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Doc.
A ...
Lda., aqui R., é uma sociedade que desenvolve a sua actividade, através da compra e venda de bens imobiliários, nomeadamente para construção de residências para estudantes; Cfr.
doc.
n Em 20 de Junho de 2018, a A. e a sociedade "Val” celebraram um contrato promessa de compra e venda com eficácia real mediante o qual a A. se obrigava a comprar o lote de terreno para construção, denominado lote 53, sito na ... do Poder Local, ... de Quinta Nova – Zona A, freguesia e concelho de ..., com a área de 190 m2, propriedade da segunda, pelo valor de 85000,00€ oitocentos e cinquenta euros; Cfr.
doc.
n. 2 fls.19 e ss.).
Da cláusula nona do referido contrato consta: "O promitente comprador pode ceder a sua posição no presente contrato ou indicar um terceiro para a outorga da escritura pública de compra e venda”; Cfr.
doc.
n. O contrato promessa de compra e venda foi objecto de um aditamento pelas partes tendo sido acordado novo prazo para outorga da escritura pública; Cfr.
doc.
n3 fls.23 e ss.).
Enquanto decorria o prazo para outorga da escritura pública, referido em 5, a A. tomou conhecimento que a sociedade "Lus – Empreendimentos Imobiliários, S.A.”, a qual pretendia a aquisição do imóvel para edificação de um empreendimento turístico, no caso, um hotel de três estrelas; Para tal objectivo, a sociedade "Lus” deu entrada de um Pedido de Informação Prévia, o qual deu origem ao Proc.
n. 417/2018/, para indagar da viabilidade de construção do pretendido empreendimento para fins turísticos; Cfr.
docs.
n 4 e 5 fls.24 e. A A. tinha já negociações praticamente concluídas com a sociedade "Lus” quando travou conhecimento com a R. que podia estar interessada na aquisição do imóvel tendo como finalidade a construção de residências para estudantes; A escritura de compra e venda do imóvel pela A. ou pela sociedade cessionária "Lus” estava marcada para o dia 19 de Outubro de 2018, pelas 10h00; 1 A A. informou a Ré que tinha uma reunião marcada para o dia 16 de Outubro de 2018 com a sociedade "Lus”, a qual serviria para ultimar os termos negociais pois esta reunião seria – como foi – precedida de uma reunião dos responsáveis da "Lus” com os técnicos da Câmara Municipal de ... para fazer um ponto de situação sobre o estado do Pedido de Informação Prévia; 1 Em 17 de Outubro de 2018, pelas 10h00 ocorreu reunião entre a A., representada pelo Dr. ... Silva, o Sr. Manuel ... ..., José ..., e a R., representada pelo Dr. ... Antunes.
1 O interlocutor Manuel ... ... tinha conhecimento das potencialidades de edificação do imóvel lote, tendo em conta o Pedido de Informação Prévia pendente pois acompanhara já a A. em reuniões junto da Câmara Municipal de ... e atestou todas essa informação à R., na pessoa do Dr. ... Antunes; 1 Nessa reunião o representante legal da A. fez a apresentação do terreno e das suas potencialidades, transmitindo e facultando à R. toda a informação e documentação relativa ao imóvel, designadamente: - as imagens de localização e do levantamento fotográfico; doc.n.
- as plantas de localização do Plano Director Municipal; Cfr.
doc.
n8 - o alvará de loteamento n. 75/72; Cfr.
doc.
n9 - a Informação n. 139/7/DAU/FF/9001; Cfr.
doc.
n. 10 - o processo 10128/OP, aprovado em 18/09/2009; Cfr.
doc.
n. 11 e 12 - a informação técnica da Câmara Municipal de ..., de 18 de Junho de 2009, dirigida à sociedade então proprietária "Val”; Cfr.
n. 13 - o estudo volumétrico e a memória descritiva efectuada pelo Arq.
Luísa ..., o qual apontava para a possibilidade de edificação de 341,00 m2 acima do arruamento da Rua Prof. Dr. ...; Cfr.
n. 14; - o Pedido de Informação Prévia apresentado pela "Lus” e que deu origem ao Proc.
n. 417/2018/IP Rua Prof. Dr. ...; Cfr.
n. 1 1 A R. manifestou então o seu interesse na aquisição do imóvel mediante a cessão da posição contratual da A.
