margin-bottom: 4px; color: #495057;">'
+    + 'Precisão — NBR 14.653-2, Tabela 2'
+    + '<span style="font-weight: 400; font-size: 11px; color: #6c757d; margin-left: 8px;">'
+    + 'Amplitude do IC 80% em relação ao estimado.</span></div>'
+    + '<div style="display: flex; align-items: baseline; gap: 12px; margin-bottom: 6px;">'
+    + `<span>Amplitude do IC 80%: <b>${amplitudeTexto}</b></span>`
+    + '</div>'
+    + '<table style="width: 100%; border-collapse: collapse; font-size: 11px;">'
+    + '<tr style="border-bottom: 1px solid #e9ecef;">'
+    + '<th style="text-align: left; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Amplitude</th>'
+    + '<th style="text-align: left; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Grau</th>'
+    + '</tr>'
+    + linhas
+    + '</table>'
+  )
+}
+
+function popupFundamentacaoHtml(aval) {
+  const grau = normalizarGrau(aval?.fundamentacao)
+  const corGrauAtual = CORES_GRAU[grau] || '#495057'
+  const qtdExtrapolacoes = Number(aval?.qtd_extrapolacoes ?? 0)
+  const houveExtrapolacao = Boolean(aval?.houve_extrapolacao) || qtdExtrapolacoes > 0
+  const percExt = Number(aval?.perc_ext)
+  const percExtNum = Number.isFinite(percExt) ? percExt : 0
+  const header = (
+    '<div style="font-weight: 600; margin-bottom: 4px; color: #495057;">'
+    + 'Fundamentação — NBR 14.653-2, Tabela 1</div>'
+    + '<div style="font-size: 11px; color: #6c757d; margin-bottom: 6px; line-height: 1.45;">'
+    + 'Depende de quantas variáveis extrapolam os limites amostrais e do '
+    + '<b style="color:#333;">impacto no valor estimado</b>. '
+    + 'O impacto é calculado aplicando o modelo duas vezes: uma com os valores informados '
+    + '(incluindo os extrapolados) e outra simulando as variáveis extrapoladas no seu limite '
+    + 'amostral mais próximo (mínimo ou máximo, conforme o caso). A diferença percentual entre '
+    + 'os dois valores unitários resultantes é o impacto no estimado. '
+    + 'É esse impacto — e não a % de extrapolação individual de cada variável — que define o grau, '
+    + 'exceto no caso de extrapolação grave'
+    + ' (variável >100% acima do máximo amostral, >50% abaixo do mínimo amostral, ou valor '
+    + 'inválido em dicotômica), que resulta automaticamente em Sem enquadramento.'
+    + '</div>'
+  )
+
+  if (!houveExtrapolacao) {
+    return (
+      header
+      + `<div>Nenhuma variável extrapolou os limites amostrais. <span style="color: #28a745; font-weight: 600;">→ ${grau}</span></div>`
+    )
+  }
+
+  const extrapolacoes = aval?.extrapolacoes || {}
+  const linhasVars = Object.entries(extrapolacoes)
+    .filter(([, info]) => {
+      const status = String(info?.status || '')
+      return status === 'warning' || status === 'grave'
+    })
+    .map(([variavel, info]) => {
+      const status = String(info?.status || '')
+      const percentual = Number(info?.percentual)
+      const percentualTexto = Number.isFinite(percentual) ? `${formatarNumero(percentual, 1)}%` : '—'
+      const direcao = String(info?.direcao || '')
+      const icone = status === 'grave' ? '❌' : '⚠️'
+      if (direcao === 'acima') return `${icone} <b>${escaparHtml(variavel)}</b>: ${percentualTexto} acima do máx.`
+      if (direcao === 'abaixo') return `${icone} <b>${escaparHtml(variavel)}</b>: ${percentualTexto} abaixo do mín.`
+      if (info?.valor_invalido) return `${icone} <b>${escaparHtml(variavel)}</b>: valor inválido`
+      return `${icone} <b>${escaparHtml(variavel)}</b>: ${percentualTexto} fora`
+    })
+
+  const temGrave = Object.values(extrapolacoes).some((info) => String(info?.status || '') === 'grave')
+  let motivo = ''
+  if (temGrave) {
+    motivo = 'Extrapolação grave (>100% do máx., >50% abaixo do mín., ou dicotômica inválida).'
+  } else if (percExtNum > 20) {
+    motivo = `Impacto de ${formatarNumero(percExtNum, 1)}% no estimado, acima do limite de 20%.`
+  } else if (qtdExtrapolacoes >= 2) {
+    motivo = `${qtdExtrapolacoes} variáveis extrapoladas, impacto de ${formatarNumero(percExtNum, 1)}% no estimado.`
+  } else if (qtdExtrapolacoes === 1 && percExtNum > 15) {
+    motivo = `1 variável extrapolada, impacto de ${formatarNumero(percExtNum, 1)}% no estimado (>15%).`
+  } else {
+    motivo = `1 variável extrapolada, impacto de ${formatarNumero(percExtNum, 1)}% no estimado (≤15%).`
+  }
+
+  const regras = [
+    ['Nenhuma extrapolação', 'Grau III'],
