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declarou um resultado líquido de €3764,29, com dívidas a instituições de crédito de €197182,14 documento n.3 junto com a contestação.
hhh) No exercício de 2007, a autora A....., Lda.
declarou um resultado líquido negativo de €67184,87), com dívidas a instituições de crédito de €143000,01 documento n.3 junto com a contestação. )
No exercício de 2008, a autora A....., Lda.
declarou um resultado líquido negativo de €29279,00), com dívidas a instituições de crédito de €102000,01 documento n.3 junto com a contestação.
jjj) No exercício de 2009, a autora A..... Lda.
declarou um resultado líquido negativo de €61068,50), com dívidas a instituições de crédito de €202000,01 documento n.3 junto com a contestação.
kkk) No exercício de 2010, a autora A..... Lda.
declarou um resultado líquido negativo de €61068,50), com empréstimos de instituições de crédito de €380,01 + €166000,00 documento n.3 junto com a contestação. )
No exercício de 2011, a autora A..... Lda.
declarou um resultado líquido negativo de €40225,24) e financiamentos obtidos de €195000,00 documento n.3 junto com a contestação. )
No exercício de 2012, a autora A..... Lda.
declarou um resultado líquido negativo de €49342,49) documento n.3 junto com a contestação.
nnn) A autora J....., S.A. no exercício de 2003, declarou o lucro líquido de €26306,06, com dívidas a instituições de crédito de €198269,45 documento n.4 junto com a contestação.
ooo) No exercício de 2004, o lucro líquido de €26650,90, com dívidas a instituições de crédito de €35095,08 documento n.4 junto com a contestação.
ppp) No exercício de 2005, o prejuízo de €7018,86, com dívidas a instituições de crédito de €69872,12, referindo-se no Relatório de Gestão que "...) o baixo valor obtido nos resultados operacionais, que, embora positivos, foram significativamente afectados pelas péssimas condições de mercado verificadas nos últimos dois anos, em consequência do excesso de oferta relativamente à procura, que condicionou as margens obtidas.
O valor obtido não suportou o valor dos custos financeiros em que incorremos durante o exercício, e daí o resultado negativo obtido.” documento n.4 junto com a contestação.
qqq) No exercício de 2006, a autora J....., S.A. declarou um resultado líquido de € 12157,80, com dívidas a instituições de crédito de €49165,39 documento n.5 junto com a contestação.
rrr) No exercício de 2007, a autora J....., S.A. declarou um resultado líquido de €30206,44 com dívidas a instituições de crédito de €68000,00 documento n.5 junto com a contestação.
sss) No exercício de 2008, a autora J....., S.A. declarou um resultado líquido negativo de € 01747,16) com dívidas a instituições de crédito de €120000,00 documento n.5 junto com a contestação.
ttt) No exercício de 2009, a autora J....., S.A. declarou um resultado líquido negativo de €62486,15) com dívidas a instituições de crédito de €257000,00 documento n.5 junto com a contestação.
uuu) No exercício de 2010, a autora J....., S.A. declarou um resultado líquido negativo de €56221,10) com financiamentos obtidos de €156326,27 documento n.5 junto com a contestação. )
No exercício de 2011, a autora J....., S.A. declarou um resultado líquido €95582,34 documento n.5 junto com a contestação.
www) No exercício de 2012, a autora J....., S.A. declarou um resultado líquido €33971,09 documento n.5 junto com a contestação.
xxx) No exercício de 2003, a autora ...., Lda.
declarou resultados líquidos de €7597,58, com dívidas a instituições de crédito de € 01777,74 documento n.6 junto com a contestação.
yyy) No exercício de 2004, a autora ...., Lda.
declarou resultados líquidos de €10349,68, com dívidas a instituições de crédito de €45080,73, referindo no Relatório de Gestão que, naquele ano económico, ") a exemplo do ano anterior a economia nacional continua a atravessar uma profunda crise ...)” documento n.6 junto com a contestação.
zzz) No exercício de 2005, a autora ...., Lda.
declarou resultados líquidos de €732,84, e dívidas a terceiros, de curto prazo, de €01189,00, referindo no Relatório de Gestão que "...) o ano de 2005, foi tremendamente difícil, pois o número de processos não aprovados por instituições bancárias, continuou a aumentar, a par da crescente dificuldade em se venderem imóveis usados, facto que origina que potenciais clientes não passem disso mesmo” documento n.6 junto com a petição inicial.
