text stringlengths 1 6.59M | label int64 0 1 | file_path stringlengths 0 152 |
|---|---|---|
房地产行业深度报告
| |
政策环境趋向稳定，估值水平有望提升
主要结论
■ ν 上调行业评级至“向好”
考虑了合理的股改对价预期后，A股地产股的估值吸引力已经开始显现：五家A股优质
地产股的06年预测市盈率已经都降低到了8-
10倍的水平，虽然略高于富力、合生、复地三家在港上市的民营地产股7-
8倍的预测值，但已经明显低于中国海外等国企背景中资地产股12-
16倍的水平。在9月份上调评级至“中性”后，我们决定将评级再上调至“向好”，首选三
家公司分别是华侨城、金地、万科。小市值公司方面，推荐中华企业和阳光股份。
■ ν 继续出台全国性调控措施可能不大
毫无疑问，稳定房价是2005年的房地产政策主线。国务院出台调控政策半年之后，全
国房价涨幅回落的迹象非常明显：70个大中城市住宅售价同比涨幅由年初的12%回落至
近期的6.2%，上海、杭州、温州等长江三角洲城市的房价出现了比较明显的回落。总
体来看，稳定房价的政策已经收到了初步的成效，我们判断明年继续出台全国性的调
控房价措施可能性不大。
■ ν 延续周期性调整，房价平稳着陆
对于明年全国房地产市场整体的供求关系，我们有以下三个主要的判断：投资增速继
续回落、短期供应压力仍旧偏大，房价波幅收窄。区域房价表现方面，以上海为代表
的长三角城市明年仍将维持今年下半年的低迷市况；受当地国土局连续出台调控措施
的影响，深圳市场已出现的调整市道可能持续到明年上半年，但供不应求的局面难以
根本改变；预计北京房价仍将延续今年的涨势，并有加速上涨的可能性。二三线城市
方面，长期而言必将从“十一五”规划中所提出的优先发展中西部的战略中受惠。短期
内，我们最看好的是天津。
■ ν 中资地产股重新定位将推升国内地产股估值水平
国内房地产行业新贵——广州富立地产上市不到半年，市值已经超过中国海外和万科，
成为市值最大的国内地产股。此外，合生创展、中国海外和华润北京置地等中资地产
股也成为了外资追捧的对象。基于以下的理由，我们认为中资地产股具有重新定位（
re-
rating）的可能：人民币升值预期提高外资投资地产股的兴趣、长期市场利率低企，
降低了要求的回报率；大型优质地产股的上市，增加了投资者的选择余地，改善了地
产股的流动性。
盛宴已经曲终人散？
受一系列调控政策的影响，从1998年开始的这一轮房地产上升周期在2005年终于嘎然而
止了。历史总是惊人的相似，表面上看，与上一个周期相类似，“有形之手”在关键时刻
产生了巨大的作用。然而，背后的意义和启示是深刻的：首先，由于预期往往会极大地
影响价格，房地产市场失效并产生泡沫的情况经常发生，而此时政府的干预在所难免；
其次，在中国当前的国情之下，政府一手掌握着土地供应、一手调控着信贷供给，因此
可以轻而易举地调节房地产市场，因此政策在与市场力量的抗衡中总能以胜利告终。
应该承认，大多数的房地产开发商并没有预见到上述政策及其后果，或者说对政策后果
的严厉性并未有充分的估计。否则，他们就不会人为地将推盘计划延后以获取更高的收
益。另一方面，令政府始料未及的是，在上海房价应声而落之时，深圳的房价却不合时
宜地出现了多年未见的大幅上涨，以致于迫使当地政府匆忙中出手干预。这一看似令人
费解的现象，在充分揭示了房地产市场的区域性特征的同时，也驳斥了全国性房地产泡
沫已经出现的论断。
股票市场上，房地产上市公司的股价也经历了大幅波动，总体上呈现“V”形走势。年初，
在人民币升值预期的推动之下，地产股出现过一波短暂的升势；5月中旬，“国八条”的出
台对地产股形成了前所未有的打击，股价创出年内最低点；7月22日，央行意外地宣布人
民币升值，再次造就了一波地产股行情；年底，在深圳房价上涨和人民币持续升值预期
的刺激下，地产股又达到年内的高点。
2006年，房地产调控政策将如何演变、市场供求和企业盈利如何变化，以及如何确定适
当的投资策略，既是一脉相承的逻辑关系，也是投资者最为关心的话题。以下，我们将
从自上而下的视角，针对这些问题提出我们的观点和判断。
稳定房价初见成效，政策焦点势必转移
毫无疑问，稳定房价是2005年的房地产政策主线。在5月份国务院七部委出台《关于做好
稳定住房价格工作的意见》半年之后，全国房价总体上涨幅回落的迹象非常明显。根据国
家统计局城市调查队抽样调查的数据，70个大中城市新建商品住宅的销售价格同比涨幅
由年初的12%左右，回落至9月份6.2%，上海、杭州、温州等长江三角洲城市的房价出现
了比较明显的回落。总体来看，稳定房价的政策已经收到了初步的成效。从这个意义上
看，我们判断明年继续出台全国性的调控房价措施可能性不大。
从最近建设部官员的讲话、“十一五规划”中的措辞和最近的舆论导向来看，我们预计明
年的政策焦点可能转向以下几个方面：
第一、土地增值收益的重新分配问题。我们发现，最近一段时间社会舆论的焦点似乎开
始转向对房地产开发商赚取暴利合理性的质疑上来，这或许会提提醒政府方面对房地产
行业合理利润水平的考量。从今年已经颁布的政策来看，国家税务局曾两次颁发相关的
规定和通知，要求各地加强房地产相关税收的征管，可以看出政府对这方面的问题其实
是颇有看法的。确实，中国现行的土地使用权转让制度在实际操作过程中存在着种种的
弊端和漏洞。名义上，土地归国家全民所有，但实际上产权是分割的。也就是说，土地
的占有、使用、处置和收益权是被不同的实体所掌握。以土地的征用到房地产开发的环
节为例，土地原来的占有和使用单位—农民或城市居民并不拥有土地的处置权，而必须被
动地服从政府的规划，因此并不能完全分享到土地的增值收益；相反，剩余的收益则在
土地招标拍卖、房地产开发和转让之后，被政府、开发商和房屋的业主所分享。
我们认为，短期内由于现行的土地使用制度的约束，这种利益分配的格局仍旧不会发生
改变。但是，随着政策趋向的改变，相关各方在土地增值收益中分享的比例会发生明显
的变化：农民和城市居民将得到更多的征地和动迁补偿，政府通过土地招标拍卖、加强
税收征管获得更大的利益，而开发商通过寻租获取暴利的机会越来越少，购房者和投资
者因实际税收的增加也会损失一部分收益。因此，长期来看，房地产开发商的投资回报
率将呈现回归正常水平的趋势。
第二、对现有的住房供应体系进行反思和改革。在房价高低争论暂告一段落之后，更加
理性的人们将会发现，即使房价下跌30%，大多数普通老百姓凭借微薄的收入仍旧很难承
受得起房价。可见，与其说是房价过高导致居民难以置业，还不如说是收入两极分化的
必然结果。在这一社会现实难以在短期内改变的情况下，要找到让社会各阶层都能接受
的住房问题解决方案，唯一可行的就是构造一个多层次、互相分割的住房供应体系。如
果在这点上达成共识，就必然会对过去的房改措施进行反思和调整，而这在政治上仍旧
有一定的阻力。
在短期内，较为现实可行的措施就继续对住房供应结构进行调整，即增加适合普通老百
姓居住的经济适用房、中低价商品房的供应量。政府将继续在土地招标、信贷发放、预
售管理等方面“开绿灯”，而这意味着商品房市场的新增供应将持续维持低速增长甚至下
降的趋势，而这会影响到两年以后的市场供求上来。
第三、整顿房地产市场秩序，或许会限制到房地产开发商的营销售手段。整顿房地产市
场秩序也是当前政府重点关注的问题。今年，监控的重点主要是集中在房地产投资和投
机方面，明年可能转向对开发商营销手法的限制。最近，深圳市国土局的规定或许就是
一个先兆。对于房地产开发商而言，利润最大化是其一系列营销手法的最终目的。由于
价格预期对购买者的决策有非常重要的影响，因此大多数开发商都倾向于营造供不应求
的状况。常用的手法，包括以“低开高走”手法入市、长期累计客户然后集中开盘、减少
推盘量、增加推盘次数等。毫无疑问，如果这些措施受到限制的话，势必会影响到开发
商的盈利能力。
综合来看，我们预计在继续落实今年调控政策的基础之上，明年房地产政策的焦点可能
转向关注一些更加本质和更加长远的问题上来。对开发商而言，客观上仍旧是弊多利少
。
“十一五规划” 将对房地产行业产生全面深刻的影响
此外，我们认为，今年10月份中共中央十六届第五次会议通过的“关于制定国民经济和社
会发展第十一个五年规划的建议”也值得重点关注。虽然，文件中并没有将房地产行业作
为一个单独的产业，提出针对性的发展方向和重点。但是，由于房地产行业具有较强的
社会性，其与农民利益、城镇化、财政体系、和谐社会建设等各个方面都有密切的联系
，因此房地产行业必然会从各方面受到长期深刻的影响。我们把文件中相关内容对房地
产行业的影响归纳成以下四个主要的方面：
1.
第一、区域经济协调发展对房地产市场的影响。首先，“十一
五规划”提出了优先支持中西部地区的发展，可以预计未来
一定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣、基础设
施落后的西部相比，我们认为中部崛起的目标更加容易实现
。中部地区的一些大中城市，如武汉、郑州等本来就具有较
好的工、农业基础，也是区域内人才相对汇集之地，一旦得
到政策扶持，其经济发展潜力不容小视。从房地产行业的角
度来看，这些城市人口数量较多，一旦经济起飞将导致大量
的住房需求。其次，“十一五规划”提出了城市群的概念，明
确提出了“加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市
竞争力”。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大
受惠者。一些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地
经济的发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政
的实力，并吸引到外来人才的迁入。过去几年，昆山、无锡
、江阴等城市的快速发展即受惠于此，也带动了当地房地产
行业的发展。随着区域经济协调合作的深化，将会有更多的
中小城市得到更好的发展机会。第三、文件令人意外地明确
提出了“推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放”。这
意味着，天津的城市定位和发展规划已被中央所认可，未来
势必在政策上受到一定的倾斜和扶持。我们建议，必须重新
评估天津的城市发展和房地产市场的潜力。
2.
第二、关于土地增值收益的重新分配问题，我们在之前已经做
了充分的论述。在“十一五规划”中，中央特别提出了“加快
征地制度改革，健全被整地农民的合理补偿机制”。可以预
见土地增值收益将重新被分配，农民将得到更多，而房地产
开发商将失去原来存在的寻租机会和高额利润。除此以外，
税收也是对土地收益再分配的手段。从发展的趋势来看，房
屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主将承担更高的
税收。物业税、土地增值税和二手房的所得税的征收不仅是
贫富差距的调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配的问
题。
3.
第三、调整住房供应体系完善供应结构的问题。“十一五规划
”建议中提出：一方面，要继续改善居住条件，尤其是要认
真解决低收入家庭的住房问题；另一方面，又要坚持最严格
的耕地保护制度，节约使用土地。同时，保持房价的稳定也
是实现“价格水平总体稳定”的重要前提。可以看出，要同时
实现上述的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上
做文章。前面我们提出，要更好地化解以上的矛盾、处理好
住房问题，必须构建一个更加多层次、更加复杂的住房供应
体系，而不是把所有的问题都交给市场来解决。由于收入和
累积财富的差距，老百姓对房价的承受能力有很大的差异，
要满足他们各自的需求，必须利用产权和交易管理、税收甚
至行政手段，加剧市场分割，人为构造出不同的细分市场。
当然，这样的做法也会带来许多新的问题和后遗症，但是解
决当前主要的矛盾显然更加迫切。
4.
第四、提出了土地集约利用、建筑节能环保等技术性创新要求
。要解决这方面的问题，不仅要靠制度变革，还需要在技术
上创新。在制度方面，由于技术创新需要在研发上投入创新
，而且由于能源定价的扭曲和负的外部性由社会承担，所以
创新的产品反而变得不经济，而没有市场。举例而言，采用
节能材料建造的住宅的成本要比普通建筑高出20%—30%；另
一方面，在低环保要求下能源、电力价格偏低，所以消费者
对节能建筑缺乏重视，市场推广较为困难。可以预见，未来
随着制度性障碍的消除，节能住宅的推广将更加顺利。
表1：“十一五规划”中，与房地产相关的阐述和影响方面
|章节 |相关的具体内容 |影响方面 |
|（4）坚持以科学发展|必须加快转变经济增长方式。我国土地、淡水 |房地产开发用地|
|观统领经济社会发展 |、能源、矿产资源和环境状况对经济发展以构 |的使用 |
|全局 |成严重制约。 | |
|（5）“十一五”时期经|城乡居民收入水平和生活质量普遍提高，价格 |房价必须保持稳|
|济社会发展的目标 |总水平基本稳定，居住、交通、教育、文化、 |定、居住条件得|
| |卫生和环境条件有较大改善。 |到改善 |
|（8）全面深化农村改|坚持最严格的耕地保护制度，加快征地制度改 |土地增值收益的|
|革 |革，健全被整地农民的合理补偿机制。 |重新分配问题 |
|（15）形成合理的区 |继续推进西部大开发，振兴东北地区等老工业 |区域经济发展对|
|域发展格局 |基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先 |城市房地产的影|
| |发展。 |响 |
|（17）促进城镇化健 |坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇 |区域经济和城市|
|康发展 |综合承载能力，按照循序渐进、节约土地、集 |房地产市场 |
| |约发展、合理布局的原则，积极稳妥地推进城 | |
| |镇化。珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区 | |
| |，要继续发挥对内地经济发展的带动和辐射作 | |
| |用，加强区内城市的分工协作和优势互补，增 | |
| |强城市群的整体竞争力。继续发挥经济特区、 | |
| |上海浦东新区的作用，推进天津滨海新区等条 | |
| |件较好地区的开发开放，带动区域经济发展。 | |
|（18）大力发展循环 |发展节能省地型建筑 |建筑节能、容积|
|经济 | |率 |
|（24）推进财政税收 |合理届定各级政府的事权，调整和规范中央与 |房地产相关税收|
|体制改革 |地方、地方各级政府的收支关系，建立健全与 |体系的调整 |
| |事权相匹配的财税制度。稳步推进物业税。规 | |
| |范土地出让收入管理办法。 | |
|（25）合理调节收入 |着力提高低收入者收入水平，逐步扩大中等收 |低收入家庭的住|
|分配 |入比重，有效调节过高收入，规范个人分配秩 |房问题 |
| |序，努力缓解地区之间和社会成员收入分配差 | |
| |距扩大的趋势。认真解决低收入群众的住房、 | |
| |医疗和子女就学等困难问题。 | |
资料来源：光大证券研究所
宏观环境难有突变，经济放慢抑制购房意愿
虽然，2006年中国经济增长放慢已经达成共识，但企业盈利衰退的速度恐怕仍将出人意
料。可以预见的是，企业扩张的放慢和利润的下降势必影响到劳动力市场的紧张程度和
工资水平的增长率。从1991年以来，经济增长率与城镇居民家庭人均可支配收入的实际
增长率的总体变化趋势较为吻合。对于可能存在的时间滞后，我们宏观研究部的看法是
，最晚到明年下半年，企业盈利的衰退也会反映到劳动力市场乃至居民的消费上来。
相对有利的因素在于利率和人民币汇率方面的因素。由于通货膨胀率已经得到有效的控
制，甚至于市场开始担心未来可能出现通货紧缩，因此所谓的加息周期早已无人再提。
相反，适当地放松银根倒是可以预期的。从今年下半年开始，受房地产市场调整的影响
，各大商业银行的住房抵押贷款业务的下滑十分迅速。为了确保这块业务不至于大幅萎
缩，一些银行近期已经放宽了按揭贷款的条件和限制。
人民币汇率在2006年内持续升值应该没有太大的悬念，而且市场的预期重又增强。虽然
，这对国内居民的住房消费并未实质影响，但会促进境外资金流入国内房地产市场，尤
其是商业地产投资将产生明显的热潮。不过，值得关注的是，美联储持续加息已经使联
邦基金利率回到接近长期中性的水平，这无疑提高了境外投资者的资金成本，是否足以
影响到国内的房地产市场值得观察。
综合来看，明年的宏观经济形势对房地产行业将起到中性偏负面的影响，尤其是到下半
年，经济放慢的效应可能会更加明显，从而延长房地产市场的调整期。
图1：GDP增长率与城镇居民人均可支配收入实际增长率变化
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
延续周期性调整，房价平稳着陆
对于明年全国房地产市场整体的供求关系，我们有以下几个主要的判断：
1. 第一、
投资增速继续回落。主要的理由在于：一方面、房地产企业的融资
渠道仍旧受到限制，而依赖滚存利润和房屋预售款的内部融资由于
市场的调整而难以为继；另一方面，由于时间滞后，2004年以来的
土地供应和新开工项目的收紧，将会逐步反映出来。观察历史数据
，由于之前的基数过小，剔除1993年以前的数据，经PPI调整之后
，过去这十多年间，中国房地产投资的实际复合增长率为15.9%左
右，从高峰到低谷的调整时间大约为五年。如果这些经验依然成立
的话，目前正处于2003年以来调整期的中段。
从土地购买和开发面积来看，两者的增速继续回落。由于土地供应受到控制，2005年的
土地购置面积增速已经降低到了个位数，而开发面积已经连续第二年出现负增长，这表
明三年以后的供应水平已经得到了控制。相比之下，商品房新开工面积的增速变化更加
频繁不定。2005年的增速在去年的基础上略有回升，但仍旧在15%的平均复合增长率之下
。
图2：1994年以来，房地产投资的实际增长率
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
图3：1998年以来，房地产开发资金增长率
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
图4：1997年以来，土地开发和商品房新开工面积增速变化
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
2. 第二、
短期供应压力较大。虽然新增的土地供应和新开工项目已经得到控
制，但是在建的规模仍旧偏大。我们对比了1997年以来历年商品房
在建面积与当年竣工面积的关系后，发现两者合理的比例关系应该
在2倍左右，但以2004年的数据来看，这个比值高达2.3，说明在建
的规模仍旧偏大。可以推测，2006年楼盘的上市量仍较多，形成较
大的短期供应压力。
3. 第三、
房价波幅收窄。2004年，全国商品房平均销售价格平均上涨了12%
，是近年来罕见的两位数涨幅。受政策调控的影响，今年的涨幅将
回落到个位数。我们预计，明年的房价表现将趋于平稳，波幅将有
所收窄。
图5：1997年以来，商品房在建面积与当年竣工面积之比
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
图6：商品房销售面积与竣工面积之比
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
图7：1991年以来，商品房平均价格年涨幅变化
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
关注区域房价表现，二线城市长期潜力巨大
与上一轮房地产市场周期不同的是，这次的周期更加体现出区域性差异，这在今年表现
得尤为明显。在调控政策出台之后，长三角地区城市房价应声而落，但深圳和北京的房
价反而发力上涨。除了过去几年，各地房价涨幅高低不同以外，各区域市场供求关系的
差异，决定了各自不同的周期特征。
对于以上海、深圳、北京为代表的三大经济圈2006年房地产市场的表现，我们有以下的
基本判断：由于短期供应量需要时间消化，明年上海住宅市场总体上仍将维持今年下半
年的低迷市况，需求和成交量虽然有可能继续有所回升，但难以恢复到调控前的市况。
房价方面，开发商虽然资金压力不减，但大幅下跌的机会也不大，预计全年平均房价的
跌幅将在5%-10%之间。
图8、上海新房销售日均成交变化
[pic]
资料来源：网上房地产，光大证券研究所
受11月份以来，深圳国土局连续出台调控措施的影响，近期深圳市场的成交量已经出现
了大约20%左右的下降，表明投机气氛暂时受到遏制，而开发商肆意提价的现象也会有所
收敛。我们预计，这种状况至少会维持到明年上半年。不过，深圳市场供不应求的局面
是过去几年土地供应不足所形成的，一时难以改变。我们不排除，明年下半年深圳房价
再起一波的可能性。
相比之下，北京的情况更加令人迷惑。2005年，北京商品住宅市场主要呈现以下几个明
显的特征：第一、新增供应迅速下降，这可以从以下三个数据得到证明：1-
10月份，商品住宅开发投资同比下降2.5%，新增住宅用地供应仅为832万平米（建筑面积
），仅相当于住宅竣工面积的一半，商品住宅新开工面积同比下降22%。第二、现房热销
、期房供应不足，存量房交易活跃。1-
10月份，住宅现房销售同比增长42.4%,同时批准预售住宅期房下降了19.9%。存量成交面
积增长24.5%。第三、房价发力上涨。1-
10月份，住宅期房价格同比上涨21.4%，存量房买卖均价同比上涨9.1%。
如果仅从市场的供求关系来看，北京房价继续上涨应是大势所趋。令人困惑的是，虽然
今年北京房价大幅上涨，政府方面却未见行动。我们的解释是，这可能与北京经济适用
房供应较大有关。由于存在这项措施，政府的压力相对较轻，因此对商品房市场干预的
迫切性相对较低。如果以上判断成立，则明年北京市场可以继续乐观。
此外，从长期来看，我们同样看好一些二三线城市的房地产市场，这主要基于政府开发
中西部地区的决心，这些城市包括：重庆、武汉、南昌、成都、洛阳和西安。过去几年
，在政策召唤之下，一些开发商已经加大了在这些区域市场的投资，也抬高了部分城市
的土地价格。宏观调控之后，这些市场虽然也受到一定程度的影响，但由于本来的房价
涨幅和投资性购房比重都不大，所以调整期的时间和幅度都有限。我们预期，随着政策
落实及外资涌入之后，区域经济和居民收入也会逐步改善，从而带动这些地区的房地产
市场有更好的表现。
图9：北京商品住宅在建面积与竣工面积之比
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
图10：北京商品住宅销售面积与竣工面积之比
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
图11：北京商品住宅平均销售价格涨幅变动
[pic]
资料来源：CEIC、光大证券研究所
投资策略：股改增加估值吸引力，地产股有重新定位机会
今年，国内房地产行业新贵——广州富力地产成功登陆香港股票市场，其市值一举超过了
中国海外和万科，成为市值最大的国内地产股。此外，合生创展、中国海外和华润置地
等中资地产股也成为了外资追捧的对象。基于以下的理由，我们认为中资地产股具有重
新定位（re-rating）的可能：
1.
第一、中资地产股长期的低PE、高折让有历史原因，包括97
年后香港楼价的大幅下跌、当年红筹股出现大面积的公司治
理问题等。当前，在香港楼市走上复苏通道、人民币持续升
值预期的背景之下，这一板块存在着重新定位（re-
rating）的机会。目前，中资地产股的平均市盈率已经上升
到12倍以上，股价较NAV的折价率已经收窄至25%左右。
2.
第二、市值大幅提高，流动性改善。过去，在中资地产股中，
被外资接受的仅有中国海外、万科和上海地产等少数几家公
司，且这些公司都不在指数成分股之列，导致海外基金兴趣
索然。从2003年以来，国内多家优质地产股先后在香港上市
，包括首创置地、上海复地、广州富力、中山雅乐居等，大
大增加了投资者选择的余地。目前，主要中资地产股的总市
值已经超过了100亿美元。
3.
第三、长期利率低企，折现率降低。从国内外长期利率的走势
来看，总体上仍旧处于近十年来的低位。以香港市场为例，
虽然香港金管局今年跟随美联储加息，但市场利率仍旧偏低
，新上市的REITS领汇基金的内含收益率已经降到5%左右的
水平。这意味着收益稳定、零增长的收租股的PE可定在16倍
以上。虽然开发类地产股的风险较大，但其净利润的增长率
也更加高。根据预测，中资地产股06年的净利润增长率在亚
洲地区最高，而其净资产收益率也可维持在15%以上。
图12：亚洲房地产开发商的净利润增长率预测
[pic]
资料来源：彭博、光大证券研究所
图13：亚洲房地产开发商的净资产收益率预测
[pic]
资料来源：彭博、光大证券研究所
毫无疑问，中资地产股估值水平的提高对国内房地产股的股价也有正面的促进作用。从
基本面的情况来看，A股市场中优质地产股虽然在资产和业务规模上略有逊色，但在管理
和盈利能力上总体上不相上下，个别公司如华侨城还更胜一筹。因此，理论上两者的估
值水平应该是基本接近的。
我们发现，如果考虑了合理股改对价预期之后，国内A股的估值吸引力已经开始显现出来
：五家A股优质地产股的06年预测PE都降低到了8-
10倍的水平，虽然略比富力、合生、复地三家民营公司7-
8倍的预测值略高，但已经明显低于中国海外等国企背景的12-
16倍的水平。以公司的治理风险来看，受到国有和流通股股东双重监控的万科、金地集
团的风险要低于国企和民营背景的公司，因此应该享有更高的估值水平。
综合考虑影响股价的各项因素，我们认为地产股在2006年（至少是上半年）应该有望跑
赢大市。因此，我们将行业评级由“中性”上调至“向好”。
图14：考虑合理对价预期后，A股地产股与中资地产股的市盈率比较[pic]
注：金融街、金地集团、招商地产的综合预测对价比例为10送1.5，华侨城为10送2.8
资料来源：彭博、光大证券研究所
表2：地产股股价表现的影响因素分析及预测
| |2005年 |2006年预测 |变化趋 |
| | | |势 |
|宏观经 |经济增长达到周期高点、银行信 |经济增速放缓、企业盈利下降、 |中性 |
|济 |贷紧缩、通货膨胀得到抑制、人 |银行信贷适度放松、人民币持续 | |
| |民币汇率向上浮动 |升值 | |
|房地政 |国务院七部委联手稳定房价、银 |全国性调控暂告段落，供应结构 |向好 |
|策 |行取消按揭优惠利率、各地加强 |调整和土地增值收益分配将成为 | |
| |房地产相关税收征管 |未来的政策焦点 | |
|行业供 |房地产投资增速放缓、信贷和土 |投资增速继续回落、土地供应仍 |中性 |
|求 |地供应依然偏紧、房价涨幅回落 |旧偏紧，按揭贷款可能松动，房 | |
| |、商品房空置有所增加 |价表现平稳、商品房空置有增加 | |
| | |迅速 | |
|区域房 |上海房价冲高回落、深圳房价发 |上海楼市需消化短期存量，价格 |中性 |
|价 |力上涨、北京房价稳步向上 |回稳尚待时日；深圳受政策影响 | |
| | |房价涨幅将趋缓；北京房价将继 | |
| | |续上升 | |
|企业盈 |会计盈利继续改善、利润率继续 |会计盈利见高回落、资产周转率 |向淡 |
|利 |提升；房屋预售各地表现不一； |明显放慢、现金流压力仍未舒缓 | |
| |现金流普遍紧张 | | |
|估值水 |资产重估升值明显，股改使绝对 |在港上市的中资地产股股价有重 |向好 |
|平 |估值水平更具吸引力 |新定位的可能，将推高A股地产股| |
| | |的股价 | |
|市场动 |上升动量来自人民币升值、下降 |上升动量仍旧来自人民币升值、 |中性 |
|量 |压力来自调控政策 |下跌动力来自企业盈利和收益率 | |
| | |的下降 | |
|市场表 |行业表现起伏不定、市场偏好收 |股价有重新定位的机会，整体估 |中性 |
|现 |益稳定的收租股 |值水平有望提高。股改后，二线 | |
| | |地产股透明度和吸引力增加 | |
|前三之 |华侨城、金融街、万科 |华侨城、金地集团、万科 |向好 |
|选 | | | |
资料来源：光大证券研究所
行业重点上市公司评级与估值指标
|证券 |
|代码 |
| |
| |
| |
| |
| |
■ ν 提高评级至“最优-1”
基于以下的理由，我们认为华侨城是2006年投资国内
地产股的最佳选择：首先，天鹅堡近期售价创出意想
不到的“天价”，使得重估华侨城房地产公司所拥有的
土地储备变得极为必要；其次，股改方案中向公司管
理层及业务骨干发放认股权证的设计，扫除了未来注
资或整体上市过程中的不确定性；第三，06年不仅是
公司异地扩张结出硕果的时候，也是盈利增长充分释
放的年份。因此，我们将公司06年的EPS预测上调至
1.03元,同时将评级从“优势-1”上调至“最优-1”。
■ ν 天鹅堡售价创新高
11月份,公司开发的波特菲诺天鹅堡二期III区公开发
售,销售价格区间在每平米18700至37000元,均价约为
25000元/平米。这个结果不仅比前期9800元/平米的
销售价格高出一倍有余，而且也远高出公司所预计的
15000元/平米的期望价格。显然，天鹅堡的成功已不
能仅仅用深圳房价整体上涨带动所致来解释，相反其
更加有力地证明了华房卓越的社区开发和产品塑造能
力。
■ ν 区外扩张将结硕果
除了波特菲诺项目以外，公司在区外的发展也将从0
6年开始结出硕果。尖岗山项目将在年内销售并竣工
结算，虽然预测豪宅的售价相当困难，但仅以目前的
市场状况来看，售价达到25000元以上已是轻而易举
。东部华侨城再创奇迹的可能性更大，以万科十七英
里火爆销售的态势来看，其售价也会令人咂舌。归根
到底，在深圳豪宅旺销的背后，隐约可见华南富豪阶
层的诞生。
■ ν 提高06年EPS预测至1.03元
今年来自华房和波特菲诺合作开发项目的投资收益约
为4亿元,低于我们早先的预测,这主要是由于华房仅
结算了纯水岸别墅部分，而这意味着公司明年可结算
资源的增加。实际上，根据我们的测算，在25000元
/平米的售价水平上，天鹅堡项目只要贡献4万平米的
结算面积，公司的投资收益就可以达到10亿元以上。
因此，即使对其他项目的销售均价和结算面积进行保
守估计，公司明年实现净利润的翻番并非没有可能。
■ ν 兼具资源和能力双重竞争优势
在A股地产股中，华侨城几乎是唯一一家兼具资源和
能力双重竞争优势的房地产开发企业。同行中，万科
、金地集团虽然在企业内部管理和产品开发方面具有
特长和优势，但仍存在着不同程度的土地资源“贫血
症”；相反，招商地产、金融街等企业虽然也拥有一
些独特的土地资源，但其异地扩张能力仍旧面临考验
，正经历着各自的“成长的烦恼”。因此，为如此优质
而稀缺的投资对象支付溢价是值得的。
|利润表(百万 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|元) | | | | |
|主营业务收入|496.6|564.0|696.5|748.7|
|减:主营业务 |265.9|300.9|346.8|370.6|
|成本 | | | | |
|减:营业税金 |11.8 |14.3 |17.4 |18.7 |
|主营业务利润|219.0|248.8|332.2|359.4|
|加:其他业务 |4.6 |14.5 |20.0 |20.0 |
|利润 | | | | |
|减:营业费用 |32.9 |27.0 |34.8 |37.4 |
|减:管理费用 |150.2|106.4|111.4|119.8|
|减:财务费用 |37.4 |23.6 |22.0 |22.0 |
|营业利润 |3.1 |106.4|184.0|200.2|
|加:投资收益 |243.3|250.4|384.0|1,010|
| | | | |.2 |
|加:非经常性 |-0.9 |0.8 |1.0 |1.0 |
|损益 | | | | |
|利润总额 |245.5|357.6|569.0|1,211|
| | | | |.3 |
|减:所得税 |11.6 |19.7 |31.3 |66.6 |
|净利润 |229.7|336.1|537.7|1,144|
| | | | |.7 |
|资产负债表( |2003 |2004 |2005F|2006F|
|百万元) | | | | |
|货币资金 |336.5|246.2|220.9|515.7|
|应收帐款 |23.8 |22.1 |27.9 |29.9 |
|应收票据 |- |- |- |- |
|存货 |11.6 |388.1|501.5|539.1|
|其他流动资产|27.8 |28.6 |34.8 |37.4 |
|固定资产净额|999.5|951.4|975.1|1,025|
| | | | |.7 |
|在建工程 |18.7 |544.6|1,250|1,450|
| | | |.0 |.0 |
|其他固定资产|- |- |- |- |
|其他资产 |1,569|1,461|1,810|1,946|
| |.8 |.0 |.9 |.7 |
|资产总额 |2,993|3,674|4,836|5,559|
| |.0 |.3 |.0 |.6 |
|短期债务 |858.0|729.0|600.0|650.0|
|应付帐款 |168.8|77.7 |97.5 |104.8|
|应付票据 |- |- |- |- |
|其他流动负债|146.6|176.4|417.9|449.2|
|长期负债合计|3.0 |584.5|716.3|550.0|
|其他债务 |- |- |- |- |
|负债总额 |1,176|1,567|1,831|1,754|
| |.4 |.7 |.7 |.1 |
|少数股东权益|395.9|307.1|307.1|307.1|
|股本 |1,046|1,052|1,111|1,111|
| |.3 |.8 |.2 |.2 |
|留存收益 |374.4|746.7|1,585|2,387|
| | | |.9 |.2 |
|股东权益 |1,420|1,799|2,697|3,498|
| |.7 |.6 |.1 |.4 |
|负债与股东权|2,993|3,674|4,836|5,559|
|益 |.0 |.3 |.0 |.6 |
|现金流量表( |2003 |2004 |2005F|2006F|
|百万元) | | | | |
|EBIT |283.8|380.4|590.0|1,232|
| | | | |.3 |
|减:EBIT的税 |13.4 |21.0 |32.4 |67.8 |
|赋 | | | | |
|NOPLAT |270.4|359.4|557.5|1,164|
| | | | |.5 |
|加:折旧 |94.9 |97.0 |69.0 |72.7 |
|减:营运资本 |(108.|438.9|(131.|5.2 |
|变动 |2) | |9) | |
|经营活动现金|473.4|17.5 |758.5|1,232|
|流 | | | |.0 |
|资本支出 |(143.|(48.9|(92.7|(123.|
| |7) |) |) |3) |
|其他净资产变|(498.|330.7|(574.|(135.|
|动 |5) | |8) |8) |
|投资活动现金|(642.|281.8|(667.|(259.|
|流 |3) | |5) |1) |
|营运自由现金|(168.|299.3|91.0 |972.8|
|流 |8) | | | |
|税后财务费用|(35.6|(22.3|(20.8|(20.8|
| |) |) |) |) |
|付息债务变动|130.9|230.5|227.8|(116.|
| | | | |3) |
|股东权益变动|232.2|378.8|897.6|801.3|
|红利 |(67.1|- |- |(343.|
| |) | | |4) |
|少数股东权益|4.2 |1.8 |- |- |
|变动 | | | | |
|融资活动现金|479.5|523.5|1,058|614.0|
|流 | | |.0 | |
数据来源: Wind资讯 光大证券研究所
|财务指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|销售利润率| | | | |
|主营业务利|44.1%|44.1%|47.7%|48.0%|
|润率 | | | | |
|EBITDA |76.2%|84.7%|94.6%|174.3|
|Margin | | | |% |
|EBIT |57.1%|67.4%|84.7%|164.6|
|Margin | | | |% |
|NOPLAT |54.4%|63.7%|80.0%|155.5|
|Margin | | | |% |
|净利润率 |46.3%|59.6%|77.2%|152.9|
| | | | |% |
|投资资本效| | | | |
|率 | | | | |
|固定资产周|0.51 |0.58 |0.72 |0.75 |
|转率 | | | | |
|流动资金周|-2.71|-31.5|5.14 |10.36|
|转率 | |8 | | |
|流动资产周|1.48 |1.00 |0.92 |0.77 |
|转率 | | | | |
|应收帐款周|19.79|24.59|27.89|25.90|
|转率 | | | | |
|存货周转率|53.68|2.82 |1.57 |1.44 |
|总资产周转|0.19 |0.17 |0.16 |0.14 |
|率 | | | | |
|投资资本周|0.24 |0.24 |0.27 |0.25 |
|转率 | | | | |
|投资回报率| | | | |
|ROE |14.9%|17.1%|18.6%|30.6%|
|ROA |9.0% |9.8% |11.5%|20.9%|
|ROIC(税前)|13.5%|16.1%|22.5%|41.8%|
|ROIC(税后)|12.8%|15.2%|21.3%|39.5%|
|增长率 | | | | |
|主营收入增|-16.3|13.6%|23.5%|7.5% |
|长率 |% | | | |
|主营利润增|-27.9|13.6%|23.5%|8.2% |
|长率 |% | | | |
|EBITDA增长|-8.2%|26.1%|38.0%|98.0%|
|率 | | | | |
|EBIT增长率|-15.8|34.0%|55.1%|108.9|
| |% | | |% |
|NOPLAT增长|-13.6|32.9%|55.1%|108.9|
|率 |% | | |% |
|净利润增长|-15.0|46.3%|60.0%|112.9|
|率 |% | | |% |
|投资资本增|23.2%|2.6% |19.5%|6.7% |
|长率 | | | | |
|财务杠杆 | | | | |
|资产负债率|39.3%|42.7%|37.9%|31.6%|
|负债权益比|82.8%|87.1%|67.9%|50.1%|
|净负债权益|36.7%|26.8%|40.6%|19.6%|
|比 | | | | |
|流动比率 |0.35 |0.73 |0.72 |0.94 |
|速动比率 |0.34 |0.33 |0.27 |0.50 |
|分红指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|DPS(元) |0.06 |0.00 |0.00 |0.31 |
|分红比率 |29.2%|0.0% |0.0% |30.0%|
|股息收益率|0.56%|0.00%|0.00%|2.87%|
|业绩和估值|2003 |2004 |2005F|2006F|
|指标 | | | | |
|EBITDA |378.7|477.4|659.0|1,305|
| | | | |.0 |
|EBIT |283.8|380.4|590.0|1,232|
| | | | |.3 |
|NOPLAT |270.4|359.4|557.5|1,164|
| | | | |.5 |
|净利润 |229.7|336.1|537.7|1,144|
| | | | |.7 |
|EPS(元) |0.21 |0.30 |0.48 |1.03 |
|BVPS(元) |1.28 |1.62 |2.43 |3.15 |
|PE(X) |52.01|35.54|22.22|10.44|
|PB(X) |8.41 |6.64 |4.43 |3.41 |
|CAGR |70.8%|54.9%|36.0%| |
|PEG |0.73 |0.65 |0.62 | |
|EV/EBITDA |32.10|24.94|18.37|8.81 |
|EV/EBIT |42.84|31.30|20.52|9.33 |
|EV/NOPLAT |44.96|33.13|21.71|9.87 |
|EV/IC |5.22 |4.98 |4.24 |3.77 |
|ROIC/WACC |1.89 |2.03 |3.08 |5.38 |
|REP |2.77 |2.45 |1.38 |0.70 |
■ ν 宝石虽蒙尘，光芒仍夺目
在过去一年内，受上海住宅市场陷入调整等不利因素
的影响，金地集团的股价表现在五家优质地产股中较
为落后。从基本面来看，2005年是金地集团第二轮全
国性扩张的起步年。公司先后进入了天津、广州和宁
波等城市；继深圳公司之后，北京公司和上海公司也
开始了多项目运作和区域化管理尝试。由于大多数项
目都处在开发的初期，盈利潜力尚未释充分放出来，
但公司的基本面发展相当稳健和健康，是价值投资者
的上佳选择。
■ ν 市场过度担心上海业务的表现
公司目前在上海共拥有三个在建或储备项目，权益可
售面积约为80万平米，占集团比重为17%，在集团中
次于广州（占比为40%）居第二。其中，除了青浦项
目以外，格林世界和未来域项目的土地获取都是在2
002年前后，土地成本较低。即使以当前调低后的售
价估计，毛利率均可保持在30%以上，高于去年集团
的平均水平。我们认为，只要公司更加主动地调整营
销策略，明年上海公司实现15万平米的销售结算面积
仍有希望。
■ ν 武汉、东莞项目售价稳步提升
在上海项目销售放慢的同时，公司在武汉和东莞的项
目销售表现良好。即使在调控之后，武汉金地格林小
城仍旧保持每月70套以上的销售速度，而平均售价由
05年12月份开盘之初的3300元/平米提高到近期的42
00元/平米。东莞金地格林小城二期的售价也达到了
3800元，比一期高12%，且二期中包含了较多的商铺
。此外，深圳龙华梅龙镇和天津双港镇项目也将从0
6年起提供利润贡献。
■ ν 保守估计，06年净利增长20%
在我们的财务模型中，我们假设金地集团06年的结算
面积为63万平米，其中上海地区为14万平米。除了上
海的两个项目以外，深圳、武汉、东莞和天津项目的
毛利水平都高于之前的预期。需要说明的是，以上的
假设尚未包括香蜜山二期遗留部分和其他未结算的尾
盘。总之，我们认为即使达不到公司每年净利增长3
0%的目标，实现我们20%的估计仍有相当大的可能性
。
■ ν 维持“最优-2”评级
人民币升值预期及境外投资者对中国的看法转为正面
，使得在港上市的中资地产股的市盈率已经被推升至
12倍以上，股价较NAV的折让幅度也收窄至20%左右。
以金地的基本素质，我们给予11倍PE还是留有余地的
。在此基础上，再考虑了10：1.5的合理对价预期,我
们将公司的目标价格设定在7.30元，现价仍有28%的
上升潜力，故维持“最优-2”评级。
|利润表(百|2003 |2004 |2005F |2006F|
|万元) | | | | |
|主营业务 |1,509.8|3,175|2,768.9|3,350|
|收入 | |.4 | |.4 |
|减:主营业|987.2 |2,318|1,866.3|2,278|
|务成本 | |.7 | |.3 |
|减:营业税|77.1 |182.8|152.3 |184.3|
|金 | | | | |
|主营业务 |445.5 |673.8|750.4 |887.9|
|利润 | | | | |
|加:其他业|0.0 |0.9 |1.0 |1.0 |
|务利润 | | | | |
|减:营业费|84.9 |119.4|96.9 |117.3|
|用 | | | | |
|减:管理费|105.5 |137.5|166.1 |184.3|
|用 | | | | |
|减:财务费|0.8 |6.4 |-6.0 |5.0 |
|用 | | | | |
|营业利润 |254.3 |411.4|494.3 |582.3|
|加:投资收|-16.2 |-19.3|-22.0 |40.0 |
|益 | | | | |
|加:非经常|-11.1 |28.3 |33.0 |20.0 |
|性损益 | | | | |
|利润总额 |227.0 |420.5|505.3 |642.3|
|减:所得税|69.8 |94.2 |129.4 |192.7|
|净利润 |165.6 |246.3|322.0 |384.6|
|资产负债 |2003 |2004 |2005F |2006F|
|表(百万元| | | | |
|) | | | | |
|货币资金 |840.0 |1,955|830.7 |1,005|
| | |.1 | |.1 |
|应收帐款 |1.9 |0.6 |83.1 |100.5|
|应收票据 |- |- |- |- |
|存货 |3,603.4|3,491|5,260.9|6,030|
| | |.6 | |.7 |
|其他流动 |81.8 |39.7 |83.1 |100.5|
|资产 | | | | |
|固定资产 |172.9 |166.9|157.8 |160.8|
|净额 | | | | |
|在建工程 |- |- |- |- |
|其他固定 |- |- |- |- |
|资产 | | | | |
|其他资产 |119.2 |206.8|193.8 |234.5|
|资产总额 |4,819.1|5,860|6,609.4|7,632|
| | |.6 | |.2 |
|短期债务 |1,370.0|790.0|550.0 |550.0|
|应付帐款 |449.9 |524.5|443.0 |536.1|
|应付票据 |100.0 |- |- |- |
|其他流动 |840.6 |1,458|1,522.9|1,842|
|负债 | |.7 | |.7 |
|长期负债 |450.0 |350.0|791.1 |1,066|
|合计 | | | |.8 |
|其他债务 |16.6 |10.4 |- |- |
|负债总额 |3,227.2|3,133|3,307.0|3,995|
| | |.6 | |.6 |
|少数股东 |80.8 |180.6|234.6 |299.6|
|权益 | | | | |
|股本 |270.0 |370.0|666.0 |666.0|
|留存收益 |1,241.2|2,176|2,401.8|2,671|
| | |.4 | |.0 |
|股东权益 |1,511.2|2,546|3,067.8|3,337|
| | |.4 | |.0 |
|负债与股 |4,819.1|5,860|6,609.4|7,632|
|东权益 | |.6 | |.2 |
|现金流量 |2003 |2004 |2005F |2006F|
|表(百万元| | | | |
|) | | | | |
|EBIT |238.9 |398.6|466.3 |627.3|
|减:EBIT的|73.4 |89.3 |119.4 |188.2|
|税赋 | | | | |
|NOPLAT |165.5 |309.2|346.9 |439.1|
|加:折旧 |14.1 |13.1 |55.4 |67.0 |
|减:营运资|1,452.6|(697.|1,900.2|409.2|
|本变动 | |9) | | |
|经营活动 |(1,273.|1,020|(1,497.|96.9 |
|现金流 |0) |.2 |9) | |
|资本支出 |(2.5) |(7.1)|(46.4) |(70.0|
| | | | |) |
|其他净资 |(29.7) |(93.9|2.6 |(40.7|
|产变动 | |) | |) |
|投资活动 |(32.2) |(100.|(43.8) |(110.|
|现金流 | |9) | |7) |
|营运自由 |(1,305.|919.3|(1,541.|(13.8|
|现金流 |3) | |7) |) |
|税后财务 |(0.6) |(4.9)|4.5 |(3.5)|
|费用 | | | | |
|付息债务 |1,380.0|(680.|201.1 |275.7|
|变动 | |0) | | |
|股东权益 |165.6 |1,035|521.4 |269.2|
|变动 | |.2 | | |
|红利 |(81.0) |(81.0|(96.6) |(115.|
| | |) | |4) |
|少数股东 |(8.3) |80.0 |54.0 |65.0 |
|权益变动 | | | | |
|融资活动 |1,511.1|1,414|(427.9)|648.0|
|现金流 | |.4 | | |
数据来源: Wind资讯 光大证券研究所
|财务指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|销售利润率| | | | |
|主营业务利|29.5%|21.2% |27.1%|26.5%|
|润率 | | | | |
|EBITDA |16.8%|13.0% |18.8%|20.7%|
|Margin | | | | |
|EBIT |15.8%|12.6% |16.8%|18.7%|
|Margin | | | | |
|NOPLAT |11.0%|9.7% |12.5%|13.1%|
|Margin | | | | |
|净利润率 |11.0%|7.8% |11.6%|11.5%|
|投资资本效| | | | |
|率 | | | | |
|固定资产周|8.45 |18.69 |17.06|21.03|
|转率 | | | | |
|流动资金周|0.93 |1.59 |1.07 |0.89 |
|转率 | | | | |
|流动资产周|0.41 |0.63 |0.47 |0.50 |
|转率 | | | | |
|应收帐款周|636.6|2,540.|66.16|36.50|
|转率 |9 |93 | | |
|存货周转率|0.56 |0.90 |0.63 |0.59 |
|总资产周转|0.38 |0.59 |0.44 |0.47 |
|率 | | | | |
|投资资本周|0.80 |1.37 |0.94 |0.81 |
|转率 | | | | |
|投资回报率| | | | |
|ROE |10.4%|11.3% |10.5%|12.1%|
|ROA |3.4% |5.3% |5.2% |5.8% |
|ROIC(税前)|12.7%|17.2% |15.8%|15.2%|
|ROIC(税后)|8.8% |13.4% |11.8%|10.7%|
|增长率 | | | | |
|主营收入增|55.6%|110.3%|-12.8|21.0%|
|长率 | | |% | |
|主营利润增|42.3%|51.2% |-12.8|18.3%|
|长率 | | |% | |
|EBITDA增长|41.9%|62.7% |26.7%|33.1%|
|率 | | | | |
|EBIT增长率|41.5%|66.8% |17.0%|34.5%|
|NOPLAT增长|24.0%|86.9% |12.2%|26.6%|
|率 | | | | |
|净利润增长|19.8%|48.7% |30.7%|19.5%|
|率 | | | | |
|投资资本增|128.3|-23.3%|94.1%|11.6%|
|长率 |% | | | |
|财务杠杆 | | | | |
|资产负债率|67.0%|53.5% |50.0%|52.4%|
|负债权益比|213.6|123.1%|107.8|119.7|
| |% | |% |% |
|净负债权益|64.9%|-32.0%|16.6%|18.3%|
|比 | | | | |
|流动比率 |1.64 |1.98 |2.49 |2.47 |
|速动比率 |0.33 |0.72 |0.40 |0.41 |
|分红指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|DPS(元) |0.12 |0.12 |0.15 |0.17 |
|分红比率 |48.9%|32.9% |30.0%|30.0%|
|股息收益率|2.08%|2.08% |2.48%|2.96%|
|业绩和估值|2003 |2004 |2005F|2006F|
|指标 | | | | |
|EBITDA |253.0|411.7 |521.7|694.3|
|EBIT |238.9|398.6 |466.3|627.3|
|NOPLAT |165.5|309.2 |346.9|439.1|
|净利润 |165.6|246.3 |322.0|384.6|
|EPS(元) |0.25 |0.37 |0.48 |0.58 |
|BVPS(元) |2.27 |3.82 |4.61 |5.01 |
|PE(X) |23.53|15.82 |12.10|10.13|
|PB(X) |2.58 |1.53 |1.27 |1.17 |
|CAGR |32.4%|23.7% |19.0%| |
|PEG |0.73 |0.67 |0.64 | |
|EV/EBITDA |10.62|3.95 |9.06 |7.07 |
|EV/EBIT |11.24|4.08 |10.13|7.82 |
|EV/NOPLAT |16.23|5.26 |13.62|11.18|
|EV/IC |1.03 |0.81 |1.21 |1.13 |
|ROIC/WACC |2.06 |1.69 |2.47 |1.61 |
|REP |0.50 |0.48 |0.49 |0.70 |
■ ν 全国性扩张，瑕不掩瑜
从结果来看,万科收购南都在时机把握上确实有欠妥
当的一面,但如果仅以此来评价万科战略的成败有失
偏颇。实际上，与注重外部环境分析和短期机会的寻
觅相比，万科更加注重企业核心竞争力的培育。在成
为中国房地产行业领跑者的愿景之下，不断扩大区域
覆盖和提升资本和品牌实力，是公司始志不渝的既定
战略，而这也是万科值得长期持有的根本原因。
■ ν 调整步伐，继续领跑
房地产调控政策出台之后，万科及时做出了以下几个
方面的调整：第一、下调开竣工面积计划，放慢投资
速度；第二、加快推盘速度、实施“现金为王”和“过
冬”策略；第三、拓宽融资渠道，引进投资者参与项
目合作。毫无疑问，万科的反应是迅速而且有针对性
的。虽然，上海各开发项目的销售仍旧没有大的起色
，但我们相信公司近期也会拿出相应的解决办法。总
而言之，虽然收购南都的长三角区域化战略在时机上
欠佳，但是我们相信凭借万科多年的经验和逐步在消
费者心目中树立起来的品牌和声誉，公司在经过调整
之后，定能重新领跑。
■ ν 三件大事
2006年内，我们估计万科将完成以下三件大事：第一
、公司有望成为中国证监会第一批股权激励试点的上
市公司；第二、公司收购北京朝阳开发的交易有望最
终敲定；第三、公司下一次再融资计划将提上议事日
程。显然，前两项交易对股价有相当正面的促进作用
，而第三项可能被部分投资者理解为负面因素。
■ ν 06年净利预测增长24%
我们预测公司今年的净利润可达到13.6亿，比上年增
长55%,以股改中转债转股后的股本计算,每股收益为
0.37元。由于前两年开工项目进入销售竣工期，我们
预测公司06年的收入仍将保持30%以上的增长，但出
于保守考虑，我们将公司的平均毛利率调低至26%，
因此其净利润的增长率为24%。
■ ν 维持“优势-1”评级
人民币升值预期及境外投资者对中国的看法转为正面
，使得在港上市的中资地产股的市盈率已经被推升至
12倍以上的水平，股价较NAV的折让幅度也收窄至20
%左右。以万科国内房地产行业龙头的地位，我们给
予11倍PE主要是考虑了收购南都对公司的拖累以及认
沽权证可能带来的市场风险。即便如此，公司当前的
股价较我们4.80元的目标价仍旧有22%的上升空间，
故维持“优势-1”评级。
|利润表( |2003 |2004 |2005F |2006F |
|百万元) | | | | |
|主营业务|6,380.1|7,667.|10,114.|13,684|
|收入 | |2 |2 |.6 |
|减:主营 |4,639.9|5,297.|6,652.3|9,332.|
|业务成本| |4 | |9 |
|减:营业 |349.2 |435.7 |556.6 |752.7 |
|税金 | | | | |
|主营业务|1,391.0|1,934.|2,905.3|3,599.|
|利润 | |1 | |0 |
|加:其他 |4.6 |25.9 |20.3 |25.0 |
|业务利润| | | | |
|减:营业 |210.8 |328.8 |454.6 |574.8 |
|费用 | | | | |
|减:管理 |362.3 |364.0 |427.3 |520.0 |
|费用 | | | | |
|减:财务 |-0.8 |-4.2 |25.0 |30.0 |
|费用 | | | | |
|营业利润|823.4 |1,271.|2,018.8|2,499.|
| | |5 | |3 |
|加:投资 |-6.9 |-12.2 |-60.0 |-30.0 |
|收益 | | | | |
|加:非经 |13.8 |1.0 |1.0 |1.0 |
|常性损益| | | | |
|利润总额|830.4 |1,260.|1,959.8|2,470.|
| | |3 | |3 |
|减:所得 |264.5 |347.7 |534.8 |716.4 |
|税 | | | | |
|净利润 |542.3 |878.0 |1,360.0|1,683.|
| | | | |9 |
|资产负债|2003 |2004 |2005F |2006F |
|表(百万 | | | | |
|元) | | | | |
|货币资金|968.8 |3,132.|2,528.6|2,736.|
| | |0 | |9 |
|应收帐款|269.5 |375.0 |505.7 |684.2 |
|应收票据|- |- |- |- |
|存货 |8,670.9|10,545|14,665.|17,789|
| | |.6 |6 |.9 |
|其他流动|301.8 |1,113.|1,314.8|1,642.|
|资产 | |7 | |1 |
|固定资产|268.0 |231.4 |273.1 |355.8 |
|净额 | | | | |
|在建工程|- |- |- |- |
|其他固定|- |- |- |- |
|资产 | | | | |
|其他资产|82.0 |136.7 |1,820.6|1,915.|
| | | | |8 |
|资产总额|10,561.|15,534|21,108.|25,124|
| |0 |.4 |4 |.8 |
|短期债务|1,840.0|1,115.|1,250.0|1,350.|
| | |2 | |0 |
|应付帐款|2,100.2|2,424.|2,225.1|3,010.|
| | |1 | |6 |
|应付票据|3.0 |- |- |- |
|其他流动|852.1 |2,763.|5,057.1|5,473.|
|负债 | |6 | |8 |
|长期负债|1,005.3|2,927.|3,833.4|5,130.|
|合计 | |1 | |6 |
|其他债务|- |- |- |- |
|负债总额|5,800.6|9,230.|12,365.|14,965|
| | |0 |6 |.0 |
|少数股东|59.1 |102.2 |167.2 |237.2 |
|权益 | | | | |
|股本 |1,395.8|2,273.|3,720.5|3,720.|
| | |6 | |5 |
|留存收益|3,305.5|3,928.|4,855.0|6,202.|
| | |6 | |1 |
|股东权益|4,701.4|6,202.|8,575.5|9,922.|
| | |2 | |6 |
|负债与股|10,561.|15,534|21,108.|25,124|
|东权益 |0 |.4 |4 |.8 |
|现金流量|2003 |2004 |2005F |2006F |
|表(百万 | | | | |
|元) | | | | |
|EBIT |815.7 |1,255.|1,983.8|2,499.|
| | |1 | |3 |
|减:EBIT |259.8 |346.2 |541.3 |724.8 |
|的税赋 | | | | |
|NOPLAT |555.9 |908.9 |1,442.4|1,774.|
| | | | |5 |
|加:折旧 |58.2 |37.5 |45.5 |61.6 |
|减:营运 |2,409.5|598.3 |2,430.7|2,535.|
|资本变动| | | |0 |
|经营活动|(1,795.|348.1 |(942.8)|(699.0|
|现金流 |3) | | |) |
|资本支出|22.4 |(0.9) |(87.2) |(144.3|
| | | | |) |
|其他净资|40.9 |(54.5)|(1,673.|(80.4)|
|产变动 | | |7) | |
|投资活动|63.3 |(55.4)|(1,760.|(224.7|
|现金流 | | |8) |) |
|营运自由|(1,732.|292.7 |(2,703.|(923.6|
|现金流 |0) | |6) |) |
|税后财务|0.5 |3.1 |(18.2) |(21.3)|
|费用 | | | | |
|付息债务|681.2 |1,196.|410.9 |1,382.|
|变动 | |8 | |3 |
|股东权益|1,320.6|1,500.|2,373.3|1,347.|
|变动 | |8 | |1 |
|红利 |(135.4)|(75.8)|(272.0)|(336.8|
| | | | |) |
|少数股东|23.6 |34.6 |65.0 |70.0 |
|权益变动| | | | |
|融资活动|1,617.7|4,784.|1,882.2|2,542.|
|现金流 | |2 | |5 |
数据来源: Wind资讯 光大证券研究所
|财务指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|销售利润率| | | | |
|主营业务利|21.8%|25.2%|28.7%|26.3%|
|润率 | | | | |
|EBITDA |13.7%|16.9%|20.1%|18.7%|
|Margin | | | | |
|EBIT |12.8%|16.4%|19.6%|18.3%|
|Margin | | | | |
|NOPLAT |8.7% |11.9%|14.3%|13.0%|
|Margin | | | | |
|净利润率 |8.5% |11.5%|13.4%|12.3%|
|投资资本效| | | | |
|率 | | | | |
|固定资产周|20.69|30.70|40.10|43.52|
|转率 | | | | |
|流动资金周|1.21 |1.13 |1.22 |1.27 |
|转率 | | | | |
|流动资产周|0.71 |0.60 |0.59 |0.65 |
|转率 | | | | |
|应收帐款周|22.32|23.79|22.97|23.00|
|转率 | | | | |
|存货周转率|0.87 |0.80 |0.80 |0.84 |
|总资产周转|0.68 |0.59 |0.55 |0.59 |
|率 | | | | |
|投资资本周|1.13 |1.08 |1.07 |1.06 |
|转率 | | | | |
|投资回报率| | | | |
|ROE |11.7%|14.4%|16.5%|17.5%|
|ROA |5.3% |5.9% |6.8% |7.1% |
|ROIC(税前)|14.4%|17.7%|20.9%|19.4%|
|ROIC(税后)|9.8% |12.8%|15.2%|13.7%|
|增长率 | | | | |
|主营收入增|39.5%|20.2%|31.9%|35.3%|
|长率 | | | | |
|主营利润增|57.0%|39.0%|31.9%|23.9%|
|长率 | | | | |
|EBITDA增长|56.8%|47.9%|57.0%|26.2%|
|率 | | | | |
|EBIT增长率|57.7%|53.9%|58.1%|26.0%|
|NOPLAT增长|40.4%|63.5%|58.7%|23.0%|
|率 | | | | |
|净利润增长|41.8%|61.9%|54.9%|23.8%|
|率 | | | | |
|投资资本增|50.7%|9.1% |55.9%|23.3%|
|长率 | | | | |
|财务杠杆 | | | | |
|资产负债率|54.9%|59.4%|57.3%|58.5%|
|负债权益比|123.4|148.8|137.0|144.6|
| |% |% |% |% |
|净负债权益|24.1%|-18.0|13.8%|23.7%|
|比 | |% | | |
|流动比率 |2.13 |2.41 |2.23 |2.32 |
|速动比率 |0.32 |0.73 |0.51 |0.51 |
|分红指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|DPS(元) |0.04 |0.02 |0.07 |0.09 |
|分红比率 |25.0%|8.6% |20.0%|20.0%|
|股息收益率|0.92%|0.52%|1.85%|2.29%|
|业绩和估值|2003 |2004 |2005F|2006F|
|指标 | | | | |
|EBITDA |874.0|1,292|2,029|2,560|
| | |.6 |.3 |.9 |
|EBIT |815.7|1,255|1,983|2,499|
| | |.1 |.8 |.3 |
|NOPLAT |555.9|908.9|1,442|1,774|
| | | |.4 |.5 |
|净利润 |542.3|878.0|1,360|1,683|
| | | |.0 |.9 |
|EPS(元) |0.15 |0.24 |0.37 |0.45 |
|BVPS(元) |1.26 |1.67 |2.30 |2.67 |
|PE(X) |27.10|16.74|10.81|8.73 |
|PB(X) |3.13 |2.37 |1.71 |1.48 |
|CAGR |45.9%|27.2%|11.5%| |
|PEG |0.59 |0.61 |0.94 | |
|EV/EBITDA |8.71 |7.88 |8.41 |7.19 |
|EV/EBIT |9.33 |8.12 |8.60 |7.37 |
|EV/NOPLAT |13.69|11.21|11.83|10.38|
|EV/IC |1.12 |1.37 |1.48 |1.29 |
|ROIC/WACC |1.76 |1.91 |2.77 |2.19 |
|REP |0.64 |0.72 |0.53 |0.59 |
■ ν 受惠于深圳房价的上涨
招商地产是深圳房价上涨的主要受惠者之一。公司目
前在深圳地区拥有70万平米建筑面积的项目储备，此
外公司的大股东在蛇口还有大量的土地储备和可开发
资源。今年，深圳房价平均上涨12%，保守估计为招
商地产带来的重估增值将在5亿元以上。同时，我们
将公司06年的EPS预测提高至0.82元。在11倍市盈率
和10送2股的对价假设之下，我们设定该股未来12个
月的目标价为11.00元，上涨空间为12%，略逊于万科
和金地集团，故维持“中性-1”评级。
■ ν 06年将迎来项目结算高峰
2004及2005年，招商地产的房地产开发结算面积保持
在20万平米左右，明年由于在建项目将先后进入竣工
决算期，因此结算面积将超过30万平米。除了苏州项
目及与万科合作开发的天津项目以外，主要的利润贡
献仍主要来自深圳，包括半山兰溪谷二期、海月三期
南区、花园城三期和尖岗山项目。另一方面，由于深
圳房价的上涨，我们预计深圳项目的平均毛利率将提
升到30%左右的水平，成为推动公司业绩增长的另一
个动力。
■ ν 异地开发项目进展缓慢
与深圳各开发项目先后提供利润贡献相比，招商地产
在外地开发的项目进度较为缓慢。受到动迁政策的变
化，经历了将近两年的前期运作，公司在上海的项目
近期才开始动工；苏州依云水岸项目近期虽已开始销
售，但受阻于苏州市场的放慢；而重庆项目和番禺项
目的开发周期也偏长。我们认为，以上这些短期的困
难是招商地产从一家区域性房地产公司向全国性房地
产公司转变所必须经历的过程。值得注意的是，招商
地产也意识到了自身存在的短处，在天津项目和尖岗
山项目的开发中，分别与万科和华侨城合作。我们认
为，这样的安排是相当明智的策略。
■ ν 股改预期不宜过高
对于公司正在进行的股改，我们认为投资者不应有过
高的预期。主要的理由在于：第一、当年，公司大股
东在对公司的前身招商港务的重组过程中，已经支付
了较高的重组成本；第二、公司的大股东—蛇口工业
区控股目前拥有公司大约30%的股份，若支付10送2的
对价，则持股比例将降至23%，如果考虑未来公司再
融资带来的摊薄效应，则持股比例可能降低至20%以
下，而这又是大股东难以接受的。
■ ν 防守性特征更加明显
公司的收租业务和供水供电业务可以提供稳定的现金
流，但成长性不足；开发业务方面，招商地产的内在
增长动力较万科、金地集团稍显逊色。总体上，我们
认为招商地产的防守性特征更加明显。
|利润表(百|2003 |2004 |2005F |2006F|
|万元) | | | | |
|主营业务 |4,838|3,475.9|2,172.4|3,193|
|收入 |.8 | | |.5 |
|减:主营业|4,138|2,717.5|1,531.6|2,139|
|务成本 |.4 | | |.6 |
|减:营业税|87.0 |123.2 |83.6 |143.7|
|金 | | | | |
|主营业务 |613.4|635.1 |557.2 |910.1|
|利润 | | | | |
|加:其他业|5.6 |1.0 |1.0 |1.0 |
|务利润 | | | | |
|减:营业费|21.2 |32.6 |43.4 |79.8 |
|用 | | | | |
|减:管理费|117.6|85.6 |76.0 |111.8|
|用 | | | | |
|减:财务费|0.4 |10.3 |-76.0 |-10.0|
|用 | | | | |
|营业利润 |479.8|507.5 |514.7 |729.5|
|加:投资收|-35.4|-49.6 |-45.0 |-25.0|
|益 | | | | |
|加:非经常|10.7 |13.7 |20.0 |20.0 |
|性损益 | | | | |
|利润总额 |455.2|471.7 |489.7 |724.5|
|减:所得税|96.4 |90.0 |88.2 |181.1|
|净利润 |330.5|359.8 |386.6 |508.4|
|资产负债 |2003 |2004 |2005F |2006F|
|表(百万元| | | | |
|) | | | | |
|货币资金 |695.0|401.4 |392.4 |479.0|
|应收帐款 |282.9|74.9 |43.4 |63.9 |
|应收票据 |44.6 |- |- |- |
|存货 |2,738|5,169.3|5,431.1|6,387|
| |.4 | | |.0 |
|其他流动 |160.7|107.5 |65.2 |95.8 |
|资产 | | | | |
|固定资产 |698.0|606.6 |651.7 |702.6|
|净额 | | | | |
|在建工程 |19.6 |10.8 |- |- |
|其他固定 |-0.4 |-0.0 |- |- |
|资产 | | | | |
|其他资产 |1,284|2,084.4|2,172.4|2,235|
| |.8 | | |.4 |
|资产总额 |5,923|8,455.0|8,756.2|9,963|
| |.6 | | |.7 |
|短期债务 |681.1|1,741.3|- |- |
|应付帐款 |349.5|1,692.9|1,148.7|1,283|
| | | | |.8 |
|应付票据 |238.3|- |- |- |
|其他流动 |1,277|1,455.4|869.0 |1,277|
|负债 |.6 | | |.4 |
|长期负债 |53.0 |12.3 |2,880.7|3,128|
|合计 | | | |.2 |
|其他债务 |-0.0 |0.0 |- |- |
|负债总额 |2,599|4,902.0|4,898.3|5,689|
| |.5 | | |.4 |
|少数股东 |205.3|101.7 |116.7 |151.7|
|权益 | | | | |
|股本 |515.7|618.8 |618.8 |618.8|
|留存收益 |2,603|2,832.5|3,122.4|3,503|
| |.2 | | |.7 |
|股东权益 |3,118|3,451.3|3,741.2|4,122|
| |.9 | | |.5 |
|负债与股 |5,923|8,455.0|8,756.2|9,963|
|东权益 |.6 | | |.7 |
|现金流量 |2003 |2004 |2005F |2006F|
|表(百万元| | | | |
|) | | | | |
|EBIT |444.9|468.2 |393.7 |694.5|
|减:EBIT的|94.2 |89.4 |70.9 |173.6|
|税赋 | | | | |
|NOPLAT |350.7|378.9 |322.9 |520.9|
|加:折旧 |54.5 |43.9 |43.4 |63.9 |
|减:营运资|629.0|801.3 |1,540.2|616.6|
|本变动 | | | | |
|经营活动 |(223.|(378.5)|(1,173.|(31.8|
|现金流 |8) | |9) |) |
|资本支出 |(70.1|47.5 |(88.6) |(114.|
| |) | | |7) |
|其他净资 |13.0 |(798.7)|(96.8) |(63.0|
|产变动 | | | |) |
|投资活动 |(57.1|(751.2)|(185.4)|(177.|
|现金流 |) | | |7) |
|营运自由 |(280.|(1,129.|(1,359.|(209.|
|现金流 |9) |8) |3) |5) |
|税后财务 |(0.3)|(8.3) |62.3 |7.5 |
|费用 | | | | |
|付息债务 |(29.9|1,018.3|1,135.8|247.6|
|变动 |) | | | |
|股东权益 |674.5|332.4 |289.9 |381.3|
|变动 | | | | |
|红利 |(51.6|(92.8) |(96.6) |(127.|
| |) | | |1) |
|少数股东 |28.3 |21.9 |15.0 |35.0 |
|权益变动 | | | | |
|融资活动 |678.4|1,018.8|1,175.7|477.8|
|现金流 | | | | |
数据来源: Wind资讯 光大证券研究所
|财务指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|销售利润率| | | | |
|主营业务利|12.7%|18.3%|25.7%|28.5%|
|润率 | | | | |
|EBITDA |10.3%|14.7%|20.1%|23.7%|
|Margin | | | | |
|EBIT |9.2% |13.5%|18.1%|21.7%|
|Margin | | | | |
|NOPLAT |7.2% |10.9%|14.9%|16.3%|
|Margin | | | | |
|净利润率 |6.8% |10.4%|17.8%|15.9%|
|投资资本效| | | | |
|率 | | | | |
|固定资产周|7.01 |5.33 |3.45 |4.72 |
|转率 | | | | |
|流动资金周|4.06 |1.82 |0.71 |0.77 |
|转率 | | | | |
|流动资产周|1.35 |0.72 |0.37 |0.49 |
|转率 | | | | |
|应收帐款周|18.95|19.43|36.70|59.51|
|转率 | | | | |
|存货周转率|1.91 |0.88 |0.41 |0.54 |
|总资产周转|0.86 |0.48 |0.25 |0.34 |
|率 | | | | |
|投资资本周|1.53 |0.82 |0.37 |0.45 |
|转率 | | | | |
|投资回报率| | | | |
|ROE |10.5%|10.7%|8.4% |12.2%|
|ROA |5.9% |4.5% |3.7% |5.2% |
|ROIC(税前)|14.1%|11.1%|6.8% |9.9% |
|ROIC(税后)|11.1%|8.9% |5.5% |7.4% |
|增长率 | | | | |
|主营收入增|25.5%|-28.2|-37.5|47.0%|
|长率 | |% |% | |
|主营利润增|19.0%|3.5% |-37.5|63.3%|
|长率 | | |% | |
|EBITDA增长|28.4%|2.6% |-14.6|73.5%|
|率 | | |% | |
|EBIT增长率|31.1%|5.3% |-15.9|76.4%|
| | | |% | |
|NOPLAT增长|29.7%|8.0% |-14.8|61.3%|
|率 | | |% | |
|净利润增长|36.7%|8.9% |7.4% |31.5%|
|率 | | | | |
|投资资本增|22.2%|43.3%|33.7%|10.9%|
|长率 | | | | |
|财务杠杆 | | | | |
|资产负债率|43.9%|58.0%|55.9%|57.1%|
|负债权益比|83.3%|142.0|130.9|138.0|
| | |% |% |% |
|净负债权益|1.0% |38.9%|66.5%|64.3%|
|比 | | | | |
|流动比率 |1.54 |1.18 |2.94 |2.74 |
|速动比率 |0.46 |0.12 |0.25 |0.25 |
|分红指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|DPS(元) |0.08 |0.15 |0.16 |0.21 |
|分红比率 |15.6%|25.8%|25.0%|25.0%|
|股息收益率|0.85%|1.53%|1.59%|2.10%|
|业绩和估值|2003 |2004 |2005F|2006F|
|指标 | | | | |
|EBITDA |499.4|512.2|437.2|758.4|
|EBIT |444.9|468.2|393.7|694.5|
|NOPLAT |350.7|378.9|322.9|520.9|
|净利润 |330.5|359.8|386.6|508.4|
|EPS(元) |0.53 |0.58 |0.62 |0.82 |
|BVPS(元) |5.04 |5.58 |6.05 |6.66 |
|PE(X) |18.35|16.85|15.69|11.93|
|PB(X) |1.94 |1.76 |1.62 |1.47 |
|CAGR |15.4%|11.1%|13.9%| |
|PEG |1.19 |1.52 |1.13 | |
|EV/EBITDA |10.85|14.84|20.58|12.32|
|EV/EBIT |12.17|16.24|22.85|13.45|
|EV/NOPLAT |15.44|20.07|27.86|17.94|
|EV/IC |1.56 |1.52 |1.35 |1.26 |
|ROIC/WACC |1.73 |1.53 |0.91 |1.10 |
|REP |0.90 |0.99 |1.48 |1.15 |
■ ν 市场误解导致价值被低估
对于中华企业，市场主要存在三方面的担忧和怀疑：
第一、公司的业务集中在上海，而上海住宅市场的调
整似乎远未结束；第二、公司过去的盈利表现未能与
上海房价的走势完全吻合，市场对公司的治理和透明
度持怀疑；第三、公司的负债率过高、当市场的销售
形势逆转之后，公司可能面临严峻的财务压力和风险
。实际上，以上的担忧和怀疑都是由于对公司缺乏了
解所导致，而这正是公司价值被低估的原因和价值投
资者的机会所在。
■ ν 盈利稳定增长
实际上，从1999年以来中华企业每年的净资产收益率
都保持在10%左右，而且呈现逐年提高的趋势。同时
，公司的净利润也保持着稳健的增长，且同样呈现增
长加速的趋势。需要强调的是，公司的增长完全是建
立在再投资基础之上，而非万科那样是建立在不断股
权融资扩张的基础上。由于房地产项目投资与产出在
时间上的不匹配，公司的盈利增长尚未充分发挥出来
。根据我们的预测，公司今年全年的每股收益可达0
.51元,净资产收益率高达19%。由于未来三年仍是收
获期，我们预计公司的ROE将继续维持在16%以上。
■ ν 楼盘销售逆势飘红
虽然，上海住宅市场仍旧处于低迷调整的阶段，但凭
借区位和品质优势，公司在售的古北国际花园和古北
国际广场均取得相当不俗的销售业绩。8月份，古北
国际广场以16600元/平米的均价开盘，当月销售70余
套，为长宁区销售量第一；9月份，又推出第二批房
源，均价已经提高到17000元以上。到目前为止，该
项目共销售了约230套。11月份，古北国际花园也相
继开盘，在不到两周的时间内，销售了57套。
■ ν 加快资产变现减债
从04年下半年开始，中华企业采取了“出售资产、收
缩阵线、现金为王”的应对策略，加快了资产变现的
速度。公司从出售投资性物业—港泰广场、从南汇滩
涂项目中退出、转让新慈厚项目等交易中获得了将近
10亿元现金。同时，今年8月份起，公司加快了推盘
的力度。
■ ν 积极增加透明度、改善投资者关系
从去年开始，公司更加注重提高公司的透明度和积极
改善投资者关系管理，而上海地产集团的成为公司大
股东也将对公司的战略管理和业绩考核有正面促进作
用。
■ ν 股价较NAV折让45%
以12%的折现率评估，中华企业存货的权益重估增值
为23.5亿元，有形资产重估价值（NAV）为6.07元/股
。考虑10送3的股权分置对价因素，当前股价的折价
率高达45%。另一方面，公司06年的预测市盈率已经
降低至6.0倍，股价极具吸引力。
|利润表(百万 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|元) | | | | |
|主营业务收入|1,886|2,110|1,951|2,039|
| |.0 |.2 |.9 |.7 |
|减:主营业务 |1,214|1,249|1,093|948.5|
|成本 |.5 |.1 |.0 | |
|减:营业税金 |95.2 |118.6|107.4|112.2|
|主营业务利润|576.3|742.5|751.5|979.1|
|加:其他业务 |6.8 |5.0 |20.3 |25.0 |
|利润 | | | | |
|减:营业费用 |116.7|118.0|68.3 |91.8 |
|减:管理费用 |147.6|177.0|191.3|199.9|
|减:财务费用 |69.8 |58.0 |65.0 |60.0 |
|营业利润 |249.1|394.5|447.2|652.4|
|加:投资收益 |24.0 |-39.3|160.0|35.0 |
|加:非经常性 |52.7 |73.0 |1.0 |- |
|损益 | | | | |
|利润总额 |325.8|428.2|608.2|687.4|
|减:所得税 |113.3|156.2|200.7|226.8|
|净利润 |175.3|216.2|352.5|385.6|
|资产负债表( |2003 |2004 |2005F|2006F|
|百万元) | | | | |
|货币资金 |1,189|1,525|1,755|1,793|
| |.3 |.4 |.9 |.9 |
|应收帐款 |78.7 |6.4 |19.5 |20.4 |
|应收票据 | | | | |
|存货 |3,285|4,227|3,903|4,079|
| |.6 |.2 |.8 |.5 |
|其他流动资产|657.7|562.2|527.0|550.7|
|固定资产净额|181.8|209.4|195.2|204.0|
|在建工程 | | | | |
|其他固定资产| | | | |
|其他资产 |486.5|722.0|683.2|713.9|
|资产总额 |5,897|7,253|7,084|7,362|
| |.5 |.6 |.6 |.4 |
|短期债务 |1,841|2,335|1,600|1,500|
| |.0 |.0 |.0 |.0 |
|应付帐款 |387.0|231.9|234.2|244.8|
|应付票据 | | | | |
|其他流动负债|1,712|2,335|1,951|1,835|
| |.5 |.0 |.9 |.8 |
|长期负债合计|150.3|360.3|970.0|1,070|
| | | | |.0 |
|其他债务 | | | | |
|负债总额 |4,090|5,262|4,756|4,650|
| |.8 |.2 |.1 |.5 |
|少数股东权益|264.9|307.3|362.3|437.3|
|股本 | | | | |
|留存收益 |844.4|986.8|1,268|1,577|
| | | |.7 |.2 |
|股东权益 |1,541|1,684|1,966|2,274|
| |.9 |.2 |.2 |.6 |
|负债与股东权|5,897|7,253|7,084|7,362|
|益 |.5 |.6 |.6 |.4 |
|现金流量表( |2003 |2004 |2005F|2006F|
|百万元) | | | | |
|EBIT |342.9|413.1|672.2|747.4|
|减:EBIT的税 |137.6|177.4|222.1|246.6|
|赋 | | | | |
|NOPLAT | | | | |
|加:折旧 |10.0 |12.4 |7.8 |8.2 |
|减:营运资本 | | | | |
|变动 | | | | |
|经营活动现金|509.5|-170.|306.5|150.3|
|流 | |3 | | |
|资本支出 |19.4 |40.0 |-6.4 |16.9 |
|其他净资产变|-25.5|235.5|-38.9|30.7 |
|动 | | | | |
|投资活动现金|-6.1 |275.5|-45.3|47.7 |
|流 | | | | |
|营运自由现金| | | | |
|流 | | | | |
|税后财务费用|45.5 |36.8 |43.6 |40.2 |
|付息债务变动|-81.1|704.0|-125.|- |
| | | |3 | |
|股东权益变动|168.0|142.3|282.0|308.4|
|红利 |139.5|69.7 |70.5 |77.1 |
|少数股东权益|28.6 |59.6 |55.0 |75.0 |
|变动 | | | | |
|融资活动现金|-515.|507.5|-70.8|205.8|
|流 |9 | | | |
数据来源: Wind资讯 光大证券研究所
|财务指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|销售利润率| | | | |
|主营业务利|30.6%|35.2%|38.5%|48.0%|
|润率 | | | | |
|EBITDA |18.7%|20.2%|34.8%|37.0%|
|Margin | | | | |
|EBIT |18.2%|19.6%|34.4%|36.6%|
|Margin | | | | |
|NOPLAT |11.4%|12.6%|23.1%|24.5%|
|Margin | | | | |
|净利润率 |9.3% |10.2%|18.1%|18.9%|
|投资资本效| | | | |
|率 | | | | |
|固定资产周|10.65|10.79|9.65 |10.22|
|转率 | | | | |
|流动资金周|0.90 |0.99 |0.85 |0.82 |
|转率 | | | | |
|流动资产周|0.39 |0.37 |0.31 |0.32 |
|转率 | | | | |
|应收帐款周|12.53|49.58|150.4|102.2|
|转率 | | |4 |0 |
|存货周转率|0.61 |0.56 |0.48 |0.51 |
|总资产周转|0.34 |0.32 |0.27 |0.28 |
|率 | | | | |
|投资资本周|0.68 |0.72 |0.61 |0.60 |
|转率 | | | | |
|投资回报率| | | | |
|ROE |11.9%|13.4%|19.3%|18.5%|
|ROA |3.6% |3.7% |6.4% |6.8% |
|ROIC(税前)|12.4%|14.1%|20.9%|22.1%|
|ROIC(税后)|7.8% |9.1% |14.0%|14.8%|
|增长率 | | | | |
|主营收入增|-9.0%|11.9%|-7.5%|4.5% |
|长率 | | | | |
|主营利润增|-9.0%|28.8%|-7.5%|30.3%|
|长率 | | | | |
|EBITDA增长|-18.9|20.6%|59.8%|11.1%|
|率 |% | | | |
|EBIT增长率|-19.1|20.5%|62.7%|11.2%|
| |% | | | |
|NOPLAT增长|-9.7%|23.8%|69.2%|11.2%|
|率 | | | | |
|净利润增长|8.8% |23.3%|63.0%|9.4% |
|率 | | | | |
|投资资本增|-8.5%|21.8%|-0.7%|10.9%|
|长率 | | | | |
|财务杠杆 | | | | |
|资产负债率|69.4%|72.5%|67.1%|63.2%|
|负债权益比|265.3|312.4|241.9|204.5|
| |% |% |% |% |
|净负债权益|52.0%|69.5%|41.4%|34.1%|
|比 | | | | |
|流动比率 |1.33 |1.29 |1.64 |1.80 |
|速动比率 |0.49 |0.43 |0.61 |0.66 |
|分红指标 |2003 |2004 |2005F|2006F|
|DPS(元) |0.20 |0.10 |0.10 |0.11 |
|分红比率 |79.6%|32.3%|20.0%|20.0%|
|股息收益率|4.61%|2.30%|2.33%|2.55%|
|业绩和估值|2003 |2004 |2005F|2006F|
|指标 | | | | |
|EBITDA |352.9|425.5|680.0|755.6|
|EBIT |342.9|413.1|672.2|747.4|
|NOPLAT |215.1|266.2|450.4|500.8|
|净利润 |175.3|216.2|352.5|385.6|
|EPS(元) |0.25 |0.31 |0.51 |0.55 |
|BVPS(元) |2.21 |2.41 |2.82 |3.26 |
|PE(X) |17.27|14.00|8.59 |7.85 |
|PB(X) |1.96 |1.80 |1.54 |1.33 |
|CAGR |30.0%|26.2%|7.4% | |
|PEG |0.57 |0.53 |1.16 | |
|EV/EBITDA |11.71|10.73|6.27 |5.69 |
|EV/EBIT |12.05|11.05|6.34 |5.76 |
|EV/NOPLAT |19.21|17.15|9.46 |8.59 |
|EV/IC |1.56 |1.42 |1.33 |1.21 |
|ROIC/WACC |1.26 |1.71 |2.37 |2.66 |
|REP |1.24 |0.83 |0.56 |0.46 |
-----------------------
深度报告
[pic]
[pic]
[pic]
[pic]
[pic]
[pic]
| |
|兼具资源与能力的双重竞争优势 |
| |
|[pic] |
| |
|山谷中的宝石 |
| |
|[pic] |
| |
|调整步伐,继续领跑 |
| |
|公司评级 |
|优势-1 |
| |
|当前价格 |
|3.95 |
| |
|目标价格 |
|4.80 |
| |
|目标期限 |
|12个月 |
| |
|市场数据 |
| |
| |
|总股本(百万股) |
|3720.53 |
| |
| |
|流通股本(百万股) |
|2675.36 |
| |
| |
|总市值(百万元) |
|14696.08 |
| |
| |
|流通市值(百万元) |
|10567.66 |
| |
| |
|12个月最高/最低 |
|3.20－6.27 |
| |
| |
|非流通股东持股 |
|28.1% |
| |
| |
|流通股东持股 |
|71.9% |
| |
| |
| |
|估值 |
|2003 |
|2004 |
|2005F |
|2006F |
| |
|EPS |
|0.24 |
|0.39 |
|0.37 |
|0.45 |
| |
|BVPS |
|2.07 |
|2.73 |
|2.30 |
|2.67 |
| |
|PE |
|16.56 |
|10.23 |
|10.81 |
|8.73 |
| |
|PB |
|1.91 |
|1.45 |
|1.71 |
|1.48 |
| |
|股价表现(12个月) |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|% |
|一个月 |
|三个月 |
|十二个月 |
| |
|相对收益 |
|1.26 |
|13.75 |
|37.18 |
| |
|绝对收益 |
|2.07 |
|6.48 |
|19.49 |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|[pic] |
| |
|受惠于深圳房价的整体上涨 |
| |
|公司评级 |
|中性-1 |
| |
|当前价格 |
|9.85 |
| |
|目标价格 |
|11.00 |
| |
|目标期限 |
|12个月 |
| |
|市场数据 |
| |
| |
|总股本(百万股) |
|618.82 |
| |
| |
|流通股本(百万股) |
|204.31 |
| |
| |
|总市值(百万元) |
|6095.40 |
| |
| |
|流通市值(百万元) |
|2012.41 |
| |
| |
|12个月最高/最低 |
|6.51－10.25 |
| |
| |
|非流通股东持股 |
|67.0% |
| |
| |
|流通股东持股 |
|33.0% |
| |
| |
| |
|估值 |
|2003 |
|2004 |
|2005F |
|2006F |
| |
|EPS |
|0.53 |
|0.58 |
|0.62 |
|0.82 |
| |
|BVPS |
|5.04 |
|5.58 |
|6.05 |
|6.66 |
| |
|PE |
|18.35 |
|16.85 |
|15.69 |
|11.93 |
| |
|PB |
|1.94 |
|1.76 |
|1.62 |
|1.47 |
| |
|股价表现(12个月) |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|% |
|一个月 |
|三个月 |
|十二个月 |
| |
|相对收益 |
|10.87 |
|23.57 |
|46.37 |
| |
|绝对收益 |
|11.68 |
|16.30 |
|28.68 |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|[pic] |
| |
|市场误解导致价值低估 |
| |
|公司评级 |
|优势-2 |
| |
|当前价格 |
|4.34 |
| |
|目标价格 |
|5.50 |
| |
|目标期限 |
|12个月 |
| |
|市场数据 |
| |
| |
|总股本(百万股) |
|697.46 |
| |
| |
|流通股本(百万股) |
|318.56 |
| |
| |
|总市值(百万元) |
|3026.96 |
| |
| |
|流通市值(百万元) |
|1382.55 |
| |
| |
|12个月最高/最低 |
|3.59－5.43 |
| |
| |
|非流通股东持股 |
|54.3% |
| |
| |
|流通股东持股 |
|45.7% |
| |
| |
| |
|估值 |
|2003 |
|2004 |
|2005F |
|2006F |
| |
|EPS |
|0.25 |
|0.31 |
|0.51 |
|0.55 |
| |
|BVPS |
|2.21 |
|2.41 |
|2.82 |
|3.26 |
| |
|PE |
|17.27 |
|14.00 |
|8.59 |
|7.85 |
| |
|PB |
|1.96 |
|1.80 |
|1.54 |
|1.33 |
| |
|股价表现(12个月) |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|% |
|一个月 |
|三个月 |
|十二个月 |
| |
|相对收益 |
|7.96 |
|4.79 |
|16.34 |
| |
|绝对收益 |
|8.77 |
|(2.48) |
|(1.35) |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
| |
|[pic] |
| 0 | negative_file/工程建筑、房地产/房地产行业深度报告.doc |
重庆xxx项目市场调研报告
目录
一、项目介绍
二、市场背景分析
三、南岸区参考项目分析
四、本案产品策略建议
xxx项目市场调研报告
一、项目介绍
（一）项目概况
1、地理位置
本案位于南山山脉西侧、五公里学府大道旁,
距四公里转盘约1公里,以大型市政建设工程四公里立交为原发点，往北，途经长江大桥
直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连；往东，沿海棠溪烟雨路连
接重庆CBD的重要组成部分――南滨路下段；往南，即可顺学府大道而行，借李家沱长江大
桥、马桑溪大桥与大渡口、沙坪坝环环相扣；外环有渝黔高速公路、经大佛寺大桥即抵
机场，与直辖市最大空港发生联系……在学府大道上的开发商们，大可充分享用近几年本
市交通建设的成就，与主城各区域发生密切联系。
2、自然环境
本案背依悠悠南山，除学府大道一侧外，三面均有得天独厚的山景资源，由于本案地
块为山地坡地，在地势较高处，在学府大道一侧能远眺长江与嘉陵江交汇处，有良好的
江景资源。拥有山景和江景双重景观，在该区域当数稀缺性产品。
项目西方（学府大道一侧）江景
项目南方（学府大道69号一侧）山景
项目东方（背后）山景
项目北方（工商大学一侧）山景
3、地形地貌
本案地块呈葫芦状，地形属于坡度较大的山坡和梯形，由西向东（沿学府大道向内）
起伏100米；目前本案地块上主要是低矮的工业建筑和厂房。因此，本案的拆迁工作和社
区内部的交通动线将是在开发过程中面临的两个重要问题。
本案设计规划场地图
4、周边状况
本案与国家级经济开发区、南坪中央商务区、茶园高新技术产业园区、回龙湾住宅区
等紧密相连。区域内分布从多知名教育机构——重庆工商大学、重庆交通学院、重庆教育
学院、巴蜀学校、重庆110中学，及重庆中药研究院、、重庆交通科研设计院、重庆交通
规划勘察设计院三个科研单位。
作为南岸区新的开发热点，此区域的居住氛围日益浓厚，周边有学府大道69号，回龙
湾、华宇·江南枫庭、绿洲龙城、迥龙大厦（高层）、重庆工商大学广厦工程等在建地产
项目。
些外，本区域还分布宗教机构——观音寺；军库、预师一团等军事机构。
（二）、项目经济指标（前期拟定）
|总占地面积:266680㎡ |一期占地面积:150007㎡（|二期占地面积:116673㎡（|
|总建筑面积:85万㎡ |225亩） |175亩） |
| |一期总建筑面积：70万㎡ |二期总建筑面积：15万㎡ |
| |一期容积率：4.67 |二期容积率：1.29 |
二、市场背景分析
（一）、南岸区概况
1、地理地貌
南岸区位于东经106。3′14″-106。47′2″、北纬29。27′2″-
29。37′2″之间，辖区西部、北部长江环绕，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江
相望；南岸区交通十分便捷，已有长江大桥、鹅公岩大桥、大佛寺大桥，分别与渝中区
、九龙坡区、重庆高新技术开发区、江北区相连，渝黔高速公路横穿境内，菜园坝大桥
、王家沱大桥即将兴建，东水门大桥已列入建设规划，长江大江复线桥及南桥头拓展工
程也指日可待，加之区域位优势，使得南岸区与主城各区均保持快捷的联系。东部、南
部与巴南区接壤。全区面积265平方公里，陆地占90.33%，河流占9.67%。
南岸区位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南
泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟——江北向斜、重庆向斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山
、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。低山主要分布在南山、黄桷垭、广阳三个镇，一
般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5㎡。丘陵主要分布在南坪、涂山、鸡
冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇及沿江7个街道，一般海拔在200-
500米之间。平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大河流
以长江为主，过境段长45公里，流经7个镇；另有流域面积大于80平方公里的河流2条，
流域面积10平方公里及其以下的河流9条。
2、区域情况
南岸区是重庆市主城区中的重要部分，位于重庆长江南岸，依山傍水，仰拥“山城花冠”
南山，
俯临长江嘉陵两江，山水园林特色显著，风景秀丽优美宜人。全区幅员面积265平方公里
，城区建成面积44平方公里，辖6个街道
、9个镇，总人口近60万（农业人口14万），有33个少数民族，重庆经济技术开发区南区
位于此区。
巴渝文化、宗教文化、抗战文化源远流长，旅游资源得天独厚，拥有南山森林公园、“一
棵树”揽胜亭、慈云寺、文峰塔、涂山寺、老君洞、黄山抗战遗址等多处自然人文景观，
已成功创建为中国优秀旅游城区；科研实力雄厚，智力资源丰富，有10余所国家部省级
科研机构和5所大专院校，具有丰富的人才资源优势；产业门类齐全，自成体系，通过几
年来的产业政策调整，产业结构日趋合理化和集约化，4000余家工业企业，形成了以机
械、电子、化工、医药、建材、烟草、纺织、服装和皮革制品为主、轻重工业并举的综
合配套格局。
重庆直辖以来，南岸区坚持“发展才是硬道理”和“三个有利于”的标准，以富民兴区、建
设都市强区为目标，抢抓重庆直辖、实施西部大开发和加入世贸组织的历史性机遇，着
力打造“实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸”。通过打造“实力南岸”，做大做强
区域经济；通过打造“品牌南岸”，提升南岸知名度；通过打造“绿色南岸”，建设最佳人
居环境；通过打造“诚信南岸”，树立良好社会信用。创造了国有企业改革的“南岸经验”
，打造了“南坪商圈”和“南滨路”，培育了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”三大品牌
，经济社会呈现良性发展态势，在全市区县经济社会发展综合考评中多次名列前茅。
在全面建设小康社会的进军声中，南岸区正以建设都市强区为经济社会总体发展目标，
继续坚持做好“改革、开放、重点、经营”四篇文章，着力打造
“实力南岸、品牌南岸、绿色南岸、诚信南岸”，做大做强区域经济，提升南岸知名度，
建设最佳人居环境，树立良好社会信用；通过构建南滨风情路、南坪商务圈、茶园新城
区、重庆CBD南区、江南大学城、长江广阳岛、南山生态带等“七大经济板块”，吸引注意
力、汇聚生产力、形成辐射力、增强竞争力。
3、学府大道区域分析
如今的学府大道区域具有得天独厚的交通优势。以大型市政建设工程四公里立交为原
发点，往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连
；往东，沿海棠溪烟雨路连接重庆CBD的重要组成部分——南滨路下段；往南，即可顺学府
大道而行，借李家沱长江大桥、马桑溪大桥与大渡口、沙坪坝环环相扣；外环有渝黔高
速公路、经大佛寺大桥即抵机场，与直辖市最大空港发生联系……在学府大道上的开发商
们，大可充分享用近几年本市交通建设的成就，与主城各区域发生密切联系。
学府大道原名“四七路”，确切位置在传统印象中掉角、偏僻，甚至还有些杂乱的四公
里——七公里一线，总长3.2公里。2002年，南岸区政府痛下决心，掷下1.6亿，启动此项
目。当年12月29日，学府大道开工建设。按区政府的要求，宽54米、双向六车道的学府
大道，被明确定位于“全市一流的城市景观大道”。
此外，面貌一新的学府大道，将贯穿以交通学院等四所院校为依托的南岸区“七大经
济板块”之一——江南大学城。总占地1万亩的江南大学城，其模式将是“开放化”、“社会化
”的，政府将合理调整沿线规划布局及业态分布，以求尽可能地节省社会资源。比如会有
一些高校的体育场所、以及图书馆、美术馆等休闲场所对大学城居民开放。
（二）、房地产发展
今年上半年，南岸区的房地产开发建设以迎接亚太市长峰会为契机，旧城改造与新区开
发并进，保持了稳定发展的良好势头，各项主要经济指标均在去年同期的基础上有所突
破，呈现出一派繁荣的新景象。
1、投资额增长明显，投资结构日趋合理
今年上半年全区完成房地产开发投资共计155191万元，与去年同期相比增长了19.08%
，其中住宅建设完成投资94452万元，占总投资的61%，同比增长32.48%，而商业营业用
房建设投资与去年同期相比获得了迅猛的增长，共完成投资43892万元，在去年同期基础
上增加了两倍，占到总投资的28%。
从目前开发建设投资结构来看，全区的房地产开发建设仍以住宅建设为主，而同时商
业营业用房建设也在取得了快速的发展，出现这种情况主要是因为作为亚太市长峰会主
会场的国际会展中心及其周边的帝景摩尔商业公园、浪高凯悦大酒店、贝迪世纪新城等
商业项目均加大了资金的投入量，以加快项目建设进度，可见随着石板坡长江大桥的扩
宽及南坪路网的改造，精明的开发商已瞄准了南坪中央商务圈的商业价值，欲借亚太市
长峰会的东风，推出自己的商业地产。
2、建设规模增大，建设速度有所加快
今年上半年全区在建工程施工面积共计295万㎡，与去年同期相比增长了12.62%，其中
住宅施工面积210万㎡，占总施工面积的71%，同比增长11.04%，新开工面积105万㎡，占
总施工面积的35.6%，同比增长16.75%，竣工面积42万㎡，占总施工面积的14.24%，同比
增长5.18%。开竣工面积的同步增长，有效地保证了全区房地产市场房源的持续供给。
3、房屋销售产销两旺，存量房逐渐盘活
二季度全区销售房屋面积49.3万㎡，与去年同期相比增长了3.19%，其中住宅销售面积
46.15万㎡，占销售总面积的94%，同比增长6.3%。完成销售额131375万元，同比增长16
.64%，其中住宅销售额106331万元，占销售总额的81%，同比增长25.5%，房屋平均售价
达到2663元/
㎡。空置房屋面积共计20.58万㎡，同比下降5.11%，其中住宅房屋面积4万㎡，同比下降
57.22%。
从以上数据的对比可以看出，全区的房地产市场保持了繁荣发展的良好势头，房屋售
价稳中有升，房屋销售持续火爆，部分存量房屋均得以盘活，开发企业资金得到尽快回
笼，为房地产行业的可持续发展提供了有力的保障。
4、新区开发与旧城改造同步推进，旧城改造势不可挡
为了迎接亚太地区市长峰会和完成创建国家级山水园林城区申报工作，全面提升城市
形象，今年南岸区的房地产开发建设呈现出新区开发与旧城改造并举，而旧城改造建设
偏重的局面，旧城改造比重不断加大，旧城改造项目遍地开花。二季度全区在建旧城改
造项目38个，共完成开发投资120655万元，占总投资的78%，在建房屋面积236万㎡，占
施工总面积的80%，其中新开工面积70万㎡，占新开工总面积的67%。
目前，渝南佳苑C1栋、融侨半岛B1组团、东海金香庭项目已交房投入使用；融侨半岛
B2组团、南滨印象、帝景名苑二期、上海城一期A区、崇文小区一期、今福小区、富翔花
园一期、绿岸今朝A区等项目计划在7月底竣工；国际会议展览中心、万凯大厦、天龙广
场二期A栋、泰正花园二期、贝迪世纪新城一期、兴宇花园E栋、阳光华庭三期、海棠晓
月A1、骏龙园、丽景江山、祥和人家、十一中学生公寓、江南丽景、天景雅筑、交院学
生宿舍、重邮大学城等项目实施顺利；帝景摩尔商业公园、南坪饭店旧城改造、宏声假
日广场、阳光100、东原世纪滨江、都市经典、金桂园B区一期、黄桷小区、长生客运站
改扩建、东风坡片区、武夷滨江、高山流水、长青湖等项目正在平场或基础施工；景瑞
名江国际城、华联五星级酒店、福滨都市、隆鑫国际城、协信百秀城、世纪风景、五亚
文化馆、老厂农贸市场、南山静苑等项目正在办理前期手续或拆迁，预计今年下半年全
区的旧城改造项目建设还将有更大幅度的增长。
5、存在的问题
2. 商业地产建设力度加大，空置面积有所增加
伴随着南岸区交通路网的改造和沿江经济带的逐渐形成，商业地产的建设力度逐渐加
大，今年上半年，全区商业营业用房新开工面积34.1万㎡，占新开工总面积的33%，是去
年同期的5倍多，同时其空置面积也相应有所增加，共计11.5万㎡，占空置总面积的56%
，同比增长91%，其中空置一年以下的新增空置面积7.7万㎡，增幅巨大。
5. 拆迁安置房短缺，拆迁难度加大，阻碍项目顺利进展
目前南岸区拆迁安置房建设相对滞后，随着国家拆迁政策的调整，许多旧城改造项目
因拆迁难度加大，进展受阻，如：武夷滨江、东原世纪滨江、景瑞名江国际城、鼎昌龙
腾新居、协信百秀城等项目因拆迁问题影响，未能如期开工建设，造成今年上半年，南
岸区新开工住宅面积与去年同期相比下降了7个百分点。为此全区加大了拆迁安置房的建
设力度，目前已有兴茂居、海棠晓月E区、黄桷小区等8个项目41万㎡的安置房投入建设
，相信南岸区拆迁安置房的短缺问题将在短期内得到解决。
6. 项目前期手续进展缓慢
目前一些项目在实施过程中因建设手续繁复，进展缓慢，如：西亚山庄、江山多娇·天
池林海等项目因土地权属问题迟迟不能动工建设，而高山流水、帝景摩尔商业广场等项
目则因为建设方起点高，不断优化设计方案，导致工期延缓。
（三）、江南大学城概念性设计分析
1、设计构思：
整个概念设计在设计宗旨指导下，结合多个地段的不同特点有针对性的进行设计，粗
细结合，条块结合、点、线结合、突出重点；从城市的整体空间形象入手，引入系统规
划理念，努力创造属于全体市民的开敞空间，以开敞空间优先（open space
first）来统领城市概念，力求对今后的具体城市设计工作以及城市建设中具体项目的实
施具有一定的指导意义和控制作用。
江南大学城概念规划图
2、项目介绍
本次设计涉及区域长达4公里，始终贯彻“科技、文化、教育、休闲”为主题，并结合现
状将全区域分为三大部分：四公里立交桥入口区、大学城广场核心区、南入口区。
● 四公里立交桥入口区
本区域为江南大学城的北入口，同时也是主城区进入大学城的第一视线，因此项目设
置要突出特点，振奋精神。
立交桥西侧为一个开敞空间——以科技博物馆、艺术馆为主的主题公园，用地面积为9.