+    ['1 variável extrapolada, impacto ≤15% no estimado', 'Grau II'],
+    ['1 variável extrapolada c/ impacto >15% e ≤20%, ou >1 variável extrapolada c/ impacto ≤20%', 'Grau I'],
+    ['Impacto >20% no estimado, ou extrapolação grave', 'Sem enq.'],
+  ]
+  const tabelaRegras = regras.map(([condicao, nome]) => {
+    const ativo = nome === grau || (nome === 'Sem enq.' && grau === 'Sem enquadramento')
+    const bg = ativo ? `background: ${corGrauAtual}11;` : ''
+    const fw = ativo ? 'font-weight: 600;' : ''
+    const marca = ativo ? ' ◀' : ''
+    return (
+      `<tr style="border-bottom: 1px solid #f0f0f0; ${bg}">`
+      + `<td style="padding: 2px 6px; ${fw}">${condicao}</td>`
+      + `<td style="padding: 2px 6px; ${fw}">${nome}${marca}</td>`
+      + '</tr>'
+    )
+  }).join('')
+
+  const resumo = `${qtdExtrapolacoes} variável(is) extrapolada(s), impacto de <b>${formatarNumero(percExtNum, 1)}%</b> no estimado.`
+  const varsStr = linhasVars.length ? linhasVars.join(' &nbsp;│&nbsp; ') : '-'
+
+  return (
+    header
+    + `<div style="margin-bottom: 3px;">${resumo}</div>`
+    + `<div style="background: #f8f9fa; border-radius: 4px; padding: 4px 8px; margin-bottom: 4px; font-size: 11px;">${varsStr}</div>`
+    + `<div style="margin-bottom: 4px; font-size: 11px; color: #495057;">${motivo} <span style="color: ${corGrauAtual}; font-weight: 600;">→ ${grau}</span></div>`
+    + '<table style="width: 100%; border-collapse: collapse; font-size: 11px;">'
+    + '<tr style="border-bottom: 1px solid #e9ecef;">'
+    + '<th style="text-align: left; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Condição</th>'
+    + '<th style="text-align: left; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Grau</th>'
+    + '</tr>'
+    + tabelaRegras
+    + '</table>'
+  )
+}
+
+function popupFronteiraHtml(aval) {
+  const qtdExtrapolacoes = Number(aval?.qtd_extrapolacoes ?? 0)
+  const houveExtrapolacao = Boolean(aval?.houve_extrapolacao) || qtdExtrapolacoes > 0
+  if (!houveExtrapolacao) {
+    return (
+      '<div style="font-weight: 600; margin-bottom: 4px; color: #495057;">Extrapoladas na fronteira</div>'
+      + '<div style="font-size: 11px; color: #6c757d; line-height: 1.45;">Nenhuma variável extrapolou os limites amostrais nesta avaliação.</div>'
+    )
+  }
+
+  const itens = Object.entries(aval?.extrapolacoes || {})
+    .filter(([, info]) => {
+      const status = String(info?.status || '')
+      return status === 'warning' || status === 'grave'
+    })
+    .map(([variavel, info]) => {
+      const valorInformado = Number(info?.valor_informado)
+      const limiteUtilizado = Number(info?.limite_utilizado)
+      const valorInformadoTxt = Number.isFinite(valorInformado) ? formatarNumero(valorInformado, 2) : '—'
+      const limiteTxt = Number.isFinite(limiteUtilizado) ? formatarNumero(limiteUtilizado, 2) : '—'
+      const direcao = String(info?.direcao || '')
+      const direcaoTxt = direcao === 'acima' ? 'acima do máx.' : (direcao === 'abaixo' ? 'abaixo do mín.' : 'fora')
+      return (
+        '<tr style="border-bottom: 1px solid #f0f0f0;">'
+        + `<td style="padding: 2px 6px;"><b>${escaparHtml(variavel)}</b></td>`
+        + `<td style="padding: 2px 6px; text-align: right;">${valorInformadoTxt}</td>`
+        + `<td style="padding: 2px 6px; text-align: right;">${limiteTxt}</td>`
+        + `<td style="padding: 2px 6px;">${direcaoTxt}</td>`
+        + '</tr>'
+      )
+    }).join('')
+
+  const fronteira = formatarExtrapoladasNaFronteira(aval)
+  return (
+    '<div style="font-weight: 600; margin-bottom: 4px; color: #495057;">Extrapoladas na fronteira</div>'
+    + `<div style="font-size: 11px; color: #6c757d; margin-bottom: 6px; line-height: 1.45;">Estimado na fronteira: <b>${fronteira}</b></div>`
+    + '<table style="width: 100%; border-collapse: collapse; font-size: 11px;">'
+    + '<tr style="border-bottom: 1px solid #e9ecef;">'
+    + '<th style="text-align: left; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Variável</th>'
+    + '<th style="text-align: right; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Informado</th>'
+    + '<th style="text-align: right; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Limite usado</th>'
+    + '<th style="text-align: left; padding: 2px 6px; color: #6c757d;">Direção</th>'
+    + '</tr>'
+    + (itens || '<tr><td colspan="4" style="padding: 4px 6px;">Sem detalhes.</td></tr>')
+    + '</table>'
+  )
 }
 
