Update app.py

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@@ -27,7 +27,7 @@ except ImportError:
     subprocess.run(["pip", "install", "fake-useragent"], check=True)
     from fake_useragent import UserAgent
 
-# --- URL DEL GOBIERNO (WIKIPEDIA - LIBRE DE BLOQUEOS ANTI-BOTS) ---
+# --- URL DEL GOBIERNO ---
 URL_LOGO_GOBIERNO = "https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/c/c3/Escudo_de_Colombia.svg/250px-Escudo_de_Colombia.svg.png"
 
 def descargar_recurso(url, nombre_archivo):
@@ -41,7 +41,6 @@ def descargar_recurso(url, nombre_archivo):
     return None
 
 def preparar_entorno_pdf():
-    # Descarga el escudo de Colombia si no existe
     if not os.path.exists("logo_gob.png"):
         descargar_recurso(URL_LOGO_GOBIERNO, "logo_gob.png")
 
@@ -111,21 +110,16 @@ def es_inmueble_valido(href, portal):
 # --- CLASE PDF MANUAL SAE ACTUALIZADA ---
 class PDF_SAE(FPDF):
     def header(self):
-        # Escudo de Colombia a la izquierda
         if os.path.exists("logo_gob.png"):
             try: self.image("logo_gob.png", x=15, y=8, h=16) 
             except: pass
-            
-        # LOGO SAE (El que tú subiste) a la derecha
-        # Busca primero en PNG, luego en JPG por si acaso
         if os.path.exists("logo_sae.png"):
             try: self.image("logo_sae.png", x=155, y=8, w=40) 
             except: pass
         elif os.path.exists("logo_sae.jpg"):
             try: self.image("logo_sae.jpg", x=155, y=8, w=40) 
             except: pass
-            
-        self.ln(25) # Espacio base debajo de la cabecera
+        self.ln(25) 
 
     def footer(self):
         self.set_y(-25)
@@ -220,15 +214,22 @@ def motor_tramitia_visual(operacion, barrio, ciudad, area, m2_min, m2_max, tipo,
 
         if df_final.empty: return f"{log_visible}\n❌ DATOS VACÍOS.", pd.DataFrame(), None, "---"
 
-        # CÁLCULOS TÉCNICOS
-        margen_negociacion = 0.08 
+        # --- CÁLCULOS TÉCNICOS Y RANGOS DE NEGOCIACIÓN ---
         mediana_m2 = df_final['Precio_M2'].median()
         promedio_m2 = df_final['Precio_M2'].mean()
-        valor_tecnico_m2 = mediana_m2 * (1 - margen_negociacion)
-        valor_total_sugerido = valor_tecnico_m2 * area
+        
+        minimo_zona = df_final['Precio'].min()
+        maximo_zona = df_final['Precio'].max()
+
+        mediana_total = mediana_m2 * area
+        
+        # Bandas de negociación (Aplicadas sobre la Mediana del mercado)
+        valor_maximo_neg = mediana_total * 0.95 # Techo (Castigo 5%)
+        valor_optimo_neg = mediana_total * 0.92 # Centro (Castigo 8%)
+        valor_minimo_neg = mediana_total * 0.90 # Piso (Castigo 10%)
 
         # --- GENERACIÓN DEL PDF ---
-        preparar_entorno_pdf() # Asegura que esté el logo del gobierno
+        preparar_entorno_pdf()
         
         pdf_path = f"Estudio_Mercado_SAE_{int(time.time())}.pdf"
         pdf = PDF_SAE()
@@ -236,6 +237,8 @@ def motor_tramitia_visual(operacion, barrio, ciudad, area, m2_min, m2_max, tipo,
         COLOR_ROSADO = (254, 25, 120)
         COLOR_GRIS = (137, 137, 137)
         COLOR_NEGRO = (0, 0, 0)
+        COLOR_VERDE = (0, 128, 0)
+        COLOR_ROJO = (200, 0, 0)
         