3万㎡（约138亩），其是规划分为：科技博物馆区（兼天文馆）、艺术馆区、科技广场
、艺术广场、展览草坪、湖面运动休闲区、植物观赏区、互动式展场、以及探险运动区
（摩天轮、海盗战船、自控飞船、勇敢者飞船等）；使人们进入大学园区北大门后有一
种豁然开朗的感觉，真正将绿色、科技、艺术为主休的开敞空间贡献给城市，充分体城
市规划中的人文主义精神，并与东侧建筑群，以及周边高密度城市建筑群形成强烈对比
，更好地达到城市疏密有序、开合自如的风格。
中段为大学城核心区——江南大学城广场，用地面积为41.8万㎡（626亩），向北约700
米为重庆工商大学，向南约700米为重庆交通学院；其中规划分为：体育运动区；科创中
心办公服务区；购物、休闲、娱乐、宾馆区；市立图书馆区；高级住宅区；医疗区；消
防用地等。总建筑面积为68万㎡，平均容积率为1.8；市立图书馆占地80亩，建筑面积5
万㎡，为重庆市拟造址项目。本区域为江南大学城的核心地段，设计中采用收放有序，
高低错落的方式，注重城市街景，讲究轴线布局，功能区分，使其中的大学生广场成为
多功能区的中心。努力将大学生城核心区建成成才、创业、服务、经济中心。
立交桥东侧用地约4.8万㎡（72亩），规划为归国人员创业园区，建筑面积约为10万㎡
，其中有归国人员服务大厦、办公楼、实验楼、内核广场、绿地草坪等；建筑形式采取
条式分布，以一幢弧形板式高层统领整个建筑群，多层建筑形式整齐划一，有内聚、收
缩之感，表达出一种对海外留学人员的招唤和观爱，使其成为海归派创业的基地与平台
，为其提供一个优美、舒适、现代方便的办公环境，并形成其相互交往与交流的园地。
归国人员创业园区隔路，南临现教育学院，规划为国际知名科研机构总部区；吸引国
际知名科技机构，将此做为其在华或在西南地区的窗口，努力发展总部经济，并以此拉
动大学城区域的科技进步，提升高校教学品质，最近距离的与世界顶尖科技企业接触，
成为整个大学园区的科技龙头。此区域现规划用地为7.8万㎡（约117亩），规划形式为
硅晶体结构，即形成一个用地面积约12万㎡的单元，可根据具体进驻情况不断沿伸、发
展，并在临道路旁设置服务中心，为各大机构服务。本区和北侧归国人员创业园区互为
依托，从人才到技术可以形成一个相对独立的高级科技中心。
主题公园、创业园区、总部基地三大板块，共同组成大学城的北入口，整合优势资源
，创造出完美城市空间。
主题公园南侧为规划通过的迥龙大厦项目，此地块还有规划通过正在实施的华宇江南
枫香庭项目（住宅区），其间用地规划为高级酒店式写字楼，为总部基地等项目提供充
足的配套设施，并可为其它科技企业入驻提供便利。
总部基地向南，现为110中学用地，其紧临商学院，为解决工商大学入口狭窄，临街面
过小的矛盾，并整合优势资源，将110中学用地并入工商大学用地范围，将其临学府大道
一侧规划为继续教育学院，既使其能对外独立形成入口，又可扩大工商大学的展示区域
，形成更强烈的教学区城市形象，从形成和内容上加强与区域文化、经济的互融。
华宇江南枫香庭之南现为南坪电信局，其旁为侨丰实业，现将统一规划为电信科技大
楼，并以此做为邮电学院在学府大道上的一个窗口单位，发挥科技院校的技术优势，使
之与终端用户有直接接触，感受到社会的真实需求。建筑形式为高层塔楼，线条流畅，
富有高科技建筑韵味。
工商大学对面为规划通过的重庆工商大学广厦工程（用地面积80亩，建筑面积约为20
万㎡），建筑形式主要为点式一梯六户小高层住宅，服务对象为工商大学教职员工。
工商大学南侧为重庆交通科研设计院，利用其沿街堡坎未建设区域，规划为交通研究
中心，沿学府大道布置，建筑为多层，形成突出横向线条，借此统一后面新建住宅等项
目所带来的纷乱之感，并补充完善学府大道的科研功能。
交通设计院之南现为开明中学，在南为食品技校，巴蜀中学已入驻开明中学，并将其
改造成完全中学兼有小学，规划将食品技校合并入巴蜀学校，使其能拥有正规的400米跑
道运动场，且可能进一步完善其它配套设施，对建立一所辐射周边区域的国家重点学校
，有一定的战略意义，同时，巴蜀学校的建立，能够完善学府大道的教育完整性，实现
从小学到大学的全过程教育模式。
北入口区总体上是以科研、教育为主线，结合现状进行规划设计及项目布局，从而使
其起到大学城龙头的作用。
● 大学城广场核心区
本区域位于学府大道的中间段，用地面积为60万㎡（约880亩），规划建筑面积约90万
㎡，其中主要规划项目有：社区体育运动区；大学城广场、购物、休闲、娱乐中心；市
立图书馆区；高级住宅区；科创中心办公服务区；科教成果交易中心及星级酒店区；交
通技术博览研发中心区；医疗服务区等。
● 社区体育运动区
该区域面积为5.4万㎡，规划有面向社区建筑活动的体育馆一座，并有网球场、篮球
场、羽毛球场等设施，在内侧设计有体育用品专卖店等商业服务设施。本区域的设立，
填补了学府大道运动设施的不足，增加了社区活力和凝聚力，为群众体育运动发展社区
文化提供了场所。
● 购物、休闲、运动中心
用地面积约6.3万㎡，设计采用集和式建筑综合体形式，构成MALL形式的体量，总建
筑面积约为20万㎡，其中集中了图书城、电影城、网城、游戏城、饮食城、室内运动城
、电脑城、商品城等各种功能。本功能的设置，可以为大学城提供一个服务中心区，满
足社区人员的各种需求，同时活跃了区域经济，带动相关产业及土地增值。
● 大学城广场
用地面积约2.5万㎡，是一个大型休闲、集会广场，期中有整片草坪，硬质铺装地面
、喷泉、高科技灯光设施等，是一个声、光、电手段齐全、功能分区完整明晰、空间变
化丰富的开敞空间，是整个大学城的聚焦点，为城市提供了一个大型而优美的环境，为
周边学校师生提供一个相互交往，举办大型演出，集会的有机空间。
● 市立图书馆区
位于大学城广场西侧，用地面积约5.3万㎡（约80亩），建筑面积5万㎡，设计为园林
式建筑，分为前部园林绿化区，中间建筑及内院区，以及后部住宅区三部分，使其既和
大学生广场相融合，又独成体系。图书馆选址于此，将进一步增加学府大道的文化气息
，并使图书馆自身能更好地服务于社区服务于城市。
● 高级住宅区
位于图书馆之南，用地面积约6.8万㎡（约100亩），规划建筑面积18万㎡，是一个以
小高层及高层住宅为主的居住小区，成弧线型围合式布局，绿化面积集中，并配套幼儿
园等设施，服务对象主要以科技、教育工作者为主，可以聚集人气，尺快带动大学城广
场建设、实施。
● 科创中心办公服务区
该区域用地面积约7.8万㎡（约115亩），规划建筑面积25万㎡，规划将该地段分为前
后两部分，前半部分为服务中心，高层办公楼，主要为大学城的各办公机构，以及世界
各地的科研、教育机构提供办公设施，同时，可以在裙楼部分可以举行各种演示会、洽
谈会、酒会等；后半部分为创业平台区，为中小型科技企业及个人提供优美、舒适的办
公环境，建筑形式采用生态建筑形式。屋顶斜向街道，全部绿化，高层建筑可以欣赏整
个绿色屋面。
● 科技成果交易中心及星级酒店
用地面积约4万㎡（约60亩），建筑面积约6万㎡，该中心为一拱形大空间建筑，可举
行大规模的科技成果交易会，为周边高校及科研企业提供一个技术转化的平台，使科技
成果尽快的转化为生产力，并使高校能更好的面对市场，把握社会需求，使教学更有针
对性和时效性，使高校更好的为社会服务。星级酒店为交易中心的配套建筑，提供住宿
、短期办公、服务等功能。
● 交通技术博览研发中心区
用地面积约8.3万㎡（约125亩），建筑面积约10万㎡，建筑形式为多层，其中既有大
型集中的交通技术展示中心，又有小型的成组的研发基地。该区丰富了城市形象，为交
通学院、交通科研设计院等单位提供了向社会展示的平台，同时加强和完善了学府大道
的科研氛围。
● 医疗服务区
在原重医附二院基础上，进一步完备功能，整合立面形象，规划使其成为大学城服务
的“三甲”医院，同时满足各高校师生就诊保健的需要，减少学校办社会的压力。
大学城广场核心区北临工商大学，南临交通学院，位置优越而适中，规划上采取中心
低，四周高的内向型设计手法，以广场为核心，通过周边多层建筑，再延伸至高层建筑
，形成视觉连续性，减小高层建筑的压迫、紧逼感，使广场更舒适而建筑更挺拔，同时
学府大道两侧又向东西方空间延伸，使学府大道空间开阔。整段设计收放有序，高低错
落，注重城市街景，讲究轴线布局，功能分区明确而互动，是一组有机而崭新的城市群
雕。
● 大学城南入口区
本区域北从交通学院教学区北侧开始，南至南岸区与巴南区交界处，主要规划项目有
：交通学院教学、住宅区；科技办公写字楼区；社区学院及网络教育学院区；南入口广
场区。
交通学院教学、住宅区：该区域包括现重庆教育学院办公、教学区、教师住宅区、运
动区以及规划通过的学府69号住宅区等。
科技办公写字楼区：该区域用地面积5万㎡（约75亩），建筑面积15万㎡，由五幢花
瓣形高层建筑及裙房组成，成为巴南方向进入大学城的标志性建筑群，形成建筑组景，
统一交通学院住宅区及周边建筑，形成良好的城市街景。建筑功能主要是为科技办公楼
，提供科技企业办公之用。
社区学院及网络教育学院用地面积5.5万㎡（约83亩），采取院落式布局，教学楼之
间形成三面围合式院落，并有连廊相连。该区域可为社区教育及网络远程教育的发展提
供场所，补充学府大道的教育功能，进一步达到教育服务与社会的目的。
● 南入口广场
用地面积1万㎡（约15亩），本广场为巴南区方向入口，即大学城的南大门，利用学
府大道两侧形成广场，跨道路形成拉索式拱门形式，拱门离地面约20米，越过轻轨且留
有足够的空间，布置喷泉、绿化等设施，形成以入口标志为主景的入口广场区。
南入口区原有交通学院临街面长，预留空间不多，因此该区域主要处理好了南入口的
标志性问题以及整体街道空间的统一性问题，同时补充了社区教育及科技企业办公等问
题。
三、南岸区参考项目分析
（一）、开发商背景与总体规划
表一：
|竞比项目|竞比子项 |美堤雅城 |骏逸天下 |武夷滨江 |竞地·溯源居 |
|开发背景|开 发 商 |重庆金汇置业有限公司 |重庆隆鑫地产 |重庆武夷房地产开发有限公 |重庆竞地实业有限公司 |
| | | | |司 | |
| |建筑设计 |澳洲ANS工程设计顾问公 |香港华艺设计顾问 |西安建筑科技大学建筑设计 |澳洲HASSELL |
| | |司 |（深圳）有限公司 |院;加拿大顾问国际有限公司|重庆市设计院 |
| |景观设计 | |香港贝尔高林 | |香港怡境事务所 |
| |物业管理 |重庆泓山物业管理有限公|深圳中海物业管理 |未定 |深圳金地物业管理公司（ |
| | |司 |有限公司（顾问单 | |顾问单位） |
| | | |位） | | |
| |项目地址 |南岸经济技术开发区 |南岸经开区丹龙路2|南岸区南滨路 |南岸区南城大道南湖路 |
| | | |6号 | | |
|总体规划|用地面积 |600300㎡ |57100㎡ |206103㎡ |99542㎡ |
| |总建面积 |90万㎡ |197372.5㎡ |36万㎡ |115666㎡ |
| |住宅面积 |70余万㎡ |168446㎡ |27万㎡（住宅、公寓） |107263㎡（一期） |
| |商业面积 |10万㎡ |2047.5㎡ |3.7万㎡（南滨路3万㎡、社 |㎡（一期） |
| | | | |区0.7万㎡） | |
| |配套面积 |10万㎡ |2438（含会所、幼 |0.8万㎡ | |
| | | |儿园） | | |
| |产品形态 |小高层、花园洋房 |点式高层、小高层 |多层、小高层、高层 |多层（3+1、4+1） |
| |总 户 数 |4000户 |1234户 | |732户（一期） |
| |停 车 位 |1700个（1、2期） |645个 |约1500个 |430个（一期） |
| |容 积 率 |2.12 |3.15 |约1.75 |1.162（一期） |
| |绿 化 率 |35% |41.29 | |50%（一期） |
表二：
|竞比项目 |竞比子项 |回龙湾 |南岭雅舍 |高山流水 |天池林海 |
|开发背景 |开 发 商 |重庆市重点工程建设拆 |重庆优雅房地产开发有限 |重庆宏声远景（集团）有 |重庆江山物业发展有限 |
| | |迁开发公司/重庆鸥鹏物|公司 |限公司 |公司 |
| | |业开发有限公司 | | | |
| |建筑设计 | |重庆大学建筑设计研究院 |澳大利亚柏涛（墨尔本） |深圳大学建筑设计研究 |
| | | | |亚洲控股有限公司 |院 |
| |景观设计 | |重庆富帮园林绿化工程有 |泛亚国际景观有限公司 |北京士人景观规划设计 |
| | | |限公司 | |研究所 |
| |物业管理 | |锦绣山庄物业管理公司 |同景物业管理有限公司 | |
| |项目地址 |南岸四公里至五公里之 |南岸区黄桷垭镇崇文路157|南山一棵树观景台向前500|南岸黄桷桠镇南山路97 |
| | |间 |号 |米 |号 |
|总体规划 |用地面积 |26.9万㎡ |77560㎡ |1005亩 |360亩 |
| |总建面积 |55.1万㎡ |49005.3㎡ |50万㎡ |12万㎡ |
| |住宅面积 | |32912.9㎡ | | |
| |商业面积 |5000㎡（一期） |㎡ |3万㎡ |风情商业街（面积未定 |
| | | | | |） |
| |配套面积 | | | | |
| |产品形态 |小高层为主、高层为辅 |独立别墅、双拼别墅、联 |联排别墅、花园洋房 |联排别墅、叠加别墅 |
| | | |排别墅 |滨水商业街（一期） | |
| |总 户 数 |3647户 |134户（一期） |647户 |400户（一期） |
| |停 车 位 |1860个 |配有私家车库，室外车库 |800个 |均配有私家车库，室外 |
| | | |未定 | |车库未定 |
| |容 积 率 |1.85 |0.6 |1.2 |0.7 |
| |绿 化 率 |65.46% |51% |50% |40% |
表三：
|竞比项目 |竞比子项|绿洲龙城 |融侨半岛 |海棠晓月 |阳光华庭 |
|开发背景 |开 发 商|重庆能辉房地产开发有限|融侨长江（重庆）房地产|重庆浦辉房地产开发有 |重庆洋世达房地产开发有|
| | |公司 | |限公司 |限公司 |
| |建筑设计|重庆仪表建筑设计研究院|机械工业第三设计研究院|中国建筑技术研究院 |机械工业部第三设计院 |
| | | | |机械工业第三设计研究 | |
| | | | |院 | |
| |景观设计|重庆源福年丰园林工程有|贝尔高林香港有限公司 |不详 |绿茵景园工程有限公司 |
| | |限公司 | | | |
| |物业管理|待定 |重庆融侨锦江物业管理公|重庆晓月物业管理公司 |洋世达物业管理公司 |
| | | |司 | | |
| |项目地址|南岸四公里正街323号（ |重庆南岸区铜元局 |南岸区南坪东路海棠溪 |南坪东路福利社 |
| | |教育学院正对面） | | | |
|总体规划 |用地面积|32260㎡ |3000亩 |500亩 |480亩 |
| |总建面积|93550㎡ |350万㎡（开发期为8年）|80万㎡ |95万㎡ |
| |住宅面积| | | | |
| |商业面积|7500㎡ | | | |
| |产品形态|高层、小高层、多层、 |多层、小高层、高层 |多层、小高层、高层、 |高层、小高层、多层和别|
| | | | | |墅 |
| |总 户 数|一期规划户数 168 |2万㎡左右 |3000 |一二三期2000户 |
| |停 车 位|305 |2万个 |1700 | |
| |容 积 率|3.65 |1.19 |2.4 |3 |
| |绿 化 率| 45 |47.18% |50% |56.3% |
表四：
|竞比项目 |竞比子项 |中天·阳光美地 |学府大道69号 |江南·华宇枫庭 |
|开发背景 |开 发 商 |重庆商社(集团)中天物业发展有|重庆江南大学城置业有限公司 |华宇物业（集团）有限公司 |
| | |限公司 |重庆天景置业有限公司 | |
| |建筑设计 |美国和光空间(国际)规划与设计|澳洲HASSELL和香港怡经师设计事 |香港陈世民建筑师事物所 |
| | |顾问有限公司 |物所 | |
| |景观设计 |香港ADI雅博奥顿景观设计公司 | | |
| |物业管理 |重庆商社中天物业发展有限公司|深圳金地物业管理有限公司 |华宇物业管理有限公司 |
| |项目地址 |南岸区四公里南湖路 |南岸学府大道重庆交院 |南坪四公里110中学对面 |
|总体规划 |用地面积 |150亩 |1000亩 |33亩 |
| |总建面积 |15多万㎡ |17.9万多㎡ |10万㎡ |
| |住宅面积 |约13万㎡ | | |
| |商业面积 |约3万㎡ | |1500㎡-2000㎡ |
| |配套面积 |不详 |不详 |不详 |
| |产品形态 |3+1、4层、4+1、6层的多层观景|小高层、多层、花园洋房 |高层 |
| | |花园洋房 | | |
| |总 户 数 |866户 |1467 |860户 |
| |停 车 位 |500多个 |625 | |
| |容 积 率 |1.5 |1.12 |4.56 |
| |绿 化 率 |30% |46.87% |不详 |
小结：
9.
随着重庆房地产市场的发展，在良好的经济环境、政策前提条件下，国内知名开发企业
纷纷涌入我市，几乎占据了市场的半壁江山，他们丰富、超前的开发理念，为重庆楼
市以及区域市场注如了新鲜的血液，同时起到了很好的推动，也加剧了重庆楼市的竞
争；
9.
较为知名的本外地发展商大规模的圈地，大盘层出不穷，南岸区的大盘时代已经悄然来
临；
9. 南岸区房地产热点主要分布南山区域、南滨区域、学府大道三大区域；
9.
在激烈的市场竞争下，好的产品是基本条件，各案都不惜重金聘请国内外知名建筑、景
观、物管企业精心打造项目；
9.
从个案整体情况看，社区建筑形态多采用复合式，以多层（含花园洋房）、小高层、高
层为社区主要建筑形态，容积率普遍在2.5以下，绿化率多在40%以上；
(二)、景观
表一：
|竞比项|竞比子|美堤雅城 |骏逸天下 |武夷滨江 |竞地·溯源居 |
|目 |项 | | | | |
|景观 |外部景|项目位于长江江|长江湾景对岸为|依山面江，有着|少部分南山山 |
| |观 |岸线第一排，面|九龙坡码头，江|良好的山景、江|景 |
| | |迎和江壮观的回|面开阔，远处青|景、城市景观（| |
| | |水沱，北靠无名|山层峦叠翠。南|渝中半岛）资源| |
| | |山，使整个地块|山山脉草木葱郁|。 | |
| | |呈现高低起伏的|，生态景观风景| | |
| | |特点，视野开阔|怡人。绝大部分| | |
| | |，并修建有800 |的房屋能够直面| | |
| | |米的景观滨江走|江景；80000㎡ | | |
| | |廊。 |浩瀚主题公园 | | |
| |景观设|贯穿小区东西向|以江景、生态公|遵循原有坡地地|社区以较高绿 |
| |计 |，全长1200米的|园、超大中庭形|貌特征，项目以|化率来弥补外 |
| | |中轴水景大道；|成三重立体景观|不同组团构成坡|部景观的不足 |
| | |小区中心设面积|。 |地生态链街区，|，住宅平面环 |
| | |超过2万㎡的集 | |充分利用背后20|绕中心园景带 |
| | |中绿化，中心绿| |0森林公园，打 |，以中庭花园 |
| | |地随地形逐级抬| |造社区自家后花|及水景、游泳 |
| | |升，形成了一个| |园，社区以主题|池实现户户观 |
| | |跌宕起伏、层次| |公园、中庭景观|景。 |
| | |丰富的绿色景观| |、原生瀑布形成| |
| | |； 靠山顶规划 | |有机的景观体系| |
| | |有大型自然主题| |。 | |
| | |公园；在各组团| | | |
| | |内部园林景观规| | | |
| | |划上，充分考虑| | | |
| | |各地块的状况，| | | |
| | |进行因地制宜的| | | |
| | |园林建设。 | | | |
表二：
|竞比项|竞比子|回龙湾 |南岭雅舍 |高山流水 |天池林海 |
|目 |项 | | | | |
|景观 |外部景|东望长江，西 |项目建于风|项目背倚南山、明月|项目坐落于南 |
| |观 |听长江，城市 |景秀丽的南|山脉，俯瞰连绵碧峰|山林海之巅， |
| | |繁华与自然山 |山深林地带|，静卧在青山绿水之|观山城夜景， |
| | |水相依相恋。 |，原始植被|中，北望文峰宝塔，|江景，山景视 |
| | | |茂盛，山地|与涂山古寺遥遥相对|野了无遮拦， |
| | | |风情浓郁。|，四周林木森森、郁|尽享广阔美景 |
| | | | |郁葱葱，环境清幽雅|。 |
| | | | |静，空气自然清新，| |
| | | | |放眼望去，山林秀美| |
| | | | |风景尽收眼底， | |
| |景观设|“绿色、阳光、|项目依据山|依仗90亩天然涂山湖|利用区内良好 |
| |计 |水”是本住区环|地景观、园|，环湖而建，5000㎡|的天然植被的 |
| | |境设计的主题 |林景观、庭|的大型绿地广场正对|优势及大面积 |
| | |。根据场地特 |院景观，鉴|上山的路口；涂山湖|天池水景，在 |
| | |点，通过东入 |借世界顶级|公园紧邻黄桷垭文化|自然的基础上 |
| | |口广场、商业 |别墅景观规|广场；从东部山顶造|合理利用与开 |
| | |步行街、观景 |划，原生标|七条水系引入小区，|发，在社区内 |
| | |台、中央景观 |准，自然落|汇聚涂山湖之中；人|部形成由建筑 |
| | |带、会所、后 |成。 |工内湖贯穿南北，沿|景观、自然环 |
| | |湖、西入口等 | |岸的木栈道尽显水岸|境景观、人工 |
| | |功能区构成横 | |风情；各个组团利用|环境景观共同 |
| | |贯东西的视觉 | |大量植载进行围隔，|构成的多层次 |
| | |走廊。竖向设 | |分别享有独自的景观|、多主题的生 |
| | |计结合原始地 | |资源；在组团交叉地|态空间，最终 |
| | |形，以台地结 | |带，沿小区主干道的|达到“一处地四|
| | |合自然地形满 | |区域，打造精品主题|季景”即人与自|
| | |足总体布局及 | |雕塑或水景。在造景|然和谐共存的 |
| | |功能要求。 | |的同时，尽力保护山|生态关系。 |
| | | | |地原有植被，保持乡| |
| | | | |野的原汁原味。 | |
表三：
|竞比项|竞比子|绿洲龙城 |融侨半岛 |海棠晓月 |阳光华庭 |
|目 |项 | | | | |
|景观 |外部景|该案除了自己中 |面向长江，背 |海棠晓月东接海 |江景和渝中半 |
| |观 |庭景观外,景观资|依骑龙山脊， |棠溪公园，南靠 |岛成为主要对 |
| | |源较为缺乏, |沟谷纵横，水 |南山风景区。拥 |景，与黄葛晚 |
| | | |源丰沛，草木 |有众多人文景观 |渡等景观为邻 |
| | | |苍翠，山峦起 |，西接市青少年 |临江面宽约350|
| | | |伏，山形水态 |科普活动中心， |米。 |
| | | |美不胜收，人 |各项游乐设施应 | |
| | | |文生态资源得 |有尽有， | |
| | | |天独厚，充分 |江景和渝中半岛 | |
| | | |展现了重庆的 |成为主要对景 | |
| | | |地理和精神特 | | |
| | | |征。奔流的长 | | |
| | | |江此形成了一 | | |
| | | |个硕大的拱型 | | |
| | | |转弯，江面由 | | |
| | | |此开阔，呈现 | | |
| | | |出半岛气质。 | | |
| | | |三面临江，沿 | | |
| | | |江长达3.3公里| | |
| | | |。 | | |
| |景观设|尊重原生地貌,顺|以水为媒的设 |形成了既各自独 |江南园林风格 |
| |计 |应自然地势高差,|计思路，由贝 |立又相互联系的 |，以绿草红花 |
| | |铸就双从立体绿 |尔高林、欧博 |四个小区，其间 |勾勒出春色盎 |
| | |化空间.10000余 |等国际顶级景 |有数个中心绿化 |然，区内设有 |
| | |㎡生态中庭花园,|观公司倾力设 |广场。仅A区绿化|大型露天游泳 |
| | |经典九龙瀑布,批|计，瀑布、小 |面积就有5万多㎡|池，结合项目 |
| | |、喷珠溅玉, |溪、河谷、喷 |，设置有2万多㎡|地势在人行道 |
| | | |泉都采用了活 |的中心绿化广场 |一旁做叠泉设 |
| | | |水处理，欢腾 |，其建筑利用原 |计。 |
| | | |中体现生命的 |有的高低错落的 | |
| | | |活力。“亲水岸|地形地貌，喷泉 | |
| | | |线”在临江一侧|、瀑布与回廊小 | |
| | | |，台地之上， |轩、水榭楼台精 | |
| | | |建筑层次分明 |妙结合。巴渝四 | |
| | | |，富有韵律。“|景“黄桷晚渡”,“ | |
| | | |池水”小区中央|龙门浩月”,“海棠| |
| | | |有一潭碧蓝， |烟雨”,“字水宵灯| |
| | | |鱼儿在嬉戏， |”散布于中庭广场| |
| | | |观水、观鱼都 |。还在每栋住宅 | |
| | | |是生命中难得 |楼入口附近设置 | |
| | | |的闲适。“小溪|室外绿化空间， | |
| | | |”小区中一路上|丰富了居民的生 | |
| | | |有小溪流过。“|活环境。 | |
| | | |瀑布”随地形的| | |
| | | |高低错落，瀑 | | |
| | | |布激流飞溅。 | | |
表四：
|竞比项目 |竞比子项 |中天·阳光美地 |学府大道69号 |江南华宇枫庭 |
|景观 |外部景观 |基本无外部景观 |绵起伏的南山山脉的原始生态环抱|项目位于主干道旁、周边处于 |
| | | |了整个社区，在地块中部可观交通|待建、在建项目较多，所以无 |
| | | |学院内部 |什么景观而言，但是在部分中 |
| | | | |高楼层可以看到南山山脉、与 |
| | | | |部分江景。 |
| |景观设计 |利用基地、西面及南面均临城 |小区景观采用现代园林设计风格，| |
| | |市主干道的优势，营造独特的 |精心设计的绿地系统有机地组织起| |
| | |商业街道景观，利用基地原有 |原生山林环境及小区人工环境，同| |
| | |山地地形，于地势较低处设立 |时与建筑布局协调配合，使建筑与| |
| | |大型水体，以大面积湖面作为 |景观相互融合穿插，同时与建筑布| |
| | |主体景观，各组团设置中庭花 |局协调配合，使建筑与景观相互融| |
| | |园。 |合穿插，在乔木枝叶掩映下，独特| |
| | | |的坡地园林景观便浑然天成。 | |
小结
5.
依据南岸区项目地理地貌的特征，景观资源特别丰富，一部分楼盘借助丰富的江景资源
展开话题，另一部分项目则凭借南山著名的原始生态环境依山造势。
5.
几乎所有的项目在规划内部以及组团景观时，都很好的把握了尊重原始的，地形地貌、
山水资源的原则，有效利用地块高差，并通过经验丰富的景观规划机构将各项自身资
源最大化，如绿洲龙城、融桥半岛、海棠晓月、普遍都利用地势高低铸就人工瀑布，
而美堤雅城、中天阳光美地通过打造大面积人工湖得体现。各案在小区园林小品的塑
造也各有特色。
(三)、产品设计
表一：
|竞比 |竞比子 |美堤雅城 |骏逸天下 |武夷滨江 |竞地·溯源居 |
|项目 |项 | | | | |
|产品 |规划/建|项目引入国际先|设计采用点式 |产品总体定位：重|项目由8栋3+1 |
|设计 |筑特色 |进的“PUD”开发 |蝶式围合式建 |庆首座城市江景& |型、28栋4+1型|
| | |理念和规划运作|筑，两梯4户和|坡地生态链街区；|共86栋北欧现 |
| | |模式，以金棕榈|6户的布局，四|尽量维持地块的原|代风格的低层 |
| | |、格莱美、常青|分之三的建筑 |有地形地貌以及相|建筑，分成一 |
| | |藤、亚马逊等四|能够看到长江 |关地理特征； |个东西序列、 |
| | |个小组团组成田|，后排充分利 |整个社区的建筑表|两个南北序列 |
| | |字形。项目是典|用中庭景观， |现将遵循一个大前|，自北向南， |
| | |型的小高层住宅|前排充分利用 |提：让住客尽 |井然有序地分 |
| | |（1、2期），楼|江景及公园景 |可能地体验自然山|布在一处与南 |
| | |与楼间距大，保|观。建筑设计 |水风貌； |山山体脉络相 |
| | |证了小区具有开|采用简约式建 |建筑特征表现将围|连、略有起伏 |
| | |阔视野和良好的|筑风格，简洁 |绕“坡地”概念执行|的南向带状地 |
| | |通风采光。其板|的造型、明快 |；对整个地块中的|块上。 为了避|
| | |式与点式结合及|的线条将整体 |所有原生态资源作|免小区的视觉 |
| | |一梯两户使小区|空间利用率释 |一轮彻底的挖掘，|压抑感，所有 |
| | |楼房基本上能观|放到最大。 |并融入建筑表现中|住宅均以横排 |
| | |江望中庭，景观| |；建筑将以带现代|排列，天际线 |
| | |性极好。期建筑| |感的新古典主义风|自然而开阔， |
| | |设计被称为“临 | |格表现； |使视觉能够充 |
| | |江琴键”式艺术 | |景观资源指导社区|分延伸。各排 |
| | |建筑。 | |定位； |连体住宅则相 |
| | | | |注重生态链的应用|对前后错开， |
| | | | |； |突破纯直线的 |
| | | | | |铺排，在整齐 |
| | | | | |的基础上呈现 |
| | | | | |出极具视觉美 |
| | | | | |的秩序感和层 |
| | | | | |次感。 |
| |建筑立 |一期建筑底部几|整个墙面以浅 |未定（建筑将以带|整体以咖啡色 |
| |面 |层以咖啡色构画|色调为主，大 |现代感的新古典主|搭配米黄色为 |
| | |，以大面积米黄|面积湖蓝玻璃 |义风格表现，体现|主色调，给人 |
| | |色为主色调，搭|。 |现代、简洁、时尚|以沉稳、庄重 |
| | |配少许纯白色，| |、生动、大气的质|、大气、个性 |
| | |二期以朱红色、| |素） |十足的感觉； |
| | |桔黄色、浅黄色| | | |
| | |、白色搭配，巧| | | |
| | |妙的色彩结合使| | | |
| | |整体给人以现代| | | |
| | |、简洁、时尚的| | | |
| | |视觉冲击。 | | | |
|户型 |设计亮 |户型多样化，从|一期户型呈多 |户型设计应强调在|一梯两户，绝 |
|设计 |点 |76㎡-163㎡多种|样性，充分考 |总面积控制且单位|佳私密性，阳 |
| | |户型，户型较为|虑了对景观资 |功能面积满足基本|光清风登堂入 |
| | |方正，多设有大|源的利用；二 |舒适度的前提下，|室；全错层全 |
| | |面积景观阳台，|、三期均为大 |尽可能使居住的各|跃层设计，全 |
| | |户型面积与景观|户品居，充分 |项功能需求得到充|面提升空间舒 |
| | |成正比，在景观|利用三重景观 |分满足，同时提高|适度；住宅平 |
| | |较为优跃的临江|，采用钢、铝 |产品的性价比，如|面环绕中心园 |
| | |面配置大户型板|、玻璃加以诠 |大三房、大四房均|景带，客厅、 |
| | |式景观房，反之|释，让工业化 |考虑增加半个房间|主卧、次卧， |
| | |，在景观相对较|的气息四散飞 |功能（保姆房、书|窗窗见景；四 |
| | |差的区域设计较|扬；“入户花园|房或储藏室等），|户三厅设置三 |
| | |为实用的二房及|”、“景观平台”|尽可能增大花园阳|个卫生间，人 |
| | |小三房。 |、“空中花园” |台（入户花园或观|性关怀点滴展 |
| | | |、“步入式衣帽|景阳台）面积，夹|现；推出了家 |
| | | |间”、“家庭休 |层或阁楼的面积赠|庭成员卫生间 |
| | | |闲厅”、“主卧 |送等； |的新概念。 |
| | | |阳光房”将功能| | |
| | | |最大化展示； | | |
| | | |自然通透的采 | | |
| | | |光、每户均有 | | |
| | | |的超大阳台、 | | |
| | | |推窗即见的谐 | | |
| | | |和美景，无不 | | |
| | | |彰显雅致品居 | | |
| | | |的完美主义。 | | |
| |二房 |76.96㎡、79.04| |90㎡-100㎡ | |
| | |㎡ | | | |
| |三房 |102.8㎡、104.3|120.19㎡、126|110㎡-125㎡（小 |110.12㎡、112|
| | |6㎡、113.12㎡ |.17㎡、129.76|三房） |.30㎡、121.98|
| | |、139.13㎡、 |㎡ |125㎡-140㎡（大 |㎡、124.59㎡ |
| | | | |三房） | |
| |四房 |151.93㎡ |152.23㎡、153|140㎡-155㎡ |130.50㎡、136|
| | | |.70㎡、156.47| |.35㎡ |
| | | |㎡ | | |
| |跃层 |163.38㎡（四房|214.82㎡（四 |180㎡以上 |155.89㎡、163|
| | |三厅三卫） |房三厅双卫） | |.02㎡、173.82|
| | | |215.96㎡（六 | |㎡ |
| | | |房三厅三卫） | | |
| | | |224.39㎡（四 | | |
| | | |房三厅三卫） | | |
| | | |261.43㎡（五 | | |
| | | |房三厅四卫） | | |
| | | |268.04㎡（七 | | |
| | | |房三厅四卫） | | |
| | | |274.32㎡（六 | | |
| | | |房三厅三卫） | | |
| |各面积 |76.96㎡-104.36|120.19㎡-129.|两房两（90-100）|平层（110.12 |
| |段比例 |㎡：约67% |76㎡（三房） |：30％ |㎡-136.35㎡）|
| | |113.12㎡-139.1|占：41.28% |小三房（110-125 |占：76.8%； |
| | |3㎡：约18% |152.23㎡-156.|）：25％ |跃层（155.89 |
| | |151.93㎡-163.3|47㎡（四房） |大三房（125-140 |㎡-173.8㎡ |
| | |8：约15% |占：51.38% |）：25％ |占：23.2%； |
| | | |214.8㎡-274.3|四房两厅（140-15| |
| | | |2㎡（跃层） |5）：10％ | |
| | | |占：7.34% |跃层（180以上） | |
| | | | |：10％ | |
注：1、表中面积均为套内面积；
2、美堤雅城为二期A区户型；
3、骏逸天下户型为三期户型（共218套）；
4、竞地·溯源居户型为一期户型；
表二：
|竞比项|竞比子项 |回龙湾 |南岭雅舍 |高山流水 |天池林海 |
|目 | | | | | |
|产品设|规划/建筑|住宅采用现代建|项目以尊重自 |项目一期分为三|社区依仗林间 |
|计 |特色 |筑风格，以联排|然景观、理解 |个区域：A区三 |涓涓溪流、山 |
| | |式小高层住宅为|原生概念的整 |面环水，形如半|顶天池、宋代 |
| | |主，配合点式主|体规划理念， |岛，仰望南山，|瓷窑、1000亩 |
| | |层住宅；各组团|对区域内的原 |风光无限；C区 |森林公园等特 |
| | |基本采用同一标|生山地特点进 |临湖而建，完美|点，使别墅有 |
| | |高，道路坡度控|行了整体继承 |的水岸生活，滋|机的融入到山 |
| | |制在8％以内； |和提升，打造 |味别具一格；D |地之中，融入 |
| | |通过设置地下车|原生山地别墅 |区依山美宅，山|到森林之中。 |
| | |库等方式调整单|。在历经数百 |林之中视野开阔| |
| | |体建筑标高。10|年才形成的原 |，风景一览无余| |
| | |多个颇具规模的|始植被掩映中 |。B区为商业物 | |
| | |组团绿地多姿多|，将别墅悉心 |业，沿崇文大道| |
| | |彩，众星拱月般|播种于半山一 |的普罗旺斯风情| |
| | |地围绕着以会所|侧，使其如名 |街，集购物、饮| |
| | |为中心的特大中|贵植物般自由 |食、娱乐、休闲| |
| | |心绿地和自然成|生长。 |、旅游等功能为| |
| | |趣的人工湖泊。| |一体。E区花园 | |
| | | | |洋房与二外一气| |
| | | | |呵成，书院之中| |
| | | | |格外幽静。 | |
| |建筑立面 |采用简化欧风的|米蓝色的建筑 |北美风格、红色|淡蓝色坡屋顶 |
| | |现代建筑风格，|格调，简洁、 |坡屋顶、淡黄色|，以浅黄色为 |
| | |选用淡雅的浅色|个性突出，与 |色调。 |主色调，尽显 |
| | |调； |悠悠南山形成 | |北美风格。 |
| | |空间层次清楚，|鲜明的对比。 | | |
| | |尺度恰当，丰富| | | |
| | |多彩，有利于居| | | |
| | |民生活的安静与| | | |
| | |安全。 | | | |
|户型设|设计亮点 |一梯三户，多设|设置大型露台 |项目户型设计充| |
|计 | |置双阳台，明厅|或景观飘窗， |分体现人性化关| |
| | |、明卧、明厨、|一览窗个南山 |怀，宽大的双主| |
| | |明卫“四明格局”|美景；设置独 |卧分别自带卫生| |
| | |，正南北向；户|立健身房；客 |间及步入式衣橱| |
| | |内功能分区清晰|厅与餐厅保持 |，让两代人同享| |
| | |、动静分区、干|空间独立又视 |高品质生活；前| |
| | |湿分区、洁污分|线相连，餐厅 |庭后院以及天井| |
| | |区；多使用外飘|外的阳台将风 |大片的葱绿园地| |
| | |窗，视野更开阔|景引入室内； |，给你舒展的活| |
| | |。 |整个格局通透 |动场地；宽阔的| |
| | | |，方正，功能 |室内空间，充分| |
| | | |分区合理。 |享受宽HOUSE的 | |
| | | | |尊贵；地下室的| |
| | | | |设计可用作影音| |
| | | | |室、康乐室、储| |
| | | | |藏室或酒窖…… | |
| |三房 |85.42㎡、85.42|/ | | |
| | |㎡、 | | | |
| | |86.02㎡、94.53| | | |
| | |㎡ | | | |
| | |、99.29㎡、106| | | |
| | |.45㎡、107.87 | | | |
| | |㎡、108.08㎡、| | | |
| | |108.84㎡ | | | |
| |四房 |125.78㎡ | | | |
| |五房 |131.00㎡ | | | |
| |跃层 | |联排别墅：150|联排别墅：180 | |
| | | |㎡-260㎡ |㎡-260㎡ | |
| | | |双拼别墅：未 | | |
| | | |定 | | |
| | | |独立别墅：350| | |
| | | |㎡-370㎡ | | |
| |各面积段 |不详；85㎡-110|一期独立别墅2|具体规划未定。|具体规划未定 |
| |比例 |㎡的三房为主力|4户，双拼别墅|一期花园洋房面|。一期联排别 |
| | |户型。 |16户，联排别 |积70㎡-150㎡，|墅约300套，面|
| | | |墅94户。 |约400套；联排 |积210㎡-250㎡|
| | | | |别墅面积180㎡-|；叠加别墅约1|
| | | | |260㎡，共247套|00套，面积170|
| | | | |。 |㎡-200㎡。 |
注：表中面积均为套内面积；
表三：
|竞比项目 |竞比子项 | 绿洲龙城 |融侨半岛 |海棠晓月 |阳光华庭 |
|产品设计 |规划/建筑特 |半围合式规划布局,把景观|整个半岛公建采用集中 |规划上结合原始地形， |阳光华庭的建筑以现代 |
| |色 |与运动有机的结合在一起,|布局，住宅采用组团式 |往北高层、小高层、多 |港式风格高层公寓为主 |
| | |层高6米的商业用房,在本 |围合布局。其自然散落 |层、别墅次第向下使得 |，并配有多层、小高层 |
| | |区域市场算是较为少见。 |式的组团排列、半围合 |整个小区有着良好的景 |、更巧妙采用依山就势 |
| | | |式的空间布局以及错落 |观效果。同时，设计者 |的山地建筑规划设计， |
| | | |的楼间关系，变化不定 |还考虑了建筑形态的最 |形成匠心独具的山水生 |
| | | |的层数楼距组合成多 |优化，以板式建筑为主 |态环境， |
| | | |维的立体空间，形成公 |，整个小区既通透、大 | |
| | | |共空间——半公共空间—— |气又不失灵动。在具体 | |
| | | |私密空间的过渡。而波 |建筑的设计上，设计者 | |
| | | |浪似的建筑布局， |更是追求最佳观景效果 | |
| | | | |，如多呈南北朝向、带 | |
| | | | |大型落地玻璃、别墅呈 | |
| | | | |退台式并带宽大的休闲 | |
| | | | |露台等。 | |
| |建筑立面 |该案为配合项目整体形象 |浅蓝色的坡屋顶，浅红 |蓝色为底，通过白、绿 |整个建筑外立面以宝石 |
| | |定位围绕一个绿字,外立面|色和浅黄色相交的立面 |色的建筑线条与黄色的 |蓝、棕黄色主色调，简 |
| | |采用绿色为主色调,建筑外|，整个浅暖色的设计富 |楼顶，显出该案简洁爽 |洁、明快、现代、流畅 |
| | |围轮廓简洁清爽,为白色线|有动势和扩张感。 |朗的外观。 |的外观造型独具风格， |
| | |条, | | | |
|户型设计 |设计亮点 |在小区内做出了水幕广场,|户型多样，从100到200 |运用现代建筑设计中常 |三期有效利用景观资源 |
| | |网球场,户型设计灵活多样|余㎡，户型多达14种， |用的设计手法，如落地 |，建筑形态以高层为主 |
| | |,平层户型面积从38㎡-123|产品细分度高。均采用 |窗、凸窗、底层架空、 |，主力户型面积控制在 |
| | |㎡,跃层户型面积13㎡-195|一梯两户，环绕中心园 |门厅、隐形空调位等， |，60㎡-100㎡的二室二 |
| | |㎡,灵性阳光窗,超宽观景 |景带，主卧、次卧都见 |使建筑造型简洁明快， |厅、三室 |
| | |台. |景, 客厅相对独立, 户 |富有文化内涵，又不乏 |二厅，户型小巧实用。 |
| | | |户均为双阳台. |现代居住建筑所有的时 |功能性较好。 |
| | | | |代特征 | |
| |一房 |38㎡、45㎡(20户) | | | |
| |二房 |65㎡、66㎡、72.61㎡(74 |80㎡ | |50-80㎡ |
| | |户) | | | |
| |三房 |107㎡、105㎡、91㎡（54 |103㎡/114㎡123㎡ | |90㎡-130㎡ |
| | |户） | | | |
| |四房 |123㎡(28户) |135㎡ |203-205㎡（90户） | |
| |五房 |131㎡(12户) | |297㎡（10） | |
| |各面积段比例|一房占30% 二房占70% |二房占21% |203-205㎡（90%） |55-80㎡（30%-40%） |
| | |三房占30% 四房占70% |三房占63%四房占16% |297㎡（10%） |90㎡-130㎡（60%-70%）|
| | | | | |其中小三房占40% |
表四：
|竞比项目 |竞比子项 | 中天·阳光美地 |学府大道69号 |华宇·江南枫庭 |
|产品设计 |规划/建筑特 |顺应原始的山行地脉，以贯穿社 |蝶形多层、坡地小高层、花园洋|该案还是坚持了华宇集团一贯|
| |色 |区的沿湖景观休闲大道为主轴， |房整个建筑依山就势，长在坡地|的建筑规划风格，高容积率，|
| | |将建筑与环境紧密联系，规划以“|上。在规划设计上，巧妙地利用|高建筑密度。 |
| | |住宅-院落-街道-街坊”空间渐进 |小区地势西北高、东南低的特点| |
| | |格局分隔成各个功能区，作为“大|和浅丘地形特点，层层退台、节| |
| | |客厅”的院落，“可游、可赏、可 |节退台等多种方式，使建筑依山| |
| | |融入”的街镇空间，开放的空间布|就势，体现山地城市独有的居住| |
| | |局。全部4层、4+1层、5+1层、6 |形态魅力。 | |
| | |层的多层花园洋房建筑形态，错 | | |
| | |落布局。 | | |
| |建筑立面 |棕红色、淡粉色、桔黄色三色搭 |以劈裂砖、釉面砖为主，局部采|外立面简洁、清爽，主色调为|
| | |配。以热情奔放的暖色系和清丽 |用天然石材料； |浅淡黄。 |
| | |淡雅的冷色系相结合，缤纷的色 | | |
| | |彩，细节的品质，赋予建筑绚丽 | | |
| | |多资的审美体验。 | | |
|户型设计 |设计亮点 |将“阳光”理念发挥极致，层层退 |在户型设计上，多露台、大阳台|户型多样化，把平、错、跃层|
| | |台，底层拥有私家庭院，上层户 |的设计理念，无疑打破了人们传|很好的结合在一起，同时在中|
| | |户拥有空中露台花园，顶层拥有 |统居住理念，这些空间元素，有|大户型都设置了双阳台 |
| | |屋顶花园，在平面和立体上均实 |意识地为人们提供了一个开放的| |
| | |现与大自然的亲密接触；大量的 |而不是封闭的生活、居家空间和| |
| | |采用落地窗和凸窗，不仅使各个 |平台，将室内生活自然延伸到室| |
| | |空间光线充沛，更把景观充分的 |外，这种过渡又是自然含蓄，不| |
| | |融入建筑；露台和多功能阳光室 |生硬不牵强。 | |
| | |的设计，为休闲、观景、亲触自 | | |
| | |然提供绝佳的生活空间；一梯两 | | |
| | |户、全明设计、直线型穿堂风组 | | |
| | |织，提供节能舒适的同时，更是 | | |
| | |健康的有效保证；部分单位设计 | | |
| | |与客厅、餐厅相连接的入户花园 | | |
| | |，营造现代的院落式生活。 | | |
| |一房 |69㎡、76㎡、77㎡、79㎡、错 |一期A组团：55㎡-69㎡ |51㎡-69㎡2室2厅 |
| | | |一期B组团：58㎡、66㎡ | |
| |二房 |109㎡、110㎡、112㎡、113㎡、1|一期A组团：84㎡-103㎡ |85㎡-101㎡3室2厅 |
| | |18㎡、119㎡、120㎡、121㎡、12|一期B组团：78㎡、79㎡、110㎡| |
| | |2㎡、123㎡、127㎡、130㎡、149|、 | |
| | |㎡错 | | |
| |三房 |125㎡、126㎡、128㎡、131㎡、1|一期B组团：129㎡、124㎡、127| |
| | |33㎡、136㎡、140㎡、145㎡、14|㎡、139㎡ | |
| | |9㎡、错 | | |
| |四房 |109㎡、110㎡、111㎡、112㎡ | | |
| | |（三室两厅双卫）错 | | |
| | |191㎡、204㎡、208㎡ | | |
| | |（四室三厅双卫）跃 | | |
| | |175㎡、178㎡、181㎡、187㎡、1| | |
| | |89㎡、191㎡、199㎡ | | |
| | |（五室三厅三卫）错跃 | | |
| |五房 |69㎡-79㎡（2室2厅）20% |一期A组团：55㎡-69㎡（2室2）|主力面积：85㎡-107㎡（2室2|
| | |109㎡-112㎡（3室2厅）4% |厅——占49.6% |厅、3室2厅） |
| | |109㎡-149㎡（3室3厅）36% |一期A组团：84㎡-103㎡（3室2 | |
| | |175㎡-208㎡（5室3厅）7% |）厅——占50.4% | |
| | |128㎡-136㎡（4室2厅）24% |一期B组团：不详 | |
| | |175㎡-199㎡（4室3厅）9% | | |
| |各面积段比例| | | |
小结：
13.
在项目的整体规划上，各案都有效利用地块优势把握尊重原始地貌的规划原则，高低
错落有致，空间层次明显、超凡脱俗，赋予种视觉美感；在建筑风格，占地100亩以
上多采用组团式布局，江景资源丰富的个案规划以小高层、高层为主，置身于原始生
态环境的个案建筑形态主要表现为的花园洋房，蝶式、板式多层（一般为3+1、4+1、
5+1），双拼、联排、独栋别墅。只有中天阳光美地、竞地·溯源居较为特殊，运用纯
花园洋房概念，利用精心打造的内部山水园林绿化、景观作为坚实的支撑。从风格上
高山流水、天池林海引进北美风格，处于学府片区的回龙湾也定位为欧化风格。
13.
建筑外立面基本上大多采用简洁、爽朗、时尚风格，广泛运用浅色调，颜色各显独特
风格。
13.
户型设计注重功能性、适用性、景观性，多采用错、跃层设计（大户型犹为突出），
设置如书房、健身房、保姆房之类的功能房，采用观阳台、大型景观、露台、入户花
园等方式充分做到景观的最大化挖掘及人与自然的亲密接触；
13.
在户型设计时，注重户型的多样化与差异化，最大化的规避市场风险，在社区的户型
配比中，一室户的小户型明显低少，而四至七房的大户型比率逐渐增加，但主力户型
依然集中在二房、和三房面积段。
13. 目前市场一房面积间集中在套内38-58㎡之间，二房面积段集中在套内55-
80㎡之间，三房面积集中在套内80-
110㎡之间，四房以上户型多采用错、跃层结构，面积区间介定不太明显，多集中在
130-200㎡之间。
(四)、配套设施分析
表一：
|竞比项|竞比子|美堤雅城 |骏逸天下 |武夷滨江 |竞地·溯源居 |
|目 |项 | | | | |
|配套设|生活配|商业步行街、重|借助社区内少量|运动设施配套：|社区内部有基 |
|施 |套 |庆市知名小学/ |商业及会所可满|环组团晨径、健|本的康体设施 |
| | |中学、运动主体|足社区居民基本|康步道、网球场|及基本的便民 |
| | |公园、中心会所|的生活需要，教|、高尔夫练习场|商业配套，但 |
| | |、剧院、游泳池|育配套需要社区|、五人小型足球|教育需求及其 |
| | |、图书馆、儿童|外部解决。其它|场、壁球馆、水|它生活配套需 |
| | |专属会所…… |消费及需求需要|上乐园、篮球场|要借助社区外 |
| | | |借助南坪中心的|等。教育配套：|部来解决。 |
| | | |配套解决。 |幼儿园、青少年| |
| | | | |素质培训基地、| |
| | | | |社区图书馆等。| |
| | | | |公共配套：银行| |
| | | | |、24小时便利店| |
| | | | |、A级餐厅（非 | |
| | | | |本土）、酒吧、| |
| | | | |品牌服饰、SPA | |
| | | | |、管理中心（售| |
| | | | |楼中心、物管中| |
| | | | |心）、商业街、| |
| | | | |绿化停车场、住| |
| | | | |户接送班车站、| |
| | | | |会所等。 | |
| | | | |此为暂定规划，| |
| | | | |具体执行情况有| |
| | | | |待于开发商的把| |
| | | | |握。 | |
| |会所及|会所位于二期组|会所既可与朋友|未定。 |区内设有室内 |
| |休闲服|团格莱美，计划|品茗交流，也可| |游泳池，室外 |
| |务 |建设社区专属影|提供棋牌房、斯| |游泳池，标准 |
| | |剧院、恒温泳池|洛克球室、健身| |网球场，儿童 |
| | |、综合图书室、|房等各类运动设| |游乐场，篮球 |
| | |儿童专属会所、|施。 | |活动场地，健 |
| | |超级水疗SPA馆 | | |身中心，老年 |
| | |、多功能艺文课| | |活动中心，棋 |
| | |室、健康咨询中| | |牌室等供业主 |
| | |心等功能空间，| | |康体健身、娱 |
| | |同时与周边商业| | |乐休闲的设施 |
| | |店相结合，形成| | |。组团景观带 |
| | |更大范围的泛会| | |内亦有随处可 |
| | |所，其中剧院与| | |见的室外休闲 |
| | |仿沙滩式观景游| | |健身器材，如 |
| | |泳池都较有特色| | |走步机、摇摆 |
| | |。在第三组团靠| | |机等。 |
| | |山顶区域规划了| | | |
| | |高尔夫推杆练习| | | |
| | |场、多功能运动| | | |
| | |场。 | | | |
|商业配|商业体|满足社区需求，|以满足社区需求|3.7万㎡。南滨 |约0.2万㎡ |
|套 |量 |迎合南滨消费。|为主，面积为20|路3万㎡，社区 | |
| | |商业规划约10万|47.5㎡。 |内部0.7万㎡。 | |
| | |㎡ | | | |
| |商业形|横向的商业点与|商业一条街集购|南滨路欲以休闲|利用中央休闲 |
| |态 |会所功能相补充|物、餐饮、娱乐|娱乐、特色餐饮|广场两侧住宅 |
| | |，纵向的商业地|休闲等多种功能|、旅游购物等为|底层配置各种 |
| | |段规划为无障碍|于一体，可完全|主导。社区内部|便民商业设施 |
| | |步行街，长达10|满足社区生活所|以满足人们生活|，如超市、美 |
| | |00㎡，宽50米，|需。 |基本需求为前提|容美发、书吧 |
| | |一头连着滨江路| |。 |、蛋糕房、自 |
| | |，一头连向无各| | |助银行、药店 |
| | |山。整个商业空| | |、洗衣店、花 |
| | |间的经营将以中| | |店、酒吧和咖 |
| | |高档精致名店为| | |啡馆，形成一 |
| | |主方向，如咖啡| | |条极具特色和 |
| | |馆、西餐厅、影| | |文化氛围的商 |
| | |音书店、时装馆| | |业步行街，在 |
| | |、主题沙龙、酒| | |为日常生活提 |
| | |吧、茶艺馆、工| | |供便利的同时 |
| | |艺专卖店等。欲| | |，也为业主营 |
| | |打造重庆地区甚| | |造出一个优雅 |
| | |至全国城市社区| | |、浪漫的交流 |
| | |中很有特色的社| | |空间。 |
| | |区消费街区。 | | | |
表二：
|竞比项|竞比子|回龙湾 |南岭雅舍 |高山流水 |天池林海 |
|目 |项 | | | | |
|配套设|生活配|业主子弟直接就|项目毗邻南山泉|依仗南山餐饮配|SPA度假酒店、1|
|施 |套 |读重庆教科院巴|水鸡一条街，尽|套及黄桷垭镇医|000森林公园等 |
| | |蜀学校；回龙路|享重庆知名特色|院、邮局、购物|。 |
| | |一侧沿街商业配|餐饮；社区设置|中心、超市、银| |
| | |套；社区会所，|会所、私家游泳|行、学校等各类| |
| | |提供诸如餐饮、|池。 |生活、教育设施| |
| | |娱乐、健身、休| |配套。社区设置| |
| | |闲、文化活动、| |大型会所。 | |
| | |商务活动等； | | | |
| |会所及|跑步道、青少年|未定。 |未定。 |未定。 |
| |休闲服|活动场所、儿童| | | |
| |务 |活动场所、老年| | | |
| | |人活动场所、公| | | |
| | |共活动广场。 | | | |
|商业配|商业体|约5000㎡ |未定。 |约3万㎡。 |未定。 |
|套 |量 | | | | |
| |商业形|商街部分沿回龙|未定。 |商业为滨水商业|打造天池林海商|
| |态 |路一侧利用底商| |区，欲沿崇文大|业街，街内设计|
| | |形成，目前经营| |道打造普罗旺斯|了诸多不同立面|
| | |业态主要有餐饮| |风情一条街，集|、层数、色彩的|
| | |、小型超市、音| |购物、餐饮、如|商业店铺，仿佛|
| | |影音店及其它满| |乐、休闲、旅游|在告诉人们，这|
| | |足人们基本生活| |等功能为一体。|条街不是一朝一|
| | |需要的商业业态| | |夕形成的，而是|
| | |。 | | |经过数百年历史|
| | | | | |沉淀而产生的。|
表三：
|竞比项|竞比子|绿洲龙城 |融侨半岛 |海棠晓月 |阳光华庭 |
|目 |项 | | | | |
|配套设|生活配|贴近从小学、中|拥有中小学校、|海棠晓月温泉度|运动休闲配套：|
|施 |套 |学（四南小学、|中心医院、商务|假村；将与区教|二期增设了壁球|
| | |南坪中学、实验|写字楼、酒店、|委合作打造一流|馆、攀岩、网球|
| | |中学）到大学（|购物广场、商业|小学； |场、保健中心等|
| | |教育学院、工商|步行街、大型超|联合重庆武警总|众多社区配套，|
| | |大学、交通学院|市、饮食城、图|队医院设立了医|在扩版后的全新|
| | |）的全龄教育基|书馆、文化会所|疗服务站，长期|的规划中，还有|
| | |地，周边生活配|、运动俱乐部、|为业主提供疾病|多个不同风格的|
| | |套，银行、超市|温泉健康会所、|治疗、健康检查|游泳池，一个七|
| | |、邮局菜市等较|休闲公园等文化|和咨询的服务，|人制足球场、建|
| | |为齐全 |、教育、医疗、|建立业主健康档|筑面积约1万方 |
| | | |商务、购物、休|案；600多㎡标 |的运动会馆 |
| | | |闲等大型配套设|准网球场，大型| |
| | | |施，邮电服务点|健身中心，医疗| |
| | | |、银行、便利店|保健中心，社区| |
| | | |等生活配套遍布|超市、邮局、银| |
| | | |半岛。包括2个 |行、车库、幼儿| |
| | | |沿江码头、2个 |园、名小吃等全| |
| | | |主题公园、1所 |面配套。 | |
| | | |中心医院、15座| | |
| | | |会所、3所中学 | | |
| | | |、3所小学和15 | | |
| | | |所幼儿园、2万 | | |
| | | |多个车位。 | | |
| |会所及| |融侨温泉度假临|提供了完善的功|其二层建筑面积|
| |休闲服| |江而建，共6层 |能及设施，包含|有近800㎡，分 |
| |务 | |，总建筑面积18|居委会、健身房|为健身操室、运|
| | | |025㎡。设置功 |、运动中心、西|动器械室、乒乓|
| | | |能除具有众多特|餐厅、网吧、美|球室、茶吧等 |
| | | |色温泉洗浴池外|容美发中心医疗| |
| | | |，还有中餐、西|保健、温泉桑拿| |
| | | |餐、咖啡厅等餐|、室内双水游泳| |
| | | |饮设施，还可以|池等综合服务，| |
| | | |在这里享受沙弧|提高住户生活品| |
| | | |球、乒乓球、桌|质。 | |
| | | |球等室内运动。| | |
| | | |另外还备有几十| | |
| | | |间酒店客房供客| | |
| | | |人休息。该中心| | |
| | | |除为业主服务，| | |
| | | |还对外开放。 | | |
|商业配|商业体|约7500㎡ |位于菜园坝大桥|第一大道：位于|临江约150米的 |
|套 |量 | |南桥头（原苏家|海棠晓月B区， |南滨餐饮街“酒 |
| | | |坝油库地块）将|占地4.7公顷， |吧一条街”等 |
| | | |修建约20万㎡的|北临南滨路，西| |
| | | |商业物业， |临海棠大道。 | |
| | | | |本身已经形成的| |
| | | | |南滨路餐饮街 | |
| |商业形|该案商业形态为|除以商业步行街|在南滨路现有商|该案商业主要集|
| |态 |底商，分布在小|或特色商业街为|业态势的氛围带|中在二期的入口|
| | |区外围，商业部|主以外，在大社|动下，现入住商|处两旁的临街面|
| | |分暂时没有推出|区个大小组团都|业还是以餐饮为|商业体量在4000|
| | | |分布了满足业主|主，今后会形成|㎡左右，其形态|
| | | |基本生活需求的|餐饮、娱乐、商|表现为临主干道|
| | | |底商 |场、超市、购物|商业为三层约（|
| | | | |为一体的商业街|3000㎡），入口|
| | | | | |两旁为底商约（|
| | | | | |1000㎡），业态|
| | | | | |分布有超市、金|
| | | | | |融、办公、生活|
| | | | | |便利店等多种形|
| | | | | |式。 |
表四：
|竞比项 |竞比子 |中天·阳光美地 |学府大道69号 |华宇·江南枫庭 |
|目 |项 | | | |
|配套设 |生活配 |长约100米的异国风情 |20余个景观通廊和主题景 |内部配有幼稚园﹑儿童 |
|施 |套 |商业街；景观园林半室|观公园、多功能运动休闲 |天地。 |
| | |外游泳池、水力按摩池|广场等，以及小区自建幼 | |
| | |、冲浪池、阳光晒场；|儿园。 | |
| | |独特的下沉式会所，通| | |
| | |透全玻璃顶层与泳池水| | |
| | |面相连；重庆市一级幼| | |
| | |儿园景德幼儿园进驻。| | |
| |会所及 |配置诸乒乓球、壁球等|设立了风格独特的小区内 |设立羽毛球场。 |
| |休闲服 |常规休闲、康体设施及|部景观电梯塔，为其增加 | |
| |务 |其它常规服务，配置热|了一道靓丽的风景线，同 | |
| | |风情游泳池，无太多特|时配有会所、。 | |
| | |色。 | | |
|商业配 |商业体 |约3万㎡ | |1500㎡-200㎡ |
|套 |量 | | | |
| |商业形 |规划为长约100米的异 |一期一组团：位于小高层 |规划为两层商业位于临 |
| |态 |国风情商业街，具体业|底商 |街面，未做明确定位， |
| | |态未定，有待于自然形|一期二组团：独立梯式步 |待于自然形成。 |
| | |成。 |小型商业沿街 | |
小结：
4.
就配套设施各个大盘无论在商业配套还是教育配套都涉及的非常广，会所内的服务项目
也可以说是应有皆有，但是对于会所的经营还没有比较理想的个案。
4.
商业体量大、商业配套齐全的楼盘普遍集中在南滨区域、南山等消费区域，例如武夷滨
江、高山流水比较典型的个案。楼盘规模支撑商业发展，例如美堤雅城、融桥半岛社
区规划人口均在3万人以上。而较为特殊的是，处于快速主干道学府大道区域的楼盘
商业体量面积范围均在1500㎡-7500㎡。
4.
物业管理：物管收费变动不大；多层物管费一般为0.8元/㎡·月；电梯公寓物管费一般
为1.2－1.5元/㎡·月；聘请深圳专业物业管理公司的楼盘较多，而且多为顾问形式，
同时这也成了楼盘销售时的一大卖点。另外也有部分楼盘是由发展商旗下的物管公司
来管理，如阳光华庭聘请洋士达，而融侨半岛则请了融侨锦江，而在管理方面小区均
实行封闭式智能化管理；在个性服务上没有十分明显的亮点。
(五)、去化分析
表一：
|竞比项|竞比子|美堤雅城 |骏逸天下 |武夷滨江 |竞地·溯源居 |
|目 |项 | | | | |
|营销分|价格策|2003年12月，一 |项目自开盘以来 |未定。 |项目于2002年10|
|析 |略 |期开盘时，以套 |，一直以高姿态 | |月开盘，平层均|
| | |内均价2200元的 |的形象出现，其 | |价套内3400元/ |
| | |低价入市，随着 |价格也位于南岸 | |㎡； |
| | |项目的旺销及知 |区榜首，三期价 | |跃层均价套内36|
| | |名度的上升，房 |格为套内3260㎡-| |00元/㎡； |
| | |价一路飙升，现 |4880元/㎡。 | | |
| | |二期格莱美花园 | | | |
| | |起价套内2900/㎡| | | |
| | |，均价套内3200/| | | |
| | |㎡，全江景板式 | | | |
| | |小高层最高价达 | | | |
| | |到套内5600/㎡，| | | |
| | |具了解，开发商 | | | |
| | |将在近期将价格 | | | |
| | |进一步抬高。 | | | |
| |销售情|销售率达到70% |三期50% |未销售。 |售罄 |
| |况 | | | | |
| |畅销户|76-100㎡左右的 |120㎡-130㎡的三|未定。 |售罄 |
| |型 |两室一厅和小三 |房，由于总价较 | | |
| | |房由于低总价、 |低，功能比较实 | | |
| | |及实用等原因， |用，江景资源也 | | |
| | |销售良好。 |具优势，因此销 | | |
| | | |售比较良好； | | |
| |滞销户|139㎡-163㎡的江|152㎡-156㎡的错|未销售。 | |
| |型 |景户型由于面积 |层四房，由于总 | | |
| | |较大，单价较高 |价相对三房较高 | | |
| | |，销售相对滞后 |，其居住品质又 | | |
| | |。 |不及跃层户型， | | |
| | | |因此形成“鸡肋” | | |
| | | |，销售相对滞后 | | |
| | | |。 | | |
表二：
|竞比项目|竞比子项 |回龙湾 |南岭雅舍 |高山流水 |天池林海 |
|营销分析|价格策略 |2002年开盘时以1700元/㎡|未确定。预计联排别墅|未确定。预计花园洋房|未确定。预计高过南 |
| | |的底销售，之后随行就市 |套内均价4500元/㎡。 |套内均价3000元/㎡； |岭雅舍联排别墅的单 |
| | |，现单价范围在套内2700-|独立别墅套内均价8000|联排别墅总价在90-150|价。 |
| | |3100元/㎡。 |元/㎡。 |万价位之间。 | |
| |销售情况 |前期推出部分销售率达到9|未销售 |未销售。 |未销售。 |
| | |5%。 | | | |
| |畅销户型 |80㎡-110㎡ |未销售 |未销售。 |未销售。 |
| |滞销户型 |约100㎡的三房，由于户型|未销售 |未销售 |未销售 |
| | |较差，景观也较差，因此 | | | |
| | |尚未销罄。 | | | |
表三：
|竞比 |竞比子项|绿洲龙城 |融侨半岛 |海棠晓月 |阳光华庭 |
|项目 | | | | | |
|营销 |价格策略|起价2740 |均价3400, |起价4100 |起价2600 |
|分析 | |均价2880 |13层以下每层 |均价5000 |均价3000 |
| | |最高价3230 |加20,以上每层|最高价7000 |最高价3900 |
| | |楼层差价10-20 |加30元 |纵向差价100 |楼层差价：15-|
| | | | |横向差价300 |30 |
| |销售情况|销售率100% |销售率90% |销售率26% |80% |
| |畅销户型|38㎡、45㎡、65㎡|80㎡/103㎡/11|该案标准层的 |70㎡-110㎡ |
| | |、66㎡、72.61㎡ |4㎡ |户型面积只有2| |
| | |、107㎡、105㎡、|户型面积、功 |03、205两种，| |
| | |91㎡ |能合理，所处 |受面积、景观 | |
| | |区位优势明显，户|位置各自拥有 |、总价的影响 | |
| | |型、面积、总价合|不同程度景观 | | |
| | |理，从该案的小区| | | |
| | |配套看来提升了该| | | |
| | |案的性价比，周边| | | |
| | |品牌房产对其也起| | | |
| | |到了很好的拉动作| | | |
| | |用 | | | |
| |滞销户型|123㎡131㎡ |123㎡135㎡ | |110-130㎡ |
| | |首总价与小区外部| | | |
| | |环境的影响 | | | |
表四：
|竞比项目|竞比子项 |中天·阳光美地 |学府大道69号 |江南华宇枫庭 |
|营销分析|价格策略 |单价范围在套内3300-4400元/ |起价2480 均价2800 |起价3000 均价3300 |
| | |㎡，景观是决定价格的主要因 | |每上一层加20-30 |
| | |素。 | | |
| |销售情况 |首推部分销售70%左右（首推11|一期一组团：销售率95% |总体销售率67% |
| | |4套） |一期二组团：未推出 | |
| |畅销户型 |景观决定销售，朝中庭部分景 |一期一组团：55㎡-69㎡2室2厅、|38㎡-50㎡1室1厅 |
| | |观资源较好，因此较为畅销， |84㎡-93㎡3室2厅 |51㎡-69㎡2室2厅 |
| | |此主力面积段在120㎡-130㎡三|户型面积控制合理、适用性强， |85㎡-101㎡3室2厅 |
| | |房和四房。 |独特的建筑规划、建筑形态、原 |在品牌的支撑下，该案的区位 |
| | | |始的生态环境、较为齐全的摄取 |也很有优势，同时在学校的旁 |
| | | |配套等诸多因素构成了该案，迅 |边也吸引了一部分投资者 |
| | | |速的销售 | |
| |滞销户型 |受面积景观不大，景观较差的 | |105㎡-130㎡3室2厅、4室2厅 |
| | |户型相对滞销。 | |户型的面积过大，总价过高， |
| | | | |选择此类户型的客户必然对于 |
| | | | |良好的居住环境有很高的要求 |
小结：
4. 海棠晓月.怡景天域的横空出世，将南岸区目前房价从套内2380元/㎡-
7000元/㎡不等，但市场主力均范围仍然稳步的保持在套内面积2800元/㎡-
3300元/㎡；
4.