 function escaparCsv(valor) {
@@ -96,6 +329,7 @@ export default function AvaliacaoTab({ sessionId, quickLoadRequest = null }) {
   const [avaliacoesCards, setAvaliacoesCards] = useState([])
   const [baseCardId, setBaseCardId] = useState(BASE_COMPARACAO_SEM_BASE)
   const [confirmarLimpezaAvaliacoes, setConfirmarLimpezaAvaliacoes] = useState(false)
+  const [avaliacaoPopupHtml, setAvaliacaoPopupHtml] = useState('')
 
   const uploadInputRef = useRef(null)
   const quickLoadHandledRef = useRef('')
@@ -458,6 +692,14 @@ export default function AvaliacaoTab({ sessionId, quickLoadRequest = null }) {
     setConfirmarLimpezaAvaliacoes(false)
   }
 
+  function onPopupEnter(html) {
+    setAvaliacaoPopupHtml(String(html || ''))
+  }
+
+  function onPopupLeave() {
+    setAvaliacaoPopupHtml('')
+  }
+
   function calcularComparacaoBase(avaliacao) {
     if (!baseCard || !baseCard.avaliacao) return '—'
     const baseEstimado = Number(baseCard.avaliacao.estimado)
@@ -492,6 +734,7 @@ export default function AvaliacaoTab({ sessionId, quickLoadRequest = null }) {
       'Precisao',
       'Fundamentacao',
       'QtdExtrapolacoes',
+      'ExtrapoladasNaFronteira',
       ...variaveis.map((item) => `X_${item}`),
     ]
     const linhas = [cabecalho.join(';')]
@@ -514,6 +757,7 @@ export default function AvaliacaoTab({ sessionId, quickLoadRequest = null }) {
         String(aval.precisao || ''),
         String(aval.fundamentacao || ''),
         String(aval.qtd_extrapolacoes ?? ''),
+        formatarExtrapoladasNaFronteiraCsv(aval),
       ]
       const camposVars = variaveis.map((variavel) => {
         const valor = aval?.valores_x?.[variavel]
@@ -763,6 +1007,20 @@ export default function AvaliacaoTab({ sessionId, quickLoadRequest = null }) {
 