1 A R. questionou se a A. tinha em seu poder algum documento emitido pela Câmara Municipal de ... que garantisse a possibilidade de alteração de uso do imóvel a edificar, de clínica para residências de estudantes, tendo o representante legal da A. dito que não dispunha de nenhum documento esc... que o previsse mas que tal alteração resultava da lei; 1 E informou ainda que tal lhe tinha sido já assegurado pelo Sr. Vereador, o Dr. Paulo ... ... e pelo Director do Urbanismo, o Arq.
António ... pelo que a possibilidade de edificação pretendida estava já assegurada e a alteração de uso também seria admitida; 1 A A. comunicou à R. que pretendia o valor de 50000,00€ dos quais 75000,00€ seriam para entregar à sociedade "Val” enquanto proprietária do imóvel, tendo a R. contraposto o valor de 60000,00€, proposta que teria de ser aceite até às 14h00 do dia 18 de Outubro de 2018; 1 A A. e a R. ajustaram que, pelo preço de 20000,00€ um milhão e duzentos, a R. assumia a posição de promitente compradora do imóvel pertencente à "Val”; cfr.
doc.
n. 1 1 Pode ler-se no contrato de cessão de posição contratual na sua cláusula quinta o seguinte: ") A Primeira Outorgante paga pela cessão da posição contratual referida na Cláusula anterior o preço de 1 200 000 euros um milhão e duzentos, da seguinte forma: 750 euros no acto da escritura pública de compra e venda a realizar no dia 19 de Outubro às 10 horas, valor que será pago à empresa Val Lda, actual dona do terreno; 250 euros no acto da escritura referida no número anterior à ordem da ... 2 Lda.
Os restantes 200 euros serão pagos a ... Lda até ao dia 26 de Outubro de 201”.
2 Do contrato de cessão da posição contratual celebrado, na sua cláusula sexta, resulta: ") Caso a Primeira Outorgante em colaboração com a Segunda Outorgante, consiga aprovar na Câmara de ... um Pedido de Informação prévia até ao dia 30 de Junho de 2019, garantindo a mudança do uso do terreno objecto deste contrato para residência de estudantes, com uma área de construção acima do arruamento da Rua ... mínima de 7500 metros quadrados, a Primeira Outorgante terá de pagar mais 400 euros à Segunda Outorgante;” Cfr.
doc.1 2 A verificar-se a condição acima referida, estabelecia a cláusula sétima do contrato de cessão, que: ") Caso se verifique a situação referida na Cláusula anterior, o pagamento ali previsto terá de ser efectuado até 15 dias após a notificação da Câmara Municipal de ... da aprovação do referido PIP.”.
2 A R. colocou na redacção do contrato, que foi assinado pela A., que tais possibilidades resultassem da aprovação de um Pedido de Informação Prévia pela edilidade de .... 2 A R. e a sociedade "Val” celebraram a escritura de compra e venda do imóvel acima desc... e tal aquisição foi efectuada, no dia 19 de Outubro de 2018; Cfr.
docs.
n18 e 1 2 Logo após a aquisição do imóvel feita pela R., esta e a A., em concertação de esforços como ajustado, trataram de encetar as diligências necessárias com vista a alcançar a verificação da condição negocial pois da mesma resultaria valorização do prédio para a R. e a A. poderia receber o pagamento devido; 2 Tais diligências tinham em conta, todo o histórico documentado junto da Câmara Municipal de ... e do qual foi dado prévio e pleno conhecimento pela A. à R.; 2 No momento em que a A. celebrou o contrato promessa de compra e venda com a "Val”, o lote de terreno para construção estava autorizado para uso de clínica e tinha sido apresentado o pedido de licenciamento n. 10128/OP para fim compatível de equipamento social casa de saúde e casa de saúde com residências cfr.
docs.
n.s 11 e. 2 Em 4 de Junho de 2009, no imóvel terreno para construção) era possível a construção de edifício com seis pisos acima da cota de soleira e quatro em cave para estacionamento com a volumetria de 860,33 m2; Cfr.