aaaa) No exercício de 2006, a autora ...., Lda.
declarou lucro tributável de €1444,61 com dívidas a instituições de crédito de €39771,39 documento n.7 junto com a petição inicial.
bbbb) No exercício de 2007, a autora ...., Lda.
declarou prejuízo para efeitos fiscais de €15784,72) com dívidas a instituições de crédito de €55469,39 documento n.7 junto com a contestação. )
No exercício de 2008, a autora ...., Lda.
declarou prejuízo para efeitos fiscais de €6962,53) com dívidas a instituições de crédito de €52762,57 documento n.7 junto com a contestação. )
No exercício de 2009, a autora ...., Lda.
declarou prejuízo para efeitos fiscais de €4870,49) com dívidas a instituições de crédito de €07578,17 documento n.7 junto com a contestação.
eeee) No exercício de 2010, a autora ...., Lda.
declarou lucro tributável de €1005,43 documento n.7 junto com a contestação.
ffff) No exercício de 2011, a autora ...., Lda.
declarou prejuízo para efeitos fiscais de €20346,56) documento n.7 junto com a contestação.
gggg) No exercício de 2012, a autora ...., Lda.
declarou prejuízo para efeitos fiscais de €26846,46) documento n.7 junto com a contestação.
hhhh) A proprietária do lote 1 do Alvará de Loteamento n.2/2004 é a autora J....., Lda.
documentos juntos com o requerimento apresentado pelas autoras em 18/11/201 ) A e a autoras iniciaram as obras de construção dos edifícios, nos lotes n.s 4 e 5, no ano de 2004 depoimento testemunhal.
jjjj) A e a autoras não puderam realizar obras, respectivamente, nos lotes 1, 6 e 7 e 2 e kkkk) Em 10/03/2005, quando foi proposta a acção n.305/04BESNT, encontrava-se construída parte da estrutura dos edifícios depoimento testemunhal. )
Durante a pendência dos citados processos, as autoras viveram uma situação de incerteza quanto à legalidade dos seus lotes e quanto às autorizações administrativas que lhes haviam sido concedidas pelo Município de Oeiras Relatório Pericial. )
Durante a pendência dos citados processos, a e a autoras estiveram impossibilitadas de saber se e quando poderiam vir a prosseguir com as obras autorizadas nos lotes n.s 4 e 5 da sua propriedade Relatório Pericial.
nnnn) Durante a pendência do Processo n.1343/00BESNT, a e a autoras ficaram impossibilitadas de promover a emissão dos alvarás de autorização para a execução de obras nos seus lotes n.s 1, 2, 3, 6 e 7 Relatório Pericial.
oooo) Em resultado das acções, as autoras ficaram impedidas de promover qualquer construção nos lotes de terreno de que eram e são proprietárias Relatório Pericial.
pppp) A pendência das acções inviabilizou a comercialização dos lotes Relatório Pericial.
qqqq) As obras de construção nos lotes n.s 4 e 5 mantiveram-se suspensas pelo período de 8 anos Relatório Pericial.
rrrr) A crise económica afectou o país e, em particular, o mercado imobiliário especialmente a partir de 2008 Relatório Pericial.
ssss) As autoras são empresas comerciais que visam o lucro através da aplicação de capitais na compra de terrenos e edifícios destinados à sua promoção imobiliária ou à sua colocação no mercado para arrendamento e obtenção de rendimento Relatório Pericial.
tttt) Nos anos de 2005 a 2007, a taxa de rentabilidade média das empresas imobiliárias foi de, pelo menos, 10% Relatório Pericial e depoimento testemunhal.
uuuu) Entre os anos de 2005 a 2013, a taxa de juro média nas operações passivas bancárias a um ano ascendeu a 3% Relatório Pericial. )
O valor médio do metro quadrado de área bruta de construção para habitação na área de Paço de Arcos-Oeiras, nos anos de 2005-2007, poderia ascender a cerca de €0000/m2 Relatório Pericial e depoimento testemunhal.
wwww) No concelho de Oeiras, os anos de 2005 a 2007 foram anos de grande dinamismo e expansão da procura de terrenos e de fogos destinados à habitação Relatório Pericial.