         # PÁGINA 1
         pdf.add_page()
@@ -257,33 +260,48 @@ def motor_tramitia_visual(operacion, barrio, ciudad, area, m2_min, m2_max, tipo,
         pdf.ln(10)
 
         pdf.set_font("Arial", 'B', 12); pdf.set_text_color(*COLOR_ROSADO)
-        pdf.cell(0, 10, sanear_texto("2. METODOLOGIA"), ln=True)
+        pdf.cell(0, 10, sanear_texto("2. METODOLOGIA Y COMERCIALIZACION"), ln=True)
         pdf.set_font("Arial", '', 11); pdf.set_text_color(*COLOR_NEGRO)
-        pdf.multi_cell(0, 5, sanear_texto("Estudio deducido mediante la comparacion sistematica de ofertas recientes de inmuebles similares en la zona. Se ha aplicado un factor de comercializacion (Margen de Negociacion) del 8% sobre los precios de oferta para estimar el valor real de cierre contractual."))
+        pdf.multi_cell(0, 5, sanear_texto("Estudio deducido mediante la comparacion sistematica de ofertas recientes de inmuebles similares en la zona. Para aislar los precios especulativos de oferta en internet y llegar al valor real de transaccion, se aplican bandas de negociacion sobre la mediana del mercado (Techo del -5%, Optimo del -8% y Piso del -10%)."))
         
-        # PÁGINA 2
+        # PÁGINA 2: CONCLUSIONES Y BANDAS DE NEGOCIACIÓN
         pdf.add_page()
         pdf.set_font("Arial", 'B', 12); pdf.set_fill_color(*COLOR_ROSADO); pdf.set_text_color(255, 255, 255)
-        pdf.cell(0, 10, sanear_texto(" 3. RESULTADOS ESTADISTICOS"), ln=True, fill=True)
+        pdf.cell(0, 10, sanear_texto(" 3. RESULTADOS ESTADISTICOS Y RANGOS"), ln=True, fill=True)
         pdf.set_text_color(*COLOR_NEGRO); pdf.ln(5); pdf.set_font("Arial", '', 11)
         
-        pdf.cell(80, 8, sanear_texto("Total Testigos Analizados:"), border=1)
+        ancho_col = 80
+        pdf.cell(ancho_col, 8, sanear_texto("Total Testigos Analizados:"), border=1)
         pdf.cell(50, 8, sanear_texto(f"{len(df_final)}"), border=1, ln=True, align='C')
-        pdf.cell(80, 8, sanear_texto("Mediana Mercado (Oferta M2):"), border=1)
-        pdf.cell(50, 8, sanear_texto(f"${mediana_m2:,.0f}"), border=1, ln=True, align='C')
-        pdf.cell(80, 8, sanear_texto("Margen Negociacion:"), border=1)
-        pdf.cell(50, 8, sanear_texto("8.00%"), border=1, ln=True, align='C')
+        
+        pdf.cell(ancho_col, 8, sanear_texto("Oferta mas economica de la zona:"), border=1)
+        pdf.cell(50, 8, sanear_texto(f"${minimo_zona:,.0f}"), border=1, ln=True, align='C')
+        
+        pdf.cell(ancho_col, 8, sanear_texto("Oferta mas costosa de la zona:"), border=1)
+        pdf.cell(50, 8, sanear_texto(f"${maximo_zona:,.0f}"), border=1, ln=True, align='C')
+        
+        pdf.set_font("Arial", 'B', 11)
+        pdf.cell(ancho_col, 8, sanear_texto("Mediana Bruta (Sin Descuentos):"), border=1)
+        pdf.cell(50, 8, sanear_texto(f"${mediana_total:,.0f}"), border=1, ln=True, align='C')
         pdf.ln(10)
 
-        pdf.set_font("Arial", 'B', 14); pdf.set_text_color(0, 100, 0)
-        pdf.cell(0, 10, sanear_texto(f"VALOR {operacion.upper()} SUGERIDO (M2): ${valor_tecnico_m2:,.0f}"), ln=True)
-        pdf.set_font("Arial", 'B', 16)
-        pdf.cell(0, 12, sanear_texto(f"VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: ${valor_total_sugerido:,.0f} COP"), ln=True)
+        # BLOQUE DE RANGOS DE NEGOCIACIÓN
+        pdf.set_font("Arial", 'B', 14); pdf.set_text_color(*COLOR_ROSADO)
+        pdf.cell(0, 10, sanear_texto("RANGOS DE NEGOCIACION AUTORIZADOS (CIERRE):"), ln=True)
+        
+        pdf.set_font("Arial", 'B', 12); pdf.set_text_color(*COLOR_GRIS)
+        pdf.cell(0, 8, sanear_texto(f"TECHO MAXIMO ESPERADO (Castigo 5%): ${valor_maximo_neg:,.0f} COP"), ln=True)
+        
+        pdf.set_font("Arial", 'B', 16); pdf.set_text_color(*COLOR_VERDE)
+        pdf.cell(0, 12, sanear_texto(f"VALOR OPTIMO SUGERIDO (Castigo 8%): ${valor_optimo_neg:,.0f} COP"), ln=True)
+        
+        pdf.set_font("Arial", 'B', 12); pdf.set_text_color(*COLOR_ROJO)
+        pdf.cell(0, 8, sanear_texto(f"PISO MINIMO ACEPTABLE (Castigo 10%): ${valor_minimo_neg:,.0f} COP"), ln=True)
         