doc.
n. 2 Em 26 Outubro de 2018, a Câmara Municipal de ... informou, a propósito do Pedido de Informação Prévia apresentado pela "Lus”, que "o uso definido para o lote 53 clínica) n��o é compatível com o uso proposto”; Cfr.
doc.
n. 2 2 A edilidade informou ainda que "a viabilidade da presente operação urbanística ficará sempre condicionada à alteração do alvará de licenciamento do loteamento n. 75/72 quanto ao uso definido para o Lote 53, devendo essa avaliação ser aferida no âmbito do respectivo procedimento administrativo.”; Cfr.
doc.
n 2 3 Ou seja: a Câmara Municipal de ... informou que para a alteração de uso era necessário proceder ao pedido de alteração da licença do loteamento n. 75/72; cfr.
doc n. 20 3 O município de ... referiu ainda que em relação à volumetria de construção "a volumetria aceitável para a presente operação urbanística não deverá ultrapassar 7 pisos acima da cota de soleira” cfr.
doc.
n. sendo que, de forma cumulativa; 3 "deverá ser garantido o cumprimento do art.
5 do RGEU, quanto à definição do n. de pisos e altura da fachada e edificação através do cumprimento da regra dos 4 prevista nesta norma”; cfr.
doc.
n. 2 3 As partes ficaram cientes de tais informações; 3 A A. e a R., recorreram aos serviços do gabinete de arquitectos "... Criativo” a fim de iniciar o procedimento de alteração do alvará de licença de loteamento, conforme consta da troca de emails entre A. e R.; Cfr.
docs.
n 21 a 3 3 Para tal, A. e R. ficaram cientes que a alteração de uso pretendida e para salvaguardar a hipótese de edificação de empreendimento hoteleiro ou de residências para estudantes coadunava-se melhor com o pedido de alteração para uso de actividades económicas; Cfr.
doc.
n. 3 3 Advertiu ainda o Arq.
Sérgio ..., por parte da edilidade, que deveria ser mencionado o número máximo de pisos e que quanto à área de construção deveria ser mencionado que "a edificabilidade para o lote 53 será determinada pelo n. máximo de pisos e pela aplicação dos artigos 5 e 6 do RGEU, quanto à relação volumétrica do edifício com os edifícios dos lotes 10 ,16, 17 e 1”; cfr.
doc.
n. 3 3 Terminou ainda sugerindo que fosse apresentado o respectivo estudo volumétrico e de implantação, "com base no estudo realizado pelos Serviços Técnicos no âmbito do processo n. 417/2018/IP”cfr.
doc.
n., ou seja 3 tendo por base a prévia avaliação da viabilidade de construção de sete pisos acima da cota de soleira e que garantia a volumetria de construção contratualmente estabelecida como condição cfr.
doc.
n.. 3 A R. ficou então ciente e esclarecida que a alteração de uso pretendida teria que ser feita mediante a alteração à licença de loteamento já existente.
4 Assim, em 25 de Fevereiro de 2019, a R., em concertação de esforços com a A., deu entrada na Câmara Municipal de ... do pedido de alteração à licença de loteamento n. 75/72 para efeitos de alteração de uso de "clínica” para "actividades económicas”; Cfr.
doc.
n3 4 Na apreciação liminar de tal pedido, foi considerado que havia sido apresentado um PIP -Proc.
n. 47/2018/IP-sobre a viabilidade de construção de uma edificação para construção de um edificação para empreendimento turístico-hotel 3 , conforme documento junto a fls.112 e ss.
; 4 Em adenda à memória descritiva apresentada, a R., em concertação de esforços com a A., no dia 15 de Abril de 2019 efectuou a rectificação quanto ao número de pisos a edificar; Cfr.
doc.
n. 3 4 O pedido apresentado ficou instruído, aguardando apenas a decisão camarária quanto à pretendida alteração de uso e fixação da limitação altimétrica de construção de 7 pisos acima de cota de soleira.