xxxx) A autora poderia ter concluído as obras de construção do edifício do lote n.4 dentro de um prazo que pode ser estimado em 24 meses, ou seja, poderia ter concluído as obras em Setembro de 2006 Relatório Pericial e depoimento testemunhal.
yyyy) Em condições de normalidade, era possível que, no decurso do prazo máximo de 36 meses contados da data do início das obras – desde Setembro de 2004 até Setembro de 2007 –, a autora concluísse o seu projecto de comercialização dos fogos dos edifícios do lote n. 4 Relatório Pericial e depoimento testemunhal.
zzzz) A autora poderia ter concluído as obras de construção do edifício no lote n.5 dentro de um prazo que pode ser estimado em 24 meses, ou seja, poderia ter concluído as obras em Setembro de 2006 Relatório Pericial e depoimento testemunhal.
aaaaa) Em condições de normalidade, era possível que, no decurso do prazo máximo de 36 meses contados da data do início das obras, isto é, até Setembro de 2007, a autora concluísse o seu projecto de comercialização dos fogos do edifício do lote n.5 Relatório Pericial.
bbbbb) As obras dos lotes n.s 4 e 5 permaneceram desde 2005 até data não concretamente apurada, mas, pelo menos, até Março de 2013, em estado de abandono na paisagem de Oeiras, sendo as obras localmente conhecidas pelo nome de "mamarracho dos poetas” depoimento testemunhal. )
Tendo ficado impedidas de construir nos seus lotes de terreno, as autoras ficaram, todavia, sujeitas à inerente tributação de imposto municipal sobre imóveis durante o período em que durou tal impedimento. )
Pelo menos desde 2006, a economia mundial está em crise, com graves reflexos em Portugal facto notório.
eeeee) Esta crise alastrou a Portugal, tendo afectado especialmente o sector imobiliário a partir de 2008 facto notório e Relatório Pericial.
fffff) Até, pelo menos, o ano de 2005, as autoras tinham em construção e/ou venda outros imóveis além do empreendimento em causa nos autos documentos n.s 2, 4 e 6 juntos com a contestação.
ggggg) O empreendimento em causa nos autos tem actualmente a designação comercial de "U.....” acordo.
hhhhh) Estão já edificados, pelo menos, os lotes n.s 2, 3 e 4 do empreendimento acordo. )
Já foram vendidas, pelo menos, 17 fracções do lote n.4 documentos juntos pelas autoras com o requerimento apresentado em 23/01/201 jjjjj) Já foram vendidas, pelo menos, 18 fracções do lote n.5 documentos juntos pelas autoras com o requerimento apresentado em 23/01/201 Factos não provados: a) Em resultado da selagem dos estaleiros e da colocação de um cadeado, as autoras ficaram privadas de acederem aos seus prédios.
b) A pendência das acções perturbou e perturba o programa de investimento das autoras, fazendo acrescer custos e atrasando o retorno dos capitais investidos. )
A possibilidade legal de retomar as obras cuja construção foi programada para 2004-2005, ocorrendo só em 2012-2013, em ambiente de profunda crise económica, não significa para as autoras uma verdadeira possibilidade económica, considerando a absoluta inexistência de mercado no sector imobiliário. )
Se a autora não tivesse sido impedida de obter os alvarás de autorização para construção nos lotes n.s 2 e 3, de sua propriedade, teria promovido as respectivas construções dentro de um prazo que pode ser estimado em 24 meses, ou seja, poderia ter concluído as obras em Setembro de 200 e) Entre 2005 e 2007, seria previsível que a Autora comercializasse os fogos dos lotes n.s 2, 3 e 4 a valores médios de € 000/m2, recebendo um valor estimado nunca inferior a: Lote n.2: € 72000 nove milhões, setecentos e vinte - 2000€/m2 x 860 m2 = € 72000; Lote n.3: € 72000 nove milhões, setecentos e vinte - 2000€/m2 x 860 m2 = € 72000; Lote n.4: € 56000 oito milhões, quinhentos e sessenta - 2000€/m2 x 280 m2 = € 5600 f) Deste modo, a Autora ficou desapossada das quantias correspondentes ao valor da comercialização dos fogos dos edifícios a construir nos lotes n.s 2, 3 e 4 - num total de 200000 Euros vinte e oito milhões de - desde o momento em que era expectável a venda dos fogos até à presente data.