在南岸区域，由于独特的区域性质，除南滨路沿线江景资源较好的部分价格较为领先外
，其它区域价格相差不大，而一些景观资源较差的区域，通过准确的产品定位，反倒
能成为高价的楼盘，如中天·阳光美地、竞地·溯源居。
4.
通过我们对各案的深入分析，目前市场上还是以适用性、功能性较强的户型较为俏销，
具体的套内户型面积为：60㎡-80㎡的二室二厅、90㎡-105㎡三室二厅、120㎡-
130㎡四室二厅；
4.
各案销售状况较为平稳，大户型因为绝大多数都选择景观资源较好的面，因此单价及总
价都较高，相对销售缓慢；
4.
在某些景观差异性较大的社区（如中天·阳光美地），户型面积及价格已不是影响销售
的主要因素，景观占有率反而成了购房选择户型的主要因素，可见人们对景观的渴求
度越来越高；
4.
建筑形态也已不是影响销售的主要因素，开发商根据地块特色因地制宜的开发产品，各
种建筑形态产品都有自己的客户群存在；
4.
高层固然能被市场接受，但过高的容积率和建筑密度将成为影响销售的致命杀手，即使
有良好的企业品牌和其它优势也无济于事，如华宇·江南枫庭和阳光华庭三期。反之，
控制合适的容积率，以低建筑密度入市，加上景观优势，高层也能卖个好价钱，如骏
逸天下。这些将成为我们项目开发的前车之鉴；
(六)、目标客户群分析
表一：
|竞比项 |竞比子 |美堤雅城 |骏逸天下 |武夷滨江 |竞地·溯源居 |
|目 |项目 | | | | |
|目标客 |客户构 |公务员、年青 |政府官员、私 |城市精英、生 |私营企业主、 |
|户群 |成 |白领、大中型 |营企业主、个 |活隐士 |大中型企事业 |
| | |企事业单位领 |体经营者、中 |（前期预判） |单位中高层、 |
| | |导、私营企业 |产阶层。 | |公务员、其它 |
| | |主 | | |中产阶层 |
| |客户区 |主要集中在南 |主要集中在渝 |前期预判为全 |由于项目推出 |
| |域 |岸区、九龙坡 |中、南岸、九 |市。 |时的唯一性， |
| | |区、渝中区 |龙坡 | |目标客户群辐 |
| | | | | |射全市。 |
表二：
|竞比项 |竞比子 |回龙湾 |南岭雅舍 |高山流水 |天池林海 |
|目 |项目 | | | | |
|目标客 |客户构 |前期为附近居民|大中型企业高 |大中型企业高 |大中型企业高 |
|户群 |成 |及想改善住房条|层、私营企业 |层、私营企业 |层、私营企业 |
| | |件者，附近大中|主、政府官员 |主、政府官员 |主、政府官员 |
| | |院校教职工及开|（从来客登记 |、外籍华人 |、外籍华人 |
| | |发单位职工，后|中预判） |（从来客登记 |（从来客登记 |
| | |期随着项目品质| |中预判） |中预判） |
| | |的打造及价格的| | | |
| | |攀高，逐渐演变| | | |
| | |成中产阶段及附| | | |
| | |近大中院校教职| | | |
| | |工居多。 | | | |
| |客户区 |南岸区、九龙坡|全市及至全国 |全市乃至全国 |全市乃至全国 |
| |域 |区、渝中区 |（从来客登记 |、部分外籍华 |、部分外籍华 |
| | | |中预判） |人 |人 |
| | | | |（从来客登记 |（从来客登记 |
| | | | |中预判） |中预判） |
表三：
|竞比项 |竞比子 |绿洲龙城 |融侨半岛 |海棠晓月 |阳光华庭 |
|目 |项目 | | | | |
|目标客 |客户构 |收入较为稳定 |公司白领、工 |收入颇为丰厚 |年轻白领，收 |
|户群 |成 |公务员、教师 |薪阶层、 |的个体经商人 |入较为稳定的 |
| | |、金融业人员 |公 务 员、私 |士、企事业中 |公务员、教师 |
| | |，周边小型私 |营企业、教 |层管理人员， |、企事业员工 |
| | |营企业主，个 |师 |都市新贵，金 |、 |
| | |体经营户 | |融业人员， | |
| |客户区 |南岸区、渝中 |南岸区、渝中 |南岸区、渝中 |南岸区、渝中 |
| |域 |区、九龙坡区 |区、九龙坡区 |区、江北区、 |区、江北区、 |
| | |、江北区 |、沙坪坝区、 |九龙坡区、 |九龙坡区、 |
| | | |江北区 | | |
表四：本文案来自www.word98.com中国文案网搜集整理
|竞比项 |竞比子 |中天·阳光美地 |学府大道69号 |华宇·江南枫庭 |
|目 |项目 | | | |
|目标客 |客户构 |白领、金领、政府官 |收入较为稳定教师、|企事业中层管理者 |
|户群 |成 |员、企事业中高管理 |企事业员工、周边小|、收入较为稳定的 |
| | |层、个体经营户、私 |型个体经营户，投资|公务员、教师、事 |
| | |营企业主 |者 |业小有成就的个体 |
| | | | |户、投资者 |
| |客户区 |南岸、渝中、九龙坡 |南岸区、巴南区、渝|南岸区、渝中区、 |
| |域 | |中区、沙坪坝区、大|江北、区九龙坡区 |
| | | |渡口区、九龙坡区 | |
总结：
15.
价格、区域、景观、产品是影响人们选择购买的主要因素，而在南岸区，区域的概念
相对弱化，价格和景观是影响人们购买的主要因素，景观主导产品，两者共同决定价
格，价格决定目标客户群。不同的区域，不同的产品，由于价格（单价、总价）趋同
，其目标客户群存在诸多的共性；
15.
由于南岸区所独具的区域、景观优势，及主城其它各区区域房地产的趋势所致，南岸
区楼盘的目标客户群分布区域皆存丰共性：以南岸区、渝中区、和九龙坡区为主力区
域（稀缺性产品除外）。
四、本案产品策略建议
（一）、土地STOW分析
7. 优势
4.
地处学府大道区域、南岸区七大经济板块之一——江南大学城核心，规划前景美好，紧邻
工商大学和巴蜀中学，书香气十足；
4. 地处南岸区新的开发热点区域，高尚社区居住氛围日益浓厚；
4. 紧邻学府大道，道路四通八达，能与主城各区快捷切换；
4. 规划中轻轨三号将从此经过；
4. 背依南山山脉，优越的山景资源，优秀的江景资源；
4. 拥有大落差的坡地地形，便于打造坡地建筑；
4. 开发商为重庆知名企业，形象好，实力雄厚，并有丰富的房地产开发经验；
8. 劣势
1. 东部地块控高；
1. 未来道路及堡坎对大社区造成的天然分隔；
1. 过多堡坎带来的采光及通风影响；
1. 地块进深较深，带来的建筑相互遮挡关系；
9. 机会
1. 学府大道区域人文居住概念的炒热；
1. 区域可用土地资源不多，本项目的进入，抢占市场份额；
10. 威胁
3.
区域自然景观资源非常丰富，同质化加剧，学府大道69号、回龙湾、美堤雅城等大盘各
具特色；
3. 目前区域公共配套不够完善，所有住宅配套必须自给自足；
3. 地块内工业建筑、企业过多，会给拆迁工作带来不可预见的阻碍；
（二）、关于整体社区构想
前言：
社区，是人类活动中一个重要的单位，不同的社区具有文化和形态或精神的差异性，
在物质生活与精神生活空前发达的今天，人们对社区的需求日益多元化。
是运动社区？是健康社区？是文娱社区？是生态环保社区？还是别的具有文化主题的
社区……这些路都有可能走得通，着眼的关键我是需要发现我们要走的路是趋同？还是差
异？是跟随？还是主导？？！！
1、设计指导思想
11. 尽量维持地块的原有地形地貌以及相关地理特征；
11. 整个社区的建筑表现将遵循一个大前提：让住客尽可能地体验自然山水风貌；
11. 建筑特征表现将围绕“坡地”概念执行；
11. 对整个地块中的所有原生态资源作一轮彻底的挖掘，并融入建筑表现中；
11. 建筑将以同该区域地产项目差异化的风格表现；
11. 景观资源指导社区定位；
11. 对住宅定位的考量，以树立市场品牌为核心，兼顾市场化；
11.
对商业的考量，有鉴于目前区域现状与并不十分景气的租赁态势，我们认为低风险第
一，超额的利润目标第二；
11.
对于户型的分区考量，我们主张景观全能户型（极品户型）的考虑其次，而户型的（
关于格局、景观的）丰富性，即户型适应不同客层、不同需求的可能放在首要考量；
11. 道路设计考虑人车人流；
（三）、市场定位
引领学府大道国际化生活新视野
要点：
11.
作为南岸区七大经济板块之一的江南大学城——学府大道区域，随着以学府大道建设为
起点的政府规划的付诸实施，前景十分美好，加之该区域良好的自然景观资源优势，
已经成为南岸区继南滨路后又一个新的开发热点之一，有待于成为集科技、文化、教
育、休闲为主题的高尚学府人文住宅区。而站在城市运营商高度上的渝能集团，在此
区域能以占绝对优势的项目，开启学府大道新的生活方式，引领学府大道地产市场，
无疑会对集团公司企业品牌的建设产生巨大的推动作用。
11.
本案位于江南大学城核心，拥有天然的坡地地形，拥有优越的山景资源，甚至有长江
和嘉陵江交汇处的江景资源……，这些，在该区域地产项目中都遥遥领先。但是，这只
是我们的起点，如何能让社区成为该区域最理想的居住社区，如何能成为学府大道最
好，这才是我们所要重点对待的问题。
11. 择高而居，本案地势的高度注定也将成为生活的标尺，提升生活的高度；
11.
为了打造企业品牌，集团公司站在国际化的视野，与英国ACA公司合作，规避本案容积
率较高的劣势，以国际化手法，把本案高层部分打造成具有国际化品质的、能成为城
市地标的、有绝对视觉高度的现代都建筑，无疑将是有效回避竞争，抢战市场份额的
一则良策。
11.
建筑不只是满足人们安身之处，随着人们对居住品质越来越高的要求，针对本区域地
产项目在打造生活方式方面和不足，能根据本案特点，打造国际化的、时尚的、多元
化的生活方式，将会是该区域甚至整个重庆市楼市的一个里程碑。
（四）、产品建议
1、整体规划建议
前言：
一个地产大盘由于建筑所处区位不同、建筑形态不同、自然环境不同、销售时期不同
甚至住客层次不同，其带来的结果是各部分甚至每一套的销售单价均不相同，故如何整
合建筑设计与自然环境、销售时机包括客层聚集等因素的关系，是最大化利润与最小化
风险在前期规划层面必须考虑的问题。
本案在开发过程中面临的重要抉择是容积率的问题，通过对骏逸天下、华宇·江南枫
庭、阳光华庭三期的详细对比分析，我们谨遵利润最大化、快速销售、企业品牌三者兼
顾的原则，认为：本案靠近学府大道225亩的地块，容积率应控制在3左右，过高的容积
率会导致建筑密度过大、对视严重，或容易造成纯粹钢筋水泥的森林，使人们最看重的
因素之一——景观尽失，对利润最大化、快速销售、树立企业品牌都会产生不利的影响。
规划设计要点：本文案来自www.word98.com中国文案网搜集整理
2.
群体组合关系上根据地形、地貌提供开敞的空间感和通透的景观面，形成有特色的为精
致主题性园林景观埋下伏笔的建筑组群。
2.
最大限度地合理组织自然景观（山景、江景、内景）和人文景观资源，使建筑最大化无
阻碍地面向优质景观，保证建筑、环境相互协调统一，并考虑小区内外景观资源的互
补与共享，使小区内部既相对独立又有优美的外部观感；
2.
总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制楼间距，争取最大的活动空
间和视觉空间，同时注意规避西晒情况，或通过新型材料的应用予以考虑；
2.
充分考虑各建设期之间、各组团平面布局之间的有机联系，沿南滨路配置公建和商业建
筑，处理好商业部分与住宅部分的空间及功能关系；
2.
慎重考虑地形高差及地块的不规则性给设计带来诸多难度，用建筑的手法和工程技术手
段避免周边不利因素的影响，并给予充分利用；
2.
合理利用地形的高差错落，达到丰富小区的竖向空间变化，小区建筑群体的组合要与背
依南山的山脊线构成有韵律变化、又互相衬托的人文与自然天际线景观，形成富有审
美个性的统一整体；
2.
建筑的排列及单体的选型应注意户与户、楼与楼的对视问题，避免对视干扰，实现景观
房套数及景观质量的最大化；
为了使产品充分结合我们的市场定位，做到差异化，我们建议将本案规划分三个版块
：
1. 科技时尚版块
建议在社区入口处（靠学府大道部分），以高层建筑形态沿学府大道一字形布局，以
国际化建筑视野，融入高新技术建筑手法，打造现代感十足的标志性建筑，以具有冲击
力的色彩与线条，配合国际化的智能化配套，充分规避临近快带主干道带来的一系列不
利影响，打造南岸乃至整个重庆的国际化时尚住宅新高。为了保证中间版块的视觉度及
景观度，建议单体建筑不超过5幢。
2. 运动休闲版块
地块中部部分，环境相对清静，有着不错的山景资源，但由于科技尚版块建筑群的遮
挡，视线开阔度相对较差，针对此特点，建议此版块以运动养生为主题，以小高层和点
式高层搭配，以户型设计来引导市场，以运动休闲的集中配置和大面积的人造景观，来
营造运动休闲的健康居住氛围。此版块的规划对于社区配套的整体设置和景观的最大化
共享有着积极的作用。
3. 生态养生版块
地块最高处版块，背依悠悠南山山脉，地势较高，拥有绝佳的生态森林资源、及长江
与嘉陵江交汇处的壮阔江景。因此，建议此版块以生态养生为主题，以多层、花园洋房
、叠形别墅为主要建筑形态，通过高端配套（如VIP会所）的设置，为特定的客户群打造
生态养生的理想场所。
具体实施建议有待于后期进一步深入的分析与建议！！
2、产品设计建议
4. 建筑风格
体现现代、简洁、时尚、生动、大气的质素，在具备主题符号（如屋顶、立面等）的
前提下，根据不同的业态、不同的建筑形态、不同的功能定位、不同的市场需求以设计
出各具特色的建筑体，力求打造成具引领地位的精品建筑群，成为城市标志性建筑景观
。
5. 外部造型
建筑造型应富有特征性、文化性和现代性。在建筑细部处理中，于统一性中求个性。
色彩的选用应以明快、高雅的色调为主，突出建筑屋顶、中段、基座的变化层次，力求
达到建筑单体造型和色彩生动时尚而不乏品质感、群体空间组织有序、轮廓丰富、尺度
亲切宜人。
外观立面是风格的直接反映。外观立面尽量简洁、现代、时尚，从而体现消费者对时
尚的追求。同时这样的外观设计不易过时，能保持长久的耐看性。
在住宅上运用现代的符号：玻璃、栏杆和质朴的坡顶，相得益彰。造就建筑立面，采
用暖色系为主色系，更使小区在一片绿色中更为突出。但同时需注意夏季直晒问题。
3、环境设计建议
9.
突出地域特点，以重庆人的生活方式为基本点，强调生态、休闲、健康的现代城市生活
特色，环境设计中各种活动空间的设计都应体现这种特质；
9. 充分利用周边有利的景观资源，形成内外互动，以达到景观资源利用最大化；
9.
对周边及小区内的不利景观因素进行有效的隔离和处理，从环保的角度使人活动的视线
、噪声等环境质量最优化；
9.
水系与景观有机结合，水景的设计适当而精彩，保证水质，控制成本充分考虑与物业管
理的关系；
9.
应充分考虑环境的人景互动，即可实用性、参与性、体验性，尤其商业部分的环境营造
应着重考虑可持续停留时间的延长；
4、户型设计建议要点
观点：
户型设计应强调在总面积控制且单位功能面积满足基本舒适度的前提下，尽可能使居
住的各项功能需求得到充分满足，同时提高产品的性价比，如大三房、大四房均考虑增
加半个房间功能（保姆房、书房或储藏室等），尽可能增大花园阳台（入户花园或观景
阳台）面积，夹层或阁楼的面积赠送等。
26.
住宅单体设计应注重考虑其均好性，强调户户可景观资源最大化，通风采光条件良好
；
26. 住宅户型分配，以景观条件最好的方位布置客厅和主卧，依次排列为原则；
26.
标准层户型以方正、实用为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性，不能只考虑
面积大小，厅与卧房避免有异型空间；
26.
跃层式及大户型除方正、实用的原则外，还应充分考虑空间的可利用性，户型设计应
有特点，不应只是面积的增大；
26.
部分顶部跃层式和中高层住宅可考虑“空中花园”（20～30㎡左右），部分底层也可考
虑跃层式，并赠送私家花园
26.
户型平面空间布置合理紧凑，功能分区满足人的生理需求，符合人的行为轨迹；面积
配比恰当，尺度适宜，交通面积控制在最小；公私、动静、干湿分区；朝向、采光、
视线、通风良好；无视线干扰；户内空间尽可能有可改变的特质及灵活性，应趋于人
性化居住需求的深化挖掘。
26.
客厅朝向景观视野好，尽量做到有穿堂风，避免楼与楼之间的遮挡，紧连观赏阳台或
空中花园，与卧室关系协调，避免穿越，墙面完整无门洞。
26.
主卧朝向、采光、通风良好，无对视、私密性好。开间尺寸不小于3.6m，面积不小于
15㎡（不含卫生间），设落地窗、阳台。小卧室最小面积控制在9～10 ㎡左右。
26.
厨房设计为独立式，有直接采光，设垂直抽油烟道，靠近入户门，紧邻餐厅，面积在
6～12 ㎡之间。
26. 三房或以上设双卫。卫生间面积在4～8 ㎡之间，要求有直接采光。
26. 电梯井做隔音处理，或用设备间、厨卫将其围起，不能与卧室、餐厅相邻。
26. 三房以上设玄关，大三房及四房以上考虑设储藏间、工人房等。
26.
每户最少设观景阳台及服务阳台各一个（大三房及以上考虑设三阳台），服务阳台考
虑洗衣机和集中热水器等设备位置，预留墙洞，并考虑晒衣设施。
26. 考虑室外空调机位置、外观处理以及冷凝水的排放。
26. 设备管线集中于管道井内，方便维修，无损外观形象。
26.
每户作低台凸窗或转角低台凸窗，其它窗户考虑功能与尺度的关系，大小、位置随景
观设置。
26. 入户门考虑子母门，门洞尺寸宽宽1.2m。
26.
应根据不同的定位，针对不同的消费群体，让户型在总面积（总房款）有效控制下，
尽量做到功能最大化、使用便利最大化、主人尊崇感、舒适感最大化。
表一：
科技时尚版块户型配比建议
|建议户型 |建议面积 |建议配比率 |
|一房一厅 |40㎡-50㎡ |10% |
|二房两厅 |60㎡-70㎡ |27% |
|二房两厅 |70㎡-80㎡ |15% |
|三房两厅 |85㎡-100㎡ |28% |
|三房两厅 |110㎡-120㎡ |15% |
|错跃层 |170㎡-180㎡ |3% |
注：1、表中面积均为套内面积；
2、顶楼设置错跃层；
3、建议尽量将大两房、大三房规划在中高楼层，以保证景观资源最大化，便于后期
推广；
表二：
运动休闲版块户型配比建议
|建议户型 |建议面积 |建议配比率 |
|二房两厅 |65㎡-80㎡ |20% |
|三房两厅 |90㎡-100㎡ |30% |
|三房两厅 |105㎡-120㎡ |25% |
|四房两厅 |125㎡-140㎡ |20% |
|错跃层 |170㎡-180㎡ |5% |
注：以上面积均为套内面积；
生态养生版块具体户型配比有待于后期进一步的深入调研！
5、商业建议
通过对该区域商业现状及发展趋势的分析，及前期对社区学府大道沿线商业的定位调
研（详见《xxx项目商业汽车市场定位市场报告》），结合本项目特点，我们对商业部分建
议如下：
6.
学府大道沿线在裙楼设置商场，打造该区域的汽车市场（江南大学城规划的功能性商业
——汽展中心就在本案地块内），建议空高在5米左右，进深在3米左右，总面积控制在
15000㎡左右，建议层高为两层；
6.
根据本案规模较大、地块进深较深的特性，及通过对区域地产项目的深入分析，建议在
社区内每个版块内均设置商铺或商业街，以满足社区居民基本生活为主要目的，建议
总体量控制在8000㎡左右；
特别建议：
汽车市场的定位固然可行，但我们本着充分降低风险及快速回笼资金的原则，对汽车
市场的一些不利因素作了分析：
15.
通过我们的调查，绝大多数的汽车经销商采用租赁场地经营，只用少部分（如中汽西
南）有自己的场地，但也是自己投资兴建。这将为公司的销售策略带来一定的局限性
；
15.
目前经销商经营面积普遍在300㎡以上，这也将会为销售策略的制定带来一定局限，流
失部分的投资客户；
15.
汽车市场需要专业的物业管理，并且需要对市场品牌及知名度进行推广，投入大量的
人力物力；
诸如以上种种问题将会限制公司的经营战略，限制项目的售销策略，限制项目的经营
策略！
因此，我们建议能通过工程与推广的主观影响，使沿学府大道版块的住宅和商业部分
入市期滞后（可参照学府大道69号，沿线部分迟迟未作规划），有待于区域市场进一步
成熟，区域规划进一步明确，这对于降低沿街商铺的市场风险及实现其快速销售无疑将
是比较明智的选择！！
（五）、本案目标客户群分析
在我们对产品定位明确的基础上，由于我们将项目分为三个版块，每个版块受户型面
积、建筑品质、景观资源的影响，都有自己相对独立的客户群，我们通过对周边区域房
地产项目目标客户群的详细分析，对本案整体目标客户群分析如下：
1、目标客户群特征分析
7. 目标客户的年龄阶段集中25-
45岁之间，年青部分客户多属于一次性置业，本区域浓郁的学府人文气息及便捷的交
通是他们在此置业的主要目的，年龄相对偏大的客户群，置业的主要目的是提升自己
的居住环境，其次是考虑子女未来教育问题。
7.
便捷的交通与该区域良好的居住氛围和未来美好的规划，加之本案国际化生活新视野的
居住理念，是吸引他们的重要因素。
7.
目标客户群以电力部门职工、教师、白领一族、小型私营企业主，企事业单位中高层管
理者为主；
7.
本案的目标客户群和本区域某些个案的目标客户群存在较大的共性，因此，具有个性化
、差异化是争取市场份额的有效手段。
2、目标客户区域分析
19. 南岸区
这类客户占有较大的比重，一方面是随着南坪商圈逐步的发展，区域情结是影响他们
在此选择置业的重要因素。
20. 渝中区
随着渝中区解放碑CBD硬核的确立，及人们对居住要求的提升，该区域已不能满足这
类人群的居住要求，加上路桥收费制度的改革，随着南岸区路桥不断的扩建与改善，南
岸区的区位优势日益明显，作为与一江之隔渝中区的后花园，本区域又作为学府大道上
最现代的居住区，良好的居住氛围，便捷的交通是吸引他们的重要因素。
21. 九龙坡区
这类客户购房的主要目的是改善居住环境，九龙坡作为工业区，大中型企业职工较多
，他们所处区域现有的房地产项目，特别是自然环境、景观资源与本案都无法相比，另
一方面，从区域前景、交通道路、居住氛围等方面都处于劣势，因此本区域更能得到他
们的认可。
22. 主城其它各区及郊县区域
本案所处区域的居住氛围及居住环境，较好的发展前景是吸引他们在此置业的重要因
素，这类客户所占有的比例相对较少。
附：项目简易经济分析
我们假设本案前部225亩地块以70万㎡的体量和以50万㎡的体量两种方案开发，忽略其它
外部因素，对两种方案的简易经济分析如下：
方案一： 方案二：
|占地面积 |150007㎡ | | |占地面积 |150007 |
|容积率 |4.67 | | |容积率 |3.33 |
|单位价格 |2280元/㎡ | | |单位价格 |2419元/㎡ |
|建筑面积 |700532.㎡ | | |建筑面积 |499523.㎡ |
|建筑成本 |840,638,400 | | |建筑成本 |599,427,972 |
| |元 | | | |元 |
|销售收入 |1597,212,960| | |销售收入 |906,260,165 |
| |元 | | | |元 |
|销售利润 |756,574,560 | | |销售利润 |306,832,193 |
| |元 | | | |元 |
注：1.上表中建筑成本=700532.69㎡×0.8×1500元/㎡
2.（
700532.69×0.8×1500元/㎡）该公式中的700532.69×0.8代表除公共配套设施外可供销售
面积，（1500元/㎡）为研发部近期使用价格。
分析：
过高容积率必定使项目建筑密度增大，从而影响项目品质，同时价格也将受到一定的
影响，销售周期拉长，各项资金压力也增大，对树立企业品牌可能会产生不利的一面。
但是，通过高容积率可以消化土地成本和获得较高的收益，对与发展中的企业不失为一
个选择，只是在设计和规划方面考虑去避免而已；反之，在合理范围内控制容积率，项
目品质、建筑密度、销售单价等都将得到有效的保障与提升，但在总利润率方面明显要
欠缺一些。
结论：在3.33于4.67两个容积率相比较而言，对于建筑密度而言，区别不大。但对于
预期利润而言，则大相径庭。所以在50万方和70万方的选择上，似乎应该选择后者。
| 0 | negative_file/工程建筑、房地产/重庆xxx项目市场调研报告.doc |
我国房地产市场供求关系分析
市场供给基本平衡
房地产业的开发投资状况
从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是
一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调
整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，
房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，
同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。
从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住
宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5
％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的
比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。
房地产开发建筑面积分析
2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001
年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积
增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年
新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今
后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资
的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的
趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。
房地产市场的供给结构分析
住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市
场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国
房地产市场的供给结构存在着以下特点：
住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有
所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产
业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，
高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，
2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长
29.6％。
办公楼市场供给有所增加
2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降12.9％。200
1年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，
可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。
商业用房的供求矛盾比较突出
在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的
供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费
疲软困扰着我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用
房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛
盾。
市场需求高速增长
近几年市场需求呈上升趋势
近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销
售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。2002年1～11月,全国商品房销售
额达3536亿,同比增长37.1％。
个人消费成为市场需求的主体
20世纪90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只
有426．66万平方米，占当年商品房销售的17.9％；而到了1997年，个人购买的商品房达
5233．72万平方米，占当年商品房销售的66．6％；1998年，虽然受住房制度改革的影响
，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，1998年个人购房的比例比19
97年上升了7个百分点，达到73．6％，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的
要求。2000年，随着房改的结束，个人购房的比例已达80％，2001年这一比例已达到87
％，2002年1～11月，个人购买商品房的比例为90％。1～3季度，北京市个人购买商品住
宅的比重达到95.3％，显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。
二级市场和租赁市场活跃了房地产市常一年来，各地以培育市场为核心，积极贯彻落实
国家出台的一系列政策措施，降低存量住房入市“门槛”，使二手房交易逐步活跃，丰富
了市场供应，并有效地带动了商品房销售，房地产二三级市场联动的效果日益明显。
2001年，上海市存量住房交易15.6万套，1031.48万平方米，成交金额274.78亿元，分别
比上年增长86％、59％、99％；经登记备案的出租住房8.52万套，1036万平方米。到去
年底，上海市已购公房累计上市14.4万套，占已出售公房总量的9.7％。
此外，随着国家对住房租赁税率的调整，各地租赁市场日趋活跃。南京市去年房屋出租
登记备案面积145万平方米，较上年增长77％，租赁税收达1.1亿元。上海、广东、江苏
、浙江、贵州等省市，越来越多的居民采取通过将自有住房出租，同时购置新房自住来
改善家庭居住条件，以投资为目的的购房出租也在部分城市逐步兴起。
住房分配货币化促进了住房消费
大部分城市已在出台货币化方案的基础上，制定了补贴资金筹集和管理、补贴标准、补
贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标住房处理、补贴发放程序等相关配套政
策，不少省市已陆续发放住房补贴，补贴的发放带动了大量个人存款和银行贷款进入住
房市场，促进了居民住房消费。
住房金融进一步发展，住房公积金管理逐步规范
截至2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底
的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86％，基本实现了房地产信
贷结构的调整。2001年住房公积金新增个人住房贷款395亿元，比上年增长71％。住房金
融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要
手段。从统计数据看，商业性个人住房贷款的不良率不到0.5％，住房公积金个人住房贷
款的不良率仅为0.24％，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。
空置总量仍然很大
房地产市场空置总量仍然很大
据统计，到2002年7月底，中国商品房空置总量在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上
的超过50％，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。由于我国房地产开
发商多以中小型规模企业为主，其抗风险能力相对较差，较大的空置面积使得开发商积
极性受到严重的挫伤。难以收回的预期收益，使得开发商难以进行新一轮的房地产开发
投资。这会使房地产的有效供给不易实现，出现恶性循环。
与居民收入相比，房地产价格仍然偏高
世界银行的研究资料表明，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时
，居民才能负担得起。也就是说，一个家庭年收入的3～6倍能买下一个中等水平住宅时
，这个家庭便具备购房能力。2001年，我国商品房平均每平方米售价达到2226元，按此
计算，一套70平方米的住宅大约需要15.6万元，而去年我国城镇人均可支配收入为6800
元，按一家三口计算，房价与家庭年收入比达到7.6：1。而在房地产市场发达的北京，
这个比例高达12.4：1，因此，房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。
市场供求结构失衡
楼市供应与购房人需求之间的差异造成供求失衡，主要表现在以下两方面：
一方面是供需价格差异：
低价位房供应不足，中高价位房供应过量。以北京市为例，调查显示，北京居民的购房
需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3％调查者期望值处于3000～5000元/平
方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位
在3000～4000元、4000～5000元、5000～6000元、6000～8000元/平方米的比例基本都在
20％左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即
市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。
与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充
分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。从目前看，政府干预房地产市场的主要
手段是大规模建设和推出经济适用房，国家计委和建设部前不久宣布，今年将投资1700
亿，计划建设2.25亿平方米的经济适用房。这将更有效的满足普通市民的住房需求。
另一方面是供给与需求的区域差异：
尽管当前房地产形势总体上是好的，但也有一些地区不同程度地出现了投资增幅过大、
投资结构不合理、价格上涨过快、土地供应过量等有可能过热的“苗头”。投资的增幅与
销售的增幅相比，应该要保证能够在发展中不断消化同期上市的商品房。今年1～9月份
，天津、河北、江西、浙江、海南、吉林、江苏、河南、云南、陕西、山东和宁夏等地
区，都出现了投资增幅高于销售增幅超过了20％的情况。
住房市场体系不完整
完整的住房体系包括住房一级市场和住房二级市场，二者是相互促进、相互制约的，没
有一级市场，当然不可能有二级市场，但二级市场又制约着一级市场，二级市场不发达
，一级市场就低迷，只有在存在发达的二级市场的条件下，居民的住房资产才具有流动
性，居民才能转让和卖掉旧房，购买新房。就全国范围来看，我国住房二级市场的发达
程度存在很大差异。
以北京和上海为例，2001年，上海二手房交易量（成交登记）达到1031万平方米，新房
销售（成交登记）突破2020万平方米，可见存量市场兴旺对增量市场的巨大促进作用。
与上海相比，北京的住房市场体系完善度较差，住房一二级市场之间过大的价差，导致
居民“以旧换新、以小换大”的难度较大。2001年北京的二手房交易量仅5400套。随着快
速推进的危改拆迁释放的巨大需求，二手房的需求将有增无减。
旺盛需求将继续保持
潜在的市场需求成为住宅业持续发展的巨大动力。从市场潜力来看，到2001年底，我国
城镇居民住房人均建筑面积20.8平方米，虽然比改革开放前提高了许多，但与一些发达
国家和中等发达国家相比，还相差几倍。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到33～
35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。这主要是因为：
首先，城市化进程加快对住宅的巨大需求
根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长的时期，城市化也将进入一个快速发展的
时期。世界银行对世界133个国家的统计资料表明，人均GDP低于300美元的低收入国家，
城市化水平仅为20％；当人均GDP从700美元提高到1500美元、经济步入中等发达国家行
列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到40～60％，而当经济高度发展，
城市化水平达到70％以后，城市化发展的速度将趋缓；1980年，我国城镇人口占总人口
比重为19.4％，1995年上升至29％，2001年进一步提高到36.2％，城镇人口达到4.5亿。
如果在未来十几年中，我国人口自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的
速度增长，到2010年达到46％，城市人口将达到6.4亿，净增加1.9亿人，每年新增人口
1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。
其次，流动人口增长对住宅的巨大需求
城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。大量流动人口的存在对租赁房屋产生
了巨大需求。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万
，其流动人口与常住人口之比分别是21：100、10：100和6：100。如此大量的流动人口
，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础；据有关
部门统计表明，到2010年，我国流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居
住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建
造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。
再次，居民消费结构调整带动住房消费的发展
中国社科院经济所研究员汪丽娜指出，“居民消费结构的调整带动住房消费的升级换代，
是今后5至10年房地产业发展势头强劲的首要原因”。1978～2001年，我国GDP年均增长率
为9.6％，人均GDP增长也高达8.2％。城镇居民人均可支配收入从343元上升至6860元。
城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量
的改善奠定了坚实的基础；调查显示，居民对现在住房的满意率不到20％，约有48％的
居民提出在几年内愿意换购住房，已购公房中有67％希望通过换购住房改善条件和环境
。正是居民潜在的住房需求，给房地产市场以强有力的支撑。
一系列住宅发展利好政策的出台将对住宅需求产生持续影响。今年1月31日，国家计委与
建设部下发《关于规范住房交易手续费有关问题的通知》，规定从3月1日起住房转让手续
费，按住房建筑面积收取，新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商
品房转让手续费用由转让方承担，存量住房转让手续费由转让双方各承担50％；经济适
用房减半收龋
此次交易手续费的明令降低，对沪、穗、深等房地产前沿城市几乎没有起到作用，原因
是上述地区的楼市交易税费早已远远低于国家标准。但是对其他各地楼市的影响力却颇
为直接。据测算，与各地制定的现行住房交易手续费收费标准相比，新出台的收费水平
平均降低幅度约60％，部分城市降幅达80％以上。因此这项政策的出台，对整顿和规范
住房交易市场收费秩序，减轻购房者和房地产开发企业负担，活跃住房市场，将起到积
极作用。住房按揭利率全面降低的积极作用，2月21日起，央行决定降低人民币的存贷利
率，商业性个人购房按揭利率下调0.54个百分点，金融机构各项存款年利率平均下调0.
25个百分点。其中，五年以内与五年以上的贷款年利率分别降为4.77％和5.04％。利率
下降，将使购房人直接受益，减轻还贷压力。据估算，2月21日后，办理10万元、30年期
的商业性房贷，总共可以减少利息支出12060元。低利率大额度的按揭买房使居民购买力
提高，需求量增大。
加入世界贸易组织对住宅业的积极影响。加入世界贸易组织将对全国范围内的房地产业
产生重要影响。从住宅业来看，一方面，入世将促进住房价格的下降。这是因为入世后
关税的降低会引发进口建材和设备价格下降，同时竞争的加剧会促使国产建材的价格相
应降低。另一方面，加入世界贸易组织将增大我国城市居民住房消费空间。
载自：中国经济信息
| 0 | negative_file/工程建筑、房地产/《房地产市场调查分析》/我国房地产市场供求关系分析.doc |
我国房地产和住宅发展形势分析
前不久，建设部召开了2003年全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神，分析一
下房地产和住宅发展的形势。
一、过去几年我国房地产和住宅发展的形势
(一)房地产市场稳步上升
一是在需求的拉动下，房地产开发投资高速增长
1998年到2001年这四年，我国商品房完成投资平均每年增长20．6％、竣工面积平均每年
增长19．35％、销售面积平均每年增长22．5％。从这三组数字的对比来看，基本上是同
步增长，而且销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市
场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。
二是商品房销售价格有升有降，从总体上看，没有出现大起大落
1998年全国商品房销售价格比上年上涨3．27％；1999年下跌0．48％；2000年上涨2．8
8％；2001年上涨2．76％。低于1997年之前的上涨幅度，也低于同期城镇居民可支配收
入和GDP增长幅度。
三是产品结构逐步向合理的方向调整
在房地产开发中，需求量最大的商品住宅占商品房的比例逐年上升：1997年为78％，20
01年上升到84％。
以上是就全国的总体态势而言的。但是，由于房地产市场的地域性很强，各地的市场情
况是不相同的。目前，部分地区也出现了值得注意的问题。例如，投资增幅过大、土地
供应过量、价格上涨过快等等。一些结构失衡问题也仍未得到很好的解决。例如，高档
住宅和中低档住宅的生产供给比例，住房一级市场和二级市场的比例等等。2002年有少
数省市房地产开发投资增幅超过40％，新开工面积增幅超过40％，是否与有效需求相匹
配，值得研究。有的城市土地价格和商品房平均销售价格连续几年大幅上涨，远远高于
同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭难以买房。有的城市大量建造高档、高价
的所谓“豪宅”，造成大户型、高档公寓严重积压，住房供求结构失衡，空置量增加。个
别地区甚至单栋住宅占地几十亩、几百亩，浪费了土地资源。这些问题，有的属于“过热
”或“虚热”现象(如投资、土地供应过度扩张)，有的属于经济泡沫现象(如个别地价、房
价的大幅上涨)，这些，都有待通过加强宏观调控来加以解决。
那么，什么是“过热”或“虚热”现象呢?房地产热，本来是件好事。但我们判断某个城市的
房地产市场是否“热”，首要的根据应该是看销售是否活跃、旺盛(热卖)，其次才是由此
所带动的投资和开发量的增长。而不能脱离销售状况去单纯地看投资和开发量是否增长
。销售活跃、旺盛并带动了投资和开发量的增长，是实实在在的“热”。而如果超过当地
国民经济发展的总体水平，以及过度超过由当地国民经济发展水平所决定的社会有效需
求能力，则是“过热”。换句话说，“过热”或“虚热”是指房地产投资和开发量的过度扩张
，大大超前于当地国民经济发展的水平和社会有效需求的能力。国民经济的发展水平通
常可以通过社会的有效需求能力而直观地表现出来。
“过热”或“虚热”会导致“供大于求”、“商品积压”等严重后果。而空置房过多，资金沉淀
过多，则会对金融市场，进而对整个经济造成危害。所以，我们既要警惕恶性泡沫现象
的发生，又要努力防止“过热”或“虚热”现象的发生。
(二)住宅建设规模巨大，住宅品质不断提高
过去5年，全国城镇住宅竣工面积约34亿平方米
(其中2002年按竣工面积7亿平方米估算)，年均城镇住宅竣工面积达到6．8亿平方米。同
时，改造了5亿平方米左右的危旧住房。城镇人均住宅建筑面积由1997年的17．6平方米
，提高到2002年的22平方米左右，户均住宅建筑面积达到70平方米左右。国家住宅产业
“十五”发展计划纲要提出的目标是，“到2005年城镇人均建筑面积达到22平方米”，现巳
提前三年实现。同时，农村新建住宅每年也达到6亿平方米左右。
不仅建设规模很大，而且住宅的品质也在不断提高。总的来看，住宅建设已开始从生存
型向功能舒适型发展。住宅已不再单纯是一种生存资料，而同时也是一种享受资料。
住宅品质提高主要表现在：
一是住宅的功能空间设计更加合理。功能分区趋向细化(如增加了操作室、书房、电脑间
、储藏室等)，平面布局趋向合理(如将动区、静区分开，增强私密性等)，面积控制更加
理性化，超大客厅风光不再，超大户型也已不是发展的主流，而是力求在较小的空间内
创造较大的舒适度，并出现了一些大开间、灵活隔断的住宅，更能适应消费者的需要。
二是住宅的室内环境和物理性能得到改善。住宅结构、消防安全、保温、隔热、隔声、
通风、采光与日照等物理环境不断优化。
三是住宅的设施与设备水平不断提高。厨房、卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技
术系统等的水平都有了较大提高。
四是居住小区的环境与配套设施进一步改善，向着生态健全、生活方便、环境优美、天
人合一的方向发展。
五是住宅新体系(如钢结构节能住宅体系、木结构节能住宅体系等)、新技术、新材料进
一步得到广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。
(三)住宅生产方式开始发生变革
目前，我国住宅产业正由粗放型向集约型转变。其主要标志是科技进步对产业的贡献率
逐步有所提高。1995年为25．4％，2001年提高到31．8％。但是，我们之所以说“开始发
生变革”，是因为住宅生产方式与发达国家的差距仍然很大。按国际通行标准，科技进步
对产业的贡献率超过50％，才能算是集约型发展的产业。我们还差得很远，可以说还是
一种典型的粗放型发展方式。主要表现在：
一是住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工操作为主，生产效率低。发达国家建
筑工人的劳动生产率可达到150平方米／人·年左右，我国才30平方米／人·年。
二是建筑材料、设备及住宅部品还没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化
生产和供应体系，导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理。我国的住宅
建筑材料和部品的生产企业很多，但大多数都是以单项产品为主，缺乏技术、部品集成
和配套能力。
三是资源、能源浪费严重。例如，目前因烧制实心粘土砖，每年要毁掉12万亩农田。这
对人均耕地量少
(只及世界人均耕地3．73亩的一半)的我国来说，是绝对不能容许这种现象再继续下去的
。又如，由于建筑物的保温隔热性能差，我国采暖地区的能耗为相同条件下发达国家的
3倍左右，供暖效率很低。
为了缩短差距，我国正在加快推进住宅产业现代化进程，就是要以提高劳动生产率和工
程质量为目标，以建立新型建筑体系和部晶体系为基础，实现标准化设计、工业化生产
、装配化施工、规范化管理的社会化大生产。
这个发展趋势，也将引起建材行业生产和供应方式的深刻变化。一是要求建材的标准化
、系列化；二是要求建筑部品和材料的集成化；三是要求开发新型建材，例如随着“钢结
构节能住宅体系”、“木结构节能住宅体系”等住宅新体系的出现，新型保温材料将会进一
步在住宅建筑的墙体及围护结构、屋顶结构、防止空气渗透技术、地面结构中得到广泛
应用。
二、“全面建设小康社会”的宏伟目标，为房地产和住宅发展指明了广阔的发展前景
胡锦涛总书记在2002年12月召开的中央经济工作会议上指出：“住房、汽车、电信、旅游
、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、
产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康
发展。”
总体来看，进一步发展房地产和住宅产业主要是以下几个方面的需要：
1、国内生产总值翻两番的需要
按照“全面建设小康社会”宏伟目标的要求，到
2020年，GDP要比2000年翻两番。住宅产业必须也能够为此作出应有的贡献。
1997年，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近6％。1998年以来，提高到7％到7．8％
之间。每年拉动GDP增长1个百分点以上。2001年，城镇居民个人购买商品住宅的比例，
比1997年提高了28．2个百分点，比1990年提高了66．5个百分点。个人购买新建商品住
宅的交易额达到3675亿元，是1997年的4．54倍。同时，据对35个大中城市的调查，居民
购买存量住房的交易额也已达到786亿元。再加上其他形式建房中的个人投入。2001年全
国城镇个人住房支出的总额达到7500亿元以上，可带动相关消费近万亿元。
而在今后一个相当长的时期，国内市场对住宅消费将保持旺盛的需求。每年新建十几亿
平方米的城乡住宅，必将为拉动国民经济的增长作出新的贡献。
2、“城镇人口比重大幅度提高”的需要
1980年，我国城镇人口占总人口的比重为
19．4％。2001年，市镇总人口占全国总人口比重又提高到37．7％，达到4．7亿人左右
。同时，据公安部统计，2001年全国城市还吸纳了暂住人口4744．3万人，占城市总人口
的8．5％。
据专家预测，到2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6．4亿人，比目前净
增1．9亿人，平均每年要新增人口1852万。按照城市化水平与人均GDP的正相关性的规律
，如果到2020年中国人均GDP增至2800多美元，那么届时城市化水平可达到60％左右。
城市化进程的加快，必然要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来说，
按现在的城市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5亿平方米左右的
住宅。而如果按预测的到2010年城市人口达到6．4亿人，人均住宅建筑面积按目前的
22平方米计算，那么仅满足新增加的1．9亿城市人口，就需要建设41．8亿平方米住宅。
3、“家庭财产普遍增加”的需要
江泽民同志在十六大报告中把“家庭财产普遍增加”作为全面建设小康社会的重要奋斗目
标之一。
根据国家统计局对房屋及附带装修现有价值评估测算结果，截至2002年6月，城市家庭现
有房产价值
(含装修)为每户10．94万元。其中：私房及部分产权的私房现值为9．89万元，公房现值
为0．7万元，家庭装修现净值为0．35万元。
大城市家庭现有房产价值最高，户均达13．69万元；中等城市户均为8．95万元；小城市
户均7．46万元。
房产在家庭总资产中所占比重已接近一半，达到了47．9％。其中大城市为49．3％、中
等城市为45．1％、小城市为48．1％。
由此可见，房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成部分，成为居民家庭中价值
量最大的财产。
为了实现“家庭财产普遍增加”的目标，不仅需要我们“多建房”，为增加家庭财产的数量
作贡献，而且更需要我们“建好房”，为提高家庭财产的质量作贡献。
4、“人民生活更加富足”的需要
温饱之后的需求重点，必然转向注行、教育等方面。这是全面建设小康社会时期提高人
民群众物质生活水平的重要内容。2001年，我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到
37．9％，农村居民消费的恩格尔系数也下降到47．7％。恩格尔系数下降以后，必然会
把可支配收入转向住房消费。从这个意义上说，我国住房消费已经启动。
人们常说：“小康不小康，关键看住房”。全面建设小康社会，要求住房基本做到“户均一
套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。
目前，我国居民住房水平虽然有了很大提高，但距离这个要求还相差很远。据2000年全
国人口普查统计，我国城乡人均住房为0．78间；有3间或3间以上住房(接近人均1间)的
家庭占45％(其中城市仅为3l％)。人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占
9．1％，约3091万户(其中城市和镇约1520万户、涉及城镇人口近5千万)。另外，城乡住
房成套率还较低，约为67％(其中城市71％、镇62％)。有15％的家庭住房中还没有独立
厨房或者是与其他家庭合用厨房；有
30％的家庭住房还没有厕所或与其他家庭共用厕所；约13％的家庭还没有自来水装置。
为此，就需要我们加快危旧住房的更新改造步伐。
通过以上分析，可见我国房地产和住宅发展在今后一个相当长时期内的光辉前景。尽管
每年的发展态势会有潮起潮落的现象发生，但总体上是螺旋式上升。
| 0 | negative_file/工程建筑、房地产/《房地产市场调查分析》/我国房地产和住宅发展形势分析.doc |
中国城镇住房发展与展望
一、城镇住房发展
1980年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。1998年
，在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的
建立，带动了住房建设的加速发展。
（一）基本形成与市场经济体制相适应的住房发展机制
1、住房分配：
1998年底，在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房，并收取低房租的
做法，实行住房分配货币化。允许符合条件的地区建立住房补贴制度，向职工发放住房
补贴，支持职工到市场上买房。目前，居民个人购买商品住宅的比重达到94.8％，成为
住房消费的主体。与此同时，80％以上的公房按照优惠价格出售给职工，公房租金也有
大幅度提高。
2、住房投资和供应：
改变由国家和单位投入资金建设住房的做法，推进“统一规划、合理布局、综合开发
、配套建设的房地产开发模式，初步建立了多层次的住房供应体系；高收入家庭购买或
租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房：最低收入家庭租赁由政府或单位
提供的廉租住房。政府通过土地划拨供应等措施，降低建造成本，大力发展经济适用住
房，满足中低收入家庭买房需求；通过土地、税费等方面的优惠政策，鼓励房地产开发
企业对危旧住房实施成片改造。
3、住房市场：
开放住房二级市场，多次下调住房交易和租赁税率，鼓励居民卖旧房买新房，初步形
成了新旧住房交易活跃、买卖与租赁并举的局面。同时，大力发展并规范房地产中介服
务业，加速市场的流通。
4、住房金融：
通过降低贷款利率，延长还款期限，鼓励居民贷款买房；发挥住房公积金制度的互助
作用，支持职工购房。到今年9月底，商业银行住房个贷余额已达到了7630亿元，占全部
贷款余额的8.54％，是97年底的40倍；住房公积金个贷余额达到987亿元。
5、住房管理：
改变由单位自建自管的旧体制，大力发展社会化、专业化、企业经营型的物业管理新
体制，由物业管理公司对住宅区实施专业化管理。对改善居民居住质量、维护社区安定
起到了积极作用。
总体看，通过深化住房分配、投资、供应、管理体制改革和发育房地产市场体系、发
展住房金融，旧的住房体制已经打破，新体制的框架已经形成，市场配置资源的新机制
正在建立。
（二）城镇住宅建设保持持续增长
图1
[pic]
1990年，中国城镇住宅竣工面积为1.73亿平方米；2001年达到5.75亿平方米（含全部
建制镇为7.25亿平方米），是90年代初期的3.3倍。1990——2001年，新建住宅46亿平方米
，年均住宅竣工面积3.84亿平方米（约合6千万套）。城镇住宅建设完成投资由1990年的
498亿元增长到2001年的6262亿元，增长约11.6倍，年均完成投资3145亿元。其中，199
8年——2001年，城镇住宅竣工面积21.6亿平方米，年均竣工面积达到5.4亿平方米；完成
住房投资2.1万亿元，年均完成投资5265亿元、年均增长13.3％。
图2
[pic]
随着住宅建设和房地产业的高速发展，住宅与房地产业在国民经济中的地位日益突出
，已经成为国民经济的支柱产业。住宅建设投资占GDP比重由1990年的3％增长到2001年
的7％，增长了4个百分点；占固定资产投资的比重由11％增长到17％，增长了6个百分点
（见下图）。房地产开发投资占GDP比重由1990年的1.37％增长到2001年的6.61％，增长
5.24个百分点；占固定资产投资的比重由5.61％增长到17.05％，增长了11.44个百分点
。特别是近四年，房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30％以上，每
年带动GDP增长1个百分点以上，对启动内需，拉动经济增长作出了重要贡献。
图3
[pic]
（三）城镇居民居住状况得到较大改善
1.住房面积较快增长
全国城市人均住房建筑面积由1990年的13.4平方米提高到2001年底的21平方米，净增
7.6平方米，年均增长0.69平方米。户均建筑面积达到65平方米，户均住房2.27间，60％
以上的家庭拥有2—3间住房，可以满足基本住房需要。
图4
[pic]
2.新建住房功能较大程度提升
90年代以来，特别是近几年来，新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配
套水平都有较大提高。总体看，随着新建住房在整体住房中的比重越来越大，以及危旧
住房的改造，城镇住宅功能有较大程度的提升。
图5
[pic]
3.个人住房自有率大幅度提高
城镇家庭户中80％拥有了自有住房，常驻城市的所有家庭中70％以上的居民家庭拥有
了自己的住房。据国家统计局调查，城市家庭户均住房资产10.94万元，占家庭资产总额
的47.9％，居第一位，成为城镇居民家庭财产的主要部分。
二、城镇住房发展中的主要问题
（一）居住水平有待提高，住房居住不均问题仍较突出
与发达国家相比，与全面建设小康社会新阶段的要求相比，城镇住房水平还较低，住
宅功能还不够完善。当前城市人均住房建筑面积相当于上世纪80年代美国的1/3，德国、
法国的1/2；户均建筑面积不到美国的1/2，相当于英国、日本的2/3：人均住房间数0.7
5间，不到美国的1/3，只有法国、日本的1/2。此外，城市家庭户中，还有近15％的家庭
无独立厨房或与其他户合用，近30％的家庭无厕所或与其他户合用，近13％的家庭没有
饮用自来水。
图6
[pic]
住房居住不均问题仍较突出。目前城市家庭户中，12％的家庭人均住房建筑面积在8
平方米以下，27％的家庭人均住房面积在8—16平方米。户均住房间数2.27间，人均不到
1间住房。其中，无房户占0.1％，只有1间住房的家庭占25％。
图7
[pic]
（二）危旧房改造任务还很艰巨
据2001年统计，目前城镇尚有各类危旧房屋1.5亿平方米，尚有300多万户家庭居住在
危旧房中。
（三）住宅生产方式仍较为落后
目前中国住宅的生产方式还比较落后，仍处于粗放型发展阶段。科技进步对住宅产业
的贡献率为31.8％，远远低于发达国家60—80％的水平。住宅生产方式落后，据统计，建
筑工人的劳动生产率约为30平方米/人年，相当于发达国家的1/5—1/6；建筑能耗占总能
耗的25％，但单位能耗却相当于发达国家的3—4倍。
（四）住房法律法规建设落后，住房市场有待规范
80％以上的城镇居民拥有住房，急需从法律上对住房的产权权益予以保护。住房市场
的规范、监管、居民基本住房权益的保障等问题，也需要从法律上加以明确。
三、发展展望
（一）市场需求分析
1.中国人均GDP今年可望实现1000美元的目标，居民消费的恩格尔系数已经降低到40
％以下，按照国际经验，住房消费处于快速增长时期。
2.当前中国人均住房水平21平方米，约48％的居民希望在近几年内换购住房，其中已
购公房的住户中希望换购住房的家庭占到67％。与人民群众日益增长的住房需求比，住
宅发展处于快速增长阶段。
3.2001年城镇化水平已经达到37.7％，预计今后每年将新增城市人口接近2000万人，
要求保持住房建设的增长。
（二）多渠道解决中低收入家庭住房
政府工作的重点
1、大力发展经济适用住房
对经济适用住房建设要保证划拨土地的供应，要落实配套费用和各项行政事业性收费
的减免政策，以降低建造成本，适应中低收入家庭购房能力。
2、加强廉租住房制度建设
当前的重点是完善廉租住房制度，切实落实资金，加快解决最低收入家庭的住房困难
。
3、规范发展集资合作建房
鼓励困难企业、独立工矿区利用自用土地，在符合城市规划的前提下，组织职工集资
建房，多渠道解决职工的住房困难。
4、加快危旧房屋改造
现有危旧房屋主要居住着城市较低收入居民，要加大对危旧房屋改造的支持力度。通
过房地产开发、成立住宅合作社等多种方式推进危旧房屋的改造。
（三）进一步落实各项改革措施，完善住房政策体系
1、建立住房补贴制度，加快住房补贴发放工作。对符合条件的地区要按照有关部门
规定，尽快将原有住房建设资金转化为补贴资金，建立住房补贴制度，加快补贴发放工
作。
2、进一步搞活房地产市常要进一步降低存量住房的入市“门槛”、合理调整出售住房
收益分配办法，鼓励居民通过换购住房改善住房条件。
3、规范发展住房金融，完善住房公积金制度。进一步创新个人住房贷款品种，完善
住房保险政策并加快建立全国性的个人住房贷款担保体制，健全个人住房贷款风险防范
机制，促进住房个贷业务的进一步发展。
4、加快物业管理社会化进程。要推行物业管理项目招投标制度，制定“分等定级、质
价相符”的收费指导标准，推动物业管理的规范发展并进一步扩大物业管理覆盖面。
5、建立住宅产业现代化的经济技术政策。加强基础研究和关键技术研究工作，完善
住宅产业标准化体系和产业技术政策；推行住宅性能认定制度、优良部品评优、认证制
度和强制淘汰、限制制度。
6、加快研究制订《住宅法》、《物权法》，完善住宅法律体系，依法维护住房投资人和
产权人的合法权益。
| 0 | negative_file/工程建筑、房地产/《房地产市场调查分析》/中国城镇住房发展与展望.doc |
香港房地产金融市场发展特点与启示
2002年11月5日至12日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰副总经理带队
，建设银行总行和部分分行房地产金融业务部的有关负责人和业务骨干以及总行人力资
源部人员共
30人在香港进行了房地产金融业务培训。培训的主要目的是通过了解香港住房按揭市场
情况及按揭业务运作，吸取香港房地产与房地产金融市场发展的经验教训，引进香港银
行业的经营管理理念，学习和借鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关
制度体系，以不断规范中国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市
场营销能力，促进业务的持续稳定健康发展。
一、香港房地产金融市场的发展与特点
1．1 香港房地产市场现状
1．房地产价格持续大幅下跌，“负资产”借款人大量增加
自1998年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平均下降了6
成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌回升的迹象。由于香港居民
采取购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民的消费和投资支出中占有
相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、下跌幅度之大，给香港经济金
融发展和社会稳定带来了很大的不利影响。
“负资产”一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住房按揭是香
港居民购买住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的7成，但是由于房价的
大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其按揭贷款的未偿还余额，成
为“负资产”人士。根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查(28家认可机
构提供的资料)：截至
2002年9月底，负资产住宅贷款总宗数70112笔；未偿还总额1180亿港元，占按揭贷款未
偿总额的比例达22％；按揭成数已达128％(如以原按揭成数为七成计算，再假设近几年
已还一成本金，则表明房价下跌了68％)；平均利率大幅下调，为最优惠利率减0．76厘
(以前高于最优惠利率)。“负资产”人士和负资产按揭贷款的大量存在，不仅影响了社会
和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。
针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋(指廉租住房，见后描述)抑制房价下跌
等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制
(由原“最优惠利率十利差”变为“最优惠利率-
2．5％”)，并鼓励新按揭产品的创新。银行纷纷下调利率，推出加按、140％超按、Mor
tgageOne账户(见后描述)等新产品防范风险，争取业务。发展商也以低于市价一至两成
出售新楼，并提供二按(见后描述)，送印刷费、律师费和提供低价装修、低价出售家居
等新措施招揽业务。
2、满足不同收入阶层需要的住房供应体系
有着“东方之珠”美誉的香港，由于其作为国际重要经济金融中心的地位与其较为有限
的房地产开发空间之间的矛盾，使得“寸土寸金”成为香港房地产价格的明显特点。香港
的住宅计价方式一般以每平方英尺为单位，换算下来，目前香港的住宅价格一般从每平
方米1-2万元及6-
7万元不等。这还是自1998年以来香港房地产市场价格已经平均下降了6成半的结果。
为实现“居者有其屋”的目标，香港政府建立了包括商品住宅、居屋、公屋、“祖屋制
”等满足不同收入阶层需要的住房供应体系。这种住房供应体系与内地住房供应体系也有
许多相似之处。
商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的商品房，主要客户是中高收入阶层居民。出售
商品住宅一般按每平方英尺多少港币标价，但也有的住宅是按整套标价。
居屋计划类似于内地目前的经济适用住房制度。由于一般商品住宅的价格超出了低收
入阶层的承受能力，因此，自20世纪70年代后期，政府开始推行“居者有其屋／私人机构
参建居屋”的计划，以低价向低收入或贫困阶层出售居屋。该计划由香港房屋委员会负责
及执行。该计划对购买居屋的申请人有一些条件限制，如对白表
(注：该计划下有白表和绿表两种申请资格)申请人的收入、家庭总资产有最高限制，并
要求申请人在近2年内没有拥有任何住宅物业。
公屋制度类似于我国目前建立和推广的廉租房供应制度。公屋是提供给那些低收入和
贫困阶层居民廉价租住的房屋。以前公屋不允许购买，只允许租祝后来香港推出了“自置
公屋”贷款计划，即公屋“可租可买”，允许符合一定条件的公屋租户(在公屋排名册上的
前2万多家庭)在选择租住的同时，也可以低价购买新建公屋。
“祖屋制”类似于云南等地的自建房形式，不过在土地的取得等环节上两者存在较大不
同。该制度是针对那些郊区村镇的居民而言，只要这些村民能出具相关证明，证明所住
老屋和土地属于自家世代相传，就可在原址对老屋进行翻修或新建，而这些住房一般都
会在醒目位置标明“某某(该家姓氏)”。
香港住房二级市场交易运作也已经比较成熟。据培训老师讲，在香港随便去找一位老
者，他都能把其所住及周边社区的房价情况讲给你听，对某套要出售的房屋的估价都能
做到八九不离十。这可能既是香港特殊的环境造就人的市场投资意识使然，也从一个侧
面说明了香港房地产市场运作的成熟与住房二级市场交投的活跃。
1．2 香港住房按揭市场的产品体系与产品创新
1、丰富的个人住房金融产品体系和多种多样的按揭贷款计划
(1)住房一、二级市场均提供按揭业务。无论是普通住宅、豪宅、居屋还是公屋等住
房的一手交易和二手交易均提供按揭业务。
(2)楼花(即“期房”)和楼宇(即“现房”)均提供按揭业务。
(3)“一按”、“二按”、“加按”、“转按”等业务。一按是指对除首付款以外的房款提供
按揭贷款，贷款人和抵押权人一般是银行；二按是指对首付款提供按揭贷款，贷款人和
抵押权人一般是发展商和财务公司；加按是指在客户偿还一部分贷款后，以客户所购房
屋为抵押，在核定贷款额度(可以重新核定)内向客户再提供一部分按揭贷款(如恒生银行
的加按计划中借款人无须申请就可循环使用这部分贷款额度)。转按是指为客户提供在不
同银行之间的按揭业务转移。
(4)灵活多变的还款方式。包括：定额供款、定年供款、定息供款、外币供款、渐进
式供款、递减式供款、延期供款、净息供款、每两周供款等方式。还款利率既可以采取
固定利率方式也可以采取浮动利率方式。要指出的是，这些还款方式在实际操作中均可
实现，而不仅是理论上的设计。
(5)多种多样的按揭贷款计划。为实现居者有其屋、低收入阶层居屋、租者置其屋的
目标，香港政府通过香港房屋委员会(房委)和房屋协会(房协)提供了多种按揭贷款计划
，以提高低收入居民购房和贷款能力，扩大按揭业务的客户范围。包括：“居者有其屋”
按揭贷款计划；“自置居所免息贷款计划”；“自置公屋”贷款计划；“首次置业”贷款计划
。这些计划的主要特点包括：对所购房屋有一定限制，一般是居屋、公屋或政府资助兴
建(或通过地价优惠等方式由私人机构开发)的其他低价房屋；对购房申请人及其家庭的
收入、资产等有一定的条件限制；实行一些优惠和补助措施，如：头几年免还款，实行
特别优惠利率，延长贷款期限，提高贷款成数
(最高可达9成或9成半，甚至免首付)，对符合条件的申请人每月发放按揭还款补助金等
；由房委和房协提供补助或贷款，或由房委和房协提供担保(或一定时间内代还本息)、
邀请银行提供优惠利率贷款；对按揭所购房屋的转售实行限制，或一定时间内不允许转
售，或在一定条件下可转售(如将有关优惠返还政府和银行等)。
2、快速的市场反应，极强的产品与服务创新的意识和能力
针对香港楼市的大幅下滑和萎靡不振造成的“负资产”人士的经济境况，监管部门迅速
推出有关政策指引，各家银行及时对符合条件的“负资产”借款人调低按揭利率，以减轻
客户还款负担。渣打、汇丰、中银等银行推出了负资产按揭中心，专门办理负资产按揭
业务；有的银行更是推出了高达房屋价值140％的按揭贷款额度，增加对借款人的贷款；
渣打银行推出了负资产转按、延长还款期(最长40年)、先还息后还本等弹性还款措施，
且均不收取手续费。上述有针对性的系列措施不仅帮助借款人提高支付能力，同时也防
范了借款人因支付能力下跌带来的违约风险。
渣打银行新近推出的MortgageOne账户更被称为按揭业务中革命性的创新。该账户将
按揭借款人的存款账户与按揭账户相连，把每日的存款账户余额作为借款人可以提前偿
还贷款的本金，用以减少借款人的利息支出。而提前偿还贷款的存款部分可以作为银行
为借款人增加的信贷额度，客户可以随时从存款账户支龋MortgageOne账户的创新不单单
是一种按揭产品的创新，更重要的是它在按揭业务中引入了如何更好地为个人客户理财
的理念，被香港银行业称为：“按揭综合户口”。
1．3 竞争激烈的香港住房按揭市场
尽管香港的银行一般是“数业有专攻”，但住房按揭市场的竞争仍然十分激烈，尤其是
香港恒生、渣打等银行更是全力争夺本地住房按揭业务。除香港住房按揭市场本身的吸
引力外，通过按揭业务争取为个人客户提供其他金融服务(如个人理财业务)、扩大客户
和业务规模也是非常重要的原因。
1、强烈的客户营销和市场竞争意识
在对香港银行业务经办现场的参观中，除各家银行均就有关业务印制宣传手册任客户
取阅外，客户经理挂牌上岗、开放式办公开展前台营销和咨询业务更是一种普遍的做法
，尤其是汇丰银行的按揭顾问中心更是给人印象深刻。客户可直接进入办公场所，几十
位客户经理开放式办公，与客户面对面的交流，实现了将银行门槛放低、将办公开放，
拉近了与客户的距离，真正在实践中体现了以客户为中心的营销和服务理念。
由于香港银行业的竞争基本达到了完全竞争的市场状态，因此各家银行提供的产品价
格和种类基本类似，业务竞争的焦点主要体现在利用产品和服务的创新丰富服务内容、
提高服务质量和业务经办效率等方面。一旦有产品和服务创新或者推出新的优惠信贷政
策，银行就会利用各种媒体进行广告宣传，并在宣传中将业务或产品的主要特点进行形
象的解释，同时留有电话或网站随时供客户咨询。
2、真正差别化和个性化的客户服务
在香港，如果你在某家银行拥有账户，那你的资料就会反映在这家银行的客户信息系
统中，如果你的大部分业务都在一家银行办理，那么这家银行就会有专门的部门和人员
负责受理你的咨询和个人理财业务。没有在该银行开立账户的客户，就到按揭顾问中心
(以汇丰银行为例)前台领取号牌，按顺序等待客户经理受理。有时客户经理看重的或许
并不是按揭业务本身，而是由按揭业务衍生出来的其他金融服务。客户一旦与客户经理
交流后，有关资料就会被记录下来，客户经理就会定期询问客户的需求和业务办理情况
，通过跟踪服务争取业务。客户经理可以为客户量身定做按揭计划，可以从客户决定置
业到签署买卖合约整个过程提供专业意见，并提供律师、地产代理等转介服务，介绍最
新楼市资讯，还可以到客户指定的地点提供服务等。可以说，真正实现了对客户的差别
化和个性化服务，做到了“一条龙”式的服务质量。
3、丰富、灵活的产品设计，多种多样的信息宣传和咨询渠道
在前面列出的的一些基本按揭产品、贷款计划和还款方式的基础上，根据市场竞争的
需要和客户个性化的需求，香港的银行还会对上述产品和操作方式进行灵活的组合，推
出更为丰富和多样化的产品和服务。由于市场和业务运作的逐步规范和成熟，香港住房
按揭业务的操作流程一般都比较明确清晰、细化和标准化，可以使客户对按揭业务的基
本情况做到心中有数，并根据自己的条件和需求在众多金融产品中自由选择。
4、各种各样的业务优惠
除去产品价格和服务的竞争外，为客户提供各种优惠增强对客户的吸引力也是重要的
竞争手段之一。如果你是某家银行的按揭业务客户，一般就会持有该银行的信用卡并在
办卡的同时享有免信用卡年费的优惠，并且持有不同银行的信用卡还可以在许多消费场
合享有不同的优惠；由于利率竞争的限制和空间的有限，许多银行推出了对按揭业务实
行现金回赠的方式，按照一定条件确定对客户的现金回赠额，并分摊在几年内支付；其
他财务优惠，比如头六个月免费家居火险；装修贷款、车位贷款、加按、转按优惠，等
等。
1．4 香港住房按揭市场构成及特点
1、香港住房按揭市场是一个由多家机构参与、组成的市场
这些机构包括：政府和政府代理机构(如香港房屋委员会、房地产权属登记机构)、银
行、财务公司、保险公司、按揭证券公司、律师行、房地产评估机构及其他市场交易中
介机构等。香港住房按揭市场的有效运转依赖于这些机构的职能与业务的有机结合。从
某种意义上讲，银行只是住房按揭业务中的主要环节之一，如果离开其他机构的参与和
支持，银行按揭业务的链条就会中断，也不会出现目前种类繁多的银行按揭产品。
2、按揭市场众多参与机构的合作使得许多按揭业务和产品创新成为可能
通常情况下，香港银行业对于住房按揭的一般要求是：贷款成数不超过房价七成、期
限最长30年(同时还要求：楼龄+贷款期限不能超过40年；还款期限和借款人年龄之和不
超过60岁，如超过需提供私人担保)，利率以市场最优惠利率(prime interest
rate)为基准上下浮动一定范围。
但正如前所述，实际业务中的操作和产品种类早已超过这一范围。其原因是，在香港
政府和金融管理局保证银行按揭业务稳健运行的前提下，除及时根据市场形势调整监管
政策，充分给予银行按揭业务在利率、贷款结构和操作等方面的创新的灵活性外，香港
房委和房协等政府代理机构以及按揭证券公司、保险公司等中介机构的介入，也在不违
反监管要求的情况下，使满足市场和客户需求的银行按揭产品可以顺利推出。
以“按揭保险计划”为例。这项计划由香港按揭证券公司与按揭保险公司合作推出，旨
在使客户可以从银行获得高达9成的贷款，其中2成的贷款由按揭证券公司向银行提供担
保，担保将一直有效至按揭贷款未偿本金余额下降至按揭发放时楼价的7成为止。按揭证
券公司同时会向保险公司进行一项背对背担保，将风险转嫁给保险公司。
1．5 香港房地产与房地产金融市场中介服务
1、资讯、交易和评估服务
房地产经纪公司等市场交易中介机构以及房地产经纪人的存在不仅活跃了房地产市场
的交投，而且通过信息资讯的交流，解决了市场交易中的信息不对称问题，为购房和贷
款提供了信息和操作上的支持。房地产评估机构的服务可以为房地产交易双方以及银行
提供重要和客观的技术支持。
2、律师服务
律师行在香港房地产交易和按揭业务中占有重要的地位。目前内地银行在业务开展中
遇到的许多技术性和法律性问题在香港都通过律师行得到了较好的解决。以下环节中都
是靠律师完成的：
(1)业主购置住宅时委托律师准备所需文件，包括临时买卖合约及楼契(正式买卖合同
)，其中：在二手房的买卖中，物业的产权、抵押等情况也由律师行查证，且买卖双方必
须选择不同的律师行；
(2)按揭贷款批准后，由律师行准备按揭契
(贷款合同)、抵押契(抵押合同)等文件，并由律师行安排买方在指定日期前签署楼契、
按揭契、抵押契等文件；
(3)由律师行通知银行，银行将按揭贷款交予律师行，再由律师行安排交予发展商(这
样律师行必须负责监控发展商须尽义务的执行情况)；律师行负责将抵押合同送交土地注
册处登记，登记完毕后交银行存管；
(4)在转按业务的抵押登记变更这一环节，律师行更是发挥了重要作用。由于涉及债
权人和抵押权人的变更，转按所涉及的两家银行的代理律师会分别将有关材料准备完毕
后，商定某一时刻在实现债权的账务转移的同时在土地注册处完成抵押权登记的变更等
。
由于律师行所处地位的重要性，香港对律师的操守和责任的要求都非常严格。
3、客户信用体系服务
即使目前香港房价大幅缩水，负资产人士大量增加，但银行按揭业务的违约率并没有
出现同样的上升情况。良好的市场信用环境在香港得到了较好的体现：
(1)客户在一家银行办理不同业务的信用记录并非分别记录，而一般会集中在一起，
因此客户在按揭业务方面的不良信用记录可能就会影响其他业务的办理；
(2)有专门的客户资信机构统计和收集客户在不同银行的信用记录以及其他交易的信
用情况，银行可以付费查询；
(3)通过处置抵押物和法律手段追讨等多种方式非常方便可行；
(4)即使借款人选择破产，破产人除了受到许多的限制外，在相当长时期内(4-
5年)仍负有偿还借款的义务；
(5)银行会根据借款人的实际情况设计和采用灵活的还款计划，既帮助借款人维系良
好的信用记录，也可以化解银行信贷风险。
1．6 完善和具有高度可操作性的风险防范、控制和化解机制
香港银行业住房按揭业务的风险防范、控制和化解机制与内地银行业的机制和思路基
本类似，但在机制建设上更完善，在许多具体的细节上处理的更周密，建立了明确、清
晰、细化的具体操作流程。比如：
1、在贷前审批环节，会综合考虑楼盘的各种因素和价格确定不同的贷款成数限制，
根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件，根据贷款额度不同
建立分层次的审批授权体制，会认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等；
2、在贷后管理上，制定了明确的管理制度，建立了较完善的信息管理系统。如要按
贷款的风险分类状况及时编写风险情况分析报告；建立了客户还款和贷款催收提醒制度
；将贷款情况及时录入信贷管理信息系统，利用信息系统做好贷款的管理工作；
3、建立了明确、清晰、细化的具体操作流程。从按揭业务的受理、审批、发放到违
约贷款的具体处置，都有明确、细化的操作流程。在培训老师提供的培训资料上，环节
清晰、步骤细化、分类明确的信贷管理流程图以及有问题贷款的风险化解流程图，都令
人感觉到了内地银行业风险防范与化解管理上的粗糙。
1．7 香港住房按揭证券化市场
鉴于按揭证券化对于银行以及按揭业务发展的重要性，香港政府着力推动按揭证券
化业务。香港按揭证券公司就是目前香港主要的一家开展按揭证券化业务的公司，而这
家公司就是香港政府发起成立的。尽管该公司业务规模并不大，但香港政府仍对它提供
了足够的支持，香港政府对证券化业务的重视程度可见一斑。
按揭证券化业务除了在促进按揭贷款流动性、降低银行贷款集中度、推动住房贷款
二级市场的发展中发挥着重要作用，它对于促进住房按揭一级市场的规范化和标准化也
起着重要的导向作用。银行要出售按揭贷款必须成为按揭证券公司的“核准卖方”，出售
的贷款必须符合按揭证券公司的制定的标准。再如前述的按揭保险计划中超过7成部分的
贷款，也必须符合按揭证券公司的标准才能获得担保。
二、香港房地产金融市场的发展对内地的启示
2．1
加强政策和市场跟踪与研究，及时根据形势的变化发展制定合理的业务发展战略和对策
房地产业在国民经济发展中占有重要而特殊的地位，既是扩大内需、拉动经济增长的
支柱产业，又是容易出现过热和泡沫影响经济稳定发展的产业，因此国家会在国民经济
发展的不同时期对房地产业采取不同的宏观调控政策。对房地产市场在经济发展中占有
重要地位的地区和城市
(比如香港)而言同样如此。随着城市化进程的推进和加快，内地许多大中城市的房地产
市场都可能会演绎香港房地产市场发展的历史。我们应当从香港政府对房地产市场和按
揭市场的调控政策，以及香港银行做出的相应反应中借鉴有益的经验。房地产业的发展
有其自身的周期性特点，尽管周期时间长短不一，但房地产市场必然会经历一个发展、
高潮、衰落、复苏这样一个周而复始的循环周期。目前国内房地产业的发展对银行信贷
资金的依赖程度较高，特别是银行对房地产业从开发贷款到按揭贷款进行的全过程资金
支持，更是大大提高了银行与房地产业的关联度。房地产市场的风险很容易转嫁到银行
身上。银行资金大量卷入房地产市场既是容易诱发泡沫发生的重要原因，又是泡沫破灭
后容易对经济、金融造成重创的主要根源之一。因此，发展房地产金融业务必须及时对
房地产市场形势进行分析，加强前瞻性研究，根据形势变化及时采取相应对策。
2．2
加快产品和服务创新，不断丰富产品体系和服务内容，提高建设银行住房金融业务市场
竞争力
一是提高对产品和服务创新在市场中的重要性的认识。随着我国加入WT0的时间的推
移，香港市场竞争的特点很快就会在内地住房金融市场上显现，产品和服务创新将成为
在竞争中取胜的重要手段。
二是学习和引进香港住房按揭产品，不断丰富“乐得家”产品体系。
三是真正建立以客户需求为中心的营销和服务机制，建立快速的市场反应机制，及
时根据不同客户特点推出差别化、个性化的金融产品和服务。
四是加大对产品和服务特点的形象宣传，增强客户对产品和服务特点的认识，拓宽
宣传和咨询渠道，增加客户获取信息的来源，有效吸引和争取客户。
2．3 规范个人住房贷款业务运作，提高业务经办效率，切实防范风险
一是学习和借鉴香港住房按揭业务的操作流程，完善和优化现有业务的流程，制定
创新业务的操作流程，争取逐步实现业务操作流程的细化和标准化，提高业务经办效率
。特别是要在许多具体的细节上处理的更周密，具体操作流程要明确、清晰和细化。
二是建立、健全风险防范机制。借鉴香港按揭贷款的风险管理模式，细化和丰富违
约贷款的处理方式，主动、积极、有效地防范和化解风险。
2．4 充分利用市场的专业化分工，积极引进和利用市场中介机制拓展市尝防范风险
一是积极加强与房地产交易中介和咨询机构，如房地产经纪公司和二手房交易中介
机构的合作，为扩大业务规模拓宽渠道。
二是积极加强与房地产评估机构的合作，利用评估机构的专业技术提高对产品定价
的把握等方面能力。
三是深入研究和探讨律师制度在房地产金融业务中的职能，借鉴香港的经验，加强
与律师的合作，增强业务操作在技术上的可行性和在法律上的有效性，切实防范风险。
四是加强与保险公司等其他机构的合作，探讨拓宽业务合作范围的可能性。
五是适当考虑增加的中介费用由银行支付，或减免客户支付的费用，给予客户适当
的财务优惠政策等。
2．5
加快提高科技手段对业务管理和操作的支持，逐步建立信贷管理和客户关系管理的基础
信息和数据库
理论上的产品设计要付诸实践操作，必须依赖技术手段的有力支持。科技手段对业务
发展支持的滞后是内地住房按揭市场整体落后于香港按揭市场的重要原因之一。目前中
国建设银行个人住房贷款产品和服务创新的迟缓、信贷管理水平和客户信息管理水平的
不足，在很大程度上是受到科技手段滞后的制约。因此加快科技开发，提高信息技术在
业务管理和发展中的应用是一项非常紧迫的任务，必须高度重视。
2．6 积极稳步推进住房抵押贷款证券化业务
香港按揭证券化发展的经验给予我们几点启示：
一是必须高度重视政府和国家有关管理部门的态度，根据有关要求把握业务研发方
向并争取获得有关政策支持。
二是设计符合国情的住房抵押贷款证券化业务结构，加快推进证券化技术和操作的
研发，促进业务开展的可行性。
三是要高度重视证券化业务对住房按揭一级市场的规范和导向作用。
| 0 | negative_file/工程建筑、房地产/《房地产市场调查分析》/香港房地产金融市场发展特点与启示.doc |
1998-2002年全国商品住房投诉情况综述报告
2003年“3.15”前夕，中国消费者协会在京召开了“2002年专项投诉情况通报会”，会议就
商品房、汽车、农机、农资方面的投诉情况进行了通报。中消协投诉与法律事务部主任
王前虎就商品房方面的投诉情况做了专题说明，并发布了“1998年-
2002年以来全国商品住房投诉情况的综述报告”。
投诉数量急速上升
相对于前几年的家电投诉比较集中的问题，商品住房现在已成为消费者投诉热点中的难
点问题，因其标的额大、“地方保护”明显，依靠消费者自身的力量解决起来非常困难。
而久拖不决，常常引发几十、上百甚至几百人的群体投诉。
据全国各地消费者协会上报统计数字显示：
表1 1999-2002年受理房屋建材方面的投诉
| |1999年 |2000年 |2001年 |2002年 |
|质量问题 |14855件 |14481件 |16221件 |25283件 |
|计量问题 |1234件 |1389件 |1432件 |1859件 |
|虚假广告 |366件 |395件 |320件 |888件 |
|合计 |21235件 |22179件 |25116 |40685件 |
投诉焦点更加集中
1、质量问题高居榜首
在有关商品房的投诉中，质量问题一直居高不下，1998年至2002年，因质量问题为主要
投诉理由的，占总投诉量的比例最低为62.13%，最高为69.96%。与上年相比，除2000年
略有下降外，1999年、2001年、2002年分别比上年增长21.90%、12.01%、55.87%。质量
问题上主要表现为地基下沉，墙体裂缝，漏水、渗水，偷工减料、管道渗漏、材质差、
防震性能不达标等。
2、广告夸大、虚假，误导消费者
5年来，消费者对商品房广告的投诉在1999年和2000年连续上升，2001年比2000年下降1
9%之后，2002年陡然上升了177.50%。
表现为：
在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离；
以低“起价”做诱饵；
绿化、配套设施宣传严重失实，实际上有的所需资金尚未落实，有的规划根本未获批准
。如果将“假冒”、“虚假品质表示”等违法经营行为也归入其中的话，总数将为“广告”项
下统计数目的三倍。
3、合同违约，承诺不兑现
如延期交房，按合同约定可以退房，实际上却难以兑现；擅自改变设计，有门的没门了
，草坪、花坛变成办公房、商用房，游泳池变成停车场；后期建设跟不上，燃气、电话
、供水、供暖等该通的不通，该建的未建或者根本就不建等，严重影响居民生活。对一
些关键问题，开发商与消费者签订合同时或者不约定，或者在约定中设下陷阱，有时甚
至就拒绝约定，出现纠纷后，千方百计推卸责任。2002年，因合同为主要争议引发的纠
纷就有224件，占当年投诉总量的5.52%。
4、面积任意“缩水”、“涨水”
多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积，以此骗取消费者的钱财。
按照《商品房销售管理办法》规定，面积绝对值误差比超过3%的，消费者有权退房，但实
际很难做到，采取分期付款或按揭购房要求退房更是难上加难。由于面积“涨水”、“缩水
”涉及的消费者基数大、计算依据透明度差，而被少数开发商所“青睐”。同时也造成了因
面积争议引发的投诉逐年递增的局面。
5、产权证难办理
因开发商不具备开发和售房资格，或是以职工住房、集资建房、旧村改造、旧城改造名
义建设的房屋“改头换面”，偷偷或是明目张胆地以商品房名义销售。或是因为违法、违
规开发经营，拿不到政府批准的手续、证件，为掩人耳目，就以各种借口拒绝或拖延办
理产权证，致使消费者虽可使用房屋，却无法转让。由于开发商不愿承担办理产权证须
补交的土地出让金、罚款致使消费者随时面临房屋被没收、拆除的风险。有的消费者多
方奔走，诉诸法院，虽然名义上胜了官司，办证问题还是未能解决。
6、物业管理问题严重
(1)很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位，摆不正自己的位置，颠倒了与业主的
法律关系。自定所谓的“业主公约”，在显失公平的条件和压力下，对业主权益进行限制
、剥夺，甚至随意以停电、停水、不供暖的方式威胁业主。(2)一些物业公司擅自提高收
费标准，乱收费，不向业主公开账目，践踏业主的监督权。(3)有的物业公司管理混乱，
随意出租公共配套设施，恶化了居住环境，增加了污染和噪音；消防设施、防盗门损坏
不及时维修；小区安全无保障，常常出现车辆、物品被盗现象。(4)一些物业员工素质差
，甚至把管理当成管制，光天化日下公然行凶，殴打业主，严重侵害消费者的人身和财
产权利，导致双方矛盾不断激化。(5)个别物业管理的行政主管部门对物业违规行为查处
不力，监管不到位，包庇、纵容、偏袒物业公司的不法经营行为，使一些消费者受损害
的事件长期得不到解决。(6)个别物业公司抵制社会监督和舆论监督，对调查工作不予配
合，甚至扬言“物业管理不适用《消法》，消协管不着”。
投诉无门问题难解
商品房市场所存在的诸多问题，严重损害了消费者的合法权益，一些购房者花了一辈子
的积蓄，没有买来安居，却买来了“无尽的辛酸和烦恼”。要退退不了，要换没希望，要
修不顺畅，究其原因一是监管部门执法不严；二是监理、检测透明度低；三是相关法规
、制度对购房消费者的保护力度不够。
以商品房面积缩水为例，有专家分析认为首先销售面积是开发商按图纸计算报房产局审
批确定，审核如果是走形式，就会给开发商以可乘之机；其次，履行政府
职能的房产登记、审核、发证部门和房屋面积测量机构“同出一门”，很难做到公平、严
格、客观、公正。
消费者普遍反映由于开发商背景复杂，遇到问题不是从公平处理的角度出发，而是寻求
各种社会关系设置障碍，采取拖延、推诿，甚至恐吓的办法，致使矛盾步步激化；到法
院起诉不仅费神伤财，有时消费者明明掌握有力证据，但在法庭采信和法律适用上却常
常处于劣势，而且同一或类似案件各法院判决有时却大相径庭。
商品房投诉久拖不决，严重影响了消费者的正常生活，不利于社会的安定团结，也使消
费者购房的积极性受挫，国家鼓励消费、刺激内需、拉动经济增长的战略方针受到阻碍
。
减少投诉的建议
1、完善保护购房消费者合法权益的配套法律法规
如按照《消法》、《合同法》、《广告法》、《建筑法》等法律法规的基本原则，制定《保护购房
者权益条例》、《物业管理条例》等，明确向消费者个人出售商品房时，如果实施了欺诈，
就适用《消法》第四十九条加倍赔偿的条款。同时，有关行政主管机关还有权对故意扰乱
商品房市场的害群之马运用重罚措施加以治理。
2、加强商品房市场的全面整顿，加大监管执法力度
对经营主体、广告宣传、房屋面积、房价构成等制定充分体现公平、诚信原则的严格、
统一的标准，使消费者买得明白，住得安心。
3、明确各行政主管部门的职责，切实做到政企分开
增加行政机关、检测机构在制度、标准、程序以及商品房相关信息等方面的透明度，以
利社会监督。
4、分阶段、不间断地处理一批大要案
凡因滥用职权、贪赃枉法、阻挠调查，故意掩盖真相或拖延推诿，对给消费者造成重大
人身财产损失、社会影响恶劣的涉案人员，按党纪、政纪严肃处理，构成犯罪的，进行
公开审理。
5、对房屋面积测量和质量检测单位实行严格监管，坚决打破行业和地方垄断
实行资质认证，实施市场准入制度，明确其违规行为所应承担的法律责任。坚决打破行
业、区域垄断，建立合法、有序的竞争机制，对不认可本行政区划以外检测机构检测报
告的地方性规定予以废止。
6、加强社会监督和舆论监督
在国务院组织商品房市场专项治理整顿的有利形势下，动员社会积极配合，可运用举报
有奖制度等形式发动社会组织和广大消费者，积极参与商品房市场监督。
7、健全房地产经营企业资质审验体系
在年审的同时，对开发商、建筑商、工程监理公司、商品房交易机构、物业公司实行信
用监控和公示制度，加快商品房市场信誉体系的建立。
8、以保证消费者的“知情权”为基础，建立起商品房市场的信誉机制
从商品房的土地出让、立项、规划、售楼广告、面积计量、质量检测、合同等各个阶段
、各个环节，充分体现向消费者“透明”的原则，以保证消费者的“知情权”得到实现。
| 0 | negative_file/工程建筑、房地产/《房地产市场调查分析》/1998-2002年全国商品房投诉情况综述报告.doc |
2002年-2003年我国房地产行业景气分析
2002年我国房地产行业景气特点分析
总体景气冲高回落
2002年房地产景气呈冲高回落的态势，主要表现在以下方面：
(1)房地产投资增长冲高回落，出现逐渐降温的趋势
2000年-
2001年房地产投资平均增长23％，其中2001年第三季度增长率接近32％，在经过一个季
度的调整后，到2002年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41％，4月份创1
996年以来的月度增长新高，为43.4％。1-
4月份累计，房地产投资增长了38.8％，比上年同期增幅提高23.4个百分点。但从随后几
个月的增长趋势看，这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下，
呈现逐渐回落的趋势。2002年全年增长28.2％。估计这一趋势还会延续。
(2)商品房销售增长明显降温
这是导致房地产投资回落的重要原因。商品房销售景气最高点是2001年的第一季度，之
后，商品住房消费增长开始明显回落，2002年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。
一季度末商品房销售额同比增长16.7％，比上年同期回落32.2个百分点；二季度和三季
度有所回升，1-6月和1-9月同比分别增长22.4％和31.9％，但总体仍呈降温态势。
(3)商品房积压持续增加
是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题，这一情况显示房地产降温并不
是短期的，至少具有中期调整的特征。尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面，但
房地产新的积压却越来越严重，2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积
减去销售面积)为6043.8万平方米，2001年则上升到6524万平方米，2002年1-
9月份商品房新增积压面积为213万平方米，而2001年同期仍然是需求大于供给。估计20
02年商品房新增积压量不会低于上年，可能超过7000万平方米。因此，连续三年商品房
的总积压量将接近两亿平方米。而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米，潜在的供给
能力极大。这不论是对房地产业本身，还是对整个经济都会是一种巨大的压力。
地区冷热不均
总体而言，此轮房地产投资和消费热，在区域上表现为，东部地区持续“高烧”(将退)，
而中西部景气热度却并不太高。我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差
距。可以说，东部地区房地产已明显持续“发高烧”，而中西部地区除少数大城市(成都、
重庆等)外均处于“想热难热”的状态。
从增长率数据来看，似乎1999年以来房地产热在东部地区不太明显，反而是中西部地区
更明显。实际情况是东部地区房地产发展已出现过热(尽管整个东部地区热度也不均匀)
、而西部仍然是热度不够。理由是：
一是就整体而言
1998年时，东部地区房地产业发展已经完成了早期超高速成长阶段，进入到一个相对平
稳增长时期。在进入相对平稳增长时期，如果其增长速度连续两年以上超过国内生产总
值增长的一倍(即高于15％)，可以认为已出现了过热。而中西部地区则不然，因为中西
部地区房地产业发展仍处于初始阶段，受规模较小的影响，开始增长速度会很高，这就
意味着其增长率的高低与东部地区不具有可比性。中西部地区如果在这一时期连续保持
20％-
30％的年增长，并不意味着出现了过热的情况，只有连续超过50％以上的增长时才可认
为过热。这一点可以从东部地区房地产业前期增长中得以佐证，1986年-
1995年间，我国东部地区房地产年均增长率为50.57％，其中在1993年-
1995年间，东部地区房地产投资年均增长率曾超过一倍，由此也就出现了我国房地产发
展史上第一次大泡沫。因此，稳妥一点来讲，中西部地区只要房地产增长不连续超过40
％，就不会出现过热的情况。相反，低于20％的增长可能是偏冷的。
二是从房地产投资结构看
房地产投资严重倾斜于东部地区，中西部房地产投资所占比重严重偏低。这与整个经济
增长和投资增长的地区结构形成明显反差。20世纪90年代以来，东部地区房地产投资占
全国房地产总投资的比重均超过70％，1998年这一比重高达79.6％，之后虽有缓慢下降
的趋势，但2001年末仍高达72.0％，比国内生产总值和投资所占比重偏差12个百分点左
右。如2001年东部地区国内生产总值占全国的比重为59.61％，东部地区投资占全国的比
重为59.04％。东部地区房地产投资占全国的比重长期偏高，且增幅持续多年保持20％以
上，也说明当前东部地区房地产投资已经出现过度的情况。
房地产泡沫已经显现
近两年来的房地产持续高速增长有重要的体制和政策基础，但过快的增长已显示存在较
大的泡沫，对此要高度警惕。当前我国经济中内生性增长还比较弱，不能人为地制造繁
荣，吹大房地产泡沫，到头来，不仅扩大不了内需，反而使购买力过度消耗。
当前我国房地产泡沫体现在以下方面：
(1)近年来房地产炒作的意味太浓，这主要体现在大炒地皮上
经过1996年以来的8次降息，1998年后国家出台的一系列扩大内需政策，金融部门不断加
大对房地产消费信贷的投放，2001年4月国家宣布取消了47项房地产税收。在这些政策刺
激下，房地产开发进入到一个新的高涨期。全国兴起大盘热，各地房地产商大搞“圈地运
动”，动辄圈地几千亩，据著名的房地产商王石介绍，有一房地产商一次圈地便达15000
亩，即相当于10平方公里；而且绝大部分开发项目都是追求豪华、气派，人为增大成本
和售价。尤其是2002年7月1日起国家实行商业、旅游、住宅用地的拍卖制度，许多地方
开发商为了搭末班车，提前倾其所能，尽全力圈地、占地。据资料反映，去年7月12日杭
州市土地公开拍卖，曾出现过每亩1800万元的高价中标记录。厦门市区的一处地价曾被
炒高到每亩2000万元以上。这是房地产过热的明显征兆，一种真实的房地产泡沫。
(2)短期内房价持续暴涨是房地产泡沫的直接表现
地价的高涨必然导致房价的高企，目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过40
00元。
(3)住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长。2001年我国商品房施工面积达
77213.5万平方米，其中住宅施工面积为59766.1万平方米，商品房的竣工面积为27303.