         pdf.set_text_color(*COLOR_GRIS); pdf.ln(15); pdf.set_font("Arial", '', 8)
-        pdf.multi_cell(0, 4, sanear_texto("Documento generado analiticamente como anexo tecnico referencial comercial."))
+        pdf.multi_cell(0, 4, sanear_texto("Directriz Comercial: Ninguna propuesta por debajo del piso minimo aceptable debe ser tramitada sin revision especial del comite de avalúos."))
 
-        # PÁGINA 3+
+        # PÁGINA 3+: ANEXOS
         pdf.add_page()
         pdf.set_font("Arial", 'B', 12); pdf.set_fill_color(*COLOR_GRIS); pdf.set_text_color(255, 255, 255)
         pdf.cell(0, 10, sanear_texto(" 4. ANEXO TECNICO: TESTIGOS COMPARABLES"), ln=True, fill=True)
@@ -313,17 +331,18 @@ def motor_tramitia_visual(operacion, barrio, ciudad, area, m2_min, m2_max, tipo,
         
         # --- CÁLCULOS INTERFAZ ---
         resumen = (
-            f"🏢 **ESTUDIO DE MERCADO INSTITUCIONAL**\n"
-            f"🔹 **Mediana Mercado:** ${mediana_m2:,.0f} / m2\n"
-            f"📉 **Margen Negociación:** -8%\n"
-            f"✅ **VALOR TOTAL SUGERIDO:** ${valor_total_sugerido:,.0f}"
+            f"🏢 **DIRECTRIZ DE NEGOCIACIÓN SAE**\n"
+            f"📈 **Techo Máximo (-5%):** ${valor_maximo_neg:,.0f}\n"
+            f"✅ **VALOR ÓPTIMO SUGERIDO (-8%):** ${valor_optimo_neg:,.0f}\n"
+            f"🛑 **Piso Mínimo Aceptable (-10%):** ${valor_minimo_neg:,.0f}\n\n"
+            f"📊 *Ofertas del Mercado: Min ${minimo_zona:,.0f} | Max ${maximo_zona:,.0f}*"
         )
         
         df_mostrar = df_final[['Portal', 'Precio', 'Precio_M2', 'Ubicacion', 'Descripcion', 'URL']].copy()
         df_mostrar['Precio'] = df_mostrar['Precio'].apply(lambda x: f"${x:,.0f}")
         df_mostrar['Precio_M2'] = df_mostrar['Precio_M2'].apply(lambda x: f"${x:,.0f}")
         
-        return f"{log_visible}\n✅ Reporte Institucional Generado.", df_mostrar, pdf_path, resumen
+        return f"{log_visible}\n✅ Reporte con Bandas Generado.", df_mostrar, pdf_path, resumen
 
     except Exception as error_fatal:
         traza = traceback.format_exc()
@@ -331,7 +350,7 @@ def motor_tramitia_visual(operacion, barrio, ciudad, area, m2_min, m2_max, tipo,
 
 # --- INTERFAZ GRÁFICA ---
 with gr.Blocks() as demo:
-    gr.Markdown("## 🏢 TramitIA Pro: Estudio de Mercado Institucional (SAE)")
+    gr.Markdown("## 🏢 TramitIA Pro: Analizador Inmobiliario (Bandas SAE)")
     
     with gr.Row():
         with gr.Column(scale=1):
@@ -353,7 +372,7 @@ with gr.Blocks() as demo:
             btn = gr.Button("GENERAR REPORTE NORMATIVO", variant="primary")
             
         with gr.Column(scale=2):
-            res_fin = gr.Markdown("### 💰 Resumen Financiero...")
+            res_fin = gr.Markdown("### 💰 Directriz de Negociación...")
             with gr.Tabs():
                 with gr.TabItem("Descargar Estudio Técnico (PDF)"): out_pdf = gr.File()
                 with gr.TabItem("Matriz de Datos"): out_df = gr.Dataframe()