g) Considerando a taxa de rentabilidade das empresas imobiliárias, pelo menos de 10%/ano sobre os capitais investidos, com o valor de mercado da venda dos fogos dos lotes n.s 2, 3 e 4, a autora poderia obter um rendimento de 10%/ano, ou seja, um total de € 80000/ano dois milhões e oitocentos.
h) Considerando a taxa de juro média nas operações passivas bancárias vigente entre os anos de 2004 a 2013, com o valor de venda dos fogos 200000, a Autora poderia obter em juros de depósitos a prazo um rendimento nunca inferior a 3%/ano, ou seja, um total de €84000/ano oitocentos e quarenta. )
Entre 2006 e 2007, seria previsível que a autora comercializasse os fogos do lote n.5 a valores médios de €20000/m2, recebendo um valor estimado nunca inferior a €06000 oito milhões e sessenta – 2000€/m2 x 030m2 = €0600 j) Deste modo, a autora ficou desapossada das quantias correspondentes ao valor da comercialização dos fogos do edifício a construir no lote n.5, num total de 06000 Euros oito milhões e sessenta, desde o momento em que era expectável a venda dos fogos até à presente data.
k) Considerando a taxa de rentabilidade das empresas imobiliárias, pelo menos de 10%/ano sobre os capitais investidos, com o valor de mercado da venda dos fogos do lote n.5, a autora poderia obter um rendimento de 10%/ano, ou seja, um total de €80000/ano. )
Considerando a taxa de juro média nas operações bancárias vigente entre os anos de 2005 a 2013, com o valor de venda dos lotes, a autora poderia obter em juros de depósitos a prazo um rendimento nunca inferior a 3%/ano, ou seja, um total de €24800 ) A autora ficou desapossada da quantia de €800000, desde o momento em que era expectável a emissão dos alvarás de construção para os lotes n.s 6 e 7, que se situa em 2005, até à presente data.
n) Considerando a taxa de rentabilidade das empresas imobiliárias, pelo menos de 10%/ano sobre os capitais investidos, com o citado valor, a autora poderia obter um rendimento de 10%/ano, ou seja, um total de €8000/ano.
o) Considerando a taxa de juro média nas operações passivas bancárias vigente entre os anos de 2004 a 2013, com o recebimento do citado valor, a autora poderia obter, em juros de depósitos a prazo, um rendimento nunca inferior a 3%/ano, ou seja, um total de €200 p) Se a autora não tivesse sido impedida de promover a emissão do alvará de construção para o lote n.1, teria podido promover as respectivas construções dentro de um prazo normal que se estima em 24 meses, ou seja, teria previsivelmente concluído as respectivas obras em Setembro de 200 q) Em qualquer caso, em condições de normalidade, seria previsível que no decurso de 36 meses contados da data do início das obras, isto é, até Setembro de 2007, a autora concluísse o seu projecto de comercialização do edifício do lote n. r) Entre 2006 e 2007, seria previsível que a autora comercializasse o lote n.1 a valores médios de €000/m2, recebendo um valor estimado nunca inferior a €12600 – 2000€/m2 x 634 m2 = 12600 s) Deste modo, a autora ficou desapossada das quantias correspondentes ao valor da comercialização do edifício a construir no lote n.1, num total de €1260000, desde o momento em que era expectável a venda dos fogos até à presente data.
t) Considerando a taxa de rentabilidade das empresas imobiliárias, pelo menos de 10%/ano sobre os capitais investidos, com o valor de mercado da venda dos fogos do lote n.1, a autora poderia obter um rendimento de 10%/ano, ou seja, um total de €128000/ano.
u) Considerando a taxa de juro média nas operações passivas bancárias vigente entre os anos de 2004 a 2013, com o valor da venda dos lotes €1260000), a autora poderia obter em juros de depósitos a prazo um rendimento nunca inferior a 3%/ano, ou seja, um total de €33040 ) Mercê das acções judiciais e da permanência dos seus efeitos suspensivos, com a consequente manutenção da garantia bancária prestada em favor do Município, a autora suportou encargos bancários e juros com essa garantia.
w) A autora não teria suportado tais despesas se tivesse podido concluir as obras de urbanização conforme projectado e licenciado.