2万平方米，而销售面积仅为20779.2万平方米。施工面积与销售面积的差距及竣工面积
与销售面积的缺口越来越大。房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑
。2002年1-
8月份，全国商品房销售额同比增长25.3％，其中商品住宅销售额同比增长25.1％，分别
比投资增长率低4.7和9.1个百分点。
在中国，房地产泡沫都是区域性的，难以演化为全国性泡沫。如果是后者，那将是一种
真正的灾难。但不能掉以轻心的是，局部的大泡沫却是带有全国性影响的，特别是这种
泡沫往往是非市场力量所为，其危害性很大。
当前房地产发展存在的主要问题
供需结构严重脱节
房地产市场供需结构严重脱节的问题是导致目前商品房积压增多的主要原因，也是影响
房地产市场持续繁荣的重要问题，而且是带有全国性的普遍问题。这与高价房暴利有关
，特别显示房地产商存在普遍的短视行为。
房地产收入价格比严重偏高，很快将形成需求断层
在存量住房多数不能上市流通而使我国住房价格一开始定价便相对偏高及大炒地皮和房
价的影响下，我国房地产价格严重偏高，致使房地产收入价格比在世界上居畸高的水平
，在日本东京，目前居民的年收入与房价比大概是1：4.8，即使在1990年“土地神话”时
期最高值才是1：8到1：15，而目前在我国大部分城市是1：8-
15。除了初始定价就偏高外，房价被人为炒高是重要原因。广大工薪阶层是难以承受这
一收入价格比的，只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子，不久，这一阶层
的需求将逐渐被消耗掉，从而出现明显的消费断层。
要高度警惕房地产泡沫破灭可能对金融系统和经济的冲击
炒作房地产的不仅是企业，而且有许多个人参与。特别是各地都出现了假按揭现象，有
多少这类现象不得而知，但的确有不少高收入者将购买住房作为投资行为。当前不少房
地产企业的负债率仍然偏高，这与低利率政策有关，一旦房价大幅回调或房产长期大量
积压，房地产商特别是后加入的房地产商将可能面临巨大的损失或出现破产。
目前中国住宅动工面积高达5.1亿平方米，估计涉及资金高达1.5万亿元人民币。如果房
地产价格下降，房地产销售放缓，这些动工项目一旦出现周转问题，银行难免不受影响
。
个人住房贷款目前也成为金融机构的重要资金出路。截至2002年6月底，金融机构个人住
房贷款总额已达6600多亿元。有关专家估算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款
总额，占全部金融机构贷款比率估计约为10％。
就宏观角度来讲，当前房地产发展中头等重要的事是采取有力的宏观调控措施使房地产
“软着陆”，而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭，如果是后者，其对房地产业本身的
伤害是巨大的，另外还会拖累金融机构。但真正最大的伤害也许在于对宏观经济的伤害
。我国经济增长新的内生性快速增长还没有最终形成，房地产持续稳定健康发育是这种
内生性增长因素之一，房地产如果出现“硬着陆”的情形，那么，将使宏观经济继续向下
调整，这对社会稳定和结构大调整的进度均会造成明显的负面影响。
影响2003年房地产景气走势的因素
短期内房地产投资比例偏高，存在内在的调整要求。2001年房地产投资占全社会投资的
比例已上升到19.1％，2002年上半年则上升到25.1％这一前所未有的高水平。而1995年
这一比例仅为15.73％，年平均以1个百分点的速度提高，显然这是难以持续的。住宅建
设投资占GDP的比例短期也存在偏大和提高过快的问题。2000年我国城乡住宅投资占GDP
的比例为8.49％，其中城镇住宅投资占城镇GDP的比例为9.92％。据有关资料介绍，住宅
建设投资与人均GDP存在着内在关系，人均GDP在500美元以下时，住宅建设投资占GDP的
比例在2％以下；人均GDP达到1000美元时，这一比例为5％；人均GDP达到1500美元时，
这一比例达到最高值6％-
7％。此后，住宅建设随着人均GDP的增加，绝对值增加，但占GDP的比例呈下降趋势。2
001年和2002年城乡住宅投资占GDP的比例和城镇住宅投资占城镇GDP的比例仍在继续提高
，已明显超过了当前经济增长所能支撑的水平。可以说，近几年房地产已出现了过度投
资的情况，即供给量大大超过了需求量。随着房地产需求的逐步降温，房地产投资面临
巨大的调整压力。相应地，房地产消费的短期透支问题也同样比较严重。
当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20％的高增长。尽管2002年宏观经
济形势明显好于预期，也好于2001年，但主要是靠国债投资和出口增长的强劲带动，除
非有新的外部强大推动力加入，否则，2003年的宏观经济增长不会脱离过去多年形成的
调整型增长态势(增长7％-
8％)而出现转折。相反，受投资和出口增长均将有所回落及消费增长仍然不足的影响，
2003年经济增长很可能将重演2001年的情况而出现小幅回落，这会对房地产消费和投资
产生一定的压力。就中长期而言，不存在独立于宏观经济景气周期的房地产周期。
短期购买力的压力将增大。过去3年短期购买力消耗过大。1999年-
2000年我国城乡居民储蓄新增加额是明显减少的，这与连续降息、股市相对活跃有相当
的关系，更与住房货币化改革和房地产热完全一致，即有很大一部分储蓄是因为房改和
房地产消费增长而分流的。这一阶段，储蓄新增量减少既来自于高收入阶层，也来自于
占人数众多的工薪阶层。从2001年开始，城乡居民储蓄再次显著增加，2001年新增9430
亿元；2002年前三季度则增加了10374.7亿元(不是同比，而是与年初比)，按此速度，2
002年全年新增储蓄额将达1.25万亿元。这显示两个重要信息：一是储蓄猛增，部分与资
本市场不景气和总体消费增长偏弱有关，也与房地产正趋于降温有相当的关系，这一点
在2002年表现得最为明显。2002年储蓄新增量如果真的达1.25亿元，那么，年增幅将达
到30％。我们有理由相信，股市不景气影响储蓄主要在第一季度和第二季度初，而后几
个月储蓄继续上升则主要是受房地产开始降温的影响。二是2001年和2002年新增储蓄的
来源与1999年-
2000年新增储蓄减少的原因明显不同，且对房地产市场产生的影响也完全不同。新增储
蓄无疑主要源于高收入阶层。有资料显示，我国居民总储蓄中，占10％的高收入阶层占
储蓄总额的80％。储蓄代表潜在的购买力。一般而言，储蓄增加尽管可能是由于短期消
费降温，但其强大的潜在购买力却能在不长的时间内(周期性的)再次释放而支撑住房等
方面的消费。但去年以来的储蓄大量增加对房地产需求的影响却不能这么看，因为一方
面，新增储蓄主要来自于高收入阶层，而高收入阶层的住房可以说已基本饱和，因此，
这一潜在购买力却难以在短期甚至中期转化为住房实际购买力。储蓄与住房的关系明显
没有其与股市的关系那样富有弹性；另一方面，工薪阶层的储蓄前期被大量消耗，近期
增加也不会很多，因此，这部分潜在购买力的释放将会受到很大的限制，限制主要是潜
在购买力不足。因此，住房消费增长的调整已在储蓄或潜在购买力上得到了反映。
房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减。
房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。如2002年中期以来在北京等地流行起设
计精巧的小户型住房，实际就是住房价格过高对住房消费需求的压力增大的一种反映。
对2003年房地产景气趋势的预测
以上五大因素都是将导致房地产投资和消费降温的因素，但却没有什么因素支撑房地产
继续升温或继续保持高速平稳增长(年增长20％以上)。基于此，我们对2003年房地产景
气趋势作以下预测：
房地产投资增长将明显放慢
2002年前三季度房地产投资增长29.4％，全年增长28.2％，比上年略高。2003年房地产
投资增长可能回落到15％左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，可能回落12个百分点
以上，即增长16％-18％。
东部地区房地产投资增幅回落总体将大于中西部
2002年前三季度东部地区房地产投资增长率为29.4％，与全国平均值持平。2003年东部
地区投资增幅估计将降一半左右，中西部地房地产投资增长可能略高于东部，估计增长
20％左右。
房地产消费增长将明显减缓
2002年商品房消费形势总体不错，但区域增长形势的变化，正在预示2003年住房消费将
明显降温。三大龙头只有上海仍继续保持景气高涨；2002年1-
9月份上海商品房销售额增长78％，这与房价的上升较快有一定的关系，而北京、广东商
品房销售在明显降温，北京2002年达到高峰，随后趋于下降，2002年1-
4月份，北京商品房消费增长54.3％，而1-9月仅增长19.6％。广东2002年1-
4月份增长6.2％，尽管以后月份有明显回升，但1-
9月份增长26.5％，比全年平均值低5.8个百分点。特别是前期热度极高的浙江省，商品
房销售降温十分明显，2002年1-9月份仅增长15.4％，比1-
4月份降低19个百分点。在东部地区中，河北在2002年则出现了负增长，为-
0.5％，辽宁仅增长4.8％。2003年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商
品房消费的增幅将降到16％-
18％。其中2002年开始加速的地区，如山东、上海及部分中西部省(市、区)降幅可能更
大。
商品房结构不合理的矛盾将更突出
高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但
供给却相对不足，而且价格明显偏高。这一点在住房消费明显降温的情况下，将反映得
更为明显。
房价将小幅回落，2004年降幅将更大。北京房价已早于其他地区开始有一定下降，估计
其他后进入高峰期的地区2003年将会出现房价回落态势。估计今后两三年内，房价将呈
温和回落态势，这是挤房地产泡沫所必须的过程。
与投资和消费增长回落不同，房地产企业效益降幅可能较小，或不一定下降
但企业间的差异将很大，老的有实力的企业效益反而可能稳中有升，而一些新加入房地
产业的企业则因炒作和经验不足可能面临相当大的业绩风险，在房地产进入中期调整过
程中将有不少企业会破产。因此，加大重组力度，整合房地产行业，已成为房地产行业
的一个十分迫切的课题。
机会存在于住房郊区化中。许多大城市住房郊区化将会有所加快，继续成为新的亮点，
并与汽车消费继续保持较快增长相呼应。
| 0 | negative_file/工程建筑、房地产/《房地产市场调查分析》/2002年2003年我国房地产行业景气分析.doc |
武汉高知群体图书消费情况调查报告
——现代社会知识分子群体图书消费的现状、问题及对策
湖北长江出版集团战略研究所武汉高知群体图书消费情况调研组[1]
一、本次调研的缘起和经过
现代高校高知群体是图书出版市场上的消费主体，这一群体在一定程度上代表了图
书消费市场上除教材教辅以外的一般图书的消费主体。但就目前所见资料看，学界对这
一领域的关注较少，进行有针对性的实证调查更是少见。武汉市是全国高校密集区，对
武汉地区高校知识群体的一般图书消费情况进行调查，厘清管理层和学界对一般性图书
消费的模糊认识，便于有针对性地进行管理和决策。
（一）调查经过和质量保证措施
此次调研项目由湖北长江出版集团战略研究所（华中师范大学文化产业研究所）承
担完成。调查组选取了武汉地区具有代表性的4所高校，即武汉大学、华中师范大学、华
中科技大学和武汉理工大学。调查对象是这些高校中的硕士研究生、博士研究生、博士
后以及讲师、副教授和教授。本次调查以问卷调查为主，共发放问卷1200余份，收回有
效问卷1030份，搜集了大量的第一手资料和原始数据。实地调查从2005年12月中旬开始
，到2006年1月10日结束，随后于1月10日到1月15日完成131840个基本数据的校对和录入
，1月15日到22日进行专项研究，2006年1月22日完成初稿。
为保证本课题的研究质量，课题组采取了以下措施：
（1）本次调查采用文献调查、问卷调查、实地访谈等科学调查方法，以问卷调查和
实地访谈方式为主；
（2）本次调查问卷采用SSPS统计软件进行统计分析，共录入和分析数据13.18万个
；对每一份问卷进行复查校正以确保调查数据的准确和结论的科学性；
（3）在武汉地区选取文、理、工科代表性院校布点以保证调查数据的代表性；
（4）课题组内部交流讨论，以确保分析和结论的合理性。
（二）关于调查样本的说明
本项目研究以高校学生和教师为主要调查对象。本课题所指的“高知群体”是指高校
中具有硕士研究生以上学历和讲师经上职称的知识群体，包括硕士研究生、博士研究生
、博士后以及讲师、副教授和教授。
本次调查在武汉市4所高校进行，4所高校中华中师范大学具有传统的文科优势，武
汉理工大学以理科为特色，华中科技大学是工科强校，武汉大学具有文理综合优势。调
查问卷共设计了25个选项，每份问卷有128个数据，涉及到了被调查对象的基本构成、职
业、经济收入、图书消费情况等多个项目。此次调查样本的分布如下（见图表1）：
图表1 武汉地区高校高知群体调查样本分布情况（N=1030）
|学历、职称 |样本数（ |比例（%|备注 |
| |个） |） | |
|博士后 |33 |3.2 |未填报学历者2人 |
|博士研究生 |165 |16.0 | |
|硕士研究生 |755 |73.3 | |
|学士（在读 |75 |7.3 | |
|） | | | |
|教授 |70 |6.8 |因受访者大部分是|
| | | |在校生,共有725人|
| | | |未填报职称 |
|副教授 |114 |11.1 | |
|讲师 |121 |11.7 | |
|文科 |566 |55.0 |因有21人未填学科|
| | | |，实际填报者1009|
| | | |人,存在缺失值 |
|理科 |160 |15.5 | |
|工科 |283 |27.5 | |
（三）被调查人员的基本状况
1、消费者群体的基本结构
调查样本统计显示，被调查者中，性别结构为：男性占53.4%，女性占46.6%；学历
结构为：大学本科生占7.3%，硕士研究生占73.3%，博士研究生占16.0%，博士后占3.2%
；年龄结构为：21-25岁的占50.5%；26-30岁的占18.9%；31-35的占8.7%；36-
40岁的占9.1%；41-49岁的占8.0%；50-
60岁的占3.3%；61岁以上的占1.4%。这次被调查的学生占了一定的比重，学生占72.4%，
教师占26.7%，教师的职称结构为：讲师占11.7%，副教授占11.1%，教授占6.8%，还有一
部分人员没有填他们的职称，这可能是他们漏写或还没有评上职称；在副教授和教授中
，硕士生导师占11.7%，博士生导师占6.4%；被调查人员主要以文科的为主（见图表2）
。
[pic]
图表2 受访人员的学科专业结构
2、收入情况
被访者中，有908人填报了个人收入情况。从调查情况看，个人收入有明显的区别。
在校学生收入普遍在500元以下，教师则在2000元以上（见图表3）。
[pic]
图表3 个人月收入统计表
这次调查对象中大学生、硕士生和青年教师所占的比重较大，他们的收入也相对就
低。500元以下的占了41.5%，500—1000元的占8.8%，1000—1500元的占5.9%，1500—2000
元的占7.4%，2000—3000元的占11.7%，3000—5000元的占8.9%，5000元以上的占3.9%；而
在这些人中，讲师的收入是在3000元以下，副教授处于2000—5000元这一水平线，收入在
3000元—5000元和5000元以上的基本上是教授（见图表4）。
[pic]
图表4 个人月收入与职称的关系
二、武汉地区高知群体图书消费情况
（一）武汉高知群体图书消费状况
这次调查显示武汉地区高知群体图书消费具有几个特点：
第一，高知群体逛书店的次数比较多，但与北京等发达地区相比仍有差距。被访问
者中，1个月购书一次的占29.0%，3个月一次的占16.6%，6个月购书一次的占7.2%，9个
月一次的占2.6%，1年一次的占3.8%，根据需要不定期购书的占40.4%。相比较而言，20
06年1月11日，北京图书订货会的相关调查显示：北京市民购书频率两三周一次的人较多
，为35.6%；一周一次的为30.5%；每月一次的为14.9%；购书时间通常为双休日，比例为
75.9%；利用节假日和晚上或下班（放学）后买书各占12.2%和9.0%。[2]由此可以看出，
武汉地区作为一般图书消费主体的高知群体，其购书频率与北京地区相近，由此推知，
武汉一般市民则要比北京、上海等发达地区低。
第二，高知群体购书的数量集中在2-
5册之间，但收入越高，册数越多。因为大部分是在校生群体，受经济条件所限，每次购
书数量在2-
5本之间，超过一半（51.9%），只购1册的次之，占31.5%，但也有近一成（9.4%）的受
访者一次买书6-10册，极具消费潜力（见图表5、6）。
[pic]
图表5 消费者购书册数统计表
[pic]
图表6 消费者购书数量结构示意图
第三，购书金额主要集中在100-
500的区间，一般图书消费所占比重较小。在上一年度的图书消费上，没有消费的占4.2
%，50—100元的占18.2%，101—200元的占19.1%，201—300元的17.3%占，301—500元的16.
6%占，501—1000元的占9.3%，1000—2000元的占8.2%，2000—3000元的占3.4%，3000元以
上的占3.8%（见图表7）。
[pic]
图表7 消费者上一年度的购书费用示意图
调查显示，学生群体与教师群体差别明显。副教授以上人员年购书大约要花费1000
元以上。但从整体看，这个消费群体整体花在购买图书上的费用并不高。[3]这与中国的
图书出版市场情况大体相当。在2005北京国际出版论坛上，新闻出版总署副署长邬书林
说：“按2004年图书纯销售额计算，中国人均购书额大约为35元人民币，约合4美元，远
远低于发达国家水平。”[4]
（二）被调查人员所选择的消费地点
在这次调查问卷的设计上，调查组选取了武汉市区具有代表性的书店：武胜路新华
书店，雄楚大道湖北出版文化城，鲁巷广场光谷书城，洪山商城五楼三新图书城，湖北
省外文书店，校内书店以及二手书店。被访问者中，选择去武胜路书店的占18.4%，雄楚
大道湖北出版文化城的占36.9%，鲁巷广场光谷书城占22.8%，洪山商城五楼三新图书城
占28.6%，湖北省外文书店占18.1%，校内书店的占48.2%，二手书店的占35.6%；选择其
它的占17.9%。他们在以上这些书店中所去的次数最多是武胜路新华书店占6.8%，雄楚大
道湖北出版文化城占19.9%，鲁巷广场光谷书城占7.7%，洪山商城五楼三新图书城占12.
9%，湖北省外文书店占5.1%，校内书店占27.3%，二手书店占9.1%，其它的占6.7%。从上
面的数据中我们可以看出，选择校内书店为购书点的将进占了其它购书点的一半，其次
是湖北出版文化城，这说明校内书店对于其它书店在营销上占有一定的优势。有些消费
者在出差到其它城市中，在时间允许下他们也会进行图书消费。在所调查的对象中，出
差经常购书的占17.9%，偶尔购书的占54.3%，没有购过书的占27.8%（见图表8）。
[pic]
图表8 受访者对购书地点的选择
（三）购书的目的和种类
由于人们职业和身份不同，相应地购书目的也不尽相同。调查显示，高知群体购书
的目的首要的是否为了学习参考用（65.3%），其次是课题研究的需要（27.8%），消遣
阅读（25.1%），论文参考（24.7%），教学参考（20.6%）。在这个所调查的群体中，他
们主要还是以学习为主，然后才是平常的消遣消遣阅读，这可能与这一群体的职业特征
有关（见图表9）。
[pic]
图表9 受访者购书目的示意图
与这一群体的购书目标相适应，他们的购书品种大多是以学术性著作为主，当然也
包括消遣类图书。此次调查的统计结果显示，受访者实际购买的图书颁布是：属于消遣
类的占23.4%，学习类的占63.0%，教学类的占20.5%，工具类的占24.0%，课题研究的占
28.1%（见图表10）。
[pic]
图表10 消费者所购图书的类别
这种情况代表了一般图书市场的实际取向。据2003年有关人员按图书总类划分进行
的读者购书意向调查，2003年的出版的各类图书中，以购买文化、科学、教育、体育类
图书的读者比例排在首位，文学类图书的读者排在第二位，综合性图书的读者排在第三
位，政治、法律类图书的读者排在第四位。[5]
（四）购书卡和折扣情况
统计显示，在1030个被访者中，只有672人回答拥有购书卡，大部分人（65.2%）没
有购书卡。这可能与大部分学生和教师在校内书店购书有关，也可能有一些学生不知道
如果获得购书卡（见图表11）。
[pic]
图表11 受访者拥有购书卡的比例
在购书过程中，大部分消费者都能享受到打折优惠，但所享受的折扣并不相同，绝
大部分消费者所享受的折扣是7.5-
9折，6.5折和7折的比较少，9.5折的也不多（见图表12、13）。
[pic]
图表12 受访者所享受到的折扣情况
[pic]
图表13 受访者所享受到的折扣情况示意图
（五）消费群体对武汉市区书店满意度的评价
为了测定高知消费者群体对武汉图书销售市场的满意度评价，本调查组设有“您对书
店服务态度的评价”和“您对书店图书品种的评价”两个问题。统计结果显示，这一群体对
书店的服务态度评价不高，近一半的受访者（46%）认为态度一般，其次是比较满意（3
1.8%），很满意和很不满意的都比较少（见图表14、15）。
[pic]
图表14 消费群体对武汉市区书店的满意度
[pic]
图表15 消费者对武汉市区书店的满意度的结构示意图
书店的图书品种在一定程度上代表了书店品牌在消费者心中的认知程度。调查结果
显示，武汉市的几大书店在消费者的心中被认知程度不高。选择一般的占34.1%，选择比
较齐全的占33.3%，选择不太齐全的占22.7%，选择很齐全和很不齐全的都很少，分别只
有5%和4.9%（见图表16）。
[pic]
图表16 消费者对武汉市区书店的品种齐全度的评价
（六）购书渠道
调查显示，武汉地区高知群体的购书途径大多是通过朋友和同学相互推介（53.8%）
，其次是书店本身的知名度（37.3%），第三是网络的影响（21.7%），广告和书店推销
的效力不高，分别占（19%）和（10.06%）。这种情况说明疏通信息渠道对提升书店的知
名度具有重要影响，书店在有针对性地扩大社会宣传的同时，还必须加强点对点式的宣
传推介（见图表17）。[6]
[pic]
图表17 受访者购书渠道示意图
三、武汉图书销售市场的差异性分析
（一）基于不同收入和不同学历之上的差别
1、图书消费与个人收入之间的关系
调查显示，购书数量与个人收入和职称成正相关关系。在此次调查中显示，讲师平
均每次购一本书的有12人，2—5本的有98人，6—10本的有7人，10本以上的只有4人；副教
授每次购1本的有11人，2—5本的有59人，6—10的有30人，10本以上的有14人；教授平均
每次购1本书的有5人，购2—5本的有15人，6—10本的有22人，10本以上的有28人。可以看
出，教授在平均每次购书的数量上比其他人员要多。在个人收入与上一年度的购书金额
之间，职称越高，收入就越高，越有可能在图书消费上增加投入（见图表18）。
[pic]
图表18 个人月收入与图书消费之间的关系图
2、图书消费与学历、职称之间的关系
在不同学历的受访者的调查显示，从大学生到硕士要经过一个买书的“跨越式发展”
。在50-
500元的区间，大学生的购买力仍然十分有限，但硕士研究生的购买力则显示出一种强劲
的实力，如年度消费在101-
200元的人员大学生只占1.8%，硕士生中增加到16.1%。博士以上，年度消费1000元以上
的人员明显增加。讲师的图书消费集中在301-
1000元之间，而副教授、教授则集中在1000-3000元之间（见图表19）。
图表19 不同学历和不同职称上一年度购书的费用
| |被调查人员上一年度用在购书的费用大约是 |
| |学士 |硕士 |博士 |博士后 |讲师 |副教授 |教授 |
|没有 |0.4% |3.1% |0.3% |0.4% |0.3% |1.0% |1.0% |
|50-100元 |0.7% |16.6% |0.8% |0.1% |1.6% |1.6% |0.3% |
|101-200元 |1.8% |16.1% |1.2% |0.1% |5.9% |2.0% |0.3% |
|201-300元 |1.7% |14.3% |1.4% |— |6.2% |3.3% |2.0% |
|301-500元 |1.1% |13.2% |2.0% |0.3% |8.9% |5.2% |1.6% |
|501-1000元|1.1% |5.4% |2.6% |0.2% |8.5% |7.5% |1.6% |
|1000-2000 |0.5% |3.1% |4.3% |0.2% |6.2% |10.2% |3.9% |
|元 | | | | | | | |
|2000-3000 |— |1.2% |1.9% |0.3% |0.3% |5.6% |3.6% |
|元 | | | | | | | |
|3000元以上|0.1% |0.5% |1.6% |1.7% |1.6% |1.0% |8.5% |
（二）基于市区内不同书店之间的差别
1、不同性别消费者对市区内几大书店的偏好
调查显示，武汉高知群体对市区内的几大书店具有选择性。从整体情况看，男性比
女性购书的动机要强烈一些。从个人的意愿来看，受到消费者普遍喜爱的是校内书店，
其次是出版文化城（崇文书场），二手图书市场也受到消费者的青睐（见图表20）。
[pic]
图表20 不同性别消费者对书店的偏好
从实际情况看，个人购书消费与个人的图书消费意愿相似，但又略有差别（见图表
21）。
[pic]
图表21 性别与个人消费意愿之间的关系
仅从性别考虑，男性和女性消费者差异不明显，前三位都是校内书店、湖北出版文
化城和洪山商场图书城。但男性比女性更喜欢逛湖北出版文化城和洪山商场图书城，校
内书店和湖北出版文化城则是女性消费者的最爱。
2、不同年龄消费者对书店的偏好
总体上看，低年龄段对校内书店更为喜爱，这一部分大多是大学生和低年级研究生
，可能与其经济实力较差、对图书的需求量不大有关。越到高龄段出于专业需要，更倾
向于到规模更大、品种更全的大型书店购书。湖北出版文化城和洪山商城图书城得到这
些消费者的爱好（见图表22）。
[pic]
图表22 不同年龄受访者对不同书店的偏好
3、不同文化层次消费者对不同书店的偏好
调查统计显示，大学本科阶段，湖北出版文化城和校内书店具有相当的重要性；硕
士研究生阶段，校内书店（37。6%）和二手书店（28。1%）受到特别的偏爱。博士阶段
，消费者的购书偏好逐渐平衡化，但规模大（湖北出版文化城，8。2%）和购书便利（洪
山商场图书城，9。0%）的书店更有吸引力（见图表23）。
图表23 不同文化层次消费者对不同书店的偏好
| |学士 |硕士 |博士 |博士后 |
|武胜路新华书店 |1.5% |9.8% |5.5% |1.6% |
|湖北出版文化城 |3.3% |23.5% |8.2% |1.8% |
|鲁巷广场光谷书城 |1.7% |13.5% |6.3% |1.4% |
|洪山商城五楼三新图书城|1.9% |15.8% |9.0% |1.9% |
|湖北省外文书店 |1.8% |8.7% |5.9% |1.6% |
|校内书店 |3.1% |37.6% |6.6% |0.8% |
|二手书店 |1.6% |28.1% |5.2% |0.9% |
|其它 |1.6% |13.2% |2.7% |0.4% |
4、学生和教师群体对不同书店的偏好差异
相比较而言，学生群体对校内书店、二手书店更为偏爱；而教师群体对规模大、图
书品种比较齐全的新华书店更为喜爱，排在第一位的是湖北出版文化城、洪山商场图书
城和武胜路新华书店（见图表24）。
[pic]
图表24 学生和教师群体对不同书店的偏好
5、不同收入群体对不同书店的偏好
调查表明，个人月收入在1000元以下和1500-
2000元的消费者，选择校内书店的机率最高；个人月工资收入在1000-
1500元和2000元以上的消费者，选择湖北出版文化城的机率最高。其原因可能是，个人
月收入在1000元以下和1500-
2000元的消费者对应于在校学生和教师群体中的青年教师，图书消费动机并不处于最强
之列；个人月工资收入在1000-
1500元和2000元以上的消费者，是学生中的博士阶段和具有讲师以上职称的人员，在科
研的压力下具有强烈的购买愿望和消费动机（见图表25）。
[pic]
图表25 不同收入群体对不同书店的偏好
6、不同专业消费者对书店的偏好
统计结果显示，文、理、工三科专业学科人员对书店的偏好不尽相同：文科倾向于
校内书店、湖北出版文化城和洪山商场图书城；理科倾向于湖北出版文化城、校内书店
和洪山商场图书城；工科倾向于校内书店、湖北出版文化城和二手书店（见图表26）。
[pic]
图表26 不同专业消费者对书店的偏好
7、不同消费者在不同书店的消费额度
调查显示，50-
500元的消费区间集中在校内书店、二手书店和湖北出版文化城，1000元以上的消费则集
中在湖北出版文化城和洪山商场图书城（见图表27、28）。
图表27 不同消费者在不同书店的消费数额的差异
| |武胜路 |湖北出版 |鲁巷 |洪山商 |湖北省外 |
| |新华书 |城 |广场 |城三新 |文书店 |
| |店 | |光谷 |书城 | |
| | | |书城 | | |
|武胜路新华书店 |1.0 |2.4 |2.2 |0.9 |0.5 |
|湖北出版文化城 |0.9 |8.8 |8.5 |1.8 |0.7 |
|鲁巷广场光谷书城|1.2 |2.5 |3.0 |1.2 |—— |
|洪山商城三新图书|0.9 |4.5 |5.9 |1.9 |0.3 |
|城 | | | | | |
|湖北省外文书店 |0.6 |1.8 |1.9 |0.9 |0.1 |
|校内书店 |0.4 |7.1 |17.1 |3.2 |0.8 |
|二手书店 |0.5 |2.1 |3.9 |2.3 |0.7 |
|其它 |0.2 |2.4 |3.4 |0.4 |0.6 |
四、武汉图书出版市场存在的问题与对策
（一）存在的问题
1、图书定价高、消费者收入偏低，图书价格与消费者需求错位
调查显示，个人的收入状况对其购买意愿具有重要的影响。收入不高的大部分人一
年的图书消费难以突破1000元。而每年购买1000元图书的高收入和较高收入群体又不占
多数（见图表18）。调查显示，图书价格是影响购买意愿的最重要的因素。当问及“影响
你购书的因素”时，有47.3%的受访者回答是“个人的经济状况”，有35.7%的人回答是“图
书价格”（见图表31）。
[pic]
图表31 影响受访者购买意愿的因素
本次调查显示，高知群体中，消费主体仍然是研究生和青年教师群体，但他们不属
于高收入阶层，难以承受和不愿意承担图书的高定价。有73.3%的受访者认为现在图书市
场上定价过高（见图表32、33）。[7]
[pic]
图表32 受访者对目前图书价格的评价
[pic]
图表33 受访者对目前图书价格评价的结构示意图
2、信息供求渠道不畅，信息不对称，消费者的满意度不高
当问及“你通过哪种渠道购书”时，大部分人的回答是“朋友同学介绍”，这在营销学
上可理解为一种私人性的沟通方式，传播效率不高。这种状况在一定程度上反映了书店
自身的推销力度不强。如调查中显示，被调查人员一般购书的渠道都是通过朋友同学的
介绍（53.8%）,然后就是书店的知名度（37.3%）,还有相当一部分人是通过网上购书（
21.7%），而通过广告和书店推销员宣传的只分别占了19.0%和10.6%。书店在推销过程中
，不只是对图书的推销，也要对书店自身进行推销。实质上在对图书推销上也是对书店
推销的一种，在对书店的整个推销策略上，要对书店进行全方位定位和包装。
消费普遍认为，广告宣传和书店的推介活动是一种无足轻重的因素，这不能不说是
书店自身的营销不力（见图表34）。
[pic]
图表34 受访者对购书过程中各环节重要性的感知
在调查的过程中还发现，受访者对书店的服务态度都认为一般（46.0%），很满意的
只占了很小部分（5.7%）。书店的服务质量不仅仅反映着其经营管理水平，而且是反映
着书店的精神风貌。读者到书店都希望遇到能随时熟练地提供方便、提供咨询服务、善
于解答问题和能主动解答问题的店员。在图书经营活动中，读者需要有关现有图书和期
望图书的准确信息，如出版时间、版别、著（译）者、定价等，用这些信息来确定自己
购买意向。比如某一商品具有很强的吸引力，该顾客购买的理性认识和感性认识都很强
，但由于店员态度蛮横或服务质量低劣，加上推销力度和推销方法也不够到位，往往消
费者都会放弃在这个书店的购买意愿。
3、不同书店之间同质化竞争，特色不明显，缺乏行业内的“领头羊”
调查显示，消费者心中，武汉市区内的几大书店差异不明显。不论是新华书店系统
还是校内书店、民营书店，都是走综合性书店的路子。这种综合性的书店必须依靠规模
和品牌竞争。高校的校内书店因为其位于校内的便利性和较高的折扣，受到消费者的抬
爱。洪山商场图书城因为其位于武汉大学和华中师范大学的附近，也是具有地理位置上
的便利性，并一直给予购书者较高的折扣，所以在大学生中享有一定的知名度。湖北出
版文化城以其规模大、品种齐全，尽管在地理位置上不在大学的中心区，但因为可以满
足一部分研究者的专业需求，也享有较高的知名度。但调查显示：在所列举的这几个书
店中，认为书店的品种很齐全的仅占5.0%，比较齐全的占33.3%，一般的占34.1%，不太
齐全的占22.7%，很不齐全的占4.9%。从这些比例中我们可以看出，消费者的满意度并不
高。相对而言，湖北出版文化城的规模效益和品牌价值仍然存在较大的上升空间，其潜
力并没有得到充分发挥。就受访者的选择来看，消费者对市场区几大书店的评价大体趋
同，对某一书店的满意度和忠诚度均显不足，也不存在消费者心目中公认的业内“领导者
”。
（二）几点建议
1、树立全员营销理念，确立整体化和一体化的营销战略
目前亟待解决的是要建立起成熟的图书市场营销的理念。在现代经营体系中，经营
理念处于首要地位。从本质上说，营销观念是一种以顾客需要和购买欲望为导向的哲学
，是消费者主权论在企业营销管理中的体现。图书营销系统应该贯穿图书市场中从需求
信息—选题—出版—宣传—促销—市场组织—销售—搜集需求信息的整个流程，包括图书市场调
研、选择目标市场、选题开发、图书定价、渠道选择、图书促销以及售后服务的一系列
的营销活动。
调查显示，个人经济状况是影响消费者消费的主要因素（47.3%），其次是图书的价
格（35.7%），书店图书的品种齐全度（31.9%），书店所处的位置与出行的方便度（21
.7%）和书店人员的服务态度（12.6%）直接影响着消费者。影响消费者的消费存在着多
方面的因素，一本书的内容是否符合自己的兴趣或需要（67.4%），也是直接影响消费者
消费的主体原因；还有图书的印刷质量（29.4%），作者的知名度（24.0%），出版社的
知名度（21.5%），图书的装帧是否精美（15.8%），书店的推销力度(6.7%)和图书的广
告宣传力度（4.8%）。
因此，对于一般图书消费来说，决定图书销量的两个最重要因素是“本书的内容”[8]
和“个人的经济情况”。这在实质上超出了书店本身的能力范围。[9]对决策者而言，一般
图书的销售不仅仅是书店的事情，关系到整个出版发行链条的各个环节，要解决一般性
图书销售的“老大难”问题，必须从源头上抓起，从图书的创意编辑上抓起，建立整体性
的营销战略。
落实企业营销战略的关键在于建立相应的营销组织。由于目前出版业仍属于传统的
生产型或产品型，其营销职能未能得到充分扩展。因此各发行企业必须将市场既看作终
点也看作起点。现代营销部门的各种组织方式中最常见的组织形式是按功能设置的营销
机构，这种组织的主要优点是易于管理，但同时其效益较低，责任难以明确，纠纷较多
。伴随着地区差异的不断扩大和信息技术的发展，按照地理区域设置营销机构的形式开
始出现，它便于采取更加有针对性的营销方式。
2、明确区域市场，选择并定位目标市场，培育潜在消费群体
对于图书这种特殊商品来说，它的消费对象永远都是一些特殊的群体。图书营销计
划是营销行动的先导，但营销计划的确立又必须从划分区域市场、选择目标市场开始。
目标定位模糊、市场行为盲目是部分书店发展缓慢的主要因素。其一，书店没有根据自
身的资源和条件设计进入细分市场的定位，结果是在图书的品种上缺乏个性，失去了与
同类书店竞争的优势；其二，缺少准确的目标市场的选题，跟风现象严重。此类书店的
特点是“以我为中心”而非以读者为中心，没有拓展产品的品牌策略，没有稳定的市场合
作伙伴，缺乏近期和长期的营销计划。以湖北出版文化城为例，营销主管（部门）必须
首先确立不同的标准尺度，并依据这些标准划分区域市场，定位这个市场的基本轮廓，
然后选择符合本书店需要的目标区域，最后设计营销策略并定位组织本身及其产品。本
次调查表明，不同学历、不同收入、不同社会地位的群体对图书产品的需求并不完全一
致，必须有针对性地进行定位。具体而言，湖北出版文化城营销部门的工作方案是：
（1）立足武汉区域市场，加强营销理论和实践研究，准确定位目标市场；
（2）开展调查研究，按照地理性因素（与书店远近、可能成为书店顾客的周边人群
）、人口统计学因素（年龄、学历、收入、性别、家庭、社会地位）和心理学因素（活
动兴趣、生活方式、社会阶层、家庭生命周期）等划分目标群体，并制定相应的组合营
销策略；
（3）实行差异性定位策略，针对不同的目标群体，使组织过程和产品等表现出实质
性的差异，并将这种差异公之于众，尽可能使目标群体中的大多数人知晓。目标营销的
重要手段是差异化竞争手段，包括产品差异化、服务差异化、人员差异化、渠道差异化
和形象差异化，有效差异化的原则是重要性、盈利性、可接近性、明晰性。书店必须决
定推出多少差异、推出哪些差异，要尽量避免定位过低、定位过高、定位混乱和定位怀
疑。
3、建立与高校校内书店的联盟，加强以“书友会”为核心的点对点营销模式
此次调查表明，高校校内书店以其便利性使其知名度高居榜首。新华书店系统尽管
具有规模和品牌优势，但其机制不灵、地理优势不明显而对低端消费者（学生群体）的
吸引力不足。因此，加强新华书店系统与高校校内书店的联盟，实现规模品牌和便利性
的有机结合，是一种共赢的选择。
调查表明，在低端消费群体中，“朋友同学”具有最大的影响力，发挥同学和朋友的
沟通渠道，对一般性图书营销具有重要意义。建议尽快建立健全高校高知群体之间的“第
二传播渠道”：
第一，以核心书店为基地，建立“书友会”组织，加强点对点沟通；
第二，在高校大学生中实施“志愿者”计划，通过志愿者在高校中的广泛的联系，协
助核心书店建立忠诚的消费者群体；
第三，加强公关形象策划，尽可能提高消费者的忠诚度，培养一介固定的消费者群
体。
4、疏通信息渠道，发展有效沟通，以营销公关提升企业知名度
调查表明，武汉地区高知消费群体与新华书店系统信息不对称、沟通不足的情况普
遍存在，简而言之，书店大量的书无人知晓，读者们想要的书又找不到。对于一般性图
书而言，因其固有的消费弹性（教材的弹性系数低），沟通和信息在营销活动中显得尤
其重要。一般性的步骤是：
（1）针对不同的潜在消费群体（如高知群体和其他群体）确定沟通的目标，深入了
解目标群体的组织、观念和形象，[10]使这一定位立于坚实的调查研究基础上；
（2）紧紧围绕一种诉求、主题、想法或特色观念，针对不同的消费群体设计信息内
容；
（3）针对不同潜在消费群体的组织和观念形态，建立个人化渠道和专业化渠道相结
合的组织营销渠道；
（4）建立整体促销预算；
（5）充分借助于现代信息技术，实现直接营销和数据库营销相结合，发展数据库系
统，加强对沟通过程的管理。
-----------------------
[1]课题组成员：傅才武、李国东、汪炜、杨琳、王师洁、陈庚、陈婧、曾红蕾、胡小红
执笔：傅才武、李国东
[2] http://book.qq.com/a/2006-01-16
[3]
日前，中国社会调查事务所日前在哈尔滨、沈阳、北京、上海、武汉、广州、重庆等城
市同时开展问卷调查，抽取样本1000份，回收有效问卷842份做统计分析。在问到“您平
均每月买多少钱的书”这一问题时，77.3%的人回答是“50元以下”，51-
100元的占9.12%，101-
300元占1.41%，不买书的占7.8%。从个人收入来看，买书的多少与工资的高低成反比。
月薪在201-500元之间的购书率为26.24%，月薪501-
800元的购书率在21.98%，月薪801元以上者，购书率仅为5.67%。参见http://yuhuaizh
engzhi.stedu.net/2006-1-12。
[4] http://www.qsg61.com/shownews.asp?news_id=50，2006-1-22。
[5] http://www.china.org.cn/chinese/zhuanti/yddc/737101.htm，2006-1-22。
[6]最近，中国社会调查事务所日前在哈尔滨、沈阳、北京、上海、武汉、广州、重庆等
城市同时开展问卷调查，结果表明，都市人对书店的营销手段和推介方式并不认同。在
“平时获取图书信息的方式”一问调查中，73.75%的人回答是“逛书店”，看到好书禁不住
诱惑，便买下，众多读书人都有这“盲目消费”的“恶习”。其次听其亲友介绍，想眼见为
实而买书的占39.71%，通过报刊、电视广告而产生购书欲望的占31.91%，张贴的图书海
报似乎并不怎么吸引人，仅占13.47%。参见http://yuhuaizhengzhi.stedu.net/2006-
1-12。
[7]
其他相关调查显示相似的结论，图书价格过高，个人的经济承受能力有限，这往往会给
人在消费上形成一种压力。购书群体主要是学生，占39.01%，其次是干部，占31.9%。书
价是本次调查中反映最激烈、意见最突出的首要问题。受访者中有82.27%的人认为“现在
的图书价格过高，难以承受”，仅有17.73%的人认为“书价适中，可以承受”。见http://
yuhuaizhengzhi.stedu.net/2006-1-10。
[8]
相关调查也证实，一般的购书者不是为了书的精美而购买的，而为了书的内容而购买。
70.92%的人是为了
“学知识”，59.57%的人是为了“解答学习、工作、生活中的难题”，为了消遣的占35.46%
，教育辅导孩子的占11.35%。调查发现，人们购书的标准也日趋实际化：58.15%的人认
为是“内容实用”，57.45%的人是“学习需要”，45.39%的人是“内容吸引”。为了“收藏”的
占25.53%，认为
“印刷质量好”、“封面设计好”和“作者名气大”的分别占14.18%、6.38%。参见http://ww
w.qsg61.com/shownews.asp?news_id=50，2006-1-12。
[9]
造成一般图书销售“老大难”问题的一个重要原因是“无效供给”，主要集中在：(1)多年来
图书选题结构雷同、图书内容低水平重复形成的无效供给。跟风出版是我国20多年来图
书出版的一大特点，如果有一家出版社推出一种畅销书，会引发数十、上百种同类书汹
涌而来。(2)图书简单增量再生产所形成的无效供给。多年来，只注重图书数量增长，而
对图书的附加功能鲜有开拓，如配合其他媒体而形成媒体互动等，做得不多，以致读者
被其他媒介所吸引，图书数量的增长形成无效供给。(3)图书营销的市场化程度低所形成
的无效供给。长期以来，图书出版只有“发行”而没有“营销”，已经尝试营销的出版社存
在大量的同质化模式，图书出版信息覆盖面小、流通渠道不畅，图书价格机制僵化与混
乱并存等，造成一些本来有生命力的图书中途夭折而形成无效供给。(4)有相当数量的图
书并不是市场所需，而只是为满足某些人的猎奇心理。如某些图书装帧豪华、奇异、复
古，甚至金箔书、丝绸书、竹简书也时有所见，或追求所谓的收藏价值，印数限制，印
后毁版，价格高得惊人。诸如此类都抑制了有效需求，形成图书质量过剩，进而造成无
效供给。(5)图书内容或形式低劣，大量盗版书的禁而不绝，公款出书的大量存在，为评
职称或其他目的而东拼西凑、粗制滥造的图书等都形成了无效供给。
[10]
一般认为，图书消费市场具层次性和定向性：图书购买行为，本质上体现读者在文化、
思想上更高追求的动机和期待，因此图书产品与读者个体的文化、教育、地位等社会综
合素质在一定程度上是吻合的。心理学的研究表明，图书消费在更深一层次上是对人们
情感诉求的表达，它反映了一种生活方式、生活态度和消费观念。品牌商品在人们的心
目中代表了使用者具有那一类的身份、地位和个性。因而，根据不同的消费群体和目标
市场，应该将图书产品区分不同的层次和种类。美国图书产业按照图书使用人群来分类
，如：普通版图书（Trade
books），其目标是一般消费者，内容为虚构小说、非虚构作品、传记、烹调书、艺术图
书等；宗教图书（Religious
books），包括圣经、赞美诗辑、祈祷书、神学书等具有宗教信仰的图书；职业图书（P
rofessional
books），它的目标读者是医生、律师、科学家、会计、商业经理、建筑师、工程师等人
群；邮购出版物（Mail-order publication
），为普通人制作的并通过直邮销售的图书；图书俱乐部（Book
clubs），这是非常特殊的产品组织而不是一个发行渠道，它的产品全部为自己成员的需
要而出版和销售；大众市场平装书（Mass-market
paperbacks），它是以在超市、报摊、药店、机场、连锁店等地方出售的图书，包装主
要为平装，具有上述的各种主题；大学出版社（University
presses），主要出版学术图书或者具有文化、艺术价值的图书。美国的大学出版社通常
在非赢利基础上经营，并且大多数顾客是图书馆与学者；大学教科书（college
textbook），主要为大学市场制作教科书和教辅练习册；此外还有标准化测试（standa
rdized
tests）产品、和视听产品等，上述各类构成了美国出版产业的整体结构。这种图书分类
方法体现了针对不同读者群体和销售为中心的营销理念，代表了完全市场竞争条件下的
产业理念。参见http://www.chinalibs.net， 2005-8-26。
| 0 | negative_file/办公，文教/武汉高知群体图书消费情况调查报告.doc |
建置學習網站之可行性分析與效益評估
─以國立高雄餐旅學院為例
Practicable Analysis and Benefit Evaluation of Establishing E-learning
Website
- The Case Study of National Kaohsiung Hospitality College
xxx xxx*
國立中山大學資訊管理學系
Department of Information Management
National Sun Yat-sen University
nschen@cc.nsysu.edu.tw*
stone@cc.nsysu.edu.tw**
許多教學單位深怕在這一波網路學習的風潮中缺席，於是以各種方式積極地導
入網路教學，但往往實施過後，卻未能獲得原先預期的效益。其原因在於導入
網路教學之初，並未事先做可行性分析及預期效益的評估，就貿然地投入了相
當多的人力、財力及物力，結果當然效果不彰。
本研究提出一套可行性分析及預期效益的評估流程，並以國立高雄餐旅學院為
案例，藉以說明可行性分析及預期效益的評估過程。本研究所提之流程可提供
其他欲導入網路學習的教學單位，作為參考範例之用。
關鍵字：網路教學、網路學習、網路大學
E-learning/e-training has been introduced enthusiastically to many
education institutes that are eager to catch the wave of e-
learning/e-training. But after putting it into practice, education
institutes fail to get great benefits they expected. The problem is
that education institutes didn’t make practicable analysis and
benefit evaluation before introducing them into education
institutes. Many education institutes have wasted many manpower-,
financial- and material resources, and didn’t get great benefits.
In this study, we proposed a procedure of practicable analysis and
benefit evaluation for establishing e-learning website. We will
illustrate the proposed procedure with the case study of National
Kaohsiung Hospitality College. The procedure we proposed can be a
reference model and help other education institutes that want to
introducing e-learning/e-training.
Keywords: Web-based Instruction, e-learning, Cyber University
1 引言
近年來蓬勃發展的網際網路已使得教育理念與實作呈現新的風貌，其具有雙向、即時互
動之特性，使其在發展初期即成為隔空教育的新寵。很多的傳統學院與大學都已開始實
行以網際網路為主的遠距教學，希望藉由網路媒體引進新的教學方式，達到提高學習成
效的目的(Lenin et al, 1989; Hawkins, 1993; Leidner and Jarvenpaa, 1993,
1995; Turoff,1995;Alexander,1995;Wild & Omari,1996; Bollentin,1998;
McClintock,1998)。不僅各級學校積極地作為輔助教學之用，就連企業界也採用作為員
工訓練之用。網路學習與網路訓練不僅成為學界的熱門話題，業界也紛紛投入這本來就
相當令人注目的教育市場，根據美國研究單位IDC的預估，全球線上學習的市場規模，到
2002年，預計可成長三倍以上。在台灣，也預估e-
Learning將佔所有訓練市場規模的40%，是極具獲利潛力的市場。
許多教學單位深怕在這一波網路學習的風潮中缺席，於是積極地導入網路教學，並自行
設計開發網路教學系統，投入了相當多的人力、財力及物力，來應付從事網路學習所需
的龐大又繁瑣的教材設計、軟體開發、硬體維護及師資等問題。而中小型的教學單位則
紛紛購買現成的系統因應，可是接踵而來的維護工作卻成為教學單位的可怕夢魘。而且
往往實施過後，卻未能獲得原先預期的效益。甚至部分的美國大學已取消了網路相關的
學程，有的學校甚至於要求目前還在修課的學生必須要開始到校跟其他學生一起上課。
其原因在於導入網路教學之初，並未事先做可行性分析及預期效益的評估，就貿然地投
入了相當多的人力、財力及物力，結果當然效果不彰。
學者孫春在(2000)指出發展網路學習之前，必須先明確界定網路學習在整個學習活動中
扮演什麼樣的角色？在瞭解學習需求、確定網站定位之後，才能進一步進行教學平台的
選擇、教學內容的規劃、網路頻寬的要求、超文本的結構設計、以及多媒體的展現等技
術因素的探討。但到底該如何導入網路教學或網路訓練才符合教學單位自身的需求呢？
如何做導入網路教學可行性分析及預期效益的評估，目前仍缺乏相關的研究可供參考。
本研究擬提出一套可行性分析及預期效益的評估步驟，在可行性分析方面建議首先確定
教學單位自身的經濟規模、需求及使用學習網站的對象，再以此選擇適當的教學平台、
決定網路頻寬的大小、規劃教學內容與設計課程等。最後並建議使用SWOT分析法做建置
學習網站的自我效能評估。本研究將以國立高雄餐旅學院為例，說明其考慮建置餐旅網
路大學的可行性分析及預期效益的評估過程。本研究之所提之步驟流程可提供其他欲導
入網路學習的教學單位，作為參考範例之用。
2 文獻探討─網路教學
近年來，由於多媒體的技術、WWW的熱潮，使得遠端教學者與學習者大量地利用Interne
t從事遠距教學與學習的活動。陳年興等學者(1997)提出在Internet上所建構出的學習環
境及其所採用的網路與多媒體技術可以分成以下三種模式：
1.
即時群播視訊教學：其強調同步的教學，乃是應用高速網路系統並
結合電腦相關軟、硬體視訊設備，將老師的影像及教材傳至遙端
教室，使教師和學生即使在不同地點仍可進行教學與雙向溝通，
以師生互動的方式來獲取知識(陳年興、曾建翰，1996)。除了具
有即時、互動、全動態及多媒體的訊號傳輸能力之外，並能提供
三點以上的即時交談能力，以及同時使用電子白板、多媒體教材
傳送與播放等功能(陳年興等，1997)。系統平台區分為窄頻(IS
DN整體服務數位網路，適用於視訊量較少時)與寬頻(ATM非同步
傳輸模式，適用於視訊量較多時)兩種教學平台(楊家興，1995)
。
2.
網路線上學習：這一類系統強調非同步的學習，其利用電腦軟體及網
際網路工具，設計出一套網路教學系統，模擬教室上課的情境（如
老師授課、舉辦考試、指定作業或回答問題，學生學習課程內容、
提出問題或參加考試等）。老師及學生在任何時間都可以在電腦前
，利用網際網路工具（如：電子佈告欄、網路新聞、全球資訊網、
電子郵件等）來達成人際互動與資訊分享，並與教學管理系統連接
，隨時授課、學習與討論。可完全彈性運用及整合多媒體的特質。
3. 整合式網路教學：將上述兩種教學模式整合而成的學習環境。
陳年興(1997)研究指出：「即時群播視訊教學」對於教材與教室方面的表現都優於傳統
學校教室的環境，但是目前對教師、學生的支援方面表現則較差。其認為原因為：教師
方面主要因為目前技術不成熟，而且教師也不習慣此種新的教學模式，將來有很大的改
善空間。至於在學生方面，則是因為即時群播視訊教學本身的限制，將來若欲改善則必
需投入極大的成本。
目前企業體或教育單位大多是採用網路線上學習的方式，並且使用自行開發或外購一套
網路教學系統，用來建構所謂的「網路大學」、「虛擬大學」、「網路學校」或是「網
路教育訓練中心」。一般而言由網路教學系統所建構出的網路大學可依使用者及目的，
分成學習環境及教學環境兩大子系統(陳年興、王敏煌, 民86; Chen, N. S. & Shih,
Y.C.，1999)。目前大部分的系統多以模擬上課情境、多媒體教材呈現、並提供多樣性的
學習輔助工具及溝通機制為主要設計重點，嘗試開發出適合網路媒體的人性化、優質化
學習環境，以達到提高學習成效的目的，這類由網路教學系統所建構出的學習環境也稱
之為虛擬教室(Virtual Classroom)(Hiltz &
Wellman，1994；Turoff，1995)。許多實證研究也已證實學習者在虛擬教室中，進行瀏
覽、搜尋的學習活動，能在某些課目中的學習評量得到與傳統面對面相等或更佳的學習
成效(陳年興、劉惠如，1999；洪明洲，民87；周斯畏，民88)。網路教學系統所建構出
的學習環境可說是已獲得初步的成功。至於網路教材的設計則大多利用HTML、VHTML、P
owerPoint、XML、甚至於Flash動畫及網路視訊來呈現，教材設計已不再是技術上可否達
成的問題，而是端賴教材設計者對上述技術的熟悉度及創意。
目前網路學習或訓練已與電子商務緊密地結合，教育訓練市場因此而顯得蓬勃興盛，許
多擁有網路教學系統開發技術或經驗的公司，正積極地投入這個新興的市場。Lang
and
Zhao(2000)從技術的觀點分析，認為網路教育在電子商務的實施上，應會持續地發酵擴
大，並會將數位圖書館、電子出版、自動化的工作流程及電子銀行等整合成一個網路市
集。Abernathy(2000)則認為目前經營網路學習者，會視其技術優勢，提供混合式的服務
，大致可分成下列三類：
1. 學習入口網站(Learning portals)
匯集線上網路學習相關的資訊以供使用者查詢，通常與其他提供課程內容的組
織聯合或自己獨立經營社群。國立中央大學負責的亞卓市(EduCities)為國內目前
最大學習入口網站。
2. 主機託管式學習服務提供者(Hosted Learning Service Provider, HLSPs)
一種特殊類型的ASP，彷彿將學習主機託由專業機構代管一般，本類業者主要
提供學習及內容管理服務、教學環境及相關技術服務，通常還提供包括評量測驗
、學分認證、線上輔導、群組合作服務及多媒體傳輸等。
3. 專業網路學習服務(Professional e-learning services)
提供包含約定內容的開發與銷售、內容轉換服務、諮詢顧問及其他建置與支援
性的服務。
其中最具發展潛力的是主機託管式學習服務，尤其具有技術優勢的業者最熱衷的是成為
教學系統的主機託管式學習服務提供者，業者提供分享式的網路教學平台與系統及資料
庫的維護，讓數個學校共用一套系統，各校則在系統中有各自的入口點(各學校擁有自己
的網路學校首頁)，各校管理者自行負責有關該校所有開課課程及學生的管理，而開課教
師或助教則是透過專屬介面，專注於其開設課程的教材設計與教學活動。在達到經濟規
模後會自然形成一網路學習園區(E-Learning
Park)，對於學習者而言可以在此一次購足(One-Stop-
Shopping)其所需的各式課程，可改善目前各教育訓練機構各自使用不同的網路教學系統
所產生的許多缺點，能讓教學系統的更新快速、節省教育訓練機構的維護人力及物力、
共享網路頻寬、提高系統穩定度與系統安全性，以及提供齊一式的學習者介面，有助於
增進學習成效。
3 可行性分析
學者孫春在(2000)指出發展網路學習之前，必須先明確界定網路學習在整個學習活動中
扮演什麼樣的角色？在瞭解學習需求、確定網站定位之後，才能進一步進行教學平台的
選擇、教學內容的規劃、網路頻寬的要求、超文本的結構設計、以及多媒體的展現等技
術因素的探討。但要如何明確界定網路學習在整個學習活動中扮演的角色？具體的做法
是依照教學單位自身的經濟規模、需求及使用學習網站的對象的條件加以分析，再以此
選擇適當的教學平台、決定網路頻寬的大小、規劃教學內容與設計課程等。
在選擇教學平台方面，主要取決於教學單位自身的經濟規模，但並非單就教學單位的營
業收入或員工多寡來決定，而是考慮組織內資訊人員的人力及以往從事教育訓練的狀況
，除非教學單位本身要投入教育市場，日後想要自行擴充及維護，並掌握關鍵技術，一
定採用自行建置的方式外，可以依照表一所列出教學單位自身可能的條件組合，來決定
所使用的教學平台。
表一、選擇教學平台之條件組合
|選擇 |條件 |
|適合自行建置 |具有大量資訊背景的人力。 |
| |組織內具有中型規模之MIS部門。 |
| |擁有或即將設置網路教育訓練專職單位或組織。 |
| |原來就有傳統教育訓練，且具有一定規模。 |
|適合將學習主機委外託管 |除MIS部門外，具有少量資訊背景之人員。 |
| |組織MIS部門委外或僅有幾名支援性人員。 |
| |未設置有網路教育訓練專職單位或組織。 |
| |原來就有傳統教育訓練。 |
|適合直接委託其他教學單 |除MIS部門外，無資訊背景之人員。 |
|位辦理 |組織MIS部門僅有幾名支援性人員。 |
| |沒有傳統教育訓練的經驗。 |
在決定網路頻寬方面，主要視學習者的對象為何？使用人數多寡？組織的位置分布情況
？等因素來考量，我們建議可以表二所列之條件考量。
表二、決定網路頻寬的條件組合
|選擇 |條件 |
|使用校園Intran|使用者以校內學生為主。 |
|et |使用範圍為單一區域，並在區域內擁有內部LAN網路。 |
| |校區分佈於許多不同地理區域，但各區域間利用虛擬私人網路(|
| |VPN)連結，構成一完整之廣域網路架構。 |
|適合將學習主機|使用者除了校內學生外，尚對外招生。 |
|委外託管 |校區分佈在許多不同之地理區域，例如高雄、台南、台北或海 |
| |外等等。 |
| |各地並未擁有VPN網路互相連結 |
| |VPN網路頻寬過於狹窄，無法滿足遠距將學之需求。 |
| |此教學網站意欲和其他教學單位做上下游聯繫，需擺設於對外 |
| |網路上。 |
至於規劃教學內容與設計課程的選擇方面，主要端視組織內是否有適當的人才可進行教
學規劃與課程設計。學者孫春在(2000)指出網路學習無論是要完成何種目標，學生所重
視的因素必然包括課程內容的質量，以及學分學位在社會上的價值。網路學習雖然在管
理、語文方面的課程上，已經有了很多成功的應用。但是一個促使其成功重要的因素是
這些科目的學習人口眾多。從網路大學經營者的角度及定位來看，這是一個重要的策略
選項，關係到為未來資源的投入方式。學者孫春在(2000)建議可選定某一個特定的領域
發展（例如管理、語文、設計、教育、網路等等）或是指定一個跨領域的主題（例如電
子商務、生物科技等等）。因此所謂適當的人才不外乎是專業領域的師資以及多媒體的
設計人員，堅強的師資能夠視學生的需求，朝某一個特定的領域或是指定一個跨領域的
主題發展，以避免資源投入過於分散，進而影響網路教學之實施成效。技術精熟的多媒
體設計人員則可協助老師製作出符合學生需求的網路教材。隨然網路教材的設計多強調
其多媒體的特性，甚至於可用Flash動畫及網路視訊來呈現豐富的教材內容，但不論我們
是利用什麼樣的媒體進行教學，其實媒體本身對教學並不會產生特別的效果，只有媒體
中的設計策略才會對學習有所影響(楊家興，1995)，一個媒體能否有助於教學，要看我
們是否發揮了他的特質(Clark，1985)。所以除了專家及多媒體的設計人員外，授課時的
教學支援人員也相當重要，支援教學活動進行亦是網路學習成功的重要關鍵。教學內容
規劃與課程設計之選擇如表三所示。
表三、教學內容規劃與課程設計選擇之條件組合
|選擇 |條件 |
|適合自行設計課 |具有專職的多媒體教材設計人員。 |
|程與教學活動 |擁有或即將設置網路教育訓練專職單位或組織。 |
| |擁有某一個特定的領域或是一個跨領域的主題的專業師資。 |
|適合購入現有教 |無專職的多媒體教材設計人員。 |
|材 |無設置網路教育訓練專職單位或組織。 |
| |擁有某一個特定的領域或是一個跨領域的主題的專業師資。 |
|外聘教師或直接 |無專職的多媒體教材設計人員。 |
|委託其他訓練機 |無設置網路教育訓練專職單位或組織。 |
|構辦理 |缺乏某一個特定的領域或是一個跨領域的主題的專業師資。 |
4 自我效益評估
關於建置學習網站的自我效能評估，本研究建議使用策略管理中之優劣勢分析─SWOT分析
法。SWOT分析法原用來作為企業組織的發展評估分析工具，其考慮企業內部的優勢(Str
engths)、劣勢(Weakness)與企業外部環境中的機會(Opportunites)與威脅(Threasts)，
將其中的英文字首組合起來，就簡稱為SWOT(Steiner,
1979)。SWOT分析法運用的範圍極為廣泛，其精神理念大為國家的政治、財經、國防、外
交的方向擬定，小至企業個體、公司行號、財團法人的業務組織的發展評估，更微甚者
用於個人的人生規劃的利基分析(周郁峮，2000)。J我們認為教學單位面對建置學習網站
的問題時，也可採用SWOT分析法來做自我評估，可有助於釐清自己的定位，而非一窩蜂
地趕搭網路學習的風潮。
5 分析範例
以下將以國立高雄餐旅學院做範例，分節討論其進行可行性分析及預期效益的評估步驟
。
5.1 國立高雄餐旅學院
國立高雄餐旅學院是教育部為發展國內觀光旅遊事業，以及培育觀光旅遊及餐飲相關事
業之管理人才，所設立的一所餐旅類科專業學校。設校理念特別強調實務經驗，於是採
用三明治教學法，以加強建教合作的方式，使學生在學理與技術上相輔相成，並積極從
事推廣教育的工作，以達到提昇餐旅從業人員素質的目的。
三明治課程（Sandwich
course）原為英國大學為使學生透過實務工作之體驗，以建立踏實的基本能力而設計。
是指融合理論與實務的一種課程安排方式，由於課程安排常採「理論─實務─理論」或「
實務─理論─實務」之方式進行，型式上很像三明治，所以稱為三明治課程。
國立高雄餐旅學院首開先例，實施餐旅類科三明治教學，學生在學期間規定一學期校外
實習課程，實習機構由學校篩選全國知名餐旅類的優良企業，並由學校指派實習輔導老
師，固定期間內前往各實習地點訪視並進行實習輔導。
國立高雄餐旅學院預計建置學習網站─餐旅網路大學，並預計達成以下三項目標：
1.
輔助現有的在校內修課的註冊學生，以增進學生學習興趣或效果，或是提供課堂學習之
外另一種選擇。
2.
輔助在校外實習的註冊學生，建立實習學生與輔導教師之溝通機制，隨時支援與分享校
外實習情境。
3. 從事推廣教育的工作，提供餐旅從業人員，另一種進修成長的管道。
5.2 可行性分析
國立高雄餐旅學院主要是以觀光旅遊及餐飲相關的類科為主，無資訊相關科系，資訊部
門僅有電算中心，目前大部分資訊系統採委外開發，擁有數名資訊專門人員。建校以來
，一直從事推廣教育的工作，主要服務對象為餐旅從業人員。目前已設置有旅館管理、
旅運管理、餐飲管理、烘焙管理、航空服務、中餐廚藝及西餐廚藝等科系，科系之間的
關聯性非常大，目前正做垂直或水平方向的規劃，以建立不同領域或是跨領域的學程。
惟目前具備多媒體網路教材製作能力的教師並不多。
就餐旅類科的課程而言，靜態課程如管理、語文方面的課程，由於在多媒體表現或網路
討論上可以自然的發揮，已經可以成功的應用了。最難表現的應是具有實作部分的課程
如烹飪、烘焙課程等，但仍然可以運用網路視訊的方式，將事先錄製好的視訊影片剪輯
安排當作課程內容，然後由教師針對影片內容，以不同的教學策略提出問題來啟始、促
進、與引導討論。甚至於可利用VHTML
或Flash動畫模擬廚房中的炊具如火爐、烤箱等功能，製作成虛擬烤箱、虛擬廚房等，不
僅可提高學習者的學習興趣，也有提高實作課程安全性的效用。善用網路多媒體科技可
以幫助教師將時間多投入在問題的解決，而非實作的示範，學生還能不斷地重複熟悉演
練，對於學生的學習效果應能發揮到最大。
此外網路教學系統所具備之諸多功能如討論區、線上教材、網路資源、檔案資源、專家
諮詢區、線上會議室等機制，也能提供實施三明治教學時，實習者實習時專業上的指導
與情意的支援。甚至可將網路學習社群－分散式專精知能(distributed
expertise)之概念，應用於餐旅類科的專業基礎課程的建立上，經由討論、溝通、教授
，或工具的運用，能使將原本分散在學界與業界的知識與經驗得以分享，使課程來源健
全，更有效地協助餐旅類科的專業成長。
由以上的分析討論得知，餐旅類科課程教材網路化是可行的，至於建立屬於餐旅類的學
習網站如餐旅網路大學，經過上述表一至表三的條件評估，教學系統部分應採取主機託
管式學習服務，但是在課程規劃及設計方面，則可藉由增加多媒體設計人才或培訓種子
教師的方式，自給自足。
5.3 SWOT效益評估
以下將繼續以國立高雄餐旅學院為例，利用SWOT法做分析。分別以優勢與內部獲益、弱
點與不足、機會與預期效益、以及威脅四方面來分析：
1) Strength（優勢與內部獲益）
1.
獲法源支持，可售予學分─教育部自八十八學年度開始推動非同步網路教學之政策，
依法有據。
2.
觀光旅遊及餐飲相關的類科的專業師資充沛完整，可以作為製作網路教材最重要的
知識來源。
3. 與業界長期有建教合作，業界實務課程也能豐富課程來源。
4. 可節省老師講課時間，專精於學術研究和教學改良。
5.
增加師生互動的機會，提高學習效果。建立實施「三明治教學」有效的輔導鷹架。
6. 減少硬體設備需求，節省開支
7. 累積網路教學KNOW-HOW，創造競爭優勢。
8.
學校學生每人皆有筆記型電腦，配合長期重視電腦資訊教育，能有效提高學生資訊
素養，及提早幫助學生適應終生學習的趨勢。
2) Weakness（弱點與不足）
1. 缺乏具備多媒體網路教材製作能力的餐旅類科專業教師。
2. 網路頻寬的問題：校內應提高至Giga-based；校外則應與ISP合作。
3. 網路教學相關的校務行政及後勤經驗不足。
4. 網路教學系統開發及技術支援團隊的培養。
3) Opportunity（機會與預期效益）
1. 降低學習限制，增加從業人員進修機會，挹注學校收入。
2.
由學校主動提供學習服務，因學校有網路課程而可以收到更好的學生，提高學校地
位。
3.
建立完整餐旅類科教育之網路化課程及課程設計，創造全國餐旅類科課程共享的網
路教學環境。
4.
與業界策略聯盟運作，使理論與實務的知識及經驗能有效的分享及交流，共創雙贏
。
4) Threat（威脅）
1.
網路環境的一大特色就是變化快、學習快，易模仿，市場先佔者僅擁有短暫優勢。
2. 直接來自業界或其他以成立網路大學的挑戰與威脅。
3. 網際網路是沒有國界的，加入WTO後會有直接來自國外競爭者的挑戰與威脅。
6 結論
本研究提出了一套建置學習網站的可行性分析及效益預期的評估步驟，在可行性分析方
面建議首先需確定教學單位自身的經濟規模、需求及使用學習網站的對象，再以此選擇
適當的教學平台、決定網路頻寬的大小、規劃教學內容與設計課程等。最後並建議使用
SWOT分析法做建置學習網站的自我效能評估。本研究並實際以國立高雄餐旅學院為例，
說明其考慮建置餐旅網路大學的可行性分析及預期效益的評估過程。本研究之所提之步
驟流程可提供其他欲導入網路學習的教學單位，作為參考範例之用。
未來的世界是學習競爭的世界，因應時代的發展趨勢，餐旅類科的課程應及早建立網路
化的教材，並與業界長期合作，利用資訊科技強化相關知識與經驗的交流，一方面有效
地培育餐旅專業人才，另一方面藉由經營專業社群，做知識的有效管理。及早跨出第一
步是非常重要且急迫的，經過本研究所提之分析與評估步驟，國立高雄餐旅學院若要建
立屬於餐旅類的學習網站如餐旅網路大學，教學系統部分較適合採取主機託管式學習服
務，但是在課程規劃及設計方面，則可自給自足。如果選擇得當，而且所選的主機託管
式學習服務業者經營得當，形成了一個網路學習園區，然後由網路學習園區業者統一洽
談公正的專業機構對所有課程進行評鑑及認證，不僅能降低園區內所有教學單位的成本
，維持齊一式的課程品質，也能讓學習者能得到公正的認證，並能提高與維持學習者的
參與網路學習或訓練意願，更有助於日後無線通訊時代，「行動學習」與「終身學習」
世紀的實現。
Acknowledgement
The Study is supported by National Science Council of R.O.C. (Project No.
NSC89-2511-S-110-004).
參考文獻
1]
周郁峮，“淺談策略管理程序－S.W.O.T分析”，旺隆公司員工教育訓練講義，(2000)。
2]
周斯畏，“網路科技對教育的影響－學習環境、學習型式、師生互動、與學內容的探討
”，中華管理評論，第三期，89-96頁，(1999)。
3]
洪明洲，“網路教學課程設計對學習成效的影響研究”，遠距教學系統化教材設計國際研
討會論文集，(1999)。
4] 孫春在，“網路學習趨勢與原理”，網路學習理論與實務研討會，(2000)。
5] 陳年興、王敏煌，“Web上Courseware製作之輔助工具”，ICIM，pp.667-
674，(1997)。
6] 陳年興、曾建翰，“Web-
Title豐富網際網路上的教材”，資訊與教育，第55期，pp.43-53，(1996)。
7]
陳年興、楊子青、賴宏仁，“以網際網路為基礎之學習環境”，電腦學刊，9(2)，pp.1
6-32，(1997)。
8] 陳年興、劉惠如，“整合式網路教學之教學設計與評量”，1999資管年會，(1999)。
9]
楊家興，隔空教育下的傳播科技：新舊教育媒體的省思，教學科技與媒體，21，pp.
5-12，(1995)。
10] D. Abernathy, “A Guide to Online Learning Service Providers”, 2000,
http://www.learningcircuits.org/
11] S. Alexander, “Teaching and Learning on the WWW”, The 1st Australian
WWW Conference, (1995).
12] W. R. Bollentin, “Can information technology improve education?
Measuring voices, attitudes and perceptions,” Educom Review, vol. 33,
no. 1, pp. 50–54, (1998).
13] R.E. Clark, “Confounding in educational computing research”. Journal of
Educational Computing Research, 1, p137-148, (1985).
14] N.S. Chen, & Y.C. Shih. The Conceptual Model of Web-Based Instruction
System and Its Implementation. In G. Cumming, T. Okamoto, and L. Gometz
(Eds.). Advanced research in computers and communications in education:
New human abilities for the networked society. (Vol. II. pp. 780-783).
Amsterdam: IOS Press. (1999).
15] S.R. Hiltz, & Barry Wellman., “Asynchronous learning networks as a
Virtual Classroom”, Communication of the ACM, 40, pp. 14-19. , (1994).
16] J. Hawkins, “Technology and the organization of schooling,” CACM, vol.
36, no. 5, pp. 30–35, (1993).
17] D. E. Leidner and S. L. Jarvenpaa, “The information age confronts
education: Case studies on electronic classrooms,” Information Systems
Research, Vol. 4, No. 1, pp. 24–54, (1993).
18] D. E. Leidner and S. L. Jarvenpaa, “The use of information technology
to enhance management school education: A theoretical view,” MIS
Quarterly, Vol. 13, No. 3, pp. 265–290, (1995).
19] K. R. Lang and J. L. Zhao, “The Role of Electronic Commerce in the
Transformation of Distance Education”, Journal of Organizational
Computing and Electronic Commerce, 10(2), pp. 103–127, (2000).