                           <div className="avaliacao-modelos-metrics">
                             <div><strong>Estimado:</strong> {formatarMoeda(aval.estimado)}</div>
+                            <div>
+                              <strong>Extrapoladas na fronteira:</strong> {formatarExtrapoladasNaFronteira(aval)}{' '}
+                              <button
+                                type="button"
+                                className="avaliacao-popup-trigger"
+                                aria-label="Detalhes de extrapoladas na fronteira"
+                                onMouseEnter={() => onPopupEnter(popupFronteiraHtml(aval))}
+                                onMouseLeave={onPopupLeave}
+                                onFocus={() => onPopupEnter(popupFronteiraHtml(aval))}
+                                onBlur={onPopupLeave}
+                              >
+                                ⓘ
+                              </button>
+                            </div>
                             <div><strong>CA -15%:</strong> {formatarMoeda(aval.ca_inf)}</div>
                             <div><strong>CA +15%:</strong> {formatarMoeda(aval.ca_sup)}</div>
                             <div><strong>IC 80% Inf.:</strong> {formatarMoeda(aval.ic_inf)} ({`-${formatarNumero(aval.perc_inf, 1)}%`})</div>
@@ -772,11 +1030,33 @@ export default function AvaliacaoTab({ sessionId, quickLoadRequest = null }) {
                           </div>
 
                           <div className="avaliacao-modelos-graus">
-                            <span style={{ color: corGrau(aval.precisao) }}>
+                            <span className="avaliacao-grau-item" style={{ color: corGrau(aval.precisao) }}>
                               <strong>Precisão:</strong> {String(aval.precisao || '-')}
+                              <button
+                                type="button"
+                                className="avaliacao-popup-trigger"
+                                aria-label="Detalhes do enquadramento de precisão"
+                                onMouseEnter={() => onPopupEnter(popupPrecisaoHtml(aval))}
+                                onMouseLeave={onPopupLeave}
+                                onFocus={() => onPopupEnter(popupPrecisaoHtml(aval))}
+                                onBlur={onPopupLeave}
+                              >
+                                ⓘ
+                              </button>
                             </span>
-                            <span style={{ color: corGrau(aval.fundamentacao) }}>
+                            <span className="avaliacao-grau-item" style={{ color: corGrau(aval.fundamentacao) }}>
                               <strong>Fundamentação:</strong> {String(aval.fundamentacao || '-')}
+                              <button
+                                type="button"
+                                className="avaliacao-popup-trigger"
+                                aria-label="Detalhes do enquadramento de fundamentação"
+                                onMouseEnter={() => onPopupEnter(popupFundamentacaoHtml(aval))}
+                                onMouseLeave={onPopupLeave}
+                                onFocus={() => onPopupEnter(popupFundamentacaoHtml(aval))}
+                                onBlur={onPopupLeave}
+                              >
+                                ⓘ
+                              </button>
                             </span>
                           </div>
                         </article>
@@ -791,6 +1071,9 @@ export default function AvaliacaoTab({ sessionId, quickLoadRequest = null }) {
       </div>
 
       <LoadingOverlay show={loading} label="Processando dados..." />
+      {avaliacaoPopupHtml ? (
+        <div className="avaliacao-popup-overlay" dangerouslySetInnerHTML={{ __html: avaliacaoPopupHtml }} />
+      ) : null}
       {error ? <div className="error-line">{error}</div> : null}
     </div>
   )

frontend/src/components/ElaboracaoTab.jsx

@@ -1843,6 +1843,29 @@ export default function ElaboracaoTab({ sessionId }) {
     }
   }
 