x) As autoras recorreram a financiamentos bancários para a aquisição dos lotes n.s 2, 3, 4 e 5 e apoio às construções a implantar nos mesmos: a) A autora contratou com a Caixa G.....um financiamento bancário no valor de €515000 e com o Banco S......no valor de €430000; b) A autora contratou com a Caixa G.....um financiamento bancário no valor de €935500 e com o Banco Santander no valor de €46000 ) A autora contratou com a Caixa G.....um financiamento bancário no valor de €469600 e com o Banco S......no valor de €24390 y) Tais contratos bancários importaram juros e despesas bancárias.
z) Tais juros e despesas bancárias foram suportados pelas autoras durante o período de tempo de vigência dos embargos.
aa) No mercado imobiliário, as autoras foram e estão hoje associadas à imagem degradada das obras paradas.
bb) Em razão da paragem prolongada das obras, as sociedades autoras, enquanto construtoras, e a autora também como urbanizadora, foram e são hoje vistas como entidades sem capacidade técnica e económica para concluir os seus projectos imobiliários. )
Tal ideia é partilhada pela generalidade dos operadores do mercado imobiliário e pelo público em geral. )
Em face da suspensão das obras, a e a autoras foram confrontadas pela Caixa G.....pela necessidade de apresentar um ponto de situação relativamente a essa suspensão, sob pena de denúncia dos contratos de financiamento e sua liquidação imediata e cobrança coerciva.
ee) A situação descrita causou danos no bom nome e imagem das autoras.
ff) A simples pendência dos processos impugnatórios durante mais de 8 anos gerou dificuldades na organização e no planeamento das decisões societárias das autoras.
gg) A incerteza associada ao desfecho das acções impediu e perturbou outras decisões de investimento por parte das autoras.
hh) Com a contestação dos Processos n.s 1343/00BESNT e 305/04BESNT, que vieram a ser julgados improcedentes, as autoras suportaram os inerentes custos, com a contratação de advogados, implicando o pagamento de honorários, taxas, certidões e outras despesas. )
De acordo com o Censos de 2001, estavam vagos, em Portugal, 10,8% dos alojamentos existentes, ou seja, cerca de 522 milhares de fogos, o que significa que, já em 2001, existia excesso de oferta imobiliária.
jj) As autoras tinham e têm níveis de endividamento bancário muito elevado, face ao seu capital social, activos e volume de negócios.
kk) Evidenciando uma estrutura económico-financeira pouco sólida, susceptível de ser gravemente afectada por qualquer variação negativa do mercado imobiliário e pelo aumento das taxas de juro das operações bancárias. )
O valor médio de cada uma das fracções do empreendimento em causa nos autos é, actualmente, face ao valor a que estão a ser comercializadas, de cerca de €79000 ) O valor médio de venda do metro quadrado de área de construção do empreendimento em causa nos autos é, actualmente, face ao valor a que está a ser comercializado, de cerca de €260 – Do Direito No que ao discurso fundamentador concerne, expendeu-se no Tribunal a quo, e no que aqui releva, designadamente o seguinte: "Na presente ação, as autoras fundamentam a sua pretensão, em suma, no facto de o Ministério Público ter intentado duas ações administrativas especiais, que correram termos neste Tribunal Administrativo e Fiscal de Sintra, sob os n.s 1343/00BESNT e 305/04BESNT, que, por força do disposto nos artigos 6, n.2, e 10 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, impediram a construção nos lotes de que eram proprietárias, causando-lhes prejuízos. )
Está, assim, em causa na presente ação, por um lado, a responsabilidade do Estado por factos ilícitos, consubstanciados na errada propositura das supra identificadas ações pelo Ministério Público e na demora na prolação de uma decisão jurisdicional nas mesmas ações, e, por outro lado, a responsabilidade do Estado por factos lícitos, que as autoras enquadram juridicamente no instituto da indemnização pelo sacrifício consagrado no artigo 1 do Regime da Responsabilidade Civil Extracontratual do Estado e demais entidades públicas, aprovado pela Lei n.67/2007, de 31 de Dezembro. )
À data em que foram propostas as ações que correram termos neste Tribunal Administrativo e Fiscal de Sintra com os n.s 1343/00BESNT e 305/04BESNT, respectivamente, em 11/10/2004 e 10/03/2005, ainda não se encontrava em vigor o Regime da Responsabilidade Civil do Estado e demais entidades públicas, aprovado pela Lei n.67/2007, de 31 de dezembro, que entrou em vigor em 30/01/2008, pelo que este regime não é aplicável à pretensão indemnizatória das autoras. )