20] J.A. Lenin, M.L. Waugh, & K. Smith, ”Observations on Educational
Electronic Networks: The Importance of Appropriate Activities for
Learning”, The Computing Teacher, Vol.16, International Society for
Technology in Education. http://www.ed.uiuc.edu/Guidelines/LRWS.html,
(1989).
21] M. McClintock, “Information systems management issues in small colleges
and universities,” Campus-Wide Information Systems, Vol. 15, No. 3, pp.
85–90, (1998).
22] G.A. Steiner, Strategic Planning: What Every Manager must Know. N.Y.:
Free Press. (1979).
23] M. Turoff, “Designing a virtual classroom.”, In Proceedings of the
Fourth International Conference on Computer Assisted Instruction, S14-1
– S14-12, (1995).
24] M. Wild, & A. Omari,, ”Developing Educational Content for the
Web:Issues and ideas”, AusWeb96 The Second Australian World Wide Web
Conference, (1996).
| 0 | negative_file/办公，文教/建置學習網站之可行性分析與效益評估.doc |
重庆市武隆县江口镇中心小学校改扩建工程
项目可行性报告
（2005年1月2日）
重庆市武隆县江口镇人民政府
武隆县江口镇中心小学校
改扩建工程可行性报告目录
1. 概况及现状
2. 项目建设的内容
3. 项目建设的必要性和可行性
4. 项目建设的规划
5. 项目建设的概算及资金来源
6. 项目建设的效益
7. 项目建设的管理
武隆县江口镇中心小学校
关于改扩建工程的可行性报告
一、概况及现状
江口镇位于武隆县东南部乌江与芙蓉江交汇处，国道319线穿城而过，水陆交通极
为便利。江口自隋朝建镇，至今已经一千多年历史。镇辖范围内旅游资源和水能资源较
为丰富，总投资27亿元、装机容量30万千瓦的重庆江口水电站便坐落于芙蓉江上，距城
镇仅1公里距离。有天下第一洞——芙蓉洞、川东九寨沟——芙蓉江、唐长孙无忌墓、李进士
故里等自然景观和人文景观，文化底蕴深厚。
江口镇中心小学校正位于江口镇的芙蓉江畔，校园内整洁幽雅，花香怡人，绿树成
荫，生机盎然。
校园占地7200平方米，建筑占地约900平方米，活动场地占地1600平方米，绿化占地500
平方米，现有教学班23个，师生1000余名，教师60人，大专学历41人，本科学历1人，中
级职称25人。早在1995年学校就开始实行教师缺额招聘，1999年进行全员招聘，实行一
年一聘制，彻底打破了教育大锅饭，增强了竞争意识，建立了激励机制，体现了优教优
校，优教优酬。
随着江口旅游业的蓬勃兴起和小城镇的快速发展，城镇居住人口大幅度上升，中心
校学生迅猛增加。又因学校改革的大力推进，拆并教学点工作的实施，缩短办学战线，
充分实现资源共享，故中心校现有教学设施设备，硬件建设远远不适应学校发展的需要
，尤其是教学室更加奇缺，现仅有教学室12间，其余功能用房没有一间可用（均为危房
），教师办公室用房全无。活动场地狭小，不能满足学生的正常活动。现根据学校的发
展规划和实际需要，特制定该改扩建工程方案。
二、项目建设的内容
（一）教学大楼：该教学楼总建筑面积2200m2,共20间教学室，2间140m2的多媒体
教学室。
（二）运动场：该运动场在现有的1600m2场地的基础上，拆除两侧的危房，向四周
延伸，扩建成3600m2的集200米环形塑胶跑道、2个篮球场、2个羽毛球场、1个田赛场的
运动场。
（三）附属工程：该工程主要是征地、保坎和围墙。
（四）教学设备：主要是配置多媒体教学设备、语音教学设备、实验教学设备、计
算机教学设备等
三、项目建设的必要性和可行性
（一）项目建设的必要性
一是适应新时期学校自身发展的需要。发展才是硬道理已成为全社会的共识。社会
要进步，教育必须优先发展；民族要振兴，教育必须走在前列。落实科教兴国战略，教
育是前提、是根本、是基础。根据学校现有的教学用房来看，只有一半的班级有教学室
，其余已在外租房教学已达一年之久。远程教学室、多媒体教学室、实验室、语音室、
音乐室、图书室、办公室等功能用房基本没有。1998年虽然顺利通过“两基普实”的验收
，1999年又成为武隆县的首批办学水平达标学校,那都是因为学生仅600余人，班级仅13
个。而短短的五六年，学校师生数增至1000余人，班级增至23个，远远达不到“两基普实
”要求和县办学水平达标学校的要求，远远满足不了现行的教学需要，因此建设教学楼已
迫在眉睫。目前学生可用场地仅1600m2，连基本的课间活动都不能正常开展，因此扩建
运动场也势在必行。
二是旅游区精神文明建设和对外宣传的需要。武隆县要建成旅游大县、经济强县、
能源大县，地处芙蓉洞国家AAAA级风景区和芙蓉江国家重点风景名胜区的江口镇中心小
学既要建成教育的窗口，当地精神文明建设的阵地，更要建成旅游景区的对外宣传的窗
口。
三是重庆市试点小城镇和中心镇城镇建设的需要。随着江口城镇化水平的提高和小
城镇建设步伐的加快，急需大量的、高素质的人才。学校作为培养人才的基地，只有不
断提高教育教学质量，扩大办学规模，才能满足当地建设的需要。
（二）项目建设的可行性
1．领导重视。无论是县政府，还是县教育主管部门都很关注江口小学的发展与建
设，1993年就能将香港巨商邵逸夫先生投资的项目引进学校、并多渠道筹资改善学校办
学条件，为师生创设良好的教学环境。近年来各级政府、教育主管部门均把学校办学条
件的改善纳入议事日程。
2．社会支持。江口具有良好的重教、支教的氛围，不论是普级初等教育，还是普
及九年义务教育，或是创建县级办学水平达标学校都得到了社会各届及家长的大力支持
，有钱的出钱，有力的出力，真正达到了人民教育人民办，办好教育为人民的目的。
3．师生乐意。江口小学师生尤为重视校园环境建设，乐于主动努力改善办学条件
，有强烈的集体主义精神，有浓厚的奉献精神，学校校风正、教风纯、学风浓、班风好
。
4．交通便利。这里是两江汇聚之地，又有319国道线横穿而过，交通十分方便，为
该项目的实施提供了有力的保障。
四、项目建设的规划
第一阶段（2005年1月——2005年2月）：制定改扩建规划，立项、征地并争取上级有
关部门的项目资金。
第二阶段（2005年3月——2005年3月）：搞好地质勘测，设计教学楼修建的图纸。
第三阶段（2005年4月——2005年9月）：修建教学楼和附属工程。
第四阶段（2005年10月——2006年7月）：建设运动场、添设多媒体教学设备等。
五、项目建设的概算及资金来源
|项目名称 |规模 |所需 |经费来源 |
| | |资金 | |
| |（平方米）|（万元）| |
| | | |自筹 |地方财政划拨|争取项目资金 |
| | | |（万元 |（万元） |（万元） |
| | | |） | | |
|信息技术综合楼 |2220 |150 | | |150 |
|运 动 场 |3600 |40 |20 | |20 |
|附 属 工 程 | |15 |15 | | |
|教 学 设 备 | |30 |10 | |20 |
|（多媒体、语音室| | | | | |
|） | | | | | |
|合 计 |5820 |235 |45 | |190 |
六、项目建设的效益分析
教育是一个永恒的主题，教育的效益是长久的，潜在的，今天的经济是10年前的教
育， 10年后的经济是今天的教育，这充分说明教育是长效应的。
该项目的建设，不仅缓解了学校目前教学用房、功能用房和师生活动场地的紧张局
面，而且为创建示范学校、窗口学校，实施现代信息技术教育奠定了良好的基础，能较
好地发挥中心校的示范、辐射作用，带动江口片各级学校的向前发展，成为国家级重点
景区的教育明珠和新的亮点，成为武隆县东部教育的窗口，使20000多父老乡亲的子女能
在具有现代气息的环境中学习、成长，为社会培养更多的合格劳动者和建设人才。
七、项目建设的管理
该项目的建设的成败，管理至关重要，同时也是让投资者、捐资者是否满意的关键
，更是各级领导密切关注的。因此，在实施该项目建设的过程中，政府坚持科学规划，
专家设计，规范建设，技术监理，专人管理的原则，建设过程中保证质量，保证安全，
建立江口小学改扩建工程的领导小组和指导实施小组，保证建设质量，保证建设安全，
让各级领导放心，让投资者满意。
二○○五年一月二日
江口小学校园规划
一、基本情况
学校现有教师60人，共有教学班23个，学生1000余人，现仅有可用教学室12间，危房
12间教学室马上拆除，活动场地1600平方米，设施设备严重缺乏，有一半的师生在外租
房教学已达1年之久。
二、规划和投入
①新建教学楼一幢24间教学室投入150万元；②200米跑道环行运动场建设投入40万元；
③围墙及附属建设15万元；④现代教学设备30万元。一共投入235万元。建成后活动场地为
3600平方米，设施设备基本达到办学要求。
武隆县江口镇人民政府
关于江口小学改扩建工程实施情况的说明
该校的改扩建工程是在县教委的具体指导下，由镇人民政府直接管理，中心小学校
组织实施的工程。
一、到目前为止，已完成了以下工作
（一）征地：为扩大校园增加活动场地打好了基础。
（二）合理规划：组织专家学者反复考察论证，科学规划，合理布局，制定了校园
规划图。
（三）完成了教学楼的设计、招标工作，准备于2005年3月下旬破土动工。
（四）完成了校内两幢危房的拆除工作。
二、资金组织情况
（一）争取到危改资金48万元。
（二）争取到财政投入资金40万元。
（三）争取到交通部扶贫资金50万元。
（四）学校自筹资金9万元。
要完成整个改扩建工程尚差资金88万元。为了保证工程的顺利进行，政府和县教委
正在全力寻找项目和支助渠道，学校也在千方百计寻求支持，确保工程如期完成。
xx县江口镇人民政府
二○○五年三月十二日
-----------------------
新 校 园 规 划 平 面 图
校 门
宿舍楼（已有）
逸夫楼（已有）
校
园
乒 乓 球 场 地
楼
2 0 0 米 环 行 跑 道（拟建）
羽毛
球场
（拟建）
篮球场
（拟建）
篮球场
（拟建）
软场地
软场地
软场地
教学楼（拟建）
宿舍楼（拟建）
厕所
服
务
部
拟
建
| 0 | negative_file/办公，文教/重庆市武隆县江口镇中心小学校改扩建工程.doc |
新课程改革报告
本课题研究拟在三年内完成，大体分三个阶段：
第一阶段：2001年9月──2002年7月
1．进行新课程改革．新教育理念的学习，举行专题讲座，进行学习辅导，转变教育
观念，实现新课改的转轨，要求每位参与实验的教师写出学习心的，并举行校际间的交
流，推行参与培训的教师实行上岗待证制，对优秀参与者颁发优秀学员证。
2．对“学习新教材．研究新教材．推广新教材──青岛市初中语文“大阅读”的实验与
研究”课题进行论证。召开局属中学部分校长会议．分管教学教导主任会议．青岛市语文
中心组会议．郊市区语文教研员会议．青岛市青年骨干培训班成员会议，对本课题进行
论证。
3．对全体参与课题研究的学校领导及全体参与课题研究的语文教师进行课题研究培
训，教研员进行专题讲座，课题组成员要进行子课题的分析，同时要求全体实验教师端
正态度，高度重视，自觉参与实验与研究之中。各个学校课题组要选择本学校的研究子
课题，写出本学校的实验与研究计划，并确立具体实验步骤。
4．组织全市语文教师学习研究《语文课程标准》，在此基础上进行《语文课程标准》的
考试，转变教师的教育观念。
5．课题组每月进行一次《实验教材（人教社版）》的分析，进行全市的大集各，各区
片每周进行一次集体备课，以研究新教材编写与《语文课程标准》的关系，研究新教材的
“课前提示”与课后的“研讨与练习”对阅读的启发作用，研究阅读教学的规律。
6．由各实验学校定期出示研究课，各区片教研网络每学期出示3节研究课，青岛市
课题组每学期出示5节研究课。
7．各实验学校每学期写出阶段性总结，各区片教研网络针对课题研究进行区片研讨
，写出阶段性总结，上报市课题组。
8．学期终了课题组汇总全市实验与研究情况做出实验总结，各学校与每位实验教师
整理好总结与课后记，每学期要有相应的课题研究论文在市级以上刊物发表。
9．举行由各校教导主任．教研组长及教改骨干教师参加课题研究交流会，听取各校
的研究情况的汇报。做好课题实验与研究材料的整理与建档工作，档案工作要规范，便
于上级领导检查。青岛市课题组定期向课程教材研究所通报情况，并上报阶段性实验报
告。
10．完成《实验教材（人教社版）》第七册．第八册语文教材教学光盘的制作，计划
每个单元选一篇课文，由教研员分析教材，由课题组教师出示研究课，再由教研员评课
。
第二阶段：2002年9月──2003年7月
1．召开课题组会议，召开部分学校领导．教导主任会议，听取有关课题实验的意见
，制定本学期课题研究的具体计划。
2．举行全市实验教师会议，通报上学期课题研究情况，提出本学期课题研究要求。
举行阅读教学研究课．公开课，要求将该课摄录下来进行分析，同时对参与上课的学生
进行诊断性检测。
3．举行部分学生座谈会，召开部分学生家长座谈会，提取家长及学生对实验课题实
施过程中的意见与建议。
4．举行阅读教学经验交流会，市南片．市北片．四方片．李沧片各出两位代表进行
阅读教学经验的介绍；举行新教材的分析会，各研究学校交流对新教材的认识及研究成
果。
5．邀请人教社有关专家来青岛讲学，下校听课，进行具体指导。
6．各区片．各实验学校进行课题研究的情况交流，并向教育局韩局长．教研室姜主
任．解
主任．王主任进行汇报。
7．课题组成员组成课题视导组对市南区26中．39中，市北区43中．34中，四方区4
4中．21中．41中，李沧区61中．22中，进行课题研究的视导检查，并对各实验学校的实
验情况提出具体指导意见。组织部分课题组研究教师到先进地区参观学习。
8．各区片教研网络举行小型研讨会，在此基础上举行青岛市语文课题研究研讨会，
进行阶段性了作交流，进行实验论文交流与宣读。
9．完成《实验教材（人教社版）》第九册．第十册语文教材教学光盘的制作，计划每
个单元选一篇课文，由教研员分析教材，由课题组教师出示研究课，再由教研员评课。
10．进行课题研究的阶段性总结。课题组写出调查报告，上报课程教材研究所，上
报市教育局领导韩局长，上报市教研室领导麦主任．解主任．王主任，进行阶段性验收
。
第三阶段：2003年9月──2004年5月
1．召开部分实验学校校长．教导主任座谈会．实验学校教研组长座谈会．召开各市
区语文教研员座谈会，听取前一阶段实验与研究的情况，并对本区．本校实验情况进行
论证，同时提出改进意见。
2．组织部分课题组成员．部分教研员及部分实验学校校长赴北京．山西或深圳进行
考察学习，写出考察报告，并向全市教师进行汇报。
3．加强实验学校校际之间的交流，各实验学校之间相互听课，相互介绍自己在课题
研究方面的成功的经验，以便进行总结。
4．进行课题研究经验交流大会，各个区片．各个学校进行新教材分析与交流，进行
《语文课程标准》的解读与交流，进行探究性阅读．创造性阅读．多角度阅读及体验性阅
读的经验总结；实验教师进行实验教材课后记交流与研讨会。届时将邀请人教社部分专
家到青岛市讲学．指导，并对课题实验进行初步论证，对实验较好的学校与教师进行表
彰。
5．围绕课题举行青岛市级公开课，由课题组．部分实验学校介绍相关阅读教学研究
成果，介绍相关阅读教学模式．教学方法，届时将邀请课程改革研究所领导．青岛市教
育局韩局长．青岛教研室姜主任．解主任．王主任等有关领导莅临指导，并邀请有关舆
论媒体进行宣传报道。
6．围绕课题举行《实验教材（人教版）》语文多媒体教学课件的展示与比赛，届时将
邀请教育局领导．教研室领导颁奖，并邀请有关舆论媒体对此进行报道宣传。
7．围绕课题进行教师教学论文评比；进行学生学习经验交流，对评选出的优秀论文
以及新教材研究成果进行表彰；对评出的学生学习优秀者进行表彰。
8．完成《实验教材（人教社版）》第十一册．第十二册语文教材教学光盘的制作，计
划每个单元选一篇课文，由教研员分析教材，由课题组教师出示研究课，再由教研员评
课。
9．市语文课题组．区片教研网络．实验学校做好实验论文的整理。做好课题实验报
告及相关档案材料的复查工作，先由青岛教育局．青岛教研室领导进行检查，以便进一
步完善，迎接课程教材研究所的检查与验收。
10．完成课题研究论文，出版《课题研究论文集》，并由国家出版社正式出版；完成
课题研究实验报告；完成课题研究的示范课．公开课，并拍摄成录象课，在山东省或国
家其他地区公开发行，为课改做出青岛地区的贡献：完成《实验教材人教版）》语文教学
多媒体教学课件的制作（多媒体教学课件要形成系列），争取在上级领导的支持下向全
国其他地区推广。迎接课程教材研究所的检查与验收。
| 0 | negative_file/办公，文教/新课程改革报告.doc |
系统设计实验报告
——远程在线考试系统
目 录
软件需求说明书························
1 引言 ···························
1．1编写目的 ·······················
1．2背景 ·························
1．3定义 ·························
1．4参考资料 ·······················
2 程序系统的结构························
3 程序设计说明·························
1引言
1．1编写目的
本文档的编写目的是为远程在线考试系统项目的设计提供：
a．系统的结构、设计说明；
b．程序设计说明；
c. 程序（标识符）设计说明
1. 2背景
随着网络技术的飞速发展，现在很多的大学及社会上其它的培训部门都已经开设了远程
教育，并通过计算机网络实现异地教育。但是，远程教育软件的开发，就目前来说，还
是处于起步的阶段。因此，构建一个远程在线考试系统，还是有很大的实际意义的。
根据用户提出的需求，本项目组承接该系统的开发工作
a. 开发软件系统的名称：远程在线考试系统
b. 本项目的任务提出者：福州大学软件学院
c. 用户：各类大专院校学校、中小学校。
1．3定义
远程在线考试系统
远程在线考试系统是基于用Browser/Web模式下的，可以实现考试题库管理、多用户
在线考试、自动阅卷功能的系统。
1．4参考资料
✓ GB 8566 计算机软件开发规范
✓ GB 8567 计算机软件产品开发文件编制指南
✓ 软件设计标准<UML技术标准>
✓ 《ASP与SQL-Server2000》清华大学出版社
✓ 《可行性研究报告》
✓ 《项目计划文档》
2程序系统的结构
[pic]
3程序1（标识符）设计说明
3．1程序描述
注册信息录入及信息处理
基本目的： 输入基本资料进行验证保存。
3．2功能
基本信息输入和处理包括
• 输入和保存姓名
• 输入和保存性别
• 输入和保存出生日期
• 输入和保存考试号码
• 输入和保存备注
3．3性能
要求响应时间小于1秒。
3．4输人项
|输入信息 |数据类型 |数值范围 |
|考生姓名 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
|考生性别 |Boolean |M/F |
|考生出生日期 |Date (Time) |包含表示日期的数字， |
| | |日期范围从公元 100 年|
| | |1 月 1 日到公元 9999 |
| | |年 12 月 31 日。 |
|考生考试号码 |Long |包含 -2,147,483,648 |
| | |到 2,147,483,647 |
| | |之间的整数。 |
|考生基本信息 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
3． 5输出项
无
3．6算法
无
3．7流程逻辑
[pic]
[pic]
3．8接口
无
3．9存储分配
需要数据库存储
3．10注释设计
a． 加在模块首部的注释：无
b．加在各分枝点处的注释：对各变量的功能、范围、缺省条件等需要注释；
d．对使用的逻辑所加的注释：无
3．11限制条件
无
3．12测试计划
由本组测试员进行测试。
3．13尚未解决的问题
无
4程序2（标识符）设计说明
4．1程序描述
考生信息的管理（考生信息处理）对基本信息进行添加、删除、修改、查询等任务。
4．2功能
基本处理包括
• 考生基本信息的添加
• 考生基本信息的删除
• 考生基本信息的修改
• 考生基本信息的查询
4．3性能
要求响应时间小于1秒。
4．4输人项
|输入信息 |数据类型 |数值范围 |
|考生姓名 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
|考生性别 |Boolean |M/F |
|考生出生日期 |Date (Time) |包含表示日期的数字， |
| | |日期范围从公元 100 年|
| | |1 月 1 日到公元 9999 |
| | |年 12 月 31 日。 |
|考生考试号码 |Long |包含 -2,147,483,648 |
| | |到 2,147,483,647 |
| | |之间的整数。 |
|考生基本信息 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
4． 5输出项
无
4．6算法
无
4．7流程逻辑
[pic]
4．8接口
无
4．9存储分配
需要数据库存储
4．10注释设计
a． 加在模块首部的注释：无
b．加在各分枝点处的注释：对各变量的功能、范围、缺省条件等需要注释；
d．对使用的逻辑所加的注释：无
4．11限制条件
无
4．12测试计划
由本组测试员进行测试。
4．13尚未解决的问题
无
5程序3（标识符）设计说明
5．1程序描述
试题模型设置输入可以对试题模型进行管理。
5．2功能
基本输入包括
• 试题分值输入
• 试题数量输入
5．3性能
要求响应时间小于1秒。
5．4输人项
|输入信息 |数据类型 |数值范围 |
|题目数量、分值|Long |包含 -2,147,483,648 |
| | |到 2,147,483,647 |
| | |之间的整数。 |
5． 5输出项
无
5．6算法
无
5．7流程逻辑
[pic]
5．8接口
无
5．9存储分配
需要数据库存储
5．10注释设计
a． 加在模块首部的注释：无
b．加在各分枝点处的注释：对各变量的功能、范围、缺省条件等需要注释；
d．对使用的逻辑所加的注释：无
5．11限制条件
无
5．12测试计划
由本组测试员进行测试。
5．13尚未解决的问题
无
6程序4（标识符）设计说明
6．1程序描述
试题库管理输入与处理是对试题库进行管理。
6．2功能
• 单选题添加、编辑、与删除
• 多选题添加、编辑、与删除
6．3性能
要求响应时间小于1秒。
6．4输人项
|输入信息 |数据类型 |数值范围 |
|题目 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
6． 5输出项
无
6．6算法
无
6．7流程逻辑
[pic]
6．8接口
无
6．9存储分配
需要数据库存储
6．10注释设计
a． 加在模块首部的注释：无
b．加在各分枝点处的注释：对各变量的功能、范围、缺省条件等需要注释；
d．对使用的逻辑所加的注释：无
6．11限制条件
无
6．12测试计划
由本组测试员进行测试。
6．13尚未解决的问题
无
7程序5（标识符）设计说明
7．1程序描述
试卷生成输入与处理是对试卷生成进行处理。
7．2功能
基本输入与处理包括
• 输入考题数量
• 系统自动生成相应试卷
7．3性能
要求响应时间小于1秒。
7．4输人项
|输出信息 |数据类型 |数值范围 |
|题目数量 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
7． 5输出项
无
7．6算法
无
7．7流程逻辑
[pic]
7．8接口
无
7．9存储分配
需要数据库存储
7．10注释设计
a． 加在模块首部的注释：无
b．加在各分枝点处的注释：对各变量的功能、范围、缺省条件等需要注释；
d．对使用的逻辑所加的注释：无
7．11限制条件
无
7．12测试计划
由本组测试员进行测试。
7．13尚未解决的问题
无
8程序6（标识符）设计说明
8．1程序描述
在线考试输入是对考生答题进行管理。
8．2功能
基本输入与处理包括
• 输入题目答案
8．3性能
要求响应时间小于1秒。
8．4输人项
|输入信息 |数据类型 |数值范围 |
|客观题（判断题|Boolean |T/F |
|） | | |
|客观题（选择题|String |包含变长字符串，最大 |
|） | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
|主观题（问答题|String |包含变长字符串，最大 |
|） | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
8． 5输出项
无
8．6算法
无
8．7流程逻辑
[pic]
8．8接口
无
8．9存储分配
需要数据库存储
8．10注释设计
a． 加在模块首部的注释：无
b．加在各分枝点处的注释：对各变量的功能、范围、缺省条件等需要注释；
d．对使用的逻辑所加的注释：无
8．11限制条件
无
8．12测试计划
由本组测试员进行测试。
8．13尚未解决的问题
无
9程序7（标识符）设计说明
9．1程序描述
考试系统自动阅卷
9．2功能
基本输入与处理包括
• 输入正确答案
• 系统自动阅卷处理
9．3性能
要求响应时间小于1秒。
9．4输人项
|输入信息 |数据类型 |数值范围 |
|标准试卷 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
|考生试卷 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
9． 5输出项
|输出信息 |数据类型 |数值范围 |
|考生得分 |Integer |包含 -32,768 到 |
| | |32,767 之间的整数。 |
|题目对错信息 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
9．6算法
无
9．7流程逻辑
[pic]
9．8接口
无
9．9存储分配
需要数据库存储
9．10注释设计
a． 加在模块首部的注释：无
b．加在各分枝点处的注释：对各变量的功能、范围、缺省条件等需要注释；
d．对使用的逻辑所加的注释：无
9．11限制条件
无
9．12测试计划
由本组测试员进行测试。
9．13尚未解决的问题
无
10程序8（标识符）设计说明
10．1程序描述
成绩查阅输入与处理
9．2功能
基本输入与处理包括
• 输入考生基本信息关键字查询
• 输出考生得分
10．3性能
要求响应时间小于1秒。
10．4输人项
|输入信息 |数据类型 |数值范围 |
|关键词 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
10． 5输出项
|输入信息 |数据类型 |数值范围 |
|相关信息 |String |包含变长字符串，最大 |
| | |长度可为 20 亿个字符 |
| | |。 |
10．6算法
SQL查询
10．7流程逻辑
[pic]
10．8接口
无
10．9存储分配
需要数据库存储
10．10注释设计
a． 加在模块首部的注释：无
b．加在各分枝点处的注释：对各变量的功能、范围、缺省条件等需要注释；
d．对使用的逻辑所加的注释：无
10．11限制条件
无
10．12测试计划
由本组测试员进行测试。
10．13尚未解决的问题
无
| 0 | negative_file/办公，文教/系统设计实验报告.doc |
初中音乐课节奏教学调研报告
—— 兼述教师教学评价的形式与内容
【内容摘要】作者在新一轮基础教育课程改革倡导对教师的发展性评价基础上，积
极探索“促进教师不断提高的评价体系”，通过调查初一部分班级学生对音乐课节奏学习
的态度、兴趣及对教师的建议等情况，结合教师的教学主导思想，对节奏教学目标、内
容、方法等进行分析，寻找有效评价教师“教”的形式与内容，从而进一步改进初中课堂
教学质量，不断提高自身教学水平，促进教师在专业知识与技能方面不断成长。
【关键词】节奏感 节奏教学 发展性教学评价
一．调查目的
《基础课程改革纲要（试行）》中明确提出：“建立促进教师不断提高的评价体系。强
调教师对自己教学行为的分析与反思，建立以教师自评为主，校长、教师、学生、家长
共同参与的评价制度，使教师从多方面获得信息，不断提高教学水平。”
在初中音乐课程标准实施过程中，如何建构促进教师不断提高的评价体系，就成为有非
常现实意义的研究课题。
传统评价教师的做法，往往是教导处通过检查教案、听课、说课活动以及学生学习
成绩与教师教学质量的分析来评价教师的教学工作。这方面的经验介绍和相关的文章，
已经非常之多。本文作者运用向自己的教育对象进行问卷调查，通过数据和事实来剖析
教师掌握新课程改革的精神和执行新课标情况，富有创新性。
二．调查方法
1．时间 ：2003年12月中旬
2．对象：新初一⑴—⑹个平行班中，依照全面、准确的原则，选择学习节奏较好、一般
、较差的代表性的初一⑵、⑷、⑹班135人，其中男生70人，女生65人。
3．内容：调查内容分为三个部分，第一部分是关于节奏学习的认定程度，分小学和
初一上自我认定程度。每一个调查条目分为3级标准，用主观概率统计法进行统计。第1
项了解对节奏学习的认识，第2项了解学生对节奏教学内容的兴趣程度，第3项了解学生
在活动课中的参与程度；第二部分针对节奏学习内容的进行兴趣排序，以了解学生的爱
好及性别、年龄特征与音乐学习的相关性；第三部分请学生给教师提出建议和批评。
4．方法
问卷调查法：在班主任监督下，发放无记名调查问卷（问卷见附件2）。
共发放问卷136份，全部收回，有效问卷为132，回收率97．2%。
主观概率法：对学生认定程度用主观概率法和数理统计法进行统计。
三．结果分析
1、女生节奏学习情况：
表1 初中音乐课节奏学习女生调查结果表 n=63
|序|调查条目|小学时认定等级程度 |初一（上）认定等级程度 |T p |
|号| | | | |
| | |A |B |C |
| | |A |B |
| | |A |B |C |A |B |C |
|1 |你认为节奏感在音乐学习|重要 |一般 |不重 |重要 |一般 |不重 |
| |和生活中很重要吗 | | |要 | | |要 |
|2 |你喜欢音乐课中的节奏教|喜欢 |一般 |不喜 |喜欢 |一般 |不喜 |
| |学的内容吗 | | |欢 | | |欢 |
|3 |你主动参与音乐课中的活|主动 |一般 |不喜 |主动 |一般 |不喜 |
| |动课教学内容吗 | | |欢 | | |欢 |
|4 |经过节奏学习，你认为自|进步 |一般 |没变 |进步 |一般 |没变 |
| |己节奏感增强了吗 | | |化 | | |化 |
|5 |你喜欢节奏教学中的哪些|A声势|B节奏模仿 |C节奏 |D即兴朗诵 |
| |内容 | | |朗诵 |创编 |
| | | | | | |
| | |E活动|F |G节奏 |H节奏念打 |
| | |课 |听音乐配声|接龙 | |
| | | |势 | | |
| | | | | | |
|6 |请你对音乐老师提出真诚| |
| |的批评和建议 | |
| 0 | negative_file/办公，文教/初中音乐课节奏教学调研报告.doc |
2005年中国企业员工保险福利现状调查报告
第一部分、调查简介
在中国，企业的员工保险、福利体系是企业体系中非常薄弱的环节之一，许多企业的
员工保险、福利体系非常的不健全，由此许多员工对所在企业存在着或强或弱的不满情
绪，严重者可能由此而跳槽到其他保险、福利好的企业。为了真实了解中国企业目前的
保险、福利现状.
一、调查对象
1、地域分布：涵盖全国大部分地区，选取调查者大多集中在经济发达的东部地区，
其中包括上海（10.3%）、广东（19.8%）、北京（20%）、浙江（7.7%）、江苏（8.0%）
、山东省（4.1%）六省市占参与调查企业比例为70%
2、企业被调查者岗位：人力资源管理者（CEO、CHO、人力资源总监、经理及主管）
；
3、调查有效样本量：1836份
二、调查方法
从中国人力资源开发网庞大的人力资源经理会员数据库中筛选出符合调查标准的会员
，参照一定的地域分布标准，电话深度访问；网上发布调查站点，后对参与者进行事后
回访，确认数据有效性。
三、调查时间
2005年10月-12月
第二部分、报告摘要
1、企业福利存在形式
绝大多数企业都不同程度的为员工提供了法定性福利，其中养老保险所占比例最大，
有95.63%的被调查者所在企业为员工提供养老保险，其次为医疗保险，比例为89.05%，
而提供法定性住房公积金的比例最低，仅为54.31%.
深入分析，在被调查者中，有10.68%选择其他法定福利，调查反馈中，很多填写无法
定福利，进一步分析发现，所有这些无法定福利的参与者均来自民营/私营企业，可见民
营/私营企业在给员工提供法定性福利上还有一定不足之处。
企业为员工提供的金钱性福利主要集中在交通补贴、通信补贴及膳食补贴三个方面，
所占比例分别为81.31%、77.18%、57.28%，提供人寿保险比例最低仅为8.74%.
2、企业员工工资、福利方面比较
35.68%的被调查者所在企业员工年度福利占员工年度工资总额的6%-
10%，所占比例最大，其次为5%以下，所占比例为31.31%.
32.52%的被调查者所在企业员工平均法定福利与非法定的福利的比例在1：0.2之间，
所占比例最大，其次为1：0.4，所占比例为25.73%.
3、福利体系设计行为
企业设计员工福利体系时，出于企业自身的利益问题，考虑最多的因素是公司要承担
的成本，比例为73.78%，其次为福利体系能更好的激励员工，比例为71.12%，而参考行
业水平设计员工福利体系的比例最低，为35.44%.
72.33%的被调查者认为金钱性福利对员工更有激励作用；其次为机会性福利，有58.
74%的被调查者认为其对员工更有激励作用，而法定性福利被认为最不能激励员工的福利
，所占比例仅为38.11%.
4、企业员工福利计划
有44.90%的被调查者表示其所在的企业员工年度人均福利水平主要集中在1001—3000
元之间，其次有24.51%的被调查者表示其所在的企业员工年度人均福利水平主要集中在
1000元以下之间。
当企业为中高层管理人员或外籍员工做医疗福利计划时，71.89%的企业会为中高层管
理人员或外籍员工提供和一般员工一样的保障，但是提供更高的保障额度。
在企业福利计划中，对于一般员工，其自身承担的费用与企业为其承担的费用比为：
29.85：69.93；对于中高层员工，其自身承担的费用与企业为其承担的费用比为：24.3
5：75.67；中高层自身自身承担的福利比例比一般员工有所下降。
第三部分、调查报告一、企业福利存在形式
1、法定性福利
[pic]
统计显示，绝大多数企业都不同程度的为员工提供了法定性福利，其中养老保险所占
比例最大，有95.63%的被调查者所在企业为员工提供养老保险，其次为医疗保险，比例
为89.05%，而提供法定性住房公积金的比例最低，仅为54.31%，详细统计见图1
深入分析，在被调查者中，有10.68%选择其他法定福利，调查反馈中，很多填写无法
定福利，进一步分析发现，所有这些无法定福利的参与者均来自民营/私营企业，可见民
营/私营企业在给员工提供法定性福利上还有一定不足之处。
2、金钱性福利
[pic]
统计显示，企业为员工提供的金钱性福利主要集中在交通补贴、通信补贴及膳食补贴
三个方面，所占比例分别为81.31%、77.18%、57.28%，提供人寿保险比例最低仅为8.74
%，详细统计见图2
3、实物性福利
[pic]
统计显示，与企业为员工提供的法定性福利和金钱性福利相比，企业为员工提供的实
物性福利比例大幅下降。仅仅约有50%的受调查者所在企业为员工提供文体设施、免费工
作餐等实物性福利；提供免费的单身宿舍的企业比例为38.59；还有54.85%的受调查者所
在企业为员工提供其他形式的实物性福利。
4、服务性福利
[pic]
统计显示，企业为员工提供最多的服务性福利为免费体检，所占企业比例为65.53%；
为员工提供保护性服务（平等就业权、隐私权等）的比例为27.43%；为员工提供公费医
疗的企业比例仅为16.02%；而提供咨询服务（心理、法律类咨询）的比例最少，仅为11
.17%，详细统计见图4.5、机会性福利
统计显示，企业为员工提供的机会性福利主要集中在企业内部提升政策、带薪休假及
集体文化活动三个方面，所占比例分别为66.75%、66.75%、66.50%，提供公费进修的比
例最低仅为38.35%，详细统计见图5.
二、企业员工工资、福利方面比较
1、企业员工年度福利占员工年度工资总额的比例情况
[pic]
统计显示：35.68%的被调查者所在企业员工年度福利占员工年度工资总额的6%-
10%，所占比例最大，其次为5%以下，所占比例为31.31%，详细统计见图6
2、企业员工平均法定福利与非法定的福利的比例
[pic]
统计显示：32.52%的被调查者所在企业员工平均法定福利与非法定的福利的比例在1
：0.2之间，所占比例最大，其次为1：0.4，所占比例为25.73%，详细统计见图7
三、福利体系设计行为
1、企业设计员工福利体系时，更多考虑的因素
[pic]
统计显示：企业设计员工福利体系时，出于企业自身的利益问题，考虑最多的因素是
公司要承担的成本，比例为73.78%，其次为福利体系能更好的激励员工，比例为71.12%
，而参考行业水平设计员工福利体系的比例最低，为35.44%.详细统计见图8
2、哪些福利对员工更有激励作用
[pic]
统计显示：72.33%的被调查者认为金钱性福利对员工更有激励作用；其次为机会性福
利，有58.74%的被调查者认为其对员工更有激励作用，而法定性福利被认为最不能激励
员工的福利，所占比例仅为38.11%.详细统计见图9
3、企业的员工福利在保留和激励员工上效果是否明显
[pic]
统计显示：51.70%的被调查者认为其所在企业的员工福利对员工的激励作用一般，所
占比例最大，这在一定程度上折射出中国企业的福利体系在激励员工工作上还有一定的
差距，认为i企业福利对员工激励作用明显的比例为25.97%，认为非常明显的比例仅为3
.88%，详细统计见图10.
四、企业员工福利计划1、企业年度员工人均福利的水平
[pic]
统计显示：有44.90%的被调查者表示其所在的企业员工年度人均福利水平主要集中在
1001—3000元之间，其次有24.51%的被调查者表示其所在的企业员工年度人均福利水平主
要集中在1000元以下之间，详细统计见图11.
2、企业为中高层管理人员或外籍员工做医疗福利计划时的情况
[pic]
统计显示：当企业为中高层管理人员或外籍员工做医疗福利计划时，71.89%的企业会
为中高层管理人员或外籍员工提供和一般员工一样的保障，但是提供更高的保障额度。
详细统计见图12
3、员工的福利保险计划，保险费在公司和员工之间承担的比例情况
[pic]
统计显示：在企业福利计划中，对于一般员工，其自身承担的费用与企业为其承担的
费用比为：29.85：69.93；对于中高层员工，其自身承担的费用与企业为其承担的费用
比为：24.35：75.67；中高层自身自身承担的福利比例比一般员工有所下降。
4、企业在为员工做福利计划时，是否考虑员工家属
[pic]
调查显示，有48.22%的企业不会把员工家属考虑进保障范围。
5、企业做福利计划时是否考虑女性的生育保险
[pic]
统计显示：90.39%的受访企业都表示在做福利计划时会考虑女性生育保险。
第四部分、被调查者基本信息
一、被调查者企业性质信息
[pic]
统计显示：被调查者所在企业中，民营/私营企业所占比例最大，为40.69%；其次为
国有企业，比例为26.47%.
二、被调查者所在企业规模信息
[pic]
统计显示：被调查者所在企业中，企业规模在500人以上的所占比例最大，为50.33%
.
三、参与调查者所在行业信息
[pic]
四、被调查者的职位情况
[pic]
五、被调查者性别信息
| 0 | negative_file/办公，文教/2005年中国企业员工保险福利现状调查报告.doc |
湖南省教育信息化问卷调查
湖南教育资源网 http://www.hnedu.net
调查目的：
1.
了解湖南省各地市机构、学校信息化现状，为省教育厅决策、指导和推进教育信息
化工作提供具体数据与参考；
2.
了解各地区单位和学校的具体需求和困难，以整合资源推进湖南省教育信息化的建
设；
问卷调查填写要求：
1. 请您认真填写调查问卷；
2. 调查问卷的“个人资料”部分，请无比如实填写；
3.
调查问卷回收完毕后我们将通过抽签的方式，抽选部分中奖读者，一等奖将获得湖
南教育资源网提供的VIP团体服务（价值3600元）
4. 调查结果及获奖名单将公布在湖南教育资源网（http://www.hnedu.net ）上。
问卷提交方式：
1.
请于9月28日前将调查问卷邮寄到：湖南省长沙市雨花亭新建西路77号湖南省教育信
息管理中心湖南教育资源网 编辑部 （收）邮编：410007
2. 把此电子文档Email到 ser@hnedu.com ；
3. 调查问卷可从网上下载；下载地址：http://www.hnedu.net ；
4. 可以登录湖南教育资源网http://www.hnedu.net 直接填写问卷并提交；
----------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------
第一部分：读者基本资料：
姓名： 年龄：
性别：
身份证号：
职称： 最高学历：
职位： 任教科目：
电话： E-MAIL ：
手机： 网 站：
地址： 邮编：
1. 请问在您单位什么产品及方案的购买（或消费）主要由您作出决定 （可多选）
( A．无 ( B．教育城域网 ( C．校园网 ( D．多媒体网络教室
( E．校园信息管理平台 ( F．教学资源软件 ( G．杂志征订
(
H．其他：
----------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------
第二部分：信息化建设基本情况：
1. 校园网层次结构___
( A．教育城域网（地区） ( B．企业级（学校） ( C．部门级（年级）
( D．工作组级（教研室、实验室等） ( E．单机模式（没有联网） ( F．还没有
2. 校园网规模（单机数量）___
( A．100台以上 ( B．50～100台 ( C．10～50台 ( D．10台以下
3. 校园网建设时间___
( A．7～12年 ( B．4～7年 ( C．4年以下 ( D．正在规划
4，硬件配置设施___（可多选）
( A．多媒体网络教室 ( B．电子备课室 ( C．电子阅览室 ( D．其他
5，软件配置设施___（可多选）
( A．资源库 ( B．备课系统 ( C．电子阅览室 ( D．其他
6，对您们现在网站建设情况：
( A．已经建设得非常好 ( B．还不完善 ( C．太差 ( D．还没有
----------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------
第三部分：信息化产品及解决方案采购：
1. 产品采购的主要来源和形式
( A．学校招标 ( B．政府采购 ( C．直接向经销商购买 ( D．其他
2. 校园网的承建者
( A．企业 ( B．政府 ( C．学校自己 ( D．企业和学校合作
3，企业承建的主要方式
( A．仅提供硬件设备 ( B．仅提供整体解决方案 (
C．提供整体解决方案和相关设备 ( D．其他
4，单位正考虑采购哪些产品及解决方案___ （可多选）
( A．无 ( B．台式电脑 ( C．笔记本电脑 ( D．服务器 (
E．投影机( F．打印机 ( G．多功能一体机 ( H．扫描仪 ( I．复印机
( J．校园网( K．多媒体网络教室 ( L．教学资源库 (
M．校园管理平台 ( N．教育城域网
( O．反黄过滤软件 ( P．网站 ( Q．视频点播系统 ( R．Office软件
( S．教育信息化杂志 (
T．其他：
5，选购某款产品或解决方案时会受哪些因素的影响___（可多选）
( A．价格优势 ( B．技术含量 ( C．品牌效应 ( D．用户口碑
( E．售后服务 ( F．优惠活动 ( G．媒体推荐 ( H．广告宣传
( I．朋友推荐 ( J．其他：
谢谢您的填写！请把问卷邮寄或者Email给我们!
| 0 | negative_file/办公，文教/湖南省教育信息化问卷调查.doc |
访谈部门：集团公司财务管理部经理 杨敏
文件名称 C:\澄星企业\问卷设计\财务管理部问卷设计.doc
设计时间：2002年8月13日
一、访谈目的：
1、了解财务管理部规定的主要部门职责
2、了解财务管理部规定的主要工作流程
3、了解财务管理部工作现状分析
4、了解集团公司财务管理制度和管理现状
5、了解集团公司中长期投融资战略
6、了解集团公司项目投资管理流程、模式
二、访谈内容
1. 个人及集团公司背景介绍
2. 主要业务介绍
1、集团公司财务现状评价？主要成绩和存在问题
业务增长率、资产回报率；行业标准
债务和财务风险程度评价
成本构成分析，主要的控制方式和效果分析
2、财务管理制度介绍？
是否实行全面预算管理？
电算化管理程度？
结算中心计划？
3、财务部门主要工作职责？
年度财务计划？会计报表？资金控制
投融资管理
4、项目管理和投融资管理的主要工作流程和管理制度？
管理制度与流程介绍
项目管理的效果评价
管理制度与流程中存在哪些需要改进的地方？
5、集团公司中长期的主要投融资计划？
6、集团公司短期资金的管理和增值模式？
财务成本在公司运营成本中占了多大的比重？公司在资金的成本管理上有哪些问题？公
司对资金的成本管理主要通过哪些措施？有哪些改善措施或想法？
7、集团公司对下属子公司的财务管理模式是什么？
模式介绍
管理现状和存在主要问题反馈？
8、财务管理部需要与其他那些部门协调工作？
9、财务部门的主要构成？
财务部门结构，财务人员知识结构
| 0 | negative_file/访谈问卷 (13)/海问－澄星项目—财务管理部问卷设计.doc |
访谈部门：人力资源部
文件名称 C:\澄星企业\问卷设计\人力资源部问卷设计.doc
设计时间：2002年8月13日
一、访谈目的：
1、人力资源部规定的主要部门职责
2、人力资源部规定的主要工作流程
3、人力资源部工作现状分析
4、人力资源部与公司其他职能部门主要工作关系
5、集团公司人力资源现状分析
6、集团公司人力资源主要发展规划
二、访谈内容
1. 个人及集团公司背景介绍
2. 主要业务介绍
1、集团公司的人力资源构成情况如何？
人员的知识结构（大学、高中……）、年龄结构
人员职能结构（高级管理人员、中级管理人员、技术人员、工人及辅助人员等）
及各种结构的变化过程、趋势
2、人力资源部门主要负责哪些工作职责？
员工招聘、员工培训、岗位描述、考评制度的建设、薪酬体系的设计、员工的考评和提
升等
3、人力资源部工作职责具体的实施状况如何？
员工招聘的主要流程分析和情况介绍？初级员工招聘、中、高级员工招聘
员工培训计划的制订及主要实施情况？
主要的薪酬体系分析：（工资、奖金比率）工资成本占销售额比重；各分公司、部门薪
酬差异情况？收入水平在行业中的位置；特殊人才的吸引政策
4、职工满意度分析
公司员工对现行工资制度的评价？
公司员工对其他人事制度的评价？
现在公司员工的流动性如何？大学生的招聘和离职情况？高级管理人员的离职比率及主
要离职原因？
5、人力资源部门在集团公司内的协调关系如何？
工作中主要需要与哪些职能部门协调关系？在协调关系中存在或曾经存在哪些问题？
各分公司的人事政策是否一致或存在哪些差异？
6、对集团公司高级管理人员的主要分析和评价
本土高管人员的主要工作表现
空降层的主要工作职责和工作表现
| 0 | negative_file/访谈问卷 (13)/海问－澄星项目—人力资源部问卷设计.doc |
访谈部门：企管科
文件名称 C:\澄星企业\问卷设计\企管科问卷设计.doc
设计时间：2002年8月13日
一、访谈目的：
1、了解企管科规定的主要部门职责
2、了解企管科规定的主要工作流程
3、了解企管科工作现状分析
4、了解企管科与公司其他职能部门主要工作关系
5、了解集团公司重要业务现状
二、访谈内容
1. 个人及集团公司背景介绍
2. 主要业务介绍
1、企管科主要工作职责和权利？
环保管理规定的制订ISO14001
其他主要事务
可能对项目的参与程度
2、管科主要需要与哪些组织部门协调工作？
主要的协调部门
主要的协调工作
主要的协调结果
协调过程中存在的问题
3企管科的上级主管对企管科的考核体系？
主要由哪位副总主观企管科
如何对企管科人员进行考核，主要的考核指标
考核当中主要那些问题
4、管科主要人员构成？
5、个人对集团管理和股份公司管理之间的关系评价
6、个人对集团团业务发展前景评价？
7、个人对集团管理制度和管理现状评价？
| 0 | negative_file/访谈问卷 (13)/海问－澄星项目—企管科问卷设计.doc |
组织结构、管理和业务流程改进--访谈问卷
访谈目的：
1. 了解目前公司的组织结构基本设置情况和运作情况
2. 了解业务管理人员对公司组织结构的看法
3. 了解目前结构设置主要存在的问题
4. 了解公司各部门的主要职责和工作流程
5. 了解公司部门之间管理运作中存在的主要问题
通过对以上问题的访谈分析，考察组织机构和管理岗位的结构、功能的完整性、合理
性、清晰性；组织中机构和岗位职务、职责、职权的完整性和合理性；管理工作流程
的合理性和顺畅性以及管理功能的完整以及合理性等。
访谈内容：
1. 部门设置：
1. 部门基本情况
1) 部门设立的时间
2) 部门在公司中的隶属关系或上下游管理关系
3)
部门的人员状况如何？（人数、人员知识水平构成、年龄构成、工作时间的设定
、人员变化的情况、人员配置是否合理，能否达到完成工作的要求、等等……）
4) 部门内部的岗位设置情况如何，各岗位的具体内容是什么？
5) 有哪些关键业绩指标，如：
➢ 每年、每月的销售情况如何？（涉及产品的生产与内外部销售）
➢ 每年、每月的费用支出如何？（不涉及生产与销售的职能部门）
6)
部门的资产数量是多少？在公司当中是处于怎样的水平？（最大、较大、平均、
较少、最少），占多大比例
2、部门功能
1)
部门的主要功能是什么？在公司当中所处的地位是怎样的？（创造价值、服务职
能、在企业当中处于上游还是下游的位置，为全公司服务还是为某些部门服务
，主要职责是制定与监督各种制度还是协调与沟通）
2) 主要由哪些业务构成？
3)
4) 部门的权利和责任在公司发展的历史当中发生过怎样的变迁
3、管理者的职责权限
1) 你对公司负有的主要职责是什么？（职责的范围，例行事务和处理方式）
2)
你在部门决策当中的影响力有多大？（个人就可以决策，集体决策有多少人，每
人的权重是多少……）
3)
你对部门人员的管理权限是怎样的？（是否可以招聘、推荐、晋升、解聘……）
4) 你对本部门人员的激励与处罚有什么样的方法？
➢
有什么激励手段（月度奖金、年度奖金、带薪休假、福利优先分配、更多
的培训机会……）
➢ 有什么处罚手段（减少奖金、降低工资、减少福利、降低职位……）
5)
你对部门财务的处理的权限是怎样的？（资金的审批权限是多少，固定资产的购
置、处理权限，工资、奖金分配的权限，部门资产折旧方法的权限，部门预算
外资金的处理权限……）
4、主要评价
1) 你认为在过去你所在的部门是否正常地发挥了其应有的功能
2)
随着公司的不断发展，目前部门的功能、职责、权力是否还能继续适应？应该做
哪些方面的调整或改进？
3)
你如何评价你的权利与责任（认为你的权利和责任是否相符？如果不符，主要表
现在哪些方面？
2. 业务和管理工作流程：
1. 部门的业务流程
1) 部门内部业务之间关系如何，各岗位之间如何协作？
2) 主要与哪些外部部门发生业务联系？之间关系如何？
3) 内部或外部各业务之间的交接一般采取什么样的方式？
4) 信息在部门内部和外部如何流动？
2. 部门的管理流程
1) 哪些部门向你下达命令和指示？哪些部门接受你部门的命令和指示？
2)
你决策的过程需要哪些部门的参与和协助？你的行为接受哪些部门的监督和指导
？
3)
你如何向上级施加影响？（纸面、口头的汇报与建议，与上级领导的私人关系，
其他方式）
4) 你如何贯彻你的决策或思想？（指令式，协商式，汇报式等）
5)
对工作的监督、控制手段和方法是什么（即时监控、阶段汇报、不定期抽查、人
员监控、资金管理……）的进行协调与沟通？
6) 日常工作如何进行信息的交流与沟通？
3. 主要评价
1)
到目前为止，你如何评价你部门的业务运作情况，是否存在一定的问题或困难？
2) 你认为你部门目前的管理通畅吗，是否存在一定的问题或困难？
3) 你认为有效的业务和管理流程应当是怎样的？
3. 对公司组织结构的看法：
1. 你认为目前公司的职能部门设置是否合理？各部门是否正常发挥了其功能？
2. 你认为目前公司业务设置合理吗？业务分割是否恰当(如果有)？
3.
你认为公司的工作流程是否顺畅？总体组织效率如何？（高、较高、一般、较差、
基本没有效率）
4.
目前公司激励机制有效吗？形成目前这种激励方式的原因是什么？（历史变迁、生
产形式、技术进步、高管人员的意志、职代会的要求、主管部门的要求）
5. 你认为合理、有效的公司组织结构应当如何架构？
4. 对岗位薪酬体系、激励机制和绩效考核的看法
1. 基本情况
1)
目前公司（部门）各岗位人员的薪酬体系构成情况如何？（固定收入、变动收入
、福利等）
2) 除了工资之外，还有哪些重要的激励手段？（培训、升职等）
3) 各岗位主要的考核指标是哪些？哪些是定量指标？哪些是定性指标？
4) 个人收入与业绩的结合程度如何？（收入当中有多大比例由业绩决定）
5)
业绩考核与个人收入的结合程度如何？（收入当中有多大比例由考核指标决定）
2. 个人评价
1)
你个人认为目前的薪酬组合是否合理？如果进行薪酬的调整，你认为应该从哪里
入手？
2) 你个人认为考核此岗位的关键指标是什么？
3) 你个人认为目前的业绩考核指标设定是否合理？
➢
业绩指标与个人收入的结合程度是应该提高还是降低比例（收入当中应该
有多大比例由考核指标决定？）
➢
你认为目前的收入与付出是否相匹配？如果不匹配，表现在哪些方面？
➢ 你认为你下属的工资结构是否合理？如不合理，表现在哪些方面？
➢ 你认为你上级的工资结构是否合理？如不合理，表现在哪些方面？
海问江苏澄星项目组
2002-4-21
| 0 | negative_file/访谈问卷 (13)/海问－澄星项目—访谈问卷--组织结构、业务管理流程.doc |
组织设计报告第三部分
岗位设置
北京理实佳讯管理顾问有限公司
二零零二年八月
目 录
第一节 岗位设置说明 4
一、岗位设置概述 4
二、高层管理人员的称谓规范 4
三、岗位设置的编号 4
第二节 岗位设置 7
投资公司岗位设置 7
总裁办公室岗位设置 7
战略规划部岗位设置 8
人力资源部岗位设置 9
审计监察部岗位设置 10
财务中心岗位设置 11
物流中心采购部岗位设置 12
物流中心储运部岗位设置 13
物流中心进出口部岗位设置 14
物流中心动力供应一、二部岗位设置 15
区域管理中心岗位设置 17
区域管理中心办事处岗位设置 17
恒联铜版纸公司 18
行政部岗位设置 18
人力资源部岗位设置 19
质量部岗位设置 20
财务部岗位设置 21
营销管理部岗位设置 22
市场部岗位设置 23
销售部岗位设置 24
客户服务部岗位设置 25
生产计划部岗位设置 26
设备部岗位设置 27
制造一部~六部岗位设置 28
研究开发部岗位设置 29
玻璃纸公司岗位设置 30
人事行政部岗位设置 30
质量部岗位设置 31
财务部岗位设置 32
市场部岗位设置 33
销售部岗位设置 34
国际业务部岗位设置 35
生产计划部岗位设置 36
自动化设备部岗位设置 37
制造一部岗位设置 38
制造二部岗位设置 39
环保部岗位设置 40
研究开发部岗位设置 41
生活纸公司岗位设置 42
人事行政部岗位设置 42
质量部岗位设置 43
财务部岗位设置 44
市场部岗位设置 45
销售部岗位设置 46
制造部岗位设置 47
研究开发部岗位设置 48
第一节 岗位设置说明
一、岗位设置概述
在对恒联岗位设置的设计中，我们主要考虑了以下方面的因素：各部门工作目标分解
、职能分解、工作类别、岗位所要求的知识、技术和技能、工作的难易程度和所承担的
责任；以及整体组织设计中各部门的横向、纵向沟通渠道、信息渠道等。通过对投资公
司及各子公司各部门（各岗位）所进行的重新整合，使各部门职能清晰，结构简化，各
项工作都能得到很好的落实，从而使公司所有的岗位设置合理化、规范化、科学化。
这次进行的岗位设置，充分体现了高效率、专业化的原则。精简高效有利于企业形成
良好的工作氛围，减少信息传递环节，提高办事效率；岗位设置的专业化使公司上下的
各项业务活动独立明晰，提高了决策的科学性和时效性。
由于各公司岗位工作量会有所变化，因此各公司可根据岗位工作量大小，调整岗位人
数。
二、高层管理人员的称谓规范
投资公司及各下属各公司按照规范的法人治理结构，实行董事会领导下的总裁（总经
理）负责制。
投资公司设立总裁1名，副总裁2名，同时投资公司根据业务需要可设立财务总监，各
业务部门设立部长或主任。
各公司设立总经理，并根据业务特点与分工要求，可设立副总经理和/或设立营销、
生产、技术、运营等业务总监。
各公司最高领导人为总经理，下设的各职能部门及业务部门负责人称谓为经理。
三、岗位设置的编号
以“恒联”汉语拼音的第一个字母“HL”为公司简称进行编码，岗位设置用“B”代表。
岗位设置编号为 “HL—B—部门编号”。
|部门名称 |编码 |备注 |
|总裁办公室 |01 | |
|战略规划部 |02 | |
|人力资源部 |03 | |
|审计监察部 |04 | |
|财务中心 |05 | |
|物流中心 |06 | |
|采购部 |06-01 | |
|储运部 |06-02 | |
|进出口部 |06-03 | |
|动力供应部 |06-04 | |
|区域管理中心 |07 | |
|地区办事处 |07-01 | |
|铜版纸公司 |08 |以下均为铜版纸公司部|
| | |门 |
|行政部 |08-01 | |
|人力资源部 |08-02 | |
|质量部 |08-03 | |
|财务部 |08-04 | |
|营销管理部 |08-05 | |
|市场部 |08-06 | |
|销售部 |08-07 | |
|客户服务部 |08-08 | |
|生产计划部 |08-09 | |
|设备部 |08-10 | |
|制造一部—六部 |08-（11-16） | |
|研发部 |08-17 | |
|玻璃纸公司 |09 |以下均为玻璃纸公司部|
| | |门 |
|人事行政部 |09-01 | |
|质量部 |09-02 | |
|财务部 |09-03 | |
|市场部 |09-04 | |
|销售部 |09-05 | |
|国际业务部 |09-06 | |
|生产计划部 |09-07 | |
|设备部 |09-08 | |
|制造部 |09-（09-10） | |
|环保部 |09-11 | |
|研发部 |09-12 | |
|生活纸公司 |10 |以下均为生活纸公司部|
| | |门 |
|人事行政部 |10-1 | |
|质量部 |10-2 | |
|财务部 |10-3 | |
|市场部 |10-4 | |
|销售部 |10-5 | |
|制造部 |10-6 | |
|研发部 |10-7 | |
第二节 岗位设置
投资公司岗位设置
总裁办公室岗位设置
编号：HL-B-01
|部门名称 |总裁办公室 |
|岗位设置 |10 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|办公室主任 |1 |负责办公室管理制度的制定和全面工作。 |
|秘书 |1 |主管行政和文秘工作，协助起草有关文件 |
| | |、报告，有关工作计划与工作总结。 |
|安保主管 |1 |负责公司的安全保卫工作。 |
|法务专员 |1 |处理合同纠纷，法院应诉以及无形资产的 |
| | |管理和内部管理制度的监督，内部经济合 |
| | |同纠纷的判定与执行。 |
|行政专员 |1 |文件收发、印信管理，安排日常接待、会 |
| | |议室管理、办公用品管理，车辆的调度安 |
| | |排等。 |
|档案管理专员 |1 |负责档案的立卷、归档、保管和借阅。 |
|民警队长 |2 |民警队的管理。 |
|民警 | |各厂区治安保卫工作。 |
|话务班长 |1 |接听电话并对电话设备进行日常维护。 |
|司机 | |出车和对车辆的日常维护。 |
战略规划部岗位设置
编号：HL—B—02
|部门名称 |战略规划部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 |5 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|部长 |1 |负责中长期战略规划的起草与跟踪； |
| | |负责组织年度经营计划的制订； |
| | |负责投资项目的论证与开发； |
| | |负责恒联品牌的管理； |
| | |负责下属各子公司改制方案的起草与实施 |
| | |，负责起草公司章程； |
| | |负责公司管理信息系统的建设； |
| | |部门内部行政管理。 |
|战略研究专员 |2 |负责制订投资项目的开发计划，负责制订 |
| | |具体投资项目的寻找、选择和评估程序； |
| | |协助部长进行中长期战略规划； |
| | |协助部长制订年度经营计划。 |
|改革改制研究专|1 |协助部长进行各子公司改革与改制方案的 |
|员 | |调研、论证与上报；按照批复的改革改制 |
| | |方案推动改革改制方案的实施。 |
|信息系统研究 |1 |企业信息化建设方案的论证与实施；协调 |
|专员 | |与指导投资公司各部门和子公司信息化方 |
| | |案实施。 |
人力资源部岗位设置
编号：HL—B—03
|部门名称 |人力资源部 |
|岗位设置 |5 |岗位涉及 |5 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|部长 |1 |制定人事政策、人力资源规划、薪酬福利 |
| | |政策制定、企业文化建设及部门行政管理 |
| | |。 |
|人事主管 |1 |协助人力资源部部长搞好高层管理人员的 |
| | |考核管理、培训管理、薪酬福利管理和档 |
| | |案管理； |
| | |协助人力资源部部长做好组织效能分析， |
| | |提出组织调整建议； |
| | |协助人力资源部部长搞好企业文化建设； |
| | |协助人力资源部部长进行内部人员与业务 |
| | |管理。 |
|招聘与人事管理|1 |招聘需求的评估，渠道的选择，组织应聘 |
|专员 | |人员的面试，人员的遴选，录用手续的办 |
| | |理； |
| | |办理员工的录用、调转、晋升、辞职和退 |
| | |休等手续； |
| | |组织技术职称的评定； |
| | |员工综合档案的管理。 |
|培训专员 |1 |培训需求调查，督促检查各子公司各部门 |
| | |培训计划落实，进行培训管理。 |
|考核与薪酬福利|1 |考核各投资公司各部门和各子公司的业绩 |
|专员 | |，监督其考核流程，统计考核结果； |
| | |指导检查各部门各子公司薪酬政策执行情 |
| | |况，进行保险管理，组织薪资福利政策落 |
| | |实。 |
审计监察部岗位设置
编号：HL—B—06
|部门名称 |审计监察部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 |4 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|部长 |1 |制定审计计划、协调各子公司关系、指导 |
| | |处理审计监察相关问题以及部门内行政管 |
| | |理。 |
|财务审计专员 |1 |承担财务审计和其他专项经济活动审计， |
| | |监督经济合同，具体开展审计监察工作。 |
|工程审计专员 |1 |承担工程项目审计，监督预算执行情况， |
| | |提出审计报告。 |
|价格专员 |1 |内部流转价格的制订与调整；采购价格和 |
| | |销售价格的审定。 |
财务中心岗位设置
编号：HL—B—05
|部门名称 |财务中心 |
|岗位设置 |7 |岗位涉及 |8 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数 |主要职责分工 |
|主任 |1 |负责财务规章制度管理、预算管理、财务管理、提|
| | |案建议，各子公司财务部门的业务指导与部门行政|
| | |管理。 |
|主管会计 |1 |负责总帐报表、所有外报资料的审核，负责投资公|
| | |司的会计核算。 |
|管理会计 |1 |投融资管理，财务分析，对外投资证券的管理，会|
| | |计电算化实施，固定资产管理。 |
|内部银行 |1 |内部银行的运作与管理，内外部资金结算，往来帐|
| | |务。 |
|出纳员 |2 |办理投资公司及各子公司所有借贷款业务资金收付|
| | |业务及其它与资金有关的相关业务。 |
|税管员 |1 |负责各子公司的发票领购、纳税申报配合有关税务|
| | |检查及其它涉税业务。 |
|统计专员 |1 |投资公司各种统计数据的汇总和报送。 |
物流中心采购部岗位设置
编号：HL-B-06-01
|部门名称 |物流中心采购部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责采购部门的全面管理工作。 |
|采购计划专员 |1 |负责物资采购计划管理与供应商管理。 |
|采购专员 | |负责生产和设备所需各种材料的采购、收 |
| | |货、入库。 |
|核算员 |1 |负责物资采购的结算与考核。 |
物流中心储运部岗位设置
编号：HL—B—06—02
|部门名称 |物流中心储运部 |
|岗位设置 |10 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责物资仓储和配送制度管理和部门全面 |
| | |管理。 |
|仓储主管 |1 |负责仓储业务管理。 |
|运务主管 |1 |负责铁路、公路运务的计划与管理。 |
|运务专员 |1 |负责运务手续的办理，费用结算与分配。 |
|统计核算专员 |1 |负责部门内部各项数据的统计核算，提供 |
| | |考核数据。 |
|成品保管员 | |负责各子公司产成品、原纸出入库保管工 |
| | |作。 |
|综合保管员 | |负责南北区化工、包装、五金、备品备件 |
| | |、钢材、建材、土产杂品、氧气、乙炔、 |
| | |木浆、劳保、地磅等综合性管理保管工作 |
| | |。 |
|警卫 | |负责南区地磅、料场的警卫工作。 |
|叉车司机 | |负责南北厂区产成品、原纸、化工、玻璃 |
| | |纸成品、木浆的装卸运输工作。 |
|汽车司机 | |出车和车辆保养。 |
物流中心进出口部岗位设置
编号：HL—B—06—03
|部门名称 |物流中心进出口部 |
|岗位设置 |2 |岗位涉及 |3 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责进出口业务的全面管理 |
|进出口商务专员|2 |负责执行进口物资计划，选择进口商，办 |
| | |理进口手续。 |
| | |负责执行成品出口计划，办理出口商务手 |
| | |续手续，包括商检、银行结汇及外汇核销 |
| | |、出口业务报关和租船订舱联系。 |
物流中心动力供应一、二部岗位设置
编号：HL—B—06—04（05）
|部门名称 |动力供应一（二）部 |
|岗位设置 | |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |全面负责生产所需动力的供应和设备的保 |
| | |障维护。 |
|调度 |3 |根据生产部门的指令负责风水电汽的调度 |
| | |控制与管理。 |
|设备管理专员 |2 |负责动力设备的管理与维护保养。 |
|统计核算专员 |1 |进行统计以及核算。 |
|工段长 | |负责各动力生产工段的组织管理。 |
|机修车间主任 |1 |负责机修车间的业务管理和人员管理。 |
|机修车间技术 |4 |负责机修工段的技术工作。 |
|机修统计核算员|2 |负责本部门的核算、统计等工作。 |
|机 |班长 | | |
|修 | | | |
| |钳工 | | |
| |电工 | | |
| |机加工 | | |
|锅 |班长 | | |
|炉 | | | |
|运 | | | |
|行 | | | |
| |司炉 | | |
| |副司炉 | | |
| |输煤工 | | |
|水 |班长 | | |
|处 | | | |
|理 | | | |
| |化验除氧工| | |
|锅 |检修班长 | | |
|炉 | | | |
|维 | | | |
|修 | | | |
| |检修工 | | |
|供 |冷冻班长 | | |
|水 | | | |
| |冷冻工 | | |
| |软水班长 | | |
| |软水工 | | |
| |供排水班长| | |
| |供排水工 | | |
|空 |班长 | | |
|压 | | | |
|机 | | | |
| |空压工 | | |
|维 |班长 | | |
|修 | | | |
|班 | | | |
| |钳工 | | |
| |保全工 | | |
| |电焊工 | | |
区域管理中心岗位设置
编号：HL-B-07
|部门名称 |区域管理中心 |
|岗位设置 |2 |岗位涉及 |2 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|主任 |1 |负责各区域办事处的设立可行性分析与筹 |
| | |建，区域管理中心的全面工作 |
|行政专员 |1 |负责筹建各地办事处，各地办事处的人员 |
| | |与资产管理。 |
区域管理中心办事处岗位设置
编号：HL-B-07-01
|部门名称 |区域管理中心办事处 |
|岗位设置 |2 |岗位涉及 |2 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|主任 |1 |负责各地办事处的行政事务。 |
|行政助理 |1 |协助办事处主任开展工作。 |
恒联铜版纸公司
行政部岗位设置
编号：HL-B-08-01
|部门名称 |行政部 |
|岗位设置 |5 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责行政管理制度的落实和部门全面工作 |
| | |。 |
|秘书 |1 |协助起草文稿，文件管理、会议管理，安 |
| | |排日常接待等工作。 |
|行政专员 |1 |负责办公用品的管理，车辆管理与调配， |
| | |印信管理，文件收发，档案管理。 |
|系统管理员 |1 |负责企业信息化建设，企业网络管理。 |
|司机 | |出车和对车辆的日常维护。 |
人力资源部岗位设置
编号：HL—B—08—02
|部门名称 |人力资源部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 |4 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
| 岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |贯彻执行投资公司的人力资源政策，企业 |
| | |文化建设的实施，负责部门的行政管理。 |
|招聘与人事管理|1 |负责招聘需求计划的汇总上报和招聘过程 |
|专员 | |协助，组织职称评定，劳动合同管理和其 |
| | |他人事管理事项。 |
|培训专员 |1 |培训需求调查汇总、培训实施等培训管理 |
| | |。 |
|考核与薪酬福利|1 |公司各部门业绩考核，各部门内部考核情 |
|专员 | |况监督检查；薪酬福利政策的执行，社会 |
| | |保险管理。 |
质量部岗位设置
编号：HL—B—08—03
|部门名称 |质量部 |
|岗位设置 |7 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
| 岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责质量管理体系的策划和建立，负责企 |
| | |业ISO9000质量体系的运行监督（内审与管|
| | |理评审）；负责部门行政管理。 |
|质量管理专员 |2 |质量计划的制定、组织质量管理体系文件 |
| | |（质量手册、程序文件、作业指导书等） |
| | |的编写、发放等，组织质量管理培训；TQC|
| | |推动；质量投诉的处理； |
| | |质量体系文件、质量记录的保管与发放记 |
| | |录，质量数据统计。 |
|质检主管 |1 |质量检验的组织，质检标准的制订与监控 |
| | |。 |
|质检员 | |负责原材料、半成品、产成品的质量检验 |
| | |与记录。 |
|计量主管 |1 |计量管理标准和制度的制订与执行。 |
|计量技术员 |3 |计量设备与器具的检定、校准与维修。 |
财务部岗位设置
编号：HL—B—08—04
|部门名称 |财务部 |
|岗位设置 |6 |岗位涉及 |6 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数 |主要职责分工 |
|经理 |1 |负责财务规章制度的执行、预算管理、提案建议和|
| | |部门行政管理。 |
|主管会计 |1 |负责财务分析，负责总帐报表、所有外送上报资料|
| | |的审核，固定资产管理与会计电算化管理。 |
|成本会计 |1 |包括材料核算、成本核算、成本管理与控制，有关|
| | |成本资料的收集 、整理分析等。 |
|销售会计 |1 |产成品的产、销、存核对及产品销售利润的核算，|
| | |应收账款的管理，做好应收帐款的帐龄分析，减少|
| | |呆坏帐的发生。 |
|出纳 |1 |办理公司所有借贷款业务资金收付业务及其它与资|
| | |金有关的相关业务。 |
|统计专员 |1 |公司内部各种数据统计的汇总与上报。 |
营销管理部岗位设置
编号：HL—B—08—05
|部门名称 |营销管理部 |
|岗位设置 |3 |岗位涉及 |4 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责营销计划管理、合同管理以及营销系 |
| | |统内外部协调等工作；负责营销系统的行 |
| | |政管理工作。 |
|合同与计划管理|1 |负责订货合同的审核、组织特殊合同的评 |
|专员 | |审。 |
| | |负责根据订货合同和销售预测，制订供货 |
| | |计划，并传递到相关部门。 |
|统计专员 |2 |负责对订货、销售和回款等销售数据进行 |
| | |统计核算，提供营销系统各部门的考核数 |
| | |据。 |
市场部岗位设置
编号：HL-B-08-06
|部门名称 |市场部 |
|岗位设置 |3 |岗位涉及 |3 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人） |主要职责分工 |
|经理 |1 |负责市场规划与品牌推广，负责部门的全 |
| | |面业务工作及人员的管理。 |
|市场推广主管|1 |负责公司广告、公关计划等市场推广业务 |
| | |的制定与实施。 |
|市场信息专员|1 |行业、市场、客户、竞争对手信息的搜集 |
| | |与分析，提供新产品开发的信息，产品的 |
| | |网上宣传和处理网上业务。 |
销售部岗位设置
编号：HL-B-08-07
|部门名称 |销售部 |
|岗位设置 |6 |岗位涉及 |49 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责销售部的全面管理工作；销售队伍的 |
| | |建设和管理。 |
|区域经理 |15 |负责区域市场的销售管理工作；完成区域 |
| | |市场拓展任务和销售目标。 |
|渠道主管 |1 |负责销售渠道的建设与管理。 |
|大客户主管 |1 |负责大客户的关系维持与销售管理。 |
|销售代表 |31 |负责执行销售策略和销售计划；完成下达 |
| | |的销售指标；了解市场和客户信息，完善 |
| | |客户资料库；维持和发展与经销商和大客 |
| | |户的双赢关系。 |
|行政秘书 |1 |负责销售部内务工作：信息的收集、分析 |
| | |与反馈；销售报表的填写与整理；日常行 |
| | |政事务。 |
客户服务部岗位设置
编号：HL-B-08-08
|部门名称 |客户服务部 |
|岗位设置 |2 |岗位涉及 |2 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |客户服务流程的设计与管理，部门内部的 |
| | |行政管理。 |
|客户服务专员 |1 |负责客户关系管理、客户投诉的处理与内 |
| | |部协调、客户信息库的维护与管理。 |
生产计划部岗位设置
编号：HL—B—08—09
|部门名称 |生产计划部 |
|岗位设置 |3 |岗位涉及 |4 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责生产制度的制订与实施监督，负责部 |
| | |门的全面管理工作。 |
|计划统计专员 |1 |根据营销部门的有关信息，分解编制生产 |
| | |计划和日常品种计划，并下达各部门。 |
| | |负责生产调度、监督生产进度，协调生产 |
| | |过程中的有关问题。 |
| | |生产系统各部门的生产数据统计与上报， |
| | |行政事务处理，文档管理。 |
|安全环保专员 |1 |负责制定安全生产规范，进行安全生产检 |
| | |查，督促有关部门整改安全隐患，生产事 |
| | |故的调查与处理。 |
| | |负责公司生产过程中环境保护工作，监督 |
| | |本公司污染治理设施运行，确保达标排放 |
| | |。 |
设备部岗位设置
编号：HL—B—08—10
|部门名称 |设备部 |
|岗位设置 |5 |岗位涉及 |9 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |全面负责设备基建验收、设备安装、房屋 |
| | |设备维护和保养、设备管理和部门内部管 |
| | |理。 |
|设备技术员 |3 |制订并落实分管厂区设备的大中小维修计 |
| | |划，指导制造部设备维修人员工作，负责 |
| | |备品配件的采购与落实，负责有关设备图 |
| | |纸的保管与使用；新购设备的检验。 |
|设备管理员 |2 |负责各种设备的台账与实物管理，负责审 |
| | |核办理设备封存、拆迁、报废手续。负责 |
| | |设备管理的考核，负责设备报表工作。 |
|基建核算员 |1 |负责房屋基建工程的预算与诀算管理。负 |
| | |责房屋台账的管理，配合做好基建工程的 |
| | |审计。 |
|基建技术员 |2 |负责房屋基建工程的监理，参与项目的招 |
| | |标、图纸会审，管理施工队伍。 |
制造一部~六部岗位设置
编号：HL-B-08-（11-16）
|部门名称 |制造一部—六部 |
|岗位设置 |8 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责生产制造过程的全面管理。 |
|统计核算员 |1 |对本车间各生产线的有关消耗和成本进行 |
| | |统计上报，内部各生产班组的考核。 |
|工艺技术员 |1 |生产过程技术与工艺指导，生产过程中的 |
| | |质量监督，技术与质量问题的处理。 |
|设备管理员 |1 |负责各车间设备的管理与维护。 |
|工段长 | |负责各工序的统一管理。 |
|班长 | |负责各班组的统一管理。 |
|操作工 | | |
|维修工 | | |
研究开发部岗位设置
编号：HL—B—08—17
|部门名称 |研究开发部 |
|岗位设置 |7 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |制定新产品开发的有关制度和策略、监控 |
| | |开发项目，协调部门关系，部门内行政管 |
| | |理。 |
|主任工程师 |1 |组织筛选项目和项目评审，预算管理，技 |
| | |术动态跟踪及研究，技术情报管理，公司 |
| | |全面的技术管理。 |
|项目经理 | |立项的新产品开发项目和引进项目的管理 |
| | |。 |
|开发工程师 | |承担项目和技术具体开发工作。 |
|工艺工程师 |1 |编制与审定工艺技术文件，参与项目评审 |
| | |。 |
|实验室主管 |1 |负责实验室工作的开展和管理。 |
|实验化验员 |2 |负责实验与化验工作。 |
玻璃纸公司岗位设置
人事行政部岗位设置
编号： HL-B-09-01
|部门名称 |人事行政部 |
|岗位设置 |7 |岗位涉及 |7 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责人事行政部管理制度的制定和全面工 |
| | |作。 |
|行政专员 |1 |负责公司行政事务管理，负责制定公司的 |
| | |行政费用预算和行政费用支出； |
| | |负责撰写有关的计划、报告、总结，公司 |
| | |内部信息的收集和整理； |
| | |负责公司办公用具的购置、维护与管理； |
| | |证照印信管理、文档管理； |
| | |对外接待与活动安排。 |
|信息系统管理员|1 |负责本企业信息化建设方案的实施。 |
|人事主管 |1 |负责公司人力资源管理工作。 |
|人事专员 |1 |协助人事主管做好人力资源全面工作。 |
|司机 | |出车和对车辆的日常维护。 |
质量部岗位设置
编号：HL—B—09—02
|部门名称 |质量部 |
|岗位设置 |5 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
| 岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责质量管理体系的策划和建立，负责企 |
| | |业ISO9000质量体系的运行监督（内审与管|
| | |理评审）；负责部门行政管理。 |
|质量管理专员 |1 |质量计划的制定、组织质量管理体系文件 |
| | |（质量手册、程序文件、作业指导书等） |
| | |的编写、发放等，组织质量管理培训；TQC|
| | |推动；质量投诉的处理。质量体系文件、 |
| | |质量记录的保管与发放记录，质量数据统 |
| | |计。 |
|质量检验主管 |1 |质量检验的组织，质检标准的制订与监控 |
| | |。 |
|质量检验员 | |负责原材料、半成品、产成品的质量检验 |
| | |与记录。 |
财务部岗位设置
编号：HL—B—09—03
|部门名称 |财务部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 |5 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数 |主要职责分工 |
|经理 |1 |负责财务规章制度管理、预算管理、财务管理。 |
|主管会计 |1 |负责总帐报表、所有外报资料的审核，负责财务内|
| | |部审核监督。 |
|会计 |2 |负责会计核算与帐务处理工作。 |
| | |公司内部的统计数据汇总与上报。 |
|出纳员 |1 |办理公司所有借贷款业务资金收付业务及其它与资|
| | |金有关的相关业务 |
市场部岗位设置
编号： HL-B-09-04
|部门名称 |市场部 |
|岗位设置 |3 |岗位涉及 |3 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人） |主要职责分工 |
|经理 |1 |制定市场开发方案、营销计划与预算、品 |
| | |牌规划。 |
|市场专员 |1 |市场调查、收集与分析市场信息，为开发 |
| | |部提供产品开发方向。与市场推广相关的 |
| | |计划、预算与组织实施工作。 |
|客户服务专员|1 |客户信息的收集，客户投诉处理和客户关 |
| | |系建立和维护。 |
销售部岗位设置
编号： HL-B-09-05
|部门名称 |销售部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 |10 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责国内市场的全面销售管理工作；制定 |
| | |年度销售计划，销售队伍的建设和管理。 |
|销售代表 |7 |负责执行销售策略和销售计划；完成下达 |
| | |的销售指标；了解市场和客户信息，完善 |
| | |客户资料库；维持和发展和大客户的双赢 |
| | |关系，安全及时回收货款。 |
|渠道管理专员 |1 |经销商、代理商和商业伙伴的开发与管理 |
| | |。 |
|销售管理专员 |1 |负责销售部内务工作：信息的收集、分析 |
| | |与反馈；销售报表的填写与整理；日常行 |
| | |政事务。根据订货合同制定生产计划并负 |
| | |责同生产部门沟通，并跟踪订单的生产过 |
| | |程。 |
国际业务部岗位设置
编号： HL-B-09-06
|部门名称 |国际业务部 |
|岗位设置 |3 |岗位涉及 |3 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责国际市场的全面营销管理工作，组织 |
| | |制定年度营销计划与市场推广计划。 |
|市场专员 |1 |国际市场信息的整理收集； |
| | |协助经理制定和执行年度营销计划和市场 |
| | |推广计划； |
| | |制定市场营销预算及营销费用控制； |
| | |了解客户信息，建立客户关系。 |
|销售专员 |1 |制定并执行销售计划，销售人员管理以及 |
| | |与生产部门的协调，制定销售预算与费用 |
| | |的控制。 |
| | |负责内务工作：信息的收集、分析与反馈 |
| | |；销售报表的填写与整理；日常行政事务 |
| | |。 |
生产计划部岗位设置
编号：HL—B—09—07
|部门名称 |生产计划部 |
|岗位设置 |3 |岗位涉及 |3 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责生产制度的制订与实施监督，负责部 |
| | |门的全面管理工作。 |
|计划统计专员 |1 |根据营销部门的有关信息，分解编制生产 |
| | |计划、日常品种计划的制订与下达。负责 |
| | |生产调度、监督生产进度，协调生产过程 |
| | |中的有关问题。 |
| | |生产系统各部门的生产数据统计与上报， |
| | |行政事务处理，文档管理。 |
|安全专员 |1 |负责制定安全生产规范，进行安全生产检 |
| | |查，督促有关部门整改安全隐患，生产事 |
| | |故的调查与处理。 |
自动化设备部岗位设置
编号：HL—B—09—08
|部门名称 |自动化设备部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 |6 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |全面负责设备特别是自动化设备的验收、 |
| | |安装、维护和保养的管理，部门内部管理 |
| | |。 |
|设备技术员 |2 |制订并落实设备的大中小维修计划，指导 |
| | |制造部设备维修人员工作，负责备品配件 |
| | |的采购与落实，负责有关设备图纸的保管 |
| | |与使用。 |
| | |负责各种设备的台账与实物管理，负责审 |
| | |核办理设备封存、拆迁、报废手续。负责 |
| | |设备管理的考核，负责设备报表工作。 |
|自控技术员 |1 |负责自动化生产线的技术，排除故障，保 |
| | |证设备的正常运行。 |
|计量专员 |2 |负责计量器具，仪器仪表的检定、校准、 |
| | |维护和保养。 |
制造一部岗位设置
编号：HL-B-09-09
|部门名称 |制造部 |
|岗位设置 |9 |岗位涉及 |49 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责生产制造过程的全面管理。 |
|统计核算专员 |1 |对本部门生产线的有关消耗和成本进行统 |
| | |计上报，部门内部各生产班组的考核。 |
|生产主管 |1 |负责生产线的调度指挥与协调，处理生产 |
| | |过程中的问题。 |
|工艺技术员 |1 |生产过程技术与工艺指导，生产过程中的 |
| | |质量监督，技术与质量问题的处理。 |
|设备管理员 |1 |负责设备的管理与维护。 |
|班长 |6 | |
|操作工 |24 | |
|维修工 |8 | |
|电工 |6 | |
制造二部岗位设置
编号：HL-B-09-10
|部门名称 |制造二部 |
|岗位设置 |11 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责生产制造过程的全面管理。 |
|经理助理 |1 |协助经理开展工作。 |
|统计核算专员 |1 |对本部门生产线的有关消耗和成本进行统 |
| | |计上报，部门内部各生产班组的考核。 |
|生产主管 |1 |负责生产线的调度指挥与协调，处理生产 |
| | |过程中的问题。 |
|工艺技术员 |1 |生产过程技术与工艺指导，生产过程中的 |
| | |质量监督，技术与质量问题的处理。 |
|设备管理员 |1 |负责设备的管理与维护。 |
|工段长 |5 | |
|值班长 |4 | |
|操作工 | | |
|维修工 | | |
|电工 | | |
环保部岗位设置
编号：HL-B-09-11
|部门名称 |环保部 |
|岗位设置 |7 |岗位涉及 |23 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责污水处理过程的全面管理。 |
|统计核算专员 |1 |负责数据统计与上报，行政事务处理，文 |
| | |档管理。 |
|设备管理员 |1 |负责污水设备的管理与维护。 |
|化验员 |1 |负责对污水处理结果进行化验检验。 |
|机修工 |1 | |
|电工 |2 | |
|操作工 |16 | |
研究开发部岗位设置
编号：HL—B—09—12
|部门名称 |研究开发部 |
|岗位设置 |5 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |制定研发部计划与制度，决策、监控开发 |
| | |项目，协调部门关系。 |
|主任工程师 |1 |组织筛选项目和项目评审，预算管理，技 |
| | |术动态跟踪及研究，技术情报管理。 |
|开发工程师 | |承担项目和技术具体开发工作。 |
|实验室主管 |1 |中心化验室的全面管理。 |
|化验员 | |原材料及其他有关产品的化验，并出具相 |
| | |关的数据。 |
生活纸公司岗位设置
人事行政部岗位设置
编号： HL-B-10-01
|部门名称 |人事行政部 |
|岗位设置 |7 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责人事行政部管理制度的制定和全面工 |
| | |作。 |
|行政主管 |1 |负责公司行政事务管理；负责制定公司的 |
| | |行政费用预算和行政费用支出； |
|行政专员 |1 |负责撰写有关的计划、报告、总结，公司 |
| | |内部信息的收集和整理； |
| | |负责公司办公用具的购置、维护与管理； |
| | |证照印信管理、文档管理； |
| | |对外接待与活动安排。 |
|信息系统管理员|1 |负责本企业信息化建设方案的实施 |
|人事主管 |1 |负责公司人力资源开发与管理工作。 |
|人事专员 |1 |协助人事主管做好人力资源的各项工作。 |
|司机 | |出车和对车辆的日常维护。 |
质量部岗位设置
编号：HL—B—10—02
|部门名称 |质量部 |
|岗位设置 |3 |岗位涉及 |7 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
| 岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |全面负责质量管理、质量检验工作； |
| | |负责质量管理体系的策划和质量计划的制 |
| | |定、组织质量管理体系文件（质量手册、 |
| | |程序文件、作业指导书等）的编写； |
| | |组织审核员进行标准的学习和培训； |
| | |组织制定编写公司的质量体系的内审计划 |
| | |； |
| | |组织质量工作的改进提高。 |
|质量管理专员 |1 |协助经理进行质量计划的制定和质量管理 |
| | |体系文件（质量手册、程序文件、作业指 |
| | |导书等）的编写、发放等，协助进行质量 |
| | |投诉的处理； |
| | |质量体系文件、质量记录的保管与记录， |
| | |质量数据统计。 |
|质检员 |6 |负责原材料、产成品的检验与化验质量检 |
| | |验的组织与实施。 |
财务部岗位设置
编号：HL—B—10—03
|部门名称 |财务部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 |5 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数 |主要职责分工 |
|经理 |1 |负责财务规章制度管理、预算管理、财务管理。 |
|主管会计 |1 |负责总帐报表、所有外报资料的审核，负责财务内|
| | |部审核监督。 |
|会计 |2 |负责会计核算与帐务处理工作。 |
| | |负责公司统计数据的汇总与上报。 |
|出纳员 |1 |办理公司所有借贷款业务资金收付业务及其它与资|
| | |金有关的相关业务。 |
市场部岗位设置
编号： HL-B-10-04
|部门名称 |市场部 |
|岗位设置 |3 |岗位涉及 |3 |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人） |主要职责分工 |
|经理 |1 |制定市场开发方案、营销计划与预算、品 |
| | |牌规划。 |
|市场专员 |1 |与市场推广相关的计划、预算与组织实施 |
| | |工作。 |
|客户服务专员|1 |客户关系管理，客户投诉管理。 |
销售部岗位设置
编号：HL-B-10-05
|部门名称 |销售部 |
|岗位设置 |4 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |负责全面的销售管理工作；制定年度销售 |
| | |计划，销售队伍的建设和管理。 |
|渠道管理专员 |1 |经销商、代理商和商业伙伴的开发与管理 |
| | |。 |
|销售管理专员 |1 |负责销售部内务工作：信息的收集、分析 |
| | |与反馈；销售报表的填写与整理；日常行 |
| | |政事务。根据订货合同制定生产计划并负 |
| | |责同生产部门沟通，并跟踪订单的生产过 |
| | |程。 |
|销售代表 | |负责执行销售策略和销售计划；完成下达 |
| | |的销售指标；了解市场和客户信息，完善 |
| | |客户资料库；维持和发展和客户关系，安 |
| | |全及时回收货款。 |
制造部岗位设置
编号： HL-B-10-06
|部门名称 |制造部 |
|岗位设置 |7 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |全面负责制造部的工作。 |
|生产主管 |2 |生产过程管理； |
| | |监督各项规章制度的执行情况； |
| | |负责生产过程中的各个环节的质量监控。 |
|设备管理专员 |2 |对设备管理的保障要求和检修计划； |
| | |负责设备的日常检查、维护与保养; |
| | |建立、健全各种设备台帐、卡片；作好设 |
| | |备维护和检修的各项相关记录； |
|计划调度专员 |1 |根据订货合同和销售预测，编制生产计划 |
| | |； |
| | |生产进度的协调控制； |
| | |协调突发事件造成的生产衔接问题。 |
|工艺技术员 |1 |负责新产品工艺标准的制定和试制； |
| | |对生产线的工艺进行技术指导； |
|统计核算专员 |2 |统计并上报各生产线的生产数据； |
| | |生产管理的有关资料与文档的管理。 |
|工段长 | |各工序的生产指挥与管理。 |
|班长 | | |
|操作工 | | |
|维修工 | | |
研究开发部岗位设置
编号：HL—B—10—07
|部门名称 |研究开发部 |
|岗位设置 |2 |岗位涉及 | |
|数量（总） | |人员（总数） | |
|岗位名称 |岗位人数（人 |主要职责分工 |
| |） | |
|经理 |1 |制定研发部计划与制度，决策、监控开发 |
| | |项目，协调部门关系，部门内行政管理； |
| | |项目论证评审和实施组织。 |
|开发工程师 | |制定产品开发策略和开发计划； |
| | |技术动态跟踪与研究； |
| | |产品开发过程的项目管理。 |
-----------------------
郑重声明
理实佳讯公司出具的文本文件仅限于本公司和受托客户所持有，不得外传，翻版必究。
法律顾问：中伦律师事务所 王清友律师
-----------------------
理实佳讯
RAISE-WIN
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/组织报告3-岗位设置.doc |
市场营销调查问卷（答题卡）
一、基本信息
性别：男（ ） 女（ ）
年龄：25岁以下（ ） 26—30岁（ ） 31—35岁（ ）
36—40岁（ ） 41—50岁（ ） 51岁以上（ ）
学历：高中（专）及以下（ ） 大专（ ）
本科（ ） 硕士及以上（ ）
职位：一般技术人员（ ）一般管理人员（ ）中高层管理人员（ ）
专业：技术（ ）——研究、开发、支持、服务、管理
营销（ ）——销售、市场、行政、综合
管理（ ）——人事、财务、行政、组织、后勤、综合
生产（ ）——计划、质量、现场管理、现场操作
其他（ ）——采购、库管、运输、其他
答案
1. （ ） 2. （ ） 3. （ ） 4. （ ） 5. （ ） 6. （
）
7. （ ） 8. （ ） 9.（ ） 10.（ ） 11. （ ）12. （
）
13. （ ） 14. （ ） 15. （ ） 16. （ ） 17. （ ）18. （
）
19. （ ） 20. （ ） 21. （ ） 22. （ ） 23. （ ）24. （
）
25. （ ）26. （ ）27. （ ）28. （ ） 29. （ ） 30. （
）
31. （ ）32. （ ）33. （ ）34. （ ）35. （ ）36. （
）
37. （ ）38. （ ）
39. % A占 % B占 % C占 % D占 %
40. % A占 % B占 % C占 %
答题说明：请将答案填在答题卡的括弧或横线内
说明：
1、本次调查的目的是获取有关信息。为保证信息的真实性，希望您能够配合，实事求是
表达您对调查的看法
2、您填写完问卷请直接交给恒联项目组
3、您的意见将是绝对保密和不记名的，只有理实佳讯管理顾问公司项目组有关人员才能
看到完整的问卷
4、您只需按您对现状的理解提出个人看法，请务必按要求填写
5、本问卷于两天内交至项目组
市场营销功能总体情况
1. （ ）公司是否认识到根据其所选市场的需要设计公司业务的重要性？
A. 公司主要考虑如何把现有产品或新产品出售给任何愿意购买的人。
B. 公司考虑为范围广泛的市场和服务提供同等效率的服务。
C.