+  function syncPeriodoDataMercadoFromContext(contexto) {
+    if (!contexto || typeof contexto !== 'object') return
+
+    if (Object.prototype.hasOwnProperty.call(contexto, 'coluna_data_mercado')) {
+      const coluna = String(contexto.coluna_data_mercado || '')
+      setColunaDataMercado(coluna)
+      setColunaDataMercadoAplicada(coluna)
+    }
+
+    if (Object.prototype.hasOwnProperty.call(contexto, 'periodo_dados_mercado')) {
+      const periodo = normalizePeriodoDadosMercado(contexto.periodo_dados_mercado)
+      setPeriodoDadosMercado(periodo)
+      setPeriodoDadosMercadoPreview(periodo)
+      setModeloCarregadoInfo((prev) => {
+        if (!prev) return prev
+        return {
+          ...prev,
+          periodo_dados_mercado: periodo,
+        }
+      })
+    }
+  }
+
   function applyBaseResponse(resp, options = {}) {
     const resetXSelection = Boolean(options.resetXSelection)
     const colunaYPadrao = String(resp.coluna_y_padrao || '')
@@ -1892,6 +1915,7 @@ export default function ElaboracaoTab({ sessionId }) {
       }))
       setOutliersAnteriores(resp.contexto.outliers_anteriores || [])
       setIteracao(resp.contexto.iteracao || 1)
+      syncPeriodoDataMercadoFromContext(resp.contexto)
     } else if (resetXSelection) {
       setColunaY('')
       setColunaYDraft(colunaYPadrao)
@@ -2003,6 +2027,9 @@ export default function ElaboracaoTab({ sessionId }) {
     if (typeof resp.outliers_html !== 'undefined') {
       setOutliersHtml(resp.outliers_html || '')
     }
+    if (resp.contexto) {
+      syncPeriodoDataMercadoFromContext(resp.contexto)
+    }
 
     if (resp.mapa_html) {
       setMapaHtml(resp.mapa_html)
@@ -2866,6 +2893,7 @@ export default function ElaboracaoTab({ sessionId }) {
       setOutliersHtml(resp.outliers_html || '')
       setOutlierFiltrosAplicadosSnapshot(buildFiltrosSnapshot(defaultFiltros()))
       setOutlierTextosAplicadosSnapshot(buildOutlierTextSnapshot('', ''))
+      syncPeriodoDataMercadoFromContext(resp.contexto)
     })
   }
 

frontend/src/styles.css

@@ -2402,6 +2402,7 @@ button.pesquisa-coluna-remove:hover {
   padding: 10px 11px;
   display: grid;
   gap: 8px;
+  min-width: 0;
 }
 
 .avaliacao-modelos-card-head {
@@ -2409,11 +2410,14 @@ button.pesquisa-coluna-remove:hover {
   align-items: flex-start;
   justify-content: space-between;
   gap: 8px;
+  min-width: 0;
 }
 
 .avaliacao-modelos-card-title {
   display: grid;
   gap: 1px;
+  min-width: 0;
+  flex: 1 1 auto;
 }
 
 .avaliacao-modelos-card-title strong {
@@ -2427,6 +2431,9 @@ button.pesquisa-coluna-remove:hover {
   font-size: 0.79rem;
   font-weight: 600;
   line-height: 1.2;
+  min-width: 0;
+  overflow-wrap: anywhere;
+  word-break: break-word;
 }
 
 .avaliacao-modelos-card-subtitle {
@@ -2437,6 +2444,7 @@ button.pesquisa-coluna-remove:hover {
 .avaliacao-modelos-card-actions {
   display: inline-flex;
   align-items: center;
+  flex: 0 0 auto;
 }
 
 .avaliacao-modelos-delete-btn {
@@ -2491,11 +2499,17 @@ button.pesquisa-coluna-remove:hover {
 .avaliacao-modelos-vars-item span:first-child {
   color: #526a80;
   font-weight: 700;
+  min-width: 0;
+  overflow-wrap: anywhere;
+  word-break: break-word;
 }
 
 .avaliacao-modelos-vars-item span:last-child {
   color: #2e475d;
   text-align: right;
+  min-width: 0;
+  overflow-wrap: anywhere;
+  word-break: break-word;
 }
 
 .avaliacao-modelos-metrics {
@@ -2513,6 +2527,48 @@ button.pesquisa-coluna-remove:hover {
   font-size: 0.79rem;
 }
 