4 No dia 30 de Maio de 2019, foi afixado o edital camarário onde foi dado conhecimento público da aprovação de alteração do alvará de licença de loteamento n. 75/72 Proc.
n. 19687/) no que respeita à alteração de uso de clínica para actividades económicas e a clarificação quanto à limitação altimétrica do edifício relativamente às construções envolventes com a introdução do número máximo de sete piso; Cfr.
edital-doc.
n. 36; 4 A A. deu conhecimento à R. da verificação da condição contratual ajustada em face da alteração de uso que permite a edificação de residências para estudantes e a possibilidade de volumetria de edificação superior a 500 m2 acima do arruamento da Rua .... 4 A A. interpelou formalmente a R. quanto à verificação da condição contratual prevista e consequente pagamento ajustado; Cfr.
carta registada com aviso de recepção junta como doc.
n. 37 4 A A. enviou igualmente idêntica interpelação à R., através de email remetido ao sócio-gerente, Dr. ... Antunes; Cfr.
doc.
n 3 4 A R. respondeu à A. alegando não ter qualquer notificação formal por parte da Câmara Municipal de ... relativa à aprovação do Pedido de Informação Prévia que garantisse a mudança de uso do imóvel e a possibilidade de edificação mínima de 500 m2 acima do arruamento da Rua ...; Cfr.
doc.n.
3 4 O procedimento para alteração de uso não era o Pedido de Informação Prévia mas sim – como sucedeu – o pedido de alteração do alvará de licença de loteamento; 5 O aditamento ao alvará de loteamento alterando a especificação do uso de "clinica” para "actividades económicas” data de 3 de Fevereiro de 202 Cfr.
fls.13 A. Não provados os seguintes factos: A R. sabia que o Pedido de Informação Prévia ainda vigente, Proc.
n. 47/2018/IP, permitia a edificação acima do arruamento da Rua ... superior a 500 m A condição estabelecida, determinava aprovação de um Pedido de Informação Prévia; Na sequência da comunicação de 26 de outubro de 2018 da Câmara Municipal de ..., a R. tomou conhecimento que a viabilização da operação urbanística pretendida implicaria "alteração do alvará de licença do loteamento 75/72, quanto ao uso para o lote 53”; Em 30 de Maio de 2019, foi aprovada a alteração do uso do imóvel.
B) O DIREITO APLICÁVEL.
O conhecimento deste Tribunal de instância, quanto à matéria dos autos e quanto ao objecto do recurso, é delimitado pelas conclusões das alegações das recorrentes como, aliás, dispõem os art.s 63, n. 2 e 63 1 e 2 do P. Civil, sem prejuízo do disposto no art.
60, n. 2 do P. Civil questões cujo conhecimento fique prejudicado pela solução dada a outras e questões de conhecimento.
Atentas as conclusões das apelações, supradescritas, as questões submetidas ao conhecimento deste Tribunal pelas apelantes consistem em saber se: B.
A apelação da A.
1) O número 1 dos factos não provados da decisão em matéria de facto deve ser declarado provado conclusões 1 a 5 e 6 a.
2) O número 2 dos factos não provados da decisão em matéria de facto deve ser declarado provado conclusões 1 a 5 e 16 a.
3) O número 3 dos factos não provados da decisão em matéria de facto deve ser declarado provado conclusões 1 a 5 e 6 a.
4) O pedido principal da A deve preceder por se ter concretizado a condição contratual de que dependia conclusões 21 a.
5) O tribunal a quo devia atender à modificação contratual gerada, na modalidade de erro sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio art.
252, n. 2 do e que tal acarreta uma modificação do contrato por alteração das circunstâncias com recurso à equidade conclusões 48 a.
6) O acordo das partes no que respeita ao Pedido de Informação Prévia se configura como erro sobre a base do negócio, previsto no n. 2, do art.
25, do Civil, a que deve aplicar-se o disposto no art.
42, n. 1, do Civil, devendo o litígio ser decidido com chamamento à equidade conclusões 59 a.
7) As partes contrataram uma condição impossível devendo ser reconhecida a nulidade do contrato de cessão de posição contratual e consequente destruição retroactiva dos seus efeitos, nos termos do disposto nos art.s 28 e 28, n. 1, do Civil conclusões 69 a.