公司考虑为其所选市场的需要和欲望服务，这些市场都是在慎重分析市场长期成长率以
及公司的潜在利润以后而选定的。
2. （
）公司在规划其业务活动时是不是着眼于整合营销系统观点（供应商、渠道、竞争者
、顾客、环境）？
A.不是。公司只是致力于向其当前的顾客出售和提供服务
B.有一点。公司尽管将大量的精力集中在向当前的顾客出售商品和提供服务方面，但
是也从长远观点考虑了它的渠道
C.是的。公司从整合营销系统观点出发，了解由于系统中某个部分的变化可能给公司
带来的各种威胁和机会
3. （
）营销公司是否有效地和市场研究、制造、采购、实体分配以及财务等其他部门的公
司进行合作
A. 否。人们抱怨说营销部门向其他部门提出的要求和需要的费用是不合理的。
B.
还可以。尽管各部门一般都倾向于维护本部门利益，它们之间的关系还是融洽的。
C.
是。各部门能有效地进行合作，并且能从全局考虑，从公司的最高利益出发来解决问题
。
营销信息与营销计划
4. （ ）目前，公司投入新项目或新市场时是否进行充分的市场调查？
A 很充分
B 比较充分
C 一般
D 不充分
E 几乎没有
5. （
）公司对于不同的细分市场、顾客、地区、产品、渠道和订单的潜在销售量和利润的
了解程度如何？
A. 一无所知
B. 略有所知
C. 了如指掌
6. （ ）正规营销计划工作的程序如何？
A. 公司很少或者没有正规的营销计划工作
B. 公司制订一个年度营销计划
C. 公司制订一个详细的年度营销计划和一个精心制订的每年更新的长期计划
7. （ ）营销计划运行情况
A 有详细，全面的营销计划
B 有较粗略的营销计划
C 几乎没有明确的营销计划
8. （ ）营销计划有那些人员参与决策？
A 公司高层领导
B 中层营销经理
C 生产部门经理
D 销售业务人员
9. （ ）是否有明确的营销预算
A 有
B 有，但不明确，易变
C 完全没有
10. （ ）有无明确的品牌经营观念
A 有
B 很模糊
C 几乎没有
11. （ ）有关意外事件的考虑和计划做得如何？
A. 公司很少或者不考虑意外事件
B. 公司尽管没有正式的应付意外事件的计划，但是对于意外事件有一定的考虑
C. 公司正式辩认最重要意外事件，制订了应付意外事件的计划
12. （ ）营销部门在传播和贯彻最高管理层的营销思想方面做得如何
A. 很差
B. 一般
C. 很成功
13. （ ）公司是否有效地利用了各种营销资源？
A. 否。相对于所要完成的工作来讲，营销资源是不足的
B. 做了一些。营销资源足够，但是它们没有得到最充分的利用
C. 是。营销资源充足，并且对它们进行了有效的部署
14. （ ）公司在对眼前变化作出迅速有效的反应方面是否显示出良好的能力？
A. 否。销售和市场信息不很及时，公司的反应比较迟钝
B. 有一点。公司一般可以获得现时的销售和市场信息，公司的反应快慢不一
C. 是。公司建立了若干专门制度，用以收集最新信息，并能及时作出应用
营销具体工作
15. 公司的价格体系调整周期是多久
16. （ ）在市场竞争中，以下竞争因素，你认为哪些是最强的：（请选三个）
产品价格、质量、销售力量、促销手段（折扣）、服务、信誉、品牌
17. （ ）在市场竞争中，以下竞争因素，你认为哪些是最弱的：（请选三个）
产品价格、质量、销售力量、促销手段（折扣）、服务、信誉、品牌
18. （ ）代理商（中间商）是否有明确的管理规范和激励体制
A 有
B 有，但不能很好的执行
C 有，但效果不好
D 很笼统，完全靠业务员人为控制
19. （ ）利用新形式的销售渠道的可能性有多大？
A 有扩充的空间
B 几乎没有发现什么新销售渠道可用
C 有进入新销售渠道的可能，但受生产或其他因素制约，
20. （ ）销售队伍控制和激励的效率是否很高？
A 销量增加、单位销售费用降低
B 销量增加、单位销售费用不变
C销量增加、单位销售费用增加
21. （
）销售业务经理是否能对业务员进行很有效的指导业务人员提高业务能力、提高业绩
A 能，很有效
B 一般，有一定帮助
C 很少，几乎没有
22. （ ）业务主管主要通过何种方式激励业务员
A 业务提成或奖金
B 有人情味的管理和激励
C
明确的各类目标分解和多指标评估及奖励机制（如：新客户开发奖、回款奖、客户忠
诚奖、销售稳定奖等多指标考核和奖励）
23. （ ）激励制度实施的合理性如何？
A 很好，能有效协助综合提高整体营销队伍的能力和士气
B 较好，可以做到奖勤罚懒、提高销售
C 一般，只能对部分人员有激励作用
D 较差，大多数人员都有意见和抱怨
24. （ ）销售任务的安排是否考虑区域容量、新老客户比例、竞争状况？
A 充分考虑、安排合理
B 有一定考虑，但不尽合理
C 没有考虑，全部一刀切，使工作负荷很不均匀
25. （ ）销售工作的统计资料整理和提交的完整性如何
A 有完善、细致的销售统计资料
B 有统计资料要求、但设计不合理、繁琐，效率不高
C 只有简单的统计资料，反映的市场和销售信息少，很少利用
D 几乎没有
26. （ ）区域分布及人员配置是否合理
A 合理，可充分发挥销售队伍力量
B 基本合理，多数业务员对此较满意
C 不合理，有很多需要改进
27. （ ）客户的开发难度与销售目标的达成与奖励等是否有关系
A 目标和激励设计比较科学合理，对新客户的开发有很好的激励作用
B 有一定考虑，但实际操作中效果不明显，新客户增长缓慢
C 几乎没有作用，业务仍然是原有的销售格局
28. （ ）我们的客户最不满意的方面主要体现在
A 产品质量不好
B 质量不稳定，时好时坏
C 售后服务处理不及时，影响客户生产
D 其他
29. （ ）对于竞争对手的情况，你了解那些？
A 竞争产品的价格
B 竞争产品的特点和技术指标
C 竞争对手的促销和优惠政策
D 竞争对手的分销渠道
E 竞争对手的营销计划
F 竞争对手的市场战略
30. （ ）对于客户的情况，你了解那些？
A 客户的需求特点（对产品质量、规格、性能、服务等的要求）
B 客户使用的同类竞争产品的品牌
C 客户对同类产品的总需求量
D 客户使用竞争产品的数量
E客户对竞争对手产品的评价
F 客户的战略
G 客户的产品销售与新产品开发
31. （ ）业务人员是如何进行重要客户的拜访的
A 一个月一次 B 半个月一次 C 一周一次 D 一个月以上一次
业务人员是如何进行一般客户的拜访的
A 一个月一次 B 半个月一次 C 一周一次 D 一个月以上一次
32. （ ）在进行客户拜访时，有无明确的客户拜访计划
A 有，每次拜访都有明确的目的，并能循序渐进不断获取新信息，达到新目的
B 较粗，每次拜访之间没有明确的联系，经常获得重复的信息
C 几乎没有，完全跟客户思路走，了解情况急不全面，收益也不大
33. （ ）新客户、新需求、新销售增长点信息获取得主要来源是什么？
A 主动到市场搜集信息
B 间接从客户处得到某些信息
C 等人上门
34. （ ）业务员是否有明确的月度工作计划
A 有，如客户拜访数量，新客户拜访家数，信息搜集等
B 比较模糊，计划实施也不太严格
C 没有，主要根据变化随机应变
35. （ ）业务员是否能对自己的月度目标进行适当的分解？
A 可以将目标分解到每一个具体客户和潜在客户
B 只对主要客户有较明确的目标分解
C 很少进行目标分解
36. （ ）您对自己经销的产品的质量、技术特性了解多少？
A 非常清楚，可以很好的向客户推荐我们的产品
B 还可以，对基本指标能较好的表达
C 不太清楚，对客户没有较强的说服力
37. （ ）您对自己的产品与竞争对手产品的对比情况了解多少？
A 非常清楚，可以对各项技术指标和性能逐一比较，并从客户的角度分析成本效益比
B 还可以，大体差别知道，对客户有一定的说服力
C 不太清楚，谈判中，客户占主导地位
38. （ ）对客户资金运行情况的了解
A 很清楚，可有效的降低回款风险
B 不太清楚，但对风险有一定的控制
C 不知道
39. （ ）对我们的产品和服务，顾客满意程度如何？
A 关系很好，业务非常稳定的占 %
B 关系一般，业务略受威胁的占 %
C 业务须费较大力气，但仍有业务的占 %
D 很快会从我们的客户名单中消失的占 %
40. 近一年新开发的客户占销售额的 %，忠诚度如何？
其中：
A 很好，相对稳定 占 %
B 一般，若努力会有好结果 占 %
C 很差，可能只有一单生意 占 %
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/市场营销调查问卷（基层3）.doc |
竞争对手
竞争要素
|恒联 |河北 |金红叶 |汉兴 |维达 |恒安 |昆山 |金佰利 |富阳 |长河 |银河 |
|品牌知名度与美誉度 |平均 |2.6 |3.3 |4.3 |2.5 |3 |4 |4.7 |4 |3 |3 |2 |
|产品品种 |平均 |2.1 |3 |4.6 |2 |2.5 |3 |4.7 |4 |3 |2 |6 | |渠道水平 |平均
|2.4 |3 |4.1 |3 |3 |3 |4.3 |4 |3 |1.5 |5 | |销售力量 |平均 |2.9 |2.8 |4
|2.5 |2 |4 |3.7 |4 |4 |1 |6 | |技术力量 |平均 |3 |3.2 |4.4 |2.5 |3 |4 |3.7
|4 |3 |1.5 |4 | |设备水平 |平均 |3 |2.3 |4.9 |2.5 |3 |8 |4.3 |3 |0 |1 |6 |
|销售规模 |平均 |2.4 |3 |4.4 |2.5 |2.5 |4 |3.7 |4 |4 |1.5 |6 |
|销售利润水平 |平均 |2.9 |3 |3.3 |3 |3 |3 |3.3 |4 |3 |1 |4 | |质量水平
|平均 |2.3 |3.3 |4.1 |2.5 |3 |4 |4.7 |4 |3 |2 |8 | |价格竞争力 |平均 |1.6
|4.5 |3.4 |3.5 |3.5 |3 |3.7 |3 |4 |2 |6 | |客户满意度 |平均 |2.6 |3.5 |3.7
|3.5 |3.5 |4 |4 |4 |4 |2 |6 | |企业实力 |平均 |3.1 |2.8 |5 |3 |3 |4 |4.7 |4
|3 |1.5 |6 | |企业管理水平 |平均 |3.3 |3 |4 |4 |3.5 |5 |5 |5 |3 |2 |4 |
|市场占有率 |平均 |2.6 |3.7 |3.9 |3 |4 |4 |4 |4 |3 |2 |6 | |原料优势 |平均
|3.3 |3.2 |4.6 |3.5 |3 |4 |4 |4 |3 |1 |8 | |
-----------------------
生活之竞争要素分析
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/生活纸竞争对手评价.doc |
理实佳讯恒联咨询项目访谈提纲
1. 时间： 高层访谈的主要内容
总公司的注册资本？
资产和负债？
股权结构？
管理体制？
管理层与职工持股状况？是否具有合理性、适应性、竞争性，是否可以调动所有者、
管理者、生产者三方面的的积极性
总公司的发展历程、组成、人财物规模、生产与销售规模、收益状况、主要文化特征
、英雄人物与主要仪式
总公司以及所属子公司的主要业务内容、技术水平、质量水平、成本水平、客户认知
水平、规模、结构、运行状况、走势以及组织管理架构
总公司改制后的发展方向、远期及近期目标、具体实施方案及其基本依据
总公司目前业务内容、规模、水平及其组合是否合理、是否有竞争力，主要问题在哪
里
总公司目前采用的管理架构、管理体制、管理机制具有哪些方面的合理性，主要问题
是什么
核心企业的核心业务内容、规模、运行状况、与其他业务的关联以及组织管理架构、
企业产品及生产情况
企业销售情况
企业科研开发情况
企业财务管理能力，融资能力及国家相关优惠政策
企业近五年内的重大科研及投资项目
就企业所处行业的基本情况进行了解
按照资料清单尽可能索取详尽的资料
关于理实公司设计的问卷进行讲解
2. 时间 10/10/2001 上午
探讨企业中长期发展目标
分析企业目前在竞争环境下所处的位置及现实困难
结合市场情况和行业竞争进行机会和风险分析
探讨企业基本竞争战略
探讨企业发展的协同战略
探讨企业本企业核心竞争能力
研究实现战略目标的手段，相关政策及可选择的途径
3. 时间 10/10/2001 下午
就本企业现有的市场销售情况按地域行业进行深入分析
就本企业现有的产品组合的合理性， 各产品成本及利润情况进行探讨
就企业的现有技术水平及未来科研开发方向进行探讨
分析客户需求心理及营销手段
进一步分析企业的现有财务状况
4. 时间 ： 11/10/2001 上午
继续就行业现状及未来发展趋势进行定性和定量分析
就企业内部市场管理，生产管理以及综合管理能力的状况进行分析
就公司科研开发能力及综合产品配套能力进行分析
进行综合机会与风险的定性评估
5. 时间： 11/10/2001 下午
继续就上述问题进行探讨
关于本企业销售状况， 市场潜力以及未来市场定位进行讨论
6. 时间： 12/10/2001 上午
了解企业管理架构， 职责分工和基本工作流程
初步就上述事宜进行合理化分析
7. 时间： 12/10/2001 下午
就近三年公司的新的科研开发项目， 新投资项目结合公司战略进行分析评估
分析企业的财务状况，财务管理能力， 融资能力
8. 时间： 15/10/2001 上午
分析企业外部市场现状和未来发展趋势
分析本企业目前销售行为和改进措施
就企业未来产品销售的目标客户进行分析
9. 时间： 15/10/2001
关于企业产品系列的合理性的分析
生产及物流管理的合理性分析
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/访谈提纲.doc |
2．2．4 恒联近三年产品线主要销售渠道(非直接销售)调查（千元）
渠道 | | | | | | | | | |产品 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999
|2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999
|2000 |2001 |1999 |2000 |2001 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/恒联近三年产品线渠道销售调查表.doc |
恒联中层管理人员访谈表
|访谈人 | |被访谈人 | |地点 | |时间 | |
| | |部门 | |职务 | |任职时间 | |
|您部门的工作职责？ | |
|您部门的工作内容？ | |
|您部门的服务对象？ | |
|您是否了解公司今年的战略？ | |
|公司今年的战略目标？ | |
|公司今年的战略重点？ | |
|您对公司战略有和建议？ | |
|您部门今年工作的主要目标？ | |
|目标有无量化？ | |
|您部门今年的工作重点？ | |
|您部门今年的工作目标达成后是否有奖| |
|励？ | |
|如完不成目标是否有处罚？ | |
|目标完成与否的标准是什么？ | |
|完成目标的主要障碍是什么？ | |
|您部门去年存在的主要问题是否今年有| |
|计划地去解决？ | |
|解决的程度如何？ | |
|您对部门工作的计划有何设想？ | |
|本部门今年存在的三个主要问题是什么| |
|？ | |
|如何解决这些问题？ | |
|本部门现有职工多少？ | |
|素质如何？ | |
|技能如何？ | |
|现有素质和技能能否有效达成工作目标| |
|？ | |
|是否进行过必要的培训？ | |
|有无培训计划和方案？ | |
|是否进行过与工作有关的技能竞赛？ | |
|不同技能收入上是否有所区别？ | |
|区别如何？ | |
|在人员素质方面的三个主要问题是什么| |
|？ | |
|有什么解决设想？ | |
|本部门现有多少职位？ | |
|每一职位是否进行职位评估 | |
|本部门有多少岗位？ | |
|每一岗位是否有清晰的岗位描述？ | |
|您认为职位分析和岗位描述是否必 | |
|要？ | |
|本部门是否存在工作职责不清的现象？| |
|本部门在岗位和职责方面的三个主要问| |
|题？ | |
|有何解决设想？ | |
|您部门的服务对象是谁？ | |
|他们的主要需求是什么？ | |
|他们对您部门的工作是否满意？ | |
|为什么？ | |
|服务对象的满意程度是否是您部门工作| |
|的重要标准？ | |
|有什么体现？ | |
|对改善服务有何设想？ | |
|您部门的上级领导是谁？ | |
|他对您部门的基本要求是什么？ | |
|他对您部门的工作是否满意？ | |
|原因是什么？ | |
|他对您部门的要求与服务对象的要求是| |
|否一致？ | |
|不一致怎么办？ | |
|本部门工作质量标准是什么？ | |
|标准有无量化？ | |
|由谁用什么手段控制工作质量？ | |
|达不到质量要求如何处罚？ | |
|本部门工作质量方面的主要问题是什么| |
|？ | |
|有什么解决办法？ | |
|集团公司的发展历程、 | |
|主要事件？ | |
|集团组成？ | |
|集团组织管理架构？ | |
|目前采用的管理架构有哪些方面的优势| |
|和问题？ | |
|管理体制和管理机制又有具有哪些方面| |
|的优势和问题， | |
|集团公司改制后的发展方向？ | |
|远期及近期目标？ | |
|重点是什么？ | |
|有哪些战略性投资计划？ | |
|具体实施方案及其基本依据？ | |
|公司的企业理念是什么？ | |
|员工是否尊重主要英雄和文化仪式？ | |
|部门提倡的主要观念和行为是什么？ | |
|部门实际存在的主要观念和行为是什么| |
|？ | |
|主要问题是什么？ | |
|集团公司以及所属子公司的主要业务关| |
|联性如何？ | |
|你对业务整合有和建议？ | |
|如何发挥关联优势？ | |
|公司产品及其组合的主要问题是什么？| |
|您对公司产品组合有和建议？ | |
|公司技术水平如何？ | |
|公司技术水平和技术开发的主要问题是| |
|什么？ | |
|您对技术与产品开发有何建议？ | |
|公司的产品质量水平如何？ | |
|公司产品质量的主要表现和问题是什么| |
|？ | |
|对改进产品质量您有何建议？ | |
|公司主要产品的成本水平如何？ | |
|公司成本管理的主要问题是什么？您对| |
|降低成本有何建议？ | |
|公司品牌的的顾客认知度如何？ | |
|主要问题是什么？ | |
|您对公司品牌管理有和建议？ | |
|本行业有哪些关键因素会对企业产生重| |
|大影响？ | |
|您对把握行业机会有何建议？ | |
|本行业成功企业有哪些特点？ | |
|本企业能否具备？ | |
|本行业市场有哪些变化趋势？ | |
|您对发掘市场潜力有何建议？ | |
|主要竞争对手有哪些？ | |
|主要竞争对手有哪些值得我们学习的方| |
|面？ | |
|主要竞争对手劣势有哪些？ | |
| |
-----------------------
理实佳讯
RAISE-WIN
8
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/恒联中层管理人员访谈表.doc |
市场营销高层调查问卷
说明：
1、本次调查的目的是获取有关信息。为保证信息的真实性，希望您能够配合，实事求是
表达您对调查的看法
2、您填写完问卷请直接交给恒联项目组
3、您的意见将是绝对保密和不记名的，只有理实佳讯管理顾问公司项目组有关人员才能
看到完整的问卷
4、您只需按您对现状的理解提出个人看法，请务必按要求填写
5、本问卷于两天内交至项目组
性别：男（ ） 女（ ）
年龄：25岁以下（ ） 26—30岁（ ） 31—35岁（ ）
36—40岁（ ） 41—50岁（ ） 51岁以上（ ）
学历：高中（专）及以下（ ） 大专（ ）
本科（ ） 硕士及以上（ ）
职位：一般技术人员（ ）一般管理人员（ ）中高层管理人员（ ）
专业：技术（ ）——研究、开发、支持、服务、管理
营销（ ）——销售、市场、行政、综合
管理（ ）——人事、财务、行政、组织、后勤、综合
生产（ ）——计划、质量、现场管理、现场操作
其他（ ）——采购、库管、运输、其他
答题说明：请将答案填在括弧或横线内
市场营销功能总体情况
1. 市场工作应完成的主要功能有哪些？
2. （
）公司是否认识到根据其所选市场的需要和欲望设计公司业务的重要性？
A. 公司主要考虑如何把现有产品出售给任何愿意购买的人。
B. 公司考虑为范围广泛的市场提供同等效率的服务。
C.公司考虑为其所选市场的需要和欲望服务，这些市场都是在慎重分析市场长期成长
率以及公司的潜在利润以后而选定的。
3. （ ）公司有否为不同的细分市场开发不同的产品和制订不同的营销计划。
A.没有
B.做了一些工作
C.做得相当好
4. （
）公司在规划其业务活动时是不是着眼于整合营销系统观点（供应商、渠道、竞争者
、顾客、环境）？
A.不是。公司只是致力于向其当前的顾客出售和提供服务
B.有一点。公司尽管将大量的精力集中在向当前的顾客出售商品和提供服务方面，但
是也从长远观点考虑了它的渠道
C.是的。公司从整合营销系统观点出发，了解由于系统中某个部分的变化可能给公司
带来的各种威胁和机会
5. （ ）对于各重要的营销功能是否有高层次的营销整合和控制？
A.
没有。销售和其他营销功能没有高层次的整合协调，并有一些非生产性的磨擦。
B.
有一点。各个重要的营销职能部门有形式上的整合和控制，但是缺乏令人满意的合作和
协调。
C. 是。各重要营销职能部门被高度有效地整合在一起。
6. （
）营销公司是否有效地和市场研究、制造、采购、实体分配以及财务等其他部门的公
司进行合作？
A. 否。人们抱怨说营销部门向其他部门提出的要求和需要的费用是不合理的。
B.
还可以。尽管各部门一般都倾向于维护本部门利益，它们之间的关系还是融洽的。
C.
是。各部门能有效地进行合作，并且能从全局考虑，从公司的最高利益出发来解决问题
。
7. （ ）新产品制作过程是如何组织的？
A. 这一制度未明确规定，管理不善。
B. 这一制度形式上存在，但是缺乏有经验的人员。
C. 这一制度结构完善，配备专业人员。
营销信息与营销计划
8. （ ）目前，公司投入新项目或新市场时是否进行充分的市场调查？
A 很充分
B 比较充分
C 一般
D 不充分
E 几乎没有
9. （ ）目前，主要获取市场信息的渠道是什么？
A 行业协会或相关权威机构的直接咨询和接触
B 通过行业报刊、杂志获取
C 通过销售人员偶尔传递的市场信息
D 销售人员主动、定期、按要求提供的相关市场信息
E 专门成立调研小组进行工作
G其他
10. （ ）您认为获取市场信息，哪些以下渠道应加强？
A 行业协会或相关权威机构的直接咨询和接触
B 通过行业报刊、杂志获取
C 通过销售人员偶尔传递的市场信息
D 销售人员主动、定期、按要求提供的相关市场信息
E 专门成立调研小组进行工作
G其他
11. （
）最近一次研究顾客、采购影响、渠道和竞争者的营销调研是何时进行的？
A. 若干年以前
B. 一二年前
C. 最近
12. （
）公司对于不同的细分市场、顾客、地区、产品、渠道和订单的潜在销售量和利润的
了解程度如何？
A. 一无所知
B. 略有所知
C. 了如指掌
13. （ ）在衡量不同营销支出的成本效益方面采取了什么措施？
A. 很少或者没有措施。
B. 有一些措施
C. 大量措施
14. （ ）正规营销计划工作的程序如何？
A. 公司很少或者没有正规的营销计划工作
B. 公司制订一个年度营销计划
C. 公司制订一个详细的年度营销计划和一个精心制订的每年更新的长期计划
15. （ ）营销计划运行情况
A 有详细，全面的营销计划
B 有较粗略的营销计划
C 几乎没有明确的营销计划
16. （ ）营销计划有那些人员参与决策？
A 公司高层领导
B 中层营销经理
C 生产部门经理
D 销售业务人员
17. （ ）是否有明确的营销预算
A 有
B 有，但不明确，易变
C 完全没有
18. （ ）有无明确的品牌经营观念
A 有
B 很模糊
C 几乎没有
如果有，请谈谈公司是如何实现品牌经营的
19. （ ）现有营销战略的质量如何？
A. 现有战略不明确。
B. 现有战略明确，但只是代表传统战略的延续。
C. 现有战略明确，富有创新性，根据充足，合情合理。
20. （ ）有关意外事件的考虑和计划做得如何？
A. 公司很少或者不考虑意外事件。
B. 公司尽管没有正式的应付意外事件的计划，但是对于意外事件有一定的考虑。
C. 公司正式辩认最重要意外事件，制订了应付意外事件的计划。
21. （ ）营销部门在传播和贯彻最高管理层的营销思想方面做得如何？
A. 很差
B. 一般
C. 很成功
22. （ ）公司是否有效地利用了各种营销资源？
A. 否。相对于所要完成的工作来讲，营销资源是不足的。
B. 做了一些。营销资源足够，但是它们没有得到最充分的利用。
C. 是。营销资源充足，并且对它们进行了有效的部署。
23. （ ）公司在对眼前变化作出迅速有效的反应方面是否显示出良好的能力？
A. 否。销售和市场信息不很及时，公司的反应比较迟钝。
B. 有一点。公司一般可以获得现时的销售和市场信息，公司的反应快慢不一。
C. 是。公司建立了若干专门制度，用以收集最新信息，并能及时作出应用。
营销具体工作
24. 公司的价格体系调整周期是多久？
25. 产品在那些区域更有优势？原因（用 5个字描述）
区域
原因
26. 在市场竞争中，以下竞争因素，你认为哪些是最强的：（请选三个，并排序）
产品价格、质量、销售力量、促销手段（折扣）、服务、信誉、品牌
27. 在市场竞争中，以下竞争因素，你认为哪些是最弱的：（请选三个，并排序）
产品价格、质量、销售力量、促销手段（折扣）、服务、信誉、品牌
28. （ ）代理商（中间商）是否有明确的管理规范和激励体制
A 有
B 有，但不能很好的执行
C 有，但效果不好
D 很笼统，完全靠业务员人为控制
29. （ ）利用新形式的销售渠道的可能性有多大？
A 有扩充的空间
B 几乎没有发现什么新销售渠道可用
C 有进入新销售渠道的可能，但受生产或其他因素制约，例如：
30. 销售队伍控制和激励是否有效？
是（ ） 否（ ）
31. （ ）销售队伍控制和激励的效率是否很高？
A 销量增加、单位销售费用降低
B 销量增加、单位销售费用不变
C销量增加、单位销售费用增加
32. （
）销售业务经理是否能对业务员进行很有效的指导业务人员提高业务能力、提高业绩
A 能，很有效
B 一般，有一定帮助
C 很少，几乎没有
33. （ ）销售任务的安排是否考虑区域容量、新老客户比例、竞争状况？
A 充分考虑、安排合理
B 有一定考虑，但不尽合理
C 没有考虑，全部一刀切，使工作负荷很不均匀
34. （ ）销售工作的统计资料整理和提交的完整性如何？
A 有完善、细致的销售统计资料
B 有统计资料要求、但设计不合理、繁琐，效率不高
C 只有简单的统计资料，反映的市场和销售信息少，很少利用
D 几乎没有
35. （ ）区域分布及人员配置是否合理
A 合理，可充分发挥销售队伍力量
B 基本合理，多数业务员对此较满意
C 不合理，有很多需要改进
36. （ ）客户的开发难度与销售目标的达成与奖励等是否有关系
A 目标和激励设计比较科学合理，对新客户的开发有很好的激励作用
B 有一定考虑，但实际操作中效果不明显，新客户增长缓慢
C 几乎没有作用，业务仍然是原有的销售格局
37. （ ）对我们的产品和服务，顾客满意程度如何？
A 关系很好，业务非常稳定
B 关系一般，业务略受威胁
C 业务须费较大力气，但仍有业务
D 很快会从我们的客户名单中消失
38. （ ）我们的客户最不满意的方面主要体现在
A 产品质量不好
B 质量不稳定，时好时坏
C 售后服务处理不及时，影响客户生产
D 其他
39. 客户投诉的相关问题能在多少天内得到回复？
，并在多少天内最终解决
40. （ ）近一年新开发的客户占销售额的 %，忠诚度如何？
其中：
A 很好，相对稳定
B 一般，若努力会有好结果
C 很差，可能只有一单生意
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/市场营销调查问卷（高层）.doc |
市场营销高层调查问卷
说明：
1、本次调查的目的是获取有关信息。为保证信息的真实性，希望您能够配合，实事求是
表达您对调查的看法
2、您填写完问卷请直接交给恒联项目组
3、您的意见将是绝对保密和不记名的，只有理实佳讯管理顾问公司项目组有关人员才能
看到完整的问卷
4、您只需按您对现状的理解提出个人看法，请务必按要求填写
5、问卷发放范围：
a 经营中心片区以上（不含片区经理）所有中高层管理人员
b 恒联公司所有主任以上中高层管理人员
6、本问卷于两天内交至项目组
性别：男（ 8 ）72% 女（3 ）27%
年龄：25岁以下（0 ） 26—30岁（ 0 ） 31—35岁（ 1 ）9%
36—40岁（ 4 ） 36% 41—50岁（ 5 ） 45% 51岁以上（ 1 ）9%
学历：高中（专）及以下（ 2 ）18% 大专（ 5 ）45%
本科（ 4 ）36% 硕士及以上（ 0 ）
职位：一般技术人员（ 0）一般管理人员（ 0 ）中高层管理人员（ 11 ）
专业：技术（2 ）18%——研究、开发、支持、服务、管理
营销（ 0 ）——销售、市场、行政、综合
管理（ 7 ）63%——人事、财务、行政、组织、后勤、综合
生产（ 1 ）9%——计划、质量、现场管理、现场操作
其他（ 1 ）9%——采购、库管、运输、其他
答题说明：请将答案填在括弧或横线内
市场营销功能总体情况
1. 市场工作应完成的主要功能有哪些？
2. （
）公司是否认识到根据其所选市场的需要和欲望设计公司业务的重要性？
A. 公司主要考虑如何把现有产品出售给任何愿意购买的人。6 54%
B. 公司考虑为范围广泛的市场提供同等效率的服务。1 9%
C.公司考虑为其所选市场的需要和欲望服务，这些市场都是在慎重分析市场长期成
长率以及公司的潜在利润以后而选定的。4 36%
3. （ ）公司有否为不同的细分市场开发不同的产品和制订不同的营销计划。
A.没有
B.做了一些工作 11 100%
C.做得相当好
4. （
）公司在规划其业务活动时是不是着眼于整合营销系统观点（供应商、渠道、竞争者
、顾客、环境）？
A.不是。公司只是致力于向其当前的顾客出售和提供服务3 27%
B.有一点。公司尽管将大量的精力集中在向当前的顾客出售商品和提供服务方面，
但是也从长远观点考虑了它的渠道 7 63%
C.是的。公司从整合营销系统观点出发，了解由于系统中某个部分的变化可能给公
司带来的各种威胁和机会 1 9%
5. （ ）对于各重要的营销功能是否有高层次的营销整合和控制？
A.
没有。销售和其他营销功能没有高层次的整合协调，并有一些非生产性的磨擦。2
18%
B.
有一点。各个重要的营销职能部门有形式上的整合和控制，但是缺乏令人满意的合作和
协调。 8 72%
C. 是。各重要营销职能部门被高度有效地整合在一起。1 9%
6. （
）营销公司是否有效地和市场研究、制造、采购、实体分配以及财务等其他部门的公
司进行合作？
A. 否。人们抱怨说营销部门向其他部门提出的要求和需要的费用是不合理的。
4 36%
B.
还可以。尽管各部门一般都倾向于维护本部门利益，它们之间的关系还是融洽的。 6
55%
C.
是。各部门能有效地进行合作，并且能从全局考虑，从公司的最高利益出发来解决问题
。 1 9%
7. （ ）新产品制作过程是如何组织的？
A. 这一制度未明确规定，管理不善。1 9%
B. 这一制度形式上存在，但是缺乏有经验的人员。 4 36%
C. 这一制度结构完善，配备专业人员。 6 55%
营销信息与营销计划
8. （ ）目前，公司投入新项目或新市场时是否进行充分的市场调查？
A 很充分 0
B 比较充分 3 27%
C 一般 6 54%
D 不充分 2 18%
E 几乎没有 0
9. （ ）目前，主要获取市场信息的渠道是什么？
A 行业协会或相关权威机构的直接咨询和接触
B 通过行业报刊、杂志获取
C 通过销售人员偶尔传递的市场信息
D 销售人员主动、定期、按要求提供的相关市场信息
E 专门成立调研小组进行工作
G其他
10. （ ）您认为获取市场信息，哪些以下渠道应加强？
A 行业协会或相关权威机构的直接咨询和接触
B 通过行业报刊、杂志获取
C 通过销售人员偶尔传递的市场信息
D 销售人员主动、定期、按要求提供的相关市场信息
E 专门成立调研小组进行工作
G其他
11. （
）最近一次研究顾客、采购影响、渠道和竞争者的营销调研是何时进行的？
A. 若干年以前 1 9%
B. 一二年前 2 18%
C. 最近 7 63%
12. （
）公司对于不同的细分市场、顾客、地区、产品、渠道和订单的潜在销售量和利润的
了解程度如何？
A. 一无所知 1 9%
B. 略有所知 8 73%
C. 了如指掌 2 18%
13. （ ）在衡量不同营销支出的成本效益方面采取了什么措施？
A. 很少或者没有措施。2 18%
B. 有一些措施8 72%
C. 大量措施 1 9%
14. （ ）正规营销计划工作的程序如何？
A. 公司很少或者没有正规的营销计划工作 1 9%
B. 公司制订一个年度营销计划 7 63%
C. 公司制订一个详细的年度营销计划和一个精心制订的每年更新的长期计划
3 27%
15. （ ）营销计划运行情况
A 有详细，全面的营销计划 4 36%
B 有较粗略的营销计划 6 54%
C 几乎没有明确的营销计划 1 9%
16. （ ）营销计划有那些人员参与决策？
A 公司高层领导
B 中层营销经理
C 生产部门经理
D 销售业务人员
17. （ ）是否有明确的营销预算
A 有 6 54%
B 有，但不明确，易变 5 45%
C 完全没有 0
18. （ ）有无明确的品牌经营观念
A 有 1 9%
B 很模糊 8 72%
C 几乎没有 2 18%
如果有，请谈谈公司是如何实现品牌经营的
19. （ ）现有营销战略的质量如何？
A. 现有战略不明确。2 18%
B. 现有战略明确，但只是代表传统战略的延续。9 81%
C. 现有战略明确，富有创新性，根据充足，合情合理。0
20. （ ）有关意外事件的考虑和计划做得如何？
A. 公司很少或者不考虑意外事件。2 18%
B.
公司尽管没有正式的应付意外事件的计划，但是对于意外事件有一定的考虑。9
81.2%
C. 公司正式辩认最重要意外事件，制订了应付意外事件的计划。0
21. （ ）营销部门在传播和贯彻最高管理层的营销思想方面做得如何？
A. 很差 1 9%
B. 一般 9 81%
C. 很成功1 9%
22. （ ）公司是否有效地利用了各种营销资源？
A. 否。相对于所要完成的工作来讲，营销资源是不足的。4 36%
B. 做了一些。营销资源足够，但是它们没有得到最充分的利用。 7 63%
C. 是。营销资源充足，并且对它们进行了有效的部署。0
23. （ ）公司在对眼前变化作出迅速有效的反应方面是否显示出良好的能力？
A. 否。销售和市场信息不很及时，公司的反应比较迟钝。2 18%
B. 有一点。公司一般可以获得现时的销售和市场信息，公司的反应快慢不一。
8 72%
C. 是。公司建立了若干专门制度，用以收集最新信息，并能及时作出应用。
1 9%
营销具体工作
24. 公司的价格体系调整周期是多久？
25. 产品在那些区域更有优势？原因（用 5个字描述）
区域
原因
26. 在市场竞争中，以下竞争因素，你认为哪些是最强的：（请选三个，并排序）
产品价格、质量、销售力量、促销手段（折扣）、服务、信誉、品牌
27. 在市场竞争中，以下竞争因素，你认为哪些是最弱的：（请选三个，并排序）
产品价格、质量、销售力量、促销手段（折扣）、服务、信誉、品牌
28. （ ）代理商（中间商）是否有明确的管理规范和激励体制
A 有 3 27%
B 有，但不能很好的执行 0
C 有，但效果不好0
D 很笼统，完全靠业务员人为控制 7 64%
29. （ ）利用新形式的销售渠道的可能性有多大？
A 有扩充的空间7 63%
B 几乎没有发现什么新销售渠道可用2 18%
C 有进入新销售渠道的可能，但受生产或其他因素制约，例如： 1 9%
30. 销售队伍控制和激励是否有效？
是（ ）30 100% 否（ ）
31. （ ）销售队伍控制和激励的效率是否很高？
A 销量增加、单位销售费用降低4 36%
B 销量增加、单位销售费用不变0
C销量增加、单位销售费用增加6 54%
32. （
）销售业务经理是否能对业务员进行很有效的指导业务人员提高业务能力、提高业绩
A 能，很有效 0
B 一般，有一定帮助 8 72%
C 很少，几乎没有3 27%
33. （ ）销售任务的安排是否考虑区域容量、新老客户比例、竞争状况？
A 充分考虑、安排合理 1 9%
B 有一定考虑，但不尽合理 10 91%
C 没有考虑，全部一刀切，使工作负荷很不均匀0
34. （ ）销售工作的统计资料整理和提交的完整性如何？
A 有完善、细致的销售统计资料 4 36%
B 有统计资料要求、但设计不合理、繁琐，效率不高 1 9%
C 只有简单的统计资料，反映的市场和销售信息少，很少利用 5 45%
D 几乎没有0
35. （ ）区域分布及人员配置是否合理
A 合理，可充分发挥销售队伍力量0
B 基本合理，多数业务员对此较满意8 72%
C 不合理，有很多需要改进 2 18%
36. （ ）客户的开发难度与销售目标的达成与奖励等是否有关系
A 目标和激励设计比较科学合理，对新客户的开发有很好的激励作用 1 9%
B 有一定考虑，但实际操作中效果不明显，新客户增长缓慢 10 91%
C 几乎没有作用，业务仍然是原有的销售格局0
37. （ ）对我们的产品和服务，顾客满意程度如何？
A 关系很好，业务非常稳定
B 关系一般，业务略受威胁 2 20%
C 业务须费较大力气，但仍有业务 8 80%
D 很快会从我们的客户名单中消失
38. （ ）我们的客户最不满意的方面主要体现在
A 产品质量不好
B 质量不稳定，时好时坏
C 售后服务处理不及时，影响客户生产
D 其他
39. 客户投诉的相关问题能在多少天内得到回复？
，并在多少天内最终解决
40. （ ）近一年新开发的客户占销售额的 %，忠诚度如何？
其中：
A 很好，相对稳定 3 27%
B 一般，若努力会有好结果 4 36%
C 很差，可能只有一单生意 1 9%
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/市场营销调查问卷（高层）统计汇总.doc |
潍坊恒联高层管理人员访谈表
|访谈人 | |被访谈人 | |地点 | |时间 | |
| | |分管 | |职务 | |任职时间 | |
|集团公司总的注册资本？ | |
|核心企业的注册资本？ | |
|资产和负债？ | |
|资产质量如何？ | |
|是否有大量闲置资产？ | |
|公司处置不良资产有何安排？ | |
|您对公司资产经营有何建议？ | |
|股本结构？ | |
|管理层与职工持股状况？ | |
|是否可以调动所有者、管理者、生产者三| |
|方面的的积极性？ | |
|集团公司的发展历程、 | |
|重要事件？ | |
|集团组成？ | |
|集团组织架构？ | |
|目前采用的组织架构有哪些方面的优势和| |
|问题？ | |
|管理体制和管理机制又有具有哪些方面的| |
|优势和问题， | |
|集团公司改制后的发展方向？ | |
|远期及近期目标？ | |
|重点是什么？ | |
|有哪些战略性投资计划？ | |
|具体实施方案及其基本依据？ | |
|您对公司战略有什么建议？ | |
|集团公司的企业理念？ | |
|企业愿景？ | |
|主要文化特征？ | |
|英雄人物与主要仪式？ | |
|员工是否尊重主要英雄和文化仪式？ | |
|是否感到骄傲？ | |
|公司提倡的主要观念和行为是什么？ | |
|公司流行的主要观念和行为是什么？ | |
|主要问题是什么？ | |
|您认为公司应该倡导什么理念和行为？ | |
|集团公司的人员数量？ | |
|素质状况？ | |
|是否经常进行培训和技能竞赛？ | |
|什么样的人最受器重？ | |
|公司在人才素质、能力、结构、培养、选| |
|拔方面存在那些问题？ | |
|资金状况？ | |
|融资能力？ | |
|行业金融政策 | |
|设备和设施规模和水平？ | |
|在主营业务内人财物规模和水平？ | |
|集团公司以及所属子公司的主要业务内容| |
|？ | |
|关联性如何？ | |
|是否有关联优势？ | |
|集团公司生产与销售规模？ | |
|收益状况？ | |
|主营业务的生产与销售规模？ | |
|盈利水平 | |
|在行业中的水平？ | |
|走势如何？ | |
|规模是否是行业成功的必备因素？ | |
|集团主要产品有哪些？ | |
|盈利的产品是哪些？ | |
|亏损的产品有哪些？ | |
|产品组合的优势与问题？ | |
|您对产品品种和组合有何建议？ | |
|集团公司以及所属子公司的主要产品技术| |
|水平如何？ | |
|开发能力如何？ | |
|是否有领先技术？ | |
|对外合作如何？ | |
|客户对公司的技术如何评价？ | |
|技术是否是行业内成功的必备因素？ | |
|公司技术水平和技术开发的主要问题是什| |
|么？ | |
|您对公司技术与产品开发有何建议？ | |
|集团公司以及所属子公司的主要产品质量| |
|水平？ | |
|是否通过认证？ | |
|是否获奖？ | |
|客户对公司的产品质量如何评价？ | |
|质量是否是行业内成功的必备因素？ | |
|公司产品质量的主要表现和问题是什么？| |
|您对提高产品质量有何建议？ | |
|集团公司主要产品的成本水平如何？ | |
|成本高或低的原因是什么？ | |
|公司主营业务的劳动生产率如何？ | |
|行业水平如何？ | |
|成本是否是行业内成功的必备因素？ | |
|公司成本管理的主要问题是什么？ | |
|您对降低成本有何建议？ | |
|集团公司主要有哪些品牌？ | |
|品牌的目标顾客是哪些？ | |
|品牌的目标顾客认知水平如何？ | |
|目标顾客的忠诚度如何？ | |
|为实现顾客忠诚我们做了些什么？ | |
|效果如何？ | |
|公司品牌的主要问题是什么？ | |
|你对公司品牌经营有何建议？ | |
|您认为公司在销售组织、销售队伍、销售| |
|渠道、宣传和促销方面主要优势是什么？| |
|主要问题是什么？ | |
|您有什么改进建议？ | |
|本行业有哪些关键因素会对企业产生重大| |
|影响？ | |
|本行业主要机会有哪些？（技术、法律、| |
|环境、人口、消费变迁） | |
|主要威胁有哪些？ | |
|本行业成功企业有哪些特点？ | |
|您对把握利用行业机会有何建议？ | |
|本行业市场有哪些变化趋势？ | |
|您认为本企业市场定位是否存在问题？ | |
|客户群的消费偏好会有哪些变化？ | |
|客户的需求有哪些没有满足？ | |
|您对发掘市场潜力有何建议？ | |
|本企业的主要竞争对手有哪些？ | |
|主要竞争对手有哪些优势？ | |
|劣势有哪些？ | |
-----------------------
理实佳讯
RAISE-WIN
2
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/恒联高层管理人员访谈表.doc |
2．2．4 恒联特种纸各产品线销售区域调查（千元）
产品 | | | | | | | | | | |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000
|2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000
|2001 |1999 |2000 |2001 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/恒联特种纸产品线销售区域调查.doc |
潍坊二印项目进度计划
2002年12月20日~2003年1月28日
|工作时间 |主题项目 |工作内容 |涉及人员 |备注 |
|1~2周 |中期报告外部环境及 |内部 ： |理实项目小组 | |
|(11.1~12.3) |企业内部资源访谈、分析与评价 |组织分析访谈与评价 |潍坊二印高层管理| |
| |企业战略管理培训 |市场营销分析访谈与评价 |人员 | |
| | |产品分析与访谈评价 |二印相关人员 | |
| | |技术分析与访谈评价 | | |
| | |生产与质量管理访谈分析与评价 | | |
| | |企业文化访谈分析与评价 | | |
| | |人力资源访谈分析与评价 | | |
| | |财务访谈分析与评价 | | |
| | |外部： | | |
| | |宏观环境（WTO，政策，技术，十五规划） | | |
| | |分析 | | |
| | |行业分析（行业生命周期，竞争状况，行业| | |
| | |五力分析，行业结构） | | |
| | |品种分析 | | |
|3周 |环境与资源分析、评价、交流 |总体业务评价 |理实项目小组 | |
|(12.4~12.10) | |企业战略与业务结构 |潍坊二印高层管理| |
| | |外部环境评价 |人员 | |
| | |内部资源评价 |潍坊二印相关人员| |
| | |SWOT分析 | | |
| | |大战略分析 | | |
|4~5周 |企业中期战略报告设计与交流 |战略管理流程设计 |理实项目小组 | |
|(12.11~12.24)|潍坊二印发展战略要安培训 |目标设定 |潍坊二印高层管理| |
| | |宗旨价值观使命 |人员 | |
| | |战略模式选择 |潍坊二印相关人员| |
| | |企业基本战略 | | |
| | |企业支撑战略 | | |
| | |企业中期战略报告交流 | | |
|6~8周 |企业最终战略报告的设计与交流如何 | |理实项目小组 | |
|(12.25~1.14) |制定年度经营计划培训 |企业总体经营策略 |潍坊二印有关人员| |
| | |市场营销策略 | | |
| | |品牌策略 | | |
| | |产品策略 | | |
| | |技术策略 | | |
| | |财务策略 | | |
| | |资本运营策略 | | |
| | |组织策略 | | |
| | |人力资源策略 | | |
| | |企业文化策略 | | |
| | |资源评估 | | |
| | |企业战略的实施控制 | | |
|7~9周 |企业战略的实施方案的设计与交流 |企业战略目标分解报告的设计与交流 |理实项目小组 | |
|(1.1~1.21) |预算管理培训 |企业预算管理报告的设计与交流 |潍坊二印高层管理| |
| |目标管理分解实施培训 | |人员 | |
| |财务预算资询会 | | | |
|9~10周 |报告的修改、完善、提交 | | | |
|(1.15~1.28) |企业战略资询会 | | | |
-----------------------
理实佳讯
RAISE-WIN
1
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/潍坊二印项目进度计划.doc |
市场营销高层调查问卷
说明：
1、本次调查的目的是获取有关信息。为保证信息的真实性，希望您能够配合，实事求是
表达您对调查的看法
2、您填写完问卷请直接交给恒联项目组
3、您的意见将是绝对保密和不记名的，只有理实佳讯管理顾问公司项目组有关人员才能
看到完整的问卷
4、您只需按您对现状的理解提出个人看法，请务必按要求填写
5、问卷发放范围：
a 经营中心片区以上（不含片区经理）所有中高层管理人员
b 恒联公司所有主任以上中高层管理人员
6、本问卷于两天内交至项目组
性别：男（ 8 ）72% 女（3 ）27%
年龄：25岁以下（0 ） 26—30岁（ 0 ） 31—35岁（ 1 ）9%
36—40岁（ 4 ） 36% 41—50岁（ 5 ） 45% 51岁以上（ 1 ）9%
学历：高中（专）及以下（ 2 ）18% 大专（ 5 ）45%
本科（ 4 ）36% 硕士及以上（ 0 ）
职位：一般技术人员（ 0）一般管理人员（ 0 ）中高层管理人员（ 11 ）
专业：技术（2 ）18%——研究、开发、支持、服务、管理
营销（ 0 ）——销售、市场、行政、综合
管理（ 7 ）63%——人事、财务、行政、组织、后勤、综合
生产（ 1 ）9%——计划、质量、现场管理、现场操作
其他（ 1 ）9%——采购、库管、运输、其他
答题说明：请将答案填在括弧或横线内
市场营销功能总体情况
1. 市场工作应完成的主要功能有哪些？
2. （
）公司是否认识到根据其所选市场的需要和欲望设计公司业务的重要性？
A. 公司主要考虑如何把现有产品出售给任何愿意购买的人。6 54%
B. 公司考虑为范围广泛的市场提供同等效率的服务。1 9%
C.公司考虑为其所选市场的需要和欲望服务，这些市场都是在慎重分析市场长期成
长率以及公司的潜在利润以后而选定的。4 36%
3. （ ）公司有否为不同的细分市场开发不同的产品和制订不同的营销计划。
A.没有
B.做了一些工作 11 100%
C.做得相当好
4. （
）公司在规划其业务活动时是不是着眼于整合营销系统观点（供应商、渠道、竞争者
、顾客、环境）？
A.不是。公司只是致力于向其当前的顾客出售和提供服务3 27%
B.有一点。公司尽管将大量的精力集中在向当前的顾客出售商品和提供服务方面，
但是也从长远观点考虑了它的渠道 7 63%
C.是的。公司从整合营销系统观点出发，了解由于系统中某个部分的变化可能给公
司带来的各种威胁和机会 1 9%
5. （ ）对于各重要的营销功能是否有高层次的营销整合和控制？
A.
没有。销售和其他营销功能没有高层次的整合协调，并有一些非生产性的磨擦。2
18%
B.
有一点。各个重要的营销职能部门有形式上的整合和控制，但是缺乏令人满意的合作和
协调。 8 72%
C. 是。各重要营销职能部门被高度有效地整合在一起。1 9%
6. （
）营销公司是否有效地和市场研究、制造、采购、实体分配以及财务等其他部门的公
司进行合作？
A. 否。人们抱怨说营销部门向其他部门提出的要求和需要的费用是不合理的。
4 36%
B.
还可以。尽管各部门一般都倾向于维护本部门利益，它们之间的关系还是融洽的。 6
55%
C.
是。各部门能有效地进行合作，并且能从全局考虑，从公司的最高利益出发来解决问题
。 1 9%
7. （ ）新产品制作过程是如何组织的？
A. 这一制度未明确规定，管理不善。1 9%
B. 这一制度形式上存在，但是缺乏有经验的人员。 4 36%
C. 这一制度结构完善，配备专业人员。 6 55%
营销信息与营销计划
8. （ ）目前，公司投入新项目或新市场时是否进行充分的市场调查？
A 很充分 0
B 比较充分 3 27%
C 一般 6 54%
D 不充分 2 18%
E 几乎没有 0
9. （ ）目前，主要获取市场信息的渠道是什么？
A 行业协会或相关权威机构的直接咨询和接触
B 通过行业报刊、杂志获取
C 通过销售人员偶尔传递的市场信息
D 销售人员主动、定期、按要求提供的相关市场信息
E 专门成立调研小组进行工作
G其他
10. （ ）您认为获取市场信息，哪些以下渠道应加强？
A 行业协会或相关权威机构的直接咨询和接触
B 通过行业报刊、杂志获取
C 通过销售人员偶尔传递的市场信息
D 销售人员主动、定期、按要求提供的相关市场信息
E 专门成立调研小组进行工作
G其他
11. （
）最近一次研究顾客、采购影响、渠道和竞争者的营销调研是何时进行的？
A. 若干年以前 1 9%
B. 一二年前 2 18%
C. 最近 7 63%
12. （
）公司对于不同的细分市场、顾客、地区、产品、渠道和订单的潜在销售量和利润的
了解程度如何？
A. 一无所知 1 9%
B. 略有所知 8 73%
C. 了如指掌 2 18%
13. （ ）在衡量不同营销支出的成本效益方面采取了什么措施？
A. 很少或者没有措施。2 18%
B. 有一些措施8 72%
C. 大量措施 1 9%
14. （ ）正规营销计划工作的程序如何？
A. 公司很少或者没有正规的营销计划工作 1 9%
B. 公司制订一个年度营销计划 7 63%
C. 公司制订一个详细的年度营销计划和一个精心制订的每年更新的长期计划
3 27%
15. （ ）营销计划运行情况
A 有详细，全面的营销计划 4 36%
B 有较粗略的营销计划 6 54%
C 几乎没有明确的营销计划 1 9%
16. （ ）营销计划有那些人员参与决策？
A 公司高层领导
B 中层营销经理
C 生产部门经理
D 销售业务人员
17. （ ）是否有明确的营销预算
A 有 6 54%
B 有，但不明确，易变 5 45%
C 完全没有 0
18. （ ）有无明确的品牌经营观念
A 有 1 9%
B 很模糊 8 72%
C 几乎没有 2 18%
如果有，请谈谈公司是如何实现品牌经营的
19. （ ）现有营销战略的质量如何？
A. 现有战略不明确。2 18%
B. 现有战略明确，但只是代表传统战略的延续。9 81%
C. 现有战略明确，富有创新性，根据充足，合情合理。0
20. （ ）有关意外事件的考虑和计划做得如何？
A. 公司很少或者不考虑意外事件。2 18%
B.
公司尽管没有正式的应付意外事件的计划，但是对于意外事件有一定的考虑。9
81.2%
C. 公司正式辩认最重要意外事件，制订了应付意外事件的计划。0
21. （ ）营销部门在传播和贯彻最高管理层的营销思想方面做得如何？
A. 很差 1 9%
B. 一般 9 81%
C. 很成功1 9%
22. （ ）公司是否有效地利用了各种营销资源？
A. 否。相对于所要完成的工作来讲，营销资源是不足的。4 36%
B. 做了一些。营销资源足够，但是它们没有得到最充分的利用。 7 63%
C. 是。营销资源充足，并且对它们进行了有效的部署。0
23. （ ）公司在对眼前变化作出迅速有效的反应方面是否显示出良好的能力？
A. 否。销售和市场信息不很及时，公司的反应比较迟钝。2 18%
B. 有一点。公司一般可以获得现时的销售和市场信息，公司的反应快慢不一。
8 72%
C. 是。公司建立了若干专门制度，用以收集最新信息，并能及时作出应用。
1 9%
营销具体工作
24. 公司的价格体系调整周期是多久？
25. 产品在那些区域更有优势？原因（用 5个字描述）
区域
原因
26. 在市场竞争中，以下竞争因素，你认为哪些是最强的：（请选三个，并排序）
产品价格、质量、销售力量、促销手段（折扣）、服务、信誉、品牌
27. 在市场竞争中，以下竞争因素，你认为哪些是最弱的：（请选三个，并排序）
产品价格、质量、销售力量、促销手段（折扣）、服务、信誉、品牌
28. （ ）代理商（中间商）是否有明确的管理规范和激励体制
A 有 3 27%
B 有，但不能很好的执行 0
C 有，但效果不好0
D 很笼统，完全靠业务员人为控制 7 64%
29. （ ）利用新形式的销售渠道的可能性有多大？
A 有扩充的空间7 63%
B 几乎没有发现什么新销售渠道可用2 18%
C 有进入新销售渠道的可能，但受生产或其他因素制约，例如： 1 9%
30. 销售队伍控制和激励是否有效？
是（ ）30 100% 否（ ）
31. （ ）销售队伍控制和激励的效率是否很高？
A 销量增加、单位销售费用降低4 36%
B 销量增加、单位销售费用不变0
C销量增加、单位销售费用增加6 54%
32. （
）销售业务经理是否能对业务员进行很有效的指导业务人员提高业务能力、提高业绩
A 能，很有效 0
B 一般，有一定帮助 8 72%
C 很少，几乎没有3 27%
33. （ ）销售任务的安排是否考虑区域容量、新老客户比例、竞争状况？
A 充分考虑、安排合理 1 9%
B 有一定考虑，但不尽合理 10 91%
C 没有考虑，全部一刀切，使工作负荷很不均匀0
34. （ ）销售工作的统计资料整理和提交的完整性如何？
A 有完善、细致的销售统计资料 4 36%
B 有统计资料要求、但设计不合理、繁琐，效率不高 1 9%
C 只有简单的统计资料，反映的市场和销售信息少，很少利用 5 45%
D 几乎没有0
35. （ ）区域分布及人员配置是否合理
A 合理，可充分发挥销售队伍力量0
B 基本合理，多数业务员对此较满意8 72%
C 不合理，有很多需要改进 2 18%
36. （ ）客户的开发难度与销售目标的达成与奖励等是否有关系
A 目标和激励设计比较科学合理，对新客户的开发有很好的激励作用 1 9%
B 有一定考虑，但实际操作中效果不明显，新客户增长缓慢 10 91%
C 几乎没有作用，业务仍然是原有的销售格局0
37. （ ）对我们的产品和服务，顾客满意程度如何？
A 关系很好，业务非常稳定
B 关系一般，业务略受威胁 2 20%
C 业务须费较大力气，但仍有业务 8 80%
D 很快会从我们的客户名单中消失
38. （ ）我们的客户最不满意的方面主要体现在
A 产品质量不好
B 质量不稳定，时好时坏
C 售后服务处理不及时，影响客户生产
D 其他
39. 客户投诉的相关问题能在多少天内得到回复？
，并在多少天内最终解决
40. （ ）近一年新开发的客户占销售额的 %，忠诚度如何？
其中：
A 很好，相对稳定 3 27%
B 一般，若努力会有好结果 4 36%
C 很差，可能只有一单生意 1 9%
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/市场营销调查问卷（高层）统计.doc |
2．2．4 恒联近三年产品线大客户调查（千元）
产品 | | | | | | | | | |客户 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999
|2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999
|2000 |2001 |1999 |2000 |2001 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/恒联近三年产品线大客户调查表fine.doc |
2．2．4 恒联公司大客户调查（千元）
产品 | | | | | | | | | | | |2000 |2001 |2000 | 2001 |2000 |2001 |2000
|2001 |2000 |2001 |2000 |2001 |2000 |2001 |2000 | 2001 |2000 | 2001 | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/恒联大客户调查问卷.doc |
2．2．4 恒联玻璃纸各产品线销售区域调查（千元）
产品 | | | | | | | | | | |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000
|2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000 |2001 |1999 |2000
|2001 |1999 |2000 |2001 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/恒联玻璃纸产品线销售区域调查.doc |
企业战略评价问卷
（中高层管理人员）
说明：
1、本次调查的目的是获取有关信息。为保证信息的真实性，希望您能够配合，实事求是
表达您对调查的看法
2、您填写完问卷请直接交给恒联项目组
3、您的意见将是绝对保密和不记名的，只有理实佳讯管理顾问公司项目组有关人员才能
看到完整的问卷
4、您只需按您对现状的理解提出个人看法，请务必按要求填写
5、本问卷发放至中高层管理人员
6、本问卷于两天内交至项目组
性别：男（ ） 女（ ）
年龄：25岁以下（ ） 26—30岁（ ） 31—35岁（ ）
36—40岁（ ） 41—50岁（ ） 51岁以上（ ）
学历：高中（专）及以下（ ） 大专（ ）
本科（ ） 硕士及以上（ ）
职位：经理级人员（ ）高级经理人员（ ）
专业：技术（ ）——研究、开发、支持、服务、管理
营销（ ）——销售、市场、行政、综合
管理（ ）——人事、财务、行政、组织、后勤、综合
生产（ ）——计划、质量、现场管理、现场操作
其他（ ）——采购、库管、运输、其他
问卷一 战略管理（请将答案填在括号里）
1. 您认为公司目前的发展战略是否明确？
（ ） A．非常明确 B． 比较明确 C．一般 D．比较不明确 E．不明确
2. 您认为公司目前的企业定位是否明确？
（ ）A．非常明确 B． 比较明确 C．一般明确 D．比较不明确 E．不明确
3. 您是否知道本企业的定位？
（ ） A 知道 B 不知道
4. 本企业对所处环境的机会的认识是否清晰？
（ ）A．非常清晰 B． 比较清晰 C．一般 D．比较不清晰 E．不清晰
5. 环境对本企业提供的三个主要机会是什么？
6. 本企业对所处环境的威胁的认识是否清晰
（ ） A．非常清晰 B． 比较清晰 C．一般 D．比较不清晰 E．不清晰
7. 环境对本企业的三个主要威胁是什么？
8. 本企业的对自身的优势的认识是否清晰？
（ ） A．非常清晰 B． 比较清晰 C．一般 D．比较不清晰 E．不清晰
9. 本企业自身的三个最重要优势是什么
10. 本企业对自身的劣势的认识是否清晰？
（ ） A．非常清晰 B． 比较清晰 C．一般 D．比较不清晰 E．不清晰
11. 本企业的三个主要劣势是什么？
12. 本企业在制定战略时是否有科学的方法？
（ ） A．有 Ｂ．基本有 Ｃ．一般 Ｄ．基本没有 Ｅ． 没有
13.
14. 您认为公司目前的战略目标是否明确？
（ ）A．非常明确 B． 比较明确 C．一般 D．比较不明确 E．不明确
15. 本公司的战略目标是：
16. 您认为公司目前的战略重点是否明确？
（ ） A．非常明确 B． 比较明确 C．一般 D．比较不明确 E．不明确
17. 本公司的战略重点是：
18. 您认为公司目前战略所规定的策略是否明确？
（ ） A．非常明确 B． 比较明确 C．一般 D．比较不明确 E．不明确
19. 本公司实现战略的三个最重要策略是：
20. 公司已有的战略规划了多少年的发展？
（ ） A． 10年 B．5年 C．3年 D．1年
21. 公司制定战略的程序否有明确？
（ ） A．非常明确 B． 比较明确 C．一般 D．比较不明确 E．不明确
22. 你认为企业使命是否重要？
（ ） A．非常重要 B．比较重要 C．一般 D．不太重要 E．不重要
23. 企业的使命是否明确？
（ ） A．非常明确 B． 比较明确 C．一般 D．比较不明确 E．不明确
24. 本企业使命是什么？
25. 企业经营理念是否重要？
（ ） A．非常重要 B．比较重要 C．一般 D．不太重要 E．不重要
26. 企业的经营理念是否明确？
（ ） A．非常明确 B． 比较明确 C．一般 D．比较不明确 E．不明确
27. 本企业的经营理念是什么？
28. 企业文化是否重要？
（ ） A．非常重要 B．比较重要 C．一般 D．不太重要 E．不重要
29. 企业的核心能力有无竞争力？
（ ） A. 非常有 B. 比较有 C.一般 D. 比较没有 E.没有
30. 本企业的核心能力有哪些?
31. 公司对竞争对手是否了解？
( ) A．非常了解 B．比较了解 C．一般 D. 不太了解 E.不了解
32. 三个主要竞争对手是谁:
33. 您认为公司的组织架构是否科学？
( ) A．非常科学 B．比较科学 C．一般 D. 不太科学 E. 不科学
34. 您认为公司组织机构设置方面的三个主要问题是什么:
35. 您认为目前公司是否需要资源的优化配置？
( ) A．非常需要 B．比较需要 Ｃ．一般 D. 不太需要 E. 不需要
36. 您认为目前公司的发展战略是否需要做出调整?
( ) A．非常需要 B．比较需要 Ｃ．一般 D. 不太需要 E. 不需要
37. 公司决策层检讨企业经营战略的频度如何？
( ) A． 经常 B．比较经常 C．一般 D．偶尔 E. 从不
38. 公司中有多少员工知道公司发展战略:
( ) A．100% B．70~100% C． 40~70% D． 40%以下
39. 公司中有多少员工相信公司的战略一定能实现
( ) A．100% B．70~100% C． 40~70% D． 40%以下
40. 战略发生重大变化时，组织结构是否发生相应调整?
( ) A． 经常 B．比较经常 C．一般 D．偶尔 E. 从不
41. 有否根据战略拟订资金使用计划、销售计划、用人计划等？
( ) A． 经常 B．比较经常 C．一般 D．偶尔 E. 从不
42. 主要往来银行及重要客户是否充分了解公司的发展战略
( ) A．非常了解 B．比较了解 C．一般 D. 不太了解 E.不了解
-----------------------
理实佳讯
RAISE-WIN
| 0 | negative_file/理实佳讯-山东恒联纸业组织及岗位说明 9.3MB/山东恒联纸业组织及岗位说明/调查问卷/战略调查问卷（高层）.doc |
活动内容：路边的标志
主题名称：我在马路边
设计意图：最近，我们进行的主题是“我在马路边”，活动站点是“找路”。在孩子们的生
活中，经常能接触到各种各样的标志。而且会询问这个标志是什么意思？那个标志代表
什么？幼儿的这种兴趣及好奇。正是我们向幼儿介绍社会，以及社会生活的一个突破口
。随着主题的深入，孩子们对马路边的各种标志逐渐熟悉，孩子们对标志有了更强烈的
探索兴趣。
活动内容：路边的标志
活动目标：
1、初步知道常见的交通设施，识别马路上常见的标记及其含义。
2、初步了解标记与人们之间的关系，理解和遵守交通规则。
活动准备： 幼儿人手一份操作材料，固体胶，常见的交通标志的图片，记号笔
活动过程：
一、启发性谈话
（1） 看看这是哪里？（马路）
（2）
大家来看看这条马路和我们平时看到的马路一样吗？哪儿不一样呢？少了些什么呢？（
观察画面上有些什么车，它们怎样在路边行驶或停靠在哪里？）
（3） 马路边会有哪些东西？他的位置在哪里？
（4） 现在我们一起来看看这些标志，你认识它吗？它代表什么意思？
二、识别各种标记，知道这些标记所表示的意义。
这个大写的P是代表什么？（停车场）
喇叭上打个叉又是什么意思？（禁止鸣喇叭）
三角形的代表什么呢？（行人的地方） 一个大大的叉呢？（禁止通行）
这些数字又是什么？（公交站上公交车名） 还有路牌——中山东路
出租车扬招点……
现在我们来把这条缺少标志的马路贴完整，好不好？
三、幼儿操作
把各种标记粘贴在合适的位置上，并说说理由。
四、教师出示准确的标志图，幼儿自我检查。
好了，现在交通标志都到自己的位置上了，我们在马路上走的时候也要走到自己的位置
上哦，可不能乱跑乱穿马路，要遵守交通规则。
五、延续活动
马路上还可以有哪些标志，让幼儿一起添画马路上的其它标志。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班常识：路边的标志2.doc |
设计意图：
一次孩子在科学发现室里玩，我发现孩子们对小鸟的标本很感兴趣，根据幼儿的兴趣，
我设计了这个活动。目的在于通过对小鸟的探索，发展孩子们的语言概括能力，动作的
协调性和灵活性，同时培养孩子的创造力和想象力。
科学活动：我们的鸟类朋友
一、活动目标：
1．了解多种多样的鸟，发展观察力和语言表达能力。
2．初步具有爱鸟的情感。
二、活动准备：
1．师生共同收集各种鸟的标本、图片、碟片、图书
2．师幼共同布置活动室环境
三、活动过程：
（一）以参观的形式引起幼儿兴趣
1．
这几天，我们和小鸟交了朋友，老师和小朋友还收集了许多小鸟的图书、图片、标本、
碟片，现在请小朋友和你的好朋友一起去看一看、讲一讲，你认识的小鸟叫什么？长得
什么样子的？（幼儿自由结伴观察讲述）
2．请小朋友坐下来，把你看见的小鸟和旁边的小朋友说一说
3．谁来告诉大家，你看见的是什么鸟？是什么样子的。
（二）了解鸟的异同点
1．小朋友认识的小鸟真多，这些小鸟长得都一样吗？不一样在哪里呢？我们再仔细去看
看、找找，把你的发现告诉老师和小朋友。（幼儿自由结伴观察讲述）
提问：你发现小鸟有哪些不一样的地方，把你的发现告诉大家，好吗？（请个别幼儿回
答）
2．小朋友看得真仔细，发现了小鸟有这么多不同的地方，那么你有没有发现小鸟在什么
地方是相同的呢？（相互交流后，再个别回答）
（三）了解小鸟的本领
1．小朋友看得真仔细，发现小鸟有这么多相同的地方，小鸟真可爱。那么小鸟有些什么
本领呢？请小朋友先想一想，和旁边的小朋友说一说。（请个别幼儿回答）
2．一起学学做做动作
3．小鸟除了这些本领以外，还有很多的本领，现在就让小鸟表演给我们看（幼儿看碟片
）
（四）知道鸟是人类的朋友，要保护鸟类
小鸟有这么多的本领，那么你们喜欢小鸟吗？为什么？你会怎么做呢？
（五）结束
今天我们和很多的小鸟做了朋友，还有很多的小鸟也想和我们交朋友呢，等会儿我们再
一起来看XX小朋友带来的碟片，看看还有哪些我们不认识的小鸟。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/我们的鸟类朋友（中班科学）.doc |
活动目标：1、了解蚯蚓的生活习性和适于穴居生活的形态、结构、生理等方面的特征;
了解蚯蚓与人类的关系。2、能用动作创造性的表现蚯蚓。活动准备：大树衣服、图片、
营养-报纸球活动过程：1、师：“这是哪？”——动画城 。
2、今天动画城给小朋友准备什么好看的呢？一起来看。（1）你们都看到了什么？（2）
大树是什么表情？3、这时有一只老鹰飞来要在这棵大树上安家，突然有一条小蚯蚓从土
里钻出来说：“老鹰你不要在这棵大树上安家，他就要倒了。”（1）大树为什么要倒呢？
（幼儿讨论）（2）为什么蚯蚓知道而老鹰不知道呢？4、蚯蚓：“老鹰，
你去那边的树上安家吧！那边的树很健康。”老鹰：“那边？ 那么远你怎么知道？
分明是在骗我。”5、老鹰不明白那么远蚯蚓怎么知道，我们小朋友来把答案告诉老鹰好
吗？（幼儿讨论）——蚯蚓可以爬很远的地方老鹰：“哼！你那么小，既没有手也没有脚，
也没有我这样的尖嘴，没有大大的翅膀，更没有尖尖的爪子，而且还软绵绵的，怎么能
在坚硬的地下钻来钻去呢?别骗我了。”“小朋友，你们知道不知道蚯蚓到底靠什么爬来爬
去的？（幼儿讨论）利用纲毛抓住粗糙的东西向前爬。”老鹰不相信，生气的一口把蚯蚓
咬成两截，“蚯蚓被咬成两截会怎么样呢？”（幼儿讨论）6、过了几天，老鹰在大树上生
出了鹰蛋，“哼，小蚯蚓被我咬死了，再也不会有人来烦我了。”“老鹰！你好吗？”（蚯
蚓钻出）“你为什么没死”？小朋友来告诉老鹰，我为什么没有死，好吗？（讨论）7、老
鹰被蚯蚓气的飞走了。蚯蚓：“小朋友大树真的没有营养生病了，小朋友变成小蚯蚓帮助
我搬营养给大树治病好吗？”小蚯蚓变好了吗？快去运营养吧！8、老师变成大树提醒幼
儿：小蚯蚓没有手脚，我却发现咱们小蚯蚓怎么在用手爬呀？或——小蚯蚓，你怎么长出
手来了呀？大树吸收营养慢慢舒展开来大树：我已经有了营养不会死了，谢谢小蚯蚓9、
蚯蚓和大树跳舞大树：“小蚯蚓我的朋友在那边，你们爬过去看看他好吗？”幼儿爬出活
动室。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：蚯蚓和老鹰.doc |
活动目的
1、引导幼儿自己尝试做小实验，使幼儿初步感知“水蒸气蒸发”以及“雨是怎样形成
的”等一些科学现象。
2、了解雨与人类的关系。
3、激发幼儿观察、发现、探索自然的兴趣。
活动准备
1、木偶台、木偶小兔、兔妈妈。
2、酒精灯、烧杯、玻璃片、玻璃杯、火柴。
3、投影机、故事《小水滴旅行记》、有关幻灯片、磁带。
活动过程
一、 教师木偶表演，提出尝试问题
教师以兔妈妈带小兔出去玩，忽然天下雨了，小兔问妈妈：“天上为什么会下雨？”
的故事情景导放课题，提出问题：“小朋友，你知道天上为什么会下雨吗？”
二、 小朋友做小实验（幼儿第一次尝试，分组活动）
1、幼儿点燃酒精灯，把水加热。
2、教师提出尝试问题：仔细观察一下，你发现了什么？
3、小结：水热了就会有水蒸气，许多水蒸气向上跑的现象叫做“蒸发”。
4、讨论：你平时看到过“蒸发”现象吗？
（发散性思维）
三、 观察水蒸气遇冷变成小水珠的现象“幼儿第二次尝试，集中活动）
1、请你摸一下，玻璃片是冷的还是热的？
2、倒热水在杯里，问：杯子里冒出来的是什么？（水蒸气）
3、把玻璃片盖在茶杯上，会出现什么？
为什么玻璃片上会有小水珠？得出实验结果：水蒸气遇冷就会变成小水珠。
四、 放幻灯（通过直观教学，重点理解“为什么会下雨”的科学现象）
1、太阳是一个大火球，又像一个厅怪的炉子，衣服、手帕、江河、土地里的水被太
阳一晒，都变成了水蒸气，这么多的水蒸气都到哪里去了呢？
2、请小朋友听一个有趣的故事《小水滴旅行记》（结合幻灯）
3、请小朋友把“天上为什么会下雨”的小秘密告诉兔妈妈和小兔。
五、 了解雨与人类的关系
1、请幼儿试着说出雨的好处。
2、请幼儿试着说出雨的危害。
3、总结幼儿讲的雨的好处的危害，教育
幼儿从小学知识、学本领，长大当下名科学家，要让雨为人类做更多的好事。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学教案：下雨的秘密.doc |
活动目标：
1、 观察光透过布或透明玻璃纸和皱纹纸形成的彩色光团及光团重叠的变化
2、 能表达自己的发现及疑问，和同伴互相合作玩游戏
3、 培养幼儿对自然科学的兴趣
活动准备：
1、 红、黄、蓝、绿的玻璃纸、各色布、皱纹纸若干，大小能覆盖手电筒口
2、 手电筒幼儿人手一个
3、 一段节奏强烈的音乐
活动过程：
一、引发幼儿对活动的兴趣
师：“小朋友，今天我要和你们玩一个很好玩的你们从没玩过的游戏，好吗？”
教师打开手电筒，将光照射到活动室墙面上，
师：“小朋友，你们看到了什么？”
幼儿自由讲述
师：“现在请你们猜一猜，如果在手电筒前面蒙上一块红布，会怎么样？”
幼儿自由讲述
二、幼儿尝试制作彩色灯
师：“现在，请小朋友也来大胆地试一试。”
小朋友每人选择一张自己喜欢的彩色透明玻璃纸或一块布或皱纹纸，覆盖在手电筒的
镜面上
幼儿尝试自己制作彩色灯，教师根据情况给予适当的帮助，尤其是帮助能力稍差的幼
儿也能尝试到成功的快乐
幼儿可将自己的彩色灯打开，射到白墙面上，观察光团的色彩
师：“小朋友，你们刚才是怎么玩的？发现了什么？”
引导幼儿大胆地自由地玩一玩，并可随意找好朋友讲讲自己的新发现
师：“小朋友，你们有没有发现用透明玻璃纸用布用皱纹纸制作的彩色灯有什么不同？
”
引导幼儿再次玩的兴趣和观察的兴趣
师：“小朋友，你们想不想再玩一个新的游戏？”
教师装着神秘的样子：“色彩娃娃还有两个好朋友呢，它和好朋友在一起时还会变成另
一种颜色，你们相信吗？不信，你们随便去找两个和你不同颜色的在一起玩一玩。”
引导幼儿两个或三个一组进行合作游戏
启发幼儿移动各自的彩色光团，让三个光团互相交叉，部分重叠，仔细观察光团重叠
后发生的色彩变化让幼儿自由讲述，请个别幼儿谈谈自己的发现和感受
三、结束游戏
最后，在一段节奏强烈的音乐声中，幼儿模仿舞台灯光师，制造出活动、变化的灯光
效果，全体幼儿跟着音乐的节奏和灯光效果进行创意舞蹈的自编
也可请愿意上台表演的小朋友进行表演
最后在欢乐的气氛中结束本次活动
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学活动：《舞台灯光师》.doc |
［活动目标］
通过观察没有触角的蚂蚁，了解昆虫触角的作用，培养幼儿的观察力及模仿能力。
［活动准备］
小蚂蚁若干、放大镜、纸盒、白纸、彩色笔。
［活动过程］
一、看一看。
童话剧情景表演《没有触角的小蚂蚁》
教师带幼儿上前扶起正在哭的小蚂蚁：“小蚂蚁，你怎么了?”