+.avaliacao-grau-item {
+  display: inline-flex;
+  align-items: center;
+  gap: 6px;
+  min-width: 0;
+  flex-wrap: wrap;
+}
+
+.avaliacao-popup-trigger {
+  all: unset;
+  display: inline-flex;
+  align-items: center;
+  justify-content: center;
+  cursor: help;
+  font-size: 0.85em;
+  line-height: 1;
+  opacity: 0.7;
+}
+
+.avaliacao-popup-overlay {
+  position: fixed;
+  left: 50%;
+  top: 50%;
+  transform: translate(-50%, -50%);
+  z-index: 3600;
+  width: min(520px, calc(100vw - 24px));
+  background: #fff;
+  border: 1px solid #dee2e6;
+  border-radius: 8px;
+  box-shadow: 0 4px 16px rgba(0, 0, 0, 0.15);
+  padding: 10px 14px;
+  font-size: 12px;
+  font-weight: 400;
+  color: #333;
+  text-align: left;
+  line-height: 1.4;
+  white-space: normal;
+  max-height: min(78vh, 680px);
+  overflow: auto;
+  pointer-events: none;
+}
+
 label {
   font-weight: 700;
   color: #394a5e;

resposta_avaliacao.html

@@ -0,0 +1,195 @@
+<!doctype html>
+<html lang="pt-BR">
+<head>
+  <meta charset="utf-8" />
+  <meta name="viewport" content="width=device-width, initial-scale=1" />
+  <title>Versao consolidada - Avaliacao</title>
+  <style>
+    :root {
+      color-scheme: light;
+    }
+
+    body {
+      margin: 0;
+      background: #f5f6f8;
+      color: #1f2933;
+      font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Segoe UI", Roboto, Helvetica, Arial, sans-serif;
+      line-height: 1.6;
+    }
+
+    main {
+      max-width: 980px;
+      margin: 32px auto;
+      background: #ffffff;
+      border: 1px solid #d9e2ec;
+      border-radius: 10px;
+      padding: 28px 34px;
+      box-shadow: 0 4px 14px rgba(15, 23, 42, 0.06);
+    }
+
+    h2 {
+      font-size: 1.28rem;
+      margin: 28px 0 12px;
+      line-height: 1.35;
+    }
+
+    p {
+      margin: 0 0 12px;
+    }
+
+    ol {
+      margin: 8px 0 16px;
+      padding-left: 24px;
+    }
+
+    li {
+      margin: 6px 0;
+    }
+  </style>
+</head>
+<body>
+  <main>
+    <p><strong>Versão consolidada (técnica + didática para leigos)</strong></p>
+
+    <p>A ferramenta foi desenhada para apoiar o avaliador em três decisões centrais:<br />
+    1. reaproveitar modelo existente quando possível,<br />
+    2. avaliar com segurança e comparabilidade,<br />
+    3. criar novo modelo só quando realmente necessário.</p>
+
+    <h2>1. As 4 abas e a função de cada uma</h2>
+    <ol>
+      <li><strong>Pesquisa/Visualização</strong><br />
+      Ponto de partida do trabalho. O avaliador procura modelos já prontos, verifica se cobrem o caso e testa rapidamente antes de decidir reutilizar ou elaborar novo.</li>
+      <li><strong>Elaboração/Edição</strong><br />
+      Ambiente de construção/refino de modelo. Vai da base bruta até o modelo final validado.</li>
+      <li><strong>Avaliação de Imóveis</strong><br />
+      Ambiente operacional para simular cenários, comparar resultados e exportar avaliação.</li>
+      <li><strong>Repositório de Modelos</strong><br />
+      Acervo central dos modelos oficiais, com governança de inclusão/substituição/exclusão.</li>
+    </ol>
+
+    <h2>2. Fluxo real do avaliador (como acontece na prática)</h2>
+    <ol>
+      <li>Começa em <strong>Pesquisa/Visualização</strong> para ver se já existe modelo aderente.</li>
+      <li>Filtra, abre os melhores, verifica cobertura e qualidade.</li>
+      <li>Testa no avaliador para ver comportamento do resultado.</li>
+      <li>Se não ficar satisfatório, vai para <strong>Elaboração/Edição</strong>.</li>
+      <li>Depois de validado, publica no <strong>Repositório</strong> para reuso da equipe.</li>
+    </ol>
+
+    <h2>3. Pesquisa: o que os campos significam e como o app ajuda</h2>
+    <p>Os filtros são cumulativos: o avaliador informa o perfil do imóvel e o sistema cruza com os modelos.</p>
+
+    <ol>
+      <li><strong>Nome do modelo</strong>: busca textual por identificação.</li>
+      <li><strong>Tipo do modelo (aluguel/venda)</strong>: contexto de mercado do modelo.</li>
+      <li><strong>Finalidade genérica</strong>: tipologia macro do modelo.</li>