小蚂蚁哭着说：“我找不到回家的路了。我出来找吃的，怎么也找不到，走路也弄不
清方向，我又累又饿，还撞了一身的伤。我想回去，可绕来绕去总找不到家。”
探究的问题：蚂蚁的触角有什么作用?
二、幼儿讨论。
(1)没有触角就不漂亮了。
(2)没有触角就找不到家了。
(3)没有触角就找不到吃的。
试一试。放在桌上两只蚂蚁，一只有触角，一只没有触角，观察蚂蚁的行动。幼儿
用放大镜观察，并用彩色笔记录蚂蚁所走的线路。
三、说一说我的发现。
(1)这一只没有触角的蚂蚁老是转圈圈，东倒西歪的。
(2)这一只没有触角的蚂蚁到处乱跑，一会儿在这边，一会儿往那儿去了。
(3)有触角的蚂蚁跑得好快哟。
游戏：模仿小蚂蚁找食物。
幼儿戴上触角的头饰扮演蚂蚁，从家中爬出去找吃的，找到后搬回家中，用触角告
知同伴去搬运粮食。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：蚂蚁的触角有什么作用.doc |
中班科学活动：谁住在皮球里
来源：广饶县李鹊镇中心幼儿园 孙学荣 李志强
【活动目标】
1、培养幼儿积极参加探索、操作活动的愿望。
2、欣赏故事，对皮球的动态—蹦、滚、飞产生兴趣。
3、通过观察、比较、理解空气对皮球运动状态所起的作用。
【活动准备】
1、录音机（自备一段音乐）。
2、活动前，幼儿以拍、滚、抛、踢等方式玩过皮球。
3、充足气的皮球若干（与幼儿人数相等），瘪皮球6个。
【活动过程】
一、会跳舞的皮球。
1、幼儿一起听音乐做球操。
2、教师说：“小朋友，刚才我们做操时，皮球是怎么运动的。请小朋友想一想，我
们跳舞的时候，是怎样运动的。”教师启发引导幼儿互相讨论并说一说。
3、请个别幼儿用肢体动作表现皮球蹦跳、滚动、飞起来的状态。大家一起用肢体动
作表现皮球蹦跳、滚动、飞起来的状态。
二、师幼共同探讨谁住在皮球里。
1、皮球为什么会蹦会滚，又会飞呢？究竟谁住在皮球里呢？教师为幼儿设置悬念，
引起幼儿探索的兴趣。
2、幼儿完整地倾听教师讲故事一遍。讲完故事后教师提问：“皮球里真的住着兔子
、轮子和喜鹊吗？”教师启发幼儿互相讨论，幼儿之间互相讲述皮球里住着什么？
三、空气在皮球里。
1、启发幼儿用多种方法探索皮球里住着什么？幼儿互相想办法，讲述自己想的办法
并做给其他幼儿看。
2、教师进一步引导幼儿用挤一挤、敲一敲、听一听、闻一闻、看一看、摇一摇等方
式，探索皮球里住着谁？
3、请部分幼儿讲讲自己的探索过程。
4、教师将气针插入球口，让幼儿感受皮球里的东西。最后教师小节：只要皮球里充
满了空气，它就会像兔子那样蹦，轮子那样滚，喜鹊那样飞起来。空气真了不起。
5、做游戏《比比哪个球最棒》。教师讲解游戏的规则，幼儿一起做游戏。
【活动延伸】
在日常活动中，让幼儿进一步玩球（如表演拍皮球、滚皮球、踢皮球），理解空气
对皮球状态所起的作用，从而激活了幼儿去探究、发现的好奇心。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学活动：谁住在皮球里.doc |
设计思路：
随着人民生活水平的提高和农业科学技术的发展，对于生活在城市中的孩子来说，
想认识各种各样的蔬菜并不难。因为在超市中随时都可以买到一年四季的新鲜蔬菜。但
是，如果你问孩子“蔬菜是从哪里来的？”恐怕孩子们很难给你正确答案，就更不用说认
识蔬菜植株，了解它们的生长方式了。针对孩子们这一经验的不足，我设计了《蔬菜从哪
里来》这一教育活动。
活动目标：
1、知道不同的蔬菜有不同的生长方式。
2、按照蔬菜的食用部分，对蔬菜进行简单非分类。
3、培养幼儿的合作能力和记录能力。
活动准备：
蔬菜图片若干、疏菜整株与部分的课件、蔬菜分类统计表每组一张。
活动过程：
一、蔬菜从哪里来？
——教师提出问题“我们吃的蔬菜是从哪里来的？”
——幼儿讨论：（从超市买来的，从菜市场买来的，从很远的地方运来的，从地里种
出来的）
分析与反思：从这一环节幼儿的表现来看，幼儿对于“蔬菜从哪里来”这个问题，只
是凭借自己的生活经验有一些模糊的认识，即便是能说出“从地里长出来的”也只是从大
人那里听说，很少有人亲眼见过蔬菜的生长，这为下一环节的开展增加了难度，同时也
增强了孩子们的探知兴趣。
二、蔬菜是怎样长出来的？
——教师出示常见的具有代表性的几种蔬菜如：西红柿、白菜、土豆、藕请小朋友辨
别一下是哪种蔬菜， 并找出我们吃的部分。
——教师出示蔬菜的整体余局部的课件，帮助幼儿理解不同的蔬菜有不同的生长方式
。（有的长在土里；有的长在水里；有的吃地上的茎叶；有的吃底下的茎）
分析与反思：看到整棵蔬菜的图片，孩子们发出阵阵惊叹：“原来西红柿是长在树上
的”“土豆原来长在土里，土豆树还开白色的花呢”“原来荷花的根就是藕呀”随着孩子们的
阵阵惊叹声，他们的好奇心被充分的激发出来，学习兴趣也被充分的调动起来，达到了
很好的教学效果。但是“图片呈现”的方式总感觉遥远不真实，如果活动当时能带孩子参
过一下菜园，相信孩子们的印象会更深刻，理解也会更透彻。
三、蔬菜分类。
——出示多种整株蔬菜，请幼儿根据我们吃的部分进行分类。大体分为（叶菜类、瓜
果类、根茎类）
——幼儿分组讨论确定记录的方法，完成常见蔬菜分类统计表。
|种类 |蔬菜名称 |
|菜叶类 | |
|瓜果类 | |
|根茎类 | |
分析与反思：在幼儿分组完成蔬菜种类统计表这个环节，我给孩子们留下了充分发挥自
主性的空间，每组幼儿可以共同讨论并确定本组的记录方法（有的绘画、有的用符号代
表）充分调动了孩子们的积极性，并且培养了他们相互合作的能力。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：蔬菜从哪里来.doc |
活动名称：做节约用水的好孩子
活动目标：培养幼儿从小要有节约用水的好习惯，有保护水资源的意识
活动准备：1盆干枯的花 1盆水 抹布 录音机
（活动前教师关掉huan洗室的水闸）
活动过程：
一、看一看，想一想：游戏结束后教师引导幼儿发现几个问题，总结活动区的活动
。
1、请一名幼儿回答她在美工区都做了些什么？在幼儿坐下时，教师提问：“请等一下，
我发现了一个问题，请把你的手举起来，小朋友们，你们发现了什么没有？”（幼儿回答
：“手脏了，都是颜色----”）老师：“那好，待会儿，我们来帮你解决这个问题。”
2、老师：“前几天下了场雨，把我们班的玻璃都弄脏了，溅上了些泥点，待会儿，我想
请位小朋友想个办法，能不能把玻璃变得像原来一样清洁呢？”
3、这时，保育员老师搬上一盆打蔫儿的花，问：“小朋友你们看，放了几天假，咱们班
这盆花怎么变成这样了，叶子都---
（颜色怎样，请幼儿上来摸土的感觉）”幼儿：“好象生病了，快死了。”老师：“那我们
快帮帮它，把它救活吧！”
4、老师请三个小朋友分别去完成那三个任务，想个办法把问题解决（引导幼儿去用
水解决，并发现水没有了。）
二、 说一说，听一听
1、教师首先表现出很着急（表情、动作），引导启发幼儿，想想为什么水没有了？可能
是流干了！
2、教师问保育员老师：“您知道为什么没有水了吗？”保：“哦，关于这件事呀！早晨来
园时我看到水管滴答、滴答地漏，足足漏满了1盆，而且小水滴还跟我说了许多话呢！”
教师：“说的是什么呢？小朋友你们想不想知道呀？”（想---
）保：“那好，现在就请小朋友听一听我和小水滴之间的一些对话吧！”（出示1盆水、放
录音）
3、教师：“哦，原来是这样呀！”
提问：1）为什么没有水了？
2）这盆水是从哪来的？
3）你们看小水滴这么的生气、伤心，我们怎么才能让小水滴不伤心，不生气呢？
（启发幼儿做错事后应该怎样，并表示不再浪费水了，要节约用水）
三、做一做，试一试
1、启发幼儿用滴漏的那盆水把刚才没水无法做的事做完，谈一谈感受，强化节约用水保
护水资源的意识。
2、讨论：
1）在平时如何做节约用水的好孩子
2）我们班小朋友都懂得要节约用水了，那么我想请你们回家后想个好办法，让全国的小
朋友都像你们一样做节约用水的好孩子。
3、打开水闸，老师：“刚才我们也向小水滴道歉，并且保证以后要节约用水，不再浪费
了，小水滴应该不会伤心了，是不是已经原谅我们了呢？现在我们去盥洗室找一找水吧
！”
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/做节约用水的好孩子.doc |
幼儿园中班科学活动《形色对应》
来源：淄博市张店区傅家镇中心幼儿园 张艳
【活动目标】
1、了解图形与颜色之间的关系。
2、按要求给不同形状或物体涂上相应的颜色，按颜色选择相应的图形与物体，锻炼辨别
能力与对应能力。
【活动准备】
情境图（图上有小猪、小羊、小老鼠等正在劳动的小动物，一座黄色半圆形与红色正方
形组成的蘑菇房子），水彩笔，小猪的房子不涂色（屋顶是梯形、墙是长方形），小羊
的房子不涂色（屋顶是三角形、墙是正方形），涂有颜色的色卡（红、黄、蓝、绿等）
，（小绿人、上衣、裤子）卡片，对勾卡片，每幼儿一个红色小布袋里面装有（自制小
人、衣服等），伴奏音乐：开火车、风的声音。
【活动过程】
1、活动导入，师：我是从数学王国来的，今天要邀请小朋友到数学王国做客，怎么去呢
？（开火车去）幼儿随音乐开火车到数学王国。
2、引导幼儿观察，了解图形与颜色的关系
出示情境图：引导幼儿观察，上面有什么？跟它们有礼貌的打招呼，它们在做什么？有
座房子好漂亮呀，屋顶是什么颜色、形状的？（黄色半圆形的）墙是什么颜色、形状的
？（红色正方形的）
3、请幼儿按要求给不同形状的物体对应涂色
（1）这座房子是谁的家？（小猪说：不是我家。我家要装修，请你们帮帮忙吧，我的房
顶是红色的，墙是蓝色的）。幼儿用水彩笔给房子涂色。
（2）小羊说：也不是我家，我家房子的屋顶是三角形蓝色的，墙是正方形黄色的，请你
们帮我刷刷房子吧）。幼儿按要求用水彩笔，帮小羊给房子涂色。
老鼠说：我是路过的不是我家，到底是谁的家呢？
4、请幼儿按颜色选择相应的形状与物体。
（1）敲门：咚咚咚，谁在家呀？（开门的是小绿人）同时出示“小绿人”
问：小绿人你的衣服哪去了？（被大风刮跑了）小朋友我们该怎么办呢？（帮小绿人穿
上衣服）幼儿帮小绿人穿好上衣与裤子。
（2）小绿人的衣橱太乱了，请小朋友帮他整理一下衣服吧，出示上衣、裤子、色卡，请
幼儿分别把不同颜色的（红、黄、蓝）色的上衣、裤子放在（红、黄、蓝）色卡指定位
置的衣橱里。
（3）游戏：“变魔术“
a) 师：小朋友帮了那么大的忙，请大家闭上眼睛看我来变魔术：
“大风把衣服刮乱了”
（同时播放风的声音）把（红、黄、蓝）上衣、裤子、色卡的位置变换，让幼儿重新帮
忙整理衣服。
b)
出示好朋友“对勾”对勾在那里，衣服就穿什么样的？请幼儿按对勾的位置给小绿人穿衣
服。
（4）游戏“化装舞会”
出示红色小布袋晃动，请幼儿听声音猜一猜里面是什么？请幼儿自由猜后，教师打开魔
袋出示自制小人：“游乐场要举行化妆舞会,可是所有的小人都没有漂亮的衣服，请小朋
友们帮它们打扮一下穿上漂亮的衣服吧。
发“魔袋”请幼儿两手食指打开魔袋，教师出示对勾与色卡（对勾在红色卡位置就给小人
穿红色的衣服，对勾在绿色卡位置就给小人穿绿色的衣服等）教师随时变换对勾的位置
，请幼儿帮小人穿衣服。看谁穿的对又快。（在幼儿操作时教师随时观察指导幼儿的操
作情况，帮助能力较差的幼儿）。
5、舞会结束了，请幼儿把小人送回家关上门（魔袋），结束活动。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/幼儿园中班科学活动《形色对应》.doc |
活动目的：
1.培养幼儿探索自身的兴趣。
2.培养幼儿细致的观察能力。
3.引导幼儿知道每个人的指纹是各不相同
活动准备：
1.红色印泥若干盒:白纸,抹布若干。
2.放大镜每人一个。
活动过程：
一导入：给幼儿讲一个关于用指纹破案的故事，引起幼儿观察指纹的兴趣。
二展开
（一）印指纹 让幼儿用手指蘸印泥将指纹印在纸上，请幼儿说说自己的发现。
（二）观察指纹 1.引导幼儿用放大镜观察自己的指纹和纸上的指纹印,说说自己的指
纹是什么样的,它像什么。 2.引导幼儿互相观察指纹印,说说每个人的指纹有什么不
同。
三、了解指纹的作用
1.出示老师们的两种较为典型的指纹印,引导幼儿观察它们的差异，找一找自己指纹的特
征。 告诉幼儿;每个人的指纹是各不相同的,而且指纹永远不会变,因此可以用来辨认
人。
2.演示用蘸有印泥的手指一一触摸玻璃杯、笔、电话等物，请幼儿说说有什么发现。当
我们的手指和物体接触时，将会留下指纹。 这一点对哪方面有帮助?(警察叔叔能够
利用罪犯留下的指纹作为证据抓住罪犯。）
3.还有什么用处？老师出示图片
——有关指纹的科技产品为幼儿讲解，开阔幼儿眼界。
4.还有什么东西像指纹一样有一些纹理？
四、进行指纹印画 1.引导幼儿指纹印画。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/有趣的指纹（科学）.doc |
材料准备：杯子、鹌鹑蛋三个、盐、醋若干
活动过程
1． 教师以“变魔术“的形式，激发幼儿的兴趣：今天，老师要用蛋宝宝来变个魔术。你
们看看，桌上有什么呢？
2． 教师将蛋放入水中，引导幼儿观察：蛋宝宝放入水里后怎样啦？
3． 引导幼儿猜测：把盐水到入杯子后，蛋宝宝会怎样呢？
4． 教师将红色的盐水沿杯壁倒入杯子里。
5． 提问：将蛋放到醋里会怎样呢？（提问后教师将蛋放到醋里，引导幼儿观察蛋的变
化）
四．户外活动：
1．组织一部分幼儿玩蹦蹦床，提醒幼儿要注意安全，不要互相推挤。
2．为幼儿提供会唱歌的公鸡、皮球、篮球架，让幼儿自由选择。
五．离园活动：
预计幼儿发展目标：
能选择各种工具、材料，大胆地表现各种水果，体验参与美工活动的乐趣
活动准备：
毛笔、油画笔、排笔、牙刷、沙网、印章、水果切片、水彩颜料、剪刀、大图画纸
指导重点：
1．出示材料，介绍活动内容：今天下午，，我们来和水果娃娃做游戏。你们看，老师给
小朋友们准备了许多材料,这边有什么 材料呢？（毛笔、排笔、油画棒和水果娃娃）我
们可以玩什么游戏？（给水果娃娃画像）
这里有牙刷、有模板和颜料，可以用它们玩什么？（刷画）这边又有些什么呢？（印章
）这个是新的水果印章，它是用什么水果做的？小朋友们可以用这些印章给水果娃娃设
计漂亮的新衣服。顽皮的水果娃娃想跟小朋友们在外面玩捉迷藏的游戏，我们到外面来
瞧瞧！他们否藏在那呢？小朋友用刷子蘸颜料在白纸上刷一刷，看看谁能把水果娃娃找
出来。（教师边讲解边示范）
2．提出要求：
（1） 游戏结束后，小朋友们要记得把材料送回家。
（2） 刷子蘸了颜料后，要在颜料罐旁刮一刮才画。
3．幼儿分组进行活动
（1）给水果娃娃画相（写生）：鼓励幼儿大胆地画出水果的形象，引导形象画得小的孩
子，再画个大点的；提醒幼儿根据各种水果的颜色进行涂色。
（2）漏印画：引导幼儿将漏印好的水果形象剪下来，粘贴在盘子里
（3）捉迷藏：引导幼儿说说：在哪里找到了什么水果娃娃？
（4）给水果娃娃设计新衣（印章画）引导幼儿有意识地选择两种印画工具交替进行印画
，提醒能力强的幼儿使用水果印章印画后，添画五官组成生动形象的水果娃娃。
4．引导幼儿互相欣赏作品，请个别幼儿协助教师收拾、整理材料。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/小实验“有趣的蛋宝宝”中班科学.doc |
科技活动：冰中取物（中班）
活动目的：
1. 了解冰融化的过程。
2. 在探究的过程中学会从多角度解决问题。
3. 学习运用比较的方法在操作中发现问题、获取经验。
活动准备：
两块大小一样的冰块，托盘，每人一块冰（里面冻有一个小礼物）记录卡每人一张，笔
，毛巾，缸子，热水，温水，凉水，棉被，酒精灯，小锤等工具。
活动过程：
1. 引发问题，激发幼儿探索的欲望。
（1）用什么方法能让冰块慢点化？
师:小朋友们你们看老师这有一块冰，我不想让这块冰融化，请小朋友们帮老师想想办法
。
（2）讨论用一种记号，记录下自己想到的方法。
请小朋友们把你想到的方法记到你的纸上。
幼儿可以展开讨论，互相交流一下自己想到的方法。
2. 在操作中去验证自己的猜想。
（1）师：小朋友们你们看老师给你们准备了好多的材料，请你们用这些材料试一试，看
看哪个小朋友的冰融化的最慢？并把你使用的方法记录下来。
幼：老师我用被子盖起来它就不化了。
老师我把它放进冰箱里他也不化了。
老师我把它放进了凉水里。
······
（2）总结哪种材料使冰化的慢一些。
请幼儿比一比剩下的冰，讲讲使用的方法，就知道使用哪种操作材料融化的慢了。
3. 提出新问题：用什么方法使冰化的快一点。
（1）师：老师这又有一块冰请小朋友们想一想怎样使冰化的快一些？请小朋友们用周围
的材料试一试。
幼：老师我把它放在热水里，冰变小了。
老师我把它放在暖气上，冰都化了，变成水了。
老师我把它砸碎了，放在水里冰不见了，变成了水。
······
（2）请幼儿比一比谁的冰最小，讲讲它的融化方法。总结出冰化的快的方法。
（3）通过比较，让幼儿学会几种使冰融化的快的方法及保存冰块的方法，使幼儿学会探
索的方法。
4. 玩游戏：冰中取物。
师：小朋友们我们来玩个游戏好吗？老师带来了好多的小礼物，藏在冰里了，请小朋友
们用你刚才学过的方法，把礼物取出来，看看哪个小朋友最先拿到礼物。
好，预备——开始。
幼儿开始进行操作，教师巡回指导，提醒幼儿使用热水以及操作工具时注意安全，如果
水洒了提醒幼儿及时地用抹布清理干净。
（幼儿开始了自己的探索，都想第一个把礼物取出了，有的幼儿就很快想到了刚才使用
过的方法，有的小朋友把冰放在暖气上，静静的等待冰的融化过程，一点也不羡慕别人
，就在专注自己的融化过程。
取到小礼物的小朋友可以互相欣赏一下小礼物，并向小伙伴讲讲自己是怎样取到小礼物
的。
5. 活动延伸：
和日常生活结合起来，请幼儿讲讲在生活中是怎样储藏冰糕及融化冷冻食品的，丰富幼
儿的生活经验。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学冰中取物.doc |
活动目标
让幼儿用自己身体运动的办法，来体会地球和卫星运行的特点，发展幼儿动作的表现力
和与同伴合作的能力。
活动准备
教师简单了解人造地球卫星旋转的情况。自制小坐垫若干个。
活动过程
1、让幼儿初步了解人造地球卫星运行的特点，然后与幼儿一起讨论：怎样用身体的动作
来表现卫星与地球的运行？
2、在讨论的基础上，幼儿两人一组，一人扮作“地球”，一人扮作“卫星”，进行身体运动
的探索与实践。教师进行个别指导与帮助。可参考的活动方式有：
①“地球”端坐不动，“卫星”围绕着“地球”走、跑、跳、转圈爬等。
②“卫星”和“地球”相对而站，手拉手转圈。注意：身体要稍向后倾斜，手臂拉紧，可以沿
不同的方向旋转。
③“卫星”双手抬着“地球”的双脚，“地球”两手撑地，一起慢慢地转圈。
3、幼儿分成两组，一组手拉手围成一个小圆，另一组在小圆外围成一个大圆，听到老师
的指令后，两圆（两组幼儿）向相反方向运动（走）。老师可作两圆的圆心。还可以自
编儿歌，如：“走走走，转转转，卫星绕着地球转”。
建议
1、“地球”最好坐在坐垫上旋转，以免弄脏磨破裤子。
2、幼儿牵手旋转，不能用力过猛，牵拉过快，以免拉伤关节或肌肉。
3、此活动可以和认识地球的教育活动配合进行。
4、有可能的话，此活动可以在室内较干净的地板上进行。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学教案：卫星绕着地球转.doc |
一、活动目标。 1．
通过操作让幼儿感知沙的特性：没有气味；不溶于水；细细的一粒粒。 2．
让幼儿学会初步的记录方法。 3．
让幼儿在感知沙的特性基础上发现沙的好处、用途。并懂得珍惜沙，增强幼儿的环保意
识。二、活动准备。 为幼儿提供一个大沙坑，各种玩沙工具（铲子、筛子、印模）等
，人手一个塑料杯、小勺子。三、活动过程。（一）、通过各种活动让幼儿认识沙的特
性。 １．
组织幼儿自由玩沙。 让幼儿在沙池里自由地玩沙子。可以光着脚在沙子上走一走、跳
一跳；可以用手摸一摸、抓一抓；用铲子、小桶、筛子等玩具玩沙子，让幼儿互相合作
进行游戏。 2．教师引导幼儿认识沙的特性。（1）
沙是没有气味的。 教："小朋友们玩沙子都很高兴，现在我想请大家闻一闻沙子，你们
觉得怎么样？"（是没有气味的）（2）
沙子不溶于水。 教："小朋友，你们试过用奶粉冲牛奶吗？""我们现在试一下用奶粉冲
牛奶，好吗？" 教师先将奶粉倒进空玻璃杯，并画上一条黑线，然后倒进开水，用勺子
搅一搅，让幼儿发现奶粉是溶于水的。 教："原来奶粉是溶于水的，但是你们知不知道
水子能溶于水吗？""不知道。" "那现在我们就一起来试一试吧！" 教师引导幼儿先
放少量沙到塑料杯内，然后画上一条线，再用勺子搅拌一下，把塑料杯放在旁边。过了
会等沙沉淀后，引导幼儿观察画线，得出沙是不溶于水的。（3）
沙是细细的，一粒粒的。 教："小朋友，请你们用手摸一摸沙，有什么感觉，用手抓一
抓沙，看看手上怎么样？手上的沙是怎样的？" 幼："摸起来软软的，沙子是细细的，
一粒粒的。" 教："现在我们用筛子来筛一下小石头和沙子，会怎么样呢？" 幼："我
看到沙子能从筛子上漏下来，小石头不行。" 教："筛过的沙子和没筛过的沙子有不同
吗？"（特别细、小、软） 教："为什么我们用手、脚在沙上印手印、脚印能留下清楚
的印子呢？" 幼："因为沙子很细小、柔软。"（4）
教师小结：沙子是没有气味，不溶于水，细细的一粒粒的。（二）、幼儿认识到沙的好
处及用途。 1．体育运动需要沙。 教：小朋友们都知道沙子是很柔软的，现在我请你
们在旁边的水泥路上跳一跳，你们脚有什么感觉，在那儿跳得舒服？"幼儿玩的时候，教
师与幼儿进行交流，帮助他们用语言表达自己的感觉。 幼：水泥地太硬了，跳一下脚
就疼了，在沙坑里面脚不疼，在水泥地上跳，一不小心摔了跤，屁股摔得疼死了，要是
在沙坑里面就好了。 教：水泥地很硬，沙很软，所以如果攀登架放在沙坑里面，掉下
来就不会摔伤。 幼：还有跳远的时候，也要用沙子，叔叔练拳头也要打沙包。 教：
对了。因为沙子很柔软，所以小朋友在体育运动时不容易受伤。 2．建筑工程需要沙。
教：沙子有很多用途，你们在哪儿见过沙？它们有什么用？ 幼：我看见路边堆了许
多沙，是用来铺路的。 教：沙子可以用来铺路，还有如果把沙子、水泥、石头搅拌在
一起变得硬邦邦的就可以造房子、造桥了。 幼：我还在电视上看到解放军叔叔用沙袋
来堵洪水，沙子可以装在袋子里堵洪水。四、教育幼儿应珍惜沙子，不能浪费。 教：
我们平时玩游戏和进行体育运动时需要沙子。盖高楼大厦也要用沙子，沙子是我们的好
朋友。所以我们平时在沙地里和沙子玩游戏的时候要小心，不能把沙子扔到沙地外面，
不然的话，沙地的沙就会越来越少，以后就没有沙子和我们玩游戏了，所以小朋友以后
应该爱惜沙子，跟沙子做好朋友。
五、延伸活动。 请幼儿每人拿一个印模，用湿沙进行印模游戏。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/小小的沙粒（科学）.doc |
中班科学教案：捉迷藏的昆虫
寿光市洛城街道寒桥社区幼儿园 王海霞
【教学内容及学情分析】
这个世界存在着一些奇异的物种，需要大家一起去探索发现，而对于中班的孩子而言，
更是觉得神奇，这就需要我们去引导，让孩子主动地无穷的想像力，从而感知这个奇妙
的世界。
中班孩子年龄较小，他们想了解认识的奇异动物很多，一些物种不是我们随处可见，通
过故事《谁丢了尾巴》，让幼儿了解并知道小动物们都有自己特殊的保护方式，充分想像
的空间，自己去探索去发现吧。
【活动目标】
1、了解一些动物用保护色、断尾、喷“墨汁”等保护自己的本领。
2、产生探究动物自我保护本领的兴趣。
3、培养幼儿观察生活的好习惯，了解周围事物的动态。
【活动准备】
1、挂图二幅，图一：蝴蝶、蟋蟀、瓢虫、蜻蜓、枯叶蝶、花螳螂，竹节虫变色龙、树蛙
、斑马等；图二：壁虎、海星、蚯蚓、乌龟、乌贼鱼等
2、幼儿、家长收集的有关动物自我保护的图片、碟片、图书等资料。
3、没尾巴的动物图若干。
【活动过程】
1、引导活动，讲述故事《谁丢了尾巴》
（1）根据故事情节提问：故事里都有谁？发生了一件什么事情？谁丢了尾巴？（让幼
儿充分表达自己的意见，去交流，发现）
（2）根据上述内容让幼儿对动物自我保护方式有了大致了解。
2、出示挂图1（枯叶蝶、蟋蟀、瓢虫、竹节虫等）讲解它们为什么不容易被敌人吃掉，
引导幼儿说出它们自己有特殊的“保护色”。让幼儿了解这些小动物正是利用随着周围颜
色变化面变化，从而把自己隐藏起来，这是它们保护自己的一种方式。
出示挂图2（壁虎、海星、蚯蚓、乌龟、乌贼鱼等）让幼儿先自己说一说这些动物有哪些
自我保护的本领。例如：壁虎断尾保护自己，蚯蚓断掉身体、海星的再生等这些动物的
再生本领，也是保护自己的一种方式，让孩子自主表述乌龟、乌贼鱼这些动物的自我保
护方式。
3、出示家长幼儿收集的图书、碟片等资料，让幼儿观察。
放碟片，自我保护的动物，让幼儿观赏更多的动物自我保护的方式。
4、连线涂色游戏＜找尾巴＞，每人一张没尾巴的动物图片，每人一盒彩笔。
5、分组欣赏，共同评价。
【延伸活动】
1、到院子里探索秘密，找一找，院子里哪些昆虫动物有自己的自卫能力。
2、到图书区让幼儿观看关于动物的图书。
【活动反思】
自然界的一切都是神秘的，对孩子们来说有着致使的吸引力，吸引着他们去探索，去发
现，本节课通过让幼儿了解动物通过保护色、再生等特殊的本领来保护自己，幼儿非常
感兴趣，幼儿通过观察、表述、连线游戏、观看图书等方式，使幼儿更直观、生动地认
识了自然界中各种生物的生存方式，从而培养了幼儿热爱生命、珍惜生活的美好情感。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：爱捉迷藏的昆虫.doc |
开心果幼儿园
活动目标：
让孩子尝试从水果的不同方位进行切割，观察切面形状，体验探索的快乐。
活动准备：
各种常见水果若干、布袋、塑料水果刀、盘子、猕猴桃、黄桃、圣女果
活动过程：
一、摸水果
教师出示装有各种幼儿熟悉的水果的自制摸宝袋，请幼儿摸摸、说说自己从袋里摸
到的是什么水果，它的外形是怎样的？它的味道如何？有没有香味？
二、出示水果图案
教师出示某一水果的切面，请幼儿观察它的图案。
三、幼儿独立尝试寻找图案
1.介绍材料和任务：每人选用三种不同的水果尝试操作，寻找不同的图案
2.幼儿操作，教师观察。
3.幼儿一起观察结果，并交流操作的过程，从中发现能切出不同图案的方法。
四、活动延伸
将切下的水果图案装饰成美丽的水果拼盘。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：水果里的图案（中班）.doc |
［活动目标］
1．通过对不同质地纸的观察和比较，使幼儿感知纸的特征及吸水性的强弱。
2．丰富幼儿的生活经验，培养幼儿的动手操作和实验能力。
［活动准备］
面巾纸、图画纸、包装纸、手工纸、白纸、报纸、宣纸、糖纸、锡纸、盆、水、沙
土。
［活动过程］
探究活动一
探究的问题：用纸做的纸花能开吗?
幼儿讨论。
(1)不能开，纸花是假花，它不可能开花。
(2)能开，因为我们给花浇水，花就能开了
试一试：纸花在哪里能开花?
幼儿分别把纸花放在土里、水里进行观察。
(1)把纸花放在土里。
(2)把纸花放在水里。
说一说我的发现。
(1)纸花在水里开了。
(2)小纸花太干了就不开花；真花在土里能开，假花在土里开不了。
探究活动二
探究的问题：将不同质地的纸花（包装纸、手工纸、图画纸、报纸、面巾纸、宣纸
、糖纸、锡纸)放入水中，哪朵开得快?
幼儿讨论。
(1)厚的纸花开得快。
(2)报纸、面巾纸、宣纸做的纸花开得快。
试一试：放进去的纸花哪朵开得快?哪朵开得慢?
幼儿把各种材料的纸花同时放入水中并认真观察。
说一说我的发现。
(1)包装纸、手工纸、图画纸做的花开得慢。
(2)报纸、面巾纸、宣纸做的花开得快。
(3)开得最快的花是用面巾纸做的，包装纸做的花开得最慢。
(4)糖纸、锡纸做的花没有开。
(5)面巾纸吸水最快，包装纸吸水最慢。
玩一玩，我做的花儿开了。
将不同颜色的纸花放到花丛中，带领小朋友用喷壶浇花，纸花逐渐开放，体验花开
的快乐。
注意事项
1．教师在实验前要做好充分的准备。
2．如幼儿园的条件较好，幼儿可分组进行活动，让幼儿在充分玩的过程中感知体验
并得出结论，同时它还能便于教师对不同能力的幼儿进行指导。
3．活动中最好让孩子卷好袖子，带上围裙，以免弄湿衣服。
拓展思路
1．彩色水会不会顺着小棒爬上来?
在两个烧杯中分别放入颜色水(约2厘米高即可)，将卷好的纸棒和塑料棒(或玻璃棒
)的一端分别放在两个烧杯的颜色水里，观察结果。
2．雨衣、雨伞、窗户、皮鞋、杯子、毛巾、衣服、抹布等物品中，哪些吸水哪些不
吸水，它们在我们的生活中有什么作用?
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/纸花儿开了.doc |
一、教学目标: 关注目标:关注地球上水的分布, 了解我国水资源的现状,
初步形成节约用水意识。 知识目标:初步了解地球水资源的现状,
分清淡水和咸水,
懂得水对人类及动植物的重要意义。 技能目标:初步掌握一些节约用水的简单方法。
态度目标:爱护珍惜水资源,
敢于指出并阻止生活中浪费水资源的行为。 参与目标:在日常生活中养成节约用水的
良好习惯, 并能劝说别人节约用水。
二、教学方法:模块图分析、讨论、实验。
三、教学准备:地球仪若干个、咸水（盐水）、淡水各1杯、盆栽绿叶草本植物4盆。
四、活动过程:
活动一 谈话:了解水分布情况
(一)导入:小朋友, 你们在什么地方看到过水, 水是取之不尽,
用之不完的吗? (二)分组观察地球仪, 哪些地方有水。通过观察地球仪,
初步了解地球水资源的现状, 分清淡水、咸水, 明白淡水资源的珍贵,
初步形成节约用水意识, 爱护珍惜水资源。
活动二:了解水的作用
哪些地方有水? 水有哪些用处? 通过快速联想,
懂得淡水对人类以及有生命体的重要意义。 (一)快速联想:1.哪里有水?（河、湖、
井） 2.水有哪些用处?（饮用、灌溉、养殖） (二)讨论:我们在日常生活中哪
些活动需要用水? （洗碗、洗菜、洗米、洗衣、洗澡、煮饭、浇花菜） (三)观看实
验录像: 取4盆生长良好的温生草本植物,
老师和小朋友分别用咸水、污水、淡水浇灌, 然后分别放在阳光下, 两天后,
可见叶片日渐枯萎, 从而使幼儿明白植物和人一样需要喝淡水。
活动三:能用的水只有这么点儿
分析模块图: (一)地球上淡水数量是非常有限的(资料),
尽管地球表面积的77%是水, 并因此被称为“水球”, 但可供人类使用的淡水却很少,
地球上97%的水是海洋中的咸水, 剩下3%的淡水中, 有3/4存在冰川和极地冰帽中,
因此, 地球的总水量中只有0.6%是液态淡水,
而且这部分淡水中有78%是地下或土壤中。 人们需要的淡水就取自这有限的地下水和
地表水, 有的区域中地下水的储量丰富, 但必须钻透地层或岩石才能取之,
难度大、费用高。另外, 有些地区的地下水和地表水已被污染,
淡水的供应量就更为有限了。 (二)讨论:1.能用的水只有这点儿? 2.我们应该
怎样节约用水? (1)节约用水的重要性? (2)怎样节约用水? 3.为什么要节约
用水? 资料: 节约用水是解决地球水资源私有制的一个有效措施,
每人节约1滴水, 就会少耗费许多能源, 减少许多污水量。 地球上水很多 ,
但人类可以利用的水却是其中极少一部分, 我国水源总量是丰富的,
但人均占有量却相当少, 加上开发治理和污染, 水危机迫在眉捷。因此,
节约用水就成为保护水资源、减少污染的一个必要措施, 节约每一滴水都能改善环境,
减轻地球负担, 让我们从现在开始节约用水吧! (三）从我做起,
节约用水 1、适度拧开水龙头, 避免造成流量过大的浪费现象,
随时随地关紧水龙头, 不要让清水流失。 2、一水可以多用,
洗菜的水可以浇花、洗手,
洗衣服的水可以留着擦地、冲厕所。 3、洗澡时采用省水的淋浴, 即冲即用,
擦肥皂、刷牙、洗碗、筷时, 要关上水龙头。 4、发现水龙头有滴漏现象时,
用水盆接住滴漏的水,
然后请大人及时维修。 5、劝妈妈衣服少的时候尽量用手洗,
这比用洗衣机省水、省电。 6、发现有人浪费水, 应及时阻止。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：能用的水只有这点儿.doc |
一、活动题目
怎样使听到的声音变大
二、活动目标
1．鼓励幼儿提出问题，大胆实践，培养科学探索精神。
2．培养幼儿归纳思维，通过比较，了解声音在固体和空气的传播是不一样的，固体比空
气更能传播声音。
3．知道把声音拢起来后，声音放大了。
三、适用对象
4岁幼儿。
四、活动所需资源
幼儿2～4人一组，每组钟表1个、方纸筒4个、带盖的铁盒1个、观察记录表一人一张。
五、活动内容及过程
幼儿探究活动一
探究的问题：在同一位置、相同的距离，怎样使桌上钟表的声音听起来变大?
幼儿讨论：我用什么方法听?
试一试。
(1)把耳朵贴在桌面上。
(2)在桌边听钟表的声音。
记一记我的观察记录。
说一说我的发现。
耳朵贴在桌面听到的钟表声音比在桌边听到的钟表声音大。
幼儿探究活动二
探究的问题：在同一位置、相同的距离，怎样使盒子里钟表的声音听起来变大?
幼儿讨论：我可以用什么方法听?
试一试。
(1)把耳朵贴在盒盖上。
(2)贴近盒盖听钟表的声音。
(3)把耳朵放在木头桌子上。
记一记我的观察记录。
说一说我的发现。
(1)耳朵贴在盒盖上听钟表的声音，比贴近盒盖上听钟表的声音更清楚。
(2)在木头桌子上和盒盖上听到的钟表声音，比空气中听到的钟表声音更清楚。
玩一玩。游戏：“纸筒里的钟表声”。
(1)耳朵靠近纸筒口听一听，放在纸筒中的钟表和不放在纸筒中的钟表声音一样吗?
(2)再往上加一个纸筒，钟表的声音变大了还是变小了?
(3)再往上加第三、第四个纸筒，听听钟表的声音有什么不一样?
(4)讨论结果：纸筒拢住声音，使钟表的声音听得更清楚。
六、注意事项
1．钟表嘀嗒声一定要明显，听得清楚。
2．给幼儿提供一个安静的环境，以便辨听。
3．听声音作比较时，幼儿要在同一位置和相同的距离去辨听。
七、拓展思路
1．在科学角里提供大量有关固体传播和空气传播的图片、记录卡及操作材料。
2．到大自然、社区、家庭去了解固体比空气更能传播声音，以及声音拢起来后可以放大
声音的原理。
八、背景资料
声音是由振动着的物体发出的，而一切发出声音的物体都在振动，一旦发声体的振动停
止，声音也就停止了。声音并不是一定要依靠空气传播，如果有其他媒质，声音也可传
播。如果有人把耳朵贴在桌面，当你打击桌面的另一处，他能清楚地听到打击的声音。
用两只冰淇淋纸杯，杯底用一根线穿起来，制成一个“土电话”。当你绷紧细线，一个人
对一只纸杯口说话，另一个人把另一只纸杯口贴着耳朵，就能听到对方说话的声音，这
种传话器就是依靠细线作媒质来传播声音的。
九、参考资料
《幼儿园教师手册》上海教育出版社
《幼儿科学宫》新蕾出版社
活动点评
这是一个同知识点同一层次的活动，幼儿通过探究声音在固体和空气中传播的速度不同
，感知声音在固体中的传播速度比在空气中快的现象，并且通过探究活动知道声音是可
控的。
从活动内容看，声音是幼儿最熟悉的，来源于幼儿的原有知识经验，易于幼儿进行探究
活动。从活动过程的安排看，层次清楚合理。活动中安排了三个层次的探究活动。
1．设定两个定量一个变量。即钟表的嘀嗒声、钟表的位置与幼儿听的距离是一定的。变
量是不同的方式，即幼儿将耳朵贴在桌面上听和在桌旁听，声音的大小是不是相同的。
其结果在空气中听到的声音比在桌旁听到的声音小。
2．第二个探究活动中变换形式，将固体木头换成了铁盒，再一次让幼儿感知声音在任何
固体传播的速度都比在空气中快。这样使幼儿的思维又扩展为声音在单一物体到其他物
体的对于声音的传播规律。
3．三个探究问题：既然声音在空气中传播较慢，怎样使声音在空气中传播快呢?促使幼
儿又去想办法，把声音拢起来。用什么东西呢?可用纸筒等材料。由于探究思路清楚，很
容易激发起幼儿的探究兴趣，体现了以幼儿为主体的探究活动，达到了活动目的。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/怎样使听到的声音变大.doc |
一、教材分析
随着科学技术的断进步和发展，丰富多彩的塑料制品在人们的生活中随外可见，塑料制
品的广泛应用给人类带来的是什么？
学习这一课让幼儿明白，塑料制品它一方面给人们的生活带来了许多便利，同时也造成
了“白色污染”的危害。幼儿在生活中几乎每天都能接触到各种塑料制品的实物，因此，
这一课题幼儿容易接受和掌握，同时，这一课题中的教具，具体、直观、丰富多样，大
量生动的实物教具易于刺激幼儿感官，激发幼儿学习兴趣和近不急待的探索欲望。有关
“白色污染”的总是对幼儿来说有些抽象，针对这一问题，我在课前组织幼儿清理园内的
塑料垃圾，再观看有关“白色污染”的图片和纪录片，幼儿会很透彻地理解“白色污染”。
二、目标确定
中班幼儿对事物表面特征的观察已积累了一定的经验，本活动通过寻找发现、观察比较
生活中常见的塑料制品激发幼儿探索事物本质特征的兴趣，而科学教育活动是在引导幼
儿亲自探索和发展获得有关经验的过程，因此，针对本班幼儿和幼儿科学教育的特点，
我确定以下教学目标：
1、通过对具体实物的观察比较，让幼儿在探索中认识各种塑料制品，知道它的特性。
2、幼儿自主的了解塑料制品在人们生活、生产中的用途。
以上两个目标是本课的重点。
3、幼儿通过亲身体验和观察、观看，建立初步的环保意识。
三、教学准备
根据教学目标，我做了如下准备：
1、幼儿每人自带塑料制品一、两件。
2、带领幼儿在园中搞“塑料垃圾”清理活动。
3、在活动区投放各种各样的塑料制品。
4、白色污染图片及光盘。
四、教学方法
根据教学目标，在教学过程中我运用了发现法、观察法、比较法相结合，满足幼儿探索
事物本质特征的愿望，了解塑料制品特征，为了解塑料制品在生活中的用途，我运用了
交流讨论法、设计情境法，把抽象的问题具体化，经便幼儿理解。
五、教学过程
我为本次活动设计了以下五个环节：
（一）激发幼儿兴趣
首先我设计提问：“小朋友们，请把你们带来的各种东西拿出来吧，告诉大家，你带来了
什么？有什么用？是由什么制成的？”
（这时幼儿会把带来的东西摆放在他们面前的桌子上，具体生动的教具摆放在桌子上，
自然构成了一个色彩缤纷的塑料制品展示会，幼儿感受到刺激，学习兴趣和探索愿望立
即被激发出来了。）
然后幼儿自由发言：我带的是小杯子，喝水用的；我带的是一辆小汽车，玩游戏用的……
最后教师小结：小朋友带来的这些世界杯有一个共同的名字：——塑料制品。自然引出课
题。
（这一问题的设计体现了幼儿学习知识的主动性和自主体原则）
（二）引导出现
1、在活动室里寻找塑料制品。
2、寻找后启发引导幼儿说出塑料制品的特征。
教师出示实物，引导幼儿说出形状不同、颜色不同、薄厚不同、软硬不同、高矮不同、
长短不同。（经过幼儿的观察比较和教师的启发引导，塑料制品的外部特征得到解决。
然后同样用示范引导的方法，让幼儿说出它不怕摔、不怕水、比较方便、比较安全等内
部特征。）
这一环节完成活动目标。
（三）交流讨论
本环节主要让幼儿了解塑料制品的用途。请涉朋友分组讨论，由于幼儿自带了那么多塑
料制品，活动区里又投放了那么多，因此幼儿讨论的会非常激烈，激烈的讨论不仅提高
了幼儿的口语表达能力，同时拓展了幼儿的知识面。
最后，教师把讲座结果归类小结：
1、生活用塑料制品。
2、学习用塑料制品。
3、电器产品中的塑料制品。
这一环节完成了活动目标2。
（四）情境设计
如今，塑料制品垃圾已成了环境的重要杀手，本环节主要是为了培养幼儿的初步的环保
意识而设计的。
首先祟塑料大棚模型，再通过课前的“垃圾清理”活动和观看光盘和图片，引导幼儿说出
塑料制品对环境和人类的危害，教育幼儿不随意乱扔塑料制品，尽量少使用塑料制品，
鼓励幼儿研究一些处理塑料制品的科学方法，让幼儿从小树立学科学、爱科学的信念。
完成活动目标3。
（五）活动延伸
1、创造环境，在活动区多投放各种塑料制品，让幼儿在活动中自然巩固对塑料制品的认
识。
2、在活动室张贴有关“白色污染”的图片，动员幼儿带家长利用双休日时间体验“白色污
染”和用自己的能力杜绝“白色污染”。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：丰富多彩的塑料品.doc |
温州五幼 施哲
活动目标：
1、初步认识时钟，知道时钟的基本用途。
2、感知时间，体验时间的长短。
3、知道时间的价值与自身努力的关系。
活动准备：
积木、画纸、毛线、时钟、撕贴纸
活动过程：
1、认识时间：
老师出示时钟提问：
这是什么，它有什么用？（这是时钟，是用来看时间的）
你会看时间吗？现在是几点？你怎么知道的？
如果长针和短针的指向12，是几点？
谁知道分针走一大格是几分钟？走一小格是几分钟？
小结：长针就是分针，短针就是时针。当长针指向12时，短针指几就是几点。
2、感知时间：
（1）有谁知道一分钟有多长？（听音乐——1分钟后幼儿自由讨论）
（2）1分钟可以做什么事？
（3）现在，我们一起来玩“和时间赛跑”的游戏。老师给你一分钟的时间，在这一分钟
里，你们可以自由选择做什么事，时间到了就停下，好吗？
（4）幼儿游戏，老师计时。
（5）幼儿交流自己在一分钟里做的事情。
小结：小朋友都说一分钟太短了，我在一分钟里可做了许多事情……现在我们再玩一次，
看看这一次我们在一分钟里能做多少事情。（每一分钟都做同一件事）
（6）幼儿拿着自己分别在一分钟里做的作品进行比较、交流。
3、总结交流
我们都知道时间过得很快，但是加快速度也能干许多事情。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班：和时间赛跑.doc |
教学目标:1、 初步知道圆圆的物体能滚动。2、
激发幼儿对滚动现象的好奇心。教学难点:让幼儿能初步的感知滚动现象.课前准备:1、
塑料球、冲气长方形、正方形、三角形的塑料玩具若干（每人一份）；记录纸每人一张
（上画有没轮子的汽车）；集体记录纸两张2、
情景表演的幼儿一名（大班）；没有轮子的汽车一辆课时安排: 四课时教学过程：1、
情景表演，引出问题C（大班）：呜呜呜"""""，我的汽车"""T：小朋友，你怎么了？C：
（大班）我的汽车的轮子不见了，汽车不能玩了，小朋友，你们帮帮我，什么东西可以
象轮子那样滚动呢？T：小朋友，你们知道什么东西可以滚动吗？C：气球可以滚动！C：
铃鼓可以滚动，圆形的东西可以滚动。C：
老师，地球也可以滚动的，还有口杯也可以滚动。C：
奶瓶也能滚动，还有喇叭…………2、
幼儿设想，老师做集体记录C（大班）：老师老师，你看，我找到了这么多的东西，它们
能不能滚动呢？T：这个？我得试试才知道。小朋友，我们一起想想这些东西谁谁能滚动
C：圆形的东西可以滚动的，三角形就不行。C：正方形和长方形的好象也可以滚动的。
C：圆形的就可以滚动。T：我们一样一样的来想，然后老师把你们的想法记录下来，好
吗？如果认为圆形能滚动的小朋友就站到曾老师这边，认为不能滚动就站到马老师那边
。（幼儿选择后）咱们来数数曾老师这边有几个人？马老师那边又有几个？三角形，长
方形，正方形的选择同上。2、
幼儿分组实验，验证想法T：每个小朋友说的都不一样，那咱们试试，看看到底谁能滚动
，好吗？
幼儿实验，操作C：你看，圆形的可以滚动吧。C：正方形也可以啊！（这个小朋友在用
手不停的翻动着正方形，他就认为这是正方形在滚动）C：老师，你看，我的三角形也能
滚动（他用一只手指轻轻压住三角形的一角，然后用另一只手来弹三角形，三角形就能
移动） 3、
记录自己的实验结果T：你们刚才都试了，谁能滚动啊？那好，咱们把能滚动的形状画到
汽车上，给它当轮子，好不好？4、
交流，讨论幼儿交流，再请每个孩子都上台讲述自己的发现。T：刚才你实验的时候发现
了什么？把你的发现也告诉你旁边的小朋友。老师也想听听你们的实验，谁愿意来告诉
老师？C：我发现圆形的东西可以滚动，是这样的（他用两只手在胸前不停的上下前后交
替画圈，象开火车那样）C：我看到圆形的东西能滚动，能做汽车轮子，让汽车动起来，
爸爸就可以带我上幼儿园了。
活动延伸-有趣的圆形让幼儿回家去寻找圆形的物体，并试试看，它们能不能滚动呢？
课后随想在这次实验活动中，孩子的主动性很高，很乐意去探索。语言表达又有了进步
。但是， 活动结束后，我自己觉得在这次活动中还是存在着一些不足之处-----
这次活动用的是汽车贯穿整个活动，可是，好象对孩子的暗示行比较大，因为在孩子的
生活经验里汽车的轮子就是圆形的；还有就是，可能滚动这个现象对于小班的孩子来说
有一定的难度，他们在活动中总是容易把滚动和移动的现象混为一谈，可是如果解释，
我也感觉到不知道改怎样去向小班的孩子解释这个问题。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/什么东西能滚动（科学）.doc |
活动目标： 1、认识四中常见蔬菜的外形特征，按食用部分进行归类。 2、知道
蔬菜营养丰富，教育幼儿要多吃蔬菜。 活动重点：知道从蔬菜的食用部分，比较异
同点，形成蔬菜概念。 活动准备： 与内容有关的课件 西红柿、白菜、土豆
、萝卜等实物若干、展板一张 蔬菜图片与幼儿相等 活动过程： 1、今天有赵
老师与小朋友们一起来上课，小朋友们高兴吗？（高兴） 2、刚才老师接到了一个电
话，小朋友想不想知道是谁给老师打来的？（想）是蔬菜王国的国王给老师打来的，它
告诉老师说他们蔬菜王国给咱们小朋友寄来了许多东西，放在了咱们活动室里，小朋友
想不想去看看是什么？（想）那咱们一起去看看吧？ 3、展板、实物（各种蔬菜）：
提问：你看到了什么？有那些蔬菜？你喜欢吃哪一种蔬菜？你知道你是吃它的哪一部分
？ 4、我们先来看看蔬菜都是有哪部分组成的
？（大屏幕）（根、茎、叶、花、果实、种子） 5、小朋友知道了蔬菜都是有那几部
分组成，那么小朋友就该回答老师的问题了。 6、猜谜语：又红又圆象苹果，酸酸甜
甜营养多，既能做菜吃，又能当水果。（西红柿）谁能说一说西红柿是什么样子的？（
颜色、形状、皮是怎样的、还有小坑、味道、可以做菜也可以生吃）那我们应该吃西红
柿的哪一部分？（果实）还有什么蔬菜是吃它的果实部分？（茄子、辣椒、南瓜、冬瓜
、胡子）。 7、还有一个谜语猜猜看：一个胖娃娃，埋在地底下，头顶绿巾穿红褂，
夏天播种秋天拔，我们人人都爱它。（萝卜）说一说萝卜的样子？（形状、颜色、可以
生吃也可以做菜）老师告诉小朋友萝卜还有“土人参”之说。因为萝卜中含有淀粉酶，能
助消化，有利于人的身体健康，民间自古就有“萝卜是土人参”之说。我们应该吃它的哪
一部分？（根） 还有什么蔬菜我们可以吃它的根？ 8、看图中有哪些蔬菜？（白
菜、菠菜、油菜）老师可以说说白菜的样子。我们该吃它的哪一部分？（叶）还有什么
蔬菜我们吃它的叶。 9、这是什么
？（土豆也叫地蛋或马铃薯）土豆的样子。土豆发了芽时有毒，不能吃，如果芽很小，
可以把芽和周围的肉削干净，才可以吃。我们吃它的茎。老师还有一个关于土豆的儿歌
：老师说一遍，课下再教小朋友说。 10、考考小朋友：小朋友们，平时吃我的哪一
部分（屏幕） 11、谁在一拽老师的衣角，摸出来瞧一瞧，哦，是一一封信，看看上
面写的什么？是蔬菜王国给小朋友的信：（我想考考小朋友对我们蔬菜的了解，呀，还
有小奖品呢？谁答对了给谁一个）看看都有什么问题？ 12、问题： （1）哪些蔬
菜既能生吃又能熟吃？ （2）哪些蔬菜既能当水果吃又能当蔬菜吃？ （3）为什
么称萝卜为土人参？ （4）发芽的土豆为什么不能吃？ （5）为什么要小朋友们
多吃蔬菜？ 13、小朋友都累了咱们来休息一下，做个游戏：找朋友 小朋友拿着
自己手中的图片找自己的朋友。（老师讲评） 14、小朋友看这是什么？（出示蔬菜
拼盘）回家和爸爸妈妈一起来制作蔬菜拼盘。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/蔬菜品种多（中班科学）.doc |
目标：
1、通过看、摸、闻、掰等方法，发现蒜头的特征，体验发现的乐趣；
2、了解蒜头在春天会发芽，激发对种子发芽的探索兴趣。
准备：
1、蒜头人手一个、种植用纸杯每组两个、纸盒每组一个；
2、已经发芽的蒜头一个、小刀一把。
过程：
1、出示蒜头，猜一猜它叫什么名字？
★看一看蒜头是什么形状的，像什么？
2、幼儿人手一个蒜头，有序地观察、探索 ★ 看一看、摸一摸，发现了什么？
★
闻一闻，发现了什么？ 这种气味你喜欢吗？它有什么用处？（杀菌、除腥味、驱虫）
★ 剥一剥、掰一掰，发现了什么？ 蒜头穿了几件衣服，它的里面是怎样的？
★数一数一个掰开的蒜头有几个“小宝宝”（蒜瓣），给它们排排队；想一想你给蒜瓣宝宝
排的队象什么。
3、交流、分享
★你发现了蒜头的什么秘密？请你来说说
★你有什么问题想问的吗？
★为什么有的蒜瓣宝宝的头上有绿绿的小芽？
4、出示已经发芽的蒜瓣，激发幼儿探索兴趣
★小朋友看这个是什么？（出示发芽的蒜瓣）
★为什么和我们刚才看的蒜瓣宝宝不一样呢？
5、分组种植蒜瓣，让幼儿在生活中观察种子的发芽现象
★春天到了蒜瓣宝宝发芽了，我们也来种植蒜瓣宝宝吧！
★请幼儿在自己的纸杯上做好记号，把蒜瓣种在纸杯中，鼓励他们继续观察，并给蒜瓣浇
水。
6、延伸
★让我们去看看春天到了还有哪些种子也发芽了！
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/蒜头发芽了（科学）.doc |
嘉定区黄渡幼儿园 张松
活动目标：
1、掌握故事梗概
2、通过故事，掌握自来水是如何来的知识
3、体验像自来水一样对社会有用的情感
活动准备：
水管，棉花，水盆
活动过程：
一、 承上启下
师：小朋友，还记得上次水娃娃们变魔术的故事吗？？
生：……
师：记得，那好，今天是水娃娃漫游记第三集了，就是《懂事的水娃娃》。接下来我们就
来听听水娃娃是怎么从淘气的水娃娃变成了懂事的水娃娃。
二、教师讲述故事
上次水娃娃们变成水汽娃娃，在天空上飘来飘去，后来又遇到了冷空气，变成了雨点和
冰雹，最后回到了江、河、湖、海里。
水娃娃这次刚在家里呆了几天，又待不住了，便淘气地对妈妈说：
“妈妈，妈妈，我们想跟大头儿子出去玩！”
水妈妈看看自己的孩子，慈祥地说道：“孩子们，你们都长大了，要变成对社会有用的水
娃娃。”水娃娃们听了妈妈的话，不明白地望着妈妈，水妈妈不紧不慢地继续说道：“孩
子们，你们可知道人类喝的水叫什么吗？”
“自来水！”水娃娃们齐声说道。（可以让幼儿根据自己的经验作答）
“对了，那你们想不想变成自来水呢？”水妈妈问道。
“想！”水娃娃们都大声地答应着。
水妈妈带着水娃娃们来到了水库里，后来又和许多水娃娃被送到了净水站里。水娃娃们
可开心了，因为它们将变成人们喝的自来水。在净水站里面，水娃娃们通过过滤和沉淀
，除去了里面的泥沙、水草等脏东西，就激动地对妈妈说：“妈妈，我们可以给人们喝了
吗？”水妈妈看着可爱的水娃娃们，开心地说：“孩子们，虽然我们被除去了泥沙、水草
等脏东西，可是身体里还有各种看不见的有害细菌了！”接下来，水娃娃们就被用化学方
法杀死了身体里有害的细菌，并且用仪器化验了水的质量。这时候，水妈妈开心地对水
娃娃们说：“孩子们，恭喜你们，你们都变成了对人类有用的自来水了！”（教师在第一
次讲故事时可以不说过滤、沉淀和化学方法，因为这陌生的词语会影响他们掌握故事的
梗概，教师在后面可以解释）
后来，水娃娃们进了高高的水塔，被送进了千家万户。黄渡幼儿园的小朋友也用自来水
洗手烧饭，水娃娃们开心极了，因为它们变成了有用的自来水！
三、谈谈故事，谈谈情感
教师与幼儿一同谈谈故事中情节，并引发对水娃娃喜爱的情感。
师：小朋友们，前几次水娃娃们淘不淘气？那这一次呢？
生：……
师：这一次，水娃娃们想干什么？
生：……
（教师要引导幼儿，水娃娃们想变成对人们有用的水娃娃。）
师：水娃娃是怎么样变成了自来水的呢？
教师在这一环节里，可以着重解释过滤、沉淀、化学方法，最好用贴近幼儿生活的现实
中例子来解释。如：过滤——有水草的水经过纱网，医院用吊针的皮管。沉淀——有沙子的
水经过一段时间。化学方法——打针前，医生在胳膊上涂药水。
师：小朋友们，你们喜欢水娃娃吗？为什么？
让幼儿畅谈对水娃娃的感情。
四、 故事延伸
让幼儿作水娃娃，利用运动场作为让水娃娃们变成自来水的工具，表演水娃娃们变成自
来水的经过，加深知识点，体验快乐。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/水娃娃漫游记（三）懂事的水娃娃.doc |
目标
让幼儿感知沙子的特性，比较干沙与湿沙的不同，学习用沙土造型，充分享受玩沙的乐
趣。
准备 小铲、小桶、筛子、模子、水等。
过程 活动（一） 干沙游戏
1、让幼儿在沙地里自由自在地玩沙子。可以光着脚在沙子上走一走、跳一跳；可以用
手摸一摸、抓一抓；可以用铲子、小桶、筛子等玩具玩沙子。 教师启发幼儿：
在沙子上跳一跳，有什么感觉？ 用脚踩过干沙子后，看看留下的脚印什么样？
用手捏一把干沙子，试试能不能捏成一个球？
用铲子挖洞、挖井、造房子，试一试能不能成功？
用筛子筛过的沙子什么样？摸一摸这些沙子有什么感觉？
2、模仿游戏：让幼儿在沙池里或沙滩上模仿各种动物的动作。如乌龟、螃蟹爬，小兔
跳等。 活动（二） 湿沙游戏
1、在沙箱或沙池中喷洒适量的水，放上一些玩具和模型。让幼儿自由地玩沙。教师可
以引导幼儿： 用脚踩一踩，看看湿沙子上留下的脚印什么样？
用手捏一捏，试试湿沙子能捏成球吗？
用容器、模子扣一扣，看看湿沙子能变成什么样？
用筛子筛一筛，仔细观察会出现什么现象？
用小棍或手指在沙子上画画、按手印、按各种图型印，比一比，谁的图案最美？
用湿沙子筑长城、建城堡……比一比谁建的最牢固？谁造的最有趣？
2、讨论：干沙子与湿沙子有什么不同？ 活动（三） 小实验
在玻璃杯中放些干沙子，然后往杯子里倒水。让幼儿观察杯子里出现了什么现象。（沙
子里会冒出小泡泡，说明里面有空气。）将杯子放到窗台上，过一会再观察，看看杯子
里又发生了什么变化？
在漏斗上铺一块纱布，将杯子里的沙子倒入漏斗，观察出现了什么现象？
建议
活动（一）和（二）可以分开进行，也可以同时进行，玩沙是幼儿最喜欢的活动之一，
教师应创造条件，扩展以上活动内容。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/沙和土（科学）.doc |
一、活动题目
土壤——植物生长的摇篮
二、活动目标
通过实验和动手活动，使幼儿感知土壤里有水、空气、腐烂物等成分和与植物的关系。
培养幼儿的观察、比较及动手操作能力。
三、适用对象
5～6岁幼儿。
四、活动所需资源
三盆土(粘土、壤土、砂土)、挖土的铲子、卫生纸、可以种植的菜秧、一小盆水、三只
盘子、四个纸杯(其中三个杯子杯底扎些小孔，一个杯子装水)、一只量杯。
五、活动过程
幼儿提前两天到种植园，拔出几棵青菜和小草。看一看，植物能不能离开土?观察前几天
拔出的青菜和小草。
(1)青菜和小草都干枯了。
(2)因为它们的根离开了泥土，离开土壤就会干枯。
探究的问题：土壤中有什么?
用小铲子挖泥土。
(1)土壤里有树根，还有烂了的树叶。
(2)土壤里有死虫子。
(3)土壤里有蚯蚓、蚂蚁。
轻轻捏捏卫生纸包的泥土。
(1)纸湿了。
(2)泥土里有水分。
把泥土放入有水的杯子中。
(1)有气泡。
(2)泥土中有空气。
说一说，植物为什么会在土壤里生长?
(1)植物在土壤里生长，是因为土壤里有肥料。
(2)因为土壤中有水分和空气。
比一比，三种土壤(粘土、砂土、壤土)有什么不同?
将三杯土放在三只盘子上，用量杯分别向三杯泥土中浇同样多的水。
(1)砂土里的水很快流到下面的盘子里去了。
(2)壤土里的水只流了一点，其他都被土壤吸收了。
(3)粘土里的水都在杯口，渗不下去，下面的盘子里没有水。
想一想，植物种在哪一种土壤中，根吸收到的水分和养分最充足?
种一种，哪种土壤最适合植物安家?
幼儿将青菜秧种在三种土壤中，引导幼儿每天观察记录青菜的生长情况。
记录青菜在三种土壤中的生长情况。
六、注意事项
1．幼儿取泥土包入卫生纸中时，教师注意引导幼儿选取较湿润的土。这样，纸湿的效果
较明显。
2．幼儿向三杯土浇水时，水不宜多，以防水从杯口溢出流到盘中，影响观察。
七、拓展思路
启发幼儿观察、探索仙人掌为什么能生活在沙漠里，了解不同植物对土壤条件有不同的
需求
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/植物生长的摇篮——土壤.doc |
活动目标：
1、 了解镜子的基本特征和用途。
2、 引导幼儿寻找大自然中的镜子。
3、 培养细心观察的习惯和探索的兴趣。
活动准备：
月饼盒、水盆、杯子、凹面镜、凸面镜等
活动过程：
1、 了解镜子的特征及用途
<BR><P></P>（1）
师：今天老师的口袋里藏了一个有趣的东西，我请一个小朋友来摸摸它是什么？
（2） 摸上去感觉怎么样？（滑滑的）你觉得那是什么东西？
（3） （出示镜子）这是什么呀？
（4） 它可以用来干什么？你还在哪些地方见过镜子？
( 5 )你还见过哪些不一样的镜子？（凹面镜、凸面镜等）
2、 探索发现生活中的镜子
（1）
师：我们小朋友真能干，说出了那么多的镜子，那在生活中你见过哪些东西也可以当作
镜子？（讨论）
（2） 请小朋友到活动室里去找一找。（音乐）
( 3 )提问：刚才你们发现了什么也可以当作镜子的？（幼儿介绍）
( 4 )除了我们找到的还有没有？（举例：眼睛）
3、 游戏：照镜子
（1）
师：请小朋友和我玩照镜子的游戏，你们做我的镜子（教师做动作，幼儿跟做）
（2） 随音乐做照镜子的游戏。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：照镜子.doc |
活动目标：
1、 激发幼儿关注周围事物的兴趣，萌发孩子的好奇心，培养幼儿热爱生活的美好情感
，体验分享、参与的快乐。
2、 发展幼儿观察能力及大胆操作、积极表达的能力。
3、 鼓励幼儿在玩中积极探究调制泡泡水的方法，初次尝试记录。
活动准备：
1、经验准备：小朋友吹过泡泡。
2、材料准备：一瓶调好的泡泡水；水、吹泡泡工具、洗洁精、盐、
洗衣粉、面粉、洗手液、洗发水、沐浴露、肥皂水、
擦手抹布、记录表、粉笔、黑板。录音机、磁带。
3、场地准备：户外草坪。
活动过程：
1、出示调好的泡泡水，提出问题，激发幼儿兴趣。
2、教师提出问题，幼儿相互讨论。
“你准备怎样调泡泡水”？
3、幼儿认识各种材料后，教师提出问题，幼儿自由探索与操作，教师巡回观察参与指导
。
问题：哪些原料能够调出泡泡水呢？
重点指导：（1）启发幼儿认真思考、尝试区分哪些材料能调出泡泡水，并作好记录。激
励幼儿说出自己的发现。
（2）提醒幼儿注意操作卫生，不乱撒泡泡水，不将泡泡水吹至小朋友身上、头上，不争
抢工具。
4、 幼儿汇报吹泡泡的发现。
讨论：你用哪些原料调出了泡泡水？怎样调的？你还有什么发现？
5、集体游戏：吹泡泡比赛。
6、活动延伸：幼儿自由在户外吹泡泡，观察泡泡在阳光下的变化。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学活动：玩泡泡.doc |
设计意图：
球是幼儿日常生活和游戏中最常见、最喜爱的玩具。一次户外活动时，孩子们正自
由地玩球，无意间阳阳的球落到了滑梯上，球自然地从滑梯上滚下来，他大声地喊到：
“我的球在坐滑滑梯呢！”孩子们都围了上去，把自己的球也放到滑梯上玩，我突然意识
到这是一个好机会，于是设计了《球宝宝坐滑梯》的教学活动，旨在通过玩球激发幼儿的
探索欲望，培养幼儿对探究活动的兴趣。
活动目标：
1、愿意参加探索活动，体验探索的乐趣。
2、能合作进行探索活动。
3、初步感知球滚动的快慢与滑梯的高低有关、不同的球滚动的快慢不同。
活动准备：
1、经验准备：
孩子们对球已有浓厚的兴趣，知道球能滚动。
2、物质准备：
木板14块、积木若干、木棒、绳子、大小皮球、垒球、统计板。
3、环境准备：
家长、教师、幼儿共同收集不同的球投放在球类活动角。
活动流程：
探索一：球在不同高度滚动时的情况——探索二：不同球在同高度滚动情况——讨论实
验结果——延伸：玩球
活动过程：
一、引导幼儿观察活动场地，导入主题。
二、：球宝宝玩滑梯
1、探索：谁的球滚的快，为什么？
2、用图画方式统计探索结果
三、：垒球宝宝和皮球宝宝比赛
1、探索：怎样比赛才公平什么球先滚下来，为什么？
2、统计探索结果
四、根据图形统计讨论操作结果
五、活动延伸：
1、你们还知道哪些球？
2、活动角：在玩中继续探索球的秘密。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/幼儿园中班：球宝宝玩滑梯.doc |
中班系列活动《有趣的纸》
闽侯实幼中四班 陈佳华
一、 活动目标：
1、 通过自由探索活动了解纸的特性，感知不同的纸有不同的用处。
2、 培养幼儿探索的兴趣和爱惜纸张，变废为宝，尊敬劳动人民的情感。
二、 活动准备：
师生共同收集各类纸，剪刀、笔、水等
三、 活动过程：
（一） 各种各样的纸
1、 看一看、摸一摸。我们身边都有哪些不同的纸？（引导幼儿用眼睛观察颜色的不同
并用手触摸感觉光滑与粗糙。）
2、 折一折、吹一吹。（引导幼儿发现纸的硬软及厚薄不同）
3、 ]撕一撕，比一比。（引导幼儿观察哪种容易撕破及撕纸过程中纸的变化。）
4、 说一说，你还见过哪些纸？
（二） 水中的纸娃娃（分组活动）
1、 通过自由探索，看一看，比一比，什么纸会吸水？什么纸不会吸水？为幼儿准备各
种各样的纸张，让幼儿将各种各样的纸张放入水中试一试，看看哪些纸湿了，哪些纸不
会湿。教师有意识的引导幼儿分类，并作记录。
2、 比一比：
教师为幼儿准备同样大小的各种纸张，让幼儿将纸分别放入水中，比一比什么纸吸水快
，吸水强？
3、 比一比：鼓励幼儿将纸折成各种各样的船，放入水中，看哪艘船在水中停留的时间
最长？
（三） 交流讨论，分享同伴的经验 。
引导幼儿交流探索的过程与结果，探索纸的用处，交流幼儿已有的经验。
（四） 情景感知体验理解。
观看录象，向幼儿介绍纸的发明者，造纸的过程，激发幼儿对科学的兴趣和对科学家的
崇敬之情。
说一说：我们应该怎样爱惜纸张？
（五） 好玩的纸制体育玩具。
教师提供多种纸制玩具，有纸棒、纸球、报纸等，让幼儿自由选择玩具，进行探索创新
，教师鼓励幼儿想出不同的玩法。
教师引导幼儿合作玩。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班系列活动《有趣的纸》.doc |
有趣的哈气
一、 生成背景：
最近天气较冷，由于室内外温差较大，玻璃上有了哈气。今天晚餐后，鲁晓涵、李婉娜
几个小朋友来到窗前看外面的景象，看到旁边的王晶正在专心的在玻璃上印小手印，他
俩看后也印了起来，其他小朋友看到后也都争先恐后的在玻璃上画着、写着、涂着兴奋
极了，在图画过程中，孩子开始讨论：这些气是从哪里来的？为什么可以在上面画画？
抓住孩子的兴趣及探索需求有趣的哈气这一探索活动开始了。
二、 生成过程：
1、 了解幼儿对哈气的已有经验：
老师：为什么玻璃上能画画。幼儿兴奋地讨论着。
嘉文：玻璃上有哈气。子萧：玻璃上有一层雾可以在雾上画画。王月恒：还有水珠留下
来呢。
（大多数孩子的已有经验就是哈气，但是哈气是什么，是怎样产生的？孩子不了解。我
给孩子提出任务：寻找有关哈气产生原因，引导幼儿进行大胆的探索，并能主动相互交
流。）
2、 试验、探索：
幼儿通过协商后共同分为三组进行试验，他们各自到自己感兴趣的组搜集有关材料。
第一组的幼儿找来镜子、玻璃、和一杯水，把玻璃盖在杯子上，过了一会儿玻璃没有一
点变化，孩子们纷纷议论没有产生哈气的原因。王子萧说：哈气是热气遇到冷空气才产
生的，我们用热水试一试。孩子们从保温桶里接了温水，又从暖瓶里接了开水，分别把
镜子、玻璃、放在两别水上。不一会儿工夫镜子、玻璃上发上了变化，嘉文急忙说：“你
们快看，温水的镜子上有哈气，热水的玻璃上开始有哈气，一会儿就有水珠流下来了。
“其他小朋友也分别交流自己的发现，并把实验结果用图画的形式表征下来。
第二组的幼儿来到三楼平台现场实验哈气产生的原因，幼儿大力的呼着气，发现呼出的
气体是白的，然后到玻璃橱窗前呼着气，玻璃上顿时就形成了一层哈气，子萧说：“老师
我们知道哈气，但在太阳下呼出的气为什么是白的呢？”我也装出惊奇的样子说：“是呀
，这个问题太难了，怎样才能知道它的答案呢？”孩子们纷纷说出自己的答案的方法：问
爸爸、查书、上网，孩子们兴高采烈的投入到答案的搜集中。
第三组的幼儿在上午活动区活动时，他们用力往玻璃上哈着气，玻璃上有一层薄雾，不
一会儿就被太阳晒干，到了晚饭后玻璃上已经有水珠流下来，这一组幼儿通过早、晚玻
璃上哈气的比较找到了答案。他们发现每当冷空气遇到热空气就会形成小水珠，就是小
朋友看到的玻璃上的哈气。
第四组的幼儿有的看光盘、有的从自己带的书籍中查找有关哈气的资料并互相交流着。
3、 交流、分享：
幼儿把实验的过程、结果进行表征、互相交流。在表征后幼儿利用绘画的形式把实验经
过结果记录下来，这样做不仅提高幼儿的表征能力，而且提高了对知识的巩固及口语表
达能力。第一组幼儿的答案是温差越大，哈气就越明显；第二幼儿通过看录像，他们了
解到呼出的气是无色的，就是我们看到的白色气体；第三组幼儿详细展示了他们的实验
前后的表征图，把上午、下午哈气的不同时间的不同变化，进行了比较，使其他幼儿看
了一目了然，使哈气这一抽象的自然现象，经过幼儿的实验、探索，明白了它产生原因
，使这一的形成问题在探索中得到解决。
三、 体会与反思
这次生成活动，使教师观察到位，活动内容来源于幼儿，幼儿在活动中有自由探索、交
流的气氛，提出问题、解决问题、合作能力都得到了提高。在活动中能抓住教育契机，
进行适时的引导。抓住了幼儿的兴趣点、矛盾点，鼓励幼儿自己通过各种途径寻找答案
。通过生成活动，孩子们学到了知识，而且还学会了学习的方法，运用多种途径，通过
实验、观看录像等形式来寻找答案，体现了《纲要》的指导思想让幼儿在活动中主动学习
、主动探索、主动建构的精神。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：有趣的哈气.doc |
嘉定区黄渡幼儿园 张松
活动目标：
1、掌握故事的梗概
2、知道水在一定条件下可变为冰块、气体
3、形成初步的固体、气体和液体的概念
活动准备：
冰块、烧水用的小壶、一块玻璃片
活动过程：
一、 承接上次课，引入本次课（承上启下）
师：小朋友，你们还记得大头儿子带着水娃娃找妈妈的故事吗？
生：……
师：这次啊，水娃娃又想出去玩了，可是大头儿子上幼儿园去了，怎么出去玩呢？
生：……
师：我们来看看它们到底是怎么出去玩的。并且，这次水娃娃们会变魔术了，我们来看
看它们是怎么变魔术的。（充分调动起幼儿的兴趣）
二、 教师讲述故事
学习活动第45页。
注：
1、在“太阳公公答应了它们的要求，放出了强烈的光和热”的地方，教师可强调：
“对了，水娃娃只有在加热的时候才会变成水汽娃娃！”以加深水只有在加热的情况下才
能变成水汽娃娃。
比如：师：小朋友们，水娃娃是为什么会变成水汽娃娃呢？
2、同样，在“这时冷空气爷爷来了，水汽娃娃们冷得发抖。有的水汽娃娃被冻得坚持不
住了，变成了雨点……变成了小冰雹，也从天上掉下来了。”时，教师也要加深水汽娃娃只
有在寒冷的时候才会变成雨点和冰雹。
比如：师：这一次水娃娃又变成了雨点和冰雹，这是怎么回事呢？？
三、 讨论故事中的情节
1、水汽娃娃又变成了水娃娃，那它后来又经过了哪些地方呢？
钻到地底下，变成了地下水娃娃，掉到河里、江里、湖里变成了江、河、湖水娃娃。教
师这时候要引出淡水的概念，考虑到幼儿会思考这些水娃娃为什么叫淡水，教师务必说
清楚淡水是没有味道的。
师：在水娃娃回到大海里，又变成了什么娃娃呢？
生：变成了咸水娃娃
师这时可以进一步提问为什么叫咸水娃娃，让幼儿对海水又苦又涩的性质有一定了解。
四、作实验，加深印象。
教师作实验时务必注意安全
五、总结本次课
我们水娃娃的魔术变得太厉害了，它们会变成空气飞上天，还会变成想砖头一样硬的冰
雹。可是水娃娃漫游记还没完了，还有一集，下次张老师再告诉你们！
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/水娃娃漫游记（二）水娃娃变魔术.doc |
幼儿园中班科学活动：蔬菜从哪里来
来源：广饶县第一中学幼儿园 李真真
【设计思路】
随着人民生活水平的提高和农业科学技术的发展，对于生活在城市中的孩子来说，
想认识各种各样的蔬菜并不难。因为在超市中随时都可以买到一年四季的新鲜蔬菜。但
是，如果你问孩子“蔬菜是从哪里来的？”恐怕孩子们很难给你正确答案，就更不用说认
识蔬菜植株，了解它们的生长方式了。针对孩子们这一经验的不足，我设计了《蔬菜从哪
里来》这一教育活动。
【活动目标】
1、知道不同的蔬菜有不同的生长方式。
2、按照蔬菜的食用部分，对蔬菜进行简单非分类。
3、培养幼儿的合作能力和记录能力。
【活动准备】
蔬菜图片若干、疏菜整株与部分的课件、蔬菜分类统计表每组一张。
【活动过程】
一、蔬菜从哪里来？
——教师提出问题“我们吃的蔬菜是从哪里来的？”
——幼儿讨论：（从超市买来的，从菜市场买来的，从很远的地方运来的，从地里种
出来的）
分析与反思：从这一环节幼儿的表现来看，幼儿对于“蔬菜从哪里来”这个问题，只
是凭借自己的生活经验有一些模糊的认识，即便是能说出“从地里长出来的”也只是从大
人那里听说，很少有人亲眼见过蔬菜的生长，这为下一环节的开展增加了难度，同时也
增强了孩子们的探知兴趣。
二、蔬菜是怎样长出来的？
——教师出示常见的具有代表性的几种蔬菜如：西红柿、白菜、土豆、藕请小朋友辨
别一下是哪种蔬菜， 并找出我们吃的部分。
——教师出示蔬菜的整体余局部的课件，帮助幼儿理解不同的蔬菜有不同的生长方式
。（有的长在土里；有的长在水里；有的吃地上的茎叶；有的吃底下的茎）
分析与反思：看到整棵蔬菜的图片，孩子们发出阵阵惊叹：“原来西红柿是长在树上
的”“土豆原来长在土里，土豆树还开白色的花呢”“原来荷花的根就是藕呀”随着孩子们的
阵阵惊叹声，他们的好奇心被充分的激发出来，学习兴趣也被充分的调动起来，达到了
很好的教学效果。但是“图片呈现”的方式总感觉遥远不真实，如果活动当时能带孩子参
过一下菜园，相信孩子们的印象会更深刻，理解也会更透彻。
三、蔬菜分类。
——出示多种整株蔬菜，请幼儿根据我们吃的部分进行分类。大体分为（叶菜类、瓜
果类、根茎类）
——幼儿分组讨论确定记录的方法，完成常见蔬菜分类统计表。
【分析与反思】
在幼儿分组完成蔬菜种类统计表这个环节，我给孩子们留下了充分发挥自主性的空
间，每组幼儿可以共同讨论并确定本组的记录方法（有的绘画、有的用符号代表）充分
调动了孩子们的积极性，并且培养了他们相互合作的能力。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学活动：蔬菜从哪里来.doc |
中班常识：花菜、卷心菜
教学目标：1、了解花菜和卷心菜的特征，知道它们的食用方法。
2、培养幼儿爱吃蔬菜的习惯。
教学准备：花菜、卷心菜若干，菜刀一把，熟制花菜和卷心菜若干，调羹。
教学过程：
一、导语：
小朋友，我们昨天参观了农贸市场，我们都看见了什么啊？（幼儿发言）小朋友真棒，
记得这么多东西，为了奖励你 们老师给你们变一个魔术，好不好？
出示盒子。
这个盒子里面是什么？（幼儿发言）
请你们把眼睛闭起来。（将事先准备的花菜从盒子了拿出来）可以睁开眼睛了。这是什
么？（花菜和卷心菜）
二、认识花菜和卷心菜
A、出示花菜。
1、这是什么？（花菜）
在小朋友的桌子上有花菜，请小朋友看看它的叶子：
1、花菜的叶子是什么样的？（椭圆形的）
2、叶子边上是什么样子的？（尖尖的，有点粗糙）
3、叶子上这条白的是什么？（叶埂、叶柄）
4、叶子的埂子是什么样的？（长长的）
教师总结叶子的样子：花菜的叶子是椭圆形的，边上尖尖的，叶柄长长的。（幼儿跟念
）
现在请小朋友和老师一起把叶子剥下来
5、我们现在把叶子拨掉还剩下了什么？（花菜）
6、花菜是什么样子的？（像一朵花）
7、什么颜色的？（乳白色的）
我们把花菜掰开看看是什么？（许许多多的小花球）
教师总结：花菜是一种营养丰富的蔬菜，是有许许多多的小花球组成的。
B、出示卷心菜
1、卷心菜的叶子是什么样的？（椭圆形的）
2、什么颜色的？（绿色）
3、叶埂身什么样子的？（很短）
用刀将卷心菜切开，让幼儿观察里面的颜色。
教师用手剥菜叶让幼儿观察
4、它是由许多什么组成的？（叶子）
教师总结：卷心菜的叶子是椭圆形的，绿色的，是由许许多多的叶子组成的，因为它的
叶子是一层一层包起来的，所 以也叫‘包心菜’。
C、比较花菜和卷心菜的相同点和不同点
我们认识了花菜和卷心菜那么请聪明的小朋友看看它们有什么地方是一样的？什么地方
有不同？（幼儿发言）
三、了解花菜和卷心菜的实用方法
品尝花菜和卷心菜
1、小朋友都吃过花菜和卷心菜吗？（吃过）
2、那么花菜和卷心菜要怎么吃呢？（炒熟了吃）
3、有谁还记得是什么味道？
好，现在老师要请小朋友品尝花菜和卷心菜，一会告诉老师是什么味道的？
（品尝后幼儿发言）
小朋友知道花菜和卷心菜是谁中出来的吗？（农民伯伯）
小结：花菜和卷心菜都是蔬菜，是农民伯伯种出来的。花菜和卷心菜都要熟吃。它们的
味道鲜，营养好小朋友吃了，身体会长的更好的。
四、结束
请小朋友和老师一起把这些花菜和卷心菜整理好，好不好？
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班常识：花菜、卷心菜.doc |
活动目标 ：
（1）初步了解磁铁和铁制品的关系。
（2）通过有趣的游戏认识磁铁能够吸住铁制品。
（4）激发幼儿的探索兴趣。
活动名称：“躲在哪里？” （中班）
活动目标：1、体验味觉，增加味觉经验。
2、品尝、分辨酸、甜、苦、辣、咸的味道。
活动准备：1、分别装在5个杯子里味道不同的水。
2、“酸、添、苦、辣”表情图片。
活动过程：1、向幼儿讲述“酸、甜、苦、辣、咸”的故事。
2、提问：小朋友们听过了故事之后，那现在也请小朋友们来当一下大厨师，找一找酸
、甜、苦、辣、咸五个朋友躲在哪里。
3、请幼儿上前来品尝味道，并讲述自己所品尝的味道。
4、展示图片《酸、甜、苦、辣》。告诉幼儿：“小朋友们看看挂图上的表情，然后想一
想自己品尝之后的表情。”
5、将幼儿分组后，请每个幼儿都自己品品尝一下五种不同的味道。
6、提问：“小朋友们现在都尝过了这几种味道，那现在就请小朋友想想自己尝到的味
道的感觉，在挂图上把味道和相应的表情连线。”
7、提问：“小朋友 们今天都尝到了哪些味道？为喜欢的是哪种？”
8、在幼儿阅读“爱吃甜的动物”后，提问：“小朋友知不知道有哪些动物喜欢吃甜食？它
们都喜欢吃什么样的甜食。”9、活动总结，请幼儿互相交流自己品尝不同的味道时候的
感觉。
幼儿的知识基础∶
知道宠物-猫喜欢吃鱼。
教材教具
：猫头饰13个、鱼钩12个、2个塑料篮子、 橡皮筋、回形针、铁制汽车、塑料鱼、鱼。
环境布置 ：墙面布置 （可爱的宠物、宠物的图片）
语文角
益智角
图书角
科学角
教学步骤 ：
（1）引起动机∶
老师将猫妈妈，小花猫的头饰拿出来让幼儿猜猜今天玩什么游戏。
（2）中心内容∶
1） 老师告诉幼儿今天我们玩“花猫钓鱼”的游戏。老师扮做猫妈妈，让幼儿做小花猫
，带上头饰对幼儿说：“今天，猫妈妈带你们去鱼塘钓鱼。”
2） 老师带领幼儿来到鱼塘边对幼儿说：“鱼池里有许多鱼，让我们快来钓鱼吧。”
3） 老师把幼儿分成两组，请幼儿钓鱼，老帅鼓励幼儿，先钓完鱼的那组为胜。
4） 游戏结束后，老师再放入不一些鱼让幼儿再钓，结果，都钓不上来。老师和幼儿一
起讨论为什么这些鱼钓不上来，而第一次的却可以钓上来。
5） 在讨论中，幼儿知道钓上来的鱼身上都有回形针，而没有钓上来的鱼身上没有回形
针。鱼钩上因为贴上了磁铁，所以能将鱼身上有回形针的鱼钓起来，因此，磁铁能够吸
住铁制品。
6） 老师将准备好的橡皮筋、回形针、铁制
汽车、塑料鱼让幼儿再钓钓看，让幼儿进行试验，以巩固幼儿对磁铁能够吸住铁制品的
概念。
7） 请幼儿分组的进入角落
语文角
益智角
图书角
科学角进行活动。
（3）结束部分 ：
老师放音乐让幼儿把角落收拾好回到大组。
老师总结，磁铁能够吸住铁制品。让幼儿在轻松 活泼中结束今天的课程
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：花猫钓鱼.doc |
温州七幼 叶若莉
设计意图：
把“摩擦起电”这一物理现象以游戏化，通过使小纸人跳舞这一游戏方式来让幼儿感受，
并愉快地掌握。不是让幼儿掌握多么高难的物理知识，而是让幼儿在学中玩，玩中学，
培养幼儿自主探索的能力。
活动目标：
1、通过操作，引导幼儿感知丝绸和玻璃摩擦之后，能产生静电的现象。
2、引导幼儿迁移运用所获得的感性经验，自制小玩具，激发幼儿探索周围事物的兴趣。
活动准备：
1、玻璃板、薄纸、大头针、丝绸布料
2、在干燥的天气进行活动，因为干燥的天气容易产生静电
活动过程：
一、组织幼儿认识“小指人”，激发探索的兴趣。
1、师：“小朋友，这是什么？”（一张薄纸）
师：“现在老师用剪刀剪一下，变成了什么？”（老师剪成几个1．5——2厘米高的小纸人，
要使小纸人站立不倒，可以在小纸人中间插上一根大头针）
2、师：“可爱的小纸人，请你们给小朋友跳个舞吧！”幼儿发现“小纸人”没有跳舞。师问
：“你们能不能想办法让它跳起舞呢？”
3、请幼儿用各种办法让“小纸人”跳动，谁想出来的办法好。
二、引导幼儿探索并进行交流
1、幼儿第一次动手操作与观察，探索如何使“小纸人”跳舞。（幼儿可用辅助材料或不用
辅助材料）
2、幼儿集中后交流操作中的发现，并提出道理师：“你是怎么使小纸人跳舞的呢？”幼儿
回答并演示操作，提、拿、吹、晃、摇。
最后教师帮助幼儿小结：由于力的作用，小纸人会跳动。
3、师操作演示。（能不能除了这些，还有方法使小纸人跳舞吗？）
师把小纸人放在桌子上，然后在离小纸人上面1厘米处搁上一块玻璃班，师用丝绸布料不
停地在玻璃板上摩擦，桌上的小纸人就开始翩翩起舞（附图）
4、引导幼儿仔细观察，并进行尝试，寻找答案，幼儿每人操作实验
5、幼儿集中
师问：“你是怎么使小纸人跳舞的？为什么用这种方法能使小纸人跳舞呢？”
幼儿充分回答后，鼓励幼儿长大后去探索其中的秘密。
三、启发自制玩具
1、教师出示自制玩具：用轻薄材料制成的小动物等，鼓励幼儿大胆想象，自制各种玩具
。
2、幼儿动手自制玩具，教师巡回指导
3、请做好玩具的幼儿用丝绸在玻璃摩擦方法，使他们跳舞，结束。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：小纸人跳舞.doc |
水中游戏
活动要求:
1．
让幼儿了解水的一些特性，并通过操作，培养幼儿的探索精神，激发幼儿对一些自然向
象的兴趣。
2． 引导幼儿积极思维，大胆操作和较完整连贯地表达。
活动准备
1． 瓶子、盖子、磁铁、小泡沫板、石块、木块、橡皮泥、橡皮筋、塑料积木。
2． 记录卡、笔、操作盘、玻璃水缸。
3． 毛边纸和书面纸折的船。
活动过程:
一、 教师介绍准备的各种材料物品（幼儿说、教师说）
二、 幼儿实验（一）
提出尝试题：你们知道盘中的东西放入水缸后会发生什么现象？请把你看到的结果
用？？的符号记在记录上（？表示上浮、？表示下沉）。
讨论：为什么有瓶子是浮的水面上、有的瓶子沉的水下？
指导：空瓶子盖上盖会浮在水面上，因为它轻；盛满水的瓶子盖上盖就沉在水下，
因为它重。
三、 幼儿实验（二）
提出尝度题：用什么方法能使浮在水面上的东西沉下去，使沉下去的东西浮起来？
幼儿解题：介绍各种方法。
指导：帮助归纳可以有几种方法。
四、 幼儿再次实验（三）
提出尝试题；你能不能用刚才介绍的各种方法试一试，将浮在水上的东西沉下去，
让沉在水下的东西浮上来，每做一次，在记录卡上做一个记录。
指导：水有浮力，当放进水里的东西的重量大于水的浮水里的东西的重量大于水的
浮力时，东西就往下沉；当放进水里的东西的重量小于水的浮力时，东西就浮在水面上
。
五、 幼儿实验（四）
提出尝试题：把两只不同纸折的小船放进水里，看看小船会怎么样。（装进同样的
小木块）
幼儿解词：毛边纸折的船沉得快。
指导：纸吸足了水分就沉得快。
六、总结。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/水中游戏.doc |
活动来源：
旺仔牛奶是孩子们爱喝的饮料之一，牛奶筒上“旺仔”的形象也深得孩子们的喜爱。在成
人眼里，空的牛奶筒就成了垃圾；但在孩子们眼里却成了宝贵的玩具，可看可玩可制作
……由此足可见牛奶筒也蕴含着丰富的教育价值。何不充分利用这些垂手可得的废旧物来
促进幼儿多方面能力的发展呢？为此，产生了此活动。
活动目标：
1、 在游戏中学习将物体按颜色进行匹配。
2、 尝试用多种方法让圆筒发出声音。
3、 充分体验游戏与成功的快乐。
活动准备：
1、 请家长协助幼儿收集各种旺仔牛奶筒
2、 制作好的“会唱歌的旺仔宝宝”范例一个（在牛奶筒内放入一些物品，使之发出声音
）
3、 布置“旺仔宝宝的家”：铺地垫，上面放人手一个旺仔牛奶筒（红、黄、绿三色）；
大型积木（红、黄、绿）三块放地垫后
4、 材料人手一盒：豆类（红豆、黄豆、绿豆）或雪花片积塑（红色、黄色、绿色）分
类放于红、黄、绿三块大型积木上；剪好的即时贴圆片（红、黄、绿色）
活动过程：
一、制作“会唱歌的旺仔宝宝”
1、 以“旺仔宝宝”的口吻激趣
①师出示范例，鼓励幼儿用各种方式向旺仔宝宝打招呼。
②以旺仔宝宝的口吻说“今天我又来跟你们做游戏了，我的本领可大啦！听，我还会唱歌
呢：小旺仔，真好玩，摇一摇，唱一唱，摇一下，唱一下，摇二下，唱二下，我的本领
大不大？”“你们喜欢我吗？我知道小朋友都喜欢跟我玩，今天我还请来了许多好伙伴。
”（教师和幼儿一起走到“圆筒宝宝的家”里）
2、感知1和许多、巩固对红、黄、绿三种颜色的认识
① 巩固对红、黄、绿三种颜色的认识。
“这儿有许多旺仔宝宝，看，都有些什么颜色呀？”幼儿介绍（红、黄、绿）
② 感知1和许多。
让每个幼儿拿1个旺仔宝宝，轻轻地和旺仔宝宝说说话。
提问：“你拿了几个旺仔宝宝？”“你拿了1个什么样的旺仔宝宝？”
3、制作会唱歌的旺仔宝宝——练习颜色匹配
①设疑：“你们的旺仔宝宝会唱歌吗？”
“为什么我的旺仔宝宝会唱歌，而你们的不会唱歌呢？”
“怎样让你们的旺仔宝宝也唱起歌来呢？”
②提出要求：红宝宝说“我要找红朋友”，绿宝宝说“我要找绿朋友”，黄宝宝说“我要找黄
朋友”。
③介绍材料：“这些红朋友、黄朋友、绿朋友都在哪儿呀？”分别介绍豆类、雪花积塑
④放“找朋友”音乐，幼儿边边看边找相同颜色的物体匹配、捡放豆豆或花片，要求边放边
数
5、帮旺仔宝宝戴帽子——找相同颜色的圆片匹配、粘贴（封口）
①设疑“调皮的豆豆逃了出来，怎么办呢？”
②用好方法把圆筒封口
二、尝试用多种方式让“旺仔宝宝”唱歌
1、 幼儿跟教师一起边读儿歌边摇旺仔宝宝
2、 设疑“旺仔宝宝除了摇一摇会唱歌，还会怎样唱歌呢？”
3、 幼儿自由尝试、探索，教师观察
4、 边评价边引导幼儿学习用各种方式让旺仔宝宝唱歌（拍、搓、转、滚、敲身体各部
位等）
三、幼儿带着旺仔宝宝出去玩，活动自然结束。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：会唱歌的旺仔宝宝.doc |
活动目标： 1、任意弯折电线，大胆表现富有创意的造型。
2、尝试运用多种材料让电线站起来。
3、培养幼儿大胆尝试、勇于探索与表达的精神。
活动准备：
1、粗细、长短不同的彩色胶皮电线若干
2、透明胶带、橡皮泥、积木、瓶盖、米 土豆、泡沫、黄沙
活动过程：
一、猜一猜，激发活动兴趣
1、师：小朋友看，今天老师带来了一个口袋，你们猜猜里面装了什么呢？
2、小朋友猜了这么多，口袋里到底是什么呢？请小朋友上来摸一摸
3、请幼儿从口袋里摸出电线，提问：这是什么？像什么？电线有什么用？
二、看一看，引导观察想象
1、电线会传电，有了电线可以使灯亮起来，可是今天吴老师要用电线来变魔术呢，请小
朋友闭上眼睛，我们一起数“一、二、三”
2、教师将电线弯曲成“o”形，问：看看它变成了什么形状？像什么？
3、电线真好玩，可以根据我们的想法把它弯曲成各种各样的形状。你们想不想来变魔术
呢？你们想变成什么呢？
三、玩一玩，鼓励创造表现
1、师：今天老师为大家准备了许多既安全又好玩的电线，下面小朋友也可
以用电线来变魔术。
2、幼儿自由结伴弯曲电线，教师观察指导。
3、师：你把电线变成了什么？
四、做一做，启发思考探索
1、师：我们的小手真能干，把电线弯一弯、绕一绕，做出了许多有趣的东西。可电线悄
悄地告诉我，它除了想躺着摆出各种姿势外，还想站起来摆出各种姿势呢！你能想出什
么办法让它站起来呢？
2、幼儿自由讲述让电线站起来的方法。（如借助胶带、插入彩泥等）
3、师：今天老师也为小朋友准备了许多的材料，有橡皮泥、积木……你们可以试试这些材
料，看看能不能让电线站起来。
4、幼儿尝试操作，让电线造型站立起来。
五、评一评，保持探索兴趣
师：今天小朋友真聪明，想了许多办法让电线摆出了各种造型，其实除了今天小朋友变
的各种造型外，还可以变更多有趣的造型呢。小朋友回去以后还可以再试一试，变一变
。
教学反思：
本活动我根据中班幼儿的身心发展水平，借助色彩鲜艳、可随意造型的电线，以观察性
、开放性提问为中介，以诱发积极思维，大胆操作，自主表达为核心，通过动手、动口
、动脑，促进幼儿全面发展，让幼儿在探索中汲取新的知识。
我觉得在活动前还应让幼儿丰富一些知识经验，在幼儿操作的时候，应该关注到每一位
幼儿，并肯定他们的每一件作品，让幼儿有一种小小的成就感，就更能激发幼儿创作的
兴趣。
观摩意见和建议：
利用日常生活中特殊有趣的材料--
电线开展活动，激发了幼儿活动的兴趣和探究欲望。活动层次清楚，过渡自然，通过看
一看、玩一玩、做一做，充分发挥了幼儿的想象力和创造力，整个过程以幼儿为主体，
教师只是作为一个支持者、引导者，充分体现了新《纲要》中幼儿科学教育的精神。
建议：
在“看一看”这个环节中，教师只需要变一次，把更多的时间和空间留给孩子。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/自由自在的电线（科学）.doc |
一、活动目标：
1、喜欢通过动手操作来探究生活中的问题。
2、知道生活中有些东西是容易吸水的。
二、活动准备：
1、水盆若干、教师表演魔术用的水杯两个(两个水杯外观要一样,下半部分要有杯套,一
个水杯下半部分塞有干毛巾,一个不用塞),幼儿实验用水杯人手一个（底盖能打开，并做
成红色底盖），酸奶盒人手一个、实验记录卡人手一份、水彩笔每组一盒、擦桌布每桌
两块,将幼儿分成四组。
2、干毛巾、塑料花片、泡沫块、海绵块、石块、豆子、棉花，以上物品每组若干。
三、活动过程：
（一）通过变魔术让幼儿产生兴趣
1、猜谜语：（水）
有样东西用途大，无色、无味、透明的，鱼儿爱在里面游，人们口渴喝个够。
2、师：你们真聪明，一下子就猜到了是水。那好，今天赵老师要给你们表演一个关于水
的魔术，你门想不想看？
幼：……
⑴
教师边表演边讲解：A:老师这有一个空杯子(没有塞毛巾的杯子),请小朋友们看一看(证
实杯子确实是空的),我用酸奶盒舀满满一盒水倒进杯中,然后把杯子倒过来(哦，水有流
回到酸奶盒里了.)
B:用一块红布遮住,换另外一个塞有毛巾的杯子,再倒一盒水进这个杯中:“现在赵老师要
把水变没,我变!我变!我变变变!(边摇晃杯子边说).然后把杯子倒过来,(咦?水呢?到那里
去了呢?谁知道?)
幼: ……
师:你们说出了这么多答案,那那个是正确的呢?还是让我来揭开秘密吧,闭上眼睛大声数
一、二、三,(幼儿数到三的同时把两个杯子都拿出来,并把杯套取下来,让幼儿看到原来
是两个杯子,发现不同,一个有毛巾一个没有.)
幼: ……
师:有的小朋友说,水跑到毛巾里去了,是不是真的呢?让我们一起来看一看(把毛巾从杯中
取出,拧一下,确实能拧出水来)
师:你们真聪明,猜对了,水果然是被干毛巾吸走了,那请你想一想还有什么东西也是容易
吸水的呢?
幼: ……
(二)让幼儿自己进行实验来验证自己的想法
师:你们想出了这么多东西,真不错.今天老师也为你们准备了一些材料,有棉花、石头子
、豆子、海绵等,你们可以用这些材料试试看到底谁能吸水.每个小朋友都有一个水杯,杯
子红色的底盖是能打开的,打开后你可以把你要做实验的物品放进去,比如说毛巾(边说边
作示范操作)把毛巾塞进去后再把红色底盖盖上,舀一盒水从杯口倒进杯里,再把杯子倒过
来,看一看水是流回来还是被吸走?做完实验后把结果记录到你的实验记录卡上.(幼儿进
行实验,教师提醒幼儿实验后记录实验结果)
(三)交流实验结果,教师进行总结
师:XX用太阳来表示干毛巾能吸水;用月亮来表示石块不能吸水,XX用“V”来表示棉花能吸
水;用“X”来表示塑料花片不能吸水,老师也有自己的记录方法,我用“ ”来表示XX能吸水
,用“ ”来表示XX不能吸水.(在黑板的大记录表上进行总结)
(四)活动延伸:
生活中还有很多能够吸水的东西,比如你们刚才说的土壤、布、等我们还可以回家后试一
试,然后自己做记录卡,把实验结果记录下来.
(当然在实验过程中,也许幼儿将会发现各种各样的问题如:为什么毛巾能吸水,石头不能
吸水?
为什么往塞满了毛巾的杯子里倒一盒水进去就能被毛巾吸掉,而再倒一盒进去,把杯子倒
过来水就能流回一点来?等等,如果发现问题,我将引导幼儿继续对他们感兴趣的问题进行
探究,准备作为延伸活动或继续组织下一次活动.)
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/水到哪里去了（中班科学活动）.doc |
活动背景：《不用手也行》是一堂让孩子不直接用手碰到乒乓球，将球从一个箩筐运到另
一个箩筐的“做中学”活动，孩子们在与不同层次的材料互动的过程中，提高了解决问题
的能力，丰富了有关的生活经验。本活动片段是在孩子们实验后互相交流演示解决难题
的部分，从简单的教育现象中可以****出一个永恒的教育真理：充分相信每一个孩子。
活动片段：师：刚才有小朋友看出用剪刀运乒乓球失败了，谁来帮助他呢？生1：老师，
我成功了，我来！（高高举起手）师：先请你讲讲你用剪刀是怎么运的？生1：我是像这
样把球夹住运过去的。（边说边用手做动作）师：那请你来试给大家看一看，好吗？（
只见他自信地拿起一把剪刀，不断调整着开口的角度，希望能把球夹住，可是乒乓球不
停地在滚动，很显然对于孩子来说想要用一把剪刀夹住球难度很大）生2：夹不到，要用
两把剪刀呢！生3：对，我刚才就是用两把剪刀夹的！（的确，我在课前也尝试过用一把
剪刀运球，可是都失败了，估计孩子们也都需要用两把剪刀才能把球固定住，于是我又
准备了一把剪刀。）师：你需要拿两把剪刀试试吗？生1：不要！（大家都在聚精会神地
关注他的实验，有两次球在被夹起，瞬间又掉了下去。师：请几位小朋友来帮助你好吗
？生1：（不说话，摇摇头，继续着他的实验，这回他把剪刀反了过来，小心地调整着塑
料柄的角度夹球，教室里很安静，大家都在期待着他的成功。）师：别着急，慢慢来！
（话音刚落，我们就欣喜地看到他用一把剪刀把球夹住并顺利从一个筐子运到另一个筐
子，教室里响起了一片鼓掌喝彩声。）分析与思考：弗洛姆在《为自己的人》一书中指出
：潜能是种子，如果给予适当的发展条件，这些种子就会生长，并有所展现，但如果缺
乏条件，它们就会夭折。在该片段的教学中，教师能充分地信任孩子，等待幼儿，让孩
子亲历探究的过程，从而获得充分的发展。活动中，幼儿提出的假设和探究方式与教师
预想的不一致，教师能支持他们按自己的想法去做，虽然其中教师也提出给予帮助，但
在孩子的坚持下，教师能充分尊重幼儿，给幼儿充足的时间实验，鼓励他们大胆尝试，
让他们从事实中得到反馈，构建新的知识经验。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：不用手也行.doc |
不同地方的冬季(中班科学)
活动目标
1．拓宽幼儿知识面，使幼儿了解在我国不同的地方冬季温度不同，景象也不同。
2．激发幼儿探索自然的兴趣。
活动准备
1．请幼儿回家向家长了解他们冬天在哪些地方生活过，那些地方的冬季是什么样的，收
集一些照片。
2．教师了解幼儿在哪些地方过冬天，有些什么经验。
<BR><P></P>3．幼儿用书画面“冰雕”、“春城的冬天”。
活动过程
1．组织幼儿谈论各地不同的冬天。
“我们都知道南京（指本地）的冬天有时刮冷风、有时结冰、有时下雪，树叶落了，小草
枯了，人们都穿上了厚厚的衣服，是不是每个地方的冬天都是一样的呢？你听过中央气
象台的天气预报吗？请大家谈谈，你在哪里见过冬天，那是什么样的，你还听爸爸妈妈
爷爷奶奶说过冬天吗？说给大家听听，带照片的就讲讲照片上的情景。”让幼儿充分发言
，注意强化那些重要的描述。
2．介绍北方的冬季特征。
引导幼儿观看幼儿用书画面“冰雕”。
“这里的冬天是怎样的？为什么别的地方没有冰雕”（因为这里冬季气温特别低，冰层很
厚，几个月不化）
3．介绍春城昆明的冬季特征。
引导 <BR><P></P>幼儿观看幼儿用书画面“春城的冬天”，介绍昆明实际上一年到头都
是春天。冬天也和春天一样，植物繁茂。郁郁葱葱，鲜花盛开，从不下雪，不结冰。人
们穿着单薄。“这里有冬天吗？”
4．小结。
活动延伸
观看世界各地冬天的录象。
活动目标
1．拓宽幼儿知识面，使幼儿了解在我国不同的地方冬季温度不同，景象也不同。
2．激发幼儿探索自然的兴趣。
活动准备
1．请幼儿回家向家长了解他们冬天在哪些地方生活过，那些地方的冬季是什么样的，收
集一些照片。
2．教师了解幼儿在哪些地方过冬天，有些什么经验。
3．幼儿用书画面“冰雕”、“春城的冬天”。
活动过程
1．组织幼儿谈论各地不同的冬天。
“我们都知道南京（指本地）的冬天有时刮冷风、有时结冰、有时下雪，树叶落了，小草
枯了，人们都穿上了厚厚的衣服，是不是每个地方的冬天都是一样的呢？你听过中央气
象台的天气预报吗？请大家谈谈，你在哪里见过冬天，那是什么样的，你还听爸爸妈妈
爷爷奶奶说过冬天吗？说给大家听听，带照片的就讲讲照片上的情景。”让幼儿充分发言
，注意强化那些重要的描述。
2．介绍北方的冬季特征。
引导幼儿观看幼儿用书画面“冰雕”。
“这里的冬天是怎样的？为什么别的地方没有冰雕”（因为这里冬季气温特别低，冰层很
厚，几个月不化）
3．介绍春城昆明的冬季特征。
引导幼儿观看幼儿用书画面“春城的冬天”，介绍昆明实际上一年到头都是春天。冬天也
和春天一样，植物繁茂。郁郁葱葱，鲜花盛开，从不下雪，不结冰。人们穿着单薄。“这
里有冬天吗？”
4．小结。
活动延伸
观看世界各地冬天的录象。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：不同地方的冬季.doc |
中班科学领域：望着月亮吃大饼
淄博市张店区实验幼儿园 王晓
【活动目标】
1、了解故事内容和情节，并能用较连贯的语言进行讲述。
2、运用挂图和课件，初步理解并形成“半个月”的时间概念。
3、萌发对月相变化现象的好奇心和探究欲望，感受半个月里月亮形状变化的过程。
【活动准备】
1、兔妈妈和小兔玩偶、课件、单月的日历一张。
2、律动《月亮婆婆喜欢我》
3、《望着月亮吃大饼》故事挂图
【活动过程】
1、谈话导入，激发幼儿的兴趣。
“小朋友，今天我们班来了两位小客人，是谁呀？”（出示玩偶）“打个招呼吧！”“兔公公
家盖房子，兔妈妈要去帮忙，小兔只能在家里等妈妈，它会怎么等妈妈呢？”（鼓励幼儿
根据自己的想法大胆讲述）“平时，你的妈妈不在家，你会怎样等妈妈呢？”
2、教师完整讲述故事，幼儿欣赏，初步了解半个月的时间概念。
“小兔子怎样等妈妈呢？请听故事《望着月亮吃大饼》。”
教师：“兔妈妈要多长时间才回来呢？你们知道半个月时间有多长呢？”（教师出示日历
：我们一起来数一数日历，就知道半个月有多长了）除了用数日历的方法，兔妈妈还告
诉小兔一个什么好办法呢？
3、出示挂图，进一步欣赏、理解故事内容。
“好，我们一起来听听兔妈妈的好办法吧！”（播放录音，再次欣赏故事）
提问：（1）兔妈妈走后头几天，小兔看到的月亮是什么样的？（演示挂图中的月亮变化
）
（2）七八天过去了，月亮变成了什么样？小兔把圆圆的大饼吃掉了多少？
（3）又有几天过去了，天空中的月亮只剩下了什么？小兔的饼也变成了什么？
（4）最后一天晚上发生了什么事？小兔做了什么？结果怎样？
（5）小兔是照着谁的样子等回了妈妈呢？原来圆圆的月亮会变呢！
4、播放课件，引导幼儿进行讲述。
“好，我们看着大屏幕，一起讲讲这个好听的故事，好吗？”
5、律动《月亮婆婆喜欢我》结束活动。
“小朋友，月亮不仅会变样子，它还会和我们做唱歌做游戏呢！”（教师弹琴，幼儿做律
动）
【分析与反思】
本活动是以语言活动为主要领域，渗透了科学、艺术等领域内容的活动。对照《纲要》，
课后反思自己的教学，简单总结如下：
1、目标定位恰当
本次活动的目标定位比较恰当，符合中班幼儿的年龄及认知特点.如：导入部分，利用
手偶兔妈妈和小兔的生动形象来激发幼儿学习的兴趣.教师声情并茂的完整讲述故事时，
孩子们的专心致志、鸦雀无声。本节活动的亮点就是充分利用操作月亮变化的图片，让
幼儿形象直观的了解半个月中月亮的变化过程，使抽象的知识变得简单、易于理解和接
受。通过多种形式3——4遍的讲述故事，让幼儿在倾听理解故事内容的基础上，能用较连
贯的语言进行讲述。最后的音乐游戏，使孩子们在轻松、愉快的气氛中自然的接受本次
活动，孩子们都比较喜欢。
2、注重幼儿倾听习惯的培养
完整欣赏部分，通过教师声情并茂的完整讲故事，再进行简单的提问，引导幼儿回忆
故事的主要内容。在这个环节中，注重了幼儿倾听习惯的培养。当老师讲故事时，孩子
们都特别的安静，专心致志的倾听故事的每一个环节，这对于故事内容的理解起着很重
要的作用。
3、重、难点把握准确
本节活动的重点和难点在于幼儿对月相变化现象的理解，活动中通过老师操作月亮变
化的图片，使幼儿更加形象直观的了解半个月中月亮的变化过程，使抽象的知识变得简
单，孩子们能轻松地说出故事情节，较容易的理解月相的变化特点。比如老师提问：兔
妈妈走后头几天，小兔看到的月亮是什么样的？（老师演示挂图中的月亮变化）孩子们
兴奋地说：“月亮缺了一些”。“七八天过去了，月亮变成了什么样？“变成了半圆。”
“小兔把圆圆的大饼吃掉了多少？” “吃掉了一半……”
4、教育理念的渗透
首先创设一个比较轻松愉快的学习环境，抓住孩子们都比较喜欢听故事的心理，充分地
让每一个孩子发言，让他们想说、敢说，并在老师的正确引导下，发展孩子的语言表达
能力。
5、本节活动还有一些不足，比如可以增加逐页的月亮变化图片，（可折成手风琴式的）
随着故事的内容逐页展开，让孩子们在故事的基础上更加深入的理解月相变化过程，效
果会更好。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：月亮的秘密.doc |
活动目标：1、2、重点：难点：活动准备：活动过程：一、
幼儿自由根据兴趣玩空心纸棒1、引导幼儿观察纸棒。教师：今天老师给小朋友做了一个
玩具，你们拿起来看一看是什么样子的？（幼儿发现纸棒是长长的圆圆的，中间是空心
的）。2、幼儿玩纸棒教师：你们每人拿一根纸棒当玩具，让老师看看，你们是怎么玩的
？二、
引导幼儿把纸棒当“传声筒”，自由结伴玩游戏1、教师有兴趣地对幼儿说：刚才老师看见
有一位小朋友把小嘴巴对准纸棒在说话呢，你们各人找一个好朋友，一个对着纸棒说话
，另一个用小耳朵听，听听你的好朋友说了些什么？2、
幼儿两人一组地玩了起来。3、 提问：小朋友听到你的好朋友说的话了吗？4、
教师小结：这个长长的、圆圆的空心纸棒，能把我们说的话传出去，我们给它起个名字
叫传声筒。三、
发现问题，和小问号交朋友1、提出疑问：教师：刚才小朋友都听到从传声筒传出的话语
和清楚、响亮，但也有小朋友说听不清楚声音，（出示几根听不清楚的传声筒）这是怎
么回事呢？2、出示小问号（？）引导幼儿观察这几根传声筒有什么不同？既然是一样的
，那为什么传出来的声音不清楚呢？这个传声筒我要送一个标记给它（出示小问号卡片
）知道这是什么符号吗？这根传声筒向我们提出了一个问题。3、幼儿再次玩传声筒（传
声筒换成实心的）幼儿发现听到的声音不清晰了，这是为什么呢？幼儿自然产生疑问，
这时引导幼儿也给这些传声筒贴上问号。四、 观察比较
解决问题1、引导幼儿对比观察小问号的传声筒和没有小问号的传声筒有什么不同？让他
们发现有小问号的传声筒里有纸团堵着。2、教师小结：原来有小问号的传声筒为什么传
的声音听不清呢？原来里面塞满了纸团，纸团堵住了传过来的声音，所以，从这样的窗
声同里传过来的声音就不清楚了。五、
延伸：1、幼儿自己动手制作小小的传声筒，进行连接传声筒，使之变成一个长长的传声
筒。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学活动：好玩的传声筒.doc |
各 种 各 样 的 蛋
活动目标:
观察各种不同的蛋.
通过观察和操作活动课件产生探索各类蛋的兴趣
知道鸭蛋、鹌鹑蛋、鸭蛋、乌龟蛋和蜗牛蛋的形状、颜色和大小.
活动准备:
数种不同的蛋(如:鸡蛋、鸭蛋、皮蛋、茶叶蛋、鸵鸟蛋、鸽子蛋……).
有关蛋的资料及课件。
活动过程：
1、事先请家长协助收集不同种类的蛋。
2、展示收集的蛋，请幼儿观察各种蛋的形状、大小和颜色，并加以比较。
3、让幼儿操作活动课件，知道和认识不同的蛋
4、将幼儿收集的蛋打（剥）开来，请幼儿看一看蛋里面是什么样子，有什么不同的地方
，为什么？
5、将熟蛋切开，和幼儿分享；生鸡蛋则请大家轮流搅一搅，煮个蛋花汤。
活动评价：
能比较各种蛋的形状、大小和颜色。
能说出蛋里面有什么。
延伸活动：
可以请幼儿带一本有关蛋的书来幼儿园里和大家分享。
找一个晴朗的日子，您可以带幼儿到园所附近的公园，请幼儿仔细地观察树叶或小池塘
，或许会找到一些动物的蛋宝宝。
各 种 各 样 的 蛋
活动目标:
观察各种不同的蛋.
通过观察和操作活动课件产生探索各类蛋的兴趣
知道鸭蛋、鹌鹑蛋、鸭蛋、乌龟蛋和蜗牛蛋的形状、颜色和大小.
活动准备:
数种不同的蛋(如:鸡蛋、鸭蛋、皮蛋、茶叶蛋、鸵鸟蛋、鸽子蛋……).
有关蛋的资料及课件。
活动过程：
1、事先请家长协助收集不同种类的蛋。
2、展示收集的蛋，请幼儿观察各种蛋的形状、大小和颜色，并加以比较。
3、让幼儿操作活动课件，知道和认识不同的蛋
4、将幼儿收集的蛋打（剥）开来，请幼儿看一看蛋里面是什么样子，有什么不同的地方
，为什么？
5、将熟蛋切开，和幼儿分享；生鸡蛋则请大家轮流搅一搅，煮个蛋花汤。
活动评价：
能比较各种蛋的形状、大小和颜色。
能说出蛋里面有什么。
延伸活动：
可以请幼儿带一本有关蛋的书来幼儿园里和大家分享。
找一个晴朗的日子，您可以带幼儿到园所附近的公园，请幼儿仔细地观察树叶或小池塘
，或许会找到一些动物的蛋宝宝。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：各种各样的蛋.doc |
广元市机关幼儿园 马敏
设计理念：
玩沙是幼儿最喜欢的活动之一，玩沙可以让幼儿感到快乐，可以让幼儿尽情地发挥想象
去创造，可以让幼儿自主地去尝试体验，在不知不觉中感知沙的特性，《幼儿园教育指导
纲要》中指出：科学活动就是要让幼儿能运用各种感官、动手动脑、探究问题，能用适当
的方式表达、交流探索的过程和结果。根据《纲要》的要求和我班幼儿爱动手动脑、好玩
等特点，选择沙作为幼儿科学探究的内容，不仅可丰富幼儿对沙的了解，更可以使幼儿
感受到玩沙的乐趣。
活动目标：
1、 通过玩沙活动感知沙的特性。
（1）沙是细细的 （2）沙是一粒一粒的
（3）沙是松散的 （4）沙不溶解于水
2、 了解沙的用途。
3、 通过玩沙活动激发幼儿的愉快情绪，培养初步探索、尝试的精神。
活动准备：
沙坑、玩沙工具、沙盘、搅拌棒、盐糖水、玻璃杯、矿泉水瓶
活动过程：
1、 玩沙
（1）
把幼儿带到沙坑旁，请小朋友用脚在上面踩一踩，学一学小猫走路、小兔跳………幼儿边唱
歌曲《走路》。
（2）
教师提问：“刚才小朋友用脚踩了沙，你们踩在沙上面的感觉怎麽样呀？”(幼儿回答)
（3）
教师讲解玩沙的要领。“玩沙的时候要把袖子卷起来，不要用手揉眼睛，注意不要扬沙，
不要把沙子弄的满地都是，要注意保护自己和同伴的眼睛、鼻子等。”
（4） 在玩沙过程中引导幼儿发现、感知。
1） 请幼儿用手摸一摸沙，问有什麽感觉，用眼睛看一看，沙是什麽样子的？教师引导
幼儿说出沙是细细的，是一粒一粒的。
2） 让幼儿感知沙是松散的
教师提问：“小朋友用面团过汤圆，那你们试一试能用沙团汤圆吗？”小朋友自己做实验
，让幼儿思考，这是为什麽？引导幼儿说出沙是松散的。
2、 实验：让幼儿感知沙是不溶于水的。
（1） 教师请幼儿观察糖、盐、沙，说出它们的相同之处。
（2） 做糖、盐、沙的溶解实验，教师先示范，然后幼儿自己操作实验。
3、 小节沙的特点。
“我们刚才玩了沙，认识了沙，谁来把它的特点完整地说一遍。”教师请小朋友回答，（
个别和集体 回答相结合）“沙是细细的，一粒一粒的，沙是松散的，沙不溶于水。
4、 沙的用途。
教师提问：“沙有很多种用途，你们在哪里见过沙？它们有什么用？”引导幼儿说出“沙子
可以用来铺路，沙子可以用来造房子，造桥，沙子还可以装在袋子里堵洪水。”
5、 制作乐器——沙锤
教师出示自制沙锤。“小朋友们在上音乐课的时候都玩过沙锤，老师这里有两个自己制作
的沙锤，它的声音也很好听，今天我们就自己用沙子做沙锤。”教师示范制作过程，请小
朋友动手制作。然后摇动自己制作的沙锤为歌曲《大公鸡》伴奏，结束活动。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学教育活动-----奇妙的沙.doc |
活动目标：
1、 通过认识油灯、蜡烛、煤油灯、电灯，了解灯的简单演变过程，知道电灯在我们日
常生活中的重要意义。
2、 通过观察对比，简单了解各种灯所存在的缺点，培养幼儿思维的批判性。
3、 让幼儿体验和使用照明工具，感受光明带来的幸福感。
活动准备：
布置一个山洞；油灯、煤油灯、台灯各1"2盏；小兔头饰一个；风爷爷头饰；录音机、磁
带、电话机、图片一张；手电筒、矿灯、蜡烛许多；绒毛玩具每人一个。
活动过程：
（一） 引题，幼儿感受黑暗。
请幼儿说说自己的感受，提问：怎样才能在黑暗的地方看清东西？
（二） 认识油灯、蜡烛、煤油灯、电灯、简单了解其缺点和优点。
1、教师以游戏的形式，向幼儿逐一介绍各种灯，并请幼儿观察。
2、幼儿操作：给四种灯排列前后发明使用的顺序。
3、教师向幼儿讲述正确的排列顺序。
（三） 引出手电筒和矿灯。
1、游戏《小鸡找蛋》，引出手电筒带来的方便。
2、游戏《小熊家停电了》，引出矿灯带来的方便。
3、教师小结：针对电灯的缺点，人们发明了手电筒和矿灯。
（四） 体验活动：游戏《营救行动》
教师布置一个山洞，让幼儿自己选一种照明工具，想办法照亮后，去山洞营救动物和娃
娃。
（五） 结束活动
集体舞《兔子舞》。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学活动《光明的使者》.doc |
幼儿园中班科学教育活动：拼图形
来源：东营市康立幼儿园 马颖
【设计意图】
中班科学教育活动《拼小树》幼儿能在老师的引导下拼出小树的造型，但在此次活动
中幼儿的思维受到了极大的限制。如何让幼儿利用日常生活中感兴趣的几何图形来拼出
自己喜欢的造型呢？科学教育活动《拼图形》就是在这个基础上的延伸，旨在通过选择不
同的几何图形，来提高幼儿的拼图技能，丰富幼儿的想象力。
【活动目标】
1、培养幼儿对拼图形的浓厚兴趣。
2、幼儿能运用各种几何图形进行拼图形活动，会用简单标记记录所用图形的数量。
3、丰富幼儿的想象能力，提高幼儿的拼图技能。
【活动准备】
1、各种不同颜色和形状的几何图形若干。
2、记录单、笔若干。
【活动过程】
一、观察图形，引起幼儿的兴趣
1、教师出示各种图形，请幼儿说一说都有哪些图形，加深幼儿对图形的认识，引起
幼儿的兴趣。
2、请个别幼儿按照老师的要求拿出相应的图形。如5个红色正方形、8个白颜色的圆
形、7个蓝色梯形、7个绿色正方形等。
（评：采用直观的方式直接将图形出示给幼儿，直接引入活动的主题。让幼儿加深
对不同颜色，不同形状的几何图形的认识，形成自己的一个印象，为下个活动环节做好
准备。）
二、选择几何图形拼造型
1、提供给幼儿不同颜色，不同形状的图形，请幼儿根据自己的意愿选择自己喜欢的
图形来拼造型。
2、幼儿自由操作，教师巡回指导鼓励动作慢的幼儿尽快确定主题，肯定幼儿拼出的
各种图案。（此环节要特别注重幼儿的个别差异，允许孩子存在个体差异）
3、分享交流。请幼儿说说自己所拼的造型，个别幼儿观察后加以补充。（评：选择
几何图形拼造型这一活动环节，极大的调动了幼儿的兴趣，孩子们的想象力得到充分的
发挥，参与活动的主题性很强。在这个活动环节中，任由幼儿自由想象，充分体现了幼
儿的主体性地位。教师只是帮助个别能力弱的幼儿尽快确定自己的主题，让幼儿选择几
何图形拼造型。）
三、记录表达
1、请幼儿数一数自己的图形拼画每一种图形所用的数量，然后用原点或短线的方式
在记录单上表示出来。
2、与同伴交流各自的记录结果，并说说哪一种图形用的最多。
（评：幼儿的点数能力在这一环节得到了加强，幼儿能在教师的引导下用相应的标
记将所用图形的数量表示出来，提高了幼儿点数物体的能力。）
【活动延伸】
将幼儿的作品展示在展板上，供大家一起欣赏。
反思：科学教育活动《拼图形》采用层层递进的方式，一步步的将活动展开进行。通
过选用不同的几何图形来拼造型，极大的丰富了幼儿的想象力和创造力。整个活动最大
的亮点就是在幼儿选择几何图形拼造型的过程中，教师只是处在了支持者的基础上，以
幼儿为中心，充分发挥幼儿的主体性地位，同时在活动中允许幼儿存在个别差异，允许
能力强的幼儿为能力弱的幼儿提供帮助，这样也有利于培养幼儿的合作精神。从整个活
动过程来看，幼儿的积极性、主动性得到了充分的体现。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学教育活动：拼图形.doc |
中班科学活动：小火箭上天
新华实验幼托园 陈辉
设计意图：
把废旧可乐瓶和纸制圆锥体进行巧妙的组合，变成一个能飞上天的小火箭，这种活动对
于好奇、好问的中班幼儿来说，无疑具有强大的吸引力。设计者正是利用这种吸引力，
来激发幼儿强烈的探索欲望和探索兴趣。整个教学活动渗透着幼儿主动学习、发现学习
的理念，充分体现幼儿是学习的主体，教师是幼儿学习的引导者、支持者、参与者这样
一种和谐的师幼互动关系。
活动目标：
1、引导幼儿探索小火箭上天的原因。
2、激发幼儿科学探索的兴趣，培养幼儿科学探索的精神。
活动准备：
1、物质准备：
1) 小火箭人手一个（大可乐瓶上盖一个纸做的圆锥体）。
2) 在活动室柱子或墙面上做好不同高度的标记。
2、经验准备：
幼儿对空气已有初步的认识与了解。
活动过程：
1、 探索小火箭上天的方法。
1) 提供可乐瓶及纸制圆锥体，让幼儿自由尝试小火箭上天的方法。
提问：你用什么方法使小火箭上天？
2) 幼儿演示小火箭上天的各种方法。
提问：你最喜欢哪一种方法？为什么？
3)
<BR><P></P>幼儿验证性实验。（同时用双手重重地拍打可乐瓶两侧，小火箭就会飞上天
。）
2、探索小火箭上天的原因。
1) 提问：为什么我们拍瓶子小火箭就能飞起来？到底是谁把小火箭送上天的？
2) 幼儿盖上瓶盖，再用力拍瓶子。
提问：小火箭还能飞起来吗？为什么？
3、竞赛游戏：火箭发射
要求幼儿以柱子或墙面上不同高度的标记为参照物，比比谁的小火箭飞得高。
1）分组轮流进行火箭发射。
2）每组的胜者再进行比赛。
四、延伸活动：
提问：为什么有的小火箭飞得高，有的小火箭飞得低呢？
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学活动 《小火箭上天》.doc |
中班科学教案：生蛋和熟蛋
来源：招远市实验幼儿园 李元霞
【设计意图】
鸡蛋是孩子们每天都要接触到的，但生活中孩子们接触到的基本都是加工过的熟鸡
蛋，如炒好或煮好的鸡蛋。“在生活中学习”是我们一直倡导的教育理念。设计此次活动
的目的不是让孩子们了解鸡蛋为什么能变熟，而是要在孩子们的脑海中留下这样的映像
：只有动脑思考，大胆动手探索才能解决问题；同一个问题有不同的解决方法。在活动
中让孩子们亲历实验、亲自探索、独立思考，提高他们学习的积极性，养成良好的学习
习惯和初步的科学探究精神。
【活动目标】
1、幼儿喜欢参与区分生蛋和熟蛋的探索活动，学习用记录纸进行记录，并能大胆讲
述自己的操作结果。
2、能够利用教师提供的材料探索蛋宝宝浮起来的方法。
3、能够创造性的利用多种材料进行操作，鼓励幼儿的大胆操作和创新。
【活动准备】
操作材料一：
1、生蛋、熟蛋数量与幼儿数相同，盘子每组两个。
2、玻璃缸或透明塑料瓶（高度40厘米）三个、手电筒若干、暗箱（用纸盒制作，底
部挖个大洞，允许幼儿将头探进去；在一个侧边挖鸡蛋直径大小的洞，可容一个鸡蛋放
进。用时用一块厚一点的黑布遮住，达到暗箱的效果）
3、记录纸、彩笔人手一份。
操作材料二：
1、每组一个大盆，盛满水。
3、各组材料：A筷子、橡皮筋；B蛋糕叉子、泡沫板；C泡沫板、塑料夹子、果冻盒
；D木板、剪刀、泡沫纸；E雪花片、图形积塑、积木等。
【活动过程】
一、猜测：
1、由小鸡的出生引出活动：
师：小朋友，你们说小鸡是从哪里生出来的呢？幼儿回答。
师：那么，什么样的鸡蛋能孵出小鸡呢？
教师出示两个鸡蛋，提示幼儿一个是熟鸡蛋，一个是生鸡蛋，请幼儿想办法区分哪
个是生鸡蛋，哪个是熟鸡蛋？
2、幼儿想办法，并进行交流。
（评价：在这一环节中幼儿能够积极动脑筋想办法，想出的办法还真不少，如在桌
子上转动根据转动的速度辨别、晃一晃听声音、看鸡蛋上面的斑点。在幼儿想出办法之
后教师按照幼儿想出的办法进行验证，让孩子们看到了自己智慧的力量。）
二、尝试
引导幼儿用教师提供的材料（操作材料一）进行尝试，找到区分生蛋和熟蛋的方法
并进行记录。
1、幼儿两两一组，用教师提供的材料进行操作，并进行记录，如听声音画上耳朵，
看斑点画上眼睛，转动画上手，用手电筒照画上?，在水里沉浮画上水波纹，在暗箱里看
画上箱子。
2、幼儿自由探索，教师巡回观察、指导。
3、展示自己的成果：
提问：你是用什么方法辨别生蛋和熟蛋的？请幼儿回答并展示自己的记录结果。
（评价：在这个过程里孩子们的探索精神得到了充分的发挥，特别是暗箱观看鸡蛋
的体验孩子们的兴趣最高，这个方法来自旧时农村孵小鸡的经验：为了早日区分鸡蛋能
否孵出小鸡，人们在黑暗屋子的窗户上开个小洞，让阳光一照就可以分辨清楚，不能孵
出小鸡的蛋就放到一边，不用再浪费时间了。
孩子们的记录体现了孩子自己的特点：如凯凯在尝试每一种方法之后不仅画上图例
，还画上破碎的鸡蛋；嘉涵的绘画水平较高，记录的图例也相当出色。）
三、帮助：
教师提出新问题：熟鸡蛋沉到水里了，请小朋友帮帮忙使熟鸡蛋能够浮起来。引导
幼儿用教师提供的材料（操作材料二）进行操作，想出合适的办法。
1、教师介绍提供的材料：
第一组：筷子、橡皮筋：
第二组：蛋糕叉子、泡沫板：
第三组：泡沫板、塑料夹子、果冻盒；
第四组：泡沫纸、剪刀、木板；
第五组：雪花片、图形积塑、积木等。
2、幼儿分组进行尝试，用各种不同的方法使蛋宝宝浮起来。
3、教师进行指导，提醒幼儿不能争抢，要懂得合作；鼓励幼儿的大胆创新。
4、每组由一名幼儿讲述自己组的探索情况，其他幼儿进行补充。幼儿相互参观大家
的探索结果。
（评价：幼儿的创造与合作令我不得不刮目相看，在活动中幼儿对遇到的困难能积
极的想办法，不气馁，不妥协。如用筷子组的幼儿在多次尝试失败的情况下仍不断变换
自己的思维，最终将筷子做成了竹筏的样子，使得鸡蛋能浮在水面上。用雪花片的幼儿
由于雪花片的透水性孩子们还真是动了一番脑筋，将雪花片做成了大大的花篮，再将鸡
蛋放到上面做成了孩子们眼中的鸡蛋船。）
孩子们对活动的探索总是停不下脚步，在使蛋宝宝浮起来的探索活动中孩子们非常
投入不想让大家打扰，他们的思维总是在活跃中，“在操作中学习，在生活中学习”，这
样的理念在贯穿我们的整个幼教活动，孩子们在这样的氛围里轻松快乐的成长！
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学教案：生蛋和熟蛋.doc |
怎样让“球”动起来
一、 活动目标：
1、 能积极尝试，创造性的想出多种让球动起来的方法。
2、 能大胆的交流自己的想法。
3、 体验活动带来的成功感。
二、 活动准备
刺猬球若干；辅助材料（盆子、书、垫板、夹子、勺子、泡沫、小棒等）
三、 活动过程：
1、 引发兴趣。（出示一只刺猬。）
这只刺猬球是什么样子的？像什么？
实录：
A、 圆圆的，像大西瓜。
B、 有点像点心店里做的大馒头。
C、 像一个圆圆的山洞。
D、 像转动的汽车轮子。
E、 像一只只蜂巢。
F、 还像天挂的月亮。
评析：在幼儿的生活中，像球一样圆溜溜的东西实在是太多了。因此，幼儿的想象空间
很大，他们想出了各种各样的东西，充分满足了他们想象表达、大胆创造的愿望。
2、 猜测“当球动起来”的方法。
引导语：这只小刺猬球一动也不动，如果不用手来帮忙，你有什么办法可以让刺猬球动
起来呢？
（1） 幼儿猜测
（2） 幼儿交流自己的猜测、想法。
实录：
幼1：我可以用嘴吹。
幼2：我可以用头顶。
幼3：我想用手拍桌子。
幼4：我想用脚踢。…….
评析：虽然是猜测，幼儿的想法并不一定正确，但我们关注的是发散幼儿的思维，让幼
儿敢于想象，敢于发表自己的意见和想法。
3、 验证想法。
幼儿人手一只刺猬球，进行验证。教师巡回观察、指导。
（1） 观察每个幼儿的实验操作情况。
（2） 询问个别幼儿的想法。
4、 交流讨论。
请幼儿大胆的表示、交流自己的实验过程。
实录：
幼1：我是用大拇指和食指弹了一下，球就动了。
幼2：我是用头来顶球的。
幼3：我是用一只大大的篮球打在刺猬球上它也会动的。
幼4：我是用手当扇子扇风，球有一点点动。……
评析：在探索让球动起来的活动过程中，我发现罗星的玩法与众不同，他是用一只大大
的皮球去碰撞刺猬球的，这一新颖的方法很快的被其他小朋友效仿。还有的孩子验证了
自己的一种想法后还积极探索其他的方法，可见，孩子们探索的欲望很强烈。
5、 借助辅助材料探索“让球动起来”的方法。
刚才小朋友都是借助身体进行的，如果不直接用我们的身体，而是借助其他的物品，你
会怎样让你的刺猬球动起来呢？
教师提供百宝箱，鼓励幼儿借助其他物品进行。
6、 交流实验结果，分享经验。
幼1：我把球放在网兜里，用力甩，球也会跟着转圈。
幼2：我用小棒子推着小球走的。
幼3：我把球放在半只雪碧瓶中，我用两只手来回的转瓶口，球也会转动。
幼4：我是用吸管吹的。
枰析：在借助其他物体探索“让球动起来”的活动中，孩子们探索的欲望更强烈了。他们
纷纷去寻找自己需要的辅助材料，积极尝试、探索。有的孩子还把自己的新方法介绍给
自己的同伴，有的孩子还与同伴合作，如一起用垫板扇球，这样风力大些，球就动了起
来。
四、 活动后的反思：
本次活动中孩子们思维活跃，积极性高，探索的欲望强烈，创造性表现的非常突出，
活动取得了较好的效果。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学活动设计——怎样让球动起来.doc |
活动名称：美丽的春天
活动要求：1、让孩子感受春天的气息，知道春天是万物苏醒的季节。
2、初步了解汉字中也有表示数量的字。
设计思路：现在是春天的主题，春天又是万物苏醒，气象更新的季节，结合课改精神和
“科学认读”的理念与计算活动相整合，设计了这个活动。因为数字1——10对于中班的孩子
来说已相当熟悉，而“科学认读”是以感官刺激让幼儿逐步认识汉字，同时，还要以幼儿
感兴趣的或能吸引孩子的内容来刺激孩子的感官，让孩子自由学习，自己去找答案。所
以，我觉得数字1——10与汉字中的量词的念法相同，但写法不同，还有大小写之分，对于
好奇的孩子来说容易引起他们的兴趣，更便于孩子记忆和认读。
活动准备：一幅春天的画面，练习纸、记号笔、汉字卡，数字卡等
活动过程：
1、 导入：现在是什么季节啊？（春天）你怎么知道是春天啊？（泛讲）是啊，春天是
万物苏醒，气象更新的季节，是美丽的季节，我这里也有一幅春天的画，你们看看有些
什么？（幼儿讲述，并找出相应的汉字）
2、 幼儿操作：你们看到那么多景色，我再请你们帮忙数一数有多少，可以用数字几来
表示，并把他写在这张纸上。
3、 师生共同检验：填上数字。
4、 认识汉字中的大小写数字：我这里还有一些字宝宝，他们说，他们也叫1、2、、、
、、、、10，而且，他们还是双胞胎，名字一样，长的不一样，你们认识他们吗？（幼
儿操作，幼儿自由选择摆放）
5、 再次检验：
（1） 纠正错误
（2） 整理区分大小写汉字。
6、结束活动，材料投放到区域活动中，让幼儿操作。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/科学认读——美丽的春天(中班).doc |
活动目标：
1、辨别几种不同的声音，知道不同的物体能发出不同的声音。
2、初步了解同种物体，由于数量的多少，发出的声音也不同。
3、初步尝试用不同声音的套桶为乐曲伴奏。
4、培养幼儿的操作兴趣。
活动准备：
1、人手一个套桶娃娃，蚕豆、米、绿豆等若干。
2、《小手爬》的音乐，透明的瓶子若干。
活动过程：
一、引导幼儿让套桶发出声音。
出示空套桶，“今天套桶娃娃想和我们小朋友做游戏。”
教师摇动空套桶，“你们听，怎么没声音？”
1、 教师设问：
你有什么办法让空套桶发出声音？（在套桶里装上东西）
“我们一起动手让套桶娃娃发出好听的声音，在你的套桶里装上一样东西，盖好，握
握紧，摇一摇、听一听。”
幼儿探索、操作。
2、集体探索：
“你们的套桶娃娃发出声音来了吗？让我听听。”（幼儿集体摇动套桶。）
“你的套桶为什么会发出声音？”
3、交流、分享：你在套桶中放了什么？（个别回答）
它发出什么样的声音？我们来学一学。（集体）
这个声音像什么？
二、探索比较，知道不同的物体在套桶里发出的声音不同。
1、 分组活动：
让幼儿尝试换一种东西放在套桶中，摇一摇，听一听。
“小朋友在套桶里放了一种东西，你想不想再换另一种东西放在套桶里，听听刚才的
声音和现在的声音一样吗？”
“小朋友拿着你的空套桶找一组你没玩过的放在你的套桶里，摇一摇、听一听。”
2、 教师指导幼儿分辨不同的声音。
让幼儿比较前、后两种声音有什么不同。
“你第一次玩了什么？这一次玩了什么？它们发出的声音一样吗？”
教师让两个幼儿比较，“你们俩的套桶里发出的声音一样吗？”
3、集体讨论，请三位幼儿示范。
“小朋友，你们听，他们的套桶里发出的声音一样吗？”
“请你们猜一猜， 小朋友的套桶里装的是什么？”
让幼儿猜测，“你们猜的对不对呢？”
教师帮助个别幼儿把东西倒进透明瓶子里让幼儿验证猜的是否正确。
得出结论：不一样的东西，在套桶中发出的声音不一样。
三、观察、比较同种物体在套桶里发出不同的声音。
教师演示两个装有同种物体的，数量不同的套桶，让幼儿比较。
“你们既能听出声音来又能猜出来，你们真能干。”
“我这里也有两个套桶娃娃，你们听一听，他们发出的声音一样吗？”
“你们来猜一猜，这个套桶里装的是什么？”（幼儿猜测后，打开让幼儿验证）两次
。
“为什么一样的东西，在套桶里发出的声音不一样呢？”（一个多、一个少）
得出结论：一样的东西，一个多，一个少，它们在套桶中发出的声音就不一样。
四、集体用会响的套桶为乐曲伴奏。
“小朋友的套桶娃娃发出这么好听的声音，那我们来为乐曲《小手爬》伴奏。”（集体
伴奏两遍）
五、结束活动。
观摩意见和建议：
整个活动层次清晰，层层推进，幼儿很感兴趣，在操作活动中尝试、观察、比较，
发现问题，成分体现了“玩中学”的理念。建议提供给幼儿两个套桶，让幼儿同时感知声
音的不同，同时，最好选择声音差别大一点的物品放在套桶里。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：好听的声音.doc |
活动目标］
1．幼儿观察实验，感知施加相同的力，受力面越小产生的作用越大。
2．激发幼儿探索的欲望，培养幼儿独立思考能力。
［活动准备］
小桌子(在泡沫板的四角钉上四颗钉子做成)、沙箱、沙子、玻璃杯、削好的铅笔、
充气的气球、桌子。
［活动过程］
一、玩一玩：幼儿模仿小鸡、小天鹅听音乐在沙池中做游戏。观察游戏后留下的脚印，
提问：“学小鸡、小天鹅走，留下的脚印有什么不同?”
1．小天鹅走时全脚掌着地，脚印是平平的。
2．小鸡走时脚尖着地，留下的脚印是深深的。
二、幼儿探究活动一
探究的问题：用同样的力，小桌子不同的面陷入沙土的深浅一样吗?
试一试。
(1)把小桌子的桌面朝下放在沙箱的沙土中，用手指使劲按小桌子。
(2)把小桌子的桌腿立在沙土中，用手指使劲按小桌子。
记一记我的实验过程。
说一说我的发现。
(1)桌面朝下时，可看到桌面只稍微陷入沙土一点。
(2)把桌子正放时，可看见桌腿陷入沙土很深。
幼儿探究活动二
探究的问题：用同样的力，玻璃杯不同的面陷入沙土的深浅一样吗?
(1)把玻璃杯口朝下扣在沙箱里，用手掌使劲按玻璃杯。
(2)把玻璃杯口朝上平放在沙箱上，用手掌使劲按玻璃杯。
记一记我的实验过程。
说一说我的发现。
(1)杯口朝下时，杯子陷入沙子很深。
(2)杯口朝上时，杯子几乎不往沙子里陷。
幼儿探究活动三
探究的问题：用手指挤压铅笔的两端(一端削尖)，在两个手指上留下的痕迹有何不
同？
试一试。
幼儿用左右手指挤压铅笔的两端(一端平面，一端削尖)。
记一记我的实验过程。
说一说我的发现。
(1)尖的头扎在手指上有很深的印儿。
(2)另一个手指几乎不出现痕迹。
幼儿探究活动四
探究的问题：手指与手掌同时挤压气球两侧，气球变化一样吗?
三、试一试。
幼儿用手指与手掌同时挤压气球两侧。
记一记我的实验过程。
四、说一说我的发现。
(1)用手指压的地方深深地凹进去。
(2)用手掌压的地方没有变化。
五、游戏：帮小鸡过河
小鸡要过河，可是它的脚太尖，刚下河就把冰踩碎了，用什么方法可以帮助小鸡过
河?
(1)给冰上铺上薄板，让小鸡踩着板过河。
(2)给小鸡做一双大鞋，让它穿着大底鞋过河。
六、注意事项
要注意小桌子的安全性。
七、拓展思路
在平整的水泥地上铺一张白纸，上面放一张复写纸，再铺一张白纸，脱掉袜子，用
单脚踩在纸上，然后抬起脚拿起纸，在上下两张纸上都看不到脚印。请幼儿用圆珠笔在
白纸上轻轻写字，上下两张纸都能留下深深的字迹。
八、背景资料
压力作用的效果不仅跟压力的大小有关，还与受力面积的大小有关。所以当压力一
定时，受力面积越大，压强越小；压力面积越小，压强越大。在日常生活中有时需要增
大压强，有时需要减小压强。例如：拖拉机很重，在它的轮子上围绕钢质履带，就不会
压坏地面或田地了；切菜用的刀把刀刃磨得薄薄的，这样切菜很容易；图钉和钉子的头
是尖尖的，这样很容易把它们钉到墙面里去等等。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：哪个压得深.doc |
活动目标
1．用科学小实验的办法发展幼儿的探索精神，激发他们对科学活动浓厚的兴趣。
2．通过幼儿亲自的操作活动，使幼儿初步感知淀粉、石灰水和碘三者之间简单变化
。
活动准备1．幼儿人手一份试管、烧杯、滴管和喷雾器。2．桌上准备淀粉、碘水和石灰
水，试管架和抹布等，幼儿已经有做各种小实验的简单经验。3．贴在墙上的白纸两条，
上面已经有淀粉画。 活动过程 一、教师简单交代，引出主题：做小实验。
1．出示聪明豆玩具，激发幼儿兴趣。
2．师：聪明豆知道许多科学知识，最喜欢和大家一起做科学实验。看，今天又为大家准
备了什么？我们可以用这些器具干什么？
3．创造条件，让幼儿多讲、互讲，小声议论。
二、通过淀粉和碘水混合的试验，引导幼儿发现变化。
1．师：聪明豆给小朋友带来两瓶神奇的水，它是什么颜色？猜猜它可能什么？2．请小
朋友讨论，如果将这两种液体混合在一起会发生什么现象。3．教师提操作前要求：玻璃
制品轻拿轻放；按标签放滴管。 4．幼儿操作，在活动过程中发现神奇变化。
5．教师提问：实验有没有变化？是什么样的变化？怎样变的？
教师小结：原来的黄色液体（碘）和白色液体（淀粉）通过混合后，颜色变成了蓝紫色
。这两种神奇的液体分别是碘和淀粉。三、通过提供的第三种液体，使 幼儿继续感知神
奇的化学反应。1．师：刚才的实验有趣吗？你们还想做实验吗？聪明豆又带来一瓶更加
神奇的水，它有颜色吗？和前两瓶一样吗？猜猜它可能是什么呢？
2．请幼儿继续讨论，如果将第三瓶液体滴入刚才的试管中会怎样。
3．幼儿亲自试一试，在操作中发现变化。
4．教师提问：发生变化了吗？是什么样的变化？怎样变化的？
教师小结：这瓶液体是透明的，叫石灰水，倒入刚才的蓝紫色液体中，却将颜色一下子
变没啦！这是产生了化学反应。四、做游戏：寻找聪明豆的礼物。
1．出示周围墙上的淀粉画，教师介绍，礼物是用淀粉画在纸上，所以小朋友看不见。
2．启发幼儿：纸上有什么？看得见吗？聪明豆将礼物藏哪啦？怎么办？
3．引导幼儿用灌有碘水的喷雾器向周围墙上的淀粉画喷射，使幼儿惊奇的发现纸上出现
了各种各样画的礼物。
4．可以请幼儿再想一想消除画面的办法。用有石灰水的喷雾器喷射。师：今天的游戏有
趣吗？我们发现了许多秘密，在我们生活的周围，还有好多有趣的变化，以后我们一起
再玩。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：哪根木棒粗些.doc |
活动目标：
1、观察光透过布或透明玻璃纸和皱纹纸形成的彩色光团及光团重叠的变化
2、能表达自己的发现及疑问，和同伴互相合作玩游戏
3、培养幼儿对自然科学的兴趣
活动准备：
1、红、黄、蓝、绿的玻璃纸、各色布、皱纹纸若干，大小能覆盖手电筒口
2、手电筒幼儿人手一个
3、一段节奏强烈的音乐
活动过程：
一、引发幼儿对活动的兴趣
师：“小朋友，今天我要和你们玩一个很好玩的你们从没玩过的游戏，好吗？”
教师打开手电筒，将光照射到活动室墙面上，
师：“小朋友，你们看到了什么？”
幼儿自由讲述
师：“现在请你们猜一猜，如果在手电筒前面蒙上一块红布，会怎么样？”
幼儿自由讲述
二、幼儿尝试制作彩色灯
师：“现在，请小朋友也来大胆地试一试。”
小朋友每人选择一张自己喜欢的彩色透明玻璃纸或一块布或皱纹纸，覆盖在手电筒
的镜面上。
幼儿尝试自己制作彩色灯，教师根据情况给予适当的帮助，尤其是帮助能力稍差的
幼儿也能尝试到成功的快乐。
幼儿可将自己的彩色灯打开，射到白墙面上，观察光团的色彩。
师：“小朋友，你们刚才是怎么玩的？发现了什么？”
引导幼儿大胆地自由地玩一玩，并可随意找好朋友讲讲自己的新发现。
师：“小朋友，你们有没有发现用透明玻璃纸用布用皱纹纸制作的彩色灯有什么不同
？”
引导幼儿再次玩的兴趣和观察的兴趣
师：“小朋友，你们想不想再玩一个新的游戏？”
教师装着神秘的样子：“色彩娃娃还有两个好朋友呢，它和好朋友在一起时还会变成
另一种颜色，你们相信吗？不信，你们随便去找两个和你不同颜色的在一起玩一玩。”
引导幼儿两个或三个一组进行合作游戏。
启发幼儿移动各自的彩色光团，让三个光团互相交叉，部分重叠，仔细观察光团重
叠后发生的色彩变化让幼儿自由讲述，请个别幼儿谈谈自己的发现和感受。
三、结束游戏
最后，在一段节奏强烈的音乐声中，幼儿模仿舞台灯光师，制造出活动、变化的灯
光效果，全体幼儿跟着音乐的节奏和灯光效果进行创意舞蹈的自编，也可请愿意上台表
演的小朋友进行表演，最后在欢乐的气氛中结束本次活动。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学教案：舞台灯光师.doc |
当冬天悄然来临，公园里安静了，寒风似乎吹走了孩子们玩的兴致。但只要细心观察和
感受，冬天也有很多的乐趣。
塑料尺只要我们往身上的毛衣上一擦，它好像就突然具有了神奇的魔力一样，能吸引起
小纸屑，真是很有意思。日常生活中，还有什么东西擦一下就能产生神奇的魔力呢？本
节课的活动目的不是认识静电，而是告诉幼儿，我们只有细心观察、乐于探索，就会在
我们身边发现无穷无尽的乐趣。只有对我们世界产生好奇的人，才有可能对科学产生兴
趣。※ 活动目标
1 观察毛衣摩擦产生的现象
2 激发幼儿喜欢做小试验的兴趣
3 尝试作记录※ 活动准备
纸屑、记录纸
旧毛衣、塑料尺、塑料棒、铅笔、木筷子、记录表、木梳子、塑料梳子、木棒等※
活动过程
预备活动：安静游戏《小鸟小鸟》
1 创设情境，吸引幼儿注意力，引发幼儿思考
师：老师手里面握住的是天空，小小的桌子是大地，冬天来了，天空上飘下了美丽的雪
花！小朋友，想不想把小雪花拣起来玩啊？
幼：想。
师：可是，小雪花一碰到我们的手，就化成水了。小朋友，想一想有什么办法，我们不
用手，就能拿起这些小雪花呢？
2 小朋友提出各种方法，一 一试验，看能否成功。
3 做各种物品摩擦毛衣产生的现象
师：看这里 看这里
看这里，老师手里面有一把尺子（在黑板上画一个表格，在表格中画一把尺子），怎么
不动呢？老师用尺子能不能拿起小雪花呢？
幼：不能
师：真的吗？看看老师的魔法：神奇一擦，芝麻开花。（在毛衣上擦）
再用尺子去吸引小纸屑。看看，有什么变化？
幼：啊～～
师：小纸屑被吸引过来了，小朋友，轻轻一擦，神奇不神奇啊？（在黑板上做记录演示
行的表示法）
幼：神奇。
师：唔，这里还有一支铅笔，让我来试一试，看能不能产生魔力。“神奇一擦，芝麻开花
”（黑板上在表格中画铅笔）能不能吸引啊？
幼：不能
（老师在黑板上做记录演示不行的表示法）
师：
怎么这还有一把梳子，咦，让我看看能不能产生魔力（注意营造一种看见什么都想试一
试的情境。）。如意……
老师这里还有木筷子，木棒（在黑板上画出来），这些东西擦了以后还能不能产生魔力
呢？我想请几个小朋友来做试验
师：好。但是蒋老师有个要求，把能产生魔力的的东西和不能产生魔力的东西都在纸上
记录下来，小朋友分组做试验的时候，一定要一个人一个人做，其他的小朋友要仔细观
察哟。
巡回指导。统计的时候引导幼儿如何做记录。
4 总结
师：原来塑料尺、塑料棒、塑料梳子这些东西擦了毛衣以后，能吸引小纸屑。其实，在
冬天，很多东西因为摩擦而互相吸引，看当我们梳头的时候，梳子和头发也会互相吸引
。小朋友，如果以后你发现更多的东西能摩擦后互相吸引，就告诉蒋老师，好不好。我
看谁有一双最善于发现奥秘的眼睛。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：冬天趣事多.doc |
一、教材分析
随着科学技术的断进步和发展，丰富多彩的塑料制品在人们的生活中随外可见，塑
料制品的广泛应用给人类带来的是什么？
学习这一课让幼儿明白，塑料制品它一方面给人们的生活带来了许多便利，同时也
造成了“白色污染”的危害。幼儿在生活中几乎每天都能接触到各种塑料制品的实物，因
此，这一课题幼儿容易接受和掌握，同时，这一课题中的教具，具体、直观、丰富多样
，大量生动的实物教具易于刺激幼儿感官，激发幼儿学习兴趣和近不急待的探索欲望。
有关“白色污染”的总是对幼儿来说有些抽象，针对这一问题，我在课前组织幼儿清理园
内的塑料垃圾，再观看有关“白色污染”的图片和纪录片，幼儿会很透彻地理解“白色污染
”。
二、目标确定
中班幼儿对事物表面特征的观察已积累了一定的经验，本活动通过寻找发现、观察
比较生活中常见的塑料制品激发幼儿探索事物本质特征的兴趣，而科学教育活动是在引
导幼儿亲自探索和发展获得有关经验的过程，因此，针对本班幼儿和幼儿科学教育的特
点，我确定以下教学目标：
1、通过对具体实物的观察比较，让幼儿在探索中认识各种塑料制品，知道它的特性
。
2、幼儿自主的了解塑料制品在人们生活、生产中的用途。
以上两个目标是本课的重点。
3、幼儿通过亲身体验和观察、观看，建立初步的环保意识。
三、教学准备
根据教学目标，我做了如下准备：
1、幼儿每人自带塑料制品一、两件。
2、带领幼儿在园中搞“塑料垃圾”清理活动。
3、在活动区投放各种各样的塑料制品。
4、白色污染图片及光盘。
四、教学方法
根据教学目标，在教学过程中我运用了发现法、观察法、比较法相结合，满足幼儿
探索事物本质特征的愿望，了解塑料制品特征，为了解塑料制品在生活中的用途，我运
用了交流讨论法、设计情境法，把抽象的问题具体化，经便幼儿理解。
五、教学过程
我为本次活动设计了以下五个环节：
（一）激发幼儿兴趣
首先我设计提问：“小朋友们，请把你们带来的各种东西拿出来吧，告诉大家，你带
来了什么？有什么用？是由什么制成的？”
（这时幼儿会把带来的东西摆放在他们面前的桌子上，具体生动的教具摆放在桌子
上，自然构成了一个色彩缤纷的塑料制品展示会，幼儿感受到刺激，学习兴趣和探索愿
望立即被激发出来了。）
然后幼儿自由发言：我带的是小杯子，喝水用的；我带的是一辆小汽车，玩游戏用
的……最后教师小结：小朋友带来的这些世界杯有一个共同的名字：——塑料制品。自然引
出课题。
（这一问题的设计体现了幼儿学习知识的主动性和自主体原则）
（二）引导出现
1、在活动室里寻找塑料制品。
2、寻找后启发引导幼儿说出塑料制品的特征。
教师出示实物，引导幼儿说出形状不同、颜色不同、薄厚不同、软硬不同、高矮不
同、长短不同。（经过幼儿的观察比较和教师的启发引导，塑料制品的外部特征得到解
决。然后同样用示范引导的方法，让幼儿说出它不怕摔、不怕水、比较方便、比较安全
等内部特征。）
这一环节完成活动目标。
（三）交流讨论
首先祟塑料大棚模型，再通过课前的“垃圾清理”活动和观看光盘和图片，引导幼儿
说出塑料制品对环境和人类的危害，教育幼儿不随意乱扔塑料制品，尽量少使用塑料制
品，鼓励幼儿研究一些处理塑料制品的科学方法，让幼儿从小树立学科学、爱科学的信
念。
完成活动目标3。
本环节主要让幼儿了解塑料制品的用途。请涉朋友分组讨论，由于幼儿自带了那么
多塑料制品，活动区里又投放了那么多，因此幼儿讨论的会非常激烈，激烈的讨论不仅
提高了幼儿的口语表达能力，同时拓展了幼儿的知识面。
最后，教师把讲座结果归类小结：
1、生活用塑料制品。
2、学习用塑料制品。
3、电器产品中的塑料制品。
这一环节完成了活动目标2。
（四）情境设计
如今，塑料制品垃圾已成了环境的重要杀手，本环节主要是为了培养幼儿的初步的
环保意识而设计的。
首先祟塑料大棚模型，再通过课前的“垃圾清理”活动和观看光盘和图片，引导幼儿
说出塑料制品对环境和人类的危害，教育幼儿不随意乱扔塑料制品，尽量少使用塑料制
品，鼓励幼儿研究一些处理塑料制品的科学方法，让幼儿从小树立学科学、爱科学的信
念。
完成活动目标3。
（五）活动延伸
1、创造环境，在活动区多投放各种塑料制品，让幼儿在活动中自然巩固对塑料制品
的认识。
2、在活动室张贴有关“白色污染”的图片，动员幼儿带家长利用双休日时间体验“白
色污染”和用自己的能力杜绝“白色污染”。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班教案：丰富多彩的塑料品.doc |
大班科学活动设计：神奇的尾巴
作者：张宁 来源：寿光市文家街道南马幼儿园
【活动目标】
1.认识各种动物的尾巴。
2.了解动物尾巴的作用。
【活动准备】
歌曲《小画家》磁带、故事《神奇的尾巴》磁带，各种动物身体和尾巴分开的图片（金
鱼，松鼠，猴子，燕子，老牛，壁虎）
【活动过程】
一.今天老师给小朋友带来了一首好听的歌曲，咱们来一起听一下吧！（歌曲《小画
家》）
提问：1.歌曲中的小画家是谁啊？（丁丁）2.丁丁画的什么？画的怎么样啊？（螃
蟹四条腿，鸭子小尖嘴，兔子圆耳朵，大马没尾巴）3.丁丁是不是一个优秀的画家？
教师小结：丁丁做事不认真，没有认真观察，只说大话，所以没有画好，我们小朋
友可不要向他学习。
二.找尾巴：
师：今天老师还带来了一个“宝盒”呢！你们来猜猜里面有什么？（教师故作神秘状
）“宝盒宝盒魔力大，里面到底都有啥？”孩子们，猜出来了吗？现在我让一个小朋友来
把宝物拿出来！
出示动物尾巴：（一个小朋友拿一个）
金鱼的尾巴：什么颜色？像什么？（嘴唇，花瓣）金鱼的尾巴有什么用处啊？
松鼠的尾巴：什么颜色？像什么？（桃子，雨伞，小船）
燕子的尾巴：像什么？（剪刀，岔子，牛角）
猴子的尾巴：像什么？（蛇，蚯蚓，绳子）
老牛的尾巴：像什么？（勺子。气球，蝌蚪）
出示每种动物尾巴的时候给幼儿讲讲尾巴的用处。
师：“魔法盒里还有啥，让我再来摸摸她”，幼儿继续摸出动物的身子。
咦？这是谁啊？它怎么了？（引出尾巴没有了）它的尾巴去哪了？我们来帮它找找
吧！（让幼儿自己去帮各种动物找到尾巴，把它们连起来）
最后出示壁虎的尾巴：咦？这是谁的尾巴呀？它的身子去哪了？（课前把壁虎的身
子藏好）咱们来帮它找找吧！这时放故事《神奇的尾巴》
三.欣赏故事：
提问：
1.故事里都有谁啊？
2.它们发生的什么事？
3.它们的尾巴断了怎么办了？（知道壁虎的尾巴断了，可以长出新的尾巴，蚯蚓的
尾巴断了，可以长成新的蚯蚓）
【活动延伸】
游戏《揪尾巴》
动物的尾巴可真神奇，现在我们也来变成小动物，一起来玩揪尾巴的游戏吧！
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：神奇的尾巴.doc |
活动目标：1 学习变换队形（圆形）的舞蹈动作。2 鼓励幼儿看指挥练习舞蹈。3
幼儿大胆地表演，动作幅度大，有美感。活动准备：花
树叶活动过程：活动目标： 1.能通过仔细观察，获取有关蝌蚪的一些趣事，并大方
地讲述出来。
2.对能说说自己看到的有关蝌蚪的一些趣事。活动准备：电脑一台，放大镜、观察
记录本、蝌蚪若干
设计思路： 中班幼儿随着年龄的增长，对周围环境都非常感兴趣，他们总是不停地
看、听、摸、动。尤其是对生活周围的小动物，有着强烈地吸引力。四月，春天来了，
小蝌蚪成了幼儿的新朋友，但到底小蝌蚪长得是怎么样的，它是怎么样奇迹般地变成了
小青蛙的？游来游去在干什么？孩子很想弄个明白，通过“有趣的蝌蚪”这个活动，使孩
子们的好奇心得到了满足。在观察、思考、讨论小蝌蚪的过程中，加深了对小蝌蚪的认
识，也增进了对小动物的喜爱之情，观察、讲述等多方面能力也有所提高。
在这个活动中，教师结合《纲要》精神，更加注重调动幼儿自己学习的能力，注重幼儿对
蝌蚪观察、了解的过程，重视孩子自己提出一些问题，通过观察、思考、讨论，再来解
决问题。同时，积极接纳幼儿的观点，运用激发、引导、鼓励的方法，使幼儿的思维更
活跃，学习积极性更高。
多媒体教学声形并茂，生动形象，色彩鲜明，在此活动中通过运用能直观形象生动
地将蝌蚪变成青蛙的全过程展示出来，将抽象变为生动，将静态变为动态，使幼儿有身
临其境的感受，从而产生了浓厚的学习兴趣。
活动过程：
一、激发兴趣，引出主题1、老师：春天来了，池塘里又多了谁？（小蝌蚪）你们认识小
蝌蚪吗？它长着什么样？幼儿可能答：小蝌蚪长着一个黑黑的大脑袋，后面拖一条长长
的尾巴。
<BR><P></P>二、通过观察、记录，认识蝌蚪1、教师问：你们想不想仔细地看一看小蝌
蚪？提供每人一只放大镜，一本记录本，让幼儿先观察小蝌蚪的不同动态，再把他们的
样子画下来。评析：鼓励幼儿专注地观察，找出小蝌蚪几种不同的动作，用自己的方式
记录下来。2、组织幼儿充分交流自己的观察结果，可介绍自己的记录方式和记录结果。
三、设置疑问，了解生长过程1、老师：你们知道小蝌蚪长大了变成了谁？幼儿可能答：
有的变成了青蛙，有的变成了蛤蟆。2、老师追问：你们知道蝌蚪是怎么变成青蛙的？评
析：这里让幼儿大胆设想，创造性地表述小蝌蚪的成长过程。3、播放青蛙生长过程资料
。看完后让幼儿再来说说小蝌蚪----
青蛙的过程。老师重点问：小蝌蚪在变成青蛙前腿是怎么变的？尾巴又有什么变化呢？
幼儿可能答：先长后腿，再长前腿，尾巴越缩越短，腿越长越长，还有脚趾呢。
四、动手操作，再现奇妙的生长过程1、集体制作蝌蚪—青蛙的生长图评析：通过动作制
作再次加深对蝌蚪生长过程中几个重要环节的印象。
五、延伸活动：欣赏故事《小蝌蚪找妈妈》，在语言活动中可安排让幼儿续编故事。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/科学活动：有趣的蝌蚪（中班）.doc |
活动目的：
1、
感知各类水果，制作水果拼盘，品尝水果的滋味，培养幼儿触摸觉、嗅觉、味觉的能力
，
2、 幼儿感受秋天水果成熟的喜悦心情。
活动准备：
1、活动前参观果园
２、苹果、梨子、香蕉、柑橘、柚子、石榴等水果若干个
３、塑料盘子五个，塑料刀子每人一把
过程：
一、引入： 今天，农民伯伯给我们送来了好多的水果，我们一起来看看都有哪些水
果？
二、感知水果 1、
分组观察水果（引导幼儿通过看一看、摸一摸、闻一闻来感受水果的色、香、） 2、
集中交流讨论。鼓励幼儿大胆把自己看到、摸到、闻到的感受告诉他人。
三、 水果拼盘比赛 1、 幼儿分组讨论：如何制作水果拼盘 2、
幼儿分组制作水果拼盘（提醒幼儿用刀时要小心） 3、
欣赏各组的水果拼盘，幼儿进行评价
四、
品尝水果拼盘大会 引导幼儿品尝自己 做的水果拼盘，并说说吃到的滋味如何
五、 游戏“运水果”结束。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/水果品尝会（科学）.doc |
活动准备:
卡通板、废旧纸盘、色卡纸、双面胶、彩泥、泡沫板、剪刀、录音机、小鱼的录音、海
洋垃圾的布景等
有益学习经验：
1、亲近大自然，爱护动物，有同情心，有初步的环保意识。
2、知道大海中常见的几种鱼类的名称及其生活习性。
3、参与变废为宝的活动，会用它们大胆地进行艺术表现与创造，喜欢装饰。
活动过程：
一、海底观光：观看录象片----海底世界的美丽风光
提问：你在海底世界中看到了什么呀？
小结：海底世界可真神奇，许许多多的生物都生活在大海中。
二、观看资料片：大海中的鱼（片中向幼儿介绍了一些常见的海鱼及其相关知识）。
提问：生活在海底世界中最庞大的一个家族是什么家族？
你们认识哪些生活在海底的鱼呢？
现在就让我们一起去开开眼界吧！（看影片）
观后提问：生活在海里的鱼可真多呀，你记住了哪些，说说看吧？
小结：除了这些鱼儿外，还有许许多多生物生活在大海里，看来海底世界真是个好大的
家呀，可是小朋友们，你们知道吗近年来由于我们人类不注意保护这个家，致使海水遭
受了严重的污染，给生活在海里的小生物带来了灾难呢！你们听，这是谁在说话？
三、听录音：一条可怜的小鱼在叙述亲人、朋友和自己的不幸遭遇，由于家园受到严重
污染，他们已经无家可归了，它在向小朋友请求帮助。
四、向幼儿展示“垃圾密布”的海洋（用万通板和废旧物品、果壳、易拉罐等布置而成的
展板）。
小鱼的家变成如今这个样子，这是谁造成的呢？
今后我们应该怎样保护海洋呢？
现在，我们应该如何帮助小鱼呢？
五、清理海洋垃圾，请小朋友用双手清理垃圾，还鱼儿一个美丽的家。
六、美工活动----变废为宝。幼儿运用多种美工材料动手制
作，共同装饰展板，布置美丽的海底世界。
| 0 | negative_file/幼儿园中班科学教案合集/中班科学：海底世界.doc |
Subsets and Splits
No community queries yet
The top public SQL queries from the community will appear here once available.