+      <li><strong>Finalidades cadastrais que devem estar contidas no modelo</strong>: aderência fina ao tipo de imóvel.</li>
+      <li><strong>Área do imóvel</strong>: compatibilidade com faixa de área do modelo.</li>
+      <li><strong>RH do imóvel</strong>: compatibilidade com faixa de RH.</li>
+      <li><strong>Zonas de avaliação</strong>: aderência por zona.</li>
+      <li><strong>Bairros</strong>: aderência territorial detalhada.</li>
+      <li><strong>Período mínimo desejado</strong>: compatibilidade temporal da base do modelo.</li>
+    </ol>
+
+    <p>O que o app faz automaticamente aqui (e seria manual):</p>
+    <ol>
+      <li>sugere preenchimentos,</li>
+      <li>cruza o imóvel com regras/faixas dos modelos,</li>
+      <li>retorna “modelos aceitos”,</li>
+      <li>resume metadados relevantes em cada card,</li>
+      <li>permite comparar cobertura espacial no mapa com poucos cliques.</li>
+    </ol>
+
+    <h2>4. Elaboração/Edição: seção por seção (com explicação integrada)</h2>
+    <ol>
+      <li><strong>Importar Dados</strong><br />
+      Recebe Excel/CSV ou <code>.dai</code>.<br />
+      O app detecta tipo de arquivo, abas e recupera contexto quando vem de modelo existente.</li>
+
+      <li><strong>Resolver Coordenadas</strong><br />
+      “Coordenada” é o ponto exato no mapa (latitude e longitude). “Geocodificar” significa transformar endereço (rua + número) em esse ponto geográfico automaticamente. O app faz isso sozinho para toda a base, mostra quais linhas falharam, permite corrigir e rodar de novo sem perder o trabalho.</li>
+
+      <li><strong>Visualizar Mapa</strong><br />
+      Mostra no mapa, de forma visual, onde estão os imóveis da base. Em vez de ler só tabela, o avaliador enxerga concentração, vazios e diferenças por região. O app permite trocar a forma de visualização: pontos (cada imóvel), mapa de calor (onde há mais concentração) e superfície contínua (tendência espacial).</li>
+
+      <li><strong>Visualizar Dados de Mercado</strong><br />
+      Exibe os dados carregados em tabela para conferência. “Exclusões anteriores” são registros que já foram retirados em etapas anteriores por estarem muito fora do padrão (outliers), e o app deixa isso visível para manter rastreabilidade do que foi removido.</li>
+
+      <li><strong>Definir Data dos Dados de Mercado</strong><br />
+      O app identifica nas colunas do Excel quais parecem ser data, sugere a melhor opção e calcula automaticamente o período da base (data inicial até data final). Isso ajuda o avaliador a julgar se os dados são atuais o suficiente para o caso e, portanto, se o modelo ainda está válido.</li>
+
+      <li><strong>Selecionar Variável Dependente (Y)</strong><br />
+      Define o que o modelo vai estimar (o alvo principal).</li>
+
+      <li><strong>Selecionar Variáveis Independentes (X)</strong><br />
+      Variáveis “explicativas” são as características que ajudam a explicar o preço do imóvel (ex.: área, localização, padrão, etc.). O app ajuda classificando o tipo de variável (binária 0/1, percentual, código), reduzindo trabalho manual e erro de configuração.</li>
+
+      <li><strong>Estatísticas das Variáveis Selecionadas</strong><br />
+      Gera resumo automático (mínimo, máximo, médias, dispersão) das variáveis escolhidas. Na prática, isso ajuda a verificar se essas variáveis realmente têm comportamento consistente para explicar o valor dos imóveis, em vez de incluir informação fraca ou distorcida.</li>
+
+      <li><strong>Teste de Micronumerosidade</strong><br />
+      Verifica se existe quantidade suficiente de dados para sustentar o modelo com segurança, inclusive dentro de combinações relevantes das variáveis. Em linguagem simples: evita tirar conclusão forte com amostra pequena demais.</li>
+
+      <li><strong>Gráficos de Dispersão das Variáveis Independentes</strong><br />
+      Mostra visualmente como cada variável se relaciona com o valor-alvo, antes do ajuste final.</li>
+
+      <li><strong>Transformações Sugeridas</strong><br />
+      Transformação é mudança de escala matemática (por exemplo log) para melhorar ajuste quando a relação não é linear. O app testa combinações automaticamente e sugere as mais promissoras.</li>
+
+      <li><strong>Aplicação das Transformações</strong><br />
+      O avaliador confirma/ajusta e o app recalcula o modelo já com a configuração escolhida.</li>
+
+      <li><strong>Dispersão com Transformações e Resíduos</strong><br />
+      “Observado” é o valor real que veio nos dados (o que o mercado mostrou na base). “Calculado” é o valor que o modelo estimou. “Resíduo” é a diferença entre os dois. O app mostra isso visualmente para identificar onde o modelo está acertando e onde está errando de forma sistemática.</li>
+
+      <li><strong>Diagnóstico de Modelo</strong><br />
+      Consolida equação, coeficientes, tabelas principais e indicadores num só lugar para revisão técnica.</li>
+
+      <li><strong>Gráficos de Diagnóstico</strong><br />
+      Os painéis ajudam a validar se o modelo está saudável no uso real: Obs x Calc mostra se o estimado acompanha o real; Resíduos mostra se os erros estão equilibrados; Histograma mostra distribuição dos erros; Cook aponta pontos com influência exagerada; Correlação mostra variáveis muito parecidas entre si (risco de redundância). Na prática, o avaliador ganha um “check-up” completo do modelo sem montar análise manual.</li>
+
+      <li><strong>Analisar Resíduos</strong><br />
+      Aprofunda onde o modelo erra mais, em que direção (superestima ou subestima) e em quais regiões/perfis. Com isso, o avaliador entende se o erro é pontual ou estrutural e decide se precisa recalibrar o modelo.</li>
+
+      <li><strong>Exclusão ou Reinclusão de Outliers</strong><br />
+      Grande ganho do app: ao definir regras/limites, ele identifica automaticamente quem está fora do padrão e monta a lista de exclusão para o avaliador decidir. E a recursividade é essencial: quando alguns pontos saem, o modelo é recalculado, o “sarrafo” muda, e registros que antes pareciam normais podem virar discrepantes. O app repete esse ciclo automaticamente até estabilizar, reduzindo muito trabalho manual e aumentando consistência.</li>
+
+      <li><strong>Avaliação de Imóvel (dentro da elaboração)</strong><br />
+      Permite testar o modelo recém-ajustado em cenário real, comparar resultados e checar se ele está pronto para uso operacional.</li>
+
+      <li><strong>Exportar Modelo</strong><br />
+      Gera o <code>.dai</code> final e exporta base tratada, fechando o ciclo com material pronto para governança e reuso.</li>
+    </ol>
+
+    <h2>5. Como a avaliação é feita (em elaboração e em avaliação)</h2>
+    <ol>
+      <li><strong>Na Elaboração</strong><br />
+      Serve para validar o modelo que está sendo construído.</li>
+      <li><strong>Na aba Avaliação</strong><br />
+      Serve para operação diária, inclusive comparação entre cenários/modelos.</li>
+    </ol>
+
+    <p>Em ambos, o app automatiza etapas críticas:</p>
+    <ol>
+      <li>valida entrada por tipo de variável,</li>
+      <li>detecta extrapolação por variável,</li>
+      <li>calcula estimado, faixa de arbítrio, intervalo de confiança, amplitude e graus de qualidade,</li>
+      <li>compara cenários com base definida,</li>
+      <li>exporta resultados.</li>
+    </ol>
+
+    <h2>6. Repositório: como os modelos são geridos</h2>
+    <ol>
+      <li>Centraliza modelos oficiais da operação.</li>
+      <li>Todos consultam e abrem modelos.</li>
+      <li>Admin inclui/exclui modelos.</li>
+      <li>Substituição exige confirmação quando há conflito.</li>
+      <li>Exclusão exige confirmação forte para evitar erro.</li>
+      <li>Metadados do catálogo aceleram decisão e governança.</li>
+    </ol>
+
+    <p>Resultado executivo: o app transforma análise que seria dispersa e manual em um fluxo guiado, comparável e auditável, com mais velocidade para o avaliador e mais controle para a gestão.</p>
+  </main>
+</body>
+</html>